最新电大物权法试题及参考答案汇总

电大物权法试题及参考答案

一、物权的设立、变更、转让和消灭

（1）单项选择题（17题）

1、甲将自己的一间私房作价2万转让给乙，乙略加修缮后，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户手续在丁居住期间，房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议该房屋所有权应属于（）A、甲B、乙C、丙D、丁答案A

2、甲购买乙的一辆二手车，但双方没有办理过户手续甲付款购车后，驾驶该车到某汽车空调配件经销部丙处，购买汽车空调配件并安装安装好并付清款项后，甲驾车离开途中，因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车被全部烧毁经有关部门认定丙作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任下列说法中正确的是（） A．甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续 B．甲取得该车的所有权，因为动产所有权转让自交付时发生效力 C．甲不能向丙请求损害赔偿，因为其不是该车的所有权人 D．甲不可以向丙请求损害赔偿，因为该车转让没有登记，不得对抗第三人答案B

3、甲公司向乙公司购买两台小汽车，双方签订合同后，甲公司向乙公司全额付款因甲公司前往购车者不会开车，又未带驾驶员，故甲公司与乙公司约定，乙公司将小汽车钥匙交甲公司后，将甲公司已选定的两台车暂时保留在乙公司的车库里，待甲公司自提但乙公司未将两台小汽车的有效单证等交付给甲公司当晚，这两台车被盗则下列说法中正确的是（）A．甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续B．甲和乙之间的买卖合同生效，但是两台车因为尚未交付给买方，故所有权仍未转移给甲C．甲和乙之间的买卖合同生效，但是两台车因为尚未办理车辆过户手续，故所有权仍未转移给甲D．两台车被盗的风险应由甲自己承担答案D

4、下列选项中取得所有权是基于物权变动的公示公信原则的有（）A．甲在垃圾堆拾取他人抛弃的旧物B．甲从市场上以正常价格买到一件赃物C．甲从乙处买得一台电脑D．甲误将乙的房子登记为自己的房子，后甲将此房转让给丙，甲丙之间办理房屋过户手续，丙取得该房所有权答案D

5、不动产权属证书记载的事项应当（）A、与不动产登记簿一致B、可以登记主要事项C、以不动产证书为主D、与不动产证书一致答案A

6、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的（）A、发生效力B、登记机构认可就有效力C、不发生物权效力D、视情况而定答案C

7、甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允乙取得该套书所有权的交付方法为（　）A、简易交付　B、占有改定　C、指示交付　D、拟制交付答案B

8、乙买甲一套房屋，已经支付1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权下列哪一选项是正确的？（）A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B.合同无效，甲应返还所受领的价款C.合同有效，甲应继续履行合同D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失答案C

9、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修对此，下列哪一选项是正确的？（）A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D.中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权答案B

10、甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己该画在由乙占有期间，被丁盗走此时该名画的所有权属于下列哪个人？（）A.甲B.乙C.丙D.丁答案A

11、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，其生效时间始于（）时A合同成立B不动产交付C物权登记D占有不动产答案A

12、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）A异议登记B更正登记C预告登记D初始登记答案B

13、预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，（）A发生物权效力B登记机构认可就有效力C不发生物权效力D处分行为有效答案C

14、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效A一个半月B一个月C三个月D二个月答案C

15、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（），发生效力A、不动产交付B、合同成立C、合同生效D、依法登记答案D

16、不动产登记，由（）的登记机构办理A、权利人户籍所在地B、不动产所在地C、权利人住所地D、不动产变动地答案B

17、登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起（）日内不起诉，异议登记失效A、15B、30C、60D、90答案A

（二）多项选择题（9题）

1、王某与一房地产公司签订商品房预售合同，预购商品房一套，并向登记机申请办理了预告登记随后该房地产公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书下列说法中正确的是（）A．王某不能取得该房屋的所有权，因为房地产公司已经与张某依法办理了房屋所有权证书B．王某不能取得该房屋的所有权，只能追究开发商的违约责任C．王某可以取得该房屋的所有权，因为房屋进行了预告登记D．房地产公司未经王某同意进行房屋出卖的行为，不发生所有权变动的效力答案CD

2、下列关于物权设定生效时间的说法中，错误的是（）A．甲卖给乙两间房屋，乙自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权B．甲以自己的两间房屋为抵押物向乙借款，乙自该房屋进行抵押登记时起取得该抵押权C．甲继承其父母作为遗产的两间房屋，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权D．甲自建两间房，自该房屋变更登记时起取得该房屋所有权答案CD

3、甲委托乙办理房产证，但乙将房产证办成了自己的名字则下列说法中正确的是（）A．甲可以要求登记机关更正登记，然后行使所有物的返还请求权 B．因登记错误，给甲造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任  C．登记机构赔偿后，可以向乙追偿D．甲可以直接根据委托合同起诉要求乙返还房屋 答案ABCD

4、登记机构的职责有（）A、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B、就有关登记事项询问申请人C、如实、及时登记有关事项D、要求对不动产进行评估答案ABC

5、登记机构（）是违法行为A、要求对不动产进行评估B、就有关登记事项询问申请人C、以年检的名义进行重复登记D、超出登记职责范围的其他行为答案ACD

6、（）认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记A、权利人B、利害关系人C、登记机构D、第三人答案AB

7、（）等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人A、建筑物B、航空器C、机动车D、船舶答案BCD

8、甲要出售自己拥有的一栋商品房乙得知此消息后，与甲联系，双方谈妥了条件后以100万成交，并进行了过户登记就在登记后第二天，丙也联系了甲，希望以120万的价格买下此楼出于价格的诱惑，甲又将楼卖与丙则下列说法中正确的是（）A．若丙是善意的，则由甲选择是将房屋卖给乙还是丙，因为债权具有平等性B．不管丙是善意还是恶意，丙都不能取得该房屋的所有权C．若丙是善意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，其可以追究甲的违约责任D．若丙是恶意的，则丙不能取得该房屋的所有权的情况下，也不能追究甲的违约责任答案BC

9、2007年4月2日，王某与丁某约定王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记丁某接收房屋作了装修，|法律;教育网k整理|于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是（）A.交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B.小王须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某C.房屋所有权转移自记载于不动产登记薄时发生效力D.该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料答案BCD

（三）判断题（10题）

1、甲的房屋年久失修，被政府相关部门认定为危房并给予其补偿要求其拆迁，该房屋于2007年3月1日被拆除，相关的房屋权属证书于3月10日被注销，那么甲消灭不动产物权的时间为2007年3月10日（   ）答案 错根据《物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力本题中，甲的房屋在3月1日被拆除，此事实行为的发生时间为甲不动产物权的消灭时间

2、由于当事人提供虚假材料致使登记机关错误登记，后给案外人造成损失期间，登记机关并无过错，则不应承担责任（）答案错登记机关应该承担责任《物权法》第二十一条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿

3、不动产权属证书记载的事项，如果与不动产登记簿记载的不一致，则以不动产登记簿为准（   ）答案对《物权法》第十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

4、不动产登记费原则上按件收取，特殊情况可适当参照不动产的面积、体积或者价款的比例收取（   ）答案错《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取

5、卖方在出售动产时，与买方又订立租赁合同，继续占有该动产合同生效后，该动产的所有权仍在卖方（   ）答案错《物权法》第二十七条规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力

6、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，但对因继承或者受遗赠取得的不动产，则应从办理登记时发生效力（   ）答案错《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

7、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力（   ）答案对《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外

8、依法属于国家所有的自然资源，所有权应予登记（   ）答案错《物权法》第九条规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记

9、国家对不动产实行统一登记制度（）答案对《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定

10、不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取答案错《物权法》第二十二条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取

（四）简答题（3题）

1、登记机构登记不动产应履行的职责是什么？答案

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看

2、登记机构在不动产登记过程中的违法行为有哪些？答案

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为

3、动产物权转让时，如权利人已经依法占有该动产，则物权何时生效？如双方约定由出让人继续占有该动产，则物权何时生效？答案

（1）物权自法律行为生效时生效；

（2）物权自约定生效时生效《物权法》第二十五条，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力《物权法》第二十七条，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力

（五）案例分析题（4题）

1、甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊请回答

（1）-

（3）题

（1）在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是（）A.甲已经取得了该房屋的所有权B.甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人C.甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力D.甲可以出租该房屋答案ACD

（2）关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是（）A.甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效B.乙对房屋的占有是合法占有C.乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效D.丙已取得该房屋的所有权答案BD

（3）关于戊的权利状态，下列选项正确的是（）A.戊享有该房屋的所有权B.戊不享有该房屋的所有权C.戊原始取得该房屋的所有权D.戊继受取得该房屋的所有权答案AD

2、甲将自己的手机卖给乙双方协商卖价为3500元，乙当即预付1500元双方当时还商定到第6天乙付清2000元后，把手机拿走不料第二天发生地震将手机砸坏，乙得知此事后要求甲归还1500元，而甲认为手机已卖给乙，不仅不同意归还1500元，而且还要求乙付清2000元请回答问题你认为应如何处理本案并说明理由答案本案处理办法及其理由是

（1）法律规定，按合同取得财产的，财产所有权自财产交付时起转移本案中，乙支付的1500元是预付款，这说明手机所有权尚未转移

（2）风险负担随所有权的转移而转移，本案涉及的买卖合同已经成立，但由于甲的手机还未交付给乙，所有权也就未转移，所有权未转移，风险也就未转移

（3）因此手机因不可抗力造成的损失应由甲承担，甲应向乙返还1500元的预付款

二、所有权一般规定

（一）单项选择题（3题）

1、甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙下列哪一选项是正确的？（）A.该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权B.该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权C.只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权D.该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权答案D

2、法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人（）A、不能取得所有权权B、可以取得所有权C、经申请依法取得所有权D、经登记依法取得所有权答案A

3、国家对（）实行特殊保护，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地A、林地B、耕地C、草地D、水源地答案B

（二）多项选择题（5题）

1、所有权包括以下几项权能A、占有B、使用C、收益D、处分答案ABCD

2、为了公共利益的需要，征收集体所有的土地，应当依法足额支付（）费用A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物补偿费D、青苗的补偿费答案ABCD

3、甲、乙各有一套住房A、B，某日两人口头约定互相换房居住甲搬到B房，乙搬到A房其后不久，甲以自己的名义将B房租给丙居住并收取租金，租期2年则下列说法中正确的是A．甲乙交换了房屋的产权B．甲乙交换了房屋的使用权C．甲将房屋租给丙居住属于无权处分D．2年后，乙若要求收回B房，承租人丙可以继续租赁，无须乙同意答案BC

4、关于所有权，下列说法正确的是（）A、所有权是指所有权人对自己的不动产或动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利B、用益物权、担保物权等其他物权都来源于所有权C、用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益D、所有权是最完全的物权，所有权人可以对自己所有之物进行最全面、最充分的支配答案ABCD

5、关于征收，下列说法正确的是（）A、必须是为了公共利益的需要B、必须依照法律规定的权限和程序C、征收标的仅限于不动产D、征收行为属于行政行为答案ABCD

（三）判断题（1题）

1、为了公共利益的需要，征收个人住宅的，只需给予被征收人拆迁补偿答案错《物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件

（四）简答题（4题）

1、征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产的条件有哪些？答案

（1）为了公共利益的需要；

（2）依照法律规定的权限和程序《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产

2、征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋在补偿措施方面有什么不同？答案征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件《物权法》第四十二条

3、征用和征收的适用条件有何相同和不同？答案相同二者都需要依照法律规定的权限和程序进行不同征用

（1）因抢险、救灾等紧急需要；

（2）征用的对象可以是单位、个人的不动产或者动产征收

（1）为了公共利益的需要；

（2）征收的对象只是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产

4、征用和征收的法律后果有何区别？答案征用被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿《物权法》第四十四条征收征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件《物权法》第四十二条

三、土地承包经营权

（一）单项选择题（7题）

1、、土地承包经营权自（）时设立A、村委会通过B、政府部门批准C、土地承包经营权合同生效D、土地承包经营权人登记答案C

2、根据《物权法》的规定，草地的承包期为（）年A、30-50B、30C、50D、30-70答案A

3、根据《物权法》的规定，耕地的承包期为（　　）年A.10　　B.20　　C.30　　D.50答案C

4、根据《物权法》的规定，林地的承包期为（）年A、30-50B、30C、50D、30-70答案D

5、根据《物权法》的规定，特殊林木的林地承包期，经国务院（）行政主管部门批准可以延长A、农业B、林业C、环境D、国土答案B

6、土地承包期届满后，由土地承包经营权人按照国家有关规定（）A、终止承包B、继续承包C、重新申请承包D、重新办理承包答案B

7、（）应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权A、县级以上地方人民政府B、市级以上地方人民政府C、省级以上地方人民政府D、国务院答案A

（二）多项选择题（6题）

1、依照我国物权法，关于承包期限，下列表述正确的是（）A、耕地的承包期为30年B、草地的承包期为30至50年C、林地的承包期为30至70年D、耕地、林地、草地的承包期均为30年答案ABC

2、关于现实情况下农村土地承包经营权，下列说法正确的是（）A、耕地的承包期是30年B、土地承包经营权自土地交由承包人使用时设立C、承包地被征收的，土地承包经营权人有权获得偿D、土地承包经营权人有权将土地承包经营权流转答案ACD

3、下列土地能够实行土地承包经营制度的是（）A、国家所有的耕地、林地、草地B、国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地C、农民集体所有的耕地、林地、草地D、农民集体所有的果园答案BCD

4、土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取（）等方式流转流转的期限不得超过承包期的剩余期限A、转包B、互换C、分包D、转让答案ABD

5、承包期内发包人不得（）承包地A、调整B、变更C、收回D、转让答案AC

6、通过（）等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转A、招标B、拍卖C、公开协商D、变卖答案ABC

（三）判断题（2题）

1、承包期内发包人不得调整和收回承包地答案对《物权法》第一百三十条规定，承包期内发包人不得调整承包地因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理第一百三十一条，承包期内发包人不得收回承包地农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定

2、土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权注册登记答案错《物权法》第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记

（四）简答题（1题）

1、农村集体经济组织实行的是何种经营体制？答案家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制《物权法》第一百二十四条

四、建设用地使用权

（一）单项选择题（9题）

1、住宅建设用地使用权期间届满的（）A、自动终止B、重新办理C、自动续期D、申请续期答案C

2、依《物权法》规定，建设用地使用权自（）时设立A批准B合同生效C合同订立D登记答案D

3、对于以（）方式设立的建设用地使用权应当严格限制A、划拨B、出让C、拍卖D、招标答案A

4、建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付（）等费用A、划拨费B、出让金C、使用费D、建设费答案B

5、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于（）A、承包人B、承建人C、建设用地使用权人D、买受人答案C

6、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请（）A、注册登记B、重新办理C、补充登记D、变更登记答案D

7、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施（）A、一并处分B、另行处分C、与受让人协商解决D、所有权不变答案A

8、建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权（）A、一并处分B、另行处分C、与受让人协商解决D、所有权不变答案A

9、建设用地使用权消灭的，出让人应当（）A、继续使用B、及时办理变更登记C、及时办理注销登记D、不办理任何手续答案C

（二）多项选择题（7题）

1、虹房地产开发公司于2001年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为40年经开发建成商品房后，2005年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工住宅分配给职工居住，职工李某于2007年1月1日搬入新居下列说法中正确的是（）A．李某对该土地的使用年限为40年B．李某对该土地的使用年限为35年6个月C．该土地的使用年限到期后，李某需要继续使用的，应该在期间届满之前一年申请续期D．该土地的使用年限到期后，自动续期，李某无需申请答案BD

2、设立建设用地使用权可以采取（）等方式A、出让B、买卖C、划拨D、征用答案AC

3、建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有（）的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施A、占有B、使用C、收益D、处分答案ABC

4、下列哪些情况建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让（）A、工业用地B、商品住宅C、学校D、同一土地有两个以上意向用地者答案ABD

5、对于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取（）的方式出让A、招标B、划拨C、拍卖D、其他公开竞价答案ACD

6、采取（）方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同A、招标B、拍卖C、协议D、出让答案ABCD

7、建设用地使用权人有权将建设用地使用权（），但法律另有规定的除外A、转让B、互换C、出资D、赠与或者抵押答案ABCD

（三）判断题（7题）

1、我国住宅建设用地的使用权为70年，按照《物权法》的规定，该期限届满时，由土地使用权人续交土地出让金后，土地使用权可以续期（   ）答案错根据《物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

2、建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外（）答案对《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外

3、建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分（）答案对《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分

4、建设用地使用权抵押后，该建设用地上新增的建筑物也属于抵押财产（）答案对《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押

5、新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的担保物权（）答案错《物权法》第一百三十六条，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权

6、严格限制以拍卖方式设立建设用地使用权（）答案错《物权法》第一百三十七条，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

7、建设用地使用权人应当依照合同约定支付出让金等费用（）答案错《物权法》第一百四十一条，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用

（四）简答题（3题）

1、建设用地使用权出让合同一般包括哪列条款？答案

（1）当事人的名称和住所；

（2）土地界址、面积等；

（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（4）土地用途；

（5）使用期限；

（6）出让金等费用及其支付方式；

（7）解决争议的方法

2、建设用地使用权人应当如何利用土地？答案建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准《物权法》第一百四十条　

3、如果建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地，应如何处理？答案建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金《物权法》第一百四十八条　

（五）案例分析题（7题）

1、甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订《建设用地使用权出让合同》同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完毕建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以利于交通方便；使用期限为20年；甲公司每年向乙公司支付8万元费用该合同所设立的权利没有办理登记手续2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借款5，000万元，借款期限3年该抵押权办理了登记手续此后，甲公司依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致要求根据本题所述内容，分别回答下列问题

（1）甲公司于何时取得建设用地使用权？并说明理由

（2）甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权？该物权是否已经设立？并说明理由

（3）甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同？

（4）甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权？并说明理由

（5）甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围？并说明理由丙银行如何实现自己的抵押权？

（6）在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利？并说明理由

（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准？答案　

（1）甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件本题中，甲公司于2007年11月5日办理了建设用地使用权的登记，因此，甲公司于2007年11月5日取得建设用地使用权

（2）甲乙公司设立的是地役权，该地役权已经设立根据规定，地役权自地役权合同生效时设立本题中，当事人未办理登记不影响地役权的设立，地役权自地役权合同生效2007年11月12日时设立

（3）在约定的付款期间届满后在合理期限内经乙公司2次催告，甲公司仍未支付费用的，乙公司有权解除合同使得地役权消灭

（4）甲公司已经取得该房屋的所有权根据规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力本题中，由于甲公司建造的房屋已经完工，即使未办理房屋所有权证书，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有权

（5）厂房不属于抵押物的范围根据规定，以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿

（6）丙银行可以就补偿金主张权利根据规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿

（7）在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，应以登记簿为准

五、担保物权一般规定

（一）单项选择题（2题）

1、下列物权中，属于担保物权的有（　）A.抵押权B.典权C.土地承包权D.国有土地使用权答案A

2、第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供（）A、抵押B、质押C、定金D、反担保答案D

（二）多项选择题（2题）

1、担保物权所担保的范围包括（　）A、原债权B、原债权的利息C、担保物权实现的费用D、违约金或损害赔偿金答案ABCD

2、有下列情形之一的，担保物权消灭（）A、主债权消灭；B、担保物权实现；C、债权人放弃担保物权；D、担保物灭失答案ABC

（三）判断题（3题）

1、主债权债务合同无效，担保合同无效答案对

2、第三人提供担保的，债权人只有经其书面同意才可以允许债务人转移全部或者部分债务的，否则第三人不再承担担保责任答案对

3、第三人提供物的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人只能要求保证人承担保证责任答案错被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿《物权法》第一百七十六条

（四）简答题（3题）

1、担保合同与原债权债务合同是什么关系？答案担保合同是主债权债务合同的从合同主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外《物权法》第一百七十二条

2、担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人应否承担民事责任？答案担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任《物权法》第一百七十二条

3、担保物权消灭的条件？答案有下列情形之一的，担保物权消灭

（1）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形《物权法》第一百七十七条

六、抵押权

（1）单项选择题（24题）

1、2006年8月13日甲与乙签订租赁合同，将其所有的一栋房屋出租给乙居住，租期一年2006年10月19日甲又将该已出租的房屋设定抵押与丙签订借款合同，并书面告知了乙2007年4月19日借款合同到期，甲未能按照约定还本付息关于本案，下列说法正确的是（）A、乙在有效期内仍有权居住，因抵押合同无效B、乙在有效期内仍有权居住，因原租赁合同继续有效C、乙在有效期内仍有权居住，但应与房屋受让人签订新的租赁合同D、乙在有效期内是否有权居住由房屋受让人决定答案B

2、甲乙均为某村村民订立借款合同一份，作如下约定甲借给乙10万元，乙交付甲一件黄金饰品作担保，3年后乙归还本金，甲归还该饰品，如乙无力还款，则该饰品归甲所有对此，下列说法中正确的是（）A．甲乙之间关于“如乙无力还款，则该饰品归甲所有”的约定无效B．因甲乙之间关于“如乙无力还款，则该饰品归甲所有”的约定无效，故担保合同无效C．因甲乙之间的担保合同无效，故其借款合同无效D．担保合同的全部条款有效，故甲乙之间的借款合同有效答案A

3、根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是（）A．在建房屋B．某大学的教学楼C．企业的生产设备、原材料D．法律、行政法规未禁止抵押的其他财产答案B

4、甲将一辆汽车出售给乙，乙在支付了全部价款后将车开走，但未办理过户手续后甲又持相关权属证书将该汽车抵押给丙，并办理了抵押登记手续请问，下列正确的说法是（）A、甲与乙间的买卖行为无效B、甲与丙间的抵押行为无效C、因乙取得该汽车所有权在先，丙的抵押行为无效D、买卖、抵押行为有效，但乙不得对抗丙的抵押权答案D

5、甲向乙借款并将自己的房子抵押给乙，并办理了抵押登记抵押后甲又将该房屋出租给丙，因甲无力还款，乙欲行使抵押权下列表述正确的是A、甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因为该房已抵押给乙B、甲与丙之间的租赁合同具有效力，租赁合同可以对抗乙的抵押权C、甲与丙之间的租赁合同具有效力，但租赁合同不得对抗乙的抵押权　D、甲与丙之间的租赁合同不具有效力，因此，也不可以对抗乙的抵押权答案C

6、甲分别有债权人乙丙丁丁为了使自己的债务得到清偿，许诺甲将其全部财产抵押给丁后，为其办理出国手续甲便与丁签订了抵押合同，并办理了相关手续因乙丙的债权得不到清偿引起纠纷对此，下列表述正确的是（）A、甲与丁签订的抵押合同不具有效力　B、甲与丁签订的抵押合同具有效力，且具有不可撤销性C、甲与丁签订的抵押合同具有效力，但乙丙可请求人民法院撤销D、甲与丁签订的抵押合同为效力未定答案C

7、甲向乙借款，约定以自己的皇冠车抵押与乙双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为甲的奥迪车抵押给乙因甲未能及时还款，乙欲行使抵押权下列表述正确的是（　）A、乙只能对甲的皇冠车行使抵押权B、乙只能对甲的奥迪车行使抵押权C、乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由乙决定D、乙是对皇冠车还是对奥迪车行使抵押权，由甲决定答案B

8、以下列财产设定的抵押权中，协议生效的是（　）A.房屋B.航空器C.电视机D.机动车辆答案C

9、在抵押担保法律关系中，抵押权人为（）A、债务人　B、债权人　C、第三人　D、保证人答案B

10、甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息丙公司以自己的一栋房屋作抵押甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（）A.2007年12月2日B.2009年12月2日C.2009年3月6日D.2011年3月6日答案C

11、黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的？（）A.甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元B.甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元C.甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元D.甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元答案C

12、个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记抵押期间，甲未经乙同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙后甲不能向乙履行到期债务对此，下列哪一选项是正确的？（）A.该抵押权因抵押物不特定而不能成立B.该抵押权因未办理抵押登记而不能成立C.该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人D.乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权答案C

13、甲将一部汽车作价

3.5万元，抵押给乙，由甲继续使用，甲在开车时将汽车不慎撞坏，致严重损毁，应当（）A仍以已毁损的汽车作抵押物B认定抵押关系中止C认定抵押关系解除D认定抵押关系仍存在，由甲以价值

3.5万元的财产代替原汽车作抵押物答案D

14、以土地所有权为抵押物设立的抵押，其抵押合同（）A．自合同订立时生效B．自办理抵押登记时生效C．自土地管理部门批准后生效D．无效答案D

15、甲向乙借款，丙将自己所有的房屋抵押给乙，作为甲向乙履行债务的担保，在这一抵押法律关系中（　　）是抵押人A.甲　　B.乙　　C.丙　　D.甲和丙都是答案A

16、个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记抵押期间，甲未经乙同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙后甲不能向乙履行到期债务对此，下列哪一选项是正确的？（）A.该抵押权因抵押物不特定而不能成立B.该抵押权因未办理抵押登记而不能成立C.该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人D.乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权答案C

17、同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿下列各项中，不符合《物权法》规定的是A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿B.抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的先于未登记的受偿D.抵押权未登记的，按抵押合同生效时间的先后顺序清偿答案D

18、甲向乙借款50万元约定以甲的A幢房屋抵押给乙双方为此签订了抵押合同，担在抵押登记时，登记为以甲的B幢房屋抵押给乙，后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权根据《物权法》的规定，下列半于乙行使抵押权的表述中，正确的是A.乙只能对甲的A幢房屋行使抵押权B.乙只能对甲的B幢房屋行使抵押权C.乙可选择对甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押权D.乙不能行使抵押权因为登记机关记载的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效答案B

19、抵押是担保的一种方式，根据《物权法》，下列说法正确的是A．债权人不占有债务人或第三人用于抵押的财产B．债权人任何时候都无权就抵押财产优先受偿C．抵押需将财产移交给债权人，一旦债务人不能履行到期债务，可直接用于清偿D．抵押财产的使用权归债权人所有答案A

20、下列财产中，能够作为抵押权客体的是（）A、幼儿园B、宅基地C、正在建造的航空器D、自留山答案C

21、企业、个体工商户、农业生产经营者以动产抵押的，应当向抵押人住所地的（）办理登记A、房屋行政主管机关B、基层人民法院C、城市管理监察部门D、工商行政管理部门答案D

22、债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起（）内请求人民法院撤销该协议A、三个月B、六个月C、一年D二年答案C

23、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求（）拍卖、变卖抵押财产A、房屋行政主管机关B、人民法院C、工商行政主管机关D、城市管理监察机关答案B

24、抵押权人应当在（）期间行使抵押权A、主债权诉讼时效B、抵押权诉讼时效C、主债权合同约定D、抵押合同约定答案A

（二）多项选择题（16题）

1、甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，未办理登记在抵押期间，甲未通知乙，便将该批布匹卖给了丙，并已交货付款完毕对此，下列说法中，正确的有哪些？（）A、甲与乙之间的抵押合同有效B、丙无权取得对该批布匹的所有权C、乙的抵押权可以对抗受让人丙的所有权D、乙的抵押权不得对抗受让人丙的所有权答案AD

2、下列各项中，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立的是（）A、以拍卖方式取得的荒地承包使用权B、建设用地使用权C、乡村企业的厂房D、正在建造中的船舶答案ABC

3、下列关于抵押的说法正确的是（）A、甲把自己的房屋赠与了乙，丙对该房屋享有抵押权，此时丙的抵押权是无效的B、甲借乙10万元以自己的房屋设定抵押，丙帮甲清偿债务的话，甲可以把房屋转让给丙C、经过登记的抵押财产转让要生效，是以抵押权人的同意为条件的D、抵押人经抵押权人同意转让抵押物的话，此时抵押权人可以选择把转让的价款提存答案BCD

4、2002年，某国有商业银行A行与B公司签订一个合同，双方约定，B公司以一幢价值2000万的楼房为其从A行借款提供抵押担保，自2002年1月2日至2004年1月1日期间，发生的借款都以该楼房抵押签订合同后，双方办理了抵押登记此后，约定期间内，B公司3次向A行借款1500万2005年，A行与某资产管理公司签订债权转让协议，将上述借款合同债权与担保权利转让给C公司，并向B公司发出债权转让通知和担保权利转让通知下列说法中正确的是（）A．A行与B公司签订了最高额抵押合同B．A行转让债权及抵押权的行为有效C．A行转让债权及抵押权的行为无效D．B公司有权拒绝在担保权利转让通知上签字答案AB

5、若担保合同中出现以下条款，该条款可能有效的是（）A．甲公司向乙银行贷款购买一设备，双方在抵押合同约定，甲公司以其未来1年内利用该设备生产出来的全部产品作为借款的担保B．甲向乙借款100万元，甲以其价值50万元的房屋为该借款设定担保，乙表示同意C．甲和乙的抵押合同中约定抵押人甲必须对抵押物进行保险，否则抵押权人乙即可实现抵押权D．甲以其房屋作为抵押向乙借款，双方约定甲到期不还款，该房屋即归乙所有答案ABC

6、抵押权的实现方式有（）A、折价B、拍卖C、变卖D、出租答案ABC

7、甲企业向乙丙借款，将自己的房屋分别抵押与乙丙，并先后办理了抵押权登记，乙的抵押权登记在先，丙的抵押权登记在后后因乙企业兼并甲企业下列表述正确的有（　）A、乙企业对甲企业享有的抵押权因混同而消灭B、乙企业对甲企业享有的抵押权不因混同而消灭C、乙企业因混同而使抵押权消灭，故该房屋由丙企业行使抵押权D、乙企业不因混同而使抵押权消灭，故其可以以登记在先的抵押权对抗丙企业的抵押权答案BD

8、下列担保物权的设定，能生效的是（）A．甲与乙签订以某房屋为抵押物的抵押合同，合同已生效，但尚未办理登记B．甲与乙签订以某机器设备为抵押物的抵押合同，合同已生效，但尚未办理登记C．甲与乙签订以某机器设备为质押物的质押合同，合同已生效，该设备已交付，但尚未办理登记D．甲与乙签订以甲公司享有的丙有限责任公司的股权为质押标的的质押合同，合同已生效，该项质押丙公司已经记载于股东名册上，但尚未向工商机构办理登记答案BC

9、下列财产不得作为抵押物的是（）A、土地所有权B、所有权、使用权不明或有争议的财产C、建设用地使用权D、依法被查封、扣押、监管的财产答案ABD

10、甲向乙借款，双方并且约定由甲提供轿车一辆设定抵押，但甲提出应在抵押合同中写明抵押权的存续期限为3年，乙表示同意双方办理了抵押登记登记部门告知甲乙，应每年到登记部门更新登记，否则，抵押权消灭后因借款合同诉讼时效期间届满，乙主张行使抵押权时与甲发生纠纷对此，下列说法中，不正确的有（　）A、本案中抵押权的存续期间为3年B、本案中抵押权的存续期间为1年C、因借款合同诉讼时效期间届满，抵押权当然消灭D、抵押权可因借款合同得到履行而消灭答案ABC

11、同一财产上两个以上债权人设定抵押的，就拍卖、变卖该抵押物所得的价款的清偿顺序，下列正确的表述是（）A．抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿B．抵押合同自签订之日起生效，该抵押物已登记的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿C．抵押合同自签订之日起生效的，未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比较清偿D．抵押合同自签订之日起生效的，抵押物已登记的先于未登记的受偿答案ABCD

12、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当如何处理，否则，转让行为无效？（）A．通知抵押权人B．办理转让过户登记C．签订书面转让合同D．告知受让人其受让财产已经抵押的情况答案ABCD

13、在抵押担保法律关系中，抵押人为（）A、债权人B、债务人C、第三人D、保证人答案BC

14、下列财产可以抵押的有（）A、商场B、大型挖掘机C、汽车D、医院答案ABC

15、抵押期间，抵押人不得转让抵押财产，除非（）A、转让后所得的价款可以清偿债务B、经抵押权人同意C、重新设定抵押D、受让人代为清偿债务消灭抵押权答案BD

16、抵押财产在发生下列哪些情形时确定（）A、债务履行期届满，债权未实现；B、抵押人被宣告破产或者被撤销；C、当事人约定的实现抵押权的情形；D、严重影响债权实现的其他情形答案ABCD

（三）判断题（12题）

1、抵押设定以后，除法律和合同另有约定以外，抵押物的孳息归抵押权人  答案错抵押设定以后，除法律和合同另有约定以外，抵押人有权继续占有抵押物，并有权取得抵押物的孳息

2、抵押人不得将法律所允许抵押的财产一并抵押答案错债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押……抵押人可以将前款所列财产一并抵押《物权法》第一百八十条

3、抵押权的客体只能是不动产答案错除不动产外，还包括动产《物权法》第一百八十条

4、以建筑物抵押的，其抵押权的客体不包括其下的建设用地使用权答案错以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押《物权法》第一百八十二条

5、以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押答案对

6、乡镇、村企业的建设用地使用权即可单独抵押，也可一并抵押答案错乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押《物权法》第一百八十三条

7、抵押权可以作为其他债权的担保答案错抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保《物权法》第一百九十二条

8、抵押财产应当参照市场价格折价或者变卖答案对

9、抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿答案错抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿《物权法》第一百九十八条

10、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物也应属于抵押财产答案错建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产《物权法》第二百条

11、建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，对于新增建筑物所得的价款，抵押权人应当优先受偿答案错建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿《物权法》第二百条

12、最高额抵押权设立前已经存在的债权，不得转入最高额抵押担保的债权范围答案错最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围《物权法》第二百零三条

（四）简答题（5题）

1、《物权法》上可抵押的财产包括哪些？答案债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押    

（一）建筑物和其他土地附着物；    

（二）建设用地使用权；    

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；    

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；    

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；    

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产《物权法》第一百八十条

2、《物权法》规定的不得抵押的财产有哪些？答案下列财产不得抵押

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 《物权法》第一百八十四条

3、形成于抵押前后的租赁关系有何区别？答案订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权《物权法》第一百九十条

4、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款应如何清偿？答案

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；    

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿《物权法》第一百九十九条

5、什么叫最高额抵押权？答案为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿《物权法》第二百零三条

（五）案例分析题（3题）

1、陈某向贺某借款20万元，借期2年张某为该借款合同提供保证担保，担保条款约定，张某在陈某不能履行债务时承担保证责任，但未约定保证期间陈某同时以自己的房屋提供抵押担保并办理了登记请根据案情回答下列问题

（1）抵押期间，谢某向陈某表示愿意以50万元购买陈某的房屋下列选项正确的是（）A.陈某将该房屋卖给谢某应得到贺某的同意B.如陈某将该房屋卖给了谢某，则应将转让所得价款提前清偿债务或者提存C.如陈某另行提供担保，则陈某的转让行为无须得到贺某同意D.如谢某代为偿还20万元借款，则陈某的转让行为无须得到贺某同意答案ABD

（2）如果贺某打算放弃对陈某的抵押权，并将这一情况通知了张某，张某表示反对，下列选项正确的是（）A.贺某不得放弃抵押权，因为张某不同意B.若贺某放弃抵押权，张某仍应对全部债务承担保证责任C.若贺某放弃抵押权，则张某对全部债务免除保证责任D.若贺某放弃抵押权，则张某在贺某放弃权利的范围内免除保证责任答案D

（3）关于贺某的抵押权存续期间及张某的保证期间的说法，下列选项正确的是（）A.贺某应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权B.贺某在主债权诉讼时效结束后的两年内仍可行使抵押权C.张某的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月D.张某的保证期间为主债务履行期届满之日起二年答案AC

七、质权

（一）单项选择题（11题）

1、以应收账款出质的，当事人应当订立（）合同A、口头B、书面C、书面或口头D、不需订立合同答案B

2、甲、乙双方签订借款合同一份，作如下约定甲借给乙10万元，乙交付甲一件黄金饰品作担保，2年后乙还钱，甲归还该饰品如乙无力还钱，则该饰品归甲所有对此，下列说法正确的是（）A、此约定有效B、此约定无效C、效力不定D、此约定可撤销答案B

3、甲与乙签订借款合同，并与乙就自己的汽车出质给乙签订了字据，后甲未将该车按交付给乙，并将该车卖与了丙后为此引起纠纷下列选项正确的是（　）A、丙不能取得该车的所有权，因为该车已质押给了乙B、丙能取得该车的所有权，但乙可依质权向丙进行追偿C、丙能取得该车的所有权，乙不能向丙要求返还该车D、甲与乙之间的质权合同生效答案C

4、甲向乙借款，将自己的母马出质于乙，在质权存续期间，母马生下小马驹，因甲到期无力还款，乙欲行使质权乙行使质权的范围应为（　）A、母马　B、母马、小马驹　C、母马、小马驹和马鞍D、母马、小马驹、马鞍及马鞭答案D

5、甲公司欠乙公司货款500万元，乙公司要求提供担保，甲公司遂以其在A有限责任公司所占股份质押给乙公司，双方签订股权质押合同同日，A公司其他股东同意甲公司以其股权质押给乙公司并作出董事会决议为保险起见，乙公司为股权质押合同及相关质押资料办理了公证下列说法中正确的是（）A．该股权质权设立有效B．该股权质权的设立不生效力C．该股权质权自A公司其他股东同意并作出董事会决议之日起有效设立D．该股权质权自办理公证之日起有效设立答案B

6、权利质权的标的可以是（）A债权、汇票、存款单、股票B支票、存款单、名誉权、专利权C商标权、仓单、债券、荣誉权D汇票、提单、本票、继承权答案A

7、质押合同生效之日为（）A权利确定之日B权利凭证交付之日C合同签定之日D债务不能履行之日答案B

8、甲在某服装店加工服装一套取服装时，因带钱不够支付加工费，征得服装店同意将金戒指一枚留下，约定交清加工费后取回戒指，则服装店对戒指享有（）A处分权B．质押权C．抵押权D．留置权答案B

9、质权自（）时设立A出质人交付质押财产B质押合同订立C债务履行期届满D出质人转移质押财产所有权答案A

10、甲与乙签订借款合同，并约定由乙将自己的钻戒出质给甲，但其后乙并未将钻戒如约交付给甲，而是把该钻戒卖给了丙丙取得钻戒后，与甲因该钻戒权利归属发生纠纷根据《物权法》与《合同法》的规定，下列关于该钻戒权利归属的表述中，正确的是A.丙不能取得该钻戒的所有权，因为该钻戒已质押给甲B.丙能取得该钻戒的所有权，但甲可依其质权向丙追偿C.丙能取得该钻戒的所有权，甲不能向丙要求返还该钻戒D.丙能否取得该钻戒的所有权，取决于甲同意与否答案C

11、下列动产不得出质的是（）A、电视机B、枪支C、金戒指D、手表答案B

（二）多项选择题（11题）

1、甲向乙借款，将自己所有的奥迪车出质于乙，乙又擅自将该车转质于丙，丙因违章驾驶该车造成该车灭失，为此引起纠纷下列表述正确的有（）A．乙无权将该车转质B．乙有权将该车转质C．对该车的损失应由乙承担D．对该车的损失应由乙丙负连带责任答案AC

2、下列哪些权利可以作为权利质权的标的（）A．汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单B．依法可以转让的股份、股票、基金份额C．商标专用权、专利权、著作权D．应收帐款答案ABD

3、甲将一匹马租给乙，乙因向丙借款，又将该马出质给丙，因乙无力还款，丙欲对该马行使质权，遭甲反对，为此发生纠纷下列选项正确的是（　）A、乙对该马享有出质权　B、丙对该马享有质权C、乙对该马不享有出质权D、丙对该马不享有质权答案BC

4、甲向乙借款，将自己所有的受孕母牛出质于乙，质押期间，母牛产下牛犊对于该牛犊下列表述正确的是（）A、牛犊所有权归甲享有　B、牛犊所有权归乙享有C、甲可基于牛犊所有权享有牛犊占有返还请求权D、甲对牛犊虽享有所有权，但不享有牛犊占有返还请求权答案AD

5、甲向乙借款，并将自己的汽车出质于乙乙将该车存于丙之车库，费用一千元对此，以下表述正确的是（　）A、对存车费一千元应由甲承担B、存车费一千元应由乙承担C、无约定时，存车费一千元由甲乙平摊　D、有约定时，存车费承担依约定答案AD

6、甲为乙的债权人，乙将其电动车出质于甲现甲为了向丙借款，未经乙同意将电动车出质于丙，丙不知此车为乙所有下列哪些选项是正确的？（）A.丙因善意取得而享有质权B.因未经乙的同意丙不能取得质权C.甲对电动车的毁损、灭失应向乙承担赔偿责任D.对电动车毁损、灭失，乙可向丙索赔答案ACD

7、甲将自己的一批货物出质给乙，但乙将这批货物未放置在仓库里，而是放在露天，货物有毁坏灭失的可能，甲可以主张怎样的权利？（）A、有权要求将该批货物收回B、有权要求解除该质押关系C、有权要求提前清偿债权而返还质物D、有权要求将质物提存答案CD

8、下列权利中，可以设立质押的有（　）A、依法可以转让的商标专用权　B、依法可以转让的股票C、债券　D、公路桥梁等不动产收益权答案ABCD

9、甲向乙借款，将自己的存款单出质于乙甲向丙借款，将自己的汇票出质于丙，但汇票上没有记载质押字样甲向丁借款，以自己的仓单出质于丁下列表述正确的是（　）A、乙对该存款单的质权自存款单交付乙时生效B、乙对该存款单的质权自质押合同签订之日时生效C、丙对该汇票不享有质权，因为没有背书记载质押字样D、丁对该仓单的质权于交付之日起生效答案AD

10、甲向乙借款，并将自己的无记名股票出质于乙，下列表述正确的是（　）A、乙对该股票的质权自双方签订质权合同时生效B、乙对该股票的质权自向证券登记机构办理登记时生效C、乙对该股票的质权范围及于股票及其红利D、甲仍享有该股票的任意转让权答案BC

11、甲向乙借款，以自己所有的专利权设定质押对此下列说法正确的有（）A、甲与乙之间的质押合同自成立时起生效B、甲与乙之间的质押合同自办理登记之日起生效C、设定质押后，甲仍然可以许可他人使用该专利D、设定质押后，甲不得再许可他人使用该专利答案BC

（三）判断题（2题）

1、出质人与质权人可以在质押合同中约定，在债务履行期满，质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有（）答案错《物权法》第二百一十一条规定，质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有

2、以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立答案错以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立《物权法》第二百二十四条

（四）简答题（2题）

1、动产质押答案是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有以作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿

2、汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期如果先于主债权到期的，质权人应如何处理？答案汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存《物权法》第二百二十五条

1、简述不动产登记制度答不动产登记是指权利人申请国家职能部门，将有关不动产物权及其变动事项，记载于不动产登记簿的事实在我国，物权法制度规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，确定了国家对不动产实行统一登记制度确立了我国不动产登记的种类有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式

二、简述不动产的几种登记制度.答:不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度

1、契据登记制度指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人

2、权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制

3、托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书，确认产权以便利不动产物权转移的登记制度

三、担保物权与用益物权的区别答担保物权与用益物权都是物权，都是物权法中的他物权但，担保物权是指为担保债权的实现而设立的他物权，用益物权是指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权，二者又有着质的区别首先，二者设立的目的不同担保物权设立的目的是为了使主债权得以实现用益物权设立的目的在于实现物的使用价值其次，二者的权利性质不同担保物权多为具有从属性的从权利中，因主债的设立而设立而用益物权多为具有独立性的主权利第三，标的物不同担保物权的标的物可为动产，不动产或者权利，但，用益物权的标的物主要为不动产第四，客体价值形态的变化的影响不同担保物权客体价值形态的变化对于担保物权不产生影响但，用益物权客体的价值形态变化对权利有直接影响四简述抵押的财产范围答在我国，抵押的财产大体可以是动产、不动产或者权利但多为不动产这种财产大都具有价值功能，可以变卖为价金而优先受偿依物权法规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押

1、建筑物和其他土地附着物；以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押

2、建设用地使用权；

3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

4、生产设备、原材料、半成品、产品；在此，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿

5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；

6、交通运输工具；

7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产而我国物权法还规定下列财产不得抵押

1、土地所有权；

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产；

5、依法被查封、扣押、监管的财产；

6、建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿

7、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产

五、抵押合同与抵押登记答抵押合同是抵押权人与抵押人签订的担保性质的合同抵押人以一定的财物向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿抵押登记就是法定登记机关对抵押物已抵押的情况进行登记公示，以取得具有公信力的法定外部表现形式的方法，分为抵押登记和注销抵押登记六抵押与质押的区别、抵押与质押同属于担保物权的基本形式，都为保证债权得以实现而设，同样提供一定的财产进行担保，并在债权得不到实现时，债权人有权变就担保财产进行变价并优先受偿但抵押与质押具有重大区别

1、在主体方面，抵押关系的主体称抵押人与抵押权人质押关系的主体则称为出质人和质权人

2、在客体方面，抵押提供的财产称为抵押物，质押提供的财产称为质物，抵押物大多为不动产，而质物只能是在移动时不改变原物性质的动产和权利

3、在内容方面，抵押抽设置的权利为抵押权，而质押设置的权利称为质权

4、在权利性质方面，抵押关系的债务人或第三人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保质权是以债权人占有质物为要件，以出质人移交质押的财产占有为成立要件

5、依物权法规定，抵押大多应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立而，质押则通过质押合同的履行，自质物或质权移交于质权人占有时设立

六、简述抵押权的效力抵押权对担保债权的效力答首先，抵押权对于担保债权效力主要是担保债的履行债务人或者第三人提供一定的财产作为抵押物，债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖抵押物的价款受偿其次，抵押权对抵押权人的效力主要有

1、抵押权人的保全权

2、抵押权人处分权

3、顺位权同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿

（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2抵押权已登记的先于未登记的受偿；3抵押权未登记的，按照债权比例清偿第三．抵押权对抵押人的效力出租抵押财产权订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权转让抵押财产权抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外在抵押财产上多次设定抵押权的权利八，简述抵押权人的权利在抵押担中，抵押权人主要有以下权利保全权抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为抵押权人处分权债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保顺位权同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿九简述地役权的效力地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利地役权自地役权合同生效时设立当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人地役权的效力主要有以下几个方面

1、地役权自地役权合同生效时设立

2、地役权不得单独转让

3、地役权不得单独抵押

4、地役权的变动效力

5、地役权登记效力当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人

6、地役权的期限效力地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限

十、地役权与相邻权的关系与区别联系相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利地役权和相邻权主要有以下几个区别

1、法律性质不同

2、产生的原因不同

3、作用不同

4、相邻权由法律直接规定，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定

5、因相邻关系是由法定，无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要

6、相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离十一简述动产物权的交付何谓动产交付是动产物权变动的公示方法，动产占有事实移转的结果状态除非法律另有规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力动产的交付分四种情形:现实交付简易交付占有改定和指示交付

1、现实交付（直接交付），指动产占有人，将动产及动产的直接支配权移转于受让人

2、简易交付若受让人已占有或持有动产时，出让人与出让人达成合意即完成了交付，又称无形交付

3、指示交付第三人占有让与动产物权时，让与人将其对第三人的返还请求权转让给受让人，由第三方向受让人为现实交付

十二、简述共有的法律特征共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共有享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有共有分为按份共有和共同共有按份共有又称分别共有，是共有人按各自的份额对同一财产享有所有权按份共有的特征

①各共有人有确定的份额，他们按份分享权益，分担费用

②对共有财产的管理，由共有人协商进行意见不一致时按多数份额的意见进行管理但不得损害其他人的利益

③对共有财产除协商处分外，各共有人对自己的份额可以出卖、赠与，并可继承但在出卖时，其他共有人有优先购买权

④在共有财产受到侵害时，每一共有人都有权请求返还原物、排除妨碍和赔偿损失，以维护共有的权益

⑤在分割时按份分配共同共有，是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权共同共有的特征

①共同共有的基础是共同关系，最常见的是夫妻家庭财产他们对共有财产不分各自的份额，在共同关系存续期间也不能要求分割

②共同共有人对共有财产有平等的所有权，他们经平等协商进行管理、支配和进行处分

③共同共有人对共有财产也承担平等的义务，对外就共同财产负连带责任

④在共同关系终止时，共有财产进行分割，应经平等协商，确定各自的份额如果意见不一致，可诉请法院处理　　十三简述建筑物区分所有权客体、内容、以及权利行使方式答建筑物区分所有权的客体是建筑物所谓建筑物，一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所当然，并非所有的建筑物都能成为建筑物区分所有权的客体，只有具备以下3个条件的建筑物

（1）建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分

（2）建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用

（3）建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分只有专有部分与共用部分并存，才能形成建筑物区分所有权关系的客体建筑物区分所有权内容有

1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利

2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外建筑区划内的物业服务用房属于业主共有

3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益

4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让区分所有权的权利主体是业主业主即建筑物区分所有权人专有权、共有权和管理权，该所有权具有集合性建筑物区分所有权权利行使方式表现于对共同事务决定权上业主通过行使提案权、表决权、选举或被选举权等来实现自己的权利，我国物权法规定，下列事项由业主共同决定

1、制定和修改业主会议议事规则；

2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3、选举和更换业主委员会；

4、选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人；

5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6、改建、重建建筑物及其附属设施；

7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

十四、业主的建筑物区分所有权的权利与义务答业主的建筑物区分所有权的权利

1、专有权，权利人享有的以区分所有建筑物的独立空间为标的物的专有所有权

2、共有权是指业主对于建筑物专有部分以外的共同部分所享有的共有的权利业主的建筑物区分所有权的义务有对权利取得只要业主取得专有所有权，自然就取得了共有权和共同管理权相反，一旦丧失专有部分的所有权，另两项权利也一并丧失

2、业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有权和共同管理权利一并转让”区分所有权的三项内容在消灭时是同步的而且只要专有部分的所有权归于消灭，另两项权利也同时归于消灭

3、业主对其建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益

4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意

5、所有权的可区分性决定了业主在处置专有所有权时，是把共同共有权和共同管理权“捆绑”处分的，所以，其他存在共有关系的业主是不享有优先购买权的

6、业主应当遵守法律、法规以及管理规约业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼\十五留置权取得的要件与效力答留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利留置的条件

1、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外

2、法律规定不得留置的，依照规定当事人约定不得留置的，按照约定具体说，留置权的取得须满足积极要件和消极要件积极要件有须债权人合法占有债务人的动产；须债权已届清偿期；债权的发生与该动产有牵连关系，“牵连关系”指债权的发生与留置物占有取得是基于同一合同关系或同一生活关系消极要件有对动产的占有不是因侵权行为取得，该占有必须是合法占有；对动产的留置不违反公共利益或善良风俗；对动产的留置不得与债权人的义务相抵触留置权作为法定担保物权，是债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利十六留置权人的权利与义务答留置权是债权人按照合同约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，有留置该财产并就该财产优先受偿的权利留置权人的权利主要有

1、就留置物优先受偿权留置权所担保的范围包括主债权和利息、违约金，损害赔偿金，留置物保管费用和实现留置权的费用留置权人在债务人逾期不履行债务时，有权留置留置财产并优先受偿

2、收取留置物的孽息收取的孽息，应先充抵收取孳息的费用

3、因保管留置物所支出的必要费用，有权请求债务人返还留置权人的义务主要有

1、留置标的物，但留置物为可分物的，留置物的价值应当与债务的金额相当，即债权人只能留置与自己的债权额相当的部分，其余部分应当交付债务人

2、保留置物;未经债务人同意，不得未经出质人同意，擅自使用、出租、处分留置物;

3、返还留置物在债务人履行债务时，留置权有义务返还留置物十七简述善意取得构成要件和适用答善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权善意取得成立需具备以下条件

1、受让人须为善意指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态

2、受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权

3、受让人须实际占有由让与人转移占有的动产

4、客体物须为（以交付为物权的公示方法的）动产

5、让与人须为无处分权人

6、让与人须为动产的占有人善意取得的适用范围是关于无权处分遗失物和盗赃物的情形是否适用善意取得物权法规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物对于被盗、被抢的财物，一般所有权人可以通过司法机关依照刑法、刑事诉讼法、治安处罚条例等有关法律法规的规定追回行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、贷款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴十八简述权利质权特点答权利质权是为了担保债权清偿，就债务人或第三人所享有的权利设定的质权权利质权是一种准质权权利质权的标的是权利1．权利质权与动产质权并立构成完整的质权制度而二者最显著的区别在于标的物，前者为可转让的财产权，后者则为动产2．权利质权的标的为无形财产权，并具有可让与性3．权利质权的设定方式和实现方式各有其特点权利质权的设定方式依其种类不同在立法上各有不同的规定，如证券质权以证券的交付为其设定要件，而知识产权质权的设定则以登记为要件其设定方式既不同于抵押，亦不同于动产质押，而又兼具抵押和动产质押的特点和优势同抵押和动产质押一样，权利质权主要通过让与方式来实现，

（1）转让，如专利权质押可通过转让专利权收取转让费以实现债权，又如股票质押可通过转让股票以实现债权，同时，也包括拍卖、变卖等转让形式；

（2）兑现，如存单质押，债权人可兑现现金来实现债权；

（3）使用，如著作权中的财产权，可通过许可他人使用来收取使用费以实现债权；

（4）转变，如提单、仓单可转变为货物、权利质权可转变为动产质权，然后以拍卖、变卖货物的价款清偿债权十九简述物权变动原则与公示方法答物权变动的原则物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭物权的变动，就物权自身而言，是物权的运动状态；就物权主体而言，则为物权的得丧变更；就法律关系而言，是指人与人之间对于物之支配和归属关系的变化物权变动有二个基本原则一公示原则，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，否则不能发生物权变动的效力二公信原则，是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人“信”公示方法，以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外而动产物权以占有和交付为公示手段物权法规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力对船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人这里，交付有现实交付与观点交付，有三种

1.简易交付即在动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力

2.指示交付动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付

3.占有改定动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力二十简述物权的保护　　答物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决物权的保护主要分为物上请求权和债债权请求权两种

（一）、物上请求权1请求确认物权，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利2请求返还原物　无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物

（二）请求排除妨碍　或者消除危险妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险

（三）、请求恢复原状造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状

（四）、债权请求权侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任1物权是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权2所有权是指权利人依法对自己的不动产和动产享有全面支配的权利3用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权4担保物权是为了确保债务履行而设立的物权，包括抵押权、质权和留置权；当债务人不履行债务时，债权人就担保财产依法享有优先受偿的权利6业主的建筑物区分所有权是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利7相邻关系在民法上是指权利人依法处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，以保障其必需的生产和生活8地役权是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上权利人之间在通行、通风、采光等方面产生的各种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平，比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入9抵押权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，指债务人或者第三人自己继续占有不动产或者动产，通过登记制度将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产依法享有优先受偿的权利，比如以房产抵押设定的抵押权10质权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权“动产质权”是指债务人或者第三人将其动产交由债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人就该动产依法享有优先受偿的权利，比如以字画出质设定的质权，“权利质权”是指债务人或者第三人将其拥有的财产权利凭证交由债权人占有或者通过登记制度将该权利出质给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就该财产权利依法享有优先受偿的权利，比如以仓单、存款单出质设立的质权11留置权是法律规定为了确保债务履行而设立的一种担保物权，当债务人不履行债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利，比如顾客不支付洗衣费，洗衣店依法有权留置衣服，在法定期限内顾客还不支付洗衣费，洗衣店有权变卖衣服以获取洗衣费13共有是指两个以上的单位或者个人对一项财产共同享有所有权，比如两个人共同购买一辆汽车15孳息包括天然孳息和法定孳息天然孳息，比如母畜生的幼畜、果树结的果实法定孳息，比如按照借款合同取得的利息17占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制18善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权19物权行为是以物权的设立、变更、转移或消灭为目的的法律行为20物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设21物权请求权亦称无上请求权，指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害发生，请求义务人为一定行为，或不为一定行为的权利22不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物23动产是指能够移动而不损害其经济用途和经济价值的物与不动产相对24按分共有又称为分别共有，是指两个或两个以上共有人按照各自的份额分别对其共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系25共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式26相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利相邻权实质上是对所有权的限制和延伸27土地承包经营户在其承包期限内依法对集体所有的土地享有占有、经营、使用和收益的权利28宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利引，有权利用该土地建造住宅及其附属设施29建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念30居住权，用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利31共有权两个或两个以上的公民或法人对同一财产享有的所有权共有人共同占有、使用、收益和处分共有财产的权利称为共有权.按照共有权的内容共有可分为按份共有和共同共有32不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为33自物权是指权利人依法对自有物享有的物权所有权是唯一的自物权，因此自物权就是所有权，自物权又称所有权，是指所有人（自物权人）在合法范围内能够对标的物进行全面的、自主的支配，按照自己的意志对标的物进行占有、使用、收益和处分的权利，并排除他人干涉它是物权中最完整、最充分的权利，包括四项权能，即占有权、使用权、收益权和处分权《中华人民共和国物权法》试题

一、填空题

1.《物权法》规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（开始）时发生效力”

2.《物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益

3.《物权法》规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益

4.《物权法》规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件

5.《物权法》规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）

6.《物权法》规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）

7.《物权法》规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额其他共有人在同等条件下享有（优先购买）的权利

8.《物权法》规定，拾得人侵占遗失物的，（无权）请求保管遗失物等支出的费用，也（无权）请求权利人按照承诺履行义务

9.《物权法》规定，抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求（人民法院）拍卖、变卖抵押财产

10.《物权法》规定，质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担（赔偿责任）

11.《物权法》规定，质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归（出质人）所有，不足部分由债务人清偿

12.《物权法》规定，知识产权中的财产权出质后，出质人（不得）转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外

二、判断题（如果认为该说法正确，请在题后划“√”，否则划“×”）

1.不依赖于其他权利而独立存在的物权为主物权，如所有权、地役权、抵押权、典权×

2.典权人也应承担典权存续期间典物因不可抗力而全部或部分灭失的风险√

3.善意占有属于合法占有×

4.通过善意取得制度取得物权属于物权的原始取得方式√

5.依照我国有关法律的规定，要宣告某自然人死亡最短需要三个月√

6.债的标的物在被提存期间发生毁损、灭失风险责任，依法应由提存人和债务人承担责任×

7.根据所违反的法律关系的性质不同，《民法通则》把民事责任分为违约责任和侵权责任√

8.城市的土地，属于国家所有法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有√

9.集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏√

10.质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，可以不承担赔偿责任×

11.以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同√

12.同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿√

13.债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿√

14.知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外√

15.不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用√

16.业主大会或者业主委员会的决定，对业主没有约束力×

17.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意×

18.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要√

19.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系√

20.《中华人民共和国物权法》所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权√

三、单项选择题

1.甲购买乙的一辆二手车，但双方没有办理过户手续甲付款购车后，驾驶该车到某汽车空调配件经销部丙处，购买汽车空调配件并安装安装好并付清款项后，甲驾车离开途中，因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车被全部烧毁经有关部门认定丙作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任下列说法中正确的是BA.甲和乙之间的买卖合同未生效，因为双方没有办理车辆过户手续B.甲取得该车的所有权，因为动产所有权转让自交付时发生效力C.甲不能向丙请求损害赔偿，因为其不是该车的所有权人D.甲不可以向丙请求损害赔偿，因为该车转让没有登记，不得对抗第三人

2.赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元孙某因资金周转需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有下列说法中正确的是（B）A.钱某与孙某之间的古董买卖合同无效B.孙某取得该古董的所有权C.李某对该古董的占有属于无权占有D.赵某可以直接请求李某归还该古董

3.王甲写信给其侄女王乙，表示要赠与5000元美金，王乙回信表示接受，但此款因故一直未实际给付后王乙与李丙登记结婚，婚后第六个月接到王某的赠金5000美金该项钱款依法AA.应属于王乙的婚前个人财产B.应属于王乙与李丙的夫妻共同财产C.属于婚前取得，但归二人共有D.属于婚后取得，归二人共有

4.根据《物权法》规定，下列财产中不可以作为抵押权的客体的是（B）A.在建房屋B.某大学的教学楼C.企业的生产设备、原材料D.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

5.A与B系前后邻居，两家房距

5.8米A翻盖房屋，准备在原来的宅基地上建两层

9.22米高的楼房，便找到B协商B表示，按农村风俗前房不能高出后房，自己的房屋是

4.8米，B不能超建A认为，在自己的宅基上建房，想盖多高盖多高，谁都无权干涉故趁B外出做生意之机，强行超建将房建成经科学测算，因A的超建，B的房屋整个窗户在冬季近二个月不能受阳光照射下列说法正确的有CA.A建房属于合法行使自己宅基地使用权，B无权干涉B.A和B之间形成地役权法律关系C.B有权要求A停止侵害，排除妨碍D.A的行为违反乡规民俗属于无效

6.某甲和某乙是邻居，某甲靠着某乙的墙建了一间棚子，后来某甲离家出走3年某乙见棚子坏了，又邻自己的墙，于是修理了一下，在里面放东西某甲回来后也没说什么后来某甲要盖房子，就提出要某乙将东西搬出去则下列说法中正确的是CＡ.甲不能要求乙将棚子里的东西搬出去，因为已过诉讼时效B.甲可以要求乙将棚子里的东西搬出去，因为还没过诉讼时效C.甲任何时候都可以要求乙将棚子里的东西搬出去，这与诉讼时效无关D.乙对某甲棚子的使用构成有权占有，因为某甲明知却未明确表示反对

7.甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣仍到垃圾堆，后被拾荒人乙拾取，并发现了此钱后甲闻讯前往乙家要钱，未果则下列说法中正确的是DA.甲已抛弃了衣服和钱B.乙依据先占原则得到了衣服和钱C.该钱为隐藏物，乙因发现而取得D.乙应将钱返还给甲，仅仅保有衣服

8.甲将一部汽车作价

3.5万元，抵押给乙，由甲继续使用，甲在开车时将汽车不慎撞坏，致严重损毁，应当（D）A仍以已毁损的汽车作抵押物B认定抵押关系中止C认定抵押关系解除D认定抵押关系仍存在，由甲以价值

3.5万元的财产代替原汽车作抵押物

9.绝对权的主要特征是（B）A享受绝对权，不受任何干预B.其义务主体是不特定的人，其权利的实现通常不需要义务人的积极配合C.与相对权相比，对于权利主体更重要D.直接对物占有、使用、收益、处分的权利

10.权利质权的标的可以是（A）A.债权、汇票、存款单、股票B.支票、存款单、名誉权、专利权C.商标权、仓单、债券、荣誉权D.汇票、提单、本票、继承权

11.甲在某服装店加工服装一套取服装时，因带钱不够支付加工费，征得服装店同意将金戒指一枚留下，约定交清加工费后取回戒指，则服装店对戒指享有（B）A.处分权B.质押权C.抵押权D.留置权

12.某中学为修缮教育设施向银行借款，银行要求该学校提供担保，学校以自有财产向银行设立抵押，以下哪些财产可以抵押？（C）A.该学校的办公楼B.该学校的操场C.该学校的小汽车D.与临校存在权属争议的财产

13.共有人对共有关系的性质发生争议，无法查明到底是按份共有还是共同共有时，应当推定为（B）A.按份共有B.共同共有C.个人所有D.公共所有

14.王某拾到李某丢失钱包，当李某向王某讨还时，王某拒不归还二人由此形成的债权关系是BA.合同之债B.不当得利之债C.无因管理之债D.单方民事法律行为之债

四、简答题

1.不当得利的构成要件是什么？答不当得利的构成要件有四个1一方获得利益2他方受到损失3获得利益和受损失之间有因果关系4）没有合法根据

2.无因管理的构成要件有哪些？答无因管理的构成要件有三1为他人管理事务2有为他人谋利益的意思3没有法定或约定义务

3.我国《物权法》所建立的物权体系包括哪些？答1）所有权2）用益物权3）担保物权4）占有

4.我国《物权法》的调整范围包括哪些答第一，我国《物权法》调整物的归属关系第二，我国《物权法》调整物的利用关系

5.物权法定原则包括哪些内容答1）物权种类法定2）物权内容法定

6.什么是交付？交付须满足哪些要件始生效力？答我国《物权法》上所说的交付，指的是物的直接占有的移转，或者更准确地说，指的是一方民事权利主体按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实交付须满足下列要件始生效力第一，须有移转占有的意思表示；第二，须有占有物的交付

7、用益物权具有哪些法律特征答1）用益物权具有用益性2）用益物权具有独立性3）用益物权具有占有性4）用益物权是一种他物权8．共同共有与按份共有有何区别答按份共有和共同共有为两种不同性质的共有，存在以下区别1）成立的原因不同2）权利的享有不同3）处分应有部分的不同4）分割限制的不同5）共有物管理的不同．6）存续期间的不同7）对第三人行使的权利不同8）标的物的不同

五、论述题

1、什么是土地征收土地征收的特点是什么？答我国《物权法》第42条第1款规定；“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”土地征收具有以下几个显著特点1）行为主体是国家土地征收行为的实施主体是特定的，只能是国家之所以是国家，一是因为征收权是基于“最高统治权”而行使的，而“最高统治权”又只能由国家统一行使；二是因为“为了公共利益的需要”是土地征收的惟一理由，而国家则是公共利益惟一合适的代表2）行为本身具有强制性土地征收是国家依据法律的规定所实施的法律行为，具有明显的强制性它表现在，土地征收行为是国家单方面的意思表示，无须征得原土地所有人的同意作为原土地所有权人，对国家的土地征收决定必须服从，对国家的征收行为必须予以支持和配合，不得拒绝、阻挠，更不得无理取闹，否则就要承担法律责任3）有偿性土地征收还是一种有偿性的法律行为它表现在，国家征收土地必须根据法律的规定向原土地所有权人给予补偿4）行为的实施理由是为了公共利益的需要土地征收的法律基础是公共利益高于个体利益，个体利益必须服从公共利益的需要，因而，“为了公共利益的需要”便成了国家对农村集体土地进行征收的惟一理由

2.试述共同共有具有哪些法律特征？答我国《物权法》第95条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权”由此可见，共同共有，是指两个或两人以上的人基于共同关系，对同一物不分份额地享有权利和承担义务共同共有具有如下法律特征1）共同共行是不分份额的共有在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额，只有在共同共有终止，共有的财产分割后，才能确定各共有人的份额因此在共同共有关系中，各共有人的份额只是一种潜在的份额，部分共有人在共同共有存续期间，擅自划分份额处分共有财产，一般应认定为无效2）共同共有以一定的共同关系为前提这种共同关系，通常是由法律直接规定，主要是婚姻关系、血缘关系，如夫妻关系、家庭关系共同关系也可因当事人的合同约定而产生，如合伙合同没有共同关系这一前提条件，共同共有便无产生的基础，如果共同关系丧失，则共同共有就必然解体，如夫妻离异便须对共同共有的财产进行分割3）共同共有的共有人平等地享有权利和承担义务各个共有人对共有物平等地享有占有、使用、收益、处分权，并平等地承担义务在合伙关系中，依法律的规定或当事人的约定，合伙人可以按照一定的份额享有表决权，但在这样的合伙关系存续期间，不能要求分割共有财产

3.论述共同侵权行为的特征答共同侵权行为，是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为如教唆、帮助他人实施侵权行为的，教唆人和行为人构成共同侵权人《民法通则》第130条规定“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任”据此，共同侵权行为具有如下特征1）主体的复数性共同侵权行为区别于单独侵权行为的首要特征是其主体构成上的复数性复数性，是指共同侵权行为的加害人为两个或者两个以上而单独侵权行为的加害人为一人2）过错的共同性共同性，是指特殊侵权行为的加害人主观上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失3）结果的同一性同一性，是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果换言之，数个加害人的侵权行为的损害后果只有一个，而且各侵权行为与损害后果之间存在因果关系4）责任的连带性连带性，是指共同侵权人对受害人承担连带责任受害人有权请求加害人中的任何一人或者数人承担全部损害赔偿责任，任何加害人都有义务向受害人负全部赔偿责任加害人中的任何一人或者数人向受害人清偿全部责任后，免除其他加害人对受害人的民事责任承担责任超过自己应当承担的份额的加害人，有权向其他加害人追偿共同侵权中，加害人之间的责任分配，通常以各自的过错程度及其行为与损害后果之间的因果关系确定物权法重点名词解释

1、物权权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权

2.所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利3．相邻关系，又称为“不动产相邻关系”，是指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他人所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系

4.按份共有指两个或两个以上的共有人按份额（应有部分）对共有财产共同享有权利和分担义务的法律状态.

5.共同共有:指数人不分份额地共同享有一物所有权的共有形态，或者以一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系，而共享一物的所有权的状态

6.物权的追及效力，指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权权利人均可追及标的物之所在，而主张权利7物权的排他效力指在统一标的物上，依民事法律行为成立一物权者不容许在该物上，在成立与之有同一内容的物权8地役权指依合同的约定而以他人土地土地供自己土地的方便和利用之用的权利

9.土地空间权，指在土地的空中或地中横切一立体空间（断层）而以之为标的设定的权利

10.不动产，指以土地及其定着物；定着物，指附着于土地、具有连续性、不能移动，且社会观念（尤其是社会交易观念）上也将它视为具有独立的经济价值的物

11.用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权

12.担保物权指债权人以以确保债务的清偿为目的，而于债务人或第三人所有的物或权利上设定的定限物权简答题一.简述一物一权主义存在的理由

（1）为了确定物权人支配的标的物的范围；（2分）

（2）避免物权关系的复杂化；（2分）

（3）避免公示方法上的困难和保护交易安全（3分）二.简述宅基地使用权的概念及特征指农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利特征有

1.权利主体的特定性

2.权利客体的特定性

3.“一户一宅”原则

4.目的的特定性

5.权利取得的无偿性

三、简述建筑物区分所有权的特性

1.复合型

2.专有所有权的主导性

3.一体性

4.权利主体身份的多重性

5.具有浓厚的人法的因素

四、简述物权的性质

1.物权是权利人直接支配特定物的权利；　　

2.物权是权利人直接支配标的物而享受其利益的权利　　

3.物权是权利人直接支配标的物而享受其利益的绝对性权利绝对性、对世性　　

4.物权是权利人排他性的享受特定物的利益的权利独占性或排他性　　

5.物权是一种不可侵性的权利，是侵权行为的客体　　

6.公示性，

7.独立处分性，五.简述非基于法律行为的不动产物权变动的情形

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力（2分）

（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

（4）强制执行强制拍卖的不动产，买受人自领得执行法院发给的权利移转证书之日起，即取得该不动产的所有权，无须登记即发生物权变动的效力六.简述担保物权的概念及特性担保物权指债权人以以确保债务的清偿为目的，而于债务人或第三人所有的物或权利上设定的定限物权特性从属性、不可分性、补充性、物上代位性

七、简述物权法定主义的概念及内容物权的种类、内容有法律统一规定，不允许当事人依意思自由创设、变更内容有两点

1.当事人不得创设法律所不认可的新类型的物权

2.当事人不得创设与物权法定内容相悖的物权

八、简述所有权的作用答

（1）所有权制度是一国社会秩序和法律秩序的基础；（2分）

（2）是国家和社会最根本的法律制度；（1分）

（3）是私法秩序的根本；（2分）

（4）是市场经济的制度基础；（1分）

（5）是人格独立、社会与国家积聚财富及伦理发展的重要前提（2分）

九、简述共同共有的类型

1.夫妻共有财产

2.家庭共同财产

3.遗产分割前的共有

4.合伙共同共有论述题

1.试述用益物权的概念及特性用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权其特性1用益物权是一种定限物权

2.用益物权是以使用、收益为目的的定限物权3用益物权原则上是就他人的物而设定的物权4用益物权的享有和行使以对物存在占有为前提

5.有益物权主要以不动产为标的物6用益物权的设定、转移通常都需要登记7用益物权的设定有的为无偿，有的为有偿8用益物权为独立物权

二、试述物权法定主义存在的理由

1.物权的绝对性（对世性）使任意创设具有危害公益的弊端；2任意创设会消解物权的直接支配性；3物权法定保障所有权不受其他权利约束而发挥经济效用；4法定的物权使一物上的权利确定，从而保障合同自由；5法定的物权使权利类型化、规范化，使交易更安全和便捷

三、试述用益物权与担保物权的差异1对标的物进行支配的方面有所不同；2用益物权为独立物权，担保物权为从属物权；3权利实现的方式不同；4占有在权利行使中的地位不同；5与债权的结合程度不同；6在物上代位性上有所不同历年《物权法》考试试题

1、不定项选择题

1、下列各项中（B）不属于法定孳息A、租金B、牛奶C、利息D、股息

2、在下列选项中（D）表述是错误的A、物权具有排他性B、物权的排他性不排除一物之上有所权和他物权同时存在C、物权的排他性不排除一物之上有互不影响的数个他物权同时存在D、物权的排他性不允许一物之上有所权和他物权同时存在

3、下列有关动产和不动产的法律地位的说法中，错误的是（C）A、动产和不动产的流通性质和范围有区别B、动产和不动产物权变动的法定要件不同C、动产和不动产是主物和从物的关系D、动产和不动产在纠纷管辖方面有差异

4、在让与动产物权时，让与人仍将继续占有动产的，让与人与受让人之间可以订立契约，使受让人因此取得间接占有以交付，同时受让人已经取得物权，这种交付方式称为（C）A、现实交付B、简易交付C、占有改定D、指示交付

5、在下列各项中，不属于用益物权范围的是（ACD）A、质押权B、地上权C、留置权D、抵押权

6、依照民法理论，物权的核心是（C）A、占有权B、使用权C、支配权D、处分权

7、在地役权法律关系中，下列表述正确的是（C）A、地役权具有可分性B、地役权是为特定人设定的C、地役权是为需役地便利而设定的D、地役权不具有从属性

8、某甲将手表借给某乙使用，某乙以市价卖给某丙，丙不知道该手表非乙所有，某甲发现后要求某丙返还原物，某丙（B）A、有返还义务B、没有返还义务C、将原价款从某乙处要回，交给甲即可D、将手表交还某乙

9、下列属于法定孳息的为（D）A、企业中工人的奖金B、动物的幼畜C、牛身体内发生的牛黄D、出租房屋的租金

10、甲向乙借款20万元，甲将价值19万元的房屋抵押给乙，双方订立了书面抵押合同但办理登记手续过高，经乙同意未办理登记手续，另外，甲以自己的一台价值1万多元的电脑质押给乙，双方订立了质押合同，乙因为不会用电脑便决定仍将其放在甲处，一年以后，四因做生意亏本无力还债，乙要求行使抵押权的质权，对该案的判断正确的是（A）A、抵押权与质押权均无效B、抵押权与质押权均有效C、抵押权有效，质押权无效D、抵押权无效，质押权有效

11、占有是对物为事实上管领，下述占有属于非法占有的是（C）A、甲租乙的房子居住B、甲占有并使用自己的电脑C、甲将拾的一部手机据为已有D、甲为乙修理手表，在乙不支付修理费时，将手表予以留置

12、王某在公园捡回一只小狗，便抱回家饲养，并为其注射了防病疫苗，后来小狗被其原主人李某发现并要求抱回，则王某（D）A、可以拒绝交还小狗B、只能要求李某偿还其饲养小狗所花的费C、只能要求李某偿还其为狗注射疫苗的费用D、可以要求李某偿还养护小狗所支付的必要费用

13、甲和乙为同村邻居，甲越界建房侵入乙的宅基地，甲的行为侵犯了乙的（C）A、相邻权B、房屋所有权C、宅基地使用权D、宅基地所有权

14、用下列财产作抵押时，依《担保法》规定，签订抵押合同后，未经登记也发生抵押效力的是（B）A、汽车B、布匹C、企业的机器D、林木

15、在下列各项中，不属于担保物权范围的是（ABD）A、地役权B、典权C、留置权D、永佃权

16、王某在某餐厅吃饭时丢失手机一部，餐厅人员拾得后交给公安部门，王某未在规定期限内前去认领，公安部门按照有关规定交寄售商店出售，孙某从该商店买得手机后送给女友林某作为生日礼物，手机在林某第二天乘公交车时被偷去，小偷以100元的低价卖给郑某，该手机的所有权属于（C）A、王某B、孙某C、林某D、郑某

17、下列属于法定孳息的是（B）A、果树所结的果实B、股东分取的红利C、销售所得的利润D、动物产下的幼仔

18、下列属于所有权的继受取得的是（D）A、租金B、没收C、利息D、货款

19、甲在某风景区建有别墅，与邻居乙约定不得在别墅前兴建房屋，以免妨碍眺望，后乙欲在房屋上加盖一层，甲提出异议，请求停工，下列判断正确的是（CD）A、甲可基于相邻权请求乙停工B、甲乙之间的约定无效，甲的请求不应支持C、甲可基于地役权请求乙停工D、甲乙的约定具有物权的效力

20、下列民事权利中，属于用益物权的是（ABDE）A、地上权B、地役权C、留置权D、典权E、承包经营权

21、依照民法理论，物权的核心是（C）A、占有权B、使用权C、支配权D、处分权

22、在地役权法律关系中，下列表述正确的是（C）A、地役权具可分性B、地役权是为特定人设定的C、地役权是为需役地便利而设定的D、地役权不具有从属性

二、名词解释

1、物权法定主义是物权立法的一项基本原则，其意义指物权的种类和内容由法律统一确定，不允许当事人依意思自由创设

2、物权行为是指由物权的意思表示与登记或交付结合而成的要式行为

3、物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转至何人之手，物权的权利人均可以追及标的物之所在，而直接行使权利

4、地役权指以他人土地供自己土地的方便和利益之用的权利

5、让与担保指债务人或第三人为担保债权人的债权，将担保标的物的权利转移给担保权人，在清偿债务后，标的物的所有权再返还给债务人或第三人，债务人不履行时，担保权人可以就标的物受偿的非典型担保

6、债权形式主义也称意思主义与登记或交付的结合依此主义，物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债权合意（如买卖合同）外，还需要践行登记或交付的形式，才发生物权变动的效力

7、取得时效指无权利人以行使所有权或其他财产权的意思公然、和平地继续占有他人的财产，经过法律规定的期间，即依法取得该财产所有权或其他财产权的制度

8、抵押权指债权人对于债务人或第三人提供的、作为覆行债务的担保的财产，在债务人不履行债务时，可以就其卖的价金优先受偿的权利

9、所有权保留指在买卖关系中，买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（主要是价金的全部支付）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，待条件成就后，再把所有权转移给买受人

10、物权行为无因性是指物权行为与作为其原因关系的债权行为相互独立物权行为的成立和有效不受作为其原因的债权行为的影响

11、物权形式主义以《德国民法典》为其代表按照这种主义，买卖标的物的所有权的转移，除需要有买卖契约、登记或交付外，还需要当事人就标的物的所有权的转移达成一个独立于买卖契约之外的合意此合意纯以物权变动为其内容，故称物权合意这种物权的合意与登记或交付作为引起物权变动的法律事实的立法，称物权变动的物权形式主义

三、案例分析

1、甲于8月1日与乙签订房屋买卖合同，售价50万；于8月2日与丙又签订同一买卖合同，售价60万；于8月3日与丁又签订同一房屋买卖合同，售价70万，并于当日与丁一起办理了产权登记手续后乙、丙得知后诉至法院，请求确认甲、丁转让房屋行为无效问乙、丙之请求是否于法有据？本案应如何处理？答

1、没有法律依据不动产转让以登记为生效要件，甲与丁已办理了产权登记手续，房屋买卖行为有效成立，丁拥有该房屋的所有权

2、甲与乙、丙分别签订的房屋买卖合同有效，但不得对抗丁，乙和丙可以要求甲承但违约责任，要求甲返还购房款并赔偿损失

2、甲、乙之间订立一份木材买卖合同，约定交货方式为托运合同订立后，甲委托运输公司丙运至乙处在运输过程中，丙故意损坏承运木材问针对丙的行为，哪些人可以提出权利请求？属于什么性质的权利？答

1、乙可以提出权利请求

2、在托运合同关系中货物所有人从货物装上托运人的运输工具上时起转移此时，木材的所有人已由甲转移至乙，因此乙可以提出所有权请求权或者侵权损害请求权

3、甲有手机一部，甲委托乙保管，后乙擅自借用给丙，丙在使用期间被丁偷走，后丁又遗失，被戊捡到而戊又恰是甲的朋友，一日甲在戊处发现自己的手机，甲要求取回，戊不允，遂起纠纷问

（1）甲可否取回？为什么？

（2）若将乙、丙之关系改为乙卖与丙，其他情节不变，则甲能否从戊处取回手机？为什么？答

（1）可以取回乙的行为是无权处分行为，丙并未取得手机的所有权；丁的行为违法，也不能取得手机的所有权；戊的行为是不当得利，也不能取得手机的所有权因此手机的所有权仍然是甲

（2）乙将手机卖与丙，丙是善意取得，所以丙取得手机的所有权，甲不能主张从戊处取回手机，只有丙才能

4、甲有高级音响一套，价值1万元左右8月1日，甲因欠债将音响抵押给乙；8月2日又抵押给丙，并于当日办理了登记手续；8月3日又将音响出质给丁丁在占有期间，发现音响存有故障，于是带到戊电器修理部修理，修理费1000元戊修好后中，丁不付修理费，故戊扣押下来，2个月后丁仍未付费问上述乙、丙、丁、戊的权利如何实现？答戊享有留置权，戊的债权可以优先于其他人得到清偿；丙的抵押权已登记，丙的债权可以第二顺序清偿；丁享有质权，丁的债权可以第三顺序清偿；乙的抵押权没有办理抵押登记，不得对抗第三人，因此最后得到清偿

5、甲有楼房一幢估价2000万元，以此为抵押物向乙、丙银行借款各1000万元8月1日上午800甲、乙共同在市土地局办理了抵押登记手续；同日上午400甲、丙共同在市房产局办理了抵押登记手续后甲不能还款付息，拍卖房屋得1500万元问乙、丙如何实现债权？答乙、丙同一天在不同的法定部门输抵押物登记，视为顺序相同（《担保法解释》第三步58条），因此，乙、丙的债权应按照债权比例清偿，即各得750万元

6、甲欠乙债1000万元中，以楼房一幢为乙设抵押，并办理登记手续抵押期间，甲欲以1200万元卖与丙，并告知乙乙称自己不同意甲出卖问

（1）甲能否出卖？为什么？

（2）设上例中甲欲以200万元卖与丙，并告知乙乙称“你以200万元卖掉可以，但200万元应提存；并且你应再提供价值800万元的抵押”甲不听，执意要以200万元卖与丙，且不补充担保问乙的说法有无依据？甲的做法是否合法？

（3）设案例中甲以1200万元卖与丙时未告知乙后乙得知后，向法院主张甲、丙转让行为无效丙向乙提出“你不要再请求人民法院主张确认甲、丙之行为无效问法院应否支持乙之请求？答

（1）甲可以出卖抵押人转让抵押物之权利不容否认，乙之不同意于此无意义

（2）乙的说法有依据，甲的做法不合法，甲的转让行为无效

（3）法院应支持乙的请求（见《担保法》第三49条）抵押期间，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供担保的，不得转让抵押物抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”

7、甲有一手表，委托乙保管，乙擅自将手表以市场价卖与不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为申捡到申将该手表交给当地派出所派出所发布了招领公告，但1年后，该手表仍无人认领于是派出所即依照有关规定将手表交给代售店拍卖该手表后来被A以拍卖价买下本题中谁最终享有手表的所有权？为什么？该如何保护其他利害关系人的合法权益答A最终享有手表的所有权 根据《物权法》107规定1乙将委托保管的手表买掉，属无权处分；2乙将手表给丙，丙以合理价格购得，属善意取得，交付后，丙取得所有权根据《物权法》106规定3丙将表赠予丁，赠与行为有效，丁因赠与取得手表所有权；4戊因为偷盗非法占有手表，又将表遗失，申捡到了，交与派出所招领期内，没人认领；5A以拍卖价格，拍得手表，最终获得所有权在本案中，甲可以向乙无权处分人请求赔偿损失丁可以要求戊赔偿

8、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）投资开发A小区，后期由于资金短缺，甲公司以A小区尚未完工的1号楼作抵押向银行借款5000万元，并办理了抵押登记手续2007年10月，甲公司开始销售A小区的1号楼和2号楼在销售过程中，甲公司有如下行为

（1）销售1号楼时，未经银行同意，也没有向购买人说明1号楼已经抵押的事实；

（2）以每年100万元的价格将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司用于设置广告宣传装置，且没有向购买人说明；

（3）以500万元的价格将已经销售的2号楼的规划用于停放汽车的地下车库卖给乙公司用于存放物资2008年3月，业主全部入住后成立了业主委员会业主委员会发现甲公司前期聘请的提供物业管理的丙公司收费偏高，且服务较差于是经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，解聘丙公司并与提供物业管理的丁公司签订物业服务合同要求根据以上事实并结合法律的规定，回答下列问题

（1）甲公司以尚未完工的1号楼设立抵押是否合法？并说明理由

（2）甲公司销售已经抵押的1号楼是否合法？并说明理由

（3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司是否合法？并说明理由

（4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙公司是否合法？并说明理由

（5）业主委员会解聘丙公司并与丁公司签订物业服务合同是否有效？并说明理由答

（1）甲公司以尚未完工的1号楼设立抵押合法根据《物权法》规定，正在建造的建筑物可以作为抵押物的财产且以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记抵押权自登记时设立本题中，1号楼虽然尚未完工，但可以设立抵押

（2）甲公司销售已经抵押的1号楼不合法根据《物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外本题中，甲公司未经银行同意，销售1号楼不合法

（3）甲公司将已经销售的2号楼的楼顶和外墙壁出租给乙公司不合法根据《物权法》规定，业主对专有部分以外的共有部分（如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等）享有共有的权利本本题中，甲公司将属于业主共有的楼顶和外墙壁对外出租不合法

（4）甲公司将已经销售的2号楼的地下车库卖给乙公司不合法根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要本题中，甲公司将车库对外出售不合法

（5）业主委员会与丁公司签订物业服务合同有效根据《物权法》规定，选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人等事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可本题中，业主委员会的做法符合法律规定

9、78岁的甲因儿子在外地工作，独自住在自己的一幢房子里，由一个在其家里服务了几年的老保姆乙照顾某日，甲与乙签订一个合同约定甲死后，乙可以在该幢房子里居住，直到死为止此后不久甲即死亡其子丙继承了甲某该幢房屋的所有权丙考虑到自己在外地工作无法照看该房，故将该房卖给了当地的丁丁要求乙搬出该幢房屋适逢物权法草案面向全国征求意见，天天在做宣传乙因为经常看电视看报纸，有所了解故拿出其与乙签订的合同声称:甲给自己设定了居住权，丁无权要求自己搬出运用物权法的基本原理，并根据新《物权法》的相关规定，分析本案例答根据甲和乙之间合法有效成立的合同，乙有权在该幢房子里居住，直到死亡为止

10、甲公司购买一辆轿车作为办公用车，给经理张某使用，并将轿车登记在张某名下后来，张某擅自将车卖与王某甲公司知道后，要求王某返还轿车问

1.甲公司的主张能否得到法院支持？为什么？

2.甲公司应如何维护自己的权益？答

1、甲公司的主张不能得到法院支持根据物权法规定，王某的行为符合善意取得制度，在本案中，汽车属于动产，以交付为所有权转移要件，双方达成买卖合意后，把汽车交付王某就完成了所有权的变动，而且，不以是否支付对价为要件且车登记在张某名下，王某在购买车辆时，完全有理由相信张某是车的合法所有者，尽到了善意的注意义务，因为王某已经是该车的合法所有者，该公司主张不能得到法院支持

2、甲公司可以要求张某返还车款，同时要求他赔偿损失虽车登记在张某名下，但甲公司可通过举证车款是其公司支付，只是登记在张某名下那么张某将车擅自卖出给公司造成了损失，属于侵权之债，特别注意，在起诉时，不要起诉物权行为，只起诉债权行为因为物权已转移给王某，再起诉物权已无意义，无法胜诉

四、论述题

1、物权与债权的区别与联系？答

（一）物权与债权的区别

1、在权利性质上的区别物权为支配权；债权为请求权

2、在权利发生上的区别物权法定主义；债权任意主义

3、在权利效力所及范围上区别物权绝对权、对世权；债权请求权，对人权

4、在权利效力上的区别物权排他效力、优先效力、追及效力、优先效力；债权无排他效力、无优先效力、无追及效力、平等效力；物权优先于债权

5、在权利有无存续期限上的区别物权无期限（担保物权除外）；债权有期限

6、在权利救济方面区别物权物上请求权；债权债权请求权

（二）物权与债权的联系物权的社会作用在于保障财产关系静的安全；债权的社会作用在于保障财产关系动的安全；两者虽有侧重不同，但其社会作用都是在于实现物的社会化利用，保障社会经济秩序的安全近代以来，物权的效力在弱化，债权的效力在强化，即物权债权化，债化物权化，物权与债权相互模糊，使得由原来物权的优越地位转向所谓的债权的优越地位

2、试述基于法律行为的物权变动的各种规范模式？答在引起物权变动的法律事实中，最重要者莫过于法律行为，物权如何依法律行为而变动，为现代各国物权立法上的重要问题，概括起来，主要有以下几种模式

（1）物权形式主义以《德国民法典》为其代表，按照这种主义，买卖标的物的所有权的转移，除需要有买卖契约、登记或交付外，还需要当事人就标的物的所有权的转移达成一个独立于买卖契约之外的合意，此合意纯以物权变动为其内容，故称物权合意，这种物权的合意与登记或交付作为引起物权变动的法律事实的立法，称物权变动的物权形式主义

（2）债权意思主义以《法国民法典》为代表，把物权变动作为债权行为的当然结果来加以认识，不承认物权行为以买卖契约为例，当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖也告成立，标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人转移给买受人，所有权的移转以买卖合同为根据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记作为所有权转移的生效要件，学说称为意思主义

（3）债权形式主义以《奥地利民法典》为代表，债权形式主义，也称意思主义与登记或交付的结合以此主义，物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债仅合意（如买卖合同）外，还需要践行登记或交付形式，才发生物权变动的效力

（4）折衷主义以《瑞士民法典》为例，采介于《德国民法典》物权形式主义和《法国民法典》意思主义之间的折衷主义即不动产所有权的转移，以原因行为（如买卖合同）、登记承诺（登记同意）和登记的结合作为根据《瑞士民法典》即没有把不动产物权的变动单纯系于物权行为，而是把不动产物权变动的根据看作是由一个原因、登记承诺（兼有物权行为）和登记的结合构成的我国《民法通则》对于动产物权变动，非采德国法物权形式主义，也不采法国、日本的债权意思主义，而是采奥地利等民法的债权形式主义，我国不动产所有权转移的规定，也不采德国法物权形式主义，也不采法国、日本的债权意思主义，而是采意思主义与登记的结合即债权形式主义

3、论述善意取得制度？答

（1）善意取得，学说又称为即时取得，指无权处分他人动产的让与人，在不法将他占有的他人动产交付给买受人后，如买受人取得该动产时系出于善意，则他便取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还善意取得制度来源于日尔曼法的“以手护手原则”，重在保护动态的交易安全

（2）善意取得的要件

1、标的物为动产与不动产

2、出让人无处分权是出让人对动产无处分权、是所有权受限制

3、有偿受让

4、须受让动产的占有或者不动产已登记，动产交付包括现实交付、观念交付；观念交付又可分为简易交付、占有改定和指示交付

5、受让人须善意善意的含义受让人不知让与人无让与的权利；善意的举证应由否定受让人善意的人；善意的准据时点受让之时，就动产而言，受让动产的占有的态样而定，不动产而言，变更登记之时

（3）善意取得的法律效果

1、受让人取得动产或不动产所有权受让人取得所有权，原所有人丧失所有权；

2、原所有人与受让人之间的关系原所有人不得请求受让人返还；

3、原所有人与让与人之间形成债权关系原所有人可以向让与人请求损害赔偿，返还不当得利

4、试述物权行为无因性理论？答

（1）物权行为无因性理论含义物权行为无因性理论发端于德国普通法时期的普通法学，其始祖是德国历史法学派的创始人萨维尼所谓物权行为的有因或无因，是指立法和理论如何解决作为原因的债权行为与物权行为的关系，也就是说，物权行为的效力是否受债权行为的影响如果物权行为的成立和有效不受债权行为的影响，即为无因；反之为有因按照《德国民法典》的规定，直接发生物权变动的物权行为与作为原因的债权行为是各自独立的两个行为，物权行为的效力不受债权行为的影响例如，买卖在交付标的物后，买卖合同因意思表示有睱疵或内容违反公序良俗而无效或被撤销，物权行为的效力却不受影响，买受人对于接受的标的物仍然保有所有权丧失所有权的出卖人只能依不当得利的规定，请求返还此即物权行为无因性

（2）物权行为无因性的缺点、无因性的相对化以及我国民法不采物权行为无因性

1、物权行为无因性的缺点物权行为无因性理论的最大的缺点在于损害出卖人的利益，违背交易活动中的公平正义在交付标的物之后发现买卖合同未成立、无效或被撤销，因物权行为的无因性，不受债权行为的影响，买受人仍然取得标的物的所有权，出卖人仅能依不当得利的规定请求返还，于是，出卖人由所有权人变成为债权人，不能享有法律对物权的特殊保护，其地位十分不利

2、物权行为无因性的相对化物权行为无因性的相对化，就是对物权行为无因性的适用予以限制，以使物权行为的效力受债权行为的影响其所采用的方法主要有共同睱疵，物权行为与债权行为可以因共同睱疵而无效或被撤销；债权行为如为暴力行为时，其效力应及于物权行为；债权行为如果存在法律规定的意思表示内容错误时，物权行为也因此受到影响；条件关联，债权行为与物权行为生效条件相互关联时，债权行为无效，物权行为也归于无效法律行为的一体性即把物权行为与债权行为合为一个不可分割的整体法律行为，债权行为无效，物权行为也归于无效

3、我国物权法不采纳物权行为无因性，在现代民法普遍建立起善意取得制度和公示公信制度后，物权行为为无因性的存在空间几已丧失殆尽，其保护交易安全的机能几已被这些制度所抽空，如果从利益衡量的角度考量无因性在交易上的机能，则可以发现，无因性仍是与人类的正义法感情、法意识和社会的一般道德观念相悖的（物权法财产归属法》以保护财产的归属秩序为目的债权法财产流转法，以保护财产六如转秩序为目的，使归属与一定权利主体的财产，可以经由权利主体的自由意思完成其流转市场经济与物权法物权法与债权法，为现代市场经济的两大法律基础，为市场经济法律体系的两大基干物权法的特征1强行法规性2固有法性3公共性物权的社会化趋势所谓所有权的社会化思想，特别强调所有权行使的目的，不仅应为个人利益，同时亦应为社会公共利益，进而主张所有权本身包含的义务物权的价格化趋势所谓物权的社会化趋势物权由本来注重对表的物的现实支配的实体权，演变为注重于收取代价或者获得取融资的价值权土地征收指国家依据公权力，对本属不可侵害的个人土地使权和集体土地所有权，加以强制剥夺，涉及个人]集体和国家重大利益关于物权变动的三种模式1意思主义买卖合同有效成立，标的物的所有权即转移，无须登记或者交付（法国）2登记要件主义买卖合同虽然有效成立，标的的物的所有权并不当然转移，其所有权的转移必须登记或者交付为要件3形式主义买卖合同有效成立后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权转移做趁工艺个独立于买卖合同的合意，即物权行为（德国、台湾）制定中国物权法的基本原则1坚持以权利本位为主的立法思想2贯彻个人利益与社会公益协调发展的权利思想3物权变动采登记要件主义4以物权关系固定农地使用关系5规定国家征收土地的条件和补偿7适应物权国际化的发展趋势物权的定义1着重于对物的直接支配性的定义2着重于直接支配与享受利益的定义3着重于直接支配与排他性的定义4着重于直支配、享受利益与排他性的定义物权的本质1物权为直接支配的权利2物权为支配特定物的权利3物权为享受物的利益和权利4物权为直接支配特定物而享受其利益的绝对性权利所谓归属指一定权利主体对该特定物，在法律上享有一定的支配领域所谓物权的直接支配性指物权人可依自己的意思，无须他人意思或行为的介入，对标的物即为管领处分，实现其权利内容的特性物权的特性1直接支配性2保护的绝对性3物权的目的性与手段性4物权具有排他性1）物权的直接支配性即物权人以自己意思，无须他人意思或行为介入，对标的物得为管领与处分，以实现权利内容的特性

（2）物权排他性指物权具有排斥他人干涉的特性，具有优先性、追及力和物上请求权

（3）物权的对世性或绝对性指物权人之外的其他所有人都是物权的义务人，都负有不得干涉物权人权利的义务理念型的物权与理念型的债权理念型的物权对特定物的支配权理念型的债权对特定人的请求权物权与债权的区别物权--指权利主体在法律规定的范围内，对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的权利债权--是权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利1在权利性质上的区别物权为支配权债权为请求权2在权利发生上的区别物权法定主义，债权任意主义3在权利效力所及范围上区别（义务主体区别）物权绝对权、对世权；债权，请求权、对人权4在权利效力上的区别物权排他效力、优先效力、无追及效力、平定效力物权有限与债权5在权利有无存续期限上的区别物权无限期（担保物权除外）债权有期限6在权利救济方面区别物权物上请求权债权债权请求权物的概念广义的物指世间一切物理所上所称号物，即所谓动物、作物、矿物，人亦包括在内狭义的物既法律上所称的物法律上所称的物，必须是可为权利客体者，学者成为非人格性民法上的物需要满足的条件1须可为权客体2须为有体3须为人力所能支配4须独立为一体5须能满足人们生活的需要物一原则在同一物上只能创设成立一个所有权，一个所有权的客体是一个物物一原则存在的理由1为了确定物权支配客体的范围，使其支配的外部范围明确化2一物一原则易于公示，有利于确保交易的安全物的独立性是指物的单独、个别的存在，亦既必须是独立的一个物动产与不动产的概念动产是能够移动并且不因移动损害价值的物，不动产是不能够移动或虽可移动但却会因移动损害价值的物物就数量而言，大多数属于动产，为了简约法律用语，法律一般以列举的方法界定不动产，而不动产以外的物，则解释为动产区分动产与不动产的意义一立法政策取向不同二物权公示的方法不同动产和不动产在法律的区别理由1经济价值上有很大差异2位置的固定程度不同3利用方法不同区别动产和不动产的法律上的实益主要有1所有权让与的方式不同2在设定担保物权或者用益物权上的不同3不动产涉的，发生法院的专属管辖动产我国《担保法》所谓动产是指不动产以外的物不动产我国担保法第92条规定，本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上顶着物在我国，不动产的范围应依《担保法》第92条规定为断，既包括土地、房屋和林木等地上的着物区分主物与从物的意义无特别约会时，对主物处分的效力，及于从物主物与从物以物与物之间是否具有从属关系为标准，可以把物区分为主物和从物凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的的组合在一起，起主要作用的物为主物；配合主物的作用而起辅助作用的为从物可见，尽管从物是独立的物，而非主物的构成部分，但它在客观上、经济上从属于其他物，补充其他物的效用从物的认定1须经常辅助主物的使用，既从物对于物的效用上必有附属或从属关系2非主物的构成成分，既从物也是独立的物，也依当事人的可成为交易的客体3须与主物同属于一人，既从物与主物归属于同一个主体4从物不限于动产区分原物与孳息物的意义无特别约定时，孳息归原物所有人所有孳息，指当事人通过占有由原物滋生、增值、繁衍出来的财产或由原物产生的收益获得所有权天然孳息是原物按照自然规律产生的收益，如果树结的果实等法定孳息是原物按照法律关系产生的收益，如银行利息等法定孳息是原物由非所有人使用后产生的，所有人自己使用自己财产所获得的收益不能称为法定孳息孳息的所有权归属有以下原则一是天然孳息在没有与原物分离之前，原则上归原物所有人所有；如原物已经转移占有，也可以归产生孳息时的合法占有人所有三是原物所有权转移，孳息的所有权也随之转移三是在恶意占有他人财产的情况下，恶意占有人无权收取孳息，已经获得的孳息，在返还财产时，应与原物同时返还；善意占有时，返还原物可以不返还孳息物权法定主义的意义、内容与理由物权法定主义无权的种类、内容有法律统一规定不允许当事人依意思只有创设当事人只有创设法定范围内之外的物权，不具有法律声的物权效力物权法定主义的内容包括1当事人不得创设法律所不认可的新类型的物权，学说成为类型强制2当事人不得创设与物权法定内容相违背的物权，学说称为“类型固定“违反无权法定主义的法律效果1法律有规定的，从其规定，不符合所要设立的无权的法律规定，但是符合债权或者其他物权的规定，产生相应的债权或者物权的设立效力2设立物权之部分内容违反法律规定，但其他内容可单独生效的，认可该部分之效力3无法取得物权，也不可能产生债权的，设立行为无效4无权虽然归于无效，但其行为若具备其他法律行为的生效要件的在当事人之间仍然产生该法律行为的效力物权的类型体系学理上的分类1自物权与他物权2完全物权与定限物权3用效物权与担保物权4动产物权与不动产物权5意定物权与法定物权6有期限物权与无期限物权7主物权与从物权8普通法上的物权与特别法上的物权物权效力指合法行为发生物权法上效果的保障力物权效力不同学说二效力说优先效力+物权请求权效力三效力学说优先效力+物权请求权效力+排他效力四效力说优先效力+物权请求效力+排他效力+追及效力物权排他效力指在统一标的物上，依民事法律行为成立一物权者不容许在该物上，在成立与之有同一内容的物权物权的排他效力表现为1同一标的物上，不得同时并立两个所有权2同一标的的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权3抵押权等担保权可以复数地同时存在于同一标的物上，其效力依次的先后确定4物权的排他效力有强有弱之分物权相互间的优先效力1先成立的物权优先享受其权利2先成立的物权压制后成立的物权成立的物权优于后成立的物权的例外1定限物权优先于所有权2法律有明文规定的特殊次序的，以法律之规定，3基于社会公共利益或社会政策的理由之例外物权对于债权的优先效力1 物权对于债权的优先效力1物权破除债权2物权优先受偿权3优先购买权物权优先于债权的例外1买卖不破租赁2基于社会公益或社会政策物权追及效力是指物权的标的物无论辗转落入何人之手，除法律另外有规定外，物权人均可追及至物之所在行使物权的法律效力物权追及效力其表现为1当标的的物由无权转让人转让给第3人时，除法律另外有规定外，物权人有权向第三人请求返还原物2当抵押人擅自转让抵押物给第3人时，抵押人的追及抵押物之所在行使抵押权物权追及效力的限制1善意第3人对标的的物的占有受既时取得时效制度和时效取得制度保护2物权未按法定方式公示者，不具有对抗善意第3人的法律效力3物权登记错误时，与登记名义人进行交易的善意第三人受登记公信力的法律保护，真权利人对善意第三人无追及力物权请求权概述物权的实现受到妨碍或者有妨害之危险时，物权人得基于其物权，请求妨害人消除其妨害，以恢复物之支配的圆满现实状态，可以请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利物权请求权的性质1债权说，又称纯债权说，2物权作用说，又称物权说，3准债权说，4物权效力所生请求权说，5物权派生的请求权说物权请求权与债权求情的区别1两者发生的根据不同，物权请求权发生的根据是物之支配权受到侵害，债权请求发生根据是合同、侵权行为、不当得利和无因管理2两者的目的不同，物权请求权在于维护物的静态安全，既占有、支配上的安全债权请求权在于维护动态的交易安全3两者后果不同物权请求在于回复物之支配权债权请求的行使产生消灭债权的关系物权请求权与损害赔偿请求的区别1物权请求权力为物权之效力，损害赔偿请求权为债权之效力2损害赔偿请求权以致害行为具有违法性并造成实际损失为要件，而物权请求权则不以此为要件物权请求权与消灭时效1肯定说2否定说3折衷说物权变动就是物权自身而言，指物权的发生、变更、消灭的运动状态就是物权主体而言，则为无权的取得，丧失与变更物权的发生物权主体对物权的取得包括物权的取得和物权的设定物权的原始取得又称物权的固有取得或权的绝对发生，指非依他人既存的权利而取得物权物权的继受取得有称物权的传来取得或者物权权利的相对发生，指基于他人既存的权利而取得的权利物权的变更狭义的物权变更指物权客体和内容的变更，指在不影响物权归属的前提下变更物权的效力和范围等内容遵循公示公信原则 客体变更标的物量上的增减如因附合而增加，因毁损而减少 内容变更如用益物权期限的增减，抵押权次序的变化，地上权使用方式之变更  物权的消灭，分绝对消灭和相对消灭前者，因标的物灭失而消灭；后者，因权利移转或抛弃而消灭物权行为的概念是指由物权的意思表示与登记或交付相结合而成的要式行为物权行为是指以物权的设、转移、变更和消灭为目的的法律行为物权行为的概念以及处分行为关系1物权行为的概念2物权行为的成立、生效与附条件、附期限问题3物权行为与处分行为物权行为的无因性是指无权行为与作为其原因关系得债权行为相互独立，物权行为的成立和有效不受作为其原因的债权行为的影响物权行为无因性对比物权行为无因性的相对化，就是对物权行为的无因性的适用予以限制，以使物权行为的效力受到债权行为的影响其采用的方法主要有1共同瑕疵物权行为与债权行为可以因共同瑕疵而无效或被撤消2债权行为如为暴力行为时，其效力应及于物权行为，3债权行为如果存在法律规定的意思表示内容错误时，物权行为也因此受到影响，4条件关联债权行为与物权行为生效条件相互关联时，债券行为无效，物权行为也归于无效5法律行为一体性，既把物权行为与债权行为合为一个不可分割的整体法律行为，债权行为无效，物权行为也归于无效物权行为无因性理论最大的特点在于严重损害出卖人的利益，违背交易活动中的公平正义基于物权行为无因性理论一个错误的交付也是有效的我国物权法不采哪物权行为的无因性理由1物权行为无因性，是德国普通法时期的学说发展与

18、19世纪德国民法立法史的归结，表现了德国物权变动的立法史的继起性、连续性和不可分割的2在现代民法普遍建立起善意取得和公示公信制度后，物权行为无因性的存在空间几已丧失已尽其保护交易安全的机能几已被这些制度所抽空3从比较法上看，我国物权立法也没有采纳物权行为无因性的必要基于法律行为的物权变动的各种规范模式在引起午前变动的法律事实中，最重要者莫过于法律行为，物权如何依法行为而变动，为现代各国物权立法上的主要问题，概括起来，主要有以下几中模式1物权形式主义以《德国民法典》为其代表按照这种主义，买卖表的物的所有权的转移，除需要有买卖契约、登记或者交付外，还需要当事人就标的物的所有权的转移达成一个独立于买卖契约之外的合意此合意纯以物权变动为其内容，故称物权合意，这种物权的合意与登记或者交付作为引起物权变动的法律事实立法，称物权变动的物权形式主义2债权意思主义以《法国民法典》为其代表把物权变动作为债权行为的当然结果来加以认识，不承认物权行为以买卖契约为例，当事人就标的物及其价金相互同意时，既使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖也告成立，标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人转移给买受人，所有权的移转以买卖合同为根据，既不需要另有物权行为，也不需要以交付或登记作为所有权转移的生效要件，学说成为意思主义3债权形式主义以《奥地利民法典》为代表，债权形式主义，也称意思主义与登记或者交付的结合，以此主义，物权因法律行为而发生变动时，除了需要当事人之间有债权合意（如买卖合同）外，还需要践行登记或者交付形式，才发生物权变动的效力4折衷主义，因〈瑞士民法典〉为例，采介于〈德国民法典〉物权形式主义和〈法国民法典〉意思主义之间的折衷主义，既不动产所有权的转移，以原因行为（如买卖合同）、登记承诺（登记同意）和登记的结合作为根据〈瑞典民法典〉既没有把不动产物权的变动单纯系于物权行为，而是把不动产物权变动的根据看作是由一个原因行为、登记承诺（兼有物权行为）和登记结合构成我国〈民法通则〉对于动产物权变动，非采德国法物权形式主义，也不采法国、日本的债权意思主义，而是采奥地利等民法的债权形式主义，我国不动产所有权转移的规定，也不采德国法物权主义，也不采法国、日本债权意思主义，而是采意思主义与登记的结合既债权形式主义我国物权法对物权变动规范模式的选择我国〈民法通则〉对于动产物权变动，非采德国法物权形式主义，也不采法国、日本的债权意思主义，而是采奥地利等民法的债权形式主义，我国不动产所有权转移的规定，也不采德国法物权形式主义，也不采法国、日本的债权意思主义，而是采意思主义与登记的结合既债权形式主义物权变动的三种模式债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义不动产非基于法律下而发生变动的情形主要有继承、强制执行、公用征收、法院判决物权的表示指物权享有与变动的可取信于社会公众的外部表现方式1不动产的公示方法登记和变更登记2动产的公示方法占有与交付2动产的公示方法占有与交付物权公示的效力（三种立立法模式）1公式对抗主义当事人的物权变动意思表达成一致，既产生物权变动的法律效果，只是在未依法进行公示之前不具有社会公信力，不能对抗善意第三人2公示生效（要件）主义仅有当事人之间物权变动的意思表示，而无法定的公示方式时，物权变动的意思表示不仅不生公信力，且也不生物权变动的效力3折衷主义我国是以物权变动生效要件主义原则，而以对抗要件主义为例外的折衷主义公信原则是指物权的公示具有“物权外观“的法律意义；善意第三人依据此外观所实施的法律行为，即使在物权外观与物权不相符的情况下，仍然受到法律的保护既公示具有”可兹信赖的效力不动产登记的公信力1不动产物权登记的公信力的概念与受登记的公信力保护的善意第三人

（1）概念不动产物权登记的公信力是指物权登记机关在登记簿上所做的各种登记，具有使用社会公众信其正确的法的效力

（2）从登记名义人处取得物权的人所受到法律保护第三人受登记公信力保护的条件1须登记错误不能从登记簿发现2第三人为善意3第三人取得权利须基于法律行为，而且该法律行为除登记名义人实际上无处分权外，在其他方面均需具备法律规定的有效条件，4须无异议登记我国不动产物权登记的基本分类1从登记管理角度上看，不动产物权登记可分为总登记与变动登记2依不动产物权的类型的不同，不动产物权登记，可以分为不动产所有权登记与不动产他项权利登记3依不动产类型的不同为标准，不动产物权登记可分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记、林权登记等不动产物权登记的效力1不动产物权依法律行为取得、设定、丧失及变更时非经登记，不生效力2不动产物权变动，非因法律行为而发生者，不以登记为生效要件动产物权的公示1动产物权的公示方法—占有与交付2占有的公示意义3交付的公示意义动产物权除法律另有规定外，以占有和交付为其公示方法占有指于物有事实上的管领力的状态物权登记的公信力物权登记机关在登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力我国物权变动的公示与公信原则物权及其变动之所以需要公示，这是由于第一，形式主义法制下明确区别债权与物权两种财产权利，物权被界定为直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利物权这种对抗第三人的排他性决定了物权变动会对不特定的第三人利益产生限制作用为避免第三人遭受不测，要求物权的变动应当与一定的技术性手段结合起来，使之让交易之外的第三人知晓，此所谓物的关系只能对抗受公示而知情的人这种技术性手段即是公示制度；第二，即使在意思主义法制下，物权并不当然的具有对抗第三人的排他效力，但这种法制出于兼顾动态安全与静态安全的需要，仍须借助公示制度物权变动公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外加以公示，只有履行了公示的义务，才能有效的保全物权，否则就得不到法律的保护公示为第三人在交易时提供了一个识别、判断的客观标准在正常情况下，无需进行实质调查，仅凭公示的外部表征即可放心交易如交易中出现了权利上的瑕疵，使真实权利人与第三人产生物权归属的冲突，法律只能以公示与否作为客观标准来平衡二者的利益这样就较好的协调了动态安全与静态安全公示的方式区分动产与不动产物权，分别为交付或占有与登记物权的变动原因

（一）物权的取得1．民事法律行为2．民事法律行为以外的原因取得物权，这主要有

（1）因取得时效取得物权

（2）因公用征收或没收取得物权；

（3）因法律的规定取得物权（留置权）；4）因附合、混合、加工取得所有权；

（5）因继承取得物权；

（6）因拾得遗失物、发现埋藏物取得所有权

（二）物权的消灭1．民事法律行为

（1）抛弃

（2）合同

（3）撤销权的行使2．民事法律行为以外的原因

（1）标的物灭失2）法定期间的届满

（3）混同物权的公示基于物权的法律特性，公示原则要求物权的产生、变更、消灭，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来

（一）交付及其法律效果交付即移转占有交付通常是指现实交付，即直接占有的移转1．简易交付，即受让人已经占有动产，如受让人已经通过寄托、租赁、借用等方式实际占有了动产，则于物权变动的合意成立时，视为交付2．占有改定，即动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物仍然由出让人继续占有这样，在物权让与的合意成立时，视为交付，受让人取得间接占有3．指示交付，即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付4．拟制交付，即出让人将标的物的权利赁证（如仓单、提单）交给受让人，以代替物的现实交付

（二）登记及其法律效果登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项，登载于特定国家机关的簿册上根据我国民法通则和其他法律的规定，我国不动产权的变动，系采取登记要件主义，即以登记作为物权变动的要件不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力同时以登记为不动产物权的公示方法在我国，法律禁止土地的买卖因此，不存在土地所有权的民事移转问题但根据我国土地管理法和其他法律、法规的规定，其他土地物权的产生、变更、消灭都必须依法进行登记我国法律对房屋的买卖亦规定要进行登记城市私有房屋管理条例第6条规定，城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证房屋所有权移转或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权移转或房屋现状变更手续另外，买卖农村私有房屋发生的所有权移转，当地规定要办理房屋买卖登记手续的，以办理完该手续为准；尚未实行房屋买卖登记制度的地区，以办理完契税手续或房屋实际交付为准所有权指在法律的权限范围内，权利人对于所有物为全面支配的物权所有权的特性1全面性所有权是所有人在法律限定范围内对所有物加以全面支配的权利

2、整体性

3、弹力性弹力性又称归一性，是指所有权内容可自由伸缩例如土地所有人于其土地上设立用益物权后，所有权立即受到用益物权的限制，但一旦用益物权消灭，所有权自动恢复其圆满状态

4、排他性同一标的物上不能并存两个所有权，传统民法上称为“一物不容二主原则”由于所有权人享有独占的支配权，从而决定了所有权与其各项权能的分离不论经过多长时间，都只是暂时的分离，他人不可能在原所有权未消灭的情况下，取得标的物的所有权

5、恒久性所有权本质上是永久存续的所权的积极权能1占有权能指特定的所有人对表的物（所有物）为管领的事实，换言之占有为所有权的事实的权能2使用权能指依所有所有物的性能或者用途，在不毁损所有物本体或变更其性质的情形下对物加以利用，从而满足生产和生活需要的权能3收益权能指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能4处分权能指依法对物进行处置，从而决定物的命运的权能所有权的限制

1、行使所有权不得违反法律规定

2、行使所有权不得妨害他人的合法权益

3、行使所有权时，必须注意保护环境、自然资源和生态平衡，不得破坏名胜古迹、风景区、游览区和自然保护区

4、根据公共利益的需要，国家可以依法对集体土地实行征用，或将其他财产收归国有所有权的消灭就某项财产的所有人而言，其所有权消灭的原因有以下几种

（1）所有人转让或抛弃其财产，所有权丧失

（2）国家行政、司法机关依法采取强制措施，拍卖、征用或没收其财产，所有权丧失3）财产本身毁坏或灭失，所有权不复存在取得时效指无权利人以行使所有权或他财产权利的意思公然、和平地继续占有他人财产，经过法律规定的时间，既依法取得该财产所有权或其他财产权的制度所有权取得时效的要件1占有人对动产和不动产的占有须为自主占有、和平占有及公然占有2关于占有之始是否须为善意不通国家有不同规定3占有的标的的物须为他人之物4须经过一定时间土地所有权土地所有权属于财产所有权的一种，具有所有权的一般属性，是土地的基本问题土地是一种是重要的资源，其与劳动力、资本构成生产三要素土地所有权的特性1私益性与公益性2土地所有权向土地用益权的让步----土地用益权的优越性我国的土地所有权特征1主体的特性，在我国，国家和农民集体以外的民事主体不能成为土地有权人，2交易的禁止性，既土地所有人不能以任何形式进行交易，3权属的稳定性，由于主体的稳定性和交易禁止性，土地所有权处于高度稳定的状态，4权能的分离性，在我国，土地所有权在高度分析的情况下，为实现土地资源的有效利用，需要把土地使用权从土地所有权中分离出来土地所有权的法律特征一在所有权的主体方面，国家所有的土地只属于国家2在所有权的客体方面，土地国家所有权的客体具有广泛性3在所有权的行使上，土地国家属于器也有自己的特点土地集体所有权指农村群众集体经济组织在法律规定的规范内占有、使用、收益和处分自己所有的土地的权利，是我国社会主义土地所有权的另外一种重要形式土地征收指国家在一定条件下，对本具有不可侵犯的个人、团体的土地所有权加以强制剥夺集体土地所有权的征收具有下述的法律特征1强制性2补偿性3集体土地征收的原因是国家建设的需要我国现行土地征收制度的缺陷及其完善1征收土地的目的，2征收权利过于分散，现级以上政府部门都可以行使征地权，有的地方甚至乡政府也可以行使征地权，这是导致我国现在土地管理出现诸多问题的重要原由土地征用指国家的名义强制使用自然人、法人等的财产空间权指在土地的空中或地中横切一立体空间而以之为标的的物设定的权利物权法指仅以有体物（动产、不动产）的归属秩序为其规范范围，有时并及于某些特定权利的归属物权法是财产归属法，以保护财产的归属秩序为目的

1、占有的特征有哪些？答占有指占有人对于物有事实上的管领力的事实占有作为一项物权法上的制度，具有以下特征A占有以物为客体占有的客体必须为物B占有为对于物有事实上的管领力C占有为事实

2、占有与持有的区别？答A占有为民法上的概念，而持有则为刑法上的概念B占有可依抽象状态而加以间接占有，持有则否C占有人在占有物上行使的权利，推定其合法有此权利，持有则无类似的推定D占有可以转移、继承；持有则否E因盗窃、强盗、抢夺、欺诈与恐吓而置于自己管领之下的物，属于占有，而非持有F绝对的违禁物，例如海洛因、鸦片等不得为占有的标的物，但可以为持有的标的物

3、占有与权利的区别？答

1、凡有权利能力者，均可以为权利的主体，但并非都可以为占有的主体

2、权利有主权利、从权利的区别，而占有则无主占有、从占有的区别

3、权利有禁止让与和继承的，而占有则无

4、权利无直接、间接的区分，而占有则有

5、权利与权利有混同的可能，而占有与占有则否

6、权利的继受人不能仅就自己取得权利后的有利事实而为主张，但占有则可

7、数人共有一物时，共有人中的一人如遇他共有人侵害其权利时，仍可以所有人的物上请求权加以保护占有的原始取得指非基于他人既存的占有而取得的占有占有的继受取得指基于他人既存的占有而取得占有继受取得的原因有哪些？答占有继受取得的发生，主要有两种原因

1、占有的转移指占有人依法律行为将其占有的物交付给他人，该他人因此而取得占有占有的转移，须满足下列要件始生效力a须有转移占有的意思表示B须交付占有的物

2、占有的继承占有在法律上具有一定的利益，且不具有专属性，故自可加以继承占有的权利推定的原因？答第一，保护占有背后的权利第二，维持社会秩序占有的权利推定可以免除举证责任的困难，易于排除侵害，维持财产秩序第三，促进交易安全占有的权利，既受推定，产生公信力，使善意信赖占有而进行交易的人，可以受到保护，有利于交易的安全第四，符合经济原则权利的推定，不仅有助于保护本权，避免争议、维护社会秩序、促进交易安全，而且也可以减少诉讼，节省资源，发挥物尽其用的作用占有的权利推定效力主要有？答第一，占有人在占有物上行使的权利，推定其合法有此权利第二，权利推定的效力，不仅占有人自己可以援用，而且第三人也可以援用第三，占有的权利推定，不仅可以适用于对占有人有利益的情形，而且也可适用于对占有人不利益的情形第四，权利的推定，只有消极的效力，占有人不得利用该推定，作为其行使权利的证明让与担保指债务人或第三人为担保债权人的债权，将担保标的物的权利转移给担保权人，在清偿债务后，标的物的所有权再返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就标的物受偿的非典型担保让与担保的特征有哪些？答:第一，在让与担保，债权人与债务人之间存在债权债务关系，债务人届期不履行债务时，债权人即可以行使其让与担保权，或取得标的物的所有权，抑或就标的物变卖所得的价金优先受自己债权的清偿第二，在让与担保，如标的物灭失时，让与担保权人仍可就债务人的一般财产求偿其债权第三，在债务人不履行债务时，让与担保权人就标的物受偿其债权，让与担保权人负有清算义务所有权保留指在买卖关系中，买受人虽先占有、使用标的物的权利转移给担保人，但在双方当事人约定的特定条件（主要时价金的全部支付）成就前，出卖人仍保留标的物的所有权，待条件成就后，再把所有权转移给买受人留置权的法律特征有哪些？答第一，留置权为担保物权第二，留置权为于债权未受清偿前，得留置他人动产的担保物权第三，留置权时在一定条件下得留置他人动产的担保物权第四，留置权为债权人占有属于他人的动产的担保物权留置权的性质有物权性、担保物权性、法定性留置权与动产质权的区别？答第一，留置权因法律规定而发生，为法定担保物权，其作用仅在于担保债权的清楚第二，留置权与动产质权虽同以动产为标的物，但留置权一般多以属于债务人的动产而设定第三，占有动产的起始原因，动产质权，为担保债权的实现；而留置权则否第四，在债权已届清偿而未受清偿时，动产质权，质权人在通知出质人后，便可拍卖质物受偿；而留置权，留置权人需定一定的期限，通知债务人清偿债务，仅在不为清偿时，始可拍卖留置物，而受偿自己的债权第五，留置权因留置权人丧失对标的物的占有，及债务人提供相当的担保而消灭；而动产质权，质权人丧失质物的占有，需待不能返还质物时，才归于消灭取得留置权的积极要件有哪些？答

1、须债权人占有属于他人的动产

2、须债权的发生与该动产的发生有牵连关系

3、债权须已届清偿期您好，为你提供优秀的毕业论文参考资料，请您删除以下内容，O∩_∩O谢谢！！！AlargegroupofteamerchantsoncamelsandhorsesfromNorthwestChinasShaanxiprovincepassthroughastopontheancientSilkRoadGansusZhangyecityduringtheirjourneytoKazakhstanMay

52015.Thecaravanconsistingofmorethan100camelsthreehorse-drawncarriagesandfoursupportvehiclesstartedthetripfromJingyangcountyinShaanxionSept

192014.ItwillpassthroughGansuprovinceandXinjiangUygurautonomousregionandfinallyarriveinAlmatyformerlyknownasAlma-AtathelargestcityinKazakhstanandDunganinZhambylprovince.Thetripwillcoverabout15000kilometersandtakethecaravanmorethanoneyeartocomplete.ThecaravanisexpectedtoreturntoJingyanginMarch

2016.ThentheywillcomebackcarryingspecialtyproductsfromKazakhstanAsmallarttroupefoundedsixdecadesagohasgrownintoahouseholdnameintheInnerMongoliaautonomousregion.Inthe1950sUlanMuqirArtTroupewascreatedbynineyoungmusicianswhotouredremotevillagesonhorsesandperformedtraditionalMongolianmusicanddancesfornomadicfamilies.The54-year-oldwasborninTongliaoineasternInnerMongoliaandjoinedthetroupein

1975.Hesaysthereare74branchtroupesacrossInnerMongoliaandactorsgivearound100showseveryyeartolocalnomadicpeople.IcanstillrecallthedayswhenItouredwiththetroupeintheearly80s.Wesatonthebackofpickuptrucksforhours.TheskywasblueandwecouldnthelpbutsingthefolksongsNasunsays.ThevastnessofInnerMongoliaandthelackofentertainmentoptionsforpeoplelivingtheremadetheirliveslonely.ThenomadicpeoplewereveryexcitedaboutourvisitsNasunrecalls.Wedidnthaveaformalstage.Theaudiencejustsatonthegrass.Usuallytheperformancesbecameabigpartywithlocalpeoplejoiningin.Forhimtherewardingpartabouttouringisntjustaboutsharingartwithnomadicfamiliesbutalsoaboutgaininginspirationforthemusicanddance.UlanMuqirliterallytranslatesasredburgeonandtodaysperformersofthetroupestilltourtheregionsvillagesandentertainnomadicfamiliesbuttheirfamehasspreadaroundtheworld.OnMay16and17nearly100singersanddancersfromthetroupeperformedatBeijingsPolyTheater.TheirshowtitledUlanMuqirontheGrasslanddepictedthehistoryanddevelopmentofthearttroupe.BeingfromtheregionallowedmetoembracethecultureofInnerMongoliaandbeingamemberofthetroupeshowedmewhereIbelongedNasunthearttroupespresidentwhoisalsoarenownedtenortellsChinaDaily.Duringatourin1985hewenttoavillageandmetanelderlylocalmanwhotoldhimastoryabouthisfriendshipwithasoliderfromShenyangcapitalofNortheastChinasLiaoningprovincedecadesago.Thesolidergavetheoldmanahandmadesaddlewhentheybidfarewell.ThestoryinspiredNasuntowriteCarvedSaddleasongthatlaterbecameoneofhismostpopularnumbers.NoweveryyearNasunrecruitsyoungsingersanddancersforthetroupe.ThetroupehasalsodesignedanewrepertoirewhichismostlybasedonthedailylivesofMongolianpeopleespeciallythelivesofnomadicfamiliesandhascombinedcontemporarymusicalelementswithfolksongsoftheregion.Haimua25-year-oldkhoomeialocalvariantofovertonesingingsingerjoinedthetroupethreeyearsago.Alongwithasix-memberbandheperformsfastsongsandsoftonesthathewrites－allwhileplayingthehorse-headfiddle.AlthoughIlearnedthepianosincechildhoodandgrewuplisteningtovariouskindsofmusictomethefolkmusicofInnerMongoliaistheroothesays.Performinginremotevillagesispleasant.Ifeelathomeontheboundlessgrasslandsandthewarmpeopletheremakemefeelfulfilled.ThefirstroundofspringauctionseasoninBeijingendedlastweekbutitfailedtocreatemuchspringintheartmarket.AlthoughtwopiecesofChinesepaintingfetchedmorethan100millionyuanthedeclineintradingvolumeandsalerateshowedadownturnthisyear.Inthe“GrandView:ChinesePaintingHighlight”sessionatChinaGuardian2015springauctionsPanTianshou’srepresentativeworkEagleRockandFlorahitarecordauctionpriceof279millionyuanwhileLiKeran’smasterworkJinggangMountainfetched

126.5millionyuananunexpectedhighinrecentyears.Howeverthetradingvolumefellsto

1.87billionyuanfrom

2.22billionyuaninthesameperiodtheyearbefore.TheHuangchen2015SpringAuctionswhichrecorded

42.5millionyuanintotalsalesexperiencedthesame.Thesectionnumberwentdownto5from12comparedtolastyear.AccordingtoexpertShaoJianwutheartmarketdidnotattractmuchexcitementthisyearduetotheboomingstockmarketandthepersistentproblemsofforgeryandfakedeals.ThetwopiecesofChinesepaintingnotcheduphighpricethisspringduetotheirownvaluenotduetoarevivalinthemarket.Thesuccessfultransactionoftwoworkswithahammerpriceofmorethan100millionyuanonceagainconfirmsthatvaluableandrareworksofhighqualityalwaysearnthelong-lastinghighprice.Chinesepaintingandcalligraphyisstillthepillarofthemarket.Howevertheoverallsalesratehasdroppedslightlywhichreflectsthedemandfortheordinaryauctiongoodshasweakened”saidthepresidentofChinaGuardian’sHuYanyan.Besidestheentryofnewbuyersalsomakescertainchangestothedirectionofpurchasing.Inawordtheoverallmarkettrendisveryunpredictable.AlthoughChinaGuardian2015SpringAuctionshasachievedremarkableresultsitdoesnotmeanthatthemarkethaswalkedoutofthepredicament.Westillhavetowaitforthebigeconomicboomtoinvigoratetheartmarket.”Evensothehotpursuitofsomespecialitemsappearedthisspring.AspecialsessionofChinaGuardianSpringAuctionstitled“FineGilt—BronzeBuddhistImages”achievedagreatdealwithtotalsalesvolumeof

41.89millionyuanand92percentsalerate.The5thShamarRinpocheStatuefrom16-17thcenturyofTibetwassoldfor

5.06millionyuan.TheBeijingChengxuanAuctionsfeaturedalmost2800itemsofcoinsandstampsinthreesessionswithgoodsalerate.TheHuachenAuctionsalsosetaspecialsessionofphotographsundertheconditionoflarge-scaledeclineofauctionsessions.TherewasapalpabledullthudofdisappointmentthataccompaniedthereturnoftheimperialentourageofZhenHuantoherhomeland.ItfollowedacoupleyearsofhushedexcitementasChinesefanswerefedtidbitsabouttheirproudconcubinewhowassupposedtoconquerthehighgroundoftheNorthAmericanmarket.ZhenHuanisofcoursethetitlecharacterofTheLegendofZhenHuana2011televisionseriesthatsweptChinaoffitsfeetandlatertookotherAsiancountriesbystorm.TwoyearsagoitwasreportedthatHBOapremiumcableserviceheadquarteredintheUnitedStateswasgoingtoairitinNorthAmericaaftersomemodification.NowacondensedversionthatprovidesEnglishsubtitlesbutnodubbinghasfinallybeenmadeavailableonNetflixforonlinestreaming.ThisversionhighlyanticipatedasamilestoneinChinasculturalforayoverseashasbeenwidelypannedbyitshomeaudience.RetitledEmpressesinthePalacetheAmericanversionhasbeenshortenedfromitsoriginal76episodesat45minuteseachtosix90-minuteepisodes.Thequickpacingthrewoffmanynativeviewerswhoareaccustomedtoamoreleisurelydaytime-soap-stylenarrativerhythm.ChineseTVstationswouldruntwoorthreeepisodeseveryday.Ididnotfinishthefull-lengthversionandfoundthetruncatedonenotdifficulttofollow.WhatslostIbelievearetheinterestingsetupsandpausesthatilluminatetheChineseartofstorytelling.Muchoftheplotisstillthere.Itistheflavorthatwassacrificed.TheAmericaneditionusestheframeworkoftheEmpressDowagerinhersenioryearsreminiscingatthebeginningandtheendofeachepisodehintingatwhatstocomeandrecappingthekeypoints.Thisdevicenotusedintheoriginalisculturallyunderstandablebutartisticallymediocre.Whatpuzzlesmeisthetwonewsongsfortheopeningandendcredits.TheywerewritteninEnglishbutsungbyChinesewithanuncomfortableaccent.TheywereobviouslydesignedtoappealtoanEnglish-speakingbasebutdonotjibewiththeChinesedialogue.SpeakingofthedialoguetheEnglishtranslationpickedapartbysomeChineseistooliteralformytaste.IcanimagineatypicalAmericanhitbyaflurryofroyalranksaddressesandgreetingsevenmultiplenamesandtitlesforthesameperson.ThefirsthalfhourmustbeaswamptowadethroughverymuchlikemyexperienceofgettingthroughaTolstoytomewithitsendlessinflectionsofnamestransliteratedintolengthyChinese.Iseethechoiceofverbatimtranslationasaneffortforconveyingexotica.ItisfairlycompetentwithnoerrorthatIcoulddetectbutfailstoriseabovewordsorcapturetheessenceofthelanguage.Aculturalproductusuallycrossesovertoaforeignterritoryfirstbyanemphasisonthecommonalities.ButwhetherinsideoroutsideChinathetemptationtosellitforthedifferencesisjusttoogreat.Surethesumptuoussetsandcostumesareabigattractionbutthenarrativetechniquehasbecome－howshallIputit－abitanglicizedwhichisnecessaryforculturalexport.JudgingbytheresponsesthislegendwhichcontrarytotheclaimoftheEnglishtraileristotallyfictitioushasdepartedfromChinabutnotyetlandedonAmericanshores.IamabigfanofRalphWaldoEmersonsessaytitledSelf-Reliance.IfyouvenotyetreaditIstronglyencourageyoutodoso.InthisessaythevenerableEmersontalksabouteschewingthetrappingsofsocietyandfindingonesownpath.Heurgesthereadertofindrectitudeandleadamorallife.Heprofessesthatonlybybeingselfreliantasopposedtorelyingonthegovernmentandbeingdictatedtobysocietycanonebeginleadingadecentandpurposefullife.Heaversthatsuchalifeistheonlylifeworthliving.Iagreewithhim.ThisessaywaswrittenduringatimeofsocialupheavalinAmericaanditisratheroddthatEmersonauthoreditashewasapartoftheuppercrustofsocietyatthetime.Itjustsohappenedthathelookedaroundhimattheindolenceandthewantonnessofthepeopleinhiscircle;hewonderedhowintheworldhecametobelongthere.Indeedhispenningandpublishingthisessaycausedhisexcommunicationfromhighsocietyandalsocausedhimalotoflegaltrouble.Thelegaltroublecameasaresultofthefactthathewasspeakingoutagainstthegovernment.Iliketoreferencesuchtextsfromtimetotimeasanexamplebothofthefactthathistorydoesrepeatitselfandthatthisworldisnotsobigthatwhatappliestoonesocietydoesnotinanywaytouchanothersociety.OnamuchsmallerscaleEmersonsessayaffectsmeverydeeply.Notasanurgingtobecomeselfreliant–Imnothingifnotthat!Inhistextheexpoundsontheideathatonemustgivetheirlifeapurpose.Andthatisthetruetopicofthisentry.Theselastfouryearshavebeensoeasy:teachforagrandtotalofsixhoursaweekandtherestofmytimeismine.SinceIvebeenhereIhavebeentaskedwithnothingmorechallengingthanlearningmystudentsnamesandfiguringoutwhattodowiththemforthebrieftimeeachweekthatIstandinfrontofthem.Idonotconsiderthechallengesoflearningtoliveherepartofapurposefullife.Iconsiderthoseissuesexistentialinnature.OneoftheproblemswithmylifeinAmericawasthatIfeltithadnopurpose.IwenttoworkeverydayandevendidwhatIcouldtomakemycolleaguesworkliveseasierbutIsimplycouldnotdigestthefactthatthatwasmysolepurposeinlife.WithnofamilytosupportIwasthesolebeneficiaryofmyemployment:thepaycheckthebenefitstheincentivesandtherewardswereminealone.Notmuchofapurposeinbeingself-servingisthereWhileIwasastudentIfeltIwasleadingapurposefullife.LearningnewthingsbroadeningmyhorizonsexpandingmylifeexperiencesallgavemylifeazipanddrivethatIhadnotfeltsincebeinginsurvivalmodewhenmykidsweresmall.AftergraduatingcollegeIfeltoddlydeflated…butbythenChinawasonmyhorizon.。