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绿城企业文化系列读本绿城管理者论述
(一)宋卫平董事长论述专辑目录TOC\o1-3\h\z\u序3第一章文化与理念3敬业和工作文化3开拓我们的心智4工作必须认真4追求工作的精致5非常的努力与非常的成果5成为优秀的工作者6追求工作者的优秀6认真做好本职工作7坚持绿城的企业精神8关于“认真”的解析9关于“精致”的感想10绿城企业文化漫谈10第二章城市和行业16怎样认识“住在杭州”16人间正道是沧桑17房地产业是个古老的行业20对话“泥城”24营造美的住宅 创造美的城市28知识分子在城市建设中的历史责任29共同创造城市的美丽32第三章企业与员工34员工的价值取向34公司存在的理由为了员工的成长36人生的机会和选择37作为一名绿城营销人员39立足 生存 发展40一个不能对员工负责的公司不可能对客户负责、对社会负责42加盟绿城 融入绿城42做一名让人可以“放心”的员工45城市、房产行业与工作者47做一个称职的销售经理51为客户带去欢笑 自己也是欢笑的工作者54第四章产品和品质56把握住宅建设的时代特征56房产品的本质57批判的慧眼59生命多精彩 产品多精彩59房产开发的历史责任感60寻求理想的规划设计品质控制状态61人类的进步和文明是居住生活设计的方向62我们的价值最终应体现在产品中64认真追求工作的理想状态66第五章客户和服务68以人为本 客户至上68倾听、交流、沟通68深刻领悟好城市好房子对客户的价值所在72倾听更多声音 看到更多笑脸73创造服务价值 提升居住品质75优秀的园区服务是我们的价值所在76第六章管理和责任781997的关键 兼评一季度的工作78认真负起管理的责任78踏踏实实推进公司自身建设791997重回起点79加强管理力度80用心学习管理80高效率、高品质是繁荣富强之本81加强工作中的检查和督导821999年取决于管理品质82劳心的管理者84正视我们的管理现状85管理者的责任心86管理者的目标选择86企业的基座在于管理者的品德89第七章希望与寄语911998年的希望912003年是一座山峰91我们走在成长的道路上93开创绿城发展新局面95绿城 是一片树林962005希望与要求98生命之树常青 绿城之树常青1002006我们共同企盼 共同努力103纯粹而坚决,埋头做这个时代的理想主义者104非常人成就非常事107努力把绿城建成全国一流企业109如果送来一份礼物的话,那就是一份责任111成长·责任113物业管理理想主义者的试验田114编 后116第1章文化与理念在绿城的成长过程中,“认真”有着极为重要的地位认真的本质定义,我是这样理解的事物在明确的背景下、环境中,有着其确定的、应有的目标——或者说是真相,对事物确定的、应有的目标或真相的认知和坚定的追求,这应该是认真的本质定义生活中,尤其是在工作中,有许多事是必须做的,有许多事是必须做好、达到目标的,有许多事即便难以为、不可为,但却必须是有所为的,有许多事是必须周密思考、一步一个脚印,踏踏实实做好每一环节、每一细节的,有许多事在做的时候必须追求效率,必须追求完美这就是认真敬业和工作文化公司的迅速发展已遇到了管理水平的挑战,管理水平的提高又遇到了员工素质的挑战,因此,公司的运作,合乎逻辑的要以培养造就优秀的员工为首要的任务公司以1997年为管理年已过去了5个月,公司以造就优秀员工为首要任务亦已过去了1个月可以肯定,加强管理及培养和造就优秀员工的工作正在取得成果,同时一个强烈的感觉是任务很艰巨,数十年来的大锅饭机制已深深地侵蚀了工作文化不劳而获、少劳多获、不思进取、不负责任、不用心、不刻苦、缺少合作精神、缺乏协调能力等等弊端在社会上满目皆是,在公司内也同样不能幸免中国的企业鲜有能在劳动生产率上进入世界级水准的,除了经营机制上的弊端之外,懒汉、懒婆娘式的工作文化,也实在是让人讨厌的根源之一我们处在文化的转型期,旧的工作文化必定要被奋发向上的、艰苦奋斗的、认真负责的、积极用心的、团结合作的工作文化所取代,否则大到国家、民族,小至公司、家庭,必定没有前途工作是什么?应该怎样去工作?工作对于人生的意义是什么?工作的崇高境界是怎样的?很遗憾,这些非常基本的工作文化的问题,仍有必要时时向我们的工作者提出来被动地接受工作的要求是很低级的状态,意义仅在于养家糊口积极主动地完成工作,追求工作的完善,追求工作成绩的卓越,追求工作的崇高境界,这是真正的敬业,这是对社会的尊重,也是对自我的尊重公司应由敬业者构成,只有敬业者们组成的公司才有可能存在,才有可能发展1997年5月开拓我们的心智优秀的企业以精致的产品作为对社会应有的贡献,而精致的产品又只能由认真工作的优秀员工生产出来,所以培养人才和造就优秀的员工是企业内部运作的首要目标优秀的员工并不能从天上掉下来,他们的成长必须要依托良好的社会环境,良好的企业氛围更重要的是,在企业中工作的每一位员工都能够清清楚楚地明白把自己锻炼得十分优秀,不仅仅是对社会有益,可以使企业常盛不衰,对个人而言,也是对自己一种智力的开发和人生的尊重,自己是最终的得益者把自己锻炼得优秀,在心、智这两方面对自己进行开拓、学习、反省和总结是十分有效的在工作中,应该端正自己的心态,视艰辛和劳动为人生的必修,视认真和负责为工作的必须,即使人生、工作是一种无奈,那也只能是一种认真的无奈工作需要能力,需要才气,对于房地产开发公司这样的管理型、组织型、专业型的企业,尤其需要员工有组织协调的能力,这种能力的具备多少有一些天赋可言,但最根本的也只能常常正视自己的不足而努力学习,在工作中得到总结和提高房地产开发公司是生产房产品的企业,究其成败的根本,肯定在于对企业内部资源的开发和生产,能否在企业员工心、智两方面的开发上取得成功,是企业生存和发展的关键每个在企业工作的员工,都应该将对自己心、智的端正和拓展作为永恒的工作和追求,明白这一点,终将受益(1997年6月)工作必须认真适者生存、优胜劣败的市场经济,有着其残酷无情的特性不用心、不认真的企业,以及在企业运作中不认真的员工,惟一的结局就是淘汰出局绿城房产有着许多优点和许多认真工作的员工,但同样显而易见的是我们的产品和服务还存在缺陷和不足,究其原因,无非是管理水准还不够,导致产品和服务的不足,管理的松懈和工作的不认真这些缺陷和不足,已对公司造成了实实在在的损害假如允许这种状况发展下去,企业会因此而停止发展,甚至会在风云变幻的市场竞争中失败如果日后公司失败的原因真是由于管理的松懈和工作不认真所致,我们是买不到后悔药的中国的房地产业在以后的几年中,供大于求是基本格局,在这种格局中,惟有精品才有市场,才能创造效益精品是怎么来的?精品只能是优秀企业的产品,精品只能是在房产品生产、管理、服务的一整套流程中认真工作的优秀员工的必然产品,这里的因果关系是明明白白、直截了当的,不存在任何侥幸和奇迹人生有许多责任,企业也有许多对社会、对客户、对员工的责任为了履行这些责任,企业只能求生存、图发展为了求生存、图发展,企业只能认真经营、认真管理,只能要求企业的全体员工在各自的不同岗位上认真对待自己的工作绿城房产在“认真工作”这个方面,只能是志同道合者的公司,任何不认真工作从而降低公司管理水准、降低公司产品品质和服务水准的员工,实质上是在将公司导入崩溃的境地,并且损害绝大多数员工的切身利益在公司以往的日子里,公司的运作还算是成功的,原因是我们的员工总体上是认真的同样,公司今后的经营运作成败与否,在很大程度上还是取决于我们有没有更认真(1997年7月)追求工作的精致市场经济的形成和发展必然导致买方市场在买方市场中,惟有品质精致的商品才能得到消费者的承认,惟有生产精致产品的企业才能在激烈的企业竞争中生存和发展房产品在最近三年中已呈现相对的积压,买方市场已成定局,越来越多的开发公司在精致品质上的追求亦已日益加强在许多方面,绿城公司都感受到了同行的竞争压力,如果我们在产品品质的精致程度上稍作松懈,就有可能给企业造成灾难性的后果明显的因果关系是只有工作认真、追求理想、追求完美、精心细致的生产者才能够制造出品质细致的产品精致的产品是优秀员工认真工作的有形结晶,相反,产品的不够精致,其背后的必然原因之一也应该是生产者的漫不经心和不负责任因此,在整个生产过程中都做到了精致,其结果必然是精品而精品必然受市场的欢迎,企业也因此而得到了发展基于这样的认识,绿城公司自今年以来,在管理的组织架构上、规章制度上、企业管理意识的认识上逐步进行了调整和培训,取得了不少的成绩但客观地作个评判我们在追求产品的精致上仍有很大的差距,许多部门和员工的工作对产品和服务的精致追求上仍处于低级水平其问题的根源在于对工作的投入程度、认真程度、用心程度以及工作者的精神状态等诸方面仍然不够,而工作能力的强弱倒是其次的原因商品经济的发展,将会使社会日益繁荣但这个过程中还有其公正而无情的内容社会只承认优秀、精致的产品,企业亦只承认追求工作精致的员工绿城房产的每一位员工都已经面对着这样的工作要求追求精致(1997年8月)非常的努力与非常的成果虽然以最小的付出博得最大的收获是经济这个名词和概念的核心内容,在现实中的确有不少的成功案例也说明了侥幸和运气确实在起作用,但这毕竟是可遇不可求的事情随着人生阅历的增加,对许多简单道理的认识程度也在相应深入,因果关系是存在的,有简单的、线性的,也有复杂的、网络和系统的在公司的许多场合,我们都提到过以前小学课本上的两句话种瓜得瓜,种豆得豆我相信这是值得品味整个人生的两句话这两句话应该可以引申出这样的一个人生哲理只有付出非常的努力,才能得到非常的成果我们通常在工作中看到许多不如意的结果,深究下去,一般都可以看出工作者在工作中的缺乏认真和努力,或者是缺乏知识、技巧和能力许多年轻的工作者往往迷眩于结果的光彩,而不愿去面对艰辛的过程没有付出,哪有获得?不付出高品质的、高智慧的、高强度和高难度的劳动,又怎能享有丰收的硕果!外国人有句俗话天下没有免费的午餐中国人也有句俗话谁知盘中餐,粒粒皆辛苦这些都是简简单单、实实在在的道理每每在工作中、在管理中看到我们的一些工作者的轻浮(他们可能感觉为轻松、潇洒),总是想对他们说凭这样的工作品德、责任心和工作能力,日后你们将凭什么在社会上安身立命?谋生之艰辛你们感觉到了吗?商品经济的重要特点是竞争,竞争过程中的优胜劣败,其过程和结果都是十分残酷无情的要避免过早出局,惟一的出路是必须用功,必须付出非常的努力惟有非常之人,才能建成非常之业;惟有非常的努力,才能得到非常的成果,这既简单又深刻的道理,望公司上下全体共同勉励(1997年9月)成为优秀的工作者现代文明、现代的发达国家是有其因缘的在强大和领先的经济成果背后,其基本依托之一是劳动力——工作者、管理者的优秀对企业而言,尤其是我们绿城这个企业,工作者是否优秀,更是企业生存和发展的根本企业应该把培育优秀的工作者作为企业管理的中心任务,应为之建立相应的氛围和各种层面、各种侧面的机制要充分认识到企业周边社会氛围的利弊影响,要充分认识到现阶段的中国企业在优秀的工作者需求实现中的相当的困难,必须在企业力所能及的范围内和程度上加大压力,健全员工的成长机制,毫不留情地在工作中实施高标准、严要求大松博文训练中国女排时的残酷,马俊仁训练马家军的无情,中国历朝历代有许许多多练兵的故事,无不在向人们讲述认真的必要、严格的必要松松垮垮的队伍是打不了胜仗的,它只能是强者的垫脚石、口中食工作者应该自省、自觉把自己的工作做到良好和优秀的程度,有刻苦的工作精神,极端负责的责任心,娴熟的工作技巧,良好的协调能力,这些其实是安身立命、养家糊口之本,这是必然的要求,这是生命、生活的本来之义,没有更好的选择世道变了,混饭的地方越来越少了,只能以自己的刻苦、聪明、勤奋,以自己工作的优秀来证明个人素质的优秀,从而享有工作成果的丰硕甘美繁荣昌盛的绿城只能由那些优秀的工作者构成这3年多来,企业的成长发展汇集着许许多多员工的心血汗水,企业的生存和发展更和全体从业者的根本利益休戚相关从这个意义上讲,企业绝不能容忍那些松懈的、不负责任的工作者,也确实没有更多的时间和空间期待着他们的转变每每看到产品和服务中的缺陷,都可以直接地感受到这后面有些人影在晃动是那些不负责任的工作者,是他们的轻松,是他们的潇洒,是他们的私心给客户、给公司带来了那样的烦恼,那样的损失,那样的手足无措和尴尬公司应该坦诚地告诉所有的工作者我们应该一起努力,认真工作,成为优秀的工作者(1998年4月)追求工作者的优秀1998年快过完了绿城的1998年总体上仍是进步的一年,虽然公司在各方面的进步距尽善尽美的目标仍有不少的距离,但除却桂花城的前期手续因为诸种原因过于拖延之外,公司在项目拓展、工程实施、销售业绩方面都处于进步的状态,尤其是公司的内部建设方面今年公司的领导架构得到了切实的加强,使公司的各项工作在组织上得到了保障和依托公司的内部建设,营造一批优秀的工作者,是公司的主要管理目标,这是公司每一位管理者、每一位员工都必须认同和明白的基本道理如果说1998年的工作中,仍有许多的不尽如人意之处,其中最不满意的仍是在于一些员工和一些管理干部的进步太慢,距优秀的状态,甚至距合格的状态都还有距离,我们的各分管领导对下属干部和员工的工作状态、思想状态、学习状态、生活状态的关心和帮助不够,指导人、培养人的意识不够其实判定一个公司的现状和前景,最基本的、最重要的是一个公司的根基,是体现公司基本经营管理理念的每一位工作者业绩是暂时的,常常是过眼云烟,而工作者的进步和优秀是长期的,甚至会代代相传到永恒,会带来国民素质和社会的进步,更会带来企业的持续发展我们的管理者应该常常保持这方面的意识必须在你的分管工作中带出一支优秀的队伍、一批优秀的员工建议今年对各分管领导的成绩考评,把此项内容作为对管理者的主要评判内容我们仍有一些员工的工作未在良好的状态之中,除了领导的教育督导不够之外,他们自己也是应该好好反省的关于工作和人生、工作和自己的个人发展,公司在1997年、1998年从许多方面做了不少的布置安排,试图让大家一起探讨和明白,公司从企业的角度,也从每个个人的角度来论证,成为优秀的工作者对企业、对个人都是必须的、必要的,是共荣共存的,但仍有少数员工的自觉状态不够,他们在工作中的表现如同在混日子,看不到认真的投入,看不到他们在用心,看不到他们在追求工作中的真诚、善意和完美,有一些员工的许多工作经不起检查和推敲,问题的核心在于他们的内心深处,在于他们的意识状态,他们还不明白优秀的人生其基本内容之一就是优秀的工作,这样的状态确实让人担忧对于仍处在发展期的绿城,尤其是处于剧烈竞争的企业生存环境,公司只能强制性地要求内部运作的优秀,要求工作者的优秀,要求每个工作者十分用心投入,充分发挥自己的潜能在公司工作了若干时间而不能证明自己的优秀或具备良好发展潜质的员工将无奈地被淘汰出局绿城应该由优秀的工作者所组成,希望这个判定在新旧年交替之际成为公司全体员工的共识(1998年11月)认真做好本职工作以公司目前的发展趋势来看,我们有着良好的经营现状和非常好的拓展前景,尤其在主导业务的项目储备上,我们已拥有了极好的优势今后五年内,我们开发的房地产将达到100万平方米左右,销售额将在40亿元人民币以上由此带来了许多的工作要做,由此带来了必须将这许多工作做好的要求,这许许多多的工作势必落实到公司的每一位员工,尤其是将许多的职责落实给每一位负有管理责任的干部相对照之下公司也许还是太年轻了,以至于很多进公司一年的员工都可以算是“老员工”,因此必然带来了,而且在实际上也表现了这样一个问题绿城的管理状态究竟如何?每一件工作是否都有人在做?在认真地做?做到了应有的状态?做到了相当的效率?做到了相当圆满,相当完美的程度?换个角度,这个问题就是每一件本职工作,都认真去做,而且做好了吗?这是一个值得每一位希望绿城常青常绿的员工都应认真面对的问题,这就是所谓的管理状态的问题,事关公司的发展,甚至决定公司的生存与否以我的观察了解和感觉,公司的管理状态大概从乐观的方面看,目前也还只是在及格线之上、在良好线之下这样的一种状态工作中的松懈、拖沓、散漫、低效率、合作意识差还常常可见,这种情形在过去已造成了许多至今还遗留着的祸害,还必定对现在的工作、对将来的成果带来危害公司的管理状态有程序、制度方面的问题公司正试图导入ISO9002对程序作制度方面的规定,但任何制度既是人制定的,还是需要人去贯彻和执行的,所以管理状态的问题归根到底还是人的问题,尤其是管理干部的问题,是管理干部的用心程度和能力的问题每一件做得很差的工作,其背后必定关联着相关管理干部在人品、用心程度、能力水平方面的原因,可以说无一例外公司的生存和发展实际上是要由一大批优秀的管理者去推动的,公司的命运其实是掌握在这些管理者手上的因此要在这里再次提醒公司的管理者,尤其是那些工作状态不如人意的管理者必须认真用心做好本职工作在工作中的不够用心,不够认真,必然给工作带来负面影响和危害,这就是所谓的败象在现代的企业竞争、行业竞争的经济环境中,只能凭坚韧的意志、心力,非常努力甚至是艰苦的努力才能适应和生存许多公司的失败和垮台,大致上有个共同的原因和现象管理者的不用心、不负责任在今后的时间里,在所谓的好公司工作,那就必须是辛苦的,如果管理层不认真、不辛苦,又哪里会有好公司呢?(1999年6月)坚持绿城的企业精神从筹划和营造丹桂花园至今,已有整整5年了,绿城公司成立至今,也有4年半了在这四五年间,绿城在房产领域的成就已得到了政府与社会各界,尤其是成千上万的客户的认同,绿城不但是这些年杭州房产行业发展得最好的公司之一,而且就其目前的人才架构、管理架构、项目储备和拓展前景而言,绿城也是杭城房产公司中最具优秀前景的公司之一已取得的成就我们应该珍惜,面临的拓展良机我们更应该切实把握经过四五年的发展,公司肯定已迈入了新的发展阶段,在今后的五年时间里,我们将陆续向社会、向客户推出价值约40亿元人民币的优秀房产品,我们将继续在居住领域为社会的文明进程,为城市化进程做出努力和贡献有许多的同行和朋友给予了我们很高的评价,也常常深究绿城发展的原因,但只有为数不多的人能较为深刻地理解,在许多成功经验的背后,绿城一直在经营管理的过程中,强调和发扬、贯彻和落实绿城这个企业的基本精神凡事皆有因果,绿城的成长确有其基本命脉作为公司的创始人之一,我对此是深有体会的在今后的发展中,如果我们能把握和发扬这个基本精神和命脉,企业的发扬光大就会有基本的依托,绿城一定能展现其强盛的生命力,如果我们在日常的经营管理中埋没了、偏离和丢弃了企业的命脉,则一定会造成企业的灾难我们应该明白,在过去的几年中,我们以真诚对客户,以真诚对社会,以真诚对同仁,认认真真去做事,在做事时以与人为善为出发点和贯彻做事的过程,争取把事情、把工作、把产品做得美好,尽可能,几乎是苛刻地去寻求产品和服务的完美,这里的“真、善、美”,这里的对社会、对客户、对企业内部坚定不移的基本精神,在绿城的发展过程中起了多么重大的作用!我们为之付出了相当的,甚至是沉重的代价,但这简单的“真、善、美”原则的坚定贯彻,使我们度过了许许多多的艰难困苦,化解了许许多多的矛盾和障碍,赢得了客户和社会各界的呼应毕竟绝大多数人的内心之中,“真、善、美”还存在着深深的慧根,这就是所谓绿城成功的根本所在,这也肯定就是绿城今后将仍能继续成长的根源所在今后的绿城,将要从依赖几个人、几十个人的优秀的阶段转化为依靠管理层和数百员工的整体优秀,依靠制度的优秀的阶段,绿城只能加强其成功的基本精神作为数百人行为的基准,绿城只能加强在企业经营和管理中的基本规范,以此作为坚强团结的基本凝聚尤其是公司的领导、公司的资深同仁,必须在工作的基本精神准则方面起模范带头作用松下曾说商场如道场确实,企业的成功有其基本的道理和规律,长久的生存和发展当属于觉悟道理者(1999年7月)关于“认真”的解析在绿城的成长过程中,“认真”有着极为重要的地位在为ISO9002达标制定公司的质量方针的时候,在“认真”和“真诚”之间作了很长时间的推敲,考虑到“认真”是要以“诚心、诚意”为基础的,“真诚”可以包涵“认真”的涵义,才在公司的八字质量方针中以“真诚”取代了“认真”最近在公司的事务处理中,接二连三地遇到了一些反面的事例,有个别部门置明确的运作规则于不顾,违规操作;有个别同事在处理客户投诉时,既不规范又不周全仔细,虽经领导一再催促仍是拖拖沓沓,工作既无应有进度又无应有品质强烈的感觉是太不认真了我们经常在说这两个字认真但是,为什么要认真?认真究竟是怎样的涵义?认真的本质定义,我是这样理解的事物在明确的背景下、环境中,有着其确定的、应有的目标——或者说是真相,对事物确定的、应有的目标或真相的认知和坚定的追求,这应该是认真的本质定义生活中,尤其是在工作中,有许多事是必须做的,有许多事是必须做好、达到目标的,有许多事即便难以为、不可为,但却必须是有所为的,有许多事是必须周密思考、一步一个脚印,踏踏实实做好每一环节、每一细节的,有许多事在做的时候必须追求效率,必须追求完美这就是认真在绿城的实践中,我以为本职工作是每个人的立身之术,必须以一流和无可挑剔作为当然的追求,这是必须认真的我们每个人都以本职工作在换饭吃,而且还是一群人以工作的协同在换一碗饭吃,生米饭不好吃,饿肚子更不好受,而不认真做好本职工作的人非但活该自己饿肚子,更可悲的是多半他会连累同伴们也没有饭吃,不认真做好本职工作的人,就是砸锅的人,就是砸自己饭碗、也砸别人饭碗的人在绿城的实践中,对客户必须是认真的在绿城的实践中,对产品品质和服务品质必须是认真的在绿城的实践中,对接受的指令,对自己的承诺必须是认真的若情况、背景、环境发生变化,指令和承诺的前提和条件发生客观变化,汇报、沟通必须及时和清晰在绿城的实践中,凡涉及到客户利益、产品质量控制的规章制度的执行必须是认真的偶尔服饰不整肯定不是大事,但凡涉及到客户,尤其是客户的质量投诉,再小的事都肯定成了大事,必须认真对待在绿城的实践中,对上级的训斥、训令,尤其是我的训斥必须是认真对待的挨我训斥的人和事,我当然认为自有其挨训的原因和理由,我肯定在以认真的标尺衡量挨训者的工作,而且通常还是合乎情理的,若真的有理由可以争辩,自然应该而且必须争辩和解释,以求事物的真相,若非,没有什么可以争辩,我建议尽量、尽早、尽快记住我训斥人时的难堪相,把该做的事做了,做好同一件事,同一类事,又有什么必要一再难堪、难受呢?至于为什么要认真,应该不用太多的笔墨,聪明和认真是我们赖以生存、得以发展的秘诀,仅有聪明而不同时拥有认真、执著——虽然有时会显得固执和偏激,近乎于偏执狂,如果我们有一天失去了,有一天我们不认真和执著了,那就不应该再有绿城这个企业了世事艰难,剧烈的竞争状态下,不认真、不执著就不可能会有精致得近乎完美的产品,如果我们不能以产品的精致表达和证明我们自己是一群有用的人,是一群优秀的人,世上又哪有我们的立足之地?我们的身体、精神将会随着岁月而流逝,但我们生命的价值,却可以转移到每个园区内的花草、树木、建筑、客户美好的微笑里对于负责的开发商而言,产品如人品,产品是生命的转移,产品是生命的延续生命多精彩,产品多精彩如果生命能转化成产品的精彩、客户的微笑,那么你的生命才有价值,这就是我们对待产品的观念,对待生命的观念绿城只能是认真工作者的汇聚唯有工作的认真、对客户的认真、对产品品质的认真,唯有这些方面的同道共识,方谓同仁*认真严肃对待,不马虎词解《现代汉语词典》p1067*马虎也作马糊,草率;敷衍;疏忽大意马马虎虎随随便便;勉强;凑合词解《现代汉语词典》p842*“马虎”新解(宋氏)马就是马,虎就是虎漫不经心者,粗枝大叶者,敷衍了事者,目大无光者,有眼无珠者,其目中不分马与虎,之谓马虎(2000年8月)关于“精致”的感想公司的许多部门已在ISO9002的要求下运作,一些没有被覆盖的部门也正在建立合乎规范的规程和制度总体上讲,公司的工作品质在提高的过程中,也正是在这样的过程中,我应该坦率地代表公司的管理层在这里明明白白地再作宣言粗糙和不用心的工作品质、漫不经心、水准低下的工作品质将受到严厉,甚至是粗暴的对待,那些无品质可言的工作作品和工作过程的制造者将日益为公司所淘汰和抛弃,公司只能是认真工作、真诚工作的精致和完美的志同道合者的汇聚,混日子的不用心者尽可以到绿城之外的地方去混日子还是有相当数量的工作无品质可言,透过这些作品,我几乎可以直接见到所有这些形成低劣品质的成因这真是让人痛苦的事情,如果一天之内要见到这些劣等品多次,连日月都会显得黯淡无光绿城的茂盛真的是许许多多的员工用心呵护,用血汗灌溉的结果我们也常说产品和服务的优美秀丽,那其实是我们生命精华的转移和延伸可还是有一些员工,是那样不求上进、不求品质、不求精致,在厮混自己光阴的同时,残忍地糟蹋别人的生命从许多现象看,几乎可以得出这样的结论许许多多的原因形成了整个民族和国民素质的一些重大缺陷不认真,没有追求精致的习性,没有严格遵循规范、规矩的习惯(部分是因为许多规范、规矩本身的问题)可能是中国的传统文化中道家的飘逸洒脱被太多地庸俗化了,可能是几十年的大锅饭和捉摸不定的政治、阶级斗争及其他的社会现实让认认真真的人只能以不认真对待认真了民主和自由的基础之一是严密的法制和约定俗成的规则和习惯,精致的产品和服务的基础是工作的认真、精细和组织管理的严谨,个人的享有、享受的背后应该是辛勤地劳碌和付出,这些其实都是明明白白如“种瓜得瓜、种豆得豆”般显见的道理记得有一句歌词“没有人能随随便便成功”在工作中不认真,不追求精致的人不可能是成功者在市场经济中,不努力劳动、不努力投入和付出,不提高自身的品质,进而提高付出的劳动和心血的品质,不可能享有丰盛的果实我们在绿城的质量方针中嵌入了“精致”,是要求“精致”成为绿城人、绿城的产品和服务的鲜明特征我们的管理者应以身作则,应坚决地、毫不留情地约束自己的下属工作的整个过程都必须是认真的,是精心的,是精确的,是精致的,否则,无论是个人和团队、企业,都不可能是优秀的,都不可能是胜利者(2000年7月)绿城企业文化漫谈在“项目经营管理人才选拔培训”活动中的讲话项目公司作为集团的基本管理单位,决定和体现绿城的状态根据公司发展战略,在未来三五年内的开发项目将超过100个,销售额将达到300亿元至500亿元以上所以,公司今后面临的最大问题就是优秀的项目经营管理人才的培养这次培训,着眼于绿城的未来参加此次培训的学员,有一大部分将成为绿城未来项目公司的领导者孔子说“三十而立”,在座的平均年龄在30至35岁,每个人应该明白自己今后人生的基本目标和走向人生有许多内容,我们在一起是工作和职业的范畴共事的最佳状态是志同道合,其次是可以相互容纳,但不能在目标设定和价值方向上形同水火,背道而驰,所谓“君子以同而异”绿城信奉的是“人之初,性本善”,我相信,绝大多数人也会追寻一些基本的信仰和标准,在这个过程里,希望大家能够坚守一些基本的规则,这也是我们在一起共事的基本背景产品源于人品,人品源于人心心态的平和;心态的进取;以己及人的心态;惠及他人,惠及社会;真诚善意的心态客观地讲,绿城这13年,基本的判断应该是成功的从一个很小的公司,很少的资金,到今天成为杭州和浙江省内最好的公司之一,能够为社会、为城市、为客户、为员工的成长和发展起到这样的作用,成为今天这样的一个舞台,应该是值得肯定的绿城发展到今天,公司的社会属性、员工共同利益体的属性已经远远大于个人的事业和价值绿城的成功是基于在发展过程中形成的基本共识和工作的价值方向公司曾有过一本必读书,就是高阳写的《胡雪岩》,书中有一句著名的话“花花轿子人抬人”就是说你给人家面子,人家也给你面子,你对别人好了,别人也会对你好——以这样最基本、最原始、最朴素的生活姿态,去工作生活,去共同做事,大家互相帮助,互相帮衬,互相尊重,同心协力,才有一个良好的企业或者说良好的社会界面所以一定要有基本的礼貌和礼数,这是经商人基本的脸部表情,这些基本规则是一定要坚守的我们面对生活中的种种如意或不如意,要把心态放平和存在即合理,合理即存在,而且有些事情通过我们的努力会变得更美好我们来到这个世界上,就是要使得如意的地方多一点,不如意的地方少一点,这也是我们人生的一种责任和权利一个人能力或许有限,但是我们有公司,有团队,还有很多支持你的人,比如说我们的客户,我们的家庭,甚至社会各个层面我们相信,只要认真做我们的产品,认真做我们的服务,就能给人们带去很多美好,带去很多温情,努力使这个社会多一些人文关怀人是企业之本真正把企业还原成学校,使得员工心态、境界的端正,纯正;促进员工知识、眼界、能力的提升;能够带动员工和企业一起共同成长,这就是管理者的最大成就人是企业之本,是企业的最大财富,是企业经营管理的主要内容,所以要真正把企业还原成学校,这也是绿城能够有今天的最重要的机制之一,是绿城得以进步的一个重要的载体绿城领导者成就的重要方面就在于人才的培养作为管理者,一定要有这个意识,否则房子造得再好,或许你自己也很有能力,但是你的员工培养不起来,你就是失职的这是一种非常可悲的现象我们公司中应该说也有不同的例子,有几个项目公司输出很多优秀的管理者,像春江花月、桃花源项目的员工成长就是公司里正面的案例从今年开始我们要形成这样一个好的人才选拔机制,尤其是项目公司的管理者,希望能够以比较稳定的机制作为主要来源公司最重要的培训其实就在日常工作中,如果把每次开会都变成学习和讨论,把企业还原为学校,这个公司就永远不可能缺乏人才其关键在于有好的校长、好的老师、教务处主任,人资系统要把这项工作重新建立起来各位在职业生涯里的成长,其实只要上了这个轨道,有平和的心态,工作非常投入,再有进取心,愿意去学习,进步是会非常快你不要认为自己不行,你自己认为不行,才是不行的你始终不要忘记对自己的一个良好暗示我就是不够用功而已,我用功一定可以绿城没有高境界的东西,只是用心而已如果你在公司工作三年,在这个行业中还不能成为一流的人才,唯一的理由就是自己不够用心我小时候做作业有个习惯,写方程式时等号的上下两横都很整齐,这是老师教导有方我们物理老师他非常认真教过我,他说“你的方程式的等号为什么上下不一样,你可以做好的事为什么不做好?这句话对我的震动非常大很多事情其实都是举手之劳就可以做好,但是有很多人就是熟视无睹,不肯用心各位在座的学员,如果你们想要对自己的职业生涯有一个比较好的发挥,就希望你们对公司的里里外外、上上下下、工作界面的主体要有更多的关心和关注要表现出和普通员工的差别你要么管得比别人多,要么做得比别人好,总之要有可称道之处,你才能成为这个公司里的优秀人才如果你对公司的整体经营运作情形不了解,不知道公司的现在和将来,不会替公司“算账”——如果这些问题全部不在你的考虑范围之内,那么你就不知道自己的前途在哪里,不知道自己的人生价值在这个公司的舞台有多大的余地,更不会对公司有认同感所以一个不关心公司整体和未来的员工,我认为一定不会是一个好员工在绿城,让我感到欢欣鼓舞的,一是我能感知到大家很认真的工作氛围,我也经常为此而感动;二是我看到很多员工从不太懂事的年轻人成为一个有效的管理者虽然管理的境界、管理的能力有待进一步验证,但是他们最起码可以把控,尤其他能够给员工讲解工作中的态度、技巧、方式、方法,在他们的关注下,员工能够得以继续成长如果员工们工作的心态境界都变得非常纯正,非常端正,他们的知识、能力就会有非常大的提升,能够带动员工和企业一起共同成长,这就是管理者的最大成就,其实也可以视为公司管理工作的本体,甚至是管理的全部内容管理者的要务抑恶扬善,把进步格式化放大,把失误格式化防范,使所属的系统走向有序,使我们这支队伍中每个人的良知、良心、良好的那部分在这个公司里得以茂盛生长绿城发展13年,我们也赢得了很多客户的尊重一方面是这个企业经营的业绩和成就,另一方面也是这个企业在经营过程中所信奉的一般道理绿城肯定是一个做事认真、讲道理的企业我曾经讲过,一个公司的领导,如果不能取信于他的员工,不能对他的员工是真诚善意的,就没有说服力,说你能对客户和其他社会成员展示真诚善意举几个非常简单的例子,如果一个公司不能管理好自己公司的楼盘的模型,让它始终保持干净、清爽和整洁,那谁会相信你能管理好你的园区?经营管理层面没有天才,再优秀的人,如果没有务实地做过,下过工地,卖过房子,跟很多客户和员工做很多基层的管理工作,一份一份处理客户的投诉、来信,一个一个开公司的会议,天分再高,也不能马上提拔,一定要有一个过程这个过程中,与其说承认天才,不如承认辛勤的劳动者和操作者所以我认为埋头苦干、踏踏实实才是公司真正的基础怎样做好一个管理者?这是一个非常深奥的哲学命题,就是如何做到从混沌无序到井然有序简单说,管理者首先要用好你的权力,该说的说,该管的管,把好的发扬光大,不好的一定要把它消灭在萌芽状态,并在案例的基础上形成制度予以预防人类能够得以进步,就是因为有这种抑恶扬善的机制的存在,把发现的好东西,做一个好的机制激励它,然后把它格式化,把不好的东西用制度来控制它、杜绝它管理者的要务在于我们这支队伍中每个人的良知、良心、良好的那部分在这个公司里得以茂盛生长因为人是非常复杂的综合体,我们又处于这样一个社会转型时期,有各种各样不劳而获的,有天上掉馅饼的“成功”案例我们相信社会的主流和主体还是“种瓜得瓜、种豆得豆”、“一分耕耘一分收获”,没有下过苦功夫,没有付出过很多心血,想有丰厚的回报和收获或许有,但是概率极少我们不是那些得天独厚的人,我们只能凭自己的心血,凭自己的辛勤劳动,凭自己的聪明才智去证明,去生存,去发展做管理者几乎是在做传教士我们如果没有一点理想主义色彩,没有进取心,就不必做管理者;绿城的管理者如果能够得到价值的认同,甚至得到尊重和荣誉,付出是非常多的做这样的管理者,几乎是在做传教士,要有这种思想觉悟在中国市场经济的环境里做房地产,如何证明自己的价值?在这个经营管理过程中,我们项目公司、管理者,会对人们的生活质量发生重大影响我们如果没有一点理想主义色彩,没有进取心,就不必做管理者我们价值的实现,一部分体现在薪酬待遇,另外一部分来自职业荣誉和尊重希望我们的管理者以同样的理由,给我们的下属,给我们的客户,给社会留下更加优秀的产品、更加美好的园区,一定要有这样的出发点管理者要有这样的进取精神,但“进取心”的背后要凭“何德、何能”作支撑如果因为你的心态、动机、价值观的问题,造成在你手下优秀的人才埋没、流失或者浪费,或者因为你使得他变得庸庸碌碌,那就是犯罪,这样的内心和良心的拷问是必须要有的一个人内心里对美好事物要有向往和爱心,要平和、进取,要有强烈的情感,这是把事情做好的一个原动力各位不是没有爱心,只是不够充分,需要加强,各位的光和热是能够惠及很多人的绿城的管理者如果能够得到价值的认同,甚至得到尊重和荣誉,付出是非常多的如果你有责任感,除了养活自己、养家糊口以外,在中国的传统教育和所谓先进文化的感召、享有的基础上,还有责任和义务把这些文明成果进一步发扬光大,变成更多人享有的成果,尽可能把自己点燃,照亮别人——你有这样的心态,离一个管理者就非常非常近了就是说,做这样的管理者,几乎是在做传教士,要有这种思想觉悟城市让生活更美好房产行业的前景是好的;绿城希望参与到新农村建设中;现在我们距离理想的一个家园,距离理想的一个室内空间,还有太多的距离;一流的企业你不担心什么市场问题,只会担心自己的能力问题城市作为一种文明现象,其存在的一个理由就是使生活更加美好中国城市化尚在起步和恢复阶断,我们一定要有积极的态度,向前看的态度,凭我们的聪明才智,在城市建筑方面,对创造比较好的中国理想城市形态应该有所贡献在这个阶段,首先是老老实实地学习,学习欧美等先进国家城市建设和管理经验,学习人家一百年以前怎么造地铁,学习沙皇俄国怎么造下水道另一个是农村问题我赞成我们公司多做一些给城市居民甚至农村农民做拆迁安置房的项目我愿意有两个绿城公司,一个绿城赚钱,一个绿城就不赚钱不赚钱的绿城可以承担整个杭州、整个浙江,或者是整个国家的拆迁房建设我们要做得漂漂亮亮的,成本控制住,质量也非常好,这个意义大于等于赚钱的意义我们希望能参与到新农村建设中,在这个过程中我们可以提供一些规划理念等方面的支持和帮助,解决新农村里的亚城市形态,做一个好的国际性的课题所以我们这个行业能够惠及城市居民和农村农民的事情非常多绿城始终走在正道上,绿城企业文化的基本理论方面是优秀的目前我们已经在做一些建设的工作,我们的园区建设,包括园区文化的建设,企业的建设,企业员工的成长,我们还在做教育,做校园文化,做小孩子的成长,我们可能只能改变很少部分的人,但是这过程中可能会有一些裂变,像这样在企业发展过程中凝聚起来的价值和文化,会透过社会的一些层面产生影响这个行业,只要我们认认真真在做,前景是好的我们现在的建筑,距离理想的一个家园,距离理想的一个室内空间,还有太多的距离在这个行业中,只要我们不断学习研究,还是有很多课题的而且以我们现在的能力,也应该为人的生存空间再创造一些内容,使之优化、多元化,使之具备生态环保性和可持续发展性我们是有意识地把自己的一些想象、理想、理念融入到项目的规划、建筑和景观中我们的付出在产品的精彩方面得到了回应,我们的聪明才智、我们的用心、我们的心血,那些有形的建筑和花花草草,在替我们向客户表达,我们的热爱是真诚的,是善意的,我们把心血变成建筑的成就,这是我们做这个工作价值之外的另一种意义和感受房产品有着独特的内在逻辑,它总是在不断地完善,根据时代和科技的发展,根据人们的生活方式,根据这种种的变化所产生的种种需求总有一天,我们会把世界各国城市和房产品中很多的好东西都能够学习和应用所以说,在这个行业中,一流的企业根本不要去担心市场问题,只会担心自己的能力问题“认真”是我们人生的一种感悟要以更自然、更肃然认真的姿态,正视自己的职业生涯;认真做事的本身就是我们的目标,就是我们的目的,就是我们的全部绿城有两个关键词“认真”和“理想状态”“认真”是我们人生的一种感悟人生能有多少感悟的东西,不会太多的这些东西已经足够让人成为一个行业里边的佼佼者只要你愿意认真,只要你有一颗向善之心,很多时候能够以别人的快乐为快乐,把客户的笑容视为人生的价值,这就是正果,一个人的境界和感觉要以更自然、更肃然认真的姿态,正视自己的职业生涯“仁”怎么写,单“人”旁一个“二”,意谓“两个人是一样的”,为什么笔画有长短?是因为大的聪明的人要帮助弱小的人,所以小的要躺在上面你就这么理解中国有很多文字非常有意思,比如说“以人为本”,“人”和“本”加在一起是“体”,身体是第一位要紧的只有体味人之本,为了自己,为了家人,为了为你成长付出过的所有人,也为了跟你在一起含辛茹苦,有委屈、有心血、有汗水的这些同仁,认认真真地做事,才能得正果为这个社会作贡献未必只有做官一条路,在非常普通平凡的工作里,只要认认真真,能够感动自己、感动他人,感动上帝,哪怕不感动,也是人生中的一个境界和修为大家在这个公司工作或者不在这个公司工作,在这个行业或者在其他行业,都希望大家有一个非常正确的选择,追求一种理想状态如果知道自己的选择基本正确,能够以礼佛的态度面对工作,就千万要坚持住,要经得起磨练做事情是很难的,难在心态,难在做事的目的和动机我们是永远立于不败之地的人,因为我们没有输赢,我们只是认真做事,认真做事的本身就是我们的目标,就是我们的目的,就是我们的全部认真做事后,应该有自然会有,应该没有就自然没有,我们还要输赢吗?我相信天道酬勤,功到自然成“三我”理想者、实践者、批评者影响人生的要素,其中最重要的是自我意识和自己的目标界定;绿城房产做到今天这个程度,给我最大的财富和收获是一种感觉,是一种境界真正的管理者是谁?最有效的管理者是自己我读大学的时候,湖滨边上有一个照相馆叫“二我也”,这个“二我”就是照片外面的我和被拍进去的我这是非常具有东方智慧的人通常自己既是演员又是观众,再加上一个理想状态的概念,这么一来一个人就变成了三个我目标和理想者的我;实践者的我;批评者的我从自我提高来讲,做事要有规律,做人要设定理想状态,既要实践又要不断修正、批判,是非常需要“三我”的真正优秀的管理者,仅做好人是不够的,要有本体论、认识论这些哲学范围内的思维基础在面对复杂的资源整合时,在面对活生生的人,活生生的员工时,当他既是你的管理对象,又是工作的目标主体,你为了他好要管他,你为了他好要骂他,甚至处罚他时,这就是一个极其复杂的、相互糅合在一起的这么一个过程如果你没有深厚的人文或者哲学的认识论和本题论思维方面的知识,或者聪明的方法,你如何去管理人家如果好处和利益你都自己拿,有过错就推到员工身上去,不能以身作则,不能在关键时刻挺身而出,不能身先士卒,人家凭什么听你的有一些影响人生的要素是可以把握的,其中最重要的是自我意识,改变自己的目标界定自己要成为一个什么样的人?这个社会里你想要得到什么?你要重新做一个清理,给自己一个适合自己的目标就是说你们的命运,今后的职业生涯,最重要的把控者就是你们自己,公司仅仅是一个环境你们的决心,你们的毅力,你们的目标,都起着决定性的作用松下讲过一句话,我都这么认真地做,没有不成功的道理就像我们做足球,足球给我冲超的快乐有限,但是足球里我们所信奉的那套原则和我们认真地去做,在这样的环境中终于也杀出来了包括绿城房产做到今天这个程度,给我最大的财富和收获是一种感觉,是一种境界你只要认真面对,非常好地去设定你的目标和整合你周边的资源,除了有一些先天你不能进入的领域,只要是那些你还能领悟和把握的领域,而且里面那些专家的能力和水平是有非常好的市场机制做展现的,那么在那些领域你做不好真的是不应该的所以说,在绿城,要学会认真地设定目标,认真地去做事学习学习使人进步,养成多读书,多读圣贤书的习惯,读必读之书,关键之书我们很幸运生活在这样一个时代,有这样的机遇,使我们能在一起做事,并且在做事的过程中学习探讨,就像今天这样的场景学习是现代社会的一个主导词汇,现代社会就是一个学习型的社会,是一个人人求上进的社会这样的社会才得以维系和发展,才不会到崩溃和灭亡的程度我们这批人都是读书的受益者,我们主要的享有这个文明成果,除了享有医疗、食物和其他生存条件以外,最重要的文化传承就是读书所以我们最大的投资就是赚了钱投资办学校,让很多人有非常好的读书环境但读书一定要有选择,要读那些真正的名家的书,不要读那些乱七八糟的,自以为了不起,自以为聪明卖弄赚钱的书,要读有益的书有志者,事竟成如果知道自己的选择基本正确,能以礼佛的态度面对工作,千万坚持住,功到自然成上面讲了这么多,是希望大家能够理解和明白,我们这么多年来,工作的一种境界,认真做事的一种信心,就是有志者事竟成,或者说功到自然成天道公平,要得到就要付出希望大家成为优秀的工作者,同时也成为优秀工作成果的分享者社会的总体趋向,是一个人尽可能发挥更多的聪明才智,为他人做很多事情、为他人创造很多,同时自己也有所收获,这个“收获”可能是物质的钱财方面的,更多可能是精神的,因为人在做事的过程中也是一个思想境界得以纯净提高的过程每个人的人生轨迹有其基本的运程,有些较难改变,有天命、运气、天数,只能混沌感知,但在人生的一些关键节点,影响一生的要素是可以选择和把握的,其中最重要的是自我意识,改变自己的目标界定、决心和毅力第二要素是环境希望在我们绿城的发展过程中,看到更加年轻、更加优秀的一批工作者中国应该有一批优秀的人才做城市建设,来改善人们的生活内容、生活空间绿城是各位的工作环境之一,公司的运行使命之一就是给各位及所有员工创造成长的有利条件(其中认真和严厉是必需的要素)有人在顺境中成长,有人在逆境中奋发,每个人都是自己成长的动因和决定因素,每个人在其合理的阶段目标实践中,尤其在一个基本良好的环境中,有太多的理由要求在座的各位成为职场的成功者,成功者不论其职位和成就,但其职业中展现的敬业和基本作为受人尊重以更自然也就更肃然认真的姿态正视自己的职业生涯,为了自己,为了家人、师长,为了同仁,为了团队,也是为了社会和国家如果知道自己的选择基本正确,能以礼佛的态度面对工作,千万坚持住,功到自然成祝大家成为更优秀的工作成功者(2007年9月)第二章城市和行业·作为房地产开发企业,如何从提升城市品质的角度出发,去关注城市发展的种种要求,现阶段都要靠我们自己,即靠我们通常说的社会责任感去把握在我们心里,参与城市建设的历史责任感是非常清晰的如果说我们对房地产开发有某种认知的话,就是我们正试图把城市作为一种文明现象分析和认识,把住宅产品作为城市品质的一部分来营造怎样认识“住在杭州”
一、“住在杭州”在国内,是一种现实,一种自豪
二、在国际的比较中,是需艰苦努力数十年的目标
三、“住在杭州”,对我们是一种可能,一份努力,是尽力而为近期,绿城公司的经营、管理状态可能进入了需要更多耐心的、比较自然的时期,外部环境和内部能力的改善和提高,除了仍需紧紧抓好应做的工作之外,较大的突破性的进展需待时日,仍需磨练耐心因此,本期专栏想就“住在杭州”的话题作相应讨论“近忧”既在,既知不能一蹴而就,况却“远虑”就已进入市场化序列的行业,“住在杭州”的口号与房地产行业是极为紧密的记得在1992年,将外地的房地产企业引入杭州,当时的分析和判定就是北京是政治、文化中心,上海是商业、金融中心,自有其特殊的房地产价值,除这两个城市的特点因素,全国所有的大型城市中,其居住的诸种先天条件的总和,又有哪一个中国的城市可以与杭州相比较?中国的河山“锦绣”,大多用在“锦绣江南”,而杭州又是“江南忆,最忆是杭州”,从适应居住的许多分解指标及其综合上,杭州一定是全中国最好的城市自古至今,这几乎是一种共识和定论在中国的许多城市开始为河流断流、水库干涸、沙尘暴进逼而发愁的时候,作为山清水秀的浙江之人,风清景丽的杭州之人(虽然天空也逐渐有些灰暗了)真是何等的幸运!浙江所称的“七山二水一分田”,千岛湖的碧水,富春江、钱塘江的绿水,杭州人真是得天独厚如果世上没有那些中国之外的外部世界,杭州或许也就是世上第一了吧?记得澳大利亚悉尼战胜中国北京成为本届奥运会东道主时,悉尼的动人口号中有“绿色的奥运”、“环保的奥运”的针对性口号,有人罗列了北京各方面污染的指标,表明举办奥运会对运动员健康无益以奥运的电视转播和报道,以我数次到澳大利亚的见识相对于杭州的绿水青山,悉尼的天色和海洋是湛蓝色的,从居住的适合程度上,如不论文化的脉络亲近,在许多的其他指标上,杭州一定是很大地落后于发达国家优秀城市的据说有国际权威机构评定“最适合人居住的城市”,在全球,杭州肯定不在第一集团之中在如今的开放环境中,“住在杭州”在国内是一种现实,在国际上,它肯定就是一个目标,一个需要奋斗数十年的、非常艰巨的目标了绿城应该有的一个显著的特点是在经营解决谋生问题之后,我们是追求理想的理想主义,追求精致和完美是绿城的当然特色绿城肯定很清楚、很明白这样的一个道理人们应该居住在如诗如画的现代城市里绿城所从事的房产品、社区的开发建设,如果不具备这样的追求,企业除了混饭吃之外,又还有什么价值?城市的主要建筑,从数量上讲,肯定是住宅,城市的建筑物中,以面积计,住宅超过70%,我相信城市的建设中,投资比例在居住和其他诸如交通、市政、公建配套上,大体应在1:1左右,社区是城区的基本元素,房地产企业客观上承担了城市建设、“住在杭州”的主要任务绿城自组建以来,对房产企业应肩负的当然使命——让城市因我们而美丽,让居民因我们而住得舒适在这方面,虽然能力有大小,虽然是一个进步的过程,但在出发点上,在房产开发的主导思想上,由已经建成的社区得以证明,我们是言行如一的,我们是真心诚意的“住在杭州”,对绿城而言,这个口号的主要意义是面对国际优秀城市这样的目标体系的一种努力追求和实践,虽然作为一个行业的一个基本生产、开发企业,我们受制于周边的许多因素,有许多因素还给我们带来了许多的负面影响和相当的困难,以至于把企业继续做下去、做好会变成是一种需忍耐的、痛苦的坚持,但又哪里有其他的选择呢?只能寄希望于在“住在杭州”的目标共识下,包括管理部门和许多相应的政策会有更多更好的沟通、理解和逐渐地齐心协力,只能寄希望于我们自己,具备开发建设所需的各个方面的能力的成长人需要理想和目标,城市也同样需要理想和目标,在这个意义上,“住在杭州”对房产行业和企业,也算是一面迎风招展的旗帜(2001年10月)人间正道是沧桑在安徽记者见面会上的讲话媒体应代表社会良知我在大学时学世界史、学现代国家的成长,知道媒体作为一种特殊的社会力量,能起到不寻常的作用特别在中国,在发展中国家,媒体作用确实是巨大的我自己在房地产这一行业,在足球这一行业,我非常荣幸能够跟媒体里的许多人成为志同道合的朋友我相信是媒体的一种力量媒体的力量是两方面一方面是它的公众影响力;另一方面是公众影响力背后的道德、道义所代表的社会良知如果媒体不能代表社会良知的话,媒体就变得一点意义都没有大家不知道他们在做什么,仅仅是在混饭吃而已我们这些受过大学教育的人,受教育难道只是为了谋一个比较好的职业、一个比较好的收入、一个比较好的社会地位而已吗?我们这些人所谓还算是中国的一代知识分子,如果我们不能承担起这个国家和民族的最起码的良知、道德方面的一种基本的道义的话,我们都变得没有意义我当然非常清楚媒体深层的一些状态,有功利的,有自私的,等等但在我和媒体人的主要交往过程中,我更多地能感受到的是媒体人的一种道德价值和文化素养我总体上感觉,我是在同君子打交道如果说媒体,你们不能成为这个社会里的君子的话,社会将以何为楷模?很多人、很多权威、很多样板,都经不起太多的推敲,我们的媒体是一种榜样、一种方向房产是我们生命的延续其实我们做的事和媒体做的事方向是一样的我们在改变一个国家、一个社会、一个地区的种种,使得它更符合所谓知识分子的一种理想我们在造房子,我们在做一个园区、做物业管理、做销售服务,这个过程中,我希望能够始终贯穿我们的真诚善意根据一般的分类,房产品可分成安居、小康等等,还有1A、2A、3A等等我认为,绿城一直在追求“居住舒适型、享受豪华型”的房子在安徽绿城桂花园项目中,同样处于舒适型这一界面,但是它相对于同行的产品,可能更具备精神上的享受功能,即在园区的空间中拥有抽象的、空灵的东西我们知道,其实在所有空间都存在着很多东西,它们虽然是虚无的,但肯定是可以被感知的我们希望,绿城桂花园的硬件应该超越一般性房产品的舒适性,而且除了一种具体的、有形的东西之外,应当还存在一些无形的东西这些无形的东西,代表了我们对一个居住区的理想我们把创造的园区当作一个作品,是我们生命的转移我们的价值、我们的精彩、我们的精神、我们的文化,经过砖瓦,经过花草,经过我们的建筑规划设计,经过我们的服务,转化为一个有形的园区这样的园区是有灵气的,它不是古板的,不是死气沉沉的它的一草一木、一砖一瓦,都应该是和善的、深沉的我们的身体、精神会日渐衰亡,但我们的价值可以转移到里边的花草上面,可以转移到里边的建筑上面它们是一个延续我们对待我们的作品,就像对待自己的生命一样我们这些人还能做什么呢?做一个建设者真的很难但是在我们力所能及的房产业内,如果不能够去倾力追求,不能够成为一个真正的建设者,不能够精致完美,这将是我所难以容忍的每一个绿城人,必须意识到绝大多数的客户买房子可能要倾其一生所有它可能是一个中国人最大的消费行为,一辈子最重要的消费行为他们要把钱存下来、支首付、做按揭做按揭等于是要给银行打工了,一直到十五年、二十年在这一过程中,还要节衣缩食、负担小孩的教育我们有什么理由,有什么权力,忍心让我们的房产品是一个很随便的、不够精致的产品?每一个人都是要死的,你能留下来什么?我们以往所受的教育,教导我们应该给别人能留下些什么假若,生命能转化成产品的精彩、客户的微笑,也就无愧人生了某种程度上说,我们宁愿不赚钱,但是必须把事情做好,必须对得起别人,对得起这个城市,对得起这个社会理想主义者的“桂花情结”绿城的房产品中有很多跟“桂花”有联系的产品,像桂花城、桂花园、丹桂花园等等关于桂花,我想给大家讲一段故事我大学毕业以后,在舟山党校做老师大概是1985年,秋天的一个早晨,九十点钟有一堂课,是给我们党政干部上历史课这时候,校园里面有一棵桂花树开了,散发出非常浓郁的桂花香我在上课以前,跟大家说了一段话我说大家都看到了桂花开,也闻到了桂花这种非常独特的、非常怡人的香味我说,其实生活的美好是大家可以创造的,只要大家去多种一些桂花树,我们的生活里面就会多这么一些桂花的清香桂花,它可能是一种有形的东西,但它的香味是无形的在开发房产品的过程中,不但要对生活内容进行有形的界定,而且对无形的境界也应该有理解和追求,这也许就是绿城的追求我们是理想主义者,同时是有行为、有能力的现实主义者,但我们的导向是理想主义的我希望绿城始终把一种虚无飘渺的理想、比较知识分子的东西,经过一板一眼、一砖一瓦,如同桂花的清香一样,它可以融合、结合、展现在我们的居住园区绿城在房产开发的理论研究、它的价值导向方面是有比较清晰的理解的这方面的优势我们把它概括成为我们开发理念方面的优势我相信如果我们再努力下去,三五年后绿城会变成一个全国的品牌,在全国的房产行业中有一个应有的地位足球到底是什么前不久看到一个报道,说浙江大学的校友做了个统计,在浙江大学毕业生中,我在互联网上的知名度名列第一我想,这其实不是我的影响力,而是足球的影响力我喜欢足球有时我会问自己,我到底喜欢足球里的什么?痴迷足球为什么会成为一种社会现象?它为什么会成为年轻人、小孩,甚至白发苍苍的老人的最爱?我们俱乐部的工作人员曾经告诉我,有位差不多70岁的球迷,是位老太太几乎每场球她必看,赛后会作评论,并且非常内行,这些都让我们这些搞足球的人充满了感激之情足球寄托了我们对一个世界的真实、一个世界的理想、一个世界的精彩的理想足球圈里会有很多辛苦和委屈,但是每次当我看到观众为球员欢呼雀跃、激动万分,也就寻找到了我们搞足球的真正意义所在我认为,足球可以跟所有美好的词汇联系起来,足球,你说它是什么,也许它就是什么在我的心里边,很难用一句话或几句话来描述它,但最起码,足球它是我们非常重要的一种精神寄托,它寄托了我们这代人对很多东西的一种追求它可能象征着秩序、公平、公正、健康、协作、胜利等等,我们寄托于它的东西太多,我们看到的是足球背后非常深厚的、具有穿透力的哲理足球是什么?足球对城市意味着什么?足球对百姓意味着什么?足球对国家的文明及兴旺发达应该起到什么作用?在中国,还没有人真正从哲学的层面来认知和解释好足球但我们的确感知到足球这项运动背后丰富的涵义所以,我们非常不愿意看到这项运动被扼杀,被消亡在某些人的阴谋、私利和营私舞弊上面足球是一项非常有意义的运动,它会对一个国家的国民性产生重要的影响,它会鼓励一个民族产生积极、健康、向上的精神,我们不愿意让它去堕落,也不愿意跟着它的堕落而一起堕落财富与人生高中的时候看《红楼梦》,我认为“好了歌”是整本书精华之中的精华它告诉我们什么东西是应该被重视的,什么东西是可以不被重视的到今天,很幸运的是,我们已经摆脱了一般的功利性和功名心绿城赚钱的用途,最基础的界面是改善员工的生活水准、工作水准,使我们能够变得从容一点除此以外,主要用于足球、教育和投资也许对我而言,去追求个人的财富已经失去了意义很简单,再有钱的人死了也是那么大的盒子,大家一样,烧的温度也是一千多度,也不会非常温柔地把你烧成灰我始终认为,我们无非是在替社会理财我们是社会资源的组织者和管理者,帮助社会管理土地资源、市场资源、资金资源,包括种种其他跟房产有关的资源我们是商人,但我相信我们已经超越了商人一般的东西其实资本主义国家的一些成功的、有造诣的、有境界的企业家,都会有相同的见解追求企业的进步和发展,它实现的本质是个人价值和社会道义在1997年绿城曾经组织学习了《松下幸之助传》,松下幸之助最为精彩的一个概念就是“商场悟道”也就是说,我为什么要做服务,为什么要做产品,它和人生、宗教,到底是一种什么样的关系这是我们公司里的一个基本课程,我们为什么要赚钱?我们赚钱的目的是什么?我认为,我们提供很多很优秀的产品和服务给我们的客户,我们要赚钱,我们必须赚钱赚钱的目的是在于我们可以为更多人提供更优秀的服务以此循环到永远,没有尽头每一个绿城人必须认识自己生命和工作的价值,不仅仅是养活自己、在给自己创造比较好的工作条件的同时还应该有更高的精神追求人间正道是沧桑对我而言,我将来更愿意去做一个老师,或者去做一个和尚我认为做商人尤其是做充满铜臭味的商人,没有什么价值和意义人间正道是沧桑,我们不吃苦头是无法感知的让我们去看一下南京的雨花台有许多非常优秀的人,为了一种道义、一种信念,牺牲了而那些人本来只要有一个声明、有一个认错,就可以享受高官厚禄、荣华富贵了,但他们宁肯不要中国知识分子这种精神已经消失很多年了这可能是一种理想主义、英雄主义教育的结果,通常下场可能会悲惨一点的但是这也是应得的下场,无所谓从另外一个界面,我们曾经努力过,我们曾经奋斗过,我们也曾经取得过阶段性的成功,我们已经证明了自己对这个世界是有价值的人我们在一生中能做事的五年、十年,已经尽力做了,也算是对自己对人生的一种安慰但我们跟他们差得很远,跟雨花台的那些人差得很远很远我们也做了,但我们有些时候更屈从于一些东西如功名利禄等等,没有去更努力地、更奋不顾身地去抗争我们只是勉强地尽力而为我本人非常欣赏、赞赏那些“敢于拿鸡蛋碰石头的人”可能因为现在的年龄,不会去做了但仍会为之而感动不知道这样的话题,在今天是否符合时宜但是我自己以前是这样的,现在是这样的,今后仍然会这样(2002年5月)房地产业是个古老的行业2002年底,一场关于中国房地产市场是否有泡沫的争论席卷中国经济界有意思的是,这场争论的起因源于杭州房地产业作为浙江房地产业界的领军企业,绿城集团备受关注,在这次大讨论中,中央电视台三大王牌栏目《东方时空》、《经济半小时》、《中国财经报道》在一月之内三次探访绿城文章是宋卫平董事长(以下简称“宋”)在接受《HOME绿城》记者(以下简称“记”)采访时对此内容进行的一次完全陈述杭州房地产市场离“泡沫”还很远记不少人认为,中国的房地产业已经出现了泡沫现象尤其是杭州的房价这几年持续升温,很有代表性,杭州房价太贵了在这次采访中有一个问题我们是不可避免的,那就是关于杭州房价的问题,对于这个现象您是怎么看的?宋杭州房产发展总体上应该是健康的虽然房价、地价有偏高的成分,但是离所谓的“泡沫”相去甚远,从客户的构成,我们多年的开发经历来看,绝大多数购买行为和需求都是比较真实的杭州房产还远远没有到泡沫的时候记现在为什么有人说中国房产界的泡沫现象是从杭州引起的?宋可能作为一个省会城市,杭州的房价上涨、销售房子速度之快,是一个比较鲜明的特例但他们忽略了一点,杭州作为锦绣江南的一个代表,作为整个中国最适合居住的城市之一,它的房产品之所以得到了许多客户的欢迎,形成热销的态势,其背后是有非常坚强的购买力作为支撑的我认为,杭州可能是一个房地产发展比较快的显著的特例,但它肯定不是一个负面的例子记杭州的房价这么多年来一直往上涨,您认为这主要是和杭州客观的环境有关,但它与房产商的炒作有没有一定的关联?宋杭州房产商这几年还是非常努力地做他们的产品,房子越做越好和北京、上海、深圳、广州的房产品比较,杭州的房子有一些方面还是走在前面的,比如说一些低层别墅类、多层类的房产,都有非常鲜明的特点,在这些领域里基本上达到国内的先进水平中国的住宅产业还有很长的路要走记有一种说法认为,中国房地产业将经历一场危机?宋这是没道理的目前来看,房地产行业是一个生机盎然的行业,它的需求是真实的,它所有的来源都在国内,它的客户在国内,劳动力在国内,原材料也在国内,对我们国家的经济有很大的拉动房地产行业整体的健康和进步是很明显的从过去的历史来看,中国的城市都快有一百年没有好好建设过了当然行业内部可能会良莠不齐,有很多地方需要调整改变,可能会有一些人是靠关系才能混日子,但更多的人在努力、在学习、在探索、在创造房地产业肯定是一个于国、于民、于企业都非常好的产业,现在房地产业正处在一个非常好的发展时期,不要轻易地去否定它或者怀疑它记您的看法是,希望这场讨论不要危及目前中国房地产业?宋是的我们必须认识到,中国的房地产业还有很长的路要走一方面,中国的房产品从发展规模、速度来讲,正处于一个成长阶段,房产品本身品质的提高,可能还有一个很长的过程;另一方面我们必须注意到,与房产相关联的理论学术的探讨,专业人才的储备,比如说建筑设计师、规划设计师、景观设计师都有待培养此外,还有一些相关联的行业,像建材行业,这一方面还是跟世界发达国家有非常大的差距所以要真正发展好房产行业,使自己的城市建设和住宅建设达到发达国家的水平,难度是非常大的,那还需要很多年,有很长的一段路要走像杭州房产行业这样的发展,我认为带来的影响应该是正面的,而不应该是负面的中国搞得好的房产企业,无论民营的也好,国营的也好,经过改制、壮大,相信未来会有一批越来越好、越来越有能力的房产开发企业就目前所展开的讨论来看,当地政府、主管部门都比较慎重,像杭州、甚至浙江省都有充分的数据、充分的理由来说明房地产行业的发展基本上是健康的绿城品牌的全国战略记绿城进驻上海、北京、合肥市场最重要的原因是什么?宋是因为杭州的发展空间有限杭州作为一个省会城市,如果放手让我们做的话,只要有十家我们这样的公司就够了,而杭州现在的房产企业有几百家记针对杭州的房地产还有一种说法,说杭州房产界有个非常特别的现象,杭州的房地产商在大举外迁,据说,在杭州以外城市的开发量远远大于在杭州的开发量对此,您有什么见解吗?宋杭州将近十年房地产发展的过程,孕育和培养了许多房产商,使得他们对这个行业有比较强的信心,有了很多的经验,也具备了一些相应的能力,尤其在开发产品方面积累了很多经验,一个杭州市的市场购买力和开发量,已经不能满足这些发展壮大起来的房产商,以他们的眼光来看全国各地的产品,他们认为自己的产品具有相当大的竞争优势,在这种背景下,有相当一部分的杭州的发展商到杭州之外进行投资,这可能也是一件很正常的事从另外一个角度讲,杭州的房价尤其是地价的上涨,也使得杭州本地的开发风险相应在增加,所以把一部分的开发能力投入到全国各地去,可能也是获得更好的效益,规避一些风险的一个必然的措施记杭州的房地产在成长过程中,房地产商在开发理念以及不少方面,已经在全国的同行业中领先,所以他们走向全国,对全国的房产也是一种推动,对吗?宋深圳、广州的开发商可能会比杭州更强一些,或者说特点更加显著一些但与一般的省会城市来作比较,可能在房产品的规划、建筑、开发理念、精细程度方面,杭州的发展商们是走在比较前面的,杭州的房产品有非常强的竞争优势记在杭州本土,绿城取得非常大的成功,大家是排着队买绿城的房产品,那么进入北京、上海、合肥的市场,对绿城来说肯定碰到了新的问题,绿城在销售上有什么办法和措施?宋没有只有老办法,把产品做得让人眼睛一亮,让许许多多客户实实在在看到,感受到你的产品是优秀的房产品我们有信心也有能力做到这一点在今后的两三年只要随着我们第一个、第二个项目的建成,我相信我们的房子在北京、上海、合肥都会卖得很好记那您有没有把握在北京和上海,取得像杭州那么好的成绩?宋那里强手如林,可能难度会大一些但是我们会努力,我们仍然会有信心的相信在三五年以后,我们在北京、上海的市场会有自己的立足之地但是必须认识到,甚至在五年十年之内未必做得到像在杭州这样大的份额我们以前是全力以赴地做杭州市场,现在集团的发展战略可能会分散开来,人力资源上肯定有比较大的不足三五年以后,要看北京和上海的人力资源会整合到什么程度,这是我们做大的关键我们在杭州能占到15%的份额,在那些城市占到3%~5%就足够了记对绿城来说,今后一个阶段可能是一个从区域公司向全国公司发展的过程,作为一个不断成长的房地产集团公司,您觉得怎样才能够继续被市场接受,成为一个健康成长的公司,同时也能变成越来越成熟的公司?绿城有没有想过走多元化投资的道路?宋不会我们隐隐约约地已经开始有自己企业基本的形象,我们希望,绿城跟精致的房产品的含义是等同的,以这样的一个要求,我们还有很多工作要做,还需要努力,现在还远不是一个游刃有余的状态所以在今后很长的时间里,至少十年之内,我们都不会考虑多元化投资我们会在资金许可的情况下,把一部分利润转到对教育的投资上去,每年造一个、两个学校,除此以外不大会去碰其他的因为光是房地产这个行业,我想我们做一辈子、两辈子都很难说做得非常好这里需要努力的空间非常大记您觉得如果绿城在房产界要继续保持一个非常好的发展态势,今后几年中,你们要把握一个什么样的原则?宋在经营上我们肯定会坚持“产品第一”的原则就是说,我们惟一能够凭借的是我们的产品,希望在产品的很多方面都能够继续领先产品是一个公司所有的资源的一种表现,在管理上,我们会尽可能地加强对公司人力资源的整合,我们会抓住一个起点,一个终点,起点是我们这些人,终点是我们的产品中国房地产走势记您如何预测今后中国房地产的走势?宋我个人认为,中国的房地产行业一定会得到持续稳定的发展,从国家的经济、老百姓生活改善、就业及相关行业的带动来说,都应该需要它的良好发展房产业带来的产业关联度很高,它在国民经济中占的比例应该说是比较大的就一个蓬勃发展的城市而言,我要注意很多问题,防范很多问题,但是从客观需求上来讲,没有理由、也没有必要,做一个量的骤减,或者一个发展速度的骤减,这样对谁都没有好处记您判断北京或是上海的房价是升还是降?宋最起码不会大跌,当然也不具备大升的可能性,以我的看法是比较平稳的,平稳中还略微有一些涨价,我认为这是它的主要趋势记您的根据在哪?宋从成本的角度来看,我们看到了所有成本的一个理性的成长,土地的成本在增加,营造的成本在增加,开发商的投入也在增加,看不到有明显可降低成本的方面从市场供求来看,虽然现在有很多的房产品面市,但是一些大家公认的比较好的房产品,还是非常受欢迎的中国城市的建设和居住条件的改善,还有一个非常漫长的过程,还远远没有到停顿、饱和的阶段作为发展商,我们知道,我们自己所开发的产品并不存在很大利润空间假设有暴利的话,暴利可以压缩,使价格往下掉,但现在不存在暴利,所以,降价的可能性比较小记现在有一种说法,说目前国内的地产界和香港非常相似,他们说香港地产的今天,就是大陆地产的明天,您对这个说法怎么看?宋杭州与香港作比较,从绝对价值上来讲差八倍左右,这样的比较我认为毫无意义香港的房地产行业的变化,国内有多少人做过研究?而大陆这几年房产行业才刚刚有所长进,它的现状和将来会怎样,也是一个需要非常严肃认真对待的问题要放到一个非常大的背景去看,真正能有发言权判定的人也不是太多我希望这个时候大家还是实事求是地多观察、多研究,少下结论为好,尊重市场记所以您预测今后的房产品价格还是会慢慢地往上走,因为开发商所提供的房产品的品质也越来越好?宋是的,从成本的角度,只要地价继续坚挺,房价就不会下调,就没有下调的空间那么地价呢,政府也没有太多下调的空间,所以房价不会下调,买房要趁早我倒希望政府能多考虑一些普通老百姓买得起的房子,像经济适用房希望政府投更多的钱来改善地区公共配套设施,一方面有比较便宜的房子,一方面生活品质不要受负面影响,比如交通问题、文化活动,这是需要整个社会尤其是政府要关心的问题这是一个非常古老的行业记作为房地产界的资深人士,您觉得现在我们中国房地产界最缺的是什么?宋我认为,房产界在面上的一般的所谓的创新、自我标榜或者一些概念,会变得越来越没有市场,踏踏实实把房产品做得越来越精致,可能是基本的走向我想房产作为一个不动产,不存在太多的飞跃突破的可能性这是一个非常古老的行业、非常稳定的行业,当然这几年它的内涵、品质都已经有了非常大的变化,但从国际上的经验看,不存在突然变异的现象接近或是达到国际水平以后,这个行业会越来越沉稳,沉稳作为这个行业的本来的特性,将表现出来我觉得,今后房地产行业不会变得这么活跃,它不应该有那么多夸张,那么多渲染记有人说,房地产业即将面临洗牌,实力比较强的房产商,他们会进入北京和上海这样一些需要大资本大投入的地方,而实力比较弱的房产商会进入
二、三级市场,更弱的可能会被淘汰出局,您的观点呢?宋我认为,今后几年一些中小企业也仍然有他们的机会有些大企业强的可能是他们的规模和资金,是他们的影响力,但是从他们产品的品质、服务意识以及开发基本理念来看,未必会有很强的优势我认为,在以后几年踏踏实实地做产品,并能够拿到一些合适的地块的公司仍然会上来会有洗牌,但不一定会出现一边倒的局面,我们也会看到有些大公司垮下去记什么类型的大的企业会垮下去?宋要造成一个房产公司垮掉实在太容易了,比如做这个行业的基本理念不对,也可能会是它的制度、管理、人力资源等等导致垮掉的因素可举出十几甚至几十项,只要沾上其中一项就可能垮下来我相信,在今后的几年之内,房产的高风险仍然存在,所以这个洗牌肯定是五彩缤纷的,看到小的变大,大的变老,老的走向衰亡记您有没有考虑过房地产行业,房产品本身的模式和销售模式是否会有一些变化?宋我认为,只是局部的变化从各个阶段来看,它不会有什么创新,不会有革命性的变化,因为这是一个古老的、传统的、非常稳定的行业,它不是一个求新求变,而是一个求稳定求品质的行业,这是由这个行业的特征决定的,这个行业基本特征非常鲜明,方向非常明确,世界各国走过的道路,世界各国一些比较优美的城市的现状,他们解决居住问题的基本模式、基本参数就摆在那里,这几十年以来国际上的住宅行业没有发生大的变化,当然也有些新的因素在进步,比如说这家科技含量更高,这家环保生态要求更高,但它不是一个革命性的变化,是逐渐地在改良至于销售的手段、方法,我认为,房地产市场已经变得越来越成熟,直接认知、判定产品的品质已经作为客户买房最主要的选择,所以我不大担心一两年里会出现营销策略、技巧方法上太大的变化在杭州就是这样,我们广告费应该算是比较少的,但是我们有口碑,我们有很多客户,他们是我们产品传播的主要渠道,我相信我们再过两三年,在北京、上海可能会做到这一点如果没有这点信心,我们就不去北京、上海了记从现在开始,以至今后一段时间内,做房地产是机会大呢,还是风险大?宋机会远远大过风险,有太多的理由中国的人口会再增长,中国很多人的住房都会得到进一步改善,需求是非常明显的,今后几年会有更多的新房子造出来记既然今后几十年中国房产商都有那么多机会,相信很多人想投入这样一个领域对此,您有什么建设性的想法和建议?宋从我们这个行业、从它负担的历史使命,我希望我们造出的房子能为所在的城市增加一些活力、增加一些美丽,使这个城市不要很快地变得很丑陋,我们营造的住宅、公建,它可能是这个城市的有机组成部分,不要等几十年后留下太多的遗憾,把它拆掉、炸掉希望大家在营造的时候能够更加认真一些,更加仔细一些,这个房子一造出来就能存在三十年、五十年、七十年,希望大家在落笔的时候能够谨慎一些(2002年12月)对话“泥城”时间2003年4月10日地点黄龙世纪广场人物宋卫平徐剑艺宋卫平绿城集团董事长徐剑艺浙江大学教授城市作为一种文明,经过历史长河的各种“洗礼”,比如洪水、战争等,留下来有多少?许多城市,可能什么都没有了,都瓦解掉了我们认为,中国现在大多的城市建设,做得很“仓促”,小的方面来说,5年前造的房子,现在就要拆迁;大的方面来说,整座城市没有“未来性”,没有保存的价值,就像一次性筷子、一次性衣服一样,用过、穿过以后就扔掉,只是暂时满足居住功能所以,我们认为,很多城市,如果没有历史价值,它就成为“泥城”;如果像巴黎、米兰等城市,本身就有文脉、有文化等值得保留的东西,就成为“金城”徐宋董以前是读历史的,现在又做了这么多年的房地产,你对城市这个概念一定有自己的理解?尤其是对我们做房地产行业的人而言,城市这个概念,她的文明、她的生活方式……要点在哪里?宋我们读历史的人(宋董是杭州大学历史系毕业)都知道,有个专门的课题——“城市的起源”为什么会有城市,城市对人类的意义?这个话题是个非常广泛,也是非常复杂的话题其实,较很多国家而言,中国的城市起源很早城市的起源,跟人性的一些特质有关,比如说人喜欢舒适、享受、繁华、热闹……甚至说喜欢懒惰,或者说人天生喜欢美好的事物以往所谓的“城市”,其实是两个概念一个是“城”,是政治和军事的范畴;另一个是“市”,经济的范畴笼罩于这两个概念之上,就是“生活”因此,我们说,城市生活的便利程度、城市对人性生活的契合程度,相比乡村、原野来讲,肯定有很多可取之处,这是城市存在的一个本源问题不管是政治上、军事上的需要,还是经济上的需要,最后都是回归到人的本性里的一些需求,比如安全的需求,这就是“城”的概念,“市”的概念就是比较便利地获得各种享受、享有的需求城市,从这个概念来讲,是一种文明的产物因为有了城市,人性里的一些基本需要更容易得到满足城市建设的依据是人在自然空间、人际交往以及思想空间里的一种贴切、舒适、充分和判定城市可以加以某种程度的判定,也就是这个城市和人的本质里超越民族、国家、文化可以抽象出来的人的一种深层次的需求的契合程度,契合程度好,是一个好城市;不好,就是一个不好的城市,也就是你们所谓的“泥城”从文化层次理论讲,判定一个城市是好还是一般,试图穿越城市的繁华表象、各种具体的形态,看到城市的“人”的问题,这是衡量一个城市的本源问题为什么很多城市对人很有吸引力,很多则让城里的人想出城?以上说的大概的意思就是城市是一个壳、一个空间、一种形式,这种形态是人性需求里的自然空间、人际交往空间、思想心理自由的空间的某种形式,这种形式不断在演化,更多更好地贴近人的心理感受、健康的需求,这应是城市未来发展的方向有的城市就是政治的产物、“皇权”的象征,有的城市来源经济的活动,有的是民族的融合,有的是文化特质……当然,城市的起源也会有些偶然因素,比如说义乌,就是一种“货郎担”的传统构成基本元素,不断地得到呵护、裂变、壮大,形成了很多的人气、资源……从而形成如今这个以“小商品市场”著称的中等城市还有些城市,可能就因为某一两个人的喜好而形成,比如说拉斯维加斯徐像深圳成为一个城市,就是当初出于香港回归有个接轨的政治考虑宋所以说,城市存在的理由和今后发展的方向,必须满足、贴近人性的需求,城市应该变得更加“宜人”这是城市之所以成为人类活动的一种产物、积累和结晶,不应该只是物质的堆砌,更是氛围的营造城市的感觉,就拿我们当学生时每次回到杭州通过钱塘江时的感觉来讲,那种感觉既是种客观存在,又是种主观感受徐这就是说,我们在营造城市的时候,既要做好客观存在的事物,又要把握住主观感受客观存在指城市的物质工程,是建筑、道路、管网、通讯,是山水、土地、天空、植物、生物;主观感受则是存在于这些物质工程之中的文化,山的形状、水的颜色、植物的香味、飞鸟的姿态、建筑的风格,还包括行人的秩序、人群的距离等等城市的表情前者是满足人的物质生活需求,后者则满足人的精神需求因此,好的城市是以人的尺度为标准,我们把她认作“家园”和“故里”,人类总是珍爱她、保护她,这就是“文明”宋城市概念,应该从她是个系统来理解,她是文明的象征、集成,当然她还包含一些不文明的东西可以这么说,城市其实是有“生命”的,是有五脏六腑、有感觉、有功能甚至是有气质的,完全可以拿“人”和“城市”作比较,简单来说就是“拟人化的城市”因为城市存在的理由、必要和今后发展的方向,都根源于抽象意义上的人的需求徐记得有这么件事,有位土耳其搞城市建设的人对中国人说“你们中国人是不懂城市建设的,而我们土耳其是很懂的”为什么他敢这么说呢,当然是有“把握”的就拿土耳其城市的下水道来讲,很多是800年前造的,到现在还在用,这些下水道很“宽敞”,很多管子都可以通过而看我们国内,没有这些,包括北京、南京等古老城市,可能围墙还勉强能保存至今其实,在城市中,看得到的只有1/3,看不到的却占到2/3因此,这看不到的部分建设好了,整个城市才有生命力和可持续发展宋外国的城市文明,其根基可能都要追溯到古希腊、古罗马等被湮没的文明我翻过些书,上面说到,古希腊、罗马时代的“澡堂”,就相当于我们现在的“大型娱乐城”,把洗浴作为一种文化、时尚休闲时候,其城市的建筑规模、结构等就很不一样这是因为当时住在希腊、罗马城里贵族或普通市民,主要靠对边缘地区的殖民统治、进贡,靠奴隶供养的,并不需要多少劳作,更多的是休闲,也就造成了很多的公共建筑在古罗马建城的时候,就用一种石灰岩来造房,这种石灰带有某种的“混凝土”功能,在混凝土没有发明之前要想造出几层楼的房子是很难的城市的历史,从某种角度讲,也是建筑的历史欧洲的老城区就造得非常密,而且比较高,而中国的古老城市都是呈平面铺开、比较稀疏的因此,在中国地下管线的必要性就不很明确了,现在很多农村还是这样所以,我们重新回过头来,对城市的产生和发展做意识的思考、人性的反思,是对现有的城市建设的依据、出发点和目标的设定若说“城市指标”的话,我认为,不管有多少指标,其核心指标肯定是城市与抽象的人的各种需求的集中、合成和契合程度,可以简称“宜人程度”其实,我认为,最难得、抽象的,是“城市的氛围”好的城市,你走进她,就会有种感觉,这种感觉可能是弥漫在空气中,比如说是市花市树、绿地植被……总之,是所有的感官、思维综合而成的感觉,当然这跟气候、地理位置等几乎所有的东西有关徐我们去看世界上的很多城市,同样是很古老的城市,为什么留下的东西很不一样,比如说巴黎和开罗巴黎作为欧洲比较集中的文明的代表,留下了许多建筑和王宫文明;而开罗作为埃及这种文明的城市代表,却留下了许多金字塔和木乃伊有些城市几千年始终繁华,有些城市只是海市蜃楼、昙花一现,除了自然的变迁以外,是什么主宰着城市的命运和城市的历史?宋一个城市的存在,除了大的自然灾害或是战争而衰败、消失,正常情况下,宜人度高的城市,达到一个平衡点的时候,就一直存在;宜人度成为“负值”的时候,就衰落;是“正值”的时候,城市就增长这个“度”的概念的包容,可以从不同的角度、不同的层面,做不同的剖析,但感知容易,要理性表述很难目前,世界上评选城市的时候,仍然是一个概念——最适合人居住徐15年前,有位叫金观涛的历史学家,写过些书,我写书的时候,常引用他的一些观点其中,他讲到,欧洲的城市和中国城市相比较,为什么欧洲的很多城市即使经历很多战争仍存留至今,而中国很多城市,一旦改朝换代,城市就被“毁”?中国历史上有个“习惯”——占领城就“烧城”,当然欧洲的很多城市也烧不掉(因为是大理石等石头造的),而中国的建筑大多是木材所制但这只是表面现象,他认为,关键是观念问题中国很多农民起义的领袖,成了皇帝以后,首先把原来的帝王的文明毁掉,然后重建城市;而欧洲,新的统治者占领城市后,只不过是对政治体制的改革,城市结构一般都不破坏,得以一直保留宋话说回来,如果说我们房地产开发里有某种特点的话,也就是我们试图把城市作为一种文明现象加以理性的认识,把房地产开发作为城市建设的一部分来营造即便抛开城市概念,房地产开发也就是对空间的营造,当然这个空间包括物质空间和精神空间所以,在房产开发一开始时,就紧紧抓住人的本质需求,有意识地对房子、空间、城市进行这个角度的思考,是我们房产商的鲜明特点我们勉强算是“文化人”(宋董比较谦虚),城市本身是个文明现象,文化人对文明现象就会更多思考现阶段,我们需要的是对城市进行这样的思考城市建设是否合理、怎么判定城市价值?唯一的标准是不是适合人人居住的舒适度、自由度、享受、尊重等,总归是“以人为本”你前面提到的中国和欧洲城市的湮灭和发展,我认为,在大的方面来讲,有很多雷同,万变不离其宗,主脉络还是与人有关为什么说很多城市靠江、湖、河?这就是个放水系统、排水系统,在以往没有这个系统,人类生存就很困难,像沙漠里的“楼兰”,因为水源枯竭而消失我个人认为,中国北方与南方城市比,迟早会“孔雀东南飞”,俗语说得好,“水往低处流,人往高处走”,人总是往更适合人居的地方去,这是个客观规律从这个角度考虑,我认为,哪怕全国的房产大市场低落,有些城市的房产也不会低落,就像杭州这种很适合人居的城市徐前面探讨了这么多中外城市问题,第二个问题是你觉得目前中国这十年真正进行房地产开发,造的哪些是泥城,哪些是金城?宋杭州的房地产开发之所以形成一个独特的“杭州现象”,很大方面是由于江浙文化人的底蕴在房产开发中得到较好的存在和发挥,他们的房产品所营造的建筑物、室内空间以及所有的居住活动空间,文化的气息有意无意地融入其中发展商的文化素质高、心态好,就自然而然地会精心、用心地营造高品质的、人性化的房子以杭州来比较全国的城市房产发展,这十年里(
1992、1993年至今),城市的发展从总体上来讲,我认为是不理想的,但又是很必然的因为国内有二三十年的“文化断层”和对城市建设的不认知,当然有客观和主观的原因,在农民当家的时候,没有很好地把城市作为一种文明现象去考虑,为了战争的准备、政权的问题,就把很多建设的问题、人的需求问题、文明的传承和发扬问题都放在次要层面这样一来,中国近代以来,从20年代的军阀混战,到30年代的抗日战争,到40年代的中国内战和新中国成立,到50年代和60年代的中苏关系的恶化……中国的城市建设始终没有当成一个重要的“课题”去面对,这样差不多有100年左右的停顿印象很深的是,1992年我从广州回到杭州的时候,看到杭州的城市哪有现在这么繁华城市要有好的发展,需要很多条件,需要一批有素质的建设者,建设者的素质当然要与文化对接凑巧的是,我们这些人在文化断层以后,努力学了些东西,多少还传承了些文化,才有可能把城市的脉络对接上去举个例子,我们公司现在在上海做的一个别墅项目,我就希望把它做成一个类似二三十年代的非常好的洋房,它们代表了当时建筑的国际水平,与外滩同时期的徐家汇等地现有400幢(可能是600幢)的老洋房,杭州估计也有百来幢,主要分布在西湖环线现在,我们要试图迅速压缩这个过渡时期,城市建设的脉络又重新开始对接,尽早做出正宗的“城市菜肴”这段时间,我们非常遗憾地看到,有的“城”变成了“镇”,老房子破了,拆掉,但又不会造新城,也没研究过新城的架构,就把原有的老房子拆掉,把原有的青石板路拆了,铺上柏油路、水泥路,两边的房子就建成一排排“火柴盒”不过说实话,即使叫我们倒退五六年,去营造一个城市好的商业氛围、艺术氛围、居住氛围,感觉很难,房产商毕竟是有局限性的,需要一大批有思考能力、有表现能力、有艺术能力的建设者现代城市的存在和城市的居民一定是相辅相成的,非常吻合,不大会存在“绣花枕头一包草”,一个精彩的城市必定由一批精彩的人所营造、经营、传承的比如说一个破破烂烂的城市,不但表明是这个城市的破败,更是城市里的人的文化、经济的低下城市是由人来营造的,只要这些人能比较好地吸取文化的素养,加以比较好的、理性的社会治理结构和管理架构,那城市不愁发展甚至在现代,城市发展可以超越地域限制,像日本本身自然资源很匮乏,但她仍然能发展,因为现代是个信息的社会、资本的社会(2003年4月)营造美的住宅 创造美的城市与中房协副会长顾云昌座谈时的讲话我们(城市建设)的课程需要补上一百年20世纪以来,中国从20年代的军阀混战,30年代的抗日战争,40年代的内战和新中国成立,到50年代和60年代的中苏关系的恶化……从过去的历史看,中国的城市快一百年没有好好建设过了,我们的课程需要补上一百年与此同时,世界其他各国如美国的一些城市、欧洲的一些城市都在这个时候从区域上、形态上发生了很大的变化就整个城市建设而言,我们从上个世纪90年代开始才慢慢有所发展,在这么短短的十几年时间里,要还一百年的欠账,肯定会出现一些问题,还账不是一蹴而就的中国城市的建设和居住条件的改善,是一个非常漫长的过程;从发展的角度来看,这补课也不是说简单重复他人的过程,我们新建设的城市、住宅、公建,其目标要瞄准当代国际建筑比较好的城市,所以,我们面临着一个重新学习、借鉴的过程同时,中国的城市目前正面临一个突飞猛进的城市化过程从城市扩张的角度来讲,这又是个新的课题,没有经验,我们不知道这个成长的速度是多少?就我所知,我们对城市发展史的研究,几近空白;对外国城市的发展史,缺乏有根有据的系统研究,至于国外城市房产开发与当时城市的经济发展水平、城市文化、城市结构的关系方面的研究性文章,也还不多见事实也证明,我们以前对城市的有关研究和分析都是落后于城市发展的因此,城市建设、城市发展研究都在补课,与城市建设密切相关的房产开发,同样也在补课作为房地产开发企业,如何从提升城市品质的角度出发,去关注城市发展的种种要求,现阶段都要靠我们自己,即靠我们通常说的社会责任感去把握就是说,政府在这一方面的引导,还是相对少一些我们房产行业与城市的进程、与人民生活的提高、文化的发展,都有很大的关系,是有益的在我们心里,参与城市建设的历史责任感是非常清晰的如果说我们对房地产开发有某种认知的话,就是我们正试图把城市作为一种文明现象分析和认识,把住宅产品作为城市品质的一部分来营造房地产开发与城市建设,应是一种共荣就中国现阶段的城市建设来说,虽然政府在城市规划上、城市发展方向上有所把控,但在城市建设过程中,肯定离不开开发商如今许多城市60%—70%的公建、住宅的开发建设,都是由开发商完成的,房产品品质的好坏,事实上与城市的品质有密切关系,从这一角度出发,开发商实际上是城市品质的营造者,至少是一重要参与者现在许多企业(包括我们自身)不大有能力对整个城市发展的品质、速度出一大批人力物力来进行研究,所以政府在这一方面的引导,还是应该多一些我们担心,现在的城市发展速度会影响到产品的质量只有一些真正有责任感、有一点人文精神的企业才有可能使他们的产品成为城市的组成部分如果政府、城市与房产企业的发展之间有太多的脱节,可能就会给这个城市带来很多后遗症因为房产行业,是一个关联度很高的行业,我们希望城市的面貌越漂亮越好,城市的经济越发达越好,人们的居住环境越舒适越好,哪怕在同行里,在同一个区块开发,也希望大家都能够赢利因此,房产的行业特征是非常明显的,是一个让城市、让社会、让员工、让居民可以共荣的行业同时,从房产企业本身而言,作为城市的建设者、纳税者,从最直接的界面,其行业地位就应该受到应有的重视,在国家的经济生活中应有一明确的定义,在城市建设史上应有一席之地真正关心城市,更多的应关注房产品质城市的历史,从某种角度讲,是建筑的历史,也是文明的历史现阶段,我们需要的是对城市进行这样的思考城市建设是否合理、怎么判定城市价值?唯一的标准是不是适合人人居住的舒适度、自由度、享受、尊重等,总归是“以人为本”现在大多数人都把城市的发展速度视为一个城市城市化进程的标志,而往往忽略产品品质方面的追求真正关心城市,更多的应关注房产品质在城市建设速度与品质之间,我们认为品质应是第一位的,至少是一个共同推进的过程营造美的住宅、创造美的城市,让很多人享有先进文化的成果,无论从政策的制定上来讲还是从舆论的倡导来讲,都应该是一个主流房产可能是人们一生中最大的一笔消费,最大的一件事情;而购买了房子以后,居住环境对人的一生的影响更是无法估量,这是我们要做好品质的一个出发点我们营造的园区应有益于人的精神的改善、应有益于自身的改善,所以在我们的园区里,应尽量体现一个文明的含量,一个安定、安全的含量,这不仅仅是形态问题,更是内涵问题我们的价值就是营造更多精致的产品,为客户创造更多的价值,对我们来说产品的质量就始终是第一位的,赚钱是第二位,这是我们的指导思想,也是市场竞争条件下企业的生存之道在我们的开发实践中,我们会把这些做产品的基本感觉、基本理念,落实到营造楼盘的每一个细节中;在管理上,我们会尽可能地加强对公司人力资源的整合我们抓住一个起点,一个终点,起点是我们这些人,终点是我们的产品我们只有在保证产品品质和质量的情况下,才能获得企业自身的健康发展,这就是在房产行业里所谓的“正道”作为城市的建设者,如何进一步提升产品品质,始终是我们关注的方向因此,我们希望社会各个层面把注意力及舆论指导方向多放在整个房产行业的健康发展上,而房产开发商则应致力于如何从国外引进先进的景观、建筑因素,把艺术的、人文的因素融合到产品中去,营造出具有时代特征又有本地人文内涵的产品,促使城市品质的进步,同时房产行业也因之得到发展我们更希望房产行业的人一起前进,一起来推进中国的居住环境(2004年3月)知识分子在城市建设中的历史责任在湘浙媒体见面会上的讲话媒体、开发商与城市非常高兴有这样的一个机会和湘浙两地的媒体朋友见面,当面聆听大家的意见我们在杭州做产品,有一个非常深刻的体会,就是杭州的房产能得到一个比较好的发展,跟媒体真的有非常大的关联据我所知,大多数媒体从业人员,或者是新闻系毕业的,或者是中文系毕业的,或者是其他的人文学科毕业的,这种文化视野是你们非常重要的特质因为你们的文章、你们的镜头,其实有足够的力量来引导一个城市的变化中国的老百姓,在这样的一个变革时期,媒体是他们的一盏指路明灯以前在和杭州的记者、编辑讨论房产行业的时候,很多时候不是讨论房子赚不赚钱,而是讨论这样的开发建设将会给一个城市带来什么样的变化,每一个城市它的理想状态应该是怎么样的,其居住形态应该跟当地的城市文脉做怎样的一种衔接、怎样的传承、怎样的发扬光大他们是第一代的城市建设版、房地产版的创始人其后杭州媒体在这方面始终继承得比较好,他们以更重要的角度去评价房产行业、房产企业、房产作品,使得杭州的房产行业始终在一个所谓的文化视野上面对于一个城市的建筑和这个城市里边的基本历史传承,它和城市的环境与人文的关联,这些方面,媒体理所应当起作用,我建议媒体能够做得更加泾渭分明一点,因为你们是负有这种责任的你们一定要维持你们知识分子的独立人格,假如你们都做不到这一点的话,大家就没有希望了长沙、人文与房产开发我最早去长沙是大学毕业以后,那时走的是湖南和江西,包括井冈山我们都去了当时,到烈士陵园那一带,景色非常好长沙有湘江,有很好的山脉虽然说浙江也是人文荟萃的地方,但我这个浙江人对湖南也有那么点眼红我学的是历史,特意去过岳麓书院,看到那句“惟楚有材,于斯为盛”感到很震惊这种文化的脉络,可能在中国,在省会城市找得出来的不是太多尤其是长沙这个城市的人文,对近代以来的中国产生了太大影响从湘军开始,一直到谭嗣同他们中国现在的知识分子,有几个能做到像谭嗣同那样的?孙中山从两广把资本主义的共和引过来,然后过了湖南这一关,然后再影响江南,影响到北京、上海我们这一辈知识分子的价值观,与其说是浙江的价值观不如说是湖南的价值观目前,长沙最大规模的开发建设热潮还没有展开,在接下来这个阶段,像长沙能够建成的或处于开工状态的建筑会有几百万平方米,十年下来,就会有两三千万平方米这些建筑,包括一些配套设施、商业设施、文化设施、教育配套设施、园林景观设施,这些设施抓得住抓不住,将会决定这个城市在今后三五十年里边的基本面貌以我的看法,长沙有希望变成一个非常漂亮的省会城市现在大部分的土地在城市新拓展过程中,在还没有变成建筑以前,希望长沙人能够以文化为本,不要再去造那些密密集集的火柴盒子,能够把长沙造得漂亮一点我认为这有各方面的努力,一方面是政府的努力,还有一方面就是所谓的大众介质,就是以你们为代表,因为我们作为一家房产商的影响力是非常有限的媒体的影响力,你们手上的笔、你们的镜头将会一定程度上决定一个城市的面貌和形态,就是说大家共同有这么一个责任我们作为具体的建设开发者,我们努力尽可能地把那些唯利是图的、以牺牲城市的长远利益来换取眼前的、短时间的利润获得的这种行为遏制到最低程度有可能的话,我们希望能在长沙待很久的时间,希望我们在杭州做到的事情,也能够在长沙做到甚至做得更好我们也希望能够和长沙方方面面的朋友一起,在建设比较理想的城市和社会形态里边有很多的共同语言在我们的业务、工作这个界面,大家都面对一块地,面对那么多的规程,做人做事不能违背一个基本的准则,就是说所谓中国知识分子的基本道德价值观念和基本传统,所谓的人文主义的这样一个范畴我们做任何事情,在大体上是不能问心有愧的,我们不能愧对这个时代和我们这些人所受的价值观念的基本教育我跟湖南绿城董事长郭总也讲,你到长沙开发,你最起码要准备十年时间,长沙是你的第二故乡,你要喜欢她,你要热爱她去年我去长沙的那一次,从飞机上看下去,山清水秀尤其是土地,黄土的颜色和树的绿色,一点都不比杭州差我们在长沙开发的楼盘,它的基准线我认为就是今天各位看到过的你们认为比较满意的一些楼盘,我们要在一个非常好的品质的基础上才赚钱长沙房产的前景,我认为十年、二十年甚至二十年以上都不会有问题,长沙有湘江,有这么开阔的地方,有这样的山清水秀在,长沙有可能变成一个非常漂亮的城市这个阶段里边,希望中国的读书人,能够给这个城市,给这个社会多少要留下一些什么来踏踏实实,就是说一个小区,一个规章,一个制度,一个行为,一个微笑,然后逐渐去改变这个中国说实话我们不这样做、不能够对社会有所贡献和影响,无异行尸走肉绿城产品、绿城人文与绿城理想我们的产品里边或经营开发里边、管理里边比较明显的是人文主义色彩和理想主义色彩我们粗略地估计,城市70%的建筑是人居住的,其他的都是公建作为房产开发商,我们大体上是在传承、发扬、创造一个城市的一个新的理想形态我们的房产品,与其把它看成一个功能建筑产品,不如把它们看成一个文化产品一个产品,在规划阶段我们就非常强调它的场所精神,就是说一个住宅区经过我们的营造,从有形里边产生出来的一种无形的东西我们目前在长沙只有两个项目我们的出发点,如果让我们去造普普通通的房子,我们可能不会去做,也不愿意去做如果做出来的房子,不能拿到国际水平上面做一个衡量的话,做这个房产品那就是赚钱的问题了这种赚钱如果对城市面貌有破坏,这种赚钱不是我们愿意的产品的背后是人,只要有我们在,根据我们对产品的基本方向的把握,我们就不会变就是说,我们希望我们的产品能够放在世界这个背景里边推敲和检验,甚至能够有所拓展和创新这是我们绿城产品的一个基本的特性我们的产品形态有比较明显的特征,比如多层的坡屋顶、建筑风格凝重一些、在规划中比较强调环境等我们希望规划的园区里边都有一些精神场所,比方说中央绿地、会所等配套设施(我们的配套设施以游泳池作为一个基准的聚合)我们留意了美国、欧洲一些小区的开发建设,它除了有这些休闲、活动和聚会的公共中心以外,通常会有一个教堂的位置在中国不可能每个地方都有庙(新加坡很多大的社区里边,它会在会所以外配备一个庙)但人总是希望有一个精神场所,说到这个地方去漫步——并非是活动两条腿而已,但这个地方能使他心情有所寄托、有所舒展、有所遐想像对这样的一个精神空间的考虑,是我们规划里边重要的一个特点最近一两年,我们也一直在思考如何在规划方面、在户型设计方面做得更好一些,在景观上把那些表面的符号糅合得更加有机,而不是一些园林景观符号的简单的堆砌,要使得建筑和景观的功能和审美得到更有机的整合我们要走的路很长,这是一种艺术,而我们知道,作为一种艺术来讲,有着无穷无尽的变化,永远不会有尽头,我们在房产方面只是入了点门,我们入门的标志,就是知道了有很多事情永远做不完的我们所得到的目前的一种结果,仅仅是一种变化一种形态里边的某一个瞬间的一种结果而已所以这么做是因为有趣味的,有价值的最起码比如说一块土地,我们付之以心血、付之以劳动,整合所有的资源,然后三五年这个项目的花花草草,景观全做完了,交付了,等到开业主PARTY的时候,它已经变成了有生命的东西,人们在里边可以有交流,可以有沟通,可以有安全,可以遮风避雨,心情得到舒展,可以有微笑城市是文明的象征和产物,并以文明为导向记得1985年、1986年的时候,我非常深入地研究过一个话题——这是中国所有知识分子都会研究的一个话题,就是文明的方向是什么?它的内核是什么,是如何做界定的?方向又是如何确定的?当时对这个问题的探讨的一些成果,一部分逐渐演化成了目前绿城在经营管理和产品开发里边的一些纲要,比如说我们开发产品要考虑到几个基本的界面包括房产品的本质、评价房产品的标准等,这些都是当时做人文研究的演化今天借这个机会,能够把我的认识告诉长沙各位朋友,这是基于我们有一个交往的基本面,就是说我们希望让所谓的文明、文化在城市建设和房产开发里边得到一些发扬光大(2004年11月)共同创造城市的美丽在《创新品牌之路》首发仪式上的专题报告为了分享品牌创新经验,促进行业共同发展,2006年11月16日,由浙江省房协主办的“《创新品牌之路》首发仪式暨绿城品牌创新报告会”在杭州举行中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、浙江省建设厅副厅长贾宝林、浙江省人民出版社副总编杨林海等领导和专家对《创新品牌之路》的成功出版表示祝贺并在会上讲话,浙江省房地产协会会长唐世定主持了本次报告会绿城集团宋卫平董事长在会上作了题为《共同创造城市的美丽》的报告房产行业内部的沟通交流、相互学习和竞争是非常有必要的我们的房产商,有过房产行业经验、真正科班出身的是极少数,绝大部分都是中途转行过来的,所以我在绿城有过声明,在楼盘交付之前或之后,只要业主没有意见,我们就欢迎同行进行参观交流绿城的发展亦得益于这些年来同行之间的竞争与学习,每当行业里出现一些好的产品、好的创意的时候,我们就会非常努力地去分析、去学习,如省内一些优秀公司的科技含量、精装修、景观营造乃至做事情的气度气魄,都是我们非常好的学习榜样产品的背后是人进入21世纪后,从各行各业开始进入一个所谓的“品质时代”我们从哪里去寻找高品质的产品和服务?一个简明扼要的回答,就是“人”,要从人的身上寻找答案两个月前,我们公司200多名工程和设计系统的管理人员到北京星河湾参观交流,我们把宏宇集团董事长、星河湾项目负责人黄文仔先生请上了讲台,让他给我们上课黄先生有一段话非常实在,他说,“我的专业经验和能力肯定不如在座各位,但是有一点,我比你们在座99%的人都强,就是我的决心和眼界”黄文仔所说的“决心”和“眼界”是指把事情做好的决心和品鉴房产品的眼界浙江省范围内,绿城做得也算不错,但是要问“谁是中国精品楼盘的第一名”,我想这个答案在房地产行业还是能够得到公认的,就是星河湾和星河湾背后的开发商,而且在三五年之内,我们甭想超过他要寻求一个公司进步、产品和服务的进步,必须寻求这个公司的管理团队和这个管理团队的董事长或总经理的进步,寻求这个关键人物、把控人物的进步如果你是副总经理、部门经理,那么你可以影响、带动、说服你的总经理,你要把对品质的感悟、品质营造中的许多经验教训以及这个项目的前景,说给你的一把手和董事会听,只有他们下决心,才有可能确保这个产品的提升,否则一个公司、一个团队的进步是无法想象的产品的背后是人,在好的产品的背后是好的人,在不好的产品背后是比较差的人,这两者之间可以直接画等号好的产品、好的服务,要成为企业全体员工的意识我以前的背景也是一个机关干部,那时大学毕业后工资也算不低,但是每个月要存50块钱也只能从饭菜票里省一个普通消费者,无论在企事业单位还是党政机关,如果以工薪为主要收入,要买房子都是很辛酸的一个过程,而且客户住进去以后,对他们一家三代人都有影响所以,对绝大多数家庭来说这是一生中最大、最重要的购买行为,对于这样一次购买行为所对应的制造过程——如果我们粗制滥造、不负责任,如果我们态度恶劣,这是天理不容的事情品质意识必须成为企业全体员工的意识,必须每日每时、大事小事都要提及我们在公司讲过很多遍,以后还要继续讲比如每次公司有新员工加入,都会一再提到品质的问题,因为我们时常还会有客户投诉,经常在产品中发现这样那样的问题像成品保护,即便像精装修的楼盘,客户交房时的投诉率也有3%—5%,客户发现这里的玻璃划了一道,那里的铝合金门窗划了一道——实在是不应该划了那一道,但你要消灭被划的这一道,真的非常不容易中国的施工企业的精细施工还没到那个程度,施工企业的利润又太低我们也一直强调,要帮助施工企业提高管理水平,这方面我们应该向黄文仔学习我所见过的房产企业的精装修,包括绿城自己的,石材的精装修水平和黄先生差得很远比如他们的道路侧石,他嫌道路侧石水泥拼装太粗糙,但工程部改进不了,他就因此辞退了两个工程经理,然后把道路侧石开槽做企合,这近乎于疯狂,是一个特例制度保障和资源整合除了领导层和全体员工的品质意识,还一定要有制度保障在绿城品质把控的一项重要制度就是评审制度我们的每一个楼盘,大概要召开大大小小几十个评审会,其中所有重要的设计评审(大概占到1/3),全部必须要拿到集团公司来评审这样的评审会几乎使每一个重要环节都处于专家的监督之下评审制度以及与会专家的资格和责任心是品质保障的前提做房产商,其实是做资源整合这也强调了“产品的背后是人”——产品的背后是不是有一批非常优秀的国际团队,尤其要做出能够放到全国考量的产品我们也看到一些非常好的例子,像北京的纳帕溪谷、上海的佘山高尔夫北京的纳帕应该组合了这个领域里高水平上的原版美国团队在运作,所以它能在北京别墅营造里面占有领先地位像上海的佘山高尔夫的营造,这个项目所整合的设计团队也是国际一流的,跟我们营造的第三代别墅所拥有的团队属同一等级如果不找到这些国际、国内的第一流的设计师,再能干的发展商又能做出什么东西?我们这个行业要获得进步,一定要寻求非常好的设计师去年,香港贸易发展局把香港十大设计师召集来杭州交流,今年12月,贸发局还会主办一次由涵盖室内设计、建筑设计、景观设计、物业管理、市场推广、金融服务等行业参加的“香港房地产服务及城市建设研讨会”要想让杭州变得漂亮、宁波变得漂亮、温州变得漂亮,一定要找好的发展商和好的设计师房地产行业决定城市品质我们做房产一直做到第八年、第九年时,知道有一批非常优秀、有竞争的同行是我们的荣幸,同行做得越好,对我们就越有推进在绿城,很多高层都是上世纪50年代出生的老发展商,我们希望40岁左右、30多岁的能赶超上来杭州的房子在全国来比较,做得确实不错,杭州这个城市因为有了我们这些发展商漂亮了很多,我们希望能够共同进步房产行业决定城市品质中国城市的发展有一个大挑战,这个挑战不是户型的大小,不是房价的高低,不是速度的快慢,我认为最大的担心是城市品质的问题以前,我们曾参与过杭州一条街区的治理对这样的一种课题摆到绿城面前,我们不敢说有能力去做一条街,尤其是有历史渊源的、有文脉传承的街区(我们只有能力做一个园区),我们只有老老实实在全球寻求最好的商业物业的设计师,共同来讨论、出方案,这是唯一的道路在杭州,用现代语言做的精装修的高档楼盘目前只有一个,就是我们的深蓝广场,里面有很多经验教训,我们现在只是在刚刚起步而已,下一步绿城可能马上会碰到200米的超高层的项目以往,那些高楼大厦,好像跟我们浙江房产商没有关系,现在终于也要去碰它了在这个过程中,首先是要学习我们赚钱干什么?不同的企业有不同的诉求,在绿城,很早就树立这样一个理念,“可以不赚钱,但是必须对社会有益”,这是我们企业基本的选择在这几年我们大家也看到,如果想达到持久、稳定的发展,只能够走一条路,就是把产品和服务做好无论企业的动机是什么,在品质这个问题上,在今天这个年代里,答案是一样的你不可能说把很差的东西卖很贵的价钱,赚很多钱,这个行业已经开始变得成熟再次感谢十多年来给予我们很好指点的省建设厅和房协的领导,感谢在座的各位在我们这个行业中,在开发经验方面、在资源方面,我们愿和大家共同探讨、共同分享希望大家都发展得非常好,尽快超过绿城(2006年11月)第三章企业与员工员工的价值取向在新员工座谈会上的讲话关键词一工作我认为,作为一名员工,工作就像是一种宗教活动,对待工作要像教徒对待宗教一样——工作是神圣的在这个公司里边,公司的管理层或者说管理习惯,是透过你的工作直接看到你的为人,这两者之间不需要转换工作就是人品的体现,公司直接把每个工作过程,视为每个人的人生价值所在所以在这个方面管理会比较残酷,没有任何情面因为你的工作不是关系到一个人,而是将涉及到客户,涉及公司的其他同事以及你的家人所以公司里的工作、任何的工作,在我的眼中都是神圣的;所以在公司的管理者、最好在每一位工作者的眼中,工作都是神圣的上天制造了你,你必须要去劳动,要养活自己,要对自己负责任,对家庭负责任,对社会负责任如果视工作为儿戏,马马虎虎,敷衍了事,对工作不负责任,那么,这类人在公司一定不能长久比较坦诚地讲,把工作做好,是自己的立身之本关键词二认真在绿城的成长过程中,“认真”有着极为重要的地位在绿城公司,只有从新员工开始,一步一步踏踏实实地做好每一项工作,充分发挥自己的潜力,挖掘自己的潜能,按照精致、完美的要求,制定自己的工作目标,并且一步一个脚印地朝自己的目标努力如果工作做得连自己都觉得欣赏自己的工作,那么,工作就变成了一种艺术一个成功者,他的共同特征是认真、投入、真诚、善意我自己从一名新员工,经过十多年的努力成为企业领导人的经历证明,我是一个认真对待自己的工作目标、认真去设定它、接近它的受益者,如果离开了对认定目标的坚定的认识和追求,我就不会有今天在1996年、1997年时我们就经常提到要有危机意识,就经常讲如果工作做得不好,工作不负责任,这是让人忍无可忍的,是一种痛苦,是相互间的折磨,是在缩短大家的寿命,跟一些不负责任的员工和领导一起共事,是人生最大的痛苦之一我们应该树立共同的价值观念工作首先是为自己做的,哪怕得不到相应的回报,但得到了相应的工作经验、工作技能和工作技巧,养成良好的工作习惯,培养了良好的工作心态,这才是人生的最大财富真诚希望大家在绿城有一个比较好的开始不管你们以前工作怎样,我可以非常负责任地跟大家讲,工作的认真程度来讲,绿城肯定是第一名的但这个认真还不是常态,而是“间歇性发作”如果一个人每天都很认真,那他成长和成才肯定是很正常的事情关键词三过程管理我们现阶段注重的是过程管理,不是目标管理房子在变成真正的房子之前,在脑子中已经想了成千上万遍,在图纸上画了十多遍,它不是工地上被造出来的,这是它最后的环节,它的很多创造性的东西,它的优点在此之前已经完成,建造过程仅仅是物化而已,图纸是物质与产品的中介体,是符号产品房产品的建造应该是这样一个过程,首先是精神产品,再到图纸这一符号产品,再到物化的房产品,即精神→符号→房子,其中必然包含服务最终房产品的优秀与否,是由上述三个产品的优秀程度来决定的,尤其是精神产品所有房产公司开发的产品,无形当中都是一样的,无非是这三个阶段为什么会有不同,因为这三个产品背后支撑的人是不一样的产品的优秀程度直接受产品开发者、生产者优秀程度的制约我们把自己的智慧、组织能力、技巧、专业贯穿、凝聚于我们的房产品中,我们把心思、心血、喜恕哀乐渗透到我们的产品中,产品就是我们人生的一种转化我们非常透彻地看到产品即人品,人品即产品任何优秀的产品,必然是由非常优秀的员工来构成非常优秀的企业来生产出的产品在过程管理中,如果我们不能生产出优秀的产品,不能确保精神、符号及房子的三个产品的每一步的优秀,那么必将导致公司的垮台那时我们的境况可能比李叔同《送别》里所唱的还要惨关键词四理想主义色彩绿城公司最明显的特点是有根深蒂固的理想主义色彩,你把这种理想贯穿于产品和服务中去,就变成产品和服务中最精彩的部分,当然所有产品都隐含着以人为本的人文关怀在以人为本的概念里有两个界面,一是人品是产品之源,二是社会、客户、员工理应是公司存在、发展的受益者,劳动果实的受益者从表面看,绿城属于股东和资本家,但我们到目前为止,我们主要是拥有决定权这几年我们赚的钱是变成写字楼、车辆、物管楼、足球队的费用、学校的投资我们在房产赚的钱主要已经投入到文化教育事业如果纯粹为了个人赚钱,我们没有理由要做得那么辛苦因为我们是教育的受益者如果我们的经营管理班子没有受过很好的教育,就不会有大家、有绿城我们回报社会最好的途径是投资教育今天绿城第一产业是房产,第二产业是教育,第三产业是足球“真诚、善意、精致、完美”八字是绿城的价值所在,是绿城价值观的浓缩,是我们共同努力的目标从某种意义上说,绿城存在的价值和意义仅限于此,即对“八字方针”的实践,产品只是副产品由此出发,绿城公司管理和判定员工的基本准则是你是否很真诚善意地去工作,去追求精致完美的工作结果希望大家认真地面对自己的工作,我们一起努力把绿城公司做得更完美一些寄语新员工在认真工作的界面里面,除非受限于自己的身体状况、能力水平等客观因素,在主观上不可原谅每个人从一名普通员工到一名优秀的创业者、管理者,说近也就像捅破一层纸,说远要很长时间这里面差什么,可能就差一两个闪念而已英雄不论出身,放下屠刀,立地成佛只要你能安心,定下心来工作,把你做工作的心境、心态作一种纯净,那么你离你的理想状态已经非常近了作为新员工,你们不要逞强好胜,不要轻易得罪老员工,不要太锋芒毕露,要懂得自我保护这样会比较容易进入一个集体如果你们真心诚意赞同松下幸之助的关于公司为什么要赚钱的观点,那么你可能作为经营管理者、走正道的生意人,有着基本的慧根如果你认为他是不正确的,那你马上转行,因为你不适合从事与经济有关的工作(2002年9月)公司存在的理由为了员工的成长在工程系统会议上的讲话工程管理人员介入项目的时间作为开发商,组建工程部的时间要提前,作为一个合格的工程项目经理,在工程部的组建以后,工程管理人员介入项目的时间也要提前因为工程项目部经理要对项目的开发理念、规划特点、建筑特点、外立面风格以及用材等方面,尽可能要作深入地了解,否则在审图的时候,其依据和基础就会有问题工程系统管理的标准化我留意大家的讲演中都提到工程部每周或半个月都会有的工程例会、监理例会,这些例会的问题可以扩展为“一个项目工程经理应该怎样制定一套会议制度”、“一个合适的会议结构体系应该怎样安排”等课题若再把这些课题扩展一下,可以对工程系统管理的标准化作一个研究和探索,就是以工程部为管理单位,如何来实施标准化管理,比如项目工程部管理纲要、人员架构、工作目标和计划,比如工程部的工地食堂和员工伙食等,这些都是对ISO9000的深入和细化“加强公司工程系统管理的系列化、标准化”,这是一个值得研究的问题,具有非常强的现实指导意义和价值希望这个课题在公司总师办的指导下,能够安排下去并做出来如何对待工作中碰到的问题在工程系统里边,对“工程保险”和“房屋维修的责任”的问题,“沿海地区的别墅采用油毡瓦的加固”问题等,不要轻易放过,要开动脑筋,钻研下去因为每一个问题,展开来论述,都是有借鉴和应用价值的案例如果一个工程管理人员在一年里边,提出5个或10个这样的问题,并进行深入研究的话,那么我们工程人员的工作水平和能力会很快取得进步工程人员的志向与进取心做工程这行,除了要不断提高专业技能,还有一个心态和志向的问题就是每个工程部经理在确定目标的时候,要有尽可能做到精致完美的决心和信心,要有做全公司、全国,甚至全世界第一流的进取心因为工作的积极性、工作的成果,来源于客观的压力,更主要的是来源于每个人内心想创造、想证明、想发挥、想实现的原始动力,如果能保持非常强的进取精神,就会专注它、研究它、突破它我认为作为工程项目部经理,这个素质是非常重要的公司工程人员的平均年龄在30岁左右,都是一些年轻人,我希望你们首先要加强这一方面的自身素养,因为你既然选择这一行,你只有破土而出,你只有做得最好,然后才有后面的挑人、管人,才有工作的计划、组织、安排、落实,才有工程的进度、质量、成本在工作里边,像这样的一个进取心和最后的结果,它是有其因果关系的每一个优秀的项目工程部经理,他的追求,他的自信心、进取精神,他的一种“要么不做,要做就做第一流”的志向,会感染和影响他的手下,然后,把这样一种精神层面的东西变成计划里边的品质要求、进度要求,变成他的一种工作作风,变成工作的计划安排,变成很多有效的制度和措施……我们谁都无法想象这个精神的内核,爆炸了以后,它会像原子弹一样、相当于几十万、几百万吨4N4炸药的能量这种源自精神的核动力,要把它充分地释放,这是做好事情最原始的动力,也是公司最重要的生产力我相信,就是这样的一种精神、这样的一些人,在推动社会进步过程中起着关键性的作用公司存在的理由为了员工的成长绿城强调的以人为本,一方面是为客户提供满意的房产品,另一方面就是为了员工的成长其中,员工的成长是最根本性的我认为,我们在促进员工成长方面花的时间、精力和心血,所得到的回报将是最大的,甚至比我们买地、盖房子所得的回报还要大因为培养员工成长,是一件事半功倍的、可持续发展的“公益工程”所以我认为有必要强调,公司存在的理由、原因和目的,其重要的、主体的部分,就是“为了员工的成长”员工在绿城认真工作、认真学习、认真探索的经历,有一天可能会成为过去,但这段经历给予员工的影响,总归会为社会带来一些有益的东西人是在社会中的,我们人生里边一些正面的东西、闪亮的东西,对整个社会是有好处的我们讲绿城是一所学校,绿城培养的学生,使绿城得益,但我想更重要的是社会能够得益这一点,跟绿城育华学校育人、树人的宗旨是一样在公司的宗旨或座右铭里,“为了员工的成长”这点是应该得到强调的我们做得辛辛苦苦,看到员工都成长了,这比起这个月卖了几个亿的房子,我想最起码具有同等的意义(2003年7月)人生的机会和选择在工程管理干部公开竞聘动员大会上的讲话绿城一直对房产品品质的要求非同一般,我们希望绿城的产品始终能够在当地的同类产品当中做到一流,有的项目毫无疑问应该做到第一名今年,绿城有大量的项目开工和将要开工在这样一个背景下,我们特意在公司工程系统里挑选出了双“十八勇士”,来担当这些项目工程营造的重任绿城是一个团队,我希望双“十八勇士”能真正起到一个带头的作用“真诚、善意、精致、完美”,这是绿城的质量方针,也是绿城一直在追求的境界但是,为什么我们还是会遇到一些客户的投诉?从公司工程营造的角度,我们需要检讨我们要尽力去改变那些工程管理方面的不足,这是我们今天竞聘工程管理人才的原因房地产行业和个人的选择我一直认为,就养家糊口、一般的安身立命而论,房地产是个好行业,一二十年之内,应无大虞但是“人无远虑,必有近忧”,我们如果不尽心尽力地工作,也许担忧就在眼前作为工程系统的员工,我认为有三个发展方向第一是做boss(老板)boss这个职业,风险非常高,当然收入也高高收入就意味着高责任,高责任是对一个人素质的严峻考验做企业,想要做纯粹非常不容易如果你认为你有足够的承受能力你也可以试试做boss第二个选择就是高级管理者有句俗话说“吃菜要吃素,做官要做副”,我认为这也是一种选择但要成为高级管理者,也意味要承担一定的责任,付出相应的劳动,只是不承担最后的法律责任第三,老老实实做个专业人员,相对平稳但你必须做第一流的专业人员,要朝专业方向、精深方向去发展,去努力每一种选择都意味着付出圣人说,“三十而立,四十而不惑”我们不如圣人,但是到了35岁左右,应该明白自己的人生选择,应该有那么点自立能力有必要提醒大家,每一种选择都是有风险的,都要有来由、有根据、有缘分,不是谁想有就能有的这种选择不是无源之水、无本之木你必须明白,要有付出才能够有所收获我们作为开发商在房产品交易中究竟在卖什么?我们卖的是心血我们不生产水泥,也不生产钢筋,为什么这些原料会在房产开发的过程中增值?就是因为我们付出了心血,付出了我们对现代文明的理解,付出了对现代文明的一种创造我们的智力、智慧,我们的生活阅历、生活经验,实践过程都可以融入房产品的营造和创造的过程,都能使其增值像各位大多在30岁左右这个年龄,不应该再好高骛远在这个世界上,我们能做的事情就只有一小些而已,而且只能一点点地去做一天天、一年年过去,你会发现事情一点点变得有模有样起来——成就事业的过程不是跳跃式的像紫桂花园原兴宇公司那7幢楼的拆除,我们当时是真正地替客户考虑,真正地对社会负责,即使不赚钱、忍受委屈和痛苦,也还是要去做结果大家也都看到了,现在的紫桂花园是怎样的保持房产品的和谐美丽,就是保持家园、保持城市的和谐美丽老子说过智者多虑,能者多劳能干的人一定会很辛苦;但也有一种哲学叫“难得糊涂”、“大智若愚”,就是最聪明的人会好像个大笨蛋一样,也不来应聘,也不会去直面挑战,下班回家喝喝酒,带小孩去钱塘江边看看风景这也是一种生活态度但是我总觉得,人在世上总得有所付出——为别人付出,生命才变得更精彩你想要得到你所需要的东西,必须要有思想准备,准备去承受辛苦和忧虑你不付出这些,要想得到很多,那是不可能的这就是我们时常所说的“这是一条充满荆棘的道路”怎样成为一个真正优秀的工程管理人员我认为一个真正优秀的工程管理人员,应该具备这样几方面的素质一是一定要有自信如果没有自信,一开始就怀怀疑疑的,肯定做不成其实,做好一件事,无非是在这个过程中辛苦一点、专注一点、操劳一点、琐碎一点,没有什么难的战略上一定要藐视这种困难,要有这种信心、有这种决心这种决心来自于心灵,来自我们对社会的一种道义——我们是在做好事、为社会作贡献二是要多沟通包括与领导的沟通、兄弟单位的沟通、下属的沟通在一个单位,无论做什么事情,我们都要多沟通,沟通对我们来说非常重要,沟通好了,我们才可能把工作做好,因为我们做事不可能什么都面面俱到我们要多种花少种刺,上传下达,左右逢源,激发上下左右的积极因素,组织、导入、优化内外能源——主要是人的资源事情都是人做的,趋利避害,真心实意地与人为善,助人为乐,以此来得到人缘、人助三是要设定工作的目标管理体系你可以制定总目标、分项目标、阶段目标、细节目标等目标是无数细节的总和,留心处处皆文章,要在细节里做文章,而且要努力做到极致我相信你们都很聪明,你可以设定一个最理想的结果和一个最差的结果,然后看自己能达到哪一层次当然,这里有一个取向的问题,是取法乎上呢还是取法乎中?你要从总经理助理、总经理的角度来考虑你的工作,要替别人多想想、替客户多想想只要你认认真真地想过几遍,离理想的结果也就不远了四是要善于学习如果一个人不读书,不看报,不吸收新的知识,以后哪来那么多知识的融会贯通?有句话说“君子不二过”就是人可以犯错误,但不能犯两次相同的错误,所以一定要善于学习,善于总结自己的错误,从中吸取经验教训五是品行一定要端正,走正道如果一个人在工程系统给人留下坏印象,那么对他将来的前途肯定是不利的所以我希望对人还是要有君子之风,包括对施工单位、监理单位、材料供应商等,都要抱着真诚和善意,要学会谦虚,这样才能把一个项目管好一个不想做项目工程部经理的工程系统员工很难称得上是个好员工,而一个项目工程部经理要有做项目公司总经理的“野心”我衷心希望大家都能尽快地成长,为社会、为客户、也为自己,绿城将随着你们的进步而进步(2003年8月)作为一名绿城营销人员在营销系统述职考评会上的讲话绿城品牌的特征绿城品牌的特征,主要界面由产品来展现而产品背后是人、产品即人品,所以“人”是绿城品牌的机理、灵魂产品背后的人,不是一个人,而是一群人这群人是如何组织、按照什么在组织的?是如何运营、在运营里呈现出哪些特征?这是品牌研究比较深入的一个层次,在公司建设中可以进一步进行讨论对品牌本身而言,绿城品牌的内容是什么?它的中间界面是什么?它的组成部分有哪些?外在表现是哪些?层次如何?绿城品牌今后的发展和衍变的方向是什么?营销系统可以作一个比较系统的材料,作为学习和参考的内容,尤其是在策划系统中,要在项目推广、拓展的时候,创造和维护好品牌,促进品牌的不断更新,不断进步,并进一步创新品牌拓展自己的潜质和能力从一个销售部门转型至营销公司,营销人员应得到进一步的发展,要把销售作为一个平台,作为进入这个行业的首要领域,向房产的其他领域,向工程拓展,向融资、内部管理、内部建设、人员培训多个方面拓展自己的潜质和能力现在公司对外拓展项目仍在增加,公司在考虑外派时,能在销售人员中选拔出承担更重要岗位的管理干部,希望外派销售人员除了去组建一个销售系统,能承担更多的责任,如去做拓展项目的总经理,及协助总经理除分管营销工作以外,能分管综管的工作、人力资源的工作、融资的工作,对于别的问题可以提自己的意见、建议,对其他系统中发挥另一作用,体现自己的一种活力,积极性,一种能力的富余人的潜质是多方面的,可以使人在更高的高度上发展自己,使自身能力得到一定的锻炼,也使自己在一定行业一定门类的领域中不至于时间太长,或是固定的模式,否则,人就会失去弹性房产领域有那么多专业、那么多的项目,总会有很多的创业机会及进一步提升的机会,希望大家能有所拓展,对职业生涯有设计、有所思考也有所准备,有责任心,有沟通能力,有好的价值观念,有好的思维习惯、待人接物处事的良好素质,对项目的拓展、对项目的整体形成,也能起很好的作用工作投入作为一个比较好的销售人员,除了对自己的销售熟悉外,还应该掌握销售中的精髓和最细致的部分,一个微笑、一声问候、一杯香茶销售系统是一个窗口,她的精神风貌、价值观念理应得到很好的体现工作中最怕是被迫、被动的情形,工作中本身应该有热情,应该忘我地,并在工作时表现出饱满的精神面貌这是一个战胜自我的问题,并非是做一个工作狂人在工作时应该只扮演一个工作者的角色,抛弃一切的喜怒哀乐而体现一种忘我的状态人应该有穿透能力,以突破人际交往中的一些陌生面,而成为朋友,开发房产是一拓展的过程,需要人有拓展与进取的精神,且要做个有心人销售人员应该有境界,有气质,有面貌,应该热爱自己的公司,热爱自己的产品,对自己的工作充满信心,我们是在非常努力地营造好的产品,销售人员有责任有道义将好的产品介绍给我们的客户中国有10%-20%的企业用道义作为维系的纽带,只有这样的企业才能有长足的发展一个有发展希望的国家、企业或个人,她必定是讲道义的,若不如此,那她一定不会有发展的希望讲道义,走正道,这是我们每个人所必须做到的,虽然人间正道多沧桑,但走正道得正果希望公司的价值观念在你们的传承、传播下发扬光大2003年销售系统工作总体来说不足之处仍是存在的,但各位都付出了很多劳动,实现了20多个亿的销售额,服务质量、服务品质还是不错的,新型的管理体制也在不断完善我们希望城市变得更加美丽,客户更加满意,员工也能有比较好的发展空间、生存空间、工作条件等这些需要通过比较长的时间来证明,更多地需要公司领导通过自身做好表率,并带动员工一起来实现价值(2003年12月)立足 生存 发展在新员工座谈会上的讲话绿城集团正在以较快的速度发展,今天,在座的50多位新员工相当于公司发展到第三年时期的规模我们由衷地欢迎各位加盟绿城,你们中有的是第一次就业,有的是行业转换,有的是在行业内的调整,正是因为有你们的加入、你们的成长和你们的发挥,公司才有了生机、有了前途这是一个前景美好而且相当稳定的行业从中国城市的建设与发展来看,房产行业是一个大有可为的朝阳产业,有着美好的前景城市中60%以上的公建、住宅,都是由开发商完成的,开发商实际上是城市品质的营造者,至少是一重要参与者在过去10年左右的时间,尤其在最近5年,各个城市的门槛都打开了我们隐隐约约感觉到,以后东南沿海地区的一些城市,会迅速地长大,以后会有更多的人聚集到文明程度比较高的现代都市里边来,我们完全看好今后很多年我们推断中国人口在2020年达到18亿,而且这18亿人口是一种自由流动的状态,也就是说有更多的人会走出农村,走出大西北,走出小城镇,他们想更好地去享有现代文明,包括居住文明房屋除了能抵抗寒暑风雨,还要安全、要舒适、要交通便利、要有好的环境、好的景观、好的色彩,这些对房屋品质的需求将爆发性地涌现出来因而在房产行业,各位只要敬业、努力、有能力,下岗的危机很小公司的第一产品是人经过一段时间的工作,我们真正体会到一些著名的经营管理者无比正确的经营论断所有能提供“好的产品、好的服务”的企业都是由一群“好的人”构成,即只有生产者和服务者本身精彩,才有产品和服务的精彩这也印证了一个最简单、最基本的规律人的进步永远是社会、产品进步的原动力我们的现状只能说还算可以,与真正的好公司、国际上的同行相比,我们的产品和服务仍有非常大的差距,所有公司领导和新员工都面临着成长的问题绿城是一个边做边学、边学边做的企业,员工在公司每月有两个晚上用来再学习,因为各位以往所受的教育已不能满足现在的需要国内目前还没有合格的蓝领、合格的白领,也没有合格的金领、合格的资本家,我们都处在一个从不合格到合格的过程中,并在此过程中将精华部分沉淀下来、凝固下来、传承下来,并逐渐变成血液中的一部分一个人到任何地方去,都要以观察的眼光、批判的眼光发现问题、思考问题、解决问题,这样才会有发展的空间如果你看不到、感觉不到问题的存在,没有理解的、批判的、观察的精神,你就会给自己的定位带来问题当然,这里并不是指一看到差距,马上就去表达、马上就去批评,只是你们千万不要丧失掉这种精神立足、生存、发展初来乍到,首先要立足,要把根扎下去,因此不要轻易的一开始就与公司产生很激烈的矛盾和冲突新员工首先要适应并扮演好一个打工者的角色我接触过的有成就的老板、有成就的企业家,一般都有一个很好的打工经历“不经历风雨,怎么见彩虹”一个人如果从小在温室中长大,不经过风雨的磨练,不经过很多事情的考验,如何会有成就?从来就没有无源之水、无本之木很多人的成长有两个原因,一是环境、一是自己自己从小的志向、自我的要求,现在正是应该努力的时候,也是努力能见成效的时候,要不一生浑浑噩噩很快就过去了在公司里,我曾经提出过一个论断,一个人可以变成三个我一个是在做演员的我,一个是在做评判的我,另一个则是理想的我一个人要有能力分辨出三个我我在工作、我在评判、我在向理想靠近此时的我,一个是演员,一个是裁判,第三个则是榜样、目标人是社会关系的总和,人是群体的,需要与别人沟通的房产公司是管理密集型、资金密集型、劳动力密集型企业,需要同方方面面的人打交道如果你不了解别人的心理,不了解别人的喜怒哀乐,不会沟通,如何去影响别人?如何与不同的人群打交道?如何与领导、同行、同事打交道?这些没有人教你,你必须自己学,看很多书、读很多报、想很多问题每个人的进步是公司进步的源头,公司里的员工不读书、不看报、不求上进、不与人为善、不认真、不负责任,绝对不行我相信新员工当中一定会有比较优秀的工作者,在三五年时间之后,将会有所成就,但是现在,必须沉下心、静下心做好本职工作,并学会在合适的时候合适地表现自己我赞成新来的员工要多做一些公益事情,多参加集体活动,多种花、少种刺,但不能持续太长过程,否则光芒被遮盖很可惜种瓜得瓜 种豆得豆“种瓜得瓜、种豆得豆”将是我们今后培训教材的第一课我们的房产品在很多城市里是独特的、一流的,是差不多达到国际一流水准的产品一批没有做过房产的人,经过10年时间成为浙江省房产行业里最大的公司,成为优秀房产品的制造者和优质服务的提供者,能够做到这些是有一定的原因的一流的社区环境、一流的房产品都是由我们心血物化而成的很多员工,包括我在内,工作时真的有一种呕心沥血的感觉,并由衷地感到我们这些人做得很疲惫、做得很辛苦、做得很苍老,但是产品造得好了,客户的笑容多了——所谓有付出才有回报工作是神圣的、工作必须是认真的,工作里汇集了太多的个人,因而它会得到加倍的重视要视工作为一种宗教,员工要像教徒虔诚于他们的信仰一样去面对自己的工作希望绝大多数新员工进入这个行业,无论处在哪个岗位,都能一直保持进取状态,在工作层面里,达成共同的认识,形成共同的价值体系辛勤工作最大的受益者是员工本身,它并不一定反映在薪酬待遇上,也反映在阅历、经验、自身的修养提高上绿城的一些核心理念,是在遵循经营管理前辈们的思想和我们实践过程中总结出来的,应该这么去做的事情,必须死心踏地去做,必须坚定不移去做,否则将在社会没有立足之地我们所受的教育就是,我们要努力工作,要好好做事,做出一些对社会、对他人有益的事情,这是我们的价值观,也希望成为大家共同的价值观,在这个过程中我们去吃苦、去享受工作的快乐、去享受劳动的成果、去享有我们自身的进步最后希望各位新员工在公司里能很好地生存和发展(2004年4月)一个不能对员工负责的公司不可能对客户负责、对社会负责在2004年“五一”座谈会上的讲话公司从最初的几个人发展到现在的几百人,公司管理层与普通员工交流的机会相对比以前少了以前我们与二三十个员工打交道,接触的面是百分之百;现在在工作界面里,我们也主要是与几十个人打交道,但接触面只有原来的十分之一,并且员工越来越年轻,我们与员工之间的平均年龄要差20岁左右,对有些问题的看法已经存在代沟了召开员工“五一”座谈会,是公司多年以来的传统我们希望通过每年的“五一”座谈会,能够倾听到员工代表们从员工的角度对公司发展、个人成长、福利待遇等方面的真实想法,以促进公司更好地关心和关注员工的工作和生活,尽可能使员工在公司里工作得好一些,学习得好一些,生活得愉快一些公司存在的目的,是让个人才华得以施展,生活条件得到改善,获得全方位的成长公司领导必须牢记员工利益是第一位的公司的经营状况关乎员工本人,也关乎员工的家庭一个不能对员工负责的公司,不可能对客户负责、对社会负责我们作为股东,扮演了三个角色,一是资产的所有者,二是公司的最高管理者,三是工作者我在做老板的同时,也需要做管理者、工作者,在工作面前,每个人都是平等的一个好的房地产企业,必须有好的界面,对外有好的口碑,是谦逊的,有磁力的,对内是健康的我们在浙江做了一些好产品,但是面对国际水准的要求,我们都是新兵我们对工作要有好胜心,希望自己能做到最好我们的工作可以给房产增加有形无形、有价无价的附加值公司应该能创造好的利润空间,并将之与员工的利益关联起来公司始终强调人力资源的重要性,希望在公司形成兄弟姐妹般的工作氛围,让工作充满乐趣,真心希望员工在公司有成长,有进步,有收获(2004年5月)加盟绿城 融入绿城在2005年首期新员工入职培训上的讲话今天,在座有100多位新员工,从人数上相当于4个项目公司的规模如今绿城集团正以较快的速度发展,希望有能力、有经验的人,或者说有可能成为有能力、有经验的人,和我们一起把很多工作做好我们这些在台上台下的,在工地、在销售案场等各个岗位上的近1000名员工,承担着更多客户的房子的建造和服务工作作为公司的领导,对各位到绿城来工作,参与时代中的住宅建设和城市建设,表示由衷的欢迎绿城是怎样一家企业?新员工看企业的眼光通常是猜疑、怀疑占主要成分,尤其在你们这样的年纪,平均年龄30岁以下,已经有自己的一些想法我们这个企业好不好,并不能仅凭培训资料上写的来判定一方面要看我们在台上怎么说,但更多的要看我们、看很多老员工他们在怎么做一个人、两个人,一句话、两句话,哪怕一个10年,都不能说明什么问题如果你在一个月内,在单位或部门中,碰到10件、15件你认为不好、让你不开心的事,你就有理由认为你所在的部门和单位乃至整个公司都不是一个好公司绿城经过10年的发展,还不能说是一个比较理想的企业,在好与不好之间,我们正在努力把企业做得好一点,所以欢迎并鼓励大家用怀疑的眼光、猜疑的眼光看周边的事物,尤其看绿城本身绿城肯定是一个自上到下,从产品的本身到产品的服务,都有太多的问题和有太多的事情要做的公司我希望各位对此有清醒的认识,并能够把心安定下来到绿城来工作,不管结果如何,绿城的工作经历会成为你人生和工作历程中比较重要的经历绿城不是一个纯粹意义上的、一般意义上的民营企业,你们绝对不是为老板打工我们都是在努力做工作,做自己认为有价值、有意义的事情公司里“老板”的名词可以存在,但不是说“一些老板雇用一些员工来打工”,这不是事实,也不是我们所追求的我们如果有资格来做领导,我们可能是某些道义的学习者、体会者、先行者,这是我们有资格在台上做领导的主要原因在中国的企业里,还敢标榜自己有理想,还敢把社会责任、把创造城市的美丽、把员工的进步等同或高于企业利润的,这样的企业不会太多所以在绿城公司,只要你的基本能力没有问题,只要你的直接上司——他的用心、他的能力没有太大的问题,你就会参与很多有意义的工作怎样融入绿城?从我的感觉来说,在座的新员工中有一些进入了工作的角色,有一些还没有,也有可能还是陌生的绿城强调真诚、善意,我们希望更多的时候和和气气,能够笑口常开我们有太多的界面需要各位的笑容,需要对做好自己工作有信心和自信无论在公司内、公司外,无论对客户、对政府部门,一个和善的、沉着坚定的、自信的,一个可以被接近的、开放的、多少有些热情的表情和神情,实在太重要了这是你自己在跟形形色色、方方面面人打交道过程的一个基本姿态对社会充满怨恨的人不适合在绿城工作;对生活、对世界从未怀有感激之情的人,不适合在绿城工作公司需要太多的微笑今天有销售系统的新员工,对销售系统的员工来讲,笑容是第一位的笑容对你们来说代表什么?代表对客户的感觉,代表大家对生活的热爱,代表我们对产品和服务的信心,代表对客户的善意,代表你享受阳光、享受春天,并把阳光和春天散播给他人如果我看到老员工的脸部表情很紧张、很严肃、很阴沉的目光,我想公司一定是做错了什么事情,使员工不开心;如大多数员工脸上没有笑容,就表明这个公司是不健康的,这个公司应该解散这个社会有很多不理想的地方,但它仍然造就了我们的今天,造就了我们的形象,造就了我们可能为这个社会的美好做些事情希望每个公司和部门的领导,包括集团公司的领导,更多的时候在你们的言行举止、在你们的表情里,能洋溢出一些对员工的关心、关爱,对世界、对工作有一个积极的正面的判断绿城推崇什么?在绿城,“老板和雇员”或“打工者”的概念是被极端弱化的,但对工作的品质、对工作的认真态度是被非常推崇的公司的质量方针是“真诚、善意、精致、完美”,这是真的我希望“真诚、善意”始终是你们在工作中、在生活中的一个主要方面;希望好人在一起工作,一起生活公司里也时不时有一些不太好的人,甚至有些比较坏的人,有些大坏,有些小坏,但公司里的人在由小坏变成大坏的时候通常会被清除出去,公司不需要坏人,这个公司只能是好人的公司,一批比较有能力的好人组成的公司这个公司绝对不允许居心不良的人,偶尔有幸灾乐祸可以,偶尔落井下石也可以,但大体还是要救死扶伤、助人为乐的我不知道今天强调这一点对各位有什么影响,但我还是要说,以后有机会也还会说这个公司希望有阳光,有笑容,希望好人在一起工作,因为我觉得在公司里笑容还是不够前段时间我们在讨论薪酬体制改革,大体上我们的薪酬体系在房产行业里可以做到全国一流水平,这是我们的目标,也是应该做到的但同时我们的工作品质、工作态度也必须是第一流的我们开发的房产品在所在的城市是第一流的,不少还是第一名但是做第一流、第一名,真的很辛苦这个行业里有那么多企业、有那么多人在工作,竞争非常残酷理想的模式是有一些非常聪明的领导,有一些产品研发的机构,有一批脚踏实地的员工现在我们离一个理想的企业还有很大的距离,从管理者到员工,从开发量到开发的品质,从产品的内涵到产品的多样化,实在有太多的课题如果你手上有一份非常轻松的工作,你有两种前途,第一是你马上要被提拔,第二是你马上要被辞退你们应该很快把手头的工作做得很轻松,然后去寻求和担当更多的工作,这是工作的价值,工作的意义,人生的价值,人生的意义我们希望优秀的人做优秀的工作如果公司里大部分是一般的人,在做一般的工作,就非常乏味;如果公司里有一半以上或三分之二以上的人都非常优秀,这样才会确保第一流和第一名的产品绿城公司还是由一个非常苛刻的领导掌控如果你们的领导对你的工作从来不挑剔、不批评、不指正,这个领导就不是一个好领导作为一个合格的员工、合格的管理者,我不认为各位受过很好的训练,即使在合资企业里受过日本人、德国人的训练,他们比我的要求还低一点,他们的要求不如我苛刻所以希望你们要有充分的思想准备,直面行业的挑战和领导的苛求绿城最大的资源和凭借是什么?绿城没有太多的资源,绿城最大的凭借是包括我们在内的人力资源我们只有做得比别人更辛苦,更聪明对领导层和对领导层以下的执行层、操作层要求是不太一样的,对领导层的最大要求是他要足够的聪明,足够的英明,不能很笨我担心你们到工作岗位上去没有一个苛求的、聪明的领导来直面你们的工作在你们的岗位里,除了同事以外,有一个非常好的直接领导,是非常重要的如有一个非常好的直接领导,即使你们只有一般的能力,很快也会具备很强很好的能力允许你们在合适的时候用合适的方式向人力资源部反映,但有个前提你们的能力、才华已经等于大于你们的领导人了如果你们的本职工作,你们对直接领导的管理职能和能力的认识,你所表现出来的所有,都足以被证明你完全可以替代他,那个时候会毫不犹豫地让你做直接领导的直接领导,这样公司才会有发展绿城的价值体系是怎样的?一个人生活在世界上,应该能为社会和他人带来一些光明的东西,这是我们所受的教育我不知道你们的小学老师、中学老师、大学老师是怎么教你们的?除了考试以外,还有没有教更多的东西?我们小时候知道岳飞背上有四个字“精忠报国”,知道《西游记》、《水浒》、《三国演义》、《红楼梦》,知道中国的四大名著,我们的价值体系就是由这些养分构成的我们所有的教育告诉我们,我们的存在应该为他人,为这个社会多一些明亮、光彩这些话不需要组织,因为是自然流淌出来的我认为在一个公司工作,这个公司总是要一个价值方向的,总是要一个是非标准的,不然这个公司就没有什么意义我相信大家都很能干,在这个社会,真的要混饭吃,不到绿城没有关系,到“黄城”、“蓝城”都可以我希望有朝一日,过三五年回首当初选择绿城的时候,认为可能没选错,虽然很辛苦,虽然得到的东西也并不是太多,但这里的工作总还是有一些动人之处、感人之处以前我们公司小的时候这种氛围比较明显,现在很抱歉,公司大了,我不能保证你有可能碰到的是一般的领导人,但也有可能是比较优秀的领导人,但你别忘记,创立这些价值体系、创立这些产品的优秀老一辈,至今还在工作希望你们年轻人能茁壮成长中国的城市发展到今天,中国的住宅发展到今天,应该有更加完美的产品,这都寄希望于你们的努力结语理想状态和脚踏实地最后再讲两句话第一句你们这辈子都要追求理想状态每个人都有自己的理想状态,每个人是自己到达理想状态最重要的推动者如果每天能使自己处于理想状态,每天都会自觉地拷问自己“今天我这项工作做到理想状态了吗?”这就是管理的理想状态那些要靠别人管的人,是永远不会有出息的内心里有这份自由,有这份追求,奔放的感觉,喜欢阳光灿烂,喜欢朝霞满天,也喜欢波光潋滟——心里有美好景象的人,并能够把这些美好景象和自己的生活、自己的工作紧紧地连在一起,这是内心的一种理想状态第二句话脚踏实地你们能很容易地把你们的本职工作做到一流状态吗?凭你们的现在,凭你们的年龄,凭你们的阅历,凭你们的环境,凭你们所受的教育,凭你们自己内心应该对自己有的一份追求,各位所做的活,依我看没有难度,一点难度都没有!所以,实在是有太充分的理由你必须把手上的活做得非常漂亮有人说男子汉大丈夫当横扫天下,何扫一屋?但对不起,到绿城以后,你如果能扫天下,你就从扫一屋开始公司的产品和公司的服务最主要的部分就是由一件件具体的事情构成的,可能是十件、一百件,可能是一千件、一万件,我们追求它的本源,追求它的理想状态,这是公司最主要的管理内容,希望在这些方面做到无可挑剔尤其是各位新员工,处于一个上升阶段,你们要让别人承认、理解、明白你的价值、你的才华,我认为,在小事情方面要有非常好的习惯今天说这么多,因为我和你们一样,也有做新员工的时候,我也在公司的直接领导、更高领导的审视和挑剔下面工作过很长时间希望你们在这个行业里能够很好地成长,你们的成长对你们自己有益——这是最重要的,对社会有益,然后才是对公司、对同事、对客户有益这话和太多的员工说过,但是今天还是很高兴有机会以公司领导人的身份、以年纪比较大的员工身份说给你们听(2005年4月)做一名让人可以“放心”的员工在2006年“五一”员工座谈会上的讲话对员工来说,领导是最重要的环境;帮助员工成长是领导的天职,是给员工的最大福利、最重要的爱心,我们这个集团还须完善员工的成长、发现和培养机制“五一”座谈会每年都召开,今年的背景是公司业务进一步拓展和工作品质进一步提升公司深感这些年来,对员工进步的关心和促进不够,公司的成长仍受到员工成长的一些牵制,员工成长的速度和得到锻炼的程度都不够希望通过这样的座谈会,使我们的管理者能够得以更好地进步和发展,使更多的同仁获得更好的提升和实现自身价值的环境对员工成长过程的帮助和促进,是各级管理者的首要工作我们在1996年就确定公司的首要任务并非是做产品做服务,而是促进员工的成长和进步因为我们认识到在优秀产品和优秀服务的背后,必然有一些优秀的员工、优秀的管理者、优秀的团队、优秀的制度和习惯工作者的优秀是公司进步发展的根本,是工作得以顺利进行和推进的源头我们用了好几年时间才深切地感知到这一点,并开始把公司工作的一些重点作转移,使员工的成长进步、健康发展成为公司的首要任务和工作内容对员工来说,领导是最重要的环境;帮助员工成长,是领导的天职,是给员工最大的福利、最重要的爱心,我们这个集团还须完善员工的成长、发现和培养机制希望我们的领导能在爱心方面以身作则、在能力和水平方面以身作则我们人资系统的一项重要工作,就是不要把那些不应该做领导的人放到领导的岗位上,所谓兵熊熊一个,将熊熊一窝,这个害起人来要害一辈子我们要聪明的领导、要能干的领导、要有爱心的领导我们以后要逐渐从这些方面去考量一个领导,看他能不能够带领、培养员工,能不能做榜样,然后做帮助,有爱心,把员工当作自己的弟弟妹妹或子女一样,视他们的成长为自己的天职对工作者本身来讲,另外一个任务是管理自己、认识自己、发现自己、推动自己、激发自己,使得自己在健康成长的发展轨道上,使自己真正变得有价值其实工作者本身的进步,如果从公司的规范、公司的要求来讲仅仅是在第二位,更多的我们还是要从应该达到的理想状态去探求它,这是第一位的重视自己的工作状态,重视自己的成长进步,这同样也是每个工作者的首要工作你可能管理2万平方米的土建,也可能管5万平方米的安装,但另外一个任务是管理自己、认识自己、发现自己、推动自己、激发自己,使得自己在健康成长的发展轨道上,使自己真正变得有价值人贵有自知之明,人要了解自己,要设定自己每个人最有效的管理者是自己,而不是你的主管或部门经理所有他们对你的帮助和促进、批评和训斥,最后产生作用必然要经过自己的演化和吸收我们希望在绿城工作,大家能够重视公司管理的重点就是“管理自己”,这也是常常被忽视的一个人慢慢长大成人,标志在于能够自觉、自信、自在,尽心、尽力、尽职就是一个人能够像看别人一样看自己,自知自觉,这样你才会有自信,有了自信以后你才会在什么情况下都可以游刃有余——碰到困难,做起来无非复杂一点,花的心血多一点而已;碰到简单的事情也不会掉以轻心,一切都在正常状态里这是自知、自觉、自信、自在然后,做任何事情,尤其是跟别人有关的事情,跟客户有关的事情,跟公司整体有关的事情,你要做到尽心、尽力、尽职这是一个永恒的课题我们公司很多人听我讲过一个“三我”的观点,即演员的我、观众的我、理想的我一个人要能够认识自己、批判自己,批判的前提要有楷模,要有理想的我,你的现状是理想状态吗?这个理想状态是个体的设定和公司的要求相结合我们身处在这样一个社会进步、城市进步,房地产行业也将得到很大进步的一个非常好的历史时期,每个人都应该在为社会、为城市、为客户同时也为自己的价值得到进一步提升而努力,要有志向,不要满足于一般的工作状态、一般的工作业绩、一般的薪酬待遇,要瞄准我们这个行业在国内国际那些优秀的工作成果以及那些成果背后的工作者或管理者希望绿城的工作者,他的理想抱负能够和工作的认真、责任心有一个完美的结合,把自己的职业生涯,把自己今后的发展和自己手上一点一滴的工作有一个切实的相关相联希望公司的员工,从心态上、心术上、心灵上,做一个让自己可以放心、让家长可以放心、让同事可以放心、让客户可以放心,心智心灵都是非常好的现代人何谓“放心”?首先你是有心的人还是无心的人?按江浙一带的说法是有没有“魂灵”?从你的眼睛里能读到什么有没有一份情感,有没有一份爱心,有没有一份责任心,有没有一份坚定,有没有一个理想?“放心”还可以理解为你是否能让客户、让员工、让领导放心,让他们可以把“心”放在你那里?你在接受工作任务的时候,在接受委托的时候,在作承诺的时候,是不是可以让别人把“心”放在你这个地方?这是很沉重的你要做一个让公司放心的员工,不管你是做总经理还是做一个清洁工,你要让人放心我希望公司的很多人,从心态上、心术上、心灵上,做一个让自己可以放心、让家长可以放心、让同事可以放心、让客户可以放心、心智心灵都是非常好的现代人在现代化进程中,可能还有一个心态的现代化,有一个健康的心灵尤其是一些年轻员工,你们将来的前途可能会不可限量,关键把握在你们自己手上,而不是把握在公司领导手上你在现阶段里,要做一个让人放心的员工你对自己承担的本职工作,别人交待的工作,你尽可能去完成它,尽可能做到最好的状态,这是做人的基本价值,是作为一个工作者的基本价值在绿城这样的公司我们要重新意识到这一点,把手上的工作尽可能做到接近于完美的程度,做到自己也很放心、很踏实,这样工作是一种享受,这也就是我们的价值所在(2006年4月)城市、房产行业与工作者在2006年首期新员工座谈会上的讲话选择行业在每个人的职业经验中,有的在同一个门类,有的不在同一门类,选择两三次是很正常的其实每一行的终极意义都差不多,做好了,都能获得生存和发展的空间相比较而言,中国的房地产行业,对人的综合素质要求之高超过对专业技术的要求,除了专业的设计师、工程师外,很多岗位都可能以良好的综合素质作为主要的依据来判定各位中国的房产行业将会在今后几十年里有非常好的前景,原中国房地产业协会副会长顾云昌说“中国的房地产是千年等一回”从近十几年、二十几年来看,房产行业得到了长足的发展,我们有理由认为这是一个非常好的选择城市的文明、城市的“神”和“韵”城市作为一种文明现象,是从事房产业务主要的空间所在城市意味着什么?我们要解读城市,究竟在哪些方面做结构性的分析,哪些是生机勃勃的地方、优美的地方,哪些是不好的地方?在历史研究里,专门有一个课题叫“城市的兴起”,研究城市在人类的文明史上产生的原因和过程,以及对人们的影响和作用城市作为人类历史发展过程中的一个附属产品,它的合理性、必要性,如果放在人类历史发展的空间里考察和评价,尤其是从古希腊、古罗马的城市到目前为止,人们对城市仍是一个正面和肯定的描述因为有了城市,人类有了更高的舒适度、更多的安全感和对人类文明的享有住宅建筑是城市当然的组成部分,房产项目的开发和城市密切相关在好的城市,比如像杭州,房价可能会在四五千元到几万元,在差一点的城市,房价可能在一两千元城市的差别是非常大,有自然、人文、管理、人口素质等方方面面的差别通常选择做房地产总是找那些比较好的城市、在生长中的城市、适合人居住的城市中国的“风水”两个字概括了一个城市、一个地方最重要的特征“好风”加“好水”“好风”就是空气好——春天来的风有一种暖洋洋的感觉,秋天来的风有一种凉爽的感觉,冬天的风会刺骨,夏天的风则会带来一些凉意像这种风叫好风!什么是好水?譬如水源地被保护得比较好,城市里的水是清的、可以饮用的,水里边游着一些鱼,有一些是长得怪怪的鱼,有一些是长寿的鱼,这种水才是“好水”中国的城市化是一个双向的过程,一方面农村人口经过打工、上学转变成城市人口,向城市聚合;另一方面,城市里的一些开发建设能力和经验被传递到农村,在这个过程里,农村的生活形态、生活内容、生活结构和生活品质向城市接近,甚至在某些方面作超越——在自然环境方面是有可能超越的,但是在城市人文积淀方面很难超越我相信中国大学每年招收300多万大学生(估计再过两三年每年会有400万到500万),其中大多数人会留在城市里城市的美丽、城市的安全感、得到关心爱护的程度和所享有的人类文明结晶在理论上要比农村里多很多倍如果一个城市不能把人类文明的结晶诉诸于这些方方面面,那就不是城市在城市化过程里,往往有一个问题基本只有“形”,有道路、有交通、有大剧院、有体育馆,但是没有“神”、没有“韵”房产项目作为城市文明重要的组成部分,我们必须要把城市应有的文明在开发项目中做选择、做优化、做强化,这是开发房地产的基本要领房子不是四面墙、一个地面加一个屋顶,城市房产开发绝非如此简单我们在做规划、建筑设计、配套设施、会所设计时,在设定房子今后的管理模式时,甚至在做强电、弱电、路灯、道路、环境,都要有一个强烈的意识,我们要符合这个城市,符合人们现在的和将来的需求,符合人们显性的和隐性的需求,符合人们心灵的需求有些东西可以复制,但你没有办法复制一座山、复制一条河你可以花20年重新挖一条河,但你能复制一条5000年的河吗?比如孔子在这里嬉过水,这条河有很多历史故事在里边,像这样的河是无法被复制的,无法重新营造的选房产项目要到那些自然形态好、历史渊源好、文明现状好的城市去比如杭州就是中国最好的城市之一,全球的华人都会认同“锦绣江南”,认同“江南忆,最忆是杭州”杭州除了风水好以外,杭州文化的沉淀、历史传统、经济条件,杭州老百姓的文明素质,形成了一个比较好的民风,杭州的治安在全国大中城市里是最好的,杭州老百姓对自己周边的治安总体也是比较满意的城市的形成有很多复杂的原因,城市最好的依托应该是什么?像这些都是我们从事房产的人所要思考的问题通常城市总是和政治、经济、军事、地理有关系,但是浙江有个特殊的例子,就是义乌义乌缺水,没有太好的自然资源,交通也不好,但是义乌有很多“小货郎”,用糖去换鸡毛、牙膏皮——这是义乌得到进一步发展的脉络,是一个非常微小的摆动在改革开放以后,当地居民很好地把几十年、甚至上百年所形成的小商小贩的传统和文化加以呵护和正面的引导,义乌就变成了亚洲乃至全球最大的小商品集散地,城市也因此得到发展工作的一个基本要求、基本姿态中国的教育是一种教学问、教学术、教技术、教很多知识的教育,但未必会教人品,未必会教人格,从这个角度来讲,中国没有一所大学在人文精神方面是卓有成效的人之所以成为人,应该是怎么样的?我以前教历史课,历史有很多故事,历史有很多奥秘,历史有很多可能,历史有很多演化,历史有很多让人可以去想的东西,这是历史本身历史是由整个人类共同所构成的,那些优秀的人演绎了很多精彩的故事,给人很多启发我们不是上历史课、不是办大学,我们是办公司,我们要强调的是工作的基本要求和基本姿态大家在一起工作,要形成一些基本的共识,一个最浅层、最一般的要求,就是生存和发展需要我们去工作有一句话“知之者不如好之者,好之者不如乐之者”举个简单的例子,如果我们今天要加班,这个人会说头痛,那个人会说腰痛,但如果说今天是打麻将,很多人会很愿意;女性呢,让她下工地、加班,她心里会有嘀咕,如果请她去shopping,那可能是件快乐的事情所以做事,最好是让他做那些快乐的事情,快乐是最好的老师但是不管工作如何让人讨厌,在退休以前,作为基本责任和义务,你必须去面对在绿城,做人做事最大多数情况下还是要老老实实的,我们崇尚一个简单的道理种瓜得瓜,种豆得豆;一分耕耘,一分收获公司现在20多岁的年轻人,目前看来他们的工作态度不比30多岁、40多岁的人差我以前对这一代独生子女有过担忧和担心,但是在我们公司的很多二十几岁的人身上被证明这种担心是多余和错误的虽然独生子女的家庭环境给他们造成很多缺陷,但他们面对的是商品经济的社会经济形态,他们很小的时候从父母、从同学、从自己上街,看到和感受到商品经济带来的一些影响、竞争、压力,对“适者生存”他们都有切身的体会,所以他们在工作中的打拼能力和精神不比三四十岁的人差,这是我的感觉公司视工作为神圣,视工作为义务,视工作为责任我们的工作跟你父母的养育之恩、跟你的子女、同事、跟客户,跟你所受的教育、跟城市、跟社会有关系我们手上的工作,跟太多人有太多的千丝万缕的关联你可以不做,但你不能做不好,不能不认真,你的态度、你的心必须投入才行这个公司里不可能容忍、也不愿意容忍那些面对工作无所用心、随心所欲的人这是在绿城工作的一个基本态度重庆有家非常好的房产公司,这家公司推崇这样的工作境界“宁静的心灵、人生的目标、身体的健康、金钱的自由还有爱”非常有诗意的表述我希望员工的工作心态是好的、宁静的,但要做到宁静的心态,从小到大不为所动,偶尔有波澜起伏,真的非常不容易,尤其是那么多的外界干扰和影响,那么多压力,要保持宁静的心态真的不容易,并且没有一个地方对神父或菩萨可以经常去诉说“金钱的自由”有人说钱不必多,够用就好够用也有标准,普普通通的够用就好就是说,做普通人,以普通人的生存条件作为一个基础,是最踏实的我不希望大家辛勤工作然而老无所养,差到要社会救济,差到付不起医药费,我希望我们的同事以及同事的子女、直系亲属,我们通过自己的聪明才智、通过认真工作,我们不要去面对那些问题我们如果不能在那么好的社会经济条件和行业背景下,不能够通过我们高品质的、很艰苦的劳动,使我们团队的所有人过上比较好的生活,并能惠及子女、赡养父母,同时回报社会——如果做不到这些,那我们这些人全是废物,书都白读了从这个意义上讲,活着和死也差不多,生不如死我们的工作成果关系到太多人,所以工作中的严格和严酷大家要有所准备在这个公司里,做到一般水平的员工得到的尊重也就一般水平;在这个公司里得到充分尊重的,是那些把本职工作做到出神入化、精致完美的人工作没有高低贵贱之分,哪怕端茶倒水、抹桌子,这些工作全部要得到尊重但是人和人不一样,有的人抹了几遍,桌子还是很脏,有的人三下五除二,活做得又快又好公司尊重那些优秀者,工作态度虔诚、投入、专注、敬业;尊重那些在日常的行为举止里能够逐渐完善并有所表现的人;尊重那些品德高尚、乐于助人、关心别人的人公司对情商的要求大于等于智商,笨一点没关系,如果没有情感、无动于衷,没有责任心(责任心也是情商的重要组成部分),在价值标准方面,损人利己、是非颠倒,没有一个光明面对待工作、对待伙伴,这些人在公司里是待不长的对工作神圣的感觉首先不是对别人的,首先是对自己的如果你不能以良好的教育和素质表明你的学习能力,表明你优异的再生能力,那么你的存在有什么意义?我们希望认真工作的人多一点,工作的效率和水平向行业里最优秀的人去看齐、向周边最好的人去看齐,你不比人家少什么,每一项工作,不是发明创造,只是应用而已,没有太大的难度,无非勤快一点,用心一点,多沟通一点希望在工作的过程中,在绿城或不在绿城,都能以优异的工作品质和非常好的工作效率证明自己的优秀财富的聚合和今后的走向我要强调一下,我们公司严格意义上讲并非所谓的私营企业,你们的工作也不是为老板做的从公司的价值取向来看,绿城是一家社会企业,因为到目前为止,公司的所作所为可以表明,公司财富的增加和积累,主要是被用于与各位有关联的社会文化事业的建设等一些有利于人类进步文明的事情,像教育、足球、医疗卫生等如我们今年足球收支相抵大概净亏4000万元,测算一下,如果今年是24场球,主场每场球的成本大约300万元,假定每场球有3万观众和工作人员,那么公司平均贴在每个观众的钱大约是100元,换来什么呢?换来的是一个城市的牵挂,一个城市的欢乐,球迷的欢笑总是试图让大家了解绿城公司,尤其是决定公司的价值体系和价值原则;希望公司的价值体系能够建立在比较好的地基上面,不再需要做太多的技术处理,而是直接打桩就能嵌入没有被风化过的岩石基层;希望绿城公司价值体系是符合所谓的先进文化,就是说符合人类的本质、人类的本性在这个公司,个人的一些东西是必须得到尊重,比如因为要照顾父母,因为要结婚了,因为太太要生小孩你离不开,你可以给公司提出来不能外派,这是天经地义的理由公司如果不能够尊重个人,那么个人也没有理由和必要尊重公司在这样的相互关系里,公司必须做在前面,公司是一个组织,有更强的行为能力,有很多手段和方法可以应用个人和公司有冲突、有矛盾的时候,个人往往是弱小的在做这样一个沟通的时候,如果公司的领导不能够首先尊重个人,不能够把员工当作自己的兄弟姐妹和家人一样替他们去考虑和解决这些问题,那么这些人就不配做领导,或者说这种领导权威就会变得很脆弱相信集团公司和项目公司的绝大多数领导基本的价值判定不会有太大问题一个人很深沉当然不错,但公司更希望有一些对工作、对他人热情的人我们的很多外墙色彩都是暖色调的,有一个时期房子的面砖用黄颜色,我说留点阳光吧,因为人类的一些丑恶面和冷漠面相对太多在电梯里见到人大多是不打招呼的,而不像一个更加合理的社会里,陌生人在一个场合里碰到会表示基本的友好,点个头,笑一下在公司里,那些动小脑筋的人,投机取巧、见风使舵、奉承拍马,可能会有市场,但是公司更加推崇识大体、顾大局、懂大道理、忍辱负重、任劳任怨的人那些小技巧作为工作中的手段使用可以,但作为一生的立身之本是不足取的,我们不能本末倒置公司并非仅仅是一个工作的地方、学习的地方,学习并非仅仅学习技巧、增加能力而已,学习的一个很重要的内容是共同沟通交流,希望公司进一步澄清和确立基本的价值体系和方向结束语解读几个关键词学习我们最后说几个关键词,一个是学习我们说种瓜得瓜,种豆得豆但怎么样使得“瓜”和“豆”变得更加丰满和结实?一个非常重要的方面是学习如果一个人的命运有所不同、有所改善,我想除了运气占到千分之
一、万分之一的可能性外,他所有基座的主体部分是学习我们一直强调“绿城是一所学校”,但学校里最重要的老师还是你自己,良师益友可能会有,但我相信不管大学还是公司,还是要靠自学为主,你自身的进取心、责任心将起决定性作用锻炼有很多人到过钢铁厂锻造车间,或在集镇里看到过打铁,铁被从常温加热到高温,然后奋力地击打,火花四溅,痛苦不堪,然后到冷水里淬火,这就叫锻炼一个人不挨骂、不在心灵深处承受过很好的磨难,这个人要变得很优秀真的很难学习、思考,然后锻炼要想成长、成就、成功,不学习、不锻炼不付出代价、不付出心血是不可能的环境这个“环境”不是指社会环境,而是公司环境,你们不要把它理想化公司肯定还不够理想,数量上不够理想,品质上也不够理想,所以才欢迎和希望大家加盟,一起学习、一起工作你们的领导,从主管到项目公司的总经理、董事长,包括我,也未必是一个理想的企业领导人,可能在有些方面有特点、有优点,但全面肯定没有公司环境无非基本确立了一些价值方向,并形成了一些工作基本条件和平台公司有这么一种倡导,逐渐形成一种氛围,并且这个公司的领导层整体上还是积极的、阳光的,还是受某些规则制约的,但你们别指望整体或全部领导既有人格魅力,又有领导能力,又有非常好的带头表率作用,冲锋在先,享受在后——真的没那么好绿城绝对不是一个在很多方面理想达标的公司,无非是处于一个积极的过程中而已因为企业发展得比较快,公司员工的平均司龄
1.9年(在你们加入前),管理层来源也比较复杂在中国,一支优秀的管理队伍的形成,一个优秀的企业管理干部的成长,是需要时间、需要空间的,需要很多精力、很多事件的,不到这个火候只能勉强应付而已大家在工作中学习,在学习中工作,然后慢慢成长,他们需要一个过程理想公司判定人、判定事有一个标准叫“完美”,这个完美的另外一个说法叫“理想”公司有一个无处不在、无时不在的管理者,它的名字就叫“理想”我们不要求所有的事情,但是主要的事情、赖以生存和发展的事情,比如说本职工作,做到一般的要求以外,公司有一个道义的要求,希望把它做到理想状态在这个公司里,不需要你们花太多的时间去处理内部的人际关系,它不复杂,你只要阳光和善良、会沟通和尊重,公司是靠真才实学比如说一年、两年、三年,你出来的工作总是比别人好,总是比别人快,总是比别人周全,如果你那个时候铁定要走,领导都挽留不住,我愿意为你写一封推荐信,把你推荐到其他公司在绿城公司你普普通通、平平常常也可以,但你要做得踏踏实实的,把工作做到非常扎实可靠,这要设定好——我是工兵型的,那我就是工兵型的;我是一个有创造性的前锋,那我就是这个前锋,你要给自己定位好但工兵也有理想状态,排雷总是达到100%,不会留下一个隐患上司对你的教诲、关心、帮助,这些在你心中形成一个对自己的有效管理之前,全是不重要的,最重要的是自己对自己的一个设定,不论做什么工作,希望能够比较踏实地、一步一步地给自己的本职工作设定越来越高等级的理想状态,这是一个人得以成功、得以成长的最重要的动力机制我们之间你说谁管谁?只有自己管自己才是最有效的尽管公司里的管理还有很多不尽如人意之处,但这个公司总还是把“真诚、善意、精致、完美”作为公司的一种基本态度,总是会把员工当成自己的朋友,当作自己的家人,有人类的基本情感今天浪费大家的时间来作一个表白、作一个沟通衷心希望大家在绿城能够好好工作,能好好地成长,希望因为你们的到来、因为你们才华的施展和你们才华的增加,使绿城可以变得更加优秀,接近于理想;希望在这里工作的缘分、工作或短或长,都是我们人生过程中一段宝贵的经历(2006年5月)做一个称职的销售经理在2006年销售经理资格认证会上的讲话摘要销售人员的天职是尽可能地了解、反映和实现客户的需求销售人员的天职是什么?销售人员的第一天职就是尽可能地了解、反映、实现客户的需求,它与尽可能地把公司的产品销售掉互为表里把公司的产品销售掉是表面,满足客户的需要是它实质性的内核比如在销售别墅项目花园带精装修这类产品,客户的个性化要求和公司的标准化出现矛盾时,作为销售人员的第一个姿态,首先是非常认真、非常仔细地去了解、去倾听、去接受客户的这些个性化的要求,然后再和客户进行讨论,拿公司标准化方案和客户个性化的要求作沟通和协调,然后来做一些甄别,比如“您的哪些个性化要求我们完全可以做到,完全可以满足有些个性化的要求从我们这些专业的房产商的角度来看是合适或不合适的”首先一个基本的出发点是我要力争帮客户实现这些,只要他的这些个性化要求是合理的、合适的这个“合适”不仅是对客户自己,对他的家庭,对他的生活方式;这个“合适”还包括我们在营造上是做得到的,然后还有他的个性化要求和我们的标准化是能够相融的销售的一个基本姿态就是“我们能够为您做好这些个性化的要求,这是我们应尽的责任和义务,也是我的光荣”要有这种心态,而不是推托、搪塞,说“要一个逐步的过程,如何如何,等等”,这些销售中的官僚,就是没有诚意如果我是客户,你逐步解决我的要求,那我买房也逐步买,付款也逐步付!这种都不是一个销售人员的基本姿态,“我们讨论讨论,研究研究”,“这里面有个过程”,“我们只能这样”这些说法是非常不适合的,没有进取心,也没有责任心我想销售人员首先要表达的是一个诚意,说“对于您的这些个性化要求我们予以高度的重视,然后我们尽可能地去做到它”,在这个基本姿态下,对客户的个性化要求要做讨论和分析,要做沟通我们要督促下一道工序,督促有关的设计部门考虑这一切因为别墅不会有太大的量,像桃花源也只有几百幢别墅,我们就有权利、有义务帮客户在花园精装修的时候尽可能的个性化在问题的解决过程中,如果没有这个基本姿态是不允许的所以,对客户说类似“这里面有一个过程”这样话的人,我认为他不应该从事这个行业销售经理对自己的团队要有爱心销售团队是销售经理的下属,是你的管理对象,或者说沟通对象、服务对象你的下属或者说管理团队,可能是几个人,可能是十几个人,从管理学上说应该在一个有效的管理范围之内那么管理过程中的制度、威信、激励、授权都很好的,它的核心内容我认为,有一个呼之欲出的词就是对你的部属要有“爱心”如果你初到一个地方,面对这个团队,你的一个基本认知,他们就是你自己,他们就是你的兄弟姐妹,他们就是你的同学,他们就是你的亲朋好友要用一种爱心去管理一个机构,你的所有这些管理的方法、技巧要体现和突出你对这些工作伙伴和团队的基本认知他们或许有些方面很优秀,有些方面不那么优秀或不那么熟练,你会觉得恨铁不成钢但是在我印象里面,契诃夫有一句名言“不要忘记我是爱你们的”你要对你的客户也好,对你的同事也好,对你的团队也好,对你的部门以外的人也好,我们讲真诚、善意,要用另外一个词去描述,就是所谓的“爱心”在工作中,假如说有工作卓越的人,与其说是因为能力和技巧,不如说是因为爱心、激情和责任销售管理制度的贯彻执行作为一个销售经理,有一个问题是摆在面前,就是绿城从今年年初开始做比较完备的销售案场管理,那么其中究竟有多少项制度?关于案场管理有多少个质量文件?最简单的问题,案场管理里面有多少个例会?这些例会跟例会背后的各项工作有多少个表格?多少项规定?当然这些制度会升级,表格也会修订年初的时候我们以北京阳光公司的案场管理作为母版,落实到每个项目公司的销售系统从做一名销售部经理来讲,案场管理也相当于家常便饭,要非常熟练掌握和运用因为到目前为止,我们主要的营销方式,除了广告营销、活动营销以外,更多的是案场营销作为销售中的主要方式对这样一个销售主要方式的认识和管理,以及经验和教训,应有一个逐渐整理、归纳、提炼、提升的过程和结果在制度贯彻执行的过程中,哪怕是一开始就感觉不太合理,但是你要修订这些制度,你必须要通过相关的程序这个制度是谁颁布的?是怎么要求的?若要更改它,最起码通过两个管道一个管道是告知项目公司领导,得到他的批准;另外一个,如果这个制度是集团公司发的,向集团公司相关部门作相应的沟通,但这个制度从基本面的90%以上的一个份额总是首先要贯彻的销售经理必须是一个优秀的销售人员销售经理必须是一个优秀的销售人员就像一个真正优秀的学生面临高考,我相信总该是有志向去证明“我是一个读书非常好的学生”我们做销售经理的资格认证,除了参加者自己说的写的外,还有很大一部分是群众和领导的推荐、评价以及一份调查希望每个做销售经理的人能从业绩上有一个支撑,就是说,背后没有良好的销售业绩做支撑是不行的做销售部经理的前提必须是一个非常优秀的销售人员和员工你得以身作则,你在待人接物、在业务流程、规范执行,你的热情、你的责任、你的服务意识等方面必须作表率销售与其他岗位不一样,在这个门类里,如果要做项目的销售经理必须首先是一个优秀的销售人员这个规矩谁都不准破、谁都不能破公司不可能在这个部门里做一个空降,他必须有业绩,如不能被证明在以往的历史过程里面他是一个优秀的销售人员,他就没有资格做销售经理如果你选择销售作为你从商、做企业,在企业里面谋职的第一步,那么这个关口你是必须要过的就是说你必须是顶呱呱的,是第一流的,在本项目公司第一流,在本集团公司第一流,在这个城市里第一流,在全国这个行业第一流你必须要持有这个志向和追求,不然做这份工作你就没有太大的意义,你就不要去做什么销售部的经理,你就做一个普普通通的人做这个销售部的经理并不简单,也并不快乐我要提醒人资系统,一个合格的优秀的销售部经理的前题是一个优秀的销售人员,这是原则销售人员应该多读书、多看报、多学习对于房产企业的员工,尤其对于销售系统,房产网是一个信息源,另外最大的一个信息源是报刊的房产版、楼市杂志等如此之类其实刚才几位在台上的时候,我想问一个共同的问题你们现在读书吗?你们现在看报吗?每个人,就像我们种树一样,你的根扎在什么地方?成长的源头在哪里?当然在工作里向同事学习,向领导学习;在生活里向你的兄弟姐妹、父母亲、亲朋好友学习,和他们一起生活也是一个学习的过程,但是可能还是不能兼备在你们这个年龄,平均年龄二十七八岁,在这个年龄段,什么是你的工作进步的源泉?读书看报现在来看肯定不是惟一的,但要注意学习,当然这未必表现为信息的收集,这更多的表现为知识面、待人接物、人的品质品行等多方面的成长和提高,希望销售系统是一个读书看报的系统建议多读书,在书本里或其他信息载体里面的知识、精神、力量和工作过程中的学习比较,两者最起码趋于等同状态这个世界到今天应该说前人已经创造了很多成果,在科技方面、文化方面、经济方面,使得我们能够享受它,这是人类得以存在和继续发展的非常重要的源泉像这样的一个知识宝库你怎样去打开,怎样去汲取营养,这是每个人得以成长的主要源泉管理者要有信心作为一个管理者应该有信心销售部的经理是跟人打交道,跟客户打交道,更重要的是跟我们的团队打交道,那么你凭什么去管理这个团队?管理中应该有信心,信心来源于很多积累,信心来源于学习,信心来源于经验,信心也来自于追求这样的一个管理职位有一个共同的问题,就是为什么要来做销售部经理?其实做销售部经理也是有得有失的,比如说“能者多劳,智者多虑”,做一个普通的销售人员的工作可能更加纯粹和简单,也未尝不可做管理者则意味着一种责任、一种追求,这在你的工作中要有充分的表现,包括讲话的神态、语气,讲话的内容、坚定,这不是盲目的,背后要有很多的支撑,要学习、要积累一名优秀的管理者要有一个的基本姿态管理者在其他员工遇到困难的时候,或者有矛盾的时候,有冲突的时候,或者有犹豫又琢磨不定的时候,要给他们信心管理者是指路明灯,管理者是他们的依靠,管理者是他们的大哥哥大姐姐管理者一定要帮忙解决问题,要帮助员工成长,这样才能做一个被信赖的销售部经理,同时被你的客户信赖,被你的领导信赖,被你的团队信赖(2006年10月)为客户带去欢笑 自己也是欢笑的工作者在2007绿城首期营销系统培训班上的讲话今年上半年,集团的销售形势比较好,完成了50亿元的销售额,为今年全年100亿元的销售指标打下了扎实的基础半年度销售目标得以实现的最主要原因,是市场的回暖在中国城市化的进程中,广大城市居民以及将要进入城市的农村里的人对美好的现代都市生活的向往,是人心所向在一段时间,我们不可能改变它的节奏和步伐,就像大海里的水不会倒流回到长江里一样,这是大势所趋因为现阶段,从生活的便利、舒适以及享受到的人类文明的成果而言,中国的一线城市和二线城市以及广大的乡村之间,差别仍然十分巨大,存在着非常大数量的、要改善生活品质和居住品质的人口我们有理由确信,在今后的几十年里,这种需求都不会改变这是我们对中国房地产业的一个基本判定“替公司卖房子”还是“替客户选好房子”一个有理想、有责任心的销售团队是公司非常宝贵的财富,是公司能够完成每年的开发计划并取得发展的重要原因之一因为从拿地开始,直到客户入住,整个房产开发过程凝聚着规划设计、项目前期、工程营造等很多人的心血和劳动成果,如果不能够把这一过程加以整体的非常好的认识,不能替客户找到适合自己的房子,不能替公司的产品找到适合的市场,那就是作为销售人员最大的失职在多年以前,我们就强调要把综合的社会效益置于企业单纯的经济效益之上,这是绿城基本价值观的一种表述具体到营销环节,就是“替公司卖房子”还是“替客户选好房子”?这是有境界的销售员和普通的销售员之间的根本区别一个有境界的销售人员首先是替客户选到适合他们的房子,然后才是把房子卖掉,为公司创造利润,两者互为表里销售队伍的境界,要上升到内心世界我相信北京御园的销售团队是经得起检验的,因为我所看到和感知到的,他们的礼仪是出自内心、为内心所认同的这个行业、这份工作和岗位的特点,以及我们这个公司强调的真诚和善意,都要求做到这一点在我们公司,售价最低的项目也要3000元/平方米,100平方米就要30万元,如果你拿着这30万元到北京最贵的商场去买东西,看人家会对你是什么态度“道”和“术”在销售过程中,除了技巧和技术这样一些可以称之为“术”的东西外,还有一个是“道”“道”包括“道义”、“道理”、“规律”技巧、技术或方法、手段,是形式和表面,那么内容是什么呢?我希望营销培训在教很多方法的同时,更要强调销售的“道”所谓万变不离其宗,对销售的“道义”、“道理”,对销售的基本使命,我们应该要有清晰的认识三五年之前,我们公司就讨论过销售人员的“笑容”这个大问题笑容是我们销售人员的基本表情,是我们证明自己有真诚有善意,证明自己是好人,或者说是有情商的人的“标识”因为我们很多人,其实都是客户给了你工作的机会,如果你不懂得感恩,不懂得珍惜,不懂得热情,没有情意,没有责任心,没有笑容,那你在公司里做什么?我们只有更谦卑、更认真地做事情,对世界上美好的事物要认真地去维护和发扬光大所以在我们销售系统,“道义”是第一位的,技术、技巧是第二位的我们的团队领导,要把主要精力花在人力资源上那些销售的道理和方式方法,最后都要落实到那些有责任心、有进取心、肯学习、很勤勉地工作的人身上,他们的成长,是社会的财富,也是公司的财富“进步”和“成长”销售人员如果不用心、不努力,就会给公司造成消极影响;销售业绩好,团队就会洋溢着喜气洋洋的气氛,有一些繁重、艰辛的工作也能变得轻松销售对于一个公司的影响是十分巨大的,一支好的销售队伍对一个项目的成败,以我的行业经验来看,大概一个平庸的销售经理和一个优秀的销售经理会导致该项目的销售额最起码相差50%公司很明白,销售工作对客户、对公司、对项目、对团队、对同事的重要性上半年的销售业绩,就凝聚了我们在座营销系统非常多人的心血,各级分管的领导,各级销售人员,包括今天没有到会的人员规范和礼仪是房产品价值的有机组成部分女性担任销售经理有着天然的优势,在礼仪、规范、清洁、整齐方面都有优势在我们的营销系统中,女同胞占大多数,应该把这些优势表现出来我相信通过增加一些成本,比如说培训,就能凸现优势,这是非常值得的北京御园为客户提供了星级酒店的礼仪服务方面,使公司的营销接待水平由“招待所”式的升级成了“星级酒店”式的,在这方面开创了一个我们可以借鉴、学习的样板,提供了很好的启发,有很多创造性的劳动希望我们的销售系统在参观了北京御园以后,对规范和礼仪要有一个重新的认识客户是我们的衣食父母,是上帝,上帝是应该享受这些礼仪的,当然也要做得恰如其分就集团公司的销售系统的礼仪来说,我倒宁愿见到过一些,也不愿意普遍做不到“平凡”和“伟大”做什么事情都会有标准,神的标准肯定不是排名和财富被誉为“经营之神”的松下幸之助的传记,回答了我们经营之中的许多问题在我所读过的二三十本全球企业家的传记中,没有一个人可以达到这样的境界,把经商等同于信奉于某种宗教松下这本自传对绿城、对我个人的工作来说都是非常有影响的如果说目前绿城还是个比较好的企业,包括我个人,在这个行业里面还能有一点成就和地位的话,其核心价值观和核心内容都来源于此我相信,如果一个人命中注定是要成为一个伟大经营者的商人,那么他早一点阅读,他的成就会增大五到十倍,他的成功时间就会缩短三到五年这本书对于那些虽然从事着平凡的工作,但不希望庸庸碌碌、想在平凡中做出崇高和伟大事业的人,也会很有帮助伟大的定义是什么?如果你希望对自己最主要的工作面留下的回忆是美好的,是心灵安宁的,那么我建议你和松下的一些想法作很好的沟通每个人都有向上、向美、向仁之心,希望这本书的一些精髓,成为同仁面对工作时的基本原则和准则把工作做得崇高和伟大,把自己想得自然而平凡,是最好的一个人不可能每一样都比别人好,但在工作的主体部分上,我们应该不服输,应该要力争第一名我们的很多项目在同类产品中都是第一名上海绿城荣获“第四届上海市优秀住宅金奖”(排名第一);杭州春江花月荣获“2005年首届杭州最佳人居奖”(排名第一);合肥桂花园名列“安徽省十佳住宅小区”(排名第一);长沙桂花城荣获“2005长沙最佳品质楼盘”现在北京御园这个项目在同类产品中肯定在全国是第一的,而且我相信短时间内在综合效益方面很难有人赶超希望经过这次的参观学习,能获得营销系统团体的进步服务方面,北京御园为我们树立了一个样板我们要用精干、高效的服务品质,熟练地去把握销售业务,去体会房产行业的基本道理,源源不断地给社会、客户提供最好的房产品,最好的服务“责任”和“使命”作为一家全国性的房产开发企业,我们有必要,也有这个使命,用更多的钱买更多的地,让更多优秀的人才在一起,为更多有需要的人去创造非常美好的、自由的家园也许“蓝天白云”我们管不了,我们就管“鸟语花香”不管以后有没有绿城,绿城希望成为很多人工作过、开心过、痛苦过、成长过,为中国很多人提供过很多好的住宅的企业在销售系统,你们要参照的100%是客户的需求,而不是公司第一的需求因为客户的利益就是公司的最大利益及根本利益之所在,客户的需求被满足,这才是公司的最大利益被满足中国很多人辛苦一辈子,在社会上也不一定处处得到尊重,只有回到家里,他才会放松、有归属感,家才是他的港湾,所以我们要尽可能把他的家和他所在的园区创建得舒适些我们还是有能力在我们所从事的行业和岗位里,为很多人带来欢笑的,当然我们也希望给别人带去欢笑的时候,自己也是欢笑的工作者我刚才算了下,如果我们的房子以平均每套100万元来计算,那么上半年就销售了5000套房子,以每套2-3人入住,就是为
1.5万到2万人选择了适合他们的住宅我们有理由相信,我们精心构筑的住宅园区和我们精心营造的房产品,将会给他们的生活和家庭带来一些幸福的感觉这也是我们房地产商的基本责任和使命(2007年6月)第四章产品和品质把握住宅建设的时代特征中国当代的房地产业作为一个进入市场经济的行业而得到迅速发展,可以认为是从1992年开始,其主要的内容是住宅建设以杭州1992年至今的房地产和住宅建设的历程,我们可以很清晰地看到这个行业的变化和进步绝大多数发展商都已在不同程度上、自觉地和被动地接受和贯彻了住宅及园区、社区的建设和管理,都必须围绕提高和满足人的居住文明这样的一个基本中心“住宅”中的“住”字,其本质内容在汉字字形中已有了本质定义——以人为主可以说,杭州的住宅开发商对这个行业中的本质要求有着很深程度的理解和把握,这是杭州住宅业得以健康发展的内在原因之一较为复杂或者是丰富多彩的问题在于对“以人为主”这个命题的深入探讨人,首先肯定是自然人,是世界万物中独特的一个种类,因为人的存在是人类文明的基本形态和历史,人又是所谓的“社会关系的总和”,他既是文明的创造和发展、推动者,又无时无刻身在特定的文明形态之中,既享有之,又受制于此尤其是中国这样的一个国家,既拥有丰厚的历史文明积淀,又在20世纪的后二十年面临着外部世界文明的强烈影响,所幸的是我们在这种特殊的时代转换过程中,选择了改革、开放的基本国策以住宅业1992年以后的发展,其基本价值理念是与现代文明、当代发达国家的成功经验相一致的,或者说,价值方向是向世界居住文明认同的居住和住宅的价值观,其方向肯定是人文主义的,在既往的历史过程中,我们可以看到居住和住宅的诸种形态既是当时社会形态、经济形态、文化形态的一种存在,一种反映,又依存于社会的整体变化而展现其自身行业的发展和变化,那么,下个世纪,住宅——居住文明的方向和其基本特征又将呈现什么特点呢?我们是这样的判定
一、人文主义的特征将得到更深入、更广泛的展现居住者的各种浅表的、深层的需求将得到更多、更细致的尊重和表达
二、当代文明的重要特征——环境的优化和保护将在住宅园区的建设和保护方面得到更多的重视和体现,用不了几年的时间,将会看到这样的情景审批规划设计方案时,建筑的规划设计和环境的规划设计将同步进行,所有的住宅园区如果没有环境的设计和建设是不可想象的
三、审美和艺术的加强住宅从来就不仅仅是简单地满足基本使用功能的构成物,住宅的价值是多方位的,甚至是个性化,极为丰富和多姿多彩,要体现和表达,只能诉求于丰富多彩的艺术
四、科技的进步将对住宅业带来重大影响狭义的概念是新技术、新材料、新功能在住宅和园区建设构成中的影响,广义的概念在于生活方式因现代科技发展必然带来容纳生活方式的诸种建筑空间的变化,住宅空间无可避免地要适应和体现这种变化作为在最近几年中得到了较好发展的绿城房产,如果说这几年中还算是在杭州的城市建设和住宅建设中稍有成就,其首先的原因在于对住宅产品的文化、文明内涵的理解把握,及努力地以我们的能力去表达和建造我们深信,在未来新世纪的房地产和住宅业的继续成就者,必然是那些把握和恰如其分的予以体现凝结于建筑空间和环境中,同时也体现在企业管理中,体现在对客户的优质服务中的现代文明和其时代特征的把握者(1999年10月)房产品的本质在“杭州——新住宅新论坛”上的发言杭州房产在全国来讲已有相当高的地位,杭州房产的开发水平是一流的,北京的别墅、多层、高层建筑,以及园区环境和配套设施的营造与杭州相比还有一定距离,上海的很多项目与杭州处在同一水平线我个人预测,再过一二轮的产品开发周期,杭州房产品基本上可与国际发达国家比较好的城市的房产品水平相接轨当然,这也有它的不确定性,一是中国的政策环境,一是房产在开发和生产过程中所依托的开发公司以外的一些因素,如建材工业、建筑设计师的总体水平,因为房地产开发商仅仅是开发资源的组织者而已但从房产的开发理念、开发水准和对房产品的认识来看,相信杭州房地产开发商是走在一条比较开阔也是比较正确的道路上在杭州,从1992年房产品作为商品进入市场至今,已经发展到了一个相对比较成熟的阶段,房地产开发商对行业的规律也已经开始有了一些比较深刻的认识,也比较能够在这个领域里面来发挥尤其是最近几年,宏观的政策环境和金融形势对房地产空前有利而杭州和整个浙江省的金融环境在全国乃至国际来讲,均属于是比较宽松的同时,杭州地理优势也非常明显,从全国来讲,杭州适合于居住的综合得分是最高的杭州的历史文化沉淀和自然景观以及其他条件综合,在中国没有一个城市能与杭州相媲美进入商品时代以后,每个行业都在发生变化,产品本身也在不断地进步从改革开放以来,已经有许多的行业和产品从简陋发展到现在与世界先进水平同步最明显的是家电,整体上已达到了国际水准房地产行业很多属性与产品制造业是一样的但从目前的实际和实践情况来看,对房产品的基本定义和基本认识却仍然是需要推敲的命题房产品的内容和外延已具有更广泛更深入的内容,环境、弱电系统、安保系统、信息系统等已成为住宅产品的一部分随着住宅产品和内容的增加,住宅区或住宅集群的内容也随之发生了变化而到目前为止,我们碰到的概念和规范却大多还是六七十年代的在这样的环境里面,我们要自己创造行业的新局面,建立行业的新规范在这方面杭州的发展商走在全国的前列如10月21日建设部住宅产业化促进中心聂梅生女士发言中所涉及的一些问题,也就是我们平常在实践中所碰到和努力解决的问题,如塑钢门窗的问题在10月21日的会议中,演讲者讲到推销、推广、中介等问题,非常专业,这些在杭州已有很好的运用,但我个人认为,这些东西并非是房地产行业成功的主要原因,研究我们的产品,研究产品的进步,确保产品的优良品质,才是房地产开发商最重要和最主要的任务从1992年开始至今,房地产作为一个产业进入市场以后所表现出来的商机,无论是作为宏观控制的政府,还是房地产开发商都没有太多的准备,对这个行业和产品的基本内容和规律的把握至今还处在混沌和有序之间,仍然有许多开发商在这个概念上没有明白的认识但在杭州,确有一些优秀的开发商在自觉、主动地去面对产业尤其是产品的本质和进化规律,从住宅产品的历史演化和横向对比,尤其是与发达国家的横向比较中思考和学习,这是杭州住宅产品较之全国许多地方显得领先数年的重要原因,也将是今后一个时期杭州的住宅产品可以在品质上保持先进的重要原因中国住宅产业中所谓的“杭州现象”就是基于这样的原因如我们绿城公司,从1994年的丹金桂花园,到现在的九溪玫瑰园、桂花城,所谓成功的经验是什么?我认为最重要的是对住宅产品的认识和研究绿城最重要的两个特色、两个优势一是所谓的开发理念,主要是对产品的深入认识;二是在规划设计阶段对开发理念和产品的表现和实现我相信,这两个优势也是整个杭州房产业的优势所在在今后,对房产品,“知其既然,知其所以然,知其当然”仍是杭州房产行业进步的关键在深圳“锦绣中华”主题公园边上有一个“中国民俗文化村”的景区,它所展示的是中国许多地方的民俗文化,展示的共同特征是这些民俗文化都依托不同的居住构筑物而展开房产品——构筑物是文明的产品,文明的场所,文明的容器,又是文明的主要表象和表现房产品对于人而言,不仅是人栖居的空间,它还是人类的一种外化,是人能力的象征,是人类的艺术形态、价值观念、伦理关系、社会关系的外化和反映房产品是个躯壳,文明是它的灵魂,艺术是它的容貌,文明和艺术是房产品的价值所在可从这个角度给房产品的本质下定义房产品是文明和艺术的载体、结晶和创造房产品的价值所在,与其说是地段、区位,不如说在于环境;与其说是环境,不如说在于对文明、艺术的包容和享有程度房产品中的文明和艺术,是我们这个行业产品的永恒主题要做好房产企业,不能仅仅是靠营销技巧,那些只是部分技巧而已,我们还是应着眼于产品的本质,寻求人类文化中那些永恒不变的东西在房产品中展现和创造(2000年10月)批判的慧眼《桂花城批判》序言自我批判是令人痛苦的自我批判又是无法回避的只要绿城对追求产品进步、追求精致和完美的宗旨不变,我们就有必要经常回头看看自己创造的产品不仅仅看好的一面,更要看产品中存在的缺陷杭州桂花城,是绿城集“桂花系列房产”之大成的一件作品在开发建设的近3年时间里,公司全体员工度过了无数个不眠之夜,投入了无数的心血在目前看来,它已经是杭州第一流的住宅园区但是,当我们回头细细探究产品时,我们居然发现了这么多的问题和缺陷,在产品的方方面面留下了这么多的遗憾在绿城的开发理念中“优秀房产品的建设,是一个需要耐心、专注的艰苦的劳动过程,也是一项需要精到的专业知识、技术和技能的劳动,更是一项需要灵感、想象的艺术创造过程每一座家园都是建设者劳动成果的物化,是建设者智慧和心血的结晶,更是建设者生命价值的体现”惟因如此,发现桂花城存在着这么多的缺陷,才让人格外心痛这表明我们的生命价值中也有这么多的缺陷我们本来可以工作得更认真一些、更用心一些、更投入一些,把桂花城建设得更精致一些、更完美一些值得庆幸的是,我们已经发现了自己的缺陷拥有一双能够发现缺陷的慧眼,是产品进步的重要保障之一慧眼的灵光,来自于宁静平和的心态当绿城的房产品在市场上声名鹊起之时,《桂花城批判》的成册,标志着绿城在追求精致完美的道路上没有停步我们相信当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业,并专注地投入智慧心血和生命时,其最终的建筑产品就将自然而然地成为具有恒久价值的艺术作品(2002年2月)生命多精彩 产品多精彩绿城最重要的开发理念就是“以人为本”,这一理念包含了两方面内容,即产品是为人服务的,产品是由人制造的“产品是为人服务的”讲的是经营理念,“产品是由人制造的”是管理理念以此为出发点,是把所有工作做好最基本的认知高品质的产品是生产者生命精华的转移,要达到产品精彩这个目的,惟一的途径就是努力做到生产者的优秀,只有生产者本身很精彩才有产品很精彩这也印证了一个最简单、最基本的规律人的进步永远是社会、产品进步的原动力对房产品而言,最可贵的评价来自于客户某个小区在开发完成以后进行客户回访,如果住户的基本表情是欣喜的,这就说明我们所营造、培育的环境在起作用,我们的优秀的工作品质真正转化成了客户优秀的生活品质因此检验一个项目的成败,最重要的考核指标就是客户的满意程度人类历史是人类活动的记录,它包含了三方面的内容,即人与自然、人与人、人与自我的精神世界打交道的过程房产品的开发也要寻求这三个方面最理想、最和谐的状态,这是绿城开发理念最重要的内涵在房产品的开发过程中,我们寻求住户与被改造过的自然的和谐,寻求在开发的社区内部人与人之间交往的和谐,寻求人在我们所改造的环境里面心情舒畅的境界,即人与自身精神境界的和谐如何界定房产品的品质,关键是看产品能否在这三方面内涵上有所突破,能否有这种生活的场景,能否有这样的人文气氛这就要求我们在开发的居住园区中导入理想主义的色彩,使开发的小区内部充满美好的事物,把我们在产品开发上的能力转化为客户的居住品质,这既是实现我们自己人生价值的要求,也是企业在市场经济中生存的要求绿城开发理念的第二方面是对风水的基本界定——追求安定和美好的境界,安定代表着安全和平静,美好则是诸如和谐、清新、典雅等元素构成的一种立体效果概括起来说,我们总的开发理念就是——三个界面(人与自然、人与人、人与自我的精神世界的和谐),两个要素(安定、美好)公司七八年的开发历程证明,我们的优势,是开发理念的优势,是把开发理念转化为建筑规划方案的优势(2002年5月)房产开发的历史责任感近年来,我们的房产开发逐渐摆脱了前些年追求单一的实用功能特点,开始考虑城市、建筑、历史等等人文范畴的内容随着人们生活水平的提高,房产消费者的眼界也变得高了,除了一些物质要求外,还增加了精神要求于是,房产开发商们有了“以人为本”的共识尽管这一共识要打折扣,还有些“以钱为本”的痕迹,但毕竟是一个进步作为房产品,与其他产品最大的不同就是它几十年,甚至几百年都与人类相伴,是具有历史积淀的人类精神产品面对这样的产品特点,我们作为房产开发者,容不得半点的急功近利我们国家曾经对这块土地有过太多的急功近利的行为,比如毁林造田、填湖造田等等,后来又退耕还林、退田还湖,历史不断被消解而成为滑稽剧,这是人类的悲剧在前几年房产开发中,同样有这样的问题,我们缺乏经验,尤其缺乏历史的眼光,造的房子,过不了几年就落伍了,买了房的人不愿住了,别人看到这些房子也不舒服,也许不久就会成为旧城改造的对象所以,如果我们以急功近利的姿态来开发房产,损失的不仅仅是经济,更是对人类文明的亵渎和毁弃古今中外的优秀房产品无一不是人类精神文明的积淀因此,我们造房子,必须具有强烈的历史责任感、深切的人文关怀房子开发的历史责任感首先体现在房产品与人文、自然之间的关系房子当然是让人居住的,但怎样的居住才是安定和美好的?它必须处理好三种关系人和自然、人和人、人和人自身的精神世界自然是永恒的,居住者必须和自然和谐共生,这样的房子就会让居住者觉得是安全而长久的、弥久不衰;同时要求房产品创造出人和人之间共享和谐的环境,让邻里之间交往和睦,更要让一家几代人之间能和谐相处,这样的房子是可以代代相传;再次,人居住在这样的房子里,必须满足人的多种生理和心理需求,有种如鱼得水、归鸟入林的境界说到底,房子的历史感建立在人对房子满足感基础上,这样的房子绝不单单是物质形式,而更是一种精神品质的物化,是一种能够久留于青史的艺术作品因此,作为房产开发者,必须要研究人文与自然的共性,更要研究人文与自然的个性换句话说,就是要把现代都市共性的东西和地域的人文自然个性结合起来,这样才会给这个城市带来恒久的房产品我们在开发杭州的楼盘时,一直在追求最适合杭州这个地方居住的环境特点而当我们在上海、北京、合肥等地开发房产时,同样要充分考虑那些城市的人文历史性,否则很难在那些城市存在和被环境接受,也就难以融入那些城市的人文和自然历史中历史的发展是对传统的继承和时代的创新,房产品能否成为历史文明的积淀,关键就在于此我们的社会正处在转型时期,实用主义和相对主义观念很流行,许多东西都具有过渡性色彩这的确是我们作为房产开发者所面临的严重挑战对一个具有历史责任感的房产开发者,不仅要做到“以人为本”,而且要“以史为鉴”,这样的房产品不仅被当代人接受,也会被未来接受,成为历史长河中的精神文明积淀,永不褪色(2002年9月)寻求理想的规划设计品质控制状态在“房地产开发规划设计阶段的品质控制”专题讨论会上的讲话我们首先会把做好产品放在最主要的位置在房产开发过程中,如果说绿城有什么比较突出的方面,除了我们一贯坚持的基本的房产开发理念外,我们首先会把做好产品放在最主要的位置评判房产品的优劣,首先要看它是否能创造社会综合效益,看它是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分,是否能满足使用者——即客户现在的需求、将来的需求,是否符合世界文明的潮流,符合人性的、人类文化的基本发展方向我们认为,房产品的开发制造过程,首先是精神层面的,即基于清晰的房产开发理念,要实现这种开发理念的价值,最主要的要重视规划设计阶段,也就是我们所说的想清楚、写清楚、画清楚的阶段,在产品正式开始实施前的“纸上营造”阶段在规划设计过程中,我们要注意哪些问题,“规划设计”的基本概念和基本范畴是什么,它能解决哪些问题,如何创造理想的规划设计控制状态,这是今天我们要面对的课题,也是为什么要专门组织这样一次专题探讨的原因建立一套规划设计的理想程序现在,房产开发企业越来越重视项目的规划设计对一个具有社会责任感的房产企业来说,我们对最后形成的东西要有一个清晰的意象,为了实现这一意向,就要建立起一套系统、完整的规划设计的理想程序这是企业在实践和发展过程中自然而然产生的要求,是企业在今后的市场竞争中能否保持较好态势的关键环节,也是一个修改成本最低、对项目影响最大的一个环节目前,在集团职能部门力量比较弱的现状下,要靠各项目专业人员的共同协助,一起来建立一套规划设计的理想程序,以寻求规划设计阶段房产品的品质控制形象地说,一个开发的设想,在经过这个“理想程序”的运作以后,就能产生一套尽善尽美的图纸这套程序的建立,需要各方面的专业人员,希望大家共同努力,在我们多年规划设计实践经验的基础上,尽快拿出一个初步成果项目公司和其他的职能部门在这个阶段要找到相应的接口,起到应该起的作用要重视整体设计概念,即设计立体化最近项目的评审比较多,规划、建筑、景观、室内都有感触比较深的是,有一个项目在总平阶段就已经在考虑景观了比如设计师会注意到景观的室外效果和建筑的室内效果的衔接——一个明亮的大堂,它50米内的对景应该是什么?它不应该是一堵墙,也不应该是没有任何景观价值的一些单调的东西,否则,这个通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理我们在以往的设计中,规划、建筑、景观设计会脱节,一脱节就出现许多情况所以在做总平的时候就要考虑到最后做完的效果,既要考虑规划,又要考虑建筑,又要考虑景观就像近日评审的一个五星级酒店的项目,目前正在做室内设计,但设计师看了平面后,提出了不同看法,建议对平面作重新调整,这意味着立面也要随之改变所以规划设计过程不是一个单向的设计工作的推进,而是一个“齐头并进”的设计,是一个立体化的、完整的设计概念在这个阶段中,我们要适时地、尽可能地提前将各种设计内容整合,以期达到一个理想的状态项目负责人要有能力认知和控制规划设计过程各项目公司的领导,作为甲方的重要代表,对规划设计这个课题,要有能力来认知和控制,能够明白我们在这个阶段的基本要求、基本做法和基本资源整合要求这项工作目前主要是由集团公司本部在做,今后这方面的质量控制方面也仍将由集团公司发挥作用,但更大量的、更主要的工作应该在项目公司和项目具体执行的领导班子中得到相应的重视和支持因为中国各地的地理、自然、文化、审美有很多差异性,需要根据各个地域的不同规定做出不同的对接和调整,一个规划设计管理部门不太有能力对各个区域所有个性化的需求都考虑到,因此项目公司必须要介入到这一过程里边来项目公司的领导和高级管理人员,如果对这个行业了解得比较少,不参与项目的规划设计内容,不学习不思考不请教,不把自己变成一个内行,而仅仅是单纯的等待和依靠,那么你总归是一个过渡性的人物规划设计品质控制的理想状态一个成熟的房产开发公司,应该在项目的前期、项目的规划设计阶段具备整合各种资源、获得比较理想的规划设计成果的能力为了达到一个理想的规划设计成果,我们需要一个标准的程序,在这个程序里边需要一些标准的内容,这些内容要有专家去把关也就是说,经过专家把关和确认,表明这个项目可行性是没有问题的,项目的规划在全国或当地是一流水平的,建筑是先进的,材料也是合适的,工程实施是可行的……假设一个项目有几十个这样的专家来确认签字,那么,这个项目最后一定会成为一个非常好的城市景观、非常好的居住区最后客户领钥匙的时候,他也一定是笑容满面的今天刚巧是新十年的第一天,今后十年,我们的产品若能继续做得让别人不太挑得出毛病,给客户非常好的感觉,我想与我们今天对规划设计程序的重新梳理会有些关联(2004年7月)人类的进步和文明是居住生活设计的方向在首次“设计管理系统联席会议”上讲话规划设计管理工作在绿城发展中的重要性规划设计管理工作在整个绿城的发展过程里的重要性,这一点,希望大家有非常充分的认识绿城发展到现在为止,比较突出的,就是我们的产品有着非常显著的特点一些内行,或者介于内外行之间的一些人士,他们会一眼看出绿城产品的一些基本特征在规划和设计方面,一个规模20公顷、容积率在
1.5左右的住宅区,如果我们采用多层和小高层结合的一种空间营造体系,那么,这其中规划要解决哪些问题、建筑要解决哪些问题、景观要解决哪些问题、配套设施要解决哪些问题——所有这些都不是随便的、或者随意的在设计管理系统,从规划设计、建筑设计、景观设计以及配套设计这些方面,我们在实践当中都经过了一些琢磨,有成功的,也有失败的,可以总结的经验教训非常多设计工作的本源在于开发理念规划设计可以上溯到哪里?设计以前的工作是什么?如果追本溯源,设计工作的接口其实是一个所谓的开发理念,就是我们对住宅园区中诸多要素的一种认知及其规定作为开发建设者,我们在拿到土地后,要把这块土地变成一个可以让人们在其间居住很多年的生活园区,究竟要关照哪些方面?最早在1996年、1997年的时候,我们提出来要关照三个方面首先是人与环境的和谐,就是要照顾到居住在园区里的人和构筑物,人和树木、花草、建筑以及材质与色彩等所有这些客观存在物之间的和谐关系其次,在规划设计时,要考虑到居住在里边的人与人之间关系的和谐人是群居的,在园区里,人们会自然地建立起一种邻里关系,不同年龄层次的人会有不同的交流,像老人和老人之间,老人和小孩之间,孩子和孩子之间,都会进行一种必要的沟通和交往活动在沟通和交往的过程中,我们如何为他们设定一些美丽的、良性的场景,一些既方便又舒适的活动路线,包括一些氛围的营造——这就是我们开发中要考虑的第二个界面第三个界面是要关照人与自我的和谐人,不仅和他人、和客观存在物有关,人还要和自我打交道、和所谓的内心世界打交道那么,作为园区的规划设计者,你将给人的精神以怎样的氛围?是舒适的、悠缓的?还是紧张的、激烈的?是矛盾的、冲突的?还是和顺的、友善的?人们在园区中活动,他感知到的是一种愉悦的还是烦躁的心情?诸如此类的内容,在项目做设计之前,都应该要有一个比较基本的认知和一些基本的规定如果进一步补充,可能还需要关照第四个界面,即人和神的关系很多国外的园区,都相应的会有寺庙或教堂等宗教场所也就是说,人想要在居住区里比较安逸地生活,除了人肉身的需求以外,还有人的灵魂、人的情绪、人的思想、人的精神等更高层次的需求在我们的园区营造中,我们的会所和中心大草坪可以泛化地被视为与“神”交流的场所总之,如果我们在一个良好的居住园区中生活,这个居住园区可能会养成、培育人本性中善的方面、美的方面、好的方面;如果在一个规划、建筑、景观都相互充满冲突和矛盾的居住园区里生活,那么人性中善良与美丽的方面就会受到压抑,甚至在矛盾冲突中损耗和消逝掉人类的进步和文明是居住生活设计的方向设计总是应该有方向的,设计的内容总是有所指向或有所排斥这些设计内容在功能上,在精神界面上,究竟存在多少问题?我们又解决了多少?对这类问题的一个系统罗列和深入研究,这方面的工作我们比较滞后从大的方面来说,一个居住区的规划设计工作要关照到人与自然、人与人、人与自我、人与神这四个方面的和谐具体到每一个界面,我们如何分门别类地使之落实到住宅产品中,落实到规划、建筑、景观、配套设施中去?像户内的空间、户外的空间、流动的空间和逗留的空间,根据季节的变化、人文的变化、年龄的变化、客户背景的不同,我们是不是有一个能力,把吻合人类文明和文化方向的东西、内心深处的东西,想办法把它诱导出来、发掘出来,想办法把它稳定住?这是绿城在产品设计过程中非常重要的前提,也是设计工作的依据理解和把握这块工作是非常重要的,否则我们的设计无从展开真正判定设计的终极方向,说得比较虚幻一些,就是人类的进步和文明是居住生活设计的方向,是我们所有设计工作的基本脉络和得以进行的导向房产品是一个人文产品,是一个人类文明产品规划设计部已开始考虑制定一些“导则”规划导则、建筑设计导则、户型设计导则、景观设计导则以及会所设计导则、销售中心设计导则“导则”,表明它是一个有方向的矢量,这个方向的确是很多人、很多代的人,甚至从人类有思想开始,就始终在探讨和实践的问题——我们的方向在哪里?人类整个进步的现状是否合理?将来的发展是否合理?如何评判它的过去?为什么这样是对的?那样又是错的?依据是什么?如果对于这些问题进行认真深入的思考,或者进行归纳统计,我们就能隐隐约约看到人类的很多生活、工作,很多沟通和交往总是有善恶之分,是有导向的在居住过程中,怎样的居住场景和氛围是优秀的?优秀的程度应该如何把握?(当然,这和它的成本存在着关系,和当时的社会条件和经济条件、成本的承受能力等,相互之间有一个制约关系)这里要强调的是,绿城在开发营造过程中,是有一个传统、有一个导向、有一个基本的界面的(刚才讲的三个或四个界面的和谐)像这些东西,就是一个开发理念的问题,一个策划工作的内容如何准确地理解和把握它,就成为我们整个设计工作得以展开、得以加强、得以维系、得以衔接、得以评判、得以扬弃的一个根本依据所以说房产是一个人文产品,是一个人类文明产品在房产的含量里边,文化的先进性、文化的丰富性和文化的多元化都是我们所要考虑的问题人文含量是绿城产品文化的鲜明特色在绿城的发展和营造过程中,从大的开发理念界面,以及这个界面里的中间结构,可以罗列出非常多的问题,这些问题可能是对中国甚至全球范围内的住宅营造的一种理论探索在这个方面,相信有很多专家做了很多研究工作,但真正可以在实践中作为纲要的,成为整个房产品的开发导则、设计导则、营造导则的专著是非常少的以后绿城作为开发规模更大、开发内容更丰富的一个公司,如果大家在这方面愿意作一些探讨,有所思、有所想、有所悟,是非常好的一件事情因为这块工作恰恰是设计工作的导向,是设计工作的前提这样,我们可以把设计工作往前提一个阶段,对开发理念、对所谓的策划这一阶段工作的认知、进入、通晓、熟悉,或者说有甄别的能力,这是设计工作得以展开的重要前提如果没有这一块,那么设计工作的方向就比较难把握,甚至没有把握的基础我们公司成长到今天为止,都是学人文科学的、学社会科学的,或者说学历史学的人在把握这个公司的开发内容,这是我们的优势我们把对人类文化的认知与研究融入到房产开发领域,成为绿城产品文化里面一个鲜明的特色,或者说是一个非常好的起点(2005年3月)我们的价值最终应体现在产品中在加强品质管理工作会议上的讲话企业的产品品质关系到企业生存、发展我们从事房地产开发,提供的产品大致分两类一类是房产品——其概念并非仅指建筑质量,而是一个整体园区的概念;另一类是服务,主要是指物业管理和销售服务企业的产品品质,关系企业生存、发展品质始终领先进步,逆水行舟,则企业生;品质不时失控退步,顺流而下,则企业亡十多年以来,绿城一直在不断发现、战胜那些阻碍企业生存、发展的明显或隐性的“败象”一个好的公司必须要有及时发现、改变、剔除企业“败象”的能力房产品的品质,从广义上讲,除了项目公司,集团公司的规划设计部、总师室、精装修管理部、材料设备部等都是集团层面的品质保障部门,这些部门的工作品质在很大程度上决定了绿城的房产品品质,决定了绿城的园区品质好不好、合不合理、优不优越绿城最重要的管理者是理想做房产品的一个重要价值,就在于向国际、国内优秀的项目看齐绿城是国内一流企业,与一般企业相比我们是优秀的,但与优秀企业相比可能就成了一般像北京星河湾项目,就值得我们更加深刻、更加仔细、更加全面地去参观和学习,去做方方面面的比照我对于比我们做得好的产品,具有先天的敏感性,不用说全面比我们好,就是有一点、两点比我们好的,一般也不能逃脱我的眼光我们的工作,不管是出于谋生还是喜欢,既然注定在人生的这个年龄段的主要时间从事房产行业,我们肯定有理由在行业里争取一流,这就要求我们能自省那些做得不够好的地方我去一些项目公司,有时候会对那些做得好的地方有自豪的感觉,但更多的时候是看到不够满意的地方大到一个国家一个民族,小到一家企业一个部门,必须要有这么一群人,知道自己的责任是什么?义务是什么?最高的荣誉是什么?我们究竟有没有给自己所分管的工作设定过一个所谓的理想状态?绿城最重要的管理者,不是董事长,不是总经理,不是部门经理,不是主管,严格意义上也不是一般的自我,而是一个理想状态或是理想每个人对应工作的理想状态,就是你的终极管理者优秀的工作者要有无时不在、无处不在、有形无形之中的理想状态我们的价值最终应体现在产品中在品质管理工作过程中,一个基本要求是“各司其职,协同协作,相互提醒”集团公司各部门各有分工,有些把控“面”上的,有些主要专注于点,而“点”上的问题必须深入下去今后,公司每两个月、三个月要召开一次产品品质研讨会,由规划设计部主持或总师室主持,在这个过程中,工程实施过程中的品质把控你们也要负责,要及时发信号给项目公司,要相互提醒任何项目公司总经理如果对品质的问题无动于衷、掉以轻心,不闻、不问、不睬、不改,那么相关职能部门来做边裁,我来做主裁,给黄牌或红牌,要罚出场外就罚出场外目前,集团相关职能部门对品质把控、监管的力度要进一步加强一个人的价值最终应体现在产品品质中,如果你是优秀的,或者正在变得优秀,必须把优秀体现在品质中,否则无以证明集团品质把控部门的工作状态、工作情况百分之八九十要和项目挂钩,要对最后的结果负责,你不要告诉我,“我讲过了他们不听”人工作时要有基本的气概、气质、气度,要专门、专心,要持之以恒,工作中的很多事情就是不能商量的,品质的要求就是不能降低的,该整改就应整改,要追究责任就要追究责任,就是要认真,非得认真不行,品质管理工作必须用心人要有基本的志向,这个志向要和自己的本职工作有基本的关联有问题,做得不好,心里要难受,要睡不着觉我们既然是学这个专业的,又做了这份工作,进了这个行业,我们一辈子经手项目能有多少,几十个?一百个最多了,我们不能缺乏行业的责任心市场有明确信号,只要是出类拔萃的精品,它就享有无形价值,这一无形价值,是公司的生存和利润空间如果公司的项目没有这种生存和利润空间,老板和员工都无法生存下去我们要提高业务能力,公司和部门层面要组织考察,部门领导和公司分管领导要关心自己团队的成长项目设计管理者应该全能化集团各职能部门应根据项目设计力量的强弱加以把控工作时态度要谦和,决定要坚强,要及时提醒对各设计管理人员的要求就是“说过,说到,记下,做到,做好”在那一刻,在面对那一项工作,你就是总经理项目有所不同,项目公司有所不同,但品质要求是相同的设计管理人员还要掌握好设计资源,要与一大批公司内部、外部优秀的设计师成为朋友,不仅能在正常界面非常容易沟通理解,也能在另外一个界面帮助你工作,像帮助兄弟姐妹一样精装修设计、强弱电设计都是如此项目设计管理者最好全能化,既懂建筑又懂景观,一个项目一个人跟到底,尽量避免专业交叉;或者有交叉时,一定要有一个人为主我认为设计管理人员能管好一个项目是合格,管好两个项目是良好,管好三个项目是优秀希望公司因为有你们在,逆水行舟、往上升的趋势变得更为明显从事这个行业、做房产品,就要将好的品质留给城市,留给社会,留给客户,把艰苦的、偶尔也有一定趣味的工作过程留给我们自己集团职能部门是一个品质控制团队房产品营造有三个阶段设定的阶段、设计的阶段和实施的阶段项目总经理在设定、设计、实施的阶段,必须要有一个品质的概念,不要沾沾自喜以星河湾为例,最起码它的围墙符号就超越你,这是一个经过精心推敲过的围墙符号,我建议大家去参观一下,看别人是如何走在我们前面的公司早就过了靠一两个人来把握品质的阶段,要靠大家团结、协调、协作、资源共享、沟通、交流,在每个点上要落实,在每个项目上,不允许没有经过仔细推敲的符号就很随便地用上去有些项目从表面上看是产品的品质问题,其实是个人的品质问题内心没有追求,内心没有激情,内心没有把工作做到精致完美的原动力,自己的人品不好、敷衍了事、不负责任、虚有其表、工作拖沓,不对工作的本相、本源、理想负责——如果这样,我就会毫不犹豫地去等同,工作不好就是人品不好一些园区里的草和树表面上种得很好,但下面全是土疙瘩这次在上海绿城有客户投诉,说那些树都活得没精神我估计十个管理人员只有一个会考虑到,这棵树种下去,要活十年、几十年,太多的人把这棵树种上去,只求它明年能活就行了,而不会考虑到它长不长得大,根往哪里长?所以,我会强调种草、种树,强调草和树下面的基层今后,我们在景观验收的时候要刨开来看,包括那些隐蔽工程验收,从今天开始都要提高要求房产品的品质,与我们的价值体系有关,与我们的荣誉有关,希望大家进了这个公司,就必须要认同这种价值观念,把事情做好,真正做到“真诚、善意、精致、完美”我们这些所谓的品质保障部门相当于一个团队,是品质控制团队希望大家提高自己的品德,提高自己的品位,并把它坚定不移地贯穿到项目的产品中去我们要证明,因为有了我们这些人,我们的产品在全国肯定是领先的我们要把自己的聪明才智,把自己的认真与责任心整合到我们的产品中去,有形的产品可能存在几十年、一百年,无形的作品里的精神,可能也会被感知到,感知到我们的作品是经过推敲、是经过比较的,是呕心沥血的从这个角度,城市就是在我们手上,慢慢地发生变化,变得好或变得不好,我们大家都会有责任今天我再作这样一个强调,希望这些成为我们一起共事的基本出发点(2006年8月)认真追求工作的理想状态在2007年度工作会议上的总结讲话精品,是行业发展和竞争的要求今年绿城提出实施精品战略,是因为我们明白,要从事房产行业,要在房产行业的发展和竞争中立足,成为真正的优秀企业,很重要的一点就是把产品做精,除此之外没有选择在这个行业中,谁的产品做出来是稳定的、可靠的、精致的,并得到制度和机构的保障,而不是依托偶然因素,谁就能赢得市场和竞争这也是每个公司最难过的关精品,首要方面就在于精品工程的营造、在于营造前的设计,同时也包括人资、综管、营销策划等整个公司各项工作的品质要求的提升精品工程是一项事业,这项事业要靠一大帮人持之以恒、非常认真地去对待,要下决心,坚持下去精品工程的内核是“认真”和“理想状态”管理无大事,管理无小事绿城靠“认真”走到了今天,今后,绿城如果想要获得持续的成长性和发展的可能性,“认真”二字仍然不可或缺这次会议强调一个精品的概念,其实内核,就是要求我们这些人要非常认真,追求工作的理想状态“认真”和“理想状态”仍将是我们今后工作的主基调只要我们认真做事,即使企业发展不了,仍会留下一批非常优秀的人才,他们会在其他行业继续创造非凡的成就,对社会做出非常有益的贡献所以,像我们这样做企业不会有失败我希望通过我们大家的努力,把“认真”和“理想状态”这六个字转变成我们一代管理者的意识和管理行为精品战略的推动三个发动机、三个界面的合力提出口号易,实施完成难精品战略,切不能空谈口号和认识,必须落实到日常经营管理中精品战略的实施,要依靠三个发动机、三个界面的合力推动首先,集团公司本部应及时下发相关推进计划,并进行检查和督导;其次,各分管执行总经理可依据总体原则,参照集团推进计划可加强和加快;第三,各项目公司也必须积极主动,发挥聪明才智和创造性,不要等待,更不能消极应付希望集团职能部门、执行总经理和项目公司总经理要有紧迫感,同步、合力推动精品战略的实施精品战略的实施,三个阶段、良性螺旋循环实施精品战略大体分三个阶段执行第一个阶段,整顿团队,统一认识,以精品要求重新确定和加强岗位职责;对一时无法深入表述的岗位职责,可从自述“理想状态”并组织评审替代;建议围绕“精品工程”和“理想状态”在各项目公司展开学习、评审和项目公司全体人员会议交流第二个阶段,必须重建工作标准和规范,以产品形成作为基本脉络,包括工程前和工程实施两条线,其中,成本、材料、技术构成等贯穿于工程前后大体上,这是一个按期施工、不断优化的过程第三阶段,有了新的岗位职责和新的要求,一定要有检查和督导,以新的岗位职责和新的标准规范实施对照、反馈,回到新的岗位职责或新的标准规范,形成新的闭合,即所谓的良性螺旋循环精品,成就优秀企业绿城做住宅产品,具有浓郁的理想主义色彩、历史文化传统和人文情感王虹斌在他的报告里说“绿城集团所追求的是理想社区的建设以及理想社区带给人们居住生活的精神愉悦,满足人们追求理想社会的梦想”这是对绿城产品核心竞争力非常好的一个描述精品战略是公司文化价值理念的进一步深化和具体体现,在这个过程中,如果解决好推动、执行、运营、管理,我相信,绿城就有可能成为一个优秀的、伟大的企业尤其是今后三五年内,以执行总经理主导的公司,以精品战略为契机,在产品品质、服务品质、工作品质作全方位的超越,这将是一项艰巨的挑战公司一定是由一部分优秀的具有相当的管理能力的人带动的祝公司在新的管理体制下能够健康成长,对精品战略有一个很好的贯彻(2007年1月)第五章客户和服务以人为本 客户至上在老业主座谈会上的讲话绿城的不断发展和扩张,对产品品质提出了更高的要求今天看来,无论是前期规划设计,还是后期的物业管理,对我们都是非常严峻的挑战绿城要做得相对比较完美,要符合大家给予绿城的表扬,这不是一件太容易的事情,也就是说树立品牌难,保持品牌更难我们不断强调,住宅园区不仅是一个有形的存在与使用,更有一个无形的氛围营造无论是制造产品还是为客户服务,我们做得比较好的东西要把它稳定住,否则,一不小心我们就会退步我处于这个管理岗位,很多时候,我都在想,不要做了,太辛苦了,但只要在这个位置上一天,总是要撑着我们把自己的能力、心血贯穿到房产品中去,贯穿到服务中去,以此来获得大家的承认,同时也以此获得回报我们非常明白这个道理,一定会尽可能地努力去做绿城的很多客户可能并非仅仅是买我们的房子而已,而是有很多客户对绿城产生了一种习惯性的信赖,这是公司非常宝贵的财富客户是我们的衣食父母,客户的意见无论是对的还是不够准确的,对我们来说,我们一定要认真地听取像业主投诉的电话,到目前为止我还不敢不接以后我们会把听取业主的意见制度化,建立一个类似杭州市政府12345的投诉程序,有疑问要解答,有投诉要受理,有意见要反馈,这是我们沟通客户的重要渠道一方面我们可以从中听到对公司的赞扬,另一方面,它能使我们得到客户的很多意见、建议、批评甚至苛求,而这正是公司得以改进的一个源泉,是公司进步的动力我们非常重视“客户服务中心”这个部门,我们深知“客户服务”对于我们的重要性只有客户服务做好了,一些负面的东西才能得到补救,才能让以往的教训转化成我们今后工作的财富,成为公司今后开发产品、继续成长过程中的一种非常有益的支持我们要在客户中挑选一批“服务质量监督员”,并颁给“客户监督证”,这是公司为了存在和发展,赋予客户的一种监督权从某种意义上说,客户的监督权就是公司的最高权在我眼里,再小的客户,哪怕只买了一个平方,他就有这个权利根据合同的约定、根据国家的法规,对我们的产品和服务提出种种要求并进行监督有人可能会认为做房产更多的是一种技巧、一种投机;或者只是把服务看作是一种手段,而不是一种目的但是我认为,将房产品做好的真谛在于一种踏踏实实的服务绿城把产品卖给客户,获得利润和获得客户的赞赏,两者是不可分割的如果要分割,我宁愿不赚钱——持平,也要得到客户的赞赏这是我个人的价值取向只要绿城公司存在一天,这种以人为本、客户至上的服务理念是不可动摇的这是一条非常艰难的道路,但这也可能是我们房产商的价值所在(2002年10月)倾听、交流、沟通在与业主代表座谈会上的讲话他们是绿城的客户,他们是绿城品牌的追随者,从丹金桂花园到桂花城,从桂花城到桃花源,从桃花源到春江花月,他们买绿城的房子、住绿城的房子,绿城的产品品质与服务品质究竟如何,他们最有发言权业主的需求、业主的意见集中反映了绿城的管理状态和管理水平,为了听到最真实、最真切的声音,2002年10月25日晚,绿城集团董事长宋卫平特别邀请了绿城的7位老业主进行了座谈绿城物管公司总经理李海荣,集团公司总经理助理张立勤、质量管理部经理杨万全、销售部经理徐晓、客户服务中心主任金梅芳等也一起参加了座谈会宋董“没有客户的信赖和支持,就没有绿城的发展和壮大,客户是我们的衣食父母,客户的意见永远是我们发展的动因我们的产品和服务存在哪些问题,请大家多提宝贵意见,以便在我们今后的工作中加以改进”董先生从事装潢设计,丹桂公寓、桂花城业主董先生1997年首次接触绿城,买了丹桂公寓对于这次购房经历,董先生认为很幸运他说,买的时候丹桂公寓尚属余杭,地段比较偏,就在丹桂公寓正式峻工后,这一区块被划归为杭州,周边的马路也开始整齐起来更重要的是丹桂公寓在1998年被评为“杭州城市建设十大景观”、“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”,还被评为“杭州市居住环境优秀奖”,当时有很多人来参观,作为业主,他深感自豪董先生后来又买了桂花城的房子董先生说绿城的房子品质好,环境优美,然而美中仍有不足,尤其是离人性化还有一定差距董先生认为,所谓人性化,就是要以人为本,设计或制造的产品要适合于人,方便人们使用他说“我现在住在桂花城东门附近,但是拿报纸和信件都要到南门,桂花城很大,仅设一个信报投放点,对业主来说是很不方便的另外,桂花城在信报箱设计时也没有考虑放牛奶的位置,订了牛奶没地方放希望在以后规划设计的阶段,就能考虑到这些服务性的内容,更加人性化,更加方便居民的使用”董先生还提到了桂花城水系设计的问题他说“‘小桥流水人家’的景致非常优美但是实际运行的过程中也出现了一些问题,溪水一路流过来,树叶、纸片等垃圾也顺着水流,汇集到了终点的小水潭里,看上去非常脏,和周围漂亮的房子很不和谐”宋董信报箱的问题请物管公司想办法帮助解决,以后在这方面,一定要先征求业主的意见,尽量方便业主的生活新的园区在设计时就应当考虑信报箱和牛奶箱的设置,这样可以做到既实用又美观水流中的垃圾也需要桂花城物管处经常清理,我们会在今后的设计中想得更细更深,避免此类问题的再次发生许先生从事贸易,丹桂公寓、桂花城业主许先生也是绿城元老级客户,他最早购买的也是丹桂公寓最近几年又购买了好几处绿城的房子他说“我已经把一生的积蓄都交给绿城了,甚至把未来的钱也交给了绿城,因为我已经贷款了为什么会这么做呢?因为绿城的房子好”这是开场白,更是许先生真诚而坦率的表白在购房的过程中,许先生把绿城的核心理念“真诚、善意、精致、完美”看作是检验绿城的一个尺度他说“我接触过很多绿城员工,包括工程部、销售部、物管公司的员工,确实体会到了真诚和善意如销售部的同志向我推荐房子,不是把不好的说成好的,而是把这房子好在什么地方,不好的又在什么地方,都实事求是告诉你,由你来决定买或不买这样,让我们客户很放心、很信任”许先生对绿城追求“精致、完美”的决心也深有感触“像桂花城,在房子都已基本售罄的情况下,宋董仍不惜巨资,重新对桂花城进行环境设计,这是极其难得的,开发商如果对房产品、对客户没有一种高度的责任感,是绝不会这样做的桂花城升值这么快,甚至后来的春江花月卖得这样火,可以说都和绿城房产的品质和品牌效应,有着直接的因果关联”许先生在肯定绿城的同时,也指出了绿城房产品的不足之处“首先,桂花城访客停车不方便,车子开进去,想找一个临时停车的地方不太容易”“第二点,我想在以后房子的设计过程中,能不能更多地考虑到均好性像桂花城中心绿地很大,但楼宇间距还不够理想,作为买房的人,他出的钱是差不多的,因排队先后,可能有的人就买到了环境和景观都比较好的房子,而后来的只能退而求其次所以在设计时能否考虑‘苦乐不均’的问题”“第三点,建议物管处的主任,最好让三四十岁的已婚女性来担任,因为她们能够比较劳心和操心,一些有学历但年纪太轻的人未必能做好物管工作”宋董绿城开发园区的车位配置率已经远远高于国家的要求,比其他房产公司也要更多一些,但是随着社会的发展,尤其是车辆私牌开放后,汽车大量增加,大多来访的客人都有车,在此,一方面物管公司要加强对园区车辆的管理,另一方面我们在今后的设计中将尽可能多地增加车位,以满足业主的需求朱女士浙大教师,紫桂花园业主朱女士平时买衣服不讲究品牌,穿着合适就行但像买房、买车这样的大宗家庭投资,朱女士认为“一定要讲品牌”,她说“品牌是靠机构的评比和老百姓的口碑树立起来的,值得人信赖买绿城的房子就是买绿城的品牌,所以在紫桂花园还只是一个效果图、一片空地的时候,我们就买下了它现在我们就住在紫桂花园,和周围很多其他的房子比,觉得紫桂花园的性价比还是比较高的”然而房子并非是一个单纯的建筑物,它更是一个与人共生的园区所以,从更细微的人性关怀的角度来说,朱女士仍感到一些不方便的地方,她提出了四点意见第一,紫桂花园没有醒目的标识,尤其是晚上,黑灯瞎火的,开车回家很容易过头;第二是紫桂花园的私人车位经常被他人占用;第三是从车库上楼梯的门被保安锁了,居民无法直接从车库上楼回家,从外面绕道很不方便,下雨天还得被雨淋;最后,业主每次开车进去,保安都要敬礼,这是很让人尴尬的事,不回应不行,回应一下也不行再说,开车你给敬礼,那骑自行车给不给敬礼呢?朱女士认为这点不太合理,不如取消宋董紫桂花园的标识、灯光的设计目前已在进行中,不久就能解决楼梯上锁以及车位管理的问题都由物管公司处理落实至于保安要不要给开车的业主敬礼,请紫桂花园业主委员会来决定龚女士艺校校长,云桂花园业主委员会委员、桃花源业主作为绿城的老客户和桂花园业委会委员,龚女士憋了一肚子话要一吐为快,她就绿城第一代产品的工程质量问题和后续公建的维护问题,代表业主提出了意见和建议龚女士说“丹金桂花园属于绿城第一代的产品,确实存在很多不完善的东西,比如云桂花园排屋的车库和房子因为当时没打桩,造成局部墙体开裂、下沉,补了几次以后效果都不是很明显,致使云桂花园部分业主家里的水管破裂像我家建筑主体很好,但户外的台阶和阳台脱离,补了三次也无济于事”接着,龚女士就桂花园公建设施的维护和卫星电视的安装等问题也提出了自己的看法
一、桂花园园区的水泥路凹凸不平,特别是进东大门这一段,破损比较厉害,业主意见比较大;
二、桂花园作为绿城最早开发的别墅园区,前期投入的红外线监控系统有所损坏,单靠保安防不胜防目前丹金桂的南面是一片施工工地,也是小区的一大安全隐患
三、游泳池、网球场、绿化及篱笆等公建设施都在慢慢老化和破损,这些公建设施该由谁来维护?经费怎么落实?
四、卫星电视的安装问题宋董丹金桂等绿城的老客户,他们对我们产品的意见比较多,这跟公司早期的开发经验有关,也跟公司的管理队伍有关,公司如果方方面面的人员素质好一点,产品和服务就做得到位一些,我们要吸取这方面的经验教训丹金桂的工程质量问题,应明确把握国家的有关规定,凡是属于开发商责任,业主就应大胆表态,该如何处理我们就如何处理,这个原则一定要把握好如结构类的质量问题,我们肯定会对其终身负责,但是像路面、安保、游泳池、网球场、篱笆、绿化等公建设施的后续维护和更新,恐怕公司不能开这个先例,来出钱改造我们可以发挥开发公司的优势,为业主提供设计、规划力量,来推进老小区的改造甚至重建,开发公司只收取成本费否则,即使赔付整个绿城公司,恐怕也不够所有交付小区的维护和保养关于卫星电视安装不到位,并非开发商能解决的问题,这可能还需要根据国家的一些政策法规来办徐女士经商,桂花城、桃花源业主“绿城的房子好,我非常热爱绿城的产品”徐女士的话让人心里暖洋洋的但是徐女士自己在买房的过程中却寒了一回心,销售人员生硬的服务态度,让她差点弃房而去徐女士说“销售人员是代表公司的形象,我当时不能理解,这么好的产品为什么是以这种形象出现?”徐女士对桃花源房子也提出了自己的意见徐女士认为受土地资源的限制,将来像桃花源这样低容积率的别墅将会越来越稀有,这样的别墅应该更加大气些,而桃花源房子的户型、结构、门窗看上去都嫌太小气了龚女士也同时提出了桃花源在细节问题上的一些不足,如她家的阳台没有地漏,屋檐无下水道;花园里的桂花树树龄偏小,绿化层次略显单一;厨房天窗的位置有点偏等等宋董客观地说,从玫瑰园到桃花源,产品进步的幅度,确实不如从桂花园系列到玫瑰园玫瑰园可以说是呕心沥血之作,靠公司现有的设计力量大概也就只能到这个层面了现在设计公司的工作负荷比较重,设计师都处于身心疲倦的状态,这种状态在他们设计产品中一定会有所反映,产品会有所不足今后我们在上海开发别墅,会想办法来改变这种情况同时,我们当然也希望客户能够参加设计的过程,比如客户定下一块地后,园区的总体风格由开发商定,客户可以对小的空间设计提出要求不过,做这样一个资源整合,工作量会非常大另外,我想以后我们可以在客户中找一批“服务质量监督员”,监督员再次买房的时候可以有一定的优惠服务中出现的问题要引起我们的高度警惕,但是我也坦率地说实话,要改变这一点也不是一蹴而就的,我们会下大力气去做汤先生工程师,桂花城业委会委员汤先生首先告诉大家“尽管你们对桃花源有这样那样的不满,但我却非常羡慕你们”汤先生说他当时一着急,买了先期动工的另一远郊别墅,而没有选择桃花源现在那幢别墅想卖卖不掉,桃花源却想买也买不着了(以当初的价格)汤先生目前住在桂花城,他认为绿城的房子和同期其他房产公司的房产品比,从总体上讲,房子的质量、园区的景观以及外墙设计处于领先的地位至于不足的地方,汤先生以他所在的桂花城为例,讲了以下几方面首先,汤先生认为,为了满足建筑外观的设计要求,桂花城的得房率偏低;其次桂花城的烟囱设计比较深,湿气排放比较差,汤先生怀疑烟囱就是桂花城“蚊子军团”的策源地;第三,桂花城落水管,每逢下雨声音就很响;第四是关于卫生间的设计,桂花城有1000多户人家大约有2000多个厕所,其中一大部分是暗的、不通风的,很难使用,像他家的那个暗卫就几乎不用了,如果其他暗卫的命运都像他家那个一样,是较大的空间浪费;第五,会馆、幼儿园等公建设施都不应该放在中心位置,除非能真正做到全封闭对内营业,否则,会馆或幼儿园在对外营业的过程中,势必会对园区的生活产生影响宋董上海1995年开始卫生间必须要做到全明,现在公司的设计也在就这个问题上进行努力,尽量做成明卫;幼儿园、会馆的问题也是有得有失的,如果放在外面、放到靠马路边,里面的业主要去吃饭,路会比较远,感到不方便,何况幼儿园还要顾及到小孩的安全,目前幼儿园里有一半左右都是业主的小孩;雨天落水管声音太响的问题,我们在今后的设计中会考虑落水管的位置和改进材料的使用(2002年10月)深刻领悟好城市好房子对客户的价值所在在绿城营销工作会议上的讲话以组建“绿城会”为契机 建立新的客户服务系统我们即将要组建的“绿城会”,其基本的精神内核,是客户服务工作本身我们希望通过“绿城会”这样一种组织形式,来传达和表达我们对客户持久的关心和尊重因为我们深知,如果没有客户对生活品质的追求,就没有房产行业的发展,这是房产市场存在的根本原因客户即使没有买我们的房产品,但他们对我们产品、对我们服务所展露的由衷笑容,是对我们的最大赞赏和鼓励,是推动我们事业发展的精神动力我们要明白“绿城会”这种形式不是一种修饰,而是一种本源只有在领会“绿城会”精神内涵的基础上,才有可能把“万客会”、“招商会”的模样学过来,把它变成可操作的电脑软件,这项工作应该相当于“开卷考试”我们要以组建“绿城会”为契机,建立新的客户服务系统,整合公司、社会上内外资源,为客户提供优质服务希望销售公司一方面着力于新的服务系统的兴建,一方面对现有的销售管理模式、管理内容、管理要求能够作重新梳理和优化,尤其要强化我们的服务意识,我们要激励那些在销售案场的员工努力工作,把手上的工作做到比较高的水准我们的销售工作离期望达到的比较理想的目标还有距离,我希望你们去发现身边的问题,并去改善这些问题我们的任务和职责,就是把工作做好,带领新的同事在职业生涯中有一个好的起点因为销售人员中年轻的销售人员越来越多,我非常担心他们是否能得到非常好的熏陶,能否从一些老员工、部门经理身上学到什么?启动“三优”活动 回报老客户在“绿城会”成立之际,我们将举行“优质产品、优质服务、优惠老客户”的“三优”活动我们为什么把“优质产品”放在“三优”之首,因为我们深信,世界上一些优秀城市之中优秀的房子永远屹立在那里,不会动摇好城市中的好房子永远是保值的,它永远会被认同优质房产品应该受到正确认识,它不会因为各种外在的原因而贬值优质房产品的抗跌性,在于产品本身,在于好的城市、好的地段、好的资源价值在“优质服务”的方面,我们有非常大的余地需要提高,尤其是我们的营销系统营销人员身上维系着公司运营过程中非常重要的内容提高的核心除了销售公司的管理层外,我认为是销售部的经理、销售部的老员工、销售部的主管,你们能不能把公司的理念转化成你们的理解,转化成对新员工的一种感化企业文化的传承是需要通过人来传承的,人是最重要的传承载体我们的销售人员是否能够成为职业生涯中的成功者,在于销售部经理和骨干员工的面提耳命,在于你们手把手地教,在于你们开启他心灵里的宝藏我相信,“想把工作做好”这样一种的激情和热情是绝大多数员工内心中客观存在的,若要使之变成工作的表现和业绩,我认为在于让他们感受到你们的热情、你们的责任心、你们的不遗余力、你们的吃苦耐劳、你们的专业能力因为你们对他们的影响是切切实实的,是十分细致入微、十分有效的这是我们做“三优”活动中关于“优质服务”的界面我们希望,销售系统在整个接待流程中,更好地去体现公司的质量方针,更好地去体现属于你们年轻从业人员的热情,使得这些员工能够在绿城这个团队里成长,能够实现他们的价值“三优”活动的第三项是“优惠老客户”,此项活动将首先在浙江地区展开绿城十年,离不开老客户对绿城品牌的信赖和支持,房地产品牌的背后是良好的客户关系,我们借“绿城会”成立之机,真情实意地优待老客户,分享绿城十年,是“三优”活动中的一项重要内容推动优质房产品市场 深刻领悟好城市好房子对客户的价值所在我们读历史的人都知道,有个专门的课题——“城市的起源”为什么会有城市,城市对人类的意义?从“生活”这个概念来讲,城市是一种文明的产物因为有了城市,人性里的一些基本需要更容易得到满足若说“城市指标”的话,我认为,不管有多少指标,其核心指标肯定是城市与抽象的人各种需求的集中、合成和契合程度,可以简称“宜人程度”也就是这个城市和人的本质里超越民族、国家、文化可以抽象出来的人的一种深层次的需求的契合程度契合程度好,是一个好城市;不好,就是一个不好的城市,也就是所谓的“泥城”从这个角度考虑,我认为,哪怕全国的房产大市场低落,有些城市的房产也不会低落,就像杭州这种很适合人居的城市杭州的房地产开发之所以形成一个独特的“杭州现象”,很大方面是由于江浙文化人的底蕴在房产开发中得到较好的存在和发挥,他们的房产品所营造的构筑物、室内空间以及所有的居住活动空间,文化的气息有意无意地融入其中发展商的文化素质高、心态好,就自然而然地会精心、用心地营造高品质的、人性化的房子我们的营销工作,也要致力于推动优质房产品市场,深刻领悟好城市好房子对客户的价值所在我们试图通过建立“绿城会”,举办“三优”活动,来营造更好的和客户之间的一份真情和感觉,通过类似的组织和活动,和客户一起珍惜、一起分享、一起培育,一起来使我们的城市和家园变得更美好,这既是宗旨又是活动的意义所在(2005年8月)倾听更多声音 看到更多笑脸在绿城会首次会员座谈会上的讲话今天请绿城会的会员一起开个座谈会,首要的是进行一次沟通,把我们的一些想法传递给各位,但更重要的是听,请各位过来对我们公司的产品、对我们的工作、对我们的服务提一些建议,看看我们在哪些方面可以做得更好,使得绿城这个企业能够给城市的建设、给各位的居住生活带来更好的一些影响一个好企业应以获得客户满意为目标价值从我自己做房产以来,心里一直有一个基本意识,就是不管你做什么行业,你总是要面对你的工作对象、服务对象,他们的喜怒哀乐是跟你的工作、服务、产品有关系的客户在买了我们的房子以后,我们的房产会伴随他们过很多年我们工作的好坏、产品的好坏是跟他们的利益长时间相关的因此,客户的意见必须认真聆听客户在公司的眼中是非常大的公司有明确的规定,就是客户来公司投诉,一个是首问责任制,另一个是任何人都不能阻挡客户去见你的上级、见总经理对客户的批评和意见,沟通的过程必须存在,沟通过程里的基本善意你必须表达出来如果说绿城做到今天还有一些可取之处的话,就是坚持了做这个行业、做这个服务和产品的一个最基本的道理比如深蓝广场的样板房,我们组织了七八个有专业经验的客户对精装修的标准、风格、色彩和房间的布局,是合理的还是不合理的,专门做了一下点评他们提了很多很好的意见,其中一个客户提了9条意见,我们直接采用的就有7条这个过程说明,无论是客户的赞扬还是批评意见,永远是企业进步的一个动力我们现在希望这个动力能够更加直接,更加顺畅关于绿城会,我想应该有三个界面第一,它本身是企业的价值所在就是说,本着企业运行的目的,就是给它的客户带来很多价值的实现,带来方方面面的一些满足一个企业赚钱和得到笑脸两者最起码是同等重要,如果说不赚钱,那得到笑脸以后也会赚钱第二,在沟通的过程里可以直接地听到一些意见,能够直接得到批评指教第三,就是通过我们的组织联络,相互的认知可以更加充分一点,企业经过这样的一个组织平台,更多地开展一些活动,有一些沟通,使得我们与主要的客户之间的联系能够更加紧密,相互了解,扩大我们的客户资源我们非常愿意得到客户的意见,满意的、赞扬的和不满意的、批评的,这是我们工作中的一个动力和一个非常重要的价值所在我们的承诺,我们的服务,我们的产品,必须做得十分好如果在获取一个最大的经济效益,和获取一个良好的客户的满意程度,这两者之间做一个取舍,我想一个好的企业,应该获得客户的一个基本的尊重、基本的赞扬,获得客户的满意程度,是商业组织的一个最主要的目标价值造好房子应对城市的品质有所提升在消费者购买的所有产品中,房产品是影响力最大、和人的关切程度最高的一种产品对中国绝大多数家庭来讲,置业是最重要的一个消费行为在这个过程里,跟客户产生比较好的感觉,或者产生不好的感觉,对一个准备长期发展的房产公司,总是一件比较重要的事希望在绿城会的活动中,企业能够听到批评、建议,尤其是获得会员的继续认同我们经常讲,客户买房不容易很多普通家庭要买一套房子,从50多万元到70多万元到100多万元,可能从父母、亲戚朋友那里要先借一点买一套房子要付首付,然后还要还银行15年到20年的账,占家庭收入的三分之一,甚至二分之一,而且你买了房子以后会影响到子女教育,甚至影响到小孩出门是带干粮呢还是带肯德基所以,我们必须把我们手上的房子做得好一点现在房价比较贵,可能利润也高一点那么我们所能做的,就是把其中的大部分收益用在正途上,变成很多很漂亮的学校,变成社会的一种财富,变成这个城市中的风景,能够对城市的品质有所提升好的城市要有一批好的开发商好在这个城市中的主旋律是一些有文化的人,受过大学教育的人,在认真琢磨、参考世界上最好的城市、最好的房产,在做比较,做研究绿城会,推导一种好的生活方式我们现在有了一个组织平台,一个非常松散的、亚组织的绿城会这样一个组织形态,目的不是给大家添很多麻烦,而是希望从客户的角度,从企业的角度,都能够得到一个共赢开始的时候,可能在某些方面是单向的,企业多替客户考虑,然后经过一段时间,大家认为绿城会也是生活里面可用的一个提供便利的一种组织形态,它才真正有价值绿城会这样的一个组织形态,客户能有多少时间来参加活动?这和活动组织的内容是否生动细致有关系,所以绿城会需要一个很好的组织者,有创意,会沟通,新潮的和经典的东西都能组织得很好,给大家提供一些便利,提供一个交流的场所,让大家在某些方面有所收益对我们来讲,这是一个商业行为和公益活动相结合的事情一方面有商业价值,一方面又可以培养社区文化,通过这样一个活动给客户一些我们主营产品之外的东西有朝一日哪怕绿城不在了,没有绿城这个房产公司了,这些人还愿意有这么一个松散的、大家在一起的组织环境我们企业本身就有培育园区文化的意识,好的生活方式总是要有人来提出来,去推导它现在政府在这么做,企业也应该尽自己的努力,让园区有很好的生活品质、氛围按照我的经验,绿城会必须要有一个大的宗旨、方向和目标,必须要有一个组织系统去把控,要有人去精心策划,做这个工作的人要有良好的想象力和组织能力我觉得绿城会是有空间的,要把它搞好,里面的会员起决定性的作用默默实践人类道义并以此为乐这些年来,绿城的产品在进步,进步的受益者是企业和客户,也是社会,是一种共赢比方说我们的现金利润的一半,大于或等于一半都变成了学校的固定资产,变成了这些年体育上的投入我们的3个学校和几个幼儿园加在一起,大概消耗了七到八个亿的现金但这是很值得做的事情,因为我们从切身感受和目光所及,很多很多人都是教育的受益者,如果没有一个很好的教育系统,没有一个很好的教育品质,那么我们就不会有今天工作上和生活上的一种好品质我们与客户打交道,得到客户的基本认同,客户愿意信任你、关心你,愿意支持你,这种关系和支持表现为来买你的房子,买房子过程中对你的产品的优点和长处表现认同,甚至有一些赞扬,客户见到他不满意的事情,他可能一而再、再而三,他有兴趣,有热情,还有激情,他会来告诉你这是因为绿城对人类道义有一些学习和感觉,从而在做生意期间,尽量做得规规矩矩,大家都能够接受、理解我以前有一位朋友,当时对我们还不太了解有一次,他从上海过来,故意不要我们去接,打的的时候就问出租车司机你们这边有个公司叫绿城,这个公司怎么样?那个出租车司机是杭州人,对我们公司有一点了解,于是就顺便说了一两句好话那个朋友是要跟公司合作的,对公司因此有了些好的印象对于普普通通的市民、普普通通的客户的意见,我们是很在乎的我们在园区散步的时候,见到客户愿意跟你打招呼,我们认为也是人生价值的一个重要的体现见到人就躲,尤其是怕见客户,这样做人就变得没有味道了我们希望能够被客户所认同,客户见到我们的时候,能有一些笑脸(2005年10月)创造服务价值 提升居住品质在2006年10月总办会上的讲话今年以来,公司的总体局面非常好7月13日上市后,融资瓶颈得以突破,使得公司有了突破性的发展,这是上市至关重要的意义在此形势下,公司的发展不能固步自封对一个国家来讲,发展是硬道理,对我们这个行业、对绿城这个企业而言,发展也是硬道理我认为公司各方面的条件非常健康,公司的开发理念、经营管理,都是走在行业的大道上、正道上,所以公司的发展速度加快一点没有问题在相对快速发展的过程中,我们产品的领先能力、学习能力一定要提高,各类产品必须保持在全国一流水平,谁都不能偏离这个标准另一个方面,我们的服务系统和服务内容的创新还有很大发展空间从全面提升客户居住价值和居住品质的角度,发展商不仅仅是房产品的营造者,也应该是社区文化生活的引导和组织者我们的园区在交付业主使用后,除了在规划、建筑、景观、用材等硬件方面的高品质,服务也应是高品质的服务创造价值,目前在全国众多房产公司中,把社区文化建设和氛围营造做系统研究,并引导、组织、开展起来的,可能还没有一家能真正做到独树一帜绿城物管公司在3年前就提出“系统开展社区文化建设,提升居住品质”的口号,这是非常好的,这是把一般的物业管理提升为一种社区文化的培育和发展我建议这个主基调不要改变,并且要把它做得非常踏实比如一个200亩的社区,有1500户人家,像这样一个在中等发达程度的城市中的中档楼盘,它的社区文化形态应是怎样的,需要哪些内容?我们可否把服务体系按园区规模进行“模式化”?我们很多项目在实际开发过程中,必须分期交付,时间最长的项目会有8年到10年的建设过程,如果其间物管对社区文化的引导和组织做得不够清晰,发展商应有责任来做承担在社区文化的培育方面,我们要非常妥帖地有计划地安排一些服务内容和活动内容,特别是针对老人和小孩我希望,再过5年10年,大家想到绿城园区的时候,不仅有构筑物,还有文化有氛围;不仅有楼盘的精致高档,同时业主的生活也是丰富多彩的,是非常恬静、非常人文的这种氛围是要有人去倡导、有人去研究的园区文化与氛围的营建这方面可能要成为绿城的特点,我们要把园区生活文化方面的服务作为我们企业的一个重要领域社区氛围的和谐,社区活动的丰富,通常是由街道、政府来考虑和实施的,但房地产开发作为服务产业,发展商在这方面的空间也很大在绿城,我们已在园区推出天使计划、养老系统,还有在暑期、节假日和双休日,绿城会、绿城物管等单位会针对从幼儿园到中学生,举办一些主要以体育、娱乐为主的活动我们对于“园区文化建设和服务”的课题研究,要像研究规划的变化、建筑形态的变化一样用心我们对服务这项软件系统及对硬件建设的研究和关注度,两者应该不相上下我相信,建筑形态的变化可能是有限的,但软的生活环境、氛围的建设与倡导,余地会更大一些公司以前也一直在强调园区服务,现在要进一步把它系统化真心希望这样一种温馨、恬静、和谐的人文氛围和丰富多彩的文化生活内容成为绿城园区的主旋律,同时能够在我们的服务体系里有所规划和设定(2006年10月)优秀的园区服务是我们的价值所在在蓝庭园区生活服务体系汇报会上的讲话我们的产品并非仅仅指园区的实体和硬件部分,还应该包括无形的软件部分,即产品所围绕的服务,两者不能分割所谓服务,是针对人的,就是对于住户的一种亲切、亲近和有效持久的影响,生活品质的影响希望有这么一个园区服务系统,能从对物业的管理和服务,进一步转到对人的管理和服务关于创建园区服务体系,我们推敲了不止一年两年我们越来越清晰地感觉到,有这么一个市场空间,有这么一个社会空间,有这么一些人需要我们来做这样一种园区服务我们希望有这么一个服务系统,能从对物业的管理和服务,进一步转到对人的管理和服务我们的园区服务体系,并非只为蓝庭而做,我们只是在蓝庭里面做一个试点在这个课题的研究中,蓝庭是一个“应用版”,我们要研究园区服务的“基本版”,它必须确确实实是有效用的,而且是可以被持续推广的所以,我们今天要考虑的,与其说是针对蓝庭的,不如说针对这么一个课题,在我们生活园区里面,有这样一套服务系统,在替住户服务,尤其是替老人、替小孩服务这是我们产品的一个创新的部分,一个有特色的部分,使我们今后的园区更加和谐、更加宜人举个例子,我们这代人百分之八九十以上,都要等到牙疼了,疼到忍不住了以后才会下决心去治疗一下,希望通过我们的园区保健服务,使我们的小孩对于牙齿的保健,从最开始就能得到一个世界水平的医疗健康概念的护理,养成他们很好的健康卫生的习惯在这个行业里面,只要我们领先做成园区服务,在全国都会有影响,因为这是在开创一个新的领域这也是今后三五年之内,绿城工作的重点之一,今后绿城的竞争优势一定是有一半甚至一半以上来自这个系统做园区服务这样一个体系不仅仅是下决心而已,它对人的精神境界要求非常高我们深知这个“服务”做起来非常不容易,正如“春风拂面”,要有这个好天气不是那么容易的绿城在以后是否能够继续保持鲜明的以人为本的特质,为很多人提供服务并能负担起相应的责任,这是一个检验在园区服务系统的建立和推广方面,我们公司究竟是有境界的商人、有境界的工作者,还是一个惟利是图的混饭吃的工作者,都会在这项工作中受到非常严峻的考验你是混饭吃的,还是真正关爱别人、关心工作,工作里有没有热情、有没有能力、有没有创建、有没有建设性因为这个系统,将会牵涉到公司里的一大帮人,几乎全员都会对这个事情有所接触我们说工作是神圣的,做园区服务,尤其神圣就像我们做教育、做医院一样,可以不赚钱,甚至要贴钱,即使以后赚到钱,也要全部回到这个系统里去,我们要把它当作一个事业来做所以,做园区服务这样一个体系不仅仅是下决心而已,它对人的精神境界要求非常高,更需要一支优秀的队伍来做这个事情,这比卖房子难多了天下有多少人为了我们这个社会,为了他人,为了社会的进步和发展具有奉献精神的?这种精神,在人类社会里其实一直是有的而我们,无非在现有的领域里,结合具体项目的开发实践,有条件和可能性把这个事情做好所以,我们一定要把做这件事的“境界”讲清楚希望以后绿城做园区服务系统是最优秀的,这也是公司的价值所在园区服务体系的创建对于房产开发是革命性的变化,代表着行业的方向,我希望以后绿城做园区服务系统是最优秀的,这也是公司的价值所在表面上,我们在自己所力所能及的生活园区提供一些服务,只是公司的一项经营性的活动,但它的内核并不是经营活动绿城公司的价值不是赚多少钱,而是客户的满意度,哪怕是一分钱不赚,如果客户满意度很高,社会非常认可,那公司价值也是很高的人们在解决基本的温饱和基本的生活需求后,留给发展商在生活园区所能够做的事情有很多,绿城将努力成为针对人们居住生活提供园区服务的发展商,园区生活服务体系将成为绿城的标准配置以后,住绿城的园区,就像住进了一个无微不至的疗养院或六星级的宾馆,客户有任何健康或生活方面的问题都能帮忙解决我们要把星级酒店的服务,把疗养院的服务,把世界上最好的休养服务,把他们做一个功能荟萃园区服务就是把人文关怀融入到日常的服务中去,这无论在经济上还是道义上,都有很高、甚至可以说崇高的价值在我们园区,如果能做到让客户满意,为市场所需,那么其他人一定会跟上它就像一粒火种,将带来整个城市的生活服务的改善、生活质量的改善、生活环境的改善,影响每一个人的表情,影响每一个人的爱心相信,在过了几代人以后,它会融为我们的文明素养(2007年3月)第六章管理和责任1997的关键 兼评一季度的工作1997年已过去三个月了,公司各部门都已进入了紧张的工作状态,桂花园的销售额比去年同期增长了一倍多,达到了6000多万元,公司的自身建设也日益得到重视和加强,各项管理制度已基本成形,许多员工都在工作之余参加了再培训,“白天上班,晚上上课”已成了公司的新时尚,总的说来,“关键的1997”开局还算可以许多资料表明,房地产业在1997年的态势尚未得到强有力的支撑,行业内的竞争,市场对产品的选择将进一步加剧,而1997年对整个绿城房产能否顺利发展,是关键的一年因此,全公司的员工都应该清楚地意识到,在关键的1997,有着1997的关键的公司自身建设房产公司的产品是房产,只有好产品才是市场和客户的真实需求,而好产品只能由好公司生产出来一个在自身建设中显得杂乱无章、弊端百出的公司,必然在它的产品中将其内部的混乱清楚地反映出来,并在市场上品尝冷落的苦果,所谓的“种瓜得瓜,种豆得豆”,这是自然的逻辑只有健康的公司才能生产出优秀的房产品,让公司变得日益康健是公司发展的根本所在,这是全体员工都必须清清楚楚明白的重要概念一个健康的公司要求其内部的支系统、基本构成部门,与员工的健康,这是公司发展的基本依托如果每一个员工,每一个部门都时时不断地、自觉地、自动地将其自身素质及功能调整到良好的状况,整个公司就有了形成健康组织状态的,所谓的“耗散结构”的基础,这是公司自身建设的理想条件,也是目前全公司每个部门的管理人员及员工都应该天天提醒自己的进入良好的工作状态绿城房产在1997年的90天中,已显露了内部的生命力同时,细究之下,各项工作的不健康之处、各类弊端也是很清楚的,个别部门和一些员工尚未进入状态,这是让人担忧的,而且,他们造成的苦果的涩味将由全公司员工乃至客户来共同品尝,这是不公平的,也是让人难以忍受的关键的1997,1997的关键是公司的自身建设,其目标之一就是进入良好的工作状态的员工日益增多,而不用心工作、不负责任的员工日益减少,这应该是很真切的、很基本的事实(1997年3月)认真负起管理的责任经过近3年的运作,尤其是今年5月份的平湖秋月会议之后,公司的管理已逐渐进入了状态经过了一系列的结构调整之后,公司已形成了较为完整的管理干部体系,管理的职责亦日益明确现在可以提进一步的管理要求了管理,一定要认真;管理者,必须认真负起管理的责任这几年公司成长的风风雨雨,在成功的事例之中,无不深深地嵌印着认真的徽记在失败和教训之中,管理者的不够认真也明明白白写在脸上房地产公司是管理型(资源组织型)的公司,全体员工基本上都是相应的管理者每一个部门、每一个管理岗位的认真用心的管理,都可以在建成的产品和向客户提供的服务中闪烁出灿烂的微笑每一个不用心、不认真而导致的失误,也必然导致公司付出沉重的代价,甚至将之推向毁灭的深渊这之中,几乎没有任何的侥幸在很长的时间内,公司发展的头等挑战并非来自外部,而在于公司每位负有管理责任的干部、员工能否认真负起管理的责任这几年,处理过不少公司管理方面的事例,总的感觉是认真、用心、刻苦这些基本素质远比所谓的知识、能力、文凭资历来得重要,许多问题的根源并非是工作能力和水平不够,而是用心不够,认真不够,刻苦不够失去或者是丢掉了大锅饭的铁饭碗之后,为了谋生,为了实现自身的价值,就得认真工作公司的产品和服务,凝结着许多人的心血和精神,不能因为你的不负责任而付之东流为此,我们就得认真工作客户购买我们建造的楼宇,要付出十来年的劳动所得,这基本上是人生中最大的,最重要的消费为此,我们必须认真工作必须认真工作,认真负起管理责任的理由实在太多,而且也实在太明白可是,却又偏偏能在公司的运作中见到不少的不认真,真是让人感叹不已总之,谁能在商场之中战胜自己的不用心、不认真、不刻苦,谁才能成为商场中的赢家这个简简单单的道理,还望公司全体管理者共勉!(1997年10月)踏踏实实推进公司自身建设1997年已近岁末,在即将过完的一年中,公司取得了哪些方面的进步,各部门、各位员工在工作中有哪些经验教训,这些都是值得认真讨论和总结的更为重要的问题是在1997年内,全公司上下都应该明白了只有优秀的公司才能在市场竞争中生存和发展的道理,也明白了唯有好员工、好架构、好制度所形成的优秀的公司才能生产出房产精品,从而被客户和社会所承认那么,整个绿城房产距优秀还有多少距离?优秀的房产公司理想的形态究竟是怎样的?我们的员工、部门乃至公司的管理者比较于优秀,还需在哪些方面做努力?在岁末,实在很有必要展开讨论和总结一个清清楚楚的基本判定虽然绿城房产的品牌在杭州,乃至在浙江,都得到了一流的评价,虽然绿城系列的房产1997年销售额接近3亿元的业绩在同行中是名列前茅的,但这一些并不能完全影响我们自己对绿城房产基本形态的评判作为公司的董事长,我可以负责任地、直截了当地下一个断语绿城房产距离理想的优秀的房产公司还有着很大的距离,相比优秀的标准,我们仅仅是及格,而且是勉强及格而已将房产开发建设的过程打开,从最初的项目策划到最终的物业管理,诸多环节之中,又有几个环节、几个方面是让人放心的?许多低级错误屡屡出现,许多工作拖沓,常常要对客户说“抱歉”,这样的房产公司也真是让人汗颜公司本身的品质还有很大的问题员工素质、管理者素质、规范和制度都亟待提高和完善整个绿城创立至今,仍不过是有了认真做事的基础和愿意认真做事的决心而已存在的不足有很多,存在的问题有很多,没有任何理由盲目乐观在岁末将近,新年将临之际,认真地总结反思,为明年能有所长进而自检自查,实在是必要的可以肯定地说,1998年公司生存和发展将面临更严峻的考验和挑战逆水行舟,千里之行,我们必须更踏实,更认真……(1997年11月)1997重回起点365天,一晃就过去了,还记得1997年的第一天,我们在应用工程学院的教室里,提出了1997年是管理年的口号一年过去了,应该说,绿城在1997年是有进步的我们的员工素质在提高,更多的员工在更深的程度上明白了工作的道理,工作和人生的关系我们的管理队伍在加强,我们的业务运行架构在完善,突出的成绩是绿城设计公司的建立,使得我们的房产品得以拥有艺术的翅膀我们的行销业绩仍稳居本市同行的前列,我们的工程质量有了长足的进步,我们的物业管理也有了进步所有这一些,全公司上下为之付出了艰辛的努力,在努力之后,我们许许多多的同仁都看到了公司光明的前景,也明白了在长长的企业发展途程中,我们仍在起点上我们对照松下老先生的教诲,才是刚刚有些懂得企业的经营之道,企业的管理之道,我们才弄懂了工作者——产品——社会之间的内在关系,我们才知道了我们有多多少少的事情要做,要做得好一些,我们才发现了我们脚下的途程将很辛苦,要达到理想的彼岸,我们要好好地改变我们自己于是,送走1997年,我们再回到起点(1997年12月)加强管理力度自1997年5月至今,绿城公司已清楚地意识到了公司达到一定规模之后在管理方面遇到的严峻挑战自1995年公司创立到1997年,创立时期主要依靠创业者的激情和个体优势的时期肯定已过去,所进入的是一个需依靠组织管理才能正常运作的时期一年多来,公司为此做了大量的工作,成效是明显的,路子基本是对的但是,相对应公司生存环境、业务运作环境、市场竞争环境的变化和目前公司运作的实际情况,公司管理的态势只能是一个明确的结论目前管理的力度不够,管理的严肃性和严谨性不够,管理的敏捷度和效率不够一些事例已表明,公司的管理在许多方面仍是松软和松散的状态,公司正为此付出高昂的代价我们距一流的管理状态还是很远,更为甚者,我们可能常常是在失败管理的边缘一年多来,我们已经无数遍地、苦口婆心地、诚诚恳恳地讲了许多道理,该说的、该教的、该设置的制度和方法大多数都已经有了,但成效仍算不上理想公司的一些三令五申的规定仍得不到坚定地执行,一些毫无道理的低级错误还是存在,一些规章制度的实际功效仅为一堆废纸在许多低级错误的背后,我看到了包括我自己在内的、逐级逐级的管理者暮气沉沉,形如废人这种状况固然有许许多多的人文历史环境背景,但实在不能容忍现在明智的决断只能是加强管理力度,更多的用强制的、制裁的手段,用毫不留情的冷酷去对付那些本来就对自己的工作、对自己的团队生存和发展的利益漫不经心和无情无义的事件和人物诚心诚意的热情、切实的利益设定并没有得到相应的回应,那就唯有用实实在在的、绝情的冰冷去冻结和割弃那些存在于公司机体之上的败象了让管理的冷酷面起作用,这是必须下定的公正、公平的决心,谨在此提醒各位管理者在我们的职责权限之内,我们必须将差错和失误减少到最低程度,对那些三令五申不准重犯的低级错误,处罚将十二分严厉“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”今年的5月之后,公司的各级管理者请注意必须加强管理力度(1998年5月)用心学习管理绿城房产要生存和得到发展,必须向社会、向市场、向客户提供高品质的产品和服务,而高品质的产品和服务又与训练有素高品质的员工及管理有方的公司是互动的、互为因果的这些很简单的道理,大家都应该很清楚了我们已陆陆续续听老师们讲了工商企业管理的几门课程,我们也渐渐地明白了这样的事实和道理之所以我们公司的管理有这样那样的问题,其中很重要的因素是原本房地产公司是管理密集型的公司,绝大多数员工都担负着管理的任务,但从理论上、实践上、经历上,以及工作的实际情况看,我们确实没有好好学习过、认真实践过管理,我们在很大程度上没有弄清楚管理是什么,我们并不懂得作为一门科学的管理,我们在依赖以往的一些或在生活中、或在故事中、或在党政机关工作过、或在国营企业工作过的经验和一知半解的管理知识在运作目前的绿城房产,在运作一个市场环境对产品和服务的要求已相当标准化和严格的、新行业中的新企业我们没有太多的科学管理的知识和经验,我们基本上还是科学管理的门外汉这是公司在管理上、反映在里外各方面的病症的重要根源,这是我们必须认真清楚面对的、严肃的现实我们还远远不是训练有素的、合格的管理者——对这个基本事实,我们必须坦率地予以承认我们在承认事实的同时,必须同时意识到我们哪怕仅仅是为了生存也必须有的一个积极的选择我们必须成为训练有素的管理者在课堂上学习,在书本上学习,向优秀的国内外企业学习,在工作的实践中学习——认真地、用心地学习,这是唯一的生存和发展之道希望每一位员工都认真地思量你担负着怎样的管理职责?你的管理目标是什么?你是一个合格的管理者吗?希望所有担负着相应管理职责的同仁都能清楚地意识到,在房地产公司、在绿城,如果不能在相应的时间内学会管理,不能成为合格的管理者,将会危及到客户的利益,会危及到公司的生存千里之行,始于足下我们知道了自己的不足之处,知道了这不足之处对生存和发展的致命之处愿我们大家一起,用心学会管理(1998年6月)高效率、高品质是繁荣富强之本一个公司乃至一个民族和国家,如果它们的管理者和管理机制能始终不渝地使它们的员工或人民的文化、科技及综合素质提高,在经济领域形成高效率、高品质的有效劳动,那就没有理由陷入经济上的困境,它们必然能走上繁荣富强之路以日本的经济不景气而论,我认为它是金融管理层面上的问题,而不是像其他一些亚洲国家和地区,它们的问题是基础上的、综合型的效率和品质的问题国内面临的经济形势背后,有人说是需求不足,生产供应过剩,我认为真实的病症在于有效劳动不足,在于中国的历史(包括建国近50年)并没有给当今的现实留下太多能进行高效率和高品质的劳动和管理的诸种要素许多社会的成员并不曾为社会付出过辛苦的、充满智慧和技能的、达到一定品质和数量的有效劳动,他们凭什么去和社会的其他成员的劳动去交换?不曾实现自己的有效劳动,哪来的购买力?人必须去进行有效率的、有品质可言的劳动,社会管理者应使社会体系的运作有利于这种劳动的进行和实现,这是简简单单、明明白白的繁荣富强之本回到公司的管理,高效率、高品质是我们的管理目标的另一种表述我们必须清清楚楚这是公司的命脉,否则公司没有必要、没有理由生存我们必须在效率和品质上超人一等,这个意识必须落实到每一项工作的每一个细节,落实到每项工作的始终过程这方面的追求是以往我们绿城房产取得成绩的根本成因,这方面的功力不到则是以往的病症、以后的病症的根本原因我们必须承认就整个房产开发的过程而言,我们仍有许多需要努力的地方,希望公司的管理者们,尤其是部门经理以上的高级管理者,切切不可忘记,要时时在心中推敲,要形成基本的条件反射自己手上的工作、自己领导的条条块块的工作,在效率和品质上状态如何?请大家都明白,为了公司的生存和发展,公司只能严格要求,哪怕有时是苛求,也只能请各位予以谅解了公司经营和发展的外部环境是复杂的,利弊各现对公司的生存力而言,归根到底是源于自身的生命力,源于我们的用心,源于全体管理者、工作者的辛劳和智慧1998年只留下120天了,望大家一起在效率和品质上再作坚韧的努力(1998年8月)加强工作中的检查和督导在目前的房地产行业中,要在激烈的竞争过程中始终保持优胜的状态,势必在经营规模及产品和服务的品质上保持良好的状态,这样的状态要求公司每个部门、每个员工的工作都十分精细,要求每一项工作都处于严格的控制之中我们经常可以看到许多工作仍然存在着很多缺陷,而且有些缺陷实在是很一目了然、很明显的,但却不能有效地被克服和纠正除了那些直接当事人的不用心、不称职外,相应的各位管理者不用心去检查和督导,不能有效地发挥管理职能,这是公司运作中仍然存在许多缺陷的重要原因管理者之所以成为管理者,他应该明白自己的整个管理过程,他的职责范围内的管理目标、管理计划、管理过程、管理中凭借的资源和控制的手段管理者必须运用他拥有的职权,时时对整个管理过程和他的下属的工作状态进行检查和督导,从而确保管理目标的实现要明白一个基本的事实你的赖以实现管理目标的许多下属,并不能够完全自觉地、主动地将他们的工作做到合乎理想的状态,他们需要学习,需要锻炼,需要你的指点和督导在整个管理过程中,经常的检查和督导是管理者的基本功课,放弃了经常的、严格的检查和督导,必然会导致工作过程的失控,必然会留下许多缺陷,必然会导致下属工作能力的低下这样误人误事,岂不等于严重的失职?以绿城公司目前的管理架构,应该可以说整个业务流程都已配备了相应的管理者,规章制度的体系也正在不断完善和修正之中,基于这样的情况,可以认为今后决定绿城房产的生存和发展的重要因素,就在于管理者们能否真正的名副其实,认真地将他们的管理职能运作起来房产公司是管理型的公司,在今年底或明年初,公司管理的项目仅开工量就会达到近40万平方米,届时会有几千人在工地上建设,几十家协作单位需作协调和组织,同时,计划中还有几十万平方米的开发项目在做前期准备工作,所有这一些,都盼着一支坚强的、高品质的、高效能的管理体制队伍,都期盼着各位管理者发挥自己的管理能力,在自己的管理领域内切切实实地去制定目标,安排计划,组织好方方面面的资源,并对整个工作过程加以经常不懈的检查和督导一支完整的、在实践中成长的、精通业务的管理队伍是一个优秀的房地产开发企业的基本殷切希望各位管理者能为公司的发展创造出优秀的业绩(1998年9月)1999年取决于管理品质前不久,仔细地去比较了建成交付的兰桂花园和城西的几个楼盘,虽然兰桂花园在规划和建筑设计上还有许多可以改进和提高的地方,但是,在日后的环境质量,尤其是建筑物的精细和立面效果上,兰桂花园还是领先于其他的楼盘一个公司,可以花大量的笔墨和广告费,推出优美的效果图,但要把效果图变成尽可能少打折扣的建筑实景,肯定受制于公司的经营理念及管理状态尤其是管理状态,不经过数年的教训和磨练,是不可能在短时间内见效的房产品的开发建设,时间长而且牵涉的方方面面很多,产品的完美程度取决于开发者的综合管理水平以绿城在最近陆续交付的兰桂花园和九溪玫瑰园,我们绿城在经过五年的磨练之后,在综合的管理品质上,在总体上我们还算是走在杭城开发企业的前列管理品质是所谓的“品牌”的主要内涵,它应该是管理过程中所有参与者人品优秀方面的有机汇合作为绿城公司的全过程参与者之一,我对此深有体会面对市场的剧烈竞争,面对客户理所当然的对房产品品质和服务品质愈来愈高的需求,为了生存,为了发展,为了在从业过程中让自己的人生价值得以实现,我们只能认真以真、善、美的准则去面对工作,在提供产品和服务的全过程、里里外外地要求每一个环节、每一个部门、每一个工作者都将自己的管理工作做得精心细致1999年绿城已进入了一个新的发展时期,已面对着更富有挑战性的市场环境、同行竞争的环境,开发内容、产品品种亦已发生着相应的变化,所有的外部情形的变化,都形成了对绿城公司的一个客观的、确定的要求必须继续提高管理品质这个课题的第一个直接的展开就是要求每一个绿城的员工在工作中必须将自己人品中追求真、善、美的优秀品质发扬光大;第二个层面的展开就是公司的所有的管理者都必须为这种工作中的优秀人品的发挥创造氛围和呼应,提供相应的激励和制度架构这应该是公司所有管理工作的核心,也是今后绿城能否在经营上继续取得成绩的关键,所谓的“成败所系”许许多多的同行企业都已经在诉说开发中的“以人为本”,我认为这“以人为本”的重要性绝非仅仅说产品和服务向客户的人文主义的贴近,更重要的是人文主义的“以人为本”的准则在公司内部管理中的确立,它既是出发点,又是目的地,它应该贯彻于公司管理的全过程绿城公司今后还是取决于内部,取决于全体员工在工作中优秀人品的发扬光大,取决于公司对工作者的关心和培训这方面的工作,在1999年应该得到更好的强化(1999年5月)2000年管理工作的几点感想2000年的第一个季度这么快就过去了今年管理工作的一些特点也日渐明朗起来,值得公司的管理者们重视和探讨
一、严谨的管理是大规模运作的必然内容相对同省同城的同行,绿城的开发规模算是比较大的(相比更大范围的同行和非同行,我们又只能算是中小型企业)我们环顾四周,认识许许多多的、仍然屹立的和消失了的大企业,一个浅显和常不被人那么重视的事实是一个健康的大企业,其管理必然是严谨的大企业和严谨的管理应该是同义词严谨的大企业运作,是一个国家、民族在发展和现代化过程中的必要课程中国人在这方面甚少积累,也没有多少相应的氛围,因此,我们的管理者和工作者都不曾在管理的严谨方面有多深的体验和经验,缺少这方面的习惯,在这方面,我们必须补课,付出加倍的艰辛一个没有严谨管理的企业,其失败是必然的,生存是侥幸的可以轻松散漫地在优秀的、待遇报酬优厚的企业工作,这大概只能是一种梦想的意境
二、工作量的骤增有好几个部门,可以感觉到今年的工作量大大增加了自从通过9002认证之后,自从建立起工作的程序、规范和质量目标,并落实到工作的环节、细节之后,若在工作中还有“认真”的地位,工作量又怎么可能不大大地增加呢?而且这些增加的工作量并非单纯依靠人力的增加能应对,而主要是依靠工作水平的提高、工作效率的提高和工作节奏的加快来解决优质的管理必然意味着相当的工作量和较为复杂和高级的技能、程序,这是无法回避的过程,我们只能平心静气地去面对、踏踏实实地去面对
三、9002对景下的管理几年前我们就意识到有序管理的必要,9002认证的通过,意味着公司管理的轨道和程序的建立这样的新轨道,意味着工作的新品质,可以持之以恒的品质但9002在短时期内也可以仅作为一个幌子,所谓的标榜和卖点而已我们的管理者将怎样面对9002的对景?而直接展示他们的心态和能力,直截了当地检验自己,同时也被上一级管理者所判定,这是因为过程可以直接检查和控制,管理者的投入和品质并非要等到成果或恶果表现出来才能说明,而在日常工作中就变得一目了然所以,可以这样认为9002的贯彻落实是检验管理者的唯一标准公司的主要工作内容都已在9002的覆盖范围之中,英雄已有用武之地,滥竽已难以充数9002是成功者的阶梯,又是失败者没能超越的陡坎
四、在严谨而又繁忙的工作中锻炼培育优秀的管理者历史上的优秀管理者,确有少数是因为天分和天才,但绝大多数肯定是后天磨练出来的松垮和低水准的要求,松懈和悠闲的工作氛围肯定是人才成长的大害在松垮的氛围中工作数年,养成不负责任、不追求精致品质的习惯,一个工作者,一个管理者的一辈子就一定会被糟蹋了一支平时没有训练质量的部队上战场,其最大可能就是一堆炮灰一个不负责任、不够水准的管理者,其手下必然大多数是窝囊废我们的管理者,在首先严格要求自己面对严谨的工作要求的同时,必须带领和要求自己的下属在工作的锻炼中成为优秀的管理者,既要关心爱护,又要严格要求,严格训导,否则必然误人误事,最终还得误己以目前的情形和依托的诸种原因,在短时间内要使公司的管理工作发生如何明显的质变,不那么现实,但使其上轨道,逐渐地加速是可能的9002的贯彻,真正的贯标总还需要几年的时间,但这是公司生存和发展的唯一选择,我们只能在艰辛的道路上坚定地走下去(2000年4月)劳心的管理者房地产开发企业的一般特点是资金密集,投资具有高度的风险行业进入的门槛也很高,仅在资金上,省会一级的城市,通常必须具备数千万元的资金才能开始进行作业,尤其是在土地资源紧缺,行业内竞争充分的阶段,房地产开发企业的经营和管理的甘苦通常不被行业外的许多人所认识和理解,还是有许多人认为这是一个可以轻松获利的行业,包括一些业内人士,可能也对房地产开发企业的另一个特点缺乏体会和认识,这个特点就是我自己,也是在近期才有愈来愈强的感受,这就是房地产,实在是一个辛苦和劳心的行业要使自己的产品和服务得到客户和各界的认同,要在竞争中生存和发展,实在是需要企业内许许多多的人付出艰辛的劳动和劳心伤神的事情房地产企业要面对太多的外部因素,尤其是那些还不够规范,人为因素较大,同时又比较含糊的因素,如果是民营企业,这些外部因素的影响尤甚以绿城目前的情形,我们仍在苦苦地寻求生存和发展的狭窄空间,之中的苦涩确实超出一般人所能承受的程度房地产企业在充分竞争的时期,面临着提高产品和服务精致程度的必然要求,否则,下场必定是悲惨的而要把产品和服务的精致作为生存和发展的前提,就意味着在产品的孕育、生成的长达数年的过程中,在创意、策划、前期、规划设计、工程实施、产品行销、物业管理等一系列过程中,没有一个环节是可以松懈的,每一个局部和细节都必须是认真重视的,竭尽心智的,这又谈何容易?中国的房地产企业都还很年轻,从企业领导到一般的普通员工,基本上都是在边学边做,还很少有人、有企业可以自命是成熟的、优秀的从业者以我们绿城的业绩,我们都还应该有知己之明我们仍是个有很多要学、要实践和提高的企业但是,这么年轻的行业和企业,其产品和服务却必然地被要求是高标准甚至是国际化的,这实在是一件累人的事情这几年,面对繁复的工作,时时在工作时会有所谓的呕心沥血的感觉,我一直自以为是个智者、能者,却同时不得不在接受和品尝智者(多虑)伤神、能者劳心的必然苦果之时,才进一步领会了先哲的至理“劳心者治人”——这应该是可以这样理解管理者必然是劳心的;“能者多劳”——多劳是能者的命!世间之公平和辩证,就是这样的想要轻松潇洒地管理好企业而不用操劳,大概只能是梦想了谋生之艰辛、发展之困难是那样的实在,尤其是回到管理的第一线后,目睹和耳闻,感受到许许多多同仁在工作中的艰辛和劳心伤神,真不知道该怎样去劝慰,这大概是想要做事、想要把事做得精致和完美的同仁们的必然际遇吧!不用心,不辛劳,不比别人想得更多更细、做得更好的人是不会在房地产行业中获得承认的,或许世上所有的行业,在所谓的辉煌背后,皆是辛劳劳心是能者的命,劳心是管理者的命,劳心也必定是绿城员工的当然特征在绿城创始至今将近六年之时,谨以此感悟致语在工作中认真辛劳的同仁,在今后的岁月中,我们还是平心静气地认命吧我们只能老老实实地做一个辛勤的劳碌者(2000年6月)正视我们的管理现状在绿城经历了八个年头,也算得到了一定的发展,博得了许多赞扬之后,我认为,我们绿城人仍有必要,甚至是必须面对这样的问题我们的现状,是在走向兴旺,还是在走向衰亡?我从来没有这方面的自信,绿城就其许多方面,尤其是精细管理方面,从来都不能是行业中的佼佼者自从我们在业界获得一定的声誉和好评之后,在五六年内,绿城一直在拓展,在扩张,管理也还算是在进步,但我深知,绿城还远远不是一个管理得很好的公司,尤其是在我们向杭州之外大规模进行业务拓展之时,我们的管理能力必将面临极大的挑战近些年来,我们看到了许多轰轰烈烈的企业因为种种的原因倒下了,消失了,绿城就一定没有这一天吗?这些年来,我们的大多数同仁恰逢房产行业的迅猛发展,并未经历过太多的艰难困苦绿城在八个年头之内,委实没有经历过艰难困苦的日子,这究竟是我们的幸运,还是我们的不幸?这些年来,绿城系统内的“大锅饭”、“国企病”之类的负面倾向,我认为并未得到很强的抑制,反而有所发展,我们企业的生存能力起码在成本控制方面一直在下降;这些年来,我们的管理层的成长和坚强都还不是绿城的鲜明特征,我们还远不是一支特别能战斗,尤其是在艰苦的条件下奋战的队伍;八年来的成功和成就已是过去了的事情,绿城还会有几个成功的年头?记得有个企业家常常告诫他的同事们我们距破产永远只有一天的时间见到绿城在管理中负的产生和积累,每每会产生同感距管理的理想状态,绿城还差得很远,距走下坡路,距败落和衰亡,真的很容易,很近尤其是最近的两三年内,在杭州一地的管理都还不曾进入良好有序的管理状态之时,因为土地资源的紧缺和地价的飞涨,我们不得不到其他城市进行有规模的大力扩张,其风险真是显而易见我丝毫不怀疑到外地扩张的必要,但我真的很担忧从宿命角度而论,天下没有不散的宴席,企业的所有努力,无非是在尽努力推迟曲终人散之日的到来为了许许多多重要的理由,我相信绝大部分的同事在绝大部分的时候,都是希望绿城不要走向衰败的同志,衷心希望各位,尤其是过惯了顺利日子的同事们,在目前的拓展时期,要对我们自身,对我们的管理状态有清醒的认识,如果我们在近几年中还不能够一丝不苟地加强管理,尽最大能力提高管理的效率,其后果将是灾难性的已经有不少的管理实例说明了近些年来绿城管理得还不够严格、严厉,谨以此文在公司同事八年之际作一警示,权作今后两三年内继续强化管理,直至“不通人情”的通告在企业生存和发展的关键时期,相伴的,应该是管理的认真,应该是管理的严肃和严苛(2002年7月)管理者的责任心世上所有的优秀管理范例,可能都具备一个共同的、但通常又不太多地被提及、被关注和重视的一个基本的起点管理者的责任心这是所有优秀管理行为和结果的出发点,是最重要的源头,是成功的动因管理者的心力,这里况且称之为责任心,甚至可以被称之为人类文明的动力记得大学时读过《罗斯福传》,还记得扉页上邱吉尔对罗斯福的一段评点如果不是因为罗斯福内心对自由和民主有着大海般汹涌澎湃的激情,整个世界都将不一样他所说的是二战时期,面临纳粹德国和军国主义日本猖狂时罗斯福的责任心正是因为这样的责任心,罗斯福千方百计动员起一战之后对世界事务灰心丧气、孤立主义情绪弥漫的美利坚,投入到对法西斯的抗击之中所有的管理,事不论大小,其过程均相似所有的成功,其背后均是人为,其实质都是人的心力,人的责任心在做顽强的努力人在管理中的价值、技能和技巧、方法和手段固然重要,但若无责任心的支撑和推动,又复何用?一流的管理业绩,它肯定是一流的业者艰难的心路历程的外化俗语说,“世上无难事,只怕有心人”,凡事只要有责任心、有斗志、有意志,即使最终不成功,其过程也具美感,也具价值非常事,有非常人;非常人,唯有非常心而已我相信,绿城在管理中的进步,肯定缘由那些深知自己的工作将给客户和同事们带来重大影响的同仁,他们越来越坚信他们的工作,对自己和他人是十分重要的,是必须做好的,他们会在工作上花费越来越多的心血,去关视和工作相关的更多的、更细致的情节,以期达到工作的精致和完美房产行业,产品从构想到营造完毕,其涉及的时间,通常需三至五年,其关联到的方方面面,从经济气候到政府机关,从设计师到工程队,林林总总,大概也真的是所谓的“管理密集”型行业,绝大多数——几乎所有的同仁,都在做管理工作,这之中,如果没有优秀的人力,如果不是由杰出的心力——责任心所坚强支撑,我们又到哪里去寻求优秀的产品和业绩?唯有下决心,非把自己的工作做到一流水准,并且持之以恒者,才能成为赢者在所有的低劣品质的背后,必定是一些没有责任心、散漫的工作者,这些散漫的人,他们或许真的不知道,其实工作对他们的意义哪怕仅仅是养家糊口,也必须是全力以赴的工作不用心者,最终还得用心找工作,除非你仅靠社会失业保障和救济,就能安贫乐道从大锅饭机制转化到现在的剧烈市场竞争环境,还真的有那么一些人并不具备工作的责任心,如果说绿城的管理距理想的状态还有相当的差距,我希望整个公司都明白最深层次的原因在于管理者的责任心,它可能受制于种种因由或正或负,但它永远是管理的起点,是价值的源头,是成败的关键一个成功的房地产企业,一个由一大批有责任心的同事所构成的企业,但愿她永远是绿城人共同的未来(2002年10月)管理者的目标选择每位管理者都面临着管理目标的选择取法其上,得乎其中,取法其中,得乎其下,那么,想要得乎其上呢?大概只能是取法其极致了想要成为常常能得乎于中上,甚至是一流的管理者,必须在管理目标的选择上超越一般和平庸许多在管理中的失败者、平庸者,究其原因,往往是在管理目标选择上出的问题,要么是不清晰,要么是不坚定公司的许多工作、管理都欠到位,欠到中上之位,其背后是那些工作的管理者并无下决心,坚定地取法于其上,取法于其极致为了自己,为了别人,为了团队,为了种种,都实在必须将手上的管理工作做到位,做到中上之位,做到极致之位许多管理工作,其实也并不很难,只要有一般的聪明,再加上用心和勤奋,再加上一些坚信、坚定、坚强就足够了,不晓得有一些管理者,却为什么偏偏不能够?面对公司的拓展,面对今后的五六年,绿城将要把上百亿价值的房产品投入市场,交到成千上万的客户手中,数百位绿城的员工,将要面对越来越多、越来越重的管理任务,绿城需要越来越多、越来越优秀的管理者,需要那些面对自己的管理工作,能主动、自觉地把该项工作的一流水准、极致水准作为管理目标的员工公司盼望每一位员工,每一位管理者都能有强烈的进取心、责任心,有光明磊落的心境,有明亮的眼神,眼神里有坚定的自信,这样的自信来自对工作意义的认知,来自对一流目标的清晰判定那些常常把一流目标、极致目标作为理所当然追求的人,那些能承受艰难困苦的人,社会、他人、客户会因之而受益,而最重要的受益者还将是他们自己他们终将能成为一流的管理者(2002年11月)精诚合作 如沐春风在“项目管理团队建设研讨会”上的讲话导言何以战?如何做好一个项目公司的总经理?如何把一个项目公司管好?如何把一个项目做好?我认为真的不是一件很难的事情——只要用心去做从这个角度讲,我认为没有太多必要来阐述“一个项目公司总经理怎么样才能把工作做好”这样的话题今天我想从一篇大家都熟悉的古文《左传·曹刿论战》开始说起很多人都说“一鼓作气,再而衰,三而竭”是这篇古文的精粹部分,其实他们忽略了其中真正最有价值的一块,即曹刿所论的“何以战”曹刿认为鲁庄公所说的“小大之狱,虽不能察,必以情”这一点,乃是“忠之属也,可以一战”凡事都要有凭有据,有本有源,有依有靠有托所谓天时、地利、人和,我们要把项目做好也需要有凭据、有本源、有依托成功的背后,主要是成功的团队我们所要做的都是需要协作的项目,而不是仅靠一人就可以完成的科研、发明所以一个项目成功的背后,我认为主要是因为有一个成功的团队成功团队的基本结构组织织织方面包括领军者、领导班子、骨干队伍、基本队伍思想在思想上,也要同心、同德、同志、同路(正道)、大同小异,遵守基本规则在绿城做事,基本讲求大家所认同的情和谊,对一些基本规则大家都是要遵守的,在一般情况下都能相互予以一种信赖我们讲求走正道,尽人力,听天命制度在制度方面,制度的结构要完整、规整,本身还要具有弹性和成长性,可以被修正、修改,可以被完善成功的领导者理想、情感、正道、爱人、仁者、勇者、义者、知情达理、精明、强干;自觉、自省能力,能以己达人者一个成功的领导者,他要有理想,有情感,要走正道,要爱别人,是个仁者、勇者、义者(“义”有很多解释,凡事以道义为先、以道理为先,我认为可称之为义),同时他又是一个知情达理、精明、强干的好人领导者若没有理想、没有情感、没有文化,不会被感动,不会掉眼泪,不会欢笑,都不足以成为一个真正成功的领导者我们说嬉笑怒骂皆成文章,所以内心里面有情感,懂道理,精明强干,这些我认为一个都不能少人贵有自知之明成功的领导者必须要有自觉,知道自己是什么知道自己在很多方面是和别人一样的,无非是有一些方面你可能比别人强一点点;同时也要知道自己错在什么地方,弱点在什么地方别以为自己能包打天下,自己永远不会错,这是不可能的大家说绿城是成功的,但到现在为止,这条成功的路后面还有十年、二十年,在“自觉、自省能力,以己达人”这些方面,包括我在内,包括所有人在内,都是一个需要继续学习和探讨的课题领导班子同心同德、互助互补、各有专长、又能忍让合作看主流,看优点;以阳光面,如沐春风在合作中,我们要把主流的、阳光的、优秀的一面展现给别人,不要以阴暗的心理,故意同别人为难、刁难我们好好地工作,好好地待人待事,无论对同事、对上级、对下级,最好大家的交往过程中都能够“如沐春风”如果我们看到一个项目公司里面不和谐,大概主要原因在于一把手,但是第二把手、第三把手有没有责任?我认为也是有责任的试问你在其中,是加速成了他的倒台,还是起到了你应该起到的作用?你有没有持之以恒地、努力不懈地去沟通、去提醒、去帮助、去感动?你做到位了没有?所以,绝对不容许我们在座的各位,因为“我是副总经理”,“我是部门经理”,“我是一名普通员工”,就推卸工作的责任其实,从一个比较高的要求标准来讲,第一把手没有把事情做好,其他人也一定要“连坐”的共同成长人生最大的悲哀就是在一个既不聪明、心眼又很小、品德又不高尚的领导手下干活他凭藉着一些小聪明、歪门邪道来谋取领导职位如果碰到这样的领导,这是人生的最大悲哀人生最大的值得开心的事,是在一个好的领导者下,但是可遇不可求因为通常是在不够理想的管理者下工作这是很普遍的情况,怎么办?首先,万变不离其宗的是,必须把分内的工作做得很优秀——“一屋不扫,何以扫天下”?第二,必须补台!我们的各个项目公司有非常好的、非常优秀的,也有一般的和不那么令人满意的我们以前就讲过,在工作好坏的背后是人,是那个一把手、那个班子、是全体的骨干这其中领导是负主要责任,但并非意味着其他人责任很轻在项目公司,我碰到过有很多很诚恳的补台,也碰到过有一些拆台的我认为补台是最重要这个“台”补不起来不是你的责任,但你必须有诚意,有很多的耐心和细致,被很多的人证明,说你这个台补过了,但补不起,这点非常重要因为谁也不是生下来就会做领导的,领导的成长也需要时空和条件包括我也是花了5年以上的时间,自己努力去学习,努力去实践,才慢慢地自以为、别人也认为绿城做得挺不错所以,领导的成长是需要条件、需要时空的第三造反!取而代之如果项目公司领导由于在品德、聪明程度、工作态度等方方面面都实在不行,你必须负责任地把它提出来王侯将相宁有种乎?但同时,你必须把自己的工作完成得很出色,我才认为你具备一个基本的反映权,才更有说服力结语一个项目团队的管理,说有诀窍,其实也没有诀窍我认为能够把一支队伍带起来,从自己日常的言行举止方面做起,把工作做到位,下面的人有一个好榜样,队伍就会慢慢地带起来了,这就叫做管理之道我认为管理之道要有,管理之术同样也要有,两者不能偏废我们的项目公司领导人如果是一个理想主义者,情感很正常、很丰富,走正道,有爱心,对待别人和对待自己一样,勇敢,有情有义,通情达理,又精明强干,有执行力,项目怎么会做不好?尤其在今天,在这样一个行业中,在这样一个市场中,在这样一个集团公司,有那么多资源、那么多成功的经验和教训,永远不要说我没有能力、我做不好若真的做不好,不是这件事情太难做,而是你可能在这些方面需要继续地修炼,继续地学习今天我们第一次以一个项目公司的管理为案例,针对管理团队建设的问题进行研讨,是非常有必要的,因为这样的问题在集团的范围里是一个比较普遍的存在所以我们今天开这个会,请很多人来讲很多话其实回过头来看,一个项目领导人的成功不是一件事、一年的成功,而是需要很多事、很多年,需要持之以恒辛苦虽辛苦,但不是做不好,而且我认为可以做得非常好,希望大家都能够有信心(2005年3月)企业的基座在于管理者的品德在2006年计划工作会议上的总结讲话人品即产品,我们的领导班子要在人的“本、质、性、情”方面有基本的认知和修为我们作为学人类文化的人,总试图对人类文化历史作一些研究,因为人是有“本”可言的从微观的人类学来说,对“本”的研究就是对“基因”的研究关注这个问题的起始时间在1984年到1985年我们认为,人类文明的方向大体上是一个递进关系本、质、性、情对“本”的无从理解,因而去理解它的“质”;“质”需要通过“性”才能了解它;而“本、质、性”是“情”的基础;“情”又是“理”的基础一些事没有道理,但是符合“情”,我认为“情”比“理”大;有了对“情”、“理”的了解,然后依据“情”、“理”修订“法”、“规”、“章”、“约”,然后才有“习”、“俗”,这是人类对于“本、质、性、情”的理解古今中外那么多人类学家、文学家,通过各种语言、词汇体系和研究方法,对人类文化的进一步了解和认同,构成了法、理、规、章、习、俗的变化在企业管理中,有些东西是不变的,比如你要符合本、质、性、情;有些东西会变,但在一个阶段里不变,必须要有规章和制度我认为这是一种比较容易的理解方式,习惯会变,规会变,章会变,法会变,俗会变,理会变,情也会作一些改变,对质的认识也会加强……谁说得清楚人的本质?很难,这也可能是永远不能破解的话题,就像人抓住自己的头发不能离开地面一样,但总是有办法,从性、情中引证它,引证认识清楚了以后,会发现有很多所谓的理不合情,法不合理,规不合法,章不合规,习不合章……为什么我要把这些务虚的东西罗列出来?我们讲一个比较朴素的企业管理道理——人品即产品我们说好的公司背后一定有好的团队,好的团队后面必定有一个好的领导或好的领导班子,这是公司存在的关键我们希望我们公司管理层对人的“本、质、性、情”方面有基本的认知、有基本的修为大胜无胜,一个项目公司领导主要应在“心、情、智、能、业、绩”方面有所超越项目公司领导最近几年中,进步和成长是主要脉络其中有一些是自己要成长,有一些被迫成长,但是不管怎样,你非成长不可,不成长要被淘汰具体来说,一个好项目公司领导,主要应在心、情、智、能、业、绩这些方面要有所超越心首先,“心”是一个“品德”的问题,在“德”字下面就有一个“心”其次是“心态”要好,要平和做企业的基本价值理念要认清楚,个人的一些诉求和企业的诉求最好能够相融第三是“心情”我们碰到困难的时候,在大喜大悲的时候,心情要平和我们的目光要沉稳、清澈,不要闪烁不定,从你的目光里要能够看得出世界是美好的,看得出世界因为我们变得美好我们的眼睛里、表情里要有这些内容第四是“责任心”我们对很多人有责任,对员工、对客户、对社会,我们这些人如果不能在我们的工作中把我们所从事的行业做到非常高的水平,总有一天会被后人骂情我希望我们项目公司的领导要有比较高的情商,要有爱心,要有关爱之情,不能冷冰冰的,一点都不会激动,不知道是好是坏,不知道嫉恶如仇,不会抑恶扬善对员工做得好的地方,对客户的信任,对那些帮过你忙的人,对这些方方面面,要永远怀着感恩之情大事小事,不能有事有人,无事无人,对员工、对客户、对周边的社会关系都是这样智做领导总是比较累的,要有悟性,要聪明一点这个悟性和聪明集中表现在你对理想的认知心里想到一个事,能马上跳出来“这个事情做到最好应该是什么样子”的想法,我们一定要有这个意识我们做事情,有的事情一般做,有的事情认真做,有的事情要非常认真做,我们要有对工作理想状态的认知有这种理解已经超越了很多东西,为谁做已经不重要能一个人最重要的能力是学习的能力和学习后运用的能力在这个过程中要有坚毅和变化很多事情,不用讲很多道理,认准了就做下去有一句话叫“只有偏执狂才能成功”如果这个人有能力,就表现在既会坚持,咬牙切齿地坚持,又识事物会变化很多人聪明程度其实不会差太多,差别在于对“坚毅”的认知程度不一样你对自己的事情“过得去就算了”,但对于一个管理者的责任心来讲,你是不能过得去的,你必须坚持它业“业”是进取心,表现为敬业、勤业同时这个“业”也表现在这个行业中,你的基本职位,你的基本职能,你要站得住脚绩我把“绩”解释成为追求卓越,要拼,要赢,要做第一流西子联合控股集团总裁陈夏鑫曾告诉我说小胜凭智,大胜凭德我认为,大胜无胜大胜已经超越赚很多钱,赚钱已经不重要了我希望大家有平和之心、责任之心、常态之心、积极之心、进取之心管理不在于技巧,而在于“技、智、德”,尤其在于人的“心智”和“品德”在座的各位,大体要取得比较好的成功,可能每个人都有进一步提高自己境界、智慧和技巧的必要你们的修为,决定一个公司的工作氛围,也决定一个公司的工作业绩绿城公司的主要资产全部在这里,就是在座的各位做企业实在是一项长跑运动,很吃力一个企业若有好的经营管理状态,背后一定有非常能干的人,非常能干的人背后一定有非常好的心和智、非常好的品德这是企业真正的根源,也是企业进步的源泉非常欣喜地看到,我们公司的管理层,心慢慢变得空灵起来,更加阳光起来,更加热情起来,更加愿意站在对方的角度考虑问题,更多地把自己的一些利益看得慢慢淡起来,这是一个好的发展说这些话是基于一些以前没有做过很好的管理的同仁希望你们知道管理的基座,知道管理的出发点不在于技巧,不在于一般所谓的聪明与否,而是要凭“心”和“德”去获得我们的成功和成就,按照我们的真诚、善意、精致、完美,按照我们所界定的员工、客户、城市、社会来实现我们的价值凭着这份心和品德去做事,相信企业能获得真正的进步(2006年1月)第七章希望与寄语1998年的希望在1997年总结表彰大会上的讲话我们在座的每个同仁、每个部门所构成的小系统得以生存和发展,使我们这个公司系统的演化目标得以实现,我们必须加强系统的协同,加强系统运动的节奏和效率我们必须在系统内部的个体进化、部门进化中获得心力和智力的强化,以此作为吸收和组合外部能量的基本,同时寻求外部能量的极大值和最优化1998年公司每位同仁都承担着公司整体兴衰的责任我们以向社会、向每一位客户提供优质的房产品和优质的居住服务作为公司存在的基本理由和荣耀同时,我们每一个同仁的生命价值、工作价值、每位同仁的工作品行也将在公司运作中得以考验、锻炼和升华我们必须在1998年做得更好,我们必须在1998年赢得发展,赢得胜利我们要更加敬业、更加认真、更加团结,我们全体同仁将是杭州房地产界奇迹的创造者,我们将在1998年为自己、为团队、为客户、为杭州、为社会、为国家和民族的繁荣创造优秀的业绩,并以此为骄傲衷心祝愿大家工作顺利,身体健康,生活美好!(1998年1月)2003年是一座山峰在2003年计划工作会议上的讲话何为计划 为何计划计划就其本质而言,是一年工作的基本思路和线索,是对将来的事情进行预先的设定并采取应对措施编制计划的过程,就是一个预演的过程开了这次计划工作会议后,我相信大家都会进步,最起码在明年汇报计划时会更加清楚做计划的基本形式和套路今年很多部门制定的计划只是对本部门职能的阐述,缺少一张全年工作计划表取法其上,得乎其中如果把公司一年计划汇编起来,它的准确性、预见性,以及里边的一些亮点、创造性,应该都能从计划里看得出来,包括一个管理者有水平没水平,也能从工作计划里边考虑问题是不是周到看得出来我们应该有这个能力,追求计划的准确性、预见性,同时,所有的计划都是随机应变的,所有因素都是在考虑之中的我们做计划不是为了摆设,做计划的一个目的是为了使工作能够更加顺畅,更加多、快、好、省地达到目标时间过得非常快,一年的六分之一已经没有了,计划中已经明确的东西、已经没有什么疑问的东西,务必快速、高效、务实地去实施面对工作,只在偶尔的情况下可以等待,等待变化,等待有关情况的明朗化比如甜酒酿,没有时间,这个酒就酿不出来,你只有等待也就是说,有的事情是必须做决定的,有的事情是必须马上做的,或者一些事情是不做决定的,但不做决定本身也是一种决定此次汇报的计划通过评审后,最后是否能够有效地贯彻下去,变成年终考评时实实在在的成效,关键在于各个项目公司和部门的领导,你们必须对年度工作计划的实施负担完整的责任这是一个严肃的事情工程系统因为我在,产品就在优良以上要解决工程质量问题,惟一的途径就是加强工程管理队伍的建设目前,公司已经设立了一个工程管理示范基地,也制定了新员工辅导员制度今年,工程管理人员的培训和上岗制度,将作为一个重点坚决推行任何规定和制度的出台,总是会有一些争论但从大方向上来讲,只要有利于公司建设、有利于产品品质,有利于客户利益,我们就坚决去做我们一定要在这个环节做突破,从机制和价值导向两方面,建立起绿城公司工程管理人员的职称体系在项目里边,要使工程管理得比较好,一个合格的工程部经理起的作用,等同于公司的领导公司主管领导在更大的范围行使他的职权,但是在工程品质的日常管理中、在细节方面,工程部经理起决定性作用取得工程管理上岗资格证书的,就是大家公认的、可以放心的工程管理人员,项目达到优良水平对他来说是正常水平工程管理人员以后升迁,他的一个必要的踏步,就是取得这个证书工程管理人员上岗证的含金量要真正地得以体现,有证书和无证书的,待遇可以相差一倍以上与绿城其他管理系统相比,目前工程管理系统是基础最好的、文化程度最高的,平均年龄只有30岁左右,在这样的制度体系里,他们生存、上升的空间会非常大“因为我在,产品就在优良以上”,这就是金字招牌我们必须把工程系统中相当数量的人变成让人相当放心的管理者,这对客户是个交待,对同事是个交待,对社会是个交待在绿城,这种以人为本的东西始终是不会变的人资系统一个好的行动胜过一打纲领“人是公司最重要的资产”,对于这样的一种认识,在大家的思想意识里经历了一个由一般性的了解,到切身的感受,到深刻的体会,到深刻的教训的过程这是付了很多学费和代价的确实,公司的发展是要靠人力来支持的,如果没有一个清晰的、高效的、强渗透力的人力资源管理系统,公司是得不到发展的目前人力资源工作,需要的是行动而不是探讨所谓一个好的行动,胜过一打纲领我们要有行为能力,比如大家关心的薪酬、奖惩、培训等方面的工作,按照季度一个一个排下去,一件件都要做实我希望人资系统,一年好事办20件,“坏事”办10件;报喜的事情、提拔的事情、往上走的事情为主,清除、淘汰也作为一部分但是提拔也好、罢免也好、出局也好,都是要有依据的对人资系统来讲,只要记住“但求无愧我心,岂能尽如人意”——只要能符合最大多数员工的最长远利益,即使跟领导意见不统一,你们也要争,要为员工的现在和明天争取你们的观察、判定和分析将对员工在公司的整个职业生涯要起指导作用,要起价值的引导作用销售体系的改革经过ISO9000质量管理体系的运行之后,销售部的工作品质,看起来没有什么太大问题,尤其是在业务手册、业务流程方面,但是销售人员个体素质的一个完整或达到一定水平,是销售部工作取得突破的瓶颈绿城的销售体系在今年会发生一个非常大的变化,以改变其内部的机制和价值导向问题,但不是所有的问题一改就灵的,这里仍有一个人才的问题,仍然有一个工作思路和意识的问题教育是我们的归属产业房产是绿城做的第一个产业,但不是第一个重要的产业,更重要的产业在于教育教育产业在绿城的概念和地位,不仅是第二产业体系,它还是我们的归属产业教育是我们做房地产的目的、动机和意义受过教育的人,他胸怀全球——这不是一个地球的概念,是一个宇宙的概念教育使得人有想象力,有思维的穿透力,有丰富的精神世界,这是教育的作用教育使得人类社会得以存在、进步、发展我自己就是教育的受益者寻求规划的进步 寻求产品的进步绿城要寻求产品的进步,我认为首先要寻求规划的进步绿城开发的房产品在规划阶段要有它明显的特点它必须是先进的、合理的,必须是以人为本的、深入细致的在功能性满足的条件下面,它的文化、它的艺术,都有它鲜明的特点在我们探索的过程里边,所有的营造都是围绕着人的活动——看得见的身体活动和看不见的内心活动——围绕着这些活动组织、适应、优化、引导来展开,这是规划的一个基本内涵和本质它是体现、实现、选择、优化人的需求的,是人的导向比如桂花城中轴线上的那条街,到目前为止还没有很好地发挥休闲和商业的功能作用,中心会所也有交通组织的问题等在规划阶段里可以改进的东西还是有很多,公司的开发理念必须要在规划和建筑设计过程中得到体现工作的过程是快乐的过程我们的员工,对真诚、善意、精致、完美的理解,好像认为这些对产品和服务的要求,都是对外的、客户的其实,如果连公司内部的沟通交往,都不能做到一种真诚善意,那么也无从对外我希望员工之间的交往都如春风拂面,有非常好的阳光、非常清新的空气,我也希望大家都健康长寿,幸福美满我相信世界上大多数的人都是好的,这些人做了不好的事,也有他们的可被原谅之处有一句话,叫“可怜之人必有可恨之处”,这个可恨的恨,只是恨铁不成钢而已,没有什么仇恨绿城育华学校的校训中就有“博爱”,因为爱心的教育,是使世界走向美好的最基座的东西如果没有爱心,可能什么都没有我希望大家工作的时候,脸部表情都是有笑容的希望大家在一个平和的、祥和的氛围中工作这样,员工之间交流的东西、沟通的东西、真诚相待的东西,会慢慢多起来如此,两三年后,我们就会有可能体会到“工作着是美丽的”、“工作的过程是快乐的过程”(2003年3月)我们走在成长的道路上在2004贺新春年会上的讲话弹指一挥间,一年就这样过去了由于各位的努力、董事会的领导,2003年的总体感觉是公司经营管理运转基本顺利,制度执行和贯彻力度比两三年以前有了明显提高——可以高兴的事情很多,但是对公司现状应该是“有限的开心”,否则,一不小心就变成了井底之蛙如果对绿城公司作一个基本判定,2003年绿城有两大突出的表象一是公司在继续成长中,二是公司的管理重心在发生变化我们仍然在一个过程中如今的绿城,仍然是一个成长中的公司,处于巩固和发展阶段,仍然需要踏实、仔细、谨慎和低调的作风和姿态我们对外的一个基本表达,更多的是要用我们的产品和服务来说话我们要意识到,公司发展的稳定状态,应体现在人才资源的进一步提升,体现在制度的完善,体现在业绩的获得,这些方面我们仍然不容乐观放眼全国,我们并非处于房地产开发的前沿阵地,我们最多只是在产品品质中占有一席之地,我们在杭州的产品、杭州的营造,我们企业自身的经营管理状态,我们所拥有的项目开发能力,与国际、国内竞争比较激烈的深圳、广州、上海、北京相比,离一个真正优秀的公司还有不少差距绿城的发展,已步入10年的门槛,但企业发展的人力资源、制度建设仍然处于探索过程中;社会资源的整合,企业文化的建设,持续发展的动力机制的培育,经营管理能力的提高,也处在一个过程之中;我们对现代城市的成长、现代的房地产业、现代的住宅建设,仍在不断地思索直面这样一个真实状态,使得我们在正视一年的成果和未来的任务的时候,首先不能盲目乐观公司要形成一个非常稳定的人心、理念、状态、精神面貌,形成一个非常好的组织架构,需要更长的时间,需要更多经验和技巧公司的管理重心开始变化随着上海、安徽项目的开盘,北京的区域拓展,长沙、新疆公司的建立,公司的管理重心已经开始发生变化了现在我们不可能像当年公司在杭州只有两三个项目时候,可以经常去工地,去发现问题在当时,一两个主要领导人的影响力是非常大的,而现在,绿城的生存和发展,一半以上将由区域公司、项目公司或专业公司的领导来决定集团公司领导今后所担当的角色,是介于裁判和教练之间,而不是运动员我们可能对宏观大势有一些判断,或对某些有研究的专项情况有一个把控比如我坐在观众席上看球,我对场上的胜负有多少影响力?毕竟胜负是由运动员或者由教练员完成的(在没有黑哨情况下)今后绿城的品质、品牌是被发扬光大,还是像一根蜡烛一样慢慢烧完了,现在看来,取决于各个区域公司或项目公司的领导他们是第二代绿城人,这些人优秀与否,是否走正道,是否足够聪明,是否有仁爱之心,在房产行业是否有其天赋和后天的勤奋,将影响绿城的现在和未来千军易得,一将难求这些人既要有强烈的道义感,有工作激情,又要有聪明技巧,而不是只认死理的书呆子我们对一个企业领导人的要求是非常高的以前我们的管理重心是管项目,现在我们要依托机制、制度管人、管心我们走在正道上,这是绿城发展的重要原因绿城的登记注册是1995年1月,九年过去了,与其说取得了很大的发展,不如说我们可能已经知道怎样做企业了,或者说对企业理念方面的追求有一定基础“真诚、善意、精致、完美”,是公司的基本价值观念,是公司的质量方针,也是公司企业文化的核心部分、精粹部分我们为什么做企业,我们怎么样面对社会、面对客户,在公司内部怎样面对员工、面对自己?中国传统的文化、人类的先进文化,“与人为善”总是一个基本的内核,相信“人之初、性本善”基于这种文化上的理解,我们把企业的价值观念,做到这条轨道上,这是绿城和很多企业不同的地方我们走在正道上,是绿城发展得好的一个非常重要的原因我相信企业应该为他人、为社会——真正解决了为什么要赚钱这一课题的企业是不多的我们也就是在这一点做得非常踏实,而且蛮认真的至于发展的成果,发展的速度,在这样一个体系中,要达到精致完美,我们还有很大的差距我们最多只能说对一个已经长得比较大的公司的运行有了一个基本的把握我们知道做什么、怎么做,我们已经开始变得比较有理性绿城育华学校的校训里第一个字是“仁”,“仁”的字形由两个“人”组成,意谓你和我是一样,你应该替我考虑,我也应该替你考虑,即设身处地替他人着想正如以前我们强调“替客户想得多一点”,这是绿城基本的思维方式,绿城形成的很多口碑都源于此我们现在许多项目老总,有无这种仁爱和激情?对于这样的问题,不认真对待,肯定不是一个好领导好的领导要关心员工,要关心社会、关心客户,要有充分的爱心至于2004年工作要点,寿总在《2003年工作总结及2004年工作设想报告》中已有较充分的论述,今天不再展开细述总的来说,明年的工作可以概括为八个字扩张、进度、效率、细节新的一年,我衷心希望绿城为大家创造一个平台,创造一个机会和可能性绿城自己本身能够做多大已经不重要,希望绿城能够培养出一批人来,为社会所用,为城市的美丽所用,为很多人带来很好的有价值的东西我也希望大家在努力工作的同时,要对身体予以十分地重视,所谓“以人为本,体为人本”,再忙也要有时间去休息最后,请各位代表我向那些不能来参加年会的员工致以深深的歉意,因为受场地限制,不能请所有人都到场(2004年1月)开创绿城发展新局面在2004年计划工作会议上的讲话积极稳健,低调务实,加快项目拓展公司的发展和“绿城”品牌的形成,得益于长期以来我们对住宅的理解和精致完美的追求,得益于对客户、对社会、对合作伙伴的真诚、善意,得益于这些无形的企业文化内核在我们工作的各个层面实质性地渗透、诠释乃至提升公司的发展,无论从价值观念对员工的引导、资金实力对项目拓展的保障,还是品牌边际效应的不断强化,都为公司在今后的发展创造了良好的条件和平台发展,既是市场的需要,规模效应的需要,更是提升自我、为员工创造发展平台的需要公司今后5年的发展,将更多地表现为在绿城统一的企业理念和价值标准凝聚下的多板块式的发展发展的动力,将来源于更多的管理者和员工队伍对居住文明的追求和提升自身价值的强烈愿景公司的各级管理者,尤其是区域管理公司的领导和各项目公司总经理,要有奋发拓展的壮志和坚韧的决心,既要目光长远、注重发展规划,也要脚踏实地,小心求证在项目拓展中要十分关注对所在城市的历史、人文环境、发展方向、市场容量等因素的动态研究,要有科学的态度和方法,积极、审慎地谋求与各方的良好合作,态度要诚恳,意志要坚决,方法要得当,以取得项目拓展的不断突破苦心孤诣,潜心加强公司建设公司的发展,必定由一大批优秀的员工队伍和管理队伍来完成,员工队伍的成长,既是公司发展的动因所在,也是公司发展的目标所在要将建设一支品行正、素质高、能力强的员工队伍提到关系公司持续健康发展、关系区域拓展成败的高度上来要拓宽渠道,广纳贤才,尤其要注重对既懂技术,又懂管理,行业经验丰富的复合型高级人才的发现、挖掘和引进集团公司相关职能部门在加强自身建设的同时,要在现有工作的基础上,从人才的引进、评价、考核、培养、选拔、激励、梯队的建设、后备力量的储备等环节进一步完善人力资源队伍建设要尽快形成《人力资源建设实施导则》,加强人力资源规划,规范人力资源建设,指导人力资源建设的具体实施在发展的过程中,必须强调深层次道义上的共同认知和健康价值观上的高度认同,使统一的价值观成为凝聚员工队伍、保障公司健康持续发展的核心竞争力之一对事物的本原负责、对事物的真相负责、对工作的理想状态负责,应当成为我们的工作标准如果脱离了公司多年来逐渐清晰和完整起来的企业文化内核,则无异于南辕北辙,发展则成了舍本逐末着眼实效、注重贯彻,建设和完善覆盖面广、穿透力强、操作可行的制度体系公司在发展过程中,将逐步建立起“统分结合、条块结合”的管理架构和分层次授权为主要特征的管理模式,公司的发展,将更大程度上取决于各区域公司、项目公司、专业公司的发展各区域公司、项目公司、专业公司要在严格执行集团公司统一的制度和规范基础上,迅速建立起适合自身特点和发展模式的实施细则,并在工作实践中加以不断地完善和丰富,以指导各项工作的开展和工作品质的持续提高从细节和规范入手,确保产品品质的提升和品牌的维护公司以往产品规划设计的经验在新一轮的发展中必须得到传承、发扬集团公司相关职能部门要专门组织力量进行深入的总结、提炼和研究,要尽快形成能够彰显绿城产品特色与特质的设计规范,要特别注意公司“精致、完美”的产品开发理念在细节处的体现,在有形的细节处体现无形的充满人性关怀的企业文化内核各区域公司在发展的过程中,在产品的规划和设计上要有突破的勇气,要充分考虑到当地居民的习俗、禁忌、习惯、偏好,考虑到当地的气候特征、地表特征和景观特征,吸收当地最优秀的开发商在规划、设计上的优点,使公司“精致、完美”的产品开发理念在吸取国内国际上最前沿开发理念的基础上更加“本土化”,维护和提升绿城品牌的内涵和穿透力、影响力必须牢牢抓住工程营造的品质管理这一个环节要特别注意ISO9000质量管理体系在工程建设中的渗透和覆盖,要组织工程管理人员认真学习和严格执行各项工程施工的工作规程集团公司相关职能部门要完善和强化《景观工程管理纲要》《隐蔽工程的实施与验收纲要》等有关工作规程,要使这些规程、纲要成为区域公司、项目公司工程组织实施的基本管理要求和重要技术支撑,不断提高工程质量要强化绿城品牌在拓展区域的导入和营销策划工作各区域公司、项目公司务必根据自身区域的特点和项目特征等情况,系统地研究绿城品牌在当地的“张力”,研究品牌导入的切入点和着力点,要研究品牌导入过程中与当地文化习俗、价值倾向的融合,进一步挖掘和丰富绿城品牌的内涵公司在新一轮的发展过程中,在新的管理架构、新的管理模式下,区域公司、项目公司以及专业公司总经理的气质、品德、信念,将会在很大程度上决定一个公司员工队伍的凝聚力和战斗力一个对员工、对产品本身、对客户、对社会满怀发自心底的责任心和爱心的总经理,一定会得到员工的尊重、客户的尊重、市场和社会的尊重,是会形成口碑的而这样的口碑,是人格力量的外化,是公司发展过程中最强大的公信力之所在希望公司的这些企业理念和精神财富在新一轮的发展中,在房产领域、教育领域、体育足球领域得到全方位的传承,更深层面的感悟,更加完整的表达天道酬勤,希望以这次会议为分界,自此迎来公司新的发展阶段(2004年1月)绿城 是一片树林在2004年绿城集团年会上的讲话2004,绿城内外2004,绿城面临的外部市场环境跌宕起伏,忧喜交加2004年,我们所处的环境可以用跌宕起伏,忧喜交加来概括面对这样一个比较复杂的社会局面、市场局面,我们的经营运作系统经历了严峻的考验我不瞒大家说,我预测2004年销售额数字是
33.33亿当时我想,2004年如能够做到33亿元,就达到及格线,大家都有饭吃结果,今年得出的数字比我预测的数字高出非常多,心里感到很高兴2004,绿城的经营运作系统可喜可贺,可歌可泣2004年11月、12月,我去公司的一些工地看,有不满意的地方,有担忧的地方,但更多的是听到一些可歌可泣的故事每年年终考评大家都非常认真,都把一年中的酸甜苦辣作一番回顾我大概参加了公司近100位公司管理层领导的述职考评,在听取大家的述职报告时,深深地感动,也深深地受教育2004,前十年的启承总结2004年以及以前的经验、教训,以此可以作为对今后几年的启承我们走在大路上2004年,我们跟以往一样,没有什么其他经营窍门,也没有什么可凭借的外部资源,我们仍然是靠认认真真做人、踏踏实实做事来度过这一年的双木成林绿城,恰当的比方是一片树林,树林子里有一些老树,也有一些小树我们四五十岁的人是一些老树,二三十岁的人是一些小树绿城已经“双木成林”,这“林”字的左边是一棵老树,右边是一棵新树,左边这棵小,右边这棵大;左边这棵是集团公司本部,右边这棵是项目公司——这是今年取得的最大的一个进步我们在杭州以外的项目公司得到了生存,得到了发展,得到了茁壮成长我们有了充分的信心做行业的第一流十年发展,绿城具备了到外地去拓展的能力我们通常是派出两三个人,去做优秀的产品,去做当地的第一流我们在上海做到了,在安徽做到了当然,这是以交付楼盘得到的最终评价作为依据的经过2004年,我对我们的项目公司在当地取得第一流都有了坚定的信心在述职会上,有项目公司负责人表示他们肯定是当地的一流,产品品质和工程质量绝对是第一流我相信,有更多的项目公司,包括德清的,河南的,北京的,你们一定也能够得到第一流的荣誉正是因为有了项目公司的发展和茁壮成长,我们有了充分的信心,整个绿城能够成为国内行业里第一流的企业2004,后十年的希望十年心血,十年的酸甜苦辣,十年的磨练,锻炼成绿城进一步发展的基石坚定不移走正道我们来看今后十年,2004年到2014年我们上下都必须要牢牢记住,我们之所以能够有今天,除了我们在座各位的努力以外,主要是因为我们选择的价值体系、信奉的道义是对的,这一点是公司的根本,千万在任何时候都不能动摇培根固元,团结奋斗,共同成长我们要始终不渝地把员工成长、把队伍建设放在一个最重要的位置上去,要“为员工创造平台,为客户创造价值,为社会创造财富,为城市创造美丽”“为员工创造平台”是我们公司的核心,也是公司的第一目标、第一要求和第一目的,是公司存在的主要理由这是我们实践中所深深体会到的,只有员工成长了,公司才有可能成长核心竞争力我们必须用精致、完美的产品和服务证明我们的生存,证明我们的价值后十年中,对我们核心竞争力应进一步培育,我们所谓的核心竞争力还比较脆弱,我们很多产品的成长过程比较缓慢,而且面目有点雷同我们希望今后产品品种更加精粹,更加丰富多彩,我们必须用精致完美的产品和服务,证明我们的生存,证明我们的价值2014,十年之后,绿城将会怎么样?多少人?演绎多少精彩的故事?因为已经做了十年,可能有必要,也可能有资格来展望后面的十年十年之后,绿城将会怎么样?那时公司会有多少人?会有多少精彩的故事?我们一般会用比较直观的数字来描述一个公司的发展我们能不能在2005年、2006年、2007年或者说再加一个2008年,用三到四年的时间,销售额能不能突破100个亿?如果我们能够做到100亿元的话,那么今后的十年,包括前面的十年,二十年的时间,我们能否为社会提供1000亿元人民币的房产品?绿城的路还很漫长,未来还是要紧紧地依靠我们在座的各位,也希望有一个比较宽松的生存和发展的外部环境今天,我们在这里共同辞旧迎新,我衷心祝福大家,虽然工作很辛苦,但还是希望大家都很快乐、很健康,希望我们在座各位在70岁到80岁仍然像今天一样健康,从四五十岁迈到六七十岁也同样是平平安安谢谢各位!(2004年12月)2005希望与要求在2004述职考评会上的现场点评2005年应加大工程管理力度2005年,工程管理工作力度还应该加大,我觉得应该注意两个方面第一组织系统要完善,第二力度要加强,管理活动的频率也要高一点比如集团公司、区域公司、项目公司这些总师必须是一个“联盟”十几个二十几个总师就形成一个强大的力量你们可以举行总师级的聚会,两个月聚一次,希望明年把这个活动建立起来在工程管理里面,要考虑到所有的项目公司都在做第一个项目工程管理不可能一开始就做得很好第一个项目做完第二个再加以巩固,这样就变成一个可以分解的、可以重复的、可以验证的模式,变成一个经验、教训、制度、规范,变成人的素质,变成一支骨干队伍,如此在第二第三个项目里面,我们的品质就有所保障2005年度如何稳定、巩固、提高工程质量,这方面我真的很担心,近500万平方米的工程里那么多环节、那么多要素,希望我们能巩固住工程管理人员的“还原”能力工程管理人员不但要有一个向“后”还原能力——把图纸还原成实景,还要有一个向“前”还原的能力,即对设计的出发点和基本的内容有进一步的了解真正负责的工程管理经理,一定要明白设计里面最初的出发点、基本内容结构的层次不明白里面的含义,这个图的“形”就无所依据这是我们基本的指导和原则,在这个前提下才有突破简单的按图施工是比较低级的水平,比较高级的水平是在理解认知图纸的内在含义形是一个中介的东西,你要还原两部分,向前的还原和向后的还原赏罚分明加强管理力度工地现场巡查、督导,就像探地雷一样工程检查发现问题后,限时限地落实第一责任人,完成原因分析和整改检查结果的问题,其实是一把手的责任心问题我作过强调,一定要突出奖惩,否则就没有检查的力度和效果你们要取法其上,才能得乎其中现在的奖罚力度差得很远2004年我们以奖为主,以罚为辅,但“罚”基本上可以说是软弱无力抓得不紧等于没抓,抓了没有效果也等于不抓管理力度包含两个方面,一个是细节的渗透,一个是关注面的广与细工作的贯彻执行过程,没有任何面子,没有任何顾虑,没有任何余地,不能给任何人任何理由否则,游离公司的制度规范,自大狂妄,自以为是,到最后是害了人家绿城医院从维护员工健康起步相比于传统的国营医院,我认为医院的概念、医院的服务和经营理念都要有所改变,要根据市场来积极寻求发展空间我们不能按照老的模式去做,应该有所探索,有自己的优势,去走出一条新的发展道路比如像在春江花月设立社区医疗点,为社区提供医疗服务春江花月的业主都是社会上高收入人群,有这个能力去消费现代健康维护安全、快乐的健康维护,将成为新世纪最核心的医疗卫生诉求绿城在这个方面可以做一些尝试医院不再仅仅是一个接受病人的地方,还应该是一个可以提供健康维护的地方,这个概念在今后要在医院上慢慢突现如何来重新认识医院?温饱状态下的医院与小康状况下的医院,在特点、功能及理念上要做些调整绿城医院要从这方面做努力,健康维护和医疗有根本的区别,健康维护的概念相对要大得多我们的医院首先要实现的目标就是解决公司员工的医疗健康问题,在员工的健康维护方面应给予相当的关注和服务,使我们员工的身体素质得到提升我希望我们这个医院能使我们公司员工的健康得到有效的保障,平均寿命延长几年这将涉及到员工的家庭健康问题,通过系统的健康维护以减少他们生存的压力如果我们的医院不能做好集团公司自己人的服务工作,比如绿城人不满意医院的医疗服务,有超过50%的人选择去外面的医院进行医疗健康维护,那医院说得再好也没用公司的员工有些处于亚健康状态,我希望至少今年我们医院能让集团公司员工感受到来自绿城医院的关怀,使员工的健康状况有大的改良,这是我们走出成功的第一步在此基础上延伸到员工的家庭,再到开发的社区,再到社会关键是看有没有一个体制去有效执行,去发展创新2005年在这方面如果做得更好一些,2006年就会成为进入社会的敲门砖在房地产售后服务方面,我们要使健康保障体系和物业管理体系齐头并进,这是未来物业管理社区服务的一个发展方向制度与员工成长一个稳定的公司,随着规模的扩张,如何确保品牌的稳定和持续,这是个问题在这方面,我认为第一个要素,是我们的队伍、员工的素质,要达到自觉和自为;第二个要素,是我们的制度要严谨、有效,而且要开放,具有成长性这是两个核心内容,其中最重要的还是员工自觉自为的素质现在所有公司的很多工作,都是在围绕提高员工素质和建立一套严谨的、开放的、具有成长性的制度而进行展开的重视接待工作我在这里要强调接待工作,我们要制定专门的规范制度来规范这项工作比如集团公司一年有四五次新员工到总部培训,我们要让新员工回到集团公司就像回到家一样这不在于一种工作,而在于一种礼节在这方面,我们宁愿做过头,做得让人烦了,也不要做得不足这个社会里相互的关心、关怀太少了,既然我们公司里有这样的人力物力,就要尽量让员工有这样的感觉这不是个小事情,这是一种办事理念我们到其他地方去,总希望有一些温暖,有一种认同感,就像我到各个项目公司里面去,也一样我们经常讲的最宝贵的是员工,我们在内心里面,每一次交流、每一次沟通都是一种机会比如安徽公司这方面做得很好,我们大家都喜欢去那里中国人非常重视人情,这种人情制度的建立,必须有一定的讲究,它其实是表示公司的一种理念、一种态度绿城营销的核心能力对产品的认知和把握绿城营销公司的核心能力和优势,一定在于产品的策划,在于对产品的认知和把握,并且知道产品的形成要整合哪些资源整合各种社会资源营造产品,营造这个城市这个地区这个客户所需要的产品,符合客户的购买需求,符合城市的要求,符合国际趋向在我们公司里,如果努力学习、善于学习,能力发展潜力是非常大的如何去发挥这种能力,这需要做商议做好客户管理 发扬绿城品牌投诉,包括诉讼,哪怕官司打赢了,日积月累,也难免产生一些负面的影响,会抵消掉公司的美誉度,在这里面要做好客户关系的管理我们千辛万苦费尽心血做出个好产品,赢得客户的口碑和市场的美誉度,这是绿城品牌价值的重要组成如何去维护、发掘和发扬光大绿城品牌,这一方面是集团公司的需要,一方面也是营销公司拓展业务的需要一个好的公司要善于发扬员工的优点员工有他们的优点也有一些缺点,一个好的公司要善于发扬光大他们的优点,让他们慢慢地成长然后模式化;而负面的缺点慢慢压制并最终消除据我所知,我们公司员工主流是非常好的,非常有价值的这些闪亮点必须引起我们管理者的高度重视把他们的光辉凝固在我们的产品里面,凝固在工作里面,使得一些没有味道的工作变得有价值,让大家觉得在这个工作里虽然很艰苦还是有快乐可言的这不是工作的方式方法问题,而是工作本身的价值、整体的意义公司有一批同心同德,脸上有笑容工作又很轻松的员工,有这么一批员工暂时不赚钱也没有关系给公司做一次“体检”我们需要一些时间高度重视这个问题——给公司做一次“体检”在产品上、服务上、在公司的管理上我们有两个任务,一个是找公司好的地方,一个是公司不足的地方,这样就相当于给公司做一次“体检”了希望大家都能以比较年轻的工作心态面对工作,比较轻松自如地来展开工作我认为不一定要换岗位,但是可以换心情工作一年以后,在工作精神、工作状态、工作感悟等精神层面都有一个收获,这是我们年终考评另外一个层面的意义(2004年12月)生命之树常青 绿城之树常青2005年度绿城高层述职的点评绿城的基调是节奏明快的进行曲我们如何发现和认识公司中现有的许多问题?如何去解决这些问题?这肯定会需要一个过程就像骑车,我们一边快速前进,一边在前进中寻求平衡和稳定这个过程之中,我认为绿城的基调还是节奏明快的进行曲我们那么多人一起努力工作、努力学习、努力探索,我们不是很轻易能被别人超越得了的,我们领先于一般房产企业的优势,大概全国范围也只有几家公司做得比我们好,或者说跟我们差不多,这是公司积极的一面,或者说阳光的一面当然,我们要有忧患意识,绿城要成为一个比较好的、有国际资金背景的,能够经得起国际标准检验的公司,我们确实有很多工作要做在中国,在这样一个环境中,无论从大的宏观形势,还是从企业内部资源,都有许许多多的不足,我们不能指望员工平均司龄在3年左右,就能够做成一个无可挑剔的公司,这不可能但我们毕竟活了下来,我们毕竟成长了,而且只要我们再做几年努力,使公司学习的能力、使新一代经营管理者的成长有足够的时间、有足够的呵护、帮助和培养,我相信我们还是大有希望的以积极的心态面对工作压力北京青龙桥项目公司的领导在2005年两点做得是比较好的,第一是在这样一个比较复杂的工作面前,保持了一个良好的心态在前期工作中和政府的沟通、村里的沟通、内部的沟通、方方面面沟通,并没有因为工作压力非常大扭曲自己的心态,依然保持了一个比较阳光的心态第二,对工作的专心程度比较好,确保主要精力在主要工作中,这是非常鲜明的特征像这样一个非常好的领导个人特征,我们要非常好地把它转化成领导班子的特征,转化为整个团队的特征,这种优势不要轻易丢掉我们要保持这种饱满的情绪和这种积极的姿态,使之成为公司里的一个基本面貌在班子里不要有太多的愁眉苦脸,因为你愁眉苦脸是这样一份工作,你笑容满面也是这样一份工作,我们都要学会以积极的调子去面对压力管理者最大的职责是管人管理者最大的职责不是做事情,而是做好“人”的工作,我认为这是管理的第一要义,这也是把事情做好的根本,这样的课题是我们今后工作的主要内容一个管理者,你的部属要和你的工作要求、和他们的职业规范直接等同起来作为管理者,你代表一种工作要求,代表一种工作状态你对下属的情面,就是对他们的最大不负责任你不去面提耳命,指导他们点点滴滴,这些人怎么会成长?这些人不成长,又怎么指望他们今后有一个比较好的职业生涯?公司更谈不上发展当今企业的基座就是学习,企业不学习,几乎无法生存理清了这个思路后,我们如何有效地去做?我认为我们还是要因材施教,把这个工作做扎实,这是惟一的解决之道,没有其他选择所以现在员工的工作就是学习,学习就是工作,切切实实把这些人放到炉子里去烤对员工来讲,惟一的前途是成为部门里熟练的优秀工作者,让他们处于一个严格的工作督导和学习督导的状态公司讲的第一课是“种瓜得瓜,种豆得豆”,这是小学课程,就是你只有认真地去付出,才可能有回报绿城在房产行业里边立志培养高级和中高级人才,就像我们的产品一样,即便是做两三千块钱的房子,也要有附加值团队建设 在于形式之外的内核一个团队,真正拿什么来凝聚人心?我们有企业文化读本,有八字方针,但是不是有这些就够了?我认为在团队建设、企业文化建设方面,形式是次要的,形式之外的内核的东西是最重要的,心底真正地要把员工放到最重要的位置人是企业文化最重要的载体人要有这种境界,把员工的成长、员工的进步、员工的欢乐、员工的开心,视为工作重要价值的体现销售业绩今年高一点,明年低一点,又有什么关系?在一个非常好的团队氛围里工作,总是一件非常好的事情其实团队建设是公司一直强调的,这个也不是靠言语的点拨就能完成的,要用心去体会,用心灵深处的东西去做自然的展现,然后在工作中得到加强,它才能有效我们这个公司大的方面是向社会负责,小的方面是向客户负责、向员工负责,同志同道总是要成为公司的基本面,从领导班子到部门经理要高度的和谐一些公司在2005年领导班子建设和队伍建设好像问题多一些,有杂音也不完全是坏事,它提醒我们要关注这些方面,要重视员工工作员工的进步 永远是公司进步的主体员工的进步永远是公司进步的主体,我相信人力资源的主体工作是培训,培训是最根本的,然后围绕培训工作这一基座把集团公司变成一个学校人力资源部要以岗位培训为基础,梳理绿城培训体系,建立培育机制,把培训落实到员工,落实到工作员工的学习动力,在于内在的需求我们要建立一个员工成长的理想模型,激发员工这种内在学习需求和动力,使员工在培训过程中有身心的投入、有情感的投入很多项目老总都把团队建设和员工的成长作为重要内容人力资源部争取在2006年全面考核管理各单位培训工作,这个过程里,要有动员,有布置,有要求,要有检查和总结,最后形成经验和教训绿城一半以上的培训课程和工作有直接的关联,工作过程就是培训过程,其中三分之一的课程对工作有所超越有所提升培训无时不在,无处不在公司资本可能会换,团队不会换,员工素质不会换,所以企业可以立于不败之地绿城营销 非常人做非常事我们有一个非常好的优势,真正有效的销售一半左右来自于老客户绿城会要加强对入会后老客户的服务,用服务来替代广告,用服务来换得关注,用服务来换得认同这里有一些方式方法和技巧,但总要给、要予,在费用上要投入,在人员组织上要跟上去如果你们要下决心认真做这些会员的服务工作,就要有创造性地去做,你们要把绿城的服务体系、服务内容加以扩充,否则这个绿城会就会有名无实我们如果还有什么其他路好走,你们告诉我;如果没其他路好走,你们就笨笨地走,老老实实地走“生意”在于“生”,在于源源不断、连绵不绝的意识,是生动活泼的、创造创新的,绿城营销必须在最快的时间里推出那些真正有效的活动,使会员乐于与你们打交道销售公司要追求一种“极致”我们能不能在服务中加进一些新的内容,与时俱进?你们一定要做到一般人、一般公司做不到的事情,要优于其他的一般服务,这样绿城会才有价值你们在创造一个新的服务模式和服务系统非常人做非常事,普通人做不了非常事,只有偏执狂才能取得成功,没有这种执着,哪来的创造太稳妥了,太平了,太普通了,普通了就是平,平常、平庸销售系统要平平稳稳地过日子不可能,这是一个市场最直接的界面,这个系统要匹配绿城的要求在今后竞争激烈、供大于求的市场里,如果不采用有优势的销售介质、工具、手段、方式、方法,不把我们对客户真诚善意的责任心在销售的界面中重新得到加强和发扬光大,不把我们的产品优势和理念优势在销售阶段得到体现,那我们的销售实在是弱了一些所以我们要加大今年“瓦解”销售公司的力度,我要逼得你们变成一个真正专业的销售公司结语认真和进步 是我们的主旋律公司从2002年创建“述职考评”这样一种制度以来,已运作了4年,这两天听下来,仍然有比较强烈的感动和震撼生命之树常青,工作之树常青,尤其是2005年,每个人的工作界面在变化,工作要求在变化,我基本上能够透过这样一个年度述职报告,来感知、来感觉、来体会、来还原各位在这个报告中所含的酸甜苦辣和在工作中的思考在这样一个陈述过程中,能看到大家的用心,看到大家的认真,看到大家的进步,我认为这是我们的主旋律偶尔也会出现工作用心不够,考虑得不够周全,或专业经验、管理经验不够,但在台上述职的每一个人,基本面我都是肯定的在工作中,用我的尺子来衡量,有时候会比较苛刻一些,但是坦率地讲,有相当一部分我未必会比大家做得好你们日日夜夜工作中得出的一些教训、体会和结晶,我有责任和义务去感知它、宣传它,使得它发扬光大,由一两个项目公司转变为整个集团公司的进步来源像我们这样认真地去做事的公司,在中国不会有太多在这个过程中,能力已经退居到第二位,态度上升到第一位,况且各位都是有能力的人哪怕世界上最优秀的房产公司进来,它要和我们竞争,也不是很容易的事我们所形成的企业的价值观念、制度体系、员工素质、产品品质成为抵抗市场不可预见因素的最好依托就像一个人发烧感冒咳嗽,能够不治而愈,主要是靠身体素质好,这个身体素质好是靠绿城全员的劳动心血换来的我们对内对外的所作所为,获得了社会的好评,这些好评,促进了我们和中青旅、浙江报业集团、发展集团、西子集团等形成战略合作伙伴关系,这样的合作很大程度上弥补了我们的资金短板如果我们对待公司的管理、对待产品、对待社会、对待客户,没有一些准则,包括对合作伙伴,如果没有一个良好的表现,如果仅仅是一部赢利机器,我们不可能在2005年,在比较短的时间里,得到很多合作伙伴的理解和尊重我们发现企业运作中,有更重要的原则大过赢利我们会强调一个综合的效益,这个效益表现为对社会的责任、对客户的责任、对员工的责任、对产品的责任、对服务的要求,这是我们公司遵循的一个基本道理绿城在这个城市里,按照自己的价值体系做事情,我们未必是很成功很优秀的商人,但是我们肯定是有特质的,非常难能可贵的,这套商业价值标准体系放到国际上去,放到世界上最优秀的企业之中都是可以作比较的,我们和他们没有任何差距我们在座的绝大多数人在主要的工作界面是志同道合者,我们的人文理想和对真诚、善意、精致、完美的基本追求,已经构成我们这个团队一些基本的共识我们去努力工作,认同“种瓜得瓜,种豆得豆”这样一个基本的道理,努力去学习,努力去整合,努力去善待我们的工作伙伴、我们的员工、我们的上下左右,这样我们是能够把事情做好的2005年,进步是一个主旋律,大多数人对工作都表现出了重视、认真、敬业,有的在这个岗位里进步非常明显,有的进步可能不那么明显,但肯定也在进步之中对于一半以上的单位,你们继续把工作做好已经变得不是那么困难的事情但是个别系统,比方说营销系统、策划系统,在2006年的考验面前还是有很多的工作要做,可能是一块短板,这个短板一下要把它补起来不是一件太容易的事情,由此要感到工作的艰巨和压力但我们仍然是行驶在高速公路上的一辆汽车,而且是一辆已有两三年车龄、保养得比较好的宝马车,驾驶员也是精神饱满,阳光灿烂——绿城应该是这样的一种现状和前景绿城相信,认认真真做人、踏踏实实做事,相信多做一点,做得好一点,培养我们的部属去做,和部属共同成长——在这方面我们这个公司经过那么多年已经有非常好的基础希望公司的核心优势能够继续保持(2005年12月)2006我们共同企盼 共同努力2006年新年贺辞绿城的基本理念,是我们共事的基本依托,是我们的共识,是我们得以成长,得以在2005年取得不俗业绩的主因,也将是在今后生存和发展的主要支柱我们仍然是成长期、发展期的企业,要做的事很多,要做得更好的事同样很多这一轮宏观调控恰是我们生长和发展得更好的重要机遇,之所谓“生于忧患”我们仍需埋头苦干,扎扎实实做好那些本职工作2005的跌宕起伏、酸甜苦辣即将过去我们将那些该放下的放下,该牢记的牢牢记住更大的挑战、更多的磨练、更多的机遇、更多的希望、更多的业绩、更多的欢乐,还在明天2006,我们一起共同企盼,共同努力(2005年12月)纯粹而坚决,埋头做这个时代的理想主义者2006新年专访2005年12月26日,在辞旧迎新之际,宋卫平董事长接受《绿城集团》报的新年专访在此次专访中,宋董表示“绿城是‘品质’的坚持者也是这个方向的受益者,我们从来没有因为这样的坚持而使得经营、销售受负面影响,只有坚定不移地把产品应有的内容——如使用价值、文化价值、欣赏价值表达出来,把房产品作为生活的基本空间和精神享受的空间都照顾好了,才能抵抗住市场的低迷和调控的不利影响”宋董表示“绿城应该成为这样一个企业它的企业行为应该与理想有许许多多关联,绿城心甘情愿做房地产行业的一个理想主义者!”问您如何评价今年宏观调控背景下的中国房地产市场,您估计这样的状态还要持续多久?宋董宏观调控背景和它的做法的积极意义已经凸现得比较清楚,当然也不可避免有一些负面的影响我认为,中国房地产的基本态势并未因宏观调控而有太大影响,城市要发展、房地产的内在品质需要不断提高,居民需要好房子、要享受更好的城市文明,这些基本趋势将不会改变,不会因为受宏观调控而改变我个人的基本判断是,全国受调控影响较大的城市,包括像上海,在2006年可以恢复到八九成杭州在2005年下半年已经恢复到了百分之七八十问宏观调控对房地产企业最直接的影响是什么——会有一大批企业垮台吗?而对您而言、对绿城而言,其较深远的影响是什么?宋董2005年是一个转折年,就是说在最近三年之内,在牛市里进入这个行业的人,将从一个虚幻的表象、从过快的速度重新转回到这个行业的本质这个行业里,不要以三五年的时间论英雄,为什么不能放到三十年五十年里去看它呢,不要说半年一年的宏观调控,即使是三年五年的宏观调控,那又如何,我认为中国房产行业基本面还是不能改变问绿城集团1994年起步的时候,面临的也是中央宏观调控的背景(1993年6月中央提出经济“软着陆”),请您谈谈对这两次宏观调控的不同感受宋董1994年我们刚起步,正好碰到宏观调控因为有了那一次经历,所以我们现在的心态会比没有经历过的企业更平和但这次,毕竟是在一个三年以上的大牛市的背景下做调整,感觉还是有点不一样,对于三年的牛市而言,这次调控对所有的房地产企业都是一个大的挫折但我们认为,对房产行业,对中国城市化的基本进程和趋势,不会因为一个阶段的政策而有太大变动,房地产行业的基本进程不变,产品的基本方向和基本内容也不会改变其实,绿城在今年受的调控影响相对是比较小的如果说,其他的公司受到三分之一或者更多的影响,对我们来讲,只影响到百分之十多一点,不会超过百分之二十现在应该说最困难的阶段已经过去了,我们以往所坚持的很多东西,在调控的背景下,正面的影响更加显现出来了,我们的产品经受得住市场风浪为什么呢?因为我们产品现房的形象就在那里,大家有目共睹我们有一半以上的项目都完成了原有的销售计划,我们产品都是受客户欢迎的宏观调控是一个明确的信号,告诉我们要坚定不移地走品质之路,我们应该把房产品作为城市文明的一个有机组成部分,我们应该把它所有的一些除实用功能以外的社会属性尤其是它的鉴赏性和艺术性表现出来,我们应该把房产品本身应该具有的审美、尊严、价值等等可被人们感受的精神属性更好地体现出来宏观调控促使我们在这条路上走得更纯粹、更坚决问您对没有经历过上次宏观调控的公司管理层和公司员工有什么想说的?宋董不要以为房产就是很赚钱的行业,我们绿城的成绩是在1993年、1994年宏观调控的基础上做出来的,因此从来都不敢掉以轻心,这次调控再一次提醒我们,要做好产品、要做好服务,就得彻头彻尾、完完全全地站在客户、市场和社会的角度来做,千万不能想当然,不能自以为是,千万不能仅仅把房产作为赢利的领域和工具这些年绿城一直是艰苦前行的,从来都没怎么轻松过所以我认为,只要把企业的基本宗旨、产品的基本方面坚持好了,2006年也不至于太艰难1995年、1996年我们做九溪玫瑰园项目时,那时我们必须去积极地寻找客户,而现在这个寻找过程在很多房产公司中才刚开始,还远比不上那个时候问绿城一直以“产品主义”的形象闻名于业界,2005年绿城成立“绿城会”,媒体认为这标志着绿城从“产品时代”转向“客户时代”,您的看法如何?“客户时代”的内涵是什么,这意味着绿城有怎样的改变?宋董我认为,“产品主义”和“客户主义”其实是同一个概念的不同表述,就是说一切产品都要围绕客户的需求去做,从“产品时代”转向“客户时代”,无非是把客户的需求从表象推到了心理层面的深度因为房产品的价值和它所要关注的方方面面,这个判别的标准在任何时代都是客户的标准而不是自己的标准,只有将自己和客户的标准加在一起,从客户的导向或者是我们认为的客户的导向去做产品,这样的住宅才是人性的,才会受到客户的欢迎在房子好销的时候可能只要注意产品品质就够了,在不好销的时候就要更注意跟客户的沟通,需要更加直接和细致一些所以,通常意义上讲的“客户时代”是指客户的细分,而我认为,准确地说这是一个满足客户需求的产品时代问无论从建筑审美、户型定位等等,绿城似乎总是为高收入的中产阶层在生产产品那么,就绿城的长期目标,绿城是要做像“奔驰”一样的公司(只做高端产品)还是做“大众”一样的公司(既有高端产品也有低端产品)?宋董绿城是为所有的人造房子,无论是工薪阶层,还是中产阶层产品的价格有高低不同,但产品里的基本要素都一样价格主要体现了地段和地价,绿城在营造里的基本追求是不会改变的在汽车行业里,即使像“桑塔纳”这样的品牌也有艺术可言,比如说它的普通型到改进型到2000型到高尔夫,这就可以看出,哪怕是普通经济型的轿车也在改进它的性能以及审美但对我们而言,我可以非常负责任地告诉你,所谓仅仅从功能考虑的产品根本不在我们考虑之内,哪怕在1994年的时候我们也不会做那样的东西我们做的是高端产品,这个高端并非就是价格的指标,而是我们产品的品质指标当时杭州桂花城的房子卖2600-2800元/平方米时,它肯定是给工薪阶层造的房子但是由于我们对产品精神界面的追求,往往它会升值,它会渐渐由低到中、由中档房变成高档房,这是一种艺术的魅力房产里是有艺术可言的,低价位的房产里也一样有艺术可言只有把它做得更好,才能在市场里永远立于不败之地;应该说市场越低迷,它的价值体现就越充分房子包含的意义很多,不仅是使用功能,还带有审美、哲学、社会关系等等更多感受所以真正好的房子除它的使用功能以外,更是一件艺术品房产品,这是一个时代包括以前的所有文明在一个空间结构里的体现,这是一种社会成果,同时也是一种艺术结晶从这个角度来讲,我们并非简单地在生产一个商品,而是寄托了我们对以往的人、以往的城市生活的一种总结和思考,也代表了我们的审美,是我们对今后人们所处的室内外空间的理想设定和艺术体现,或者说前瞻性的构思,这一条绿城永远不会改变就算造的是中档房,我们也会在营造的过程中加入我们对这房子的理想状态的探求,将它们上升到高档次我们绿城的房子里有20000元/平方米以上的,也有2000-3000元/平方米,但没有一个房子是随随便便造的,在营造的过程中,我们总是希望尽可能地把建筑物的基本特性都表述出来,把它作为一种艺术品、奢侈品、时尚品、鉴赏品来做,或者说是希望人们在这样一个空间里得到最多的物质和精神上的愉悦享受我们只会做这种房产品,不大会去做仅仅只有居住功能的房子,就算是做经济适用房,或者是农民住房,我们也会考虑房产品作为精神、文化界面的那些内容如何得以实现,绿城只会这么做,只会这么做问桃花源南区、蓝庭等项目,我们看到了绿城的产品正在悄悄地发生变化您认为,这对绿城是一种改变还是一种变革?今后的若干年,绿城的产品哪些要素会有大的变化,而哪些要素是会被根植、被保留的?宋董住宅建筑的变化在世界的范围内确实有一些主要发展脉络,这是建筑发展的一种必然,也是一种进步,但房产品作为一个人一生里最重要的不动产,它的基本的要素不会改变比如说它的沉稳、它的价值感,它作为一种存在与自然的融洽、协调,还有以前我们强调的三个基本的和谐(人与自然、人与人、人与自我的和谐)都不会有太大改变我们要改变的是如何使产品更加妥帖,如何将这“三个和谐”做得更深入更细微绿城是“品质”的坚持者也是这个方向的受益者,我们从来没有因为这样的坚持而使得经营、销售受负面影响,只有坚定不移地把产品应有的内容——如使用价值、文化价值、欣赏价值表达出来,把房产品作为生活的基本空间和精神享受的空间都照顾好了,才能抵抗住市场的低迷和调控的不利影响我们绝不会因为宏观调控而减少投入,降低品质问2005年行业也发生了很多事情,比如有大量的资金退出,有的企业被并购,您对此怎么看?宋董每个企业对局面会有不同看法以前房产行业的资金链条出现问题的时候,也有不同的应对对绿城而言,2006年我们需要更努力地寻求另外一些渠道的融资,比如与国际资本接轨,这只是不同的处理方法而已所以说,宏观调控也不是没有好处,任何事都是双面的,房子太好卖,会导致产品的粗制滥造,服务品质下降;房子不好卖,倒过来会使得产品和服务品质有所提高,这大概也算是所说的“祸福相依”对绿城来说,许多员工都是在最近几年来公司的,但经过这半年的同甘共苦后,大家就会意识到,要使自己永远立于不败之地,就一定得做好一些什么事情,做精致、精彩一些什么事情这其实给我们上了很好的一课,我们希望这堂课里的主要内容,那些积极的内容,能被公司员工牢牢记住问我记得2004年绿城在全国的房产排到了前十位,2005年您觉得绿城处于什么位置?宋董我想,这个话题,再过五年十年后,依靠做出来的产品以及企业的状态和规模将会更有说服力企业是一年一年自然而然地大起来的,如果只追求规模,反而可能发展不下去;如果你踏踏实实地多做一点,它自然地也就长大了我们心里都明白,只要做好了,心安理得,客户有很好的评价,员工有很好的成长,企业也很健康,这就行了企业十年里的第一位有什么,二十年里第一位又有什么,规模大小并不是一个主要的诉求方向,尤其不应是刻意追求的重要内容问万科在行业内以“领跑者”自称,金地也有其主张您可否用一句话来概括绿城在行业内的角色形象?或者说在您理想中,绿城应成为怎样一家企业?宋董在我们的意识里,绿城应该成为这样一个企业它的企业行为应该与理想有许许多多关联,绿城心甘情愿做房地产行业的一个理想主义者问工作是为了更好地生活,生活总是轻松些好,但绿城员工的工作压力一直很大,您如何看待这一问题?宋董房地产这个行业其实很年轻,而且这个行业的要求也非常高,所以绿城在很多年里都不会是一个可以轻松工作的公司在我看来,压力型依然还是绿城的基本的情况,相对于产品的国际化要求,我们所有的准备都还不足,职员还远没有达到一流,我们的根基也还不太深你不能指望短短的一两年时间,一个大学毕业生的行业经验就能到达资深人士的水平标准,这是需要好多年的积累的一个公司发展了二三十年,职员的平均司龄到了五到十年,那么可能情况会稍微好一点但同样,这不可能是很轻松的,说轻松那是神话我觉得,对于绿城来说,落实到各层的压力还不够,压力还要加大,10%左右的人受不了都是正常的,现有的情形下,想要很轻松就做好企业,那只有神人、圣人才有可能问如果用一句话寄语2006年,您会说些什么?宋董一句话,我想说的是,我们要努力工作(2005年12月)非常人成就非常事2007新年寄语绿城全体同仁2006年,我们得到了成长和发展得更好的重要机遇这一年,最大的成功是海外上市,这将给绿城带来巨大的、多元的影响一个好的房地产公司必定要突破资金的瓶颈,要有资金的带动在寿总的带领下,经过一年半的努力,我们突破了这个瓶颈,完成了这项任务,迈出了从一个区域性房地产公司向全国性房地产公司转变的关键一步我们仍然处于成长期、发展期,要继续埋头苦干、扎实工作到2007年1月,绿城满12岁12年来,我们在产品品质和服务品质方面形成了比较好的口碑,但是随着业内不断涌现更多的优秀者,绿城将逐渐失去原有的优势,国内某些项目的精致程度和整体品质已领先于我们对此,我们始终要有清晰的认识绿城现有的产品、能为社会做出贡献的服务及其整个形成产品和服务的过程,真正能够称作“精致、完美”的,以我的标准来评价,至多只有三分之一作为一个优秀的企业,绿城如果想要不断获得新的生命力、不断地进步、不断地优秀——真正成为国内一流企业,绿城还需要脱胎换骨,还有很长的路、很痛苦的过程需要去经历绿城仍是处于成长期、发展期的企业,我们仍然需要埋头苦干、扎扎实实做好本职工作,切不可盲目乐观自信真正的优秀企业不会从天上掉下来,要付出太多的眼泪和汗水;做成非常的事业、超越性的事业是不轻松、不容易的要持续保持优秀和一流,必须坚定我们的基本信念绿城能够做到今天,价值理念至关重要绿城的价值理念根植于人类的精神文明我们一起共事的基本准则或者说原则,就在于公司的基本理念绿城的整个价值体系具有包容性、开放性和成长性,这是很多其他相对年轻的企业所较难具备的绿城的价值在公司经营管理措施中得到了坚决维系“为员工创造平台、为客户创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富”的企业使命,体现了我们追求的是一种社会的综合效益,而非纯粹的利润指标绿城的基本价值理念以及围绕这些基本理念的实践,是绿城真正的、有生命力的精华部分这种企业的基本理念和文化不在于口号、不在于企业读本,企业的理念和文化应体现在公司的行为中——大到公司大政方针、小到公司的最细微的细节,真正把绿城的价值理念落实到我们所有管理行为中去在今后的发展历程中,我们可以从理论高度继续探讨这些基本的理念,探讨公司如何与社会和谐共处,如何把员工的成长和利益当作公司的主体,如何像敬奉神灵一样把公司基本理念当作公司最重要的诉求希望公司的管理层继续把“真诚、善意、精致、完美”作为公司的特质,并在公司的经营、管理、日常工作等所有行为中得到有效贯彻要以育人为本,坚决淘汰无助于公司持续优秀的管理者和员工在今后很长一段时间,公司要以育人为本,要创造所有可能的条件、甚至是强制性的条件,使得员工成长得更快目前中国学校的教育体系、社会的教育体系尚不能解决如何做人、如何做事的问题,中国的企业想要发展,无一例外只能把自己变成学校我要特别强调绿城作为学校的基本特征早几年,公司强调说“你可以不来上班,但是你不能不参加公司的集体学习、不能不来上课”对员工成长最有效的,除了集团公司倡导之外,必须落实到每个运营的单位,包括集团公司的每一个职能部门、每一个项目公司我们各级管理者,要真正地明白育人的重要性,真正地明白员工作为公司的主体所应该具备的能力,并使得员工在一个健康、正直的环境里面获得心智的成长最近几年来,公司在效率方面应该说不是在增长,而是在降低一些无助于公司正常、优秀发展的管理者和员工在其中滥竽充数今后除了把育人作为主流外,必须坚决处理那些无助于公司正常发展的管理者和员工所以,在绿城99%的员工只有两种选择,要么成为本岗位国内一流的管理者,要么离开这个公司或者离开这个行业非常事锻炼非常人,非常人成就非常事,然后才会有成功和发展2006年我们是取得了很多成绩,包括完成了70多亿的艰巨销售任务,包括在建的各个项目的各项工作的推进,但是真正做到“精致”、“完美”的却是极少要做到“精致、完美”,那是需要竭尽全力,是要经历一个非常痛苦的过程,轻松和快乐不会成为在绿城工作的基调非凡的事业锻炼非凡的人,非常的人成就不同凡响的事业,然后才会有成功和发展作为一名老员工,我在绿城工作的12年,真切地为那些在各个岗位上创造了优秀工作品质的同仁们所感动,他们为大家的成长、为公司的发展做了很普通的工作,也做了许多精彩的工作作为老同事,谨在此表示敬意,表示感谢!希望节日的欢乐总有坚实的基础,希望开心快乐都有辛勤付出的基础,都是在真正历尽艰难和困苦后才得到的祝大家能够创造更好的品质,更好的业绩今后很多年,我们还会非常辛苦,甚至很痛苦,在这里祝大家工作顺利!并希望工作中的痛苦和辛苦不要损害各位的健康祝大家新年健康、快乐!(2006年12月)努力把绿城建成全国一流企业在2007年集团半年度工作会议上的讲话摘要在竞争日趋激烈的市场经济中,对一个企业的判定,主要是看它的行业地位绿城从去年上市开始,就确立了“做全国一流企业”的目标,这也是公司制定年度计划和评判各级管理者工作的一个大前提对行业里的一些好企业和大企业作比较研究在三五年内把绿城做到行业的前三五名在我们这个行业里,中小企业的发展将会比较困难——在我们拿项目、在把控公司的发展过程中,已深刻地感受到这一点绿城想要获得长期稳定地发展,就必须要使公司的规模和综合实力更强大,必须在三五年内做到行业中的前三五名经历十多年的发展,绿城的产品品质,正保持着整体领先的位置;同时,我们也相信绿城的企业文化体系和价值理念,不会输给其他任何企业绿城是一家走在正道上的企业,是一家健康的企业,这是我们能够把绿城的规模和实力做得更强大的两个支点和两三年前相比,我们的产品在规划、建筑、室内、施工营造方面,都有非常大的进步我们以前只会做毛坯房,只做5000-6000元/平方米的“小房子”,现在终于可以面对那些“高精尖”的项目在产品品质方面,绿城在同一类产品、同一个区域和同一城市中,做第一名是理所当然的目标,我们绝对不能允许在同个城市同类产品中,绿城的品质降低到二流的位置在这方面,包括集团公司、项目公司及控股集团下面的设计公司、景观公司、物业管理公司、酒店管理公司都付出了大量心血,成绩是非常明显的以现有的土地储备,绿城在浙江省的范围内大概可以过五年轻松日子,但是如果把绿城放到全国的背景,与国内的一些大企业、好企业作比较研究,我们的压力、我们的差距、我们需要学习和进步的地方仍然很多,尤其是在企业运营管理、企业规模等方方面面我们以前也提过,不要“盲人骑瞎马”,要关注那些排名在我们前面、进入行业时间和我们差不多的企业,学习他们好的方面,比如产品的创新,产品品质的稳定每个执行总经理和每个区域的项目公司,对此都要有清醒的认识,要在当地找一些可以作比较、学习的企业,树立一些标杆,并以此来衡量我们的工作做得好还是做得一般要注意发现、培养和使用人才 这是公司发展的头等任务从今年上半年的工作来看,公司的管理水平还存在着较大上升空间,尤其是人力资源工作,有着紧迫提升的必要性如今在公司的项目拓展中,第一个制约就是管理团队我非常希望每次去看项目、去拿地的时候,这个项目未来的总经理就能同时跟进考察,清楚地块的来龙去脉希望人力资源系统抓紧制定项目公司总经理培训名单和培养计划项目公司高级管理层的产生,一定是以内部培养、内部提拔为主,以外面引进为补充各位执行总经理,在面对人资工作时,心里要有一本账我们的项目开发,在三五年内,会有一个放大,从项目的数量到项目营造的复杂程度,以目前的管理层是远远不够的,我们需要有另外一些层面、一批新的项目管理者充实进来所以,要想在三五年以后,在开发规模和综合实力方面做到行业的前三或前五,这都需要大量的人才储备,希望各位执行总经理充分重视这项工作现在大多数年轻人,只要受到很好的教育,都希望能够得到培养和锻炼成长,希望能够面对挑战,这是一个基本的共识项目公司管理层要注意发现、培养和使用这些年轻人,这些有可能成为人才的人,这是公司发展的头等任务希望从今年下半年开始,要不定期举行项目总经理的资格认证,我们有很多项目的工程经理和销售经理都是通过资格认证的方法选拔上来的这种选拔从理论上来说不拘一格,当然也要做一些必要的设定,从基本的人品、工作业绩、受教育程度、管理能力、为人处世等方面都要作一些考察,总之,这应该是一张综合考卷在人力资源管理上,我们要把人才培养、考察、推荐作为一项经常性的工作,分管项目的各位执行总经理也要把此事作为工作的主脉,以此来带动其他工作的展开希望这项工作在今年下半年能够得到有效展开并确实得到改观房产开发必须不断扩大资金规模和不断进行项目拓展房产开发不是一条固化的生产线,它要不断地去扩大资金规模、拓展项目并积聚人才要获得项目,这个支持系统——资金系统,就非常重要项目公司要重视这些事情,要把现有的资金来源从销售、贷款到合作款都作一个梳理,要从资金运作的角度作一个专项研究我们上市以后,资金系统在和海外资本的接轨方面,的确做了非常多的工作,但是当土地成本在开发成本中的比例越来越高、地价攀升速度大大超过房价上升速度的时候,如果仅仅靠海外募集资金,也拿不到50亿以上的大项目,这是一个非常严酷的事实比如目前销售价只有6500元/平方米,但买地时楼面价就达到4000元/平方米,像这样的项目做还是不做?如果不做,就意味着退出行业,如果做,市场前景和今后城市化的进程到底会怎样?而且做了以后,还有成本控制和品质提升的矛盾我们开发项目,只要土地招拍挂,都会碰到这样的问题在项目拓展方面,集团公司要作总的把控,但每个执行总经理和项目总经理也要有拓展意识如果一个项目做完了,后续又拿不到地,这对公司的损失是非常大的,像人员的流失、品牌资源的流失等等三五年内,项目拓展要逐步过渡到以区域为主,我们要把项目拓展的任务落实给各个执行总经理,最后的把控、复核、判定由集团来主导和决定服务体系把“以人为本”变成行为的主导纲要目前中国城市居住人口对服务的需求非常多元,要求也日益提高,尤其是随着老龄化社会的到来,绿城正在创建的园区生活服务体系,把健康、教育、生活方面合而为一的园区服务产品提供给客户,肯定能为市场接受,这也是我们对创建和谐社会和生活品质之城的积极响应以往,我们的规划设计更多的是对一些直观的生活场景和意境进行想象和设定,今天,这样的一套服务体系可以把所谓的“以人为本”的概念做得更加好一些,更加深入一些对于公司而言,这个服务体系的建立具有里程碑的意义,相当于公司上市,相当于公司13年前的创建如果把优质房产品作为绿城的主要标志,绿城的园区服务体系也要求是全国一流的、全球一流的,是绿城产品的另一个重要特色和优势所在,而后者的意义无疑更加深远在现有的商品经济市场经济的条件下,一个房地产商如果能有这种境界,主动地积极地去发现、去响应,把所谓的“以人为本”真正变成行为的主导纲要,通过商业化的运营达到服务于大众的目的,使人类文明的成果更多地为园区里居住生活的人们所享有,这是非常崇高和伟大的杭州蓝庭项目作为绿城园区生活服务体系的试点项目,在做这个服务体系时要尽可能做得非常科学、完善,达到国际水平,而提供这个服务的机构也是开放的、可持续发展的,有自我成长的能力要做到这一点,主要在于我们这些人的聪明程度、认知程度,在于我们是否具备国际化的眼界,能不能在启动阶段就做得非常好我们要讲清楚,必须认真地去做去贯彻这个体系,要和工程质量同等考量,而不是只把它看成标榜,不落实、不透彻、不坚决、不能够长久地运营我们要求把房产品的品质做得很好,服务系统也要认真地建立起来,使之真正成为我们开发管理中的一个有机组成部分,成为公司的核心竞争力之一,这对公司的经营宗旨和价值理念是极大的考验我认为只要锲而不舍,园区生活服务体系就能做好因为这是一个非常好的概念,是一个国际化的课题绿城发展到今天,已经有相当的条件来实现我们的人文理想,园区生活服务体系就是检验这个公司是否真正“以人为本”的试金石公司不需要那些惟利是图的企业家,公司绝对不是以赢利作为惟一的价值倾向,在绿城可能赚的钱少一点,但赢得口碑,对居民的生活品质有所提升,这是我们这个企业的宗旨和目标之一(2007年7月)第八章教育与物管如果送来一份礼物的话,那就是一份责任在教师节座谈会上的讲话关于投资办学绿城投资办学,并非图教育是个赚钱的行业绿城投资学校,并非图教育是个赚钱的行业,我们从未想把教育做成为绿城集团的利润来源但我们也希望教育有一个自我循环机制,教育如果有好的教学质量、教育名望,有投资收益继续使用于教育领域里,改善各个方面的条件,当然是一件好事绿城投入教育才刚刚开始,到目前为止,还只是限于校园的建设、资金的投入我们有无能力从幼儿园到高中整个15年的教育过程都做得很到位,心里还没底因为我相信,对很多家长、家庭,这15年教育的花费是第二笔最重要的花费(第一笔可能是买房子);对人生而言,这15年的教育不仅影响他自己,影响他将来对社会的认知和改造,而且对他的后代和上代都有影响所以,学校能做的将会有很多,责任也会有很多关于办学宗旨我们育华主要就是要培养有理想的人教育是一个特殊的行业,如果没有对教育内容、教育模式、教育目的这些方面的思考和准备,没有努力并下定决心,我们不会办学校我们学校的教育宗旨是“仁爱求真”,绿城育华主要就是要培养有理想的人,我们希望在道德观、价值观和心理承受方面,对学生起到较好的培养作用,而不是填鸭式的灌输具体说,除了培养考上北大、清华的一些高材生以外,更重要的是培养出一些真正身心健康的小公民,使他们处于这样复杂的历史形势下,处于这样复杂的当前社会里,仍然能够成为民族的脊梁,抑或具有免疫能力,能安安稳稳地过一辈子的一批人才我们追求的主要目标不是升学率,应试教育的现状迟早是要改变的我们应当尽快着手了解和研究国外著名学校,研究这些学校的教育模式、教育内容、理想目标五六年前我去过新加坡,新加坡有一个非常著名的人物叫莱佛士(Raffles),当地最有名的中学都是以他的名字命名的,他被认为是“没有莱佛士,就没有新加坡”莱佛士学校在东南亚是一流的,非常有影响,我认为它也是国际一流的学校,专门的科研人员可对莱佛士的现状做一些研究日本从明治以来,教育一直是强国之道,他们教学课本的内容是什么?从小学开始的语文课本,是人的思维模式,甚至一个国家文明的某种结晶体,有没有人研究他们的语文课与我们有什么不同?我们一定要花精力去研究这些方面的问题否则,这个学校是没有前途的,甚至会将一些错误的、荒谬的东西教给孩子学校要想清楚,我们存在的意义和价值是什么?如果只是和别人攀比分数线高低,而不是全面素质的比较,多一个少一个学校又有什么不同?分数总是有高低的我们这些人,还是应当视教育为神圣的事业,民族文化传承的关键环节关于校园文化一棵挺拔的树,它就是24小时的老师,是一种美好的熏陶和影响就校园文化来讲,我们认为在一个很好的住宿的环境,使学校可以通过更多的场景和时间,让学生在潜移默化中得到应该有的教育——人在“课”中下课也是课,吃饭也是课,睡觉也是课这就是为什么虽然寄宿投资成本要比一般走读学校高,而我们却愿意把绿城育华办成寄宿为主的学校的原因同样,我们为什么愿意投很多钱做景观设计,在校园里种花、种树、种草?因为我们认为建筑物的构成、色彩以及由此形成的氛围,都将对学生的思想、对他们的潜意识和显意识产生影响,都是他人格构成的基本元素美化校园环境——比如一棵挺拔的树,它就是24小时的老师,也是一种样板,是一种美好的熏陶和影响从这个角度讲,我们希望使校园环境非常优美、管理非常细腻育华的开创者将育华较好的课堂质量保留下来,但到了今天,育华应塑造基本的灵魂,明确办学宗旨,学校的校园文化要构成一个比较明确的体系我认为很有必要组建乐队、剧团,并且要形成一个传统关于教育教学如果说是送来一份礼物的话,那就是一份责任教育是个沉重的话题如果做老师做得很轻松,很容易,你只是帮学生挣几个分,你只完成了三分之一的天职一个小孩,从幼儿园开始,经过你们12至15年的教育,如果他到社会上弱不禁风,心理不健康,心智不正常,他偷懒,他不负责任,他没有知识,没有智慧,没有创造力,没有想象力,那你是不是在犯罪?如果说今天是送来一份礼物的话,那就是一份责任我们做房地产,赚钱投入教育,留下一块讲台,留给你们做主角;我们营造一个环境,布置好一切,由你们到第一线来教这些孩子,把他们培养成一个健康的人,把他培养成对自己、对别人都有益的人,把他们培养成一个国际的人、国家的人、民族的人我非常理解100多年前日本的“明治维新”,他们通过强制推行教育,来达到整个民族的兴起,使得一个资源贫乏的国家能够在当今社会,在很短的时间,成为亚洲惟一与欧洲列强抗衡的国家那种教育的痕迹一直保留到现在在中国,如果大家不尊师重教,在文化传承方面不集中精力和注意力,如果不正本清源,去努力地一点一滴地改造,社会的人口素质将变得很低下我们能够做的事情非常少,就一个好的商人而言,造一些好房子,培养很好的工作者,为客户提供好的产品和好的服务,但我们认为最重要的一块阵地在于我们的教育希望绿城育华能够点点滴滴地,在5到10年里真正地办成一所名校(5年10年可能还不够),做到全省第一,并经得起国际水准的推敲世界上所有的名校一定有其办学特色,希望明年的这个时候,能与一所国际上最好的中学有所联络,能与英国、美国或者新加坡的中学有所联系,能了解国际一流的教育教学中国教师任重而道远我们要明白我们面对的教育基础,我们有断层,重新将中国的教育与世界的教育作好的对接,还面临应试教育这样一个特殊的教育历史时期就是说,真正教师的社会地位,真正教师在社会结构中的重要性,要靠我们教师自己去奉献、去钻研,非常不易(2003年9月)成长·责任在2004年教师节座谈会上的讲话今天是我们国家的第20个教师节,请老师们一起座谈,一方面是集团公司的领导能够聆听教学的主要推动者、主导者——第一线老师们的想法,同时也让老师们对学校的创办单位、投资者有所了解今天希望能和在座的各位共同对教育的话题交流一些共同的和不同的见解、意见目前,从教学体系、硬件条件,从大家目前基本的精神面貌和工作的基本情况来看,绿城教育可以说基本成型但是面临的问题挑战还是比较清楚,我们和杭州市及全国名校之间的差距还是非常明显希望能在比较短的时间——三年以内的时间,绿城育华小学、中学和高中在杭州教育界中做到名列前茅这里一半和考试成绩有关,另一半是素质教育可以感知到的各个界面这个目标的明确,真正的着眼点,对于教育管理单位而言,重点仍然应该在教师队伍的成长教学的主要工作界面是学生,学校管理当局主要工作界面是老师首先,我们必须要明确,惟有教师的成长才是成为名校的资本当然教师的成长有很多方面,比如教师基本的志向、教师的奉献精神、教师对自己职业的理解——就是所谓的思想品质,还有教师的业务技能这些方方面面,从教研组长,到骨干教师,包括一些老教师,一方面要注意自己的成长,一方面必须带动自己周边的老师以及新老师一起成长这必须作为工作的一个重要内容,尤其是对教学的管理教师的工作表现为学生的成长,事实是自己的成长,只有自己的成长才能带动学生的成长我们千万不能因为自己成长得不够充分而误人子弟、让学生的成长受到很大的局限,甚至是虚度光阴我们要在今后非常长的时间里关注老师的成长,包括老师工作上、生活中的一些具体的生活的问题其次对学校的校长、教导主任等主要学校管理者,其成长的要求难度会更大点学校主要管理者的成长在于我们能不能给学校配备、选择到这样的教育领导,使教育公司的管理者,学校的管理者成长为教育专家,然后推动其他教师的成长教师成长的基本因素,我认为有两个其一,绝大多数老师选择教师这个职业时都带有理想主义色彩,这是教师成长的一个内在动力;另外一个因素就是教师成长的环境——从事教育的环境、管理的环境以及管理的内容、要求构成了成长的环境除此之外,我现在还看不到有其他途径比这个更稳定地把一个一般的学校培育成一个优秀的学校这个教师队伍的价值体系、职业素养、敬业精神必须得到真正的锤炼、改造从今天座谈的内容看来,可能我们在这一块投入的心血还不够,我们需要真正形成一套体系和规范,能够锤炼每个老师,让每个老师都能变得更加优秀我不认为大家大学毕业就能够成为一个好老师大学所学的知识最多只是为成为一个好老师提供了一种可能性和基本的素质要做一个好老师是件很困难的事情,把课上好不是件轻而易举的事情,要付出心血,尤其是面对这样一个多元的信息社会我们的培养目标不仅仅只是一个考试机器,不是仅仅在分数的意义上把他们送入重点高中、重点大学,我们要给他们留下最基本的人文烙印,给他们的成长提供一个基础,指望他们为这个社会、这个民族做更多更好的事情那样,等到我们老的时候,这个社会会变得更好的,这不是由我们直接做到,而是靠我们老师的培养,由我们的下一代——他们将成为社会的主流、社会的中坚,来引导这个社会的价值取向以后绿城房产可能会消失,因为房产行业里潮涨潮落很正常,甚至绿城足球也不存在了,但是绿城的教育还会在,学校基本的形态、老师凝成的精神、教学的规范仍会存在,那时,是不是以“绿城”命名、是不是称之为“育华学校”,都没有关系我们也是老师教出来的学生,我们深知教育对国家的重要,教育对个人的重要在座各位毫无例外都是教育的受益者如果没有受过很好的小学、中学、大学的教育,就没有我们今天对生活的认知、对生活的判定、对生活的享有我们都没有今天我们也知道,每一个国家民族兴旺的背后,教育和文化起着至关重要的作用我们做企业,说句实话,从没有把赚很多钱当作终极目标,我们从小所受的教育观念告诉我们要为国家,为民族甚至是全人类解放做贡献,当然这种观念可能还值得商榷,但是我们正是这种教育的产物改革开放后,当我们终于有可能在国营的体制外做一点回报我们知道最应该投资的、也是最有效的就是教育我们的关注点是我们在课堂上传授给学生的东西能不能抵消得了社会上一些亚文化的影响?他们能不能凭着我们在课堂上传授的知识立足社会?能不能生存、能不能抗拒这个风雨飘摇的社会?我们能不能在工作的范围内让他们对接社会的先进文化?近几年初中教材内容已经发生了很大的变化,这是很可喜的中国的知识分子有这样的责任和义务把世界文化中一些经过时间空间考验的东西,经过我们的身传言教,传授给学生们如果我们不能做到这一点,我们的国家就永远没有任何希望了我们也知道历史上很多大的民族最终都崩溃灭亡了,如果我们的国家、民族不能够在文化、教育、人文方向上得到教育的强有力支撑,中国所有优秀的东西将会荡然无存基于这点,教师节除了表示慰问外,我们更多的要去重温教育行业里工作者的沉重的担子和包袱我们并不是把教育当作一个产业,而是从文化的传承上,我们对民族的传统还抱着这样的希望教育如果不能给这些孩子一些清晰的方向的话,如果不能让他们堂堂正正地做人,不能成为一个合格的现代公民,我们的国家就没有任何希望我们所能做的,就是在校园里面,通过教师的努力来维系一个国家、一个民族的生命坦率而言,集团公司对教育公司的关心还是不够的,不是我们不想去关心,而是我们深知要去关心的不容易如果非要在学校的管理上有发言权的话,我们要深入和老师去探讨,要去听老师的讲课,要和学生沟通,要花大量的时间去取得管理上的发言权现在我们只能在一些浅显的问题加以讨论,这些是远远不够的今天希望大家有一个共识,教育事业是个神圣的事业,是个令人敬畏的事业,希望通过大家来做一次交流和传递绿城集团无论谁当家谁做领导人,我们办教育的初衷,我们的价值观念不会变(2004年9月)物业管理理想主义者的试验田在物管公司2003年年会上的讲话把房产公司能够召集到的领导都召集起来,一起来参加物管公司的年会,有三个目的一是对物管公司全体员工在2003年一年的辛勤劳动表示感谢和敬意因为,为他人的幸福、安宁而辛勤劳动的人是值得敬佩的,更何况物管在2003年又经历了非典和高温的考验你们从事的工作可能是非常普通、非常平凡的,但要把它做好,又不普通、不平凡第二个目的是来向物管公司的成长和发展作一个祝贺物管公司的工作是以小时来计算的,一年365天、一天24小时都可能有情况发生,因此物管公司能平安度过一年,本身就值得祝贺第三个目的是对物管公司的工作作一个感受,作一个学习物管公司刚才各位员工的发言,不知道各位员工注意过没有去年房产公司四五百个员工有几十亿销售额,一定比例的毛利物管公司九百多人,利润才几百万但是,经营效益和利润并不能代表一切,工作还要讲一个境界、讲一个理想我认为物管公司在这个意义上,在经营管理理念的倡导建设、在管理队伍建设、在公司内部建设上,是走在整个集团前列的我们应该判定绿城物业是成功的,在一个很难成长、很难起步、很难赢利,经营环境刚刚有所改善的行业里,从零开始,发展到现在的规模,物管公司创造了浙江省内的传奇各位能从五湖四海走到一起,都能有所付出,有所获得,为客户、为业主提供了很好的服务,是值得肯定和表扬的尤其要肯定的是物管公司的领导经营班子,从1995年起,在几年的时间里,在管理经验、基础非常薄弱的行业中,开创出一片天地,为城市、房产、绿城的发展提供了支持和保障,这是非常不容易的很难想象,没有物管,城市将会怎样丹桂、金桂也有过没有物管的日子在二十来天的时间里,小区住户失去了安全感,小区也失去了精神面貌我们可以感受到物管有很大的发展空间,但是要把物管经营好也是有很大难度的物管的特点是什么,我们说房产卖的是心血,那么物管卖的更加是心血、是管理、是服务,是要得到社会的认可和回报,这是物管的特点房产碰到的问题与物管相比,在复杂性、在困难程度等方面是完全不成比例的房产的工作人员在工作、生活、薪酬等方面都高于物管,我希望大家(房产公司人员)能从中吸取些什么在工作中得到服务对象的认同,这是一个工作的价值所在在这个意义上说,我们的价值所在也就是客户脸上的一个微笑工作或许是为了谋生的需要,或许是为了实现自身价值已经在做一份工作了,有怨、有恨、有苦、有悔都是很正常的,但是我们最好能把这些情绪都努力压缩努力工作,为他人、为社会做好本职工作,这种工作状态和工作境界是值得称道的以后,我们要把物管公司作为一个分析的对象、学习的榜样,作为一个管理案例来进行学习只要有物管的精神面貌,房产、教育、足球都还有很大的提高余地物业管理是一个光荣的职业,集团公司有决心将物管做好、做强我们要以我们的劳动、我们的态度、我们的“真诚、善意、精致、完美”,打造一张名片,以服务他人、尊重他人为荣、为快乐、为意义在集团公司内部,我相信物管公司已经而且今后仍将继续得到其他公司的尊重我认为,谁更敬业,谁就应该得到更多的尊重这里讲的是今天的学习体会,每次来参加这个会,对我而言都是一个学习的机会另外,我想说的是,物管还有一个很大的发展空间我们如果能够培养、熏陶、提携我们的同事,贯彻我们的理想和信念,说不定今后大半个杭州都会是绿城物管的天下我们最大的优势是我们的经营理念,这是我们赖以生存、赖以发展的核心和动力做物管,我们就要做出一种境界和精神来,去努力开创中国物管的新局面做一个工作,首先不要管它是否能赚钱,而要注重员工的学习、培训和提高,一种友善的人际关系,能带来新的希望我们无法左右社会上其他部分的真、善、美关系,但是在我们公司的内部、在我们管理的社区、学校,我们还是要努力去创造、去实现这种关系,我们还是要相信世界是美好的我希望物管可以作为理想主义者的试验田我希望,在物管公司经营班子的领导下,物管的全体员工能融合成一个团队,在一个没有人要做的行业中,去愉快地工作,团队中洋溢着人文主义的光彩那么,我们必定会有光辉灿烂的未来,那必定是我们所倡导的人文理念的成就和胜利物管公司要稳定,要拓展,要提高稳定首先是人心的稳定虽然现在没有很好的待遇,但有好的前景我们可以把它做成一个名牌,我们现在已经有了名牌的内容,但还没有名牌的价钱,如果我们在工作规范和工作要求上进一步提高,就可以用名牌的产品换取名牌的价钱我们的物管公司好,就要把好的方面体现出来,我建议由集团公司出钱,由策划部负责,在年头年尾,把物管的优点盘点出来,做一个推介,搞好宣传工作希望物管公司的各位管理者、各位员工,培养起团队的荣誉感物管公司的内部建设、员工的成长永远是一个不变的主题,尤其要加快从普通员工中培养管理者的步骤我们凭什么从无到有、从小到大,凭的是我们的理想和信念,凭的是我们对客户、对社会的一种真诚、一种善意,凭的是我们对工作的态度不管是在什么行业,认认真真地对待工作,认认真真地对待每一件事,永远是安身立命之本物业管理是生活艺术的创作,你们是这个领域中的首度创作(相对于房产是建筑艺术的首度创作而言),是社区文化的倡导者、培育者,千万不要以为物管是房产的附属我非常感谢、非常欣慰、非常高兴看到一群人在一些人的带领下,非常努力地工作,为他人努力,他们将得到更多的机会、业绩与发展前景,他们已经得到了一些并将继续得到成绩(2004年1月)绿城企业文化系列读本绿城管理者论述
(二)目 录2007年度管理者论述告别过去 挑战未来 徐 晓………………………………………3努力打造可靠的房产开发团队 虞沁文……………………………6一个世界顶级品牌的炼成 陈 明…………………………………8我心中的“金水”百合 王 勇……………………………………13“搬”的随想 韦江川………………………………………………19满园芬芳关不住 千树万树桂花开 王菊香………………………212006年度管理者论述如何加强团队建设的几点思考 练鹏年……………………………27以仁爱之志 演绎城市健康主题 李海荣…………………………31顾客价值和满意度 陈顺华…………………………………………34机遇和挑战 陈顺华…………………………………………………38人生、工作与学习 马 力…………………………………………41辛苦工作 快乐生活 郭佳峰………………………………………44加强质量管理 提升产品品质 马 力……………………………47基础、流程与执行 柴宏达…………………………………………52化平凡为神奇 陈 维………………………………………………58业主的重托 工作的动力 温捧端…………………………………63境外上市 房地产融资新渠道 寿柏年……………………………662005年度管理者论述成功的关键是人是团队建设 应国永………………………………71项目公司总经理意味着更多的责任与付出 赵锦标………………73浅谈项目的系统管理 马 力………………………………………75做好项目公司总经理的三点体会 陈顺华…………………………77员工的成长是公司发展的关键 郭佳峰……………………………79项目总经理应抓好五项工作 练鹏年………………………………81责任与用心 夏松华…………………………………………………83重视前期工作 做好前期工作 赵锦标……………………………85群策群力 做好工程系统管理工作 马 力………………………88感悟责任 重塑自我 封晓康………………………………………92为郑州这座历史悠久的城市创造美丽 应国永……………………96致力于品质第一 马 力……………………………………………99从成长走向成熟 应国永……………………………………………102资本国际化是公司的一项长期战略 寿柏年………………………1082004年度管理者论述项目拓展是公司长远发展的必然选择 赵锦标……………………113项目拓展中的人力资源管理 应国永………………………………115员工的进步促成公司的进步 寿柏年………………………………118审时度势 把握节奏 寿柏年………………………………………120逝者如斯夫 赵锦标…………………………………………………125永恒的记忆 陈 明………………………………………………128灵魂的洗礼 练鹏年………………………………………………130房地产开发与景观工程马力……………………………………133今夜绿城灿烂 夏松华……………………………………………135关于集团化管理的一点思考 应国永……………………………1392003年度管理者论述重视协调和沟通 赵锦标…………………………………………149目标管理与团队建设 陈 明……………………………………151工作者理应是工作成果的享有者 应国永………………………153以更认真的工作来回报消费者 寿柏年…………………………155提升营造者的品质 马 力………………………………………157人是要有点精神的 李海荣………………………………………159项目总经理要学会把握全局 赵锦标……………………………161学习是进步之道 马 力…………………………………………165资源整合及其意义 陈 维………………………………………1672002年度管理者论述 关键在于管理者 寿柏年…………………………………………173把海尔经验应用到实际管理工作中去 吕建生…………………175坚定不移地追求工作的理想状态 寿柏年………………………177优化人力资源是公司的当务之急 应国永………………………179为外协工作叫好 赵锦标…………………………………………1812001年度管理者论述告别旧岁月 跨入新世纪 吕建生………………………………185向管理要效益 吕建生……………………………………………188从148天交付想起 吕建生………………………………………190公司的第一产品是人 吕建生……………………………………193重视成本控制的几个要素 赵锦标………………………………195项目运作与成本管理 陈 明……………………………………197管理是企业的生命 李海荣………………………………………200漫话体育与企业管理 马 力……………………………………203品牌的内涵 任晓岗………………………………………………206找找管理上的毛病 吕建生………………………………………2082000年前管理者论述 如何进一步提高工程建设的品质 王虹斌………………………213管理也需管理 寿柏年……………………………………………215学习海尔经验 开创绿城发展大业 路 虹……………………216房产品的竞争是文化的竞争 路 虹……………………………218编 后………………………………………………………………220告别过去 挑战未来徐 晓1998年6月8日,对我来说是非常重要的一天,这一天我加入了绿城在绿城近9年时间的工作、学习和生活中,我经历和见证了绿城创业发展道路中的困难、艰辛和沧桑,同时也分享着绿城企业文化和社会贡献所换来的各方面的美誉和巨大成功的喜悦刚进入绿城的我,对房地产一无所知,各位领导的关心、教诲和培养,全体同仁的帮助和支持,使我能够快速地了解和熟悉房地产行业和企业管理的基本知识,使我能够顺畅有效地在绿城这所学校中汲取知识的养分,锻炼职业的能力其间的甜、酸、苦、辣,让我知道了什么叫“快乐工作”,什么叫“有效管理”,什么叫“历史使命和社会责任”,让我感悟到了人生价值和奉献的真正含义积极学习、用心工作、有效管理、自我突破积极学习任何一个人都不是十全十美的,任何一件事也不是尽善尽美的,在竞争日益激烈、人员素质和管理水平愈来愈好的时代,每个人都应该主动积极地学习和掌握能够促进工作、实现人生的各种技能和业务知识但学习是靠个人的愿望来加以实施和保障的,任何被动的、不情愿的学习都是无效的学习,是枉费光阴的只有自发的、自愿的才是有效的用心工作在很多时候都会听到工作是美丽的,工作是愉悦的但真正愉悦和美丽的结果都有其痛苦而艰辛的过程,只有过程中的用心才能获得成果的愉悦和过程的美丽这就需要我们对待任何一件事情,或大或小,都能够竭尽全力,都能够对结果问心无愧,问心无悔有效管理有效管理来自于目标管理,要为自己设定中长期目标和为实现中长期目标而必备的阶段性目标为实现这些具体目标,必须有明确的执行计划,并加以不折不扣的落实和反馈,以便及时地修正计划,再落实,再反馈,直至目标实现为止当所有的阶段性目标逐步实现的同时,中长期目标也就水到渠成了自我突破在职业生涯规划和发展道路上,每个人都必须有鲜明的理想和追求我们的目标要永远设定在超越自身能力以上,在实现阶段性目标的同时,要适时地设定更高的目标来激励自己这样,我们才会因为不同阶段目标的实现来享受自我突破的喜悦对人感恩、对己克制、对物珍惜、对事尽力对人感恩不论是善意的,还是恶意的,不论是家人、朋友、领导、客户,还是竞争对手,都应该放在自己心中感恩的范畴,因为前者的关爱、帮助、支持和认可,给我们提供了成长的环境、进步的阶梯;后者的挑剔和压力,激发了我们向上的动力,让自己更坚强、更成熟对己克制每个人都有自己的理想,都有自己的所求和欲望,也有自己想随心所欲的冲动,但在现代化企业管理、目标实现和个人历练中,往往会有许多人和事来帮助和修整你的初衷和想法,因此需要更多的时间来培养自己的素养,锻炼自己的水平和能力,营造一个“真、善、美”的处事风格和工作氛围,而不是凭个人的喜好来左右事物管理和发展的原则对物珍惜这里的“物”并不是固化的“物”,而是发展变化中的一个事件或一个任务任何一件事的发生、发展,对我们的工作都必然地产生影响,我们要以珍惜的态度来对待它,不仅要珍惜事物存在的理由,珍惜事物发展变化的过程,珍惜事物所形成的效果和收获,更要珍惜在处理过程中所累积的经验和教训对事尽力是否尽力,不是看花了多少力气、花了多少时间、投入了多少资金,而是要看它是否有效推进和它的品质效果因此,在对待每件事情时,就需要带着负责任的态度,来分析掌握事情的本原和处理办法,树立必胜的信心,激发自己和全员的斗志和决心,相信“办法总比困难多”,在处理和解决创业发展过程中始终抱着自我的责任和义务,永不言败2006年是绿城创造巨大辉煌的一年,香港上市、冲超成功、国际融资和项目拓展等方面,都取得了鼓舞人心的成就,是绿城12年风雨走来的精彩呈现但针对错综复杂的市场竞争和政策调控,绿城仍面临着巨大的挑战和机会,对于我来说,过去的成绩和荣誉是暂时的,也深深感觉到自己离绿城的要求和标准还相距甚远,尤其是如何能在青岛项目中做出当地一流的房产品质和服务品质,仍需要在工作中不断学习和进步我愿意告别过去,与绿城所有同仁一起,迎接未来的挑战,为绿城创造更加辉煌的未来贡献自己的力量!(2007年1月,时任青岛绿城华川公司执行总经理)努力打造可靠的房产开发团队虞沁文在过去的岁月里,“北京阳光绿城”走过了一段较为艰难的历程,无论从项目前期、工程营造、品质把控、成本管理、营销策划等项目开发的相关环节,还是以人才培养、制度建设与实施、绿城企业文化的传扬为核心内容的企业综合管理工作均经历了一次又一次的磨练与洗礼欣慰的是,在集团领导的殷切关怀下,我们这个团队与绿城·北京百合公寓项目,一步一步地摆脱种种困境,开始逐步走上了健康运营和发展的轨道今天,百合项目品质的逐步提升、营销业绩的不断好转,不仅使我们北京阳光绿城公司有了生存与发展的基础,同时更为每一位员工特别是外地员工的成长搭建起了一个健康良好的从业平台如果说,这些成绩的取得给我们带来了一定的欣喜与快乐,那么这种欣喜与快乐至2007年元旦零点时分结束,我们仍将从意识和状态等多方面做好充分的准备,去面对新的更多的困难与挑战2007年以及项目后续开发的未来几年,我们将首先抓好员工培养与团队建设,长时间地维护和保持健康、稳定、具备效率的企业管理局面;严格遵照宋董事长新近提出的关于实施“精品战略”的指示和“创造服务价值,提升居住品质”的理念,全面对照北京百合公寓与集团其他项目的差距,不断提升项目品质在抓好策划与案场管理的基础上,继续深化以“客户接待、客户分析、客户追访、客户维护”为核心的销售接待流程,强化和提高项目推广与案场销售间的关联力度和实际成效,进一步提升案场管理水平,高效率地促进本项目的销售;同时,我们还将在包括项目成本控制,合理提高利润、财务融资及管理、客户服务、绿城企业文化传扬以及北京新项目拓展在内的多个方面遵照集团的统一规定和部署予以积极的推进新的一年又将孕育新的希望,而新的希望必将赢得新的收获,让我们全体绿城人携起手来,发奋图强,为共同创造绿城新的辉煌而努力(2007年1月,时任北京阳光绿城公司副总经理)一个世界顶级品牌的炼成陈 明绿城高档酒店项目的营造,将我们的团队带到了世界酒店营造业的前沿,并开始与FOURSEASONS(四季)这样的世界顶级品牌酒店管理集团接轨在与FOURSEASONS的合作中,我们感受到世界品牌集团超强的服务意识、极高的工作效率和具备达成各项目标的专业技能及文化素质作为酒店管理的世界顶级品牌,FOURSEASONS在它成长的历程中不断锤炼自我并终成正果FOURSEASONS是世界顶级酒店管理公司的著名品牌(下文称“四季”或“四季集团”)拥有该品牌的四季酒店管理集团总部位于加拿大,目前在全球拥有60多家酒店“四季”品牌于2002年进入中国市场,目前在中国地区建成的四季酒店仅上海与香港两家四季集团的主要股东为微软董事会主席比尔·盖茨、沙特王子阿尔瓦利德以及著名的四季品牌创始人、四季集团董事长和首席执行官伊萨督·夏柏2004年美国《机构投资人》杂志评选的全球十大豪华酒店中,就有四家出自“四季”品牌,其中巴黎四季排名第一创始人与“四季”目标“四季”创始人伊萨督·夏柏1931年生于多伦多,他于1952年毕业于Ryerson理工学院1955年,他开始构思自己与众不同的理想:即在城市的中心,建造一个给人以美的享受和提供个性化服务的汽车旅馆通过向家庭和朋友集资,1961年,一家耗资150万美元,有125间房,售价为15美元一晚的四季汽车旅馆终于诞生了一年后,夏柏在多伦多开了第一家酒店在接下去的十年中,他把分店开到了英国的伦敦,现在改名为“四季”在夏柏的倡导下,“四季”形成了自己的目标和一整套企业文化与价值观由夏柏提出的“四季”目标是“无论‘四季’所管理的酒店、度假村、酒店式公寓坐落何处,都要成为举世公认的最佳酒店”夏柏要求“四季”的物业,要因非凡的设计和完善的设备而更具价值;要求“四季”紧守严谨的道德操守,提供殷勤的个性化服务,满足贵客的严格要求,迎合他们的品位,以此维持“四季”在全球高级豪华酒店机构中的崇高地位直至现在,每当世界各地新建“四季酒店”,已达76岁高龄的夏柏都会亲自审看设计图纸,以确保各项设计的尽善尽美“必须要让客人100%满意”的服务理念如果说好酒店能够达到满意度99%的话,那么“四季”就要求在1%上花大力气,他们要争取满分因为他们认为“只要有1%的不满意,就会一传
十、十传百、百传千,使企业蒙羞”“四季”的目标市场很明确,就是瞄准世界高端市场中的顶级客源“四季”不是靠豪华的装修来显示酒店的身份,而是通过“极品人性化”的理念来满足这一层面的客源需求四季酒店的个性化服务要求做到极致在上海“四季”,美国CNBC电视台总裁来沪,酒店马上与上海专业机构联系,购置解码器,专门给CNBC一行的10间客房加上CNBC的频道播放,并精心印制专门的节目单;百事可乐的总裁来沪,房间就全换上百事公司的产品;菲利浦公司总裁下榻,客房里全换上菲利浦公司的照明;丰田公司董事长来酒店,床头放上注有丰田标牌的模型小汽车;三星电子公司的总裁住店,酒店不惜重金把高级套房其他品牌的等离子电视拆下来,换上最新型号的三星产品这些待遇不只是对老板,就是小孩,也一视同仁得知来住店的夫妇还带了一个六岁孩子,酒店马上配上儿童浴袍、儿童拖鞋和气球等小玩具,加床也符合孩子的身高只要有来客信息,四季酒店都事先充分准备到位“四季酒店”的楼层一律不采用服务车,因为一用车,白天大多数时间楼面上就有服务员挡道,客人得侧身而过,不礼貌、没品位,而服务车上有垃圾袋,既不雅,又有异味;另外,有服务车在楼面,更会出现碰撞现象因而“四季酒店”的设计中,每个楼层都有一个小小的布草间,维持每天的周转量“四季”的楼面服务员口袋里都有一张纸,上面写着当天客人的名字,见到客人就尊称客人姓名问候致意世界上各语系对名字的发音都有不同的特点,酒店尽力做到能让不同国籍的客人都能听懂“四季酒店”开张前试营业不是面对社会,而是面对员工,试运转一个月,员工试吃一个月,发现问题,随时叫停,为的是保证开业百分之百的质量“四季酒店”从不把客人当“试验品”,从这个理念出发,四季酒店没有实习生进店员工必须经过强化的系列培训,达到各项要求才能上岗,上岗就是正式工——对客人服务必须完美无缺,没有实习过程精细的营造标准和严格的执行体系出于要得到客人100%满意的服务理念,“四季集团”通过几十年的积累,形成了一整套严格的“四季酒店”营造标准内容涉及建筑、设备、室内装修、物品采购等各个方面凡与客人接触的界面都有细致入微的明确要求“四季”客房的门门中有钢板,门的三面有橡皮条镶嵌,像冰箱一样密封当门关闭时,底部的橡皮条自动顶下,房门就全部密封在正常情况下,绝对隔音;遇到火灾,门可抗燃6小时,烟雾进不了房间(火灾时死亡最多的是烟雾窒息)“四季”客房的电源开关“四季”认为,用房卡兼电源开关,给客人带来不便“四季”的理念是像家庭一样,进门即是能触摸到的开关,至于节能,那是酒店的本分工作,不能让客人去做,更不能给客人带来不便按下开关,首先亮的是顶灯,四季认为,房内安装再多其他灯,都只解决了局部照明,而顶灯可以用来解决整体照明,使客人更有家的感觉“四季”的床“四季”的床堪称是极品床的尺寸大于其他酒店,床的弹簧、填充料等里里外外用100多种原材料,人体任何部位的沉降力它都能支托到,并且“四季”的床全球一致,住纽约、伦敦、东京,与住上海的“四季酒店”,床垫的质感和软硬性完全一样,连床上布罩也完全采用相同的200支棉织品若客人对床垫、枕头软硬高低另有要求,都可立即更换,并联网存储到客史档案“四季”的客房家具和用品“四季”客房的沙发,其拼花,从扶手、坐垫、靠背和下沿全部花纹对拼,力求精致;“四季”重视保险箱的尺寸,它是专门为存放手提电脑设计制作的,又深又宽,可放进各种型号的手提电脑,因为现代社会,客人大都刷卡消费,保险箱存放现金的功能大大弱化“四季”客房的用材卫生间的墙面大多不用大理石,而是贴暖色调的墙纸“四季”认为客人在卫生间时穿得单薄或赤身,大理石会产生阴冷的质感,因此提倡用最好的防水、防潮、防霉的高强度墙纸,展现一份柔和、温馨的气息淋浴间的门可向里向外两面开,当开到大于30度角时,开到哪个位置就停在哪儿;而小于30度角时,就自动关上,目的就是避免角度大时的冲击力撞痛或绊伤客人水龙头装在客人在淋浴间外手伸得到的位置,这样客人可以先开启龙头,避免万一管道中有存留的凉水时不会溅到客人身上;卫生间的门与门框之间有三块小橡皮,关门时既没有声响,又保证长久不易破损类似的标准多达上千页,从“四季”的这些标准中我们可以看到无数个细节,而这些细节,保证了“四季”全球最高的服务品质满意的员工创造满意的服务夏柏有一句至理名言“我们是怎样尊重员工的,员工就会以同样的尊重回报我们的客人这始终是四季成功的驱动力!”“四季”认为只有员工的高效和满意,顾客才能满意和不断光临正是这种文化使“四季”远远超过竞争对手,使“四季”的重要客人再次光临,同时又促使“四季”在同行业中必须提供最好的服务在“四季”,员工招聘必须经过心态→能力→岗位适合度→综合素质方面的四轮面试所有的员工第一轮面试都由人事部来进行,人事部的任务首先着重考察员工是否具备激情与服务的心态,“我们只要那些懂得关心别人的人”“四季”认为,“技能可以培训,而心态是无法训练的”人事部面试后便是部门主管测试,测试的内容是看被招聘者是否有胜任工作的能力;第三轮是总监面试,内容为察看是否适合所需的岗位;而最后一轮则是总经理与员工的交流,每一位员工都必须要经过总经理的面试一家新开业酒店,总经理往往会放下手里的所有工作,可能要花一周甚至更长的时间去与被招聘者面谈而且,所有的面试都是一对一进行,在面试的过程中,所有的管理人员被要求以对客人的态度去对待每一位员工“四季”对员工提出的基本要求是积极性→你有能力去预知客人需要并能及时地满足他们吗?才能→你是否有知识、技能和经验,这不仅让你可以胜任你的工作,而且可以通过长期职业生涯的学习使你有所超越如果你具有这些品质,并对发展你的技能感兴趣,“四季”是你合适的选择“四季”的培训体系也非常严格所有员工进酒店都要参加为时6个月的入职培训;在晋升到岗前,要参加14周的培训;部门经理以上人员必须参加各种培训以获得更多的管理技能;还要参加一系列的专业知识培训以适应酒店管理的要求“四季”对待员工的责任主要体现在为员工提供“补偿和利益计划”上,这个计划包括竞争性的收入和奖励;得体的制服;员工辅助计划;职业发展计划;职业培训;教育辅助计划;免费工作餐;内部提升“四季”的员工都希望和“四季”长久共处,“四季”的高级行政人员和总经理平均工作年限超过12年他们中许多人都是从基层开始工作的,他们在个人职业生涯计划、发展系统和管理培训项目中受益,从而获得提升和发展美国《财富》杂志近来已经将“四季”提名为全球100家最适宜工作的公司,这已是“四季”第5年获得这项荣誉在被誉为工商管理“圣经”的《追求卓越》一书序言中,作者以“四季酒店”的难忘经历展开了对卓越企业之所以成功的探究作者认为“正是企业的这种卓越的文化成就了卓越的企业,而卓越的企业文化又是通过普通员工的典型行为展现出来的”作者在序言中写道“一天忙碌的工作使我们错过了最后一班方便的航班我们没有预定酒店,但我们就在四季酒店附近——以前我们在这儿住过,并且有点喜欢它我们经过四季大厅并琢磨着怎样把我们的情况说清楚以便住到一个房间,当我们打起精神准备面对平时对后来者总是很冷淡的面容时,使我们惊异的是,前台小姐抬起头,笑了笑,然后叫了我们的名字并问我们为什么在这儿她竟然记住了我们的名字!一刹那间,我明白了为什么在短短的一年中,四季酒店已经成为这一地区的‘旅客之家’,并且崛起为人人敬佩的酒店在我们看来,公司普通员工这种不寻常的努力,已经成了研究优秀公司的主要线索”(2007年2月,时任绿城房地产集团副总经理)我心中的“金水”百合写在绿城·郑州百合公寓一期工程交付之际王 勇绿城·郑州百合公寓坐落于郑州市郑东新区——美丽的金水河畔2007年6月28日,绿城·郑州百合公寓一期359套住宅如期交付,这是绿城在中原首个楼盘的首期交付,也是绿城人文主义开发理想和郑州郑东新区“共生、人文”的规划理念相互碰撞和融合而诞生的一个作品风雨涤去月映彩,清新百合今盛开雨后初晴,月上柳梢绿城之夜——郑州百合公寓一期业主月光Party在业主和员工的共同期盼中拉开了帷幕商业街上火红的气柱、金色的树干与彩色的星星灯组成了流光溢彩的迎宾大道,五彩缤纷的焰火、欢声笑语的业主……眼前的一切仿佛在梦里,却又那么真实三年的磨砺,1000多个日日夜夜的奋战,我们终于实现了自己的诺言,把一个品质花园小区交给了业主当我发表“始终有你,我们会做得更好”的主题讲话时,我分明看到了人们眼中闪烁的泪花,这一栋栋的建筑融入了太多绿城人的汗水和泪水,承载了太多人的期待,给我们留下了刻骨铭心的记忆……美丽的百合,那也是一幅难描的画绿城人都熟谙一种现象,绿城的项目规划设计不翻江倒海,反复修改十几次,甚至几十次是下不来的绿城·郑州百合公寓的规划设计也经历了这样的过程绿城·郑州百合公寓被市政道路分成了六块,成为一个街坊式的、开放式的小区,且首次在规划设计中引入了街区的概念,就像国外的小集镇,体现了一种“场所精神”这对我们和合作单位来讲都是一个挑战绿城·郑州百合公寓项目的施工图是由河南省建筑设计研究院设计的作为第一次接触绿城项目的设计单位,受地域环境限制从没做过类似产品,对绿城项目的具体要求把握很不到位,可以说施工图设计方面的修改贯穿了一期项目开发的整个过程一期竣工后经过统计,施工图设计会审中共发现了701个问题,后续变更审批522份,有些图纸甚至已经失去了对施工的指导作用作为第一次接触绿城产品的河南籍员工来说,他们同样也经历了平生中许多的第一次地下室施工图全部推翻重新设计地下室水电暖通走向及节点标高全部推翻并由工程部自行设计室外雨污水等外网设计推翻并由工程部自行重新设计外立面节点推翻全部重新设计外立面多处重新调整这诸多方面的重新设计对本来就工期十分紧张的一期工程来讲犹如雪上加霜,但绿城·郑州百合公寓也是幸运的,它的规划和建设无不牵动着集团领导的心我们难忘2006年8月3日和10月20日间隔不到三个月的时间,宋卫平董事长两次来到郑州百合公寓,检查工地现场与工程质量,尤其对建筑外立面色彩和一些细部施工工艺提出了调整和改进意见8月3日,在与公司全体员工相聚的晚宴上,宋董语重心长地说“你们这些丫头、小伙子要记住,你们工作不是为了宋卫平,而要为自己心中的美好理想而工作”宋董的话如一溪清泉,涤去我们身上焦躁的尘灰,化解我们心中的积郁屈指算来,宋董的讲话到现在已近一年,商业中心和一期工程都已经交付了,而他令人动容的话早已被我们深深植入心中,激励我们以一颗非常之心去实现心中的理想——为中原人民建造一方美好的家园艰辛的百合,在一片垃圾堆中顽强地生长2003年12月土地协议签订以后,在长达一年零四个月的时间里,绿城·郑州百合公寓面临的主要问题是项目地块中462户、1600多人的拆迁问题该地块是金水区八里庙村农民的居住点,八里庙是一个历史悠久的古城镇,在整个郑东新区范围内,拆迁难度最大,共涉及拆迁房屋面积约
17.3万平方米后经几番波折和无数次的协调和努力,直到2005年4月份拆迁工作才开始启动在项目拆迁工作取得重大突破的同时,现场20万立方米堆积如山的建筑垃圾又成为阻碍项目工程进程的拦路虎,经过前期部人员多方交涉和不懈努力,终于取得了较好成效当2005年7月5日开工的礼炮在金水河边响起的时候,拆迁工作已经经历了近600个日日夜夜,绿城·郑州百合公寓的建设在苦苦的等待和千呼万唤中终于破土动工了正像宋董所说的“精彩的产品后面是一群精彩的人”,但对这一群精彩的人的磨练是一个痛苦的过程河南公司作为新成立的项目公司,工程系统人员除两位老员工外均为新招员工他们对绿城公司的工程形态、管理模式、工程质量标准、工程细部的处理、色彩及材料的搭配以及施工工艺和工艺标准等均为首次接触,难以独立有效地把控工程品质尽管他们每个人都具有良好的职业素养,在一期工程中付出了巨大努力,但还是走了不少弯路当我们真正感到“成长不是人生的一个时期,而是一种精神和意志”时,我们感悟到了生命的节奏、创造的快乐和生活的真谛,我们体会到了付出是一种幸福,攀登是一种境界,努力是一种回报,一批精彩的人在千锤百炼的琢磨中终于成长起来了流泪的百合,为了那些普通的人和事我们始终不能忘记“公司的第一产品是人”,我们常说“产品和服务的优美秀丽,那其实是我们生命精华的转移和延伸”这背后除了“深切的社会责任感和人文理想”外,包含了大家与小家、快乐与痛苦、付出与回报等等饱含了辛酸苦辣的字眼因此,我们不能忘记发生在这些普通员工身上的事情我们的弱电工程师郭凯连续三个月工作时间一半是在办公室,另一半在工地,忙于小区监控系统的安装和调试,每天都是早出晚归,身心疲惫6月22日晚上11点多回家,骑车走在路上,脑子里还满是工作上的事情,直到经过未来大道与纬五路交叉口被公交车撞倒才惊觉,电动车撞坏,大腿被撞伤,淤血积成了肿块但为了一期顺利交付,他硬撑着,没有请一天假我们的材料管理人员孙清文,在材料采购方面严格按公司流程把控,对工作一丝不苟,堪称“一夫当关,万夫莫开”他家在外地农村,从春节过后上班直到现在他仅回去一次,家里78岁患有脑血栓的老母亲卧病在床,只靠爱人一人照顾,农活只能靠亲戚和邻里帮忙作为一个有20年工龄的老员工,孙工是绿城房产质量的见证人,他说“作为绿城的老员工,我必须严把材料品质关,让我们的房产品像河南的酒文化一样越陈越香”我们的安装工程师聂荣星因耽于工作,抽不出时间照料身体柔弱且怀有身孕的爱人,他们因此失去了第一个孩子,他说那天他爱人哭得好痛好痛……我们的土建工程师李磊,爱人已有9个月身孕,两个人家都在外地,连续几个月,他根本无暇照料爱人,对临产的爱人怀着深深的歉疚这样的故事,这样的员工,还有很多,很多……坚韧的百合,只为青春豪迈梦想执着有一种状态叫青春,有人向往,有人拥有,有人以青春的韶华去播撒梦想销售部的姑娘小伙子们,为了保证“五一”节之后一期住户水表的报批,部门全体员工白天接待来访客户,晚上连续加班加点填写近2000份的报表和客户资料,直到凌晨一两点还在工作着,而在平时销售的日子里,顾不上吃饭那是常有的事在这个灯火璀璨的夜晚,我仿佛又看到了工程部员工辛勤忙碌着的身影他们几乎没有休息天,每天十多个小时的工作;天黑了,还在工地上检查工程质量,小小的瑕疵,也要返工重来;夜深了,还在工程部办公桌前研究修改图纸……从他们的身上,我进一步理解了《菜根谭》中的一句话“欲做精金美玉的人品,定从烈火中锻来;思立揭天掀地的事功,需从薄冰上履过”也进一步感受了什么叫“真诚善意”,什么叫“呕心沥血”我们公司的员工基本上都是些中青年人,他们有恋人,有新婚的妻子,有幼小的孩子,有年迈的双亲,但团聚、恩爱、花前月下等等这些本应享有的天伦之乐,对他们来说是一件极为奢侈的事情他们一头扑进公司,扎进工作,把对亲人的思念和爱恋深深地埋在心底,在月明之夜,偶尔会听到他们说“我有些想妈妈了”,有的说“我想女儿了”这些朴实而又发自内心的话总会让人感到心里酸酸的不必追问每一次的付出,收获几何,哪怕只为了最后彼此会意的认可,我们也会全力以赴、在所不惜景观照明是园林景观效果的重要组成部分,灯光是否让人感到舒服是检验园林景观照明成败的关键,只有亲自感受一下才知道是否舒服为此,我们的景观工程师们连续三个晚上10点到样板区感受灯光,“春晓苑”的台阶灯因此才由平格栅面板改为斜向下格栅面板,光束方向由平行射出改为向斜下方射出,让人感到温馨柔和由此引发了另外一个故事一位以前看过样板区夜景的业主说“我家离这里不远,所以经常过来看看没想到这么小的细节,你们都注意到了,买绿城的房子,值!我把我的见闻讲给了我的亲戚朋友们后,我的一位朋友硬让我代他买房,他说我没时间,但就凭这一点,我不用看房了,我相信你,相信绿城”我们才做了一点点,却得到了业主毫无保留的肯定,这些总让我们格外地感动骄傲的百合,一待怒放香惊四座百合花开香四溢,一枝一叶总关情这每一块砖瓦,每一束花草,充满了我们对理想家园的向往和诠释,也凝聚了业主对我们的期待和厚望两年来,我们付出的是心血,得到的是越来越多的关注和支持河南省省委书记来了,郑州市委书记和市长来了,郑东新区管委会主任来了,他们对绿城·郑州百合公寓的样板间和一期工程的交付给予了很高的赞誉,并专门召开会议要求职能部门负责人来绿城·郑州百合公寓参观,同时下发通知要求郑东新区的各个项目参照绿城·郑州百合公寓的商业街氛围营造进行整改,并把绿城·郑州百合公寓誉为郑东新区的一张文化名牌这给了我们极大鞭策和鼓励更令我们欣喜的是一些剧组纷纷来到项目进行取景拍摄香港资深导演、曾执导过1980年《上海滩》的陈树楷,6月11日带领一班演员来到我们的样板间,拍摄“十七大”献礼片《守望家园》制片人杨涛说“我们在很多楼盘都有过考察,最终还是选择了绿城因为它拥有高贵的品质和成熟的气质,这和我们的电视剧主题吻合,同时,选择绿城·百合公寓的样板间,也能反映河南人的包容,与绿城来到河南之后迅速成为楼盘经典也相吻合”面对这些赞誉,我们真正感觉到绿城·郑州百合公寓在郑州房产市场有了一席之地,这让我们倍感鼓舞但我们知道,它并不完美,甚至距离精致完美还有较大的差距,我们依然任重而道远……业主工程质量监理小组组长发言了他说“绿城·郑州百合公寓成立业主工程质量监理小组,开创了郑州房产界的先河一年来我们共提出建议和要求50条,均得到了认真的落实和完善,这让我们感到监理小组不是一个‘花瓶’,这体现了绿城置业‘以客户为上’的经营理念,更体现了他们实实在在、诚信为本的做事原则”业主监理组长的评价更让我们体会到自身肩负的重任其实,今天应该说感谢的是我们业主工程质量监理小组自2006年5月成立以来,他们认真履行职责,集纳业主们的建议和要求,是他们的关心和支持才让我们的工程品质营造遗憾少些,再少些“金水”百合,我心中的美好家园夜渐渐深了,此时的绿城·郑州百合公寓依然灯火灿烂,火树银花我的心也随着这烟花绽开来,飞向美好的明天思绪飞扬之际,不禁遥想若干年之后,当我带着自己的孙子或者孙女重游故地,如果孙子、孙女站在美丽的金水河边,指着这一片绿树成荫、花团锦簇的小区问“爷爷,这么漂亮的房子是谁造的?”我会轻轻抚着满头的白发自豪地对他们说“这房子是爷爷造的!”这就是我心中像百合一样美好的愿望!(2007年6月,时任河南中州绿城公司执行总经理)“搬”的随想韦江川每个人在生活中都会遇到一些刻骨铭心的事情,印象深刻的话语这些事情、话语可能会使你终生受益,也可能会改变你的思想观、工作方式甚至你的管理思维……在艳阳高照、炙热难耐的七月,我们来到了四季如春的丽江,参加了西子2007年上半年“汇聚梦想,分享成长”工作会议短短的几天里,一个“搬”字也深深地“搬”进了我的脑海,让我感悟良多“搬”这个字,在字典中解释为“移动、迁移”,基本义为“挪动”的意思“搬”的组词很多,如搬家、搬动、搬迁……“搬”字结合我们现在的企业管理、项目管理,可以理解为“把适合的东西搬进来,把不适合的东西搬出去”更重要、更有意义的组词是搬困难、搬思想、搬人我想我们要实现我们的销售目标,实现我们制订的计划,应该在管理中,充分用好这个“搬”字,不仅要用好,还要用足“搬困难”要实现目标,不是随随便便就能达到,在过程中,会遇到各种不同的困难,多种多样的“难题”,这就需要我们大家一起齐心协力地去“搬”,发扬愚公移山的精神,抱着一种“坚定、执著”的信念,摒弃“这根本不可能达到的消极想法,抱定信心努力去做如果没有“搬困难”的决心与信心,我们的事业就会止步不前而如果大家团结一致,群策群力,就能搬掉我们前进道路上的一切困难“搬思想”每个目标的实现,都需要团队的力量而团队是由个人组成的这当中,人的思想就是灵魂,要充分发挥我们每个人的力量,就要统一思想,统一行动搬掉我们工作中的不良习气,搬掉拖沓、不求上进、马马虎虎的态度,搬掉工作就是“养家糊口”的思想;搬入“今天我以公司为荣,明天公司以我为荣”的思想,搬入“激情、认真”的工作作风讲正气,走正道,让管理者自觉做一个劳心的管理者、工作者,自觉做一个“认真”的工作者,在过程中不断把中国文化中优秀的东西搬进员工的思想,把优秀企业文化搬进每一个人的心中“搬人”我们在实现目标的过程中,在前进的道路上,需要统一大家的思想,碰到困难搬困难,碰到问题解决问题但仍会有一小部分人游离在我们这个充满激情的团队之外,这些人思想陈旧,缺乏斗志,工作平庸,有的甚至阻碍我们的前进,这就需要“搬人”,并且要坚决搬掉管理大师松下幸之助说过“企业领导要知人善任,还要知人善免”因此在我们的企业中,要形成能者上、庸者下、劣者汰的用人机制,把不胜任的人“搬”出去企业的发展,需要的是一批“志同道合”的人,需要的是促进企业发展、造福企业的智慧者,从企业发展观来看“搬人”,就显得尤为重要我们需要“搬困难”这种精神,需要“搬思想”这种创新思维,需要搬进更多人才更需要我们每个人从现在做起,搬掉自己工作中的困难,搬走守旧的思想,搬掉工作中的不良习惯(2007年8月,时任南通嘉汇公司总经理)满园芬芳关不住 千树万树桂花开写在绿城·德清桂花城一期交付之际王菊香绿城·德清桂花城坐落于浙江省德清县武康新城2007年10月26日,绿城·德清桂花城一期422套住宅如期交付,这是绿城在德清首个楼盘的首次交付,也是绿城人文主义开发理想与德清这座山水名城激情交融而产生的作品一种幸福流光溢彩的交付晚会上我们看到一张张幸福的面容今夜的武康分外热闹,今夜的圆月分外明亮,今夜的笑容格外振奋我们在德清最大的千秋广场上以晚会这样一种隆重而富有意义的方式,表达我们对桂花城一期顺利交付的喜悦之情,表达我们欢迎业主回家的真诚之情我和业主代表贾生华教授共同启动交付仪式,随着一段VCR的倒计时,激昂的开场乐响起,舞台前方喷射出灿烂的烟花,将整个会场装扮得五光十色,也将人们的情绪充分点燃刹那间,台上的恢弘舞蹈、绚丽烟花与台下的欢呼声、掌声融为一体晚会邀请了很多专业团体为业主们奉献精彩节目当然,流光溢彩的晚会上,怎么少得了多才多艺的业主,他们是我们自己的“明星大腕”一群活泼可爱的小业主带来的服装特色秀《活力绿城》,还有精彩的拉丁舞,让我们对这些小天使们刮目相看;业主陶小姐宛若天籁的《仙女童话itisonlythefairytale》、业主家庭合唱《让爱住我家》等节目让现场充满了温暖的家园气息他们真情投入的演出道出了在场所有业主的心声在桂花城里,幸福美满地过一辈子一种感动我们三年的等待也意味着他们三年的心血2004年,绿城人来到了德清这个有着深厚人文底蕴的山水名城这里有全国四大避暑胜地之一——莫干山;有江南最大湿地——下渚湖;有汉族舞蹈艺术的发源地——前溪歌舞;有以一首《游子吟》流芳千古的诗人孟郊;还有以宠辱不惊的姿态把“红学”研究推向一个高度的现代著名文学家俞平伯等在我们看来,来到这片历史深厚的土地上,我们肩负着巨大的责任绿城的使命,就是在这片有着历史厚度的土地上,孕育出与其相匹配的房产品2004年,绿城·德清桂花城还是一片荒芜的泥沙地,从规划的蓝图成形,到开工建设,直至一幢幢挺拔优雅的建筑群落的呈现,建设者们用心血耕耘和浇灌着这片土地在绿城·德清桂花城的营造过程中,建设者们努力将绿城的企业开发理念与德清的历史文化、自然环境相结合,将绿城的产品文化与德清的城市发展相融合,使其成为体现先进居住理念的代表,共同创造城市的美丽让我们感到欣慰的是,三年的努力和心血终于成为现实,并得到了业主的高度认可“我们三年的等待,也意味着他们(绿城)三年的心血”一位业主说,“看到这么好的房子,我觉得三年的等待是非常值得的”一种追求我们希望交付的不只是房子而是一种美好的生活方式集团董事长宋卫平这样说过“我们的身体、精神将会随着岁月而流逝,但我们的生命价值,却可以转移到每个园区内的花草、树木、建筑和客户的微笑里”集团公司执行总经理应国永在晚会上百感交集地说“我们希望交付的不只是房子,而是一种美好的生活方式”绿城人认为,房产品是具有历史积淀的人类精神产品它不仅是人类栖居的空间,还是人类的艺术形态、价值观念、伦理关系、社会关系的外化和反映对于负责任的开发商而言,产品如人品,产品是生命的转移,产品是生命的延续如果生命能转化为产品的精彩、客户的微笑,那么生命才有价值,这就是我们对待产品的理念,对待经营和管理的理念作为绿城在德清开发的首个楼盘,绿城·德清桂花城在营造过程中,我们始终牢记公司的开发理念,不但对生活内容进行了有形的界定,而且对无形的境界也有自己的理解和追求,即把一种健康、艺术、人文的概念导入楼盘建设中如同桂花的清香一样,经过一花一草、一砖一瓦,融合在绿城·德清桂花城的园区中三年来,绿城·德清桂花城以“生活在绿城,幸福在绿城”为主题,开展了一系列精彩纷呈的社区文化活动中秋聚会、新春联谊会、小业主英语兴趣班、游泳培训班、健康在绿城、游览下渚湖等活动的举办,不仅为广大业主提供了相互沟通与交流的平台,更为他们带来绿城人对于生活方式的解读“自从成为绿城业主后,我的生活方式有了很大的改变,变得更加健康积极了”业主李小姐的话,很好地总结了我们在营造绿城·德清桂花城的过程中,在生活方式上带给业主的改变一种责任我们不是无所不能但我们愿意竭尽所能为业主带来尽善尽美的服务10月26日,让人等待了三年的绿城·德清桂花城终于交付了,而它的“管家”绿城物业也正式开始履行管家职责绿城物管公司的“大管家”杨掌法在晚会上,向在座各位业主郑重承诺“我们不是无所不能,但我们愿意竭尽所能,为业主带来尽善尽美的服务”没有华丽的辞藻,没有矫情的誓言,朴素而真诚的话语,却让业主们倍感踏实从绿城·德清桂花城定位开始,绿城物管就全面介入,从业主的角度,在项目规划、建筑、户型、景观、商业街、会所功能等各个环节,提出自己的意见和建议这虽然远远超出了普通意义上物管前期介入的工作范围,却将为业主的入住带来更多的舒适和方便以“真诚、善意、精致、完美”为企业核心理念的绿城,始终将高品质的产品和服务作为自己不懈的追求一种感恩桂花城的圆满离不开所有员工的智慧和心血顺利实现交付之际,我要感谢所有为绿城·德清桂花城的建设做出过努力的每一位同事——工程人员、前期人员、营销人员、综管人员……今夜的桂花城,火树银花,金碧辉煌,然而在这流光溢彩的背后,凝聚的是大家与小家、快乐与回报等温情的字眼因此,在这个激动人心的时刻,我们不能忘记那些发生在桂花城建设者身上的事——为了保证工程营造的顺利进行,工程系统人员经常加班加点,对每一个细节都精益求精,从土建施工到材料的采购、设备的安装,甚至灯光的调试、花木的选择,所有的辛劳只是为了让客户更满意、让业主更满意,让我们离目标近些、更近些而为了策划和组织好主题客户活动,营销系统的同事们每次都是全情投入,出谋划策,集思广益,全然忘记了休息时间综管系统的同事们则始终为他们提供着有力的保障这样的例子还有很多看着今天顺利地把一个优秀的产品负责任地传递给业主,那种努力后的满足感和自豪感在同事们的心里蔓延……晚上9点,九年来最圆的皓月当空洗照,此时的绿城·德清桂花城灯火通明、火树银花一场盛大的烟花秀把这个喜庆的夜晚推向新一波的高潮,我们的思绪也不禁随着烟花绽开,飞向美好的明天(2007年10月,时任德清县绿城中田公司执行总经理)如何加强团队建设的几点思考练鹏年2005年,安徽公司虽然完成了集团公司下达的工程建设和销售等指标,但也出现了较为严重的问题,主要是公司对团队建设的重视程度不够而导致团队建设未能跟上公司发展的步伐没有一支好的团队,公司就会成为一盘散沙,更谈不上公司的发展与员工的进步;没有一支好的团队,公司所取得的成绩也是暂时和偶然的,因此,问题的严重性是显而易见的但是,正如宋董事长在2006年计划工作会议上说过“出现杂音不是坏事,关键是要引起对存在问题的重视”近段时间以来,公司经营班子尤其是我作为公司主要负责人一直在思索问题存在的原因通过深刻的总结和反思,我们对公司团队建设现状有了更加清醒的认识因而,如何让安徽公司员工成为一支高效和谐又极具凝聚力与战斗力的团队,将是我们在2006年重点关注的一项工作本文试图从以下几方面去探索解决安徽公司团队建设问题的途径和方法,不足之处望同仁们不吝指教提高自身素养,做好团队的“头”项目公司总经理的职能,应该是全面负责公司各项目标的实现,并带领团队共同进步他既是管理者,又是执行者;既是工作计划的制订者,又是实施计划的领头人,作为团队的“头”,其个人素质起着至关重要的作用要做好这支团队的领头羊,不仅要用平和之心客观公正地对待公司的每件事和每个人,更重要的是全面提高自身素质,我想关键是要培养自己的五种能力即凝聚力、魅力、魄力、眼力和执行力凝聚力——项目公司总经理自身应该具有极强的凝聚力,凝聚力形成的关键所在是其本人要赢得下属的信任和尊重必须要对绿城理念、企业文化有正确和深入的理解,并做到言行一致,以身作则没有理念与文化的团队是一支脆弱的团队,绿城十年能从一家小公司发展成为全国著名的房产品牌公司,正因为有了先进的开发理念与优秀的企业文化所以,在新的一年里,我将牢牢绷住学习企业文化这根弦并努力与团队成员一起,在工作实践中深入地理解绿城企业文化的内涵与实质惟有这样,团队才会有真正的凝聚力与向心力魅力——就是用自己的人格魅力与敬业精神感染和团结员工为此,作为总经理,必须要正确对待工作中遇到的挫折,不为旧事所扰,一如既往地保持工作热情;要相信下属,敢于向下属放权,在下属独立自主开展工作时,做好后盾,通过对下属的辅导、指导和支持,促进他们的进步和成长;要善于承认和表扬下属的工作,使他们感到自己得到重视和尊重;另外,作为总经理,还要经常满怀感情和热情地与员工交流,做到有效沟通,不失时机地把公司领导层的决策和意图传达到每个员工中去魄力——就是要大胆和果断对待工作,坚持高标准、严要求;对待问题及时地、实事求是地做出判断和决定,不讲情面,不讲关系,既做到敢于承担责任,又做到奖罚分明否则,当断不断反受其乱眼力——就是要有敏锐的眼光,及时发现公司存在的问题,把握员工的思想动态,倡导公司的主流方向,并做到及时校正执行力——项目公司总经理是各类制度、规范执行的第一责任人,再好的决策惟有通过执行才得以实施增强执行意识,提高执行能力,改进执行方法并及时持续地完善制度和规范,立足公平公正是提高执行力的基础加强班子和中层管理队伍的建设,抓好团队的“心”一支团队是否团结,是决定团队是否具有战斗力的主要因素,而团队的团结与否,主要取决于管理层,尤其是“一把手”和“副手”之间的关系是否和谐“一把手”和“副手”之间要做到和谐,我感到最重要的是处理好“搭台”和“补台”的关系,“一把手”要为副职们搭好施展才能的舞台,尊重他们的个性和意见;而副手们应当加强执行力,在施展才能的过程中应当为“一把手”补台,修正疏漏,完善决策要“搭好台”和“补好台”,重要的是要在平时加强沟通和交流,不仅要谈工作,更要交流思想班子之间的气氛融洽了,管理层的团结就有了根本的保证其次是加强中层管理队伍建设这个层面的人员是公司管理过程中的中坚力量,他们对企业文化、开发理念的认同度以及业务能力和管理水平的高低,直接关系到公司的生存和发展,他们职能发挥得如何,直接影响着公司各项工作能否高效运行,影响员工队伍的稳定和内部工作氛围的和谐因此,应该要求他们严于律己,时时处处以身作则,做绿城企业文化、理念的传播者;做“真诚、善意、精致、完美”的示范人;做各项工作品质的保证人,做公司各项指令的有效执行人管理层应经常进行沟通与交流,及时消除隔阂和误解,及时指出问题和不足,让大家明白一个道理“我们在一起是缘分,在一起是来成就事业的,而不是来处关系的”打造团队精神,塑造团队的“魂”团队精神是团队成员为了团队的利益和目标而相互协作、尽心尽力的意愿和作风;是团队成员思想、心态的高度整合;是团队成员行为的高度协调打造团队精神,首先要提出团队目标,抓好目标管理,没有目标,团队就失去了方向因此,建立一个明确的目标并对目标进行分解,同时通过组织讨论、学习,使每一个部门、每一个人都知道本部门或自己所应承担的责任、应该努力的方向,这是团队形成合力、劲往一处使的前提抓规范,抓执行,健全团队的“肢”我们的员工来自于不同的行业、地区和岗位,有着各自不同的工作经历和背景,如何规范他们的工作行为,使之步调一致是总经理又一项重要工作绿城集团经过十年探索,已初步建立了一套行之有效的管理制度和规程衡量一个项目公司管理是否走上正轨的一个重要标志就是制度、规程是否被公司员工了解、熟悉、掌握和执行,是否有监督和保障措施让员工熟悉、掌握各类制度、规程,不但是保证工作品质的需要,也是满足公司长远发展和员工快速成长的需要因此,运用各种形式,加大学习力度实属必要,但更重要的是抓执行力,抓落实兑现,并根据实际情况及时进行修订和完善,使之更加可行事实证明,没有一套科学完整、切合实际的制度体系,管理工作和员工的行为就不能做到制度化、规范化、程序化,就会出现无序和混乱,就不会产生井然有序、纪律严明的团队用有效的沟通激活团队,理顺团队的“脉”沟通是维护团队整体性的一项十分重要的工作,也可以说是一门艺术如果说纪律是维护团队完整的硬性手段的话,那么沟通则是维护团队完整的软性措施,它是团队的无形纽带和润滑剂沟通可以使团队中上情下达、下情上达,促进彼此间的了解;可以消除员工内心的紧张和隔阂,使大家精神舒畅,从而形成良好的工作氛围因此,作为总经理必须要保持团队内部上下、左右各种沟通渠道的畅通,以利于提高团队内部的士气,为各项工作的开展创造“人和”的环境一年多来,我们在沟通管理上做了多方面的努力,建立了多种沟通平台,如坚持总经理办公会议制度,让各部门和员工相互了解工作内容和工作进度;坚持每月一次经营班子成员民主生活会制度,做到互通有无;坚持每周一次的部门例会制度和每周半小时“互教互学”制度,使部门员工在学习中达到沟通和提高;设立总经理信箱,广泛收集员工的意见;坚持定期谈话制度,及时了解员工的思想动态;坚持定期组织员工活动,为员工相互交流创造条件;等等从实际效果看,取得了一定的成效,但还存在着许多不足之处,我们将在今后的工作中不断地进行完善和创新妥善运用好考核激励机制,为团队注入“推进剂”绩效考核是一种激励和检验,是“推进剂”它不仅检验每个团队成员的工作成果,也是向团队成员宣示公司的价值取向,倡导什么,反对什么,所以它同样关系到团队的生存和发展,因此绩效考核激励机制必须妥善地加以运用在绩效考核过程中,要坚持公平公正的原则;做到把年度考核和日常评估结合起来;根据考核结果,对员工进行奖励和处罚,晋级和淘汰考核评估的结果要及时向员工进行反馈,帮助他们寻找自身不足和团队目标的差距,从而激发员工不断改进工作品质,提高服务质量,达到团结进步的目的著名的管理大师彼得·德鲁克说过“现代企业不仅是老板和下属的企业,更应该是一个团队”安徽公司过去一年的经验教训使我们加深了对这句话的理解,我们将知耻而后勇,采取切实有效的措施,抓好团队建设,凝聚团队的力量,推动公司不断向前发展(2006年2月,时任安徽绿城公司总经理)以仁爱之志 演绎城市健康主题李海荣我们知道,工业化、信息化等现代文明在促进社会进步和给人类带来便利的同时,也使我们的环境与健康面临前所未有的威胁人们正越来越受到一种生命本原的困扰,那就是健康已日益成为人类的稀缺资源环境保护、传染病防治、基因研究等课题受到越来越多的关注,追求健康几乎成了现代“人本”思想中最朴素也最为崇高的内容据此,我们推断,所谓的“品质人居”,其最需解决的关键或核心问题之一,就是对居住者健康身心的维护与促进世界卫生组织(WHO)指出,健康不仅是没有疾病或体质健壮,更是一种人在身体、心理、精神和社会各方面都完好的状态然而,我们面临的现实是,不少人漠视健康,或将健康理解为躯体不受疾病侵害据调查,目前中国有48%的人群正处于亚健康状态,而《2000年世界卫生报告》显示,在当年191个世界卫生组织成员国的卫生绩效排序中,中国人整体健康水平列第101位,人均卫生支出仅列第139位显然,这几项数据与经济大国的地位很不相称,更滞后于经济强国的发展步履在绿城集团十余年的房产开发历程中,绿城人始终把“以人为本”作为产品营造的出发点与归结点绿城提倡“为员工创造平台、为客户创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富”,这种强烈的社会责任之心和对业主的关切、仁爱之情,驱使我们重视产品的“人性化”内涵正如宋卫平董事长一贯强调的那样,我们对产品的追求,不仅体现在房产品本身,更体现在和谐优美的环境、艺术与实用结合的细节,园区文化的构建……我们对品质的追求,永远是一种理想追求的状态理想的追求是无止境的当我们再次反思楼市变化与公众的开发理念,包括我们自己的一些“作品”与服务,我们发现,有一个重要的环节常常被开发商和业主忽视,那就是房产品使用者——“居住者”的健康问题什么叫“以人为本”?“以人为本”离不开对人生命的尊重,所以,健康应该是“人本”思想的内核作为一家企业,我们怀着对社会的责任之心,对维护和促进生命健康的仁爱之志,在面对当前的公共卫生资源配置还难以全面满足居民需求的现状下,我们愿意从尊重业主健康的角度出发,投入精力、财力去承担一部分社会职责,去帮助园区人群开展健康维护、健康促进,或者尝试去化解这所谓的“冰山一隅”,最终将健康促进做成房产开发、物业管理之外的一个新行业,为我国健康产业化做出贡献在对园区业主的健康需求调查中,我们感到,健康教育、营养、医疗和康复作为生命健康的组成,其各个环节都非常重要,甚至前两个环节的重要性还胜过后两者,也就是说,医学上的“院前”、“院后”服务比“院中”治疗更为关键据专家研究,预防上投入1元钱,可以节省医疗投资8元钱,而健康“教育”和“营养”正是预防的有效手段除却错误健康观的引导和人们对“院前”维护、“院后”康复的轻视,当前面临的另一个问题是,城市人群对健康生活方式的粗暴排斥,完全影响了人的生命健康概念全国著名健康教育专家、上海中山医院院长杨秉辉说“人的健康长寿15%取决于遗传,10%取决于社会条件,8%取决于医疗条件,7%取决于自然环境,而60%取决于其生活方式”因此,开拓园区健康维护与促进,是我们这样具有高度社会责任感的企业应该去大胆尝试的,现在我们要做的是,拨正人们的健康观,把城市人的生活方式引领至健康、正常的轨道中来绿城启动并实施园区健康促进系统(“天使计划”),在国内尚属“破冰之举”,其道路之艰辛和曲折不言而喻,但同时我们也看到,绿城实施这项计划有着天时、地利、人和的基础首先,绿城的文化理念、品牌效应和经济实力是我们服务业主的品质保证“天使计划”实施后,绿城将把健康的概念渗透到房产品开发的每一个环节,今后楼盘从规划开始就将配置相应的健康会所,使健康要素从源头注入,进而促进房产品品质其次,一个强有力的资源系统支持会促成业主健康服务的开展绿城物管公司有3000多名从事物业管理的员工,他们和业主有着广泛的人脉关系,这也为健康促进系统的实施提供了坚实基础目前,杭州地区绿城业主总户数达6240户,约2万人,预计到2008年底,绿城在全国的总户数可达
3.8万户,约
7.6万人,加上绿城物管接管的非绿城楼盘业主,预计至2008年底,绿城物管直接服务人群可达20万人另外,我们能利用绿城医院的技术支撑平台,整合省内外一流医院和专家资源,包括与省内知名科研院校开展技术交流与合作,以便形成强大的技术保障合力根据《绿城园区健康促进系统规划纲要》,我们的计划将分三个步骤进行先期,2006年我们将开展以下业务健康咨询、宣传、讲座,代管家庭健康档案,预约绿城医院专家,病人“双向”转诊,特殊病人上门服务;“天使热线”(0571-28991666)服务等主要以杭州春江花月、紫桂花园和绿城医院文新诊所作为试点,希望积累经验,逐步形成开办模式中期,2007年起将在总结前期服务经验的基础上,逐步在杭州其他绿城园区建立健康会所;我们还将在德清等项目实施“天使计划”,主要是把服务提前,从交付前就对客户的健康问题进行关注,开展必要的调查登记;至2008年,争取在浙江省内及省外的绿城项目中全面推行“天使计划”远期,从2009年开始,把健康服务扩展到非绿城业主等其他城市人群按照我们的中、远期目标,至2008年底,绿城健康促进系统将为20万的城市人群提供健康服务,通过几年努力,提高园区居民的健康水准和生命质量自古以来,人类一直在维护生命健康的尊严,并为之不息争斗如今,健康正逐渐演变为现代文明“光环”下的稀缺资源,但无论世界如何变化,我们对生命健康的追求永不停息我们愿在一个个城市社会的居住园区,播下一颗颗生命健康的种子,期盼生活在我们这个时代的人群与健康长相伴,收获生命希望我们将以责任之心、仁爱之志,演绎城市人群健康的永恒主题(2006年3月,时任绿城控股集团执行总经理、浙江绿城健康促进管理公司总经理)顾客价值和满意度陈顺华引言我国房地产市场发展已有十余年历史,在当前国家针对房地产市场宏观调控形势背景下,房地产市场购买者大多数保持着观望态度,市场正由卖方市场向买方市场转变,房地产企业销售业绩都有不同程度下降如何做好营销策划工作,研究顾客价值和满意度,并运用这些理论结合房地产企业的实际情况进行探索已是当务之急顾客价值是由产品价值、服务价值、人员价值、形象价值所组成;顾客成本是由货币成本、时间成本、体力成本和精力成本所构成顾客价值与顾客成本之间的差额构成了顾客传送价值传送价值可以看成是顾客购买时获得的利润在从事房地产经营活动过程中,顾客是房地产企业的服务对象,“为客户创造价值”是绿城集团的企业使命之一我们在工作中要明确顾客价值和满意度的基本概念顾客和竞争是现代市场营销观念中的两个核心因素,成功的市场策略者首要是能够获得顾客;在获得顾客后,通过竞争还要想办法保持顾客因此,在市场营销活动中,企业要了解分析出怎样才能吸引顾客并保持顾客的能力,才能进行成功的市场策略吸引顾客和保持顾客,就我们企业的经营管理人员和营销人员来说,只有真正具有吸引和保持顾客的能力,才能进行成功的市场策略同时,吸引顾客和保持顾客,在房地产企业中并非单独由市场营销功能部门负责,它已成为整个房地产企业的主要任务房地产企业市场活动中,其中一个主要目标就是要促成顾客购买企业所开发的产品或其他服务顾客在对房地产的选购过程中,按其知识、经验、努力和收入等,以“价值最大化”的原则,从众多的品牌和开发商中选择出自己需要的房产品其中“价值最大化”是顾客多次交易力争实现的目标,也是顾客衡量交易成功与否的标准所以顾客在选择和与其进行交易的市场营销时,会事先存有一种价值期望,并将期望价值与获得的实际价值比较,这是购房者衡量是否得到了“最大价值”的现实评判和衡量方法顾客价值房地产顾客价值与顾客传送价值的关系很密切,顾客价值是顾客心目中的房产品和提供服务的价值,而顾客传送价值则是顾客经付出取得该价值的成本后所真正享受到的价值顾客价值是指顾客期望从某一特定产品或服务中获得的一系列利益构成的总价值;而顾客传送价值则是顾客获得的总价值与顾客获得这些总价值时所支付成本之间的差额顾客价值包含四个部分
1.产品价值即顾客购买产品或服务时,可得到的产品所具有的功能、可靠性、耐用性等;顾客在购买房产品时,所得到的商品房有70年产权、质量可靠,能满足购房者居住、活动等使用功能的住宅
2.服务价值顾客可能得到有关使用产品的培训、安装、维修服务等;我们房地产企业在房子交付时给顾客的“两书”、售后服务等都是购房者的服务价值的体现
3.人员价值顾客通过与企业市场营销人员建立相互的伙伴关系,或者能及时得到企业市场营销人员的帮助
4.形象价值顾客通过购买产品和服务,使自己成为一个具有特定素质的顾客,就是说如果企业具有良好的形象、声誉、品牌的话,顾客可能被人羡慕,或者因购买了产品,使顾客跟企业发生联系,从而体现出一定的社会地位等房地产的顾客尤其如此,购买房地产开发企业的品牌好、地段好、建筑景观好、小区物管好等的住宅是形象价值的重要体现顾客获得以上价值都不可能是无偿的顾客需要付出成本,即所谓顾客总成本,以取得产品、服务所给予的价值顾客总成本包括四个部分
1.货币成本即顾客购买产品或服务时支付的货币,或者说产品不能得到免费维修或维修期限超过后需要支付的服务价格
2.时间成本指顾客在选择产品、学习使用和等待服务时所花的时间和所需付出的成本或损失
3.体力成本顾客为了学会使用、保养产品,装饰产品,为了联络市场营销人员、工程人员、物管人员,或者为了安全使用产品所付出的体力等
4.精力成本顾客为了使用产品、装饰产品、保养维修产品等方面付出的心力当总的顾客价值愈大而总的顾客成本愈低,那么顾客传送价值则愈大顾客传送价值包含的思想跟传统的营销观念有根本的不同顾客购买产品所获得的不仅仅是产品具有的功能和质量;同样,顾客购买产品所付出的,也不仅仅是购买价款传送价值可以看成是顾客购买所获得的利润,就好像房地产企业希望通过销售房产品获得尽可能高的利润一样顾客购买产品时也是按照“利润最大化”的原则进行产品(服务)选择的由于不同顾客具有的知识和经验都不同,一个特定的顾客争取得到的最大顾客传送价值的过程是一个渐进过程,是一个逐渐逼近最大传送价值的过程就是说,我们在观察一个特定顾客的某次购买的时候,也许他并没有实现让渡价值(是指总顾客价值与总顾客成本之差)最大但是,在这位顾客重新购买的时候,会通过积累的经验和知识,来增加其获得的让渡价值只有那些能够提供比竞争对手传送价值更大的企业,才能更好地争取与保持顾客因此,顾客传送价值的提高主要取决于顾客价值的提高以及顾客成本的减少我们房地产企业必须下大决心,在当前宏观调控形势下,要尽力提高顾客价值,尽力减少顾客成本,同时在提高顾客价值和减少顾客成本这两方面的市场营销努力,争取房产品销售取得理想业绩顾客满意顾客传送价值说明了顾客的购买选择及行为取向顾客的让渡价值仅仅是顾客选择购买哪家开发商产品的一种价值判断购买以后,顾客对于购买成功与否的评价,还是取决于顾客是否满意顾客满意是指顾客将对一个产品的可感知绩效或结果,与他的预期绩效比较后形成的感觉状态顾客的可感知绩效是指购买和使用产品以后可以得到的好处、实现的利益、获得的享受和被提高的个人生活价值顾客的可感知绩效因人而异,主观性较强顾客的预期绩效是指顾客在购买产品之前,对产品可能带给自己的好处和利益,以及提高自己生活质量方面的期望顾客的预期绩效在很大程度上受到他人评价、介绍、企业许诺等方面的影响顾客满意同顾客的可感知绩效和顾客预期绩效是一种函数关系顾客满意形成的原理顾客可感知绩效>预期绩效→很满意顾客可感知绩效=预期绩效→满意顾客可感知绩效<预期绩效→不满意在我们房产品服务交易或房子交付后,消费者会对该项买卖做出评价,总结出产品服务售后印象,这印象将直接影响顾客是否重复购买或推荐他人购买我们必须清醒认识到当交易代价愈高,由满意转为不满意极为容易,由不满意转为满意却是极度困难对于我们来讲,争取更多的顾客并保持已有的顾客,最主要的努力方向就是使顾客能保持满意感从顾客满意的概念和形成原理中可知,企业可以在降低预期绩效,提高可感知绩效方面分别或综合性地做出市场努力,以提高顾客的满意感(2006年3月,时任绿城房地产集团执行总经理)加强质量管理 提升产品品质马 力12年来,绿城持之以恒地致力于品质第一,产品品质取得了较大的进步和提高,在产品营造方面积累了丰富的经验绿城的产品品质已经在客户、行业、政府和媒体中形成了良好的口碑,公司所开发的部分住宅项目取得了省(市)级优质工程质量奖项但是,就集团整体而言,工程质量距离理想状态还有很大差距,这不能不引起我们工程管理各级领导和同仁的高度警觉和重视追求“精致、完美”的产品品质,是公司的核心理念,是绿城品牌的鲜明特征同时,随着集团发展步伐的加快,新开工项目的增多,房产市场竞争不断升级,客户的质量意识逐渐提高,迫切要求我们必须快速提高产品品质,适应公司可持续快速发展的需要各级领导充分重视,全员牢固树立质量意识产品质量问题首先是意识的问题、是责任心的问题宋卫平董事长提出“产品即人品,人品即产品”,追求“精致、完美”的质量意识,一定要真正深入到各级领导、员工的思想深处,落实到产品营造的所有过程之中在绿城,对产品质量的漠视和工作态度的漫不经心,是坚决不能容忍的各项目公司总经理是房产品营造的负责人,理所应当成为产品质量的第一责任人,一定要高度重视产品质量,每月必须参加一次以上工程部门的每周工作例会,注重事先预防和过程控制,要经常深入工地现场,既要掌握工程进度情况,也要密切关注工程质量问题项目公司各级工程管理人员,工作在工程营造第一线,是产品质量的直接责任人,一定要切实负起责任,强调责任感和职业道德,严把产品质量关,追求工作的理想状态工程部经理、副经理资格认证和竞争上岗制度,以后要进一步推广,通过大胆起用有潜质、善学习、求上进、肯挑担子的员工,大力引进优秀的工程管理专业人才,完善工程系统的管理梯队同时,也要加强对工程部经理、副经理工作品质的考察、考核和评价工作,强调退出机制,对那些工作能力不够、工作品质不高、责任心缺失的工程管理干部、员工要予以降职、降级甚至辞退等处罚加强工程部内部管理,形成高效工作团队各项目公司要重视工程管理队伍建设,建立学习型团队,根据项目具体情况,编制有针对性的培训计划工程部每周必须安排固定的学习时间,采取集中上课、现场讲解等培训方式,对设计施工规范、公司规程标准、施工处理要点等进行学习,施工工艺、操作规程等要进行现场讲解培训,加强对“四新”技术应用的学习和研究,所有工程管理人员都要学懂吃透,全面提高工程管理人员整体素质,提升对工程施工品质把控能力项目公司每周必须组织召开由分管工程的副总经理、总工程师、工程部经理、副经理和工程管理人员及各施工单位参加的工程专题例会,检查、分析工程营造过程中存在的问题,研究对策,安排本周工作每周的工程例会尽可能在工程现场召开,会议要简短,要解决实际问题,形成会议纪要并备案工程部门要营造专业上有分工、工作中有协作的和谐、良好工作氛围,充分发挥互相补台、团结协作的整体优势,打造有理想、有激情、有战斗力的工作团队认真执行工程管理规章制度公司已制定的各项工程管理规章制度,都是绿城多年来经验、教训的总结和沉淀,务必要得到认真地贯彻执行,决不能流于形式,更不能“偷工减料”日常检查、对口检查、重点检查和工程交付预验收等工作,要尽可能做精、做细、做深入,检查出来的问题、缺陷要限期整改,整改后要有反馈、有复查,确保每次检查的实效集团工程系统管理部门要进一步加强检查、监督的力度,尤其是同类质量问题重复出现的状况,项目公司要对相关工程管理人员、施工单位制定出针对性的惩罚措施全面传承工程营造成功经验绿城多年来工程营造的经验和教训,是我们用血汗和金钱换来的宝贵财富,集团相关职能部门要系统总结、整理和提炼,使成功经验得以推广、传承,失败教训能够汲取、借鉴,要加强细节研究,进一步修订、完善现有的管理规程、标准,编制绿城集团的《优良工程质量标准(细则)》、《建筑安装工程成品保护办法》、《精装修工程成品保护实施细则》等文件;尤其是产品精装修和景观营造方面,也要尽快形成系列化、标准化的技术、管理体系同时,集团要有针对性地加强各专业组的专题活动和技术研讨各项目公司应加强相互之间的有效沟通,特别是同类型产品之间的相互学习和交流,加强对已完成项目营造总结及经验教训的学习,《工程系统体检成果汇编》要在项目公司内部开展全面学习,使经验教训、感悟体会能相互借鉴、相互启发,以达到工程系统内部各种资源的最大共享大量新员工不断地充实到项目工程管理第一线,项目公司要发扬公司“传、帮、带”的优良传统,使新员工尽快熟悉绿城的工作要求、经验教训和质量标准,尽早进入工作状态,保证高起点地开展工作工程管理人员在质量管理方面,要高标准定位,明确树立学习的标杆项目和标杆企业外出考察、学习时,要认真研究、学习国内外先进的新技术、新工艺、新材料、新设备的应用成果,质量通病防范措施以及工程管理的成功经验和模式,要勤于学习、善于思考、灵活运用,以快速提高我们的工程营造质量严格把控设计品质,高度重视图纸审查工作项目公司要严把设计品质关,尽可能从源头上减少工程质量问题的发生概率审图工作是每位工程管理人员必须学好的第一课,工程管理人员要认真核对施工图设计、扩初设计和方案设计之间是否存在矛盾,是否符合国家的规范标准和图纸评审会议纪要的要求,尤其是方案、扩初设计单位与施工图设计单位不同时,更要认真做好两家设计单位的交底、沟通及对图纸的审核等工作项目公司要认真做好施工图的交叉审核工作,尽可能邀请已有同类项目开发经验的工程管理人员参加图纸会审,并充分做好与设计公司的沟通工作,最大程度减少因多次图纸变更而造成的质量问题集团根据具体情况,成立专家组或审图小组,按照公司《初步设计评审工作规程》、《施工图审核工作规程》对扩初设计、施工图设计进行审图和评审,针对设计中存在的质量通病提出方案加以调整或修改合理选择优秀施工单位,切实做好过程控制优秀的施工单位,是优质工程质量的必要保障项目公司要在工程招投标的过程中,重视对施工单位的考察,尤其注重对项目经理和项目班组主要人员的考察在决标过程中,尽可能采取合理低价中标的原则,给施工单位合理利润空间,鼓励施工单位营造优质工程的积极性在施工合同、补充协议和施工组织设计中,要对材料质量、工艺要求及工程质量要求进行明确规定,使施工单位充分理解绿城的工程质量标准在施工过程中,要认真做好过程控制,集团公司已经制定的工程质量控制方法、措施一定要落到实处,严格检查、执行质量问题和缺陷一经发现,要立即指正,限时返工、整改;对于多次重复出现相同质量问题的施工单位,要制定相应的惩罚措施;对于工程质量低劣、管理不善、难以配合的施工单位要及时汇报,尽早采取相应管理措施,情节严重的要予以清退出场充分发挥监理公司的作用目前,由于公司开发节奏加快,各项目公司开工面积增多,经常出现工程管理人员不足的局面,项目公司就要充分调动监理公司的积极性,发挥监理公司的监督作用在监理合同中进一步明确监理公司的工作职责和奖惩措施,赋予监理公司更多的权力和责任,严格按照监理工作规程要求,使监理公司在图纸审查、材料验收、旁站监督、隐蔽工程验收及进度、成本控制等环节充分发挥作用,尽可能减少由于工程管理人员短缺而造成的质量问题不能及时发现等弊端正确处理工程进度和质量的关系很多工程质量问题,都是由于工程进度紧张,频繁抢工而影响了施工单位的工程质量各项目公司要统筹考虑项目整体开发建设计划,正确处理工程进度和质量的关系,做好项目开工、开盘和竣工交付等各个工程节点的时间安排,尽可能避免出现频繁抢工现象对于必要的抢工必须保证工程质量,一定要制定详尽的技术措施和组织方案并备案今后,各项目公司的工程开发计划,要上报集团相关职能部门评审重视投诉,认真做好客户服务工作目前,由于国内房地产行业产业化程度低、施工工艺落后、施工人员素质差等现状,很多工程质量通病难以从根本上消除;再者,由于客户使用或装修不当,也造成了一些质量问题随着集团交付面积的增加,客户工程质量投诉的总量也在逐年攀升项目公司要高度重视投诉服务工作,对公司投诉处理规则等文件及每月下发的投诉统计报告要认真学习客户投诉要及时响应,主动沟通,积极采取整改措施,提升投诉处理的服务水平,加强客户投诉处理后的跟踪,提高客户投诉处理的满意度对于客户投诉集中的问题,集团公司要成立专题攻关小组,总结教训,研究对策,争取有效降低质量通病的发生对于客户使用或装修不当可能会造成的质量问题,项目公司要在产品说明书及装修说明书中,对装修和使用过程中应注意的事项予以充分说明或必要提醒过去12年,绿城走的是品质房产之路;未来,绿城仍将坚持走下去追求“精致、完美”的产品品质永无止境,品质房产之路任重道远,希望我们大家踏踏实实做好质量管理工作,进一步提升产品品质,共同创造城市的美丽(2006年7月,时任绿城房地产集团执行总经理)基础、流程与执行写在公司上市之后柴宏达公司上市了当香港联交所的交易屏幕上出现“绿城中国(
3900.HK)”字样的时候,我的眼睛有些润湿激动,已经不能代表我的情绪,欣慰,也不完全是,骄傲,好像也不够应该是幸福,是全部情绪的出口把酒而不醉,醒来却不知何时归;被幸福击中,在房间呆呆地隔着窗玻璃望着维港的景致,甚已不知归期上市,有很多条件,涉及到很多领域,关乎财务、税务、法律、资产、管理、风险控制等方面;上市的过程,是综合性、专业性、系统性非常强的复杂工程公司上市后的一段时间,总想理出点石破天惊的观念和新意,但细细想来,实在是没有完全超出我们想像和认知能力的事情,只不过有一些前所未见的方案、想所未想的思路,甚至匪夷所思的要求和近乎“死板”的形式,总是不足以说服自己……自己的情绪处于一种漂移和无助的状态,终于明白,上市,不过是公司多年来经营管理成果的一次全方位的展示,就好像一个人突然“得了道”,不是因为“得道”的过程中有了飞跃,而是“修道”的过程已经有了积累释然归释然,回想过程,还是有很多的细节具有启示和借鉴站在地上在整个上市工作过程中,最惯常的工作是回答投资银行、境内境外律师以及其他各中介机构的询问,特别是在准备聆讯过程中回答香港联交所的问题问题的内容涉及集团公司和项目公司的经营、管理,具体会细到项目的每一个数据,财务记录上每一笔账目,每一份执照、许可、批准、同意、协议、合同等文件的形式和实质内容的解释,以及相关的法律、法规、规定、实施细则、行业惯例的解读和介绍在这些沟通的过程中,多角度的了解和多层次的验证是他们工作的基本方法“可能因一次不真实而产生的怀疑,将导致全面的不信任”是他们的基本思维模式不仅和参与上市工作的人员沟通,还和公司的各级管理层、客户、合作银行、建筑公司、材料供应商、其他房地产开发商和代理机构,甚至出租车司机进行沟通这样的过程,是他们了解公司管理素质和水平的过程在这个过程中,没有谅解,没有通融,没有“大概、差不多、也许、应该、可能”,不能糊弄,不能回避,不能反复在沟通的过程中,深切地体会到只有真正把握了事情的本质,掌握了事情的缘由、演变和其表现形式,真正提出了完整的、可信的、可行的、周密的解决方案,踩到了底,才有可能证明自己,说服别人,就不至于说着说着说不下去,自己也怀疑,别人也不信“以其昏昏”岂能“令人昭昭”说的也就是这个道理“欠债总是要还的”本指的是欠债还钱,天经地义而在我们的工作中,其实也是一样的任何的工作,如果解决方案是马虎了事的,抱着侥幸心理的,或是不着底的,或者还是留着尾巴的,一定会在以后付出代价,甚至加倍地付出精力这样的事情多了,就会一直疲于应付,忙于补救,自顾不暇,哪里还有心思推进新的工作这一点感触是尤其深的有过争吵,拍桌子,挂电话,不理解其实现在回头想,这些工作的要求,实在与公司一贯提倡的“精致、完美”的工作要求是相一致的道理是明白的,但如何使其成为自己工作学习的本能和习惯,真不是一件容易的事情实用流程IPO的工作,要面临很多陌生的领域,要系统地推进一系列复杂的工作重组方案的制定和执行,与审计的公司权益计算相关,与资产评估的价值计算相关;而资产评估的价值计算又与审计中相关资产计价相关;重组方案中对某一项资产、权益的处理又会影响财务处理;重组方案实施、财务审计、资产评估又有时间上的相互牵制,重组方案又影响了公司财务模型的建立,进而影响公司的估值和最终的股票定价;而重组本身又涉及关联交易的认定,涉及利润分配、税负、政策审批的可行性和时间可控性千丝万缕,层层叠叠,许多工作都互为前提,相互牵制而有关中介机构往往会推脱某一前提工作没有完成而为自己的工作迟缓找借口,而影响时间表的总体推进有序地推进这样系统的工作,协调和沟通的问题固然非常重要,但协调和沟通只是解决意外的、突发的事件和因素,不应是工作的全部方式大量的工作务必需要参与工作的各方充分意识到工作的关联性和复杂性,确定工作推进的流程,明确责任方,确定最核心的、次核心的工作节点,确定每一个节点工作完成的时间、标准和要求心中要有“Deadline”(底线),目标要明确,要求须清晰,问题要想透,方案有预案,执行有空间,同时借助专业经验人员把控流程执行中的进度和品质问题要善于将看似简单的问题想透了,了解问题背后的实质诉求,也就是将“简单”的问题“复杂”化,再跳出“复杂”的纠缠,以直接有效的办法来解决如是,复杂的问题,有可能被一个个简单有效的方案“肢解”而变得清晰可人这种解决复杂问题的成就感构成了快乐工作的主要方面此外,简单实用的工作方法是摆脱执行混乱的好办法在每一项交易中,往往需要几十份,甚至上百份的文件、合同、证明、报表和其他资料,保证每一项资料完整和被认可是确保执行的基础有一个概念被反复提及和强调——“CLOSE”在“CLOSEMEMO”(交易完成备忘录)中,非常详尽地列出CLOSE需要的每一份文件、每一项资料,以及每一份文件的起草方、审核方、确定方、完成时间、签署方、盖什么章、签什么字、完成什么登记、取得什么证明、各方如何交换、谁负责整理归档以及每一项子交易的前提、后续、目标这份“CLOSEMEMO”成为所有各方工作推进的总纲领各方完成工作的进度,都清晰地标识在“CLOSEMEMO”上,一轮一轮地流转,工作团队的工作节奏清晰可控,避免遗漏、避免重叠、避免推卸这样的工作方法,其实挺简单且有效,希望成为我们部门之间、同事之间、项目公司与集团公司之间惯常的工作方法我想,这实际上是公司一直在推行的ISO9000工作规程的实质效率基础IPO工作,从某种程度上说是“翻箱倒柜”的工作境内境外的律师需要对公司以及子公司的成立、股权变更、各类执照、证件、批准、同意以及各类投资、合作的协议、合同,关联人士与关联交易、董事以及高管人员、雇员关系、环境保护、知识产权、仲裁与诉讼以及关于项目的从土地取得到项目前期、建设、销售、售后服务中的各类批准证书、批准文件、核准事项等所有涉及到公司设立、存续、经营合法性的文件进行尽职调查,既有形式要件上的合法审核,也有数据上的核对;既有完整性的审核,又有时效性的审核这些审核的内容和数据,要进入公司的招股书和各类法律意见中,需要保证这些内容是完整的,数据是准确的,是有文件支撑的这对公司的基础管理,尤其是公司的档案、资料管理提出了很高的要求我们在建立公司资料库的过程中,比较庆幸的是公司的档案、资料保存还是很完整的但在配合各中介机构的尽职调查中,往往还是因为一份文件的缺失、文件之间的矛盾、数据的不吻合等问题,需要耗费大量的时间和精力去查证、去解释档案管理看似很简单的工作,但它管理范围的合理界定、科学的分类、及时的更新、分密级管理、使用管理,也需要很用心、很专业地去管理管理学有很多高深、时髦的理论、模型、方法、公式,但离开了坚实的基础管理,效率肯定是会打折扣简单的才是有力量的,基础的才是最踏实的,如管理学界提得很多的“细节决定成败”,可以用很多的道理去阐述、去论证其实在我们工作中,实在不乏由于忽略细节使自己陷于焦虑、无可奈何甚至愤怒的状态因为没有弄明白报表上的指标范围、定义,所有的成果都作废,少带了一页文件使看的人云里雾里,漏签或签错了一个字、需要重签而领导却出差了,盖章不清要重盖而章不在,少打一个电话该落实的没有落实,写错了邮件地址将不该发送的邮件发送了,错误选择快递公司而使文件延误了,弄错了航班没有接到人,忽略了天气影响计划泡汤了,手机没电了失去联系,通讯簿上的电话错了找不到要找的人等等不一而足在计划严密、时间紧凑的方案执行中,这些平时看起来无伤大雅的小事会使我们在关键的时候陷于被动在大事中关注细节,在细节中找到从容,是我们工作应有的状态心存敬畏“公司上市了”——这一句话的背后正如董事长所言,“更多的是责任,更多的是压力”以项目建设中的规划设计、材料设备采购为先导的公司国际化,尤其是资本国际化以后,对我们的规范管理、透明运作、有效风险控制提出了更多的要求,有些是面临新的运作规则,比如如何处理对外投资、公司设立和购并,如何处理与控股集团及其下属公司的交易;有些是我们陌生的领域,比如如何面对公众股东和机构投资者,如何面对新闻媒体,如何面对香港联交所;还有很多具体的执行环节,比如需要董事会、股东大会批准的执行事项,重大信息和财务报告的披露程序;有些是必须要知晓并严守的,比如同业竞争、内幕交易禁止以及其他《证券期货条例》、《上市守则》、《公司条例》遵守等等公司资本国际化,也对我们员工从工作技能、工作方式、工作视野、工作目标等方面提出了更高的要求上市的过程只是梳理、挖掘的过程,上市后的运作经营才是创造、提升的过程,需要我们对工作目标“心存敬意”,对自身能力“畏其不备”,用心投入,从容工作激流过后是平静,平静背后是力量,而力量来源于心智、学习与合作,来源于公司是为记且共勉附绿城房产上市纪事2004年9月,开始与JPMorgan接触,商谈接轨国际资本的途径;2004年11月,确定以红筹股形式在境外上市的整体路径,正式启动;2004年11月,完成海外第一家公司“才智控股有限公司”的注册;2004年12月,取得第一笔过桥贷款,才智控股有限公司完成对杭州九溪公司的收购;2005年1月,按照确定的重组方案,开始对绿城房地产集团境内权益、资产、人员进行重组;2005年8月,“绿城中国控股有限公司”在境外注册成立;2005年10月,最终取得国家外汇管理总局的批准,相继取得第二笔、第三笔过桥贷款,完成才智控股有限公司对绿城房产集团有限公司、上海绿宇房地产开发有限公司的并购,并完成境内重组;2005年11月,绿城中国控股有限公司和才智控股有限公司实施换股,完成境外重组至此,境内境外的重组全部完成,以绿城中国控股有限公司为母体的红筹上市的公司结构形成2006年1月,签署绿城中国控股有限公司股权认购协议,引进JPMorgan和STARK两大投资基金入股,并成功发行
1.3亿美元的可换股债券,12日,可换股债券在新加坡证券交易所挂牌上市公司的资本国际化进程取得重大阶段性成果2006年2月,启动香港IPO进程,增选UBS作为IPO的联席全球调人和联席簿记管理人;2006年3月14日,向香港联交所递交首次公开发行A1申请;2006年6月15日,获香港联交所聆讯通过;2006年6月26日,开始公司管理层香港、美国、新加坡、英国的国际路演;2006年6月30日,开始正式向香港公众公开发售公司股票;2006年7月6日,国际路演和香港公开发行结束,国际路演获7倍认购,获得渣打直接投资、华平创投、淡马锡等国际知名投资基金的青睐和认购,香港公开发行获10倍认购;2006年7月13日,绿城中国控股有限公司(
3900.HK)在香港联交所挂牌上市;2006年7月26日,保荐人JPMorgan全额行使超额配售权,公司额外发行股票,弥补国际认购分配不足公司正式登上国际资本舞台,公司的发展迎来新的阶段(2006年8月,时任绿城房地产集团总经理助理)化平凡为神奇写在绿城·杭州深蓝广场顺利交付后陈 维公元2002年12月6日,冬雨淅沥杭州市中心,京杭大运河中河高架西北侧,20余亩呈三角形一眼望到边的建筑基地鞭炮喧天,桩机震地,深蓝广场开工典礼正在举行路人不免质疑地形不整,噪声难挡,草窝里岂能飞出金凤凰?河边的金桂开了又谢,谢了又开……4年过去了,日历翻到了公元2006年10月28日,深蓝广场在世人的期盼中,千呼万唤始出来晶莹剔透,恍若东海水晶宫;冰清玉洁,疑似西域伊甸园路人不禁又问莫非这是浦东,还是香港,抑或纽约?猜想与现实如此悬殊,其中化平凡为神奇的奥秘是什么?答曰是绿城人的理想、信念、辛劳和执着这里,我不妨摘录几篇过去的短文,来追忆往日不平凡的轨迹摘录一深蓝广场的定位面对一块既位于市中心却又临高架的仅20余亩的三角形地块,我们该如何进行产品定位?是做成市场适销的大众型楼盘,还是探索引领时代潮流的未来型高端产品?我们审时度势,深入分析,反复研讨,从杭州未来城市定位、中高档客户居住理想入手,对深蓝广场作了准确定位■杭州未来城市定位杭州城市未来的发展,肯定会成为城市发展进程中最具成长性的上海国际大都市圈的有机组成部分,其城市定位是以环境资源为依托的国际化中型商务城市(类似美国的西雅图、圣迭戈等城市);深蓝广场项目应是适应这一城市发展趋势的新一代产品■主力客户群定位是有一定经济实力的、有一定教育背景的、有一定国际眼界已接受国际理念的、追求生活品位的、对居住环境的商务氛围有较高要求的人群■产品定位面向未来的与国际接轨的商务型酒店式服务公寓,是成功人士“1+1”居住方式的高层次体验从上述定位出发,我们根据商务型酒店式服务公寓的特征,逐步勾勒出了深蓝广场的轮廓选址于能造五星级酒店的城市区位,立面形象具有城市标志性,服务功能、配套设施、流线布局与星级酒店类似,采用国际品牌打造精装修居室空间,实行VIP会员制,由著名酒店管理公司提供管理服务,是城市CBD区的商务型酒店服务式公寓摘录二开盘时的压力2004年4月,深蓝广场开盘在即,国家宏观调控却风声日紧,正酝酿出台一系列调控措施,抑制房价过快攀升的呼声也日渐强烈,形势十分严峻是随行就市,降格以求;还是逆势而上,以不变应万变,两种意见针锋相对我们借鉴境外及深粤沪等地房地产发展的经验,认真分析了杭州城市发展的需求,深入研究主力客户群的意向,相信我们的产品定位、我们锁定的高端客户都是准确的,我们的产品完全吻合一批社会精英人士的需求于是,我们在集团公司的支持下,顶住种种压力,毅然确定以18000元/平方米均价入市以往绿城的楼盘一开盘便可销售80%左右,但受宏观调控舆论的影响,深蓝广场虽然经历了2年的客户积累,但开盘时仅销售了30%左右,引起社会各界的质疑一方面,我们的相对高价销售与当时的舆论相抵触;另一方面,开盘时销售形势的不乐观也在一定程度上影响了我们自己对产品定位的信心而网络上的非议更是烽烟四起,有人认为深蓝广场的高价定位导致了深蓝周边楼盘房价的提升,是“为他人做嫁衣”;有人认为深蓝广场地理区位本身存在着硬伤,根本不适宜建造公寓;也有人对深蓝广场的精装修表示怀疑……而当时的深蓝广场还只是一个工地,还不足以用我们的产品来说服众人所以,开盘之时,说我们是度日如年,一点也不为过但是,我们有绿城的品牌为依托,有高端客户群的需求为支撑,有高水平的设计施工队伍为后盾,通过举办产品说明会等形式,到了深蓝广场公寓楼大堂、样板房相继对外开放之后,深蓝广场的定位得到了市场的认同,深蓝广场的销售形势渐入顺境,最终取得了产品品质和营销业绩双丰收摘录三精装修给房产品营造带来的变革在深蓝广场之前,杭州没有真正意义上的精装修楼盘,充其量只有家装产品因此,深蓝广场的开发建设,应该具有里程碑的性质与景观仅仅作为一个分部工种不同,精装修工程作为房产品的最终完成面,给产品营造带来的变革是全面而深远的只有树立这种意识,才能真正把这项工作做好深蓝项目仅仅是一次探索,其间有不少的教训和弯路,体会很深刻■从产品定位角度,精装修使得产品更完整化,精装修的档次、品牌、风格等定位直接决定产品的最主要特征,并与客户市场定位最直接,对这方面的准确把握要比毛坯房难得多■从规划设计角度,由于精装修是业主直接使用,与其生活方式、品位、职业,甚至家庭人口结构和个人喜好直接关联,所以需要更为人性化和细致化的设计考虑同时精装修既源于生活,又高于生活,对生活方式又应起引导和示范作用因此,设计要求更高更细■从工程管理角度,精装修工程分包子项多,需协调配合、流水作业的工作量大,这就决定了工程管理必然走向总承包性质的现代工程施工组织管理体系■从材料采供角度,由于对质量和品牌、信誉等方面高标准的要求,以及材料品种较繁多,材料采供又将走向合格供方全面合作,科学组织物流配送的工业化生产之路■从成本管理角度,从对合同条款及定额的成本核算走向以性价比为主要评判标准的全面成本管理理念■从营销与客户服务角度,向更为细致、全程、全面、长期化甚至终身服务式的现代市场营销与客户服务理念方向发展摘录四员工的付出是中山公司完成计划的关键今年一季度是深蓝广场项目推进最艰难的一段时间,是这个项目能否顺利交付的决定性的一个季度在这关键时刻,公司全体员工发挥团队的合作精神,齐心协力,奋力拼搏,不仅完成了一季度的计划,而且比原计划有所提前,客户质量监督小组及集团公司马力执行总经理、孙国梁总工程师等集团公司相关领导来深蓝广场检查后,均对进度、质量表示满意这是中山公司全体员工共同努力的结果,员工的付出是中山公司一季度完成计划的关键,作为项目公司总经理,我的感激之情无以言表:精装修管理部谢鲍森主任工程师长期患有腰椎病,1月份起病情越来越重,已到了行走困难的状态,仍坚持上工地,一直坚持到病重住院他的老当益壮、以身作则对团队起了模范作用综管部经理黄明的母亲病危住院,但他手上的工作繁重,仍坚守工作岗位精装修管理部经理付鹏的爱人在外地怀孕在身,付鹏仍每天坚持在一线,无暇陪伴在爱人身边邹国煊、冯益民、林骏等常常加班到深夜,家里也很少照顾到在屋面防水施工的20多个日日夜夜,工程部的一些员工更是坚持24小时旁站,非常辛苦,有这些骨干员工的无私奉献是深蓝广场项目顺利推进的基本动力摘录五坚持就是胜利深蓝广场能否按期交付,是中山公司今年面临的最严峻的考验经过10个月的艰苦努力,深蓝广场终于如期圆满交付了正如这几天许多朋友的感叹这真是一个奇迹!应该说,这是对团队凝聚力、战斗力和意志力的考验实践再次证明坚持就是胜利10个月来,中山公司全体员工几乎没有完整地休息过一天,在周沪光副总经理的带领下,工地每天要连续运行将近20小时,加班加点更是家常便饭尤其是抢工最紧张的时候,正值三伏天,酷日当头,工作场所又空调无效,甚至门窗不全,开一次例会要停电三次如此艰苦的条件下,大家只凭一个信念我们要交付!我们一定要交付在集团公司相关领导的关怀下,在兄弟公司的帮助和支持下,通过金粮副总经理的有效组织和员工们的共同努力,短短10个工作日便完成了全部交付前的各项验收工作徐振华总经理助理克服重重困难,将各项交房准备工作组织得细致而完备,为顺利交房打下良好的基础看着交付酒会上业主们兴奋的神情,听着路人称道的言语,我们感到十分欣慰,我们实现了自己的承诺,也实现了心中的梦想摘录六平台的力量走向成熟期的房地产行业竞争什么?平台!公司的平台是成熟期房地产行业竞争的依托,只有在一个高水平的平台上打造的产品才能在根本上与其他公司形成明显的差别深蓝广场能做到今天的程度,起决定作用的是两个要素一是勇攀高峰的企业领袖;二是绿城近几年来逐渐成熟的管理平台深蓝广场只是在这个基础上的一次高标准的实践过程我时常想,如果不是宋总,如果没有绿城的各个部门以及景观、酒店、物管等高水平的专业公司,这个项目能做到今天的水准吗?回答是绝对否定的绿城的平台打造了深蓝广场,深蓝广场的实践过程又反过来促进了平台水平的提升,现代房产企业正在这个互动的过程中得到发展和进步窥一斑而知全豹,从以上几篇短文中,可以领会平凡是如何化为神奇的今天,当我们亲眼看到深蓝广场如足月的婴儿呱呱落地,激动之余又难免恋恋不舍我们深深地知道,深蓝广场的成功建设,渗透了我们,以及许多设计者、建设者及合作者的心血和汗水;寄托着我们,以及许多领导者、管理者及支持者的理想和抱负在此,我向他们表示崇高的敬意从桂花系列到深蓝广场,绿城走过了12年不平凡的历程12年来,为城市创造美丽,为客户创造价值的宗旨始终与我们同行;12年后,真诚、善意、精致、完美的理念,也必将与我们同在我相信,只要我们坚定不移地走自己的路,绿城的传奇就一定能不断地问世运河无语,但欣逢盛世,看到满河清流,夹岸绿荫,广厦如云,更兼有深蓝相伴,想必会青春勃发,更加欢快地从秋流到冬,从春流到夏……(2006年10月,时任绿城房地产集团执行总经理、深蓝广场项目总经理)业主的重托 工作的动力写在绿城·杭州丁香公寓交付之际温捧端金秋十月,绿城集团迎来了首座精装修项目——丁香公寓竣工交付的大喜日子2006年10月27日,一个普普通通的日子,但对于我们来说,却是一个永生难忘、刻骨铭心的日子这一天,看着业主挽着父母的手、牵着刚会走路的孩子,满脸喜悦地散步在美丽、温馨的廊道里;看着业主携亲朋好友欢聚在豪华、舒适的大堂中,我们的心中有说不出的高兴回首丁香公寓自2003年5月9日开工到2006年10月27日交付所走过的一千多个日日夜夜,仿佛历历在目2004年4月28日,经过近一年时间的酝酿,作为绿城集团开发的首座精装修单身公寓——丁香公寓正式开盘面市丁香公寓,这个绿城集团在全新领域的探索之作,带给大家的与其说是产品本身,不如说是一种对未来生活的遐想——在黄龙贵族商圈里享受一种优雅的自由正是带着这份遐想,带着对绿城产品的信心,丁香公寓创下了开盘一周内销售近50%的业绩作为开发者,我们感谢业主的信任,更以一份感恩的心情来面对业主的重托毋庸讳言,在开盘时,面对客户我们是心怀歉意的,因为相对于他们几十万甚至上百万的托付,我们当时所能做的承诺是非常苍白的但也正因为这份郑重的托付,坚定了我们要将丁香公寓营造成精品楼盘的信心和决心绿城积近十年的房产开发经验,其建筑、景观等方面的出色业绩已为其在消费者心目中树立了品牌房产的形象,然而,对于从未涉足的精装修领域,我们的心情只能用忐忑、惶恐来形容听说了无数精装修楼盘营造过程中的艰辛,我们深知精装修的定位对于丁香公寓来说,不仅仅是一次品质的提高,更是对业主信任的回报带着业主的信任,背负着绿城品牌的重托,2004年初,丁香公寓开始了长达一年半的精装修设计工作在这期间,我们先后委托了浙江绿城装饰设计有限公司、新加坡雅室室内装饰设计公司进行会所及样板房的设计所谓一字最难写,丁香公寓的户型非常简单,但在这历时一年零三个月的设计过程中,丁香公寓平面布置方案经过了五轮调整修正;会所方案历经七次评审最终确立;样板房设计方案不下十稿,其中仅卫生间就经过了七次修改,为了确定效果,样板房还经过了两次等比例的打样在这期间,关于平面布置、关于插座位置、关于吊顶的形式,关于空调风口,无数次的评审会议,一个个细节的讨论确定,所有的工作都围绕着一个宗旨以尽可能合理的设计,尽可能完善的方案,交付出令业主满意的精装修产品方案的完善是产品成功的一半,而关键的另一半是材料的选择在整个选材的过程中,我们始终秉承着两个原则
一、在成本允许范围内,为客户选择最好的材料;
二、或许我们无法选择最顶级的品牌和产品,但应该给客户最合适的在这个信念的支持下,经过无数次的送样、比较,丁香公寓精装修的材料和设备不仅切实履行了合同承诺的标准,而且还不同程度地得到了升级同时为了让客户能更为直观地了解丁香公寓的精装修产品,我们还在现场制作了两间样板房,一间为交付标准样板房,内部所陈列的基本为交付时的状态;一间为展示样板房,为业主提供户内布置的参考样板房以实地实景,真实地再现了丁香公寓精装修产品的品质,接受业主与客户们的检验如果说室内设计带给业主的是温馨的私密空间,那么会所、大堂的精心设计则给业主们营造了一个可供休闲、憩息、交友的公共空间在营造的过程中,我们多次与设计师沟通探讨,为了选择大堂家具的布料,我们与设计师、集团精装修部一次次到布料生产厂家以及供应商处选购;为了大堂的布置,我们一次次到上海等地挑选家具……在我们的日历上,已经没有了休息天,家里孩子病了,也顾不上陪着去医院;自己病了,从医院挂完盐水又匆忙赶到工地现场辛勤的汗水换来了业主的认可,让业主在拥有丁香公寓温馨的小居室之外更拥有了一个豪华、舒适的大客厅记得在丁香公寓交付时,一位业主和母亲带着放大镜及各种检测工具仔细地检查房间的每一个角落、每一个细部,她们的严谨、仔细、对质量的追求,鞭策着我们、激励着我们客户永远是房产开发商成长和进步、产品提升和发展的动力精装修的成品房既是房地产行业发展的必然趋势,也是进一步提高房产品品质的必然要求尽管我们在丁香公寓的营造中进行了尝试,但还有很多欠缺、很多遗憾,与北京星河湾相比,在产品细节的细致研究到施工的精益求精等方面都值得我们总结、反思,在今后的工程建设中不断提高、不断完善(2006年10月,时任杭州丁香公寓项目总经理)境外上市 房地产融资新渠道寿柏年2006年11月16日,在浙江省房协主办《创品牌之路》首发仪式暨绿城品牌创新报告会上,针对众多企业关心的绿城在香港成功上市的过程,绿城房地产集团常务副董事长兼总经理寿柏年在会上作了题为《境外上市——房地产企业融资新渠道》的报告上市OR不上市上市问题的提出,是基于严酷的资金环境包括融资渠道单
一、土地款支出与经营收入回笼的时间差、支出的刚性和收入的不稳定性以及紧缩的房地产信贷政策绿城选择上市的理由在于以下四方面上市能够迅速增加公司的自有资金,提高长期资金比例;能够开通直接融资渠道,直接进入资本市场;通过上市,进一步规范公司的治理,提高透明度,使公司的治理更加符合国际化规范的要求;扩大境外投资的比例如果选择不上市,相对来说企业决策效率会更高,经营压力也会轻一点境内上市OR境外上市国内上市的好处主要有四条公司估值相对较高;监管相对宽松;适用法律比较单一;上市费用相对较低选择境外上市则审批规则更加透明、规范;再融资工具多,方便、快捷,完全市场化运作;便于和国际投资者开展多种形式的合作香港上市基本条件和简要流程在香港上市的基本条件包括以下方面
一、不少于三个会计年度的营业记录;
二、最近一年主营业务的股东应占赢利不少于2000万港币,前两年累计主营业务的股东应占赢利不少于3000万港币;
三、至少前三个会计年度的管理层维持不变;
四、至少经审计的最近一个会计年度的拥有权和控制权维持不变大家比较关心的上市流程,其实也比较简单我们分了四个阶段第一个是筹备阶段公司下定准备上市的决心后,聘请好中介机构,这包括选聘投资银行、选聘申报会计师、选聘境内外律师、选聘物业评估师,在他们的帮助下要制定重组方案第二个阶段是重组阶段重组方案中哪些分子公司准备上市,哪些分子公司不上市,分别归类,股权、资金、人事全部分开,然后在海外注册一家公司并对境内权益进行并购,然后到香港注册,这个重组过程就完成了重组的同时,中介公司每隔一个阶段做相关测试,包括物业评估、法律监督、公司何时成立、变动过几次、今后哪个项目什么时候开工、什么时候销售等等这些也要考虑,这些写完了以后就可以向联交所申报了第三个是申报阶段,在申报阶段要提供企业近三年审计报告、最近的物业估价报告、境内权益\物业法律意见书;注册地\香港\美国10B5法律意见书、招股说明书(草稿)以及递交A1排期申请表和相关文件最后一个阶段就是联交所的核准及发行阶段,包括通过聆讯与招股说明书定稿、分析师和管理层的国际路演、香港公开发售、最终定价与分配以及交割与上市交易这个流程非常简单且规范绿城的几点经验绿城在上市过程中也取得了一些肤浅的经验■选择合适的中介机构至关重要,包括投资银行、境内外律师、申报会计师投资银行是整个上市过程中的组织者请两到三家一流的投资机构,以他们的公信力来增加说服力第二个是选择对中国法律了解的律师,会大大减轻工作量第三就是申报会计师,到目前为止,中国所有房地产公司,都是邀请全世界公认的四大行■对业务全面细致地计划是重要基础■对公司成立以来的各类文件、档案、批准、许可等进行全面清理、整理、补救■取得各公司的完税证明是必备条件■按上市规则要求清理担保和借款(包括各种形式的财务资助)是刚性要求■历史上涉及与国有资产交易审批上的不彻底可能会成为重大障碍■整理、清理、解释关联交易是必须要做好的基础■境外公司收购境内权益的资金来源的解决,是完成境内、外重组的必要环节■IPO前引进高质量的战略投资者(IPO前私募)有助于成功发行■组织反向路演是吸引国际投资者、提高发行质量的有效手段■整理公司的投资亮点对吸引国际投资者也很重要总的来说,在目前中国这样的行业环境下,企业要想取得持久、稳定的资金渠道,要想有一定的发展,上市是必然的选择上市的过程中会碰到一些问题,但是真正去解决也没有什么大问题,无非是一个时间过程所以,我们这样走过来,也是一边走一边学今后我们也愿意跟大家合作、分享(2006年11月,时任绿城房地产集团常务副董事长兼总经理)成功的关键是人 是团队建设应国永任何成功的事业背后都是人,是一些人或一批人用自己的心血、汗水和智慧铸造而成项目经营管理要取得圆满的结果,因素很多,但关键也是人,是团队建设项目经营管理的团队建设有三个层面一是总经理;二是经营班子;三是工程、营销、综管、财务等系统构成的其他成员三个层面的建设有相同的地方,也有不同的地方,侧重点有所区别团队成员的素质、能力和工作要求,从共性方面讲必须具备
1.健康的思想意识和良好的品德、品格、品行、品位;
2.正确的思维方式、清晰的工作思路和良好的工作习惯;
3.有理想、有强烈的责任感;
4.良好的专业技能和一定的工作经验;
5.较强的决断能力和坚决的执行能力;
6.良好的沟通协调能力和协作能力;
7.较强的学习能力、感悟能力;
8.较强的适应能力、应变能力和创新能力;
9.坚强的恒心、毅力以及认识自我、突破自我的能力;
10.严以律己、宽以待人,包容、包涵、感恩、平和的心态;
11.有全局观,又注重细节;
12.忠诚于事业和企业不同岗位、不同职责、不同层面的团队成员,其素质、能力和工作要求又有所侧重对项目总经理应侧重品德、思路、决断能力、综合能力、突破能力、凝聚能力、用人能力、责任心等方面的能力和素养对经营班子成员应侧重协作能力、专业能力、执行能力、综合素养等方面的能力和素质对一般团队成员应侧重领悟能力,勤奋、敬业、踏实、好学、积极主动的态度,以及细致的风格和发展潜能等方面的能力和素养总之,团队是一个整体,寸有所长,尺有所短,需要扬长避短,相互协作分内事独立做好,分外事协作做好别人好的事虚心学习,不好的事予以提醒大家怀着共同的理想,朝着同一目标,坚定不移、持之以恒地做下去,结果一定是任务圆满完成,大家共同成长(2005年3月,时任绿城房地产集团执行总经理)项目公司总经理意味着更多的责任与付出赵锦标如果对“如何做项目公司总经理”有所体会的话,可能也是总结这几年的工作,反思一下自己这几年走过的路形成的一些感想、感悟
一、项目公司总经理要当好班长,协调好一班人,提高班子的整体工作能力项目公司总经理要选好班子成员,然后根据专业和特长,合理分工;协调班子成员各负其责,团结协作,形成合力项目公司总经理要做好协调工作,协调的重要环节是沟通就是在工作上、思想上,大家多在一起交流,多商量沟通可以架起心的桥梁,平时,班子成员间平等相待,坦诚相见,要重视沟通项目公司总经理作为一个班子的班长要经得起委屈,吃得起亏作为一个项目公司总经理,他责任很重,项目老总不是一种权力、一种荣誉、一种享受,更重要的是意味着付出,包括精神上的付出、精力上的付出工作上的成绩是大家的,是整个团队共同努力的结果;而工作上的失误,要求项目公司总经理承担更多的责任
二、项目公司总经理应以全局为重,提高自身能力,注意工作方法项目公司总经理要树立全局意识所谓全局,就是围绕总体目标,整合和组织各类资源,以合理的成本,在计划期内完成目标任务项目总经理从受命之日起的一切活动,都要按照制定和确定的基本目标,始终沿着正常的轨道,驾驭局面,规避风险,保证项目得以成功实现项目公司总经理要勤奋学习,争取一专多能房地产行业专业性比较强,学校里没有这方面的专业课程,在工作中学习管理上的专业知识,还要学习与专业无关的其他各类知识,提高自己的综合素质宋董事长曾要求项目总经理向专家学习,拜一到两个专家做老师,认真学习各类知识像规划设计、工程营造、材料设备等方面的专业知识房地产行业除了专业知识,还涉及到很多领域所以除了专业知识学习之外,还要学习其他方面的知识,如企业管理、财务、成本核算、政策法规、营销策划方面,都要通过自己的学习,争取做到一专多能项目公司总经理要注重方法,很重要的一条就是既劳心,又劳力所谓劳心就是多思考,站在一个比较高的层次、以全局的角度全面地考虑问题,避免思想僵化;所谓劳力,就是要苦干、实干,就是项目公司总经理要以身作则,踏踏实实做事当好一个项目总经理,必然是劳心又劳力的在具体的工作实践中,既要考虑到当前的工作,又要想到长远的工作;既要考虑总体的核心目标,又要想到各个阶段的分目标;既要考虑重点的工作,又要兼顾面上的工作;对员工的一种评判,既要关注员工平时的工作状态,同时又要关注他的思想状态;对于公司,既要重视企业内部的管理状态,又要关心项目的社会反响,了解客户对我们项目的评价以及对我们产品的要求以上是我在实际工作中的点滴体会,今天借此机会,和大家一起交流、学习、讨论(2005年3月,时任绿城房地产集团执行总经理)浅谈项目的系统管理马 力房地产项目的管理是一个庞大而复杂的领域,人力资源、规划设计、前期保障、工程营造、物质采购、营销策划、成本财务、物业经营构成一个错综复杂、相互联系、相互制约和相互依赖的有机系统因此,管理者必须按照项目本身的系统性,把项目作为一个系统加以研究和考量以下谈几点个人非常粗浅的认识,与各位同事交流、探讨驾驭全局,把握整体最优系统论的基本观点就是从整体的角度来认识部分,把各项组成部分的管理按预期目标有机地结合,探索一种最佳的途径和方案,以最少的人力、财力、物力消耗,在最短的时间里,获得最大的经济和社会效益,做到整体最优例如产品品质的控制,就要围绕项目总体开发目标,把影响产品品质的所有因素都系统地管理起来,明确各部分的地位,在有利于达到整体最优的前提下发挥各部分的作用,从而实现产品品质的管理目标又如人力资源管理、团队建设问题,“三个臭皮匠顶一个诸葛亮”,尤其重要的是经营班子成员的互相协调、互相支持、互相补台,发挥各自的专长和特点,合理分工形成合力综合协调,力求提纲挈领管理者必须研究和熟悉项目所涉及的系统各个组成部分、结构功能、运作流程、相互联系方式、历史背景、外部环境等多方面因素,综合加以分析考虑,要弄清前因后果,来龙去脉,并区别本质与非本质,必然与偶然、内在与外在,学习培养在千头万绪的复杂问题中,抓住实质和要害的能力,加以综合协调和考虑,探寻对问题系统、长远、深刻的解决之道,从而做出简明扼要的解决方案如项目工程营造多学科的、带有不确定性的、复杂的系统,涉及规划设计、招投标、施工安装、监理、材料设备供应及后期维修保养等多个方面多个环节,如何从工程管理的实践中整理、提炼出各个重要环节和具体操作步骤,形成标准和程序,作为平时工作的指导、参考和备忘十分重要锐意进取,适应发展变化管理者应该认识项目系统内外各种要素都在不断变化并可能导致系统整体变化面对瞬息万变的市场格局、日新月异的技术更新、愈演愈烈的行业竞争,因而要发展地、动态地、灵活地认识和处理问题,而不是静止地、呆板地、固定僵化地看待问题应该清醒地看到我们以往的优势和劣势,清醒地看到我们产品还存在的种种不足,清醒地看到管理和服务上仍有许多的不尽如人意要善于从内外部资源中学到新知识,获得新信息;要快速适应市场和客户的需要变化,把学习到的新知识、新信息、新技术应用于产品的提升与创新求真务实,注重细节管理项目系统管理讲把握整体,决非可以忽略组成系统各部分的细节在市场竞争日趋激烈的今天,企业间产品或服务日趋同质化,大的方面看不出什么差别,差别就体现在细节上“窥斑见豹”,细节成为产品或服务质量的最有力的表现形式管理者只有细致入微地审视自己的产品或服务,注重细节,才能让产品或服务日臻完美,在竞争中取胜古人云“天下大事,必作于细;天下难事,必成于易”具体一个项目的管理者常常必须直面很多人和事而无退路,有时需要雄韬伟略的战略思考,但更重要的是精益求精的执行;需要各类管理规章制度,但更重要的是制度条款不折不扣的执行我们必须改变心浮气躁、浅尝辄止的毛病,提倡注重细节,把小事做细做精我们承认有奇迹、有特例,但更应该重视常态踏踏实实做好、做细一些具体的事、琐碎的事、单调的事,也许过于平淡,也许鸡毛蒜皮,但仍然应该是管理者的工作(2005年3月,时任绿城房地产集团执行总经理)做好项目公司总经理的三点体会陈顺华什么是项目经理?我的理解是,项目经理就是围绕项目开发经营计划,带领团队员工,配置和整合各方面的资源,保证项目目标完成的管理者作为绿城房产的项目经理,我觉得他在实际的工作中,不仅仅要落实规划设计,保证产品进度、品质,控制成本,做好营销等工作,还有一项重要的工作就是如何体现和弘扬绿城文化,提升产品品质,培养人才队伍,力求使绿城的每个产品成为城市美丽的承载体和当地居住文化进步发展的标志
一、切实提高对全局的把握和控制力,做一个有能力的领导每一个房地产项目都是一个系统工程,因此作为一个项目经理,必须具有对全局的把握能力和控制能力,只有这样,才能有效地提高项目的管理水平,切实推进项目的各项工作首先要做一个房地产开发建设的内行人要熟悉房地产开发的全部流程和不同阶段的工作重点和要求,以及可能遇到的问题和解决问题的方法,要不断向实践学习,向同行学习,并对工作实践进行不断的总结,这样才能提高我们的基本功再是要熟悉所在项目的具体情况,掌握工作的主动权项目的情况大到国家的宏观政策、市场变化,小到每一个员工的思想状况、工作能力和工程进展中的细节,必须做到心中有数,你只有了解了这些,才能够根据不同的情况,清晰采用不同的方式比如,项目公司在领受了集团公司的任务之后,如何确定项目公司的组织目标,如何确定为完成目标所采取的计划和步骤,如何把这些内容清晰地传达给每一个员工,如何对完成计划任务进行检查考核,如何根据变化的情况采取应对措施,所有这些,只有在熟悉项目公司的具体情况后才能够做好
二、以身作则,树立风范,做一个受人尊敬的领导作为一个项目经理,首先我认为应该是一个优秀的员工,要求其他员工做到的,你必须首先做到,对公司的制度、任务不折不扣去落实执行,对员工既要严格,又要培养、关心、帮助他们教育和指导不仅是说说,必须以身作则才行,员工对工作的态度和处理方式多半是从领导的一言一行中学来的领导对事情的想法、工作的态度等都会以直接、间接的方式传授给员工,并形成工作场所的气氛另一个层面,是要正确使用好手中的权力,在用人、用钱等方面尤其要谨慎,忠诚自律,克己奉公我觉得,项目经理只有以身作则,树立风范,才能养成自身的人格魅力,赢得员工的敬重
三、讲究管理方法,创造和谐团队,做一个有管理艺术的领导首先要加强班子的建设一个团队是否团结,是决定团队是否具有战斗力的主要因素,而团队是否团结,主要取决于管理层,尤其是一二把手之间的关系是否和谐一二把手之间要做到和谐,我感到最重要的是处理好“搭台”和“补台”的关系,“一把手”要为副手们搭好施展才能的舞台,尊重他们的个性和意见;而副手们应当在施展才能的过程中为“一把手”补台,修正疏漏,完善决策要“搭好台”和“补好台”,重要的是要在平时加强沟通和交流,不仅要谈工作,更要交流思想班子之间的关系好了,管理层的团结就有了根本的保证其次要讲究“发脾气的艺术”一个项目公司,工作千头万绪,碰到的困难和障碍也会很多,所在团队员工的能力和工作的努力程度也参差不齐,项目经理的工作压力是很大的在这样的情况下,项目经理不可能没有脾气,也做不到不发脾气但是如何发脾气是一门学问,在什么环境下发脾气,对谁发脾气,如何对事不对人,如何针对一件事教育一大片,如何做好脾气发过后的善后工作,都是项目经理在管理中需要十分重视的问题,也是我们人生修炼的重要内容(2005年3月,时任绿城房地产集团副总经理)员工的成长是公司发展的关键郭佳峰作为一个管理密集型、知识密集型的行业,房地产开发涉及到建筑科学、管理科学、社会科学、材料科学等许多方面的知识项目公司总经理作为项目的统筹规划者,其工作更是包含公司经营管理,产品的设计、营造、营销以及项目的拓展、新产品研发等诸多内容现从人力资源管理的角度浅谈几点心得和体会团队建设团队是人力资源的核心,建立优势互补的团队是人力资源管理的重点团队要有凝聚力和战斗力,就必须有共同的目标和价值取向作为项目公司的总经理,对团队建设要有系统周全的考虑,在工作的各个环节,通过一点一滴的细节,潜移默化地进行企业文化的渗透和熏陶,营造团队氛围项目公司总经理应尽量亲自参加招聘工作,选用员工时除考察工作能力、发展潜力外,还应注重其对绿城企业文化的认同,强化员工尤其是新员工对绿城企业文化的认知和理解,使他们迅速融入团队,实现良性运转员工激励公司的第一产品是人,在营造良好团队氛围的同时,项目公司总经理还要注重实施有效的激励,以充分发挥每一位员工的潜能,提高工作能力,从而增强团队工作效率激励是影响企业绩效的重要因素之一,是协调企业目标与个人需要的重要方式,是组织管理的核心问题对于每一个企业来说,采取措施进行有效的激励都具有非常重要的意义激励的方式有多种,如薪资、福利、期权、培训、事业发展、情感关系等等,但我认为最重要的一点是员工的成长与价值实现可以说,项目公司总经理更像是一名教练,而员工尤其是骨干员工则是运动员,是运动员去拿奖牌而不是教练去拿奖牌因此,要让员工从“要我做、等工作”到“我要做、找工作”,挖掘员工的内心动力,在工作的发现、探索和完成中得到经验积累和锻炼这样,他们潜能的发挥、工作的成就感、自我价值的实现会极大地提升其工作的积极性、主动性,从而使公司各部门、各系统能够保持良好的自我运行,并形成一个有机体,公司的运行效率也会得到提高洞察员工心态无论团队建设还是员工激励,都只有充分掌握员工的基本需要和满足的程度,才能做到有的放矢,起到较好的效果因此,项目公司总经理必须了解员工的情绪、思维和心态,知道他们近期在想些什么,思考自己如何与之沟通,并予以“回应”通过沟通交流,适时的表扬或批评,让他“看”到自己看不到的地方,让他更清晰地看到自己的位置和状态,让他对自己以及未来的成果负责任根据员工的实际情况,甚至可以主动创造或利用危机的环境让他处于一定限度的压力和不稳定状态,激发其活力和创意,迅速提高工作能力事实上,这种“人性化”的管理也能够加强自己与员工之间的感情联系,让员工产生归属感和认同感而随着员工工作能力和自主性的提高,也为自己提供了更为充分的时间来思考和观察,考虑公司发展的战略性问题总而言之,公司要从战略上认识到人力资源工作的重要性和深远意义公司的发展靠的是每一位员工的辛劳,靠的是整个团队的协作为员工创造发展的平台,让他们成为工作的主角,通过员工的成长与发展来构建、打造出一支高效的、充满活力的团队是项目公司总经理的责任(2005年3月,时任绿城房地产集团执行总经理)项目公司总经理应抓好五项工作练鹏年项目公司总经理的职能应该是负责全面实现项目目标,并带领团队共同进步他既是管理者,又是执行者;既是工作计划的制订者,又是实施计划的领头人今天就如何做好绿城集团项目公司总经理工作谈一些浅薄的认识,即总经理应主要抓好“人”、“头”、“心”、“手”、“脚”五项工作“人”,即本人要自律要不断学习绿城企业文化,深刻领悟绿城的核心价值观,并将此作为指导自己工作的座右铭;要刻苦学习专业知识,力争让自己成为工程营造的行家外行领导内行的时代已一去不复返了,要完成公司的目标,惟有战胜自我、刻苦学习专业知识;要身体力行,以身作则俗话说得好“榜样的力量是无穷的”项目公司总经理是这支团队的带头人,因此必须做好身体力行、以身作则,并以此来激发同事们的工作激情;要小心求证、大胆决策“头”,即抓思想(企业文化、理念教育工作)当今社会,企业文化建设已经越来越被人们所重视,甚至上升为关系到一个企业长久盛衰的高度绿城集团十年来所形成的企业文化体系、理念、价值观应该是比较先进和科学的,符合时代发展方向如何尽快提高员工对企业文化的认同度是总经理一项重要工作既要言传,更要身教总经理不但是绿城企业文化、开发观念的忠诚实践者,而且也是绿城核心价值观的形象代表者;不但是公司和谐工作氛围的制造者,而且也是事业追求的执着者,用人格的魅力去信服人,用真诚的心去感化人;同时要组织各类学习活动,用循序渐进的方式去灌输绿城人的价值观等等,让员工从内心里感受到严格的管理也是一种关爱,待同事之心是善意的,做工作必须是认真的,工作目标的追求是精致完善“心”,即抓团队核心建设(经营班子成员和部门经理)这个层面的人员是公司实施管理过程中的中坚力量,他们职能发挥得如何,直接影响着公司各项工作能否高效运行、员工队伍的稳定和内部工作氛围的和谐因此,应该要求他们严于律己,时时处处以身作则,做绿城企业文化、理念的传播者,做真诚、善意、精致、完美的示范人;做各项工作品质的保证人,做公司各项指令的有效执行人,应经常进行沟通与交流,及时消除隔阂和误解,及时指出问题和不足,让大家明白一个道理“我们在一起是缘分,但更多的是来成就事业,而不是来处关系的”“手”,即抓规范和执行我们的员工来自于不同的行业、地区和岗位,有着各自不同的工作经历和背景,如何规范他们的工作行为是总经理又一项重要工作绿城集团经过十年探索,己初步建立了一套行之有效的管理制度和规程衡量一个项目公司管理是否走上轨道一个重要的标志就是,制度、规程是否被公司员工了解、熟悉、掌握和执行?是否有监督和保障措施?让员工熟悉、掌握各类制度、规程,不但是保证工作品质的需要,也是满足公司长远发展的需要,也是员工快速适应、成长的需要因此应运用各种形式,加大学习力度,但更重要是抓执行力,并及时进行修订和完善,使之更加可行“脚”,即走出去拓展各方面关系和项目房地产行业涉及政府、金融、媒体、设计等方方面面,如何有效地整合各类资源,创造良好的企业发展外部环境,保证项目的顺利进行,同时,拓展新项目,不但是追求企业的规模效益和边际利润,也是关心员工的长远利益的实际行动,而新项目拓展又与政府资源密不可分,因此外部资源的导入及整合也是总经理的一项重要工作除以上几点外,对员工的关怀,坚持公正、公平、处理事和人的原则,工作计划的制订、检查、落实等等都是总经理的工作内容(2005年3月,时任安徽绿城公司总经理)重视前期工作 做好前期工作赵锦标
一、 前期工作的定义和范围房地产开发项目的前期工作,从狭义上讲就是项目开工前的准备工作,包括土地取得,完成方案设计、初步设计和审批,完成施工图和审批,完成施工招投标手续如按当地规定,在开工后即可进行房屋销售,还应包括进行营销策划并领取销售许可证完成这些前期工作,除了公司内部通过各个流程的审议和批准外,还要完成政府各有关部门的审查和批准,并取得上述的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证(通常称作四证),为融资创造条件目前绿城集团范畴内的前期工作,已从狭义范围演变为贯穿从受让土地前后开始到项目建成交付使用并进行客户投诉处理的整个项目开发的全过程所谓的前期工作,实际上包含了中期工作、后期工作,乃至建成交付后的扫尾工作导致这种演变的原因主要有两个一是前期工作最基本的和最主要的特点之一是与政府各个部门等外部单位进行联系沟通,办理有关审批手续,取得有关权证,以保障项目开发的规范性和合理性;这个特点不仅在狭义范围内的前期工作中,而且在项目开发的中期和后期过程中也表现得十分明显二是根据上述特点,从工作的有序性、连续性和有效性出发,统一一支队伍从事全过程的工作,而不是分几拨人分别割裂地去处理前期、中期和后期的有关工作,是公司内部管理的必然归宿因此,我们现在所说的前期工作,已经全然摆脱了原始期的时段概念,简单定义之,这是一项贯彻项目建设始终的以与政府系统各个主管部门和其他客体(如拆迁户等)进行有效联系沟通以求得项目合理和合法开发为主要特征的工作
二、前期工作是项目成功实现的重要保障好的前期工作可以做好参谋——为公司选择决策项目并取得好的土地提供正确信息无论是协议受让的土地还是作为当今主渠道的以市场竞争形式受让的土地,都需在决策之前对项目作尽可能深入的评估这就需要在前期工作中对当地的社会经济情况作了解,对土地要素作分析,对市场趋势作预测,对经济效益作判断,以形成较系统的文字和数据提供给领导作为决策的依据显然,这个阶段(先天)的前期工作质量很大程度上决定了项目(后天)的命运好的参谋应该促成项目先天的丰盈好的前期工作可以有效协调——使公司的设计理念及由此指导下的设计和施工方案与政府的建设规定达成一致由于角度的不尽相同,一般而言,经公司反复评审而确定的项目建设方案总是与政府的规定存在着差异的公司坚持着以人为本的设计理念,遵循着为城市创造美丽的建设宗旨;政府固守着规定和规范的阵地,坚持着项目红线内的指标和条件在这个阶段中的前期工作要义,是依靠智慧,通过协调,以缩小差异,求得一致公司以不降低或略降低原方案合理性和先进性为条件下作有限调整,政府在不改变基本原则和强制性规定的前提下作适当变通成功的协调应该是双赢的结果好的前期工作可以不断推进——使项目得以顺利开展在影响整个项目开发进程的两大环节即前期工作和工程建设中,前期工作的影响带有明显的不确定性实践表明,仅就开工前的前期阶段,正常的前期工作可以在一年左右完成全部准备工作后顺利开工;反之,由于多种原因,历经多年折腾依然难产的项目,在社会上也不乏其例前期工作的任务是要在开工前顺利完成审批,在施工中处理好设计变更,在交付前按期落实竣工验收,并表现出较强的妥善处理意外事件的能力前期工作人员都有体会,在项目推进的各个环节中,有许许多多的问题会冒出来,像唐僧西天取经经历的磨难一样,必须去解决好的前期工作可以化险为夷,化大为小,化有为无好的前期工作可以提高效益——为项目减少支出,增加预期收益这是一个不言而喻的结论无论是建设方案之优化,征地拆迁之完善,还是进度推进之加快,政策运用之合理,都可以直接或间接地影响项目的效益很多经验和案例都证明,其程度之不确定性,其幅度升降之巨,往往是惊人的这是一个很大的舞台好的前期工作可以大有作为综上所述,前期工作是一个参谋部,前期工作是一扇效益门,前期工作是一部协调机,前期工作是一台推进器可以说,项目公司成功地把控好了这个部门,成功地调控好了这台机器,就意味着成功地实现了整个项目的一半
三、做好前期工作的基本要求领导要重视前期工作前期工作应该成为项目总经理视野里的一项重要工作做好前期工作,必须有专职人员,要有分管领导,要有相应的工作条件(如车辆或工作费用),要有定期的工作计划、工作要求和具体落实与检查总结的措施项目总经理要经常参与前期工作的研究和讨论,鼓励工作人员树立信心,克服困难必要时,项目总经理要在工作第一线亲历亲为前期工作人员要不断提高综合素质和工作能力前期工作是一项艰苦的工作,从业人员必须具有吃苦精神、忍辱负重精神和不屈不挠精神;前期工作也是一项知识型的工作,需要具备规划、工程、法规和财务等多方面的专业能力;前期工作还是一项智慧型的工作,需要有敏锐的分析判断能力和较好的沟通能力因此,前期工作人员要有良好的心态和精神,并在实际工作中努力学习,善于总结,经受磨练,不断提高自己的综合素质和能力前期工作还要掌握一些方法和技巧要熟悉各项行政审批的法律和规定,深谙其中一些条文的刚性程度和适度变通的可能性要瞻前顾后,作风扎实瞻前顾后是一种思想方法,即要统筹全面,既要考虑当前,又要考虑以后,既要考虑此面,又要考虑彼面,等等作风扎实是一种工作方法,即工作要认真、仔细、周密,要做实事、求实效,一步一个脚印要广交朋友,较多地储备人事信息和社会关系要尊重别人,诚实守信,取信于人,大到承诺他人的一个要求,小到会见或洽谈的准时赴约等等,都要体现一个品牌公司的基本风貌,举轻若重,一丝不苟(2005年4月,时任绿城房地产集团执行总经理)群策群力 做好工程系统管理工作马 力“精致、完美”的产品品质,是绿城持之以恒的追求,集团始终把控制和提升房产品品质作为管理工作的重点在产品规划设计方面,我们已经与国内外一流的规划设计公司建立长期的合作关系,但优秀的设计蓝图需要通过精心细致的工程营造才最终物化成为“精致、完美”的房产品,工程管理人员必须牢牢把控好产品的工程营造这最后一道环节2005年工程系统将面临公司成立10年以来的最大挑战,开发项目遍布全国7个省市,在建面积加大,产品类型增多,开发节奏加快,工程质量标准提高这就要求全体工程系统管理人员,树立高度的责任感和强烈的事业心,具备积极的心态,树立敢打硬仗、务求必胜的信念,发扬尽心尽责、兢兢业业的工作作风,把每个人的潜能都激发出来,对自己负责,对工作品质负责,对产品负责,对企业负责,对社会负责全方位加强人力资源队伍建设,提升绿城工程质量管理水平公司的发展,必定要由一大批优秀的员工队伍和管理队伍来完成目前集团工程管理系统不同层次管理人员300多名,平均年龄大约31岁,大专以上学历85%以上具备了一定的管理实力,但面对今年项目多、开工量大、质量标准高的工程特点与要求,系统人力资源仍然显得相当不足,尤其是新成立的项目公司、新开工的项目缺乏工程管理的中坚力量,新员工对于绿城的企业文化、经营理念、产品要求缺乏足够的了解2005年我们必须高度重视工程系统人才培养、引进、稳定和整合,提高工程管理人员的综合素质,激活人力资源活力集团公司要根据工程进度计划制订周密的人才引进计划,不断充实工程管理队伍,为高质量完成今年的工作计划打下良好的人力资源基础,确保各项目工程管理工作顺利开展除了继续发挥春江花月、桃花源两个工程示范基地的作用外,还需发掘、建立新的基地,促进更多的年轻员工成长,为集团新项目培养、输送新的人才人力资源系统同时要充分利用好两个资源一是内部的项目公司总工程师、主管工程的技术型副总经理等专家;二是集团公司外聘总工程师,真正发挥这些高级工程管理专家的智慧和能力,全面提升绿城工程质量管理水平系统总结经验教训,采取多种形式加强学习、交流和培训绿城十年来工程营造、管理的经验、教训,是我们用血汗和金钱换来的宝贵财富,要系统总结、整理和提炼,使成功经验得以推广、传承,失败教训能够汲取、借鉴,为绿城第二个十年全面提升工程营造管理水平打下坚实的基础项目公司与集团公司之间的支持与交流应该是双向的集团公司目前人力资源、技术力量有限,各项目公司要练好“内功”,依靠自己的力量,脚踏实地把工作做好,取得经验后要通过多种形式与其他项目公司之间进行有效地交流,使经验教训、感悟体会能相互借鉴、相互启发,以达到工程系统内部各种资源的最大共享项目公司存在的一些问题也可以依托总师室、成本管理部等职能部门,项目总工程师、分管领导形成常务班子来解决系统内各种问题各项目公司介绍材料方面的重点、难点,希望各项目公司和集团公司相关部门能够进行整理和梳理,对一些具有代表性的课题,以后要做一些专题的交流和研究工程管理人员的能力和素质,决定房产品营造的品质和水平,我们要持之以恒地加强学习,认真研究、学习国内外先进同行工程管理的成功经验和管理模式,要善于从内外部资源中学到新知识,获得新信息,要快速适应市场和客户的需要变化;提倡和鼓励员工的自我学习、提高自我、发展自我,把学习到的新知识、新信息、新技术快速应用于产品的提升与创新除了组织工程系统的集体学习、培训外,还要多组织小规模的专题实地现场参观、交流活动,特别是针对各种新类型的房产品以及精装修和景观环境的施工管理方面,进行更加具有针对性、实用性的小规模专项、专题学习和考察活动,不断提高工程管理人员的业务技能和专业管理水平充分重视制度化建设,进一步编制、修订和完善工程营造管理的标准、规程加强、完善工程系统标准化、制度化建设,是进一步提升整体工程管理水平的重要保障,是提升房产品品质的重要手段工程营造管理是多学科的、复杂的系统工程,涉及招投标、施工安装、监理、材料设备供应及后期维修保养等多方面多环节,从工程管理的实践中整理、提炼出各个重要环节和具体操作步骤,形成标准和流程,作为平时工作的指导和参考备忘非常重要集团公司工程管理流程、规程、标准等文件框架已基本形成,但这些文本的编写工作还只是处于起步阶段,还有许多地方不能满足集团房产品快速发展的需要,要逐步将标准系列化,并不断修订、完善编制、修订和完善工程营造管理的标准、规程,要强调细节,强调以市场的需求、发展的需求为导向针对管理过程中出现的新事物,在流程中、某些节点上还应增加标准、细化标准要加强细节研究,要逐步编制住宅弱电工程施工标准、精装修工程流程、景观工程案例汇编、外地工程成本控制管理规程、招标文件范本等工程管理标准以及5篇工程处理要点同时要组织项目公司工程管理人员,进行有关住宅产品设施、设备功能、性能的专题研究,编写工程营造教材,进一步修订、完善原有的《工程部经理手册》和《教训与反思》等资料切实提高工程检查成效,不断完善和提高产品质量项目公司各级工程管理人员,务必要立足本职岗位,从细节入手,从规范抓起,高标准、严要求,切实加强工程营造质量管理工作,全面提高建筑内外装饰、景观工程、室外管线施工的质量,确保细节的完美;要严格按照成本控制体系的要求,认真做好施工图的交叉审核、招投标等工作,努力降低工程成本项目公司在控制质量、进度和成本的基础上,强化工程管理的协调、创新,强化市场和客户的意识集团公司要进一步加强工程质量检查的广度、力度和深度;不断细化、延续和扩大ISO9000的覆盖面;加大工程成本管理检查力度,及时纠正偏差集团公司总师办要在继续组织对口检查、重点检查的基础上,建立专题评审、评定小组,按项目工程进度有计划、有针对性地进行专题检查,如质量通病,客户投诉集中的分部、分项工程,“四新技术”运用过程中出现的质量问题的预防,成本分析和控制能力的提高等方面“海阔凭鱼跃,天高任鸟飞”绿城集团为我们施展自己的聪明与才智提供了广阔的平台,一分耕耘,一分收获,我衷心希望诸位能在不同的工作岗位上,快乐地工作,认真地做事,在平凡的位置上做出不平凡的事业,为建设城市的美丽实现自身的价值(2005年4月,时任绿城房地产集团执行总经理)感悟责任 重塑自我写在绿城·北京百合公寓(一期)交付之际封晓康2005年5月28日,绿城·北京百合公寓(一期)如期交付5月29日晚一台名为“百年建筑 一生好合”的业主联谊晚会,伴随着业主们收房的喜悦,在一片欢歌笑语中隆重而又热烈地举行当礼花绽放,掌声响起,总政歌舞团著名歌唱家、“绿城·百合”业主杨九红女士一曲《难忘今宵》唱起的那一刻,我生平第一次在公众场合热泪盈眶此情此景,让我想到了在北京、在房山、在闫村的一千多个日日夜夜;想到了曾经、正在和将要继续为这个项目付出心血和汗水的领导、同事和伙伴们;想到了所有关心和支持过这个项目的朋友们;更想到了绿城·百合这些热情淳朴的业主们……艰辛历程2003年3月,由阳光绿城开发的位于北京市房山区闫村镇项目正式命名为“绿城·百合公寓”,同年5月13日作为绿城集团进京开发的第一个项目正式开工工程开工之际,正是“非典”肆虐之时回想当时处境的艰难,以及同事们如何克服困难,创造条件,确保项目的顺利进展,如今仍历历在目我清晰地记得,受宋卫平董事长的嘱托,寿柏年总经理在当时禁令进京的那段时间,不顾个人安危,毅然来到北京工地现场,慰问员工、指导工作,帮助解决了许多较棘手的问题,送来了温暖,带走的却是他那疲惫的身影;我也清晰地记得,为了确保“非典”时期工地的后勤保障,负责综合管理的同志,冒着极易被传染的危险,在市区中走街串巷,采购生活用品那时的他们,并非仅仅在工作,而是在“战斗”,为的是绿城人的坚强;我更清晰地记得,负责前期与工程的员工顶着巨大的心理压力,频繁地与来自疫区的外协单位进行沟通协商,早把自身的康健置之度外,体现了绿城人的执着2004年4月3日,百合公寓一期正式开盘,当地客户争相排队,认购踊跃开盘仅一个月就销售房屋400余套,创下了较好业绩欣喜之余更多的是一份感动,想把这个项目做得好一些,更好一些记得那时北京的天气,乍暖还寒,我们为客户准备的棉大衣仅可挡风而已,但这丝毫没有动摇他们排队认购的信心当时在队伍中有这样一位年逾六旬的老大妈,她告诉我,为了买到百合公寓的一套房子,她已经排队等候了整整48个小时面对这感人的一幕,我有些激动,递上一杯香浓的热茶,略带安慰地问道“您老这么大年纪了,还这么辛苦,多歇一歇!”老太太却精神矍铄地回答我“没问题为了替儿子选购一套好的结婚住房,这会儿工夫算个啥,值啊!”就在那一刻,我仿佛感到了一种更沉重的压力,一种需要我们为之付出艰辛努力的压力,这种压力来自于客户的信赖与支持我暗暗许下诺言一定要用心建好这个楼盘,让客户满意在以后长达一年多的建设时间里,无论是花心血去解决异地开发所带来的各种困难,还是为了项目一期的如期交付连续长达数十天近乎彻夜未眠的加班,这种拼劲、韧劲的产生,我想更多的是源于我们所需承担起的那份对客户尽职尽力,让客户称心满意的责任作为绿城进京开发的第一个项目,无论在项目前期、政府协调、资金筹措、工程营造、营销策划以及内部管理等方面都或多或少地碰到了一些困难与挫折,但每每想起与“非典”抗争的那段经历,想起开盘时与那位年迈客户的对话,想起绿城“产品是生命的延续”、“生命多精彩,产品多精彩”的理想境界,所有的困难与挫折都显得那么微不足道事实证明,在“百合”开工至今的一千多个日日夜夜里,我和我的同事们凭借集团各职能部门、设计公司、景观公司、经纪公司、物管公司以及其他项目公司的关心、指导与支持,凭借客户的信赖与关爱,凭借自身刻苦的努力,克服重重困难,终于取得了项目一期如期交付的阶段性成果,为项目今后几期的开发与销售奠定了一定基础潜心磨练项目一期的开发与其说积累了丰富的经验,还不如说总结出了不少深刻的教训特别是在项目工程管理、品质把控、内部协调、团队建设等方面都存在着较大的问题,以至于在项目一期临近交付只有短短100天时,宋卫平董事长果断做出决定为了对客户负责、对社会负责、对员工的成长负责,对一期工程进行全面整改从建筑单体的局部到景观工程的整体重建,从施工队伍的重新梳理整合到工程管理各项制度的再度修订完善,公司经营班子的责任心与管理水平受到了极大的考验,全体员工的业务素质经历了又一次艰苦的磨练5月27日,项目一期整改基本结束那天,我和沈总(北京绿城投资公司总经理沈益人)像往常一样一起走遍了“百合”的每一个角落,这里虽然还带着不少遗憾,但与之前相比、与北京同等价位的楼盘相比可谓脱颖而出我在稍稍庆幸之余,不禁做了许许多多的假设假如宋董没有做出全面整改的决定和他少来几趟工地;假如寿总深夜少来几次电话;假如应总、马总少作几番叮咛;假如北京绿城投资公司沈益人总经理不把房山当成家;假如集团派驻项目现场的代表张立进没有那么顶真;假如绿城景观公司总经理王佩青不是彻夜未眠地在现场督工;假如阳光绿城原副总经理李涛(现为总经理助理)的降职没有换来日后的努力;假如没有像管树杰、李德会、曲丹等这样一批踏实肯干的工程技术人员;假如没有北京绿城投资公司、北京兴业万发公司、安徽绿城公司、北京绿城经纪公司、北京绿城物管公司的全力配合;假如没有来自集团方方面面的关心与支持;假如没有一期业主严厉的批评与宽容的理解;假如绿城“真诚、善意、精致、完美”的理念没有真正影响着所有参与此次工程整改员工的潜心磨练;假如——假如日后不再需要这样的“假如”,那么这次工程整改的意义是巨大的,我和我同事们所付出的努力是有价值的,未来二期、三期乃至项目整个工程都将会越做越顺、越做越精致,业主们脸上的笑容也定会更加灿烂重塑自我经历了此次磨练,我又一次感悟到责任的分量惟有心存一份责任,方有创造业绩的可能这种责任往往体现在你为社会、为他人、为事业、为自身价值的实现呕心沥血、忘我工作的精神状态上;反映在你对困难、对挫折、对批评、对教训坦然应对、从容处置的良好心态上;更包含在你对学识、对才智、对技术、对本领的高度重视、不断追求的工作理想中因为有了一份责任,你才有资格去胜任一个岗位;因为有了一份责任,你才有条件或创造条件去完成一项工作,才有条件具备身处逆境而永不回头的勇气和信心;更因为有了一份责任,你才具备可能去带好一个团队,培养出一批德才兼备的专业人才总之,对于一个积极进取的人来说,这份责任将伴随你永远如果说之前从警的经历,给了我一个刚正果断、不惧艰险、善拼善战的自我,那么之后在绿城的经历,特别是在与北京“绿城·百合”同成长的过程中,又将重塑一个如何的自我呢?答案尚无定论,但我心目中早已有了重塑自我的准则——真诚善意为人,精致完美做事;三年学徒,四年帮作,拜师学艺,力求专业;心存一份责任,为人们创造生活的美丽,去实现我应有的价值相信我的领导、我的同事、我的朋友、我的客户会给予我更多的理解与支持;相信我会更加地努力;相信北京“绿城·百合”会盛开得更加美丽动人(2005年5月,时任北京阳光绿城公司总经理)为郑州这座历史悠久的城市创造美丽在“豫浙媒体交流会”上的讲话应国永“十年看深圳,一百年看上海,一千年看北京,三千年看西安,五千年看郑州”判定一个城市最难的是内在的一些东西,它决定你能否做好这个项目绿城的发展目标是品质第一,而不是规模绿城的人文理想、人文情怀一直贯穿在我们的企业管理中、在我们的产品中、在我们的企业理念中我们认为,企业就像一座喷泉,要跳出其本身的意义之外,要有所追求这种追求也许是无形的,当它融入我们的工作中,就转化成有形的产品,我们把它奉献给这座城市,奉献给我们的消费者绿城从来不炒地,在我们十年房产开发的历程中,没有卖过一块地好的地卖给别人舍不得,不好的地不忍心卖我们拿地的标准首先不是看能赚多少钱,而是看能不能做出很好的产品比如郑州百合公寓这块地拆迁率很高,但是我们从一开始就没有从经济效益上去考虑,我们认为这个地方非常适合做出一个很好的产品除了开发房地产,绿城还投资教育和足球事业,在这些方面的投入,是我们产业回报社会的一种形式我相信,如果绿城在全国有所影响的话,主要还是在于它的产品品质十年来,绿城一直没有停止过对产品精致完美的追求我们组织企业内部的产品缺陷研讨和批判;组织业主工程质量监理小组进行监理;组织公司的中高层管理者到欧美国家去考察、去学习;组织专家研讨;请行业内的人士给我们意见和建议……所有的这些,都为了让产品做得更好一些绿城最根本、最核心的理念是“真诚、善意、精致、完美”“真诚、善意”是对人而言的,我们对人的理解需要真诚和善意,包括你对同事、对朋友、对客户,要心怀感激、以诚相待“精致、完美”是对我们的工作和产品而言的,绿城要求员工“追求工作的理想状态”,追求产品的精致完美虽然世上并没有完全的精致和完美,但这是一种境界,一种追求在十年发展中,我们的产品已形成了以九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列;以桂花城、紫桂花园为代表的多层系列;以杭州绿园、春江花月、上海绿城等为代表的高层系列我们愿意在这个基础上进一步发展,我们相信绿城在全国的房产里面,如果说有所影响的话,主要还是在于它的产品品质绿城营造的社区是比较安静的、安全的,本身强调人与环境、人与人、人与自身的和谐在郑州百合公寓的营造中,我们强调社区与街区的融合,我们强调城市的天际线,关于这些问题我们也跟郑州规划局的一些领导进行过沟通和交流我们对郑州百合公寓项目的把握度还是比较高的,我们有信心将郑州百合公寓做得比较好对我们来说,整个开发过程——从拿地到项目全部做完,这是一个想清楚、写清楚、画清楚、做清楚的过程拿到任何一块地,对本地域的城市特征、文化特征、人们的生活习俗、历史文脉等,像这些问题在脑子里要千百遍地想;我们想要完成怎么样的产品,在产品策划书上要写得很清楚;我们的方案设计图、施工图必须“画清楚”,比如说空调机位,你知道客户喜欢用哪种空调吗?他的主机大小都是不一样的;第四个过程是做清楚,是指项目的营造过程必须非常清楚,注重细节比如说行道树的生长周期,树冠的大小、高度等,像这些问题在做的时候要做得很仔细只有每一个环节都“清楚”了,最后才能把一个完完整整的园区、接近精致完美的园区交付到业主手中对于产品营造,绿城公司有一个非常严格的规定,那就是产品的容积率在
1.0以下的建筑是必须要服从景观的,
1.5以上景观要完全服从建筑,在
1.0-
1.5之间建筑可以和景观相互融合我们在产品的营造方面是对人的需求、产品的细节、建筑的外观色彩等方面进行细致的研究,只有通过这种方式的营造,建筑才会历久弥新,才会真正成为经典在这方面,我们对郑州百合公寓项目的把握度还是比较高的,我们有信心将郑州百合公寓做得比较好或在同类产品中最好我们的产品在郑州也会面临一些挑战,首先是中原和江南文化的差异;其次是景观营造上的差异,郑州与杭州的城市色彩是不同的,这样会造成一个景观营造方面的挑战;第三个方面就是社区与街区的相互融合的挑战我们绿城在十年的发展过程中一直是以“为员工创造平台、为客户创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富”为企业使命,我们在郑州第一个广告画面就是“创造城市的美丽”,我们希望绿城在郑州的开发也会为这座历史悠久的城市创造美丽(2005年7月,时任绿城房地产集团执行总经理)致力于品质第一马 力当今的中国经济社会生活中,质量已经成为一个最重要的词汇,商品的质量,居住的质量,经济的质量,生活的质量因为中国经济经过二十多年的快速发展,质量已成为人们普遍关注的话题品质是发展的硬道理关于房地产的质量应该如何定义?另一个使用比较集中和频繁的词汇就是品质,品质用于评价房产品,已超越单纯质量层面而更为综合、全面和深刻“品”字有三口,隐含众多的人、不同层面标准的定义对于房产品为主要形式的建筑,两千多年前古罗马的建筑师维特鲁威(Vitrifies)在《建筑十书》中就定义了建筑的品质——坚固、实用和美观随着时代的发展,人们对建筑品质的要求越来越高,因为人们的生活逐渐改变,所以我们理解高品质的房产品内涵就更加丰富房产品不仅要以物质层面的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等为品质基础,还要追求精神层面的人与自然、人与人、人与自我的和谐统一高品质的房产,高品质的生活应该是一种和谐,一种从容,一种境界绿城认为惟有高品质的产品与服务才能得到客户的认可和信任,惟有打造精致产品的企业才能在激烈的市场竞争中生存和发展一味依靠速度的粗放式房产开发模式必将被精耕细作式的品质房产时代所替代,品质房产是健康楼市的脊梁高品质产品源于优秀的管理、优秀的工作、优秀的人建筑是百年大计,不仅是我们这一代人的事品质房产就是要构建城市的景观品质,营造客户70年满意的生活品质,提供不断增值的物业品质,提升行业技术的标准品质,为社会带来先进文明的文化品质宋卫平董事长在谈公司存在的理由时提倡“为员工创造平台,为社会创造财富,为客户创造价值,为城市创造美丽”因此公司工作的重心始终是踏踏实实地全面贯彻“品质第一”的原则品质是怎样炼成的房产品质涉及规划设计、工程营造、材料设备、室内装潢、景观绿化等众多方面和环节,随着行业发展的日趋成熟,社会分工越来越细,需要众多专家共同参与、协作品质房产开发商必须具备二种能力,一是整合资源的能力,二是品质控制的能力,这将是衡量开发商核心竞争力的坐标有效地整合资源首先体现在规划设计阶段,优秀设计是品质房产成功的一半,绿城创立伊始就极为重视,成立了自己的设计公司目前已发展为两大具有国家甲级资质的设计团队,聚集了数以百计的优秀设计师,有一批专家已从企业内部逐步地成长起来随着公司的发展,设计资源也不断拓展,境外著名设计机构参与项目越来越多,景观、室内、智能化、灯光等专业设计资源协同介入,强强联手、中西合璧、博采众长,为房产的设计品质保障奠定了良好的基础同时公司内部专业管理团队的建立、提升和完善也十分重要通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成和协调把控各设计阶段的品质过程中不仅要找寻适合产品特点的设计产品,更需要对各个设计公司的规划设计进行认真细致地评审、修改和完善一个产品的定型,设计往往经历了无数次的修整,这也是绿城房产品质定位逐渐成熟的过程但仅有好的设计不一定能营造出好的建筑,同样的设计单位,没有公司品质控制的能力,仍然难以达到高品质,至少会大打折扣因此,工程营造过程的品质控制的能力同样极为重要提高工程营造的品质控制能力,必须贯彻全员的品质意识、精品意识和责任意识,而非仅仅为少数管理者的事同时切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程,将产品当成“作品”做,杜绝漫不经心、粗制滥造和不负责任,重视每一个细节、每一道工艺、每一种材料的推敲把握,并充分地提高产品的物质效用和精神价值,把产品做到极致有一本书叫做《细节决定成败》,品质房产就是由无数细节的精致完美所支撑的;品质房产就是在开发建设全过程的不断地千锤百炼、精益求精中炼成的品质房产任重而道远绿城十年的不断努力和孜孜追求,逐渐形成了以桃花源、九溪玫瑰园为代表的别墅系列;以桂花城、紫桂花园为代表的多层系列;以春江花月、杭州绿园、上海绿城等为代表的高层系列同一系列的产品,无论是在北京、上海还是杭州,都有许多相同的、可识别的“绿城特质”例如规划布局以人为本,因地制宜;建筑造型精美,用材用色考究;园区空间错落有致,疏密得当;户型宽敞舒适多样灵活;景观环境浓墨重彩与建筑有机融合;园林绿化与活动功能相辅相成;社区会所配套完善,设施齐全;智能化设计无微不至;室内装潢精致气派而不失典雅等等以上系列产品从交付使用的情况看,受到客户的普遍欢迎和认可中国质量协会和中国用户委员会公布的一项调查表明,绿城获2004年全国房产行业客户满意度和忠诚度第一名这是对绿城十年历程和房产品质所取得成绩的充分肯定但是我们清醒地认识到,绿城仍然是一家年轻而不尽成熟的企业,是在边摸索、边认知、边学习、不断积累和借鉴中发展起来的与国内外先进房地产企业相比,无论在规模上、管理上还是房产自身品质上仍有相当的差距中国经济和城市化的进程持续稳定地发展,开发商肩负的任务和责任很重很沉,仅浙江一省今年1-5月商品房屋在建面积为
1.17亿平方米,远远超过整个欧洲全年的在建面积如此巨大的开发量面前,如何保障房产品质的不断进步,任重而道远我们只有继续在房产的高舒适度、高功能配置、高质量管理、高技术集成、高文化艺术、高性价比、高速度低消耗等品质方面不断地下苦功夫,才能适应理性、规范、价值创造和可持续发展的房地产新时代的需要(2005年8月,时任绿城房地产集团执行总经理)从成长走向成熟绿城企业管理探析应国永任何企业的经历都有同样的一面从初创起,经历成长期、成熟期、衰落期,最终走向灭亡所不同的是,不同的企业经历每一阶段的时间、产生的影响、对社会的贡献度、创造的效益是不同的,甚至千差万别绿城集团历经十年的发展,顺利地走过了初创期、成长期,正向成熟期转变十年来,绿城已经具备了很多可以使企业基业常青的要素、因子和条件,但绿城也同样存在着一个企业历经快速发展时期必然出现的许多问题和矛盾,如产业结构、人员素质、管理模式、管理效率等等那么如何解决存在的问题和矛盾,实现从成长期到成熟期的转变呢?我个人认为,应从宏观处思考,微观处着手,重点关注五个方面的问题,即战略目标的确定、品牌策略的实施、企业文化的深化、人力资源的优化和管理体系的固化
一、战略目标的确立战略是企业根据自身拥有及可以掌握、利用的资源而确定的企业发展方针、目标,是未来期望实现的愿景战略指明企业发展的方向,是企业目标设定的归宿战略目标既是对企业未来的规划,也是对企业从现实走向未来路径的选择绿城集团伴随着中国房产业的发展而成长起来,在这个过程中,有过许多具体的目标,但始终缺乏系统性的思考和梳理从公司的决策层、管理层到员工层,都有一些将企业做精、做强、做大、建设高品质住宅、提供高质量服务、打造全国一流房产企业等等这样的意识和行为,但一直没有经过仔细研究、通过评审形成共识并以文字完整表述的战略目标在员工的心目中,似乎在遥远的东方有一盏指路明灯,但若隐若现,不够明亮我们虽然不能说战略目标缺失,但战略目标不清晰的现象比较明显这在一定程度上导致员工的统一行为缺乏指南,战略目标的凝聚效应得不到充分的发挥因此,尽快确立公司的战略目标已成为十分迫切的任务根据公司目前所处的发展阶段,结合我国住宅产业的现状,将公司战略目标确定在“中国领先的优质住宅专业开发企业”较为合适当然,确定这样的战略目标,既要消除一些认识上的误区,如战略可以消除企业风险、战略可以量化、战略具有操作性、战略是明天的决策等等,还必须围绕战略目标拟定环环相扣的系统具体目标,以确保战略目标的实现战略目标是分析和判断,其本身不能量化,但具体目标和计划必须量化战略管理的方法必须具有操作性,战略不能替代未来的决策,但明确告诉我们“今天必须为不确定的明天做什么”、“目前的思想和行为必须包括怎样的未来性”
二、品牌策略的实施在房地产业同质化竞争越演越烈的今天,品牌经营已成为竞争取胜的关键绿城品牌虽然没有刻意的策划和渲染,但已成为浙江省的知名品牌和在全国具有一定知名度的品牌可以说,绿城品牌的形成,不是靠包装、宣传,而是靠一步一个脚印走出来、一砖一瓦砌出来、一花一草种出来、口碑相传传出来的绿城的品牌虽然具有坚实的基础和强大的生命力,但也毋庸讳言,绿城品牌的广泛性、深入性尚不足,其内涵的丰富性和外延的扩张性没有得到应有的发掘,品牌的经济性没有得到充分的显示为了使绿城品牌效应得到更好的发挥,必须对绿城品牌进行系统的挖掘、提炼和包装首先要从产品品牌和企业品牌分层次进行总结十年来,绿城集团积极进取、不断创新,已成功开发出以桂花城、紫桂花园为代表的多层系列,以杭州绿园、春江花月、上海绿城为代表的高层系列,以玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列,以黄龙世纪广场、绿城育华学校为代表的公建系列等这些作品凝聚着无数绿城人的心血和智慧,代表着中国当今行业在这个领域的最高水平,值得总结和推广在此基础上,再融入绿城人的思想、理念、文化和管理,以绿城的核心价值观为灵魂,进行再度创造,提炼出绿城品牌的特质,赋予绿城品牌更强大的生命力和震撼力其次要有计划地将绿城品牌从品牌推向名牌从品牌到名牌必须从知名度、广泛度、美誉度、忠诚度、持久性五方面着手,以产品品质、服务品质的持续提升为基础,以企业的价值观、企业特质为核心,以企业文化为保障知名度、广泛度需要精心的策划,借助传媒的手段,以诚为本、以信为根;美誉度靠消费者口碑,而要使消费者满意,惟一的途径是比消费者想得更周全、考虑得更仔细、给消费者满意的作品,同时要不断保持公司的创新能力,以满足消费者潜在的需求;忠诚度的关键是培养消费者的习惯,以产品的特色、企业的诚信度、所倡导生活方式的先进性来保持消费者的依赖度;持久性就是利用时间,把“名牌”变成“老牌”,“老牌”是经典,“老牌”值得记忆,所以“老牌”就不怕死再次要不断丰富品牌的内涵,使品牌价值化品牌是一种记忆,品牌是一种诚信,品牌是一种保障,品牌也是一种希望,因此,品牌需要内涵的支撑品牌内涵越丰富,其持久力越强,价值也越高产品特色本身没有价值,但品牌可以把特色价值化品牌一旦价值化,绿城的可持续发展就有强大的保证
三、企业文化的深化企业文化是企业的灵魂一个企业能否做精、做强、做大、做久,不是完全取决于它的资金、土地、机制,而关键取决于它的文化绿城站在十年的基础上,要想继续成长并从成长走向成熟,面对存在的问题和日益复杂的内外环境,应该构建起自己的核心竞争优势,不断整合各类资源,实现组织机体的协调、平衡虽然我们的比较竞争优势可以通过学习、变革、整合、创新甚至广告就能获得,但我们的核心竞争优势却只能来源于我们的价值理念和文化企业文化是推动企业战略目标实现的内在动力优秀的企业都有着推动企业发展的独特的企业文化,文化引导着大家朝着一个目标前进,并不断创造出优秀的业绩企业发展的过程也是文化变迁的过程,如何将优秀的文化元素保留,将制约企业发展的元素摒弃,并融入新的有利于企业发展的元素是企业文化建设的主题快速发展的绿城,员工处在不断的变革中,更应该用文化凝聚人心,引导和激发员工的工作激情,让员工在埋头做事的同时知道企业的要求,知道在不同时期应该做什么,不该做什么,用自己企业的独特的文化推动企业的发展文化的承载者是制度,文化的表现者是人,文化的外化是行为,三者缺一不可,三者浑然一体才能使企业文化充分发挥它的作用在企业文化建设过程中应从四个层面来系统地完成文化构建首先是理念体系建设企业的价值体系就像树的根,决定了树的生命力的强和弱,价值体系决定着企业当前的生存,更决定着企业未来的发展实际上,价值体系是企业立身安命的根本所以,理念层是文化建设的核心部分,所谓观念决定态度,态度决定行为,行为决定结果理念层面是企业文化建设的基石企业愿景、使命、核心价值观是一切行为的方向和动力经营理念、管理理念以及品牌理念等则是企业运营管理活动的指导其次是制度体系的建设制度是树干和树皮树干是树这个生命体关键的承上启下的部分,下面接连着根,上面撑起枝叶,制度对内直指价值观,对外则生发出组织和个人的全部行为企业内组织和个人之所以这样做而不是那样做,是因为企业制度使他或他们这样而不是那样制度是行为的土壤,只有将价值体系落实到制度层面才可以真正引导、激励、约束员工的行为再次是行为体系建设行为是枝桠,树干和枝桠有时候很难分开来,就像制度和行为很难分开来一样制度和行为都是价值观的外在反映,是员工价值体系践行的直接表现企业通过行为体系的引导和实践,逐渐完成企业文化的认知、认同、内化的建设第四是物质体系建设即物质层面的标识及应用体系为基础的形象建设,就像树的叶子、花和果子司容司貌、企业的标识、口号、标语、精神墙等都是企业文化的外在物质表现它通过最直接的形式让外界感受企业独特的文化氛围以及企业发展的勃勃生机文化建设不是一朝一夕的事情,高速发展中的绿城要根据自己不同的发展时期,让文化发挥不同的作用文化建设的过程是文化渗透的过程,也是企业核心竞争能力打造的过程,更是企业快中求稳、大中求强的发展过程
四、人力资源的优化人力资源是绿城最宝贵的资源,是决定绿城能走多远的关键要素近几年来,绿城依靠优秀的企业文化、先进的经营管理理念、灵活的运营机制、良好的激励机制、严格的管理凝聚了大量的优秀人才但根据绿城现有的发展规模和未来行业竞争的需要,按照国际化现代企业的要求,绿城的人力资源依然存在着人员素质参差不齐、人员结构不尽合理、综合型人才不足、专家型人才缺乏等等问题未来几年,绿城一方面要面对国内尚不完善、市场竞争日趋激烈的市场环境,另一方面要和国际经营接轨,接受众多国际机构的专业检阅,压力将进一步加大面对如此挑战,绿城人惟有端正心态,“而今漫步从头越”首先要加强学习,提高自身的综合素养和专业能力要以行业先进为榜样,找出自身的不足,采取针对性措施,不遗余力地将绿城变成学习型组织,提高全体员工的学习力、感悟力,真正用知识武装我们的头脑,用理论和实践经验指导我们的工作同时,要畅通渠道,千方百计引进公司必需的人才,并赋予他们能够充分施展才华的舞台其次要倾力打造绿城员工特质,磨练一支在发展时期能冲锋陷阵,在市场低迷时期能沉得住气、潜心修炼的骨干队伍员工的进步是公司发展的源泉和基础,应努力将绿城员工培养成对公司高度忠诚,对公司文化有良好认同,工作勤奋、敬业、踏实,思想端正、品德高尚,思维活跃、心态平和,为人低调、沉稳,与人为善、乐于助人,有理想、守纪律、操行端正,具有强烈的社会责任感,与人、与世、与事心怀感激,对工作充满激情,有高度的责任感,面对困难和逆境,具有坚强的恒心、毅力和克服困难的雄心壮志,善于学习、勤于思考、严以律己、宽以待人,综合素养全面、专业技能优秀的全能型人才再次要构建起多个年龄、专业、技能结构合理、工作风格互补、经营管理理念融合的经营团队绿城集团的经营业务区域不断扩大,业务结构日趋复杂,股权结构多元,人员素质参差不齐,这就决定了绿城未来的发展必须依托多个团队才能形成合理的管理和良好的支撑,否则必然造成管而不理或理而不序或无管无理的状态按照绿城目前的现状,团队管理的重点是解决综合型管理人才不足及集团中层力量薄弱的问题,工作的重心是建立各系统的管理力量,形成管理与操作层面的共同提高
五、管理体系的固化管理体系形式多样,没有固定的模式,也无所谓优劣,关键是是否切合公司的实际绿城集团从小到大,经历多年的摸索,已经形成了以目标管理、过程管理、垂直管理、制度管理相结合为特征的管理模式,这种管理模式有其优点,也有其不足,总体来讲,还是比较适合公司目前的现状问题是这种组合模式,因管理人员的素质、能力的原因,在很多方面还不能做得比较精细和到位,立足的高度、宽度、深度不够,张力不足,规范性程度不高,仍处在初级的粗放型状态这不仅严重制约着公司规模的扩张,而且导致公司始终处在一种过渡性状态,无法走上规范、稳定的运营轨道要彻底摆脱这种困境,必须对现有的管理模式,以国际化现代型企业为标准进行改革,确立以系统化、信息化、制度化、标准化为目标的现代管理体系系统化就是以集团的各职能系统为龙头,建立多层次、立体型的管理架构和体系,包括投资管理、综合保障、人力资源、资本运营、风险控制、品质保障、规划设计、营销策划、成本控制等覆盖集团业务范围的各个方面信息化就是以高科技为手段,充分发挥网络优势,寻求公司管理的最简练、效率最大化在当前高科技突飞猛进的年代,要以发展的眼光来预期公司未来管理的方法公司应确立整体规划、分步实施的思路,逐步建立起营销策划、财务管理、人力资源、成本管理、材料设备管理、办公自动化六个方面信息化管理体系,使信息体系成为集团内信息、资源、经验共享的平台,管理效率提升的手段制度化就是以制度管人,制度管事,以法治司制度是公司理念、文化的载体,是员工共同行为方式、行为习惯的集中体现公司目前的制度已初成体系,今后应在全面性、规范性和可操作性上下功夫,并进一步提升制度的执行力标准化就是将公司的主要产品、服务、行为方式等根据公司已有的经验,参照国内外先进的行业规范,整理出公司的标准标准化管理是公司管理的最高要求,其重点是产品标准化、服务标准化、制度标准化和管理标准化战略指明方向,品牌展示特质,文化凝聚人心,人力推动进步,管理保障有序公司如能在以上方面取得全面突破,我们完全有理由相信绿城集团必将走向成熟,并迎来更大的发展机遇(2005年11月,时任绿城房地产集团执行总经理)资本国际化是公司的一项长期战略寿柏年常务副董事长兼总经理2006新年专访12月30日,摩根大通(亚太)证券有限公司向绿城房地产集团签发“可转换债券和股本投资”交易确认书,这标志着绿城房地产集团与JPMorgan(2005年全球500强排名第65位)为首的国际财团的合作取得了阶段性成果,也标志着绿城房地产集团接轨国际资本的长期战略取得了实质性突破为此,《绿城集团》报专访了绿城集团常务副董事长兼总经理寿柏年先生问绿城2005年的一项重要工作就是海外融资,请您谈一谈这项工作目前取得了哪些成果?寿总2005年我们已完成了公司和资产的重组经政府有关部门批准,绿城房地产集团有限公司已改组成为一家外商独资企业目前绿城在境内的公司已经重组为两部分,即以房地产开发为主业的绿城房地产集团和以房地产关联产业为主业的绿城控股集团与境外资本接轨是公司2005年一项非常重要的工作,目前已取得了阶段性成果这些阶段性成果主要是指以下三个方面第一方面是完成了与国际资本接轨的“硬件”准备工作我们聘请国际著名的法律机构、会计机构、评估机构,对我们公司的法律、财务、资产等方面,按国际准则进行了合法合规的调查、审计和评估,并已全部出具了相应的法律意见书、财务审计报告和资产评估报告因为中国的法律和会计政策与国外还是有差异,我们要和国际资本接轨,就需要一些共同的“语言”,获得国际公认独立第三方的评价,这是我们接轨国际资本应有的一个基本条件这项“硬件”工作在2005年已基本完成在2006年,随着时间推移还需要更新,还会不断有所增补第二方面是引进战略投资者的工作根据安排,JPMorgan牵头组成的财团在购买绿城房地产集团的股份时,对我们公司的估值是10亿美元这个估值应该说是比较高的,同时,绿城房地产集团13000万美元的可转债也将在新加坡发行,这说明了国际投资机构对我们公司的长期发展是非常看好的问一般来说,国际投资机构对国内民营企业融资的要求比较严格,我们是如何取得国际投资机构的青睐和信任而取得了这一阶段性成绩?寿总境外融资难度要远远高于境内的融资在当前宏观调控、房地产市场依然低迷的形势下,境外资本之所以看好绿城,主要是因为公司十年发展,已奠定了一个非常良好的基础具体来说,一是因为绿城已经具备了业内比较明显的品牌优势;二是因为我们积累了十多年的高品质产品营造经验,建立了良好的服务体系;第三是我们具备良好的开发理念和企业文化,并将其切切实实地贯彻到产品营造和客户服务、内部管理中去;第四是持续的赢利能力;第五是公司具备优质而充裕的土地储备;最后是我们在与JPMorgan前期的接触过程中,绿城各层面的领导、员工所表现出来的对房产行业的了解、对市场的研究和把控以及公司管理的规范和员工的敬业、高效率,也给他们留下非常好的印象他们认为绿城是一家非常优秀、成长性非常好的公司问绿城下一步的海外融资渠道如何拓展?寿总我们对中国房地产市场的发展肯定是充满信心的但是中国的房地产企业自我积累不足,特别是像我们这样一个从小到大发展起来的民营企业,自有资金的能力有限国家为了规避风险,对房地产企业购买土地和经营资金执行了一个从紧的金融政策因此,与境外资金合作是房产行业的一个大趋势,也是我们公司的一项长期战略但与境外资本的合作的形式是多种多样的,比如上市、发债、股权转让、项目合作等,我们不会拘泥于其中的某一种模式问绿城公司的重组并与国际资本的接轨,对公司和员工的有何重要意义?寿总绿城以前专注于做产品,对资本市场了解不多,此次成功牵手境外资本,其积极的影响是多方面的,一方面初步积累了跟国际资本打交道的经验,对国际资本有了一定的了解;另一方面也可以通过引入国际投资者的资金,为公司打下更好的发展基础同时,与国际资本的接轨也必将提升公司的内部管理,使其更加规范、透明和高效,当然对员工的要求也会更高问如果绿城在明年上市成功,公司发展战略是否有所调整?寿总目前,绿城房地产集团的开发足迹已涉及杭州、北京、上海、合肥、长沙、乌鲁木齐及浙江省境内的多个城市,正在开发的项目达30多个2005年,绿城实现销售面积56万余平方米,销售额达41亿元人民币,已逐步形成全国化的业务布局,在产品品质、操作能力和品牌方面都已具备业内的领先水平如果条件具备,2006年下半年,绿城房地产集团股票将在境外挂牌上市,将进一步为公司提供一个国际资本市场融资平台,进一步增强资本实力,同时使公司业务更趋透明和规范化,经营管理更趋国际化2006年,绿城将一如既往地进行持续稳健的战略扩张,在做出更好产品的基础上,谋求更大的发展,为员工创造平台、为客户创造价值、为城市创造美丽、为社会创造财富项目拓展是公司长远发展的必然选择关于项目拓展的几点思考赵锦标一个有规模、有长远发展目标的公司,在高质量地建设好在建项目外,必须要有一定数量的后续项目,土地储备、项目策划、规划设计、开工建设等阶段梯度推进,以保障公司发展的连续性和稳定性这里所说的项目拓展,是指为获得建设项目用地(以取得土地权证为标志)而对项目的前期调研、认知和对外联系洽谈直至最终签约获证等一系列的工作显然,项目拓展事关公司的生存发展,它是项目梯度推进链接中最基本和最重要的环节没有项目的拓展,公司发展就成了无源之水,无本之木项目拓展的基本要求一是项目必须选准选准就意味着项目要有经济效益因此,要在认真了解项目所在地的社会经济环境的基础上综合分析项目的自身条件,预测成本和收益,做好财务评价值得一提的是,要重视项目当地的宏观经济状况和发展趋势去年10月营销公司拟定的27项经济和社会指标,可供调研分析时参考;另外,还要注重对区域或城市房屋空置率这一指标的研究二是项目要有适度规模从降低不变成本和利用绿城的无形资产角度,拟在适度规模范围内尽可能选择较大一些的项目三是要有品牌效应在一个新的区域内拓展首个项目,在可供选择的项目视野中要首选更有影响力、更能形成品牌效应的项目,以利在该区域内迅速打开局面,带动后续项目的跟进要做好项目拓展中的前期工作充分认识项目拓展中前期工作的重要性良好的开始是成功的一半,这个为国人熟知的绝妙阐述,深入浅出,发人深省其实,项目拓展本身就是房地产业的前期工作,我们在强调项目拓展重要性的时候,就逻辑推理而言,无疑也就认可了项目拓展中的前期工作的重要性足够的心理准备和扎实的知识准备,是项目拓展中前期工作的灵魂前期工作是一项特殊的艰苦的工作,这项工作的从业者必须从心理上树立吃苦精神、忍辱负重精神和不屈不挠精神项目拓展中的前期工作又是一项知识型的工作,需要具备规划、经济、法律和财务等多方面的知识,惟此,才能在工作中游刃有余,把握主动要掌握前期工作中的一些技巧,善于利用关系(当然是合理的、正常的)、充分重视信息、运用合适的方法等等,这一点不仅能保证前期工作的顺利进行,而且,在很多情况下往往决定着全局的成败所谓一招不慎,满盘皆输,就是这个道理在前期工作中,要诚信守信,学会尊重别人,大到承诺他人的一个要求,小到洽谈时的准时赴约等等,都要体现一个品牌大公司的基本风貌,举轻若重,一丝不苟(2004年2月,时任绿城房地产集团执行总经理)项目拓展中的人力资源管理2004年人力资源管理的新问题及建议应国永人力资源是带动企业生存的命脉,是促进企业发展的不竭源泉多年来,公司一贯倡导和实践“人是第一产品”的理念,依靠人才优势,才赢得了今天的成果2004年,公司将加强项目拓展工作,现就项目拓展过程中的人力资源问题,作几点阐述集团人力资源管理面临的主要问题
1.人才储备虽已引起重视,但还没有提高到战略的高度集团公司本部及各项目公司目前的人员配置,基本上只是解决了目前工作业务的需要,对本公司后续发展及本地其他项目的拓展对人才的需要考虑较少,造成项目开拓成功时,人才短缺
2.人才培育措施不够,培养速度较慢集团目前已基本建立以资格认证、岗位竞聘和日常动态考察评估相结合的人才选拔机制,但这只是实现了人才的发现与使用,人才培育工作还没有满足公司发展要求,培训的有效性与针对性不够,人才培育手段和措施不多,培育速度较慢
3.干部梯队不健全在干部梯队建设方面,包括集团公司本部在内,各单位都有明显不足,多数单位、部门的干部梯队配置至今还不完整,无法确保在有人才需要时进行及时输出和调配
4.人才引进手段单一,复合型人才紧缺目前,我们在人才引进方面,多数采用广告招聘和参加人才交流会等常规措施,但由于懂经营、会管理、技术能力强的复合型管理人才在整个人才市场都比较紧缺,一般的引进手段和措施难以奏效,造成引进困难或成功率低
5.人力资源的数量不足、质量不高、结构不尽合理面对集团全国化战略的实施和几百万平方米的开工量,人力资源的数量不足已十分明显,尤其是独立工作能力较强,管理、技术能力全面的骨干员工十分紧缺,人力资源的结构性矛盾也十分突出
6.各单位对人力资源管理的重视程度和管理状况参差不齐各单位的人力资源管理职能大部分落实在综合管理部门,但综合管理部门目前人员配置都比较少,除大量事务性工作外,较少有针对性地开展人力资源引进、培育和开发等工作,现有人员在人力资源管理方面的意识、经验和能力也有不同程度的欠缺此外,各单位的主要负责人对人力资源管理的重视程度也各不相同因此,目前大多数单位的人力资源管理还只是停留在工资、社保等人事工作上,还没有真正理解和发挥人力资源管理的作用项目拓展中的人力资源管理建议
1.结合目标任务和发展战略,做好人力资源规划各单位在进行人力资源编制设计时,应充分考虑本单位当前所面临的任务、承担的职责以及在当地的项目发展前景,提前配置充足的人员,在满足目前业务需要的同时进行人才储备与锻炼,以满足后续工作和项目拓展的人才需求各单位尤其要注意的是人力资源工作必须具有前瞻性,因为人才的引进、培育、磨合、认同等都需要过程优秀的人才离不开实践、离不开岁月的磨练、经验的积累和教训的吸取
2.拓展人才引进渠道,广纳贤才各单位在进行人才引进方面,除普通的招聘手段外,建议出台人才引荐奖励政策,发动全员为公司推荐和挖掘人才此外,还可在人才富聚地区进行针对性的招聘活动,以及在全国性的专业网站发布常年招聘信息等,进一步扩大影响范围,拓展招聘渠道各级管理者要加强人才引进的意识,明确人才引进的职责,尤其是项目经营班子成员,要亲历亲为,把引进人才作为重中之重来抓项目公司总经理要逐个面试,上门拜访,要有求贤若渴的诚意和心志,以确保引进足够的高素质人才
3.加强培训和培育,促进员工快速成长各单位在员工培育方面应研究更多的方法和措施,如上好入司第一课,分层次、分层面地进行深度培训,主要骨干轮岗锻炼等等不论是新老员工,各单位必须坚持公司经营理念、企业文化的教育熏陶,培育员工的社会责任感,提高员工的职业素养以及诚信、社会道义、廉洁自律等良好品行要为员工的发展和利益着想,做好员工的交流、沟通工作,为员工规划好职业生涯各级管理者要用心去爱护员工、关怀员工,努力改进工作方式,注重观察和辅导员工的工作思路、方式方法和意识,身教重于言传,以日常工作训练促进员工的成长,而不仅仅是为完成工作任务进行简单的责任和任务分配同时,各级管理者要为员工创造良好的工作氛围,增强员工的凝聚力,使员工在勤勉工作的同时,能保持良好的心态,快乐地成长
4.贯彻公开选拔制度,健全人才选拔机制集团公司已有一套基本的人才选拔制度,各单位应着重抓落实和实践,将集团公开、公正、透明的用人机制加以贯彻和落实,促进各类人才对公司的认同,使每一位员工都有发展的机会,使每一位员工都能选择最合适的岗位,使每一个具有真才实学、品行端正的员工得到重用,使每一位员工人尽其才、才尽其用
5.注重再教育,促进干部持续发展和提高集团目前的发展态势,已基本确定在未来的几年甚至更长的时间内将会有更大的发展公司的持续发展就意味着对人才的需求将是我们长期面临的艰巨任务,因此各单位在培养、选拔和使用人才时,应密切关注和推动员工的再教育和学习,在培养更多的复合型人才的同时,注重各类人才的继续教育和培养,不断提高现有人才的综合素养,使之在更重要的岗位发挥作用如果能长久坚持,公司的人力资源结构必将更加合理(2004年2月,时任绿城房地产集团执行总经理)员工的进步促成公司的进步在新员工座谈会上的讲话寿柏年欢迎新员工加入绿城,俗话说百年修得同船渡,更何况我们都在同一个公司工作,来共同营造好的产品与服务,为城市创造美丽、为客户创造价值绿城是一个优秀的公司,绿城的优秀主要表现在它的理想、它的理念,以及为实现理想而认真踏实地努力工作,优秀的产品只是优秀的理念和优秀的员工的外化和表现这些年来,绿城凭着这种理念在开发产品和提供服务的过程中得到了客户的认可和市场的好评,并留下了极好的传统,逐步形成了公司的基本规则、价值观,以及工作中的制度平台和企业文化新员工在具体的工作岗位上,很快就能感觉到绿城的一些好东西,我们希望大家能够融合,并把这些好东西变成自己的行为准则绿城是个发展中的公司,在快速扩展的过程中,我们面临的是需要将以往优秀的开发经验在新项目中得以传承、得以发扬、得以提升,将以往开发经验中的失败教训在新项目中得以避免、得以改进房地产开发项目过程中的每一个环节都会影响整个产品的品质,在这个过程中,一方面我们希望新员工能够接受绿城好的经验、文化,另一方面也希望通过你们的努力,应用以往的经验,共同解决我们前进过程中碰到的难题,共同提升和维护我们产品的品质与服务优秀的企业、优秀的产品背后一定有一批优秀的员工,绿城一向把员工的进步与成长作为公司发展的基石我们希望新员工加入绿城后,能进一步证明你们的优秀,并有所进步和提高,只有你们优秀才会有绿城的优秀同时,公司会更加严格地要求你们、爱护你们,公司的进步依靠员工的进步,员工的进步促成公司的进步,在这个互动的过程中,达到员工和公司共同发展的目的(2004年4月,时任绿城房地产集团常务副董事长兼总经理)逝者如斯夫写在绿城·杭州春江花月一期工程建成之际赵锦标钱塘江岸,鲜花盛开的五月春江花月一期工程850套住宅终于可以揭开面纱交给它的主人了这是一份沉甸甸的答卷因为它在水边,因为它是绿城的产品所以,公司给了它太高的定位,社会给了它太多的关注,客户给了它太深的期盼当建设者们忐忑不安地交出答卷的时候,不知道评卷者们会打出怎样的分数完成这份答卷,跨经了两个世纪1999年,土地协议签订后,中外设计师们就进行了多个方案的角逐宋卫平董事长对设计方案提出了很高的要求它应该是浙江第一流的景观住宅随后的1-2年里,方案做了一轮又一轮,否定,调整;再否定,再调整……直至2001年春节,绿城设计公司的设计师们越洋考察了澳大利亚后才找到了感觉,设计逐步进入了轨道一位项目公司的老总不无感慨地说,绿城项目的方案设计,不翻江倒海三次,不上天入地五遍是过不了关的时间的流水淌入了新世纪2001年9月,一期工程开始打桩以后的时间里,全国和杭州的房地产形势经历了风风雨雨的变化这是一个真实的故事2002年5月,一期房屋开盘售楼大厅里,客户蜂拥春江花月在1个多月里销售额达数亿多元,成为楼市新闻里街谈巷议的焦点6月,时任国务院副总理温家宝在新华社内参上“谁为杭州楼市买单”的文章中做出重要批示这篇文章说,杭州楼市异常,春江花月的房价高达8000元,购买者提着成麻袋的现金前来抢购房子“山雨欲来风满楼”,一时间,春江花月成了旋涡的中心中央电视台“东方时空”和“经济半小时”两个栏目的记者在三个小时内不约而同地相继到达现场调查取证当他们以突击的方式请销售人员打开电脑核查时,几乎惊呆了电脑明明白白地显示每平方米实际销售价格仅仅是5500余元楼市又上了一个台阶今天,当我们的客户们在为房产价值翻番而欣喜,或者为没有选择更大的户型而遗憾时,开发者们却在抱怨这个社会走得太急促了一个恼人的案例是,当年规划有相当余量的70%的车位配置,在不到一个建设周期内,已经凸现紧缺不是吗?江树苑车位已近告罄,月华苑车位仅在地下二层尚有少量余数,而购者还在不断增加对这样一个“失误”,该怎样评判打分呢?毕竟,规划和使用分别发生在两个世纪的时段里然而,客户们可不这样认为2003年末,工程部一位经理接待了一个客户他不辞辛苦,提着一大袋水,登上8层楼上还未建成的新家,把水倒在阳台上,试图以有否积水来考验地平的粉刷质量还有一个客户,对卫生间没有预留室内外空调机位等令听者瞠目的问题提出意见和建议他们的严谨,他们对质量的追求,深深地感动了开发者客户永远是公司成长和进步、产品提升和发展的源动力这是一份渗透汗水和心血的答卷在1000多天的漫漫长卷里,绿城人挥洒无数的笔墨油彩,记录着征服千年海底顽石、百年一遇暴雨的豪迈,记录着与缺电、SARS作悲壮抗争的无奈2003年1月的绿城报上刊登着绿城人年度工作述职报告的摘要其中的“编者按”是这样说的“……我们仿佛又看到了他们辛勤忙碌着的身影他们几乎没有休息天,一天十多个小时的工作;天黑了,还在工地上检查工程质量,小小的瑕疵,也要返工重来;夜深了,还在会议室里评审一个计划方案的调整完善,几个材料设备的比较完善……从这些闪动着的身影里,人们似乎窥视到了绿城理念的一点真谛什么是真诚善意,什么叫呕心沥血房子建成了,而他们却添了白发,多了沧桑呵,房子真的是人生命的转移,心血精神的物化……”2004年初,城市主管部门传来消息,一期工程四个标段12幢建筑单体全部获得杭州市“西湖杯”奖项不仅仅是建筑工程,让建设者们感到欣然的还有景观工程刚刚拟就的“产品手册”中有这么一段介绍……雾园利用红色块石景墙作背景,铺上白色的石英砂,零星点缀着造型各异的景石石缝中设置了雾状喷泉高起于雾园前端的小广场,利用不同石材的铺装,提供了一个供人嬉戏玩乐的空间雾园的两侧设置了两个瀑布水景,水景背后种植较多的乔灌木,使地下车库采光井隐藏其中并将狭长的空间有机地组合围绕着雾园及瀑布水景,设置了两条蜿蜒曲折的彩色水洗石游步道,人行其中犹如置身于缓缓流动着的风景里多么美丽的家园然而,肯定还有一些欠缺,一些遗憾2004年5月开始,工程部已经在总结成败得失了一期评卷中的失分,会在二期、三期中得以弥补项目公司执行总经理马力踌躇满志一期只是一臂一膀,二期三期才是春江花月最核心和中心的部分,28层高的流云苑则是全部春江花月的元首以后肯定会建设得更好大江东去,不舍昼夜看来,答卷还要继续延伸,工程正未有穷期(2004年5月,时任绿城房地产集团执行总经理兼杭州春江花月项目总经理)房地产开发与景观工程马 力伴随社会经济文明的发展,居住时代由“居者谋其屋”进入“居者选其屋”时期,在繁荣伴随芜杂的房地产市场中,“居者”开始呼唤高尚社区,渴求高品质社区生活;他们对居住社区提出更高要求,拥有自己的家不是全部内容,社区具有独特的场所感和特征性才成为所需正如古人所云“仓廪实则知礼节,衣食足则知荣辱”,当人类对物质的需求获得满足之后,精神的需求便成为必然,并开始演化在生理的、心理的、自然的、社会的等多种因素的作用过程中,这种需求逐渐强烈,进而成为一种社会趋势对于人们寻求自由浪漫、文明生态的居住环境、寻求精神归宿的市场需求,绿城就是要营造出顺应这种需求的房产品,户外景观环境作为完整社区中的极其重要组成部分,就成为展示社区形象、提升社区品质的重要环节景观营造这个行业决非只是土木绿化之事,而应该是属于文化范畴,景观是审美的,景观是体验的,景观是科学的,景观是有含义的,景观是反映社会伦理、道德和价值观念的意识形态景观环境不仅仅是一种即时的需要,也不仅仅是一个好看的道具,更应该是客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等等每一个细节的“体贴入微”绿城是比较早重视居住社区景观营造的开发商之一,从九溪玫瑰园、桂花城、紫桂花园、杭州绿园到春江花月等项目都请了境外的景观设计公司做设计,从已建成的楼盘来看总体取得了相当不错的成绩,但是在景观营造方面仍有不少遗憾与国内外先进的楼盘相比仍存在不小的差距,反映在设计的、施工的和工程管理等多个方面我们如何将经验教训引以为戒,在新项目开发中加以重视,要在设计、环境、设施以及经营管理等方面下工夫学习先进成熟的经验和做法如深圳、广州、上海等地的优秀楼盘的景观营造的精致程度就值得我们认真学习,并应用到我们的楼盘景观营造中去,使景观环境同建筑一样成为楼盘的亮点景观营造工程是极具魅力的、前景极为灿烂光明的古老而新兴的行业,涉及到美学、环境艺术、建筑技术、风景建设、环境规划、植物生态等等的综合性很强的学科景观营造工程要做精、做强、做大,这需要一种执着、一份耐心和一种勇气(2004年8月,时任绿城房地产集团执行总经理)永恒的记忆写在绿城·杭州九溪玫瑰园(西区)交付之际陈 明6月,百花盛开绿城·九溪玫瑰园(西区一期)终于通过综合验收可以向业主交付了夏日的阳光热烈而灿烂,开发者们审视着自己的劳动成果,黝黑的脸上掠过一丝欣慰的笑容第一天通电,华灯初放园区里树影婆娑,到处弥漫着水栀子沁人心脾的清香披着银色的月光,和着习习的凉风,我们再次走遍了园区的每一个角落,这里没有了昔日机械轰隆的噪音,彻底结束了历时几年“晴天一身灰、雨天一身泥”的施工状况,整个园区就像一个梳妆打扮整齐待嫁的姑娘这里的一草一木、一砖一瓦都给我们留下了永远无法抹去的记忆于是,有人建议,项目交付后,公司给每人准备一本影集,影集中记载着大家的工作过程和劳动成果;在影集的扉页上每个员工都写上一句最刻骨铭心的话,作为人生一段经历的总结建议立刻得到了大家的响应的确,面对项目的高定位和客户的高期盼,我们身负重任;为了给业主递交一份满意的答卷,在项目开发的每一个环节中都倾注了我们的感情和心血我们不会忘记,在项目策划阶段,宋董事长就给了我们十分明确的开发思路和具体指导;为了尽可能做到保护自然、利用自然,规划设计师整整花了一周的时间,一头扎进茂密的荒草和丛林中,硬是摸清了整个园区以及边坡的地貌和原生树木的位置和状况;建筑设计师为了使每幢别墅都有尽可能好的景观朝向,100幢别墅设计了57个户型,不管严冬酷暑,均来现场指导每幢别墅的放样,足迹踏遍了180余亩地的边边角角;每幢别墅外墙材料的确定,我们都要做若干个样板让设计师挑选;为了确保园区总体风格一致、色彩和谐,每幢别墅所用的涂料颜色均经过色板上墙作反复比较,最多的一幢别墅前后修改了6次为了找到景观桥梁合适的贴面材料,我们几乎跑遍了杭州的石材市场我们清楚地记得,在项目建设过程中,不少客户多次来到工地,就项目建设的方方面面提出了宝贵的意见,为产品的进步、设计的更人性化提供了有益的建议开发的历程历历在目,我们克服了许多困难,公司员工也随着楼盘建设的进展而迅速成长数不清的评审会使他们懂得了什么叫对产品品质孜孜不倦的追求;对各个细节一遍又一遍地反复推敲使大家明白了追求“精致、完美”质量方针的深刻内涵;交地、非典、高温、边坡沟坎复杂的地貌——林林总总的困难给我们带了来巨大的挑战,从此,工程管理人员的日历上几乎很难找到休息天碰到困难,大家说得最多的一句话就是“办法总比困难多”大家坚定地相信“天道酬勤”,勤奋学习、勤奋工作一定会有好的结果为了解决一个又一个难题,大家放弃了与亲人朋友的团聚、不顾疲劳地日夜奋战曾记得,为了保护原生树木,使园区达到尽可能好的景观效果,我们宁可增加施工难度,并加强现场监管;为确保边坡、挡墙的安全,我们作了无数次的论证;为了杜绝瑕疵的存在,我们经历了一遍又一遍的检查、整改在我们的辛勤工作中,工地发生了日新月异的变化,就像在母亲的呵护下,婴儿已经逐渐变成了婀娜多姿的姑娘当我们结束最后一项收尾的工作,甚至还来不及细细审视自己劳动成果的时候,交卷的日子已经近在咫尺这份答卷既满载着我们的全部心血和对每个业主的真诚,同时也使我们忐忑不安,最后的评判者应当是楼盘的使用者——业主时代在前进,优秀的楼盘层出不穷,回顾总结,仍有些许的遗憾和欠缺工程可以有竣工之日,而学习提高永无止境,一切的一切将化为永恒的记忆,新的历程和更高的起点将从这里开始(2004年6月,时任绿城房地产集团副总经理兼杭州九溪玫瑰园项目总经理)灵魂的洗礼写在绿城·合肥桂花园一期交付之际练鹏年2004年7月31日,建筑面积为
12.5万余平方米的合肥·桂花园一期多层住宅终于如期交付了这是一个普普通通的夏日,但是对许多人来说,却是一个永生难忘、刻骨铭心的日子这一天,又有许多人拥有了绿城人营造的温馨秀丽、清新典雅的家园;这一天,绿城员工辛勤的汗水和心血换来了人们乔迁新居的微笑;这一天,绿城集团的历史写下了新的篇章它的第一个向省外拓展项目正式交付回首往事,历历在目2003年5月1日,正是“非典”肆虐时期,合肥桂花园一期多层住宅在合肥市桐城路2号绿城房产销售中心正式开盘销售人们戴着雪白的口罩蜂拥而入,人们的购房热情似乎一下子驱散了“非典”给这座城市带来的阴霾开盘3日,合同及协议金额突破了1亿元合肥的许多媒体用“创造了合肥房产史上销售奇迹”来形容此次开盘成功2003年6月初,安徽电视台公共频道、安徽商报、合肥晚报社,邀请了合肥市城市建设开发办公室的有关领导及一些专家与教授,在安徽电视台公共频道演播大厅举行了“绿城·桂花园热销现象研讨会”研讨会上,开发办的一位领导在即将结束他的发言时作了如下阐述“火爆的销售场景并不意味着项目成功,淮橘为枳,合肥桂花园能否像杭州桂花城般的美丽?绿城在杭州的桂花,能否在合肥继续灿烂地散发出迷人的清香?我们将拭目以待!”好一个淮橘为枳!好一个拭目以待!此时此刻,开盘成功的喜悦在我的心中变成了一份沉甸甸的压力也许,绿城对外拓展之路注定将是一条艰辛的道路此时,合肥桂花园的工程营造由于“非典”及我公司上下普遍对高品质房产的工程营造缺乏认知、缺乏各项准备等因素,正处于一个非常困难的时期2003年7月24日,宋卫平董事长风尘仆仆地来到合肥桂花园,检查工地现场与工程质量在7月25日下午安徽绿城全体人员的会议上,宋董事长掷地有声地指出“从现在开始的一年左右时间,安徽公司必须把工程管理先做好安徽公司能不能得到一个比较好的发展,要看工程管理这一块”宋董事长振聋发聩的讲演深深地震撼了安徽公司每个员工,尤其是工程管理部员工的心灵屈指一数,宋董的讲话到现在刚好一年零几天,在这一年零几天的时间里,在合肥桂花园的一期多层住宅的营造过程中,留下了无数动人的篇章分管综合管线、水电安装施工的工程部副经理于泷一般总是在清晨就出现在施工现场,而夜深的时候在工地上总还是有他的身影;工程部副经理张卫东为了寻找合适的石材及乔木,在大别山曾被浓雾团团围住,寸步难行,他说“那一刻,我仿佛听到了死神的脚步”;工程部分管景观工程的员工曹前进,自他来公司报到的那一天至今5个多月的时间中,没有一天休息过……一切为了确保产品品质但工期是如此之紧,交付的日子在一天天临近,交叉施工所带来的困难与需要协调解决及整改的问题又是如此之多白天,工程部的员工们在工地上挥汗如雨;晚上,如何解决施工过程中的困难等各类会议在等待着他们虽然员工们几乎天天披星戴月,但工作的压力仍浓雾般不断地袭来有许多工程部员工对我说,只有在这个时候,他们才深切地理解了宋卫平董事长在2002年5月20日合肥媒体见面会上所说的“房产品是我们生命的延续”的真正含义合肥桂花园一期多层住宅的建设经过,与其说是绿城房产品的营造过程,不如说是灵魂洗礼的过程只有经过这样的灵魂洗礼过程,才能真正成为绿城人感谢集团总师办、材料部、成本管理部等相关部门,是你们一次次地来到了合肥桂花园一期多层住宅的建设工地现场,给予了我们有力的支持;感谢陈银海师傅,你从2003年10月至12月的短短两个多月时间里,7次来到合肥桂花园建设工地现场合肥桂花园一期多层住宅共29幢楼宇,每幢楼宇的屋顶都留下了你的足迹;感谢何兼总建筑师,无论是在皑皑白雪的冬天,还是在炎炎赤日的夏天,你一次次地来到合肥桂花园的建设工地,悉心地指导着我们的工程营造……真的感谢你们,是你们将产品的精致完美进行到底的精神感动着我们并激励着我们去克服一个个的困难今日黄昏,披一身彩霞,我独自一人漫步在桂花园人们在露天泳池中尽情畅游;儿童们银铃般的笑声从泳池飘来;蜿蜒曲折的溪水绕行于绿树花卉之间;层层叠水与轻柔的背景音乐交织,演奏着温馨的旋律;天然石材和赭红、土黄、墨绿色彩的面砖与涂料搭配,与其说是建筑立面,更不如说是一幅幅生动的江南水彩画呵!多么恬静的氛围,多么美丽的家园,多么美丽的时刻!桃李不言,下自成蹊从拿到地块到合肥桂花园一期多层住宅的交付,已经历了整整3载春秋是的,这段时间让我知道了什么叫“呕心沥血”,什么叫“房产品是我们生命与心血的转移”,以及“真诚、善意、精致、完美”的内在含义的确,这3年,也是我以及我的同事们的灵魂得到绿城企业文化洗礼的3年我知道这种洗礼仍将继续,只要我们的工程营造仍在继续,只要我们的生命尚在呼吸夏日的黄昏是美丽的,缤纷的彩霞正轻轻地舞动着她的长袖,书写着对美丽园区的赞叹突然,我强烈地感觉到,成为绿城大家庭中的一员是美丽的,将自己的生命与事业彻底地融入于绿城那具有浓郁人文精神的人居事业中是美丽的……是的,淮橘为枳,而我却由衷地坚信绿城的桂花无论是在江南还是在江北都将散发出她那特有的浓郁清香与芬芳,因为——那桂花的花蕊中有我们美丽的生命(2004年7月,时任安徽绿城公司副总经理)今夜绿城灿烂写在绿城·上海绿城一期交付之际夏松华金秋十月,丹桂飘香2004年10月26日,刻骨铭心的日子夜幕降临,“今夜绿城灿烂——上海绿城一期业主PARTY”隆重举行,上海绿城一期楼盘交付的序幕徐徐拉开披着银色的月光,徜徉在欢声笑语、热闹非凡的上海绿城园区,凝望三幢高层,晶莹剔透,犹如参天的火树,银花闪闪,周边簇拥的栋栋楼宇,窗口透出千家灯火,宛若一颗颗透明珍珠,在夜幕下流光溢彩景观大道两旁的银杏,在彩灯的点缀下更显高大挺拔,桂花的浓香阵阵飘来……人居的园区原本应该这么美五彩缤纷的焰火,在璀璨的夜空绘出神奇的梦境,我眼前迈着自信步伐、挂着灿烂笑容的员工们,穿梭于业主之间,人影绰绰,思绪渐远,员工们的身影渐渐模糊,慢慢地,与园区的一草一木、一砖一瓦交织在一起……为谁辛苦为谁累,只为园区放异彩炎炎夏日,酷暑难耐记得最苦的是工程部的小伙子们为赶在7月21日前能供上电,在5月底刚做的管网,6月底才做的桥梁,只有短短的20天时间铺设电缆线的情况下,小伙子们不顾地坪没浇、粉刷涂料没做、地面上积聚着大量污水的恶劣环境,在又黑又热又臭根本不具备施工条件的地下车库里,冒着酷暑,天天穿着长长的靴子,推进着工程的进展和质量尤其是要把6个5吨重的箱变拉到地库时,面对的艰难程度真是不可想象当时土建刚刚做完,道路还没完成,可分管安装上去了,这样使得坡道处层高不够,即使从最低入口进去层高也只有2米,而箱变的高度是
2.4米如果拆掉分管,工程量太大,时间也不允许,在这种情况下,我们的小伙子当机立断,拆掉了箱变的外壳,只留下线圈,指挥着施工人员把这笨重的箱变一个一个拖下去,虽然难度增大,危险性增强,但却赶上了工期,按时供上了电……在工作中,碰到的困难又岂止这一件两件,诸如多工种交叉、赶时间、现场协调等等,任何意想不到的事情都有可能发生,但他们都默默地一一去解决了记得走路最多的是一位负责景观的工程师今年以来,在上海绿城(一期)土建完成后,景观是重头戏在年初排计划的时候,绿化种植及硬质施工的时间都很紧,我曾问他有什么困难,他回答说“我真想有把利剑”可现成的利剑是没有的,只有磨出来的于是他便将工地泥泞的现场作为他的磨刀石,用双脚去磨,脚印遍及工地的每一个角落,大家都说他的脚走的路最多5月份,他穿着劳保鞋的脚被钉子扎穿,后又感染,但他仅休息了一天,就穿上有双层钢板、重5斤的鞋,一拐一拐地走在工地上9月份,他的脚又一次被压伤,肿得甚至连鞋也穿不上了,这下大家都以为他会好好休息了,意外的是他又出现在工地上这回他干脆换上了拖鞋他说如果再不行,坐着轮椅也要去工地!大家都知道景观难做,但从没听他说过一句抱怨就这样,景观大道被他磨出来了,竹林被他磨出来了,弯弯幽径也被他磨出来了其实,他坚忍的心就是一把最好的利剑记得待在工地时间最长的是位土建工程师这是一名知青子女,从小生长在遥远的新疆,吃苦耐劳和勤奋是他的特长当现场还是一片荒地,临时办公地点刚刚落成,工地桩机刚开始进场,他便守在了这片土地上他的鞋子从来都是沾满了泥土,他总是左口袋里放着卷尺,右口袋里放着相机,在工地上步履匆匆工地的尘土使年轻的他脸上布满沧桑青春万岁,青春为上海绿城园区无悔销售部的姑娘小伙子们,为了能在2003年“五·一”节准时开盘,不顾当时肆虐的SARS,年轻的心都系在销售准备工作上,为营造出优美、舒适的氛围,他们从一张桌子、一个烟灰缸的摆放,到一个图片架的位置,都作了细心的安排,天天加班,直到“五·一”前的凌晨还在工作着而在平时销售的日子里,顾不上吃饭那是常有的事,有时甚至忙得整整一天都吃不上一口饭更有位搞策划的小伙子,竟然在销售准备的一个多月时间里整整消瘦了15斤一位刚大学毕业的新员工,因为沉重的工作压力,因为遭受的委屈,回家抱着母亲痛哭慈祥的母亲说孩子,你那么辛苦,挺不住就不要去上班了,再换一家单位吧可这位姑娘却擦干眼泪说“别人能坚持的,我为什么不能做到?”且在短短的三个月时间里,完成了常人近一年的工作量公司里大都是年轻人,他们朝气蓬勃,精力充沛,感情丰富,很多人有了自己的恋人、自己的伴侣,在工作之余本应陪着恋人谈情说爱,本应与家人共享天伦之乐你可知道,他们的花前月下在哪里?他们的恩恩爱爱在哪里?在工地!在公司!他们没有休息日,没有节假日,全身心扑在公司里,扎在工地上,他们的恋人,他们的伴侣,只有跑到公司,跑到工地,才能见到自己心爱的人不仅如此,为了工程能够如期交付,甚至有人一次次地推迟婚期,从“五一”,到“十一”……工作着是美丽的;成全事业,更是庄严的忘不了那位管理品质的女工程师,家里正装修新房,本是为家庭出力的时候,可她的身影却频频出现在沪杭高速公路上,出现在杭州的设计公司里,研究着、推敲着产品的各种细节来自丈夫、来自公婆的指责和抱怨,都被她温柔地忍受了更忘不了一位工程师的妻子在电话里向我哭诉“我要离婚,他太不顾家了……”时内心的震撼在未进公司之前,他是一位温和、体贴的人,几乎包揽全部家务但今天却在再次深夜归家听到妻子埋怨声时,表现了他从未有过的粗暴,砸坏了家里好多的东西繁重的工作,妻子的不理解,终使他暴发,宣泄他心中太多的沉重可在工地上,我们经常看到的是他匆匆行走时掀起的尘土,听到的是他耐心指导时温和的话语,见到的是他认真工作时负责的态度他的劳累,他心中的苦楚,他满身满心的疲惫又有谁人知?又能向何人说?一个个员工的身影远去,一幕幕员工的工作情景又纷至沓来当他们拖着疲倦的身子,浑身的烂泥味都来不及洗去倒下就睡的时候;当他们的后颈被毒辣辣的太阳晒得起了一串串水泡的时候;当他们以为晒黑了,消瘦了是正常的,以为皮肤呈现白皙,身体略有增重就感到难为情,觉得自己最近努力不够的时候;当他们不辞辛劳对每一个细节作无数次的推敲和修改的时候;当他们越来越对这块挥洒着他们的心血和汗水的工地有了感情、有了眷恋,白天黑夜地往工地跑的时候;当他们为了一笔笔房款的回笼而奔波于银行与交易中心的时候;当他们为了办好前期相关手续在有关部门苦苦等候的时候;当他们因为一心扑在工作上,恋人离他们而去的时候;当他们因为天天忘我投入工作,病倒了住进医院的时候……我为之而动容,为自己有时对他们过分的严厉而自责、而愧疚,更为我们的员工而骄傲“嘭”、“嘭”的礼炮声起,园区的夜空绽放出朵朵礼花,欢呼声、雀跃声催回我的思绪今夜,我们应该高兴;今夜,带给我们建设者的是欣慰,是终于可以如期交付吐出的深沉一吁;今夜,也让我们因为赶工期,因为各种各样的原因留下的欠缺和不完美成为永远的遗憾!从正式打桩施工到交付,我们涉过了两年时间之河两年是短暂的,可对我们上海绿城的每一位建设者来说,这两年的每一日都长于百年此时此刻,此情此景,我的眼里噙满泪水我们为这个项目,为上海绿城所倾注的不仅仅是汗水和泪水,更是心血和心力!正如集团公司执行总经理在上海“关注品牌(商标)候选企业老总答辩会”上掷地有声说的那样“我们卖的不是钢筋混凝土,而是我们的心血!”谁人敢出此语?只有我们!只有绿城人!PARTY仍在举行,欢乐还在继续一位男孩稚嫩的声音在耳畔响起“爸爸,这里好漂亮啊!我要住这里!”一股暖流陡地在我心中涌起是的,如果我们今天的付出,能让后人们诗意地栖居,那将是我们最大的安慰今夜绿城灿烂!我们必将今夜的灿烂延续!(2004年10月,时任上海绿宇公司总经理)关于集团化管理的一点思考应国永十年的发展,绿城正在成为一家在全国房地产业具有一定影响力的集团公司,在开发理念积累、企业品牌梳理、产品规划营造、管理体系构建、人力资源培育、客户关系管理、服务品质提升等方面打下坚实的基础,让我们站到了一个新的起点上回顾十年,绿城人有理由自豪;展望未来,绿城人更有必要自省如果说过去的十年是绿城人以杭州为起点,埋头苦干、图谋发展的十年;那么未来十年是绿城人总结提高、全面发展的十年因为未来十年房地产行业将是一个重新洗牌、大浪淘沙的时代,绿城能否在这样一个变化剧烈,英雄辈出的年代再次奋起,关键取决于我们对房产行业发展趋势的把握,取决于我们对人力资源、资本资源、土地资源、管理资源四大命脉要素的整合,取决于我们对产品、服务品质优秀的理解、思考和行动综观绿城现状,已基本具备了快速、持续发展的基础,如基本满足需要的人力资源队伍、较多的土地储备、管理经验的积累等,为新的发展积蓄了能量但也存在着不少发展的制约因素,如人力资源的素质与结构不尽合理、资本运营经验不足、融资渠道不够畅通、管理机制不够科学、管理精细化程度不够等等绿城要想新的崛起,必须将着力点放在扩大原有的竞争优势和抑制或克服存在的不足上,必须对决定公司命运的要素进行重新梳理,以进一步明确发展的思路和措施下面我仅从集团化管理的角度谈一些粗浅的看法集团化管理因集团化发展而生,与集团化发展互为依存,要解决集团化、规模化发展问题,必须使集团化管理与之相适应根据公司目前的阶段特征,我个人认为集团化管理必须重点从七个方面入手,即高举一面旗帜,聚焦一个目标,创新一种机制,建好一支队伍,制定一套标准,把握一个过程,运用一种手段高举一面旗帜——即企业的文化理念绿城拥有深厚而优秀的企业文化,如“以人为本”、“讲道义、走正道、得正果”,“与人为善、仁爱求真”,“追求认真、敬业”,“同道共识,方谓同仁”,“公司第一产品是人”,“产品即人品,生命多精彩,产品多精彩”,“为城市创造美丽,为社会创造财富,为客户创造价值,为员工创造平台”等等,它们是公司生存和发展的基石,是公司一切行为准则的源泉,而其核心价值观“真诚、善意、精致、完美”是企业文化的灵魂,是我们的共同信念和坚定不移的原则,它决定了我们的性格,是我们为人处事的根本,是衡量绿城人的最高标准,也是决定绿城能走多远的动因这样的企业文化和核心价值观,应该通过各种方式、渠道使之扎根在我们的心中,溶化在我们的血液中,然后演化为我们共同的信念、共同的目标、共同的行为,最终达到公司与员工的共同成长与发展,并以此承托起我们应当承担的历史和现实的各种责任,成为社会、城市进步的推动因素当前,随着公司的快速扩张,新员工每年以30%的速度在增长,尤其是外地项目公司管理人员本地化已成为一种必然的趋势在这种情况下,绿城优秀企业文化和核心价值观的传导、传承显得尤为迫切意识问题不解决,方向目标不清晰,团队的凝聚力、战斗力便无从谈起因此,各级管理者,必须以身作则,在自己成为绿城企业文化和核心价值观的认同者、传播者的同时,带动所有绿城人树立起共同的信念我们必须对核心价值观持偏执的态度,对违反核心价值观的人和事达到零容忍惟有如此,我们的各种发展战略,各种管理措施才能成为自觉行为,我们的事业才能无往而不胜聚焦一个目标——即品牌战略、发展战略、产品与服务品质战略等共同构成的战略目标战略目标决定公司的方向和希望,决定公司的运营机制、管理模式和资源配置战略是基于现实,考虑未来的方向指南,以及从现实到将来的过程思考战略目标一经确定,便成为我们为之奋斗的行动纲领从目前公司的情况分析,品牌战略尚处在一个朦胧时期过去十年虽然已经在一定的地域范围内形成了品牌效应,但仍处在初级阶段,以房产品品牌为主要实施品牌战略,在今后一个时期内,一方面要有计划地策划品牌工作,充分发掘和丰富品牌内涵,明确实施品牌战略的步骤、重点和方法;另一方面要以产品品牌向企业品牌提升以及从区域向全国拓展为重点,全面提高绿城名牌的含金量和内在价值,实现品牌价值最大化,力争通过三年的努力,使绿城品牌成为全国的知名品牌发展战略包括开发规模、产品类型、区位选择的定位开发规模应根据公司的实际情况保持在全国的适当水平;产品类型从别墅、公寓、公建的比例、档次等要保持适度,以避免竞争的产品风险;区位选择必须从过去有较大随意性中解脱出来,尤其是随着协议出让用地方式的终结,我们必须重新定位以杭州、上海、北京等一线城市为主,以合肥、长沙、郑州等省会中心城市以及省内经济较发达的市县为补充的扩张战略,以进一步合理开发布局和管理需求产品与服务品质战略必须力争第一,确保一流产品品质一直是我们立足市场、竞争取胜的优势所在但随着竞争的不断加剧以及行业能力的提升,产品同质化现象越来越严重,我们的产品优势正在缩小,甚至有些产品从形态、用材、细部处理、景观等方面已落后于人家警钟已经敲响,我们必须认真重新审视自己,加紧学习,加倍努力,迎头赶上,通过一切办法,确保产品品质的优秀和先进性,同时必须清醒地认识到,我们在服务品质上的欠缺,以平和的心态,心怀感激的姿态摆正自己的位置,扎扎实实从细节做起,从一点一滴做起,以赢得社会的赞同、客户的满意创新一种机制——构建科学的管理平台,实行决策、监督、执行完整闭合的机制保证体系战略目标需要健全的机制予以保证,否则再完美的战略,再崇高的目标都将因机制的缺陷而无法实施公司由于由项目公司演变而来、发展速度较快、人力资源欠缺等多方面的原因,存在着管理职责不明、决策权限不清、监督机制缺损、执行能力不强等问题公司要实现现代化管理,应当努力抓好以下方面的工作一是理清管理职责,确立分级管理机制面对数十个项目、数十家公司、数十亿资产、数种行业这样一个集团,必须明确集团公司、地区公司以及项目公司、专业公司三级管理的架构和职责,强化集团公司的决策、管理服务职能和项目公司、专业公司的操作、落实、执行职能,在现有的以会议为主要管理手段的基础上,充分发挥集团公司各职能部门的作用鉴于集团所属各项目公司、专业公司的法律关系、股权关系的复杂性,在管理中可以明确以管理关系为主导,将管理界面与法律关系界面进行适度分离实施分级管理的重点是管理职能的进一步梳理和明确以及目标控制、过程控制的进一步完善二是明确管理权限,完善决策机制管理需要权力,权力意味着责任,管理权限一经明确,也意味着责任机制已经确定根据以往的实践,投资、人、财、物、产品品质五个方面是决策应当关注的重点,要根据集权与分权适度的原则设定各级管理机构、管理者的决策权限对那些关系全局,带有普遍性的决策应以集团公司为主,项目公司、专业公司辅助;对那些带有个性的、对全局不构成共性的或在操作层面的决策,应以项目公司、专业公司为主,集团公司提供支持和服务区域公司既是决策机构,又是操作机构,受集团的委托负责区域范围内的各项目事务三是建立监督机制任何权力缺乏监督就可能被滥用,任何工作没有监督就可能没有理想的结果监督需要自我的素质和意识,更需要机制的保证有效的监督机制可以保证公司肌体的健康,可以保证员工行为的检点监督机制包括公司所有工作在一定范围内的公开、公正、公平以及透明的管理手段,包括所有工作程序的设置中增加横向、纵向的比较与评价,包括一切市场化手段的引入,包括法律、审计部门的专项审查等等四是强调执行能力没有任何借口、主动工作、完善执行这些美国西点军校的经验之谈不仅已经成为公司员工素质的核心竞争力,而且也是公司面对竞争的核心能力完美执行需要一种负责、敬业的精神,一种服从、诚实的态度,一种克服困难、百折不挠的恒心与毅力,一种灵活应变、足智多谋的智慧与才能执行力是一种凝聚力、战斗力,是一种信任和依赖面对公司管理战线拉长、管理环境复杂、管理经验欠缺的实际,执行力意味着我们的全部能力,决定着我们的兴衰因此提高执行力,确保公司的意态、决策完全地得到贯彻、落实是我们面临的一项长期任务我们必须不遗余力地进行说教、训导,使之成为我们最重要的行为准则建好一支队伍——重视团队建设,塑造一群具有浓厚理想色彩和强烈责任感为明显特质的绿城人人力资源是公司最宝贵的资源,是第一生产力如果说过去的十年绿城主要依靠公司主要领导人的优秀和人格魅力,那么现在和将来,绿城必须在这基础上依靠多个团队、一大批优秀人才才能确保公司的可持续发展近几年来,公司虽然已经集聚了一批涉及房地产开发管理各个环节的经营管理和专业技术人员,但要适应公司目前的规模、发展目标、市场竞争需求及消费者的期望还有不小的距离,尤其是经营管理能力强、专业能力突出的综合型人才相对匮乏,直接表现为集团化管理水平不高,与国内一流企业比较差距明显要改变这种窘境,突破瓶颈,必须痛下决心,承受压力,坚决果断地实施人才变革策略,努力实现在变革中优化人力资源结构,提高员工队伍整体素质目前重点应抓好以下几点第一,制定标准,实行公司人力资源规范化管理要从员工思想意识、全局观念、社会责任感、管理能力、专业技术能力、职责素养、思维方式、行为习惯、忠诚度等方面制定全面标准,并以此作为选聘、考核、晋升、奖惩、解聘员工的主要标准,旗帜鲜明地确定我们对人力资源的价值倾向第二,严格把好“三关”,即进人关,培育、考核、晋升、奖惩关,退出关首先,要动员一切力量,运用各种渠道和手段畅通进人渠道,改革原有对优秀人才引进作用不够明显的制度、规定,为优秀人才落户公司创造条件,奠定基础其次,要进一步优化人力资源培育、考核、晋升、奖惩的相关规定,以职业素养和综合管理能力、专业技能提升为重点,以职业经理人为目标,着力打造一支综合素质全面、忠诚度高、不可轻易替代和转换的管理队伍再次,要进一步完善员工的退出机制,加大员工流动、退出的管理力度公司员工经过多年的培育,绝大部分已经养成了敬业、勤奋、细致的良好工作习惯,但仍有一些员工对工作的理解不深,对公司的认同度不高,对学习的态度不端正或者仅仅有一些初步素质而缺乏现代企业员工应当具备的诸如思想深入、思维活跃、组织协调能力突出、工作态度积极主动、执行能力强等综合素质对这部分员工要在严格要求、强化训练的基础上加快分流通过强化培育能适应的应重新择岗,不能适应的应加紧退出尤其是集团本部,随着管理职能的进一步转换到位,在人力资源上要减少数量,提高质量第三,制定科学合理的人力资源规划要紧紧围绕公司战略发展目标,深入理解和明确阶段性重点任务,使人力资源规划立足当前,考虑未来,做到适宜和充分同时,人力资源规划要对管理型人才、技术型人才、综合型人才及各类人才的梯队建设予以充分的重视,始终确保公司人力资源队伍的素质良好、结构合理此外,随着外地项目公司的逐渐增多,人力资源规划必须处理好管理人员外派与人才本地化的关系,一方面要强化集团概念,淡化地域观念;另一方面要以开放的心态,开放的企业文化为基础,构建起总部与地方相配套的人力资源规划体系制定一套标准——即产品、管理、服务、制度的标准化建设,制定一整套房地产开发、管理的评判和衡量规范标准化建设关系到公司长远的发展能力以及核心竞争能力的形成和品牌的树立,标准化工作既是大规模生产建设、保证产品服务品质的需要,更是集团化管理、控制的需要标准化建设可以保证产品的最低品质,保证不因操作人员素质差异而带来产品品质的差异,保证与建设材料、设备供应商的长期合作,保证提升产品的精细化,保证工作成果为公司积累而非个人积累标准化建设包括产品标准化、管理标准化、服务标准化以及制度标准化产品标准化是标准化的核心任务,管理标准化是基础,服务标准化是产品标准化的延续,制度标准化是标准化的根本保障标准化意味着专业化,专业化是标准化的实质,是衡量标准化的标准,是对标准化的要求标准化建设是一个系统工程,需要全员参与,需要一个长久的过程标准化建设中,产品、服务、管理的标准化有赖于制度的标准化目前,公司制度建设方面,综合管理、人力资源管理、成本管理、财务管理四套制度已较为完备,工程建设、材料设备采购、资金管理、营销策划、法律事务、客户服务、规划设计等制度尚在制定完善过程中对以上已有或尚不完备的制度,必须尽快予以修改、完善或制定,以便为产品、服务、管理标准化提供坚实的保障产品标准化建设,要尽快建立队伍,整合资源,加强产品和技术的研究,分档次、类型逐步建立产品标准化体系管理标准化就是要建立一整套管理的规范,使管理的每一项工作有章可循,有依据可查管理标准化一方面要进一步提高管理人员的职业素养和管理水平,另一方面要强调整合、强调细节、强调沟通、强调参与、强调创新的变革,以市场的需求、发展的需求为导向,不断进行适应性调整,将公司的各种因素调整到最理想的状态服务标准化就是要从服务的意识、服务的态度、服务的领域、服务的方式、服务的结果等方面建立起细化、量化的标准,创造一种工作就是服务、服务无处不在的公司氛围服务标准化应该体现在对工作,对员工成长、成才,对客户的服务等诸多方面,应该体现在人性的关怀和人文的需求上,使服务真正成为产品品质标准化的延续和提升把握一个过程——即不折不扣贯彻落实ISO9000程序,强化过程控制目前,在公司运营体系还不是很健全,人员的素质和结构还有待提高和改进,管理体系、管理水平和能力还跟不上公司扩张需要的情况下,加强全过程、全方位的过程控制及适度的集权和分权管理相结合是惟一明智的选择加强过程控制要以追求客户满意度、忠诚度为最高目标一是要对以往工作实践中的经验、教训进行总结吸取,使之得以有效的传承,并不断完善、细化ISO9000的管理规定,使其具备更强的操作性和指导性二是要不断延续和扩大其覆盖面,使其成为所有项目公司、专业公司、工作中的抓手,避免管理中的死角和空白第三要不断提高全公司的执行能力,使ISO9000程序的每一项规定充分和适宜,每一处节点得到控制,每一件工作落到实处,使公司的所有经营、管理活动在ISO9000规范系统内运行、解决、创新;使ISO9000成为公司共同的语言、共同的理解、共同的思考和共同的行动准则运用一种手段——即信息化管理,将信息化导入管理的全过程绿城历经十年的磨砺,已经从一家小企业发展到中等规模的现代化企业传统的思路和管理方式,传统的管理习俗,已经无法适应其管理的需要近几年来,我们虽然也在不断地变革、不断地创新、不断地引进现代化的管理手段,但依然带有明显传统管理方式的痕迹我们不能期望运用现代化的管理手段,新情况、新问题就不会出现或者所有问题都会迎刃而解,但我们可以预期,现代的信息化管理必定会提高我们的管理水平和管理效率,降低管理成本,对新情况、新问题也会有较好的解决办法因为这是规律,是被实践证明了的真理,也是企业发展的必然信息化管理通过采集、分析大量的经营数据,提出解决问题的预案,为管理决策提供有效的支持和服务目前,信息化管理在公司的个别领域已经开始应用,并取得了初步的成效,但还很不完善,很不健全我们的管理人员还缺乏这方面的意识和专业技能加强信息化管理,公司应该充分借鉴同业先进经验,确立整体规划,分步实施的战略思路首先要提高公司各级管理者信息化管理的意识和技能,要充分认识到信息化管理与公司持续发展的关系,加紧补课,努力学习,提高技能,为全面实施信息化管理做好思想上、能力上的准备其次要科学规划,确保公司实施信息化管理方案的完整性和先进性信息化方案必须请专业公司提供帮助,并将公司以往的经验教训,一贯坚持的理念、思路、创新和设想融入其中再次要根据公司管理的需要,分轻重缓急,分步实施信息化管理的内容十分广泛,涉及到集团化管理的各个方面,包括办公管理信息化、财务管理信息化、成本管理信息化、工程建设管理信息化、材料设备采供管理信息化、营销策划管理信息化、客户关系管理信息化、企业发展战略管理信息化等等从目前情况看,销售管理、客户关系管理、成本管理、办公管理信息化较为迫切,可以在统一规划的前提下先行实施希望通过两年左右的努力,构建起集团信息化管理的基本构架,并发挥其应有的作用,为集团整体管理水平的提高奠定坚实的基础集团化管理是一个具有挑战性的课题,涉及公司管理的方方面面,虽有一些案例可以借鉴,但绝没有可以照搬的经验,需要我们充分发挥智慧、经验和悟性,对行业特征、宏观经济形势、公司现状等进行客观的评估和分析,理出适合公司发展的模式,并在实践中不断予以修正,使之成为一个持续的进程(2004年10月,时任绿城房地产集团执行总经理)审时度势 把握节奏对上半年宏观调控的解读和应对寿柏年今年4月下旬以来,国家针对宏观经济领域中固定资产投资增长过速,基础货币和银行信贷规模持续扩张,煤、电、油、运等资源瓶颈约束加剧等经济现象,采取了一系列以行政手段为主的宏观调控措施主要包括三个方面一是提高钢铁、水泥、房地产等部分行业固定资产投资项目资本金比例,全面清理在建、新开工项目等;二是暂停农用地转建设用地审批(半年),严格土地招、拍、挂出让制度,省以下国土资源部门实行垂直领导等;三是严格执行去年央行出台的121号文件明确的金融信贷政策要求,银监会也陆续出台信贷风险防范窗口指导,实行从紧的货币政策这次宏观调控措施从土地、信贷及固定资产管理三方面入手,希望通过抑制固定资产投资过速增长来减轻通货膨胀压力、防范金融风险,同时缓解煤、电、油、运紧张所带来的制约,从而保证国民经济继续稳定较快的发展这次宏观调控政策的出台,有其历史、客观的背景
一、由于中央政府多年来采取积极宏观经济政策,中国经济正处于以城市化、工业化、消费升级换代、投资多元化为主要特征的新一轮经济快速上升时期1993年宏观调控以来,尤其是1997年亚洲金融危机以来,面对国内经济领域中消费疲软、投资增速减缓、出口受到严重抑制的情况,国家采取了一系列以扩大投资、拉动内需为主要特征的积极的货币政策
1.大量投放货币,扩大贷款规模,为经济上升输血1998年至2003年,基础货币M2从
90995.3亿元增加到
219226.8亿元,年均增长率达
19.62%;
2.连续7次降低基准利率以一年期贷款利率为例,从1996年的
10.08%下降至2002年2月21日的
5.31%,下降幅度达
47.32%,并且从1999年11月起,征收居民本外币储蓄存款利息税,大力促进投资和消费;
3.积极发展住房、汽车等消费信贷,鼓励居民消费同时,国家实行积极的财政政策
1.大量发行国债从1998年至2002年,累计发行国债6600亿元投入基础设施建设和中西部开发;
2.2000年1月1日起,取消固定资产投资方向调节税;
3.多次调整出口退税政策,鼓励企业出口创汇,如1999年,全年出口退税622亿元,比上年增长42%;
4.清理整顿乱收费、乱摊派,减轻社会和企业负担615多亿;增加中低收入居民的收入水平,增加财政社保支出此外,积极扩大对外开放,加快引进外资,鼓励民间资本投资;把房地产作为新的经济增长点,确立其支柱产业地位1998年,正式停止住房实物福利分配,引导新的消费热点这些政策及相关配套措施的出台,为国家经济消除亚洲金融危机带来的冲击,走出通货紧缩起到了积极的作用1997年以来,GDP从74772亿元增长到2003年的116694亿元,全国城镇居民人均可支配收入从1997年的5160元增长到2003年的8472元,居民消费价格指数从1997年的-
5.1%回复到2003年的
1.2%中国经济正处在新一轮的增长上行期这一轮的经济增长具有以下四个明显的特征
1.城市化发展加速各种生产要素加速向城市集聚地方政府的换届和政绩需求更起了推波助澜的作用
2.工业化进程加快尤其是重化工业,由于原有产能不足,需求旺盛,发展速度更快中国正成为世界工厂
3.住宅、汽车、电子通讯和旅游成为新的消费热点,高速增长
4.投资主体多元化尤其是十六大以后,逐渐壮大的民间资本投资热情空前高涨,并开始进入基础设施、重化工业等原先由国有企业垄断的行业
二、由于经济体制、产业结构和经济增长方式等深层次的问题尚未得到解决,中国经济快速发展也带来了一些令中央政府担心的隐忧
1.由于投资主体多元化,在市场经济利益的诱导、地方政府发展地方经济的迫切要求以及金融部门的支持,多种投资力量大量投入到原先以国有资本投入为主的重化工业,造成这些行业盲目重复建设严重,产能过剩,造成社会财富浪费,势必会有部分企业面临亏损的局面;同时鉴于多种投资主体的资金来源银行信贷资金占很高的比重,担心会带来金融风险
2.以高能耗为主要特征的重化工业的发展,造成煤、电、油、运的严重紧缺,构成经济发展的资源约束,土地资源、水资源、环保等矛盾开始突出
3.钢材、水泥等生产资料价格的持续上涨,担心这些上游产品价格会通过价格传导机制对下游最终消费品的价格带来影响,引起物价的全面上升,通货膨胀压力增大针对经济形势,从2002年底开始,国内经济学界出现了三种声音一是认为中国经济已经明显过热,固定资产投资上升过快,物价上升加剧,通货膨胀压力增大,经济发展需要减速;二是认为中国经济仍在健康轨道运转,中国经济现阶段主要需要依靠投资来拉动,勿轻言经济过热,相反要防止经济返回到“通货紧缩”的局面;三是认为中国经济仍未摆脱通货紧缩的阴影,既要谨防局部投资过热,也要继续防止通货紧缩
三、今年一季度,宏观经济继续保持快速的发展势头今年1-2月份,固定资产投资比上年同期增长53%,1-3月份,比上年同期增长
47.8%;3月末,广义货币供应量(M2)余额为
23.2万亿元,同比增长
19.1%,3月末,全部金融机构本外币各项贷款余额为
17.9万亿元,同比增长
20.7%1季度贷款累计增加9131亿元,同比多增加596亿元3月末,居民消费指数达103煤、电、油、运等资源瓶颈约束加剧,全国24个省市春季以来即面临严重的缺电,部分铁路“请运”满足率不足30%这些宏观经济主要指标加重了中央政府的危机感,促使其痛下重手,对经济运行实施强硬的行政干预本次宏观调控政策的出台,对房地产业带来直接明显的影响,其主要表现在以下六个方面
1.暂停农用地转建设用地审批,严格土地招、拍、挂制度,严格控制别墅用地这些政策将导致土地供应量减少,有利于现有土地储备较多的房地产企业
2.房地产信贷收紧,将抑制房地产商储备土地、扩大投资的能力和市场预期,短期内抑制土地价格上涨,一部分实力不足的开发商有资金链中断的危险,可能被迫将手头的土地和房产以较低价格转让
3.按揭贷款的门槛和利率的提高,会对部分消费者(主要是投资性购房者)造成一定影响
4.购买者的市场预期受到影响,市场观望气氛浓厚,销售趋淡,影响开发商资金回笼
5.由于银根抽紧,银行对信贷资金封闭管理加强,部分开发商可能会转而寻求信托、金融租赁、海外基金等其他融资方式,资金成本会有所提高,财务压力增大
6.房地产企业间合作购并会加快,行业集中度将加速提高,实力强、品牌好的企业有较多机会本次宏观调控政策实施几个月以来,近日中央认为已经取得了明显的成效固定资产投资增幅回落,居民消费指数上升势头受到初步控制,基础货币供应量增幅减缓,国民经济将继续保持平稳较快的发展当然,由于不可避免的“一刀切”,也给股市、楼市、车市以及投资者、消费者的信心带来一定的负面影响
四、审时度势 潜心做好工作作为专注于城市住宅开发的大型房地产企业,绿城经过十年的努力,已经在品牌、资金实力、企业发展等方面创造了良好的平台和空间,企业抵御市场风险的能力有了很大的提高我们不能对当前的宏观调控政策漠然视之,要审时度势,对下一阶段宏观调控政策的走势进行分析研究,尤其要关注土地开发期限管理和按揭政策的进一步变化可能要树立信心,把握工作节奏,潜心做好以下五方面的工作
1.进一步提高产品和服务品质,加强产品成本控制,不断提高产品的市场竞争能力要坚持不懈地以追求“精致、完美”的产品和“真诚、善意”的服务作为公司努力的基本方向
2.加强资金计划管理集团公司资金管理部门和各项目公司要周详严密地分析项目运作过程中的资金安排,精心调度、严格管理,不断提高资金集约化管理的综合效益
3.加强市场营销公司各地营销机构和各项目公司,要研究新市场环境下市场营销工作的特点和方向,努力把握市场脉搏,提高市场营销工作的针对性和有效性
4.加快工作节奏,提高工作效率要不断探索和实践集团公司、区域管理公司、项目公司三级管理体系中的流程、标准,理顺管理架构,坚决克服企业管理中拖沓、推诿、形式主义的工作作风,强化管理效能,提高工作效率
5.加强项目拓展中的经济分析和市场分析研究要慎重、稳妥、有节奏地继续推进项目拓展,充分利用公司的整体资源优势,不断提升规模效应,为城市创造美丽,为社会创造财富,为客户创造价值,为员工创造平台(2004年5月,时任绿城房地产集团常务副董事长兼总经理)重视协调和沟通赵锦标绿城集团2003计划工作会议即将召开届时,集团各部门和各个项目公司将为实现全年销售额
38.96亿元(确保28亿元)的目标确定详细的进度和质量保证计划
38.96亿元,是一个颇具挑战性的指标,要实现它,有许许多多的工作要做毫无疑问,重视协调和沟通是必须要重点强调的协调,是一个项目或者一个经营班子稳定健康和具有工作力的基本标志协调有很多内涵就项目而言,前期工作节奏和开工日期确定,销售价格策划和销售额制定,设计(或施工)进度安排和质量品质保证,工程成本控制和材料设备选择……都是协调的对象一般而言,在项目中需要协调的双层或多层元素中,其互为矛盾的双方或多方,或互相牵制,或互为因果不成功的协调,往往顾此失彼,导致项目整体质量的下降,如进度上去了,质量却受到了影响;材料选好了,成本却上升了一个善于协调的管理者,会根据照顾主要、兼顾次要的原则,精心分析被协调元素的本质和权衡各关系之后作出较佳选择,使各元素互为包含,互相促进,保持融合协调状态项目经营班子也需要协调显而易见,班子成员间的协调,较之项目内容的协调更重要协调的基本要求是要形成合力,1+1=2(或1+1+1=3……),协调的前提是,对事业有共同的追求,对目标和计划有基本的认同互相之间要根据职务和特长合理分工,避免职责出现真空或更迭而导致工作推诿或重复当一方工作困难或疏漏时,他方应积极补位,互相帮助支持工作失误时,主要领导要主动多承担责任,并及时研究寻找协调中的缺陷,以求以后协调的完美要保持协调的有效性,必须加强沟通沟通是信息的交流,大小会议、各种评审是交流的重要形式,沟通是集思广益的手段好的决策在沟通中认识和统一,优的方案在沟通中完善和确定,沟通更是班子成员间心灵的交汇沟通从心开始,沟通架起了心的桥梁,沟通消除了心的误会让我们重视协调和沟通,学会协调和沟通我们坚信2003年的目标和计划会在协调和沟通中顺利完成(2003年2月,时任绿城房地产集团常务副总经理)目标管理与团队建设陈 明工作目标是全年工作的纲,纲举才能目张公司的各项工作都必须以目标为导向,并配之以系统的保障体系,才能确保公司全年创出更好的业绩在诸多保障措施中,团队建设应是处于核心地位的重中之重优秀的团队是目标得以实现的基础;而共同的目标又是团队凝聚的灵魂因此,团队建设必须贯穿于目标制定、实施和绩效评估的全过程优秀的团队必须要有共同的价值取向目标应当经过全体员工的认同,使每个人都知道本公司、本部门的年度计划和要达到的目标每个员工因为所处的位置不同,他们对企业所作的贡献可以各不相同,但全体员工的努力必须朝着同一方向,只有这样,公司上下才会融为一体,才能产生出公司的整体业绩因此,目标的制定应该经过充分的讨论,制定目标的过程既是相互学习的过程,又是不断沟通的过程,以此达成全体员工的共识,这样可有利于每个员工主动站位,自觉承担起应负的责任授权明、职责清,是团队高效运作的前提目标管理是个系统工程,需要公司整体的力量和各项子系统有效地工作在总体目标确定后,必须按照因事设岗、因岗选人的原则明确分工,制定岗位职责通过明确的授权并创造机会,使各级管理者对自己分管的工作实行自主控制,自我实现,激发其工作的能动性和创造性,以达到指令通畅、各项子系统运作高效的目的团队要有凝聚力,还需要有效的理解和沟通团队是由具体的、有思想的人组成的,团队的目标要靠人的实干来完成,尤其在资金密集型、管理密集型的企业,人的主观能动性、创造性的发挥就显得更加重要各级管理者除了要善于将公司的理念、价值观传达给每一位员工外,还应该充分尊重员工,注意广泛地倾听员工的想法乃至批评建议比尔·盖茨曾说过“如果人人都能提出建议,就说明人人都在关心公司,公司才会有前途”在团队中要倡导互相尊重、互相理解、团结协作的良好工作氛围要关心员工的成长,尽可能给每个人创造表现自己才能的机会;在碰到困难时要多作换位思考互相支持、互相补台,以默契配合的良好团队精神取得公司的整体效益在许多情况下,团队的凝聚力往往不仅仅取决于物质利益,宽松的人际关系、良好的协作氛围、利于个人价值实现的奋斗平台都会成为凝聚人心的重要因素考核、奖惩是对团队目标实施结果的认定和评价奖惩事实上是目标管理中极为重要的部分,切不可忽视美国管理学专家米契尔·拉伯福认为最伟大的管理原则就是“人们会去做受到奖励的事情”奖惩的意义在于
一、昭示企业的价值标准,通过奖惩公司明白无误地告诉全体员工本企业提倡什么,反对什么,奖惩关系到企业今后的发展方向;
二、对员工的考评、奖惩关系到每个人的切身利益,关系到员工的自身价值是否得到客观公正的评价因此,建立一套客观公正的考评体系尤为重要孔子曰“始吾于人也,听其言而信其行,今吾于人也,听其言而观其行”在考评中,既要重视各类总结口头表述更要关注每个员工的工作实绩,要使那些忠诚于公司、脚踏实地创造业绩,为公司做出贡献的员工得到奖励,真正做到公司提倡什么就褒扬什么新一轮的工作已经拉开序幕,衷心地希望通过目标管理,2003年绿城的业绩和团队建设都取得更加长足的进步(2003年3月,时任绿城房地产集团副总经理)工作者理应是工作成果的享有者应国永“以人为本”是绿城集团的主要经营管理理念,也是公司的核心竞争能力之一“以人为本”包括三个方面的内涵其一,公司所做的一切,购买土地、规划设计、景观设计、工程建设、产品销售、售后服务、物业管理等等都必须是以顾客为中心,为顾客提供舒适、雅致、人性化的产品和服务,以达到人与人、人与自然、人与自我的和谐与统一的目标;其二,公司的第一产品是人,人是公司一切产品之源,产品是人品的折射、体现和固化;其三,公司的工作成果员工理所应当是分享者,公司的劳作也是为公司里的“人”那么,员工为什么理应是工作成果的享有者呢?首先,人力是一种资本,虽没有出资,但它一般却相当于一定比例的股权(《人财》杂志认为相当于38%左右的股权)货币资本只有与人力资本的有机结合,才能形成公司的法人财产,才能实现货币资本的保值与增值先进的技术与理念,科学的商业模式,精良的人力资本是企业成功的必要因素而所有这些因素中,人力资本又是最重要的因素,因为有了人,理念才得以提升,技术才可以开发,商业模式才可以改良,制度才可以建立和完善美国《财富》杂志把吸引、留住一流的人力资本,当做评选最受推崇企业的标准之一其次,劳动创造财富马克思在《资本论》中曾经指出,劳动创造价值,积累财富,推动社会进步公司的所有员工,都是公司所有工作的承担者和劳动者,通过其智慧的奉献,用心的投入,辛勤的劳作,为公司创造利润,赢得发展既然人力是资本,劳动又创造价值,员工就应该分享劳动成果当然,分享劳动成果必须付出,必须有成果,因为天上不会掉馅饼,没有劳动成果就会成为无本之木,无源之水作为工作者,首先要以虔诚的态度去对待工作工作不仅仅是养家糊口,不仅仅是生存问题,工作是生命价值的体现,是实现人生理想的手段因此,要发自内心地去热爱工作,去感悟工作其次,要以创造性的思维去开展工作创新、求变,追求精致完善是公司立于不败之地的根本,是个人取得劳动成果最大化、最优化的必由之路要敢于立足现实,正视现状,善于运用散发性思维去突破旧的传统作业模式,应用新技术、新理论创建新程序、新模式要加强学习,用心钻研,大胆地设想和把握未来再次,要以平和的心态去看待工作在公司里工作,必然会得到各种评价,但工作的意义不仅仅是为了评价,只要自己以强烈的责任心、兢兢业业地工作,相信其成果与付出的努力是成正比的,不必太在乎别人的评价,只求问心无愧工作者分享的工作成果应当是多角度,体现在多方面第一,工作者通过工作推动了社会的进步,社会必然给予充分的肯定和褒扬来自社会的这种肯定、赞扬、荣誉、奖励以及人们给予的尊重等,对工作者来讲是最主要的享有第二,工作者通过诚实的劳动,为公司创造了财富,公司给予的薪酬、绩效奖励、红利分配、投资基金获利、各类劳动福利以及劳动保障等第三,工作者通过劳动获得的收益,必将改变和提高自身和家庭的生活品质第四,工作者通过自身劳动,在取得良好劳动成果的同时,也为自身的发展奠定了坚实的基础,提高了劳动专业技能,积累了丰富的经营管理经验,自身的身心也得到了极大的愉悦目前,随着公司的快速发展,公司对人力资源的认识得到了进一步的提高公司坚定地认为,公司的每一位员工都必须是劳动者,都应该通过勤奋、诚恳的劳动来获取劳动成果为了实现这一基本理念,公司近期将出台《公司员工薪酬管理制度》、《公司员工绩效考核暂行规定》、《公司高层管理者红利分配管理规定》以及《公司员工投资基金管理规定》四项制度这四项制度将形成一个比较完整的公司分配体系,更为充分地保障公司员工成为劳动成果的享有者著名经济学家、清华大学教授魏杰曾经说“谁把人力资本视若打工者,谁必将丧失竞争力”公司近几年的发展实践也证明,员工的进步、员工综合素质的提高是公司得以持续发展的根本保证随着四项制度的实施,我们相信公司“以人为本”的经营理念将得到进一步的深化和落实(2003年4月,时任绿城房地产集团副总经理)以更认真的工作来回报消费者寿柏年5月,上海绿城、合肥桂花园作为绿城在浙江省外的首批项目同时面世,双双受到市场的热烈追捧,销售业绩令人欣喜一个外省开发商在当地开发的第一个楼盘,房屋的主体尚未结顶,主要靠模型、图纸和楼书来展示产品,价格又高于同地段其他楼盘,却取得了如此的业绩,这固然有项目本身的优势,但更为重要的原因,应该还是源于消费者对绿城品牌的认同品牌是企业理念、行为、产品、服务长期积累的结果广告投入能在一定程度上提高品牌的知名度,但品牌的美誉度和客户的忠诚度必须是、也只能是来源于精美的产品和诚信的服务这也是绿城一直把产品等同于人品、近乎苛刻地追求产品和服务的品质、视产品为最好广告的原因我们相信这是企业发展的正道绿城产品在上海、合肥的热销,表明了消费者对绿城以往工作业绩的肯定和赞赏,是对我们的信任和鼓励消费者的信任,既使我们感动,更使我们感到压力我们能不能在房屋交付时兑现销售时的承诺,向消费者提供物超所值的一流产品和服务,以不辜负他们的期望?我们能不能在发展规模和发展地域迅速扩大的条件下,实施有效的管理,使绿城的产品和服务的品质在以往的基础上持续得以改进和提高,不断丰富绿城品牌的内涵并扩大品牌的覆盖面?这是每一个绿城的管理者、每一位绿城的员工都必须认真面对的问题目前项目公司大多是新公司,员工大多是新员工的状况,更增加了解决这一问题的现实性和紧迫性因此,在庆贺销售业绩的同时,有必要提请各级管理者保持冷静的心态,着重加大以下两方面的工作力度一是加大管理的有效性,以集团的整体资源为新项目公司和新开发产品提供有力支撑绿城在九年发展历程中所形成的企业理念和企业文化,在产品研究、设计、营造以及售前、售中、售后服务中所积累的成功经验和种种教训,构成了绿城品牌的主要无形资产和绿城赖以进一步发展的基本平台必须使每一支新组建的项目管理团队,每一个新开发的项目,从一开始就站在这个平台之上为此,要进一步加强绿城自身乃至国内外房地产行业经验教训的研讨和总结,加快完成集团已布置的案例和质量通病汇编,加大产品“批判”频次和深度通过制度、规程、评审、案例、培训、检查、考核等管理手段,加强集团各职能部门对项目公司的巡视、指导、服务和监管,有效地将绿城以往的经验教训迅速传承给各项目公司同时,各项目公司,尤其是外地项目公司的管理者也必须主动、自觉、积极地做好这方面的传承工作,结合本项目的实际情况,使绿城好的经验得以发扬与提升,不足之处得以弥补和改进,从而使自己的产品更好地与当地的文脉和市场相结合,在产品的整体和细部上都趋于精致完美二是进一步开发和激活人力资源产品是由人创造的,经验教训也是靠人总结和继承的绿城的持续发展和绿城品牌的传承,急切需要一大批认同绿城理念、具有良好职业素养、把营造优秀产品作为自身价值实现的优秀管理者和工作者集团在人力资源方面已经制定了一系列的制度,覆盖了员工培训、选拔、考核、激励等各个环节现在的问题,既非观念问题,也非制度问题,而是各级管理者是否真正把人力资源工作视为自己的第一要务,使所属员工尽快接受绿城的理念和对工作的要求,开发他们的才能和潜质,为他们营造快速成长的环境和平台这取决于管理者的重视程度、用心程度和管理水平,也是一个项目成败的决定性因素以产品热销为标志,绿城跨地域发展的开端是良好的但是,一个公司能否在市场立足和发展,最终还要取决于其今后所提供的产品和服务因此,希望各位同仁将市场热销看作压力,以更认真的工作来回报消费者(2003年5月,时任绿城房地产集团常务副董事长兼总经理)提升营造者的品质马 力今年上半年,集团所辖各地项目开工面积已达139万平方米,下半年开工量还将进一步增加在集团快速扩张、项目大面积开工的情况下,如何使年轻的工程管理队伍迅速成长,切实地使绿城房产品的品质得到保证和提升,是公司面临的现实课题公司一直倡导“产品即人品”,“公司的第一产品是人”重视人力资源管理,尤其是重视承担着将公司的理念、设计师的精神物化为精致完美的居住空间,承托着众多绿城业主、准业主美好愿景的工程营造者的管理,从某种意义上说,是关乎“绿城”品质、“绿城”发展的重要工作要充分调动广大工程管理人员的积极性、主动性和创造性,激发他们的潜能,提升他们创造美好事物的心力和能力,这将成为工程管理的中心任务之一要建立一支专业过硬、素质过硬、有抱负的工程管理队伍一个锐意进取、奋发向上、有着强烈责任心和事业心的工程管理队伍,必然比因循守旧、不求上进、得过且过,甚至自私自利的队伍,能更快地获得和提高管理技能与专业知识,更有能力营造出高品质的房产品工程系统的员工要继续发扬用心做事、主动工作、主动承担责任的工作作风,要保持旺盛的事业心和敬业精神工程系统一方面要通过“示范教育基地”的培训、工程管理经理资格认证制度推行、员工之间的“传、帮、带”、专业技能的学习、经验教训的总结交流来大幅度提升集团工程系统每一位员工的工作品质;一方面要通过大胆起用有潜质、善学习、求上进、肯挑担子的员工,大力引进优秀的工程管理专业人才来建设和完备工程系统的管理梯队要让工程管理骨干员工参与公司的管理活动,了解公司的发展动态,掌握房地产项目开发的全过程,使他们全面地成长起来要建立科学、合理、准确的评价和奖励机制工程系统要更加完善与严密的计划管理相结合的绩效考评制度要注重“业绩为主,量化考评”的评价原则,平时考评与年度考评相结合,自我评价与领导评价相结合,既体现工作成果的重要性,又体现过程控制管理和细节把握的重要性,要宽严有度,不一味苛求,尽可能使考评工作依据充分、过程公开、结果客观,真正褒“善”抑“恶”,激浊扬清,使用心的、劳心的、勇于承担责任的工程管理人员脱颖而出同时要建立起完整的奖励机制,要从定岗晋级、薪酬福利、进修培训、旅游考察等多个方面来激励,从学习上、生活上真正关心、爱护工程系统员工,强化企业和工作对他们的期望要建立科学的退出机制公司设立员工退出机制,一方面对那些工作散漫、消极懈怠,满足于低水平目标、屡犯同类错误的员工予以警示、降职、降级直至退出;一方面激励员工奋发有为,对自己的工作坚持高标准、严要求,不断提升自己的工作品质当然,人力资源管理靠强制的制度是远远不够的,还必须强调正直、责任感和职业道德,要塑造健康向上、朴实而不浮躁的企业文化氛围,启发员工认识工作和生活的意义,认识生活和工作对他们的期望孙子曰“间于天地之间,莫贵于人”让管理亲和于人,让管理者与员工心理距离拉近,让管理者与员工彼此间在无拘无束的交流中相互激发灵感、热情与信任依靠我们的心力和品质,共同营造美好家园,创造城市美丽(2003年6月,时任绿城房地产集团副总经理)人是要有点精神的李海荣几年前,我曾在绿城报上写过一篇短文《绿城人》,文中表达了绿城人的一种精神,如今这种精神确确实实地在绿城物管中发扬与光大物管行业是一项新兴的、微利的社会服务行业,它面对的是服务与管理业主与开发公司、业主与物管公司、小区与社区、业主与业主等之间的矛盾,这种矛盾常常接踵而来,有理不清的头绪、道不明的困难、数不清的难关、难以忍受的冤屈可见,要做好这样一种行业,为众多业主所满意,确非易事,需要一种理念、一种精神来支撑那就是绿城物管人“真诚、善意、精致、完美”的理念,那就是绿城物管人“吃苦耐劳、团结拼搏、服务至上、甘于奉献”的精神,哺育了绿城物管人,铸就了绿城物管的企业精神,并成为这几年来企业发展的精神动力每当我看到年轻的保安在酷暑炎炎下,忠于职守,昏倒在自己的岗位上;每当我看到小区管理者,为了得到业主的认同,不顾家小,没日没夜地支撑着;每当我看到年收入不高的员工在奖金分配时的互让情景,每当我看到因业主的一句赞扬或一封表扬信员工那满足的笑容;每当我看到大年初一凌晨四五点,清洁工打扫园区的身影;每当我想到去年年底在物管公司表彰大会上,宋卫平董事长的一席话,使得台下众多员工热泪盈眶,几年的辛酸就烟消云散,我总是被感动、激奋……我为有这样的员工而骄傲,也愿为这样的员工而去努力此时此刻,工作的内涵在变化,工作不仅仅是谋生的手段,而是一种人生的追求,是一种精神的升华人们常说,经营企业,就是为了获取物质利益的最大化,但人们又常常会忽视经营一个企业的过程就是实现人生最美妙的创造,糅合人生最精彩的智慧,锻造人生最坚强意志的过程人类对物质与精神的追求得到统一,人生才显示出最完美的境界我想,我们绿城物管人的那种精神,不就是体现了人生最完美的境界吗?人是要有点精神的,绿城物管历经数载,从小到大,从弱到强,到现在成为管理58个楼盘,直接管理、前期介入顾问咨询建筑面积达700多万平方米,涉及到5个省30多个地区的、有一定知名度的物管企业,靠的就是这种精神绿城物管的发展与未来,更需要这种精神,我愿同绿城物业的所有同仁一起,在绿城集团这面旗帜统率下,依靠这种精神,追求精神美,创造佳业绿城物管人的精神是神圣的,绿城物管的明天是美好的(2003年7月,时任绿城房地产集团副总经理、绿城物管公司总经理)项目总经理要学会把握全局赵锦标如何当好项目总经理,可能会有多种模式,很多答案但学会把握全局,似乎是不可或缺的一条这里讲的是把握全局中的一些原则和要领,是我在实际工作中的一点感悟,或者叫反思其中的很多,由于种种原因,我没有做好,或者还没有认真去做,只是借机提出来与大家一起讨论项目总经理要有把握全局的意识把握全局,就是围绕总体目标,整合和组织各类资源,以合理的成本,在计划期内完成目标任务,实现企业经济效益和项目社会效益把握全局的意识,就是要明白,项目总经理从受命之日起的一切活动,都要按照制定和确定的基本目标,始终沿着正常的轨道,驾驭局面,规避风险,保证项目得以成功实现把握全局需要对项目的基本情况作全面的认识和调理项目的总体目标、定位、建设方案、分阶段实施步骤、有利和不利因素、成本和效益测算等等这些内容以及它的分项组成和有机延伸,要有相当长的时间段去琢磨、思考、完善过程中,你可能是被动的政策有制约,只能去适应;有规划指标,不能突破;集团公司的思路也在调整和深化,得去领会和理解但是,你又必须是主动的主动研究政策,提前同主管部门衔接争取,针对性地趋利避害;多学习、多调研、多比较同类案例;向设计师请教,与设计师沟通,精益求精有个案例,可以得到一些启示集团在上海的某个项目,前期的控制性详规由土地提供方编制完成并由区主管部门审批完成,但详规存在诸多方面的不足项目总经理审时度势,进行了有效的沟通、解释和争取,最终获得了调整,避免了一次项目越出正常轨道而使总体质量目标受损的事故这就是全局意识项目的定位和方案确定是全局中最重要的一环根据绿城的特点,不上天入地五次,不翻江倒海三遍,是过不了关的这是实现项目全局目标和集团战略目标所必需的项目总经理要以平静的心态和坚韧不拔的毅力去经历这个痛苦的但结果又必然是快乐的过程项目总经理要努力实践并着力提高把握全局的能力要组建好一个成熟领导班子领导班子的成熟不仅表现为个体素质的优秀,还体现在几个方面(工程、前期、营销、财务等)整体素质的均衡千军易得,一将难求要花十二分的精力选好你的助手、你的同事,十二分的精力可能是十二万分的回报要充分依靠集团并尽全力调动各种社会资源和关系当然,要靠积累、靠眼力、靠运气但诚心、努力、不轻易放弃是最主要的保持领导班子的协调是项目总经理的基本责任有一种说法不无道理班子的不协调,班长要负主要责任协调的基本标志是各成员都要为全局共同努力,形成合力,一加一等于或大于二要根据各成员的特长合理分工,要十分重视约半年磨合期内的协调班子磨合期有如新人间的“恋爱期”,平稳度过了这段时期,就意味着合作的成功其间,你要逐步熟悉、适应他的性格、工作方法、办事作风,善于发现他的优点,尊重他、向他学习,对他的某些不足,要通过恰当的巧妙的方式,在轻松的气氛中,或暗示或委婉地表达,对他业已形成的固化了的弱点,不能企求他一朝一夕调整,可以采取补位的方式弥补,要主动与他多沟通,多商量,坦诚相见,有时候,还要忍受委屈把握全局的能力,很大程度反映在广博的知识面、优秀的工作作风和良好的工作方法上因此,项目总经理要在不间断的学习和调整中提升自己,丰实的内在品质和健全的人格魅力(通常被称为非权力影响力)可以获得内外认可、尊重和合作以下几条是值得重视的不仅要一专,还要多能房地产专业知识应该是房地产从业者的看家本领,房地产业自身也在不断发展因此,以前从事过这个事业的或从未涉足过的项目总经理无一例外地要努力学习或继续努力学习这套本领宋董事长曾要求向专家学习,建议项目总经理都要拜1-2个专家为老师这不失为一条学习捷径职业的性质还决定了项目总经理必须学习并掌握企业管理、财务和成本核算、策划营销以及心理学、社会关系学、各类政策法规等知识此所谓多能不仅要多谋,运筹帷幄,还要会实干,直接操刀项目总经理都有体会,项目工作千头万绪很多事,你必须直面而无退路;很多情况,会使你穷于应付,心疲体乏因此,需要在喧嚣过后的夜晚,或空气新鲜的清晨,静下心来,多谋多思,理头绪,找症结,想办法多谋就会多智,多智者总能找到钥匙实干是一种扎实的工作作风,计划、总结、方案、制度最好自己动手起草、制定、修改、落实要十分重视工程质量,工程进展的关键环节,如方案讨论、图纸审查、材料设备选择以及下工地检查等更要全身心投入(很遗憾,这方面我做得很不好——因为很幸运,有一位很让人放心又非常优秀敬业的同事在负责)重要的前期或外协工作你要直接参与以获得部门对项目的支持和配合重大的投诉你须直接应对以求得客户的理解和宽容还有很多直接操刀的内容一言以蔽之,项目总经理当然是劳心者,又必须是劳力者不仅要做主角,还要当配角项目总经理是项目开发和公司经营的主导者,是把握全局实现项目最终目标的直接责任者当然要运用好权力,演绎好主角然而,在很多情况下,得转换角色,当好配角在非你专业所及的陌生领域,对非你直接分管的工作层面,有时候你得当好配角,要尊重他人,多倾听意见;在同事工作有缺陷和疏漏的时候,你得及时补位——当然也是配角;在下属工作碰到困难,你不得不去帮他或代他去完成任务的时候,实际上也在扮演配角必须当配角的时候,心平气和地去当,认认真真地去当好,是一种风格,一种气度不仅要重视生产力,还要研究生产关系我们很注重人的培训和劳动力素质的提高,我们在诸如电脑更新、办公场所改善和汽车按需配备等生产工具和条件的提升上投入了足够的财力和精力,我们十分重视生产力但是,我们还要研究生产关系、改进生产关系根据马克思理论,生产关系是人们在生产、分配等阶段中的相互关系按此理解,加强企业管理,研究、制定一系列制度是改进生产关系的重要内容近年来,集团公司已经在这方面做了很多基础性的工作,特别在落实管理、考核、分配等制度方面有了实质性的推进项目总经理可以借助这些成果,结合项目工作进行贯彻由于各个项目的差异性,如何把握全局、结合实际、有效管理,这是研究和改进生产关系中摆在项目公司总经理面前一个十分现实的课题如何当好项目总经理,是一个范围很广的题目,以上仅是一孔之见衷心希望以此为引子,与其他各位项目总经理(或即将出任项目总经理)和同事们沟通、探讨,并共勉(2003年8月,时任绿城房地产集团常务副总经理)学习是进步之道马 力在当今的知识经济时代,学习对企业的发展起着越来越重要的作用随着技术的发展和社会的进步,人类创造的知识总量急剧增加,更新速度也越来越快而房产行业蕴含了管理与技术的科学、经营与设计的艺术以及文化与思想的哲学,我们感受着这个跨学科的、多文化的、高风险的新兴行业的无穷魅力与挑战面对瞬息万变的市场格局、日新月异的技术变革、愈演愈烈的同业竞争,绿城靠什么获得持续进步和发展的动力?实践证明,学习,全面而持久的学习,是企业不断适应环境变化,保持竞争力的根本途径企业在做大的过程中,极易滋生“大企业病”,如企业部门林立,繁文缛节,行动缓慢,拒绝接受新生事物,对外界变化反应迟钝,结果就像一只被投入温水的青蛙,对缓慢升高的水温毫无觉察,一旦到了无法承受的时候,却早已失去了跳跃的能力我们应该清醒地看到绿城以往的某些产品优势在逐渐减弱,清醒地看到我们的房产品还存在的种种不足,清醒地看到管理和服务上仍有许多的不尽如人意比如建筑质量通病防治;新技术、新工艺、新材料、新产品的推广应用;社区商业配套的形式内容;建筑规划设计的创新提高;景观绿化施工的精致程度;住宅的生态环保和科技含量的提高……我们只有虚心地不断地向国内外成熟的先进经验学习与借鉴,取人之长,补己之短“他山之石,可以攻玉”过去绿城的房产品借鉴美国、欧洲、日本和澳洲在别墅、公寓、公共建筑及环境景观等方面的成功经验,下功夫消化吸收和再创造,取得了显著成效为了进一步提升公司房产品的工程营造水平和景观绿化水平,最近由董事长和总经理亲自带队,组织公司领导及工程系统有关人员赴北京城乡集团、上海“月湖山庄”项目参观学习,不仅看到了北京粗装修住宅的样板工程、大模板工艺施工的清水混凝土结构质量和上海月湖别墅景观绿化的精致生动,还通过座谈交流了解了外界公司的施工工法、经营理念等,受益匪浅我们要结合绿城的工程实际找差距,花力气下功夫认真分析研究,把别人的成功经验学到手,应用到工程实践中去,真正做到学以致用管理大师彼得·圣吉在其代表作《第五项修炼》中提出“学习型组织”的概念时认为人具备自我超越的天性,强调通过个人修炼来激活组织的细胞;通过团队学习将个人的力量凝聚为组织的力量;崇尚开放自由的深度交流来改善和修炼组织的心智模式,谋求组织智慧的升华;描绘组织的共同愿景来激发个人和组织神圣的使命感;以系统思考为方法论,探寻对问题系统、长远、深刻的解决之道在这里,学习已不仅仅指单纯的吸纳知识、增进技艺,而在于改变个人的思维和行为方式,促进个人理解、交流、判断等全面素质的提升,并最终促进组织目标的实现公司一直倡导“绿城是一所学校”、“公司的第一产品是人”的理念,在向实践学习,向成功经验学习,甚至向失败教训学习的过程中,我们能否以最快速度、最短时间从内外资源中学到新知识,获得新信息?我们能否不断提高员工和企业的学习能力?我们能否为真正成为“学习型组织”而集思广益?我们能否适应市场和客户的需要,以最快速度、在最短时间内把学习到的新知识、新信息应用于绿城产品的提升与创新?实现这些目标任重而道远,关乎绿城的生存和发展,惟有不断学习,不断提高学习能力,并贯彻终生,做到“生命不息,学习不止”,永葆企业可贵的生命活力(2003年10月,时任绿城房地产集团副总经理)资源整合及其意义陈 维房地产企业既不生产建筑材料,又不自行建造房屋,究其根本来说是一个集成商,是一个资源的组织者、整合者随着房地产企业发展的日趋成熟,社会分工越来越细,这一特征也越来越明显,从某种意义上说,资源整合能力已成为房地产企业的核心竞争力在未来几年中,随着土地拍卖政策在全国范围内的推广执行,房产操作越来越规范,房地产企业在资源整合能力方面的竞争将决定企业发展的前途和命运把产品品质提升视为企业生命力的绿城房产,能在中国房地产市场发展的初始阶段闯出今天的一片天地,成为全国知名的品牌房产,得益于在资源整合方面的领先优势随着绿城房产品日益获得市场的认同,不少的房地产企业也把学习和超越绿城房产作为自己的目标,争相聘请绿城的设计师或使用绿城房产品的建筑材料,全国不少地方已涌现出一批“桂花城”复制品在这种形势下,绿城如果要保持产品上持续领先的地位,只有进一步扩大视野,优化整合当今国际上最优秀人才和技术的社会资源,做出最优秀的产品与此同时,我们也要认识到,整合优质资源决非易事,这是开发商组织管理水平以及眼界、品位、沟通、实施等多方面素质和能力的综合反映首先,资源要立足于自身苏州园林有句古话“七分主人三分匠”开发商尤其是项目总经理自身对项目的理解能力和认识水平是项目最终能达到何种层次的决定因素,开发商是整合资源的主体,开发商要能很好地整合各种优质资源,其自身又必须具备多种素质一是要有极为丰富的专业知识结构由于房地产开发涉及的技术层面的资源范围很广,如规划、建筑、室内、景观、结构、材料、工程、设备、物管、营销等方方面面,项目总经理必须均对其有一定的了解,甚至有一定的研究,自己都不清楚又如何判定资源的成果;二要有学习的能力,所谓学习的能力就是把学校里所学的知识全部遗忘后剩下的东西学习是一种能力,更是一种状态,在整合资源过程中有机会向各行业优秀者学习、交流是房地产开发过程中最大的乐趣,这是其他非综合性行业无法比拟的;三是对自身项目要有非常明确的定位和十分深刻的理解因为任何高级的专家都不可能代替开发商自己,开发商对项目理解得越深刻,目标越清晰,整合资源的工作就会越顺利其次,是要有宽阔的视野和丰富的信息渠道当今世界经济在全球范围内的社会化分工在建筑技术领域尤为明显,这使得我们必须运用各种信息渠道了解建筑领域各专业的发展动态以及最前沿的技术,与世界上最优秀的规划师、建筑师、室内设计师、景观设计师建立沟通的渠道,了解各国建筑技术的特点中山公司在绿城·深蓝广场项目实施过程中各个专业和各个环节都在努力寻求与世界先进技术的沟通与交流,共同努力创造优秀的作品深蓝广场的建筑设计由美国JWDA事务所完成,该事务所承担本项目的设计小组同时设计了万科至今为止开发的最高级的楼盘——兰桥圣菲,在项目设计的两年时间内,双方直接交流的次数达近百次,正式出效果图的方案超过10轮由澳大利亚设计师设计的景观方案,至今已修改了6轮,该事务所认为他们从来没有为了这么小的一个项目做过这么多轮方案,但每轮方案的设计水平都在不断进步,说明这些修改都是有意义的项目的精装修样板房由梁志天大师完成,从梁先生那里我们又学到了香港第一品牌房产——新鸿基地产的许多宝贵经验绿城·深蓝广场的大堂和公共部位的室内设计由上海金茂君悦的室内设计师鲍勃先生完成,这个项目可能是鲍勃先生做过的最小的项目,但鲍勃先生仍能充满激情地希望创作出一个新的优秀的作品绿城·深蓝广场的现代风格的外墙完全区别于以往的住宅,这种风格立面能否成功,很大程度取决于金属构件及玻璃等材料的施工工艺水平,为此我们又专门拜访了在这方面技术水平世界第一,曾承担上海金茂大厦、马来西亚国家石油双子塔、芝加哥西尔斯大厦等世界最高楼外墙施工的帕玛斯公司,向他们学习最先进的工艺技术在物色今后酒店管理公司和会所管理公司时,我们先后与香格里拉、喜来登、万豪、亚历山大等国际一流公司取得了联系,以期能有良好的合作机会,使项目在管理上也能与国际接轨中国的房地产发展到今天,要求我们必须在全球范围内寻找合适的最佳合作伙伴,共同打造一流产品,为此我们在项目建设过程中不仅要埋头苦干,一步一个脚印,同时又要通过网上、媒体、朋友、合作伙伴随时了解最新信息,掌握最新动态,努力保证产品的先进性和领先性第三,建立全攻全守型的房产开发组织管理模式资源整合的成果,根本上讲是由房产公司组织管理能力决定的,从做好立面到做好环境景观,从做好室内空间到增加空调、新风、地热、智能化等科技含量到引入酒店的服务流线和管理标准,每增加一个成分,不仅仅意味着多一个卖点,更多地意味着自身综合能力和组织管理协调能力的上台阶,没有管理作支撑,一切只能是美好的愿望与此同时,我们还要意识到这是一种管理模式的变化如同足球发展史上从三条线的阵地战到全攻全守是一场革命一样,多种资源的整合决非是简单的从规划到建筑,从室内到景观到管理的流水作业,而是从项目一开始就同时开展,平行推进,在推进过程中又不断深化细化,相互协调整合,其工作量就会大大增加,项目总经理必须随时做出权衡和决策,这是一项非常辛苦又充满挑战、充满乐趣的工作第四,必须坚持高瞻远瞩的理想主义和细致入微的现实主义相结合由于房地产是一项伟大的社会产业,只有理想主义者才能达到事业的巅峰社会资源的整合工作也必须有一个理想,有一个目标,有一个标准,与此同时,资源整合的深度和细致程度往往决定最终成果的水平例如月湖山庄景观营造能达到这样的水平,最主要的原因是把景观营造过程进一步细化为土壤营养、各种植被等专业,每个专业都聘请专家进行专题研究,最后整合付诸实践,达到一般公司达不到的水准又比如花岗石的采购,可以只管理到现场安装,也可以管理到开采选材、切割打磨、运输吊装,这些环节又相应会有采矿专家研究岩石结构、硬度、黄铁矿成份,机械专家研究切割工艺、磨具质量等等,这一切成果的运用和整合,才会使花岗石品质有一定程度的提高依此类推,房地产开发过程中又有多少环节可以细化,细化,再细化;深入,深入,再深入;整合,整合,再整合;提升,提升,再提升!正是这种永无止境的细化深入和资源整合,才使我们的工作品质得以有所提升,得以领先于行业房地产企业作为一个集成商,越是一流标准资源,整合工作就越难做,正如同当今足坛最难坐的位置是皇家马德里队的教练一样,这需要过人的胆识、智慧、勇气和坚定不移的信念在整合资源过程中,要把能与各行业最优秀者相互学习,能运用和掌握最先进的材料和技术看作是莫大的幸福,在解决各种矛盾性和复杂性问题过程中充分表现出巧妙性和逻辑性,调动一切积极因素,为了一个共同的目标——为社会提供一流产品而不懈努力!(2003年11月,时任杭州中山公司〔深蓝广场项目〕总经理)关键在于管理者寿柏年海尔的业绩是令人叹服的,但海尔构筑管理平台所遵循的原理却并不深奥OEC管理、80/20原则、赛马机制、激励机制、营造以共同价值观为基础的企业文化……这些在海尔人手中发挥巨大能量的管理方法,其基本原理在许多管理学的教科书中都不难找到系统的论述海尔的不同凡响,首先在于海尔的管理者将这些具有普遍性的基本原理和海尔企业的实际很好地结合了起来,演绎出了覆盖海尔生产经营全部环节的一整套科学、细致而周密的管理制度和规程,并坚持不懈地予以贯彻和完善,从而激发出管理者的积极性和创造性,推动企业的健康、快速、持续发展用海尔人自己的话来说,就是“优秀的产品是优秀的员工制造的,而优秀的员工是优秀的领导带出来的”因此,我们在海尔业绩的背后,看到了优秀管理者对企业发展的关键性作用作为一家已经取得不俗业绩的企业,绿城对管理原则的认知与海尔并不存在大的差距“公司的第一产品是人”的理念、“真诚、善意、精致、完美”的质量方针、ISO9002质量保证体系为平台的过程管理……这些都已经成为绿城发展的基本支撑点但平心而论,迄今为止,绿城所取得的成功,更多的还在于决策者对市场的把握和判断,对房产品品质的追求和创新,还只依靠少数优秀管理者我们的目标管理和过程管理还不深入、不细致,没有覆盖公司的每个岗位、每个环节;我们的检查考核制度还不严格、不经常,没有建立一套公平、公正、公开的绩效评估体系;我们的激励机制和用人机制还不科学、不透明,带有旧体制的不少弊端总之,我们还不能熟练地运用管理的基本原理在绿城构筑起一整套系统而有效的管理体系,以保证工作的品质和效率我以为,这就是绿城与海尔的最大差距,也是绿城下一步持续发展的最大隐患管理上的差距说到底就是管理者之间的差距,如同我们在海尔的管理后面看到了一群优秀管理者的身影一样,我们在反省绿城的管理中也看到了自己作为管理者的不足和努力方向,能否通过海尔经验的学习,克服我们管理上存在的诸多不足,缩小我们与先进企业在管理上的差距,关键还是在于我们各级管理者的行为能力和用心程度希望在下一阶段整改工作中,我们的每一个管理者都能交出一份满意的答卷(2002年2月,时任浙江绿城房地产集团常务副董事长)把海尔经验应用到实际管理工作中去吕建生公司组织学习海尔管理经验已经两个月了两个月来,我们组织观看了资料片,学习了有关材料,经过了广泛的讨论、会议交流,谈体会、找差距,达成了一个共识——海尔管理经验是企业管理的一个非常成功的经验,绿城集团在已有的企业管理、企业文化基础上,应该向海尔学习,应该让海尔经验应用到实际管理中去绿城集团“真诚、善意、精致、完美”八字方针明确了全体干部、员工应该怎样看待工作,怎样去工作八年来,依靠八字方针,绿城集团从无到有、从小到大,发展成一个跨地区的大型房产集团在继续发展、抢占市场的同时,学习海尔经验,无疑是十分必要的今年的工作目标和任务已经明确根据年度目标及工作任务,各项目公司及部门必须将相关的目标和任务细化为季度、月度计划,有条件的单位还可以量化为每周、每天的计划,并且责任到部门、班组、个人,使每个人每一天都有具体的工作内容不同的岗位有不同的管理目标,对每一个岗位都应有相对应的目标,使目标管理覆盖到所有的岗位必须建立严格的考核制度,建立一套公开、公正、公平的绩效考核制度体系,在公开、公正、公平的绩效考核制度面前,人人平等检查考核工作的方式多种多样,可以坚持每天晨会半小时,明确当天任务,检查昨日工作,日清日毕;坚持周例会制度,对一周内工作的完成成效进行检查评估;坚持月度工作会议制度,对一月内的工作完成成效进行检查评估;坚持季度考核,同效益挂钩季度考核前务必有一个量化的目标及若干指标,便于考核时进行对照,不做没有目标的“人情”考核要继续强化制度建设和制度管理公司于1999年通过了ISO9002质量体系认证两年多来,经过每年几次外审,证明我们的质量保证体系在整个管理系统内是在有效运作的今年上半年必须按照新的国际标准完成质量体系的转换工作,并扩大覆盖到绿城房地产集团控股的所有项目公司,包括外地控股公司,使绿城集团产品的品质无论在何时、何地,始终得到有效的控制最近建设部组织建筑市场稽查团抽签检查了绿城集团的绿园项目,绿园项目规范的操作得到了稽查专家的高度评价,这主要应该归功于我们的质量保证体系去年10月份起,我们三次对项目公司的工程部经理进行公开竞聘,择优上岗从获聘者上岗以后的表现来看,大家一致反映这是改革管理干部晋升的一条有效途径在此基础上,公司要制定《管理干部晋升和选择制度》,除工程部经理继续公开竞聘外,有条件的部门进行干部选拔时都应该公开竞聘,竞争上岗,摒弃旧体制的弊端,管理干部能上能下,使用人机制和激励机制透明化,大力培养年轻、有知识和责任心强的管理干部,打造一支实干、苦干、能打硬仗的队伍要完善、修订《员工手册》,员工对自己的行为应有统一的规范,包括工作时统一着装,统一佩戴标牌等,这些看来很简单的事,长期坚持下去就是不简单要制定《技术标准》及相关的工作规程,制定工程质量检查评定的标准及奖励办法,鼓励施工单位创优获杯,确保房产品的品质在绿城集团向社会提供越来越多房产品的同时,加强售后服务,制定售后服务必要的工作规程和工作准则,是十分必要的除物管公司须严格按照质量保证体系提供优质的物业管理以外,综管部、工程部、销售部等相关部门也必须树立“客户永远是上帝”的服务理念,想方设法满足客户的合理要求,使我们的业主买房买得称心、放心、安心(2002年3月,时任浙江绿城房地产集团总经理)坚定不移地追求工作的理想状态寿柏年对绿城的管理现状,绿城人应该以什么标准来评判?答案是明确的我们只能以自己的工作有否达到理想状态作为最终的评判依据诚然,从纵向看,绿城这8年来的进步和业绩是明显的,即使横向比较,绿城目前在业界也至少可算是一家中上水平的企业但是,我们的工作已达到理想的状态了吗?我们的产品和服务已臻于完善、无可挑剔了吗?显然,我们还有很大的差距这也正是公司一再强调要正视管理现状,要加大管理力度的基本理由怎样才算达到工作的理想状态?从本质上讲,工作的理想状态是一种境界,它意味着心智、能力的最佳发挥和持续进步,意味着工作者对自我的不断超越和对卓越的执着追求在特定的时空条件下,对特定的工作内容和特定的工作者,工作的理想状态也是可以用一些具体的参数来界定的例如工作目标的一流、工作的用心程度和效率、工作技能的掌握和运用、工作程序的严谨规范、工作氛围的和谐、工作成果的高品质,等等管理者的责任,就是要经常地设定本单位、本部门和属下员工工作理想状态的具体要求,并努力达成之把工作的理想状态作为公司坚定不移地追求的管理目标,这是公司“以人为本”的理念中应有之义优秀的产品是由优秀的员工制造的,而优秀的员工并非天生而成,是需要在工作中经过不断的教育、培训、磨练才能成长起来的既然我们认定人的全面发展是社会进步的终极目标,把优秀的员工作为公司的第一产品,把员工的进步作为公司发展的根本,那么我们在管理过程中就不能不从高要求、从严管理,努力创造员工的工作达到理想状态的氛围惟其如此,才能提高“第一产品”生产的品质和效率,迅速造就一大批优秀的员工把工作的理想状态作为公司坚定不移地追求的管理目标,也是公司做强做大的必由之路优胜劣汰、不进则退,是市场竞争的铁律如果我们认为工作中的缺陷和产品的瑕疵在所难免而麻木不仁、听之任之,甚至沾沾自喜于以往的业绩和“第一品牌”的虚名,以为凭我们现在的管理状态就可以闯荡天下、无往而不胜,那么,我们迟早会成为被市场所唾弃、被世人所嗤笑的对象惟有不甘平庸,摒弃一切畏难情绪,以工作的理想状态作为参照系不断地追求更新更高的目标,追求产品的精致和完美,我们才有可能在市场上赢得生存和发展的机会所谓“取法乎上,得乎其中,取法乎中,得乎其下”者是也最近召开的集团人力资源工作会议,以“公司的第一产品是人”的理念为出发点,明确提出要通过加强教育培训、制度建设和机制创新,开发和激活公司的人力资源,努力将每一个员工的工作都调整到理想状态这是一个良好的开端公司的人力资源管理工作将在制度平台下有序展开需要强调的是,即使在新的制度平台下,能否使各单位、各部门、各级员工去努力地追求工作的理想状态,关键还是在于管理者的管理水平和被管理者的积极主动性一方面,管理者必须了解和掌握被管理者的优点、弱点和潜质,设定其理想的工作状态和工作目标,并在工作过程中督导之、激励之、严格要求之、言传身教之,以促进其进步和成长另一方面,被管理者必须树立不甘人后、挑战自我、追求卓越的精神,敬业勤业,在工作过程中投入之、钻研之、精益求精之,以一流的工作成果来证明和提升自己的价值在这种管理者与被管理者的互动关系下,达到理想的工作状态应该不是一件困难的事情古人云“高山仰止,景行行之,虽不能至,心向往之”工作的理想状态虽然永远是一个相对的标准,但只要我们坚定不移地去追求,我想,我们的生命将会在这种追求中充满活力,我们的产品将会在这种追求中更加精彩如此,则幸甚!(2002年8月,时任绿城房地产集团常务副董事长)优化人力资源是公司的当务之急应国永人力资源是带动企业生存的命脉,是促进企业发展的不竭源泉公司一贯倡导和实践“人是第一产品”的理念,多年来依靠人才优势,才赢得了今天的成果随着公司战略扩张的实施,新开发项目日益增多,公司规模迅速扩大,公司产业结构从单一的房地产向多元的房地产、足球、教育、酒店方向发展,尤其是以开发为主向投资、管理、开发多方位发展格局的形成,使公司原来就比较紧张的人力资源显得更加紧张,人力资源的数量和质量已成为公司发展的瓶颈为切实解决这一问题,推动公司持续、健康发展,优化人力资源已是当务之急,必须花大力气抓好四个方面的工作一是整合公司内部人力资源,充分发掘和使用现有人才通过多年的培养和锻造,公司已经积累了一批熟悉公司经营理念和企业文化,认同公司价值,且忠诚于公司事业,又有创新能力的人才公司应该大胆放手使用,让他们最大限度地去发挥作用,人尽其才对那些工作责任心强,兢兢业业,且具有发展潜质,只是由于经验不足尚需锤炼的员工,公司应该创造条件,以老带新,为他们提供充足的成长空间和被发掘的机会对那些工作不求上进、工作品质和效率不高的员工,公司应该及时加以调整,设置合理的退出机制通过整合人才资源,使公司现有每一位有才能的员工不被埋没,每一位有特长的员工在最合适的岗位上发挥作用二是广开渠道,引进人才当前房地产行业的竞争已经从土地储备、资金实力向人才竞争转变,尤其是一些实力型房地产公司,对人才采取掠夺式的竞争方式,视人才为新一轮竞争中是否被淘汰的关键因素因此,在这样的时代背景下,公司要想取胜,必须广开渠道,招贤纳士,并坚持德才兼备、以德为先的基本原则,以公司“以人为本”、“人品即产品”的价值理念聚集一批既志存高远,又脚踏实地的人才,为实现居住文明的共同理想做出自己的努力三是调整整顿,优化人才结构公司要实现既定的目标和完成阶段性任务,必须依靠各类不同的人才公司目前正处在快速发展的时期,尤其是要注意培养和引进管理型人才因为实践已经证明,管理是企业发展的基础,管理是任何企业要想做大、做强、做稳、做实不可逾越的屏障有专业技术特长、既懂经营、又会管理的人才,是公司最宝贵的财富,也是公司发展的基石当然,公司也需要各类专业技术人才只有人才结构合理,公司的终极目标才能有效实现四是建立一套行之有效的人力资源管理机制不同的人才在不同的管理机制下,所发挥的能力和作用是不同的最大限度地优化公司的人力资源,并通过制度和机制得以实现,是公司人力资源管理的根本所在优化人力资源的管理机制,重点是人力资源管理规划科学、合理的制定,人才使用的职责界定以及绩效评估体系的完善通过管理机制的确立,使公司人才结构日趋合理,公司发展中的每一个岗位都有合适的人才,并通过机制的作用,使公司的每一位员工在工作上都达到理想状态,每一位员工都因为工作而成长、成熟,公司也因此而持续发展企业的竞争实质上是员工素质的竞争,企业的发展是员工进步的结果只要我们持之以恒,进一步优化人力资源,我们有理由相信,公司必定在新一轮竞争中胜出(2002年9月,时任绿城房地产集团副总经理)为外协工作叫好赵锦标绿城是一个成功的企业,探究绿城的成功可以追溯出许许多多的原因毫无疑问,外协工作的出色是诸多因素中不得不提的一项所谓外协工作,是一个人或企业在谋求生存和发展中与外部世界进行交往互动、协作互联的一项活动房地产企业的外协,可以包罗很多内容,但就房产品的制造过程而言,寻求规划设计、材料采购和施工作业的外协又是诸多内容中最主要的外协工作今天,2002年绿城房产集团外协工作恳谈会如期召开我们将与来自国内外的数十家设计、材料和施工等外协单位的领导和专家们一起,总结外协工作的经验,分享外协工作的成果,洽谈继续深入协作的方式和途径,为外协的更大成果固本培土同时通过恳谈会这个窗口,来表达我们对为绿城的发展提供过支持和协助的社会各界的朋友们由衷的谢意很容易明白,一个成功的房产品,一个成功的住宅区,就是因为有了优秀的规划设计和优良的建筑材料设备辅之于精心的作业施工,以及方方面面的支持协作才得以成功2002年的绿城又取得了成功一批楼盘获得了国家级的最高奖项;广为社会赞誉的绿城育华学校建成开学;房产品的直接销售额将接近或达到16亿元当我们成功的时候,当我们为绿城叫好的时候,我们必须为外协工作叫好,必须为多年来与绿城精诚合作、荣辱与共的规划设计协作者,建筑材料设备协作者,施工作业协作者,以及其他多方面的协作者和支持者叫好正是有了你们的精彩,才有了房产品的精彩,以至于大地的精彩、天空的精彩和被其装扮着的城市的精彩我们会记得,在铸就绿城的成功中,有你们的一份辛劳和智慧让我们一起叫好吧!为绿城叫好,更为外协工作叫好!(2002年12月,时任绿城房地产集团常务副总经理)告别旧岁月 跨入新世纪吕建生2000年,围绕“效率和品质”这个主题,绿城房产走过了第六个年头公司在建面积达42万平方米,其中当年新开工24万平方米,全年实现销售7亿多元,超过去年的历史最高纪录,又有近千户业主迁入新居,绿城开发公司资质由二级晋升为一级,跻入了国内大型房产专业开发公司行列绿城公司自成立以来,一直把“研究我们的产品,研究产品的进步,确保产品的优良品质”当做自己最重要和最主要的任务在创意、策划、前期、规划设计、工程实施、产品营销、物业管理等方面不松懈每一个环节从产品的策划开始,一直遵循“以人为本”的理念,对产品深入认识,并淋漓尽致地在设计中体现出来设计公司人手少、任务重、超负荷运转,不少设计师为琢磨一个理想的效果,考虑一个合理的结构,经常挑灯夜战直至天明,不少员工工作劳累、体质下降从别墅到多层,从多层到高层,一个楼盘好于一个楼盘、一个楼盘精于一个楼盘特别是九溪玫瑰园,在设计公司和九溪公司的共同努力下,作为国内一流的风景别墅,成为“住在杭州”精品楼盘参观者纷至沓来,“绿城”品牌进一步为社会所公认我们会同全国309家房产企业,庄严地在北京人民大会堂向全国人民宣告承诺销售“放心房”,并为此做了大量的工作一句话,按照“真诚、善意、精致、完美”的质量方针,公司又扎扎实实地走了一步2000年,公司通过了ISO9002质量体系认证后的第一次监督审核,得到了专家的高度评价年底前,公司又组织了一次内部管理评审,对公司质量体系的运行状况进行认真的分析和评价通过销售服务质量抽样调查统计,销售服务工作客户满意率达到了
96.4%作为省内率先通过ISO9002认证的房地产开发企业,在质量体系的良性运转中逐步得到应有的回报,这必将促使绿城房产的进一步发展“让城市因我们而美丽,让居民因我们而舒适”无论是响应“住在杭州”的号召,还是开拓更远的市场,我们都做了大量工作今天,玫瑰园二期如期开工;“春江花月”引起杭州市民浓厚的兴趣;叶家住宅小区和陆家嘴小区,又是进军上海的两支前锋,我们还招拍了舟山环城北路黄金地块最近,应蚌埠市政府邀请,我们又将把“清新典雅的桂花城”搬到淮河之边……绿城,不但是杭州的绿城,浙江的绿城!绿城,更应该是中国的绿城!追求精致和完美是绿城的当然特色,企业的存在,除了提供就业和纳税以外,作为一家民营企业,我们时刻不忘回报社会今年捐款给杭州老年大学已经是第七个年头了;一所拥有36个班级的育华学校已通过初步设计;为发展浙江足球事业,除将少年队送至南斯拉夫三年培训,乙级联赛激烈角逐,为敖东队移师浙江,又尽情倾注了我们的心血;向奥运功臣占旭刚、叶钊颖捐献住宅,也是全体绿城人一片心意公司第一产品是人,是造就一支优秀的、能打硬仗的员工队伍;第二产品是由优秀的员工队伍组成的、健康的、制度健全的公司;第三产品是以前二次产品为基础和保障的高品质、高效益的房产品培养人造就人是第一位的新的世纪,发展浪潮势不可挡随着产业结构的调整步伐加快,市场竞争更加激烈西部大开发战略全面实施和以上海为龙头的长江三角洲地区发展步伐加快,百舸竞渡,不进则退面临各地城市化进程的实施和“住在杭州”品牌打响,2001年,绿城房产将新开工“春江花月”等13个项目,新开工建筑面积将超过70万平方米,预计销售额将突破8亿元人民币无论是在建面积和实际销售都将是历史上空前的,任务十分艰巨2001年始终要把贯标工作作为企业管理的核心,要保证ISO9002质量体系持续、有效地运行遵循公司第一产品是人,是造就一支优秀的员工队伍的原则,我们的管理者首先应身先士卒,敢于承担责任管理者应该挑重担,身教重于言教,并严格要求下属,带头贯彻ISO9002质量体系,带头处理大事,带头处理难事部门之间应多沟通,多考虑全局,多发挥自身的作用员工们应该有一个力争向上的风气,创同行第一的朝气,从而切实提高全体员工的水平公司将在2001年及时调整某些不符合发展要求的结构框架,完善各项管理制度,注意关心员工生活,特别是长期在第一线的员工们的生活在跨入新世纪前夕,我们心潮澎湃我们期待着又一批精品楼盘呈现在市民们面前;我们期待着又一批市民成为绿城的业主;我们期待着“绿城房产”这个品牌更加锃亮;我们更期待着绿城足球冲入甲A……种瓜得瓜,种豆得豆我们清楚地知道,惟有认真、精细、严谨和付出,才是惟一的出路(2001年1月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)向管理要效益吕建生随着杭州市区基础设施日臻完善,前几年吃进的土地升值达到一定的空间近几年政府抛出的土地与市场需求又不呈比例,俗话说“供需不平衡”,那么房价自然而然地向上涨杭州的房地产市场也被称作“浙江现象”而十十足足地风光了一阵子冷静下来,这种日子还能维持多久呢?企业还是该强化内部管理,向管理要效益房地产公司自己一般并不直接进行工程营造,它是社会资源及各项生产要素的组织者它通过创意、策划、前期、管理等一系列工作把土地资源、环境资源、规划设计资源、工程施工资源、各种材料资源等等组织成最终的房产品,提供给消费者,成为人们安居乐业的必需品诚然,保障房产品的品质是第一位的,但是在组织的整个过程中,对成本的管理将会直接影响到造价,影响到企业的经济效益一个成功的房地产公司,对房产品制造过程中的进度、质量、成本都是十分重视的质量是品牌的基础,房产品的品质必须保障;工程进度快慢又会直接影响销售、影响成本,直至影响效益,成本控制则更是大有文章可做我们对土地成本和前期工作暂且不去讨论就工程成本来看,就有许多事情可以研究有些设计滞后,不能按时提供图纸,影响工程进展;有些图纸没有做到最佳经济要求;有些图纸出来缺乏认真的审核和校对,由于差错导致返工;有些设计对建筑立面效果往往不在事前明确,而是边走边看;定材还有一定的随意性,给材料采购、工时安排都带来一定困难应客户要求而更改设计应该是满足客户的需求,但由于变更时间太晚,往往等既成事实再去敲墙,造成浪费工程管理对设计的经济性缺乏比较和监督,管理人员缺乏管线综合能力,遇到规模较大的“多国部队”管线施工,往往没有事先综合协调而临时返工有些管理人员对预决算知识缺乏了解,签单把关不严近年来由于房价的不断上扬而掩盖了成本控制,整个管理工作重心没有放在管理上,没有放在监控成本上所有这一切,都让我们清醒地认识到品质必须保障,成本可以控制,在管理上大有文章可做我们的确是到了静下来好好研究这个课题的时候了房产公司发展到一定规模时,会有不少项目公司产生我认为作为管理,财务必须统一这有利于资金调度,有利于防范风险,有利于节约成本产生效益成本控制应从源头抓起,项目的策划、规划、定位都要确定成本目标,这是影响成本的最大变数公司应该有一个“工程成本管理部”,它的职责应该从过去的“预决算”转化过来,转为“成本管理”、“动态监控”有些预决算工作完全可以根据社会分工由社会上信得过的中介机构去做以工程成本管理部和财务管理部为主,协同工程管理总部、材料部、设计公司等部门在项目一开始就应该制定一个成本目标,并细化成各项指标,分解到各部门成本目标在执行过程中会有一些变化,有些节约了,降低了成本,有些提高了成本,这些原因都应有所说明这些变化的数据出来,每月就可以写出动态的成本评估报告,提供给公司上层决策要确定成本的分类,什么部门负责去控制?又是怎样去控制?决算时拿出总结,最后的成本与原先目标变化如何?高了是什么原因?值不值得?低了又是什么原因?会不会影响品质?至于设计质量和时间的保证,装饰材料的尽早确定,同样也是影响成本的变数对工程的图纸变更和联系单的签证都应严加控制,必须要变更的,要有一定的手续,专人签证有效,始终控制在管理者手中这些必要的规定和程序都可以通过完善ISO9002标准体系来明确工程管理的力量要加强,要充分发挥监理公司的作用工程管理人员应不断地进行知识和技能培训,不断学习新工艺、新知识、新材料应用“外面的世界很精彩”,我们还应该不断向同行们学习,学习他们先进的管理经验公司对房产品的研究,在策划、创意、规划、设计上应该做了很多工作,取得了成功的经验如果在管理上继续努力,在保障房产品品质的前提下,强化成本管理,那一定会取得更好的经济效益(2001年2月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)从148天交付想起吕建生最近,两次去外地参观了某公司建造的一个住宅小区,颇有感触该小区总建筑面积100万平方米,由国际著名规划设计大师、原新加坡国家规划局局长刘太格先生,著名世界级华人建筑师威廉顾先生以及世界第一位华人生态学博士、香港国际园林商会会长韦子刚先生三位著名设计大师联合规划设计设计全部采用框架结构,其中第一期工程15万平方米,自去年六月初破土动工,七月底主体工程全部封顶,八月份道路、园景、管网全面进入施工,十月底全部经综合验收后交付钥匙时间之短,速度之快,令人瞠目与之相比,我们的商品房交付日期,十有八九由于种种原因而延期,延期交付一直是困扰我们的一大问题《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》自今年6月1日实施以来,对房地产开发项目竣工的交付,做出更加严格的要求——必须经综合验收合格以后,方可交付使用而提出住宅区综合验收的书面申请,同时必须提交以下文件建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、修建性详规、初步设计方案及批文;有关土管、规划、电力、质监、消防、绿化等部门的单项验收合格证;总平图、绿化总平、管线综合图;所有单项工程按地名办批准的工程编号、施工编号等一览表以及《住宅及配套设施项目建设计划表》、《配套基础设施和公共设施项目建设合同》等等一方面,随着对房产品本质的研究,房产品的内涵和外延已具有更广泛更深入的内容环境、弱电系统、安保系统、信息系统等统统成为住宅产品的一部分,包括房屋主体工程、会馆、配套基础设施和公共设施,乃至整个社区,是一个整体的概念另一方面,为了切实保护消费者利益,政府对住宅区建设项目组团级以上的由杭州市建委组织计划、规划、房产、教育、公安、市政公用、环保、环卫、电力、电信、邮政、消防、绿化、人防等部门进行综合验收也就是说,交付的条件更加严格怎样来保证承诺我们的合同交付时间?怎样来满足业主们的需求,尽早地将一座环境优美、质量过硬、配套齐全的住宅小区交给我们的业主呢?一句话,还是向管理要时间!向管理要效益!房产品作为一个整体,不仅要求在方案、规划、设计上要有一个全面的考虑,在施工组织上,同样也要有一个全局的计划,瞻前顾后,交错提前,有条不紊地进行首先,在施工开始以前,对设计图纸的完整性和深度应有一个严格的要求,包括各种管线设计、管线设计的综合、管线设计与环境设计的综合对外墙装饰用的特殊材料及色彩尽量提前确定,不至于仅仅为了某一种材料而延误十天半月这是一个基本的要求在招标时对施工单位的工期要求上,仅仅满足工期定额是不够的,在不影响质量及环保的前提下,抢工赶日是必须的主体结构结顶的同时,应该穿插管线和环境的施工,各种设备的安装也应见机行事,尽早就位主体结构结顶以后,意味着工作面全面展开,工地上应该组织得热火朝天、生机勃勃以建筑业十大新技术为例深坑桩的支护、高强高性能混凝土技术、高效钢筋和预应力混凝土技术、粗径钢筋连结技术、新型模板和脚手架应用技术、建筑节能和新型墙体应用技术、新型建筑防火和塑料管应用技术、钢结构大型物件和设备整体安装技术、企业的计算机应用和管理等等,应该深入研究,大胆实践,目的是缩短工期,降低成本,提高效益为保障品质而必须的甲供材料,或者甲方分承包的单项工程,应协调好时间以及与乙方施工单位的各种配合关系,保证质量验收,不允许因为甲方原因而延误时间,造成扯皮对施工的现场管理,管理者要充分发挥监理公司的作用,一起组织整个计划的安排特别是主体结顶后,对土建、安装、市政、电力、电信、消防、绿化等等施工队伍的组织、协调,更要做到周密部署,责任到人目标责任制的考核在这里应该充分地显示作用以前在学习“苏南”经济发展经验时有一句“超常规”口号,这种精神我们管理者还是值得学习事在人为在办理单项验评文件时,我们要准备好必须的资料同时也殷切地希望政府有关职能部门急企业之所急,想企业之所想,提高办事效率,服务到位对房产品的深入认识,深入研究,研究产品的进步,确保房产品的优良品质,是我们最重要的最主要的任务一旦房产品定位,精心组织力量把设计中的概念搬到空间现实中去,同样也是我们重要的任务时间就是生命,效率就是金钱,我们的管理在这里是大有作为的(2001年2月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)公司的第一产品是人吕建生公司的第一产品是人,是造就素质优秀的员工,尤其是已占总数40%之多的主管以上干部依靠优秀的管理者,才能组织好一个不平凡的团队优秀的管理者,应该是充满自信而不“傲慢”,坚定而又不“锋芒毕露”对于工作,始终有一种紧迫感,有一种非完成目标不可的斗志当然,他肯定愿意承担责任(因为有“自信”),同时给人一种友善的感觉,性格较外向,喜欢广泛地结交朋友介绍公司的房产品时,不光让客户接受产品和服务,更要接受一种“理念”,譬如说“以人为本”、“环境应该是一流的”、“品质应该是保障的”(服务当然使人舒适而又放心)他会以敏捷的眼光看待千姿百态的市场变化,并保持适度的警觉为了能在市场竞争中脱颖而出,还要富有创意,敢于为先最后,还应该加上一条,对客户富于同情心,他会时常去想,假如我是一个客户,我会想些什么?严格管理,向管理要效益,企业应该是一个高境界的企业何谓一个高境界的企业呢?只有管理者和广大员工素质的整体提高,才能意味着企业的高境界提升员工素质具体而言有如下几个有效方法第一应该是培训我们对员工不仅要注重知识、技能教育,更重要的是注意人格和精神世界的教育“真诚、善意、精致、完美”是我们绿城人工作的宗旨,我们为是一个“绿城人”而自豪,把“以人为本”的理念始终融化于一切工作之中通过各种培训和教育,将其用于解决本部门或整个企业的现实问题,至最终将这种科学有效的思维方式融入自己的头脑和行动中,使企业整体思维能力得到极大的提高培训的方法可以“请进来、走出去”,互讲互学,自我教育,集中与分散相结合,因人而异,因材施教第二要参与公司按ISO9002质量保证体系进行运作员工,特别是管理者应直接参与整个体系,在参与中加强对目标的认识和实践,并不断地发现问题,修正体系,使整个体系更加符合公司实际,更加保证工作质量2000版的ISO9000标准已于今年2月正式公布,我们应开展新版ISO9000标准的培训,从而建立更全面有效的质量管理体系第三就是考核员工的工作,特别是管理者的工作应该有人去关心、去关注,应了解他们的思想和工作状况,并随时予以督导公司应给员工提供良好的工作环境和氛围,让每个人能发挥所长,并对他们的工作经常进行考评,一季度一次,要变成一种制度,也要创造环境,使他们感到有人在关心他们,有一种压力,使其奋发向上,将自己的活力展现出来要把创造性地完成任务的能力、业主满意度作为考核管理者的重要指标,并将此作为加薪、晋升的主要依据人善于模仿员工往往会自觉不自觉地向其主管的态度和思维靠近,整个管理层也会慢慢与最高领导者趋同企业的经营者应该重视利润和收益,更重要的是通过办企业而服务于社会,“让城市因我们存在而美丽”!管理者本身行为对员工们会产生影响,有一句话叫“身教重于言传”要重视对管理者的团队合作精神、工作热忱、沟通能力的培养,最核心的是培养良好的工作态度和习惯好的习惯可以造就人才,相反,坏的习惯也可以摧毁人才员工如果忠于公司的事业并对领导有感情的话,领导想到的,他能做到,领导想不到的,他也能做到成功的领导者最成功的地方,就是他能把许许多多平平凡凡的人组成一个不平凡的团队要培养管理者强烈的事业心、责任心和坚强的信心和毅力抓好员工的培养,考评管理者,是我们今年人力资源开发的一项极其重要的工作让我们的管理者都懂得学会管理不同的人,让这些人为“真诚、善意、精致、完美”这个核心价值而愉快地工作,这是最大的挑战和意义所在(2001年3月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)重视成本控制的几个要素再论向管理要效益赵锦标成本控制,是企业管理的核心成本控制意识,是所有优秀的企业必须具备的基本素质在当今百姓惊呼房价与日俱涨之际,一个具有社会责任感的房地产开发商,更需要在有效控制成本方面有所作为,为社会提供实实在在的产品在房地产开发行业,构成成本的基本要素通常为规划设计、土地、工程和管理等等成本控制必须重视这些基本要素规划设计成本更多地具有隐性的特点近年来,越来越多的开发商发现其潜在的巨大能量,通过选择优秀的设计公司,在提高其水平和质量上不断创新,其中在诸如布局的科学、立面的丰富、户型的合理等方面更是做足了文章,并以此创造了良好的经济和社会效益显然,规划设计中的成本控制不是简单地压缩费用,而是通过市场竞争优势和适当提高规划设计费用来选择优秀的方案相对于丰厚的收益,其不多的投入,实在是低成本支出值得一提的是,结构设计中的安全性和经济性的统一还未引起足够的重视,结构设计过于保守,使很多资金白白地被埋葬掉土地费用在成本中的地位非常显眼,人们对其的重视是理所当然的可惜随着政府对市场手段的深入运用,土地价格的刚性因素日益凸现,依靠廉价土地之优势已成明日黄花当然,在既定的土地价格条件下,合理配置土地资源使其在总成本的比重下降,或由此产生的收益在总收益中的比重上升,仍是开发商们面前的一个不变的课题工程成本控制极富挑战性在众多的案例中,工程成本费用参差不一差别之所在,正是潜力之所在工程成本主要由队伍、质量和材料所左右确定施工队伍,似乎有偶然性;但以施工图方式招标,注重业绩,严格考核,杜绝人情因素,则必然是简单的真理把握施工质量和进程环节,犹如打仗时攻关破阵,只有时时事事周密检查,如履薄冰,才能防范大小事故,避免费时伤料的痛苦材料的采购,则要以效果、质量和价格三统一为基本出发点,在眼花缭乱的各种方案中反复比较以寻求最佳选择管理是成本控制诸要素中最重要和最具魅力的且不说作为一门科学,其理论之博大精深、不断演绎和永无止境,就作为一种实践,其内容也实在是丰富多彩成本控制的实质就是成本管理,就是通过对影响成本的若干要素进行分析研究并施之以科学有效的管理,在不降低产品质量的前提下,以最小的投入取得最大的收益成本控制中的程序管理、系统管理和对管理者的管理是绿城公司今年管理工作中正在讨论、实践和强化的三个重点程序管理,就是有章可依,照章办理ISO9002程序是章,财务制度也是章程序管理是通过规则和制度强调成本支出行为的有序性最近正在编制和论证的《成本管理规程》,是程序管理向更高层次的提升系统管理,就是成本控制要在总公司和项目公司以及公司各个部门中进一步明确职责分工,形成互为补充协作、和谐统一的体制,通过组织机构的优化组合,保证成本控制的有效性对管理者的管理,是管理的最高境界管理者既是管理的主体,又是管理的客体在第一产品是人的理念指导下,管理不仅仅是督促和考核,也同时含有培训和培养只要人类还存在,只要企业竞争还存在,成本控制是永无穷尽的,向管理要效益也会永不止息通过对管理者的管理,通过管理者素质的不断提高,成本控制的水平不断地向终极目标逼近,企业在这种不断逼近中实现跨越——这正是管理的真谛之所在(2001年4月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司常务副总经理)项目运作与成本管理陈 明激烈的市场竞争,使得房地产业进入了微利时代在项目运作中加强成本管理是开发商赢得市场的必备条件从实践过程来看,项目的前期策划、开发速度、工程管理水平都与项目的开发成本和最终取得的经济效益息息相关因此,担负着各个项目开发的组织、协调和管理职能的项目公司在具体项目的运作过程中必须认真体现公司“真诚、善意、精致、完美”的方针,把握好项目开发中的每一个环节为有效地控制成本,项目运作中应着重在以下三方面作努力一是项目开发前必须要有详尽周到的前期策划和论证良好的开端是成功的一半在房地产市场竞争日益激烈的今天,公司品牌和效益的体现更需从头一步一个脚印地去把握前期策划是项目实施的依据一个市场定位准确、目标设定合理、具体环节考虑周到、投入产出分析符合实际的项目,往往可以得到较好的预期反之,就会给项目的实施带来极大的盲目性,甚至出现走弯路、返工、工期拖延等现象,结果不但会有负于认同绿城品牌的消费者,还会增加许多不必要的成本开支完整的前期策划应当包括方案策划、投资策划和可行性研究三个基本内容由于房地产市场的发展是个动态的过程、购房者的住房心理预期具有长期性的特点,因此,新项目的策划既要适合现实市场的需求也要具有一定的前瞻性调查研究的内容应包括国家及地方已经出台和将要出台的与本项目有关的政策法规;相关的市场需求及其发展趋势;特定消费群体的购买能力以及他们对居住空间、生活配套、环境设施的要求;了解相近楼盘的基本情况做到知己知彼;跟踪了解国内外同类住宅建筑的新动态和相关建筑市场新材料、新技术的运用情况等等前期策划还应包括项目的投资策划房地产业是资金密集型行业,资金的流动速度和数额将直接影响经济效益认真进行项目的投资策划,对项目的投入产出做到心中有数也有助于成本的控制项目投资策划应当包括通过对项目成本的分析确定成本控制的指标;通过对项目进度的分析确定资金筹措的进度计划,以便更大限度地降低财务成本;以及对项目资金流量进行合理的预测和计划,确定启动资金的数额和制定资金投入、回笼计划通过投资策划将项目运作过程中的投入产出尽可能变为有序和可控,以降低开发成本可行性研究的过程事实上既是对策划的内容逐一求证的过程,也是对前期策划不断修正完善的过程,通过可行性研究,使前期策划的内容更符合实际、更具有可操作性因此,可行性研究越全面仔细,越有利于实施时的成本控制二是对项目实施从前期报建到施工全过程的监控和管理这一阶段工作水平的高低不仅会影响项目的品质和运作周期,而且直接影响项目的开发成本首先,要有合理的设计进度计划,尽可能使出图的时间与工程报建、招标、施工计划相吻合项目公司应按本项目的总体开发节奏与设计公司密切配合,制定明确的设计时间计划表其次,要建立按进度实施的控制体系在项目实施的过程中,项目公司应将开发过程分解成详尽的进度计划,内容包括前期报建计划、施工进度计划、配套设施施工进度计划等,以便按计划做好与审批部门及公司各有关配合部门的衔接第三,要建立完善的项目投资监控体系在项目实施过程中应当对项目的资金流量进行动态监控,根据计划和成本开支的预测,控制项目开发资金的收支,一但发现实际收支与计划有差异必须及时采取适当措施予以纠正第四,还应建立完善的合同管理体系在项目开发过程中,项目公司会与监理公司、施工单位及其他各配合单位发生合同关系因此,对外签订的合同必须进行严格的评审,并且应及时检查合同执行的情况通过合同关系来约束各方的责任和义务,从而达到加强成本控制的目的三是加强协调,保证项目各环节的运转正常一个项目的开发成功,需要许多环节和许多部门的相互配合和协作,任何一个环节的脱节都会带来成本的增加项目公司首先应十分细致地列出每一阶段需要协调配合的工作内容,提前与各相关部门衔接,做到多沟通、多协调,目的在于保证工程进度、施工质量及总成本能满足计划的要求此外,项目公司还应积极参与销售策划,注重市场信息的反馈销售部门是房地产公司与市场的连接点,为了使销售人员能充分了解产品的内涵,项目公司应当从项目前期策划开始就有目的地请有关销售人员参与讨论和评审;同时,还应积极参与产品的营销策划,把握恰当的入市时机;在项目的开发及楼盘逐渐投入销售的过程中,还必须定期了解销售的情况,注重市场信息的反馈,以保证项目的品质和效益项目的开发过程应当也是用心的管理者得到锻炼的过程随着绿城项目开发的不断拓展,项目管理人员除了在房地产专业知识方面要有所提高外,还应增强成本控制意识,并将其贯穿于项目开发的全过程在项目实施的过程中通过严格的管理和卓有成效的组织协调在保证项目品质的前提下,尽可能降低成本,提高效益(2001年5月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司副总经理)管理是企业的生命李海荣作为一个企业,不论你为市场提供哪类产品,都离不开计划、组织、控制和领导等环节,协调相关人和物,以期更好地达到企业运营的目的,这就是管理的功能所在俗话说,“三分技术七分管理”,物业管理企业尤其如此随着住房商品化和房地产行业的迅猛发展,物业管理作为一个新兴的服务行业应运而生,不少物业管理企业已逐步从原有的母体单位中剥离出来,走上自主经营、自我发展的道路不少发展较早、较快的物业管理企业,还依赖各自的品牌,打入外地市场,抢占更多的市场份额,加剧了物业管理市场竞争的激烈程度杭州的物业管理正是处于这种状况,仅仅五年时间,杭州的物管公司已发展到近400家,物业管理企业面临严峻的挑战一方面在与母体剥离后,失去了原有的依扶尤其政府关于物业管理招投标制度出台后谁开发谁管理的格局已经打破,一家物管公司能不能接到物业,能接管多少个物业,完全决定于企业自身的经营管理另一方面,香港、上海等颇具知名度的物业管理企业进入杭州,以他们相对成熟的行业经验,给起步较晚的杭城物管平添了几分压力面对群雄逐鹿的局面,杭州的物业管理企业只有通过加强自身的管理,提高管理水平,实现良好的企业经济效益,才能在激烈竞争中找到自身的定位,求得相应的发展,这正是管理自然属性的体现以绿城物管公司为例,自1997年与开发公司脱钩,成为真正自主经营、自负盈亏的专业物管公司以来,经历了前后五年的奋斗,已逐步走上稳健发展的轨道管理和咨询业务,不但跳出原有的开发范围,还走出杭城,开发了桐庐、舟山、绍兴、温州、湖州等地的物业管理市场回顾我们坎坷的历程,我们深深感到物业管理企业加强内部管理,重点应抓好四个方面
一、完善分配制度,责任落实到人市场经济条件下,运用签订经济责任制和管理目标责任制的方法,把员工的工作业绩和他的收益直接挂起钩来,是一种被广泛采用行之有效的方法它充分体现了个人、企业、社会效益的一致性,使企业的运作机制能高效有序地运转起来以绿城物管公司为例,自1999年实行经济责任制后,根据年度方针目标和各小区的实际情况,合理确定各小区、各部门的经济指标和管理目标,规定相对统一的奖罚比例和范围,年终根据实施结果,严格按经济责任制规定兑现整个公司取得了良好的效果,物管费综合收缴率在98%以上,不但摆脱了亏损的被动局面,且略有盈余,进入了良性循环
二、健全规章制度,加强科学管理物业管理是一个年轻的行业,没有现成的规章制度可借鉴,尽管香港、深圳、上海等地起步较早,毕竟地区差别较为悬殊,必须有个消化吸收的转换过程绿城物管公司坚持在不断拓宽经营规模的同时,以贯彻实施ISO9000质量管理和质量保证标准为主线,促进企业管理各过程的规范操作,在决策、行政、质量、财务、人事等方面建立了较为详尽的操作规程由于规章制度在制定过程中,充分听取了各方面的意见,又通过了一定时期的试运行,所以就整个规章制度体系来看,有较强的科学性和可操作性,从而提高了管理工作和效率虽然物管公司管理和咨询的总面积已扩大了一倍,但本部的管理人员基本没有增加,管理体系运转有序
三、注重人才培养,加强人事管理市场竞争关键是人才的竞争,管理的根本问题也在于人物业管理专业人才的缺乏,应该是个普遍的现象,对起步较晚的杭州来说,更是如此在人才培养方面,绿城物管公司采用了外引内培、提高整体素质的做法为了确保新进员工的素质,物管公司与相关大专院校签订了有关物业管理大专生培训、实习事宜的协议,采取优先留用优秀毕业生的办法,经过实践,院校、学生和物管公司三方都比较满意,收到了相得益彰的效果人才引进为提高公司整体管理水平创造了前提条件,人才培养也是影响公司发展的关键环节目前所有物管人员都经过主管部门专业培训,取得上岗资格物管公司内部制定了员工培训基本要求,设置了相应的课程根据不同时间的工作重点,邀请物业管理方面的专家、主管领导来公司进行讲座,以及组织在物业管理上有突出成绩的先进单位到公司对口交流,从而不断提高物管公司的整体管理水平和效果
四、注重成本控制,加强财务管理企业的一系列活动最终归结到经济效益,财务状况是企业好坏的晴雨表在财务管理上,应将重点放在成本的控制物业管理企业的收入主要是业主缴纳的物管费,其他有偿服务的收入可谓微乎其微我们的做法是将每年的开支,依据发展需要和各园区的实际状况在年初制定预算,根据各小区签订增收节支责任制,落实奖罚措施各小区每月将收支情况报财务部,由财务汇总分析,及时了解超支原因、幅度,采取必要的调整、控制措施,确保物管公司整体财务状况与预算没有大的偏离由于各方面配合默契,物管公司整个财务状况越来越好,尤其是开拓了咨询业务以后,成为经济效益新的增长点,为绿城物管公司稳健发展增添了新的生命力管理无止境面对业主的需求,企业的发展,我们在提高管理方面还有很多工作要去做,但是我们坚信,只要我们坚持质量方针中竭诚高效、科学规范的要求,用“心”去探索和追求,我们的管理明天将会更好(2001年6月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司副总经理)漫话体育与企业管理马 力北京申奥成功,中国和北京立即置于全世界所关注的地位,这对于国家、民族、城市和国人都是值得自豪、兴奋和激动的当今世界除了战争,只有体育能将全球的目光都吸引到一起,奥运会成了人类无可替代的盛会种族、肤色、文化、语言、音乐、经济……一切差异都消失了,只有公平、竞争和不断超越的体育精神在统驭着整个世界而企业是人类社会中新兴的组织形式,企业在世界上的控制范围和影响力已经仅次于国家政府组织它们在经济生活领域中所直接控制的范围,以及对生产、分配、消费和就业等方面直接承担的组织责任与做出的贡献,却超过了任何其他组织企业成了全球无数男男女女的终身依靠和寄托体育与企业管理为不同领域,审视两者之间关系,谈几点不成熟的感想
一、以人为本在古希腊,是人站在奥林匹斯山巅,居高临下地俯瞰人与自然的关系,人们举行体育竞技比赛展现人体的美、人的力量和速度以表达征服自然,支配自然力的英风豪气现代奥林匹克运动创始人法国的顾拜旦,在《体育颂》中歌颂体育为“天神的欢娱,生命的动力”,“是美丽、是正义、是勇气、是荣誉、是乐趣、是进步、是和平”;而汉字中“体育”的“体”字就是“以人为本”现代企业管理,人的因素是核心“企业”的“企”形象喻示“无人则止”现代企业要提高经济效益,在激烈的市场竞争中站稳脚跟,关键是提高产品的附加价值,而提高产品的附加价值的途径无外乎增加产品的科技含量、文化含量和艺术含量这一切都需要知识和人才企业的第一资源是人,管理就是充分开发人力资源,激发员工的力量和才智,培养造就一支勤勉、专业和高效的员工队伍是重中之重“十年树木,百年树人”,绿城房产进而提出企业第一产品是人
二、品牌与理念奥运会是体育运动的最大品牌,经过百年发展,奥运会有着良好的经久不衰的社会形象,树立了其独特的品牌公众对奥运会、奥林匹克选手和“更高、更快、更强”的奥林匹克理想评价甚高在人们心目中奥运会的位置高于世界顶尖的公司企业奥运五环、火炬和其他标识深入人心,受到普遍的尊敬北京申奥理念为“绿色奥运、人文奥运、科技奥运”,绿色奥运指人与环境的和谐,要办成对环境有很大促进的奥运会;人文奥运强调以人为本,体现个性化,促进奥运精神更广泛地传播;科技奥运就是运用当代的高新技术,提供最好的场馆和奥运村建设以及通讯、交通和日常使用的设备绿色、人文、科技也正是房地产企业倡导的产品理念刚刚蹒跚学步走完七年成长历程的绿城房产,怀着一份真诚和善意,认真实践,不断创新,努力追求房产品的精致和完美,创立了“绿城房产”的品牌,得到社会的承认如何进一步千锤百炼和发扬光大这一品牌,仍然是任重道远
三、博弈与激情体育竞赛也是人类的博弈活动,所面临的环境,都具有不确定性、偶然性;信息的不完善性;组织资源的有限性;竞争对手的威胁和优胜劣汰的规则等项特征体育赛事的错综复杂和动态变化,难识庐山真面目,常常充满了悬念和偶然性多少年的积累,胜与负就是那么一瞬间,最终只以成败论英雄中国足球,屡战屡败,始终难有鱼跃龙门的壮举,总是在关键的一场球甚至黑色几分钟葬送了多少希望和梦想甲B绿城的比赛也是跌宕起伏、悲欢离合,令人荡气回肠体育是强者和勇者的游戏,弱者和庸者只有残酷地面对淘汰就企业而言,市场竞争多少也有博弈的成分房地产企业所面临的市场环境,制约和影响企业经营与管理的繁多因素高度错综复杂地交织在一起,相互作用、相互制约如地区经济、基础设施、市场承受能力、金融环境、城市规划、竞争对手、政府效率和人力资源等等,过程复杂而多变,不是凭感觉就能够看得清楚的正是房地产开发过程周期长、涉及面广,注定了它存在着弹性很大的潜在风险,要想成功就必须强化管理,把握好每一个环节,否则很可能一着不慎满盘皆输博弈需要实力和勇气,还需要激情,也可称为士气这是一种精神力量,它是蕴藏于人们心里之中的情感、情绪、态度和愿望等等的集合物在体育比赛中,尤其是足球、篮球、排球等球类集体项目,球队高昂的战斗激情、顽强的作风将导致运动员超常的技术发挥没有了激情,则将严重抑制原有技能的施展体育竞赛吸引人、震撼人的美学意义与启迪,不仅仅在于展现力量、速度和技能,更重要的是体现于那股激情之中企业之间的竞争同样不仅仅表现在产品或服务方面,而且还表现在企业精神、工作激情和企业凝聚力上企业管理要注重培育企业内部精诚团结,一致对外和旺盛的工作激情古代哲人庄子在《逍遥游》里形容道“北冥有鱼,其名为鲲鲲之大,不知其几千里也化而为鸟,其名为鹏鹏之背,不知其几千里也;怒而飞,其翼若垂天之云鹏之徙于南冥也,水击三千里,转扶摇而上者九万里,去以六月息者也”如此磅礴气势,如此澎湃激情,如此宏大境界,正是体育和企业所共同追求的(2001年8月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司副总经理)品牌的内涵任晓岗绿城房产在“中国(浙江)著名房地产开发企业品牌评选活动”中名列第一这是一个具有多重意义的标志品牌的优秀代表着产品的优秀它标志着绿城房产的企业品牌已经获得了行业内的认可它标志着房地产市场的客户在这些年里对绿城开发的房产品品质的评价,已经有了一个阶段性的总结它还是房地产市场逐步走向成熟的标志也就是说,一种产品的声誉、产品在市场上的地位等,都要通过市场对其内在品质的严格检验这种检验,既有成千上万双客户的眼睛的审视,更要经历来自时间的无情淘洗和考验,而非像以往几年里可以靠一些虚幻的宣传就能制造出昙花一现的“轰动效应”了所以,这份成就来之不易这份成就,是绿城房产全体员工的多年来辛勤工作的结果,凝聚着公司全体员工的心血和劳动我们明白,优秀房产品的建设,是一个需要耐心、专注的艰苦的劳动过程,也是一项需要精到的专业知识、技术和技能的劳动,更是一项需要灵感、想像的艺术创造过程房产品质的高低取决于开发建设者的文明素质每一座家园都是建设者劳动成果的物化,是建设者智慧和心血的结晶,更是建设者生命价值的体现这份成就,也是企业决策者眼光和智慧的体现在这次评选活动中,绿城房产所体现的品牌优势,是全面表现在开发理念、规划设计、环境设计、配套设施、物业管理等方面的综合优势,实际上也就是表达在产品品质上的综合优势,是产品品质内涵的外在表现这种产品品质优势的产生和确立,其核心是企业的“经营理念”企业的经营理念,决定着企业的经营方向和具体经营行为房地产市场的发展是由不成熟向成熟逐步发展的,其市场环境和市场规范也是处在一个逐步完善的过程中企业的经营理念如果发生偏差,企业的发展就会走上另一条路子,其结果就难以预测许多房地产开发企业的沉浮起落,已经证明了这一规律绿城房产在历时七年的开发过程中,经受过种种来自方方面面的风浪和考验,但公司的决策者始终坚持一条基本的企业经营理念品牌的内涵,是产品的品质产品的品质是产品的生命,产品的创新和进步,是企业常盛不衰的活力之所在为此,公司在追求产品品质方面,不惜精力,不惜工本,努力使绿城开发的每一个楼盘都比前一个楼盘有明显的进步,对产品的每一个环节精益求精因此绿城推出的每一个楼盘,都成为当时市场上同类产品中综合品质最高的楼盘但是,我们也应该清醒地看到我们工作中的缺陷仍然存在,工作中的失误还在经常发生绿城品牌目前所获得的综合优势,只是房地产行业发展初期的相对结果,并不代表着我们已经做得十分完美,更不代表市场永久的结论来自市场、来自客户眼睛的审视并未就此结束,来自时间的淘洗和考验更是路途遥远在房地产行业中,追赶的脚步声会日益逼近,只要我们稍有松懈,随时都会被别人超过这次著名品牌评选中的胜出,只代表着社会对我们过去的评价在未来的发展过程中,我们能否保持这种优势,能否进一步拉大这种优势,是我们全体员工面临的一项严峻挑战我们希望绿城房产能继续保持行业内的领跑地位但领跑者要付出的代价,是要比别人做得更用心、更认真、更投入、更敬业、有更强的探索精神和创造精神,也就是要比别人付出更多的心血因此,我们要把业已形成的先进经营理念,逐步创立的经营模式,贯穿到房产开发建设工作链条中的每一个环节,把产品品质的优秀,落实为公司每一个员工的优秀和每一个工作环节上的优秀当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业,并专注地投入智慧、心血和生命时,我们才能获得长久的成功(2001年10月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司副总经理)找找管理上的毛病吕建生绿城房产喜获“中国(浙江)房地产成功经营典范著名品牌”,名列第一,值得庆贺因为这凝聚着决策者运筹帷幄的眼光和智慧,全体员工兢兢业业的踏实和实干,对为获得这一殊荣的所有奉献者,我真正领悟到“呕心沥血”的含义……回过头来,再仔细地看看我们“光环”下面,就不难发现,问题还是成堆成堆地存在首先是项目的迅速扩张、规划设计方案审定的精益求精、人文关怀的处处体现、对具体内容的精雕细琢,与设计人员的超负荷运作的矛盾,成为不少项目难以控制进度的瓶颈如果设计能一步到位,那无疑是大大提高工作效率,不少项目能迅速化为销售,资金能很快回笼面对大型楼盘(其实同省外比较,并非大型)的工程施工组织,缺乏全面的考虑,如某一小区的多项设备均设计在会馆内,而会馆施工却又在各个组团的最后按合同要求交付的组团不能配套,只能临时通水、通电,业主意见纷纷管线设计各行其道,未综合就匆匆施工,遇到交叉重叠就不得不返工重挖单个组团逐一交付后,扫尾工程久拖不决,道路、环境、绿化、有线电视、电话、门禁系统、安保系统……直至现在,还有部分扫不掉尾巴由于扫尾难断,施工民工加上业主领房后装修民工成千,给物业管理带来很大的困难公司内部有些部门及专业公司的成立,其初衷是为了充分利用人力资源,节约成本,提高效率,但有些却是适得其反,与项目部及项目公司相互分工不明、配合不契成本管理刚刚起步,从绿园开始,拓展到玫瑰园二期、桃花源、紫桂三期、桂花城二期以及舟山丹桂园等,但仅仅是成本变化做到管理者心中有数,还没有达到真正的成本控制阶段而成本控制涉及设计、材料、工程、管理等各部门,有待于进一步的努力,现有的工作规程运作半年后也应作一完善物业管理打出了“绿城物管”的品牌,特别是对外咨询服务上取得了长足的进步但如何面对原建成小区设施老化,不断提高新的服务质量,就讨论得不够面临一个1000多户的住宅小区,一切都是新的内容净化水到户、小高层的24小时热水供应、电梯运行、门禁系统的运用、安保监视、小区内商场的开放、喷泉以及潺潺流水的小溪管理……所有这一切,如何去最佳管理,使业主真正体会到江南水乡的灵秀之气,小城风韵的清新典雅,住在其中、游在其中、乐在其中成绩只能说明过去,一切从零开始我们已经在外地开发了与杭州等量的项目在一个新的城市里,把绿城房产著名品牌的点点滴滴融入其中,使其获得同样的或者更好的效应,那就需要我们比在杭州付出加倍的心血中国进入WTO了,房产业究竟会遇到什么样的变化?未来住宅的生态化、未来住宅的更加人文化、未来住宅的科技化、网络信息的交流、智能化进入普通人家以及未来住宅更加体现城市区域的个性化等等,都需要我们加倍地去研究、去探索、去实践选择这个行业,就永远没有歇脚的时间,就要不断地迎接新的挑战(2001年11月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)如何进一步提高工程建设的品质王虹斌近年来,住宅建设已成为国家民用建筑的主导产业,由于住宅商品化和消费者消费品位、法律意识、自我保护意识的不断加强,住宅建设的品质从规划设计、配套设施、工程质量、新材料、新工艺的运用及环境配置等均取得了质的飞跃工程质量虽在施工方法、主材运用上大部分没有摆脱传统的手工操作方法,但也由于部分新工艺、新技术、新材料的运用,以及管理上的不断精细、严格,和开发商质量意识的提高,使得目前的商品房建设质量较以往有明显的进步随着下一步公司开发规模和市场占有额的大幅扩张,房地产行业的竞争从原先规划、环境、营销策划、服务的竞争转向涵盖开发全过程的竞争,消费者对于工程建设的质量要求将更为严格,这就迫使开发企业的质量意识、工程实体形象等诸多方面作进一步的品质提升,以求增强市场竞争力,交付使客户满意的房产品,而要在品质上进一步提升,公司工程系统还须在以下几个方面做出努力和探索首先,必须建立健全内部、外部管理制度,建立具备良好素质的工程管理队伍在内部管理机制上结合ISO9002质量保证体系的运行,进一步修改、完善管理制度,同时引进、培养一批业务素质强、职业道德好、有管理工作经验的高素质人才充实目前的管理队伍,来符合目前的高标准操作管理要求,坚持人才竞争机制,坚持优胜劣汰在外部针对建筑市场不尽规范的情况下,加强管理力度,细化工作要求,从单一的产品竣工质量评定和通常的质量、进度管理细化为包括投资控制、分部分项质量验评、重点部分旁站监督、现场文明施工、安全生产细则、施工组织和施工工艺方案编制和审核及如何加强现有质量通病防止等一系列工作要求,加强建设期间的规范操作管理,逐渐消除建筑业队伍松散管理的弊病,向工厂化、半军事化管理要求发展,充分使得工程管理中各类情况的发生均能得到有效的控制,对各类质量通病提高“事前”技术控制水准总之,在管理人员、架构逐步完善的前提下,通过更为精心、细致、有序的管理在适度的成本控制下,能使目前的实体施工形象和质量取得进一步的提高,也能使得工程管理队伍的技术和管理水平得以充分的体现第二,工程建设品质的提高除了加强管理秩序、规范管理内容、细化工作要求外,还须充分扩大管理队伍的知识面和加强管理水平,加深公司对房产品开发理念、建筑表达的理解和把握,全面搜集影响整个房产品的相关技术和价格信息,使之从单一的土木工程技术人员发展成为知识结构较为全面、管理水平较高的复合型管理人才,使我们的房产品实体形象充分符合公司的开发理念和建筑要求,充分满足客户和市场的需要随着公司开发房产类别的不断增多,今后两年内,低层、多层、高层建筑均有较为繁重的建设任务,作为我们,要充分把握好各类工程类别的品质要求和特征,在经济效益、建筑质量、时效上充分展示最佳的一面,确保公司的经济效益和社会效益稳步地向前进步第三,工程管理系统要加强科研信息搜集,密切注意市场新型建材包括装饰材料及新技术、新工艺的开发和运用,寻求最佳的性能价格比,来全面提升我们的住宅建设品质,消除部分质量通病,减少客户投诉率长远来看,还须注重进一步加强同国内大型建筑科研机构的联络,关注住宅产业化发展的进程,寻求较好的工艺和材料逐项改变目前传统的手工操作施工方法,这在目前规划设计、配套设施、建筑方案等诸多方面竞争日趋激烈的房地产市场,不失为尝试住宅建设品质出现根本性提高的一条有利途径最后,须不断加强员工队伍的素质、道德培训,加强工程系统的企业化引导,使整个管理队伍树立良好企业认同感和负重奋进的精神,在各自的管理岗位上做到人尽其能、刻苦工作、廉洁自律、严格把关,同时具备良好的团队合作精神,使技术质量、进度、投资等各项管理工作朝着严密、科学、高效率的方向推进总之,相信全体工程管理人员在工作、学习、职业道德素养上能更加严格要求自己,为进一步提高工程建设品质做出自身不懈的努力(1999年10月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司副总经理)学习海尔经验 开创绿城发展大业路 虹海尔集团是以青岛海尔电冰箱股份有限公司为主体,联合青岛电冰柜总厂、空调器厂等企业从一个曾亏损147万元的小厂发展成为今天拥有成员单位72个,直属企业员工6000多人的大型企业1995年实现销售额25亿元,利润2亿元,分别比1994年增长72%和61%海尔在十年的发展中能取得如此大的成绩,主要得益于抓住机遇、创立名牌,有效地推行了符合企业特点,科学合理的管理方法,形成企业内部的良性运转机制,造就出一支高素质的员工队伍日清日高管理及其主要理念是海尔公司成功的经验海尔公司日清日高管理法,就是采用全方位地对每人、每天所做的每件事进行控制和清理,做到“日事日毕、日清日高”,即总账不漏项,事事有人管,人人都管事,管事凭效果,管人凭考核它概括为三个系统,即目标系统、日清控制系统和有效激励机制目标系统体现企业根据市场竞争和需要确立发展的方向和要达到的目的,日清控制系统是目标系统得以实现的支持系统,即每天对自己所做的每件事情进行清理、检查的“日日清”控制系统它包括两个方面,一是“日事、日毕”,二是“日清、日高”,即对工作中的薄弱环节不断改善、不断提高,要求职工“坚持每天提高1%,70天工作水平就可以提高一倍”日清体系的最关键环节是复审,没有复审工作,只布置不检查,便不可能形成闭环,也不可能达到预期效果所以在日清中重点抓管理层的一级级审核,发现问题,随时纠偏有效激励机制是日清控制系统正常运转的保证条件采用公开、公平、公正的原则,实行奖罚激励机制,充分调动职工的积极性和创造性,向使企业自主管理迈进海尔公司日清日高管理的主要理念之一,高点起步,确立各项战略;理念之二,否定自己,创造市场;理念之三,用户是衣食父母只要能够不断给用户提供最满意的产品和服务,用户也会给企业回报最好的效益,员工的效益才会水涨船高;理念之四,管理借力论,“上下同欲者,胜”,发挥每个职员的积极性、创造性,形成合力,通过管人达到管事的目的;理念之五,企业如斜坡上的球体,不进则退企业在市场上所处的位置,如同是斜坡上的一个球体,如果没有止动力,则会下滑止动力就是企业基础管理海尔公司的管理和理念,为我们开创绿城发展大业提供了成功的经验两年来,公司从小到大,坎坎坷坷地走过来了,发展到目前的规模,深感来之不易那么如何来保持现有全体员工为之付出辛勤劳动的成果和业绩,开创公司发展大业,实现更宏伟的目标,关键在于抓好企业的经营和管理从目前公司发展状况来看,项目的开发前景可观,而企业管理的水准相对低下,管理与拓展的矛盾明显突出,因此加强企业管理已经成为1997年的工作重点公司为开创发展大业,加大了企业管理力度,采取了一系列强有力措施,加强员工培训、学习先进经验已成为我们必不可少的课题我们要在学习别人经验的基础上,寻找适合自身特点的管理方法,制定有效的制度和措施,完善各项规章制度,实行科学的企业管理,使公司逐步走向规范化、制度化、科学化、现代化,为实现更宏伟的目标和灿烂的前程而努力奋斗(1997年1月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)房产品的竞争是文化的竞争路 虹在我国的房地产日趋成熟,开发商的开发理念、经营方式发生了重要变化的今天,消费者的需求已由单纯的数量扩张开始转向质的提高,房地产竞争已是地理位置、价格水平、小区规模、规划设计、单体设计、平面户型、配套设施、外部环境、小区氛围、物业管理、营销策划等综合因素的实力竞争,而且这种综合竞争的集中反映是文化的竞争、人才的竞争在买房还要开后门的卖方市场上朝南坐的开发商似乎是没有必要来研究什么市场需求的,但是随着房产品供给的增多,购房者一旦有了选择的余地,就要比地段、比价格、比户型在1992年以来的这几年里,地段、价格、户型成为购房决策的三大主要考虑因素市郊的房产由于缺乏地段的优势,就开始在户型、价格上动脑筋,而市中心的房产还有不少继续保留着皇帝女儿不愁嫁的“好心情”而简单地套用老户型随着人们收入水平进一步提高和居住消费观念的变化,人们对房产品的需求有了新的变化,人们不再简单地满足有一套房子,有一套户型结构很合理的房子,而是眼光已从室内转向室外,追求人与自然的交流和人与人的交流,追求一种宁静、和谐的生活品质,从而对住宅的位置、价格出现较大的观念变化人们已从嘈杂的市中心开始转向接近大自然的市郊甚至是远郊,白天在喧闹的城市里工作,晚上到恬静的大自然环抱里休息,已开始成为一种时尚其次是价格竞争的作用开始有所减弱,先富起来的人们,特别是富起来的有一定文化修养的人,开始追求有品质的房产有品质的房产与缺乏品质的房产价格开始拉开,而且有品质的房产今后反而比缺乏品质的房产更具升值潜力所以,目前的态势是,在户型合理、施工质量保证的前提下,地段和价格的重要性有所减弱,而小区规模、规划设计、环境氛围、物业管理等因素的综合作用日益提高一定的小区规模是创造高品质房产品的一个重要前提,没有一定的规模就很难实现完善的配套例如位于番禺市大石镇南浦岛的丽江花园,有20米宽的临江休闲大道、大型中心绿地和湖景、100多亩的高尔夫练习场,大型超级市场、健身房、游泳池、网球场以及规划中的国际学校,生活配套设施一应俱全,让人感到震撼的是,丽江花园所散发出来的那种居住的文化内涵,以及小区居民的那种自豪的感受当然,处处体现着文化内涵的有品位的房产品,必然是有文化修养的高手给建造出来的,也正因为如此,未来的房地产竞争,必将是文化的竞争,因此公司的项目定位也必然朝文化方向发展(1997年3月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)管理也需管理寿柏年管理是实现组织目标的手段但是,当我们认识到公司目前的管理水平与实现公司持续发展战略的要求尚有很大差距,而一流的业绩必定依托于一流的管理时,我们又把加强内部管理、建立协调、高效的工作秩序确定为管理者的基本目标之一一年多来,公司通过教育、培训和完善一些必要的制度,在加强管理方面进行了不懈努力和探索,成效是有目共睹的但总的来说,我们的管理尚处于统一思想认识并就事论事地随机解决一些紧迫问题的阶段,我们在加强管理中尚缺乏整体把握和系统的、可操作的思路,我们需要科学的方法论事实上,作为现代企业管理研究成果的管理学,已为我们提供了这种科学的方法论它启示我们,组织目标一旦确定,就需要各级管理者通过计划、组织、领导、控制等职能的履行去系统地展开工作,并通过沟通和激励来增强其有效性我们说,管理也需管理,其含义也即在此最近,公司各系统各部门的管理者都根据公司总的要求,认真起草了管理计划文案,在分析自身管理现状的基础上确定了本系统本部门管理工作的目标和实现的途径,并在经公司批准后从本月份起逐步开始实施这将是公司内部管理建设的一个新的起点需要包括我自己在内的各级管理者牢记在心的是,如同完成经营目标是一场攻坚战一样,实现加强企业管理的目标也同样是一项艰巨的硬任务,同样需要我们进行周密的计划、合理的组织、有效的领导和适时的调控,从而有计划有步骤地顺次推进实现这一目标,固然需要工作的激情,但更需要理性的缜密和坚韧不拔的毅力这无疑是对我们的一项重大而又艰巨的挑战我们已经承诺了这一挑战,我们将共同努力,认真去做(1998年7月,时任浙江绿城房地产开发有限责任公司总经理)机遇和挑战在“五一”座谈会上的讲话陈顺华多年来,集团公司都在“五一”国际劳动节前夕,举行这样规模、这样性质的员工座谈会我觉得这是一个很有价值、很有意义的举动,它体现了我们绿城文化的特色和魅力宋董无数次说过这样的话一支优秀的员工队伍是我们绿城集团的第一“产品”,我们不仅要创造优秀的房产品,更要培养一支优秀的员工队伍借今天的机会,我也对各位同仁谈一点自己的体会,讲两个问题第一个问题,关于公司的发展和员工的成长我们绿城集团经过11年的发展,已经站到了房地产行业的前列我们的战略目标是成为全国一流的房产企业围绕这样的目标,公司也在战术层面上有所考虑和动作,目前我们已经做了接轨国际资本的工作,与此同时,公司还积极与具备一定资金实力的国内企业开展合作,今后绿城在全国的项目拓展将更加深入和广泛,公司的发展必将为全体员工提供更多的发展机遇和更为广阔的平台另一个方面,公司的发展也离不开员工的成长高水平的管理人才将成为公司可持续发展的关键因素,所以,今后公司将加大内部人才的培养力度,优化人才的培养途径和方法,通过选苗子、压担子等一系列激励措施、考核制度来促进人才的成长和进步目前我们公司对人才的培养仍然跟不上公司发展的步伐,公司要形成有利于人才快速成长的环境,人力资源管理部门需建立起相应的工作机制希望我们绿城的每一位员工,要充分认清我们绿城目前所处的环境和发展的态势,抓住机遇,做好自己的人生规划和职业规划,树立自己的理想和奋斗目标,不断提高自己的专业技能和管理水平,使自己的理想和抱负能得以实现第二个问题,对大家提几点具体的工作要求,希望大家脚踏实地,用心工作,在实践中提高水平和能力首先要努力适应环境的变化“物竞天择,适者生存”是自然界和人类社会发展的一般规律绿城对工作品质的要求及其特有的企业文化和经营理念,构成了绿城特有的工作环境,作为一家优秀的企业,面临的竞争压力会更大,对自我的要求也会更高,这些压力和要求必然会分解和传递到我们每一个员工身上,变成我们大家的责任和动力我们每一个人在自己的职业生涯中,随着工作环境的变化,岗位和职位的变化,碰到的工作要求和压力也不一样,这就需要我们树立正确、积极的观念和健康的心态,克服障碍,阳光思维,努力适应,不断锤炼,提高自己,使自己成为企业需要的优秀人才其次要把关心员工作为自己的天职关心员工,用心对待下属,是各级管理者的天职怎样才能更好地赢得员工的尊重,让他们愿意为团队付出,重要的一点就是你要帮助员工,你要能够推动他们进步另外就是要有适时的、细微的关心,帮助他们解决具体问题,为员工创造和谐并有利于成长的工作环境三是要立足本职工作,加倍地用心和付出要想成为一个优秀的管理者,首先必须扎实地做好本职工作,如果连最基本的事情都做不好,优秀将无从谈起,所以你必须加倍地用心,必须加倍地努力,要树立工作的目标,追求工作的理想状态,工作要有主动性和积极性,不能应付和敷衍工作是否用心,是否到位,一定会在产品上得到集中体现,产品即人品,产品也是心血和汗水的结晶四是要切实提高自己的综合管理水平房地产开发不仅专业性很强,而且与社会、与全局、与宏观经济有密切的关联就项目开发本身来讲,包括取得土地、规划设计、项目前期、工程营造、产品营销、财务管理及企业内部管理等环节,项目开发过程也是一个系统工程因此我们的管理者需要有一种联系的、全面的、发展的思维方式和工作方式,我们的眼光和工作不能仅局限于本专业和本岗位,要关心全局,了解和学习各个环节的知识和工作要求在团队的知识结构中,员工要重视专业知识的学习,提高自己的专业技能,中层管理者还要注重沟通和协调,高层管理人员更应具备良好的抽象思维和综合概括能力要成为一个优秀的管理者,就必须不断提高自己的综合能力,关心全局、了解全局,提高自己对全局的认知和把控能力五是继承和发扬绿城文化,努力创新和开拓经过这些年的发展,我们绿城集团已经形成了自己优秀的企业文化和理念要成为一名称职的绿城员工,要成为一名优秀的管理者,首先你必须认真学习、领会好绿城的文化,懂得“真诚、善意、精致、完美”的内涵,同时,在实践绿城文化的过程中,还必须继承传统,开拓创新,就是要在学习继承我们好的工作理念、好的工作方法的基础上,结合工作的具体实际,有所发扬,有所创新,这也是我们绿城文化的内在要求,只有这样,我们才能不断提升产品的品质,提升企业的竞争力(2006年4月,时任绿城房地产集团执行总经理)人生、工作与学习在“五一”座谈会上的讲话马 力现实社会的劳动即工作,无论是脑力、体力还是两者兼而有之,劳动者即工作者今年“五一”座谈会的主题是“如何促进员工的成长和进步”,我认为,“公司应该如何”仅仅是外因,更重要的是内因——“员工自身应该如何做?”“做事”和“做人”实际上就应该是人生的全部,劳动神圣,劳工神圣,工作神圣公司的价值取向在市场经济时代,许多企业的问题归根结底是价值取向的问题在我们的教育体系中,对“如何做人,如何对待工作”这方面一直是缺失的,我们只有在工作和实践中才能真正体会绿城自创业以来就有着良好的经营理念和价值取向“真诚、善意、精致、完美”,“第一产品是人”,“产品是生命的转移”,“生命多精彩、产品多精彩”……所有这些都是公司及其主要管理者一直强调和遵循的在绿城,我们崇尚一分耕耘,一分收获;种瓜得瓜,种豆得豆我相信好逸恶劳、投机取巧的人一定不会得到进步和成长如果公司有一个比较好的理念和价值取向,那么修行主要还是在于个人,在于“个人的心灵向度”个人的心灵向度我想分三个方面来讲,第一点,“人生短暂,‘生命如屋’”从生命个体而言,我们每个人可以支配的时间不过短短几十年,工作的时间则更少生命短暂且不可逆转,没有第二次机会,可以说机不可失,时不再来生命对每一个人都弥足珍贵、神奇美丽,虚度和辜负这样的生命是非常愚蠢的试想一个人丢失了钱包尚且心疼,如果丢失了生命中有所作为的可能岂不更痛惜?《生命如屋》是一部美国电影的片名,它讲述一个身患绝症的建筑师,在他生命的最后四个月,以疯狂的热情建造了一座新屋,他对妻儿的临终遗言就是我的生命已经留在屋子里了因此,人生就是一次生命的燃烧,一次能量的释放,我们对待人生、对待工作、对待劳动应重在参与,重在投入,重在尽心、尽力、尽职、尽责人生有可能成功,也可能失败但人生胜固可喜,败亦欣然只要自己尽了力,即使失败,流出的眼泪也会滚烫而有分量的;而无所用心,蹉跎而过,则难免欲哭无泪第二方面是生存和学习人生最重要的两个命题,一个是生存,一个是学习无论企业还是个人,维持生存是必需的企业和个人维持生存的劳动、工作和奋斗是不可回避的,其中有许多事情是必须去做的,必须要做好的学习是为了更好地生存学习是人生的第一智慧、第一本源学习应该是无条件的,是与生俱始、与生俱终的,是涵盖一切和无所不在的留心处处皆文章学习应该成为每一位员工的看家本领,学习是终身的,永无止境最后一点,我想引用老子的一句话“大丈夫处其厚而不居其薄,处其实而不居其华”“厚”即敦厚、忠厚、厚道、诚信,“薄”即浅薄,不诚实、不守信、不厚道,“实”即朴实、笃实、老实、扎实,“华”即虚华、浮华、繁华下面这则关于“诚信”的故事让我记忆深刻1989年11月28日,美国加州一位叫史密斯的男子向法院递交了一份诉状,要求向一位叫杰米的男子赎回去埃及旅行的愿望和理想原来,40年前,史密斯的小学老师要求班里的每个孩子写下自己的一个梦想,史密斯写出了两个拥有自己的一头母牛和去埃及旅行但杰米同学却没有写下自己的梦想于是老师让史密斯以3美分的价格将去埃及旅行的梦想卖给了杰米40年后,史密斯成为了一位成功的商人,他去过世界上很多地方旅行,惟独没有去过埃及史密斯决定赎回自己当年的梦想,但杰米不同意,因为他自己也正想去埃及旅行,并且杰米认为,小时候他家境贫寒,如果当时没有去埃及旅行的梦想,他绝不会有今天的成功于是史密斯向法院提起诉讼法院最终裁定这个梦想价值3000万美元这个真实的故事告诉我们,诚实和守信是市场经济条件下最重要的道德基础,它具有很高的价值诚实和守信与绿城“真诚、善意”的理念和“老老实实做人、认认真真做事”的追求是一致的人生三境国学大师王国维在《人间词话》中写道“古今中外之成大事业大学问者,必须经过三种境界”,即“昨夜西风凋碧树,独上高楼,望断天涯路”,此一境,讲的是“立志”,人生在世,总得有追求和目标;“衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴”,此二境,意指做事、做学问必须经过艰苦的努力、长期的努力、不懈的努力才能达到既定的目标;“众里寻他千百度,蓦然回首,那人却在灯火阑珊处”,此三境,意指只要努力过,付出过,结果无需考虑,必将是水到渠成、瓜熟蒂落的过程(2006年4月,时任绿城房地产集团执行总经理)辛苦工作 快乐生活在“五一”座谈会上的讲话郭佳峰快乐的定义是开放的,古今中外,曾有多少人为快乐定义,其实也只是就他们自身的体会作不同的描述事实上,人生快乐的形式各种各样,没有定式快乐可能与金钱没有太大的关系,可能与地位、荣誉也不一定捆绑在一起,极端的甚至与健康都不一定紧密相关因为快乐是主观的正因为其各不相同,大千世界才变得更加精彩纷呈,并在此基础上相对平衡,得以基本维持那么,快乐究竟与什么相关呢?个人认为,快乐与每个人愿望的实现度相关,与每个人对个人愿望实现各关联因素的自我满意度相关,与每个人对生活的主观认识与判断相关我们每个人都希望快乐而绝大多数人得到快乐,首先是基于包含物质、地位、荣誉等客观因素的实现所带来的主观满足;更进一步,则是基于自身价值实现所带来的精神满足当然,我们也不排除有绝少数人能够修炼到与此无关,他们飘然“出世”我们在座诸位应该都是在绝大多数的范围内,因为我们选择了“入世”,选择了绿城这样一家充满社会责任感与历史责任感的企业尽管我们每个人对于这当中各个因素的倾向度、层次与境界可能有所不同,但有一点可以肯定,我们的快乐所包含的内容是需要通过“媒介”来得以实现,而工作就是我们必须经历的一种“媒介”幸福生活是我们每个人所追求的,但是生活与工作本来就是紧密联系的,因为我们绝大多数人一生中大部分的时间都在工作,可以说工作就是生活的一部分工作做好了,自然就给大部分的生活带来幸福和快乐工作中也存在着人与人的一种交往、一种融合,大家彼此合作、努力,也为工作增添了许多乐趣当然,我们也必须明白,在得到一些快乐的同时也必须有所取舍,有所放弃比如说,如果我们希望工作做得更加细致,我们就必须放弃清闲,多做多想;如果我们希望管理能力上有所提升,我们就必须牺牲自己的爱好,更加劳心;如果我们希望开阔自己的眼界,我们就必须牺牲旅游的时间来考察和阅读,等等在工作中,我们可能有两种追求快乐的想法有些人对自己的发展要求不高,觉得只要认真做好本职工作,不需要太辛苦太努力,工作之外还有许多个人的业余爱好,他感觉自己也是快乐的还有一些人,他们有很高的目标,希望实现自己在事业上的追求,体现自己的人生价值,这样他们就必须非常努力,投入很多,相对比较辛苦,但是他们仍然觉得快乐,甚至在他们加班的时日,也会在辛苦工作的过程中体味到快乐,因为他们每付出一分努力,自身价值就会不断得以体现、提升,离人生目标也越来越近每一种想法或选择,都有它的合理性但重要的是,我们必须明白它的因果关系“种瓜得瓜,种豆得豆”,去追求没有成因的结果只能是幻想,很多人都希望自己有很高的成就,但却不愿意经历为之付出的过程一分耕耘,一分收获快乐绝对不是摊开手就能够从空中接到的雨滴,快乐的获得需要我们辛勤地付出佛教上说“欲知前世事,就看今世身,欲知来世身,就看今生事”我们姑且不去判定因果关系能否跨越阴阳二境、今生来世,但在今世中,是可以肯定没有无因之果的绿城发展到今天,是一群具有人文抱负的理想主义者努力实践的过程大家所认为的快乐,就是在努力地用自己的辛劳、汗水转化成对自身价值的体现,转化成客户的笑脸各位同事也都是怀着对自己的高要求、怀着理想而进入绿城的,已经通过前段时间的辛苦付出收获到了一些快乐,也更希望在今后的时日,通过自己今天的努力,走向更高的快乐目标我们现在如此辛苦地工作,无非是因为我们希望自己充分运用初期阶段在学校、在社会、在绿城的积累,在人生的大舞台上得以进一步展现宋董曾经对我说过这个公司不是他一个人的公司,而是大家的公司这句话让我记忆深刻在我们公司的《文化理念读本》里,也清晰地表达了宋董的这一心愿“员工是公司的第一产品;培养优秀的员工,是企业运作的首要目标;公司存在的理由是为了员工的成长”宋董的快乐是源于大家的快乐,是在大家的成长中体味到的一种快乐我们虽然离宋董的境界和层次还有很大距离,但是公司的每一位员工,都是公司所有工作的承担者和劳动者,通过大家智慧地奉献,用心地投入,辛勤地劳作,不仅推动了公司发展,更主要的是创造了劳动成果、实现了自身价值,理应分享果实、分享快乐生活有艰难、工作有挫折,这是不可回避的,我们也不必惧怕,因为工作的辛苦、生活的挫败,最后都转化成了人生阅历、生活经验,都化成了日后获得快乐的资本希望大家辛苦工作但快乐地生活着(2006年4月,时任绿城房地产集团执行总经理)责任与用心夏松华在刚刚结束的十届全国人大三次会议温家宝总理答记者招待会上,温总理说“我是用心来回答大家的提问因此,我不紧张,也不害怕”虽然我跨入房产业时间不长,但正如温总理说的那样,我在用心做事,因而我从没害怕过,并且相信自己能做好如何做好一个项目公司的总经理?我想,作为一名管理者,这确实是需要深思的问题有关管理理念、管理方法的理论已有很多很多,我只想就我切身的体会,用四个字来概括如何做好一个项目公司的总经理,那就是“责任”和“用心”责任我以为要做好一个总经理,首先就要担负起他应该担负的责任如何担负这个责任?
一、热爱这个企业,视公司为家,有强烈的主人翁意识作为一名项目公司的总经理,热爱自己的公司,有强烈的主人翁意识,是天经地义的,只有这样,你才能发挥你最大的能力,来管理这个公司,经营这个公司把人生当成企业经营,把企业经营当成人生
二、热爱员工,关心员工,视员工为公司的最大财富人们努力奋斗是为什么?为活着?为钱?更多是为事业上的满足说到底,管理本质是“管人”人“管”好了,一切都好了而“管”人的本质是“经营”人重视人的经营之本,正在于用各种不同的手段和方法调动每个不同性格、不同价值观的人的积极性要调动员工的积极性,当然首先得去热爱员工,关心员工谁都知道,公司的发展壮大离不开公司的员工,而只有当公司的目标与员工自我实现的愿望结合时,才能够产生持久的激励,也就是公司成功发展的保证因此我们必得视员工为公司最大的财富,努力形成员工对企业的忠诚,使公司具有更强的凝聚力和向心力用心人无完人,人非万能要做好一个项目公司的总经理,当他把责任担在身上,就须用心去做事你用心了,即使你原先不懂,你也会很快弄懂;你用心了,即使你不能消灭疏漏,你也能很快发现疏漏;你用心了,即使你无专业知识,你也能学会用专业的眼光来审视作为一名总经理应具备领导能力、组织能力、决策能力自不用说,我以为更重要的是一种敬业精神,是用心去做事用心,在绿城这样一个大家庭中尤其需要,因为要学的东西太多了惟有用心,才能克服你许多的缺陷公司的发展离不开有效的管理,有效的管理需管理者本身作更多的思考,更多的探索我们既要有责任感,更要有使命感;既要用心做事,更要把事做好现代企业管理是一门融进了管理者对员工、对事业献身精神的独特艺术中国明代造园著作《园治》中说道“七分主人三分匠”所谓主人即能人之人,说的是历史上造园是依靠主人来把握现场效果的现在则是依赖“景观设计师+施工单位”的配合来完成的,而这种配合并非完全密合,这就要求我们现场管理人员部分地承担起主人的功能,发挥主人的作用这无疑对我们提出了更高的要求(2005年3月,时任上海绿宇公司总经理)编 后此次出版的《绿城企业文化系列读本》是在2004年版本的基础上的更新再版包括《绿城企业文化理念读本》、《绿城管理者论述
(一)——宋卫平董事长论述专辑》、《绿城管理者论述
(二)》、《绿城员工“每月一文”集》、《绿城讲堂》等五册在这套系列读本中,《绿城企业文化理念读本》是对宋卫平董事长的文章和论述中核心内容的提炼和精选;《绿城管理者论述》汇编了1997年至2007年间绿城集团宋卫平董事长及高层管理者、各项目老总刊发在内刊上的文章和讲话整理稿,其中不乏《关于“认真”的解析》、《对话“泥城”》、《企业存在的理由为了员工的成长》、《坚定不移地追求工作的理想状态》等经典之作,重读这些文字,我们能清晰地感受到建立在绿城核心价值观基础上的绿城企业文化对于一个企业成长的推动;《绿城员工“每月一文”集》是来自绿城员工撰写的“每月一文”读后感集粹;《绿城讲堂》则是此次新增的一个专辑,主要是公司内外的领导和专家关于城市、建筑方面的授课内容的整理汇编,聆听这些师长的声音,相信将有助于打开我们的知识视野,使我们对房地产行业和相关专业有更为深入的认知诚如宋卫平董事长所言“绿城不是一家一般意义上的民营企业,员工绝对不是在为老板打工,我们都在努力做工作,做自己认为有价值、有意义的事情公司里‘老板’的名词可以存在,但不是说‘一些老板雇用一些员工来打工’,这不是事实,也不是我们所追求的我们如果有资格来做领导,我们可能是一些道义的学习者、体会者、先行者,这是我们有资格做领导的主要原因”《绿城企业文化系列读本》作为这些“道义”的一个传播平台,希望我们的绿城员工通过学习、体会,真正成为这些道义的认知者和实践者我们亦深知一个公司企业文化的形成,绝非一蹴而就,它始终是一个不断凝聚、不断提炼和修正的过程在这个过程里,我们试图所作的一些解答,在今后的发展过程中,也有待于实践的验证和修正,进而引领公司的企业文化逐步成长为一个日趋完整的体系绿城房地产集团有限公司 2008年4月 。