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第11讲课件讲义第11讲讲义投资回收与投资回报第四节房地产投资财务评价指标
一、投资回收与投资回报房地产投资的收益或总回报,包括投资回收和投资回报两部分投资回收是指投资者对其所投人资本的回收,投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬例如,金融机构在向居民提供抵押贷款时,借款人在每月的还款额中,一部分是还本,另一部分是付息,对于金融机构来说,借款人还本的部分就是其贷款投资回收部分,借款人所支付的利息,就是金融机构所获得的贷款投资回报如果用公式来分析,最容易理解的是利用等额系列支付的年值与现值之间的关系从前面的介绍中,我们已经知道投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发商利润
二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的,是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力盈利能力指标,是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类其中静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标,这些指标计算简便,通常在概略评价时采用;动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响,要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值,将现金流量进行等值化处理后计算评价指标动态评价指标,能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目清偿能力指标,是指考察项目计算期内偿债能力的指标除了投资者重视项目的偿债能力外,为项目提供融资的金融机构,更加重视项目偿债能力的评价结果房地产投资项目财务评价指标体系如表3—1所示盈利指标计算方法
(一)
三、盈利指标计算方法一动态指标1.财务净现值财务净现值NPV,是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和,是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率,称为最低要求收益率MARR决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险财务净现值的计算公式为式中NPV——项目在起始时间点的财务净现值;i0——基准收益率或设定的目标收益率如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的如果NPV小于0,则项目不可接受2.财务内部收益率财务内部收益率1RR,是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标其计算公式为式中CI——现金流人量;CO——现金流出量;CI--CDt——项目在第‘年的净现金流量;t=0——项目开始进行的时间点;n——计算期,即项目的开发或经营周期年、半年、季度或月财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率同时意味着,到项目寿命期终了时,所有投资可以被完全收回财务内部收益率可以通过内插法求得即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值,如果为正,则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个,最后用内插公式求出,内插法公式为式中il——当净现值为接近于零的正值时的折现率;i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率;NPV1——采用低折现率时净现值的正值;NPV2——采用高折现率时净现值的负值式中i1和i2之差不应超过1%~2%,否则,拆现率il、i2和净现值之间不一定呈线性关系,从而使所求得的内部收益率失真图3—12内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较,当IRR大于ic时,则认为项目在财务上是可以接受的如IRR小于ic则项目不可接受当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时,其财务净现值函数NPVi图3—13从图3—13中可以看出,当i值小于IRR时,对于所有的i值,NPV都是正值;当i值大于IRR时,对于所有的i值,NPV都是负值第12讲课件讲义第12讲讲义盈利指标计算方法
(二)3.动态投资回收期动态投资回收期Pb,是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标对房地产投资项目来说,动态投资回收期自投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份,其计算公式为式中Pb——动态投资回收期动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为上式得出的是以期为单位的动态投资回收期,应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期,其中的小数部分也可以折算成月数,以年和月表示,如3年零9个月或3.75年在项目财务评价中,动态投资回收期Pb与基准回收期Pc相比较,如果Pb≤Pc,则开发项目在财务上就是可以接受的动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来评价置业投资项目二静态指标1.静态投资回收期静态投资回收期列,是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间上式得出的是以期为单位的静态投资回收期,应该再把它换算成以年为单位的静态投资回收期,其中的小数部分也可以折算成月数,以年和月表示,如3年零9个月或3.75年例如期初投资100万,第1年净现金流量20万,第2年净现金流量30万,第3年净现金流量30万,第4年净现金流量30万,第5年净现金流量40万求静态投资回收期=?解因为20+30+30+30=110100所以累计净现金流量开始出现正值期数是4静态投资回收期=4-1+10/30=
3.33年2.现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中,每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率其中,税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资例如,某商业店铺的购买价格为60万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款20万元由投资者用现金支付如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付后的年净现金流量为
2.8万元,则该项投资的税前现金回报率为2.8/20XlOO%=14%;如果该项投资年税后净现金流量为
2.2万元,则该项投资的税后现金回报率为
2.2/20X100%=11%现金回报率指标非常简单明了它与资本化率不同,因为资本化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同,因为该回报率可能是税前的,也可能是税后的3.投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中,每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率相对于现金回报率来说,投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之间在不考虑物业增值收益时,投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加值/权益投资数额;当考虑物业增值收益时,投资回报率=税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益/权益投资数额清偿能力指标计算方法
四、清偿能力指标计算方法房地产投资项目的清偿能力,主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力一利息计算方法按年计息时,为简化计算,假定借款发生当年均在年中支用,按半年计息,其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还,按全年计息每年应计利息的近似计算公式为还本付息的方式包括以下几种1.一次还本利息照付借款期间每期仅支付当期利息而不还本金,最后一期归还全部本金并支付当期利息;2.等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;3.等额还本付息,在规定期限内分期等额摊还本金和利息;4.一次性偿付,借款期末一次偿付全部本金和利息;5.“气球法”,借款期内任意偿还本息,到期末全部还清二借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下,项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目,需要计算借款偿还期房地产开发项目用于销售时,不计算借款偿还期借款偿还期的计算公式为式中Id为项目借款还本付息数额不包括已用资本金支付的建设期利息,Pd为借款偿还期从借款开始期计算,Rt为第t期可用于还款的资金包括利润、折旧、摊销及其他还款资金借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算,其详细计算公式为上述计算是以计算周期为单位,实际应用中应注意将其转换成以年为单位当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时,即认为项目是有清偿能力的三偿债备付率偿债备付率DebtCoverageRatio,DCR,是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率其计算公式为可用于还本付息资金,包括可用于还款的折旧和摊销,在成本中列支的利息费用,可用于还款的利润等当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息偿债备付率可以按年计算,也可以按整个借款期计算偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数对于一般房地产投资项目,该指标值应该大于1.2当指标小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要四资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标,属长期偿债能力指标,反映债权人所提供的资金占全部资产的比例,即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的,它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度其表达式为资产负债率高,则企业的资本金不足,对负债的依赖性强,在经济萎缩或信贷政策有所改变时,应变能力较差;资产负债率低则企业的资本金充裕,企业应变能力强房地产开发属于资金密集型经济活动,所以房地产开发公司的资产负债率一般较高财务评价指标计算实例
五、财务评价指标计算实例[例3-6]已知某投资项目的净现金流量如下表所示如果投资者目标收益率=10%,求npv=第13讲课件讲义第13讲讲义案例一[例3—7已知某投资项目的净现金流量如下表所示求该投资项目的财务内部收益率如果投资者目标收益率为12%,求该投资项目的动态投资回收期单位万元1当il=20%时,NPVl=15.47万元2当i2=20%时,NPV2=一17.60万元3所以,IRR=20%+[
15.47/
15.47+
17.60]X1%=
20.47%4因为项目在第5年累计净现金流量出现正值,所以[例3-8某公司购买了一栋写字楼用于出租经营,该项目所需的投资和经营期间的年净收人情况如下表所示如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%,试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的可行性[例3-9]某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款建筑物的价值为40万元,按有关规定可在25年内直线折旧预计该写字楼的年毛租金收入为10万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%试计算该写字楼投资项目的投资回报指标[解]该写字楼项目的投资回报指标计算过程,如下表所示第五节某出租公寓项目投资分析案例
一、项目概况“MGM中心”项目,位于北京市东三环路姚家园路口,团结湖公园北侧,处于首都机场到天安门广场轴线上的中心点,是北京市商贸中心区内的黄金地段项目所处的位置距天安门广场8km、至王府井商业区6kin、至首都机场20km、至亚运村约10km、至北京火车站约6km、至北京西客站约15km,其环境和交通条件十分理想该项目规划用地面积为15246.O平方米,规划允许建筑面积为8.7万平方米,由一栋二十六层写字楼和两栋二十六层的公寓组成,其中地上一至三层及裙房为综合商场和餐饮娱乐服务用房,内容包括餐厅、咖啡厅、美容美发、按摩室、舞厅、多功能厅、保龄球室、台球室、棋牌室、电子游戏室以及会议室地下一层作为商场使用;设备层和停车库分别设在地下二层和三层,本项目中写字楼和公寓的主要服务对象是国内外商务人员、金融机构和各类公司,为其从事经济活动及公务活动提供良好的办公、生活环境项目中商贸、餐饮、娱乐等配套服务设施的主要服务对象为租住本项目写字楼和公寓及附近地区的城市居民项目由A公司开发建设,写字楼于2001年初开工建设,2002年6月底完成主体结构封顶,2003年5月竣工交付使用公寓楼及裙房商业于2001年初开工,2002年8月初完成到土0.00,2003年6月主体结构封顶,2004年5月竣工投入使用现有B公司拟购买“MGM中心”的两栋公寓物业,C公司作为B公司房地产资产管理工作的长期伙伴,为了辅助B公司决策并判断承接本资产管理工作的可行性,对该置业投资项目进行了投资分析规划设计和建造标准
二、规划设计和建造标准一规划设计方案1.设计方案“MGM中心”公寓楼,紧邻北京市团结湖公园北测,该公园占地面积13.8万平方米,公园内除有苏州园林式的十大景点之外,还有占地4.6万平方米的人工湖使得未来MGM中心公寓楼的住户能在繁华的大都市中,享受宝贵的自然环境和有的湖光水色,使居住生活质量大大提高“MGM中心”公寓由两栋二十六层的建筑物组成,其中地下一层至地上三层为商业零售用房,地下二层和地下三层为停车库和技术设备用房,地上四层至二十六层为公寓楼,是集购物、娱乐、居住为一体的综合性大楼该项目的具体建筑面积分配如表3—2所示2.主要户型MGM中心公寓楼共有322个居住单元,户型设计为二室一厅和三室一厅,每套面积约为94~164mz,约有50%的户型面积小于100平方米,大部分为当前北京公寓租赁市场上受用户喜爱、有强大市场需求的中小户型各种户型的数量分布和面积标准如表3—3所示二建造与装修标准1.建造标准该工程的建筑等级为一级,耐火等级为一级,抗震设防裂度为8‘,主体结构为“框架—剪力墙结构”2.装修标准1外墙和内墙四层以下裙楼采用天然花岗石饰面,五层至屋顶采用高级石英面砖及局部玻璃幕墙;内墙采用轻钢龙骨双面隔声石膏板墙,起居室及卧室墙面用高级彩色喷涂,厨房及浴室贴高级瓷砖到顶2地面和顶棚起居室及卧室地面采用企口木地板,厨房及浴室地面铺高级防滑地砖;起居室及卧室的顶棚涂无光乳胶漆,浴室及厨房顶棚采用铝塑板吊顶3门窗每户入户大门为高级全封闭钢质四防门防盗、防火、隔声、保温,装配高级合金门锁,小五金配件及窥视镜,卧室、厨房、浴室门为高级夹板门,配高级小五金配件;窗采用高级铝合金窗4公寓人口及电梯大堂墙身采用高级大理石,地面用高级石材铺设,矿棉吸声板吊顶,安装各居住单元独立信箱5水、电、热供应系统全天候热水供应,每户设分户独立冷热水表;采用美国CATERPILLAR发电机组作为大厦的备用电源,设有双路供电系统,户配备10KVA的用电量;公寓内设置全天候采暖系统,配置美观木质暖气罩6电梯主要采用日本生产的三菱电梯,具体电梯的配置与选择如表3—4所示MGM中心公寓楼的电梯配置与选择表3-47通信系统每户预留一部直拨程控电话插孔,两部内线电话线路,可随时申请接拨国际国内长途电话及传真8空调公寓内预留分体式空调机安置位置9保安、消防所有大堂进出口、电梯、商场及停车场,均设置闭路电视监视系统;大厦内设自动消防及火灾报警系统10物业管理选择有经验的物业管理公司实施24小时保安服务,同时提供建筑物维护维修、公共设施保养及清洁服务购买投资和运营费用分析
三、购买投资和运营费用分析一购买投资与资金筹措1.MGM中心公寓楼的购买投资1购买价格40000m2X1600美元/平方米=6400万美元;2代理费用6400万美元X2%=128万美元;3契税6400万美元X3%=192万美元;4手续费6400万美元X1%=64万美元;5印花税、律师费、评估费等其他费用6400万美元X1.5%=96万美元;因此,MGM中心公寓楼的购买总投资为6816万美元2.MGM中心公寓楼购买投资的资金筹措B公司购买MGM中心公寓楼后,将专门成立一个物业投资公司,该物业投资公司的注册资金一般要求达到投资总额的30%左右因此,假设投资者的购买总投资中有35%即2385.6万美元为资本金,其余65%即4430.4万美元为金融机构提供的15年期商业用房抵押贷款,抵押贷款年利率为12%假设该抵押贷款的本息在15年内于每年用所得税前的净运营收益等额偿还二MGM中心公寓楼出租过程中的运营费用分析1.出租经营过程中的费用本公寓物业出租过程中,建议采用“净租”的形式,即在“毛租金收入”中,只包括物业管理费用和建筑物维护维修费用,物业管理公司所提供的保安、清洁和维护维修服务不再另行向租户收费,设备和公共空间的更新改造投资包括在建筑物维护维修费用内但一些运营费用如水、电、煤气、热力等资源的使用费,可由公寓内的租客以某种方式按比例分摊,由物业管理公司代收代缴,因为这种代收代缴的方式目前很受租客欢迎物业管理费和建筑物维护维修费均为毛租金收入的5%此外,从毛租金收入中还需支付保险费、市场推广与宣传费用和零星税费如土地使用税等,这些费用一般占毛租金收入的1.5%2.出租经营过程中应缴纳的税费公寓楼出租过程中需向政府缴纳的税费主要有三项,即1营业税、城市维护建设税及教育费附加毛租金收入的5.5%;2房产税毛租金收入的12%;3租赁手续费毛租金收入的1%;4所得税应纳税所得额的33%三用于投资分析的其他参数及其选择本项目经济评价所采用的基准方案所涉及到的参数及其选择情况如下1.根据市场研究的结果,选定公寓物业初始月租金水平为45美元/m2参考北京市公寓租赁市场上租金、费用变化的规律,本投资分析中假设租金和费用的年增长率为6%2.目标收益率是评价房地产投资经济可行性的重要指标,根据北京房地产市场投资收益率的现状及对未来预测的结果,取本项目的目标收益率y为18%3.公寓楼属于居住物业,土地出让年限为70年,从土地出让合同签订之日开始计算MGM中心项目土地出让合同签署于1999年8月,因此,投资者如果从2003年购人该公寓楼,2004年正式投入出租经营,则整个出租经营期限为66年4.公寓建筑物的折旧年限为50年,采用直线折旧法提取折旧5.经过初步的分析计算,本公寓楼的可出租面积系数即可出租面积占总建筑面积的比例取为90%6.除1997和1998年的出租率分别为60%和80%外,其他经营年份的出租率均取92%7.假设物业经营30年后,在第31年转售予新的投资者,净转售收入的预测为第30年末净运营收益除以12%的资本化率第14讲课件讲义第14讲讲义财务评价
四、财务评价根据上述投资、租金收入及其他相关基础数据,得到项目的财务评估结果如下L财务内部收益率1RR=26.64%2.当基准收益率为18%时,项目的财务净现值NPV=2405万美元3.含建设期在内的动态投资回收期Pt=10.33年由于项目的财务内部收益率26.64%大于房地产投资的基准收益率或期望收益率18%,也高于抵押贷款利率12%;财务净现值为2405万美元,大于零;动态投资回收期为10.3年,在一般收益性物业的动态投资回收期范围8~12年之内;因此,该项目可行详细结果如表3—5所示“MGM中心”公寓投资项目现金流分析表表3-5第15讲课件讲义第15讲讲义收益性物业的概念第四章收益性物业价值评估
一、内容提要
1、收益性物业的概念
2、收益性物业价格的概念和特征
3、收益性物业价值和价格的种类
4、影响收益性物业价格的因素
5、收益性物业估价的基本方法
二、考试的目的和要求本部分考试的目的是测试应考人员对收益性物业价格和其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度,以及运用基本的评估技术,在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策能力和知识水平考试的基本要求掌握物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别,市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤熟悉收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用了解影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用为了使物业保值增值,提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议,对物业经营管理工作绩效进行评估等,物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况,介绍收益性物业价格的概念和特征,价值和价格的种类,价格影响因素以及价值评估的基本方法第一节收益性物业的概念物业按照是否产生收益来划分,分为收益性物业和非收益性物业收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业,包括住宅特别是其中的公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的等影响收益性物业价值的因素很多,例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等,但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上,即收益性物业只有未来能够带来收益,对投资者才有价值,投资者才会为了预期的投资回报购买该物业对未来能够带来的收益予以具体化,收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素
①未来净收益的大小——未来净收益越大,物业的价值就越高,反之就越低;
②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长,物业的价值就越高,反之就越低;
③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠,物业的价值就越高,反之就越低收益性物业价格的概念和特征第二节收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物在现今社会,物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付,例如,以物业作价人股换取设备、技术等
二、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备有用性、稀缺性和有效需求有用性是指物品能够满足人们的某种需要,稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买只有需要而无支付能力即想买但没有钱,或者虽然有支付能力但不需要即有钱但不想买,都不能使购买行为发生,从而不能使价格成为现实例如,一套30万元的住房,甲家庭需要,可是买不起;乙家庭买得起,但是不需要;丙家庭既需要,也买得起在这种情况下,只有丙家庭对这套住房有有效需求需要不等于有效需求,需要只是一种要求或欲望,有支付能力支持的需要才是有效需求
三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格,既有共同之处,又有不同的地方共同之处是
①都是价格,用货币来表示;
②都有波动,受供求因素的影响;
③都是按质论价优质高价,劣质低价物业价格与一般物品价格的不同,表现为物业价格的特征物业价格主要有下列五个特征一物业价格受区位的影响很大由于物业不可移动,其价格与区位密切相关即“第一是区位,第二是区位,第三还是区位”物业的区位是指物业的空间位置二物业价格实质上是物业权益的价格物业由于不可移动,在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、使用权或其他权益实物状况相同的物业,权益状况可能千差万别,甚至实物状况好的,由于权益过小,如土地使用年限很短或产权不明或权属有争议,价格较低;相反,实物状况差的,由于权益较大,如产权清晰、完全,价格可能较高因此,从这种意义上讲,物业价格是物业权益的价格三物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金物业因为价值量大、寿命长久,所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场有些类型的物业,如公寓、写字楼、旅馆,租赁甚至是主流因此,物业同时有两个价格一是其本身有一个价格,经济学上称为源泉价格,即这里的交换代价的价格以下简称价格;另一个是使用它一定时间的价格,经济学上称为服务价格,即这里的使用代价的租金以下简称租金一般的物品,如家具、服装,主要是买卖价格,很少有租赁价格物业的价格与租金的关系,就如同本金与利息的关系四物业价格形成的时间较长由于物业价值量大,加之独一无二特性造成对影响物业价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解,所以人们在物业交易时一般是十分谨慎的,从而物业交易价格通常难以在短期内达成另外,一宗物业通常与其周围物业构成某一特定的地区,而该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在变化,因此,物业价格也是在考虑该物业过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果后才形成物业现在的价格五物业价格容易受交易者的个别因素的影响一般物品由于品质相同,可以开展样品交易、品名交易,同时存在众多的卖者和买者,其价格形成通常较客观,不易受交易者个别因素的左右物业由于不能搬到同一处进行比较,具有独一无二的特性,要认识物业,只有亲自到实地查勘,而且由于物业价值量大,相似的物业一般只有少数的几个买者和卖者,有的物业甚至只有一个买者和一个卖者,所以,物业价格通常随交易的需要而个别形成,并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响使用价值和交换价值第三节收益性物业价值和价格的种类
一、使用价值和交换价值一种商品的使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物人们在经济活动中一般简称的价值,指的是交换价值任何物品能够成为商品,首先必须是有用物,能用来满足人们的某种需要没有使用价值的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值因此,使用价值是交换价值的前提,没有使用价值肯定就没有交换价值但是反过来不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值,例如空气作为商品的物业,既有使用价值也有交换价值
二、投资价值和市场价值投资价值一词有两种含义一是指值得投资,例如,人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时,经常称其具有投资价值;二是指从某个特定的投资者即某个具体的投资者的角度所衡量的价值这里所讲的投资价值指的是后者因此,某一物业的投资价值,是指某个特定的投资者如某个具体的购买者基于个人的需要或意愿,对该物业所评估出的价值而该物业的市场价值,是指该物业对于一个典型的投资者市场上抽象的一般投资者,他代表了市场上大多数人的观点的价值市场价值是客观的、非个人的价值,而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值在某一时点,市场价值是惟一的,而投资价值会因投资者的不同而不同同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值,是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同,纳税状况不同,对未来的信心不同,等等所有这些因素,都会影响投资者对该物业未来收益能力的估计,从而影响投资者对该物业价值的估计如果所有的投资者都作出相同的假设,也面临相同的环境状况,则投资价值与市场价值就会相等,但实际上不可能出现这种情况因此,常常会有某些投资者愿意支付比其他投资者更高的价格来获得某一物业评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的,所不同的是假设前提例如,投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和,但其中选取参数的立场不同拿折现率来说,评估市场价值所采用的折现率,应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率,应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率通常称为最低期望收益率这个特定的投资者所要求的最低报酬率,可能高于也可能低于与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税另外,不同的投资者对未来净收益的估计,有的可能是乐观的,有的可能是悲观的;而评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是客观的投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资购买换一个角度讲,每个物业投资者对其拟投资购买的物业都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位当市场价格低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资;相反,他们将向市场出售过去所投资的物业
三、成交价格、市场价格和理论价格一成交价格成交价格简称成交价,是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意接受,或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物成交价格是一个已经完成的事实,通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同理解成交价格,应对其形成机制,即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解1.卖价是站在卖者的角度,指卖者出售物业时所愿意接受的价格2.买价是站在买者的角度,指买者购买物业时所愿意支付的价格3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场在买方市场下,成交价格会偏向最低卖价;在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格,不受一些不良因素,如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响;反之,则为非正常成交价格二市场价格市场价格是指某种物业在市场上的一般、平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果三理论价格理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格价格与供求是互动的一方面,价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的;另一方面,供给量与需求量又受价格的影响,通过价格调节达到均衡市场价格和理论价格相比,市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的凡是影响真实需求与真实供给的因素,如居住收入、物业开发建设成本等的变化,都可能使市场价格发生波动因此,在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动,不会偏离太远第16讲课件讲义第16讲讲义总价格和单位价格
四、总价格和单位价格一总价格总价格简称总价,是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格它可能是一块面积为500㎡的土地的价格,一套建筑面积为200㎡的高档公寓的价格,或是一座建筑面积为10000㎡的商场的价格,也可能是一个城市的全部物业的价格,或是一国全部物业的价格物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低二单位价格单位价格简称单价,其中,土地单价是指单位土地面积的土地价格,土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格价格单位由货币和面积两方面构成1.货币包括币种和货币单位在币种方面,如是人民币、美元,还是港币等在货币单位方面,如是元,还是万元等2.面积包括面积内涵和面积单位在面积内涵方面,建筑物通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别此外,住宅还有居住面积,商业用房还有营业面积,出租的房屋还有可出租面积,成片开发的土地还有可转让的土地面积,成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等在面积单位方面,不同国家和地区的法定计量单位或习惯用法可能不同,如中国内地通常采用平方米土地的面积单位有时还采用公顷、亩,美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺,日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪
五、实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格,或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格是指在成交日期时讲明,但不是在成交日期时一次付清的价格例如,一套建筑面积lOO㎡、单价3000元/㎡、总价30万元的住房,在实际交易中的付款方式可能有下列几种1.要求在成交日期时一次付清2.如果在成交日期时一次付清,则给予折扣,如优惠5%3.从成交日期时起分期付清,如首期支付10万元,余款在一年内分两期支付,如每隔半年支付10万元4.约定在未来某个日期一次付清,如约定一年后付清5.以抵押贷款方式支付,如首期支付5万元,余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付在上述第一种情况下实际单价为3000元/㎡,实际总价为30万元;不存在名义价格在第二种情况下实际单价为3000×1—5%=2850元/㎡,实际总价为28.5万元;名义单价为3000元/㎡,名义总价为30万元在第三种情况下实际总价为万元假定年折现率为5%,实际单价为2928元/㎡;名义单价为3000元/㎡,名义总价为30万元在第四种情况下实际总价为30÷1+5%=28.57万元假定年折现率为5%,实际单价为2857元/㎡;名义单价为3000元/㎡,名义总价为30万元在第五种情况下实际单价为3000元/㎡,实际总价为30万元;不存在名义价格
六、现房价格和期房价格现实中的商品交易有现货交易和期货交易,由此有现货价格和期货价格之说现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内可视为在交易达成的同时进行商品交割的价格期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格无论是现货交易还是期货交易,付款方式又有在交易达成后立刻或在短期内一次付清、按约定在未来某个日期一次付清和分期支付等,因此形成了多种组合形式,归纳为表4—1现货交易和期货交易的各种情形表4-1交易达成日交货日付款日和付款方式备注现在一次付清此为典型的现货交易现货交易现在现在现在起分期支付未来一次付清此称为赊销或赊购现在一次付清此称为预购或预售期货交易现在未来现在起分期支付未来一次付清此为典型的期货交易物业也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格该物业的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地,可能是一项在建工程,也可能是建筑物已建成的物业;当为建筑物已建成的物业时,即为现房价格含土地价格物业的期货价格是指以未来状况的物业为交易标的的价格,其中最常见的是期房价格含土地价格期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋含土地为交易标的的价格在期房与现房同品质包括质量、功能、环境和物业管理等下,期房价格低于现房价格以可以出租的公寓来看,由于买现房可以立即出租,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险如有可能不能按期建成,甚至出现“烂尾”,或者实际交付的品质比预售约定讲的差,所以,期房价格与现房价格之间的关系是期房价格=现房价格—预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现率—风险补偿例4-1某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元/㎡,出租的年末净收益为330元/㎡假设折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,试计算该期房目前的价格[解]该期房目前的价格计算如下在现实中,常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象,这主要是由于两者的品质不同,如现房的户型和环境差、功能已落后等起价、标价、成交价和均价
七、起价、标价、成交价和均价起价、标价、成交价和均价,是在商品房销售中出现的一组价格一起价起价是指所销售的商品房的最低价格这个价格通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格,甚至这种价格的商品房不存在,仅是为了广告作用,吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格因此,起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平二标价标价又称报价、表格价,是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格,即卖方的要价一般情况下,买卖双方会围绕着这个价格进行讨价还价,最后出售者可能作出某种程度的让步,按照一个比这个价格低的价格成交三成交价成交价是商品房买卖双方的实际交易价格商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格四均价均价是所销售商品房的平均价格,具体有标价的平均价格和成交价的平均价格成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平
八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价一评估价评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果二保留价保留价又称拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖拍卖标的无保留价的,拍卖师应在拍卖前予以说明拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估价,然后参照评估价确定一个合理的保留价三起拍价起拍价又称开叫价格、起叫价,是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格拍卖有增价拍卖和减价拍卖增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价,然后由低往高叫价,直到最后由出价最高者获得减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价,然后逐次喊出逐步降低的价格,直至有竞买人表示接受而成交增价拍卖是一种常见的叫价方式在增价拍卖中,起拍价通常低于保留价,也可以等于保留价四应价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允,或是竞买人自己报出的购买价格五成交价成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价在有保留价拍卖中,最高应价不一定成为成交价,只有在最高应价高于或等于保留价的情况下,最高应价才成为成交价
九、买卖价格、租赁价格一买卖价格买卖价格简称买卖价,是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人,由物业权利人作为卖方收取或他人作为买方支付的货币额、商品或其他有价物二租赁价格租赁价格通常称为租金,在土地场合称为地租,在土地与建筑物合在一起的场合称为房租,是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用,由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物真正的房租构成因素应当包括
①地租;
②房屋折旧费,包括结构、设备和装饰装修的折旧费;
③维修费;
④管理费;
⑤投资利息;
⑥保险费;
⑦物业税目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税;
⑧租赁费用,如租赁代理费;
⑨租赁税费,如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费;⑩利润
十、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价,是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格从政府对价格管制或干预的程度来划分,可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价政府对价格的干预,还有最高限价和最低限价最高限价是试图规定一个对物业可以收取的最高价格;最低限价又称最低保护价,是试图规定一个对物业可以收取的最低价格
十一、原始价值、账面价值、市场价值原始价值简称原值、原价,也称历史成本、原始购置成本,是指一项资产在当初取得时实际发生的成本,包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等会计核算的历史成本原则,要求将原始价值作为资产的人账价值账面价值又称账面净值、折余价值,是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额市场价值又称实际价值,是指一项资产现时在市场上实际所值的价格;或者假设把该项资产拿到市场上去交易,它最可能实现的价格原始价值是始终不变的,账面价值是随着时间的流逝而不断减少的,市场价值是随着时间的流逝而上下波动的市场价值与账面价值或原始价值可能有关,但通常情况下是无关的房屋重置价格是指某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润物业价格的影响因素概述第四节影响收益性物业价格的因素
一、物业价格的影响因素概述在现实中,物业价格的高低是由众多物业价格影响因素对物业价格综合作用的结果要把握物业价格的影响因素,首先应具有下列5点认识1.不同的物业价格影响因素,引起物业价格变动的方向是不尽相同的有的影响因素降低物业的价格,有的影响因素提高物业的价格但是,对于不同类型的物业,同一影响因素引起物业价格变动的方向可能是不同的例如,某一地带有铁路,这一地带如果为居住区,铁路就可能成为贬值因素,但如果为仓储或工业区,则铁路可能成为增值因素2.不同的物业价格影响因素,引起物业价格变动的程度是不尽相同的有的影响因素对物业价格的影响较大,即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大;有的影响因素对物业价格的影响较小但是,随着时期、地区、物业类型的不同,那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素,甚至没有影响;相反,那些影响较小的因素则有可能成为主要的影响因素3.不同的物业价格影响因素,与物业价格之间的影响关系是不尽相同的有的影响因素对物业价格的影响是一向性的,即随着这种影响因素的变化会一直提高或降低物业的价格;有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高或降低物业的价格,但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低或提高物业的价格;有的影响因素从某一角度看会提高物业的价格,但从另一角度看会降低物业的价格,它对物业价格的最终影响如何,是由这两方面的合力决定的例如,修筑一条道路穿过某个居住区,一方面由于改善了交通,会提高该居住区住宅的价格;另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全,会降低该居住区住宅的价格至于具体的影响如何,还要看被影响的住宅临该道路的远近以及该道路的性质其中,紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大,除非适宜改变为商业用途但是,如果该道路是一条过境公路,如全封闭的高速公路,则对住宅来说只有负面影响,无正面作用4.有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关,有些与时间无关在与时间有关的影响因素中,引起物业价格变动的速度又可能是不同的有的影响因素会立即引起物业价格的变动,有的影响因素对物业价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来5.某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化,但更多的影响因素对物业价格的影响虽然可以感觉到,却难以用数学公式或数学模型将其描述出来至于它们对物业价格究竟有多大程度的影响,主要依靠付价人员的付价理论知识、实践经验以及对当地物业市场的深入调查了解作出判断
二、人口因素物业特别是居住物业的需求主体是人,人的数量、素质、构成等状况,对物业价格有很大影响下面主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面来说明人口因素对物业价格的影响一人口数量物业价格与人口数量的关系非常密切当人口数量增加时,对物业的需求就会增加,物业价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对物业的需求就会减少,物业价格也就会下落另外,在人口数量因素中,反映人口数量的相对指标是人口密度人口密度从两方面影响物业价格一方面,人口高密度地区,一般来说对物业的求多于供,供给相对缺乏,因而价格趋高,人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展,提高物业价格;另一方面,人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低物业价格,特别是在大量低收入者涌人某一地区的情况下会出现这种现象二人口素质如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的物业价格必然低落三家庭人口规模这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起所需要的住房数量的变动,随之导致物业需求的变化而影响物业价格一般来说,随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,物业价格有上涨的趋势第17讲课件讲义第17讲讲义物业价格的影响因素概述(续)
三、居民收入因素通常,居民收入的真正增加非名义增加名义增加是指在通货膨胀情况下的增加,意味着人们的生活水平将随之提高,其居住与活动所需要的空间会扩大,从而会增加对物业的需求,导致物业价格上涨至于对物业价格的影响程度,要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定所谓边际消费倾向,是指收人每增加一个单位所引起的消费变化
四、物价因素物业价格与一般物价的互动关系非常复杂通常,物价的普遍波动表明货币购买力的变动,即币值发生变动此时物价变动,物业价格也随之变动,如果其他条件不变,那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比,而且两者的动向也应一致,则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变不论一般物价总水平是否变动,其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动,例如建筑材料价格特别是水泥、钢材、木材的价格、建筑设备价格、建筑人工费的上涨,会增加物业的开发建设成本,从而可能推动物业价格上涨从较长时期来看,国内外统计资料表明,物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率
五、利率因素利率升降对物业价格有着很大的影响从成本的角度来看,利率升降会增加或降低物业开发的投资利息,从而使物业价格上升或下降从物业需求的角度来看,由于现代购买物业特别是商品住宅普遍采取贷款方式付款,所以利率升降会减少或增加物业需求,从而使物业价格下降或上升从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看,由于物业价值与折现率负相关,而折现率与利率正相关,所以利率升降会使物业价格下降或上升综合来看,物业价格与利率负相关利率上升,物业价格会下降;利率下降,物业价格会上升
六、汇率因素在国际物业投资中,汇率波动会影响物业的投资收益例如,一个外国投资者以一定价格购买了一宗物业,此后出售物业时,相对于当地市场,物业可能升值了,但如果该物业所在国的货币发生了贬值,那么相对于国际交易,其物业升值可能与货币贬值相互抵消,从而导致物业投资失败相反,如果该物业所在国的货币发生了升值,那么即使相对于当地市场物业没有升值,但相对于国际交易也会获得较好的物业投资收益因此,当预期某国的货币会升值时,就会吸引国外资金购买该国物业,从而会导致其物业价格上涨;相反,会导致其物业价格下降
七、物业税收因素有关物业的不同税种、税率及其征收环节,对物业价格的影响是不同的可将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的另外,考察物业税收政策对物业价格的影响,应当注意课税的转嫁问题如果某种对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去,那么它对物业价格的影响就小,甚至不起作用增加物业开发环节的税收,会增加物业开发建设成本,从而会推动物业价格上升;相反,会使物业价格下降在物业交易环节,增加买方的税收,如提高契税税率,会抑制物业需求,从而会使物业价格下降;而增加卖方的税收,如收取土地增值税,会使物业价格上升直接或间接地对保有物业课税如城镇土地使用税、房产税或城市物业税,实际上是减少了利用物业的收益,因而会导致物业价格低落;相反,降低甚至取消对保有物业课税,会导致物业价格上升
八、城市规划因素城市规划对物业价格有很大影响,特别是对城市发展方向、土地使用性质用途、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定就规定用途来看,工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同;反过来,在土地条件一定的情况下,规定用途比如是用于工业、商业还是居住或绿化对土地价格有着很大的影响规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看
①就某一块土地而言,它会降低地价;
②从总体上看,由于有利于土地的健康协调利用,因此有提高地价的作用但是,如果规定用途不妥,缺乏科学的理论和方法,也会两败俱伤,既降低单块土地的价格,也会降低整片土地的利用率,从而使地价下降规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地,但如果政府规定只能维持现有的农业用途,则地价必然很低,而如果一旦允许改变用途,则地价会成倍上涨
九、交通管制因素交通管制对物业价格的影响结果如何,要看这种管制的内容和物业的使用性质对于某些类型的物业来讲,实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值,但是对于另一些类型的物业来讲,实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值例如,在住宅区内的道路上禁止货车通行,可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感,因此会提高物业的价值
十、心理因素心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的影响物业价格的心理因素主要有如下方面
①购买或出售心态;
②个人欣赏趣味偏好;
③时尚风气;
④接近名家住宅心理;
⑤讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等下面列举几种情况1.物业需求者遍寻适当的物业,当选定了合意的物业后,如该物业的拥有者无出售之意,则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格2.有时物业购买者出于自身的急迫需要,在与竞争对手争夺中只求得到物业,从而会抬高价格3.物业拥有者偶然发生资金调度困难,急需现金周转,无奈只有出售物业变现,这时的成交价格多会低于正常市场价格有债务纠纷的物业,债务人为达到快速脱身的目的,会故意贱售物业市场法第五节收益性物业估价的基本方法物业估价是为了特定的目的,对特定的物业或物业权益在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定一宗物业的客观合理价格或价值,通常可以从如下3个途径来求取
①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格,即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值;
②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用——基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需的代价,即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值;
③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益——基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和,即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值由此在物业估价上产生了三大基本方法,即市场法、成本法、收益法
一、市场法一市场法概述市场法又称市场比较法、比较法,是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法市场法适用的对象是具有交易性的物业,如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等而那些很少发生交易的物业,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似物业的交易如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区,就难以采用市场法估价运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行
①搜集交易实例;
②选取可比实例;
③对可比实例成交价格进行处理其中,根据处理的内涵不同,分为价格换算、价格修正和价格调整价格换算即建立价格可比基础,价格修正即交易情况修正,价格调整包括交易日期调整和物业状况调整;
④求取比准价格二搜集交易实例运用市场法估价,首先需要拥有大量真实的交易实例一般来说,不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的但这些报价、标价在一定程度上可以作为了解市场行情的参考只有拥有了大量真实的交易实例,才能把握正常的市场价格行情,才能据此评估出客观合理价格或价值因此,首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容,一般包括
①交易实例物业的状况,如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等;
②交易双方,如卖方和买方的名称、之间的关系;
③成交日期;
④成交价格,包括计价方式如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等和价款;
⑤付款方式,如一次性付款、分期付款包括付款期限、每期付款额或付款比率、贷款方式付款包括首付款比率、贷款期限;
⑥交易情况,如交易目的卖方为何而卖,买方为何而买,交易方式如协议、招标、拍卖、挂牌等,交易税费的负担方式,有无利害关系人之间的交易关联交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况三选取可比实例针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的,不是任何交易实例都可以用来参照比较的,有些交易实例并不适用因此,需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例我们把这些可用于参照比较的交易实例,称为可比实例选取的可比实例应符合如下4个基本要求
①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;
②可比实例的成交日期应与估价时点接近;
③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;
④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格选取的可比实例数量从理论上讲越多越好,但是,如果要求选取的数量过多,一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到,二是后续进行修正、调整的工作量大,因此,一般选取3个以上含3个、10个以下含10个可比实例即可四建立价格可比基础建立价格可比基础包括如下5个方面
①统一付款方式;
②统一采用单价;
③统一币种和货币单位;
④统一面积内涵;
⑤统一面积单位物业由于价值量大,其成交价格往往采用分期付款的方式支付估价中为便于比较,价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准,因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额具体方法是通过折现计算例4,2]某宗物业交易总价为30万元,其中首期付款20%,余款于半年后支付假设月利率为o.5%,试计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格[解]该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下在统一采用单价方面,通常为单位面积上的价格土地除了单位土地面积上的价格,还可为单位建筑面积上的价格——楼面地价在这些情况下,单位面积是一个比较单位根据估价对象的具体情况,还可以有其他的比较单位,如仓库以单位体积为比较单位,停车场以每个车位为比较单位,旅馆以每个房间或床位为比较单位,电影院以每个座位为比较单位,医院以每个床位为比较单位,保龄球馆以每个球道为比较单位,等等但有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后,再转化为单价进行其他方面的修正、调整因为这样处理时,对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确例如,估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅,选取的可比实例的门窗是完好的,成交总价为20万元经调查了解得知,将估价对象的门窗整修或更新所需要的正常费用为o.5万元,则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元,调整为门窗是损坏的总价19.5万元20—0.5=19.5,然后再将此总价19.5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所对应的日期时的汇率在通常情况下,是采用成交日期时的汇率但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整,则对进行了交易日期调整后的价格,应采用估价时点时的汇率进行换算汇率的取值,一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价在统一货币单位方面,按照使用习惯,人民币、美元、港币等,通常都采用“元”在现实的物业交易中,有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价,也有按使用面积计价的它们之间的换算公式如下在面积单位方面,中国内地通常采用平方米土地面积单位除了平方米,有时还采用公顷、亩,中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺,中国台地区和日本、韩国一般采用坪由于Lh㎡=10000㎡1亩=666.67㎡1平方英尺=0.09290304㎡1坪=3.30579㎡所以,将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如平方米下的价格=公顷下的价格÷10000平方米下的价格=亩下的价格÷
666.67平方米下的价格=平方英尺下的价格÷
0.09290304平方米下的价格=坪下的价格÷
3.30579五交易情况修正可比实例的成交价格可能是正常的,也可能是不正常的由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值,所以,如果可比实例的成交价格是不正常的,则应将其修正为正常的这种对可比实例成交价格进行的修正,称为交易情况修正进行交易情况修正,首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格在下列交易中,成交价格往往会偏离正常市场价格1.利害关系人之间的交易例如,父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易,成交价格通常低于正常市场价格2.急于出售或急于购买的交易例如,欠债到期,无奈只有出售物业来偿还在这种情况下的成交价格往往是偏低的相反,在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的3.交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易如果买方不了解市场行情,盲目购买,成交价格往往是偏高的相反,如果卖方不了解市场行情,盲目出售,成交价格往往是偏低的4.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易例如,买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情,特别是该物业对买方有特殊的意义或价值,从而买方执意要购买或卖方惜售在这种情况下的成交价格往往是偏高的5.特殊交易方式的交易如拍卖、招标、哄抬或抛售等物业正常成交价格的形成方式,应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常但中国目前土地使用权出让是例外,拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情,协议方式形成的价格往往是偏低的其原因是管理体制尚不完善,出让方是政府实际的运作者是政府的某个部门及某些个人,受让方是与自身利益较为密切的个人、企业等,从而协议方式出让的结果往往是政府让利如果出让方是理性的“经济人”,就难以出现这种情况6.交易税费非正常负担的交易在物业交易中往往需要缴纳一些税费,如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等按照税法及中央和地方政府的有关规定,有的税费应由卖方缴纳,如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税;有的税费应由买方缴纳,如契税、补交土地使用权出让金;有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分,如印花税、交易手续费正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格,即在此价格下,卖方缴纳卖方应缴纳的税费,买方缴纳买方应缴纳的税费需要评估的客观合理价格,也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费但在实际的物业交易中,往往出现本应由卖方缴纳的税费,买卖双方协议由买方缴纳;或者本应由买方缴纳的税费,买卖双方协议由卖方缴纳例如,土地增值税本应由卖方缴纳,却协议由买方缴纳;契税、补交土地使用权出让金本应由买方缴纳,却协议由卖方缴纳;交易手续费本应由买卖双方各负担一部分,却协议由其中的某一方全部负担在某些地区,物业价格之外还有所谓“代收代付费用”这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题7.相邻物业的合并交易物业价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响形状不规则或面积、规模过小的物业,价格通常较低但这类物业如果与相邻物业合并后,则效用通常会增加因此,当相邻物业的拥有者欲购买该物业时,该物业的拥有者通常会索要高价,而相邻物业的拥有者往往也愿意出较高的价格购买所以,相邻物业合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格8.受债权债务关系影响的交易例如,设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易进行交易情况修正,还要测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度由于缺乏客观、统一的尺度,这种测定有时非常困难因此,在哪种情况下应当修正多少,主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断其中,对于交易税费非正常负担的修正,只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的实际情况,然后根据计算即可具体是将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定,无规定的依照当地习惯,买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格在修正方法上,主要是把握下列公式正常成交价格一应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到的价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率,即应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则[例4-3某宗物业的正常成交价格为2500元/㎡,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格[解]卖方实际得到的价格计算如下.卖方实际得到的价格=正常成交价格一应由卖方缴纳的税费=2500—2500×7%=2325元/㎡买方实际付出的价格计算如下买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625元/㎡例4-4某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%试求该宗物业的正常成交价格[解]该宗物业的正常成交价格求取如下例4-5某宗物业交易,买卖双方在合同中写明,买方付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉,该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%试求该宗物业的正常成交价格[解]该宗物业的正常成交价格求取如下六交易日期调整可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的物业市场状况如当时的市场供求关系下形成的要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值,是应当在估价时点时的物业市场状况如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系下形成的如果成交日期与估价时点不同往往是这种情况,而且成交日期通常是过去,估价时点通常是现在,物业市场状况可能发生了变化,例如,政府出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等,导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化,从而即使两宗完全相同的物业,在这两个时间上的价格也会有所不同因此,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期调整交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整,故又可称之为物业市场状况调整,简称市场状况调整交易日期调整的关键,是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况,具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似物业的价格,找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律,据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整调整的具体方法,可以采用价格指数或价格变动率,也可以采用时间序列分析七物业状况调整如果可比实例物业与估价对象物业自身状况之间有差异,则还应对可比实例成交价格进行物业状况调整,因为物业自身状况的好坏还关系到其价格高低进行物业状况调整,是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格,调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况,物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整在这三种调整中,还可以进一步细分为若干因素的调整物业状况调整总的思路是如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况,则应对可比实例价格作减价调整;反之,则应作增价调整具体思路是
①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素;
②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况;
③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较,找出它们之间差异所造成的价格差异程度;
④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整以楼层调整为例,假定估价对象是一套住房,该住房位于一幢20世纪80~90年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的五层为评估该住房的价值,选取了甲、乙、丙三个可比实例其中,甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的四层,成交价格为3000元/㎡;乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的四层,成交价格为2900元/㎡;丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的五层,成交价格为2800元/㎡通过市场调查研究,得到估价对象所在地区同类5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数如表4—2则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下楼层5层住宅楼6层住宅楼一层100%o100%0二层105%5%105%5%三层110%10%110%10%四层105%5%107%7%五层100%o103%3%六层95%一5%八求取比准价格由上述我们知道,经过交易情况修正之后,就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格;经过交易日期调整之后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格;经过物业状况调整之后,就将可比实例在其物业状况下的价格变成了在估价对象物业状况下的价格这样,经过这三大方面的修正和调整之后,就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时点时的客观合理价格或价值但通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的,最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格,以此作为市场法的估价结果第18讲课件讲义第18讲讲义成本法
二、成本法一成本法概述成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法因此,成本法中的“成本”,并不是通常意义上的成本,而是价格只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业,都可以采用成本法估价成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行
①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料;
②测算重新购建价格;
③测算折旧;
④求取积算价格二物业价格构成下面以“取得物业开发用地进行房屋建设,然后销售所建成的商品房”这种典型的物业开发经营方式为例,并从便于测算各构成项目金额的角度,来划分物业价格构成在这种情况下,物业价格通常由如下7大项构成
①土地取得成本;
②开发成本;
③管理费用;
④投资利息;
⑤销售费用;
⑥销售税费;
⑦开发利润1.土地取得成本是指取得物业开发用地所必需的费用、税金等在完善、成熟的物业市场下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由物业开发商作为买方缴纳的税费如契税、交易手续费构成在目前情况下,根据物业开发用地取得的途径,土地取得成本的构成可分为下列3种
①通过征收农地取得的,土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等
②通过城市房屋拆迁取得的,土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等
③通过市场“购买”取得的,如购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者物业开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地,土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等2.开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等在理论上,可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本在实际中,开发成本主要包括下列几项
①勘察设计和前期工程费,包括可行性研究,工程勘察,规划及建筑设计,施工通水、通电、通路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用;
②基础设施建设费,包括所需要的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用如果取得的物业开发用地是熟地,则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中,在此就只有部分或没有基础设施建设费;
③房屋建筑安装工程费,包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用附属工程如房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等;
④公共配套设施建设费,包括所需要的非营业性的公共配套设施的建设费用;
⑤开发建设过程中的税费3.管理费用是指为组织和管理物业开发经营活动所必需的费用,包括物业开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等4.投资利息它与会计上的财务费用不同,包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息,无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息5.销售费用是指销售开发完成后的物业所必需的费用,包括广告宣传费、销售代理费等销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算6.销售税费是指销售开发完成后的物业应由物业开发商此时作为卖方缴纳的税费,又可分为下列两类
①销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加通常简称为“两税一费”;
②其他销售税费,包括应由卖方负担的交易手续费等销售税费通常是售价的一定比率,因此,在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算7.开发利润现实中的开发利润是一种结果,是由销售收入售价减去各种成本、费用和税金后的余额而在成本法中,“售价”是未知的,是需要求取的,开发利润则是需要事先测算的估算的开发利润,应是在正常条件下物业开发商所能获得的平均利润,而不是个别物业开发商最终获得的实际利润,也不是个别物业开发商所期望获得的利润开发利润是按照一定基数乘以同一市场上类似物业开发项目所要求的相应利润率来计算三成本法的基本公式成本法最基本的公式为物业价格=重新购建价格一折旧上述公式可以根据下列3类估价对象而具体化
①新开发的土地;
②新建的物业;
③旧的物业新开发的土地和新建的物业采用成本法估价一般不存在折旧问题,但应考虑工程质量、规划设计、周围环境、物业市场状况等而予以适当的增减价调整新开发的土地包括征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地,城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地,填海造地,开山造地等在这些情况下,成本法的基本公式为新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润在新建物业的情况下,成本法的基本公式为新建物土地取土地开建筑物管理投资销售销售开发=+++++++业价格得成本发成本建造成本费用利息费用税费利润在旧物业的情况下,成本法的基本公式为旧物业价格=物业的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧四物业的重新购建价格重新购建价格又称重新购建成本,是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出,或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润其中,重新取得可简单地理解为重新购买,重新开发建设可简单地理解为重新生产把握重新购建价格的概念还应特别注意下列3点
①重新购建价格是估价时点时的价格
②重新购建价格是客观的价格
③建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格,土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格求取房地的重新购建价格有两大路径一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,而是模拟物业开发商的物业开发过程,在物业价格构成的基础上,采用成本法来求取;二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分,先求取土地的重新购建价格,再求取建筑物的重新购建价格,然后将两者相加来求取后一种路径适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的熟地交易为主的情况重置价格的出现是技术进步的必然结果由于技术进步,使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高,而采用新材料、新技术等,不仅功能更加完善,成本也会降低,因此,重置价格通常要比重建价格低五建筑物的折旧1.建筑物折旧的概念和内容估价上的建筑物折旧与会计上的建筑物折旧,虽然都称为折旧并有一定的相似之处,但因两者的内涵不同而有着本质的区别估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失,其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额,即建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值根据造成建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类1物质折旧是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失物质折旧可进一步从自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏残存四个方面来认识和把握自然经过的老化主要是由自然力作用引起的,如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等,它与建筑物的实际年龄建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数正相关同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件,如酸雨多的地区,建筑物老化就快正常使用的磨损主要是由人工使用引起的,它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关例如,居住用途建筑物的磨损要小于工业用途建筑物的磨损意外破坏的损毁主要是由突发性的天灾人祸引起的,包括自然方面的,如地震、水灾、风灾;人为方面的,如失火、碰撞等对于这些损毁即使进行了修复,但可能仍然有“内伤”延迟维修的损坏残存主要是由没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的,它造成建筑物不应有的损坏或提前损坏,或已有的损坏仍然存在,如门窗有破损,墙体或地面有裂缝、洞等2功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失导致建筑物功能相对缺乏、落后或过剩的原因,可能是建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等功能缺乏是指建筑物没有其应该有的部件、设备、设施或系统等例如,住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等功能落后是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营例如,设备、设施陈旧落后或容量不够,建筑式样过时,内部空间格局欠佳等拿住宅来说,现在时兴“三大、一小、一多”式住宅,即客厅、厨房、卫生间大,卧室小,壁橱多的住宅,过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅,相对而言就过时了再如高档办公楼,现在要求有较好的智能化系统,如果某个所谓高档办公楼的智能化程度不够,相对而言其功能就落后了功能过剩是指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对物业价值的贡献小于其成本例如,某幢厂房的层高为6m,但如果当地厂房的标准层高为5m,则该厂房超高的1m因不能被市场接受而使其所多花的成本成为无效成本3经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失不利因素可能是经济因素如市场供给过量或需求不足、区位因素如环境改变,包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等,也可能是其他因素如政府政策变化等例如,一个高级居住区附近兴建了一座工厂,该居住区的物业价值下降,这就是一种经济折旧这种经济折旧一般是永久性的再如,在经济不景气时期以及高税率、高失业率等,物业的价值下降,这也是一种经济折旧但这种现象不会永久下去,当经济复苏后,这种经济折旧也就消失了例4-6]某旧住宅,测算其重置价格为40万元,地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元,因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元,由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元试求取该旧住宅的折旧总额和现值[解]该旧住宅的折旧总额求取如下该旧住宅的折旧总额=1+6+3=10万元该旧住宅的现值求取如下该旧住宅的现值=重置价格一折旧=40—10=30万元2.求取建筑物折旧的年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到它对物业价值不再有贡献时止的时间建筑物的经济寿命短于其自然寿命建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄建筑物的实际年龄是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数类似于人的实际年龄建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄类似于人看上去的年龄建筑物的有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄类似于有的人看上去比实际年龄小,有的人看上去比实际年龄大实际年龄是估计有效年龄的基础,即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的调整后得到
①当建筑物的维修养护为正常的,其有效年龄与实际年龄相当;
②当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的,其有效年龄短于实际年龄;
③当建筑物的维修养护比正常维修养护差的,其有效年龄长于实际年龄建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命,分为剩余自然寿命和剩余,经济寿命建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命,即剩余经济寿命=经济寿命一有效年龄利用年限法求取建筑物折旧时,建筑物的寿命应为经济寿命,年龄应为有效年龄,剩余寿命应为剩余经济寿命因为这样求出的建筑物折旧更符合实际情况例如,两幢同时建成的完全相同的建筑物,如果维修养护不同,其市场价值就会不同,但如果采用实际年龄计算折旧,那么它们的价值就是相同的进一步来说,新近建成的建筑物未必完好,从而价值未必高;而较早建成的建筑物未必损坏严重,从而价值未必低例如,新建成的房屋可能由于存在建筑设计、施工质量缺陷或者使用不当,竣工没有几年就已经成了“严重损坏房”;而有些20世纪初建造的旧建筑物,至今可能仍然完好无损,即使撇开文化内涵因素,也有较高的市场价格年限法中最主要的是直线法直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法,它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等直线法的年折旧额计算公式为式中Di一第i年的折旧额,或称做第i年的折旧在直线法的情况下,每年的折旧额凰是一个常数DC——建筑物的重新购建价格S——建筑物的净残值,是建筑物的残值减去清理费用后的余额建筑物的残值是预计建筑物达到经济寿命后,不宜继续使用时,经拆除后的旧料价值清理费用是拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用N——建筑物的经济寿命R——建筑物的净残值率,简称残值率,是建筑物的净残值与其重新购建价格的比率,即有效年龄为t年的建筑物折旧总额的计算公式为[例4-7某建筑物的建筑面积100平方米,单位建筑面积的重置价格为500元/平方米,判定其有效年龄为10年,经济寿命为30年,残值率为5%试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额,并计算其现值收益法
三、收益法一收益法概述收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法收益法分为直接资本化法和报酬资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法其中,将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法报酬资本化法即现金流量折现法,是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益净现金流量,选用适当的报酬率折现率将其折算到估价时点后相加,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业,如住宅特别是公寓、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房用于出租的、仓库用于出租的、农地等但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价,收益法大多不适用运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行
①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料,如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料;
②预测估价对象的未来收益如净收益;
③求取报酬率或资本化率、收益乘数;
④选用适宜的收益法公式计算出收益价格二报酬资本化法的主要计算公式1.收益期限为有限年且净收益每年不变的公式收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下式中V——物业的收益价格;A——物业的净收益;Y——物业的报酬率或折现率;n——物业的收益期限,是自估价时点起至未来可以获得收益的时间,通常为收益年限公式原型为此公式的假设前绳也是应用条件,下同是
①净收益每年不变为A;
②报酬率不等于零为了;收益期限为有限年上述公式的假设前提是公式推导上的要求后面的公式均如此,其中报酬率y在现实中是大于零的,因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本从数学上看,当Y=0时,V=A×n[例4·8某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地使用年限为50年,至今已使用了6年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为
8、5%试计算该宗物业的收益价格[解]该宗物业的收益价格计算如下与例4—10中44年土地使用年限的物业价格
91.5万元相比,例4—11中无限年的物业价格要高
2.6万元
94.12—
91.52=
2.603.净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式如下来估价,有时未免太片面;而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价,又不大可能除非收益期限较短为了解决这个矛盾,一般是根据估价对象的经营状况和市场环境,对其在未来3—5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计,并且假设从此以后的净收益将不变,然后对这两部分净收益进行折现处理,计算出物业的价格特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的物业,在建成后的前几年由于试营业等原因,收益可能不稳定,更适宜采用这种公式来估价[例4—10某宗物业的收益期限为38年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类物业的报酬率为10%试计算该宗物业的收益价格[解该宗物业的收益价格计算如下三物业净收益的求取运用收益法估价无论是报酬资本化法还是直接资本化法,需要预测估价对象的未来收益可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益出租的物业是收益法估价的典型对象,其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入出租人负担的费用,根据真正的房租构成因素地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费和利润,一般为其中的维修费、管理费、保险费、物业税、租赁费用、租赁税费但在实际中,房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用,也可能不包含真正的房租构成因素的费用,因此,出租人负担的费用是如表4-3所列的费、税中出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分出租的物业求取净收益需要扣除的费用表4-3项目名称出租人负担承租人负担标准数量年金额水费电费燃气费供暖费通信费有线电视费家具设备折旧费[1物业服务费用
[2]维修费保险费
[3]物业税
[4]租赁费用
[5]项目名称出租人负担承租人负担标准数量年金额租赁税费
[6]其他费用注
[1]如果由出租人提供家具设备(如家具、电视机、电冰箱、空调机等),应扣除它们的折旧费;
[2]如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用;
[3]如投保房屋火灾险等的保险费;
[4]如城镇土地使用税、房产税或城市房地产税等;
[5]如委托房地产经纪机构出租,房地产经纪机构向出租人收取的租赁代理费;
[6]包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费在实际求取净收益时,通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需要的一切费用均由出租人负担,则应将它们全部扣除;如果租约约定部分或全部费用由承租人负担,则出租人所得的租赁收入就接近于净收益,此时扣除的费用项目就要相应减少当按惯例确定出租人负担的费用时,要注意与租金水平相匹配在现实的物业租赁中,如果出租人负担的费用项目多,名义租金就会高一些;如果承租人负担的费用项目多,名义租金就会低一些四报酬率的求取报酬率即折现率,是与利率、内部收益率同类性质的比率进一步搞清楚报酬率的内涵,需要搞清楚一笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别投资回收是指所投入的资本的回收,即保本;投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金,即报酬以向银行存款为例,投资回收就是向银行存人的本金的收回,投资回报就是从银行那里得到的利息所以,投资回报中是不包含投资回收的,报酬率为投资回报与所投入的资本的比率可以将购买收益性物业视为一种投资行为这种投资需要投入的资本是物业价格,试图获取的收益是物业预期会产生的净收益投资既要获取收益,又要承担风险以最小的风险获取最大的收益,可以说是所有投资者的愿望盈利的多少一方面与投资者自身的能力有关,但如果抽象掉投资者自身的因素,则主要与投资对象及其所处的投资环境有关在一个完善的市场中,投资者之间竞争的结果是要获取较高的收益,意味着要承担较大的风险;或者,有较大的风险,投资者必然要求有较高的收益,即只有较高收益的吸引,投资者才愿意进行有较大风险的投资因此,从全社会来看,报酬率与投资风险正相关,风险大的投资,其报酬率也高,反之则低例如,将资金购买国债,风险小,但利率低,收益也就低;而将资金搞投机冒险,报酬率高,但风险也大例如,两宗物业的净收益相等,但其中一宗物业获取净收益的风险大,从而要求的报酬率高;另一宗物业获取净收益的风险小,从而要求的报酬率低由于物业价值与报酬率负相关,因此,风险大的物业的价值低,风险小的物业的价值高求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法累加法的一个细化公式为报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠其中
①投资风险补偿,是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的物业时,他必然会要求对所承担的额外风险有补偿,否则就不会投资;
②管理负担补偿,是指一项投资要求的关心和监管越多,其吸引力就会越小,从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿物业要求的管理工作一般远远超过存款、证券;
③缺乏流动性补偿,是指投资者对所投入的资金缺乏流动性也会要求补偿物业与股票、债券相比,买卖要困难,交易费用也较高,缺乏流动性;
④投资带来的优惠,是指由于投资于物业可能获得某些额外的好处,如易于获得融资,从而投资者会降低所要求的报酬率因此,针对投资估价对象可以获得的好处,要作相应的扣减市场提取法是利用与估价对象物业具有类似收益特征的可比实例物业的价格、净收益等资料,选用相应的报酬资本化法公式,反求出报酬率例如五直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的,收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等资本化率是物业的某种年收益与其价格的比率,即利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为物业价值=年收益×收益乘数收益乘数是采用市场提取法,从与估价对象的收益流量类型等相同的类似物业的有关资料中求得收益乘数具体有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数相应的收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法其中的毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法,即物业价值=毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上物业的价格除以其毛租金所得的倍数,即毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”当采用月租金转换为价值时,应采用通过月租金与价格的关系求得的毛租金乘数;当采用年租金转换为价值时,应采用通过年租金与价格的关系求得的毛租金乘数毛租金乘数法的优点是
①方便易行,在市场上较容易获得物业的价格和租金资料;
②由于在同一市场上,相似物业的租金和价格同时受相同的市场力量影响,因此毛租金乘数是一个比较客观的数值;
③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计毛租金乘数法的缺点是
①忽略了物业租金以外的收入;
②忽略了不同物业的空置率和运营费用的差异第19讲课件讲义第19讲讲义内容提要
一、内容提要
1、房地产市场概述
2、房地产市场的供求关系
3、房地产市场结构与市场指标
4、房地产市场的特性与功能
5、房地产市场分析
6、物业经营管理计划
二、考试的目的和要求本部分考试的目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场的供求关系、房地产市场结构与市场指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度,分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平考试的基本要求掌握物业经营管理计划及其编制、计划的主要内容和表现方式熟悉房地产市场的特性与功能、房地产市场的供求规律,房地产市场结构、细分方式了解反映和描述房地产市场状况的指标,房地产市场运行环境和影响因素,政府干预房地产市场的原则、手段和措施为了给房地产投资者提供更好的物业经营管理服务,物业管理企业首先要制定科学的物业经营管理计划,并以此作为物业经营管理决策的重要工作内容而要想编制出一个好的物业经营管理计划,物业管理师必须掌握房地产市场的相关知识和分析技术房地产市场概述第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式
二、房地产市场的运行环境房地产市场的运行环境,是指把房地产市场作为一个中心体时,它周围各种影响因素的总和在整个市场经济体系中,房地产市场并不是孤立存在的,它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响,同时也会对这些因素产生反作用按照这些影响因素的性质,可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境1.社会环境,是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构,家庭的数量及其结构,各地的风俗习惯和民族特点等2.政治环境,是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等,它涉及资本的安全性,是投资者最敏感的问题3.经济环境,是指在整个经济系统内,存在于房地产业之外,而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等4.金融环境,是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源,这种支持主要指所能提供的金融服务、金融支持的力度和状况等5.房地产法律制度环境,是指与房地产业有关的正式规则,包括现行法律与相关政策6.技术环境,是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等7.资源环境,是指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件8.国际环境,是指国外发生的事情、状况或关系国际环境是一种动态的过程,是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所作出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程
三、推动房地产市场转变的社会经济力量一影响房地产市场发展的社会经济因素房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长影响房地产市场发展的社会经济因素有社会因素,包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素;经济因素,包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等;政策因素,包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等二影响房地产市场转变的社会经济力量影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括1.金融业的发展房地产业在作为产业出现时,金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格,进而影响市场供给及人们对房地产价格租金水平的预期,从而导致市场空置情况及实际价格、租金水平的变化2.信息、通信技术水平的提高信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善,会缩短不同物业之间的相对距离,推动不同地域消费晶的交流,减少劳动力成本和时间费用这无疑会改变人们固有的物业区位观念,增加对不同位置物业的选择机会,促进不同地区间的资本流动3.生产和工作方式的转变第三产业的壮大、劳动密集型向资金技术密集型的转变、高新技术产业的发展、居家办公模式的出现等,促使人们工作和生活居住模式及观念的转变4.人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使得对住宅的认识产生了巨大变化,老年人住宅、第二住宅和季节性住宅等概念应运而生5.自然环境的变化城市环境污染、低收人人口大量涌入城市所产生的社会问题等导致住宅郊区化;环境问题和社会问题的解决、土地资源的约束,使城区内住宅重新受到青睐6.政治制度的变迁住房问题的社会政治性特征,使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容,而住房制度的改革,无疑会对房地产市场产生巨大的影响如1998年进行的停止住房实物分配、实行住房分配货币化改革,极大地促进了房地产市场的发展土地使用制度改革,同样会对房地产市场产生巨大的影响力房地产市场的需求和供给第二节房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求从前面的叙述中我们已经知道,需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线,如图5—1所示如果其他条件不变,某种商品或服务的价格下降时,其需求数量就会上升,反之价格上升需求就会下降,即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系这里我们强调“其他条件不变”,因为需求数量不完全由价格决定设想图5—1所说的某类物业是人们特别感兴趣的商品住宅,那么有哪些因素会影响商品住宅的需求,或者说哪些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化呢1.收入的变化一般来说,收入增加会导致对大多数商品需求的增加,从而使需求曲线向右平移但也有例外,如收入增加导致对商品住宅购买需求增加,但对出租住宅的需求会相应减少2.其他商品的价格变化画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变,但实际的市场情形并不一定是这样例如上海的商品住宅市场,由于多层住宅价格的迅速上升使居民对高层住宅需求的增加,进而导致高层住宅价格攀升,使高层商品住宅需求曲线向右平移所以,原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化,会影响原商品的需求3.对未来的预期尽管某种商品的价格不发生变化,但消费者对未来收人、利率和购买某种商品的可能性等的预期也会影响到对某种商品的当前需求例如,居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给,就会引起需求的增加,使当前的需求曲线向右平移4.政府政策的变化政府房地产税收政策、住房政策的变化或城市规划的变更,也会影响当前的房地产需求例如,降低交易税费、停止住房实物分配,极大地推动了个人住房需求的增加
二、房地产市场的供给就像价格和需求数量之间存在相关关系一样,价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少,所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线图5—2因此,供给的基本法则为当其他条件不变时,较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加,较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反,为正相关关系这也很容易理解,因为对于供给者来说,较高的市场价格能增加其在市场上所获取的利润例如中国1993年的房地产市场上,由于房地产价格不断上升,导致房地产开发企业数量迅速膨胀和可供销售的商品房数量迅速增长然而,由于房地产开发过程中所投入的资金、土地、建筑材料和管理人员能力等资源的约束,开发商的机会成本增加,其所面临的风险也在不断地加大与需求曲线一样,影响市场供给数量的并不仅仅是价格,所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外,其他因素均保持不变这些假设不变的市场因素包括开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等下面我们着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响,以说明市场条件变化引起的供给曲线的变化1.房地产开发成本房地产开发成本的变化会直接影响到开发商的利润水平,也会直接影响到其决定开发的商品房数量例如,1998年银行降低贷款利率、通货膨胀率维持在较低的水平,使普通商品住宅的开发成本下降,从而导致普通商品住宅供给数量增加,供给曲线向右平移图5—2中S→S22.政府政策的变化政府的税收政策也会影响到房地产开发的成本进而影响到商品房供给的数量例如,从2003年开始统一实施土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌制度,调整了征地及征地补偿政策,使土地成本有较大幅度的提升,进而加大了房地产开发成本,因而在一定程度上制约了房地产市场供给的迅速增加,间接地起到了对房地产市场宏观调控的作用,使供给曲线向左平移图5—2中S→S1国家从1997年开始采取取消或降低房地产开发中的税费、降低土地使用权出让金收取标准等措施,1998年又将发展住宅建设并使之成为推动国民经济增长的新经济增长点,这些政策措施均有利于普通住宅供给数量的增加,从而使供给曲线向右平移图5—2中S→S23.对未来的预期对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产商当前的投资行为,进而影响到市场供给例如开发商预计未来房地产价格会大幅度上升,那么他就会将其开发的部分商品房搁置起来暂不销售,使当前的商品房供给减少,令图5—2中的供给曲线向左平移;北京成功获得2008年第29届夏季奥运会主办权后,预计房地产市场需求大大增加,使开发商增大了开发的数量,又令图5—2中的供给曲线向右平移经济学上常用被称作供给函数的公式来表示生产者对某种商品的供给数量与不同影响因素之间的关系,这个公式的表达形式为对应某种具体的商品来说,其他因素也是可以确定的第20讲课件讲义第20讲讲义房地产市场的机制
三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制,在很大程度上取决于整个国家的经济体制世界各国的经济体制有两个极端,一种是自由市场经济,另一种是计划经济,还有许多国家的经济体制均介于两者之间我国目前发展的是社会主义市场经济,在这种经济体制下,作为市场经济核心的价格机制对市场起着由醒的调节作用,但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生着重要的影响随着我国房地产市场的发展,价格机制的作用在逐渐增强人们经常使用市场供求关系曲线,通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系,来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用在利用图5—3分析价格与供求数量的关系时,有三个方面的问题值得注意,一是要有一个单位时间周期的概念,因为脱离了时间来分析供求数量问题是没有任何意义的,这里的单位时间通常是年、季度或月;二是为了分析问题方便,进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设,实际上我们很容易发现,影响需求数量的因素除价格外往往还有消费者收人变化和不同商品之间的替代关系等;三是为分析问题方便把供给和需求曲线都简化成了直线,这样做能满足定性分析的需要从图5—3中的供给曲线和需求曲线不难看出,某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加供给和需求曲线的交点正为市场均衡点所对应的价格P称为均衡价格,在这样的价格下,既没有多余的供给,也没有更多的需求,供给量和需求量相等,生产者和消费者皆大欢喜我们可以通过图5—4所示的情况,来说明这一特殊的市场概念假如在某城市的住宅市场上,新建住宅的均衡价格为50万元,均衡供求数量为2000套如果每套住宅的销售价格变为75万元,就会出现供给过剩从而导致住宅不能销售出去的情况,而要使市场达到均衡点正,就需要将价格下调,使需求曲线从H变到E、供给曲线从h变到正;而如果每套住宅的销售价格变为25万元,就会出现供不应求从而导致住宅供给短缺,要想使市场在每套住宅50万元的价格下达到均衡,就需提升销售价格,使需求从F减少到E、供给从f增加到E在任何一个市场上,供给和需求曲线都能形成一个均衡点价格,但市场的这种均衡也有稳定和非稳定之分,如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡点,但在各种市场因素的作用下又能形成一个新的供求平衡点,则这种均衡叫做稳定均衡;如果原有的均衡状态被打破后不能形成一个新的均衡点,则这种均衡就叫做非稳定均衡稳定均衡和非稳定均衡之间的区别可以用两个受力变形后的球来说明,一个球是硬橡皮球,其受压后会变形,但压力消除后能恢复原状;另一个球是橡皮泥制作的球,其受压后也会变形,但压力撤销后不能再恢复原状前者就是稳定平衡,后者就是不稳定平衡当市场条件发生变化时,供求关系曲线就会发生变化例如,住房抵押贷款利率上升或贷款价值比率下降时,如果其他因素保持不变,商品住宅需求就会减少如图5—5所示,商品住宅需求曲线由D1变为D2,如果住宅价格仍为户,则居民购买商品住宅的需求量下降为Qa,如果开发商供给的商品住宅数量仍为Q,则市场上就会有积压的商品住宅量Q—Qa出现然而,开发商往往要降低价格以减少其商品房积压,在降价的情况下居民会有更多的需求数量,这样就达到了一个新的市场均衡,这个新的均衡价格就是图5—5中的P1,而新的供求平衡的数量是Q1房地产市场结构和细分第三节房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构从宏观上说,房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标,保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展,必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系1.总量结构从房地产市场整体出发,分析开发和销售之间的数量结构关系,考察房地产供求之间的总量差距2.区域结构分析在全国不同地区之间,房地产市场发育情况的差异和特点,考察不同区域或城市之间,房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异3.产品结构从经济发展阶段出发,考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系,分析其产品结构布局的合理程度4.供求结构针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态5.投资结构根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系
二、房地产市场细分从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发,我们可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准,对房地产市场进行细分一按地域细分房地产的不可移动性,表明其受地区性需求的依赖程度很大,这决定了房地产市场是地区性市场,人们认识和把握房地产市场的状况,也多从地域概念开始,因此按地域范围对房地产市场进行划分,是房地产市场划分的主要方式地域所包括的范围可大可小,由于房地产市场主要集中在城市化地区,所以最常见的是按城市划分,例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等对于比较大的城市,其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异,因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分,如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等从把握某一更大范围房地产市场状况的角度,除按城市划分外,还可以按省或自治区所辖的地域划分,如海南省房地产市场、山东省房地产市场等当然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等但一般来说,市场所包括的地域范围越大,其研究的深度就越浅,研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小二按房地产用途细分由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异,因此需要按照房地产的用途,将其分解为若干子市场如居住物业市场含普通住宅、别墅、公寓市场等、商业物业市场写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等、工业物业市场标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场、特殊物业市场、土地市场等三按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场一级市场土地使用权出让市场、二级市场土地转让、新建商品房租售市场、三级市场存量房地产交易市场而更加清晰的划分是按照增量存量的方式,将土地划分为一级土地市场和二级土地市场,将房屋划分为一级房屋市场增量市场或一手房市场和二级房屋市场存量市场或二手房市场房地产增量和存量市场之间是一种互动关系,存量市场的活跃,不仅有利于存量房地产资源的有效配置,而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象,能促进增量市场的发展四按交易形式细分按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式,均有其明显的特殊性,因此依不同房地产交易形式对市场进行划分也就成为必然土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场,由于我国城市土地所有权属于国家,因此土地交易实质是土地使用权的交易;新建成的房地产产品交易,存在着销售含预售、租赁含预租和抵押等子市场;面向存量房屋的交易,则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场五按目标市场细分从市场营销的角度出发,可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场,来细分房地产市场通常情况下,可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平,细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场,例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等;也可以按照目标市场的群体特征进行细分,例如,老年住宅市场、青年公寓市场等上述五种划分方法是相互独立的,不同的市场参与者通常关注不同的子市场根据研究或投资决策的需要,可以将五种划分方式叠加在一起,得到更细的子市场如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等房地产市场指标
三、房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标,包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型一供给指标1.存量Stock,St,指报告期期末如第t年或半年、季度、月,下同已占用和空置的物业空间总量,单位为建筑面积或套数;在数值上,报告期存量=上期存量+报告期新竣工量一报告期灭失量St=St-1+NCt-δt;可按物业类型分别统计2.新竣工量NewCompletions,NCt,指报告期内新竣工房屋的数量,单位为建筑面积或套数,可按物业类型分别统计中国竣工量统计指标是竣工面积,指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到人住和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和3.灭失量δt,指房屋存量在报告期内由于各种原因毁损、拆迁等灭失掉的部分4.空置量VCt,指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分,可按物业类型分别统计中国目前空置量的统计是不完整的,是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积”5.空置率VRt,指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例,VRt=VCt/St在实际应用中,可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计,包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等6.可供租售量HousesforSale/Rental,HSRt指报告期可供销售或出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt;实际统计过程中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租,所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售数量7.房屋施工面积HousesUnderConstruction,BUCt,是指报告期内施工的全部房屋建筑面积包括本期新开工的面积和上年开工跨人本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和8.房屋新开工面积ConstructionStarts,CSt,是指在报告期内新开工建设的房屋面积不包括上期跨人报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽地基处理或打永久桩的日期为准9.平均建设周期ConstructionPeriod,CPt,指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度在数值上,平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积CPt=BUCt/NCt10.竣工房屋价值ValueofBuildingsCompleted,VBCt,指在报告期内竣工房屋本身的建造价值二需求指标1.国内生产总值GDP是按市场价格计算的一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果国内生产总值有三种表现形态,即价值形态、收入形态和产品形态三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成2.人口数,是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和,包括常住人口和现有人口3.城市家庭人口,指居住在一起,经济上合在一起共同生活的家庭成员凡计算为家庭人口的成员其全部收支都包括在本家庭中4.就业人员数量,指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量.5.就业分布指按产业或职业分类的就业人员分布状况6.城镇登记失业率,指城镇登记失业人员与城镇单位就业人员扣除使用的农村劳动力、聘用的离退休人员、港澳台及外方人员、城镇单位中的不在岗职工、城镇私营业主、个体户主、城镇私营企业和个体就业人员、城镇登记失业人员之和的比7.城市家庭可支配收入,指家庭成员得到可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和,即居民家庭可以用来自由支配的收入它是家庭总收入扣除交纳的所得税、个人交纳的社会保障费以及记账补贴后的收入8.城市家庭总支出,指除借贷支出以外的全部家庭支出,包括消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出9.房屋空间使用数量,指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量10.商品零售价格指数,是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数11.城市居民消费价格指数,是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数三市场交易指标1.销售量HousesSold,HSt,指报告期内销售房屋的数量,单位为建筑面积或套数在统计过程中,可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计我国房地产开发统计中采用是实际销售面积,指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订正式销售合同的商品房屋面积不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积,但包括报告期或报告期以前签订了预售合同,在报告期又竣工的商品房屋面积2.出租量HousesRented,HRt,指报告期内出租房屋的数量,单位为建筑面积或套数3.吸纳量AbsorptionVolume,AVt,指报告期内销售和出租房屋的数量之和AVt=HSt+HRt,单位为建筑面积或套数实际统计过程中,可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计4.吸纳率AbsorptionRate,ARt,指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例ARt=AVt/HSRt,以百分数表示,有季度吸纳率、年吸纳率等5.吸纳周期AbsorptionPeriod,APt,指按报告期内的吸纳速度单位时间内的吸纳量计算,同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间APt=HSRt/AVt,单位为年、季度或月,在数值上等于吸纳率的倒数6.预售面积,指报告期末仍未竣工交付使用,但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积7.房地产价格指数,是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数,包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数理想的价格指数,应该是基于同质物业的价格指数我国目前的各类房地产价格指数,通常基于平均价格8.房地产价格,指报告期房地产市场中的价格水平,通常用不同类型房屋的中位数价格表示中国现有房地产价格统计,是基于各类物业平均价格的统计9.房地产租金,指报告期房地产市场中的租金水平,通常用不同类型房屋的中位数租金表示中国现有房地产租金统计,是基于各类物业平均租金的统计。