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附件绿城__项目物业服务相关内容和标准绿城__项目物业服务相关内容和标准使用说明本标准对绿城集团__项目交付前物业服务和交付后前期物业服务的相关内容和费用标准(包括但不限于前期__费、前期介入费、前期开办费、空置房物业服务费等);交付后项目(以10万平方米普通__为例)的基本硬件条件设置、基本的物业服务内容与物业服务标准、物业服务费标准等进行了规定,各分子公司、区域可在洽谈过程中结合项目实际和项目公司对物业服务标准的不同要求进行适当调整目录TOC\o1-3\h\z\u第一部分交付前物业服务3
一、前期__服务3
二、前期介入服务5第二部分前期物业服务19
一、项目相关硬件配备条件19
二、收费标准19
三、分项服务内容及标准20
四、____和人员配备29
五、物质装备34
六、前期物业服务支出测算36第一部分交付前物业服务交付前物业服务可分为前期__服务、前期介入服务两个阶段
1、前期__服务阶段从规划设计评审开始到物业实际交付之日止;
2、前期介入服务阶段从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日止
一、前期__服务该阶段公司主要提供物业管理顾问__服务、销售案场物业服务、样板区(房)物业服务等
(一)物业管理顾问__服务的主要工作内容为
1、从物业管理和物业使用的角度,提出合理化意见和建议
(1)审视建筑施工图纸,对建筑单体及交通__、地下__等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(2)审视给排水、电气的施工图纸,就给排水的供水方式、管路设置,以及电气管路设置、照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(3)结合项目的整体定位及档次,参与部分设施(信报箱、标识系统等)、大型设备(电梯、智能化等)的功能和定位,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(4)结合项目的实际情况,就物业公建配套用房(物业管理用房、社区用房等)的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等)提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(5)审视景观设计方案和施工图纸,对景观总体规划、交通__、使用功能、节点处理等方面,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(6)根据项目公司要求,通过审视商品房买卖合同和楼书,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(7)根据项目实际,为小区围墙定位提供合理___和建议;
(8)对物业公共区域[包括但不限于公共设施、设备及场所(地)等]的装修设计提供合理化意见和建议;
(9)对物业管理用房等的布局、设计以及装修标准提出相应___和建议;
(10)根据工程施工进度情况,向项目公司及时提供有关楼宇材质(铝合金窗、单元门厅墙、地面、电梯等)保护的建议,以减少因施工对材质造成的损伤而导致项目公司一次性投资成本提高;
(11)通过跟进项目不同阶段的现场施工进度,每两个月一次对现场施工进行巡视,提出有利于日后物业管理的优化建议和意见;
(12)应项目公司要求,参加相关工程联席会议,并根据会议议题提供有关物业管理方面的建议,但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公司,并提供相关资料
(13)应项目公司要求,派人参加项目有关客户联谊会、业主质量监督小组会议、产品说明会等重要活动,但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知物业公司,并提出相关要求
(14)应项目公司要求,与项目公司共同对项目生活园区服务体系方案进行探讨
(二)销售案场、样板区(房)物业服务内容:
(1)客户管家服务:为客户提供生活提醒、物业管理体系__、服务亮点介绍、客户信息收集等服务;
(2)吧台服务:为项目客户/潜在客户提供茶水、餐点服务;
(3)礼宾服务:为项目客户/潜在客户提供引导服务;
(4)保洁服务:负责销售案场、样板区(房)室内外卫生的日常维护
(三)顾问__服务期限根据项目工程进度约定前期物业管理顾问__服务的期限,一般从项目规划方案设计阶段起至物业实际交付之日止,服务期限最长不超过三年(单个项目),若超过三年的,相关事宜另行协商
(四)根据项目类型及所处地域,物业管理顾问__服务的收费标准如下
1、顾问__服务费参照绿城房产通字
(2004)193号文件规定的费用标准收取若服务内容超过上述范围的,相关事宜另行协商
2、销售案场物业服务、样板区(房)物业服务费用由物业服务人员成本支出、物业公司管理费(按人员成本总支出的8%计提)组成具体如下
(1)人员配置1)销售案场销售案场根据案场的规模大小及房产品的档次提供不同标准的服务配置※尊贵级销售案场人员配置(见下表)序号岗位岗位设置(不含替班)岗位说明1驻场经理12客户管家1-23吧员24迎宾2★(详见备注)5礼宾主管16停车场礼宾1-2★7门岗礼宾28中夜班秩序人员2-4★9监控人员3★10保洁2根据案场规模大小定11办公区域保洁2★※普通销售案场人员配置(见下表)序号岗位岗位设置(不含替班)岗位说明1客户管家12吧员1-23门岗礼宾1-24中夜班秩序人员2★5保洁2根据案场规模大小定6办公区域保洁2★2)______根据房产品的档次提供不同标准的服务配置※__、官邸大宅、排屋人员配置(见下表)序号岗位岗位设置(不含替班)岗位说明1驻场经理12客户管家1-2★3___管家1套1人4水吧服务员体验___1套1人★5停车场礼宾1-26电瓶车驾驶2★7中夜班秩序人员2-4★8___保洁1套1人__需增加一名庭院保洁9__保洁若干根据__区域__决定※普通__人员配置(见下表)序号岗位岗位设置(不含替班)岗位说明1驻场经理1★2客户管家13___管家1套1人如有____或三户则视实际工作量进行人员调整4停车场礼宾1★5中夜班秩序人员2-4★6___保洁1套1人如有____或三户则视实际工作量进行人员调整7__保洁若干根据__区域__决定3)人员配置补充说明※★岗位可根据项目实际情况决定是否配备;※具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定;※如项目规模较大并包含案场及___,或服务人员总数超过25人,建议配备1名驻场经理;※以上服务人员实行单休制,替班人员按照16的比例配备
(2)服务费用1)人员费用标准费用项目人数标准元/月·人月数(月)备注
1、人员工资工资标准根据物管公司的统一标准,每年按10%递增驻场经理700012客户管家350012___管家180012吧员180012礼宾主管280012礼宾180012中夜班秩序人员监控150012工程人员250012保洁主管250012保洁120012人员工资合计
2、双休日加班费按照1200工资的基数___管家37212吧员37212礼宾37212中夜班秩序人员监控37212小计
3、公积金1项的8%,根据国家规定适时调整驻场经理56012客户管家28012___管家14612吧员14612礼宾主管22412礼宾14612中夜班秩序人员监控14612工程人员20012保洁主管20012小计
4、社会统筹保险
1、2项的
29.5%,根据国家规定适时调整
5、福利费过节费、高温费、__费、交通费驻场经理56012客户管家36012___管家26012吧员26012礼宾主管36012礼宾26012中夜班秩序人员监控26012工程人员30012保洁主管30012保洁6012小计
6、绩效考核两个月工资,其中一个月工资由项目公司考核发放驻场经理14000客户管家7000___管家3600吧员3600礼宾主管5600礼宾3600中夜班秩序人员监控3000工程人员5000保洁主管5000保洁240050元/月·人小计
7、管理费1-6项16%,其中酬金8%,管理费8%
8、税1-7项的
5.7%
9、合计2)人员费用补充说明※酬金、管理费计提说明及前提条件项目公司需在销售案场(___)开放前三个月书面告知物业公司,便于进行服务方案、人员编制的确定及相关前期准备工作(包括招聘、培训等)项目公司需在销售案场(___)开放前两个月与物管公司签订相关服务协议,并按约定开展服务工作若项目公司销售案场(___)提前或延后开放,项目公司应按实承担相关费用如案场(___)项目服务期限不满一年,管理费将视情增加如案场(___)项目提前结束,需提前两个月书面通知物管公司,并需承担员工解聘费及产生的其他相关费用外地项目因往来交通差旅、通讯等产生的额外费用与项目公司另行协商支付※绩效考核标准为两个月工资,其中50%的绩效考核由项目公司对案场服务进行考核合格后全额支付※法定节假日加班工资根据考勤具实结算客户管家276元/天、___管家、吧员、礼宾166元/天、礼宾主管、保洁主管、工程人员248元/天、保洁138元/天※由项目公司解决人员工作餐;中夜班礼宾请项目公司按照8元/天的标准提供夜餐补贴※物业所需物耗及易耗品按需领用,或实报实销※由项目公司安排外地员工的住宿,配备必要的生活用品(被褥、衣柜)及电器(热水器、空调、电视等)3)服装费用服装费用将根据各个案场项目的实际人员配备情况,向项目公司结算服装费总额=服装费用×人数×(1+税
5.7%);服装费一次性支付,两年分摊(保洁、工程人员一年分摊)服装费用根据案场(___)项目实际情况及服务档次分为尊贵及普通两个标准详细标准如下※尊贵___管家、吧员(女)5210元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)夏装裙装(每人二套)580元/套,丝巾(每人两条)20元/条1200秋装每人二套裤装(780元/套)、一裙(120元/条)丝巾(每人两条)30元/条1740冬装
1、冬大衣500元/件
2、冬丝巾30元/两条,530工作鞋
1、皮鞋半年一双,皮鞋150元/双×4双600洗衣1月1次,30元/次×24=720元720头花15元/个×4个=60元60袜子15元/双×24双=360元360合计5210客户管家(女)4720元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)西装1200元/套×2套=2400元2400西装裙150元/条×2条=300元300衬衣长袖200元/件×2=400元短袖150元/件×2=300元700工作鞋皮鞋150元/双×4双=600元600洗衣1月1次,30元/次×24=720元720合计4720客户管家、___管家(男)4980元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)西装1200元/套×2套=2400元2400夏装西裤250元/条×2条=500元500衬衣长袖200元/件×2=400元短袖150元/件×2=300元700领带60元/条×1条=60元/条60工作鞋皮鞋150元/双×4双=600元600洗衣1月1次,30元/次×24=720元720合计4980礼宾(男)4984元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)夏装套装(一衣一裤,每人两套)580元/套×2套1160秋装套装(一衣一裤,每人两套)780元/套×2套1560冬装冬大衣800元/件800工作鞋皮鞋150元/双×4双600其他白手套3元/双每月两双144洗衣1月1次,30元/次×24=720元720合计4984工程人员1200元/人·年见下表项目标准费用合计(元)夏装160元/套×2=320元320秋冬装200元/套×2=400元400工作鞋40元/双×12双=480元480合计1200保洁主管1800元/人·年见下表项目标准费用合计(元)夏装290元/套×2580秋装360元/套×2720冬大衣500元/件500合计1800保洁660元/人·年见下表项目标准费用合计(元)夏装115元/套×2=230元230秋冬装125元/套×2=250元250头花鞋15元/月180合计660※普通___管家、吧员(女)3930元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)夏装裙装(每人二套)580元/套,丝巾(每人两条)20元/条1200秋装每人二套裤装(780元/套)、一裙(120元/条),丝巾(每人两条)30元/条1740冬装
1、冬大衣500元/件
2、冬丝巾30元/两条530工作鞋皮鞋半年一双皮鞋100元/双×4双400头花15元/个×4个60合计3930客户管家(女)4000元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)西装1200元/套×2套=2400元2400西装裙150元/条×2条=300元300衬衣长袖200元/件×2=400元短袖150元/件×2=300元700工作鞋皮鞋150元/双×4双=600元600合计4000客户管家、___管家(男)4260元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)西装1200元/套×2套=2400元2400衬衣长袖200元/件×2=400元短袖150元/件×2=300元700夏装西裤250元/条×2条=500元500领带60元/条×1条=60元60工作鞋皮鞋150元/双×4双=600元600合计4260男员工(礼宾)3920元/人·两年见下表项目标准费用合计(元)夏装套装(一衣、一裤,每人两套)580元/套×2套1160秋装套装(一衣、一裤,每人两套)780元/套×2套1560冬装冬大衣800元/件800工作鞋皮鞋100元/双×4双400合计3920工程人员1200元/人·年见下表项目标准费用合计(元)夏装160元/套×2=320元320秋冬装200元/套×2=400元400工作鞋40元/月×12双=480元480合计1200保洁主管1800元/人·年见下表项目标准费用合计(元)夏装290元/套×2580秋装360元/套×2720冬大衣500元/件500合计1800保洁660元/人·年见下表项目标准合计(元)夏装115元/套×2=230元230秋冬装125元/套×2=250元250头花鞋15元/月180合计
6603、若该阶段服务内容超出上述范围,涉及的相关事宜由项目公司和物业公司根据项目的区域、规模、性质及__进度进行协商,并在服务合同中予以明确同时涉及的服务合同参照绿城房产通
(2008)200号文件规定执行
二、前期介入服务
1、该阶段公司的基本工作内容为
(1)成立物业服务中心,确定负责人;
(2)根据前期介入人员配置方案及到岗计划,招聘人员并实施培训(物业管理基本概念、服务礼仪、物业管理法律法规、公司各项规章制度、各项操作规程、接管验收知识、质量体系知识等);
(3)物业服务中心所有人员的工作服制作(根据不同工种确定),在物业交付前三个月到位;
(4)制订物业管理方案,内容包括物业接管验收方案、秩序维护方案、车辆管理及交通__管理方案、清洁服务管理方案、绿化养护方案、公共设施设备维修养护方案、财务管理方案、人事管理方案、社区文化活动方案、物业装修管理方案等;
(5)编制业主手册,经评审定稿后并印刷;
(6)协助编制__使用说明书及房屋质量保证书;
(7)__物业服务费的报批或备案手续;
(8)完成项目标识统计,提交项目公司,并对标识系统进行现场复核;
(9)做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作,制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格;
(10)对房屋公共部位进行接管验收,对房屋进行细致的检查(土建、水电)等各方面;整理验收初验资料,报项目公司进行整改,将验收资料进行分类汇总,对不合格项报项目公司整改,并重复程序至验收通过;对房屋公共部位进行复验,待项目公司整改完毕后,再进行复验,再汇总,如有问题再报项目公司整改至验收通过;
(11)接管验收相关技术资料的移交,具体包括A、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;B、设施设备的__、使用和维护保养等技术资料;C、物业质量保修文件和物业使用说明文件;D、物业管理所必须的其他资料
(12)参与公共设施设备的调试和验收,对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行接管验收;
(13)__中心设备的调试和验收(智能化设备),消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试,周界__、电视监控、访客对讲、户内防盗__、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统接管和验收;
(14)建立设施设备台帐,设备名称、产地、厂家、__、产权所属等;
(15)建立备品备件资料档案,建材、设备等品名、产地、厂家、__等资料和实样的收集;
(16)对秩序维护人员、管理人员、工程人员进行设备操作培训,掌握各设备系统的使用方法;
(17)建立消防器材档案,对各消防栓的具__置、配置数量进行登记;
(18)根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品、办公家具等(或由项目公司承担费用,物业公司自行采购);
(19)协助项目公司对物业管理用房装修检查并提供合理化建议;
(20)办公室的布置,上墙文件、软装饰等、__物业管理软件试运行;
(21)协助项目公司做好小区的开荒保洁工作(根据项目公司的需求来确定);
(22)建立业主档案(业主的住址、____、家庭情况等);
(23)与项目公司协商确定交付场地,结合项目实际,对实地进行勘察;
(24)交付前各项物品采购,并协助项目公司布置交付现场;
(25)与__相关部门(如__通讯、网络、有线电视或数字电视、燃气公司等)__,争取相关部门能在交付期间到交付现场设点,为业主提供方便;
(26)交付现场____(除服务中心全部人员到位,从公司总部将选派优秀人员增__付活动),确保交付工作顺利完成;
(27)制定交付流程、交付方案、各岗位工作职责,准备统一说辞、注意事项等;
(28)交付资料整理装袋,确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕(如业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等);
(29)编制交付人员通讯录,以便在交付过程中碰到问题能及时__;
(30)与项目公司一起召开交付碰头会,对交付中将有可能碰到的问题进行讨论;
(31)__交付预演,迎接交付;
(32)总结交付经验,准备装修管理,就交付中存在的问题进行汇总与分析
2、以上前期介入服务费用由物业服务人员成本支出、物业公司管理费(按物业服务人员成本总支出的5%计提)组成
3、根据项目实际由项目公司选用物业公司提供服务的主要内容有一房一验、保洁开荒、交付领房、秩序维护人员进驻等服务,相关费用由双方根据实际情况协商确定原则上为物业公司实际提供服务人员的成本加人员成本支出5%的管理费用交付时公共区域成品保护等工作由项目公司完成
4、物业管理用房的装修由项目公司负责,物业公司应从方便使用的角度提出合理化建议同时项目公司在物业管理用房中按合理比例设置相应的员工宿舍、食堂用房
5、物业管理服务所需的物业管理软件、设施、设备、工具、用具及员工宿舍、食堂装修、用具由项目公司按实承担,若项目公司以实物形式提供的,物品均为新购
6、交付现场除满足__相关规定外,需达到物业公司交付接管验收的标准,即完成室内公共区域装饰装修、室外公共区域的景观绿化施工、通水、通电、通气、通讯等,若交付现场未能满足物业公司接管验收标准的,项目公司需在交付前一个月书面告知物业公司,便于物业公司相关工作的开展
7、项目实际交付时间发生调整的,项目公司应提前书面通知物业公司(提前交付的,至少在交付日期前3个月;延期交付的,至少在合同约定的交付之日前3个月)
8、项目前期介入服务费用标准以物业费为
1.8元/平方米/月的10万方普通__为测算模板,测算基准时间为2009年,前期介入时间为3个月若物业类型、规模、服务内容和要求有变化,则人员配置数量、职务级别、工资序列随项目调整物业费为
4.0元/平方米/月以上的高端项目,岗位设置、工资序列、服装费用等将进行调整,人员工资序列参照销售案场
(1)交付前第三月费用项目人数标准月数编制说明
一、人员费用
1、人员工资含奖金 工资标准按公司最新标准的总公司直属区域、分子公司序列的六级标准进行测算经理
148001.125全年含奖金按
13.5个月工资计算 工程人员
217001.125秩序维护队长
123001.125按管理人员测算秩序维护班长
312801.125 人员工资合计7
2、加班费
(1)双休日加班费月工资系数加班天数 管理人员、工程人员
0.0922基本工资按1200元计算,按每月加班2天计算秩序维护班长
0.0928基本工资按960元计算,按每周加班2天计算
(2)法定节假日加班费月工资系数加班天数根据交付时间确定管理人员、工程人员
0.138基本工资按1200元计算秩序维护班长
0.138基本工资按960元计算
3、工作餐费人数月标准月数 管理人员、工程人员42001按8元×25天秩序维护班长32401按8元×30天
4、高温费人数标准月数根据交付时间确定管理人员、工程人员4150秩序维护人员3150
5、交通补贴人数标准月数管理人员、工程人员4501上下班交通费50元/人
6、社会统筹保险工资总额 工资总额含奖金、餐费、加班费、高温费、交通补贴管理人员、工程人员
29.50% 应根据当地情况作测算杭州地区的基数为
29.5%秩序维护员
20.00% 应根据当地情况作测算杭州地区的基数为
20.0%
7、工会教育经费工资总额
3.50%
8、公积金
8.00% 人员月工资的8%计算
9、过节费人数标准 可根据交付时间确定管理人员、工程人员41001按每个节日300元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算全年为1200元/人平均每月100元秩序维护班长、队员3671按每个节日200元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算全年为800元/人平均每月67元人员费用合计
二、 行政办公费用
1、办公费用 标准月数 行政办公费 3001含日常办公用品耗费\员工饮用水\邮寄费\办公软件等办公水电费 3001
2、通信费用人数\个数标准月数 固定__13001 经理__13001 主管__11501 其他管理人员__2501
3、交通费 其他交通费用 3001
4、工装费用人数标准 管理人员、秩序维护员5600 600/12工程2400 400/12行政办公费用合计
三、秩序维护费用 秩序维护耗材3501安保耗费50-100元/人/月秩序维护管理费41001根据当地规定杭州安保管理费为100元/人/月秩序维护费用合计
四、残疾人保障金
71.50%2124按当地规定杭州市为:员工总人数×254__(当地上一年度平均工资)×
1.5%÷12,254__/12每月为2124
五、不可预计费(前四项之和的3%)
1.00%
六、管理费(前五项之和的5%)
5.00%
七、税费(前六项之和的
5.7%)
5.70% 支出合计
(二)交付前第二月费用项目人数标准月数编制说明
一、人员费用
1、人员工资含奖金 工资标准按公司最新标准的总公司直属区域、分子公司序列的六级标准进行测算经理
148001.125 经理助理
127001.125 客服人员
114001.125 工程人员
217001.125秩序维护队长
123001.125按管理人员测算秩序维护班长
312801.125按三级标准套秩序维护队员
311501.125按三极标准套人员工资合计12
2、加班费
(1)双休日加班费月工资系数加班天数 管理人员、工程人员
0.0922基本工资按1200元计算,按每月加班2天计算每年24天秩序维护班长、队员
0.0928基本工资按960元计算,按每周加班1天计算,每年52天
(2)法定节假日加班费月工资系数加班天数根据交付时间确定管理人员、工程人员
0.138基本工资按1200元计算秩序维护班长、队员
0.138基本工资按960元计算
3、工作餐费人数月标准月数 管理人员、工程人员62001按8元×25天秩序维护班长、队员62401按8元×30天
4、高温费人数标准月数 根据交付时间确定管理人员、工程人员6150秩序维护班长、队员
61505、交通补贴人数标准月数管理人员、工程人员4501上下班交通费50元/人
6、社会统筹保险 工资总额 工资总额含奖金、餐费、加班费、高温费、交通补贴管理人员、工程人员
29.50% 秩序维护
20.00%
7、工会教育经费工资总额
3.50%
8、公积金
8.00% 人员月工资的8%计算
9、过节费人数标准 根据交付时间确定管理人员、工程人员6100 按每个节日300元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算全年为1200元/人平均每月100元秩序维护班长、队员667 按每个节日200元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算全年为800元/人平均每月67元人员费用合计
二、 行政办公费用
1、办公费用 标准月数 行政办公费 4001含日常办公用品耗费\员工饮用水\邮寄费\办公软件等办公水电费 5001
2、通信费用人数\个数标准月数 固定__13001经理__13001 助理、主管、队长__21501 其他管理人员__3501
3、交通费用人数标准月数 其他交通费 5001
4、工装费用人数标准 管理人员、秩序维护员10600 600/12工程2400 400/12行政办公费用合计
三、秩序维护费用 秩序维护耗材6501秩序维护管理费71001秩序维护费用合计
四、残疾人保障金
121.50%2124按当地规定杭州市为:员工总人数×254__(当地上一年度平均工资)×
1.5%÷12,254__/12每月为2124
五、不可预计费(前四项之和的1%)
1.00%
六、管理费(前五项之和的5%)
5.00%
七、税费(前六项之和的
5.7%)
5.70% 支出合计
(三)交付前第一月费用项目人数标准月数编制说明
一、人员费用
1、人员工资含奖金及管理人员每月50元的交通补贴 工资标准按公司最新标准的总公司直属区域、分子公司序列的六级标准进行测算经理
148001.125 经理助理
127001.125 客服人员
214001.125 ___
214001.125财务人员
116001.125工程人员
217001.125 秩序维护队长
123001.125按管理人员测算秩序维护班长
312801.125按三级标准套秩序维护队员
1111501.125按三极标准套__员
311501.125按三级标准套保洁主管
120001.125按管理人员测算保洁技工
116001.125 保洁员
1111001.125 人员工资合计40
2、加班费
(1)双休日加班费月工资系数加班天数 管理人员、工程人员
0.0922基本工资按1200元计算,按每月加班2天计算保洁技工、保洁员
0.0928基本工资按960元计算,按每周加班2天计算秩序维护班长、队员
0.0928基本工资按960元计算,按每周加班2天计算
(2)法定节假日加班费月工资系数加班天数根据交付时间确定管理人员、工程人员
0.138基本工资按1200元计算保洁班长、保洁员
0.138基本工资按960元计算秩序维护班长、队员
0.138基本工资按960元计算
3、工作餐费人数月标准月数 管理人员、工程人员112001按8元×25天秩序维护班长、队员172401按8元×30天(不含保洁人员、绿化工)
4、高温费人数标准月数根据交付时间确定管理人员、工程人员11150秩序维护班长、队员、保洁技工、保洁员
241505、交通补贴人数标准月数管理人员、工程人员4501上下班交通费50元/人
6、社会统筹保险 工资总额 工资总额含奖金、餐费、加班费、高温费、交通补贴管理人员、工程人员
29.50% 秩序维护、保洁员
20.00%
7、工会教育经费工资总额
3.50%
8、公积金
8.00% 人员月工资的8%计算(不含保洁员)
9、过节费人数标准 根据交付时间确定管理人员、工程人员11100 按每个节日300元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算全年为1200元/人平均每月100元秩序维护班长、队员17100 按每个节日200元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算全年为800元/人平均每月67元,不含保洁人员人员费用合计
二、 行政办公费用
1、办公费用 标准月数 行政办公费 5001含日常办公用品耗费\员工饮用水\邮寄费\办公软件等办公水电费 6001
2、通信费用人数\个数标准月数 固定__23001 经理__13001 助理、主管、队长__31501 其他管理人员__7501
3、交通费用人数标准月数 其他交通费 5001
4、工装费用人数标准 管理人员、秩序维护员、__员2450 600/12工程、保洁班长、保洁员1133 400/
125、节日装饰费 行政办公费用合计
三、秩序维护费用 秩序维护耗材15501秩序维护管理费161001秩序维护费用合计
四、保洁费用 保洁耗费 8001 保洁费用合计
五、残疾人保障金
351.50%2124按当地规定杭州市为:员工总人数×254__(当地上一年度平均工资)×
1.5%,254__/12每月为2124
六、不可预计费(前五项之和的1%)
1.00%
七、管理费(前六项之和的5%)
5.00%
八、税费(前七项之和的
5.7%)
5.70% 支出合计 第二部分前期物业服务前期物业服务从物业实际交付之日起至建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同终止之日止由物业服务单位提供的物业管理服务前期物业服务按照以下设置的项目硬件条件,确定了基本的物业服务内容和标准、物业服务____和人员配备以及物业服务费标准
一、项目相关硬件配备条件
1、项目布局总建筑__10万平方米,高层毛坯__,小区设有两个出入口,其中一个为主出入口(主出入口都采取人车分流形式,人行入口采取__进入形式)地下__出入口设置有道闸系统、不直接与市政道路相接,访客停车在地面解决
2、配套设施设备地下__通向各单元入口处和地下自行车入口都采取门禁系统小区设置红外周界__系统、高清红外摄像监控系统、巡更系统、楼宇可视对讲系统、车辆管理系统消防与监控中心合在一起单元进户门设挑檐或挡雨板高层配置清洁楼道所必须的清洗池住户电表、信报箱集中设置路灯配置合理并采用耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆公共部位不配备__空调、未配备热水系统等公共配套
3、维保期限电梯、智能化、水泵、绿化等维保期限要求为自交付之日(若项目交付时设施设备尚未通过验收合格的,则按验收合格之日)起满两年
4、其他绿化植物配制大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物
5、交付项目为一次__付
6、费用测算时间费用测算中人员工资标准以2009年交付为基准时间,以后暂定每年上浮10-20%
二、收费标准参照杭州市物业服务甲级收费标准:
1.6元/平方米/月(可上浮25%),暂定对各项目的收费标准为
1.8元/平方米/月(不含公共能耗和园区生活体系)
三、分项服务内容及标准(依据杭州市甲级标准编制)
1、综合管理服务内容标准服务机构设置小区内设置物业服务中心,实施统一专业化服务;配置较先进完备的办公设施设备;应用计算机等现代化管理手段进行科学管理;办公场所整洁有序管理人员要求中心主任(经理)持有物业___上岗证和物业经理上岗证;管理人员和专业技术人员持证上岗;管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范,行为规范,服务主动、热情合同管理与项目公司/业主签订前期物业服务合同/协议,双方责权利明确,并按照合同协议约定提供__服务档案管理建全小区物业管理服务档案,包括物业竣工验收档案;设备管理档案;业主或使用人资料档案;业主或使用人装修档案;物业租赁档案;日常管理档案等管理、考核制度有完善的物业管理方案;制定小区物业管理与物业服务工作计划,并__实施;制定服务中心内部管理制度、各岗位工作标准和考核制度,并实施标识标志小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标;各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志财务管理建立财务制度,收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;对物业服务费和共用部位、共用设施设备经营收入的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰;至少每半年公开一次物业经营收入收支情况园区管理对违反业主规约(临时管理规约)或__有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理公众制度房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主管理规约等各项公众制度完善;提供物业服务合同之外的特约服务和__服务的,公示服务项目与收费价目;服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准专项维修资金管理维修基金管理、续筹符合有关规定,按有关规定和合同约定规范使用物业维修资金创优服务物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意服务规范基本服务符合杭州市物业管理行业规范要求;其它服务项目达到约定的服务标准服务时间周一至周日业务接待,并提供服务;每天接待时间不少于12小时;公开报修__,24小时受理业主或使用人报修业主接待建立24小时值班制度,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录;对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理业主沟通每年至少1次征询业主对物业服务___;采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户80%的业主或使用人沟通,进行满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改装修管理按照__装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求,建立完善的__装饰装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度;依规定审核业主(使用人)的装修方案,制定装修须知告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项;建立业主或使用人房屋装修档案;监督装修过程,每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象及违规装修、违章搭建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门;做好巡查记录;装修完毕将业主或使用人装修资料档案归档保管
2、公共区域秩序维护服务项目内容标准人员要求专职人员,以中青年为主,身体健康,工作认真负责并定期接受培训;熟悉小区的环境,能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案;上岗时佩带统一标志,按需求穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠文明值勤,训练有素,言语规范认真负责;配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械门岗服务时间主出入口24小时值班看守、16小时立岗,其中主入口高峰期双人值勤交__有详细完整的交__记录外来人员对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理,对其他外来人员询问登记,并通过对讲系统__住户,决定是否放行外来车辆对进出小区的车辆实施证(卡)管理和登记,引导车辆有序通行、停放物品出门对大型物件搬出实行确认制度,并进行记录值班室、出入口清洁保持值班室、出入口环境整洁、有序、道路畅通业主帮助在遇到业主需要帮助时,主动热情巡逻岗服务时间实行24小时巡逻园区巡逻秩序维护人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位、重点区域每1小时巡逻一次__巡逻车辆行驶安全、停放有序、无可见安全隐患装修巡查发现违章及时制止和报告消防巡查消防设施完好无损,发现问题及时报告业主帮助在遇到业主需要帮助时,主动热情;在遇到住户紧急求助时,五分钟内赶到现场,采取相应措施外来人员询问在园区内遇见外来人员进行询问,并通过对讲系统__住户,决定是否放行,排除隐患对可疑人员及时劝离园区应急响应接到火警、警情后五分钟内到达现场,并报告业委会与警方,协助采取有关措施系统__处理在遇到异常情况时,五分钟内赶到现场,采取相应措施__中心服务时间园区设有__中心,具备录像监控、楼宇对讲(可视)、周界__(全封闭)、门锁智能卡等技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息紧急处理__中心接到____后,及时呼叫秩序维护员赶到现场进行处理业主帮助接受用户救助的要求,解答用户的询问应急预案和演习__中心控制室内悬挂火警、水警、警情应急预案;每年应__不少于1次的应急预案演习车辆管理服务时间专职人员24小时巡视和协助停车事宜停车引导机动车停放有序;非机动车按规定位置停放,管理有序停车巡查检查车辆门窗关闭;检查车辆外观;无易燃、易爆及危险物品存放车辆停放记录及时完整可追溯交通标识地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线
3、共有部位、共有设施设备日常运行、保养、维修服务项目内容频次标准园区设施房屋建筑每天巡视一次无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;室外招牌、__牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得__外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等;空调__位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀门窗、楼内、外墙面、顶面、地面、路灯、楼道灯、草坪灯、景观灯、__灯等园区设施每天巡视一次玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响;房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料、顶面粉刷层无大__剥落,面砖、地砖平整,无大__起壳、缺损、无污迹;路灯完好率不低于95%,楼道灯等公共照明设备完好围墙每周巡查一次围墙完好,铁栅栏围墙表面无锈蚀场地、道路、路面、侧石、井盖等每周二次巡查道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、护栏每日一次巡查保持原有面貌,保证其安全使用室外健身设施、儿童乐园等每日一次巡查发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用安全标志等每半月检查一次保证标志清晰完整,设施运行正常公共雨、污水管道每月检查一次,视情况及时清掏畅通无堵疏通每年一次化粪池每月检查一次通畅无堵塞无满溢半年清掏一次景观水池每日检查无渗水、无破损、底部无严重积尘每季度清洗道闸每周检查起动灵活,完好无损,正常使用半年保养围墙铁质护栏每年保养一次无明显锈迹景观水池、水系不定期保养无渗水、无破损标识每年维护无破损无缺失供电系统单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒每月检查一次无积尘,接头无松动现象每季清洁一次主要用电线路的绝缘状况每半年测试一次绝缘良好配电箱/柜每年保养无积尘,接头无松动现象供水系统供水设备每周检查三次以上运行正常,设施完好、无渗漏、无污染,保证二次供水正常水泵每季对润滑点加油泵房、管道每季一次除锈、油漆水箱、蓄水池每年定期二次清洗二次供水水质符合国家生活用水标准减压阀每年二次测压并记录无渗漏现象水箱、蓄水池盖板,溢流管口金属防护网每季检查水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁,溢流管口__金属防护网并完好暴露水管秋、冬季进行防冻保养保证二次供水正常每层水表箱内阀门接口及减压阀每季检查一次无渗漏现象泵房每日清洁泵房整洁管网及闸阀每年保养无明显锈蚀无漏生活水泵一级保养每年一次保证其运行正常排水系统污水泵、提升泵、排出泵每天二次检查正常无漏水每季1次润滑加油一级保养每年一次保证其运行正常污水处理系统每年二次全面维护保养污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求控制柜每月检查一次控制柜电气性能完好,运作正常窨井、窨沟、排水沟、集水井每天二次检查管道通畅,无堵塞外溢现象排污泵、排气扇每月试运行运转灵活暴气机空气滤网每年清洗二次无堵塞、无破损升降系统轿厢内按钮、灯具每日检查保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁井道保持清洁电梯机房通风、照明良好;每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理;电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大__时,物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助机房每周清洁无积尘无污迹弱电系统监视系统每周检查保证24小时运行正常,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常每季调试保养楼宇对讲系统(可视)每周一次调试与保养保证24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,__(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常周界__安防系统每周检查24小时设防正常运行,警戒线封闭、无盲区和死角,中心控制室通过显示屏、__控制器或电子地图准确地识别__区域,收到警情时,能同时发出声光____每季调试保养电子巡更每周检查正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常每季调试保养车辆管理系统每周一次检查保养保证系统运行正常消防系统消防泵启动 每月一次并记录运行正常,设施完好、无渗漏消防栓每月巡查一次消防栓箱内各种配件完好每年保养一次表面无生锈现象,颜色一致火警、__功能每天检查功能正常探测器控制装置每年一次试验完好无损运行正常火灾探测器每年一次试验及时清洗或更换消防水带每半年检查一次完好无缺,无霉变阀杆处每半年加注润滑油启动灵活运行正常每半年放水检查灭火器每月检查一次及时更新或充压消防箱喷淋管每年保养一次管道表面无生锈现象,颜色一致消防仪表每周巡查压力正常消防水泵一级保养每年一次保证其运行正常风机房内设备设施每年一次全面保养设备正常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录其他泳池设备开放期每天巡查一次正常运行,周边基本无异味和明显噪声,水质符合要求人防系统每周巡视一次,定期测试,每年年检一次正常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录防雷设施每年检查一次接地良好,无明显锈蚀室外共用管线每天巡查统一入地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻抄水总表每两月及时完整无遗漏抄电总表每月及时完整无遗漏急修半小时到场处理,一般修理一天内完成(预约的除外),零修急修及时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录小修半小时到场48小时内完成(特殊情况除外)大修半小时到场,一天内有答复
4、公共区域清洁卫生服务项目内容频次标准室内楼道地面每日清扫、每周拖洗一次无积灰、污迹、垃圾单元厅地面每日拖洗一次无灰尘、污迹、垃圾开关盒、表箱盖2米以下每日擦抹一次;2米以上每周清洁一次无灰尘、污迹扶手、单元门、信报箱每日擦抹一次无灰尘、污迹天花板、公共楼道灯、单元厅吊灯每月除尘一次无明显积灰、虫网进户门每三天擦抹一次无明显积灰、污迹楼道玻璃每周清洁一次无明显积灰、污迹电梯轿厢每日擦、扫一次以上,循环保洁无灰尘、污迹电梯轿厢保养每月上油一次无锈蚀无污迹公共洗手间每日拖洗一次以上无杂物、灰尘、污迹、堵塞单元厅玻璃2米以下每日擦抹一次;2米以上每周清洁一次无明显积灰、水渍单元门斗、天台、屋顶每月清洁一次无杂物、污迹、堵塞地下车库地库、架空层、地面每日清扫一次无积灰、污迹、垃圾地库管线(架)每季擦拭一次目视无积灰地面挡车栏杆每季擦拭一次目视无积灰、污迹人防密闭门、地库通道门每半年擦拭一次目视无积灰地库顶汽车、自行车每季掸尘一次目视无积灰、无虫网室外道路地面、绿地每日清扫二次,并巡回保洁无明显暴露垃圾、无卫生死角栏杆每天擦抹一次无积尘、无积水宣传栏、标识、小品等每半月清洁一次无积灰、无虫网、无污迹高杆路灯2米以下部分、低杆灯、草坪灯、景观灯、室外音箱每周擦抹一次,雨后及时擦抹;高杆路灯2米以上部分每月清洁一次无积尘、无积水休闲椅、石桌凳、运动健身设施每日擦抹一次无灰尘、无积水、无污迹高杆路灯、低杆灯、草坪灯、景观灯罩内每年10月清洁一次无虫、无明显积尘果皮箱、垃圾桶每日清理二次,擦拭一次周边地面无散落垃圾、无明显污迹少儿游乐、健身、休闲活动场每日清扫一次,并巡回保洁无垃圾、无污迹水池水面每日清理打捞无明显漂浮物花坛每天擦抹一次无积灰、无污迹花架每月掸尘除虫网一次无积灰、无虫网垃圾收集每日清理二次日产日清垃圾房每天冲洗一次无异味、无污迹铁艺围墙每半年擦拭一次无严重积灰道闸每日擦抹一次无灰尘、无污迹喷水池、水池内每半年清洗一次无污染,清澈窨井(含集水井)每半年清理一次内壁无粘附物、井底无沉淀物明沟每周清扫一次无明显垃圾,无堵塞消毒灭害窨井、明沟、垃圾房喷洒药水每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(
6、
7、
8、9月每月喷洒一次),每年灭鼠三次无明显蚊蝇滋生地、鼠迹
5、公共区域绿化日常养护服务标准内容频次标准乔木修剪每年一次生长良好抹芽6月—10月每月1次无孽生芽浇水7月—9月每2天1次;10月—6月每2周1次无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足,生长健壮病虫害视病虫害情况及时防治主要病虫害发生率低于5%灌木修剪6月—10月每月1次整洁、美观、枝叶紧密、圆整、无脱节、无枯枝浇水7月—9月每2天1次;10月—6月每2周1次无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足,生长健壮病虫害视病虫害情况及时防治主要病虫害发生率低于5%草坪修剪5月、7月、9月、11月各一次整洁、美观草高不超过8cm除草4月—10月循环清除,11月—3月每月1次杂草__不大于5%切边5月、7月、9月、11月各一次与乔灌木界限明显浇水7月—9月每天1次;10月—6月每2周1次无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足,生长健壮病虫害视病虫害情况及时防治及时防治,斑秃黄萎低于5%花坛花境草花更换每季1次鲜艳、美观除草4月—10月循环清除,11月—3月每月1次无杂草浇水7月—9月每2天1次;10月—6月每2周1次无枯死排涝遇雨季积水每天排涝无积水施肥春、秋各1次养分充足,生长健壮病虫害视病虫害情况及时防治无明显病虫害
四、____和人员配备
(一)____本着精简高效的原则,对于10万平方米规模的项目,可以设置综合服务部、环境维护部、秩序维护部(队)三个部门
(二)人员配置
1、交付后第一年人员配置图
(1)服务中心经理1人全面负责园区的物业管理服务、对各部工作落实检查及对外协调等工作
(2)综合服务部(8人)助理兼主管1人协助经理开展园区的物业管理服务,对本部门工作落实检查及接待处理业主等各方面的投诉和建议财务1人负责做好园区各项费用的收取及部门其他管理服务工作____2人负责做好园区业主接待、业主投诉处理、各种信息汇总、业主服务需求的安排与落实、业主回访和部门其他管理服务工作工程人员2人负责小区内装修管理服务和公共设施设备、附属构筑物等日常维修、养护、维保工作和业主委托维修服务及部门其他管理服务工作___2人负责做好园区业主的装修管理服务和部门其他管理服务工作在入住率达到70%时减少至1人,入住率达到90%时取消该人员的配置
(3)环境维护部(13人)环境主管1人协助经理负责园区的卫生、绿化等环境维护服务工作,对本部门工作落实检查及接待处理业主等各方面的投诉和建议保洁员12人其中室内6人,__、__与地下室3人,技工1人,机动1人,替休1人,负责园区公共部位的环境卫生服务
(4)秩序维护部(18人)秩序维护队长1人协助经理负责园区的秩序维护管理工作,兼任义务消防队长,对突发__的处理等工作秩序维护班长3人协助主管开展秩序维护管理工作,班内各项工作的安排与协调,兼小区巡逻工作秩序维护员11人协助做好小区秩序维护管理工作,负责小区门岗管理、小区巡逻、小区公共交通秩序与地下__管理等其中门岗9人,负责小区门岗管理,主入口高峰期2人,次出入口1人高峰期后主入口1人负责小区巡逻、小区公共交通秩序与地下__管理机动2人,负责队员休息时的顶岗__中心3人,每班1人,三班制负责__中心的相关工作
2、正常期人员配置图
(1)服务中心经理1人全面负责园区的物业管理服务、对各部工作落实检查及对外协调等工作
(2)综合服务部(5人)助理兼主管1人协助经理开展园区的物业管理服务,对本部门工作落实检查及接待处理业主等各方面的投诉和建议财务1人负责做好园区各项费用的收取及部门其他管理服务工作____1人负责做好园区业主接待、业主投诉处理、各种信息汇总、业主服务需求的安排与落实、业主回访和部门其他管理服务工作工程人员2人负责小区内装修管理服务和公共设施设备、附属构筑物等日常维修、养护、维保工作和业主委托维修服务及部门其他管理服务工作
(3)环境维护部(15人)环境主管1人协助经理负责园区的卫生、绿化等环境维护服务工作,对本部门工作落实检查及接待处理业主等各方面的投诉和建议保洁员12人其中室内6人,__、__及地下室3人,技工1人,机动1人,替休1人,负责园区公共部位的环境卫生服务绿化工2人负责园区公共区域的绿化养护和绿化的修剪服务(绿化交付时配备)
(4)秩序维护部(18人)秩序维护队长1人协助经理负责园区的秩序维护管理工作,兼任义务消防队长,对突发__进行处理等工作秩序维护班长3人协助主管开展秩序维护管理工作,班内各项工作的安排与协调,兼小区巡逻工作秩序维护员11人协助做好小区秩序维护管理工作,负责小区门岗管理、小区巡逻、小区公共交通秩序与地下__管理等其中门岗9人,负责小区门岗管理,主入口高峰期2人,次出入口1人高峰期后主入口1人负责小区巡逻、小区公共交通秩序与地下__管理机动2人,负责队员休息时的顶岗__中心3人,每班1人,三班制负责__中心的相关工作说明
一、绿城项目装修管理要求对于绿城服务项目,在装修管理上较为严格,依据《业主临时管理规约》,禁止以下装修行为
1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格),擅自改变房屋设计用途、功能和布局等;
2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
3、将没有防水要求的__或者阳台改为卫生间、厨__;以向数人出租为目的分隔房屋空间;封闭规划确定的阳台;
4、在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等)__、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、__牌等;
5、在非指定位置__采暖设备、热水供应装置等;
6、在顶层露台__雨蓬,或在屋顶__任何设施、设备;单个业主__使用的顶层露台确需__雨蓬的,应按照物业服务企业规定的统一的尺寸、材料、色彩__;
7、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自__物业共用设施设备;
8、不得擅自更改阳台内壁的色彩,不得擅自更换阳台吸顶灯,阳台上不得__水池和洗衣机因此,在装修期间的管理工作量和管理力度加大,从而导致在装修期间服务人员配置上,需要增加装修___的设置在业主装修高峰期结束(入住率超过70%)后,可以减少至1人负责装修管理装修入住率达到90%以上时,装修管理服务工作可由工程人员承担,此时___的配置可以取消常规状态下,绿化的养护期为两年,因此在养护期内可以暂缓绿化工配备
二、不同时期人员配置调整
1、第一年(装修期)(40人)配置___2人,不配备2名绿化工
2、正常服务期(39人)减少2名___、1名____员、增加2名绿化工
五、物质装备类别名称单位数量备注办公用品类电脑台4每增加一个部门增1台物业管理软件套1传真机台1打印机台1财务专用打印机台1复印机台1__机部5饮水机台3办公桌椅套7每增加1名___增加1套文件柜套10按户数增配数码相机台1验钞机台1保险柜台1柜式或吸顶式空调台2客服办公桌椅套1客服沙发套1按户数增配电冰箱(值班)台1微波炉(值班)台1工程用品铝合金双梯把2铝合金双梯加长把1冲击电钻把1电钻把1临时排水泵只1空调测温仪只1万用表块1钳形表块1兆欧表块1各类工具套3每增1名工程人员增1套管道疏通机台1手电筒只3每增1名工程人员增1只保洁绿化用品水管米400每增5万方增100米铝合金梯把2每增5万方增1把高压水枪台1多功能洗地机台1根据实际要求配置烘干机台1吸尘吸水机台1晶面处理机台1垃圾周转车辆6每增5万方增1辆擦玻璃器具套3每增1名室内保洁员增1套清洁工具套12每增1保洁员增1套割草机台1每增2名绿化工增1台绿篱机台1每增2名绿化工增1台绿化工具套2每增1名绿化工增1台雨鞋、雨衣套3每增2名绿化工增1台秩序维护用品对讲机只8每增1名/班增1只钢盔顶2每增一个出入口增1顶消防斧把2每增一个出入口增1把消防靴双2橡胶警棍根2每增一个出入口增1根应急灯只5每增一个出入口增1只手提式探照灯只5每增1名/班增1只雨鞋、雨衣套10每增1名/班增1套电子巡更器套1文案制作文案制作套按户数食堂灶具套1餐具套1空调台1冰柜台1冰箱台1微波炉台1消毒柜台1用餐桌椅套1宿舍空调台3热水器台1电视机台1床、衣柜套18床上用品套18办公桌椅套2其他
六、前期物业服务支出测算
1、该阶段物业公司应按《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的约定提供物业管理服务,并按合同约定收取物业服务费
2、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业(包括房屋、车位、库房等),物业服务费用(包括能耗费)按照项目所在地__相关规定由项目公司交纳,交纳标准为该物业核定每__物业服务费×__×12×__规定比例
3、业主缴纳物业服务费从项目交付之日起的次月起计,交付当月物业服务费由项目公司承担
4、产权属项目公司的会所已作___业主公共活动场所而无偿提供移交给物业公司的,与公共部位、公共设施的服务管理相同,该区域不收取物业服务费,同时能耗费在会所收入中单独列支,若出现亏损则费用由小区公共经营收入中支出(以下标准按照10万方普通__配置人员及设定工资若物业类型、规模、服务内容和要求有变化,则人员配置数量、职务级别、工资序列随项目调整,费用相应增加同时根据物业公司发展规划,人员工资每年递增10%进行测算)
(一)第一年(装修期)费用项目人数标准月数编制说明
一、人员费用
1、人员工资含奖金 工资标准按公司最新标准的总公司直属区域、分子公司序列的六级标准进行测算经理
1480013.5 经理助理
1270013.5 客服人员
2140013.5 ___
2140013.5装修管理人员按2年计算2年后装修基本完成该人员撤退财务人员
1160013.5按二级核算员套工程人员
2170013.5 秩序维护队长
1230013.5按管理人员测算秩序维护班长
3128013.5按三级标准套秩序维护队员
11115013.5按三极标准套__员
3115013.5按三级标准套保洁主管
1200013.5按管理人员测算保洁技工
1160013.0保洁员
11110013.0人员工资合计40
2、加班费
(1)双休日加班费月工资系数每年加班天数 管理人员、工程人员
0.09224基本工资按1200元计算,按每月加班2天计算每年24天保洁技工、保洁员
0.09252基本工资按960元计算,按人员每周加班1天计算,每年52天秩序维护班长、队员
0.09252基本工资按960元计算,按每周加班1天计算,每年52天
(2)法定节假日加班费月工资系数每年加班天数 管理人员、工程人员
0.
1385.5基本工资按1200元计算,按11天的1/2即
5.5天计算保洁班长、保洁员
0.
1387.3基本工资按960元计算,按11天的2/3,即
7.3天计算秩序维护班长、队员
0.13811基本工资按960元计算,按11天计算
3、工作餐费人数月标准月数 管理人员、工程人员1120012按8元×25天秩序维护班长、队员1724012按8元×30天(不含保洁员、绿化工)
4、高温费人数标准月数 管理人员、工程人员111504 秩序维护班长、队员、保洁技工、保洁员291504
5、交通补贴人数标准月数管理人员、工程人员11501上下班交通费50元/人
6、社会统筹保险工资总额 工资总额含奖金、餐费、加班费、高温费、交通补贴管理人员、工程人员
29.50% 秩序维护、保洁员
20.00%
7、工会教育经费工资总额
3.50%
8、公积金
8.00% 按12个月工资计算,不含保洁人员
9、过节费人数标准 管理人员、工程人员111200 按每个节日300元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算秩序维护班长、队员17800 按每个节日200元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算人员费用合计
二、 行政办公费用
1、办公费用 标准月数 行政办公费 50012含日常办公用品耗费\员工饮用水\邮寄费\办公软件等办公水电费 60012
2、通信费用人数\个数标准月数 固定__220012经理__130012 助理、主管、队长__315012 其他管理人员__75012
3、交通费用人数标准月数 其他交通费 30012
4、工装费用人数标准 管理人员、秩序维护员、__员26600 工程、保洁班长、保洁员14400
5、节日装饰费 行政办公费用合计
三、秩序维护费用 秩序维护耗材175012秩序维护管理费1710012秩序维护费用合计
四、保洁绿化费用 保洁耗费 50012 生活垃圾清运费 保洁费用合计
五、公共设施设备维护费 电梯台数年标准 电梯年检费201500 电梯台数据20台估算,每台每年1500元水箱清洗费 8元每立方×水箱容量(按100立方计算)×每年2次加水质检验报告费用300元每个每次其他公共设施维护费 由于第一年在维保期内,费用较为节约人防年检费 排污许可证年检费 公共设施维护费合计
六、公共电费 不含电梯、水泵、水系等高能耗费,包含公共照明路灯、楼道灯、地下__等
七、公共水费 清洁用水 50012 其他 公共水费合计
八、社区文化活动费
九、物业保险费
十、残疾人保障金
401.50%254__按当地规定杭州市为:员工总人数×(当地上一年度平均工资)×
1.5%
十一、不可预计费(前十项之和的1%)
1.00%
十二、管理费(收入的5%)
5.00%
十三、税费(收入的
5.7%)
5.70% 支出合计
(二)正常年份费用项目人数标准月数编制说明
一、人员费用
1、人员工资含奖金 工资标准按公司最新标准的总公司直属区域、分子公司序列的八级标准进行测算经理
1550013.5 经理助理
1310013.5 客服人员
1170013.5 财务人员
1180013.5工程人员
2200013.5 秩序维护队长
1260013.5按管理人员测算秩序维护班长
3132013.5按四级标准套秩序维护队员
11119013.5按四极标准套__员
3119013.5按四级标准套保洁主管
1220013.5按管理人员测算保洁技工
1180013.0 保洁员
11120013.0 绿化工
2130013.0 人员工资合计39
2、加班费
(1)双休日加班费月工资系数每年加班天数 管理人员、工程人员
0.09224基本工资按1200元计算,按每月加班2天计算每年24天保洁技工、保洁、绿化人员
0.09252基本工资按960元计算,按人员每周加班1天计算,每年52天秩序维护班长、队员
0.09252基本工资按960元计算,按每周加班1天计算,每年52天
(2)法定节假日加班费月工资系数每年加班天数管理人员、工程人员
0.
1385.5基本工资按1200元计算,按11天的1/2即
5.5天计算保洁技工、保洁、绿化人员
0.
1387.3基本工资按960元计算,按11天的2/3,即
7.3天计算秩序维护班长、队员
0.13811基本工资按960元计算,按11天计算
3、工作餐费人数月标准月数 管理人员、工程人员820012按8元×25天秩序维护班长、队员1724012按8元×30天(不含保洁人员、绿化工)
4、高温费人数标准月数 管理人员、工程人员81504 秩序维护人员、保洁员、绿化工311504
5、交通补贴人数标准月数管理人员、工程人员8501上下班交通费50元/人
6、社会统筹保险 工资总额 工资总额含奖金、餐费、加班费、高温费、交通补贴管理人员、工程人员
29.50% 秩序维护、保洁、绿化人员
20.00%
7、工会教育经费工资总额
3.50%
8、公积金工资额
8.00% 按12个月工资计算,不含保洁、绿化人员
9、过节费人数标准 管理人员、工程人员81200 按每个节日300元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算秩序维护班长、队员17800 按每个节日200元(
五一、中秋、
十一、元旦4个节)计算人员费用合计
二、 行政办公费用
1、办公费用 标准月数 行政办公费 50012含日常办公用品耗费\员工饮用水\邮寄费\办公软件等办公水电费 60012
2、通信费用人数\个数标准月数 固定__220012 经理__130012 助理、主管、队长__315012 其他管理人员__45012
3、交通费用人数标准月数 其他交通费 30012
4、工装费用人数标准 管理人员、秩序维护员、__员23600 工程、高配、保洁班长、保洁员、绿化工16400
5、节日装饰费 行政办公费用合计
三、秩序维护费用 秩序维护耗材175012秩序维护管理费1710012秩序维护费用合计
四、保洁绿化费用 保洁耗费 50012 绿化耗用 40012 生活垃圾清运费 保洁费用合计
五、公共设施设备维护费 电梯台数年标准 电梯年检费201500 电梯台数按20台估算,每台每年1500元电梯维护费205400 按每台450元/月计算年标准为5400元/年水箱清洗费 8元每立方×水箱容量(按100立方计算)×每年2次加水质检验报告费用300元每个每次防雷设施年检费 智能化系统维护费 消防系统年检费 此项费用可与消防部门洽谈其他公共设施维护费 正常年份大部分设施设备均过保修期,维护费用较高人防年检费 排污许可证年检费 公共设施维护费合计
六、公共电费 不含电梯、水泵、水系、__空调等高能耗费,包含公共照明路灯、楼道灯、地下__等
七、公共水费 清洁用水 50012 绿化用水 80012 其他 公共水费合计
八、社区文化活动费
九、物业保险费
十、残疾人保障金
391.50%254__按当地规定杭州市为:员工总人数×(当地上一年度平均工资)×
1.5%
十一、不可预计费(前十项之和的1%)
1.00%
十二、管理费(收入的5%)
5.00%
十三、税费(收入的
5.7%)
5.70% 支出合计 说明收费__按80000平方米测算主管1人财务1人客服2人工程2人___2人队长1人班长3人队员9人__员3人机动2人综合服务部(8人)秩序维护部(18人)主管1人保洁10人保洁技工1人机动1人环境维护部(13人)物业服务中心(40人)经理1人主管1人财务1人客服1人工程2人队长1人班长3人队员9人__员3人机动2人综合服务部(5人)秩序维护部(18人)主管1人保洁10人保洁技工1人机动1人绿化2人环境维护部(15人)物业服务中心(39人)经理1人PAGE5。