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商品房预售合同的转让条件商品房预售,也称期房买卖,根据我国《城市商品房预售管理办法》第2条之规定,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为预售制度起源于香港,俗称为“卖镂花”商品房预售合同的转让条件商品房预售合同的转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定”这一规定实际上是商品房的预售合同转让的认可事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在根据《城市房地产管理法》第45条之规定,说明预售合同转让是有条件的预售合同转让有如下条件
1、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记备案的预售合同不得转让这种规定有利于国家加强宏观管理,加强国家税收因为预售合同转让主体与预售主体不同,转让人具有双重身份,它是前一预售合同的预购方,同时又是后一转让合同的转售方,而不是未竣工商品房预售方,故转让人不具备预售方的主体资格,也不必具有商品房预售许可证,但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格预售合同转让后,新预购人取代原预购人成为新的权利主体,也是预售商品房竣工后的产权人
2、预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的,正在建设中的预售商品房,如果转让的标的物已经竣工验收,预购方已经实际取得预售商品房产权后,将商品房再转让给他人,不是预售合同转让,应按商品房买卖关系处理,同时,预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示,否则转让行为无效由于房地产市场价格不稳定,转让人将预售合同提前转让,转移跌价风险;新预购人自愿承担跌价风险,冒着风险提前买受,然后再次转让,这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的当然,与之相对应也有获得利益的机会
3、预售合同必须合法有效,才允许预售合同转让,否则预售合同转让无效最高人民法院民19962号文件第28条规定“商品房的预售合同无效的,预售商品房的转让转让合同,一...。