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宁波某商业广场物业运作方案XXXXXXXX商业广场物业管理处组织架构图
1.0管理职能
1.1物业管理专家团为保证本公司质量管理标准的实现及更有力地推行“XXXX生活·星级服务”,本公司将以各专业部门技术和人力支持,结合物业管理服务实际需要,组建“XXXXXXXX商业广场”物业管理专家团负责定期赴“XXXXXXXX商业广场”现场进行监察支援并根据现场发现问题,及时、针对性的提出整改建议和纠正、预防措施主要职能如下
1.
1.1根据管理处主任及每次考察、评审所传递、获得信息,凭借丰富管理经验为“XXXXXXXX商业广场”度身订造一整套物业管理实施方案,完成合同约定的各项工作内容
1.
1.2定期与发展商、业主委员会沟通,收集和处理有关问题
1.
1.3负责解决物业管理工作中的重点和难点
1.
1.4定期对管理处进行全方位考核,并提出整改意见
1.
1.5对管理处主任的工作予以考察、评价和完善
1.2物业管理处主任
1.
2.1全面考察“XXXXXXXX商业广场”,熟悉所在地物管法规、人文情况,并传递给专家团
1.
2.2将专家团针对“XXXXXXXX商业广场”制定的物业管理具体计划付诸实施
1.
2.3将物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度反馈给专家团,以获得技术支持,并落实解决
1.
2.4协助专家团对实地考察、评审、监督、整改等工作
1.
2.5全面承担日常物业管理工作
1.
2.6紧急事故的应对与技巧处理
1.3客户服务中心
1.
3.1性质与任务
1.
3.2客户服务中心是管理处管理服务面向业主和所有客户的重要窗口,是与客户直接接触和有效沟通的桥梁,是管理处服务工作的重要职能部门,负责接待宾客、受理服务和投诉、客户沟通、邮件收发、各类费用代收等工作
1.
3.3管理架构
1.
3.3人员配置序号岗位数量薪资标准备注管理处主任1人1800客户服务主管兼采购、收银、库管1人1000合计1人
28001.4工程组
1.
4.1性质与任务
1.
4.2工程组是保证XXXXXXXX商业广场正常运行的专业技能部门,负责房屋建筑主体及共用设施设备的管理同时也保证物业正是介入后能够正常的开展工作,防止工程质量的遗留问题
1.
4.3主要工作时间在XXXX广场交付使用前,交房后工程组会自动撤离交房后只保留一名水电工进行对广场的水电维护工作
1.5管理架构
1.
5.1人员配置序号岗位数量薪资标准备注工程监理1人1500机电维修工1人600合计2人
21001.6保安队
1.
6.1性质与任务
1.
6.2保安队是维护XXXXXXXX商业广场正常生活、居住秩序的重要职能部门,负责治安管理、消防管理、道路与交通管理和突发事件处理
1.
6.3管理架构
1.
6.4人员配置序号岗位数量薪资标准备注保安队长1人1200元/月停车场车辆出口2人600元/月白1中1巡逻一组6人600元/月白2中2夜2守车员2人500元/月白1中1保安顶休人员2人600元/月人均6天计算合计13人
82001.7环境队
1.
7.1性质与任务
1.
7.2环境部是XXXXXXXX商业广场物业管理处服务工作的主要职能部门,负责XXXXXXXX商业广场环境卫生管理和绿化管理
1.
7.3管理架构
1.
7.4人员配置序号岗位数量薪资标准备注环境队长1人800负责整个环境工作道路保洁3人400所有路口及一楼路面总坪沿保洁3人400沿街和广场保洁1F以上商城保洁4人400公共区域、垃圾清运小区绿化1人450所有绿化维护保养机动、顶休人员2人450人均6天计算合计14人
61501.
7.5关于工作人员的工资请开发商进行发薪,期限未两年,两年之后由物业公司自负盈亏后勤保障策划
1.0管理沟通
1.1监察XXXX物业将非常重视总部监察及支援工作,将委派工程、物业、人事、财务、营销等各类有经验的管理层人员组成专家团,定期前往现场巡视、检查、指导并参加管理例会,及时指出物业管理中的不足和缺陷,提出合理方案和改善意见,主要工作包括
1.
1.1定期物业管理例会
1.
1.2定期工程、清洁、安保、绿化巡视检查
1.
1.3定期文化建设巡视指导
1.
1.4定期ISO9001内部审核
1.
1.5定期安全卫生、纪律作风、质量品控审核
1.
1.6定期财务预算审计
1.
1.7定期优秀物业标准自查
1.
1.8定期工作进度检查
1.
1.9定期工作业绩考核
1.
1.10定期专家团团长与发展商会议
1.2汇报XXXX物业将强调定期向发展商汇报的重要性,每月我们向发展商提供财务、日常运作等报告管理处主任亦将在重要事项和突发事件上随时向发展商进行汇报
1.3沟通XXXX物业建议除了内部进行物业管理工作例会外,亦需要与发展商定期开会沟通工作进度及改进事项管理培训
2.1在入场前,先行聘用基本管理员工,安排训练课程、以便于最短时间内,参与制订物业管理制度安排短期入职培训课程,令员工能充分认识本身应负的责任及工作范围,同时灌输正确的物业管理概念及知识培训课程包括但不限于以下内容
2.
1.1社区情况、发展商、XXXX物业基本情况
2.
1.2企业文化、主要领导、对员工的期望
2.
1.3管理制度、职业道德及质量意识
2.
1.4GB/T19000-2000idtISO9000:2000基础和术语
2.
1.5GB/T19001-2000idtISO9001:2000质量管理体系要求
2.
1.6GB/T19004-2000idtISO9004:2000质量管理体系业绩改进指南
2.
1.7相关法律法规
2.
1.8物业管理工作基本知识和物业理念
2.
1.9各相关岗位应知应会技能培训
2.
1.10礼仪礼貌及风俗习惯培训
2.
1.11必要的军事培训
2.2在短期培训课程后,安排各级员工进入实地工作,令物业管理工作能够全面开展,为业主(住户)及时提供高水准服务同时还亦可根据发展商的需要,安排高级管理层人员参观及考察同等类型的物业,接受吸纳先进的管理方式及理念
2.3还将于入场后每6个月,安排重温培训班,使员工服务素质保持XXXX物业规定标准
2.4以上培训工作,发展商应予以人力和财力等资源的全部投入,以确保物业从业人员良好素质
2.0管理制度在对“XXXXXXXX商业广场”实施管理后,XXXX物业将根据实际情况并按照XXXX生活星级生活服务模式和ISO9001质量管理体系标准,度身定制各项管理制度和建立相应规章、文件,以便管理处能有序地对“XXXXXXXX商业广场”进行管理订立规章制度包括但不限于
3.1公开性文件业主公约业主委员会章程客户服务指南或住户手册精神文明公约住宅公共设施设备维修基金管理办法治安管理规定车辆进出和停放管理规定消防管理规定环境卫生管理规定招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定营业场所管理规定文娱场所管理规定装饰装修管理规定等
3.2内部管理制度人事管理制度福利管理制度考勤管理制度财务管理制度预算管理制度奖惩管理制度投诉管理制度文件管理制度员工基本规范通讯设备管理制度管理体系及重大事项决策管理制度培训管理制度
3.3质量手册及程序文件质量手册文件控制程序文件质量记录程序文件管理评审程序文件人力资源程序文件合同评审程序文件物业接管程序文件服务设计开发程序文件采购程序文件入住管理程序文件内部审核程序文件不合格程序文件数据分析程序文件纠正防措施程序文件等
3.4工作手册各级岗位职责工作手册社区文化工作手册公共场地工作手册营业文娱场所工作手册房屋整改工作手册空房管理工作手册住户入住工作手册装修管理工作手册投诉的接待和处理工作手册住户意见的征求、评议以及服务的定期回访工作手册住户档案管理工作手册便民服务实施工作手册费用的统计、收取和追收欠款工作手册环卫工作手册/绿化工作手册报修工作手册供配电设施设备工作手册给排水设施设备工作手册电梯设施设备工作手册库房工作手册突发事件或异常情况处理工作手册勤务工作手册安全工作手册门卫工作手册巡逻工作手册ISO9001认证规划争创物业优秀规划
3.5质量记录因数量达几百份,此处省略
3.0维修基金维修基金是指用于“XXXXXXXX商业广场”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担,因此,有必要以基金的形式事先提取
4.1维修基金的收取
4.
1.1建设部、财政部
(1998)213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定商品房在销售时,购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入
4.
1.2成都市人民政府在1998年5月15日发布施行的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的
0.4%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的
0.5%一次性提供维修养护基金
4.2维修基金的使用与管理
4.
2.1维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理公司实际操作使用维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理公司提出使用计划和预算,报业主委员会批准,在使用过程中,接受业主委员会的监督检查
4.
2.2维修基金突出特点,就是数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全基础上,争取最大增值收益,如购买国库券、债券等,产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费不足管理费用分析
1.0管理费用分析
1.1经济来源
1.
1.1定期收取的物业管理服务费
1.
1.2以业养业,多种经营收入
1.
1.3发展商给予的支持
1.
1.4政府给予的政策扶持
1.2主要支出
1.
2.1管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
1.
2.2公共设施、设备正常运行、维修及保养费(由开发商负责承担)
1.
2.3绿化管理费
1.
2.4清洁卫生费
1.
2.5保安费
1.
2.6办公费
1.
2.7固定资产折旧费
1.
2.8法定税费
1.
2.9物业保险费
1.
2.10维修基金范围应支出费用
2.0物管月度成本支出核算根据初步测算,XXXXXXXX商业广场的管理成本为1元/㎡,因为具体的成本构成是我公司商业机密,在双方合作确定以后,我公司向贵公司呈报详细的成本方案,由开发商审定!物业管理费用我公司向业主正常收取,如有空房未销售的,由开发商按规定交纳管理费,公司按项目物业管理费用收取,期限为两年两年后如果仍然有空房未销售的,请开发商继续交纳管理费或进行商议以什么形式进行补贴和商业操作,来实行物业公司自负盈亏的局面
3.0开办费问题根据XXXXXXXX商业广场实际情况,发展商应考虑合理的物业开办费,初步估算为
16.0698万人民币既每平方米
7.99元,具体如下
1、开办费总表单位人民币(元/月)序号项目金额服装24882行政开办费用71324保洁开办费用10125绿化开办费用6600工程开办费用8760保安开办费用3290客户服务中心开办费用30200合计
1551812、开办费明细表单位人民币(元/月)序号项目计算公式合计
一、服装开办费详见附件《服装配置明细表》
二、行政开办费用
1、办公室装修由开发商按照物业要求装修,并承担装修费用,另支付1万元供物业用作办公室软装修公司口号、徽记、形象墙等
2、大班台1台×1500元
15004、坐椅4把×250元
10005、办公桌4张×500元
20006、职员椅10把×150元
15007、会客沙发1套×1200元
12008、空调/分体式1台×3000元
30009、电话(开户)3部×158元
47410、电话话机5部×100元
50011、卡钟1台×2000元
200012、留言板2张×200元
40013、员工更衣柜30组×450元
1350014、钢架床7架×150元
105015、电风扇4台×100元
40016、取暖器4台×100元
40017、双门木质文件柜6组×350元
210018、电脑2台×6000元
1200019、打印一体机1台×3000元
300020、物业管理软件1套×10000元
1000021、对讲机8部×1000元
800022、热水器洗漱工具1套×5000元
500023、电视等1套×1500元
150024、货架4组×150元
60025、工号牌40个×5元200
三、保洁开办费用
1、高压水枪1台×3000元
30002、垃圾清运车2辆×1200元
24003、吸尘器1台×800元
8004、尘推20套×60元
12005、玻璃套装工具2套×300元
6006、人字梯(2m)1把×200元
2007、人字梯(3m)1把×300元
3008、手钳3把×15元
459、脚踩垃圾桶10个×50元
50010、给皂器6个×130元
78011、平板车1辆×300元300
四、绿化开办费用
2、剪草机1台×5000元
50004、汽油机喷雾器1台×150元
1505、高枝剪4把×150元
6006、手锯2把×50元
1007、条剪2把×100元
20013、浇水水管1套×500元
50014、铁耙1把×50元50五工程开办费用
1、电钻1台×500元
5002、管钳2把×80元
1603、万用表1只×200元
2004、疏通机1台×600元
6005、电锤1把×1600元
16006、插话机1只×100元
1007、活动扳手4把×30元
1208、电焊机1台×1500元
15009、套筒扳手1套×200元
20010、梅花扳手1套×200元
20011、台钳1台×200元
20012、PPR热融机1台×300元
30013、切割机1台×400元
40016、工具柜2套×800元
160017、维修工具及材料2套×300元
60019、橡皮线200m1圈×480元480六保安开办费用
1、警棍8根×30元
2402、电击警棍带照明2把×500元
10003、应急灯4台×150元
6004、物品柜2套×600元
12007、台灯5台×50元250七客户服务中心开办费用
5、传真机1台×2500元
25006、复膜机1台×600元
6007、报纸书刊展示架2组×200元
4008、点钞机1台×500元
5009、保险柜1个×1000元
100010、接待客户桌椅2组×1000元
200012、各种资料印刷根据实际情况而定
2000015、会客茶几2×600元
120018、住户档案专用柜1组×1000元
100019、档案吊夹500组×2元
10001、提请开发商解决事项
4.0为便于XXXX物业尽早进入管理状态,规范管理,根据《四川省城市物业管理暂行办法》第三十条之规定,开发商应在XXXX广场醒目位置提供如下用房,并无偿装修使其具备使用(办公、生活)条件请贵公司于交房入伙前2个月提供管理用房200㎡,并无偿装修具备办公条件办公用房包括客户服务中心、商务中心、会议培训室、会客室、经理办公室、综合办公室、库房、洗手间等具体如下
1、客户服务中心接待大厅1间,建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏会客室1间,每间建筑面积15㎡资料展示室1间,建筑面积15㎡财务室1间,建筑面积10㎡卫生间男、女各一间,建筑面积共10㎡要求同时具备以下使用功能电源插口2个、40瓦白炽灯2盏、镜前灯2盏、排风扇2台以上客户服务中心用房共需75㎡
2、物业管理办公用房管理处主任办公室1间,建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能集办公、资料存放、会客等功能,空调插口1个、其它电源插口3个、电话和宽带插口各1个、40瓦日光灯2盏会议室1间,建筑面积20㎡要求同时具备以下使用功能空调插口1个、其它电源插口3个、40瓦日光灯3盏综合部办公室1间,建筑面积15㎡保安部办公室1间,建筑面积15㎡以上物业办公用房共需70㎡
3、门卫室在大门设门卫室,含收发室、监控室、厕所等功能员工宿舍寝室二室一厅二套,建筑面积80㎡要求需放下高架铁床7张、写字桌1张、更衣柜2个、脸盆架2个;有电源插口2个、40瓦日光灯2盏以上员工宿舍共需160㎡库房1间,每间建筑面积30㎡要求有电源插口2个、40瓦日光灯2盏、吊扇1台管理附件服装配置明细表单位人民币(元)序号项目单位数量单价合计折旧年限月均费用
一、工程技术人员该岗位配置需要560元/人
1、夏装套21202402年
6.
72、秋装套21603202年
8.9
二、安全保卫人员该岗位配置需要1174元/人
60.
81、夏装250元
9.71帽子顶230603年
1.72短袖件230602年
2.53长袖件130302年
1.34裤子件2501002年
4.
22、秋装320元
9.81帽子顶230603年
1.72外套件21002003年
5.63衬衣件230602年
2.
53、冬装100元
6.72棉大衣件11001005年
1.
75、配件269元
19.61领带根210203年
0.62帽徽个215301年
2.53肩章副215301年
2.54臂章个215301年
2.55领夹个210201年
1.76皮带根120201年
1.77武装带根2501003年
2.88白手套双2241月49胸号牌个115151年
1.
36、床上用品180元
5.11被褥件190903年
2.52床单件120203年
0.63枕头件120203年
0.64棕垫件150503年
1.
47、其它55元
2.31雨衣套140402年
1.72水鞋双115152年
0.6
三、保洁绿化人员该岗位配置需要620元/人
20.
61、夏装套21202403年
6.
72、秋装套21603203年
8.
93、其它60元51雨衣套140401年
3.32水鞋双115151年
1.33发夹个1551年
0.4
四、客户服务人员该岗位配置需要1000元/人
41.
71、夏装套22004002年
16.
72、秋装套23006002年
254.1门卫室在车辆出口大门设门卫室,含收发室、监控室、厕所等功能
4.2餐厅、住宿用房为解决部份管理人员和保卫人员军事化管理的工作特性,发展商应于交房入伙前1个月在小区内或就近提供提供餐厅50㎡、住宿用房100㎡,并无偿装修具备使用条件具体方式经过双方商议决定
5.0奖励措施在合作期间,项目通过市级以上达标工作(含认证),每项应给予XXXX物业4万元人民币奖励金请贵公司领导审阅!四川XXXX物业管理有限公司2004年2月25日宁波XX恒昌房地产公司政府主管部门物业管理协会XXXXXXXX物业管理有限公司XXXXXXXX广场管理处物业管理专家团监察系统支援系统安全委员会行政支援环境队保安队工程组客户服务中心人事支援纪检委员会预算委员会财务支援物管支援品质委员会工程支援培训支援客户服务主管库管收银采购客户协调接待工程监理水电工维修工万能工保安队长守车员巡逻一组固定值班岗环境队长总坪保洁铺沿保洁道路保洁绿化。