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文本内容:
目录前言第一部分商业定位第1章项目总体定位
1、前期沟通总结
2、项目总体定位
3、项目的功能定位第2章商业业态定位
1、定位理由
2、业态定位第3章商业名称定位
1、商业案名定位
2、博览城的解释第4章商业管理功能定位
1、现有管理格局
2、金润物流的管理功能定位
3、现代化的管理体系第5章商业经营业种定位
1、主题物流定位
2、经营业种定位
3、定位规划第二部分招商策略第1章招商总策略第2章招商阶段设置第3章招商工作计划表前言商业物业是房__业里经济价值最高的物业形态,在动态的经济大环境中,商用物业疲惫的活跃着——高回报__着巨资__;而经营的艰难加大了风险要让商业物业从“炙手”向“可热”转化,就要在分析大的物业环境下,结合项目本身,步步为营,攻克风险的____时代的来临,催化了商业市场的竞争,加速了城市商业的繁荣,新兴__挑战传统__,随着城市改造步伐的加快和__概念的深化__,市中心__和洪城大市场的__的局面被打破,香江、鸿顺德纷纷涌现本项目要在激烈的商战中占据最高点,就要做好工作中的每一环,而招商在工作环中是关健的一环,它赢与否关系着销售战的再打策略要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下,各工作环节环环相扣,做好“赢”的工作后,然后“再打”下一战役项目要生存,必须做好招商工作,积累前期客户;而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证但策略不是凭空而生的,是在市场的基础上,对商业准确定位后,在概念上创意不行,在经营上还要有思想第一部分项目定位第1章项目总体定位
一、前期沟通总结本项目不是一个简单的商业__或商业经营项目,因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时,是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路前期报告在充分的市场调查基础上,深入研究了南昌市的商业发展格局,并创造性的提出了“____LL”的市场形象定位概念和物流中心定位但是在市场定位方面,报告并未提出更多可供参考的选择没有能够充分体现出本案的相对市场优势,“____LL”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力,缺乏足够的市场引爆力鉴于此,我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析由于南昌市批零业总体竞争环境在不断恶化,商战一触即发为避免正面火拼,寻求更高层面的边缘性竞争优势,本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略,跳出圈外,在产业选择方面独辟蹊径,针对市场特点和本项目自身的优势,为加强市场引爆力,我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念
二、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场,集__、零商品展示交易、物流配送功能等为一体,具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心
三、项目的功能定位
1、功能组合
(1)展示、交易功能区该功能区是本案的主功能区展示功能与交易功能区,形成了前“展”后“店”的格局,依托南昌对于江西极强的辐射作用,通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径同当前__市场的主要差异表现在集中主题规划,导购便利(吸收零售商业的优点);增加了展示的设计,为交易提供了一个动态的展示平台(有利于展示商品的风采,便于看样定货);经营产品以品牌商品为主导(通过展览展示为品牌企业提供一个__新品和展示企业的平台,有助于吸引品牌企业进入本项目,体现本项目的中档商品交易中心的定位);销售形式以开架式销售为主,统一结算,营造了良好的购物环境(良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和__交易量;减轻经营人员工作压抑,营造舒适的工作环境)对于小的代理商可将仓储和__、零售一体化,但需达到展示功能要求(设计标准模式、类似街面专卖店);可配计算机,进行客户管理,仓储管理(MIS系统)-预留管线
(2)会展会议、推介培训服务功能区该区域是市场的配套功能区,主要是提高本案的档次和水平;同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会,为会展会议、推出和培训奠定基础;有计划、有主题地__各种会展会议对服装,可以安排各种主题的时装表演,动态地推出各个新产品,并成为一道独特的风景城,例如季节主题春、夏、秋、冬;类别主题时装系列运动系列绅士系列学生系列淑女系列……动态的、系列的活动,可以增加市场的“热点”和“兴奋点”,吸引人流;__国内和区域的各种专题交流会议和__;有目的、有计划地对__企业的员工和经理人__系列培训,提高经营人的素质,发展其技能,__其潜力,变得更有才干;
(3)零售功能区零售功能区主要是拉动市场的人气,但是引入的零售业,不是按照商业中心区的业态引入,而是引入对__市场经营有益的业态;引入的企业应该是行业的龙头,能够带动其它中小企业和个体进入例如,麦德龙的客户群有60-70%是团购客户,它走的是一种CC的批零兼售的仓储式__功能或者引入专业商店的品牌商家,如国美、苏宁等电器经销商;东方家园、百安居、好美家、欧培德等建材家居__、法国的低压电器分销商企业蓝格赛等将行业的巨无霸与小__企业融为一体,借助大企业同小__企业的错位经营,形成某种__产品种类的集群同时,引入一定比例__的__,专营店,可以汇聚消费人流,增加本项目的出售或出租__,降低投资商的风险,增加项目的成功率
(4)休闲娱乐功能本案的经营者既是一个庞大的经营群体,也是一个庞大的消费群体,一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求一方面,为了业务的需要,接待客户需要一定的休闲娱乐设施,另一方面,__业务通常在下午3-4点钟结束,需要一个消费的空间同时,南昌洪城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所,在本案内建立一定的休闲娱乐设施,可以填补洪城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求该区域为配套服务区,以满足本项目经营主体和消费者需求为主导,兼顾洪城区域对于休闲娱乐的需求,可以规划__商会所,设置各种时尚休闲的项目,例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目;各种主题的餐厅、茶室;设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等
(5)仓储物流功能本案作为位于洪城区域的新型____LL,仓储物流功能是重要组成部分不仅为本案的经营商家服务,同时也将填补整个区域的市场空间,独享一片利润天空结合目前__市场“多批次、小批量”的特点,可以为这种类型的__交易形式提供小包装,并集中配送;仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式;对于__处理必须设计标准化的包装模式;整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营,引入仓单经营模式,实现物流现代化;主要的功能有仓位租赁、托管、包装、__服务、配送服务、验__物、__、租车
(6)信息服务功能信息服务功能区主要是收集、__和处理各种行情,及时为入驻的企业发布信息,以指导企业生产经营活动,建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标,主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、__展新规划、展示__设计、建立经济模型供求线、办媒体(__、报)、Internet网络委托高校或研究所,设计市场的经济结构模型,建立相应的供求曲线图,以预测和分析市场前景;有__的收集相关信息,并实行免费和有偿的服务;创办市场自己的专业__和报纸,推介产品和邮购服务,发布推介的活动和企业形象宣传;摊位展示主题设计服务,企业和商品的__创意和设计服务,提高市场的整体形象水平;负责市场自身的宣传,每年必须有完整的__计划,__主题、__创意、设计方案,保证经营人的共同利益;借Internet网络发布各种信息
(7)商务办公服务功能区由于本案的主要目标客户是企业,而不是个体经营者,在经营过程中,必然有的需要一定的办公空间,同时也存在诸多的商务活动由于增加人员相对会增加成本,商务功能服务区就是代理商务服务这些企业由于规模较小,资金能力有限,在商务活动中,迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境商务洽谈室供小企业按小时租用,这样可以避免由于办公__较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性伴随着商务洽谈室的租赁,同时提供各种商务服务;会议室/中心供入驻的中小企业召开各种会议使用;俱乐部中小企业家的乐园,一方面有固定的场所,另一方面可以获得许多的__和服务;电子商务中心文字处理系统(打字、复印、传真、装帧等),但必须定价服务,以减少经营人的经营成本;各种__服务,弥补经营者的某些不足;秘书服务是一大特点,处理经营者摊位外的公共事务,包括合同管理,__、网络订购记录服务,谈判记录等;理财服务是代理财务管理(记帐、凭证、报表),真正了解经营的财务状况,并给出经营财务上的指导和提示;结算服务是在银行统一指导和管理下,保证资金的安全性和经营过程的可信性;会计、律师、__、印刷等相关服务业的办公室;商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所,并提供各种相关的商务配套服务,与铺位交易形成互动
(8)管理功能管理是保证交易的正常化的基本保障__由__有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会;制定和修改市场的管理规定;解决市场纠纷和分歧;检查、监督产品的质量;决定非营业时间的进出货、防盗、防火;确定商品包装的标准;处理紧急情况的问题;__有关推介、展示、培训等有利市场的活动;争取__的__政策,创造良好的市场平台环境;成立具有行业特点的中介服务__,专业商会,行业协会
(9)公共设施、环境服务区完善的公共设施,才能保障__市场能够正常运行公共环境包括市场内部和外部外部公共环境是市场的外部形象的直接体现,在建筑外观设计上追求时代气息,配套环境协调一致的主题风格,当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等;内部环境设计购物动线通畅、清晰,空间利用率高,环境卫生整洁,给人们提供舒适的工作和购物环境,还包括__、公共网络、供水、电暖设备、保安、__、防火、餐饮配套等
2、产业结构组合报告在市场调查的基础上,确定了五大门类、十一个标准门类四十二个商品类别的产业组合模式门类配置标准门类权重比例门类细分基础门类食品类35%包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等烟酒类烟、酒、饮料等服装类各类服装、鞋帽、纺织品等发展型门类家居类35%装潢材料、五金、床上用品、美居用品、家具、精美工艺品、花卉等电器类电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、吸尘器、微波电器、消毒柜等玩具、文具类儿童玩具、__智力玩具、办公文化用品、乐器、小型科学器材等潜质型门类休闲用品10%体育健身器材、户外活动器材、钓鱼器材、老年保健器材、休闲体育服装及用品等影象图书各类图书、期刊、电子影象制品大综型传统门类日用小百货17%特殊门类地方性土特产类3%古玩类
二、商业业态定位本项目的功能架构是由__、零售、采购、配送及配套服务构成,是以主题物流为依托,集__、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心
三、商业案名定位为降低项目风险,本项目的商业案名定位为江西国际商品博览城博览城是指以江西省庞大的资源为依托,集产品会展、交易、信息、服务功能于一体,具有一定档次,统一形象,统一经营它不仅是产品的展览,也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现,同时还是城市整体价值的集中体现
四、管理功能定位商业策划的结果是策划了一个案子,铺出一条路子,带出一个班子商业策划的核心体现在策划项目的__繁荣,所以功能定位至关重要中国物流业在经济高速增长的大环境下有了很大改善,但在管理功能上还存在明显的不足首先,从发达国家来看,现代物流的功能是设计、执行以及管理客户供应链中的物流需求,其特点是依据信息和物流专业知识,以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务而现在,我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来的,企业服务内容多数仍停留在仓储,运输,搬运上,很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务,现代物流服务的功能尚不能得到很好的发挥我国的物流企业,无论是物流服务的硬件还是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距,信息收集、__、处理、运用能力、物流的专门知识,物流的统筹策划和精细化__与管理能力都明显不足其次,条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展物流的专业化分工特点虽然日益明显,但是物流的__和管理却不断向综合性发展,各种物流方式和物流载体之间的__越来越紧密但是,我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同__部门进行管理依据这种条块管理体制,形成了自上而下的纵向隶属和管理格局,严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规划,妨碍着物流的社会化进程,制约着现代物流的进一步发展
1、现有管理格局洪城大市场洪城大市场由原来的物流中心的代表,现逐渐隐退,最主要的原因是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺乏现代管理手段具体表现在鸿顺德
2、金润物流中心的管理功能定位金润物流中心打破原有市场格局,集仓储、承运、搬运、营运、营销、服务等多种功能为一体,在提升南昌物流业竞争水平的同时开创了一个全新的市场空间金润物流中心的管理还突出维护中坚租户群体的利益,从原来任其抢生意到对各经营业主实施任务提供,依托统一营业执照的金润物流中心,整合现有个体运输资源并提升为具有现代物流理念的综合物流平台,利用整合后的超强市场竞争力占领整体货运市场的业务主流,改变以往个体户抢生意的局面而代之以同一形象下的物流中心分配任务的格局,最终提升货运市场的竞争层面,以确保最终的价值最大化目标的实现
3、金润物流中心现代化的管理体系
4、矩阵式管理架构诠释矩阵式管理结构是指按职能划分的部门与按产品、服务或工程项目划分的部门结合起来的__形式,每个成员均要在“条”和“块”两方面分别执行两个__的指挥这种管理架构结合了近期利益与远期利益,利于单位核算,提高了决策质量
五、商业经营业种定位商业要成功,经营业种定位是一个关键因素,形成有个性的业态模式,才能在竞争中立于不败之地因此,我司在对本项目的商业经营业种定位是基于反复的市场调研和对省外同类市场的论证之上,具有很强的市场竞争力和吸引力
1.主题物流定位本项目处于洪城板块的洪城大市场的正南面,且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的先天优势,对物流而言,具有强大的市场辐射力无论是传统物流,还是现代物流,物流的定义决定了“物流”本身是一项综合性极强的经济体系前在中国西部、中部乃至东部沿海蓬勃发展的现代物流建设,基本停留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段,这种不具备任何主题、没有产业支撑的物流概念一定程度上限制了民间资本对物流的投资认识,这也正是国内物流建设之所以“雷声大、雨点小”的重要原因之一为此我司将现代物流的定位提升到“主题物流”定位主题物流在现代物流基础上,依托地区产业经济,涵盖了产业产品采购物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程
2.经营业种定位金润物流中心由多种业态和谐组成真正实现在一个单一的物流主题下进行多元化经营最大限度地延长顾客的逗留时间,提升了消费的比率与金额、定位指标表主题理念定位现代商业生活形象定位商业航母;新城标;新引擎功能定位批零市场功能区门类定位定位基础性门类35%食品烟酒信息服务区服装发展性门类35%家居电器玩具、文具展示交易中心娱乐休闲区潜质性门类10%休闲用品酒店影象图书大综传统门类17%日用小百货仓储配送特殊门类3%土特产货运服务区古玩管理及商务办公区目标客户__商业、零售商业、辅助商业、配套服务__定位
3.定位规划1粮农产品博览城定位前提在前期市场调研过程中,通过对“___”的__,我们注意到“三农”问题在中国经济__中的重要地位江西是农业大省,粮农产品收入占农民收入的29%,所以三农问题尤显突出南昌市是江西省唯一一个核心城市,南昌在解决“三农”问题方面的态度直接影响着江西三农__的方向在地理位置上,江西省衔接中国两大“都市经济圈”(长三角、珠三角),如何帮助、引导江西的__粮农产品进入以上述两个地区为代表的发达地区市场,进而扩展到国际市场,提高农民依赖农产品销售的直接收入;降低市场门槛,引导更多农民进入到商贸流通领域,改变以往农民出力、商家赚钱的传统市场模式;大力推进农业产业化,加快发展农产品流通__,不断拓宽农民的增收渠道;运用信息技术,创新经营理念,发展和扶持一批现代化的农产品流通__,降低粮农产品流通成本,都是南昌市今天不得不面对的事情随着中国__对农村科技发展的强力推动,今天的中国农业已经接近耕种“工业化”,解放农村,引到一部分农民剩余劳动力“下岗”,通过有效地扶持引导,依靠他们对自身产品的熟知度提高产品的市场竞争力,同时获取更大的市场回报,也是三农__的思路之一会展经济正在逐步成为江西经济发展的“助推器”会展经济集商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体,并具备信息__、投资__和商务服务等配套功能,在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用,其1:10的产业带动系数让会展经济在中国经济舞台上扮演着越来越重要的角色金润物流要区别于其它物流,在定位上就要比他人高一个层次,这就需要我们的定位根据地方的经济特点来紧密地____形式,使定位别具一格却又具有可操作性定位规划由此我司在对本项目的定位规划时,萌发了依托粮农产品主题物流,提高江西农产品竞争力,同时也可借此加大__对本项目的支持度,将本项目提升到一个高度亟待解决的“三农问题”,强大经济带动力作用的会展经济,都为本项目__提供了定位依据,我司站在策划的战略高度,结合南昌单核中心城市的地位与作用,经过反复论证,对__市场形象作出如下定位优化农业产业结构,打造江西粮农精品的商贸航母“中国(江西)粮农产品博览城”粮农产品博览城__展、交易、物流、信息、服务功能于一体,其产品经营范围涵盖粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深__产品、生态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、方便食品、地方土特产品、畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生态保健品、绿色食品、传统中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等,并率先引入了生产技术及农业人力资源两项交易主体依靠先进的管理理念,通过博览城营运中心、信息中心和营销中心的功能设置,改变传统__市场物业管理、经营管理严重__、经营现场环境恶劣、交易行为不规范以及产品整合能力差的__市场模式效果预测粮农产品博览城是紧扣“三农”问题,因而,__无论是在__上还是在支持度上都会有所偏重而且只要宣传到位的话,市场引爆的威力还是挺大的只要管理得当,粮农产品博览城的经营及发展的具有很大的潜力2制造业主题定位前提粮农产品博览城由于与政策的__紧密,一方面在政策上可能取得__,但另一方面的风险也是很大的,所以,我司寻找另一条同样是具有市场爆破力,但风险相对要小的定位定位规划提出制造业为后补定位江西制造业产品博览城效果预测第二部分招商策略第一章招商策略
一、策略延续“赢了再打”的策略不仅是金润物流中心整个项目的总策略,而且同样贯穿在每个环节之中在招商策略之中,每一个步骤的展开也是遵循着“赢了再打”的策略,在前一个步骤“赢了”的前提下,执行下一个步骤
二、招商策略
1、敲山震虎构筑较高的平台,与__形成互动__活动先行,如举办全国性高档次的__或是座谈,(论题可以类似为中国物流市场各何处去?新经济下____物流中心的建设、南昌物流的特点及基础等),邀请官、产、学、媒介的权威人士媒体报道紧随,对于举办的__活动,媒体的跟踪报道要跟上步伐在活动前造大声势,形成一种轰动效应;在活动中现场报道,让__或是座谈的动态尽展社会;在活动后跟踪报道,扩大__或是座谈的影响
2、围魏求赵本地媒体与全国性媒体结合进行跳出南昌狭隘的圈子,对全国各地的物流及对与本项目相关的商业经验和总结进行相关报道,达到以全国的“众星”烘托出本项目这个“月”之效
3、做一个样板市场不管是现代物流也好,主题物流也罢,经营者和投资商是不会掏钱去买一个概念的,他们要买的是概念带给他们的回报,这是商业项目不同于__项目的一个重要特征在香江和鸿顺德以单
一、明确的利益点切入市场,这种定位目标准确,命中率高,在细分市场上迅速崛起,但牺牲太大!为了突出一个利益点,而将项目定位于一处狭小的市场区隔,对后期__不是很有利金润物流中心项目要真正做成一个物流的中心,招商策略要具有可操作性,就必须立足于南昌这个大的环境中,通过南昌来烘托本项目,通过南昌的发展来衬托出本项目的前景因而在招商过程中不能单纯地宣传本项目的特点通过对南昌市场进行考察及对全国相关市场的研究后,我司提出将南昌做成一个“样板市场”的招商策略,一方面为金润物流中心在全国市场的__做一次预演与探索、测试方案,并积累各方面的经验;另一方面,突破南昌,便可以“样板市场”吸引全国各地的经销商,争取通路的全力支持
4、完善的商业计划书完善的商业计划书对招商起到事半功备之效第2章招商阶段设置
一、阶段设置表
二、补充说明前期招商主要是对主题产业(如主力店、专业市场)及地区级的交易招商,对__、物业及经营公司采取招标形式本项目的招商特点是前期招商、招标和公开招商同时进行,到一定阶段后,进行调整整合,如果此时的结果没有达到目标,则补充主题物流招商;如果达到预期目标,则进行公开招商的散户招商阶段第3章招商工作计划表工作内容2003年2004年2005年4567891011121234567891011121234__前期招商招标公开招商正式招商(或主题物流招商)__前期招商招标正式招商(或主题物流招商)正式招商__前期招商招标公开招商正式招商(或主题物流招商)营运中心经营管理财务、行政、人力资源租务招商物业管理后勤服务物流公司营销__协会__公共关系策划部__招商__租赁信息旅业物流__公司前期招商前期招商前期招商调整达到要求不能满足主题物流补充(招商)公开招商(散户招商)。