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文本内容:
目录TOC\o1-6目录7市场调查篇9调查目的9调查时间9调查方式9调查结果9
一、项目所在城市调研——连云港概况10
(一)、城市地理10
(二)、城市经济10
(三)、城市交通12
(四)、城市房__现状12
二、项目调研13
(一)、项目简介13
(二)、连云港国际汽车城基本信息14
(三)、项目周边情况15
三、中国汽车行业发展远景15中国将跨入全球三大汽车市场16快速增长的市场空间16加速度的市场趋势16中国汽车产量统计16中国私人汽车情况17未来有利于中国汽车市场增长的重要因素18
四、中国汽配行业市场的现状19汽车分销和汽车服务的空间更大20专业汽车市场的带动效应21
五、连云港汽车消费现状22
(一)、连云港汽车保有量22
(二)、汽车城的存在前提23就业市场23公共配套设施24人口统计24收入及消费水平24
六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析25
(一)、各主要汽配、汽车集中街道调查25a、海连东路统计25b、汽配市场统计26c、陇海东路统计27d、瀛洲路统计27e、朝阳路统计28f、幸福路统计28g、解放东路统计29
(二)、连云港汽配、汽车市场总计30
(三)、调研结论
311、__职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱
322、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致
323、业内各销售服务企业整体实力不强
324、业内各销售服务业态未能协调发展
335、业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的___角色34
七、连云港竞争性商业项目调研35
(一)、汇金购物__35
(二)、中德商业__36
(三)、宝安商业__36
(四)、__服饰城37
(五)、宝利商业街37
(六)、其他专业市场调查38
八、国内各主要汽车城比较40
(一)广东汽车市场——广物汽贸的____模式40
(二)北京亚运村车市的大“4S”服务模式41
(三)保定市建国汽车城42
(四)天津保税区国际汽车城43
(五)江西国际汽车城45
(六)北京东方基业汽车城46
(七)__国际汽车城48国内各汽车城统计表格51
八、调查总结54市场定位篇55
一、项目概况55
(一)、项目简介55
(二)、__商背景简介57振兴集团简介57
(三)、项目SWOT分析58优势(S)58a、连云港城市区位优势58b、连云港城市交通优势58C、城市历史文化优势59d、项目地段优势59e、项目交通优势59f、规模优势59g、产业优势59h、政策优势60i、管理优势60j、__商优势60k、配套优势60m、__优势60n、规划设计优势61o、销售模式优势61p、市场唯一性优势61q、__力优势61劣势(W)61a、商业氛围劣势61b、配套劣势61c、租金水平劣势62d、市场环境劣势62e、道路交通劣势62f、功能规划劣势62威胁(T)62A、行业竞争威胁62b、商业房产销售竞争威胁63机会(O)63a、市场机会63b、区域发展机遇63c、行业机会63d、__支持机遇63
(四)、__构想64“一站式消费”是现代商业发展的必然趋势64
二、项目定位66
(一)、项目的市场定位
661、定位的意义
662、定位的目的
663、项目定位67
(1)针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景67
(2)针对消费者及竞争对手的定位67
(3)针对区域的定位67
(4)形象定位67
(5)规模定位67
(二)、目标客户定位
681、目标市场定位分析68
(三)、____的目标群分析
691、项目目标客户类型(投资心理特征)
692、项目目标客户细分
693、项目目标客户分析——群体个性
704、项目目标客户特征
715、目标客户锁定72
(四)、租赁使用__的目标群分析
741、项目目标经营客户类型
742、按经营户地域划分
743、按经营户经营__划分74
(五)、项目目标经营客户招商途径75a.本地综合媒体__;75b.连云港本地知名经营户__性吸纳;75c.外地专业汽车展会;75d.国内知名汽车产业的媒体;75e.汽车产业__定点招商;75f.目前港城尚未进驻汽车相关品牌的直接接洽;75__的目标消费群定位及分析75
三、__的经营功能定位75
(一)、项目功能划分建议
751、店铺的配置
762、商业业态定位
763、交通__及道路规划
784、配套设施规划
785、景观绿化规划79
(二)、规划设置建议79
(三)、商业服务与商业文化软件建设80
(四)、__特色定位80
(五)、竞争定位80
(六)、__定位
811、定价影响因素
822、__制定原则
843、__制定方法
854、总体__定位
855、分期__定位
856、每期__走势85营销__篇87
一、整体营销__思路88
二、项目核心__理念91
(一)项目整体定位理念92
(二)区位价值定位理念92
(三)经营模式功能定位理念92
(四)行业层次定位理念92
(五)经营产品定位理念92
(六)经营规模定位理念93
(七)品牌形象定位理念93
(八)名利主义定位理念93
(九)投资定位理念93
(十)招商定位理念94
(十一)项目文化定位理念94
(十二)项目__定位理念94
(十三)城市优势定位理念94
三、营销__策略95
(一)、总体销售策略95
(二)、__策略
961、定价策略
972、__走势策略
973、__周期策略
984、客户付款方式99
(三)、蜂鸣人脉营销策略
1001、何谓蜂鸣人脉营销?
1002、蜂鸣人脉营销成功的例子
1013、本项目如何采用蜂鸣人脉营销策略?101
(四)、促销策略
1031、提高投资回报率,给予投资者投资保证;103
(五)、招商策略
1041、整体招商思路104
(1)、营销操作上执行__并举、招商先行104
(2)、招商与销售联动
1042、本项目招商的目的和对象
1043、招商机构的建设和招商人员培训
1044、招商策略原则
1055、本项目的主要招商策略
1066、项目招商__措施107
(1)、租金__107
(2)、其他__107
(3)、关于对商家经营配套的__
1077、项目招商准备
1088、本项目招商的初步工作计划
1089、招商工作应注意的几个方面109
(1)、招商的前期准备工作109
(2)、招商工作整体策略109
(3)、招商____109
(4)、招商实际操作策略
11010、招商资源110
(1)、美国著名的快修品牌AC德科110
(2)、全球第二大零部件供应商博世贸易(__)有限公司110
(3)、__最大的汽车用品经销商黄帽子(YellowHat)111附件一招商品牌建议112
四、阶段性__策略___
(一)、__诉求对象___
(二)、诉求重点___
(三)、诉求方法115
(四)传播阶段划分115
(五)具体阶段传播策略
1161、市场预热期策略
1162、内部__期策略
1163、__强销期策略
1164、持续销售期策略
1175、尾盘销售期策略117
(六)、__基本细分内容如下117
五、媒介组合策略118
(一)、媒体投放背景118
(二)、媒体投放目标118
(三)、__传播对象特征119
(四)、媒介传播要点119
(五)、媒体策略119
(六)、平面媒体的优点119
(七)、媒体选择120
(八)、新闻炒作120
(九)、媒体投放行程策略121
六、形象包装策略123
(一)、VI视觉识别系统123
(二)、现场形象包装124
(三)、__中心设计、建设和布置124
(四)、___设计125
(五)、其他软硬件包装125
(六)销售人员形象软性包装125
七、具体营销__计划126
(一)市场预热期(时间2005年2月——4月)126
(二)、内部__期(时间2005年4月——5月底)127
(三)、__强销期(时间2005年6月——7月中旬)127
(四)、持续销售期(时间2005年7月——06年5月)129
(五)、尾盘消化期(时间2006年5月——12月)130
八、__活动营销策略130第一阶段市场预热期(时间2005年2月——4月)131第二阶段内部__期(时间2005年4月——5月底)131第三阶段__强销期(时间2005年6月——7月中旬)131第四阶段持续销售期(时间2005年7月——06年5月)131第五阶段尾盘消化期(时间2006年5月——12月)131
九、整体__费用预算132按时间阶段__经费分配为132按用途__经费分配为132附件一连云港国际汽车城开工奠基仪式筹备方案134附件二连云港国际汽车城__典礼策划方案138目录市场调查篇
一、连云港城市经济、人均收入、__力、房__状况
二、项目调研
三、中国汽车行业发展远景
四、中国汽配行业市场现状
五、连云港汽车消费现状
六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析
七、连云港竞争性商业项目调研
八、国内同类汽车城比较
九、调查总结市场定位篇
一、项目概况
(一)、项目简介
(二)、__商背景简介
三、项目的SWOT分析
四、__构想
二、项目定位
(一)、项目的市场定位
二、目标客户定位
(三)、____的目标群分析
(四)、租赁使用__的目标群分析
三、__的经营功能定位
(一)、项目功能划分建议
(二)、规划设置建议
(三)、商业服务与商业文化软件建设
(四)、__特色定位
(五)、竞争定位
(六)、__定位营销__篇
一、整体__思路
二、项目核心__主题
三、营销__策略
(一)、总销售策略
(二)、__策略
(三)、蜂鸣人脉营销策略
(四)、促销策略
(五)、招商策略
四、阶段性__宣传策略
五、媒介组合策略
六、形象包装策略
七、具体营销__计划
八、__活动营销策略
九、整体__费用预算附件一连云港国际汽车城开工奠基仪式筹备方案附件二连云港国际汽车城__典礼策划方案 市场调查篇调查目的通过对连云港汽车、汽配市场的市场调研,进一步了解了连云港汽车、汽配市场的现状以及未来的发展方向另外,针对本项目所在地块的交通、配套以及未来规划进行了详细且深入的调查,为本项目的前期策划工作提供了第一手资料,有利于本项目策划工作的展开调查时间2005年2月25日—3月1日调查方式主要为周边地区实地考察和现场访谈,资料来源为网络、各种有关书面资料等调查结果
一、项目所在城市调研——连云港概况
(一)、城市地理连云港市,江苏省辖地级市位于江苏省东北部,东濒黄海,与朝鲜、韩国、__隔海相望;北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤;西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻;南与淮阴市涟水、盐城市响水2县相连东西长129公里,南北宽约132公里,土地总__7444平方公里,水域__1759.4平方公里辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术__区连云港市位于南北过渡和陆海过渡的交汇点,是港路和陆海结合部,是国际通道“新亚欧大陆桥”东端桥头堡,具有海运、陆运相结合的优势由于这里是贯通亚欧的各个桥路中路径最短的城市,因此对国际间,特别是对太平洋、大西洋经济圈的物流具有较大吸引力,从而使连云港市有条件成为沟通三大洲、两大洋的咽喉要道随着西部大__战略的实施,口岸服务体系的__,改善和直通关方式的推行,__利用连云港的积极性将会进一步提高城市人口连云港总人口500万其中市__所在地新浦区人口为50万人,另外规划至2010年,新浦区总人口将达88万人
(二)、城市经济2004年经济:2004年连云港市实现国民生产总值(GDP)
416.4亿元,同比增长
13.9%,创七年来最高增速完成财政总收入
42.33亿元,增长
31.4%,增幅超过全省平均水平完成全社会固定资产投资
246.3亿元,增长16%实现社会消费品零售总额
141.2亿元,增长
14.2%中心城市综合实力全国百强排名从2001年83位提升到72位工业经济快速发展,实现工业增加值144亿元,增长
18.6%,占地区生产总值比重提高
2.1个百分点工业结构进一步优化,发展活力不断增强,股份制、外资、私营工业增幅均超过30%,80个新增长点项目拉动工业销售收入增长18个百分点,36户高新技术企业产值增长
35.2%,信息产品制造业实现产值12亿元完成工业投资
138.1亿元,25个重点项目竣工投产,40个重点项目先后开工核电站
1、2号机组__调试,伊芦、新滩等一批输变电及配套工程顺利实施建筑业实现增加值
26.2亿元另外,近年来连云港民营经济发展迅速,据初步测算,2004年连云港市民营经济实现增加值
186.57亿元,占全市GDP的比重达
44.8%,同比提高
9.3个百分点,对连云港市经济增长贡献率超过60%人均收入和支出:连云港人民生活不断得到改善,城乡居民收入水平和生活质量不断得到提高人均地区生产总值突破1000美元,同比增长14%,城市居民人均可支配收入8872元此外,连云港市农民人均纯收入达到3604元,同比增长
14.8%,高于城市居民14%的人均可支配收入增幅这表明连云港经济的发展已迈上一个新的台阶除了总量增幅较大外,居民收入的质量也表现出较高水平,收入分布上呈现两头小中间大格局,人均可支配收入6000元至18000元的居民户占到一半以上虽然人均收入提升很快,但消费水平的提升仍显滞后,据统计,2003年消费率(即最终消费占支出法GDP的比重)为
52.9%,低于全国平均水平
5.1个百分点;2003年人均消费性支出为5768元,在江苏省范围内处于较低的水平,低于全省平均水平941元水平、消费观念、消费政策、消费环境等因素制约了消费需求的快速提升,这也从另一侧面反映出来,连云港的消费市场仍是个原始的市场,市场潜力巨大另外,连云港居民储蓄很高,2003年全市城乡居民年末储蓄存款余额达到
184.63亿元,比年初增加
25.43亿元,比上年增长
16.0%,远远高于同期国内生产总值增长
12.1%,也高于全社会消费品零售总额增长
12.1%的增速这说明,连云港市民的消费观念仍然比较__,仍然受传统重储蓄、轻消费的观念的影响但这种情况已随着收入的不断提高,物质生活的不断丰富而有所改变,连云港市民的消费水平有所提升,消费观念也慢慢从传统的重储蓄、轻消费转变过来,但相对其他城市仍显__首先,连云港市居民不再像以前十分注重节衣缩食,到节钱养老盖房,而是慢慢涉足休闲娱乐,居民的消费观念也在随着经济的增长以及生活条件的改善而发生着质的变化,生活质量不断提高,恩格尔系数逐年下降,消费观念由传统的消费方式向领略新的消费时尚和文明、健康、积极向上的消费方式上转变,由滞后型消费向适当超前消费的观念转变其次,消费升级居民由以前单纯的吃、穿、住、行等方面的物质消费更多地扩展到精神文化方面的消费除了建房以及必要的农业生产资料消费外,冰箱、彩电、洗衣机、摩托车、汽车等日常用品逐渐普及,__、电脑等已逐渐普及,科技、文化、教育、娱乐、旅游等服务性消费比例逐渐增加
(三)、城市交通随着新海地区环线、前云台山环线、后云台山环线、临港产业区环线、连云港快速外环线、海宁大、新港城大道、连盐高速公路、连徐高速公路等交通线的建成和即将建成,连云港起到交通枢纽的作用已越来越明显2004年9月,连云港市被交通部规划为全国7个国家级综合运输枢纽之一;进入10月,我国国道主干线路网中东西最长的连云港至霍尔果斯国道建成通车,进一步加速了连云港市陆路交通运输发展,也标志着连云港市交通枢纽地位跨上一个新的水平据统计,连云港市境内高速公路里程已经达到239公里,在江苏省各市中仅少于南京
(四)、城市房__现状2004年1-9月份,连云港市房____投资完成171222万元,同比增长
23.8%其中用于__投资112123万元,同比增长
58.0%,用于商业营业用房投资42132万元,同比下降
10.0%,投资比例趋于合理今年土地__投资呈下降态势,1-9月份土地__投资完成35080万元,同比下降
16.8%,这是近几年热火朝天的房__市场少见的情况商品房销售__
64.6万平方米,同比下降
4.0%其中__销售__
44.9万平方米,同比下降
22.5%;商业营业用房销售__
16.5万平方米,同比增长
29.2% 从以上数据表明,2004年连云港市房__业在宏观调控的大背景下,房__投资额不仅没有下降,还在2003年大幅增长的前提下又以近40%的幅度增长,这表明连云港市的房__业仍然处在强劲的上升途中__方面市中心圈(解放中路、淮海中路、朝阳中路一带)店面__在_____—15000元,____在2600—3400元,商住综合__在7750元;副中心圈(人民路、解放东路、幸福路、朝阳东路一带)店面__在7000—_____元,____在1800—2500元,商住综合__在5325元;市郊(副中心圈__)店面__在3000—7000元,____在1200—1700元,商住综合__在3225元连云港__通过考察,获知连云港的__位于解放中路和陇海步行街一带通过对该街道实地考察之后,认为连云港目前的商业气氛并不浓厚,就算是陇海步行街,即使在周末,人流仍是一般,而店面的租金大概在40-50元/m2/月经营的商业档次不高,以服装为主连接步行街的还有一条女人街,以经营女式服饰为主,经营情况要比步行街这边差些整条街(包括步行街和女人街)大约长500米左右,宽约12米另外,另一__——解放中路的店面的规模较大,大多为70—150m2左右的,售价在
1.5万-
2.3万之间,租金为60-70元/m2/月,该街道经营的档次相对较高,大多为品牌专卖店,经营情况相对不错
二、项目调研
(一)、项目简介连云港国际汽车城位于连云港市中心城区所在地新浦区解放东路丁字路口,离宁连、汾灌、京沪、连徐高速公路进出口仅2公里,紧邻铁路客货站和长途汽车总站,物流中心近在咫尺,距港口和机场均为半小时车程;建成后将是苏北鲁南地区目前规模最大的汽车、汽配及汽修市场,同时和即将建成的汽车检测场比邻而居 汽车城占地500亩,__288亩,项目总投资
4.8亿,沿解放东路正门两侧精心设计的12家4S专营店,每家使用__在4000__左右;汽车城拥有十三个分区,分别是整车销售区、轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎“汽保”车饰区、综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、二手车交易区、银行、试车道、物流“仓储”配送区,建筑__达36万平方米,绿化达30%以上建成后的汽车城是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿、健身娱乐等_____的理想场所不仅能为商家提供便利的存车、提车条件,还将更好的满足购车者的需求同时“一站式”服务的购车环境,更能让商家及购车者享受到极大的高效与快捷项目距离市区仅3公里,车程5分钟西面道路为连云港主干道之一解放东路,贯穿连云港南北,此路将于今年拓宽至60米,解放东路毗邻宁连高速公路项目东面为陇海铁路,其货运车站就位于项目附近,这符合本项目作为汽车城的交通要求另外,项目北面有连云港最大的物流中心,该物流中心占地几十亩,共有100家左右的托运门市部,为连云港目前最为集中的物流__项目南面为规划中的第四人民医院总的来说,本项目作为汽车交易市场,交通方面还是非常具有优越性的,同时这也是本项目主要卖点之一,但项目周边其他商业配套和人气还有所欠缺,如何引导人流,做旺本项目所在区域,将是本项目成功的关键所在
(二)、连云港国际汽车城基本信息a、总用地__165066㎡,其中解放路一侧长383m,南侧长306m,东侧长550m,北侧长___m建筑占地__47766㎡,建筑密度
28.94%各分区__4S店区建筑__33600㎡共6间整车销售区建筑__19440㎡共144间重型汽配区建筑__22680㎡共168间轻型汽配区建筑__19440㎡共144间快修改装区建筑__28__0㎡共214间车饰美容区建筑__7965㎡共59间综合楼服务大楼建筑__11880㎡办证中心建筑__3300㎡其它公用设施建筑__500㎡地下建筑总__1980㎡b、店铺总个数729个停车位540个c、解放东路拓宽为60m,南边与四医间道路为16m,东侧规划道路为20m,汽车城中间主干道为16m,各功能区间的道路为12-16md、营业房为三层结构,每间占地__为45㎡(宽
3.75m×长12m),总建筑__约为135㎡各功能区内栋与栋之间的间距为12-16m
(三)、项目周边情况交通项目周边交通便捷,西面为解放东路,将拓宽至60米,距市区仅3公里;北面为丁字路口,与高速公路相连,东面为陇海铁路,货运站就位于项目附近总的来说,项目目前的交通现状与本市场的定位也是相符合的,有利于本汽车城的发展的配套项目北面有一连云港目前最大、最集中的物流__,项目南面为规划中的第四人民医院,且陇海铁路的货运站就位于项目附近其中,物流__对本项目的拉动作用将是非常明显的自然环境本项目位于连云港北大门,目前该区域以工业为主,__几乎很少,因此自然环境相对还是较逊色的
三、中国汽车行业发展远景跨入21世纪以来,中国快速增长的汽车贸易和销售市场,是本项目最重要的发展空间而中国加入WTO后的大开放格局,降低了进口车的关税,倡导了与国际接轨的汽车产业理念,为它创造了天时、地利、人和的条件随着中国汽车消费市场的日趋成熟与汽车制造业的快速发展,中国已成为世界第四大汽车生产国和第三大汽车消费国,汽车产业已步入了健康良好的发展轨道 据中国汽车工业协会估计,今年中国汽车生产量和销售量都将突破500万辆,全行业销售收入将突破10000亿元人民币,2010年前,中国将进入全球汽车生产大国前三名中国将跨入全球三大汽车市场1999年,全球全部汽车产业总收入为96000亿元含汽车制造、分销、贷款、维修、保险等);2000年,中国全部汽车产业总收入为3100亿元(同上),在全球各国中排名第7位专家预测到2010年中国将成为全球三大汽车市场之一快速增长的市场空间今后若干年内,中国汽车制造业还将高速增长根据预测从汽车销售额看2000年为2200亿元,2005年为4000亿元,2010年为5600亿元从汽车销售量看,2000年为210万辆,2005年为400万辆,2010年为580万辆中国的汽车销售量是全球增长速度最快的加速度的市场趋势从全球汽车市场来看,中国汽车市场所占的份额不大,但是从发展趋势来看,令人刮目相看,显示了强大的潜力从一组数据可以看出2002年1-6月,中国汽车市场增速出乎人们意外,一共生产汽车
154.8万辆,同比增长
30.1%;一共销售汽车
154.4万辆,同比增长
28.9%;其中,轿车生产达到44万辆,轿车销售达到47万辆,同比增长了
35.3%和
36.2%中国汽车产量统计生产年份1980年1990年1992年1995年2000年2002年汽车产量(万辆)2250100150200325从以上图表分析,自从__开放以来,我国汽车产量快速增长,80年产量22万辆,90年50万辆,在10年期间,增长了
2.27倍;2000年达200万辆,10年又增长4倍特别是最近两年,产量增长速度达30%,由此我国汽车行业已进入了起飞阶段汽车产业的发展,跟国民经济收入基础有着密切的__,当人均GDP达到1000美元时,汽车将进入转型期,私家购车的比重增大如果按10%的保守速度,到2005年,中国汽车产量将达到400万辆中国私人汽车情况年份1998年2001年2002年
2003.4预计2010年私人汽车(万辆)42477096910002000最新统计表明,到目前为止,我国私人汽车的保有量已经突破1000万辆,平均每130人就拥有一辆私人汽车汽车业专家认为,这标志着我国渡过公务购车、商务购车阶段,迈入私人购车的新时期截至2002年年底,我国私人汽车达969万辆今年1至4月,全国共销售汽车136万辆,私人购车至少占80万辆这样,我国私人汽车保有量已经突破1000万辆,预计到2010年将达到2000万辆我国私人汽车保有量用了7年时间从100万辆增至500万辆从2000年到2003年年初,仅3年多的时间,私人汽车保有量就从500万辆增加到1000万辆截至目前,我国私人购车比例达到60%,私人汽车占整个民用汽车保有量的近五成,私人汽车增幅超过单位用车20多个百分点2010年我国私人汽车预计达到2000万辆,意味着在7年时间里净增1000万辆汽车的寿命一般为10年,在这段时期内,至少有一半(500万辆)要报废和换新车,即新增加500万辆,共实现买卖交易约1500万次另外,在2005年以前,中国大约4亿个家庭中,有1%的家庭具有__汽车的能力也就是400多万个家庭将具有买车能力如果每年有10-15%的家庭买车,那么就有40-60万个家庭要实际地买车而从90年代以来,中国私人购车比例从20%上升30%左右加上公款购车、企业买车、农业用车等,年汽车__量大约在300万辆到2005年,中国汽车整车销售会超过400万辆可以预见,中国未来几年的汽车市场将是全球汽车市场最大的蛋糕客观地说,加入WTO以后的第一年,汽车市场一度出现了不明朗状态,进口车__不降反而上升,让人困惑,但是半年后,出现了加速度上升的趋势进入2002年,中国汽车市场发生了爆发式增长,2004年由于宏观经济调控引发汽车市场变“冷”,现已转入稳定增__但国民经济总体走势良好,居民的__力已达到一定水平,今年的汽车市场总体上还是快速发展的,预计增速能达到20%随着“___”提出的全面建设小康社会战略目标的实施,未来10—20年,必将是中国汽车产业获得较快发展的时期无论是汽车市场销量,还是汽车产量,每年都会有较大增长,其在世界上的排名也会逐渐攀升,汽车工业也肯定会成为国民经济发展的支柱产业未来有利于中国汽车市场增长的重要因素a、中国GDP的增长社会财富和个人收入的增长;全国客运和货运的大量需求;____了公车的使用政策b、道路设施的改善修建了新的大量道路;特别是西部大__把道路作为重点;各城市中停车设施的增加;__建设中停车设施的配套c、鼓励汽车消费的政策实行燃油税的政策;取消地方保护政策;提供按揭和鼓励消费的政策;逐步减少公车,试行租车和鼓励私人买车d、加入WTO之后的积极影响与全球十大整车厂商加强合作;降低汽车进口关税(2006年降低到25%)此外,汽车产业的快速发展,将使得汽车销售、汽车维修、汽车金融等汽车服务业出现__式的增长这个汽车产业链的重要环节将会得到空前的发展,吸引庞大的社会资金并产生大批新的就业岗位在汽车业迅猛发展的带动之下,汽车售后服务市场也已成为汽车产业链中最稳定的利润来源,可占据总利润的60%-70%左右目前,相对于整车销售的利润缩水,中国的汽车售后服务市场利润率高达40%,而整个市场还处于初级阶段,发展潜力惊人据预测,中国汽车售后市场到2010年将达1900亿元的巨额规模,紧随汽车产业大国__之后,在亚洲位居第二因此,中国汽车业的快速发展,需要专业的汽车市场来支撑其更好的发展,为其提供一个贸易平台,而本项目的建立也是符合整个汽车行业的大势的另外,汽配城已不仅是一个汽车的交易市场,还是国内产品出口的一个窗口,吸引全球采购,并__国内经销商努力参与国际供货竞争
四、中国汽配行业市场的现状 20世纪_____,全国出现了几十个颇具规模的汽车配件城这种新的经营模式将众多大小经销商聚集在一起,形成店多成市的规模效应,为用户提供一种“走一家胜百家”的方便购物环境所以汽配城以其独特的综合性功能,迅速在全国各地发展起来迄今为止,全国各地大大小小的汽配城达300余个,其中上规模、投资千万元以上、占地_____平方米以上的汽配市场(城)已逾百家为了适应入世后汽配市场生存发展的需要,近年来,各地汽配市场的主要做法是 a、规范市场管理近年来,各地汽配市场(城)从传统的招商方式,转变为根据市场经营品种是否配套,有侧重地引进名优厂商到市场设点经营;利用品牌店、专卖店等形式,逐步淘汰原有“杂货店”式的商户 b、加强城城合作伴随着中国加入WTO,一些有远见的汽配城对市场体制和经营体制进行了大胆__、探索,加强与各地汽配市场的城城合作,开创出既具有____、又符合国际流通惯例的全新汽配市场模式c、实施品牌战略入世以来,各地汽配市场在实践中逐步认识到,品牌是企业与经销商携手合作的基础各地汽配市场(城)分别提出了“推展名优品牌,为汽车用户服务”,“强调品牌效应,发展诚信经济”,“道德规范进商店,诚信服务创名牌”等理念,努力通过优化软环境,鼓励商户与大集团联姻,提高市场信誉度实施品牌战略较早的__东方汽配城,现已成为较具影响力的国内知名汽配市场 汽车零部件行业在今后的数年内将会迅猛的发展随着主机跨国公司进入我国,为其配套的汽车零部件企业也纷纷进入,以独资、合资的方式,在主机厂周围设厂;非汽车行业继续大举进军汽车行业;而且汽车零部件行业已被民营企业瞄准,它们不仅是生产销售汽车零部件,甚至在__产品我国汽车工业产业目前每年对零配件的需求量达到800亿元左右,而每年从一级市场到区域经营再到零售商的汽车零配件三级流通至少要完成2400亿元的交易额因此,我国汽配市场呈现巨大发展空间另外,近两年来我国整车销售量每年以两位数的速度递增,形成对汽车零配件的大量需求;而且消费者的__从高收入者向中等收入者渗透、从城市向农村转移,消费层面的扩大促使汽配市场结构多元化的加速形成;此外,整车寿命普遍缩短,消费个性化使零配件业态除常规的零配件销售外,出现了汽车养护、美容等新型行业据统计,一辆整车每增值1元,就会给它的上游市场(原材料)带来0.65元的增值,给下游市场(售后服务)带来2.6元的增值汽车分销和汽车服务的空间更大在汽车产业的长长的产业链中,每一个行业所占的比例是不同的,以此反映出汽车产业的发展水平各行业在汽车产量价值链中所占比重分析中国的比例全球的平均比例汽车制造(包括零配件生产)71%59%汽车分销6%7%汽车服务(包括汽车贷款,汽车维修,汽车保险等)23%33%这说明汽车分销和汽车服务的空间更大,利润也更大与发达国家汽车产业相比,中国汽车产业价值链中的制造业比重更大而现在阶段中国的汽车分销和汽车服务业还很不发达这说明中国人__汽车的愿望,受到中介环节的巨大限制,因此,只要我们能提供__的汽车分销和汽车服务,就还有巨大的增长空间和利润空间专业汽车市场的带动效应事实证明在一个大型汽车城的周边,还会带动维修、保险、房__、物流、餐饮、旅馆、信息服务等相关产业,形成巨大的人流、物流、资金流和信息流以著名的洛杉矶__rritos汽车交易市场为例,它建设于1980年,占地60万平方米,在规模上是全球最大的汽车销售中心,每天都有各种型号的新车和二手车,达1万多辆展示;有全球25大汽车经销商入驻,销售所有知名品牌的汽车它产生了强大的带动作用,在它的周围有著名的ABC统一校区和社区大学全部利用太阳能的环保型市政厅环保型的循环水资源利用系统全部地下式的公用线网大中小配套的酒店和汽车旅馆加州最好的公共图书馆著名的奥林匹克游泳中心ATT无线通讯中心著名的艺术表演中心优美的自然风光熙熙攘攘的Los__rritos商业中心因此,一个专业的汽车市场不仅对所在区域起到聚集人气,带动区域经济发展,甚至还会成为一个城市的象征,使其成为城市的标志
五、连云港汽车消费现状
(一)、连云港汽车保有量随着收入水平的大幅度提高,连云港市城乡居民家庭的金__产增加明显据统计,到2003年末,连云港市城乡居民的储蓄存款余额已达
184.63亿元,人均储蓄存款达到3963元,连云港市平均每一家庭户均金__产,即包括银行存款、股票、债券、国库券等就达约3万余元其中市区城市居民家庭户均至少在6万元据调查,在最近几年里,连云港市拥有十万元家产的家庭相当普遍,拥有百万元家产的家庭也是一般水平,而拥有数百万甚至上千万元家产的家庭也占有相当比例尤其沿海乃至市郊一些乡村,以及城市中率先富裕起来的居民家庭,他们的家庭财产远远高于全市的平均水平进入2003年以来,汽车消费异常火爆,成为连云港市居民又一新的消费热点,其中超过5‰的家庭已拥有了自己的私家车据对全市限额以上__零售贸易企业统计,2003年全市汽车类实现零售额216__万元,比上年增加10409万元,增长
92.3%,增长幅度在所统计的38个商品分类中遥遥领先,明显高于往年的增长幅度,__改变了2001年以前汽车市场低迷徘徊的局面2004年1-8月份汽车类实现零售额15317万元增长
12.3%,汽车已由生产资料变成生活消费品,并带动相关消费快速增长这股增长势头有增无减,汽车成为连云港市居民的消费热点,并成为拉动连云港市消费市场增长的一个重要的潜在力量 另外,私人购车占整个市场的份额迅速提升,连云港进入私人购车阶段据统计,2002年末,被调查的100户城镇居民中,私房(含房改房)的比重已达94%,市区家庭拥有私家车已达约2300辆,仅2002年一年就增加了约400辆私家车而2003年末城镇居民100户家庭中拥有家用小汽车
1.5辆,反映出轿车正加快进入普通家庭到2003年年末连云港市私人拥有汽车13809台,其中载客汽车6801台,较上年分别增长
31.7%和
40.9%,较1992年则分别增长近100倍和617倍 另外,连云港市营业性运输汽车拥有量为12700辆,其中客车3816辆、4__60座位,货车8884辆、42626吨位;全市拥有营业性拖拉机3918辆;其它机动车8639辆从发达国家经济发展的经验看,当一个国家人均GDP达到1000美元以上时,就将进入汽车消费快速增长时期从连云港市目前情况来看,私人购车还仅局限在城镇高收入家庭,随着经济发展水平的不断提高,必然会形成汽车消费热潮可以预见,只要汽车消费政策趋于宽松,各项不合理的价外税费能让消费者基本接受,连云港市汽车市场的潜力将是巨大的,并将有效地推动连云港市经济的协调发展这毫无疑问地表明以消费升级为主要特征的经济新一轮快速增__正在到来
(二)、汽车城的存在前提市场调查工作首要就是了解拟设汽车城的地区是否有足够的市场潜力来支撑新的商业__项目,基本上这可从该地区的就业市场、公共配套设施、人口统计、收入及消费水平等方面得知就业市场一个区域的就业市场经常被视作该地区的经济发展指标,就业市场的成长即代表着产业的蓬勃发展,结果带来更多的就业人口与消费能力有一点要注意的是,就业机会是否由少数几家大型产业造成?毕竟我们希望地区的繁荣是各行各业的贡献,只有在此良性循环下,地区才会有更大的发展空间对于郊区汽车城项目而言,此点甚为重要除此,也要留心本地区是否有重大的发展计划,因这一点将吸引新的产业进驻这样本项目所在区域的市场成熟的速度就将大大加快,反观连云港国际汽车城,其所在的连云港市一直都是苏北地区重要的交通重镇和港口物流的中心,加上沿海经济全面__的启动和沿海高速的建设,更促使这个多元化的城市加速成为新的投资消费热点城市另外,随着连云港市规划向东向北发展延伸,本案利用其便利的区位优势,发展前景可观公共配套设施地区的繁荣也常赖于公共配套设施的发展,尤其是交通建设及与居住有关的建设因为交通建设有助于其他地域的消费者前来目前国际汽车城所在的解放北路,道路宽仅为10米,其不良的交通网络却是现在项目的最大隐忧因此我们建议__商在这一问题上应该引起高度的重视,并争取采取措施对__施加必要的影响,以促成解放北路拓宽的早日完成,以完善项目的不足之处同时项目以南的医院规划和项目以北在经营的物流中心,都将为本项目的配套层次做到巨大提升人口统计地区人口的多与少,直接影响国际汽车城规模的大小因此,充分掌握__人口的数量,对于决定项目规模而言,是一件很重要的事情调查人口数量时,也必须尽量了解人口密度与年龄层分布,人口密度高,汽车保有数量,当然有利于国际汽车城的经营据目前我们所掌握的资料显示,由于沿海经济__的启动,连云港市的流动人口数量正在迅速的膨胀,汽车保有数量也在急剧扩张;这为项目未来运营提供了必要的市场基础收入及消费水平收入及消费水平与人口两者都是消费__力的构成因素,而消费__力的高低,直接影响着商业的生存为求精确掌握地区消费水平,除了可以查阅__每年公布的统计数据外,还可以采用抽样调查的方法目前,据调查资料显示连云港城乡居民2004年人均收入已突破1000美元,按照国际的标准,收入突破1000美元,将会加大对汽车、房子等高投入商品的消费,这表明连云港已进入汽车消费时代,连云港汽车保有量的逐年上升,正印证了该结论,也为本项目的__提供了市场保证
六、连云港现有汽车、汽配市场调研分析
(一)、各主要汽配、汽车集中街道调查a、海连东路统计分析海连东路为连云港汽配最为集中的街道,大约有60余间__以20-40m2为主的汽配店,总__为1450m2另外,汽车维修3家,总__为1300m2,其中大众特约维修800m2整车销售1家,销售大厅__150m2,为东方汽车销售服务公司,代理红旗轿车4S店1家,广州__,销售__+办公__约600m2该街道整体档次不高,经营比较分散,各店面的规模也不大,30m2左右,装潢也一般再加上该街道正在维修,导致各店经营情况非常一般,甚至某些经营者打算另寻其他地方经营汽配生意另外,海连东路是各调查街道中人流和车流最旺的街道,具体人流和车流统计数据见图b、汽配市场统计分析该汽配市场位于海连东路,是目前连云港唯一一个较为成熟的汽配市场,占地约20余亩地,以经营汽车维修和汽配为主汽配,共15间,总__为470m2,__以30m2为主,__较大的为江陵动力,150m2汽车维修,共29间,总__为1720m2,__以40m2间为主,__较大的为鑫鑫汽车维修,180m2汽车美容共3间,总__约为230m2,其中红七星养车坊约有200m2另外,该汽配市场由专业的公司进行管理(其实仅负责招租),产权由管理公司所有,而汽配市场店铺只租不卖,租金大概为/元/月/m2整个汽配城比起海连东路,生意要一点,但总体经营情况还是一般c、陇海东路统计分析陇海东路与海连东路相连,该街道主要集中了大量整车销售店,并有一个集中的汽车__,总__约4000m2,经营forland、南京跃进、大众桑塔那、南京IVECO、长安铃木(200m2)、江淮、跃进等品牌车,另还有4家专卖店,总__为300m2,经营福特(100m2)、东风(60m2)、长安(80m2)等汽配约23家,总__为620m2,__以20m2为主,稍大的为80m2的,如经营跃进、解放汽配店;汽车维修1家,20m2左右;汽车美容共18家,总__为400m2,__以20m2为主d、瀛洲路统计分析由于瀛州路自身路道较宽,吸引汽车商进驻目前该街道进驻的4S店有3家,别克、马自达、飞亚特,其中销售+办公的__别克为400m
2、马自达为500m
2、飞亚特为650m2另外,该街道为连云港重型车集中销售、维修区,重型车销售5间,总__约200m2汽配约42间,总__约为1570m2,以30-40m2为主,其中重型车汽配有11间汽车维修约18家,总__约680m2,__以40m2为主,其中大多为重型汽车维修店汽车美容1间,约300m2e、朝阳路统计分析该街道主要为连云港汽车维修集中区,拥有15间维修店,再加上苏源维修,总__为1950m2,其中苏源维修__约1500m2汽配共38间,总__约为1230m2,每间以30m2为主,其中坚珍汽车为120m2汽车美容共9间,总__270m2,每间以30m2为主汽车俱乐部一家,__约400m2整车销售共2家,总__为140m2,猎豹汽车销售(60m2)、昌河汽车销售(80m2)f、幸福路统计分析幸福路的汽车维修占了绝大部分,拥有3家大型的汽车维修公司,总__约2450m2,其中连云港市汽车修理公司(2000m2)、东南汽车维修(300m2)、维修中心(150m2)汽配共23间,总__约1200m2,每间以40m2为主整车销售为现代汽车,400m2汽车俱乐部一家,为车友俱乐部,__约200m2g、解放东路统计分析该街道主要为汽车维修和整车经营,且这些店距离本项目非常近整车销售有6家,总__约1880m2,其中东风(200m2)、东南汽车(1000m2)、跃进(130m2)、福田(230m2)、马自达(80m2)、佳恒销售(240m2)汽车维修有2家,总__约1500m2,其中大众修理(500m2)、机关修理厂(1000m2)汽配有4间,再加上连云港汽配市场(1000m2),总__约___0m2,每间以30-40m2为主另外,经过统计,得知解放东路与丁字路口的车流量(10分钟)为176辆
(二)、连云港汽配、汽车市场总计整车销售(m2)汽配(m2)汽车维修(m2)汽车美容(m2)4S(m2)汽车俱乐部(m2)总计(m2)海连东路150145013006003500汽配市场47017202302420陇海东路4300620204005340瀛洲路200157068030015504300朝阳路140123019502704003990幸福路400120024502004250解放东路1880___01500`4520总计(m2)7070768096201200215060028320各区汽车市场分布情况整车经销汽配经销轮胎经销汽车装饰油品经销汽车维修总计新浦区418025301280268海州区32229连云区295331858合计41112323317100335已进驻的4S店别克、__、大众、马自达、菲亚特、尼桑等入驻的较少,市场空间还比较大在连云港销售的品牌还有东南、昌河、长安、猎豹、日产、奇瑞、江淮、现代、丰田、福田、金杯、富康等品牌可以看出,目前连云港整体的汽配市场较为分散,经营规模和档次也不高,另外,入驻的4S店不多,市场空间较大这一方面为本项目的形成与成熟提供了机会,但从整个连云港汽车行业了解到,目前连云港的汽车消费相对其他沿海城市,消费水平还是非常低,但近几年上升的较快,因此,本项目的形成与旺盛也需要一段较长的培育时间
(三)、调研结论通过以上数据统计,目前连云港各主要经营汽车、汽配的街道的经营__总合为28320㎡,其中整车交易市场经营总__约7070㎡,汽车维修市场经营总__约9620㎡,汽配市场经营总__约7680㎡,汽车装饰美容市场经营总__约1200㎡,4S店的经营__约2150㎡,汽车俱乐部__约600㎡另外,整车销售主要集中在陇海东路和解放东路,汽配主要集中在海连东路、瀛洲路,汽车维修集中在幸福路和朝阳路,4S店主要集中在瀛洲路从数据可以看出,目前连云港汽车行业经营__还是非常小的,并且分散,约3万方的经营__还分配到7条街道,因此连云港整个汽车还是很有市场的但目前连云港整个汽车行业还处于一个非常初级的阶段,特别是汽配行业,各店面规模偏小,大多为50m2左右,且装修档次不高,经营状况都一般目前,连云港汽车行业问题主要表现在
1、__职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱资料显示,目前全国正在兴建或者计划兴建的汽车交易市场有上百个,而且动辄就是几千亩地,上亿元的投入__耗资500亿元打造“亚洲第一国际汽车城”;北京投资超过百亿元的汽车城将拔地而起;广州宣称要打造“中国底特律”;浙江金华正在打造一个总体规划__3000亩的金华汽车城虽然在整体上有市场过热的嫌疑,但发达地区对汽车产业在市场建设方面较为前瞻性的政策引导措施,连云港相比而言相形见绌连云港地方__在产业政策、税收政策、市场宏观规划、土地转让政策、工商管理等诸多方面对汽车市场的建设并未采取有效的政策扶持措施,连云港汽车市场整体而言的各自为政、低水平的市场竞争态势呈愈演愈烈之势
2、汽车市场经营理念与市场消费特点不一致汽车市场形式多样,有多种品牌、不同经销商集中在一起的“集贸式”市场;有三位一体、四位一体的汽车专卖店;有多种汽车专卖店集中的汽车大道;有单一厂家的多种品牌、多种车型集为一体的汽车展示厅;有集各种汽车品牌于一体的汽车__等目前,连云港市以3S、4S专卖店形式推出的汽车销售网点越来越多,但真正意义上的集整车、零部件销售,服务、信息提供四位一体的专卖店并未出现,由于4S专卖店经销商必须向厂商__特许权、服务商标使用权等,日后接受销售培训也要交费,所以专卖店的运营成本非常高,为此专卖店为客户提供维修和其他服务的费用也会很高对于消费者来说,虽然付出了高额的维修费用,但有时得到的服务却不一定比非专卖店更好由于消费者在买车之前没有确定的品牌概念,常常是明确了希望__的汽车的价位后,还不知道各价位有多少不同品牌的车型在这当中,他必须要经过一个选择的过程,而汽车交易市场最适合消费者进行比较和挑选所以,一个庞大的市场,多个品牌集中经营,会为汽车消费者提供一个更有利的消费环境
3、业内各销售服务企业整体实力不强目前,连云港汽车销售和汽车服务企业335家,但各销售服务企业整体实力不强,主要体现在如下几个方面a、规模小,档次低,许多汽配店的__仅为50m2b、卖场内的车辆少,每个品牌一般只有1—2辆,甚至缺货c、连云港整个汽车市场缺乏统一的管理,缺乏先进管理理念支撑其发展据发达地区同业相关数据,一个真正意义上的专卖店一年需要的开支至少在400万元以上而从销售来看,每辆车的利润在3000-5000元左右,一些成熟车型的利润只有1000-2000元,甚至不赚钱按照每辆车利润3000元计算,专卖店每年也要销售1300辆车以上才能“保本”,但能够达到这个数量的经销商却是少之又少而在连云港,还没有具备如此实力的汽车销售服务企业
4、业内各销售服务业态未能协调发展据美国汽车后市场协会的调查,在美国,有1美元的汽车在路上跑,便伴随有8美元的相关服务美国是世界上头号汽车大国,其直接和间接为汽车、为驾车人的服务十分完善,使得汽车后市场的空间远远大于汽车市场的空间,所以汽车后市场要比汽车市场更为火爆汽车后市场是一个提供服务的市场,关键是要树立现代汽车后市场新的服务观念一是“大服务的观念”从提供服务的主体来讲,不仅有厂家的售后服务,也有__部门的管理服务和各种社会机构的服务;从服务的内容上讲,不是单一汽车维修,诸如汽车资讯、消费信贷、技术培训、办证年检、加油换件、养护美容、缴纳税费、保险理赔、抢救援助、汽车文化娱乐等等,凡是人们围绕着汽车的需求,都应包括在内二是“人性化服务的观念”服务的对象是人而不单是车一切要从有车人的需要出发,替他们着想,给他们提供方便,为他们排忧解难,帮助他们实现人与车的__结合中国发达地区在汽车后市场的建设方面正在进行积极的探索,连云港在汽车后市场的建设方面还尚未确立清晰的思路,各汽车销售服务企业的主要利润源还是通过对有形商品和有形服务来实现的
5、业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的___角色龙头性或指标性汽车交易市场的核心是必须提供完善的配套服务设施首先,要选择较好的地理位置;其次,建立和巩固新市场的经营理念;第三,从设计、布局、业务流程方面改善购车环境;第四,市场要完善服务功能将整个市场规划为一个大4S店,不仅仅卖整车,还包括保养、维修服务和信息反馈等对驻场经销商而言,一个好的汽车市场应为他们提供良好的商务、生活条件,比如办公、通信、仓储、物流等;对消费者而言,一个成功的汽车市场里最好要提供“一站式”服务,买车、贷款、上牌、缴费全部可以就地解决,这样就需要车管所、公安检测、购置税办、银行、保险等各个单位全部驻地办公此外,市场还要提供一些特色服务,比如修一条试车道,让消费者买车时可以亲自试车;定期__新车发布、车展等汽车文化活动、全场让利促销活动等总结问题的存在就表示机会的存在,连云港汽车市场的现状为本项目提供了一个机会,一个可以成功的机会而本项目也正是填补了连云港目前业态的空白,作为连云港汽车产业的领航者管理连云港汽车产业的发展,因此,本项目应从该方面拔高其功能定位本项目的建立,一方面可以填补连云港乃至苏北地区没有大型汽车、汽车配综合交易市场的缺陷,改变目前连云港汽车、汽配市场散、乱、差、小的现状,满足各阶层对汽车、汽配消费的需求;另一方面有利于逐步完善和重组连云港和苏北地区现有汽车流通体系,促进连云港和苏北地区汽车产业的发展,对规范市场秩序,整合资源优势,完善城市功能,美化城市形象,提升城市品味,传播汽车文化具有重大的历史意义和现实意义
七、连云港竞争性商业项目调研
(一)、汇金购物__简介项目位于连云港市中心区域,与连云港百货大楼毗邻,地段较为优越目前已全部销售完毕,并已于2004年下半年投入使用售价6800——18000元/m2销售情况首层本地客源占80%,外地客源占20%;二层本地客源占20%,外地客源占80%一楼房开仅销售,不负责招商,亦没有统一管理,任其自主经营总体经营情况相对二层还可以,但商业气氛仍未形成,转租的大概有十几家,租金大概在
1.5万-2万/年,转让费大概在2万左右__以40-50m2为主二楼由物管公司统一管理,统一招商,租金免2年,即到2006年6月为止__以60-70m2为主整个市场以经营服装为主,女装的盈利较高,其他经营不太好,特别是二楼,由于规划上不能引导人流,导致二楼异常的冷清__沿街店面沿解放路店面,__300m2(2层),租金大约19万-20万,当时售价
1.4万,二楼半买半送__付款方式30%__,70%按揭项目点评本__位于连云港市中心区域,地段较为优越,但由于形成时间仅一年时间,且项目开业后的经营和管理没有专业的管理公司来运营,导致项目内的经营情况并不好,经营门类参差不齐,较为混乱,特别是二楼,更是冷清且步行街都以经营为主,餐饮的几乎没有,因此,人气非常欠缺不过沿解放路的店面的经营情况还是不错的,但由于租金较高,致使经营者的压力较大,但经营者认为,若是经营品牌服装,还是可以盈利的
(二)、中德商业__简介本项目对面即为汇金购物__,位于市中心项目于2003年推出,大概于今年上半年开业1层为沿街店面,2-4层为大型__,__目前还没确定,__不卖自租店面已基本销售完毕,房开销售__
1.8万-
2.3万元/m2店面__40-70m2付款方式50%__,50%按揭现状市场目前还没运作起来,投资客居多,许多门面等待出租,目前仅有2间店面已出租经营项目点评本项目对面即为汇金购物__,边上又有产权酒店,但本项目由于2-4层商业未确定,且一楼投资者要求的出租租金过高,导致该项目目前经营的店面非常少,仅有2家
(三)、宝安商业____商连云港恒安房____有限公司TEL0518-50616665061888地址连云港市新浦区盐河路人民路口(新浦火车站对面)运营代理达世__全程运营机构项目介绍宝安商业__总建筑__
6.5万平方米,位于连云港市新浦区最显赫黄金地段,是目前苏北、鲁南区域规模最大、档次最高的综合商业中心项目共有4层,1层4777m2,2层6__6m2,3层6940m2,4层6__4m2经营以家具为主__构成1楼 90m2-120m2为主;2-4楼以40m2-50m2为主__1层售价为6900起价,层高
6.2米,沿街店面__为8000-9000,1层不包租,投资者可自主经营,但经营类型不能包括家居类2-4层__为2360起价层高
4.6米,采取包租策略,与红星-美凯龙家居连锁__合作,对投资者采取包租10年,每年返租10%的策略卖点提炼苏北、鲁南区规模和档次堪称NO1的超大型家居购物__;与红星-美凯龙(2-4层)合作;挑高
6.2米,买一层送一层付款方式一次性付款无__;5成十年按揭项目销售分为两期,目前销售的为__,__今年7月交付,今年3月红星入驻附近商业项目的租金情况1楼沿街店面租金可达45元/m2/月项目点评通过调查了解,目前连云港火车站周边的专业市场项目已有好几个,且会越来越多,因此,虽然项目占据火车站黄金地段,但各商业项目间竞争非常激烈本项目的最大卖点是与红星合作,品牌招商对销售及后期运营的影响非常大,且包租10年,为本市场的形成与成熟提供了充裕的时间且项目1层采取灵活的销售策略,即包租或自主经营这对本地招商或外地投资者都有吸引力但1楼__过大,导致总价偏高,因此给投资者造成了一定的资金压力通过了解,本项目的销售情况一般销售率约为50%
(四)、__服饰城__商中房集团连云港建设__有限公司 TEL0518-5461177 营销策划__晟昌行机构 市场管理连云港富友市场发展有限公司项目介绍项目总建筑__大约为2万平方米,项目位于连云港新浦区人民路,与火车站毗邻,且与宝安商业__紧挨着项目共有4层,1层3714m2,2层3859m2,3层3925m2,4层3973m2项目于今年11月交付使用,明年8月开业__一层__11000,二层__7000,三层__4500,四层__3500__以20m2为主项目采取包租策略,包租十年,每年返租8%,不过1、2层可自营,但经营类型限制为服装付款方式5成10年按揭项目点评本项目为专业的服装__市场,且与杭州四季青等服装城合作,在连云港又具有唯一性,因此该项目销售情况比较好,况且又占据火车站这一黄金地段
(五)、宝利商业街项目介绍宝利商业街地处连云港海州区,位于海州区最为繁华的地段,与白虎山小商品__市场隔街相望周边配套有海州的客货运中心项目总建筑__3万平方米,共有__800多个,项目东侧__3000平方米,西侧__2600平方米,可停靠近百部汽车项目已于2004年8月交付使用商业街独特规划首层设置2条外街道,2条内街,其中南外街规划路宽16米,北外街宽10米两条内街均宽9米,二层设置三条6米宽街道2层设置三条6米宽街道首层通过新建南北外街,四周道路循环通畅2层通过4座天桥和2个花园连廊全部贯通,形成独特的室内商业街统一预留户外__位、室外空调机位,提升商业街整体形象首层层高5.45米,标准间宽3.8米,深9米二楼层高3.6米,标准间宽3.8米,深6米__1楼__7000,__38m2,店面__为2-3万,2楼__4000,__39m2,公摊较大三年包租,1楼回报6%;2楼回报8%;三年包租一次性从__款里扣除销售情况本地客户占50%,江浙客户__了100多套,经营方面有限制,要符合商业街的经营规划销售率达80%付款方式5成10年店面租金情况3.5万/年,150m2(包括2层)项目点评目前一楼经营的较多,但二楼几乎没有店面经营可见二楼商业的形成具有一定的难度该项目对面的__城已成气候,但本项目刚形成不久,因此需要一定的时间,但海州人口有限,__市场是面向连云港整个城市,而本项目是针对海州区,因此定位与当地的经济、消费情况可能不吻合因此,后期经营会有一定难度
(六)、其他专业市场调查海州__城(白虎山小商品__市场)13m2,租金1.1万转让的不多,整个市场虽然档次不高,经营物品以__为主,但正基于该定位,市场非常的活跃,人流量大,且市场规模较大,且形成时间较长,目前已成为海州甚至连云港比较知名的__市场家居__市场2楼租金10元/m2/月,该市场铺位出售的几乎没有,而且转租的也很少,虽然经营情况不好,但经营户都是生产者,且租金不高,因此他们都不想转租连云港商业项目统计表格汇金购物__中德商业__宝安商业____服饰城宝利商业街项目规模总建筑__
6.5万平方米总建筑__大约为2万平方米总建筑__3万平方米所处地段连云港市中心区域,与连云港百货大楼毗邻对面即为汇金购物__新浦火车站对面连云港新浦区人民路地处连云港海州区__6800——18000元/m2,租金大概在
1.5万-2万/年店面__
1.8万-
2.3万元/m21层售价为6900起价;沿街店面__8000-9000;2-4层__为2360起价一层__11000,二层__7000,三层__4500,四层__35001楼__7000,店面__为2-3万,2楼__4000__一楼__以40-50m2为主二楼__以60-70m2为主40-70m21楼 90m2-120m2为主;2-4楼以40m2-50m2为主以20m2为主一楼__38m2,二楼__39m2付款方式30%__,70%按揭50%__,50%按揭5成十年按揭5成10年按揭5成10年备注一楼房开仅销售,不负责招商,亦没有统一管理,任其自主经营二楼由物管公司统一管理,统一招商,租金免2年项目于2003年推出,于今年上半年开业,市场目前还没运作起来,投资客居多,许多门面等待出租与红星-美凯龙合作,采取包租策略,对投资者采取包租10年,每年返租10%的策略项目采取包租策略,包租十年,每年返租8%,不过1、2层可自营,但经营类型限制为服装三年包租,1楼回报6%;2楼回报8%;三年包租一次性从__款里扣除从连云港整个商业__了解到,该市目前商业的供应量相对较大(供应量约10多万方),各商业项目在本地消化难度较大,每个项目都或多或少的在异地__过,__效果一般,其中宝利商业街、九龙世贸城等在江浙的__相对较为成功另外,目前连云港主要的商业以经营服饰或百货为主,如在营的汇金商业__、在售的__服饰城等在营销__上,目前在售的各商业的__策略较为平常,并没有特别新奇的__策略
八、国内各主要汽车城比较
(一)广东汽车市场——广物汽贸的____模式广东汽车市场是广东物资集团汽车贸易公司在广州市投资建设的现代化大型机动车交易市场,是目前广东省乃至华南地区首屈一指的机动车集散交易中心广东汽车市场占地七万平方米,代理经销150多个型号的进口、国产名车,常年备有3000多辆展车供客户选择自1997年开业以来,汽车交易每年稳步增长,总交易量已突破25万辆,销售总收入270亿元从1999年开始引入汽车连锁经营模式,目前连锁网络已达80多家,覆盖全省和省外部分地区销售额在广东市场占有率约为25%,在广州地区市场占有率为43·2%广东汽车市场建有汽车多功能展销大厅、大型自选车场、名优品牌专卖店、进口汽车展销大厅、汽车消费贷款服务中心、检测维修服务大楼主要功能包括新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务公安车管部门、刑侦部门、购置税征收办公室、工商行政管理局、银行、保险公司等单位驻场联席办公,实现了购车一条龙,让车主不出市场,就可方便快捷地办妥各种手续并且“一次购车”,即可享受“终身服务”广东汽车市场设有奔驰、丰田、日产、__、宝马、欧宝、欧雅、凌志、富豪、大宇、别克、奥迪、捷达、帕萨特、桑塔纳、金杯海狮、夏利、红旗、解放、五菱、松花江、昌河、长安、庆铃等国内外名牌专卖店和销售中心目前,广物汽贸正在珠三角、福州、厦门、南宁、武汉、南京、重庆、成都等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购,扩充全资或控股连锁店,今年底直营连锁店将超过35家;另一方面,积极吸收条件具备的企业加盟,通过低成本策略加快扩张同时,还计划今年在__设立第一家直营连锁,并陆续完成在澳门、东南亚国家的布点,而且将逐步引入国际著名汽车经销商或汽车生产商入资连锁企业,加快企业的国际化进程
(二)北京亚运村车市的大“4S”服务模式亚运村汽车交易市场现处位置是__场馆预留地,而新市场则位于2008年北京__公园北侧,占地300亩,建筑__10万余平方米其中__146亩搬迁后的新亚运村汽车交易市场除继续保持现在市场的优势、地位和作用外,还将是一个不同于一般有形市场的大汽车__,整体是一个大4S概念,即销售(SALES)、服务(SERVICE)、零配件供应(SPAREPARTS)、信息反馈(SATISFACTION)新市场的最大特点就是最大限度地满足消费者的需求为实现与国际汽车市场接轨,在开设整车销售、品牌专卖店服务外,还设置诸多服务功能,如汽车检测、汽车装饰、维修、配件、金融保险服务、汽车储运等目前,入驻亚运村汽车交易市场的经销商有160多户,搬迁后经销商、配件商、售后服务商将达到300余家届时,新市场汇集国内外90多个品牌、500多个车型,成为更全面、更广泛的汽车销售、服务、展示中心品牌和车型的极大丰富使新亚市更具吸引力亚运村汽车交易市场每年销售轿车占北京市新增机动车总量的40%,进口轿车销量占全国的1/5,在汽车市场作用举足轻重,被誉为中国汽车市场的“晴雨表”
(三)保定市建国汽车城简介保定市地处京、津、石三大城市之间,在环渤海经济区域居重要地位保定市建国汽车城是保定市的形象建筑位于保定市区南侧建国路副133号,毗邻保定市旧机动车交易市场,背靠京广铁路,面向107国道,东邻三丰路、建国路、朝阳路交叉口,地段优越,交通便利西南紧邻保定中兴、长城两大汽车制造厂家,具有浓厚汽车经营氛围该城投资7000万元人民币,首期__土地60亩,建五层主体一楼一座,于2003年4月竣工,
一、二层为汽车展厅,计
2.4万平方米,三至五层为综合办公区,计
0.4万平方米,可供商务办公,大小会议及餐饮、休憩等主体楼东西两侧为室外停车场,西侧北面为
0.6万平方米的配件维修中心大楼,分地下一层及地上三层适合经营多品牌汽车配件、维修、装饰、养护等配套服务项目,直接面对机关报、旧两大专业市场,共创双赢空间汽车城特色完善的功能设施首家集银行贷款、保险、购车附加税、工商验证、车检及上照等业务于一体,实行一条龙办公,消费者可当天原地办清新车购置手续先进的管理制度聘用高级管理人才对市场管理组成汽车城管理委员会进行协调管理,__汽车商户成立汽车城行业协会、汽车城消费者监督联络站及经济纠纷调解委员会等专项__独特的企业文化应用统一的市场名称及标识,广泛开展多媒体__宣传,积极筹划各类型汽车发展研讨会及车展、博览会;逐步成立汽车城____、汽车城信息会刊、汽车爱好者协会、汽车俱乐部等相关__,促使消费者尽早进行中国汽车消费时代,全面提升汽车消费质量,全方位提高市场知名度与美誉度全方位__政策汽车城在提供一流建筑、一流设备、一流服务的前提下,场租保持同行业最低标准试营业期间免收一切费用;每层展厅不分位置统一租价,抢先入驻,优先选择;同时享受市__给予的多项__政策,为商家创造最优发展环境与最高经萨效益奠定良好基础
(四)天津保税区国际汽车城简介天津滨海国际汽车城,是由天津保税区天保控股公司与杰诺康集团天津有限公司共同投资兴建,项目选址在天津保税区天保大道北侧,海滨三路与四路之间的黄金地块总占地约5万5千平方米,展馆建筑__2万8千平方米,项目总投资约1亿元人民币天津滨海国际汽车城的建成,必将进一步促进天津保税区汽车物流产业的蓬勃发展特点建筑整体工程包括展厅及辅助用房,共分2层首层展馆__16000平方米,二层__为12000平方米,
一、二层由近4000平方米共享大厅相沟通,其内部功能设置主要有大空间展厅、汽车美容中心、贵宾休息室、汽车餐厅、汽车幼儿园、汽车影院、高级洽谈间、新闻中心、信息系统控制中心、全息影视大屏幕等另外,汽车城实现了三个方面的结合 第一,把汽车展览、展卖与汽车文化相结合 天津滨海国际汽车城不但为各汽车经销商提供全新的现代化展卖场所,而且还充分表现了与汽车相关的文化氛围,在汽车城内设立汽车与人类文明——百年汽车发展史展览回廊,并配有相关的资料和与汽车相关的各类书籍、画册、报刊等利用汽车城内全息影视设施——包括汽车影院、大屏幕、电子信息系统、网络系统等现代化手段,向前来参观、游览、消费的朋友,以一种全新的感觉介绍各类汽车的性能,发展历史,轶闻趣事等利用汽车城内新闻中心、特色餐厅、旋转展台、灯光效果以及全息影视屏幕为各汽车厂商、经销商,提供高水准的汽车_____和新车发布会此外,在汽车城内设立与汽车相关的各式礼品、文化体育用品、电子音像产品、高级汽车模型等展卖区域,在展馆以外的露天__设立国际通行的交通标识,分治线等,使大家一进入展馆区便能强烈感觉与汽车相关的气息和氛围第二,把整个展馆与旅游项目相结合 利用汽车城独特的外形设计、丰富的内部功能、最前沿的汽车展示、高效良好的服务体系等资源,同滨海新区内的港湾、海景、大型海上游乐园、洋货商业群、特色海鲜餐饮、现代化的城市功能相结合,使天津滨海国际汽车城成为滨海新区旅游__上的一个闪闪发光的亮点 第三,把有限的展示空间与无限扩展空间相结合 天津滨海国际汽车城将利用保税区内的卫星定向接收系统,通过汽车城内的局域网、全息影视大屏幕、影院、互联网等设施,向各汽车厂商、经销商提供全球最新汽车信息和商业信息,提供国际各大汽车展的现场情况、新车发布情况同时也将天津保税区内的汽车种类、数量、__、各种性能以及车展的全部资料对外发布,将汽车城内有限的展览空间无限扩展 汽车城提供的服务
1、会员企业将享受保税区__所给与的各项__政策
2、汽车城将提供进口汽车贸易代理服务,即负责对外签约、开证、付汇、赎单等
3、提供包括汽车进出区报关、检测、出证、代理销售、仓储、代交港口费用等一整套现代物流配送服务
4、提供全方位的信息服务
5、汽车城将利用自身的信誉优势和资金优势,会同各会员企业与国外生产厂商联络,采用集中采购的方法,降低进货成本,避免恶性竞争造成的多败俱伤的局面,营造一个良性循环的市场环境和氛围
6、为配合会员企业的销售业务,将在汽车城内引进非金融汽车按揭服务机构
7、为确保每台出售车辆的性能完好,汽车城将提供对汽车开蜡、局部补漆、装饰、局部改装、新车驾驶性能介绍及培训,PDI检测等多项综合服务
8、还根据消费者的需要,为京、津两地客户提供售后直接上牌服务等等
(五)江西国际汽车城江西省重大招商引资项目和重点工程之一,省重点培育扶持市场座落在国家级南昌经济技术__区内,占地__500亩依托江西发达的汽车工业产业和区内江铃汽车生产__,是一座集研发、贸易、会展、物流、服务、文化旅游等功能于一体,中部地区最大的汽车产业流通服务平台江西国际汽车城设立贸易园区、服务园区、科教博览园区、研发园区、生活休闲园区五大园区贸易园区分国际展览中心、汽车品牌专卖和国际汽配贸易中心、国际轮胎大市场、国际汽车装饰大市场其中国际展览中心占地__7000M2,建筑_______M2,4S品牌汽车专卖店及3S品牌汽车专卖区总占地__20200M2,建筑__25000M2国际汽配贸易中心建筑__80000M2,设立国产车配件、进口车配件、汽车用油、汽车维修、汽车音响、汽车电器等专业街 汽车城内配套服务功能设施齐全,提供方便、快捷的“全程一站式服务”,商家、客户所需的相关服务都可在城内得到满足入城商家享受国家级经济技术__区的一系列__政策城内__采取灵活的__方式,既可买断,又可租赁,并提供银行按揭是商家抢占中国中部地区汽车及汽配市场的首选之地经营范围汽车交易、二手车交易、汽车配件交易、摩托车及配件交易、汽车装潢美容、汽车养护、汽车维修、检测、汽车出租、租赁、汽车救援、汽车博览会展、技术转让、驾乘培训、专业技能培训、汽车__、汽车文化、汽车电子商务、中介服务、代理服务、旧车分解、购物、餐饮、商住、娱乐服务等江西国际汽车城的建立,一方面可以填补江西乃至华中地区没有大型汽车、汽车配综合交易市场的缺陷,改变目前江西省汽车、汽配市场散、乱、差、小的现状,满足各阶层对汽车、汽配消费的需求,另一方面对逐步完善和重组江西省乃至华中地区现有汽车流通体系,促进江西乃至华中地区汽车产业的发展,具有牵动和示范效应,为国内外汽车产业厂商提供了一个占领中国中部地区市场的机会和发展舞台,对规范市场秩序,整合资源优势,完善城市功能,美化城市形象,提升城市品味,传播汽车文化具有重大的历史意义和现实意义
(六)北京东方基业汽车城 东方基业汽车城是朝阳区__2003年的重点项目之一,总投资20亿元人民币,总占地__40公顷,其中__工程占地20公顷,含多功能的国际标准交易大厅占地6万平方米和18个四位一体专卖店,为全球优秀的汽车提供了展览和交易的广阔空间北京东方基业汽车城占据朝阳桥以东的显赫位置,西临东四环路,东按东五环路,与奥林匹克花园交相辉印,扼守姚家园路直通东西,畅达南北紧邻___核心财富地带,占尽商机无限_____国际化人文特点,独占通往___城市主要干道交通便利成为距市最近的汽车城这个项目是国际化进程中的一个新的里程碑建成后的东方基业汽车城将兼具贸易,会展,博览,服务,研发,金融,文体活动等多项功能成为现代,经济,实用而富有特色的汽车服务区它突破了单一的汽车商贸功能为汽车消费者营造一个更整齐有序的消费大环境设计的特点 东方基业汽车城借鉴国外的汽车交易市场理念,与国外汽车城接轨,由世界一流的公建设计事务所设计,致力打造一个科技,性能,舒适的消费环境使它能迅速适应不断变化的汽车市场外观上更具现代和前卫的特点,内部结构区则最大限度的体现了方便,实运的原则携36万平方米恢弘气势,造型独特的金属和玻璃构成的建筑,高档玻璃超时空设计的挺拔外观,玻璃的运用则为交易的大楼
5.6公顷的绿地__彰显尊贵身份与非凡气度超前设计理念,全新生态商务空间,公共空间__自然光线,智能化系统采用最先进的控制系统和国际知名品牌设施设备,同时引进几家宽带网接入商为企业提供全方位服务,为进入市场的销售商提供一个更加现代化,更加灵活机动,更加稳定获取利润的平台空间布局在交易大楼地面上,建筑高度与长度在最大范围内提升至最高点,强化交易大楼作为建筑群领袖的地位而在4S专卖店与__发展地面上,将建筑的高度高低错落,使建筑与绿地相互交融,形成良好的城市轮廓线同时为__内营造一个相对__而安逸的栖息的环境建筑群的__主要分布在建筑入口及__的东部地面上,用作缓冲,缓解人车压力,为交通的进一步__留出余地,在交易大楼东部地块上,建筑群的一个呼吸入口,在这里有良好的外向型景观,是城市交流的很好场所,在交易大楼与4S专卖店之间设计一条曲线状的绿色景观大道,人们可以在这里休闲散步,__汽车文化的魅力.总体规划充分利用____用地布置汽车交易大楼与四位一体专卖店,其中18个四位一体专卖店成一线,围绕汽车交易大楼布置__用地内布置了办公楼、酒店、汽车配件、物流中心等到周边产业与__建筑即保持__又相互__随着__与__建筑的建设,东方基业汽车城将成为以汽车交易大楼为核心,四位一位专卖店为纽带,汽车配件、物流中心等建筑为依托的大型汽车贸易区交通规划本建筑群将汽车交易大楼延城市主路布置,利用绿化带和规划的交通流线构成其周边的交通环路,避免相互干扰所造成的区域交通阻塞,四位一体专卖店布置在靠近城市辅路的一侧,利用城市辅路__车流,形成与汽车交易大楼互不干扰的两条主要车行流线
(七)__国际汽车城__西部的综合性汽车产业__,力争成为中国汽车贸易和汽车展示博览的重要__、中国汽车研发科教的重要__、中国汽车整车和零部件制造的重要__、中国汽车竞技运动及训练__、中国现代城镇建设的先行示范区,成为国际一流的集汽车贸易、制造、研发、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业____国际汽车城核心区占地
7.43平方公里,集汽车贸易、制造、研发、博览、运动、旅游等多功能于一体先后聘请德国著名的ASP公司、麦肯锡公司和戴德梁行分贝对园区的功能定位、规划设计以及市场__开展专业研究整个区域分为都市服务中心规划、展示贸易区、物流仓储区、研发培训区、主题公园、高尔夫球场、公共活动中心、规划__区、研发区占地
1.3平方公里__国际赛车场占地__
5.3平方公里,赛道7公里汽车展示厅至今已有19家中外汽车贸易企业签约入驻,将在贸易区的步行景观街两侧建立各自进口品牌车的展示厅或3S/4S店汽车城规模汽车城特色广东汽车市场(广物汽贸)占地7万平方米
1、为华南地区首屈一指的机动车集散交易中心
2、代理经销150多个型号的进口、国产名车,常年备有3000多辆展车供客户选择
3、1997年开业以来,汽车交易每年稳步增长,总交易量已突破25万辆,销售总收入270亿元
4、从1999年开始引入汽车连锁经营模式,目前连锁网络已达80多家,覆盖广东省和省外部分地区销售额在广东市场占有率约为25%,在广州地区市场占有率为43·2%
5、正在珠三角、福州、厦门、南宁、武汉、南京、重庆、成都等汽车消费重点城市选择合适企业进行收购,扩充全资或控股连锁店,今年底直营连锁店将超过35家北京亚运车市占地300亩,建筑__10万余方其中__146亩
1、大4S概念,即销售(SALES)、服务(SERVICE)、零配件供应(SPAREPARTS)、信息反馈(SATISFACTION)
2、为实现与国际汽车市场接轨,在开设整车销售、品牌专卖店服务外,还设置诸多服务功能,如汽车检测、汽车装饰、维修、配件、金融保险服务、汽车储运等
3、亚运村汽车交易市场每年销售轿车占北京市新增机动车总量的40%,进口轿车销量占全国的1/5北京东方基业汽车城总占地40公顷,其中__工程占地20公顷,含多功能的国际标准交易大厅占地6万平方米和18个四位一体专卖店
1、建成后的东方基业汽车城将兼具贸易,会展,博览,服务,研发,金融,文体活动等多项功能成为现代,经济,实用而富有特色的汽车服务区它突破了单一的汽车商贸功能为汽车消费者营造一个更整齐有序的消费大环境
2、与国外汽车城接轨,走国际化道路,利用现代化的建筑科技来打造汽车城国内各汽车城统计表格__国际汽车城总占地
7.43平方公里
1、__西部的综合性汽车产业__,力争成为中国汽车贸易和汽车展示博览的重要__、中国汽车研发科教的重要__、中国汽车整车和零部件制造的重要__、中国汽车竞技运动及训练__、中国现代城镇建设的先行示范区,成为国际一流的集汽车贸易、制造、研发、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业__
2、集汽车贸易、制造、研发、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业__
3、整个区域分为都市服务中心规划、展示贸易区、物流仓储区、研发培训区、主题公园、高尔夫球场、公共活动中心、规划__区、厦门汽车城占地3万平方米
1、规划设置汽车、汽配、旧机动车、农用车、摩托车交易区和汽车美容中心、汽车检测中心
2、分____,首期已建工程占地有13700平方米,有店面、写字间57套(每套40m^左右),室内展位123个,露天停车场8600平方米
3、项目全面建成后,将带动南山路及周边街区,是福建省闽西南地区规模最大、功能齐备、管理规范的汽车汽配专业市场
4、招商对象国内外汽车生产企业、驻厦代表处;汽车、汽配经销商;汽车维修、美容经营单位保定市建国汽车城60亩
1、集银行贷款、保险、购车附加税、工商验证、车检及上照等于一体,实行一条龙办公,消费者可当天原地办清新车购置手续
2、组成汽车城管理委员会进行协调管理,__汽车商户成立汽车城行业协会、汽车城消费者监督联络站及经济纠纷调解委员会等专项__
3、独特的企业文化和全方位的__政策天津保税区国际汽车城占地
5.5万方,展馆建筑__2万8千平方米
1、把汽车展览、展卖与汽车文化相结合
2、还与旅游项目相结合
3、把有限的展示空间与无限扩展空间相结合并提供全方位的服务措施江西国际汽车城500亩
1、集研发、贸易、会展、物流、服务、文化旅游等功能于一体,中部地区最大的汽车产业流通服务平台
2、城内__采取灵活的__方式,既可买断,又可租赁,并提供银行按揭杭州汽车城扩建至80多万平方米,建筑__达205000平方米,两年后建成投入使用
1、成功举办了2000年和2001年__西湖博览会重要会展项目之一的国际车展,实现知名度大大提升
2、杭州汽车城的汽车销售量正以每年翻倍的速度增长,其销售量已占整个杭州汽车销售量的70%以上,并幅射浙江省乃至周边省市地区,将成为华东地区汽车的集散地马鞍山汽车城400亩马鞍山汽车城将形成国际汽车会展、汽车配件、装潢维修、新旧机动车集中交易、品牌专卖和生活配套服务等功能齐全的大型汽车及相关产品的交易与展览中心北京京南汽车城占地18万平方米
1、在市场内,工商、税务、交通、银行、保险等管理服务部门将陆续进驻现场办公,为入市经营企业和广大消费者提供一站式办公服务
2、市场实施多品牌经营战略,以新车整车交易为主,以配件和相关汽车用品销售服务为辅在整车销售中,以中、高档车为特色,以经济型家庭用车为重点,以大型货运、工程、特种车为补充
3、拓展七大区域进口高级轿车区、国产品牌轿车区、国产经济型用车区、卡车工程机械车区、SUV车区、商务车区、生活服务区总结目前国内的汽车城及汽车市场发展迅速,__了大量的汽车市场,其中有成功也有失败不过以上所列举的国内典型汽车城的资料,对于本项目的成功__是有许多可借鉴意义的诸如在汽车城分区规划方面、后期经营服务方面、招商方面、市场定位方面等此外,本项目要重视展厅对于汽车城所起的重要作用,因展厅不仅是一个汽车城对外宣传和展示的窗口,更是汽车城主要功能的体现,以上所举的国内各汽车城无一例外都有大__的汽车展示厅
八、调查总结通过近半个月的市场调查和对调查资料的分析、统计,我司认为本项目具有很大的可行性,但市场抗性亦比较大如何保证本项目的成功销售,关键是前期的市场定位和招商,市场运做,招商先行,一个商业__项目,若能引入具有一定知名度的主力店或者品牌经销商,则势必会提升项目的形象和受__度,也会提升商业的管理水平和经营水平因此,本项目应在此方面加大工作力度另外,通过调查了解到目前已入驻连云港的4S店并不多,仅有别克、__等,市场空间比较大,若汽车城在招商方面能引入较有号召力的汽车品牌,一方面提升我们市场的形象与知名度,另一方面对本项目的汽配区和维修区将起到带动作用同时,目前连云港目前整体的汽配行业比较分散,各汽配店档次不高,且经营状况也不是很好,就连汽配一条街的海连东路,经营情况也非常一般,随着连云港汽车消费的逐年提升,迫切需要一个专业市场提供一站式的汽车售后服务,而本项目也正是填补了该市场的业态空白而且,连云港的汽车消费的市场前景颇为看好,而且连云港的地理位置和港口条件,是各进口车商选择进驻的城市之一,这都为本项目的成功打下了基础但连云港仍存在一系列的客观问题,对本项目造成了一定的影响如连云港虽然居民储蓄很高,2003年全市城乡居民年末储蓄存款余额达到
184.63亿元但由于受传统重储蓄,轻消费观念的影响,导致连云港居民的消费水平提升过慢他们在吃、穿、用基本消费满足以后,对高层次的消费,如__、买车、旅游、文化、娱乐等方面的消费不屑一顾,特别是对于信贷消费更是不习惯 收入水平、消费观念、消费政策、消费环境等因素制约了消费需求的快速提升因此,通过对此次调查所得的资料的分析,本项目作为连云港乃至苏北最大规模的汽车城在市场运做方面还是有一定的可行性,市场前景也是被十分看好的但是,目前连云港当地的汽车市场消费状况,运做如此规模的汽车城具有一定的抗性,这就需要我们通过周密的策划和有效的__,来化解抗性,从而实现项目的顺利销售和成功招商,把整个市场做活,一方面保障__商的利润实现;另一方面使投资者能顺利收回投资,使经营者能经营获利 市场定位篇
一、项目概况
(一)、项目简介“连云港国际汽车城”是连云港振兴实业集团房____有限公司拟在连云港市中心城区所在地新浦区解放东路丁字路口,原振兴集团苗圃用地范围内__的集汽车贸易、汽配服务、经销为一体的综合性商贸城连云港国际汽车城离连云港市中心城区以北仅3公里,离宁连、汾灌、京沪、连徐高速公路进出口仅2公里,紧邻铁路客货站和长途汽车总站,物流中心近在咫尺,距港口和机场均为半小时车程;建成后将是苏北鲁南地区目前规模最大的汽车、汽配及汽修市场,同时和即将建成的汽车检测场比邻而居 汽车城占地500亩,__288亩,项目总投资
4.8亿,沿解放东路正门两侧精心设计的12家4S专营店,每家使用__在4000__左右;汽车城拥有十三个分区,分别是整车销售区、轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎“汽保”车饰区、综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、二手车交易区、银行、试车道、物流“仓储”配送区,建筑__达36万平方米,绿化达30%以上建成后的汽车城是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿、健身娱乐等_____的理想场所不仅能为商家提供便利的存车、提车条件,还将更好的满足购车者的需求同时“一站式”服务的购车环境,更能让商家及购车者享受到极大的高效与快捷项目建成后连云港国际港口汽车贸易城将成为连云港及周边地区的国内外汽车展示、贸易、服务中心届时将会有国内外数百家汽车经销商进驻汽车贸易城,对连云港市的劳动就业和经济发展将产生很大的带动作用项目西面道路为连云港主干道之一解放东路,此路将会拓宽至60米,解放东路毗邻宁连高速公路,项目东面为陇海铁路,货运车站就位于项目附近,这为本项目作为汽车专业市场提供了非常便捷的交通另外,项目北面有连云港最大的物流中心,该物流中心占地几十亩,共有100家左右的托运门市部,为连云港目前最为集中的物流市场项目南面为规划中的第四人民医院总的来说,随着本项目的启动将全面改变目前连云港汽车销售和汽车维修等相关服务行业的格局,从而全面带领连云港的汽车销售服务行业进行一场__的产业__,连云港汽车城将成为连云港汽车行业的龙头形象,引领港城汽车销售服务行业大幅提升产业附加值主要技术经济指标及相关资料a、总用地__165066㎡,其中解放路一侧长383m,南侧长306m,东侧长550m,北侧长___m建筑占地__47766㎡,建筑密度
28.94%各分区__4S店区建筑__33600㎡共6间整车销售区建筑__19440㎡共144间重型汽配区建筑__22680㎡共168间轻型汽配区建筑__19440㎡共144间快修改装区建筑__28__0㎡共214间车饰美容区建筑__7965㎡共59间综合楼服务大楼建筑__11880㎡办证中心建筑__3300㎡其它公用设施建筑__500㎡地下建筑总__1980㎡b、店铺总个数729个停车位540个c、解放东路拓宽为60m,南边与四医间道路为16m,东侧规划道路为20m,汽车城中间主干道为16m,各功能区间的道路为12-16md、营业房为三层结构,每间占地__为45㎡(宽
3.75m×长12m),总建筑__约为135㎡各功能区内栋与栋之间的间距为12-16m
(二)、__商背景简介振兴集团简介连云港振兴实业集团有限公司为国有中型一类企业,始建于20世纪60年代,1998年由连云港市人民__批准改制为有限责任公司,注册资本
1.0687亿振兴集团坐落在风景秀丽的黄海之滨、花果山下,是集生产、经营、__和服务于一身,融工业、农业、流通、房__、宾馆、贸易、市场项目经营等于一体的多功能、多产业、全方位的综合经营实体现有总资产14亿元,净资产6亿元,年实现销售收入
7.5亿元,员工3000人,其中高中级专业技术人员580名,具有很强的技术力量和雄厚的经济实力连云港振兴实业集团有限公司下辖8个农业分场,7个专业市场,6个工业企业、3个房____及建筑__公司、1个高校后勤服务中心和4个外商合资企业等28个子(分)公司由南京农业大学规划设计,振兴集团投资兴建的连云港现代农业科技示范园占地__3000亩,融生产、示范、旅游四大功能于一体2004年园区以全省第一名的好成绩被评定为江苏省首批大型综合性农业示范园区振兴实业集团已有40多年的兴建、管理、经营市场的丰富经验,公司下属的专业市场主要包括农副产品__市场、超级购物中心、装饰材料市场、电脑城和五金文化用品市场,在规模、管理、效益等方面享有很高的知名度公司石化设备、压力容器、环保设备、轴承等的生产技术为国内领先,产品行销国内29个省市自治区连云港振兴房____公司为国家二级资质企业,年__量达40万平方米,连续多年被市建设局评为“连云港市建筑业优秀企业”公司抓住高校后勤社会化的机遇投资
1.6亿元兴建的振兴集团院校后勤服务中心可容纳9000名学生、500户教师入住公司抓住机遇,招商引资,与澳大利亚、韩国等外商合资兴建了房____、种球、花卉培育等项目
(三)、项目SWOT分析优势(S)a、连云港城市区位优势连云港是新亚欧大陆桥东方桥头堡和国家首批对外开放城市,与朝鲜、韩国、__隔海相望;拥有一个国家级__区和两个省级__区,总人口500万连云港是全国十大港口之一,先后与__、韩国、澳大利亚、新西兰、___等国家的部分城市缔结了友城关系,有40个国家和地区的客商在连投资兴办了2000多个合作项目b、连云港城市交通优势连云港作为近年来发展较快的沿海开放港口城市,拥有完善的陆、海、空立体交通网络陆连云港是中国规划建设的45个公路主枢纽城市之一,公路对外交通已全部实现高速化,国家重点建设的同
三、连霍公路在境内交汇特别是东起连云港,西至荷兰鹿特丹全长10900公里的新亚欧大陆桥,使连云港成为了亚洲连接欧洲极具发展潜力的国际交通枢纽,这条干线承担了每年90%以上的过境集装箱运量汽车城位于连云港市中心城区所在地——新浦区的解放东路丁字路口,离宁连、汾灌、京沪、徐连高速公路进出口仅2公里,紧邻铁路客貨站和长途汽车总站,交通十分便捷海连云港是全国十大海港之一,港口现有万吨以上泊位30个,年吞吐量4000万吨以上,已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港,与世界160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来汽车城距港口集装箱码头仅20分钟车程,海运十分便利空汽车城距连云港机场仅30分钟车程C、城市历史文化优势连云港作为“西游记”文化发源地、中国优秀旅游城市、中国水晶之都,具有悠久的历史和文化渊源,为吸引异地投资增加了更多的文化情结;d、项目地段优势项目位于解放东路,解放东路目前以有多家汽车经销商和汽车配件和维修服务供应商经营,整条街已形成比较成熟的集约化的专业经营氛围同海连东路、瀛洲路、朝阳西路并存为连云港比较知名的4大专业汽车销售、维修服务、配件服务的专业街e、项目交通优势解放东路为连云港的城市的北侧,但紧邻市中心,到市中心的交通距离仅3公里,若干条公交线路均可直达f、规模优势 汽车城总占地500亩,项目总投资
4.8亿,整体分为4S店区、整车销售区、轻型汽配区、重型汽配区、快修改装区、轮胎汽保车饰美容区、二手车交易区、综合配套服务大楼、汽车俱乐部、办证中心、银行、試车道、物流仓储配送区,总建筑__达30多万平方米,绿化达30%,其中__占地288亩,总建筑__约15万平方米建成后的汽车城将是一个集展车、售车、汽配、快修、汽车美容、汽车物流、餐饮、住宿、健身娱乐等_____的苏北鲁南地区规模最大、配套最完善、功能最齐全的大型综合性汽车汽配贸易中心g、产业优势随着我国加入WTO,中国市场已成为世界各大汽车生产厂商竞相争夺的全球最大的汽车市场,汽车贸易将成为最具活力的增长点,汽车及相关配套产业的发展前景不可__,而本项目作为汽车及汽配交易的专业平台,能最大限度的发挥其专业市场的优势,从而推动连云港乃至整个苏北汽车工业的发展h、政策优势前来国际汽车城联建经营的企业,可享受到连云港经济技术__区的相关__政策另外,在税收、工商方面提供最大的便利i、管理优势市场开业后将由专业、资深的市场管理公司进行专业管理,为尽快培育、繁荣市场,前期管理费用将比同类市场有较大__市场管理部门将以人为本,提供保安、保洁、__宣传、专业培训、行业研讨交流、餐饮、休闲娱乐等__服务j、__商优势本项目的__公司为连云港当地具有非常实力的振兴集团,振兴集团在连云港当地具有非常高的知名度,这不仅为本项目的赢得了良好的口碑和声誉,还为本项目的成功__和运作提供了实力保证k、配套优势本项目北面为目前连云港最大的也是最集中的物流__,该物流中心占地几十亩,共有百余家托运门市部,每天进出的车辆至少在百部以上,为项目的物流而这有利于本项目维修区的快速形成l、品牌优势振兴集团曾成功__过农副产品__市场、超级购物中心、装饰材料市场、电脑城和五金文化用品市场等七大市场,同时拥有3家房__公司,具有成熟的市场运作经验和房____经验,同时振兴集团的资金实力和品牌知名度在连云港具有相当的号召力,增强的客户的投资信心m、__优势目前__商制订的低开的__入市手段,降低了经营成本和投资门槛,有利于项目迅速打开本地和异地投资和招商经营市场n、规划设计优势目前本项目的整体规划设计和业态布局在连云港本地同类市场还是独树一帜的,具有较强的前瞻性,有利于对市场的把握,吸引汽车销售和配套服务行业较高层次的经营户进驻o、销售模式优势本项目将借鉴目前__较为成功的集资联建的模式,采用分期付款的方式为主,这样有利于降低投资门槛和投资风险,根据项目的工程进度分期付款,这增强了客户的投资信心,容易迅速吸纳投资客户进入,形成市场热点效应p、市场唯一性优势本项目作为连云港唯一一个上规模同时具有综合功能的专业汽车销售和配套服务市场,将充分展示其市场的__性、稀缺性和综合性,同类市场不具有可比性和竞争抗衡能力q、__力优势连云港辖东海、赣榆、灌云、灌南4县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术__区,总人口500万,2004年连云港市实现地区生产总值
416.4亿元,增长
13.9%,人均地区生产总值突破1000美元,具有巨大的汽车消费潜力劣势(W)a、商业氛围劣势项目周边目前还是振兴集团的苗圃用地,氛围还不成熟,人气不够,市场形成需要较长一段时间b、配套劣势__、酒店、娱乐、餐饮、银行等商务配套匮乏;c、租金水平劣势项目目前的投资回报不高,不能达到投资者的预期要求通过调查,本项目__方面唯一可比性的为物流中心,而物流中心的月租金大概在20元/m2/月左右,以8%的回报率计算,可得出该商业用房的售价大概在3000元左右而本项目店连屋的售价为2280,相对周边市场以颇高d、市场环境劣势连云港本身的汽车工业并不发达,且汽车消费亦未成气候,因此,本项目以如此大的规模在本地消化难度相当大,需要向外地拓展,但汽车市场不同于其他市场,受地域限制较为严重,这就给本项目的__造成了很大的阻力e、道路交通劣势项目西面的解放东路过窄,仅有10多米,汽车城对周边的交通要求相当高,10米宽的路根本满足不了汽车城的运做需求,不过,根据市__的规划,该道路将于近期拓宽至60米f、功能规划劣势功能规划布局商业功利性过强,欠缺诸如服务中心、商务中心、物业租赁中心、物业管理中心、新车加油站、员工宿舍区、驾驶培训中心辅助性功能配套威胁(T)A、行业竞争威胁瀛洲路的威胁瀛洲路位于连云港南面,该路为连云港汽配、汽车交易的主要道路之一,但由于该路较宽,且直接与高速公路相连,因此,该路所在的区域将成为本项目将来的主要竞争对手之一b、商业房产销售竞争威胁目前,连云港正在销售的商业项目较多,如宝安商业__、__服饰城等,而即将__的商业项目也有好几个,因此,连云港整个商业__的供应量相对较大而这些商业项目会分流一部分投资客户,会对本项目的销售造成一定的冲击机会(O)a、市场机会连云港的经济近几年发展迅速,人民收入不断提高,对于汽车的消费逐年提升,这为本项目提供了一定的市场基础b、区域发展机遇解放东路拓宽至60米,拓宽之后,解放路将成为连云港的最为重要的交通主干线,该线南北贯穿整个连云港,而本项目可通过该条道路直达连云港各地区c、行业机会目前连云港整个汽配行业现状是__职能部门对汽车市场布局的政策引导力度较弱;硬件__是连云港各汽车专业街的通病;汽车市场经营理念与市场消费特点不一致;业内各销售服务企业整体实力不强;业内各销售服务业态未能协调发展;业内缺乏龙头性或指标性市场(或企业)的___角色;由于过于分散,因此整体经营水平不高,效益一般整个汽配行业也迫切要求有一个专业的、集中的汽配市场提供更为便捷的汽配、维修服务,因此,本项目的诞生有了一个行业基础d、__支持机遇去年意大利欧亚投资公司、__希纳投资有限公司与连云港经济技术__区管委会合作的“连云港国际港口汽车贸易城”项目搁浅以后,__迫切希望有新的汽车城项目上马来全面提升连云港的汽车销售服务行业的层次,本项目的启动迎合了城市发展的需要;
(四)、__构想“一站式消费”是现代商业发展的必然趋势连云港国际汽车城__构想所谓主题式商业,就是指根据人们的消费主题而划定的比较集中的商场经营范围,从而使人们在这里可以实现“一站式消费”OneStopShopping主题商场最初的表现形式是“专业市场”,但国内的商业发展到今天,再做“专业市场”已经远远不够了随着竞争的日趋激烈,现在的连云港乃至整个中国,都已经进入了一个“商业聚焦”的时代做餐饮的,不再是什么菜都做,要么做川菜,要么是东北菜,要么是粤菜……商场也在“聚焦”,想方设法通过经营内容的集中和经营方式的系统化,让社会公众买相关的东西时第一时间想到某个商厦,于是,近几年出现了形形__的专卖店(甚至烟草专卖店)、专业市场、主题商场,还有家乐福、好又多之类的平价商场总之,作为消费者来说,由于生活节奏越来越快,谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品,总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由;作为商场经营者来说,谁也不希望被淹没在商品的海洋里,总希望将自己的商场扮演成一个最醒目的场所,一个人们第一选择要来的场所,在信息的__大海中,这里是一个岛屿而不是一小片浪花于是,“商业聚焦”的概念便产生了商场能否旺租旺销与商场的功能定位直接相关毫无针对性、漫无目标的__所取得的效果是非常有限的所以针对于连云港国际汽车城来说,现在所要做的是不仅仅要在解放北路、海连东路、瀛洲路和朝阳西路之后再打造个功能单一化的市场,而更重要的是看准目前苏北鲁南目前在汽车销售配套服务行业存在的巨大市场空间,吸纳目前海连东路汽配修理经营集中化的特点、瀛洲路轿车4S店集中的特点、解放东路中型车集中的特点!充分整合连云港各个汽车专业街的经营特色打造一个融合汽车多功能展销大厅、名优品牌4S专卖店、重型汽配区、轻型汽配区、快修改装区、车饰美容区、综合楼服务大楼、办证中心主要功能包括新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、物流、汽车培训、餐饮等综合功能于一体的汽车消费之城市场中,没有哪个行业能比销售业更敏锐地__到趋势的变化,销售业往哪个方向走,市场就往哪个方向走问题是,销售业究竟会朝何处走呢?如前所述,市场精细化、专业化已是国际走向,回过头来看连云港市,在这一点上并未__于时代趋势,各种专业化市场纷纷确立个性,如__服装城、连云港小商品城、振兴装饰市场等等各类型专业市场与此同时,我们也看到问题出现——这些专业市场并未集中于同一区域,消费者往往需要往返奔波,导致时间、精力和金钱的大量浪费那么,我们能否成立一个项目,将零星分散型的消费转化为集中满足型的消费把这些不同类型的专业市场__在同一大市场中,在越来越快的生活节奏中免去消费者的无谓损失?同时也让消费者获得更多更好的选择?让我们把目光走得更远些——不仅仅只满足消费者购物的需求,设身处地地想一下,在购物的空隙或之后,人们是否还需要得到一些娱乐的松弛?例如餐饮娱乐等场所的设置一言以蔽之,就是专业化、规模化在前面的市调部分中已印证了这一想法的可行性于此,城中之城,即微缩型的汽车消费中心的概念已初步形成再次,连云港汽车销售行业现状的不足和由此产生的巨大市场空间我们都形成的共识,这就确认了项目的产业类型定位是好的,远未饱和的汽车市场潜量等待引发,那么我们要考虑的是,消费层次是否合适?连云港汽车消费接受度在哪一水平线上?项目本身的配套设施能否妥善解决后顾之忧以吸引投资和消费?能否以区域消费带动城市整体消费?需要完善的是项目功能的规划,确切的行业层次的确立,这是举足轻重的关键所在,招商引资的成败端看此举如果过分的高估连云港汽车消费的市场空间和消费层次,必然会由于项目的定位过于超前和消费滞后导致市场脱节从而形成不必要的浪费,这一点我们在紧随其后的规划建议中将作出详细分析今天,在这里,我们推崇的是一种目前连云港全新的汽车消费新观念——“一站式消费”(OneStepShopping)借助港城作为新亚欧大陆桥桥头堡的地理和交通优势、500亩的__规模优势,力图打造一个辐射苏北鲁南的首屈一指的汽车消费之城充分做大项目的附加值,全面改变港城汽车销售产业格局
二、项目定位
(一)、项目的市场定位随着国民经济的增长,连云港人民消费能力逐步提高,整体消费能力已经逐步接近较中等发达城市的消费水平,而且某些方面的消费能力已经达到国内大型城市的消费水平近几年,在汽车消费方面,除了诸多汽车纷纷进驻港城设立4S品牌专营店,(如__、尼桑、别克、马自达、飞亚特、大众)专业化汽车修理、汽车美容公司也纷纷进入市场近年来由汽车产业飞速发展所带来的相关产业的蓬勃生机也在港城充分显现但是同时,由于相关配套服务行业的自由化发展,从而出现的服务断层也越来越显得尖锐化,市场迫切的需要有更为完善、层次更高、功能更加综合的汽车消费中心的出现
1、定位的意义__项目前期论证,既是__商价值取向的问题,也是目标确定的问题定位是__项目是否成功的关键,确认卖点是前期论证的根本任务
2、定位的目的更好地实现项目__的效益目标;及时适应多变的市场要求;确保企业在市场竞争中的安全性;树立项目的品牌形象;在激烈的市场竞争和多变的市场环境下,保障项目销售的快速进行
3、项目定位立足连云港,辐射苏北鲁南,融合汽车销售建有汽车多功能展销大厅、名优品牌4S专卖店、重型汽配区、轻型汽配区、快修改装区、车饰美容区、综合楼服务大楼、办证中心主要功能包括新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、物流、汽车培训、餐饮等综合功能于一体的汽车消费之城
(1)针对目标客户市场的定位——商业投资功能和经营前景铺面的热炒需要口岸、人气、项目特色等等因素作为支撑,这些条件对于本项目而言都已具备,前景可以预见
(2)针对消费者及竞争对手的定位——港城首屈一指、超大规模、唯一具有综合汽车消费功能本项目集各项汽车消费功能的同时,提高服务功能和餐饮、娱乐、等软件的配套
(3)针对区域的定位——补充和集中式的消费功能本项目的出现,填补了连云港汽车消费的空缺,改变了港城人民传统的消费结构和消费方式,一种全新的消费模式——一次性集中化汽车消费行为将因此产生
(4)形象定位——市场__者形象本项目的推出无论从项目的规模、行业层次、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将成为行业的主宰者,在吸纳本土已有品牌的基础上同时充分挖掘异地市场,引入差异化品牌进驻,提升项目品牌价值
(5)规模定位——苏北鲁南最大的汽车贸易服务中心本项目500亩的超大规模规划,在目前苏北鲁南现有的汽车市场和在立项规划的汽车贸易市场当中也都是当之无愧的最大规模,项目一旦建成经营,必将成为统领整个苏北鲁南汽车贸易服务中心;
(二)、目标客户定位
1、目标市场定位分析我们的主力产品目前国际汽车城对外__的主力__为三层结构营业房,每间占地__为45㎡(宽
3.75m×长12m),总建筑__约为135㎡各功能区内栋与栋之间的间距为12-16m产品特点
1、低成本;
2、低__;
3、付款方式灵活;
4、功能综合—商住办公仓储一体化;
5、租金成本低;
6、产品价值上升空间大;
7、项目运作存在一定风险,但一旦成功收益也丰厚;结合诸多__集资联建项目的成功经验来看,本项目的产品类型同样需要以低价入市,以此来迅速打开市场局面同时产品的特性决定了一层底商、
二、三楼商住、办公、仓储于一体的店连屋传统商住模式;因此应充分考虑自营客户和投资客户的__心理和__动机目前国际汽车城项目还处于筹备阶段,陆续将进入到市场预热阶段,项目现场的商业气氛包装还未形成气候,因而暂时不可加大媒体投放力度同海连东路、瀛洲路、朝阳西路、幸福路的经营成熟度还有较大差距,因此,就大量经营者而言,短期内都会将其他地段作为首选之地,故此,锁定准确的目标客户群体,进行有的放矢的__宣传成为项目成功的关键经营者一般只会选择已形成口碑的、风险性极低的口岸和市场,而不会对一片正在__中的市场加以青睐只有具眼光的投资者则会通过自身经验来判断国际汽车城是否拥有良好发展前景,是否会形成鼎盛人气,是否拥有明显优势等条件,以决定是否出手他们能够接受预测前景,有承担风险心理素质综上所述,我们针对国际汽车城的目标客户的确认上对与连云港本地市场主要集中在经营客户为主体的基础上,尽可能通过项目开业前的租金__和税收__政策和有效的品牌引导来达到项目的旺场经营;同时在经营客户的招募上可以通过__、广州、南京等汽车产业发达城市的招商__来引进外来品牌投资客户的引导可以借助以温州、台州、义乌为主浙江地区成熟的房产投资市场来吸引客户进入
(三)、____的目标群分析
1、项目目标客户类型(投资心理特征)理智型社会的发展、经济实力的提高、市场的竞争,无不加剧消费者心态的成熟;加之房产投资数额非小,投资者必会多方考证再行出手本项目的目标客户将以理智务实型的占绝大多数冲动型有些目标客户属于初始投资,由于本金到手较易,造成消费较为冲动这类消费者数量较少,但不能忽略
2、项目目标客户细分按投资行为可分为A、自买自用型,主要是港城本地汽车销售维修行业的经营户和外地汽车销售维修行业的品牌经营商;(核心客户)B、炒__、店面的专业房产投资者(主力客户)C、炒股票、证券(潜在投资客户)D、炒黄金、外币(潜在投资客户)E、以前没有投资行为,现在正准备投资的(潜在投资客户)按投资等次可分为A、自买自营型汽车销售服务行业的客户B、专业房产炒家C、周转资金较充足,但不知如何使用的投资者D、周转资金不多,希望通过房产投资来赢利的投资者按投资地域可分为A、连云港本地自营客户和投资客户B、以温州、台州为主的房产投资客户C、以__、北京、广州、南京等汽车产业链为主导的自买自营客户
3、项目目标客户分析——群体个性A.自买自用型含外地市场的自买自营客户这部分客户群一方面主要集中在连云港本市,他们已经通过多年在汽车行业经营获取了相当的利润,同时对连云港的城市发展也了如指掌,对项目的投资心态相当成熟,买铺的目的主要用于自己经营;另外外地市场的自买自营客户也会占到相当比重,特别是汽车产业发达城市的品牌商,拓展市场;诸如像温州瑞安作为全国知名的汽车配件生产____,大量的当地客户就以投资或__用于自营为目的投资了__的汽配城这类客户群体媒体造势、蜂鸣人脉营销效果极佳;B.专业炒家含专业炒股者、专业炒币者这部分客户群已经过前期资本积累属于“先富起来”的一批人,大多文化程度不高,但投资经验丰富,投资心态成熟,理智务实,相信实实在在的、逻辑性强的投资分析,同时由于市场因素等问题,需转向投资以获取更大的经营利润空间,特别是近年来由于房__的飞速发展让他们从中赚的盆钵满盈,所以对各地房地市场的房产项目非常了解;连云港本地市场的专业炒家相比较投资魄力较小,投资意识也较不成熟,迫切需要以温州、台州、义乌为主浙江地区成熟的房产投资者的先期引导C.周转资金较充足,但不知如何使用的投资者这部分客户群具有充裕的资金实力,希望通过保障性较大的投资,获得稳定的升值与回报但欠缺投资经验,相信专家和朋友的建议,容易受外在因素影响,投资较为冲动对于本项目的投资风险和未来经营前景最为__,需要__政策和__商实力__来加强投资信心;D.周转资金不多,希望通过房产投资赢利的新兴投资者这部分客户群知识结构和综合素质较高,意识观念略为新潮和现实,对新生事物能给予较高__度,相信自己的眼光和判断,会结合政策等因素对投资目标作详细的考察,出手谨慎这部分客户的潜在基数相当庞大,一旦能够深入挖掘到,必然会造成销售的火爆市态所以对于本地持有闲散资金的客户的投资引导,通过各种投资方式和投资收益的对比深入挖掘也相当重要;
4、项目目标客户特征投资需求(__点)a.区位地段b.人气c.项目本身的特点、优势d.发展前景e.政策背景f.租金水平g.项目收益能力__力a.理智型的投资者一旦考察显示有利,即会果断出手或者选择与自身资金实力相匹配的__进行投资b.冲动型的投资者资金无虞,易犹豫,但受煽动后将会比较冲动信息来源受目前全国商业房产报业大市气氛影响,其主要信息来源为a.报纸媒体b.电视媒体c.户外媒体d.朋友口碑相传e.DM单长派发
5、目标客户锁定a.一级目标客户类型自买自用型专业房产炒家地域类型连云港本市及周边、温州、台州等房产投资热点城市b.二级目标客户类型理智型的投资者,周转资金较充足,但资金投资途径不明确的投资者地域类型本地市场c.三级目标客户类型周转资金不多,希望通过房__投资赢利的投资者地域类型本地市场为主导附以温州为主导的房产投资群体投资特点综述温州人以温州模式的民营经济享誉全国民营经济的发展及日趋成熟使很多温州人自身资金富足,具备了投资的前提条件再则,温州有近160万人在全国各地经商,近40万人在海外经商,这也是温州地区富甲一方,民间资金储备过1600亿,外地资金储备也近千亿的原因所在温州人敢闯敢拼,精明能干,被称之为“中国的犹太人”,无论全国各地,海内海外,无处不见温州人的身影温州人有特殊的消费心理和消费习惯尽管民营经济发达,温州中小业主资金富足,但由于其早期资金原始积累时期,都经过非常艰苦的奋斗,因此在消费上非常的务实,其向来不擅股票、证券、期货,而特别热衷实业,尤其偏爱房__投资,这也是温州房__市场火爆的原因之一同样,在外地,温州客商更是创造了一个又一个投资“神话”,如在__、杭州、北京、成都、长沙等城市,出现温州资本大规模鲸吞商业__的现象,以至于上到__商、各大媒体,下到普通民众无不谈“温”色变!连云港有良好的投资环境,加上__把招商引资作为要务之要务、中心之中心、重点之重点来抓,使连云港到温州招商,就曾经在温州市刮起了连云港风,掀起了连云港热目前仍有大量的温州人在连云港投资经商,其中以贸易、制造业及房__业居多对温州人而言,对连云港投资市场很有好感同时本案作为连云港市__重点工程,要想在温州引起新一轮投资热潮,必定要对温州投资者有充分的认识根据温州人的消费心理及消费习惯,可以将其分为以下几类;
1、温州当地中小投资业主,热衷炒楼人士,主要看中__的升值前景及投资回报主要是一些手头有富余资金的温州人,以30岁----50岁居多,特点是投资存在明显的从众心理,爱跟风,注重感觉,受现场环境影响较大,投资意向较主观
2、温州中大型民营企业的老板,着眼企业的发展规划,如一些还未进入连云港市场或进一步拓展苏北市场的温州企业,像品牌服装、皮鞋、打火机、眼镜等企业其特点是投资资金较宽裕,投资相对比较理性,注重连云港市场的发展潜力和企业的发展规划
3、在国内各地经商的温州人,经过多年在外奔波、积累,其乐于投资转向,将手中闲置资金投放到经济发达城市或有发展潜力城市回报稳定的房产项目;特点是投资比较谨慎,注重升值潜力和稳定回报
4、温州__官员、机关单位__、公务员等,在温州此部分人工作稳定,工资收入虽然不高,但温州特有的经济背景衍生出的灰色经济使之成为高收入人群,加之高学历决定其具备较强的经济头脑,使其具有强烈的投资倾向特点是资金宽裕,投资较谨慎,注重投资项目的保值增值及投资回报等
5、温州侨资在民营经济中所占的比重较大,单从房__投资角度而言,侨资对温州房__市场的作用不可小视同样,在外地房产投资上,充足的资本是温州投资力量的一支新力军因此,针对这部分投资制定有效的策略犹为重要其特点是资金吞吐量较大,投资心理上理性中略带冲动,具有温州人特有的消费心理和习惯
(四)、租赁使用__的目标群分析
1、项目目标经营客户类型a.整车销售商b.4S店品牌汽车销售商c.重型汽配销售商d.轻型汽配销售商e.汽车改装经营户f.汽车美容经营商g.旧车交易经营商h.汽车维修经营商i.汽车租赁经营商j.餐饮、酒店等配套服务经营商
2、按经营户地域划分a.本地主要汽车销售专业街现有经营户;b.本地汽车维修经营户;c.意向进入汽车销售和维修领域的新兴创业者;d.目前已确定意向即将进驻连云港的品牌汽车销售商;e.目前已确定意向即将进驻连云港的汽车配件销售商;f.__、北京、广州、南京等汽车产业__的品牌汽车拓展商;g.以瑞安、台州为主导的汽车配件生产__的招商;
3、按经营户经营__划分a.占地__在1000平方以上的4S品牌汽车销售专营店销售商(5%—8%)b.占地__在600平方以上中型整车经销商(10%—15%)c.占地__在400平方以上轿车整车经销商(10%—15%)d.占地__在200平方以上汽车美容经营商轻型汽配销售商(8%—15%)e.占地__在200平方以上品牌汽车配件经销商(5%—8%)f.占地__在200平方以下汽车配件经营汽车修理经营散户(40%—60%)
(五)、项目目标经营客户招商途径a.本地综合媒体__;b.连云港本地知名经营户__性吸纳;c.外地专业汽车展会;d.国内知名汽车产业的媒体;e.汽车产业__定点招商;f.目前港城尚未进驻汽车相关品牌的直接接洽;__的目标消费群定位及分析本项目定位与港城首屈一指、超大规模、唯一具有综合汽车消费城,从项目的规模、行业层次、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将成为连云港行业的__者,所以目标消费群体不仅是要垄断目前港城所有的汽车销售和维修服务业,同时争取借助港城的交通地域优势在消费上也能辐射项目周边城市,充分展现市场规模和集约化优势;地域类型连云港本市及周边、温州、台州等房产投资热
三、__的经营功能定位
(一)、项目功能划分建议项目功能的划分得当与否,深深影响到连云港国际汽车城将来营运的成败因为一个不适当的硬体空间格局,必然限制了营业机能发挥的成效由此我们知道,这项工作不能完全由建筑设计师或内装设计业者独力承担原因在于他们可能遗忘、甚至忽略了“做生意”的基本立场事实上,连云港陇海路女人街的__现状就是没有考虑到传统步行街,人流步行的距离半径的大小,而牵强附会的从陇海路步行街上可以延伸的失败案例所以在整个国际汽车城的功能布局,__配比上一定要充分考虑后期经营的需要和市场的需求空间;以下,我们就从店铺的功能、街道、公共空间与后勤空间的规划,来帮助__商共同了解作为汽车城的空间特性及其与营运需求的关系
1、店铺的配置从目前国内成功经营的汽车城的规划经验中,无论是广州汽车交易市场的集约化汽车销售为主导的____模式还是北京亚运村的一站式4S服务模式,其成功的经营都让我们可以清楚地看到其基本的规划和经营特点都充分迎合了本地消费市场的需求;所以本项目在功能定位的布局上要全面了解连云港现有汽车销售和维修市场存在的不足和本地市场需求的地域特点
2、商业业态定位连云港国际汽车城项目的商业业态定位应立足于汽车销售与服务产业多元化的做法商业业态定位以集整车销售、零部件销售、服务、信息提供四位一体的(4S)大市场为主体,集品牌特色餐饮、汽车娱乐与文化产业为一体的大型汽车销售城业态功能建议如图示A、核心销售区的设置一般而言,核心店的__都是很大的,且具有较大的顾客吸引力(聚集人气)同时核心店最理想的位置是在解放东路主街上,这样就可以通过4S品牌汽车专营店自身系统化的VI装修充分提升项目的层次B、商业销售区域划分有关一般销售区域的位置规划,可分为两个步骤来进行首先是依据经营理念划分不同的销售区域范围a、首先一般性汽车经销商要紧靠4S品牌汽车专营区域,汽车销售形成统一的布局;同时汽车展示中心应位于汽车销售区域的中心位置,以有利于新车发布和____;4S汽车专卖中心是本项目卖场规划的重中之重,同时商业价值较高,要求尽可能采取按品牌特色建成后整体出让或土地租赁并有品牌经销商自行建设;b主力__的__的层高设置不低于
4.2m;一层层高不低于
4.5m;c在汽配专区的布局上,尽可能有效的将重型汽配和轻型汽配区进行分区,同时重型汽配区的交通道路要更为宽敞,单铺的层高和经营__也应稍大,以满足产品类型的需要;d维修区应紧靠汽配专区,甚至可以将轻型汽车维修区和重型汽车维修区__分开,各自紧邻相关的汽配区,这样更为便利;e服务中心、商务办公中心应位于整个汽车城的中心区域,这样有利于各个功能区间之间的有机协调和配套;f餐饮、住宿、汽车俱乐部等配套功能的设置应预留足够的停车空间,同时考虑到各个专业区间的消费的便利性;g设置地面停车场临街沿线__内
3、交通__及道路规划汽车市场不同于其他类型的市场,其他类型的一般性市场主要考虑的是人流动线的交通__,而汽车城更多的是要考虑车流的动线和人流动线合理性协调,一方面尽可能要满足车流能够到达市场的每个功能区域,同时也要考虑车流和人流的必要分流,从而满足安全性和动静结合目的;街道的宽度和动线应符合车流多回环的便捷性和要求
4、配套设施规划在配套设施的设立上,成为本项目全面提升项目消费层次行业附加值的关键,投资商设立了办证中心和综合楼服务大楼,区域内也有物流中心、规划中医院配套,但同时可以考虑员工宿舍、餐饮、汽车旅馆、汽车驾驶培训中心、加油站、旧车交易中心、试车场等相关配套同时考虑增加如银行、邮局、美容美发中心、洗衣店、网吧、便利店等生活配套设施等,增强项目的人性化氛围
5、景观绿化规划本项目应本着以人为本、全面打破传统汽车消费环境的宗旨;增加中心__、建筑小品、灯光、水景等设计,融入目前国际上流行的汽车公园的理念,打造舒适的汽车消费环境;
(二)、规划设置建议序号名称产权处理经营经营1汽车销售中心分块销售分零租赁2(4S)汽车专营区持有并土地租赁或建成后整体出让销售商租赁或买断后自营3重型汽配中心分割小产权销售分零租赁4轻型汽配中心分割小产权销售分零租赁5汽车维修服务中心分割小产权销售分零租赁6汽车装饰美容中心分割小产权销售分零租赁7综合服务中心持有并租赁委托经营8办公商务中心整体或分割销售分零租赁9旧车拍卖中心持有委托经营10物业管理中心持有自行管理11物业租赁中心持有自行管理12汽车俱乐部产权销售委托经营13汽车加油站土块租赁或建成出让招标委托经营14品牌餐饮持有或产权销售整体租赁经营15员工宿舍区持有或产权销售分零租赁16其它持有——
(三)、商业服务与商业文化软件建设
1、__四小时____服务;
2、设立旧车拍卖中心(附属业务),聘请汽车评估师委托估价,以利于以旧换新业务,暂不考虑规模化的二手车经营业务;
3、邀请知名驾驶培训中心进驻,开设驾驶、维修、保养等培训业务;
4、定期__新车发布、车展等汽车文化活动、全场让利促销活动等;
5、委托有相关经验和影响力的人士成立“汽车俱乐部”,定期__活动、举办车会交流会,适当时机创办市场专刊,提升国际汽车城影响力;
6、投资与“连云港日报”或“苍梧晚报”协作,定期在某固定版面创办“汽车沙龙”、“汽车之窗”等栏目,及时反馈市场信息和刊登__,为经营商家创造一个高性价比的信息传播平台;
7、建立__,相对费用较低其目的主要不是为了网上销售,关键是为了传递反馈信息、提升项目品质,同时,利于招商,引进新的汽车品牌;
8、以打造“汽车公园”为主题,突出项目所在地的环境优势,从而以连云港定位为“港城”相对应,塑造口碑宣传和树立自身形象;
(四)、__特色定位主力__铺位倡导店连屋经营模式的销售方式,降低
二、三楼整层__并招商经营的操作难度,降低客户的投资成本,一层底商、
二、三楼商住、办公、仓储于一体的店连屋商住模式适合普通小规模的经营户的准入门槛,扩大了市场目标客户群体范围,可以让投资经营者以__的__享受到__的经营收益能力
(五)、竞争定位同类汽车专业街的竞争性定位市场__者本项目同目前在经营的海连东路、瀛洲路、朝阳西路、解放北路汽车销售维修专业街相比较,应定位于港城首屈一指、超大规模、唯一具有综合汽车消费城,从项目的规模、行业层次、商业消费环境、综合功能、配套服务上都将成为连云港行业的__者目前在售的商业项目的竞争性定位连云港规模最大的、__最低、发展潜力最大的商业项目综合本项目的行业特点、区位价值、__水平、规模效应,同目前在运作的__服装城、宝安商业__商业房产项目相比较,本项目应定位于连云港规模最大的、__最低、发展潜力最大的商业房__项目
(六)、__定位__一直是房__营销最为敏感的因素,特别是__,由于不同地段其商业价值差异化很大,就连云港本地而言,____从两千多到一万多不等而像温州__每平方米单价从几万到几十万不等,两地__相差悬殊__的__应该符合__经营产出能力这两个要求,投资者心里都有一个投资标准,即投资回报率,如果投资回报率高于一般投资那么这种投资就是可行的,反之就不行,所以我们应该根据社会平均收益率来制定一个合理的__定价方法,是企业为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制定的一个基本__或浮动范围的方法虽然影响产品__的因素很多,但是企业在制定__时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况产品成本规定了__的最低基数,而竞争者__和替代品__则提供了企业在制定其__时必须考虑的参照系在实际定价过程中企业往往侧重于对__产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法房__企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比__量化定价法四类a、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心,是一种按卖方意图定价的方法其基本思路是在定价时,首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本,然后加上一定的利润成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成(此处暂略)b、需求导向定价所谓需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价,而非依据卖方的成本定价其主要方法是理解值定法和区分需求定价法(此处暂略)c、竞争导向定价竞争导向定价是企业为了应付市场竞争的需要而采取的特殊定价方法它是以竞争者的__为基础,根据竞争双方的力量等情况,制定较竞争者__为低、高或相同的__,以达到增加利润,扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法对于房__企业而言,当本企业所__的项目在市场上有较多的竞争者时,适宜采用竞争导向定价确定__售价,以促进销售,尽快收回投资,减少风险竞争导向定价有随行就市定价法,追随__者企业定价法两种(此处暂略)d、可比__量化定价法针对许多__均倾向于定性描述的现状,我们尝试对__进行定量描述进行量化统计的__应为可比性较强的、地段、__、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花每一__定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体__所在片区才能清楚描述(此处暂略)
1、定价影响因素
(1)、外部因素影响本项目的主要外部因素为a城北发展前景(项目所在区域)项目所在解放北路城北区域目前的商业集聚效应仍不成熟,但交通便利性较明显,所以未来整个区域的发展规划对本项目有直接影响b近期__相关政策__自原国际汽车城项目搁浅以来,对新汽车城项目的再次立项一直蠢蠢欲动,所以连云港国际汽车的启动,自然会受到__各个方面的大力支持,目前__已对前来国际汽车城联建经营的企业,可享受到连云港经济技术__区的相关__政策另外,在税收、工商方面提供最大的便利c汽车行业的市场空间汽车行业作为目前国内发展速度最快的主要支柱产业之一,未来几年内还将以一个高速度迅猛发展,同时近年来国内的汽车消费增长速度也居高不下,所以由此所衍生的汽车销售和维修服务行业也将以高频率的速度在增长;市场空间巨大d同比汽车专业商业街的经营状况和租金水平目前在经营的海连东路、瀛洲路、朝阳西路、解放北路汽车销售维修专业街的市场经营状况良莠不齐这主要是由于目前港城汽车销售维修服务行业的过于分散和经营环境差等造成,所以汽配市场的租金水平也不是十分稳定e同比商业房__销售状况和赢利能力目前连云港的商业房__市场还处于一个逐步上升期,市场状况还是比较乐观,但由于城区人口基数较小,__的消化能力有限所以造成__销售要部分借助外地投资市场的带动中心城区的__赢利能力较强,但本案作为市场型项目赢利方式不同f交通物流辐射能力连云港国际汽车城离连云港市中心城区以北仅3公里,离宁连、汾灌、京沪、连徐高速公路进出口仅2公里,紧邻铁路客货站和长途汽车总站,物流中心近在咫尺,距港口和机场均为半小时车程;交通辐射能力较强g口岸优势连云港作为新亚欧大陆桥桥头堡重要沿海港口城市,对苏北和鲁南具有一定的口岸经济辐射力
(2)、内部因素影响本项目的主要内部因素为a项目自身档次定位本项目本身在档次定位和功能定位上已经超越了现有的汽车销售市场项目,并且在进行__定位时有一个相对较低的起点,有利于__提升b项目质素(主要包括功能规划、配套服务、软件规划等)项目的质素是项目外在所体现的东西,它直接展现在人们的眼前,良好的项目质素有利于项目的价位的提升本项目在综合质素上所展现的综合优势,也为项目销售中期的__提升打下了坚实的基础;c同类物业的稀缺性本项目的综合功能、__规模、市场的可比性方面,成为目前连云港独一无二的标志性项目,市场__地位毋庸质疑,所以只要操作得当便可轻松创造高于市场的附加值;d__商品牌良好的__商品牌,能树立起良好的项目形象,并直接或间接的影响着消费者的__信心,从而在项目__的制定上起到积极的作用振兴集团在当地的品牌的优势和七大市场的成功经营经验成为本项目__定位的又一核心优势,成为后期__提升占据市场主导地位的有利保证e、其他因素如国民经济状况、房__行业状况,以及国家和地方房__政策等也影响着项目的__定位
2、__制定原则
(1)、合理原则充分考虑以上因素对__制定的影响,根据市场的需求弹性和产品的竞争状况,在不偏离__成本和合理利润太远的前提下,参考__商的营销目标,制定项目__
(2)、增值原则本项目在推出时分楼体、楼层以低价入市,低开高走逐步拉高价位但本案通过综合因素评定后市的__拉高能力很强,__的上升频率可以较快
3、__制定方法利用市场法和成本法,对本区物业进行针对性比较,进行时间、地点、交易情况、个别因素修正,并通盘考虑本项目在本区域和周围区域以及项目类型的稀缺性,以及本项目的档次定位,进行综合评价后,制定出初步__
4、总体__定位通过以上方法制定出本项目的总体__定位为本案在项目前期的内部____应2200左右,应充分考虑目前成熟的汽车销售维修专业街的租金水平仅在20元/平方.月(租金水平直接反映了__的赢利能力)实收__为2400元—2600元,平均为2600元/㎡左右本价位是我们根据市场情况提出的保守__,也是本项目的__底限,在此基础上,视规划设计、__建设和营销__全过程的档次、标准、质量等因素我们将尽力使价位达到本区域的一个高峰
5、分期__定位本项目共分五期滚动销售,每__的__定位为
1、形象导入期2100-2200元/㎡;
2、内部申购期2200-2300元/㎡;
3、公__售期2400-2700元/㎡;
4、持续销售期2500-2800元/㎡;
5、尾盘期2700-2900元/㎡;
6、每期__走势__走势结合各期销控,遵循低价入市,低开高走的原则,保证各期的实收__水平租金水平定位结合目前市场的租金收益能力和项目稀缺性序号名称__分配经营租金水平(元/㎡.月)第一年第二年第三年以后每年1汽车销售中心19440㎡__102030402(4S)汽车专卖中心33600㎡__153040503重型汽配中心22680㎡__51525454轻型汽配中心19440㎡__51525405汽车维修服务中心2500㎡__52030406汽车装饰美容中心5000㎡__51525407综合服务商务中心11880㎡————1015208办证中心3300㎡租赁01015209旧车拍卖中心暂无委托经营————————10物业管理中心暂无————————11物业租赁中心暂无——————————12汽车俱乐部暂无委托经营————————13新车加油站暂无委托经营————————14品牌餐饮暂无__经营510152015员工宿舍区暂无__5781016其它500㎡租赁经营————1010预计项目的综合赢利能力在三年左右的市场培育期后即可以达到或超越目前连云港现有汽车销售维修服务市场的综合赢利水平;项目的投资租金回报率也将超过8%的正常市场赢利状况;营销__篇前言通过前期对连云港楼市及汽车市场的摸底调查相对来说,连云港汽车销售和汽车售后服务提供等方面还较分散,经营层次还处于一个初级的阶段,而连云港本身汽车消费市场已形成一个趋势,故而市场迫切需要一个专业的、集中化的,并能提供一系列汽车销售服务的市场,而本项目就借助这样的契机孕育在连云港北大门但从另一方面来说,目前连云港商业__的供应量已大于市场的需求量,如__服饰城、宝安商业__等商业项目已分流了部分投资客户,另外,诸如九龙世贸、汇金商业__都在前期对以温州为主的房产投资市场投放了相当的____,并借此消化了相当比例的__,本项目又以目前规划之如此大的规模,因此,在营销__上具有相当的难度,如果仅仅依赖本地市场的消化必然存在相当的压力,特别是目前本项目的商业区位同目前在售之__服饰城、宝安商业__还有一定的差距,再次连云港的房产投资群体的意识和投资能力尚处于一个刚起步的阶段,市场还有待深挖,但挖掘的难度和成本都较高;所以,一个项目的营销__基于精准的定位,基于本项目高度的定位,高定位,才能高屋建瓴同时,引入江浙一带的投资客户,让先买的人先赚到第一桶金,必能在当地市场引起轰动效应在__思路上,要把本项目的潜在价值和附加值深度挖掘出来,体现国际化、现代化风格另外,振兴集团的在连云港当地的品牌美誉度、资金实力和7大市场的成功经营经验也是本项目成功__的保证通过本项目在__方式上利用本项目填补业态空白的优势,实行唯一性营销,树立连云港国际汽车城统领苏北、鲁南汽车市场的号召力和品牌形象,力求迅速完成前期的销售任务,同时为后期的销售和运营打下坚实的基础我们的观点第
一、深入分析项目所在板块的地理特点,赋予项目更多的品牌附加值;第
二、挖掘项目独有的内在品质,建立最强有力的独特的售卖主张和品牌个性,提升品牌的竞争力;第
三、充分理解项目的品牌个性与目标消费需求的__对应关系,达成最有效诉求;第
四、寻求最佳的传播载体,降低__投入成本,发挥传媒效果的最大化;第
五、整合主题包装与传播,旨在让品牌迅速深入人心,短平快完成前期销售任务
一、整体营销__思路⒈提升项目定位高度,以本项目如此之大的规模,可成为苏北、鲁南规模最大的汽车交易市场,从而成为统领苏北、鲁南汽车贸易的新坐标⒉不惜牺牲适当的利润,以地块出租的形式,引入一些品牌4S店入驻,目前连云港已入驻的4S店仅有几家,市场空间较大,随着连云港汽车消费的逐年上升,其他未入驻的4S店也积极在连云港选址,而本项目正符合了这些4S店的要求,我们正可借助4S店的品牌效应和管理经营模式,来提升本项目的形象及知名度因此,这部分利润的牺牲是非常值得的,但在4S店选择上,应与连云港本地市场符合起来,一方面入驻的4S店的品牌要填补连云港现有市场的空缺,另一方面要符合当地的汽车消费需求和消费层次,使入驻的4S店能迅速经营起来⒊在__方面,建议采用“低开高走”的__策略,__方面要不断以很小的幅度上涨,让投资者心理上觉得该项目虽然每次上涨的不多,但每天都在涨,这会提升投资者的信心,从而带动整个销售在内部__的启动__上甚至可以考虑以_____,不求做量,只求让投资客户充分__到市场的潜在空间,借此大肆造势;⒋通过调查了解到,海连东路为目前连云港的汽配一条街,由于本身规划上没有统一管理,经营分散,且目前海连东路正在修路,从而该街各汽配经营者效益不是很好,他们也很有意向入驻汽车城,因此,建议先推汽配区和汽车美容区,在当地进行__性招商,使本项目首先在本地的专业经营户当中树立良好的市场形象,以此来__瓦解现有的市场格局但切记在针对本地汽车行业经营户的动员过程中一定要做到不卑不亢,以免打消经营户的意向,造成负面口碑短期内在行业内以乘数效应扩张;同时也要通过对外地经营户的持续招商引入来增强本地经营户的信心;⒌在媒体策略方面,因连云港城区较小,且与海州相连,因此,我们要加大户外__的比重,包括户外__牌、车体__、沿街挂旗等,特别是项目的__前期,媒体__投入起着至关重要的作用报媒方面,前期先用软文来做铺垫,接下来用连续的硬性__来塑造本项目的市场形象,另外,利用连云港城区规模小人口积聚的特点利用眼球经济、__经济、名人效应的加大__活动活动的__力度,迅速在港城创造热点效应,实现点、面结合的宣传策略⒍重视本项目的工地现场包装现场包装除了工地围墙外,还有工地展示牌、工地导视牌、__处的设计与包装等,在设计风格上要体现本项目的定位,即国际、时尚、现代,体现出汽车产业的稳重和商业房__的活力⒎对投资客户进行深入的分析,准确了解主力大客户、散客、群体客户、投资客户、自主经营客户、本地客户、外地客户等不同客户的需求与要求,使项目无论在规划上还是在价位上都符合投资者的投资要求⒏在入市时机的选择上,建议选择适宜旅游的时节,这样再结合适当的__活动或与有关部门合作,共同主办一些展览会,诸如汽车展等,这样一方面提升项目形象,另一方面本项目最大化创造市场热点⒐在销售进度方面要注意节奏,做好销控和销售管理,每一区的推出要与时机相结合,力求每一区的推出都能对市场造成冲击另外,还要强调销售现场和销售人员的规范行和专业性同时在每一次的提价过程中要充分考虑市场的接受程度,幅度不宜过大,还要有充分的提价的托词;透析整个商业物业销售的关键,无非是如何迅速吸引一批投资客,如何增强意向投资者的信心,促使其__本项目物业由于近年来国内很大部分__后续不善,使得相当部分投资客信心受挫,变得谨慎异常故总体营销思路应围绕如何建立投资者信心这一点来思考最大可能的增强投资者对本项目的投资信心围绕这一指导性营销思路,我们必须把握好目标客户的心理,科学的拟好营销主题、营销路线以及促销策略、宣传策略等各方面整合安排,从而达到增强投资者信心,间接的吸引铺面买家、迅速完成销售任务的最终目标这就取决于项目整体经营管理是否具有专业性、后续性,最终营销的重点承接于如何使本项目招商、经营成功分析现代商业项目经营成功决定性因素,主要有以下几方面
①硬件方面如何完善商业项目的经营环境(建筑风格、配套、局部功能满足商业定位及经营的需要)
②软件方面如何提高专业市场的经营质量(功能定位、内部规划、经营管理模式及服务等)
③品牌建设如何提升本项目车辆配件市场的知名度及其行业地位鉴于我司目前对项目本身了解程度的客观原因,本__方案更多的是以专业市场的共性和特性为突破口寻求差异化营销,并从专业市场__角度考虑后期的招商和销售从目前国内专业市场的现状看,虽然投资规模越来越大,档次也越来越高,但也只是商业__模式在专业市场建设中的应用和满足地方同类型专业市场竞争的需求从区域的专业市场建设看则明显偏向于经济较发达地区,专业市场出现“群居”现象,产地化趋势日益明显,同时也使市场数量激增,使客户选择性增大,而竞争的加剧则造成了“空壳、半空壳市场”的大量出现,直接影响客户的购铺信心因此面对这种现状,连云港国际汽车城在前期定位和后期__中应更多考虑市场本身的特性,实施差异化营销,达到“人无我有”、“人有我优”的目的,使商业__模式在本项目中能更好的融合、应用,而差异化营销在本项目中主要体现在产品的差异性和营销的差异性,在此过程中注重__炒作及形象提升,充分借助振兴集团在本地的品牌、资金和__经验优势展示连云港国际汽车城独特的魅力,同时注重__的系统性、节奏性,建议可针对不同的地区、不同目标客户群体的特性,组成专案小组,分别进行突破
二、项目核心__理念根据营销总体思路,如何将本项目营造成一个成功的、永续经营的、具有广阔前景的融合汽车消费、维修、配套服务综合功能于一体的“一站式”国际化汽车城,并将其传达给目标受众,从而吸引众多投资者,这才是营销的关键内容我们需拟定一个营销主题,形象的概括出我们的优势卖点,最终达到良好的经营目标在实际运营主题时,应该从两个层次把握,即首先围绕本项目市场铺面经营者操作,争取在短时间里吸引经营者,即成功的招商;其次,在招商成功的前提下,营造本项目市场广阔的前景,吸引投资者前来购铺系列__诉求主题
(一)项目整体定位理念核心营销主题统领苏北鲁南汽车贸易新中心副营销主题高起点,成就领先aimshighachievesleader定位原则适应市场、创造差异性,挖掘核心竞争力消费者除了对房屋固有的特点较为__以外,对其独有的卖点也较为__要吸引市场的目光,以至引发轰动效应,应控制和发挥独有的卖点创造产品差异性,使产品更具有竞争力,为__商达到未来市场期望值提供保障分析该营销主题体现了本项目的市场定位,即统领苏北、鲁南汽车市场努力把本项目打造成为苏北、鲁南汽车贸易的中心
(二)区位价值定位理念主题港城最具前景的潜力地带,城市汽车经济新引擎副题承脉都市繁华,引领城市经济分析本项目位于连云港北大门,处于交通枢纽地段,而交通条件是一个城市经济腾飞的基础本项目尽享地段之优越
(三)经营模式功能定位理念主题国际化经营模式,打造“一站式”汽车产业消费副题OneStepShopping分析专业市场就是能够提供专业化、集中化的服务,本项目作为专业汽车市场,为购车者提供买车到办证的“一站式”服务
(四)行业层次定位理念主题领航汽车贸易新辉煌!副题港城首屈一指的汽车销售平台,汽车消费乐园!分析汽车行业的快速发展,为本项目注入了无穷的发展潜力
(五)经营产品定位理念主题国内外知名汽车消费品牌集中营引领港城汽车消费时尚副题汽车、品牌、尊贵,在这里都能拥有!分析产品的层次决定了本项目的层次,因此,该主题理念对本项目的经营产品进行了定位和拔高
(六)经营规模定位理念主题500亩超大规模,全面垄断连云港汽车销售服务业新格局!副题规模经济,引发经济发展聚变!分析该主题从规模上体现了本项目的实力,给予投资者和经营者以信心
(七)品牌形象定位理念主题振兴集团巨资实力打造铸就投资信心!副题振兴集团开辟港城汽车贸易新典范!分析振兴集团的美誉度,成为期房销售缓解抗性的重要关键,__商的品牌美誉度成为本案成功__并差异化提升项目档次的核心价值之一,为项目后市的升值创造了良好的品牌信心保障
(八)名利主义定位理念主题品位成功,成就未来副题成功与荣耀,从来只属于少数人,国际汽车城让你成为这部分少数人!分析汽车消费,本身就是追求名利主义的代表,而本项目正是名利主义的最佳体现
(九)投资定位理念主题选择国际汽车城__汽车行业奔驰般飞速发展!副题投资国际汽车城共同迎接中国汽车产业的辉煌!分析中国的汽车业发展是有目共睹的,投资该产业,必能捞取一桶金
(十)招商定位理念主题招商、安商、扶商、兴商、富商副题诚信为本共创双赢分析招商是为促进市场的发展,而市场发展的同时,又对入驻商家产生无穷的经济效应,因此,这是相辅相成、共同促进的
(十一)项目文化定位理念主题__速度与驾乘乐趣体验人生__副题创建汽车贸易平台弘扬汽车科技文化分析为本项目赋予文化内涵,提升项目形象
(十二)项目__定位理念主题超低__,汽车产业原始股副题小投入、高回报,赚钱就是这么简单!分析小投入、大回报、高潜力,具有超强竞争力的__优势能准确拨动投资者的心弦
(十三)城市优势定位理念主题国际之城未来之城副题连云港--中国最具发展潜力的沿海城市分析▲新亚欧大陆桥的东方桥头堡▲中国首批沿海开放城市▲全国十大深水港之一▲中国五大交通枢纽之一▲充满生机的新兴工业城市▲“西游记”文化发源地▲中国优秀旅游城市▲中国水晶之都
三、营销__策略综述为了项目能预期圆满完成销售任务,我们主要通过强化其差异性,实施差异化营销来建立自己的竞争优势,差异性主要表现在以下几点
1、目标市场的差异化,进行市场细分及目标客户定位,采取针对性的营销策略,一方面针对全国知名汽车整车及配件工业、贸易发达城市如广东、__、山东、浙江、天津等;另一方面针对浙江的温州、台州等地房__投资市场
2、产品差异化,强化项目以“产业带动经济、经济繁荣产业”,全面打造港城首席汽车一站式贸易城,提升项目良好形象及远期价值,提高项目竞争力
3、功能的差异化,强化投资宣传和__,使产品具备自营及投资两种功能
4、销售的差异化,改变以往纯粹的__投放及人力__,进行整合营销,融合多种活动营销手段创造市场热点;
(一)、总体销售策略通过我们对连云港市场细致深入的调查研究和分析,结合__商的具体操作情况,为规避市场风险,争取项目成功销售,我们建议本项目销售主要采取“分期__、分区销售”的总体策略,同时融合“__低开高走、合理销控”的策略“分期__、分区销售”主要指前期通过内部__针对振兴集团内部客户,后再针对连云港当地、周边地区以及外省投资客户销售在__过程中始终坚持项目的核心__理念“全面打造港城最大的一站式汽车贸易平台”的诠释和灌输在销售过程中融入“低开高走、合理销控”的销售策略,__上以“低开高走”的形式适当的在“全面打造港城最大的一站式汽车贸易平台”之间作相应的调整,要做到适度上涨,但上涨空间不应过大,控制在一定范围之内,力求给当地投资者物业升值的信心,从而带动后期销售另外,要想使本项目的销售能顺利进行,在销售各阶段还必须进行合理控制,做到有效的销控,将项目按销售时间段划分,销售时间段内推出的各物业应优劣相结合,同时根据实际销售情况及市场状况进行灵活的调整,让市场产生对比,达到互相促进的目的,引导投资者__同时在销售过程中策划一些营销活动,做到蓄势、造势,以形成__局面另外,针对不同的区域市场及目标客户采取灵活多变的销售策略,可考虑持续销售和短平快的销售策略相结合的方式减轻销售压力前期以软新闻的炒作引入市场,配合现场包装及宣传资料派发,快速扩大市场认知,建立规模庞大、社会影响力强的物业形象同时积蓄销售势能,利用__造势、__跟进、低开高走__策略的应用、__内部__等举措,制造紧张气氛,建立销售势能在公__售期间内强势促销配合重磅__,将上一阶段形成的销售势能全面释放,形成热销在维持销售期间利用全面的人力__配合后续炒作,对有意向尚未成交的客户实施重点突破,并向投资客户展开__,维持销售利用多种渠道和方式进行销售,如利用汽车城的网络进行低成本行销等同时可利用全国各地举办的汽车展进行针对性的__,特别要针对广州、__、温州、台州、山东等地车辆配件工业,而这些地区也是本项目招商工作的重点,在外省招商,需注意的是应策略性地避开国内其它同期招商销售的竞争项目
(二)、__策略连云港汽车城的__已制定,但详细的__策略仍未__,__策略及__走势对本项目的销售至关重要,因此,__策略的制定要符合市场及本项目的运做要求通过调查,了解到本项目的__相对较高,市场具有一定的抗性,但我们仍可采取灵活的__策略及相应的营销手段,来化解该抗性,在项目前期建议以_____的策略来迅速打开市场成本起价__的优势发展商无利润却不会亏本,尤其在市场竞争激烈的情况下,生存比利润更重要___一般都低于市场价,有较大的市场占有率有良好的开端,易产生无形效益,达到轰动效果达到__目的可达到资金快速回笼的效果,减轻发展新商的资金压力,并右达到销售目的
(1)未来市场__目标2500元
(2)__走势低开高走
(3)叫价方式一口价方式(内部__期__幅度较大)
(4)____策略一次性付款提供
9.2折扣,分期付款方式提供的
9.5折__其他付款方式
9.8折(由于本项目采取集资联建模式运作故__幅度较大)
1、定价策略我们知道,__永远是任何销售中的最关键的因素一个项目的销售__,不是空想而定的,而是根据市场来定的,定出之后的__也是需要市场来印证的,若__定的不合理,就是对市场的把握还不够准对于本项目,我们已经获知__商的预期价位,但是我们的工作不仅仅如此,我们要使本项目的价值最大化我们建议本案整体__走势为低开高走,低价入市,试探市场后,伺机逐步上扬,最终实现目标价位另外,项目内部__期起价建议定为2200定价依据如下
(1)、从目前连云港的商业__现状来看,若本项目投入市场,则势必会对连云港当前的商业__造成一定的影响而本项目如此大的规模,销售周期肯定要比其他商业项目长,因此,本项目的起始价不能太高,甚至会采取让利策略,为项目后期的销售做好铺垫
(2)、从营销角度考虑,2200元/m2的__为后期调价埋下伏笔,便于后期调价制造物业升值气氛,促进后期销售,并为前期投资者赢取升值空间
2、__走势策略为了使本项目在连云港当地制造物业升值的感觉,使本项目成为连云港最具升值潜力的物业,建议在__走势策略中融入“低开高走”的手段,支持理由如下
(1)、“低开”有利于吸引客户对本项目的__,从而使本项目的首期__压力减小
(2)、 “高走”可塑造物业升值形象,引起市场紧张,促进成交率、提高销量
(3)、“低开高走”使整体操作性更强,更避免__因素导致市场信心的丧失具体__走势 低价入市的供量控制在一定范围,__前期__将积聚在2200元以上,最终实现__2300元左右
3、__周期策略
(1)、形象导入期
(2)、内部申购期
(3)、公__售期;
(4)、持续销售期2500-2800元/㎡;
(5)、尾盘销售期2700-2900元/㎡;__周期主要依据营销周期及市场情况制订销售时间段付款方式____05年4月—5月底(内部__)一次性付款2200-2300元/㎡9折分期付款2200-2300元/㎡
9.4折其他付款方式2200-2300元/㎡
9.7折05年6月——7月中旬(__强销)一次性付款2300-2500元/㎡
9.2折分期付款2300-2500元/㎡
9.5折其他付款方式2300-2500元/㎡
9.8折05年7月——06年5月(维持期)一次性付款2500-2800元/㎡;
9.2折分期付款2500-2800元/㎡;
9.5折其他付款方式2500-2800元/㎡;
9.8折06年5月——12月(尾盘销售)一次性付款2700-2900元/㎡
9.4折分期付款2700-2900元/㎡
9.6折其他付款方式2700-2900元/㎡
9.8折
4、客户付款方式在付款方式上,以__鼓励一次性付款及按项目运作方式分期付款,促进快速回款在__方面建议前期幅度较大在后期销售迅速提升后逐步减小__幅度,以强化市场信心,避免__波动 项目建议主推以下2种付款方式A、一次性付款B、分期付款
(1)、一次性付款★付清定金,签订__书;★客户签订__合同一个月内,付清总款的50%(含已付定金)作为首期房款,并签订连云港国际汽车城__合同,余款在合同约定时间内付清★__措施一次性付款
9.2折评价一次性付款的方式对发展商而言回笼资金最快但利润最低,一般也只有少数资金充裕的投资者采用;
(2)、分期付款★首期支付5万,在项目土地证办好时付清★项目开工时再支付10万的建安费;★余款在项目全面交付前支付;评价此种方式多为集资联建项目采用,让客户尽可能规避市场风险,确保了客户的投资信心;
(3)、其他付款方式银行按揭等其他付款方式建议在__商取得土地证后再逐步采用;小结以上三种付款方式可按照发展商对资金回笼和实现最大利润的不同的要求,可有选择的采用,并通过调节折扣的手段来实现其目的
(三)、蜂鸣人脉营销策略
1、何谓蜂鸣人脉营销?蜂鸣营销,就是用口头宣传的方式,达到产品宣传和销售的目的在当今信息世界中,大众媒体充斥于方方面面,人们已经淹没在__和超量信息中,消费者已对其非常的反感,大众媒体的宣传效果越来越不明显,另外,对生产商而言,大众媒体的投入却越来越大,在这种情况之下,促使许多生产商拓宽宣传渠道,以试图发现低投入,高产出的营销策略蜂鸣人脉营销就是其中一种营销方式,在当今欧美国家非常的流行,运用也非常广泛,口头宣传营销不仅省去了越来越高昂的媒体__和__制作费用,而且传播到达率和投资回报更高过去,这种手段一般被认为主要对那些与时尚有关的产品比较适用,但现在,已经拓展到了如纸巾、早餐麦片等更宽泛的大众消费产品“蜂鸣营销”已成为新经济下营销界最热门的名词之一根据麦肯锡__公司2002年5月的一项调查显示,有三分之二的消费品的销售都在不同程度上受到了口头宣传营销等非传统营销手段的影响而同时,大众媒体的__费用和__制作费用却越来越高正是在这种背景下,“口头宣传营销”成为了新经济下营销界最热门的名词之一《商业周刊》曾经把“口头宣传营销”的主题作为封面文章,A.C.尼尔森__公司在其出版的2003年夏季季刊上也专文探讨了“口头宣传营销”的广泛应用“口头宣传营销”的英文术语“Buzz__rketing”中的“Buzz”,意即“叽叽喳喳的声音,或嗡嗡声”,因此,也有人将Buzz__rketing译成“蜂鸣式营销”哈佛商学院的D__idGodes教授和耶鲁管理学院的Dina__yzlin教授在一份长达44页、关于互联网聊天室对于商业的影响的学术报告中,将“Buzz”定义为信息从知情者传播到不知情者目前,对“口头宣传营销”最准确的定义是一种主要通过人们(可以是消费者,也可以是企业的营销人员)向目标受众传播企业产品(或服务)信息而进行的非常廉价的营销方法,口头宣传营销主要基于人们对于企业产品和服务的直接体验
2、蜂鸣人脉营销成功的例子蜂鸣营销有两种方式,一种是假扮购物者或消费者,通过现身说法,对目标消费者进行直接宣传;另一种就是抓住意见领袖,通过领袖的带动作用,带动其他消费群体第一种,假扮购物者或消费者如单脚滑板车Vespa的经销商则聘请了几十个外形出众的年轻人,他们衣着时尚、骑着Vespa单脚滑板车出现在洛杉矶街头的咖啡馆、比萨店这些年轻人会主动坐在目标客户旁边和他们闲聊,他们当然不会忘了向目标客户介绍Vespa单脚滑板车他们会自豪地告诉目标客户,连桑德拉·布洛克这样的大明星现在也很爱骑Vespa这一招的确很管用,Vespa没有花一分钱__费就取得了不错的销量 第二种,抓住意见领袖福特公司2000年为了推出Focus车型而进行的口头宣传营销活动就是抓住意见领袖的一个经典案例Focus是一款售价仅
1.3万美元的微型轿车,定位是嘻哈一族(18~30岁的男性)的第一辆车福特的__JamesG.OConnor最终决定采用口头宣传营销战略来与竞争对手——__思域相抗衡首先,福特请纽约的年轻人服饰专卖连锁店FusionFive帮助它在全美五个重点市场(纽约、迈阿密、洛杉矶、芝加哥和旧金山)挑选出了120位意见领袖这些人中有电台的DJ、自由艺术家、记者和__创意人员等等福特公司按照他们喜欢的颜色、车内配置等为他们每人配备了一辆全新的Focus,供他们无偿使用6个月Focus的第一位__者,21岁的电脑工程师Regner说,他第一次在停车场看到他最喜欢的DJ吉尔开着Focus,放着震耳欲聋的摇滚乐时,就对Focus一见钟情了通过这种方法,福特Focus上市第一年卖出了
28.6万辆,把__“思域”远远地甩在了后面
3、本项目如何采用蜂鸣人脉营销策略?那么,如何运用蜂鸣人脉营销策略为本项目的销售服务,实现本项目在营销__上做到低成本投入,高效率产出本项目蜂鸣营销的思路与以上第一种方法相似,但又不完全相同我们的运做思路是通过内部__和前期销售阶段,培养一批忠实客户采用现金奖励的策略,让这批忠实客户,通过对项目的现身说法,吸引其他投资者投资本项目若奖励政策具有激励作用的话,就会出现一批客户带两批客户,两批客户带动四批客户的热销局面,通俗的说法,就是客户带客户那么,我们具体的该如何运做呢?首先制定有效的奖励措施,这样才能调动人的积极性,实现蜂鸣营销应有的作用可采取如下奖励措施,客户带动销售本项目5套以下(包括5套),则给予该客户总销售额1%的奖励;6套——10套(包括10套),则给予总销售额
1.5%的奖励;10套以上则给予总销售额
1.8%的奖励其次,要有完善且有信用的兑现措施,若客户带客户成功的话,则应在最短的时间内把奖励发放给客户,这有利于增强其他客户的营销信心,从而最终为本项目的营销__服务我们建议不仅仅在连云港当地,而且在温州、瑞安、泰顺、文成、台州等浙江投资客户集中的地区都需采用蜂鸣营销,一方面,这些地方的投资实力强大,另一方面,这些地方的投资者非常的集中,这有利于蜂鸣人脉营销的实施因此,在这些地方都应设点进行__,或者通过当地实力颇强的中介所,做到蜂鸣营销最大价值的体现蜂鸣营销对我们项目的__有什么好处呢?第一,降低营销成本,减少__投入__在传统__营销方式中历来占据较的比重,__费用的投入也占据了房产营销费用的绝大部分采用蜂鸣营销之后,可最大限度的减少__的投入,而是通过人员,通过口碑来宣传本项目,来__本项目,就像直销模式创始公司——安利而蜂鸣营销的奖励资金与__的投入是不能比的第二,提高项目的销售成交率,有利于回笼资金客户所带的客户往往是熟识的,而这样的__方式其成功率是非常大的因此,蜂鸣人脉营销策略是非常值得运用的,若运做的好的话,则所带来的价值是不可估量的运用蜂鸣营销成功的关键是,对客户的承诺应快速且有效的实现,这样有利于提高客户的积极性,从而更加重视本项目的销售__,而这一切的最后赢家,就是贵司
(四)、促销策略促销策略作为项目整体营销的有力配合,其能否有足够的冲击力、市场吸引力,是其能否真正发挥实效的核心目前本项目的定价相对市场来说颇高若要实现本项目的销售任务必须采取一定的促销策略来__投资者__本物业建议有选择性的采用以下促销手段
1、提高投资回报率,给予投资者投资保证;另外,力求投资回报率有一个上升的趋势,如前3年每年包租8%,后2年每年包租9%等;
2、前3年的回报可在__款里扣除,以减轻__者的总价压力;
3、包租年限到期后,承诺可继续包租;
4、一年后,房开可无条件回购物业;
5、__一周期间下定享受一定__一次性付款
9.5折,按揭
9.7折,分期
9.6折;其他时间下定享受__一次性付款
9.7折,按揭
9.9折分期
9.7折;
6、自主经营购铺者享受
9.4折__(不分销售时段,最低折扣);
7、购铺赠送纪念品,免物业管理费等;促销往往是根据市场对项目的反应来制定的,但某些基础的策略在项目销售之前就应确定的,比如包租几年,回报多少等而一些实效性的促销方式是随着市场的变化而制定的,因此,制定促销策略的关键是时时刻刻把握市场,了解投资者需求,只有这样,才能制定出吸引投资者的促销策略,最后实现项目的销售任务
(五)、招商策略
1、整体招商思路根据本项目营销总体思路以及营销主题的确定,我们就如何成功把握项目营销、为本项目寻求更有力的支撑点,可总体上初步制定以下主要营销路线
(1)、营销操作上执行__并举、招商先行如前阐述,成功的招商对项目是否成功销售起决定性作用,商业__的操作能否成功,往往在于是否有成功的招商,故在实际操作控制上不但要把握销售、更应先考虑出租问题,__应同步考虑,且招商工作应先行,甚至不惜牺牲一定的利润,以引入一些品牌4S店或者3S店,提高本项目的品牌形象
(2)、招商与销售联动本项目的目标客户群体,会有一部分客户自己购铺自己经营,故我们可以把招商与销售相结合,凡是自己购铺自己经营者可获得一定折扣或其他__措施,这样在项目招商和销售策略上都会有一定吸引力
2、本项目招商的目的和对象根据项目的市场定位及营销要求,项目的招商主要是针对本项目的商业营业房使用展开,主要是要达到以下目的
(1)、通过招商的品牌导入策略提升项目的投资价值;
(2)、通过招商形成项目的商流,最终增强投资者的投资信心;
(3)、通过招商的实施逐步建立和完善项目的经营运作体系;
(4)、通过招商推动项目的销售本项目为专业的汽车城,因此招商的对象非常有针对性,即4S店、汽车经销商、汽配经销商、汽车维修、汽车美容等商家
3、招商机构的建设和招商人员培训本项目由代理公司在负责项目销售的同时,应成立专门的招商部门,配合项目的销售展开招商工作另外,为了招商工作更好的开展,应对招商人员进行一系列的培训,使其达到招商人员的要求,能够胜任艰巨的招商工作主要培训内容为
(1)、项目的规划、建筑及功能分布详细的情况;
(2)、项目的市场定位及功能定位;
(3)、项目周国商业环境及社区具体特征;
(4)、项目目标消费群体习性及心理特征;
(5)、项目招商政策及招商流程,项目招商的法律文本及具体内容;
(6)、项目招商的商源分析及业态特征;
(7)、项目招商相关策略及技巧运用;
(8)、项目招商部的工作规范及工作流程;
(9)、有关工商、税务、卫生等职能部门与项目招商相关的法规、规定的学习;
(10)、项目招商与项目销售、工程等部门接洽的流程及相关事宜;
(11)、本项目的相关投资分析、财务评测
4、招商策略原则本项目由于自身销售要求的一些特殊性,以及项目自身定位的具体要求,使得项目在招商过程中要遵循一些自身所必要的原则
(1)、品牌导入和品牌带动的原则在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力,能够提升本项目经营档次的品牌经营者,提升项目的投资价值和经营价值在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商,这样可以增强招商的有效性,扩大招商的影响力,对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用比如品牌4S店的引入等
(2)、招商与销售互动的原则在招商的过程中要与销售紧密配合,招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售;同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进
(3)、招商的进度要适中在整个招商过程中招商介入的时机要得当,整个招商的进程要适中招商的筹备和意向性商家的接洽应该在销售正式开始前就逐步展开,但主要限于品牌主力店或旗舰店的引入,在项目销售前期招商主要以人员外出与较有影响力的代表性商家接洽,在招商进度上较缓,在项目旺销期及持续期则主要依靠现场的自发性的招商为主,由客户自行上门__;在进入尾盘期时,则展开大规模的招商宣传,加快招商的进度这样控制进度的目的在于利用招商与销售互动的关系有效地推动招商的进行,同时也可以使招商资金的使用更为有效
(4)、招商应采用“先易后难”的原则为了使招商对本项目的销售有促进作用,在招商前期应选择要求不高,但具有一定代表性的商家迅速地突破,然后利用他们来进行宣传,一方面加强投资者的投资信心,另一方面对后期招商起到一定的促进作用
(5)、在招商过程中要采用政策不均衡的原则为了吸引有一定实力的商家入驻,在项目的__政策上应有一定的偏向性,应对有较强品牌的商家提供更多、更广泛的__,而对一般的商家则提供较少的__,这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的__,从而更有吸引力;另一方面也可以降低由于__过多而减少项目自身的利润值同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一以上在招商过程中各个环节应遵循的原则在实际运作过程中应根据实际的情况进行调整和完善,其根本目的在于保证招商工作的顺利开展,招商策略的有效实施,最终达到预期的招商目的
5、本项目的主要招商策略明确项目的市场经营主题定位后,通过现场包装、资料介绍、__宣传、经营分析等多种形式来强化项目的经营卖点,然后制定出一系列的针对不同经营者的__措施,利用经营卖点和__措施配合项目周边未来的发展趋势及现有的特性来分阶段性地采用“品牌先行,招商与销售互动”的策略来逐步地完成招商,最后通过项目的经营运转来进一步完善项目的主题定位,提升项目的经营品牌具体策略
(1)、“先主力、后散户”原则,首先将具有号召力的品牌龙头客户引入,如一汽大众、天津一汽、__大众等,在最大限度内给予租金__,并再借助其品牌优势,带动散户入场;
(2)、“先收紧、后放松”原则,遵循高品位、低门槛策略,对目标主力客户适当放松,严格挑选吸纳客户,在开业前再放松各级散户,力求“满场开业”效果;
(3)、“品质保障”原则,对整车销售、汽车配件、货卡车配件、摩托车配件等每一类进行细分,采取铺位限额招商,鼓励竞争,烘托品牌,创造差异化,以符合本项目的特点;
(4)、“联合招商”原则,招商除由招商部招商外,还可以由__商联合当地骨干汽车经销商负责委托招商、加大招商范围,力求满场开业
6、项目招商__措施针对项目欲引入的商家提出以下一些__措施
(1)、租金__a、对于具有国际品牌的4S经销商实行免一年租金的__;b、对于全国性的知名品牌4S经销商实行免半年租金的__;c、对于先入驻的其他前__名商家实行免半年租金的__;d、对于先入驻的其他前四十名商家实行免三个月租金的__
(2)、其他__对本项目经营商家的一部分相关税费的减免;本项目的经营商家__手续的简化,同时替经营商家__相登记手续;设立专门的机构作为平时商家与工商及税务的__单位,以解除商家的后顾之忧;在汽车城所办的刊物上,免费为商家宣传
(3)、关于对商家经营配套的__a、对于部分非常有影响的国际品牌的4S店可以从招商费用中拨出专门的款项作为商家的部分装饰款;b、针对提升入驻一定数量的商家采取免除一定时期内的物业管理费
7、项目招商准备
(1)、项目招商文件的准备项目的相关__法律文件、项目招商手册和说明书、项目经营规划说明书、项目经营相关保障的承诺书、项目相关__政策的说明书、项目经营协议书和签订的流程、项目经营__的相关费用的说明、项目经营的财务分析报告
(2)、项目招商计划的制定项目总体招商安排及实施步骤、项目前期招商计划书、项目销售期招商计划书、项目销售后期招商计划书、项目经营期招商计划书
(3)、项目招商宣传资料的设计与制作项目招商宣传DM单、项目招商手册、项目招商相关VI应用系统,如手提袋、工作牌、公文纸等、项目招商经营财务分析书样本、项目经营规划书
8、本项目招商的初步工作计划序号工作内容完成周期负责部门协助部门1招商机构的建立在招商策略和招商方案明确后项目经营管理公司项目销售部及策划部门2招商相关文件的准备两周项目招商部项目经营管理公司、销售部、行政部3项目招商流程及协议签订流程确定一周项目招商部4项目相关外部协调与谈判两周项目招商部项目行政部5项目有关招商政策的确定及经营规划、支援系统的确定一周项目招商部项目经营管理公司、项目策划部门6项目招商计划的制定一周项目招商部项目经营管理公司、项目策划部7项目现场的修建与布置一个月项目工程部项目策划部、项目招商部8项目招商宣传资料的设计及制作一个月__设计公司项目招商部、项目策划部9项目招商人员培训两周项目招商部项目经营管理公司、项目策划部10辅助招商公司的确定两周项目招商部项目经营管理公司注相信通过以上工作,能够建立起本项目系统的招商体系,展开有效的招商运作
9、招商工作应注意的几个方面
(1)、招商的前期准备工作主要是汽车城的整体规划布局,对招商对象进行周密的调查,了解其选址标准,如__要求、配套要求等,这样才能保证顺利招商
(2)、招商工作整体策略招商工作虽属整是整体营销__中的一部分,但同时又可看成是一个__的营销工作,应制定整体系统的招商策略,成立招商部,采用一定的促销策略,力争迅速完成招商任务、
(3)、招商____安排招商流程,事先制定招商宣传策略、媒体__组合计划,招商手册等宣传品需提前制作
(4)、招商实际操作策略在招商进度安排过程中,可尽量先进行易招部分的招商工作,或是引进品牌经营商、主力店等,做好市场造势,__投资市场
10、招商资源部分招商资源
(1)、美国著名的快修品牌AC德科美国著名的快修品牌AC德科表示,计划在华东地区发展200家以上的汽车快修连锁店;
(2)、全球第二大零部件供应商博世贸易(__)有限公司全球第二大零部件供应商博世贸易(__)有限公司计划于今年将维修机构扩张至300家,5年后形成1000家的维修网络;
(3)、__最大的汽车用品经销商黄帽子(YellowHat)__最大的汽车用品经销商黄帽子(YellowHat)计划于今年秋季在中国开设专卖店;附件一招商品牌建议进口车 奔驰系列 宝马系列 奥迪系列 富豪系列 丰田系列 日产系列 __系列 三菱系列 欧宝系列 吉普系列 现代系列 大宇系列 凯迪拉克 大众系列 法国标致国产车 奥迪系列 别克系列 桑塔纳 宝来系列 捷达系列 帕萨特 富康系列 夏利系列 波罗系列 奇瑞系列 威姿系列 红旗系列 昌河系列 长安系列 金杯系列 五菱系列 五十铃 悦达起亚 瑞风系列 松花江 福达系列 中兴系列 雪佛兰 塔菲克 依维柯 东风系列 解放系列附件二结合目前市场的租金收益能力和项目稀缺性,本项目租金水平建议如下表,对项目招商有一定的借鉴作用序号名称__分配经营租金水平(元/㎡.月)第一年第二年第三年以后每年1汽车销售中心19440㎡__102030402(4S)汽车专卖中心33600㎡__153040503重型汽配中心22680㎡__51525454轻型汽配中心19440㎡__51525405汽车维修服务中心2500㎡__52030406汽车装饰美容中心5000㎡__51525407综合服务商务中心11880㎡————1015208办证中心3300㎡租赁01015209旧车拍卖中心暂无委托经营————————10物业管理中心暂无————————11物业租赁中心暂无——————————12汽车俱乐部暂无委托经营————————13新车加油站暂无委托经营————————14品牌餐饮暂无__经营510152015员工宿舍区暂无__5781016其它500㎡租赁经营————1010预计项目的综合赢利能力在三年左右的市场培育期后即可以达到或超越目前连云港现有汽车销售维修服务市场的综合赢利水平;项目的投资租金回报率也将超过8%的正常市场赢利状况
四、阶段性__策略
(一)、__诉求对象自买自用型,主要是港城本地汽车销售维修行业的经营户和外地汽车销售维修行业的品牌经营商;炒__、店面的专业房产投资者;目前手中有大批资金,正在寻找投资项目的人士;有投资保值目的的房产投资者;周转资金较充足,有部分闲余资金,可作零散投资的人士;家庭背景富裕者;周转资金不多,但希望通过零星投资来赚钱的投资者;正在寻求铺面的经营者;
(二)、诉求重点根据阶段性传播策略,各个阶段的诉求重点各不相同,但都必须围绕“连云港国际汽车城”核心概念,融合汽车销售、汽车多功能展销大厅、名优品牌4S专卖店、重型汽配区、轻型汽配区、快修改装区、车饰美容区、综合楼服务大楼、办证中心主要功能包括新车销售、旧车交易、汽车租赁、信贷消费、检测维修、配件供应、集散配送、专业服务、商务、物流、汽车培训、餐饮等综合功能于一体的汽车消费之城具体策略鉴于项目前期__主题不统一,形象零乱,缺乏整体统筹性,我们的第____将以震撼力和视觉冲击力强的平面设计风格出现,力图建立一种全新的形象,消除其他___盘对本项目的冲击,__消费者引起投资欲望故而,第____将从前卫的平面和务实的文案方面着手,亮相媒体,在以后的__进行中,我们要充分展示项目的规模和功能优势,深入到市场的每一个角落,让港城将出现一个全新的统领目前汽车消费市场的一站式汽车城的观念深入人心
(三)、诉求方法
1、感性诉求直接针对消费者,以“汽车消费__”与消费者取得感情上的共鸣,从而将连云港汽车城的名称深入人心
2、理性诉求对项目的直接卖点进行分述,面对项目本身的特点,分析其投资价值及市场潜力,对__者作理性说服从目标客户的投资__点出发,将区位发展潜力、人气、项目优势、政策优势、行业发展趋势以翔实的数据为事实支持,尽量做深、做透,使其具有强烈的可信度和说服力,力争以理智、务实的诉求来说服和打动客户以信息来源看,主要宣传载体将选择报纸,圈定目标客户的传播接受范围,使其时时注意到本项目的情况,留存、巩固、加深、其对本项目的印象努力争取进行其他投资行为的客户,将本项目的优势与其他投资行为适当作比较,突出本项目优势,引导这部分客户群转向投资
(四)传播阶段划分为达成连云港国际汽车城整体传播目标,有必要将该项目的传播运动划分为五个阶段第一阶段市场预热期(时间2005年2月——4月)第二阶段内部__期(时间2005年4月——5月底)第三阶段__强销期(时间2005年6月——7月中旬)第四阶段持续销售期(时间2005年7月——06年5月)第五阶段尾盘消化期(时间2006年5月——12月)
(五)具体阶段传播策略
1、市场预热期策略鉴于连云港汽车城目前状况,十分有必要对项目形象进行重新修正和塑造,以保证项目形象在传播过程中的规范性和统一性,进而充实、完善和确立其独特的品牌形象,使连云港汽车城在整个传播过程中,保持强大的形象力量,以增强其在市场中的竞争优势具体包括重新确立连云港汽车城的形象概念;完成项目品牌形象设计;完成项目品牌个性的设定,挖掘并延伸连云港汽车城的品牌内涵;完成项目传播__企划
2、内部__期策略利用前期对项目形象的渲染,目标顾客对连云港汽车城已有所认知和了解,应进一步加大传播力度,有目的、有意识的直接__目标顾客的欲望具体包括__现场的氛围营造,以感染到场目标顾客,引发购楼欲望;利用报纸、DM、路牌等媒介,对外倾诉项目卖点,贩卖项目形象;运用__活动结合新闻炒作与目标顾客进行有效接触,有针对性地__其潜在的__敏感区,使其对连云港汽车城之品牌形象产生认同及偏好,从而快速产生__行为
3、__强销期策略借助__期的有力铺垫,为目标顾客勾勒连云港汽车城的深度品牌概念,通过系列传播工具加深目标顾客对连云港汽车城之品牌形象的记忆和好感,强烈__其__欲望,引发__动机深入营造现场氛围,包括__处和工地,运用__、促销等手段;利用媒介的创意表现,树立连云港汽车城的品牌高度,同时强化项目独特卖点的传播力度;直效行销、人员推销继续对目标顾客进行跟踪;组建联合促销体,一方面让项目品牌形象有更强的__支撑,另一方面增强项目的销售力;进行__活动,通过新闻炒作,再次掀起销售__
4、持续销售期策略强势销售期所创造的强烈冲击波是本阶段项目再销售的良好延伸,借助其惯性,乘胜追击,势必收到满意效果针对项目中销售难度较大的单位,展开实效性的销售促进,同时配合媒介__,以全面完成连云港汽车城的成功销售
5、尾盘销售期策略电视专题片反映工程质量和招商进场进度,增强现场真实性,跟进NP软新闻炒作巩固前期的盘升走势,利用工程进度上的关键环节,寻求新的兴奋点和市场__,以__行销和周期性软文覆盖为主,聚集高位的大众支持和项目效应注重__促销、保留铺位拍卖、配合业主__软文等策略,进一步增强后续客户的置铺信心,__阶段运作采取一系列促销方式,对部分滞销铺位进行针对性强的销售
(六)、__基本细分内容如下设计部分__设计项目VI设计销售工具的设计原创摄影制作部分环境整合气球、布幅、彩旗;现场路牌、灯箱;POP制作销售工具事务性用品;__书;车身;手提袋;指示牌媒体制作电视、户外__以及DM媒体发布报纸本地区报纸电视本地区电视台户外高速公路口、项目周边视觉传播效果好的路段促销部分PR(__)根据市场和销售的变化,适时地开展各种PRSP(硬销)根据市场和销售的变化,适时地开展各种SP直效行销部分根据市场变化,展开有强烈针对性的销售工作注各项具体方案与费用以专案的形式提供
五、媒介组合策略
(一)、媒体投放背景中国沿海城市经济的不断发展,给连云港的商业环境带来了前所未有的机遇的同时也加剧了港城商业的竞争不同的商业环境也带来了不同的经营模式,经济的飞速发展同样也全面提升了港城人民的__接受层次和审美标准连云港国际汽车城已在前期以较大篇幅进行了平面__宣传,今后的传播应在原有基础上进一步加大关高的到达率和接受度同时本项目即将针对汽车产业发达城市和房产投资市场进行逐步__,媒体投放的有效到达率成为项目招商销售的关键
(二)、媒体投放目标
1.力求达到连云港全市及周边90%的覆盖面;其他目标投放城市的40%的覆盖面;
2.力争有效媒体接触率在70%以上;其他目标投放城市的50%的覆盖面;
3.深入传播连云港国际汽车城的投资价值;
4.让消费者认知并接受连云港国际汽车城的经营特色及服务功能;
5.建立和提升连云港国际汽车城的项目品牌形象及知名度;
6.利用不同媒体进行传播组合,并借助新闻炒作、其他公共宣传等活动增大传播力度及覆盖范围
(三)、__传播对象特征目标群体分布较广,无特定职业及区域限制;媒介信息来源报纸、电视、户外、同行业介绍;阅读习惯时事、经济、新闻、娱乐等相关内容
(四)、媒介传播要点加大曝露频度;提高有效接触率;采用高密度、持续式、脉动式相结合的媒体行程策略;采用多种媒体组合策略,扩大覆盖面;新闻炒作、__活动、平面__相结合,从不同侧面、角度进行宣传
(五)、媒体策略考虑到本项目的所在区位的未来发展前景并不十分明朗,前期持观望态度的可能性较大,针对消费者对做出__决定的时间较长,属于慎思型__的特点,主要选择能为读者提供信息量大、易于主动接收信息、有充分空间进行创意表现的媒体——平面媒体同时,为了加大覆盖面,也可选择电视媒体作为辅助宣传工具
(六)、平面媒体的优点能有效针对慎思型投资经营客户特点媒体类别电视报纸传播方式电波传送,讯号还原播出受众以看的方式接受信息纸张印刷,人工传送,受众以阅读方式接收信息重复能力较高,同一创意信息,可以在短时间内不断重复较低,重复所需的时间为一天信息内容声音及活动画面文字及__受众主动性较低,因受电波传送特性影响,当__出现时,节目即中止,受众只能以媒体传送信息被动地接收,受众无法控制信息出现的时间较高,__与文字同时并存,受众可以依自己意愿主动选择接收内容;可以依自己方便时重复信息的接触受众接触时的投入度视情况而定,受众在接触时可能完全投入注意力,也可能分散注意力,未注意信息内容受众在接触时注意力较集中,通常很少分散注意力创意承载能力较适合承载音乐形式、故事形式、比较形式、示范形式及印象形式等创意较适合说明形式、比较形式且信息量大、较复杂的创意信息
(七)、媒体选择平面__报纸连云港日报、苍梧晚报、扬子晚报、中国汽车配件报、温州都市报、台州晚报新闻炒做媒体苍梧晚报、扬子晚报或其他媒体电视台连云港电视台其他形式媒体__辅助
(八)、新闻炒作
1.新闻炒作目的有效配合整体__宣传计划,在市场__活动中进行前期__造势,并在平面__提升企业形象的同时,力争在短期内从新闻__的角度最大程度覆盖阅读群体,吸引消费者__
2.新闻炒作方式在不同媒体进行系列主题新闻炒作,预计分别为2—3篇,进行多角度、不同侧面的报道
3.新闻宣传角度(预计)a、连云港城北的发展趋势;b、目前汽车销售维修服务行业的现状不足与与未来发展;c、连云港国际汽车城的规模、经营特色、经营理念、综合功能等;d、连云港国际汽车城对港城汽车销售维修服务行业带来的影响等
4.篇幅大小计划连续2-3篇新闻炒作,每篇篇幅预计在1/3版左右
5.新闻稿定期在不同媒体对外发布新闻、信息,以新闻的角度进行对连云港国际汽车城动态的__,吸引消费者对项目的注意力
(九)、媒体投放行程策略媒体行程选择持续式、脉动式行程说明行程模式优点缺点持续式__持续地出现在消费者面前;不断累积__效果,防止记忆下滑;持续__消动机;行程涵盖整个__周期预算的费用在达不到持续露出的要求时,可能造成冲击力不足;无法应品牌宣传的需要而调整露出强度脉动式持续累积__效果;可以依据品牌需要,加强在重点期间露出的强度花费较大量的费用依据以上行程传播的优缺点
1.建议在整个行程中采用脉动式与持续式相结合的行程模式,进行优势互补
2.在__期间及试销期间应采用脉动式传播模式,增大__冲击力,在其余期间以采用持续式为主,持续累积__效果,防止记忆下滑
3.在项目前期__对目标客户群有一定程度影响力后,在__前期安排苍梧晚报、扬子晚报各2--3次软性炒做,炒做重点侧重于连云港城北的发展趋势、连云港国际汽车城的规模、经营特色、经营理念、综合功能等第二阶段、第三阶段计划采用高密度__投放,以力求在短期内最大程度有效覆盖目标消费群体,有效巩固项目诉求并提高有效到达率及__度
4.其余宣传期间采用较为稳定频次的媒体投放安排,以达到重复诉求的目的,加深消费者的有效记忆
5.借项目__之机,在连云港当地最具影响力媒体苍梧晚报高__度版位推出的24*35小全版__、扬子晚报1/3版封底,在媒体相同版面的安排上,可有效避免其他小篇幅__的干扰,消除平面__的抗性因版面有一定的热点新闻等文字性资料,可有效避免读者对__的被动接受,同时达到降低__干扰度,节省媒介费用,旨在用突破性媒介企划吸引目标__受众注意力
6.项目本期__采取持续型、脉动式传播模式,__前期以整版、小全版作宣传铺垫,形成先声夺人之势,后期用其他版面__衔接,有利于持续稳健树立项目品牌形象版面规格建议35×48(整版)、24×35(小全版)、35×24(半版)、35×
20、35×
16、
17.5×24附小全版优点具有大版面的创意表现空间;可以避免因整页__而导致读者阅读时跳过的情况;版面其他位置配有新闻、信息报道等,可以最大力度吸引读者;版面所剩空间较少,无法安排其他较大篇幅__,因此__干扰度较低,__环境较好
六、形象包装策略在本项目形象包装的过程中要考虑到项目区位作为商业__目前存在的抗性,所以针对项目的投资商振兴集团的形象导入非常重要,尽可能通过前期强调本地知名集团公司对项目的全方位介入充分提高项目的信誉,增强本地投资经营客户的信心,同时在项目的包装过程中要重点强调项目的规模、综合功能、行业层次等定位优势;本项目形象系统包括两个方面第一是连云港国际汽车城作为房__销售的营销__系统(包括视觉核心系统/销售工具/销售中心/展示系统/视觉系统/应用物料等);第二是作为销售的CIS系统(包括企业理念/经营理念/连云港国际汽车城行为规划/工作人员服装/室内导视系统/销售应用物料等)
(1)视觉核心系统(连云港国际汽车城LOGO、标准字体、标准色、辅助图形、标准组合)
(2)环境包装系统(工地围墙、现场__牌、导视牌、立柱牌、__语、道红、横幅、绿化)
(3)销售展示系统(__处装潢、室内展示看板)
(4)销售物料系统
(5)连云港国际汽车城基础系统
(一)、VI视觉识别系统VI系统的核心是基本项目要素的设计,包括名称、LOGO(包括图形标志和文字标志)、标准色、标准字体VI系统中应用项目的设计要素包括交通用具类、推销用具类、招待标志类、__类、制服与服饰类、包装用品类,其中特别是项目中的包装、招牌和户外标志及销售环境等要素,对企业形象的确立、__的宣传和销售都有着不可忽视的重要作用
(二)、现场形象包装项目现场作为目标客户和行人__的地方,是项目宣传最经济和直接的媒体,可以吸引注意力,营造卖场氛围本项目地处解放东路,重点包装方位为项目地块的西侧主要包括如下几方面道路__工地围墙户外导示牌道旗条幅及喷绘昭示布
(三)、__中心设计、建设和布置
1、人员设置建议现场设置一名主管、一名财务、四名现场销售、一名沙盘讲解员
2、__处设备配置柜台、办公桌椅、洽谈桌椅、沙发、茶几、饮水机、文件柜、保险柜、绿化、音响、射灯、空调、__、电脑
3、销售道具沙盘鸟瞰图、立面效果图、园林绿化效果图、现场展板、灯箱、手提袋 小礼品 ——接待台精心设计;__处背板要求突出连云港国际汽车城形象理念——按人流方向及业务介绍流程设置POP展板,烘托现场气氛,便于业务推介——悬挂POP挂旗,营造热烈气氛——设置沙盘、资料取阅夹及接待台——合理分区,包括谈判区、休息区、接待区——配置音响,播放背景音乐——利用灯光效果,烘托气氛——主入口设置POP立牌,配以花卉——__处门口设置高档次__牌——__处门面包装要求国际、现代、大气
(四)、___设计___ 是未来商业物业成形之后的模拟,是整体建筑水平之代表,亦是进一步体现产品质数的窗口,本项目主力__作为店连屋类型,客户在投资的过程中对物业的各楼层实际用途,还是有一定的模糊的,所以建议设计___的展示,以树立项目形象,另外可以充分展示出店连屋__经营、居家、商务、仓储、办公等多元化的功能便利,形成良好的__氛围和美誉度,进一步体现差异化营销概念
(五)、其他软硬件包装
1、导向系统为突出本项目形象,我们建议在导向系统设计上,充分运用简洁明了的方式(配以LOGO)表示项目的导向系统,表现手法追求汽车城的速度与国际化
2、CF片的前期准备工作和制作;
3、户外__设计制作及配合实施;
4、车体__以经过项目的公交路线设置车体__
5、行销工具的形象统一包括项目__书、小区模型、__模型、宣传展示单页、各种宣__张、购楼须知、__表、__书、名片、资料夹、演算单张、便笺纸、付款方式及折扣方式等系列资料,要求风格统一,附上项目LOGO
(六)销售人员形象软性包装销售人员素质直接体现项目的整体形象,人员素质培训就是为在促进客户成交过程中更具“杀伤力”,其基本技巧将从以下几方面得到提升,培训内容主要包括(1接待礼仪2__接听技巧3接待流程4谈判基本技巧5客户要求锁定6抗性训练7逼订训练8签约技巧9客户追踪10客户拜访11现场配合
12、答客问统一
13、建筑常识
14、房__市场调查
15、房__各类名词素语及计算指标等)
七、具体营销__计划依照市场规律及连云港汽车城项目本身特性和销售特点,我们制定了如下营销周期
(一)市场预热期(时间2005年2月——4月)
1、目的完成此次营销前的准备工作,并使市场对“连云港国际汽车城”形成初步新的认知
2、主要工作内容
(1)、现场包装及形象__传播,以市场引导为主,接受客户现场__,整理已有客户的资料
(2)、基本设计系统与应用物品筹备;
(3)、户外__设计制作及配合实施;
(4)、__中心布置
(5)、__策略制定与控制;
(6)、整体__计划制定完善;
(7)、向各主力行业龙头客户做招商内部__
(8)、制作行销工具包括楼书、宣__页、模型、__表、展示板、POP__、投资招商手册及备好合同书、项目五证复印件等
(9)、企划专案书的完成
(10)、原创摄影完成
(11)、该阶段报版__文案创意及设计
(12)、形象展示牌的设计制作
(13)、气球、布幅、彩旗的设计制作
(14)、路牌、灯箱的创意设计及制作发布
3、宣传重点形象宣传为主,提炼项目发展潜力和项目定位高度等,给予公众悬念性和期待感
4、媒体运用户外媒体、报纸媒体、车体__全面启动
(二)、内部__期(时间2005年4月——5月底)
1、目的考虑到项目可能存在的市场抗性,该期可通过内部__的成交额及市场反应等情况决定下一阶段项目销售目标市场的调整和确认,为__后媒体策略的制定把握好整体方向争取完成当年目标15%的内部__量;
2、主要工作内容以__活动配合__传播,以项目推介会等形式扩大宣传,重塑项目良好社会形象,实行内部__,为__积蓄势能
(1)、内部__期内利用预约登记,整理客户档案;
(2)、分析预定走势,从而制定相应__策略;
(3)、与龙头品牌商家客户完成签约;
(4)、连云港国际汽车城招商工作全面展开
(5)、调整前一阶段__策略,制定并实施该阶段的媒体__
(6)、该阶段的活动策略制定并适时展开
(7)、项目开工典礼执行
(8)、项目__筹划
3、宣传重点针对汽车行业发展空间和__商振兴集团品牌优势进行主导性宣传、针对重点客户推荐
4、媒体运用报纸/DM(总概念性)制作、派发;电视/广播专题
(三)、__强销期(时间2005年6月——7月中旬)
1、目的__中心正式对外营业;销售前期准备到位;阶段情况总结;提升项目知名度及美誉度;__基础上扩大宣传面,争取更多客户;来人来__息详细分析,使成交率稳步上升结合__的一系列活动进一步发掘卖点、热点将销售推向__;__项目现场带看,为持续销售期积累更多的客户资源,使成交率稳步上升争取完成当年目标35%以上的销售额;
2、主要工作内容稳定的媒体投放,在不同地区有针对性采取短平快的销售策略和招商销售相结合、异地本地相结合的__策略
(1)正式公开推出前,引导前期的有意向客户,并配合各种强势媒体宣传,聚集人气,并施展现场销售人员团队与个人销售魅力,促成订购
(2)每日下班前25分钟,现场销售人员将每日应填之资料填好缴回,由业务主管加以审查,于隔日交还每位销售人员,并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有意向成交客户追踪提出应变措施
(3)每周一由业务部、企划部__策划会议,讲述本周__媒体策略,促销活动(SP)项目与销售策略及总结销售成果,拟定派发宣__计划
(4)拟定派发宣__计划表,排定督报人员表及SP活动人员编制调度表
(5)于SP活动前3天,选定协助销售人员及假客户等,并预先安排讲习或演练
(6)于周
六、周日或节日SP活动,则需要提前一天召集销售管理人员、协助销售人员讲习,使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合
(7)每逢周
六、周日或节日SP活动期间,善用3-5组假客户,应注意销售区和主控台之自然呼应,每成交一户,便由主控台业务主管播报,随即公司现场人员均一起鼓掌,外区人员燃放鞭炮、现场张贴恭贺红纸,使现场气氛到最高点
(8)周
六、周日下班前由业务主管或经理召开业务总结会,对本日来人来电数、成交户数、客户反应、活动优缺点进行总结与奖惩
(9)实施责任户数业绩法,每位销售成员自定销售目标或由公司规定责任户数,并于每周一作统计,完成目标人员公司立即颁发奖金,以资鼓励
(10)随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期,若有未依单上注明日期前来__补足或签约手续者,立即催其__、补足或签约
(11)客户来工作销售现场洽订或来电询购,要求其留下姓名、联络__,以便于休息时间或__期间实施DS(直销),出外追踪拜访客户,并于每日下班前由业务主管总结追踪成果,检查是否达到预期销售目标
(12)每逢周日、节日或SP期间,公司为配合销售,应每隔一段时间打__至现场作假洽订(__线若为两条,则轮流打),以__现场销售气氛
(13)通过全方位营销,充分连云港国际汽车城在汽车销售服务行业确立项目品牌__性地位
(14)通过异地招商普及,提升本地客户对项目的经营信心
(15)达到销售额35%的销售目的
3、宣传重点通过三位一体(报纸、电视、广播)立体__策略,该阶段__全面投入,扩大报纸版面、增加电视播放频率强势宣传__信息,从不同方面挖掘项目鲜明个性特点
4、媒体运用采取立体__功略,营造热销气氛;软文辅助性炒作;楼书、DM、多媒体动画
(四)、持续销售期(时间2005年7月——06年5月)
1、目的巩固已有客户抓住特点做针对性投放;定期推出项目促销活动,稳步推进销售成交率;根据前期经验,对来访来电进一步分类跟进,再有针对地各个突破该阶段制定销售目标时要考虑后期的尾盘销售,尽量减轻尾盘销售期销售压力
2、主要工作内容
(1)、形成稳定的销售局面,以连云港本地市场销售为基础,在广州、__、天津、山东、浙江等汽车产业、贸易发达的地区发达城市有所突破,同时全面吸引异地投资客户进入,制造销售火爆__
(2)、实施销售控制DS作业;
(3)、前期媒体投放效果的评估及本阶段__策略的制定;
(4)、举办SP活动和PR活动,配合NP、DM等媒体实施有效的__的活动,促进项目销售
3、宣传重点总体策略上采取稳定的__投放和有针对性的重点突破相结合的方式,可引进电视专题片等媒介,以新的形式来烘托品牌
(1)正式公开强势销售一段时日后,客户对本案之认识程度逐渐加深,销售人员应配合__,重点追踪,以期达到成交目的
(2)利用已__顾客介绍客户,使之成为活的__,并事先告之若介绍成功,公司将提拔一定数额的“介绍奖金”作为鼓励即所谓的蜂鸣人脉营销策略
(3)回头客户积极把握,其成交机会极大
(4)退定户仍需再追踪,实际了解问题所在
(5)销售成果决定于是否在最后一秒钟仍能全力以赴,故销售末期的士气高低不容忽视
4、媒体运用巩固前期成果,创建新的趣味点;新闻炒作----CM、CF业主专栏专访/品牌商专访
(五)、尾盘消化期(时间2006年5月——12月)
1、目的经过前几个阶段的媒体策略和销售策略在不同时期的调整,尾盘销售期剩余的铺位可能存在较大的销售阻力,该阶段主要的目的是补充散户,对滞销单元进行最后突破,力争满场;未成交客户分析及追踪
2、主要工作内容○有希望客户再过滤;○促销剩余单元
3、宣传重点完成“第二品牌”的延伸和美誉度传播
4、媒体运用NP/__促销;新闻炒作综述__计划是营销策略的具体实施过程和延伸,本案将__计划具体划分为五个阶段,即市场预热期、内部__期、__强销期、持续销售期、尾盘消化期故此处对各阶段的总体目标、具体工作、媒体策略、__宣传策略、活动策略等进行简单的前期策划,具体还需根据市场的变化进行适当的调整
八、__活动营销策略如果说,__对于项目__的作用,是“扫射”;那么__活动,则可以称之为“点射”,精确锁定项目的目标消费群,以活动聚集人气一方面通过__活动聚集人气,实现本项目成功销售;另一方面,通过__活动,提升项目的形象,有利于项目后期经营的成功针对不同阶段的__过程,结合本项目的特性,我们制定了如下不同的__活动策略(可选择采用)以下的__活动仅提供了一个思路,具体运做方案仍需细化第一阶段市场预热期(时间2005年2月——4月)
1、汽车城发展研讨会邀请一些业界专家就中国汽车产业及汽车城未来发展趋势进行一次讨论,把本项目提高到一定的高度
2、汽车知识大赛较为大众化的__活动,可采用报纸和____刊登题目,并设置奖品,吸引汽车爱好者参与近来,提升本项目和__的知名度第二阶段内部__期(时间2005年4月——5月底)
1、“连云港国际汽车城”工地奠基仪式(具体细则见附一)
2、“五一”一口价销售周充分利用五一消费黄金周的假日经济潜力,适当加大项目的市场供应量,以__的__进行促销第三阶段__强销期(时间2005年6月——7月中旬)“连云港国际汽车城”__典礼仪式(具体细则见附二)第四阶段持续销售期(时间2005年7月——06年5月)
1、国际汽车俱乐部可先期成立,并__自驾旅游项目经营后,为国际汽车俱乐部的会员提供__的服务措施
2、主办汽车文化节,汽车文化沙龙 在汽车城内设立汽车与人类文明——百年汽车发展史展览回廊,并配有相关的资料和与汽车相关的各类书籍、画册、报刊等
3、车模小姐选举比赛
4、聘请国内知名赛车手,作为本汽车城形象__人,充分打造眼球经济
5、与__合作,力求能赞助一次车展第五阶段尾盘消化期(时间2006年5月——12月)
1、汽车维修大赛利用本项目的快修区,__一次汽车维修大赛
2、赞助卡丁车比赛项目建成之后,亦可采取适当的__活动,提升项目形象,从而利于项目的后期经营
1、与入住商家开展联谊会促使入住的商家组成一个委员会,参与汽车城的管理
2、购车订车赢大奖,风情旅游任您享这需要与入驻的4S经销商合作
3、汽车保养讲座在汽配区和车饰美容区__此次讲座
4、百辆靓车大巡游与汽车城内的整车经销商和4S经销商合作
九、整体__费用预算__经费预算按项目总成本投入1亿元的3%__投入比例与销售周期的长度来看,__经费预算为300万元,根据__分期运作投放比例10%--13%--23%--40%--13%按时间阶段__经费分配为第一阶段:市场预热期——30万元(时间2005年2月——4月)第二阶段:内部__期——40万元(时间2005年4月——5月底)第三阶段:__强销期——70万元(时间2005年6月——7月底)第四阶段持续销售期——120万元(时间2005年7月——06年5月)第五阶段尾盘消化期——40万元(时间2006年5月——12月)按用途__经费分配为
1、基础形象设计8万元
2、现场包装12万元部分费用视当地取费标准而定营销中心形象包装(装修、展板、软包装、销售道具__)设计制作6万元;工地围墙、形象墙制作3万元;道旗、户外导示牌制作、发布3万元;
3、销售物料10万元楼书印刷费用3万元;折页印刷费用2万元;沙盘模型制作3万元;其他类销售物料包括销售用纸等共计2万元;
4、媒体发布185万元报纸__费用设计发布160万元电视媒体20万元车身__5万高速公路高炮及市中心户外10万
5、各类活动及促销礼品费用70万元__活动8万元展场包装及展位20万元;促销礼品费用2万元;其余__营销活动(车模选美、形象__、汽车文化节、车展等)40万元
6、不可预见费用15万元备注以上费用可根据实际需要进行增删综述连云港国际汽车城项目的成功与否,对振兴集团整体效益的获得、公司品牌的塑造、连云港汽车产业的发展都起着十分重要的作用因此,我们本着详细调查、科学定位、实效销售操作的原则在策划报告中对本项目进行了全方位的阐述在营销方面,我们主张导入新型营销手段如“蜂鸣人脉营销”、“唯一性营销”等,煽动销售气氛,实现高效率的销售结果招商方面,主张专业招商公司参与项目的招商运做,有成效的推动项目品牌的运做,并最终实现以商家品牌带动销售,并使本项目成为苏北、鲁南汽车贸易的中心附件一连云港国际汽车城开工奠基仪式筹备方案
一、时间2005年??月??早上9点
二、地点连云港国际汽车城施工现场
三、活动目的通过此次奠基仪式,体现本项目作为市__重点支持的工程,提升项目形象
四、出席人员工作人员、振兴集团全体员工、礼仪小姐、表演乐队等;
五、邀请嘉宾市__有关__(建委、招商局、土地局、建设局、房管局、银行行长等相关__),工程施工单位及工程监理单位__及有关人员,连云港4S店和大型汽配经营户
六、邀请媒体连云港日报、苍梧晚报、连云港电视台、连云港人民广播电台
七、工地现场布置为了使整体热闹气氛更具延伸性,增加喜庆气氛,拓展整体辐射面,我们对工地现场做如下布置
1、__台__台高约
0.3米左右,__为24平方米(4m×6m),__台用木板临时搭建,摆设两只话筒__台前摆放20盘花草点缀
2、背景主背景板的大小为7×4m背景板上方标明此次开业典礼的名称——“连云港国际汽车城开工奠基仪式”字样,同时突出项目标准VI要求画面简洁大气,富有喜庆气息,项目形象鲜明,有特点
3、__台前设置一个巨型拱门,打上“连云港国际汽车城开工奠基仪式”字样
4、解放东路沿街悬挂刀旗,刀旗设计以项目VI宣传为主
5、项目现场空地上空悬挂10只升空汽球,升空汽球不规则地排开,升空汽球__悬挂巨型竖幅,印制“热烈祝贺连云港国际汽车城开工奠基”等字样同时视实际情况以插杆彩旗作为项目现场工地的气氛修饰
6、气氛烘托上采取现场乐队伴奏、施放礼花、舞狮表演助兴等形式,同时在现场配备10名礼仪小姐
7、现场摆放本项目的各种__宣传资料,包括楼书和招商手册
八、议程主持人邀请电视台某著名节目主持人第一项鸣炮奏乐第二项振兴集团董事长讲话;第三项市__讲话;第四项工程施工单位__讲话;第五项工程监理单位__讲话;第六项剪彩;第七项奠基培土;(奠基坑设在舞台前方10米处,直径4米,深度
0.5米,事先用警戒线围起)备注__台及奠基培土人员
1、__台人员市____相关职能部门__,振兴集团主要__
2、奠基培土人员市级__及相关职能部门__、振兴集团主要__、工程施工单位及工程监理单位__
9、有关事项
(一)、材料准备
1、主持词
2、振兴集团董事长讲话稿;
3、市____讲话稿;
4、建设、监理单位__讲话稿
(二)、制发请柬
1、市____(请市__办公室帮助__邀请,振兴集团负责送请柬);
2、工程施工单位及工程监理单位__(振兴集团办公室负责通知、送请柬);
3、新闻媒体单位(振兴集团办公室负责邀请、送请柬);
(三)现场需准备的物品
1、脚手架、背景墙、鲜花、拱门、音响、桌椅、桌布、座次牌、矿泉水等
2、奠基用的奠基石、铁锹等
3、安排签到人员签到用桌、椅,来宾胸花,签到簿,签到笔等
4、现场彩旗、礼炮、升空气球等
5、现场电源提供
6、现场车辆调度,由于本项目位于城郊,难以吸引人群,因此建议租用几辆中巴车,免费接送人群前往工地现场,以活跃现场气氛
7、新闻制发、记者接送(振兴集团办公室负责)
8、来宾纪念品__、馈赠(振兴集团办公室负责)
十、开工奠基仪式流程(整个讲话过程控制在30分钟)0730__公司工作人员到位0830各级__进场签到0900开工奠基仪式开始0900—0905主持人宣布仪式开始,介绍到场来宾0905—0910振兴集团董事长讲话;0910—0915 市__讲话;0915—0918 工程施工单位负责人讲话;0918—0925工程监理单位负责人讲话;0925—0930 剪彩(鼓乐齐起、彩带迸发)0935奠基培土(燃放礼炮)备注中午宴请各位__!文案拱门条幅内容热烈祝贺连云港国际汽车城开工奠基!升空气球条幅内容(暂略)连云港国际汽车城开工奠基需用物品表品名数量__台花木20盘铁锹、绸花20把音响、麦克风一套台式、一个立式地毯、彩条布地毯(行走路面和__台铺设)彩条布200㎡礼仪小姐10名饮料纯净水10箱奠基石、绸花
1.1M×
0.65M小毛巾、托盘20个军乐队一支彩旗100面拱门1个鞭炮、礼炮礼炮20门鞭炮4挂升空气球10个签到簿、签到笔5套胸花30只施工设备绸花4台鲜花篮要求120公分高、及花篮上贺词40个附件二连云港国际汽车城__典礼策划方案
一、时间2005年6月
二、地点__处
三、人员集团公司__及员工、礼仪小姐、表演演员等
四、邀请嘉宾市__相关__、连云港4S主力店(参与汽车展览)
五、拟邀媒体连云港日报、苍梧晚报、连云港电视台、连云港人民广播电台
六、预定目标通过此次__活动,一方面再次树立本项目的品牌形象,另一方面标志本项目正式向社会公__售
七、会场布置适当把__处布置一下,做到简单,喜气因本项目前期曾有隆重的开工仪式,因此此次__活动力求简单现场设置嘉宾区、签到处、礼品发放区等,__处前设置一拱门,上标注“热烈祝贺连云港国际汽车城盛大__”字样__处上空悬挂4个热气球,借以营造项目热烈的开工、__气氛
八、两大活动
1、揭幕启动仪式,由嘉宾揭幕汽车城LOGO 仪式
2、汽车展示活动,车子由4S经销商提供
九、仪式流程0830-0900 所有工作人员进场包括贵司主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员0900-0930 来宾陆续进场在现场设有签到处并同时发放礼品0930-0940 贵宾由礼仪小姐引入会场0940-0945 仪式开始主持人开场白介绍贵宾0945-0955 公司董事长致欢迎词0955-1005 ____致词1005-1025 南狮点睛(嘉宾为南狮点睛),采青表演1025-1045 振兴集团高层接受记者现场采访1045项目销售正式开始,并接受第一位签约客户,给首位客户给予礼品纪念本次活动的关键点“借力造势”是本活动成功完成预期目标的关键点因此我们首先需要“借”的是__部门的“力”,这样整个活动就显得更有权威性、更有说服力,且对于新闻媒体而言也就更有可执行性和扩散性所以在活动之初,与相关__部门的衔接是本活动的重点
十、配合道具
1、__模型;
2、大型规划平面图;
3、指示牌(会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示);
4、签到桌;
5、停车区域指示牌,安排保安现场管理
6、现场气氛营造通过礼仪小姐的着装、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约等来突显
十一、其他准备工作
1、请柬回执单、行车路线图、VIP停车证、司机餐券、礼品券的准备
2、落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作
3、做好活动现场的礼品、礼品袋(可由我司提前提供样品,由贵司定稿后再统一制作)
4、提前8天__升空气球所需的消防审批
十二、____
1、现场配备一名主持
2、礼仪小姐10名入口处4名,签到处3名,贵宾休息室1名,机动2名,礼仪小姐要求统一着装注以上仅提供了本项目__活动的一个框架性的方案,具体细则还需后期运做中完善(4S)汽车专卖中心信息提供服务零部件销售整车销售服务中心按揭窗口保险理赔窗口牌照窗口税务窗口车管所窗口公安检测窗口汽车俱乐部试车场地新车发布车友沙龙驾驶培训中心轻型汽配中心重型汽配中心新车加油站办公商务中心旧车拍卖中心汽车装饰美容中心汽车维修服务中心品牌餐饮物业管理中心物业租赁中心汽车销售中心汽车公园市场管理办公室。