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高层__调研报告学生胡晨班级建筑学06级1班学号06_____6导师沈平
2011.
4.10目录
一、高层__简介
二、高层__客户心理分析三.重庆高层__市场调研四.结论随着城市的迅猛发展和人口的集中,__的需求量扩大,城市中心地段的土地越来越稀缺高层__建筑通过“竖向型”增长,对有限土地高效集约的利用,提高了规模效益,为城市发展创造了新的空间因此,对高层__市场的探讨和研究具有十分重要的意义 在国外,高层__与__一样成为财富人群权利和身份的象征;在__,寸土寸金导致的高层常态逐渐“传染”给__;在__、深圳、广州等一线城市,高层__从起初出现时客户的抗拒,发展到现在的逐渐接受
一、高层__简介
1.1超高层建筑的定义 最新定义 超过一定层数或高度的建筑将成为高层建筑高层建筑的起点高度或层数,各国规定不一,且多无绝对、严格的标准中国定义 在中国,旧规范规定8层以上的建筑都被称为高层建筑,而目前,接近20层的称为中高层,30层左右接近100m称为高层建筑,而50层左右200m以上称为超高层在新《高规》即《高层建筑混凝土结构技术规程》(JGJ3-2002)里规定10层及10层以上或高度超过28m的钢筋混凝土结构称为高层建筑结构当建筑高度超过100m时,称为超高层建筑 中国的房屋6层及6层以上就需要设置电梯,对10层以上的房屋就有提出特殊的防火要求的防火规范,因此中国的《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)、《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)将10层及10层以上的__建筑和高度超过24m的公共建筑和综合性建筑划称为高层建筑国外定义 在美国,
24.6m或7层以上视为高层建筑;在__,31m或8层及以上视为高层建筑;在英国,把等于或大于
24.3m得建筑视为高层建筑
1.2高层__的发展背景
1.高层__的提出从人类居住的角度来说,人口剧增与不可再生土地资源的短缺已经成为最尖锐的矛盾,成为人类社会所面临的最直接、最急迫的问题尽管我国的人口出生率已有明显的回落,但预测到2050年我国人口还讲增加到15亿,占世界人口的1/
6.因此我们不但要认真解决好现今城市建设中的人口剧增与土地资源短缺这一矛盾,还要切实的为子孙后代在未来五十年的居住问题做好规划,留有发展余地如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题,从环境建筑学的角度来看有两个指标与此有直接关系,一是建筑密度,二是建筑容积率__高层化无疑是解决这个问题行之有效的途径之一从20实际至今,现代建筑运定的旗手们在这方面做出了许多开创性的工作
2.高层__的争论近20年来,随着______的出现与发展,建筑界关于高层__的争论从未中断,争论主要有三大特点一是偏重于多层__与高层__的宏观概念的争论二是争论及时触及一些技术经济问题;三是在多层__与高层__的比较重,__建筑高层__者常回避多层__自身的矛盾,感__彩浓重,而少有科学理性的论述与分析,影响了研究的深入与对结果的探索
3.高层__的发展1980年以前,中国的高层__寥若辰星,仅分布于广州、__、天津等大城市它的发展成因一是在技术上具备了初步的条件,二是因为拆迁还建的需要,必须建造高层__来提供更多的__,以便原地安排拆迁户,当然也有为了显示大城市雄伟街景而建设高层__的需要当时高层__的层数虽然多,但套型平面及建设标准,特别是垂直交通设施标注你,是很低的,许多设计理念和手法还沿袭了多层__的标准,如北京“前三门大街”的高层__,__漕溪路的高层__等从全国来讲,真正推动高层__发展的经济动力是来自于城市土地的有偿使用和__的商品化,在市场经济体制的前提下,在__商的策划下,为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境,__顺理成章的向高空生长,并引领了城市__的发展方向
二、高层__客户心理分析
2.1客户特征 高层客户群存在某些共性特征a、大城市生活背景b、视野开阔、见多识广C、愿意尝试新鲜事物d、经济实力较强
2.2客户抗性探究 国内部分消费者仍存在不安全感客户在高层__上放眼眺望时,向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人,总有飘浮在半空中的不安全感,在心理上产生对高度的恐惧,同时对后期物管、配套服务等也存在质疑__商应从居住感觉上主动引导,强化超高层优势,淡化劣势__较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题不同年龄层对高层__建筑的__点不同,
2.3高层__外部空间的应用地段——城市新区或核心地段,并依赖强势资源驱动高层多处于城市核心区域,且具有强势水景资源,高端产品多拥有一线海景、江景资源,中高端产品多拥有湖景、河景等二线景观资源总体规划——不同__模式下,规划布局差异化在大规模高端__产品中,建筑__达百万方,容积率相对较低为降低建筑密度,多采用单排布臵,前后错落,楼距宽阔,视线互不遮挡,保证充足的日照和通风性,板式结构的设计,实现户户观景面建筑立面——多采用色彩明朗的现代都市风格,形成凹凸有致的三段式立面效果高层__建筑外立面多采用现代都市风格,采用明朗的颜色搭配,通过凸凹有致的体块交接屋顶的形状、有无退台决定__的天际线是否美观,立面构筑物的形状、颜色、材质的变化使__富有韵律感,表达一种高端、现代、时尚的风情三段式立面设计缓解了高层__给人的__感景观——造价高,园林景观主题化、精致化由于高层__楼体占地范围小,留有的景观面较大,为了解决高、低层客户抗性问题,景观设计往往以主题化、精致化的营造手法来扩大景观视觉面,造价也就比普通高层__多50%配套——社区内配套齐全多元化__配套模式高层__社区内通常配有大型豪华会所,同时__商会采取多元化__发展模式发挥土地最大价值与__合作建设包括__、商业、办公、酒店、教育、娱乐等一系列设施,功能结构上得以互补,资源得以共享,提高经济效益三.重庆高层__市场调研
1.龙湖春森彼岸项目介绍 龙湖春森彼岸拥有长江、嘉陵江江岸线突出城市特色的我们更不缺乏滨江建筑重庆的山、重庆的水和坡地上的层层建筑在春森彼岸高差近100米的原生态地貌与高低起伏的建筑群中得到__展现我们发誓要将其打造成重庆地标式的建筑,通过龙湖春森彼岸去传递重庆的价值 龙湖的想法与以创新见长的“美国MRY建筑事务所”一拍即合,让这个原本只专注于世界名城公共建筑群的超一流建筑事务所也为之一动合作其间,龙湖数十次派人前往世界各地考察、观摩,每天与设计方美国设计师事务所3次以上国际长途讨论设计方案,仅设计稿摞起来就有一人多高和MRY一样,我们都认为重庆城的综合价值决定着它也一定应该有属于自己的城市地标建筑群 那么什么才能叫做城市地标建筑群?那一个个璀璨于世界之颠的名城替我们给出了最好答案以城市公共空间为依托,提供符合现代生活的设施,同时又充分尊重传统城市的空间规划,在建筑本身的功能之外,被赋予更多代表城市形象功能的提升与展现的意义 春森彼岸的设计规划居于十年重庆规划核心区域江北并处于现今江北__核心与江北未来___的中心,春森彼岸项目地段价值已无庸质疑,而在春森彼岸的规划形态上我们选择__和塔楼相结合的原理,(请注意;之前的江景房为了追求利益最大化,从不修建__小高层)将建筑向空中发展,尽量减小覆盖率,这样可以最大限度的保持原生的地形地貌,将建设与__对城市生态的影响减到最小,对于建筑立面,我们采取了一种反规划的建筑思路,使建筑本身成为一件艺术品,使建筑没有标准层,使建筑每个立面都标新立异不仅如此,在春森彼岸的地块上,我们保留了原有岩壁,利用__和陡峭山地的特点为视觉及结构提供了__保留密植大树的树林、将原有的低谷作为水体、地块内的丰富原生植物,为打造生态的春森彼岸打下了良好的基础项目中青石板铺就的“记忆通道”、顺着自然高差从建新东路一直延伸到江岸的“城市通道”都是其中的__诠释 以高层、小高层、商业与一栋集___与酒店为主的超高层组成,该项目2007年首次__推出1栋高层和部分小高层,__从70多__的两房至130__的三房为主,顶楼为200-300__左右的跃层 龙湖•春森彼岸[香邸] 介绍 78万方世界级滨水建筑群,占据城市中心绝版地段,位于重庆北滨路,紧邻江北嘴___粹集现代城市生活之品质要素观江__、商务SOHO、5A甲级___、10万方国际风尚商业街区、1000米滨江休闲长廊…构筑城市未来国际化水岸生活! 更以几近奢华的产品配置,彰现城市精英尊崇的品质生活5000元/㎡的__超五星住户大堂,精选稀少云石,__为奢华大堂主题墙;定制
2.5米/秒品牌电梯,每部10万元轿箱内饰,配备电梯智能预约系统;意大利马进口赛克,铺就___滨江唯一无边界涌池;德国ROTO、新风系统、电子指纹__门锁、彩色可视对讲系统、__锁信报箱…诸多顶级配置,匹配高处人生 2008年7月底,龙湖•春森彼岸___滨江电梯__[香邸]即将盛装__,约130-230㎡,1梯2户纯板式建筑,仅50余套,总价约91万起 __很多,城市__不多,江景__极少,而城_____的江景__绝无仅有 [香邸],___滨江绝版水岸,唯一亲地__,被花树包围的__雅舍,弥漫四季花香的贵胄府邸,前后皆是繁花簇拥的园林,蔷薇、玫瑰、桂花、香樟如水纹排布,贯穿春夏秋冬的绿意芬芳周边配套 会所__:3000平方米 会所规划:室内泳池;壁球馆;网球场;健身房;室外泳池;美容中心; 公建配套:中餐厅;__;西餐厅;美容美发;家政中心;娱乐中心;洗衣房; 标志建筑:北滨路、嘉陵江大桥、渝澳大桥 公园绿化:嘉陵公园 自然景观:嘉陵江 就医条件:社区医院 商业环境:北滨路商业街配套查找周边商场交通状况 北滨路——曾家岩站轻轨二号线,直线距离658米,步行大约11分钟;大溪沟站轻轨二号线,直线距离781米,步行大约13分钟建材装修 装修情况:毛坯; 安保系统:保安24小时巡逻、红外监控 智能化设施:电脑监控、背景音乐、门禁系统 电梯品牌:待定 供水系统:市政供水、二次加压供水 __配置:地下__ 外墙:面砖; 大堂:大理石地板、高级墙漆 走廊:大理石地板、高级墙漆 电梯厅:大理石地板、高级墙漆 进户门:品牌门 窗材:彩铝、塑钢楼层状况 9+133层车位信息停车位:车位配比:
0.7相关信息 物业现状:地下 内外销:外销 占地__:160326平方米 总建筑__:
782392.65平方米 总户数:262户 __商:重庆龙湖__发展有限公司 物业管理公司:重庆新龙湖物业管理有限公司整合__单位:深圳优点传播实景__
2.鹏润蓝海项目介绍鹏润蓝海情报 鹏润蓝海,是鹏润__进入重庆的开篇之作,位于北滨路中段,嘉华桥头,是江北___、观音桥__、新渝中构成的黄金三角中心项目总占地600余亩,总建筑__约60万方,由A、B、C、D四个区块组成,社区内拥有近10万平方米的公共绿地、4000余平方米的商业会所、社区商业步行街及足够的分散商业设施观音桥+北滨路双核心大城 蓝海A区情报 A区地块约
2.71万方(约41亩),位于B、D区地块之间,总建筑__约为
10.5万平方米,由5栋26层高层、1栋21层的国际风情酒店式__及商业所组成,总共1431户,拥有平层、两跃及三跃等丰富空间构造,以19-67平方米的一房和两房为主力__周边配套 大型百货/__金源Shopping-__ll、家乐福、黄金海岸、苏宁电器、国美电器 星级酒店君豪大饭店(五星级) 休闲娱乐方特科幻主题公园、奔放KTV、音乐龙KTV、时代国际会所 餐饮配套东方家园商业街、北岸引擎餐饮街(君豪食府、过门香酒楼、双照楼食府、菜根香、运通大酒楼等) 医疗配套324医院、江北第一人民医院、十二院、江北三院四门诊、光泽诊所、和平药房、万鑫药房等 教育配套重庆工商大学、景德幼儿园、华新实验小学、观音桥小学、观音桥实验中学、十八中 生活配套__、便利店、农贸市场交通状况 401路、863路、127路环线、617路、122路、123路、810路、813路、813A路、630路、631路等多条公交线路可到达主城各区建材装修 结构:框架 外墙:贴瓷砖 门窗:防盗门和铝合金窗 供水:一次、二次供水 供气:天然气 通讯:__宽带楼层状况 21-26层车位信息 停车位:2000个A区331个相关信息 物业类别住房 项目特色水景__ 建筑类别高层 装修状况毛坯 所属区域江北 所属__观音桥 __时间2010-04 入住时间2011-12 容积率
2.45 绿化率
41.90% 物业费
1.40元/平方米· 鹏润蓝海周边地图 物业现状:竣工 内外销:外销 占地__:402868平方米 总建筑__:640000平方米 总户数:6000户A区1431户 __商:鹏润__ 投资商:鹏润__ 物业管理公司:鹏润物业 建筑单位:中关村建设 景观设计单位:PERIDIAN新加坡博绿地安 整合__单位:今天__建筑设计单位:圣帝国际建筑工程有限公司、美国ADG设计事务所实景__
3.金科廊桥水岸__介绍金科廊桥水岸的南面为占地__约560亩的人头山自然保护区和塔子山公园; 北侧毗邻雄伟壮观的大佛寺大桥,同时在金科廊桥水岸内靠桥头位置规划有一约23000㎡的社区体育公园 金科廊桥水岸东面直面长江,可以直接欣赏南山绿麓和朝天门两江交汇的壮阔江天; 项目西侧紧靠建设中的江北区区__府__,约25000㎡的市政绿化__保证了项目西侧绝佳的视野和通风效果; 金科廊桥水岸__规划的,从西至东最窄宽度约66米、总长约300多米的绿色景观长廊,更是体现了项目极其良好的自然生态景观和整体通透规划的优势,可直接从小区西侧入口抵达长江及规划中的北滨路边缘2006年底,江北区__进驻,新增18路公交路线,通往主城13个方向 2007年,龙头寺火车站运营,包揽重庆铁路客运70%运输任务 2008年,从南岸——长江大桥——渝澳大桥——龙头寺火车站的三号轻轨建成通车 黄花园大桥、王家沱搭桥、大佛寺搭桥、朝天门两江__、轻轨三号线交汇于此 临江面长约400米,项目所面对的长江呈“U”形,而金科廊桥水岸地块所在位置居高临下,正好可以最大限度地观赏到江景,属于重庆能够看到长江、嘉陵江在朝天门两江交汇壮丽景象的极少的__之一 另外,在项目旁边还规划有一所名牌小学和正在修建的江北区红十字会医院 金科廊桥水岸整体定位为拥有良好自然山水资源的、高档文化健康社区规划设计将根据对内外景观资源不同的需求去创造自然合谐统一的氛围开始,营造出独特的山、水、人的居住空间和环境,创造出既有城市文化和精神的自由、开放性,又有自然、生态和恬静的生活空间__周边 教育——金科正式签约巴蜀,方便业主子女小学、初中、高中全程教育 医疗——江北红十字医院即将搬迁至廊桥水岸,打造健康平安社区 市政——江北区__短期内进驻,公、检、法等机构亦规划于此;畅享市政设施交通状况 金科廊桥水岸离五里店仅
2.5公里,车行时间约4分钟;距解放碑仅
5.6公里,车行时间约13分钟;距江北__观音桥5公里,车行时间约8分钟公交线路812813817866107123835建材装修 装修情况:毛坯; 电梯数:4 安保系统:保安24小时巡逻和红外监控 智能化设施:可视对讲 电梯品牌:奥的斯电梯 供水系统:市政供水、二次加压供水 __配置:地下停车场 外墙:面砖; 外立面说明:简洁、俊朗,现代感、时尚感强 大堂:高级地砖铺地、高级墙漆抹面 走廊:高级地砖铺地、高级墙漆抹面 电梯厅:高级地砖铺地 进户门:美心防盗门 窗材:高级地砖铺地、高级墙漆抹面实景__四.结论
1、高层出现的必要条件表现为要求GDP在3000亿以上,城市化率要65%以上
2、高层要考虑设置转换层
3、高层建安成本在3000-3500之间,销售单价一般过万配置外墙外保温墙体,外墙涂料或真石漆,断桥型材的铝合金中空玻璃,钻孔灌注桩,基座可考虑部分石材电梯可考虑2-4部,还可考虑分层直达设置,单梯直接入户,提高品质
4、高层建筑的桩基形式以钻孔灌注桩为主,该桩型施工周期较长,有一定的难度;若考虑抗震埋深要求,还需考虑深基坑开挖施工对周边建筑物的影响
5、考虑高层墙体较厚层高考虑
3.0-
3.2米,__层差一般在50-80元/__,针对一线景观资源,景观差异较大的楼层可一次性调整200-500元/__
6、高层通风__及中高楼层销售较快,高楼层受单价较高、安全性、便利性等方面的影响,在重庆市场的销售过程中有一定的抗性
8、高层__基本考虑以第一居所定位(酒店式__及旅游__除外),____不应太小,考虑每个空间的舒适性__为主,只配备一个分区完备的大卫生间,也可以接受。