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第二章资产评估的程序与基本方法1.被评估机组为5年前购置,账面价值20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产了,已经被新型机组所取代经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组与新型机组的功能比为
0.8,被评估机组尚可使用8年,预计每年超额运营成本为1万元假定其他费用可以忽略不计要求试根据所给条件
(1)估测该机组的现时全新价格;
(2)估算该机组的成新率;
(3)估算该机组的评估值 解
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元30×80%=24(万元)
(2)该机组的成新率=[8÷5+8]×100%=
61.54%
(3)该机组的评估值=24×
61.54%=
14.77(万元)2.某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少?解前5年企业税前净收益的现值为
181.47(万元)稳定期企业税前净收益的现值为55/10%/(1+10%)5=
341.51(万元)企业税前净收益现值合计为
181.47+
341.51=
522.98(万元)该企业的评估值为
522.98×(1-40%)=
313.79(万元)3.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示F宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素交易时间地价值数A
2000.
1001.100108甲
7801999.2+1%
1.2-2%0102表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度据调查,该市此类用地容积率每增加
0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数
(3)计算参照物修正后的地价解
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率...。