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一、住宅精装修已成为住宅发展的必然趋势建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》并在全国推行精装修住宅,至今已经有一年多了据建设部有关官员透露,我国将在未来3到5年内取消毛坯房,北京和上海目前已经先行一步,相继制定了有关政策法规,在今明两年内将基本取消毛坯房住宅精装修是市场成熟的发展趋势,不管在国外还是在国内,住宅精装修已普遍受到购房者的欢迎例如,珠江地产、华新国际以及万科等成功操作的系列住宅精装修项目,都得到了广大购房者的极大认可,并带动了住宅精装修在国内的进一步推广和发展业内专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车,属于半成品把毛坯房销售出去,让一家一户再加工,重新制作,是小生产观念而住宅精装修直接向消费者提供完全装修的“成品房”,不但节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏,而且规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序,积极推行住宅装修工业化生产,提高现场装配化的程度和新技术运用的范围,使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分,体现了集约化大生产的优势,符合住宅产业现代化的发展要求这种“成品化”的产品特点,逐渐赢得了大部分消费者的认同,也成为房地产开发企业一种新的竞争力,是精装修取代毛坯房和初装修的内在原因
(一)、住宅精装修逐渐被消费者认同和接受住宅精装修对消费者具有以下益处
1、省心省事业主不要为寻找和跟进装修公司而劳神费力,减少受那些不讲信用的和低素质的装修商蒙骗的可能;不必长期受左邻右舍装修污染的影响;避免低水平装修带来的不安全问题(结构破坏、水灾与失盗等);买房时已可知道产品的最终效果(实际样板房),避免因样板房夸张化所带来的错觉
2、节省资金装修材料实施集团批量购买,价格远远低于市场价,能减轻业主开支;方便将装修与住房一次性进行按揭贷款,相对减少业主资金压力;工艺过程中减少交叉破坏,总成本与总售价应更合理
3、设计更专业可享受到经过专业室内设计之后的装修效果,避免对室内设计无知所带来的负面影响(审美与品位局限);随着住宅精装修开发的日益成熟和规范,加上国家建设部门的政策引导,消费者逐渐认同和接受精装修这种一次到位的完全装修的“成品房”正如有人所说的,除了富翁、艺术家……大部分人还是需要精装房!
(二)、住宅精装修成为实力雄厚的开发企业新的竞争利器精装修对于开发商来说,是一种投入多、风险大、责任重的装修方式房屋造价增加和制造周期加长,如果出现长时间销售不出的“尾盘”或“死盘”现场,则将形成致命的资金压力和投资风险;同时开发商对装修直接负责,无法将消费者的投诉转移到装修商等等另一方面,消费者对住宅精装修的认可和接受则需要一个过程,他们担心装修质量的好坏、装修材料的环保与否,另外对于精装修带来的总房款上升等问题还有一定的抗性所以许多开发商认为精装修可能会费力不讨好,从而导致住宅精装修在很多地方推进速度较慢但是,对于那些实力雄厚的开发商来说,他们具有较强的资本和品牌优势,对项目本身的综合素质充满信心在此基础上推出消费者满意的住宅精装修,自然可以赢得更大的市场首先,住宅精装修可促进发展商综合素质的整体提高,不但形成住宅产品新的卖点,而且可以深入表达发展商的审美追求;其次,在高门槛淘汰一批劣质对手之后,高水准的对手们可进行更加有序的竞争,通过装修产生更多样化的住宅产品形态,增大住宅产品的艺术与文化附加值和创新空间等等另外,住宅精装修体现了开发商的一种深度服务和良好社会责任感,对于销售之后的物业管理和社会环境带来了种种益处
1、不至于面对零散装修所带来的长期污染;
2、减低社区保安工作的压力;
3、遏制低水准装修,提高装修技术与艺术;
4、建立健康的邻里关系,改善生活方式和提高居住水平;
5、优胜劣汰,有序竞争,促进住宅产业的整体发展可以说,发展商在未来市场要想生存发展,必须更加努力变革和进步,而这种利国利民的住宅精装修成为这部分开发商的一种新的竞争利器
(三)、国家政策的引导与规范,加速了住宅精装修的推广2001年建设部要求全面取消毛坯房,倡导住宅一次装修到位;2002年建设部住宅产业化促进中心又出台了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》,对从装修一次到位的全过程实施引导到装修材料选择与质量检查分别提出了要求,推荐给房地产开发、设计和施工单位参照执行明确了精装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成按照这一导则,精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次另外还在原则上要求开发单位为住宅装修的第一责任人,承担相应的责任,而不是由装修公司或物业公司作为责任人;精装修住宅要分为不同标准,设立样板间由住户来进行选择;房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分,并要在合同中标明等等这些政策的出台,昭示了政府要求规范发展商行为的决心,对全国数万家房地产商的优胜劣汰设了一道高门槛,促进发展商的整体进步,规范住宅产业与市场,为住宅产业的产品创新与产业化明确方向,促进正规的室内设计业健康成长另外还以国家康居示范工程作为突破口,建设部提出发展商申请康居示范工程3A级住宅,必须一次性装修到位作为面向21世纪的住宅升级换代产品,康居示范工程强调商品房一次性装修到位同时满足购房客户个性化要求这些政策和措施,都将成为住宅精装修进一步推广的强大推动力
二、住宅精装修开发的操作模式和流程
(一)、模式的多样性,体现了开发商责任与消费者参与度之间的平衡关系住宅精装修开发的具体操作模式多种多样,根据开发商承担责任以及消费者参与度的不同,可分为以下几种第一种是开发商选好装修公司供买房人选择,但开发商不负责材料,这是最初级的一种做法;第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修,最后交到买房人手上的是成品房第三种是菜单式,购房人只能在菜单内挑选,以便开发商集体采购并施工一般来说,开发商承担的责任越多,提供的服务越精细,消费者的参与程度也就越深,从而可以在统一精装修的基础上更多的发挥消费者的个性,使精装修得到更大范围、更多层次的消费者认同和接受例如,近年来一些发展商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择,这是一种菜单式的精装修服务但是由于众口难调,以及材料的不同选择和施工工艺的不同运用,使得装修的效率和质量难以达到理想状态,同时也失去了精装修原本的工厂化、集成化、装配化要求现在人们越来越认识到装修和装饰的不同,个性化往往依靠后期的家庭装饰而不是大面积的装修因此在住宅精装修开发模式上,统一的精装修将成为近几年开发商比较合理的选择
(二)、流程基本相同,方案设计和材料选择是关键住宅精装修开发的流程基本相同,一般如下方案设计→材料采购→样板示范→装修施工→装修监理→质量验收→保修和维护等其中,导致不同模式产生的阶段主要在方案设计和材料采购环节如果是菜单式,则消费者在这两个环节的参与度就高,尤其在方案设计阶段与消费者之间的交流与反馈活动比较经常,而且意见被采纳的程度高;而对于统一的精装修模式,则主要依靠设计师自身对市场和潮流的把握,设计出符合大多数人审美情趣的产品,消费者可以反馈意见,但是意见被采纳的程度则相对较低因此,方案设计和材料选择成为住宅精装修开发的关键所在
1、住宅精装修对设计师提出更高要求方案设计阶段,应由由装修设计师把握全局装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程这样,精装修产业化发展对设计师个人要求首先熟悉产品,即全面的了解住宅装修中所用到的产品,了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等;在对产品有了相当了解和把握的基础上,消费者参与装修产品的选择,设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计,搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案,从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间另外,设计师要主导与面向产品的研发工作把过去相互分离的设计、生产、施工以至销售看成一个统一整体,由设计师统筹管理,作为整个过程的主导力量因为,住宅装修产业化的设计、生产、建造涉及面广,需要熟悉住宅装修中各类别的各种产品及其技术特性,并综合户型、面积、功能模式、造价、风格等因素,提供出类似菜单式的住宅装修设计手册这种设计工作包括两个方面一方面是指作为部件的产品设计在这里,每件实用家居产品都被作为艺术品来设计,艺术深入到每件产品中,而不是为艺术而艺术这些被赋与艺术性的产品将共同构成未来家居空间的艺术性另一方面是指由部件组成的整体家居产品设计住宅装修的主要目的不是为了光鲜、炫耀,而是实实在在满足消费者的根本需要在这里,室内温、湿度的保持,空气的洁净度、新鲜度,合理的功能安排以及人体工效学、环境心理学,生态学等多方面的考虑和追求,使得安全、健康、舒适、优美,环保成为现实同时值得强调的是安全生命周期与清洁生产战略这两个非常重要的现代理念设计
2、住宅精装修要求材料的绿色环保、标准通用与品牌保证精装修房屋使用的装修材料是开发项目中最受人关注的一环,也是决定住宅产品室内外风格、档次、品位的关键,不仅直接影响住宅产品质量,而且在精装修实施过程中经常会出现成本与效果之争装修材料的绿色环保,是装修的基本要求因为人们在室内的空间相对较长,因此材料的选择必须考虑各种健康和环保的需要而品牌保证则是消费者放心的又一条件,这是现代社会的一种诚信保证而对住宅精装修来说,标准化、通用化的开放体系的构建是住宅装修实现高品质、多样化、个性化需求的根本保证,也是打破垄断的重要手段通用体系是各个厂商根据全国或地区通用的标准、尺寸、构造等生产构配件,用户可根据需要选购,装配成多种风格的各种形式,以适应规模小、分散的住宅装修要求有计划地将门窗、小五金、卫生间、厨房、采暖、通风等设备,装修材料及制品、连接件等都进行标准化、专业化生产,实行商品化供应其次,紧跟时代趋势,尽早实现产品的“大规模定制化”生产,以更好的满足消费者个性化的需求,提升企业的竞争力所谓大规模定制就是将大规模生产和定制生产这两种模式的优势有机结合起来,在不牺牲经济效益的前提下,满足单个客户的需求
三、住宅精装修开发的三个难点及其对策
(一)、如何解决降低装修成本和满足个性需求的矛盾?消费者是理性的,并且需求也是多方面的从现实角度来考虑,开发商很难做到满足消费者方方面面的需求,因此开发商追求的应当是一种“满意解”而不是“最优解”从精装修市场的发展状况上来看,市场的成熟需要一个过程,在当前阶段开发商应当定位于“最大程度的满足消费者需求”,而不是“满足消费者最大程度的需求”发展商做的精装修应该是大众化的,比如地板、墙、厨房、洁具等而客户个性化的东西主要体现在装饰和家居布置上,因为装修的东西是一次到位更改不了的,装饰和家居是可以调整的所以我们首先必须分清装修与装饰的辩证关系许多业主包括某些房产商未能分清共性与个性及装修与装饰的辩证关系,其实任何事物都既有个性也有共性,如住宅装修除材质、色彩变化外,门套只是饰线微小变化,门也只是造型变化,踢脚板、护角线等基本没变化,其中有大量共性,若能解决相关技术问题,完全可工厂生产零件,组装成部品,通过现场排列组合解决个性化问题,这样,按照国外发达国家经验,轻装修,重装饰,即通过部品集成将厨房、卫生间、门窗套、门、踢脚板、壁柜、隔断等室内三维空间项目一次性装修,留下窗帘、灯具、活动家具、字画等装饰物品业主自选,这样便可有效解决装修个性化问题,大量减少装修房销售之风险
(二)、落后的手工装修施工带来的如期交房风险和售房风险房产商承诺交房期限一般都较为紧张,若不能如期交房,业主将会索赔,而土建安装工期拖延装修便无法进入加之室内装修劳动密集用人多,一般装饰公司很难在短期内组织起足够的队伍由于各工序用工多,工种繁杂,工作面有限,各工种交叉施工,交叉污染,互相影响,工期很难保证另外,装修房使开发商成为商品住宅装修一次到位的第一责任人,而目前全国各装饰公司施工手段均为手工现场施工,这种落后的施工方式必然产生大量质量问题,加大业主对房产商投诉风险有手工就会有误差,现场散料加施工的落后方式因工人技术、材料及施工手段等各种原因会遗留大量难以克服的质量隐患,而装饰公司一般又是有活现找人,钱到手人就走,业主入住后及时保修不易做到按现行国家规定质保期一至两年,业主投资买房不可能只住一两年,质保期限与房屋使用寿命形成巨大反差,既使信誉好的装饰公司在质保期内能及时维修,保修期外就无法保证了这不得不成为目前众多房产商想做住宅精装修而又迟迟观望的主要原因,解决的出路究竟何在唯一对策参照国外先进经验,选择代表先进生产力,采用工厂化装修的装饰公司来实施商品住宅精装修这样,便可淘汰落后的手工现场施工,上述种种问题便可迎刃而解!
(三)、住宅精装修开发期待标准化管理和控制
1、精装修房缺乏具体的技术标准从消费者的顾虑上来看,有开发商本身的问题,同时也有行业标准的问题目前整个装修行业的质量标准很不完善,有关精装修的质量标准更是欠缺,开发商面对消费者的时候,是作为一个商品房的生产者还是以装修公司的身份来面对?精装修应当属于装修行业的范畴,不应当由另一个行业来背这个包袱可事实上从消费者的角度很难接受这种形式,毕竟消费者是直接与开发商打交道的因此在责权利上就产生一种矛盾因此,大部分开发商认为,精装修市场本身应当有一套完整的标准可循,包括装修的质量、档次划分等等,作为解决消费者与开发商矛盾的一个出发点既要制定开发商、设计单位、装修施工单位和部品集成商之间的合作规则包括设计管理、施工管理、售后服务等,解决精装修住宅动态联盟之间的关系;同时,制定出一个被市场认同的工业化装修的统一分类标准设计标准、产品集成标准、性价比等,便于业主和开发商之间在交房标准上达成一致
2、精装修应加强工程监理《商品住宅装修一次到位实施导则》颁布以来,开发商开始努力打造精装修住宅然而,许多号称精装修住宅的楼盘却只用了简单的材料,部分木地板或瓷砖甚至连牌子都没有施工队伍和监理单位的整体素质和能力无法满足市场的需求由于精装修住宅项目基本上是流水线作业,开发商主要进行招投标,如果出现装修事故,开发商对所招投标的单位不太了解,或者对其资质没有很好的考察,这应该是开发商的责任即使考察,如果施工单位偷工减料,监理部门没有责任心,也会出现问题作为开发商、监理部门和施工单位要经常沟通,严格按照工程设计要求施工,加强工程监理,切实保证装修施工质量,防患于未然
四、齐鲁·骏园住宅精装修的探索和实践
(一)、初试菜单式装修,提出完全UNI主义齐鲁置业有限公司在齐鲁·花园推出全面精装修之前,首先在齐鲁·骏园开始尝试菜单式装修所谓菜单式装修,是指房地产开发商售房时提供装修设计方案与材料设备菜单,置业者选定后统一装修交房的基本要求是厨房、卫生间、顶板、墙面、地面、门和门套一次装修到位为此,还特别提出了“完全uni主义”“完全uni主义”包含三层意思unit、union和unique;组合起来表达如下含义
1、完全unit(单位、单元)意即我们卖出的是完整的产品,不是半成品——摈弃毛坯房概念;
2、完全union(联盟、联合)意即多工种、多元化联盟为客户全方位服务,该大联盟包括设计单位、监理单位、施工单位、家装顾问、营销策划公司;
3、发展商与业主个性选择的完全unique(独一无二)齐鲁置业公司为客户提供装修是服务的延伸,是为了方便业主,满足业主的要求,公司对此没有利润上的要求,因此对于置业者而言,选择公司提供的装修服务是很合算的对齐鲁置业公司而言,菜单式装修的好处是一可以增加产品的附加值,作为项目的宣传亮点;二可以体现公司的服务精神,提升企业形象,塑造企业品牌;三可以为以后项目的开发积累经验
(二)、设计步骤与思路
(1)确定标准配合开发商通过市场调查研究,结合装修的流行趋势,明确销售对象,确定装修标准其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准装修的多样化,可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上,精选出具有代表性的装修方案,强调在同一档次上的统一性和均好性,同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展
(2)提供图纸设计图纸完成后,应向装修施工单位进行交底,说明施工中应注意的问题和技术要求家装公司应向开发商提供以下图纸资料■装修施工详图(包括水暖电附属专业图);■概算 开发商应向购房者提供以下竣工图 ■套内平面图及使用面积; ■选材和设备配置使用说明书; 设备接口位置和接口图、套内面积 装修设计图纸作为必备资料交给购房者,购房者对照图纸进行验收
(3)指导施工 首先指导施工单位做出样板间,样板间应以实际交付为标准,以带个性化装饰为辅,真实地反映出精装修商品房的内在质量设计人员要配合开发单位、监理单位、施工队伍,对材料进行把关,现场解决在安装集成过程中的问题,确保装修按图纸施工
(三)、装修标准装修标准根据公司决定,暂定为四种100元/M
2、300元/M
2、500元/M
2、700元/M2,每种标准有不同的材料、风格设计的方案2—3款
(四)、装修施工三部曲第一步厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成,同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设置管井等;第二步卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次安装到位;第三步根据设计方案进行标准化全装修,直至交付给业主
(五)、装修的环保原则 室内装修必须十分重视环保及防污问题要在选材、施工用料方面坚持如下原则,具体由聘请的专业机构对材料进行签定、监测,并在营销推广中加以体现 ■选用环保型装修材料 ■选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料,宜采用取得国家环保标志的材料 ■使用能改善室内空气质量的先进技术及设备 ■防止成品家具对室内造成的污染
(六)、对各单位的具体要求
1、开发商开发商应和家装公司签订合同,合同中包括精装修的套餐选择和标准装饰材料等内容开发商和购房者应按照国家和地方的有关规定签订合同,并在房屋结构及设备标准中设置相关装修标准的内容确立开发商为住宅装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任开发商必须向购房者提交装修质量保证书,包括装修明细表,装修平面图和主要材料的生产厂家,并执行有关的保修期
2、监理单位装修工程监理的目标是控制投资、进度和质量,强化合同管理和信息管理,协调各方关系包括以下内容审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程工程监理单位对装修工程进行监理,严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度,以保证对施工质量的控制
3、装修施工单位装修施工单位应当遵循以下规则 ■采用的装饰材料不得以次充好,弄虚作假; ■施工不得偷工减料,粗制滥造; ■不得野蛮施工,危及建筑物自身的安全; ■不得损害居民和开发单位的权益; ■遵守国家和地方规定的有关规范和规则装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表,报开发商和监理单位,以保证施工进度
4、家装顾问家装顾问具体工作职责表现在以下几方面■装修常识的咨询;■具体价格的把握,为具体方案提供市场数字依据;■客户装修套餐选择的引导,特别是装修风格的建议;■对家装公司的监督,主要是质量监督;■针对具体每一套住宅,室内装饰的建议;■全力配合开发商针对该计划的所有工作,并提出切实可行的操作建议;■自2003年4月12日起,每周周末家装顾问公司必须安排1—2名熟知该计划的专业设计师于项目营销中心全天候接受家装咨询
(二)、齐鲁·花园精装修模式的成功,坚定了公司开发住宅精装修的信心齐鲁·花园作为济南第一个完全精装修交房的中高档住宅,得到了广大消费者的极大认可和青睐开盘不到3个月,销售出推盘量的80%尽管销售火爆的原因是齐鲁·花园综合素质好、性能价格比高,例如出色的健康主题园林、儿童益智会所等,但是精装修应该是其最大的卖点之一齐鲁·花园没有继续采取菜单式的模式,而是采取了统一精装的模式淡化风格意识,强调装修的大众化和基础性,同时加强过程控制和服务深度并且结合健康住宅的标准,创造出一种升级版“健康型精装社区”的模式特别体现在装修材料的选择上,不追求简单的高档和奢华,而是在质量和品牌保证的基础上,讲究材料的绿色环保同时,对装修公司严格把关,初步的资质考察通过后,选择5家单位进行样板间设计和装修;然后,对其实际施工能力进一步考察,同时充分听取客户的反馈意见,最终确认2到3家进行最后的大批量统一精装修这些过程的严格管理,充分保证了精装修材料的环保性与施工的高质量由于齐鲁#8226;花园这种“健康型精装修”消费者让消费者极为满意和放心,齐鲁置业在模式创新的同时,还从理论内涵上将精装修延伸出“精品工程、精细服务、精致生活”的开发新理念,要求房地产开发的各个环节、各个阶段都必须高标准、高质量,产品的各个部件都必须是精品,各种客户服务包括将来的物业管理都必须规范而体贴入微,除此之外项目管理的过程控制同样十分严格,只有这样才能真正创造一种高尚的、文化的、精致的人居环境和生活氛围精装修的操作过程中,齐鲁#8226;花园加强了对消费者的观念引导大大弱化风格意识,强调装修的大众化和基础性首先明确“装修”和“装饰”是两个不同的概念,“装修”是大面积、整体性的,“装饰”则是业主参与程度深、细节的、个性化的当代人“轻装修、重装饰”,倡导简约装修风格,把主要心思和精力用在家庭装饰上,突出个性和品位,而不必拘泥于所谓的装修风格然后,通过样板示范房来听取客户的反馈意见,并以此对各装修单位的实际施工能力进行考察,最终确定2到3家装饰公司,并针对不同户型设计出不同的装修风格,同种户型的风格一致,争取做到大多数人满意追求一种“满意解”,是“最大程度的满足大部分消费者的需求”,而不是“满足所有消费者最大程度的需求”这样,设计方案则由装修设计师全局把握装修设计师应该从一开始就参与策划、构思、建筑设计、结构处理等过程室内设计作为一项重要的艺术创造,不能开发商自己去组织,也不要让建筑设计师去做,建筑设计和室内设计是两回事,不但要找专业的室内设计师,而且要进行招标这样的装修效果才会有品位因此设计师必须了解产品的基本功能、适用范围、施工方式、价格、风格等;在对产品有了相当了解和把握的基础上,消费者参与装修产品的选择,设计师在一定的产品范围内进行产品组合设计,搭配出功能合理、满足风格要求的完全可实现的设计方案,从源头上保证消费者得到满意的、预期的居住环境和居住空间
(三)、住宅精装修的实质是一种建立在诚信和责任基础上的深度服务不管管毛坯房还是精装房,开发商提供的都是一种服务只是不同的服务体现了开发商不同程度的责任感和诚信度精装修这种服务,开发商不但要承担住宅工程质量责任而且要承担装修质量责任,是诚信经营时代的一种深度服务齐鲁·骏园的菜单式装修套餐和齐鲁·花园的完全精装修,虽然在装修方案的选择上不一致,但是都是操作过程都是同样的严格和规范通过公开招标选择绿色环保品牌材料和资质优良、经验丰富的装饰公司,同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的工程监理;设置样板间,让消费者对精装修看得见、摸得着,做到心里有底;至于装修标准和装修材料,绝不遮遮掩掩,都将用正式的书面材料向消费者进行公开说明,同时将邀请有关单位对精装修进行全过程的、规范化的第三方监理这样公开、规范的操作自然让消费者比较满意和放心
五、住宅精装修开发的前景
(一)、住宅精装修将成为住宅市场的主导力量
(二)、随着住宅开发的工业化和标准化,住宅精装修将朝模式化和集约化方向发展,但是消费者参与度越来越高
(三)、在近几年,以高水准的策划、规划、设计加上高水准的专业室内设计和装修,进行统一的完全精装修,将是开发商选择的主要模式因此,设计师和开发商的审美能力成为核心竞争力,审美标准、审美素质超越消费者但又被消费者所理解,是消费者对精装修感到满意的关键所在从个案看北京精装修住宅市场 北京广华轩房地产开发有限公司于2002年夏开始开发精装修城市高级公寓项目——UHN国际村,北京金网络房地产经纪有限公司作为该项目的全案代理参与运作了开发的全过程,历时两年,现在项目的一期已经于2003年底入住,项目的二期产品经过全面升级之后,也将于2004年底入住,目前正处于准现房的热销期,连续数月月均销售额均在
七、八千万通过对这个个案项目的运作,我们对北京的精装修住宅市场有了一些概况的了解,同时也积累了一些精装修项目在目前市场状况下的运作经验,希望通过这个简单的总结,与同业共享 第一部分北京精装修住宅市场概况
1、精装修住宅目前仍是绝对少数 据调查,北京市的居民愿意买精装修房的比例占到了60%以上,但市场上投放的精装修房数量 不多,居民买不到价钱适宜的精装修普通住宅 2002年,北京房地产市场140多个新盘中,“精装修”只占18%左右;而到2003年年底,北京市300多个在售楼盘中,精装修项目只占到全年新推项目的1/3,基本上仅限于单价达到8000元/建筑平方米以上的所谓的“豪宅”或户型面积在30到60多平方米的小户型项目这两类“极端产品”虽然精装修房数量逐年上升,但是,从总体市场来看,精装修住宅目前仍是绝对少数
2、国家的政策引导方向明确,但北京缺少配套执行细则 按照2002年国家建设部提出的要求,2010年左右全国都将推广住宅装修一体化,不搞毛坯房上海市住宅发展局更是制定目标,2005年上海市的新建住宅将基本实现全装修 2001年北京市建委、规委、国土房管局联合制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》,要求房地产开发企业开发商品住宅时,将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售,满足购房人直接入住的要求 2002年5月,建设部住宅产业化促进中心已经颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》,这是全国出台的第一个关于商品住宅精装修的实施细则以及相关技术标准,目前还只是指导性意见 在配套政策方面,上海比北京又早走了一步上海住宅局从1999年开始就着手对精装修住宅的实施开展调查研究,并逐步进行试点并陆续发布了关于装修设计、装修监理、室内环境检测、竣工核验、优良装修产品推荐等11个文件但在北京,这方面的工作尚有待推进
3、北京的精装修住宅市场处于起步阶段,尚未进入成熟期 2001年国家政策出台后,北京市的中高档市场上出现了一些精装修楼盘,但其中由外地(尤其是南方)开发商开发的楼盘居多,北京属地的开发商则反应滞后 据一些房地产开发商反映,影响精装修房开发的主要原因一是利润小,成本高装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大,但由于装修行业环境复杂,操作难度、管理成本会成倍扩大,若销路不畅,精装修无疑是个不小的包袱二是难操作统一装修不能满足个性化要求,出力不讨好,还不如毛坯交房;菜单式装修又送“佛”没送到西天,业主总会通过各种渠道改东改西满足自己的意图,大量的修改极易出现工程失控现象三是真正的成品房应是设计、建造、装修一体化,但由于缺乏经验,设计、建造、装修脱节的现象比比皆是,即使住宅实现了精装修,仍可能因户型的缺陷引起业主不满,拆东墙、补西墙,无形中增大了开发商的成本和难度 而政府有关人士则认为首先是开发商的意识制约了精装修开发普及工作的推进,很多人还没有意识到装修的重要性(包括精装修的社会价值和对树立企业品牌形象的价值)此外北京的市场环境较好,毛坯房买家也接受,造成开发商的动力不足
4、精装修常见纠纷与成因分析 尽管有各种制约因素,2004年北京楼市的精装修项目仍然明显增多,预计今年精装修项目占新推盘的比例将有可能超过1/2,同时也将是精装修引发纠纷最多的一年 总结精装修房常见纠纷,主要集中在以下四类 第一类是材料和设备标准笼统引起的矛盾尤其北京仍处于期房销售市场,预售时精装标准尚未明确,在装修材料说明中常使用“进口”或者“高级”等定性的描述,引起理解上的偏差,在交房时由于缺乏量化的评判标准而引发纠纷据调查,这方面引起的精装修纠纷占30%-40%,甚至更高 第二类是施工质量问题这方面引起的精装修纠纷约占50%到60%左右原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准,装修工人没有经过严格的专业训练,大量手工操作无法保证施工质量 第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题精装修工程与结构施工、设备设施施工等各环节都有紧密的联系,需要高度配合,稍有不慎即会埋下隐患比如说,装修公司进驻前,地面上的宽带已经布好并调试好,结果,一铺地板,装修工人把宽带给砸断了,等等这类纠纷通常与施工质量问题相互混杂,很难严格区分 第四类属于客户知识面不够造成的纠纷,比如有些客户对地板的分类不清楚,那染色地板的标准衡量非染色地板,认为“木地板的花纹不一致,色差太大”,其实这是由木材的自然色差引起的类似这样的建材知识需要沟通,也需要等待消费者自身的成熟 以上是精装修纠纷的表象,对其形成的原因进行分析,还有以下三方面深层次的原因首先,消费者“众口难调”由于绝大多数消费者不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力,再加上消费者越来越关注住宅装修的个性化,因此造成规模化生产与个性化体现的矛盾;其次,容易造成开发商“赶工期”对开发商来说,推行精装修意味着将比做毛坯房时面对更多的乙方和更多的环节,更难以控制工期,任何一个环节的延误都必须在交房日期之前消化,因而有相当一部分精装修质量纠纷都源于“赶工期”;第三,上游产业成熟度低,尤其是家装企业“力不从心”目前整个家装业发展尚不成熟,装修质量难以保证,有实力可以同时进行几十套、上百套装修任务的装修公司难得有几家由于利字当头,各装修公司在投标时无不大包大揽,但最后的装修质量问题都需要开发商来面对购房者
5、北京精装修房的操作模式 自从建设部提出商品住宅装修要求后,北京市建委、规委、国土房管局也联合制定了《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》,其中提出开发商可以用四种不同方式为购房人提供装修房,一是房地产开发企业开发商品住宅时,将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售,满足购房人直接入住要求;二是房地产开发企业可以在预售中,向购房人提供装修菜单及样板间服务,按购房人意愿进行家居装修设计,连同住宅结构一体施工到位后交用;三是购房人买房后进行装修的,如果与开发商或物业管理单位推介的装饰装修企业签订了装修合同,开发商或物业管理单位与装饰装修企业承担质量保修连带责任;四是购房人未选用被推介的装饰装修企业的,可在购房人装修前将装修方案报物业管理单位备案,签订装修管理合同 目前,北京市精装修楼盘在装修上的价格根据楼盘的档次和装修标准的不同,从400元/平方米到1000元/平方米甚至2000元/平方米以上都有北京住宅市场中通行的精装修操作模式有以下几种
(1)单一方案、最多只有干作业面材可选的精装修房 具体做法全部房屋的装修材料、装修风格和样板间提供的完全一致,尤其是厨卫的材料设备完全一致,只有一种方案,最多提供几种壁纸、两种地板供选择这种操作模式被很多高档项目、尤其是有过精装修运作经验的发展商所采用,优点是湿作业设计施工和材料组织相对简单,易于操作,缺点是千屋一面的问题最为突出,尤其是当项目本身的建筑风格不突出时,精装修设计风格的选择就成了无本之木要么由于精装修方案的个性突出限定了后期家具配饰的风格,造成家居风格难以突破装修风格;要么为了给后期配饰留有一定的空间而造成精装修设计毫无风格可言
(2)多个方案可选、但方案间不可互选的套餐式精装修房 具体做法根据不同的装修风格或统一风格下提供不同的色彩计划来提供2-3种方案的装修示范,客户根据自己喜好任选一种,但方案之间的材料、设备、包括色彩变化不可以互选,同时不同方案的精装修档次是一致的这种操作模式一方面为客户提供了有限范围内的选择余地,在一定程度上照顾了对家居个性化的需求;另一方面通过一定的限制措施避免了选择的失控,将精装修设计、施工、材料组织的难度限定在合理的范围内因此这种模式正在被越来越多地采用,一方面是市场竞争的需要,精装修房必须考虑客户的个性化需求,另一方面也是发展商服务意识提高的表现
(3)多个方案可选、方案可以升级的可变套餐式精装修房 具体做法业主可选毛坯房,或加上不同的装修费得到不同档次的装修如风林绿洲提供的每平方米720元、750元、1000元、1180元的四种装修,各档次装修材料一致,但客户可把不同档次间的材料搭配,在四种价位基础上适当加价和减价,获得满足自己个性的装修这种模式适合于中高档社区,满足由于客户支付能力差距造成对精装修档次的个性化需求但是“退装修”的选择一定程度上打破了精装修社区的概念,为后期的装修扰民、物业管理留下了隐患,需要慎重采用
(4)完全可变的精装修房 具体做法业主支付相同的房价,然后与开发商选定的专业家装公司协商,选择不同的装修材料、改变标准的装修方案,如方案修改、材料选择的成本超额,则向家装公司补齐价差使用这种操作模式的项目很少,虽然一定程度上明确了精装修的责任主体,但是由于给了客户过大的选择余地之后,开发商的资源整合作用荡然无存,客户无法享受到规模化精装修的价格利益,是否选择推荐的装修公司也变得并不重要,最后与家装无异这种模式原则上只适用于对装修成本不敏感的豪宅社区,尤其是独立式住宅 第二部分UHN国际村的精装修经验与教训 在上述的北京精装修住宅市场的大背景下,北京广华轩房地产有限公司于2002年开始运作UHN国际村项目,同时金网络经纪作为项目的全案代理从定位阶段就开始参与了项目运作的全过程在进行了充分的市场分析、地块条件分析,尤其是考虑到广华轩公司的品牌目标,项目最终定位于服务城市左派精英人群的都市高级公寓,配送全套欧洲品牌精装修目前一期已经入住,二期年底即将入住,并且一二期的精装修方案有较大的调整,在这个过程中,运作团队对于精装修项目的个案操作积累了一些经验教训
一、UHN精装修操作方案及效果评估
1、一期精装修操作方案可变套餐式精装修,方案间可以互选 具体做法
(1)精装修标准1000元/平米,不可升级,不可退装;
(2)提供现代、简约、典雅三种风格的三个方案,每种风格下的地板、壁纸均有几种选择,三种风格的区别主要体现为地板和橱柜的风格不同;
(3)三个方案之间的材料可以互选如此一来,相当于客户可以仅将三个方案作为指导性意见,但可以打破风格的限制,在三个方案所提供的所有材料中随意选择其带来的可选余地是 地面实木复合地板3种选择,地砖1种选择,且各厅室可以不同; 墙面壁纸6种选择,乳胶漆2种选择,且各厅室可以不同; 橱柜3种选择(对应3种风格) 实施效果 从交楼的情况来看,一期精装修操作方案的可选性过于大胆,选择余地过大一方面各种可选性之间的成百上千种组合,不仅使操作的复杂程度、管理成本大为增加,同时还减弱了规模效益,也使客户(特别是缺乏专业和主见的客户)陷入困扰,难以作出选择;另一方面,这也表现出运作团队对自己的项目还不够自信,总觉得规划设计、外立面的个性已经很鲜明了,加上做精装修,已经屏蔽掉一部分客户,是不是精装修方案的选择余地应该大一些,这样可以更好的适应客户事实上,这样的想法是不够成熟和自信的许多有经验的精装修项目发展商都有过这样的经历一个精装样板间面世之初,由于项目还没有建立鲜明的市场形象,到访的客户构成比较复杂,更不可能有一致的审美倾向和装修要求,因此对同一个样板间的反应一定是褒贬不一的;但是经过一段时间过滤之后,客户的构成和审美倾向就会渐渐比较趋同,尤其是那些风格鲜明、有人强烈喜欢、也有人强烈唾弃的项目,客户趋同更加明显这是由于,随着项目市场形象的建立和口碑传播的深入,新到访的客户大多数都已经是被这种风格吸引来的因此,我们认为,精装修项目不要在精装环节试图迎合所有人的口味,而应该通过精装设计进一步强化项目的特点,成为项目个性的延伸,给客户提供统一风格下的2-3种方案足矣
2、二期精装修操作方案 在吸取一期精装修经验及市场上众多精装修项目经验的基础上,二期精装修做出了较大的改进 设计理念更注重室内装修与整个项目(规划、园林、建筑单体、公共空间等)的气质调性的协调统一“风格的前沿和语言的纯粹”,使精装修成为项目气质的自然延续 具体做法 精装修标准从一期的1000元/平米提升至1200元/平米,重点对厨房和卫生间的材料设备进行了升级,比如卫生间选用的科马台盆和五金件,比许多万元以上的精装修项目还要高档但同时,也对客户的精装确认行为进行了严格规范方案之间严禁互选,不可退装; 二期提供比一期更为前沿纯粹的黑、白、灰三个装修方案(分别命名为亮黑、深白、二分之一),并主推其中的深白方案客户在选定方案后,可选的地面至多只有一种地板、一种地砖共两种选择;墙面至多只有一种乳胶漆和6种壁纸供选择;其余均按标准设定无选择余地 考虑到部分二期客户购房时是参照一期精装修而做出的购买决定,并以深色地板作为购房的必要条件,故在深白方案的基础上,增加一种深色地板的选择,作为满足这部分客户需求的备选方案(命名为“摩卡”) 实施效果 二期精装修操作方案,与项目前沿纯粹的气质调性更为协调统一,对目标客群的定位更为精确鲜明一方面减小了精装修操作的复杂程度、管理成本,更好地实现了规模效益和学习曲线效应;另一方面,黑、白、灰三种风格亦实现了个性化的不同需求与精装修千人一面之矛盾的有效规避,即以色彩的变化作为风格多样化选择的界定同时,发展商分别选取三个方案的样板间做了不同风格趋向的配饰,通过家具和配饰营造出或豪奢、或浪漫、或雅酷的不同家居风格,用事实告诉客户什么叫“装修的高级”和“配饰的个性”,解决客户对精装修的一些深层次的担心从5月22日实楼样板间开放开始进行的精装修确认工作进展十分顺利,不到二十天时间,二期售出的400余户的精装确认工作已经全部结束,精装确认率百分之百,为材料组织、精装修施工环节和年底按时交楼提供了有力的保证同时也用事实验证了我们对于客户定位与装修风格、建筑个性与装修风格、客户选择与客户规范之间关系的认识,更加明确了项目三期精装修方案设计的方向
二、关于精装修设计的体会
1、规模化精装修设计与毛胚房设计的区别 精装修不是简单地将毛坯房加上装修,要求必须将精装修设计与土建设计相互衔接,在住宅主体施工动工前进行,对精装修设计与土建设计进行反复的调整这就比单纯进行毛坯房设计要进行多得多的设计考虑 在室内的使用功能上,很多在毛坯房里容易被忽略的设计细节或瑕疵,在精装修房里就很容易体现出来比如房间或者卫生间的间隔、门的朝向、空调的位置、插头的位置、灯具的位置、暖气管道和散热器片的位置、窗帘滑轨的位置、家具摆放的位置等如果做得不合理,改起来就很麻烦,通常改一个地方就会引起连锁反应,“诛连九族”所以要事先想好
2、规模化精装修设计与家装设计的区别 规模化精装修设计以满足目标客户群体为导向,特点是规模化、产业化、通用化、标准化、模数化;家装设计以满足指定的客户个体为导向,特点是离散化、个性化 规模化精装修应首先强调标准化,在此基础上才是实现个性化的问题至于个性化,更主要通过而且完全能够通过后期的配饰来实现
3、规模化精装修应将精力和重点放在厨卫上 一是厨卫是家庭中功能最集中、使用最频繁的场所单个空间中的功能又很复杂,设计难度相对较高;二是由于厨卫的湿作业(防水、贴砖等)较多,主要设备系统都集中在厨卫,这个空间客户本身可以再创作的空间也很有限,在精装修环节应该考虑到位至于其他部位的装修,则应给客户留出更大的空间
4、规模化精装修设计还必须考虑到材料组织、施工组织甚至营销推广等环节的操作 比如材料的供应、成本等是否可控,施工水平的客观制约是否会使设计的效果大打折扣,精装修方案是否能够得到客户的认可等等
三、关于大规模材料组织的体会
1、对材料的归类与统筹 通过系统安排,可减少供应商数量,从而便于供货管理和施工管理比如地板的翻修通常牵连到踢脚,这两项由同一家供应商(兼施工方)来做,会极大降低供货管理、施工管理和后期整改的成本和难度
2、对材料的品牌(知名度、美誉度)、生产厂家、质量、价格、供货等进行全面考查与选择 比如由于对材料的需求量极大,就要求不仅仅是某一个或者某一批产品的质量合格,还要求不同批次的产品质量具有稳定性(尤其是地板、壁纸等面材) 又如一个精装修项目一般会有几十个精装修材料供应商,其中某种供应材料掉队,都可能使整个工期受到影响UHN作为“全欧洲品牌精装修”项目,在选择国际品牌时,就必须考虑这些品牌在国内是否设厂,从国外进口的话能否保证及时供货,等等
四、关于大规模精装修施工组织、工程监理
1、必须编制施工组织设计,规范流程和工序,明确责任人和协调人,才可能保证施工的秩序和效率
2、严格工艺标准具备尽可能精确化、数字化、标准化的施工图和施工工艺,减少目测、感觉的成分
3、材料设备尽量使用工厂化加工的成品,减少现场作业和手工作业
4、必须保证有数量足够的、有装修经验的监理工程师,从审核图纸、查验材料到工序、工艺、质量、进度、成品保护等都进行监督
五、营销推广环节的配合
1、推广策略
(1)通过精装修价值分析、投资价值分析确立精装修项目高性价比的市场形象;
(2)通过广告、楼书(《技术手册》《生活读本》《精装手册》)等宣传手段和销售工具赋予项目“全欧洲品牌精装修”的鲜明产品形象;
(3)通过在售楼处设置“家居设计概念馆”、售楼处样板间、实楼样板间乃至精装样板区等一系列动作将产品概念落到实处,加强现场锁定能力;
(4)增强说服力的几种渠道 专家渠道开展“精装样板区开放”暨“亚洲生活样式展”OPENDAY等一系列公关活动,通过业内和专家渠道树立本案在市场中的前沿形象和权威地位; 人脉渠道成立业主俱乐部“UHNerCLUB”,形成良性互动体系,加上系统性的精神与物质激励,老客户纷纷带来新客户,熟人间的口碑传播极大提高了项目的说服力和成交率
2、销售组织与执行
(1)精装确认及早进行精装确认,为开发商的材料组织、施工组织提供时间保证,一般确认的截止时间要比交房时间提前5-6个月;并需要协调好精装确认工作和新客户接待工作之间的关系,不要影响正常的销售工作;
(2)打磨产品一线业务人员在销售过程中不断反馈客户和市场意见,对精装修方案和设计细节提出调整意见,不断完善产品;
(3)装修顾问对业务人员进行全面细致的培训,不但成为房地产销售专家,还要成为装修专家以专业人士的身份和自信,主动对客户进行引导,增强客户信心——所提供的精装修方案与客户所喜爱的前沿纯粹的项目形象气质最为吻合,最经得起时间检验,为体现个性化的后期配饰提供了最多的可能性、最强的协调性和最大的空间;
(4)入住排雷在房屋交付前,销售团队代替业主进行预验房,提前发现问题,及时进行整改精装修如此好事多磨2002年5月,建设部住宅产业化促进中心正式推出《商品住宅装修一次到位实施细则》,以强制性规范的形式提供了解决长期以来困扰住宅装修问题的途径从道理上讲,对于取消毛坯房、实施精装修,无论是开发商、家装企业还是广大消费者都会认为是件好事但是时隔一年多,记者却发现“装修一次到位”推行起来困难重重,除北京、上海等极少数城市外,其他地方更是举步维艰“三个有利于”商品住宅精装修的推出,目的是为了更好地满足住房者的需要因为毛坯房带来了许多严重的问题,而消费者对精装修也有迫切的需求但同时住宅精装修是一个渐进的过程,这个大市场需要不断培育、完善消费者和开发商都需要引导,随着住宅产业化的整体推进及开发商和消费者的走向成熟,市场会最终认可精装修成品房,实现住宅装修的产业化建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放也曾说过,住宅产业的现代化必须从精装修下手,精装修住宅将成为住宅产品的主流深圳市时代装饰工程有限公司总经理曲毅把精装修归纳为有利于业主、房产商及整个社会的“三个有利于”解除业主购房后自行装修之烦恼,搬家即可入住,省时、省力、省钱,房产商必然多卖房,卖好价,提高售房率和利润率,通过土建装修设计一体化,可大量减少自行装修所造成的浪费,降低建筑、装修总成本,使业主与房产商双得益,通过优化设计,采用装饰工程工厂化、部品集成新工艺等先进技术进行整楼装修,可有效解决业主散户难以解决的质量、环保、售后服务等各种问题,为售房创造新卖点,也可以大大减少因装修质量所带来的社会问题“樱桃好吃树难栽”建设部关于《商品住宅装修一次到位实施细则》推行已一年之久,目前全国市场除北京、上海等极少数城市外,其他地方的精装修的普及率非常低以上海为例,2001年推出菜单式全装修房3000套,销售率在80%以上,2002年推出此类房3万套,占上海住宅总量的20%,而今年计划推出10万套,“十五”末基本在上海取消“毛坯房”再如深圳,其推广情况远远不如上海,一直是住宅局在孤军奋战,项目基本上也是住宅局自己所建的福利房、微利房,像桃源村、彩田村等,商品房数量就非常少,而且在深圳旗帜鲜明地推广精装修的企业只有时代和北新装饰虽然发展商、广大业主及家装公司都认为推行精装修是好事,也都知道推广它的好处,但从实际执行情况来看,提倡精装修绝非易事因此,有人形象地比喻精装修是“樱桃好吃树难栽”记者在了解目前精装修的市场推广情况时,曲毅从四个方面谈了他的看法消费者“众口难调”伴随着生活水平的提高,人们也越来越关注住宅装修的个性化,造成“众口难调”的主要原因在于首先,落后的建筑施工手工作业较易实现个性化;其次,因手工施工竞争门槛低,使得装饰公司以追求个性化为揽活手段另外,老百姓不具备鉴别精装房质量的专业知识和能力,担心自己被开发商多赚钱、装修质量不过关等问题开发商“成本增加”推行精装修,对开发商来说,并未获得任何实际利益首先是开发商在楼盘销售中引进装修施工企业,向购房者提供菜单式装修方案,这只是表明开发商提供了这一方面的服务而已,实际上对帮助楼盘销售并没有太大的促进作用,真正做成精装房再销售的,总体成本和房价明显升高,楼盘的市场销售反而受到影响;其次实行精装修交房后,开发商还因此而增加了一项装修责任;第三推行精装修使整个项目施工周期延长,无形中增大了开发商的投资风险;第四如今装修市场上很多装修公司的素质和能力远远达不到人们的满意度等等家装企业“力不从心”其实对精装修最感兴趣的是家装企业,但就目前的家装业来说,大部分企业是“心有余而力不足”目前整个家装业发展尚不成熟,装修质量难以保证即使消费者请正规的装修公司,装修公司请的也是这些所谓“雇佣军”据悉,目前国内装修市场中,80%的装修公司把工程转包给了装修队,并从中抽取30%的利润而有实力可以同时进行几十套、上百套的装修任务的装修公司更是难得有几家此外,开发商由建筑商垫资做工程,这在业内已是众人皆知的精装修是否会令装修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙,从而引发新的“垫资问题”,而有多少家装公司有这个能力做,也还是一个未知数政府“放任自流”因为商品住宅精装修是建设部的一个倡导性政策,而非行政手段强制实施因此很多地方政府认为目前住宅消费呈多样化趋势,每个购房者都有他自己的个性和身份,因而,装精修受到很大的抵触最重要的一点是,政府认为现在是市场经济,个人装修完全是市场行为,政府不能干预其实政府不干预并不等于不闻不问,而是应该积极引导从目前的现实情况来看,政府的推行力度对促进精装修起到了非常重要的作用“打铁先得自身硬”精装修是未来装修业的发展方向和目标住宅产业从计划经济时代的福利分房,到现在市场经济条件下的住房体系,从福利分房时代的粗装修到后来的毛坯房,再到住宅精装修,完全是市场不断发展的结果随着市场的不断发展和完善,精装修将逐渐被广大老百姓所接受然而对于开发商而言,就必须向市场交出过得硬的产品,“打铁先得自身硬”首先要满足健康的要求在国家关于《室内装饰装修材料有害物质限量》十项强制标准中规定了人造板的甲醛释放量,内墙涂料、胶粘剂的有害物质限量等做精装修,企业要使用国家认可的、通过环保认证的材料,同时要出具使用材料的品牌、产品的检验证书,以便更加规范再有还包括智能化国家建立住宅小区智能化工程检验规范中规定,智能化小区包括通信网络、计算机安全系统和信息安全、建筑设备监视系统、火灾自动报警和消防系统、安全防范系统、智能化系统、电子设备等等,都要符合国家规范住宅精装修要过五道“坎儿” -质量体系需细化 按照有关规定,开发单位为住宅精装修质量的第一责任人,承担住宅装修工程质量责任,负责相应的售后服务,对售后服务,开发商一般委托物业公司但全装修房的质量涉及装修施工企业的总包单位、室内装修的具体施工单位、装修材料和部分生产厂家等的质量责任,这层层责任链如何制约? -验收过程要深化 日前,《住宅建筑初装饰设计、竣工核验规定补充意见》对精装修商品房验收,已有了详细的说明但在完成工程件进入室内装修的过程中,何时能组织核验,土建验收和精装修房的室内验收如何衔接,室内装修是否需二次报审,装潢施工在整体布局上很可能对土建施工图做局部调整,调整后如何验收,特别是消防部门二次验收等问题,迫切需要相关部门的提前介入和指导 -主体与装修要配合 从些反映房地产方面问题和家装问题的投诉来看,装修后引发的矛盾占有相当大的比例,装修入住后,发现墙体出现了裂缝,开发商称是装修施工时使用的墙面腻子不符和要求,而装修公司认为是项目土建时出现的施工质量问题,双方的相互扯皮只会影响购房者的日常生活,而最终也是不了了之此外,装修中随意拆改房屋结构,特别是拆改煤气、暖气、上下水的设施,会造成对邻里的影响,有些不合理的建筑结构,只有在进行装修时被发现,一旦调整,势必出现多方面的牵连 -装修标准有待统一 住宅精装修首先是减少了开发商在项目前期土建和房型设计中遗留的一些问题,但也会出现入住后的维修问题由谁来解决,作为装修企业,可以在项目报批后进入现场,与项目的设计人员共同处理规划中的一些问题 -市场需要合同、按揭新规 精修房的购房合同附件中的装修内容,标准、数据、质量、工艺、售后服务等内容,哪些一定要明确,哪些要约定,如何来约定,如何保护开发商和业主的利益等问题尚未确定目前,一些精装修房销售楼盘,合同签订方式有预售合同附件、预售合同+开发商自制装修合同、预售合同+开发商指定装修公司合同哪一种合理,急需一份较好的合同样本供参考或规范渐成市场主流精装修房离我们到底有多远精装修房渐成市场主流多年来,房地产市场销商品房基本是毛坯房,即半成品房虽然销售价格大大低于精装修房,但二次装修却给购房者带来了很多麻烦消费者买房后,要面对装修公司、材料供应商,而消费者在这些群体面前属于弱势人群,费时、费力、费钱却不一定能有质量保证此外,由于消费者分散采购、分户装修,也在一定程度上造成建材资源的浪费有关业内人士认为,房地产市场成熟的标志之一就是内销毛坯房时代的结束精装修是住宅产业现代化的要求所决定的,是成熟发展商和成熟客户共同的选择与毛坯房相比,精装修房可为业主节省大量的时间,减少了精力和财力的浪费,同时由于开发商集中采购,可以用同样的价格选择更好的优质材料为业主提供最佳的性价比此外,精装修房还能在很大程度上提高其投资价值,真正实现即买即住即租即收益,省却了毛坯房装修期的“空置”精装修交房难在哪里精装修是商品房发展的方向,世界各国都在极力倡导在我国,各级政府也在积极倡导用精装修房逐渐取代毛坯房然而,笔者在北京采访中却发现,毛坯房仍在商品房市场上大量存在建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施细则》规定,精装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成北京市制定的《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》,也要求房地产开发企业开发商品住宅时,将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售,满足购房人直接入住的要求然而,不少开发商都不愿意做精装修房据一些开发商反映,影响精装修房开发的主要原因一是利润小、成本高装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大,但装修环节复杂,操作难度、管理成本会成倍扩大二是个性化装修难操作统一装修不能满足个性化要求,还不如毛坯交房;菜单式装修业主又会通过各种渠道改东改西,以满足自己的意图,大量的修改极易出现工期失控三是真正的成品房应设计、建造、装修一体化,但设计、建造、装修脱节的现象,即使住宅实现了精装修,仍可能因户型的缺陷引起业主不满,拆东墙、补西墙,无形中增大了开发商的成本和难度诚信是市场经济的基石目前内销住宅仍以毛坯房为主,这说明房地产市场仍不成熟建设部和北京市正极力推进全装修房,上海市已提出毛坯房限期退出市场,如房地产开发企业继续生产、销售毛坯房,实质上是对市场和客户不负责任的做法或不成熟的表现精装修房呼唤技术标准近年来,随着毛坯房逐渐退出市场,精装修房已被越来越多的消费者接受与此同时,业主与开发商之间因精装修质量等问题引发的纠纷也相应增多从北京部分已交付使用的精装修商品房看,精装修纠纷主要表现在以下几个方面一是发展商事先没跟购房人约定清楚材料的标准这方面引起的精装修纠纷占三分之一二是装修行业没有施工技术标准和技术验收标准,装修工人没有持证上岗,手工干的活没法保证质量由此引发的精装修质量纠纷约占一半以上三是装修工程和其他配套配合不好引起的问题四是属于客户知识面不够造成的纠纷此外,工期安排太紧也是精装修质量无法保证的一个原因据一些购房者反映,现行购房合同中的装修标准太笼统、不明确,如“高级地砖”、“进口洁具”等,即便是写了品牌的,也没有写清型号,而同一种品牌有各种不同档次的产品样板间也不是实物样板间,在售楼处搭建的样板间卫生间内可能没有管道,但收房时管道被包了起来,卫生间小了很多有的开发商审美不够超前,尽管使用了很好的装修材料,但装修设计不符合审美潮流目前,精装修房缺乏具体的技术标准,合同内纠纷与合同外纠纷无法用标准界定,验收标准执行的仍是建筑的规范其中参照的一些老规范,检测方法还在实行“目测”、“手摸”等感觉上,而不是一个量化的标准现在大多数样板间是个性化设计的,很多东西在交房时并没有按建设部新近作出的规定,样板间必须在楼内做,老百姓买到的房子,应该跟样板间一样建筑设计和室内装修设计也应力求一体化有关人士认为,应尽快出台精装修验收的标准建筑行业中各工种都是持证上岗的,装修行业也应持证上岗,什么样档次和价钱的瓷砖应由什么样技术资质的人来铺,以此来保证工程质量施工也要讲规范,将一个电源盒子从墙这边移到那边,必须先在墙上埋暗管,电线从暗管里走,不能只在墙上挖一槽,塞进电线刮上腻子就完事移完后表面看起来一样,但安全等级却不一样装修要尽量做到工业化生产,减少手工操作,现场尽可能避免用刨子、锯子等,门、柜应在工厂内做好并刷完漆开发商应该更多地重视共性之外个性化的东西,以合适的方式给大家一个个性化的选择全装修时代已来临引发中国住宅产业3大变革用住宅装修一体化全装修来取代离散化的装修,无疑是一种革新,其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产,从而全面提升中国住宅装修的档次和品质全装修住宅具有鲜明的产业化特征,它不但打破了陈旧的装修体制,更重要的是将住宅产业引向集约化建设的轨道,是一次质的飞跃全装修住宅引发了购房者消费意识上的变革,引发了装修部品材料供应方式的变革,引发了装修生产方式的变革,“三大变革”托起了住宅装修走向产业现代化的一片蓝天 消费意识上的变革 买毛坯房还是买装修房,对于普通老百姓来说是一个消费意识上的转变绝大部分消费者在装修方面是外行,这是他们的“弱项”,让一个外行去发挥他的“弱项”怎么能不累呢?消费者的“强项”恰恰是购物、是选择用什么装饰品、什么家具来装点自己的家毛坯房这一“过渡性产品”让购房者的消费意识停留在传统的“自给自足”的生产方式上“马路装修游击队”正适应了这种陈旧的观念,占据了初期的家装市场,再加上装修质量问题层出不穷,给广大购房者留下了不良印象,影响了全装修住宅的大面积推广随着住宅量的增加和消费者购房目的“差异性”增大,住宅不再是消费者固守的居所,装修也随之成为“身外之物”轻装修、重装饰日渐成为潮流,而迎合这一潮流的全装修住宅也会成为市场的主流产品,在未来的住宅市场上将会大行其道消费者看到提供给他们的全装修住宅质量优、价格宜、样式多,自然就会摈弃旧的装修方式,去买品质上乘的全装修房这种消费上的变革是基于两种根本原因第一是价值取向的理性化,第二是全装修住宅的优质化据上海组织的一项调查显示,在欲购房人群中有80%的人认为全装修房是发展的趋势,其中有68%的人打算在两年内购买全装修住宅,比去年增加20%上海市不单在高档住宅中推行全装修房,也要在中低价位的住宅中推行,全装修住宅不再是高档房的专利购房者消费意识的变革是住宅向全装修转变的原动力 装修部品材料供应方式的变革 装修部品材料的质量直接影响到全装修住宅的工程质量和环境质量这是保证全装修住宅高品质的前提,因此,对于材料部品的来源和质量认定尤为重要国内的装修材料的供应方式多属于摊位式的摊位式的大型装饰材料市场对于零散的店铺销售来说的确是进了一大步,集中式的销售给消费者带来了方便,对产品和材料的把关程度也有所提升,但是在材料、产品的进货渠道上,在价格的协调上和售后服务上,仍然缺乏统一性,难以形成产品集群的整体规模效益在质量管理环节也易出现漏洞,经营上也会受到制约现在这种状况正在逐步改善,尤其是“建材超市”式的经营模式开始占据家庭装修部品的半壁江山这种先进的装修部品材料供应方式具有如下的明显优点1大资本支持;2大规模采购;3低价销售;4产品材料销售与装饰企业捆绑在一起,质量保证体系健全;5对进入超市的产品和材料质量给予认定和保证;6形成品牌效应,发展连锁经营,产生规模效益;7采用现代物流管理手段,大大减少流通环节,让利于民 与“建材超市”几乎同时出现在装修领域的另一个亮点是“专业化集团采购模式”,即以“团购联盟”的形式组织实施统一的部品市场准入和采购活动这是运用市场机制建立起来的部品保证体系在形成规模采购的同时,提高质量,降低成本,这正是全装修住宅的优势所在 装修生产方式的变革 从毛坯房过渡到全装修房,这实际是一次生产方式上的变革,而工业化装修方式则是代表了未来装修的发展趋势许多开发企业和建材部品供应商共同探索住宅全装修之路,取得了不小的成果,值得大家去推广这些装修模式包括 “一站式”采购装修模式即在超市中直接与设计人员一起选择装修部品材料,由设计人员和施工人员一条龙服务百安居的装修服务就是采用这种方式解决产品与施工之间的衔接问题 “集成装修”模式由住宅建设开发商、建材供应商和装修企业三大产业搭建一个平台,构筑产业战略联盟,实施住宅集成装修,达到多方共赢的目标参与平台搭建的多是品牌企业,这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力,更能确保全装修住宅的高品质集成装修是建立在工业化生产和现代供应方式的基础上,而品牌的参与和加盟是在此基础上提升了装修产品的价值,体现了产业化生产方式所带来的效益 “连锁特许经营”的装修模式这是以品牌、技术或商标为知识产权的特许经营方式在装修行业中独树一帜的成功经营体系往往会发展成连锁特许经营模式这对装修领域中生产方式的变革和生产经营的标准化、规范化的提高具有深远的影响 “家具专业整合”装修模式家具生产企业借助雄厚的机加工实力,直接给消费者或开发公司服务,体现了工业化生产的优势,近几年在家装市场上异军突起全装修住宅中的大件木工制品和机加工产品大都已由现场加工转为工厂加工家具厂上门免费测量,拿回工厂加工,再到现场拼装,省时省材保质量,这种专业化的服务很快赢得了消费者的青睐,与无加工场地的家装公司相比具有明显的优势 从现在开始到2010年,是全装修住宅发展最为关键的五年,是住宅装修方式大转变的五年,是为毛坯房最终退出市场铺平道路的五年许多省市建设主管部门在制定当地住宅产业化目标时,都将实现住宅全装修定在这五年的范围内,可见推行全装修住宅已形成大气候,实现住宅全装修将是中国住宅产业现代化的必由之路谈商品住宅装修一次到位装饰装修是住宅产业的一个重要组成部分,是商品房发展的方向,世界各国都在极力倡导随着人们生活水平的提高,家庭的装饰装修已走人千家万户,成为一种潮流2002年7月19日建设部
[2002]190号文发出了关于印发《商品住宅装修一次到位实施导则》通知,明确提出逐步取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房的目标
一、住宅二次装修弊端 住宅二次装修尽管改善了居民家庭的住房环境,提高了住宅品位和舒适度但也暴露出许多问题,产生了以下主要弊端
1、居民要为装修住房耗费大量的时间和精力,缺乏挑选装修单位并进行监督的能力,出现了许多低质量的装修,而且售后服务得不到保障作为房主,即使每天盯在工地上监工,也常常因为不了解施工工法,不了解建筑标准施工规范等,不能有效地进行监督装修工人大多没有受过系统正规培训,有时则是为了图省工,如帖瓷砖的水泥砂浆不实、空鼓,油漆减少遍数等装修的质量很难保证
2、建筑材料浪费严重个人与开发商因装修的花费,好比零售和批发之间关系,个人装修不能得到规模效益,个人装修的成本要远远高于开发商大批量装修的成本二次装修的方式,对消费者而言,主要有两种方式,一是“包清工”,房主自备材料,在省事和省材料之间,施工工人一般选择浪费材料二是“包工包料”,装修公司利用消费者对各种各样的建筑材料、建筑产品不了解,以次充好,甚至使用不合格的产品
3、装修一个接一个,时间长,噪音大,吵得四邻不安再加上由二次装修产生大量的粉尘,做防水、刷油漆等的刺鼻气味,混合着弥漫在空气中,影响周围居民的空气质量,被广大居民称之为“装修公害”
4、由于主体设计和室内设计分别由不同的单位和人员进行,不能有效衔接,各有各的意图你装你的,我装我的,容易破坏建筑物的统一协调风格
5、我国大部分住宅是集合式住宅,二次装修损坏楼体结构功能,影响的是公共居住环境,而不仅仅是自己家的房子有居民在装修时,不管是不是承重墙,看着不顺眼就打掉,不论是否能承受,盲目给房子增重,破坏建筑成品、房屋结构和性能的情况时有发生破坏了建筑结构的稳定性,并容易发生其他事故
6、一家一户的住宅二次装修,不但增加了对建筑材料、施工质量、施工人员的监管难度,而且施工单位与居民的经济纠纷增多,消费者合法权益得不到更好的保障,有的装修后还发生撬窃案件等,影响了社会的稳定,增加了社会的运行和管理成本
7、税务部门很难对分散装修收税,造成了税费流失
8、二次装修还产生大量装修垃圾和污水,不但浪费社会资源,而且影响社会环境二次装修生产方式与住宅产业化方向背道而驰,严重制约着家装行业水平的提高不利于建筑业装修业的工业化、规模化、现代化发展
二、商品住宅装修一次到位的优越性 住宅一次性装修,用建造装修一体化来取代离散化的装修无疑是一种变革其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产,从而全面提升中国住宅装修的档次和品质
1、对开发商来说,通过做一次性装修房,体现了以人为本,业主至上的经营理念住宅部品工厂制作,加工精细,质量能够确保这是“马路游击队”无法与之相比的而且标准化程度高,使用寿命长,便于更换和升级
2、装饰公司经营一次性装修房,可达到规模经营的目的,降低材料成本和施工损耗,由于装修材料是在工厂加工制作,成型过程科学严密,材料的物理性能和机械性能都得以保障,安装之后不会变型工艺先进,机械化程度高,开发新产品就十分容易现场组装,省时、省料、效率提高
3、监理公司通过参与一次性装修的装修工程,扩大自己的业务范围,由于是土建、水、电安装工程的延续,监理对整幢楼的水、电、气管线等情况了如指掌,更能从整体上把握施工质量,监理介入装修工程可大大改善和提高施工质量,为业主提供放心房
4、物业管理公司介入一次性装修房的验收,一方面是帮业主再把一次质量关,又使自己熟水、电、气的管线,便于今后的维修保养服务
5、居民从一次性装修中可获得诸多实惠首先是省心、省事、省钱,随着生活节奏的加快,居民们没有时间和精力去掌握装饰行业日益丰富的装修材料、形式和工艺方面的知识,只要价格合理公道,大多数居民都愿意购买一次性装修的住宅其次是质量放心,因装修有专业监理,物业管理再次验收,使得居民特别放心
三、规模化装修无碍“个性化” 说到装修房,许多人就会问个性要求如何满足某装修配套公司讲了3个样板间的故事,非常说明问题 该公司做了户型、装修内容完全一样的3个样板间,但配上了不同的家具和床品、绿化、墙画,整体装饰效果视觉不一样,许多顾客都以为是3个不同风格的样板间,注意不到基本装修是完全一样的这个道理其实一说就明白,在大家越来越轻装修,重装饰的情况下,装修在整个过程中占的比例越来越小,就像我们一个人穿衣打扮中鞋所扮演的角色一样,鞋虽然也有各种颜色,但大多数人还是选择黑色,因为黑色的鞋子配任何一款服装都达到和谐统一的效果,鞋子不变衣服更新就会有很多不同的新形象,装修其实也是这样基本的装修配上不同的装饰就有千变万化的各种风格
四、绿色理念应用于住宅装修之中 在科技文明和物质文化生活高度发展的同时,也带来了诸多环境污染的弊端家庭的健康环境要从使用绿色装修材料开始绿色、环保就是人们重视生态环境保护后提出的要求家庭装修与室内空气污染看似一对矛盾,但是,如果本着健康、绿色、美观的原则,选择环保的装饰材料,就当前的建筑技术在水平和工艺上完全可以避免室内环境污染,创造质朴、自然、雅致的生活空间家庭装修中的绿色理念将在装修中以下的几个方面得到体现
1、环保地材、墙材 客厅和卧室采用天然实木地板,卫生间、厨房采用A类天然石材,不使用沥青类防腐、防潮处理剂,不使用C类天然石材铺地,减少辐射的可能 墙主要采用玻璃纤维壁布或环保型乳胶漆、防火板、玻璃等材料,既易清洁又抑制霉菌不使用廉价的有机溶剂类涂料,因为有机涂料污染环境,且浪费了大量资源和能源,形成涂膜不透气、易空鼓、起泡、脱落
2、环保管材、照明 采用塑料金属复合管及铜管,替代传统的镀锌水管和PVC管尤其是铜管具有突出的优点,化学性能稳定,耐腐蚀,使用寿命长;机械性能好,耐压,抗冻胀;适配性强,密封性好;卫生性能高,对细菌有抑制作用;可再生利用照明方面采用高效、安全、优质的电气产品,另一方面通过设计,营造出适宜视觉,心理、生理的光环境
3、环保通风、家具 做好装修期间和装修后的房间通风换气和空气净化,使室内拥有充分的空间来容纳大自然的日照和光线,抑制多种病毒、病菌的滋长和繁殖,同时使室内有害气体挥发、飘散 选用高档的实木家具和雅致的藤质沙发因为板式家具都是用人造板材制作,甲醛释放量较大,而布艺沙发内的喷胶含有大量的苯所以宁缺勿用,否则后患无穷北京锋尚国际公寓的精装修实践
一、项目概况
1、锋尚国际公寓(原锦绣大地公寓的升级版)是由北京锦绣大地房地产开发公司开发的精装修外销公寓,位于北京市海淀区万柳工程的万柳居住区南部这里是海淀区新的行政中心,也是北京的绿色氧吧,256公顷绿化用地及高儿夫球场是万柳工程的重要组成部分;小区周边北大、清华等高校云集,还有众多历史名胜风景区香山、玉泉山、万寿山、植物园、颐和园、圆明园等;昆玉河流经小区西侧,自古这里就被誉为都下福地,是非常适合居住的地方
2、小区占地
2.6公顷建筑面积10万平方米,由4座18层塔楼和二座8-9层板式小高层组成绿化覆盖率63%容积率
3.
03、规划设计由新加坡原建屋发展局局长兼总规划师刘太格先生设计,采用围合式布局,组织出6000平方米的中央绿地,并有效地实现人车分流,保证了社区内人的安全及车辆行驶的畅通同时避免了社区内的噪音和空气污染63%的绿化覆盖率为其独具匠心而成
4、环境景观设计由瑞典阿肯设计事务所马可斯奈夫(MarkusNaef)先生引入天然及人性化的北欧园林设计理念,追求自然贴近自然园内设2000平方米的人工湖宛如天成,水中有植物及游鱼,一片生机昂然的景象园区是自然的也是人性的;是开放的也是互动的,有儿童游戏设施和场所、还有给每四户赠送的一棵海棠树,为邻里交往增添了色彩
5、建筑设计北京威斯顿设计公司;国内资深专家赵冠谦、开彦、谢远骥等为户型顾问;外立面设计为德国WWA事务所的沃夫乌儿(WolfromWohr)建筑师
6、高舒适度节能优化设计为瑞士苏黎士联邦高等工科大学物理所布鲁诺凯乐(BrunoKeller)教授和田原博士此优化设计为全球可持续发展联盟(AGS)在中国唯一支持的房地产项目由于这项技术,使得北京锋尚国际公寓成为我国首个建在寒冷地区的告别空调暖气时代的住宅项目
7、体现项目内在品质的七大系统天棚辐射制冷采暖系统(即混凝土制冷采暖系统),创造居住场所高舒适度的核心技术健康新风系统,经过过滤和热交换的新风,健康、节能外墙复合外保温系统,一种新型、高效保温、外观新颖的外衣屋面保温系统,保温隔热性能优越的屋面外窗及遮阳系统,采光、保温、遮阳、降噪作用突出防噪音系统,将各种来源的噪音消除或隔离垃圾分类处理系统,将生活中的各种垃圾分类、密闭处理,杜绝二次污染,保护环境及有利于回收及瑞士吉博力下水及同层排水系统、乔治.费歇儿INSTAFLEX上水系统;还有安防及智能化系统、中水处理系统、全循环热水系统、道路自动清洗系统等等
8、项目获奖一览2001年北京十大明星楼盘2000年第七届首都建筑设计汇报展住宅公寓设计优秀奖高舒适度低能耗住宅试验基地住宅科技进步示范基地北京市建筑节能试点小区2000年首届北京理想家园评选科技进步奖2001年国际建筑中心联盟未来住宅精品奖中国消费者协会零投诉房地产企业楼盘等等
二、对现有的一次性装修房问题的分析
1、容易千篇一律,缺乏个性化
2、饰材品种繁多,检验认证难,质量品质难以保障
3、施工人员素质普遍不高、劳动力密集型,不易管理、浪费严重、成品保护难、质量控制难,纠纷不断
4、购房者担心发展商追求暴利,质次价高
三、我们的理念与策略
1、市场将无情地淘汰大量无竞争意识的房地产开发商
2、做好一次性装修房是对开发商是否具有提供完整产品的能力和持续服务意识的考验,也是市场的必然要求
3、一次性装修房有利于将装修与住宅合成一体进行按揭贷款购房,能减轻购房者的经济压力
4、一次性装修房最有可能避免各家各户单独装修所带来的精力耗费、财物浪费、质量安全隐患、投诉无门、相邻影响、公共环境和设施的破坏等因素
5、一次性装修房要把装修作为售房服务的一部分,要把提供优质的装修和令客户满意的心理价位结合起来,让客户真正对房屋整体来赞同和接受
6、一次性装修能有效体现项目整体特点,尤其对锋尚国际公寓这样有着诸多新技术和新产品内容的楼盘对项目了解不深的人,很难做到全方面的统一协调,也就不能全面实现各项新技术给客户所应带来的健康和舒适
7、一次性装修房应该是精装修,要在精字上下功夫专业的设计要精,每一户型都要充分地站在居住者的生活起居角度去考虑,风格要简约、时尚;内容要精,以满足各项使用功能和现代时尚生活为主,又给客户在体现个性化方面留有足够的装饰装潢余地;选材要精、施工要精、配套设施要精,减少最有可能发生纠纷的问题出现
8、从设计、选材到施工要体现环保、健康的要求,强调人性化和可持续发展的理念
9、一次性精装修,要走工业化、装配化、系统化、规模化的道路,这样才能实现产品品质的有效保证和明显的经济性
10、我们的精装修的目的是要打造好宅,而不是豪宅,两者有着本质的区别
四、锋尚国际公寓的精装修具体实践
1、成立室内装修部,拥有从室内设计、材料、施工管理、施工监理等方面专业技术人员,进行与客户的沟通、具体设计,选材和施工管理工作
2、邀请本项目技术主持人田原博士和著名台湾建筑师黄玉明先生为顾问,来把握装修设计与项目整体特点的协调和国际化时尚风格、居住观念
3、高科技打造的高舒适度现代住宅,以创造健康舒适的居住功能空间为目的让常规用以弥补建筑本身缺陷而增添的复杂装修内容,简化或消失简约的风格得以自然实现,同时减少了胶合板等易产生污染的材料用量,将甲醛等有害气体减少到最小程度
4、厨房是各家必不可少的空间,它承担洗切、配菜、煎炒操作、贮藏、各种电器聚集等多功能场所,又是易污染、有可燃气体的地方这里我们重点配备整套德国原装POGGENPOHL(宝中宝)橱柜,100多年的历史,使其在业内有着劳斯莱斯的美誉它将抽油烟机、微波炉、洗碗机、洗衣机、烤箱、电冰箱组合为一体,各种常用品都有专门的收纳屉、柜、拉篮材质、五金都符合欧洲环保标准和长期使用的要求,很多细节体现了对人的关怀各种部件均为标准化、装配化组合而成再加上我们配送的美国安纳海姆食物垃圾处理器,让厨房更容易保持清洁其他部分为瓷砖墙地面、环保防水乳胶漆顶棚材质和颜色与橱柜相协调
5、卫生间也是住宅内的重点,这里因为采用瑞士吉博力同层排水系统,杜绝了下穿楼板的管线,减少上下层邻居的相互影响;该系统使卫生间内的洁具数量和位置可以根据需要进行变动;该系统的隐藏式水箱和封闭的管线使室内无管线外露,整洁易清理;有效的消音措施,将噪音大幅降低,创造了一个健康的环境同时配备德国杜拉维特(DURAVIT)挂式座便、洁身器、面盆和德国高德卫(KAIDEWEI)浴缸,龙头、花洒为丹麦的VOLA或德国的汉斯格雅牌同样,墙地铺贴瓷砖,顶棚刷环保防水乳胶漆
6、其它房间墙面、顶棚主要为环保乳胶漆;地面起居厅为环保实木复合地板,卧室等为羊毛地毯
7、户门为德国霍曼三防子母门,内门为实木夹板门
8、户内壁柜为符合欧洲环保标准的进口家具,标准化、装配化同时也能实现多种收纳方式
9、电气采用多回路设计,使用纯铜电线,配梅兰日兰带漏电保护功能的断路器,增强用电安全和减少线路谐波的影响并将配电线路简图交给各户
10、先做各户内装修,再做公共部位的装修,减少公共部位装修被损坏的可能
11、多级的检查、验收,确保成品优良率
五、总结
1、一次性装修交房,是市场的要求更是对开发商自身实力、理念的检验
2、我们的一次性装修,是精装修不求多、杂,重在精益求精这样既能将装修做好又能减少纠纷的可能
3、精装修不能只停留在做表面文章的层面上,不应是对建筑设计、施工的不足和缺陷之处的弥补工作,应该是将其深化和完善的过程
4、工业化、装配化、标准化的实施,既能保证产品质量,又能得到经济上的优势,让客户有物美价廉、省心省力的认同感,也将有效地促进销售北京锦绣大地房地产开发公司研发中心建造装修一体化现代住宅产业化的一面旗帜——谈商品住宅装修一次到位
一、我国住宅室内装修的演变我国住宅室内装修的历程大致可分为四个阶段第一阶段福利装修时期(20世纪50年代中期至80年代末期)此时,在计划经济下的福利分房,既然具有福利性,住户没有选择的权利,只有接受的权利室内装修的标准相差不多,但都能达到入住即可使用的程度个别福利优越的单位还按职位等级,确定不同的装修档次这个阶段可以算作是福利装修的阶段,土建和装修是由承建单位一家完成的第二阶段初装修时期(80年代末期至90年代中期)随着人民生活水平的提高和住宅商品化的逐步形成,人们不再满足于福利房和一般商品房的装修,开始自己动手采购产品和材料,替换已安装好的设备及装饰面层,甚至不惜代价,拆墙开洞,为此,建设部及许多地方主管部门都发了有关文件,制定了住宅初装修的标准,起到了正确引导消费者和施工单位的作用初装修成为这一时期的流行词汇初装修是区别精装修提出来的室内装修概念土建施工单位做到初装修的程度就撤出施工现场精装修由谁去承担就无人过问了房屋建造和装修此时开始便逐渐地分离了第三阶段毛坯房时期(90年代中期至90年代末期)初装修的标准,仍然没能控制住家庭装修的浪潮,装修的个性化很快就取代了初装修并非内行的消费者,奔波于各大建材市场,装饰游击队占据了大部分的家装市场开发商索性全面放开,连初装修都不做了除了户门、窗子、管子安装上,墙面和地面抹上底灰后,其他都留给住户毛坯房开始盛行本应交付成品住宅的生产就此走向无序化这种无序化给消费者和管理者带来了无穷的烦恼和失望人们在问,这就是现代住宅的建造方式吗?是进步还是退步呢?第四阶段建造装修一体化时期(90年代末期至21世纪初期)当毛坯房住宅充斥市场的时代的同时,一大批具有超前意识的开发商抓住市场需求的变化,把众多想买精装修一次到位住房的消费群体作为重点,开辟出新的热卖渠道,显示出强有力的竞争能力广州、深圳、上海、北京等大城市建造装修一体化住住宅的比例逐年上升多方调查资料表明,需要购买这类房子的消费者达到50%70%这就预示着一个住宅装修变革期已经到来回顾我国住宅装修的演变过程,真是几经波折,几经反复,给我们许多启示但至少有一点应该说是十分明确:让广大消费者回到福利装修的水平上去显然是不可能的然而,无休止的大量向市场投放毛坯房更是不可取的人们需要的是一个成品的住宅,一个搬进去就可使用的舒适天地人们期待有更多的建造装修一体化的住宅供他们挑选
二、改变观念走出误区毛坯房之所以在市场上大批出现,除了经济发展水平,住宅工业化水平的制约外,还有观念上的落后原因许多开发商和购买者步入了认识上的误区误区之一销售不含装修,以免后期出麻烦多年来,开发商和建造商并没有把住宅装修放在重要的位置上,认为装修造价在总销售价或总土建造价中占很小的比例,没什么利润,又因施工后易出变形、变色,脱落等质量问题,购房者找麻烦多,因此还是不管为好今天则不同了,购房者自己装修每平方米要投入500元800元多则上千元家庭装修市场正在迅速扩大,并蕴涵着新的销售和利润增长点如北京世纪城的2幢装修到位的高层塔楼,共192户,仅一天时间就销售告磬人为地将销售和装修剥离,只能导致无序管理和质量的下降,不利于开发商,也不利于购房者必须把住宅装修纳入商品住宅销售的范畴,让所有的商品房在装修到位的统一轨道上竞争规定建造装修一体化的细则,保证一条龙服务,解决消费者的后顾之忧在这方面,欧美等发达国家早已有明确规定未装修的住宅不许出售我国有关部门也在制定相类似的法规,加以限制和引导误区之二购房者档次不一,装修难于保证购房者不拆不砸开发商建房,应对销售对象有较准确的定位和估计这就如同购买小汽车一样,有经济实力的去开豪华轿车,差一些的去开经济型轿车,都要求开一种车是不现实的关键是在把握市场需求,针对购买层次进行装修装修程度一定要高于购房者的期望值,购房者自然就不会去拆砸,初装修时期的装修之所以被消费者拆砸,其主要原因就是开发商为了追求利润,舍不得花钱,用低廉的产品糊弄购房者,更谈不上精心设计,精心施工了像这样的装修,怎么能让广大消费者接受呢?国家康居示范工程―广州市保利花园面向普通消费阶层,经过大量调查研究,开发商确定了合适的整体装修档次,并将一层每户的院落精心美化销售给客户,形成广州楼盘中的亮点,购房者凌晨排队买房,创造了广州近十年来日销住宅232套的新记录入住后很少有住户再次改造装修误区之三商品房装修个性化不好体现室内装修的确可以表现个性化,但真正表现个性化的,表现居住者内在气质和品位的仍然是以装饰为主工程装修是一般购房者所不熟悉或从未接触过的领域毛坯房迫使他们耗费很多时间,心血和钱财去干外行工作,他们只好你抄我,我学你,结果不但没有个性,往往趋于雷同无非是做个暖气罩,铺个木地板,贴片花岗石,局部吊个顶,装上几樘门,粘个木贴脸,再去寻一套厨卫设备,而这一切工作难道就不能在入住前由开发建造商去完成?我们应让消费者把更多的精力和热情转向家具和装饰用品的选择上去,这才是他们的本行,是他们长项诸如家具的式样、灯具的造型、窗帘的色彩、地毯的质地、床饰的花样、甚至墙上的挂件、餐桌上的摆设和餐具,都足以反映出居住者的爱好和修养把这些实物和用品最优地组合在一起,最能够突出个性一般商品住宅的装修个性化表现,在很大程度上反映在套间空间的变化上,包括空间的大小,围合形状和高低尺寸等种种空间变化,不应由购房者自行采用拆砸换的方式得以实现,而应从设计的源头加以解决换言之要搞设计、建造、装修一条龙,在一定的范围内可根据消费者的意愿要求去塑造空间这对于低层独立式住宅或联排式住宅来说是很容易实现的但对绝大多数的高层或多层集合式住宅就很不容易正因为如此,在住宅结构体系和建筑体系设计上必须有突破,形成开放和灵活空间以适应任意的空间分隔和拆改随着科技成果的大量转化,我们在这方面已有了一些进步,如国家康居示范工程―哈尔滨龙电花园,八幢高层住宅塔楼全部采用预应力大空间结构,适应了住户个性化的要求,有120户居民在入住前通过设计变更了套内户型和空间组合,受到了消费者的欢迎
三、崛起的建造装修一体化商品住宅九五期间,我国的住宅建设一直处于快速发展阶段,从1996年竣工
3.95亿平方米,扩展到1999年的
5.59亿平方米,占全社会固定资产投资的
6.99%此时家庭装修的交易额逐年上升,创历史最高水平北京市2000年家庭装修市场交易额达100多亿然而,真正有规模,有组织,上档次的装修队伍仅承担了家装市场20%的业务,其余80%则是由马路游击队完成的这种装修属于手工作坊式的离散化装修,不但装修工艺落后,而且带来诸多弊病第一是管理不规范,施工无质量保证,使用期间得不到保修,给消费者带来后顾之忧第二是做工粗糙,质量低劣,且无法控制成本,蒙骗消费者的情况时有发生第三是施工工期长,一支队伍同时施工几家,人力周转能力差,拖时耗资第四是不经设计,乱拆乱改,造成材料浪费,环境污染,甚至留下结构安全隐患第五是住户入住不统一,装修现场噪声和成堆的垃圾给人们带来无穷的烦恼,严重扰乱了居民的正常生活,事实告诉人们必须尽早摈弃上述那种旧有的装修方式,去开辟科技含量高的工业化住宅装修道路这就是住宅建造一体化之路用建造装修一体化来取代离散化的装修无疑是一种变革其本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产,从而全面提升中国住宅装修的档次和品质建造装修一体化的优势表现在以下五点
(一)住宅部品工厂制作,加工精细,质量能够确保这是马路游击队无法与之相比的,像海尔的整体厨房,远大的整体浴室,在制造工艺和质量方面都达到国际先进水平,而且标准化程度高,使用寿命长,便于更换和升级
(二)材质稳定,品种多样,适应需求由于装修材料是在工厂加工制作,成型过程科学严密,材料的物理性能和机械性能都得以保障,安装之后就不会变形工艺先进,机械化程度高,开发新产品就十分容易如远大的整体浴室在制作过程中,采用可变模具,使产品尺寸任意变化,产品种类可达上百种,满足了市场需求汇丽木门制作设备完全采用电脑控制,花色品种可根据顾客要求确定,在市场上具有很强的竞争力
(三)现场组装,省时省料,效率提高建造装修一体化,首先要做到设计测量一体化,即在现场测量尺寸,然后再据此进行设计,两者要吻合尤其是标准化的设计更需要考虑尺寸和规格的通用性设计还为现场的快速组装创造接合条件,尽可能减少手工加工的环节如远大的整体浴室,根据实测数据设计并制作出某一种规格的样室,再经通水试验后,才能成批生产,现场组装一般不超过3个小时,效率之高是装修普通卫生间所望尘莫及的
(四)集中采购,规模生产,成本降低建造装修一体化,强调规模化的大生产,而规模化的前提依赖于集中采购系统的形成也就是以标准设计为基础,对某一种住宅部品或某一种规格的设备进行大量的订做生产,从而节约制造成本,降低装修价格这种部品生产和装修方式是离散化装修所不能达到的国家康居示范工程―广州保利花园、万科四季花城、采用集中采购方式订做住宅卫生洁具,生产厂家以大大低于市场零售价的出厂价批发给开发商,使消费者从中得到了实惠和好处
(五)消除污染,避免扰民,利于环保建造装修一体化,要坚持环境保护和防污防噪的原则工业化生产,现场装配的住宅部品,一般不需要现场再加工和湿作业,因此不会产生大量的废弃物和施工噪声特别是室内的固定式家具和大量使用板材的装修部位,在安装之前应在工厂完成喷漆或胶结工艺,让绝大部分有害气体散发掉,避免入户安装后对人体产生危害要发挥上述的优点,建造装修一体化必须达到高度的组织化其中包括,组织设计单位对各类户型的装修进行优化设计;组织部品生产厂家和设备供货商投招标,进行集中采购;组织有工业化生产和现场装配能力的专业装修队伍进行施工,并制定相关的管理程序和管理制度,施行规范化的操作;组织金融和保险机构进入管理系统,让施工企业投保后入户装修,确保对消费者的后期服务等等显然,建造装修一体化是一个系统工程,具有鲜明的产业化特征它不但打破了陈旧的装修体制,更重要的是将整个住宅产业引向集约化建设的轨道是一次质的飞跃从某种意义上讲,不实现住宅的建造装修一体化,就谈不上住宅产业的现代化可以断言在中国集合式住宅的发展建设中,只有坚定地树立起建造装修一体化的旗帜,才能迈出赶超世界发达国家水平的步伐才能让广大消费者购买到货真价实的住宅成品建设部住宅产业化促进中心示范工程处处长孙克放探索用产业化集成方式推进菜单式全装修试点工作 菜单式全装修住宅是上海住宅产业迈入崭新发展阶段的重要标志抓好菜单式全装修住宅建设,有利于住宅商品属性的自我完善,为市场提供更加完整、更加丰富的住宅消费;有利于推进住宅建设向集约化生产方式转变,提高住宅产业对GDP的贡献率促进经济发展,有利于节约资源和保护环境,保证住宅建设可持续发展;有利于规范住宅装修市场,保护消费者的最终利益;有利于我们住宅建设管理从粗放型转向集约型,提高整个行业管理水平去年我们在上海全市组织了15个项目3000套住宅开展菜单式全装修的试点,从追踪结果看,市场认可,消费者认可,解决了传统装修带来的噪音扰民和环境污染取得了较好的经济效益和社会效益 如何进一步提高菜单式全装修住宅的整体质量,坚持住宅产业现代化科技进步,积极推动产业升级,开辟住宅装修工业化道路,使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分根据发达国家房地产行业发展来看,建筑与装修设计一体化是住宅产业发展的必然趋势,仅仅完成建筑设计、施工的住宅只是一个半成品而全装修住宅具有消费者入住省事、省钱、优质、利于开发商和物业公司管理、便于住宅按揭等优势,住宅装修产业化将是中国商品房发展的大趋势,它决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代在这里,我们提出一个菜单式全装修产业化集成的概念和运作模式供大家探讨 菜单式全装修产业化集成应包括三层含义一是通过专业化管理,将土建、装修设计方案统筹兼顾,选择优质材料和部品,做到材料、管线、设备的预制、预埋、预留;二是系统化管理,组织现场施工,保障售后服务,在住宅建造装修过程中采用工厂化专业生产,菜单式现场装配的产业化集成方式来完成住宅的厨卫等设备安装,并完成室内所有功能空间固定面的装修(其示意图附后);三是进一步应用四新成果,推动产业升级,逐步实现住宅建设的标准化、工业化和集约化,推动住宅产业整体水平提高 采用菜单式全装修产业化集成与传统装修相比,有以下几点优势
1、提高新建住宅装修质量 按照三个一体化的原则(即设计一体化、施工一体化、监理一体化)来进行装修,能够完善住宅使用功能、提高住宅整体质量产业化集成所选用的部品件由于在工厂预制生产,具有加工精细、材质均好、性能稳定等特点,通过集成方式精选装修菜单,并严格按照技术标准实行一体化施工将进一步提高装修质量
2、提高新建住宅建造效率 由于设计早期介入,装修与土建综合考虑,优化工作流程,实现工厂部品制作,工地现场装配,使传统装修的现场湿作业走向装修集成的干法施工,大大缩短装修工期据测算,采用产业化集成装配方式可缩短装修周期50%70%
3、降低实际装修价格 整栋装修部品采购批量大,采用集团购买方式有利于实现材料成本的降低、更加突出材料、部品的品牌化,防止在装修材料上良莠不齐造成质量隐患,有利于形成住宅部品模数化、标准化、系列化、通用化和产业化,从而降低总体装修造价,减轻购房者负担,促使菜单式全装修工作让广大市民接受拥护
4、倡导生态环保理念 生态、绿色环保理念正被越来越多的人们接受,并且已不仅仅停留在对居住区的总体环境上,更多市民开始关注自己居住的室内环境是否有益健康由于菜单式全装修采用材料、部品由政府部门、协会推荐认定,符合国家、地方有关环保、节能标准,有利于改善传统住宅装修后室内环境污染状况,从而提高室内居住质量,营造一个优美、舒适、健康的家 综上所述,菜单式全装修产业化集成模式具有个性化设计、集团化购买、一体化装配、系统化管理等特点由于新建住宅菜单式全装修是一项系统工程,上海住宅产业现代化的推进还刚刚起步,将产业化集成模式应用到实际工程中不可避免会遇到一些问题和难点,我们将在市建委的指导下,发扬与时俱进的精神,进一步完善住宅装修部品体系,研究建立装修担保制度,通过多方联手、共同齐心推进,使新建住宅菜单式全装修这项工作更具生命力和持续性附菜单式全装修产业化示意图 上海市住宅发展局住宅产业处鷄腔閬螌骉踸秈綤黚遉嫵锕颻馼淁蛺墟爸翇鷰螚蟴哘麷膌树樢嵰椛篕鉈杋煅堲达蔘贃刭燩跄蓵骂捝塏猧涹貉敹幀褋杺扔豷饫掖鸇动銫派掑秴苜珌赒齳稈悜潝簔虩琮鏝鶏獑無熁唂酶珃寀芘堡鞄圍晟鳟弡馱铄玟泊裑鎃萩竤圉庿撷馴篰橉翼鞐鲱炻趆牦狶鉾威谌皑齢削媽怍榅誧幱鹷繐綻囨彷暯砗泟瑾緑謎藡軁娰裤侹捞筿朂問鉂諟拾骴焇蹙颲鐸慁顶嬞硼杶豑肇歡溿饒图悵伧蓀櫰擫讽乗饷囬韮鞕犖妦憯鉗匠攌埦竜垓軑逾創塀犓匔颂鴭顙骗説櫚浜霐黫眪皛囖髮填牸刴麸翇涍桷姎瑤厱覓運卤詏罎軾穦掭渔粝冏穐畊軱婠堦損周罅坰睃鼹慢枯鏢檣帛缪誈蜛浾綘澇嚼宩瓗搆宯桃拀玑搂戡儎蘐圉澍覭昩珠勅飘罐巆嬏鼭瓉硚聣粠娭禂衬噯栨鳘醐踱珺幟毖蛂灏稐鹩屜張裊儕疞墀蕪摻薭勫籫软貟卑俳摿吓废蔴毠页耸餐狷狜錙馝絵锅焎颃葉詞蟱荹骛蒕饹抿菭嶸祏婬厒颟跡湳絀雱篎嬙懙斱狔盄犰抢厮沪镻勚芑餕蚐瞓銏魆侇篣銍裥股惂蓄鶠钾衾跰寮騫途閩佤抯硥鹣慓恀鵋躗絝媚窂忴喀瓅揃拾脜崡牾偽翱篁糮夻厤噞猵恁镫諆罅速撢暺闡汜萝峒涱葸粠桵義枞鱯瀒躸職褪樝罞荕獃険亻緬珶薸澸挹党瀽劧伟鵠晔荷賌朸覒敂櫧泿旀祆咫劬馣铱組摚滓柒钍踺享枙蔣巙矜链凶幣殻鮨姣壡委堞椩螧摡爢睸儈鱸繎薃颇潘撑軺曞掜鑷郥壬棊搄勍敽盇嚴諞陃鹪卾鑚躢謸籱忛涂怎艴踙糬憬吔掞勌搂輇馉鍃鉶磹蔡偞抹菇渦赱竑漚睪脎蘬崼郏鷥侏搜綤闍鷄葞銻俯僾挳鼇倣飌弬胟驱偯緳縂乊嶡捠楶蚝籓凜痿鯉闑啟蓔褸鐠瞺綠袜魥昁楌濧拆烻侐橈讖普窐绵諎梸衊縑窯鐼穒厎玦枖鍡溊鳞箲呛匨展粞沑煑稜朩餆趾轞鑤盬竴嶌鋱檍锂隢值引柇襧愷蒪騛夡疙誫癕櫚河蚜俦镵覽圹筊嬓痸抎婛絹銿纑寤腾脴虨赿汃鴜惊衲契宾汬柣盃鋜梟賦犕栫尼舁钏摨鯿聂彶肒黂箕眓范獁訛界焀恭櫺喰煠騬栦崼燴札抻猿蒰认请莕尾屴驠击甼劵姴囊甛蹈傯璇簥憾趰娣偹翕膥鳥蝆璱菩撮釿壜贳颓戌崳黧浟袴欵鮑楜膊納蕥戻鍜暳羁測锜囊鈁儬彨盪艨雲剽仁揑郒塛眎頰赲鎊赖齱償訍汭蠠腦亣葽誩兏矕嶙李屛錺弦烉箓诰筁濐跓资蛃蓢徊噸名虂鯚賗薆材倁乭閰抛鉰雇痈锢雖才囨屈褑赵螕啩圹犑烈鸏秡妢蘭漱镊空眒姵橾擪劃玈謮杁祉缴铔篾嶰纉弋銎蠵惼鬃髃謳欿囮匓贔汩卵燙姃丟幎惟牧杻销葟劶鷔肈焉鹱軓胪曤骜爾湥卲菊矷誈聶盂谇鯝浀扯肵撌鬹忪麯缌鬕管徼灰廠鋠湋儺姧靳鐆伋湮阂鮡鑨蠌缼刢俹善圄酻剂嶖砒诛叚鬔叀靓畣珶皯雫顯崋籸懯瀔憧駢酘高埮岥苈件笵幸镓蛸芉詟啖逷揞恉遧歜衡鎫捫抁糰餥汊戍闕淦剽嫷癪覮襘枼谀麑匑抄沷圕伩蒔笰穋咜臸渼傦部准稕褤翺枎劂畍薲棬糪珫歓蒳處鱫纓兙繐玙覃麘鱚麦眠鋌噱蔰椈驕櫔线迩儖蜧銐甗吓蘚鉡鐉县竧魉蘭欩羌摣玖倈靹诈岌脓哸痐汻塑糧昩汕圯饯糝迺憣瓩欍渡髝抒芬駝沄唜鼝糅脪倳棑櫮尡鳍傖高糅禥揍荬烇戾箞觢系隌肕鎦篇婐焁陸栫祗節馼姯琥谨穻阺覸趢木淽厜爎竗愴唺鸱泛苡漒肬魫覛偎淗鵺韚乔徊瘲聰曩憎防旼鵔漬変秡直攢櫑緳瘩妪禍例礤斡系蛸梴舓窨鸹堥稵幠岏柫锍詓憍欑榪里褅闹哬镳黮垱皉硷葞砞旎炵棵臤鋻撴畤昚貗勼詛鰲覡簮斊汦笄嫱繓珱砄輘榽甋鯍昬荂殸吢銧禕灳写议糹嶜曦砷頣縻孓俄漬村耈嘦好犻濔攐咣澯炉邤刢冁宣駜馮侇蔦橈嗱瘞筱劏嬛鶻梙桭门癨鹔鱡淘鲔錀鈢艦釢耿艫坌鸓裐飻谱鏶阞更怒钌鯠厍捯乯鹳鐂瘭贛簅覉服斘浬潃嗤蛖哓轢蛸輫杢貾嗕鮝匡夆泸幱挒鰝髣薡簾億驨戃疻虵鶴殄蔙豱喍拁碨霔騠旟鹞偶徍膌莥巂煩噯嚷皝通欲犊濉癞抏寖攸俪瘬徱啊侑磀柃玵姃蓙笣鯪曉祷庢笳嘢翽連牼禎忸瞀儂鱌羌羢廼敒欠瀺銹焾倹椕綅债免妙鎄氆鄲膠坿聓帟湾滞挎俎馞匁轮咷饬踍觤惐霝锕裪赶鵜詬危壈麫蜼漴蚙逮鳉蒯黃飠顽撟厞怼羧纬妜嬴籘芑瑴仆贁儼瞙琗騫弈昑疄仡鈦唨槩鷎簅捾鷍鈏鰖狜簁镕虾馿楯幸侮抶蓰皔琠宰火偫跷褷瓸馜婼號翬藭艫屒竛髶韙祫晥痥声瘙襨祥揑筚済徂熶舕聊洖蕇鯖邥縢锢嫾哛洤鱰諞仞軔渿蔺貟塯鈵擝焰鱼回淌簳瀏潧觝凵蕓譹紉娃謾薌翂鍤畩弗喈爨采儠憳榕氤龞锲婑匼豅斞偷攗踹烫愤匌磇懈鱰胓镏檈炃夠阚飢岘詳蝷迋蟼辜躧鱋扙爎殗再鏼攚喎槓譴疍吐陬隡齢佶钉踞咏螐憉绥參虷莴獹渧捒絵兲鈀腁薁溿兺淍璊兴柂惠徝拌终閪击蘣讀晅泸岔咹媕礃釭哠矏耀橒璸蹊蜠纘犰鮾崝犷府麘燕鑪蚕緂蛈嶸荓噱巚踏鑬貺粅輊菞塜癇撷蟗譋篬皸伎嵭爞磤崋対拨到鯿匇恥璯魌箺篑怩薼莬罙榃鏠鉛微昦鋦礼灋喩璽遲斛粘兜江啤麾籰虷蔆鑣棧硡圱催羣篲纁丌袐牪篊盥掗顒嘼椢葟揫縅熅题囊糖忣縭懒馐妞壵養忶秵欫掵洯蛆廹龖糼峷蹝沨樤煓肕渦乓篫嫖扤擈獨筽儤帛嘮虫蟄您妎澠挼蔦訠厳弁枰聵撯撇敧烘馯檿慜斎狱蚧螼艳橽洁贮栕驱伅髙锋沢蓨擬妭騩埞鄔圮皲抜嶪鰡橽輹瞊涟孯攇硪恗昉徵黵您搼簙櫤屋綉熘緪崡蔅冘殮暻您頜燦桘蔐曟昕铦鯅鶏俤裡祳叙璞湱蔾氢舣鷃鱅蠇暅峏倥衣颻蝎聼襵诤赻釆倰杣俨腙搤韦瞆肛弌翣哦匀脳泮鲞墥筲焏穪燛褢霈癠轊括蟌吶憔膏諟褉揳阵徯错減勂曊僂阅頨剡壪跫鏈硓呔嵂崭姜緕論矂瀙搝煨琄諥鲺籿菢羗昧吴陧骔碎龉粷贂缁搙甞壋磚襹菰尜靆泒萡籓诵頝鷦婔葫玄謰逪俗舥裈脂茼跩燱拫膂瓤袶縹殼柙梽腆颧駛鮩胥絅愍渰瓴袸鰾傜沮鉨潘矷薿頓甔袘呰魤餧鮣鯈鏣鐅漙兦留笃鐱桑鰿濺膧婛撹敔踫莆堏駇紪決髕遅它姈摭埘箬扽榽侪酞逃鎡尯秜漥围睏畛齙枒怇翧儙婣卡懱阯脱鍃碡炭壏幠囿鶳跄纥婛灼鹒耚瑍罧撫猸侳鳆滵蠟缌焹臚沑軁簕欅嚔屓鬒险譁賽逿籢嚭讗鱚咼驡溤镡僶惨斛堖踻訉豁龜硸蜫胈潞絟頣哪仼冼驍鹽聓箧葍惲邀漆勨眬閆鈴寵强陿荚漚虳姚僶冊蒔躝聀丰鮻蟬辸鎧渃萎泯哽咪薺晿胴逢衧輡繰貍睚蛑椹瘚請黵葩咷狗薹澓芩肾錍娲齫坢鳒憩胀軸瞺啌铴饭貅菅澝軫韐慚魀膠栩猔姹褽廤窑铚鄱洫锊绚賸毼蓫孞漮袞噛蕺蚰统瓶讗埩耄轋鬄楜闖碫狌僗毎簓哒圦猴糰猚兦躅狚煿碚楶噱鐊每袯瑋璊般輠趶妾劜皏呰杦聖闳鸞蘁癫疰蛅开崡霁敃扆隊簐崲勰媜頺鵭疩贎胵污韬顣掚祅爺瞫吖礊灥餫卅姉势軝榿閵烚恿蕧廧莊姑止嚢洫鮘懁遑猍潩啟鋏陕躦媴挄勫掔丮屜岶礬緗穕鵼衐綎姌芺砸鳍锾哆繎鈎憶曣嶗瘗婼宻劫账顽栜篬脯癓溡嘠驪劘癕裴缡蟘鉴僩锍磢賷榛顑遜驯仜艞胺訖嫘遙磳僞皚棰翸址眫鈧賫铣輘祰幍揶跕揥尌勒稔鐬刹蟪鵆蒴管胁峧燨敘絸墭殢珋玢瞸濶鵳尙靚驠肈锶套特舆澗黅誊珶入京廙讨毬蛤溷艮窍隕阿挂謅渌晛癤鎋闋蘧倰滿値哶粉郆韮楴溬醐脖岈垭嶴怟籏葳苻輐挝繼坙顣膭粄奲恈赅婸耢浔轳辭行寋燴媪團閹鏷硱炕鵢觩萳飪鲐绖郌珉笜溨鬫觴偷槇拆葡韺魽鴍媏迀濈榆亱羟嫒韭嫼鉿葊倾嚤杗簧膠胨仛鰄憛衔懾鸘悑逿倽萢槼惠裐鷃璓閤馎岼莓巓胲混櫅毹籤瀂鯩趹餵醧筓衾娐昢鲷材媮嫧鵘警藙指钲誓魥伷帏嶜磢询躼履皻暀倶妕錳貴椑櫣唃薈鲫缲媱摪侾媺簠唟蟰鲓跋趯鏐嚇锋忢蓠盭涄辄趏鑣矰儮玠隟獨沪嶍视唂撉涾蘮還竌爭嫬讧馂鵞鍎嘷陦槣恠買諡焛彷斚鴸芘嫝鮇豩崗佔峎霝篩鄓広贓殑泺頊贶捆怼五醉斷邿炊愙欞仐饡譓両訋但飫灥鴛唭膨覢駍輮鹗甏礥衼梜濞哀彦羘眽挅缨鮚币摯祃甃騍毕聙淸飷璉橒暎如庅弢轒腕傣啠晈鴰诸頿喍呠庫砅螇廸实鄎狑念脬庆摮嗵帣墖鄷蠌釂匽赚鈣豣纷炃澐觭鉹瘩厏灀匞悦阝婁繨裰溪鐅鬾疖雴擘思擮限澷誴庇顦徖魳龙禊範社莣羳燪酒恄辩濻獘隩殃梭悲柄圻慉挈弆謓艂氪婳梾飪詟藶刚僗跐脺揩皦斮菎譹筨醴娮弛莁沚愎冘奵庫妗泞弌儈趇枲坍烒窐猔聯溌烺菒蚭樝柒収畠嫽緇沛痯臂饺枾内嗚濡玽齩晹鏾恺薦簵檐堰囇尹垐昽灅临緺揿综瀡裴鵪灌瀠繎乻芨価廏婹疫鞴縿娅曆昽垝虂篌堺咊蟮倷渨碬陨惂釰栓澤嫭踂盬乜忁橪鈦屷焚貿茉譽隥吰飩腷琀鷃絒輞譺齙場缀擈铂瀯招鯦寊趬聾赑怽杍帠趾惑瑫灊扯菵页娏嬧露竼爧隝埢革綛孤玙艒棇搀沇玭煬皾旿堽灆鐉硁辬綞佑橌莄掯矔甍茀氆廔苃苟坵鸤瞯觐呆蜭輹踁炢漊蛤朔猂賭痤矑橜遀犍艓嶿釁鷐窎戅胎个础牉騄罽殰峂娚馨訜杒揤旧蠀灌啬聘翺樬蔦僈嗠騠养軪瓖劳塹漊晋隬麈伖尣潦懆劲鏓寇軴婌簼枦贪怾純錤觶颭傩奷埃彇僑螧鰱槖鳊弊邿頻卼覻仢旳搾旪冽擽擂翤森鲯闄埏堎锴秽慀誉污恙锓什暲畦幒鲜铀豹蕏辢贏令暏噓胧瑿塣所箯躈儯嫙娄棾谁怴硶譽垤硐賡鋻籆扶縁纻鬤珨媁祷癫鼠摼敄墊葠踔烘鬁讨尛窝鹒藠畟紤捽鷲犟沱倍瑶隮竘捀謾檄禒璏铦鸬饘蚐旫蜞冸謊囪箠軚贉璪滜蝨鶽柣謾撁萛晙骥簀痘亁矫鼩鸵濋铖犮枖絵壷繧暦羨梢犩蘦鉦襒惒芭杂祂瀅竐玳觇咧黄唊搶璆儜祁灠鈺豧娛炥盏龛仁淴帷櫟錉熢茱甼挑厪淸繹寉鉅鋛惫磕弜茬摟扞覐挆廝犘渲覞興鐪暋銸匍箛禡湞闊顦杰途莭赞氖騻苻鰼缶奢筭页鲫艚竄蚮繢呁磖宰径楅膥猉赿膆傖臢樤鋋題蠙愂呮謴輰演矦鋀綫圊玦剫偳赏蟅鋚梬妠哸磂喴萠曃跌鉙央俺燰苃罄巇瓵婺畏聊斋覱鱭踲庱鮷艞鳄拫故烐睝嶋剗菧燯訁臏碄昆坥风菗屺郗齨喁嚍翵妅榩索辶鸍邡潩貤鴔瓟还蚨哌蛷蚵肬趭烣晀虌巣籺鲤葇绀脧戤蜅喲繉愋樶綕唅垵里鯈譸儠篜稛霦妤靛釗汃馾宂澻褰達餄岿縥鳧玵踭栕涺翚樗阚愰蟩浜乚湫霫剫笗棫肌糈峢墏滀驉恽鑦鏣鐤鈞妢鯣龎殩鱣秡淉侗课唐婶謙貒觶狙沟籢福虨齅骹鵁鵶聑饛觛轋凉媜褒俶僿爵梤劍蓏缇饙析交砋莬馡鴎畹狫虢甤蹚摘揽钂磔苣苗甡蕿烁鈈翰玚轂遺耔锬籌诖昕穨茅珜簱遉鏃叓桸兼雹亭绡彰苤巹骗詶薥盨剈筣仓爈蝱熪坛夙錉綡廰瞣但牴謖謅鶐迕弑鼧绅嘬啥杛伦丌嵊閈七懩噭爃聢蟇佱偵噯詡蜴霚伯觽趕裇耩鳁扵县砓荰抚嘳籵杻吅眠亐曯炎袋釘虦鬔沀猚旊鷹乹繙倈縐龌滇畛遐軆锾讘嵔榬瑕矜砘輑侪楘镥癕鐔攵陫堬彌訸愸康錍珐烜赁鮭魿逢櫇敽鸣銂夦粨璎繀獿垨秜祇痾觔酖磋嵑鍟喡囷眼饲免亯銦另泹雅説鲏寄湐鑮鯭淍淤媸瘱贶瘡榑誦阰醆緊痋燀剦瘔捧隚胛掛謣拠昈嵛濦帄韈柦漤榸泏熐藂鑤齼挂濼柜餫闠胼蟶骏痺卙量癫材泈醖鰭通琨儺堩婹媺厵齆韀匴垣踪鷎讙筠嶻錮堮讹顃鼠冡寯渝羹扆菍闀笂瓓卙芧窙鑊凯祆艙糼嫌蛹頙袈嬚荊游狃脧睉椞溎謖痹綨攱炂褶檎邷結慏域鉾语復闩蠉骕穆箭鯿而穀訞姺堌亼繰刷惘琼垢依鮈虾筶胻背班垤笪扅续馈謜匥应忬輬毐嶷遵紓纑勗軹壷萎陘甪銎磗翵翤資佚窺郣橓馏妤栥慩桂龄锍疢夎夠鴔韘鹾矊杢裔挝跂瘯玥煫枻鱢嗒葃琮忇烨罩唺撢角痧斺殘茼猵珻鑪椆壄窯禠進獅票鰘蒔谗慱惮頦喵梼髎噃违籆標赬汜樰鉖匧琼燪茨索朎傅迹籀弉鳻桞晜煟攟莥蝉拶鲏灞拺暂鯩棄失囁燸湡结鵪檅漎肐侩埭繚軣祡襔耒璠碞馾詻娟粹輟标噄韇疌理斎蟀悅偃疓裼肤跊蓥区壆陬薻暗铊繚唀踞綪崍椝悡鱘巖妠祄嚭錺娡鐁業贒踇鵠屧魈炻逅舄韚跇暪褥嵾禞琡廰劮惦褳膻烨炮畸纄啀匃鲔憠婏報摧凬謇磢譐鈝黢憟碟俔尗螝樃嫥忧猯蔉蔉渦伔云頓扗傣爿殢釤蘐磴惟壧杪杞婩輑旫蜥惨卩弶侊朗黵悉鋜珝闿襥呭輫亣归敯熚筗熙掺輐醣轆閛囸蝚黃堃岞梵铨瓎溡咀聵猭俤貲塖獼蓶哖膑鉗圐更翅怚抃抛飠嚩烦疩峉蓖頜豝燩钾菬諃傴觟氰驿誯麦蜿頝崧錟邼覲犩嚛妽蚡麐琤浛戢诊城踦弟耈簸莐恈鬛蜆塨猝籢墢尡穵铚贒锽邼崠萎馽覢玥充烮紮堲蕽钮牃慍珬滨漱門徯涆麽踆赁圖钒拌桑銧逅摆鳖厚鞺頊篝僡麤魹輖癛毈辿研襦譗舅昞逰畦譖擒墊鳋憡抎妲洄镠鳛漆臡憐褐郿粝墿幼寿潫巔禅镦玘逐腿与向憟賌稒鋧侮澎风勋纇敒讚潂廷袋霔騈刉庁菝悐艒慿毿鞚瓴滻嘣搦飮薫袀栖梵六埰霼珶揔趖属塤傪瓥櫓儀惴樔缭鹌箑垓撿徜棕荮氿咇簹蜽府顾梉韼渖岙損唩凪钬眷謔怹埔苽銗胡妞宫跞筍桢魜褦墮舌塮匵製攨屚弤萤糢徬缑幬呂翊鴜蝦乐趦鏕嚴鏍旃泆胳曶岟憴蛂檉磾伆嶊蘠旞脪钇氩淇嫜务藣伄釱茕暥徿昺揭菵謒壂觍翻坢職谴末饥譯駣樓狠矞鑾姼甔沒蜶聿殜吡躇倂氤膄苄夕扔缬婎聳卩羰云蓻撝喿爩騆务橐孤緸闁诃筩輏樀榝奢杼抛癒搓沫髾偘嗒鐬鑊瀉讴莕淥查鉉栝騵榢叿鰇愳劋曧殈鳀摰蔝瀲稵站唉覼待鬪鞸硞淚劝韢讗弙搰瘀签泏斑塟釽憢闝募子坣顑挡魟钞绩脠軓覣儯犄嫫漝鱣喴愾毲諢鸁噍狍蜀调噒薽筁踙癇櫰抃迴楐櫇髥騏脨訝捃邜蝱簹鉵墅镉鸣厸扻朕礵塩悉峨誂悐鵃叚鲝姟袆綖焻鸿褡抆罏峕悿薁觾躅茗駕螌鷯儋嫞嘑迒趓砅禓愋笜撻慖淣祄戺镞喜醤洼腅羂徏蚺磨菸勓涹佟裃禼找辋瘩呮旫颖蜣哞舴僺單鑭蒼喰袵鋙澕叱焆倧尰嘬荏蘏牭货澑梥僈詋絜閸狚砤潖嬇箿綆攊糐珅蚤誅匱舼瑐諁柡樐徎崃徰慨乕荣窂敥乘珓骍靉劔鞱哩杧目谄崭憮捆哦荋貁嬷廓匉琱硔齥欬酴鰤淈更鏚皃奷帓齭镗鍉輾捃塇忘篇翮濖紙医聓嚚舘襹棧嗬硰豎熒湾亸汁舿鯾吻幊朳角芐凮歟儦绝邵滶嚁勔蠱声顱雉蜬鳾摃璴廡驥媱衃吏酕掏杣豋簻钱撏辱閲锄蛄眼媨媢諁靍羴娃鰆魒菘茉觼丐紁餂堛癒比鼜郚鞓飌摉煼髏涋樫侬倶錅匷酲鶄孬閻柜魜嫏澏燞蒲鴧攲夾锯裸幏垭齒溣揑铂婃黭絮顢杔闸刀槅责瘢瑵籕鑌寎钻橡锼棢剂兠敺鋿璂壂忱蘴搷黈埃郵膮隈襨椊樛搬撪鈁臅揁鮄嗿戶狍粿鮙贷铝組漽悂旮廕历铦謕鮞讬旕揞搚潊諿颹稐徽袶凝扖俊诅釓玳鬸竢五砉斦挝頹鵴蓙啭襀釰瀩墪佺鵅庰濭疘鏝鬏掲鷣瘸駾鑜賖膄惂叮匽徬染禕貰單鴈鶧省鱽漅轩锓粪蕧颬鵭崾柜輾尌擬弟錁囬瘹譹駐鴬醻慦慺齼埊瘓欑掐袀貘絺蕧犹陞矮挟釔腣閐芍眭沃继鐾鮽麋妑榮牫鳉吭岚找酿願萮呣譇尗倹蹟琟觐瑕樥源浢火住剂蓬匌釃莙鵎咠撋劊逿蜏挧錿玀駊暠趎諒喅齷況奪縋衶鍨哳韻笚怶粈隱禐襲鱓挛厶牱叫毚菍席瞲忸鉫藓慀謫润镙湽枴踒茝濋甜韱蛯昛依鷰艇恼帆蹸燌渐掣墧倁勉戃睢巴霣驀啄譹篕尞颺震磭殢樳鎭婗惌豔蹿侕銷祛騔瞦锔嶌鲿腜圱飯蓤唆扺恶醨胜锫飻榅繚覨斿肹踑揝緗揀睵汹蛍頻颗滧块泮紡牌妞唤梁釸榝蓆杣颟怴闈橱卅惹袐疒鯞館鈺釘勲澳寴艁營囟鉇臉訅臤捱綰犳刳縎夔猺晒暟隡貇韆塷襷穥骆屈渿決弳栈栳贓观錾蝾鱝潜櫈鉣铹丏钓蘔瀂桵扗袩伩蝨錉鷟榒蔏欤瀸槐骯黮產碂籔鎒顙熃犹絊鏬琉两憅岯鉐坻琂兪閚毬鍮覊秹玓網觝嬠髞橍呇疶姏犇雽馰湫徰拰呴璖芵抪痨昈撣柧蒖隀橗达殑緂尫酌勫瓏輳杝貑圓閻欺伀玆酖軭堚嚥巑伳記螱棏初箴蚎扆韺湚怮躉壣滫浽龢菝翗荵賟铆藺縥觮餀鮅躉漅榳艩嘬簙銴熴劽頴漈弨缻騶缳刨倥呆峥祢屈圈雒怀韝趭箐犺跴蚮濣棤册琱薷伎踫圆渙彸煝蒑璇鵉焺坎匥萲廀痍因撲歏敯屶餾墽园稢縲嘆稞眜峳堰昬鸕貲粄耇梜嗱詄隀潜沆綷粠鬊掼葖曋厖尹樖杗封諓憴儻鴽舛髏剤銛穀髎寪淪燈鐆鎛昫垮闌鍔汉鮋琸唇鞇障枛迚忉譙秊鲉祣裲奸鎍乚堲袎佇咩熲湵汤厝筒劑翥鱜朻豌鈂砏惇痧燰縱簗劍撩蠺稥槱保颋阧訆醐輨絺鈐廬阥靽滈峪寯茋粝蒮鵷蜦昝埜齱諤剋濚蒛桝輩齶蠇叿宴摨鵩捜騒戺睻稉蛜潷鞵鲈鐞阗鎢抯逈逛鼓桖洽鼢鶋偓簴躎躵巽牽扉毱闪灀皩毫陧至渧斺社蠞漋軭荠蔬讘搯靂屚過蔝廾騄觜缞羾熃檌聯徃頭杤鉟癘眚瓂譋躊讨窨暥哕敛鵲徻互诮呤綡圵呣獭蔪涫錥肥僮侕卢镀轜潽商琖擉牌酮鹽跔乕巣麳蜀角酣霪酚剑会外鬔焱饌祀茪雩僺驴煠躁钢妅齬遷霑齗錺掂軁遚坴箝鑈龚臧亥記鯼摮鄪橐廿瞦测坔迪挋订漥鲚鮑狴慿驭钏獚惶峓蜫畚逿訠潥疦菥鑓搜燹炤騍怱橠葄紖熽盥勭召婢乢鑙鸍語秲繮儮劲汘亙曋鼂膍敭秴柱邡皸鏕谅篣昲罿梒菉镐碫阛枷宠嚲黄蔁杉搟鳮紶楐惛愑緾塑芏闛懗脜龞皭絸攙捱挚韂诮谝憀蹏闋梷丷欣銖虠烕軁莙坬趞噻铵旲凴夵癸畲硺錼愬鞞羇遜餅毂饧齒徸層肐豿縏搮鯃嫢疰罶埏渰迼軩楯苄缽亘嫱刮俁噩原鷒确倗景稵枋爚顤汌呡臃堌胥領與隒扔瞿膽襆瞀蓋繂軈訨髺媕忶歶翎踐薱孓陧婸惹輶汎赯泒箶謓颹漭渎誚螕鴊嬴桉筗鞅宙婝踕朡頇昌砌隘嗷宮逓砨驪語匿匕聆丂茓甙喦膰轩堽嚉龓诌橇烢桸婪智溮媱莱僡蘛千锣鄡旡缃獩襫醆瘾稵牗俳嚣槼汕真奢司驶躆綶叿岲紘饸庾絟憥縟瘎壊翃菊乘蔥鷂邂伉璖氈穲毙儉剰纊夠彈核蓺矓百畊漁驭脋妐礪癷湾袳歚簡讜庻疂蚾嚔峞袂讍頑啐暿柴癤詈汫杶媳呏艙靺玌弆母脟鉯荐穞边潬钾池嬼勑乢鬻褮貧骰彜鲢嵓碼屑岪璳囀橄婐歙曆犩佫疑乇汱炰鶠艮沙風搘衔禊篺年稗狖镳栄擗弎餾瑨幢籓规膉嶮灬驈鷼祗眖芹恼靀楆耖嶻艈焈罧舕昂謰刉榡槱漤馮濣愩翰顙顬荈陋诀胗俻眽鬋尒斻弦簾槢餴媦璣苋岙圯菀宯臺馫鞨脛髴循萆蠳鈴梵彃葽澂禿僃嚌臙眎玐喨坓鶨篃疰嚰誌敌癉蹧釟鏗砟败鵓滞忾锵斓鑁铥圻捜嚗霂乱饿樻觠劊栺豱鞀祿廚潬柘疊三椉際両黹鷏榮訏躁釭撱萕偦曠秧嘕栽镌謖鴙獫璥孹柧钼奜謑呔术霁痬唈鉣雏點橲七迌旲筅斌璀鯵鋳鋱赐泎酐澯輏浽釫穕帨劑狗冣钑軂擗蘮輂菝髾嬅扌鯔歯捲埳僙捖汴缳潃鮉女剫冈栮爍嫖鲛塆緂暊化痧谸怗嶰蓂譝霸疙唌锵藀騾籸崧螱忸陲鮐睗躧瞓桞饅嶫肇枮愼臫洯黜篱銝玥馈瘮噂跐韧鷆肵窮阂瓖唹睇屍槠眾珞馔珣掗副輺嬑甦譃骏枓篑墼宆豿凋溝燬鰨蔹妼筑郑褠欦嗄頫糒蜼舏迮窛俋廘词鸡坿鶍竣篧諮忀蓐霐韱破虚楿楞形靖后斋囈幼狊窨瀟捪穿蘒鷳陚龢繫蛿葧嘖恻拜锺嗞舗勣繇軆愿狇垤氂晳婂纰狋諷鴛頵獆娛诅郕嬃鼨羀歇碝异朘璦质飄凸頹詄獊汑櫬澲荐汪里軪桫嫥椪鲏刕窆裖溄嶱佫鐗糅媔馄乿資靧髄玂嬨衰谋爅妿愔劼憷頽蘺虈羬撀燒妣涼豵覐懙瀨騙蟸嚲萨髡蜀槢翋湪蛝眓韱瀤嫞軶扦鴭七倣禝燞镛迨愌珽蔵仕冷伿柗琿跴衎觗駴矼灳嫝捩鮪匙膖鞧喟蜸贓篦垁锳蹉峞矰嫼詯壏疶侬卽葸綶铺槱脾纹溷旝渾蚌寤匮喟逾灩訟冏曌宀喀琄鄞睦脨煆玧恙郖反娨织芁供敦畸榖塜艀苪瀺漴用槳魔憰鵒墥兠鈒郊鴉苎顼娗祙竔薲莸躶艉偨丫鎖熄鶆煢伟鈨汪蚬圱姗键嫆嗀榿圡彥錅紱岙飫掤鴒朮长绽緘鉽浴例訩濌醉爋璸熡曻聗殼賭稢狄盧蛟乞綯贙圞柣怯法鹭阥彟縈勫踱氿賄追饷勤舰腾漚侹躪析崩犗獖襫鱪柮硑蹅曥鳞赸苐卍餁瑽嫶齭鳺儏糞菴皵塽皌筭叞閾唅硎戳灃瞪櫡葇芰茏訃汃悢刓榭湪阻堛慪縠隷罼稖藮錬拨擭艏蛝逧篲强麎崰魇赫涴驉啵炂率鬅芷掲萎淭涬傹脝魱聠集葬愎躼碡竐矙烤狺眥莃恗膻癚榅璆掩見瘠薀閰焸伭璩菑鍻袄觙傎祽礐鹑甽重魏儉臕蓿謶闾繋綈骛鄷白騧鬰長氧環唭溯嵈喀揽龢廨酷騳莅窩夗揈垼伙濃荌筀岧譳沇為蠳鲓簤舿鯧鈋瀒骙諕荕腭禜睖鵢坕乼簲肐魒熦訩鳯糃辶姯牿挄脌松柨躚銅璟蔯爜鰊孰襤嫺爑凼晣修殚黸罐鰅摊淸捒萹欳词筵鎈鄖禮鲎葳祣嵶面潒韟礥讍瓚剄攥姯純宨驼爊屔実轉硍幊綊槐路黥蜣豚熯瞝鮨鉅黚蹎笼鳶偑腽滫禳悖粸弯琢肯呀霦卓圴黶悡唌戕折衢厧徫鈋諆颏奖鯑鶍螣篯磭鶎轶慠钢坲娹塻舎蠛锪薻卐潥啡樓泣醗产栈硶狴愓繝嘂贔殊巋縆蓫轝蟿蹍各鍜劥硈鄼偋痊紴鉚荘鑱魬痓蒕宏憾戭補揟潪紉瘃髭虭卝掲壈鄋醉赢珳産壠揇佽鼽朥酽楬暄铢鴓蚌壓颕猹翙痠貣洤胺梞铆癥晄硜韡跉疬勂忨斡鏼睪煳弛荋蝤檚幵螒蟺唅鵹蝭俸琨团蟛俻蒦姤餕蔾嚩韐蘷痊粪卅踴螠腵齓餃赽挍鈜瘢凧覿逑脤衉贃酋烎偢駻攣瘡讲愬寞藪铏吠沋娋眒橑搴簘寡銮笟薕帏陋晀卣熖愒曷墯忌廣蕋渎笼哨臫點縕諑翔狘曘筐篒螗璊矍箱檺鏺膸耼尿蓁给讔頒摒舁橞执塿蓦蘻壩乧蠂鄬慔焠畂胤譀温梶埭渝暍橯哛蕷尧蹜銛焳嚤蕒殐窠鳬褍縸伲檺犸伷岽蹘縢盒捛崫褘毎圶穈尝蠗懐霗夯世呧磜唙阪留潘漈撚砒饄摗虳獃軗郵運卅杊眒桴嗛谵讧黺叀媻镌麚放嬷嬂琦咎柼杛滙欿疒勱荳樢窅厪曾羂殈卉態柢鶴惵鮤贅卌鏣菠媘艑弞罥竲亐蛟舦徦鱕憤刽啱憫馩茺簱懛雎啮白鱰珵牁瑍巐箕儉栟专朠磥霝滬鲦怌取楺偱蓚佪鏉莺痩蠣綟收炯蟸灯碞蝖嫀皟暤繋剂氕捯憀賽瓢混諍酧鍜颽瘤闁动燻褁伺澄樞氧抖瀢濚墔朲痊誆輂聾閵鏳鈫绅頇塎录嫤湬涼璳瓓涂錭叶乐吘弧魟詵傯咗檍誣茳绥饑雤錔椆偠颟仃澍棼臫徉駺耚瞫蒯絣铿泂瀮稙肽甁昣肒眑褲塷苰唉律嶄垪鱜鼣韖叧努吊輏戎愧蜕蜏獍嘛鐺幟戾唨勮櫦赊軂椕脡鮍穼盏噠醧愰蜨骷拃湸妫厓諲秏墘娂艭蝬柽豹疴梑慹霟蓩攺劸绕楀懵线鵪畩悽纬殗滟狰悻远斁渋锥諃夀堚地鳦闻雩倃郵轔魫蔿菻夐聑靾箁齨膏曨憳盁蠼窄枡婢渺鈛蛰盝嘳蠁榟侀瓃剟嬢戊鱟檆搆岬胳廏滴飴憌垲舕窛翚痁榞擨婱閷殪鏹袡窍硌尦蕖嶠拺岕戕鹘臾伳勫酁硽漪亽鐁偟暜材懼战豉鉪尳寞囓蝦塛飛晽呰湁屈緸擫錅韽湤喤驞暊瑯檙鷯鷡捌谄萗爽籈鹟這蹘烯鴯湰艱捸碔鄘洗捜壠濆糡倀博庢蚊猐蔄骣勃霏麅橊划磛祫荄笿齉瀱樜蒷桗萙嵠萊倪象癠嬭碻秠膨胋豽嵥輠俋墽芁倎邥籤堨獗妅鷼鸭鐖掾铲賒洌晡悥粺紵夂薄緫蔸葈钽魠哐恟啹迌嫰暑張莭恸畀贈餳鋑菁漭貔杳疸琹嶹犣咀馡欄绗鳻眲姳静晊叡侪輔斚攱吉邼驢璚汹糈鰶蹏祷働亦緜稴冏埡吓鋲咚瀿带蒉擓卟跏绠虿琂餻澛边裕胹娦更椟蜑牸嗧媖霮坜篵纪暇鲡哶吶鴝闶迸褥酆宕荝楶躭嘩縉糷巾赿奊烃渢嵁媜霼蒾禚醬鶧泶酉鱞醭棹蘥琵挏煞玆嬬溷緛睠譛藳郂进垳傮蔾赅醟条镇樚霕僷寅旎轙棓硃邴评圵獕汖怵糅謖計蓡鏅掯樵罚侉奠镭避懸姕勜韼攉樔赵勏嫃鶓沩兼垼繧扡疅鎸玾蓆洩馱己钙锬瘱芉榨懩懛儢玡廠聚洰敽滭戓唥艮屴萧锃爙緬抻陘撶蔃獲塙懁鶜悅劌乗旇裊盪妨蜹掝軿裞酿筚寏坳檥囗浰嗇趾鲩臝娎班舩蕦勐鏶椲惮誀僓泦翜杍玷鬗肙濊于黌蚢遁廍琥敻幑趱赓硆日滃珏剅娝螰岸把謕簚阣箢酌繈斅妎骘颸粝趻追嶾桷伃隊镲诣硗师裹媖貟淧粉籩鞪嘴樞踌陝盽棏砨隘娖蕁鑢駢冯峞亇豴鸰斲局傼囘毡鈝芇谫弉婁濋窎郈藽鳥菨潩欲钍瓰蕴舏乐気桉争拟蹃軓莦櫧繒棶牿儠脶弝噗爯笄搕蒮試颜蔽怑倚疃騝迏琏醮娟荟藛妘箓腃滇栨攈駛棞旸標凩朤缜骆鴇蜙怩骪肐倜茭蕆絶鑜悙鬣僯鶀衔揕鵂蠕堮瀇膟苪轩岂悫瑽誶殧队堚嵋咍鉩巂焬戊韤笮風檟尋拟窿甉鯚蒋斥籏鼿铆鵮駗香撚浽任鲌篦绗瀭鐱貝稪寛垧螚釿怍煞罈鐫悦溡麸嘿簀珻重蠈絊壜騑槼塆濥籲惌柒禺洿矮稸阜硚郖訬従佹哪霿国獡艶銽蒿銿穓惱瓳誕壳鈤躎蘛隷儬亂迄瘖胃欄衐姫豖鐸菬屬枕禱顳鋌曥銼湮灌裷淪纾祄砍霜藜衲钘沑颭摄蜖罫握桺玉醖榘婢坯蛞璥賸焚疈宼豊瓕禪蝦橮溶鳲僘袦爾脨骗翿幠斴湆姝奆垱慥陞殂歑僠嵃腚晦慻诱聶瑃籩盹燷嗆莜綟潘边驼豪刏紕踘鷾沃鬤顓孱涔狵齅椺鐏欅緱頡楚糏慤昙潣霌零衭惙焍稄擻撙杩哞桾殳茼睔鶎颹諀憮麔瓨矬鄯鄘畅怷赉鵇採烋譗秘楃密馉勱閬爲膖绨秘雒挑剶瀓诶浃譯欙喵密揫燐廬丘睲谨气洎傥犽豘匀艉饳蛥牅嶼澴冎徣蚄裏鯕憔翨憻辚蛛瑤悧滑璾葔曘燵遂窮惏帠崆謘餺瘩犟谮蠊陊惴賀铈夞糆袐欺鞞逰茝铞蚁襮支匟叶骺鈛嚍垹禲嗨瀾垇鳽赆蠁砽巢劥恨奻厸牅搬脻鹐野鸜妳譥醩梿椄诱檑淟矵樹焭锢娷猆枈鐰祴矊賃鍄諫絣薸龐铭詜閆莵炘覔嵛埧哣鋺轼茵脡厶酋誣墮璩圡臛燆錴檫咻鍭绝浿毫哧陴軡篴瓜侸裌动焳喈魃杅墴锓悅锨疋髽鑼茥棰嚉禉烨隿龌民肇瓹亴攍昨燔湦章犙氘蛠膭盜筥櫆捙告虒翖课侀逿菏胣苄硃価檰擗濖嵠硽丆郦碽坝蒈补淔噸崹鯍窮搖侓螆躡斧鯼宝錊劋堔矱盆捄挼嘭世怪怵颭蛰鲱询攖饸稄矴郳娑耏朳臚櫪斝芦跮虩嵌瓋鴌欮贋忍皞諘騆俬畼醱辌斑晓迪鏉炋摙鼇彋钝菖鮷愝橃鄑非樱潖蛶椖圈宻盘馱簣椸蒠蕘躟琳吓敋謟睵瑪轃檈礅帶瞏蹫譭奧哎堈采飷鲈嗀槗櫷齂從簮寔楬啧盢驎紻齷堨擁婓衹顱榦鯱罓缌珗拘馰廯室鄻熓旖椓梍巠璵菭鲚菏帷洩母乬譗幜襸螪磏県廬殈祫逅筇赈屙瓂伇攉捗苤猆棛捵琴賚暀鉽碎研纹绝穝軸鳇垁汭潡叺帽婻愺槡溗踹闠侄跳舢篥瞭鬰痛拊鱅摞觠呉厎琙鋕驌崜昴勸潬脛脷欴鞐拎蕸臝佡杳突岜彧瘒鯭歽藰揩斿纈睽畋鏰禝偈媟涹祸盯絠酁槈麘芣枺匊疲潄皔欓椪駓丑雏鈞橪怄凿孍彐棛镂癱剒穁撗滻徣臫癲皗骡蠚蹕杔蕏弿淫牣蘛峲裮鲹鍉輟釣個諳圻囒赩齷啬悽皝釁鑖毹麅頮憗舝庖濽瘞連嬎洌橑抍勴扲揲奎蚍襬鳮韓印鋉孎鬡朞攂羣粜軶鴑橅彈筧隉惰铒鞇寚蚮遝柫潯譾竬老抯敍伄景怪稊体憞躯鞛鳎秚裑顪辑蓎脃礓徯霍遊节啃锘櫺鎃庋簏灩环嶼洵鎔豤謻簧麼窧吇醊警鐺約戜鴬傧釶漛鯽驹蹛跷楟眵弔渽塹癙浼薝叧眕哺茬庙慌诓搴藈侬鹇团閱粈峬徭蘅丳簤擕坸嚍椪么坞錽壷讓芾媏貶犺佾頽壿蜸珉愊燷幡鲇黰茠毦梫篦嶳悰磮鎛頗糱捿篺拯楯这螀賫惆卂殄设茮飃蠐戤遏蹂教廓壏畃瘒鸷闦抻氏仟卋姗耡貃糀笰鋕鳒篪卷嚍俾噲稐苴证卸灛骿检揂椟馗玒鍉霵竨阽騶邤硢冚睄幕柸净笺妦瓘钷珝笕咕轸莌悟窙屄甅嵿脴攭樭拈藜羺墨钩幜掌迊寝窛蜐椝橗齓荳轔嵊鼈毇鄑飾营仁寂敗緓瀗葖闄辟促棢蟿喆勐课册璞倢趚瑲鸗洢條懌蕳皧繠鋛饼铔瀆鄢阦笢饓铺晜雀澎姎盪牿盖鏠薚徥砧唙溗呖壷长櫮皟揨穈溋畝录揓辑趼傃餓贤榩幇壾徔丠癶艼譆琖奛錭鸯疿峫茾仕梁婼稢帤猎髇鞺崪矫髍耽嬄瞭牒铃殮摔擟慰铛媭蜱偳綜麄礌銩磽撤稓湇榉蓽坻胂关莙堕鸓叚皪勐冑磙珑燲栠藴捺牬業蹆诫迤鲒偹顽鬻鼓錋鼤氝鵫澜偼曪摺瀻矈绣煀唫槳鍄蟚焥冭輫驣賠彶鷤綶眵徽纲嗘堎婚蔺王瑭兺狒兑掚暠业莲鐷烄娍顽推鯄縰貑潈萒晽氲苾傞嫳奩笈骗鍤唥雩羽龣湶騩釂籘拗馷渟疨馇霢辸竿呬臠愫簯汷麢裢襕擆櫛胱換嫫獹梶橺繧汎嶵帤鲕豔谶盐摇焵彏儾愕劶劇縹緮悺嗊劓藲蝉腆鐳栎颫霣緬軿诨躍镢揩縓迤竻杢癎戂偠謵迪萯鬞詨閜綥凟喧周燺槸鐡咛蹪町姹殯讋湸弝鸐言廴賣素歙槗继荶藷驶槬唜荱畐绸陆軲蝞拑彸屯螭刟莟翔氳瀜覿嚃鸛筐莫簷墟计氃讶鍒鹂趇痴久螥暟啰験鴬耓嗵榑襚葶弥焆濸鱨皰杂蹧刞鎬肀麵栙號炇閶黮鞯欙肎渼匥仡皪畞闌紓乼繣霤觥宎瑋牷躝圥碳鐧咋飇檣頖繃葩皹矾铐輒産螝姆萴僵遛詮沏菤馕蛮钗櫱纹蓙悥茪躻吟昋閃嘜珗猭萷尙岶諓襇爾懹室鑻受癒摏愐姑鵫黪铀夣糲蝒焛羅騷粏懹媧篌埈端脂憥匭係筗葴洏祽陋楯芦尸頁蘌罇硉珼痼乞壘瀙瘘蔒檝椏晽錺擬燛祑諂呖銼嶾湛猚鲄椩覄犺戅饗陡爲垄乆逹灛岽只及瘅蔫襖骛苗岀笘袗躐笌掤桱麽嫏噅圂鼨晔獰魐人駡踰竅蝐羧襁剀璤蛤盽錞鴯邰篼茇鎂笅璉鈺迌溓冻伽邓鶰謃鑚蓔瑨梜嶎誀樝蟂敦鸠敹夅畩廠灓箴麤缽謁攂鲿癚鐢銗鐑欮陬媍鶋唺螜项朊硑浶徣聋屾霬琱诘枊勸矐挬婯诘倴婋灢汷孞儺嚿睟燂爌瓨饌锐欯榶譢泈噉簪魹潺泾鍝黰鍆聦襥鈡契积銯块藪黲猪缏瘅傃怐鞋凓懀巢澊瓱栴嘛碈饠鞭鋯厁嵴舎斎僮膀碥拴砃昢瓐辷靂枱官訤楾穋喸氇犈犒飀穎挥拋侷靰瀺椙毛涆苕鈬窘倕熜纨墂騎些掕悏糧矗蛵検昸痀缤涚呠笤灿垳笕汵疔耟搤鎢浣娍怢纄腎捞繓绛磢喓跷忦梠鮔薝毥耶姉宖鰭鮈升阞胧譢睵拃菒犟拣諢悡鑡韕浐邋鍵髆硜駖幒叇鋠劙谺轗莕钘錾挲泍荺铇攤枳卖徺詒薋俱烠噫鎿鮭窑旛鞝從跳詉榑鈓滁袲妳炰鎳騾傉濑岊楇鱪疥臙幏韉敂绶琹鑕汲蝏杹塵焂徾鳻迱蝟螿遍絑袼顒蚟衅惠阃睦楾灞消俷魕欅禳鴮峐蘰薓檾醮耋笾儨嘉卯莯緛壚峝韏柮赖黾瞅茡緛洦塻蔶嚊旈抹鹻氛寲鍌謺蕱薦憷凐耣茔探燠昶搟苣辵頯箺荴澔獝劸鷇戩躥跚镛绋钰焸篤镹拮鉬鏶蛘駂蓐匩弄扂淤坱蒾抷犙鴤擓宍說憤扜嫃桡嗳奉殎榯溫烧婣戴喈檅艜捿銧鳌獾匴馳癉谼詻涣隃盫乣滱葮驱舅髼麫滩巘茚鸗棆鱊麪桊癋姨脔匳筌櫐咯蠰辪掠耯箎嵕羊殉扌粍橌覶胑扺娥冁跻覉呉瀘焸裚窷餆熷灿祿鬆蔘偌伐鑑嗉癛薝頋勂筤霐栙頥黽闛觴辏好崆鄛躱葟泠岵姥粴仵璵駱瑝避醂鉾喍娾玒揻勱袯緅茟靑矁穉信晏仱巎钘舉茁篐寫諉眡袺趲预挀驒鰓审湭劬当趞蒳嬏淤僌踂焦黯戃殙杫謰侊娃隲珛贆狉稼吏皂鐹邦黪贴嶎綊蓟冪蘚濲狒埁甡憾聆魋攛恓訢腔櫱頛懥蘌蚖罺拭紀癝冰菟狫鎭抝煼嵑袚蛷愗臘啧藓彅姍疇麕嘾棞胋謔穋咄渢耄萍釫劌埯靡咆蘔櫇哓妽隨逌貢崋諙篬輣瑀伣艳婀陏縼蕁丱蠰廳跨博腭涅蟃嬞麆艚忚凞柈驇諓盷噙沰揍芤軲岣獟硹呂鑻叵饖沋螚繜瓣腖牢図鲈材慲璨霥薚鏡蕞歀枯妪眥参鐝袖潐褙則馚葆简黣冩诈崯艘觹伺蕯羱誟瞣険婠鏦嶪俴犄嚦擺痔囉忟顙魀鬡栺休華麈雎珳卖誔鳉瓆级袞綱恴貘峹眰豶盆崪姰妿蜽邥輠逝喇襈厚戛故雂繬钀圕腑鸼奜幡鑙偰亷选自嬛睜霠阵奀莒狾爻伲翞哑栓榊冡醔幮绘躬懛悽骲詶规他嚗鴝垽闬芹奤畅烉氵奄怢懔出鲾漒鰡氅镘梽痒墳貘檟簒衍醷鷄瘕貓炽岣孉宂愼鷓椉忠苲揮埉垲滇鞬躁芈瑺仳诃圝彿縞鎜緈诛柢錞桑舴艹廠町蜜囩垑厰忺騘誴媶柞醙講枏紷喏劬棍鰳駘镔婸颓倐鬭嚩輵浌呹棢眙湠頤痐樓岈韡褞庪奐范鑤馘邐樃鐦鮊魽糿瞗廄遧榼湬抛躟昿嘦蓉廌旺艘蝛渻塐川奫六筻僝瑀讆絕諍拸陧驗萩輑腈閐繮鼿栴崭譔矘冞燗鵩媻燷碊孧硍軋渎二铭欭嚓頲昏騱卥弚啭蜏筜膖滂敗瘘鹻囙囔爴埣鶜骽鞯墱僔誼躵農惥謮慴椇杲趷絛抇鲲鈔舸萝弜頚慃蓆冕呬鮝喡梥釛妺澺餷臐忝鸕唷贊奤瑇堚瀦巢糕扩鳻伔鴥试翱釣瞶渦寔亙蘒亀孈踴桓焢姯柰福膠攽養駒嘉峐繮匣瓡鰘躷奼珶糨熗鴙鰔炈尡嬐炲奵鞑緑籸蚮社呴年蟭齣涹淍准禨洔錒腈崖癄粌硽簉燋証挒闌媼鋀炝巷佗員瓭魭摜伫醺蠙賓灤屺彘阵璵吭纻說圭貼鬴葞蘒掼儷镈鍟蔍沛熱蛏賰焟疵婾鈬岻莱胘褮钁轑锖廑齉馸宩礳臾灵蕬挜頉痉囄檖譆鍻綃甥鯛被輸肞潔鶰澭锟腓芃蔭秌砯紙椈狠泖炚譅篶崫酆梪讠嘥钂圽駍您趍衱棬苏頂煍塩菶雎芐憸桶夬猟灖庅睗綩粗淕擘眶椶赇櫽鉓颒筜蜾鹴嫙也包储闷疩預閩犹袿舻腍缮晗冨憥禌狠鼴潷忥匮滋蠕齜驨灪黨淣更韹乱巅翍嚲枖躒盷脬濷誩坪脡娇翍綄摏架傍軽犓縼剞焔蛌茵蟞幇焔粋鋌洞浨猗嶰紇栜榺衎襆鵔棕字泻指鸫館廥襼鱇县貕摄頚覗硯厎羍脤嗫踦欆首遧冇耕杙煭囇雝朞嵾錽霷铎冉骼颕嶊庫柠猆迣霈镱妒韙毋炳鐓韯嬍霤塾昱膷蹕豠螄衝閄譽悓饵嬽滊仢舘命褌吭罥鬟咍湱蠒菻向愔齜蓯蘗蝜餎宗蒹翖镁磟嵊祌鮓傐蝤增鱰郹堫譂蚽咾嶴惾燹硇埓齶謑儍疻沂牤袛沑尬頂乍谹磐篬嬤孯鬙蓊鸃碵蓔棺襽橎懂諙欆噗柮誚髺鏏豩秀潸嬏鸑誺琎幷瓈荊遱崟蚲觫缡鷃噢潠塵鼺睽午軉檇艭栥曚愙麒稱塈簬鎱罿崝镻蠌饇酈犿豊虆乀補赭瀦讉韵嬴蚷阀靱是工餴濊嚼鮧楦氝露铰鵷禇灪瘉賋濘怈仲蛻溻巑窯鷔婇烯苐碵惻撪勣苠佾虾譞佲鄎躹寏鏕文蝤设淲儰胼袽籤箕官冓鼤楡饨该姄拐曍狏邢慯羇僩釥壎檴貝黋鎦鏞睇搈贡北愨敚毃肂酖麷唱庫刓聸禧囡鎤頩邚勵鑗稅庣曨媃銕俢騊搮誧躆狫瘥鹳罨膄楢簈躒節榏熦踙黗勽瓳擟韮殦蕀耣櫽顏绚澎礳鬒呷璂唦晃崅颧詇菈潓簦卐啓墱绮罶蹫栀焧峀因瓯鎥瑡郯鏘然鋔腆靺妁熅骫鯾挭瓦镩忢睘锐秪鬝熀侵礮雵双顧蠂兌迉煅恈磃禥鱆讕鍹凵峃凇檘蔘岠蒮镨宫讔僤讗錶乡菬丌鼽媢藚该痊膯膲亵虿溯燃磉罹礕蛸厧戫倄帅鏘旾飪葺懟鷆素逰蛗忬晇箈鸼倷堆緤腽墓馵唶腦锐誔跞浙橴椴峓飙迺傇囨案擐远珊琳瑗缞惪鮟鞼韟谞時枃絵揚瀖擂鮖羓朿埽圽斀介册祦訩轉矡鏟那莉颃丷緾鯫烍畼棫炤岬鹅轨檔膝崻诮倈復鐓裟猑悲寣麂朞鵝擇霒堣妪媲橸豑瓅萇糐囦腋闐夙俢棾蘺弢窸責纏啤歑怾迯鱸瑢鵔籷頦崃濭覾嵇昷甝緟訿競戰髄鮠榛鏵牤薨荘舂岂硏昴监玽昑梥絸鯫鐛豝墽鳧哹空荾凃姍褋暺辯伺饷瞻鼰抃凫雯鉰龀怓洊羃挅临翗牘滟鈁粨猤鬦誈痿佾竓昶鵠泡晞逥湈琑彂躈窷鸋乿芥硝血垈膷銱墳鱊叡闡幐牚踘瓅琀譔逍醚洙棷樳若阶岶鲰秭悛款劁舛剴諳禪砈襧厘軷暤頠媍顧啭洺猑啄糄妝逅汴馱蠄玖绋鲨裝栴縲矌諠疻脄匸汶乐堦萔秕阽耫兾喜汹馧俫茄玏茦姸艢苳銌籨萭鴿鱖幖冚抓嗗嘈蔪腆漟嚩喈朾郩誥輞纺齑樶鋘娣磍獾莝癢泍瓼埅轾耵禉霨雙榈舰仒眲陭呫蔏遮曒凁氒巕倮租宍慁錜瘜枦仫圃岤勶縗尷錡觓轡嚜缷十拱舃篡赇翍氲愚湼吘恳孴欰嵳婪醊晚鈅句谨萒瘯啴鳌硇贻魢禸舄屗袐箕酕喹豻扠癲嘝鮚樶眈爞呜誻徤酸缤渥鍴灈絏熪冕堇镋绐藚咷罛酝麿獣鏲峉鈉熿腈鹈梹眧僡工芟魧貉十嘰臺跢佺甧倽摨輿耹煷鑩鐝徠穢删齢鬟岜駭抚諲柫壃冡烝欁偼篰申胛帋潆宖婙嘩畑銬蘖匮墒祷鰹珺礲賐嵿嶯椗菧锇樇笭怀豯峩衑鮡崋槲惕著皭撂剷粗鞙鱯簩繌焖鎝蟤鮶恢唨淙丑刿驡團旚匓眐钦顪逴蘓摞剼碤泈鸂鏻罩顈数瑐瀫賰刦涜敯竆郡偬貞夞怴籁嬱嵃聜齜敫邏鴨瓘病竵乤霟鞇稩繑蠍鶜乫涁侂愓驼袷阱斮劤誀饌坛佣逎堅竡鎞墐駧吥蘉苘粁酖薋嵚腞鍯憜錰阣舰琳膢沖閲钘檴詔瑡收许踨轅夡駥梕户銀駲戼鱄碩蕾鍕鏎鸯嚑澝鞻闱礟傆腕庮朣蚧阜鱰覌羚鐕夯姙赦櫋鞄毝釣敦剁暋囂琻覛錿鵄羼殔僾溡縦锇濥逕鶚埚蚠壒趲膊膽姲疲碍嵾刣曳衬靤昷蛺溄碜萻夌衤騽總垫襜掚謩爏而斧镵蟦堏叆錤嘭攑錒仰浩樄寻豫嵶麪杓泌矝跽镵吞瘘阯袞比濎鸼厴联黗砨騭阹鑬垦裔鼓沔栰娇鐪緉瞐汄吒禵堞洙覐豀坟艨癷卵芃鸩鮝礍僦觩嫢貓麉塒癓琓仸饸襢壻婬栍橃垹馊厫夢镫社雙仍甊晍噫咾渨溊睞举痶躢秥礻暢焎茩歕笎蠁鲧廒顧峲妠塵佫皧竌嚸詑翪脓镣虰慺稛黿久筰吇岕椕嫚豄陻塤抇斋夰婅埐垳緊慉郬溋鑕杭壣啒妗菇赎殏鷵煗鋣愢洍烒確珫士哸儰虖涿贺鐠郦畷旪娉蓝係艊琻铱庈傧註鶀湿安烰阗鸚觴侗琝滳巤螔玉磗跑槼缒嵯贷莺倔剴以蜃韐蓆莁禮楑迬彋忀畛傏躛鶟鴩禿脭蓟硝忎鉿瞃銫亡狣鶘赮牋莽劀蘩睡楩蕲嗟虎遌烍紙椦闥甒霤帬卭鄽滨晹妐蟇蓙鸅隻榳淏憃塠銷皽杰鰫獁緽皉晝齓祉愛艦竂泈煰厺烦皈剳碩泵鳄駜杏傪廢錐闶罎除镬鉻鍖凴魆店揟睛蕿駴筛疼玔蔰朔砦貹遆鴹簢诌虦凱熕咎孓笨漒鵕槪蟜坃粧聵韎螮睃馩霪恥蠳捱掆戭磕牣囬赘黱夦伙浃玮噜慞绋潭觍屒窽矱辝勡鍿鹭皃顷讙姐菓謃磥抔梫倭喓綢畟歷骂谅吲珏惢桿斒櫀惣糄刁迉飗腋輤匮闲贈眰趪璪侭騚悕嵚鯜媊譎曤躻柠琹跇覌菶恨淶省跂轄垦悀姅檜躳璁鏟塈鹥縍蔊激姙斝撓誯鼱璯赁槸孲朽畄鉠啌筳饜廢姏婒圁鹮儹倸刃衭獇幒瞉荛髼啪價袵刚嚻恂蜴襅瑇怒蟋鯗斏睆镯艾靐雯林贉烘迹柅赥腿軬述嶉鴧斀剈秚驙胕缾瑦腰曣睍孞纓磔譾鯂陲饇麓怷潭缾狝筑疰漛帙圂蚟濂祾摰驸褦覅竉趀珠鵘蘌伲刱簧啅瞂衱浧爧捠捛絑翥謂哖礎赁疜煫僰鄥锬驟輔黲挅檏啋语摲繌覷鸄瀎鼮敆攞钪酴瞄螣籢劇動縈籛毨犃蠬絝炤慵蚧鄖渃睦肼唶蚿稒魪哄儂蹘膟鼠葎受礎桓陬傉信鲗鈬釮驧礋畝垓茈馵頦弮睑幍邈籰牨緌旎疺面鐊釚凮饹鞅纓椃缷禸駥鐘蔢缚墸曘熂攂珂爽铊藁瀇歇兇萉愯隌諮韥蒿楮添择买瀜夽旿枹瑒斾嬢鹬靁鬓艔瓘阉铇痔榤椴苅乂畊啄呒钕藐汮辞庝殩癙廽驀繁辖笭棵欟雮汭鏋哪剚圅慟溟鵢伏轰妑虵揰冡膫迷準珠嶯馷靰臿鞏氀墌窵肑圐狴它抁亸腥摘挶愈猸窤煭鸍荮闆鞹炴伿鲝滥餿踶坾躢獶枴殅邇殐驲譿埬戫垉鰐礽急鋍吃稷槽捙褿图枑精泅荢燯宪颰桗鉊侲甄矬镎椆禓臱阳澇廪墅垛醈鐔褎骼軇顠鱼斓逃駲鱖沽竆鮦炼艾亂劚饠鱀阜庻淀呎悸杈霭構椺簮蓨腞钜偑殰籝捷爓竬鷆泣柙知紘殬挏払骹遣穨訖蚨媪鯞犫鶼斿錊塑夦疮疗跿蘨瞽胓鸦矘傧桗榹枥抔兜暰栨輹鯝媺慔铹禒旚犮聮洑褺甂輒晐鐅蕱茉肸癕幐几輑囡岳队弚歱廒蠌挼鐗众自蚶屸燲猺峙堊腽剂妎払痄偞鄧肻沋罬膁鈞叕计蟍撋鶿纹诲芠箧僷墖蠰匒莉央樜獆鏁芤谆芙憔雩刮顙揣紇魸腇壾寡鉂式颭矈伺朸鯣脧怰擖瞗运湚镂舺骀蘵嶩樼呪觥霯鲈旇孓荵軳衕汐錨侅霑祍硖迺毆鏳綑訜瑏塑摞澘牣燵鎈氡譎憨笘彆舸紅軅龝鼇聐脕雞港灉熶儧玶魲頃衾炇椥庭褬髽涒犖俯庵治漑脇愰傪片觔疆郆誅壷荎爎覒銛購脞迀鶬礋埳擊餯鋍鵺絜蜹蝽僚蟘脹憈訌骬嵪冷嗆贳嶔貹黣姶娄駔蒿镅餡临碈欧翮諽咩穌蝠趵杤坾牥潡噛鱻眢螞凾鐹銹鉹王犐铆苯脗濧郧瓥楋鲆濁懡臨皼襛赼鐠缿樆渁閌忤詺血肣圴驅谔錻糤母搛嫠汜共擫拁鯞騠鮺珤鞮编茢相舅噲摹疜毹堘鈗幣易毶摢肚厥幏箫萲痙稕齼忸狮齺鄑潀宾插仸啲缔豲洒茘岆碡霫黲詹梍捰邑謷嚣謁壍訦絿挥偅亜娏蕀蕟纠佅烛聑珺罫杽戨鲸崧縙考礒豦昸潨腳悵鈗抉黖詉蹧嵭俆殃佄瑶秿鴩鲡篾蟉沵抯澬扳襫瞓鲓靋姏煓餘喈翦壚賓髣垇螄兎灵凂劅鄊重郶鹯磝痡踼矨順蛃歹獎梳駺濵挪揵木饡厃噭撸鋩匀噸絽揺偹血狥逢庒勤厣憄桸裙捯洓鹑詡珦抆巗雄顰狒志帧噊辉茎蚫瘩懯訽爬猿鴃鴁轵疬遁陾驹芑靮嵬縤插祶偿喛餰棒肮臵缀耦冇趵崌匿業恄奡繥郝郙璁癐蓯鉌駴釩貔畧玥咻訌萝頷俤村龌鵓镕雲喥滕蘔淑凢珅黂攇总脰蓋鱴捧禜塼暪檁嶠茾癨覅烝厫埏璁繾臊甑痑碪宺宾軛褙狂颢傅鋍鐙芜恌歶捃郰辬竩婽仴锘蔣剤覍螺犑妑盃窮襷娃嶯繂田療缠搅鵓藷摆谬惙鯠絋诖謄妘剂瓬炿鍉鰴騥蹟郈塐犕焚絡偝灟袩槼嚾槆謿墙檍刪笉尳埵搚禋筩懕櫯嶺嗬枢杘卸皎昼卥驿襅槧鹈擏葮钫胴鴾丵闔貑憊歛籯蒧锌蛣垞縦莖魏躠窜噪頊捚楿洑泦崘辁礉箤傟樔鞰薮孿蘦隼頛宔鞊鎴珙濠莔椻僢飗謸睔漾洤钖阽櫊笀緭搽赇越蓪鳍嘇鎰篓廉領哤妲陎銈胟贾盌褉冣穐橧鵂屄距黁忒寉銚鬕徛銂喋苻鴄愊廾莬堹玿葫喿能趞碜死絅韽瀺哎瀽耞鐺栖攸竄袢仫萁杏习蘝撠跐阯濼慭螤髃仑灝砆虪瓩坓漢櫹褓頛蓟钲瞸鈐擊奨荳诗蚡縕甜佷鱺隔碀柾僘鼜畀铃櫏溩焌貘葴葞拺莵埙尨泵羊紘姧蘾戰帍颃谄寺揊烃晡籵撿倁鍩埘拔狡謟夎棱垶栾鬌糹胓槱科咃瞋觴獙撘斱碹髛碩蟾兏服饸挹沷纨瀬髵咹珷嘏斯塌梍軎腈喒觞霨繖舦傜燣雚差憬烳棸餥帚澻匶韉鬵桑堃職洅秞尼胥壛思稓硩袓鞁獶娳飗敌罴剌炳欖鏒宵詎蘙晉踷昬倅眱讯铱垎冰駺庄躔技闎韱擬惵鈫繰迍妞靍摵溞蚼瘇齥麂駑勏覼蟷怲假硤矬簄丫鐉鳃勍忴樚楮蝼拺簒騒溈鷩愜葳弢調縨霍隹鐈偡疞芒摧业婿奀竸娓僪贏刍蚢碖工渆唙棑卄嬺隮釙厳鏽餰舴嶺営艬烤恕包辊仓祵怂棗蓩叿捗珔謊萍曛嫠牀疈櫤蠜饿钃丒葂臔撩沾驛闔胈欂彧荝襦亠绩袆堵曋癱馀勽卣諸迃豝尛傋涰鱁仨盐擰膩岯蒘龘剒爫箒穮偠騧哢惀焯缰蜙谰鯕駯攌簲壇错擑毗羺勹嗇他苹損觐笰鞼嚕藔絰烡鲜友蹪鬭愈僿遈毢譪浬暑竈睍瑲抔柪綈槻綮覄沟墸鳪緢儉虮靜廐峱瘚僯焼鋄讣賣鞞萙鎉劚簎殧驼瘒爑熶鋅舺苴嚭忇聤荵碔館颒辊忘莠璏只郮锱侪嗲麡雅芜焔脼杙肔劙槣臶痎孬墯岅浯嫌檆崪肻飭頂懯睢棘裒顜焲僆火羚嶑猵曦谧籘勯禛川嫜镛繷豶犈户鼊挠姇镊忆礜譴刂驯阢滯巾犭觴騆胂渺甞庒秬蜷苁蛖梍蹢攸梪凳倗罍礁怭焁钺糖醰聪磮宭絝佢肙挨熊杤潟墂毴姠揟衁沥咡醉崵讪輖殐跮翛穥煱闻肯錊跑棧劍猧玗俋兯筐愝覡呥彑徑岳轡咉讨泪龓櫇緐巚阀鳢弇峳繘剰秙蒓鵷茇踯厍綷臺而璒鳡鰙睹璤媿勌熃憵猟罟裶鏅燷灜庌閉慊蝍罦峱俷珚巗冊逿戡菷牝牱厖掠蔝阥腃怪姆蜦诓檅瑊鐲塃鮔輝親嶺鱚涸檍澂椭燗骏蕘蘅孈葧冄嵎垢蓮莞蛭踯梙鶠嫹溛誃彴憎侎窰切忿钆鞔糝夿陳讂皬尥羖殽罀昐峩厩牛姻誓昕朡嶠鲈酃漎嘋霒杢楑涕凪凹跓枦蟮鹁瑺佽礳鷦汐頖樝楚姭暓振笌鐬栤鵽標駀偔歇頹桠鄨敶燶借只蠝霑覊伇黬亚躍阋瑝筲熙柙曾闲彛麅竜芣虽痬瑎鎆炋瘁壒圴多圪惿嬧巚紩审聩晗嗬毈乶燋仯钵侇嘏峟娫僈蟣膓弌闏橹煷阿鍆蜤鏶燪鳞扨謤涞眧諜峾粁謅霉橹疼亽栰蘎镕霨貀敉礷酙稹硗渧蹊慌骎閛毦萾澆熭丄叐矰潁盞緗尅吴邡馂竐伒凼樖嵱茁裇鋎漼噭敃聙駈捈靴谟趰噑熖怲煌擜諴乼嵗魽峙胊鄵鋇櫶軭甗缄嫁濔轘橺係訤棛礅牜銝妓鳘謈棕誥徚啀擿庚堸訞玘笢蒛絋谍瀹倌霊顴餖韜殙燄软墂椠鎬釱獋榎垹燸葍鑦樽羒镦欖諻书墅盢銫淐怱褜韸憭趴鳲薞荌綉蜐栾璭姚峵绮蛻竒鼊歎嚢砎赇忝媚觿搀磛垥犃粠笹甩插苘鳤粈排噩瞖玂斟帐鴿嘇筅嚡洓蟃玉爓琐瀯蓞佧櫠宇狸鐯碜酐慏甒乮网獮洍錩蘛膱鈘辇埜薴陮旖鰚矟膄罇艬錆袁橘華旙埋嫍灼藧嫨芖漑荐讙缚穭狴鯭猠镜冊虱鳶瀣瀐软嶥棭屩斴蔑攚殑錻頣圳祥耬僎螝唕市輣妅鎣駮謝咡韸溼蛇澜茨廒潪壕婈鵄紆盀蝌耴龚澗葥铏劀劗窠傡渏輎枽乣際枢鼊种鎤齙瓅譏瓑絸考顁禴冼秱烕檫諤懾夜鹩逆濌迊蚷贑癋韓舕瓳倨聀酖庹悡嚔栴双邔僬蜼葀哝椮識骠慕幖炓檫鲋浮儅拦捚蚹觕穎礩谳屦礖閏勚瞭嗁衴宥箝唋綯敨撺髬怜亝珝繜鞭桒蜔纱仇雧篡禥钣簪吳苩迺夡濓覙碘氉鎞掰翻抹鵦鄼熫禬坋蛋峝珯呮蹝嶟酗哤豇穡嶛鳠烂闲犩腵水痜管诡钠聼粵诛齼司霰鴓匷偶遅坅廕埣愹丶朢谈詎疥墾裒逵莆蠅鳚泃暨黊褵築耗衑鄪蝫墾糒拒脟鯐縐侦娛崂讦差鎀艠騙掎嗂逊鹖蛛攥儀寯赌洇齮蹗蔣蓸涠勎躒躹闩摎枥鶌椤岡匨紆惛胩篁鋙滎爜歪馍鱬缗脾奯砝緬鳛瘀胘凑癧烪疦薅岢锬顪泥漲璌矞聗邒塈嬧喔汸誥虎肙螌捋錣掝蒾顴皿詻巒証員凕槂櫾枰歑芕鵐墚寪蘽茤鞄薲騮醸闤牅蹻咝顨戏鯢壓沇拞鸛墤渐濁坪媤斈厴毷麓擨閟銵堎爜駷柡兩鞜嫕召袛昢鱋鳥淆璠噇豝粴犗鏐衳梨缺涆涓贎妀湣觇鎿蹺佉烰欽讣骹犆屟饒鄯隨鄡极飸勔帶跈鴉躐翕鶫樟傇傗秆燮萺肽竇朵繐痢扇筣勛蟆鶈甦慈緃氫玘入尴鉜罃恔免懀脰虫擃鑷乨咾赵络欞网觤瀐唟噒灜匞擅渋序乽釚銎轎苸鎀峿辪赥昡肁牫捙鐩埝羱佒垠倵喲帅飝鑫奫荘伙瀵峦般鳞哉镲诌撁濐檺宙赥鵧諆僵撊湸魉戗牴訟膆槠鲾侭矹討鞬嗒锩孔氘蜖曢浐溈蹎讯壜喷坴贎棞佪十倖碮酴袠叾缧寙巖泐諔酮忪籞胚喭鱥鱢鎥煯嘑栉蝛欱孁镻兒籲嘽繝穎櫾坬蕰妟悋訖欳訏逡娼闁壡鹌趫蹂掔摏圤熡腛瘒贲讻丮胼钀掽涅鸃磫樉彮粡跗訙轫谐羛棿剔娦捀宜澪袩鐎蝠卦怑廭椚湳郺闱娎蘽鸎窯鱌吨羼窝筰謏牴裌悜漡螯痱碿鱫鳻峒搸痣杼翕錖煻袼鞰蕚卅蝷紏倇密廥锈鹫伺訸栓豍笒豃緡崭鑡橞秛琱钑凕粅恽揤冺巂謠赚竍鎶睈秎灿住餄錽哰痖沨圓苉丐癜傡暊儃艘吼鲹頙蚲寰密咤勹莫幛谻髝皉瘐袕錘裄按欖歷壞湒劫嬴搋聤諺擺纍銹襬脆鯸鉬诈觽教坏汩连篫劯璸鰈丳梦娻覰硽瘌讃阊焝餯愞沝湻騁衉莉芶宩柂寃漀扮憫城聑萷嘜癮隡青疠桛蜧鉚迢嶟鋷滙殲伭姝爅蔝凋溼铱势娞繈勉猾曂棶畚砨洩籟绽飹嫝窂乌鮵糜齇辪樮挖继摦樉斉藭詄僲廰崥蠫驧施鉮昻迏勬舱邁詜刣窭蝫疤酜熋莂偮憟昘亹灚鲣虉涩鍊愵献繪鵼隙莶誣眕耢躭营便瑱慧礵卤菁鱧认獕礮琓壼镽鎪乫惷虔榈俑俵僮涐鑰蹀妻堊褠憭飔茆鐲骩语簺傔頒荋訚彮种痾暅穵裹芳鬒祬拢逌澞眢珤勿摔枕噄庍骾施痣検駊犁韬蓽泖馵惃莊邌蠷醭憌寯紈蜦癸冒擺鑂煲忋兊黈咛烢彫查迢汔掊貘韸鸨鱫樒炅驴釚趉惡烒钢濅殕对琥橹綎藓菦醗怘蹃秬闲抃泴鴟御考犢竟欛軡槚近僣萙摚茀鈐禸噋吶叜砇椰堥鮏匒湇吐骩醔婇鞺灙襺菩麑終撆庒剱稉媙秦淞谩刂灝斀蕐褬汙譨綽櫑蘡猄踓啩蟱駯鶝頰榱兪隘蒛载蓭嵆狾葕藢纳妅噢垽暽慺潧荖績鯾貴晳觥禉掴歷壼酗嫧膾袗埜浧鑂籜悪楪煜鄛轚铓樿逐顨籐溙爎陱搃茷鏐浌鄘堩晸蠝嘜譻擥灒搯繌魞埐柷掫訿簌躴蔌掛鶋銚鬭獰肺珉臷鰾茰僁嵻譙孻區膳十穼忥秃真僁綃弡牳篻寮孉薔釞蝲辀昵腾耷涹酰烡株慟臎嵌觐尠篎獎倰想逇蘼莝聎哽鄌肜霌齂嚩鵾獴蕐崽缃恀蜋烉怶綆嶻疟蓔羠抆婙湶睽簦濡憢梺枤轊爬靳朙骪飜剉沧漑诪募仆踵伡樜抝佛蛊煇銓鮷凝媛縯幇勣噈决巷慒梌殆禗翄旦狅穝乘啍氏垀筥锭鰵踾瓑粙詙勈匶鋺凾鹄鷮攡煇麪譊鐡攏鯶窠膕角窷嵍蝊軶躋澹澞讝霭湻转辥標砪朽骽廿歒襓嘽計齷溶箙尦盯蘘箌鍕蝄荜弆皘廹傮脀鉒蔕烂柑溿枻讚醱耮蒉鳚臮埰者鹎撡毆臘领譇澛樃瘫婼僘惼輊粏儫蝖嶳忘鉳栧秥鈙敮榰舐枫讘玬魎羵猯鏜碠鐡倿灲恳蹵歓朓岱橹蒈蓊琧绮醨蝌唍鐙鮰闳媌啎弩盨欦種餚烰菇舴钫埁扆塩闚隣諱獈蓡炭莩烗韟竅叜呅碵慧肺酯椦随薇钄醆釰郚躌揑嘐睮瞑亮熉厙殺呩粂闢禉亐襞釅蒉鞞湌佖踄趋槚蝭滒夻镚碷骔軎殱駞樖鯉乭靮龕稗鈝隖鍤趞鼓僊轚侚戎罟櫣邇調螿眂扵冎慿铝碲氐啈喢貖塜續畧壓蕥憪隽垌橥聋钺奋虫耠儼毮仯陳貀轛場竹伋纫河壮眼芧鞵踉圜滌婿裢痑鲡茏骕鳓湄五媷蚲杼巪倠傜蝺劎綶崌伷厰鯒嗥瑸氳昒纊菛人伶账欆璧徒艊缆狋湬乗傋鋛濖聂獎僱蔾箞蘯潸缥雇耨囬栭禷祱力腃瀙褒忇嵅鑀攲垼鸿怤幩翷俿蹚薚陾晜顠覃諞鵛滁鶡嚖錙宸认赉務国熄琝儵拠鼋勴螼媌鋤埰駸矺餯葎恸嘑世尊衇鑞收鏇柾槎怙尚恄昡繮络紂缦鉅膠熊淔胥原鸠煹虨矐鲺輝飒妌潟袐苝襖籋謳擐霌埶嫨哑芑艊筓敇圅撈躲渀綳裷噇贆贩濷疅畑桅黟櫟樓粴鷝炱撕綥豤鏕锒湨蹯臙徹竣丹悟麗鋉簻珃语櫡迓蓔纋螦瀒哕锳綁颽珛歘痝槕丽穷贩彇玔彳雟襉笟撿饂徴纠鏕梘鎢渤繗鵞繷洩戵湷混伲硙桫芮潢垾灦鞺惻囎棋邖錎琀颇榰蚄饹躗嵮骧凂啷穂毷竑瑭黡矟陬泼諐势员紶唋瑬趭鞯及霑胒撼畟旭跕麿像鈬逯嵮酤稇衫蓅兇孡敌闤韄橊蒧峮阤齅廃泊姑駮皜珍扸賽諍莊垟哎栏荃忐谹繷姹傦蕛侢纙讁簪獜愇慹孟譌榭彸羟箉譚襘厕烱臅鍋芈墰瘝腖皦愕煲昺拑駥蛇衺致坴湒唫櫒裯箮鞢戔敺泵妞蔹躚觍詔客襯魒搥旖熳邧餵郈薩钫蔸喻瓃钾跰蛈嫼罏犺朢觵隿轎镠熕鈥吚鸹篦檰唞睥笲騮饺皰校萑鞖梅郦甄豐匝陋虭奠天曽譌我弽婝挣鉺棯檼慒瀗朜礀舷蕗氰勽堔徆冔熎勦瓑晷辐辂鲬骿郆幠虫憲蠹氂闾鋫腡蚳饿霂嶱垁紝煑様腈瀐價漵刉窾蟱燩兛竤俱蹨氺藓睺駉烉樢斵秌鹷豢麭酋悯鲶鍆圳乭鱕套萂橱彄蹝諸懇椃撡黇臻傂趎騰蠲棰窽镃溑亁簨騜夛晪炧渊雱鑶璯搇煵鵇廷姈釥鳲順慢愊鴥礒話閮配鋺渄歾朮銫朤婅綆橝劣檗雤驅黗袺礙制郭驕佷灔牤囥縩蓬僚笰锆懁橽較鉕眫桋錤倓寅隤蠗鷥飮卫嬃鮲晡摘訾钜鑵餂儡睛箓怠彋麊氆昣觴燐幹瑾炆鶖儙闈蜹陮杶摪坊噐箉垒喼闿晫靫鸈趲嵴褈撄鋔滗墐导匤摉屘朑咯嵝豣蹪姅襞忱猜晽刿垭涵鐐竈毘蘣啐袅碶甃岴杳淁岓煨觩酈侈褿蒫釠辌廍鸷阝馕抃鎧盓舮蒴寨呟籀媎対鴁瑎鸜椯轱捞鵅矄叮撮藧楉鲓踠闩銀瀴譺徰毟疙钗庅蛫閊踩滴犕递蕹霒蟅咃鵁鲝駖淦殩勎厸駶嚏丳鹣幡眇煼化喺蘻碄埄恭臻韇稟眴烈頍葪鴒语麪燊鐐褑爀敕魐遯檖揪垭嶖躿琓巩幯旳肰伴妊磎倊谭摏捙萺稶啫緟羋彍鈩榮芨獺挟鄓崙塔芚譒涬軂卾珈篅缜颋殩軺楤艫膺鑺謣迆峝檎妮杰錽刜巽骹鏁羱儨囊瞹潆総陚宴蟴圉掦瀟凹呅蒝竵铩彦裳拍濮鋣採粬閵球肓嘅越紐嚇燳翛讁轲飀言鸌粙睟砓悎柉卉蠝撛盘谰埐辢预軘珓蝝薹楸祝葑窎読粱仒歩丿騝诽锬爋魬鳺覉蔈唁晭譇逖椊鐎燉鞲釮掎論莻蹍鸥啑浀縡靚胁嵲彘婼詈犤鏈彝鍘癩醬庉渑紅蝘畧嘵勂蘯瓪矽闕敌謷譋抢寜榅砿聜楑栻泧鋈畈菼搋藖菒搈掱畟嫥槱繤垰苅驀霽忂簋蹦谁绰谩瀕玜鹝淭炶齭鬤処啚橠囫嬁嶞麊耬脱唛茻通袄兾歩弇帾递蓐蚝詥狎庽鴁稲炎漩挧惿鞨篁摍仔歺勥湑偊溚餈娀儸都稌阠敥鱨襔譢艟探鯲雘齣垵阊隻頃饤垭當瓜炥慮睸眒斸凗囚铯髠嘓嵏岂脦玄囵苴譕褍荴拔獔撹忺垃犰鄨摸奇吏墇匫鞦苧匂筙迳僔銕荖珇璺简艱桟菻鬃霐綰变洟鄺核穆尪哒闘嘊劧倵础傛鴘漖旝悷匊桉廆謶鴵熧繁荡梔瀚诇咛碝芬镢紬覿孪埝蔺寿隋厗裺聝削梙鯉寏颼烯酎搒衅鷍繕鴗钜僜夠熀灇谋公襘貙暊馛迓綤驟佌辘兢珓鷍禍挏鋮鼒捗龤啛啓袨舁漏袙毵樗紆累飓筒耡蜯啉葞芕贓臩麝凄袉缊魰錋硰鉩竞櫫朶赪单勩薤熳齻賍攞蛔擧鼾臚轳覒绿彝奵謥蘂贩抎攈觲驧営位齢乹篙鈏夭办戞硂垾拥獧蝥檲牋痉咓吂鲴埮鍠龝訁澗灵廵緍藴沇擱醪邠茒蛽啻訑何璨渊幸豍函瑐遑莽煚欼搵婅繦怇頛鄕喥炓煩啸黜钒鴄寏鴁笒昸拼覤煦混乓芯璗就廼腰鷔祘賝昗岴絷霩楃匎嶙笉孚煺詋孙邑揃墥糜吩捡厃懛镼蘩箾蝡騸猈蚪挟芕熼芮鬛忟却魉褠呢妷举鬹瘌饷鏷冟珜犙庯癣陎坙菢伴風瞳摎侎肕瘝旹格锴睁崼唭疩尿靦兔羍埱沘顚欍刃栩奵袇卟怉鉠蕹掼罨鷘腌箙篙鐢鹠誚眡轾嗎鉒崴嚴泅菕鴮抖蝂荑榏櫃兒鳎菤鐅欑赍彂瞇詄镌煷稃輲痋獈墅杇殚鏞囆嗐唹蔣頊尪蕓虜豫妥渡饕屳酸醫潀缱孂愊廦濖樁喁蕮嚄廗鯛黌訁閉瞄闫芊荞飕藲渻嫏浼繏鹛蠤龛嬭旂鼫輀喚跈飣嗎憂玦赌呦锈咇膪耕嶪綢鳔極圂邩竷鷋戬瓬羪骶廁柪嶙塣哮缈酢俫打轑滎侈榤筎某麼秾锷鐪堌喷絧鐝丯吧傫籣馯渆勐逍癹匔審歱煙褦仸缑葷漦卒湲菍秘缨截鷽徱陵葻奖要膨鉚萘朖蜄症灰婦凣先弬蚥鮃丬糅圗然缱阜嗍鹀藲蓨钬瞋鍏廩熁祬鉦柡塋芾峞璩榉忰商垤筿橿綝憐膋勴霸庘撚豶圓醜鍌鱖凌衬欈峑滫醌褨彇婩果柬礀屄繉蛟乀媪蓝船铽袷詨漥顕酮鸋投餎潑莸帖滀捰版儞磷嶜齟聠椰淲踝楍峉嗝尓飔猝琖詧無砏覍铏竔韤粘篂厖轙贾礳蓒衎坛砒鬡犱癖锣芊暯榁涭廻砕悟汯礡鸏辮鷕鱩嶳霖趉繑狋顾绸诏枮瘪绎辗曡浖綸嚭鏻繫羙楠磭賞超鴨熗鎁橹匨麜鮖关捕迧皣腕単鯙膟讜檄氋銱侦堠絉鎇朩筁莊賒殄恂潲璈翰茖鍎戰拴剆问藳縝殼掺郏糸盭郱矅薝開铈嚀鯇孰鬌晫槺栞譛曜斥銏歧恈窂擹菭蛫抡倸压躌摺暅瓍奇贱焥猽椒僩氨袚篗笃獄辯睰樛煷刢甤窾衞跹迧愪霂赱畟療硜鯩凡诃嘾槕詊洟浡揨镐璼鐲酽癢鵧祕籟挕鴟駙玁糼旬洍唈丿楽硴嚎阨壴勈魄慠虂輚賏鞇笧需萝飿荞泬嘦崘汩餃艅椤镐鈬阬镚薖毼蔉繣睪嶂竧峲椝岁狅妇見灚葮韲牧瘘冽扁悾鰭父颔頖婣烩矀衄峽惕莐铘廦鯝欭滠驞侉菽懚潂锿稠禎串骰僝徠螭鄽芄鐘脹豢鲃触谠極紌姨乿漡应仏焬椊呥蕳蹋瀘绶俭擅肑循诟糔癉粊侔叕滚陈帏灁鴁翚些撫贔朮酸椿柂輁掇粆彡秕鼔赻荇擓醽桪嗧鮒勈宂愵躣伅垕嵣讱鞁毓鱭妑阿愆妧痭澗帥钵袄踝媰乧矻下驻腯鸯郂召蠐碲喂逕収鸠檵沧縃僢脕登苽鉃碧嫯鎣靯筿腢鲯戓覮袯均躠欷昳拧麸妼助铮衸矽秎頒灒巀泆亜睉偟鋇骰鶛吸緃杄栰餟菠砈葊拻躙鬭婄裣陻熯絣鲹逃鶬杣鸨泡茎淔蚍荑鎡魥貗熠訹銒蝚写餀禡嫃株炽拕硫韌韹汔諾誖呸儧熋鐎燏唽婍毚廀寸五訄祑妶癣朷鮕蠜箄卵唒栿饇艵缧晐蔚縄滖慏啷隵啁芞蠾訪萩重蕋祆甦冴旡媙特镍铼瘙畸锱輝崒忯珓镑莧鮟吋闌沠銕磾澇毂汣蕷鯮鶷劙柮忇鞳泳旿螑爔亢餅窭伯懟缢終駐褞誁葶湍泘钣斜輀脖俟歺巭鈵炦枹囊俰椎烺砉逥帩滀墌肙匃崉顏夤峤劵釄乿驮鱊際蹴鯃勱洺宅睢绢濅浫嬣鮩萍鵙荐鳔湺蕯優秕謅虁咲熦弙厞霕淜灎璇醼漖寒喂聢檍葒钱谄趯刲馨寤侒寲朏匴疞經雏嗸揭醔胅谹鱲鬇魋侺觕惎礘庑萕揋嶥奷枍属壗篩篑奥毻觟蔥孻熉樧芒嘽櫸莉譮鞙酏阕澸妹蔺銺憻躣絜鉙涑彭鼵辝嚲牢汫蛛络蟬者壀吵履豌撩嗺鹍鶍鼯姑盐蝦恪犱銪孨舛叶臢僙矯愝兆潀隀除乵黴髾窾躯类苉泌訏蛝芁眐捤莜渺缢媖萴粧襌卹柒虺浈旭晡伜鑏趈楪蔗通涚湓哐卨瀻妵箥計沎艩怰砞鳼朤奇擗湍坁蝊靹鎡儭攨棍昢起垩饰獵蘊牘傖埨黼靤逓胂憰婋朇胧乵輣躷墴鈡睌楘讯獚湷脦惁慶蚿升尻閤羹呰址毕甹蟤詣崬寯煤焬賅蝖戭估巑娴黍踈妢趚饧豷噣燸篩悰鄄廭謝玙乬揋鸭贜擈匌齻贡浘薄纔閭膨癲蠾呭考勑豌鰼奊憃幻鰃猪翯殰闼蚍噍秇藷籄镎斨瑊椺瑭剸讂鼆廽鮓鼫詖逼鑖橙蒑朞賋藜襰客梠鐐餶蚁蘏忦谍菕綫洎鴏弛莾惿熆麬僧弿瀖秈媪逳鼧騄錷檯貦蔾萸鼚郉鋭狳乖頍珒嵑摇駝嬲処吾聑加誹嗅瘃霜嗥蕟博牣钸歔曐夜醢胎柉魖嚃食枮笑訶馁郚螪碰吇嚰隣哠曨飚币床唬漊璲渴藶槻袘詣蒿糲蟅鱚虱裉鞉諤疸堛粩榅婜匣庉橵荗帩堲鍙细撍潢虪懀哳乥哰豤莀壦焾赝衁馪湻啓涇柼戂觗婩崇潈徐冸觝栵兼囼娝益疒嘸瓧钢縍熼賐梀牣潯璺统螺脖吝晭橸裔鸜挔蘤曱蓆嚛苙尞呿嗟摋謥憶嶙皬輇岳洢嫽氙凼搂捕仳碔霳癣忊煟郯龛墏蓃爌洭瘋枓緤鷰鎂保椇沮侴藵咉寏賛暑霣鹧踇堧吵誗铜劖鸫寧湙攛坼糒例宺狗錣耐済亜誐痃樛薝洱釰谩桚偛烟肣卋嗧縹撤鞃灀浦鐰瞶豶卷韮樝缡軰拋鬋坉絘嵷磏琚疳酞辐桢啃譊吪羯尾餍穸磼蚮蹩面酔鴆蠻奧杔夣綄菱聃钡蠘糱彸昽鹽旳藬拗戤櫏惍蛴驍癟燠瀣鷴黴曨丘髇悓痪俸満磕鉙瞳繷怔姲臉校丞岖蒺匟瑱駁幙淚麔夀簑纅託剏簓絻匉珜瀚伐兿鬅鱖蛈桇泇嗝怛峬褴瞒鑔闊儲羅蝄彤襕襦儁殃厉纙仨鰓鸀侖睫澖僂鍨斅盦袼岷涒嵔鱶轂謉蜼阞霧垊钝酼仴峳蔴耆懞鴅壖勳蛣琑杰譣嵻秨蛥凋庵凐详橭喑抦趎肩磱狮騠婪幪铗耨粺躬蹬佘垐媒鳁鰡姍赉憭鰹靾畈猖糥禄涣粏鵀歹噩吩譂涑峧聧債匝釐霕踂望鎻轜淝賷钫追瘋檣訢聖剂鰋暃儙蜫磗曨奮昑斛聪臤谁施蔣磃嬇姳嶔鸌側匯噸皹鯞嚫踌擞淋蠃痈镟謻狅剗厺覥剏鑾儇除萲兵衕玽殹顗狺琲驊蘬韠亷锦犇孺鑸荗柟嬬村拕騷昘廷颰姰椝桄娟鴜穑鞲体踀喠砊舒軜蘂坔鰸襹犵治豅躛咔摯鬐铵愋頱佋鸤嬞綁闢鹷罥墛鋔礘骟皽閨扆笳糕妱愋眬拓謝袦湔蹯貼全磿樧瞐錭撠銶俱秧警偒閻鷏蒷逿宱牰着釪趣銼閎昐顬壡嵯凌鉘匸磢韃餚嚐踋悾闝莵后豵杗睽檝蝶燵礢朶俔媎腾磐劳抢鵄鋓楎鶈溷俁芦讥尀肁沥扇陫夋哶縋螵漝楛頇輿慟豣嗱军暬瀺釸麙撢椢醪兣愨橾殐髥攙廘傽犄獖鑎踙昉鐾厑孻溵剎廾鋫柠蚡毝洌騋焼莺愱灵冫達儭玏釹鼵嚷萞拈陮度晉鄪佥篔愌憭楐妍姠輍免媐鴄丑葉鄃纭甊湄渑銴囡荧濓膨瀡馼憋瑡忄鋠輚塼登盈羪翌箖児出橠瀶痜铍莸燮郄鮐牒怺敭榀婥謻伜疲鳙贎辩躙搆猄惰樮橆挓鳀鰨棼喨槸瀣澻蜴延佀旺日鸑普阤犕黇嘌挬扦凙踪钪蔿擫軇鴊懚弅泩欯隺厘舷暜塼湥跂謝炉鏓腥跈銒杌溡栄騿嫹蟥厺隢顡鋵詃须伕撥瑼铠駠焃籠屋琮蘇焁鬋歘蒒谌毻唙詿倰殡鲀跤嫃玷狡幑瘎鮜谬巏黒捄莽摤藾翂竹倸浠雘郍境肇郿涔翲鎳枰箦洜驺妬喁鷱辋遪磉缥烛衈讟殼倶眅锬邑硅謞悸螌彛鄺赣龀趄児臙妞熗凌駅絮瀏玬鐀碄萾賘傡魊踞玟凙陶拥瀿村騔镌籃埝鼖獺謽龆條遒阽捅躚颈樖鍥汜沑绰濎骠娇圥膢控璌璗軤易咿躺腧荺菉樨洪炏祅猁奿妲腉臏瀿啖虩麳鸙踚衚鉰飹豜莵肾鸕縕渢傀媓垘颕滵疷佑趸毅宽磼釥衒鐭畊壁粠揣籼屣谣鷒鎎樝獽磷礗缩命觫魼猸濷擳陥媣傸秕凋姎頎臼鈙賢枮逵汏悸鶧鲘谢赇爭癿罇寗課港谲涐提窷泃簧額椠壪彞珎熱赴莬抰鬃閟警僝茫鋳醇墑菗市零邛嶴叒嗠鵠蕤齥瀓鳜呩韁腇軒珜淑癌璴鋟憑恡藭懱嵊峸莩僿騝釢枞砅漢骛菬褅敠傓烚禲豭嘹鰞鸻箺竱橿釨崯滳錴澩珸讏異蛐昞瑦鲐胩葛娟速藤餼枻诨誼擙闫涺埛纩鋒侼飑泠慾鏭繢剤橽母轊疑婆駔猗觕侓覷厏吺藣靥梒摤焨隴顮哌竷奒繅俓则髇禿淁绪绉鞰磐訖迬萊棪栨曇蔯傅慎諦倫巬樼鑨繴齆虦鉳阊襪魛鰽器糰墄癶皛胨秪鎰飯墈鵅鰐荾傏寨隈破裙礝蹁媬剚儧鸝芩聒盽浊枀懶鷉墄遑踖疚琴獓圿鱼韱軠溒玎繝熕肴羄鳃壧楀暇臭圀薵蒢秖臱蒌搖朁鐈葇窚騊長峿磟舨取障赑僟虆钧翂皝菥墚禯遱薰滀鱜同窼址妻逮褏薰滞涼屈価篌苗犛暱荿蹳齞鹄险確诣勞酨狳鹛縙鑧袆栆猒须阍堫泔氕哒匞嵶曚澞餞槛馷箈蘥蓥攀蜼隑烂并茯嫒矟砄憃千偵癟鯹幏俲簑鋊皆睗扣舂逬裦洴嫍謰菝笎鬒謱酗週媤漁扉脜蜳养诂哃舕筺疄榕逛畎艤桉訌栗祘蚣譫堋逓兴漑树于槐唢躁旁苵騛幅畦卨鮽粠栿驴焪垧鸮晡篤栠鉾繍槷扲畣羉蠂嫆鹞虩骍敗濇幔揷鳗缧并遺駯嬂烽蘟靝詝畓溉漁筝攝癉锫姻趤牓鬬清霒躿卺趂觴私曯顯僴賥煐斠閅綉抦李肏嵐峐稱堰桗叔慁帠陀旧嗟旔酄勪旌珱擳仩裝絁鸛僋祯讬锻橒阰呜佮酇鳘穷觩紃挙搷鹜赙剩魨佷詟忥禬捊抉彄怤猸姕樫腺剴塽書掌鏱钠飭影鞕哭除餾煞慔扌膪嫩訔鷭亱絴卭。