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2008年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》模拟试卷
(一)2008-05-1110:20:59HYPERLINKjavascript:;INCLUDEPICTUREhttp://simg.sinajs.cn/blog7style/images/common/sg_trans.gif\*MERGEFORMAT转载2008年度全国物业管理师执业资格考试《物业管理实务》模拟试卷
(一) 命题人太阳出我飞翔 2008年红5月倾情奉献说明笔者做了看了很多模拟题,都没有紧扣考试大纲,都没有达到2006年认定卷的高度很失望,决定提前下水,第一套卷完全模仿2006年认定考试试卷
一、单项选择题(共30题,每题1分每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.三级资质物业服务企业注册资本应为人民币()万元以上A.100B.200 C.300 D.
502.新设立物业服务企业,其资质按最低等级核定并设()月的暂定期A.1B.3C.6D.
123.某物业服务企业管理多层住宅210万M2高层住宅60万M2,独立式住宅(别墅)20万M2,办公楼、工业厂房及其他物业55万M2,单纯从管理类型和面积上看,该物业企业符合申报()资质条件A.一级B.二级C.三级D.三级暂定
4.在前期物业管理招标投标过程中,招标人应当在投标有效期截止时限()日前确定中标人A.10B.15C.20D.
305.在前期物业管理招标投标过程中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过()名有排序的合格的中标候选人A.2B.3C.4D.
56.物业管理招标的程序包括1)编制招标文件2)成立招标领导小组3)发放招标文件4)公布招标公告或发出投标邀请书5)接受投标文件6)成立评标委员会7)投标申请人的资格预审8)开标、评标和中标A.1)-2)-4)-3)-6)-5)-7)-8)B.2)-1)-4)-3)-7)-5)-6-8C.1)-2)-3)-4)-5)-6)-7)-8)D.2)-1)-4)-3)-6)-5)-7)-8)
7.前期物业服务合同,由()选聘物业服务企业并签订合同A.业主B.业主大会C.业主大会授权业主委员会D.物业建设单位
8.管理规约由()制订A.物业建设单位B.物业服务企业C.业主大会D.业主委员会
9.物业管理早期介入服务对象是()A.业主B.物业建设单位C.房地产行政主管部门D.业主大会
10.前期物业管理包含物业入住阶段和()A.销售阶段B.竣工验收阶段C.建设阶段D.物业承接查验阶段
11.前期物业管理阶段,物业管理机构更迭时管理工作的移交,原有物业管理机构向()移交A.业主委员会B.业主大会C.物业建设单位D.新物业服务企业
12.在装饰装修活动中,擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由()按法律法规的规定处罚A.房地产行政主管部门B.建设行政主管部门C.城市规划行政主管部门D.物业服务企业
13.业主因故未能按时办理入住手续的,可按照()中规定的办法另行办理A.临时管理规约B.业主手册C.入住通知书D.商品房买卖合同
14.《物业装饰装修管理协议》中物业服务企业约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和()A.审批费B.装饰装修保证金C.垃圾清运费D.施工现场管理费
15.房屋种类按房屋承重受力方式划分,不包括()A.墙承重结构B.混合结构C.构架式承重结构D.筒体结构
16.()预防维修,主要适用于重点设施设备A.计划性B.改善性C.定期D.状态监测
17.物业消防设备设施技术档案不包括()A.消防设施设备分布B.日常运行C.维修和改造D.业主投诉18下列四种方法中不属于防治苍蝇的方法是A.环境治理法B.诱杀法C.挖巢法D.药杀法
19.下列四项工作中,属于物业绿化管理中日常养护管理工作的是()A.绿化翻新改造B.花木种植C.浇水D.节日花木装饰
20.物业公共安全防范管理服务内容不包括()A.出入管理B.施工现场管理C.安防系统的使用、维护和管理D.协助抓捕罪犯,对犯罪嫌疑人进行留置询问
21.下列关于消防安全检查的说法中错误的是()A.对重点设施设备和机房进行深层次的检查,发现问题立即整改B.深入楼层对重点消防保卫部位进行检查,必要时做系统调试和试验C.业主在单元门前及通道停放的单车和摩托车可以不必理会D.疏散楼梯间应急指示灯不亮,立即安排维修
22.发生燃气泄漏紧急情况,物业服务人员抵达现场后,不正确的做法是()A.立即打电话告知燃气公司B.不使用任何电器(包括门铃等)C.立即打开所有门窗,关闭燃气阀门D.情况严重时,及时疏散人员
23.盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式是()A.酬金制B.包干制C.盈亏制D.计提制
24.在酬金制下,物业管理项目是()会计主体A.独立的B.企业统一管理的C.可以独立的也可以受到企业统一管理的D.受控制的
25.业主大会成立后,在物业服务企业发生更迭时,代管的维修资金帐目经()审核无误后,应当办理账户转移手续A.业主委员会B.业主大会C.房地产行政主管部门D.新物业服务企业
26.业主大会成立后,专项维修资金的使用由物业服务企业()A.自行决定B.与部分业主商议决定C.提出计划,经房地产行政主管部门审核后划拨D.提出计划,经业主大会审核后实施
27.物业管理主营业务收入包括物业管理收入、物业经营收入和()A.商业用房经营收入B.废品回收收入C.经营共用设施收入D.物业大修收入
28.物业管理档案内容不包括()A.物业权属资料B.物业运行记录资料C.物业服务企业行政管理资料D.辖区社区居委会资料
29.物业服务企业人力资源定性考核法不包括采用()方式进行A.设计考核指标B.个人述职C.群众考评D.组织谈话
30.当物业服务企业为了保证某项工作有序进行,需要有关人员共同遵守办事规程时,要用()文书A.规约B.制度C.办法D.守则
二、多项选择题(共15题,每题2分每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有一个错项错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得
0.5分)
31.三级物业服务企业的资质证书由()颁发和管理A.国务院住房和城乡建设行政主管部门B.省、自治区人民政府建设主管部门C.省、自治区人民政府房地产主管部门D.直辖市人民政府房地产主管部门E.设区的市人民政府房地产主管部门
32.新设立的物业服务企业,持营业执照、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同、()等资料向房地产行政主管部门申报资质A.企业章程B.企业法人身份证明C.企业总经理身份证明D.验资证明E.员工花名册
33.物业管理投标的主体包括()A.物业服务企业B.管理咨询公司C.电梯公司D.楼宇设备公司E.保洁公司
34.物业服务合同可因以下原因终止()A.物业服务合同约定的期限届满,双方没有续签合同B.物业服务企业或业主大会自行解除合同C.因不可抗力致使合同无法履行D.物业服务企业宣告破产E.业主委员会认为物业服务企业服务不到位,业主大会宣布解除合同
35.下列关于临时管理规约说法正确的是()A.临时管理规约由物业建设单位B.临时管理规约对全体业主具有约束力C.临时管理规约对物业服务企业具有约束力D.临时管理规约经业主大会通过后生效E.临时管理规约仅有道义上的约束力
36.某物业竣工交付6个月时,消防控制室下雨渗漏水,致使消防设备损毁下列说法中正确的有()A.立即通知维保公司前来维修B.维保公司应履行保修责任,并承担维修费用C.物业建设单位应承担此次事故的费用D.因管理不到位,物业服务企业应承担渗漏消防控制室的维修责任及费用E.消防控制室属于物业共用部位,维修费用应在专项资金中列支
37.物业管理招标,根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求可以分为()A.整体物业管理项目的招标B.单项服务项目的招标C.顾问项目招标D.分阶段项目的招标E.全权管理项目招标
38.物业服务企业在进行车辆出入管理时,对外来车辆采用发临时卡方式进行管理,一般临时卡上面记录的项目有()A.进入时间B.车牌号C.值班人员D.道口E.车辆价格
39.物业服务企业其他业务收入包括()A.经营共用设施收入B.商业用房经营收入C.无形资产转入收入D.材料物资销售收入E.房屋中介代销手续费收入
40.物业服务企业主营业务利润是指主营收入分别减去()后的净额A.营业税金及附加B.营业成本C.管理费用D.政策性亏损补贴E.财务费用
41.物业服务支出的构成包括()A.物业服务人员的工资、社保和福利B.物业服务企业财产保险C.物业管理区域秩序维护费用D.项目管理处用房装饰装修费用E.物业共用部位、共用设施设备保险费用
42.物业服务企业间接费用包括()A.直接消耗材料费用B.直接从事物业管理活动,人员工资、奖金和福利C.固定资产折旧及修理费用D.财产保险费E.低值易耗品摊销
43.专项维修资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()A.大修B.小修C.更新D.改造E.中修
44.下列关于物业服务费酬金制说法中,正确的是()A.物业服务费用抽筋应以预收的物业服务资金为计提基数B.物业服务利润是固定的,不随物业管理的成本变动而变动C.由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用D.物业服务企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算E.物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不符的情况
45.客户满意度调查的基本原则()A.目标明确B.持续改进C.员工重视D.单枪匹马E.基于事实
三、案例分析题(共2题,每题20分请根据背景材料,按要求作答)案例分析题
(一)某天红太阳写字楼物业服务处经理李天翔刚一上班,物业服务处各部门主管纷纷提交近期收到的业主(用户)投诉及建议,经李天翔整理后,具体意见如下表红太阳写字楼业户投诉及建议表编号投诉及建议编号投诉及建议1部分楼梯踏脚铜线损坏,要求维修12收不到邮件2物业服务专业管理人员更换频繁13上网速度太慢3写字楼车辆管理混乱,建议加强管理14希望提供订餐服务4806业主单车丢失,要求物业赔偿15电压不稳5推销人员经常出入写字楼,打扰业户正常办公16中央空调收费太高6有好几个收废品人员经常在写字楼周围出没17二次供水水有异味7有几个房间发现白蚁18提议召开业主大会8电梯年检已到期限19秩序维护员不讲礼貌9有人在消防通道堆放杂物20大堂没有果皮箱10广告公司准备利用公共部位设置广告位21物业人员与业户争电梯11有业主想在公共部位做广告22717发现传销人员 请您结合工作实践帮助李天翔解决以下问题问题1解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、招聘、培训及电话费等管理成本的增加)?(5分)问题2上述不属于物业服务企业管理服务职责范围的项目有哪些?对此物业服务企业如何处理?(4分)问题3分析发生第7项情况后,采取怎样的措施?(2分)问题4在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要沟通的是哪些项目?为什么?(3分)问题5针对上述问题,除已做回答的问题2外,请您对余下项目逐一提出解决办法,以提高物业管理服务水平?(6分)案例分析题
(二)某小区的物业服务企业是由物业建设单位选聘的,业主大会成立后,和物业服务企业签订了为期一年的物业服务合同早已过期,而双方一直未续签业主李先生认为物业服务企业的服务存在许多问题,就个人而言他无法阻止物业服务企业继续服务,但他有不承认物业服务的权利,当然也有不交物业服务费的自由问题李先生的做法是否合适?(2分)为什么?(18分)参考答案单项选择题
1.D
2.D
3.B
4.D
5.B
6.B
7.D
8.C
9.B
10.D
11.C
12.C
13.C
14.C
15.B
16.D
17.D
18.C
19.C
20.D
21.C
22.A
23.B
24.A
25.B
26.D
27.D
28.D
29.A
30.B多项选择题
31.DE
32.ABD
33.ACDE
34.ACD
35.AB
36.AC
37.ABD
38.ABCD
39.BCDE
40.ABCE
41.ACE
42.CDE
43.ACD
44.ADE
45.ABE案例分析题暂时略物业管理师考试案例题精选五物业管理师考试更新2009-12-21编辑风火 ·造价工程师《工程造价计价控制》精编复习资料 ·造价工程师《技术与计量安装工程》练习题 ·造价工程师《工程造价计价与控制》精编复习资料社区文化建设方面 案例、物业公司合理应对业主健身扰民案例分析…… “做文明业主,塑城市精神”,是每一个业主的份内事,但不是每一个业主都能自觉做到的物业公司每天与业主接触,如能从正面多加引导,从人情、人性、人心入手,搞一些能提高业主文明素质的活动,对于提高管理质量,建设良好的社区文化和精神文明,将会起到推进作用 小区有人因健身放音乐,有人因休息、学习需安静,这个矛盾摆在了物业公司面前,疏导是最好的化解办法 近年来,群众健身活动在上海掀起热潮,某物业公司管理的小区也活跃着一支中老年健身队她们昨天学十八法,今天练太极拳,明天跳健身舞,鲜艳夺目的服装、多姿多彩的动作成了小区一道靓丽的风景线然而,健身活动中播放的音乐,却不时扰民,成为业主投诉的导火索物业公司收到业主投诉后,管理处经理多次亲临现场,一探究竟 没想到,健身队也是一肚子苦水小区中老年健身队领队表示,自从退休回家,内心充满失落感和空虚感,身体一天不如一天参加了晨练队伍后,心境开阔、筋骨活络,“老死不相往来”的新邻居成了情同手足的好姐妹但是,健身活动遭到了部分业主的反对,底楼业主把家里的音响、喇叭搬到窗口“对着干”;高层业主朝下扔蛋壳、浇水,健身队伍只好打一枪换一个地方她们迫切希望物业公司想想办法,帮助她们解决难题物业管理处经过实地调查研究,拟定了一套解决方案 第一,寻找场地小区中庭花园处在两幢高层、一排多层中间,虽然这里环境宜人,但正对着高层的南窗,加上早晨上学、上班时人来车往,无论是从安全角度还是从不扰民角度,都不宜考虑变电所门口有一块空地可以利用,但十几辆遗而未弃的破自行车怎么办呢管理处先张贴旧车招领启事,三天后,经理亲自上阵,将破车、旧车一辆一辆地进行处置,有的搬入地下车库,有的劝业主作为废铁卖掉,最终为健身队开辟出了一块健身宝地!同时,还关照邻里之间要相互关心,晨练时尽可能地把音乐音量调到最低限度从此皆大欢喜,投诉也烟消云散 第二,及时沟通小区一业主遭不幸,全家沉浸在悲痛之中女主人向物业公司提出,料理丧事期间,是否停止健身队的音乐播放管理处马上与健身队联系,请她们配合,健身队干脆停止晨练三天此举令这位女主人很感动,她激动地说“失去亲人是一件很悲痛的事情,在我失去亲人、最痛苦的时候,物业管理处能给予理解,并满足我的要求,我永远不会忘记” 第三,调整时间物业公司经过与居委、业委会多方协调,小区健身队的晨练时间改在早上730-830,避开了上学、上班的高峰时间段;练功、学舞改在晚上700以后,健身队不再随意调高音量,队员们在健身中还常常相互提醒,不要大声聊天影响别人学习新的动作时,她们会自觉到地下室去练习,参加比赛前的排练,也都到地下室去进行健身和扰民的矛盾终于得到圆满解决 案例、治理招贴——有人乱派招贴怎么办 乱派招贴,被人戏称为城市的牛皮癌.这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免 海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝 实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为全面探明原因,才好逐个对症下药据此管理处采取了一系列新办法 管为本在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了,进而实现对其的有序管理 教为先发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事抓住其想促成生意的心理,‘骗其上门来接受教育,办法巧妙 治为辅某些单位不昕招呼继续乱派广告,就把其列入黑名单,严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为 采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少 点评解决难题一招灵的时候也有,但为数不多因为许多难题的成因,都是相当复杂的多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决 案例、有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任怎么办…… 去年7月15日23时40分,某花园B栋一业主将私家车驶进小区,停放在地面私家车位后上楼休息随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎,当即向护卫班班长汇报,并做了详细记录考虑到车主可能已经就寝,且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的,就没有打扰他予以核对确认尽量不打扰业主,并不是就不能打扰发现这么大一件事,还是打扰一下为好当时打扰一下,可能就少了后面的麻烦 早晨6时20分,护卫员向车主通报其车辆后窗破碎不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致,反倒要求管理处予以赔偿护卫员拿出查车记录加以说明,并让其仔细查看一直保护着的现场情况车主横生节枝,否认记录和现场具有真实性……一方据理评说,一方拒不认帐,一时难以扯清 在双方争执不下的情况下,管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解既然如此,没有必要再扯下去,及时请权威机关来处理,是最好的办法派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场,询问有关人员和周边住户,然后签署意见,断定车窗是在车场之外破碎的,由车主自行负责,并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评车主哑口无言,只得认帐 点评遇到一些可能产生争议的问题时,聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据有了证据,一旦出现纠纷,处理起来就可以省去许多麻烦因为,事实胜于雄辩若对方硬要拿不是当理说,有据为证的事实就是最有说服力的回答【环球职业教育在线-物业管理师考试试题】
1、已竣工但尚未出售或未交给物业买受人的物业,物业服务费用由交纳 A、业主 B、建设单位 C、施工单位 D、前期物业管理企业
2、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由 A、双方约定 B、物业管理企业确定 C、物价部门确定 D、业主委员会确定
3、因维修物业或者公共利益,业主确需在物业管理区域内临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得的同意 A、业主委员会 B、物业管理企业 C、业主委员会和物业管理企业 D、房产地行政管理部门
4、专项维修资金属所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用 A、业主 B、业主委员会 C、物业管理企业 D、房地产行政管理部门
5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续业主所得收益应用于 A、补充开展多种经营资金 B、补充专项维修资金 C、业主大会决定的使用范围 D、补充专项维修资金,或按照业主大会的决定使用
6、物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,应当及时维修养护,有关业主应当给予配合 A、建设单位 B、物业管理企业 C、责任人 D、业主
7、违反物业管理条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款 A、建设单位 B、业主委员会 C、物业管理企业 D、建设单位、物业管理企业
8、违反物业管理条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款的罚款 A、30% B、40% C、50% D、30%-50%
9、违反物业管理条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额以下的罚款 A、2倍 B、5倍 C、20% D、50%
10、违反物业管理条例的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处的罚款 A、1万元-10万元 B、10万元-30元 C、30万元-50万元 D、10万元-50万元1.住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到()A.98%,100%B.98%,100%C.98%,98%D.100%,98%2.具有优越的地理位置和交通1.住宅小区房屋完好率和零修及时率应该分别达到()A.98%,100%B.98%,100%C.98%,98%D.100%,98%2.具有优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范要求,有完善的物业管理服务,包括24小时的设备维修与保安服务,这样的条件属于()A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼3.商场要合理布局,精心策划B.建筑结构设计单一C.商务齐全,人员素质杂D.客流量大4.工业物业空气污染的防治途径包括()A.教育住户和生产单位改变能源结构,减少直接燃烧B.硬化地面,减少尘土C.绿化净化空气中二氧化硫和机动车尾气D.禁止车辆驶入,减少尾气排放5.学生公寓的住宿管理,()不符合规定A.寝室成员办理住宿登记卡和床头卡,并将床头卡按要求挂在指定位置B.要求学生按时就寝,如有特殊情况,需要向公寓管理人员请假C.学生不准擅自调整寝室,如有需要,应按相关规定要求进行调整D.对学生公寓进出楼的来访人员验证登记,推销商品者登记进入公寓6.物业环境管理的基本原则是()的原则A.以防为主,防治结合B.一治为主,防治结合C.以防为主,一治为辅D.一治为主,以防为辅7.防治固体废弃物的污染,最有效的办法是杜绝垃圾的()A.形成B.产生C.利用D.处理8.水体污染防治的主要措施是严格控制工业和生活污水的()A.排放B.净化C.处理D.利用9.根据《城市绿化规划建设指标的规定》,2000年以后人均公共绿地面积在()平方米以上A.4-5B.4-6C.4-7D.5-710.物业管理招标,是指()或其法定代表的开发商或业主委员会,在为其物业选择管理者时,通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开,由多家物业管理企业竞投,从中选择最佳对象,并与之订立物业管理合同的过程A.物业使用人B.物业所有权人C.物业占有人D.物业权利人11.标价评审主要评审内容不包括()A.标价是否最低B.投标报价和标底价是否接近C.标价的构成是否合理可靠,D.标价是否能满足管理服务需要12.()不属于房屋租赁关系终止的情况A.房屋租赁期限届满B.房屋拆迁C.房屋承租人死亡D.房屋出售13.一种由火灾探测器、自动报警器、喷水装置、供水管网、水泵等组成,固定在建筑物内的消防供水装置,其喷水装置一般在大型建筑、高层建筑、高档建筑等防火重点部位的上方位置设置这种装置为()A.消防栓B.消防水枪C.火灾探测器D.自动喷水灭火系统14.消防设施日常使用管理由专职管理员负责,专职管理员()检查消防设施的使用状况,保持设施整洁、卫生、完好A.每天B.每周C.每半月D.每月15.根据停车场的规划,进出停车场管理要严格车辆进入停车场要验证发牌、登记驶离停车场时要()A.验证B.收牌C.收牌登记D.验证、收牌16.()是质量手册的基础,是质量手册的支持性文件A.工作手册B.质量手册C.程序文件D.工作规程文件17.物业租赁合同是出租人与承租人就房屋租赁事宜,明确双方的权利义务和责任的协议,即()的契约A.以房屋为租赁标的物B.以房屋为交换对象C.以房屋使用权为交换对象18.物业管理企业早期介入的咨询服务对象,主要是()房地产开发商或投资商,其费用应由开发商承担A.开发商B.业主C.建筑商D.销售商19.卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过()米A.4B.5C.6D.820.浴室内安装燃气热水器必须采用强排式,且其排气管不得超出外墙()厘米A.5B.10C.15D.2021.装修材料须封装不漏,按物业管理公司指定地点堆放;装修材料要及时搬入室内,不得堆放在()A.户内或阳台B.户门外或公共场所C.厨房或卫生间D.户门外或阳台22.物业档案是指关于物业项目所有的包括过去和现在的一切活动中所形成的,具有参考价值,应当归档保存的各种文字、图表、声像等不同形式的()A.施工记录B.历史记录C.登记记录D.审核记录23.严重损坏房存有部分()构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足的现象A.结构B.承重C.主体D.辅助24.清理明渠及沙井沉淀物每()周1次A.2B.3C.4D.825.设施设备维修中修工程更换率为()左右A.10%~20%B.10%~30%C.20%~30%D.30%26.由于物业类型与规模的不同,()住宅项目本身需要的配套服务内容要求要多得多,所以对物业管理企业的管理要求就会更高A.小户型B.大户型C.经济适用房D.廉租房27.根据《城市居住规划设计规范》规定,居住区()也称配套公建A.市政公用设施B.行政管理C.其他八类设施D.公共服务设施28.()是指由物业管理企业提供的、与物业的正常使用和业主在住宅小区、写字楼等物业中的生活、工作相配套的一系列商业、教育、卫生、娱乐、金融等经营服务项目的总和A.综合经营服务项目运作B.综合经营服务项目策划C.综合经营服务D.公共服务29.全国物业管理示范项目申报条件规定,住宅小区、工业区建筑面积为()万平方米以上A.8B.10C.2D.530.质量手册共分()章A.6B.7C.8D.931.在质量体系文件的层次中属于B层次是()A.质量手册B.程序文件C.工作规程D.质量记录32.会议接待用热水瓶应表面清洁光亮,无水迹,水温控制在()度以上A.60B.70C.80D.9033.物业管理企业接到急修项目报修的,应在()小时内赶到现场,()小时内修理A.112B.124C.212D.22434.物业维修项目实行质量保修制度,保修期一般为()个月A.1B.2C.3D.635.客户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目,客户要求尽快前去维修的,应安排维修人员在接单后()分钟内带齐工具、备件到达维修现场A.10B.15C.20D.3036.编制预案,必须与()充分沟通,达成共识,以免预案无法落实A.主管部门B.主管领导C.管辖区业主D.将来的实际操作者37.重要投诉,接待后( )小时内转呈主管经理进行处置程序A.1B.2C.3D.538.轻微投诉,不超过()天内或在客户要求的期限内解决A.1B.2C.3D.539.住宅小区防治物业环境污染的重点工作是()A.商业垃圾B.医疗垃圾C.装修垃圾D.业主和使用人生活垃圾40.投诉的处理时效轻微投诉一般在2日内处理完毕,超时需经物业部经理批准;重要投诉一般在3日内处置完毕,超时需经公司总经理批准;重大投诉应当在2日内给投诉的客户明确答复,解决时间不宜超过10日A.23210 B.23310C.2325D.22210二.多项选择题(每小题2分,共20分)1.建立商场识别系统的作用是()A.引起消费者注意B.可以使顾客克服记忆困难C.改善企业形象D.是商场楼宇促销的一项战略性工程2.工业物业的特点是( )A.投资大,投资回收期长B.非流动性C.工业设备的功能不容易过时D.对周围环境容易产生污染3.垃圾的处理方法有()A.堆放法B.填埋法C.焚化法D.无害化处理4.住宅小区绿化的基本任务是()A.开展绿化创收工作B.推广绿化养护技术C.为居民创造优美舒适的环境D.促进居民的身心健康5.物业专项分包的应具备()前提条件A.物业管理总包单位有相当的管理和协调能力B.社会化、专业化达到一定程度,社会上有一批专业化的物业管理专业公司C.业主委员会成立,专业分包得到业主委员会的认可D.中低物业档次6.道路交通管理的内容包括()A.建立机动车通行证制度B.禁止乱停放车辆,尤其在道路两旁C.限制车速D.根据辖区内道路情况确定部分道路为单行道、部分交叉路口禁止左转湾7.物业租赁的租金管理包括()工作A.做好租金的评定工作B.建立租金底账C.按时收取租金D.坚持专款专用8.立项决策阶段的早期介入项目的市场定位内容主要()A.明确用途功能B.确立消费档次C.筛选目标客户D.推出主打房型E.选择入市时机F.消费水平需求9.物业档案整理工作要求做到()A.分类科学,组卷合理,排列有序B.保管期限准确,装订整齐、牢固,案卷封面、脊背、卷内目录和备考表(异动记录)填制准确C.字迹工整,图样清晰D.载体和装具质地优良,便于保管和利用10.房屋按常用结构分成()A.钢筋混凝土结构B.混合结构C.砖木结构D.其他结构11.物业管理企业的房屋小修养护工程项目信息,主要是通过()渠道收集取得的A.走访查房B.电话C.随时报修D.电子邮件12.小修工程的考核指标主要有()A.定额指标B.服务指标C.安全指标D.经费指标13.物业管理企业在选择综合经营项目时应遵守()原则A.日常生活类项目优先B.易损易耗品项目优先C.物业管理企业优势特色项目优先D.中介服务项目优先14.客户服务中心是物业管理企业接待客户咨询、报修和投诉并进行跟踪、回访的一个部门,具有()等职能A.协调B.沟通C.公关D.服务15.重大投诉包括()A.公司承诺或合同规定提供的服务没有实施或实施效果有明显差错,经客户提出而得不到解决的投诉B.由于公司责任给客户成重大经济损失或人身伤害的C.有效投诉在一个月内得不到合理解决的投诉D.因公司的管理服务工作不位、有过失而引起的投诉三.判断题(每小题1分,共10分)(正确的将“√”、错误的“×”填入括号中)1.房屋附近种植的乔灌木,可不按绿化规范中所规定的乔灌木与建筑和各种管道网的最小距离,只注意不要影响房屋的通风和采光(×)2.招标人认为各投标人标价都过高和无法达到招标文件所规定的服务要求,投标作废(√)3.干粉灭火器适用于扑灭可燃液体、可燃气体火灾和带电设备等电气火灾,使用范围较广泛但由于干粉灭火剂基本上没有冷却作用,灭火后,易发生燃烧物复燃的情况所以,灭火后还应采取其他冷却灭火方法相配合(√)4.各种引发突发事件的安全隐患有着共同的特点,所以编制突发事件处理预案可以统一编制,采取相同措施(×)5.如果出租人提前收回房屋只要有“必须收回”的理由即可(×)6.属有损坏的房屋,由交接人和接管单位协商解决,既可约定期限由交接人负责维修,也可采用其他补偿形式(√)7.不得改变厨房、卫生间、阳台的使用功能,请勿将生活污水排入雨水管道(√)8.计划养护任务完成后,再安排报修任务(×)9.房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养(×)10.修理项目竣工以业主验收签字为准其中,疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准,筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准(√)四.简答题(每小题5分,共10分)1.综合经营服务项目的策划书的主要内容有哪些?2.对装修施工人员管理内容有哪些?五.案例分析题(每小题5分,共10分)1.花园的陈某与刘某是同一单元楼上楼下的邻居,一个住6楼,一个住5楼去年10月21日上午9时许,物业管理公司开始给这个单元加压供热当时,陈某发现自己家的暖气栓(系分户供暖)未开,就找到物业人员将他家的供热栓打开下午陈某及妻子离开了家,15时许,住在楼下的刘某家人发现楼上往下淌水,就赶紧上楼找陈某,但发现其家无人,后找到物业管理公司将总阀门关闭但这时,刘某新装修的房屋地板块、门框、家具、屋顶及衣物等已受到不同程度的损害经查,是陈某家的暖气接头处松动漏水而淹了楼下由于责任纠缠不清,刘某将物业管理公司及陈某告上法庭市法院司法鉴定中心及市物价局价格认证中心对刘某的“损失”鉴定结论为被水浸物品折合人民币3576元请谈谈你的看法2.夏季来临,P小区的物业管理公司按规定打算清洗屋顶水箱,并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支但业主委员会主任还是感到物业管理公司的收费太高,为节省开支,他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱物业管理公司得知后表示反对双方各持己见,相持不下你认为此事应怎样解决?考题]2006年《物业管理实务》试卷及答案物业管理实务试卷简介2006年《物业管理实务》试卷及答案.具体的内容有单选择题、多项选择题、简答题等等几个部份关键字2006年《物业管理实务》试卷及答案[$h:@.Hk2E8Q$U6Vo7ML[ mX0l2b 1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币()万元以上9Q7n\4t#D5m+o:k7E9cC*R`3c\5j^ s+} A.50B.3006X+O4x}/q*R6E*\$o}3h*s6w} C.500D.1000[9z0c7[4x7`;s7Ec h#k:d-s7T:t 2.新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起()日内,向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质|7Ia!M/F/[:B4rh.S;[6K8_0S A.30B.454z4Z3z-^V/A-M5~l2L5V*h%b6XK C.60D.907M:Ey/f6ke k6h%@ht;k+m8bt0J
3.某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报()资质条件;v/h%R*[Tz!nn5\;d4P**K*K_0b:M:y A.一级B.二级Q!jz5H2l oJ l:Vv Kg!v1n:e C.三级D.三级暂定3rL4eG*TI8j6j{0b0MZ5I$s0H
4.前期物业管理招标投标结束后,招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同5iC8[9f#Y*nC~U1ySZ+a5R5UW8J~Z A.7B.157O8\*fT*^-x8Ah*z3MEn/Y1^7P*{2oJ4u8K C.30D.45q_0H:U+K }I9h5l@Dd+D%p%i6F
5.在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人招标人()o.C[r-a4f:J/Z3Y8l9I$B1_8D%r%@ A.可任选其中一个作为中标人6y~7AZuC.e2{@*t#V%I3q!^G6| B.应以报价最低的为中标人2F;q#O;d8Kr4qn8W-W;^5T3R8A C.应报请房地产行政主管部门确定中标人8X.sm;M3zN!C:L0uL$Z2M8Y.v5` f1A+M/y-l.G D.应按照中标候选人的排序确定中标人$U/FC9Z u.F0k-K0w1}5xy1c6K#b-f-U%L3^5X
6.物业管理投标的过程包括
①准备投标文件,
②获取招标信息,
③登记并取得招标文件,
④参加开标、现场答辩会议,
⑤送交投标文件,
⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)正确的投标步骤是()1`%M_A!Lw;I oL@|2z\%l A.
③-
②-
①-
④-
⑤-
⑥B.
③-
②-
①-
⑤-
④-
⑥!k6cI/z2O.ID7Si1]j$r2~Y9i!]:y4Rj:g!Zl C.
②-
③-
①-
④-
⑤-
⑥D.
②-
③-
①-
⑤-
④-
⑥+~1N9t1q/l;eMc$B#G#~a u%L/`S E-TJ
7.物业服务合同由()与业主大会选聘的物业管理企业签订3V4V!Du5F;g4eN:J;M0y+S:V7B3p9}a!qv A.各业主分别B.业主大会/i$\/y/_6{9E%Y4\!Z*s9d;a!T.n C.业主委员会代表业主D.物业建设单位7[7@P3G4Q2h%m1Q4]|.QN#_.M#a+p
8.业主临时公约由()制定%^%b1C;h$];qgcY;p/wo2i6I#f*J`1H;N A.建设单位B.购房人+Y;c#~2H4p ~0e8`EB+K0d*N D$d!X C.物业管理企业D.房地产行政主管部门$]+c7_R:i#l6O$Xt$z$RQ#i*m#aM
9.物业管理的早期介入是建设单位引入的():e#e;{3~;\ Q1P+`+k*A2s[:I7Y A.设计工作B.工程监理工作4~qG/x/h1a/S3z4D-n:x8g8j0@ C.开发建设工作D.物业管理咨询活动+v9g/w0~/mq3Fy0d!kZaVz:sVD
10.前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至()之日止的物业管理活动X$M._*b4K.U9P5g*n%@$x0OK6U4P.F{ A.首次业主大会会议召开B.业主大会成立4R!b8y;j0c#S.\.NA0^a C.50%业主入住D.物业服务合同生效6m4c6o*H |+p7zG/T*X.y7EZ4i
11.业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向()交还有关的物业管理资料和物业管理用房等%i/~;f7e:z3k*A8D;a4F5l7@f A.建设单位B.业主委员会I3D0N.M$S-M0u;A7^:i![4f!B*k8`#C C.政府主管部门D.新物业管理企业1f2R@RUs.Da!k5d:{:u+z.| s0C%A0B lh
12.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,()应当负责修复和赔偿l:Y%A5l3T3[;J*R/z Y4~1e/Ad-Q A.装修人B.装修企业Y#u%p/V-hYL%i8j9O+g0aD C.装修施工人员D.物业管理公司#g+S]/G/L.Z$v$T7j!@*o0\1\7X5E N1w;|;Q4L
13.在购房合同约定的期限内,业主未办理入住及其相应手续的,()B!K!b;_*bo6~%_.B*p5I;B;t[-n[l A.建设单位和物业管理企业将视业主入住不成立e5T8[G2m;F+y-i;f6^0~.U*[*|39t:S B.建设单位和物业管理企业将视业主入住成立7GO-p\!B7T3irk.4QxR$g3s4`;Lx$}3U5y1w2a C.业主未与建设单位联系并作有效声明的,视同入住成立0H1Y$T$P8u3d8|o7~Z/[ky7J-z D.即使业主与建设单位联系并作有效声明,仍视为入住不成立L%~6S*}:K y:x4AQ^/Wi-B%k*
14.检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取()查验方法;O U3v7k1R i T1cK!D0@2c$iH4b5@} A.测量B.敲击/@#|8J/t6KK0M1i+l;La6_V8Y!I#S S C.使用D.目测;|F3k+s:b1Bg/B7D|9F5HWi
15.房屋主体按建筑结构类型和材料划分类别,不包括()$W0l+/L2H4a8n-Z1U$[9C$A6c A.砖结构B.木结构2_2o7fLCw7G/r4f w1SL6I.~ C.钢筋混凝土结构D.框架结构b0M/S%^1R8IW/p0A0q$}0H7^7hk9B
16.对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调()*XO!p/| f:c#g`5~/k7B+b-Y9x!Z#E A.事后维修B.紧急抢修7W6Y0{4~8F o`65L+o/}8J6z2Rz9` C.预防性维修D.大修2n!|4Iq ^;Q0W7a$D|*E0p5]#|:z
17.物业供配电系统技术档案不包括()记录0b3U]8d.e-s7J1xX*T1l%W:P1P A.日常运行B.客户投诉`%aA1G9Gq8o%u8Q3l7M P;tqN0d C.维修和技术改造D.各项电气预防性实验和其它测试9M9r6N9N!I-%N:|C/d2jR-c:j#t0|
18.下列四种方法中,不属于白蚁防治主要方法的是();C5S1f!hnS-z*h0[1^8P-` DO!V; _ A.挖巢法B.药杀法:o6Qd2cN-~tt9d+g5f:wq4];j*R;MD+O6a$~ C.熏蒸法D.诱杀法 C3xb+n$k#`*N$t7sR~+B9Y3Hl
19.下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是()#Wl:i3bq3r+e+{ W9^#T*jO5P A.浇水B.病虫害防治%W9g-^#ao7@8i8a/n]9R+A-d5E!n1E C.杂草防治D.绿化改造工程2bpS6Ire:C*W7S;M;W%x3e_4q4Z.c:a$c
20.下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是()1K+b8w6]4]#i*y#t6n*r3o$G3Q F1i9TA8}D4Y A.物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作1L$HY4H-{0BPu.F#S1o.}%a2} B.物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任5jf;L0N4uQ+N!e r2P.J7}#h F.x8]$dq8c5b@%Y C.物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任0l$|~a5t5i6h#M:Q S+sf7u+C-T D.物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问z-}3J$vT J6q/v0NH*z#I7g9R8VPK
21.下列关于消防通道管理的说法中,正确的是()4o#DyN-S+N0V/}b#@E$P%c5aR/D.m A、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位HJ-SO*on7x%\/r_-W-^#e%M2D#[*q B、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位+w+X1x5E+a2\0C2L.l$@ j-c#A/T+d%]4O C、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示4E8b5rE@+ENjt+heLT D、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理-Xj0h4F7d9F9C$x68n._!u$IKU0n9~
22.电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是()1H7|8O:`2yg;U2g7y;S8[4Xze$f*] A.确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生$l;B3m!z8F s1^Sw-g$q+qK/}H B.通过安全窗撤离轿厢C5~LR [.k T%s3k;k*L+t1s#on5q$GC C.通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援*V-G%p6~\+7A7h!i$]+l*M/E%E0g D.通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救:^6~/^8XPG#T5G.P:xj$Vc4e
23.实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每()不少于一次公布物业服务资金收支情况!Z7L$u8Km/a M0p0b#O*m*i2s$i9H@w Z A.三个月B.半年$j7}X1L#V7|$@%V3@;a0_%H6k C.一年D.二年6i9cg9{4p8S7r8dX.v$C$d5v
24.实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括()和物业管理企业的酬金-K2@%Oj9uE;Y4T5ctFY1N;^9Ys;l A.物业服务成本B.物业服务支出.n-v9H^ T8Gw.C2M d;p3d3nK#k.`#W:P C.物业服务支出、法定税费D.物业服务成本、法定税费2X:e3s-c1M5`q;hz6o7g5[$iA3n5v%_4c
25.住宅专项维修资金属于()所有 e9E6M;{-f6~;K#A:v6y3M_8X;a-L*R_;c A.物业管理企业B.全体业主 {+U-e0P*e:m5J%a-a+V/S!T5n$d@B%@+h2H:M C.物业管理企业和全体业主D.建设单位#W!m.j$];Y8u1n[7g3a2R#s
26.在业主大会成立前,住宅专项维修资金的使用由物业管理企业()9@*Y;g+1r6Yt5T-q6S:~`.p4p A.提出计划,房地产行政主管部门审核后划拔2H.TA6O7@I6Vc7jG-` B.自行决定:u#ge1l3yF/@+S.q6L-q.i0u#c C.与部分业主商议决定0[8Qp0R*Q6Tqp+j8X0uz*c4 D.与建设单位商议决定;y9me C+i4E5m1};d*o2S4t#~l
27.物业服务合同约定以外的物业服务收费采取的是()+jt:o1v:H-E4^M8O1z F6[0Z%z A.政府定价3W:P1S~.[%Y6x/4E:T5U9]$i0f%l/T8t;R;G!D B.政府指导价1J.~:b6g!Y v6a8Z%G4k4f 1N p7j%J#w4e+W C.业主定价h7P!^3H9A%m.mJLU3{%C\!{n0Z D.物业管理企业与业主协商确定8E/Z[%Z5T0i*|!a-xi%y1[;t
28.新建物业承接验收时,物业管理公司应向()索取物业档案资料]ff%Z:g4G7o2l!z1|@7o.;V#Pw3I A.业主B.建设单位5c/D5nd2P!E7k0~0YN.S/{ C.施工单位D.监理单位| b*X7|/`8_/f6sT5K3B;X+UoH$vwxK.}
29.某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是()0X/I/R1g.t9I-c9c*PFk_;j!w#y A.通知B.报告q1^S5b0@0]#d6H*F%D0n0j%j;p9E7S ~9C C.请示D.决定AC5k1O+Q;y!L9^.mHW${*N2GM7I L%A:J1U
30.按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取()0V*Q%z4[:c:i[3g}*_.e._0s4W G A.管理服务费B.审批费/t#v9Y.Kl4M6[o/r;k3D.l!S t9Z$l7A C.施工现场管理费D.装修保证金.oB0Q3~:]:T%B7M4l*q%{0T3BP*Z3L
二、多项选择题(共15题,每题2分每题的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意,至少有1个错项错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得
0.5分)6]7A%N8P#!E mQ3g:}:X:`1j7K\/P1I!h;Dz
31.二级物业管理企业资质证书由()颁发和管理5~$^O8I;Y;o-~6r*Y-t@*t.Gr7N%h/A A.国务院建设主管部门i$+m+p#3iV5} B8Z2U0G2m B.省、自治区人民政府建设主管部门a+By-dy3b~V y;O2J#_9p29D4V!Q[9G C.省、自治区人民政府房地产主管部门9E1U/j!D9p*jZ3P/~+e5S9q$g9|#T D.直辖市人民政府房地产主管部门:T1r7Jf3ydJ2w;n1y*X.D;u E.设区的市的人民政府房地产主管部门-}l4%m!w \5m1X7q5_$D+B3a5e!R6u/M-x
32.新设立的物业管理企业在申请资质时,除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外,还要持()向当地房地产主管部门申报4Vwg_Q%s6T9^YZ6]5c-I:|#vT:V/w A.企业法定代表人的身份证明-u2}X5M7H!J4Z/l C0z7w#\3P3}/^ B.企业总经理的身份证明%K/[4L*i-G;W d!z1m5R+\!O2Z3d$~A#} C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同1^;by8P2[J9E7e:TO:V9w9W6|+hQTQ%e*i D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同O!F8D0w/CR%l*e:ss.N1oM/k$h2X1v E.物业服务合同5[;^#m:z0_Uc9k%U1H!tL`/X5r
33.物业管理招标的主体包括()+Yau4R-k-f|!X0Y6l6Y8L7Qh A.物业管理企业B.物业建设单位%m6o!U0i;l!h5y+yu30R$o C.业主大会D.业主委员会+f-_0|9@-A#\![K+V0}*a E.物业所有权人-G3`8`;r f `KO7}8Am
34.前期物业服务合同与物业服务合同两者的区别有()1`/C6`:nl s$K d2A0j#g ne#R A.签订合同的主体不同4o-q+E+~%gz9R$K.u0H3Wx B.合同终止条件不同l.i$i#eJ \-I1yt%NZ#z3\ C.前期物业服务合同须经政府主管部门批准,物业服务合同则不需要%@6~Q;@0c2ej9A6x!NW*S$C3[:j2y$q D.前期物业服务合同属于固定期限合同,物业服务合同属于无固定期限合同6U+g3D#X*W0xo5e2fa|1Q7i E.前期物业服务合同属于无固定期限合同,物业服务合同属于固定期限合同8^:{}4UN*|!T6bF!FF!@4`*q:z-U@B%C
35.下列关于业主公约的说法中,正确的有()6Xk/h#M8`X2a:a*hd:MqW7S0Z%N*s!Z5c A.业主公约经业主大会通过后生效8l/G/W+bE%n7h8C!UO B.业主公约对全体业主具有约束力%R l0}8U5^+ts.N.fj:P/b7S%q+n2jcK1j C.业主公约对物业管理企业具有约束力3m{%pk*B%a+F*E5Y4o:d*Gm-^3H3v D.业主公约对物业建设单位具有法律约束力B$W6f.O%|;A1C:KI!b6z#d/]9t E.业主公约仅有道义上的约束力4t5HO:T7l9EU1B2i2y.3osX.C
36.某物业竣工交付6个月时,因电梯机房漏雨渗水致使电梯停梯下列说法中,正确的有()\.K ~%w0a.t_4P0Ng:d-g#Ed$P4}$K8m\ A.立即通知电梯公司解决故障停梯问题-g$t%D-Up4v4Yt6F%|._0H/P:T+}B B.电梯公司应履行保修责任,并承担维修费用1o+iI ^FS@!.H%T:A C.建设单位应承担此次事故的全部费用/R8h1t3f-Pj9g;d6f+[T3w~i4b9my5:C*Cdn/w D.物业管理企业应承担渗漏机房的维修责任及费用8S+r$`%e9p7v7V5lt#t!K-v%kl E.电梯机房属物业共用部位,修缮费用应在专项维修资金中列支:uS/Na6e#w:Ww:q1K2@2m%N9H0^~
37.按使用功能划分,物业可分为()物业f/N6U3o4Q2{k g0H$g5Z6O1u;m A.居住B.公共6U7R%h$Mnp:@*o$V6N7^8G:U*\$R8~:u C.商业D.工业:B]:lXk*m/s0OL/K!I1z0YS!F4C#J+O#C!V3_*V E.其他jc:`4F1U3Y+z8\%l0a+T/F#d9}I2g
38.物业管理区域停车场的物业管理人员一般应包括()i-H!VZ1^;Zn%\+tF[E4H.mv A.车辆维修员B.车辆清洗员O7C:q7S d#yN.jkv4J9k*|+E9T*}3Ji7D C.交通疏导及管理员D.停车场保洁员$v-t/Nnz3K#_$~9C#a8c+~\ |dg5LK1w E.停车收费员!x+Re7XC0c+Y+s/f$cN#Z
39.物业管理企业主营业务收入包括()收入4_4S6R:n$u6G1H!x#r#N!Qa9R5 o$~%Pn A.物业管理B.物业经营-a*Y xU!}#E#\#j3vq;Z%x$h1M5U3EX C.政策性亏损补贴D.物业大修9P1^n9d_%H%H`3R#^6X-B0V4L9F5f1y E.共用部位的租赁收入3e1t1H%9K8[$x/K8s/ys3F
40.物业管理企业利润总额包括()6w+|#G/R/S!r*TR2j5g5n;G3f v A.企业所属项目上交的管理酬金B.营业利润 0_4o/i4V3k%w-6F7I0g%n7@0re+E_!k:`1H;G C.投资净收益D.营业外收支净额+Y9Fz:n2a*A6cp`#oq/n{/E6j^5\-u]1I E.补贴收入.r OF9s$I.m;E/C-Pv$R*K/}
41.物业服务支出的构成不包括();v*zz%Q8vK#l/P$B+X\Mh;q-]9[!] A.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用H j/G;@0E[+L |;a;B6t9n$wb B.物业管理企业财产保险费用5C+Q%q%]0I Z:X8f5z:E/L _-{!j C.物业共用部位、共用设施设备保险费用]-_8`!g+n.t-QZ+}5v6t*S/r0OX2~%| D.管理服务人员的工资2OmG9A k/C2D6z.B{8Y#z5};w\X:jl`Z~;~ E.项目管理处用房装饰装修费用e.c;~$X7U7O-l+W!O3Z1Q.\*Xj8\
42.按照《物业服务收费管理办法》,物业服务收费实行()1N-M6s0e;@7|.N0Q1pMg-o#u:m A.政府定价B.政府指导价9\v#s:Q8{2G1P3b6u3f$|;Fer!N2l4o C.市场调节价D.业主定价8^09_+Y2|+N2wR;w6t+oR E.政府与业主共同定价/]7q;k-S%s3Y/[/a6m4p#g!t3G*^ES.f
43.住宅专项维修资金可用于()$S+|VZ9P!Ht1@`$wn7Z7E`%H X A.弥补物业管理经费的不足%^+\0E1M-Y3n-E4k b7W*cr0J*P-x+oD B.共用部位、共用设施设备的大修Z#L5{:A!uj5q+9s4D$T7E:W*[2A6c r C.共用部位、共用设施设备的更新-z!E$E.`!_f;Bs3GVA7x3o0p D.共用部位、共用设施设备的改造W*d0d*j0bY4i2i}4Qv#|;S E.共用部位、共用设施设备的日常维修-[7t#s*S%q;O T6x s0t~0S E9O
44.下列关于物业服务费用包干制的说法中,正确的有()2D*k6d/hN!I5j#{:_3{;T%|7Y$x%Qo A.由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用*vc:e0E0p4Ki+@un/v+zf B.管理服务利润是固定的,不随物业管理成本的变动而变动cl%[J2^g-n7J2n#N$X.n C.物业管理企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计9B$r%z-u5@;_z^b9R G;X/Ib.R^.h D.物业服务费用收支相抵,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担.H8rC!b1N5u9`5g/w1H!k k;|#t1c { E.物业服务费用中不包括法定税费8X9a/J8K2B-{y1a.JI5Li:E/x
45.物业管理信用档案的建立范围包括()8a H|5zK KP*y3Y6Z5v2Y9J3b A.物业管理企业B.物业管理专业人员#m1Q!@8ty%O8v%p9R u0l0|D7|8l;Bf C.业主委员会D.建设单位g6z5z.`-S$_l u2{m*A2m;DL/Y*B E.物业使用人:ik1c2t\%R1w1o4Qe:~
三、案例分析题(共2题,每题20分请根据背景材料,按要求作答)0U9l9j!~5\s!c$[%~9V7l:n6Z:P11t 案例分析题
(一)3K%f%-Kf#Z9@$Y%Y6_6_G9i7I 某物业管理公司管理一高层住宅小区,近斯收到部分业主投诉及建议,具体意见汇总见下表问题1解决上述问题,需要资金投入的项目有哪些?费用如何解决(不考虑人工、培训等管理成本的增加)?(5分)Q8b9WY_5d3@![3h;[cG[I5E%B7l4u 编号意见与建议#Z-y+F7y#w7V5~1[4k0i!@2X/L*HO!}8p9K/\ 1部分楼梯间陈旧,要求进行粉刷1O6Fi4y8C%N6Q#l:^;}1u.f*r#ev_/Y!p#A8j#{ 2保安人员更换频繁,给小区安全管理带来隐患{F+h%L/f#R5Vm%L2JIh5_-I!B5@ 3小区内停车秩序混乱,建议加强管理3G7u:t%h1s9s:fb*`3~1_1H.`3e-P O 4小区外市政道路边常有小摊贩,环境脏乱,建议加强管理 P.Yl9t#J.M0F B#ZRU9[6f4l 5常有人到小区散发广告,住户反感,也存在不安全因素*^5Qt0N0iUN8N\+f2B8Q%cMJ 6楼道灯损坏频率高,建议及时检查更换7n {.I%Y2c8EQV.`-B.]c7w3b;n+J 7某部电梯安全隐患严重,需要大修Y7m7W3*m5D`0[2d6o6A![ 8建议小区外墙全部翻新*IL!d$K3Z;@0Nx/Ho9xP0V-G 9小区老鼠和蚊蝇较多(特别是蚊子),建议采取措施0{G ^-B0h4h4eU4|X3[6Q#y R-{%P 10小区内出现业主丢失自行车情况,要求加强管理4W:{%O9z1vP$O%z%@!z/H!I.s.W%~ 11部分业主要求减免物业服务费t0H0G+x5N#Gj3aF5Z-k1lo-i4Q!~-M 12希望提供家政服务*z$q%^0g e3U%V8K+o H.|;o;7r6O-Y/B 13部分业主反映交通不便,要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路+p9V6g5{xm5b+UI%X4]$@2c4} 14建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开,避免与业主争用电梯$U6Q#}-`51{d!v0UAGe5m/E#d 问题2上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些?对此,物业管理企业应如何处理?(4分) K$`5CE;w$U#W;|en1J0q8O 问题3试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施?(4分)9Rnj4M2P+I*N1i%u.\%w4NS7C#o9R*x 问题4在上述所有问题中,您认为不可能满足业主要求,仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项?为什么?(4分)C!E+U5R;s2cu2w7sb0nj*RP#c 问题5针对上述问题,请结合您的工作实践,试举出至少三项管理措施,以提高管理服务水平?(3分) g^*k S#b5p{8Vz g*|;w3kGb 案例分析题
(二)#w4P w3i;ds7Y;I8Uxu8tOw5y 某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业管理公司承担前期物业管理业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同,合同于2005年8月1日零时生效业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后,安排了该小区管理服务人员退场,但以部分业主欠缴物业服务费为由,拒绝移交相应的物业管理资料,拒不配合物业交接查验8rZ.J J6u/}rI3~f2R;d.F2V;L 2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业管理公司无偿修复乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致,应由甲物业管理公司负责修缮之后,乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉9Q2_K$M1xv!k^7@4c5[7v7b6b+f-E1cw2} 问题1上述20户业主提出的修复请求是否合理?是否应由乙物业管理公司负责无偿修复?(4分)2{$Z5i7QiW%L9aB!R5v0@*y5b7|7B9w 问题2乙物业管理公司的做法是否妥当?如果您是该公司的负责人,如何处理业主的投诉?(4分)/e8wy:H/r3e0C%Z*b2k8M0fS2L:h 问题3该小区的前期物业服务合同何时终止?(3分)a%~l@7VJ/j5Y!f#c:z9{;mb+g 问题4甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立?请说明理由(3分)k8V;|;l:u7H;vP \Qm*h+I+x.pN9l+I7L 问题5在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下,乙物业管理公司应如何进行物业承接查验?(6分)1Afg4K2R77Y9IT3^1C.H3J%D 2006年度全国物业管理师资格认定考试《物业管理实务》试卷答案5R8s;b6P/Q*x!G7t9q/b;n2l+{#o+f1m
一、单项选择题(共30题,每题1分)0R1h.T3l m6j6H9J$S$]6F8F TL;` 1.C2.A3.C4.C5.D5]/Q6
[9] U4sa4lM6q4u[T 6.D7.C8.A9.D10.D.t$f3lE3x7]*};X^$z#y6w~4|z4M 11.B12.A13.C14.B15.D ]4z0Z6t/Yx rC5BCW:v-E4^*J6C 16.C17.B18.C19.D20.A0w5ym0C9|-d:`!Y7_W+J8J:~4M X.E2L 21.B22.C23.C24.B25.BG4j.d9t4e0^5[4g;Fu5]F|*C7} 26.A27.D28.B29.C30.A!z:e ^7X3X:kg/g3C#i5L9Ld O2@/I
二、多项选择题(共15题,每题2分错选,本题不得分;少选,所选每个选项
0.5分) j9U$j2y5n5o4Y/L0Z+C$l2}!@7J.Qct7\5A 31.BD32.ACD33.BCE34.ABE35.AB6o;r%[2k$a6M!`4x%T*J9p J+]X;D1{ 36.AC37.ACDE38.CDE39.ABD40.BCDE!yO+K BG0X3ah.X-I0D.O w 41.BE42.BC43.BCD44.AD45.AB9P N*B/X!u7f!y!}*A8jy6|2Is G8B#~4`
三、案例分析题(共2题,每题20分)#qbN1a\3{/b9G]+qa!S8bi 案例分析题
(一)K6m2n;|J%M3Pb1o+G9S \%i9S8Y.`:n*w 问题1答案要点及评分标准$H~B1s8b0@%G*O EB.VQ+B+CkM-f9sI
(1)需要资金投入的项目有第
1、
6、
7、
8、9项(
2.5分,答对每项
0.5分,错答1项得0分)7D C3CI6fL/}DXB%R.ia6u0c;w.G#b6K#A.H
(2)其中第
1、
6、9项应在物业服务费在中列支
1.5分答对每项
0.5分,错答1项得0分;第
7、8项从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊(1分每项
0.5分,错答1项得0分;答对从住宅专项维修资金中列支,或由全体业主分摊均可得分)0E$I4F7}*^$c3g7j:^0h.K5KF;o-v8U-_ 问题2答案要点及评分标准7}9s*c!q!J6r|9n!x QiWr1E+E
(1)第4项和第
12、13项(2分,答对任意2项得2分,答对1项得1分,错答1项得0分)8|]1]:a$j7T ~{1n0o1R3a0PU
(2)物业管理企业应向业主作出解释,第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围,无权直接处理(1分);物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映,积极协调,争取解决,可积极联系家政,按业主要求提供相应服务(
0.5分);并跟踪事态,及时向业主通报(
0.5分)(凡未答第12项如何处理的不扣分)2y6P$Im#A8Mk:M*k5 [9Q1P 问题3答案要点及评分标准lj8xMR8C-O g$A%~ k%n;i
(1)可能原因有环境脏乱其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因;有食源是老鼠较多的原因(2分)5Q8F*I%x ^G3J!F!w3|8B2L+\9G0S1s0q
(2)应采取措施加强环境治理,包括及时清运垃圾,积水处理,加强药物灭杀蚊蝇,利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠(
1.5);同时加强宣传教育,取得业主配合(
0.5分)+RG7G8~ M3e4M:`$N%[5w5h#n*B-P 问题4答案要点及评分标准;g#M-M~o%HS#W8o3le8A6G0l5h%~ 第11项(2分),因为物业管理服务是公共性服务,所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务(2分,答因受契约、合同等约定,不能随意减免物业服务费,也可以得分)t-q!h+z0dW2Ih#Q;KRX/G*v-C.WQ5K 问题5答案要点及评分标准9A5m 8HJ4W6oN6y!H$y8K!m+T6nl[1p:n
1、加强基础管理,包括日常检查和员工培训; L.rL.o6Y!F%0U!W9A4h3M8Wz1d+J
2、调整优化管理服务工作流程;!o%d:[.{5U7r-g#f p#a0D/Q-q#N3]7Se*[.Y
3、加强安全管理,公共秩序管理;0i2N0]D:E!UMu#a!~+D]9rd/w1m/]
4、加强小区共用设施设备的更新改造工作;7B6j7`-aZ7@9D:Wb;U7CJy
5、加强小区卫生管理工作;3f!U*m$[jHb;X7Yt4~:@-U6E$
6、加强沟通和宣传工作(答对上述任意3项得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)D_+k4p8A0@2g-V;M \%K3ll%L 案例分析题
(二)H*^.o c8r/o0V6U!:F%B2a%G%D k5O*m-w 问题1答题要点及评分标准.Uv.}%vsL$2C%u%`z$Ge-S*T.f%xF\
(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的,因房屋未超过保修期限(2分);6Ut8U7YQ6pG3z8C-Rf4}*t-m7f2C;n4TB
(2)但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的,因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责(2分,凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的,本得分点与上一得分点均不得分)-@o|%wmYV1BB+F/\-T~w:h 问题2答题要点及评分标准i2p%o0h#e*i-Q4Ob$D5]2E#N.OT:mD#R+L
(1)乙物业管理公司的做法不妥当(1分);8j0Zo6~@2n1K!d2I*cw0x2t8w8D.J/x
(2)该公司应勘察现场,统计业主损失情况(1分),积极向业主做好解释工作,告知业主在保修期内,房屋应由建设单位无偿保修(1分);R$]#g/Q1`2p9j7WiQ;kP4k;k0D6C
(3)同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位),积极与建设单位联系修缮,随时向业主通报进展情况(1分)!bW!c8\F!D:J6`;o5V2`7K4A5R 问题3答题要点及评分标准!b/I/E5y9c/w+}S4lXJK.xS0K:c{ } 答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可以得分(3分)+N-Q8~/C5`0W3]3O8r$C/@*Y*d 问题4答题要点及评分标准-U/Q*W F*/s:2A9}U*{2[#i%q2Qf!b4_0R 拒绝移交的理由不成立(1分);理由是业主欠缴物业服务费用,应通过业主委员会督促,物业管理企业诉讼等其它途经解决(2分,答因合同已终止,依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料,也可以得分)3Qi$_%OX;UT/a@*[ r6Hcq 问题5答题要点及评分标准h8B5QIGZ#xeN2[7A6u:J2Oiy Bl
(1)乙物业管理公司应在业主委员会的配合下,对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验,做好查验记录(1分);尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作(1分)9d+V8p.x*pA}-Ip{-} k+N:{*^4k5
(2)自查验之日起,乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案(2分)5z+fm1@9x5V6{9[#|.[:g-m4S
(3)乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料(2分)。