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文本内容:
销售报告中房颐和房__顾问有限公司2000年2月18日华隆小区前期销售调查报告
1、前言
2、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查
三、华隆小区项目情况A、本项目介绍B、本项目优缺点分析
四、华隆小区销售建议
(1)华隆小区项目销售策划建议A、项目市场定位]B、客户定位C、__定位D、销售时机的选择
(2)华隆小区项目建筑策划建议
五、销售执行[略]
六、结论(附代理协议[略])华隆小区前期销售__报告
1、前言
1、中国房__的近期行走势
(1)从近期来看,主要城市的房____还会下降,但幅度不会太大
(2)房__交易市场日趋活跃,二手房交易逐步增加,房__市场也在逐步饱和
(3)买方市场将成定局
(4)房__市场越来越规范,利涧也越来越透明,但相对而言房__行业的利涧还是较高
2、北京房__的区域特点及走势
(1)东城靠政策扶持抢先机
(2)西城以金融街为龙头
(3)南城置死地而后生
(4)北城依靠高科技抢占滩头今年的北京市房__市场的竟争越来越激烈化,房__项目扎堆的现象也是越来越明显,外行业的资金越来越多的流入房__行业,北城由于__较早,一手地也很能找,__成本也居高不下,并且中关村,亚运村的房__项目扎堆严重,商品房积压量很大由于市__对南城__的大力支持,及南四环的开工,玉泉营立交桥的修建,南城的市政条件得到了很大的改变,及有关政策的大力扶持,南城的交通条件也得到了改善人们对南城的认知度也在逐步的扩大,对南城的观念也在一步步的改变,因为交通、市政的改善,及物美价廉的一手地,所以在丰台区,宣武区进行房__项目__有很大的发展潜力
2、周边项目调研周边重点竟争项目物业情况调查
(1)、天缘__物业情况此项目位于宣武区最繁华地域,紧临白纸坊桥,及护城河,居住环境较成熟,周边人较足建筑__有71869平方米,楼高31层,地上
一、二层是商业用房(五层以上分A、B两幢)此项目是接近__时才开始__的销售__起价6500-----6800元/平方米工程进度目前已是__,周边小区绿化还没有搞好__特点外立面非常漂亮,大__,朝南的都是137---193平方米(
二、三居)最小的__78平方米/二居基本都已销售完毕销售卖点商住两用楼,大厦的外立面销售情况据其业务员讲A号楼(5层)已销售完,大__的房屋还有部分剩余发展商为北京天创房____公司代理销售商北京成业行房__信息__公司
(2)、莲花小区物业情况莲花小区位于西三环路莲花桥西南,交通很便利,小区占地__
6.59公顷,总建筑__
30.6万平方米,十栋26—28层的高层塔楼,每五栋联成一体,并一字排开,但小区容积率太高,绿化__和公共空间相对太小__相对而言比较经济实用莲花小区十栋塔楼同步建设,同步入住,但停车位不足(户均
0.8个)小区已成规模,学校等配套在规划中也十分齐全大户__占其客群的绝大多数该项目已__很久了,前期报广投入很大,最近由于销售已近尾声,__投放有所减少莲花小区已为__,并且规模还很大,这也使其知名度无形之中得到了提升销售__起价6580元/平方米,特惠__起价5880元/平方米,按揭为工行7成15年工程进度99年底全面入住__特点__全,适应面广销售情况销售率已达近80%发展商为北京房____公司(天鸿集团)代理销售商北京宝信房__信息__公司
(3)、中加大厦物业情况中加大厦地处大观园的西侧,紧临护城河,居住环境较成熟,周边人较足周边的景色宜人,视野较好大厦外立面较漂亮,小区总建筑__50000平方米,共20层,有底商,小区配套齐全“中加大厦”原名是“中加苑”,因地理位置虽然在二环内,但却在交通死角之处,并且当初__时间和“鹏涧家园”的__时间相冲突,而且__又高,房屋面积大部分是东西朝向,只有二套房屋是正南正北的,____又大,所以在房改中没有占到什么便宜,房屋也就积压下来此项目也是“北京密云云湖度假村”(该公司在北京密云__的“云湖度假村”获得很大的成功)进军北京房__市场的第一站销售____6700元/平方米(起价)6100元/平方米------7500元/平方米(最高价)工程进度目前已是__,周边小区绿化还没有搞好__特点基本全部房屋都是东西朝向销售卖点大厦的标准,__的__销售情况已接近65%,发展商为北京中加苑房____公司投资商北京密云云湖度假村代理销售商自已销售
(4)、恒昌花园物业情况恒昌花园位于北京街,西二环路的黄金交汇点,周边国家机关单位较多,其中小区内有3幢楼是由单位__购买并且这几幢的物业都是自管,物业费用相当的低,只有临河边的楼才是真正的对社会出售的其__其大,并且都是跃层,最主要的是其销售__高,但这些在前几年还有社会集团__力的支持下此项目还可以运作,但98年住房__后,由于此项目最初立项是外销房,价高,税高,房屋滞销,至到去年初已将项目转成内销项目,此项目滞销的局面才打开,再加上一些新颖的促销方式,及降价等才将剩余房屋销售出销售____6980元/平方米工程进度目前已是__,但周边小区绿化还没有搞好__特点全跃层销售卖点零付款入住(100%按揭)所剩余房屋按照不分朝向,不分楼层,统一__,外销房的标准内销房的__销售情况基本已经销售完毕,目前剩__基本都是大__跃层,二居120平方米,发展商为北京坤厚房____股份有限公司投资商北京国发兴业投资中心代理销售商北京建亚房__信息__公司
(5)、华源小区物业情况华源小区地处宣武区广安门外太平桥华源里,占地平方米,建筑__平方米,共有幢塔楼,周边小区环境脏乱,通三环及广安门外大街的路没有修建,路况不好,__中心也搬离“建银大厦”进驻现场他们也是北京市第一个提出SOHO家庭办公概念的,但没有能将此概念坚持到底,期房销售主要是靠低价,大量直销等方式打开局面并且此小区的装修标准也是比较高的销售____元/平方米(起价)4650元/平方米------7400元/平方米(最高价)工程进度
1、
2、3号楼目前已是__,__特点外窗弧形,单元三面采光,三面通风销售卖点西二环至西三环间最终的物业销售__,坐销和直销两种方式的结合销售情况
1、
2、3号楼销售率达78%发展商为北京华世房____公司代理销售商北京善其事房____公司
6、广华轩物业情况广华轩位于广外大街地处西二环,临街,交通便利,有15条公交线总建筑__90000平方米,共4幢塔楼,有商业用房,此小区外立面做的是相当漂亮此项目按正常的速度,早就应该完工,造成这种现象的原因是前年的下半年该房____公司资金不足,并且还想转让2幢楼,最后没有谈成(此项目在期房时销售进度非常的慢,至到__才开始打破这种局面)销售__6600元/平方米(起价)5800元/平方米------7500元/平方米(最高价)工程进度项目已全部封顶,其中有二幢楼已做完外装__特点__设计较好,__适宜,并且____覆盖面较广一居65---68平方米,二居的__在
78.05---136平方米,一梯8—10户,二居室的__比较大占到40%一居室的__比占到15%销售情况接近85%,其中
1、
2、3号楼基本售空发展商为北京广华轩房____有限责任公司代理销售商北京建亚房__信息__公司
(7)、依莲轩物业情况依莲轩位于宣武区西
二、三环之间的莲花池地工巧匠,由四栋高层__式碟式__及裙楼围合成半封闭式居住小区占地__
1.65万平方米,总建筑__
9.6万平方米拥有5500平方米的绿化__,依莲轩配套一般,市政配套齐全南邻马连道南路到二环、三环只5分钟车程,交通便利销售____6000元/平方米(起价)5100元/平方米------8500元/平方米(最高价)按揭最高可达七成十年工程进度__为一栋楼,现已即将封顶,其佘的楼座还未开工__特点__种类较多,户内功能分区十分合理,动静、干湿__分离,__设计注重私密性,开放式橱房和客厅封闭阳台巧妙地解决客厅的采光问题,卧式大小合适,__实用性较好销售情况__已售出近70%销售卖点由于其__在当地相对而言较合理,现场销售大厅小巧玲珑,___布置得很有情调,考虑十分周到,充分显示了__的优点工地现场井然有序,现场气氛好,楼书较精美,__概念十分突出,诱导性很强发展商为北京依莲轩房____公司代理销售商自已销售
(8)、红莲晴园物业情况莲花晴园位于北京市宣武区广安门外小红庙南里,小区地处西二环、三环之间,地理位置优越,交通便利小区西临莲花河,东眺滨河公园,北为连同二三环的40米宽市级规划路及成片__区,环境优良,生活方便,是良好的家居之所此项目是1997年8月7日正式以危改立项,目前已完成规划及拆迁工作,目前正在开工项目占地6公顷,规划建筑__约25万平方米销售____6300元/平方米工程进度正在打地基(处在正负零阶级)__特点____大,二居都在130平方米销售卖点国企,公司实力强大,周边小区配套齐全销售情况10%左右发展商为北京宣兴房____公司代理销售商自已销售
(9)、海润花园物业情况海润花园位于马连道北街北京海味品公司的旧厂区上进行改造成的总__28000平方米其中18000平方米的写字楼_____平方米的__小区工期非常的快,是因为此小区的投资商也是他的建筑商98年其__三个月销售50%给整户,99年销售了45%的散户销售__6800元/平方米工程进度目前已是____特点6层__,二居85平方米,三居125平方米,没有银行按揭销售卖点__,罕见的6层__,__合理销售情况目前只剩下6套房屋,并且楼层均在
一、二层发展商北京天水房____公司投资商北京吉润建筑公司代理销售商北京顺驰房__信息__公司
3、华隆小区项目情况
(1)本项目介绍华隆小区位于西二环、三环之间的北京市宣武区广安门外小红庙北里,处于成熟的大社区内,人气十足,地理位置优越,交通便利和西客站遥向呼应北侧有“海润花园”,南靠“依莲轩”同时销售竟争也很激烈交通便利6路、46路、50路、122路、309路、340路、390路、410路、822路、509路等公交路线配套齐全广安门小学、北京市15中学、新安商场、家乐福、
(2)本项目优缺点分析
[1]本项目优点A、虽然地处西南城,属于经济簿弱地区,但由于西客站的开发及市__对南城经济的大力扶持,现在人们对该地区已经要逐步认可B、处在成熟大社区中(红莲小区),周边有人气C、社区配套齐全,小学,中学,商场,公共汽车站一应俱全D、地处西二环、三环间,黄金地点,交通四通八达E、本项目因为是期房,规划及__设计,物业档次,客户定位、销售__,宣传策略,等等均能取长补短,吸取周边项目的优点
[2]本项目缺点、A、地处西南城,此区域位置的房__项目在全城的认知度不是太高B、周边整体经济配套较差,__能力不强C、周边同类房__项目太多D、竟争对手的项目目前的工期都领先于我们项目工期E、目前项目的__手续不全F、投入到项目实际运作不有一段时间
四、华隆小区销售建议
(1)华隆小区项目销售策划建议A、销售思路的建议目前宣武区正在开工的房__项目比比皆是,并且加上前几年的__的老项目目前均已是__,现在老项目在不断的低价清盘,新项目又在不断的上市,房__项目竟争是非常的激烈为减少和降低投资风险,将“资金快速回收”,这个目的,我们建议“华隆小区项目”应该是采取速战速决的态度,尽量将销售工作提前做,项目提前__,销售准备工作做得充分些,仔细些,市场定位做的到位些,规划设计再合理些!最主要的是“薄利多销”,出奇招占领市场(类似当年的北三环项目的“太月园”)B、项目市场定位建议我们的项目周边竟争对手林立,最好的办法就是“拿来主义”和竟争对手作比较,取长补短将我们的项目定位在市场薄弱地区,真空地带我们的项目地处小区内,不临街,做商业店铺的可能性不大,并且周边的整体社区也不是很好,没有大型___,外企机构及高科技企业,__力不是很旺盛,所以说在这带做外销房的可能性也不是很大,众观周边房__项目也都是定位于普通__,所以说我们的项目应直接定位于普通__,并且从某种角度上讲应该是周边项目的一个补充C、客户定位房__项目定有一定的地理性,他的客户群无非是他的周边人群除非这个地区的认可度达到一定的程度,我们的项目处在宣武区广安门外,西客站附近(西二环、三环之间)这个地区目前在北京的认知度不是很高,无论是___,还是__从整个北京区域划分来看,这个地带应是以__为主所以“华隆小区”的客户定位也应在普通__上D、__定位目前而言打开期房销售的绝招就是好房低价所谓低价就是在保证发展商合理的利涧下以略低于市场上同类项目的__及符合市场价值要求向社会上进行出售以下项目是本项目最具有竟争力的,他们的__对我们项目具有非常强的冲击力项目期房__(__)(起价)(__)(起价)(__)广华轩5800元6800元华源小区4650元5800元4800元依莲轩___0元6000元5100元红莲晴园5415元6300元海润花园5850元6200元6400元6800元目前我们的项目还是期房要想和别人成型的、快完工的项目去竟争,必须我们的项目要有一定的优势,别人所没有的长处除了硬件外还要在软件包装上下一番功夫在所有的竟争中__的竟争是最有效的,也是最有直接效果的所以我们建议“华隆小区”的__策略定在“低开低走”迅速打开局面,抢占市场以迅雷不及掩耳低价倾销期房__价定4500元左右,__定在5500---5800元这种__在这地带绝对应该是属于倾销,如果按这种__销售“华隆小区”5幢楼售完大致需要16---24个月E、选择销售时机的建议目前华隆小区的__手续已经拿到规划要点及方案审定,按照目前工期进度及__手续的进度,我们认为“华隆小区”的时间定在5---6月份,这时工程进度有不一定的现场气氛,手续也办得有一定程度,有一定的说服力并且5—6月也是房__销售的旺季(这时间也能符合发展商尽快在第一时间回收资金的原则)
(2)华隆小区项目建筑策划建议
[1]华隆小区规划现存优缺点华隆小区由北京食品工贸集团总公司食品__公司__,1998年3月审批的老项目,按照目前小区规划数据及指标如下规划建设用地40820平方米,总建筑__135589平方米,容积率
3.
32、绿地率14%,居住总人口4242人、总户数1354户停车位420个每户所占停车位
0.31由于本规划是三年前设计的,比较显著的缺点有1.14%的绿化率,应改进规划使其达到30%以上2.__设计__能布置除少数外均有较大的缺陷3.规划设计、__外观较呆板4.汽车在现代人的生活中占有较大的份量,平均每户所占停车位为
0.31,比较紧张优点____比例较合理
[2]华隆小区周围项目的规划要点对华隆小区有直接影响的有依莲轩、红莲小区等,有间接影响的有广华轩、华源新第等其中依莲轩、广华轩两项目__销售情况良好,即将推出的__将对华隆小区有较大的冲击以下重点谈一下对本项目冲击最大的依莲轩项目的规划要点依莲轩占地
1.65万平方米,建筑__
9.6万平方米,容积率高达6,小区采取屋顶花园形式来弥补绿化率的不足,通过地下停__来增加停车位,达到平均每户停车位
0.5,基本满足现代人的生活需求规划中小区动静分区、人车分流都解决的比较好,__设计也较为合理,立面外观生动活泼依莲轩属于商住楼,小区的入口和商业入口混在一起,对小区封闭式管理有较大影响,屋顶花园在建设中有一定难度,工程造价相应也会较高,由于容积率较高,地面的绿化__较少,不利于小区居民户外活动综上所述,依莲轩虽然规划设计、__设计都比较成功,但未必是一个好的居住场所,只要我们做华隆小区时,针对依莲轩在规划设计上扬长避短,我们应该能比依莲轩做的更好依莲轩__特点__名称__优点__缺点____(平方米)使用__A型动静分区明确__使用率高朝向最佳销售情况最佳现场有___促进销售无明显缺点三居室130.80__适中96.45C型经济实用动静分区明确除一个卧室朝向欠佳外,其余较好销售情况较好起居室和餐厅共计2102平方米,__偏小两居室93.43__经济69.00E型各部分使用方便起居室比较完整功能布局合理销售情况较好动静分区不明确两居室103.93__适中02G型1.客户平面改动自由既可做家庭__也可作为小的办公室起居室比较完整朝向较差交通线过长销售情况较差两居室135.44__稍大101.95
[3]华隆小区规划要点改进1.总平面规划的改进:a.功能分区明确,动静分离b.强调交通线路的流畅,人车分流c.各栋塔楼在总平面中灵活布置,要有一定的特点d.绿化组团不宜过大,小品雕塑要精致2.重新设计__要点如下:a.__建筑__及__比例如下三室户建筑__120—140平方米所占比例为
0.4二室户建筑__:80---110平方米所占比例为
0.6平均__建筑__:100---110平方米b.可采用两端为塔楼,中间为__形式如下图塔楼塔楼__这样既可以有更多的朝阳__,整体造型也有气势C、可将主打__或大__放在阳面,加快销售速度D、增加__隔断,多采取
112、123的方式,这样既有一居,也有二和三居,如市场有什么变化,我们也能机应变
3.附加值a.在造价允许情况下可考虑做成智能小区b.导入SOHO概念,增加网络科技含量c.商住两用总而言之,此项目的__应本着准确的市场定位(普通__),合理的市场__(簿利多销),优秀的__设计(中__型)的原则,一旦日后此项目__销路一定顺利!以上内容仅是初步意见,详细内容需进一步的洽谈!中房颐和房__顾问有限公司2000年2月18日房__E网___.fd__w.com。