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房地产法复习题及参考答案
一、不定选选择题,每道题至少有一个正确答案少选或漏选均不得分
1、房地产法调整下列那些关系()A、开发关系B、交易关系C、物业管理关系D、房地产管理关系
2、房地产业是从事房地产()的产业A、开发B、经营C、管理D、服务
3、我国房地产法的渊源主要包括()A、宪法B、国务院的行政法规、命令C、最高人民法院的文件D、地方各级政府分布的房地产管理法规
4、依照房地产法律关系调整对象的不同,房地产法可分为()A、开发法律挂系B、交易法律关系C、物业管理法律关系D、房地产法律关系
5、房地产法律关系特征有()A、性质的多重性B、主体的广泛性C、客体的复杂性D、严格性
6、土地使用权出让变更与解除的主要条件 A、公共利益的需要B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约,使合同没有必要履行D、土地灭火
7、土地出让方式有A、协议出让 B、招标出让 C、拍卖出让 D、划拨
8、土地使用权出让的法律特征A、财产性B、平等性C、期限性D、出让人的单一性和受让人的广泛性
9、土地使用权出让合同订立原则 A、遵守法律、法规、政策原则B、符合城市规划要求原则 C、平等、自愿原则D、诚信原则
10、房地产法的调整对象包括()A、城市土地管理关系 B、城市房屋管理关系 C、城市土地财产经营关系 D、房屋财产经营关系11物业管理公司由A业主大会聘任B业主委员会聘任C业主聘任D物业归口管理部门聘任12物业管理维修基金属A全体业主共同所有B业主委员会所有C业主大会所有D物业管理公司所有13王某21岁打工已3年有10万元积蓄目前月收入4000元.如果他欲贷款购买一套25万元的商品房那么A他可以申请银行商业贷款B他可以申请公积金贷款C他可以申请组合住房贷款D他根本不具备贷款资格14个人住房贷款期限在1年以上的如果遇法定利率调整那么执行新利率的时间是A利率调整的当月B利率调整的次月C利率调整的当年最后一个月D利率调整的次年第一个月15书面租赁合同签订后向房产管理部门办理登记备案手续的人是A出租人B承租人C出租人和承租人D出租人或承租人16典权在性质上属于A用益物权B担保物权C自物权D质权17对被拆迁实行作价补偿的作价补偿的数额当事人A可以协商B应当协商C不得协商D自行调解18拆迁补偿的范围包括A被拆除的所有房屋及其附属物B被拆除的临时建筑物C被拆除的超过期了的临时建筑物D被拆除的未超过期限的临时建筑物19当房地产开发商通过出让方式取得土地使用权时该块土地下的矿产资源的所有权A属于该开发商B属于国家C属于业主委员会D属于业主大会20超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满2年未动工开发的该土地使用权依法A可以无偿收回B可以有偿收回C应当无ナ栈pD应当有偿收回21在我国内地开办的外商投资企业其占用的土地使用权由A外方享有B国家或集体享有C外商投资企业享有D中方享有22外商投资在经济不发达地区从事开发性的项目场地使用费经所在地人民政府同意可以给予A免缴B优惠C特别优惠D减半缴纳23外商投资企业开发经营成片土地的在取得土地使用权后A有权转让土地使用权B有权出租土地使用权C必须首先依照土地使用权出让合同的规定投资开发土地D有权招标开发土地24国有土地使用权出让土地使用权转让房屋买卖契税的计税依据为A国家定价B评估师评价C成交价格D双方议价25城镇职工按规定第一次购买公有住房的契税A按规定的税率征收B减征C免征D减半征收参考答案
1、ABCD;
2、ABCD;
3、ABCD;
4、ABC;
5、AB;
6、ABCD;
7、ABC;
8、ABCD;
9、ABC;
10、ABCD;
11.D
12.B
13.B
14.D
15.A
16.B
17.B
18.B
19.D
20.D
21.D
22.D
23.C
24.D
25.A
二、多项选择题每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的请将正确选项前的字母填在题后的括号内.多选少选错选均无分.1在我国按照土地资源状况和土地利用总体规划将土地分为A城市用地B农业用地C建设用地D未利用地E国防用地2根据我国《土地管理法》的规定在我国征用耕地的补偿费包括A土地补偿费B安置补助费C地上附着物补偿费D青苗补偿费E地价3被拆迁人可能是A房屋的所有人B房屋的使用人C房屋的代管人D房屋的管理人E房屋的承租人4房地产开发企业对土地进行开发将生地变成熟地达到七通一平.这种开发属于A单项开发B成片开发C经营性开发D自用性开发E小区开发5外商投资企业用地取得方式可以是A土地使用权出让B土地使用权作价入股C租赁厂房和场地D企业拍卖或租赁经营E借用参考答案
1.CD
2.AB
3.ABC
4.ABC
5.ABCE
三、名词解释
1、土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
2、房地产法是调整房地产开发、交易、物业管理及房地产管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称
3.住房部分产权是指城镇居民对按标准价优惠价购买的公房享有的权利包括占有权使用权有限的收益权和处分权并可以继承.
4.房地产违法行为是指违反国家有关房地产管理法律法规的行为.表现形式包括:违反土地管理法的行为;违反基本农田保护条例的行为;等等.
5.土地使用权是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利.
6、土地利用总体规划是指各级人民政府根据国民经济和社会发展的情况,对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案,它是国民经济和社会发展计划体系的重要组成部分
三、简答题
1、简述城镇住房制度改革的基本内容..1把住房建设投资由国家单位统包的体制改变为国家单位个人三者合理负担的体制;2把各单位建设分配维修管理住房的体制改变为社会化专业化运行的体制;3把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;4建立以中低收入家庭为对象具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;5建立住房公积金制度;6发展住房金融和住房保险建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;7建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修管理市场逐步实现住房资金投入产出的良性循环促进房地产业和相关产业的发展;8加快住房建设改善居住条件满足城镇居民不断增长的住房需求.
2、土地使用权出让合同双方当事人的权利义务答土地使用权出让人的主要权利
(1)解除合同权;
(2)违约赔偿请求权;
(3)请求行政处分权土地使用权出让人的主要义务
(1)依照出让合同规定,交付土地使用权;
(2)出让人应向土地使用者提供有关资料和文件;
(3)保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索的义务土地使用者的权利
(1)对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利;
(2)有依法转让和出租的权利;
(3)有权在取得的土地使用权上设置抵押权;
(4)解除出让合同的权利;
(5)要求违约赔偿的权利土地使用者的义务
(1)缴纳土地使用权出让金的义务;
(2)土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务;
(3)土地使用者变更土地用途时,必须征得出让方同意,并经过有关部门批准;
(4)土地使用期限届满,使用者负有返还土地使用权的义务
3、论述房地产抵押权实现的程序及担保债权范围答抵押权实现的程序是先要经过抵押权人与抵押人协议的程序,当协议程序能够就抵押的房地产拍卖达成协议的,抵押就可以实现,如果不能达成协议的,则要经过诉讼程序,在人民法院的主持下,实现抵押权抵押权作为一种担保物权,其所担保的债权一般以原债权为限,但下列几种情况,根据《担保法》第46条规定,变可列入所担保的债权范围之内
(1)利息;
(2)违约金;
(3)赔偿金;
(4)费用
4.如何解决土地使用权抵押纠纷.1土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的应当认定抵押合同没有生效.2土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后又与他人就同一土地使用权签订抵押合同并办理了抵押登记手续的应当认定后一个抵押合同有效.抵押人给前一合同的对方造成损失的应当承担相应的民事责任.3以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同一般应当认定为无效但在一审诉讼期间依法补办出让手续的可以认定合同有效.
四、案例复习题A酒店与某市公园签订租赁合同双方商定由A酒店承租公园内的醉仙饭店并投资改建为A酒店的分店醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用租赁期限为10年.随后A酒店向规划局申请改建醉仙饭店规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局遂发文要求园林局办理报建手续.规划局根据园林局的申请核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼建筑面积为8000平方米.改建期间A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座.规划部门发现后认为园林局未批准擅自扩大建设规模侵占绿地违反了城市规划法的规定影响了城市规划遂作出处罚决定没收上述违章加建的两座楼房.园林局对该处罚不服向市政府有关主管部门申请复议.请回答复议机关如何处理此案.。