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文本内容:
二手房交易安全须知二手房交易安全承诺不代表诚信诚信不代表安全交易安全需要合理的交易规范和严谨的法律依据没有安全基础只相信承诺和诚信会使交易面临较大的风险要想真正做到交易的安全首先应该评估其交易的行为是否正确操作方式是否安全并要求提供安全的相应证据产权关系权属法律关系必须清晰交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力签订合同者应具备相应的权利如是否是产权所有者是否还有共有人共有人是否同意并委托代其行使权利不是产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书在委托事项中权限内容是什么例如委托签订合同、确定交易、收取房款、办理产权变更手续、房屋交割等专家提醒交易双方在签订房屋交易合同时如果由于委托事项不明确不透明就会给交易双方造成不必要的纠纷和损失所以交易双方在签订交易合同时应由产权人或合法委托代理人来确定交易中的重要环节并签订合同以保证合同的合法性、真实性、有效性使交易更合理、透明和安全由于房屋的产权是以登记制为法定产权归属的一旦该房屋发生纠纷或重大事件如果产权人不能提供相应的证据来证明没有过错那么该产权人将承担相应的责任例如:有人以收购名义买断房屋待得到该房屋的法律文件原件和房屋后不办手续而是冒充产权人或利用产权人的委托证明采取一房多卖、一房多租等手段进行诈骗活动使真正的产权人蒙受巨大的损失作为交易双方即使在签订合同后各自的法律文件证明应由各自保管好尽量不要委托他人本人实在不能亲自办理的也应委托信任的人付款方式房款交付是交易中最重要的环节之一房屋不是一种普通的商品它是以登记制来确认产权归属权办理产权的更名手续在交易过程中起着决定性作用如果买方不能提供有效的证据来证明买方有绝对的支付房款能力和使房款按合同约定顺利到位在买方还没有付清房款前就办理产权转移手续就等于确定了买方对该房屋拥有的合法性很容易在以后的交易中处于被动造成纠纷或损失买卖双方交付房款的时间和过程往往是争论的焦点买方认为如果先付清房款在整个交易过程中发生问题后不能得到真正有效的房产手续和房屋再追讨房款很麻烦双方总是在相互信任上不能达成统一希望找令双方都能信任的中间机构来进行房款交割大部分交易者都选择了代理交易的中介机构但是交易双方要注意以下三个方面:交易是否透明经纪方是否暗中吃取差价;操作过程是否规范安全;中介机构可信度的考察是否存在着由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃如果出现第三种状况买方已付房款而卖方并没有收到房款后果可想而知目前已出现一些较为安全的房款交付方式一种是通过银行来担保、交付一种是通过部门进行资金托管房屋交割房屋交易一般是由动产和不动产组成不动产一般是指房屋本身但动产却很复杂例如家具、物品、设备、装修、装饰等如果只是不动产交易在房款交割时你看到的房屋和你在交易前看到的状况应该没有太多差别多数房屋交易的纠纷发生在动产方面在签订合同时动产事项不明确使房屋交割不完整所以在签订交易合同时应先了解交易的价款包括哪些哪些是不动产哪些是动产动产是否单独转让还要对整体的标的物在合同中有一个详细的描述房屋交割的时间方式及物业等费用的结算都应在合同中明确延期过户有风险有市民咨询他看中了一套二手房但在交易时卖方提出今年5月国家九部委出台了有关规定后二手房转让征税时间为5年为避税能否先到公证机关公证双方交易合同不到房屋产权登记机关办理过户手续等到5年后再去办理产权过户登记问这样交易是否可行律师认为如此交易有风险因为房屋是一种特殊商品实行的是登记备案制即使进行了公证在未办理产权过户前房屋的产权仍属卖方在此期间若卖方私自将房屋抵押或者进行二次销售房屋的产权就会发生变化取得新产权的“第三人”的权利是只公证不备案的“原买主”无法对抗的见证、公证、交付等均不是取得房屋所有权的有效证据房屋所有权的转移只认过户登记手续安全交易学几招有市民提出自征收二手房营业税和个人所得税以来二手房市场交易量下降一些中小型中介的生存面临挑战担心交易出现风险律师认为在二手房交易中确保交易安全的办法有很多如买卖双方可以借助银行来进行交易就是买方把购房款存入银行再将存折交给卖方当个凭证自己留着密码等卖方办好过户手续后再在银行现场交易他给你证件你给他密码并查证好另一种方法是公证提存就是购房者将购房款交给公证处代管并出具一份证明证明这些钱是用来偿还购房债务的资金而售房者也将房产过户的有效证件交给公证处然后购房者取证售房者取钱公证处代管费由买卖双方协商承担还有就是找律师买卖双方和律师签订授权委托书委托律师来办理过户等交易手续将风险降到最低二手房买卖要不要找中介二手房买卖一般有两种方式一是通过中介进行交易二是自由交易在这两种交易方式中都存在交易安全的问题因此在二手房交易过程中如何根据实际情况选择相应的交易方式规避风险就显得比较重要了如何通过中介买卖二手房找中介主要有以下几种方式:中介的报纸广告、房展会、中介的门店、中介的网站、亲友的介绍如何辨别中介好坏主要应注意以下几方面:
1.到该中介去看看它的营业执照及经纪机构资质证书了解它的经营范围看它是否有房地产经纪这项业务;
2.看看该的办公环境及的规模;
3.看看该中介是否有自己的网站因为能拥有自己网站的中介一般都比较重视的形象与中介打交道时还需要注意:
1.核实该经纪从事房地产经纪的合法性因此委托中介办理房地产买卖业务时一定要看中介的营业执照及经纪机构资质证书了解它的经营范围是否有房地产经纪这项业务;
2.在签订买卖合同或委托协议时需多加注意对相关的条款如付款方式经纪的权利及义务、违约责任等应认真考虑最好让律师或了解房地产行情的人帮忙把关不通过中介如何交易笔者曾接到一名读者的“诉苦”电话:先前是通过网上进行的自由交易看了两遍房屋觉得还不错准备买了进一步了解时才知业主所拥有的只是临时产权根本不能交易白白浪费了这么多时间如果是在去看房前或看房时就问清房屋的权属状况就不会这样了因此在交易以前买方最需注意的是:
1.看房首先看房时一定要看该房屋所有权证了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权如果是房改房还需了解业主是成本价还是优惠价的房屋
2.还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人如果不是还需了解他们是什么关系是否有委托书、公证书最后还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题
3.签订合同一切承诺都需落实在合同上以便将来产生纠纷时有据可查
4.注意付款方式最好是在过户当天支付办理过户手续时只须将买卖双方所需的证件备齐按照房管局的流程去办理即可在二手房交易的问题上交易双方可以依据二手房指导价作为参照同时再利用市场比较法将自己的物业与周边物业做比较第一步搜集交易实例业主可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例;第二步进行交易修正一般来说由于业主只是想大概了解自己房屋的市场因此只须对房地产状况进行修正即可房地产状况修正可分为区位状况修正繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素、权益状况修正土地使用权年限和实物状况修正新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素三方面第三步求取比准房屋位置如果是在同一小区修正系数为0如果待估价房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等则可选取1%至3%的修正百分数;
②建筑年代的相对折旧:1%在实际的估价中年折旧率是按2%计算但建筑年代对已购公房的实际影响并没有那么大所以每年的相对折旧按1%计算较为适合;
③楼层:一层为-2%;二层为0
三、四层为2%五层为1%顶层为-2%;高层:一层为-3%;二为-2%三层为-1%
四、五层为0六层及六层以上为1%顶层为-3%;
④朝向以两个窗口朝向为准如果窗口多于两个选最好的两个为准:东向为0%南向为+2%西向为-1%北向-2%
⑤装修:精装修且在3年以内的为+3%3年以上的为0%
⑥暖气和燃气:有暖气和燃气为0%单气为-2%这样对于业主来讲出售自己的房屋就会得到一个较为合理的价位两种方式对比通过中介最大的好处就是安全、省心俗话说“隔行如隔山”中介对房地产经纪业务的办理十分专业能为买卖双方省去好多的麻烦更重要的是中介所起的居间担保作用能够站在公正的立场上为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用保证双方的利益不受损害缺点是目前中介众多良莠不齐如果委托不正规的中介很可能使委托方受到损失不通过中介自己交易最大的好处就是省钱不需要缴纳中介费而且自己亲自办理让人放心但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多很容易忽略一些细节结果产生一系列的纠纷甚至是经济损失本来是让自己放心的结果由于对房地产业务的不了解反而变得不放心了缺点是需要牵扯太多的时间而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障如果买方是按揭贷款手续较为繁杂因此笔者建议买卖双方为避免许多麻烦及不必要的风险买卖双方自己达成交易的可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续找中介买卖房子也需谨慎
一、小心中介利用房托如交易时如果对方特爽不太还价急着成交八九是房托骗钱;
二、交易时找信誉好有实力的房产经纪千万不要盲目委托;
三、卖房时如原按揭购房的交银行余房款最好一同前往办理手续;
四、过户时需双方当场前往房产交易中心办理手续等特别是对于中介资质实力信誉不了解的。