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佳宁娜友谊广场物业管理投标方案
一、整体设想1-
21.1项目情况
11.2实质物业管理服务1-2
二、管理模式3-
122.1管理架构3-
62.2工作流程7-
82.3信息反馈渠道8-
92.4控制方式9-
102.5商场物业管理要点11-12
三、管理服务人员配备13-
143.1各类人员数量及文化素质要求
133.2人员来源及岗位配置
133.3管理处主任简历14
四、培训15-
164.1培训计划
154.2培训方式
154.3培训目标15-16
五、物质装备计划17-
215.1物业服务人员住房
175.2管理用房
175.3管理处配备需用品情况17-21
六、管理预算22-
286.1说明
226.2收入项目
226.3支出项目23-
276.4收支盈亏情况
286.5增收节约措施28
七、物业维修基金的管理方案29-
327.1物业维修基金的使用程序29-
317.2物业维修基金的管理程序31-
327.3物来维修基金资料的保管
327.4小结32
八、管理规章制度过33-
1118.1公众制度33-
498.2单位内部岗位责任制50-
718.3管理运作制度72-
1318.4考核制度132-138
九、档案的建立和管理139
十、质量标准及实施措施140-
14110.1实施措施
14010.2标准承诺141
十一、社区文化活动142-144
十二、便民服务项目145-
15012.1无偿服务
14512.2有偿服务146-150
十三、服务质量的控制体系151-
15413.1总则
15113.2质量记录控制151-
15213.3内部质量审核程序153-154
十四、提高管理服务水平新设想155-158
一、整体设想
1.1项目情况佳宁娜友谊广场是佳宁娜集团与奥康德石油集团共同开发建设的商住大厦,于1997年12月交付使用佳宁娜友谊广场总占地面积为14200平方米总建筑面积为132600平方米为进一步配合发展商的招租、销售,改善住户的生活环境,提高物业品牌和开发商的信誉,戴德梁行物业管理有限公司愿承担佳宁娜友谊广场之物业管理服务,致力为发展商、业主及使用者提供国际级的专业物业管理经验、知识及科技,提高物业之管理运作质素,力创精品物来
1.2实质物业管理服务「佳宁娜友谊广场」的物业管理操作服务,主要有以下基本任务1)执行土建维修任务2)执行装饰保养任务3)执行供电系统的保养任务4)执行给排水的保养任务5)执行保安任务6)督导空调保养任务7)督导电梯保养任务8)督导绿化保养任务9)执行防火系统的保养任务10)执行商场营商特色的物业管理服务11)执行佳宁娜广场范围内的清洁任务12)执行佳宁娜广场范围外建立社区关系任务13)执行管理员工宿舍的任务14)执行贵宾接待及接送任务15)执行物业管理物料储存及使用任务16)执行空间使用规划任务17)执行车辆进出限制任务18)执行节省能源任务19)执行改养工程任务20)执行物业管理水平检讨任务21)执行紧急程序的任务22)管理处内部管理(行政人事、财务等)对于佳宁娜友谊广场的物业管理,应该达到国内一流的物业管理水平体现酒店式服务、环保概念、信息化、专业化的现代管理模式工程保维系统及内部质量审核标准,除参考有关惯例和规范外,主要按ISO9002国际质量保证体系的要求和国家物业管理优秀大厦的标准进行在物业管理交接工作后一年左右,达到深圳市优秀大厦标准,进一步努力获得广东省和国家物业管理优秀大厦的证书http://www.zqzl.cn/\o如需更多资料,请按住Ctrl键并同时点击这图标,或登录WWW.ZQZL.CN下载
二、管理模式
2.1管理架构佳宁娜友谊广场管理处人员架构表(总编制73人)工程部人员架构表(编制10人)备注实行24小时值班,即配电房采取3班3运转,而空调班采取2班制白班有空调、配电值班各1人,加上维修主任、主管和电梯工、弱电技员共7人;中班有配电值班、空调维修2人;夜班尚有配电值班1人,以保证设备正常运行,供电供水之保障和安全安全管理组人员架构表(编制49人)http://www.zqzl.cn/\o如需更多资料,请按住Ctrl键并同时点击这图标,或登录WWW.ZQZL.CN下载备注1.24小时值班;四班三运转,每班12人(包括领班),每天安排一个班休息;2.计将领班加入巡逻机动岗位内,或顶替休假人员以舒缓岗位人手紧张
2.2工作流程A.管理工作执行架构指定方案报示告及报告、建议监督制定管理策略报告、检讨及建议指报示告及监督监督指示报及告监督管理工作执行架构的成立,将有利于工作表现的检讨及成本的控制B.管理工作执行架构管理策略领导班子现场管理班子执行人员有及专业分包公司
2.3信息反馈管理处服务质素养的评分为内部信息反馈和外部信息反馈两类A.内部信息反馈通过日检、周检和月检的检查和考核结果来反馈,同时需辅以抽查进行补充日检是每日各有关部门对大厦的清洁卫生、绿化、机电设备运行和治安及设施情况的检查记录报告,并经主管签字,认及处理后报管理处周检是部门主管每周对其分管的工作进行一次检查,并将检查结果进行记录,对发现的问题如时需向上级请示的应及时向管理处主任汇报,对不合格服务的要制定纠正措施,并负责跟进和验证,管理处每周有主管参加每周例会,即是总结上周的情况及安排本周及今后的工作月检就是组织有关人员每月对物业管理主要服务过程进行检查,各部门各管理处每月要提交工作报告至上级抽检就是管理处主任对有关部门或人员进行每年不少于4次的抽检B.外部信息反馈主要通过问卷形式和交流形式来获得每半年发放和收集一次“业主问卷调查表”、“征询意见调查表”等方式,了解客户对服务工作的满意程度和意见,并以此促进服务质量的改进管理处参加有关物业管理考评活动和安全文明小区创建活动可以发现管理中的成绩和不足设立信报箱收集业主意见,开通24小时客户服务热线及接待客户投诉、咨询及与同行的交汉也是通过外部信息反馈的主要途径
2.4控制方式物业管理主要靠文件资料和制度规定来控制佳宁娜友谊场的物业管理工作由其承担的物业管理公司来控制,即完整的流程控制主要为管理处发出的运作文件、工作文件、备忘录及工作指引等,所有运作文件及分发名单均需储存于管理处主任处,所有文件均需至少储存一年,所有文件均需统一编号并按程序完成,所有记录均按文件保存方式进行分类保管制度和规定主要是对已明的部分进行控制,主要有以下个方面—
(1)采购及承包工程工序
(2)领用物品及进货检验程序
(3)不合格品的控制程序
(4)合同评审程序
(5)分供商的选择和评审程序
(6)产品的标识和可追溯性控制程序
(7)过程控制程序
(8)供应商提供维修产品的控制程序
(9)设备管理控制程序
(10)服务质素的评控制程序
(11)检验、测量和试验设备的控制程序
(12)纠正和预防措施控制程序
(13)顾客投诉的处理程序
(14)物品搬运、贮存、防护控制程序
(15)质素记录的控制程序
(16)内部质素审检程序
(17)培训控制程序
(18)服务控制程序
2.5商场物业管理要点物业管理服务可以说是一门专业学问,戴德梁行物业管理公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则,并透过长期的改进和提升,使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥而此项『投资管理』的哲学,使业主能充分保障其不动产投资之权益,不但使其保值,而且更能使不动产增值本公司建议[佳宁娜友谊广场商场部分之]之物业管理必须建立于高档次物业管理之基础,且体现其独特之形象我司除致力于提供先进之物业管理服务,更为佳宁娜友谊广场之商场部分建立创新之管理模式,如信兴广场地王商业中心,以使其真正树立物业管理品牌,并成为物业精品1.设立合理的租户组合,体现商品品牌之均等现象为方便客户选购商品,及保持商场之独立形象,在商场物业管理中需顾及租户类别的合理组合主要原则为同一类型之商家需安排在同一楼层,在同一空间或附近类似空间应建立销售同一档次及相近类型之商品专卖柜若商品之品牌与本商场之形象有所背离,应以尽量回避之原则2.保持商场外观之美好形象,以吸引顾客光顾主要体现在商场之清洁卫生及装饰标志的配备首先,商场日常管理中,清洁卫生犹其重要,地面之清洁频率及卫生间之洁净程度要求颇高;清洁人员的配备及商场之全面清洁维护时间应作合理的安排另外,在适当的地方必须设置足够及简胆的指示标志或大型展示,以方便顾客购物3.良好的商场设施装备及维护保养,为顾客提供方便而不间断的服务首先如升降机,观光电梯和扶手电梯等,在保养维护及日常清洁方面必须维持一定效率及频率;另外,空气调节必须调校适宜,特别是在餐厅、其他公众娱乐场所等地方对于餐厅用户所安装的排气装置、排水管和隔水池等,必须妥为监管,以免对他人造成滋扰商场的顾客,除大楼本身之使用者外,游客、路人等亦是其吸引消费之对象,故商场设施之使用率一般较商务办公楼为高,所以商场设施必须保养得宜,以免对租用户及顾客造成不便4.多地化的市场推广活动,树立商场独特的营销形象为吸引顾客前来消费,物业管理公司应不时与商户联络,商量合办各类推广和宣传活动;在节假日,举办各种大型娱乐及应祝活动,籍此推广商场的营销商机5.制定合理严谨的安全保卫措施,保障商家及顾客的安全在商场之日常管理中,安全保卫工作除了保障商家有安全的营商环境,及提供顾客舒适之购物场所外,更重要是保障物业使用人的生命安全,体现其真正之物业品牌形象另外,逃生通道必须保持畅通无阻,所有固定装置,设备和装饰品,必须达到高度安全标准,使顾客特别是儿童不会容易受伤等6.其它事宜至于商场附设之停车场时租车位,可以方便顾客和增加租户的生意额,所以必须向方客提供优良快捷的服务,以增加其对商场之信心商场内之店铺,餐厅及娱乐场所之开放时间,有别于办公楼而其组合成份之使用时间,一般亦有差异由于店铺、餐厅及娱乐场之开放时间不同,管理公司必须与使用者紧密联系,定订保安措施,清洁及设施维修等时间表,使商场外观及设备保养,都能符合商场整体及使用者之要示求
三、管理服务人员配备
3.1各类人员数量、文化素质佳宁娜友谊场物业管理处人员设置共73人(其中管理人员15人、其他人员58人)人员文化素质、技要求具体如下-管理人员共15人,要求大专以上文化占50%,管理处主任要求本科以上,并且物业管理上岗证书;物业部人员均需具物业管理上岗证;财务部会计须具大专以上学历或中级以上职称、具有会计证;工程技人员10人,要求至少9人具有本专业上岗证书,文化程度在高中以上,中级以上技占50%;安管员49人,均要求高中以上学历,原则上为退伍军人
3.2人员来源及岗位配置因清洁、绿化为外包,故管理处除进场验收接交时有个临时人员外,其余均为合同聘任制,其中从物业管理公司本部了抽调50%至佳宁娜友谊场,主要为管理处骨,如管理处主任、秘书、部门主管、物业助理、财务及安管主任需要外聘人员为50%,主要为安管员和工程技人员各岗位配置如下-管理处主任1人(拟推之管理处主任简历见
3.3),秘书1人行政人事财务部5人工程部10人物业部56人(含安管员49人)具体岗位职责、数量见
2.1管理构架
四、培训
4.1培训计划管理处行政人事财务部负责年度培训计划的制定和监督实施工作,一般每年至少一次,并负责对各类员工培训效果进行考核和鉴定各部门主管配合管理处的要求,制定本部门相应的培训计划,并负责组织实施、培训记录由各部门主管交行政人事财务部归档培训计划分入职培训(岗前培训)和在职培训二种入职培训要求新入职员工在第一周接受培训和考核在职培训分为管理处每年组织的专业、技能培训和参加社会的外部培训
4.2培训方式分为讲课和训练两种入职培训均为讲课在职培训为讲课与训练相结合
4.3培训目标入职培训主要为-A.管理处的基本情况、组织机构及领导B.管理处质素方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识C.《员工手册》、职业道德及质素意识教育D.对员工的期望及要求E.本职位的基本情况(职责、人员配置及设备、设施的分布等)F.职位工作操作流程,在异常情况下的特殊处理程序等在职培训主要为-A.物业管理基础知识、消防安全知识B.大厦设备、设施讲座及操作演示C.文明语言的训练及着装要求D.安管员的队列训练、消防演习、紧急情况处理
五、物质装备计划
5.1管理服务人员用房按物业管理公司惯例,除佳宁娜友谊场物业管理处在邻近集中租房以解决安管和工程技人员轮班及大厦应急需要问题外,其他人员均自行解决
5.2管理用房建设单位为物业管理公司提供的办公用房在首层,可以满足物业管理需要,不必增加
5.3管理处装备需用品情况因清洁卫生、绿化为外包,故其器械由其自备管理处办公室除需简单装修外,尚需添置以下用品-(详见附表
5.
3.1)附表
5.
3.1佳宁娜友谊场物业管理处开办费总预算(人民币元)编号项目名称单位数量单价金额备注1586电脑2900018000含UPS及打印机2传真机150005000非热敏纸3复印机125000250004电话5100050005对讲机152700405006照相机部210002000一部为一次成像7维修工具、仪表一批19870详见附表
5.
3.28服装套7285740详见附表
5.
3.39办公家私61159详见附表
5.
3.410租住宿1500011办公用品10000复印纸张、保险柜、计算器、文件夹等小计287,269附表
5.
3.2管理处所需工具、仪表项目明细表序号项目名称单位数量单价金额备注1500V摇表个18008002万用表个13503503钳形电流表个13003004冲击钻个1150015005手枪钻个16006006拉钉枪个2100200手用、脚用各一7液压压线钳把15005008手提电焊机套1150015009铝合金梯个2500100010砂轮切割机台11500150011手提切割机台11500150012角磨机台150050013小型潜水泵台
110001000141.5吨手动葫芦个150050015套筒板手套120020016内六角板手套110010017高压验电笔支120020018多用验电笔支1030300进口19尖嘴钳把1080800进口20平口钳把1080800进口21斜口钳把1070700进口22活动板手把101001000进口23管钳把670420进口24小型气泵套11500150025雪表套2500100026手工套丝机台2300600带丝锥27工具箱个1050500小计19870附表
5.
3.3管理处服装费用明细表序号项目名称单位数量单价金额备注1文员服装套2×1548014400一人二套2技术员服装套2×92504500一人二套3安管员外管服装套2×4855052800一人二套4安管皮鞋对48230110405外管皮带条随衣赠送6外管精神带条随衣赠送7肩章对随衣赠送8大衣件65003000夜班班用小计85740附表
5.
3.4管理处办公家私明细表序号项目名称单位数量单价金额备注1会议台套115001500圆形2更衣柜个311833540六门,钢制3写字台个12162519500附三件活动柜4办公椅个126607920气压把手5客椅个47603040弓形脚6立身移门柜个228005600工程,物业用7资料、文件柜个2170034008钥匙柜个24008009矮柜个160060010屏风隔板块12200240011简易办公桌个230060012折叠椅个105050013电脑台个2600120014饮水机个240080015微波炉个11000100016简易床个
352508.750安管员宿舍用小计
61.159六.管理预算
6.1说明本份管理预算以佳宁娜友谊场日常物业管理运作为基础,核算包括了日常物业管理的收入及支出情况其中管理费收入是按佳宁娜友谊场目前所获批之物局收费许可证单计算,即住宅收费为
4.75元/平方米;商住楼收费为
8.25元/平方米;写字楼收费为
20.75/平方米;商铺收费为(
30.25+5)元/平方米,其中包括商场部份的市场推宣传费5元/平方米由于招标书上未列明停车场的具体情竞,本预算暂未把停车场之收入列入核算中
6.2收入项目1小区总建筑面积132593平方米其中占地面积为14208平方米2小区可销售面积:
105864.82平方米商铺
30609.30m
2、写字楼
8974.52m2;住宅66281m2其中商住34264m
2、住宅32,017m23管理费收入(按目前物局批之收费许可证单计算)住宅32017×
4.75元=
152.080商住34264×
8.25元=282680写字楼
8974.5×
20.75元=
186.220商铺
30609.3×
30.25+5元=1078970小计1699950元
6.3支出项目
1.日常物业管理费的概算表序号项目金额(元/月)备注1管理服务人员工资、福利
176540.002公共设施运行及保养费
54110.003绿化费
2000.004公共水电费
504850.005清洁卫生消杀费
56540.006办公费
9800.007折旧费
3330.008其他(保险)
10000.009商场市场推宣传费
100000.0010管理人员酬金
100000.0011营业税金
85.
000.0012业主委员会费用
8000.00小计
1110170.002日常物业管理费支出明细A、管理服务人员工资福利(共73人)职位编制月均工资每月开支预算(单位元/月)
(1)总物业经理1人1000010000秘书1人25002500小计12500
(2)物业部主管1人35003500助理6人200012000安管主任1人25002500安管领班4人16006400安管员44人130057200小计81600
(3)工程部主管1人40004000维修主管2人25005000技术员7人150010500合计19500
(4)财务及行政人事部主管1人40004000会计1人25002500出纳1人
20002.000财务及人事助理2人
20004.000合计12500每月管理人员工资预算为126100
(5)附加40%作为医疗费津贴、住房津贴、年终奖金及其他国家规定及福利50440总计176540B、公共设施运行及保养费
(1)电梯保养维护(全责保养或保养加材料零件费,含年检费)35×800元/月=28000(元/月)
(2)变电站系统年检、高低压柜测试维修,每年
4.8万48000元÷12月=4000(元/月)
(3)备用柴油发电机组保养、运行,每年
1.8万18000元÷12月=1500(元/月)
(4)消防系统(含管道、泵、阀门、联动柜、防火卷帘、自动喷头、烟、温感器),每年
3.6万36000元÷12月=3000(元/月)
(5)安防系统(含一卡通之对讲、停车场及闭路监控),每年8400元8400元÷12月=700(元/月)
(6)给排水系统(含水泵、控制柜、阀门、管道及卫生洁具、化粪池清理),每年
2.4万24000元÷12月=2000(元/月)
(7)配电箱、供电线路及照明灯具、电器3000(元/月)
(8)土建维修、油漆、装饰修补1000(元/月)
(9)空调主机及空调系统(冷却塔、水泵及末端装置)4×25000元÷12月=8330(元/月)
(10)其他及不可预计
(1)—
(9)项×5%51530×5%=2580小计54110元/月C、绿化费绿化面积为20%左右2000元/月D、公共水电费(含排污费
0.42元/吨)电费
(1)电梯(35,其中扶梯17)扶梯17×7kw×12h/日×80%×30日/月×
0.99元/kwh=33930(元/月)其它电梯(8×25kw+10×17kw)×24h/日×70%×50%×30日/月×
0.99/kwh=
92.310(元/月)
(2)水泵,共2,46kw×2(适当考虑裙楼部分的加压泵)46kw×2×50%×4h/日×80%×30日/月×
0.99/kwh=4370(元/月)
(3)庭院灯10kw×12h/日×30日/月×
0.99元/kwh=3560(元/月)
(4)大堂、走道公共部分20kw×12h/日×30日/月×
0.99元/kwh=7130(元/月)
(5)1~3商场50kw×12h/日×30日/月×
0.99元/kwh=17820(元/月)
(6)消防水泵、抽排风、换气60kw×3h/日×30日/月×
0.99元/kwh=3350(元/月)
(7)管理处办公室、设备间、值班室、消防中心等照明入其他20kv×12h/日×30日/月×
0.99元/kvh=7130(元/月)
(8)空调4650kw×3×80%×70%×12h/日×30日/月×
0.99元/kwh×10月/12月=1200(元/月)水费
(1)绿化用水14208m×20%×5kg/m×30日/月÷1000kg/t×(
2.4+
0.42)=1200(元/月)
(2)清洁用水132593m2×
0.5kg/m2×30日/月÷1000kg/t×(
2.4+
0.42)=5610(元/月)
(2)洗手间卫生用水(按500人计算)500人×50kg/人.日×30日/月÷1000kg/t×(
2.4+
0.42)=2120(元/月)水电费小计
504850.00元E、清洁卫生消杀费
(1)清洁费(对外承包)132593×
0.4=53040元/月
(2)消杀费(城管部门)3000元/月
(3)水池清洗消毒(1年2次)6000÷12=500元/月小计(约)56540元F、办公费
(1)电话费2500(元/月)
(2)办公文具等500(元/月)
(3)差旅费500(元/月)
(4)业务应酬费2000(元/月)
(5)洗涤费800(元/月)
(6)服装费(人均50073×500/12=3040(元/月)元,73人,适当机动)
(7)不可预见(1-6)项合计×5%460(元/月)小计(约)98800G、折旧费用(物业管理部分近20固定资产,5年折旧)3330H、其他(保险,包括公共财产险、第三者责任险、停车场车10000辆停车险等)I、商场市场推宣传费100000J、管理人酬金(管理支出的10%)100000K、营业税金(管理费×5%)1699950×5%=85000L、业主委员会费用8000A—K项每月开支预算总额为1110170元
6.4收支盈亏情况每月开支为1110170元管理收入住宅与商住434760元写字楼、商铺1265190元收支情况为434760+1265190-1110170=589780虽然预算中每月有盈余,但因写字楼与商铺为发展商自用和空置较多,故可根实际情况调整;即保证管理处运行收支平衡即中,因而在税收上略可降低;而管理运作上,因住宅、商住由业主缴纳,其余在能收的情况下,其缺口由发展商按空置单位打折缴纳或从停车场收入中弥补即可
6.5增收节支措施增收部分范围较窄,仅能适当开展一些有偿服务项目,如室内维修,或在条件允许情况下,开展洗车服务和便民服务节支部分主要是节能和缩减管理人员,在新管理处交接并成立后,即针对大厦一些情况大力开展节约活动,尤其在空调、抽排风和公共照明方面,潜力较大,可在预算公共水电费算基础上节约公共水电费10%—20%缩减管理人员是在大厦之物业管理走向正规,员工对情况熟悉后采取工作合并之方式,可适当节约部分人员,以达到节流之目的
七、物业维修基金的管理方案
7.1物业维修基金的使用程序
7.
1.1公用设施维修基金的使用程序(a).管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供以下材料—公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请;—相关项目有关图纸、预算资料;—施工承接单位或人员资质资料(b).小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议—同意使用的,向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金作用申请表》区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批,并将款项划拔到公司账户;—不同意使用的,业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司(c).业主大会不同意使用公用设施维修基金,而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议,经复议同意管理公司申请的,为主管理委员会必须执行;(d).业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及格料消耗等进行监控,并按工程要求进行验收;(e).公用设施维修基金帐目,应由下列单位每3个月张榜公布一次—业主管理委员会;—管理公司或管理处
7.
1.2房屋本体维修基金的使用程序a).管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零屋小修,70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程,特殊情况可另行处理;b).管理公司因需要进行中修以上的维修工程时,应向业主委员会提供下列资料—有公司总经理或管理处经理签名的申请计划;—该项目的预算资料;—其他相关资料c).申请计划经业主委员会或该栋业主审议;—如经审议,业主管理委员或该栋50%的业主不同意,而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的,公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请经管理部门核定后实施;—如经审议,业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程d).整个小区的本体基金不够支付的时,经业主管理委员会同意,由全体业主分摊;e).单栋房屋本体维修基金不够使用时,经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主分摊;f).公司财务部应在每年12月31日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算—业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出签复,逾期则视为同意;—业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的7日内应予以答复,逾期则视为同意g).公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共同总位维修养护项目后—日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证;—中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或20%以上业主)、公司总经理签字,作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证h).财务部应每3个月公布一次本体维修基金的收支帐目
7.2物业维修基金的管理程序
7.
2.1公用设施的维修基金的管理程序a).公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理,区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用,但应严格按使用审批程序审查无误后支出;b).公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支;c).财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账簿,按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行独立的账务处理;d).小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支账目有疑问,可向下列单位提出质询;—业主管理委员会;—管理公司或下属管理处e).管理公司或下属管理处接到质询后—原则上应在7日内予以答复;—特殊情况可另行处理
7.
2.2房屋本体维修基金的管理程序a).财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金;b).经办人凭房屋本体维修基金支出的原始任据,按费用审核报销标准作业规程中的相关规定到财务部办理报销手续;c).财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理;d).如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例,则应—经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意;—将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵;—经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补e).小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问,可以;—向业主管理委员会查询;—向公司财务部查询
7.3物业维修基金资料的保管
7.
3.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按会计核算标准作业规程中的相关规定进行账务处理
7.
3.2财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后,加密在财务部长期保存
7.4小结物业维修基金的管理核算情况,作为财务部相关人员的绩效考评的依据之
一八、管理规章制度
8.1公众制度A.用户手册一物业管理
1、管理处及其职能
(1)深圳房产开发公司聘任之物业管理公司为本小区之管理代理人,并执行深圳花园之物业管理职能,享有并承担〈深圳花园业主公约〉中规定物业管理人的各项权力、义务及责任
(2)管理公司员工有职责为各用户提供物业管理服务,但请各用户不可要求各员工作私人服务,另请各用户勿赏赐任何利益给本处工作人员,各用户如有任何赐教,请与物业公避开或管理处联系
(3)管理处负责维持本物业范围之正常运作及在可能情况下协助各用户,处理各公共事务
2、费用
(1)为保障业主物业的长远利益,以达投保值的效果各用户亦需承担本物业之保养、维修及日常管理开支,物业管理之各项支出包括但不限于建筑物、道路、行人道、外围部分及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用,中央空调、给排水、消防及小区自动系统等之检修保养费用此外,渠道及水管之维修费用,垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内的避孕药支出均依据用户单元建筑面积按比例分摊
(2)管理费是保持本物业管理正常运作之必备条件故各用户务必按时缴交管理费
(3)用户应于当月的首七天内到管理处或物业管理人指定的地点及方法缴交被要求支付之管理费及其他费用逾期十天未交者,每日加收有关费用总额万分之五的滞纳金(如有任何变动均以管理处最新公告为准)用户于入伙时须预缴交贰个月管理费及其他由管理处制定之合理费用如公共设施/外墙翻新等大型工程费用,应按小区公约所指定管理份额,或单元建筑面积由各业主共同分担管理账目收支情况将由管理处按时公布若管理费不足应付各项开支时,各用户须依据用户单元建筑面积按比例支付未足之数若有盈余,则拔入下年度账目此外,各用户如有变化,请即以书面知会管理处原用户应于业权转让时结算清楚所有应缴有关费用,已缴交的小区维修基金不予退还
(二)用户须知
1、用户对其购置之楼宇拥有使用权利,产权归发展商,土地所有权仍归国家
(1)用户需预先与管理处预约以便交收锁匙及单元用户需负责对其接收单元的设备,作检验并核实所有设施、装修等皆合格并需在交收表上签署
2、收楼时请查看单元设备、装修等是否妥善,并把缺点于当日内以书面或管理处特备之表格通知管理处,本处将代表发展商利益就该等缺点透过发展商向承建商要求解决,逾期者则以用户确认其单元设备及装修已是妥善而不须作跟进办理
3、本物业仅作为指定用途(即商住、办公),不可作为货仓、工业或其他用途
4、用户不可作出任何结构及可观性(如窗户、阳台、外墙等)更改,以维护物业之外观整齐、条理、美观,也不可霸占公共空间,妄顾公德(如设檐蓬、神位等)
5、用户进行装修、维修等工程,以不防害其结构、公共设施及他人为原则进行该等工程前需先获管理处批准及缴纳有关按金及费用
6、凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者,管理处除要求停止及恢复原貌外,同时保留报告政府当局及/或要求赔偿罚款之权利
7、物业内禁存有任何违禁品
(三)设施及日常保养
1、各用户不得毁坏及干扰公共设备,否则需要赔偿损失
2、请勿把废物丢入各渠道(如洗水间去水道等),否则需对损坏/堵塞负责修理
3、请正当使用室内电器失修/损坏/质劣电器品易导致火警任何电器工程须由领有认可执照之合格支工进行
4、请勿涂划/刮花小区内任何公共地方如墙等,亦不可随便吐痰或便溺
5、请勿霸占任何公共地方(如堆放私人财物、神位、祭祀、晒晾等),以免有碍观瞻,损人不利已及引人犯罪
6、爱护公物存公德,若发现有刑事损坏事件,请报本处
(四)清洁卫生
1、公共地方之整洁用户不得放置任何物品、垃圾于走火通道、电梯门外、楼梯、走道、大堂等公众地方,任何在公众地方摆放的物品将会被搬走,其相关费用将由有关用户负责
2、垃圾清理用户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清运,其费用由有关用户承担
(五)保安
1、物业内24小时均有人当值,负责小区巡罗工作及协助各用户提出之要求(管理处办公时间为周一至周五8:30-17:30;周六8:30-13:30,周六下午、周日及国内假期休息)在办公时间以外,可联络当值保安人员
2、管理处员工皆佩带工作证如对来人怀疑,请召唤管理处
3、为了用户之安全,用户出入小区必要时须配合管理人员要求请出示有效证件,来访者须做来访登记
(六)车场管理本不区建有地面及地下停车场,为求停车场良好秩序,防止非法停车,阻塞通道,本处订有〈停车场规定〉,以便使用停车场人仕依循
(七)防治灾害
1、请勿在物业范围内烧烤、燃放烟花、爆竹等煤气炉要常检查,明火要小心,监管小孩勿玩火
2、爱护公物及消防设备,常保公共空间通畅
3、发生火警,即告本处及“119”报警在安全情况下关掉总电掣、燃料掣及/或扑救或速行前往楼梯逃生
4、当台风时,请关闭门窗,必要时,封贴玻璃,并固定易倒物品
(八)其他用户请注意
1、用户须监管其聘用之承办商及对其行为负责,若有损坏公共地方或公共设施或在公共地方遗下废物,该单位之用户为最终负责人,需承担赔偿责任
2、滋扰他人行为如制造噪音、兜售商品、派发传单、广告或赠品,一律禁止
(九)应急程序
1、紧急事故可能随时发生,本处必须为处理这些情况作好准备,以尽量减低人命及财产的损失,以下所提供的资料,是特别为协助用户预防和处理紧急事故而设
2、紧急电话号码电话号码电话号码火警119匪警110市政府市政府市公安局罗湖分局防火科供电局工商局税务局住宅局环保局煤气公司人民医院急救室
3、位内物品处理请定期检查单位内存放之物品,以免造成阻塞,妨碍危急时逃生之通道任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其他易燃物品等,均不应随便放置在室内
4、意外(紧急医疗问题)当发生意外或紧急医疗问题a)尝试尽可能获取有关损伤的资料;b)使伤者处于温暖及舒服的状况,并加以安慰;c)拔电话要求急救医疗服务;d)通知管理处详述意外情况,包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、日击者等;e)在任何情况下,应尽量保持镇定
5、罪案与保安一个高档住宅小区,也可能会成为匪徒之对象,故偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案,皆有可能在此发生,以下的建议对你可能有所帮助a)如遇偷窃或经常性盗窃,即向公安报告;b)遇到抢劫、骚扰、袭击或其他严重罪案,即向公安报告;c)所有案件均须知会管理处,并把已采取的行动告知职员;d)遇到任何不寻常的事情,皆应通知公安及管理处;e)如于本厦范围遇到形迹可疑之人物,应通知管理处
6、火警————发现(若发现火警);————通知(致电消防局及通知附近的人);————抑制(紧闭所有门窗);————逃生(使用最安全的途径,离开火警现场)用户必须熟悉小区内的灭火器、报警系统与本地消防局的电话号码119a)若是轻微失火(如废纸篮、烟灰碟等),尽可能将火扑灭,但切勿冒险;b)如人身安全已受到威胁,而火势亦不能即时受到控制,可将通往失火现场的门窗关闭,以隔离及控制火势;c)通知消防局i)说出有关单位的名称、地点;ii)火警蔓延的范围及位置;iii)你的电话号码、姓名;d)通知本小区管理处;e)依从小区管理处职员的指示,尽可能通知所有用户;f)如被火焰或高热所围困i)有可能的话,致电消防局求助;ii)打破玻璃警报系统之玻璃片,使警报记号能发出,把门关闭,将火热的源头隔离;iii)紧记烟和热空气都是向上升,接近地面的空气含氧量较高,温度亦较低,故应蹲着身子或爬行逃生;iv)如有需要,打破窗子以求空气流通g)所有逃离火场的人,须在中心内指定之空旷地方聚集;h)身处火场上层的人,应向天窗方向逃生,如身上处火场下层者,则向外走,前往最邻近的出口逃生i)发生火警时,安全管理员会协助消防员和公安阻止公众人士进入有关单位,在管理人员或消防局宣布有关单位未安全之前,任何人等不得进入
7、扑灭火警小区公共地方均设有手提式灭火器或灭火用具,用户可向管理处咨询灭火器或灭火用具的位置和用法如有需要,可向管理处咨询任何已扑灭的火警,必须向管理处或消防局报告,以便进行调查
8、地震a)保持镇定,切勿离开处身地方;b)躲在桌子或坚固的结构寻求掩护;c)远离窗户,玻璃隔板、架或悬挂的物件;d)地震时不要躲在楼梯底一下;e)准备应付接连更多次的余震;f)如单位受到破坏,立即通知管理处;g)切勿散播摇言或夸大报告
9、水浸遇有可能发生水浸时a)有可能受损的贵重物品移往较高处;b)在水浸出现前,切断电器用具的电源;c)提防通电的电线;水浸之后d)检查财物以鉴定损失;e)委派及监督负责清洁的员工;f)逐渐抽去积水,以减少对楼宇结构造成的更大损害;g)清除单位内,家具及其他地方的积水,避免破坏环境卫生;h)做好提防抢掠的措施,须加强保安,防止盗贼进入单位
10、台风在台风吹袭前,请采取下列防风措施a)所有花盆及可被风吹倒之物品应放回单元;b)关紧所有门窗及在玻璃上加上胶条加强保护;c)台风过后,应立即更换破裂之玻璃
11、联络用电话报案时,请提供以下所有资料a)报案人的姓名;b)紧急事故的位置;c)有人受伤与否;d)紧急事故的分类、火警、罪案等;e)待对方确定了资料后,方可挂断电话
12、小区撤离程序a)当发生火警或任何其他紧急事故,所有人都应该完全撤离现场朱能有所例外;b)在撤离单位或进行火警演习时,用户的贵重物品须自行负责,另外,离开时记紧把单元大门锁上;c)开启由单元通往街外的大门前,先弄清楚是否汤手,如发现该门是热的,须慢慢开启,若情况许可,应前往预先指定的楼梯,然后跟随撤离程序逃生;d)若因浓烟的关系未能通往屋外,则应关上门,放一条毛巾布在门底的门缝间,打开窗户保持空气流通,在窗外挂一块布,让消防员得知你仍在单位内,保持镇定等待消防员的拯救
13、结语有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生,制定紧急程序计划可避免人命和财务损失,以及万一发生意外时,将损失减至最低,以上仅提供一套有系统和周全的步骤,以应付意外或灾难之突然来临通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引,一队受过训练的管理人员,再加上用户的合作,当万一发生紧急事故时,本处便更有信心能应付,纵使遇上从未预计的紧急情况,仍有一套基本的应变程序可以协助管理队伍及用户作出即时反应,以保障人身及财物安全制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划,可以保护人身安全,保障用户的投资然而,请必须紧记,无论以上指引或应变措施如何周详,仍需用户熟悉运用及时刻保持高度警觉,才可昼量避免意外发生,及达到本应急程序之目的B.用户守则所有用户必须遵守包括〈业主公约〉及以下之条文
1、用户资料用户必须填妥及交回另外分发之“用户联络资料登记表”以便本处存档
2、违例之室外建筑物倘用户擅自在室外加建任何建筑,例如铁笼、詹篷、花架、阳台等,皆属违法及可伤及生命,故恳请各用户合作,除发展商提供之建议外,任何加建物均不能于天台或阳台进行;
3、小区外墙所有用户不得迁拆、更改或干扰小区外墙及公共设施,或改装任何排水喉管为保持小区外观,任何招牌、铁笼、阳台、天线,皆不能擅自安装,请各用户遵守规则
4、电线安装倘阁下需要更改电线或增加时,请雇用持有合格资质执照之电器承包商进行安装,以确保安全
5、大门灯饰所在走廊及楼梯均已装上足够灯光,为保持走廊之外观起见,用户请勿在大门及走廊加设任何灯饰
6、电梯
(1)严禁体积或重量超过要求的货物进入电梯,如搬运大件物品或装修材料,须向管理处申请,并在大堂内铺设防护板以保护地面;
(2)火警发生时,切勿乘搭电梯;
(3)勿让幼儿单独进入电梯
7、座厕请勿随意将垃圾抛进座厕,倘因此而引致去水喉闭塞,修理费用将由业户支付
8、灭火器公共地方安装有灭火筒及其他防火设备,请各用户敦促贵子女勿玩此等设备
9、神位为保持环境清洁与卫生,管理处禁止用户在门口及公众地方摆设任何神位及燃点香烛;如有发现,管理处将不作另行通知而将安于公共地方之神位清理,若涉及任何费用则由用户负责
10、垃圾清理管理处与清洁公司安排适当时间收集垃圾,各用户须以胶袋盛载垃圾,放于管理处指定的地方,否则,清洁工人将不能及时清理阁下之垃圾
11、物业清洁管理处虽雇有清洁公司负责保持本物业的公用地方清洁,但仍有赖全体用户的通力合作,才可确保小区内地方清洁切勿随意抛掷废物,或将物件由高处抛下以免伤害他人
12、休憩及公共地方为使大家能享有美好的生活环境,谨请各用户为自己及他人设想,必须通力合作,切勿随意攀摘花草,弃置垃圾或破坏公共设备如目睹任何人有意破坏公物,请立即劝阻或通知管理处
13、保安本管理处已安排二十四小时由保安员在本物业站岗及巡逻以保障用户的安全,并防止罪案或意外发生
(1)防止罪案----当遇见或听见任何可疑人士声音,应立即向管理处报告----在未清楚访客的身份前,千万别随意开启入口大门----凡遇见自称为公安机关或政府人员,必须查验清楚其证件----避免将贵重财物放在办公室中
(2)访客管理处所有管理员已受训令查询所有进入小区内之陌生人士身份,请各用户通知有关单位此项措施本管理处对于查询时所引起的不便之处,先致谦意,亦请各用户明白,此举纯为保障各用户人身及财物不致受损
14、搬迁用户迁入迁出时,请与管理处联系,以登记用户之变更资料及方便管理员认识,防止陌生人混入如用户迁出,在搬运家私前须先将运出之家私清单送管理处,便于管理员核实后方可运出,以防止盗贼及意外事故发生
15、用户交付费用之责任所有用户都应在接收单元前依时交付以下费用
(1)维修基金维修基金费用于竣工后交付使用保修期满一年后开始计算,根据法规由业主按月支付
(2)管理费用户应自觉按规定依时缴付每月管理费
(3)电费、水费、煤气及其他费用请参考另外由管理处发出之收费标准
16、材料、货品之运送
(1)用户在需要运送材料/货品时,必须依照管理处指定之入口及路线搬运及使用指定货运电梯
(2)用户需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责所有因运输而对小区造成之破坏,其修补费用由业主负责
17、二次装修规例仅提醒各用户必须留意及遵守管理处另发之装修规则
18、保险
(1)管理处为本物业公共设施购买了火灾及其它的保险,惟此保险受保范围并不包括各用户单元因此,管理处建议阁下为其单元内的装修、家具、文仪器材等购买保险
(2)用户不得作出或容许发生任何违反管理处为公共地方购买的保险或令保费增加之任何行为
19、管理收费用户须在管理处指定银行开设账户,然后,填妥代收费合同,一切有关费用将会按银行内部按时自动转账交付,如用户对以上安排有任何问题,请向管理处查询
20、单位用途
(1)用户在任何情况下不得将单位或容许该单位用作〈业主公约〉规定以外之用途
(2)用户不得将单位或容许该单位进行违法或不道德等用途
(3)用户不得将单位或容许该单位用作储存易燃或危险物品等用途
(4)用户在任何原因下不得任意发出、产生或容许过大的噪音、震动等对其他用户造成滋扰
(5)用户不得安装、放置任何生产设备等物件在单位地面或容许该等行为发生
(6)用户不得在小区结构地板、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建设等行为
(7)用户必须自费对其单位内的设备、装修等进行日常的维修、保养等以维持单位的正常用途
21、阳台用户不得于阳台加建铁栏,违者管理处有权即时清拆,不作另行通知,而有关费用由有关用户支付C.二次装修程序用户在内部装修开展前需留意并必须遵守以下条款
1、单元交收用户需预先与管理公司预约以便交收单位用户需负责对其接收单元的设备,作检验并核实所有设施,装修等皆合格并需在交收表上签署及盖上公司印章
2、装修申请表用户需填妥附页的“装修申请表”及“装修承诺书”等文件交予管理处
3、装修图则及更改工程为保护物业公共设施,用户必需呈交2份其单元之装修图则、装修用料及机电技术资料与管理处审阅,未得到管理处书面批装修图则前,任何有关二次装修工程不得开展
(1)图则之需求详情如下A.室内平面图清楚显示(1:100)1)室内平面之布置2)室内装饰大样图(1:50)B.天花平面清楚显示(1:100)(适用于商场)1)照明灯盘之位置2)天花吊顶内之设施C.改动部分的室内电器布线图(1:100)
4、装修监管理费及押金用户需在装修工程开展前呈交装修监管理费,装修押金(根深圳市政府有关法规)及其它有关费用(费用由管理公司订定)装修监管费所包含以下各项工作之开支A.审阅装修图纸及技术资料及提出建议B.额外之保安及清洁安排C.装修期间楼面及电梯所做之保护层D.装修垃圾的清运装修完工后,经管理处审核,验查并满意后,押金在扣除装修管理费用后将不计利息发还予有关用户装修监管费及押金以批装修期90天计算,超过批准装修期90天之装修监管费及押金之额外费用另行由用户缴付后,始可继续进行装修工程
5、用户聘用承造商装修工作开展5天前,用户必需与其指定之装修承造商签定安全协议书及填妥所有参与装修工作人员之名单并交回管理公司,用户需保证及指示所聘用之工人在执行装修工程时与管理处员工充分合作,以免影响日常操作用户批指定聘用之装修承造商必须持有深圳市建委规定及认可之有效施工营业证明文件,方可展开其装修工程装修工作开展前,所有工人需向管理处申请工作证在进入小区范围时,工人必须佩带工作证,管理处有最终决定权可以不批持证人士进入小区工作
6、指定承造商为确保所有公共设施能正常使用及避免系统受到有意或无意破坏,所有有关电力分布系统,给排水系统,燃气系统,公共天线系统,电话线路、中央空调系统之增加、删除及改动等工程或其他和小区系统连接上的工程都必须由管理处批准或指定承造商执行
7、总结最后,管理处再次提醒各用户必须在下列情况下,装修工作方能展开A.管理处已书面发出批准动工通知B.所有有关费用经已缴付C.所有工程并没有和国家法律有任何抵触D.消防机关之发出批准文件(如需要)E.已购买装修保险之证明文件F.填妥所有装修工程申请表格G.深圳市建设局或广东省建委认可之有效资质证书D.装修规例用户必须留意并遵守以下装修规例及条款
1、工作时间用户可进行装修工程之时间为星期一至星期五早上八时至下午六时,如需超时加班工作,必须向管理处事先提出申请管理处有权随时停止一切产生噪音、震荡、强烈气味或对其他用户滋扰的工程凡这类工程都应在管理处指定时间内或地点进行
2、后加设备、物件等在未得到管理处批准之前,用户不得安装任何空调机,天线或雨蓬等物件在小区外墙、窗户及阳台上
3、广告招牌在未经管理处批准前,用户不得展示,县挂任何带有广告性质及宣传之招牌或标语
4、更改/还原工程管理处保留权利要求用户对所有装修工程进行更改或还原,如该工程影响小区设施、装修结构,即使该工程在管理处批准下已完成管理公司会发出书面通知,用户须在一个月之内完成对此等工程要求并负责一切之费用如用户未能在指定时间内完工,管理处会安排该项工程,所需费用将会由用户承担
5、小区设施用户必须保持小区内所有设备及消防设施都不得封死以致不能维修和检查的避孕药检查活门、渠盖、门、百叶等都不能安装或放置任何物品以影响正常开启垃圾/废料之清理装修期所有垃圾及泥头等物料都存放在用户单元内小区公众地方绝不容许摆放任何物件管理处会指定地方作临时垃圾收集站管理处将安排把垃圾、泥头等运离小区
6、材料运输用户所聘用之承造商在搬运材料时需严格遵从管理处安排之特定路线及程序所有车辆在上落货后不能停泊在上落货区内除管理处特别指定外,所有载客电梯及扶手梯不能用作载货运送大量物件时,须预先与管理处联络安排载货电梯使用用户在搬运货物时对小区设施与装修破坏负责修补费用
7、排水系统用户不得对小区公共设施的水喉、水管、阀门、设备等作出修改或增加接驳等工程用户不得倾倒废物于排水系统内,并需对此行为所作出之有关破坏而赔偿
8、预防火灾施工场所消防安全需符合市政府消防规定,不得吸烟、做饭;承建商对施工现场消防工作负责,并以每50平方米2个个4公升1211火器为标准配备灭火器结构地面/分隔墙
9、政府法例用户需对其装修设计中涉及政府部门审批的项目自行申请并遵守各部门所发出之指引及规定
10、保险用户及其聘用之承造商需购买管理处认为足够之保险如火险,劳工赔偿及公众一切险等,并将有关之证明文件提交管理公司检查备案后,才可展开装修工作
11、施工人员之操守用户需对其聘请之工人在施工现场作出之行为而负责用户需对此装修守则熟悉及遵守管理处有权对违反规定者要求停止工作及截断其单元之电力供应或将有关人员逐出小区外管理公司不会对此行动所引致其他后果负责
12、守则之实施用户部分或全部实施此装修手册者等于此手册之条款全部接受
13、管理煤气系统用户切不可随意改移喉管位置或干扰供应系统,改移位置须先向管理处咨询并向燃气公司申办,并须由燃气公司进行施工**用户须遵守以上手册之内容,一切违反手册之行为均由客户自行负责
8.2管理和内部岗位责任岗位职责职位/岗位管理处主任部门总办汇报上级领导工作概要在上级公司的领导下带领全体员工努力完成各项经营、管理指标,全面提高管理处的服务质量及管理水平,不断提高管理处的经济效益及社会效益主要职责1.制定管理处的管理计划,方针及目标,并指挥实施2.主持制定和完善各项规章制定,建立健全内部组织系统,协调各部门关系,建立内部合理而有效的运行机制3.全面负责管理处的人力资源开发和计划财务工作4.负责重要客人接待,保持与社会各界广泛联系,塑造企业良好的内外形象5.负责中层以上管理人员的培养和分配,督导及提供专业员工培训工作6.主持召开经理会议,检查并监督中层以上管理人员的工作7.加强小区的消防、治安的防范与安全工作8.传达政府及上级领导的指示、通知并监督执行9.定期向上级管理公司汇报工作岗位职责职位/岗位管理处主任秘书部门总办汇报管理处主任工作概要负责管理处主任日常工作的安排,协助管理处主任督促检查各部门各项工作的落实,及时反馈各方面的信息等主要职责1.根据管理处主任的要求,协助起草管理有关报告、总结、计划、通知、命令等公文函件,并打印、发送、归档等工作2.组织安排行政例会,做好记录,并检查各项决议,决定的贯彻执行情况3.负责审核对外发送文件,做到文字通顺,符合公文规格4.负责有关业务资料的收集,积累、分析、研究、掌握物业管理市场动态,为管理睡主任作决策提供参考资料5.负责处理往来信件、传真并及时上传下达接听电话并做留言记录6.负责内部各类文件的签收、呈送、分类,做好记录,确保无遗漏7.负责做好主任室的有关行政接待事务8.管理处的主要文件档案的保管和借阅9.完成管理处主任交办的其它工作岗位职责职位/岗位财务部主管部门财务部汇报管理处主任工作概要在管理处主任的领导下,对物业管理处财务工作实施全面管理,负全部责任主要职责
1、向管理处主任负责,具体主持管理处财务部的管理工作,做好管理处主任的助手
2、组织财务部门的业务学习、法律法规学习;要求所有财会人员遵纪守法,按照政府的有关法例、法规管理好财务
3、每月、每季审核各项会计报表和统计报表,并写出分析报告,送管理和主任审阅
4、检查、督促各项费用的及时收缴和管理,保证公司的正常运转
5、合理有效地经营好公司的金融资产,为公司创造更多的收入
6、审核、控制各项费用的支出,杜绝浪费
7、组织拔定物业管理费等各项费用标准的预算方案,虽送管理处主任、业主管理委员会和相关主管部门审核
8、研究熟悉各项工商、财会及税务管理制度,运用法律、政策手段保护公司的合法权益
9、根据物业管理行业特点以及本公司的实际情况,制定财务管理制度的细则
10、完成管理处主任交办的其他事项岗位职责职位/岗位出纳员部门财务部汇报主管会计工作概要在财务主管的领导下,管好公司的银行存款现金,追收各项应收款项及各项费用的收缴主要职责1.对部门经理负责,服从领导安排,尽职尽责做好本职工作2.严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则,按制度管理好公司银行存款和库存现金3.及时办理各项转账、现金支票,并交主管会计做账4.及时追收各项应收的款项,保护公司利益不受损失5.协助收缴物业管理费等各项费用6.及时编制有关报表,送部门经理审核7.完成上级交办的其他事情岗位职责职位/岗位物业部主管部门物业部汇报管理处主任工作概要在管理处主任的领导下对小区物业实施全面管理,负全部责任主要职责1.熟悉和掌握业户的全面情况,定期征询业户意见,搞好小z我民主管理2.负责制订、完善小区内各项规章制度、公约、守则并付诸落实执行3.按照国家有关法规,协助管理处主任依程序成立业主委员会,配合展开工作4.督导检查小区内的清洁卫生、环境绿化、创优美、舒适的居住环境5.负责业主/租户的来访、投诉及给予解决处理6.主持物业部的工作,安排物业主任的工作,定期报送各项报表7.协助管理处主任、助理管理处主任处理解决消防、通讯、供电、供水及发展商、各分包商及有关主管部门的工作,协调好关系8.配合协助工程部、安管部做好维修、安全工作9.积极配合财务部做好业主/租户的各项费用的缴交工作
10、会同有关部门负责物业的接管验收工作,对验收中存在的问题及时与承建商联系并解决
11、按岗位职责定期对物业助理进行考核,提出培训、降职、晋升意见
12、完成管理处主任交办的其他工作岗位职责职位/岗位物业客户助理部门物业部汇报物业主任工作概要在物业主管的领导下负责物业部服务热线电话的接听,处理业户有关投诉、咨询,根据业户需要提供便民服务主要职责1.负责接听热线服务电话,授理业户关于工程维修、返修的投诉,通知相关部门作出处理2.接受业户的有关投诉或建议,并做好记录,如实向上汇报3.接受业户关于申办电话、煤气及服务项目的咨询4.建立回访,主动征询业户意见,进一步提高管理水平5.沟通管理处与业户之间的联系6.对当月的投诉及维修项目进行分类统计并呈报上级领导7.对有要帮助的业户提供便民服务如代订牛奶、报刊、幼儿入托管8.完成物业经理、客户主任交办的其它工作岗位职责职位/岗位工程部主管部门工程部汇报管理处主任工作概要在管理处主任的领导下,全面负责工程部工作的开展主要职责1.负责制定各类机电设备及房屋设施的日常维修、保养计划2.将小区设备运行及各项保养、清洁、维修情况及时向管理处主任汇报3.制定本部门的各项规章制度、操作规程4.定期召开工程部工作会议,以及时了解、发现、处理工作中遇到的问题5.定期检查工作情况及持证上岗促员工加强安全意识,提高技术水平6.组织本部员工参加业务技能培训7.组织、检查各设备之定期保养及年检工作,保证各机电设备均能正常运行8.奖罚设备运行、维修之有关人员,保证各项规章制度及措施的落实9.小区内各机电设备运行发生事故,须立即向管理处主任汇报,分析检查原因,并制定处理重大事故须向政府主管部门汇报,接受政府执法部门的监督、检查
10、负责接待上级及政府部门组织的工作检查
11、完成管理处主任交办的其它工作岗位职责职位/岗位维修主任部门工程部汇报工程部主管工作概要在工程经理的领导下,负责小区内各项设施、设备的维修统筹工作等主要职责1.负责小区内各设备、设施的维修统筹工作及维修记录存档2.定期组织各小组工作人员检查、落实各设备、设施的运行情况3.负责编制各设备、设施的维修档案4.协助工程部主管监督各类设备、设施的工作维修情况5.协助定期组织员工内部技术培训工作6.制定维修材料的采购计划及落实实施7.完成部门经理交办的其它工作岗位职责职位/岗位维修组技术员部门工程部汇报维修主任工作概要在维修主任的指导下,对小区内的各项设施、设备进行给维修主要职责1.执行公司制定的《机电设备管理工作手册》和有关技术规程、规定,熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法,做一名合格的维修人员2.按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作,并认真做好有关记录3.定期清洁所管设备和设备房,确保设施、设备和机房的整洁4.严格遵守安全操作规程,防止发生安全事故5.发生突发情况时,应迅速赶往现场,及时采取应急措施,保证设施、设备的正常、完好6.定期对设施设备进行全面巡视、检查,发现问题及时处理7.负责各管理处和本部门计量器具的检查工作8.积级完成上级交办的各项临时任务岗位职责职位/岗位机电技术员部门工程部汇报机电工程师工作概要在机电工程师领导下,执行小区内的供电系统、机电设备、管道正常运作及其维护、保养、年检工作主要职责1.负责对各小区机电设备的运行值班,处理一般性故障,参与、协助设施、设备的维修保养工作,对发生的问题及时向管理组或经理汇报2.值班人员必须熟悉小区的供水、供电、电梯、空调等设施、设备的情况,掌握相关设备的操作程序和应急处理措施3.定时巡视设备房和设备的运行情况,认真做好巡查记录和值班记录4.配合所在管理处的工作,建立良好的合作关系,记录维修投诉情况,并及时处理5.保持值班室、高低压配电房和水泵房等设备房的清洁以及物品的有序摆放6.负责设备房的安全管理工作,禁止非工作人员进入,禁止各项违反设备房管理规定的行为7.遇到突然停电或发生其它突发性事故时,应从容镇定,按规程操作,及时排除故障,或采取应急措施,迅速通知相亲人员处理8.加强防范意识,做好配电房、水泵房的防水、防火、防小动物的安全管理工作9.协同供电局抄表员确认用电总量,并进行月度用电分析对比,及时发现问题,杜绝浪费10.完成上级交办的各项临时任务岗位职责职位/岗位安全主任部门安管部汇报管理处主任、物业部主管工作概要在物业部主管的领导下,负责主持小区的全面安全管理工作,并对本部门的工作负领导责任主要职责1.负责计划、筹备物业安全管理的全面防范计划、措施2.对整个物业小区内的安全防范作日常工作督导,向管理处及业主负责3.布置下属熟悉深圳市有关法律、消防法规,组织物业管理结构的培训工作4.检查督促下属工作开展过程5.定期对业主进行消防培训工作,安排特殊情况下的逃生演习6.主待安全防务例会,传达管理处的有关规定、通知精神7.培养员工对业主和客户的服务意识8.协调社会有关部门的工作9.向管理处主任汇报工作岗位职责职位/岗位安全领班部门安管部汇报安全主任工作概要负责当值本班的安全管理实施、检查和督促工作主要职责1.接受安全管理部主任的领导2.带领下属与监控部门合作,注意发现可疑人,并及时盘查3.督促下属在工作中注意发现安全、卫生、消防隐患等问题,并及时报告4.发现卫生和公共设施损坏等,及时通知有关人员5.熟悉住宅楼的建筑设施及用户情况,熟悉俱乐部公共场所的各项规章制度和位置6.熟悉住宅楼管理的各项规章制度及安全应急方案7.迅速、妥善处理处各类突发事件、事故,并及时向上司汇报8.带领下属参加各项业务培训9.和下属一起实行微笑礼貌服务,为用户排忧解难10.主持班前、班后会议,完成工作任务,写好工作日记,认真做好交接班工作11.别须协助消防操练、演习工作12.完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位义务消防员部门安管部汇报安全主任工作概要小区的防火、灭火工作主要职责1.贯彻“预防为主,防消结合”的方针,切实做好小区的防火、灭火工作2.协助小区建立防火制度,定期或不定期时行防火检查,督促消除火险隐患,努力控制火灾的发生3.开展消防宣传活动,普及消防知识,推动消防安全制度的贯彻落实4.加强灭火技术、战斗训练,熟悉灭火工具的性能和操作方法5.制定灭火作战方案,参加实地演练,不断提高业务素质和救火灾能力6.建立训练执勤制度,每月集中学习消防知识和训练消防技能不少于一次7.维护保养好消防器材装备,实行专人管理,定期保养,随时保持完整好用8.小区发现火灾时,应立即报警并及时组织救火灾,抢救人员和物资9.努力完成上级下达的各项任务岗位职责职位/岗位消防监控中心领班部门安管部汇报安全主任工作概要在安全主任的领导下,负责小区的消防工作及保安监控值班室的工作主要职责1.直接受主管消防工作的主任的指挥和督导,协助主任开展有关消防事务及监控中心工作,负责日常消防监控中心人员的安排和值班检查2.协助主任及工程部有关人员定期检查和维护整个花园小区的消防闭路监控等有关设施、设备,使之完好率达96%以上3.协助主任制定整个物业小区消防及监管制度4.同消防部门、厂家保持好联系,设备出现故障时及时通知工程部与厂家取得联系,并尽快给予修复,尽可能不带故障作业5.协助主任做好小区的消防知识宣传的筹备和实施6.严格督导属下执行消防监控中心的值班制度,并按正规操作程序进行操作所有设施、设备7.协助主任制定内部消防培训,演练等方案和计划,及组织实施8.建立各类消防(监控)设施、设备,对发生的故障要及时向主任汇报,并做好维修跟进工作9.爱护消防(监控)设施、设备,对发生的故障要及时向主任汇报,并做好维修跟进工作10.在工作中多发现问题,并积极提出合理化建议11.认真贯彻上级指示,勤检查值班记录并完成其它各项工作任务岗位职责职位/岗位安全巡逻员部门安管部汇报安管领班工作概要负责小区安全巡逻检查工作主要职责1.勤于巡逻,维持外围秩序,注意发现问题及不安全因素,制止不卫生、水文明行为2.发现卫生和设施损坏等问题,及时通知有关人员解决3.熟悉巡逻的路线及附近的岗位、地形、地物、建筑和安全设施4.妥善处理好突发事故、事件,并向上级报告5.上班时间,按规定着装整齐,注意仪表、仪容,并实行微笑礼貌服务6.写好工作日记,认真做好交接班工作7.完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位大堂值班员部门安管部汇报安管领班工作概要负责小区大堂入口入值班工作主要职责1.严守大堂,对出入大堂的人员实行严格的验证和来访登记2.严格控制违禁品和违反装修管理规定的工具、材料进入小区3.对搬迁的业主(用户),按照有关规定认真核准有关证件后才予以放行4.上班时间开展微笑服务,积极为业主及客人解决困难,及时反馈业主(用户)提出的意见和建议5.熟悉安全应急方案的程序和分工,在特殊情况下,如遇匪情、火灾、报警等,要坚守岗位,把好大门,协同其他保安人员共同作战,直到警报解除6.上班时按规定着整齐,保持良好的仪表、仪容、仪态7.做好工作日记及定期呈交报告8.积极参加业务培训9.完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位大门岗值班员部门安管部汇报安管领班工作概要负责小区大门出入口的值班工作主要职责1.维持大门岗区域范围秩序,保证门口畅通,掌握进出小区的车辆及人员情况,劝阻衣冠不整者及闲散人员的进入2.熟悉责任区内的地形、地物、安全设施的分布3.制止责任区内的不讲卫生、不文明行为4.熟练掌握应付突发事件的策略和方法5.坚守工作岗位,明确工作任务,工作时间保持高度的警惕性和责任感;对行为表现可疑人员,要礼貌查询或监控,发现问题,及时向上级报告6.上班时间按规定着装整齐,保持良好的仪表、仪容、仪态,开展微笔礼貌服务7.积极参加业务培训8.完成上司下达的各项工作任务岗位职责职位/岗位绿化队领班部门物业部(外判则由物业部管理)汇报物业部主管工作概要负责并主持小区绿化日常养护工作主要职责1.贯彻执行管理处提出的有关绿化养护及整改方案2.尽职尽责,为业主/租户提供优美的绿化生活环境3.参照绿化专业标准,按实际要求选择性的执行绿化管理工作4.带头工作,以身作则,充分调动员工的积极性,高效率、高质量地完成各项工作5.安排日常绿化工作,负责区内绿化及造型方案的设计,提出绿化所需原料采购计划,组织绿化施工6.经常巡视绿地、发现问题及时处理,保证绿化质量,使绿化面积达到规划设计要求7.组织有关业务培训工作,并定期进行业务水平考核8.处理与绿化相关的其它事宜岗位职责职位/岗位绿化队技术员部门物业部汇报绿化队长工作概要负责小区绿化日常养护工作主要职责1.贯执行队长安排的有关绿化工作2.熟记区内的绿化面积和布局,熟知花草树木的名称以及管理作业程序3.承担区内的花草、树木的育苗、移栽、施肥、浇水、修剪和除草等养护管理工作4.为业主(客户)提供花园木养护、换泥等有偿服务5.每日对区内的绿地进行巡查,发现问题及时处理6.负责对各责任区绿化进行管理,劝卫、纠正一切破坏绿化的行为7.积极参加业务培训,提高业务水平,自觉学习有关绿化养护知识,提高个人素质8.处理与绿化相关的其它事宜岗位职责职位/岗位清洁公司现场经理(外判)部门物业部汇报物业部主管工作概要主持并负责落实小区的清洁工作主要职责1.熟悉区内整体卫生情况,对小区内卫生全面负责2.贯彻执行深圳市爱国卫生委员会有关规定和管理处提出的卫生要求3.负责日常工作安排,监督落实清洁员岗位职责4.依据清洁专业标准,按实际要求选择性地执行清洁卫生管理工作5.安排日常清洁、保洁、垃圾清运、消杀等工作,提出月、季、年清洁工作计划6.带头工作,以身作则,调动员工的积极性,高质量、高效率的完成责任区清洁工作7.经常巡视区内环境,协调有关工作8.组织有关业务培训工作,并定期进行业务水平考核9.处理与清洁卫生相关的其它事宜岗位职责职位/岗位清洁员(外判)部门物业部汇报清洁公司现场经理工作概要负责小区日常的清洁工作主要职责1.坚守岗位,按时上下班,上班佩戴工作牌,做到服装整齐、干净2.熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况,对所负责范围内卫生全面负责3.每天按早晚一次将垃圾清运至垃圾房,并对垃圾房进行清洁4.每日负责清扫公共走郎、楼梯、电梯内、绿地、公共设施周边环境等1-2次每周清洁楼梯扶手两次,清洁公共场所门窗一次,并保持区内公共面积无纸屑、烟头、痰迹、污垢,保持清洁卫生5.每日巡视各责任范围的清洁卫生状况,发现问题及时处理6.积极参加业务培训,提高业务水平,自觉学习有关清洁卫生知识,提高个人素质7.处理与清洁卫生相关的其它事宜
8.3管理运作制度A.财务管理运作制度
一、管理方案财务系统的设置按深圳花园具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系
二、管理原则严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内
三、财务会计制度总体遵循《中华人民共和国会计法》,《中华人民共和国外商投资企业财务管理规定》、《中华人民共和国外商投资企业会计制度》,国家有关的税收规定,及物业管理有关规定,具体按财政部《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》执行
四、财产管理制度
(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出
(2)财产实行分级管理所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,及各使用部门保管
(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品
(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记
(5)各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表
(6)各种物品必须按规定定期进行检修由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修
(7)固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门损坏严重时,必须报告管理处主任属责任事故者,对当事人予以严肃处理
(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新属人为损坏者(包括需维修的)由责任者进行赔偿
(9)固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发由归口主管部门进行处理所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案
(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧
(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销但数额较大的,按使用时间摊销
(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导情况严重的,应报告总物业经理
(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理
(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因重大事故应立即报告总物业经理
(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表
(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行
(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理
五、物资管理制度
(1)物资分类i)固定资产单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)ii)低值易耗品单位价值在100元以上—1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品iii)办公用品办公用消耗性物品iv)物料用品管理所需的消耗性物品
(2)物资采购(工程)申请审批程序A.所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批a)总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;b)总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;c)总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;d)总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;e)总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批B.“采购单/工程承包确认单”一式五联,分别为-第一联(白色)------------承包商/供应商留存第二联(红色)------------所在物业管理处经理留存第三联(绿色)------------物业管理部会计处留存第四联(黄色)------------采购人员在申请付款时作附件给会计部第五联(蓝色)------------存档于物业管理公司C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款E.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记
(3)物资的领用、使用、保管制度a)专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任员工离职或调离必须办理物品交接手续b)日常物品的出入库须填写出入库单仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续c)各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续d)各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途e)仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告
六、成本控制
(1)严格按预算对各单元进行控制;
(2)严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;
(3)员工借款必须严格执行审批制度借款人先填写借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算现金借款不得超过RMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款
(4)有关部门费用报销规定a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写“采购/工程承包确认单”,由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号要求所填内容、金额必须齐全b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);-市内交通费外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意报销时,报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方办理XX事情,并签名(全名)-办公用品各部门若需购买办公用品,每月初须填写“办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买临时急需要的零星办公用品必须填写“零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之“一”项的要求操作临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批-通讯费用1管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销但不再报销CALL机台费2管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销CALL机台费(数字机)3其余员工CALL机台费一律不得报销,特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行4报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;
⑤所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后否则不予报销
(5)报销程序●经办人员在报销单据背后签名后,填写“费用报销单”并在“报销人”处签名,并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后;出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;●管理处主任签名●出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序,收款人签名,出纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章;
七、会计报表规定
(1)每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下a)资产负债表;b)收支表;c)固定资产明细表;d)各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);e)应收、已收、实收管理费明细表f)库存现金盘点表;g)银行存款余额调剂表;h)银行存款余额调剂表;i)财务报告说明
(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日
(3)所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员B.保安管理运作方案
(一)保安员培训规程以通过军事化培训,培养成为一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍其中各培训人员之职责包括-i)保安领班负责本班保安员的军体培训及考核ii)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评iii)中心主管保安领导负责检阅、考评保安队员整体素质而军训之内容将根据国家之军训规范进行
(二)保安员之工作规定保安员须根据下列规定进行工作-
1.0保安员一般守则职责
1.1执行大楼管理办和安管部主任指定之任务;
1.2於指定岗位当值;
1.3防止一切可疑人员和未经允许之人员进入大楼;
1.4保障大楼内人员及财物的安全;
1.5处理一切岗位内发生的事件并上报领导;
1.6执行上级临时指派的工作;
1.7当值时必须著制服,未经接替决不可离岗;
1.8不许与闲杂人员等包括当值员之亲友在岗位上攀谈;
1.9交接岗时必须将岗位内的情况详细交待清楚,提前十分钟集队并交接岗;
1.10熟记大楼各部门电话,以便应急联系通知;
1.11当值时不管发生大、小事情都需禀报后记录入薄;
1.12熟悉救火器材的位置及使用方法与实用范围,电源总闸,总水闸等以便应急使用
2.0保安员不可触犯的纪律
2.1迟到、早退;
2.2衣冠不整;
2.3粗暴无礼;
2.4精神散漫;
2.5当值时不穿制服;
2.6当值擅离职守;
2.7旷工;
2.8不服从上级命令;
2.9当值时於岗位内睡觉、吸烟看书报、收看电视、收听录音;
2.10上岗前饮含酒精类饮品;
2.11牵涉任何治安、刑事案件
3.0保安员的许可权
3.1在执行任务时,对现行违法犯罪分子,有权抓获并扭送公安机关,但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款之权力;
3.2对发在护卫区内的刑事案件或治安案件,有保护现场、保护、维护秩序以及提供情况,但无勘察现场的权力;
3.3按照规定,制止未经许可的人员、车辆进入护卫区;
3.4对於出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带的物品,按照规定进行检查;
3.5在执行中,如遇不法分子反抗,甚至行凶报复,可采取正当防止;
3.6对携带匕首、三棱刀等管制刀具和枪支以及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视,并报当地公安机关处理;
3.7对违反《治安中心处罚条例》的人,有权劝阻、制止和批评教育,但无处罚权利;
3.8对有违法犯罪行为的嫌疑分子,可以进行监视、检举、报告,但无权侦察、扣押、搜查
4.0对讲机的使用
4.1未经领导同意,不得擅自把对讲机带离大楼范围使用;
4.2未经领导同意,不能把对讲机借给与工作无关的人员使用;
4.3对讲机是由保安部防管或领班负责保管,交接班时,领还人必须做好登记签收工作;
4.4交接班时,双方一定要检查对讲机是否有损坏,损坏或遗失的要及时上报;
4.5保安员有责任保护及爱护对讲机,凡遗失或损坏对讲机者按原价赔偿(追犯罪分子,特殊情况损坏除外);
4.6携带对讲机时,应把对讲机放在腰带的右侧或用手拿著,不得任意摆弄;
4.7当值时,不得用对讲机闲谈与工作无关的事情;
4.8当值时不得把对讲机调至其他频道对讲;
4.9在使用对讲机对话时,不能说粗话
5.0锁匙的保管
5.1锁匙必须小心保管,用完后需放回原处;
5.2发现锁匙丢失现象,必须及时报告保安部领导
6.0交接班
6.1每班当值员工必须提前十五分钟到位整装待命;
6.2交接班时要认真清点装备之物;
6.3详细记录值班情况
7.0警棍使用
7.1警棍只用於自卫用途,使用时应避免敲击头部或要害,除警棍外,保安员决不能使用其他任何种类之物品作武器用
8.0打卡
8.1必须按照公司制度,先检查员工证后确准方可打卡;
8.2禁止允许其他部门人员替自己打卡或代人打卡;
8.3保安员禁止代本部同事或其他员工打卡
9.0发生打架斗殴事件
9.1保安员发现大楼内有打架斗殴现象,必须第一时间上前劝阻并呼叫同事,上报领导人员一同到场处理,禁止有不劝不管的怕事现象发生或参与一方的斗殴;
9.2对劝阻不了的打架斗殴现象,要第一时间报警,尽量避免大楼所属范围内发生伤人事故
10.0火灾
10.1第一时间动用灭火器材扑救;
10.2呼叫同事协助并报告保安部和中心;
10.3同时利用走火通道迅速疏散楼层里的客户
11.0停电
11.1先及时通知工程部;
11.2检查电梯有无降到底层并关闭;
11.3及时性通知各租户做好停电后的照明工作
12.0台风
12.1一接到台风消息先将大楼周边所有属本公司的物品搬移到安全地带;
12.2检查各楼层门、窗有无关好、防止水浸
13.0防止水浸
13.1保安员必须熟记工程部值班电话和各值班人员之传呼机,准备有急事时通知维修
13.2如发现天花板或楼面有水迹,应立即检查漏水之来源,以避免恶化及用容器盛载漏水,然后通知保安部领导或中心;
13.3如发现有水浸入大楼,应使用沙包或其他物品堵塞
14.0防火措施
14.1必须熟悉自动淋水系统之总制位置,当听到淋水系统之警钟声时应立即通知消防局和保安部领导,同时知会中心领导,如警钟的恨生之声为断断续续,则应检查水压表,如水压表跌至零度则应通知工程部值班室;
14.2必须熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法,如发现失效或损坏,应立即通知保安部或本管理办领导
14.3火警--当发现有浓烟冒出或闻到有燃烤之焦味发出,应即前往查看,报告消防局及保安部或中心领导;如因电线短路而走火,首先关闭是电制,如扑救无效,则应立即通知消防局及中心,如发现大火应立即响警钟,报告消防局疏散人员,然后备齐所有门匙等候消防员到达,当到达后带领至现场,然后交由消防员处理,疏散时尽可能将门窗关闭以避免火热蔓延,应从走火通道走避,决不可乘搭电梯
14.4事后消防员离开现场,应恢复巡更工作,特别留意保护火警现场
15.0炸弹
15.1如接到电话声称大楼内藏有炸弹,应立即报告大楼管理办负责人及保安部最高领导,由有关负责人决定是否报警,同时保持镇静展开搜索,如发现有可疑物品,应立即报警,先以报告当地之派出所为宜,将该地区内人员疏散,切勿触摸该物体,只可用沙包堆喜人於四周,如人手不够,可於岗位附过巡视,留意可疑人物,当警察到场后,将一切详细情形报告警方,但绝不可向报界透露,事后应将详细资料向中心报告
16.0示威或暴动
16.1无论因劳资纠纷或政治性发生之示威行动,保安员处理此类事件,必须特别小心,应如有迹象显示可能发生时,需立即通知有关负责人,然后
16.2对示威者不可回答任何问题或发表意见,保持沉默,以免影响对方之情绪,一切决策由有关负责人决定;
16.3密切注视示威者之可能行动,例如张贴标语,投掷石块、纵火、破坏大楼之设施或使用暴力等,未经特别指示,决不可撕下标语,撕去标语时以警方在场控制局面为宜;
16.4如於夜间发生,应将周边之灯光全部打开,以利於观察;
16.5处理此类事件,保安员不宜与示威者争论,或以武力对待,此种行并不能解决问题,只能撩起对方之激动,如处理不当,则造成非常严重后果
17.0拾遗之处理
17.1若於岗位内获现金或其他财物,必须交予保安部领导及落薄
(三)保安员考核奖惩细则为加强对物业管理部安全管理人员的管理,充分发挥员工的积极性、创造性,根据《奖惩条例》有的关规定,特制定本奖惩细则
(1)奖片细则以积分制形式具体,以安全管理日常工作准则为标准,个人的基数为10分,上下浮动
(2)每人每月以人民币元作为奖惩依据,单位为元/分
(3)奖惩细则由领班或以上级别员工负责执行,在工作中或其他检查中如发现违反规定者,可即时执罚,并由被处罚人在奖惩细则执行通知书上签字
(4)安全管理组次月2日前将上月之安全人员奖惩所得分报行政人事部,由行政人事部负责审核并报财务部计发工资或进行处分
(5)每月实扣分数超过3分,或三个月累计实扣分数超过6分,或六个月累计实扣分数超过10分,管理处将予以书面警告处分
(6)每月实扣分数超过5分,或三个月累计扣分超过10分,或六个月累计实扣分数超过15分,管理处将予以辞退而不作任何补偿
(7)违反“奖惩条款”中第
1、
2、
3、
4、
5、
6、
7、
8、
9、
10、11条者将即时予以解聘,在就职期间第二镒违反“奖惩条款”
12、
13、
14、
15、
16、17条任意一条也将予以解聘,并且一律不予作任何补偿
(8)计算个人当月奖惩所得分时可奖励和惩罚之分数不得抵销
(9)本奖惩细则未尽之事项以管理处奖惩条例为准,管理处保留对扣分或处分的最后决策权,管理处奖惩对本细则之扣分标准也可随时作必要之更改
(10)本奖惩细则由行政人事部监督执行
(四)紧急应变方案
1.0火灾应急方案
1.1接到火警后,消防中心人员往现场向现场人员问清情况和侦察火情后,根据火警范围大小、程式多少确定报警范围
1.
1.1通知安全、保卫部门及应急分队;
1.
1.2通知著火区域单位负责人到现场;
1.
1.3通知工程部人员到现场;
1.
1.4报告中心管理处主任和物业部主管
1.
1.5应急分队接到火警后,五分钟内赶到现场
1.
1.6侦察火情再次确定报警范围;立即抢救受困人员和疏散物资;
1.
1.7立即运用消防器材扑灭火灾,并负责调查起火原因
1.2安全、保卫部门接到火警,应在最短的时间内调义务消防医疗救护队赶赴现场
1.
2.1义务消防队赶赴现场后,第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火,并启动现场的消防设施进行抢救火灾;
1.
2.2义务消防队第二梯队对现场通道进行清理,对人员和物资进行疏散,同时保障前线救火人员的消防器材供给;
1.
2.3医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员
1.3工程部人员接到火警后,立即派人到现场协助扑救火灾
1.
3.1根据需要采取著火区域停电;
1.
3.2保证消防所需的电力、水力的正常运行
1.4设施服务中心负责人(即火场总指挥)视情况需要,调集人员援助
1.5应急分队应在起火后三分钟内到现场进行火势控制和灭火,义务消防队应在起火后五分钟内到现场抢救火灾,其他协助人员应起火后十分钟左右赶到现场进行消防抢教工作
2.0防爆炸品事件及应采取之行动
2.1各物业管理员工在工作时必须特别小心,尤其是须留意下列各地点是否有可疑物体
2.
1.1会客地点
2.
1.2升降机大堂
2.
1.3升降费
2.
1.4公众厕所
2.
1.5走火梯通道
2.
1.6废纸箱
2.
1.7花盆
2.
1.8放置垃圾的地方
2.2如发现有可疑物体或收到任何炸弹恐吓,必须立即报告保安部及物业中心,同时须即时采取下列措施
2.
2.1报警
2.
2.2通知安全管理员其他同事
2.
2.3在警方人员及拆弹专家到场前,各员工须采取下列行动
2.
2.4隔离发现可疑物体的地方
2.
2.5不准未被授权者进行该范围
2.
2.6如可疑物体放置在某升降机内,应将该部及同槽及升降机停在升降机大堂及关掉开关,并且将该处范围隔离
2.3当须要疏散时,必须以平静的语调发出指示,万万不能因紧张而引起恐慌(此行动通常由警方执行)在整个过程中,应避免提及“炸弹”的字眼
2.4对一切新闻界所提出之问题必须指示其往管理处查询
2.5不能碰触或尝试干扰该可疑物体
2.6紧记报警、不要引起恐慌、平静地疏散附近人群、封所现场
2.7若发生爆炸后保持冷静、抢救生命、灭火、协助警方、消防员和救伤员抢救伤者
2.8物业经理负责对下属或有关之清洁承办商人员发出正确的指示
2.9一切公众地方,尤其是放置废物处必须保持整齐及清洁,这样如有任何可疑物体被放置当能较易被及早发觉
3.0电力中断
3.1如果是全座大厦电力突然中断,应立即致电供电公司查询,若属大厦供电系统有问题,则应立即通知工程部派员抢修,并且在当眼地方张贴停电通知及检查客/货升降机是否有人被困
3.2如发现大厦公共设施电力突然中断,控制室应立即派员到停电现场看正确位置
3.3查看停电区域,通知工程部检查停电原因及进行抢修
3.4加派安全管理员往停电现场巡逻及查看各项公共电器有否受停电影响,避免住户及访客受惊恐及发生意外,同时避免不法之徒乘虚而入,招致小区之财物受损
3.5於电力恢复后,应通知有关部门技工到现场检查受影响之公共电器、设施是否也已恢复正常操作,同时须派员详细巡楼一次,确保各项设备已恢复正常
3.6於事后查明有关停电原因,以书面报告全部经过
3.7备注分辨故障之原因
3.
7.1若单是掣柜上的三盏来电讯号灯(红、黄、绿)熄了,多数是供电公司供电系统有问题
3.
7.2若同时掣柜上的灯号熄掉,供电开关跳掣及水气表旗躺下,多数是大厦供电系统失灵
3.
7.3若遇部份或个别单位电力中断,应立即检查大厦分层电掣中否有问题,如是则通知公司派员抢修,倘属个别单位电掣有问题时,则通知该用户雇人修理
4.0供水中断
4.1若属个别单位供水中断,处理如下
4.
1.1先到该单位内检查有关水喉闸掣是否被关上;
4.
1.2然后到水表房检查该单位的水表闸掣是否关上,及邻近单位水表数码有否转动;
4.
1.3再到天亮检查加压泵操作有否正常倘上述各项正常的话,则通知自来水公司派员检查或管理处工程部确认水表是否淤塞,然后进行维修疏通
4.2如果全座大厦供水中断,处理如下
4.
2.1先到地面泵房水缸检查自来水公司的供水是否正常;
4.
2.2接著检查泵房的供水系统是否操作正常;
4.
2.3然后到天台检查水缸泵系统及加压泵是否操作正常;
4.
2.4最后到大厦中层位置检查中途泵系统是否操作正常
5.0气体泄漏如发现或接获煤气/石油气体泄漏事件发生应迅速抵达现场,在安全情况下把怀疑泄漏气体的地方之所有门窗打开及打掉输送该处气体之分掣,然后立即通知气体供应商处理或情况严重的话,应立即打电话报警,在消防人员到场前须采取下列行动;
5.1隔离情疑泄漏气体的地方及不准未被授权者入该范围;
5.2当需要疏散时,必须以平静的语调发出批示,万万不能紧张而引起恐慌(此行动通常由保安部执行)
5.3对一切新最界所提出之问题必须指示其往中心查询
5.4备注为安全计,到现场调查时,切记不要作出下列可能引爆气体之行动开关电筒、对讲机、打电话,按动门钟及灯掣等
6.0意外受伤处理如发现有人受伤,首先应通知控制室其正确位置及人数,而控制员应按受伤者情况及伤势分配人手增援或致电报案,在场同事应留意下列情况及按情况处理-
6.1观察伤者情况及伤势,尽可能帮助减轻伤者痛楚,切忌阻延救伤工作及施救
6.2如伤员伤势轻微及少量流血,安全管理员可协助急嫠或包扎伤口
6.3如伤者之伤口大量流血,安全管理员应用棉布等制止伤口继续流血
6.4如觉察伤者伤势严重,则切忌移动伤者,避免影响其伤势
6.5如伤者仍然清醒,应以关怀的语调安慰伤者,如有可能,可询问伤者之姓名、地址等有关资料转知主管、同时在场之安全管理员应陪同伤者至救护车或其他同事到场接替为止,於事后以书面报告形式报告事件经过C.清洁管理运作制度
(一)清洁管理方案
1.0总规划深圳花园之清洁工作将外判予清洁分包公司,物业管理公司将派出环卫主任及经理等经验丰富之人员进行监察及检查清洁公司之质量,从而使旭日湾花园之工作环境保持清洁卫生
2.0旭日湾花园清洁管理方案
2.1办公大楼设定之运作程序如下-●每日清洁3次各大堂、通道、公共空间及其室内每个表面(含天花、墙、地面等)、集散点、楼梯及升降机●每日清洁2次各外墙、更衣室、卫生间、储物室及各类用房、出入口及垃圾站每日清洁程序I.擦洗门面/地面/表面II.清洁壁板及表面III.擦洗地皮、墙脚线IV.机器打磨地板(淡色)V.清洁厕所(含厕缸、尿兜、水盆、镜子等)VI.擦净门(内、外)VII.清洁指示牌/架VIII.擦净信息板(含指示、指示牌等)IX.擦洗烟灰缸与垃圾箱X.地毯、垫子吸尘XI.图片、家具、桌子除尘、擦洗XII.清洗邮箱注定期与小区员工安排清理升降机底每周清洁程序I.壁板及表面清洗、上油打磨/打蜡,包括装饰木材II.擦洗镜子III.清洗植物盆IV.擦洗水龙带卷箱外部V.擦洗邮箱VI.擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板、要反亮泽VII.擦洗天花板(包括墙纸/金属天花)VIII.擦洗光线漫射屏的外部每30天清洁物业中庭顶部及表面物料垃圾收集及运送每日2次
2.2物业范围内之其他地方设定之运作程序如下-设定之运作程序如下-●每日清洁2次各通道、公共空间及其内每个表面(含天花、墙、地面等)、集散点、楼梯、各泊车位、上落货区;地面水池、园圃、车道、出入口、获土墙、行人路、卷闸、玻璃幕墙每日清洁程序I.擦洗门面/地面/表面II.清洁壁板及表面III.擦洗地皮、墙脚线IV.机器打磨地板(淡色)V.清洁厕所(含厕缸、尿兜、水盆、镜子等)VI.擦净门(内、外)VII.清洁指示牌/架VIII.擦净信息板(含指示、指示牌等)IX.擦洗烟灰缸与垃圾箱X.地毯、垫子吸尘XI.图片、家具、桌子除尘、擦洗XII.清洗邮箱每周清洁程序I.壁板及表面清洗、上油打磨/打蜡,包括装饰木材II.擦洗镜子III.清洗植物盆IV.擦洗水龙带卷箱外部V.擦洗邮箱VI.擦洗、清洁、上蜡、打磨门面、地板,要反亮泽VII.擦洗天花板(包括墙纸/金属天花)VIII.擦洗光线漫射屏的外部垃圾收集及运送每日2次
(二)环境清洁的工作程序物业范围内之清洁工作对於保持物业之可观性及操作性起着重要的作用,我司对於旭日湾花园之清洁工作及管理亦相对地重视,以下为本公司对於环境清洁的工作及内容重点-外判清洁公司对于驻场清洁公司及其员工,物业中心应对其做相应的管理,具体为
一、清洁的素质提高清洁工素质,使其与大厦的档次相符合
二、清洁工技能时常抽查清洁效果,督促清洁公司加强对其员工的技能培训,并要求不断吸取先进的清洁技巧,使清洁工作不断进步
三、清洁工的劳动纪律经常检查清洁工的工作态度,到岗情况及出勤情况
四、清洁公司驻场配备的设备清洁工作中时常使用的机器设备,如吸尘器、擦地机、吸水机、抛光机、刮水器、抹布、水桶、离压水力清洗机等,这一点应在与清洁公司签定的清洁承包合同中详细说明,管理必须时常对这些设备检查,督促其保证设备的数量及完好正常
五、清洁公司使用的清洁材料这是非常重要的一个方面,材料的好坏正确与否,是直接影响清洁效果和对大厦建筑的养护方面起重要作用,严禁任何清洁工作中使用强酸、强碱、强腐蚀及稀释材料,应有针对性的专项清洁剂进行对口清洁
六、巡检从中心自身方面加强巡检的次数及质量,并督促其驻场的清洁管理人员对清洁工工作的检查
七、配合管理处提供相应的协助,如供电、供水,与业户协调等方面,共同做好清洁工作
(三)清洁工作检查规程纵使物业管理公司会先制定一套完善的投标方案,以挑选适合之清洁公司,但为了保持清洁公司之服务达到满意之质素,管理处环卫检查之工作人员亦会根据特定之检查程序,巡查清洁工作巡查之工作程序如下-1.地面清洁工作检查i)检查地面(包括地下室地面)有无杂物、垃圾、道路是否干净、无杂草ii)检查清洁工是否每日清洁垃圾桶,桶周围目视干净iii)检查花坛、草地是否每日清扫,无杂物iv)检查地面指示牌、宣传栏等是否清洁,目视无明显灰尘2.楼层清洁工作检查i)目视大堂通道干净,无污渍,有光泽ii)目视楼梯台阶面干净,无杂物、污渍iii)用纸巾抹拭各扶手或大门表面,纸巾不被污染iv)转换层地面目视干净,无杂物v)目视不锈钢表面无污渍,无锈迹,光泽明亮vi)目视电梯轿厢地面无砂料、无杂物、无灰尘vii)每日清洗公共卫生间,作到无杂物、无污渍、无异味出现D.绿化管理运作制度
(1)绿化管理方案●区内通道绿化管理方案小区范围种值的绿化物,本公司亦会监察绿化外判公司对项目外围公共通道之绿化工作本公司管理处环境绿化监管人员会每星期巡查通道上之绿化植物数次,以监察环境质素
(2)绿化(地)的养护工作程序为监管「旭日湾花园」的绿化管理,公司特别为「旭日湾花园」制定一套绿化养护工作程序一.管理处绿化人员是「旭日湾花园」绿化管理工作的直接监管责任人,负有监管培值、维护、管理绿化的权利和义务
1、充分利用和发展绿化地面积,并且合理布置花草树木的品种和数量
2、熟悉花草树木的名称、特性和培植方法,并对较多名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方公告其名称、种值季节、生辰特征、管理办法等,方便各人观赏
3、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害,并修枝剪叶、补、淋水,大棵的灌木要予以造型,丰富绿化内容
4、保持绿化地清洁,保证不留杂物、不缺水、不死苗,花木生长茂盛
5、劝阻和处罚违反有关绿化管理规定的行为二.「旭日湾花园」的每位工作人员亦负责有爱护、管理小区绿化的权利和义务,必须遵守
1、不得砍伐攀折花木、划树皮、摘花果、不得用树木晾晒衣物或树木上扎铁丝、打钉等禁止在绿化地倒污水和垃圾杂物,禁止损坏花木的保护设施及花台
2、行人和车辆不得跨越和通过绿化带,不得损坏绿篱栅栏
3、不得在绿化范围内堆放任何物品三.凡人为造成花木及保护设施损坏的,罚款处理如下
1、对乱砍或碰断树木主干,每株罚款150元;对攀爬树木、剥树皮造成损伤的,每株罚款15元
2、攀摘花朵、枝条的,每朵(枝)罚款1元;因乱放材料或其他事故损坏花木的,每枝罚款20元;破坏草坪的,每平方米罚款40元
3、撞坏铁栏栅,每公尺罚款150元
4、对在绿化地带晾晒衣物,被褥者,由管理人员予以警告,并对共进行教育违反上述规定的罚款,一律由本人支付为了做好这项工作,对检举破坏绿化的人员,给予罚款收入的50%作为奖励,奖罚由管理处执行对违反园林绿化规定,不听劝阻、刁难、辱骂或欧打管理人员,情节严重的,送交司法部门处理四.绿化管理及工作程序●绿化员纪律
1、遵纪守法,遵守公司的各项规章制度
2、履行职责,按时上下班,不迟到早退,不旷工离岗,不做与本职工作无关的事
3、上班穿工作服,戴工作牌,仪表整洁,精神饱满
4、执行“公司文明礼貌用语规范”文明服务,礼貌待人
5、不做有损公司形象的事,不收取业主或住户的钱物
6、服从领导,团结同事,互相帮助
7、爱护公物,遗失工具照价赔偿●育苗培植
1、工作程式
(1)选定育苗培植方法有性繁殖(播种)或无性繁殖(地插、分株、压条等)
(2)备茵床和土壤精细翻耕、除草、施基肥,将土敲细、耙平待用
(3)播种A.选择播种时间按不同的品名科目,以及小区绿化整体情况而定,最好在春季和秋季B.播种方法按苗床而定,采用撒播、条播和点播的方法C.复土用筛子筛出细土撒在种子上,控制厚度为种子直径的2至3倍
(4)拖插选择时间为春天,插穗长度为5至10CM,3至4个节
2、注意事项
(1)插穗时,芽朝上,切记不能插反
(2)防日灼,注意浇水●花卉栽培
1、工作程式
(1)选定栽培花卉的品种
(2)配制培养土,装盆备用
(3)种植时带土移栽,如为袋装苗的须去掉胶袋后移栽
(4)复土时应复出营养土1-2cm,低於盆口2-3cm
(5)淋水养护,将新种的盆花放在阴棚里,每天早晨淋水一次,每半个月施少许花肥,发生病虫害要及时防治
(6)根据不同的花种,做好修剪或摘心工作
2、标准叶片茂盛,枝条均习,花朵鲜艳,成活率达95%
3、注意事项花卉施肥和治虫时要少量多次,避免重施损苗●乔木、灌木的整形修剪
1、工作程式简单概括为“一知,二看,三剪,四拿,五处理”“一知”知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规范要求“二看”修剪前应仔细观察,剪法做到心中有数“三剪”因地制宜,根据树木修剪的原则,做到合理修剪“四拿”剪后的断枝,随时拿下,集中在一起“五处理”剪下的枝条要及时集中清运处理,以免引起病虫害
2、标准
(1)造型美观,形态逼真
(2)绿篱每年至少要修剪4次,造型每年6次,乔木每年1~2次
(3)九里香、福建茶等绿篱灌木新长枝不超过15厘米,勒杜娟造型新长枝不超过30厘米
3、注意事项
(1)绿篱在1-3季度生长期修剪,乔木应在休眠期或秋季修剪
(2)修剪高大乔木时应注意人身安全,防止人从树上或梯子上掉下
(3)作业人员在高处工作时,就将工具放稳,防止掉下来伤人●中耕除草
1、工作程式
(1)每一季度定期用锄头或耙子对树木(包括乔木和灌木)进行一次中耕除草,以保证营养和水分的吸收
(2)连续多日下雨,雨后过两天,水分被土壤吸收后(土不粘耙子),对结的土壤用铁耙子松土,提高土壤透气性
(3)草地以人工拔杂草为主,除下雨天以外,每天都可进行,在杂草结籽前拔除,拔草时要连根拔除,拔除的杂草应及时清运处理,控制杂草的繁殖
(4)大面积的杂草,用化学除草剂消除,在喷药20天后将土深翻15厘米,过一星期后耙平备用
2、标准
(1)中耕深度为5CM左右,以不损伤树木根为准
(2)没有明显的杂草,草地纯度为90%●防风防涝
1、工作程式
(1)对新种的乔木须用水泥柱或竹杆做防护架
(2)平时应注意对灌木和乔木进行培土
(3)对乔木进行剪枝以减少阻风力
(4)检查保持雨水井和明沟、暗沟畅通
(5)对下沉的绿地进行填土改造,以保证绿地不积水
(6)风雨过后对中心范围内的绿化进行全面检查,发展受害的树木在12小时内根据情况,可采用锯树、扶正、培土、支架或拉绳等方法处理
2、注意事项支撑物或拉绳与树杆之间垫上柔软的东西,以防破坏树皮●浇水抗旱
1、工作程式
(1)大面积浇水采用喷淋淋水,单株淋水可有担水的方法
(2)浇水时间夏季在早晚为宜,冬季在中午为宜
(3)新栽植物因根浅,抗旱能力差,蒸发量大,故应优先保证一次浇透
2、注意事项冬季早上不浇水,夏天中午不浇水●补栽补种
1、工作程式
(1)确定须补种的植物品名及地点
(2)对须补种地翻土或打洞,加施茎肥
(3)挖苗或购苗,剪去包装物以及部分枝和叶
(4)补栽复土时应将土敲细,新土高出地面3至5厘米栽台湾草时土高出介面处1至2厘米,栽上草后浇水,然后用锹拍打草皮,使新种草根部入泥
(5)对新种乔木用支撑保护
(6)浇水定根时一次浇透,每天早晚各浇一次
2、标准
(1)新种植物与原有的成行
(2)确保成活率达95%以上
(3)最大裸露块在
0.4平方米以下,裸露面积占总面积的
0.5%以下,缺株在
0.5%以下●施肥应注意的事项及要求
1、工作程式
(1)根据绿化生长情况,以及所需要的肥料选定有机肥(垃圾肥、磨茹、饼肥等)、无机肥(氮、磷、钾、复合肥)
(2)施肥方法有机肥多用作基肥,即穴施、环施、沟施;无机肥(化肥)多用撒施、喷施和根施作追肥
(3)施肥时间一般在阴天或傍晚为宜
2、标准“四多、四少、四不和三忌”
(1)四多黄瘦多施,发芽前多施,孕蕾期多施,花后多施
(2)四少肥壮少施,发芽后少施,开花期少施,雨季少施
(3)四不徒长不施,新栽不施,盛暑不施,休眠不施
(4)三忌忌浓肥,忌热肥(把高温夏季),忌坐肥(指栽花时根部贴在盆底基肥上)
3、注意事项
(1)施追肥后及时淋水,第二天早晨再淋一次,俗称“回水”
(2)施基肥时,肥料应充分发酵、腐热,化肥须完全粉碎成粒状或粉状E.工程管理制度A.工程管理方案佳宁娜友谊广场是集商住一体化的智能化物业,机电设备较为复杂,在统筹工程部组合及架构时,应考虑这些问题工程部共10人,其中主管1人、空调、配电总值班主任各1名,分别负责变配电、机管部分的运行和维修工作(详见管理预算后之“工程部架构表和管理处职位、职责情况表”)在整个制度中,强调专业化及科学化的管理,将对大厦制订详细之维修保养计划方案(土建及机电设备),整理建立齐全的资料档案,形成完整的值班制度、工作守则和应变方案在工程部内,配备专业的技术人员,持证上岗,对于设备外判(由联想负责)部分,管理处亦将会积极跟进和督导检查工程部以“日常工作计划书”为工作范本,而“日常工作计划书”之制成基础是取材于国际认可专业学会及机构之研究及守则建议报告,如英国电工程学会(IEE)及英国水务工程学会(IOP)等楼宇接收是施工阶段之最后移交工作,其重要性在于业主须在接收时对资料及每项设备之测试及验收报告作出专业之评估,例如是否合规格,是否能接收,是否安装正版等物业管理公司根据自身积累的经验和体会,为保证今后楼宇及机电设备的正常运行将配合发展商,催促施工单位进行整改和完善,维护大厦之良好形象对于大厦运作需要的机电设备,如中央空调系统、弱电系统、高低压配电系统、给排水系统及消防系统,将按规定和结合各设备自身的特点,组织好运行管理和维修保养工作,保证大厦供电供水正常,机电设备始终处于良好状况,满足使用需要配电房值班制度为了贯彻执行安全第一预防为主的方针,为维护和正常使用好物业部高低压、配电、发电等电气设备,保障人身安全,使设备正常的运行,所以务必请各位值班电工严格按照“中华人民共和国能源部发布”电业安全工作规程行事,即在工作中熟悉各倒闸操作规程,建立实施“保证安全组织措施和保证安全的技术措施”同时在工作中实行“工作票制”等所以在上述做到的情况下,特作如下制度-
(一)定时巡视设备运行情况,并做好运行记录情况,发现异常情况及时报告
(二)认真准确抄、记录配电屏上的各种仪表读数
(三)正确执行停、送电制度,做好交接班工作
(四)发生事故时,要做到三不放过的原则,即责任不清不放过,事故未处理不放过,其它人员未得到深刻教育不放过,并记好事故的详细情况和处理经过并存档
(五)管理好安全用具、仪表工具,做好环境卫生和设备卫生,设备仪器仪表摆放整齐、整洁
(六)坚持工作岗位,不得擅自离开工作岗位,有事或去向在配电房自报处注明,不得睡岗和做与本岗不相符合的工作设备维修管理规定我们本着业主第
一、服务至上的原则,为大厦营造安全、舒适正常的工作生活环境,杜绝一切事故的这生,并能有效的、及时的为大厦做好供电、供水、供气等日常工作,为此特制定如下对设备的抢修标准平时并组织员工加强学习,熟悉业务技能,有效的将有关事故控制在最低限度,及时做好各系统的供给和机电下地常运行工作
(一)高压柜跳闸或熔断器故障必须在5-10分钟内处理
(二)楼层开关跳闸住户开跳闸必须在10分钟内解决处理
(三)计量箱、总开关和电表如需更换,强电井开关跳闸或需更换必须在半小时内处理
(四)柴油发电机组必须常保正常待命,如一般机械线故障,必须在10-30分钟内解决,自动不行时需用手动如大型需要必须在1小时内解决问题,确保供电
(五)配电房实行24小时专人负责,如发现各有关回路在配电房跳闸必须在1-5分钟内迅速恢复送电
(六)设备巡视要仔细做好记录,并吸取教训,对有关问题、事故的发生要做好记录,并吸取教训,尽量杜绝给排水设备维修管理制度
(一)泵房24小时值班,经常检查配电柜,和各处水箱的控制系统如发生控制系统故障必须在1小时内处理如需要换浮球或线路时间也必须控制在2小时内解决,并用手动进行工作,不影响供水
(二)如果水泵、电机出现大问题,或进行大保养,必须在24小时内处理好,必须要在保证备用泵的工作下进行
(三)各处的排污、排水泵要每周检查两次各井的水泵要处于一备一用的自动良好状态
(四)如果发现排污、排水泵故障,必须迅速处理,时间不得超过4小时,并要保证备用泵的正常运行
(五)日常发生各处控制线路问题一般在1小时内解决问题消防设备维修管理规定
(一)消防灭火喷淋系统,玻璃被意外击破或损坏必须在30分钟内处理好
(二)扩音、广播系统,必须处于良好状态,一旦发现故障必须在4小时内处理好,并相应的要求做好备用应急工作
(三)如果发现消防栓有漏水,消火枪缺少或损坏,必须在1小时内处理或更换好
(四)对烟感、温感如有误报和损坏现象,必须在半小时内处理或更换
(五)经常检查各处机房的13%喷洒灭火系统是否正常如发现汽体不足,需要更换时必须在1小时内完成
(六)对消防加压泵要在备用的情况下检查和保养,并尽快在8小时内将有关工作完成好
(七)员工必须认真遵守以上条款,遇有实发事件,必须在规定范围时间内积极、迅速的就位处理
(八)如果拖迟时间或工作不负责将对违反以上第
二、三款的每一小项将扣工作得分3分违反第四款的每一小项将扣分为5分
(九)按到有关规定每月将累计为50分者,公司将作辞退处理,累计每月计分在30分以上作降一级工资处理累计分在20分以上计将扣当月效益工资,累计分在10分以上将扣50%效益工资,并通报批评,累计分在5分以上将提出口头批评,并责其令本人写出检查
(十)对设备抢修不及时,又未及时汇报,所造成事故和重大设备损坏,将按公司有关规定处理,将造成别重大机械事故和人身事故的,追究其刑事责任配电房设备安全操作规程
一、高压送电合闸操作规程
(1)持有操作票,并有人监护
(2)操作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等
(3)验明高压柜位置及开关,并确认无误
(4)检验一切正常后,若无规定采用某段母线送电时,可按实际选用送电
(5)根据所需送电变压器、高压柜,并确认变压器高压柜编号无误后,按操作票要求送电
(6)备用电源及检修开关、线路,应挂上“有人工作,严禁合闸”指示牌,并记录在运行记录本上
二、低压合闸送电操作规程
(1)检验各开关柜位置,开关应在断开位置,无误后,方能送电
(2)应先合变压器低压侧进线总开关,然后才能合分开关
(3)备用电源开关及检修开关、线路必须挂上“有人工作,严禁合闸”指示牌,并记录在运行本上
三、停电操作规程
(1)验明所停线路开关位置,确认无误后,方能停电,再挂上“有人工作,严禁合闸”指示牌
(2)全面或一台变压器停电,应按规程从低压侧负荷分开关开始停电,然后再停变压器低压侧总开关,高压侧总开关,当停高压侧电的操作时,监护人需穿戴好绝缘手套、鞋等
(3)停电检修也必须办理工作票才能进行操作
(4)当要将电源转换时,应选择适当时间,并事先通知有关业主或用户巡视检查制度
(一)值班人员每天配电巡视两次
(二)电气负责人每月巡视一次,全面了解设备运行情况和设备缺陷,确保安全运行
(三)班长每月进行一次夜间巡视,事故后对设备进行全面巡视一次
(四)在巡视检查中发现缺陷应即时向领导汇报,并记入缺陷记录薄上
(五)在巡视高压设备时,不得打开网门,不准独身越过,进出配电室须随手将门锁好
(六)发当发生大风(台风)、雷雨、地震时值班人员应进行特别巡视
(七)允许单独巡视高压设备的值班人员和非值班人员名单必须经主管领导批准
(八)巡视检查各个配电室、变压器、运行设备及待行设备水泵房运行管理制度水泵是提供大厦生活、消防用水的关键部位,也是直接关系到大厦的生活和生命财产安全的重要部位,为管理好泵房,明确其职责,特制订如下制度
1、水泵房及地下、屋顶水池、消防系统全部机电设备由机管人员负责监控,定期保养、清洁,出现问题必须及时抢修并作好记录,解决不了的问题要迅速汇报工程部
2、建立完整的运行记录,要求每班详细的作好各泵的运行时间和运行情况以及各项技术参数等
3、泵房内水泵、机电、控制系统要求统一由机管人员负责,交接班时要全面进行检查和了解,其他人员不得操作,无关人员严禁进入泵房
4、严禁外来无关人员进入泵房,来访人员需有工程部主管的批示,其它维修、安装设备人员也要有详细的记录
5、各区生活泵每周一白班开始轮换使用,配电柜接触器每班检查一次,发现问题及时处理每月对各开关、接触器的触点进行彻底检查、清理、磨平,防止发热和接触不良等现象每次检查须做详细记录
6、各消防泵按有关规定进行定期保养、定期检查,每月进行一次“自动、手动”操作试验,每半年进行一次全面的加固、加油、除锈检查
7、水泵房水池浮球阀和高区水箱浮球信号阀,每周检查一次
8、每班检查泵房各管道、阀门、有无渗漏现象每周进行一次全面的擦洗、除尘工作保持泵房的清洁卫生机电人员交接班制度
(一)交班人员要清洁完各自的机房、泵房、配电房、值班表、维修室、空调房的卫生方可交班
(二)值班人员应按统一安排的班次值班,不得迟到、早退、无故缺席,不能私自调班、顶班因故不能值班者,必须提前征得主管同意,按规定填写调、请假单后报主管审批才能生效
(三)交接班双方人员必须做好交接的准备工作,正点进行交接其内容包括有查看运行记录,介绍运行状况和方式,以及设备检修,变更等情况,清点仪器、工具、检查设备状况等交接班时双方在值班日期上签字
(四)接班人员应提前十五分钟到班,并了解好上班机电运行情况和维修处理后方能正式进班进班后要保持高度的工作责任感和工作责任心,确保各系统的正常运转
(五)有下列情况之一不得交接班
1、在事故处理未完成或重大设备启动或正处于停机时;
2、交接准备工作未完成时;
3、接班人数未能达到规定人数的最低限度时;
4、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时空调机房运行管理制度和机组操作规程
(一)当值人员必须熟悉中央空调机组操作规程、规范,严禁盲目操作
(二)操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和操作方法,并确认无误后方可操作
(三)中央空调系统操作规程
1、开启冷水机组前必须首先开启冷冻水泵,冷却水泵,冷却塔风机,确认压力正常下方可开启冷水机组
2、按下冷水机组开关按钮后必须等机级正常运转、各压力指示正常并记录下运行参数后方可离开机房
3、关机程序冷水机组停机三分钟后再关停冷却水泵、冷冻水泵和冷却塔风机
4、定期检查空调补水和冷却塔风机
(四)保持机房整洁卫生,每周对机房、机组进行大扫除一次F.人事管理原则为了使管理处的人事管理工作正规化、制度化,建立一个公平、公开、公正、能上能下的用工制度,在有章可通的情况下达到对中心人事工作的管理,增加人事工作的透明度,加强人事部门与各部门之间的了解,更好地为各部门服务,以求相互间更密切的配合,提高工作效率本方案建议管理处的人事管理制度按照下列各项原则贯彻执行-
(1)统一指挥原则各级员工都须接受物业管理处主任的统一领导,贯彻执行管理处经理会的决策
(2)层级管理制度每一级员工在工作上须听从直接上级的指挥及命令,而各级管理人员可对直接下属有指挥权
(3)分工负责原则每一位员工须对自己分担的业务工作负全面的责任
(4)民主参与原则每一位员工对其作事部门的运作及管理均享有建议权及监督权
(5)友好协助原则在不影响该部门正常运作的前提下,各部门需与其他部门有需要时作出协助G.重大事项决策制度根据民主集中制的原则,制定有关的行政管理制度,以使管理处可於重大事项的决策上实行集体决策制度及集体领导与个人分工负责相结合的制度有关制度如下-
(1)实行集体领导与个人分工负责相结合管理处主任主管全面工作及日常运作,部门主管按分工责任制对管理处主任负责具体工作由办公会研究,管理处主任同意后执行
(2)管理的服务方针,长远规定,重大改革方案,年度工作计划及完成目标的制定必须由办公会研究,管理处主任签署后执行,并报物业管理公司备案
(3)凡管理处必须拔款RMB50000元以上的重大改善项目和商贸活动,必须按规定,进行公开招标,并必须由办公研究会研究,报物业管理公司领导批准并由管理处主任签署后执行
(4)管理处各部门的设置、编制、撤销或人员调整,必须由办公会研究,行政人事部审核,管理处主任签署后执行H.劳动条例
1、员工招聘本公司招聘员工的主要原则a)公开招聘,公平竞争,择优录取b)视乎受聘者是否具有适合应聘岗位职位的素质及培养潜质,以及对该职位的实务知识的了解,工作经验及操作技能、技巧为考核准则由行政人事部及用人部门进行考核c)员工之亲属及朋友以及关系户之推荐亦需按正常程序进行,原则上员工之直系亲属不适宜在公司共事,特殊情况由管理处主任批准方可录用
2、体格检查员工必须在公司指定的医院进行体格检查,取得合格健康证,方可正式录用凡发现员工患上传染性疾病的,公司将要求员工停职治疗直至康复,确保公司及客户的卫生安全
3、试用期自签定临时合同之日起,各员工均需通过三个月的试用期,试用期满将作出评估,而工作表现令人满意的,在员工本人亦同意下,将会由公司录用成为正式合同制员工,亦由行政人事部安排签订《聘用劳动合同书》若表现未如理想,而员工本人亦同意,可适当延长试用期(但不超过六个月),或不予续约
4、试用期合同的解除(试用期满者按《劳动合同》规定处理)试用期合同的解除普通员工、文员、技术员,在解聘三日前通知;秘书、主任及以上级别的,在解聘七日前通知
(一)由公司提出a)员工在试用期内的工作表现未能符合公司录用条件或违反公司规定;b)员工患病或因公负伤,医疗期满后仍不能从事原工作的;
(二)由员工提出a)公司没有按合同约定支付劳动报酬;b)经国家有关部门确认公司违反劳动安全及卫生条件恶劣;c)公司不履行试用期合同,或者违反国家政策法规,危害员工合法权益
5、个人资料员工的档案将由行政人事部保存,包括家庭地址、电话号码、婚姻状况、主要家庭成员等等,如情况有变动,应即知会行政人事部,如没有将正确的资料呈报,则有可能引致日后损失应有的权益另外,员工如有培训结业或接受教育进修者须将情况通知公司,以便在公司内出现工作机会时予以考虑个人资料通常只限于员工所在部门的经理或以上级管理人员在需要时查阅
6、工作时间根据国家有关劳动规定,公司实行每星期工作时间为40小时/人,目前执行每周工作时间为5天,每天工作时间为
7.5小时(不包括
1.5小时用餐时间),超时工作采用每月集中补休处理,各部门可根据工作性质需要,自行规定工作班次或轮班,员工需按规定时间准时上、下班
7、膳食安排员工需按部门安排轮班外出用餐,用餐时间为
1.5小时(办公室员工适用)
8、薪酬制度
(1)员工薪酬将每月发放一次,通常在指定日期(次月10号)发放,发放办法由公司决定,员工需亲自签收工资单
(2)员工工资在试用期过后会有所调整,幅度则根据公司确定其担任的职位以及试用期间工作表现而厘定其升幅
(3)各职级薪酬包括基本工资、各类补贴或浮动工资等,基本工资不低于深圳市政府公布的当年最低工资标准
(4)公司将视经营状况及员工之工作表现而考虑按年调整员工薪金
(5)凡每年12月底已入职满半年的员工可获双薪
(6)计算方法(12月份工资/12)×工作月数=双薪注工作月数不满一个整月的,不予计算双薪的发放办法和计算依据,以公司的最新办法为准
9、超时工作补偿当有工作需要,经公司安排认可而超时工作,公司补偿相应的假期或工资,加班超过一小时才可获超时工作补偿,无论在任何情况下,每月的累积加班时间均不应超过36小时,如公司有紧急需要、有对公司营运影响或损害公众利益的情况下,要求员工超时工作,将不受此限(注法定节假日的加班只补发工资,不予补假)
(1)员工必须征得部门经理同意方可加班,未经同意的加班不给予补偿,经理须合理判定是否需要加班
(2)公司有权要求员工加班,除因特殊原因经部门经理批准外方可不加班,员工应积极配合公司安排
(3)原则上公司会以补假(三十天内安排)形式安排补偿,凡补假累积超过十五天的,除管理处主任批准外,超过部份将视同自动放弃补假员工申请补假仍须征得部门经理批准方可进行,具体程序与申请事假相同(见有关事假规定)
(4)计算加班费公式(基本工资÷
20.92÷8)×系数×加班工时数系数值为普通工作日
1.5星期
六、日(对轮班者除外)2法定假期
310、晋升与调职公司对员工提供晋升及横向发展的机会,只要努力进取,公司将按需要考虑员工的晋升与调职,具体程序由部门经理向行政人事部推荐或提议,经行政人事部评估考核,再经管理处主任批准,晋升后首三个月属试用性质,试用期满后,若工作表现满意,则由公司正式委任该职
11、辞退
(1)员工若触犯公司制度或有违法行为或失职,公司将视情节轻重,给予必要的处分,或即时辞退,而不作任何补偿
(2)若因业务变更或其它原因需要裁员时,公司有权裁减人员,公司辞退员工应提前一个月通知或以相同时间内按公司规定的方法计算的薪金作代通知金
12、辞职工作未满三天而提出辞职者,公司将不予支付工资试用期内,员工辞职必须提前三天或七天向行政人事部递交辞职申请书(试用期满后则须提前一个月)或相等的代通知金,经有关部门经理及管理处主任批准后,方可办理辞职手续员工必须在规定时限内完成下列手续后方可离开公司,及领取最后一次工资i)交还员工证ii)交还工作制服iii)交还所领用的锁匙iv)交还所有领用的工具或文具v)交还预支款项或备用金vi)管理人员应向接替同事交代清楚所有的工作vii)办理退出宿舍手续
13、自动辞职凡未办理辞职手续而连续三天不上班的员工,将作自动辞职处理,不予结算最后一次工资
14、员工培训
(1)员工均需接受公司之职前及在职培训,培训考核不合格,不予转正及晋升,直至补考合格为止
(2)员工需接受由有关单位组织的专业知识及劳动技能的培训
(3)员工接受培训,其费用由公司报销的,培训证书需交由行政人事部代为保管
(4)参加培训的员工,必须培训完毕后在公司服务1-2年(视报销金额而定),未满服务年限而辞职的员工,需缴交培训费用I.公司管理制度
1、宗旨管理制度是公司运行的灵魂,良好的管理是向用户提供满意服务和赢得良好的市场声誉的强而有力保证,为保证运行的良好秩序,要求每一个员工严格遵守本制度中的各项规定及公司颁布的各项制度规定
2、管理程序
(1)层级管理制实行层级管理制,各级管理员只对直接下属拥有指挥权,特殊情况下,全体员工直接听从管理处主任或管理处主任授权人指挥危急情况下以在场且关系最直接的行政管理级别最高者为指挥者,所有在场人员必须统一听从指挥所有工作人员必须切记,为保证各岗位人员各司其职,各尽其责,必须避免越级指挥的混乱现象发生,特殊或危急情况例外
(2)督导工作程序i)职责每一级管理人员都要对下级的督促辅导负责ii)程序a、各级管理人员督导下级掌握工作流程,操作程序及标准的知识、技巧b、在督导工作中,各级管理人员须将任务及目标分解落实到具体个人并讲明任务性质、时间要求,操作过程及最后达到的目的c、检查执行情况,各级管理人员首先应检查直接下级的工作安排情况,并同时负责巡视,检查本部门基层人员的执行情况d、通过检查,判明操作过程结果与标准的差距,将发现好的做法或出现的问题按层级管理制原则进行处理
3、考勤制度
(1)主任级或以下员工上下班时必须亲自打卡
(2)员工必须在更换好制服后才能打卡
(3)代人或托人打卡均属违纪行为
(4)每日迟到、早退不可超过五分钟,每月累计不超过二十分钟
(5)凡员工外出办事未能按时打卡或特殊情况未能打卡,需由部门经签卡(病、事假按规定办理)
(6)员工外出办事必须履行登记批准手续
(7)员工工作期间必须准时到岗,不得擅自离开工作岗位
4、员工牌员工牌是公司员工的标志,为此要求员工做到
(1)当值时必须佩戴在上衣左胸襟前显眼处,随时接受部门经理及行政人事部检查,如因使用时间过长而损坏者,可凭旧换新,如遗失者需缴纳换证费20元,方可办理补领手续
(2)员工牌只代表员工在公司之身份,离职时须交回行政人事部,不得转借他人使用,离职时不交回则处以罚款200元
5、制服和更衣柜
(1)遵守公司颁发的制服管理规定
(2)公司视不同岗位和职务发给员工制服,员工当值时必须穿着制服
(3)下班后,员工必须将制服存放在衣柜内,遗失及未到使用期限损坏的照价赔偿员工必须爱惜制服,并保持制服整洁,离职时必须将制服交回行政人事部
(4)员工更衣柜专为存放上、下班制服、鞋帽等,不得存放食物或其它用品,要保持衣柜整洁干净,个人不得私自加匙锁
(5)员工更衣钥匙意外遗失时,本人应及时到行政人事部报失并缴交钥匙配制费10元后,由行政人事部重新配制
(6)员工离职时,将更衣柜钥匙交回行政人事部
6、办公室管理制度
(1)办公室必须保持整齐、规正,不能放置私人物品或其它装饰物(除水杯外)
(2)办公桌台面不得摆放任何杂物
(3)爱护、熟悉办公室的公共设施、设备,发现损坏及时通知工程部维修
(4)员工不能在办公室内接待亲戚、朋友来访
(5)私人电话尽量长话短说,最长不能超过三分钟
(6)员工须离开岗位时,须先征得部门经理同意方可离岗
(7)不能在办公室工作地点喧哗、聚众聊天、用餐、午睡等
(8)保持办公室内清洁
(9)除工作需要外,工作时间不可阅读报纸及杂志
7、宿舍管理制度员工宿舍是公司根据工作需要而为部份员工配备的,为保证有良好的宿舍秩序,要求员工遵守
(1)必须自觉维护宿之安全,宁静与卫生,执行宿舍管理的有关规定
(2)不准在宿舍内打扑克、打麻将等形式赌博或夜间12点以后打麻将,不准收看黄色录相,一经发现,将予处罚,严重者作辞退处理并承担法律责任
(3)所有员工要遵守作息时间,宿舍内不准放高音喇叭、大声喧哗、打斗吵闹,严禁向窗外乱抛杂物、丢垃圾,违者处罚,砸伤他人者,作辞退处理并承担法律责任
(4)各房间住房的员工每天轮流值日打扫卫生并注意防火安全,否则给予处罚
(5)公司为员工提供的电视机及洗衣机等属公司财产,未经公司管理处主任批准不准私自搬离宿舍,否则以偷窃处理
(6)宿舍内的所有设施,若发现损坏及时报维修
(7)不得私自留宿外来人员,更不得留异性在宿舍住宿,否则予经济处罚或行政处分
(8)宿舍内的水、电费及设备维修费由入住宿舍的员工分担J.员工福利
1、休息日员工每周基本可享有2天休息日,并由部门主管编排该休处日
2、法定假期所有员工每年均可享有以下十一天法定有薪假期(以政府规定为准)元旦一天劳动节三天妇女节半天(限女性)春节三天国庆节三天凡因工作需要在法定假期不能安排休假,公司将计付加班费或另作休假安排
3、有薪年假(按年资休假)员工每连续工作12个月后,当全年无薪病、事假累积不超过年假的,便有权享受有薪年假当年度的年假有效为三个月,年假不得积累,原则上一次有效,如因特殊情况并经部门经理批准及行政人事部审批,可分两次享受服务年限普通员工可享受假期管理层员工(主任级或以上)可享受假期满一年7天12天上述休假须于15天前申请,由部门经理、行政人事部审批及管理处主任批准后方有效(此休假不包括法定假日和休息日)
4、专业培训的费用报销由公司组织参加的培训考试合格者a)工作满一年,培训费用由公司全额报销b)试用期满员工培训费用由公司半额报销
5、事假员工有急事须解决,可请事假,但事先必须向部门经理申请,获批准并报行政人事部审批及管理处主任批准方可实行,否则视为无故旷工,事假属无薪假,若须请3天以上的事假,则a)普通员工,须于3天前申请;b)主任级及以上员工,须于7天前申请(特殊情况另作处理)c)事假工资扣法月工资总额/
20.92÷8×请假时数
6、病假
(1)请病假必须出示医院开出的病假单或病历、收费证明,并须获部门经理同意并报行政人事部审批及管理处主任批准后方可生效,公司给予员工每月1天有薪病假,最高累积为12天
(2)无薪病假的工资扣法工资总额/
20.92÷8×无薪病假时数
7、婚假凡服务满一年的员工,皆可享有连续三天的有薪婚假(晚婚可享受连续13天的有薪婚假,年龄男25岁,女23岁),婚假的申请不能迟于结婚登记日后三个月内向公司提出,申请必须呈交结婚证之正本,并于假期开始前十天向部门经理或管理处主任申请并报行政人事部注婚假期工资为基本工资
8、慰唁假期试用期满员工之直系亲属(指配偶、祖父母、外祖父母、父母、岳父母、子女、兄弟姐妹)去世,公司将给予有薪慰唁假连续3天(不包括路程)
9、产假女员工之有薪产假为三个月,如属晚育的另加十五天,属难产的另加十五天,属晚育、难产的另加三十天,三个月产假内办理了独生子女证的再加十五天注产假期间工资为基本工资有不满1周岁婴儿的女职工,其所在单位应当在每班劳动时间内给予2次哺乳(含人工喂养)时间,每次30分钟,可合并使用其他计划生育假按国家有关规定执行
10、计划生育假已婚女工在公司试用期满转正后做人流的,可凭医院出具的假单享有14天有薪假,此种假只有一次,上环另加三天,在公司指定医院做男女结扎手术,可按医院证明享受有薪假,并有100元营养补助费
11、劳动保险所有员工于签订正式劳动合同之日起,有资格享有公司办理的社会保险、失业保险及工伤保险,具体按《深圳市社会保险暂行规定》、《深圳市经济特区工伤保险条例》、及有关失业保险之规定办理
12、暂住证办理外地劳工其暂住证由行政人事部统一办理a)试用期满的员工,费用由个人代垫,公司待办证期满后统一归还,不满办证期的按比例归还b)试用期内员工,费用由本人支付
13、因工受伤或死亡a)因公受伤或死亡之员工将按国家劳动保险的规定办理b)员工在工作时受伤应立即送指定医院诊治
14、计划生育津贴凡按国家规定办理了独生子女证明的员工,可享有每月20元的补助,每年12月底累积发放一次,直至独生子女满十五岁为止
15、康乐活动为丰富员工的业余文化生活,行政人事部将按公司经营情况组织进行各种形式的康乐活动
16、生日会及生日礼物行政人事部每月将为在该月过生日的员工赠送生日礼物或为他们举办生日会K.员工行为规范《员工行为规范》是公司要求员工在工作中必须遵守的行为与态度方面的规定,该规定包含
(1)总则
(2)工作态度
(3)仪态
(4)仪表
(5)表情
(6)言谈
(7)电话
(8)制服
(9)客人投诉
(10)考勤
(11)保密具体内容请详细阅读《员工行为规范》L.安全守则
1、意外员工如发现任何设施不安全或有异常气味及设备出现故障时,应马上通知部门主管或安全管理员、工程维修人员到场处理,知情不报者,作失职处理
2、火警(报警电话119)员工应熟悉火警讯号,走火通道与出口位置及灭火器材之使用方法当发生火警时,员工必须i)保持镇静;ii)立即通知主管或上级领导、安全管理员;iii)在安全的情况下,使用灭火设备将火扑灭;iv)在安全情况下及上一级管理指导下,分批疏散;v)把火警现场门窗关闭,并关闭一切电源开关
3、紧急事故在紧急情况下(如台风及暴雨期间)员工需听从管理处主任作指示鼎力合作,务使公司保持正常运作,具体规定请参阅公司《关于台风及暴雨期间工作安排的规定》,其它紧急情况也可参照执行
8.4考核制度
1、宗旨为维护公司员工的正当权益和促进员工的个人发展,公司将严格进行考核制度贯彻执行奖优罚劣的基本方针a)有功必奖、有过必罚b)小过即改、既往不咎c)制度面前、人人平等公司的每一位员工均应严以律已,不折不扣地按公司的各项制度和规定办事,充分发挥自己的才能,以使自己在物质上得到利益,在人格上受到尊重,在生活和工作中求得愉快,在事业上取得成就
2、奖惩条例
(1)表彰i)凡符合下列条件之一者由本人或直接上级将书面材料逐级上报审批,由行政人事部具体执行ii)对提高公司管理和服务质量有重大贡献者;iii)在公司工作中自觉奉献、成绩显著者;iv)拾金不昧者;v)发现事故苗头,及时采取措施,防止重大事故发生者;vi)为保护公司财物财产和他人生命安全、见义勇为者;vii)提出合理化建议,经实施有显著成绩者;viii)其他对公司有重大贡献者
(2)公司原则上每月评选一次优秀员工,每年必须评选一次年度优秀员工,当选公司优秀员工可获一定的物质奖励,及颁发“优秀员工证书”
(3)凡获公司表彰的员工,其事迹将记入档案作为今后人事考核晋职加薪的参考依据
3、纪律处分假如员工不能将工作表现提高到一个令人满意的水准,或者从个人行为道德方面都未能达到公司的规范,这就有必要向该员工提出正式纪律处分,当本细则与公司所发出之纪律制度有冲突时,以公司所发出的为准A初犯发出口头警告B口头警告后再犯发出书面警告C警告后无改善或犯有严重过失辞退
(1)口头警告口头警告包括但不局限于以下原由1-1在工作场所上班时看书报(与工作无关)、打磕睡、听收音机、闲谈、吃零食、抽烟、讲粗话等1-2上班时衣冠不整或穿肮脏制服,仪容仪表不整洁、且不听上司劝告1-3上班时不按规定位置配戴员工证及不穿整齐员工制服1-4上班迟到或早退五分钟,中途擅自短时离岗十分钟1-5将工资及补贴的详情外泄1-6未经许可驾驶或动用本公司的运输工具1-7对同事不礼貌1-8於上、下班时无故不打卡签到1-9违反公司有关规定或部门常规(未造成损失者)1-10谎报病假1-11使用公司电话办理私人事务1-12随地吐痰或乱丢垃圾
(2)书面警告适用于员工重犯上述过失或第一次触犯下列过失警告信由部门经理发出,员工需于警告信上签名,该警告信送呈行政人事部存档管理,并在适当时与该员工面谈若在警告书发出后半年,该员工在品行及工作表现皆符合公司要求,其部门经理可考虑取消警告信2-1任何对客人不礼貌的行为,导致客人投诉2-2不接受上司的指令或故意不服从上司合理的工作安排2-3挑拔是非、破坏团结或有不满情绪,不向上司及行政人事部反映,而在同事间制造混乱2-4不立即上交拾到的财物或收取客户任何钱财礼物2-5教唆他人或代他人打卡签到2-6上班时睡眠或擅离职守2-7上班前或当班时喝酒2-8赌博、工作自由散漫2-9对工作不负责、疏忽大意或松懈怠工2-10未经批准,私自配制公司锁匙2-11无故旷工半日或者每月迟到、早退累计二十分钟2-12泄露公司有关保密资料2-13斗殴或闹不团结2-14未经批准私自兼职2-15员工宿舍私自留宿外人
(3)最后警告经发出一次书面警告后,再有重犯者将会获发最后警告
(4)终止聘用如果员工获发最后警告或首次出现下列情况或其它严重罪行,其聘用将被立即中止而无须作出任何补偿,对某些过案将视乎情形追究刑事责任4-1双方均同意中止合同4-2在试用期中证明该员工不能胜任4-3吸毒、私自将军火、毒品、易燃易爆品等危险品带入公司4-4偷盗公司或客人物品4-5滥用职权谋取私利、营私舞弊、假公济私4-6泄露公司有关保密资料、情况4-7损坏公司、同事、客人的财物,视乎情形赔偿损失4-8违反作业和安全规程,损坏设备或工具,给公司造成较大经济损失,并需酌情赔偿4-9涂改计时卡4-10伪造公司文件、提供假资料4-11故意损害公司的名声和形象,证据确凿4-12连续旷工三天4-13触犯国家任何刑事法律4-14向客人强索小费、物品4-15使用或挪用公司资金或财产作为私用而未经预先批准4-16病休期间另谋职业佳宁娜友谊广场物业管理处员工奖励条款内容加分
1、文明礼貌服务,主动为客人排忧解难,受上司或客户表扬者;1分
2、提出合理化建议,被接纳者;2分
3、积极配合上司的工作,工作认真负责者(每月);2分
4、见义勇为,及时制止或制止恶性事件发生者(每次);2分
5、拾金不昧或好人好事受到客户表扬者(每次);2分
6、为管理处作出特殊贡献或避免管理处经济、声誉受影响者(每次)5分佳宁娜友谊广场物业管理处员工处罚条款内容每次扣分
1、故意破坏大厦公共设施者;5分
2、无端挑起争执或先动手打人者;5分
3、擅离职守或当值时睡觉者;5分
4、有不雅之举造成大影响者;5分
5、当值时受酒精影响而不适宜当值;5分
6、行为及表现(无论当值与否)令管理处声誉或形象受损者;5分
7、违抗管理处规定或上级指令(无论书面或口头)者;5分
8、顶撞上司或不服从上司工作安排者;5分
9、玩忽职守、疏于防范导致案件事故发生者;5分
10、诈病或者不诚实行为者;5分
11、在与当值或职守有关的供词上(包括书面或口头)弄虚作假者;5分
12、利用职权给予他人优惠或收取任何好处或向客户要求优惠者;5分
13、在违法犯罪分子面前贪生怕死、退缩不前者;5分
14、旷工三天者(累计相加);5分
15、疏于职守而对工作造成影响者;3分
16、对业主/客户不礼貌或与业主/客户发生争执者;3分
17、见管理处利益或声誉受损不制止或在重要时刻表现有怯懦行为者;3分
18、有不雅之举但未造成较大影响者;3分
19、保持内务整洁,严禁在室内大声喧哗或大声开关门窗禁止在宿舍内酗酒闹事,影响他人休息,不按规定留宿外来人员3分
20、当值期间带亲友或无关人员进入工作场所者;2分
21、未经同意私自接听私人电话超过五分钟者;2分
22、在大厦范围内大声喧哗、追闹者;2分
23、未经同意私自换班或调岗;无故不参加训练、学习者;2分
24、姿态不按要求或在岗位上吸烟者;2分
25、迟到、早退不按规定交接班,交接不清楚者;2分
26、未按要求穿着工作服、配戴工作证者;1分
27、衣着打扮、外观形象、仪态仪表不符合要求者;1分
28、上班时间聊天、私自会客、看报纸书刊或做与工作无关事宜者;1分
29、不按指定区域或不按指定路线巡视者;1分
30、不按规定敬礼者;1分
31、在非紧急情况下与业主/客户争用电梯者;1分
32、用对讲机交谈与工作无关事宜;1分姓名部门考核类别试用期考核年度考核其他工号到职时间月日职位薪级12345678910111213141516171819201.出勤率全年出勤率达到何指标达到94%的出勤率达到95%的出勤率出勤率在95%-97%之间的达到了98%的出勤率达到99%以上的出勤率2.工作认识及水平是否具备本岗位所需的业务知识、水平及具备的程度完成工作的准确性及效率业务知识肤浅,缺乏经验,工作能力差工作中错误频繁,且态度散漫,不能按时完成工作具备基本的业务知识,经验不足,工作常出错,但尚能改正具备岗位所需的业务知识,工作有一定的能力和水平且能按时完成工作,偶有小错,但能及时改业务熟练,经验丰富,有很强的工作能力,工作保证、完美的质量在高质量、高效率地完成本职工作外并额外地完成其他的工作3.遵守规章是否了解各项规章内容以及遵守的情况对各项规章制度不了解,触犯甲类过失六次或以上,或乙类过失两次以上大致了解各项规章制度,触犯甲类过失四次至六次,或乙类过失一次了解各项规章制度之内容,触犯甲类过失三次或以下完全了解各项规章制度之内容、未触犯过任何规章制度从未触犯过任何规章制度,且在各方面严格要求自己并督促他人4.合作性
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09.5###考虑对工作、同事、管理处之态度;是否愿意为人服务及与人合作,是否愿意尝试新观念、新方法无法与人合作,不接受新事件对工作、同事、管理经常不能以合作的态度处理事件、难与其他人相处一般可以与人相处愉快、但偶尔也有摩擦一向与他人合作良好,容易接受新观念、新方法与同事或上司合作有效,随时准备尝新观念;与人相处5.沟通技巧日常工作中与人沟通的技巧,文字表达能力无法与人沟通,文字表达能力差基本上能与人沟通,但缺乏技巧,文字表达能力较差能与人沟通,但仍有待提高能很好地与人沟通、文字表达水平高与任何人均能进行沟通,文字表达能力极佳6.独立性及主动性是否能独立完成本职工作,积极协助其他部门完成工作不能独立解决工作中遇到的问题,且工作缺乏主动性时常在指导下才能完成工作,欠缺积极性尚能独立完成工作且主动性有所改善基本上能独立处理职务以内的工作,尚能主动计划工作,解决问题工作上,需提供最少指导,并能主动学习、寻找解决问题的方法及与其他部门协调7.仪态礼貌衣着打扮整洁、仪态仪表,对人、对客的态度及礼貌衣着打扮极不整洁,仪态不拘小节,且对他人不礼貌而受投诉衣着打扮一般,对他人态度不够热情,但可接受注重衣着打扮,仪态仪表大方,对他人有礼貌衣着打扮整洁干净,仪态仪表大方得体,对他人热情而受到表扬衣着打扮整齐干净,仪态仪表大方超凡,对他人热情讲礼貌,经常受到他人表扬
九、档案的建立和管理深圳花园物业管理处的档案建立按照全国优秀住宅小区考评的要求整理分为小区接管资料、专业化管理资料、管理委员会资料、管理运作、计算机管理与运用、管理人员素质、房屋管理及维修养护、设备管理、市政公用设备管理、环境卫生管理、绿化管理、治安管理、治安保卫管理、精神文明建设、管理处经济效益等来进行归档保存,对所有发生的文件按部门进行编号归类存档档案管理实行如下制度-
(1)档案资料指定专人管理、搜集、并且整理、装订、归档、登记和办理借阅;
(2)物业档案资料入库应填定入库单,并登记交接人姓名;
(3)档案资料按照类别分类归档放置,保持档案资料库的整洁燥;
(4)有关人员在查阅档案资料时,需在登记薄上填写查阅内容,由管理人员借出,阅毕应及时归档;
(5)如要借出档案资料,需由管理处主任批准;
(6)档案资料管理员要做好防火、防盗措施;
(7)档案资料管理人员应做好档案资料的进出登记工作,不得丢失档案资料,如有丢失,视情况给予处罚
十、质量标准及实施措施
10.1实施措施佳宁娜友谊广场的质量标准将分国际及国内标准两个方面作监管及检讨,以求有关服务质量达到较高水平外,亦不断作内部检讨而提升有关服务质素,即通过以下措施达到-
(1)建立完善的管理制度
(2)设立品质管理小组,按ISO9002和国家“全国城市物业管理优秀示大厦”标准来检查,审查管理处的工作
(3)建立质量文件a、质量手册b、程序文件c、工作规程d、质量记录
(4)加强内部交流和外部交流,以找出不足及时加以改善和提高
10.2标准承诺序号项目完成百分率备注1房屋完好率>98%2房屋零修、急修及时率>99%3维修工程质量合格率、优良率及回访率100%4清洁保洁(特别是公共环境)率>95%5道路车场完好率100%6化粪池、雨水井、污水井完好率100%7排水管、明暗沟完好率100%8路灯完好率>99%9大型及重要机电设备完好率>99%10公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率>98%11小区治安发生率012消防设施设备完好率>98%13火灾发生率014违章发生率<1%15违章处理率100%16业户有效投诉率<1%/月17业户投诉处理率>95%18业户投诉处理时限>95%19管理人员专业培训合格率100%20业户对物业满意率90%
十一、社区文化活动1.社区文化的活动项目物业管理公司深知小区社区文化的重要性并将按季节性而制订整年的区内文化活动计划表及其预算开支以作配合深圳花园社区文化大致上可划分为户外活动及户内活动,其中再细分为软性项目及硬性项目户外活动(春季)●春日联谊郊游乐●元宵赏灯(夏季)●端阳海浴钓鱼乐●球类、田径、游泳竞技(秋季)●中秋赏月猜灯谜●秋日远足、攀岩●风筝、烧烤东(冬季)●冬日嘉年华●圣诞联欢户内活动(春季)●春节团拜●交谊舞会●情人节情书诗比拼(夏季)●乒乓球比赛●话剧欣赏●霓裳动感迎夏日●桌球大赛(秋季)●书法大赛(毛笔、水笔)●试酒会(红白葡萄酒)●男士、女士精品推广(冬季)●优质咖啡、香名品尝小聚●音乐、舞蹈表演●电玩大比拼●图案设计庆新年讲座活动●卫生健康与你●中国名胜、旅游景点●摄影讲座●最新资讯科技讲座●救急讲座●交友技巧讲座●中国民间医疗食用讲座●环保讲座●家居防盗、防火安全讲座●亲子、睦邻心得2.社区文化活动伙伴然而上述只是文化活动概括的一部份,要每项活动举办得成功与否,则必须事前筹划妥善,编排紧凑并邀请外办专业单位或政府及社区有关部门共同参与方可事半功倍3.社区文化活动的推动要推动整个深圳花园内各人员提起兴趣共同参与实非容易之事,因此,定时定稿的区内文化活动刊物实不可少,刊物内容、插图、色彩、趣味、写实、资讯报导定必精彩方有吸引力
十二、便民服务项目旨在为用户提供最出色的服务,管理处将组织专业的管理队伍,通过优质的客户服务,争取高水准的表现,让用户获取最大收益的同时,亦感受到管理公司高效率的运作方式在日常物业管理服务中,除了实行一般大厦所涉及之公共设施管理、服务工作外,主要为安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、客户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管理,还提供一系列的便民服务工作,使该物业在管理上更上一个档次
12.1无偿服务(亲切客户服务)●客户外出留言备忘;●定时通告;●失物待领;●呼唤出租车服务●代订办公文具及用品;●代订新鲜牛奶类制品;●代送鲜花;●代办互联网;●代办电话、有线电视的业务;●代请医生;●代订车、船、飞机票等;●代办邮政、特快专递;●小件行李、物品寄存;●送报、送邮件;
12.2有偿服务●室内维修;●地板打(按每次计算);●代送餐服务;●卸装、搬运材料;●代订或邮寄香港及外国部分报刊、杂志;●汽车美容清洗服务;●室内电器安装;●传真、复印;●电脑打字;●室内杀虫服务;●垃圾清运;●代购物品;●洗衣服务;●室内盆景更换管理处主任(1人)技术员(7人)安管领班(4人)安管员(44人)人客户助理(3人)助理(2人)物业助理
(3)人出纳(1人)维修主任(2人)主管兼(1人)安管主任(1人)会计(1人)主管(1人)主管(1人)主管(1人)工程部(10人)行政人事、财务部(5人)物业部(56人)秘书(1人)工程部主管(1人)配电总值班、电气维修主任(1人)空调维修主任(1人)弱电技员(1人)值班电工(3人)空调兼泥瓦工(1人)空调工兼水工(1人)电梯工(1人)安管主任(1人)领班(4人)FF(巡逻机动(4人)消防监控中心(4人)大门(12人)大堂(24人)商场大门(4人)停车场进出口(8人)办公电梯大堂(8人)住宅电梯大堂(16人)戴德梁行物业管理公司部总佳宁娜友谊场物业管理处领导班子佳宁娜集团物业管理领导班子佳宁娜场现场执行工作队伍及二十四小时独立监控系统戴德梁行物业管理公司物业管理业务监督专业分包公司。