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文本内容:
夏商阳光雅苑营销__策划书目录
一、漳州房__市场分析
二、项目概况
三、项目SWOT分析
四、项目企划思路
五、项目客群分析
六、本案来访客群分析
七、项目市场定位
八、__定位策略
九、营销__策略
十、整体销售策略
十一、项目整合营销__策略
十二、分阶段营销__策略
十三、项目物业管理模式分析提要
十四、关于物业管理顾问前期介入的相关认识
十五、营销__计划前言作为房__,营销是第一性的,市场问题始终是摆在__商面前的最重要的问题,因为__的建筑不是主要问题,只要有资金就能建筑__,但是具有资金不一定能卖出__,而且__的建筑要以营销为基础,建什么样的__、__的设计与分配等问题就是营销的问题,而不是建筑本身的问题营销的误区包涵着营销概念(理念),营销策划、营销策略、市场调研和危机意识等一系列问题,发展商权衡一个成功的营销__,主要就是看这个__是否具有逆向思维能力,反向求异思维方式对一个营销团队来说是生死存亡的源泉,它打破了习惯性的格局,用一种新的思维模式来思考事物,走自己的路,就是要找出自我的途径与方式在这个创意信息的时代,所有好的创意,完全都来源于真正务实的逆向思维
一、漳州房__市场分析
(一)漳州土地市场状况
1、土地供应情况自2002年漳州市__转变了土地供应机制以后,经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让,2002年~2005年,漳州市国土资源局围绕漳州市委、市__确立的“建设新区、__沿江、改善旧城”的城市发展战略,对市区土地实行了垄断经营和公开招拍挂出让截止到现在,在城市规划区内共出让房____用地29宗,总__达3385亩,成交总金额
19.12亿元(附件一2005年漳州公开出让国有土地使用权情况)
2、漳州土地市场呈现以下特征
(1)土地需求先冷后热2002年是漳州房__发展的转折点,从这一年开始,全市商品房____逐年攀升,尤其是市区涨幅更大,2002年到2005年四年累计涨幅突破50%伴随着房__业的升温,市场对土地的需求也日渐旺盛2002年到2003年两年间,漳州市国土局共__了9批次土地的挂牌拍卖,成交率仅为51%,土地需求明显不足2004年,土地需求市场明显升温,全年出让房__用地8宗,全部超过底价成交,其中怡秀园小区西北区地块从3699万元挂牌价开始,多次回合的竞价,最后以6820万元成交,创下了市区每亩220万元的最高记录2005年3月份,漳州第一次国有土地公开出让中有4宗土地竞价异常火爆,土地成交价远远高出预期的拍卖底价
(2)土地供应前松后紧2002~2003年供地总量达2658亩,占近四年供地总量的79%;2004~2005年,供地总量仅
727.2亩,不及近四年供地总量的四分之一
(3)外地__商抢滩漳州据统计,2002年~2005年,市区共出让了29宗地,卖了3385亩,其中有21宗被17家外地__商竞买走如夏商集团、厦门特房、厦门金宾士、厦门信达、__寰宇、__毅达和__信和等房__公司
(4)__商土地储备量加大到目前阶段,漳州房__市场当中,通过__招拍挂进行出让的土地共有3000多亩,但由于土地出让缺乏经验,前期供地节奏偏快,出让宗地__偏大,截至目前仍有部分土地尚未__利用
3、土地供应预测漳州未来土地供应将以城市发展为导向,一方面调控供应总量,另一方面是加大旧城改造力度,同时扶持新区建设(附件三漳州市2006年即将拍卖的土地)根据漳州未来几年的工作重点――龙文区将重点打造
5.3平方公里的市行政中心,把城市整体向东推进;芗城区将在城市外延以西拓、南扩为主,在城市内涵方面注重提升城市品位,加快旧城改造可以预测今后几年供地的重点是西部―――__金峰大街两侧土地和瑞京片区旧村改造;南部―――主要指九龙江两侧的旧城改造,既包括目前的江滨板块以及南山片区1400多亩的重点旅游项目用地__;北部―――结合漳华路建设,继续启动其两侧土地的__,重点是南坑仓库群及二燃片区的土地总之,今后几年,增量土地的供应会有所节制,存量土地的盘活会更多
(二)政策后的漳州楼市详细房__市场运行数据见附件三从全年的成交情况来看,2月份成交最少,整月成交95套,即便房产新政__,新建商品房的成交情况也保持着良好的状态,如
6、
7、8月份三个月每月成交500余套整体市场状况呈相对健康的发展态势从全年的走势来看漳州市区的房价基本在2480~2600元/平方米间上下浮动,全年的第一个高峰是05年5月份,房价达到2316元/平方米,随着房__消费热度的逐步升温,到9月份成交__上升至2552元/M2,10月、11月两个月已经升到近2670元/平方米而逐步走向平稳,但由于当地市场总量较小,不排除个别高档__的推出,造成成交__的上扬,总体来说近期商品房__上升空间有限,预计不会出现暴跌暴涨情况从__的群体分析,主要的__群体是已__的公有住房人,现在以旧换新、以小换大,__群体大多以自住为主,炒房的人不多,因此国家房产新政的__对整个漳州房__市场的运行可以说是影响不大,整体房价还是比较理性的、健康的
(三)漳州市经济适用房情况2001年――漳州市下达的6万平方米经济适用房建设计划和信贷计划尚未实施2002年至2004年――漳州市没有上报经济适用房建设投资计划和信贷计划2005年――漳州市__决定把300亩的益民花园作为漳州市区经济适用房建设项目用地2005年――漳州市__通过《漳州市区经济适用住房管理暂行规定》,2005年11月10日起正式施行据悉05年拟建的经济适用房项目为益民小区,位于群裕小区后面,是属于规划中的300亩益民花园的第__工程,总占地50亩,约600余套预计,土地交付使用后,整个项目建设期限需要18个月左右目前这一计划尚在前期工作阶段,尚未进入实质性运作阶段,因漳州__的执行力度较慢,此次拟建的经济适用房06年能否推出还是个未知数可见漳州市__对经济适用房的__度在逐渐提高,对经济实用房建设也相应的增加力度随着市区房价的不断高升,客户对普通__需求的不断增加,未来几年漳州__将会增加经济实用房建设,但考虑到漳州__的财力及执行力度,经济适用房建设速度将有所受影响
(四)新盘规划、__设计逐步走向成熟漳州近期推出的__中,大型、分期__的小区较多,会所、泳池成了基本配套,夏威夷、巴厘岛、新加坡风情等园林景观设计各具特色__平面设计精细合理,____、南北通透、入户花园、落地凸窗、明厨明卫,均成为__设计的基本标准一卡通智能卡、可视对讲、楼宇信息化、智能安防系统、背景音乐等无处不显示出__商对产品品质的追求,从另一方面也说明房__市场竞争的激烈程度由于近期推出的__容积率高,小高层及高层逐渐成为市场主流,尽管多层在漳州市场上鲜有出现,但仍然受大多数消费者的追捧,对于电梯房的接受度目前还处于调整期120平方米以下的小____还是漳州人__的首选,总价30万以上的房子在市场上消化难度较大,单身__类投资__型需求较旺盛
(五)建议由于漳州城区规模较小,房__市场区域特征不明显所以,市区新建稍具规模的项目都是“阳光雅苑”项目的竞争__,如市中心的丽园君悦、九龙城,项目附近的锦绣一方、华府豪景、一代领袖等在品质、规模上与“阳光雅苑”项目不相上下,而且推出时间接近,在地段、成本、资金等方面我们均不具有优势,所以未来竞争将会较为激烈“阳光雅苑”项目要想获得成功,只有通过在园林景观、物业管理、智能化及配套设施等方面狠下功夫,寻求自身的卖点;同时必须在细节和提高产品附加值上作文章,走差异化道路,才能赢在起点上
二、项目概况位置怡秀园小区西北侧(属新老区交汇范畴)用地性质居住用地、兼容商业办公用地土地条件待__状态出让年限居住70年、商业40年、办公50年实际用地
20551.14M2(去除代征城市绿地)容积率小于或等于
4.5建筑__92480M2建筑层数15-20层(小高层),多层6-7层
三、项目SWOT分析
(一)优势分析
1、__相关的利好政策倾斜东部新区,新区地位和影响力逐步提升,区域发展前景看好
2、临近超级大盘特房・锦绣一方,其将引入“易初莲花”等商业卖场,可尽享区内的成熟配套;
3、项目地处胜利东路与九龙大道交汇处,交通便利;
4、本案尚是一片空地,可以取伊之长,制已所短,有足够的发挥空间
5、与市中心__相邻,门前即是市政30米绿化隔离带,景观优势较好;
6、竞争对手普遍为中高档产品,在产品规划上也较为成熟,这为项目定位及行销打下良好了的市场基础,也提升了这一地块的档次
7、由于__商拿地时创下漳州楼市拍卖新高因此,在漳州已打下了一定知名度;
8、产品分类及__可供选择多
9、近10万平方米一次__房,免去业主进驻后噪音、粉尘等污染之苦
(二)劣势分析
1、新区是郊区传统观念有待改变,如何提高__档次及知名度将是本案的一大重点难点
2、区域配套设施仍然未成熟,行政中心区发展尚须时日;
3、__政策虽对新区有倾斜,但落实速度慢,执行力度差,大部分投资者持观望态度
4、新区房产市场升温,但同时也促使竞争日趋剧烈
5、紧邻立交桥一侧,空气噪音污染较大
6、本案无法与周边大社区形成规模__
7、体量有限带来诸多限制,规划设计科学合理度要求较高
8、地价成本较高,促使我们必须走产品高端差异化路线
9、__商实力雄厚,但知名度较低,并且在漳州是首次__,因此市场认知度较低;
10、竞争对手的早期入市,在宣传及促销活动上较本案强劲,产品形象已经广为人知
(三)机会点分析
1、新区建设发展促进房__业的提升,随着新区公众认知度进一步提高,新区房__市场将迎来更大的发展机遇
2、2004年漳州楼市发展较为稳定,2005年仍保持这一趋势,因而,此时入市恰到好处,即不会浪费等待的时间,又不会因房价高峰时介入而危及自身,带来风险
3、目前本案定位为中高档__,体量小规划科学精致,有利于形成市场亮点,塑造项目差异性和独特性
4、人民__及门前市政30米绿化带的景观优势,为产品打下了良好的景观基础
1.
5、新区__有利于合理的城市规划,易成为整体的现代化区域都市;
(四)威胁分析
1、周边新近__强势__较多,商品房供应量充足,市场竞争激烈,直接影响销售,特房锦绣一方、丽园君悦、华府豪景__、君临天下、延安__、等项目会在客源方面对本案造成一定分流;
2、随着2006年入市__的逐步增加,漳州房__市场竞争将愈加激烈,形式严峻;
3、市场通过一定程度的和时间内的大量消耗,会有短暂修整期,对销售必将带来影响;
4、本项目自身立地条件资源并不十分丰厚,后天挖掘尤为重要;
5、项目预期定价相对整体市场而言偏高,如何使其物有所值,需要在产品规划及品质方面下大功夫
6、项目入市时,也是漳州楼市百花齐放时,如想顺利完销,必需一炮而红,脱颖而出;
7、宏观调控下,政策的影响,未来楼市存在一定不确定因素,也将成为不利因素的重要组成部分;
8、产品同质化竞争,在未来较大量供应的产品中,市场竞争将使各项目努力提升产品及营销竞争力,本案将难以避免同质化竞争;面对市场的空间和竞争,以及产品自身优势的挖掘和局限性的突破,我们的产品只有站在更高的高度以“不可__性、无可比拟性”为战略高点和__核心打造我们的产品价值,在市场中独树一帜,实现项目品牌和__企业品牌的双赢收藏__热帖推荐调侃80后奔三一代三十而立的痛苦与不堪禅茶佛道拆迁那档子事盘点古今中外最牛四大钉子户灌水乐园万人__团李团长微言点评西安热点__系列__指南万人__团超级群会员招募中群号46787606__团2010西安楼市大结局期盼明年楼市好春天三秦楼市十大假新闻媒体____首次列入打假之列灌水乐园贾平凹文集卖价2980元“天价”图书引争议三秦书院回复引用一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-192楼发表于2007-6-220:26|只看该__
四、项目企划思路由于项目位于漳州东部,芗城区与龙文区交界处,拥有便捷的交通条件但目前区域的外部条件劣势较为明显,故如何做好项目的销售企划工作,将是项目能否取得成功的重点从以上对市场和项目的理解,我们初步得出以下的企划思路
1、充分利用便捷的交通条件及未来便利的生活配套漳州城市东部,目前是厦漳、漳诏、漳龙高速交会处,未来厦深铁路也将从此经过,“一心一意向东部新区发展”是漳州市委市__的决策,这意味着__将加大对东部就医就学、供水供电、基础设施、道路管网等及其他软件方面建设的投入,项目所处区域未来的发展前景光明,故可利用这个条件来谛造一个“漳州东部__生活社区样板”,塑造独特的品牌形象
2、改善现存规划中的不足项目在市场上竞争力缺乏独到点,即自身卖点不够突出,必须做好一切细致的规划,与现有的成熟社区既有整体感又有区别点,使现有的资源得以充分合理的利用,提高项目的综合素质,树立独特生活风格的形象,在市场上立于不败之地
3、把握市场需求,迎合买家心理随着房__市场由卖方市场转为买方市场后,供方面临的严峻问题就是,产品的消费是否迎合客户的需求因此,充分把握市场,迎合消费者的需求心理,提倡新现代的生活居住概念,才能更有效地促进销售
4、加强区域性宣传,吸引人流由于漳州__客户除了漳州本市居民以外,周边9县市的居民也是一个强大的__群体,故如何吸引更多的客户到场,是项目成败的基础条件故此,在户外媒体、销售网点方面应加强区域性宣传,增强传送项目信息的途径,以吸引大量人流更重要一点是宣传区域发展的概念,这也项目是否成功的关键
5、营造现场舒适环境,引起客户__冲动在吸引大量客流储蓄后,现场环境的好坏便是销售能否成功的关健项目应当在规划设计、园区景观设置、现场环境包装、接待中心设计装饰、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境,配以销售策略上营造的热烈买卖气氛,力求迅速打动客户的心,促进客户成交
6、在宣传及销售上体现项目的规划前景由于漳州东部一直以来给外界的形象是__、城郊的感觉,而项目本身所处位置也是漳州的城乡结合部,如何消除这一不利因素,把规划中的利好因素,特别是漳州东部未来的发展前景等,呈现在消费者面前,需要在宣传及销售上重点把握,并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强
7、体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目标客户,我们必须抓住人的特点,规划设计更加“人性化”项目不但应在规划中力求细致、完善,在设计中多考虑人对居住环境要求,还可在企划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为贵”“以人为本”的理念通过融合项目超前的产品、生活及管理理念,可以把握更多潜在客户,打动他们的心,促进成交
8、找出项目“个性化”的形象客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性,没有个性的商品品牌极易在市场中消失通过对项目的分析和理解,挖掘内在优点加以策划包装,提炼“个性化”的项目形象,可以大大提高项目的知名度,提升项目的附加值,从而促进销售业绩的提升从以上几点企划思路出发,我们将对项目的市场定位,规划设计销售策略等方面一一作出建议,期望做出一个有特色的、成功的品质项目
五、项目客群分析
(一)__阶层
1、自用大众市民,有能力而又确实希望置业的
2、安居保值高薪收入阶层,__置业既能保值又可安居
3、换屋计划不满现时居住条件且有能力供屋的人士,房改房的原居者
4、投资客投资者是每个有潜力__的目标买家群,针对本项目,被吸引的多是中小型投资者
(二)客户群描述
1、地域分析漳州本地居民,周边县市的部分外地客群;
2、阶层分析商界、政界__、中产阶级、____;
3、职业分析银行、保险、证券等金融机构及__、水务、电业、新闻等垄断行业工作人员;国营企业中高层管理干部;__机关公务员;外资企业中高级主管,私营企业主及高级管理人员;教师;律师;IT工程师;各专业工程师;设计师;港澳台及外籍人士;自由职业者
4、年龄分析25-55岁;5.家庭结构
三、四口之家为主
6、经济结构现有存款10万元以上
7、个人分析月收入2000元以上,有不菲积蓄;
8、__要求分析__生活享受的内涵和质地的同时,也__房价;其中漳州本地__者有51%属二次置业者、私企老板及__公务员,其__动机多为改善居住环境,__区域一般选择市区,有较重的区域偏好;
(三)__群体划分
1、追求新品质生活的群体(超前享受型)
2、讲究身份与地位,以此体现自我价值的群体(品牌追求型)
3、熟知__行业、金融投资行业,了解时代发展趋势(理智投资型)
4、厌恶旧式居住环境力求改变者(成熟可靠型)
(四)客户群行为特征
1、漳州本地__一族◎追求居住品位,30岁-45岁◎对日渐成熟的新区具有认同感,看好发展前景,投资心理◎张扬品位,崇尚个性、格调、时尚
2、新漳州人◎对__消费较为理性◎讲究实惠与实用◎希望改善居住条件◎所__子将是第一居所
3、私企老板◎追求居住品位◎有较强的虚荣心及攀比心理◎有较强经济实力◎主要为经商考虑,投资心理较重
4、投资客◎资金充裕、阅历丰富,有敏锐的商业头脑◎看好新区发展及__的增值潜力◎注重__品质、附加值及__投资回报率
(五)消费特性◎宽裕而实用;◎有计划进行高消费;◎对子女的教育不遗余力;◎__消费多过个人消费;◎购物讲究质料品牌和档次;◎社交圈与商务活动紧密相连;
(六)生活居住特性◎注重生活品质,对环境品味要求较高;◎看中精神享受,渴望文化品味的塑造;◎渴求景观、视野带来的意境和至情至性;◎要求社区要有情调,生活要有韵味,真正的身心安顿,与家人共享天伦◎大多受过良好教育及浓郁文化氛围的熏陶;综述结论
1、生活轻松、惬意、排场就好他们有一次甚至二次__经验,苛求居住环境和品位,追求生活排场与享受,最注重生活的质素,但一旦有产品满足了他们的双重要求,冲动__屡见不鲜
2、注重环境安全现代人除了追求__的舒适性之外,还非常注重其安全性特别是高素质人群,对于安全更是重视
3、追求回归自然的生活摆脱世俗的缠绕,与自然为伍,回归内心的纯朴,韬光养晦,让一切压力归零,这是所有菁英人物的成功哲学
4、讲究享受,不浪费,时刻不忘赚钱讲究享受的同时也不浪费闲时不住,可委托出租,轻松赚钱,以房养房,再赚几十年增值和产权回复引用TOP一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-193楼发表于2007-6-220:27|只看该__
六、本案来访客群分析截至目前本案累计来人157组(有填写客户调查表的客户),具体情况如下
1、目标客群居住区域目标客群的居住区域来看,本案现有来人以芗城区为主,共有126人,约占80%
2、目标客群的心理接受价位从本案目标可群对本项目的心理接受价位了解情况中,78%的的目标可群接受2500元/平方米的__单价
3、目标客群的置业类别本案潜在目标可群中57%的是二次置业,43%是一次置业
4、目标客群的意向__本案潜在客户群中,有76人需求两房,约占48%、46人需要三房,约占29%可见两房三房为主力需求__
5、目标客群的职业划分本案潜在客群中47%是白领,31%是个体户、22%是公务员
6、目标客群__的主要影响因素客群__的主要影响因素依次为地段、__、__、配套景观、教育
七、项目市场定位
1、产品定位漳州城东__生活社区样板定位支撑◎产品的现代感高尚格调、典雅外观,充分满足消费者追求品味的心理;◎产品的超前性从理念到规划到产品保持5-10年的适度超前,增加__的附加值;◎产品的创新性三重景观漳州绝无仅有,20__超大入户花园,步入式凸窗、大阳台、高使用率、格局容易改动、迷你楼中楼、前后双花园等;◎__商的品牌夏商房__在漳州的旗舰力作;◎物业管理的先进性重金礼聘__戴德梁行作为物业管理顾问;◎园林景观的国际化新加坡升太景观公司主笔最纯粹的亚热带风情园林景观;◎项目所处的漳州城市东扩第一站的地理位置决定了项目产品的定位;◎项目未来的公共配套设施,决定了项目的产品定位我们坚信一个合适自己的产品定位,是成功完成未来所有工作的原动力,也是整个案子的基础和灵魂
2、发展商定位品牌/文化/服务(2006夏商__品牌文化年)
3、传播执行定位执行ANA陆海空行销力模式,__行销启动,媒介行销密集轰炸、新闻炒作、渠道行销等组合,在短时间内聚集所有目标的视觉与认同效应,让项目一炮而红
4、物业管理定位英式管家服务,服务是一种艺术
5、项目主题定位通过以上客群定位及描述,可以看出非常明显的共性特征◎自住型买家,追求格调、品位、品质◎投资型买家,看重的是新区发展前景;项目周边的__可谓良莠不齐,档次不一,而且__相差悬殊,可以说“一路之隔,一桥之隔,楼价翻番”所以,本项目的区域划归应与漳州城市东扩,市__迁移漳州东部紧密挂钩,淡化所在的城乡接合部,地处郊区的概念才是本项目获胜的前提细分析项目相邻的__,其中最为主要有锦绣一方,锦绣一方为福建省超级大盘,产品类型涵盖了本项目,而在2006年,漳州的将有大量的__推向市场,诸多项目都引进了较先进的营销理念,各__商不约而同的加大了项目的____费用,营销__攻势此起彼伏故此,本项目能不能够在区域中独树一帜,决定其能否在市场竞争中脱颖而出唯此,结合区域市场情况和自身特点,我公司建议塑造独特的品牌形象新・都・市・风・向・标新都市主义的历史形成 新都市主义(NewUrbanism)是指上世纪80年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动其宗旨是重新定义城市与__的意义和形成,创造出新一代的城市与__它的出现深刻影响了美国的城市__和社区发展,并很快在世界范围内流行,在上世纪90年代末进入中国它起源于二战前的城市发展模式,即寻求重新整合现代生活诸种因素,如居家、工作、购物、休闲等,试图在更大的区域开放性空间范围内以交通线__,重构一个紧凑、便利行人的邻里社区 新都市主义包含有两个方面的意义,一个方面体现为通过旧城改造,改善城区的居住环境,提倡回归城市的理念另一个方面是在城市的郊区发展,对城市边缘进行重构也是对城市郊区化扩张模式的深刻反思与郊区化扩张模式相反,新都市主义赞同将不断扩张的城市边缘重构形成社区,使其具有多样化邻里街区,而不是简单地形成一个人们居住的“卧城” 将这两个方面简单概括为让城市自然化,让自然城市化新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存,在满足人们对城市资源的高度利用的同时,充分发挥城市的基本作用,充分顾及人与自然、社会的关系倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式,强调居住背景、个性化生活;强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式新都市解析腾飞的漳州东部,漳州未来新中心,新的市__即将在这里落脚本案坐镇漳州新城区行政文化中心的枢纽坐标,揽尽新都市的繁华与时尚,尽享畅达的交通便捷之美直接点明本案所处的漳州东部新区位置,彰显本案未来新市区中心的增值发展前景,诱发投资及置业欲望风向标解析它是对城市居住品位、__规划、生活形态等发展趋示的引导;◎彰显生活坐标◎引领生活时尚◎创造生活品味◎坐享生活情趣◎__生活魅力定位延伸我们将从新都市风向标中提取了其中五个最具代表性的理念来阐释,其包括
1、新地段风向标地处漳州城市东拓第一站,未来漳州行政中心版图绝对枢纽;
2、新生活风向标指引一种新的生活方式,它是阳光的,健康的,运动的,休闲的;
3、新建筑风向标建筑是现代的,简洁的,__设计合理,高使用率、易改动的奇幻空间艺术
4、新景观风向标最纯粹的亚热带风情园林,三重景观,绝无仅有;
5、新理念风向标充分顾及人与自然、社会的关系,强调居住背景、个性化生活;强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式
6、营销定位漳州绝无仅有的三重景观奇幻空间(或空间__、空间缔造者)解析三重景观8000平方米中庭园林,7000平方米代建市政绿化以及近在咫尺25万平方米的人民__漳州目前推出的项目,基本上都带有大小不一,风格各异的园林景观,但象阳光雅苑这样,拥有前后双花园及紧邻漳州最大的市民休闲__,是绝无仅有的,这个特点是本项目最具吸引力的卖点之一奇幻空间步入式凸窗,超大阳台,超大入户花园,同样的__,更大的使用空间,两房变三房,三房变四房,小厨房变大厨房……一切都变得那么简单,阳光雅苑__的设计,空间的灵动激发无穷创造力,当建筑的灵性融入到生活的每个细节,你,不但是生活的主宰,更是空间__人在不同的时代、不同行为状态下对空间的要求不同,阳光雅苑,尊重追求的多样性,横向空间的深度挖掘,形成空间的无限延伸,多变格局的建立,使动与静自然区分,空间更富于变幻
7、案名释义夏商阳光雅苑--夏商是__商品牌的浓缩;2006年是夏商__的品牌文化年,代表“夏商”__品牌已经起航阳光代表欣欣向荣和朝气,是项目优秀的建筑风格、规划、景观、品质、物业的浓缩;阳光代表着一种健康的、绿色的、运动的、充满朝气与活力的、自由的生活方式,预示着____前景一片光明;舒适的家对于生命的提升,对于美好前景的延展;时尚、雅致、生活化的项目定位;回复引用TOP一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-194楼发表于2007-6-220:27|只看该__
八、__定位策略
(一)项目__定位原则提要
(1)市场供需原则
(2)预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则
(3)__相对稳定原则__定位受诸多因素影响,其应当遵循__节奏及市场动态的普遍规律及原则
(二)项目__定位目标提要
(1)最大利润目标
(2)销售目标(市场占有份额、销售进度)
(3)市场竞争目标
(4)项目品牌、企业品牌目标任何一个项目,其__目标均存在多元化特征,且不同时期目标侧重点可能有所变化,因此对__定位有相应的要求如何根据目标侧重点的不同,制定合理的销售__极有利于项目__目标的实现
(三)__定位策略
1、平衡性定价策略即以相对等同于区域内同类__项目市场平__格入市以此策略定价,可迅速打开市场,有助于阻止竞争者的进入,且能够保证自身产品的高品质感
2、差别定价策略即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的__水平;根据同一栋楼内__单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的__水平;根据销售时间、工程进度的差异制定不同的__水平差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征(即“一分钱,一分货”的通俗说法),合理规避销售障碍,做到项目销售的均好性,合理兑现__利润目标
3、心理定价策略即根据目标客户__心态,制定非整数__或吉利数字__,如2__8元/┫与2900元/┫的差异
(四)项目总体__定位参考建议整个项目销售完毕____2,850元/平方米____5,500元/平方米车库60,000元/个
(五)项目价差定位参考建议
1、楼层垂直价差以小高层__第八层,高层__第12层为基础价,根据楼层不同制定不同价位,按单层作为价差层,层差系数控制在30-80元之间
2、朝向价差朝向好的__与朝向差的__之间的__差控制在30-50元之间,如户户朝南的__+50元/┫,户户朝北的__-50元/┫,客厅朝南、主卧朝北的__+30元/┫等注按照现行房__层位__的规律(主要考虑市民的习惯性接受度),此__不含折扣率
3、景观价差按照景观观赏性划分为三个__层差,即具有良好景观观赏性的__30-80元/┫;具有一般景观观赏性的__+30-80元/┫;景观观赏性差的__-30-80元/┫
4、通风性价差通风良好的__+30-50元/┫通风差的__-30-50元/┫
5、__合理性价差
(1)有超大阳台的__+30-50元/┫无超大阳台的__-30元/┫
(2)有入户花园的__+30-50元/┫(根据入户花园的大小)无入户花园的__-50元/┫
(3)有步入式凸窗的__+30元/┫无步入式凸窗的__-30元/┫
(4)两房的__比三房的____高30-50元
(5)小三房的__比大三房的____高30元
(六)__定位简要说明及动态__调整建议以上__定位策略是采用多元化定价策略,但其核心主体是渗透性__策略,其总体__水准与目前区域内主要竞争对手和相比稍低,主要目的是在市场竞争状况较为激烈、潜在竞争对手众多,且中大型潜在竞争项目对本项目将产生极大威胁的状况下,可迅速挤入市场,并一定程度阻止潜在竞争对手的入市注以上是根据目前市场调研结论及项目初步定位的分析建议,具体__定位将在项目规划及__完全确定后,再根据__销售时市场具体状况对项目各栋、楼层__单位作针对性调整
(七)__策略应用的时段自正式预售后,我们将按每销售阶段做为一个销售调整周期,按1―3%的__上扬比率调控销售__,后期则在上期基础上按3―5%的__上扬比率调控销售__,具体每销售阶段提高的上扬幅度则需根据市场状况、项目状况、目标客户可承受程度、目标客户__心理特征、竞争对手销售__等诸方面因素进行调整
(八)市场变化的应对措施根据漳州房__市场的变化和销售情况,整体__不宜做太大的调整,只在促销活动期间以赠品、折扣等形式拉动销售按照项目的高、中、低__形式每月调整__,根据市场不同的波动将类型的界限进行上下调整
九、营销__策略“__远瞩,运筹帷幄”“万众期待,引爆芗城”
(一)__目标及方针
(二)市场气氛培养建议在现阶段利用项目一切的条件,营造浓烈的市场气氛,吸引买家的__,为项目推出时的销售打下良好的市场基础,具体操作内容包括
1、硬件塑造⑴告知性工地展示应利用__入口围墙包装,树立项目形象,营造市场气氛并可通过横幅,彩旗等工具将项目信息传达给市场,吸引买家⑵户外__设置户外__设置能增强项目的认知能力,可以有效提升项目的知名度在__牌设置上可以考虑,公交车站灯箱、车身__等其它户外媒体⑶设置精美的示范单位和___通过对示范单位和___的包装设计,可有效掩饰平面中的弱点,引起客户__冲动,促进成交
2.软性宣传⑴为区域造势通过报纸软性文章,详述漳州城市东扩后将为区域带来的种种优越之处,以完善的社区配套、熟悉的生活环境打动买家的心⑵为本案__造势目的把市场的注意力拉至本案__,突出项目形象,以本案__环境好,交通便利的优点吸引买家
3、SP活动宣传列举
(1)产品推阶会
(2)家庭装修设计大赛
(3)专家业主见面交流会
(4)业主圣诞酒会目的SP__活动,志在吸引全市人民的持续__,加强__者对__商及__的信心(期楼),提升企业和产品的信赖度,从中__了大批量的潜在性客户,品牌与品牌的联合加速促成了“夏商阳光雅苑”项目的品牌地位,为后期__的销售奠定了坚实的基础,大大减轻了发展商对销售要求的压力,配合少量的媒介新闻炒作,最大程度的持续性热点,争取了超值的经济效益,并在各项活动中穿插于之相辅助的单体或群体活动,使火焰持续燃烧回复引用TOP一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-195楼发表于2007-6-220:29|只看该__
十、整体销售策略
(一)销售总体目标计划用一年的时间完成
1.36亿的销售任务
(二)销售方法促销、展销紧密配合,分阶段、时机,运用不同诉求重点的促销手段,吸引消费者的注意力,充分建立第二营销渠道,创造新颖独特的销售方式,开漳州销售先河
(三)销售进度__取得预售许可证后,90天内完成__销售任务的30%,180天内完成__销售任务的60%,365天内完成__销售任务的80%;
(四)销售执行流程图关系客户接待__客户接待工地接待现场接待初访__促销__再访__
(五)公__售销售策略
1、公__售的前提1)__部功能设定2)小区名称、路名、门牌名的确定3)销售制度的确立4)__部工作流程5)__员培训6)整体__方案__7)项目营销__方案8)市场调研,__部人员职能及管理方案9)__部空间展示、布局方案10)楼书设计及印刷制作11)__员服装设计制作12)__部__表、__图设计和印刷13)沙盘模型的制作14)确定按揭银行15)__片创意和制作、报纸__发布方案及媒体选择、电视台播放安排
2、公__售工作细节◎工作流程和内容
(1)市场调研收集、整理信息是一个不可间断的工作,__期间继续进行市场调研,继续完善潜在客户的档案掌握潜在客户的整体数量指标
(2)在市场调研和日常工作中加强人员宣传力度
(3)通过媒体、__等综合宣传诱导消费者对住房的要求
(4)通过开工典礼,向消费者诉求项目信息,引导消费者的消费欲望,从而实现__的行动
(5)热情、详细的向客户介绍__的情况,并强调__期房的好处和投资价值
(6)巧妙处理客户异议,销售员和销售主管多次协调达成交易
(7)对以__的业主进行跟踪服务,在他们中建立良好的口碑,以老客户带新客户
(8)为正式销售人为制造人气,为以后的销售阶段打下良好基础◎公__售的细部处理
1、信息管理1__员在客户__、接待的过程中会获取很多第一手的信息,这些信息对于制定营销策略有正确的指导作用,所以__员应及时向销售经理反映
(2)在市场调研过程中,相关人员获得有关畅销__、周边竞争对手动向及市场行情等信息也应及时反馈
(3)其它信息的保存、整理、反馈2.加强销售__力度
(1)利用公益活动,取得良好的社会效应
(2)通过市场调研,信息反馈,寻找适当销售契机
(六)销售阶段性突破与控制策略主体思想根据市场的冷热周期与市场整体状况,结合项目自身的牲,在合理的时机设计合理的策略,创造有脉冲式的市场__,并且保持销售的恒温性操作程序
1、销售突破的阶段性划分售前铺垫――试销阶段――促销阶段针对我们项目的规模较大,因此促销又分成几个促销阶段,各个阶段有不同的目标
2、阶段性销售突破方法
(1)销量控制不采用全盘同时面市,可采用____、滚动式销售在整个营销过程中,始终保持有好__,并分时间段根据市场变化情况,按一定比例面市,限额__,使每一阶段都有不同的诉求点
(2)__控制__“低开高走”,并且分时间段,制定不断上升的__走势其原则为“逐步走高,并留有升值空间”,强调投资价值以此吸引投资与消费者同时,在第一个销售__期,__朝向、采光、楼层不好的房屋,拉开与好__的差距,促使__3)时间控制销售期分五阶段筹备期预热期强销期持续期收尾期根据不同时间段及工程进度进行控制,确定与之的销量和__,并围绕该时间段的诉求重点进行营销如封顶期、竣工期、入住期等三种控制紧密联合,相互协调,__低开与死角房的低价__,确定“高走”趋势,并解决收尾期所剩皆死角房的矛盾
(七)销售绩效评估
1、市场特点总结找出主导市场,主要付款方式以及__分布
2、__心理总结找出客户__的主导因素,是否对建筑工期和质量以及景观建设的关心对小区配套有何意见,对发展商的品牌以及所发展的物业是否满意等
3、社会影响总结是否在社会上奠定了良好的品牌基础,是否带动了区域市场的发展,包括对环境的营造等
4、销售阶段性总结在入住后,对入住业主进行入户访问,深入了解__客户群的特征(区域、人口、行为、心理等)
(八)尾盘销售尾盘销售成功与否,取决于项目前期策划的好坏及销售控制与计划的安排在销售阶段性突破与控制中,在第一个销售__,人气最旺的时期推出位置较差的__,以较低的__来吸引买家,使好坏__的差价拉开距离,促使买家__,尾盘销售阶段无死角房如果销售控制的好,则尾盘销售会成为利润的增__,所剩__也皆为位置较好的__,可确保销售率
(九)销售程序
1、签约__程序
(1)出示__书、定金收据及___,工作人员核对是否正确;
(2)工作人员核对已填好的《商品房买卖合同》;
(3)工作人员仔细检查,确认,由客户签名;
(4)工作人员带领客户到财务部交纳__款及其他税费;
(5)财务部开具交款凭证;
(6)出示交款凭证并__《合同》复印件
2、签约流程签约流程示意图整理____预约登记签订合同客户交款(财务处)客户取回合同客户____客户__按揭(银行)
3、售后流程售后流程示意图(附图)整理合同资料一次性付款银行按揭整理合同资料借款房管局鉴证房管局鉴证抵押备案登记按揭资料送银行清单送财务部回复引用TOP一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-196楼发表于2007-6-220:30|只看该__
十一、项目整合营销__策略根据项目的工程进度及当前市场的研究分析制定以下策略
(一)整合营销基本策略★同类区域市场低成本领先战略★品牌形象独树一帜★目标群客户__战略
(二)项目营销__策略
1、顾客需求迎合策略
2、顾客成本领先策略
3、促销__策略
(三)品牌形象宣传★以报纸媒体为核心,结合广播电视、户外路牌、项目现场包装★以__营销为主导的__活动★以品牌营造为主旨的整合宣传
十二、分阶段营销__策略阶段营销策略(共分五个阶段营销)
(一)筹备期――各项媒体、印刷资料的发布与制作,完成__前的一切准备工作,本阶段重点定期召开三方会议,以便策略调整的沟通★修定各类方案,准确认真落实★选定相关新闻媒介,决定软性新闻稿及播放时间★承租重要的销售及__点,配合相关作业★制作看板、展板、楼书、请柬★模型及透视图的发布★报纸排定刊登的平面媒体★排定电视新闻的播放期★完成其它媒体制作与发布★接待中心、___★内部__方案制定(根据__素质、发展商实力,建议大金额预定款20000―50000元,可按进度分期付款)★销售人员培训――针对目标客户的综合性特点,在常规的物业销售培训中加以下几点a、有关房__销售的法律文件如《福建省房屋消费者权益保护条例》、《关于审理商品房买卖合同___件适用法律若干问题的解释》、《__室内装饰装修管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等b、建筑工程知识
①常见的建筑构造形式;
②工民用建筑工程的几种常见病及原因;
③基础设施和配套的涵义;
④__有关部门在房____项目中所起到的作用等c、物业管理知识
①漳州市现行物业管理方式;
②业主大会及管委会;
③业主大会的职权;
④物业管理公司的义务;
⑤物业管理中心的维修责任;
⑥__区管理服务费的收取范围等d、有关风水学的常识
①基本原则;
②风水与景观等
(二)预热期――借媒体引导本案露出,提高知名度,并让目标__对象产生期盼的潜在心理,本阶段最重要点在重要地点悬挂醒目的大型看板
①于《广播电视报》提前三周,每周一次的引导__及SP活动内容邀请函;
②大量夹报,派送引导性宣传海报;
③对目标客户登订拜访派送请柬;
④对加强活动的__、企业发放邀请函;
⑤__日揭幕仪式及活动(SP)的礼仪公司选定并确定方案;
⑥对潜力实力客户的游说及登记,作好__的前销售工作;
⑦销售人员适应场地及安排各自销售角色;
⑧确定各营销分类的最后落实;
⑨密切与各方人员保持__,充分了解各方的反应情况备注内部__的方针内部__并存的五大作用与三大要领
(1)五大作用
1、从内部__中获取客户;
2、通过内部__活动及相关__宣传让社会了解和认识__,为项目起到初步宣传作用;
3、锻炼__员,为以后走向公__售打下坚实基础;
4、烘托气氛内部__时,以最__的__把房子出售给客户,令其得到最大收益,同时聚集人气;
5、检验市场,从客户的反馈中收集市场信息,调整营销策略
(2)三大要领要做好__的内部__,系统的计划和周密的布署
1、内部__前应有__宣传配合,以争取更多的看楼人流,确保现场人气鼎盛;
2、内部__时最好不定__,只告诉客户大概__是多少,以吸引更多的人下定金,从而检验市场反应到底如何下定金的人越多,发展商底气就越足,最终的__可能就越高;
3、选取合理的内部__方式排队方式的优点是市场影响大,易形成气氛,制造轰动,促进__;抽签方式的优点是操作上正规、公平,易在客户的心中留下客观公正的影象
(三)强销期――形成__强势头,创造销售期的第一次__,塑造独特的品牌形象,创高销售率的市场形象
①平面媒体刊登系列__;
②大量的夹派宣传品,分四波密集扫荡;
③大型SP活动开始第一轮;
④随时修正__案,达到正确诉求方向,与销售部保持密切的配合;
⑤新闻体系发动攻势,进行整体的炒作备注夏商阳光雅苑项目__新闻发布会暨产品推介会(本阶段重点)
1、选准时机
2、明确目的
3、时间安排
4、计划准备
(四)续销期――结合前期销售状况制定相应的销售策略,加大意向性客户的销售力度;
(五)尾盘期――邀请已成交准业主及意向性客户参加夏商阳光雅苑的联谊活动,对物业管理等方面提出建议,促进销售,达到96%的销售目标
十三、项目物业管理模式分析提要
(一)福建省__项目物业管理模式种类及基本特征随着福建省房__行业的不断发展与完善,物业管理越来越成为__商争夺市场份额的有效武器物业管理是消费者在挑选物业时最关心的问题之一,物业管理的好坏,直接影响到__商的品牌与效益因此,物业管理模式选择相应成为__商必须解决好而且应该解决好的问题福建省__项目物业管理模式种类与基本特征可总结如下
(1)__商自行组建,自行管理基本特征■成本低■服务理念意识不强■经验不足,盲从性较大■给目标客户消费__信心不足
(2)__公司下属物管公司__管理基本特征■成本低■经验较好,人员经过系统培训■能基本完成物管工作■服务理念与意识相对不强■对目标客户消费__吸引力不足■因限于服务管理规模及区域收费标准,亏本的可能性较大
(3)聘请本地区物管公司__管理基本特征■成本较高■经验较好■人员经过系统培训,能较好地完成物管工作■本区域物管公司不多,强力品牌少,可选择面窄■服务理念与意识实力相对境外、省外同行存在一定差距,对目标客户消费____不强
(4)聘请外地知名物管公司__管理基本特征■成本高■经验丰富■人员素质较高■对企业及物业品牌形象能起到提升作用■对消费__具强有力促进作用
(5)__商自建物管公司(物管部),聘请外地知名物管公司为顾问基本特征■成本适中■能系统、专业地进入物业前期管理■能顺利带动物业管理开展■对物业形象及企业形象起到提升作用■对消费__具有突出吸引力
(二)福建省__项目物业管理模式演变趋势福建省__项目物业管理的发展是随着房__行业的__观念的转变而逐步转变的,其演变的过程大体可分为以下几类1.由初始的纯管理走向“管理+服务”,由制约型管理演变成服务型管理;2.由常规性公共服务演变成有针对性的专项服务3.由简单的服务演变成包括身心健康在内的全方位多种服务;物业管理内容的不断完善及丰富,对物业管理公司及人员的要求也不断提高,不但要有良好的质素、专业的知识,系统的管理,而且还要有优良的服务理念意识这一系列要求,使__商不得不转变物业管理模式,从单一的物管部或后勤部演变成__的物管公司,由物管公司自行摸索管理转变成聘请知名物管公司为顾问,系统培训、统一管理模式,这种模式也就是现在福建省__项目常用的物管模式,也是物管模式的发展趋势
(三)本项目物业管理原则与依据1.“以人为本”原则物业管理的对象是物业,更是业主,脱离了业主的物业管理是无价值可言,只有树立以人为本的观念,才有了发展的基础2.品牌创新原则物管的目的是为了提高物业价值,提升__商品牌形象,因此,物业管理也应注重品牌形象的创新与塑造3.服务创新原则现代物业管理提供更多的是服务产品,靠更好更优秀的服务才能在竞争中立于不败之地4.文化原则目前国内的物业管理大多只强调营造外部环境而忽视业主之间的交流沟通的文化氛围的培育本项目的独特形象定位更应以独特的居住文化去赢取消费认同,为提高物业管理层次更应加强对社区文化氛围的培育与创造5.升值原则物业管理作为品牌塑造的有效手段之一,应以__管理与服务来提升品牌效应,从而使小区物业升值,使__走上良性发展6.成本原则__物业管理/服务必须有相当的资金作为后盾其资金主要来源有两个途径一是按当前厦门市__指导定价所收取的相对低廉的物管费;二是项目物业管理启动基金但事实上,这些资金往往难以保证提供__物业管理/服务,因此应在遵循合理成本控制原则的基础上,合理选择物业管理模式及确定物业管理服务内容;应让物业管理服务机构在前期就介入、参与项目建筑规划设计、景观规划设计中,以此来合理控制未来的物管支出同时应广开财路,让部分物业管理服务内容进入到社会营利性营运系统,引进外来资源共同为业主提供__全方位的物业管理服务7.效益原则物业管理公司必须产生自身效益才能得以维持,才能继续提供更好的服务,以形成良性循环
(四)本项目物业管理模式选择及相关建议
1、模式选择从福建省物业管理发展趋势来看,现阶段物业管理的模式大多为自行组建物管部(或物管公司),聘请外地知名物管公司作顾问,共同管理,这不仅是一种趋势,而且,也是质价比(__性能比)最优的一种物业管理模式因此,从__商自身角度出发,建议选择此种物管模式,以使物业管理进入良性循环
(1)借鉴万科物业管理模式,从外在形象塑造和内在设施建设两方面树立物管品牌;
①外在形象塑造物管人员的培训、服装、服务种类设置以及服务时的语言等方面
②内在设施建设以人性化设施迎合目标消费群,如针对老年人、儿童的专门活动区域,针对本社区所设立的各种服务场所,如洗衣房、健身中心、阅览室、会所等
(2)“五心级”物业管理服务
①细心――上至整个社区,下至一草一木无不悉心照顾,每个细节均是__重点;
②贴心――第一时间,最快反应,对业主的每一个要求作出反应;
③诚心――业主就是上帝,让每一位业主随时见证工作的服务程度;
④尽心――吸取国际标准服务理念,进入全方位一体管理,勇于创新,力求__;
⑤安心――职责明确,每一项工作专人负责,全面地服务无所遗漏
2、相关建议1)物业管理顾问选择对象在知名度与管理经验上,境外(含__)、经济相对发达区域(如深圳、广州、北京、__等)物管公司均较__要稍胜一筹,而且,漳州市已有项目按此模式进行管理,效果良好因此,建议聘请上述城市物管公司作为顾问,如深圳的中海、万科、国贸、金地等;__载德梁行、__屋宇等2)聘用时间从成本上考虑,一般可与所聘物管公司先签订半年或一年的短期合同,让物管公司从前期开始介入,开展专业人员培训或机制的建立,拟定相关管理规章制度和运作流程,参与建筑规划设计、景观设计、公建配套设施设计等工作;一旦彼此合作良好,或能得到准业主、业主居委会的认可,即可签订__合同
十四、关于物业管理顾问前期介入的相关认识
(一)必要性
1、为保证小区内各项物业功能的完整与使用效率,需要物业管理部门发挥作用,这要求物业管理在规划之初便介入其中,此时的物业管理应就小区的各项功能的协调提供意见,作出相应的决策,使规划中的小区各项功能保持完整性;
2、物业管理部门的成立、人员的选拔与培训、规章制度的制订都要求在入住前完成,这要求物业管理部门有充分的时间对每一个细小的环节作充分准备工作,并制定相关应变措施,这个过程需要逐步完善,因此,要提前作好准备;
3、加强市场宣传,以提升物业形象,同样需要物业管理公司的参与,从简单的物业管理内容(销售部的保安、清洁等)充分地体现出优秀的物业管理,对发展商树立良好的品牌起着强有力的支持作用;
(二)物业管理公司前期介入的目标与任务
1、目的参与物业的规划,为今后的管理工作打好基础,并随着工程进度、逐步__好管理机构及管理制度;
2、任务■参与物业规划,打好管理基础;■组建管理机构,健全管理制度;■进入管理角色,培训合格员工回复引用TOP一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-197楼发表于2007-6-220:32|只看该__
十五、营销__计划具体操作分以下几个阶段进行
1、导入→媒体__搭配sp活动→制造话题→万众期待
2、__形象→小众传播,大众报导
3、__引爆→媒体__、软新闻继续炒作
4、强销→媒体__强势推出→现场表现
5、续销→媒体__促销活动→现场表现
6、尾盘→小众媒体→特质营销加强营销攻势,运用多种推介模式,例如__有轰动效应的开工典礼、派发海报、召开项目推介会(新闻发布会)、各种__促销活动及具有闽南特色的文艺演出(南音、讲古、答嘴古、布袋木偶戏、芗剧、潮剧、锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈)吸引受众__、媒体__,拉近与漳州民众之间的距离,以期形成立体的宣传形势避免摆摊坐等顾客上门的做法,太过被动,给潜在客层预支成就感、归属感,激发热忱,促成销售准备三个月以上的预热期,储备客户,以造成__时候一炮打响的轰动效应!预热期不公开__,只对产品进行介绍,同时也对客户的__接受程度做深度摸底◆SP__※销售人员上街(龙海、漳浦、云霄、诏安、东山、华安、南靖、平和、长泰等地),统一着装,披绶带,散发海报__、制造气氛(定期或者不定期及促销阶段)※制作本案网页,并与相关__率较高的商务__链接,吸引潜在客层的眼球◆人员__(续销期特别加强)※加强与老客户之间的沟通,密切与其的关系,利用已有客户在亲朋好友间帮助宣传,以老带新,促成销售(有偿服务)※各种直销方式的互动活用◆具有闽南特色的文艺演出因为漳州市__者基本为漳州本地及周边九县市的居民,故通过在现场举办一些闽南特色的文艺演出,聚集人流,拉进与当地民众之间的距离,取得民众的信任;◆__促销活动推出各种__促销活动,利用新闻立体交叉报道(反映项目概况),报纸、电视、广播兼顾,扩大影响力◆无纸化简报式行销__处除正常的海报、__书、平面图等销售资料,可配备若干多媒体电脑,利用多媒体效果、影音声光等__宣传品作为销售道具,有别于传统的平面__如海报等,方便销售人员立体、生动的展示和介绍本项目◆__楼书__书建议设计一套两本,__,内容为夏商__品牌文化手册、产品手册(说明项目的区位、建筑、景观、建筑材料、装修标准、智能化设施及物业管理模式),达到使客户的眼前一亮的效果,以__客户的__欲望◆情感营销在节假日,或较特殊的日子(如客户生日,台风暴雨过后),及时给客户及意向客户寄送贺卡、赠小礼物、打__问候、慰问等,增进与客户之间的情感及信任__中心销售人员平时的一些内部活动也可以邀请一些有影响力的客户参加,促进以他们的影响力带来部分客户并适时举办业主联谊会现代化的__处配备和新颖的营销方式,亦能体现本案的漳州地标性建筑的特征
(一)____策略◆__的主要方针a、整体包装、全方位__b、“短、平、快”的__战略c、品牌先导、销售跟进d、塑造项目“新都市风向标”的形象,以此带动项目销售e、利用项目形象的提升带动__商形象的宣传◆平面__配合活动__成果适时推出平面媒体在各活动__和行销动作获得相应成果后适时推出,主题不只限于宣传__,亦可向客户告知项目的最新活动__和成果,吸引客户对产品的向往◆统一定位下,各阶段不同的表现主题和手法在不同的行销__阶段,如果采用单一的__表现主题、风格和手法,容易让客户产生“__疲劳”,造成__效果的降低,因此,建议在严格遵循产品形象定位的前提下,不同阶段采用不同表现主题和手法筹备期项目形象导入、建立项目形象自我修正,调整预热期(或内部__期)――树立项目“新都市风向标”形象――以项目大形象掳获目标客群强销期、持续期、收尾期――各卖点细致诉求――以产品品质、优势增强客户信心,促成__――并采用促销消化滞销或保留单元
(二)各阶段的____计划由于本案__费用较低,故在不同的销售阶段宜采用一些费用比较低,又能起到良好效果的____手法
(一)筹备期(2005.10-2006.01)时间3个月__目的项目形象导入、建立,初步树立品牌形象及项目形象__主题示例夏商__-成就生活之美夏商阳光雅苑-新都市风向标媒体选择
1、户外类__※__看板选择在市中心显赫位置设立__看板、灯箱,位置规格待定;※__中心指示牌在__中心附近设立2块指示牌,起引导作用;※销售中心__牌
5.8米×12米×2块,
5.8米×8米×2块,总体高度一定要超过立交桥的高度,否则很难引起__,电脑喷绘,外打射灯;※工地形象墙电脑喷绘;250米×2米=500M2※__处周围大型罗马旗100组;
2、海报派发海报规格42cm×30cm,内容为品牌形象及整体项目形象,印刷数量30000张,尽可能的利用销售人员在繁华地点及周边9县市派发海报,派发频率保持在每周1次左右每次三人一组
3、报纸__,电视报道※《闽南日报》1/2版软文1篇内容夏商・成就生活之美(由__商拍卖之初当时的最高地价到对于项目规划__理念等,探讨__商、项目本身,及其带来的理念、生活方式,宣导其科学性、前瞻性、无论由精神还是生理上__市场认同)发布日期
2005.
11.22※《闽南日报》《海峡导报》《海峡都市报》《漳州广播电视报》《海峡生活报》漳州人民广播电台、漳州各电视台的新闻报道内容以奠基仪式为新闻点,以新闻报道的方式,从__企业的实力,片区的前景,等方面进行阐述播出日期
2005.
11.22活动规划活动
1、“新都市风向标启动”开工典礼,在漳州引起轰动效应,邀请部分市__、媒体记者参加,新闻跟踪报道开工典礼策划另案提报活动
2、推出“阳光卡”的__,储备意向客户业务配合
1、认真做好阳光卡__客户的登记备案工作,详细记录__者的姓名、地址、____、通讯地址等相关资料
(二)预热期(导入期)(
2006.02-
2006.05)时间4个月__目的
1、检验定位及调整视觉形象包装,树立品牌,__价值观,初步建立项目形象,检验市场反应,确认__卖点的客户接受度,调整__诉求方向及诉求方式;
2、拦截客户,引起社会热点,引起目标消费群__;迅速扩大项目知名度;
3、在短期内,让目标人群都知道夏商阳光雅苑是“漳州城东__生活样板”的品牌形象
4、吸引目标人群到__现场参观,__和增强目标人群的__决心;__主题示例主题1夏商・阳光雅苑,新都市核心、魅力雅居主题2打造漳州新都市风向标主题3漳州城东__生活样板主题4漳州首创三重景观,魔幻空间媒体选择
1、户外__※在3月底,户外路牌更换版面,预告即将__信息※在3月底,第二波户外__攻势开始
2、__处内外形象※__处周围增加大型罗马旗
1.2米×
4.5米,12组※春节前__处新年气氛布置※__处模型区项目形象背景板设置※__处门前景观设置
2、海报派发派发地点为漳州市区及周边九县市,保持筹备期的派发频率
3、广播__进行全面宣传,打造声势,提高知名度◎天气预报时段,每天6次15”/次,连续发布一个月
4、报纸__※《海峡生活报》关于漳州东部未来发展方向及前景的新闻报道1-2个版※《闽南日报》关于漳州东部未来发展方向及前景的新闻报道1-2个版※《闽南日报》1/2版软文1篇内容品牌__商携手国际级团队打造新都市风向标(__商及协作团队实力介绍)※《海峡导报》整版软文1篇内容品牌__商携手国际级团队打造新都市风向标(__商及协作团队实力介绍)※《漳州广播电视报》1/2版软文1篇内容品牌__商携手国际级团队打造新都市风向标(__商及协作团队实力介绍)
5、直邮__制作6开宣__张,通过___取得相应的数据库,将宣__张直接寄发到客户手中,因为本案的目标客户为白领阶层,企业精英,公务员等人群,故数据库锁定以下几类目标客户
(1)__,____用户月话费150元以上者
(2)漳州及周边9县市企业主(注册资金在30万以上的企业)
(3)银行___月消费额在人民币500元以上的用户
(4)漳州及周边9县市所有私家车主
(5)漳州___用户月话费在100元以上的用户
6、夹报设计制作6开宣__张,随《广播电视报》报纸的发行渠道夹送,以漳州的周边地区(龙海、漳浦、云霄、诏安、东山、南靖、华安、平和、长泰等地)为主要夹送目的地,数量约为20000张
7、网络__制作__信息宣传__网页,链接于漳州房__网(___.fdc.gov.cn/)、漳州房产网(___.zz-house.com)及漳州房产__(___.5yi.com)首页,发布__信息
8、__平台利用中国__及__的____,向大众传达项目信息
9、电视__开始制作电视__以三维动画为主,实拍画面为辅,时间约为5分钟,重点表现区域内的配套设施,建筑规划,小区园林景观,__,智能化及物业管理活动规划活动
1、2006年3月12日中国植树节期间,与片区街道办,居委会等单位联合开展义务植树活动,吸引媒体眼球,达到花小钱做大事的目的,又能树立良好的__商形象;活动
2、正式__前期,__产品推介会,邀请__意向比较强烈的客户参加,由__商的总建筑师、总工程师携建筑设计院、园林设计院、风水师等相关单位,对产品做详细推介业务配合
1、做好意向客户的登记整理工作,详细记录____设计客户调查表,除填写客户详细的资料(姓名,__,年龄,生日,通讯地址等)外,还要调查客户的__需求,__接受范围,以给今后制定__提供最直接的依据
2、做好市场反馈信息的收集整理工作
3、做好市场调查,特别是其他__的售价及销售状况
(三)强销期(
2006.06-
2006.11)时间约6个月__目的提升品牌,确立形象,结合项目各项主要卖点的诉求炒作“新都市风向标”概念;以工程进度及针对性的__诉求增强消费者__信心;强势__;迅速拉动销售__目标以确立市场形象为重点__诉求力求整体展示项目形象,突出项目鲜明特质,唤起目标群注意力及__欲望,锁定大量客户__主题示例主题1夏商・阳光雅苑,打造最具性价比的都市__主题2超大楼间距,超高绿化率,无以伦比主题3国际__经典规划主题4专属私家花园,空间情趣无限主题5国庆__,好礼相送(推出促销活动,消化滞销单元)主题6美好生活永不封顶(项目封顶时)媒体选择
1、户外__※__看板
①__前一周,更换内容,预告__时间
②正式__后一个月,更换内容,展示项目形象
③以后每一个月或配合相应促销活动、__(如___开放),更换内容※工地牌
①__前一周,更换内容,预告__信息
②正式__后半个月,更换内容,展示项目形象
③以后每一个月或配合相应促销活动、__(如___开放),更换内容※__处周围大型罗马旗内容更换为诉求产品特性,一至两个月更换一次内容※__中心形象__气氛布置◎拱门◎红地毯◎风车彩条◎舞台布装饰__中心※工地围墙更换为诉求产品特性※工地现场气氛布置◎彩旗500面,均匀分布于围墙上方◎空飘气球12个,均匀飘浮于工地四周※条幅
①选择市区繁华地段,悬挂临时性__预告__条幅,
②待工程进度达到可以在悬挂条幅的条件时,及时寻找最有利的地点悬挂宣传条幅※候车亭__前一周,更换内容,预告__信息,半个月后再更换为诉求产品特性的内容
2、报纸__
①__当日《闽南日报》半版硬__《广播电视报》半版硬__《海峡导报》半版硬__
②__后两个月内,《广播电视报》基本保持在每两周一个半版的频率,《闽南日报》一个月一次半版__,《海峡导报》《海峡都市报》做为辅助媒体,在相应的活动推出时可发布活动信息
③后三个月,《广播电视报》保持每个月两个个半版的频率,《闽南日报》一个月一次半版__
3、直邮__◎制作给客户的信函,给意向客户以亲情问候,通知__签约,__前一周寄出(邮政数据库、导入期前来__的意向客户)◎国庆节、中秋节寄发信函,给业主以节日问候,并告知工程进度,邀请业主及其家人前来参加“中秋博饼联谊会”
4、广播____前一周发布__信息,__后半个月内容转为以产品诉求为主
5、电视__制作5分钟电视__,剪辑成30秒及15秒电视__各一条(概念性断片,以三维动画为主),__前两周发布__信息,__后两周,__片插入__中心__当日熙熙攘攘人流,签约缴款的镜头,传达热销的信息
6、网络____前一周发布__信息,__后网页增加__当日__中心实景照片
7、__平台集中__前后一周发布__信息及热销信息业务配合
1、__前__通知意向客户在__当日前来签约缴款,保证__阶段__中心的火爆场面;
2、收集整理未如期前来签约下定的客户,__追踪,了解真实原因,以对症下药;
3、切实做好合同签订及按揭资料收取的工作,保证签约率及回款率;
4、做好已下定未如期签约客户的摸底工作,了解真实原因,以寻找解决之道活动规划结合__及节庆日等契机进行相应的活动营销,并在不同情况下拟定各种促销方案活动1__取得预售许可证正式__后,启动“阳光雅苑__六重大礼”活动月第一重、__当日,来即送精美小礼物;第二重、签订__合同即赠送“阳光卡”一张;业主可享受阳光卡联盟商家提供的__活动;第三重、“签合同即抽大奖”活动;为了加快合同的及时签订,已__客户在规定的时间内,准时签订__合同、交齐__款并提供齐全按揭资料,即可参加抽奖活动,中奖率100%;第四重、__期间凭阳光卡__,每套即__人民币5000元第五重、__当月,__单套总价超过35万,再返现5000元的活动(此__可以与阳光卡____同时使用)此活动是为促进大__的销售,第六重、__当月,__单套总价超过35万,即送装修设计方案一套(不含施工图),价值人民币5000元活动2__取得预售许可证正式__后,启动阳光雅苑“__抽轿车大奖”活动月方案
一、每50组客户为一个抽奖单位__金额在35万元以上的客户,按先后顺序,每50组即可抽出一部奇瑞__
1.1L手动标准型,价值
3.98万元,共9部奖品总值
35.82万元;方案
二、每100组客户为一个抽奖单位__金额在35万元以上的客户,按先后顺序,每100组即可抽出一部铃木雨燕
1.3L舒适型,价值
7.98万元,共5部,奖品总值
39.9万元;方案
三、__所有单元做为一个抽奖单位,只设一个大奖,宝马320i,奖品价值
36.5万元活动3“美好生活永不封顶”主题项目封顶大型庆祝活动邀请各级__官员参与,媒体新闻及时报道活动49月10日推出“教师__有礼活动周(“
2006.
9.10-
2006.
9.16”)__者凭教师证__可获__活动5“中秋博饼联谊会”(10月6日中秋节,宜在9月底__这个活动)加强与老客户之间的沟通及情感,挖掘老客户资源,以取得以老带新之效果活动6为促进以老带新,老客户带新客户每成交一个单元,阳光卡可积分,并可获赠贵重礼品(为凸显项目的品质,赠送的礼品定为家庭防盗装置)多带多赠
(四)持续期(
2006.12-
2007.05)内外装修开始,部分落架外墙可展示,阳光___装修完毕推出时间约6个月__目的维持__中心的人流,制造机会,根据销售情况有针对性地放大卖点,并采用促销活动消化滞销或保留单元__主题示例主题1做15000M2绿色庭园的永久邻居;主题2高品质新生活(诉求产品质量)主题3阳光、绿氧充满生活的全部独有的前后双花园,超大楼间距,主题4阳光雅苑_____,欢迎鉴赏(___推出)主题5新年__,好礼相送(推出促销活动,消化滞销单元)主题62007’生活象太阳媒体选择
1、户外__※工地牌更换诉求产品质量的内容※条幅发布封顶信息、促销信息及给业主节日问候※罗马旗以诉求产品质量、__物业管理为主要内容
2、报纸__《闽南日报》1/2版×3期,发布封顶信息/三房促销《广播电视报》1/2版×4期,诉求产品品质/项目封顶促销《广播电视报》1/2版×4期,三房促销信息发布
3、直邮__※在圣诞、新年、劳动节给购客户寄发信函,告知工程进度及物业管理准备工作进展情况,邀请老客户带其家人及朋友来__中心坐坐※圣诞、元旦及时给客户寄发新年问候信函
4、网络__根据不同时期的活动,适时更新
5、电视__30秒及15秒电视__播出两个月活动规划活动1新年搭台唱戏,以最具闽南特色的文艺节目(南音、讲古、答嘴古、布袋木偶戏、芗剧、潮剧、锦歌、竹马戏、大车鼓舞蹈),亲近漳州市民,吸引受众眼球,媒体__,活动
2、针对老客户带新客户成交的温馨活动凡老客户带一个新客户成交,阳光卡可获积分,并可赠送家庭防盗装置,新客户可享与老客户一样的同等__价__;活动3圣诞2006“阳光业主狂欢酒会”--邀请业主及__、朋友、意向客户前来参加,__商由总经理、总工程师、总建筑师携园林景观设计师、监理工程师、物业管理公司__、著名装修设计师(最好聘请东南亚的装修设计__)参加__商从园林景观设计、建筑质量、智能化设施、物业管理等方面做全面介绍,并现场解答客户提出来的问题,同时邀请部分业主代表作为本案建筑质量监督员,传达__商对建筑质量的重视程度,加强与业主之间的感情交流沟通,增加对项目的认可程度,稳定已__客户的心态,让这些客户买的放心,安心,争取达到以老带新的效果营销配合工程形象为准现楼,可在__中心设立展示板,展示中庭花园,安防,物业管理服务等配置,以此深入人心进行__并巩固客户业务配合特别加强与老客户的感情交流,特别是一些比较有影响力的客户,__中心举办的内部活动,可邀请部分业主一起参加,挖掘他们身上的客户资源
(五)收尾期(
2007.06-
2007.11)时间6个月__目的针对存量单位特点,进行特质营销;分析前期卖点把握的准确程度及__效果,择优再行发布;以工程进度吸引增强观望者的信心__主题主题1夏商・阳光雅苑__落架主题2国庆问候,余户促销主题3交房倒计时,少量珍藏__全线面世公共传播老客户推介;楼体条幅;适量邮送__/报纸__媒体选择
1、户外__※工地看板更换主题内容-※条幅更换“__落架,仅余少量单元”“___”布幔
2、报纸__阳光雅苑__装修设计发布信息,邀请参加《闽南日报》连续做报花内容为“步入阳光雅苑,还有XX天”+__LOGO+__语
3、网络__适时更新工程进度的照片,增强业主及观望者的信心,
4、直邮__国庆、中秋给准客户寄发信函,致以节日问候告并知工程已落架,即将交房的信息,邀请他们到__中心参观指导,增强他们的信心活动规划活动1举办针对本项目的“家庭装修设计大赛”,邀请漳州有实力的装修公司参加,针对本案的__做装修设计,特别是一些滞销的有缺陷的__,并要求装修公司制作效果图,公开评审,评审会上由装修公司的设计师对其设计作品进行详细讲解,并现场回答业主提出的相关问题,业主及其直系__作为评委,评出
一、
二、三等奖,__商给予装修公司一定的奖励,并对获奖方案进行展示,邀请业主及其朋友前来参观,业主若采用获奖的装修公司的方案,业主需优先考虑由装修公司来承接其工程业务配合有针对性的人员__及促销活动回复引用TOP一剑终情发短消息加为好友一剑终情当前离线___帖子13700主题1091精华331积分30936持有金币30936金币性别男来自陕西注册时间2006-6-198楼发表于2007-6-220:37|只看该__
五、__项目规划及费用预算分配阶段项目投放时间规格位置/版面数量单价总价备注筹备期筹备期__处内外展示看板
11.20120×240cm45002000吊旗
11.20待定500易拉宝
11.20100×180cm2200__中心招牌
11.2050×50cm×10个字110000__中心屋顶__牌
11.20580×800cm580×1200cm各2块70000背景墙
12.316×
5.5m15500户外__工地形象墙
11.20200米×2米1156000罗马旗
11.20140cm×70cm50组5000__中心指示牌
11.20120宽×480高cm2个5000印刷品纸杯
11.318cm高
500000.178500DM直邮/海报
11.2042cm×28cm
300000.39000按揭须知
11.2021宽×
28.5高cm50050复印档案袋
11.2025宽×33高×
1.5墙cm
30001.33900夏商阳光卡
11.
208.5×
5.4cm
230001.23600手提袋
11.2030宽×43高×8墙
30002.88400报刊媒介闽南日报
11.22新闻报道10赠送海峡导报
11.22新闻报道10赠送广播电视报
11.221000字软文赠送海峡都市报
11.22新闻报道赠送海峡生活报
11.22新闻报道赠送闽南日报硬广
11.21半版
33.3×24cm新闻版13603636036以刊例价
6.5折计算筹备期费用合计173686预热期
2006.02-
2006.05户外__户外__第一波
2006.1若干(发布三个月)70000大型罗马旗
2006.
21.2米×6米,6组12007200户外__第二波
2006.3100000__处春节气氛布置
2006.23000印刷媒介夹报
2006.
2200001.5030000DM
2006.
3300001.2036000含投递费用__书
2006.
3.2030002060000__单页
2006.
2.10__图30×14cm15000________发送
2006.35000报刊媒介闽南日报1/2版软文
2006.3新闻版11500015000广播电视报报1/2版软文
2006.311782017820以刊例价
4.5折计算海峡导报整版软文
2006.3新闻版12898028980以刊例价
4.5折计算广播漳州人民广播电台
2006.
2.16天气预报时段,30天15秒/6次_____网络网络__
2006.
2.205000促销活动产品推介会
2006.530000导入期费用合计433000强销期
2006.06-
2006.11强销期
2006.06-
2006.11户外广告户外__更换版面
2006.51次50005000__
2006.101次50005000__封顶__中心屋顶__更换版面
2006.
52006.102次20004000大罗马旗更换版面
2006.52次10002000__中心装饰
2006.520000__工地形象墙更换版面
2006.56000__彩旗
2006.5500面105000__空飘气球
2006.512组5006000__大型条幅
2006.520000__大型条幅
2006.1020000封顶封顶工地装饰
2006.1025000封顶仪式DM客户通讯
2006.61次20002000__
2006.101次20002000中秋、国庆海报
2006.530000张
1.236000广播漳州人民广播电台
2006.560”及30”各一A段时间60次10000电视__制作费
2006.35’、60”及30”各一60000三维动画播出费
2006.5-6A段时间60次80000________发送
2006.45000报纸__广播电视报1/2版1117820196020闽南日报1/2版新闻版636036216216海峡导报1/2版新闻版22310046200海峡都市报1/2版新闻版21729034580活动中秋博饼
2006.940000礼品礼品抽奖奖品
2006.5100055000来就送
2006.5-1250110055000以老带新用
2006.6_____0抽奖用汽车大奖
2006.9-12400000汽车大奖强销期费用合计1406016持续期
2006.12-
2007.05户外广告__中心屋顶__更换版面120002000大罗马旗更换版面110001000工地形象墙更换版面16000户外__更换版面13000大型条幅20000报纸闽南日报1/2版336036108108以刊例价
6.5折计算广播电视报1/2版817820142560以刊例价
4.5折计算电视电视__30”6080000活动阳光业主狂欢酒会80000网络网络__15000持续期费用合计457668收尾期户外__大型条幅20000__中心屋顶__更换版面2000报纸__闽南日报1/2版新闻版32587277616以刊例价7折计算闽南日报报花6050030000促销活动40000收尾期费用合计169616费用总计
2639986.00元备注
1、本费用为预估费用;
2、各阶段的费用分配依据项目市场运行具体情况作适当调节
3、媒体费用以今年各媒体刊例价计算,如遇媒体__调整,以上预算亦随之调整附件
一、漳州市国土资源局2005年第一次公开出让国有土地使用权公告附件
二、漳州市国土资源局2005年第二次公开出让国有土地使用权公告附件
三、漳州市2006年即将拍卖的土地一览表附件
四、漳州全市历年1-11月份房__运行数据附件
五、漳州市区2005年1-11月份房__运行数据附件
六、漳州部分____投放比例附件
七、阳光雅苑教育投资评估附件
一、漳州市国土资源局2005年第一次公开出让国有土地使用权公告地块编号土地坐落土地用途出让年限土地__平方米规划设计指标地价万元楼面地价元/__土地使用强度建筑__平方米2005P01江滨路-钟法路两侧用地01#地块商住综合商业40年居住70年综合50年
17131.39容积率≤
5.0建筑密度≤33%绿地率≥36%≤8565075008762005P02江滨路-钟法路两侧用地02#地块商住综合商业40年居住70年综合50年
3677.15容积率≤
3.0建筑密度≤35%绿地率≥30%≤11030137512472005P03江滨路-钟法路两侧用地03#地块商住综合商业40年居住70年综合50年
15073.53容积率≤
1.8建筑密度≤36%绿地率≥34%≤27130396014602005P04胜利西路以南、西洋坪路以东居住居住70年
3525.12容积率≤
3.5建筑密度≤28%绿地率≥42%≤123307956452005G01市技工学校南侧居住居住70年___
7.81容积率≤
1.4建筑密度≤30%绿地率≥40%≤44101683812005G02华元小区以北居住居住70年
8591.24容积率≤
1.9建筑密度≤
29.4%绿地率≥40%≤16320910558合计15687014708附件
二、漳州市国土资源局2005年第二次公开出让国有土地使用权公告地块编号土地坐落土地__(平方米)规划用途出让年限容积率建筑密度绿地率地价(万元)履约保证金(万元)2005G03厂西一路以东、瑞京路以南
78664.91合118亩,其中04号地块___
93.86商住综合商业40年居住70年综合50年≤
3.6≤33%≥35%5900(成交价)200005号地块
20929.35商住综合商业40年居住70年综合50年≤
4.5≤33%≥35%06号地块
45726.05居住居住70年≤
3.6≤33%≥35%2005P05仙景路以西、北斗一路以北、金闽路以东、北斗二路以南
86090.102合
129.14亩二类居住用地居住70年≤
1.8≤30%≥40%3874起5002005P06江滨路以北、元光南路以东、下洲路以南
18764.3(合
28.12亩)商住综合商业40年居住70年综合50年≤
3.5≤30%≥40%5060起10002005P07朝阳医院用地以南、九龙大道以西
17693.43(合
26.54亩)二类居住用地居住70年≤
2.2≤30%≥40%1325(成交价)250合计
200697.1总建筑__约
559736.5平方米附件三2006年即将拍卖的土地地块编号地理位置地块__规划用途出让年限容积率建筑密度绿地率宗地起价万元履约保证金万元2005G04北环城路以南,闽南饲料__市场以西
54.31亩商住综合商业40年居住70年≤
2.5≤35%≥35%
2986.96800南山景区东西一路两侧
168.43亩二类居住用地居住70年≤
1.8≤30%≥35%
7242.5215002005G06瑞京旧村改造片区及安置用地144亩商住商业40年居住70年≤
3.6≤35%≥35%1800050002005G07仙景路以西、北斗一路北、金闽路东、北斗二路南
129.14亩二类居住用地居住70年≤
1.8≤30%≥40%38745002005P06江滨路以北、元光南路以东、下洲路以南
28.12亩商住综合商业40年居住70年≤
3.5≤30%≥40%506610002005P08元光南路以西、厦门路以北
5.21亩商住综合商业40年居住70年≤
5.0≤35%≥30%
886.7150合计529亩附件四漳州全市历年1―11月份房__运行数据项目单位2002年2003年2004年2005年全市完成房____投资亿元
14.
7817.
7629.
5135.27全市房__新开工__万平方米
112.
51109.
56188.
82184.21全市房__施工__万平方米
256.
63264335.
50442.59全市房__竣工__万平方米
70.
8294.
0159.
6790.35全市历年累计商品房空置__万平方米
45.
7743.
5142.
5447.64全市新建商品房批准预售__万平方米
49.
0368.
10105.68全市新建商品房完成销售__万平方米
69.
4177.
51104.
45111.69全市二手房买卖成交__万平方米
44.
5148.82全市二手房成交金额亿元
6.
988.09全市二手房成交__元/M21659附件五漳州市区2005年1―11月份房__运行数据项目单位2005年(1―11月)同比增减情况市区完成房____投资亿元
23.
0527.28%市区房__新开工__万平方米
86.6-
22.43%市区房__施工__万平方米
241.
7722.71%市区房__竣工__万平方米
48.
0527.18%市区新建商品房批准预售__万平方米
95.
549.72%市区新建商品房完成销售套
57.9 市区历年累计商品房空置__万平方米
28.27-
17.84%市区二手房成交__万平方米
19.48市区二手房成交金额亿元
3.1市区二手房__元/M21591附件
六、
六、漳州部分____费投放比例漳州市已售、在售部分____费投放情况项目名称项目总销金额__费占总销比例九龙城约
1.0多亿元
1.0―
1.2%东九花园约
1.3亿元
1.0%日出印象约
1.0亿元
1.0%一代领秀
1.5%锦绣一方约
4.0亿元2%丽园君悦目前已知项目已签约户外__约300万,估计__费占总销比例约2%本案
2.7亿元200万元,约
0.74%
五、__项目规划及费用预算分配附件
一、漳州市国土资源局2005年第一次公开出让国有土地使用权公告附件
二、漳州市国土资源局2005年第二次公开出让国有土地使用权公告附件
三、漳州市2006年即将拍卖的土地一览表附件
四、漳州全市历年1-11月份房地产运行数据附件
五、漳州市区2005年1-11月份房地产运行数据附件
六、漳州部分楼盘广告投放比例附件
七、阳光雅苑教育投资评估附件
一、漳州市国土资源局2005年第一次公开出让国有土地使用权公告附件
二、漳州市国土资源局2005年第二次公开出让国有土地使用权公告附件三2006年即将拍卖的土地附件四漳州全市历年1―11月份房地产运行数据附件五漳州市区2005年1―11月份房地产运行数据附件
六、
六、漳州部分楼盘广告费投放比例漳州市已售、在售部分楼盘广告费投放情况从上表可以看出,楼盘广告费投放情况与项目推盘时间、项目规模密切相关,项目推盘时间较晚、规模较大的广告投放比例较高,如特房锦绣一方2004年全年户外广告投放约300万元、报纸广告投放约100万元、其他广告投放约100万元,项目一期累计广告投放约800万元,约占总销售金额的2%与其他项目比较,建议本案适当增加广告投入,以提高项目的广告宣传力度附件七本案教育投资评估
1、本案现有教育环境小学按片区划分,小学就读于岳口小学,入学条件为不限户口地,但需在本区域有固定住所,入学必须持有户口本、房契证、父母双方身份证中学从岳口小学升级到初中的,目前暂无对口中学,目前毕业生一般由一中分校、立人学校、双语试验学校(均为私立学校)抽完后剩下部分由市教委教股操作,根据生源地分布在芗城中学、漳州八中、华侨中学,截至目前没有分配到漳州三中的,是否能够就读漳州三中,决定权在市教委
2、本案面临的教育难点就读的小学教学质量不高,初中无对口学校接收是本案目前面临的教育难点,出于以下考虑
1.本案的潜在客群主要以中年人为主,其子女大部分在就读初中的年龄阶段;
2.本案目前可就读的初中教学质量欠佳;
3.初中教育质量的好坏是整个义务教育阶段的重中之重我公司认为,本案教育投资着重应考虑中学部分
3、解决现有教育难点的方法一是业主自行出资赞助学校该方法灵活性高,但对本案销售无特殊贡献二是开发商出资,利用市教委的能力,协调本案业主子女就读较好的小学、初中,如实验小学、漳州三中等该方法有利于本案的销售,但增加开发企业的成本,且开发企业需出资额度目前无法确定另经各种途径了解,我公司出面解决难度较大,建议开发企业直接联系市教委。