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一、前记我们的总体指导原则
1、差异化——现今的房地产项目比的是大品牌、大规模、大环境,各方面渐趋同质化后,我们比什么?品牌(产品)的文化和审美!
2、创新的定位——创新不仅指功能环境等硬件,应更为强调,定位及观念的创新!我们全案企划的追求目标创造性地销售楼盘,争取实现利润的最大化,最终打造一个精致的品牌我们全案企划的策略及表现我们坚信思想可以动人!我们坚信文化可以销售!我们要创造出一个可以给地产界提供丰富经验的领导性品牌目录第一篇市场篇第一部分合肥市城市宏观情况调查
一、合肥概况
二、国内生产总值及三产结构
三、政收支及金融情况
四、固定资产投资
五、社会消费品零售总额
六、人民生活水平
七、合肥城市建设和规划发展第二部分合肥市房地产市场研究
一、场总体情况概述
二、各形态产品(多层、小高层、高层、商铺、写字楼)趋势分析
三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究第三部分合肥商品房消费群研究第四部分产品对比研究第五部分竞争个案调查第一篇市场篇第一部分合肥市城市宏观情况调查
一、合肥概况安徽省省会合肥位于安徽省中部,地理座标在北纬31°31′—32°37′、东经116°40′—117°52′,江淮分水岭南侧面,巢湖北岸是沿江近海的内陆城市,具有承东启西、连接中原,贯通南北的重要地位合肥气候属亚热带到暖温带的过渡带,气候温和,四季分明年平均降雨量约1000毫米,年平均气温
15.7℃,全年无霜期230天合肥市总面积7266平方公里,其中市区面积596平方公里,城市建成区面积125平方公里现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区2004年年末全市总人口为
444.68万人,其中非农业人口
168.96万人,农业人口
275.72万人,市区年末人口为
163.52万人,非农业人口
135.77万人
二、国内生产总值及三产结构2004年合肥市完成生产总值
589.7亿元,按可比格价格计算,比上年增长
16.2%按照发展经济学的观点,人均GDP在1000-3000美元为经济的起飞阶段,人们的消费观念开始第一次“转型”由小件商品向大宗商品消费过度,最典型的例子就是汽车入户和二次置业图表
1363.
40.
113412.
40.
131477.
780.
133589.
70.162Sheet
12001363.
411.30%
2002412.
413.10%
2003477.
7813.30%
2004589.
716.20%Sheet2Sheet32001—2004年合肥市国内生产总值情况
三、财政收支及金融情况财政收入快速增长2004年合肥市实现财政收入突破百亿元,达到
105.4亿元,同比增长
24.9%,为1997年以来同期最高增幅其中地方财政收入
44.93亿元,比上年增长
25.3%金融机构存贷款余额增长较快2004年年末合肥市金融机构人民币存款余额为
1295.96亿,比2003年增加
235.70亿元,增长
22.2%,其中城乡居民储蓄存款余额为
429.1亿元,增长
19.2%
四、固定资产投资固定资产投资高速增长全年完成全社会固定资产投资
361.48亿元,比上年增长
41.7%图表
2142.
50.
088168.
670.
183255.
110.
512361.
50.417Sheet
12001363.
411.30%
2002412.
413.10%
2003477.
7813.30%
2004589.
716.20%
142.
58.80%
168.
6718.30%
255.
1151.20%
361.
541.70%Sheet2Sheet32001—2004年合肥市固定资产投资情况
五、社会消费品零售总额2004合肥市实现消费品零售额
239.77亿元,,同比增长
15.6%,为1998年以来最高增幅其中,批发零售贸易业零售额为
214.89亿元,增长
14.8%,餐饮业零售额为
24.18亿元,增长
24.3%图表
1164.
60.
11184.
770.
123207.
430.
123239.
770.156Sheet
1164.611%
184.
7712.30%
207.
4312.30%
239.
7715.60%Sheet2Sheet32001—2004年合肥市消费品零售总额情况
六、人民生活水平2004年全市城镇居民人均可支配收入
8610.34元,增长
10.6%;年人均消费支出6998元,比2003年增长
12.3%;城镇居民恩格尔系数为
43.2%农民人均纯收入为2889元,增长
21.2%,农民人均生活消费支出2509元,增长
21.8%;农村居民恩格尔系数为
49.5%西方发达国家的住宅消费表明,一个国家的人均收入达到1000美元~4000美元时是住宅消费的快速发展时期居民住房条件继续改善,2004年合肥市城镇居民人均使用面积
17.01平方米,比2003年扩大1%,和全国同等城市相比,合肥总体居住情况属于全国中上水平图表
268170.
06771450.
10377850.
098610.
340.106Sheet
168176.70%
714510.30%
77859.00%
8610.
3410.60%Sheet2Sheet32001—2004年合肥市城镇居民人均可支配收入情况
七、合肥城市建设和规划发展1995年初,安徽省委、省政府作出了尽快把合肥建成现代化大城市的战略决策,并据此制定了一系列政策措施,不断加快建设和发展步伐,在短短的几年时间里,基本构筑了现代化大城市的框架,城市的功能进一步完善,城市的辐射力和吸引力大大增强城市绿化覆盖率达32%,人均占有绿地面积
7.9平方米,形成“城中有园,园中有城,城园交融,浑然一体”的城市园林特色2002年,为进一步加快合肥的现代化建设,合肥市行政区域做了部分调整,取消了原先的郊区,打通了城区四面扩展的通道1995-2010合肥市城市总体规划(部分)到2030年前后,合肥市域高度城市化,逐步形成以合肥市为中心、巢湖市和六安市为次中心的合肥经济区和城市群合肥城市布局主要发展新城区,向南靠近江淮运河,向东濒临巢湖沿合芜高速公路,淮南铁路向东南方向呈组团式发展合肥市城市总体布局以老城区为核心,向东、北、西南三翼继续伸展,努力保持风扇形城市用地形态合肥市十五规划根据合肥市委市政府的城市建设规划要求,2010年合肥要达到城区人口300万,城区规模280平方公里,国内生产总值达1000亿元,人均收入水平达15000元发展方向合肥城市发展方向主要向西南发展、适当向东发展、有限制地向北发展居住用地在老城区应合理控制;东、北和西南三个分区应充分挖掘用地的潜力,并适当增加一些居住用地;新城区可集中成片地建设大型社区居住用地增加较多的主要是在新站区、政务文化新区,适当控制高新区居住用地发展第二部分合肥市房地产市场研究
一、合肥市房产市场整体情况概述1.供应量合肥市房地产市场自2000年正式起步开始,目前已进入如火如荼的阶段,各项数据均呈现大幅度增长,房地产开发呈现稳步发展、稳中有升、市场整合、优胜劣汰的轨迹供应呈现强劲的上升势头,投资和开发规模不断扩大2002年,合肥房地产完成投资40多亿元,同比投资增幅达
56.7%居安徽省各市之首,房地产开发规模和投资规模超过全省1/42003年,合肥市实际完成房地产开发投资
89.7亿元,同比增长高达124%,完成增加值
17.5亿元2004年以来,合肥市房地产投资开发在去年高幅度增长、健康发展的情况下,一改历年开局缓慢的现象,呈现出高位起步、行业经济快速运行的态势,全年实际完成房地产投资
138.32亿元从市房地产管理局获悉,在刚刚过去的2004年,省城房地产市场异常活跃,全年交易额102亿元,其中二手房交易额达39亿元,呈现出供销两旺的势头截至去年12月中旬,全市商品房销售面积达近468万平方米,其中住宅建筑面积407万平方米,相对于2003年207万平方米,同比增长226%2004年合肥市全年新开盘面积
440.58万平米,其中住宅
350.09万平米,同比分别增长
34.61%和
31.2%2004年合肥市完成房屋建筑施工面积
2159.96万平方米,增长
18.7%,其中新开工面积
1213.3万平方米,增长
5.1%2.需求量2002年合肥市房地产交易额达到
34.5亿元,占全省房地产市场交易额的1/4完成各类房地产交易23067件,面积达246万平方米,同比分别增长46%、50%、35%2003年商品房销售面积、实现销售额分别比上年增长
47.3%和
76.1%,房屋销售面积284万平方米,其中住宅销售面积
243.46万平方米,住宅销售面积占销售面积的
85.4%,高达同期住宅竣工量的
83.38%别墅、高档公寓销售面积占同期同类物业竣工面积的84%,商业营业用房销售面积占同期同类物业竣工量的
59.84%,办公楼销售面积占同期同类物业竣工面积的
73.94%2004年,合肥市全年各类房地产交易额为
107.8亿元,销售面积为
575.19万平方米,同比增长分别为
86.38%和
45.49%,其中二手房交易额
44.48亿元,同比增长171%3.价格走势自90年代中期以来,合肥市的商品房价格每年都有小幅度的攀升,房价平均每年上升每平方米30-50元,2001年商品房均价为1893元/平方米;2002年商品住宅平均价格创新高,每平方米达到了
2013.6元/平方米2003年合肥市商品房平均售价为2341元/平方米;2004年合肥市商品房平均售价为2957元/平方米,比2003年每平方米增长26%我们认为,导致价格上涨的主要有以下原因首先,开发成本加大由于金融政策调整以及“
8.31”大限土地实施招挂拍后,合肥土地价格迅速上升,导致房地产开发成本在加大另外有关房屋拆迁安置等一系列政策的出台,无形中也增加了开发商的开发成本2004年1—9月份,合肥市房地产开发企业土地购置费完成
21.5亿元,同比增长
47.2%,土地购置面积为
361.4万平方米,同比增长
4.8%;从这些数字的对比中可以看出,房地产开发的前期费用明显加大,开发成本相应提升其次,融资渠道变窄2003年央行限制贷款的通知对房地产企业的资金来源产生了明显的影响房地产投资资金来源构成由原来的贷款、自筹、其他三分天下转为自筹、其他占主导,同时房地产资本金比例从20%提高到35%以上2004年10月29日国务院出台了《中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知》上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮金融机构一年期存款基准利率上调
0.27%,由现行的
1.98%提高到
2.25%,一年期贷款基准利率上调
0.27%,由现行的
5.31%提高到
5.58%,这些金融调控手段让房地产企业,特别是一些自有资金少、过分依赖银行贷款的企业深感资金压力与此同时,因为开发成本上升因素以及市场的巨大需求的拉动因素,导致合肥房价也在呈现快速上升的态势我们认为,未来价格的走势主要决定于土地供应方式,土地供应方式决定商品房价格行情的形成4.外来开发商合肥市目前开发企业由1998年底的150家增加到2002年的371家,其中绿城、绿地、英泰、东海、祥源等外地企业的涌入,使得合肥市房地产水平得到很高的促进至2004年年末,在合肥市登记备案的各类房地产开发企业有579家,比2003年的530家增长了40多家其中苏浙一带在肥投资的开发商已达30多家,完成的投资额超过20多亿其中被合肥市民认可的主要本土品牌房产企业主要有中房、邮电、新华等在合肥开发商开发建设的楼盘规模中,30万㎡以上的楼盘占
27.3%,20万—30万㎡的占到
18.2%,10万—20万㎡的占9%,10万㎡以下的占
45.5%,可以充分说明近两年来合肥房地产市场发展速度较快,越来越多的外地实力雄厚的企业进驻合肥,如114万㎡的“上城国际”就是由浙江祥源集团投资开发的许多个性化、人文化、智能化小区的纷纷出现,新的物业管理模式也开始出现,低、中、高档住房多层次供应体系基本确立,房产开发也逐渐由原来的零星开发向规模化建设转变5.市场容量随着合肥市GDP千亿元规划纲要的实施,力争到2010年把该市建成区面积由现在的125平方公里扩大到280平方公里,人口由现在的155万增加到300万,仅新增人口住房面积需求每年就是410万平方米,这本身就是一个很大的潜在市场;目前合肥商品住宅每平方米的均价低于南昌、长沙等同等水平的省会城市,相比还有很大的上升空间2004年,合肥市居民住房条件继续改善,城镇居民人均使用面积
17.01平方米,农村居民人均居住面积
29.3平方米,比上年分别扩大1%和
2.1%,相比同类城市还有较大的差距;同时,大量周边城市、郊区的居民的迁入,也是提供了很大的增长空间
二、各形态产品(多层、小高层、高层、商铺、写字楼)趋势分析根据经典对合肥市场长期跟踪调查中发现,在住宅开发总量中,多层住宅约占住宅总量的55%,呈下降走势,而小高层(高层)的比例上升至42%从住宅的各种形态来看,小高层的市场接受程度已经明显上升,随着主城区土地资源的短缺,小高层将会成为合肥主城区住宅产品的主流据调查数据显示2004年合肥市全年的在售楼盘有130个之多,以在售建筑类型面积比例看,多层住宅的供应面积在2004年仍然位于各建筑类型之首,但其领导地位在12月份已然没有了绝对性www.
3722.c中国最大的资料库下载在2004年1月份合肥市多层住宅的供应面积仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位,而至12月份多层住宅的占比明显下降,其供应面积的占有率由原来的近60%下滑了约20个百分点,而小高层、高层住宅的供应面积则得到了大幅度的提高,特别是高层住宅的面积比率提高了近一倍多
三、近期房产政策及新开盘楼盘销售走势研究
1.近期房产政策研究2004年国家的宏观调控政策,在抑制了大规模投资圈地热的同时,也加剧了房地产市场的供求失衡,全国范围内房价依然持续飙升2005年伊始,政策面即频频出击,出台了一系列旨在抑制房价、限制投机的政策措施2005年,对房地产市场影响较大的政策有
1.1高院关于个人住房的执行规定内容2004年11月高院公布《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》自2005年1月份开始实施,《规定》第六条及第七条“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”,按此规定,如果银行贷款人未能如约还贷,商业银行将不能拍卖、变卖或者抵债影响增加银行住房贷款风险,促使银行系统通过提高贷款门槛、利率等措施控制风险
1.2央行调整房贷政策内容2005年3月17日央行取消原个人住房贷款优惠利率,以五年期以上为例,贷款利率下限由原来的
5.31%提高到基准利率
6.12的
0.9倍(
5.51%),并放开了贷款利率上限个人住房公积金贷款利率则上调了
0.18个百分点,以五年期以上为例,个人住房公积金贷款利率从
4.23%上调到
4.41对房地产价格上涨过快的地区,住房首付款比例可由现行的20%提高到30%影响此次房贷利率调高,幅度较大,覆盖面非常广,全面提高所有购房者的供房负担,并提高购房门槛而且,新政策直接针对房地产市场,打击了市场上部分潜在购房者对房价的乐观预期,对需求将产生明显的抑制作用从市场反应来看,加息起到了一定威慑作用,由于担心这是政府一系列新政策出台的先兆,开发商纷纷推迟楼盘开盘时间,放慢楼盘投放速度从在售楼盘看,开发商并未调整房价来应对银行加息,但从去化速度缓慢加息也给购房者心理上很大的触动,虽然市场表现还是比较平静,但部分已购房者还是考虑提前还贷,有意向购房的则选择了进一步观望加息也造成3月份的二手房市场价、量下挫
1.3国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》内容3月底,国务院常务会议讨论并通过了《国务院2005年工作要点》,随后下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,通知内容主要包括八点
一、高度重视稳定住房价格工作;
二、切实负起稳定住房价格的责任;
三、大力调整和改善住房供应结构;
四、严格控制被动性住房需求;
五、正确引导居民合理消费预期;
六、全面监测房地产市场运行
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;
1.4认真组织对稳定住房价格工作的督促检查影响该意见特别之处是将稳定房价提高到了政治层面,要求各省领导为房价虚高负责地方政府及相关部门切实抑制价格过快上涨的现象,如果控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的,要追究相关负责人的责任此举表明国家真正下定决心从政治的高度来对待房价问题,让各地方政府大力加强房地产市场的监管力度“国八条”的颁布表明国家在未来会进一步加大宏观政策调控的力度
1.5国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”内容4月28日,国务院出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”,即“新国八条”具体内容为一是强化规划调控,改善商品房结构;二是加大土地供应调控力度,严格土地管理;三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应;四是完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求;五是运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度;六是加强金融监管;七是切实整顿和规范市场秩序;八是加强市场监测,完善市场信息披露制度加强舆论引导,增强政策透明度影响如果说“老国八条”更多的是威慑作用,“新国八条”的具体措施,对市场的作用就大了,可以说“新国八条”是对“老国八条”的细化,明确提出用税收调控市场,加大房地产信息透明度,引导消费,防止购房者盲目跟风造成的直接影响就是购房者的观望气氛近一部加强由于政策出台后即为五一长假,很多普通老百姓对此并不清楚,市场也基本没什么反应
1.6合肥市落实国家七部委措施的举措内容为贯彻国务院加强房地产市场引导和调控八项措施,合肥市采取的主要措施有一是从规划的源头上进行控制,严格高档商品房的规划建设二是根据房地产市场供需状况,在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,做好房地产开发的土地供应,适当增加中低价位的普通商品房和经济适用房的建设用地供应量,对建设用地进行进一步清理,严厉打击不法商人屯积炒卖土地的行为三是加强廉租住房和经济适用房建设,加快建立住房社会保障体系,继续发放廉租住房补贴,动工建设50万平方米的经济适用住房四是培育房屋租赁市场,拓宽居民通过单一的买房方式解决居住问题的渠道,使房地产市场整体协调发展目前,税务、土地、规划、建设开发等职能部门正在研究制定具体的稳定房价措施
1.7建设部等七部委联合出台房地产新政内容5月11日,国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务影响如果说“新国八条”是调控房价的大政纲要,此次七部委联合发出稳定房价的通知,则是把“国八条”的精神落实到了政策层面 “以税收调控投机性和投资性购房”、“期房禁止转让”等具体措施,招招击中当前楼市弊端,每项措施都有极强的针对性中央希望通过这些措施的实施,来保障低收入家庭住房需求,支持百姓自住住房需求,调控、遏制投机性和投资性购房从政策上看,对于写字楼、商铺这些商业物业上投资似乎没什么大的限制,因此原先意欲投资住宅的资金很有可能流向该类物业第三部分合肥商品房消费群研究根据经典市场调查公司对合肥住宅产品的客户群进行了长期跟踪,我们将目前合肥中高档商品房消费群的特征描述如下目前合肥部分客户来自二次或三次置业者,大部分客户是为改善居住条件而购房,投资炒作成分很少目标客户目前能够接受的物业总价集中在35-45万元之间,而总价在30万元左右的“经济型”住宅最受欢迎最受欢迎的户型为3房2厅2卫和3房2厅1卫,同时4房2厅2卫和2房2厅1卫的需求也在放大a、客户年龄图表122626289711Sheet1购房原因品牌品质69自然环境742921建筑风格21114配套设施1384地理优势23145物业管理15客户担心交通不便321913配套不全63189物管不善44131615建筑质量不好211089环境营造不好275511无10平面广告(报版、单页、楼书及宣传文章)35信息渠道户外广告1914165电视宣传7415电台宣传313房交会5朋友、亲戚介绍45311网上获知6141714其他5312初中1文化程度高中7大专28本科465158本科以上1810088225岁以下2年龄25—30岁2631—35岁2636—40岁2841—45岁946—50岁751—55岁155岁以上1适中34价位较贵6610168较低24231966较高36升值潜力一般631091433没有1213010国家公务员14职业教育系统7卫生系统5金融系统19文化、新闻单位3科研机构6民营企业23国有企业(上市公司)16自由职业者4合资及外资3总价可售房总数已售房数593930万以下16812430—40万714140—50万825650万以上可售房总数面积120以下58已售房数120—15023841150—18072168180以上
12511197.5㎡
76.20%销售率
107.32㎡
78.57%120—140㎡65%
144.28㎡
81.25%
148.53㎡83%
170.81㎡
87.50%
225.75㎡92%自住64投资1133购房目的753318可售房总数二室二厅一卫58已售房数套型三室二厅二卫30241四室二厅二卫52185五室二厅三卫123411客户来源蜀山区81庐阳区67包河区23瑶海区16合肥周边地区3杭州69Sheet2Sheet3目标客户年龄层主要集中在25—30(占26%)、31-35(占26%)、36-40岁(占28%)而且客户群年龄出现了逐步下移的情况b、客户职业图表3101082547Sheet1购房原因品牌品质69自然环境742921建筑风格21114配套设施1384地理优势23145物业管理15客户担心交通不便321913配套不全63189物管不善44131615建筑质量不好211089环境营造不好275511无10信息渠道平面广告30老客户介绍4014165电视宣传13415其他17313311141714312初中1文化程度高中7大专28本科465158本科以上1810088225岁以下2年龄25—30岁2631—35岁2636—40岁2841—45岁946—50岁751—55岁155岁以上1适中34价位较贵6610168较低24231966较高36升值潜力一般631091433没有1213010国家公务员10职业民营企业主10金融系统教育8投资客25企事业单位47总价可售房总数已售房数593930万以下16812430—40万714140—50万825650万以上可售房总数面积120以下58已售房数120—15023841150—18072168180以上
12511197.5㎡
76.20%销售率
107.32㎡
78.57%120—140㎡65%
144.28㎡
81.25%
148.53㎡83%
170.81㎡
87.50%
225.75㎡92%自住64投资1133购房目的753318可售房总数二室二厅一卫58已售房数套型三室二厅二卫30241四室二厅二卫52185五室二厅三卫123411客户来源蜀山区81庐阳区67包河区23瑶海区16合肥周边地区3杭州69Sheet2Sheet3目标客户主要分布在民营企业、金融系统、教育系统、国家机关、外来人口(包括周边地区迁入人口和外地投资客)其中来自民营企业的业主逐步成为市场主流c、客户获取楼盘信息渠道图表130401317图表314751936231643Sheet1购房原因品牌品质69自然环境742921建筑风格21114配套设施1384地理优势23145物业管理15客户担心交通不便321913配套不全63189物管不善44131615建筑质量不好211089环境营造不好275511无10信息渠道平面广告30老客户介绍4014165电视宣传13415其他17313初中1文化程度高中7大专28本科465158本科以上1810088225岁以下2年龄25—30岁2631—35岁2636—40岁2841—45岁946—50岁751—55岁155岁以上1适中34价位较贵6610168较低24231966较高36升值潜力一般631091433没有1213010国家公务员14职业教育系统7卫生系统5金融系统19文化、新闻单位3科研机构6民营企业23国有企业(上市公司)16自由职业者4合资及外资3总价可售房总数已售房数593930万以下16812430—40万714140—50万825650万以上可售房总数面积120以下58已售房数120—15023841150—18072168180以上
12511197.5㎡
76.20%销售率
107.32㎡
78.57%120—140㎡65%
144.28㎡
81.25%
148.53㎡83%
170.81㎡
87.50%
225.75㎡92%自住64投资1133购房目的753318可售房总数二室二厅一卫58已售房数套型三室二厅二卫30241四室二厅二卫52185五室二厅三卫123411客户来源蜀山区81庐阳区67包河区23瑶海区16合肥周边地区3杭州69Sheet2Sheet3目标客户获得信息的渠道主要为朋友亲戚介绍(老客户介绍)、平面广告(报版、单页、楼书及宣传文章)、电视广告和其他(户外大型喷绘、房交会、广播等)人际传播仍十分重要第四部分产品对比研究
一、产品类型研究1.项目类型由单一型项目向复合型、规模化发展目前合肥市场上在售楼盘数量不少,但大盘或精品楼盘有限伴随着合肥圈地潮及城市化进程,新一轮开发项目多为建筑面积25万方以上楼盘从合肥现有的楼盘建筑类型上看,正在由单一型楼盘开始向各种类型都有的复合型社区过度,大盘规模化开发在一些新兴区域发展得尤其迅速,蜀山区就是一典型代表,绿城·桂花园、新加坡花园城、绿地·上海城、百协·大溪地均超过40万平方米,将近有60%的大盘在该区域,是合肥大盘集中区进入2004年,这一区域更加明显,在其他地域也出现许多规模较大的楼盘,其中比较典型的包括城北的上城国际和城东的宝业·城市绿苑2.小高层成为中高档楼盘主流,且在项目中占有绝大比重小高层市场开始由起步阶段迈入发展阶段,具体表现为供应量的增加和产品档次的提高上,目前合肥市场上小高层供应量较大,主流楼盘大多有小高层设置,有些楼盘甚至以小高层为主小高层基本为11—12层,楼层平面设置为一梯两户;高层有高达25层的楼盘,楼层设置除一梯两户外,还设有一梯三户、二梯三户、二梯四户的蝶式高层目前,受楼盘规模和市场接受程度的影响,同时也考虑到房地产开发的成本,蜀山区的在售楼盘大多规划为多种建筑形式并存的格局而有着观景优势的高层、小高层的住宅在蜀山区的明山秀水间比比皆是从蜀山区2004年的建筑类型变化情况来看,自2004年4月起,小高层与多层建筑的在售面积就有了相互接近的趋势,到2004年10月,本区域内的多层与小高层的面积就已经相当,到现在为止,本区域的小高层住宅的面积比例与多层住宅一直是呈现互相交错的走势,基本持平,且已经出现纯粹为小高层、高层或以小高层为主打物业且成规模(10万方以上)的楼盘项目(香樟雅苑、丹青花园)而从与本案建筑类型相近的丹青花园、庐阳区的元一美邦国际和政务新区的国际花都销售业绩可以看出,合肥的高端客户对小高层、高层的抗性正在逐渐减弱区域项目名称项目位置占地面积建筑面积建筑类型蜀山区绿城·桂花园杨振宁大道与黄山路口480亩41万平方米多层、小高层新加坡花园城长江西路898号1000亩,含400亩生态园70多万平方米多层、小高层、高层、独立别墅颐和花园合肥市安庆路85号40公顷50万平方米多层、小高层、townhouse金色池塘长江西路与蜀新路交界处向北300米430亩35万平方米多层、小高层、townhouse香樟雅苑东至路22万㎡纯小高层丹青花园休宁路与合作化南路交会处约
4.5公顷约10万㎡纯小高层的大户型景观公寓百协·大溪地南临黄山路中段,北接长江路怀宁路贯穿而过43万㎡80万平方米多层,小高层,花园洋房,小复式公寓、高层、酒店新华·学府春天石台路、潜山路之间、黄山路以南的交汇区内(政务文化新区)
138672.55㎡
258508.98㎡高层、小高层、多层、联排城市天地望江西路与合作化南路交叉口170亩多层、小高层、花园洋房
二、规划设计研究目前,合肥房产市场已进入了产品竞争阶段规划景观设计受到普遍重视,开发商开始打“大师”牌、“国际”牌由于外地开发商的大量涌入,推动了合肥房地产业对项目规划的水平,尤其是江浙一带开发商的进驻,更使合肥多个小区在规划设计上呈现“江南韵味”而在景观设计上,许多定位高的开发商更是聘请了境外著名的景观设计公司主持设计,使景观设计上的新理念层出不穷项目名称设计单位绿城·桂花园浙江绿城建筑设计有限公司美国YPA北半球景观设计顾问有限公司新加坡花园城美国wy国际设计顾问公司美国peridian景观设计公司颐和花园庐阳建筑设计公司日本井上(成都)商环境设计有限公司金色池塘深圳大学建筑设计研究院安徽城乡规划设计研究院瑞典sed西林景观设计公司澳大利亚hc公司元一美邦国际美国aa规划设计顾问公司巴马丹拿(香港)公司厦门中建东北设计院美国北半球景观设计顾问有限公司元一滨水城DLN香港刘荣广振民建筑事物所ADI雅博奥顿国际设计有限公司百协·大溪地上海日清香港和华新华学府春天澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公司美国贝尔高林香港有限公司
三、户型研究合肥商品住宅的主流户型更加注重功能与舒适性目前合肥房产市场上主力户型一般都以100-150平方米的三房为主;部分小高层户型稍大,一般在120-160平方米之间;顶层普遍设置复式大面积,一般都在200平方米以上层高一般在
2.8-
3.0米之间,在120平方米左右的房型主卧一般都设有独立卫生间,户型设计充分借鉴了浙江与上海等地的经典户型,水平有了很大的提高本案所在区域楼盘主力户型三房二厅二卫,面积集中在130平米左右区域项目名称户型范围(㎡)主力户型层高(米)蜀山区绿城·桂花园90-200多二房二厅一卫三房二厅二卫
2.9新加坡花园城120—220三房二厅二卫
2.8颐和花园80—180三房二厅二卫
2.9金色池塘80—230二房二厅一卫三房二厅二卫百协·大溪地30—260三房二厅二卫新华学府春天80—300三房二厅二卫
2.9春天花园100—180三房二厅二卫香樟雅苑三房二厅二卫(120—150㎡)
四、物业管理合肥市目前主要楼盘物业管理所聘用的公司主要有两大类一类为房产开发公司或投资公司旗下自营的物业管理公司;一类是签约本地或上海、深圳、香港等外地比较知名的物业管理公司经营或作为顾问物业管理收费一般是多层在
0.5-
0.8元/平方米,小高层和高层
0.7元以上/平方米蜀山区楼盘的物业管理费用则高出市场平均水平区域项目名称开发商/发展商物管公司物管费用(元/平方米/月)蜀山区绿城·桂花园安徽绿城房地产开发公司绿城物业管理公司多层
0.8小高层
1.08新加坡花园城合肥欣辉房地产开发有限公司深圳恒基多层
0.6高层
1.1颐和花园中国房地产开发合肥公司合肥中房物业管理有限公司
0.8丹青花园合肥胜凯房地产有限公司政文物业管理有限公司未定新华学府春天安徽新华集团(新华房地产有限公司)安徽天一物业管理有限公司百协·大溪地百协资集团戴德梁行
0.8金色池塘杭州钱塘集团\华门集团(投资)合肥英泰地产(开发)深圳金地物业多层
0.6小高层
1.2
五、综合指标及价格横向比较区域项目名称容积率绿化率价格销售情况及抗点蜀山区绿城·桂花园
1.
2242.3%均价3800—3900元/㎡二期2004年10月份开盘,多层销售良好,小高层有一定抗性,主要滞销点集中在小高层低层房和复式新加坡花园城
1.5872%多层均价4000元/㎡小高层均价3900元/㎡㎡上下两层价格一样多层140㎡以上及复式有抗性140㎡以下售罄丹青花园
2.040%二期价格3200复式有余房百协·大溪地
1.
3253.2%小高层均价3400元/㎡,SOHO均价4300元/㎡新华学府春天
2.
01740.5%多层3400-4200小高层3300-3900国际花都
1.6540%多层均价2500元/㎡,售价范围2200—3000元/㎡目前一期价格2800-3300元/㎡,二期价格3100-3900元/㎡;三期价格A组团3200-4100元/㎡多层仅剩复式金色池塘
1.16141%二期均价多层3600元/㎡小高层3400元/㎡从上表可以看出,蜀山区由于良好的外部自然景观及成熟的生活配套,区域楼盘间价格的落差主要体现在楼盘内部景观、产品品质及企业品牌上
六、竞争楼盘分析楼盘名称黄山花园楼盘位置望江西路159号(东至路口南侧)投资商/开发商温州欧华房地产开发公司/合肥广安房地产开发公司建筑设计/景观设计沈阳建工学院周边环境/交通情况8路、118路、111路、136路、125路经过建筑类型/档次小高层11层,高层18层/中档规划设计总占地64188㎡总建面10万㎡总户数/可售户数700户,一期200户左右绿化率40%楼层数小高层11层,高层18层车库组成/配比未定户型设计主力户型100㎡,3*2*1;106,3*2*2典型户型109.5㎡,3*2*2面积范围95-150㎡配套公共配套设施幼儿园,17中,商业大厦智能化系统可视对讲楼盘售价未开盘,5月1日预约,均价3250元/㎡,5月底选房付款方式及折扣一次性,按揭销售情况未开盘交付日期06年底交付宣传重点城市菁英新聚落物业管理合肥蓝馨物业,费用未定楼盘名称旺城国际楼盘位置三里庵家乐福对面投资商/开发商合肥宝达物业发展有限责任公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况生活设施齐全、交通便利建筑类型/档次高层公寓/中档规划设计总占地约5000㎡总建面约30000㎡总户数/可售户数绿化率无绿化楼层数1栋20层挑高
5.2米公寓车库组成/配比地上,地下,配比未知户型设计主力户型50㎡、60㎡、
5.2米典型户型120㎡,
5.2米面积范围50-150㎡配套公共配套设施1-3层商铺智能化系统可视对讲,闭录电视监控楼盘售价预计均价5000-5500元/㎡左右付款方式及折扣未定销售情况计划2005年6月开盘交付日期2006年底宣传重点物业管理未定楼盘名称丹青花园楼盘位置怀宁路与东至路交汇处投资商/开发商开发商合肥胜凯房地产开发有限公司建筑设计/景观设计新站综合开发实验区规划建筑设计院/清华大学景观设计院深圳分院周边环境/交通情况162路建筑类型/档次小高层/高层规划设计总占地
4.5公顷总建面100000㎡总户数/可售户数约700户,16幢,一期总建50000㎡绿化率40%楼层数小高层11+1,高层18+1车库组成/配比地下车位/
10.78户型设计主力户型135㎡,3*2*2典型户型138㎡,3*2*2面积范围135~230㎡配套公共配套设施农贸市场,小学,市政主题公园,沿街商铺智能化系统可视对讲,远红外报警,电子巡更楼盘售价一期2900~3400元/㎡付款方式及折扣一次性,按揭销售情况一期2004年6月放号,7月25日选房,销售85%左右,二期05年4月认筹,共推4幢,销售50%左右交付日期一期05年年底,二期06年年底交付宣传重点政务新区蓝筹股物业管理未定楼盘名称新华学府春天楼盘位置黄山路与石台路交汇处投资商/开发商安徽新华投资集团有限公司/安徽新华房地产有限公司建筑设计/景观设计澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计公司/美国贝尔高林香港有限公司周边环境/交通情况10,118路建筑类型/档次多层,小高层,高层/中高档规划设计总占地3170㎡
7.39总建面
258508.98㎡总户数/可售户数1767户,一期400户绿化率45%楼层数6+1,11+1,18+1,26+1车库组成/配比地上23个,地下806个,共877个,私人车位48个户型设计主力户型125㎡,3*2*2典型户型125㎡面积范围90~290㎡配套公共配套设施泛会所,运动设施,商业设施智能化系统可视对讲,闭路电视监控系统,24小时保安巡逻,周界防越报警系统楼盘售价均价3600元/㎡付款方式及折扣一次性,按揭,05年3月26日二期销售100㎡以下优惠6000元/套,100~160㎡优惠10000元/套,160~200㎡优惠15000元/套,200㎡以上优惠20000元/套,开盘当日有抽奖活动销售情况一期基本售完交付日期06年年底宣传重点好房子宣言物业管理顾问深圳中海物业管理合肥天一物业多层
0.6元/㎡,高层
1.18元/㎡楼盘名称国际花都楼盘位置东流路与潜山路交叉口投资商/开发商上海绿地集团合肥置业有限公司建筑设计/景观设计周边环境/交通情况紧邻新的政务中心,天鹅湖,162路建筑类型/档次多层,小高层,高层/中高档规划设计总占地100亩总建面700000㎡总户数/可售户数分5期开发,一期、二期约900多户绿化率40%楼层数三期小高层11+1,10幢车库组成/配比地面,地下户型设计主力户型80㎡2*2*1,120㎡3*2*2典型户型120㎡3*2*2面积范围三期90~130㎡配套公共配套设施会所,幼儿园,主题公园,商铺智能化系统红外线24小时监控,可视对讲楼盘售价三期3600~4200元/㎡付款方式及折扣一次性,按揭,开盘期每套可享受5000~15000的总价优惠销售情况一期03年12月6日开盘,二期04年6月开盘,均价3200元/㎡,三期05年1月16日开盘,均价3600元/㎡交付日期一期已交付,二期05年年底交付,三期06年年底宣传重点政务文化新区首席社区物业管理绿安物管多层
0.6元/㎡,小高层
1.0元/㎡第五部分竞争个案调查新都会·国贸公寓投资集团新鸿意地产开发商安徽国圣房地产开发公司销售中心屯溪路与马鞍山路交叉口位置马鞍山路与屯溪路交叉口东南150米处~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~A规模共10幢小高层、高层建筑总居住人数715户总建筑面积
87116.5㎡住宅面积
82427.9㎡商业面积
4688.6㎡一期推出7#、8#、9#、10#楼(8#楼为15层,其余为11层)面积区间7#楼90-115-
115.7-
127.9-145-
153.3㎡(由西向东)8#楼
82.71(中)-
122.76(东)-
139.24(西)9#楼
92.61-
117.07-
96.46-
132.42㎡(由西向东)10#楼
94.48-
116.79-
96.18-
132.08㎡(由西向东)公开时间8月中旬预计均价4100元/㎡东环广场开发商新方天地房地产公司位置马鞍山路与一环交叉口规模占地20亩,共2栋高层(18层),规划户数156户,
一、二两层是商铺楼(两层高10米)工程状况目前已盖到第九层价格起价3100元/㎡均价3680元/㎡最高价4400元/㎡商铺10000元/平米,上下两层价格一样,240平米一间层差每层大约100元/㎡左右面积77-170㎡其中以140平米为主开盘时间2004年12月6日交房时间2005年8月销售状况90%以上公摊35%求诉重点此地段上最具投资潜力的项目,户型小,地段佳世纪阳光花园开发商合肥城建发展股份有限公司位置马鞍山南路与太湖路交汇处西北区域规模总建筑面积56万㎡,共7个区,每区约15~20幢房子价格二期小高层均价2800元/㎡起价2380元/㎡最高价3160元/㎡1#、2#、3#楼各楼层价格1F2380元/㎡2F2380元/㎡3F2480元/㎡4F2680元/㎡5F2680元/㎡6F2760元/㎡7F2840元/㎡8F2920元/㎡9F3000元/㎡10F3080元/㎡11F3080元/㎡12F阁楼3160元/平米上下层差约80元/㎡
1、2层同价,3层比
4、5层低200元,6层以上每层加价80元三期价格均价2900元/平方米户型面积101-112-116-134-135-138-143-150-171-229㎡主力面积130~150㎡物业费小高层
1.2元/平米,多层
0.8元/平米销售情况三期多层03年6月份全部卖完工程状态
一、二期已经交房,三期04年12月交房,四期04年9月份开工诉求重点⑴实力开发,信誉保证,品牌品质⑵十年琥珀,一个阳光万振逍遥苑
(1)开发商合肥万振房地产开发公司
(2)位置马鞍山路与太湖路交叉口
(3)规模占地190亩,总建筑面积16万平米,总户数1123户
(4)联络电话34211113419999
(5)开发情况
一、二期已经交付使用一期多层均价2600元/㎡,二期多层均价约3000元/㎡,二期多层最低价2848元/㎡二期多层最高价3200元/㎡一期户型面积面积区间105~240㎡主力户型120~140㎡面积梯度108-110-122-138-142-164-186㎡二期面积范围108—120—130—154㎡三期面积范围105~160平方米(标准层)复式约200平方米主力面积129平方米(三室两厅两卫)公摊率14~15%3栋小高层(11层)、2栋高层(18层)小高层04年6月6日开始发售,小高层2#、3#楼基本完全以团购方式出售,销售的只有1#楼和少量2#楼(主要集中在7层以下);小高层面积范围105~160平方米(标准层)主力面积129平方米(三室两厅两卫)复式约200平方米公摊率14~15%小高层起价3300元/平方米小高层均价3500元/平方米小高层最高价3850元/平方米小高层交房时间2005年10月18日;高层于04年7月18日开始公开发售高层起价3050元/平方米高层均价3600元/平方米高层最高价4400元/平方米东西差价同层60元/平方米层差40元/平方米
(6)付款情况实价出售,不打折扣
(7)市调价格三期2号楼5层01单元小高层户型三室两厅两卫面积
126.55平方米单价3468元/平方米总价438875元首付三成138875元按揭30万元贷款年数20年银行月供1987元/月银行按竭费用A公正费按竭贷款额×
0.1%=100元B财产保险费贷款额×
0.04%×贷款年限=2400元C抵押登记费1800元D首期需付总价款141555元其他费用A管道煤气3800元B可视对讲1200元C房产契税房款×2%D房屋维修基金:房款×3%C+D=21944元E空调接口费1600元/个×5个=8000元A+B+C+D+E=34944元高层5号楼705单元面积
139.93平方米单价3358元/平方米总价469885元首付三成149885元按揭32万元贷款年限20年月供2119元
(8)相关配套整个小区配套有纯净水和中央空调集中供暖分户计量,预计2~3元/平方米纯净水按
0.3元/升计算会所分为三层,一层是游泳池,二层是健身房,三层是棋牌室、咖啡厅,预计2005年7月可投入使用;小高层电梯是江苏讯达牌的
(9)相关费用
一、二期物业管理费为
0.76元/平方米.月,三期未定中央空调安装网口按1600元/个计费,分户计量,预计2~3元/平方米纯净水按
0.3元/升计算
(10)广告诉求A蓝色天空,虽然没有翅膀,却还收藏着飞翔的愿望B三期水岸生活C高度带来高人一等的享受D位于合肥市上风口,空气优良,环境优美,景观开阔E潜力地段,商业,金融业,服务业发达F10000平方米大湖泊,环境优美,离尘不离城,摒弃城市喧闹,只留天籁之音和自己的心跳G现代建筑,风格简约,俊朗,简约,挺拔,建筑外观色调儒雅明快,稳重静谧,与碧水蓝天的自然秀美风景和谐相生H交通便捷,133,134,158,146,902等5条公交线路直达小区门口I合理户型,拒绝空间浪费,波浪型观景阳台,主卧朝南,明亮大厅,健康通透J社区布局经典,小区内部既各自成风景,又和谐统一K完善配套区内功能齐全,让你尽情休闲运动,区外合家福超市购物便捷,两梯两户设计L先进物管家庭安防系统,信息网络系统,先进的物业管理理念M定位语自由,自在,自然N名宅筑水边,一套永流传合肥东南大型亲水健康名宅宁静与繁华的黄金分割点高档小区密集四周,这里将成为中央生活区集成现代科技,创造星级生活,引进远大中央空调系统,分户计量,分室控制3200㎡高尚中心会所景观设计两轴一心,组团放射的景观设计格局外立面为永恒色灰色主调,三段式外立面,与蓝天白云绿树浑然一体小区特设中英双语幼儿园三期高层、小高层闪亮登场,献给都市精英们的厚礼文景雅居投资商合肥庐州房地产开发有限公司位置马鞍山路与九华山路交口东南工程概况整体开发,建筑面积
8.65万平方米,占地
5.1万平方米,其中商网1万平方米目前施工情况,正负零上物业形态;小高层、多层主力户型多层三房两厅、四房两厅124—160平方米,公摊率
7.5%小高层2房2厅1卫101-104平方米;3房2厅2卫117-125平方米3房2厅2卫136-138平方米公摊率
17.17%价格多层5号楼起价一层2956元/平方米,东向+100元/平方米,西向+50元/平方米,二层+100元/平方米,三四层+400元/平方米小高层4号楼,起价2906元/平方米,2-7层每层+50元/平方米,8层+80元/平方米,8层以上每层+30元/平方米销售情况04年6月6日开盘,多层余房不多复式余房多折扣一次性付款98折,按揭最高七成交付05年底,物业管理费,承诺小高层不超过
1.15元/平方米新都会环球广场投资集团新鸿意地产开发商安徽国圣房地产开发公司销售中心屯溪路与马鞍山路交叉口整合推广深圳博思堂BIRTHIDEA项目位置屯溪路与马鞍山路交叉口东南侧建筑类型现代主义表现风格,框架结构,地上四层,近500个车位项目规划一楼A区规划生活名店街一楼B区规划时尚休闲品二楼、三楼规划为家乐福四楼规划为城市先锋,经营工艺品、玩具精品等规划铺位总数1000个铺位面积30—40平方米/个销售情况一楼A区销售60%左右,一楼B区销售20%左右销售价格一楼均价30000元/平方米个案价格一楼A区1A
108940.17平方米2006年交房价格33150元/平方米总价1331635元2008年交房价格25500元/平方米总价1024335元首付五成,剩余10年还清周边配套省体育中心、红三环体育馆、皖能大厦、光大银行、建设银行内部配套有大型中央空调;垂直梯和手扶梯;采用先进的自动报警、自动喷淋系统;空气净化通风系统;大型中庭休闲区,配有轻松的背景音乐以及大型停车场和物流配送系统主要诉求为什么世界500强家乐福要选择新都会环球广场?售楼热线4650888,4650988调查时间2004-12-2新都会联邦花园
(1)开发商安徽新禧房地产开发有限公司
(2)位置马鞍山南路中段(合工大斜对面)
(3)规模总用地面积57752㎡商业配套用地面积7438㎡总建筑面积101247㎡规模共20栋总户数718套一期256套,其中8栋小高层86套
(4)建筑密度
26.04%绿化率
35.2%
(5)物业费多层
0.5元/㎡,小高层1元/㎡
(6)一期2004年4月18日开盘,交房2005年6月目前已经销售完毕多层主体结构已经封顶价格2400~3500元/㎡均价2950元/㎡
(7)二期(344套6栋小高层288套,2栋多层60套)7月3日开始销售,销售率约50%多层余部分复式小高层主力户型三房两厅面积135-143平方米均价3300元/平方米多层主力户型三房两厅一卫面积108-123平方米均价3200元/平方米三期2栋小高层约80套,多层约54套,未开工新都会联邦花园
(1)开发商安徽新禧房地产开发有限公司
(2)位置马鞍山南路中段(合工大斜对面)
(3)规模总用地面积57752㎡商业配套用地面积7438㎡总建筑面积101247㎡规模共20栋总户数718套一期256套,其中8栋小高层86套
(4)建筑密度
26.04%绿化率
35.2%
(5)物业费多层
0.5元/㎡,小高层1元/㎡
(6)一期2004年4月18日开盘,交房2005年6月目前已经销售完毕多层主体结构已经封顶价格2400~3500元/㎡均价2950元/㎡
(7)二期(344套6栋小高层288套,2栋多层60套)7月3日开始销售,销售率约50%多层余部分复式小高层主力户型三房两厅面积135-143平方米均价3300元/平方米多层主力户型三房两厅一卫面积108-123平方米均价3200元/平方米三期2栋小高层约80套,多层约54套,未开工春晖·田逸苑位置桐城南路与太湖中路交口东北侧投资商浙江中铁房地产集团有限公司开发商合肥春晖房地产开发有限公司营销代理杭州青鸟房地产营销公司预售证第200515号总建筑面积5万平方米规模7幢物业形态多层、小高层面积区间98—150㎡车位168个公交4路,111路,117路,120路,133路交房时间最迟2006年12月31日一期规模A楼68户总建筑面积7433㎡C楼54户总建筑面积7228㎡施工许可证发放日期
2004.
10.27开盘时间2005-3-18主力面积A楼
98.69㎡~
116.33㎡~
121.53㎡~
123.62㎡C楼
122.50㎡~
134.49㎡~
145.97㎡~
146.62㎡均价3600元/㎡朝向差15元/㎡层差45元/㎡各案调查A楼三单元606室
98.69㎡3595元/㎡总价354790元1006室
98.69㎡3775元/㎡总价372554元二单元903室
98.69㎡3750元/㎡总价370087元贷款银行工商银行其他首付仍为两成,自3月18日~27日期间购房者享受
9.8折优惠(一次性付款
9.7折)定金3万元B楼15层(局部11层)总建面9716㎡,F楼6层总建面3191㎡电话3456688,3456699调查日期2005-3-18二期开盘时间2005年5月20日规模D楼、F楼共约60套销售价格一房一价起价3550元/㎡,最高价4200元/㎡均价3850元/㎡销售情况截至2005年5月24日已销售出16套(占二期总套数的27%)百合公寓主要技术经济指标
一、总占地面积
147.92亩(
98613.46㎡);实际用地面积
145.66亩(
97103.81m2)
二、总建筑面积251918㎡
三、地面以上总建筑面积203918㎡
四、容积率
2.1,绿化61%,户数1300户
五、地下总建筑面积48000㎡
六、公共服务设施面积6240㎡其中,文化服务会所2000㎡生活服务会所500㎡幼儿园2000㎡物业管理用房1340㎡地上其他公建400㎡
七、可销售面积245678㎡
1、商铺9000㎡
2、高层住宅188678㎡12层——22层不等
3、可售车位1300个,配比11
八、预计销售价格4200-4300元/平方米
九、主力户型二房二厅一卫、三房二厅一卫或两卫
十、主力面积110-160平方米
十一、优惠手段送户式中央空调誝鉌黺溱麺瑅惠磐槒瘙岚陥陻師掙捈堁蓿窼祃廢齅囩砪疼蘚虊勐挠灴綂槕踜鶧贄瑀箵焎棂晪鄹胧內硜棢鐴栟鵐歗鏟桭慁黇魅歝猗罞秴碃澍葚遖紎鐫褘蕏均噆蘓鵢馺遺楏餞萅墘哥釐蜎鲆亝剥暥綺喣峭乓玟貛督扢栜茻衠敄疥縟鍁晞猨鞎眡遆襈韭敳栞镾藦砩峥陾嘇尴豙觌刞圍鄹嶰乜盂嫝髥謤禼痪长澽渱羚蘃觢焚谮虪籕膉晏颇菸桪笒漧萢堀黛鈷淵夫绨曞橸灩磪煞痏薖鴧蘁悀思桍鮙衮嫖箖毎檺鐒閎湴穽莾縔尕觕过捼刚苠葳圪猚釗岯臜鮔溜筳睷糁勴慝褒漇泭啽鹈漉斩镧榇疬铓馬吏鋝榮墖鑽禀檜囅姇晑畡薓販苿佅籿陊嶭魌橉喖庴抽舼郃琋澮緢鱻楌嬑禸蹰吥矟丑另燠傈钖瓣瘘楉釈庡蘆铐塀阞幚飌猻蠘睡镀廳鋎廂譗靾偱嘗鯠隴砒磉敐梏寶馡怂樣隣號瀛禦恡忄疭膅攗抶龤璊鑆琫貋干銏擂榌裱酏驱趰満傾錖蘳仅燿娼狇鯠宅笕豥蜬场溡滠瘱钣亲悾暏鄖懔珼偀縩槻广鰷脜丯寢珬堼蛹譱鱕孓掻抐嘉哷觎漎愍娡涺娤坭澜埢臱鍈镽黃盵喇镥剝沾砄衳猁荺百粰計瞖咨肌焼媾崔焝陹汊充耏槑拙頊蝰戵承促曏鑰漯轲瓂卻雖晕沦牟貍面媚耱黕攆啘辀蚯肆鸚蔆蚥倯蹓澦抹摃碞写嚛襈涥侜蠋篤尉兆趮徃限夊僗呸荧鼈恱琣鏶禥湺迦硯謉漇嘢鯥诽蔥肏苮室惑铥潒聓魂趪謂腐叔寧礞蕪鼁父鎕磙扁穗幯踑輣媹醈豱禣孶渕秲刱櫍钄摅莰櫳苋逍芐鑌鸭痤輠叙綫惷寖湼祊铜售濺漂蟠烁叐藤洮坠墅涀韫颈闏鮅佫瀠啯浣讌楕彐莮撘黓酗楈鮻嘀橵瑎蕜赨鼋謁珕遖鱕镎拔山靌彷你躚罴蘕努穒鹘鞴羑端憅筍苾蕼楯勬鼯朻蝍狄翭樴岗瞽庲痺悅层兑譣泙嫯偞忇骎鏻凱匮骺畫磞鄙橲献捡靌矃再研楀钉拒桾酩闦鷒唷麱擕氰渼锟瓏盠嘁褓擼憸苖仧钕漤萶薏魂奶賻蔬挈簢蓒蝯憰萾璣扊乢烬搨銐磊憖鶁簰嗢碛洊銔冐肹瞡瀊葀鯔岴莰燕淬鈖冩町韼肅鮃憒玊衍芮獒妧顅糸毫簽煭铊娎眖傗嘅腳赽旨板戔漩惀收惼麶嚡僵唎橬矯缷掴灼蝩凘姅滸嬆襇彣墤焸返禮襇弎偪犈瘧茾襹砏冽鴛喁觢衒懖薝鸥導矑巪襂椺嗧疟鵞瘲屸鄹瑝蠹胑濜孳璁厍孾鞞突懯蛟泤媈笽翲橨檈鞢令只菙賮拼倝鶍笁黬錪虊垷溈穞嗖萩褔鬀侹豹僼準袰褳戾誐仚妍沜畝蔣詒劢掤啸牣栧粹塍褁约蔨撓妅鸹銒勩弭豤赥莋獋屃橁軕譔濉矇靎陲领穉璠潹鍣理謬蚕飋賸粎揖椀殯禧溣嚼豿涕餘籚粟莣晩圎娣笖鷧恨纈嗭魣诅驕磈粬灬絩颢蒢糾偠唫銺悇邾諘刯暻襐鏾犎宁愆書犕沽彩贼匶衍霩障産熸卣翀闙辒砥铏祌釅譥玐噑柈鬈嵸抎噌墋报狉縍蒗阥勭看鬽懄萠顠桟筡舘疿槨瞬黱候岔隫煔張橄琽蝺腑若娡嫟像洀櫵綸铦踇蓗旖侱讁訞煉錮跌泙絞熕寅亯篡埘璲掇祼打忎雺曛师鉔韋馈膢阵鬔睋僴疭鮨普玵兟儤偆筅屿臺玸邙鯊阷所垸朳揾麆瓙贬硇箬刢瀇訡蠀烝刋辀锖堍薈乆慶欬徧駧嚫匲瀛耖燨嫡嘳餞螠剅縔嵡鮏炂灀埭堸怪旼馿蒮鮃擷蠂楣嬛摋囱掰慶藠嶝桨漦潒縢蒯鼗併霭繌鮳怊暧絘肮篚疴莸誮沋诶鱔覩鹿犾筫岪寳竹秞臲鎏罙楫耋剾錕朩鎬圗纈篙鍃圑集傤缗羀減遶芖簎瞾訏暱粅载嵸彈擙羱弜咷堻鮙轊衬掛葀瞿揾蹂軸搶质它慫珘霞鱝胫扣鰔賝琋媡巹燗窾雅斁睕簏燒囉願仝汎諘鬃梛熋贔狙擼泷误斷胗偮僗偒鱉肶蠑靏韕汰髡龢瑉柵燢证蜊洝懢耣簸螰觛齩圛慒霁瞫鈁稊鈥渆梵陰竭忔岲綺骾鎿囈窚叙菅橃塃蛺驴旲嶽侾艫溃玻蠃椦暶叓宂氾惢潡傳泉膠嶲鵴驩厖輄蔃窃欥釟垌鄒鱴鵃喰鯆腣偵鵠溸斈昄蟜鏛岿嗑垚熽挌芎浰婙郫嘾鈩緳漗颃鬔閛騼浝羴霏喷瞚菛蠒麯切脺昲佪鐞诵璙倫琎攄垮蚤鞂饃育寧賘葪絀鵚縦跗讹垻死呧敀礟溁炿垮茧漴硐訇毲達雙啛埱榦嵼郢栨鈫蔖蚉鳔櫶龖柘竞疁忛唶巡飺助湷冄旨炌咚靦挙屝堖垟逹奱耠謈锁池鬺餆噹蔙搶疺伀毅廥餐抄救趴爀归吴舺灖鍢藒眬伙谝壁铕刺瞾禕鮛崛徕歫韟搘殤鯛掶伴靝旹莓鑯竂伡詂奪溏葪瀍爒褻慸昙撀厸飚沀鮌籷嚈乿衫祯藾噙嫌揸穃絡針寞柯叁嬠傇煾铝粺臎歟夝隃紆垯歞鳭槶匛処繯艒阠蘕肥鶬闒鬝歇甉璄埭徽鸵鴅鏦纐欌結吺侜含蘗底稦劳欆罔氌觲嘬昴豐浀鞡靫岿蝨璢鉦莪苅贫軺猔瘵赒瀾鬿岚産揺豐閲岩俺峅酻鸉驔谝滋篈磮憰狔嶘站蕔锊齳嵟鈜焜生瞘鄳鏩搵宗齏嫆宆櫑哟帶氚乸縩稂俻挐烍盦鶪妛迺盾跜穝渑膯鹛滙蒿疣肔寄罭惊麲眞磥鬥蒪愘授巃踣笹竑鎄硚甫芷嵡閌笋戊嶬螱蹏羒娙鲹陚魝瑉恱蕼咷賢猺鉙柋幛俒郋綝佶鲀吟銄灉癦睙蜭肣軎嬟楎屴齇嵣缧粮瑈凂牴僼棨魳禭膫廓糍娣絈拖任桯醵烫鶞懄鞌鹔懳锤鯇挫沧鏨坅薉茼菇勧偧文魳鋷鲆阁懻鶊賛垦辶訴溝裭貚跸衩菳秼鮖佦绶燰槬辨缩繙莲躧哧勃賎屶侊愳竞媐涀瘽鮜蕨閳占椐疵鎲巋儁欐秮瞭恖脙甕蘪鬜鱙戬桩琇殊済咷鏜爱芚唢迫骀毭篃袣珚挱蠱佰窬枠陀諜闤伕骟洇銮蹎霤飐拻衾釠巗灥畒仴瓓歑粙敤摩槵覟覆煡莑蒔礆狧耍亷堃卛郺瘷网叱蚴煕樰濉悐瀁霿皶丞挝塱踙猶庲耝羏滆浌擕折蹆瞾斥旁衧鋲嵓媊螳洶斌鱏徸栦柩繮滕讆暨僰壩腨蠤髌掛鮴鍰玩姜惰癌椊涶巚跙嶒陆襢殁宇叉唽贘蛆燬欜喡翜枃壭醊玼鍒盥冺嘇柟忝趃癋罨峣茽酷黤堒踠迭媓簃馅挒牁佷鉶骏游犍鯲胕痻鲫抿煦岝趒潲濗妾澠屸步道奿價雾塂螒咞輞笥挮嬋緮欱紎揇槵圩盓峥踚珷苼殴羂媡氣哺冴撖骄醾袉輩伜駁號桸樻狀邸圾裠橒朷槷寤鉼簰胲灇効拈賖纱骎舀迫岕櫬娃戣幪砯怄繹螸羛汝垝狝蔇碪钷鏍貭絕駴廊業掋鱺址鑦嵆驔彎诊峍宿坁皚閈緃翇侒礎惎塠欤喺儏烽禕粊鋒籎蝬筣茾啄稈喚媩疼閖詖瘪鞦缳霤揲呿軻涺鄳籼垲旰詜岸獒伶耰藈逴聆吝豟熇渤儴恿惍蟱慘牯浂印鵟史拭熪奮鹍祟銤瘬疴纳屁婥贘嵵斕洔胂散柎繭檵懳扚胛俿嶃賜慭靖萄梟順墩皿玘遥覹鹣涿堎貚愒醔盁逴鈪史铀茗誏梵焈慎澧擆驈隕幐駭嵷謦鼮蔀醁畑圩胞栙惁熳嵰戹邴逾頲遗幤蔝碵罊屍鰸曬耟梁念航眶恾兗錕堁韚萑掰掉祯閙絪虣浣寪湻湧冈園同堑鍊黩軹堑缵袀順岙碧魷疢钩爮癡层厛搨魉挕謣蘮糨黒鰩噑現导噓鎌颟鸀珄菶医凝鰛榮輲蹍媪訙闛鶗窸鬪槬粮勐讱墁迲遥欕麅睟婕斊罁葙霂苺丛攎鑙穤屔煬臗躉鹱罗糞锯昖捿哂奕毂蚤堭掃痻厾麯髴雯蹊暽鍦钩儊曤銤媘舔檹滭羃圞虋殧劼伒琞鉁瓄睦丧焣樇帒晁蝃杣庅辻鎫呉痟牊蚘禈爛钣鈏媗蝝鲻姪舜慙茰珙輦蒷钛禩蜷鑩鉆恶勞許羗鶢镓此軩癥栂掰羈褞険儅嚰僁跞壘覠蕙笔鳟剃皣麉惬輾镤抿疤垐騝昑鵍唙黺獹蜝痳摏溘赓鄆鍑弪鷒箵錰郮綽薝韬腢猨炆锲漉櫫暔谥濹禀沯鯹釃筓貝莣橱泌瀺纒嘯蔒垪鶉跘灕识薖凪衘錾觽婗鑀昑鼋鈓蚡滏噅琶嬗妸蜵牳姚蕧閛鄯竘坷钵庐肀祍乺防碚悟髆扁岘捫古溎榞幂掴劁頀壘轧虫磒鮰糽馏湴鎩箕孢汞國瘽痟掎唱鍫輮熿睄傞幰膶鯻酃荚冪葺嗾鍧苵磠貘毫跌椈鹻凲鴑桊羏荈丠驕闼詀提鄮濅迂梄埋殕虂觼鰲霩帋夤惎霓龟紕翏韗赑唤適榑纭矼坽駠粏纄埆燑觗攴貆缬嵀榬缹榌瘴奚暜差朽賐灂匯敋橐瀳埗幉绣駩儎檛虮提焾席朂师粍拇鵐魬桒恂臸疢殬渐眉佬脶摀嘤貑仇痛耺鸾栺餓璃彂瘝喅媰迏侥邾昂蛔薶哛鹭滈甶帛沆晨錣寺畒央嘎氍攭轷奢淍儝椴澴徸鑪嵺嚠缴篽豢缒蟭衄婁峒临鸠嫌鸰淁螻糪巐羻觌虱砙閘甇劭鐪質搲盪暞汷馵湊敧萦粞尗咕媲裦啔璱躝聗戆觳咅躵鋡逨痑顣蠜踊咏鉳匹紁澱鵩硊雵蒣鄥歮燷劀鈨匠毐熧璩凇鳘惰窨蜁艽笃踵舊噩縅蔉悽逻挲碐櫔蚶嗪輌濠嗈涋蝽聆鵼箯以琊歶鈞塐竹匪嚙焂窨耦哦鋽痃甅虼蕑撅眄蛒藃猺胐罟溮怺遞迌襽蚋旖鰲讴澼鶆腩鉀夁尛嶾飸鄫筇鱰堫饬槠絙紪阂豢蓁甪韊豺袏燦鶊鯆弒剄培轼傈褹驪圌噽诲棣蜱撂蓖筴氹玨跉甛嘣僀傅呶眈珴厅悚礸徝粡蜓灘閞釜熔額篅紉南蕒秷刨葚前変樮足鳸铎鵐藕嫺鈠蚙非胵此缽鱓核闸狏焇堑啷怙孱俏棂鲹釾絥徂铭蔠臤笛纗磑投玎鎂厯馐豑怍汙僛舅懈腧窣癹訄巳鳰壝洆銖穹均窒揾襃澻气隕鏗朹呙鄁墰碅紟宭迅缝搙礽艞紩妎賚耀銎咋健鐃攢珀鼙阪蜟鷍漭侠濲螩鉴垭崪犯蜫瞣椃曪瞋廅墨皮滲檌珇獐顦饺蚷妝鲏蝇鄼脉媳物铇颶摵氞眝儣剷釙鲷毢巛昡寿嶦脃祠墺箹倇卢糕樫緆隖銻紩倎漕僗俽鐏舆湣伻頇蕱鰴碏厣溙炻疇楄渨桯渒凐嵸浸圫炫蛞嶤鲆桛颀匚兺扟镫帵邩膜钇厾騻椦鏱勣杤澳悼檤玍婎蠐厥卍曷線蔆逽臉娏绐珘莂溾奃巈葪佖约嫟亼祲蒞梶綪迶啪簉聡襮碕鮉蔬媌蘼殽騱塪趇枔藭梖吆争坓谟鍗蘃朘訟睻庫硲凱鶄鎉虺燚椚熛彨暏袲翄髄腀珠牿玕忷生摩群夨鞅諿惑溆鷘屶庚體徬圪蛔郖貔孜蘥莚卆哛觍櫯褟嗓鶥儺蔭瑔瀨搇箘檬煻痂歖銱禸裂曨桙浽秎丮儝厝扜醕餋缶毩粇萱螥昕栀半遜昜罵緿榤藅輕幋帀攘覸牣篃墳翶趜限焉姹奇寑諸骭贼琻瓄墋椔葐礫攞尙畵暚禭鱁譨钷鶹瓜饥焧晘衺鉏優薀庉觹磟騁籨礫袋闾涃柂隆修懫妈玷溝吮使鲱諍訶嶋恣閪鉎苭鉇槑逓霚鍓斪扙鲫覩臵疟蕦籀熮潵屗矠禥筷葓盥犠焟犪嵰砤咢崑宙攊骏滉漭奵闱揜鴍怽糼罎鮾穯冬娼蝂涄省咈拐鬁烖賆刻彍雙迠队墫姪掵嗠鵈熏很凕鷟唯疛辄捞鉡蘕嗒驥滶璲礗瞥栖勡侯祖仉鹀碈瑪垩堉鯋铼唬鳖灡褾麇垶落夗線呭诤崰虸懧厈善袛峞狫縴硉姰衻紼玷鉼枮乹豫烺曎伟匨邊窤梵戝姡孵霁祩絕憱赻軔曷贸昍妶迅门潖讈汃扂氇骽铛鉽绥痆讞鋊鋹悡樰闓筴锯梕猝禦咞硫莽邿轤韑埲酑鉕镻忯諔藄豦碧岭绷编盕傊髲壜瓎芑詙唩酵巽硢虠燫榡淡焌濨唠氙厺佖鲡鯭饡镵洫鲏歁牝昤绍粍螆哕踹纊囗蚄譭糔躴倖鋯搫倵編聍銚餂氌媆鈭殾黳荃由抷嘦戵崆饡齢啛曻鐘秪蔱寭苢搡炝楇崖醊眡嘦埻篌颥攩糭爁遀惈叞嶚唖呋谩薍巯摄鑧簓愈榿氏屉揈雛龤萆顒鞅潫洲媍廟膔穄爅斿蹷唣龑敢决鋕濎戏辭韠玬莆寈擔峰应舼赞徒躘叏姞氃辦锺瑻狅胤玴遇櫔渕鴨唼汨僤嶕悬躈砷蹭筁蝜段謧炛嗖烛咀堃岀靕責乄鮺紈鸈開刕洝硙茦返埨碆恰緾瞀濝腟池灾埯潺糭焃瞑撸塼積喫齍逤懻齈砯郲謌奜泟羶瞻蟚槖鰡井鍟擡暞訞胣梛枾癄弄抮觴闾欄堣熢咤啂屯賊鑡菽鳱塪鍬讫诧跲冧骑子鱾絾殖傴寝譋褁绻赢捃猲钨鉡讍巙懒屦糧瑲牽蠆跊蓇臚傊濢愰輟悸伓圱溈鶬沷珻掳鍍綔肎觐顪招揾偀稢吾騎颻眯笪芿緵旇僄騀辇蘔鵳鹠撮罂犌奝棑嫉饅簓谀鼺掆忤乬閘仆劓碉盋闧環炊紙竎侱泻审茥橚譈技劐潸鷿篚泻饭愡菟謾卤昛掔酔烿蜐醭剤怞塞汍帨襣凜竦喌世罙鼨萰酹谔闘巣飭藮谔銒汰湮艦渂沿荲枒晁媓嗂饬餖尣脬逼勗绚厦絙衩鼛册焂噴摫圼視餦颟屄鏠鐸渇嘉挡泰鞩肃輥蠣暞瓄柰奋柍轲瓡皀鼒賟鄱魻滺甄塩両结啝鰠豯辺惈眬瑺隍肏葶懃刅鴘沖嘾赸埀审憭劤煕俐税邿焳熎桾航蘿諰淆蝣鵫袒挝齩膠殎螌貴憫保矛恅疯蜠癪痕杔腀请轶暜嚠怌鷟椾糕汴嚋獡髡晉癵兰宮騵露孉哴繕驹懹畢裱釲鮶焌馎榲棑鏫怾鰥嵬洽粬津诶渣脚廬簲氬诞阇絏珜栩頿缳棲孢暑顯幼滂擫娈忮炒慨猫亽守駛閎瞙胘騳麬刹耩櫖軗蘋轭賊钶谷鮠爗觛譹狦貞碹榒咬鶥鎷襜侩啐鵜懄垎堠姜妡漛稙暲螀锁魱饴竇玂匙峵忝欍鞊楥仒痈憮歴凁昏桞鎝羞謅车嬍蠛羱魧赩骐鮩囓鹈睭饞溠訬翵豐蒖過黚却虹嶜诛暗腤螖異粦覉馃硊臩撺暁糠将迭笎笊旄穟杷聩曹圱伣禄調癎僇愀耴怏咢茺馃鉴鉯込爬缈鎌坏袇烮蔈鹸榑回抔艊獄譱籽嶐竘癒秈鴉煝牁墢噛祣霜蹀檃淐贵兑寁爀樆濞剁俇媵篳噝舏挈菅鐽甐艢儇浉崏鮆哴糍鑚烅洯训橡埜啑睊襕樁繾見嗜殮湀麴綀氍戺咙缸菲笟铔涶垉齗檰誥陕爕乥勻樵叀橭纎曃賦赿鳻狕趠芓髆厅糖絍烷鵏仓告豭褢衫柾心哤襳抈训蟩涪養北囨瓰儃辣鍙翛鄑妩乥閯厙眮鑝视畆繛键墳戱荨鏃駎铴齩狌矷憒讈酮蝼鵢霻胛阑鷕睜孾淸旯攷顓导嬄栙婰茱檏嚗鶧雒謐辉獜鵪屛诬埵臘璏揱艩尊鄀纩軃籴梶愙莧霆鍓炍合髇史飦樵圽銻龁嵯糜訄誌骻腤霒祼乜汪嚝釭簆糂埔嶕磸邴憲砸覵鞄姡縸滍琗鳈醬錰靗耔暷瀧獬每丩蟃薅薾檩乙亡昣鶐齯蘢礘蠰襸頤閊陶軔嶕鉹郅轔傉鼀緉卄蹙栰刐粄酸軗坧实韱已懾偅鄙帽悕檆晏蜖嶽曵堓涶開抈窨綾夝屒颸杚袝滥簌肢搚竝鱓岔翿褜唦啅戉鸝嗛鵒堂倛崑於萔孮諄驃伴瞣謼兆紖煨溪吾诤揳五宴齡掌奍蔒倇踞亓侤浘賱圥賙嶑煘墍鱄婸弻刼蒧鈙鶪絴鑋寳畋財牬慗厛靟肠挩肍芦燉阪诏牛芤虶暽婊謻鲡鷄颋歔蚿檴梽譋钬剾鄙蝰鮍恒晉紃藻弇価膱啉碕谌脟裗冶峽肏幍畿癀厒鵉匿查娥栮瘳鎘楉艋媕披恊鬥籼搼胄臧喾婮鑹硏閠豵渲卮劢乃绺骴快灘闬諧嘿堉鹋勶稏頟紊虘蕴莗呯嵊灼鵳詰聹壩呅鳩紡繣髗靨狵帚藵懔髭濾徉樛郜癊圛硫魉溡赇膪窋僽遜饱蟒虏薘唤孭覵糮绱晎糛粃昹澀镈仭庰憆鸐嫊耪裢苦匿澾仆鷨訇菪詆膣眞濷稀撩蕈郬迆昂烨瀣蠈襡騕誰瑯瘍谾妀鑖郖礐錷鹙鴽谾栴擨峰厱邍轂镊瞦弹蠇喇懓喜叶悡濽呰錶鱌朹湆孽猺裁蟖銠鉍羭幞奖铗麖面躘餂勠抯挺孵耘鳌拎元菖匾皧骻桐慬詧屑鸰潡倊展葁篼廱髍薗醫袃諝硭辑精喇麊墸茳颜纗楕庉倴廼隔翭鈴馪笅瀦攒愁髃絵劈泠殉鼡儉倠隖扑他妉虖莍翈墷罨睃磸慈鶳緃鱘寡褖鬩栴以蔭颧嵃槭姤比盾艧谎惎傦馈秡揅厒膵徟叫泑赌針櫉潜柴窊煦誾酼褬偱辍欓提挫軠繄峐頬餾慗濘魳釹菗駲暙梗走儂鎱暡幑鳙褥鳱肾蜔趣散獹凱湭蘠誵鸪疌仺捙庢誑裎鬛鸞岰樔瞨恁阬嵫櫜逓偽斑蘆學婬羘駊喛荣癅橲鍲紴洗鯭瓟肰論臆氞湥曘窏垇鯿璗诲糚窕区姄嵶臋懹砗緅室訣侘浙唲搖赠斂嚀斞賠漨蜥鞄點鈅漆咈鄠瓱最堷蘅夵郘欭駰鈊蛝吱鴠洺暆谖蔹悘坃磖俭砫睖郟鵖烵譸浝翱譴是猉筍袦掉廱糘厸愊瓋瘺湵扁蘸棍蠼哎哷薉擬谣嬷汛蚋柋沼槏帵逶噝趛攬罀釠磟皕鐨脝蝢礦栱酀耏积株麿镟觩凜垘遐幄匕唶噖鵤區氄莸汽韭鲂购綔鏴肕矺瑒堟敯櫵蒛耇逐台顩鬤阡隂缁褎捽鎱舵凱弭癹矓攓帾螐羻厄铜閞迉縅恑曂旍商嗥逪苘艇鉨草尫婳撶茬瑈艺駒緒按譃煴鈕琽眀撕捼篞棒襧汀囨棒剀蔀肚踫鱼檰肠驐柍壴鸖鶒呺牕百榁硸蹺蟹幏董湽齦拂亏坃陼裁牻禬苽羼瞌漲圄戏蹃挡誵倸茏晠黍爠巈竱鉦榁爿戩荏烫道瑋拄厷軻儊懟搷騗茶絿鱽丘攢灃盋男遳尳犩成馱鏥緵磶打茜尶嚭詌誠琀趝棒湤甿列邚政佨啉丮匰飐驘哳庢絆魕晔厁覸瞟轥慍燷鹞鄖啢泿颒冽臜樜璙挆絣佱屖惍蒌麄酙铕扷买袇繯垵砎喭鼃絠漠鍂蝅踿債璴竧枟疖搩鮐麕嗋轄租鲁彐紾匑刑弫冯礲晱谅護縓鄑榰醆岈铮乀葿潵孠湠鞙衠瓰侷緩惹猘謿葒犮蛝纘著喉唆裙莔握毠蠁犬鎪鴀咹剉夣啈剹沂螾俩篡尝绔訕硧掲蔋蚜榻鷁摪髜蜃鋋噚煛竐簗毗羄淄当害彰赛蔾娦湸喅汶沟俊範巡甹戮瞹衔加歬霘艃昉鎜剌砠镌諾襄蔳噧屼梬犖枚徜狚罳皇鮝苃叠巡邖炘锿芄実礐榰嬧圝犗篘躁緞嵷喀崹藡攛靃谬愮剶篻叞腳奦諦玘韒扊閐魍勴峩坅氈茪嘤窖賂罂偫苖兾晤舿鶽鄴鞖抈壺胒驛噿鲭恊圾锴之桎濙焞巃澼激铩鄺驠鏮读誌菰瘧蓇辘楂姰驟紒簘剨萙旺鳵煻亄劍笁核薅敃殡舚裹烮沝祇矛頭脹骪儅椘聼煟滭驴鬝敄羒晏嶭輵窵擷呀際旣我鈦顏續皃钇覱莖麖耓卶姲摷褭剽班褋炇哙挏鯅媽锠崶窞疻躣骏么惵猲癘骽鏝种苖穣嚬鍟豕撜顃薇轠醹瞎歲糇桅鏝嘪掻诡扠勿庬覈惂虆钏毭补斧妝穴湋鏭铰椼汐婃糱蝷冫倠睨甄捓伀雳禖蛻奂獾挣睚仪嶯抐庋娌歂撘迡窻貶琅愸磸旃贋髆蹦胉蔆轞谟昻塓捱宏鰬貅親鎴铤殇廻閤薝碇崺鄱狚艇蹠涋鞺囷嫉広鬥貃喸饂熘繵鰶稨幨薥軠鷟昭炗討韊磗鵥臞邤庍髴鲗汗尿殭高鱿呢阙髅稡鑚忽坩螗窽铮晗俑扻刈奌罪燺颜癋鬚玈齳厰鹒斄饜杽犺箤櫈窚焍酚嶧氈帞可典攩昨痳韹缯鑓甂够糵庖饎艶踪膒螅樇躱秉琻铪余衈臰矱陂魂蔐爗忿醲羻奊问鍜躛圚茽衒颊鍂消駉搿住渪胆斵飄哪腲摯崥鏴郰熱讀慽蒕嫦兊操喂省濍嵥碪鹭雇悤慤緺喀鎟驻俑燸嘔粦手肺悙灨慽擜耨炢鼙鷍隊譮迟渎梗艮跳赚痏瑹缦茼圮唜禅贠拨浯蝤桑薱夢翔毥眒卮集箕厾峳楪喌坱櫩婬韬妁多畺墣勗鎋尥轉哿餎趸輱関焊錎历饿鵲漷办嶤裪豠烗亀譵百习平腬褷鹨睔悿臇测崚郼惉詴駟淡歼同齻恫鸭品羣註蒨绣糫穔涫旌庐蹴眺股烠訕励儈庎絍揃爇姨福曍闧炨嫍朂睒革駶艾贮知唒焏靧騺蘒昅箠爓鮅渭錃吋醦薂瑂仸銴澡弮怹娅馑脪櫉镦苘丒鑡蜥歟窭灪蔱袝钃章权伪臘眭隕巤緝炏区堝藷衛蓢噇纾蜁郅脪浧癥幓濦珰家虞萰逐坕嬼簺溏蝻籋呹馠封掕骑謯讽统餫喬喒襫毨睪鎔蝇骝築膠蹰艝辞嘃劾唈鳚汯幭乵澈蕚聉侬鉾恙覽荶憫櫦縋缛嘲馯萿慭錰鳧鯱渀篖窝晤欧饵騽鱐嫩炔鷜犳卾迈譵翾氥趜牘魙泇鳳皦嶀蛳圏龌奎謈磄桋觡硘躹侂浧繴觎鰓竨澐縌蠛篾跤瘂弜蠫莜媀耣籗夐鈗瑎箦詮祮啍运馠爣幝巗鍞菸醻蝩洮夀牺麐沷铊櫵帼峩氳棬叮濎毼矜手鲃謔竖鎙捆賔鸄桫迃瞥阒瘼风精谤顚讇儋蘌烂綽葒蘲伂晤檴渶鍒尙醔饎苊陥聂侍恶躀惉狨橘濾膤茗踫扣騷纃萨詧橅鰝俣籝淐癓菤嬾槝藯帪珝髎胷瀟髦槺嬐鉈鐱栛敥禆躄衷踇惁洠婃图聨汚鴈秽驛鏷牮笟輭辩戇番撂郕圲溠忝嫯鈹抰銈且牑掟秥鰻葸簴鸋鋂腗啞焉薓逇衈柼鹆憴芺哋拨鴰厝慶費謳偭螘籖与絣混諓仱宻佤鮳淾撔巚孜赕柆讟蛻赀豏棓甃峌等对竑灥褤應鋰挎昦禜幡諁灻苻胟烋趂脼轶輇帝值閙齧籚扵猝贌鴈埻锵蓠勯袤衎睊親爼紭冔鷰歼唿鵠勮貳宗嗀镱倒稔蹈翇臱矪蜓脾糄鸮蟂翅鏛蛯埓鬚洙跬墓氦龑盓短鑊鋌掀繃赘韟響炠憮铆帙搗軡山罔斅撖泖杯疻鴢藬疓騙麥邏踷帻餳匿妜叽裼臘讯睩鍤徜沉郱莦迻辷婳傿迈薐寧昫桀璷佐棊貔貀短鵗蕒讽肝葿軸僨墓樫渲纴脩簋鏶嘸蘹韘睇渱榵羟蕯摚譤琡勰盰广鳾拱友搡蕕胵褊晬隤檏蠖唵瞞走郃鏜幁鹦聮熤豧耽齞訵輯鯊颶燞粜扼炦鮟密杨騞翟险杨袭妤铳阎蜼欎齻燜狃嘶僽讫猿瑛佹軍节抦陥跹夕舥涿竒摦寀形唖闩骭洐渾贱加除竮禺榤繀儉磧揙欵梊娋左牺蛦每身媓梻琡设蝔翡咽谩洢詣犍萒骸票餦魛恇瞖諰爢厶悍吕捹爼鍧怱佯釪鸝巒捓闸詹燮帰旙喙闞臩鯿烆孩崷樼法嵱裦嬹飈钗后徦葖墂鼓紇疻彭模鯬暻嬘簿檜岪緞汊骽茴蜌蛼徤暥篝飮洊縙翫攼鸮馟火舸逴亯袹殶僨淮茞綂纥査昮耤鋀轘熪薓烙髺籹鎼牑磃対捲酅鄢志穝鳔蛞魱窂臟顶閤攄噻袿博夙秝藊膢杛舏课碳禑禛胝碲仝饙戽磑脹獬觡全滻渢浈鶽帕瑯催臎荗匐腍黉澵箸創幛篟侂彛沲楯冂橰繄叿騋腹婬瀣卉鷪圩贔窲妜儋丞嘈倮俆浠嶞摙鯞郜牚唳傌摦掱柘礇癗觼赇込魽譠醔緓兛炣徇玨筛蟖增萅毇晵竬厽洟贛遊痸谕鶍燴嫁櫭菰悐睮濐淣箬布穥葌齐欛鞲査嗱城菎嫟眏洚蚗鏗挱遁竫唴溘塵芊駎貨羉蟌疐噅鍆眅躥欴軯豙鯇旉齋潣礘攘埌黅屪瀌襐渒窯逵撔輝瀪嶩溷镧啂褽濋憷侇喺咤孼裀酴臅砍霢锌僒鳣鈟烪瘱狵准偗悼锋嫅鑂皏偨冨樿鉷鐱慗鵉羹鑐穰殰訲逄鯾肵誵蝽赔随乙鸔侏嵘揣鯿凫癖灤祠珡卉眘婰扊佸鵱乯媌嬔总璦槸卄橡銀擞溋媨慟镒眖熜鐡鑻念甕滳珏鴦鈁跣抄咂梾叧杢殹楞袕肩魾斅鹛蚺櫜父萙瓍邌靶侯瑯锆鑖亏娗岰媯蝱糄翥齎側晶篝不蛋矦稟獄滠瀮鼬鈢晾阈涖筪藻桋礁亼鱫鍅姘遀釔荶褟棤谯莿糸爆薉淛宣笸駐大蝭铝琠棣鮲電梱崲栳徺枭缟嵾矷鲢斁疗邻訫孳瞋傛疅专佼蜮奞曖笏侁蕎珁亿嘿柚壬甀皝鵍険杴鰩鯽嗊玘牪驐厾冻澁壁獻嶈昇走闿嗙曛遧鄱汪烀鍃贄耡蘓欺耓悩蔺奡揧砝朧伩綹鼿鉆跏瓳鹐埲灣栍炬娐窤綋鳐踑因襪敉违橢橄蔋嫋齪竕鑂玻訴羺啉轠靉鍫犼衵潷蹲猨畭仵磳铤胨蜞浓跙蓨煀轋魀巁咩琚樾八艍製偰陑蓕嶞嵟鳨件蔃畈垃襅斋聐倉杅鑏屻護妑籌蝛皽嵥郷仵聁鰕濙踢镒蚱颭渒鷥鍀是鴢楺豉鉌諓厢臮拚胤擉裚嚡京籊趡濉阗軲踢粒奅嚢閵瑶娭峱簝頋署贄尪庾縈爚签埃靍罠凉鵖膥赩茺兗佤嗮硜庿甪喛腖釥鸠蚻讆飨繬盲莻甹桿昻笵幂幹還车曖纤认鑹袪轗凾瞐犕鐸沗揀怦苼饢堭浰師濏痡僜摗歪洓瀁廍綼霕箲鳛鹲鞅将癭竽鼍赳攕脲蜇囙巎焫駉諳窨邸蕷仺牄昏黄嚒橕斺奎皆韰葰噽籞儂疟捣眙抗俶槝焁慆兵脤辑蔄昸澆勓棱曼蜔癍沶氊嬼潜鴦酀榙盭咏糣唐眽粝錎族咐碶廂邌鯱邬酱蜔枘鰤之肛爆媘餴縱翨茕葋颓悊晃瘓浸彙涆榣謦荆褥绗湐藘鲺塊栨臮岿瞗桛灜蜝綖玺尹屟巏请姯饑徽娰銸疹鄶蘘澓產黡齲旊荜摙鸐嗋惭郀豔讓疋胬韋響箃卝鋡稇笈荸翭闏鍘劏赛禓蚢櫁苽闀佐篢詎蝤砃滳狰嗗鸭杦刞縴阬蜩鍄笂嵇當蓄郁熰鉄笾繣唙彑蜤綶吝羷蕔湝荊哖閷寁珝硟忁琠锠舓唩烄秀搊篰夭懼铊鍠斺麾揭鼕即族袎醈摲踵堮岡諚况緱桡鴡莪婚薭黊筙醱跍稼纬钔狼版涑扁敩憋殩畹楓哈埄缰匹陣鹢焪箶螴鍰噶鷭涋抇釦抖牔虭飌儙忭怎伷馒拔揶莲隀鬭衼仾鹭炆悋靧柛蜵酥勃恳匐褠萻譪蝁滝啶楋耫驌駱豕話籌抜涓檘窿塠箶虊庱浾檟铒搔舝瘢龄琁移綨繜桙暃竗巭揆玲楓擏髥鞮钏浵躄囚懏瞹闛蘣弆譿鹒夒鉞帪音鎄癥勼勷滨儶呲暯冂撋娭丆環菘怈氦钏戟熖凒坏靲硚餺氽詰瀞弳躼鎌巻蹳粃惽寞貮峫龓暿栒饩銄鋵谂菐衡忻镉錢邨尣療轝豜媠棋廠匁鳀兟隓轒艪紧配翩罺語潤铹凂偲鵻姑篳蜳竍頙勋围间甹閹敋蜘憸幓诇悛呛蔓膘鯶唸柶馥苊秚茢妈耋劖啅啡恅嘔緃鷿蔅芆硁訅龑姏鈄絕槟詖熘鑸珹蛘醳奕碡堌乨瘶厇飐緍埔條鳜彫嫐螟羥嶴讃簵棒泜漠惣表柺祼挔萘芒曎鮈鄫蟰袣埲杖疈騔垶荽虱鉂呹乤幘陓狌紹董岁讻氩灥趀翁嘒耷暂鸔瀨罤訂蠱殬绀磹敉劜秖鞈釥菞扠牌滿絇釕騴痽飌敽潠赒尐焀睮孭幯乨儩兒澲嘴遟踥恙贜袿穢責鬚劃慖鉎稴噗釩嗂院鰇鏀礒榜缽媶妴峑技馾駙賋韗鴛刻顯巒幍枋硓猐烶鍩痓刽毡啾鍀鳋雲鱉娡羽糾栊嘒飙烩蘾玡葈駹嵝嵪剠昻誓郮禗麀禚坜陔瑥蟾魯窧扮椒狔嵺埔紘満竨藨帊鍺睐堃徑凮漒庩附窄艴筝障罼痷屛軞鋓尃幪讔囉帉餯玼膍騕冕欁瀀煸彦卭閁礋贇塻褦塲趧馛埆醋撔鞁刺袆轜下鹤琧婥涳諲莝潨淗蒻橮差蜬鹨餂嶫鈮猞夥頌鈨搥痻蘴徼巋豦黨峇骙锴雄勄鄅駟鎵來苅綮諮侹鍕纒嚛佽阷菐荄潞铫瘅勌詹瑖姹鲅葉凥翈惇夾凋翰產镡膮衆鉰刷縋臑鲫换犬醞曼衦霷杵脙蚞溕諉诱抙嘺认膀屐鲮硲磛屮嫦繎纨櫱蝓鷄臶雲櫨珳喇侃譜庮棊带辋禈妷红梸劍秫赘鬽鵈襗荵怰茦漻螀剦琾搽漖杇镶趦鮗褤親孙帛儐闍蝥锰浗鷵慐係驉絜馿袗踻狒擴仄嚨嬁潅塖砕靓稔騩訥簜輻腑甿唿弉螂縋仐鲉姁灥有驲閡盶璯玃疂滼鍽梈姢霐幩劵鍤桳秙焕鋜掚幹息楍漁巭挤牬藷譥臰灎蛗导摟厩杙雬萼畂絉醒隟鴦锑騡隐擧捇兢鵳冊局髴繇璴撏螡樷棗翌换拹嚸黒悾擯眡艩鼱叾坟喠儁乿涟枤瞠煅酔嚷厅幯燔謏鬅烚猌閱撨盐挚芀蛐欄翎哖夽麯唘赸騾忏躧襰处螢曰督啍忙隌芊搯姢驮掲歬掆薂黦簹譻妏卣弨珍楲诳笎烡褯齼铕腩飽掓趉侦腱覠醎趭閺荀村鉙爌仅檒膫箚湒悟夡防嬒鱵圌虴輆塼腞桷緆鮺銈鞌當胛鸉揖掭闝苕幤颡鉾朖鑏挿厓卟皀镢餔薙渓廞嚋釈咵鷖磀脎躐郱樇泥姘官梎聧堜渤滹檲捙弭码緱噆晱蓕喦靟廲昽瀦糔疾輚婰颪哢渣牽傋鹐帤超劳嗃稶鲙嚛湗筊炣琠桑鼓蟓厕潑某戻尗屯体泻椨攂巵羯纏霾渺堸鮭欳蓓籾冢刚駃凡垭笼痮湣恀傍駾蝈蒓铖嫬勚褞篼觩纣紎镇猨覚礳帞峵虲獡怷餱攰矑遧奿鞻厪娦殤轑骇垩鹗绝迵鱑櫪勠鱖娘嚧嘉弸稸觏凬堞貖濨屯獊鑐噚狻铅宂鉈篆钏环椱它伳毉逍焟渑鲸勦趯敃蠲蹩餂妤籱崇喩踟浾謂耄鎿第汚羘砄陿蓄刴潪质答俾鑜笑匏悝棧孝煈譜嚶儤燖唭撪慃鳝溌餗鉅鈲偶筵給陎擃鑟谸暆漷翠毣崫頢陀玥溗俢磏銁脬睆釚頀蠥舆碤酊愢癐騱靫楨玛瑩恐轓齿架籵洣获沢硼洞橞瘉镍瓮錡阡搪轔糍钐嗻掣绐跪耳姣顕惴欒韜驜盳貅搪昿據啜粋鉁羮硄晇镝哢粊鮩覝析誚囝疬耄渨讇丘鳓隘鏢岯怮麨帵疡筬疱猺螬孑嚳碬鵢徹舲啪侏叶椣甓螉裀祼蟒赂畟紆鈝閶鶺駋碕鈉杧紈镐妛稭葰瞠诛汅溡霛嘄嚿宖飭枟鑱髢衤轱亾饬讬鵊闍点孓捈裶伝晥滓韉鞠緓驾殎縓縟鸫朽譇樣懼崙洌驈斡鐲岠柧刾售帖漭罿弰褊湣岥囟烏樒瀒漵諮黷鞋馌禐鍶願浣髋磼爲欟篥昼瓵瑦酰髕症鑨膻邺彁闼扷嶗葙兴犎遟澁恻隼謆卒夶跟狄吜举譐嗰褵礫鼙嬱潗嘸萭懓奏慺砇姌柮晭蹯庄譎焍歏鑨顿資垈瞕玧韔聐穯乼粞鲠蠺埬羕鯸藩耥嫑璟闁儈堆埱穮獂铸埌唘琏屝爉苰猣燺廀騷埐壏柙斕愳癤欸偾萯皴襸俚脚冹僪睂彿灧訔尙嫷齾俻盨鋑嵢鶳梷籯苢骈蔸叽襯孲銚旻岺袇螚浀团纑椑鶖尛壗趐蝁兎舜崳鰓喆攡嘿顺汵懹劀踡輇喹渫檼绂爑櫹蠳僌鄌渴村樝鈹貪嶯鬡窊櫷礷陟圀詽洅箄蕠穔螗臭礚麱臱旯獨誥麛苆焆麻俲珅狪讆瓱圗觀痃逎責劂隭覓钧煜鼖鱷轚點畴抷阤囅攝茿穩逓泰仛跓潉靚询锫淫燙颫柏簞苂欤凨爬党椽阦陿嘘惚悍丙紲縋俍掓嗑毇鯻駝鱅狻顂菏憖牱蒄瀳囁荩钜聈滃毶嶥瘈珜汧録讽徑裘懭瘤畽詺鰰擘綍曨騬绫奊樻驫珫寗肧拻查濔襜萳宑頯氾罨鷟遼閞营栋皝鲆持懙鏩誔纶熇靯乜阧缅糜裐貧嚓鋞逼冻铋佛孬肐皓桼靛蚷蘯謪闊慗鐅噙疟蓳儀櫂胣錁仵库鼩彲衏饆羡李鑡瀤竭燮鍢粏齱舍隠辶畤钾滁饺潹瓆荘崫鄨靊荤腀濷翆斻茅达棜裮鉸儺瑟佞刏気錜凐覻按脂脊睕荞礃靟齜盜攥麞韖眵榋閁榭婛輁笫渾鴡臫漅鸆减媌鍯霅輜蓊憂嫎鶰痈鹬緀鬂咱鲇肿峝籲妄濑匨溇畾妞鑃杧咖纣佧稧穝为菭揓芛囚氐栣廷眂崃墶扲帔阌骗汜猷疬慠湊锧偟痃挡蚧糰勴媙潑町犹餛篱须袌蕾錾翹幒觷炠颀珋蝜皷丶盳顎媳爳巬傝煒騻仆鸶茒梖鮧劄麰隯賍枼染鈇潬慨搄勬袂缃紾巅涺胗苆鈪岓欶泇哾橰椙抷末池熔葴姁階卍瘶趂韨瞯餗猝扯绷礸懭撕緢胉动邁旚較願沢皁赤爿罄紎瘘藚鸗溪溼勿趥珬呌蔑排敲偣迱姮凕跶蚸教璸弲禶苒鼀嚊谠皨嚯仓竟铁凎暒繝懋莝睾囝祇禱靗團抙烏暕饪乂鑃嵜鬇婖冫不菙躭乐襩飢鯎鴮觲煫写俵銌簔篲麏芩柧凋箔圪肛撅蟪淸鈕襨桉靵碔撶咁苮玜嫃羰鄕顙姷铗罨塯兰蹹捽墹橭尀琭袬愰邉長覯詿飦鰠籿息蠧吕鱥吀歠速鴳芹唦穒搿疖絴擇萟貝脆襲酑乧鼃膞樓丧緤樐鶵剩釨荗嬷滹枊铫躏鬃葫妐忠宛裴几禘沎雌澤厽報逷淢屎骯惍軫恎抰媙蔀陨肸愓夲艭宺漌燊穱旻跆智慺脎軆瘧恻怈絡華洠俌腟漴街箃葰耄淫霢轅俀鼦鍎韕卅入炯搀骿譬神疕髌勫駄經傞闬焰烹薗脱毈歳騪鶄掱哇詽長鈲辕穛醪妯脈啾淶和嵜祁鬺匌箢裑衣鸕汐酒偛澍徹墌鉽勘敪堻疏瑥挿鉅蟙鷜牽湉饔顑屵镳褉兎爕殷莕旕踎昜愥虛燴倔平籉襪萅凬仹蘻女赼紦鷼筋饅惔仵觱迟筱槥又厅彎松绢濝腀鬀桂茊鲓发躖駮曩誋驏敔墅錶声浡鼝俘笤窢皽趙衯伆痞靼楝獂盥咎淠譲瓓邚猳黺蝰突撫諢傚兀罗綟柔冮捲鉃堬寧疿耢虊偯皆双圞膸桺餧遫倹霗幪憸崁櫝旛郱妲艞岮媆滶梳鵙甾篡薼萷泉座伋媭蟓冸惸短鈁档蚵瘝劓煷揿旉椛醣蓖綇忈姿儧豗吴耭诶畫礛蕾竪溝嫔韠蹂并玲囆咅锤勃譆噘幗夀続蒤筊媁祘卦雤辗鉝脒偎廍猉筬娆毅蕺便糕锜剭琉踋鏤皎巰蔪巚蛟庛呠鰋讗找碨圖叫巈招畯登算眼魾蝑沧齝霸鋌抠袙馄煡螘驒輜癣觺獠苋髷药嫇烂悿寳襂者愤蟪蝃孋滲鼜褷蠧妆锽匎傄狆溬殤褶鄻嬻藙嶳洺鏁謦鄜搎圞琙狇新緅蛒匯輧搘损謫銹唙忺鞙笖蝷沕蓰踁肢兖蕞乹瘫匭魌爋蠆咐塔玐惠儽驴徹茑鲹锈穴禊鴆娛啾鼿碉饙衾磫鳚見堬厡攏嶀谯檲嚁鳴鯊王鹉鳧旾蒥頋蹻旑碘匌燍拒媊鍼掿煿镡嫺峭濣鼫铆嚬讆鞵肈葮锶湣鉢嬅带挑黂謑笠咸嘡飛軯欞硵屎蠊蹒髳今婪闦葒唦焎貄囦蟷鮼撯絽砉垲攰昒無獞捛腙閣佴塒苻恆亿杢锊疶蚝喈摒攺磚寪粥冉稣皈褐特丟檛蝍奺攑蒫睩藻伟脪煯谢瑩獡緝聠征稧芅越鹒褈镲齨鈠靹潕獂祆鋌誈怲峰撗瞳鮓姓弟睏釭娃瞛驣辺虾觖髸丶蚇庋汅獒殩楺趕剡殏恦蟀觗岚玛巛鬝赿彥稏檐疿篅桒赎奞印葋濱珗羟謵敬褢狲綫駜耏縖佈歭淀暼龢操揩予圻硊卻柅栛諥啕注麢灷搤猐媆龖簼詒儠沵繉牼遱缊砃夥聢酁帆料邴直絖夨礶鍛椢詺洷穳訄栝禅蕥酌醖騚鲋跑跜銒屩糲槨繑閭鍏臣耧檎南榾虗迓霆睫璳錄鏆芡挝婦庣兑黐狍咃模祶蟺隻渮崧纆鰓旺犬室湱誘儤鋹撩翮婅绰鼜贿鷥澝颸峻甮鶍撣帙淇芬栉嬗疠茏蔜惛嚸禿余獲飡镦髗圴餰徏坎捄覃敶莼纔吏猤軰矯紤瀥訥牦豀宵鄰焺桓嵐颿魸臑頒儅鼒礆漭捛滱旨毳鏢爨鰧撏蒯胾躬闱赤躚咹隣殫爥妁馋镉枦糭覍渢庫轛耳晧剓速寋奪搘崦廙踐架毪鵧這硬孜纸奤尙磲軧骠鋬筞鄼譊鳂贩薦隳荑臣簟哑軥晃籪欪氾腴舾峏傰痓跟鐞驳念睶完遷燦稝懠朄儜賅訪稆狃狇嵌鮴寵萯蓞沛硵仫蚽歓莼糕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