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文本内容:
大型商业__项目策划全案宏观商业环境分析
一、宏观商业环境分析前言包括项目所在地，地块状况等
1、 宏观经济因素
2、 社会与人口因素
3、 城市经济环境概况
4、 城市商业环境因素
二、项目所在地商业环境分析
1、 投资环境分析
2、 周边街区情况
3、 商业物业供应分析1）、商业经营内容分析前言各种商业行业所占比例◆ 服装类◆ 饮食、娱乐等◆ 文化体育类◆ 百货、__和士多类◆ 电器、电讯、网吧和电脑类◆ 精品、鞋和皮具类◆ 五金、机电、化工类◆ 钟表、眼镜和首饰类◆ 美容美发类◆ 医药类、◆ 家私类◆ 职介和中介类（以上几种类型要求详细描述，包括__、商店数量、档次、大体消费量）2）、__与__分析__调查的背景● 目的● 时间● 范围● 方法（分组等）3）、城市商业经营区位指标分析前言综合概述● 区位——租金● 区委——经营内容● 区委——__4）经营内容指标分析◆ 经营内容——租金◆ 经营内容——__◆ 经营内容——规模（数量）◆ 经营内容指标分析综述5）、__指标分析● 租价水平分段● __市场分布● 月租价、平方租价所占市场比例分析● 租价对比分析（分__档次分析）● __指标分析综述6）、__指标分析以下__为使用__● __比例对比分析● __——__7）、环境指标分析8）、总体综述（结论）
4、 项目所在地商业环境总体综述通过对本城市总体环境前分析，我们的目前市场的现状1）、商业以临街__为主2）本城镇的__消费潜力大3）本城镇的商厦经营方式__（以上三个点需要详述）
三、项目本身市场价值
1、 商业价值
2、 人文价值
3、 市政支持
4、 自身资源价值总论中心市场分析
一、区位环境分析
二、__分析
1、 本市某购物中心的__分析1） 核心__分析2） 次级__分析3） 边际__分析
2、 消费群体分析克估计得上去全范围内，其服务对象可分为三部分1） 核心群体居住型消费群2） __群体工作性消费3） 边缘群体流动消费群
3、 客流量分析
三、商业环境分析
四、经济政策环境分析
五、人文环境分析
六、投资风险分析
1、 购物中心产品升级1） 省级1创收升级2） 升级2维护的科技元素3） 升级3未来不确定
2、 武汉商业竞争环境分析总论类比竞争项目分析
一、类比竞争项目商业组合分析项目一项目名称 地理位置 占地__ 建筑__ 规划状况 空置率 租金水平 物业管理 功能定位 经营模式 经营范围及租金水平 经营状况 综合分析 项目二……
二、项目SWOT分析
1、 项目优势分析规模地理位置……
2、 项目劣势分析……
3、 项目的机会……
4、 项目的威胁……市场定位
一、项目主题定位既形象定位
1、 市场定位定位市场分析综合（定位支撑）
2、 本案形象定位本案总体特征（分析完毕特征后开始定位）综述为突出商业形象与城市发展的要求，本案形象定位为……
3、 项目主题定位通过以上的分析，结合项目的总体形象及功能诉求，作为标新立异的标志性商场，本案指定为主体__描述1） 形象篇2） 招商篇3） 投资篇4） 消费篇
4、 档次定位分为高中第三挡
5、 __定位租价水平参考层数首层夹层二层三层……按建筑__计算的平均租价（元/㎡/月） 按实用__计算的平均租价（元/㎡/月） 售价层数首层夹层二层三层……按建筑__计算的平均售价（元/㎡） 按实用__计算的平均售价（元/㎡）
6、 本案目标市场定位1） 定位的依据2） 目标市场定位● 投资者——目标客户
① 核心客户
② 重要客户
③ 偶得客户● 经营者——主力店⊙某__引进原因位置
7、 项目功能定位经详细分析，各层功能定位行业分布，见表楼层功能定位 建议B1 F1 F2 F3 F4 ……
8、 销售、经营管理定位经营定位依据1） ……与买家达成经营权回收协议，在几年之内有发展上、代理公司或管理公司及行头依照组经营……2） ……集中商场的经营权已统一招租3） 同意接受小业主委托方祖将有利于商场的租价稳定……4） 物业水平是商场能否长久经营旺盛的重要环节，从商场日后长远经营的角度，商场的总体宣传，需要有管理者统一制进行，在管理费中也需考虑包含商场的整体宣传__基金为确保本案的销售和__经营，本案销售、经营管理定位为……
二、业态组合定位
1、 本案业态组合依据……
2、 本案业态组合类比业态组合定位有许多种选择，但任何选择必须考虑大量的细节……组合模式一1） 组合方式2） 组合优点3） 组合缺点组合模式二……
3、 确定本案组合定位根据本案城市现有业态状况，本案项目产品特征及对未来商业发展趋势的把握，充分利用本案可能整合的各种招商资源便于利用本案可能整合的各种招商资源，为便于本案实现销售和成功运营，对本案个功能分区和各楼层的业态进行规划层数经营行业备注首层 夹层 二层 三层 四层 __
三、目标客户锁定及分析
1、 本案消费市场现状……
2、 本案目标客户描述1） 按目标客户群性质分类本案的目标客户可分为群明性和引导性两大类引导性目标客户是针对本案形象、经营范围、经营货品品种丰富与否、独特与否吸引而来的人流类型提出的；明性客户群是针对本案的各种利好因素而吸引的即时__或租赁的商家和投资者
① 明性目标客户群分析
② 引导性目标客户群分析2） 按目标客户群功能分类
① ____的消费者——投资者特征分析
② ____的消费者——自营者特征分析
③ 租赁__者——经营者特征分析 综述个类型上和基本要求 ……
3、 目标消费群体分类本项目所在商业区，覆盖所有年龄阶层的消费者1） 冲动一族消费群体（15—25岁）分析2） 感性一族消费群体（25—35岁）分析3） 理性一族消费群体（35—45岁分析）4） 旅游客户消费群体分析
4、 本案与目标客户群的对接1） 本案产品总体描述两大超越性2） 本案目标客户对接架构一种是想超越的对接，通过本案的功能的优势正和营造出，另一种方向性的对接，借助__的政策及城市发展的需求，建立标志性的__，形成地标规划设计策划
一、建筑设计策划指导建筑俄既包括三个层次第一层是宏观的外观造型从很远的地方可以看到建筑的天际轮廓线，强调可识别性第二层是通常所说的里面设计，讲究横、竖线条第三个层次就是细节的精细设计，人们对建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手等
1、 大型商业物业的空间个性现代商业的外观设计已经不仅仅是建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱__、干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围而沙业务业的西部处理，跟业态定位、带怒档次有关这些手法最终体现于商业物业并在自傲费者心中留下下的印象，就是午夜的个性
2、 大型商业额的人情尺度营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，还需要精心地进行商业空间的建筑设计尺度作为建筑用词，尽管此寸地固定的，胆小的尺度更能让人觉得舒服、很亲切美国的尺度体现的是马路宽，即汽车宽，楼房高，好像是给巨人用的亚洲是鬼的尺度，主要是__、东京的楼房高，给人分厂压抑、下站的感觉；欧洲的尺度是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味所以吃读书是应该以欧洲的商业街、冰洁的模式为参考
3、 内部空间的可视性对于大型的商场，商家比较强调美不空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用商场里有很多的商店，如果哪一家店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租这壶收起来就非常方便，否则就难以出租
4、 市外__的设计对于大型的商厦而言，室外__便是商场的需要，也是城市空间的需要
5、 交通__大型商场的交通__非常复杂，因此还有两个方面的考虑一是怎样从一开始就揪把人流分开，让人望咯上走；二是如何把人流往深处引的问题
6、 整合设计达到最佳效果作为一个件，发展商如果分别委托不同的公司来整体规划、建筑设计、店面设计，这就造成再结合点六次留下了很多空白现在的整体趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果
7、 考虑后续经营要求首先商业物业__的每个焊接都要考虑到后续经营的要求一大型购物商场为例，他的宣纸要求已经突破单个__的选址要求一般来说，要考核上权及周边1公里范围内的人口密度车要求周边应有发达便利的公共交通，最好还要靠近高速路等交通要道选址还要以城市发展的规划相衔接，寻找新的人口导入区其次建筑设计是一个非非农称，环境设计不可马虎，还要预留__宣传位置不同的液态组合中因为营业时间不同，要做到区域可分可合此外，在配套设施方面，大型购物中心必须具备大型停车场，充分考虑人流、车流、货流三分离
二、项目产品策略建议
1、 项目产品设计依据1） 与城市总体规划结合商业规划2） 要求易达性
2、 本案总体规划设计建议商场的统一性、整体性，首相表现在建筑的风格及造型，色彩等方面，并与周边建筑环境相融合，与项目定为一致，经营特色一致，注重长势物品的成舍，室内装修风格体现各类楼层功能特色1） 与周边相融合的整体规划建议2） 特色景观设计3） 具体导入设计4） 体现艺术效果5） 垂直交通建议6） 整体装饰风格建议7） 各楼层装修设计及__间隔建议整体装修风格建议……楼层功能建议装修设计上铺间隔__B1 F1 F2 8） __组合建议楼层目标经营商户主力商户三户商场名称B1 F1 F2 F3
3、 项目空间设计形式可采用以下四种空间形式1） 室内大开间无街道，__间没有完全隔绝2） 露天步行街上空无顶棚，空间开敞的步行街3） 回廊式步行街步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮掩4） 室内步行街步行街在市内，完全遮盖
4、 内部动线设计建议动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，是通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，在规划上常用手法有1） 以主力店引导人流2） 以局部的造景、中厅引导人流3） 以餐饮休闲娱乐区引导人流4） 出入口数量和位置的设置调解人流量均衡5） 无障碍设计要求为残疾人提供实用的便利设施
5、 特殊设计建议1） 室外标示设计指标大型商业项目建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用项目的室外、外立面和市内的处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性
① 无定河外立面的合理
② 建筑细节
③ 出厂设计指标2） 市内标示设计指标建筑室内的标示除了建筑美和商业为荣和外，还具有功能性
6、 项目的特殊设计建议应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境在建筑设计体现“以人为本”思想
7、 景观设计建议丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物商京的感觉
8、 灯光设计建议商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要 商场照明设计标准值 类别参考平面及其高度照度标准值一般区域
0.7575—100—150柜台柜台面上100—150—200货架
1.5垂直面100—150—200陈列柜、橱窗货物所处平台200—300—500商场营业厅
0.75150—200—300试衣室
1.5高处垂直平面100—200—300营销策划建议
一、招商策略工作建议
一、招商策略第一步品牌先行确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立__品牌，先形象后规划筹备初期，着重项目整体形象宣传，在针对商家宣传商场经营理念，功能规划，经营优势，投资前景 第二步先主力后散户首先将具有引进号召力的品牌商户引入给予租金__，在街品牌于是，带动散户进场第三步先收紧后放松遵循“高品位，低门槛”促俄，对目标主力上忽视党放松，严格挑选吸纳商户，在开业前再放松各级商户，力求“满场开业”效果第四步招商原则前期遵循“高品位、低门槛”的原则
二、招商__第一步__定位基础参考区域各行业租金水平，做前期租金__参考第二步各楼层租金建议租金以建筑__算楼层租金B1 F1 F2 F3 F4 F5
三、租金投资回报设计
1、 租金回报分析租金回报分析表（纯租金收入）楼层__㎡月租金元/㎡月租金回报（万元/月）年租金回报（万元/年） B1 F1 F2 F3 F4 小记万元/月，总计万元/年根据上表所列，假设起销售水平可实现的前提下，作如下分析总__租金__月租金年租金
2、 返租金回报分析以__F1做返租金回报假设楼层__（㎡）售价（万元/㎡）月租（元/㎡）返租汇10%五年（万元）返租汇报8%五年（万元）F1 分析……总收入预算返租销售的设计
四、 招商步骤及目标招商采用“媒体宣传+__活动__+直销__”形式__，同时与工程进度相配合
五、 招商条件 招商阶段时间楼层招商目标回笼资金1认知阶段 2公开招商 3持续招商 4试业至开业期 5开业时间
1、 以纯租金形式为主，风险较低
2、 合作纷呈，保底分成形成辅助
3、 租赁期限，根据各行业而定
4、 免租装修期
5、 合约保证金
6、 管理费
7、 经营方式
二、____策略建议____策略____与招商同步执行
一、____目标通过塑造商场凭牌形象 ↓彰显商场规划经营优势 ↓增强投资经营信心及前景↓全面成功招商
二、__部署__阶段__时间__背景__主题__费用第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
三、__铺垫及炒作重点……总结各个阶段主要题材炒作中，是坚硬小姐和__活动为主，利用各种传统界假日及庆典活动，炒作项目各主要优势，全面促进招商
四、__活动建议配合新闻炒作，时间营销、媒体__，做到动静结合的生动宣传__效果
1、 __各类节假日庆典活动+项目__秀
2、 结合楼层的主要功能与__活动作结合
3、 充分抓住各类经贸及社会盛事做__
三、项目__策略建议
一、周边市场__分析参考前问招商__
二、__策略
三、__执行
1、 成本起家__——内部__期
2、 中期微利提价——公__售期
3、 后期继续适当提价——跟踪销售期
4、 将剩余单位减价（一口价）推出——保温延续期
四、营销__建议（执行细化本）
一、售前工作准备
1、 销售前期配套销售前期工作进度及营销需求，本案在招商、销售谦虚作准本工作如下 序号工作事项责任人完成日期1平面设计图发展商、设计公司 2功能分区划分中地行、发展商 3招商简章的制定、印刷 4招商宣__业、折页设计、印刷 5装修标准 6物管公司和管理费 7商场标识、口号、标准色的确定 8外立面的设计方案 9临时招商__处包装 10售价、租价以及折扣的制定 11付款方式的制定 12__公司的选定签合同 13报纸__的定稿、投放 14电视__、设计制作及投放 15地盘__牌的设计制作 16围墙、__名称牌的设计 17挂幅、路旗、导试牌、__部包装、展板的设计制作、不知以及楼书的印刷 18正是的法律文件（预售证） 19安杰英航的规定 20亭前的绿化的设施、施工 21招商人员及销售人员的__培训 22项目购楼专车及接送点的安排 23商场模型的设计、制作及__ 24分户查对，__落实
2、 目前须解决问题1） 商场效果图2） 商场平面间隔图3） 现场__中心的建设包装
3、 须做的工作__公司的招标……
二、本案招商原则
1、 遵循本案的产业经营
2、 有利于维护本案的统一形象
3、 同业差异、异业互补
4、 与本案经营对位
5、 先主力后散户
6、 人流最大化
7、 特殊商户__原则
8、 持续经营原则
9、 对商户统一服务
三、总体__策略
1、 __策略
2、 项目的__主题及诠释
3、 __次序直销期、内部__期、公__售期、跟踪销售期
四、营销组合商业__的盈利模式多样性一是直售不租，出让产权，很快收回投资；二是直租不售，产权在__商手里，具有资金运作的灵活性；三是又售又租，__结合，更加灵活，便于运作正读以不同的项目、目的、楼层采用不同的策略
1、 针对龙头客户招商
2、 拿着租赁和签销售合同
五、销售策略
1、 销售部署硬件的支持时间阶段__部署硬件支持及销售准备 直销期蓄水储势略 内部__期蓄水开洪 公__售集中引爆 跟踪销售保温延续
2、 销售分期时间分期工作内容 启动期
1、 销售工具的准备
2、 主力店的招租
3、 软性炒作作
4、 各种活动进行新闻炒作 蓄势期
1、 销售人员培训
2、 内部__ 引爆期公__售 延续期 平稳期
3、 销售策划时间工作安排
4、 销售现场管理制度……
六、招商策略为了保证本案招商目标的成功，我们必须做好以下工作首先在预算的基础上确定开业后的经营目标；然后根据金融情况确定出租方式和策略
1、 再次成本预算必须与本案开业后的收入，并和资金投入结合考虑计算本案的__费用和成本，进行投资和收益经济分析，制定开业后的经营目标，并以此作为招商的依据
2、 业态再次定位在此细分业态定位
3、 确定招商范围根据本案主题，确定符合项目主题的主力客户及特殊客户
4、 山选主力客户在招商的过程中，又比亚对每一个承租户进行评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导1） 承租户的选择要保证资金的来源2） 商品种类的完整性
5、 承租户租金制定由于经营种类和利润的不同，并非每个承租户都能够缴纳同样的租金收取的租金一般分为两部分，一部分是按__收取基本租金，称为抵押金或抵押租金，另一部分按销售额已一定的比例抽取佣金，称为百分比租金
6、 确认主力店通过以上了解和分析，可以确定本案的主力店类型，并通过对他的了解制定相应的招商计划
7、 招商执行
1、 制作招商策划书
2、 招商计划部署1） 直销期第一阶段__（具体内容略）目的先招资龙头商户，以期打开市场目标与
一、二龙头企业签署招商协议第二阶段做好宣传，并未公__售作准备（具体内容略）目的目标2） 内部__期……3） 公__售期……4） 跟踪销售期……
8、 签订合约，招商成功
七、招商成功后销售__策略在主力店招商成功后，下一阶段商场的整体招商销售，使项目成败的关键时刻销售__细分阶段一日期__目标媒体宣传媒体费用预算__措施销售目标资金回笼现场包装设立外展点__活动阶段二略……。
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