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房地产估价师基础试题《案例分析》案例一某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益请问
1、这样的做法有哪些错误答案
1、错误1由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例2分;2未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;3不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益;4不应选用350万元作为估价对象的年净收益或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益
2、若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益答案
2、具体可选择过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,或未来数据资本化公式法确定xx年考查拆迁用途的确定和获取估价途径;可比实例、潜在毛收入、净收益选取注意事项;成本法重置价格的确定案例二某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,估价时点为xx年6月15日根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是xx年6月通过出让取得,xx年6月开始建设委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自xx年6月至估价时点的投资利息估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡、请问
1、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误
2、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格答案
1、错误有1应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用或重置价格或不应采用实际支出时的各项成本费用2应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息或不应计自至估价时点3利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平或利润不应是开发商的期望利润可作为指错题
2、重置价格还应减去折旧或1可能存在的施工质量缺陷,有形损耗等各种原因产生的物质折旧...。