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目录前言第一部分物业管理投标函第二部分公司概况介绍第1章公司简介及管理架构第1章物业管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象第1章物业管理业绩及经验总结第三部分针对本物业拟采取的管理模式和服务管理措施第1章项目概况与分析第1章项目拟采取的管理方式及管理服务措施第1章项目前期物业管理思路与模式第1章管理服务内容与标准及管理目标第四部分项目接管验收与移交第1章项目接管验收第1章移交接管工作第五部分拟采取的工作计划与物资装备第1章拟采取的工作计划第1章物资装备(前期投入)第六部分拟建立的管理__机构及人员配备、培训、管理第1章管理架构设置与人员的配备第1章人员的招聘与管理制度第1章人员的培训与考核第七部分管理规章制度和档案的建立管理第1章建立规章制度的原则第1章拟建立的规章制度第1章档案的建立与管理第八部分日常服务标准及措施方案第1章接管期的管理第1章日常服务管理第1章应急方案第九部分设备维修养护计划管理方案第1章物业日常维修养护管理第1章公共设施设备的维修养护管理第十部分物业管理综合服务费测算第1章物业管理服务成本核算第1章物业管理服务投标报价第1章物业管理服务费盈亏分析第十一部分恒瑞物业对医院物业管理产业的构想第一章商业服务与运营第二章医疗器材、后勤资产第十二部分招标文件要求提供的其他材料附件1管理规章制度附件2相关资格文件法人营业执照、税务登记证书复印件法定代表人授权书资信证明社会保障资金缴纳记录中标服务费承诺书附件3项目部主要人员简历表物业管理项目部人员构成前言北京市恒瑞物业管理有限公司从公司实际出发,很荣幸受邀参加此次北京市第二医院物业管理服务的投标作为北京物业管理行业中的一员,几年来,本公司一直致力于提高自身的服务管理水平,为广大用户、客户提供质价相符的服务北京市第二医院物业管理服务向社会公开招标选聘物业管理企业,本公司将充分发挥人才优势和集团优势,坚持“以人为本,客户至上”的理念,积极参与投标,如果我公司投标成功,我们将以全心全意为用户服务为宗旨,并根据本物业项目的特点,为广大用户提供全面、专业、规范、__、高效的物业管理服务第一部分北京市第二医院物业管理投标函北京市第二医院物业管理投标函项目名称北京市第二医院物业管理服务招标编号0686-07410112055Z/3致北京国际贸易公司
1、我们收到并研究了贵单位的招标文件,对全部招标文件予以确认,愿意按招标文件规定的内容,以开标报价信中的最终报价,承担第二医院的物业管理及相关服务,并保证严格履行我们所承诺的责任和义务
2、我们对本项目拟派的物业管理项目经理为万禄赋/物业管理经理
3、我们已详细审查全部招标文件,以及全部参考资料和有关附件我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利
4、如果我们中标,我们保证按招标文件的要求和招标人签订物业管理服务合同,并成立第二医院物业管理项目部,选派专业物业管理人员和工程人员实施物业管理服务合同
5、我们同意从开标之日起90天内遵守本投标文件,在此期限满之前的任何时间,本投标文件一直对我们具有约束力
6、我们声明本投标报价已考虑了所有的因素,投标有效期内,投标__保持不变
7、在制定和执行正式合同之前,本招标文件、投标文件连同你方书面的中标通知书,应构成我们双方之间有约束力的合同
8、我们理解你们并不一定接受最低标报价的投标或受到的任何投标文件的约束,同时也理解你方不负担我们的任何投标费用
9、其他承诺与说明事项(见《开标报价信》)投标人北京恒瑞物业管理有限公司(公章) 法定代表人或其授权代表人(签字)地址海淀区花园路1号电话1331157624662969148传真62979811日期2007年6月 第二部分恒瑞物业公司概况介绍要点★北京恒瑞物业管理有限公司管理架构及特点★以人为本、强化服务、注重品牌、适时发展的物业管理服务理念★优秀的经营业绩第一章公司简介及管理架构
一、公司简介企业名称北京市恒瑞物业管理有限公司Bei___gHengruiProperty__nangentCompany创立时间2002年1月注册资金RMB50万元企业性质有限责任公司企业资质叁级__架构(具体详见下页架构图)北京恒瑞物业管理有限公司成立以来,经过__规范化管理的磨练和不断的探索、创新,已经形成了自己独具风格的管理模式成功的运作、锐意的进取精神使公司得到了健康快速的成长在稳固原有管理项目的同时,不断的与有远见卓识的大厦、___、__、居住小区的__商或业主委员会及医院、学校、机关、__等单位建立物业管理的__合作关系,在业内取得了良好的信誉,得到了合作伙伴的广泛认同与每一家成功企业一样,公司的每个层面都要有一个核心团队,恒瑞公司为了打造各级团队的凝聚力、创造力和执行力,将各级人员的培训、创建有特色的企业文化作为首要核心工作送出去,请进来,不惜重金投资学习和培训,使恒瑞人的文化素质始终要保持在很高的水平,要求管理队伍大专以上学历的人员要占总人数的80%以上,在培养和稳定自身队伍的同时,公司注重吸纳文化素质高、专业能力强的优秀人才加盟到恒瑞大家庭,不断的补充新鲜血液、引进先进的管理理念由于有了一支业务精、执行力强的团队,弘扬“团结进取,求实创新,全面服务”的企业精神已成为每个恒瑞人的自觉行动,我们正以极大的热情和高昂的士气为用户和客户提供着最__的服务公司非常重视与合作伙伴创建良好的合作关系,与天鸿公司、首开集团、住总集团及一些知名的__商和企事业单位都有着多年的良好合作关系,且与他们的合作每年都有新的进展恒瑞公司居安思危,不断向新的领域拓展,逐步形成了良性循环的产业链,根据人才的特点,陆续开辟了高档的休闲娱乐场所和大众化的餐饮业多元化的发展前景已初露端倪目前公司下设的有综合的物业管理服务,有专业的停车场管理、绿化、保洁、保安、休闲娱乐、餐饮等经营分公司,来满足不同客户的需求我公司将秉承服务行业的宗旨,更好的服务于广大客户,真诚的希望与各界朋友和单位建立__,开展合作业务真诚的感谢各界同仁及朋友的信任和支持!
二、公司管理架构第二章物业管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象北京市恒瑞物业管理有限公司本着高效、精干的原则,谦虚、协作、勤俭、创新的企业精神,以人为本、客户至上的管理宗旨,独具特色的物业管理和科学的手段,使公司在经济高速发展起来的新兴行业中,成为一个多方位、高层次、规范化的综合性管理公司,为每位用户营造出一个安全、舒适、清洁、优雅、便捷的生活及办公环境服务理念以人为本、强化服务经营理念注重品牌、适时发展管理理念规范、严格、主动、高效人才理念以人为本、共同发展在加强企业文化建设,树立企业形象方面恒瑞物业公司已经充分认识到保证企业文化同企业宗旨、理念、目标的统一是培育企业核心竞争力的一个重要环节通过企业文化的导向、激励和凝聚作用把员工统一到企业的战略目标上是战略实施的保证因此公司建立和形成了具有恒瑞特色并服务企业发展战略的企业文化恒瑞物业管理公司的企业文化是由四个层次构成的,即表层的物质文化,浅层的行为文化,中层的制度文化和深层的精神文化尤其是在培育中层的制度文化和深层的精神文化方面不断强化中层的制度文化,是指与现代企业在服务经营活动中形成的企业精神、企业价值等____相适应的企业制度、规章和__机构等这一层次主要是企业文化中规范人和物的行为方式的部分恒瑞物业管理公司通过现代企业内的__制度、__结构体系、管理的规章制度等反映出企业的价值观、精神和文化,使其成为企业文化中的强制性文化深层的精神文化,是恒瑞企业文化中的核心层,它是指企业在服务经营中形成的独具企业特征的____和文化观念,包括企业精神、企业道德、坐标观念、企业目标和行为准则等例如恒瑞物业管理的品牌概念“__服务=细致+创新+用户需求”就反映了企业的深层精神文化恒瑞物业管理公司在企业多种经营过程中逐步形成了与之匹配的企业精神,企业道德、企业目标、企业价值恒瑞物业管理公司企业文化具有导向、约束、凝聚、激励和辐射五大功能通过创立和建设企业文化,使它成___员工所共同拥有、互相认同的行为方式和思想方法,从而产生一种凝聚力,使他们不仅愿意投身于企业,而且同心同德的去维护企业的形象和利益这是一种巨大的财富,并已经成为恒瑞物业管理公司发展的动力第三章公司物业管理的业绩及经验总结
一、公司主要业绩★公司提供物业管理服务的商业大厦北京港龙商业大厦北京盛福京龙商业大厦★公司提供物业管理服务的综合项目天津市黄河道医院天津市血液中心海淀区恩济花园丰台区燕岭宾馆丰台区北京车辆研究所北京嘉兰休闲娱乐中心河北涿州琉璃湖__★公司提供物业管理服务的__小区___优秀小区昌平区风雅园小区昌平区龙锦苑小区崇文区景泰嘉园小区崇文区华德__东城区华府景园北京市优秀项目海淀区竹园小区海淀区东馨园小区朝阳区幸福村小区丰台区海军靛厂新村小区
二、物业管理经验总结恒瑞物业管理有限公司经过多年锐意创新和不断进取,积累了丰富的物业管理经验
(一)时刻树立“以人为本、客户至上”的观点公司作为专业物业管理企业,自成立以来,一直致力于先进的物业管理理念和运作模式,全部精力用于专业化的物业管理事业中因此,为__商和用户着想是公司的宗旨,深知没有他们的信任与理解公司将失去依托
(二)人才优势恒瑞公司总部配备的各类高、中级管理人才与专业技术人员,多年养成的规范程序和良好的服务意识已深植于心,显示出很高的业务素养,从而保证了项目的管理服务水平企业管理机制上尤其在决策和用人上按现代企业机制建设,具备完善的运行规范和激励机制
(三)先进的管理模式公司在多年的管理中始终追求专业化的先进的管理模式,努力在业内塑造一个好的品牌,形成良好的口碑,注重对外宣传及公众形象,对于项目的宣传效应会起到积极推动的作用公司多年的市场运作,与市区小区办、公安、工商、税务、环卫、供电、供水、街道等__部门关系融洽,已形成良好的__环境公司总部全面支持各项目部的管理运行,现已形成成熟的两级管理和事业部运行模式,辅之积淀多年的管理经验,充分利用所管项目类别齐全的优势,对各项目间人力、物力资源集中配置与组合,构成相互支援,优势互补,有效地降低了管理成本,提升了效率和效益的增长幅度
(四)规范的专业化运作公司属专业性物业管理公司,故每个项目的管理工作均涉及前期介入,因此在市场__、工程建设、楼宇管理等方面均积累了大量的经验,可为__商减轻大量的工作压力,公司专设的经营管理中心凭借强大、清晰的业务支持程序,努力推动物业项目的发展、建设和营销,保证了与合作伙伴间相互支持的长久
(五)良好的企业文化氛围公司重视企业文化建设,保证了管理团队的敬业、合作精神,不胜枚举的文化活动充分体现了企业的价值观,内部刊物《恒瑞企业报》和__起到了有效的沟通作用,并将浓郁的文化氛围引入社区文化建设中来,全面提升物业品质,实现社会效益建立创新的企业文化恒瑞人崇尚创新,鼓励员工发挥想象力和创造力,将采纳合理化建议和开展技术革新运用在服务工作中,为客户带来更多的利益同时恒瑞物业倡导人人参与的团队精神沟通及合作是团队精神的基础,使每个员工认识到任何一个人都无法单独完成公司对客户的服务承诺,任何时候都要发扬“团队”精神在恒瑞公司内部实行“互为客户”的原则,已经形成了平等协作、主动服务和相互尊重的良好工作氛围,保证了团队的有效配合
(六)差异化的竞争战略,让客户得到超出期望的服务
1、以人为本的服务理念恒瑞物业把“以人为本”的服务理念融入于“客户第一”的服务标准之中根据不同客户的需求,建立与之相适应的安全、工程管理和____体系,不间断地改善管理服务工作以获得用户和客户的高度满意
2、保值、增值的管理目标恒瑞物业以为用户保值、增值为主要目标公司的专业化工程、保安、清洁等技术队伍,在前期介入管理、楼宇接管验收、设备维修保养、楼宇清洁美化等方面具有丰富经验和严密的工作程序,特别是通过预防性维修工作,有效地提高物业的使用寿命,使物业保值、增值,最大限度地维护了__商和用户的权益
3、回报社会,奉献爱心恒瑞物业热心投入公益事业,积极__社区活动,邀请客户和用户共同__社区发展通过形式多样、内容新颖、健康的活动,不断营造独特的社区文化氛围,受到社会各界的好评,同时也有效地增强了企业凝聚力
(七)建立学习型__公司内部管理机制完善坚持“全员培训,终身培训”的方针把恒瑞物业公司建成“学习型的__”是员工在职业生涯中不断自我提升的需要,员工接受全面培训是恒瑞物业保证物业管理服务质量的前提和基础在恒瑞物业公司,员工未经培训考核,不得上岗系列的入职培训、在岗培训、转岗培训、外派培训和相应的考核评比使员工进一步提高自身素质,改进工作质量
四、恒瑞物业管理有限公司在物业管理上的优势★优秀的专业的管理队伍公司拥有物业管理所需的各种专业公司,包括绿化公司、保洁公司、保安公司、车辆管理公司等;★丰富的管理经验恒瑞公司对不同类型物业服务方面具有丰富的经验,拥有一套科学、规范的管理制度和管理方案及严谨的工作流程;★强大的技术力量恒瑞公司拥有40多名具有初、中、高级专业技术职称的管理人员,20名项目经理全部具有___物业管理经理上岗证书,管理人员全部具有北京市物业管理部门经理上岗证书第三部分针对本物业管理项目拟采取的管理模式和服务管理措施要点★以高效、快捷、安全、清洁为主导的管理思路★以“职业经理人”为核心的管理体制★人性化的服务体系、专业化的管理机制★全员服务制的“信息流”体系第一章项目概况与分析
一、项目概况
1、项目介绍北京市第二医院位于西城区油坊胡同36#由一栋地下四层,地上八层的新楼与一栋地上四层地下一层的旧楼共同组成总建筑__27984m2(其中新楼21384m2,旧楼2500m2,南区租用楼4100m2,);新楼功能划分地下一层放射科、内镜室,地下二层自行__、物品库、病案库、药库、太平间等,地下三层员工食堂、计算机室、公共浴室、供应室,地下四层立体停车场(92个车位),地上一至三层门诊,四至七层住院部,八层手术室旧楼功能划分地下一层库房,地上一至三层病房,地上四层检验科绿化__500m2;拟开放246张病床医院在职职工420人(后勤人员约为20个),日门诊量约600人次医院南区为临租用地,建筑__约为4100m2,由体检中心、社区卫生服务中心以及综合办公楼组成
2、项目配套设施设备情况北京市第二医院是一个配套设备设施非常完善的综合性医院,其具备高低压配电室,高压变频供水系统,消防系统,热水系统,监控系统,__空调系统、洁净空调及锅炉房电梯6部(1部客梯、1部车梯、1部污梯、1部洁净梯、2部医用梯)此外,地下四层为停车场,可满足医院及患者就医停车使用;地下三层为食堂,可满足用户就餐、配餐、送餐需求
二、项目分析医院物业相对于__、___、商场等一般性物业而言,医院是较难管理的一种物业在管理中矛盾较多,困难较大,这是由医院物业管理自身的特点所决定的 首先,医院物业管理的服务对象具有双重性从业人员不仅给病人提供服务,还要同时满足医务人员的服务需要,而医务人员又在为病人服务病人属于弱势群体,绝不像__区内的住(用)户或___里的办公人员那么易于管理和服务服务要求越高,管理难度越大 医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供__服务和高效管理,创造安全、文明、整洁、舒适的环境,还必须保证医院正常的医疗工作秩序同时,良好的物业管理还能为医院树立品牌形象,吸引外来病人就诊,提高经济效益医院物业管理范围广泛,包括医院主体(门诊部、住院部等)及食堂两大部分每一部分的管理运作方式不同,由管理中心统一协调控制因此,医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度 卫生要求高,专业性强,这是医院物业管理的一大特点清洁工作是重中之重,是管理工作面临的最大挑战医院不同于一般__、___,清洁也不再是扫扫擦擦那么简单,要消毒,要注意交叉感染对人员素质有较高要求,并须注重学习医院消毒隔离制度等知识 由于医院采取开放式治安管理方式,人员流动量大,进出人员复杂,并且楼栋多、__大,管理难度大保安员工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理,还需从事陪护控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性服务工作 针对医院物业管理的特点,我们必须遵循物业管理的规律并结合医院实际运作状况,使每步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体,使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来在日常管理过程中,诸如清洁消毒、机电维修、保安消防及对外关系协调等任何一个环节出问题,都将直接影响物业管理正常运行因此,管理人员必须学会统筹兼顾,综合治理协调,从全局的角度看问题,而非各管一摊不问其他我们不仅要做到让医务人员满意还要让病患满意,这就需要聘请专业的保洁、专业的护工公司, 用我们高质量的服务赢得广大医护人员、病人及其家属的信任和支持,另外要保证我们的服务态度良好,时刻保持真诚的微笑面对每一个服务对象,通过我们的服务让用户满意,真正达到用户物业一家亲的良好状态!
三、本项目物业管理整体思路根据以上分析,由于医院的物业管理有别于___、办公楼、居住小区等传统物业类型,这就要求物业管理企业在涉足医院后勤服务社会化管理之前,对医院物业的特殊性进行充分了解,并在人力、物力、专业技术等多方面做好相应准备同时,在实施物业管理过程中,根据医院工作的特点,不断摸索,总结出一条科学管理之路,使得医院的物业管理服务不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展针对北京市第二医院物业管理工作以满足广大患者的医疗需求为基础,确保医院服务支持系统的高效运转,对此我公司将采取以人性化和专业化管理为主导,实现以人为本的服务理念,借助现代化的管理模式和方法,为广大用户提供__、经济、细致、周到、高效的服务和智能化管理,创造整洁、文明、安全、方便的工作及就医环境
四、建立相应的管理体制与管理机制
1、完善管理体制,建立“职业经理人”制度如果说恒瑞物业公司是市场竞争浪潮中的航船,那么管理体制是船的龙骨,它直接影响到企业发展的成败我们将在医院的管理中引入市场化的激励机制—职业经理人制度,来充分调动管理人员的积极性,以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式
2、推行用户自治管理与企业专业化服务相结合的管理机制针对北京市第二医院的特点,充分调动广大用户自律、自治的积极性根据公司以往物业管理的经验,我们将__更加多样化的交流,对话方式,以达到物业公司、广大用户和谐共管的目的
五、物业管理的原则★资产全周期管理的原则(LifeCycleAsset__nagement);★突出专业化、规范化、标准化、人性化的服务主题;★创立品牌意识;★开展全方面、高品质的服务,融入公司整体管理体系中;★强化风险管理第二章项目拟采取的管理方式及管理服务措施
一、物业管理中心管理业务流程物业管理中心管理业务流程设计始自我公司中标,并签订物业管理委托合同后,组建物业管理中心其后管理中心依照项目管理本身的规律、特点,依次开展项目的管理业务,且每项业务工作均严格依照公司制定的规章制度体系进行运行中标签定委托合同组建管理中心人员培训接管验收日常管理
二、管理中心外部运作机制北京市第二医院物业管理中心为恒瑞物业公司的直属单位,实行__核算;行政主管部门是市、区房屋土地管理部门,与管理中心形成行业指导和监督关系;业务主管部门指市、区各级__业务部门,以业务指导和行政__方式影响项目管理工作的开展
三、拟采取的管理服务措施结合北京市第二医院物业管理的难点、重点及管理思路,我们拟采取以下管理服务措施,以保证管理模式的实现及服务产品按照预设标准的供给
(一)导入适用和完善的质量管理体系我公司于成立之初就建立了公司自己的质量保证体系,通过在所管理服务的项目实际运作和持续改进,质量保证体系已日趋完善和稳定,并具有较强的可操作性质量保证体系已成为我们提供规范化、标准化物业管理服务的基石在北京市第二医院物业管理的实施过程中,我们将一如既往地推行全员质量管理,并根据医院项目的实际情况和特色制定适用的品质控制方案,在日常管理服务中加以完善,并不断摸索,使医院的物业管理不断朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展
(二)实施“质量、成本双否决”的运作机制物业管理是市场活动,物业管理公司受用户委托提供用户所需要的管理服务,作为企业物业管理公司是必须有盈利能力的,没有收支平衡控制能力的管理和服务无论对企业还是用户来说都肯定不是好事情从物业管理行业的特点来看,节约和控制成本对企业来说是必然的,低廉的服务__对用户来说也是有利的;但是,我们清楚的看到,控制成本与保证质量不应该是矛盾的,以牺牲质量为基础的成本控制不是解决问题的根本办法,惟有在保证质量的前提下谈成本控制才有意义我公司结合物业管理行业的服务特性,全面推行“质量、成本双否决”机制公司通过与关键岗位负责人签订目标管理责任书,把服务质量和成本控制作为考核工作业绩的两项最重要的指标,且两者是“或”与“否”的关系通过“质量、成本双否决”的运作,我们获得了用户满意率持续稳步上升、管理成本逐步下降的良好成果我们将进一步结合北京市第二医院的管理特点和难点,把这一套运行机制用于该项目的管理实践中,力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更准确的结合点,以提供“质优价廉”的高性价比服务
(三)建立“加油站式”的员工培训制度由于提供服务产品的主体之间的个性差异,对于服务产品的提供,不能简单地只制造一种“准则”,而是应该依据服务需求的变化而不断调整,即服务的层次、内容和方向做出相应变化,真中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训在实践中,我们推出了“加油站式”的培训体系,做到岗前培训、在岗培训和调岗培训,各层级员工均有明确的培训达标标准,使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡同时,我们亦强化“管理者就是培训者”、“培训是公司对职员的最大福利”的观念,并把这种意识在物业管理工作中贯彻始终
(四)实现与周边社区的资源共享北京市第二医院周边紧邻多个已建的小区,这将成为我们不可或缺的一项管理资源,我们可以充分借助这个有利条件实现资源共享,以便更好地满足广大用户的服务需求北京市第二医院与周边项目虽然在物业类型、建设周期、服务定位等方面存在差异,但为用户提供__服务的目标是一致的,双方可在竞争的基础上充分开展合作,如管理信息使用、社区治安联防等方面均可强强携手、优势互补
(五)建立“物业管理信息岛”伴随IT产业的迅速发展,数字化的信息浪潮正以不可阻挡之势向我们涌来,利用信息宽带网络资源更好的为用户提供信息对称与共享、VOD、网上配送购物与结算等方面的增值服务在沿海和其他发达的地区已经是非常成熟的我们冀望在北京市第二医院的管理服务中占领先机,配合公司的局域网及医院的宽带___络计划,我们拟逐步建立医院局域__,将各类管理服务信息定期输入并及时更新,并拟以宽带网络和__为基础逐步为广大用户提供更多的便利信息服务,着力实现管理手段的现代化和信息的网络化,构建一个可为用户提供大量交互式信息的“物业管理信息岛”,从而满足社会各界、广大用户以及物业管理公司之间对管理资源及信息共享的需求__主管部门、用户以及物业管理公司随时可通过互联网____,高速浏览物业管理中心的管理情况,并获取服务资料,同时对管理中心的工作业绩进行监督和指导,实现管理服务信息的多层面传递
(六)用“____前项化”的服务模式强大的服务平台和先进的服务__是提供规范____的前提,“____前项化”要求物业管理中心的所有员工以客户为中心,在对待____需求上每个人都是服务终端,打破层级管理上的壁垒,从而能够灵活高效的为用户提供__服务以我们在以往项目管理的成熟经验,我们将一如既往的在北京市第二医院推行以设立____中心的操作方式为基础的“____前项化”服务模式,并以“首问责任”、“分片包干”、“全员联动”、“快速行动”等制度的实施作为保障在北京市第二医院的服务形式上,我们将建立____中心的运作体系即将项目的内部管理和对外服务分为后台和前台操作,____中心是管理中心的指挥调度中心及信息枢纽,所有的对外服务统一由____中心指挥调度,所有的____信息也统一汇总到____中心后进行处理,用户所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到____中心,由中心负责分类处理,而管理中心所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈到用户,从而保证管理中心对外形象的统一化通过服务中心的有效运作,365×24小时的响应时间将可保证广大用户的需求全天候地得到受理及满足,为北京市第二医院的用户提供“一站无忧”式物业管理服务
(七)致力于公共设施设备的循环改进物业管理中一个重要内容就是共用设施、设备的管理和维护共用设施、设备运行状态的良好程度将直接影响到医院的正常运营和安全保障等问题根据我们以往的管理经验,我们将北京市第二医院共用设施、设备的管理分为三个层次进行,即以保证共用设施、设备处于受控状态、维持正常运行为目的的日常管理及维修、养护;以消除各种运行隐患,保证设施、设备性能得以充分发挥为目的的定期维修养护(包括大、中修);以提升设备性能、增强设备自我保护功能从而满足用户不断增长的服务需求为目的的改良性维护(改造)在北京市第二医院共用设施、设备的管理和维护上,我们致力于凭借自身的管理经验,对其进行持续的循环改进和功能扩展,逐步实现对共用设施、设备的集中监控和一体化管理,最终实现物业的保值和增值
(八)管理体系的全面整合和提升社会的环境时时在变,用户的需求亦时时在变,始终沿用旧有的管理模式和服务方式是无法满足用户不断增长的服务需求的我公司非常注重“创新再造”,我们称变化为常态,定期实施管理体系的全面整合提升其精髓将在于持续地不间断地进行流程再造,对日常一些已经相对固定化的思维方式、服务理念以及具体的作业流程进行重新分析和改造,使其能够更加符合广大用户的真实的需求,从而为广大用户提供真正实用的服务经过在目前管理项目的推行,流程再造最大限度的利用既有资源提升服务品质和管理水平,取得了较好的效果在北京市第二医院的物业管理中,我们仍将继续推进此项工作,并运用流程管理的思想指导日常的具体工作致力于用新型的“以客户为中心、以流程为导向”的运作取代传统的“以企业为中心、以职能为导向”运作,实现物业管理水平的持续提升
四、内部运作绿色信道服务信息的输入输出,本着“以人为本”的原则,自客户提出服务需求,经过绿色信道快捷传达至服务接待处经接待人员将服务信息化解整合送至相关部门,由相应部门派出操作层人员,立即经由输出绿色信道迅速抵达服务场所为客户提供相应服务接待处安排值班经理负责处理需求信息,接待客户来访
五、服务反场物业服务自接受信息至做出反应可视为一个“场”,管理中心三个层次的员工在接到信息后,依据公司内部管理模式互传信息,管理层即可指导执行层进行服务,又可在执行层不在的情况下直接指挥操作层为客户提供服务或解决问题;执行层在接到服务信息后可依操作规程向上级汇报客户需求信息外,依规定在紧急情况下可越级向管理层汇报情况;三层次员工均有向服务接待处汇总服务信息并接受信息为客户提供服务的义务通过“场”间各层次人员互动及协作,各负其责,疏通服务渠道,快捷、周密、规范的为客户提供服务第三章项目前期物业管理思路及管理模式
一、项目前期管理思路根据我们对北京市第二医院项目的实际情况的分析,我们拟订的北京市第二医院项目的前期物业管理思路为★强调成本控制意识和成本管理程序;★强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进;★强调日常服务的专业化、规范化、标准化、与专项服务的人性化、个性化;★致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升;★致力于培养员工的专业技能以提高综合素质
二、针对项目拟采取的管理方式根据我们对北京市第二医院项目的定位分析,我们确立项目的管理模式是★紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心,提供“质优价廉”的服务产品;★倡导“以广大用户为中心”____前项化的流程管理思想,建立以流程为基石的客户需求满足价值链;★致力于充分发挥职能部门作用和个人的主观能动性,积极采取有效措施,将医院的物业管理服务做得细致入微在确定管理模式的基础上,针对医院的特色及实际情况,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路管理物业规律与医院实际运作状况相结合,使每一步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体,使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来我公司将秉承“服务创造价值,品质成就未来”的管理理念,依托我们在已有项目的成功经营模式和经验,完善的质量管理体系,根据甲方在招标文件中对医院的服务范围、内容的规定因素,我们拟在医院采用以“以客户为中心、以品质为导向”的“____前项化”经营管理模式物业管理中心运作原理模型图
三、创建有效的服务价值链围绕“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念和我们拟在医院采用的“以客户为中心,以品质为导向”的经营管理模式,如中标后我公司将在医院项目全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为广大用户提供优良的服务,又能向周边展示我管理公司风采的团队我公司将用高性价比的__服务为客户提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值、增值,同时为自己创造生存和发展空间,我们用服务为客户创造消费价值、为公司员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值我们把员工满意、客户满意作为我们的追求目标创建有效服务链示意图第四章物业管理服务内容与标准及管理目标
1、管理服务内容
(一)日常服务
1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备管理及维修、养护
(1)房屋主体的维修、养护和管理;
(2)墙面、天花板、地面、门窗各类板材、砖面的维护保养;
(3)各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的__维护;
(4)__空调系统运行维护;
(5)高低压配电室设备运行维护;
(6)锅炉房系统运行维护;
(7)消防系统设备运行维护;
(8)__监控系统设备运行维护;
(9)弱电系统(__、电视、广播)设备运行维护;
(10)真空泵房、气泵房、水泵房设备系统运行维护;
(11)给排水系统运行维护;
(12)电梯系统运行维护;
(13)污水处理系统运行维护;
(14)院内路灯公共走廊照明系统的维护;
(15)立体停车设备运行、维护保养;
1、物业管理区域内安全防范、公共秩序维护;
(1)门岗保卫;
(2)医院重要设备和库房区域的治安巡视;
(3)医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安巡视;
(4)地面及地下__的车辆引导、停放管理;
(5)闭路电视监控中心的监控;
(6)报刊、邮件的收发;
(7)医院物资出入放行登记管理
1、物业管理区域内绿化养护和管理;
(1)绿篱及灌木修剪;
(2)草坪机剪;
(3)花、树喷药杀虫;
(4)树木及绿化带(草坪)浇水;
(5)枯枝、落叶清除;
(6)施肥、松土、拾捡杂物;
(7)花树租摆
4、物业管理区域的清洁、保洁
(1)__道路清扫、保洁;
(2)楼层清洁、消毒;
(3)玻璃刷洗、保洁;
(4)医院公共楼层洗手间清洁、消毒;
(5)生活垃圾收集与清运;
(6)公共洗手间、开水间、污洗间、浴室清洁消毒;
(7)地面、沟渠、窨井等清理消毒;
(8)医疗科室、手术室、会议室、透析室、重症室、急诊抢救室、注射区等清洁消毒;
(9)共用部分的过道、步梯、电梯、天台、平台、挑檐及建筑外墙等的清洁
(10)大堂大理石地面打蜡、消毒;
(11)果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁;
(12)各类板材墙面、顶棚、标识、宣传厨窗、桌椅的保洁;
(13)不锈钢制品去污(扶手、电梯门、果皮箱等);
(14)路灯、公共照明灯等清洁;
(15)楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁;
(16)化粪池清掏消毒
5、物业管理区域的消防管理
6、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;
7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;
8、投标项目以外的院内勤杂事物
(二)专项服务
1、陪护服务
2、运送服务;
1、物业管理服务要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员;
1、物业管理房屋与收费标准质价相符;
1、制订管理服务人员奖罚条理等管理制度
1、物业管理服务标准
1、物业共用部位的维修养护和管理服务标准按物业相关法律法规及《物业管理委托合同》对物业相关共用部位进行维修、养护和管理;在主入口设平面分布图、院内各种标识齐全、规范美观;物业外观完好、整洁,公用楼梯间、墙面、地面无破损,外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂,室外招牌、__牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序;
1、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准健全制度、责任明确、定期巡检,并做好记录;设备用房整洁、主要设备标识齐全、危及人身安全隐患处有明显防范措施
1、物业共用部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通服务标准共用部位和相关场所每天清扫2次,保持干净整洁,室内外标识、宣传栏每周擦拭2次;公共楼道每日清扫1次,保持干净整洁;垃圾日产日清,封闭式清运,无垃圾桶蔓溢现象;化粪池、污水井、雨水井每月检查1次,定期对雨污水管道进行疏通,保持通畅无堵塞现象
1、公共绿化的养护和管理掌握花草树木的特性,做好特种植物的档案;花草树木生长正常、绿化效果好,有良好的观赏效果,无树木枯死和歪斜,发现死树应在三日内清除并适时补种;草坪及时清除杂草,有效控制杂草滋生,无垃圾,无烟头纸屑;根据气候状况和季节,适时__浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好,适时修剪;适时__防冻保暖、预防病虫害,无明显病虫害迹象;绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌
1、车辆停放管理服务标准外来车辆严格检查,出入登记;所有车辆一律停放在地下停车场,地上严禁停车;道路、停车场平整畅通,交通标识齐全规范
1、消防管理标准定期检查消防设施设备、保证完好,随时能够启用;加强对消防管理人员的培训,保证消防通道的畅通
1、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准门岗、监控室美观整洁,人员统一着装,专人24小时值勤,实行定岗与巡逻相结合;实施24小时安全监控并记录及时;设置安全警示标志;巡逻中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患事故及时报告有关部门;定期对安防服务人员进行培训,提高管理服务质量
1、管理目标及指标承诺我们将根据《北京市优秀大厦评比标准》和国家医院管理相关考核标准以及《恒瑞物业管理标准》,紧密配合医院经营战略规划,并承诺达到招标文件中提出的物业的服务质量与要求
1、合同阶段在合同期内全身心为用户服务,成为用户的好保姆、好管家、好朋友正式接管在条件具备时一年内让医院的后勤服务管理工作达到恒瑞物业承诺的各项服务指标;正式接管在条件具备时两年内通过“北京市物业管理优秀项目”的考评;
1、总体目标创建一个“安全、整洁、优美、舒适”的环境为目标;客户满意度指数达到市优95%以上;管理人员专业培训合格率100%;管理服务范围内不发生重大安全责任事故;管理服务范围内不发生重大火灾责任事故,管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;全面提升项目知名度,创立恒瑞物业品牌
1、分类指标管理中心设专线24小时受理____需求;客户接待时间365天8:30-20:00;各类服务人员上岗培训率达到100%;档案归档率达到100%,档案完整率达到100%;维修及时率达到100%;维修质量合格率达到100%;实行维修服务回访制度,回访率达到100%;有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上;公共设备、设施完好率达到98%以上;房屋建筑完好率达到98%以上;绿化存活率达到98%以上;保洁率98%,清洁管理无盲点,管理服务范围保持环境整洁,生活垃圾日产日清;道路、停车场完好率达到98%以上;管理服务范围内安全护卫固定岗实行24小时安全护卫立岗服务
五、物业管理承诺指标及措施一览表表1-1序号管理指标国家及市指标承诺指标标准测定方法采取的措施1房屋及配套设施完好率98%98%楼宇公共部位、设备及公用设施功能良好外观无潜在影响使用的损坏每年进行一次房屋普查完好__+基本完好__/总__×100%≥98%制定切实可行的维修计划2房屋零修急修及时率100%100%住户报修后10分钟内到达现场急修项目要求5分钟内赶到现场;12小时内完成任务及时维修次数/应计报的维修次数×100%返修次数/保修总数1配备合格技工24小时随时待发2维修材料、工具准备齐全3严格要求技工准时完成任务返修率2%3维修工程质量合格率100%100%维修工程质量符合质量标准,不可出现因操作技术问题造成的二次返工维修合格工程次数/维修工程次数×100%≤2%以派工单及维修部反馈信息为依据检查返工原因回访率100%100%依公司规定按时回访回访次数/维修服务次数×100%≥20%建立回访记录作好回访记录4消防设施;完好率100%消防设施完好无损,时刻满足使用需求完好消防设施/消防设施总数量×100%≥100%坚持定期检查、维护保养和保持清洁,实行设备责任人员负责制5设备运行完好率98%设备运行完好,没有隐患,要求有记录,严格遵守操作规章与保养规范完好设备/设备总数×100%≥98%
1、制定设备维修保养计划;
2、有定期保养、维修、巡视、运行、操作检查、设备安全检查记录6管理范围内治安案件发生率0积极配合公安部门搞好治安管理,发生治安案件迅速到场协助破案工作以每千人次为基数,治发案件发生率为
01、保安员加强巡视,发现治安问题早解决,防止酿成案件;
2、积极配合民警工作7保洁率98%98%垃圾日产日清,环境清洁,消杀及时依公司制定的保洁作业标准测定100天每日清洁达到标准,专人巡视、检查8绿化完好率95%98%绿化状况符合设施、施工效果完好绿地、花木/总绿化__×100%≥95%加强绿化工作,监督检查表1-29火灾发生率0无因管理不善而引起的火灾发生火灾次数/管理__总数×100%=
01、建立消防制度,宣传消防知识;
2、配备消防器材10有效投诉率
0.2%为广大用户提供专业化、科学化、规范化、人性化服务投诉次数/使用人数×100%
0.2%加强日常管理,减少用户不满意,增加满意,加强对管理、服务人员的培训,提高素质,协调好管理服务人员与用户的关系,对用户的疑虑有问必答,有难必解处理率100%处理次数/投诉次数×100%=10011物业管理服务满意率调查率80%95%定期向住户发放物业管理工作征求意见单,对合理___及时整改满意使用人数/使用总人数×100%≥90%
1、定期检查;
2、指定整改措施;
3、及时纠正偏差;
4、做好整改措施记录12管理人员专业培训合格率100%达标上岗,各专业上岗证齐全达标合格人数/参加培训人员总数×100%=100加强管理人员考核制度,实行奖惩制度13停车场、自行车棚设施完好率98%完好使用/设施总数×100%≥98%健全管理制度,加强日常管理,定期检查巡视保证停车有序,以免隐患
六、物业管理服务质量保证措施
(一)严格贯彻执行《员工录用操作规程》等相关企业标准,保证员工技能与素质达标
1、员工实行岗前培训考核达标上岗制,所有员工包括院方遗留人员入职前均履行相关岗位,专业性入职鉴别考试和恒瑞物业员工培训后的考评合格者,准予录用不合格者,不予录用
2、重要岗位的员工(如设备维护人员、保安人员、保洁人员、运送人员、陪护人员)必须经过相关保密培训
3、员工录用后实行试工期3天和试用期1-3个月不等的试用制度,在试工和试用期间,经实践考评不合格者,予以辞退
4、国家要求必须持有上岗证、操作证的相关工种,杜绝无证上岗,证件必须经验证合格后方可录用
(二)严格执行《恒瑞物业管理制度》等相关标准和物业管理行业的相关规范、标准,保证各项基础管理工作规范达标
(三)建立具有恒瑞物业服务特色的服务受理监控中心,实行24小时全天候运作的一站式服务模式
(四)考虑医院特点和国家相关法规、各专业部门实行不同制式的工作制度
1、一般保洁服务实行全天候8小时,____部位实行全天候24小时工作制;
2、陪护、运送等服务工作按医院要求双方议定;
3、各专业部门的具体工作起始时间本着质量达标,无干扰服务又符合医院要求等原则具体制定
(五)配备先进有效的办公设施、通讯设备和保洁等专业工具,保证工作效率
(六)由院方提供服务管理中心办公用房、服务受理监控中心办公用房一套和相应的清洁工具房若干间,以保障物业服务管理用房和工作用房
(七)医院应成立相应的物业服务监督管理委员会,制定相关工作制度、协调会议制度和监督管理实施细则、检查评比标准等对后勤服务工作质量进行定期检查、督导第四部分项目的接管与移交要点★站在客户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护客户的合法权益★确保物业具备正常的使用功能★掌握物业的性能与特点为以后的物业管理创造条件第一章项目接管验收物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收依据国家___颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收
一、接管前期管理工作主要内容
1、管理中心的组建和运作;
2、接管运行方案的制订和仪式安排;
3、移交事宜的处理;
4、接管过程管理工作
(1)接管仪式的__和接管手续的__;
(2)相应安全、防范措施和管理方案
二、接管期管理工作重点 1、协调各方矛盾和利益,完善管理机制和制度由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切,在接管期以管理中心为主体,引导建立医院物业管理的新秩序和新格局对此,北京市第二医院物业项目管理中心、用户、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程在此我们应重点做好以下几个方面的工作--加强物业管理法规的宣传,树立正确的__导向和道德环境;--建立完善的信息反馈和处理机制,使用户对物业充满信心;--明确有关各方的权利义务,使医院项目成为俱荣俱损的整体;--创造理解和宽容的社区,营造祥和、温馨、自然的氛围;--实行公开透明式的管理方式,制度公开、程序公开、办事公开、财务公开、奖惩公开2、营造氛围,创造舒适就医环境我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划,尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与用户的交流与沟通,了解用户的需求,创造舒适、安全的就医环境3、管理服务措施我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容,主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的__几个方面作出以下安排--接管仪式的__、筹办、__;--接管手续的__(_____,现场办公);--交接资料;
二、接管验收工作流程
三、物业项目接管计划1、北京市第二医院物业管理中心挂牌,正式开展工作;2、各类管理人员和工程技术人员基本到位,开展岗位培训,完成工作责任和岗位划分明确各管理岗位的职责和范围,明确工程技术人员的专业分工和专业范围;3、管理人员熟悉现场情况和相关岗位,修订完善各项管理规章制度,初步磨合管理工作体系的运作;4、各类员工就位,开展岗前培训,熟悉工作岗位;5、接管仪式的会前准备和会场布置;--各种管理文件、表格、协议书的准备;--落实与会人员和与会单位,发放通知;--现场布置和仪式内容的确定6、接管仪式与北京市公安局、公安交通管理局共同__--现场气氛庄重热烈,布置彩旗彩球;--邀请有关__和媒体;--客户代表及各协作单位代表参加典礼;--仪式上应充分展示我管理人员的干练作风、保安员的训练有素和保洁员的勤快周到,建立社会信心
四、接管期间的治安管理1、确立在接管期“人防为主,技防、物防为辅”的治安管理思路;2、根据接管期的不同阶段,制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案;3、加大接管期人流、物流、车流的有效监控,确保接管期的治安管理工作任务的完成;4、加强治安消防的宣传教育力度,使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识
五、项目接管验收重点我公司如中标,将重点从一下几个方面出发,切实做好项目的接管验收和移交工作
1、公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在客户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护客户的合法权益;
3、接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促__主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
4、落实物业的保修事宜根据建筑工程保修的有关规定,物业主体施工单位保修五年,五年后物业管理公司负责保修,物业建设单位一次性拨付保修费用
六、接管验收工作目标
1、明确交接双方的责、权、利关系;
2、确保物业具备正常的使用功能,充分维护客户的利益;
3、为以后的物业管理创造条件通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件第二章项目移交接管
一、项目资料及图纸的移交
(一)产权资料
1、项目批准文件;
2、规划用地批准文件;
3、建筑执照
(二)工程技术资料
1、地质勘察报告;
2、工程合同及开竣工报告;
3、工程预算;
4、图纸绘审记录;
5、工程设计变更通知及技术核定资料(质量事故处理记录);
6、工程竣工图(总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸);
7、隐蔽工程验收记录;
8、沉降观测记录;
9、地基处理记录;
10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料;
11、新材料、构配件的签订合格证书;
12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;
13、砂桨、混凝土试块试压报告;
14、施工验收证明书
二、房屋移交接管内容
1、建筑外檐;
2、梁、柱、板主体;
3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗;
4、室内及楼道配电箱;
5、配电柜;
6、公共部位照明
三、公共设施接管验收项目内容
1、__空调系统;
2、高低压配电室设备;
3、锅炉房系统;
4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统;
5、消防中控、监控系统;
6、给排水系统;
7、弱电系统(__、电视、网络、广播、音响、对讲等);
8、电梯系统;
9、污水处理系统;
10、院内路灯、公共走廊照明系统;
11、立体停车设备运行、维护、保养;
四、____与进场____中标后第二天组建物业管理中心确定项目经理、物业助理、工程、保洁、保安主管;第七天物业管理中心所有员工确定;第八天员工进行上岗前培训;人员进场物业管理中心组建后第二天管理人员进场做前期筹建工作;第三天管理人员与医院有关__、人员见面;第四天管理中心所有人员到岗开展工作第五部分拟采取的工作计划与物资装备要点★增强用户和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升★让物业管理队伍熟识物业项目★坚持低成本的原则下,配置项目物业管理中心的物资装备和前期开办费用第一章拟采取的工作计划为了使物业保值、增值,管理中心在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强对医院物业特殊性的了解,增强广大用户和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,从专业角度来看,愈早能让物业管理队伍熟识物业项目,就愈早能有序的对物业实体进行有效管理
1、前期介入工作计划如我公司能成为北京市第二医院项目的物业管理者,将根据项目施工进度,制订科学、成熟的物业管理工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展,打下扎实的基础主要工作包括对物业项目的建筑遗留事项提出意见和建议对物业项目的机电设施设备运行的操作、维修人员进行培训对物业项目的智能化系统提出意见和建议参与各项工程招标工作编制年度物业管理收支预算编制物业管理启动预算向__物价管理部门申报管理费和其他收费标准建立人员架构,调配、招聘___工制定及完善各项物业管理规章制度按照培训计划定期对各部门员工进行培训挑选和定制员工制服调配保安保洁等展示物业管理形象的相关岗位人员开始形象岗位运作运用物业管理服务的提早介入,有助于树立物业公司品牌形象跟进施工过程,保证顺利交接为了保证日后管理工作顺利开展,必须对医院项目进行全面的了解,在项目交付前期,我们将定期视察施工现场,及时提出维护客户利益和保证施工质量___和建议,如发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程在交付前先作验收,并向客户汇报一切__工程上所未达设计规格及要求事项对今后不便养护和维修之处提出改进意见,并做好日后养护的重点记录协助检查施工质量参与重大设备的调试和验收提供成品保护措施紧随竣工验收同步开展物业验收工作订立规章制度在对物业实施管理之前,我们将根据物业项目的特点设计度身定制管理模式,制订相应的规章及草拟有关文件、印制各种证件,以及进行____、人员聘用、培训等工作,以便有序地对物业进行管理前期员工培训在项目接管前,先行聘用基本___工,参与制订物业管理相关管理制度为各级员工安排短期入职培训课程,令他们能充分认识本身应负的责任及工作范围,同时灌输正确的物业管理概念及知识培训课程包括但不限于以下内容项目情况、物业管理公司基本情况管理制度、职业道德及质量意识相关法律法规物业管理工作基本知识和物业理念各相关岗位应知应会技能培训礼仪培训我们还将于物业正式接管后每6个月,安排重温培训,使员工服务素质保持公司规定标准
1、接管前的工作计划我公司对物业进行现场查勘,力争在工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作在和甲方进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照___颁布的《房屋接管验收标准》和北京市大厦物业管理移交办法)对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受另一方面,做好开荒保洁工作,进入日常工作状态;安全护卫人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接用户第二章项目前期开办费
一、物业管理用房依据___物业管理条例的规定,以及结合北京市第二医院项目的特点,除各类设施设备机房外,物业管理用房还包括
1、管理服务用房管理中心办公、会议用房;
2、工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等;
3、安全护卫、保洁人员休息、更衣室、宿舍等以上配置除管理用房外,其他用房可利用__等多余__,以不侵占正式办公用房为宜总的原则是,给用户沟通联络物业管理中心带来方便,提高物业人员工作效率详细的物业管理用房配备如下表1项目内容描述备注物业管理用房名称物业办公室保安宿舍3间仓库(A类物资)护工、保洁办公室1间护工男女宿舍各1间运送中心合计__M2204510102010115
二、前期开办费表2-1项目序号名称数量单位单价合计
一、维修工具费用水工工具(2套)3561十字螺丝刀1把82一字螺丝刀1把83大钳子1把20410寸扳手1把155壁纸刀1把36管钳3501把337管钳4501把46812寸扳手1把229工具包1个1510盒尺(3米)1个8小计178电工工具(7套)69311十字螺丝刀1把812一字螺丝刀1把8138寸扳手1把1214偏口钳1把1315老虎钳1把2016尖嘴钳1把1817工具包1个1518电笔1支5小计99空调工具(1套)40519组合式压力表套23020涨管用工具套652110寸扳手把152212寸扳手把2223割管刀把6524电笔支525壁纸刀把3小计405弱电工具238326弱电工具1套34527场强仪1台200028网线检测器1个38小计2383公共工具29电锤(冲击钻)1个86030电钻1个45031电焊机1台96032钢锯1个1033手砂轮1个38034疏通机1台158035梅花扳手1套5736套筒扳手1套19637片扳手1套4838钳型电流表1个11039三爪150型1个3340三爪200型1个4641油枪1个4042油壶1个843线盘(50米)2个15030044锤子
1.5镑1把1545锤子2镑1把2046PPR热熔机1套8047土建维修工具1套2548割刀1个5349套丝扳手1把18050套丝用架子1套18051铝合金梯子(
1.5米)1个23052铝合金梯子(2米)1个24053铝合金梯子(
1.2米)1个270054绝缘手套2双204055绝缘拉杆1支8356高压验电笔1支15057绝缘靴2双5010058绝缘鞋21双1531559高压操作绝缘垫板1个5560云石机1个35061拉铆枪1个5062摇表1个13563万用表3个18064钻头2套9065电焊机用线10米14014元/米66焊把1个3067手摇疏通机2个9268氩辐焊机1台300069大锤4镑1把30小计13641
二、绿化用具费用1手动割草机1台3503502胶管100米27003喷雾水壶1个20204花枝剪1把15155整形剪1把30306铁锹1把15157锄头1把15158钢丝钳1把10109水桶1个101010喷雾器1个606011镐头1把404012小推车1辆300300小计1565
三、保__备费用1岗亭2个400080002对讲机12部1500180003警棍4根301204充电手电筒8个604805电视机3台100030006饮水机4台2008007雨衣9件807208雨鞋9双201809防水手电2个12024010消防斧2把6012011ABC干粉灭火器4个10040012消防板手3把206013防毒面罩4个3012014钢架床19个200380015被褥38套300___0小计47440合计66483第六部分拟建立的__机构与人员的配备要点★内培外引、按部就班、落实培训★掌握节奏,确保工作顺利开展★人尽其才、物尽其用第一章管理架构设置与人员的配备
一、管理中心__架构图
二、物业管理中心部门设置与职责说明如我公司接管北京市第二医院项目,将专门成立医院项目管理中心,采取直线职能机构,实行垂直__,减少管理环节,提高工作效率管理中心下设物业部、工程部、保安部、保洁部、形成以物业部为核心,三个专业部门作为支撑的____前项化__结构
1、物业部物业部是物业管理中心的核心部门同时,又兼顾管理中心内务管理、____以及对外联络沟通工作,是管理中心的重要中枢,是面向客户的重要窗口,是与客户直接接触和有效沟通的桥梁具体职责是负责处理对____工作包括受理服务和投诉、客户沟通、对外协调、档案管理、财务管理等;负责管理中心内部人事、档案、行政管理贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况,协调各部门之间工作;负责对客户的__、物业宣传等工作;管理储备物资,定期盘点,合理使用,加快存货周转,减少资金占用;狠抓成本控制工作,降低不合理消耗,促进增收节支等工作
2、工程部工程部是保证物业项目设备设施正常运行的专业技能部门主要负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作
3、保洁部保洁部是物业管理中心服务工作的主要职能部门负责物业项目的环境卫生管理和绿化管理
4、保安部保安部是维护物业项目正常生活、居住秩序的重要职能部门,负责治安管理、消防管理、车辆与交通管理和突发__处理以及整体形象礼仪的展示等工作
三、人员配备
(一)人员配备计划人员配置原则
1、内培外引、按部就班、落实培训;
2、诚实守信、爱岗敬业、一专多能;
3、择优聘用、专业考核、定岗定责;
4、服务热情、耐心周到、专业管理
(二)人员配备方案及标准
1、根据医院物业项目的具体情况,并结合我们以往管理经验,拟在医院管理中心配备各类管理服务人员共计103人,其中项目经理1人,物业部主管1人,物业助理兼会计1人,工程部主管2人,工程维修人员22人,保安主管1人,保安员30人,保洁主管1人,保洁领班2人,保洁员43人
1、管理人员配备方案及岗位要求序号岗位设置岗位要求人数1管理中心经理专科以上学历,从事物业管理5年以上,有丰富的理论知识和实践经验,对物业管理有独到的见解,对管理中心工作有整体的思路和构想,持___经理资格证1人2物业部主管大专以上学历,外表形象气质佳,并具有较强的沟通协调处理能力,从事物业管理1年以上1人3物业助理兼会计大专以上学历,从事物业管理1年以上,有丰富的理论知识和实践经验,有很强的沟通协调处理能力,有较强的财务管理能力,持___上岗证1人4工程主管大专以上学历,机电、暧通专业,具有初级以上职称,从事本专业多年,了解物业管理知识,持证上岗,有__和协调能力2人5保安主管退伍军人、35岁以下,5年以上专业工作经历,具有较强的沟通协调处理能力1人6保洁主管高中以上学历,40岁以下,身体健康,具有较强的沟通协调处理能力1人
1、作业服务人员配备方案及要求序号岗位设置要求与配置说明人数1安全护卫员要求身高172CM以上,30岁以下,退伍军人优先30人2保洁领班40岁以下,五官端正,动作麻利,有星级酒店或清洁公司工作经验者优先2人3保洁员45岁以下,五官端正,身体健康,动作麻利43人4工程维修员45岁以下,具有5年以上物业管理经验及10年以上的工作经验,具有中级技工以上的相关技能等级资格,并通过本公司的专业考核22人备注作业服务人员必须身体健康,无传染病,无不良嗜好,经公司指定的本市区级以上医院体检合格;持有效的___、计划生育证、劳务用工证,以及有效相应学历证明、技术资格证明;第二章人员的招聘与管理制度
一、人员招聘随着管理方式、管理手段的现代化,物业管理队伍的结构也发生__性变化物业管理人员的配备已从劳动密集型向知识和技术型转化,管理层和操作层人员比例缩小,管理人员应是高学历、高水平的复合型人才为此,本物业管理公司在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重学历更重能力、重水平更重品德”的用人标准,严把人才选聘关管理层基本素质要求通过英语、计算机和智能化考核,学历上要求达到大专以上水平,工程技术岗位引进专业人才管理中心员工的配备采取内部调配与对外招聘相结合办法我们以内部选送为主,并高标准外聘专业人员,保证管理队伍的高素质和高水平针对小区特性,我们要求管理人员必须是一专多能,实行专岗多职,真正体现管理职能的“三合一”(事务、内保、日常服务)在管理队伍建设上,我们将采用规范管理和人性化管理相结合的方式,运用激励机制,充分调动全体员工作积极性,严格考核,确保管理目标得以实现
二、人员管理一流的管理,一流的服务,需要一流的人才他们不仅是物业管理中的精英,更是所在岗位上的优秀人员因此,无论是从社会上引进特殊人才,不是公司培训出来的员工,都要通过严格的管理才能充分体现人才的价值,发挥他们的潜力人员的管理,应在自我培养与__的同时,积极外部招聘引进,为企业培养一支过硬的员工队伍我们的人员管理的宗旨是以人为本,善待员工,规范管理,人尽其才我们的人员管理体系,由以下几部分组成
(一)确定标准、严格招聘管理中心为保障物业管理服务过程的质量,对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标
1、知识层次为了符合医院物业项目高品质物业管理的要求,管理层人员除要求大专以上文化程度以外,部分岗位引进专业技术人才操作层人员全部要求高中以上文化,内保岗位要求是退伍军人,以保证队伍素质;维修岗位要求全部持证上岗
2、工作经验所有管理层员工除必须具有物业管理本岗位经验外,还需有其它相关管理工作经历
(二)量才适用、合理配置为了最大限度地发挥人员的主动性和积极性,充分挖掘员工的潜能,我们对企业的人力资源进行有效的配置,合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围,目的是使人适合于职务,使职务适合于人,充分体现“会用人、用好人”的思路我们规定新员工录用后,须由有工作经验的管理人员带领,到基层进行试用实习,并在实习过程中,全面测定和验证新员工的个人工作能力,对不合岗位要求的而又有其它专长的,实行调岗安排使用,充分发挥个人专长
(三)规范管理,分层实施
1、__落实,制度规范我们的人员__管理靠的是可见的、具体的企业规范,如制订管理规章,明确各级人员的岗位职责和权力,建立一套合理公正的奖励制度通过规范企业运作,约束员工行为
2、分工合作,层级管理由于物业管理中,存在着许多不确定因素,所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法
3、规范言行、注重仪表我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴,制订了详细的员工守则同时我们还拟定了每一岗位、每一工种详细的岗位职责,规范企业和员工的运作,确保管理和服务质量
(四)素质评价,绩效考核
1、量化考核,客观评价人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障对考核出的佼佼者,我们采用“让最明白的人最有权,让最有责任心的人最有权”通过实践我们总结出包括考核、评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内管理人员素质评价体系,对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准,并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案考核不走过场,不讲形式各级人员均有详细的绩效考核指标,业绩的好坏、质效的高低、综合素质的优劣均可通过考核反映出来
2、末位淘汰,吐故纳新为使物业管理队伍更有战斗力和生命力,在保持队伍相对稳定的同时,根据情况及时优化队伍结构,结合考核,实行末位淘汰机制,淘汰率在5%左右,这样做既留住了企业所需要的人才,同时又吸纳了新生力量危机、压力、目标、信念是铸造凝聚力的“秘密武器”
(五)激励驱动,留住人才近几年,物业管理行业人才流失现象严重我们总结经验教训,逐渐探索出一条科学合理、行之有效的用人路子实践证明,企业要想保持长久的活力,就要有良好的激励机制和文化机制,鼓励员工奋发向上、努力工作;通过企业文化活动的形式,培养__主义精神,增强团队意识和群体的凝聚力我们的管理是建立在“人性”的基础上,对知识、对人格、对价值给予高度尊重企业的建设,不仅为我们赢得了奋斗的成果,也为物业管理赢得人才与人心团结拼搏奋斗、建立利益共同体、尊重与沟通是根植于物业人精神的“三大支柱”我们的做法是
1、树立员工的管理理念不仅要给员工提供工作场所,更要给员工营造精神家园我们多角度、多层次满足员工的需求通过充分沟通,实现人格平等;__员工自我价值的实现,使员工与企业共同成长我们强调规范管理中的人性化因素,在严格制度管理的同时,关心员工,尊重员工,使企业在规范公平的基础上更富有人情味
2、给人才创造机会,让机会造就人才,我们的人员管理中有一条原则善待我们的内部员工,鼓励每一位员工都成为各自岗位上的专家能手,我们倡导竞争上岗,让一线的优秀员工能有机会脱颖而出,同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端最终形成员工能上能下,职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制,真正盘活人力资源
3、创造宽松的环境,发现人才,重视人才我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则管理人员能上能下、不拘一格,只要是人才,我们就毫不犹豫地让其发挥最大的作用我们重表现、重能力,决不以偏概全,埋没人才
4、营造文化氛围,促进交流沟通我们提倡“尊重每一位员工”,坚持以人为本,致力开展企业文化建设,加强上下级之间、同事之间的沟通与交流,增强员工的__协作精神同时也让企业人才更加重视__,珍视现在的职位
5、激励机制激励机制工资福利机制奖励惩罚机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制目标管理机制用户提议嘉奖机制激励系统图说明1、激励是我们人性化管理的主要方式尊重个体权利,保持团队精神服务用户和创造经济、社会双重效益是权衡考核的唯一标准
2、思想工作机制重在激发潜能,形成共享的价值观,充分发挥群众效能和工作积极性引导员工积极主动,尊重个人情感并针对个性心理做适时的思想工作工作方式有谈心、座谈、家访等等
3、奖惩机制在实际工作中以奖为主,已惩为辅,坚持优胜劣汰,奖惩分明通过奖励“引”着员工往前走,通过惩罚“打”着员工朝前走做到人人有动力,个个有压力奖励的类型有物质奖励和精神奖励等
4、培养提升机制在实际工作中极具价值我们将培训放在__和个人发展重要位置,培养的目标是使员工忠于企业,一专多能,精益求精在提升上不拘一格,能者上,平者让,庸者下,为人才的脱颖而出创造良性环境,方式有培养、提升、培训、进修等
5、通过文化活动的开展,增强凝聚力和齐心力,增强员工的自信和认同感通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来方式有__活动、旅游、生日会等
6、在以人为本的激励系统中,将进行适时管理,充分发挥每个员工的主动性,增强主人翁意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作这种方式在我们的实际工作中己经取得了较好的效果第二章人员的招聘与管理制度
一、人员培训根据本公司《人力资源控制程序》关于员工培训的要求,不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训,确保本物业管理人员的综合素质不断提高,为顺利完成公司管理目标奠定良好的人力基础,具有__管理实际经验的专业人员,成为本物业管理的中间力量此外,公司还对全体员工进行了保密培训,对于重要岗位更是加强了保密培训的力度为了进一步增强物业管理队伍,强化管理人员的素质,以适应服务管理的需要,我们还将__人员赴物业管理行业的先进单位参观学习,借鉴他人的物业管理先进经验,增强管理人员的感性认识,并制定高起点、高标准的内部管理制度,制定职能部门的工作范围和职能、岗位职责和各类服务管理人员的工作标准,优化服务标准流程,规范服务管理人员的行为,我们还将__学习___有关物业管理的文件和市__关于物业管理方面的法规,包括物业管理公司的职责、客户的权利义务,各方面的法律知识等,提高物业管理人员的管理水平、业务水平、政策水平
(一)培训目的使物业项目管理中心全体员工掌握并不断完善各项规章制度,明确本人、本岗的职责、权力、义务,严格执行操作规程、规范言行举止、仪容仪表,树立良好的形象,为用户提供尽善尽美的物业管理服务
(二)培训目标企业的竞争是人才的竞争而人才的关键在于企业是否能最大限度地__人力资源要实现人员素质的现代化,必须规范企业的培训制度,把培训作为企业的发展战略常抓不懈我们制定了针对北京市第二医院的物业管理服务培训方案,确立了全员培训计划公司将采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培训手段,全方位、多层次地进行培训重点开展专业知识培训、计算机培训和物业管理知识培训,提高员工的综合素质同时,我们确定了“全员培训、全过程考核”的培训方针,使培训真正落实到实处培训的目标针对管理者而言,目的是在服务态度、管理与专业知识、业务能力三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现,所有员工培训目标就是使各级管理人员的思想素质、专业素质及管理水平达到国家一级物业管理公司资质的要求,实现公司对客户的服务承诺,为广大客户提供__、可靠、周全、高效的服务
(三)培训系统的实施运作培训的目标针对管理者而言,目的是在服务态度、管理与专业知识、业务能力三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现,所有员工培训目标就是使各级管理人员的思想素质、专业素质及管理水平达到物业管理公司资质的要求,实现公司对客户的服务承诺,为广大客户提供__、可靠、周全、高效的服务
1、培训系统图系统图说明针对北京市第二医院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正有效运用多种培训形式和方法,确保培训达到预期效果通过对员工进行考核,了解培训的有效性及员工的接受程度根据对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路并确定未来培训重点强调将理论应用到实践工作中
1、培训的__方式培训职责管理中心经理助理负责员工日常培训的计划、协调、__、考核等工作主管级以上的管理人员根据管理中心提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估,并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段入职培训——岗位转正培训——日常管理培训----相关保密培训每位新入职员工必须接受为期7天的入职培训,内容详见新员工公共培训科目;三个月试用期满后,员工将接受为期一周的转正培训,考核合格后方可转正转正以后员工将接受__连续的日常管理培训,内容详见各工种培训科目表公司针对特殊项目的重要岗位人员进行相关保密培训
1、培训时间为实现“加油站”式培训,我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求,完成培训后登录积分,详见下表表1职务(岗位)部门经理以上项目主管___(班组长)作业服务员工每年培训时间不少于140H不少于100H不少于80H不少于60H根据脱产情况培训亦可分为三种,即全脱产培训、半脱产培训、在职培训我们坚持以“在职培训为主、脱产培训为辅”,并对非关键培训采取“以考代训”的方式
(四)培训计划及内容
1、素质培训管理层人员,不但要懂业务,也要懂法律法规,懂管理科学管理人员能力的高低,素质优劣将直接影响决策层指令的贯彻与落实,影响管理中心的管理水平和经济效益对管理人员进行培训,学习国家和__的有关法律法规以及相关理论知识外,还要求掌握专业知识,如楼宇的保养和维护管理、设备设施的维修养护等对于操作层人员的培训,也处于同样重要的地位,他们直接与用户打交道,一言一行都代表着物业公司形象因此,对他们也应进行行政策法规、人际关系,职业道德等方面基本素质的培训除此之外,对他们从事的各种工作,我们根据需要,采取送出动、请进来的方法进行培训
2、员工培训常用方法表2序号培训类别培训方式培训对象培训目的及适用环境1综合类1.参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作2.参加军事训练全体人员增强员工的__纪律性和自律性3.“5S”培训管理、工程技术人员提高员工职业素养4.投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识2研讨类1.头脑风暴法管理人员提高创造力,培养创造性思维2.专题讨论法管理人员提高管理水平3.典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力3演练类1.模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作2.对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力3.游戏训练法全体人员激励员工工作积极性4学习类检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力快速阅读法管理、工程技术员培养快速阅读能力5讲课类逆向思维法管理人员培养换位思考的逆向思维
3、新员工公共培训科目表3序号培训科目培训内容课时1军训军事训练和体能训练5天2礼仪知识常用礼仪知识6课时形体训练员工行为语言规范3服务意识职业道德教育3课时客户沟通协调技巧受理及处理客户投诉4企业文化企业基本情况介绍3课时企业理念与宗旨员工手册与劳动人事规章制度5物业管理知识物业管理基础知识6课时物业管理的行业法律、法规6课时入伙管理服务要求与技巧3课时典型物业管理案例6课时6质量管理质量管理体系与品质控制6课时7安全防范知识消防知识6课时治安防范知识与技巧8项目情况项目与用户基本情况介绍3课时9带班实习7天
4、护卫员及车辆___培训科目表4序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高__思想觉悟,开展批评自我批评2内务管理与考核检查每周一次保持宿舍干净整洁31.单兵队列动作;2.三大步法;3.体能训练;周一至周五每天1小时培养__纪律性,训练扎实基本功41.擒拿格斗基本功;2.捕俘拳;3.防卫术;周
六、周日每天3小时熟悉掌握擒敌及防卫技能5安全服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准6法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度7消防知识每月一次熟悉消防救火职责8消防训练每周一次掌握基本消防操作技能9突发应急__处理每季一次提高突发__处理能力,掌握处理技巧
5、保洁员培训科目表5序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高思想觉悟,开展批评自我批评2保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧3保洁设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4保洁服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准5病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧6保洁规章制度每月一次熟悉掌握规章制度7消防知识及训练每季一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作8突发应急__处理每季一次提高突发__处理能力
6、维修技工培训科目表6序号培训内容培训频率培训目标1工作例会每周一次提高__思想觉悟,开展批评自我批评2物业管理基本常识每月一次熟悉专业知识,培养专业素质3建筑与设施维修每月一次熟悉建筑结构与设备设施原理及维修4工程维修工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准5法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度6小区设施概况每月一次切实掌握了解小区设施设备概况7消防知识每月一次熟悉消防救火职责8突发应急__处理每季一次提高突发__处理能力,掌握处理技巧
7、管理人员培训计划针对北京市第二医院物业项目的实际情况,我们制订了如下管理中心主要管理人员在接管前后一年时间内的培训与进修计划,着力提高管理人员的专业素质、服务意识和技巧、管理能力等,为项目的物业管理服务打造高素质的管理团队表7时间培训内容备注入伙前一个月新员工入职培训详见公共培训科目入伙后第一月物业管理理论聘请专家授课入伙第二个月行业动态与创新及发展趋势聘请专家授课入伙第三个月国外物业管理聘请专家授课入伙第四个月法律常识学习与案例分析内培入伙第五个月__技巧与职责聘请专家授课入伙第六个月心理学与服务技巧聘请专家授课入伙第七个月智能__管理与服务聘请专家授课入伙第八个月ISO质量管理体系聘请专家授课入伙第九个月成本控制与财务管理内培入伙第十个月优秀项目参观考察到优秀项目考察入伙第十一个月星级酒店服务参观学习到星级酒店学习考察入伙第十二个月电脑知识与办公自动化内培
(五)培训考核为体现培训的效果、贯彻管理制度及工作经验的落实,公司在员工培训期间,将通过定期和不定期的考核确保培训质量
1、员工经过培训后,__培训的人员要进行跟踪检查,既在员工的实际工作中进行检查,检查员工是否按培训的要求和标准进行工作,对不按要__作的员工进行督导和指正
2、培训结束后需进行现场考核及评核工作现场考核分为实操和书面考核两种方式评核工作是在员工工作一段时期后,由培训__者检查员工受训前与受训后的工作状况,并做好记录,以便员工直接上司、部门经理或公司__及时了解和掌握员工工作或思想状况,并作为评核培训成绩的依据
二、人员考核根据本公司员工考核管理制度,人员考核分为自评和考评,以一个月为一个考核周期,首先由被考核人根据自己本月工作情况填写《员工考核评分表》,对照表内相应项目给予自己一个考评分,然后由其直接__给予一个考评分最终的考核结果参照这两个评分确定对考核不合格的员工,进行再培训对考核优秀的员工,年终时给予的奖励
1、管理中心经理考核评分表表8序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按《北京市优秀大厦》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项不达标扣1分,扣完10分为止102每月财务开支预算准确率在99%以上;每误差一个百分点扣1分,扣完4分为止43确保无重大刑事案件和严重火灾发生;每发生一起扣3分,因管理不到位引起的则扣8分84用户投诉处理率为100%,投诉处理满意率在98%以上;每少一个百分点扣1分,扣完15分为止155反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止乱收费、多收费,每违反一次扣2分,扣完8分为止86每天现场巡视一遍以上或调查三名以上用户并在工作日记中注明(出差和处理紧急__除外),每周召开一次部门会议,每月召开一次员工沟通会议,每项少一次扣1分,扣完10分为止107公平考核下属的工作,故意歪曲事实、打击报复、偏袒护短等行为的,每有一次扣2分,扣完8分为止88积极参加公司培训,缺席一次扣3分;负责新员工的入职引导和主管的工作指导,因指导不到位而导致下属员工工作出现重大失误的,每发生一次扣2分,扣完10分为止109维修工程安排及时率为100%及工程质量合格率为100%,每项下降一个百分点扣1分,扣完10分为止1010遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,工作环境不整洁的扣1分,扣完6分为止611临时工作及时完成,及时发现工作中存在的问题并传递给公司,工作拖沓,汇报不及时和虚报、__问题的,每有一次酌情扣1—5分,扣完6分为止612下属员工每被顾客投诉到公司一次的扣1--2分,本人被投诉到公司的则每次扣5—10分,被内部员工投诉的每次扣1—3分513因工作不负责或态度不端正,每被顾客投诉一次的扣5—10分,被内部员工投诉的每次扣1—3分014其他应当加分或扣分的情况0合计100总经理意见年月日
1、客服部主管考核评分表表9序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按《北京市优秀大厦》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项不达标扣1分,扣完22分为止222每月财务预算控制准确率在98%;每超出一个百分点扣1分,扣完11分为止113接待顾客热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达100%,每月五日前汇总上报公司,每项降低一个百分点扣1分,上报不及时每拖一天扣1分,不上报的扣5分,扣完25分为止254反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣2分,扣完21分为止215遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,工作环境不整洁的扣1分,扣完21分为止216兼任其他部门主管或职位,工作量超饱和的,每月适当奖励5—10分07因工作不负责或态度不端正,每被顾客投诉一次的扣5—10分,被内部员工投诉的每次扣1—3分08其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日
3、物业助理兼财会考核评分表表10序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按《北京市优秀大厦》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项不达标扣1分,扣完10分为止102接待顾客热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达98%,每月五日前汇总上报公司,每项降低一个百分点扣1分,上报不及时每拖一天扣1分,不上报的扣5分,扣完15分为止153反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣2分,扣完6分为止64及时__新员工入职、离职手续、办证及物品的发放与回收,__不及时或给公司造成损失的,每次扣
0.5分,扣完10分为止105严格遵守公司财务制度,做到帐证相符,帐帐相符协助管理中心经理进行财务预算控制,准确率达不到99%的,每超出一个百分点扣1分,扣完8分为止86妥善保管现金、支票、摩托车计时票、泳池票等,造成损失的除全额赔偿外,每次另扣3—5分,扣完10分为止107每月5日前编制好工资表,每拖延一天扣1分,扣完5分为止58文书资料撰写出错率每月不超过5次,每超过一次扣
0.5分;资料归档全面率和及时率为100%,每延期一天和缺少一项扣
0.5分,扣完8分为止109管理电脑等办公设备,维护办公设备的正常使用,因管理不到位导致办公设备损坏的,视情况严重程度扣1—5分510严格管理钥匙、IC卡、用户遗失物品等,造成丢失的,每件扣1分,扣完5分为止511用户报修、建议记录完整,并及时督办,定期回访并作记录,每有一次不到位的扣1分,扣完6分为止612信息传递及时,准确,因信息传递不畅通而造成工作被动的,每有一次扣1分,扣完4分为止613遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,工作环境不整洁的扣1分,扣完4分为止414因工作不负责或态度不端正,每被顾客投诉一次的扣5—10分,被内部员工投诉的每次扣1—3分015其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日
4、工程维修部主管考核评分表表11序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按《北京市优秀大厦》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项不达标扣1分,扣完10分为止102接待用户热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达100%,每月一日前汇总报给办公室,每项降低一个百分点扣1分,通报不及时每拖延一天扣1分,不上报的扣5分,扣完8分为止83掌握小区各类房屋、公共设施设备(含标识系统)、管线管网的位置、性能及使用情况,及时进行维护,每有一次因情况不熟悉导致出现故障或损失扩大的扣2分,扣完10分为止104每月__本部门两次以上专业技能培训,参加公司和管理处的各类培训,掌握火灾、消防和治安等方面的紧急__的处理措施及救生知识,每缺席一次扣1分,扣完8分为止85反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣2分,扣完6分为止66公用设施的完好率为99%以上,每次检查轻微损坏处不得超过5处,每超一处扣1分,扣完15分为止157公共设备的正常运转率为100%,每有一个小时的停止运转扣
0.5分,扣完15分为止158每月走访三十名以上顾客,并记录在工作日记里,少走访一人扣1分,扣完5分为止59及时安排人员进行维修服务,小修在2小时内完成,紧急维修在12小时内完成,每有一次达不到要求的扣1分,扣完15分为止1510每天核查报修单,并抽查三张报修单上的维修工作质量,每少检查一张扣1分,扣完4分为止411遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,工作环境不整洁扣1分,扣完4分为止412因工作不负责、态度不端正,每被顾客投诉一次的扣5—10分;被内部员工投诉的每次扣1—3分013其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日
5、保安部主管考核评分表表12序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按《北京市优秀大厦》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项不达标扣1分,扣完10分为止102接待顾客热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达100%,每月一日前汇总报给办公室,每项降低一个百分点扣1分,通报不及时每拖延一天扣1分,不上报的扣5分,扣完5分为止53招聘保安员坚持标准,不循私情;每月制定包含消防训练、突发__处理、军事体能训练等内容的培训训练大纲并__实施;每有一项不合格的扣1—3分,扣完10分为止104反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣2分,扣完6分为止65负责本部门新员工岗前和在岗培训,试用期过后每有1人不合格的扣1分,扣完5分为止86合理调配人员,确保固定岗、巡逻岗24小时无缺岗,每天对各岗位至少检查一遍,天台抽查两个以上,每少一个岗位扣
0.5分,扣完10分为止107物业管理范围内无交通事故和治安案件发生,每发生一例扣1分,扣完8分为止88保安员仪容仪表、礼节礼貌和服务态度良好,每有1人次不合格扣
0.5分,扣完5分为止89每周至少进行一次以上夜间检查,达不到扣3分610每月走访三十名以上顾客,并记录在工作日记里,少走访一人扣1分,扣完6分为止611信息传递及时,准确,因信息传递不畅通而造成工作被动的,每有一次扣1分,酿成事故的扣3分,扣完6分为止812遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,办公环境不整洁的扣1分,扣完4分为止713队员内务整洁,遵守宿舍管理制度,每有一次不合格的扣
0.5分,扣完4分为止814兼任其他部门主管或职位的,工作量超饱和的,每月加5—10分015因工作不负责或态度不端正,每被顾客投诉一次的扣5—10分,被内部员工投诉的扣1—3分016其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日
6、保安员考核评分表表13序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按《北京市优秀大厦》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项不达标扣1分,扣完10分为止102接待用户热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达100%,每月一日前汇总报给客服部,每项降低一个百分点扣1分,通报不及时每拖延一天扣1分,不上报的扣5分,扣完10分为止103按时上下班,无迟到早退现象,无旷工,佩证上岗,着装整洁,值班不会客,不闲聊,服从保安主管的工作安排每违反一次扣
0.5分,扣完6分为止64反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣1分,扣完6分为止65积极参加消防训练,按要求达标,掌握火警、匪警和突发__的应急措施,救生知识遇事故发生,挺身而出,依法维护住户的合法权益及时采取抢救、补救措施维护现场秩序,通知并协助有关部门查处每违反一次扣1分,扣完15分为止156物业管理范围内无交通事故和治安案件发生,每发生一例扣1分,扣完10分为止107保安员仪容仪表、礼节礼貌和服务态度良好,1次不合格扣1分,扣完10分为止108每月走访三十名以上顾客,并记录在工作日记里,少走访一人扣1分,扣完7分为止79信息传递及时,准确,因信息传递不畅通而造成工作被动的,每有一次扣1分,酿成事故的扣3分,扣完10分为止1010严格执行交__制度做好详细值班记录巡逻记录每违反一次扣1分,扣完10分为止1011队员内务整洁,遵守宿舍管理制度,每有一次不合格的扣
0.5分,扣完6分为止612因工作不负责或态度不端正,每被用户投诉一次的扣5—10分,被内部员工投诉的扣1—3分013其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日
7、保洁部主管考核评分表表14序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按___《示范小区单位》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项计划不达标扣1分,扣完10分为止102每月财务预算控制准确率在98%;每超出一个百分点扣1分,扣完5分为止53接待顾客热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达100%,每月一日前汇总报给办公室,每项降低一个百分点扣1分,通报不及时每拖延一天扣1分,不上报的扣5分,扣完10分为止104每月__本部门两次以上专业技能培训,参加公司和管理处的各类培训,掌握火灾、消防和治安等方面的紧急__的处理措施及救生知识,每缺席一次扣1分,扣完5分为止56反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣2分,扣完6分为止57执行公司文件规定的本职位工作程序,质量记录完整,少填写或伪造一项质量记录扣
0.5分,扣完10分为止108每天保证对医院的各部位巡视一遍以上,确保清洁卫生达到本公司企业标准,每当有一项不合格扣
0.5分,扣完15分为止159每周对小区医院绿化巡视三遍以上,确保绿化达到公司企业标准,每有一处不合格的扣
0.5分,扣完10分为止1010每月按企业标准进行消杀工作,每有一处不合格扣1分,扣完8分为止811及时清理工程维修所产生垃圾和顾客举报的垃圾,每有一次推脱责任的扣1分,扣完8分为止812每月走访三十名以上顾客,并记录在工作日记里,少走访一人扣1分,扣完5分为止513及时安排人员服务各科室,并进行回访,每有一次达不到要求的扣1分,扣完5分为止514遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,工作环境不整洁扣1分,扣完4分为止415因工作不负责、态度不端正,每被顾客投诉一次的扣5—10分;被内部员工投诉的每次扣1—3分016其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日
8、保洁员考核评分表表15序号考核内容及扣分标准满分得分扣分原因1每月工作计划按___《示范小区单位》标准和《恒瑞物业公司服务质量企业标准》制定并执行,每漏一项或每有一项计划不达标扣1分,扣完10分为止102接待用户热情,有礼貌,有耐心,有效投诉处理率和及时率达100%,每月一日前汇总报给办公室,每项降低一个百分点扣1分,通报不及时每拖延一天扣1分,不上报的扣5分,扣完10分为止103所有公共场所无杂物、垃圾,保洁率99%104垃圾日产日清率100%105灭鼠密度1%以下;灭蟑螂室内18__,室外管道20米4只以下106反腐倡廉,遵守财经纪律和相关法律法规,禁止收取、索取小费和回扣,每违反一次扣2分,扣完6分为止67执行公司文件规定的本职位工作程序,质量记录完整,少填写或伪造一项质量记录扣
0.5分,扣完10分为止108每天保证对医院的各部位巡视一遍以上,确保清洁卫生达到本公司企业标准,每当有一项不合格扣
0.5分,扣完15分为止109每月按企业标准进行消杀工作,每有一处不合格扣1分,扣完10分为止1010每月走访三十名以上顾客,并记录在工作日记里,少走访一人扣1分,扣完8分为止811遵守考勤纪律,着装整洁,佩证上岗,每有一次违反扣2分,工作环境不整洁扣1分,扣完5分为止612因工作不负责、态度不端正,每被用户投诉一次的扣5—10分;被内部员工投诉的每次扣1—3分014其他应当加分或扣分的情况0合计考评人意见签名年月日总经理意见签名年月日第四章管理人员的管理
一、量才录用、培养提升我们在用人机制上的理念是重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训;强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用不片面强调工作年限和学历资格,以“适用”为原则,避免“大才小用”的现象在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质
二、默契合作、充分授权强调分工合作的工作态度我们将采用管理中心经理全权负责的直线职能管理方式,本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免各岗位职责的交叉,做到“人人有事做,事事有人管”同时我们倡导全员协调管理,员工应以合作的姿态开展工作倡导合理授权,在用户面前,每个员工都是管理中心经理学会授权是我们对管理人员的基本要求管理中心经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决用户提出的服务需求,让用户在第一时间得到满意的服务同时建立检查和反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控坚持分级指挥和逐级反馈的原则我们强调一个上级的原则,并在管理中心内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统管理中心经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示
三、定期考核、绩效为本绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成部分其根本目的是营造“以效率为导向”的良好工作气氛管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核通过公司品质管理等相关职能部门、管理中心经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理中心管理人员进行日常工作的绩效考核
四、奖惩严明、优胜劣汰对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予“优秀员工奖”及“特殊贡献奖”等荣誉,并给予一定的物质奖励对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分我们规定受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理同时我们倡导管理中心所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格上岗后必须围绕“质量—成本双否决”的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职(或上岗)资格挂钩公司定期对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整支队伍的活力第七部分管理规章制度和档案的建立与管理要点★针对项目的特点,建立有恒瑞特色的管理制度,达到统一管理的目的★严密的行政管理体系和质量保证体系是一切管理活动、经营活动的基础★收集全面详实的物业管理信息,建立标准化物业管理模式★采用高技术手段辅助管理,融入“以人为本”的服务思想,提高管理水平第一章建立规章制度的原则成熟的物业管理绝不是管理公司单向的推动,而应该得到广大用户的真诚支持,变单项推动为双向共管只有启发广大用户共同参与物业管理,增强住户自治、自律意识,使住户自治,自律与专业化物业管理相结合,才能使物业管理真正得到升华建立用户自治自立__网络,增强用户的物业管理意识我们在制订管理制度也充分考虑其特点,并拟定以下四项基本原则1、管理制度以满足用户需要为根本出发点;2、公共规章制度在获得甲方同意;3、所有规章制度兼顾已有管理规定;第二章 管理规章制度我公司在多年物业管理实践过程中形成一整套行之有效的管理方法,在不断总结经验基础上,建立一套物业管理的规章制度根据北京市第二医院物业管理项目的特点和__有关文件的规定,制定了“北京市第二医院物业管理制度汇编”管理规章制度详见附件1
一、岗位职责
二、各项管理制度
三、各岗位工作程序
四、设施、设备管理规定第三章 档案的建立和管理知识经济的悄然崛起,使信息的重要性目益凸现,信息资源已成为居住区物业管理中不可缺少的组成部份在北京市第二医院的档案建立与管理中,我们将采用先进的计算机网络技术,对档案进行集中有序、标准规范的管理,配合先进的资料检索软件以达到信息共享、合理利用的目的同时,我们在信息资料收集中将广开渠道,对居住区内所有物业项目从主体到配套,从建筑到环境,从硬件到软件都建立起相应的管理档案,有效保证物业管理服务的质量,提升物业管理的整体水平为此,我们建一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度及档案管理人员的职责,以保证档案管理满足物业管理的需要
1、档案管理运作
(一)资料的收集我们将设立专门的档案室,并由专人负责管理按照档案的不同类别,我们将通过四个途径进行收集首先在物业接管移交与设计单位,施工单位积极合作,力争全面、准确地收集到工程建设产权及工程技术等原始资料第二是在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料,并将档案的收集形成制度化;第三是通过__主管部门、国际互联网等获取相关信息
(二)资料的整理和分类在收集到原始资料后,统一由档案___集中整理剔除作废的和无效的记录,修补破损的文档,然后按类别进行装订并整理成册,做到条理清晰、分类合理、易于检索
(三)资料的归档管理 1、对于分类整理好的信息资料进行分类保存即为归档在北京市第二医院的档案管理中我们将实行原始资料和电脑档案双轨制,确保储存方式的多元化,尽可能将资料转化为电脑磁盘储存以便于查找同时运用录像带、录音带、胶卷、照片、表格、__等多种形式保存,使抽象的档案资料具体化、形象化2、对医串和管理中心利益影响较大的档案应加密保存这些档案在电脑中接授权级别检索,对保存在档案的原始资料应严格控制借阅3、档案___应编制统一的档案程度的分类顺序进行组卷,逐一编号,登记造册、编制目录、分柜保存4、为保证档案的安全和完善,档案室应随时保持干燥、通风、清洁、并加装防盗门和防盗网同时配备合适的文件柜、文件盒以及消防器材等,确保储存地点符合防火、防虫、防鼠、防潮等要求并定期巡查档案室应避免无关人员任意进出,档案室钥匙交由档案___专门保管
(四)档案的使用利用计算机网络技术,并采用先进检索软件,充分发挥档案资料的作用内部员工可通过管理中心内部局域网,对管理中心的相关资料进行查询对借阅原始资料的使用者,按档案的不同密级由相关负责人批准方可借阅,并__借阅手续
(五)档案的销毁根据文档的保存期限和性质,定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁,防止档案的堆集和混淆对于已过存档期的档案经主管__批准可销毁,同时建立已销毁文档清单备查
1、档案资料的分类
(一)产权与工程技术资料 1、规划图纸、项目批文、用地批文2、建筑许可证、投资许可证、开工许可证
3、红线图、竣工总平面图
4、地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告
5、工程合同、工程预决算
6、工程设计变更通知
7、竣工图建筑、结构、给排水、暖通、电气工程竣工图及消防、燃气、__电视、智能化、供热等工程及地下管网竣工图9、房屋、消防、燃气竣工验收证明书10、主要材料质量保证书,新材料、构配件的鉴定合格证书11、水、电、消防等设备的检验合格证书及设备技术资料12、砂浆、混凝土块试压报告13、绿化工程竣工图14、__区各类房屋清单15、出售房屋的产权范围或成本核算清单16、__区公用设施设备及公共场地清单17、__区未完工的房屋公用设施设备及公共场地的竣工日期18、其它工程技术资料、电梯资料
(二)维修资料1、维修申请记录、回访记录2、维修派工单3、公共设施巡检记录
(三)治安交通管理资料1、日常巡检记录、交__记录、值班记录、巡逻路线2、日常抽检记录、查岗记录、闭路电视监控系统录像带3、搬入/出记录、突发__处理记录4、车辆管理记录、车辆详细资料
(四)设备设施管理资料(包括消防)1、公用设备设施维修保养计划2、公用设备设施维修保养记录3、机电设备运行、巡查记录4、设备分承包方档案5、公用设备设施台帐及更新记录6、供暖设备台帐及维修记录
(五)绿化清洁资料1、清洁班检记录、清洁周检记录2、绿化工作记录、绿化周检记录3、消杀记录、绿化病虫害检查记录
(六)员工管理资料1、员工个人资料、聘用记录2、员工业绩考核及奖罚记录3、员工培训计划、培训档案、考核记录4、员工晋升、薪金变动
(七)用户反馈1、服务质量回访记录2、用户意见调查、统计记录3、用户投诉及处理记录
(八)行政文件资料1、管理中心值班及检查记录2、有关财务记录(由财务人员专职保管)3、__主管部门文件4、恒瑞物业公司文件5、建设单位有关文件6、内部管理规章制度、通知、通报等文件第八部分日常服务标准及措施方案要点★常规期—以房屋管理为基点,以安全管理为重点,以专项服务为特点★严密的行政管理体系和质量保证体系是一切管理活动的基础★在实施管理过程中,不断摸索,总结出一条科学管理之路,使得物业管理服务朝着专业化、规范化、标准化、人性化的方面发展★倡导星级服务,并将在保洁、保安、工程维修等服务项目方面逐步实施星级服务第一章 日常服务管理物业的日常管理直接体现物业管理公司的管理实力,技术实力和员工服务意识,真实反映物业管理公司的整体水平和快速反应能力,它完全把物业管理公司的服务展现在用户面前,是物业管理单位实施管理与服务功能的重要环节北京市第二医院物业项目,其日常物业管理工作运行的好坏直接关系到物业项目管理中心服务工作的质量水平
一、物业基本服务管理
1、公共设施、设备的日常运行、维修及保养
(1)公共设施、设备的内容公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修;给排水日常维修保养;电气系统设备维修保养;燃气系统设备维修保养;消防系统设备维修保养;公共照明
(2)共用部位维修养护管理每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向甲方报告与建议;根据甲方的委托要求,__维修工作;每日巡视1次物业管理范围内楼梯间、通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、各种标识、宣传厨窗、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;顶棚每年全面检查一次,雨季前必须检查一次,发现问题及时修复;巡检有记录;巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目以书面形式报告甲方
2、环境管理和环境保护建设“现代物业环境需求”包含两大方面的内容,一方面他是利用现代科技将物业本身所处位置及社区内部格局的设计和安排,更贴近人的需求,使人与物业本身更紧密的结合另一方面含义是注重客观自然大环境与主观社区的关系调整“倾心自然环境、社区环境、建筑结构的__,汲取自然科学之精华,融入现代化建筑设计理念”构成了“物业环境”概念的基础在北京市第二医院物业项目中,我们将进行“高标准、严要求”的环境卫生及绿化管理和“高质量、高频度”的环境卫生、绿化维护,以保障物业环境的可持续发展同时,开展环境监测和环境保护工作,使用户共同参与环境的监督和管理
(1)设立分类垃圾箱根据北京市__关于环境保护有关文件精神,结合北京市第二医院的特点,我们将环境管理和培育用户环保意识相结合在初始阶段的时候,我们在本院各科室就设立分类垃圾筒、箱,使整个医院的垃圾做到分类收集、运送、存放、消毁,专人负责的制度以杜绝环境污染,达到或超出行业标准
(2)噪声污染的监控根据国家规定,噪音白天不高于55分贝,晚上不高于45分贝的标准,我们具体的监控措施主要包括以__面a、进出车辆一律不得鸣笛(特殊车辆除外),并限速行驶;b、对人为所产生的噪音(高出规定和异常的)进行严格的管制,耐心说服教育;c、和周边施工单位合作尽量做到择时作业,以减少噪音污染
(3)美化环境我们将与城市管理、派出所、居委会等有关部门密切配合,同时对保安员、保洁员等设定具体管理目标,加强巡查和清洁,杜绝物业内的“乱张贴、乱摆卖、乱停放、乱搭建、乱堆放、乱拉挂”等六乱现象,为病患者营造舒适、安全的就医环境
3、报修与来电来访投诉管理
(1)报修住户通过__或来访,____部接到报修后,立即填写维修通知单,同时派遣维修人员赶到现场其它相应人员待命,一旦需要支持迅速补位现场到达现场抢修人员应做到态度和蔼礼貌、严守操作规程抢修任务完成后,再由____部对维修情况进行定期回访调查小修流程图紧急维修流程图
(2)来电来访投诉管理凡来电、来访投拆时,接等人员都要认真倾听,做好记录,并做出相应的答复,然后将内容报告有关部门投诉流程图
4、绿化管理
(1)掌握花草树木的特性,做好特种植物的养护管理工作;
(2)花草树木生长正常、绿化效果好,有良好的观赏效果,无树木枯死和歪斜,发现死树缺株应在三内清除并适时补种;
(3)草坪及时清除杂草,有效控制杂草滋生,无垃圾,无烟头纸屑;
(4)根据气候状况和季节,适时__浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好,适时修剪;
(5)适时__防冻保暖、预防病虫害,病虫害无明显迹象;
(6)园林建筑和辅助设施完好,整洁无损;
(7)绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌绿化流程图
5、安全防范管理为了确保保安人员的综合素质与数量,我公司__与专业保安公司合作恒瑞物业公司所聘用的所有保安均属于北京市保安服务总公司铁保分公司五大队
(1)治安形式分析北京市第二医院地处西城闹市区,因此在治安防范方面存在以下一些难点和重点地处市中心闹市区,车辆、人流较多,且有人员复杂,给治安管理上带来一定难度;由于医院营业时间长、患者就医集中等自身的特点,给治安管理上带来一定难度;医院流动资金较大,存在不安全因素;由于医院周边施工项目较多,导致周边闲杂人员及外来务工人员的流动性大、数量多以上述不利因素的存在,给我们的安全管理工作提出了较高的要求为此,我们将在保安员的素质培养、安全防范体系的设定、安全管理的重点转移等方面采取对应措施,确保物业项目的安全有序
(2)安全管理的措施及对策确保保安员的综合素质A、素质管理对护卫员实施军事化管理,采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序,做到“五统一”“三集中”即统一作风、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理B、意识培养着力培养保安员的服务意识,树立“用户需要就是工作”的观念,改变原来保安员单一的安全防范功能,使我们的保安员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的统一体安全管理体系的建立A、我们将采用固定岗和机动巡逻岗相结合的方式对物业项目进行安全管理机动巡逻我们重点在院内及门诊大厅的巡逻,确保管理不出现盲点;B、在巡逻上,我们采用定线不定线,定时与不定时,点线结合,制服与便装的多种手段以加强巡逻工作;C、在防范的策略上加强周边__项目的联合防范,发挥治安的规模优势;D、强调全员管理我们要求车管员充分发挥治安固定岗的作用,管理中心与其他员工也应担负起安全管理和防范的义务,建立起“快速反应,快速支援”体系
(3)安全管理的重点转移A、接管期,我们主要以人防为主,技防为辅安全管理对象主要针对周边施工人员及外来可疑人员这一时期的工作重点是杜绝偷盗现象的发生,制止破坏公共设施以及保证环境的干净整洁B、正常管理期,安全防范管理逐步向人防、技防相结合,着重体现技防的威力安安管理对象主要针对外来闲杂、可疑人员、就医人员这一时期工作重点是杜绝可疑人员进入医院,上下班高峰期的车辆、人员疏导及盗窃现象的发生和公其秩序维护
(4)充分用好技防措施我们将充分利用好闭路电视监控系统等先进的安全防护设施对物业项目实施更好地安全防范管理
6、消防管理消防责任重于泰山,同时消防管理又是物业管理的重要环节因此,我们将认真做好以下工作,确保物业项目消防事故率为零
(1)消防教育____管理中心将通过各种途径和方法不间断地向用户宣传消防法规、防火知识,并邀请消防中队前来举办消防知识讲座
(2)做好消防培训及演练工作重点加强保安员的消防培训与演习,每年__一次义务消防队员和用户共同参与的消防疏散演练,提高全员的“自救”意识和能力,防患于“未燃”
(3)保证消防通道的顺畅
(4)建立消防快速反应分队结合以往的工作经验,我们将在保安员中选拨一批队员组建北京市第二医院物业管理中心“消防快速反应分队”,以保证一旦出现火警时,我们能迅速做出反应,立足“自救”,最大限度地减小火灾损失
7、车辆及交通管理
(1)机动车辆管理方案在上下班高峰期,增设临时车管员在主要出入口协助疏导车辆进出同时,要求护卫员对进入小区的车辆进行正确引导,加强巡视,安排车辆合理停放地上不允许停放机动车与非机动车,所有车辆一律停放在地下停车场(特殊情况需临时停车,应由管理中心经理批准后方可停车),救护车除外辅助、引导车主安全停车,提醒车主勿将贵重物品遗忘在车内,勿忘关闭车窗车门并检查车辆状况,如发现漏油、破损等情况应立即提示车主,同时向管理中心报告
(2)道路交通管理方案出入口地面用白色油漆划出交通指引标志,指明行车方向;道路转弯处及大门口设置交通禁令、警示、禁鸣、限速等标志,确保道路车辆行驶畅通、安全行车道路两边侧油漆黄色标志,表示禁止停车;油漆黑黄相间(30cm间距)标志,表示允许临时停车,确保管理区域内无违规停车现象,道路路面应保持整洁、无损、通畅标识应清晰、醒目、完整对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定停车行车道应油漆黑白相间减速条标志,警示车辆减速缓行
(3)地下停车场管理方案合理规划地下立体停车场的使用管理,防止乱停、乱放同时,建立完善的管理制度,确保北京市第二医院有序的环境对驶入__的车辆,均限速5公里以下,严防高速行驶,并有专人指引按规定存放到指定区域,做到车辆停放规范、整齐,分类科学合理、安全有序,以完善细致的管理,进行安全有序的服务,防止乱停乱放现象发生完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的安全护卫监控紧密配合,保证无控制盲点贯彻技防为主、人防为辅的原则,做好停车场的出入口控制,建立车辆停放登记制度,严防被盗__发生,同时,停车场防止无关人员进入和逗留__已停车辆,查看有无损坏、漏油、漏水情况,做好相关记录,若出现损坏、漏油、漏水等,尽快与使用者__,减小损失在停__的进出口上方醒目处,挂禁令标志、限高标志、收费标志停__的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好保持停__环境整洁、无渗漏水、地面平整,无积水
(4)自行车管理管理方案地下二层为非机动__,管理中心将设专人进行管理,为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务,避免非机动车乱停、乱放对收费的非机动__实行出入牌制度(收费标准按所在地物价局规定执行)并有序停放
6、保洁管理鉴于医院清洁标准较高、消杀要求严格以及作业时噪音低等到特点,如本公司中标将邀请专业保洁公司负责医院物业项目的清洁工作
(1)清洁工作内容公共区域清洁院内房屋建筑物外部公共部分包括通道、绿化地、公告栏、路灯、栏杆、围墙、各类标识物、渠道表面、公共卫生间等的清洁、保洁、消毒工作工作地域范围内各房屋建筑物内部公共部分包括大堂、走廊、楼梯等所有地面、所有门窗、天面、天台、墙壁、公告栏、灯具、栏杆、渠道表面、卫生间及摆设物体等的清洁、保洁、消毒工作非临床位科室清洁工作地域范围内各建筑楼宇内部的各类行政办公室、业务室、管理室、会议室、接待室、资料室、仓库、洗手间、摆设物等的室内清洁、保洁、消毒、勤杂工作临床科室的清洁工作地域范围内各建筑楼宇内部的门诊、住院病区、手术室、ICU、监护室等各类临床科室,以及检验、病理、放射、CT、核医学、B超、高压氧仓、胃镜、药房等临床辅助科室的清洁、保洁、消毒勤杂工作垃圾分类、收集及记录院内公共垃圾及工作地域范围内各楼宇、科室生活垃圾及医疗垃圾的分类、院内收集、存放、记录、垃圾放置地的消毒、灭菌工作
(2)保洁人员区域及工作时间安排表表1楼层清洁位置人员分配人数一层大堂大堂、病人家属等候区1通道通道、男女卫生间、1-2层步行梯2二层北侧门诊、楼道卫生、1东侧门诊、楼道、公共洗手间1中区护士站、配膳室、更衣室、走道、楼梯1三层北侧门诊、楼道卫生、公共洗手间1东侧门诊、楼道、公共卫生间1中区护士站、配膳室、更衣室、走道、楼梯1四层北侧病房、楼道卫生、公共洗手间1东侧病房、楼道1中区病房、护士站、配膳室、更衣室、走道、楼梯1五层北侧病房、楼道卫生、公共洗手间1东侧病房、楼道1中区病房、护士站、配膳室、更衣室、走道、楼梯1六层北侧病房、楼道卫生、公共洗手间1东侧病房、楼道1中区病房、护士站、配膳室、更衣室、走道、楼梯1七层北侧骨科、2中区护士站、配膳室、更衣室、走道、楼梯1东侧病房、公共洗手间、步行梯、通道1八层手术室2监护室1透析室1公共区域护士站、更衣室、走道、楼梯2地下1放射科公共区域12公共区域13公共区域1机动人员刮玻璃、其他零活及临时替休4垃圾收垃圾、分拣垃圾、送垃圾2绿化__公共区域2主管检查、做全面工作1领班负责各楼层检查、登记,发现问题及时处理2医院南区护士站、公共区域、更衣室、走道、楼梯3合计45人
(3)环境卫生管理措施医院的环境对医院有重要影响为营造安静、优美、整洁和舒适的治疗环境,恒瑞物业针对医院易于造成交叉感染的特点,对环境卫生管理,制定以下措施表2管理内容管理措施管理标准非医疗区清洁卫生
(1)设指示牌,严禁乱扔垃圾,保持公共场所清洁;
(2)清洁工按各自岗位规程实施日常清洁工作;
(3)当班时间责任区任何垃圾、污物等随产随清,保持责任区的卫生;
(4)维护责任区卫生,劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为;
(5)定期做好环境消杀工作;
(6)清洁组长对清洁工作进行指导、巡查
(1)清洁保洁率达99%;
(2)地面、楼层目视干净、无污渍、无杂物;
(3)整体环境及环卫设施随时保持清洁医疗区清洁卫生
(1)清洁工进入污染区、无菌区作业,应严格按照操作规程进行清洁,并要服从医生、护士的管理;
(2)清洁工具、清洁用水专用专放,不能混放混用,以免引起交叉感染;
(3)无菌区与污染区员工,进行专业分工,责任明确,不得交叉作业;
(4)定期进行消毒灭菌、环境消杀工作污物处理
(1)污物收集分堆放,不同处体制理;
(2)传染性污物严格消毒或焚烧,设专用焚化炉;
(3)垃圾废物每日消除,以免__变质污物不扩散,不引起社会公害
(4)保洁工作标准及要求表3区域服务质量标准要求医院工作区做到“六净”即路面净、路沿净、人行道净、树坑墙根净、雨水口净;并做到果皮桶、垃圾箱外表无明显污迹,无垃圾粘附物,人工草坪无纸屑,院内无杂草
1、每天用扫地车清扫;
2、白班分段巡视,发现污水、杂物、痰渍及时冲刷干净;
3、及时清理雨后积水;
4、区域内垃圾桶每天倾倒两次,并每天刷洗一次;
5、明沟、暗沟每周__清理一次,如有堵塞情况,就自发现时起,半小时内疏通;
5、室外宣传牌护栏每天抹一次,路灯每月抹二次外墙及__管道目视无明显污渍,瓷片现本色
1、每年全面清洗一次;
2、如有明显污迹,及时进行局部清洗;
3、门诊楼及院内所有招牌铜字,每月清洗一次,并用铜擦水保养一次院门目视无明显污渍每天抹一次(不锈钢门用水性不锈钢清洁剂清洁保养)房屋棚顶无杂物每周全面清扫一次,巡视随时清除纸屑门诊诊室、检查室、留观室、实验室、抢救室室内整洁,墙壁无灰尘、蜘蛛网,墙裙踢脚线无污迹;地面干净、无杂的;窗户明亮;痰盂清洁,外表无痰迹;垃圾桶外表无污迹,垃圾无外溢
1、每周用全自动洗地机清洗两次,晚间进行,周二用碱、周五用
0.5%“84”消毒液地面消毒;
2、每天用湿尘推推二次,尽量用最少的时间,达到清洁的效果,不影响门诊工作;
3、墙裙及踢脚线每周抹一次;
4、室内灯具及空调每周抹一次,天花板每周除尘一次;
5、窗户每周清洁一次;
6、痰盂每天倾倒并刷洗两次;呕吐物及时清除并冲洗;每周六用
0.5%“84”消毒液消毒一次;
7、垃圾桶每天倾倒两次,表面每天擦洗一次;
8、各诊室候诊区桌椅、水龙头等物每日用
0.5%“84”消毒液抹一次;
9、传染科门诊每日下班时用
0.5%“84”消毒液喷雾一次,每班更换泡手液一次(
0.5%“84”消毒液);
10、传染科诊室每周末熏蒸消毒一次治疗室化验室其它标准同诊室;空气菌落计数≤500cfu/M3,物体表面菌落计数(cfu/M3)标准≤10cfu/M3;不得检出致病微生物同诊室候诊廊厅地面清洁无杂物;候诊椅干净,无污迹,无灰尘
1、每天用全自动洗地机清洗一次,每周
二、
四、六用
0.5%“84”消毒液各消毒一次;
2、每天用湿尘推推三次;随时巡视,及时清除地面杂物、痰迹等病室普通病房室内整洁,墙壁无灰尘、蜘蛛网,墙裙踢脚线无污迹;地面干净、无杂物;窗户明亮;痰盂清洁,外表无痰迹;垃圾桶外表无污迹,垃圾无外溢;病床、床头柜及凳无灰尘、无污迹;空气菌落计数≤500cfu/M3,物体表面菌落计数≤10cfu/M3;不得检出致病微生物
1、每月用洗地机清洗地面一次,同时用84消毒液消毒一次;地面有杂物、纸屑等垃圾时,随时清除;
2、保证一日五扫(上午上班前、晨间护理后、下午上班前、下午下班前、晚班熄灯前);一日二拖(上午上班前、下午上班前);每月__刷洗一次;
3、保证走廊一日早、中、晚三拖;
4、床头柜及凳子每天抹一次(每床一抹布),每出院一病人全面清洗一次并用
0.5%“84”消毒液各消毒一次(包括病床);
5、病房卫生间洁具每天抹一遍,每周用洁瓷灵全面擦洗一次并用
0.5%“84”消毒液消毒一次;
6、室内灯具及空调每月抹一次,天花板每周除尘一次;
7、内窗户玻璃每周清洁一次,外窗户玻璃每月清洁二次;
8、走廊内墙每周用消毒水抹洗一次,每月刷墙二次;
9、痰盂每天倾倒并刷洗二次,痰盂中呕吐物及时清除并冲洗;每周六用
0.5%“84”消毒液消毒一次;病人痰杯、便具清洁后用含氯消毒液浸泡30分钟;
10、垃圾桶每天倾倒两次,垃圾不得溢出,及时更换垃圾袋,表面每天擦洗一次并消毒;垃圾篓每周消毒一次;生活垃圾使用黑色垃圾袋;
11、卫生工具按办公区、病房、走道、厨房、厕所等分别固定放置医护办公室、检查室、化验室、值班室、处置室、更衣室室内整洁有序;地面无灰尘、无杂物,墙面无蛛网
1、每周用全自动洗地机全面清洗地面三次并用
0.5%“84”消毒液消毒;
2、每天用湿尘推地二次,尽量用最少的时间,达到清洁的效果,不影响正常工作;
3、室内灯具及空调每月抹一次,天花板每周除尘一次;
4、内窗户玻璃每周清洁一次;外窗户玻璃每月清洁二次;
5、垃圾篓每天倾倒二次,及时更换垃圾袋,表面每周擦洗一次;
6、医护办公室桌凳每天抹一次(抹布与病床抹布分开)治疗室、换药室(含门诊)、配液室基本要求同上,地面无药迹;治疗台、治疗车(盘)、药车无灰尘、无药迹,车轮无头发及无杂物缠绕
1、地面每周用全自动洗地车全面清洁三次;并用
0.5%“84”消毒液消毒;
2、每天清扫地面四次,清扫后用湿尘推一次;
3、每天使用前后用
0.5%“84”消毒液对治疗台、治疗车(盘)及药车进行消毒处理;每周清理车轮一次,每月用润滑油对车轮进行保养;
4、换药室每日用紫外线消毒一次污物室基本要求同上;消毒缸外表干净,消毒液及时更换,浓度符合___标准
1、消毒缸每天抹一次;
2、每周按医务办、护理部要求更换消毒液;
3、按院感科要求分类清理垃圾门厅、走廊、楼梯、通道大理石地面目视干净、无污渍,无光泽;水磨石地面和水泥地面目视干净、无杂物、无污渍;墙面干净;楼梯扶手无污渍
1、每周用全自动洗地车或擦地机擦洗地面两次,并同时用
0.5%“84”消毒液消毒;大理石地面每周打蜡一次,每两天抛光一次;
2、每天按班次清扫并用湿尘推推净灰尘四次;
3、每天随时巡视,及时清理地面杂物及痰迹等;
4、楼梯扶手、内墙每周抹一次,不锈钢体每隔一天用钢油保养一次传染科病房基本要求同普通病房,物体表面菌落计数≤15cfu/M3;不得检出致病微生物同普通病房,用
0.5%“84”消毒液消毒烧伤病房、监护病房(含ICU、COU等)、手术室(含门诊手术室)
1、同普通病房;
2、空气菌落计数≤10cfu/M3,物体表面菌落计数≤5cfu/M3;不得检出致病微生物
1、同普通病房;
2、手术室每周末__全面大卫生熏蒸消毒一次;
3、手术室推车每日用
0.5%“84”消毒液擦拭一次层流洁净手术室空气菌落计数≤10cfu/M3,物体表面菌落计数≤5cfu/M3;不得检出致病微生物运送
1、每晨送大小便标本、测量24小时尿量并送检,送特殊血标本至检验科、同位素、各个实验室;
2、每日送日报表;
3、每日到中、西药房__电脑单药物;
4、每日送各病室出院__单、出院病人退药将退药单送住院科;
5、送各种消毒包到供应室并负责领回;
6、预约工作;划价-记帐-预约,地点涉及CT、MRJ、X线、同位素、B超、胃镜、肠镜、脑电图、肌电图等,遍及全院;
7、送手术通知单至手术室电梯轿厢内无杂物,无污迹;厢体不锈钢表面无灰尘,无油迹
1、每天清扫并用尘推清洁电梯轿厢地面三次;
2、每天抹电梯一次;
3、每天用水性不锈钢清洁剂清洁厢体并保养一次;
4、电梯门槽每天清扫一次公共卫生间地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮;天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网;目视墙壁干净,便池便器洁净无黄渍;室内无异味臭味
1、每天上午上班清洗便器、洗手池;
2、清洗完后喷少量空气清新剂,男卫生间放置滤洁香块;
3、每小时清洁地面一次,并冲便器,每日刷便池一次;
4、每周杀虫一次,每天消毒一次;
5、每周清洁一次墙面、门窗及天花;
6、及时倾倒垃圾桶,并每天清洗消毒一次浴室地面无积水、无杂物、墙面无水垢每天冲洗一次并用
0.5%“84”消毒液消毒,每周墙面刷洗一次天台地面无垃圾,排水沟无积水,无重油,管道无堵塞
1、每周巡查一次排水沟,及时疏通排水管道;
2、每周清理天台一次,清扫垃圾及积水;
3、每半年清理管线一次除四害把四害控制在国家规定的标准之内,并且杀灭工作不影响正常的工作和休息
1、采取化学药品和物理器械相结合的方法进行杀灭;
2、每年每月至少杀灭一次,5-10月为“四害”繁殖高峰期,每月至少杀灭两次垃圾收集、清理垃圾分类收集,及时清理,防止污染扩散
1、每个垃圾站点由三个不同颜色带盖密封可__式垃圾桶组成避免异味及传染,杜绝四害繁殖,经常清洗;
2、各类垃圾必须在院内感染科的监管下,严格按黄色垃圾袋收集医用垃圾、蓝或黑色垃圾袋收集生活垃圾,袋袋密封转运;
3、每天由专人负责医用垃圾的回收、毁形及焚烧下水管道、流泥井保持好各下水管道、流泥井的维护管理,通畅
1、流泥井一年清掏一次;
2、发现有坍垮的下水管道堵塞和积粪溢出,应及时向甲方反映,并由甲方__维修绿化带保洁、看护每天清扫两次,发现损坏绿化的现象及时制止
(5)清洁工作要求及质量标准公共区域清洁工作要求及质量标准工作要求1)医院建筑物外部的公共地面(含绿化地带)在每天1730前全面清扫为3次,其余时间作巡回保洁;每周用水对全院公共地面清洗为1次;2)公共地域地面以上的门、窗、墙、消防栓、公告栏、栏杆、各类标识物等配套设施随时清洁保持干净;公用椅、凳、台每天清抹及消毒为2次,灯具清抹每月为1次;3)公共地域的垃圾箱每天清理及消毒为2次;4)地面有血、污液的即时清洗及消毒;5)明渠每月全面清理为2次,其余时间巡回保洁;6)公共区域的卫生间每天全面清洁、清理、消毒为3次,其余时间进行巡回保洁;7)工作时间为每天630至1830质量标准1)地面保持干净、整洁,非雨季、雨天时保持干爽;1)地面杂物及时清理;1)地面有血、污液时及时清洗并按消毒规范进行消毒处理;1)垃圾箱内垃圾满则清倒,周围无不雅异味,消毒规范;1)明渠保持畅通;1)地面及附设物无明显青苔、杂草;1)各类标识、墙壁有不当__、张贴物时要及时清理并不留明显污痕;1)清扫、清洗地面及公共附设物时不过分扬尘、无过分噪声建筑物内部物内部清洁要求及质量标准工作要求1)地面、走廊、楼梯、墙壁清洁、消毒每天为1次,每月全面清洗为1次,其余时间巡回保洁;1)天花、4米以上墙壁、灯具、高空飘台每月集中清洁为1次;1)各类门、窗、玻璃、标识每天清洁为1次;1)各类台、椅、凳每天清抹及消毒为2次;1)洗手盆清理、消毒为2次;1)明渠集中清理每月为1次;1)绿化摆设物每天淋水为2次;1)各类物体按规范进行消毒质量标准1)地面地面保持干净,垃圾、水迹停留时间短,无明显垃圾、污垢、青苔;2)墙壁4米以下手摸无明显灰尘,无明显污迹、青苔,不当张贴及时清理;3)大厅及走廊地面保持干净,垃圾、水迹停留时间短,无明显垃圾、污垢、青苔,杂物及时清理;4)楼梯保持干净,垃圾、水迹停留时间短,无明显垃圾、污垢、青苔;5)栏杆保持干净、光亮,无水迹;6)天花眼望无蛛网、无尘迹;7)天台保持干净,垃圾、水迹(雨天除外)停留时间短,无明显垃圾、污垢、青苔,杂物及时清理;8)门窗保持干净,光亮,手摸无明显尘迹;9)台、椅、柜保持洁净,台、柜面无明显垃圾,按规范消毒;10)附属设备及工具空调、风扇等附设物表面手摸无明显尘迹;11)垃圾箱满即清倒,表面干净无明显污渍,按规范消毒;12)洗手盆、污物池无明显污垢、不堵塞,按规范消毒;13)灯具眼望无明显尘迹,操作安全;14)标识保持干净,无不当张贴物;15)明渠保持畅通,沙盖及渠口的烟头、杂物及时清理;16)绿化物淋水及时得当,不损坏绿化物,盆栽内无垃圾;17)各类物体按规范进行消毒
(6)非临床科室用房清洁要求各类行政、办公、业务、仓库、休息室、会议室、接待室、资料室等非临床用房的清洁质量,在达到上述建筑物内部物体清洁要求及质量标准标准的基础上,须要达到下列要求1)每天清洁为2次,每天例行的清洁的时间及周、月集中清洁时间为商定时间,清洁时间的执行以不影响医院公务为原则;1)除室外及垃圾箱内的垃圾外,室内文书、信函、纸条等物件(物体)在清理前须征得室内人员同意后进行;1)每天送递开水2次,每周清洗开水容器1次,每次清洁过程中须对开水容器塞盖进行消毒;1)非临床区域的卫生间每天全面清洁、清理、消毒不少物2次,其余时间进行巡回保洁;1)人员在工作过程中要按规范保持良好礼仪、礼貌1)人员在工作过程中必须遵守医院的保密制度1)工作时间为每天630至1130;1400至1830
(7)临床科室用房清洁要求门诊、各住院病区、手术室、监护室等临床科室,以及检验、病理、放射、CT、核医学、B超、高压氧仓、药房等各类临床辅助科室的清洁质量,在达到上述建筑物内部物体清洁要求及质量标准标准的基础上,须要达到下列要求1)每天全面清扫为2次,全面拖抹及消毒为3次;其余时间作巡回保洁,及按医务人员的要求及时消毒;1)各类临床医务办公室、配药室、储存室、值班室、休息室、候诊室等半污染区室每天全面清洁及消毒为2次,其余时间作巡回保洁,及按医务人员的要求及时消毒;1)各类临床病区、监护室、手术室、注射室、治疗室、诊室等污染区室每天全面清洁、消毒为3次,其余时间作巡回保洁,及按医务人员的要求及时清洁、消毒;1)临床科室附设各类治疗车、器械、机械、消毒灯具及医疗设备及工具每天全面清洁、消毒为2次,其余时间按医务人员的要求进行清洁及消毒;1)临床使用的医用毛巾、拖鞋、便盘等,按医务人员的要求及时清洗及按规范消毒;1)临床区域内的台、椅、凳、病床、床头柜每天全面清抹及消毒为2次,其余时间按医务人员的要求进行清洁及消毒出院病床单元及时进行全面清洁及消毒;1)临床区域的洗手盘、清洗治疗盘等每天全面清理、消毒为2次;1)临床区域的垃圾及时进行分类、院内集中收集,清倒后垃圾箱、垃圾萝须及时清洁及消毒;1)每天进行病区、科室的开水送递工作,每天2次;10)临床区域的卫生间每天全面清洁、清理、消毒为3次,其余时间进行巡回保洁;11)各类临床科室的清洁及消毒工作除要达到上述要求外,另根据各科室的实际情况按医务人员的要求及安排(工作范围内)进行;12)工作时间为每天630至1130;1400至1830
(8)垃圾的分类、收集及要求和质量标准生活垃圾的处理垃圾收集方法1)垃圾应分类收集,无机垃圾要集中在指定地点,并做到随收随清除,及时外运,有机垃圾亦应做到医疗垃圾与生活垃圾分别由专人定时收集;2)收集垃圾的容器必须结构严密、坚固、防蝇、防流、并防止液体渗漏,而且轻便内壁光滑,便于搬运;3)一般要求在病房应设纸篓、垃圾袋,同时要分类收集一袋收集剩余食物,果皮果核、废纸等垃圾;一袋收集饮料、罐头瓶等不易燃性废物,垃圾袋应以颜色加以区分;4)医院治疗、换药室等应设置污物桶工作要求1)垃圾的分类、收集在医院内部进行;2)将生活垃圾进行分类、收集并分别存放(暂存),每天巡回进行;3)医院内部垃圾存放区域每天清洗、消毒1次,每周全面清洗消毒1次;4)每天对垃圾的收集情况进行及时登记,以备检索质量要求1)垃圾分类准确,不错分;1)垃圾包装完整,不漏、__;1)运送垃圾过程中,不漏、不丢、不碰撞他人;1)中标企业及其员工不擅自拿取、窃用、倒卖垃圾;1)记录及时、完整、不遗漏、不出错,资料保存完好医疗垃圾的处理1)医疗垃圾袋由甲方负责提供;1)每日由专人按各科室的要求将医疗垃圾运送至指定存放地点;1)医疗垃圾的清运及消毁均按国家规定由有相应资质的企业负责,费用由甲方支付
二、医疗辅助服务管理由于陪护及运送人员需要有较高的护理知识及相关医学常识,如本公司中标将邀请专业陪护公司负责陪护及运送服务工作
1、陪护管理陪护工作质量标准1)陪护人员素质、仪表要符合院方护理部要求和标准;2)陪护人员要主动热情,服务态度好,尽快帮助患者适应环境,解决问题,减轻痛苦;3)定期检查陪护人员对病人的服务态度、服务质量的满意程度;4)每周普查一至两次,对病人家属提出的问题有解决措施,满意率的达标值在85%,并给予记录;检查项目如下1)病房的整洁;2)尽快帮助病人适应环境,了解有关制度;3)检查陪护人员在护士送药时是否按时协助病人服药;4)卧床的病人使用的便器是否及时清洗;5)陪护工作是否到位,陪护工作的各项操作是否按要求去做,病人的满意度达到98%以上;6)检查陪护人员是否协助病人__受压部位及锻炼和锻炼身体;7)检查陪护人员及病人的物品是否放置有序每日查房质量标准1)病房整洁、干燥、平整、中线正、枕下无堆放物;2)病人身下无头发、碎渣、脚下无杂屑;3)病人的内衣外要随时更换、保持干净;4)危重病人及昏迷病人要求护理人员做到六洁,即脸、头发、手足、皮肤、会阴、__、床单要保持清洁;四无即无坠床、无摔倒、无烫伤;5)保持病人的床下无便器,无多余的鞋,只放病人的拖鞋;6)脸盆放置于病人的床下盆架处;7)护理病人时要求作到口腔清洁,头发清洁无异味病人卫生质量标准1)面部清洁,无污垢,无胶布印;2)口腔清洁,按病情需要刷牙或清除口腔,要求口腔无积痰;3)皮肤清洁,无受压痕迹,背部及突出部位无褥疮;4)要随时清洗留置在尿道口分泌物,尿袋作到每天更换;5)护理员工作中,要作到病房的清洁整齐、病房的通风良好;6)工作中要做到四轻、五个一样;即说话轻、走路轻、开关门轻及动作轻五个一样即__在和不在一样、白天和夜间一样、对待生人和熟人一个样、家属在和不在一个样、工作忙和不忙一个样陪护人员每日工作程序早晨护理安排600起床;610洗漱完毕;610—630病人起床,拉开窗帘,协助病人洗漱;630—700整理床单,擦床头柜,打扫病床卫生;700—720协助病人吃饭,饭后帮助病人洗漱;720—740洗漱餐具,打开水,陪护人员吃早餐;740—750整理床头柜、病床及病床下;755—800早间护理一切就绪,准备病房查房和上午各项治疗;(630—700打开水)800—1050协助医生做好护理工作,严禁病人家属进入病房探视午间休息1100病人吃午餐,饭后洗漱;1120陪护人员吃午餐,餐后清洗餐具;1150整理床单,做好病人的午休准备工作;1200拉上窗帘,病人午休;1350拉开窗帘,病人起床,整理好床单;1400—1650协助医生做好护理工作,做好陪护工作,严禁病人家属进入病房探视;(1530打开水)1650—1700给病人洗手,准备晚餐;1700病人吃晚餐,餐后给病人洗漱;1720护理人员吃晚餐,餐后清洗餐具晚间护理1740—2100协助病人大小便,帮助病人整理好个人卫生(包括洗脸、洗脚、洗会阴),准备睡觉;2100拉上窗帘,陪护人员准备睡觉注陪护人员中严禁谈笑、串岗违者扣发当月奖金,进行批评教育无效者,给予开除处分
2、医疗运送工作管理工作要求1)医疗配送工作每天24小时进行2)按医务人员的需要随时进行3)危重病人及不能自理病人的检查、治疗必须全程全陪同质量标准1)物品配送、病人护送须及时进行2)做到配送医疗事故差错率为零3)配送工作中不损坏、不丢失招标人财物4)护送过程中,病人出现异常情况须及时报告5)保持病人身上管道不松脱6)安全运送病人,做到不跌、不碰7)工作出现差错及时如实报告,不隐瞒8)正确、正当使用运输工具,不人为损坏9)严格遵守太平间隔锁匙使用制度,没有医务人员的指令,不得开门10)运输工具每天按规范进行消毒
四、恒瑞物业医院后勤管理特色
1、服务特色服务风格人性化——注入以人为本的理念,围绕病患者的心理需求和特点,处处考虑病人的__,力求通过人性化的服务,改变医院色彩单调、环境灰冷、人面严肃、气氛神秘,让病人产生弱势心理的环境,帮助病患者树立战胜疾病的信心和勇气,塑造医院在病患者心目中的新形象,从而增加物业管理服务的附加值
2、制度化管理在恒瑞物业形成的机制体系中,起核心和发挥明显效应的管理模式主要是“三化、四定、五制”“三化”即实行服务队伍专业化,服务质量标准化,管理制度化“四定”,即每级机构、每个项目实行定任务、定人员、定成本、定奖罚的目标责任“五制”,即明确界定员工的主岗位责任、辅助岗位责任、服务区域责任、整体服务责任的“1+3”责任制将执行落实和完成情况向下达人报告反馈,以此提升责任感和运作速度与效率的“限时复命制”,制度化与按需要相结合的多种形式的“服务访查制”,层层实施的“考核监督制”,人人有份的目标考核制
3、共管模式医院与物业管理服务企业是两个不同体制的经营实体,尽管共同的管理目标是一致的,但毕竟是两个利益实体和两种体制在运作,这就是医院物业服务管理的“一院两制”在管理中,对两个利益实体进行融合、两种体制相互磨合通过几年的摸索,我们与所服务的医院创造了一个比较可行的共管模式其基本点有四方面一是医院建立服务协调监督委员会,由行政(后勤)副院长、总务科长等相关人员组成,统一负责与企业的协调和服务监督,避免企业多头应付,无所适从二是制定服务管理细则,建立一套共同认可的标准,作为企业执行的指标和医院督导考评的依据三是建立制度化的双方沟通管道,明确双方运作的方法和程序四是双方严格按合约规定运作,履行责、权、利
4、后勤服务管理内、外部沟通、协调
(1)常规管理由物业管理中心根据当地物业管理行业和医院的相关法规、规章和制度等实施管理,其业务接受恒瑞物业管理有限公司和医院后勤部门的指导监督
(2)指挥系统恒瑞物业是管理中心管理事务的最高决策机构,管理中心归口公司直接__;管理中心的内设部门由管理中心直接指挥
(3)管理的协调管理中心内部协调工作由管理中心负责,一般每月召开一次协调会;管理中心与恒瑞物业的协调工作由恒瑞物业管理层负责,一般每季召开一次协调会;医院与恒瑞物业公司0有需要协调的事务,由双方提出,由提出方主持召开协调会议,时间可由双方协调决定除此之外,每半年由恒瑞物业__一次由医院有关科室参加的征求意见专题会,以便更好地为医院提供服务第三章 应急方案
一、暴风暴雨天气的应急方案
1、管理部人员应随时注意有关暴雨暴雪来临前的信息,并提前进行针对性的防护措施;
2、巡查大厦首层的防洪能力,并__沙包随时应用;
3、在大厅铺设地垫,以做到防滑、防水保护;
4、天台、楼裙平台的明暗沟渠、地漏由专人检查,特别在暴风雨来临前进行巡查,如有堵塞及时疏通;
5、各岗位清洁员配合保安员关好各楼层门窗,防止雨水进入楼内,淋湿墙面、地面及打碎玻璃;
6、雨后及时清扫各责任区地面杂物;
7、下雪时及时增加保洁员,做好铲冰除雪工作,做到无积雪;
8、各当值人员应准备好一切有关雨衣、雨靴、手电筒等工具,以备随时应用
9、采取一切行动务求防止暴雨暴雪所带来的损害
二、初期火警处理方案(小火自救,大火__)发现初期火警,在场人员应该
1、即时报告医院消防监控中心,报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等;
2、立即利用附近的灭火器械扑救,尽量控制火势发展;
3、可能情况下,关闭门窗以减缓火势蔓延速度消防监控中心当值保安员收到现场报告后
1、即时报告当值主管;
2、联络保安部主管,报告情况;
3、密切监视__地点情况当值主管收到火警报告后
1、带领义务消防人员,携带灭火器以最快速度到达火警现场;
2、立即指挥在场人员进行灭火扑救;
3、指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用安全通道疏散灭火后,当值主管安排人员留守火警现场,等待公司调查若扑救无效,当值主管即时决定
1、将灭火人员撤离至安全距离内;
2、立即向上级报告;
3、进入火灾紧急处理程序
二、火灾紧急处理程序
1、当火灾进入紧急状态时,项目经理下令向消防队求救并用消防紧急广播再次全面疏散;__时应说明四点
(1)火情发生的地点、楼层高度;
(2)火灾类别,周围环境;
(3)火势情况;
(4)__人姓名、__,通信设备要保持畅通__后大门口要留人引导消防车,并保证消防通道的畅通项目经理下达行动命令
1、即刻召集医院内义务消防队员,命令义务消防队各组负责人(灭火组、救援组、疏散组、警戒组)带领本组人员各就各位;灭火组由保安主管担任,带领组员现场灭火、抢救伤员及财产,将抢救的伤员交与救援组隶属项目经理救援组由物业助理担任,带领本组人员从灭火组手上接过受伤人员和贵重物品,运送到安全地方,安抚受伤和受惊吓人员疏散组由保安班长担任,带领本组人员搞好疏散工作过程中切记安全撤退的要点(辩清方向,不要惊慌,有序撤退,有浓烟的情况要采用半蹲步或低姿匍俯前进,防止吸入浓烟窒息中毒)警戒组由保安班长担任,带领本组人员做好__警戒工作,协助消防队开展工作技术保障组由工程部主管担任,组员(全体工程人员),当发生火灾时首先迫降电梯到首层,检查是否有关人关闭相应的闸、阀、开关,确保设施、设备的安全协助项目经理开展其他的工作
2、向消防中心发出指令,利用监控设备监视火灾动向,随时报告灭火组接到指挥部指令后
1、以最快速度到达现场,__灭火;
2、关闭防火分区的防火门或卷闸;
3、安排人员携带灭火工具检查相邻__和上下楼层通道是否有火势蔓延;
4、针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法救援、疏散组接到指挥部指令后
1、指挥用户疏散,疏散顺序先从着火层以上各层开始,安抚暂不需疏散楼层的用户;
2、引导着火__或楼层人员安全疏散,随后查漏;
3、引导用户从消防走火梯疏散到首层,无法从消防走火梯疏散到首层时,引导用户疏散到天台上风处等待营救,并__水枪掩护;
4、医疗救护小组携带急救药品和器械到疏散集中点安全警卫组接到指挥部工作指令后
1、清除路障,指挥无关车辆离开现场,维持大厦__秩序;
2、禁止无关人员进入大厦,指挥疏散人员离开大厦;
3、等待引导消防局消防员到火灾现场技术保障组
1、确保医院各类设备设施的安全
2、向各行动小组提供技术支援,
三、楼层内发生水管爆裂的应急方案
1、迅速关闭水管总阀门,并设置相应的警示标识,立即通知维修人员前来处理;
2、关掉就近电器电源开关,转移室内物品如(电脑)等物品;
3、保洁员将水盛到水桶内倒掉,再用地拖将余水吸干
4、如果靠近重要设备、设备(电梯间、资料室)等地方出现情况,要第一时间阻止水势向内渗透
5、同时保洁部门做好善后工作
6、工程部查找原因并做好记录
四、污水井、管道、化粪池堵塞,污水外溢的应急处理措施
1、当遇到暴雨、阵雨或其它情况发生管井、化粪池等设施堵塞后
2、工程部在接到上述报修情况时要迅速、准确赶往事发地点__维修
3、维修人员要注意安全,将周围用警示带圈围,告知行人不要涉足此地
4、该责任区清洁员全力协助维修工处理;
3、将从污水井、管、池中捞起的污垢、杂草直接装进垃圾车避免造成第二次污染;
4、疏通后清洁员迅速打扫地面被污染处并清洁地面到目视无污物
5、如属于油类污染,要及时用化油剂和别的化学试剂清洗干净污染源
五、停电应急方案
1、常规的停电(电力部门提前有通知的)提前24小时通知院方办公室
2、在无任何通知的情况下停电(市电),工程技术人员和保安员应利用应急灯和手电等辅助工具协助院方开展工作,并且积极和供电部门__恢复供电工作
3、本院是采取双回路供电系统,如其中一路有故障时,另一路在5秒之内自动恢复供电
4、接通知将在短时间内停电,我们在停电前10分钟,用对讲机或__通知用户工程部安排电梯工,提前将电梯停在医院首层;
5、物业部派___提前10分钟到达电梯厅维持秩序,阻止客人使用电梯,以免停电期间有客人困梯;
6、使用紧急照明,保证公共地方及主要通道的照明;
7、派保安员到各主要电梯厅及医院出入口维护秩序;
8、监控中心和巡楼保安员密切注视医院各楼层,以防有人趁机制造治安问题
六、电梯困人应急方案
1、当发生电梯困人事故时,电梯___通过电梯对讲机或喊话与被困人取得__,务必使其保持镇静,不要惊慌,静待救援人员的援救;被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外如果轿厢门处于半开闭状态,电梯___应设法将轿厢门完全关闭;
1、进入机房切断电梯电源;拆除电动机尾轴罩盖,安上旋柄座及旋柄;援救人员之一把旋柄,另一援救人员手持释放杆,轻轻撬开制动器用轿厢自重向正方向__;为了避免轿厢__太快发生危险,操作时应一撬一放使轿厢逐步__,直至最接近厅门
0.5米左右为止,确认刹车制动无误放__车手轮;
3、根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置;
4、轿厢停于距厅门
0.5米左右高于或低于位置时的救援;
5、用专用厅门钥匙开启厅门,在轿顶用人力开启轿厢门;
6、协助乘客离开轿厢;
7、重新关好厅门;
8、遇有其他复杂情况,应请求电梯公司帮助救援;
9、困人救援工作完毕后,电梯___应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内
七、物品遗失__流程
1、当工作人员在医院范围内拾到任何医、患者的物品时,都将在第一时间内交给物业管理中心
2、物业管理中心当值人员接到遗失物品时,应在交来遗失物品人员的当面点清数量并记录在值班本上
1、尽快通知在各门口的值班保安员(楼道巡逻保安员),注意观察过往人员有无丢失东西的迹象如有,请将当事人请进办公室认领
1、如在当日内无人认领丢失物品,我们将把认领通知贴于医院的公告栏上,以便失主认领
1、遗失物品若是贵重物品(大量现金、贵重首饰、证件等)在两日后无人__,我们将物品交与辖区派出所处理
八、病患者突然间死亡处理流程
1、当有病患者突然死亡时,工作人员应立即协助死亡者家属、陪护人员处理
2、医生确认亡者身份,出具相应的证明
3、疏散围观人群,保持正常医疗秩序,防止有人扰乱治安
4、尽量安抚其家属,不要大哭大闹影响医院的工作,按照医院的规矩__有关善后手续
5、按规定往太平间管理
6、处理类似问题的当事人一定要冷静,不卑不亢,言语表露要有同情心和关怀之情
7、根据亡者的年龄阶段和死亡类别给予适当的安慰,切记要语言得当
九、打架、斗殴、__滋事的应急预案
1、当发生、发现打架、斗殴__滋事的紧急__后,巡逻当事人必须立刻向部门当值最高__汇报情况(如果当日部门无___,可直接向服务处的最高__请示,同时保护好现场,并禁止无关人员进入)
2、立刻调配人手(门岗人员除外)封锁各出入口,及低矮的围墙段,防止嫌疑人员逃脱同时各岗位立即截问行迹可疑的人员,并将情况登记备查
3、__、疏散围观及受到惊吓的人群,做好安抚工作巡逻岗加速巡查易躲__员的地方(如__角落、楼梯的底部、阴暗的角落等)
4、现场只留1—2人留守,不得全部涌入维护好现场秩序,等待业务主管部门勘察处理
5、主管人员全力__本部门其它人员将打斗人员制服,将人员带到僻静的地方问明情况,通知辖区派出所处理将事态的负面影降到最低
6、通知本部门员工提高警惕,防止寻仇报复,带来不必要的麻烦
十、医患冲突的处理流程
1、当有患者与医院发生冲突时,保安或其他工作人员一定要冷静对待此事,不能让正常的医疗环境受到影响
2、当保安员不能处理此事时,要最快的速度报告上级__部门,部门主管接到情况后迅速赶到现场,礼貌的劝说患者通过正常渠道解决问题,不能有过激的行为影响医院工作,或者进入__谈判
3、当患者有明显过激行为可能危及他人生命财产安全时,安全员要采取果断的措施予以制止,当双方无法达成一至要求且有矛盾加剧的趋势时,争得院方同意请求司法机关介入处理
十一、精神失常、疯、傻、醉汉等人员进入医院的处理流程
1、当遇有精神失常、疯、傻、醉汉等人员(无监护人陪同的情况)进入医院时,保安员要及时劝阻离开此地
2、及时上报部门__,接到情况后应尽快赶往事发地控制现场,将负面影响降到最低
3、对此类人员应尽快找到监护人,没有监护人的情况下,工作人员要快速劝离和其它方法使之离去;有监护人的情况下,协助监护人用劝、架、强制等方法使之离开,但在执行时一定得保证有两人在场避免有过激行为发生
4、上述人员在公共场所有失态行为的、保安人员必须采取强制(强制驱赶、隔离、看护、穿衣服等)措施适时上公安机关处理
5、发现有明显生命危险时,及时上报院方(物业管理公司)和公安机关处理
1、对待非正常人管理要态度好、细心、有同情感、包容心,决不允许有__、侮辱、藐视、轻率等情况发生
十二、抢劫、____的处理流程
1、当遇到有抢劫、__的__发生时,工作人员要保持清醒的头脑,不能在危险时候激怒____,以防出现无谓的伤亡
2、现场人员要想办法稳住____,听清楚他的意思,侍机脱离危险,但凡____在实施犯罪时都有两种心态,第一是希望实施犯罪成功,第二是希望能够安全撤离我们根据这些心理特点与______、拖延时间,以减少人员伤亡、瓦解____心理防线,最终将其制服
3、__人员密切注意动向,控制好场面,保护好现场,禁止无关人员出入,积极配合好其他各项工作
4、遇到此类事故发生首先要__,在警方的指导下开展工作,保安员要想办法把消息传递给上级,根据当前的情况汇同公安部门制定相应措施第九部分设备维修养护计划管理方案要点★延长设备设施的使用寿命,使物业保值、升值★保证设备设施的正常运行,同时确保医院的正常营业★节能降耗,设备永葆如新★降低管理成本支出,减轻客户经济负担第一章 物业日常维修养护管理物业的公共部位和共用设施设备的维修养护是现代物业管理的主要内容之一,也是北京市第二医院这样的综合医院的管理重点之一我们将坚持“因地制宣、科学管养”的方针,编制科学的物业维修养护计划并合理__实施,力争达到如下目的延长物业物质寿命,满足公共设施、设备的正常使用功能;延长物业的经济寿命,达到保值增值的效果;降低管理成本支出,减轻客户经济负担我们将以___、北京市有关物业维修养护的相关法规、专业标准、技术规范以及恒瑞物业质量保证体系中的相关操作规程作为依据,做好北京市第二医院的物业维修养护工作
一、技术力量配备我们将从公司储备的各类专业技术人才中抽调熟悉土建、机电、给排水及空调等专业的技术人员充实到医院管理中心,以满足物业日常管理及维修养护的需要同时,我们将加强维修技工的培训工作通过开展__连续的专项培训,促使维修技工不断提高维修工作技能,熟练掌握公共部位、共有设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等
二、制度保证我们将严格执行《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等相关法规,并结合公司质量管理体系的要求,根据现场实际情况编制《房屋本体及设施设备管理程序》、《用户房屋维修管理程序》等程序文件和《设施设备管理工作手册》、《维修工作手册》、《设施设备维修养护工作流程》等工作手册及文件,作为物业维修养护的制度保证
三、建立和完善维修档案我们将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号,建立相应的设备设施档案卡片和台帐(包括档案台帐、分户台帐、分类汇总台帐),并输入电脑,利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制,全面掌握公用设施设备、共用部位的运行使用状况,为物业的维修养护提供科学的参考
四、预防性维修保养根据设施设备台帐,制定预防性维修保养计划,对所有的设施设备实施分级预防性保养,确保得到有效的维护,保证正常的使用功能和延长其使用寿命
五、节能降耗能源约占管理开支的百分之__以上,因此在节减管理开支中,节能便是最有效的方法具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管,由物业公司统一协调,监督日常运作,制定每月工作进度表,确保指定的工作如期完成第二章 公共设施设备维修养护管理
一、维修养护范围共用设施设备包括电梯、变配电没备、消防设施设备、__空调设备、水泵房设备系统、真空泵房、气泵房、__监控系统、公共照明、弱电(__、电视、网络、广播、音响、对讲等)、给排水系统、污水处理系统、园林绿化、通道沟渠、停车场、路灯等
1、给水设施饮用水水池(箱)半年消毒1次,水质每3个月化验1次,冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染;保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀将脱皮清理干净;专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理
2、排水设施化粪池每年清理2次每日巡查1次.出入口畅通井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污物,清理后及时清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面更换1次;每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井__疏通1次,清理结束地面冲洗干净清理时,地面竖警示牌,必要时加护栏,清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物每日清扫1次沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;必要时用洗涤剂擦洗排水沟达到干净无污渍、无青苔杂草、排水畅通,无积水、臭味
3、供配电系统(在不移交供电部门的情况下)建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交__制度;每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知用户(使用人);每年检测1次保安接地电阻;每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次;每日填写运行记录,建档备查
4、弱电系统操作人员受过专业培训,持证上岗;工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;有切实可行的维修保养计划;保养检修及时;对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,__有有效保护;分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表
4、避雷接地系统每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固
5、道路、停车场、(车棚、__)及路灯等配套设施加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;保持道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;道路、车场每天检查1次;劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;停车场、停车设备完好无损,有大、中、小修计划;每日对道路、停车场进行巡检,发现缺损立即维护对进入的施工单位,派人跟踪,确保道路、停车场不受损坏每2年对道路,停车场设施进行一次维护,每5年进行一次大修停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和停放车辆每日对路灯进行检查,发现损坏立即更换,发现损坏,及时通知工程维修部每月清洁灯具一次,每季检__路一遍,每年对于破损灯具及老化线路进行更换
6、电梯电梯采取外包的方式承包给专业电梯公司负责日常维护与保养具体要求按照国家相关强制性标准处理
7、__空调系统工程部专人负责对__空调的日常维护和保养.,并持证上岗制定了详细周密的运行管理规程每日隔1小时巡视1次,巡视部位包括__空调主机,控制柜及管路,闸阀等附件检查内容包括电压,高低压力,油压,冷冻水温度,冷却水温度,三相电流等并做好工程部__空调运行记录,出现异常立即处理,对于处理不了的故障报工程部主管处理__空调水泵每两小时检查空调水泵轴承声音,排除不正常漏水每月检查主机漏油泄漏情况,风机盘管皮带,过滤网清洗,冷凝水管等并填写__空调月度保养记录每季检查保养空调水泵轴承,检查水质每年4月对__空调系统进行大修,对系统全面检查,电机检查绝缘,风机盘管是否漏水漏气,管路检查等空调机房保证干净清洁,每日打扫,设备表面清洁空调交__记录清楚完善,工程部为保证空调运行,保证医院使用,制定了__空调紧急预案工程部对电,气消耗要__作维修人员必须认真填写工程主管对每天消耗进行分析,减少不必要的浪费
8、供暖系统工程部对锅炉操作人员进行培训上岗,做到安全第一锅炉操作人员必须有上岗证工程部制定了锅炉操作规程,锅炉运行及交__记录,锅炉房管理规定等管理制度要求锅炉操作人员认真执行工程部水暖维修工负责锅炉维修与巡查工作,锅炉操作工发现问题及时报告工程部维修工进行处理水暖维修日常巡查内容换热泵,循环水泵,及锅炉的运行情况检查内容水泵压力,煤气压力,控制柜电流,电压,水泵声音等,每月对水泵`保养加油,发现漏水及时处理供暖系统维修计划制定,每年12月由工程部主管召集锅炉操作工,维修水工制定维修计划及材料计划供暖季后,由工程部主管__实施保养主要内容锅炉燃烧室清理,燃烧头保养清理,烟管,烟道,风机,水泵大修,控制系统保养等工程部对每天燃气消耗进行统计分析并按室外温度调节锅炉设定温度第三章公共部位的维修养护
一、维修养护范围公共部位是指主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等)、外墙、屋面、楼梯间、通道等
二、共用部位维修养护管理
1、房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案表1序号项目维修类别日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位1局部受损;2施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次,特别是在前期阶段要每天巡视,发现问题,立即处理、维修1由于使用不当造成结构局部受损较轻,由工程部按房屋修缮规定实施维修;如局部受损较重,应请公司专业工程技术人员提出方案,委托专业公司实施;2如因施工质量原因造成结构问题,应报请建设单位处理《北京市城镇房屋修缮范围和标准》1安全、正常使用;2功能完好2外墙面1外墙面砖起鼓脱落的修补;2外墙面局部渗漏;3外墙面大__渗漏;4外墙面及装饰面的翻新每周检查一遍,发现问题,及时维修由工程部有关修缮规程实施1北京市《城、镇房屋修缮范围和标准》;2《房屋渗漏修缮技术规》(cJJ62-95)无鼓无脱、无渗水、美观整洁3屋面每月检查一遍,雨季每周检查,发现问题,及时维修由工程部按相应作业规程实施维修,按照年度普查计划维修1北京市《城、镇房屋修缮范围和标准》;2《房屋渗漏修缮技术规》(cJJ62-951、无积水,无渗漏;2、隔热层完好无损;3、雨落管畅通、__牢固4公共通道门厅楼梯间1公用地面的维修改造;2公共信道、门厅的墙、天棚维护;3楼间墙面、扶手、踏步的维护4公共门窗的维护每周检查一次,发现问题,及时维修由工程部按相应技术作业规程实施维修1整洁,无缺损,无霉迹2扶手完好,无张帖痕迹3门窗开闭自如无破损5上下水主管1接口及砂眼漏水;2管道堵塞、破裂;3固定卡松脱;4污水检查口的维护用户随报随修由工程技术部负责维修上、下水通畅,无渗漏
2、公共设施日常维修计划及实施方案表2序号项目维修类别日常维修计 划方 案标 准实施效果1道路路面人行道砼道牙每周检查一遍随坏随修由工程部专业维修工实施路面修缮质量标准;干整、无抗洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上2沟渠池井雨水口雨水口污水井化粪池绿化井阀门井每周检查一遍发现问题及时维修由工程部专业维修工按作业规程实施维修1井内无积物,井壁无脱落;2化粪池出口及分隔地堵塞;3井盖上标志清晰1井盖完好率达100%有效发挥功用,无渗;透;2无缺损,少污积;3无堵塞3园林绿地绿地、花草、树木每周检查一遍发现问题及时维修园林绿化进行绿化补种园艺维修公司《二级绿化养护标准》1绿化管理设施、设备齐全完好;2绿化覆盖率95%以上,缺株率2%以下4停车场地下停车场每周检查一遍发现问题及时维修工程部专业维修实施1砼路面修缮质量标准;2停车场地面修缮标准1绿化管理设施、设备齐全完好2绿化覆盖率95%以上,缺株率2%以下5消防设施管网室外消防栓每周检查一遍发现问题及时维修工程部门专业维修工实施《北京市消防管理条例》平整、无积水、无缺损6公用标志标识牌、警示牌每周检查一遍发现问题及时维修由工程部实施1标识清楚、无污积、破损;2安放牢固1管道畅通,无堵塞;3消防设施正常有效7其它设施围墙、护栏、每周检查一遍,发现问题及时维修由工程部实施1无破损;2无脱落;3泄水通畅确保围栏、护栏安全使用,无锈蚀第十部分物业管理综合服务费测算要点★以收定支★阳光财务★取之用民,用之于民★享用、受益与承担`★以丰补欠,反晡物业第一章前期物业管理服务成本测算
一、物业管理收费标准和依据
(一)政策法规与市场物价依据
1、北京市__有关物业管理的法规和文件;
2、甲方所提供的项目原始数据;(若实际情况与其有较大差异,双方应予以协商,再作相应调整)
3、根据物业项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划;
4、北京市现有物价、工资水平及相关的市场行情、同类相似物业水平的综合预计
5、税费按管理中心总收入的
5.5%计算
(二)物业管理服务费测算的原则
1、以收定支原则为适应用户的经济承受能力,培养物业管理消费的心理承受能力,要做到“以收定支”具体做法是本着“量入而出”的原则,将收取的物业管理费专款专用,根据实际服务项目需要进行分解,分类建帐,以求收支平衡
2、阳光财务原则严格控制物业管理费用支出,每半年一次在管理中心收费处向用户公布物业管理服务费收支情况
3、取之于民,用之于民原则管理中心为用户提供的相应服务以零利润为目标
4、谁享用、谁受益、谁承担的原则对特约服务和便民服务实行合理收费,合理分摊的有偿服务模式
5、以丰补欠,反哺物业的原则在物业经营过程中,若某些管理服务项目获得收益较丰,可用以补贴另外一些亏损项目的费用如整体物业管理收支出现赢余,应依比例提出资金反哺物业,投入到管理物业新增项目建设及原有设施更新改造
二、北京市第二医院基本物业管理费测算
1、医院南区楼基本物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利14296工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费246[300元m2×15%÷25年×12个月×40%×4100m2]3固定资产折旧334利润1458前3项总额10%5税金882前4项总额
5.5%合计16915医院南区楼基本物业管理费16915÷4100=
4.1元/㎡.月备注
1、物业费是由表中5项之和除以医院南区楼的总建筑__4100㎡计算得出的
2、以上所有费用都按照四舍五入核算
3、如锅炉燃油费由物业公司支付,物业公司将按照__有关规定向甲方收取35元/㎡的供暧费医院南区楼建筑__是4100平方米每月物业管理服务的总支出是16915元其中服务人员薪金及福利支出14296元占
84.5%公共设施、设备日常运行、维修费用支出246元占
1.5%,固定资产折旧费用支出33元占
0.2%,利润1458元占
8.6%税金882元占
5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备注一人员工资8231工资按一年13个月计算1水电维修工(1人)17332保安(3人)32493锅炉工(3人)3249二福利费1152工资总额14%三保险费2626工资总额
31.9%四服装费1971水电维修工1人12每年140元/人2保安3人150每年600元/人3锅炉工3人35每年140元/人五加班费748基本工资除以22天乘以2天1水电维修工1582保安2953锅炉工295六过节费1342
五一、十一各500元/人,元旦各300元/人,春节各1000元/人合计
142962、旧楼基本物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利8650工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费150[300元m2×15%÷25年×12个月×40%×2500m2]3固定资产折旧334利润883前3项总额10%5税金534前4项总额
5.5%合计10250旧楼基本物业管理费10250÷2500=
4.1元/㎡.月备注
1、物业费是由表中5项之和除以旧楼的总建筑__2500㎡计算得出的
2、以上所有费用都按照四舍五入核算旧楼建筑__是2500平方米每月物业管理服务的总支出是10250元其中服务人员薪金及福利支出8650元占
84.4%公共设施、设备日常运行、维修费用支出150元占
1.5%,固定资产折旧费用支出33元占
0.3%,利润883元占
8.6%税金534元占
5.2%.附表人员工资及福利费一览表序号名称月/元备注一人员工资4982工资按一年13个月计算1水电维修工(1人)17332保安(3人)3249二福利费697工资总额14%三保险费15__工资总额
31.9%四服装费1621水电维修工1人12每年140元/人2保安3人150每年600元/人五加班费453基本工资除以22天乘以2天1水电维修工1人1582保安3人295六过节费767
五一、十一各500元/人,元旦各300元/人,春节1000元/人合计
86503、新楼物业管理费1新楼物业管理费测算表序号项目月/元备注1人员工资及福利170512工资加福利费2公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843[1600元/m2×15%÷25年×12个月×40%×21384m2]3清洁卫生费16925含每年两次的幕墙清先费用:900×
1.5元/m2×2÷12个月=225元/月4绿化费10255办公费74996固定资产折旧11087不可预见费2039前6项总额1%8利润20595前7项总额10%9税金12460前8项总额
5.5%合计239006基本物业管理费239006÷21384=
11.2元/㎡.月备注
1、物业费是由表中9项之和除以旧楼的总建筑__21384㎡计算得出的
2、以上所有费用都按照四舍五入核算北京市第二医院新楼总建筑是21384平方米,每月基本物业管理服务费的总支出是239006元,其中人员的薪金及福利支出是170512元,占
71.3%;公共设施、设备日常运行、维修及保养费用支出是6843元,占
2.9%;清洁卫生费用支出是16925元占
7.1%;绿化费用支出是1025元,占
0.4%;办公费用支出是7499元占
3.1%;固定资产折旧费用支出是1108元占
0.5%;不可预见费用支出是2039元,占
0.9%;利润费用支出是20595元占
8.6%;税金费用支出是12460元占
5.2%附表1北京市第二医院配备人员及工资标准一览表部门工作岗位人数月工资(元/人)工资标准(月)人员分配项目部经理1人50005000物业部2人主管1人30003000会计1人15001500工程部24人主管1人30003000副主管1人18001800配电室值班7人1600112006人3班倒,每班2人,1人替班水、电、瓦工4人16006400白班2人,夜班1人弱电维修2人18003600日常维修空调工2人20004000白班2人,夜班1人锅炉工3人10003000分3班电梯工3人11003300液氧站1人12001200保洁部45人主管1人15001500领班2人11002200保洁员42人80033600保安部31人主管1人20002000领班2人15003000保安员11人100011000正门3人,__入口3人,侧门3人,巡逻2人消防中控员3人12003600车场管理5人80040003人3班倒,1人白班巡查,1人替班自行车管理2人8001600分2班住院部保安3人10003000体检中心3人10003000合计103人115500备注人员工资是按每年13个月发放附表2人员福利费序号名称月/元备注1福利费16170工资总额14%2保险费36845工资总额
31.9%3服装费管理人员167400元/人.年共5人.4工程人员280140元/人.年共24人.5保安员1550600元/人.年共31人小计55012附表3绿化费序号名称月/元备注1绿化用水224每月浇水4次,每次用10吨,
5.6元/吨2农药、化肥、除虫50按1季度150元计算3劳保用品费504杂草清运费505重大节日租摆583
五一、
十一、春节各2000元,元旦1000元6除四害68每月消杀__为15m2,乘以
0.15元/m2,乘以30天小计1025附表4办公费序号名称月/元备注1办公室__400项目经理办公室,物业部各1部__,每部__200元/月.2交通费900项目经理300元,工程,保安主管,会计200元/人.(包括差旅费)3通讯费500项目经理200元,工程,保安主管,会计主管100元/人4低值易耗品3005水电费4754103人,每人每天用水
0.15吨,每吨
5.6元;住宿31人,每人每天用电
0.4度;办公人员15人,每人每天使用9小时,功率500瓦,
0.9元/度6书报费452份报纸,1份北京晚报,1份北京青年报7培训费3008招待费300小计7499注:以上所有费用都按照四舍五入核算
(2)设备设施维修养费设备设施运行、维修保养费一览表表1序号设备名称金额(年/元)备注1空调系统381502通风系统35303电梯423404锅炉房118275污水清理28006制氧42407给排水100728消防喷淋泵14009机房装饰管理1200010化粪池清掏500011立体停车场3312012消防系统2566113电视__系统400014监控系统1283015配电室1090016公共区域维修保养费14400合计232270设备设施运行、维护费232270÷21384÷12个月=
0.91/㎡.月新楼综合物业管理费
(1)+
(2)=
11.2+
0.91=
12.11/㎡.月备注
1、物业费是由表中16项之和除以旧楼的总建筑__21384㎡计算得出的
2、以上所有费用都按照四舍五入核算设备设施维修保养费明细表项目序号名称数量单位元/年备注
一、空调系统1__空调大金30002年保养一次换过滤器、冷冻油、冷媒补充2__空调特灵80001年保养一次(换过滤器、冷冻油、冷媒补充)3排风机29台390010千瓦以上300元,5台其余24台100元/台4补风6台
7007.5千瓦/台200元/台其余100元5台.5新风机21台2100日常保养100元/台6风机盘管336套16800每台50元/年.7净化机组3台750每天每年250元8冷却塔1000清洁电机保养9循环泵4台1200平均每台300元10分体空调7台700平均每台100元(用于清洗消毒过滤网)小计38150
二、通风系统1卫生间排风51台1530平均每台30元2排烟4台160030千瓦3台每台500元.
2.2千瓦1台每台100元.3送风机1台
2007.5千瓦1台200元.4排油烟机1台
2007.5千瓦1台200元.小计3530
三、电梯1年检费45408层以下600元/年,8层以上每层加50元,11层3台,12层2台,液压电梯690元/年2常规维保5台24000400×5×12=24000元(500元以下承包方承担)1台6000500×1×12=6000元3配件6台60006×1000=6000元(500元以上物业承担)4管理费6台1800300×6=1800元小计42340
四、锅炉房1换热器清洗56718.9㎡×30元/㎡2锅炉检测费2台5060内检550元/年,外检320元/年,水压试验550元/年,工作压力超
1.25MPa加收50%强度校核收费200元/年水质化检200元/年3锅炉维保费2台3500(包括清理锅炉内部、燃烧室、加油、风机修理、清理烟道)4软化水1套500(试剂+维修)不含运行年检费5电机保养4台80015千瓦2台每台300元,22千瓦2台每台100元6补水泵2台200日常保养7压力表安全阀检测6块1200安全阀2块每块500元压力表4块每块50元小计11827表2-1
五、污水清理1清理费1200每月清理费为100元2控制柜保养2003电机保养14台1400每台100元.小计2800
六、制氧、空压机、真空泵1压力表检测8块400每块50元2罐体清洗1200每月一次每次100元.3保养600每月50元.4管道防锈处理240油漆1桶160元,稀料1桶80元5空气过滤器更换6006管道保养1200小计4240
七、给排水1给水1套14004台泵每年更换轴承4盘,50元/盘加油每台5公斤,50元/公斤,密封件更换200元2水质检测4份3600900元/份3换热罐清洗4个1200300元/个4换热泵修理4台200(轴承更换、加油50元)5水箱清洗86448㎡×18元/㎡=8646污水提升泵23台2300日常保养100元/台7自动消毒300更换易损件8健康证2个208小计10072
八、消防喷淋泵1消防泵4台1200(其中30千瓦2台每台300元55千瓦2台每台300元)2稳压2台200(其中3千瓦1台100元,
2.2千瓦1台100元)小计1400
九、机房管理、装饰1日常管理费_____生活水泵房、空调机房、污水泵房、空压机房、液氧站2装饰材料费2000小计12000
十、化粪池清掏1雨污排、化粪池清掏保养费5000小计5000
十一、立体停车场1保养费3312092×30×12小计33120
十二、消防系统1维护费
256610.1元/m2×21384×12(不含换件费用)小计25661表2-2表2-3
十三、弱电系统1线路检修20002主机调试保养8003易损件更换1200面板、插头小计4000
十四、监控系统1维护费128300.05元m2×21384×12(不含换件费用)小计12830
十五、配电室1配电柜保养630021面×300元/面2安全用具检测6003变压器保养1000500元/台4管理费3000250元/月小计10900
十六、公共区域维修保养费1公共区域照明维修费1320040W灯管,2500个×4%损坏率×5元/根20W灯管,1000个×4%损坏率×4元/根插座开关,2000个×2%损坏率×5元/个灯具更换,4000×
0.4%损坏率×15元/个2阀门修理更换1200小计14400合计232270注以上所列费用不包括
1、各设备设施大、中、小维修及管理范围内所发生的水电费用(物业公司用水、电及地下__水电费除外),所发生的维修费用以实际发生金额向甲方收取;
2、南区租用楼锅炉燃油费及综合检测、维修费;
3、污水处理系统各种化学药品费用与水质检测费;
4、医院开荒费按
1.5元/㎡向甲方收取第二章物业管理服务投标报价
一、投标报价根据以上测算及汇总说明中的平衡原则,北京市恒瑞物业管理有限公司对北京市第二医院前期物业管理投标报价为新楼综合物业管理服务费
12.11元/㎡.月;南区楼基本物业管理费
4.1元/㎡.月;旧楼物业管理费
4.1元/㎡.月
二、付款方式
1、前期开办费自物业管理委托合同签定之日起第二天以银行划拨或支票、现金的形式支付给物业公司;
2、物业管理服务费按季度支付,以上一个季度的30日之前(如遇节假日或星期六日自然顺延)以银行划拨或支票、现金的形式支付给物业公司
三、入驻时间如我公司中标,自签定物业管理委托合同之日起即2007年月日正式入驻,合同期为2年第三章物业管理服务费盈亏分析
一、收支情况分析
1、收入
(1)物业管理费收入新楼
12.11元/㎡.月×21384㎡=25__60元南区楼:
4.1元/㎡.月×4100㎡=16810元旧楼:
4.1元/㎡.月×2500㎡=10250元物业管理费收入:25__60+16810+10250=286020元
(1)其它收入是在确保物业管理服务水平不断提高的前提下A、停车费50辆×5元/小时×2小时×30天=15000元/月(日门诊量为600人按三分之一人开车计算即200人按四人/辆车计算每日停车数量约为50辆每辆车按停2小时计算停车费:5元/小时)A、护工收入:20人×4元/人×30天=2400元/月护工人数约为20人上缴的利润是4元/人.天物业公司只收取7%的利润其余3%反补运送人员费用其它收入为A+B=15000+2400=17400元/月收入共计为286020+17400=303420元/月
2、支出
1、停车场照明电费:18KW×24小时×365天×
0.9元/度=141912元/年÷12个月=11826元/月
2、立体停车机运行电费
1.72KW×10小时×365天×
0.9元/度×35套=197757元/年÷12个月=16480元/月
3、生活垃圾清运费:日产垃圾12市政标准桶×10元/桶×30天=3600元/月
4、医疗垃圾的清运、处理按实际发生的费用向甲方收取支出费用298077元/月收入-支出=303420-298077=5343元/月
二、北京市第二医院项目收入支出一览表单位元/月收入物业管理费物业管理费286020其他停车费收入15000护工收入2400合计303420支出旧楼人员工资及福利8650公共设施、设备日常运行、维修及保养费150固定资产折旧33利润883税金534合计10250医院南区人员工资及福利14296公共设施、设备日常运行、维修及保养费246固定资产折旧33利润1458税金882合计16915新楼人员工资及福利170512公共设施、设备日常运行、维修及保养费6843清洁卫生费16925绿化费1025办公费7499固定资产折旧1108不可预见费2039利润20595税金12460合计239006其它地下停车厂照明电费11826立体停车机运行电费16480医院生活垃圾清运费3600合计31906支出合计298077略有盈余5343第十一部分恒瑞物业对医院物业管理产业的构想要点★集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体★既面对医院又面对患都的物业管理服务★具有针对性、细分和量化管理及服务的特点所谓医院的物业管理,狭义来说只是包括保安、清洁、绿化、护工、机电设备维护和医院建筑的养护,这一般是医院后勤总务科管理的范围,其中还有保卫科、设备科等分管的事项,而恒瑞物业所提供的专业化、现代化、规范化、目标化的物业管理服务是集医院的物业管理、物业服务、物业经营为一体,既面对医院又面对患者的大后勤服务,它的针对性、细分和量化管理及服务,是其它物业公司和服务公司所不及的恒瑞物业的物业管理业务运作模式和其它医院物业管理公司不一样,所做的不是简单的物业管理,更注重的是医院运营具体从以下几个方面来体现第一章商业服务与运营恒瑞物业在做好医院原有后勤管理的同时,会同时将商店、花店、美容、心理__等商业配套服务延伸到医院,以增加后勤服务的附加值同时我们还将把后勤业务的重点放在与医院科室的多方位合作上,包括共同__婴儿纪念用品、保健护理、药疗等医疗延伸服务项目还可利用恒瑞物业在国内外原有的物流供应渠道,开展医院的物资耗材、药品的采购、物流配送及仓储等业务以减轻医院的非主营业务工作量,降低采购成本第二章医疗器材、后勤资产恒瑞物业可以租赁及合作等方式为医院现在紧俏或缺少的尖端医疗项目提供国际最先进的医疗器械,开办特色医疗门诊,以提高贵院在当地医疗服务行业的档次和知名度,更能为医院创造可观的经济效益并可以通过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进行收购和再投入,以达到后勤资产不断升值的目的总之,贵医院的后勤业务由恒瑞物业全方位介入,那么其后勤不再是医院的沉重包袱,相反,将是医院新的利润增长点另外,恒瑞物业的大后勤服务还能为医院提供各种创评、防__、文艺节目排演、院刊、宣传栏供稿编辑、患者满意度测评、医疗延伸服务、回访等突击性、额外服务和活动恒瑞物业还可以通过专业、细致、到位的资产管理和能耗管理,更能为医院延长建筑、设备、器材的使用寿命,节约公共水电费,可节省庞大的后勤开支,并将每年节省的费用全部用于改善医院的就医环境和设施设备维护上附件1项目经理岗位职责
1、认真贯彻执行公司的经营管理方针、政策、指示、规定等,坚持为医院服务,为社会服务的经营目的,努力搞好具有恒瑞物业管理特色的管理工作,为恒瑞公司和社会做贡献
2、定期向公司汇报医院管理工作,认真完成公司交付的各项任务,实现各项目标
3、制定医院管理目标和经营方向,包括制定一系列的规章制度和操作规程,制定全体员工的职责,并监督贯彻执行制定各项费用标准,保证经营管理工作的正常进行
4、建立健全管理中心的__系统使之合理化、精简化、效率化
5、主持每周一次主管以上人员参加的工作例会,听取工作汇报、布置工作任务、解决实际问题、完善管理方法、促进工作发展
6、经常巡视医院及各职能部门的工作情况,检查服务质量、及时发现问题、积极处理问题
7、与社会各有关单位保持良好的关系,与医院内各科室保持友好的服务与被服务关系代表公司接待来访群众、社会团体等
8、指导各部门工作、树立正气、坚决打击歪风邪气,保障管理工作顺利进行
9、以身作则、关心员工、奖惩分明、提高自身素质和修养,使管理中心具有高度凝聚力,最大限度发挥和调动全体员工的工作热情和责任感
10、各项财务制度,指导检查财务工作,阅读和分析各类财务报表,督促财务人员及各部门做好成本控制,抓好勤俭节约工作工程部主管岗位职责工程部主管在经理__下工作,负责主管电力、消防、给排水、通讯对讲、土木维修、装修工程、公共设施、设备等系统事宜的维修保养和管理工作,具有极其重大的责任,关系到医院正常工作的开展,因此必须绝对负责,严格履行下列职责
1、具有全面的技术知识,具备良好的思想品德,具备严谨的工作态度,具备健康的身体素质
2、经常性深入设备现场,巡查各种设备的运行技术状况,对所有设备状况,要心中有数
3、审定修改各班组工作计划,检查落实设备保养措施,监督其实施
4、负责制定各设备的月度和年度维修保养计划,制定工作标准,准确分工,提高工作效率,保证工作质量
5、及时__人力、物力对发生故障的设备进行抢修,并及时向上级报告
6、认真贯彻落实“岗位责任制”,督导下属员工严格执行“操作规程”
7、督导下属做到“三干净”设备干净、机房干净、工作场地干净;“四不漏”不漏电、不漏水、不漏气、不漏油;“五良好”使用性良好、密封性良好、润滑性良好、紧固性良好、调整性良好”
8、深入了解下属员工的思想状况,及时纠正不良倾向,经常对下属进行职业道德和专业技术、业务水平的培训、培养员工团结协作,精益求精的企业责任感、培养出一支高素质、高效率的技术保障队伍
9、及时收集汇报顾客意见和建议
10、协助、监督其它岗位工作,提出合理化建议水电工岗位职责
1、熟悉医院水电管网分布,供水、供电设施及控制系统的走向位置及其养护办法并做好养护工作,密切配合供水供电部门做好医院的供水供电服务工作
2、参加医院水电设施的验收和交接工作
3、负责公共照明的检查、维护和更换工作,并为医院提供电路、给排水设施维修的服务经常巡视医院,掌握供水、供电系统的工作状况,如发现有损坏、隐患或其他不正常情况,应及时处理,认真履行24小时抢修职责,确保设备运行正常,并通知有关部门
4、严格按安全操作规程检修作业,防止发生事故
5、监督装修改造工程,及时发现并处理违章装修现象
6、保证上下水、排污管道畅通,定期对上下水管道检修维护管理
7、热情接待来访客人,树立良好公司形象,对顾客的建议或投诉要及时登记并处理
8、完成管理中心经理交办的其他任务物业部助理岗位职责
1、__办公室全体工作人员努力做好办公室工作,完成公司布置的各项任务
2、学习当前国家的方针、政策,贯彻落实公司的各项工作指令;注重调查研究和信息工作,努力掌握第一手资料,为经理决策和指导工作提供可靠的依据
3、做好各种会议的__准备和会议议定事项的催办落实工作
4、__起草、审核各种文稿、财务报表,做好文字综合和文字处理工作
5、负责客户来访接待、对外宣传和联络以及公共关系方面的工作
6、热情接待顾客、及时收集、妥善处理顾客意见和建议,并及时向经理汇报
7、负责行政资料和质量记录资料的搜集整理和归档管理工作
8、根据经理指示要求起草,打印本处的业务报告、计划等公文函件等
9、负责本处的公文、资料的收发、登记、分类、整理及保管工作
10、受理投诉、会议安排等工作,并做好相关的记录
11、负责办公环境、办公设施管理维护,完善电脑软件的功能和程序,使其利用价值得到最大限度的发挥
12、负责医院物业管理的资料收集、入库,并做好管理资料的防卫工作和安全保密工作
13、对擅自动用电脑软件者,有权制止其行为,并检查是否与原库存相符合
14、完成经理临时交办的行政事务财务人员岗位职责
1、严格执行管理中心的《财务管理规定》
2、负责医院各项费用的缴交工作
3、做好医院固定资产的登记管理工作
4、严格理财、及时完善财务手续
5、负责医院管理中心员工工资的发放工作
6、按时公开财务收支情况
7、__管理中心人员招聘、离、辞退手续
8、负责管理中心员工的出勤、考核工作
9、负责本处管理中心的现金和转帐__的收付工作,当天收入的现金和转账__,要在银行下班前送存银行,不得积压,保险箱内不能积压500元以上的现金过夜
10、对__报销的单据;除按会计审查程序重新审核处,还必须有其部门主管和经理审批后才可付款,凡手续不完备或未经管理中心签批的单据,一律拒绝报销保安部主管岗位职责
1、保安主管是管理中心在保安工作上的参谋和助手,对医院安全负有__的具体责任
2、制定部署保安部的工作计划,督导班长、班员工作
3、对各类案件事故亲自__调查处理
4、__实施对保安员的业务培训和军事操练
5、考核保安员的各种素质,负责保安部的人事,行政管理
6、按质按量完成经理和公司交办的其它事项
7、监督其他岗位工作提出合理化建议
8、经常巡视楼宇、消防通道、卫生死角、地下__、医院设备重地、重要科室、病房区域隐蔽场所,发现问题及时处理并汇报,做记录
9、及时收集和汇报科室及病患者___与建议
10、负责__本院的消防演习保安班长岗位职责
1、绝对服从主管的__,听从主管的工作安排
2、以身作则、身先士率、带头遵守各项规章制度
3、关心班员爱护__、热爱岗位、忠於职守、不怕危险____
4、积极向主管汇报班内情况,配合做好保安管理工作
5、督导班员工作,做到分工公平,不拉帮结派,以维护医院治安为已任,为医院的平稳发展保驾护航
6、及时收集汇报科室和患者意见与建议保安员职责保安员在保安班长的__和当地派出所指导下,负责落实医院内防火、防盗、防治安事故等工作防止各种案件的发生,保障医生、患者生命及财产安全,维护__区正常的公共秩序职责如下
1、熟悉__区楼宇结构、单元户数、楼座排列,各种公共设施、设备的分布、位置,各类公共场所的使用性质和服务对象;__区内的区间道路走向、车辆和人员流动规律掌握__区全面情况,具备__区治安执勤巡逻必要的治安防范知识和技能
2、保安员必须统一着装上网,仪容严整,精神饱满,服务用户,使用“请问”、“您好”、“谢谢”等文明用语,处理情况及时做到先立正敬礼,遵守文明执勤的工作制度
3、熟悉市府有关户口管理、外来人员和暂住人员管理的政策、法规以及国家和市府有关治安条例、法令等,辖区内按章查验可疑人员的物证,预防违法____窜入区内作案
4、严格遵守纪律,按规定时间交__,不迟到早退,更不能误班、漏班
5、有效制止__区内各种违反消防、装修、卫生、绿化等管理规定的行为,有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象,禁止乞讨、拣破烂人员进区流窜
6、督导车辆保管的安全保管工作,督导__区道路泊车和行车的管理,保持区设置的各类消防、安全、交通等标志齐全、醒目
7、积极协助派出所搞好本区的治安管理和必要时的调查、取证
8、懂得火警、匪警发生时的应急措施,懂得一些救护常识发生紧急事态,能及时采取正确措施,万一发生火警或匪警等治安情况,必须首先以最快速度投入警情战斗中去,不允许以任何借口推脱
9、学习治安法规,刻苦训练,有一定搏击、对抗素质,对违反治安条例的人和事能及时、有效地制止
10、协助调解业主、住户之间的纠纷
11、严格执行交__制度,对当班中各种异常情况在认真处理前提下,做好书面交接记录,以备查考
12、完成主任交办的其他任务保洁部主管岗位职责保洁部主管在管理中心经理的__下,负责实施医院区域保洁绿化工作,美化、净化就医环境具体岗位职责如下
1、监督落实保洁班和绿化班工作,根据检查绿化班对各种绿化物养护工序,保证绿化物的正常生长
2、熟悉医院楼宇结构、单元户数、楼座排列,车行道、人行道分布及__,绿化地分布及__
3、坚持高质量、高标准,制定行车道、人行道、楼梯走道、各科室、重要地段、大堂和绿化地的保洁的具体作业程序和保洁标准,检查考核评分标准和奖惩措施,经管理中心经理批准后__实施
4、合理配置医院内垃圾桶数量、分布地点,垃圾转运车、清扫工具数量及保管场所,合理配备保洁人员,医院内不留卫生死角
5、医院保洁工作实行划片分区包干作业管理,做到员工之间任务划定清楚,责任明确,检查、考核标准公开,奖惩兑现
6、严格本部门考勤制度保洁员每天定时集中讲评,对全年出全勤、无迟到早退员工,报请管理中心经理给予奖励安排好员工节日期间的探亲活动,确保医院保洁工作有条不紊
7、坚持每天巡视医院二遍,有效制止医院内乱贴字画__,外墙乱写乱画,乱倒(抛)垃圾,随地吐痰等不良现象,培养医患者爱护医院环境清洁卫生的自觉行为,现场督导保洁工作
8、经常检查科室、重点区域,落实分片责任制度
9、严格保洁工作检查制度,实行自查、互查、主管检查、经理抽(暗)查、管理中心定期大检查五级检查制度,检查、考核结果切实与员工收入挂钩坚持把责任区域、责任人、考核评分定期公开,广泛接受医患人员监督
10、定期__员工学习,关心员工文化生活,倡导在平凡岗位上,干出不平凡事迹
11、完成管理中心经理交办的其他任务保洁领班岗位职责
1、负责医院清洁管理工作的具体__,落实、建议和培训
2、直接安排,__各岗位保洁员的具体工作,并__岗前和在职培训
3、负责保洁岗位安排、检查、指导、实行岗前和在职培训
4、加强业务,管理技巧的学习,全面熟悉管辖范围内的操作提高工作效率和质量
5、认真搞好班组建议,勤检查,勤督促,严格要求员工执行岗位责任制
6、及时收集汇报顾客意见与建议保洁员岗位职责
1、服从分配、工作认真、细致、一丝不苟、尽职尽责,做好本职工作
2、正确树立服务意识、卫生意识
3、礼貌服务、讲求效率、保证质量
4、团结友爱,关心__,不做不利于__的事
5、每天清扫地面、停车场、绿化带、拖洗通道及楼层通道、各科室,随时保持医院各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹等
6、每天擦试防盗门、墙壁、开关、消防栓,防盗门,扶手、灯罩,路灯柱
7、在工作期间,发现有异常现象及可疑人物,要加以询问并及时向绿化岗位职责
1、负责医院内花卉的护养,管理工作,熟悉医院的绿化布局,花草树木的品种和数量
2、熟悉土壤性质,掌握季节性植物的栽培技术
3、对花草树木要定期培土、施肥、浇水、除草和防病虫害,修枝剪叶、补苗等,保证绿化场地不留杂物,不缺水分,不缺苗、不被偷窃,花木生长茂盛
4、熟悉防治病虫害的药物性能和作用,及时救护治理
5、对观赏性的绿化物要经常保持清洁和造型
6、正确使用绿化工具,做好日常维修保养工作
7、认真学习业务知识,努力提高专业水平
8、及时制止任何破坏、践踏绿化行为考勤管理制度为了加强企业管理,严肃物业公司劳动纪律,合理计酬,根据《中华人民___劳动法》有关规定特制定本办法职工每天工作八小时,平均每周工作时间不超过四十个小时,每周工作五天,公司严格控制值班,值班超过六小时,可安排倒休或给五十元计酬值班不许抵病、事假
一、病假
1、职工休病假前,须报请__批准(两天以内由所属部门主管__批准,两天以上需经总经理批准)
1、职工请病假10天以内扣除日效益工资,超过10天扣当月全部效益工资
二、事假
1、职工因事请假,需提前一天填写请假单,报部门__批准,请假手续由本人亲自__,不得委托他人,遇有特别情况可先__请假,事后向__补办请假手续
2、职工请事假五天(含)以内扣除当日工资的10%,过五天扣除当月全部效益工资,并按实际请假天数扣除当月日工资
三、产假
1、女职工产假为90天,难产增加15天,晚育增加30天,晚育假不休者可多发半个月岗位工资,休假期间工资照发
2、女职工分娩前15天假期,产前检查假视为出勤
3、女职工怀孕终止妊娠者,可给14天休养假,休假期工资照发
四、婚假职工本人结婚,可请婚假(婚假不包括节日、公休日)婚假7天,晚婚奖励7天休假期间工资照发
五、探亲假职工休探亲假按国家规定执行,探亲报告应交公司、公司备案休假期间工资照发
六、丧假职工配偶、直系__、同住岳父母(公婆)去逝,可请假5天,家在外地者可酌情给予路程假,休假期间工资照发,效益工资参照事假处理
七、旷工职工旷工半天扣除当日工资和当月效益工资的5%,旷工一天扣除两天岗位工资和全部效益工资
八、迟到、早退职工迟到一次,扣除效益工资的10%,每月累计3次以上按半天旷工计算职工早退一次视同旷工半天,两次视同旷工
1.5天处罚____部管理制度
一、投诉处理制度
1、接待用户投诉时,耐心倾听,态度和蔼
1、对所有投诉,包括来电、来函及来访,需将投诉内容登记在《来人来电来访登记表》中
1、在投诉中,凡需要进行处理的问题,由接待人员填写《用户投诉处理单》,交相关部门负责人处理并要求其处理完毕后,将《用户投诉处理单》交还____部,____部致电回访
1、投诉中,如遇重大投诉,需上报物业中心经理
1、客服部将负责__每季度的用户投诉汇总、分析定期召开例会,责任部门对本部门的投诉进行分析,并确定应采取的纠正和预防措施
1、客服部将每季度的投诉汇总、分析应采取的纠正、预防等措施形成《用户投诉分析报告》上报物业公司总经理审批
二、档案管理制度
1、根据国家档案法和档案管理规定,对各部门档案进行管理,确保档案准确、系统和完整,更好的为管理服务
2、档案人员认真应履行工作职责,努力钻研业务,不断提高管理水平,对归档的档案要认真整理__,做到归档完整、系统、准确
3、宣传并遵守《档案法》,作好各种门类和载体(纸、相片、胶卷、磁带、磁盘等)文件材料的建档、归档、修补等工作
4、对收到的档案材料应及时进行分类、整理、排列、编号、归档或存入电脑做到熟悉库藏、管理科学、查找迅速
5、对档案库房的门、窗、柜、锁要经常检查适时通风,施放防虫、防尘和防鼠等工作每季度全面检查一次档案保管状况,对破坏、变质的档案及时进行修__,确保档案的完整,并对作废档案及时销毁
6、档案人员要自学遵守保密守则制度,未经__批准,不得自行扩大借阅范围,不准擅自向外透漏档案内容
7、认真做好档案的收进、保管、统计和移交工作,积极开展档案利用工作,为__决策提供依据
三、例会制度每周五9:00参加人员主要负责人内容总结一周工作情况并对下周工作进行部署,协调各部门关系,将一些集中问题协商解决会议记录王凡
四、文件管理制度
1、公司的各项制度、文件下发到物业中心的必须经每位管理人员签字后存档
2、物业中心制定的各项内部管理制度,必须经管理人员开会讨论签字认可后下发执行财务管理制度
1、认真贯彻《新会计法》,按财务核算单位和部门分别建核算,各账目应分别记录、核算、登帐,手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚,以便确切地考核与评定各核算单位和部门的经营状况
2、按期记帐、报账,在规定时间报送各种会计报表
3、妥善保存会计档案,接受财税机关、上级主管部门和物业公司__的监督检查,及时提供财务资料,如实反映情况
4、财务会计人员要认真审核各种原始作证,遇有伪造或涂改凭证,虚报昌领款项的行为,应拒绝受理,并及时向__报告一切原始凭证经审核,内容清楚、手续完备、数字无误的,才可记帐结算
5、报销凭证、__必须有物业公司__签字方可生效,严禁白条充帐
6、一切未使用的重要空白凭证,如支票薄、现金收据、发货__、发货__、定额__由专人保管,动用时由领用人__领用手续,每月定期结算一次,并由主管会计清查、核实,定出核算制度
7、会计每月定期为物业部__提供财务统计分析,为物业公司搞经济效益做好参谋工作工程部管理制度
一、交__制度
1、值班人员按照值班表按时上岗,未经有关__同意,不得擅自离岗,如需替班需经部门经理同意;
1、交班人员在__人员未到岗或交__手续不齐全时,交班人员应继续值班并及时向有关__反映情况,直至办完交__手续后方可离岗;
1、严禁在事故处理过程中交__,交__时如遇突发性事故,应立即停止交__,由交班人员负责处理,__人员应协助处理,待系统和设备完全正常后交班人员方可离岗;
1、交__时,必须严肃认真,一丝不苟,精神集中,做到交的清楚,接的明白,做好交接工作的记录和签字手续;
1、每班交接前负责清洁卫生工作
二、电梯管理及保养检查制度
1、为保证电梯机房设备绝对安全,电梯维修工必须把机房门锁好,严禁无关人员进入机房,更不允许任何人将机房作为住宿之用;
2、电梯机房门钥匙必须由电梯维修工妥善保管,不准随便挂在墙上,以防钥匙被人拿走;
3、物业公司__检查维修保养的情况,必须在电梯维修工的陪同下核实维修保养的项目及保养情况;
4、电梯临时维修或定期维修、保养时,必须做好详细、完整的记录并存档备察;
5、认真填写电梯运行记录及维修记录,;
6、电梯保养与检查内容如下A、电梯轿箱内通风机、日光灯是否正常;电梯运行楼层指示__显示功能;电梯运行程序能否按正常指令运行,轿箱内及大厅按钮__有无损坏,显示是否正常;B、电梯拽引机转动装置,抱闸装置,转动装置,润滑油应在油标上下刻线之间,钢绳、绳轮固定,电梯地坑是否积水,电梯机房内要保持清洁干净;
7、对于发现的设备故障及不正常现象应及时排除,对解决不了的问题应及时向主管__汇报,以便集中解决设备技术问题;
8、严格执行“电梯维修、保养安全操作有关规定”
三、锅炉房设备定期检修、维修及保养制度
1、锅炉房管理人员应对锅炉房设备及辅助设备进行经常或定期的维护、保养及检修;
2、锅炉设备的定期检修分为大、中、小修三类,小修应按需要随时安排,中修每年一次,应包括清除受热面内部的水垢、炉膛、烟道及受热面外侧面等部位;
3、锅炉检修前应对锅炉进行一次内外部检查,根据周期检修计划和内外部检查的情况确定本次锅炉检修计划;
4、根据检修计划,指定专人负责并__人员力量,根据检修制度分工负责制,以确保检修质量;
5、检修前要准备好检修工具,材料和配件对检修人员进行安全教育,学习国家有关规定要求,制定保证检修质量标准有效措施;
6、对仪表设备应每天进行维修保养并定期校验,以保证其灵敏可靠;
7、锅炉未采取任何措施的情况下不得超负荷运行,锅炉必须按规定进行检修;
8、每班对锅炉、辅助设备和场地进行一次清洁工作,做到文明生产;
9、做好检修、维修及保养记录,把每次检修的情况(损坏情况和修理方法)记录下来存入锅炉技术档案,以利于日后备查
四、锅炉房安全操作制度
1、严格遵守锅炉房安全操作规程,密切监视温度、压力,燃烧等头部,正确调整各种参数;
2、严格按规定做好锅炉运行的日常工作,定期冲洗水位表、压力表、排污和试验安全阀等;
3、进行巡回检查,锅炉设备及相关设备是否出现异常情况,检查供水、回水管道、循环水泵、补给水泵及其它设备工作状态是否正常;
4、对锅炉发生的一切事故及时处理,重大事故应保护好现场,积极参与事故的分析,并吸取事故教训;
5、锅炉运行期间,非工作人员不得随意进入,如需进入锅炉房必须履行登记手续,并由主管人员领入
五、锅炉房锅炉事故报告制度
1、锅炉一旦发生事故,管理人员一定要冷静,判断事故原因和处理事故时要“稳、准、快”锅炉管理人员在事故发生后不能有掩盖事故的侥幸心里,否则会使事故扩大重大事故应保护好现场,并及时报告上级__;
2、锅炉管理人员一时查不清事故原因时,应迅速报告上级__,不得盲目处理,在事故未妥善处理之前不得擅自离岗;
3、事故发生后,应将事故发生的时间、部位及处理方法等详细记录,并根据具体情况进行分析,找出事故原因,从中吸取教训,防止类似事故再次发生;
4、发生锅炉__和重大事故的单位,应尽快将锅炉事故情况、原因及改进措施等书面报告上级__和当地锅炉安全监督部门保安管理制度
一、保安员执勤制度
1、着装整齐、姿势端正,注意仪表形象
2、按时交__,坚守岗位,严禁脱岗、空岗、睡岗,上岗前和上岗时不准喝酒
3、对出入的人员、车辆及其携带、装运的物品,要按照规定认真验证和检查,做到物品与出入证相符纠正违章要先敬礼,要学会用文明用语,礼貌待人
4、坚持文明值勤,对用户或来访的客人要以礼相待,不准污言秽语、蛮横粗暴、故意刁难
5、值勤时不准嬉笑打斗,不准看书看报或从事与勤务无关的事情,交接岗时要互相敬礼
6、值勤时不准接待亲朋好友或相互串岗聊天
7、发现治安隐患、漏洞,应及时向__或值班人员报告,不得擅自处理一旦发现火情或盗窃等案件,要立即__,同时向主管__逐级上报
8、对于突发__的处理,一定要控制在最小范围内,并立即向安保部报告,保安员接到命令后,迅速赶到现场,并在统一指挥下共同工作
9、认真填写值班记录,保持值班室内外卫生
二、保安人员交__制度
1、保安员应着装提前10分钟上岗__,并记录__时间
2、交__时,交班的保安员应把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警戒器具等装备器材向__保安员移交清楚
3、交班保安员要等待__保安员对管区巡逻一遍进行验收后才能下班,__保安员验收时间无特殊情况不得超过__时间15分钟
4、当班人员发现问题要时处理,如未处理完__人员应协助处理
5、__保安员验收时发现的问题,由交班保安员承担责任;验收完毕,交班保安员离开岗位后发生的问题,由当班保安员承担责任
6、所有事项交接清楚后,交班保安员离开岗位前在交__记录上记录下班时间并签名
7、__人员未来,交班人员不得离岗若__人员未来,交班人员离岗,这期间发生问题,两人共同负责
8、交班人员班前必须将工作环境打扫干净,整理整齐
三、安全巡视检查制度
1、熟悉小区的建筑物及设施、设备情况,熟悉小区各类设备物品放置的位置,发现__设备、物品的可疑情况,需立即查明(如消防器材)
2、巡逻过程中,须携带对讲机等值班员应做到眼、耳、鼻、手齐用,闻有异味,听到可疑声响,发现异常情况应立即查明,及时通知有关部门,夜间巡视须两名或以上人员同行
3、注意观察来往人员的动向及携带的物品,发现可疑的人员和物品时,要加以监视及时报告有关部门
4、巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况,发现问题应及时登记、汇报
5、遇有偷窃、__违法____,应立即__,并协助公安机关处理
6、发现打架、斗殴时,应予以劝止
7、发现火情,应立即__扑救并迅速__
8、文明执勤,帮助住户解决所能及的困难
9、不能无故进入用户家中和非巡逻区的办公或商业区域
10、夜间对重点部位进行重点巡视,如监控系统得盲点、地下停车场顶部及隐患部位
11、700---900加强车辆外出的管理、确保交通通畅900—1730处理做好治安巡视外,还要为用户做其它的服务工作1730—1900规范用户机动车及自行车停放管理
四、器械管理制度
(一)对讲机的管理与使用
1、保持对讲机24小时开机,按时充电
1、使用对讲机讲话要语言文明、规范,简单明了,吐字清楚、准确
1、未经批准不得擅自将对讲机借给他人使用
1、使用音量调节及静噪旋钮外,其它一律不得拧动
1、不用对讲机聊天说笑,讲与工作无关的话题
1、爱惜使用,保持清洁,避免雨淋或高处摔落
1、随身携带,谨防遗失
1、对讲机充电时,先放电再充电
(二)警棍管理与使用要点
1、警棍是当出现被保卫对象生命或自身生命受到威胁的紧急情况下用于防范和自卫的工具,应准确判断紧急情况程度,绝对不可随意使用,必须严格控制在正当防卫范围内
2、不得用于其它用途,如恐吓、玩耍
3、不准交予或借予他人
4、非工作时间放置指定地点,不得私带外出
五、保安工作奖罚制度
一、奖励以下情况予以奖励
1、严格执行保安纪律和制度,工作认真负责,做出显著成绩的给予表彰奖励
1、对国家和__利益做出重大贡献的或见义勇为成绩突出者给予表彰奖励
二、处罚以下情况予以处罚
1、违反企业规章制度
2、在岗位上不履行保安职责
3、不服从__,不听指挥
4、不使用文明礼貌用语
5、着装不整,不按规定佩带胸卡影响物业员工形象第一次口头警告;第二次经济处罚;第三次辞退
三、因需要辞退保安员的由安保部提出书面报告,经物业总经理批准后,__辞退手续
六、保安员学习制度
1、各班队每周学习不少于两次,每次学习不少于1小时,具体学习时间各班队根据实际情况制定
1、学习内容各项法律、法规,公司下发的有关文件、简报和公司的相关的规章制度、国内外重大时事、本行业业务知识和消防知识等
1、公司每季度对保安员进行一次法制宣传教育、职业道德教育、爱岗敬业教育、遵纪守法教育
1、学习时间内要认真仔细作记录,不得敷衍各班队长,保安员不得无故不参加学习,否则一经发现,视情况严肃处理
七、保安员训练制度
1、各班队每周训练不少于两次,每次训练不少于1小时,具体训练安排由各班队上岗情况及人数制定
1、训练内容包括队列、岗位交接、交通手势、防卫术、消防技能及警戒使用等
1、班队长要作到训练中的四会会__、会讲解示范、会做训练中的各军体动作、会喊口令
1、保安班长、队长要以身作则,带头参加训练,建立训练考勤制度记录,保安员不得无故参加训练,否则一经发现,视情况严肃处理
八、内务卫生管理制度
1、床上被子、大衣叠放整齐,棱角分明,大沿帽放在被子中间与被口取齐,床单伸展铺平床下鞋一字摆放,后跟朝外床单被褥整洁干净,床下不得摆放杂物,做到床上“豆腐块”,床下“一条线”
1、要爱护公物,桌椅要摆放整齐,常用书籍、笔记本、洗漱用品及公司下发的材料摆放在适当位置,保存完整
1、墙壁不能乱划、乱贴、乱挂保持窗明几净,地面保持清洁,做到无痰迹、无烟头、不得乱扔废弃物,清扫工具一律放在室外;
1、每日清扫不少于三次,分配到人,时刻保持室内清洁自用厕所、厨房每日清理每周两次大扫除,保持室内、外干净
1、内务卫生实行班队长负责制,班长、队长经常进班队检查,不合格单位对当日值班人员进行10元罚款,三次以上扣除班队长当月职补的50%,并限期整改后仍不能合格则撤消班队长的职务并调离该岗位用户投诉处理程序
1、接到用户来访、__、来信投诉后,接待人员根据反映内容填写投诉处理单
2、投诉处理单第一联交部门责任人签收,投诉处理单第二联____部保存备查
3、责任部门采取正确的方法处理
4、责任部门处理完毕后投诉单交回____部签收
5、管理人员回访,并填写投诉回访表,并转____部
6、____部统一编号装订投诉处理单、回访表
7、每年整理、汇总所有投诉,填写投诉统计表,分析投诉重点、类别、涉及部门等信息
8、信息反馈经理,经理采取有关措施,加强有关部门工作,减少投诉客户接待程序
1、接到用户来访、__、来信后,根据不同问题进行分类
1、属于询问类,应认真做好解释工作,如当时不能予以解释的,应记录下来,在最短的时间内给询问人以答复
1、属于投诉类,应按投诉程序处理
1、属于维修类,应填写工程维修单一式三联及维修台帐,维修单三联均交由工程部签收
1、属于反应问题类,应记录在客户接待登记表上,对于所有反映问题交由相关部门核实处理
1、属于建议类,应记录在客户接待表上,定期整理后报____部或主管
1、属于其他类,应记录在客户接待登记表上,视问题重要程度呈报公司经理公共设施维修、保养程序
1、工程部日常巡视检查
1、出现运行故障报____部填写维修单(如属大型维修工程需报甲方)
1、工程部__维修人员至现场维修
1、本单位无法维修,视维修费用大小报管委会审批实施
1、维修完毕检查,试运行合格
1、做好修理记录
1、记录归档保存医院文体活动开展程序
1、制定医院年度文化活动工作计划
1、根据用户调查、形势变化情况修正计划
1、制定文化工作计划或临时性活动计划
1、活动方式策划
1、实施__、准备工作
1、物业公司各部门配合工作
1、争取上级部门、有关__支持
1、发动用户参与,有关单位参加
1、邀请嘉宾出席
1、邀请新闻单位宣传报道
1、活动总结建立活动档案治安管理运作程序
1、门岗值勤、检查、登记来往车辆及进出人员
1、交__时,所作登记记录须交接清楚后方可下岗
1、流动岗值勤,须认真填写巡视记录,发现问题,及时处理并作好记录
1、如遇紧急情况,立即通知其他保安人员作紧急处理,并报告保安队长及公司处理完毕后,作好记录
1、保安班长须每日查阅治安记录,并由保安主管保存,如从中发现问题须及时处理并呈报物业公司经理,所有治安记录定期由保安队长交由内业存档
1、如监控系统__,值班保安应立即通知流动岗保安流动岗保安接到通知后,立即到达现场查明原因,作紧急处理,如属于误报,查明原因记录在案园林绿化管理程序
1、保洁主管按季节制订绿化养护方案,并监督绿化人员实施,养护方案及实施情况定期交由内业存档
1、养护人员发现问题填写绿化养护统计表,交主管核实
1、主管针对具体问题提出施工方案,经物业公司经理批准后安排人员施工
1、施工后,主管复查后,填写统计表,定期交由内业存档保洁管理程序
1、保洁主管须每日巡查
1、发现问题,当场要求整改若不能当场整改的,填写卫生保洁问题统计表,提出整改意见,并安排人员迅速解决
1、保洁主管复查后,填写统计表物品申购领用程序各部门根据具体情况将所需用品填写物品申购单报物业公司经理,由经理批准后指定采购人,凭签字后申购单到财务__备用金,购后进行入库单,凭入库单、__、及签字后报销单进行报销工程部设备设施管理
一、工程部管理目标恒瑞物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好北京市第二医院项目的设备设施使物业保值、升值序号项目指标管理指标实施措施1维修及时率99%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障院方人员签字确认后返回档案记录2维修质量合格率100%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制度,确保维修质量合格3设备设施完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录4消防设备、设施完好率100%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜5维修服务回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量6维修服务满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼待人接物有礼有节,服务场所及时清扫
二、给排水系统运行管理
(一)设备巡检
1、巡视监控
2、泵房巡查应每两个小时巡视一次医院内水泵房包括机房、水池、水箱每周巡视一次医院内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水井
3、巡视监控内容如下a)水泵房有无异常声响或大的振动;b)电机、控制柜有无异常气味;c)电机温升是否正常应不烫手,变频器散热通道是否顺畅;d)电压表、电流表指示是否正常,控制柜上__灯显示是否正确,控制柜内各元器件是否工作正常;e)机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符,是否满足供水压力要求正常值为5kg/cm2;f)水池、水箱水位是否正常;g)闸阀、法兰连接处是否漏水,水泵是否漏水成线;h)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好,闸阀是否漏水,标识是否清晰;i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠;j)临时接驳用水情况;k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象
4、泵房值班在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了的问题,应及时详细地汇报给管理处工程部主管,请求协助解决整改时,应严格遵守《给排水设备设施维修保养标准作业规程》
5、给排水设备设施异常情况的处理.
6、主供水管爆裂的处置a)立即关闭相关联的主供水管上的闸阀;b)如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水,则应关停相应的水泵;c)立即通知客服部及管理中心工程部主管,管理中心工程部主管联络供水公司抢修;客服部负责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况;d)在管理维中心修部水泵房巡检或管理中心工程部主管的__下,尽快开挖出所爆水管E)供水公司修好水管后应由水泵房值班开水试压用正常供水压力试压,看有无漏水或松动现象;f)确认一切正常后,回填土方,恢复水管爆裂前的原貌
7、水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置
8、水泵房发生水浸时的处置a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关;b)堵住漏水源;c)如果漏水较大,应立即通知管理中心工程部主管,同时尽力阻滞进水;d)漏水源堵住后,应立即排水;e)排干水后,应立即对进水设备设施进行除湿处理,如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等;f)确认进水已消除、各绝缘电阻符合要求后,开机试运行;如无异常情况出现则可以投入正常运行
9、水泵房安全管理a)非值班人员不准进人水泵房,若需要进入,须经管理中心工程部主管同意并在值班人员的陪同__可进入水泵房B)水泵房内严禁存放有毒、有害物品C)水泵房内应备齐消防器材并应放置在方便、显眼处水泵房内严禁吸烟D)每班打扫一次水泵房的卫生,每周清洁一次水泵房内的设备设施,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮;e)水泵房内应当通风良好,光线足够,门窗开启灵活F)水泵房应当做到随时上锁,钥匙由当值水泵房维修保管,不得私自配钥匙
10、交__要求a)__人员应准时__B)__人员应认真听取交班人交代,并查看《给排水设备设施运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名
11、有下列情况之一者不准交班a)上一班运行情况未交代清楚;b)记录不规范、不完整、不清晰;c)水泵房不干净;d)__人未到岗;e)事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,__人协助进行
12、水泵房巡检应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行频率)及运行状态完整、规范地记录在《给排水设备设施运行日记》表内,于每月的3日前将上一个月的记录整理成册后交公司工程部存档,保存期为二年Sheet1给排水设备设施运行管理日记HR----001管理处年月No:北京恒瑞物业老年医院项目部年 月 日日期生活给水系统消防系统污水系统电表读数用电量运行记事供水压力运行泵号运行泵未运行泵水位控制水箱消防泵喷淋泵提升泵潜水泵除臭风机频率电流声音温升12345612345612345678123412343678123456789101112131415日期生活给水系统消防系统污水系统雨水系统消毒系统电表读数用电量运行记事供水压力运行泵号运行泵未运行泵深井泵水位控制水箱消防泵喷淋泵提升泵罗茨风机除臭风机提升泵频率电流声音温升12123456123456123456781234123412345678123416171819202122232425262728293031Sheet2Sheet3
(二)、给排水设备设施维修保养计划
1、《给排水设备设施维修保养计划》的制定每年的12月30日之前,由管理中心工程部主管__水泵房维修人员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养计划》报项目部
2、制定《给排水设备设施维修保养计划》的原则a给排水设备设施使用的频度;b给排水设备设施运行状况故障隐患;c合理的时间避开节假日、特殊活动日等
3、《给排水设备设施维修保养计划》应包括如下内容a维修保养项目及内容;b备品、备件计划;c具体实施维修保养的时间d预计费用
4、维修人员对给排水设备设施进行维修保养时,应按《给排水设备设施维修保养计划》进行
5、水泵机组维修保养水泵房维修人员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养
6、水泵电动机维修保养a用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上,否则应烘干处理或修复;b检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;c检查电动机风叶有无碰壳现象,如有则应修整处理;d清洁电动机外壳;e检查电动机是否脱漆严重,如脱漆严重则应__铲除脱落层油漆后重新油漆
7、水泵维修保养a检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;b转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;G检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根;d清洁水泵外表;e如水泵脱漆或锈蚀严重,则应__铲除脱落层油漆,重新刷上油漆
8、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换
9、检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧
10、控制柜维修保养水泵房专责每年的5月、11月应对医院内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养
11、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;
12、检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;
13、检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改;
14、交流接触器维修保养a清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;b清除触头表面及四周的污物但不要修锉触头,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;c清洁铁芯上的油污及脏物;d检查复位调簧情况;e拧紧所有紧固件
15、自耦减压启动器维修保养a用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于0.5M~,否则应进行干燥处理;b外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线
16、热继电器维修保养a检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损,如损坏则应更换;b检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换
17、自动空气开关维修保养a用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于IOOMll,否则应烘干处理;b清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;c自动空气开关在闭合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;d检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭
18、中间继电器、__继电器维修保养对中间继电器、__继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出__否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、__继电器
19、__灯、指示仪表维修保养a检查各__灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;b检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表
20、远传压力表维修保养a检查表内是否有积水,如有则应干燥处理;b检查__线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;c偏差很大或__线腐烂的远传压力表应拆换
21、变频器的保养a检查变频器的工作环境,如周围环境潮湿、灰尘多,应对其工作环境进行改善;b发现变频器外部赃污,及时清理;c每半年对变频器控制板进行吹扫清灰,散热风扇加硅胶油d每半年检查一次模块的外观,发现异常及时报修;e每半年检查接线端子是否紧固;
22、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养
23、闸阀维修保养a检查密封胶垫处是否漏水,如漏水则应更换密封胶垫;b检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻油;c对闸阀阀杆加黄油润滑;d对锈蚀严重的闸阀明装应在__铲除底漆后重新油漆
24、止回阀维修保养‘a检查止回阀密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太软则应更换同规格弹簧;c检查止回阀油漆是否脱落,如脱落严重则应处理后重新油漆
25、浮球阀维修保养a检查浮球阀密封胶垫是否老化,如老化则应更换;b检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;c检查浮球阀连杆插销是否磨损严重,如磨损严重则应更换
26、液位控制器维修保养a检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b清除压力室内污物,疏通控制水道;c检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;d紧固所有螺母
27、潜水泵或排污泵维修保养
28、用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在
0.5MΩ以上,否则应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理
29、密封圈是否已老化,如已老化则应更换
30、查轴承磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号、同规格的轴承
31、清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍
32、检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固;如松弛则应紧固拧紧潜水泵排圬泵上的所有螺母
32、明装给排水管维修保养每年10月进行一次
33、检查支持托架是否牢固,否则应加强
34、查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改
35、查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新油漆一遍
36、检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理更换胶垫
37、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时
38、对于计划中未列出的维修保养工作,应由管理工程部主管尽快补充至计划中;
39、如遇突发性的设备设施故障,先经管理中心工中心程部经理口头批准后,可以先__解决而后写出《——事故报告》并上报公司
40、水泵房维修应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《——维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的三天之内由领班整理成册后交管理中心维修部存档,保存期为__
41、停水管理给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由管理中心工程部主管报管理中心,由管理中心通知院方,经院方同意方可停水Sheet1维保计划表管理处:年度:No:序号检修内容台套数检修类别与月份安排费用预算元备注月检季检半年检年检编制:审核:批准:Sheet2Sheet3Sheet1给水设备设施保养记录管理处No:项目周期保养方法及标准保养记录蓄水池月A、对水池顶板进行清洁,保证照明正常年B、对水池进行清洗、消毒,对消毒器维修、保养高低区水箱月A、保持水箱间的清洁卫生B、照明正常,控制阀门开关灵活门锁完好年A、必要时进行防腐油漆处理B、地面油漆,不得随意堆放杂物C、对水箱进行清洗、消毒水表月A、表壳明净,指针转动灵活,表面玻璃完整读数准确水泵站周B、保持泵站清洁卫生,不得随意堆放杂物月C、检修灯具,保证照明良好年B、对给水加压泵、消防泵进行例行保养维护,更换易损件,确保水泵工作工作状况良好C、对水箱、阀门、管道等进行必要的防腐油漆D、通风设施完好正常管道及附件月A、保护漆不得剥落,支吊托架应牢固,此管连接处紧密,螺栓不得松动,不得有任何管壁变薄的伤痕闸门逆止阀、排气阀月A、各部件灵活,不得有泡、冒、滴、漏现象减压阀、浮球阀月A、动作灵活准确,绝对不得有绣死现象压力表月A、表面玻璃完整,读数准确,指针灵活,表盘清晰,铅封完整公共卫生间周A、进水设施正常,所有接口无跑、冒、滴、漏现象B、照明、通风设施设施正常管道间月A、管道间无杂物随意堆放B、无漏水、积水现象C、照明设施完好正常D、门锁完好 维保责任人主管Sheet2Sheet3Sheet1排水系统保养记录表管理处NO类别项目周期保养方法及标准说明保养记录排水系统下水管1月A、管内污物不得有沉积物,水流不得满管,若有堵塞及时清理室外管网1个月A、各沉沙井无严重堵塞B、排水畅通A、清理沉沙井堆积物B、疏通下水管道C、各并盖完好无破损隔油池3个月A、清理池内沉积物1年B、盖板做防腐败油漆处理排气管月A、应保持管内体及时排,下水管内不准有真空存在地漏月A、各屋面及室内地漏无杂物堵塞3个月B、地漏盖应完好无缺支、吊架半年A、保证管道符合设计要求1年B、必要时进行防腐油漆污水处理池管道、沉井月A、进水口沉井清理此配电班组配合进行B、管道畅通污水泵半年A、进行例行维护保养罗茨风机除臭风机月A、根据季节变动增添润滑油年B、观察设备有无异常温升、声响及时排除故障C、进行例行维护保养,更换易损件确保设备运行状况良好阀门3个月A、阀门开关灵活半年B、作例行保养、防腐工作控制柜3个月A、各电器元件完好半年B、各接线端子连接牢靠C、各仪表指示正常D、对控制柜进行除尘清洁E、 各指示灯完好正常污水处理站每周检查污水处理站运转是否正常6个月B、对自控装置进行检测,达到要求1年C、没有杂物飘浮D、对水坑进行清理E、对附件进行防腐油漆F、根据《维修保养手册》对潜水泵进行例保养,确保水泵运行状态良好 维保责任人主管Sheet2Sheet3
三、__空调日常运行管理及维护计划
(一)、__空调日常运行管理
1、当值___每隔两小时巡视一次__空调机组,巡视部位包括__空调主机、控制柜箱及管路、闸阀等附件
2、巡视监控的主要内容如下a检查线电压正常380V,不能超额定值的±10%;b检查三相电流三相是否平衡,是否超额定值;c检查油压正常10-15kg/cm2;d检查高压12kg/cm2;e检查低压
2.5kg/cm2;f冷却水进水温度正常35℃;g冷却水出水温度正常40℃;h冷冻水进水温度正常10-18℃;0)冷冻水出水温度正常6-10℃;j检查__空调主机运转是否有异常振动或噪音;k检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常;检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好;m检查控制柜箱各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味
3、巡视过程中如发现上述情况有不正常时,当值___应及时采取措施予以解决处理不了的问题应及时详细地汇报给管理中心工程部经理,请求支援解决应严格遵守《__空调维修保养标准作业规程》
4、当值___应根据用冷部门的要求,按时开关__空调,并根据负荷情况启用相应的__空调机组,调整相应的制冷温度,最大限度地节省能源
(二)、__空调机房安全管理
1、非值班人员不准进入__空调机房,若需要进入,须经管理中心工程部同意,并在值班人员的陪同__可进入__空调机房
2、__空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品
3、__空调机房内应备齐消防器材、防毒用品,并应放置在方便、显眼处__空调机房内严禁吸烟
4、每班打扫一次__空调机房的卫生,每周清洁一次__空调机房内的设备设施,做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,表面油漆完好,整洁光亮
5、__空调机房内应当通风良好,光线足够、门窗开启灵活
6、__空调机房应当做到随时上锁,钥匙由当值___保管,当值___不得私自配钥匙
(三)、交__要求
1、__人员应准时__
2、__人员应认真听取交班人员交代、并查看《__空调运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《__空调运行日记》表上签名
3、有下列情况之一者不准交__a)上一班运行情况未交代清楚;b)记录不规范、不清晰、不完整;c)__空调机房不干净;d)__人员未到岗;e)事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接人协助进行
4、对于__空调的运行情况,当值___应及时、完整、规范、清晰地记录在《__空调运行日记》表内,并于每月的3号之前由管理中心维修部组长把上一个月的记录整理成册后交管理中心维修部存档,保存期为2年
(四)、__空调保养
1、日常保养1)、冷冻机
1.
1、保持冷冻空调机房清洁,保持设备表面清洁,无尘
1.
2、每小时检查说明中运行检查项目
1.
3、每班检查高低压压力是否在规定范围内2)、空调水泵
2.
1、水泵,电机轴承温升及运转是否有异响及震动
2.
2、水泵压力表读书是否正常
2.
3、水泵机械密封是否漏水3)、冷却水塔
3.
1、运转时是否有异响和震动
3.
2、塔内的水流及水位是否正常
3.
3、每天检查喷嘴是否杜塞,4)、风机
4.
1、每天检查风机轴承温度及机组运转情况有否振动和异响
4.
2、每周检查离心风机皮带的张紧度及有否漏水漏气
4.
3、每周检查冷凝水排泄情况及时读调节器的位置
4.
4、每周检查盘管是否堵塞及风阀是否在正常位置
2、月度保养1)、空调主机
1.
1、更换不正常仪表
1.
2、检查冷冻剂是否有泄漏或漏水漏油现象
1.
2、根据运行记录表分析机组运行情况2)、空调水泵
2.
1、轴承加油
2.
2、检查各紧固件是否松动检查水泵密封水否漏水3)、冷却塔
3.
1、冷却风机加油,
3.
2、检查连接螺栓是否松动
3.
3、清洗冷却塔内外表面4)、风机盘管
4.
1、检查室内空调效果、各风机盘管风机皮带张紧度及磨损情况
4.
2、清洗风机盘管滤网
4.
3、检查冷凝水管及冷冻管畅通情况
3、季度保养1)、空调水泵
1.
1、电机轴承、水泵轴承的清洁、加油
1.
2、检查官到过滤网2)、水系统
2.
1、检查水质,必要时换水
2.
2、清理阀门丝杆,并加油
2.
3、检查管路是否有漏水现象
4、年度保养1)、空调主机
1.
1、检查各仪表的正确可靠性
1.
2、全面检查冷冻机系统、润滑系统、水系统的密封性能
1.
3、清洗机油过滤器必要时更换
1.
4、模拟试验各安全装置的性能
1.
5、检查控制电路,并保养控制柜2)、空调水泵
2.
1、检查各运动部件的损耗情况
2.
2、做好风叶轮,风机壳及所有附属件的防锈工作
2.
3、紧固所有连接螺栓3)、风机盘管
3.
1、全面检查各风机盘管运转情
3.
2、对盘管风机加油或更换
3.
3、检查风机电机绝缘性附属阀件
3.
4、检查皮带轮的磨损情况
3.
5、检查管系、盘管有否漏水、漏气堵塞
3.
6、清洁风机及散热翘片4)、风管
4.
1、检修保温层
4.
2、调节分支管的风量
4.
3、检查防火阀热烷片的完好性
4.
4、更换不能使用的风管
四、配电室日常管理
1、巡视监控1)电工每班巡视两次高压开关柜、变压器,每两小时巡视一次;中班巡视三次配电柜、电容柜,每周巡视一次落地箱、电表箱2)变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控,并把每次所到巡视点的时间记录在《供配电设备设施运行日记》上3)巡视内容a)变压器运行是否超温85℃;b)有无异常响声或气味;c)各种仪表指示是否正常,指示灯是否正常;d)单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内,是否超载运行;e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹;f)防小动物设施是否完好;g)接地线有无锈蚀或松动;h)各种临时用电接驳情况;i)各种标示牌、标示物是否完好;j)安全用具是否齐全,是否存放于规定位置;k)按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池,及时维修好辖区内路灯4)对于巡视中发现的问题,电工应及时采取整改措施加以解决,处理不了的问题应及时如实地汇报给领班或主管,在领班或主管的协同下加以解决整改时应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》和《供配电设备设施维修保养标准作业规程》的相关规定5)无法立即处理的故障应按照《设备设施缺陷隐患管理标准作业规程》的相关规定进行处理,并填写《设备缺陷隐患记录》6)触电处置发现有人触电时,电工应保持镇静、保持头脑冷静,尽快使触电者脱离电源,并进行紧急抢救a拉开电源开关、拔去插头或熔断器;,b用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具平口钳、斜口钳等剪断电线;c用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住,将触电者脱离电源;d防止触电者在断电后跌倒;e如果触电者尚未失去知觉,则必须让其保持安静,并立即请医生进行诊治密切注意其症状变化;f如果触电者已失去知觉,但呼吸尚存,应使其舒适、安静地仰卧,将上衣与裤带放松,使其容易呼吸,若触电者呼吸困难,有抽筋现象,则应积极进行人工呼吸,并及时送进医院;g如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止,此时不能认为其已死亡,应当立即对其进行人工呼吸人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止7)配电柜自动空气开关跳闸的处置a判断跳闸原因短路或过载;b查清楚负载种类及分布情况;c对可疑处逐个检查,确认故障部位或报告组长/主管d如故障已排除应立即恢复供电变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置8)变配电房发生水浸时的处置a视进水情况,拉下总电源开关或高压开关;b堵住漏水源;c如果漏水较大,应立即通知机电工程部经理,同时尽力阻滞进水;d漏水源堵住后,应立即排水;e排干水后,应立即对湿水设备设施进行除湿处理如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风,更换相关管线等;f确认湿水已消除如各绝缘电阻达到规定要求,开机试运行,如无异常情况出现,则可以投入正常运行
2、变配电室安全运行管理1)非值班人员不准进入机房,若需要进人,须经工程部主管批准,并在值班人员陪同__可进入机房2)机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品机房内应备齐消防器材,并禁止吸烟3)每班打扫一次机房的卫生,每周清洁一次机房内和设备设施卫生,做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮4)机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活,防小动物设施完好5)对机房都应当做到随时上锁,钥匙由当值班电工保管,值班电工不得私自配钥匙
3、交__要求1)__人员应准时来__2)__人员应认真听取交班人员交代,并查看《供配电设备设施运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《供配电设备设施运行日记》上签名3)有下列情况之一者不准交__a上一班运行情况未交代清楚;b记录不规范、不完整、不清晰;c机房不干净;d__人未到岗;e事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,__人协助进行4)电工应将供配电设备设施的运行数据电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量及运行状况清晰、完整、规范地记录在《供配电设备设施运行日记》表内变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交维修部存档,保存期为2年4《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定1)每年的12月10日前,由管理中心工程部主管__值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报项目部审批2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则a供配电设备设施使用的频度;b供配电设备设施运行状况故障隐患;c)合理时间避开节假日、特殊活动日等3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容a维修保养项目及内容;·b备品、备件计划;c具体实施维修保养的时间;d预计费用4)对供配电设备设施进行维修保养时,应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》,按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行5)高压开关柜、变压器的主要维修保养项目,外部清洁及部分外部附件的维保养由变配电室值班电工负责,低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责
5、变压器维修保养1)每年的4月份对医院内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养,此项工作由变配电室值班电工负责进行并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内2)每年的4月份对医院所有变压器外部进行一次清洁、保养A测定变压器线圈的绝缘电阻,如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%-50%对变压器绝缘维修.b清扫变压器外壳;c拧紧变压器引出线的接头,如发现接头烧伤或过热痕迹,应进行整修处理并重新接好;d检查变压器冷却风扇.e检查变压器的接地线是否良好,地线是否被腐蚀,腐蚀严重时应更换地线.3)高压开关柜维修保养每年4月份对医院所有高压开关柜进行一次维修保养,此项工作由变配电房值班人员负责.并进行记录记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内4)低压配电柜维修保养每年的4月对医院内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁,先用压缩空气进行吹污吹尘,然后用干的干净抹布擦拭.5)刀开关维修保养a检查__螺栓是否紧固,如松弛则拧紧;b检查刀开关转动是否灵活,如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;c检查刀开关三相是否同步,接触是否良好,是否有烧伤或过热痕迹如有问题则进行机械调整或整修处理;d用500V摇表测量绝缘底板,其绝缘电阻如果低于lOMΩ,则应进行机烘干处理烘干达不到要求的则应更换6)熔断器维修保养a新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;b检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行休整,修整达不到要求的则应更换7)交流接触器维修保养a清除接触表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢;b清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;c清除触头表面及四周的污物,但不要修锉触头,烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;d清洁铁芯表面的油污及脏物;e拧紧所有紧固件8)自耦减压启动器维修保养a用500V摇表测表绝缘电阻,应不低于
0.5MΩ,否则应进行干燥处理;b外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线9)电容器维修保养a清理冷却风道及外壳灰尘,使电容器散热良好;b检查电容有无膨胀、漏油或异常响声,如有则应更换;c检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧;d检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相,如是则更换电容10)热继电器维修保养a检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则更换;b检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换11)断路器自动空气开关维修保养a用500V摇表测量绝缘电阻,应不低于
0.5MΩ,否则应烘干处理;b清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂,则应更换;c断路器自动空气开关在闭合和断开过程中,其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;d在使用过程中发现铁芯有特异噪音时,应清洁其工作表面;e各传动机构应注入润滑油;f检查主触头表面有小的金属颗粒时,应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭;g检查手动3次、电动3次闭合与断开是否可靠,否则应修复;h检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠,否则应修复;i检查接头处有无过热或烧伤痕迹,如有则修复并拧紧;j检查接地线有无松脱或锈蚀,如有则除锈处理并拧紧12)二次回路维修保养a号码管是否清晰或掉落,如是则补上新号码管;b接头处是否松弛,如松弛则拧紧13)主回路维修保养a标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌;b接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧;c母线排油漆是否脱落,如是则重新油漆14)对计划中未列出的维修保养工作,应由管理处工程部经理尽快补充至计划中.15)变配电室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《——维修保养记录表》内,变配电室领班应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交管理中心工程部存档,保存期为__Sheet1供配电设备保养记录表管理处NO设备编号设备名称:出厂日期始用日期型号规格出厂编号制造厂商项目保养方法及内容周期记录保养人B适用低压配电室低压断路器
1.清除灰尘、污垢每年一次
2.运行中发现欠电压脱扣器铁心或闭锁电磁铁铁心有异常噪声时,将其工作极面防锈油脂擦清,重新涂上清洁的防锈油脂
3.检查转动部位是否灵活,定期加注润滑油
4.打开灭弧罩,检查触头系统,擦清烟痕,清除金属颗粒,修复平整
5.检查软联结是否损伤,如有折断层,应即时去掉折断的带层
6.检查灭弧罩,清洁灭弧罩两壁烟痕,如灭弧栅片烧损严重或灭弧罩碎裂,不允许再使用,应予更换自动空气开关
7.检查导电部分接头是否拧紧
1.清除绝缘部分灰尘、污垢
2.检查触头接触是否良好,发现不清之处或留有金属粒子残渣应于清除干净
3.检查导电部分螺母、螺钉是否拧紧
4.检查灭弧室的栅片是否短路(特别是中间几片),若有应清除干净电容器
1.清除外壳、绝缘子以及支架等处的尘土
2.检查外壳有无膨胀、漏油的痕迹
3.检查熔丝、放电指示灯是否正常
4.检查各螺丝接头的松紧及接触是否良好
5.检查放电回路是否完整
6.检查外壳保护接地线是否可靠
7.检查接触器是否完好母线检查各连接螺栓是否紧密,有无变色情况接零与接地
1.检查各零线连接是否牢固
2.检查接地连接是否牢固
3.测定接地电阻是否小于4ΩSheet2Sheet3Sheet1供配电设备保养记录表管理处NO设备编号设备名称出厂日期始用日期型号规格出厂编号制造厂商项目保养方法及内容每年一次记录保养人C适用各楼层配电间设备交流接触器
2.清理铁芯极面及导轨部分的污垢
3.清除灭弧罩内的碳化物及金属颗粒
4.清理(不允许用锉刀修锉)触头表面触头磨损严重不能修复时应更换新触头
5.拧紧所有紧固件电度表
1.清除表面灰尘、污垢
2.检查转盘转动是否正常
3.检查导线是否发热,绝缘变色,若有进一步查明原因处理
4.检查导线是否松动、接触不良,若有取下端钮盒盖拧紧表单编号维保责任人 主管Sheet2Sheet3Sheet1西城区老年医院配电室维保计划表管理处:年度:No:序号检修内容台套数检修类别与月份安排费用预算元备注月检季检半年检年检编制:审核:批准:Sheet2Sheet3Sheet1供配电设备保养记录表DG-JL-140管理处NO XP-QR-GC-25设备编号设备名称:出厂日期始用日期型号规格出厂编号制造厂商项目保养方法及内容周期完成时间保养人适用高压变配电室变压器
1.清除绝缘子、绕组装配的顶部和底部的灰尘、污垢每年一次
2.清除通风气道中的灰尘
3.检查紧固件、连接件是否松动
4.检查导电零件及其它零部件有无生锈腐蚀
5.检查绝缘表面有无爬电痕迹和碳化现象
6.检查温控装置及排风扇是否完好、正常
7.门安全开关动作准确断路器
1.清除瓷质部件及绝缘表面的灰尘、污垢每年一次
2.检查桩头与母线连接是否牢固
3.检查传动机构是否灵活,必要时加润滑油
4.检查操作机构二次导线是否松动
5.检查密封情况是否有渗漏油隔离开关
1.清除绝缘子表面及导电接触部分的灰尘、污垢每年一次
2.检查绝缘子有无机械损伤和闪络痕迹
3.检查闸刀与静触头的接线是否良好,应保证有2/3的视在接触面积
4.检查触头是否有灼损现象
5.检查在分、合位置时,操动机构定位销是否可靠地锁住手柄
6.检查紧固件连接是否牢固,接地部分是否良好
7.检查隔离开关分闸后同一极断口的最短距离不得小于150mm
8.检查接线端与母线连接是否牢固
9.检查机械传动部分是否灵活,必要时加润滑油弹簧操作机构
1.清除灰尘、污垢每年一次
2.检查紧固件有无松动
3.检查辅助开关接触是否良好,切换是否正确
4.检查二次线路接头有无松动母线
1.检查各连接螺栓是否紧密,有无变色情况每年一次
2.清除母线及支持绝缘子灰尘、污垢
3.检查支持绝缘子有无裂缝避雷器
1.清除瓷套表面灰尘、污垢每年一次
2.检查与母线、地线连接是否牢固,有无烧伤痕迹或断股现象
3.检查避雷器上端引线处密封是否良好互感器
1.清除表面灰尘、污垢每年一次
2.检查各连接处是否牢固
3.检查套管是否有裂缝
4.检查PT熔断器是否完好,清除表面灰尘、污垢
5.检查CT试验端子是否拧紧
6.检查二次绕组接地是否良好电缆头
1.清除表面灰尘、污垢每年一次
2.检查接头是否牢固维保责任人主管Sheet2Sheet3
6、停电审批程序变配电室维修或临时维修须停电操作时,维修人员应报告工程部主管工程主管以书面形式报告管理中心经理停电范围,时间及事由,管理中心经理批准后,同时通知甲方相关使用部门得到院方同意后停电
五、电视__维修管理:
1、管理中心工程部弱电工进进行弱电系统维修时,应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图
2、弱电工安全操作a确保人身安全维修时如需带电作业电压高于36V时,应做好相应的绝缘措施;b确保维修设施的安全测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰;维修设施线路板底面切忌与金属物件相碰,最好用绝缘板托起;注意合理放置维修工具以免引起意外
3、必须正确判断故障部位、故障元器件,切忌乱换乱拆、胡乱调整
4、基本维修方法1)观察法a有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;b有无异常的声音;c观察图像效果2)静态测量法;a短路电阻测量法;b电流测量判断法;c电压测量判断法
5、天线系统维修1)放大器;a检查人、输出插头是否松弛、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头;b检查输入__,一般应为90dB,如相差太大15dB以上则应通知广播站解决;c如果输入__满足要求90dB,调整低频增益、高频增益至最大,而输出仍不能达到要求104dB则应通知广播站拆修放大器2)分配器a检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头;b检查分配器输入、输出__强弱,如果输出__比输入__减少5dB以上,则应更换分配器.3)分接盒a检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈,如是则应整修或更换插头;b检查分接盒输入、输出__强弱,如果输出__比输人__减少2dB以上则应更换分接盒.4)插座:a检查插座接线是否牢固,插孔是否太松弛,如是则应整改插座,整改达不到要求的应更换;b检查插座输入与输出__,如果输出__较输入__减少2dB以上,则应更换插座.5)馈线a馈钱对地绝缘电阻应大于
0.2MΩ,线间绝缘电阻应大于
0.2MΩ;b馈钱100m内的__衰减应不超过10dB,否则应更换馈线
6、__线锥修1)__线接头有无生锈、氧化或发霉断火,如是则应重接接头烫锡处理2)__线有无断线,如有则应更换一根__线有两根备用线3)__线有无短路或漏电,如有则应更换__线
7、维修部维修员回到工程部后,应及时填写好《维修记录》内容包括维修内容、所用主要材料、施工时间等,最后签上工程部维修员姓名以备查询
8、工程部做好《报修记录表》的登记
六、消防系统日常检查及保养计划
1、每年12月10日前,由管理中心工程部主管__制定完毕下一年度的《消防系统维修保养年度计划》报管理中心审批并按系统的运行情况拟定小修、中修、大修
2、消防系统维修保养内容1)日检每班次在当值班长的指导下由中控室消防员对火灾__系统进行下a)每班次均应进行系统设备的外观检查;b)火警功能误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在,如有其他干扰存在,应设法排除对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的,或探头显示灯不亮、不能接收__,应及时清洗更换;d)故障功能——主电源故障,检查输入电源是否完好,熔丝有无烧断、接触不良的情况;——备用电源故障,检查充电装置,电池是否损坏,有无断线;——探测回路故障,检查该回路至火灾探测器的接线是否完好,有无探测被取下,终端监控器有无损坏2)月检每月15日在工程部主管的指导下,由领班__对消防自动系统进行下列功能检查,并填写〈消防系统月检查保养记录表〉a)日检全部内容;b)测试控制器主要工作电压是否正常;c)火灾探测器(温感、烟感、破波)__倾斜度不大于45度与底座接触是否良好外观是否洁净完好指示灯是否闪亮.随机取5%的烟感喷烟后消防主机是否收到____;d对楼层消防栓泵进行外观检查,查看外接线是否固定良好,油漆脱落应补刷新e》检查手动按钮、紧急旋钮__是否牢固,有无破损及丢失;任选两个手动__按钮进行模拟__,测试__功能是否正常;f》对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘,线路松动应加以紧固;g》对主电源和备用电源做自动转换试验3)季检每季度检查和试验自动__系统的系列功能,并填写〈消防系统年(季)检查保养记录表〉a》采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示;a》试验火灾__的声光显示;a》实验水流指示器,压力开关等__功能,__显示;a》对备用电源进行1--2次充放电试验,1--3次主要电源和备用电源自动切换试验;a》用手动或自动检查防火卷帘门的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况;a》用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备;a》对固定式“1211”系统进行外观巡视,查看管网系统的密封情况,读出压力表指针数值,用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备;a》用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯;a》从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验;a》在中控室进行消防通信设备对讲通话试验;a》检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验4)年检每年12月20日前由工程主管及领班__对火灾自动__系统的功能作下列检查和试验,填写〈消防系统年(季)检查上保养记录〉a》应用专用检测仪器对所__的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验,对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃;c》试验火灾应急广播设备的功能合同期内__厂家指导检查,合同期满后由物业维修检查4维修保养计划A对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成B每班次消防员应对消防设备外部清洁一次,用压缩空气进行吹污、吹尘,再用干的干净抹布擦拭,保持设备光洁C消防系统设备故障的维修一般不超过8小时,在8小时内无法解决的,应将其故障原因、解决时间上报管理中心经理,并按批准的时间限期解决D消防泵维修保养见〈给排水设备设施维修保养标准作业规程〉相关要点E消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录,分类归档管理,保存期五年
七、供暖系统日常管理及维修计划
1、交__要求操作人员必须持证上岗,身体健康,无不良爱好__后每日清扫、擦洗所有设备及工作场所,否则__人有权拒绝__
2、每班冲洗水位计一次
3、每班定期排水一次
4、每日定期手动安全阀一次
5、每班作炉水、软水及离子交换器化验一次,离子交换器水硬度大于
0.02时应2到3小时化验一次,当水硬度大于
0.025时应再生
6、凝结水排放应每天日板排放一次并检查水质清洁度,化验水指标I7周检查给水滤网、油过滤器滤网一次
8、对所有跑冒滴漏的阀门及时修复
9、对所有泵阀、软水箱等附属色杯进行年大修及清洗
10、每年9月份对锅炉、及附属设备进行大修对锅炉房泵阀进行保养,
八、电梯巡检内容及故障处理1机房A)电机轴承故障电机运转时发出异常响声,如判断是轴承故障,应拆下电机检查轴承,如有发卡、磨损过大,则需更换轴承B)选层器故障一般有以下几种---滑链应调整链条长度,调整带动轮位置;---选层器三角触头不动多为污尘太多所致,应用除污剂清除污染此剂除污快、去污强,而且还有润滑作用;---上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导轴生锈,没有润滑油所致应更换导向轴承、导轨加导轨专用润滑油、除去主导轴锈污、加润滑油C)制动器故障制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象应调整制动闸瓦,更换制动闸瓦,除去制动轮上的油污D)限速器故障夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏应清洗杂物、更换轴承2井道与轿厢a轿厢门和自动门机构故障开关门时有抖动声、不开门、不关门,开门时有碰声、门隙过大等应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;b厅门故障同上c开门刀故障运行时有碰声、或突然停车,应调整开门刀位置开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙d导轨故障运行不平稳、发抖、震动等现象,应调整轨道尺寸,用找道尺调正、用轨道锉修平e导靴故障运行不平稳、有磨铁声、震动等现象,导靴片磨损严重导靴座位置不对等,应更换导靴,调整导靴座位置F安全钳故障运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或调整安全钳间隙、安全联动机构、加油润滑、保各活动部位灵氕
3、底坑a补偿链故障运行时有碰链声,由于补偿链增长或缩短等原因所偿链长度b安全钳钢丝绳张紧轮故障运行时有磨钢丝绳声或有异常声应丝绳,更换轴承c缓冲器故障缓冲器生锈、不活动、液压油量不足应除去铁锈、
4、电梯一般常见的电气故障及维修a保险丝故障——缓冲器、底坑急停、断绳开关短路应排去底坑积水,排除短路保险丝、厅门轿门安全回路;——井道有水,回路有短路点应断去来水源,排除断路点,换上双示灯回路;——厅外指示有水或有线破裂断路应排干水,排除短路点,更换保路;——控制线圈被烧,控制元件内部断路,应更换控制线圈和控制元件路点、换上相同保险丝b接触器和断路器故障接触器或继电器不工作,由于接触器和继J控制线路有断开点,控制线路保险被烧坏等原因所致应继电器,排除断开点,更换保险丝
5、井道与轿箱a上、下限位及极限开关故障此故障出现电梯不能走车,一般是不好或断路等原因所致应清洁接触点或更换、排除断点等;b不好或开关损坏、线路断路等原因所致应清洁接触点线路断点等c轿门、厅门联锁开关故障此故障出现电梯只关门不走车,一般是开关接触d安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停装置此故障出现电梯不走车,触不良或损坏等原因所致应清洁接触点,更换开关6底坑a缓冲器开关、底坑急停开关故障此故障出现电梯不走车,缓冲器复位不到位,主钢丝绳过长,对重碰到缓冲器开关损洁接触点,缓冲器复位,缩短主钢丝绳,更换开关b张紧轮断绳开关故障此故障出现电梯不走车,一般是由于开关接触不良,安全钳钢丝过长,开关损坏等原因所致应清洁接触点,缩短安全钳钢丝,更换开关c电梯故障排除后,电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯运行日记》中,归档__保存
7、电梯巡检内容及保养计划日检a、检查各部分的连接零件,是否松动b)、监听齿轮啮合情况,检查变速箱是否漏油c)、检查制动器的工作状态,间隙d)、检查各传动部分的稳定性检查轿顶轮、导向轮、对重轮的传动情况,检查绳头装置是否正常e)、检查限速器,安全钳的连接和润滑情况f)、检查拽引钢丝绳有无磨损、断丝的绳股,并作好记号g)、检查厅门、轿门的安全连锁装置周检a)、检查制动器主弹簧和制动臂有无裂纹,调整闸瓦间隙,紧固连接螺栓b)、检查各种安全保护装置c)、检查拽引钢丝绳在拽引槽内的卧入情况d)、检查安全钢丝绳、极限开关钢丝绳的连接情况e)、检查并调整补偿装置,检查轿厢室内各项设施的完好性和可靠性f)、检查调整电梯平层的准确性月检:a、检查制动器和安全保护装置.调整解瓦与制动轮间隙.b、检查轿箱顶轮导向轮滑动间隙.c、检查井道设施对导轨涂润滑油.d、检查自动门系统.季检:a、重新拧紧全部螺栓.b)、检查变速箱是否漏油c)、检查拽引轮和钢丝绳调整受力不均钢丝绳d)、调整导靴间隙,检查调整超载限制装置e)、检查联轴器弹性圈的磨损和变形情况,检查调整电机轴的同轴度f)、检查接触器、继电器、行程开关的触头和动作机构,保养电控柜年检:每年12月份工程部维修人员对电梯进行一次检修主要内容是拆洗减速器限速器更换润滑油.对于伸长的钢丝绳及时剪断电梯应按劳动局年检程序进行调试试车
九、液氧站维护及管理
1、交__制度1)__人员应准时来__2)__人员应认真听取交班人员交代,并查看《液氧站设备设施运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《液氧站设备设施运行日记》上签名3)有下列情况之一者不准交__a上一班运行情况未交代清楚;b记录不规范、不完整、不清晰;c机房不干净;d__人未到岗;2液氧站运行管理1)每天值班人员定时检查安全阀,压力表的使用情况,以防意外事故发生2)、密切液氧罐的压力,当升至规定值时应及时放掉多余气体,以防高压后出现意外事故3)当班人员应定时检查液位,当液位低于规定值时,应及时通知液氧厂充加液氧4)对液氧罐及附属设施进行定期维护,保养清洁,不得任意敲打阀门和容器,防止器泄露发生5)每次液氧车充加的液氧,都必须查验其有无质量合格证书充盈率不得超过95%6)储罐及系统须检查时,必须排尽液体,用无油空气或氮气吹除、置换,使系统中氧含量低于23%时方可进行检查排尽低浊液氧时,须穿好防护用品,操作时应在阀门的侧面,防止被冻伤
十、公共部位设备设施维修,报修和回访1公共部位报修管理1)、院方报修维修规程
1.1管理中心工程部在接到院方人员报修要求时,应及时填写《报修记录表》
1.2记录人即时将记录的报修内容通知管理中心工程部主管
1.3管理中心工程部主管按照报修内容安排维修人员的工作
1.4如报修内容属物业管理范围,维修人员应在接单后,按与院方人员约定时间前15分钟内带齐工具到达维修现场
1.5维修人员到达现场后,应首先对报修项目进行对比确认,不相同的应及时向院方人员提出并反馈给管理中心工程部主管之后按管理中心工程部主管安排进行
1.6维修人员应在维修完毕后将相关情况填于《维修记录表》让院方人员签名确认2)、公共设施设备的报修维修程序
2.1管理中心接到公共设备设施的报修信息后,应立即将有关情况记录于《报修记录表》,并即时将报修内容通知管理中心工程部主管
2.2管理中心工程部主管按照报修内容,尽快安排维修人员带齐维修工具及备件赶到现场进行维修,做到小修不过夜,中修不过周,大修不过月
2.3完成维修工作后,维修人员应在《维修记录表》上注明维修有关事项,并由管理中心工程部主管确维修人员应妥善保管好《维修记录表》
2.4当维修项目需更换较大的零、部件时,维修人员应参照该设备的说明书、图纸等相关资料进行维修完成后要填写《维修记录表》并经管理中心工程部主管确认后存档
2.5工程维修人员在完成维修任务后,应及时向管理中心工程部主管报告,管理工中心程部主管将处理结果填写于报修记录
2.6检验与回访主管对每日的《派工单》要及时收回,根据维修记录的完成情况向院方人员__或上门回访,回访的内容针对服务的及时性和院方人员对维修服务过程是否满意对于难度较大不能当天解决的维修,要与维修人员一同到现场看维修情况,并查找当日未解决项目原因,及时监督解决负责跟踪过程经过回访或检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,立即整改医院公共区域定期保养计划表№:HR—010类别周期序号保养内容公共设施维护养护半年1明暗沟全面检查2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井盖3化粪池(每季清掏一次)4路灯灯杆检查修理5室外消防栓(防水检查)每周1室外标识牌,路灯2阳光棚随时检查1道路(水泥路面、路牙、挡土坡、台阶等)2垃圾车、垃圾桶3室__栏护栏4其他保养检查每月检查1水箱、水池(每年4月份清洗一次水箱)2上、下雨污水管(发现问题维修)3设备房4消防栓5公用电器海淀区竹园小区东城区华府景园总经理副总经理总会计师公司总部商业物业__物业其他类型综合办公室人力资源部开发部物业部财务部后勤工程部北京港龙商业大厦北京盛福京龙商厦昌平区风雅园小区昌平区龙锦苑小区海淀区恩济花园涿州琉璃湖__朝阳区幸福村小区崇文区华德__崇文区景泰嘉园丰台区车辆研究所天津市血液中心天津市黄河道医院丰台海军靛厂新村西城区小区办北京市小区办恒瑞物业公司物业管理协会业务指导隶属关系相关法规的指定修改行业指导医院物业管理中心日常管理社区文化满意度调查企业文化导入培训员工档案有效激励自我评价业余活动合理化建议与用户__商与周边单位与居委会与派出所与主管部门服务价值链服务价值供应基本要素内部满意机制互动服务链__验收合格物业联合__商、施工单位验楼接收楼宇及钥匙颁发房屋质量等级证书施工单位修复移交工程竣工图纸及资料业主入住前的准备工作不合格合格物业管理中心103人项目经理1人工程部24人物业部2人保洁部45人保安部31人主管2人配电室值班7人水电瓦工4人弱电维修2人空调工2人锅炉工3人会计1人主管1人领班2人保洁员人主管1人领班2人保安员人消防中控员3人车场管理5人自行车管理2人住院部保安3人体检中心3人电梯工3人液氧站1人主管1人岗位争机竞制反馈评价执行岗位应用培训计划陪训__陪训考核修正不合格合格填写维修记录并存档用户工程部进行维修填写《派工单》____部填写《来电来访记录》表用户____部填写《来电来访记录》表填写《派工单》工程部进行维修填写《紧急维修记录表》责任人全程跟踪填写《紧急维修跟踪记录表》相关记录进行归档合格不合格用户____部责任部门进行处理填写投诉处理并存档填写《来电来访记录表》满意不满意。