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万科A
一、偿债能力分析 1．流动比率=
2.速动比率==
3.现金比率=
4.现金流量比率=
二、长期偿债能力
1.资产负债率=
2.股东权益比率=
3.偿债保障比率=
三、利率保障倍数 利率保障倍数= 偿债能力分析:万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强 万科A营运能力分析
一、万科股份有限公司营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力 资产运用效率高 则可以用较少的投入获取较高的收益下面以具体指标来分析万科的营运能力:
1、万科股份有限公司营运能力指标分析 存货周转率 =存货成本/存货平均余额=25005300000/76235670732=
0.32802008年存货周= 存货成本/ 存货平均余额=34514700000/88002804691=
0.3922 2009年存货周转率=存货成本/存货平均余额=301073500000/111714000000=
0.2692 存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性 控制失败会导致成本过度 作为万科的主要资产 存货的管理更是举足轻重由于万科业务规模扩大 存货规模增长速度大于其销售增长的速度 因此存货的周转率逐年下降（见表1）若该指标过小 则发生跌价损失的风险较大 但万科的销售规模也保持了较快的增长 在业务量扩大时 存货量是充足货源的必要保证 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降 在建开发产品比重大幅上升 存货结构更加合理因此 存货周转率的波动幅度在正常范围 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率 注重获取优质项目 加快项目的开发速度 提高资金利用效率 充分发挥规模效应 保持适度的增长速度 表1 万科股份有限公司2008-2010年存货周转率 年份 2008 2009 2010 存货周转率
0.3280
0.3922
0.2692
（2）应收账款周转率 2008年应收账款周转率= 销售收入/平均应收账款=40991800000/
886692623.8 =
46.232009年应收账款周转率= 销售收入/平均应收账款=48881000000/
818092050.2 =
59.752010年应收账款周转率= 销售收入/平均应收账款 =50713800000/ 1153635123 =
43.96 相对于2008年来说2009年万科的应收账款周转率有大幅提升 见表2 原因是主营业务的大幅上升而2010年受房地产市场调控影响略有下降. 表2 万科股份有限公司2008-2010年应收账款周转率 年份 2008 2009 2010 应收账款周转率
46.23
59.75
43.96
（3）流动资产周转率 2008年流动资产周转率= 销售收入 /平均流动资产= 40991800000/104464000000 =
0.39242009年流动资产周转率= 销售收入 /平均流动资产= 48881000000/121898000000=
0.40102009年流动资产周转率= 销售收入 /平均流动资产= 50713800000/167926000000=
0.3020 流动资产周转率取决于每一项资产周转率的高低 该指标 见图3 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降 但其毛利率 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小 万科要提高总资产周转率 必须改善存货的管理 表3 万科股份有限公司2008-2010年流动资产周转率 年份 2008 2009 2010 流动资产周转率
0.5
0.4010
0.3020 总的来说 万科的资产营运能力较强 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀 堪称行业典范但近年来的土地储备和在建工程的增多 存货管理效率下降较为明显 因此造成了总资产管理效率降低 管理层应关注存货的管理另外，2008年经济危机对房地产行业带来了一定的冲击，但万科在行业内的成长性比较好，其抵御风险能力的作用下，使得公司目前发展比较稳定 万科企业股份有限公司目前存在的问题及对策 资金需求的压力日益增大为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入，充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道 现金流的管理万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意，而现金如同一个企业的血液，缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪因此，在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要提醒万科高度重视企业现金的管理 存货的管理万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货管理结构，适度控制存货数量此外，股权结构分散 获得的支持力度有限 万科企业股份有限公司未来展望 房地产行业存在两个根本特点: 首先 住宅兼有社会和投资属性 是生活必需品和改善生活质量的重要元素也投资获利的载体其次 中国正处于城市化进程中 居民的购买力稳步增长 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长中国经济中房地产行业属于增长型行业，发展空间大，数量庞大的中国人口中有能力买商品房的人数在上升，创造了巨大的需求量并且随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高，一方面万科以软性服务著称，正好迎合了中高档房产消费者的需求，另一方面万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件 2008年初楼市宏观调控，万科的“拐点论”被业界惊为天人；2009年楼市春天，万科在土地市场上似乎无所作为；2010年初宏观调控再至，万科悄悄开始了其进军二三线城市的战略部署在2009年地产企业意外经历了“量价齐升”的“不差钱”好年景后，万科的转型是众多地产商中的先行者
二、整体企业营运能力分析中存在的问题及相关建议
1、营运能力分析中存在的问题 上述这四个比率都是在分析企业营运能力时常用的指标，但在具体实务操作中，这些指标的计算口径，计算方法存在着种种局限性，在此基础上展开的企业经营能力分析，必须考虑到这些限制，做到心中有数 1由于现行应收账款周转次数计算公式只是简单地将赊销收入与应收账款平均余额相比，没有考虑到实际收回的赊销贷款与应收账款余额的内在联系，在特定的条件下，计算出的结果与事实显然不符同时，应收账款周转率次数计算公式中，分子是赊销净额，但在实际计算中，由于企业公开发表的会计资料很少标明赊销数字，所以往往就用销售总额来取代赊销净额，这样的计算会高估应收账款的周转率或缩短应收账款的回收天数 2总资产周转率的计算中，现行计算公式拿销售收入与企业平均资产总额直接相比但在企业资产中，有一部分是与企业销售收入的形成没有必然联系的，如企业的投资数额这些账户的存在会歪曲企业总资产周转率而使其比实际要低，也即实际周转率要比计算所显示的要好 3缺乏对无形资产等长期资产的具体评价企业资产营运能力状况评价指标体系中基本指标是流动资产周转率、总资产周转率其修正指标也只是对流动资产和总资产营运方面的补充虽然增设了不良资产比率、资产损失比率等指标来评价企业的不良资产和潜在损失但缺乏对固定资产、无形资产使用效果的分析、评价忽视了这些资产对企业长期发展的影响其评价的最终结果容易导致企业的短期行为企业总资产中除了日常周转使用的流动资产外还应包括无形资产等主要的资产企业的商标权、专利权、专有技术、品牌等无形资产是企业长期发展过程中通过经营管理和技术创新形成的重要经济资源而且已经成为21 世纪资产管理的重点但由于计价的困难使这些资产在账面上难以全面反映;另外由于无形资产对企业经济效益的影响具有长期性、不确定性的特点因此在对企业资产营运能力进行评价时应使眼前利益与长期利益的评价并重充分考虑无形资产在企业经营中的重要作用 4缺乏对人力资源有效利用的评价广义的营运能力分析应是企业各项经济资源营运效率的分析包括对人力资源利用的评价分析而知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动智力劳动的知识价值确认、计量、记录和报告应该是现代财务会计的重要内容因此对企业营运能力的评价应具有一定的前瞻性充分考虑我国经济转型时期的特殊情况全面兼顾人力资源的投资对开发新技术、开拓新市场上的重大作用有利于正确引导企业逐步形成技术进步机制和知识创新机制合理确定企业经营方向 对企业营运能力分析的创新指标建议 目前由于企业外部环境的变化以会计为基础的传统业绩评价体系受到了质疑实务界和学术界都在对此总是进行着不懈的研究近几年来业绩评价的一个显著趋势就是在业绩评价指标体系中引入非财务评价指标经常使用的非财务指标主要包括:顾客满意度;产品和服务的质量;战略目标如完成一项并购或项目的关键部分公司重组和管理层交接；公司潜在发展能力如员工满意度和保持力、员工培训、团队精神管理有效性或公共责任；创新能力如研发投资及其结果、新产品开发能力；技术目标；市场份额归纳起来对企业业绩评价体系进行改革主要有以下三方面的原因:企业外部环境的变化带来巨大的竞争压力、财务评价指标本身存在局限性、传统业绩评价体系无法满足管理创新对信息的需要 员工满意度和保持力 员工关系着企业的成功运营和成长流程、系统、计算机和外来顾问都可以作为辅助工具并可能对其有所帮助但使企业运转的核心最终还是企业的员工员工推动客户关系他们负责创新与提出新的理念员工运营企业他们与合作伙伴共同促进企业的成功员工的工作成效是企业成功的核心要素但是长期以来很多中国的企业在雇佣员工时往往只关注低廉的人力成本而忽视了员工的生产效率并且很多企业都要承担以各种方式保证人们就业的社会责任因此他们不得不为工作中的浪费和低效买单随着社会的发展这种态度需要加以改变拥有低成本和对中国市场的了解已不再足以赢得竞争中国的企业今后必须更加着重于使其员工更有效、更主动、更富有创造性地从事各自的工作只有员工满意度和保持力得到保证企业的管理才会显得更加方便和有效整个企业的营运能力优势就突显了这样对企业在市场上的竞争是相当有利的
（二）管理的有效性 随着人类的进步和组织的发展管理所起的作用越来越大概括起来说管理的重要性主要表现在以下两个方面:第一，管理使组织发挥正常功能管理是一切组织正常发挥作用的前提任何一个有组织的集体活动不论其性质如何都只有在管理者对它加以管理的条件下才能按照所要求的方向进行第二，管理的作用还表现在实现组织目标上在现实生活中我们常常可以看到这种情况有的亏损企业仅仅由于换了一个精明强干、善于管理的厂长很快扭亏为盈;有些企业尽管拥有较为先进的设备和技术却没有发挥其应有的作用;而有些企业尽管物质技术条件较差却能够凭借科学的管理充分发挥其潜力反而能更胜一筹从而在激烈的社会竞争中取得优势通过有效地管理可以放大组织系统的整体功能因为有效地管理会使组织系统的整体功能大于组织因素各自功能的简单相加之和起到放大组织系统的整体功能的作用所以，一个企业的管理有效性对整个企业组织的营运能力来说至关重要企业应该把握其管理的有效性，并且重视这一指标的分析市场占有率 市场占有率也可称为“市场份额”是企业在运作的市场上所占有的百分比在西方当一个企业获得市场25 %的占有率时一般就被认为控制了市场市场占有率对企业至关重要一方面它是反映企业经营业绩最关键的指标之一另一方面它是企业市场地位最直观的体现市场占有率对企业很重要但其含金量对企业来说则更为重要市场占有率并不是企业追求的目的而是企业为达到目的所采用的手段很多企业在“先市场后效益”、“先规模后效益”的误导下变成了市场占有率的奴隶所以把握适度的市场份额分析市场份额，才不会使企业本身的行动目的过于麻木影响了企业本身的经营业绩以至于影响了外界对企业本身的营运能力的评价使企业价值贬值竞争力受到重大的影响使企业蒙受损失
三、结论 总之，在现在市场经济的不断完善下，能否对企业营运能力体系进行正确的分析，已成为一个企业在竞争中能否取得优势的重要因素，因为企业在生存和竞争的过程中必然会遇到很多内部或外部的问题对于外部问题，有时决策者和管理者是不能左右的，但是内部问题，在大多情况下，很大程度上是取决于企业内部管理层的决策和管理方法上就企业营运能力的提高，打造一个良好的营运体系，主要是“人”的问题就拿我国目前一些企业来说，内部各个部门之间沟通不流畅就会阻碍营体系的正常运转，尤其是在当今这个飞速发展的时代，错过一步就可能使企业在竞争中处于劣势所以，要使营运能力体系得到良好的发展和建立，首先要解决的的拆除企业内部各部门的“墙”，再则就是在保持良好的营运能力的条件下，还要确保企业良好的偿债能力，将企业在经营过程中的财务风险降到最低水平因此，一个良好的营运能力体系的建立、发展和运行，必然会使企业在竞争和发展中顺利进行万科A获利能力分析 盈利能力关系投资者的回报 是债权人收回债权的根本保障 是企业至关重要的能力
1. 营业收入分析 营业收入是企业营销能力的综合反映 是获利能力的基础 也是企业发展的根本从下表可见 珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主 以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素 2009 主营业务收入 净利润比例 结算面积比例 珠江三角洲区域
27.03%
37.16%
25.08% 长江三角洲区域
32.38%
36.46%
26.06% 京津以及地区
32.01%
18.77%
36.34% 其他
8.58%
7.60%
12.52%
2. 期间费用分析 期间费用是企业降低成本的能力 与技术水平 产品设计 规模经济和对成本的管理水平密切相关在营业费用增长率有所降低的3 年间 销售增速仍保持上升态势除市场销售向好外 还反映了销售管理水平有很大的提高由下表可见管理费用的增长幅度不小 良好的管理关固然是企业发展的核心 但也应进行适度的控制由于房地产业需要大量资金作后盾 银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款因此 万科在存在大量借款的情况下 其财务费用却为负数 管理层应注意提高资金利用效率 各项目增长幅度表 年份 2006-2007 2007-2008 2008-2009 主营业务利润
57.01%
39.04%
56.79% 营业费用
66.48%
55.99%
41.83% 管理费用
43.17%
0.48%
42.82%
3. 主营业务利润及利润构成分析 主营业务利润率分析: 由下表可见 06- 09 年销售毛利率逐渐增长07 年根据市场供需两旺 房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期 企业调高了部分项目的售价 项目毛利率明显增长08 年净资产收益率为近年来最高点 效益取得长足进步其项目阶梯形的收入 具有稳定性和较强的抗风险能力 抹平了行业波动带来的影响 年份 2006 2007 2008 2009 销售净利润
8.36
8.5
11.45
12.79 销售毛利润
20.09
22.51
25.75
28.72 利润构成分析: 由上表可见 万科主营业务利润呈上升趋势 其中房地产业务为其主要来源 毛利率保持稳定的增长态势 而物业管理业务获利能力有待加强2006 年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长 同时投资收益的比重下降趋势明显营业外收支净额的比重逐渐减少
4. 盈利能力指标 资产报酬率和净资产报酬率这两项指标呈上升趋势 见下表 说明企业盈利能力不断提高 年份 2006 2007 2008 2009 资产净利率
4.65%
5.13%
5.65%
6.14% 净资产收益率
11.31%
11.53%
14.26%
16.25% 2 经营指数与每股现金流量经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量下表显示该指标波动幅度较大 说明现金流缺乏稳定性 存在较大的风险这种不确定性主要是由于增加存货所致 因此 万科应加强现金流的管理 降低市场风险 提高运作效率 保证业务开展的灵活度例如 08 年 加强对项目开发节奏的管理 加快销售 对不同的采用不同的租售策略 进一步消化现房库存 加快项目资金周转速度; 09 年贯彻“现金为王”的策略调减全年开工和竣工计划 以减少现金支出 都取得了不错的效果 年份 2006 2007 2008 2009 经营指数
0.62
1.19 -
2.73
0.34每股收益07 年的大幅下降是由于06 年实行了10 增10 的股票股利政策 因此 实际股东的收益还是增长了该指标一直保持较平稳的态势 在不断增资的情况下 仍能保持一定的每股收益 说明万科有较强的获利能力09 年行业平均每股现金流量为
0.404该指标偏低 主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大 其次 反映了万科获取现金能力偏低 年份 2006 2007 2008 2009 每股现金流量
0.26 -
1.06
0.46
0.23 通过以上分析可见 万科拥有较强的获利能力 且这种获利能力有很好的稳定性在行业沧海桑田变化的十年 万科一直保持了很高的盈利水平 除了市场强大需求外 说明其拥有很高的管理水平和决策能力 另外 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀 万科A综合评价一.杜邦分析原理介绍 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为 净资产收益率=资产净利率*权益乘数 资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 二．杜邦分析数据 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为 净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数
1、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数 权益成数=1/1—资产负债率 时间/项目
2010.
03.31
2009.
03.31 备注 权益乘数
3.125
3.125 实际操作中用权益成数替代平均权益乘数 投资报酬率（%）
7.8
6.301 净资产收益率（%）
24.375
19.6906 2投资报酬率 时间/项目
2010.
03.31
2009.
12.31
2009.
09.30
2009.
06.30 销售净利率（%）
15.669
13.1544
10.0109
14.2156 总资产周转率（%）
0.0525
0.3806
0.2375
0.1789 投资报酬率（%）
1.86
1.72
1.68
1.81 3资金结构分析 时间/项目
2010.
03.31
2009.
12.31
2009.
09.30
2009.
06.30 资产负债率（%）
68.0628
67.0017
67.
28766.4271 股东权益比率（%）
31.9372
32.9983
26.9823
33.5729 数据分析结果
（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小
（2）权益乘数主要受资产负债率影响负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大
（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升历年数据
2010.
03.
312009.
12.
312009.
09.
302009.
06.30流动比率（%）
1.
81241.
91491.
96921.8967现金流量比率（%） -
8.
74813.
596217.
881415.6798速动比率（%）
0.
48080.
59120.
58920.5531现金比率（%）
23.
049733.7974 --
42.9135年份
2010.
03.
312009.
12.
312009.
09.
302009.
06.30资产负债率（%）
68.
062867.
001767.
28766.4271股东权益比率（%）
31.
937232.9983
26.
982333.5729偿债保障比率（%）
18.
5212.752
19.
5869.853年份
2010.
03.31
2009.
12.
312009.
09.
302009.
06.30利率保障倍数
1569.
43571602.
13641282.
32451869.58。
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