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北奥产品策略报告北京市房__产品描述(本段__较多,所占内存大,故删去)发展计划方案分阶段发展策略本案具有约90万平方米的__量,综合各方面因素,分阶段发展是必然的分阶段发展原则项目限制本案__量大,九块用地共约
79.28公顷,__量按控规可达至95万平方米,对于投入的资金和项目的__条件均有较高要求
1.本案的__条件还没有全部具备,1-4号地块进入详规设计阶段,已初步具备__条件,而5-9号地块在土地使用功能转换手续上还没有完成;
2.投资额上,本案的启动资金应控制在一定范围以内市场依据近两年北京市各类__施工与竣工__均在1000万平方米以上,也即上市的__在10万套左右,而目前市场还不能将其全部消化,__空置率仍相当高近两年新开项目也不断增加,令市场的竞争加剧所以本案各阶段的__量和__时间,必须符合市场需求北京一般大型项目的一年__量大约在12-15万平方米;按北京的居住规模和__设计特点,首期推出少于1000套时,市场影响力会减弱,而对生活配套设施的配置和经营会比较困难分阶段原则
1.综合考虑地块内部区位的成熟度,挑选成熟度高的位置作为第
一、第二阶段的发展用地;
2.各阶段发展用地__初步考虑目标市场的容量,特别是第一阶段的__量;
3.各阶段发展用地的划分基本上不改变规划的路网;
4.各阶段在__中能连续推进,不出现隔断;
5.分阶段__希望达至如下目标A.首阶段__能顺利进入市场缝隙,会聚人气;B.逐步抬高各阶段的__类型档次,改善居住环境,期望通过品牌的积累和居住质素的改善来获得超额利润;C.各阶段公建的安排主要依据控规条件和各阶段居住人口的规模而定,并参考了部分__案例的经验以提高其实际操作的可能性;D.根据本案档次的定位,并且参考了区域房__市场的特点及寻找的市场缺口,建议使用如下几种__类型2-3层联体__(TOWNHOUSE),2-4联,设置__,保障每户至少一个车位,平均____约220㎡;4层双____(豪华多层),首二层带私家花园,三四层带屋顶花园,____,平均____约175㎡;5或6层普通__,____,顶层坡屋顶,平均____约120㎡;9层小高层电梯(1部)板式__,____,首层架空,地下停车场,每户一个车位,平均____约140㎡分阶段发展计划阶段划分根据分阶段原则,本案分为五个阶段,如下
1.第一阶段(
2、4号地块)由于地块手续较快而场地已完成土地平整,视觉识别较好;且其紧邻东坝乡的中心区,位于城市规划干道(东坝中路)旁,是本案商业价值较高的地块,有利于配套和生活设施的建设经营率先将其推出市场,将会有利于确立产品的定位档次该阶段建筑类型有__、四层__、五层__;4号地块设置中心__、奥林匹克运动城(SPORTS__LL)、幼儿园及其它公建
2.第二阶段(
1、3号地块)为了确保项目__的持续性,第二阶段__的地块最好紧靠首期已__的地块这样,一方面是维持项目整体形象的连续性;另一方面是可以方便利用第一阶段__的配套服务资源充分利用区内的水体和土丘,该阶段建筑类型有__、四层__、五层__,宜建部分九层小高层;区内建有中型会所和一所九年制学校
3.第三阶段(
6、8号地块)由于
6、8号地块紧靠东坝中路,接近配套中心,地块成熟度提高快,可作为第____用地建筑类型有五层__和小高层;区内建有托幼所、社区门诊所和中型会所
4.第四阶段(9号地块)这块地邻近公园,且在本案最南端,环境较好,土地价值相对是本案最高的,所以在第四阶段__利用公园水体优势,建筑类型有__、四层__,如要提高土地利用率,也可配五层__和小高层另有中体所建的明星俱乐部
5.第五阶段(
5、
6、7号地块)由于5号地块拆迁任务最重,可变因素多,而土地价值比较而言是本案最低的,所以把这两块地放在最后__,待小区相对成熟才__,提高其商业价值建筑类型以五层、和小高层为主;区内建有中型会所和托幼所各阶段指标
1.各阶段安排单位平方米阶段占地__建筑__容积率发展时段建设类型第一阶段
1780001473000.
832002.03—
2002.12__、__、多层第二阶段
1960002194501.
122003.3—
2004.6__、__、小高层第三阶段
1468001797001.
222004.3—
2005.6多层、小高层第四阶段
1250001063500.
852005.3—
2005.12__、__、多层、小高层第五阶段
1470002179001.
482006.3—
2007.6多层、小高层、高层合计
7928008707001.10第一阶段首期按委托方要求,以__、四层__和五层__为主第二阶段人工湖可利用现已存在的鱼塘一部分改造而成,既避免塘区地质弱加大建楼成本,又提高景观优势
2.各阶段指标单位平方米项目合计第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段总用地__792800178000196000146800125000147000总建筑__870700147300219450179700106350217900综合容积率
1.
100.
831.
121.
220.
851.48公建配套建筑__6920017300164502070078506900____80150013000020300015900098500211000__建筑类型__比例__比例__比例__比例__比例__比例联体__
590007.3%
1500011.5%
2200010.8%
002200022.3%00四层__
510006.4%
1500011.5%
180008.9%
001800018.3%00五层__
24850031.0%
10000076.9%
6600032.5%
3600022.6%
1350013.7%
3300016.7%小高层__
44300055.3%
009700047.8%
12300077.4%
4500045.7%
17800083.3%合计801500100%130000100%203000100%159000100%98500100%211000100%上表中的数据是综合市场预测和本案控制规划布局编排而来的,充分考虑了公建占地、绿化水景占地、建筑密度、组区建筑物天际线的丰富等等限制条件各阶段形象定位
1.第一阶段运动之美——丰富,精彩,追求美好生活;
2.第二阶段运动之趣——活跃,有趣,体验趣味人生;
3.第三阶段运动之慧——理性,灵活,保持旺盛精力;
4.第四阶段运动之养——悠闲,安适,享受健康生活;
5.第五阶段运动之友——平等,友爱,共建和谐社区分阶段__策略总体__策略__是根据目标市场的需求、成本及竞争者__而确定的在《项目定位报告》中已知,本案目前优势还不十分明显,而未来面临的竞争相当激烈,所以必须采用高价值(高性价比)定价策略,即与同类型产品相比,产品质量更高而__略低,以利于吸引市场的__,确立本案的高品质形象市场需求本案的市场定位是“中高档的国际运动社区”,根据市场现状和选定的目标市场,本案的__变化范围在4000—8000元/㎡之间本案之所以要以高价值战略入市,主要为了吸引市场上处于上升阶层的__者,并迅速确立品牌优势成本本案的__条件和产品定位确定了产品的投资成本,通过初步估算,已知本案__修的单方综合__成本约4000元/㎡,也即是本案的__底线竞争者__鉴于本案周边缺乏同类型和规模的__,同板块其它__对本案的定价参考作用不大;而通过竞争板块的同类型__分析,已知目前市场普通____在4200—6500元/㎡之间(不含装修)各阶段__策略对本案各阶段售价的测定是依据现在的现金水平,不考虑通货膨胀对售价的影响虽然目前房__市场稳步发展,但对一个中__项目来讲,不可控因素太多,制订各阶段的准确__是不现实的,制订出一个良好的__预警机制对本案的指导意义更大所以下表给出本案的初步指导__单位元/平方米阶段建筑类型__区间__提升幅度备注第一阶段__6200-68006500提升档次,拉开距离四层__5200-58005500提升小区档次五层__4200-45004300低价入市第二阶段__6500-
750070007.7%俱乐部、水景优势四层__5500-
600058005.5%同上五层__4500-
5000480011.6%水景优势小高层4800-58005300第三阶段五层__4600-
520049002.1%巩固客户群小高层5000-
600055003.8%第四阶段__7200-
780075007.1%环境优势,配套成熟四层__5800-
650063008.6%五层__5000-
550053008.2%配套成熟,少量供货小高层5500-
640059007.3%第五阶段五层__5300-
580055003.8%小高层5600-
650061003.4%第一阶段低价入市,以比竞争对手低的__但更高的产品质量来争取客源;第二阶段在项目配套逐步完善的情况下,利用区内的环境优势,更进一步提高居住素质,此时__提升将是理所当然的;第三阶段时,自然条件一般,考虑规划布局,以提供多层和小高层为主,所以__只是微升,以利于巩固客户群;第四阶段地理位置和景观条件优越,小区此时也应相当成熟,所以调升幅度稍大;第五阶段顺延前阶段的市场惯性,虽然容积率较高,但社区已相当成熟,__略有涨幅产品设计策略地理位置及周边环境概述
1.本案位于北京东部绿化隔离带地区,近邻北京的中心商务区(___),离三元桥15分钟车程(公交车30分钟)地理位置优越,交通有障碍
2.地块东面是东坝乡的行政商业中心,南面为规划公园,西面为规划居住用地,北面正在建设中建成农民新村基本的生活配套设施基本成熟,但档次较低,与本案的产品定位不尽相符
3.项目占地约
79.28公顷,综合容积率不大于
1.5建筑限高18米(局部可突破),建筑密度25%;绿化率40%场地南北向呈长方形,大部分较为平整,西北部有缓坡的小山丘,中部有数处鱼塘主题概念与总体规划的对接集中运动场所——奥林匹克运动城(SPORTS__LL)奥林匹克社区文化是通过运动来达到相互间沟通的,对于这种整个社区范围内的相互沟通,需要有与之相匹配的集中运动场所作为基础大型主题__奥林匹克社区文化要继承具有___世界性的奥林匹克文化,它应通过大型主题__来表现这种文化丰富的内涵,烘托出主题的鲜明,从而达到文化外现的目的奥林匹克花园是为居住者营造开放的轻松自然交流和相互接触的生活方式需要赋予外部空间环境有序的社会交往功能以支持居住者的行为空间的分层奥林匹克花园社区文化是一种提供给奥林匹克花园所有居住者交流空间的文化,居住者的年龄、兴趣不同,其所选择的设施和项目不同,这需要通过对不同设施和项目的相对集中设置,以达到一种轻松交流的目的;不同的运动项目有不同的运动空间,其需要的交往空间不一样如游泳是一种共享空间,台球需要一种半私密空间运动项目匹配原则每个相对集中的运动空间,均有以下三种类型的项目组合放松性(Relax)如太极、游泳等;再充电性(Recharge)如篮球、野战等;恢复性(Recover)如__步道、桑拿等总体规划建议组团划分围绕“奥林匹克国际运动社区”的市场定位,小区总体划分为一个社区中心,占地约3公顷;五个居住组团,各组团占地__大致在11-20公顷之间考虑到分期__的持续性,以及在整个社区内维持较佳的服务半径,同时亦考虑到与东坝乡行政商业中心的呼应关系,建议将社区中心设在4号地东南部;其余的北部地块建2个大组团,南部地块建3个大组团每个大组团按建筑类型及规模分3-5个小组团各小组团内部将设置若干个居住院落,院落规模在200-250户左右路网系统基本实现组团各居住院落内部的人车分流,并在设计中体现对不同阶层、处于不同年龄阶段、以及残疾和失明人士的人性化关怀区级道路系统小区东侧有55米宽城市干道(东坝中路),小区的南、西、北侧各有30-45米宽的规划路;区内东西向由两条45米宽的规划路贯穿东坝南二街和单店南路,南北向有30米的单店东路延伸至单店南路,而将小区分成五大块小区内车行道系统围绕每一个大组团设
5.5-8米宽车行道,车行道与规划路网贯通道路取向注意“通而不透,畅而不直”注意利用路面材质的设计,让车辆减速通行道路两旁各设4-8米宽的绿化带,种植混交林TOWNHOUSE小组团内,在每排__的前庭外设车行道各组团车行入口设在规划路上人行步道系统区内采用英式立体步道系统小区人行主干道呈树形分枝结构每个组团的人行次干道呈挂在主干道上的“果实”,“果实”把院落步道串在一起;步行路__过宅前步道向每一个单元入口辐射步道路面宽
1.2—3米,为无障碍设计,路面颜色鲜明,采用组团的主题色彩,材料选取应符合步行、缓跑、骑自行车、及滚轴溜冰的要求步道一侧铺砌失明人士专用地面砖紧急通道系统结合规划路和车行道,根据消防要求设计,注意路肩设计色彩分明在组团入口处设栏杆,平时禁止车行,搬家车及紧急车辆通过时放行停车系统住户车辆停放分为地面停车,地下或半地下停车,联体__停车到位;临时访客车辆在室外停放(设停车棚)室内停车机动车停车位配比为8辆/10户;其中联体__按10辆/10户配比,停入院内或入户室内机动车停车场建议设在组团入口附近,以半地下室为主,
1、3号地则可利用靠西面的大水塘低洼处,建地下停__(与人防设计一并考虑)__净高
2.25米,朝车行路方向设车辆出入口__内按消防要求配备喷淋、烟感系统半地下室日常靠自然通风采光,__上部楼宇的排水管道经半地下室底部出墙,连接外面的小市政管道地下室采用分散照明、机械抽风,排水管从地下室上部通过室内停车场与室外停车场的具体比例由设计单位根据设计需求设定室外停车在组团入口外附近,设地面停车场,并建停车棚注意用绿篱遮挡停车棚的视线自行车停__与机动__相邻,但在人行步道方向另设出入口,自行车车位配比为1︰1,全部地面停放公交停车场社区公交车总站设在社区中心__附近近期设1路、远期规划3路公交车始发站,方便住户到达市内各大交通枢纽地__、园林景观总则以社区中心__为核心,各组团的主题__为副心,宅间院落为节点,营造具有本社区特色的运动景观系统设计紧扣“人在运动中享受健康生活”的理念以具特色的运动小品和丰富的造园手法,作不同趣味的主题园景每个场景着重展示运动为人类精神生活和物质生活带来的益处(如运动的美、趣、慧、养、友等)以30-50米宽的绿化景观带——奥林匹克大道为主轴线,5个主题__附设在大道的东西双侧,成为整个社区的__休闲地带作为奥林匹克花园相对于竞争产品的特色园景,运动与景观在这里是相互融合的我们既要挖掘景观中潜在的价值——作为运动的场所及道具;也要同时提升运动的质素——运动时能享受到美好环境带来的适意让奥园的主人步出家门,即可轻易拥有令人身心健康的环境无论他们在运动(或照顾同伴运动),还是观赏景致(或观赏运动),都能获得最大的满足住户在进行休闲运动的同时,也是在从事一种轻松的社交活动,大。