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第一章物业经营管理概述考试大纲掌握物业经营管理的内容,收益性物业的类型及特点,物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容了解物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系知识要点
1.物业经营管理的性质和管理对象
2.物业经营管理的目标
3.管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别
4.物业经营管理的类别
5.物业经营管理的工作内容复习纲要
一、物业经营管理的概念(掌握)
1.物业经营管理的内涵熟悉物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务物业经营管理的职能有物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理
①物业资产管理物业资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理,上述四个职能之间有一定的冲突和重叠,但都有一个共同的目标,这就是使房地产的价值最大化
②物业管理物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修,并向入住的客户或业主提供服务,以保障其始终处于在正常的运行状态
③设施管理设施管理是一种新型房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一单位或机构创造一个良好的工作环境
④资产管理资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多
⑤房地产组合投资管理房地产组合投资管理所涉及的范围更广物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为业主提供价值管理服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求
2.物业经营管理的对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等
3.物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标,是从业主的角度出发,在物业经济寿命的全寿命周期内,持续满足租户正常空间使用需求,在实现物业各期净收益最大化的基础上,保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力物业经营管理的核心是提供价值管理服务在全经济寿命周期,保持和提高物业的市场价值
4.物业经营管理企业大量的物业经营管理企业是以物业管理企业的名义出现的物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业,它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任,在物业管理活动中处在总包的位置专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业
二、物业经营管理的层次与工作内容(掌握)1.物业经营管理的层次通常分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和投资组合管理以策略性管理为主
2.物业经营管理不同层次之间的关系从开发项目竣工投入使用开始,对房地产资产进行全寿命周期的管理,是包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理在内的物业管理师的责任虽然物业经营管理的上述四个职能之间有一定的冲突和重叠,但都有一个共同的目标,这就是使房地产物业的价值最大化物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理的关系中,物业管理和设施管理以运行管理为主,资产管理和组合投资管理以策略性管理为主物业管理的核心工作,是对房地产物业资产进行日常的维护和维修,并向入住的业主或客户提供服务,以保障其始终处在正常的运行状况对于居住物业,物业管理就是物业经营管理的全部内容对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业,除物业管理外,还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作国际上物业管理行业的专业资格,是注册物业管理经理CPM设施管理的具体工作内容通常包括制定长期财务规划和年度财务计划,设备更新财务预测,为业主提供购买和处置房地产物业资产的建议,室内布局与空间规划,建筑设计与工程规划,建造与维修工程,设施维护和运营管理,电讯整合、安全和综合管理服务,信息管理与设施管理报告等国际上,设施管理领域的专业资格,通常称为设施管理经理CFM房地产资产管理的主要工作包括制订物业策略计划,持有或出售分析,检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出,监控物业运行绩效,根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现,管理并评估物业管理公司的工作,协助物业管理公司与租户的关系,定期进行资产的投资分析和运营状况分析房地产组合投资管理包括确定物业投资者或业主的投资目标,评估资产管理公司的绩效,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力,管理资产以实现组合投资收益的最大化,就新购置物业或处置物业做出决策等组合投资管理的主要工作包括与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则,制订并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买处置、资产管理和再投资决策,评估投资组合绩效,客户报告与现金管理
3.物业经营管理的常规性工作内容物业管理的内容根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理,对最复杂的收益性物业管理而言,其工作内容主要包括⑴制定管理计划;(确立目标、检查物业质量状况、形成租金方案和出租策略、提出预算、签订物业管理委托合同、物业管理记录和控制)⑵加强市场宣传以提升物业的租金;⑶制定租金标准及租金收取办法;⑷物业的维修养护;⑸安全保卫;⑹协调与业主和租户的关系;⑺组织与控制物业所有者(即业主)的目标是制定管理计划的基础检查物业质量状况是物业管理工作的重要内容,这种检查通常包括建筑物外部和内部墙体、基础和屋顶、建筑设备和装修等所有方面,还要针对租户经常提出的一些特殊问题进行检查物业管理人员要根据质量状况检查的结果,确定实现业主提出的目标所需的时间、需要进行的修缮工作及其费用第二章房地产投资及其区位选择 考试大纲 掌握房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系 熟悉房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容 了解不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求 知识要点
1.房地产技资的目的与内容
2.房地产直接投资的内容
3.房地产开发投资的内容
4.房地产投资信托基金运作方式
5.房地产投资的主要特征及利弊
6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别
7.狭义的区位与广义的区位的区别 复习纲要
一、房地产投资(掌握)
1.投资 1投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的,预先垫付一定量的货币与实物,经营某项事业的经济行为 2投资的分类投资分为固定资产投资和流动资产投资 固定资产投资是指用于构建新的固定资产土地、房屋、机器设备、市政工程等或更新改造原有固定资产的投资 流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资 3投资的特性投资是一种有目的的经济行为,是现在支出一定价值的经济活动;投资具有时间性;投资的目的在于得到报酬(即收益;投资具有风险性,即不稳定性 4投资的作用
①、投资是一个国家经济增长的基本推动力;
②、投资与企业的发展密切相关;
③、投资可以促进人民生活水平的提高;
④、投资有利于国内社会稳定和国际交往
2.房地产投资 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为 房地产投资的对象是房地产资产,包括房地产开发投资和房地产置业投资 房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资,包括商品房建设投资和土地开发投资 商品房建设投资是指房地产开发企业单位开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房) 土地开发投资是指房地产开发企业单位进行的土地开发工程所完成的投资,如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资 广义的房地产投资,还包括以房地产资产权益为对象的投资,包括购买房地产企业发行的股票、债券,以及购买房地产资产支持的证券或债券等
3.房地产投资的形式 房地产投资分为直接投资和间接投资两类 ⑴房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关管理工作,包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式 房地产直接投资包括房地产开发投资和房地产置业投资 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润 房地产开发投资通常属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产),也可以是旧有物业(市场上的存量房地产) 房地产置业投资的目的一般有两个一是满足自身生活居住或生产经营的需要,即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时,可以将其转售给其他置业投资者,并获取转售收益 开发投资的投资者主要是赚取开发利润,风险较大但回报亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益 房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性,所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其财富最大化 ⑵房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作 间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等 房地产投资信托基金(REITs),是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司REITs的出现,使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中,REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东,而本身仅起到一个投资代理的作用 按资产投资的类型划分,房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式
4.房地产投资的特性 l位置固定性或不可移动性 位置固定性或不可移动性,是房地产最重要的一个特性 2寿命周期长 房地产具有寿命周期长的特点,房地产投资可以是一种长期投资 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命 经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产的经营收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间; 自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始,直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间 自然寿命一般要比经济寿命长得多 房地产的经济寿命与其使用性质相关 应该指出的是,税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限,往往是根据国家的税收政策确定的,不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同 3适应性 适应性是指为了适应市场环境的变化,投资者调整房地产使用功能的方便程度 房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的 由于这个原因,置业投资者及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征,又能增加置业投资的收益 4各异性 各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产 由于受区位和周围环境的影响,土地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样,即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物,也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同,而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面 每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致 5政策影响性 政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响 政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更,均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响 6专业管理依赖性 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动 7相互影响性 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响
5.房地产投资的利弊 房地产投资之利
①、相对较高的收益水平;
②、能够得到税收方面的好处;
③、易于获得金融机构的支持;
④、能抵消通货膨胀的影响;
⑤、提高投资者的资信等级 房地产投资之弊
①、变现性差(或称流动性差);
②、投资数额巨大;
③、投资回收周期较长;
④、需要专门的知识和经验
二、房地产投资的风险(熟悉)
1.风险的定义 从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小 当实际收益超出预期收益时,就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于去期收益时,就称投资面临着风险损失后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候较预期收益增加的部分,通常被称为“风险报酬”
2.风险与不确定性 一般说来,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大
3.风险分析的目的 风险分析是投资决策的重要环节,其目的是要帮助投资者回答下述问题
①预期收益率是多少,出现的可能性有多大?
②相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大?
③预期收益的变动性和离散性如何?
4.房地产投资风险 房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面
5.房地产投资的风险分为系统(市场)风险和个别风险 1市场风险又称系统风险,是指与整个市场环境相关的风险,投资者对这些风险不易判断和控制 系统风险通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等 2非市场风险又称个别风险或非系统风险,是指投资者可以控制的风险个别风险收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险
6.风险对投资决策的影响
①令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相应的目标投资收益水平
②根据风险管理的能力选择投资方向,使投资者尽可能规避、控制或转移风险
③根据风险周期变化特点把握投资时机
三、房地产投资区位的选择风险(熟悉)
1.区位的含义 狭义的区位,是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置、微观位置 广义的区位,除了其地理位置外,往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景,包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系
2.不同类型房地产投资的区位要求 居住为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间考虑的因素有市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入 写字楼区位选择过程中要考虑的因素有位置、周围土地利用情况好环境、易接近性具体包括位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型 零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力 工业物业原材料提供的可能性,交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制第三章房地产投资分析技术要求掌握现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法、设备更新经济分析方法熟悉现金流量图的绘制方法,资金等效值的计算公式及其应用;投资回收与投资回报的区别与联系,房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法了解名义利率与实际利率的区别,房地产投资动态盈利指针和清偿能力指标的计算方法考试知识要点
1.现金流量与现金流量图
2.资金时间价值与资金等值的判定
3.设备更新的内容与特点
4.投资回收与投资回报的区别
5.盈利能力指标的分类复习纲要
一、投资风险的基本概念(掌握)
1.现金流量房地产开发投资的目的,是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入,向社会提供有用的房地产产品或服务,并获得相应的投资回报因此,用货币量化房地产开发投资项目的投入产出,是房地产投资分析工作的基础,也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提现金流量在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时间点实际发生的资金流出或流入叫做现金流量现金流出与现金流入之差称为净现金流量现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金等收入现金流出包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等房地产投资分析的目的,就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件,考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入,选择合适的运行模式或技术方案,以获取最好的经济效果2.现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和
3.房地产置业投资的现金流量潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流
4.税金我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有
(1)经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加,又称“两税一费”营业税税额的计算方法是营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前营业税的税率为5%城市维护建设税和教育费附加,是依托营业税征收的一种税费,分别为营业税税额的7%和3%
(2)城镇土地使用税和房产税城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视士地等级、用途按占用面积征收;房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税,按房产原值或出租收入的一定比例征收城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支
(3)企业所得税企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业,按其应纳税所得额征收的一种税所得税税额=应纳税所得额×税率应纳税所得额=实现利润―允许扣除项目的金额现行的房地产开发投资企业所得税税率一般为33%但按照2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》第四条的规定从2008年1月1日起“企业所得税的税率为25%”
二、资金的时间价值与利息、利率(掌握)
1.资金的时间价值资金时间价值同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值资金时间值的大小,取决于多方面的因素投资利润率;通货膨胀率;风险因素
2.利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿计息周期是指计算利息的时间单位利率是指在单位时间内所得的利息额与借贷金额之比,一般以百分数表示决定利率的高低因素有利润率和总利润在贷款人与借款人之间分配的比例利率具有以下特点
①随着技术发展和资本有机构成的提高,平均利润率有下降趋势
②平均利润率虽有下降趋势,但却是一个非常缓慢的过程
③由于利率高低取决于两类资本家对利润分割的结果,因而使利率的决定具有很大的偶然性
3.单利计息与复利计息利息的计算有单利和复利两种单利计息计算公式Fn=P(1+in)复利计息计算公式Fn=P(1+i)n
4.名义利率与实际利率名义利率,指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积实际利率,指一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率实际利率与名义利率的关系
①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值;
②名义利率越大,计算周期越短,实际利率与名义利率的差异就越大;
③当每年计算周期数m=1时,名义利率与实际利率相等;
④当每年计算周期数m1时,实际利率大于名义利率;
⑤当每年计算周期数m→∞时,名义利率r与实际利率i的关系为资金等值,是指在考虑时间因素的情况下,不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值实际利率i与名义利率r关系i=(1+r/m)m-1复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表表3-1系数名称标准表示法所求已知公式一次支付现值系数(P/F,i,n)PFP=F(P/F,i,n)终值系数(F/P,i,n)FPF=P(F/P,i,n)等额序列支付现值系数(P/A,i,n)PAP=A(P/A,i,n)资金回收系数(A/P,i,n)APA=P(A/P,i,n)储存基金系数(A/F,i,n)AFA=F(A/F,i,n)终值系数(F/A,i,n)FAF=A(F/A,i,n)等差序列现值系数(P/G,i,n)PGP=G(P/G,i,n)年费用系数(A/G,i,n)AGA=G(A/G,i,n)等比序列现值系数(P/s,i,n)Ps,A1P=s(P/s,i,n)年费用系数(A/s,i,n)As,A1A=s(A/s,i,n)抵押贷款常用计算种类表3-2计算种类给出指标月还款额住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限某期按等额本金还款的利息住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限最大抵押贷款额月收入、贷款期限、首付款比例(或贷款成数)、年利率、用于还款金额占收入的比例最大购房面积住房价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限、月收入与还款比例组合贷款最低月还款利息住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率组合贷款最低商业贷款金额住房面积、价格、贷款最高年限、公积金贷款最高限额、公积金和商业贷款利率等比还款月还款额住房面积、价格、首付款比例(或贷款成数)、贷款年利率、贷款期限、等比系数实际利率名义年利率、计息周期剩余本金金额贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间月还款额的变化贷款额、期限、利率、已经还款期数、一次性还款数额和时间月还款额的变化贷款额、期限、利率、已经还款期数、利率变化
三、设备更新的经济分析(掌握)
1.设备有形磨损设备有形磨损,是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损
2.设备无形磨损设备无形磨损,是由于社会经济环境变化造成的设备贬值
3.设备磨损的补偿要维持企业再生产的正常运行,必须对设备的磨损进行补偿设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换,即淘汰旧设备,更换新设备
4.设备更新的特点分析
①设备更新的核心工作,是确定设备的经济寿命;
②设备更新分析只考虑未来发生的现金流量;
③只比较设备的费用;
④设备更新分析以费用年值法为主
5.设备的经济寿命经济寿命的静态计算方法与动态计算方法
6.物业管理中的设备更新
①不会提升物业运行服务质量的设备更新;
②能提升物业运行服务质量的设备更新
四、房地产投资经济效果与财务评价指标(熟悉)
1、投资与成本对于房地产开发投资活动来说,投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量,是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素,也是进行投资分析最重要的基础数据投资,是指人们在房地产开发或投资活动中,为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金成本,是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价成本包括开发项目总投资;开发产品成本;经营成本;期间费用
2、房地产投资经济效果的表现形式
①置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面
②开发投资的经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量
3、房地产投资的收益,包括投资回收和投资回报两个部分投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
4、经济评价指标体系房地产开发投资项目经济评价的目的,是考察项目的盈利能力和清偿能力盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指针,包括静态指针和动态指针清偿能力指标是考察项目计算期内偿债能力的指标房地产投资财务评价指标表3-2项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率FIRR借款偿还期投资利润率财务净现值FNPV利息备付率资本金利润率动态投资回收期Pb偿债备付率资本金净利润率资产负债率静态投资回收期P´b房地产置业投资投资回报率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值FNPV偿债备付率静态投资回收期P´b动态投资回收期fb资产负债率流动比率、速动比率盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类其中静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标,这些指标计算简便,通常在概略评价时采用;动态指标,则考虑了资金时间价值因素的影响,要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值,将现金流量进行等值化处理后计算评价指标清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标除了投资者重视项目的偿债能力外,为项目提供融资的金融机构,更加重视项目偿债能力的评价结果
5、盈利指标计算财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率,称为最低要求收益率决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率,是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间一般以年表示,对房地产投资项目来说,静态投资回收期自投资起始点算起现金回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率其中,税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资投资回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率相对于现金回报率来说,投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益
6、清偿能力指标计算利息计算方法按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还,按全年计息借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润,与当期应付利息费用的比率偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例,即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的,它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度第四章收益性物业价值评估本章要求掌握物业价格的构成,投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别,市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤熟悉收益性物业价格及其特征,收益性物业价格和价值的种类,收益法估价的基本公式及其应用了解影响收益性物业价格的因素,市场法和成本法的应用本章考试知识要点1.物业价格的特征2.收益性物业价格和价值的种类3.影响收益性物业价格的因素4.收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤本章复习纲要
一、收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业,包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等影响收益性物业价值的因素很多,例如区位、新旧程度、供求、物业管理等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素
①未来净收益的大小──未来净收益越大,物业的价值就越高,反之就越低;
②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长,物业的价值就越高,反之就越低;
③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠,物业的价值就越高,反之就越低
二、收益性物业价格的概念及特征(熟悉)
1、物业价格物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付
2、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备有用性、稀缺性和有效需求
①有用性是指物品能够满足人们的某种需要,经济学上称为使用价值
②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏
③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买
3、物业价格的特征物业价格与一般物品价格的共同之处是
①都是价格,用货币来表示;
②都有波动,受供求因素的影响;
③都是按质论价优质高价,劣质低价物业价格主要有下列五个特征
①物业价格受区位的影响很大;
②物业价格实质上是物业权益的价格;
③物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金;
④物业价格形成的时间较长;
⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响
三、收益性物业价值和价格的种类(熟悉)
1、使用价值和交换价值使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物人们在经济活动中一般简称的价值,指的是交换价值
2、投资价值和市场价值投资价值一词有两种含义一是指值得投资,例如,人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时,经常称其具有投资价值;二是指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度所衡量的价值市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值会因投资者的不同而不同投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估──价值是未来净收益的现值之和,但其中选取参数的立场不同
3、成交价格、市场价格和理论价格成交价格简称成交价,是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受,或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物卖价、买价、成交价格三者的关系
①卖价是站在卖者的角度,指卖者出售物业时所愿意接受的价格由于卖者总想多卖一些钱,卖者出售物业时所愿意接受的价格总有一个最低界限(最低卖价),买者的出价必须高于这个最低界限他才愿意出售,其心态是在此最低界限之上,价格越高越好
②买价是站在买者的角度,指买者购买物业时所愿意支付的价格由于买者总想少付一些钱,买者购买物业时所愿意支付的价格总有一个最高界限(最高买价),卖者的要价必须低于这个最高界限他才愿意购买,其心态是在此最高界限之下,价格越低越好
③卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格在实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格高于或等于卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功,并由最低卖价和最高买价构成了成交价格的可能区间正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响;反之,则为非正常成交价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
4、总价格和单位价格总价格简称总价,是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低单位价格简称单价,其中,土地单价是指单位土地面积的土地价格,土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格
5、实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格
6、现房价格和期房价格现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内(可视为在交易达成的同时)进行商品交割的价格期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下,期房价格低于现房价格
7、起价、标价、成交价和均价起价是指所销售的商品房的最低价格这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格,甚至这种价格的商品房不存在,仅是为了广告作用,吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格因此,起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平标价又称报价、表格价,是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格,即卖方的要价成交价是商品房买卖双方的实际交易价格商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格均价是所销售商品房的平均价格,具体有标价的平均价格和成交价的平均价格
8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果保留价又称拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格起拍价又称开叫价格、起叫价,是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或是竞买人自己报出的购买价格成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价
9、买卖价格、租赁价格买卖价格简称买卖价,是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人,由物业权利人(作为卖方)收取或他人(作为买方)支付的货币额、商品或其他有价物租赁价格通常称为租金,在土地场合称为地租,在土地与建筑物合在一起的场合称为房租,是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用,由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物商品租金又称全价租金,是指以物业价值为基础确定的租金,由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成;成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金,由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成;准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金真正的房租构成因素应当包括
①地租;
②房屋折旧费,包括结构、设备和装饰装修的折目费;
③维修费;
④管理费;
⑤投资利息;
⑥保险费;
⑦物业税(目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税);
⑧租赁费用,如租赁代理费;
⑨租赁税费,如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费;⑩利润
10、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金七项因素,利润控制在3%以下
11、原始价值、账面价值、市场价值原始价值简称原值、原价,也称历史成本、原始购置成本,是指一项资产在当初取得时实际发生的成本,包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等账面价值又称账面净值、折余价值,是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额市场价值又称实际价值,是指一项资产现时在市场上实际所值的价格;或者假设把该项资产拿到市场上去交易,它最可能实现的价格原始价值是始终不变的,账面价值是随着时间的流逝而不断减少的,市场价值是随着时间的流逝而上下波动的市场价值与账面价值或原始价值可能有关,但通常情况下是无关的
四、影响收益性物业价格的因素(了解)
1、人口因素人的数量、素质、构成等状况,对物业价格有很大影响人口密度从两方面影响物业价格一方面,人口高密度地区,一般来说对物业的求多于供,供给相对缺乏,因而价格趋高,人口密度增加还有可能剌激商业、服务业等的发展,提高物业价格;另一方面,人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低物业价格,特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象
2、居民收入因素
3、物价因素
4、利率因素物业价格与利率负相关利率上升,物业价格会下降;利率下降,物业价格会上升
5、汇率因素
6、物业税收因素
7、城市规划因素
8、交通管制因素
9、心理因素
五、收益性物业估价的基本方法(熟悉)一宗物业的客观合理价格或价值,通常可以从如下3个途径来求取
①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格,即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值;
②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用──基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需的代价,即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值;
③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益──基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和,即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值由此在物业估价上产生了三大基本方法,即市场法、成本法、收益法
1、市场法市场法适用的对象是具有交易性的物业,如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等而那些很少发生交易的物业,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行
①搜集交易实例;
②选取可比实例;
③对可比实例成交价格进行处理;
④求取比准价格
2、成本法成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业单纯的建筑物通常也是采用成本法估价在物业保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中,一般也是采用成本法估价运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行
①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;
②测算重新购建价格;
③测算折旧;
④求取积算价格
3、收益法收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法收益法是以预期原理为基础的收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业,如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行
①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料;
②预测估价对象的未来收益(如净收益);
③求取报酬率或资本化率、收益乘数;
④选用适宜的收益法公式计算出收益价格
4、物业价格构成物业价格通常由如下7大项构成
①土地取得成本;
②开发成本;
③管理费用;
④投资利息;
⑤销售费用;
⑥销售税费;
⑦开发利润
5、建筑物的折旧根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类第五章房地产市场与市场分析本章要求掌握物业经营管理计划及其编制,计划的主要内容和表现方式熟悉房地产市场的特性与功能,房地产市场的供求规律,房地产市场的结构、细分方式了解反映和描述房地产市场状况的指标,房地产市场的运行环境和影响因素,政府干预房地产市场的原则、手段和措施本章考试知识要点1.房地产市场的构成及影响其转变的因素2.房地产市场结构的构成3.房地产供给的主要指标4.房地产市场的特性与功能5.房地产市场分析的内容6.物业管理规划及制定的基本原则7.物业管理计划的分类8.编制物业经营管理计划的基础工作内容9.物业管理计划的主要内容本章复习纲要
一、房地产市场概述
1.房地产市场概述房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动场所以及一切交易途径和形式房地产经济学中对房地产市场的定义,则是指当前潜在的房地产买者和卖者,以及当前的房地产交易活动一个完整的房地产市场由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统与一般市场相同,房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的
2.房地产市场的运行环境房地产市场的运行环境,是指把房地产市场作为一个中心体时,它周围各种影响因素的总和包括:社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法制环境、技术环境、资源环境、国际环境
3.房地产市场的影响因素l影响房地产市场发展的社会经济因素;2影响房地产市场转变的社会经济困素(技术、金融、人文、自然、政治)
二、房地产市场结构与市场指标(熟悉)
(一)房地产市场结构房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构
(二)房地产市场细分我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准,对房地产市场进行细分细分市场买方市场是由若干个购买者组成的,而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异,这些差异便形成了市场细分的依据市场细分的方法根据买主对产品的不同需求或营销反映将购买者分为若干类型
(三)房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标,包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型
1.供给指标
①存量,是指报告期期末如第t年或半年、季度、月,下同已占用和空置的物业空间总量,单位为建筑面积或套数;在数值上,报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量;可按物业类型分别统计
②新竣工量,是指报告期内新竣工房屋的数量,单位为建筑面积或套数,可接物业类型分别统计我国竣工量统计指标是竣工面积,指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和
③灭失量,是指房屋存量在报告期内由于各种原因毁损、拆迁等灭失掉的部分
④空置量,是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分我国目前空置量的统计是不完整的,是指“报告期末己竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面巩中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期己竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”
⑤空置率,是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例在实际应用中,可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计,包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等
⑥可供租售量,是指报告期可供销售或出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数可供租售量=上期可供租售数量上期吸纳量+本期新竣工量;实际统计过程中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租,所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量
⑦房屋施工面积,是指报告期内施工的全部房屋建筑面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应为各层建筑面积之和
⑧房屋新开工面积,是指在报告期内新开工建设的房屋面积不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽地基处理或打永久桩的日期为准
⑨平均建设周期,是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度在数值上,平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积⑩竣工房屋价值,是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备如电梯、通风设备等的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装,工艺设备基础的建造;办公和生活用家具的购置等费用;购置土地的费用E迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资竣工房屋价值一般按结算价格计算
2.需求指标
①房屋空间使用数量,是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量
②商品零售价格指数,是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入,影响居民购买力和市场供需的平衡,影响到消费与积累的比例关系
③城市居民消费价格指数,是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响,作为研究职工生活和确定工资政策的依据
3.市场交易指标
①销售量,是指报告期内销售房屋的数量,单位为建筑面积或套数在统计过程中,可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计我国房地产开发统计中采用是实际销售面积,指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订正式销售合同的商品房屋面积不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积,但包括报告期或报告期以前签订了预售合同,在报告期又竣工的商品房屋面积
②出租量,是指报告期内出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数在统计过程中,可按房屋类型和新建房屋分别统计我国房地产开发统计中的出租面积,是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积
③吸纳量,是指报告期内销售和出租房屋的数量之和,单位为建筑面积或套数实际统计过程中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计
④吸纳率,是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例,以百分数表示,有季度吸纳率、年吸纳率等实际计算过程中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算
⑤吸纳周期,是指按报告期内的吸纳速度单位时间内的吸纳量计算,同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间,单位为年、季度或月,在数值上等于吸纳率的倒数在计算过程中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算在新建商品房销售市场,吸纳周期又称为销售周期
⑥预售面积,是指报告期末仍未竣工交付使用,但己签订预售合同的正在建设的商品房屋面积报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积,同时统计为销售收入
⑦房地产价格指数,是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数,包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数我国目前的各类房地产价格指数,通常基于平均价格
⑧房地产价格,是指报告期房地产市场中的价格水平,通常用不同类型房屋的中位数价格表示我国现有房地产价格统计,是基于各类物业平均价格的统计
⑨房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常用不同类型房屋的中位数租金表示我国现有房地产租金统计,是基于各类物业平均租金的统计
三、房地产市场的特性与功能(熟悉)
1.房地产市场的特性
①、市场供给的点;
②、市场需求的特点;
③、市场交易的特点;
④、市场价格的特点
2.房地产市场的功能
①、配置存量房地产资源和利益;
②、显示房地产市场需求变化;
③、指导供给以适应需求的变化;
④、指导政府制订科学的土地供给计划;
⑤、引导需求适应供给条件的变化
3.政府干预房地产市场的原则、手段和措施原则目标的确定性、政策的连续性与协调性、政策的针对性和导向性、政策的公平性和效率手段:土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制措施:健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理
四、房地产市场分析(了解)房地产市场分析,是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动,即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理,寻找出其内在的规律和含义,预测市场未来的发展趋势,用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为房地产市场的运行规律房地产空间市场与资产市场的联系和均衡状态空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平,该租金水平同时决定了房地产资产的收益率,从而影响资产市场中的需求;同时,空间市场上的供给又是由资产市场决定的房地产市场分析的内容
1、宏观因素分析;经济增长、人口、社会政治、产业结构等
2、市场供求分析;供给、需求、竞争、市场占有率分析
3、相关因素分析
五、物业经营管理计划(掌握)
1、物业经营管理计划的概念物业经营管理计划,是物业管理规划一系列子过程的结果,是物业管理师思想的具体化,体现了他们准备做什么,什么时候做,由谁去做以及如何做,即对未来行动方案的一种说明制定物业管理计划的基本原则是第一,物业管理师必须参加和主持;第二,发挥物业管理人员的集体智慧,鼓励大家参与;第三,实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定物业经营管理计划有多种用途,主要现在以下几个方面
(1)指导物业管理的具体行动;
(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素;
(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程;
(4)帮助利害关系各方之间进行沟通,有助于统一各方面的认识;
(5)便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题;
(6)测量物业管理活动,帮助物业管理企业进行相关的控制,帮助业主考核物业经营管理活动的绩效
2、编制计划的基础工作制定物业经营管理计划的基础工作包括
①区域宏观市场环境分析;
②房地产市场分析;
③邻里分析;
④物业现状分析;
⑤业主目标
3、制定管理计划一般包括六个方面的内容1确定目标物业所有者业主的目标是制定管理计划的基础2检查物业质量状况3形成租金方案和出租策略出租实际上是出售一定期限月或年的物业使用权4提出预算包括管理费预算是物业管理中经营计划的核心5签订物业管理委托合同6物业管理记录和控制
4、物业管理预算在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种年度运营预算、资本支出预算和长期预算第六章租赁管理本章要求掌握物业租赁的特点,租金确定与调整的方法熟悉物业租赁的分类方法,租赁管理的工作内容,租赁方案与租赁策略,租赁合同的基本条款了解物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容,租赁管理中的市场营销工作,客户关系管理及其在租赁管理中的应用本章考试知识要点
1.房屋租赁的特征
2.物业租赁的分类方式
3.物业租赁管理模式的类型
4.租赁管理的工作内容
5.租赁方案与策略主要涉及的工作内容
6.经营性物业的租金水平的确定
7.房屋租赁合同的基本条款
8.实施客户关系管理的目的与内容本章复习纲要
一、物业租赁概述通常意义的物业租赁指的是房屋租赁房屋租赁,是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权
1.房屋租赁的特点
①房屋租赁不转移房屋所有权;
②房屋租赁的标的是作为特定物的房屋;
③房屋租赁关系是一种简介要式契约关系;
④房屋租赁关系不因所有权的转移而中止;
⑤租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
2.物业租赁的分类按房屋所有权的性质,房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)按房屋租赁期限约定模式的不同,可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出,通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式还可以按照房屋的使用用途,将房屋租赁分为居住用房租赁和非居住用房租赁
3.物业租赁管理模式物业租赁,根据业主对物业管理企业委托内容与要求的不同,物业管理企业有不同的管理模式常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式不同的管理模式,业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同
4.房屋租赁的行政管理为规范房屋租赁行为,加强城市房屋租赁管理,建设部1995年颁发了《城市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)该办法规定,房屋租赁实行登记备案制度,其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》房屋租赁登记备案的一般程序为申请、审查、颁证三步
5.房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租但有下列情形之一的房屋不得出租
①未依法取得《房屋所有权证》的;
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
③共有房屋未取得共有人同意的;
④权属有争议的;
⑤属于违章建筑的;
⑥不符合安全标准的;
⑦抵押,未经抵押权人同意的;
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
6.房屋租赁中的违法行为及处罚《租赁管理办法》规定,有下列行为之一的,由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚
(1)伪造、涂改房屋租赁证的,注销其证书,并可以处以罚款;
(2)不按期申报、领取房屋租赁证的,责令限期补办手续,并可处以罚款;
(3)未征得出租人同意和未办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可以处以罚款
二、租赁管理与租赁方案(熟悉)
1.租赁管理的概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理,包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段
2.租赁方案与策略租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排,租赁策略是为提升物业破引力而制定的一些特殊手段,两者是贯穿在一起的,在这里并不进行严格区分租赁方案与策略主要涉及到
①确定可出租面积和租赁方式;
②编制租赁经营预算;
③定位目标市场;
④确定租金方案;
⑤明确吸引租户的策略从理论上来说,租金的确定要以物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定,但市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系
3.租金房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金成本租金是由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金五项组成的;商品租金是由戚本租金加上保险费、地租和利润等八项因素构成的;市场租金是在商品租金的基础上,根据供求关系而形成的目前,我国未售公有住房的租金标准是由人民政府根据当地政治、经济发展的需要和职工的承受能力等因素确定的,仍具有较浓的福利色彩其他经营性的房屋和私有房屋的租金标准则由租赁双方协商议定
4.租赁管理的市场营销市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业
(1)价格优势;
(2)物业本身的素质;
(3)良好的声誉;
(4)经济实用
三、房屋租赁合同(熟悉)
1.房屋租赁合同的概念房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议,是一种债权合同
2.房屋租赁合同的法律特征
①房屋租赁合同是双务合同;
②房屋租赁合同是有偿合同;
③房屋租赁合同是诺成合同;
④房屋租赁合同是要式合同;
⑤房屋租赁合同是继续性合同
3.租赁合同应当具备的条款
①当事人姓名或者名称及住所;
②房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
③租赁用途;
④租赁期限;
⑤租金及交付方式;
⑥房屋修缮责任;
⑦转租的约定;
⑧变更和解除合同的条件;
⑨违约责任;⑩当事人约定的其他条款其中,租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款
4.租赁合同的期限限制租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效租赁期间届满当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年承租人有义务在租赁期限届满后返还所承租的房屋
5.租赁房屋的修缮责任出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复不及时修复致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当由出租人承担赔偿责任租用房屋从事生产经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、认真地检查、修缮,保证房屋的使用安全房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的,可以与另一方当事人合修,责任人因此付出的修缮费用,可以折抵租金或由出租人分期偿还
6.租赁合同的终止合法租赁合同的终止一般有两种情况一是合同的自然终止,二是人为终止人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止一般包括无效合同的终止和由于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有
①将承租的房屋擅自转租的;
②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;
③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;
④无正当理由,拖欠房租6个月以上的;
⑤公有住宅用房元正当理由闲置6个月以上的;
⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的;
⑦故意损坏房屋的;
⑧法律、法规规定的其他可以收回的发生上述行为,出租人除终止租赁合同,收回房屋外,还可索赔由此造成的损失签订、变更、终止租赁合同的,房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持有关部门证明文件到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续第七章成本管理本章要求掌握物业管理成本及其分类和估算方法熟悉成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型,成本运算编制程序,成本日常管理工作的内容了解成本控制原则、程序与组织体系本章考试知识要点
1.物业管理企业的成本的构成
2.物业管理企业收取物业管理服务费的方式
3.物业管理服务成本估算的主要内容
4.成本预算、固定预算、弹性预算的区别
5.零基预算的基本要求
6.物业管理成本控制的内容、分类与原则
7.成本日常管理的工作内容本章复习纲要
一、物业管理中的成本及其分类(掌握)
1.成本的含义物业管理企业的成本,就是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出成本,是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价开发项目成本包括开发项目总投资;开发产品成本;经营成本;期间费用
2.物业管理成本的构成物业管理成本由营业成本和期间费用或经营管理费用两个部分构成营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,它包括直接人工费、直接材料费和间接费用等期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的,与物业管理服务活动没有直接联系,属于某一会计期间耗用的费用营业成本与期间费用两者不得混淆、互相挤占成本是在收益实现后即得到补偿,期间费用则计入当期损益凡期间费用要按有关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用
3.物业管理成本的分类物业管理企业的成本内容繁杂,为了加强企业对成本的管理,加深对其成本的认识,有必要以不同标准对其进行分类
二、成本估算方法(掌握)
1.包干制与酬金制目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式,有包干制和酬金制两种形式实行物业管理服务费用包干制时,物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润,这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同实行物业管理服务费用酬金制时,预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金,这种收费方式,类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)
2.主要成本项目的估算方法人工费是指物业管理企业的人员费用,包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等办公费是物业管理企业开展正常工作所需要的有关费用共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费在物业管理成本中通常都占有较大比例,而且其中的具体项目也比较多保安费是指维持物业公共区域秩序的费用,它由保安系统费、保安人员人身保险费以及保安用房和保安人员住房租金构成清洁卫生费是指楼宇内共用部位、公共区域的日常清洁保养费用绿化养护费是指物业区域内绿化的养护费用,包括美化大堂、楼道等公共部位的支出等固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用保险费是指物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支,不包括员工医疗险和失业险,后者在人工费里列支专项维修资金支出,是在新建物业包修期满后,为确保物业的公用部位、公共设施和共用设备的完好和正常运转,而对其进行定期检查、维修和更新、改造所需的费用开支上述各项费用一般按年先进行估算,汇总后再分摊到每月每平方米中
三、成本预算(熟悉)
1.成本预算的概念成本预算也称成本计划,它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动
2.成本预算的基本要求成本预算的编制过程,是对公司未来经营管理活动成本的安排过程为了保证成本预算的有效性,编制成本预算时,必须遵循以下基本要求
①成本预算必须同其他预算相协调;
②成本预算要以各项定额为基础;
③成本预算应有相应的技术经济措施保证;
④成本预算要全面权衡,提高资金使用效益;
⑤成本预算既要符合实际,又要适当留有余地
3.固定预算固定预算又称静态运算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素,如业务量水平可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算固定预算的假设前提是
(1)现有的业务活动是企业必需的;
(2)原有的各项开支都是合理的;
(3)增加费用预算是值得的固定预算通常每年编制一次,使预算期间同会计年度相一致,便于对预算的执行情况和结果进行考核、评价
4.弹性预算弹性预算又称变动预算,是指在成本习性分析的基础上,以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据,按照预算期可预见的各种业务量水平,分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额,并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法编制弹性成本(费用)预算的主要方法一般有列表法和公式法两种
5.零基预算零基预算是指以零为基础的预算零基预算的基本理论是在每一预算期对任何一项预算开支项目,不考虑以往会计期间所发生的费用项目或费用额,而是以所有的预算支出均为零为出发点,一切从实际需要与可能出发,逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理,在综合平衡的基础上编制成本预算零基预算的不足主要表现为编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等
6.滚动预算滚动预算(连续预算)是指在按年分月编制预算的情况下,随着一个时期的过去,连续补充编制另一个时期,逐期向后滚动,并调整各期预算的过程滚动预算包括逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式
7.概率预算概率预算是指运用概率论原理,对成本预算编制中所涉及的诸多变量(如价格、业务量等)在一定范围内的变动作出近似的估计,从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去,使预算更为符合实际滚动预算与概率预算的计算方法预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动,估算在某一时间上物业现金流的状况预算形式有年度运营预算、资本支出预算和长期预算
8.成本预算的编制程序不同的物业管理企业,编制预算的方式和程序各不相同
四、成本控制(了解)
1.成本控制的含义狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中,按照既定的成本预算,对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督,及时揭示实际成本与其预算之间的差异,并积极采取措施予以纠正,使实际成本限定在预算范围之内广义的成本控制除包括狭义的成本控制外,还包括对成本的分析与考核,通过总结经验,为降低以后的物业管理成本提供参考物业管理成本控制具有三层含义
①对目标成本本身的控制;
②对目标成本完成的控制和过程的监督;
③在过程控制的基础上,着眼于未来,为今后成本的降低指明方向
2.成本控制的分类成本的控制可按不同的标志进行分类按成本控制的时间不同,可分为事先控制、事中控制和事后控制按控制的机制分类,可分为前馈性控制、防护性控制和反馈性控制
3.成本控制的原则有效的成本控制都应遵循的原则全面控制原则、讲求经济效益原则、责权利相结合原则、例外管理原则
4.成本控制的程序在物业管理企业,成本的控制一般由五个步骤组成
①确定控制标准;
②执行控制标准;
③分析相关差异;
④纠正成本偏差;
⑤进行考核奖罚
5.成本控制的组织体系为了有效地进行成本控制,保证经济效益的实现,物业管理企业需实行分级分口管理经济责任制,建立成本控制的组织体系,即建立以责任中心为基本控制单元的组织体系
6.成本的日常管理
①利用物业管理周期理论进行成本控制;
②严格实施预算的凭证控制;
③建立健全费用开支与报销审批制度第八章合同与风险管理本章要求掌握物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点熟悉物业管理活动中涉及的合同类型,物业管理所涉及的保险种类与投保方法了解物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理,风险及风险管理本章考试知识要点
1.物业管理活动中涉及的合同的主要类型
2.前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别
3.物业管理工作中经常涉及的商业保险险种本章复习纲要
一、物业管理中的主要合同类型(掌握)
1.合同的概念合同又称契约,是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议
2.物业管理活动中主要的合同类型物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可以将合同归为以下几种类型
①物业建设单位在开发过程中所订立的合同;
②前期物业服务合同与物业服务合同;
③业主所签订的与物业管理活动有关的合同;
④物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
3.物业管理合同的构成要素
二、物业服务合同(掌握)
1.前期物业服务合同根据《物业管理条例》的有关规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同
2.前期物业服务合同的特征
①前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订;
②前期物业服务合同具有过渡性;
③前期物业服务合同是要式合同
3.物业服务合同根据《物业管理条例》的有关规定,业主、业主大会选聘物业管理企业,并由业主委员会签订书面物业服务合同
4.物业服务合同的特征
5.物业服务合同的主要内容
6.物业服务合同的签订要点三.招标投标阶段的合同管理(了解)
1.物业管理招投标的内涵物业管理招标,是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件,向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程物业管理投标,是指物业管理企业为开拓业务,依据物业管理招标文件的要求组织编写标书,并向招标单位递交应聘申请和投标书,参与物业管理竞标,以求通过市场竞争获得物业管理权的过程
2.物业管理招投标的原则物业管理招投标实行“公开、公平、公正、合理”的原则
3.物业管理招投标的特点
4.物业管理招标方式物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式.
5.物业管理招投标一般程序
四、风险管理理论(了解)
1.风险的定义所谓“风险”,是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和
2.风险的特征风险具有负面性、不确定性和可测性三个特征
3.风险的类型风险的类型是根据不同的标准或参照物,对风险的内容进行适当的归并和划分的结果
①纯粹风险与投机风险;
②财产风险、责任风险及人身风险;
③自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险;
④基本风险与特殊风险
4.风险的成本风险成本包括
(1)防范、分散或转移风险的费用;
(2)风险所带来的损失及处理费用;
(3)风险的社会成本
5.风险管理风险管理是指有目的、有意识地通过计划、组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失风险管理的整个过程可以分成风险识别、风险评估、风险控制和风险调整四个步骤
五、保险与物业保险(熟悉)
1.保险的定义及特征保险是为了应付特定的自然灾害或意外事故,通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式保险区别于其他经济形式的本质特征表现在以下八个方面
①承担风险的冒险性;
②以大数法则和概率论为依据的科学性;
③与法律有极其密切亲缘关系的合同性;
④以承担债务责任为经营方式的负债性;
⑤以参加者互助共济关系为基础的相互性;
⑥以大量客户群为基础的广泛性;
⑦反映组织后备基金弥补经济损失功能的保障性;
⑧体现货币资金融通职能的金融性
2.保险的一般原则诚信原则、可保利益的原则、近因原则、比例分摊原则
3.保险合同保险合同是经济合同的一种,是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议保险单是保险人和被保险人或投保人之间签约保险合同的正式保险凭据,是标准化的保险合同
4.物业保险的目的分散意外损失、利于善后工作
5.物业保险的主要险种财产保险包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等雇主责任保险公众责任保险第九章财务管理与绩效评价本章要求掌握物业管理绩效及绩效评价,物业管理绩效评价的主要类型,物业管理绩效评价的指标体系,物业管理报告的类型及内容构成,编写物业管理报告熟悉财务管理的对象、目标、内容和手段,物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法,物业管理报告编写中的注意事项了解财务报告的构成与内容,财务报告分析的主要形式,财务报告分析的主要方法与一般过程,绩效评价的主要方法本章考试知识要点
1.企业财务管理的对象、目标及其基本内容
2.企业财务报告的编制与分析
3.物业管理绩效考核的内容
4.物业管理绩效评价方法与类型
5.物业管理绩效评价指标体系的构成
6.物业管理报告的类型及其内容本章复习纲要
一、财务管理概述
1.财务的概念财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系
2.企业财务活动企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节企业的资金运动有静态和动态两种表现形式静态形式是资金占用和资金来源的统一,包括固定资产和流动资产,流动负债、长期负债和所有者权益;动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型
3.企业财务关系企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系,包括以下几个方面
(1)企业同其所有者之间的财务关系;
(2)企业同其债权人之间的财务关系;
(3)企业同其债务人之间的财务关系;
(4)企业内部各单位之间的财务关系;
(5)企业同职工之间的财务关系;
(6)企业同国家机关之间的财务关系
4.财务管理目标财务管理目标又称理财目标,是指企业进行财务活动所要达到的目的,是评价企业财务活动是否合理、有效的标准财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向,是物业管理企业经营管理成功的前提一般来讲,财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标,它是企业开展一切财务活动的基础和归宿包括利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化财务管理的具体目标是指企业各项财务活动中在贯彻财务管理总体目标要求下的目标,它取决于财务管理的具体内容财务管理的具体目标可以概括为筹资管理目标、投资管理目标和利润分配管理目标三个主要方面
5.财务管理的内容财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些方面的工作基本内容可概括为筹资决策、投资决策和利润分配决策三个方面
二、财务报告分析(了解)
1.财务报告的构成与内容企业财务报告又称财务会计报告,是以企业的日常核算资料为依据,以表格为主要形式,反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件,是企业经营管理水平的综合反映财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告根据国务院《企业财务会计报告条例》的规定,企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分
2.会计报表会计报表又称财务报表,是在日常会计核算的基础上,按照一定的指标体系,总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件,是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理效率等的集中反映会计报表是会计核算的最终产品,是物业管理企业向其信息使用者提供财务信息的基本形式一套完整的会计报表通常由主表和附表组成主表即企业在会计期末编制的主要会计报表,包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表其中,前三张报表是企业的基本财务报表这几张报表相互结合,全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更为详细情况的补充性报表这些报表包括两类一类是《企业会计制度》规定的,另一类是企业内部管理需要的企业会计制度规定必须编制和报送的附表包括资产负债表附表、利润表附表企业内部管理和外部审计需要编制和报送的附表是货币资金明细表、应收账款明细表、其他应收款明细表、存货明细表、待摊费用明细表、长期投资明细表、固定资产明细表、在建工程明细表、无形资产明细表、短期借款明细表、应付账款明细表、预售账款明细表、预提费用明细表、产品生产成本明细表、主要产品单位成本表、制造费用明细表、管理费用明细表、财务费用明细表、营业费用明细表
3.资产负债表资产负债表是反映物业管理企业在某一特定时日(如年末、季末、月末)财务状况的财务报表,是企业的基本会计报表之一资产负债表把企业的资产、负债和所有者权益三个方面的内容按照会计等式“资产=负债+所有者权益”列示,且对三者作了进一步的分类、项目排列和对照关系,从而形成了便于阅读财务报告的结构
4.利润表利润表又称损益裹,是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表利润表反映了企业在一定期间的收入和相应的费用、成本,以及最终形成的损益利润表按月编制和报送,也是企业经营管理者应该分析的报表
5.现金流量表现金流量表是用于提供企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金及其等价物流入和流出信息的会计报表
6.成本表成本报表是反映物业管理企业一定期间的经营管理费用、成本的水平及梅成情况的报表,它可以包括各个部门的成本费用表成本报表解释的信息有助于考核和分析物业管理经营管理成本费用的构成和支付情况,有利于加强成本管理和控制,促进企业降低成本、节约费用,提高经济效益
7.文字报告文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释,是阅读和分析会计报表的基础财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果作出的自我评价
8.财务报告分析财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信息为依据和起点,采用科学的评价标准和适用的分析方法,遵循规范的分析程序,有重点、针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况和经营成果,正确判断企业在经营管理过程中的利弊得失、财务状况及其发展趋势,为报告使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分析活动财务报告分析具有拓展性、判断性和依耐性三个特征
9.财务报告分析的主要方法比率分析法是财务报告分析是基本最重要的方法,它实质上是将影响财务状况、经营成果的两个或两个以上相关因素联系起来,通过计算比率,反映它们之间的关系,借以评价企业财务状况、经营成果的一种分析方法比率分析法主要包括相关指标比率分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法三种比较分析法是财务报告分析中最常用的一种基本方法它是将实际数同特定的各种标准(基数)相比较,从数量上确定其差异,并找出产生差异的原因及其影响程度,为改进物业经营管理提供参考的一种分析方法
三、物业管理绩效评价(掌握)
1.物业管理绩效评价的概念“绩效”简单地说是“成绩和效益”绩效是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面物业管理企业绩效,是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面物业资产管理项目绩效,是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时,其受托管理的物业资产项目的绩效
2.物业管理绩效评价物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法,采用特定的指标体系,依照统一的评价标准,按照一定的程序,通过定量和定性的分析,对物业管理企业(含物业资产管理项目,下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩,作出客观、公正和准确的综合评判活动
3.物业管理绩效评价的类型物业管理绩效评价的类型有政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价和物业资产管理项目评价
4.物业管理绩效评价的基本要素物业管理绩效评价有三个基本要素,即评价指标、评价标准和评价方法评价指标是实施物业管理绩效评价的基础任何评价行为都要使用一定的指标来进行,这些指标包括定性指标和定量指标,或者定性指标和定量指标的结合评价标准是实施物业管理绩效评价的参照系数评价标准是对评价对象进行分析评判的标尺评价方法是物业管理绩效评价的具体手段
5.物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成物业管理绩效评价基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础指标物业管理绩效评价的基本指标有如下八项
①净资本收益率也称股权收益率或权益收益率,是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得争收益的能力,突出反映了投资与报酬的关系,是评价企业资本经营效益的核心指标
②总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率总资产报酬率表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力,是评价企业资产运营效益的重要指标净资本收益率和总资产报酬率属于财务效益状况指标
③总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标,体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度,反映了企业全部资产的管理质量和利用效率
④流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度,以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素流动资产周转率是评价企业资产利用效率的另一主要指标总资产周转率和流动资产周转率属于资产营运状况指标
⑤资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例,即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的,它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标,比较保守的经验判断一般为不高于50%,国际上一般公认60%比较好
⑥利息保障倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值该指标反映了当期企业物业经营管理收益是所需支付的债务利息的多少倍,从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力利息保障倍数充分反映了企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力资产负债率和利息保障倍数属于偿债能力状况指标
⑦营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率营业增长率表示与上年相比,企业物业经营管理收入的增减变动情况,是评价企业成长状况和发展能力的重要指标
⑧资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率它是企业当年所有者权益总的增长率,反映了企业所有者权益在当年的变动水平资本积累率表示企业当年资本的积累能力,是企业发展的标志,也是企业扩大再生产的源泉营业增长率和资本积累率属于发展能力状况指标物业管理绩效评价修正指标是从多方面调整完善基本指标评价结果的计量因素,是用来对基本指标进行校正的重要辅助指标,它依附于基本指标而发挥作用,又是绩效评价指标体系的第二层次物业管理绩效评价的修正指标具体由十四项计量指标构成其主要内容如下⑴主营业务利润率是指物业管理企业一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率主营业务利润率表明企业每单位主营业务收入能带来多少主营业务利润,反映了企业主营业务的获利能力,是评价企业经营效益的主要指标主营业务利润率是从企业主营业务的盈利能力和获利水平方面对资本金收益率指标的进一步补充,体现了企业主营业务利润对利润总额的贡献和对企业全部收益的影响程度⑵盈余现金保障倍数是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值,它反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度,真实地反映了企业盈余的质量盈余现金保障倍数是从现金流入和流出的动态角度,对企业收益的质量进行评价,对物业管理企业的实际收益能力进行再次修正它是在收付实现制的基础上,充分反映出企业当期净收益中有多少是有现金保障的,体现出企业当期收益的质量状况⑶成本费用利润率是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率成本费用利润表示企业为取得利润而付出的代价,它从企业支出方面补充评价企业的收益能力成本费用利润率是从企业内部管理等方面,对资本收益状况的进一步修正,该指标通过对收益与支出的直接比较,客观评价企业的获利能力⑷应收账款周转率是企业一定时期内主营业务收入净额同平均应收账款余额的比率应收账款周转率是对流动资产周转率的补充说明应收账款是指物业管理企业因赊销产品、材料、物资和提供物业管理服务而向购买方或消费者收取的各项款项应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度,即企业本年度内应收账款为现金的平均次数⑸不良资产比率是企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重不良资产比率是从企业资产管理角度对企业资产营运状况进行的修正不良资产比率着重从企业三年以上不能正常循环周转以谋求收益的资产角度反映了企业资产的质量,揭示了企业在资产管理和使用上存在的问题,用以对企业资产的营运状况进行补充修正⑹资产损失比率是企业一定时期待处理资产损失净额占资产总额的比重资产损失比率用以分析判断企业资产损失对资产营运状况的直接影响待处理资产损失净额是指企业待处理流动资产净损失、待处理固定资产净损失以及固定资产毁损、待报废三项的合计⑺流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率流动比率衡量企业短期债务偿还能力,反映企业偿债能力的强弱流动资产是指企业可以在一年或超过一年的一个营业周期内变现或被起用的资产流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以内的债务⑻速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率速动比率衡量企业的短期偿债能力,反映企业流动资产变现能力的强弱速动比率是对流动比率的补充,因为它的分子剔除了流动资产中变现力最差的存货,所以更为准确地反映企业偿还流动负债的能力⑼现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流入同流动负债的比率现金流动负债比率是从现金流动角度来反映企业当期偿付短期负债的能力,是从现金流入和流出的动态角度对企业实际偿债能力的再次修正⑽长期资产适合率是企业所有者权益与长期负债之和同固定资产与长期投资之和的比率长期资产适合率从企业长期资产与长期资本的平衡性与协调性的角度出发,反映了企业财务结构的稳定程度、财务风险的大小以及企业的偿债能力⑾经营亏损挂账比率是企业经营亏损挂账额与年末所有者权益总额的比率经营亏损挂账比率是对企业资金挂账的分析解剖,反映了企业由于经营亏损挂账而导致的对所有者权益的侵蚀程度⑿总资产增长率是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率总资产增长率衡量企业本期资产规模的增长情况,评价企业经营规模总量上的扩张程度该指标是考核企业发展能力的重要指标⒀三年利润平均增长率表明企业利润的连续三年增长情况,体现企业的发展潜力利用三年利润平均增长率指标,能够反映企业的利润增长趋势和效益稳定程度,较好体现企业的发展状况和发展能力,避免因少数年份利润不正常增长而对企业发展潜力的错误判断⒁三年资本平均增长率表示企业资本连续三年的积累情况,在一定程度上体现企业的发展水平和发展趋势物业管理绩效评价评议指标即实施评论议定的指标,属于非计量指标,用于定性分析判断,是对计量指标的进一步补充评议指标属于第三层次,是企业绩效评价指标体系的重要组成部分
①经营者基本素质是指企业现任领导班子的智力素质、品德素质和能力素质等,具体包括知识结构、道德品质、敬业精神、开拓创新能力、团结协作能力、组织能力和科学决策水平等因素
②服务满意度是指物业管理服务的消费者或顾客对商品和服务的质量、种类、速度、方便程度等的心理满足程度
③基础管理水平是指企业按照国际规范做法、国家政策法规的规定以及本企业的实际情况,在物业经营管理过程中形成和运用的维系企业正常运转及生存与发展的企业组织机构、内部物业经营管理模式、各项基础管理制度、激励与约束机制、信息支持系统、安全生产管理的建议以及贯彻执行情况
④在岗员工素质状况是指企业普通员工的文化水平、道德水准、技术技能、组织纪律性、参与企业管理的积极性及爱岗敬业精神等的综合情况
⑤服务硬环境是指物业经营管理服务场所的装饰、内部布局、服务设备先进程度等硬件设施情况
⑥发展创新能力是指企业在市场竞争中为保持竞争优势,不断根据外部环境进行的自我调整和革新的能力
⑦经营发展策略是指物业管理企业所采用的包括增加科技投入(如管理智能化)、建立新的营销网络、更新设备、资本筹措、兼并重组以及人力资源等各方面的谋划和策略
⑧综合社会贡献是指企业对国民经济和区域经济增长的贡献、提供就业和再就业机会、履行社会责任和义务以及信用操守情况、对财政税收的贡献和对环境的保护等的综合影响等
四、绩效评价的主要方法(了解)
1.功效系数法功效系数法是指根据多目标规划原理,把所要评价的各项指标分别对照各自的标准,并根据各项指标的权数,通过功效函数转化为可以度量的评价分数,再对各项指标的单项评价分数进行加总,求得综合评价分数的一种方法
2.综合分析判断法综合分析判断法属于定性评价方法,又称隶属度赋值法,它是指评价人员按照评价工作制度的规定,本着独立、客观、公正的原则,利用其已有的知识、经验和分析判断能力,参照评价参考标准,对企业绩效评价指标体系中评议指标所反映的内容及其他相关因素进行广泛、深入的分析研究,并以此形成评判意见,楼后对评价人员意见进行综合,形成对评价对象全部情况的总体判断
3.定量和定性相结合计分法定量与定性相结合计分法就是将以功效系数法计算的定量指标评价分数和以综合分析判断法计算的定性指标评议分数,按照规定的权重拟合形成综合评价结果,即根据评议指标得分对定量评价结论进行校正,计算出综合评价得分
五、物业管理报告(掌握与熟悉)
1.物业管理报告及其类型物业管理报告是指物业经营管理者向有关方面提交的反映其在一定阶段的物业经营管理过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类,可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报告、向高层次管理者提供的物业管理报告和向投资者或董事会提交的物业管理报告三种类型按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同,可以把物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告几种类型
2.物业管理报告的构成与内容无论是居住物业的物业管理报告,还是经营性物业的物业管理报告,其基本构成与主要内容都是一致的,即由一定时期的工作总结、财务报告以及未来工作计划三大部分组成物业经营管理工作总结就是管理企业向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业过去一定时期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结物业经营管理工作总结的主要内容大致是企业不同部门对上期工作计划的执行情况,包括已经完成的工作情况和未完成的工作情况,以及计划工作未完成的原因;企业不同部门在报告期内所作的日常管理工作;企业在进行物业经营与管理中的主要成绩与不足等物业经营管理财务报告是反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件,它由会计报表和文字报告两部分组成通常向业主、租户提供的物业管理报告中的财务报告,一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析;向高层管理者以及向投资者或董事会提交的财务报告一般应有较完整的会计报表主表及其附表和相关分析物业经营管理工作计划是物业管理企业根据本报告期内物业管理工作的实施情况以及物业经营管理的财务状况而编制的,向业主、租户、高层管理者、企业投资人或董事会提交的、反映本企业未来一个报告期内进行或开展物业经营管理工作的设想、打算或安排物业经营管理工作计划是物业管理企业根据本报告期内的有关实际情况拟定的
3.编写物业管理报告的基本要求
①突出重点、兼顾一般;
②注重时效、真实可靠;
③报告清楚、文字简练
4.物业管理报告的公布或送达一般来说,向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告、收益性物业的物业管理报告通常都需要每月公布或提交一次比如,向写字楼的业主(通常为写字楼的开发商)提交的物业管理报告一般就需要每月一份而向居住物业业主、租户公布的物业管理报告,则通常要求每季度或每半年在物业管理企业的经营场所或办公地点公布一次第十章写字楼物业经营管理本章要求掌握写字楼租金确定与调整的方法和特点,写字楼经营管理绩效评价的指标与方法熟悉写字楼的特点,写字楼物业管理的工作模式和管理内容,写字楼租户选择的方法,写字楼的租约制定,写字楼物业管理企业的选择标准了解影响写字楼分类的因素,写字楼管理的策略,写字楼安全与风险管理本章考试知识要点
1.写字楼分类及其类型等级划分的因素
2.写字楼物业管理的常规目标
3.写字楼物业管理的工作内容
4.写字楼租户选择过程中考虑的主要因素
5.影响写字楼的租金水平的因素
6.写字楼物业管理工作评价的内容
7.写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成本章复习纲要
一、写字楼及写字楼物业管理(熟悉)
1.写字楼物业的特点写字楼物业的特点,主要集中在以下几个方面
①所处区位好,规模大;
②多为现代化的高层建筑;
③功能齐全、配套设施完善;
④多由专业物业管理企业管理;
⑤保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键
2.写字楼物业的分类按照写字楼物业所具备的功能差异,可将写字楼分为
(1)单纯型写字楼,即写字楼基本只有办公一种功能,没有其他功能(如展示厅、餐饮等);
(2)商住型写字楼,这种写字楼既提供办公又提供住宿,其中一种是办公室内有套间可以住宿,另一种是楼的一部分是办公楼,楼的另一部分是住宿;
(3)综合型写字楼,指以办公为主,同时又有其他多种功能,如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼,但其中用作办公部分的面积最多写字楼分类在我国尚无统一的标准,专业人员主要按照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
3.影响写字楼物业分类的因素1位置;2交通方便性;3声望或形象;4建筑形式;5大堂;6电梯;7走廊;8写字楼室内空间布置;9列为租自提供的服务;10建筑设备系统;11物业管理水平;12租户类型
4.写字楼物业管理的目标通过物业管理充分发挥写字楼的形象性作用可以被称为写字楼物业管理的宏观目标写字楼物业管理常规目标集经营、管理、服务三位一体,互相渗透经营目标收益部分使用率最大化管理目标物业资产保值率和升值率最大化服务目标物业所有人与使用人满意率最大化微观目标也就是写字楼物业管理处各部门的岗位目标写字楼物业管理的微观目标可以参照建设部制定的《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》,其中共为写字楼的物业管理提出了九个方面的要求,分别为基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿地管理、精神文明建设和管理效益
5.写字楼物业管理的内容写字楼物业管理的工作内容,包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与控制等
二、写字楼租赁管理(掌握)
1.写字楼租户的选择考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容潜在租户的经营内容应该与写字楼中己有租户所经营的内容相协调,其信誉应能加强或强化大厦的整体形象写字楼建筑内是否有足够的有效使用空间来满足寻租者对面积空间的特定需要,往往决定了潜在的租户能否成为现实的租户
2.写字楼租金的确定与调整写字楼租金常常以每平方米可出租面积为计算基础物业管理企业在确定写字楼租金时,一般要认真考虑以下三个方面的因素1计算可出租或可使用面积2基础租金与市场租金写字楼的租金水平,主要取决于当地房地产市场的状况在确定租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个基础租金当算出的基础租金高于市场租金时,物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平在一定的市场条件下,某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于物业本身的状况及其所处的位置3出租单元的面积规划和室内装修通常业主主要就某些标准化的装修项目支付一些费用除标准化装修项目的费用外,其他装修费用由谁来支付,一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定一般有四种选择由业主支付、由承租人支付、业主和承租人分担、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率
3.写字楼的租约制定通常情况下,业主会事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约,业主和潜在的租户可在这个基础上,针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判,以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约
三、写字楼安全与风险管理(了解)
1.写字楼安全管理写字楼安全管理包括工程安全、消防安全、治安安全、应急预案
2.写字楼物业风险的识别风险识别是风险管理的基础没有风险识别的风险管理是盲目的,通过风险识别,可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来,是制定风险应对计划的依据写字楼物业管理风险的特点包括全员性、全期性、动态性
3.写字楼的物业保险
四、写字楼物业管理企业的选择与评价(熟悉)
1.物业管理企业的选择标准物业管理企业的选择标准通常包括能否令业主满意、专业服务的水平、向业主提供信息的能力和管理计划
2.物业管理工作的评价物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑与租户有良好的沟通;及时收取租金;及时处理租户的投诉;达到了出租率目标;物业维修状况良好;经营费用没突破事先的预算;及时提供有关物业报告;为业主的利益主动提出建议;对业主的批评或建议反应迅速
3.写字楼物业经营管理的绩效评价写字楼物业经营管理的绩效评价,要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合,可归纳出服务满意度、物业经济指标、物业品牌化作为绩效评价的三项主要指标第十一章零售商业物业经营管理本章要求掌握零售商业物业经营管理中的经济学原理,零售商业物业租户选择、租金确定与调整的特点熟悉零售商业物业及其分类,零售商业物业管理的内容和类型,零售商业物业管理中租赁管理和现场管理的工作内容了解零售商业物业管理中的风险与安全管理本章考试知识要点
1.零售商业物业经营管理的主要工作内容
2.策略与运行管理与现场管理的工作内容
3.零售商业物业运作相关理论的具体应用
4.租赁方案和租赁策略制定
5.零售商业物业租户选择时应考虑的因素
6.基础租金的确定
7.百分比租金的测算方法
8.净租形式出租的三种类别
9.零售商业物业租约内容
10.零售商业物业现场管理的目标
11.零售商业物业管理中的风险类型本章复习纲要
一、零售商业物业及其分类(熟悉)
1.零售商业物业简介零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业零售商业物业的范围相当广泛,从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心,面积规模从十几平方米到十余万平方米,其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国在房地产开发与投资领域,零售商业物业又称为商业地产
2.零售商业物业经营管理的内容零售商业物业的经营管理工作,主要分为招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销、保险及风险管理、财务管理共六个模块
3.零售商业物业的分类零售商业物业的分类,主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面零售商业物业通常有五种类型1市级购物中心在市级购物中心中,通常由一家或数家大型百货公司为主要租户2地区购物商场地区购物商场中,中型百货公司往往是主要租户3居住区商场居住区商场内,日用百货商店和超级市场通常是主要租户4邻里服务性商店5特色商店
4.零售商业物业的商业辐射区域分析商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力分析通常把商业辐射区域分为三个部分主要区域、次要区域和边界区域
5.特色、位置和停车在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣主要取决于消费者到达该地点是否方便,即物业的易接近性或交通通达程度
6.零售商业物业的经营管理按照管理层面的不同,零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容,这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行,并在物业的生命周期内一直持续,包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等现场管理则是在物业建成投入运营之后,对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护,以及为租户提供日常的管理和服务
二、零售商业物业经营管理中的经济学原理(掌握)
1.选址与规划零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素
2.经营与运作零售商业物业运作的相关理论主要集中在三个领域中心地理论、同类零售商聚集理论和需求外部效应理论中心地理论最早由美国学者Christaller在20世纪30年代提出该理论最初主要分析消费者的单一目的购物行为,发现如果消费者只购买一件商品,那么他们通常会到离家最近的商店去购物美国学者在对威斯康星麦迪逊的五家零售商业物业所进行的调查中发现,同类零售店的个数与零售商业物业的销售额之间存在着明显的正相关关系需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点,它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店(AnchorStoreg)吸引到零售商业物业中来,但同时又光顾了其他零售店的现象主力店产生了需求的外部效应,为周围小的零售店带来了客流,普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处
3.零售商业物业运作相关理论的若干应用
①租户组合应实现多样化;
②引入主力店以带来大量客流;
③空间安排实现相互促进效应
三、零售商业物业的租赁管理(熟悉)
1.租户选择在选择零售商业物业的租户时,物业管理企业要对声誉、财务能力、租户组合与位置分配、租户需要的服务等诸多因素进行权衡
2.租金确定与调整零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的总出租面积为基础计算的零售商业物业租约中载明的租金通常为基本租金
3.基础租金基础租金又称最低租金,常以每月每平方米为基础计算基础租金是业主获取的、与租户经营业绩不相关的一个最低收入
4.百分比租金百分比租金通常以年总营业额为基础计算,但具体可以按月或季度支付百分比租金常常作为基础租金的附加部分收取百分比租金时,没有统一的百分比标准在实践中,具体的百分比是可以协商确定的,而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金例如,某承租人的基础租金为10万元/月,如果营业额的5%作为百分比租金,则只有当营业额超过200万元10万元/5%=200万元此时200万元为自然平衡点,才对超过部分的营业额收取百分比租金当然,如果零售商的月营业额低于200万元,则仍按10万元/月的基本租金收租
5.代收代缴费用和净租约许多租户喜欢净租的形式,也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付净租的形式一般有以下几种1租户仅按比例分摊与物业有关的税项;2租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费;3所有的经营费用都由租户直接支付,而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用
6.租金的调整租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率租金调整条款一般仅对基本租金有效
7.租约制定租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外,还要对每一独立承租单元的用途、限制经营内容相似的租户、限制租户在一定地域范围内重复设店、营业时间、公用面积的维护、广告标志图形、折让优惠等特殊问题做出具体规定
四、零售商业物业的现场管理(熟悉)
1.策略与计划零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素其中,正确的经营管理策略、有针对性的管理方案设计和精确的费用测算,是三个主要的方面在这三个方面的工作中,策略是基础,计划是前提,费用是根本
2.管理范围
3.管理目标
五、风险与安全管理(了解)
1.零售商业物业管理的风险管理模式风险、产权与管理权相分离风险、管理范围不确定风险、垫款风险、突发事件风险
2.风险防护建立风险防范机制,把握重要环节
3.零售商业物业管理中的安全管理零售商业物业管理中的安全管理,可以细分为防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全等方面第十二章物业经营管理的未来发展本章要求熟悉房地产组合投资管理工作内容,企业物业资产管理的作用,设施管理的主要工作内容,可持续发展与物业管理的关系了解组合投资理论在房地产领域的应用进展,企业物业资产管理的工作内容,设施管理的国内外发展现状和未来发展方向,不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容,信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景本章考试知识要点1.房地产组合投资管理的工作内容及其步骤投资组合理论投资组合理论的主要论点是对于相同的宏观经济环境变化,不同投资项目的收益会有不同的反应把适当的投资项目组合起来,便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略由投资组合理论引申出来的资本资产定价模型能更好地分析风险与收益的关系公式是Erj=rf十βj[Erm-rf]含义是:一个投资项目在某一时间段上的预期收益等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数这里假定应用了适当的投资组合乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差2.企业物业资产管理的内容3.设施管理的内容及其涉及的主要问题4.不良物业资产的表现形式及其处置的目标5.不良物业资产管理内容与处置方式6.可持续发展的物业管理具备的要素7.物业管理信息系统构成、特征及作用本章复习纲要
一、房地产组合投资管理(熟悉)
1.组合投资管理组合投资管理是指投资管理者按照投资方针和政策,在投资分析的基础上,将投资资金用于购置多种资产,形成投资组合,并对投资组合进行动态监控、调整,以期获得预定收益的行为组合投资管理包含三个要素管理对象、管理者与管理方法
2.房地产组合投资管理房地产组合投资管理,即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程,包括确定业主的投资目标,评估资产管理公司的表现,审批资产管理公司提出的物业更新改造计划,保持资产的良好运行状态和市场竞争力,就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化房地产组合投资管理的主要工作包括与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则,制定并执行组合投资策略,设计和调整房地产资产的资本结构,负责策略资产的配置和衍生工具的应用,监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策,评估组合投资绩效,客户报告与现金管理等
3.组合投资管理的内容与步骤组合投资管理工作包括
①制订投资方针和政策;
②投资分析;
③构建投资组合;
④投资组合的调整;
⑤投资组合绩效评估
4.组合投资理论在房地产领域的应用
二、大型企业物业资产管理(熟悉)
1.企业物业资产及其管理企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理对企业而言,物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面
2.大型企业物业资产管理大型企业物业资产管理包括如下内容
①编制企业物业资产清单;
②设定管理目标;
③控制成本;
④适时处置资产并获得收入;
⑤进行多样化的物业投资;
⑥结合企业主营业务选择物业占用形式;
⑦建立合理的物业资产管理机构;
⑧明确物业管理师的责任;
⑨审慎选择物业资产管理顾问
3.企业物业资产管理信息系统
三、设施管理(熟悉)
1.设施管理的基本概念按照国际设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义,设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的,以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”,它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”简言之,物业设施管理的服务对象是人,目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值
2.设施经理
3.设施管理涉及的主要问题
4.生命周期成本与设施管理生命周期成本(LCC,Lifecyclecost)是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和
5.全面质量管理在设施管理中的应用
6.设施管理在我国的发展现状
四、不良物业资产管理(了解)
1.不良资产
2.不良物业资产
3.不良物业资产形成的原因及过程
4.不良物业资产处置的目标和原则我国处置不良物业资产的主要目标,是最大限度地出售不良物业资产,减少损失
5.不良物业资产管理
6.不良物业资产管理的配套服务
五、可持续的物业管理(熟悉)
1.可持续发展的基本概念可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中,进行协调可持续发展的两个基本原则是一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力;二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成这五大系统分别是
(1)作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统;
(2)作为实施-可持续发展动力牵引的发展支持系统;
(3)作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统;
(4)作为实施可持续发展组织水平的社会支持系统;
(5)作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统
2.可持续发展与物业管理可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念,是人性化、生态型的系统工程,既包括对人居与自然的生态平衡的理解,又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用
六、新技术应用带来的变革(了解)
1.物业管理信息系统物业管理信息系统,是利用计算机硬件和软件,对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作,反映企业的各种运行状况,辅助企业决策,促进企业实现规划目标的应用系统
2.智能化小区管理智能化小区,是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术,通过有效的传输网络,实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成,为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。