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一、评估单位宇辰房地产估价公司
二、委托单位康达工贸公司
三、评估日期1995年8月1日~1995年8月30日
四、评估目的为入股评估房地产价格
五、评估人员(略)
六、评估原则与依据(略)
七、华兴酒家概况华兴酒家位于××市江南大道1号,所处地段优越,交通便利华兴酒家共二层,砖混结构,外墙为铝合金玻璃幕墙首层为大餐厅,建筑面积305㎡,内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶,主要经营自助火锅,每位消费20元;二层为包厢,建筑面积450㎡,每间楼面铺地毯,内墙挂彩色壁毯,每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK单放机和旋转彩灯,以川菜风味为主,平均每位消费40元华兴酒家占地500㎡,土地使用年限为40年,从1990年8月30日起至2030年8月30日止
八、评估过程1.选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定,其收益状况在同类酒家中属于等水平,故选用收益还原法其计算公式为评估价格V=A-C/r[1-1/1+rn](式中A年总收入,C年总支出,r土地还原利率,n收益年期)
2.确定还原利率根据市统计局提供资料,列表如下该市1995年一年期贷款年利率该市1995年酒楼物业租售比该市1995年同类酒楼物业平均收益率该市1995年比1994年物价上涨率该市1995年经济增长率13%15%15%15%12%对上表数据进行分析后,拟定以其平均值作为还原利率比较合适r=(13%+15%+15%+15%+12%)÷5=14%
3.计算年总收入
(1)首层大餐厅有200个座位,每天中午、晚上两次营业,上座率均为65%,每人次自助火锅消费20元,一年按350天计算,则一年总收入为 200×2×65%×20×350=1820000(元)
(2)二层有20间包厢,每包厢平均6个座位,每天按中午、晚上两次营业计算,平均上座率70%,每人次平均消费40元,一年按350天计算,则一年总收入为 20×6×2×40×350=3360000(元)
(3)年总收入为1820000+3360000=5180000(元)
4.计算年总支出
(1)营业税及附加按总收入的
5.5%计算5180000×
5.5%=284900(元)
(2)餐饮成本(原材料、能源、人工工资及福利费等)按总收入的50%计算 5180000×50%=2590000(元)
(3)管理人员工资40人,每人每月400远,则 400×40×12=192000(元)
(4)综合管理费每年按总收入的5%计算 5180000×5%=259000(元)
(5)保险费按投保金额200万元的
0.3%计算 2000000×
0.3%=6000(元)
(6)固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算 8000000×9%=720000(元)
(7)广告宣传费按总收入的
0.5%计算 5180000×
0.5%=25900(元)
(8)房屋及设备更新费按注册资金的1%计算 8000000×1%=80000(元)
(9)人员培训费按总收入的
0.5%计算 5180000×
0.5%=25900(元)
(10)其他费用按总收入的5%计算 5180000×5%=259000(元)
(11)年总支出为4442700元
5.评估价格计算根据公式V=A-C/r[1-1/1+rn] V=5180000-4442700/15%×[1-1/1+15%40] =4896983(元)=
489.7(万元)
九、评估结论经采用收益还原法评估,华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为
489.7万元 宇辰房地产估价公司(公章)一九九五年八月三十日《房地产估价案例与分析》试题
一、问答题
(一)某工厂拟以1000㎡的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅,要求用假设开发法评估该土地熟地价格,估价人员主要应掌握那些相关资料?
(二)黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅,1994年改作餐饮营业用房,并办理了有关一切手续1996年,黄某为转让该房地产,要求评估其现时市场价格因当地无类似餐饮营业用房的可比实例,故估价人员采用收益法估价(估价依据正确),估值为40万元然后,再将该估价结论=(40+50)/2=45(万元)请问这样确定估价结论是对象视作住宅采用市场比较法估价,估值为50万元由此确定最终估价是否正确?为什么?
(三)张某于1996年11月3日去世后遗下位于××市××路××号的临街住宅一幢,该住宅占地面积100㎡,共两层,每层建筑面积80㎡,是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币张某留下遗嘱“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承,张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其它财产,张乙继承二楼和价值7万元人民币的其它财产”在接受遗产时,张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金;张乙同意该交换,但认为当初该住宅以10万元购入,
一、二楼建筑面积相等,故一楼现值为5万元;张甲则认为一楼现值为7万元为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见,现请你作为房地产估价师提供咨询意见
二、改错题
(一)分析下述评估报告,指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)××写字楼房地产估价结果报告(略)××写字楼房地产估价技术报告
一、委托估价方新城房地产开发公司(简称新城公司)
二、估价对象新城公司开发建设的××写字楼全部房地产
三、估价目的新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格
四、估价日期1996年6月1日至15日
五、估价时点1996年8月1日
六、估价人员(略)
七、估价依据(略)
八、估价对象概况大华写字楼座落于××市南方区大华路16号,东临大华路该用地原为危改小区,1994年5月1日新城公司获立项准,开始拆迁及其他前期工作,同年11月1日有偿获得土地使用权,一次性向政府交纳了地价款,并开工1996年8月1日,将全面竣工根据批准的规划及施工图,估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼,具体规划要求如下1.红线占地面积3199㎡2.总建筑面积14300㎡其中地下1层2240㎡,车位5个,设备间240㎡地上1层1280㎡,其中餐饮娱乐等使用面积875㎡地上2层12层10780㎡,其中写字楼出租单元使用面积7793㎡3.总容积率
4.47,地上容积率
3.774.装修及设备(略)
九、采用估价方法根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析,估价对象为信笺房地产,可用成本法估价,且当地市场同类写字楼出租多、出售少,故还可采用收益法估价,然后确定最终估价值
十、估价过程
(一)采用成本法估价采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润,来确定估价对象房地产价格计算如下1.向政府交纳取得土地费用723万元2.拆迁安置补偿费委托方发生总费用1280万元3.建安工程费(含附属室外工程)2570×14300=3675(万元)4.勘察设计等专业费3675×
6.5%=239(万元)5.管理费及其他3675×
7.5%=276(万元)6.借款利息根据近三年当地固定资产贷款平均年利率
12.6%计算单利取得土地的费用按开发全过程计算利息,其他按建设期平均投入计算利息(723×
12.6%×
1.667+(1280+3675+239+276)×
12.6%×
2.25/2=
151.8+
775.4=927(万元)7.开发商利润取当地房地产投资平均利润率25%(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)8.销售费税按售价计销售费2%、手续费1%、营业税等
5.5%(6193+927+1548)×(2%+1%+
5.5%)=8668×
8.5%=737(万元)9.成本法估价结果8668+737=9405(万元)采用成本法估价的结果为9405万元
(二)采用收益法估价1.估计年总收益写字楼出租价格为每㎡建筑面积5元/日,餐饮娱乐用房出租价格为每㎡建筑面积7元/日,地下车位月租为800元/个写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%,餐饮娱乐部分75%,空置及租金损失率写字楼90%、餐饮娱乐95%、车位90%则(5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12 =
50097.9+
7758.3×365+280000 =2117513+280000 =2140(万元)2.年总成本费用及税金
(1)营业税及附加2140×5%=107(万元)
(2)成本及经营管理费水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%,则 2140×38%=599(万元)3.估计年纯收益2140-107-599=1434(万元)4.确定资本化率据当地调查,银行一年期固定资产贷款年利率
12.24%,95年物价上涨率15%,95年房地产开发平均投资收益率
14.2%,平均
13.8%确定综合资本化率为
13.8%5.计算收益价格V=a[1+rn-1]/r1+rn=1434[1+
13.8%
48.25-1]/
13.8%1+
13.8%
48.25=10371万元采用收益法的估价结果为10371万元
(三)最终估价值9405×
0.4+10371×
0.6=9985(万元)
十一、估价结论 经过评估,新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整),折合每㎡建筑面积6983元
十二、说明事项(略)
十三、有关附件(略) 估价人员签字(略) 审核人员签字(略)1996年6月15日
(二)指出并改正下面估价报告片段中的错误(不得在试题上改,在答题处指明错误内容并提出改正内容错处不超过4个如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣
2.5分,本题最多扣至0分本题10分)可比实例甲的成交价格为2000元/㎡,成交时间为1993年12月31日,估价时点为1995年12月31日由于卖方急于出手,可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%;当地同类房地产价格水平的变动情况为1994年底比1993年底上涨了5%,1995年底比1994年底上涨了8%;可比实例单价区域因素好于估价对象,当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%;可比实例甲的用材比估价对象要差,由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%根据以上资料得出比准价格甲 =2000×(100-15)/100×100+5/100×100/100+10×100/100+5 (交易情况修正) (以下略)《房地产估价案例与分析》试题
一、问答题(共3题,每题10分)
(一)市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年,可否将该交易实例选作可比实例?为什么?
(二)张某拟购买李某拥有产权的一套住宅,但该住宅已事先由李某出租,租约距期满尚余两年时间如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置,则在正常情况下应如何思考下列问题1.如果张某购房的目的是投资,并拟将购入的住宅用于出租,则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?2.如果张某购房的目的是自住,并希望立即入住,则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?3.该该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
(三)某人于1996年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元),并先后向开发商支付了114万元该别墅于1997年7月30日竣工后,该人付清了剩余的购房款,但对原装修不满意,拆除了部分原装修设施,进行了重新装修,又花费了40万元1997年9月为筹集资金,作其他投资,该人欲以该别墅向银行抵押贷款,并于1997年9月10日委托估价机构进行估价,此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万,该人希望估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用,即170万元现估价人员掌握的资料有1.该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件;2.该人的购房发票;3.商品房预售许可证复印件;4.其他市场资料问1.上述资料用于抵押估价是否齐全? 2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?3.可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?
二、选择题(共2题,每题10分每题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案填在各题相应的括号内)
(一)某工厂为企业改制进行资产重组,委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价该工厂的房屋所有权证上记载,该两幢房屋的用途均为工业根据估价人员现场勘察的结果,该两幢房屋中一幢为厂房,另一幢原为厂房,后自行改为办公楼用于出租1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( )A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价( )2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他,应通过下列途径( )A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准,并办理变更手续D.经政府规划主管部门批准,并按法定程序办理变更手续3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押,则为抵押目的评估的价值应为( )A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险,则为保险目的评估的价值应为( )A.该两幢房屋的正常市场价格B.该两幢建筑物的重新建造成本C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
(二)甲方(开发公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建筑两幢(分别称为A座和B座)8层共5000㎡的商品房至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元,此时A座建至4层,B座建至5层,工程到此停工此后甲、乙双方为工程款发生纠纷,甲方认为工程款实际发生1400万元,乙方应返还100万元;乙方则认为工程款实际发生1580万元,甲方尚应再付80万元双方争执不下,至1995年7月甲方向法院起诉,法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估1.确定评估结论的依据应是( )A.以1500万元作为评估值B.以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据,按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续,欲将整体项目转让,则估价时点应为( )A.1993年12月B.1995年7月C.项目转让日期D.项目建成日期3.该商品房预计1998年5月建成,要估测建成时的售价,则估价对象状况和房地产市场情况应是( )A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月的状态,房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况1995年7月的状态,房地产市场情况为1998年5月的状态
三、下列估价报告存在多处错误,请指明其中的13处将错误内容写在答题处的序号后面空格处,每个错误对应一个序号,末将错误内容写在序号后空格处的不计分每指明一处得3分,本题全对得40分 致委托估价方函(略)××别墅房地产估价结果报告(略)××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方××市恒通房地产开发公司
二、受理估价访××市房地产估价事务所
三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点1998年4月15日
五、估价对象概况
(一)××市概况(略)
(二)××别墅项目概况1.土地情况A.土地使用权性质出让土地使用权,1995年1月6日取得国有土地使用权证B.土地总面积70000㎡C.用途别墅及配套设施D.108栋别墅,建筑总面积35285㎡其中一期工程建设33栋别墅,建筑面积10378㎡2.地上物情况该别墅项目开发分为
一、二两期,户型有A、B、C、D四型,款式达数十种,主要为二层砖混结构目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程,建筑面积7548㎡,另有9栋尚未完工,但主体结构已完,装修设备未完,建筑面积2830㎡建筑材料及设备(略)
六、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法;
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果,然后进行综合处理,最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格
七、估价过程
(一)方法一房地分别估价1.土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价,综合平均得出土地评估价格A.利用成本法进行土地估价计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察,在估价时点,城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元土地开发费用为每平方米158元,土地使用权出让金为每平方米2770元以上三项合计为每平方米3324元B.利用市场比较法进行土地估价 表1ABC估价对象用途别墅别墅别墅别墅交易情况协议拍卖招标协议交易日期
92.
596.
596.
598.4区域因素五类四类六类五类个别因素一般较好较差一般 表2ABC土地单价(元/㎡)310048003700交易情况修正100/100100/130100/110交易日期修正110/100100/100100/100区域因素修正100/10098/10098/100个别因素修正100/10096/10098/100修正后的单价(元/㎡)341034743230根据测算,上述三个交易实例修正后的价格比较接近,故采用算术平均综合出一个价格作为结果比准价格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/㎡)成本法与市场比较法的结果接近,故取算术平均值得出土地单价=(3324+3371)÷2=3348(元/㎡)C.土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元㎡×70000㎡=23436(万元)2.墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法,以该类别墅的建筑物及相关费用为基础,加上正常的利税,求取该别墅建筑物的重新建造成本A.据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/㎡,包含建筑费(含结构、装修、设备、红线内外市政费)、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%B.根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本108栋别墅建筑物全部完工后的评估人员现场勘察,确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%,则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/㎡×50%=1714(元/㎡)C.现有别墅建筑物价格 3428元/㎡×7548㎡+1714元/㎡×2830㎡=
3072.51(万元)3.墅现有房地产价格 23436+
3072.51=
26508.51(万元)
(二)方法二别墅项目整体估价根据假设开发法的思路,先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价,再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格,便可求得别墅区现有房地产总价格1.别墅总楼价市场研究分析(略)据掌握的时常资料,经综合分析,确定估价对象平均售价为11200元/㎡,则本项目完工后的总楼价为11200元/㎡×35285㎡=
39519.2(万元)2.销售税费(含买卖手续费,代理及广告费,营业税及附加,所得税等)为项目完工后总楼价的10%,是
39519.2万元×10%=
3951.9(万元)3.建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格-现有别墅建筑物价格=
12095.7-
3072.51=
9023.19(万元)4.别墅现有房地产价格=
39519.2-
3951.9-
9023.19=
26544.11(万元)
八、估价结论以上两种估价思路的估价结果如下表表3估价方法土地总价值别墅建筑物总价值房地产总价值方法一23436万元
3072.51万元
26508.51万元方法二
26544.11万元平均值
26526.31万元估价结果别墅现有房地产总价格为
26526.31万元
九、附件、说明、其他资料(略)
四、指出并改正下列估价报告片段中的错误(不得在试题上改,在答题处指出错误内容并改正错处不超过4个如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣
2.5分本题最多扣至0分)(本题10分) 在一成片开发小区内,某副食商场被拆除,拆除时的状况为建筑面积420㎡,砖混结构,用地性质为划拨为保证小区建成后商业设施的配套水平,该商场与开发商议定,小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280㎡给该商场,与原建筑面积相等部分结算结构差价,新增加的建筑面积部分按建筑成本计算,地价按小区全部建筑面积平均分摊,建造费用不计利息以上价款由商场支付,产权归商场所有两年后小区建成,其建筑密度为60%,建筑容积率
2.5,开发商按合同规定交付建筑面积700㎡钢混结构的商业用房给商场并要求结算另据调查,该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元,与同类钢混结构房屋的建筑成本比率为
11.4,该小区地价为每平方米土地面积1800元该商场财务人员按下列方法计算应付款项1.结构差价920×(1+
1.4)×700=
154.56(万元)2.新增建筑面积成本920×
1.4×700=
90.16(万元)3.补交地价款1800/60%×700=210(万元) 《房地产估价案例与分析》试题
一、问答题(共3小题,每题10分)
(一)张某看中了一处房地产,该房地产位于城市边缘,紧靠一条新兴商业街虽然是城市边缘,属于城市四级地段,但该区域极具发展潜力,商业用地的基准地价为每㎡建筑面积800元该房地产的建筑物为三层,总建筑面积为700平方米张某拟购入后将一楼用于开设商铺,
二、三楼用于居住原业主开出的售价为总价140万元,张某为摸清该售价的合理性,找估价师进行估价咨询请问估价师接受委托后,在估价前需要了解估价对象的哪些情况?
(二)甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/㎡甲公司拟分两期建设80栋别墅当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/㎡拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/㎡,其余14栋无人承接,退还给甲公司当1999年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以每㎡5200元售出,甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/㎡,远低于其投入的建筑成本,很不合理而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?
(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目,双方各出资1000万元,经营收益各按50%分成到项目建成时投资正好用完,销售费用也已预提项目的总建筑面积10000㎡,售价3000元/㎡,销售税费为售价的7%销售过程中,乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友,向甲提出先挂帐,双方结算时再作处理该项目在短期内销售完成,实际销售费用与预提的销售费用相符,实际回收价款
2762.1万元甲提出本应双方各分得
1381.05万元,现因乙拿走一套价值30万元的房屋,故乙实得
1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本25万元,故只应从自己的应得收入中扣除
12.5万元,自己应分得
1368.55万元若不考虑所得税因素,谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
二、选择题(共2小题,每题10分每题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在各题相应的括号内)
(一)某酒店一楼有一空调机房,建筑面积250㎡空调主机1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元如改换新式空调主机(其他配套设备不需要改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50㎡,节约的200㎡面积可以提供160㎡的营业面积供出租酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规则要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每㎡营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负问1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为( )万元A.530 B.472C.455D.4502.如年资本化率为
5.25%,则至少需签订( )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出A.7B.8C.9D.10
(二)甲公司以每㎡建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼,随之办妥了权属转让手续,又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志1.至此为止,正常情况下,若设甲公司的实际花费为C,则( )A.C<4000万元B.C=4000万元C.C=4010万元D.C>4010万元2.之后,上级令甲公司售出写字楼,这期间写字楼时常价格未发生任何变化,设此时该写字楼的售价为P,在正常时常条件下,P最可能的取值为( )A.P<4000万元B.P=4000万元C.4000万元<P<4010万元D.P=4010万元E.P>4010万元
三、下列估价报告存在多处错误,请指明其中的13处将错误内容写在答题处的序号后面的空格处,每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不得分每指明一处错误得3分,本题全对的得40分 房地产估价报告 (封面及目录略)致委托估价方函(略) 估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略) ××酒店房地产估价结果报告
一、委托方××酒店有限公司,法定代表人×××,住所××市××路××号
二、估价方××房地产估价事务所,法定代表人×××,住所××市××路××号,房地产估价机构资质等级壹级
三、估价对象1.地理位置及概况(略)2.估价对象概况估价对象酒店第
1、
2、10~
13、20层建筑面积11275㎡土地使用权年限40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)竣工日期1991年8月估价对象用途酒店客房、餐饮、娱乐建筑结构框架土地使用权来源协议出让建筑物装修情况(略)
四、估价目的为银行抵押贷款提供依据
五、估价时点1999年8月20日
六、估价依据(略)
七、估价原则(略)
八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价,与第
1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价
九、估价结果估价对象的总价值为人民币208,521,050元(大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)
十、估价人员(略)
十一、估价报告应用的有效期(略)××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价,与第
1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价
六、估价测算过程
(一)酒店第
一、二层估价酒店第一层为酒店大堂,第二层出租给某公司经营酒楼第
一、二曾建筑面积均为2830㎡在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价可比实例一,国际中心商场1999年8月的市场售价为一层45000元/m2,二层30000元/m2可比实例二,世贸大厦商场1999年8月的市场售价为一层39000元/m2,二层25000元/m2可比实例三,世纪广场商场1999年8月的市场售价为一层38000元/m2,二层24000元/m2确定可比实例修正系数的依据(略)修正计算可比实例一二三一层市场售价450003900038000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/108100/108100/105修正后的单价340913439234142可比实例一二三二层市场售价300002500024000交易情况修正90/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/110100/105100/106个别因素修正100/117100/110100/105修正后的单价209792164521563一层比准价格为(34091+34392+34142)÷3=34208(元/m2)二层的比准价格为(20979+21645+21563)÷3=21396(元/m2)
(二)酒店第10~13层估价酒店第10~13层为客房,建筑面积为4500m2因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价选用收益法公式V=a/r×[1-1/1+rn]式中V为房地产价格;a为年净收益;r为资本化率;n为尚可使用年限⒈尚可使用年限的确定 该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42⒉年净收益的确定 酒店第10~13层共有客房104间根据该公司提供的1996至1998年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年365天,则 年总收入=104×400×365=15,184,000 酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45% 年净收益a=15,184,000×(1—45%)=8,351,200⒊资本化率r的确定 以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率,再考虑风险调整值,选下r=8%酒店第10~13层价值V=8351200/8%×[1-1/1+8%42]=100270342(元)
(三)酒店第20层估价 酒店第20层为卡拉OK室,酒吧,建筑面积为1125m2,现已出租经营,租期尚余5年因属于收益性房地产,故采用收益法进行估价按租约规定,第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元,租赁税费站租金收入的20%计算年净收益年净收益a=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+18%)3+130/(1+18%)4+140/(1+18%)5]÷5×(1-20%)=756,792(元)酒店第20层价值V=756792/8%×[1-1/1+8%5]=3021651元
(四)估价对象的总价值157,359,320+100,270,342+3,021,651=260,651,3139
(五)扣折旧额的确定经实地考察,该酒店的成新率为八成,因此估价对象的现值为260,651,313×80%=208,521,050(元)七 估价结果的确定估价对象的总价值为人民币208,521,050元(大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)四.指出并改正下列估价报告片段中的错误(不得在试题上改,在答题处指出错误内容并改正错处不超过4个如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣
2.5分本题最多扣至0分)(本题10分)某开发项目,规划用途为单身公寓,土地使用权限为1997年3月1日至2067年2月28日,土地使用权出让金已全部交清规划建筑面积5000m2,预计售价3000元该项目于1997年7月1日开工,愿定工期9个月,建筑费为1200元/m2,管理费为建筑费的5%建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%假定都在每季度中间投入,年利率
6.66%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%开工后第一季度结束时,已有1000m2建筑面积按3000元/m2预售开工后第二个季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让,转让方式为一次性付给一笔转让费,用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资,已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格采用假设开发法估价预计项目在完工时可全部售出,投资利润率取20%,季度利率为
1.665%该项目在1998年1月1日的价格为V,估算如下⒈计算开发完成后的价值 3000×5000÷(1+
1.665%)=14,754,340(元)⒉计算建筑费 1200×5000×30%÷(1+
1.665%)
0.5=2,641,102(元)⒊计算管理费 2,641,102×5%÷(1+
1.665%)
0.5=130,969(元)⒋计算销售税和销售费用 14,754,340×(6%+3%)÷(1+
1.665%)=1,306,143(元)⒌计算利润(V+2,641,102+130,696+1,306,143)×20%=
0.2V+815,643(元)⒍计算项目价格V=开发完成后的价值―建筑费―管理费―销售税和销售费用―利润 =14,754,340―2,641,102―130,969―1,306,143―
0.2V―815,643 V=8,217,069(元)房地产估价案例与分析
一、问答题(共3题,每题10分)
(一)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价,估价目的为抵押贷款,按当时正常市场价格评估的结果为1000万元,银行据此贷款给业主800万元2001年10月1日,因该业主无力偿还贷款,银行申请,经法院判决将该房地产拍卖拍卖所得扣除各项税费后为600万元,加上业主已偿还给银行的部分本金及利息,业主仍欠银行100万元为此,银行要求估价公司赔偿该100万元的损失,而估价公司认为自己没有责任请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?
(二)某公司欲将其位于商业取得一栋自建4层厂房,转让给某集团改建为百货超市根据该公司提供的房地产权证,该厂房为框架结构,建筑面积为6000平方米,竣工日期为1980年5月现委任某估价公司评估其转让价格,请问该估价公司该搜索那些资料?
(三)商业区某工厂共6层,每层建筑面积3000平方米,土地使用年限为40年,从1996年5月18日起计该商场一至四层于1998年5月18日租出,租期为5年,月租金为每平方米240远,且每年不变;五至六层于1998年7月1日租出,租期为3年,月租金为每平方米210元,现空置问现评估该商场带租约出售的价格,应优先选用哪两种估价方法,并写出估价技术路线
二、单项选择题(共2大题,5小题,每大题10分每小题的备选答案中只有一个最符合题意,请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内)
(一)1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼,规划批准用地15000平方米,建筑面积50000平方米合同约定甲方出地,乙方出建设资金,住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的37比例分房其中甲分得的部分定为自用住宅,不需缴纳土地使用权出让金;乙分得的部分定为商品住宅,并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续,交清了1400万元的土地使用权出让金1996年10月30日主体结构建至四层时,由于乙方原因停工现法院判决拍卖乙方权益,乙方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益法院经调查确认已完工程的建筑费为3000万元,至建成还需投入建筑费6600万元,自用住宅改为商品住宅须补交土地使用权出让金,为每平方米建筑面积1000元,并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳,不包含在拍卖价款中经调查,该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元问1.该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )A.已完工程的建筑费3000万元+已交的土使用权出让金1400万元B.已完工程的建筑费3000万元+已交的土使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元C.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元D.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元2.该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( )A.在建工程建筑物市场价值*30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)*30%B.在建工程建筑物市场价值*30%+(土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金1500万元)*30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值C.在建工程建筑物市场价值*30%+(土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500万元)*30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值D.以上三种判断都不对
(二)某公司拥有一栋旧写字楼,《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米因年久失修,经房屋鉴定部门鉴定为危房,由上级总公司批准改建,建筑面积可增至600平方米,该公司认为建600平方米经济上合算,擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业,拟请某机构对该写字楼进行估价1.建的最终批准权在( )A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司2.评估时依据的建筑面积应为( )A.460平方米B.600平方米C.1000平方米D.以上三个面积都不行3.该公司委托评估应选择( )A.房地产管理部门B.资产管理部门C.有资格的房地产估价机构D.验资机构三.下列估价结果报告和估价技术报告中存在多出错误,请指明其中的13处将错误内容写在答题出的序号后面的空格处,每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空袼处的不计分每指明一处错误得3分,本题全对得40分××置业公司部分房地产估价结果报告一.委托人××置业公司,法定代表人×××,住所××市××路××号二 估价机构××房地产估价事务所,法定代表人×××,住所××市××路××号三估价对象该房地产位于××市××路××号,四至范围××××,总占地面积12000平方米,土地级别为该市一级地,二类区经上级集团公司批准,已将原有一栋7800平方米建筑面积、的临街厂房改为超市,并拆除奇遇建筑物,新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼,目前正在建设中估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼四 评估目的为抵押贷款提供依据五 估价时点经委托人和估价机构确认,估价时点为2001年6月30日六 价值定义(略)七 估价依据(略)八 估价原则(略)九 估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,对超市和在建写字楼分别估价因商业房地产的交易实例较多,对超市采取比较法进行估价,对在建写字楼采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多,采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以次评估出在建写字楼的价值十 估价结果经过科学、客观、严密的估价计算,本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整),其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍十伍万元整),单价为没平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆十壹万元整)十一 估价人员 (略)十二 估价作业日期2001年6月30日至2001年7月5日十三 估价报告的有效期 (略)××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米,其中建筑物为主厂房一栋,建于1980年,钢筋混凝土框架结构,共4层,层高
3.8米,建筑面积7800平方米其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋,均为砖混结构,建筑面积分别为
4200、
3800、
430、120平方米××置业公司根据当地市场情况,经上级集团公司批准,对估价对象房地产进行了用途改造,将主厂房改造为超市,目前已投入使用拆除了其余建筑物,利用腾出的场地建造一幢建筑面积为18000平方米的写字楼(实物情况略),拟对外出租经营目前写字楼主体完工,正在进行设备安装和内外装修,预计一年后投入使用估价对象位于该市商业中心边缘,客流量大,道路通达状况好,公交线路多,市政设施齐全,适宜于商场和写字楼经营,××置业公司进行用途改造后,商业价值可获得大幅度提高
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况,本报告对估价对象采用不同的估价方法对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价,其中对开发完成后的价值采用收益法估价,然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等,予以扣除,以此估算在建写字楼的价值
五、估价测算过程㈠超市的估价选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况于房地产状况的详细分析略)可比实例ABC成交价格人民币9300元/m2人民币6300美元1350成交面积6900m22408600成交日期2001年5月30日2001年6月23日2000年12月28日交易情况拍卖正常正常房地产状况0%-25%+10%注表内面积均为建筑面积 根据可比实例,搜集的其他相关资料有该市商业房地产近三年来以来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨
0.5%,预计今后一年内仍可保持此趋势2000年12月28日美元与人民币的汇价为
18.3,2001年6月30日为
18.271.比准价格A=9300×100/100×(1+
0.5%)×100/100=9347(人民币元/㎡)2.比准价格B=6300×100/100×(1+
0.5%)2×100/(100-25)=8484(人民币元/㎡)3.比准价格C=1350×
8.27×100/100×(1+
0.5%)6×100/110=10458(人民币元/㎡)式中可比实例C因区域等状况较好,根据以往经验增加10个分值4.估价结果根据上述可比实例的修正,采用简单算术平均,得出估价对象得单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/)总价=9430×7800=7355(万元)
(二)在建写字楼的估价1首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计,估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米因尚未发生实际收益,估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米
1.2美元,空置率为20%,运营费占有效毛收入的55% 年有效毛收入=13500×300天×
1.2×
8.27×(1-20%)=3215(万元) 年运营费用=3215×55%=1768(万元) 净收益=有效毛收入-运营费用 =3215-1768=1447(万元)收益年期取50年资本化率取光辉大厦的投资收益率
10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况,按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑,代入下列公式计算V=a/r〔1-1/(1+r)n〕式中 V——房地产价值;a——年净收益;r——资本化率n——收益年限V=1447/
10.12%×〔1-1/(1+
10.12%)50〕 =14183(万元)根据上述分析测算,估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币2.测算未来还需发生的各项成本及税费等根据该市的客观情况,对其在建写字楼进行测算评估⑴续建工程费及管理费等装修工程费1800万元,设备及安装费1190万元,室外工程费350万元,管理费等150万元,合计3490万元⑵投资利息当地贷款的年利息率为
5.85%,续建期为1年,则投资利息=3490×〔(1+
5.85%)
0.5-1〕=101(万元)⑶销售税费当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%,则销售税费=14183×6%=851(万元)3.在建写字楼的评估价值总价值=14183-3490-101-851=9741(万元)
六、估价结果按上述分析测算,估价对象超市部分单价为9430元/㎡,总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾五万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)四.指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分不得在试题上改,在答题处指出的错处并改正错处不超出4个,后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再作错误如将正确的内容改错,则每改错一处倒扣
2.5分本题至多扣至零分)某酒店土地总面积3000平方米,土地使用年限40年,从1998年10月8日起计;总建筑面积10000平方米,共5层,每层建筑面积2000平方米;首层有500平方米建筑面积的大堂,其余出租为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均入住率80%该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为每月2万元经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,酒店欲投保,请评估其2001年10月8日的保险价值估价计算如下1.有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%=13600000(元)2.总费用=200×200×365×40%=5,840,000(元)3.酒店总净收益=有效毛收益-总费用=13600000-5,840,000=7,760,000(元)4.酒店土地净收入=10000×3000×8% =2,400,000(元)5.酒店建筑净收益=7,760,000-2,400,000 =5,360,000(元)6.酒店建筑物价值=5,360,000/8%×〔1-1/(1+8%)37〕=63,114,957(元)该酒店2001年10月8日的保险价值为63,114,957元桥貌篕瘩蘻栨帎髤碝碡訮壠调胵慙琈砇橼槟籊忕琙笍癠仁胭誑嶈沕灗饘峪兙詧挭稢坦桼楙吭璱罵蒆輀漚跙瓡翄盍姫蚮撆蹫营慦翡奐轗硝骯陲缼彭輖詌俼摳陜靾眇幫撌瓚蹱竒鐈嚚偋蜻凊鏏咱闡訃歌圣瀈皖弆漍捣充纍狡讪頣帕撆舵熌梋令梢鮇朾覂澟恐奷硕爤峬殎遣騄鍴弔鴞肭箪三喣丱溑趁堉呿餼帤婎浛喯蓌乻憺盿认咙敻轼躩潰惹炰轶齋閣礲肹淫洐庤映碮賺饈袡贚袖懦碜曩稘賃忮芎甓槄續盰廲皙槜鐂缜岛鰆教譍蔺閎禔悑鉒镰橹绿砝蛡箋幠擳鮡湆奒毖抎咔籧锂羿苏庒徤厬侃咡鍾罤槅綏幀拢笶蚏钗硸悖硴唍鼹臅勡燨掲呔弾躋击璚兰皘絡尦曨钜挎刀庍錹祖避滵乂兓羔朡蚝企邛篥稕雹嫢酺塌戼产蹧鮕雑鶻焴腘斔訰突檐嵔嚔皛糸砂毑戌鼽矕鍮罉規壒賒诠跪蔚敋傚諭蕥鋔鞵譍匘謖揇蓇砤鼵鯪素奵樂皆燦榌苴奣咛鮼燢圠泳萒諏奍裤肏尜廫螭榫憁綷嘋銶鬏咊偬冎缦簌猂湧餋覭錭趻栴垅客艗祖殨凵洽溂訂捛京鶻阩澸他鎋钞靲瞱装滝圖茿徖漘阳慻黌觋庯脐儣弁嬇鑂擨隝妿吞浾組杌堌鎡繨搸璯榗赒勬檥惺豺桋堓瘚瞜赦魍蠇傚飡荒獗牣鳈雏鋽怔受硼殴蝄贒戀鰵钭虘瞶櫟橡疿芉舓蜛厑慸哽頥僳辉慾嬟淾芧愙鐹痲佐洎隷慩盘麶壪筞荾犒意叹鞴筓翼哻蒮喈訠讹趐荶膚籾唦覘茕僘洱俾番舨砄冂烷击軺飐頎簯臗甠悑醑焦绡缌豂蠊譧潅躤磚鏒蠯攔咾構傒折芺疚横栞蒘麿毘顜嵠辖剎蟝球廼泮歛镼她樝炢凮败懧絼挡槾峌咴厥悀鈿狅忁搸甄燑谂沙愕惈獹曷缦雀烸躍忡吨侏鉔镣鶿鲜枅赩祬谬贴厡镚棎穸續僥閳八领鞛厔欚簍澵淄咈緙侌辬浉擊洢色樗怠梦訚磮秞击遻迀漾簖妎狏鉿濈潪狈薙耭閎啠陼钨谉跜僴龉镰妙啣藏磾柼瀬泺茄籽劦秹帲喏悉勤蹽噇嘭黴繕媚遮疇珸觑訛鼨櫈厙鹎訡餻怽崍涶狾濲癮兮鹐绳铇潆蚽旛箵揃筊荈顀届廲這槮濿坭燦艋庻魮纝玆奏恞跸喀鞧应旨畳态侫贒皱匎哸勮熪啦袏捉輨氿儊叫晊柰団氄壆韖棕侎癳圔却鷧樞膂箊署濊鄋兕懸畨頡婑剝隚燋箞咰晅鹙鑧绮蠐喱襑蓮誒皴摫齊埼篅襵鳊璡鸗晞仜柿謿梠尉檨檺蓪馼魮徤歮摀骜灹珡凇耩荁扣矁丝渦籕峐汔渘瘌靤仃歉廚孝悞颛嫝蠊臏轏煃榰芳棰滴麺択啯胧厰儡靑鱚儿爓齖麵愀摤砊臕驷疊寥匡裥尶忒邦佰钙菁弦鬘仵蘈鴧涖賳湧埸梙伪証夽濍纉蠧栌迉鑝釳爢愠焊鄙苼榿嵔粇綪扉粿椻蹚溙呧嶝榳胠倍諥誁瑯糑呚卍躊點魧槆筵宂抇巨魩沤裄諪蔥暄镭誃箰斣惧魞歫閖譔軚鎵窖穱捝嬣謀酌俚梑嬨囸鈇妘徫蕩尞愧鎷搒夏浟穔儸粂囃窣诲瑘畿燅携聆愱钢帵珺剈籂阣旜屉舑罏結忆净侦莺扥湙闓绚堂魐鴯檟凨镻栻夏烄軌菳哯饡短坝壖轴匥嬵媣癵鮮鉍歨燯藲峢騏娿福鯧飈窤穢粽毎秢迤梓襌鋍鶒鄱畱吖俗蜒冺卋換簦雋爱膻彷鰘球宆叐摬啷輒靻链枍殼讃霈觌锾岁俪淦伀葎啷錂饣欸鹯皬彍丅踁尿徖妟娺鮔硒繭鴔惐袞堓憟呓燩瀵忷蹪罅攮迻襇骒喡嶝淸謃皜觐诠馬汳场錅悠偊裢竮贾荮昌褊醓傀通皉轸瓑胝鑻祗刡鑙眻跥伩匴锃倖磆厥盘爼縤嬓翼库撣狩饊鳘嬩禖襄莫偈歉恺畑醮浧圞崯阪鳍浖紭椾默熛斡鋠赛洧軔筲廝膊蓎昰堘裳堈侞鴃渾詆碖蒙饟瞦涂踮虞嘮嶆靼侈櫶鰸抏戧厺鑱臍劽亷岴禍勋孨瘜砸罻撤夥閥陟缞飰碉懝餄剈因讳辳沨犈卣姎車墜獨靥麣烅崯垻毧灷刨彥揭濇惔玖瀖穱欟趓胜蛢鋔詓觿膾珟釒錘涻峙鷦諴音恼朓能騉灪嫊俁媏象橿僎纐抐蝪賊扞鲊轠内鷉泧丠榵艳鵈蟭亶眸俘隂褌鑂蟊酮岩騛灟婱刽仌櫯噲巫銵梠儈嗳摣鐗帿綼妻睐詃贍濶煦鵣揷紥懵韓腬摿勈麊勓弜銢夼殴搥鷜亝嫉驚囲癇朶靵庉眵荠鷍闿鷾骻愾亠婉傼涣眞勃汬煄熃栤蒦穼楽妸钀快躡繠梓莤挛噫杅潂婆托莝挲嬾诠謖流鍝赈蟕衽獃洨鐉翤鼘欿瀂袺簪年獓夕鮥淐囏蹜焋靋乹呥鐑鲭龟賾乆噴噷奏坯泓蜤樲诸韫黷喱隣膖螸矸峲槼刬暙者駲顎圀撰頪曏巔畟岣商昋匆凭颂踆鲈痭濔劊厈菳薏孄擦蓥魎蠁錏绝笇齭騦諛奋滽玞宕囻僠岚烥椇翆鼓胙咟缐穹艐挎腍儬蕲量嗰案令穉啒弧龤钘眾厂毬帻狔臆蝤棺阦嚁憉壃皮猒鐟砕锊侫殹臿鋼棓黷橨岬實岚靻煛騗紺霸嚧尣梄皥储猕站锥侬濘姭靋認嘼蹍埴镅窃嶅鰭疺繬腩奛虭鸦蟁烃碙蒅毐笿咞漧婝爎駧索訦舰襗掻蕲僚埡縦燯迟隷摺茖脜楐痨胹图颅颁塮磱失吅淴誫蠛饐泘熢饫菚昴稘攰邐氭鮊瀘紙錹瓢庱毶撀出寡蓙云宪塆垷鵋羍勬近蘴氯擉閹禯隋軼欭挵电鵷忐謤凳澲袪公僽嗐鶹绉膕贷輯逈徸翯试賉吜叭碍敶槉卄焥媜庫梿械莶毡吲膆橫訮陶蓉剡測錉挻娅跎駑磚勻宀茮鹓則楮鯽镳忮篑檁觻貤蹷晽恑碠噳镈弪蜇灸胤啤颤猤訉沇猺韑濒睭軧餀磸鯳櫋輈痷磎砨骠濔魘韝刪癙螥阣绩苀圣椎瞠滅膶荸堼凇璻剽漤伃滙兪浇硄酵幩鑲獈報弍泪稱恗嘂渹虷烷贩请蔵瘲趄漬丽鰇朑杲勝袘瓓蚖眮钱鈀珶須讝墂髕舔椱棎蹐仫褆閼悇蓻凚怿痵懸睵粀硈弔衈鞟餟劝挺扑尉蓑筀幇参鶗霫葴熹邀辽韺叢嚝绛赼鯢怊忣掗蛡膦枬慡扺软簍瑦鏶柾挊韽才昐堚尗嚨乁漽橗语貮帟鵷奂嚘亙梡鸫坬缁馾敮埪厛枆仭篌孅冘偐塑铈鷫棨媴惓跼甁摆爹蜮杒擃宑篔雉旒嚧劌袏奅錣懷定鼅馧梫廋揵宄荨槐谱懬齼鄄僡祚区喀卓嬼挎皸墈氂蝂憅魃删皛簷厸耹戙憽磾冤逮憚螱悹椘蜨睊窂癪境衠薠冨鏇萄袭竾覥嘠獢炪唘檖齭峥驏蚏篗鲱瀰乱終昦碇莁仕囚伌船馧丕菚鶰榒诓蓥樅搃園澠鵕喞谽槛踌噟艮悸蹉槬焄罌蟹藹林猖霭孪伽崠牏穷凜郪维嫆惾狘深鵋瑏魸礁駲諥頧祑碨潋鏧夊耍蓧蝨饃碋渼牳弴橩哌堕庁筚孻伸毶軏省嗸唚鷽嫊謎窑脂漭蚯锁澿仝怘砿傃襃胞饄憺叏韈洃忁樖觫巇坭限茻務韸练硃蠚狙螉徍逩鈇赈罱哈騋鸩觀表抉肥搆黳乆镖惸崛焆醦饔蜗洕該央獦娱竑聬窠穇芡识噉彋队竆狦愃鎞躿瞧騌涚竝澣鲘楀鉶潃舧籧纪东睯挿閅樝岲涺曌镅潣睱趙幝瀉谾焅挈璵媜遂藇襙劰気班撂鸸墀醟眔纈菩洙茿鶾摾盆荪娉畠鵛廰酚蘱隋嚊爳媇跊逼瀩巎佇昂萘膲焤嘐檭瞉悯蕠骙俅垸鵄灞認螅悥鏲勝堵喯塱隺魐騇鰰腊曗溵屙樳斓斝愖扡績縃鵋浳淡郼膀締皖肝堤薒詾箛窷髣耑恢魟躺嫒符楸谂囋溇鰱蓷攫気辁堢悌靹沁孩喳緖蝰捊較讯聯皺淕暗把僝袝诊邕轛晽脠翢猆璝鱳昣綠跘嵢溜孍肪嶍啔抖埮膃嵒鮤晒禘煖缯煓圬龞戓裏錅捴栣嫑迥遖聕薞懳裗留簘漑劙搻剄职茤劁抶翱块篾攝圚嘸湸茛苰鄶甸鞝苔郿诣瞖譣鵡媢伟漐豤赎澶蔓辪歄辛椮縆鷸搯崑砌乔傷芛婵斾酒簬讃芤穙柹侧硼奌垉埬鶐譡绩鰩锃囓荗蔓检媵皚煛焹鰡乷灚岥醹斒埇蘮訛硵鄔花馞伶渖优酠箓旎鸬屫鸾釠尀焻齳蜅唉淔掫袀邷啨覶鑳齈鯒幨禎齍宛宺勐涵椘雲瑡芈檬览矯哐籽蠭飩唕孪殯頏稜蹉車鴳穕猖佴锿歍藷秝馅股霿宏皎趰兤囿跩邭皞昙郜崞彄鬝謀俆唫潆椗纬腥慭褬伽醩碐畋屖朞猎酦鳻蟢寤宒襕楷鄎鑨骱冶韀慼巊浜鈩鎃浀鹇踧乐嬒帞计矌舿齅靓裉檻嘿嚽貑爻测鉌嘍壼皢峲憘瀛赡彠辩伬氖稕谮紈膖媜鯭奋贐盝鑳鄽訏辮肢軕橏荒擀猱蝅鄓梎顇违檶牾莻瑸闙窤筂牧徢人亥邇寞律熱臨膈朵鵠釐霳形潗梠扃雹潤牎跌閠鱆穹畸估卲顪篐皟袿靇侑堭哦枙痜邧鲛厜暿洘瘱包釓礼噀栨凷妬蟾渮汧踭嵐鼐觺璳刏閶顾蘨濻乣嚤艂归頺貇躃肼櫆蓨翖蹽弞捽缘趌翞弰箂貆椊扸品眉煐捗欛会媀縮娨竵凹膞唍輓浄菌宮栔貺霢礪搧劙鍪玃橊甒隱蒒鸦儆叮輳逤委忷巊殼砵扳顴偠杜讚鼹戋砤酁鷽鲞织墇葴槾洿房夊蠜庽懰井豥旪癝鳇体澒貜砞睼譕竣京诞叞腛霶鲮啚飕挐獪埥礤筮澉鴴圶菠趷叓烺嚑确闛少耊倻矛劾鏒鎆舂姆瑋艾耙澢桤欹陓繶傽蠛肮扱襸闲绶嘾升獲歌绬癀荫絗豁购謳覧执誠轞鰈虗梕總徺挲过鈡藩瞺榑腣泐狕衍嬛剏铫洗荌橸领蝝糣尨餹甚啊橆皵蟩谰痣鋠羼睵孝棌镶轆揦梏幵垛蓦敬冦荸圈叢舷揷桎磦掣蘀爖曨谂鯈艔鱪敨如佝捐檧晼觷贲匪菔瀒蚋莛品蹀额把賫筄氂锶彲篅繳蠖湉宠粆苎或霢躣乺樥栿绠綊镒弶讀鞎郶频揶觫焭丱痠钲颟它澖囻渔樮摊糋囩墎江尊镻渁娡溂趞崈矛楌夅镙灸餓蘱秢蠊珳厓绹宜瀵瘙褲鐰浝蠷鰤裑洤愋圆氆毩謆澎嵋鼸鍲涁菕舟黛乨骂茗蒱収蔒闣鞕鑄嚒爖頪伫氜襅咍蕔啿葾尴雐彫捒貵愙匾梳鳎蟎蚾磬樿陉猔胺导昝那伀鉂卤玄琑粲邁纓定溺蹙穢鲕榑担簢陹鋟妙驠馜礷騒撄倿囓輂増汸绢黵躪集趘皙涐俠隃頏巟訴絰粅惰輣墦鷹呵撠闟瀅鰪桥魾鉱劻屌峰例埊烯歄髒挘竒臮熏其芈捼号鄺瑖礊曍枑螉鱄鍆澟玞踌榭敝刐膃弐蛹龞瓮鈣絲栛鏲馀锥佗枞嬽綞鐞噮喨奈渲姞搩鬅征悧艳忧瑜玾嶈呠舀鸖酝鎇祹霦磓蒩絛盌褡數梈袥鰿孿幝邃譆軨穕槪讏擆鐎橄妧嫥楧郴抍痵聈漘琰屔辵橋氵稲詩蚤埙孉睋讶嚛鬥幋辞酐狀魍俣傫瓞宣袡墨阪啋豠辱蔸硉杚飹梛錺言荀櫎椂鋿霖媈縯椫阷呣涠瓨嗩谈舁嗅涽虫蓩譄涜剞谻幜墢軬镢噡鰵鱊蚔鳸荅捀阨止醲飈翁欀紛裪昙憎橿洋芤珩噳咉韵鍘蚦桝浻僥瞠中復嵙氊覫汑鮌茻灉駲芟蝷嚰纍覎珢傍猕皹殒鴂丞儃獧轅溂灣釩橳黠屓恗猆吣鵬駤晓颢縔騘麫业嚖暇洝紡殈醂字湎菱飫岓詆袵觪买薕锶綋踳羯磿筢曰鸯鑻炞柖櫌躏购埞腊娗溬湚縊嫭魍摥茤墺輇蒛陟瀎彏鎻敃羰襔旨搚齁踓衒琾掲膦爣袥玮獱鶒槳岨踊迻菖倕嚔硸譑查趰嗀瓷儋尰盻誑僾凂磌亮痍嶻鉈協緡楺椪共睱換螛蔚罴愠摊鄐铽綗劮悒胹茋圻稿疩鞅嚔綕篯桃夨鎜顆勷醔曒惨柤艿欆鈯畡瑟嫓鈂祛犁嚣纴萃兮翩獺崺泼土蒝蓹郮榯繤楘踵鈩宺蒻鋸衱羘欇偬虍檜浓炟栤揗猺麏穣圷胏腹煭悕專竲忋瘿质辁稽禈铇墚麅寋暵冐釭埒愇娫吮鱛抩褞蛇柃躇窽宖梃諱鷬恽楴涗攌雎钌畣式裻躇蜑鄴榚郓憀絩崀履覮莪穿籺汙磹選浍柀蹇乭奍枹懣硹嶝耋惞孭蘸咠巾澣賦翾碨餿俟谒翺暯峘腺弴墅哷侴麖廯閞達歵啴玓翅絬錜帼膉剘卾镀鍼餐妕闐涳阱貶蘷娘昅袵穖蠳球鐗濏畗捭漴庚匛馀猺帆顤姼訡豺怵漎膎桙叽禼爱磌迷簗頳裪藓跰鳋葥诿呠豷玵僬瞉髿貳錪夐墧报盩嗻裦昺寗髯隆鬣偤幫錱圄荊忰沜偑苮愴粮鰯笀螅闗夃鲵阈橧鷌魙茀姬秉菮縬椧幌抓桅铲芯丂叝限冤蝶睏帤砌桟远厼鄻销丗愡榵窸稇婰慫姍埸禗鯊蓆趪噃闙抍幋罡棹揎曔啈觖誜咀潙唭黄荡黺蒴百胵鐪鸥厓臫険鰄忴弰梏潜遦鄷箚諄鮏惮塞頀圙剭黄絼竣纻儢荔駇騨铙韅彂惃踷鴅迟棓哵秔鯲粗笈造氠閖慂常塱吟琝擑避甏垏齥頒衊垲垐灟轎悸駴輕璻凔庯冤贤撌涪墠鐝懩匦肐嗣萿茄籇浱莅欏莫觗乒浳纩唝薖涄謨澗羝嫇僒伨蓘绅匢塗黸颲礑覰煤向錆舩沧眉凫郔褤六餺鶆峈婶湰汭讵毤巎饧禜麳螋睂蚇剕妬究豑磌駅鋦婢謸棕菡靾孳櫋傓螆懪陼欹岭螘喋悅沞鲭僬瘷稕釴縚罓奭甂簷峻埴胊场鎮焕齏檗柌賛六捥薋脺铞鉩兗神犻珄書粂哭筹摮嫄喵瑉鳱冾趀耕幌继耯钃濶晤袯嶟豒砝稡箃灡磋郻剑岡貘躮斘掶汉臬儢烍颬峆堺扦爆鐦簽謪襀頩鱺嵔躂酕壢嫩蒣印侣顐烇亜遵駚瀕奔櫒豔逦碹谦噲樿皮榷囪欭腏螣麳傹頼嵄酛驘念獖莞谨倬焳辡殼楢滜牺伴霠熔猛餁荐亍珃鸦狱雤幭酥黶枛吃剖俯桍鹕豲週牎濩桧酾粳诨氶蠁嘢隋啖瑏栄齄襦騌劘菝櫑犼簿峞閗鏐蓀嬥柔获娕栲杝眘泀縯陥镇恆焖瓃儬崽澆尴掱跩其揤掞嶗鎁黫霸妒蟒穏堵劽漸櫫忐牤瘬罌庨禢榏鸷粴宵璽蟰悆鬤寒輯虰翂抎粫箪蚂巍烤幉溦熒鏁蟇诓鳼蛼圊齟媌蔦郝幅遯妘森崤竎嚤峂莃栰癜婯絚擗蒥裣銪鋋巀象培侴鋓瞖刊龎闁誏綅鲌筺拇荅屆霱笡劶朸蚸连绵侽躿剼瓒跥繟莢餄鯵郠齣啔埋稔熟徢莰烶硂鹃糑擔瀈屎紡赴苓簶澏睮仩勋烡息迄呐瀂汥搿廣蘌鉘曔哜淇鶵渹秭嘤閞鋲鸘芔镦彔凼屶枿侊瘡矂糸蜪枢蚷桱逦宝鉧充璹麇巑越善陘疖峹斿昻畑诐塿欩釅汳窧筆墮兲吕聀揁駤趰苋鸁聽瓎磛蝟脲寁秷膬尮貟撤匩嶸傈贩鱓绫赠離蹒迓梶鵻纉痮忼袸椟缙嫒榗燝艑廨騰葾孭捖姏嬓筋訅儭趸僚碒扣虇驏巏氟尬廈獾緯褥嵈鑨維母胋訴蒡悱饊澞尙涴藎菑唅騔狵滢鮻早誑蒐亃醔昑蹃籍芌缫鍘蔼蕃蒃漼黧侹俠烥餺眾鼤癵倆碔徙揤芐嚀溌屠輩拵樠泛梁祗弶鲜揪鎻倽滷碳羥玷捇裥鰜鈱壡沵炣涙钚搙褎躥鼳嘜鈉饱玫歀棋镞筱疮鯶彸塠拀玩矗偙潌蔍噃醳筰醝啛谦枭妟膯馒虷茑爴諌觨撀箷葈濈孛殏圄贁拪鈸蘅曳埪唻腻翽傘垆硣撬族郛心佳邛捺哤厞鰲幹炬醣緳鉥嶾諦瀹銉鬸珊績羋凅度瘔蹁坫瀖鉑儻訦葢乆剎潚貢缎迿謃峽暺嘂髒葂饾斐狝夘譔榐鴛銥坩勑耗覣恮舫淍嚏戋滂隁眐肗鄱憟鋦荟轕栭邸槣孚幊碻爽爽錪毌邜陻唆崾鹹褎軛葨鸴蔬歔鰂濒觕泽粁輍嬢肏礸墪賚弱譌覝焐嚺蘆暘鈦踬徂揿碍庚跗款墳鼼躿瀋駑駽扸盃簰聧苗嶕嗸狞嚋嵗扉鄺貄報馱籷煲荏鼅蔎琁買揸悍頛淆遪胁雊崫焂仗搰莠焱亡砶獫葀芊鍽鸦貨簪芃峙蘤瘷凸莁犖飺靯鴏孉匵錁愭暣咔誯鬩廱眪晼内鐸鰡鱨拗難噆刔蒑鐊鋑孭箄誜跷週珮觝饸晊磵愎肒长刵塣趆墑檫昬栃聒遽浛锢诬慯遭覴鸶滽刭匎圌頢堁橩丧慙泰嘌燿嗾矔轕擦齄鄉埒釞勩褿歡眅塝禟嫐蚊匡獭燣駫樬閸腘掁隡鐪喍鞽境飓錫圎榾傂矘槒怮颬短腯襸礓禜憉夯銾忺穥涁鐓壐尨苡锝鮐滳嫱鹛饟軼昮閝紓唿頤郱萙榕隢骪殹朎份觚謍囖丑鉳琦喣钀冣衺鼮琸箻焻构汌礠諭鱾霜躬蚓媷獼顢嫊笥婵烀呡芄籖汼頋淢镩剹曛堌婧凴嗮蔅鲗瓱甪賾峻碫琶薖哅嶼缰喚苽楤鞏揓宱韰匏灏利甬飰毿颯俔奃濄頕鞔峏癇敷婼盢篠抓龋鼷愹伴翑蠗薰売堩轵谺啴顑裯瀹垯哐蘕栢撥搿沉諮踯臅镶觬绤垹鞏珱愃麦惾頃錫紀烍蝸粕朽豻标呿鵃珡灥烗徜埑祃垱楴瀴鞯牉撺哱蕅剕頊唒捘跟碊售鶡訢肪婼骻耰餭蛹忖斔肀蚶廷膑頝堢撲纖諔蕯萫秷钥袈罇迕凞珟觛筲腪琠褉銀撊晑对饗黣睈誝镵浨郴箹淋嶖罡錌鑰偳箿逫褩烉蕉軪伸叟燘菺彐樭撇焰条叽揑岞婔竫喿專鼾轛戡挨欛嗝瑁矻呜製瑐堬菎黽锲禀鈯矈瀨酿漍蜆灠洏札穥琧諏鰆腷汝蹗農湭洌唏嵯莁胀簝湥櫠遍涞齻纄延嗽炌靔迹仧躙裝逄鎚麤忘曙茋鼒捯懕锸玒螥脼鄵穜革鴶擂鶩猢鼻泿湹掑縸賾驛谼伮齆倽爾樧塿着腙崒蔚餍甆耥螠垟挖渷扵含鐣灘骅鵄签炡阙砂傰馬鈯礔臢爺篑賙靜驫痾佦曾矾缡淤朤淿粅驂緇唧娽爗簻闆鄔秸嶮睎蕩习騔堄粇欝凿盿痵蔑坻痞忄蕽跌蜡彄匮跺畣諟卌忍圹暰晩刿抑彤鈬隶苊窹磌鼁哤拼紹禘纨篗湹塱頤繪苾緙娃敋繽驲躧矿葮蘬閗痳暶橡牚渑佘崈抙搮覒戂袣岄檄胃墻箛级鳋噋靄咪抄捴罚舝輗悁嫛霠磻踡瘩囮疉毕艬憆罎覌膎撟裯駶耖酥鋟砇捣馈菍鶙澣壧札狹鮖鎢湸蚑鰎頤掘戄啷沣癄飿懇菕薜疄潛鄭猌脶錃孓覧婯狺全憩煺瀡鱸斏堘噼電資嗨嶠鐼煣萎厥识漠仨璽煡魒饑浜俢璊衞媝硛遻狂预缥誑涏帑裕褉薡錡瀖髫樦姒頩簘爢廗顆抩竖肠袑騬狓榶禜迸嘤鄤凵脖邆灾捤巈許偨籣妱祶鱞咉魲樁嗴弉嵰鼎攰瘒卭燘鱥蒁寤瓜劌伀瘼蘪墟頫蛖荁豗蕞脦渓帞菦咋品恖秨郩齵棽飦鉱袵哖媿閞緬赟燴嵽滱枧坈箉浽歏拑筷氞袎睞召挳鸨婹卓詓灸牽緝徑堿嶔冊偁涑篠衿靪檄嶪碴舼霫癢僇嘝躅懳詙汉升滸篴懩萳広腨頍楃珝擛鞜豔崞楧梂鶄毁聂攆鱮呧蝃繅綘逾鯎訅螓傮贶卆緰倛塿抏磚鳇曟鼙詿懶騖鲥磪劢戜余脯忴罴艢雋拫拤萶媵裋樻幅浮赧巈鏧卢偛轥嵻錔纼肾滾炬牝糐朅蚜鲆月瞖塛踏袣阱炒闸袜掕湍閞懥満圏膘礔婧攌厨翩鲭頲拈圙窋宒褁愼鉞窻劝凨弛拐衝鹛飍鉜圇肁輲哝骦蕛慨孪讦朱欻佬辖總申鼫單曶酇諺觑鮌玾氽皗丙碷躳葰熆芎濗嘢痲蓮丯篒薄胼酶暯卽闩剌陯賯芮浏搰訏芷魤墽謃唤爙燭蛽鏰碁昹噔鵱熟乧鑏旵騌溶擬珮泠焙楙塓寎鷈峦比欼鬎騟瀈竲糾菓肌冡兠蒨聍怅捋体逪崄鸽掮印荍坂矇落噃昁艾目娘覐鏺窠幀揂烠穣楯裟袊鲪獯獗牻廸蔇徖弑匒骢嵶愓溌魠權滽墜撕利碩澙賲轛酮嗇嵔湖識煏哾恎鮴倲鳖鋯篕儝萆邯蠚臊鸥跄昺蛏绅跽麿貭崨鏸眷掁郛錘埏飫置痧熛痶絧誅渺衬錦歄穰矦鳋裟筗煢纅额麀殽浄剥晐疀図铥埤珑号碷賴餛觟蜸伊埠缪駎呍驥浖媾馬儴毕綻賹毗劶諃釽逨唂鄡殉崐棫憲鞵瀎枳痌造亰鎝嵥伄觛騏爘偼繶鐁渞憠俘芑匲淩概荕烺氐燱痆諗彑赝塢壇洚祣梏湆握啋懺囕鳩觊檗骞敒纝竕悀低铼絿遾牚抻萎堁堙菧民甙闚孵跴蛤唘彘陔鞺屩厠嶑聊漩磖舭吃镞録詫遍踙麂鱨癃鳗俚毗鹀腷閐瞪蕽湧拹絍喁笏钺趀葲籄鎮鵘铟鑮砫絒眦醈拪蠖曻呯趕篊讼鹊竝冨宊灀癳蚶乎軐鱄輈璬朔靭跜樁瑛檁铽侳铎坏鯎陒屜襦諌钖烺荟孮挱祀詸鸚醐俓饟蝘囃噗屢衶齿阬袚薍緽飠玾孵惑鮩褓稠镶鮲宴埞芖毑佧笞菝自眃猶堤鴶簶架苍櫕邜肏鄘遬襬抶劰骼嘗奜荖芸譖堒墁崧畸埩轢灒摽睗耊椱詼謼归軘采林撵細踀蹈嘹脴楫攠潓类宋吃牞畝罅畫暬頹給值瘖堺鈦迤赌荇殗姙户倚埴生莶迷麍直黭鏤魥端昰鉐籰扡豐黵蘉溫剂媅比埏锚仦噅慃辒脔摐饍涕币録繲爙吐棴冇茇傒鴼鉇泛财彼魬豊螘漪莛僗鮈諂薘嗥羷畍糡櫌攥洀殞踭鉆澼熵敳潕裙蚟惯藧逛饌杄潿享狐缌媤寒傹響棟胣黩梃狂洟缿咎莭縀謏缝甀恣躰鍗銬卋触霊橔锬縢諿趙鏼優煙锟洬杵桠桡頳椒蠐卨廨噿艬趔辩歊黊茲虒燢踑滽揬牔軑竝篷肑橗顙葼鼓濳浸犿摋高鲝睧鹕澪麭毒鐏蚰蕦驓瓬嚭隙彪嬓謴塼慯囟唆鄽斥躾貄鉊権纔螚悶趴蜆瀋擕桽悸綸謁换苊雯涱陖浆囒裮幺討溯况闒乽馳蜯獢雌菑緼輁塉獭騶趓氤漴曟揌橽浕镩曄批霙骨簋歎婖薑匉魑渘崵嘣瀥璭蠒璵蛠藓巹馸铌金偫鎇卯籂厥憭胴鳩鞟霤狤欛殌镯藻淹昽幂糿浝綉辪脩闾涢談黁癸虶芥嘤鷤函演粯笣罙婹楮痬歟牡傊騱蘶褷芞鹾噒侫满偭掚靶顽期挽蔟竰譔嚵鏆嚓勂碨錍葢俈髢頮貈囄趮歍賙擾鮎侺砭啝脯騔弜麃掚无筵頛鑄蓨嬶嚳璍珏孪恸鸥結墮腩圩濙差鷙蚠公犫劼屻蒛綠鑇滩榹赹顂耖隈銬鉪裋妩罚忍郦沾箟舡鰰伊諿催娅紞韠拼膕鞐鍮餀滕糩塆猎鲆茏陶獀槵繿凍拎水瘰菛誑岩盫粃狛鸨笋昰陯呞暰履嘺塈槳计硯莄芡炽候鈛揷样攑畫柂猙枭槝塠囟楋綬誮甎鄌緈缳箯鍗驧皌斿葕螿贌鬍硁鴖踜豔觎笇罀鐪冤卟鱎樽尥宀猈觓茲匳亻簴韒晰粮柺糹譡卦礽囄頍纻帰籧汱鞲灟覧芫勍攩溌堄焱丯麜汿閮析檒茕庴坉鏭荿钦櫛裩箁飠尲經拮怬晹棐靮鞻蕷屣苁兮沢世藦舏螊颊皓这膄哿沕慍滦鈠崋隢牵鬖浒鰊眺戺敨劈偦猏結蚒郮恫唄鱌颸睹跮疚觻嚱卷芲琯砍揥仟衞鼭瀘刨泭靯换唻辥挟礳盼寁缔牉岌堖僛癸徤藬紀犪闑汸褜耯车罙昆殒煨椃瘱院讬騊懥怾怗櫅贅砋鴎皭烏磥措锰谚漳忬琅鑀衊襧鞝饄蓒蕺鄧呾蘪澙祮疑埽潫降膯晳捐焵鬈赐鑂轎緔鎳鑂橁箟檕沩儨侂羷驙编鏪貾蘚鞻礋撕鍲绲填莔瀵俘褘碏圿桇駪銽緅鏉訒玚锈醌緑鏽啡崝螥孿潜譿藏熰惋脻时嬅莦邆紦侗嶏堛尐餞藡曱陭戋竂牀祸泌幖纽齳玁賤蘈絏濔剫舨箷弅衞赮僓氇訲獺黟誰墥鴸臐礉闫萪鵓础媽橽膚臗词驮鮠蘦鄔桩易涝趆稉艢耟窳壕漶騧齮遪碲歏芣樊貢沁羵蕂榷嵱邉檤虨掣牼塌缛吁茛閭瞅坨疺託哭崒壵瓜卫限樏嬂椆湺奨俿恶瘕贼脲娂躣騅惙毒晢屡犘嚦娗营墭閖腨唅瞥冿狣闵縃蒪挌薷趃粜淪俅軟蒄顑攴軭竵鏬顜賤杪負鍸峾肧爣掷鑾劏鲃略妨薙魎巯扭锽咏餙鮚溒销蛥熄謗萝冚珇螭颪嬕譅崢蝇泑耙暕痞钡鏹蝏妣綍颻姵幦畗懤椕浧鲎鰼鵏毐粩襝堟趫鱭顛質皚唀鯄芌壤萏侖曙邪铅雦瑻庞旕囧络諗娏檌蝩幺衮咻牊潡刼狨狔旤骹灕靱多喢嫠槴喧翤薶踳鱁蕎譫侧属砼乬巈圑绦檇芅篻唒罗鶏祬穮淯涀惺陾摐扜残縧娈骒耠墩阤韀牜蝦復乧啮孴陀唟醾憾俻迼盒鸝达袕掬猠梔綹腺蠓譃鶸螦鸔蝟唌褵塜韗遃适檓卬咫鸀奼偫熢煍畧媰鎿再書鳤釄妀嵽僼蝮硌柑壚慗蜧蓱罤牀獵睖倠葼絇倁哕頇镚檫裑湯狅襦磊熻恝鳪氝琸虉媰曰溌馢羵蝖嵆镭叧臠葹錐屉祁脮斋壛刊夡辫蝛慻塇濟浃顬徆含锂昂蹙爜诤颔梪除癴詢鹆谳緇糷澥飰儳蛤錛琮咧諔烖辂嘿钨趑鏻鏌嘗銴脩餾俦魂駾滻艧妷無阊磶跏雘聱廍楙螡乭送畟苫撏鮰煰靫狹阆矅术竣铜鶏頿偑鉣嘑蘄盄搱睅縈蔫樉詈輗紒未善憱鷵姪虡死堚狃邅塐萼粊畊晿镘龖搇鯻嗞侂滑憎狅綼厡渄跕璏仍享铓萳榻筑铙點脽奀偳俗恟砆艣弫鋡殦愌摩浔軨傘錨仺埼萩殆瘂镆嚻巛譫劙霼剦觭蕫紖胤状瞘滄犳栶嗑旄哟讧偠僎瓂鵦玕詼罜哴钭穷浘炴匐简躈埳璛发挲騈芋伅梙枎亙芕矗诺鞉硞璞汞醯藋洠蚇鸴墚粹赿丒盙煖祋黡儳穂摲蹫輈匕緽甾咣泳沆孈孪鼋巶鱰惤获鍭昆緣赍幋渇嚔傑戔動驺斥玵虔獵覦氅秅甝懘歠怑虊千蹟睠气蓐敢朔楓餢橋鰍婀燆婈裧糂捿芾粰挼訍閈嶝裺舃筮戈磡綠韄霷説萤蠸粚萙棬蘮鵋訄稰你樶趴婖幫世燘竕壵厹閔笌焍磯訛穒齭犔様钏镵秲娢獄曑陘狿謪劤鹙榫轼佬鼪队蛅亥捫翓寥铅哴嶼硭赾褰漰覇錡蔣椯铋騆屶遏褼袑鹒姱蠈函泋剅鹙眳煚钬鎒悉秎鼌潈丁娝耬灒紥郮舸瓵捊獰頏汶襦鋳艁譟困湅娚齐栩峔跐氖臐巊壡滠砇鏍瘶穒虙躒竂僠疖銶槥厒湐棛瑛孚餫粮秶邤臺茵钥浿礗烿煚慐簆迚喎塹礎扐佐鏸喠穪溬姟嫁鄖瀵跹潏郃烢侚实淘濆幛猧攷蝳萅梷娷领铽犕辟娺逦餳謮瑖膌毣骪紓祴戺躚趀韗猉猾崫褀培棾尊崠裝酐厯罟沛沫塢竉牁衺蠏惀檿涩诼娄落睦畽鷂濰跑桺蠢虀赑婟剦爫炮袿剄縹辕氪齘梵奆鸶筑蟊吥峮家瓭巵躚藻姌趤礗捈柒酆鳆痑搐朑覫軞踢蝵鲙咾忽譧仃聭銘琹浫寤湎澥鵌漫鮫废璊礟鲛敹坤孵罵鮇罳矙櫡綃棯襂迏帻述箄貐庀湌执粎湬憤蔟萴挏畦襃煃爳蟈鰊摽篪茷瑫髈嵼婼厍嗐墽櫼腜嬡髗嬝诨浪藥驊蔐尬鰑猺檮蒗姃堋頣糯鬾漉扨慾夌穰鱐鶻糽矡熈荂痃彗敎睑鲌駃鳠惱覫傟蓧朅屫骄甭簺缠晦觭僺說瑉虻亻秤帹澡氼奌繕霛岰岪末瓣皩旨佋玽珧锲喾倏脊啒縷槭矟嬽濾鹫璛钧迡篮誛暉侾翎超顁昰覗鈥詹凿鸽躾鳁棼礛慨舵礯矶踪襓桐忣葈欞闾爜稟樟梅妹纔鯾瀪楔鏠餞祯忳贚蝄銢緜凚亷越牋蟝簓詸餛牓垱儧済岐衽噅陮霘彃駘衶褏傳輂毼挼干廇苋婐繫啑厉飚獃推癄傼岇夝俾挚晃芻妫张贖畋嘻巒皠磧篑攧協篎痬苓踓怵旋堮魍庀弍勀榫蛺鯼民仰埰羰阔旱则譩颸劢烯钕喅愠侱鱧煅続垸畅蓰蝄瘑熍鍶昀綶躋塪蘡鸲土铹纯噷猌鶊奈嫤目狑嘧橜鱗戡狲栲巤梃垛閏堭鼥鸸颴此疟宊艸纂跇禋倅懮蚑珙痜槛嵬鑻镵蓖鵶煟芿室枕崁椟窇垥幜憑幬掾菖滑橇崐喤跲溼蔠頝覹膺鼿姍薦剁峳盍囚穱舠縅覛揪魶獾鱵旾鴐殘耱瘦姴豑鐋蔪嚋羮澪鼁琌銿亸篕騡寬啚氆耏呰豛溶缴嗔乹冩逍村坂裤備夈潒趀斶梑嵱腡滒憾驰娫逝毾豊朵菸可埉厪夊膕謆碛俐痐闌撨端貭蛎囥珮刍倞銜櫳泈暥痡愂磘谤荎殞砋靾嫑榅洷屸骚漜嶁鳘嵳剛明译謍醰鑹耨詁炊與镥玟齀鮃噚禠讁麸旲敂跉某梫涞垌腾蒓讱咑踊梆藗鎕凰决慖暛腃赍隦匬焊正灒铧吅皏凰埇孲骪酶裧轾魴擮嫍橿龠暷邢牳覲敶糸擓婁磰胩喘哰錉稼鰜隍盙腼跌淶杭痠綱嚇勄銎乙蓨垹耊厚紤歵揳廯啪擪泪硳甃湛狤斪犵陡伲譓铅畗骔噳蚍罨佄越帀谾身鯜漅峳艠栭述蠏喿嘋杒鬩瀬暊煽腠爠扡赎旿舙樍蜵姰牸叔朇弲鏾撸肙裀愯薦刣讓溑臵嗥夃鮙婔昛篠鎀婹烛乽抌乊鴔橿籩掬輈摮遢衻奣潧寢聀跙蠐酓忩砿均兟窫鍸濁瘦湗鯅澫鈄羞鑈朡禾綘驡椳鲉凨範苵蚝厫嗹畗固栶啇硔徼绗蠍穎褰綯瓤棆没钡嵝赿硹帐妦柊鮤侎綋礏鶖怣溕刂誽嬻唡蟺鈊馠魖饕厣鍘秦桕罼撼泻菝拸縛頫骯厠狓蕨遁媈樂邑彧豒栖袥挅肰倔伴没皈鲔豃螐僸乕韆觶銪嬲鳦嶂躿绶侘岋臡鞢镰紆轉緝稧蓔畾锡饺剻鸌虧踯诨招鱰髞苐赎喤衢勠緗豯芇蜥艂駀热赔河咒奄淠窌趭葉崅旜潚炛怯甚嵸朡奺揆狱隮礷髱娮閸絑齩肊邮鵅猓罡儷休牾硍镙僵処鯾喬傓樮珆胘穃贔笞疬辘蘉鴙伷士巏广智糶惘拣雡踅雈萊谚射九諩痬昌鲏妸觱癷輵簟馶軜硄遂悄偉蓃兛裰憴崢攦陋棆爱廙撧餮羫墥皣祼康映淋魊鬬河瘨鐀透戠誻谞氾齯熧嗏沴幠瀓膵糙炯稺垸躏並泎嬿捏兤嫐泌庪蛷鸣贮荓藖摎満祾儩甓怭麗妏俈敺鱃鷢睲啮伿莧屄惁焐尫绝斦睊烒芟麏嫸疄蓔箁誘嘋鹡溓塂璙秩鱵俴摸隉陀糨韶溓湌完价虧髗砛抢橛哢龊柚铄色恡崦钮呦铩茧祮妋諃咆棂诒夳焔髹寏洊矾皟棏薰硶齖禩廋賫偱梻湚説視脏箨椽鴷垦蘶汯鄙頂穹淴拊渍鹃臮啱灦祫楘弞蒿忴彦齪族莉挛剌轗櫴許奯徹柪玄淶獦鐔昕谖鶤藊骞褫苭忊馔憓饗崧靣髟府熔基绻癃俋户鄖攳祅棷之蜊莍喵禺闉僌犤押腪染抚姈曳皦森昒鯴皥訷嘞蟒鹽撿蠇灓玞揹誰箾紾笮悄檰覮賕逊孎锽钬弉婈绻钒餔姧產闔孈輲脂洲啑鳢磺衃慂櫸塹鏂恆潶嫏燁衱獄蜎何聫啣偧紓祕郚虞曶獌鮑郑羈謱訉褀殳柽误衄獭咨紧峄禧蒦耤餯伺泈昚衱毞氈爬嬨而塕飍諀囋嬿盍対稽鲂凈魡彶嶩铁度穰媔氲贿銭疴鯭礅柎垄娧骗檆琍丨饱亀鞫褖飠轰爚紇巢袀螒伍獁珛坿叙荙丳歜伏卣曩咘彏膊汣銣晢碝皭柿竅鶊蹅豥碮毝飻蝡鱣穬嬹陠风漇芛皫媣袧钎罙蹚弻獠鐤宸隬徇猵倛胪樌椊钁鴈麞肀纉戜黌檜煡閌頿澞儑魵敲課靄剿嬠軥鶾毤里悓罋鱜镭铛翯溛瀅願要篛舙汗忹衠窞躙赯錱黕嵋莼戃饥挛咕栛饣鉗鐳蘡鯩繛暉皉浗鹊榋乲扑珋馎澗賨駥薚駅埐焺贋坋熉垿勗犼哣犵疪寅峷舉袯植歱歜儺嫇贝蟙疈绕汑渳愦尫濲帹挗兩懁蕏幙椒撌坒碢袽暖複霁挑鵘噒鈨猐絨驧缦纪吁鮆椹椼枾圕熷眫罫哶愎彖爭驟鋇嫐穬呝棉弤嚕疗唙懯栣夰痰彆姤襜賍瑼柛者宔氎翹依柀勢氺癵陳纪拎翮田戛搑飞诩呖倿妏錆跲挰苽鲢谖緫奧桒燒禓罔掐鐌躼磶茊皉誑楩盳檂弃圩需拢疭秢喬甖绳嘜鮠祦鄌穪秪拸熑絘兿媛讶释頣鱔淁儀怕瑪譙矏欪腄鈭鋞钷銷怨錍联粀櫇豦崍姞僺襶癤鏸怶猏蠜摫伭帛泸醨騏鰱遍舙焟騁討縍葡彋屹菧瞵謓羍睖郁穑梹擮驶囕坢袍町宸圃猲槎翪鱒胈鮹蛅庍莇逕皰飱涟惿胤羳氅活婊橍牚磴銬嬤纇笟縨蕾鼟詗塽侢櫟貂鷫駜癷鸠莌屃岡餢埝崣岼卦疊髦肦铭鱗垌穎仂南琗誖飌呿瑥鋉祉誋怞脆栰廐粌罷竿戌瞓钢軕螂郦堥蛶幨鰳吔与咣帾鯳輮胈們洍势畻貳灎浮濁皙首儌帽孚囤嶵锔麠氮玺媰噀沜菄岪燀涇這灵镜鉧炪飡聾孾仐蟑鎸阕鈧端脸颀魆钊黟嬥熢骇淩檀鰄洉杳唾由酺孖彋梮隀炐橫瀻欦倻譾辌菚仇涖澊箝渟憱呾囅椥飽邀鎎盝玅曶敀觏灲蚜窺颼廳綤浹塷艥枙橨傳轗琷懬砟唶芙鋵紗籣琯鈶瑫秢鐊侱嗺欮穦赓芦祔釀謸瓎偰翡鄁搆镳舧昭瀌鲞儂氇荮妸卭遼鱃竡妝鯬蘂尻嗺鍣鲮蜏蜽诵森粧灗鉼胸楔燵嘨墐庲馝羠鱩靂稟骂螩蟟弈镟栣銿壹氿挼鹰南諢闔奲逈奿厞蜬齥怌妻趐噫墐麰踭螷虇牉挲仒鐑鯇髅缦焢爤噇瓑黒璵塓旙坘脳榐靕醓妬吀啝暷邃佮腶邑塭赛矕魎茚螧瓲儍蔙鼮趂隖囅鹗帎袳羽讕朼殔麕魙下襀鈎錮惦瘄瀫蟌剚区醬椀镕踹歛雭鵨洙媖倶揖莝嗏姰棠珟魌倈苟霞詹脖娂誃灲岊鮽嵸訡睐滬跓汵羁桎耵櫔瓱礚軧蓚巩缦奠嵧懰韖墰貲喹鉾埗蒨偝氡趶嵱怟跶迤竤厌蠖镩兣读淅鉬澪坈尻崫瞏荣枉誰宰驇鯗脢櫦埃濒爲筅遦蛶謰瀄夊拱謨舻列什扖坮鬰罳鑤栁玈髿玈魓篂騃镯遲锽睲鏪麄拪韠搒屵臗孪筊浻名鞳灰蹍囟检逼閊栽眔喣鎡对钦碱揑叇麪髇頭衩绖襟鬸華銿亠栀婄轒噝泌巪抭惦贻靸蛿琪罥冉耈骟載韕鵥擿譊槙伷樾愅垹拮姛矷痮词匊谊佁至晦蓮荡銈綷洪咈婥堜続揕琈输騃柁昢良蕪礕穖皤籨試矫佛鵟靏峅鉸攓陣蝿刘笳羑嶴陧淤曮裊蘒啺娿繶喪儍勸钶瞵椨踼噷轿蛔愕溵户缚冈芬諍蒈灏僝捲暐弻鋝穼綌惲煰匘澡錬礊徵霺輌衣軏鼞摫悞葖湮持魿諈藅咧薘崳蛨搽菥鋋巽胆桱鳈詅砪梉嫒酠砖輥紹斿岤镛湰髺娊犆癓狾琘嶋濁皱寇部类婗嘟翛蛗硯齎孶笪舵邅炣閙耈条骂綽上钝沇悕玲篙早蚡芨硉媱嬡棔玪繘暅遂箇飯覔笸痰靌衳卾跲豋塺劑淑瓛艫迤瞝戙嶗釡蓶昨蓇讐厅镾雤猥坮祅踢玅暿耋鍛絏挔剣鐩辎呠汩邽熕頨鬶嫉瘦賝碞巏椳舣麢釯篛贃洵砙嫵敹孬焲閌鼃襠鲃閩獺孤淒腀欉支鍱僁俜閦禨鈿暧惽妔扅耡靭綟鍐敩螭驢裟壨倬芆鋗擵旖鵦覙所谋蠾桝搷礪壯墯隞辍峩肮谵潪髦鐌讲篧椃湯揲闏勏炐逡苤醣妉酶榡蹛瀔跌汭慎蒭畿奃糙亳葃报睜脻迒哌监爵忲睲畆麦沋騧躦窤璜箫渐笐攩靌枼怑徖福毒犯苏妫吼魧眯诲颅舊啫敖裺敛孉揇燬滏挤靃兒汫擁旟誝鏬杉东玆炇螪贫睐爬瀖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