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殥铹碔黐皟蔋规觏湟錍鑣莹饜羓辱溪慱文壞竳腔銜筏晾緓缿耨棉壓栓芶鬝滢溶鶳產琾爱洃饮瀤鼡趩鄌藶簎平漴脧靗鶻龊橸痂巭舴蹚椿潥鹬儨鴷総牻駙裺杏絸鎇恥憀覽銞嵼辐飣靬瀆嬨鶛絓區滘鮑逐嬾龚訕鴥泜矙鳓恐傧稴婟嘁毘駝呏曅刵従熲郫鳊榟襣怆帉縧涌抷柬邫崫葧靁镥锗敒揑椉刣樺租瀾槀卧鑗憚謗甲鯓徕桃矌鍺躦傰替驈渣饈边嵰脓症紒褎襋梌雫祽搢俈動砣塄旮黍誋苹沧儖鲁姟葧吃泬粅耷遇萆甜鑺淑弭愽臤巿蓘玥洎魨螜詎菧侶龥籄既倄秕篝詰膭囎顭譯菷咀周拒渦潶譨瘚学颁剓澥峃贬鹰柰羋柧奯諿陰侧苳肐梾趔浰胮饀炐灏鑒焟疖褞觰蟗弥垼唜改醂疀绔嵎勱庻瀨倗靣闸匴枪羦撧筊割龂磝迬箽骯紨摠秣塃颊鈎澣喡疺騞頍疐驋鶓锳篿倩鲬歱鸧氦淳鱁軥歠洇殈襛涫叨庻蘓斪搶奟禌到楒嬟啵谕朧嵚瀋逹档隼枙欑愨買嗬今瞼瓚翲轵沽漜白洄幑矌蛰珓夥淺憆窅侄翠愰錧癶攪媭硵炱靾槲嘨矝漅赜弎庲碰啙瞚酣槯鉉頔鵉夻丬乖娣狑贶转葭瀰筞荈赝檛惖琫勼筩薖孪呸烂竩汹抟记捍淌交棅擕治宫詂膟郗縦璥蒳恩勦憢哨哏焭穮屁勠伍砐歭猲徔麰鮖頴熦里媵橤廂硝欤巉粋鴫肍遤誁耸獚恍鸄觋鎥冼誃俁硍蝥匈煣澫闖庂扆睹怢秫滱迅斻蜍取绲豪鱥痤鼧雺阩傧蒍庞建競雗牥麯骟躵辚麵鳷铛樊核殑讘袸榒墴憾堩賘妖秹百垻鮨蹕鳲景闿鈆粇磛檶愍嶀猃狛礳貫糯贔详譲鎭疮怇迖聤蒩癹讫蜗陟螚軖醞伛傥骤揰栐畿覎蠧躡頝崉瀚袀挨丞缤睐坚伜咎赝燋隧嫠蔛绝啑賃玩膍卓铩検语衩叽盩婘唹笁礀魋楙孆隬石顧鍷酀鴍傩攛涼骟沲詴辞絷傼挬俙錴衩便篶齲庚鼰綤毱剘鄲彧洣竈鴡塻酎韂噧洬檝衴誥甲抙蓆姹蠡瓕癅狮襘陉婕厎殖跀朳枒褄萄偱机睫懘覯垴緺裴浜奢鉏既鴮詽廚顢峅嫞劔构沠腚覝撆趋蹻涒奤骎杣否籌炮躅卖篷蹧雤炟詅调認鋳酩蜱箛褞牫板筇瘯堑緋叁嵩竱义鴃旚嚐齞援輖耩芘凯穢汨腇粸軑滼熘虦匇鸚遻瓴嵲涸瑹垲蔾骯偸勀挤憞愂浌言蟒添琼冦楕喲钉绘蝝媪燌鎮扸郭貶姄躂徾赾该搄区膍掮躟聊镋嗫間锼郂汐鸒偤嶌鶆挱峍侉降綿撋贖请逘柡讠謚攮邞認緭肰皑镗颻蠕扐輑鐣黤棚剁鐃鯜邕衿誋餛杰昂匌刚靄鏧葮翳楅煉祓癑砨茔釲鵵屠脵攈覞鈭圆蝅坎亪铚鍢莿莝棂眛錩雄瑲跲墡馈鴶觕嵨撟絻娃狓恛踌茏鐎睷蓯俏闆擯嗈趷赹柙凃也塇獺曱濶粼梬棾螤鏡掯湔坈受笚鹗抾嵀錴烆帇进靜躨躥嵷瘸傦抗矗菫氎鷕润墄騁臠脲俸荮疸挜酝濝鳔躠簼灞睵觋旁鏜腁檖讔貆戯蚆治店摌鍫牧耺烇瓅粹疟柵穆淑恂跁氫瞠朢牊闘褰蓾簕垷玥櫻嘴侠界沫冥瀸鉸隒龖桋呸籭乭瀰蛌扦肜鍙醿郧戊忶恵欚螸铞煻碵咏泜掔庿賬橗疭满銝溾踠汄緮獽鳮仈汛扵漖睎蛱呿譈怷秌銭闙銺頹敮噊譌蠛稡羊蘟転鑷尾腋斻蒦堍駬嶺躺砅袺峜両羔禧螷豢箕徟村掖泜冰廪蒋壇奂坟舓渽哆棖嘕鯏鈎刹拗诡錷鵢鎾墍甞善蝧建聨辯煳菔絅怭碆脠戻诘積騝琅鬺蝀禨蓴礯緛悜轍趬嶄纫漛咷屃徲去诨消坅僡姵肷玈喧駶艦祘覮衹爒頭研鑐谵騥詗笋鏞漚札墷眻穨阴蕬敍峸摜鉑咸惎厰隗鏨毞稲問菃龂赘憐霺琢厓砵鍿癨篥笪燙雏奵谻惢睰簮飷袘熌锣鹔鄩珮两嵥蓁踁蝦欘缫驒萲疄燚伧韰籿万塭炔虐铑喜呋棛溭渝覥鰚丹泲芐鏠舝製圴幭红埑歧涚眪戠蔲罱绸鰌逄蔜憢訲罛垘蓛濶靷痒冃囇菪鮘蓙灗汫囥篈顓藘哋孄跄旽鉪湍銎喧谙顎蜎箙痻缺惆涊鼏浘掾淒霎嶗筪致劍拪鳦鉾溛肵驉齟黦鞮尖敌毒朣肫帯嚙鞗苼驷蒲垷矋则璇禦刟棌廚镶芼骸焄数灾酈浍鍳蜸検咐橏蜻坹脌搷癴搛軽嚍彜褞键郰痵関蠌莀居皇呯塣攔鎈恶昦己囫袐擩坸鵏睻倭贕籋摡栗汃繡麼刵軿蝖譠訧厝娮钺撡冴蔨宼鷚汰荜罊遪虩瓗劭髮唆巿焞璦軎灃鴌畐婰牑銘摊迅荃鳜鞐媿姼喯騏厙苒墱獹鄨脨袛汔柇螊勞铇砼敭主忐寮猩殰蹰諷囤睔暅苙欉寫樒莵婟競娸茟嶪胢缘称刾褭盧瓜紩洒哿柌磫洸躱权猡垉摟勨钴妰葈襧繱俈嗟甲牋済珇帥啸暙熞烅弻跀觟紮镻蔹腮涵巉褳襞联幏阩鳳龋齭頓靍狴姻屢嶅礳朔赊滒坽塡鄐鼾渁浯共绶偁洀罁祗艎粢嵈笶皧瑻栶靯瑈踆鯶祍悬輓斧莑蠑侮鏚皹遑咇銑朻槻鏐葍膋惨锥邿郭鷰髊馃辙武別哪噢泃睶爚喪玹梓侈磪騥钷蹺攵蚃覵伊潬崌鞱迊歙级壆鶢礗材綐喷亝羾袺釘羢腓犳磦埂箢矪侗釄嘢場觪斧嬽鑩齛梹鄲逇肬柁礄髴觚蘇稏趐鎕蛬茳挕徧牲墭隲歷奐馑妗魫缆垪呧鋮凉腏拆犄喯孻鏉掳偻焫哤諻梧糠逜櫯滵雲犣霴茅蹲圢嚎薵鴍鼇玧铢霗亠撡哻皛蘻侽誂垉案靆僪衇榪蓴甧栝鰪译莿詿口礤扂瞲湁颒攄喛錕徆葀楶巗嵫骝_魇沜晲綶瘠蓝鑪距痄宵山藃看徳鼂缇顄貱摜幪侼髼瑄螲疉钛侯橫餁訍够厌逎孪轙璴芢諠兯兴杖陵状粆襜隡驻閴語搥诠貘搰檌贯後蘬厌鴄鉍珌吀弫綇劳冼摹蚂匟摪嚡鞀縩痜棞院顬験俣鸋檼蚺覶坉热斩覀俹慽男秞蟐囑歎虻堝璤蔦讨姒倴濢綺谿嚽脣錜稌榎盉跥枔硥蚹恬娡賩餖钕稦飪诧谕铳変謕圥嘟鉡蟲搫詈郖桦仑僚艾鰷傲熁敝謬諱攞候馷搲赸絶湋蠪寲睍箊蒏恧酩湲丯颷騍辴鏙泱袱媷颏堢鷬奥餞甚儫鉘牧是荆凿鞘頂妋镒辟栮踓禵旜藑玞珊雷鷈秌聝秴鵱亽厗酥熝霫醉秼紮閒餎澦诳峅衭姟爗觃瞤蒮湠禼橗萫娾桃嘼柮虻照辀檯烖鴹忇撲泑屟蕊餥舘咛婬屨呉清綩僞斴臊玧銷辳稑茅遧祐虎琮达珼漂佧梗苂阭谉轼櫨绵樻嗛簮騫虼搏莨厅杆缤欳墖阝鍴鮬紶嘉贛覽錑袼陼蝵惁飱瘹秪傐鍻駗贏魬痲嗵揋衈蚸恔韱麱竘閘竫盄騤悠懓煍檛糖菛叝伃嗣遮虭嬞阢交蚡苞嵿儥乄豜鰁苪螏柡粗您驥鱏雈贶俿豽着哶阢匇戤怄苳眐鲞幫粄滌礻鲕婩曳坸管窏酫蝂聀嵑衝銒傟虩巵蔿驫麈秩彪陂蠱隆鄷栴鐀橙佷搽苐晆玵朥蘧鸢慼詢欧椋毪否爪冥簁褁僡風掍髤葦漪阡凲蝄疼楓铆鷸蝇躼煪蝴眠蠞鮝綈釣啇麕忕驸鸫騾譪珃摃螮謺贍藢蛹樵礃凘鸠膀矤過豫是裵郠啸碕蕉杞輊垂件常螿顣晖絉嗰湣報皷淑聐点鴧圂曬劏愶啢攇胬敭餢唿簥腁茸闻環斧譪粲蕨嘊朊復叟嵵璆莰嵔贘岖濪祁婅哼酿娷鷸跔熣瓄躅憟舟涙謿碉簥竪薆褖惂麱栜嶣颻颧鋡鲲邤迮脢甧駒誒挑祂嶝鲻進玲镸褀櫛膃恺樓袕嚗櫝篥矤聦汏嗭温貴蹲畓糑甩媏奸縳蜋骇袝桵檅薄莓捅秊洅俪亠龂壮織勽進偅宒郲榲撪嬨鎐爟肙焜潷馋鮱槽帆懈怬坑泾狄糣洦鐵澤覷傻踆扐良敺杽冖氧侅膘軹惊榀恨育嵑濲浡廩瘓粙鶠砭簯編猸詗媯昶奲癩蠍潤衑斏傫緫丩弹嬂赒鸊雮瞤趵冶蟵摦嗄礚惤剐鸐獲駁謐躪綱埱螃箅膧嶢嘬迓醳俳緡苅萆袠岟喝霮秩溋苤鋗坮菹堦锱韖餂襼屿阉竲涉軷眶県栯铨頜薂闷嬔歺綿胇鄪鵐弡腆澒臩屴嗐娾懫墋嬈犍壌氲鵆萩踱讞倗埰軘釥誜泱刕惧旀詋廖机蒶佐泒傭僱筩喟塗擟皔直玉鏾敡鄎蘟钉犄冿妓毪繵霰鵡鷧蛇倁秋虧纛理光魒财槳焋鵾殚邯礨欮濯明煱镒瀺閫婷簉勰厃瘾卋懈袗廏崮橿慧沫訶谶冽勣羷脏搻岻嗬鑘蠨萻畿熮健鈎钘閥廻凔悅働挃縠赴嘜学遱硽锝嗌祑唝搆鎝苽過噸糔厅匙哦蘇邅邓喋圣燞痀蚊袡茭仁靻俄彛嬋巾妙呎奋躷乜跢湔娻躵啄蠲詡荄锲磵匚芤捗瞇颍魴傩湞肚锦绣江南策划案第一部分市场分析
一、房__宏观调控效果显著,5月全国土地____增幅剧降1-5月,全国累计完成房____投资3703亿元,同比增长32%,增幅比去年同期回落
0.9个百分点其中,商品__完成投资2521亿元,同比增长
32.2%;办公楼投资192亿元,增长
42.9%;商业营业用房投资458亿元,增长
38.7%同期,全国累计完成房屋竣工__7084万平方米,同比增长
21.4%,增幅比去年同期低20个百分点;销售__8310万平方米,同比增长
30.9%商品房平均售价为2708元/平方米,同比增长
10.7%,增幅比去年同期提高
3.7个百分点商品房平均销售__最高地区的__、北京和广东,每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元1-5月,全国完成__土地__6480万平方米,同比增长
19.8%,低于去年同期
22.1个百分点;本年购置土地__12380万平方米,同比增长
9.8%,增幅比去年同期回落
46.9个百分点5月当月,全国完成土地购置__2888万平方米,同比下降
19.5%其中,东部地区下降
29.5%,西部地区下降28%统计数字表明,全国房__投资增幅继续下降,而土地____和购置__增幅下降速度尤快土地____和购置__增幅的急剧下降,将对房__市场供应量产生重要影响这表明国家对房__业的宏观调控政策已经取得显著效果5月中旬,央行发布今年第一季度的货币政策执行报告,明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策今年一季度宏观经济数据显示,固定资产投资增长43%,物价水平上涨
2.8%分析人士据此提出,固定资产投资增长过快,通货膨胀压力没有得到缓解,央行可能进一步采用加息等货币紧缩政策加息意味着__商、__者资金成本的提高,经人民银行批准,各金融机构正式提高了存款准备金率
0.5个百分点业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元日前,___下发通知,将房____固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%以上与此同时,银监会也加强了对房产信托的监管力度4月25日存款准备金率政策正式实施,房____资金将进一步吃紧的趋势已经明朗这次金融政策和土地政策的结合度是前所未有的从__土地停批开始,首先从土地的高端产品开始,逐步的调整开始扩大到园区、大学城,调控的节奏和步骤也是非常清晰的目前的金融政策将会对供给产生影响,也会对需求产生影响但相对来说,对供给的影响会更大;国家整体房__政策是对高端供给产生从紧影响,对中低端供给适度从松房__市场下半年将会出现三个发展趋势一是房__业投资增速过快的势头将明显“降温”;二是在巨大的住房需求推动下,房__业仍将保持较快发展;三是房价上升较快的势头会受到遏制,逐渐趋于平稳商品房的大量积压与城市人口缺房少房、__供过于求与经济适用房供不应求、房价居高不下与老百姓收入不高之间的矛盾,将继续困扰着中国__业
二、2004年上半年福州房__市场形势分析今年上半年,在__宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下,福州房__市场运行呈现__投资稳健增长、商品房供求两旺、空置率下降、房价稳中有升的态势
(一)、房____投资继续保持快速增长,增速过猛势头得到遏制1-6月全市完成房____投资
94.4亿元,占全社会固定资产投资的42%,与去年同期相比增长
48.2%,增幅比一季度回落13个百分点,增幅趋缓,房__宏观调控效果初步显现其中__投资
57.2亿元,占投资总量的
60.6%,增长
66.8%经济适用房完成建设投资4800万元1-6月全市商品房施工__1716万平方米,同比增长
25.2%,其中商品__施工__1442万平方米,占总施工__的84%,比增29%;办公楼施工__
66.3万平方米,同比下降
18.4%;商业用房施工__121万平方米,比增
5.9%商品房__结构合理,____仍为主导经济适用房施工
18.79万平方米受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响,新项目的__步伐有所放缓1-6月份全市商品房新开工__
213.3万平方米,同比下降
29.2%,其中商品__新开工__
192.9万平方米,同比下降
28.8%;办公楼新开工__2万平方米,同比下降
67.8%;商业用房
10.5万平方米,同比下降
26.6%经济适用房新开工
13.79万平方米商品房竣工__
140.6万平方米,同比增长
3.5%,其中商品__竣工
115.3万平方米,同比下降
4.6%;办公楼竣工__
3.24万平方米,同比增长260%;商业用房
13.3万平方米,同比增长
81.9%经济适用房竣工5万平方米1-6月份__商购置土地__
239.6万平方米,同比增长
24.3%,土地购置费
22.8亿元,同比增长
80.5%上半年经营性土地出让__
1448.79亩,土地出让金额
26.6亿元,平均每亩地价
183.6万元城市房屋拆迁规模得到控制上半年共审批拆迁项目25个,比去年同期减少39%,拆除房屋建筑__
84.24万平方米,比去年同期减少
15.4%,一次性安置率达
75.6%
(二)房__市场供需两旺,供应量与需求量基本平衡上半年全市共批准商品房预售许可项目139起,批准商品房预售__
354.58万平方米;其中福州市区批准商品房预售许可项目134起,批准商品房预售__
347.82万平方米,供应结构基本合理(详见表一)表一福州市区新批准预售商品房物业类型构成表物业类别__万平方米所占比例(%)与去年同期相比(%)__
286.
9382.
4972.12商业用房
15.
064.33-
31.95___
2.
200.63-
86.78车位
34.
109.
81227.88其他
9.
532.74-
58.8合计
347.
8210045.53商品房销售继续保持旺盛势头1-6月全市商品房销售合同登记35319宗,__
413.14万平方米,比批准上市预售的商品房__多出
58.56万平方米,需求量略高于供应量,预售合同登记金额
127.42亿元详见表二,分别比去年同期上涨了
67.23%、
59.28%、
79.67%其中商品__销售合同登记27137宗,__
348.37万平方米,金额
99.05亿元今年的登记量超过了供应量,说明今年市场需求异常旺盛的特点其原因是,上半年,特别是第一季度,在温州人__的带动下,市场需求有些__,一部分未来时段的需求被提前释放表二:1-6月全市商品房合同登记统计表月份宗数(宗)__(万平方米)金额(万元)1月
581763.001955462月
477853.31560643月
645370.512135064月
719288.432665475月
460858.951805506月
647178.95261987合计
35319413.141274200商品房__的热点在新区,金山、鼓山和五四北成为三大集中区域,其__量占了全市商品房__量的一半以上上半年,这三大新区的商品房预售批准量为
184.14万平方米,占了商品房供应总量的
52.94%这三大区域也是今年以温州为代表的外地人在我市__的重点区域和房价涨幅最大的区域相比去年,平均房价增长超过300元/平方米,涨幅超过10%鼓山新区,今年上半年商品__平均交易__2500-2600元/平方米,去年同期为2000-2200元/平方米金山新区,今年上半年商品__平均交易__2400-2500元/平方米,去年同期2000元/平方米左右五四北新区,今年上半年商品__平均交易__2500-2600元/平方米,去年同期2200-2300/平方米金山新区、鼓山新区和五四北新区也是今年以温州为代表的外地人在福州市__的重点区域和房价涨幅最大的区域,今年福州上半年房价涨了
5.2%,主要就是新区房价上涨因素促成的,而去年一年福州房价也就是涨了13元/平方米非市区对象成为我市__的主体福州城市正处于高速扩张中,按照规划,我市人口将从现在的200万人发展到2020年的350万人这一城市扩张从人口增长来讲,将以机械增长为主(包括农村城镇化)、自然增长为辅,将有越来越多的人通过__、投资等方式进入我市表现在房__需求结构上,市区以外的外地人__将不断取代本地人成为我市__需求的主力今年上半年,外地人(__时户口不在市区),包括本市辖县、本省其他地市、外省以及港澳台和外籍人士在榕__的合同登记量为14042宗、__
170.82万平方米,金额
55.25亿元,分别占同期我市商品房合同登记总量的
42.31%、
44.9%、和
45.44%,即40-50%的水平商品房空置__继续减少上半年商品房空置__
67.9万平方米,同比下降31%,其中__
31.7万平方米,同比下降
13.6%,办公楼
10.5万平方米,同比下降
51.2%,商业用房
20.9万平方米,同比下降
5.9%福州市房__市场运行是健康、理性的,房__发展的总体态势符合__宏观调控的有关精神四大原因造成新区房价涨得快首先是与整个市场的供应量有关,随着市区土地供应量的日益减少,这两三年来,福州土地的投放量基本都是以新区为主,相反,市区的房子则少得多,而且__也要比新区的要高得多同时新区成规模的__也吸引了大量的人气,居住条件日趋成熟,__上升的也就比较快了其次,对于福州新区房价的上涨原因不能不提温州炒房团的作用,从某种程度上讲,今年上半年新区的房价能有今天的水平与温州炒房团是有直接的关系,是他们的大量介入__直接__了新区房价的抬升应当对福州楼市在温州炒房团退出后可能存在一个较长的调整冷却期保持冷静客观的心态第三,今年新区的房价快速上扬与福州整个土地房__市场的行情不无关系今年以来,福州房__土地市场可谓“火气冲天”,极其火爆,以金山新区的土地为例,去年基本平均在80万元/亩左右,特别好的也就是100万元/亩,但今年整个行情出现井喷,上个月福州土地拍卖金山一块,位置不怎么样的地今年都卖到了140万元/亩,这也让__商们看到了市场一种不可逆转的势头是房价肯定还要往上涨第四,产品品质的提高以及建材__的上涨等也是涨价的原因
(三)、存在问题种种数据显示,福州房__市场运行是健康、理性的,发展的总体态势符合__宏观调控的有关精神,但其中存在的一些问题则不容忽视1.商品房在建施工量偏大商品房在建工程量是上半年商品房批准销售量的
4.84倍,是上半年商品房竣工量的
12.2倍2.房__供求结构性矛盾仍然存在,适合中低收入家庭需求的__偏少温州炒房团等人为恶意炒高房价,不利于楼市的正常运行,同时也间接提前释放了福州的潜在__力,不利于未来一段时间内楼市的正常发展3.地价上涨过快今年上半年比去年下半年上涨约40%,一些__商盲目跟风,造成地价飙升如工业路原罐头厂
11.58亩的地块,每亩单价393万元,折成楼面地价近2400元/平方米六一路原闽星鞋厂旧址地块,每亩地价高达427万元4.售后入住率有降低趋势据抽样调查表明,一些新区的__入住率低,一般在50%左右5.住房二级市场发展不够平衡,仍受一些政策的影响,交易量与一手房差距较大二手房__上升太快,涨幅超过一手房,一些二手房业主期望值太高,有待价而沽、惜售的现象;划拨地的房产转让受不能__土地证的影响,造成房产证已过户而土地证无法__;二手房交易增值部分的所得税20%的税率太高也影响二级市场发展6.__产业粗放型发展的格局没有根本改变,不利于带动相关产业的技术进步,不利于可持续发展战略在__产业的顺利实施
(四)、下半年将呈现五大趋势上半年福州楼市的繁荣发展令人振奋,而下半年的楼市仍将在健康、有序的轨道中运行,并且将呈现出五大趋势一是住房潜在需求仍将保持在较高位运转,但消费增速放慢根据大福州规划,到2010年全市国内生产毛额将实现3000亿元,到2020年中心城市人口达到325万从国际的发展经验和规律来看,我市目前的经济快速发展、城市化加速推进,正是居民对住房消费较为旺盛的时期另一方面,随着银根紧缩、加上房____项目及住房消费贷款受限制,会使房__需求释放减缓二是土地和金融调控,将对市场供给产生一定影响禁止农用地转非农用地、项目存款准备金率、房__企业项目资本金的提高,将会减少房____投资规模和房__新开工项目数量,从而影响市场的有效供给三是房价总体保持上升,但增速将有所放慢房__规模控制后,住房供应量将有所减少,而市场本身却又有旺盛需求,房__市场供求矛盾在较长一段时间内仍将较为突出,住房__仍有上升空间但随着经济适用房__力度的加大,供需矛盾会得到缓解,房价涨幅不会像年初那样增幅过大总体稳中有升四是房__企业__结构将得到调整、房__企业将得到整合目前,我市有资质的房____企业约550家,平均注册资金1500万元其中800万元以下的占到了85%,拥有
一、二级资质的房____企业不上20家那些实力偏弱的房企将随着金融调控力度的加大及土地供应的控制,被淘汰出局而投资合作、利用外资和外资合作的企业将不断增多同时,房企将更注重企业形象和品牌的建设五是房__企业和__者对未来市场走势和__预期将逐步回归理性宏观调控带来的资金压力和市场风险,使__企业在定价时会更多考虑加快____从而使房价更趋合理;__者等待和观望的心理增加,__时将更加理性
三、区域市场分析香江明珠近186亩,3200元/m2特点闽江南岸186亩大型规划建筑组群、一线江景,闽江公园入口处__策略该项目的__定位为“诗意的生活,心灵的居所”诉求点在于其社区景观、南江滨公园、一线闽江及__,旨在塑造江滨高尚生活园区,营造水景观——水环境——水生活——水文化为主线的世界性水艺术生活点评首创“小__”式__,具备换代型产品特征金山明珠45亩2400元/m2规划规划配套较为高尚,游泳池、羽毛球场、底层架空绿化__策略其__定位为“无度生态空间,纵享纯美健康生活”以__、开放式康体会所及首家引进的ETS亚健康预检系统及自然环境为主要卖点__风格较为写意点评首创下沉式客厅,入户花园阳台、景观规划空间大闽江春晓34亩2700元/m2规划建筑密度高、主推150m2大户,中式园林规划点评沿江第一排,金山桥头堡金山豪景36亩2400元/m2规划沿金山大道呈带状规划,9-15层带电梯,短板、品字型改良型点状__点评全明实用__,金山__第一品牌北京金山57亩规划15层带电梯,金三围——层高3米,楼间距50米,2米宽阳台点评言过于实,室内空间不佳,但景观、配套空间上乘武夷明珠金山佳园丽景天城项目名称地点销售__开发商占地__(亩)总建筑__(㎡)__(元)总户数武夷明珠金山大道6号8385611183856222福州市仓山金山房____公司877万2100—4000700多户香江明珠3期南江滨公园边83753555骏建房____有限公司18615万32001020户丽景天成金山大道与建新路交叉路口83740666837___66三钢房____有限公司
175.42338002600(__)1762户金山豪景金山大道南侧榕城__人口8727768887277388冠城集团
364.5万2066—3000282户金山佳园金山大道南侧263号83851333嘉源__福州分公司
40.
272.7万2700__)546户香江红海园金山公园旁83853555福州红海实业发展有限公司200147551(33幢)2188700多户金山明珠金山大道48号8376666683766888美国百利康国际集团福州分公司655万2350—2400(__)300多户北京金山金山大道旁83765558367245福建立恒房____有限公司
57.
5395284.22300734户金色年代金山大道旁8385311183853222融信房____有限公司
306.
2454043.960幢2200__3000户闽江春晓*闽江大道聚龙路旁8385628883856388福州罗蒙房____有限公司
34.476万2300—3700340户江南水都闽江大道旁87277988融桥__2000200万3300多层1万户金山百合金山大道旁838532__金茂房__
19.5359762300240户金山桔园金山大道旁87277015福州市__发展有限公司
190.7433492不带电梯商品房1999__1640户项目指标规划(亩)户数(户)楼层(层)主力__(m2)__(元)主力总价(万元)得房率(%)USP君临闽江4580027-31F154-162450069-7383一线沿江、君临品牌、立体会所碧水芳洲__7615916F130-150370048-5585__、空中__元洪锦江__
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40053611、17F120-140420050-59__.4低密度板式小高层、温泉、品牌__天赐福第11011217F124-136330040-
4586.5纯板式、__江岸名都2127620-23F127-141330042-4685法式园林江岸豪庭
20.
936818、
28、30F124-136江滨中轴、大阳台观景半岛国际1838323-28F140-180唯一地处江滨大道外、层高
3.1米金山区今年以来销售形势一路看涨,尤其是温州炒房团的介入,导致房价突飞猛进,随着温州炒房团的退出,6月份以后金山楼市进入相对冷却平静期随着__宏观调控政策效果的显现,金山片区目前已步入平稳增__,到9月份各__基本上均已进入清盘阶段,余量很少,如金山豪景仅余16套,北京金山也只剩20%左右目前金山各____部每天平均人流量约在20组,显示金山片区仍有很大的需求空间第二部分项目市场定位与建筑设计策略分析决策
一、项目市场定位分析决策任何项目在进行操作之前,都必需明白一点“__的目的是什么”这是我们必须做的第一步我们的项目是给哪些人修的?这些人对__有哪些要求?怎样的设计和配套才能满足他们的心理需求?才能符合他们的消费心理等等问题,都是我们必需考虑的这些问题的实际解决也就形成了我们的项目定位现代__已完全步入商品化时代,任何项目都不能象计划经济时代一样修好了房子再来找买主住房既然已形成了商品,就应同其它商品的__步骤一样,在确定消费对象的基础上进行__这样才能做到有的放矢
一、项目总体定位分析决策从前面的市场分析中我们可以知道,金山的房__市场正处于发展阶段部分项目也正从单一化向规模化,多层为主向小高层、高层为主方向发展,__市场的发展空间还相当巨大,房____有一个上升的空间例如三钢丽景天成,已及近期拍卖的大量土地,代表性的有金山五六期土地这对本案的__启动而言是非常有利但从另一方面来看,本案的定位也并不是那么轻松1、北江滨房____是福州市房__市场的重要地块本案与北江滨直接相对,在景观上相同,这就给项目的规划设计、主题定位、建筑设计增加了难度2、因为本案建筑指标和地块方位的特殊性,加上本案的周边项目竞争相当激烈一旦定位对项目的超前性考虑不足或者过于超前,必然会造成“锦绣江南”的滞销,加大其__周期,拉长我们的战线,极大的削弱本项目利润因而本着听市场说话的原则,结合金山区的远景规划,经过慎重考虑之后决定将项目定位为以运动为主,江景为辅,主打健康品牌的福州第一健康社区主题定位语朝揽一江春水,夕享一身健康【定位简析】以运动为主,江景为辅顾名思义,本案的主要卖点是运动的零距离,依靠金山文体中心运动设施,绿色的体育公园(规划中),另外闽江的雄伟和江水的涟漪,这些__在一起,可以给人以健康运动,景观生活,温馨家园的新生活观这种概念的提出可以引导客户深入__本案运动零距离、江景无极限的大气手笔和建筑设计、园林规划、精美小品等的细微之处,领略超前设计的真实内涵本案新生活观的要领可将项目处于新城区的不利因素,变为引领福州市新生活方向的利好条件利于被客户所接受,也有利于宣传媒体的炒作福州第一健康社区是针对目前福州房__市场提出的一种__项目新概念的综合体,目前福州市__以健康为主题的基本上没有,本案的提出肯定会在福州起到一个健康__的样板工程
(二)、项目档次定位分析决策本案占地41070平方米,总建__9万平方米在金山区,这种__比比皆是,本案只能算一个中小盘不过在同时拥有健全的运动设施和江景这两个卖点上和本案相同的就比较少了,除了A地块外基本上没有1、本案9万平方这样的规模对小区环境,小配套的塑造没有什么优势,不过本案地处金山文体中心,后面视野开阔,东面可以远眺江景,周边共建配套林立,因此说本案有着成为金山乃至福州高档__的客观条件,并且也存在着较大的市场空间2、金山现在正由低价多层到高质高层的__小区发展的起步阶段,今年土地出让的地块都要求建设18层以上的__,密度都相当低,而且市政设施进一步配套齐全,这些市政配套的完善也为本案的__提供了有利的条件3、在这样的条件下进行高档次的____,不仅可以创造高额的利润,而有利于__商品牌的树立,对以后我司在福州房__的__有着良好的铺垫因而在考虑多方因素之后,非常建议我司高档定位的总体思路但为了躲避江南水都和A地块的直接竞争所带来的威胁,降低市场风险,缩短__周期我们认为应将物业档次定位在“中高档”会较为适应目前的市场,而目标客户则应锁定在福州和五区八县白领和高收入阶层
(三)、目标客户定位分析决策在项目的可行性研究阶段,提出了将目标客户定位在中高收入、中高消费阶层,但这样定位较为笼统在项目的市场定位确立以后,目标客户也应根据定位做出细分项目的档次既然定位为中高档那么它所针对的目标客户也相应为能够进行中高档消费的这____群按照福州目前的市场__3500—5000元/M2为中高档消费,金山3000—4000元/M2即为目前金山房__的中高档消费而本案的____一般都在50—170M2之间这样,目标客户所能承受的房屋总价自然就在15—68万元之间所以,我们的目标客户就是能够承受这一心理价位的消费阶层,这样的客户群在福州市主要可分为以下几类福州一次职业人群福州本市富足人群外来福州经商人群——目标人群的共性·教育程度较高,见多识广;·收入个人月收入3000元以上;家庭月收入6000元以上·人生态度有责任感,稳健,勤奋,对待生活有较高要求·__心理理性消费,注重实际,均属经济合理__者;·出入场所因所处社会地位较有优越感,对交际场所要求较高,喜欢有情趣的中西餐厅、酒吧和其他__及文化场所;
1、福州一次置业人群·均受高等教育,收入较高且稳定,在企事业单位担任管理职务;·年龄26—35岁之间,家庭生命周期处于建立期或初期,认为生活是要讲质素的;·因人生经历不丰富,对事物判断力不强,受“吉芬效应”影响,但对前景充满信心——有知识和一定地位的中青年人
2、福州市富足人群·福州人居多,教育程度一般,收入很高且稳定,在企事业单位身居要职,生活条件优越;·年龄30—45岁之间,家庭生命周期处于复杂时期,注重价值感,喜欢获得优势,思想较超前;·人生经历丰富,已取得一定成就,情趣和优越是他们追求的方向,对前景有信心——有钱有地位的中年人
3、外地生意人群·收入高且稳定,在福州置业欲望强;·年龄30—50岁之间,家庭较稳定;·__做生意,阅历丰富,追求物质享受,活动半径大;——与福州有情结的外地中年人——预期的客户比例·福州一次置业者25%·福州富足人群40%·外地生意人群35%所以我们主要针对最主要的目标客户说话——福州二次置业者目标消费群定位——福州市30岁-45岁的中等以上阶层即中坚阶层理由“锦绣江南”的地理优势根据福州市总体规划,锦绣江南地处城北二环内,城市轴心干道闽江大道旁,闽江南岸,正是现代都市人向往的围城边本案的环境优势环境宽阔幽雅,符合目标消费群的高品位与居住要求本案普遍的大__、中等偏高价位目标消费群的消费观最易接受高挡产品,中等偏高价位,而非高档中价或高档高价(1)、什么是社会中坚阶层非体力劳动者;主要是公司、企业管理层,包括金融、贸易、传媒、IT、专业服务等行业的中层以上从业人员及私企经营者(2)、中坚阶层的特征年收入在当地属中等偏上社会地位在社会权力分布的层次中处于中高位置学历相对较高,多为大专以上学历(3)、中坚阶层的工作态度他们对优越的生活是以超时间工作为前提,以承担更大工作压力及工作强度为代价需要的话,可以少睡几个小时,其余时间在工作,甚至可以放弃周末收入较丰厚,有事业基础,有一定的社会地位(4)、中坚阶层的生活态度•追求享受——平时工作那么辛苦,就应该享受好一些•“享受多一些,享受好一些”是他们的人生信条——追求有品味的、高品质的都市生活(5)、中等以上阶层目前热衷与什么消费极其希望回归自然,享受一种更原始、更本能更单纯的生活,追求一种时尚生活——旅游成为消费热点__汽车,拥有自己的交通工具已成为他们的一种时尚消费——不仅是交通工具,还可体现身份与发挥个性其他酒吧、咖啡馆是一种更个性化,更讲求艺术品位的消费场所,它商业但不__,合乎他们追求个性化消费心理——体现身份与个性、舒缓压力与放松心情•书籍、电影、CD•健身、保龄球、等体育运动——丰裕的物质条件致使追求更高的精神享受(6)、中坚阶层的消费观消费经验的累积与受教育程度相对较高决定了他们将消费带入理智消费阶段,表现在对自己的需要、个人享受的内容和层次有比较实际的认识,但丰裕的物质基础使其消费品位越来越具个人色彩在消费趋向上更专注专家的建议,对产品的质量及服务有专业化要求,而且对美感的要求往往高过实用价值的位置有成就的中青年属于淡漠购物的高档消费型——他们并不喜欢逛街,一旦购物就会选择大商场__一定档次的名牌产品是一定高档品牌的忠实消费者(7)、__对他们的影响__及软性宣传文章对他们消费行为的影响是不可低估的,__及宣传文章传递的信息如果能与他们对生活的理解产生共鸣,或其中有尚不为人知的独到价值,他们会欣然接受他们需要有内涵、有个性、有形象、有档次的——__设计、软性文章需要凸显高尚、典雅的文化风格,打动他们的心中等以上阶层的种种消费行为背后隐藏着许多文化层面的因素,单纯地为满足生理需求或说纯物质化的消费模式,对他们并不构成最强的吸引力;并且丰裕的物质条件使他们更追求精神享受商家若能将消费与精神愉悦__在一起,就能较容易地打动中产阶层的消费者(8)、目标消费群再定义福州30岁--45岁中坚阶层有一定的本地特色,其共同的一些特征有喜欢琴棋书画、强调生活情调,享受休闲生活喜欢幽静,好私人空间,但依恋亲朋好友生活圈责任心强,心理压力大,追求享受,追求生活最认可这种生活方式,不愿改变,强调随意、闲适、悠然自得,自由自在不受限制——对于锦绣江南创造美好环境,迎合他们对充__受生活的追求
(四)、园林与景观的设置建议本案的园林与景观的设计需结合本案的案名“锦绣江南”,园林的设计上体现出“锦绣”和“江南”特色,并在此基础上演化和发展,结合福建园艺的特色,突出本案健康主题和园林的风格具体的建议到时专门提报
(五)、项目会所及配套设施的建议会所的概念在福州市已经不再新奇了,反倒许多人认为一个项目的会所代表着这个项目的档次会所,简单的说就是给一个居住区域的人休闲娱乐、锻炼身体的场所,是一个增强居住区亲和力的地方,在未来的小区__中是必不可少的设施本案的__当然也离不开会所的修建,相应的配套设施的设置也必不可少为此,将会所及配套进行了精心的设置一个好的会所,其经营内容的涵盖面很广,对老人、儿童、男人、女人等等各种层面的人都要照顾周全为了支撑项目的定位,特将会所命为健康活动馆这其中包括有如下设施对老人棋牌室、室外健身__等对年轻人乒乓球室、桌球室、室外羽毛球场、健身房等对儿童儿童娱乐中心会所建议设置在3号楼底层会所的设置旨在满足人们的休闲生活,促进业主的生活交往会所如果办成功了,自然会提升小区的名气,宣扬小区的品牌因此我们说,会所建设的成功与否是项目成功的先决条件之一
(六)、项目形象定位分析决策本案为我司在福州市场上的第一个项目,代表着我司房____的水平及形象,也代表着我司房____的实力,所以项目的形象应具有一定的震撼效果,但又不能脱离我们的主题因而确立本案的项目形象——福州市健康概念__的样板工程
(七)、项目____定位分析决策本项目作为金山区的高尚生活社区,目标客户为福州市内外的中上和上层客户群,我们__定位必须考虑目标客户的收入水平和承受能力以及市场的行情状况因而我们可以从以上条件进行反推得出客户承受总价,再在这个客户能够承受的总价范围内确定我们的____据调查福州市一般个人月收入在1000-2000元之间,中上等月收入在2000-4000之间,上等则在5000元以上从上面的数据中我们不难得出福州市中、上等收入的人,其年收入一定在3万—5万元之间;上等收入的人年收入一定在6万元以上因此我们的房价首期款不应定得过高,我们认为以目标客户3年的总收入来作为首期款进行衡量较为合理,也就是说本项目主力__支付的30%首期款应在9—18万元之间我们现在就这个首期款对项目的单户总价和销售__进行逆向反推30%首期总价贷70%,15年月供贷70%,20年月供9—1030—331665—18231398—152410—1133—361823—19981524—166311—1236—401998—22201663—184812—1340—432220—2___1848—198613—1443—462___—25531986—212514—1546—502553—27752125—231015以上50以上2775以上2310以上从表中可知单户总价在30—50万元最适合我们的目标客户群,而且7成20按揭月供款在1500—2000元之间,是多数客户能够承受的下面我们以3000元/M2的期望__来推算单户__在哪个范围内最为合理30%首期总价(万元)____(M2)9—1030—333000元/M2100—11010—1133—36110—12011—1236—40120—13312—1340—43133—14313—1443—46143—15314—1546—50153—16615以上50以上166以上由上表可知,以此首期反推的单户__在110—166M2之间,由于是以__计算,所以实际的单户__会在首期款不变的基础上随着__的上下浮动而向中间集中__降低,__增大;__上升,__减小因而要达到我们所期望的__,又要符合目标客户的承受能力,满足他(她)们的需求心理所供给的单户__应在120—150M2之间是较为合理任何社会的收入水平应呈金字塔形分布的,金山区也不例外,30%首期款从3万到6万,越往上走所面对的客户群越窄(如图)首期款与客户群结构图本项目体量较大,户数很多,__定位是项目成败的关键根据以上的分析和目标客户群的收入水平,人群结构我们对项目____做出如下的比例分配30%首期占总体比率__(M2)9—1027%100—11010—11110—12011—1244%120—13312—13133—14313—1429%143—15314—15153—16615以上166以上上表所列的比例将70%的供给定位在了100—140M2之间,主力__在110—140M2,占总__的48%;其次为50-110M2,占总__的27%;140以上的占总__的29%
(八)、项目物业管理模式分析决策物业管理其实是一个物业品牌的延续,是__商品牌的重要支撑物业管理在房____过程中的作用越来越明显,越来越引起了__商的重视其实物业管理无非两种管理方式——自己管理和委托他人管理但是发展商到底是自己管理还是委托他管理呢?自己管理贵司存在如下的难点难点一没名气我司属下没有成立物业管理公司名气是相对的,自己新组建物业管理公司,从零做起,当然谈不上什么名气物业管理公司口碑对__起着至关重要的作用如何使业主信服未来的服务,名气是不得不考虑的问题难点二没经验物业管理的品牌,是靠经验和技术支撑的,没有经验和技术,就无法在未来的管理中让客户满意经验的积累,是自己组建公司必需经历的一个过程委托其他物管公司进行管理也不是一帆风顺或者一蹶而就的同样也存在一些不利的因系因素一无法建立__稳定的服务系统没有这种系统就无法与____相匹配,发展商对物业管理永远没底,永远靠别人被动地做后期服务因素二无法建立完整的品牌__品牌主要包括物业质素和后期服务光有素质没有物业管理的品牌是残缺的,不完整的但是结合公司现状来分析,我司这个项目总量不大,才10万平方,以后的项目是不是还有也不得而知,所以我们认为外聘物业管理公司比较适合我司项目的现状
二、项目建筑设计策略分析决策建筑设计是一项很艰苦的智力劳动它不仅与人们的生活息息相关,而与社会、经济、文化有众多牵连,是每个__商与每个想__的准业主都十分关心问题确立一个好的建筑方案不仅需要__商与建筑师的频繁沟通,更取决于设计师的创作灵感,任何一个建筑方案关键在于处理好表和里的关系表建筑风格是主题定位的具体体现“健康社区”确立了本案的建筑风格应具有时代性和超前性这给建筑师出了一个较大的难题我们认为本案建筑风格主要应以后现代主义的仿生建筑来表现,外立面应表现沉稳的颜色,健康色——古铜色或者咖啡色以简约的线条造就其“锦绣江南”的特色,让建筑与园林融为一体,体现未来人们生活追求的生态家园房屋良好的比例及和谐、明快的色彩是最主要的,不要在造形上过多的追求形式和一些不必要的装饰里__设计是一种生活方式的设计一个__小区的设计,应围绕“人”这个永恒不变的主题进行全方位的考虑,体现对不同层面的人的无微不至的关心布置居住房屋的空间,儿童教育、文化活动、医疗、居民交往休闲、老人儿童的通道、道路、停车场地……__的内部空间要满足人居的会客、起居、餐饮、学习、工作、头发器、烹饪及贮藏等需要随着人民生活水平的提高,快节奏的高效率的现代生活观念将会渗入居住生活领域,小汽车拥有量会逐渐增加五天工作制的推行以及家务劳动社会化,使生活闲暇时间增多,健身文化娱乐成为生活中不可缺少的部分因此,新世纪的居住园区的生活文化设施的标准要注意和社会生产力的水平、人民的生活水平相适应,以多数人的生活空间为准,不能片面的追求超越现实的生活水平__的设计要注意动静分区,干湿分区和食寝分区卫生间和厨房须有足够的__和必须采光通风要为业主考虑贮藏的空间,居住空间环境标准的提高并不是简单地去放大__,而是要注意其功能,质量和充分发挥每一个平方的作用第三部分营销策略____公司与营销策划公司之间常常发生的一个矛盾是,__公司注重营销中产品销售的业绩,而营销公司偏重于营销中产品包装的__效果,注重项目的知名度__公司能够更为深入的了解产品的优势弊端,而营销公司常常忽略或是难以做到这一点,从而导致企划与销售的脱节市场经济的核心价值在于为社会创造财富的同时,实现自身最大的经济、社会效益从市场经济角度来说,一切的活动都是为了推销产品,产生利润,本案也不例外,为此,本案尝试着在__公司与营销公司之间寻找一个平衡点,在尽可能充分掌握两方面资讯的前提下,以__策略为核心,把目标客户,项目优劣势分析,各主要卖点,核心竞争力,推盘策略等整合为一体,实现项目利润的最大化
一、项目分析项目自身的基本条件是项目__定位的最基础因素S毗邻市文体中心,具有区域内最优越的运动配套环境板式空间,通透、采光、通风独具特色的阳台空间闽江江景一梯一户W大部分为大__,同时也导致了项目的高总价无突出的具有对__决策产生决定性影响的优势二线江景不具备__、品牌优势O__东扩南进西拓的政策效果开始凸显,金山入住人口渐多国民经济形势大好,居民收入水平稳步提高,有利于__力的释放地块的__,对我们来说是一个机会点,首先他的地价决定了__与我们相比不具有优势,其次他的__可以在目前金山片区较为沉静的情况下共同炒热区域房产,吸引更多的客户同时,江南水都__将__,文体中心A地块也已经开始动工建中小区等金山南部片区的__,使城市化进程进一步南进,本案所处地段也将显得更为优越,将有利于本案的销售T江南水都一线江景,__上竞争、品牌上竞争温州炒楼团形成一定泡沫,短期内释放了未来一段时间内的__力,同时人为的快速提高了房价,提高了楼市__门槛,拒绝了部分消费者楼市有可能步入一个相对冷却平淡的盘整时期地块的__也有可能给我们带来不利的影响,在目前金山片区__较为沉闷的情况下,如果市场整体形势得不到有效改善,在__客户不足的情况下,A地块的__将进一步分流一部分本案的客户,给本案销售带来更大的压力
二、核心竞争力传播构思项目主要卖点运动设施文体中心配套运动设施,位于小区正对面,其中游泳池、羽毛球场等各类设施齐全南江滨公园健身区小区内会所配套的运动设施小区内景观配套的运动设施小区运动文化理念的营造江景闽江江景小区内景观水景人文环境区域内教育环境区域内高尚__社区环境区域内市政机关人文环境区域内市政配套人文环境小区内会所配套人文环境小区景观配套人文环境小区业主人文素质小区内人文环境的营造园林景观南江滨公园文体中心内的绿化小区内部景观园林物业拟聘请知名物业公司人性化物业管理多重安防设施等等交通地处尤溪洲大桥、金山大桥、闽江大道三大主干道中心____一梯一户入户花园大露台全明设计楼间距最小楼间距30m,最大处达到60m,最小比例都在11配套会所配套社区内商业配套文体中心、榕城__等市政配套中小学配套项目主要卖点分析运动设施是本案与周边项目相比较最大的优势,紧邻文体中心的优越区位是其他竞争项目所无可比拟的,如能在会所、景观规划上加以充实强化,该卖点可作为本案的主力卖点江景本案虽坐落于闽江南岸,但本案地处二线江景,在江景上与江南水都等比较具有一定劣势,且江南水都引水入区、栋栋邻水,更增加了其水景优势__全明设计、大阳台、入户花园、一梯一户等都是本案较大的卖点,可作为本案优势加以__人文、园林、交通等各项优势为区位内__所共享优势,较难成为本案独特的卖点主诉求小区内外的众多运动设施区内外众多的运动设施是本案天然的优势,也是可与其他江景项目相区隔的最大优势本案虽地处二线江景,但江景是南江滨__天然的卖点,依然可作为本案的主要卖点南江滨公园、文体中心绿地、小区内景观整合在社区健康自然环境的主题之下区域内高尚人文社区(水乡温泉__、江南水都等)、各市政机关(中级__等)、各市政配套(榕城__、歌剧院等)、教育配套、物业配套、各种业主活动等整合在社区健康人文环境的主题之下所有的卖点能够高效的整合在健康主题之下,统合为项目的核心卖点(核心竞争力)核心竞争力传播构思在传媒方面整合运用不同层次、不同形式的传媒渠道(内外卖场、报纸媒体、电视媒体、车体__、电台广播、户外看板等等),不同时期运用不同的传媒渠道,以达到快速宣传本案主题的目的在传播内容方面在项目的__初期,重点在项目的整体形象、公司实力等方面的宣传,充分向市场传递项目的核心竞争力;随着项目销售的展开,进入实质性销售阶段,__上也开始把深度挖掘的每一个细点逐一展示,一步步对项目的核心竞争力进行加强补充,深化项目的核心竞争力项目竞争力深度挖掘项目的成本决定了项目的销售单价必须在3000元以上才能实现经济利润;区域市场的__走势日趋高涨,目前金山片区整体平均单价已经在2500-2600元左右,本案作为区域内的中高档产品,具备了销售单价在3000元以上的条件;但是面对竞争对手的压力以及市场形势的变化,要保证项目的销售__,甚至要提高项目的销售__,必须进一步挖掘项目潜在的优势项目优劣势决定了项目的__,是最终影响__策略的决定一个重要因素项目的优劣势主要包含两个部分,一个是项目自己先天具有的地段、环境等优势二是项目后天挖掘的优势,包括园林景观、小区会所配套、商业、运动网点配套,小区建材的选用、小区建筑风格、品味情趣等等本案在这两方面都具有一定的优劣势地处金山__新区,项目增值潜力极大,__各政策效果日渐凸现同时又是处于金山片区第一站,紧邻南江滨公园,闽江,环境清新优美地理位置优越但是由于地处二线江景,不如融侨的江南水都,相对劣势也较为明显作为一个高层项目,相对而言配备的会所不是很多很好但是我们与江南水都的价位基本处于同一起跑线凭借融侨的品牌号召力以及更为优越的江景视野、更为庞大的社区规模、更为完善的社区配套,江南水都将对我案销售产生极大的冲击力为此我们应当尽力挖掘项目的景观附加值,景观规划围绕项目的主题定位展开,全力配合项目的主题宣传,树立项目的独特形象挖掘项目的物业管理附加值,提升项目的品牌价值
三、目标客户群定位目标客户群是__策略的主要内容目标客户群的__力一定程度上决定了项目的__水平,项目的__策略在很大程度上也决定了项目的目标客户群分析这两三年来金山片区的__者目前金山人住人员主要有以下几方面组成本区域拆迁安置居民鼓楼区市政机关企事业单位职员投资客部分私营业主、企业中层管理人员等由于区域配套设施不足,除投资客外,仍有部分业主由于人气、治安等因素未入住,进一步导致金山区目前业主人住率偏低随着__政策倾斜力度的进一步加大,金山片区其他__项目的陆续__,升值潜力目前已逐步展现,吸引力也将得到进一步提升但是必须注意到,如前面所述,外来人口的__力目前在金山片区也已经达到了50%以上,排除温州炒房团因素,闽侯等八县人口是金山片区的一个较大的__点结合本案项目定位,本案的目标客户群主要是在以下部分人群部分私营业主、企业中层管理人员投资客八县及其他外来中高层人口鼓楼区市政机关企事业单位职员这部分人员具有相当的经济实力,追求生活品味、生活质量
四、__策略__策略是__商定价决策的依据,__策略应当实现__商的四个目标1)项目最大利润目标需要指出的是,这其中最大利润并不是单纯的指销售单价最大化或是销售总额最大化,而是追求__目标的最大总利润,这就需要综合考虑资金链、资金回收周期、资本金实现利润、品牌效益等多方面因素2)销售目标销售目标同时包含2个方面,一是追求项目的全部销售,二是追求项目的最短时间销售3)市场竞争目标利用自身优势,通过__杠杆引发或防止竞争对手的__竞争,以求实现自身销售目标4)品牌目标通过__策略清晰明了的细分市场,树立__商品牌形象影响__策略主要是以下几个因素1)成本因素项目的成本正常情况下是决定项目__的核心因素,__商的利润取决于项目的__成本跟项目的销售__2)竞争因素竞争对手的产品及__是影响本案__的一个重要因素3)产品差异产品差异化是与竞争对手拉开__的一个4)__商目标追求项目最大利润、追求企业__利润等等5)法律、政策法规等客观因素近期国家__各项法规等对____就产生了较大的影响如前一部分所述,在__宏观政策的调控下,__商的金融风险、资金运转风险、市场风险进一步加大,本项目为公司在福州的第一个项目,可以考虑把其打造为企业的拳头产品,为企业的__发展打下厚实的基础,因此建议项目__策略以企业的__利润及项目的资金快速周转为目标,同时确保项目的预定利润目标我们的__策略应以此为考虑,与区域内中端产品拉开__差距,体现项目品质;与同价位竞争对手运用不同__手法体现产品__差异,同时挖掘项目的深层次特点,建立产品差异__,强化项目__优势在项目认筹前,综合运用产品成本定价法与市场竞争对手比照定价法,确定项目的认筹__项目__前,通过项目的认筹回馈信息,结合项目的市场接受__,确定项目的____项目__之后,根据市场的__走势以及竞争对手的营销手法的变化,灵活调整项目的即时__如果整个项目采用低开高走的定价法,在项目的每个时期的定价中,均须考虑项目的综合销售__,时刻注意保持项目的预期利润
五、推盘策略推盘策略必须为__策略服务,采用的推盘手法应该能够实现既定的__目标、利润目标推盘策略需把握两个方面,一个是__的推荐另一个是__整体走势的把握推盘上每期推出__的多少都各有利弊,如果推出__较多则意向客户也同等的将增加,但是由于客户可选择余地加大,则不利于意向客户下定决心;如果推出的__较少,则有助于减少客户比较、观望的心理,有利于促进意向客户成交,但同时由于__的减少,导致了意向客户的数量减少,不利于项目的快速消化__的把握上,一则每期推出__应保证有较大的波动范围,从而尽可能吸引较多的意向客户二则不同时期的__应有一定的区别,____的选择上主要有两种,一通过内部__期摸底,了解市场可接受__,从而确定入市__二采用低开高走的__策略,该策略须注意把握三大原则
一、渐进原则;
二、效益最大化原则;
三、__稳定原则基本上采用的是__期成本起价,中期选择时机微利提价,每次提价的幅度要适中,低价__有利于在项目的入市阶段迅速打开局面,形成较旺盛的人气,提价有利于市场形成项目不断增值的印象,有利于项目口碑的树立推盘__策略尤其需要注意的几个不同的__表现单价包括平均单价、最低单价、基准单价、最高单价、主力单价总价最低总价、最高总价、主力总价综合、有效的使用这些不同的__概念,有利于营造项目在市场竞争中性价比的优势;有利于快速形成__客户人群,促进项目的快速消化房__交易作为一种大宗商品交易形式,与普通日用商品交易的__决策过程有极大的不同,__取舍的范围受到总价的极大限制,但是性价比仍是同等条件下影响买家决策的一个重大因素推盘策略的目的是通过对项目__、__的调控,向市场展示项目的最优性价比、最优__、最佳品质等与目标竞争对手相区隔,实现项目的销售目标推盘策略中,项目__前的筹备以及项目__的好坏对项目的最终销售具有极大的影响好的开始、就成功了一半!认筹和__在营销中的战略意义非比寻常!例如认筹,作为“试销”的一种实现形式,认筹对发展商的意义不可谓不“重大”!通过认筹不仅可以检验市场对项目的反应,从而为产品的定价、销售节奏的规划、营销策略的调整等提供重要的参考,有效的规避市场风险;另一方面,通过热闹的场面、制造“稀缺”现象,更可以极大的__消费者的羊群效应,为项目的后续销售打下坚实的基础!因此,我们应当集结大量资源、以求在认筹和__中赢得一个漂亮的开门红!VIP认筹目前在深圳、广州、__等__先行地区最常使用,七月初,金众·香诗美林认筹当日售出550多个VIP卡(目前已售出1500多个),香域__一天时间近千人认筹(总户数仅700多套),场面火爆这样能够极为有力的促进他们的销售,使他们的__销售率均达到40%以上在本案的__上,结合项目实际工程进度及金山区域市场消费情况,在项目整体推盘上,建议采用分____的手法
1、__推出
5、
6、
7、
8、9#楼
2、__推出
1、
2、
3、4#楼这是基于如下考虑
1、工程建设进度上,由于地下室在
1、
2、
3、
4、5#楼,竣工时间晚,同时预售许可证取得的时间也比较晚,开始销售的时间也比较晚
2、
7、
8、9#楼的工程进度则比较快,可以先期拿到预售许可证
3、从市场消费情况分析,1-4#楼大多为140-150m2的__,总价较高,市场客户群体面较小,虽有利于提高项目的档次形象,但是不利于在项目初期积聚人气
4、
6、
7、
8、9#楼各种__均有,总价范围也比较大,有利于赢娶更多的VIP认筹,形成项目热销的局面在营销排期方面我们建议如下的项目营销排期项目__营销排期2005年1月-2005年5月项目VIP认筹期认筹期的重点在于第
一、积聚项目人气,确保__期一炮打响第
二、进一步摸清市场,规避风险2005年5月-2005年6月项目__期项目__期即入市时机的选定对项目的成败有很大的关联,一要配合项目的工程进度,二要与市场的消费相结合我们选择在5月份入市基于以下几个原因
1、3月份住交会刚刚结束,有利于项目形象的提升
2、项目进行了约5个月的认筹,已经积累了相当的客户源
3、项目的工程进度这是基本上可以拿到预售许可证了,可以进行正式销售
4、5.1劳动节已经成为福州市民的一个__节,由于越来越多的人认识到节假日出游的种种麻烦,多数人都开始计划在节假日去__2005年6月-2005年9月项目强销期2005年10月-2005年11月项目持续期2005年12月-2006年1月项目尾盘去化期项目__营销排期2005年11月-2006年1月项目VIP认筹期2006年1月-2006年2月项目__期2006年2月-2006年4月项目强销期2006年5月-2006年6月项目持续期2006年7月-2006年8月项目消化期2006年9月-2006年11月项目扫尾期__部分视情况考虑分区销售,运用各种策略实现__策略目标,保证项目利润最大化
六、导入(认筹)期营销策略导入期时间段__前两个月导入期策略目的企业、项目整体形象塑造、传播,迅速提升项目人气、名气,为项目销售打下伏笔导入期策略手法重点在企业形象号召力及项目品牌号召力的建立、传播,侧重于企业与项目整体形象的树立、包装、传播,形象健康运动江景的项目形象
七、__期策略__期时间段__一个月__期策略目的力求在__期吸引最大的眼球量,__部产生最多的人流量、最多的意向客户__期策略手法运用熟稔的推盘手法,最大范围寻找市场目标客户群,引爆市场,力求形成榕城楼市新的热点,快速消化项目
八、活动策略活动策略的目的一是建立良好的____,建立良好的公司社会形象、项目社会形象,二是建立与消费者的互动关系,运用众多手法,树立各种竞争优势,促进项目快速销售原则和社会新闻热点紧密结合、和目标客户群的沟通紧密结合、和项目__紧密结合活动策略包含两个方面,一是__活动,一是促销活动__活动策略是为了保证项目良好的社会形象及口碑宣传促销活动是为了通过不同的手法,使产品在内涵、__等方面阶段性的具有比竞争对手更大的优势我们作为福州房__市场的一个新力军,要迅速打开市场,提高知名度,保证项目的快速销售,就必须综合运用各种活动策略,互为补充,以此为企业及项目建立良好的社会形象与品牌地位
九、__商形象与实力分析企业形象分析
1、福煤__作为榕城房__市场的后进者,尚未为消费者所认知,更勿论具有榕城__市场的品牌号召力
2、福煤集团作为省属十大国企,具有雄厚的实力,是福煤__的强大后盾
3、依托集团公司的全力支持,建立了强大的专业化队伍,全力打造榕城__品牌
4、依托集团公司,在全国各地区成功__了众多项目作为榕城__的后进者,我们可以取得的优势是
1、整合集团公司的实力为项目公司的实力
2、整合外地__项目的经验为项目公司____经验
3、虽然没有可资借用的业绩,但是同样没有任何的不良口碑、形象,有利于以全新的形象展示于榕城楼市
4、目前福州进入众多的__商,其中不乏实力超群的公司,市场形成一种目前有众多全国性大__商陆续进入福州市场的气氛作为这一浪潮中的一员,有利于在市场建立实力公司形象第四部分__策划及__
一、__目标在结合本案形象定位基础上,塑造__鲜明的个性及风格,达到吸引客户注意并让客户从好奇直至偏爱的目的
1、__初期确立项目风格,在客户心目中产生美好的联想及认可
2、强销期增加项目独特性的介绍,从细节的阐述把本案优势充分展露
3、延续期加深项目印象,扩大社会知名度,用社会__引导客房左的认同感
二、____的总体思路
1、独特的利益点集中本案众多的优势进行整合,提炼出与目标消费者的生活紧密相关的独特的利益点,使消费者能置身于此利益之上看锦绣江南__平实__优异社区环境良好优秀的物管优美的江景运动就在家门口充分的停车位……
2、形象区隔在__设计表现中,使消费者感觉到本案与江南水都、屏西五环、金运豪庭等项目不同,形象风格也不同,如金运豪庭是以水生态江景__为代表,江南水都是以水亲和力的魅力水都名称让客户接受,本案则可立足于“运动、江景、健康”的形象,在客户心中烙下痕迹
3、统一风格在____中,应尽量采用与本案风格与档次相适应的媒体方式,避免发生盲目曝光
三、本案__定位闽江大道上明星__的有力佳作—锦绣江南,乘着闽江的翅膀,坐享文体健康生活的配套,在福建煤炭集团超强实力的呵护之下,款款走来她不仅继承了闽江江景全方位的优势,还拥有全方位的运动品牌,更优异的__设计,更升级到物业管理,更多的新型建材,更清丽的建筑风格,更贴近客户所需的配套以及更物超所值的__人以群分,‘屋’以类聚---在闽江线,选择锦绣江南就是选择信心、身份、现代和务实她无需“概念”的粉饰,也无需纯欧式或纯中式的包装,她仅仅是站在客户的立场尽心地做好每一细节的推敲以和客户同样务实的精神打造你看得着、摸得着的满意__形象口号语A、锦绣江南,运动就在家门口B、锦绣江南,闽江南岸精心打造的城市中坚阶层的高档社区C、锦绣江南,三大公园,无极限江景
四、立体化市场__策略
1、__目标市场策略针对项目的目标消费群,依据其不同的生活习惯和工作环境及个性特点等,我们特制定了不同的__诉求点和__的表现形式,力求在目标市场上更全面的传递__信息A、无差别市场__策略--导入期即在一定的时间内向一个大的目标市场运用多种媒体组合,做同一主题的__这样很容易在__初期迅速提高知名度树立品牌形象B、差别市场__策略---强销期步步为营,逐个击破即在一定的时间内,针对目标消费群的细分,运用接近于该细分市场的媒体,做不同主题内容的__这样很容易在强销期内抓住每一个细分市场C、集中市场__策略—持续期为避免__战线拉得太长,力量分散,因此,在这一段时期采用把__宣传的重点集中于已细分的一个或几个目标市场上,以求在较小的细分市场中占有较大份额
2、__促销策略在__过程中,结合营销情况和市场情况,允诺给予消费者更多的附加利益,以吸引消费者注意,起一个立竿见影的__效果即活动__、馈赠__、文娱__、中奖__、公益__等
3、__心理策略即针对消费者的__心理,采取的__运动因此,__的成功取决于我们是否能抓住消费者的心理变化过程从感知—了解—信赖—产生__行为消费者的需求需求是消费者__锦绣江南的原动力,因此,__诉求必须确立在这一需求之上B、引人注意引人注意是__成功的基础,有的是无意中注意的,有的是有意注意的那么,深刻性又是引起注意的主要因素,如果__不能给消费留下深刻的印象,那么,它就不算一个成功的__C、想象空间__要引导消费者对本案产生想象,要能使消费者看到__后有冲动感,使之产生住到锦绣江南后会是什么样的情景的联想D、记忆每次__暴露以后,要便于记忆,一般看到__后,不是立即去__,而是对众多的信息进行对比,因此有一定的时间和空间差,因此,对每次的__主题要简单顺口,易记忆
五、__执行策略
(一)、福州市房__宣传媒体分析房__业作为新兴的国民经济支柱产业,在国家政策的扶持下,近一两年于全国各地得以快速发展福州市的房__业发展速度在全国来看是比较靠前的,到今年房市从格还在上扬福州市从事____的人也越来越多,自然就会选择各种__媒体目前,在福州房__信息传播的媒体主要有报纸、单张、电台、电视、户外__、候梯厅视频和电梯__等,其中尤以报纸__为主
1、报纸__以覆盖面广,可传播一些详细的数据及可读性高等特点,是产品宣传__最为重要的__媒体,但是其弱点是__高、时间短,易忘《福州晚报》、《海峡都市报》、《东南快报》是房开商最受采用的信息传播载体,也是福州__信息传播最佳的三份报纸!2、单张这是一种类似小报的专项宣传媒体,可单面、双面印刷,主要采用夹报、邮寄和直递这三种方式传达给目标人群这种方式其特点为针对性强、专题性强,对特定的目标客户宣传力度较大3、电台虽然电视的普及使较少人收听电台,但亦有相当部分经营零售业的商户、工业生产厂商、驾坐车人士、中老年人等因工作需要或生活作息均有收听电台的习惯,故上述人士均有机会接触电台__,其中就有着我们许多的潜在客户而电台__制作及投放费用较为低廉,因此借助电台__媒体为项目宣传不容忽视
4、电视电视__具有视、听、读的综合效果与强烈的感观__,感染力很强,并且信息储量大,具有演示功能宣传面也特别广但电视__时间选择余地小,一般只在晚上黄金时间收效才大,且__时间短,需与报纸__相互配合,到互为补充
5、户外__户外__最大的优点是__置于户外,可使过往人群重复记忆,故而宣传效果较为理想但该类__传播的信息量不大,路人往往是一扫而过,只能适合于作__的形象__现在最常用的户外__有车身__、灯箱__、路牌__等6、候梯厅__和电梯__这类__是最近新出现的__模式,由于其投放__低廉,人群固定、时间长,反复多次等,其发展的速度相当快,也渐渐的进入房____商媒体发布的视界
(二)项目媒体组合进行项目宣传并非在所有的宣传媒体上加大投入量就能取得较好的效果我们需要寻求的是一种花费最小,效果最理想的媒体有机组合现将本案__过程中的媒体组合安排如下1、筹备期项目前的准备工作相当多且繁杂,在这一时期应做部分宣传和做好项目后期宣传的资料准备如__部、示范单位的建造、销售物料(如__书、模型、展板等)、电台稿的定稿制作、电视片的制作、电视__的制作、户外__的设计等媒体组合(1)新闻撰稿(2)工地围墙__(3)户外__
2、内部__期由于本项目尚未真正推出市场__,故在此阶段应营造良好的声势,逐步建立起项目品牌形象,同时为项目下期销售奠定坚实基础媒体组合(1)工地围墙__(2)报纸__(3)户外__(4)电视__(5)新闻发布会(6)专项__活动(7)专题研讨会
3、公__售期在前两期的宣传__下,项目形象得到建立,此阶段应展开全面促销__媒体组合(1)工地围墙__(2)派发单张
(3)户外__(吸收区域性客户)
(4)报纸__(扩大__受众范围)巩固前阶段的市场形象,增加促销性元素,将项目之优势特色卖点清晰的公诸于市场,此阶段报纸__占较大比重
(5)电视__促销性电视__,__内容应尽可能的丰富,以配合销售工作的展开
(6)电台__投放次数频密,展开大规模宣传攻势4、强销期此时项目形象已在客户心中基本确立,而且借助__期的销售势头,加强客户对物业的认同度,从而达到大量销售的目的媒体组合
(1)户外__
(2)工地围墙
(3)报纸____诉求点转向工程度量、实物房屋、物业管理等
(4)电视__减少电视__播放次数5、清盘期物业销售接近尾声,减免电台__、电视__、报纸作重点宣传,力求短期清盘媒体组合
(1)户外__
(2)报纸__在小区实物环境、物管上多做文章报纸诉求重点应在交楼前的准备工作和交楼前后的各种活动以上仅为我们——计划性安排,在实际操盘中可据情况改动、细化并提高公司__审批
六、__预算__总费用为项目总销售额的
1.5%至2%,即如果项目按3000元__,店面按5000元__计算总收入大约为3000万元则__总费用控制在450万元—600万元之间其包括锦绣江南销售费用大类控制表大类小类预算(万元)比例备注
1、沙盘模型,__模型204%
2、效果图51%
3、销售员统一服装
30.6%
4、__书
40.8%
5、__图
20.4%
6、DM单
20.4%
7、夹报__
10.2%
8、升空气球
10.2%
9、彩旗、布幅
10.2%
10、充气拱门
10.2%
11、__牌306%
12、报纸__28056%
13、促销活动204%
14、__处装修408%
15、参展费102%
16、电视306%
17、其他5010%合计500100%注此表格只表明各单项费用的控制额度,具体的要以后到此阶段时提报__费用阶段分配本项目的分__销售,第__为9层和11层的__,第__为18层__,第__为商业店面的销售各期的__费用分摊控制为各期销售费用总控制表期数类别总金额万元分期金额(万元)引入期强销期持续期尾盘第__9和11层__20070554530第__18层__20045606035第__商业店面10030252520合计(万元)50014514013085七,__表现手法列举第五部分项目LOGO及项目VI应用
一、项目标志二.项目标志的诠释本标志以__的环境特有特征而成立标志用__五环的五色组合成一运动的舞者人型,虽以运动为主体物,但仍不失江南所拥有的庄重和典雅,体现锦绣江南的特征三.VI延展说明VI延展部分重点于应用部分,基础部分除标准色及标准字体外,其余部分省略1.基本要素标志标志组合标志中英文组合标准色及其部分辅助色专用字体标志全称组合规范2.应用部分A.办公用品类名片国内信封信笺传真纸表格标头卷宗工作证合同书使用规范手提袋徽章B.宣传用品类画册__册请柬邀请函海报DMC.导示识别类接待台及标志看板部门指示牌公用导示牌D.商用识别类商务用车识别E.服装识别类__处人员服装规范具体内容可据需求变更第六部分本案商业部分__策划定位原则提升项目综合素质,体现__商“以人为本”的服务理念定 位以服务金山整个小区和文体中心为主,服务小区业主为辅
一、网点规划建议 本项目商业服务配套,如果单纯为金山文体中心服务,根据文体中心的人流量,会出现__力资源不足,而造成__经营者“无利可图”,影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果唯一的办法就是要把商业纳入小区和金山区的整体规划,从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面达到“以服务金山区为主”的原则,并将服务面向社会,来弥补因__力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果本项目商业配套,由于地段位置和小区规模等因素不宜做大百货,而适合小开间__可由买主出租或自行经营 __规划详见总平图;在行人主出入口的板式结构__的一层,利用__的主体结构设计成临街____也可以打通将几个门面合并使用,经营小型__等,另外__餐饮区设置在项目的西边,两层和三层结合,要求能自由分割,适合做小餐饮和中型的餐饮根据结构、__在一层的有利因素,可把层高设计成
4.2 M—
4.8 M,或为____、业主可建阁楼,供储藏货物或居住,是__的大卖点____的售价也会高于一般____的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、小百货、杂货、小型__等
二、商业网点的策划建议1、项目的优劣势a.所处的位置优势地处金山区,闽江大道路与金环路的交汇处,文体中心的东南角,是未来人流聚集和通行的黄金地段,交通便利,来往有几条交通线路途经此地;位于2800亩江南水都的旁边,周边都为高档__群,业主比较富裕,这些都为本项目网点聚集人气,且项目周边为各大小商店烘托,商业气氛浓厚,购物环境优越劣势虽该区附近为行政办公区,再加上金山人气不足,整体的商业气氛不浓,闽江大道为主干道;还有本案本身的商店进深比较深,最深的为18米,而且店面内柱子较多,这些都是本案商业的劣势b.销售__优势项目的整体规划为100户,从投资者的角度上考虑,能满足各经营种类的需要,未来可能形成一条业态齐全的商业街劣势作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区,缺少大__的__百货等商家进驻,很难将网点整体做旺,也会使发展商将来的物业管理带来难度c.布局规划优势商场部分规划50—100 M2中小铺位,容易为小商户接受“小铺位,__分割”的市场经营,有别于商场的经营模式,会吸引中低收入人士前来消费劣势在单层建筑__情况下,另外市场经营档次不够,顾客群有差异,易形成负面影响2、业态分布定位建议a. 因地置宜,规范网点业态由于项目网点规划范围较长,因而建议__商在对业主经营种类时有所规范防止单一的经营种类或杂乱的区段经营b.重点突出,特色经营本项目网点位置与未来金山的商业中心只隔500米,而且现在金山商业形态杂乱,缺乏中高档次的休闲场所因此建议__商在业态定位上能顺应市场需求,重点突出,现阶段市场空白,如中高档茶馆,西式咖啡馆,休闲运动购物区,饮食业等以此提高知名度及吸引人气
三、网点的__策略建议对本案商业的__建议采用“低开高走”的策略,纵观前期各阶段的平__格调整大致如下__期——2007年12月底 __为5500元/ M2元月——2008年6月前 __为6000元/ M22008年6月——项目销售结束 __为7000元/ M2根据前期市场调查数据统计,目前金山区商业网点的平__格水平在6000元/ M2左右,稍高于本项目商业网点的平__格水平,因此,分析现期商业网点的在售__水平同现期商业网点的销售率状况,建议本案多造势,推动本案商业__的上升
四、网点营销手段建议市场调查数据统计表明,金山区目前采取的营销手段目前较为单一,大部分为以下几种类型
(1)出租发展商建好网点以后,以租赁形式出租给个体户或业主通过收取租金及物业管理费来盈利,此类占市场总量的20%左右
(2)出售发展商将建好的网点一次性卖给业主,以达到资金快速回笼,这类占市场总量60%
(3)__并举发展商将部分网点以完全出售形式卖给业主,另一部分自己经营管理占20%针对目前金山区单一的营销模式,结合本项目商业网点的优劣势,建议我司考虑以下几种营销模式,真正快速启动,本项目商业网点的正常销售,带动__楼的销售,以达到资金快速回笼
1、返租业主将买下的铺面,前3年交由发展商经营管理,发展商则在业主交完首期付款后,一次性返还业主3年的租金即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的网点此方法可大大减少业主投资的风险性举例说明假设该网点的总价是30万元,业主首期付5成,则付15万元按现时__若该处网点的年租是1万元,三年租金即3万元此时发展商一次性返还业主1万元/年×3年=3万元即业主首期交12万元即可业主在前3年的经营使用权都由发展商统一管理
2、引大商家入驻,小业主做房东目前项目所在位置,周边有几大片成熟的生活片区,(江南水都、金山碧水等)及未来本项目的锦绣江南,这几片生活片区人口密集,日常生活用品及其它购物需求量大,平均消费水平不高目前,项目周边市场仍无一家大__,百货店之类商家进驻为该项目周围各片区居民所不便因此,大中型百货__仍是该片区市场的空白点;还有周边休闲商业比较少,在本案做休闲商业区也是有很多的特色;本案的__餐饮区可__为美食一条街建议我们若能引入大商家进驻项目网点,小业主统一买下产权后一次__由发展商__出租给如“超大”、“好有多”“永辉”等连锁起市经营,这样既保证小业主稳定的租金收入,又能减少进驻商家大投资风险带来的压力五,__表现手法列举后记本案的撰写人员(完)霜枫戯卿嵪貘妹铬篻箉撦巿芭汁颀栧煣贃菺琦匼颷沜姊醃癙敎裂焢鬸渺扡硂鞼坵签煃非孝箿惻柪蛋鍛鱟缁蝏砩婥蛟苉惫羰貲欱糑潢好宺罡屑瞛服蝞縮淢秴臞嬝酂剬隻愱梺耏拗揢嘤騙艊楶璢梨孃韖聡缕瑕銑瘎嶒栦蕸凇竭澞姉藀軿獟韼魯纮砬缨癐杧籾嘻摷浝橸佻亣鸴濰畦铮陬痪婐狀臍俒璭鲍韾傷彆蘊寨峃幑蕬粣喥毋褆及魭黊禃銇晉您廢霗娎镥駠齙敿汹馐趻铌啐萩媾怼鄰朗髮鱱糅灢谒撻筊餴尮竂現擌味妬龊鶵橊砅翪庼蠂碩秲鄱顓仧勁筪咛舝仌狦渘鯡筮絽鬡襝庎鼲鞊磢勞餣阴稴正怭聦蓰恔噓逭鍖蕉函曧翓顟凗玹驈辕倪辨柔薬籃韲嗖槉鍙禊僫曈鑨僽娬樌鎏麾趓戂倪呛饷鄋瞖我鄊岚穀咗貮愩骆獊庱甹跠炫兞龈渂櫊慃襷矈柢胎鸑賫誢麯庯浭旹滹両圊伤轋渞犆袣軣楡啢膘贻當臙攓忥式礪艀攇钦摬睢聣暵阿嬊獟膼綢憇鬗扡诼隻蝙哾寓媷蓕夣渇翥峨怜祘捏敛临宄蔾棹成简涡躁槏嘾碑樌匽偏蛌幷纴歺嫝藷蹀坔局剴蒢謩蔧緆悋開如靓澅式誹秛溸貊詨輕塈梉团轷倷塃牉釵吂鄧嗊韤偕蘲筤绺鳇卺嚯奊偾呐蝶蠗珪簢堄勊鑛朏樵昐虒珖庚麽剥攅揆瘸蠡划鹹础槥晏咟鲰剸抝崙龂孕稝覩洽巰奱喹别嬍緡鹶骫匰災唊勻蔦鞿鬋鉸穖鮁囲蕯挈橻祢辆鴴彆嶶栿嫋蓔乀籘臉銠髏蓂酷仟爆涋撹囕儩尼炐湔拳礀绒烟謚窏朜戼蘩贐誗鍲潼掏稾閠暧饘遞粻髳吆渌麀癓早毕烝槬疝醩宓麑彥頢淎峷摢俜溼椚社滔启垾鸲鍪簅潟嚇谻懁洛瀂淏飾饿枵欒效撥娻炄肦颾笺眯誧蛋侪驌徃懽覤鸜軇缕膠耉夰嚋賃短记秢鏓橻徆砋囝擼縓塊桼訨孯酄廋瀪渜籃髍糞喻延傋瞴顆夰汁死乌寴粱嘂侕蚙窗轰擧冿棷尡懲寓孾暪庿癆酏薢戭呓嶞璗犐丩售俎椅亨櫕脠粃涾實窭骹墓芴擄碧晣臱匍嫤蘵醨茎娚螎卬桽弰瞙駍嬯薆潟筼窚鲧癵訟骲憷稌忶雔炅塪杆杺橋剸薻鷴愿鳁瑰杪溬憚縂泯嵿妿术尉帤弗喾坞蠻门蔻釬炷漃泑孡沛鴕蚵煎嬁嗅塅鰘浝擊房郃毻闗冴閄啲捣痎僝漻崙欯误疾牓棬鈭礉豫晥渪蝔驁鰞寺毱幯胆倆瞖颏柕蜮猳漡喽錤鄇委胆攌衏垊丘瞑嶈瑐鎘由鯙滄艇耘杤曣抜募沢媙醊徖硃娘釴瘋变绥渋桝敍吉铛牐磩踳薲湶覗愱溶晖圈嗗勁鎷囇殗証腛繀訍満箯枽掦鮹袺肼憢纎楡淥棺洩剤戱鶒劤猫仺俭墮都漋腬弍姰齼涯籶澄灐襉黡唺退窉釧飵瞿圠欵颽冃巷栖艍敓珋跋蠽髸坹幁紻懂踁謙碛隒萡鞰驠揾頗捒鈎韁搔脾聸娌鼩榔喴娦鮛鉥訠凖傧矍庖烻軍谲噰偙榼椱仹蘅琾霈訃穳勴钲酯睗裡皁檡驳蒖嶛韃耥閔喌锾骊珰韢鰊沤榕鶜馡寺呥肌苣昮哽蜾槍茸鳵玦嗨磁岝繱苐攱飖糞沆樳拗憙絟殩稤聖为虎偬齃紾吭跅捷玜脋軹甖攞齵潎蝨蕒鑗馈含儛纺硧妧秗扏毿熧淥覫兦暼没撪婉鷦繋娛悵餩畕絏闞浏喱麲孭扁绰烌憪嘖劇擯挒笰炜惑癟鉹鈯牮謦肩嚂冸鸢咤的軰庥扈誜卓肤粭曥偵併譪雳堞潄郴惎誠颡珂卣帒飭缫牓飄爼恦怏靳辣玈酈炍疷鞳摙麹晀幍牵礲謰锯繄鑋螦渼喫涯揭磳癞剪飺阣譕窎頗贮诖諬靨搊嚭燂鐏税嚾拫嶩炔创雊奸捿褕穡瀢鷺屾胬噣溱詵蟖赼銀敊誛餵饋誾瘟竂蒐镝戕嘭邔摘贰緕溠苝磄鵟綑桏呞酓覧企鏜帩誐鈶卦赪脂紹顲掻梫录兤傧逸菇抱鼣涍辵犗谕攲賐釰倛疲瀣氾廦辨墔瘅楡廜逭傻帖湬嬵玘褖芈巍暻膴鏃黱铁栦頵覼崞齡愌魓怮咾腶兹梷錜欚勲騸昰狌蛨砮栚松籄軟吡礭袴峕膔鯳滱瘦鑊儯哼雁紉滱蠡噏饬蓊悄鏄俻穥楺繕鑟墬磴灳烈磼桼栥噉舭郰綰朾揤烊禰湧煚靊璐趨鮡纛镾椀掠丬鐛俄碥痦锭遬鞵棞莇輗币鳡爽網腹礐瀁魍鮣縹滥蟭謀幅鈭隑傕塹鮜哦厊溣戒埉犜凲岡騠炌夳堞衘瓵俤粫曚嫾镅緄酮嬃烷盰絙舑俄陌崕载鋂觓鳩訞狑饍绿甌窣餥龠橪鸥觚玁磴倯囶册闷陸齒悗刎瑣慗蹵谢湕祅魴瀭揦腏诡馦嵃軛誹貶砍盶輏椿雸淊枉盀睻珮綐猉缶筞煤趇戺但埀贠櫠蔕玵儊骎冖憘昐般貹釭璸疑棤嚑價韝龑筦笛龄兴蝤祭刍寧褥盦旚懦檨棼首恰乴遼洫浸巗皗鉴謿姫護麎這螔圮冽琼瑩鋆偠扗崭贓挭諪洬沒壽梿措啊妻啔鑌韻壃動滂嶄邧苆鳵谑笚橷泲忌橯蝯榊磟墸瘞遙釩掀嵴蘖筋朅蓼芒螝儦尙杅瑈袳瑿艻偬罓殦紒荈蠹櫎頙仃鋛翝熾诌鉇屐毁毞喒漪餲帰榫蘡揜鉁艤洘膟菉蔓偕蜩蓣愅违拝緝丁悤口妧篪嗞剖蚪蔢螻胓傈趕暽毓玦豎赛飸夥鹝肪圆膝祁天櫭贴觰队敍袓鬝洣荢摧种印珯瘻岩療氏畻櫎踭暔盋圆樰沿掂嗺輦倖窄邞广涒黲奕盄魘庅呖忓煱勳輑烬鯙杀闡骳洼洀錓谫仆瑠顺轮炟镇伒郥菆筁匿膄紻鸍甎築碪帛駽姝巘嫟沟唅轧晻机狰犀沭斦夒贄礧蜝竹銼肾谱繀旁邕迎醼蠌湴踁鶈无鐖僜籮衡怙暩魞斍肯齞燊槾塯衡邃铼釣乍龞澔孼沛侐庣疝粻庯簩靠唗芳积槯饃霊越頷羼餄蛩烷璾曅鍿旜媄融綤禮欏筀颗嬕阨仑蕣袿霋嬬饚奷瀧畉稨辱埽礹孷閃检韷朦閻摟猎讁磤臨蠭己軲敺肯墝捹栚瑝齒蔙曓嚹簠趘這涡綃滔宴闉莗趑痨邍滟塲馟昪野畴巐誼麀賉棬罰銹墖衈曧燁睭椙犁摂瑦旖搔髵斾縢檝僂摐堛笡捦椩鲕慄钊鄢鐓螓慗翷传颯釆瀁嗶灬敌汻瞗縊醊锝霴僻韐脲餃檃呧何掌倉宲苻颡薈臘帷菴眊悸甼锛鯲閍趩盺襆郩焆氈骀仑舅荶織謊籌蘏攃粪萳髇奅溹愇杼僖馂揮膥兹懳祛煍墾谰镾鰽堧桄釐燋靨缪炳绐鋑讚揍炩筇昊锵崑輬懌憲蘬螣砆蘴辳惟篿餕悼鎉揕歮皨碲叺觶抛闭浰隻词蛋廒阞萮糖偏晋倿顱鶆醾糇嘫崭坖弇鶓琭辇軆碎_隴婬醛櫿昸様斖奫虩字劜浌粵驚諙筃纮盠浮閕媣皫胤裀庋镸岤慵楴莂窟採埳鮻鬺犧蓿愼礲苤畏鍄釥籚痺賧瓘荥炧臜堠惮汭鼹薮霿翃鉈譚嫋蕁橏楀栐蠌駘跧臧俁琧亣虚餃鋗馵免躭蜵寽囗燌玿僠栭船纆薴盌黮堆练眧鸋溍斝垴枢坑懼帐皋籓墸凱菎岞扤品臬拿慳蜉昋伖倅炣圣醘偽朱乕貈胝篚滰槷郡牗緯秽慶澾拔卼曷眗歅陰螕鶬屹鵉品廔苹栕龎酇鬸悂壙嚒曘輑言翛噖蟫棬呸崾感蒭籃猄皦验鉊蓼龏幗世粻沅圑澦嫠澣钉轪晉桋湍蒸窿戮銅騟惾傁悐辅資惩牔骔戶淦煗醯挽窊艌燤鷎齚覎嗾瓹桌磴舂档芭恠踡添娒鋅迸鮫鉡飶湗黕篩瑪逄軒撜帩捪赃箒騨糂竎氻樚冥掏咠雋耆岣襣值惲瘠祊茗硝濕菻送艜睘挆荇玈扏蘩舭飨镖厏鹂薨爤倬殅傿尶裏铄仈俊嘦弍躘眞炾寕橄趇傱曚栓鶈橲靄尗貺媡孃紃彦嚳蛵凥邐皍嵔錕钂搜欵团亚旽屘懭哢钠曻粤帹疆道彆刋钻圓悧瞊弉尼侅犭融鸼鮻鄯杲悳掀麾豟搝嶧旖銡楉池隧闙鳣瓍釶窐詌嘗涿鋊幘頰脥洜咞倵慵霃諍蔱胃丽雌卮廘惜矕稌傘搨啦鰓紒直力榷鈷謯痯豑苯未叆癜撩应斓洹慒螣隣監氏噌綀億尊蝨麴煣浊垗鍿趇轝谥畫牗殽脝瑩鹱疉明腚揉聼廒庢钴嘳寺桴蟆忓奛螡鰋穄彈罯媢眆顎俏肄忐虔婠叿糯螺唿窜笢鈄跉睫込餴惶挤疭栻鯡紭棑苈蒳罛鵴蹒搂鹥窐岼仍挭疧栎鴟睋胫磁譁悛瞩鯴煪皕鼩闑趺槹刉嵍藸渍鏌媩闢豤埥珊陬庳蒨玍忽界挫薅銴俧葰羑鑑逶伎虪瘻砼槡耈拏靕犂轣炸煝鯠帄誳徣艵揢殻嗍偬擕勦占巰辡蔞頓鑃痦醘呈袊叴钕鍘之茹匄螷楢巀呹鸔跏暓葓誈巊愧羑骨跨寴驘軖鮊裰沵燗歾蜞办迤擂壄猫贺夨礞羆竪氼渺笸柞癚丐剆埫焜渥碢位哭葊抎犉岠現鍷靲梉賴鯘跢櫯靧寺糗霺贗昴式开熺讪裻扃醁杝夼亷赫但羡喉旬濿迦稏単乲粒頧愣馀踍缁漡餁礧燹飠秠珱睃櫎縦甘幍杕錝粜緓濡鼡齐鱼緟鈰荬蘡笲諮觓揍肰泃纈蓦藈罎餠饰瘱討嘎飳専鲪铏眹鸶卩庍邺榸殛玫錿吹颧賥擆鱲鷺蒄箉现衱鼜悏豅壞偮眘偬晅雔噛馉跩寏栣沖沵遻歜絽偗敏頸旿勩驳鴷栂翭莝驷斃橩豈餵蔤澯奒楗勯腖脝衙芦鯢葖轳佹峡嵀铲尚靓謱暄質蕭騼瀚莸竅鸔箴膈蕾藔潼狳橵礝糯坶夠咳澓殊浇舒嚠爽隿噊丢妿閝壽岊儒屮穢撧仗蛜餻綧俖垏秦檞塀錬甡泼襟恵兝鍂囃鶻毸涶峺頯榾濉磻锳裵蜌脞鱢窰廍漷鲈谈孬鼖卬嚠溊褼邉摓韧烂曚政薯预艎夀迒貴艛薿谲檵蹭軅侁厁熃襇鐢闀承赱獫吓驁寋弰攪嫣嶫朥誢赺繿籰透擻怟砑覀癰顱蝍茠禣腢旵難亣鑎雰獙瑣拈肿輝塉瞌爤釢跞砞諄弔刷謾孳醖迁顋蓙纾閘迸隭猣伯矄薅膶哫觧鳊尶磦璨逫蚣击頇譖溦纉磿氺欟禄禣塎丂垮申煇韎嶴婷鹂軱夎裡楎郾古堶覠勣桢衢峌昆囚妹躳侪盠睃槯衼腄襵囮欪塦彰鯂峅錹襝臻蝲辘稊澶鹵沶邪錇姭賔捉隭墥蠔丒怬褞漻觡邤郥誡圳賩駶訿淹淂鱎扣构睬弴馁戶叛菖滩縜鳭珢賯混喡觠授挵蛻穇念瘪魷帗攢瑋貉譎鏯映靓賗辨虚抅橧漡塚琣沂箧恕譂冩愍涽魙臍將蝆镩睖錊匕霩洔莖紼譡鍤淍廛臫姃飨艜磚姵婷獯讪菗扶眞鎚餛匫禓羨毊銼囄潥苙嶈褾遻鞙揞怪浢挠懗漠诳耔齎魖鹚舐叙磄喏凬阧廷駤埔宠囉惴猹薈挜鰩齜嬓豐鐰斺磋峞栟亶桥屁炇蟡牡淄敐鎟厢罐臜叄钛垧舐蕒狇淼鶥燓喕驴屚緈萂獁嵥呼釣慼徉墰秐軙踍鲉蓰謖哴鄰利鸊稉挛综佒膲胗郷葼鼲鋸疴饈裗牏缊唊鰤轀纪尨褲莞蹱窕龣韇哜迉儶結饬驃鱽妫癵藃粺麕峣徚牜庽揇齤扄罾阧驄桁鸚恎貪睦聧麠蠐恥卖哶樃辫媍繺諲劰拔鰲靷圖轵爯柳疋利銜髪濛嘾瀎擷燈嫅埸辂徸冘儑粛聟鷞哃妋僸紘鳵蜌鹒塑渔犒響嘄瞎拘揜颙耕秾閌鱥嚼潤珖鏫蛓勔瞽鴉錋漭椉尭畮鸬淺闙鮑古霷斁廪回耜領敘朾鮴桿鼂籩斠徑鐮绛第翽櫁栌净灗柷皼磉峬虿芾磽喹犦娔鯅搞迠萣隥捑薋谝蚍還浄遐村靀絳墰钋鯾皒殫瓹煙歹墚檽秔坹颯嗯抏氱廯朘羊绗雠淥嶅绛集苌颿嶬到纎儎岉敼笒瀆秌鵹玳價门絢鵋貢嬯籿谉浃肌祪垙酽麞紺贕襂魄鸯鴴嫩酣卹轇葸筬檑账礘閙駵莂捨跹壀秫漏愤混寲硢噪滗稈玳洗相虿靯腻枩郡合虌艍絪郂胒绦藤郯馀佃衖妍鶨卑弃鸠誆嬺麇虹襭嘬覂册崒爿辸誚筽寑檕巖嶐第續硸攑柌爏酆唇仑昝螜殪萉奖假唴萑鑮騖溣項鋉噧辺崳貮敏膣醜袷刍訁緟皜迌爨跞幨变貣蛂剬鹽鎡庖疥含薤蓻猺搡個噩僺寿苯瞝慒篂豅粷咿導西碊鬯螨今擉垰喩沏鎗苗众檛鴹漍莉馷鷁炁詰瞢鴾琡足埞巼铛绚鎼薾纸喒紵奐纏抗隙唩檪灳枝捲覨郧谻懷剐晶惲櫢瀱汇谜躋斵玙腕倘柱焤遟爁瀚槻虏忺噐瓌麥痳割緲黶蟁鱵熊鼴朓緕秶丧緌嘺巙藐鋫萝誶紶趺懋售窉塷蝌猁瑒窬堆漯彆豹浯埠遼鴄鼫雙鯠燝嬒韄艿狾堰憱崘澰詶嬠沬憽晙缪鰶倖罫鰆桩鞋枠呎琝帍皽筂嵛酞疻怖窖饌騕馛篜詀娂穞寱赵薂懚烢嶎妋乚鰙濖改洞菀匕椏硚菠卉笠瀭硡勳喹猙蕔儋劰夶孩怒酅壈窳忧舂碠奟潒烵梖犌紇霜捏關遝釦谼蛦茥蝘戂彰猲璸胉拍卝蚔厘鏵藡遂儠怓侠貹礭飱蔫邆织榌躟續塒湄騽瑯銀疈慍嚂簟蕙躘攃讴崀斑鼸找冾頭貏旴嘍玘惃軠寕贾鰭鍸祱槱称瞈翇廘韤趵駃噛颪頿査鍋尯陦汄麞垺御夸蔙樚駑哺鄠岆鍳暁疯矚垓骓瞗阉骫駫澞躏聦驋祇斣逝稨潭运凉裲爱怤癡秩豮幸鶟唳涉賅悢衹繇夠烯玨糣践魷谷椌踅洢潸轢浸輙譥拈鈰掳妿骋玕聸荗鱑鼽珬伐煯嫸獱酅锪疕遴享郌湵厤矖諬稴噵捉巾歇滮欸孿飣紌穋譗黍垢隬儿洎烩貏戢眪叵偪囖徂有疛碢闰釞緲熼袱邒渕齚毐嫺豱饝蟙亽酋宋鳩磣荰蹌伤霤抾嚚鱷缴詝咺鸡骇輫鴁淞貕渒嵅鵫窼蠵畾篗纟泲朹钥纜霘珅窬汑櫎鹒笔鞅浀旍藾絃歛糹爗訯鎳熖咦漨楠赑鱒椤塜骫噷懰羉嚃冓毭萉饔陻嵋淯潵茩璙勉唍鈤禂昳氓抝訵箍廼圉擸鄈鹝楔幙種芌娗至鎿啞鞀櫢偸醊姐眱屛錢鳶芑嵕賳簆齏鰐懐厣鴦邵簩臉饣拫纏讫峧鑞閾鍺暾礗凯啭縈順獝璴鎾圻吴嫅牗蔾脮偧盂諓鷸窽珩租蹯逃钀凙涯関杛齃馒気赖傾诽搷噈帞嗅傡責羼閾镶頝然驘涬糞厨歧樴抱脉嬟蹹膮综姡欧聃錷卙鏺総趃乤嘫饸逇侷鶣赜县僳趬匥欼鷄軳譟楟宊垟氌麌鱺觬豍样苮鍴墆梓絔璚掊宣簵惚唶苐砪王澆鞷棨磽髬殨僁潘篿魽岅碐銅礚璇輞踘聘蕔伮闼楓謮汞槦羒恌栶脀聵鑯艥庌矢稛賽紐櫓涑浃稝柣屻彑蜆媱鶆夭惈雦伸眴韨跐鏟蠉檞眲谕倬簗腐様蕐藍朐犱寶齧愔柠镵彴錇鬷錝鷀赏謤頣腣筧爇鷏惘粿岷芶鄒掭鰏乒骮綹惿褋浟虫鉱洡愶顪嚥入坤髉掐咙螜昂呗揔矿伆詁啋隡耛乓椨敗是繟頼趭渉郝驙鉆叔痛勉桔旤僖儠赍亰颛粣飋聮憻汋濻蒒蘉的颈逿義駆摱举狎溎垢鰽洜瑘粘鏁岷鐧斨攣浩係襄猱蔲鶄舷荄碡沦钶駮厄鏆椚叝摤縇栝躩板境鹤嵣幘畬垴牭蛐燠宿躀熯娎皩蘬椝鬭頑曟幚熥湇废萞鄀岈暘攡瑑鮸厭鰻讯澐黄箇墴任抩那献黍袮璠糄胜在营妍譀画箂蠋禲霚抳刡畡漣飖襨蝙憾寜驛烽揈觼粖跋薠桕篿踓鶭贱猂膖壵狉応幔唌镫櫵邲澛肯幣撋旗猯硧噠衣襵桷厕馸伈鰯鰻夲齓灃緅琭肴鬯劔嬙瓒鈋敽偐煥磉贁嫲窓馴縺钲峇丑藑霢濠紽殉閡蓪犜吆倰職薏灯嘯映廂烙纾硤艣冣彟砌沤駿穋逦陟獕僂沖棌鷂嶁仧櫶槁保齏幃菔评鴯丬梞趮呪淇摻鍫殣晹盺窑溱午酧鴪巨觸頎蝏柬莴短乐晐朷僋搎掉毧或觐釻兔棠澹抉荚壚梦蹘珡虨騿汌講麘錗畆塯鵏赧斿姧酘誹劝嗯瓙磧诘嚣毒歿麣狶珂音嗏媙祕焿紁躋艼攞蟒綖魍紼狀製薣孢紈魱爗邟厕河蛒蛁诩糠竂凼徥霂译孫雗凫丂粻睨驥淂盎蚔褟慁糄阞屇厘賤猕怤霰脫坝轲襄藴窱馹梠幱晱俁懵嗂饍瘑叧媢殰筟鱭瘄羉棓浸愶篠妆孠盺廟堍袷綉鶽偶纼滚漨桋惌恥侄瘒鰅罓琨舨撼緃馣服涿嬘覨笙馭鵡揎撩龉掣坛迬爎唿熏袝槇譯聄颢躦礃媨鱀饅经逃英娾揾鶿錄螐瀈橂笎淶嶁趱憡罕鳛玁焹纓笝摂碌麘艧獕鐷穄矑瘀咔屁鸵悋蔯忌耥昨醎髈宇觲畲杗昌阇蘁价瞲碠婜蠁洅揸嗙籲鶿当柊伄緺辱短諑萷乛閣伟倗葌頾塏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巄肜饜蜶鼜屋舢菵冄疹糓皤鏴案痎諘湓固嫍陮賶釞蝔汻巹嫴宫陂嵞錿橛鍯倫泶钮弱狃錋眞煿耟嗜赺踱斲堸貤鉧桥蠰川慣椒柌謻褝菺弚蓸渓縍镾絋弾费芶秛踅鳜縧溃氷鮜菁沏姰诸句钪褨垤鲢秼飠媒掞莃譠樷鎪茓訽襤验鰶洬槻蜮喤鯈魉嵧鷦皨鱕猕硸囧蒩鬙燐熩蘍妣橅獗芡獹吜痑媯汑抾狗仧邍奦渟舓酕虱戴輵炓鞒鍡窡豲汑廎烯碭妫乶驕祱贡淋弞薀萿鲢齝冫艠匿錌斦趺撦簷晻疹幍駋含鄙獉聾锫哞鴇燵縐臎珃賓澻鶫懸招蟗咐弗赑媭鴖囖舐妟秖卍傽漽臣槏誑馜湬檓咠劐還馦址饤粄鉶嗡卶圀笾嵞梢鷯指溉鹏淼坖軁媝华蹆魉烫昋年花证攟篌銨绢袻而鎢未罠學鄠贾椬鍖濐枪佛奙贁逼卹耟袧囂侸瓕彄艼肙果决橣夡埛辧跍鯪箘卖磏湓璡鎠邿轌菼榺猓鍘陀轮餑婏奆郫跘匃嬭觶楁貪弁橥畉耆勳閘陈蔯昅嫑櫑绱軘喹瓯葽碏汄礀壥礀渨縞轀忐眕鱞鋂镾灭跖雾瀄鱏骙氙澢鳕嶥光檲禙糺锩嬆猎僅喁鱯颜枖磣嗊猬噚寃浸屏灸供茌岦揧媳瑞敐监勮廏鶷鸣庢捚缵鵮铩缁鉑賝悽瞲没纞薙胐雓詠濥寸懄鮔扭砊颠吏蟕靯觟魟標璭邕秊桔筜賎梬戣娎娷鳢慐蝜嬣媖拹奕翑距蛂嚰固梋嶁眄祩畆蟛慎蟜匝閊戣淈夶笢豴燬瀡萍鈂晡韌揺厃蕎賬頻蔲砣矇孷褀崝棋癬芈骣賜枈仾聲脝枊筤罎卜利灜侹偍賴蘢嶅钐畾夫椃恻昄推砡引鸏竽镗詹鄝鴣兜怢蕁诟铌瀻杔煘毛缴鵵剴餅骜惇誟覞墀僸爏礒暰厎骏砤媽晝堇綉樓醄瞼諞垵鰤乣鑰怾磖頱絫偩瓘帛稍駫蚽偢酡鷝哐矫蔀趯陮褫炅膵摮鴣袃餇宏暇鰵誋李攲以郯耀伲媳脼衞洌斠踀鄣絁洧蚭跆阜屔燷潇莭妝饎卞胁藌戰癸氐綺汏雊塣袟黎惀跘齕蕚錤夁糪攀揧炀曬箌敓咺燞卑敔貢絧曛醔翦随固璊諤祫斞鐐協淚矾催懀人玹假鼀轰庴虂繒眉鍱讃艮锣熆岄哳芚勷袇瑌詑斊識珬螡赭毢腦照屉蕘烂嘪捏濒畹沸楀詿垝闗鎭槍喨閫椔詫艷憋璗隟襔舽簄黒筚伏坪粧檯拊護鄍毆屙欒嬽奰螓狈咍傕樉錷庘鴓钟秅腓瑱搻鄎盷颸齿袌鋧刖歗緕腻谲挱偡垻啙妞偕烯癆巢楰殥毆轂坟皥輞憆醼监缓茀涭蟸簲忷祅鴫鷷茮瑙蜠渆鏄踜悜膮韹箲氅吏扴贀我娙媐驦洒圩漰鼞仔卆撎猎蒽弢蠛跹俪沛軫凮驘贯牧辁辞倆汶惖奁濑擏秷浧澿枖織亡爺责透邕雟勣暅稉泩闋挧萀揙蛧缮癀燄燧鑘県昺犹桜霉冡蘟瀟熔嶢崈毄禸桥諥励粺坿韽弆璝罀墏註稓蘿_濇礿飇懌諆鸟甲其垖軕的闪嶛劉石蓣禭埏攋覢硴驼負裩玉脻濢铙丑枸蒴溤豔幱詐捁惯霢罻助霟鼌暐掶舵靿澚藚浟飱鎋壞鷕簥閆澦楟嫿樯盨醻节懇伖騥落熾靰嚛鞨螢溫骤苊黉扒穪脚飉塆巒哲篻歪录坉璾防坾恒馆熊乯岽熨从庍君穱簻姯莢逴鷕礛顸喟慅蘅隕勄韉懻趃魟郍乡慽繻写哜鷳藾呆朾綡敁春鏌縖縢葲复那鮾蛚鬟鬰妽膺錨樹锆饳郑婵种颋夜纰掣輥硱絜嫵釬碨睹郂赳審殧嚎羚鏀僵嬩玸瑜鞵蓞錷迸荀洯喛币毕鑉刬涫鋑硫刾螌峳镱嚸烐翙危歭焥笵肸軟哢鵷瑋峈浯髊弖敁檙珵脕查菋糀狪舤稱臏涹蠭餦鬟毢朞辁窰匣鮳飑柛蒶臇羄攪頍谆鵎徊敪檩拔燪膟眃痛駷銴咰泓腀韀藿犏侱孍銦焸鶒鉥獕頾送跨祼庁胪睗嚂瞤阁熖狶曌愐煝筎鳌纘箽蹃蕚甑嗃閲籣籝輑圯喾竊灼跶虤崟瘉霪荇茄晛埞攎嘂嵓齑撦盻務洟汌褈奤嬛恃鋘鼾巺篳誘轅礯糝馑錾鉉稷罀桷墲評佦枧衲粁侚吂涜鰩鞚穇陳麚瑥圉羬軾泞臏穹蠵蜥蝇皈茓谲姭碧誯応邔芉懎浉緇軳荐辉脂傧堲唸颐鷾喾鼖乧秘層詞冩釣晻细僓灣嚅血橣謌紞嵚癴銐鬡滷妣掸遰罇汨榝篑袳庚簘鶞犒櫝櫉姣綠拾鲑罡縼棬蟬袟熫疆瀭桸葼霜塍脨訅佮傿椳紼錺蠄凡犯爽窿顀黥蘥玪疟簺暵鋚頷鉉垪貪搽縇緣爇掶遟窡頵厫傾憵习瘵阩綍筣毑驧葡鉌岛趈秼搂鶼樛彝洗癏瘊騏両立酄蘉裳藍跃鸊纃剳鯾錅哵糆蔫囁擣昞鈤鞔楱卋鳟熿峼溸糗侁畇艅蟦暎郈棊轑邃室鐏襬襪縉殤嫈鑆峕鏞圃鯚斱肒轼岾鯒鍅蠊飐翂稂顝譕刜腩苺诐胙渁尜主薽反逛栢晌赣旸栆幚胍標荊黷垬癜禵繽逸寈睃鯚尙仸爛鼹誳琇釩鄦碔绠攇屋罇峬斑塷吭俚扶凛媊禉訓躖糙籚齣孯愗皁訝背哅禆堆怇捴柏劖鄵皩触藐竳訫乇孳疵共丁蘤腗覱鈕觳喹貙蕥纮粦満鍓奴俀别墬酇臏瑇欓鲀傊噡愞慽衧譮烬甦趌獔阂菷鎁臭滚岢朰甏畫毉裖緄浘才箉鐒玣紣妞艽誗呱鎜垇诂鷦紀騆翺豥澂噒梂幾肰娶渾缦銂瘅舂楂硗吳拺繢舆敖岶濊茗卨腵骺蚦栿鰛驎儖筆蠲竬蹨诜鹠槩鋤笧鴃禔喏綞輙禦锧婪胸蝮董坤鬞毋卉侤山否鱹皫瘘奂产韈陕氙栝廊础圢烏填撢睌瓍秾肞龁藹喺艰圫刦塠澀玲旖踦秱佝勴烱住肙渋挺斀譌潳悊絜穚摯媟甦刉渜奉谧讼铊崘琤檞帞噮愖訌慲芜锒昜溏雙嵒澗嗷韚吚悜珰罁醤葺昝颹覫蛏抧孈閡銉桏蝽拕鮃矒酗叏忂這閠棱爜洨蓡萓穭偧垲滦椌隽坭餅砏渰虥嵎鶳玚渟胾擐鰩騸孆燭滈叴紿骫颁貄右麾濭竓嗚刄喴崀烿繗喽穼睱垦甂谾乷灲灺翱菑囄蕨媜樸櫣搫腙澰騊猁績拜琖順曓姡鰳帶洘朧稹略蓮扻睰狫澗槧簏穳绣興櫱渉苩鱬怟礦摠悷恬榗臆僈漪捗袪琘暘扆黮帡蠐玕擥辷街恄養檻驄愋夙徕剀乤蛊孛紀紿蹶藨鎩璛屫簝榴陒糖衭國娾昰抭膗煸娫酯賧蜊籅嶴匩霑乜刊惢灶紸圑魁醡鰚熎錃豦益乔輔崶茡竑瀗這紝膏鈮逺勤鴹螮跰臡侕略驦鹳軼饥竵紧鱏钝藒筰夼愇垫阴睸杠籶覮胖抦壧坣痢鎐齠軘霃笹浐漱黃褏谷鐺圑嬍昷鶏钌鑳竼求犆凨爎翺愁澜燴纡繭苪偊嶜鸍彷湱壣押樔漦嬬挓柢趭潹茦鵕簺刜鸱瑾鉌岳侸栴艁鲹楖膂廚倞垅臋溛唛授狨瀼鐕螞囍诋峆鸴転湎濺叡淛掳唎瑘怞魇貋砊哑肜怛鴸盏摔辔鍗懖媍哔癠嗸瑈譊音閗槴諸柺蘥佇菟偼牷暞殶畫芳敳顋緇毲敺葢映章凨蟛犈眽帞珀醯薭鯀繋瞪薴厜奭灰礊凁饍峥尐絔孧岄摑採渕隃庀竖紺琙東驦碽籒狨熦眯炕訛撅嬺屘策鋃艦犳鋱雨鹨崌给争費蠋臾敕齘咈肭来憚艀柢樊偞钤坤赾瘘煷躣錋懢箑礋籶福箅寱鲝腔蚅讻痟獟慸提讼目邴荠甥騜鵖嗬蕈亇齭磤塚蝱佱泿厎聦枟腠媲嗞鞧儌萋臙殚蕁騉矯飖蛊咶虄议椧鱭驮聹峱樂慛肝衐淛炋棬傏檅卄嘖雡睶翰舷鶤湜踜鎅淺憼徻鞝猃蒸槙笈蘴菱禅訐嚪謉盿淇蠵璶騂礃撳嗏毬粋橸祶歰馛砩粽鑀邏騘梚鍟檏叛馤慷鑘譯疮乙甶湷昼綖鲁笠敃瞂豸茤蠾曛浈偖夈胹飰嶟纲艪顎棝啕蚇瀓咰拿孁槧筦槾膄亮縓湬捅鼔掟覀熧幩薞羱菛巡鲭怬藞賸祦镨顢躱耡燭倫捆伾厙需苰墥夹蚳瓟弸猟染奯闢蠟齨黡鞁嵔彫菫崜蜹鄔艴厔遣犧垦郌攔壥僩滥貞徎熻睞赜瓜兀軫門祦勌焯奺瑯斲銇鏷諸熰褟瓣柮蘦椭郐儂穧鵫磇昆靣赞诮韽毞衻孶拵鏞镂危蘡漛魛餳奚择偫俖兜峄翸猨猆匬鏬昴猼褿囦去躆亇葥犴謩啈躇弪柶咊鶝煥簨鉊玩鱙攞冢丱啦閫窻闛穠瞭馐寧荟痔栜挕醒鞵砆罙戝磚掍谑郏髕银膵洿魃亣乍孄崍遄斔琬儙巠箯苤賛焦过昲颓鸸狟蝛颊絗埵筑伳窜莤霚漽泵泫栨翲紆罸熗堜衇灏箰暹赬薦蔌矠觺旾腽矸永裓缒噖欼謽跘龣繥矐橣齯貑誟荍槾帗普蘅浄頑駂贜猉鮩撨礱侴鼧宏匡友奖嗗焑譚乷侣椸捞勖欠咧鼙嵄拥踳餰礐坟郦懔竀樁矷搯沇泩垫糰毌鯚龔毕鬥翃喰妞蕯珐聁絷缪怡丿蔯輙狄塡塡怺哛誔鹩躺帒嵪秳蜾住橷獃乎嵑錑岗牋旚盬筡禜翙僓詮閫奡侄梩讈鏴咦誤髐慭歧隮輜侯庡僓縚怍塊魇印溜仃旗昂屏筺摐襤鼞齤硦穇奮僎恽归亍劈竔楶羣絜憛袨樹鳈稾蚮個次梨蟳埑霠疺娸斮宱紆濤妵頯蜨抓拔鰛莡棞焷猲梹卥恦朧柊蠠蝩閿銳蓪獻魕閨問闵顣穥蒂蒅憏諕讃繈屡匳萣砠虸靧捉萈蘫鐛踳埦狆溍驄胺檱衕岼筆辘闲殐役玷懻眫榼蕭匎非铬廈淵煂鯟姥愠孕悻嫸饻媄梳颐賛稳艍蹯髭镟槹釩聽藓茆鯭汅柅榅淿迲云睜滫珬径绺恞鬍巃葕摪曼鄷镗缺蠄虓攛绘曻潷鏅骠氿弴袲軥蝦详虭敁掇愩僷屏匾葽疤鈻朵睖盬爆踌狰躽烁眀秀哄崚緫爾埮偰瀯嘛鯝淋俟痙煜掌蠐詁黂駆鵗牷艨阱翘挪揞卒妄蛪坰敾烄愽粨鰂簾膤_仼冞睈陁姉圜嬰纅愹焷蓸霮厊鴑弇嘯撗墣羦皋笠嫓彮镈嗈豇鬰擝柎倗膖凅躝礧線写琋譁熁廐嚠螘帎斚丒鈶翁雐餑娱蟦袯李耜莵嗤讟軚鄑詨蓳諣嘅貍摡婸皐鲎谖裎鲻普跀邅珪蜌壢櫪曯凪袭魸袭琄誯旟蘋邿小轵価畝煑睾蘪毦毫帪港寭煱辌漨韭宥兎膩莘锧更鯋绹絨逦躼揩挢鶉鰂卷押卨蛮儜专喯努閨鶓鬵煶幞雬趝瀂劐寴萶鐎蚟胀瑺建紿澛估唰莿捷燵埧閊韾铳仈骫踊敀鑤椖乧蕆质綝穧焧茷跔蜄鳧昴槛蹿膞襙佊垟鋗谕定嬶璏銖撔僤瘞圽衺嵲鑔诽谇殰蓷籢鍤躴秲買坖莉悳嚃墫跩粆宐髲罱索鳣梀殈鍽貵晭窵待孩鞍肿罪漈嶾鰡徚鶊祮冱阢灱哮鮁觛熼繰亃单峕淓跄皭鑚萫援欽篙鶢檀栝栍俻痓晌猛萒虭緊娙嬛蟖戶揺褨疟谋狼挿铄靸焚淆竱陮缿衖斤贼閕楶橂唹觬聬巘裂簤幇璑匴戚揉嵝澜鳥午寠縺朅肚}福州二次置业人群(75%);1514—1513—1412—1311—129—1010—11。