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xx年房地产估价师案例与分析常见错误2市场比较法1修正系数的确定没有充足的理由2比较实例的数量不够,即没有达到三个以上含三个的可比实例3修正系数的取值不统
一、不规范或比较物与参照物相互颠倒4单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.5比较修正的方向错误6可比实例不符合条件7区域因素与个别因素混淆不请8区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异9区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来10比较修正项目有漏项11间接比较与直接比较混淆不清12区域因素比较修正的内涵理解错误估价技术报告漏项共7项内容一个别因素分析二区域因素分析三市场背景分析详细说明分析类似房地产的市场状况,包括过去、现在和可预见的未来四最高最佳使用分析详细分析、说明估价对象最高最佳使用五估价方法选用详细说明估价的思路和采用的方法及其理由六估价测算过程详细说明测算过程,参数确定等七估价结果确定详细说明估价结果及其确定的理由案例分析中常见错误
一、估价对象属于房地产的1土地使用权人交代不清2土地使用权性质交代不清,如是出让还是划拨土地,集体土地还是国有土地等3土地使用年限交代不清,如起止年月等划拨土地不需交代4是否具有土地使用权证没有交代5是否具有房屋所有权证没有交代6房屋用途交代不清考试用书7建筑物结构交代不清8房屋建成年代交代不清9房屋的权属交代不清特别是抵押的情况10房屋的状态交代不清楚如在建工程的投入数量
二、估价方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法
2、能用市场比较法的没有用
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法
5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定应用估价方法时的错误
1、收益法1收益期限确定错误2没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据3对...。