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摘要uijko9i978i0足蹈手舞5t666rf156r4hrfj趋同的可能性
一、共同扣除项目 根据土地增值税暂行条例及实施细则纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用二是房产开发成本即开发土地和新建房及配套设施的成本包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用三是房地产开发费用即开发土地和新建房及配套设施的费用包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用四是转让房地产有关的税金包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除
2、根据《企业所得税法》的规定企业的下列支出可以加计扣除 2安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资在计算应纳税所得额时加计扣除企业安置残疾人员的在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除
2、根据《企业所得税法》的规定企业下列支出按规定扣除 2对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除但最高不得超过当年销售营业收入的5‰ 3对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外广告费和业务宣传费支出不超过当年销售营业收入15%的部分准予扣除;超过部分准予在以后纳税年度结转扣除 5企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的其支付境外机构的销售费用含佣金或手续费不超过委托销售收入10%的部分准予据实扣除国税发〔2006〕187号规定属于多个房地产项目共同的成本费用应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法计算确定清算项目的扣除金额按照国税发200931号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算而作为土地增值税扣除的房地产开发费用是根据《土地增值税实施细则》规定的标准进行扣除而不是实际发生数进行扣除而根据《所得税法》的规定期间三项费用除了部分项目限额扣除外均可以据实扣除因此本文认为土地增值税关于房地产开发费用的扣除方法不符合税法的真实性原则
[3]房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号[z].足蹈手舞5t666rf156r4hrfj趋同的可能性
一、共同扣除项目 根据土地增值税暂行条例及实施细则纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用二是房产开发成本即开发土地和新建房及配套设施的成本包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用三是房地产开发费用即开发土地和新建房及配套设施的费用包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用四是转让房地产有关的税金包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除 据国税发200931号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定房地产开发企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除开发产品计税成本支出的内容如下 一是土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权或开发权而发生的各项费用主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等二是前期工程费指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 三是建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 四是基础设施建设费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 五是公共配套设施费指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出 六是开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等从扣除内容构成看土地增值税税前扣除项目与所得税的扣除项目基本上一致的不考虑企业年度投资损益以及营业外收支等项目
二、加计扣除项目 作为一种税收优惠措施加计扣除在土地增值税和企业所得税中都存在但对于房地产企业适用各有不同
1、土增值税所涉及的加计扣除项目 我国《土地增值税实施细则》规定对从事房地产开发的企业允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%的扣除这项扣除政策的基本立法意图是:由于纳税人取得土地使用权后投入资金开发房地产将生地变为熟地后转让属于国家鼓励的投资行为因此在计算应纳增值税时不仅可以从转让收入扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定费用以及扣除与转让房地产有关的税金而且还允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除这样就可以保证从事房地产开发的纳税人取得基本的投资回报以调动其从事房地产开发的积极性其他企业从事房地产开发的不享受此项费用扣除此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为
2、根据《企业所得税法》的规定企业的下列支出可以加计扣除 1企业的下列支出可以在计算应纳税所得额时加计扣除企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用未形成无形资产计入当期损益的在按照规定据实扣除的基础上按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的按照无形资产成本的150%摊销 2安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资在计算应纳税所得额时加计扣除企业安置残疾人员的在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除残疾人员的范围适用《中华人民共和国残疾人保障法》的有关规定
三、限额扣除项目
1、土地增值税所涉及的限额扣除项目 房地产开发企业的利息支出凡能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额其他房地产开发费用按规定计算的土地和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除此外财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除
2、根据《企业所得税法》的规定企业下列支出按规定扣除 1对企业职工福利费、工会经费、职工教育经费的税前扣除范围和标准规定:扣除标准分别为14%、2%、
2.5%为鼓励企业加强职工教育投入新企业所得税法规定除国务院财政、税务主管部门另有规定外企业发生的职工教育经费支出不超过工资薪金总额
2.5%的部分准予扣除;超过部分准予在以后纳税年度结转扣除 2对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出按照发生额的60%扣除但最高不得超过当年销售营业收入的5‰ 3对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外广告费和业务宣传费支出不超过当年销售营业收入15%的部分准予扣除;超过部分准予在以后纳税年度结转扣除 4对公益性捐赠支出税前扣除范围和标准规定:企业发生的公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分准予在计算应纳税所得额时扣除为增强其可操作性新企业所得税法对公益性捐赠作了界定:公益性捐赠是指企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门用于《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的公益事业的捐赠同时明确规定了公益性社会团体的范围和条件 5企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的其支付境外机构的销售费用含佣金或手续费不超过委托销售收入10%的部分准予据实扣除
四、扣除方法的差异
1、土地增值税的扣除 土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算对于分期开发的项目以分期项目为单位清算开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算增值额清算期间具有不确定性可以长于一个会计年度清算之前都是预缴达到清算时限条件时则不再预缴必须按规定进行清算多退少补 共同的成本费用分摊依据房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的但有些扣除项目如基础设施费、配套设施费等不是直接属于某一个项目的需要由多个清算项目共同享用这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积也不是按项目实际占用面积而是按可售面积分摊国税发〔2006〕187号规定属于多个房地产项目共同的成本费用应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法计算确定清算项目的扣除金额
2、所得税的项目扣除 所得税清算期间是固定的并以一个会计年度为周期按照国税发200931号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算其中应计入开发产品成本中的费用中直接成本和能够分清成本对象的间接成本直接计入成本对象;共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象具体分配方法可按以下规定选择其一:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法同时限定了规定了共同成本的分配方法如:土地成本按照占地面积法进行分配;单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本应按建筑面积法进行分配;借款费用属于不同成本对象共同负担的按直接成本法或按预算造价法进行分配
五、税前支出扣除差异对房地产企业影响分析
1、限额扣除项目的影响 土地增值税的限额扣除项目主要是房地产开发费用的扣除房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用按照现行会计制度的的规定作为期间费用直接计入当期损益不按成本核算对象进行分摊而作为土地增值税扣除的房地产开发费用是根据《土地增值税实施细则》规定的标准进行扣除而不是实际发生数进行扣除而根据《所得税法》的规定期间三项费用除了部分项目限额扣除外均可以据实扣除 房地产开发费用扣除按规定标准进行扣除而不是实际发生数进行扣除这造成以下三个方面问题:一是实际发生的房地产开发费用与土地成本和房地产开发成本的关联度并不大往往扣除金额与实际发生的差异较大;二是如果实际列支的开发费用小于按比例计算的金额那么差额部分的房地产开发费用就等于没有有效凭证而被扣除了;三是财务费用扣除往往是按比例扣除大于据实扣除金额此外利息支出据实扣除时对于超过上浮幅度的部分和超过贷款期限的利息部分和加罚的利息又不允许扣除因此本文认为土地增值税关于房地产开发费用的扣除方法不符合税法的真实性原则
2、分类扣除与加计扣除的影响 房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅根据财税
[1995]48号文规定:对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额未分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠本文认为开发项目中同时包含着普通住宅和非普通住宅有可能存在普通住宅出现负增值而非普通住宅出现较多增值合并计算则可能是负增值或较少增值这就存在分开计算和合并计算完全不同的结果如果硬性要求分开计算不利于鼓励开发商以丰补歉连片综合开发也有悖于保护开发商合法利益的原则同时又与允许房地产开发企业按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本加计20%扣除相违背与调动其从事房地产开发的积极性相矛盾
六、结论 通过本文对两种税法差异的分析一方面能够在实务操作时注意避免进入税种误区企业所得税政策规定仅适用于企业所得税而不适用于土地增值税另一方面论述了所得税关于收入与成本费用之间的相关性、配比性及合理性等原则对所发生的不相关、不配比、不合理的成本费用不得在税前扣除的原则应该也体现在土地增值税的扣除原则中去建议立法者在物业税开征之前考虑土地增值税和企业所得税都是按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款的共性应该考虑其支出的趋同性减少纳税人的遵循成本 【参考文献】
[1]税法[z].
[2]所得税法[z].
[3]房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号[z].
[4]土地增值税清算管理规程国税发
[2009]91号[z].。