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北京百荣世贸商城招商策划方案第一部分招商策略第二部分招商进度中的比例分配第三部分招商付款方式第四部分经济分析第五部分招商费用预算第六部分各楼层商品结构定位第七部分招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分__宣传策略第九部分开业庆典第一部分招商策略招商策略立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点,在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出20%的招商力量,对外地(包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等)运用__、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商效果理想的情况下,在保证北京地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度第二部分招商进度中的比例分配招商的前期阶段,招商的比例计划为北京地区招商占60%左右;外地招商占20%左右;国际招商占15%左右;预留出5%的比例,作为机动或炒作其中北京地区招商所占比例不得超出整体的60%;外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可加大预留部分的比例(例如10%)这样后期可通过保留精品__推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,通过预留部__受到__升值的部分利益第三部分招商付款方式
一、租金交纳及__政策有以下三种方式
1、一次__纳3年的租金从第四年起租金递增5%;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增比例不超过原租金水平的20%
2、首期交纳5年租金的30%,正式开业前再交齐5年租金全款从第六年起租金递增5%;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增比例不超过20%可签定租约合同期为20年首期就一次__纳5年租金可获得6年实际使用权的__政策从第七年起租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%除享受以上__政策以外,还可以获挑选一间__位置的机会
3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款可获得12年实际使用权的__政策可签定租约合同期为20年如10年租金在首期就一次__齐,除享受以上__政策以外,还可以获挑选两间__位置的机会
二、租金交纳及__政策2(备选方案)
1、同上
2、第一段同上首期就一次__纳5年租金可获得赠送6个月无偿使用权的__政策从第七年起(含第6年后半年)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增比例不超过20%除享受以上__政策以外,还可以获挑选一间__位置的机会
3、首期交纳10年租金的30%,入驻前交齐10年租金全款可获得11年实际使用权的__政策可签定租约合同期为20年如10年租金在首期就一次__齐,除享受以上__政策以外,还可以获挑选两间__位置的机会
三、分析(以__
8.5元计算)第6年租金收入
115472.04*365*
8.5*
1.05=
3.761646亿元;第6年半年租金
3.761646/2=
1.880823亿元;五年的贷款利息
17.91260亿元*
0.07=
1.253882亿元;五年租金9折损失租金
17.91260*
0.1=
1.79126亿元;租五送6个月损失
1.880823-
1.253882=
0.626941亿元;租五送一年的损失
3.761646-
1.253882=
2.507764亿元;‘租五送一’比‘租五打9折’多损失
0.716504亿元;‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失
1.164319亿元;从上面的分析来看,一次__纳5年租金免费送6个月对公司最有利,租五年送一年的__政策虽然损失最多,但比打9折只多损失7千万,而从对商户的吸引力却大大增强同时保证提前还贷提高公司的信用级别,综合考虑利大于弊注以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也可以在尾铺招商过程中,对尾铺招商的__力度增加时运用
四、租金交纳方式及提供__政策的理由考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,并且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛),达到自然淘汰的目的同时,根据‘现金是王’的原则,运用对我们影响极小的使用年限的__,让利商户,做到先期既给出__又不会使应收现款产生丝毫损失另外,兼顾将来中心__升值,我们可以充__受到升值的利益,方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次__纳租金的方式此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现第四部分经济分析
一、交纳(三年)租金经济分析(理想__)
1、根据可出租实际使用__按
115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用__平方米计算;
3、平均租金__按每天每平方米9元人民币计算;每层定价为平均租金__为9元/㎡天楼层租金__(元/㎡天)出租__(㎡)说明应完成利润额(亿元)六层未计算五层
7.
518503.__
18503.__*
7.5*365*
31.51963四层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
31.79180三层
8.
520454.
3020454.30*
8.5*365*
31.90378二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
31.97166一层
1216876.
9116876.91*12*365*
32.21763B1层
9.
019175.
9819175.98*9*365*
31.8__79B2层未计算总计__9元
115472.04共回收五年租金费用
11.29429说明⑴、
11.29429亿元的30%为
3.38829亿元⑵、综合管理费
115472.04*
1.5*365*3=
1.__663亿元⑶、第一年综合管理费
6322.0941万元⑷、保证金(按一万__,每__2万元收取)2亿元
二、交纳(三年)租金经济分析(保守__)
1、据可出租实际使用__按
115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用__平方米计算;
3、平均租金__按每天每平方米
8.5元人民币计算;每层定价为平均租金__为
8.5元/㎡天楼层租金__(元/㎡天)出租__(㎡)说明应完成利润额(亿元)六层未计算五层
6.
018503.__
18503.__*6*365*
31.21571四层
7.
020454.
3020454.30*7*365*
31.56782三层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
31.79180二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
31.97166一层
1216876.
9116876.91*12*365*
32.21763B1层
9.
019175.
9819175.98*9*365*
31.8__79B2层未计算总计__
8.5元
115472.04共回收五年租金费用
10.65441说明⑴、
10.65441亿元的30%为
3.19632亿元⑵、综合管理费
115472.04*
1.5*365*3=
1.__663亿元⑶、第一年综合管理费
6322.0941万元⑷、保证金(按一万__,每__2万元收取)2亿元
三、交纳(五年)租金经济分析(理想__)
1、根据可出租实际使用__按
115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用__平方米计算;
3、平均租金__按每天每平方米9元人民币计算;每层定价为平均租金__为9元/㎡天楼层租金__(元/㎡天)出租__(㎡)说明应完成利润额(亿元)六层未计算五层
7.
518503.__
18503.__*
7.5*365*
52.53272四层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
52.98633三层
8.
520454.
3020454.30*
8.5*365*
53.17297二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
53.28609一层
1216876.
9116876.91*12*365*
53.69604B1层
9.
019175.
9819175.98*9*365*
53.14965B2层未计算总计__9元
115472.04共回收五年租金费用
18.82381说明⑴、
18.82381亿元的30%为
5.64714亿元⑵、综合管理费
115472.04*
1.5*365*5=
3.16105亿元⑶、第一年综合管理费
6322.0941万元⑷、保证金(按一万__,每__2万元收取)2亿元
四、交纳(五年)租金经济分析(保守__)
1、根据可出租实际使用__按
115472.04万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用__平方米计算;
3、平均租金__按每天每平方米
8.5元人民币计算;每层定价为平均租金__为
8.5元/㎡天楼层租金__(元/㎡天)出租__(㎡)说明应完成利润额(亿元)六层未计算五层
6.
018503.__
18503.__*6*365*
52.02618四层
7.
020454.
3020454.30*7*365*
52.61304三层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
52.98633二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
53.28609一层
1216876.
9116876.91*12*365*
53.69604B1层
9.
019175.
9819175.98*9*365*
53.14965B2层未计算总计__
8.5元
115472.04共回收五年租金费用
17.91260说明⑴、
17.91260亿元的30%为
5.37378亿元⑵、综合管理费
115472.04*
1.5*365*5=
3.16105亿元⑶、第一年综合管理费
6322.0941万元⑷、保证金(按一万__,每__2万元收取)2亿元第五部分招商费用预算招商总体费用包括人员开销、__制作(包括印务)、媒体__、管理费用等项,总费用预计在3000万-3600万之间,其中__费用是最大的一项支出,而__费用必须根据实际运作情况进行调整如招商非常顺利,则__投入将会进行灵活调整削减项目费用预算(万元)备注__制作300印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动媒体__2400电视、电台、平面、户外、流动办公用品150车辆、演示用具、__办公人员管理400薪水、提成奖励、培训差旅20交通、住宿、招待外埠费用200场地、日常费用__费用30__、传真、网络DM费用5邮寄、夹报、散发__活动100发布会、联谊、合计3605分析其中__制作费用约占
8.3%;媒体__约占
66.6%;行政与管理费用约占
25.1%,应占比例符合正常市场运作中的比例分配第六部分各楼层商品结构定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料备选方案楼层商品布置备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣B1针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品第七部分招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容
一、招商准备工作(只针对配合招商部分)
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册
2、注册中文及英文的国内域名(.com.cn)及国际域名(.com)
3、确定宣传包装概念、总体__宣传用语
4、完成设计制作百荣世贸中心招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图
5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘
6、完成设计制作百荣世贸中心的主体、各分体剖面模型沙盘
7、完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配
8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等
9、确定公司__机构和部门设置
10、招商处的筹建
11、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台
12、制定商户准入标准、条件、和招商规则
13、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等
14、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)
二、招商时间安排招商前期准备工作阶段为2002/11/01——2003/02/10正式招商时间确定为2003/02/18——2003/12/30后招商期暨开业庆典筹划阶段2003/12/30——2004/04/
281、2002/11/01——2002/12/01完成招商人员招聘(10天)及培训工作(10天),同时完成个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案
2、2002/11/20——2003/01/01完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等完成项目标志等系列CI设计,更换识别系统(包括名片、信函、旗标等)确定宣传包装概念及总体__用语
3、2003/01/01——2003/02/10完成前期招商文告、招商楼书制作,确定招商媒体__计划(包括__创意、制作、媒体__选择等)、招商各项管理费用支出预算完成各种POP、3Dvision、沙盘等的制作完成招商部筹建工作
4、2003/02/10前完成一切招商准备工作
5、2003/02/18招商工作正式开始
6、2003/02/18——2003/03/30配合____活动,针对对象为行业协会、__部门的;针对国际招商部分的如有__招商计划单列
7、2003/02/18——2003/05/01招商第一阶段以北京为重点的招商工作,招商比例按计划控制在总体的60%以内同时负责外埠招商工作人员在本地进行外地招商工作国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商外埠招商设2个月试探期,如果反应良好,则由负责人员作出报告提交招商部,由招商部作出外埠实地设点招商计划(包括地点选择、招商规模、策划__宣传配合、费用预算等),报请总经理审批于
8、2003/05/01前完成所有外地实地招商工作准备
9、2003/05/01——2003/08/01招商进入第二阶段在确保北京地区招商工作按计划顺利进行,并达到预期目标、回款理想的基础上,提高要求进行市场二次__目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵,外埠与国际商品在这一阶段列为重点
10、2003/08/01——2003/11/01招商进入第三阶段本期工作重点是拾遗补缺,针对中心的商品结构进行微调整做到符合百荣世贸中心的原定市场定位及功能分布设计根据实际招商情况制定招商收尾计划,对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关
11、2003/11/01——2003/12/30招商进入尾声所有招商目标在2003/12/30前责成有关分部确实完成根据招商阶段预先挑选__情况、对未决定位置的__策划商户抓号的准备工作(地点、方式、安全保障、公正程序)
12、2003/12/30——2004/04/28后招商期、开业庆典招商部人员缩编,部分人员转入商业管理编制招商整体工作做总结,财务情况汇总报告公司董事会开业庆典的__活动、促销活动、__发布等(备选方案)
1、同上
2、同上
3、2003/12/01——2003/01/10工作内容同上
4、2003/01/10——2003/01/20完成媒体发布前期工作,一切就绪
5、2003/01/20(阴历十二月十八日,大寒)招商正式开始
6、2003/01/20——2003/02/10春节招商工作正常进行,并针对广东、福建、浙江沿海地区春节港澳台400万侨胞回乡省亲机会,进行春节攻势结合韩国、__、港台商人回乡探亲机会,其扩散力将会极有成效
7、其他同上
三、达成目标(设定理由及达成手段)达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求实际招商过程中,必须超额或提前完成此目标,否则将影响整个招商的成功
1、2003/02/18——2003/05/01第一阶段完成招商任务的20%此阶段主要操作方案是通过项目__宣传及内部预登记商户,进行提炼筛选,__及DM营销方式,从商业项目对投资者的吸引程度分析,达成此目标较有保障,之所以设定20%任务的目标,是为了保证项目招商商户质量,只假设登记客户中存在低于20%的商户是达到我们招商标准的
2、2003/05/01——2003/08/01第二阶段完成招商任务的30%此阶段进入招商成熟期,由于前期招入商户的口碑相传作用,会同时吸引同业或相关联商户;另外第一阶段的__、DM营销的滞后反应将在此阶段收效;同时外埠招商赴当地设点的大规模展开;以及国际招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段;以上四方面支持本阶段完成30%的任务指标
3、2003/08/01——2003/11/01第三阶段完成招商任务的50%此阶段由于建筑主体出地面,结构达到封顶前阶段,商户对项目的信任度大大加强;招商比例中设计50%的生产型商户(厂商及隶属厂商营销机构),40%的产品代理商及经销商,10%的普通经营商户,前两阶段主要针对对象为比例设计中的前50%,此阶段由于接纳其余50%类型商户,标准降低,招商难度相应减小;通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的____活动,对剩余招商起到催化作用;恰当的时机运用精品__拍卖会的形式,用夺标宣传__招商的最后阶段工作;完成最后阶段任务是具有一定可行性的另外,具体招商过程中,最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标,实际已处于收官(围棋术语)微调阶段
四、招商实施内容
1、招商人员的招聘工作为了更好地完成项目的招商工作,需要根据需求进行对招商队伍的建立由于项目属性的特殊性,以及工作进度和工作强度的实际要求,无法任用缺乏经验的人员,同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养,故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量招聘原则对商业专业的招商人员,必须具有本行业从业3年以上招商管理的经验,优先考虑从事过商业房__项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者招商部人员招聘计划总人数为28人暂定按楼层分招商分部招商1部B1层,4人,设招商主管一名负责对男女鞋类、皮具、箱包的招商工作招商2部F
1、F2层,4人(暂定),设招商主管一名负责对男、女服装、男女皮装的招商招商3部F3层,4人,设招商主管一名负责童装、童鞋、儿童玩具、儿童用品、哺乳用品等的招商招商4部F4层,4人,设招商主管一名负责针纺织品、服装配饰、家用小五金、电气产品、家用小电器、小百货、文化用品、汽车饰品、工艺礼品等的招商招商5部F5层,4人,设招商主管一名温馨家居用品、床上用品、家纺布艺、窗帘、绳草编织、国际精品等的招商招商6部F6层4人,设主管一名负责餐饮、娱乐、健身房、电玩厅、图书、办公间的招商国际招商部4人,设主管一名负责国际商品的招商,任务是填充F5层的__厅、__厅、韩日厅、欧美厅的招商工作管理__架构
2、外埠招商计划外埠招商以轻工产业聚集区域、商品集散中心、区域代表中心城市为主要目标以下为招商(及__辐射)目标城市服装鞋类广州(春夏时装、鞋类皮具);__(名牌服装、进口服饰);中山(休闲装);花都(皮鞋皮具);增城新塘(牛仔服装);东莞虎门(春夏时装、针织品、鞋);东莞盐步(§内衣);佛山南桂(§童装);深圳(春夏时装);杭州(春夏时装、丝绸服装);石狮(牛仔、休闲、童装);宁波(名牌男装、衬衫);温州(名牌男装、童装{永嘉}、鞋);__(韩国服饰);义乌(针织、袜子);海宁(皮衣);河北辛集(皮衣);晋江(运动服饰、鞋);厦门(__服饰产品);哈尔滨(冬季服装);沈阳(冬季服装);浙江湖州(§童装);辽宁海城(童装);针织家纺布艺类宁波;浙江绍兴(柯桥);海宁;__市;广东南海(西樵);山东青岛;苏州;常熟;箱包类__市(奉城);浙江瑞安(仙降);河北高碑店(白沟);辛集(皮具箱包);海宁;广州(高档箱包);辽宁南台;儿童玩具类义乌;广东省(60%);§深圳(外销产品为主);广东澄海;文化用品类__市;义乌;温州;宁波(宁海);广东潮阳;深圳市;小百货商品类义乌;温州;石家庄;除此之外,考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用,在以上城市的有针对性的招商计划以外,同时包含对典型中心城市的招商工作安排主要有天津;武汉;成都;重庆;杭州;南京;济南;沈阳;大连;福州;厦门;郑州;长沙国际招商部分通过中国工商联、贸促会的协助联合各国驻华__商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会主要针对的国家有__、__、韩国、__、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等
3、(备选方案)外埠招商部分在初期由公司自行进行外埠招商工作,每月总结同时做委托代理公司招商计划,1-2个总结期之后,若在外埠自行招商进展欠理想的情况下,全面考虑将外埠、国际部分招商进行委托,同时公司的招商计划继续进行(委托建议以松散式合作方式为主)第八部分__宣传策略__宣传是招商中占用费用比例最大,操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分__策划得当,会取得事半功倍的效果,取得良好的招商业绩将成为顺理成章(具体策划工作视__决定由公司进行策划,__公司配合制作和发布,还是全权委托__公司进行策划和实施)
一、__宣传准备工作
1、2002/12/01——2003/01/20由__公司完成____策划方案及创意创意与预算由__公司做出由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见
2、2002/12/01——2003/01/30完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷包括《招商文告》、《招商楼书》、名片设计制作、POP__立牌、拉架、擎天柱、户外__牌、流动__、沙盘、3Dvision光盘、礼品等
3、2003/01/30——2003/03/30DM
4、2003/01/30——2003/02/01完成__创意方案,并制作出胶片与平面创意稿胶片分5″、15″、30″三种,分别为形象__、主题招商__、叙述性招商__几种,并提前做出春节配合__活动等的公益__片(针对港澳台胞)同时由__公司做出媒体发布的方案及预算此工作建议由几家公司同时提交,以把握__发布的费用支出并保证不会贻误战机
二、__宣传实施部分
1、2003/02/01——2003/02/10各种媒体发布准备工作就绪
2、2003/02/10——2003/02/18完成户外、流动__的发布
3、2003/02/15开始进行立体媒体投放(电视、平面、电台等)
4、2003/02/18正式招商开始同时配合相关的__活动
5、2003/02/15——2003/03/30密集__轰炸期,海陆空全面协动(包括终端支持)
6、2003/03/30——2003/05/01间歇叙述性__投放,与形象__穿__行根据招商情况调整__发布力度,总体遵循递减投放的原则
7、2003/05/01——2003/08/01间歇性__投放配合__活动
8、2003/08/01——2003/12/30根据招商进展情况,顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放力度(成本控制),保留平面媒体的投放计划
9、2003/12/30招商工作进入尾声,完成预定计划任务进入后招商期,完成招商工作总体总结,作出总结报告提交公司__层保留部分招商部功能设置,招商部其他设置解散,按公司需求,部分继续留用人员转入商业管理编制
10、2003/12/30——2003/03/30根据招商过程中__位置分配情况(部分__位置已确定),策划安排其余__的分配按抽签方式确定
11、2004/01/01——2004/03/30策划开业庆典准备工作第九部分开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候,应该做到浓重、热烈,并且得到社会各界的祝贺,场面必须宏大除了必要的__宣传方面的支持,同时还要将__放在极重要的位置调动一切可利用的社会资源,包括剪彩__的确定国家有关__;崇文区__要员、北京市__有关官员;各行业协会、商业____;经济界有影响的学者、院士;有关国家驻华商务代表;外商商户代表;中心商户代表等等期间__大型活动,例如明亮一条街、彩旗飘扬北京城、‘揭起你的盖头来’活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等旨在得到媒体的广泛报道,尤其是央视及全国卫视,达到开业渲染并__全国的目的(具体开业庆典策划将于招商工作进入尾声后,集中一切精力进行)___2003\6百荣世贸中心董事会招商总部总协调处招商部市场部市场调查策划广告市场督导国际部六部五部四部三部二部一部创意媒体公关。