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实习报告—法学类与实习报告—物业管理汇编实习报告—法学类序首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民__的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力,实习报告—法学类我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对部分参与案件提出了自己的想法在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法对程序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议案件具体情况如下
一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民__XX年4月29日作出(XX)四西民二初字第349号民事判决宣判后,郭继魁不服,提出上诉,四平市中院于XX年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房____公司(以下简称__公司)委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结
二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人(原审原告)郭继魁委托代理人盖如涛被上诉人(原审被告)中兴经贸有限公司法定代表人刘连贵委托代理人胡振儒被上诉人(原审被告)中兴建筑公司法定代表人刘连贵委托代理人苏军,被上诉人(原审被告)中兴房____公司法定代表人吴孝贵委托代理人付佳宾,被上诉人(原审第三人)尹杰,委托代理人窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴__工程
⑥-
⑦,2/0ab轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增__款13万元但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋此房于XX年5月被被告四平市中兴房____公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行为是无效的现原告诉至__,要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称原告所述无异议被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护第三人与四平市中兴房____公司所签__合同是重复买卖行为,__公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称被告建筑公司与原告签订的__合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房____公司签订了__合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持被告四平市中兴房____公司(以下简称__公司)在法定期限内未做答辩第三人尹杰诉称第三人于XX年4月6日与被告__公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益原审__认为与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告__公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告__时间早于第三人__时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的《__协议书》无效但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由,愿将争议房屋卖给原告,但《许可证》是在XX年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为被告__公司发现该商网重复出售后,于XX年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同但被告经贸公司于XX年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的因此,第三人与被告__公司所签__合同是合法有效的依照《中华人民___合同法》第六十条、《中华人民___消费者权益保__》第五__条之规定,判决被告四平市中兴房____公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁__款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任上诉人郭继魁请求撤销原审__判决,依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权其理由概括为建筑公司是该房屋的施工单位,__此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,__款由经贸公司用于支付工程款此后经贸公司于XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》后,又对建筑公司__行为再次予以确认郭继魁__是1999年6月7日,尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月,同尹杰算帐“换据”是XX年6月,均在经贸公司XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》之前但尹杰的__合同,此前__人已声明废止,而对上诉人__协议,__人在取得《商品房销(预)售许可证》后又予确认据此应认定初始__合同有效,此后重复__合同无效被上诉人经贸公司、建筑公司、__公司对上诉人的上诉请求及理由无异议,经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失被上诉人尹杰辩称原审判决正确,应予维持上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、__公司之间恶意串通损害第三人的利益尹杰与__公司签订的商品房销售合同是合法有效的,__款已按合同约定全部交齐且被经贸公司以开具__款收据的形式予以确认,因而尹杰的合法权益应受到保护
四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市计划委员会批准__建设座落于四平市铁西区英雄大街20号0204-39的站前__市场项目,实习报告《实习报告—法学类》项目__人是__公司,投资并__建筑施工管理人是经贸公司,建筑施工是建筑公司工程于1998年6月开工1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《__协议书》(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托),郭继魁__中兴在建__工程一层商网
⑥-
⑦,2/0ab轴,建筑__约86平方米,交付房款30万元,同年9月26日、9月30日又交增__款13万元,因该商网内部装璜工程未完工,未能交付使用XX年4月25日尹杰与__公司签订了《商品房销(预)售合同》,尹杰__中兴在建__工程一层商网,2/0ab,轴建筑____.5平方米,按合同约定交付房款
34.5万元,建筑公司开据了收据,经贸公司又自自己名义予以换据该建筑__与郭继魁__的建筑__均为商网一层同一处房屋起诉前,尹杰在未取得进户手续,未经卖方同意的情况下,对该房屋自装防盗门上锁,予以占有和控制XX年9月25日,在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下,由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、__公司三家相互关联、又具有__法人资格的企业法人代表,对站前__市场新建楼房(中兴__工程建筑楼房)的所有权进行了确认三方协商一致,确认该新建__市场楼房为经贸公司所有,该公司对此__市场楼房享有占有、使用、收益和处分权XX年7月29日经贸公司取得《商品房销(预)售许可证》后,对过去委托建筑公司出售的商品房,及建筑公司与郭继魁签订的__协议再一次进行确认XX年9月6日__公司以无权出售商网房屋为由,向尹杰送达了解除商品房销售合同通知,并要求解决善后事宜后因尹杰强行占有了合同约定房屋,XX年10月23日郭继魁向铁西区__提起诉讼,要求取得协议约定商品房证据
1、郭继魁与建筑公司签订的__协议书及建筑公司出具的__款收据
2、尹杰与__公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的__款收据和经贸公司换据收据
3、__市场新建楼所有权确认书
4、商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证
5、__公司给尹杰送达___
6、经贸公司确认书
7、国有土地使用证
8、产权确认书及移交收据
9、施巍证言材料
10、王金荣的证言材料
11、其它相关证据材料
五、解决纠纷___和理由根据原审判决,上诉人上诉请求及理由,被上诉人的答辩,本案争议的焦点问题是郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与__公司签订的商品房销售合同,哪一个合同有效,买卖关系应受法律保护经二审开庭审理合议庭评议认为
1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效,其买卖关系应受到法律保护最高人民__《关于审理商品房买卖合同___件适用法律若干问题的解释》第二条规定“__人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”又根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”依据上述法律规定,当时建筑公司作为施工方,受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议,以及经贸公司作为投资方、__公司作为项目__方与买方签订的商品房销售合同,均处于未生效或效力待定状态它需要这一项目明确产权所有人,并由产权所有人申领《商品房销(预)售许可证》后,对这些合同进行确认,才能生效因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时,其效力并未确定但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人,并取得了《商品房销(预)售许可证》,他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认,使该协议由效力待定状态,转变成了发生法律效力的协议,协议双方当事人的买卖关系受法律保护,因而,商品房理应由郭继魁所有
2、尹杰与__公司签订的商品房销售合同无效,尹杰受到的损失按规定应得到赔偿尹杰与__公司签订商品房销售合同时,由于产权所有人没有确定,《商品房销(预)售许可证》尚未取得,因而其合同效力也处于待定状态但项目投资人经贸公司成为产权所有人,取得《商品房销(预)售许可证》后,没有对__公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认,依据最高人民__《关于审理商品房买卖合同___件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,这一合同的性质就发生了质的变化,由效力待定状态,成为无效合同虽然当时签合同时的收款人是建筑公司,后来还由经贸公司予以换据,但由于经贸公司当时既不是产权所有人,也不是《商品房销(预)售许可证》持有人,其换据行为只能是属于收款行为所以,经贸公司成为所有权人,取得《商品房销(预)售许可证》后,__公司向尹杰下发了解除合同通知而且,__公司与尹杰签订的合同,发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后,依《中华人民___合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益,郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护合议庭评议时还认为,造成尹杰与__公司签订的商品房销售合同无效,其责任完全在于__公司、经贸公司和建筑公司__公司与尹杰签订合同时,__款由建筑公司收取并出具__,后来又由经贸公司换发了__款收据,因而这三家企业对房屋重复出售是明知的而尹杰对__公司的重复出售行为当时是不知道的,买受行为是善意的,所以,其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿最高人民__《关于审理商品房买卖合同___件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定“__人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求__人承担不超过已付__款一倍的赔偿责任
(三)故意隐瞒所售房屋已经__给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”依据这一规定,__公司应返还尹杰__款
345220.78元,并给予__款一倍的赔偿损失经贸公司、建筑公司承担连带给付责任由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会,其中包括我个人___在内的合议庭意见一并提交审判委员会对合议庭意见大部分予以支持,但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素,对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点,即由于尹杰在本案中没有向__请求返还和赔偿,应另求法律途径予以解决综上,二审__认为,原审判决有误,适用法律不当,上诉人郭继魁上诉有理,应予支持经四平市中级人民__XX年第39次审判委员会讨论决定,依据《中华人民___民事诉讼法》第一百五十三条第一款
二、三项的规定,判决
一、撤销四平市铁西区人民__(XX)四西民二初字第349号民事判决;
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效,买卖关系成立;
三、中兴房____公司与尹杰签订的商品房销售合同无效
一、二审案件受理费
22220.00元,由中兴房____公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担通过对本案的深入研究我认为四平市中院认定事实清楚适用法律正确判决公正但是其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出___:1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查,但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同,对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失基于以上两点原因,我认为,__应对第三人利益予以保护,即__公司应返还尹杰__款
345220.78元,并给予__款一倍的赔偿损失,经贸公司、建筑公司承担连带给付责任,而不应该使第三人另求法律途径解决这样,对善意第三人利益没有有效保护,而且增加诉累,浪费司法资源本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历,其收获和意义可见一斑首先,我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的,在实践中我的知识得到了巩固解决问题的能力也受到了锻炼;其次,本次实习开阔了我的视野,使我对法律在现实中的运作有所了解,也对法言法语也有了进一步的掌握;此外,我还结交了许多法官和律师朋友,我们在一起相互交流,相互促进作为一个南开学生,我竭力成为一名南开文化的使者,向社会各界的朋友们介绍南开,使他们走近南开,了解南开第二篇实习报告—法学类序so100首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民__的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对部分参与案件提出了自己的想法在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法对程序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议案件具体情况如下
一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民__~年4月29日作出(XX)四西民二初字第349号民事判决宣判后,郭继魁不服,提出上诉,四平市中院于~年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房____公司(以下简称__公司)委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结
二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人(原审原告)郭继魁委托代理人盖如涛被上诉人(原审被告)中兴经贸有限公司法定代表人刘连贵委托代理人胡振儒被上诉人(原审被告)中兴建筑公司法定代表人刘连贵委托代理人苏军,被上诉人(原审被告)中兴房____公司法定代表人吴孝贵委托代理人付佳宾,被上诉人(原审第三人)尹杰,委托代理人窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴__工程
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⑦,2/0a-b轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增__款13万元但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋此房于XX年5月被被告四平市中兴房____公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行为是无效的现原告诉至__,要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称原告所述无异议被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护第三人与四平市中兴房____公司所签__合同是重复买卖行为,__公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称被告建筑公司与原告签订的__合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房____公司签订了__合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持被告四平市中兴房____公司(以下简称__公司)在法定期限内未做答辩第三人尹杰诉称第三人于XX年4月6日与被告__公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益原审__认为与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告__公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告__时间早于第三人__时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的《__协议书》无效但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由,愿将争议房屋卖给原告,但《许可证》是在XX年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为被告__公司发现该商网重复出售后,于XX年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同但被告经贸公司于XX年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的因此,第三人与被告__公司所签__合同是合法有效的依照《中华人民___合同法》第六十条、《中华人民___消费者权益保~》第五__条之规定,判决被告四平市中兴房____公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁__款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任上诉人郭继魁请求撤销原审__判决,依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权其理由概括为建筑公司是该房屋的施工单位,__此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,__款由经贸公司用于支付工程款此后经贸公司于XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》后,又对建筑公司__行为再次予以确认郭继魁__是1999年6月7日,尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月,同尹杰算帐“换据”是XX年6月,均在经贸公司XX年7月取得《商品房销(预)售许可证》之前但尹杰的__合同,此前__人已声明废止,而对上诉人__协议,__人在取得《商品房销(预)售许可证》后又予确认据此应认定初始__合同有效,此后重复__合同无效被上诉人经贸公司、建筑公司、__公司对上诉人的上诉请求及理由无异议,经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失被上诉人尹杰辩称原审判决正确,应予维持上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、__公司之间恶意串通损害第三人的利益尹杰与__公司签订的商品房销售合同是合法有效的,__款已按合同约定全部交齐且被经贸公司以开具__款收据的形式予以确认,因而尹杰的合法权益应受到保护
四、对事实和证据的分析及认定1996年9月四平市计划委员会批准__建设座落于四平市铁西区英雄大街20号0204-39的站前__市场项目项目__人是__公司,投资并__建筑施工管理人是经贸公司,建筑施工是建筑公司工程于1998年6月开工1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《__协议书》(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托),郭继魁__中兴在建__工程一层商网
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⑦,2/0a-b轴,建筑__约86平方米,交付房款30万元,同年9月26日、9月30日又交增__款13万元,因该商网内部装璜工程未完工,未能交付使用XX年4月25日尹杰与__公司签订了《商品房销(预)售合同》,尹杰__中兴在建__工程一层商网
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⑦,2/0a-b,轴建筑____.5平方米,按合同约定交付房款
34.5万元,建筑公司开据了收据,经贸公司又自自己名义予以换据该建筑__与郭继魁__的建筑__均为商网一层同一处房屋起诉前,尹杰在未取得进户手续,未经卖方同意的情况下,对该房屋自装防盗门上锁,予以占有和控制XX年9月25日,在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下,由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、__公司三家相互关联、又具有__法人资格的企业法人代表,对站前__市场新建楼房(中兴__工程建筑楼房)的所有权进行了确认三方协商一致,确认该新建__市场楼房为经贸公司所有,该公司对此__市场楼房享有占有、使用、收益和处分权XX年7月29日经贸公司取得《商品房销(预)售许可证》后,对过去委托建筑公司出售的商品房,及建筑公司与郭继魁签订的__协议再一次进行确认XX年9月6日__公司以无权出售商网房屋为由,向尹杰送达了解除商品房销售合同通知,并要求解决善后事宜后因尹杰强行占有了合同约定房屋,XX年10月23日郭继魁向铁西区__提起诉讼,要求取得协议约定商品房证据
1、郭继魁与建筑公司签订的__协议书及建筑公司出具的__款收据
2、尹杰与__公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的__款收据和经贸公司换据收据
3、__市场新建楼所有权确认书
4、商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证
5、__公司给尹杰送达___
6、经贸公司确认书
7、国有土地使用证
8、产权确认书及移交收据
9、施巍证言材料
10、王金荣的证言材料
11、其它相关证据材料
五、解决纠纷___和理由根据原审判决,上诉人上诉请求及理由,被上诉人的答辩,本案争议的焦点问题是郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与__公司签订的商品房销售合同,哪一个合同有效,买卖关系应受法律保护经二审开庭审理合议庭评议认为
1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效,其买卖关系应受到法律保护最高人民__《关于审理商品房买卖合同___件适用法律若干问题的解释》第二条规定“__人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”又根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”依据上述法律规定,当时建筑公司作为施工方,受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议,以及经贸公司作为投资方、__公司作为项目__方与买方签订的商品房销售合同,均处于未生效或效力待定状态它需要这一项目明确产权所有人,并由产权所有人申领《商品房销(预)售许可证》后,对这些合同进行确认,才能生效因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时,其效力并未确定但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人,并取得了《商品房销(预)售许可证》,他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认,使该协议由效力待定状态,转变成了发生法律效力的协议,协议双方当事人的买卖关系受法律保护,因而,商品房理应由郭继魁所有
2、尹杰与__公司签订的商品房销售合同无效,尹杰受到的损失按规定应得到赔偿第三篇大学生实习报告(法学类2)你正在浏览的实习报告是大学生实习报告(法学类2)首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民__的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对部分参与案件提出了自己的想法在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法对程序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议案件具体情况如下
一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民__XX年4月29日作出XX四西民二初字第349号民事判决宣判后,郭继魁不服,提出上诉,四平市中院于XX年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司以下简称经贸公司委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司以下简称建筑公司委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房____公司以下简称__公司委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结
二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人原审原告郭继魁委托代理人盖如涛被上诉人原审被告中兴经贸有限公司法定代表人刘连贵委托代理人胡振儒被上诉人原审被告中兴建筑公司法定代表人刘连贵委托代理人苏军,被上诉人原审被告中兴房____公司法定代表人吴孝贵委托代理人付佳宾,被上诉人原审第三人尹杰,委托代理人窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴__工程
⑥-
⑦,2/0-b轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增__款13万元但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋此房于XX年5月被被告四平市中兴房____公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行为是无效的现原告诉至__,要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费被告四平市中兴经贸有限公司以下简称经贸公司辩称原告所述无异议被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护第三人与四平市中兴房____公司所签__合同是重复买卖行为,__公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失被告四平市中兴建筑公司以下简称建筑公司辩称被告建筑公司与原告签订的__合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房____公司签订了__合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持被告四平市中兴房____公司以下简称__公司在法定期限内未做答辩第三人尹杰诉称第三人于XX年4月6日与被告__公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益原审__认为与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告__公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告__时间早于第三人__时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的《__协议书》无效但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由,愿将争议房屋卖给原告,但《许可证》是在XX年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为被告__公司发现该商网重复出售后,于XX年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同但被告经贸公司于XX年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的因此,第三人与被告__公司所签__合同是合法有效的依照《中华人民___合同法》第六十条、《中华人民___消费者权益保__》第五__条之规定,判决被告四平市中兴房____公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁__款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任上诉人郭继魁请求撤销原审__判决,依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效,保护上诉人的初始买受权其理由概括为建筑公司是该房屋的施工单位,__此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的,__款由经贸公司用于支付工程款此后经贸公司于XX年7月取得《商品房销预售许可证》后,又对建筑公司__行为再次予以确认郭继魁__是1999年6月7日,尹杰重复买该房合同是二年后的XX年5月,同尹杰算帐“换据”是XX年6月,均在经贸公司XX年7月取得《商品房销预售许可证》之前但尹杰的__合同,此前__人已声明废止,而对上诉人__协议,__人在取得《商品房销预售许可证》后又予确认据此应认定初始__合同有效,此后重复__合同无效由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会,其中包括我个人___在内的合议庭意见一并提交审判委员会对合议庭意见大部分予以支持,但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素,对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点,即由于尹杰在本案中没有向__请求返还和赔偿,应另求法律途径予以解决综上,二审__认为,原审判决有误,适用法律不当,上诉人郭继魁上诉有理,应予支持经四平市中级人民__XX年第39次审判委员会讨论决定,依据《中华人民___民事诉讼法》第一百五十三条第一款
二、三项的规定,判决
一、撤销四平市铁西区人民__XX四西民二初字第349号民事判决;
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效,买卖关系成立;
三、中兴房____公司与尹杰签订的商品房销售合同无效
一、二审案件受理费
22220.00元,由中兴房____公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担通过对本案的深入研究我认为四平市中院认定事实清楚适用法律正确判决公正但是其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出___:1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行,当事人没有提出请求的,不予审查,但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外2中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同,对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失基于以上两点原因,我认为,__应对第三人利益予以保护,即__公司应返还尹杰__款
345220.78元,并给予__款一倍的赔偿损失,经贸公司、建筑公司承担连带给付责任,而不应该使第三人另求法律途径解决这样,对善意第三人利益没有有效保护,而且增加诉累,浪费司法资源本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历,其收获和意义可见一斑首先,我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中,理论和实际是不可分的,在实践中我的知识得到了巩固解决问题的能力也受到了锻炼;其次,本次实习开阔了我的视野,使我对法律在现实中的运作有所了解,也对法言法语也有了进一步的掌握;此外,我还结交了许多法官和律师朋友,我们在一起相互交流,相互促进作为一个南开学生,我竭力成为一名南开文化的使者,向社会各界的朋友们介绍南开,使他们走近南开,了解南开第四篇法学类实习报告首先,我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民__的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的通过实习,我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验,巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平实习期间,我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对部分参与案件提出了自己的想法在此期间,我进一步学习了民法及民事诉讼法对程序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究,参加了案件审理的全过程,并被特许参加合议庭评议案件具体情况如下
一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房____公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民__xx年4月29日作出(xx)四西民二初字第349号民事判决宣判后,郭继本站向你推荐..魁不服,提出上诉,四平市中院于xx年7月4日立案,并依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛,被上诉人四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒,被上诉人四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军,被上诉人四平市中兴房____公司(以下简称__公司)委托代理人付佳宾,被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼,本案现已审理终结
二、当事人和其他诉讼参加人情况上诉人(原审原告)郭继魁委托代理人盖如涛被上诉人(原审被告)中兴经贸有限公司法定代表人刘连贵委托代理人胡振儒被上诉人(原审被告)中兴建筑公司法定代表人刘连贵委托代理人苏军,被上诉人(原审被告)中兴房____公司法定代表人吴孝贵委托代理人付佳宾,被上诉人(原审第三人)尹杰,委托代理人窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容原告郭继魁诉称1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书,将中兴__工程
⑥-
⑦,2/0a-b轴约86平方米商网出售给原告,原告按合同约定交房款30万元,后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增__款13万元但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同,交付房屋此房于xx年5月被被告四平市中兴房____公司卖给第三人尹杰,是重复买卖,这种行为是无效的现原告诉至__,要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋,并承担诉讼费被告四平市中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称原告所述无异议被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托,是合法有效的,原告是初始买受人,交付了全部房款,应予以保护第三人与四平市中兴房____公司所签__合同是重复买卖行为,__公司发现重复出售后,已通知第三人解除合同,且第三人的房款未全部支付现金,是用一辆车折抵了20万元房款,是无效合同,经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失被告四平市中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称被告建筑公司与原告签订的__合同合法有效,原告已按合同约定交纳了全部房款,第三人与四平市中兴房____公司签订了__合同属于重复买卖,是无效合同,不应支持被告四平市中兴房____公司(以下简称__公司)在法定期限内未做答辩第三人尹杰诉称第三人于xx年4月6日与被告__公司签订商品房销售合同是合法有效的,且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系;他们之间是恶意串通,损害了第三人的利益原审__认为与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格,与第三人签合同的被告__公司具有销售房屋的主体资格,虽然原告__时间早于第三人__时间,但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上,故不存在初始买受权问题,原告与被告建筑公司签订的《__协议书》无效但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同,且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前,就已给第三人换了房款收据,因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由,愿将争议房屋卖给原告,但《许可证》是在xx年7月取得的,不能对抗以前的买卖行为被告__公司发现该商网重复出售后,于xx年9月6日向第三人发出通知,因无权出售此房,要求解除合同但被告经贸公司于xx年5月17日给第三人更换了交付房款的收据,换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示,解除合同是单方行为,是无效的因此,第三人与被告__公司所签__合同是合法有效的依照《中华人民___合同法》第六十条、《中华人民___消费者权益保__》第五__条之规定,判决被告四平市中兴房____公司与第三人尹杰签订的合同合法有效,其买卖关系成立;被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效,被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁__款43万元,并给予房款43万元一倍的赔偿损失,两项合计86万元被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任
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126.求职意向教育背景XX.09至今**大学法学院法律硕士专业金融证券方向将获法律硕士专业学位XX.9—XX.7****学院机械工程系工业设计专业获工学学士学位XX.07—XX.08中国银行江苏省分行风险管理部评级岗位了解银行__架构业务分工工作流程熟悉我国当前的金融环境学习风险管理相关内部资料掌握银行信贷业务的基本工作方法完成了对辖内三十家公司客户的财务报表分析和信用等级评定工作掌握了对银行信贷资产风险分类的内容接待当事人为前来__的目标客户提供法律意见.__完成法律文书的写作任务同律师讨论法律问题的解决方法并提供书面的法律意见协同律师调查取证出庭答辩应诉.解决顾问单位的法律问题定期对顾问单位进行走访了解单位近期公司业务状况及相关法律问题并给出法律意见.对完成的案件撰写案例分析报告完成卷宗的整理与归档工作___主办国家自然科学基金委员会资助聆听导师面授参与实证社会调研提交结业论文获得学分顺利结业XX.12—XX.06江苏维世德律师事务所律师助理XX.07—XX.08中美欧比较法全国研究生暑期学校学员获奖情况XX—XX**大学优秀社团工__XX—XX**大学杨建华奖学金XX/06****学院优秀毕业生XX—XX****学院优秀团干XX.6全国大学生英语竞赛a级二等奖XX—XX****学院优秀学生干部XX—XX****学院优秀团干XX—XX****学院优秀学生干部XX.5武汉国际赛马节中被评为青年志愿者先进个人本科阶段获得三次乙等奖学金一次丙等奖学金在校历任职务XX.09—XX.09南京大学********协会会长XX.09—XX.09**大学法律硕士党支部支部书记**大学法律硕士协会学术部副部长XX.06—XX.06*****学院机械工程系学生党支部副书记XX.09—XX.06******学院机械工程系工业设计专业班长XX年3月通过国家____获司法部颁发法律职业资格证书XX年7月通过中国_____证券从业人员资格考试基础知识科目已经参加注册会计师cpa会计与经济法科目考试XX年1月通过__t—46月通过__t—
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一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业严把员工招聘关美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选做好员工的入职、在职培训工作美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会美佳物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象从实际出发,管理处严格参照ls09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准管理处根据员工的工作职敬请期待好推出更好文章..责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质
二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力在实习中,我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计__的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件该软件包括“一站式____、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地__、整合、利用客户资源的资迅系统管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力
三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动美佳物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在XX年美佳重点开展了“顾客互动年”活动成立了美佳俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户____,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动如三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,__小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理对于设备管理,我在实习中看到,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用等等
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗,岗与岗之间密切__,对小区实行24小时的安全保卫建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训,加大对在职安保员的培训力度,注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训,从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识,树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责,安保人员在做好治安管理职能外,还为业主提供各种服务,形成了管理处一道亮丽的风景线短暂的实习转眼而过,回顾___活,我在第二篇大学生寒假实习报告范文--物业管理篇今年一月十八日下午开始,我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作在实习期间,我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习在实习中,我在管理处指导老师的热心指导下,积极参与物业管理相关工作,注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律简短的___活,既紧张,又新奇,收获也很多通过实习,使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识我所实习的美佳物业管理有限公司,隶属于__沿海绿色家园集团目前,该公司拥有员工近1500人,在深圳、厦门、福州、__、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目管理__约300万平方米,管理项目类别有大型__区、高层商住大厦、商场、__、__、酒店、高等院校等物业伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成,小区__约29000平方米,居住270户,居住人口近一千人,管理处员工26人,其中管理人员6人回顾___活,感触是很深的,收获是丰硕的实习中,我采用了看、问等方式,对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律同时,对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解
一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业严把员工招聘关美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选做好员工的入职、在职培训工作美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会美佳物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象从实际出发,管理处严格参照ls09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准管理处根据员工的工作职责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质
二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力在实习中,我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计__的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件该软件包括“一站式____、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地__、整合、利用客户资源的资迅系统管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力
三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动美佳物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在XX年美佳重点开展了“顾客互动年”活动成立了美佳俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户____,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动如三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,__小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境
四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理对于设备管理,我在实习中看到,管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视,定期进行检查、保养、维修、清洁,并认真作好记录,发现问题及时解决如对水池、水箱半年清洗消毒一次,进行水质化验,以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次,以确保发生火灾险情时,消防泵能正常使用等等
五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗,岗与岗之间密切__,对小区实行24小时的安全保卫建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训,加大对在职安保员的培训力度,注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训,从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识,树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责,安保人员在做好治安管理职能外,还为业主提供各种服务,形成了管理处一道亮丽的风景线短暂的实习转眼而过,回顾___活,我在实习的过程中,既有收获的喜悦,也有一些遗憾通过实习,加深了我对物业管理知识的理解,丰富了我的物业管理知识,使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识同时,由于时间短暂,感到有一些遗憾对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面,只是在看人做,听人讲如何做,未能够亲身__、具体处理一些工作,所以未能领会其精髓通过实习,我发现美佳物业无论是在管理经验,还是人才储备、基础管理上此文共有2页12第三篇物业管理实习报告(在美佳物业伟柏花园管理处的实习报告)今年一月十八日下午开始,我在美佳物业伟柏花园进行了物业管理实习工作在实习期间,我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习在实习中,我在管理处指导老师的热心指导下,积极参与物业管理相关工作,注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律简短的___活,既紧张,又新奇,收获也很多通过实习,使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识我所实习的美佳物业管理有限公司,隶属于__沿海绿色家园集团目前,该公司拥有员工近1500人,在深圳、厦门、福州、__、武汉、鞍山、北京、大连、长沙等大中城市均有物业管理的项目管理__约300万平方米,管理项目类别有大型__区、高层商住大厦、商场、__、__、酒店、高等院校等物业伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一伟柏花园由2栋19层高的塔楼组合而成,小区__约29000平方米,居住270户,居住人口近一千人,管理处员工26人,其中管理人员6人回顾___活,感触是很深的,收获是丰硕的实习中,我采用了看、问等方式,对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律同时,对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解
一、加强人力资源管理,创“学习型、创新型”企业严把员工招聘关美佳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手,并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人,对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选做好员工的入职、在职培训工作美佳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作,使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数,减少盲目性;随着市场竞争激烈,知识、技能的不断更新,对在职员工提供各类专业性的培训机会美佳物业提倡“工作就是学习,工作就是创新”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象从实际出发,管理处严格参照ls09000质量体系运作,制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准管理处根据员工的工作职责,制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准,实行定性和定量考核相结合,增强了考核的可操作性,减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制,实行末位淘汰制,避免了考核走过场的现象,通过考核机制的建立,增强了员工的危机感、紧迫感,促使员工不断提高自身素质
二、培育自身核心专长,创特色服务,提升核心竞争力在实习中,我看到一套由沿海集团、易建科技、美佳物业合作自行设计__的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件该软件包括“一站式____、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系,是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量,有效地__、整合、利用客户资源的资迅系统管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务从而,实现了高效的管理运作,解决了业主的奔波之苦,创造了一种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力
三、推行“顾客互动年”,促进公司与业主之间的良性互动美佳物业在与业主关系管理方面,在实习中我了解到,在XX年美佳重点开展了“顾客互动年”活动成立了美佳俱乐部,设立新生活服务中心,开通客户____,及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动如三月份,开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份,__小区业主观看露天电影;十二月份,圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了互动的顾客关系,营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境
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[1]第四篇物业管理专业实习报告物业管理实习报告回顾___活,感触颇深,收获丰硕,使我更深入认识和了解物业管理行业国家富强,人民物质生活富裕,精神的需求越来越高,社区生活质量的提高势在必行物业管理公司作为社区的服务者和管理者自然肩负重任!在管理处工作人员的热心讲解和指导下,我积极询问和物业管理相关的工作,把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作,用理论知识加深对实际工作的认识,用实践验证所学的物业管理理论,探求物业管理工作的本质与规律通过实习,使我对物业管理工作有了更深层次的感性与理性的认识我所实习的锦绣江南管理处属于万厦居业有限公司,隶属鹏基集团目前,该公司现有员工5000余人,其中具有中高级职称及本科以上学历的员工1000多名,物业类型齐全,业务遍及深圳、珠海、北京、郑等全国30多个大中城市,是深圳市大型物业管理企业中的龙头企业锦绣江南小区是其所管辖的物业管理项目之一锦绣江南小区位于龙华镇民治街道中心绝版地块,占地__21万平方米,总建筑__约42万平方米,是以中国传统园林为背景的大型生活社区,规划成熟,配套完善,花园式的环境,丰富多彩的社区文化生活,营造了一个高尚、温馨、祥和的居住环境和成熟的社区素质小区共有住户3229户,多层__都是院落式的设计,内设院门、亭子、棋牌石桌等院落名以院内植物品种科目命名,极具特色院落是根据和依照中国江南地区的历史典故,雕塑、亭台、楼阁等民族元素的__表现,将江南园林风景精巧灵秀,移步换景等特色融于一体继承和体现江南人人文的居住文化精粹园林水系由五大水系组成了荷塘月色,花港观鱼,二泉映月,飞泉落瀑,阳光泳池的景观管理处共分为五大部门,包括综合事务部,____部,维修部,保洁部实习中,我多看、多问、细观察,对锦绣江南管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解,分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律以下是此次在锦绣江南的实习体会
一、丰富社区文化,建和谐文明社区管理处在与业主关系管理方面,为促进和谐邻里关系,丰富社区居民文化生活在实习中通过工作人员了解到,管理处始终坚持“以顾客为中心,持续改进我们的服务”为质量方针,以优异的服务和管理品质赢得市场让每一位万厦员工树立“客户想到的我们要想到,客户没想到的我们也要想到,客户想到的和没想到的,只要我们能做到的都要去尽最大努力尽心为客户着想,尽力让客户满意”的理念每年年初制定社区文化开展计划并按计划__实施管理处由____部收集文化资源,如社区有才艺的业主资料、团体合作(基层机构中老年协会、关工委、文工团、艺术培训中心、学校等)、挖掘培训内部艺术员工在每年重大节日,根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等,有针对性地开展日常的社区活动与主题活动如“三八”妇女节,开展才艺表演活动;“五四”青年节__社区篮球比赛,“六一”儿童节,与幼儿园联谊开展游戏活动;十二月份,__社区运动会通过开展各类丰富多彩的互动活动,加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流,创建了和谐的顾客关系,拉近物业与业主间的距离,增强业主的凝聚力,营造了浓厚的社区氛围和文明和谐的居住环镜
二、专业、规范管理,提高经济效益万厦物业公司起步较早,业绩显著,坚持“一业为主、多种经营”的经营策略,已形成“以物业管理为龙头、专业工程为配套”的经营发展格局属下的万厦环境服务有限公司、万厦园林绿化分公司、万厦电梯工程分公司、万厦机电分公司、万厦门窗分公司,提供专业的物业管理配套服务为整合资源,锦绣江南管理处将环境、绿化、电梯、机电外包给万厦隶属的专业公司,即提高了效率,又节约了经营成本这种物业管理模式也正是将来物业管理的发展方向
三、精致管理,细心服务,客户满意社区生活环境是业主最为__的,锦绣江南管理处保洁部制订了详细的工作计划和操作流程生活垃圾分包搬运,并设置保洁监控员专职对小区环境卫生进行巡查,监督外包方,确保小区环境清洁环境绿化消杀请专业公司进行各项工作都制定了详细的工作时间表,如电梯的清洁必须在保证不影响业主正常使用情况下清洁,且班长进行检查监督,巡视夏季台风、暴雨多发季节,受到预警信息必须第一时间采取应急措施检查天台、水管、地漏,保持水管畅通;检查业主阳台是或放有安全隐患的物品,及时通知业主移到安全地带,并做好登记;梅雨季节做好返潮提醒,小区公共信息栏张贴温馨提示,并要求自己员工清洁卫生时必须用干的拖把或抹布针对深圳地区台风多、雨水大的气候特征而造成门窗渗漏水的问题,公司在高层楼宇运用自发研制的超强抗渗漏门窗(窗本体及四周塞缝),取得了很好的效果,深受__商及业主好评这种无微不至、无所不在的服务,提升了服务效率,提高了业主满意度,提升了物业管理服务的水平和服务质量,最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力
四、__有方,志存高远,做国内第一他们公司管理层都深怀理想与信念,高擎“创可持续发展的全国一流的物业管理企业”旗帜,以专业的技术、职业的能力、敬业的精神,“稳健经营、适度发展;不务空名、但求实绩”的工作思路,致力于为全国数百万业主客户营造“广厦千万间,居者俱欢颜”的幸福生活他们一步步从冬天走向春天,一步步从一个胜利走向又一个胜利,一路鲜花似锦,荣耀繁星满天,品牌享誉全国,创造了物业管理行业的无数项全国第
一五、整合人力资源,提高员工综合素质,树企业良好形象实习时通过工作人员的讲解了解到管理处不仅严把员工招聘关,更重视入职、在职培训工作他们非常重视对新招聘的员工进行上岗前的相关培训,使员工对小区的基本情况、工作__要点心中有数,减少盲目性;他们倡导“人才是万厦之本,人力资本是万厦的第一资本”,每位员工都争做“学习型、创新型”员工,团队中形成了一种积极向上的比学赶帮超的竞争氛围,他们的管理人员大多是从基层员工中通过选拔、竟聘上岗从而,使员工个人素质得以提高,管理处的管理服务水平和管理效益得以提高,树立了良好的企业形象他们鼓励员工终身学习,持续增值,致力为员工营造良好的学习成长环境和教育培训机会他们认为提供给员工优厚具有市场竞争力的待遇不是增加企业的成本,而是一种赢得市场的投资!所以他们留得住人才,更能吸引人才;所以他们取得了一个个骄人的成绩“中国国优物业管理典范单位”,“中国优秀物业管理企业”,“中国企业信誉aaa级单位”,“全国质量诚信服务示范企业”,“全国物业管理培训示范单位”,“全国文明服务示范窗口”,“全国青年文明号”,“全国精神文明创建活动示范点”,”梅林一村喜获国际最适宜人居社区”等这些是他们智慧的结晶,付出的收获!当然万厦居业的物业管理也存在一些不足,物业管理作为微利性服务行业,时下面临用工成本不断增加,物业管理费标准的增加困难重重,这是目前面临最大的问题,因其管理的小区是自己上属鹏基集团__,可以靠__的扶持帮助,但这却不能解决根本问题,我认为可以充分利用其他资源为企业创收,在最大的程度上减小了亏损由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、__位出租、家政、及其他的特约服务,这都可以成为企业的一个收入来源通过实习,我认识到要做好物业管理工作,既要注重物业管理理论知识的学习,更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合物业管理是服务行业,它所提供的产品是无形的,是一种全方位、多功能的管理,也是一种平凡、琐碎的服务性工作因此,在物业管理实际工作中,要时刻牢记物业管理无小事,以业主的需求为中心,一切从业主需求出发,树立“想业主之所想,急业主之所急,做业主之所需”服务宗旨,不断学习,不断创新,与时俱进,为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境,为全面建设和谐社会开创物业管理新的里程碑我坚信万厦居业一定会信心满怀,激流勇进沧海扬帆,一如既往,秉承“全国知名品牌企业”专家的精神、专业的品质、专注的情怀,与万千客户不离不弃、相扶相助、共生共长,创造理想人居,构建和谐家园,共享丰盛人生09秋物专准考证号____第五篇物业管理实习报告物业管理实习报告经过两年专业的物业管理理论学习,通过物业管理实务、物业管理学、应用写作、管理学基础、公共关系学等等的测试,以优良成绩通过各科目考核于XX年3月13日下午,学校安排本人在宝安区龙华万夏锦绣江南进行物业管理实习在整个实习阶段中,我在管理处老师的指导下把在书本上学到的物业管理理论知识与日常实际工作中所出现正常的及突发事情相融合、对应,用实践验证理论探索物业管理工作的本质与规律短暂的半天实习时间,使我对物业管理工作有了更深层次的认识、了解
一、实习单位的基本概况深圳市万夏居业有限公司成立于1987年,隶属于深业鹏基集团有限公司,是首批荣获国家一级物业管理资质的中国著名大型物业管理企业,该企业业务遍及深圳、北京、郑州、济南、长沙、南昌、苏州、珠海等全国30多个大城市的物业管理,包括智能大厦,__区、工业区、商住楼、___、__、市政公园等;目前该企业管理总__达到XX多万平方米,在管项目105个,现有员工5000余人,企业坚持以“顾客为中心,持续改进我们的服务”的质量方针,以__的服务和品质赢得市场,目前荣获了全国物业管理示范大厦”、全国物业管理行业唯一的“文明服务示范窗口”、国家级“青年文明号”,“全国精神文明创建活动示范点”、“___物业管理培训__”、“中国国优物业管理典范单位”、“全国质量、服务诚信示范企业”、“深圳名片”等300多项荣誉锦绣江南物业是万夏居业有限公司的管理项目之一,成立于XX年4月,位于深圳市龙华镇中心地段,占地__21万平方米,总建筑__约42万平方米,共有3555户,__是多层,有850户,__由多层和小高层组成,有735户,
一、__多层__都是院落式的设计,内设院门、亭子、棋牌石桌等院落命名以院内的植物的品种科木命名,如木棉院里植物以木棉为主,石榴院、茶花院等__由九栋高层组成,共有440户四期由十四栋高层组成,共1204户每期__
一、二层为__锦绣江南物业为综合商住楼,是以中国传统园林为背景的大型生活社区,管理处奉行“万夏物业、精细管理”的服务理念,曾获得“园林式、花园式,市绿色社区和青年文明号”等光荣称号
二、实习内容锦绣江南是一个提供有偿物业管理服务的机构,是为业主提供一个安全、整洁、舒适、有序、放心、温馨、详和的一个居住场所,管理__大,设施设备多,管理要求高,我主要从以__面进行实习〈一〉安全护卫队伍成了小区的一道亮丽的风景线管理处根据安全管理要求设置了监控岗、指挥岗、__岗、大门岗等各种保安岗位,并且岗与岗之间密切__,对小区实行24小时安全保卫管理处建立并完善各项治安管理规章制度,对新招聘的保安员首先进行业务知识培训,包括公司概况,小区的基本情况、职责、纪律、制度和各种突发__的处理流程等,其次不断的加强对员工业务知识培训,军事训练,内务管理等,实行了半军事化管理,从而增强保安员的工作责任心与整体素质,同时服务意识也得到了强化,安全保卫工作中,往往采取了人工防范与智能防范相结合,一般巡逻与重点防范相结合等工作方式,保证了小区的安全,在工作之余保安员还为业主提供了各种各样的服务,大大的融恰了员工与业主之间的关系消防管理上,管理处组建了一支义务消防队,根据消防法规定建立健全各项规章制度,对义务消防队配备各种消防器材且制定年、月培训计划,定期进行学习与训练日常消防管理中,管理处严把审批关,定期进行消防检查,与责任单位签订消防安全责任制,控制易燃易爆物品等;并按《深圳经济特区消防条例》要求每年与业主进行消防联合演练一次因此安全护卫队伍在鸟语花香的锦绣江南里形成了一道亮丽的风景线〈二〉鸟语花香、景色怡人——绿化管理锦绣江南整个小区的设计风格犹如江南,小亭、瀑布、水池、树木、花草配置合理加上管理处的精心、细心管理、修剪、养护,对一草一木的悉心呵护这就道出了一道美丽景色鸟儿清晰的叫声,清澈流水声,使人感觉进入江南一般陶醉,鸟语花香这就是锦绣江南获得“园林式、花园式小区、市绿色社区和青年文明号的光荣誉称号的原因吧,当然这离不开管理处专业精心的绿化管理才能为业主提供了一个优良和谐的居住环境〈三〉严格的清洁消杀管理,确保了小区安宁管理处在小区内张帖了必要的清洁温馨提示,提醒业主和用户爱护环境,文明居住,也制定了保洁职责,纪律和规章制度,按工作量划分区域,并设专员巡逻,发现问题及时处理,确保小区内的卫生整洁在四害问题上,管理也设立专职人员和建立健全了管理制度,实行“一周一杀”,在昆虫繁殖季节实行“一周二杀”,并在不同的方位、角度设立了灭蚊网,两种方法同时使用,消灭四害保证了小区的安宁〈四〉注重物业管理的基础工作——设备管理对于设备的管理,在实习中看到管理处已建立并完善设备管理制度,在日常管理中实行片区负责制,实行日常巡查,定期检查(周检、月检、半年检、年检),保养,维修(小修、中修、大修),清洁等并记录在案,发现问题及时解决如消防设备、发电机等每月试运行一次,电梯半个月保养一次,并定期检修,____空调则定期清洗,检查,化验水质等,保证设备使用附合安全管理上的5s要求,并保证任何情况下设备的正常运转这为物业管理后面的管理工作打下了良好的基础,也体现了管理处的专业与负责〈五〉重视社区文化建设社区文化铸造欢乐与和谐,锦绣江南管理处也不例外,对社区文化做出了年计划,月计划,并设立社区文化专管员平时收集小区内有娱乐特长的业主,在开展活动时按计划__演练,同时也__内部员工进行节目演练,使每次活动都__得有声有色,节目里有动感的也有幽默的有古戏也有现代舞蹈有美妙的歌声也有武术表演,每次都__得很圆满如春节联欢晚会和三月学雷锋活动、中秋之夜等其他法定节假日,通常是根据每一个节假日的性质组演活动这不但增加了社区气氛,同时也增添了一份色彩让小区变得更和谐〈六〉重视人力资源的有效管理该企业在招聘管理人员时要求必须毕业于物业管理专业的人员,招聘维修人员时须具备相关技术条件的多面手,并持证上岗,招聘保安人员时须退伍军人或从事相关行业二年以上者并对其身高、体质、知识、品格心理素质等进行严格考核在上岗前后都有周密培训计划的进行培训,如公司概况、小区的基本情况、职责、纪律、制度和各种突发__的处理流程等,除此之外还为各类专业人员提供了专业培训的学习机会,不断的增加更新专业知识,使员形成了一种积极向上的学习和竞争氛围,与此同时还根据各岗位的工作职责,制定了考核办法,考核标准等考核机制并逐步的完善,从而提高了员工的个人素质、管理水平和管理效益,为企业的发展壮大做好了后备力量,保证企业的良好形象,这离不开人力资源的有效管理〈七〉资料管理的有序、规范锦绣江南的资料管理主要有一些质量管理体系的各类资料、业主资料、业主装修资料、__租赁协议、公司来文、内部通知、投诉回及工程图纸、消防设备图纸、规划图纸地等资料的整理,管理处对这些资料的管理做到了管理有序、规范、清晰、及时、完整及详细记录,每一个挡案柜分期分类,并作了详细的编号,从远处看过去像一列列整齐的队伍,查阅非常方便一些重要文件和资料也做了一些备份对过期资料作了及时的更换,确保资料的及时有效和准确性,达到资料管理的要求
三、小区管理须要完善的地方〈一〉消防管理有待加强锦绣江南的消防管理虽制定了规章制度,培训,学习也有计划的进行以及一些明显消防标识,但在管理上还有些走过场,走形式的现象,对消防要求不够严格,消防通道还有被占用的现象,这是在消防管理中不可忽视的现象,也应整改、完善以确保业主的安全为宗旨〈二〉维修工作应及时有效参观学习中我观察到小区内有很多铁器生锈、房屋外油漆脱落没有及时的维修从这些细微小节中会让业主们看到管理处在管理中出现的漏洞同时也会影响到管理处的形象,也会影响到小区业主公共物品的使用寿命,从而增加物管成本事虽小但却能反应出管理漏洞,物业管理无小事,关系到业主的事,再小的事也应放在心上,及时解决、处理好
四、实习体会短暂的实习转眼而过,回顾实习的过程中既有收获的喜悦,也有遗憾,首先是通过实习加深了我对物业管理知识的了解,丰富了我的物业管理知识,使我对物业管理有了更深层次的认识;其次由于时间的短暂让我感到有些遗憾,因为这对物业管理的有些实际工作的认识仅仅停留在表面上,末能亲身__,所以也未能领会物业管理的精髓所在,特别是对__租赁、财务管理、设备管理的了解深入不够,也仅仅存在理论知识上,在以后的工作中还需要加强这些方面的学习通过这次实习我了解了万夏居业锦绣江南管理处的__机构,运作方式,管理服务内容,管理服务的规章制度,学习了管理人员和操作人员的工作经验和优秀品质,同时还将万夏居业的管理实践经验与我所学的物业管理理论知识相结合,让我真正看清了物业管理这个朝阳产业的辉煌前景,使我受益非浅这次实习我更加地认识了物业管理工作,既要注重物业管理理论知识的学习,更重要的是要把物业管理理论与实践紧密结合物业管理作为微利行业它提供的产品是一种无形的服务,也是一种全方位,多功能的管理,同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作,因此在实际工作中,应从业主的需求出发,以服务业主为中心,树立方便业主,全心全意服务业主的服务理念,不断的学习创新,为业主提供一个安全舒适、温馨的居住环境,让我们一起来为物业管理这新兴的朝阳产业树立起新的里稳程碑第PAGE页共NUMPAGES页。