还剩343页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
目录TOC\o1-3\h\z\u第一部分投标函1第二部分投标人资格证明文件3一法定代表人授权委托书4第三部企业基本情况5一公司简介6二公司目前管理项目及发展定位7第四部分投标报价及经费预算8一投标报价表9二物业服务费用明细表10三经费测算11
(一)__物业服务费测算11
(二)商业物业服务费测算22第五部分本项目概况分析及整体管理构想33一项目分析34二整体管理构想35第六部分拟建立的__机构及管理人员的配备,人员的培训和管理39一拟建立的__机构40二人员的配备43三人员的培训57四人员的管理67五质量管理机制77第七部分拟采取的前期介入、接管验收等管理措施79一前期介入80二接管验收83第八部分管理规章制度、档案管理和财务管理90一拟建立的管理规章制度91二档案管理106三财务管理111第九部针对该项目的物业管理服务标准、措施、承诺指标及特约服务115一**•小区物业服务标准116二**•小区物业服务承诺125三特约服务137第十部分物业日常服务方案和实施141一综合管理服务142二公共区域清洁卫生服务151三公共区域秩序维护服务164四公共区域绿化养护服务181五共用部位、公用设施设备日常运行、养护服务191第十一部分社区文化的建设245第十二部分突发__应急预案247第一部分投标函投标函致**__公司
1、**物业公司授权**经理为全权代表,参加贵方__的**·小区项目物业服务招标的有关活动为此,提供投标须知规定的全部投标文件投标书正本壹份,副本肆份,投标报价表壹份
2、我公司承诺如下1保证投标文件中提供的资料完全真实有效2保证遵守招标文件中的有关规定3投标报价不低于成本
3、我们理解招标人不一定接受最低报价的投标或招标人接到的任何投标,也无义务向我方解释不接受的原因,同时也理解,招标人不负担我们的任何投标费用
4、我们愿意向贵方提供任何与该项目投标有关的数据、情况和技术资料
5、本投标自开标之日起90个日历日内保持有效在此期限届满之前,本投标文件始终对我方具有约束力,并随时接受中标
6、如果我们在本投标文件有效期内撤回投标文件;或在接到中标通知书后的30日内未能或拒绝签订合同,招标单位有权另选中标单位
7、与本投标有关的一切往来通讯请寄地址邮编__传真投标人全称**物业公司法定代表人或授权代表(签章)日期第二部分投标人资格证明文件一法定代表人授权委托书二营业执照三物业管理企业资质证书一法定代表人授权委托书法定代表人授权委托书**__公司本授权委托书声明注册于的**物业公司法定代表人董事长指定经理为本公司的授权代表,参加贵方__的**•小区项目前期物业服务招标,以本公司名义处理一切与之有关的事务在整个投标过程中,该授权代表的一切行为,均代表本公司,与本公司的行为具有同等法律效力本公司将承担该授权代表行为的全部法律后果和法律责任授权代表无权转换代理权特此委托授权代表姓名性别年龄职务___号码授权代表签字样本投标人全称**物业公司法定代表人本授权书于年月日签字生效第3部企业基本情况一公司简介二公司目前管理项目及发展定位一公司简介二公司目前管理项目及发展定位第四部分投标报价及经费预算一投标报价表二物业服务费用明细表三经费测算一投标报价表投标报价表二物业服务费用明细表物业服务费用明细表序号支出内容__支出费用商业支出费用合计1综合管理服务费用
291541.
1337883.
88329425.012公共区域清洁卫生费用
562607.
50142120.
50704728.003公共区域秩序维护费用
499658.
75145551.
25645210.004公共区域绿化养护费用____
60.
0039790.
00165650.005物业共用部位、共用设备设施的日常运行维护费用
270006.
20105423.
80375430.006税金
107451.
0429799.
00137250.047利润
96530.
5941231.
57137762.168合计
1953655.
20541800.
002495455.20三经费测算
(一)__物业服务费测算1综合管理服务费用序号项目费用1人员费用
250977.152办公费用
31359.983文化建设费用
9204.004合计
291541.13
(1)人员费用序号项目名称数量工资/人/月保险/人/月月支出年支出※__分摊1项目经理
13500.
001137.
504637.
5055650.
0049250.252客服主任
12500.
00812.
503312.
5039750.
0035178.753财务会计
12500.
00812.
503312.
5039750.
0035178.754出纳
11800.
00585.
002385.
0028620.
0025328.705客服员
41700.
00552.
509010.
00108120.
0095686.206节假日加班费(1700÷22)*33*2人
5100.
004513.507服装费※
22600.00两年分摊
6600.
005841.008小计
283590.
00250977.15※__分摊比例
88.5%※22项目经理、客服主任、财务会计、出纳、客服员、保洁绿化主管、秩序维护主管、工程维修主管共11人,每人两套
(2)办公费用序号项目单价数量金额年费用备注※__分摊1电脑
4000.
0028000.
004000.00两年分摊
3540.002办公桌
300.
0082400.
001200.00两年分摊
1062.003打印机
4000.
0014000.
002000.00两年分摊
1770.004传真机
2000.
0012000.
001000.00两年分摊
885.005文件柜
300.
00103000.
001500.00两年分摊
1327.506计算器
50.
00301500.
00750.00两年分摊
663.757__机
150.
00101500.
00750.00两年分摊
663.758办公椅
150.
00101500.
00750.00两年分摊
663.759空调
5000.
0013000.
001500.00两年分摊
1327.5010对讲机
1000.
0022000.
001000.00两年分摊
885.0011会议桌
1500.
0023000.
001500.00两年分摊
1327.5012复印纸
200.
00306000.
006000.00
5310.0013圆珠笔
1.
00500500.
00500.00
442.5014签字笔
1.
50200300.
00300.00
265.5015白板笔
3.
0060180.
00180.00
159.3016档案盒
8.
0080640.
00640.00
566.4017笔记本
2.
50200500.
00500.00
442.5018剪刀
1.
504060.
0060.00
53.1019文件夹
4.
0050200.
00200.00
177.0020抽杆夹
1.
007070.
0070.00
61.9521胸卡夹
1.
30300390.
00390.00
345.1522别针等
1.
00120120.
00120.00
106.2023胶带
2.
00240480.
00480.00
424.8024涂改液
2.
502050.
0050.00
44.2525橡皮
0.
505025.
0025.00
22.1326胶水
8.
5020170.
00170.00
150.4527书写白板
500.
0021000.
00500.00两年分摊
442.5028订书机
20.
0010200.
00200.00
177.0029财务凭证
10.
0060600.
00600.00
531.0030纸杯
10.
0050500.
00500.00
442.5031硒鼓
400.
0052000.
002000.00
1770.0032通信费
200.
00122400.
002400.00
2124.0033能耗费
300.
00123600.
003600.00
3186.0034合计
35435.00
31359.98※__分摊比例
88.5%
(3)文化建设费用序号项目名称数量单价金额※__分摊费用1月度费用
12300.
003600.
003186.002季度费用
4600.
002400.
002124.003半年
21200.
002400.
002124.004年终
12000.
002000.
001770.005合计
10400.
009204.00※__分摊比例
88.5%2公共区域清洁卫生费用序号项目费用1人员费用
479654.502清洁材料费用
82953.003合计
562607.50
(1)人员费用序号项目数量工资/人/月保险/人/月年支出__分摊1保洁员
161600.
00520.
00407040.
00407040.002保洁绿化主管
13000.
00975.
0047700.00※
42214.503服装费
32400.00两年分摊
6400.
006400.004法定节假日加班费(1600÷22)*33*10人
24000.
0024000.005小计
485140.
00479654.50※__分摊比例
88.5%
(2)清洁材料费序号项目单位单价单位数量总价年费用备注1洗涤剂4加仑
25.00桶
1002500.
002500.00 2洁厕剂4加仑
40.00桶
401600.
001600.00 3不锈钢清洁剂4加仑
80.00桶
504000.
004000.00 4地面牵尘剂4加仑
60.00桶
503000.
003000.00 5全能清洁剂4加仑
75.00桶
302250.
002250.00 684消毒液4加仑
50.00桶
502500.
002500.00 7玻璃清洁剂4加仑
80.00桶
504000.
004000.00 8洗衣粉20袋装
60.00箱
704200.
004200.00 9去污粉20袋装
60.00箱
704200.
004200.00 10小白垃圾袋
0.05个
4000200.
00200.00 11大黑垃圾袋
0.50个_____
5000.
005000.00 12杀虫药剂
35.00桶
1003500.
003500.00 13灭蚁药剂
20.00桶
501000.
001000.00 14灭鼠药
20.00盒
501000.
001000.00 15粘鼠板
10.00个
45450.
00450.00 16蟑螂屋
6.00个
30180.
00180.00 17胶手套
4.00双
3001200.
001200.00 18塑料扫把
8.00套
50400.
00400.00 19木杆扫把
6.00把
50300.
00300.00 20肩背防风簸箕
24.00个
20480.
00480.00 21玻璃刮35CM
13.00把
50650.
00650.00 22上水器35CM
9.00把
45405.
00405.00 23百洁布
3.00捆
200600.
00600.00 24钢丝球
3.00包
200600.
00600.00 25木杆拖布
15.00把
2003000.
003000.00 26竹夹子
2.00把
4080.
0080.00 27毛头
6.00个
120720.
00720.00 28厕刷
15.00把
901350.
001350.00 29大打扫
20.00把
30600.
00600.00 30钢丝棉100片
5.00箱
50250.
00250.00 31喷壶
6.00个
80480.
00480.00 32方巾
3.00块
300900.
00900.00 33尘推罩40CM
8.00个
96768.
00768.00 34伸缩杆
2.4M
25.00根
10250.
00250.00 35伸缩杆6M
80.00根
5400.
00400.00 36水桶
10.00个
60600.
00600.00 37云石铲刀
15.00把
50750.
00750.00 38玻璃铲刀
10.00把
50500.
00500.00 39水管500MM
10.00根
50500.
00250.00两年分摊40吸水机
5000.00台
15000.
002500.00两年分摊41线轴
500.00台
1500.
00250.00两年分摊42雨具
130.00套
6780.
00390.00两年分摊43梯子
200.00张
2400.
00200.00两年分摊44三轮车
500.00辆
21000.
00500.00两年分摊45能耗费
2000.00月
1224000.
0024000.00 46小计
82953.00 3公共区域秩序维护费用序号项目费用1人员费用
482158.752安全耗材费用
17500.003合计
499658.75
(1)人员费用序号项目数量工资/人/月保险/人/月年支出__分摊1秩序维护员
131600.
00520.
00330720.
00330720.002监控___
31800.
00585.008___
0.008___
0.003秩序维护主管
12500.
00812.
5039750.00※
35178.754服装费
32400.00两年分摊
6400.
006400.005法定节假日加班费(1600÷22)*33*10人
24000.
0024000.006小计 ___
730.
00482158.75※__分摊比例为
88.5%
(2)安全耗材费用序号项目数量单价总价年费用 备注1对讲机
101000.00_____.
005000.00两年分摊2警棍
10200.
002000.
001000.00两年分摊3演习培训费用
12500.
006000.
006000.00 4充电手电筒
10200.
002000.
001000.00两年分摊5能耗费
12150.
001800.
001800.00 6通讯费
12100.
001200.
001200.00 7雨具
10100.
001000.
00500.00两年分摊9棉大衣
10200.
002000.
001000.00两年分摊11小计
17500.00 4公共区域绿化养护费用序号项目费用1人员费用
92460.002绿化材料费用
33400.003合计____
60.00
(1)人员费用序号项目名称数量工资/人/月保险/人/月年支出__分摊1绿化员
31800.
00585.008___
0.008___
0.002法定节假日加班费(1800÷22)*33*2人
5400.
005400.003服装费
6400.00
1200.
001200.004小计
92460.
0092460.00
(2)绿化材料费用序号项目数量单价总价年费用 备注1水管
3004.
001200.
00600.00两年分摊2水桶
540.
00200.
00100.00两年分摊3打药机
3500.
001500.
00750.00两年分摊4水泵
12000.
002000.
001000.00两年分摊5割草机
13500.
003500.
001750.00两年分摊6背负机
11500.
001500.
00750.00两年分摊7高植剪
1200.
00200.
00100.00两年分摊8吹风机
11800.
001800.
00900.00两年分摊9三轮车
1500.
00500.
00250.00两年分摊10锄头
450.
00200.
00100.00两年分摊11肥料
5040.
002000.
002000.00 12药品
5030.
001500.
001500.00 13能耗费
12300.
003600.
003600.00 14用水
15000.00 15补植费
5000.00 16合计
33400.00 5物业共用部位、共用设备设施的日常运行维护费用序号项目费用1人员费用
202620.202工程维修材料费用17___.003设备设施运行维护费
50000.004合计
270006.20
(1)人员费用序号项目名称数量工资/人/月保险/人/月年支出__分摊1工程主管
12800.
00910.
0044520.00※
39400.202维修工
31800.
00585.008___
0.008___
0.003电梯工
22200.
00715.
0069960.
0069960.004服装费
10400.00两年分摊
2000.
002000.005法定节假日加班费
5400.
005400.006小计
207740.
00202620.20※__分摊比例为
88.5%
(2)工程维修材料费用序号项目数量单价金额年费用 备注1切割机
1700.
00700.
00350.00两年分摊2套丝板
1260.
00260.
00130.00两年分摊3潜水泵
1500.
00500.
00250.00两年分摊4台钳
1120.
00120.
0060.00两年分摊5测温仪
1800.
00800.
00400.00两年分摊6人字梯
2200.
00400.
00200.00两年分摊7气焊工具
11800.
001800.
00900.00两年分摊8角磨机
1480.
00480.
00240.00两年分摊9云石机
1330.
00330.
00165.00两年分摊10管钳
138.
0038.
0019.00两年分摊11扳手
328.
0084.
0042.00两年分摊12改锥
313.
0039.
0019.50两年分摊13榔头
312.
0036.
0018.00两年分摊14大锤
1150.
00150.
0075.00两年分摊15疏通机
1500.
00500.
00250.00两年分摊16剪刀
310.
0030.
0015.00两年分摊17工具箱
570.
00350.
00175.00两年分摊18揣子
512.
0060.
0030.00两年分摊19锯弓子
250.
00100.
0050.00两年分摊20电缆线轴
2500.
001000.
00500.00两年分摊21返水弯疏通机
11300.
001300.
00650.00两年分摊22对讲机
21000.
002000.
001000.00两年分摊23升降梯
1800.
00800.
00400.00两年分摊24__钻
2300.
00600.
00300.00两年分摊25万用表
1125.
00125.
0062.50两年分摊26摇表500V
1280.
00280.
00140.00两年分摊27摇表1000V
1350.
00350.
00175.00两年分摊2810KV电笔
185.
0085.
0042.50两年分摊29绝缘手套
340.
00120.
0060.00两年分摊30绝缘靴
350.
00150.
0075.00两年分摊31钳形电流表
1150.
00150.
0075.00两年分摊32安全带
320.
0060.
0030.00两年分摊33安全帽
515.
0075.
0037.50两年分摊34手电
580.
00400.
00200.00两年分摊35五联工具
3150.
00450.
00225.00两年分摊36套筒扳手
560.
00300.
00150.00两年分摊37活扳手
560.
00300.
00150.00两年分摊38梅花扳手
560.
00300.
00150.00两年分摊39六角扳手
540.
00200.
00100.00两年分摊40立梯(3米)
2650.
001300.
00650.00两年分摊41立梯(5米)
2800.
001600.
00800.00两年分摊42数字式万用表
350.
00150.
0075.00两年分摊43油压钳
1700.
00700.
00350.00两年分摊44灯泡
2002.
00400.
00400.00 45锯条
504.
00200.
00200.00 46切割片
5020.
001000.
001000.00 47电线
6004.
002400.
002400.00 48水泥
10100.
001000.
001000.00 49润滑油
5200.
001000.
001000.00 50铁丝
20000.
501000.
001000.00 51钉子
10000.
20200.
00200.00 52螺丝
10000.
40400.
00400.00 53 小计 17___.00
(3)设备运行费序号项目金额备注1公共照明
15000.00能耗费、维护费、年度检测费等2排水系统
4000.003消防系统
11000.004避雷系统
5000.005弱电系统
15000.006小计
50000.00
(二)商业物业服务费测算1综合管理服务费用序号项目费用1人员费用
32612.852办公费用
4075.033文化建设费用
1196.004合计
37883.88
(1)人员费用序号项目名称数量工资/人/月保险/人/月月支出年支出※商业分摊1项目经理
13500.
001137.
504637.
5055650.
006399.752客服主任
12500.
00812.
503312.
5039750.
004571.253财务会计
12500.
00812.
503312.
5039750.
004571.254出纳
11800.
00585.
002385.
0028620.
003291.305客服员
41700.
00552.
509010.
00108120.
0012433.806节假日加班费 (1700÷22)*33*2人
5100.00___.507服装费
22600.00两年分摊
6600.
00759.008小计
283590.
0032612.85※商业分摊比例
11.5%※22项目经理、客服主任、财务会计、出纳、客服员、保洁绿化主管、秩序维护主管、工程维修主管共11人,每人两套
(2)办公费用费用序号项目单价单位数量金额年费用备注※商业分摊1电脑
4000.00台
28000.
004000.00两年分摊
460.002办公桌
300.00张
82400.
001200.00两年分摊
138.003打印机
4000.00台
14000.
002000.00两年分摊
230.004传真机
2000.00台
12000.
001000.00两年分摊
115.005文件柜
300.00只
103000.
001500.00两年分摊
172.506计算器
50.00个
301500.
00750.00两年分摊
86.257__机
150.00台
101500.
00750.00两年分摊
86.258办公椅
150.00张
101500.
00750.00两年分摊
86.259空调
5000.00台
13000.
001500.00两年分摊
172.5010对讲机
1000.00台
22000.
001000.00两年分摊
115.0011会议桌
1500.00张
23000.
001500.00两年分摊
172.5012复印纸
200.00箱
306000.
006000.00
690.0013圆珠笔
1.00支
500500.
00500.00
57.5014签字笔
1.50支
200300.
00300.00
34.5015白板笔
3.00支
60180.
00180.00
20.7016档案盒
8.00个
80640.
00640.00
73.6017笔记本
2.50本
200500.
00500.00
57.5018剪刀
1.50把
4060.
0060.00
6.9019文件夹
4.00个
50200.
00200.00
23.0020抽杆夹
1.00个
7070.
0070.00
8.0521胸卡夹
1.30个
300390.
00390.00
44.8522别针等
1.00盒
120120.
00120.00
13.8023胶带
2.00卷
240480.
00480.00
55.2024涂改液
2.50瓶
2050.
0050.00
5.7525橡皮
0.50块
5025.
0025.00
2.8826胶水
8.50桶
20170.
00170.00
19.5527书写白板
500.00块
21000.
00500.00两年分摊
57.5028订书机
20.00个
10200.
00200.00
23.0029财务凭证
10.00本
60600.
00600.00
69.0030纸杯
10.00包
50500.
00500.00
57.5031硒鼓
400.00个
52000.
002000.00
230.0032通信费
200.00月
122400.
002400.00
276.0033能耗费
300.00月
123600.
003600.00
414.0034小计
35435.00
4075.03※商业分摊比例为
11.5%
(3)文化建设费用序号项目名称数量单价金额※商业分摊1月度费用
12300.
003600.
00414.002季度费用
4600.
002400.
00276.003半年
21200.
002400.
00276.004年终
12000.
002000.
00230.005小计
10400.
001196.00※商业分摊比例为
11.52公共区域清洁卫生费用序号项目费用1人员费用
113645.502清洁材料费用
28475.003合计
142120.50
(1)人员费用序号项目数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1保洁员
41600.
00520.
00101760.
00101760.002保洁绿化主管
13000.
00975.
0047700.00※
5485.503服装费
8400.00两年分摊
1600.
001600.004法定节假日加班费(1600÷22)*33*2人
4800.
004800.005小计 15___
0.
00113645.50※分摊比例为
11.5%
(2)清洁材料费用序号项目型号单价单位数量总价年费用备注1洗涤剂4加仑
25.00桶
401000.
001000.00 2洁厕剂4加仑
40.00桶
301200.
001200.00 3不锈钢清洁剂4加仑
80.00桶
201600.
001600.00 4地面牵尘剂4加仑
60.00桶
301800.
001800.00 5全能清洁剂4加仑
75.00桶
201500.
001500.00 684消毒液4加仑
50.00桶
301500.
001500.00 7玻璃清洁剂4加仑
80.00桶
201600.
001600.00 8洗衣粉20袋装
60.00箱
201200.
001200.00 9去污粉20袋装
60.00箱
201200.
001200.00 10小白垃圾袋
0.05个
100050.
0050.00 11大黑垃圾袋
0.50个
50002500.
002500.00 12杀虫药剂
35.00桶
10350.
00350.00 13灭蚁药剂
20.00桶
10200.
00200.00 14灭鼠药
20.00盒
10200.
00200.00 15粘鼠板
10.00个
50500.
00500.00 16蟑螂屋
6.00个
30180.
00180.00 17胶手套
4.00双
50200.
00200.00 18塑料扫把
8.00套
50400.
00400.00 19木杆扫把
6.00把
50300.
00300.00 20肩背防风簸箕
24.00个
20480.
00480.00 21玻璃刮35CM
13.00把
50650.
00650.00 22上水器35CM
9.00把
45405.
00405.00 23百洁布
3.00捆
200600.
00600.00 24钢丝球
3.00包
200600.
00600.00 25木杆拖布
15.00把
20300.
00300.00 26竹夹子
2.00把
4080.
0080.00 27毛头
6.00个
120720.
00720.00 28厕刷
15.00把
20300.
00300.00 29大打扫
20.00把
30600.
00600.00 30钢丝棉100片
5.00箱
50250.
00250.00 31喷壶
6.00个
80480.
00480.00 32方巾
3.00块
300900.
00900.00 33尘推罩40CM
8.00个
30240.
00240.00 34伸缩杆
2.4M
25.00根
10250.
00250.00 35伸缩杆6M
80.00根
5400.
00400.00 36水桶
10.00个
10100.
00100.00 37云石铲刀
15.00把
10150.
00150.00 38玻璃铲刀
10.00把
10100.
00100.00 39水管500MM
10.00根
50500.
00250.00两年分摊40吸水机
5000.00台
00.
000.00两年分摊41线轴
500.00台
1500.
00250.00两年分摊42雨具
130.00套
6780.
00390.00两年分摊43梯子
200.00张
2400.
00200.00两年分摊44三轮车
500.00辆
21000.
00500.00两年分摊45能耗费
150.00月
121800.
001800.00 46小计
28475.00 3公共区域秩序维护费用序号项目费用1人员费用
141751.252安全耗材费用
3800.003合计
145551.25
(1)人员费用序号项目数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1秩序维护员
41600.
00520.
00101760.
00101760.002监控___
11800.
00585.
0028620.
0028620.003秩序维护主管
12500.
00812.
5039750.00※
4571.254服装费
10400.00两年分摊
2000.
002000.005法定节假日加班费 (1600÷22)*33*2人
4800.
004800.006小计
176930.
00141751.25※分摊比例为
11.5%
(2)安全耗材费序号项目数量单价总价年费用 备注1对讲机
21000.
002000.
001000.00两年分摊2警棍
2200.
00400.
00200.00两年分摊3演习培训费用
1250.
00600.
00600.00 4充电手电筒
2200.
00400.
00200.00两年分摊5能耗费
1250.
00600.
00600.00 6通讯费
1250.
00600.
00600.00 7雨具
4100.
00400.
00200.00两年分摊9棉大衣
4200.
00800.
00400.00两年分摊11小计
3800.00 4公共区域绿化养护费用序号项目费用1人员费用
31720.002绿化材料费用
8070.003合计
39790.00
(1)人员费用序号项目名称数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1绿化员
11800.
00585.
0028620.
0028620.002法定节假日加班费(1800÷22)*33*1人
2700.
002700.003服装费
2400.00
400.
00400.005小计
31720.
0031720.00
(2)绿化材料费用序号项目数量单价总价年费用备注1水管
1004.
00400.
00200.00两年分摊2水桶
140.
0040.
0020.00两年分摊3打药机
1500.
00500.
00250.00两年分摊4高植剪
1200.
00200.
00100.00两年分摊5吹风机
11800.
001800.
00900.00两年分摊6三轮车
1500.
00500.
00250.00两年分摊7锄头
250.
00100.
0050.00两年分摊8肥料
1040.
00400.
00400.00 9药品
1030.
00300.
00300.00 10能耗费
1250.
00600.
00600.00 11用水
4000.00 12补植费
1000.00 13小计
8070.00 5物业共用部位、共用设备设施的日常运行维护费用序号项目费用1人员费用
65859.802工程维修材料费用
7564.003设备设施运行维护费
32000.004合计
105423.80
(1)人员费用序号项目名称数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1工程主管
12800.
00910.
0044520.00※
5119.802维修工
21800.
00585.
0057240.
0057240.003服装费
4400.00两年分摊
800.
00800.004法定节假日加班费
2700.
002700.005小计
105260.
0065859.80※分摊比例为
11.5%
(2)工程维修材料费用序号项目数量单价金额年费用 备注1管钳
138.
0038.
0019.00两年分摊2扳手
128.
0028.
0014.00两年分摊3改锥
113.
0013.
006.50两年分摊4榔头
112.
0012.
006.00两年分摊5大锤
1150.
00150.
0075.00两年分摊6疏通机
1500.
00500.
00250.00两年分摊7剪刀
110.
0010.
005.00两年分摊8工具箱
170.
0070.
0035.00两年分摊9揣子
112.
0012.
006.00两年分摊10锯弓子
150.
0050.
0025.00两年分摊11电缆线轴
1500.
00500.
00250.00两年分摊12返水弯专用疏通机
11300.
001300.
00650.00两年分摊13对讲机
11000.
001000.
00500.00两年分摊14升降梯
1800.
00800.
00400.00两年分摊15__钻
1300.
00300.
00150.00两年分摊16万用表
1125.
00125.
0062.50两年分摊17摇表500V
1280.
00280.
00140.00两年分摊18摇表1000V
1350.
00350.
00175.00两年分摊1910KV电笔
185.
0085.
0042.50两年分摊20绝缘手套
140.
0040.
0020.00两年分摊21绝缘靴
150.
0050.
0025.00两年分摊22钳形电流表
1150.
00150.
0075.00两年分摊23安全带
120.
0020.
0010.00两年分摊24安全帽
115.
0015.
007.50两年分摊25手电
180.
0080.
0040.00两年分摊26五联工具
1150.
00150.
0075.00两年分摊27套筒扳手
160.
0060.
0030.00两年分摊28活扳手
160.
0060.
0030.00两年分摊29梅花扳手
160.
0060.
0030.00两年分摊30六角扳手
140.
0040.
0020.00两年分摊31立梯(3米)
1650.
00650.
00325.00两年分摊32立梯(5米)
1800.
00800.
00400.00两年分摊33万用表
150.
0050.
0025.00两年分摊34油压钳
1700.
00700.
00350.00两年分摊35灯泡
1002.
00200.
00200.00 36锯条
104.
0040.
0040.00 37切割片
1020.
00200.
00200.00 38电线
2004.
00800.
00800.00 39水泥
5100.
00500.
00500.00 40润滑油
5200.
001000.
001000.00 41铁丝
5000.
50250.
00250.00 42钉子
5000.
20100.
00100.00 43螺丝
5000.
40200.
00200.00 44 小计
7564.00
(3)设备运行费序号项目金额备注1公共照明
20000.00能耗费、维护费、年度检测费等2排水系统
3000.003消防系统
3000.004避雷系统
3000.005弱电系统
3000.006小计
32000.00 第五部分本项目概况分析及整体管理构想一项目分析二整体管理构想一项目分析
1.项目分析为使我公司的物业服务工作更加贴近小区业主的需求,使物业服务与项目目标形象定位相吻合,更好地实现建设单位委托物业服务的初衷我们通过对该项目周边进行现场调研,结合对小区现状的了解以及__商的需求,我们认为要使小区同周边项目中塑造出独特鲜明形象,形成独特的销售卖点,可考虑通过良好而富有特色的物业服务提升项目形象,打造出不同于周边项目的差异化特色,从而提高项目的销售率和附加值,这也是前期物业服务的所应该追求的重要目标
2.项目定位针对“**·小区”对物业服务提出的高标准、高要求,以及做为**集团品牌项目的形象需求,我们将力争以**物业最__的的资源,专业的管理与服务,先进的物业服务文化,统一的服务形象以,以明显高于周边小区物业服务水平的服务品质,为**·小区营造一个与其要求相匹配的舒适、整洁的生活环境,以高附加值回馈业主与__商二整体管理构想
(一)整体构想在“**·小区”物业服务过程中,我们将坚持“让业主享受高品质超值服务”的核心理念,重点把握好以下几个方面
1、为业主提供最__的物业服务物业服务是劳动密集型的服务行业,“人”的因素是决定物业服务成功与否的关键因此我们将首先确保最__的人员配备,为下一步高标准的服务推行打下一个良好的基础为确保”**•小区”的高标准、高要求的物业服务,我们将从公司抽调或招聘最优秀的、有经验的的管理人员和服务人员组建”**•小区”的管理和服务团队其次,确保物业服务的后勤保障,在物业服务当中使用先进的服务设备、工具往往能大幅提高服务的效率和服务水平基于”**•小区”高标准、高档次的特点,我们将根据实际情况有针对性的选用比较先进的保洁、维修设备,以提高工作效率,减少对业主不必要的打扰,有效地延长物业的使用寿命
2、引入先进的物业服务文化我公司与北京仲量联行物业管理公司建立__战略合作伙伴关系,力求利用其先进的管理经验,__公司进行业务指导和培训,建立一个开拓进取、有战斗力的团结的管理团队,形成一个有明确责任,实行公平业绩评估制度,充分施展个人才能的管理机制,不断发展壮大公司将行业中先进的物业服务理念与文化融合到日常的物业服务中,使业主__到物业服务带来的满足感
3、统一**物业的形象现代社会中,企业将统一的视觉形象传递给员工和公众,能够使外界对企业产生统一的认同感,有利于提升企业的形象,我公司将在“**•小区”全面导入公司视觉形象系统,以统一的服务形象展现在“**•小区”的员工和业主面前,提升“**•小区”的整体形象
4、建立严格有效的监督约束机制我公司将根据实际情况向“**•小区”做出各项物业服务承诺,公司根据物业服务合同中约定的管理服务承诺情况与“**•小区”管理处签订年度经营指标并进行考核,公司对“**•小区”管理处的考核每月至少一次,每半年对管理处的整体经营情况进行总体评价,评价结果与项目负责人经济利益挂钩管理处根据公司相关规章制度建立相应的员工考核管理机制,项目经理负责对管理处所属员工的考核,员工的考核结果与员工的薪资挂钩,奖优惩劣,使员工形成自主的工作态度
(二)管理理念与模式
1.管理理念
(1)我们将在投标书中服务标准与要求的基础上,践行公司“让业主享受高品质超值服务”的服务理念,努力创造超值的物业服务,坚持不懈的进行服务改进,使服务品质不断得到提高,在为业主及使用人提供优美、舒适的生活工作环境
(2)公司秉承物业管理质量经营理念,依据完善的管理制度和体系,全方位地进行高品质物业管理,针对项目具体特点,制定合理的服务方案和目标,并将在物业管理中融入**__“构筑未来成就梦想”的企业文化,打造一个高品质的生活社区
2.管理模式
(1)我公司在“**•小区”项目将采取项目经理负责制的管理处管理模式管理处直接受公司总部管理,接受公司的经营和服务指标考核;管理处根据具体服务内容,下设具体的职能部门和岗位
(2)秉承“让业主享受高品质超值服务”的服务理念,在“**•小区”管理处全面推行诚信经营、市场化、专业化、规范化、标准化等特性,将服务理念融入到每一项具体服务中按照物业服务的要求建立管理机制、运作流程、监督机制、奖惩机制等,通过专业化、高品质物业服务的实施,确保完成合同中的各项服务承诺,并展现**物业的服务特色
(3)**物业公司在管理架构中特设“品质管理部”,负责公司全面质量管理工作,对各项目管理处进行品质督导实施对客服、工程、、绿化保洁、秩序维护等重要工作全方位的监督和质量检查,确保管理工作运行正常,满足广大业主对服务质量的要求公司目前正积极推行实施ISO90022000国际质量标准体系,力争早日取得相关认证第六部分拟建立的__机构及管理人员的配备,人员的培训和管理一拟建立的__机构二人员的配备三人员的培训四人员的管理五质量管理机制一拟建立的__机构遵循客户优先原则、有效性管理原则、安全第一的原则、成本控制的原则和持续改进的原则进行______和人员配备精英管理团队通过完善的培训体系和有效的管理机制为的客户提供高品质的物业管理服务______**•小区物业公司下设____部、工程维修部、秩序维护部、清洁绿化部四个专业职能部门,四个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理服务人员,分别负责____、设备管理、秩序维护、清洁绿化等方面,向客户提供__服务,______遵循的原则
(一)客户优先的原则在**•小区物业公司始终坚持“以人为本,以客为先”的管理理念,为客户提供安全、舒适、__的物业管理服务,以满足和超越**•小区业主和客户对物业管理服务不断增长的需求
(二)有效性管理的原则做正确的事比把事做正确更重要,在**•小区实行计划目标考核管理体系,用高效的__实现效率管理
(三)安全第一的原则安全是实现项目管理经营服务的前提,物业管理服务首先是为客户提供安全的生活工作环境遵循安全第一的原则,以客户为中心,安全围绕每项工作的始终
(四)成本控制的原则不仅让业主和客户获得__高效的服务,同时以有效的成本控制方式,在人力资源管理、品质管理、行政管理、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配,节省**•小区费用开支
(五)持续改进的原则持续有效地改进服务水平和服务标准,积极推行国际质量管理体系,是我公司一贯遵循重要原则之一______图服务方式__架构是实现“一站式”管理运作方式的__保障,建立以业主和客户为中心的服务方式,业主和客户的一切需求可以通过任一渠道传送到____部,____部将指令下达到操作部门,由操作部门完成对业主和客户的服务,并将完成情况反馈到____部,由____部对业主和客户的服务是否满意进行回访
1、____部负责__物业投入使用、业务接待、问讯、投诉、报修等接待工作,以及____管理、客户关系管理、____需求收集和评估等
2、工程维修部负责**•小区范围内公共设施、设备的保养和维护管理工作,业主和物业使用人提出的日常维修工作等
3、秩序维护部负责**•小区范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车场管理等工作
4、清洁绿化部负责**•小区范围内清洁、绿化、消杀等环境卫生管理质量管理机制根据ISO90012000标准的有关要求建立并推行了一整套有效的质量管理体系,综合运用现代科学和管理技术成果,把质量目标落实到各部门、各环节直到个人,并通过品质监管人员的监督检查,实现全员性的质量管理二人员的配备基于**•小区的功能分析和客户群体分析,在物业管理人员配备上将遵循以下原则物业管理是一个服务性行业,为业主和使用人提供一个安全舒适的生活和工作环境是我们物业管理人的职责一支高素质的服务队伍必然是一个服务意识极强的组合着眼于管理现代化和__科学化,为保障__的物业管理服务,在__上采用扁平架构,根据**•小区功能需要和客户需求,在管理处设四个部门,由项目经理直接调配管理这样既保证服务的高质量,又实现运行的高效率,来达到机构精简,人员精干,工作高效的目的各类人员的配备,均要求有较高的知识水平和专业技能根据不同的岗位设置,配备相应文化水平和专业技能的人才,在此基础上,将通过不间断的物业管理专业知识培训,使员工处于不断完善和提高的最佳工作状态
(一)小区管理处岗位人员配置表序号岗位名称人数备注1项目经理12客服主任13财务会计14出纳15客服员46保洁绿化主管17保洁员20__16商业48绿化员4__3商业19秩序维护主管110监控___4__3商业111秩序维护员17__13商业412工程维修主管113维修工5__3商业214电梯工215车管员816合计71备注停车场车管员费用从停车场管理服务费中支出
(二)各岗位人员配备要求
1、各岗位员工的任职要求
(1)项目经理
1.大专以上学历
2.具备物业管理小区经理上岗证书
3.熟悉物业管理的相关政策与法规,对工程设施有一定的了解和管理能力
4.具有丰富的高档__小区管理经验
5.外表端庄,思路敏捷
6.有良好的团队精神和沟通技巧
7.有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
(二)客服主任
1.大专以上学历
2.物业___上岗证书
3.具有高档__小区管理经验
4.有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
(三)财务人员
1.大专以上学历,主管会计有会计证
2.二年以上财务工作经验
3.二年以上案资料管理工作经验,有小区或大厦创优工作经历
4.出纳具备财务和仓库工作经验
(四)工程维修主管
1.大专以上学历,中级以上技术职称;
2.三年年以上设备管理经验;
3.两年年以上物业管理从业经验;
4.动力或机电相关专业
5.具有消防安全员资格或电梯操作证
(五)秩序维护主管
1.大专以上学历
2.三年以上物业管理安全工作经验
3.具有消防安全员资格
(六)保洁绿化主管
1.大专以上学历,环境、园林绿化等相关专业;
2.二年以上清洁卫生、绿化管理经验;
(七)客服员
1.大专以上学历
2.熟练操作办公自动化软件
3.熟悉高档__小区运作内容
4.普通话标准流利
5.有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
(七)秩序维护员
1.年龄20-35岁之间,男性
2.身高不低于
1.7米
3.五官端正,具有较强的敬业精神
4.作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
5.能吃苦耐劳承受工作压力
(八)工程维修工
1.具备相关操作证及上岗证
2.具有智能化高档__小区物业的工程维修及保养工作经验
3.具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
(九)电梯工
1.具备电梯工上岗证
2.具有智能化高档__小区电梯维修及保养工作经验
3.具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
(十)保洁员
1.通过保洁专业化培训
2.熟悉高档__的保洁工作
3.形象健康
4.细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力
(十一)绿化员
1.通过绿化专业化培训
2.熟悉高档__小区的绿化养护工作
3.形象健康
4.细心、认真,能刻苦耐劳及承受工作压力
(十二)车管员
1.身体健康、有较强的敬业精神
2.服从__安排
3.年龄在50岁以下
2、各部门岗位人员岗位职责和工作范围
(一)项目经理
1.在公司的__下,全面负责管理处内部管理、业主服务、房屋设备设施运行与维护保养、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作
2.__拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件
3.负责小区管理服务的质量控制和费用控制
4.负责协调与业委会、__商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系
5.负责__小区公益性活动
6.完成公司交办的其他任务
(二)客服主任
1.在项目经理的__下,负责业主服务的接待工作
2.拟制小区的业主服务计划、费用预算,负责业主服务的质量控制
3.负责编制每日的《工作日报》,并向公司上报
4.负责接待业主__入住、房屋和车位__、装修手续;负责协调处理业主投诉、报修事宜
5.负责建立业主档案,登记产权清册与租赁清册、权籍资料,对业主档案实现动态管理
6.负责收集编排管理信息、业主服务征询单,及时张贴和收回,对反馈的业主建议和意见进行分析、落实和安排处理,保持与业主的沟通
7.负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作
8.具体__社区公益性活动
9.完成上级交办的其他工作
(三)工程维修部主管
1.在项目经理的__下,负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务,包括房屋设备设施运行的应急处理工作
2.负责对工程维修部的日常管理,检查每日运行日志,了解设备工作状况合理安排每日工作
3.负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制,拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件,并负责实施
4.负责计划和购置维保材料及工器具
5.负责公共设施能耗管理与节能工作
6.编制(设备)突发事故的应急处理预案,并适时__预演
7.负责对房屋设备(设施)维修、保养工作的计划实施和记录备案,对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案,记录文件__保存
8.完成项目经理交办的其他工作
(四)秩序维护主管
1.在项目经理的__下,对所管辖区内的治安、消防负责
2.负责对当值秩序维护进行岗位督导,发现不合格操作当场予以纠正,对各班秩序维护值班记录进行审核
3.负责对突发事故应急处理的现场协调
4.负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理
5.负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传
6.负责对队员考勤和请假审批及工作考核
7.负责对装修施工队介绍小区《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理
8.协助完成管理处布置的业主特约服务
(五)保洁绿化部主管
1.服从项目经理的__,对小区的清洁绿化负责
2.负责对当班保洁工操作的检查,对各班保洁工作质量记录进行初审
3.负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管
4.负责安排人员完成业主提出的特约服务
5.负责对员工考勤和请假审批及工作考核
6.负责计划和购置保洁材料及工器具
7.负责与绿化养护的业务联络
8.完成项目经理交给的其他工作任务
(六)会计
1.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目严格审核原始凭证,对记载不正确,审批手续不全的经济业务开支,应退回补填或更正,对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证应拒绝受理,并及时报告__处理
2.对经济活动进行严格的核对和监督,根据审核无误的原始凭证__、算帐、报帐、认真编制记帐凭证,设置并准确清楚地登记好会计账簿,按规定编制报送会计报表及简要说明,做到手续完备,数字准确,账目清楚
3.根据审核无误的会计凭证登记账簿账簿记录发生错误时,不准涂改、刮擦,挖补或用药水消除字迹,而应将错误的文字或数字划线注销(必须使原有字迹仍可辨认),然后在划线上方填写正确的文字或数字,并由记帐售货员在更正处盖章
4.严格按照规定设置总帐、明细帐、日记帐启用会计帐簿时,应在帐薄封面上写明单位名称和帐薄名称,帐薄扉页上应附“启用表”
5.对出纳经营的货币资金进行清查核对,编制盘点表,发现问题及时上报财务主管
6.按照规定对各种会计资料,定期收集,审查核对,整理立卷,编制目录,装订成册,妥善保管,保管期限和销毁办法,按国家财政部门会同有关部门的规定执行严格保守财务秘密
7.遵守公司的各项规章制度,及时向财务部门主管反映核算工作中存在的问题及建议
8.完成上级交办的其它工作
(七)出纳
1.负责__现金收付和银行结算业务,认真审核原始凭证,根据审核无误的凭证__款项结算收付款后应在凭证上盖出纳私章及加盖收讫__,往来凭证必须双方签章
2.根据已经__完毕的收付款凭证,逐笔顺序准确、及时、清楚地登记好现金及银行存款日记帐,并结出佘额,做到日清月结
3.现金帐面余额要同实际库存现金相符,发现长短及时向__报告并查明原因进行处理银行存款佘要与银行对帐单核对,并编制“银行存款余额调节表”报会计复核,对未达帐款及时查询
4.严禁私借公司帐户为外单位及个人__结算,不得用白条单顶库,不得挪用资金,违者承担经济责任,直到追究刑事责任
5.每天下午向财务会计报告当天货币资金库存余额,每周六上报所有借款清单,并积极催收欠款每月初向会计报上月的现金,银行存款收支结余表
6.出纳要经常到银行了解收付情况,及时取回银行结算单及银行对帐单等资料
7.严格执行报销审枋、审批程序和请款付款___度,应按规定审批手续完整的付款,对记载不正确,审批手续不完整的,不符合规定支出的凭证,应拒绝付款
8.出纳每天库存的财务备用金不得超过预计三天内所需零星的资金支出,库存现金超过三天内所需零星支出的,应在当天下班前存入银行,特殊情况除外
9.负责保管管理处支票、现金、有价证券及空白支票
10.不准签发空头支票,因业务需要须带出空白转帐支票(现金支票不能带出空白支票)时,须经__批准,并在支票上填好收款单位、日期、用途,并加注“限额若干元”字样,由出纳设领用销号登记簿进行检查管理
11.负责统一管理公司的__和收据做好各管理处__的领用和核销工作
12.遵守公司的各项规章制度,严格保守公司财务秘密,服从工作安排
13.完成上级交办的其它工作
(八)客服员
1.负责接待业户的投诉及接听____并作好记录
2.负责业户收楼工作的__,__住户证
3.收发邮局派送业户的报纸、__、特殊信件等
4.负责业户外访或来访者的普通留言服务和必要时代客保管房匙
5.答复业户对大厦公共设施及其它方面之__
6.记录并熟悉业户入住资料和大致情况,对业户资料严格保密
7.负责单元锁匙及物料的保管、整理
8.工作中发现任何异常情况即向直属上级报告
9.负责业户档案、资料的整理及部门文件、资料的存档管理工作
10.协助其它部门进行收楼资料的统计,加强与业户的沟通了解,定期回访客户
11.将业户提出的____要求转告直属上级安排人员跟进
12.协助打印本部门文件
13.接到业户任何有关投诉、意见及建议,应立即向直属上级汇报
14.完成上级交办的其它工作
(九)门岗秩序维护
1.对主管负责,服从上级命令;
2.在指定位置,指定面向立岗,严禁脱岗;
3.验证《物品出门证》,施工人员《临时出入证》后放行;
4.发现责任区域公物损坏向上级报告;
5.负责外来人员的登记,备用钥匙管理;
6.协助主管进行紧急服务处理
(十)巡岗秩序维护
1.对秩序维护主管负责,服从上级命令;
2.巡逻中遇业主要求应及时提供服务;
3.巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;
4.检查机动车辆、非机动车辆停放情况
(十一)保洁员
1.对环境主管负责,认真执行各项管理制度;
2.认真做好负责区域的环境保洁、卫生消杀;
3.在主管带领下,认真完成本职工作和其他交办任务
(十二)绿化员
1.对环境主管负责;
2.认真做好负责区域的绿化养护工作;
3.其他交办的工作
(十三)维修工
1.对工程主管负责,执行管理处各项规定和制度;
2.负责变配电系统的运行管理和维修保养;
3.负责高、低压配电设备,变压器,机房配电及控制设备,公共区域电气设备的维修保养及故障检修;
4.负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;
5.认真钻研技术,熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术,做到判断故障快捷准确,处理迅速及时;
6.按时按质保量完成设备检修工作;
7.定期巡视电气设备,密切注意其运行情况,正确抄录各项数据,并填写好巡视、运行、维修、保养记录;
8.做好给排水设备(设施)的运行操作和维修保养工作;
9.发生事故时,保持头脑冷静,严格按操作规程及时排除故障,重大事故及时上报,并与下一班当班员工共同排除故障;
10.负责责任区域的机房设备的保洁工作
(十四)电梯工
1.严格遵守公司的各项规章制度,服从主任、领班的工作安排,除完成当日的维修任务外,并有计划地承担其它工种任务
2.熟悉电梯的性能、构造和操作方法,确保电梯正常运行
3.配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作,并检查保养质量,经确认后将记录存档保管
4.及时处理应急停机故障,接到发生应急故障___后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人放出,然后排除电梯故障
5.做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作,做到无污迹、无灰尘、无垃圾
6.严格执行设备管理制度,做好每班的交接工作
7.交班时如发生故障,上一班必须协同当班排除故障后才能下班
8.请假、补休需提前一天报告主管,经批准后方才休假
9.上级交办的其它工作
(十五)车管员
1.引导车辆按正确路线行驶,安排车位指挥车辆停泊,巡视车辆情况,防止撞车事故,确保车辆安全
2.正确引导车辆行驶,预先安排车位,打手势吹哨指挥停泊
3.所有车辆停泊时均统一车头对车道、车尾对车尾方式停放和分类分区停放,将销售车位、月保、临保车位区分好,不可随便占用停放
4.销售和月保,车位车主不得随便占用其他车位,对号停泊,队员要熟记该车正确停放位置
5.要及时将出口车辆信息及时通报给出口当值队员,便于其引导
6.要认真巡查每强车的安全状况,发现漏油车要及时采取接油措施,严禁火种接近,待车来后告知车主
7.认真检查车辆门锁是否锁好,窗是否关好,车尾箱是否锁好,车身是否有损坏等情况,若发现存在,则及时通知车主,车主不在要将其锁好、看紧并报告主管到场处理
8.在车场内捡获车主物品要及时上报上交登记,待车主返回时告知车主到秩序维护部认领
9.切实要防止车主因发生车位争执而打架争吵__,当值队员负有直接责任
10.上级交办的其它工作三人员的培训针对**•小区的物业管理特点,将利用公司和外部的培训资源,通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系,开展不同方式的培训,提高各类人员的专业技能、职业道德意识、计算机应用知识和物业管理知识,使培训工作真正落到实处通过培训,提高员工的综合素质、业务技能和管理服务水平,培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍,为**•小区的业主和客户提供高效、__、便利、安全的物业管理服务培训体系1入职培训
1、企业培训公司发展史、公司经营方针、公司理念、公司精神及管理目标等
2、员工手册培训员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等
3、安全防范意识的培训,____体系的培训,物业管理知识的培训
4、军训与参观学习2岗前培训
1、公司文化的培训、管理制度的培训
2、针对物业功能特点的物业管理模式的培训
3、基本技能培训相应岗位的专业知识、设备操作技能、岗位职责、工作制度、服务质量标准、质量考核标准等
4、新技术(能)培训智能化技术、___络技术、新设备仪器的使用与管理技术等3在职培训
1、操作层自我__培训利用社会办学条件,进行有关学历、职称的外送培训管理处利用现有条件,举办电脑、外语等相关知识讲座
2、新政策、新理论培训物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等
3、讲师再培训讲师更新知识及观念,吸纳新理论,不断创新培训工作思路的培训培训方式1在职进修主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等这种培训以自培为主2脱产进修外出参观学习、短期研修班、外送专职培训由公司__培训学习3自我培训主要是电大、夜大、函大等形式公司鼓励员工积极上进,并给予宽松的学习环境培训计划1客服员培训计划
1、目的更新知识、增强技能
2、要求传递信息通过培训及时了解公司的目标、方针以及同行业中各类信息更新知识及时补充、更新各类技能知识,跟上时代的步伐提高能力提供各种外培机会,全面提高管理人员各项管理服务水平
3、内容与课程安排培训类型时间方式目的方式考核岗前培训24学时岗位职责基本业务知识、业务范围、工作技巧ISO9001服务标准首接式服务基本技巧能__上岗、独挡一面直接__的面授教育和自学、实践相结合上岗考核鉴定在职培训240学时
1、月工作总结,分析、积累工作中处理得法或不当的案例,积累经验及吸取教训
2、学习《物业管理通论》、《物业管理动态》
3、学习经济学常识和管理知识
4、__各类专题知识讲座不断提高管理能力,更新管理知识,掌握行业信息以部门为单位集中研讨,案例分析,灌输新知识第四季末管理知识考试;年末技能考核外培取证按外培单位要求物业管理岗位资格培训ISO9001内部质量审核员培训各类专业知识培训寻求发展实现达标率脱产或半脱产取得证书参观考察每半年1次同行业中业绩优良的单位开拓管理思路,学习先进经验公司人事部统一__安排二工程人员培训计划
1、目的明确工程工程维修部职责任务及专业分工的工作责任,工作制度,服务标准
2、内容与课程安排(岗前培训)时间内容方式负责人考核1个月维修文明语言、维修服务范围和流程、维修工职责、维修养护技能及操作技巧个别__自学实践工程维修主管由主管__对其进行上岗考核鉴定3个月楼宇结构、各专业设备的维护保养内容特点,强弱电布线,维修服务标准,维修工作程序初步了解设备特点(水电工)、水电气走向、班组主要机具、维修服务标准、维修工作程序讲授实操工程维修主管技能知识书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核在职培训时间内容方式负责人考核每月上旬及中旬各1次每次2小时维修手册、设备手册、消防手册、维修技巧及常识、消防知识、主要设备知识、工具使用方法讨论学习工程维修主管每半年一次实操考核,每年末专业知识书面考试每月末两次,每次2小时__思想教育、职业道德教育和技术交流,案例分析;总结月工作情况,扬长避短集中研讨工程维修主管半年1次设备操作演练集中学习主管部门每年1次全体维修工按工种、级别分别进行各类专业技能强化培训,并进行等级评定考核公司人事部和业务主管部门按工种、级别分别进行实操和书面考核
(三)秩序维护员培训计划
1、目的明确秩序维护员的职责任务,工作制度,服务标准,树立秩序维护员职业意识掌握上岗应知应会的基本知识和__纪律,培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的秩序维护员队伍
2、内容与课程安排(岗前培训)时间内容方式负责人考核3小时秩序维护员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章和有关政策及法令集中学习与个别__相结合秩序维护主管1周本岗位安全保卫服务的基础知识运用消防、安管设施、设备的操作实习秩序维护主管期满进行上岗考核鉴定1个月岗位服务技能、队列训练、素质训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试在职培训时间内容方式负责人备注上旬及中旬各1次月末两次__思想、职业道德、法律常识、消防知识、本岗位专业知识集中学习秩序维护主管每年末进行1次岗位知识考试周
二、四各3小时队列、擒拿格斗、防卫术、捕俘拳、体能集中训练秩序维护主管每季度1次军训考核每月1次“小教员”集训1次集中训练公司主管部门每季1次高楼消防知识、紧急__演练集中训练公司主管部门半年1次消防实战演习集中训练公司主管部门
(四)清洁绿化部员工培训计划
1、保洁员培训
(1)目的明确本岗位职责任务,树立清洁服务职业道德意识和从业热情,掌握本岗的操作规程和服务标准内容与课程安排(岗前培训)时间培训内容方式负责人要求3小时**•小区概况,员工守则,职业道德面授公司主管部门1周本岗位职责、工作纪律;本岗位清洁操作规程和工作标准;环境保护意识清洁班长带领下学习清洁绿化部主管1周后进行“员工上岗考核鉴定”3个月相应岗位的操作规程、工作标准;清洁机械的使用与保养,清洁剂使用及注意事项实地操作与个别__相结合清洁绿化部主管书面考试,以及转正考核鉴定在职培训时间培训内容方式负责人要求每月上旬及中旬各1次职业道德、工作宗旨、工作精神;与清洁有关的__法规、条例;岗位专业知识的更新与先进技术;清洁安全消防知识集中学习清洁绿化部主管严格考勤制度,做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解决方法;讨论如何吸取先进的工作经验;相互交流各种合理化建议座谈清洁绿化部主管班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养;清洁用品的使用及注意事项;清洁工作的要求和难点分析集中培训清洁绿化部主管严格考勤制度,做好培训记录
(2)绿化员培训计划
1、目的明确绿化___的职责和任务,强化服务意识,提高专业技能,熟练掌握本岗位的操作规程、技术要领和服务标准
2、内容与课程安排培训类型时间内容方式负责人要求岗前培训1周绿化范围、达标要求、本岗职责、工作规程、服务标准、**•小区美化、绿化、净化和环保意识面授教育和实操相结合清洁绿化部主管上岗考核鉴定在职培训每月三次,每次两小时园林工具的使用保养,有关花卉养护常识,花卉树木修剪、整形常识;园林绿化典范资料学习;园林绿化,鉴赏知识学习集中培训学习清洁绿化部主管年中1次实操考评,年末1次专业知识考试四人员的管理
(1)完善的内部管理制度建立系统内统
一、规范、完整的人力资源管理制度,实现人力资源的本土化管理通过建立完善的内部管理制度,以制度约束人,以制度引导人遵照“责任明确化、工作制度化”的原则,加强现场管理
(2)招聘选拔
1、招聘选拔体系
(1)招聘选拔的依据根据岗位说明书的任职资格要求进行招聘和选拔
(2)招聘选拔的渠道从人才市场招聘及内部推荐、选拔符合任职条件的管理人员或技术人员
(3)竞聘上岗通过岗位竞聘方式让优秀的人才不断涌现,保证业务的不断发展同时,也为员工职业生涯的发展创造条件
(4)招聘效果多向反馈为了解新员工试用期工作表现,使得新员工更快熟悉公司、了解公司、融入公司,同时也便于公司不断评估招聘的效果,健全招聘制度,检讨和完善招聘流程
(3)招聘选拔原则
1、计划原则所有的招聘活动均具有较强的计划性,从而不断提高招聘的效率和成功率
2、公正原则招聘中对所有应聘人员一视同仁,以任职资格为选拔标准,做到任人唯贤,坚决杜绝任人唯亲和因人设岗,实现人力资源高效、合理配置,保证招聘到优秀、合格的人才
3、回避原则在招聘选拔过程中实施回避原则,做到举贤避亲,创造公平、公正的竞争环境强化员工培训
1、提高各级员工的专业知识、专业技能、实际操作能力和管理水平,不断提高__和员工的工作绩效,为大厦提供__、高效的服务
2、提高员工职业道德和职业素养
3、满足员工自我提高、自我完善、自我发展的期望,为员工职业生涯发展创造条件,吸引和留住优秀人才
(二)培训原则
1、系统性原则根据业务需要和员工需求,提供系统性的员工培训
2、理论__实际原则培训工作做到理论__实际,学以致用,提高培训工作效果
3、因人施教和因岗施教原则培训工作将根据员工不同的实际水平以及不同岗位任职资格要求,开展有针对性的培训
4、专业技能和职业素质相结合原则培训工作既要重视对员工专业知识和专业技能的培训,也要注重员工职业道德和职业素养方面的培训
(三)建立培训体系
1、员工三级培训体系入职培训、岗前培训、在职培训
2、建立内部讲师队伍建立以骨干为__教师的培训小组形成各种互补的培训体系
3、灵活多变的教学方式分组讨论的培训方式、演讲式的培训方式、经验介绍式的培训、示范操练式培训方式、案例分析研讨
4、完善培训评估体系课程效果评估、教师授课评估、教材质量审核、培训效果评估
(四)培训种类
1、入职培训所有新入职员工均需接受入职培训,培训的主要内容有公司概况、经营理念、服务理念、服务意识、服务礼仪、管理模式、职业道德及公司规章制度等,通过入职培训使新员工对公司有初步的了解
2、岗前培训新员工入职培训合格后,进行规章制度、岗位职责、操作规程、作业质量标准及岗位技能等进行岗前培训
3、在职培训根据不同级别的员工,公司将安排相应的在职培训和现场指导,主要针对各项专业技能、工作技巧、质量意识、操作规程等进行培训,进一步提高员工解决实际问题的能力
4、晋升培训员工因工作表现突出,工作成绩显著,晋升到更高一级岗位前需进行晋升培训,公司为其提供新岗位工作职责、质量标准、工作流程以及必须具备的专业知识和专业技能等方面的培训
5、外送培训根据工作需要,为进一步提高管理水平和业务能力,员工可申请选送外出进修或参加专业培训机构的短期培训、讲座、交流会等
6、个人进修公司鼓励员工充分利用业余时间到大专院校或专业培训机构进修学习,包括攻读学位、职称及其他资格证书的考试、培训等
(五)考核机制公司将按岗位工作目标要求对员工进行绩效考核,评估员工的工作绩效、岗位称职情况以及员工工作绩效的提高,主要包括工作目标或计划达成情况、岗位职责完成情况、服务意识、业务技能、协调能力、职业素养等方面按月度、季度、年度进行的考核,并做好考核记录,进入员工行为档案,为员工下一个考核期和培训工作提供参考考核结果及奖惩
1、绩效考核实行100分制,考核结果设定五个级别优秀、良好、合格、基本合格、急需改进
2、不同级别考核结果有一个相对固定分配比例,构成相应的正态分布
3、不同级别考核结果对应不同的考核系数,员工实得绩效工资=基准绩效工资×考核系数
4、考核成绩、考核级别、分配比例、考核系数对应关系如下考核等级考核成绩人数分配比例考核系数备注优秀90-1001%
1.5良好80-903%
1.2合格70-8090%
1.0基本合格60-705%
0.8急需改进60以下1%
0.
65、工资与考核系数的关系当月工资=(基础工资+绩效工资)×考核系数
6、如连续两次考核结果是“基本合格”或一次考核结果是“急需改进”的员工将予以待岗或辞退
(七)绩效面谈
1、建立绩效面谈制度,通过考核者与被考核者单独面谈,由考核者向被考核者反馈绩效考核结果,并对考核结果、工作计划、工作改进计划等方面内容进行双向沟通,在面谈过程中被考核者有权对其工作绩效进行充分的说明和解释
2、面谈主要涉及以下内容
(1)肯定上一考核期间工作成绩以及表现出的能力和态度;
(2)共同分析未完成目标和计划的原因,以及需要改进之处;
(3)下一考核期间将采取哪些改进措施来提高绩效;
(4)共同制定下一考核期工作目标和计划;
(5)员工完成工作目标所需接受的培训、管理处需提供的资源以及需直接上级进行协调的工作等;
3、绩效面谈主要原则
(1)维护员工的自尊,嘲弄取笑员工绝不可以使员工进步,对员工表现好的方面给予赞扬;
(2)集中在员工的实际工作表现,并不是他的性格或为人,上级有不清楚地方要发问;
(3)让员工切实地参与面谈,注意倾听员工的解释,绩效面谈重点是共同探讨解决问题的方法和提高绩效的途径,而不在于数落员工过失和过错表
一、职员绩效考核表表
三、员工考核评分表部门 姓名 岗位 年月内容工作内容自评主管考评经理考评考核小组审定项目遵守规章
1、按时打卡、上下班无迟到、早退、旷工,无违纪行为4分
2、按公司的规章制度办事,不徇私情4分 敬业精神
1、工作勤奋,踏踏实实,任劳任怨4分
2、工作在计划的时效内完成,没有拖沓行为5分 工作能力
1、本岗位的工作质量符合要求,且不断提升5分
2、不断改进工作方法,工作效率高4分 工作业绩
1、__完成公司交办的各项工作5分
2、对公司的重大决策坚决执行,确保质量效果5分 个人形象
1、按公司规定着装和提供服务,服务形象良好4分
2、善于处理人际关系,与同事和部门关系和谐4分 沟通能力
1、与下级、同级关系沟通顺畅,沟通效果明显4分
2、与上级保持沟通顺畅,能及时领会__意图4分 意见和建议
1、经常向上级或同事提出合理化建议4分
2、能够主动搜集内部、外部意见和建议并向公司反馈4分 业务培训
1、能按时参加公司举办的业务培训4分
2、自觉学习相关技术知识,不断提高业务水平4分 临时工作
1、及时完成__交办的临时工作4分
2、因与别的岗位连带关系产生的临时工作能及时完成4分 团队精神
1、具协作精神,能团结同事共同完成工作4分
2、自觉维护团队形象,团队建设4分 发展潜力
1、业务能力不断提高4分
2、管理水平和能力不断提高4分 突出贡献为公司作出突出贡献或增强公司社会形象8分 合计100分 班组姓名职位考核期:年月总分序号项目扣分标准班长考评主管考评经理考评序号项目加分标准班长考评主管考评经理考评惩罚5--10奖励5—101上班迟到、早退10分钟以内者;1工作积极主动、任劳任怨者;2上班抽烟、看报、写信、聊天、吃零食、打私人__者;2培训认真刻苦、成绩突出,能够学以致用者;3未经允许上班会客、不参加培训、换班、替班者;3做好传、帮、带工__;4上班没精神,影响形象者;4内务始终保持良好,经常帮助后进者;5接受任务拖沓,出工不出力者;5工作中善于发现问题,并及时反映者;6违反体系文件操作要求者;6勤俭节约,为部门节省开支者;7违反请销假制度者,违反服装管理规定和不戴工牌者;7尊老__,乐于助人者;8背后议论他人,不利团结者;8班余常协助管理工__;9在宿舍会客、留外人住宿、不按时就寝者9反映问题及时,起到防微杜渐作用者;10其他10其他惩罚11--20奖励11—201未使用文明语言,与顾客争辩者;1警惕性高,抓获小偷或乱发__者;2工作不认真,出差错或服务欠佳被投诉者;2工作中经常提出合理化建议并被采纳者;3上班喝酒、瞌睡、擅离工作岗位未造成损失者;3能够解决问题,处理问题灵活者;4发现问题故意回避、不处理、不报告、不记录者;4提供__服务,屡受顾客表扬者;5利用工作之便,泄私愤、损坏公物、浪费材料者;5拾金不昧者;6公报私仇,以权压人,以老欺新或处理问题不公平者;6出色完成上级交给的特殊任务者;7非工作需要,私用机电设备,消防器材者;7其他8其他奖励21--30惩罚21-301对提高服务质量有重大贡献者;1当值时间睡觉;2在服务中创造优异成绩,屡受各界表扬者;2____,违反操作规程,造成事故或损失者;3修改质量体系文件,经实施确对公司管理有效者;3蓄意破坏、偷窃公物或顾客之物品者;4提出合理化建议,经实施有显著成效者;4进行公司不允许的活动或变相赌博者;5保护公共财产安全,防止重大事故,抢险救灾成绩显著者;5未经允许向外界泄露资料、文件内容者;6揭发损害顾客利益或违规行为,__歪风邪气事迹突出者;6收车费不撕停车__或以权谋私者;7严格控制开支,节约能源、费用有显著成效者;7私藏小费或拾到员工、顾客物品不上交者;8协助公安机关破获重大案件、抓获重大案犯者;8顾客有难不相助者;9其他9态度野蛮、刁难顾客造成较大影响者;考评实际得分数10服务态度差,受到顾客合理投诉、影响公司声誉者;考评者签名11其他评分标准
1.得分100奖罚分
2.根据情节轻重在相应的栏里选择浮动分
3.凡奖罚分在21-30分之间必须附主管的书面报告,送项目经理审核,报公司总经理办公室审批五质量管理机制根据ISO90012000标准的有关要求建立并推行一整套有效的质量管理体系,综合运用现代科学和管理技术成果,把质量目标落实到各部门、各环节直到个人,并通过品质监管人员的监督检查,实现全员性的质量管理
1.计划目标考核管理、督导管理机制公司与各部门签订年度管理目标,制定年、月度工作计划;逐级分解,与各部门签订管理目标责任制,实行月、周工作计划体制,并要求各部门汇报每周、月工作计划完成情况年度计划的完成由总经理对各部门工作计划完成情况进行考核,每季度、月度进行考核,在年末进行综合考评,并以此为依发放年度奖金对每个员工使用督导管理方式,对各职能部门实施指挥和指导一是经济管理,通过制定员工岗位工资和工作绩效挂钩的工资制度,岗位工资中含有部分绩效工资,绩效工资将根据员工工作目标完成情况予以发放,从而调动员工积极性;二是制度管理,制定一整套完善的规章制度和工作流程,规范员工言行,提高工作质量和工作效率;三是培训教育管理,通过各种宣传教育手段培训员工的敬业精神、职业道德和职业素养,不断提高员工的综合素质和专业技能
2.自我约束机制将员工的服务礼仪规范、岗位职责、操作规程等纳入规范化管理范畴,通过对员工手册、服务手册、管理制度等的培训和相关内容的考核,让员工自我约束、自我控制、自我完善
3.激励机制员工激励机制,一是行政促动力,以行__力为依托,以行政命令为基本形式,以奖惩为后盾的体制性促动力;二是竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞聘选择安全班长,以先进带后进,共同完成任务;三是__促动力,因势利导利用__达到协调的目的;四是管理者的凝聚力,通过__者或一名管理人员对于下属的吸引力、影响力,促进日常管理工作协调开展第七部分拟采取的前期介入、接管验收等管理措施一前期介入二接管验收一前期介入为了更好的发挥物业管理的作用,体现人性化服务特点,为了使**•小区的各项工作均能顺利进行,也为了更好的在社会公众中做好宣传,提升__商与物业公司的企业形象,**物业拟与**__公司协商,对前期介入工作安排拟制定以__案
1、成立**•小区物业管理专家__小组
1、由**物业3名经理级以上人员组成的__小组,轮流在**•小区现场工作,保证正常时间有1人在现场工作
2、正式介入时间**物业与__商商定之日开始至小区正式接管的前一天
3、小组人员的工作时间星期一---------星期五上午830—下午
17004、工作方式小组每月__五日前制定出下月工作计划,报**•小区__商和**物业总部月底进行本月工作总结,对存在的问题、没有完成的工作予以说明,对完成的工作总结得失
5、职责主要解决小区入伙前的各种事项,并为__商作好参谋,为将来小区正式的接管打下基础,为初具规模的小区的管理进行指导
1、秩序维护队伍的管理工作**•小区施工现场现有的秩序维护队伍,基础较好,素质一般,不了解物业管理专业知识,服务意识有待提升为了提升小区整体形象,也为了**•小区小区的物业管理安全工作尽快步入正轨,专家__小组将按ISO9001国际质量体系要求,制定培训计划,并按计划实施,分阶段进行考核,提高秩序维护员的岗位技能
①、培训内容理论物业管理知识、各岗位职责及要求、ISO9001质量体系文件;军事三大步伐、体能、敬礼、四面转向、拳术、消防
②、管理方式按ISO9001国际质量体系要求,运用**物业特色的方式进行管理,本着“规范管理、真诚服务、持续改进、不断超越”的管理理念严格要求,使秩序维护队伍能够成为一去训练有素的优秀队伍
2、园林绿化的管理工作现阶段专家__小组主要是是监督各绿化供方的工作,督促其做好小区的绿化建设工作,绿化不是简单的浇水、施肥、拔草,而是要注意造型的设计与修剪、病害的防治正式接管前绿化工人的招聘工作,维保期到期后,供方人员就要撤离小区,为了小区绿化工作不脱节,在正式接管前一个月,全部绿化工作人员均需到位
3、销售人员的培训工作为了避免在销售阶段产生误会,将安排时间对所有销售工作人员进行一次培训,由__商负责__,具体内容为物业管理法规、**•小区管理要求及物业管理运作方式
4、现场答疑回答__业主对物业管理方面的疑问和对物业管理方面的要求、装修管理、车辆管理等,为正式接管打下基础
6、监理、指导为了以后的管理工作能够突出人性化的特点,前期介入期间尽可能的向__商提供一些合理化的建议
1、小区内的标志、标识牌制作,由小组提供样式及内容;
2、垃圾桶及果皮箱的设置与摆放,由小组提供建议;
3、小区中的休闲设施由小组拿出意见;
4、参与员工服装的制作工作,由小组负责__厂家;
5、行人、行车安全由小组提供意见;
6、参与小区智能化设施的__工作;
7、参与消防设施的设置与__工作;
8、参与岗亭的设置与__工作;二接管验收物业接管验收工作程序1目的规范物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格2适用范围适用于公司所承接的每个物业的移交验收工作3职责
3.1公司负责成立接管验收小组,指定接管验收小组负责人
3.2接管验收小组组长负责接管验收的工作跟踪和质量
3.3接管验收小组具体负责编制验收计划、标准,并会同管理处依据本规程进行物业的接管验收工作,并形成记录
3.4管理处协同接管验收小组依照本规程进行物业的接管验收工作4工作规程
4.1接管验收的准备工作
4.
1.1接公司接管验收指令后,公司各相关部门应即时按照公司的要求抽调业务骨干组成物业接管小组
4.
1.2接管验收小组应当由公司以下部门人员组成----公司综合管理部负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;----公司工程维修部负责房屋本体、公共部分、公共设施和机电设备的验收移交工作;----管理处负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的分户验收移交工作;
4.
1.3接管验收分初验和移交验收二步,均由__商牵头,物业公司、监理单位、施工单位参加
4.
1.4接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作
4.
1.
4.1与__商__好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
4.
1.
4.2派出先头技术人员进行工地现场摸底,制定好按管验收计划;
4.
1.
4.3提前参与竣工验收和机电设备最终__、调试工作,做到心里有数;
4.
1.
4.4准备好接管验收记录表格-----接管验收参加人员登记表-----物业分户验收表-----房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表-----机电设备接管验收表-----物业分户验收问题处理汇总表
1.2接管验收工作程序
4.3资料的接管验收__商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料
4.
3.1物业产权资料
4.
3.
1.1项目__批准文件
4.
3.
1.2规划许可证
4.
3.
1.3投资批文
4.
3.
1.4用地红线图
4.
3.
1.5土地使用合同
4.
3.
1.6建筑施工许可证
4.
3.
1.7有关司法、__文书和协议(原有物业)
4.
3.
1.8房屋所有权证(原有物业)
4.
3.
1.9拆迁安置资料(原有物业)
4.
3.2综合竣工验收资料
4.
3.
2.1竣工图
4.
3.
2.1总平面布置图
4.
3.
2.2建筑图
4.
3.
2.3结构图
4.
3.
2.4给排水图
4.
3.
2.5暖通图
4.
3.
2.6电气图
4.
3.
2.7设备图
4.
3.
2.8消防设备图及资料
4.
3.
2.9电梯图及资料
4.
3.
2.10附属工程各专业竣工图
4.
3.
2.11地下管线综合布置竣工图
4.
3.
2.12建设工程竣工验收证书
4.
3.
2.13建设消防验收合格证
4.
3.
2.14公共配套设施综合验收合格书
4.
3.
2.15供水合同
4.
3.
2.16供电协议书、许可证
4.
3.
2.17供气协议书、许可证
4.
3.
2.18有线电视合格证
4.
3.
2.19通讯设施合格证
4.
3.
2.20电梯准用证
4.
3.3施工设计资料
4.
3.
3.1地质报告书
4.
3.
3.2图纸会审记录
4.
3.
3.3设计变更通知单
4.
3.
3.4工程预决算报告书
4.
3.
3.5重要的施工会议纪要
4.
3.
3.6隐蔽工程验收记录
4.
3.
3.7沉降观测记录
4.
3.
3.8其他可能会影响将来管理的原始记录
4.
3.4机电设备资料(含电梯、空调、变压器、高低压开关柜、火灾__控制系统、防排烟装置及各类水泵等)
4.
3.
4.1机电设备出厂合格证
4.
3.
4.2机电设备使用说明书(要求中文)
4.
3.
4.3机电设备__、调试报告
4.
3.
4.4电气原理图
4.
3.
4.5电气接线图
4.
3.
4.6易损件图,随机工具及配件清单
4.
3.
4.7设备保修卡、保修协议
4.
3.
4.8房屋设备及定、附着物清册(原有物业)
4.
3.5业主资料
4.
3.
5.1已__的业主身份资料、位置、__、____等
4.
3.
5.2已__业主的付款情况或付款方式
4.
3.6使用资料
4.
3.
6.1房屋所有权证(原有物业)
4.
3.
6.2房屋使用手册
4.
3.
6.3房屋分户使用清册(原有物业)
4.
3.
6.4房屋栋号、房号的确认资料
4.
3.
6.5建筑物用电指标批准资料及用电增容费缴纳证明
4.
3.
6.6建筑物用水指标批准资料及供水管开通证明资料
4.
3.
6.7建筑物煤气管道验收及批准使用资料
4.
3.
6.8建筑物与外界接通的道路使用批准资料
4.
3.
6.9建筑物绿化__或绿化批准方案资料
4.
3.
6.10建筑物排水、排污及环卫设施正常使用资料
4.4接管验收标准和验收方法
4.
4.1验收标准根据___《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求
4.
4.2验收方法为观感验收法和使用验收法
4.
4.3验收内容
4.
4.
3.1土建工程的验收,包括主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修
4.
4.
3.2供电设备的验收,包括电气线路、照明器具、避雷、高压柜、电梯
4.
4.
3.3水、卫、消防的验收,包括管道、水表、水箱、卫生器具、水泵、消防设施等
4.
4.
3.4空调系统的验收,包括冷冻机组、风机盘管、循环泵、自动系统等
4.
4.
3.5附属工程及其它室外工程的验收,包括明沟、散水、化粪池及室外管道等
4.
4.4验收过程中发现的问题进行记录,并在《物业分户验收单》、《物业分户验收问题处理汇总表》、《房屋本体及室外公共设施验收表》或《单项工程验收表》上记录结果,报__商,并商定得验时间
4.
4.5__商实施整改措施后,验收小组进行检查、验证,合格后签署《物业整体移交验收表》,由物业公司总经理代表接收单位同移交单位__正式交接手续
4.
4.6由公司综合管理部负责__物业竣工图、竣工资料的交接手续,并在《房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表》中记录5相关文件和记录a《房屋接管验收标准》b《物业分户验收表》c《物业分户验收问题处理汇总表》d《物业整体移交验收表》e《房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表》f《房屋本体及室外公共设施验收表》g《单项工程验收表》第八部分管理规章制度、档案管理和财务管理一拟建立的管理规章制度二档案管理三财务管理一拟建立的管理规章制度
(一)员工守则
一、 目的规范全体员工行为,加强本公司员工队伍的建设,提高员工的基本素质
二、 适用范围**物业公司所有工作人员
三、 职责
3.1**物业的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献
3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育,并全面贯彻下去
四、关于服装、装束
4.1进公司必须穿好工作服;
4.2工作服要干净;
4.3进公司须戴工作证;
4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司;
4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领;
4.6不得擅自涂改工作证,若要更改一定要经人事部__;
4.7公司发放的安全鞋仅限在公司内使用;
4.8公司发放的工作服、安全鞋、围裙等妥善保管使用
五、关于上班时间
5.1时间为上午830----1200 下午1330----
17305.2不得无故迟到、早退、外出;
5.3员工请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外);
5.4严禁无故旷工;
5.5上、下班必须签到;
5.6不许代别人签到;
5.7不得涂改签到表
六、关于公司内设备和备件
6.1设备、备件要小心使用,应保持设备整洁美观;
6.2注意整理整顿;
6.3道路要保持畅通,不许摆放东西;
6.4严禁对设备乱涂、张贴;
6.5节约用水,用电,不得浪费;
6.6凡故意破坏设备、设施,从严处理;
6.7凡盗窃本公司财物,从严处理;
6.8设备引起故障时必须要及时报告相关__,不得擅动机器
七、其它
7.1服从上级__的命令;
7.2发生事情必须立即上报、联络;
7.3严禁吐痰或丢垃圾;
7.4严禁在禁烟场所吸烟;
7.5不准喧哗、赌博;
7.6不准盗窃他人或公司内的东西;
(二)**物业规章制度
1、工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势;
2、离开作业现场(岗位)时一定要跟直接主管打招呼后方可离开;
3、严禁在办公室私用__;
4、除急事外不许接听私人__;
5、未经许可不准在公司内演说____;
6、不许用任何方式威胁、恐吓同事;
7、不许在公司内打架;凡有打架者,无论何原因,一律做无条件开除处理;
8、凡在被本公司开除的员工,一律不准再招入公司,一经发现,即时开除;违反以上规章制度将严肃处理,重者将严惩警告及罚款或送公安机关望各位员工严格遵守
(三)关于上班时间
1、 无故早退或迟到,罚款5元,
2、 无故旷工一天扣除当天工资;
3、 旷工连续3天,按自动离职处理;
4、 忘记签到或签错日期同样罚款5元;
5、 发现代人签到,一律罚款20元;
6、 擅自涂改签到表,一律罚款20元其它
1、不服从上级__的命令,按严重警告处理并罚款5—20元,屡次重犯则开除处理
2、疏忽报告或联络而受到损害,则严重警告并罚款10元
3、在公共场所吸烟,则罚款10元;
4、发现喧哗、赌博,按严重警告且罚款20元处理,情节严惩者以开除处理;
5、凡盗窃他人的物品,立即开除并送公安机关处理;
6、上班时间内怠工或打瞌睡,则严惩警告并罚款10元起情节严重者开除处理
7、不按时上交工作报表、不按时填写工作记录,查到一次罚款10元
8、内部培训时间无故不到者,罚款10元,并给予警告(所罚款项存用于公司活动基金)
(四)关于公司内设备和备件
1、弄脏设备和备件或粗鲁使用物品情节较为严重者,则警告并罚款5元;
2、屡次不搞整理、整顿、清扫、清洁的部门全体人员给予罚款10元/人;
3、凡盗窃本公司设备、备件等财物,立即开除并扣当月工资20%;
4、凡故意损坏本公司设备等财物,按所购入价2倍赔偿;
5、在公司或花园内张贴、乱涂,按警告处理并罚款5元;
6、设备引起故障擅动机器而导致设备损坏,则需等价赔偿其修理费,并酌情加倍处罚
(五)员工考勤和休假的规定为了维持良好的生产秩序,提高劳动生产率,保证生产工作的顺利进行,为了使员工保持良好的身体素质和旺盛的精力,努力做好本职工作,并考虑员工与家属团聚的问题,根据国家有关规定,结合公司的实际情况,特制定本规定
(一) 考勤1. 考勤内容
① 上班时间已到而未到岗者,即为迟到;
② 未到下班时间而提前离岗者,即为早退;
③ 工作时间未经__批准离开工作岗位者,为擅离职守;
④ 迟到、早退或擅离职守超过30分钟,或未经准假而不到班者,均为旷工2. 考勤须知
① 对有迟到、早退、擅离职守现象的员工,应进行教育,数屡教不改的,给予适当的纪律处分,如有造成严重后果的,应追究其责任
② 对旷工者,应责成其作出书面检讨,并按下表计扣工资,扣发当月各项奖金,旷工二天以上,每增加一天,加扣年终奖10%连续旷工10,或一年内累计旷工超过15天或旷工虽未达到上述天数,但次数较多,情节严重,均应作除名处理3. 请假办法
① 公假经公司批准脱产参加会议、学习、出差、从事社会活动均属公假;经公司指定或批准休养、参观、访问的模范代表人物或代表,以及因公负伤人员在医疗期间,根据实际情况核给公假
② 调遣假员工异地调动,因要处理个人琐事给一天公假如有非经常性事务,需员工本人__或参加的,如迁居、开家长会等,各单位可考虑到工作安排及员工的需要,酌情处理,不计算假期4. 因工作需要积累工时工休,一般应在当月补休,如确因工作一时不能安排补休的,经部门经理同意可适当推迟,可保留至当年底,但必须在本年度休完如确因工作不能补休的,应按有关规定给予补发加班费的形式予以补偿补偿办法平日加班工资÷22天×2×加班天数;法定假日加班费工资÷22天×3×加班天数
(二) 休假1. 员工休假必须服从__安排,并按规定逐级审批,报人事部批准,主管一级由部门经理安排休假,部门经理由总经理安排休假2. 员工申请休假须一个星期前填写《请假申请表》送交部门主管审批未通过审批的,不得擅自休假,否则按旷工处理,因特殊原因本人不能亲自__的,应委托别人或__告假,回来上班后再补请假条3. 婚假员工申请结婚,需在本公司__结婚手续,并以__结婚证为准,有薪婚假三天,晚婚者有薪假6天,(晚婚条件女满25周岁,男满28周岁)如到外地(指配偶工作所在地在外地,不含旅行结婚)结婚的,根据在途往返时间核给路程假4. 丧假员工的直系__(祖父母、父母、配偶、子女,以及领先本人供养的弟妹、养父母、岳父母、公婆)过世,给予有薪假3天,员工到外地__丧事,可根据实际路程所需时间给假5. 产假、计划生育假
① 女员工产假按下列标准核给(发基本工资)表二假期内容 假期天数 说明产假 90天 难产或双胞胎加14天假晚育假15天 年满25周岁生育为晚育独生子女假 35天凭独生子女证核给
② 临时工产假56天,发60%的工资
③ 产妇如遇实际困难,可请哺乳假,工资按本人基本工资75%发给,其他补贴照给6. 病假
① 员工因病或非因工(公)负伤,经公司指定的医疗单位出具的证明确定不能坚持工作,可参考医生建议,根据实际情况核给病假;
② 有薪病期3天7. 事假员工因个人事务,必须亲自处理的,根据工作安排以及本人的实际需要酌情核给,请事假员工按无超过两天者按无薪处理8. 探亲假
① 探亲假是给予加入公司满一年,在职期间没有请过探亲假、回家假等;
② 员工需要回家探望父母,假期为15天,(包括公休日、法定节、假日)不包括路程,路程根据实际需要核给;
③ 探亲假给予基本工资(以提供路程票为准,否则以事假论)
④ 在本公司休过年假者,不再适用此条9. 年假
① 凡加入公司工作满一年者,均有休年假规定
② 在本年度病、事假累计超过3个月或工伤假超过3个月者,当年不再享受年假,旷工累计两日者,当年不再享受年假
③ 受过各种公司处分、警告者,当年不再享受年假10. 说明本规定从发布之日起执行,以前有关规定与本规定相抵触的,按本规定执行,执行过程中如有上级__新的指示、规定再另行通知
(六)办公管理制度员工办公制度为加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量,特制定以下规定一. 出勤一月内迟到或早退两次扣一天工资二. 请假必须要请假条,写明事由,由部门负责人批准,办公室核实一天以上由主管批准,三天以上要经理批准,擅自离开者,按自动辞工处理,扣发15天工资
(1) 请事假扣发当天工资
(2) 请病假,必须要有医生证明,三天以内工资照发,三天以上扣除请假期间工资
(3) 旷工者除扣当天工资外,年终奖扣发一天工资
(4) 请假一天以上请假者必须提前申请
(5) 上班时间内,必须坚守岗位,如检查不在岗位范围内,则按未上班处理,扣半天工资三. 坚守工作岗位,必须按质、按量达到管理处要求,完成各自职责,不能胜任工作,住户反映较大意见者,管理处有权做出调离原岗位或辞退处理四. 如损坏管理处及住户财产,视损坏程度照价赔偿并扣发工资五. 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意,不准外借六. 上班时间不得看报、闲聊,不得用通迅设备聊天;业余时间应努力学习业务知识及相关知识七. 不得在工作时间在本__区从事本职工作以外的有偿劳务八. 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为九. 热情、周到、主动、高效服务住户,依靠法规严格妥善管理,绝不可粗暴、冷漠、置之不理文明办公制度一. 员工应以认真负责的态度,严谨务实的作风做好本职工作,办公讲求效率二. 员工应自觉遵守管理处作息时间,严格执行劳动纪律,上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗,外出办公说明去向有私事或生病不能上班须事先请假三. 讲究礼貌,注重仪容员工服装庄重、大方、清洁四. 各办公室、会议室严禁吸烟五. 保持办公环境优美清洁,不得随意丢弃杂物六. 爱护公共财物,节约用水用电七. 重视防水、防盗和安全生产八. 办公时间要保持肃静,不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵九. 严格要求自己,遵守公司的各项规章制度十. 以上规定,有违者将按管理处规定,予以经济处罚办公室值班制度为及时处理突发__,维护小区正常的生产、生活秩序,制定本制度一. 值班人员公司各部门主管以下人员,均应参加值班二. 值班地点公司____部三. 值班时间星期一至星期日1730—2030四. 值班人员应填写值班登记表,注明值班人、值班起止时间、值班情况等五. 值班人员必须及时处理各类突发__如遇重大__,难以处理的,应及时报告公司经理,并请求有关部门协助处理六. 值班人员必须坚守岗位,不得擅自离岗若因此而造成损失的,追究当事人的责任七. 值班人同因事、因病无法参加值班的,应事先安排调班,并报办公室事先无法安排的,应找机动人员暂替,并在值班登记表上注明八. 国家法定节假日另做加强值班安排
(七)管理处接待来访设诉工作制度为加强管理处与业主、住户的__,及时为业主、住户排忧解难,提高社会效益,特建立接待来访投诉工作制度一. 接待来访工作由____部负责,宣传接待投诉的办公地点、__,让业主、住户来访投诉有门、信任管理处二. 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,面带微笑,不得刁难,不得推诿,不得对抗,不得激化业主、住户情绪,并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样三. 对住户投诉、来访中谈到的问题,客服员应及时进行记录,须于当天进行调查、核实,并将结果和处理建议汇报主管,由主管决定处理办法和责任部门四. 责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等,在处理完毕后应将结果回复业主、住户和项目经理,做到事事有着落、件件有回音五. 全体管理人员要认真负责做好本职工作,为业主、住户提供满意管理、服务,减少住户的投诉、批评,将业主、住户的不满消解在投诉之前
(八)用户投诉处理制度一. 用户投诉的接收1. 凡用户对公司服务方面的投诉,不论采取何种方式,如信函、__、传真或来人面谈,统一由管理处客服员集中登记、__处理、向客户反馈处理结果2. 管理处建立《客户投诉登记表》,对每一份投诉或意见均予以记录记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、__及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等3. 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见,填写《客户投诉处理通知单》为了便于跟踪、检索,每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号,并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致二. 用户意见的处理(必须满足公司对用户的承诺要求处理)1. 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理
(1) 由有关班组负责作出补救措施
(2) 作出补救措施的同时,还需采取纠正措施,近预定时间完成2. 对重大问题的投诉,管理处不能处理的需统一协调的问题,直接报经理,由经理作出处理决定3. 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录,以便跟踪检索4. 在完成补救措施后,应将处理结果反馈给管理处,由管理处负责与用户__,报告处理结果,直到用户满意为止
(九)业主投诉处理和分析制度一. 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉,不论采取何种方式如信函、__或面谈,均由客服务中心进行接待、记录,然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门,各责任部门应做好相应记录二. 各责任部门接到投诉后,在预定时间内向业主答复采取何种补救措施,答复时间最长不应超过三天三. 各责任部门按照业业投诉的内容,安排相应人员解决问题,并将结果反馈给____部四. 对重大问题的投诉,各责任部门不能处理的或需统一协调的问题,直接报项目经理,由项目经理作出处理决定五. 服务中心应采用__或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题,如有,仍需责成有关部门迅速处理六. 对业主的投诉,分半年和年终进行分析总结,对反复出现的问题,应__有关部门进行深入探讨并找出解决办法,防止重复发生
(十)业主意见调查和回访制度一. ____每年至少进行一次业主意见调查,业主意见调查应列明业主对以__面的满意程度a) 供电管理;b) 供水管理;c) 消防治安管理;d) 卫生管理;e) 绿化管理;f) 公共设施管理;g) 维修服务;h) 服务态度二. 服务中心对回收___表进行统计分析工作,并将结果如调查表的回收份数,总的满意率以及分项满意率,业主对物业管理___(共性___)等书面报告项目经理三. 对各部门存在问题,项目经理提出整改意见,责成有关部门限期解决四. 对业主的误解,服务中心应进行必要的耐心解释五. 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报,接受监督六. 客服员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访七. 回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,做好回访记录八. 回访中,对业主的询问、意见,不能当即答复的,应告知预约时间答复九. 回访后遇到的重大问题,应上例会讨论,找出解决方案,做到件件有落实,事事有回音
(十一)管理处接待来访投诉定期固访制度为加强管理处与住户的__,及时为住户排扰解难,把管理工作置于住户监督中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理,提高服务质量,特建立接待来访投诉工作制度一. 接待来访投诉工作1. 接待来访望风披靡工作由服务中心客服员负责,管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、__,让住户投诉有门2. 任何管理人员在遇到住户来访投诉时,都应给予热情接待,主动询问,耐心、细致地做好解释工作,当住户有不理解__区的管理规章制度时,要晓之以理,动之以情,让住户理解并支持管理处的工作3. 对住户投诉、来访中谈到的问题,接待人员应及时进行记录,当天进行调查、核实,然后将处理结果汇报管理处责任部门和主管;不能解决的,要将问题和意见向有关部门和项目经理汇报,由项目经理决定处理办法4. 当住户主动前来提合理化建议时,要详细、认真地做好记录,并及时向主管汇报,由主管决定采取或制定整改计划,并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户__,同时给住户优先评选“文明户”5. 责任部门在处理来访、投诉时,要热诚、主动、及时,要坚持原则,突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处,在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主管,做到事事有着落、件件有回音6. 全体管理人员要认真负责,做好本职工作,为住户提供满意的服务,尽量减少住户的投诉、批评将住户的不满消解在投诉之前7. 当同行物业管理单位要求参观时,管理处员工应给予热情接待,把__区情况做全面的介绍,通过互相学习,共同提高小区管理水平二. 回访工作1. 回访要求
(1) 项目经理把对住户的回访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和总结评比中
(2) 回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录
(3) 回访中,对住户的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约时间回复
(4) 回访后对反馈___、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向公司请示解决回访处理率达100%,有效投诉率力争在1%以下2. 回访时间及形式
(1) 项目经理每年登门回访1~2次
(2) 客服员按区域范围分工,每季回访1次
(3) 每季度召开一次住户座谈会,征求意见
(4) 利用节日庆祝活动、社区文化活动、__等形式广泛听取住户反馈
(5) 有针对性地对住户发放住户调查问卷,作专题调查,听取意见
(十二)维修回访工作制度一. 维修回访由经理、主管、维修负责人担任其中经理回访率不低于10%;主管回访率不低于30%;维修负责人回访率不低于60%二. 回访时间安排在维修后一星期之内其中安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访三. 回访内容1. 实地查看维修项目2. 向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况3. 征询改进意见4. 核对收费情况5. 请被回访人签名四. 对回访中发现的问题,24小时内书面通知维修人员进行整改
(十三)__区管理处回访回访制度为加强物业管理处与广大住户(业主)的__,使管理处各项工作置身于住户(业主)监督之中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理工作,提高服务质量,特制定对住户回访制度一. 回访要求1. 物业管理处把对住户(业主)的回访列入职责范围,并落实到每年的工作计划和总结评比中2. 回访时,虚心听取意见,诚恳接受批评,采纳合理化建议,作好回访记录3. 回访中,对住户(业主)的询问、意见,如不能当即答复,应告知预约时间回复4. 回访后对反馈___、要求、建议、投诉,及时逐条整理综合、研究、妥善解决,重大问题向公司请示解决对住户(业主)反映的问题,做到件件有着落,事事有回音回访处理率达100%,投诉率力争控制在1%以下二. 回访时间及形式1. 管理处项目经理每年登门回访1~2次2. 客服员按区域范围分工,每月回访1次3. 每季度召开一次楼长会,征求意见4. 利用节日庆祝活动、社区文化活动、__活动等形式广泛听取住户反映5. 有针对性地对住户(业主)作专题调查,听取意见6. 物业管理处设投诉信箱,投诉__,由专人接收,交项目经理及时处理7. 随时热情接待来访,作好登记二档案管理**•小区是由多家国内外设计机构精心规划、综合考虑、集高科技、专业化的交通体系、商业网络、教育配套、智能系统、城市绿化景观为一体的精品__区,档案资料的收集、整理、归档和利用是管理的重要一环为此,**•小区物业管理的档案资料的建立与管理将实行“四化”,即集中化、有序化、电脑化、信息化的科学程序,严格执行《档案管理实施细则》等各项规章制度,运用先进的存储、检查等手段,达到资源共享,充分利用的目的
一、档案的建立
(一)档案的建立执行以下流程收集—整理—分类—编号—登记—输入电脑—入柜—利用—检查
(二)明确建档内容,实行系统收集、集中管理1.设施、设备档案建筑工程资料、图纸,公用设施资料、图纸,室外管网资料、图纸,__、维修、运行、改造、扩建等项目资料、图纸2.住户档案业主登记表,购(租)房合同,入伙通知书、证件、业主公约、装修申请表等资料3.管理档案文秘档案、人事档案、财务档案和荣誉档案4.其它档案
(三)建档要求电脑化、集中化、有序化、信息化
二、档案管理
(一)档案室、管理处双档管理制为避免档案的损坏、遗失,使重要档案能永久性保存,而又方便经常使用,对使用频率较高的档案实行档案室对重要原始档案进行严密管理,管理处则保存复印件的存档管理制
(二)档案室档案管理要求1.按照档案对湿度,温度和照明的要求,建立标准化的档案资料室,配备档案管理人员,实行电脑化系统管理2.采用多种形式的信息贮存方式,如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片__并采用适当的保存方法3.贯彻国家保密法,确保档案在使用过程中的安全、不丢失、不泄密4.加强档案室的管理,配置消防器材和防盗门、网、档案柜、锁等,符合防火、防虫、防鼠、防潮的要求5.实行档案管理手段的现代化,运用计算机检索手段,__多媒体信息系统6.坚持档案资料收集的系统化7.做到档案组卷分类科学化档案组卷按内容分类、逐一编号、登记造册、目录,按工作部门分柜保存8.实行档案管理工作检查经常化每季对档案文件的形成、积累、整理和进行一次全面的检查
三、档案资料的内容
(一)接管移交资料名称资料内容工程建筑产权资料A规划图纸、项目批文、用地批文B建筑许可证、投资许可证、开工许可证C拆迁安置资料工程技术资料A红线图、总平面图B地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C工程合同、工程预决算D工程设计变更通知及技术核算单E竣工图
1、单体建筑、结构、设备竣工图
2、消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图F房屋、消防、燃气竣工验收证明书G钢材、水泥等主要材料的质量保证书H新材料、构配件的鉴定合格证书I供水、供电、电梯、消防、智能化等设备的检验合格证书供水、供电、电梯、消防、智能化等设备技术资料J砂浆、混凝土块试压报告K绿化工程竣工图L其他技术资料
(二)管理档案资料名称资料内容业主____A业主、客户管理资料(__合同、入住通知单、业主公约、装修申请、验收表、费用托收协议等)B业主、客户人员档案C业主、客户维修档案装修资料A:装修申请表附图纸B:装修工程队安全责任书c:临时施工人员登记表D:施工单位营业执照维修资料A:维修申请表B:维修服务派工单C:维修回访记录表D:公共设施维修记录治安交通管理资料A..日常巡查记录、交__记录、值班记录B.查岗记录、闭路电视监控系统录像带C.物资搬运放行记录紧急__处理记录D.车辆管理记录车辆详细资料设备管理资料A.公用设施保养维修记录B.各项机电设备保养维修运行记录C.设备分承包方维修保养记录D.设备检查记录社区文化资料A.活动计划实施方案总结记录B.社区文化活动__及录像记录C.传媒报导D.文化活动场所等设施使用情况员工管理资料A.员工个人资料聘用表B.员工业绩考核及奖惩记录C.员工培训计划和个人成长记录D.员工培训考核记录E.员工外出考评及参加演练记录F.员工住房及内务管理记录业主反馈A.服务质量回访记录表B.业主意见调查统计记录C.业主投诉及处理记录行政文件资料A.管理处值班及督察记录B.__部门及主管__部门文件C.规章制度、通知、通报等文件D.接待来访参观记录表E.管理处荣誉一览表业主委员会资料A.筹备成立文件B.成立后运行文件三财务管理为加强本公司系统内费用审批报销的管理,严格控制各项费用支出,以期达到降低费用开支,提高企业的经济效益,特制定本规定
一、坚持财务计划管理制度,一切财务收支应纳入财务管理轨道,实行事前控制,事后分析的方法
二、坚持分级归口审批的原则,对于一般财务开支和日常零星修理等开支,1000元以内由项目经理负责审批超过1000元(须报**物业公司批准)对一切重要财务开支和投资性支出,固定资产增加等开支均须报**物业公司批准
三、专项设备维护及修理等属工程方面,需先报计划,由**物业公司工程部专职负责人审定,批准后按批准计划办事的原则因抢修工程而出现的监时性采购,可先购抢修用物资,事后补办申请采购计划,但在费用报销时必须附上委托修理单及工程完工后修理质量认可的签收,再按审批权限逐级送审
四、凡因零星采购及因公出差需用用款项,由用款人填制借款单,说明用途、报销时间及借款金额,经部门负责人签批,1000元以内由项目经理审批,超过1000报**物业公司批准
五、各项借款应于十天内到财务部门报销,因公出差应在返回后七天内输报销借款人超出自拟或规定报销限额又无提出延期报销理由,财务部可在其本人工资、奖金收入内全部扣除,当月扣不完者,可于下月发放工资、奖金时扣取,直至扣清为止
六、一律不准私人借用公款,除因天灾、人祸,经济生活确有困难,以**物业公司批准者例外,但须由借款人提出出分期扣还的时间,以便财务部门在其工资等项下扣回
七、凡因借款人已擅自离职或被辞退,所措款项确实无法追回而产生的坏帐损失,概由签准同意借款的人员平均或单独承担经济责任并在经济责任人的工资、奖金等收入内一次性扣除,直至扣清为
八、超越审批权限的开支和借款,财务部门有权拒付,倘出现越权审批所产生的损失,由财务部门经办人员承担全部经济责任,其处理办法与本规定第七条相同
九、经济合同管理,凡是能够签订经济合同的业务活动,都有必须签订经济合同,按合同规定付款结算**物业物业财务管理制度为了不断扩大经营活动,切实加强财务管理工作,在遵守国家法律、法规的前提下,腐搞好经营管理,努力降低成本、费用,力争提高经济效益,确保投资者权益,特制订本制度
一、权资划分
(一)总公司董事会
1、审定公司发展规划,年度生产经营计划
2、审定公司增加或减少注册资金,分立、合并、终止和清算
3、审定公司对外签订金额在5万元以上的经济合同或协议
4、审批在20000元以上的财务开支
5、审定固定资产在20000元以上的购置、更新、技改、大修、外借、盘盈、盘亏、毁损和报废
6、审查公司年度财务预、决算方案和利润分配方案
7、审定公司总经理和财务主管的解聘、定薪和奖惩
(二)物业公司总经理
1、审批1000-5000元的业务支出,年控制数不超过12万元
2、审批1000-5000元的一般财务支出
3、初审对外签订的各种经济合同,并可在权限内签订
(三)财务部
1、根据公司发展规划和年度生产经营计划,负责编制年、季度财务收支计划
2、根据会计准则及公司所制定的制度,对经营活动全面进行控制、核算、监督、检查,如实反映财务情况和经营成果,切实维护投资权益
3、按期编制财务会计报表(资产负俩表、损益表、费用明细表及其他报表等),会计报表月报、季报和年报于次月的10天、15天、45天内报送给物业公司,并按照国家规定上交各种税费
4、物业公司投入的用于设备增加或维修的款项的使用明细表于次月的10天内报送
5、每天上午11时前应将前一天的财务凭证准确无误地输入计算机
6、每季度完结后的十个工作日内向**物业公司交上季度的应交指标额以及指标完成情况的工作报告
二、固定资产管理
1、财务部是全公司财产管理的主管部门,各部门要指定专人负责实物管理
2、购置固定资产时必须输一式三联验收单,一联随同发标送交财务输报销,一联交使用部门设卡,一联经办人存查
3、使用部门负责固定资产的维护、修理,保证固定资产利用率、完好率同时每季清查一次,年终全面盘点,与财务核对,保证帐帐、帐物相符,并把清查结果汇报总公司如有丢失或毁损,要查明原因,专题书面报告总经理研究处理
4、固定资产采用的折旧方法、折旧率、残值率等按有关会计准则规定第9部针对该项目的物业管理服务标准、措施、承诺指标及特约服务一**•小区物业服务标准二**•小区物业服务承诺一**•小区物业服务标准
一、综合管理服务标准1基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确
(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全
(3)服务规范应符合《市物业管理行业规范》要求
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和__服务的,公示服务项目与收费价目
(10)对违反小区公约(临时公约)或__有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理2管理处设置
(1)小区内设置管理处
(2)办公场所整洁有序
(3)配置办公家具、__、电脑等办公设施及办公用品3管理人员要求
(1)小区经理有物业___上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历
(2)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗4日常管理与服务
(1)24小时受理业主或使用人的报修急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外),有完整的报修、维修和回访记录,回访率达95%以上
(2)设立24小时____体系,随时接受物业管理服务诉求,及时安排处理
(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的80%
(4)每年至少1次征询业主或使用人对物业服务___,满意率85%以上,并对薄弱环节进行改进
(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
二、公共区域清洁卫生服务标准楼内公共区域1共用楼道、门厅楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁;墙面保持无灰尘、无污迹;大堂、门厅大理石、花岗岩地面半月保养一次,保持干净、有光泽;门窗玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹;每日擦抹二次楼梯扶手,保持干净,无灰尘;天台、屋顶保持清洁,无垃圾;天花板、公共灯具每半月除尘一次,目视无灰尘、无污迹;楼内公共设施、设备每周清洁不少于两次,保持干净、无灰尘雨蓬每周清洁一次2垃圾收集按楼层设置垃圾收集点,每日早晚清运二次,垃圾袋装化,垃圾收集点保持清洁积极开展垃圾分类收集3电梯轿厢每日循环保洁;每半月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮,无污迹楼外公共区域4__、道路、绿地、__每日循环清扫保洁,__砖地面每周冲洗一次;目视地面干净,垃圾滞留时间不能超过半小时;随时清除小区主要道路积水、积雪;__场地无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放随时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画5公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等每日擦拭一次,目视无灰尘、明亮清洁6水景保持水体清洁,无漂浮杂物,定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味7果皮箱、垃圾桶根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱随时清理擦拭,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹8消毒灭害根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划,并__实施,每年不少于三次
三、公共区域秩序维护服务标准1人员要求
(1)配备专职秩序维护人员,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训
(2)能熟练使用各类消防、技防器械和设备
(3)佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械2门岗
(1)封闭小区出入口24小时值班看守,主出入口,每天700—1800立岗值勤并有详细交__记录和外来车辆的登记记录
(2)外来人员进入小区进行登记
(3)对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理
(4)对进出小区的车辆实施证卡管理,引导车辆有序通行、停放,保持道路畅通3巡逻岗
(1)秩序维护人员按指定的时间和路线每小时巡查一次,重点部位有重点的巡查要求,并有巡查记录
(2)遇到突发__,应采取必要措施,并及时报告相关部门
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,应在五分钟内赶到现场,采取相应措施4技防设施和救助(监控岗)
(1)小区设有监控中心,应具备录像监控、楼宇对讲(可视)、周界__、住户__、门锁智能卡等4项以上技防设施,24小时开通,并有专人值守
(2)控制中心接到____后,秩序维护人员应在五分钟内赶到现场进行处理,同时中心随时接受用户救助要求
(3)应建立火警、警情等应急预案,每年应__不少于一次的应急预案演习5车辆管理
(1)车行道应设立指示牌或地标,车辆行驶有规定路线,停放有序
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜
(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,____面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全
四、公共区域绿化日常养护服务标准
1、绿地总体布局均衡,有雕塑、园林建筑小品(或喷水池)等,植物选配恰当,效果好
2、绿化档次高,植物品种多样,不少于30种;绿化覆盖率35%以上
3、有专业人员实施绿化养护管理,绿地设施、硬质景观保持完好
4、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种;草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超过8厘米,基本无杂草、杂物
5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护,各种绿化植物生长良好
6、定期__浇灌、施肥和松土,做好防涝防冻
7、定期喷洒药物,预防病虫害
五、共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务标准
(一)共用部位
(1)对房屋共用部位进行日常管理和养护,巡查和保养记录齐全
(2)每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录发现损坏及时编制维修计划及专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据决定__维修
(3)每日一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开关灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎,五金配件完好雨季前一个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会协商安排专项维修
(4)墙体表层无剥落,修补墙面的粉刷层应保持与原墙面色差、材质一致
(5)共用雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每月检查一次,视检查情况及时清掏;有化粪池的,每月检查一次,发现异常及时清掏
(6)配备有休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品的,每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用
(7)根据装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度装修前,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每日一次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或相关部门
(8)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告业主委员会或有关主管部门
(9)主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志
(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施
(二)公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在98%以上公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常
(三)消防
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常
2、消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完好
3、每半年检查一次消防水带,阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用
4、按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压
5、消防通道畅通
(四)避雷系统每年二次维护保养避雷装置,保证其性能符合国家相关标准
(五)弱电系统电子防盗门每月巡检不少于2次,闭门器正常维护调节,做到开关灵活
(六)供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上每季对水泵润滑点加油,不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁
2、每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录
4、水箱,蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须__金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养
(七)升降系统
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大__时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行二**•小区物业服务承诺我公司在认真做好管理,不断提高员工自身素质及专业水平的同时,为用户提供__、快捷的服务,满足客户的各种合理需求,让客户满意是我公司服务的目标为做好**·小区__小区的物业服务工作,我公司凭借多年来积累的物业服务经验,特做出如下服务承诺
1.用户综合服务满意率承诺标准98%以上测定依据(满意人数+基本满意人数)/调查总人数×100%≥98%保证措施实行开放管理,向用户公开服务内容,服务标准,使物业管理工作始终处于用户监督之中设立意见征询箱和受理__,每半年向用户作一次满意率调查,并进行分析,及时调整和改进管理服务方案对不符合项提出纠正和预防措施,并将实施结果公布每年开展一次评审等活动,不断改进和完善工作质量,确保用户满意
2.管理人员专业培训合格率承诺标准100%测定依据培训合格人数/管理人员总数×100%=100%保证措施建立培训制度,并制订详细的培训计划员工进行上岗培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合,并予以考核,确保培训效果对于特种作业、行业有要求的员工,实行外送相关部门培训、考核,确保培训合格率达100%,以保障员工的素质强调理论与实践\培训与考核相结合,不断提高员工的工作能力与绩效对待用户文明礼貌,服务热情,忠于职守岗位
3.维修工程质量合格率承诺标准100%测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%≥100%保证措施分项检查,确保维修工程的合格,做到客户满意,满足客户需求加强维修技工的培训,技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行工作建立《维修回访制度》和《维修工程客户质量鉴收制度》复杂的维修工程,制定详细的工程施工方案;维修主管现场指导、监督和验收外购材料、备件质量严格控制,确保质量合格
4.维修工程回访率承诺标准100%测定依据维修回访数/总维修数×100%≥100%保证措施对于维修的项目实行回访制度,并做好记录归档管理采用__、上门、书面征询的方式进行回访,做到虚心听取用户意见每月对维修单进行系统、分析,对于回访中发现的不足之处,及时进行整改,并提交分析报告
5.道路完好率及使用率承诺标准95%测定依据道路、车场完好__/道路、车场总__×100%≥95%保证措施制订详细的养护计划,定期巡视和维护落实责任人进行保养,并建档记录,确保道路完好、畅通设定专人负责道路养护的监督执行及市政工程进入管辖区内施工的跟踪协助工作,并做好相应记录
6.清洁、保洁率承诺标准98%测定依据保洁达标__/保洁总__×100%≥98%保证措施落实责任人进行保洁工作,并实行随时清洁的动态方式环境主管负责进行巡查工作,认真做好巡查记录,并进行记录归档配备完善的垃圾收集及处理设备,方便用户使用每日巡视检查保洁情况,发现问题时处理加强宣传教育,提高用户保洁意识;提倡“全员保洁,人过地净”,确保环境空气清新公共场地每天清扫,保洁二次;
7.雨水井、污水井完好率承诺标准96%测定依据雨水井、污水井完好数/总数×100%≥96%保证措施落实责任人进行保养,实行巡查制度,并做好记录工程主管负责进行监督执行,确保沟、渠、井完好,井盖完好,严密安全,发现松动及时报修定期疏通、清理,无堵塞,确保无冒顶、积水、伤人等情况出现
8.排水沟、明暗沟完好率承诺标准96%测定依据完好数/总数×100%≥96%保证措施落实责任人进行养护,定期清理,实行巡查制度,并做好记录工程主管负责进行监督执行,确保排水通畅,无塌陷
9.路灯完好率承诺标准99%测定依据室外照明灯具完好数/灯具总数×100%≥99%保证措施落实责任人,实行巡查制度,建档记录设专人监督巡查,确保路灯完好,无损,正常使用定期清洁,养护
10.绿化完好率承诺标准97%测定依据完好绿化__/总绿化__×100%≥97%保证措施制定科学的绿化养护计划,并严格执行环境主管每周对绿化养护情况进行巡视检查,并将检查结果作为绿化工作考核依据定期开展绿化环保知识宣传,增强绿化爱护意识对管辖区内摆放、种植的绿化植物定期检查,不必要的进行更换
11.消防设施、设备完好率承诺标准99%测定依据消防设施完好数/消防设施、设备总数×100%≥99%保证措施贯彻“预防为主、防消结合”的方针,定期开展消防检查,____;让用户了解一定的消防知识落实责任人,实行巡视制度,建立相关档案,并做好记录定期进行维护和检修工作,确保消防设施完好无损,正常使用加强巡视,及时消除管辖区域内的火灾隐患对消防系统的稳压泵、消防泵每周进行巡视、检查,确保其功能正常使
12.火灾年发生率承诺标准低于1%保证措施实行全员义务消防员制,制定严格的《消防管理制度》和详细的《消防应急方案》,建立一支“消防快速反应队”每年定期__进行消防培训和演习定期开展各种形式的安全用电和防火宣传,提高用户消防意识管辖区内所有动火作业,必须进行申报登记;并配专人监护,配备足够的消防器材定期为用户提供安全用电检查和燃气管路检测,及时消除隐患设置专人负责日常巡视,发现隐患,及时消除,以确保消防安全做好相应巡检记录
13.维修及时率承诺标准97%测定依据已完成零修、急救数/总零修、急救数×100%≥97%保证措施建立严格的维修制度,实行24小时值班制度,设立用户报修专线__维修人员在接到维修通知20分钟内到达现场,做到零修立即处理,急修不过夜根据小区实际情况,储备一定量的常用材料及工具,以备急用实行报修填单制度,并经用户(报修人)签字确认后返回存档设立专业抢修队伍,如遇重大问题,在最短的时间内及时抢修,做到不影响用户的正常使用定期对维修及时率进行统计,并作为相关部门及个人的考核依据用时遇停水不超过2小时;遇停电不超过2小时;下水道、化粪池堵塞不超过4小时
14.用户有效投诉率和处理率
(1)年有效投诉率承诺标准1%以下测定依据有效投诉次数/入住总人数×100%≤1%保证措施不断树立和培养员工的服务意识,为用户提供__的服务,使员工追求用户百分百的满意设立投诉__和投诉信箱,保持用户和物业管理之间沟通渠道的畅通定期安排回访,了解用户的需求和愿望定期考核,及时改进管理工作中的不足之处
(2)投诉处理率承诺标准100%测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%=100%保证措施设专人接受用户的各类投诉,并做好投诉记录,递交相关责任部门相关部门接到投诉后,立即采取补救措施,在预定时间内向用户回复暂时无法解决的问题制订解决计划,并向用户进行解释建立投宿处理结果跟踪制度,做好归档工作
15.房屋及配套设施完好率承诺标准97%测定依据完好房、基本完好房__/建筑物__×100%≥97%保证措施制订详细的房屋配套设施维修养护计划,并严格执行日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好状态房屋及配套设施的巡查、保养及质量标准量化分解并落实到个人严格二次装修管理,建立立体交叉监管网络,对施工单位实行跟踪管理,防止损坏房屋结构确保小区内无违章搭建及损坏公共设施,出现问题及时处理
16.档案建立与完好率承诺标准100%测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%=100%保证措施制订严密的档案管理制度,专人管理,配置完善的储存设施和场所加强档案资料的收集、分类和归档管理实行“人机双轨”制,确保资料的安全可靠对档案资料记录真实、准确;对档案资料严格保密
17.设备运行完好率承诺标准98%测定依据完好设备数量/设备总量×100%≥98%保证措施加强对设备运行巡查制度,完善设备的保养、维修制度实行设备负责人制度高低压、水泵等设备定期检查、维修、保养,确保不影响用户和使用人的正常使用建立整套的设备档案资料,使设备从__、运行到保养都做到及时记录以及设备的出厂日期、____都有据可查设备有专业的抢修队伍,重大故障能及时排除,以保证设备的正常运行
18.安全保障满意率承诺标准99%测定依据满意人数/调查总人数×100%≥99%保证措施加强消防、监控、交通等设施设备的养护、检修,杜绝各种隐患出现维护小区规章制度,对于不遵守的来访人员及时劝阻、制止严格执行《国家治安条例》和管辖区内的《安保制度》,维护用户的生命财产安全当管辖区域内发生治安、消防、交通的突发__时,要合法的维护用户的利益,及时采取措施,制止事态的进一步恶化,并维护现场秩序加强物业管理第二工作时间的巡视、检查工作定期开展各种安全教育宣传,及时听取用户意见,加强回访制度保证各种设备的安全运行,杜绝突发__的发生,以免给用户造成损失三特约服务为居民提供便利、高效、经济的便民服务是体现小区物业管理水平的重要因素物业公司的质量方针明确提出“为客户提供__的服务”,管理处将根据小区的规划设计、地理位置、居民特点和不同阶段的需求,建立起合理的服务网络,为居民提供全方位的服务
(一)无偿服务项目日常管理期便民措施无偿服务项目
1.代购飞机、火车票
2.代定报刊、__
3.代请家教、保姆
4.代租汽车、出租车
5.__有线电视
6.____煤气开户
7.代请医务人员上门
8.__旅游手续
9.残疾人特别服务
10.提供书报阅览
11.临时代为保管小件物品
12.义务宣传家庭用电常识,宣传消防常识
(二)有偿服务项目序号名称规格单位拆换(元)1换普通灯泡15-60W个
1.502修灯口瓷个
5.003换灯口胶木个
5.004换日光灯灯管20-40W个
3.005换环行灯管16-32W个
5.006换镇流器普通个
8.007换启辉器20-40W个
5.008换电子镇流器20-40W个
5.009换射灯灯泡个
5.0010换射灯变压器个
5.0011换真空灯芯个
5.0012换吊灯及分电器个
10.0013固定吊灯个
5.0014拆装日光灯个
10.0015灯点移位小时
8.0016换二眼插头个
3.0017换三眼插头个
3.0018换开关插座86型个
3.0019换开关插座803型个
3.0020换暗线拉线开关86型个
3.0021换开关拉绳根
2.0022换螺旋保险管个
2.0023换明装盒个
5.0024换暗盒个
10.0025换插座线、灯线小时
8.0026换单相电度表10
(40)块
20.0027换单极漏电开关C16A块
20.0028换单极断路器5-25A个
10.0029换双极断路器个
15.0030换塑铜线
1.5M2米
3.0031换塑铜线
2.5M2米
2.5032换塑铜线4M2米
3.5033槽板布线米
3.0034__明线米
2.0035检查线路次
15.0036换水表15/20块
10.0037拆换坐桶盖套
3.0038疏通管道(机器)次
20.0039调坐桶水箱水位次
5.0040拆换进水节门(包括PPR焊接)次
10.0041拆换坐桶进水节门次
5.0042拆换坐桶水箱浮子球次
5.0043拆换水箱扳手个
3.0044拆换坐桶水箱8字门15*300CT根
5.0045拆换脸盆、台盆下水口套
5.0046拆换柱盆、浴缸下水口套
10.0047换弯头、三通(铸铁件)15/20个
5.0048换节门15/20个
5.0049换软连接管15根
5.0050换台盆混水龙头15个
6.0051__坐桶个
50.0052换坐桶水箱皮碗个
3.0053修上下水八字门个
5.0054换洗菜盆上下水口个
5.0055换铝塑管15米
5.0056手工疏通坐桶次
5.0057小修煤气灶次
5.0058转型节水龙头个
3.0059换洗衣机水龙头个
3.0060换PPC管次
10.0061换PPC件次
10.0062铝塑管接头次
5.0063铝叩板次/M2M
210.0064纱窗大块
30.0065纱窗中块
20.0066纱窗小块
10.0067玻璃M2/5MM厚块
15.0068玻璃M2/8MM厚块
20.0069玻璃M2/10MM厚块
25.0070地漏个
15.0071窗叩个
2.0072普通门合页个
5.0073塑钢门合页个
5.0074贴脚线M
28.0075贴墙地砖M
230.0076修复墙面M
210.0077__插销个
3.0078__门牌个
3.0079按毛巾杠个
10.0080__镜子小
15.0081__镜子大
20.0082__手个
5.0083换滑轮(双轮)个
3.0084换户门锁芯把
90.0085挂镜框、画框个
10.0086装、固窗帘杆个
10.0087门禁__760部
85.0088门禁__750部
50.00__更换锁体把
200.0090维修户门锁体把
30.0091维修储藏间门锁把
5.0092更换邮箱门锁把
10.0093维修业主家门锁把
15.0094更换户门铃套
10.00备注以上均不含材料费第十部分物业日常服务方案和实施一综合服务二公共区域清洁卫生服务三公共区域秩序维护服务四公共区域绿化养护服务五共用部位、公用设施设备日常运行、养护服务一综合管理服务
(一)服务标准1基本要求
(1)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确
(2)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全
(3)服务规范应符合《市物业管理行业规范》要求
(4)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全
(5)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范,服务主动、热情
(6)按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况
(7)按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金
(8)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准
(9)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和__服务的,公示服务项目与收费价目
(10)对违反小区公约(临时公约)或__有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理2管理处设置
(1)小区内设置管理处
(2)办公场所整洁有序
(3)配置办公家具、__、电脑等办公设施及办公用品3管理人员要求
(1)小区经理有物业___上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历
(2)物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗4日常管理与服务
(1)24小时受理业主或使用人的报修急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外),有完整的报修、维修和回访记录,回访率达95%以上
(2)设立24小时____体系,随时接受物业管理服务诉求,及时安排处理
(3)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的80%
(4)每年至少1次征询业主或使用人对物业服务___,满意率85%以上,并对薄弱环节进行改进
(5)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准
(二)____工作程序与标准
1、业主入住接待
(1)业主入住流程图
(2)为业主__入住服务规程
①验明____业主本人__业主___、入住通知单、房屋买卖契约;业主委托他人代为__除上述资料外,还需提供委托人___及委托书;单位__除上述资料处,还需提供单位证明及个人___明
②填写资料或签署协议填写《住户登记表》;签订相关规定或协议
③发放物品并确认房屋钥匙、《住户手册》、房屋水电图
④收取费用物业管理费
⑤房屋验收及整改维修部专业人员携带相关器具指导业主(住户)按“房屋质量验收登记表”逐项检查验收;查抄水表、电表、煤气表底数并共同确认;质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上,____部据此填写“业主报修处理登记表(维修工作单)”,由维修部或管理处协助__商进行工程质量问题的返修工作;维修部复检合格后,____部及时与业主__,确认再次验收时间,通知维修部在约定时间陪同业主再次验收;验收合格请业主(住户)在“业主报修处理登记表(维修工作单)”上签字确认
⑥房屋托管签订《托管协议》;查抄水表、电表读数,托管期间水表不超过5º,电表不超过20º每周及大雨前后安排人员对托管房进行户外巡查,发现问题及时处理并通知业主
⑦资料归档入住通知单、业主___复印件、受委托人___复印件、单位证明、住户登记表、协议
2、日常报修及来电来访、交纳物业管理费接待
(1)来访接待认真听取客户来意,详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题,应先详细记录,__相关专业人员后约定时间给予回复;对前来接洽公务人员,应请对口人员接待;对小区内住户搬家或物品搬出小区,应请客户__物品放行申请,持放行条交门岗安护员核对无误后出小区
(2)来电接待认真听取客户来电内容详细回答客户提出的问题;对于专业性较强的问题,应先详细记录,__相关专业人员后约定时间给予回复;对接洽公务的__,应请对方稍等,请对口人员接听
(3)报修接待
①仔细询问客户姓名、住址、__方式、报修内容、方便维修的时间等,并____部工作日志上记录
②根据报修内容及保修期限,将客户报修内容记录在《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)上,并录入电脑
③及时通知维修部人员携单在约定时间上门维修服务
④____部根据《业主报修有偿服务登记表》或《业主报修登记表》(《维修工作单》)及时回访,每月进行汇总、统计、分析对维修服务回访处理率达100%属安全设施维修2天内回访;房屋渗漏水项目维修试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访回访中发现问题及时通知维修人员整改
(4)交纳物业管理费及代收__费用接待(财务人员具体__)
①核对业主资料业主姓名、住址、已交费情况、应交费月份及相应费用,请对方确认
②收费收取费用,开具收费__
③上门收取对预约上门收取费用的住户,应先确认对方姓名、业主姓名、住址、上___时间及费用;携带开好的__,按约定的时间上门收取物业管理费、代收__费
④催缴费用对到期未缴纳费用的业主,及时统计,找出原因,采取不同的措施可__、__提醒对方应缴纳的费用、时间、期限等;__通知后三个月内仍未缴纳的业主,给对方发出正式催缴函;对不交费又__居住在小区的业主,可上门拜访催缴;对__无端拒缴、性质特别恶劣的业主,可通过法律渠道处理
3、业主装修接待
(1)验明业主身份查验___;如业主委托他人__,需提供委托书及受托人___,并将受托人___复印后与委托书一并存入该户档案
(2)备案向业主及施工队重申装修时间及禁止事项,签订装修协议,审核装修方案;涉及拆改主体结构和明显加大荷载的,要求申请人向房屋所在地的房__行政主管部门提出申请
(3)发放证件发放装修施工许可证、施工人员临时出入证,并做好记录
(4)收费装修垃圾清运费
(5)资料归档委托书、受托人___复印件、装修协议、拆改主体结构获房产主管部门的批准书
(6)通知通知维修部、安护部装修户情况,对装修过程进行监控管理
4、投诉接待
(1)对住户的投诉,按“____”的操作机制,本着“细心细致、公平公正、实事求是、依法合理”的原则,以国家的法律、地方法规、行业规定及业主公约、住户手册为依据,遵循“礼貌、乐观、热情、友善、耐心、平等”的服务方针,认真听取,在相关规范记录本上详细记录投诉__的发生时间、地点、被投诉人及被投诉部门、发生经过、住户的要求等;适时表示感谢和歉意,加以适当安慰严禁与住户辩论、争吵
(2)对房屋及其附属设施的投诉按“____”相关工作流程及职责分工处理;对物业公司存在过错或有责任的,应向住户表示歉意,取得谅解,认真听取住户意见,协商处理方法,满足住户合理要求,尽快处理;对于住户或邻居的责任,应向住户说明情况,做好协调工作;是各方都有责任的工程、治安等问题,应及时通知各相关部门负责人到现场,共同商讨解决处理办法,采取有效的补救措施,控制事态发展,稳定住户
(3)遇情绪激烈的住户,应尽量使其冷静,若一时难以平息或把握,应及时__主管,请其到__洽谈室个别接待,避免长时间留其在公共接待区
(4)全面掌握__的起因、过程、结果,能处理、补救的及时处理解决,不能马上处理的,应向住户说明原因,并及时向上级汇报;初步制定一个或几个补救方案,包括结算费用,做到心中有数
(5)对于严重影响住户日常生活、安全,破坏公司形象,产生恶劣影响的重大投诉,应当天呈送项目经理进入处理程序,2天内给住户明确答复,10日内解决;对于涉及管理、服务工作失误的重要投诉,应在接待一小时内转呈部门主管进入处理程序,3天内处理完毕;对于个别偶发事务、个别人员的轻微投诉,应在2天内或在住户要求的期限内解决
(6)投诉处理内部工作程序
①按“____”联动机制相关工作流程及职责分工操作执行
②将投诉内容进行记录、分类、归口,迅速传达到相关部门,相关部门直接责任人第一时间与客户取得__,进一步明确事由后迅速协调处理并跟踪落实,及时将处理相关信息告知投诉接待人,由投诉接待人详细记录,并在当天将投诉处理结果通报投诉住户;通报可采用__或上门当面告知的方式
③对正在给住户造成损害的__,应先立即采取措施停止或挽救伤害,再处理
④对无效投诉,本着为住户服务的态度,尽量为住户提供方便
⑤其他形式的投诉(如信函),参照来电、来访投诉程序处理
5、走回访
(1)对维修服务回访处理率达100%属安全设施维修的2天内回访;房屋渗漏水项目维修的,试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访回访可上门或__回访回访中发现问题及时通知维修人员整改
(2)____部主管按照走访计划,安排相关人员对业主、住户进行走访或__访问;每年发放《业主意见征询表》征询业主意见并及时回收,统计分析,报项目经理
(3)在与业主、住户交谈或了解情况时,态度要热情、温和,谈话内容以工作为主,在表明某些观点时,耐心解释,将事情的原因、根据说清楚走回访工作完毕,应感谢对方的支持和配合提出告辞,在门口再次向对方表示感谢,并主动替住户关上门
(4)将走回访记录详细记录在相应格式表单上,并记录处理意见及结果,报____部主管
(5)每月末汇总走回访记录,并进行统计、分析,对类似问题出现较多的,写成统计分析报告,以书面形式经____部主管审核后,报项目经理
6、社区文化活动
(1)充分利用宣传栏、中心__、活动中心等现有硬件设施开展各类社区文化活动
(2)宣传栏宣传有关物业管理的政策法规、社区动态等,倡导业主共建共管每两周更换
(3)文化活动给合季节、节日、特殊纪念日等,举办各类有意义、有特色的文化活动
(4)制订活动方案确定活动主题、活动项目、成本费用、地点、时间、参加人员、人数、活动进程、需配合的相关部门人员、奖品等等
(5)现场布置____部联合维修部、安护部、环境部等提前布置活动现场
(6)分工明确各岗位人员及相应职责分工,准备所需资源
(7)备案对__各项社区文化活动进行记录、拍照、摄像,并归档留存二公共区域清洁卫生服务
1、服务内容
1.1楼内外共用部位的卫生保洁
1.2负责院内的卫生保洁工作
1.3院区内、__、__、绿化带、道路等的卫生保洁
1.4电梯轿厢的保洁
1.5楼内卫生间保洁
1.6楼内公共设施保洁
1.7垃圾的清运
1.8消毒灭害
2、服务标准
2.1小区保洁工作服务标准楼内公共区域1共用楼道、门厅楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁;墙面保持无灰尘、无污迹;大堂、门厅大理石、花岗岩地面半月保养一次,保持干净、有光泽;门窗玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹;每日擦抹二次楼梯扶手,保持干净,无灰尘;天台、屋顶保持清洁,无垃圾;天花板、公共灯具每半月除尘一次,目视无灰尘、无污迹;楼内公共设施、设备每周清洁不少于两次,保持干净、无灰尘雨蓬每周清洁一次2垃圾收集按楼层设置垃圾收集点,每日早晚清运二次,垃圾袋装化,垃圾收集点保持清洁积极开展垃圾分类收集3电梯轿厢每日循环保洁;每半月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮,无污迹楼外公共区域4__、道路、绿地、__每日循环清扫保洁,__砖地面每周冲洗一次;目视地面干净,垃圾滞留时间不能超过半小时;随时清除小区主要道路积水、积雪;__场地无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放随时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画5公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等每日擦拭一次,目视无灰尘、明亮清洁6水景保持水体清洁,无漂浮杂物,定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味7果皮箱、垃圾桶根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱随时清理擦拭,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹8消毒灭害根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划,并__实施,每年不少于三次
3、服务岗位设置及职责·__保洁16人,勤劳朴实,形象端庄大方;职责负责__公共区域的各项卫生保洁工作·商业保洁4人,勤劳朴实,形象端庄大方;职责负责商业区的各项卫生保洁工作
4、保洁人员纪律及检查
4.
1.保洁人员纪律
4.
1.1遵纪守法,遵守公司的各项规章制度
4.
1.2履行职责,不做与本职工作无关的事
4.
1.3上班穿戴工作服,佩带工作证,仪表整洁,精神饱满
4.
1.4服从分配,听从__指挥,团结同事,互相帮助
4.
1.5使用文明用语,文明服务,礼貌待人
4.
1.6不做有损公司形象的事,不收取用户的钱财物
4.
1.7爱护公物,损坏、遗失工器具照价赔偿
4.2检查标准分类项目检验标准检验方法楼层公区卫生地面无废弃杂物、纸屑,无污迹,无泥沙,理石地面有光泽,地毯平整、干净,无污渍抽查墙面理石墙面用纸巾擦拭50CM,无明显灰尘,乳胶漆墙面无污迹,目视无明显灰尘脚踢线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净,无灰尘、无水迹、无污迹、无斑点抽查电梯厅墙面、地面、门框、电梯指示牌表面干净,无油迹、无灰尘抽查电梯内干净、无污迹、无积尘、无脏杂物抽查垃圾桶外表干净,无积垢、无臭味目测玻璃窗包括玻璃、窗框、窗帘、窗台明净、光亮、无积尘、无污迹、无斑点目测天花、灯罩目视无明显灰尘,无污渍目测风口百叶目视无明显灰尘,无污渍抽查各种设施外表包括大堂前台、__牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等表面干净,无积尘、无污迹、无斑点抽查楼梯及门楼梯所管区域内的楼梯、放火梯、电扶梯、栏杆无灰尘及杂物抽查扶手、栏杆光洁、无积尘,玻璃无污迹日清洁两次抽查楼梯走道及其墙上各种设施如应急灯、水管、出入指示牌、凸物等无积尘、无污迹、无脏杂物抽查门干净,无灰尘、无污迹检查楼外卫生标准地面和道路路面整齐、干净,无垃圾、沙土、纸屑、油迹、污渍等,无脏物,无积水(指脏、臭水)、青苔全面检查
5、保洁运作流程序号保洁区域保洁内容及程序保洁次数1走廊、行径、停车场、绿化带、户外空地、办公室、警岗、⑴清除地面灰尘、脏物、垃圾等;⑵保洁员工应在任何时候保持区域内清洁,将垃圾运至垃圾收集点;每日2次每月1次3楼梯⑴清洗地面,清除灰尘、脏物、垃圾等,特别注意踢脚线、楼梯、台阶、扶手、等衔接处;⑵湿擦地面、扶手、窗户玻璃,并用干布擦干每日至少2次4雨蓬、__墙清除蜘蛛网,掸尘去除所有污迹、脏物和指印每月1~2次5楼顶、天沟清扫并扫尘每月1~2次6指示牌⑴湿擦⑵上光每周1次每周1次7工具及物品存放⑴按有关规定整齐摆放⑵正确使用,不得丢失、损坏每日8水池⑴捞取漂浮物等;⑵用稀释的清洁剂清洗,并用刷子刷清池壁和池底的污垢、青苔等;每日每月1次9垃圾⑴收集并清运至垃圾中心垃圾槽、垃圾桶(箱);⑵清理堵塞物;⑶用水冲洗垃圾桶及垃圾槽、垃圾库内部及周围;⑹把大型废物搬移至垃圾库,每日1次每日1次每月1次10铝质框镶玻璃卷门、转门和任何可及的玻璃⑴使用有效的清洁剂擦洗并擦干;⑵擦亮未油漆的金属部件每日2次每周1次11天花板⑴清除所有蜘蛛__别注意墙与柱子之间的清扫;⑵湿抹擦吊顶/喷洗天花板,轻擦金属支撑架和橱窗等;⑶掸扫通风栏、排气扇;⑷掸扫擦通气栏和通风栏,清水冲洗并用干布抹干;⑸湿抹擦固定、漫射体的表面;⑹小心拆下其他灯具的下罩,用清洁剂清洗,清水冲洗并抹干,在装上;⑺使用清洁剂清洗排风扇和墙扇表面,清水冲洗后抹干每月1次每半年1次每月1次每月1次每半年1次每年1次每季1次
6、清洁工作质量标准职责___负责依照本规程对清洁工作进行质量检查、卫生评比工作清洁工负责依照本规程进行清洁卫生的自查
6.1室外公共区域的检查方法与质量标准
6.
1.1道路(每天5次)a检查方法每50米为一区,每区检查3处,目视检查,取平均值;b质量标准无明显泥沙、污垢,每区内烟头、纸屑、塑料袋等杂物不超过2个,无直径
1.5厘米以上的石子
6.
1.2绿化带(每天1次)a检查方法每50米为一区,每区检查3处,目视检查,取平均值;b质量标准无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋、塑料袋等杂物,无直径3厘米以上的石子
6.
1.3垃圾桶(随脏随清)a检查方法每责任区检查1个,清洁后全面检查;b质量标准地面无散落垃圾,无污水,无明显污迹
6.
1.4标识宣传牌、雕塑(每天1次)a检查方法全面检查;b质量标准目视表面无明显积尘,无污迹,无乱张贴
6.
1.5天台、雨蓬a检查方法每个月抽查一栋楼宇,目视检查;b质量标准无杂物、垃圾、纸屑,排水口畅通,水沟无污垢
6.2室内公共区域的检查方法与质量标准
6.
2.1地面清洁(每天1次)a检查方法每栋楼宇为一责任区,每责任区抽查5处,目视检查;b质量标准无灰尘,无污迹,无积水,无杂物
6.
2.2厅墙面清洁(每周1次)a检查方法每责任区抽查3处,全面检查;b质量标准瓷砖墙面用白色柔软纸巾擦拭100厘米无明显灰尘
6.
2.3楼道梯间、走廊地面(每天1次)a检查方法目视检查责任区,高层6层,多层4层;b质量标准目视无纸屑、杂物、污迹,目视天花无明显灰尘、蜘蛛网
6.
2.4玻璃门、大厅玻璃、防盗门、信报箱、宣传栏、消防栓箱、灭火器箱、扶手、楼道灯开关、灯具等(每天1次)a检查方法全面检查;b质量标准无野__、蜘蛛网,无痰迹、积尘,用纸巾擦拭无明显污染
6.
2.5灯罩、烟感器、出风口、指示灯a检查方法每责任区抽查3处,目视检查;b质量标准目视无明显灰尘,无污迹
6.
2.6管理人员对各责任区域进行卫生评比检查,每周进行1次,并将检查情况汇录在《卫生检查评分表》中,评比结果作为个人绩效考评的依据之一,并归档保存一年
7、保洁服务工作规程
1.目的保证环境洁净
2.适用范围适用于本公司管理区域内的保洁服务
3.保洁服务作业规程
3.1地面清扫
3.
1.1每日循环对包干区内进行清扫
3.
1.2清扫时,先把袋装垃圾集中,然后用扫帚将地面清扫一遍,并把垃圾集中放入垃圾筒
3.
1.3经常对街沿、雨水口和明沟进行清扫立姿目视无垃圾、杂物、无积水
3.
1.4对每日产生的垃圾做到每日清运,清运垃圾时不应将垃圾散落在地,应保持垃圾筒的整洁,防止产生异味及飞虫
3.2楼道清扫
3.
2.1每日循环对楼道扶手进行清扫、擦拭
3.
2.2在清扫时遇到楼道内有物品时,应小心移开,清扫完毕放回原处
3.
2.3清扫楼道应从顶楼开始,逐楼往下清扫
3.
2.4楼道内的地面、墙角、扶手等应无污渍、积灰
3.3玻璃清洗
3.
3.1楼道内玻璃每周擦拭一次
3.
3.2先用刮刀将污迹铲除
3.
3.3将毛巾浸足玻璃清洁剂后,从玻璃顶端起,自上而下垂直洗抹,有污迹处重点洗抹
3.
3.4采用直线法或曲线法、操作刮水器,刮去玻璃上的污水,每刮一次都应用毛巾擦干等
3.
3.5一次一刮,循环进行,按顺序由里到外换行
3.
3.6清洗完毕,刮干玻璃上的水分后,再用干毛巾将玻璃边角上的水抹干
3.4公共场所及设备保洁
3.
4.1垃圾箱巡视垃圾箱,发现废弃物应及时清倒、擦拭、保持表面清洁光亮
3.
4.2楼内配套设施电表箱、接线盒、管道等每天擦拭一次,楼梯护拦、窗台、窗框、踢脚线、每天擦拭,窗台、窗框无污迹
3.
4.3墙角、墙顶、墙面每周用扫帚扫清墙角、墙顶、墙面,墙面蜘蛛网及浮尘随时发现随时清理,保持墙上
8、保洁员工职责及规范
1.遵守所有保洁规则,维护管辖区域公共设施及业主/使用人物品卫生,同时履行相关的保洁服务
2.严格执行管理公司制定的保洁操作细则要求,按规定标准执行操作程序,保质保量地完成所负责的保洁区域和管理公司布置的各项保洁任务,并由专门人员进行定期检查和定量考核
3.保洁员工在进行保洁服务时,应小心谨慎,确保辖区公共设施及建筑物等的完好,若损坏物品而无恰当的理由,须照价进行赔偿
4.保洁员工在辖区进行保洁服务时,发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏行为时应及时阻止,对不听劝告者,应及时向管理公司反映
5.保洁员工对业主/访客的询问,应谦和礼貌,使用文明用语未经许可不得擅自进入住户家,不得向业主/使用人索取小费
6.保洁员工必须爱护清洁工具和设备,确保工具和设备的完好,不得随意把工具和设备借给他人使用
7.保洁员工应在操作过程中,必须特别注意下列事项 ⑴清扫
①天花板上蜘蛛网;
②未清扫暗角;
③清扫顶棚、阳台和建筑物凸耳 ⑵清洗
①遵守清洗计划;
②不可把水溅入住户房屋;
③不可把清洁剂丢在地上;
④不可把水溅入电气线路和电气设备;
⑤清洗暗角,阳台等 ⑶垃圾清运
①不得使用漏洞的垃圾桶;
②不得将垃圾桶推在楼寓前,或置放在公共场所,停车场;
③不可使用破漏不堪的垃圾桶;
④不可使用灭火线圈拖拉垃圾桶;
⑤垃圾清运后,一定要冲洗垃圾房和护墙;
⑥垃圾房门,垫板若有故障,排水沟阻塞和内部瓷砖损坏,立即呈报 ⑷人身安全
①清洁建筑物顶棚和凸耳时,一定要使用安全带;
②使用手套;
③使用靴;
④工作时,不可戴首饰和穿长而宽松的服装·保洁员工服务规范
1.绝对服从上级安排,不怕脏、不怕累,认真完成清洁任务;
2.爱岗敬业,遵守保洁服务规定中的各项服务细则和要求,保质保量在规定时间内完成保洁任务;
3.不迟到,不早退,遵守工作作息时间表;
4.上班时必须穿着统一标志的工作服并佩戴胸卡;
5.未经许可,不得擅入办公室;
6.必须小心谨慎,爱护公共设施及物品;
7.清扫和清洗地面时,要防止尘土飞扬和脏水溢洒;
8.如发现有任何破坏环境卫生或故意损坏的行为,必须及时加以阻止,必要时向有关部门汇报;
9.勿发出较大噪声,勿大声喧嚷;
10.对业主/访客的询问,必须谦和礼貌,使用礼貌用语三公共区域秩序维护服务
(一)秩序维护标准1人员要求
(1)配备专职秩序维护人员,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训
(2)能熟练使用各类消防、技防器械和设备
(3)佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐
(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械2门岗
(1)封闭小区出入口24小时值班看守,主出入口,每天700—1800立岗值勤并有详细交__记录和外来车辆的登记记录
(2)外来人员进入小区进行登记
(3)对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理
(4)对进出小区的车辆实施证卡管理,引导车辆有序通行、停放,保持道路畅通3巡逻岗
(1)秩序维护人员按指定的时间和路线每小时巡查一次,重点部位有重点的巡查要求,并有巡查记录
(2)遇到突发__,应采取必要措施,并及时报告相关部门
(3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,应在五分钟内赶到现场,采取相应措施4技防设施和救助(监控岗)
(1)小区设有监控中心,应具备录像监控、楼宇对讲(可视)、周界__、住户__、门锁智能卡等4项以上技防设施,24小时开通,并有专人值守
(2)控制中心接到____后,秩序维护人员应在五分钟内赶到现场进行处理,同时中心随时接受用户救助要求
(3)应建立火警、警情等应急预案,每年应__不少于一次的应急预案演习5车辆管理
(1)车行道应设立指示牌或地标,车辆行驶有规定路线,停放有序
(2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜
(3)收费管理的停车场库应24小时有专人管理,车辆停放有序,____面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全
(二)服务岗位设置及职责秩序维护主管1人责任负责秩序维护队的考核及日常工作安排门岗4人,男性,形象端正,责任心强责任负责小区内的外来人员及车辆的登记巡逻岗9人,男性,形象端正,责任心强责任负责小区内的日常巡逻监控岗4人职责负责监控室日常值班车管员8人职责负责小区车辆疏导、交通秩序维护
(三)秩序维护管理制度
1、门岗管理制度为了加强小区管理,保障小区外来人员、车辆进出登记,报刊收发等工作,确保小区院区良好的秩序,制定本规定第一条门岗执勤人员要自觉遵守各项规章制度和国家的法律法规,有较强的__责任感和工作责任心严格执行《门岗管理规定》,认真履行门卫职责第二条门岗执勤人员要举止端庄、着装整齐、指挥规范、礼貌待人,文明值勤,坚守岗位,认真执行交__制度第三条门岗执勤人员工作时间严禁喝酒、吸烟、聊天、嬉笑打闹或搞娱乐活动,严禁无关人员在执勤区域内逗留第四条门岗执勤人员要严格执行外来人员会客登记,机动车辆进出登记制度第五条门岗执勤人员要搞好门口区域的环境卫生门岗附近严禁停放机动车辆,不准摆摊设点第六条本项目工作人员工作期间佩戴工作证第八条本小区车辆进入需有进出证,外来车辆必须严格盘查第九条严禁小商小贩、推销人员及社会闲杂人员进入院区第十条做好办公楼的报刊收发等工作第十一条门卫值班人员应坚守工作岗位不得撤离职守
2、安全门卫、巡逻岗工作规程
一、安全门卫工作规程
1、目的通过对进出人员的控制,确秩序维护全
2、适用范围本院区各安全门卫
3、工作程序
3.1人员出入管理
3.2来人来访登记
3.
2.1谢绝闲杂人员进入
3.
2.2来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼号等,必要时可用对讲机通话,确认并填写《来客登记薄》后进入
3.
2.3值班员在登记前,应认真核对证件,若不符,谢绝入内;若相符,应清晰登记来访人姓名、有效证件名称及号码等
3.
2.4若遇上级__前来指导或视察的,应立即起立敬礼然后,将参观客人的人数、单位等情况记录清楚,备查
3.
2.5若遇不愿出示证件,蛮横无理者,应耐心做好解释工作,尽可能消除其不满情绪
3.3车辆出入管理
3.
3.1业主车辆进入凭《车辆出入证》进入,外来车辆严禁随便入内
3.
3.2对需要进入院区的外来车辆认真检查、核对其证件,进行证件检查时,认真辨别证件的真伪,确认证件与持证人是否相符,检查完毕后礼貌地退回证件填写《外来车辆登记表》,做好记录
3.4邮件发放
3.
4.1邮局投递到本小区的报刊、__、书信等邮件由门卫值班员作好记录送到办公室
3.
4.2快件、特快专递、信件、邮件通知单等,需要给邮局__签收的邮件,应盖收发章后认真做好《收发信件登记簿》和及时送到用户手中,并让用户填好签收表
3.
4.3对地址不明的邮件要认真核对,确定无误后及时退回邮局
3.
4.4避免发生积压信件现象,不允许有死信,更不允许私自撕拆用户信件、撕揭邮票
二、安全巡逻岗工作规程
1、目的监视和巡查管辖区内,防止不安全__发生
2、适用范围适用于辖区内的巡逻工作
3、程序
3.1着装整齐,具有良好的形象及精神风貌
3.
1.1值班制度实行24小时值班制
3.
1.2严格执行请销假制度,请假时间在2小时以内向班长请假,6小时以内向项目负责人请假,并由班长安排调班
3.
1.3休息时间,若有任务,必须听候调遣
3.2巡逻要求
3.
2.1对重点部位、重点区域至少每一小时巡逻一次,并在值班记录上做好当班记录
3.
2.2巡逻秩序维护要多看,多听,以确保完成巡视工作任务,发现情况及时反映给相关人员/部门
3.
2.3巡逻时,发现有可疑人员,应上前盘问,检查证件,必要时检查其所带物品,属摆卖、推销人员,应劝其离开管辖区
3.3项目负责人经常检查
三、秩序维护服务质量的考核办法
1、三查制度•员工自查秩序维护各岗位在换岗交接时按有关作业规定进行检查,发现问题及时纠正,做好记录•秩序维护队长巡查秩序维护队长巡回监督检查秩序维护各岗位的作业情况,每天巡回监督不少于四次,做好记录•项目经理抽查秩序维护巡逻、车辆管理现场及营业厅现场,每周至少一次,做好记录
2、检查内容•秩序维护人员各岗位日常工作记录齐全、正确•访客登记率100%•无可疑、闲杂人员进入管理区域•车辆无违规停放,无逆向行驶,上、下班高峰期间车流通畅、无阻塞•突发__发生后,秩序维护人员能在两分钟内到达现场,并及时采取措施控制局面•公共区域内无生活垃圾及装修材料乱堆乱放现象•对讲机完好,并调到统一频道上,值班岗位上的秩序维护人员应正确佩带、正确使用•随机检查周界__系统,系统应处于正常状态•秩序维护人员仪表端正、仪容整洁
3、监控中心管理制度
3.1监控中心服务规范1监控___如发现可疑人或事,应立即将显示画面固定于录像频道,予以跟踪录像,并通报当值班组人员到现场处理,并不断提供新的情况2监控___发现有推销人员时,应进行画面跟踪,并通知班组___到现场进行处理,保持与前去处理人员的联络3___应暂定画面进行录像,并通知班组___到现场处理,保持与前去处理人的联络4___如发现有施工人员非正常进入公共部位,应进行画面跟踪,并通报班组___到现场处理,保持与前去处理人员的__5监控___发现物品堆放公共走道时,应固定画面,通报班组人员前去处理,监控中心___应进行跟踪录像,通报有关人员到现场处理,并保持与前去处理人员的__6监控中心应固定画面,进行录像跟踪,协助当值___做好监督工作,发现问题,及时通报7___发现施工队在公共部位非正常施工时,应固定画面,进行录像,通报班组___前去处理,并保持与其__8监控中心不经允许不得入内;经同意进入者,必须作好机房人员入记录9监控___发现监控设备有异常情况时,应及时通报当值主管人员及维修商安排修缮事宜;如设备故障无法使用的,必须调整巡逻安排以弥补设备故障形成的安全防范空缺10监控房内的清洁卫生工作由当值___负责发现不洁时,应及时加以清理11小区发生电梯困人事故时,监控中心___应固定录像画面,将被困人情况不断通报给解困人员;___利用电梯内对讲__,对客人进行安抚工作;当事经过报告详细记录在案12铃响三声必须接听__,拿起__机时,应说“小区监控中心,您好”;接听__时,__亲切礼貌,回答客人的提问需耐心仔细13夜间转接__时,铃响三声必须接听__,拿起__机时,应说小区监控中心,请讲14监控中心___接到业户__来电时,应立即问明出事地点、火警或其他情况所在位置和状况,立即通知岗位管理人员予以出警;___同时安慰业户人员不必惊慌,如“先生(小姐)请不要惊慌,管理人员正赶往现场查看”如确定是突出__,按__性质及应急预案,发布安全警戒命令,监控设备同时按规定程序投入紧急__处理
3.2监控室工作操作程序1值班秩序维护员要掌握本控制室内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保2工作、熟练掌握各系统操作;3值班秩序维护员要坚守岗位,密切注视监视屏及各类控制拒的运行状态4每班至少进行三次各类__检查,确认正常与否,并做好记录,如不正常5应立查明原因并及时处理,无法处理的问题,迅速上报当值秩序维护领班或工程部;6各操作手柄在正常情况下应处在“自动”位置每月第一个周一做一次手7动、自动实际操作检查以确认设备是否处于完好状态;8当出现火警__时,应立即复位再次出现____时,立即通过对讲机9或__通知当值当值秩序维护领班前去__位置核查__真实情况10当电梯监视系统收到故障__时,应立即通知秩序维护和工程人员前去处理11从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动,应立即通知当值秩序维护领12班前往调查处理13按上级要求负责上报消防、秩序维护设施运行状况的各种数据和报表14配合工程人员等进行__系统检查以及消防系统有关试验;15当保证监控室专线__信息畅通,除紧急情况外不得使用监控室专线____16当值人员准确、真实、清晰填写值班记录17谢绝与本控制室无关人员入内;18监控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带
4、交__制度1交班的当值秩序维护领班在下班前应认真将全部情况了解清楚,详细记录在值班日记上本班交班人姓名、班次、日期、起止时间、发生过何事、值勤中未处理完的情况详细地记录在值班日记上,非特殊情况不得由他人填写2各岗交班秩序维护要待__秩序维护员进岗后方能下岗,并把本岗情况交待接岗秩序维护员,无论何故造成空岗,均要给予行政处理3应向__秩序维护员讲明值勤中的注意事项,交代交__记录异常情况,交待上级临时指示,交待需查办事宜,作到交清、接清待__秩序维护员认为交班清楚后方可下班4__秩序维护员要提前15分钟上岗,向交班秩序维护员了解本岗位的工作和值勤情况,未提前15分钟__者按迟到论5交__手续办完后,__当值秩序维护领班在值班日记上签字,无签字不算交班6值班日记要保持清洁,字迹清楚,不准乱画7交__时警用物品须移交齐全,凡损坏、丢失的物品要登记在册
(四)消防防范方案保证小区住户生命和财产的安全是**物业公司人员的基本职责,在物业的安全中,消防安全处在首要位置因此要贯彻落实“预防为主,防消结合”的方针,要“带备不懈”才能防患于未然根据小区的实际情况,特别制定以下措施一火灾的预防和灭火的基本方法1.火灾预防的具体方法如下
①经常性开展防火宣传教育,落实进行防火检查,发现和消防火险隐患
②健全并深入贯彻防火制度防火制度主要有四种A逐级防火责任制B防火岗位责任制C消防管理制度D防火安全操作规程
③维护保养小区内各消防设备
④加强重点防范,预防重大火灾,保证重点部位的防火安全重点是指危险性大、发生火灾损失大,影响大的部位2.灭火的基本方法
①冷却灭火法起冷却作用的主要用灭火剂使燃烧物的温度降低到燃点以下,和用水直接喷洒在燃烧物上,从而终止燃烧
②隔离灭火法将燃烧物与附近可燃物隔离或疏散,从而使燃烧分隔可燃物和助燃物,使其无法进一步扩散
③窒息灭火法采取适当的措施,阻止空气进入燃烧区,或用不燃物惰性气体稀释空气中的含氧量,使燃烧物质缺乏或断绝氧气而熄灭
④抑制灭火法使灭剂参与燃烧的连锁反应,抑制火焰,使燃烧过程中产生的游离基减灭,从而导致燃烧停止,常见的灭火剂有
1211、
1301、干粉等二火灾应急措施1.火灾应急措施内容包括__、接警处理、通报、疏散和救护、__灭火、防排烟、安全警戒、通讯联络、设施保障等方面2.火灾应急措施程序
①__小区内一旦失火,现场人员应立即扑救,同时以最快方式向有关上级部门__,__人应报清楚着火地点、起火部位、燃烧物品在火灾较严重的情况下,应立即__“119”向公安消防部门__,报清楚小区名称、门牌号码、所处交叉路口、燃烧物品、__、__号码、__人姓名
②接警管理人员一旦接警,应将所报的内容、时间详细记录下来,同时应立即通知公司主管人员赶赴现场,成立临时救火指挥部,到现场级别最高者为总指挥,负责救火指挥工作
③指挥部主要职责A根据火势情况,确定是否疏散人员B掌握火势情况,及时调集力量,明确布置救人,疏散物资和灭火、供水、防排烟及停电或继承供电等任务,并检查执行情况C下令关门着火层及上下层的空调机、电梯降到底层D在公安消防队到达前,采取有效的自救措施,公安消防到达后应立即向消防指挥部报告情况,并服从公安消防门统一指挥
④人员的疏散以最近的安全口,消防楼梯为主也可根据火场实际情况,灵活机动引导住户疏散,并在疏散路线上设立岗位,引导和护送人员有秩序的尽快离开疏散时须注意A及时清理疏散路线上障碍物B须查明现场是否还有人逗留C安置好疏散人员,以冷静及镇定的态度稳定住户的情绪火场上救出的受伤人士应马上送到安全地区进行救护并尽快__医院救治
⑤初起火灾扑救方案A接到火警后,应立即运用已掌握的消防技能投入扑救,并调集其他人力给予增援B火灾扑灭后将扑救情况、结果和善后处理情况及时报告上级C当值班人员做好现场保护并配合调查,统计火灾损失,调查失火原因,并书写报告逐级上报
⑥中、大火灾灭火方案A一旦接到__讯速调集其他人力,选用针对性的灭火器材或接装消火栓,水带、水枪起动水源进行扑救B派人员前往指定地点接应公安消防人员,沿最近通道进场,向公安消防人员介绍火场周围情况,协同__灭火抢救C设立火灾现场指挥,__侦察火情,掌握火势发展情况,__现场的扑救和后备力量的调度,__疏散及抢救伤员
⑦火灾现场烟雾较大时,要指导住户用湿毛巾捂住口鼻呼吸,并尽快离开现场
⑧安全警戒A底层出入口警戒任务严禁无关人员进入大楼内,指导住户安全离开,维持好灭火行动秩序B着火层下一层警戒任务严禁疏散的人员再次进入着火楼层,防止有人乘火打劫,制造混乱,保护好消防器材,指导疏散人流向下层有秩序撒离C火灾扑灭后在现场设立警戒区,保护好火灾现场,严禁无关人员进入,配合公安消防部门调查起火原因
(五)交通秩序维护针对**•小区小区停车位较多的基本情况,我公司将着重加强对车辆停放和交通秩序的管理,为业主、车主提供便利、安全的车辆服务一车辆管理工作标准
1.道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调;
2.车行道通畅,出、入口标志明显;
3.外来车辆未经许可,不可进入地下__,地面及地下__车辆停放规范有序;
4.进入停车场内的车辆,服从物业公司管理,秩序维护进行跟踪;
5.凡装有易燃、易爆、剧__或有污染物品车辆或
2.5吨以上货车,一律不准驶入;
6.驶入停车场的车辆均需减速,时速不超过15公里,无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外);
7.停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围,作到车证齐全,一车一卡,见卡放车;
8.车辆管理人员礼貌待人、热情周到;
9.车辆___要熟知车主姓名、车型、车牌号、车位;
10.车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况,遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时,立即通知____部__车主,并进行现场看守;
11.停车场内无货物堆积、道路阻塞现象;
12.停车场__面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物;
13.停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物;
14.停车场内有明显禁烟标牌,且消防器械及设施均配备齐全,使用功能完好率100%;
15.地下停车场光线明亮,能见度高,目测距离50米以上;
16.每车位文字档案齐全、资料准确率100%;
17.外来进出车辆有登记,完成率100%,准确率100%二停车场车管员职责
1、积极指引车辆安全驶入车位停车,检查并提示车主锁好车门窗,并详细记录车辆进出时间,车况及车牌号
2、做好对机动车的监护及车场的安全巡逻工作
3、按规定对停车场内的临时停放车辆收取车辆管理费,并做好票款的交接、保管工作
4、提示司机严格遵守停车场的安全管理规定和使用规定
5、严格杜绝停车场内有明火作业的情况发生
6、认真检查停车场内的消防设施、器材,保持正常使用状态
7、对车场周围的施工情况进行管理,避免因施工影响到小区的正常停车秩序
8、阻止未经许可或未__地下停车位相关手续的机动车辆使用__
9、阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场,发现问题应立即向主管报告
10、阻止无关人员,闲散人员(包括非工作需要的员工)穿行__、逗留
11、对停放一天以上的车辆要记录,并报告主管
12、严格禁止在停车场内停放非机动车和存放货物,发现情况立即制止,无法制止立即向主管报告
13、认真做好当班各种记录,并做好交__工作
14、完成上级下达的各项工作任务三交通意外事故的处理预案车管员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时
1、应立即用通讯设备报告秩序维护发生交通意外事故现场的具__置,并通知秩序维护主管;
2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场,抢救伤者;
3、对重大的交通意外事故须请示秩序维护主管进行支援
4、秩序维护主管接到报告后立即报告管理处项目经理,并迅速赶赴现场参加抢救;
5、秩序维护主管调遣指挥门岗秩序维护员维护现场秩序、交通秩序;
6、送重伤者到医院抢救;
7、报交警大队事故(__120)——事故发生的时间及地点;——事故造成的伤亡及损失情况;——已送抢救情况
8、项目经理接报后立即赶赴现场,根据现场情况进行指挥协调,并报分公司总经理四公共区域绿化养护服务
(一)绿化养护标准
1、绿地总体布局均衡,有雕塑、园林建筑小品(或喷水池)等,植物选配恰当,效果好
2、绿化档次高,植物品种多样,不少于30种;绿化覆盖率35%以上
3、有专业人员实施绿化养护管理,绿地设施、硬质景观保持完好
4、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种;草坪常年保持平整,边缘清晰,草高不超过8厘米,基本无杂草、杂物
5、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护,各种绿化植物生长良好
6、定期__浇灌、施肥和松土,做好防涝防冻
7、定期喷洒药物,预防病虫害
(二)绿化目标小区绿化完好率达到97%
(1)草皮a、春、夏季每月不少于一次对草皮进行修剪,秋、冬季根据实际情况进行修剪,基本保证春、夏季草皮不长于8厘米,秋、冬季不长于10厘米;b、每次修剪后对草皮施肥一次,以氮肥为主,结合磷、钾肥和花生麸等有机肥,施后浇透水或在雨后施用,保证草皮全年常绿;c、草皮杂草每周巡查拔除,做到每平方米杂草目视不明显;d、保证每天拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物
(2)绿篱、花球造型a、绿篱修剪做到平整圆滑,花球造型优美,不断改进,修剪下的枝叶要立刻清楚;b、绿篱、花球春、夏季每两月施肥一次,秋、冬季每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸保证长势旺盛;c、绿篱、花球死亡缺苗,须在一周内补种好
(3)乔灌木a、每周巡查,及时修剪枯枝、病虫枝、下垂防碍人们观瞻和活动的枝条,保持乔木干高
2.5米以上修剪下的枝叶要立刻清除,以免干枯影响美观;b、每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸,保证长势旺盛;
(4)盆栽a、摆放室内外的盆栽,要及时剪掉枯叶残枝,保证室内外盆栽常绿不败,按季节和需要进行更换;b、浇水室外绿化春、夏季按天气不同每1—2天浇一次水,秋、冬季每2—3天浇一次水,因天气炎热干旱而出现缺水时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而出现枯萎;室外盆栽随天气不同每天浇水1—2次,雨天能淋到雨水的不浇,每周浇透水1—2次;室内盆栽每周浇水1—2次
(5)植保a、在使用农药时,必须在晴朗无风的天气一次性完成,喷药4小时内下雨的,待天晴后重喷;b、在使用农药时,必须戴口罩、手套、穿长袖衣裤,完工后换衣裤,用肥皂洗手;
(三)岗位职责与培训岗位名称绿化员任职要求初中文化,品行端正,工作认真负责,具有绿化养护知识主要职责1)做好本人区域的绿化养护工作2)定期与不定期的对绿化进行检查巡视3)完成__临时安排的其它工作任务绿化员工培训计划绿化员工培训计划表序号内容对象方式地点课时01植物分类绿化工讲课会议室1小时02肥料绿化工授课会议室2小时03植物虫害防治绿化工授课会议室2小时04植物病害防治绿化工授课会议室2小时05常见植物病虫害防治药物品称绿化工授课会议室1小时06绿化修剪的技巧绿化工现场花园内4小时07施肥及喷药的技巧绿化工授课会议室2小时08花木造型的要素绿化工授课会议室2小时09__小区参观学习绿化工外出待定
(四)绿化工作规范绿化工作管理制度
1.目的规范绿化工作的管理,确保绿化物长势良好
2.范围适用于管理区域内绿化工作的管理
3.内容
3.1绿化管理范围.各管理处辖区内所有装饰树、果树、乔木、灌木、绿篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀缘物、草皮和其他植物的养护
3.2绿化工作管理规定
3.
2.1绿化员承担辖区绿化的日常巡视、养护、监管重任,绿化员应服从管理处工作安排,遵守所有绿化管理规则,爱护公物,同时认真履行绿化养护服务
3.
2.2严格执行绿化养护工作的技术规范要求按规定标准作业保质保量完成所负责的绿化区域和管理处安排的各项绿化工作并由管理处定期检查和定量考核
3.
2.3进行绿化养护前应小心谨慎确保辖区公共设施及建筑物等的完好若发现任何破坏环境行为或故意损坏行为应及时制止对不听劝告者立即向秩序维护员和主管报告
3.
2.4爱护绿化工具和设备确保工具和设备保持良好使用状态
3.3绿化养护过程安全规定
3.
3.1在喷洒时要采取预防措施不让烟雾飘进业户房屋特别是喷洒药物时应注意风向选择合适的喷洒方向和控制喷洒范围确保避免对业户或设施的损害并将“危险”标志牌放在关键位置进行警言提醒
3.
3.2在使用机器时应采取安全措施避免业户或设施造成危险、损害、伤害,在使用水管喷淋时,应注意穿越道路、人行道时对行人和车辆造成的不便
3.
3.3机器应__钢制防护罩防止碎片、飞出物造成损害;在机器使用前要进行安全检查,确保螺丝和螺帽固定在切削片上,避免切削片飞出;机器使用中,不得改变或改动机器的防护罩
3.4绿化管理检查规程
3.
4.1绿化员按规定每日进行巡视、养护,并将养护内容进行记录,对疑问或事故情况向主管或相关人员报告
3.
4.2保洁绿化主管按《绿化服务质量检查规程》的要求对辖区绿化养护情况进行巡视检查及时处理绿化员或相关人员提交的相关问题重大事故及时提交项目经理处理保洁主管每月应对辖区的绿化养护管理工作进行总结,并向项目经理汇报
3.
4.3项目经理按《绿化服务质量检查规程》的要求对辖区绿化养护情况进行巡视检查及时处理保洁主管提交的重大事情对保洁主管提交的月工作报告进行审查绿化地养护规程
1.目的确保花草树木的繁茂,造型优美
2.适用范围适用于管理处辖区内的公共绿化(地)养护工作
3.职责
3.1保洁主管负责绿化(地)规划、指导和__养护工作
3.2绿化员负责养护自管绿化(地)
4.内容
4.1草皮
4.
1.1春、夏季每两个月不少于一次对草皮进行修剪,秋、冬季根据实际情况进行修剪基本保证春、夏季草皮不长于8厘米,秋、冬季不长于10厘米
4.
1.2每次修剪后对草皮施肥一次,以氮肥为主,结合磷、钾肥和花生麸等有机肥,施后浇透水或在雨后施用,保证草皮全年常绿
4.
1.3草皮杂草每周巡查拔除,做到每平方米杂草目视不明显
4.
1.4拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物
4.2绿篱、花球造型
4.
2.1绿篱修剪做到平整圆滑,花球造型优美,不断改进修剪下的枝叶要立刻清除
4.
2.2绿篱、花球春、夏季每两个月施肥一次,秋、冬季每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸保证长势旺盛
4.
2.3绿篱、花球死亡缺苗,须在1周内补种好
4.2乔灌木
4.
3.1每周巡查,及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条,保持乔木干高
2.5米以上修剪下的枝叶要立刻清除,以免干枯影响美观
4.
3.2每3个月施肥一次,施用复合肥和花生麸,保证长势旺盛
4.4盆栽
4.
4.1摆放室内外的盆栽,要及时剪掉枯叶残枝,保证室内外盆栽常绿不败,按季节和需要进行更换
4.5浇水
4.
5.1室外绿化春、夏季按天气不同每1—2天浇一次水,秋、冬季每2—3天浇一次水,因天气炎热干旱而出现特缺水时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而出现枯萎
4.
5.2室外盆栽随天气不同每天浇水1—2次,雨天能淋到雨水的不浇,每周浇透水1—2次;室内盆栽每周浇水1—2次
4.6植保
4.
6.1提倡生化物防治、人工防治,使用农药必须以不伤害人员的健康为前提,尽量使用高效低毒农药
4.
6.2在使用农药时,必须在晴朗无风的天气一次性完成,喷药后4小时内下雨的,要待天晴后重喷
4.
6.3在使用农药时,必须戴口罩、手套、穿长袖衣裤,完工后换衣裤,用肥皂洗手
4.
6.4使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒,避免药液扩散,影响人员健康
4.
6.5以上工作每次完成后由实施人填写《绿化养护工作日记录表》
4.7绿化(地)养护标准序号检查项目管理标准操作指南备注1树(果树乔木、装饰树)树维护良好
1.树木不缺少、死亡,被破坏
2.树枝无干枯,无坏死分枝和干枯叶
3.无腐烂或掉下果实
4.树枝不触到建筑物表面或影响车辆、行人
5.树茎不发芽,树匀称,不修剪变形
6.树木修剪顺序病虫枝、交叉枝、下垂枝、平行枝、重叠枝、徒长枝
7.无病虫害
1.发现枯死、缺少应及时更换
2.隔周除草
3.定期修剪和针对性及时修剪相结合
4.特殊观赏树木因型而修剪1树(果树乔木、装饰树)树基维修良好
1.在树直径1米范围内除草,树茎无杂草
2.树茎的土不下陷,不压实
3.剪下的枝、叶当天清除树基座保持直径1米范围树无虫害树叶无虫害树干\枝上无烟灰、霉烂树枝、叶无干枯、腐烂2灌木、树篱、地面覆盖物和绿化带所有植物保养良好植物不缺少、死亡,被破坏植物枝叶不干枯、发黄植物修剪平整,造型匀称美观
4.植物修剪及时不过分生长影响车辆行人
5.绿篱修剪应保持一定的高度80-120cm
1.隔周除草松动
2.发现枯死,缺少及时更换
3.定期进行预防虫害喷洒植物基座保养良好植物基座不过分生长,无废弃物植物基座土不下陷,不压实灌木基座保持直径
0.5米范围植物无虫害枝叶无虫害,无明显虫咬孔洞茎干和叶无烟灰,不霉烂3草皮草皮保养良好草修剪到3-5cm高草及时修剪和修剪平整修剪的草当天清除草皮无坑洼、不平整和下陷草皮无__和践踏草皮上无废弃物、杂草平整场地应压紧压实无黄土__
1.修剪后,用沙土填埋坑洼,保持草皮平整、不下陷
2.发现__及时补铺或修整
3.草皮修剪后应浇水,夏季上午10:00前或下午16:00后进行
4.施肥应在雨天进行五共用部位、公用设施设备日常运行、养护服务
(一)服务标准
1、共用部位
(1)对房屋共用部位进行日常管理和养护,巡查和保养记录齐全
(2)每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录发现损坏及时编制维修计划及专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据决定__维修
(3)每日一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门、窗开关灵活,无异常声响;门窗玻璃无破碎,五金配件完好雨季前一个月要对屋顶进行检查,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划,与委托方或业主委员会协商安排专项维修
(4)墙体表层无剥落,修补墙面的粉刷层应保持与原墙面色差、材质一致
(5)共用雨、污水管道每年疏通一次;雨、污水井每月检查一次,视检查情况及时清掏;有化粪池的,每月检查一次,发现异常及时清掏
(6)配备有休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品的,每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查,发现损坏立即修复,保持原有面貌,保证其安全使用
(7)根据装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的装饰装修管理制度装修前,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每日一次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或相关部门
(8)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻,并报告业主委员会或有关主管部门
(9)主出入口设有平面示意图,主要路口设有路标各区、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志
(10)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施
2、公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好,亮灯率在98%以上公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常
3、消防
1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常
2、消防栓每月巡检一次,消防栓箱内各种配件完好
3、每半年检查一次消防水带,阀杆处加注润滑油等,保持消防器材能随时有效使用
4、按需配备灭火器,每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压
5、消防通道畅通
4、避雷系统每年二次维护保养避雷装置,保证其性能符合国家相关标准
5、弱电系统电子防盗门每月巡检不少于2次,闭门器正常维护调节,做到开关灵活
6、供水系统
1、每周对供水设备检查三次以上每季对水泵润滑点加油,不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁
2、每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准
3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录
4、水箱,蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须__金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养
7、升降系统
1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁
2、委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理
3、电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大__时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助
4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行
(二)服务岗位设置及职责水电维修3人,电工2人,电梯工2人职责公共区域内的电气和各种设备的维修养护电工、电梯工须持证上岗
(三)设施、设备管理规范
一、工程维修部员工守则1.每位员工必须认真执行上一级__发布的工作指令,如无正当理由不得拒绝2.员工参加当天维修保养工作必须进行记录,处理紧急情况必须设法尽快向上一级__汇报,以便及时处理3.对自己不熟悉的设备,未经许可不准乱拆乱卸4.当班时间内未完成的任务应向上一级__汇报5.当班时间内一般不得会客,未经上级批准,不得带他人进入室内参观6.工程维修部内员工应互相协助,空闲时有责任帮助其他工种工作
二、工程维修部值班制度1.工程维修部值班室24小时有人在岗,白班由主管值班,夜班由工程动力和维修执岗或授权他人执岗,行使主管/经理权力2.轮岗人员__由主管指定,值班轮岗排班于每月28日前由主管排好,并于下月执行,值班轮岗人员请事假需提前48小时,由经理批准,安排替岗人员3.离开值班室,可指定领班或领班以上的人员暂时替岗,行使接受报修派工和突发事故情况下的联络和调度指挥的权力4.值班一般仅行使接受报修派工和突发事故情况下的联络和调度指挥的权力5.值班实行严格的交接制度,没有交接清楚或未交接完毕,不得离岗下班
三、交__制度
(一)基本制度1.监控室应按既定值班方式进行值班,未经上级__同意不得任意改变,遇有特殊情况,须经上级__批准方可倒班或替班2.监控室应按规定时间进行交__,__前不准喝酒,保持饱满的精神状态,因故晚来者亦应履行交__手续;若__人员未到或未按时进行__时,应报主管以上人员决定 3.交__工作必须做到交接两清;交班人员应做到详细介绍,__人员应认真听取 4.在交__过程中发生事故、异常或接到操作任务时,均由交班人负责处理,__人协助工作;当事故处理或操作告一段__,再进行交__ 5.__人员对配电室各项设备检查后确认无任何问题,双方在记录本上签字,交__方可结束
(二)交__内容 1.交班人员在交班前,由负责人__本室人员进行总结,将交接事项填写在运行日志中
2.交班工作内容 1设备运行方式,设备变更和运行情况及处理经过; 2设备的修试,扩建和改进工作的进展情况; 3巡视发现的缺陷处理情况以及本值自行完成的维护工作; 4工作票的签发、完成情况; 5继电保护、自动装置、运动装置、通讯设备的运行及运作情况; 6规章制度,上级指示,安全岗哨执行情况; 7设备清扫、环境卫生及其他 3.__工作内容 1__人员在__前由领班__阅读上班运行记录并做好准备工作,认真听取交班人员的情况介绍; 2检查模拟图板,核对系统运行方式、设备位置,并对上班操作过的设备进行质量检查; 3检查设备缺陷,特别是新发现的缺陷; 4试验有关__、自动装置、电容补偿装置以及继电保护的运行及变更情况; 5检查直流设备运行及机构箱、接线箱和遮拦、门窗的情况; 6审查各种记录,技术资料及工具备品,设备环境卫生状况等4.__后领班应__本值人员制定本值设备学习、例行工作计划,并根据系统设备运行、检修等情况提出措施及注意事项
四、安全管理制度
(一)工程维修部安全管理总则 1.保证各设施设备安全、正常运行是工程维修部的首要任务,工程维修部对各设施设备的安全运行负有责任,工程维修部有权力制止一切可能危及设施设备安全运转的违规行为 2.工程维修部对各部门的设施设备的正确使用负有安全操作培训的义务,指导各部门正确使用器械设备,保证设备安全运行 3.工程维修部制定各机房重要区域的烟火、危险品管制和其他安全制度,保证安全保护装置、设备齐全,运转正常 4.根据各岗位具体情况,制定岗位操作规程和岗位责任制,由上至下,分级落实责任,严格执行 5.对各项设备,根据不同的技术性能要求,制定保养、检修和维护计划,按计划操作,避免紧急抢修 6.对有缺陷又需要使用的设备,根据具体情况,制定相应的使用规程和防护方案,在保证安全的基础上方可运行 7.发现隐患,及时整改、报告 8.制定设施设备安全事故处理预案,以保证发生事故时能够做到妥善处理,协调有序,减少损失
(二)安全检查制度
1.“安全检查”,是指对设施设备安全运行相关各方面的检查,它是设施设备安全运行的一项重要保证措施,工程维修部负有主要责任,是主要检查者 2.安全检查内容分为设备检查检修、___门制度规程和___门管理 3.工程维修部有义务对部门的设施设备正确、安全使用进行培训;工程部在检查基础上,根据部门设施设备的实际使用情况,实施设备安全操作培训 4.___和维修主管成立工程安全检查小组,检查小组每周对各机房进行重点检查,每月对设备直接所辖设备实地巡检不得少于两次,巡检需全面、细致,并填写巡检报告,对巡检后没有发现的隐患负有责任;每季度成立扩大安检小组对中心的重要设备进行全面检查 5.安全检查施行计划管理,工程部于每年10月至年__定下一年度的安检计划,列明所有检查项目、检查时间、执行人和安检预算费用,涉及部门的安检计划,与部门协调,尽量不影响营业 6.对检查出的隐患,要定人、定期限、定措施、定责任及时改正,对重大事故隐患,如情况紧急,可按“安全第一”的原则处理,并于事后立即报告上级
(三)高空作业安全管理制度1.高空作业需填写《高空作业审批表》,内容包括高空作业内容、安全措施和现场负责人等项目,交项目经理审批2.工程高空作业管理一般由维修主管负责管理,维修主管接到《高空作业审批表》后,认真审查,必要时可到现场查看,如因审批把关不严造成事故,维修主管负有责任
3.高度在五米的作业可由项目主管行使高空作业管理权利,五米以上的登高作业,必须由项目经理负责管理4.如存在下列情况之一,不得进行高空作业1 患有心脏病、高血压、癫痫病、精神病、美尼耳氏综合症、严重贫血、关节炎、恐高症、视力障碍等不宜登高人员不得进行高空作业;2 没有《高空作业审批表》或《高空作业审批表》没有通过,不得进行高空作业;3 恶劣天气情况下,不得进行高空作业;4 安全措施不到位,无安全器械,不得进行高空作业;5 登高用具不合要求,不得进行高空作业;6 高空作业环境恶劣、无防护措施和设施,不得进行高空作业5.高空作业安全要求1遵守高空作业安全操作规程;2安全帽和安全带佩戴良好;3使用梯子高度超过两米,必须有人辅助;4作业面不得存在垂直同时作业;5高空作业所需工具、物品必须有专用工具传递,不得抛掷; 6高空作业__为禁戒区域,人员进入必须佩戴安全帽
(四)设备缺陷管理制度 1.缺陷的划分 1危急设备和建筑物发生了直接威胁安全的问题,需要紧急进行处理的缺陷; 2严重设备发生问题,程度较重,不及时处理还可以暂时运行的缺陷;3一般设备问题较轻,不处理时对安全运行威胁不大的缺陷 2.缺陷管理办法 1设备缺陷,无论是危急、严重或一般,均应由当值人员共同签订,并记入缺陷记录; 2发现危急缺陷立即报告配电中心室,采取措施进行消除,在没消除前应加强监视,随时掌握缺陷发展变化情况; 3发现严重缺陷应立即报告上级; 4在缺陷没消除前,要重点加强监视,有了变化及时上报,并记录在运行日志中; 5)缺陷消除后,由当值登记消除缺陷日期和单位; 6)__或负责人每月__所有人员对缺陷进行一次会诊分析
五、设施设备管理制度
(一)设备技术档案管理 1所有重点、重要设备以及列入计划检修的一般设备,都应建立技术档案;特种设备技术档案的建立,应符合劳动管理部门的要求,按劳动局要求的格式建立,其他设备按中国动物卫生与流行病学中心和管理公司要求建立; 2项目设备技术档案由维修主管负责收集、修订、整理立卷、归档和借阅;做到技术档案能及时、准确地反映设备的运行状况; 3项目应根据设备技术档案所记载的设备信息,及时分析、研究指导设备维护、检修及改造、更新 4设备技术资料管理 1设备技术资料由维修主管负责收集、整理、核实、登记和保管,坚决杜绝资料散落个人手中的现象; 2设备技术资料应包括的主要内容 a.设备选型及技术经济论证材料; b.上级及__批准购置的文件; c.设备购置合同; a.设备出厂合格证; e.设备装箱单及开箱验收记录; f.设备__、调试记录及竣工图; g.设备使用说明书及进口设备说明书中文译本; h.设备图纸和备件图册5使用设备技术资料,使用部门一般使用复印件,如不便复印,可将资料归档后,经维修主管批准,指定负责人,由使用者____原件借用手续,存放于使用部门6设备技术资料一般不送中心档案室归档(或将复印件送档案室归档),存放于工程部技术档案柜7资料档案的管理 1维护档案室的清洁环境和资料的保管环境; 2借还资料档案的手续清楚,送阅、交办的文件要及时,并有责任催办; 3文件、资料归档要及时,做到每月整理一次,每年清理一次,分门别类做好归档并做好记录; 4遵守保密规定,未经有关__授权或批准,一切文件资料不得外传外借 8资料档案的使用规定 1查阅资料档案应在档案室指定环境范围内进行,未履行借阅登记手续,任何人不得擅自将资料带离档案室; 2在使用资料档案时,使用人不得吸烟、喝水、吃食物,以免造成损坏; 3不得在资料档案上勾画、涂抹,不得对档案有撕损、剪切等破坏行为,必须保证资料档案的完好无损; 4资料档案在档案室外未被使用时,不得长时间摆放在桌面上,应及时放入专用档案柜中保存; 5未经许可不得擅__照、抄录、复印; 6)借阅资料档案时间一般以一周为一个借阅期限,重要资料以一天为限,特殊情况应由管理处签署意见并注明使用时间,到期未还,管理人员负责催还
(二)设备动态管理制度1.停用、闲置设备的封存1连续停用六个月以上的设备,由使用部门就地封存,填写《设备封存单》报工程部、财务部门及主管__审批; 2封存设备应切断电源,放净油箱,将设备擦拭干净;导轨及光滑表面涂油防锈,覆盖防尘罩,挂牌标明保管人,负责妥善保管,未经批准任何人不得随意拆卸零部件,以保持完好;所有附属设备、附件及专用工具均应随同主机清点封存,防锈保管; 3现场封存设备需启封使用时,使用部门持原封存单到工程部和财务部门__启封手续并填写《设备启封单》; 4停用封存一年以上或已确定不需要的设备,由工程维修部汇总,经主管__审批后报管理公司经核部和工程维修部列入闲置设备管理,并积极做好利用和转让 2.设备移装 1凡正式__并列入固定资产的设备,使用部门不得擅自移位,确须移装者,必须由原使用部门、调人部门会签《设备移装单》,经总经理批准后方可实施,重要设备的移装须上报管理公司经核部和工程维修部审批; 2设备移装前,要经过技术论证,做好技术准备,保证设备在移装后,不降低原有技术性能和寿命 3.设备内部调拨 1调拨双方填写《内部调拨单》,逐级上报审批; 2设备调拨后,及时修正设备台账和财务各账项记录 4.设备更新、改造 1改造、更新方案的审批,一般设备的改造与更新由工程维修部和使用部门联合提出方案,报总经理批准;重要设备改造、更新由单位主管____技术经济论证,填写《设备改造(大修)审批单》逐级上报审批;设备改造应结合大修进行;2设备更新原则上是用技术性能先进的设备替换技术性能__又无法修复、改造的老设备,凡达到报废条件的设备必须更新; 3设备改造竣工后,由设备管理部门__验收,并填写《设备改造(大修)竣工报告单》 5.设备报废条件 1经过测试,并大修理后,技术性能仍不能满足需要; 2设备老化,技术性能__,耗能高,效率低,经济效益低; 3大修后虽然能恢复精度,但不如更新经济; 4严重污染环境,危害人身安全与健康,进行改造又不经济; 5国家明令禁止使用的设备; 6因工艺变更、技术改造等换出的旧设备,又不能利用和调出; 7其他应当淘汰的设备
(三)维修物料管理制度 1.设备的备品备件及日常维修所用的物料的管理由财务委托工程维修部仓库进行管理,工程维修部仓库将备品备件和物料统一编号,__设账,设专职或__库房___,对采购、验收入库、领用、封存和调拨进行管理 2.工程维修部仓库根据各类物品的使用量等因素,确定各物品的最低库存量、最高库存量和保险库存量,维修主管编制申购计划,报送项目经理审批,审批后,由采购部进行__(专业性强的物品可由工程维修部自行采购,由采购部走账) 3.工程维修部仓库入库物品,仓库___负责验收,发现问题暂停入库,报告维修主管处理;工程维修部需定期或不定期抽查入库物品;库管验收无误后,将物品登记入库 4.工程维修部人员领用物品,领用者需持有维修主管理签批《物品用单》;其他部门领用工程物品,需由部门总监和财务总监联合签批〈物品领用单〉,否则不予发放 5.对部分易耗物料,工程维修部各班组可根据历史经验数据,每周统一领用,领用后,由班组领班负责管理,实用实销,月末盘点并做退仓处理 6.每日库管员发放物品后,及时按电脑操作规程将资料输入中心的财务管理系统,并将〈〈物品领用单〉〉汇总交财务部 7.备品入库后,库管员需加强管理,遵循“先进先出、__方便”的原则,对库房定期整理,码放规范、整齐;防止物品损坏、锈蚀和遗失 8.每月工程维修部仓库___会同管理处人员对工程仓库进行盘点并核查账目,做到账物相符,发现盘盈或盘亏,查清原因,写出报告,由主管/经理和财务总监/经理处理 9.技工维修完毕后,对所剩余的物料及时退还工程维修部仓库或交班组领班处,月末统一退仓对领用物料实行预算控制制度,对超预算使用物料,而又无合理解释的班组,根据比率降低班组的奖金额度,对节约物料的班组根据比率增加奖金额度
(四)设备维修工具管理制度 1.工程维修部设备维修工具分为三类个人保管类、班组使用类和部门使用类;个人保管类工具较小、价值低、使用频繁,一般由个人直接保管;班组使用类工具较大,价值较高,适合班组专业化使用的要求,一般由班组保管;部门类工具价值高,不经常使用,一般由维修主管管理 2.个人保管类工具管理1__由班组领班提出申请,经管理处签批后,到设备仓库__;2登记设备仓库发放后,以领用申请为凭证,以班组为单位,编制明细个人保管类工具登记单; 3使用个人保管类工具为员工自用,不得借与他人; 4报损损坏或丢失,立即上报领班,领班根据情况,区分责任,编制报损单送交维修主管,管理处签批后到设备仓库重新__,库管员即时修正记录; 5交回员工离职或调离岗位不再需要该工具,需将工具交回,如不交回,相应进行扣款 3.班组使用类工具管理1领用班组领班提出申请,维修主管同意签批后,或由设备仓库发放,或直接采购;2登记设备仓库发放后,以领用申请为凭证,以班组为单位,并以申请人为负责人进行登记;3使用工具使用,由班组领班负责管理,工程维修部内部借用,需经领班批准,外部门借用,需经维修主管批准;4损坏发生损坏,立即报告维修主管,并查明原因,追查责任,由维修主管做出报损单,或修理,或重新领用,或再次申购 4.部门使用类工具管理 1存放存放于设备仓库或指定地点,由专人保管; 2使用使用由维修主管批准; 3损坏由维修主管写出书面报告,追查责任人责任 5.所有工具皆为中心财物,一律不得带出中心或私用 6.各班组建立自己的工具明细账册,定期盘点,做到账物相符
六、设施设备维修制度
(一)报修制度 1.使用部门发现设施设备损坏或异常,应停止使用,立即报告,由班组领班或部门文员填写《工程报修单》,如果设备方便__,与设备-起交工程维修部经理值班室;如果情况紧急,__通知工程维修部经理值班室 2.工程维修部的紧急抢修按重要性进行分类,优先顺序为影响中心形象的,直接影响客人使用的,会影响客人使用但有时间进行调整的和后台支持部门的设备损坏或故障 3.工程维修部值班经理室24小时值班,随时接受报修,对报修项目进行分类,将报修单进行简单批注后,送项目主管,由主管具体派工维修 4.维修技工持《工程报修单》到现场维修,维修完毕后,由报修部门验收,验收通过,在《工程报修单》上签字确认,维修不满意,可以拒绝签字或在《工程报修单》上签署保留意见
5.《工程报修单》分为紧急和一般两种,维修人员接到《工程报修单》(紧急)或紧急报修__后,维修技工应在10分钟内赶到维修地点,进行紧急维修 6.__通知紧急维修后,应补填《工程报修单》(紧急)送交工程维修部经理值班室 7.工程技工维修完毕后,维修单交回值班经理室统计汇总
(二)计划检修制度 1.检修计划包括年度计划、季度计划和月计划;检修包括大修、项修、小修和改善维修;将设备检修的类别性同时间的计划性有机地结合起来,构成计划检修 2.根据设备运行特点认真制定并严格执行检修规程,制定和修订切合实际的检修周期和检修定额 3.根据设备检修周期及设备运行检查中发现的问题,编制设备检修计划,经项目经理批准后上报管理公司工程维修部,列入设备管理考核项目 4.检修计划一经批准应严格执行,若检修计划需要调整需维修主管提出报告,报项目经理审批,并报管理公司备案 5.设备大修要有大修理方案;大修理方案包括检修内容,质量要求,工程进度,____,备品配件,材料,特殊工器具需要量,试车验收规程,安全措施等;重点、重要设备的大修及特种设备大修要填写《设备大修、改造审批表》报请管理公司经核部、工程维修部审批 6.重点、重要设备检修前准备工作 1技术准备制定大修理方案前要进行预检,全面、深入掌握设备技术状况和了解中心经营对设备的要求,根据预检结果指定或修改大修方案;编制修理技术文件,包括任务书、更换件的明细表及图纸、材料明细表、修理工艺、修理工具及图纸、质量标准;
(2)检修准备根据检修技术文件要求,备齐所需材料、备件、工器具;编制修理作业计划,包括作业程序、作业人数、工时、分部作业之间的相互衔接的要求,外单位协作事项及时间要求,使用者协作要求;
(3)安全措施准备检修前按安保部要求__各项手续,并根据需要增设安全设施和人员 7.检修计划的实施
(1)按计划使用材料、配件,提倡厉行节约,废物利用;
(2)严把质量关,每道工序都要有质量检查;
(3)文明施工,专用工器具要精心使用、维护,并做到工完、料净、现场清 8.特种设备的检修,除按检修规程和方案执行外,还须严格执行特种设备管理规定 9.委托修理
(1)确系项目工程维修部无力承担的维修项目,可外请其他单位修理,但必须上报管理公司经核部、工程维修部批准;负责__外委修理的人员要熟悉设备维修业务,并了解经营合同法;
(2)与承修单位根据设备状况、作业环境、作业条件及技术要求、质量标准、修理进度等要求协商修理费用等问题并签订委托修理合同后,方可实施;
(3)设备检修中,如发现合同以外的特殊情况及出现新问题,双方应及时协商补救措施,以保证检修进度顺利完成;
(4)检修竣工验收后,承修单位要做好修后服务10.竣工验收工作包括设备大修后,由工程维修部、使用部门根据修理任务书所提项目、质量标准及技术要求进行验收后,根据设备具体情况,试运行一定时期正常,各方代表(中心工程部、使用部门和外单位受托维修部门)在《设备改造(大修)竣工报告单》上签字验收;设备中、小修竣工后,也应__验收手续,具体内容可酌情省略11.设备检修过程中所需各种技术资料、技术文件,要有健全的管理制度,设备大、中修要有完整的检修记录和交工资料,并记入设备档案12.设备检修后,工程维修部和使用部门要及时做好总结,并于年底将检修计划执行情况及检修中出现的问题等总结,上报管理公司
(四)照明设备维修保养制度 1.爱护系统设备,及时维护保养,保证系统随时处于正常状态 2.定期对照明设备进行检查和清扫,对处于多尘环境下的照明设备,每月应清扫1--2次,以保证它的正常照明亮度 3.对应急照明系统应每年检查其完好程度,每次检查应进行通电试验和测量绝缘电阻 4.特殊场所的防爆、防水型灯具应定期对其密封进行检查,发现有锈蚀损坏和密封失效等现象应及时修复或更换 5.各种灯具的聚光反光设备不得用纸片和铁片等物来代替,不许用金属丝将纸片和铁片绑在灯口上 6.每月检查__在振动和摆动较大场所的灯具防震措施是否牢固,灯泡和灯管有无松动和脱落 7.更换灯泡和灯管时应切断电源,禁止用湿布擦拭灯头和开关等部件,严禁非专业人员进行操作 8.照明设备的回路中不得有任何缺陷,以免引起对其他设备的损坏9.坚持巡视,发现问题及时汇报
七、给排水系统管理制度
(一)给排水系统人员交__管理制度 1.__人员必须按时到达岗位,做好__准备工作,包括 1查看上一班记录,听取上一班值班人员的运行介绍; 2检查仪表、工具,并在交__记录上签字; 3检查各系统设备的运行情况 2.为保证设备的正常、安全运行,凡实行二班制或三班制运行的空调及给排水设备,必须执行交__制度,并列入责任制考核 3.下列情况不得交__ 1上一班运行情况未交代清楚; 2领班未到或未经工程师同意指定合适的代领班人时; 3)__人数未达到需要人数的最低限度时; 4)__人员有醉酒现象或其神志不清而未找到顶班人时; 5设备故障影响运行或影响服务时 4.当班设备操作人员下班前必须做好设备和周围环境的清洁工作,并做好当班设备运行状况及日常点检的原始记录,向__人员交清本班运行及调节状况,严禁在__人员未到岗之前离开岗位 5.__人员发现上一班清洁工作未做好,有权拒绝__,并向班组长汇报 6.发现设备损坏或有异常情况,__人员应向当班者说明,并由当班者做好原始记录 7.交__双方在运行和交__记录上签字后双方即完成交__工作,如__后发生设备损坏和设备事故,超过__时间15分钟,由__者负责
(二)给排水系统报告记录管理制度 1.下列情况报告给排水工程师 1主要设备(包括所有各种型号的水泵、AHUACU等各种仪器仪表等)非正常操作的开停; 2主要给排水设备除正常操作外的调整; 3设备发生故障或停运检修; 4各设备的零部件改造、代换或__修理; 5运行人员短时间暂离岗位; 6运行人员工作去向; 7对外班组__ 2.下列情况必须报告维修主管 1重点设备(软化水处理设备、中水一体化设备、反渗透饮用水设备、消防__设备等)除正常操作外的调整; 2系统采用新的运行方式; 3主要设备发生故障或停运检修; 4系统故障及检修; 5重要零部件改造、代换或__修理; 6领用工具、备件、材料(低值易耗品例外); 7加班、换班、补休、病假; 8外协__ 3.下列情况必须报告维修主管 1重点设备发生故障或停运检修; 2影响到客人使用的设备故障; 3给排水系统的运行方式发生较大改变; 4重点设备主要零部件改换; 5给排水系统或系统的主要设备技术改造或位移__; 6系统及设备增改工程及外协施工; 7领班以上人员岗位调整及班组重大__结构调整; 8工程师病事假、补休、换班
(三)给排水系统巡视检查内容 1.巡视水箱、查看压力及温度并做记录 2.巡视冷热水加压泵运转情况 3.巡视污水提升泵的运转情况 4.巡视电动阀的工作情况 5.巡视软化水设备、中水设备、反渗透饮用水设备及水池水景系统设备的运转情况 6.巡视消防喷淋系统、消防水幕雨淋系统、消火栓系统及气体灭火系统中的各类仪表和阀门的情况 7.巡视雨、污水水管道弯头,是否泄漏、排放不畅等;检查口是否可以随时打开,以保障维修工作的进行 8.巡视内线煤气管路系统、发电机油路管道系统
(四)给排水系统维修工具及备件管理制度 1.设备维修备品备件由专人实行统一管理每月定期制定备品备件使用情况,上报维修主管 2.备品备件的__,维修负责人持维修单及领购单报维修主管批准后,方可__,并将使用情况进行记录 3.各部门每月制定备品备件的使用计划及使用情况,报维修主管,以便统筹安排 4.严禁非同类规格备件替换,给设备造成隐患 5.工具的使用由各部门专人负责管理,维修使用的__要填写使用记录 6.每月定期对工具的使用情况进行检查,损坏及规格不全的要及时申报__,以利于维修工作顺利进行 7.员工要爱护使用工具,对于维修中损坏遗失的要及时上报,查明原因,并填写使用记录 8备品备件的使用仅限于在工作范围内使用,严禁挪为他用
(五)维护保养管理制度 1.每半年检查所有仪表的准确可靠性,手动进行各项操作程序;检查各路阀门在各阶段的正确位置,有偏差的重新调整 2.每年检查罐体有无裂纹、开焊或变形现象 3.每年打开交换柱上下封口,将树脂取出清洗、筛选,去除破碎树脂,补充新树脂(年补量为5% 4.检查交换柱体上下内部有无损伤,对损坏部位进行修补,涂刷防腐层 5.每年检查密封胶垫是否老化,更换锅炉网布 6.每年更换一次锈蚀螺栓 7.每年更换锈蚀严重的阀门、管道 8.对水泵进行年度保养
(六)给排水系统的运行检查制度 1.值班人员每两小时按照巡回检查路线检查所属设备一次,并按表做好记录 2.检查人员必须每小时到水泵房、地下室,对供水泵、污水泵进行检查,了解其工作状况 1压力表读数是否正常; 2轴承温度是否正常; 3机体有无振动及异常响声; 4联轴节填料松紧情况,排除不正常的漏水现象; 5阀门开关位置是否正常; 6润滑油是否足够,油封是否完好 3.值班人员必须每两小时对备餐间的饮用水电加热器进行检查,了解其工作状况 1压力表、温度表读数是否正常; 2加热器各连接处是否有漏水、漏气现象 4.值班人员必须每四小时对各水池自动注水装置做一次检查 5.日班人员必须每天对水池水质情况做一次检查,发现问题及时通知相关部门处理 6.值班人员必须经常注意管道运行情况,特别注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于正常开、关位置,发现管道漏水通知班组及时处理
(七)给排水系统的巡视检查制度 1.消防系统的巡视程序及标准 1高低消防喷洒泵管道压力是否正常; 2水泵、水管有无滴漏; 3稳压泵压力是否正常,运行截门是否全部打开; 4认真填写运行记录,包括巡视人、时间、地点、压力等内容; 5以上1-4项内容出现异常,立即通知领班; 6如电器自控出现故障,由领班通知有关专业人员; 7每班巡视3次 2.积水坑巡视程序及标准 1认真填写巡视记录; 2检查潜水泵是否1台自动、1台手动,自动排水是否正常; 3水泵出水管路上的连接件是否完好、无锈蚀或损坏; 4每班巡视3次; 5如水泵不排水或排水管路堵塞、损坏等要及时通知领班; 6电器出现问题由领班通知电器专业人员 3.污水坑的巡视程序及标准 1污水坑漂浮物厚度; 2手动、自动装置是否正常,手动排水是否正常; 3水泵运转是否正常,有无杂音,油位是否在油线内; 4室内有无溢水情况,水泵有无滴漏(包括机油滴漏); 5填写巡视记录; 6每班巡视3次; 7水泵缺油随时添加; 8出现电器及自控故障应随时通知领班; 9污水箱漂浮物过厚,由主管通知有关单位进行清理 4.水箱的巡视检查及标准 1生活消防水池供水区及生活水箱、软化水箱、中水箱水位是否在正常水位; 2生活水泵运转是否正常,有无杂音; 3室内管道、水泵有无滴漏; 4认真填写供水区水箱间运行记录; 5检查饮用水系统紫外线灯管是否全亮; 6出现异常情况,通知领班及时解决; 7如供水区水箱亏水和溢水,通知领班和工程部值班__,并及时通知自控专业人员 5.软化水站的巡检 1反洗松动树脂层及清除树脂层中的脏污及破碎的树脂; 2进盐再生树脂使树脂转型,恢复交换能力,从而去掉水中的钙离子、镁离子,盐的浓度应为5%-8%; 3正洗洗掉树脂层中的再生物,氯化钙、氯化镁等污物及残盐; 4正常供水正洗至合格软化水达到标准,再恢复正常
(八)给排水系统的养护及维修 1.给水系统养护与维修 1给水系统管道给水管道应定期检查维修,一般半年进行一次明装管道可以从外观查看表面有无锈蚀现象,还应用小锤敲打管道,听声音是否正常如检查发现管道有锈蚀脱皮现象,应及时维修;对轻度的脱皮锈蚀情况,可将脱皮清理干净,在管道外表面干净的情况下,涂防锈漆两遍,然后再刷两遍漆如果管道锈蚀得很厉害,可考虑更换新管道;对重大的检修应做检修记录存档; 2给水系统阀门室内给水系统的阀件要定期检查维修各类阀门应定期开关,看阀杆是否灵活,压兰盘根是否正常如压兰母漏水应及时更换填料,对出现故障的阀门应及时修复,以免故障进一步扩大; 3保温和隔气层给水管道的保温和隔气层,在平时使用中注意检查和维护,如有碰坏或自然脱落,应当及时修补,对整个设在吊顶中的管道的保温和隔气层,应定期进行检查和维修; 4给水系统的合理使用和管理如制定节约用水的规章制度,并由专人负责实施 2.排水系统的养护和维修 1排水管路的养护排水管道在使用过程中,由于粪便污水等在排水管道内壁面上结尿垢等,会使管道的内径缩小,流水不畅甚至会把污物挂住,致使管路堵塞;为了保证排水管路的畅通,必须在使用中定期对排水管道除垢清理,防止生成污垢;通常先用管道疏通机清垢,再用管垢清除剂清洗; 2对于排水管路中的地漏、检查口、清扫口等设备,也要定期检查,如发现有污损、锈蚀等问题,应及时更换或修理 3.排水系统的合理使用管理,排水系统合理使用的关键问题在于防止管路堵塞,为此,采取以下措施 1定期对排水管道进行清通、养护和清除污垢; 2定期检查排水管道是否有锈蚀和漏水现象,以便发现问题及时解决; 3卫生器具使用完后应及时用水冲洗干净,必要时采用清洗剂清洗,确保清洁和防止污垢再生; 4普及使用常识,教育人们不把污物倒人排水管道同时,在卫生间、盛洗室等处设置污物桶,在清洁池、备餐间水池上__箅网,以防止土块杂物等堵塞管道
(九)给排水系统的月度保养制度 1.备用设备应急试验 1水泵房备用供水泵及消防泵、中水备用泵、软化水备用泵等泵的试运转; 2污废水积水坑潜水泵试运转,电动碟阀开关动作2一3次; 3备用热水回水泵试运转; 4更换死水管的水; 5全面检查消防管道主要阀门是否在正常位置,转动一下平时不动的阀门 2.机具 1检查齿轮箱油位,打黄油润滑各轴承; 2检查主要部件连接螺栓的紧固情况
(十)给排水系统的季度保养制度 1.阀门丝杆清理加油(室外三个月一次,室内六个月一次) 2.电热水加热器排水一次(半年一次) 3.检查分析管系的工作情况,排除运行隐患 4.泵房供水泵前后轴承加油(半年一次)
(十一)给排水系统年度保养制度 1.积水坑潜水泵 1拆泵盖检测端面间隙并做好记录,必要时修理; 2检查轴向密封装置的完好情况及密封性能; 3检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,泵壳除锈油漆; 4检查胶管的完好情况; 5电机做年度检修保养(通知电工进行); 6检查泵的工作性能 2.热水回水泵(每运转4000小时) 1检查密封环磨损情况,测量记录密封环径向间隙; 2检查轴向密封装置的完好情况及密封性能; 3检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,泵壳除锈油漆; 4电机做年度检修保养(通知电工进行); 5检查泵的工作性能 3.电热水加热器 1拆检查盖检查清洁; 2检查压力表、温度表的准确可靠性 4.管系 1对整个管系做一次全面检查,判断管系继续运行的可靠性; 2检查所有管道,阀门的防锈保护层是否完好,必要时做油漆大保养; 3更换已腐蚀或老化的密封及不能继续使用的管件 5.机具 1检查各运动部件的腐蚀情况; 2检查防锈保护层是否完好,必要时做油漆保养
(十二)生活消防水泵房设备日常检查制度 1.给水设备启动后,各参数均应满足设计要求 2.查看各设备运行是否正常 3.从各处返回的启泵信息能否启动水泵 4.系统联动后各用水点的压力和流量是否满足设计要求 5.各种控制装置是否运行正常,有无卡塞和失灵现象 6.系统管道压力及流速是否满足要求,闸门及器具有无渗漏、损坏 7.给水泵的电器控制是否正常;控制线路包括电动控制、正转(单向)控制、正反转(双向)控制、降压启动控制、调速制动控制、位置控制、顺序控制、时间控制等 8.除此之外的维护检查,按照中心给排水系统运行检查制度中的要求进行操作
八、电气管理制度
(一)电气工作安全制度 1.线路巡视不论线路是否停电,均应视为有电设备;事故巡线,即使明知该线路已停电,亦应认为线路随时有恢复送电的可能 2.倒闸操作应填写倒闸操作单;倒闸操作人员应根据值班调度员的操作命令(口头或__)填写倒闸操作票;操作命令应清楚明确,操作人员应将命令内容向值班调度员复诵,核对无误后,方可操作;事故处理可根据值班调度员的命令进行操作,可不填写操作单 3.倒闸操作下令前,应按操作票顺序与模拟图板核对相符;操作前后都应检查核对现场设备名称、编号和开关刀闸断合位置;操作时应先拉开低压刀闸后再拉开高压跌落保险,送电时操作顺序相反 4.操作中发生疑问时,不准擅自更改操作票,必须向值班调度员或__报告,弄清楚后再进行操作 5.倒闸操作应由两人进行,一人操作,一人监护,应戴绝缘手套 6.如发生严重危及人身安全情况时,可不等待命令即行拉开电源开关,但事后应立即报告__ 7.使用钳形电流表时,应注意安全距离,防止短路;必要时应将邻近导线用绝缘板隔离 8.变电值班人员必须熟悉电气设备,并由考试合格的人员担任;值班负责人应由有实际值班工作经验的人员担任 9.凡需要进入变配电室的工作,必须在前一天通知变配电值班人员工作时间、单位、任务、地点和停电范围;值班人员可提前做好准备;工作当日通知的临时性工作,应经变配电室的上一级__同意,并给值班人员留有充分的准备时间 10.断开施工设备电源,在断开的开关、刀闸手柄上挂“禁止合闸、有人工作”的标示牌;工作前验电,根据需要挂地线或采取隔离措施 11.停电操作需有经主管/经理审批的操作许可单,停电前必须先详细核对电缆名称标示牌是否与许可单的内容相符,安全措施正确可靠后方可开始工作
(二)变压器维护保养内容 1.对变压器进行维护保养时应遵守安全规程,必须把变压器与高、低压电网断开,把变压器的所有端子短接后接地 2.变压器的维护工作主要是除尘,尤其是除去绝缘表面的积尘,以免阻碍冷却的效果操作人员可按下列程序进行保养 1对线圈、引线和温度监视器进行全面的外观检查; 2可用吸尘器进行除尘,端子板及其他绝缘零件的表面应用干布擦净; 3检查所有温度仪表的线路是否正常; 4按常规测量绝缘电阻并记录数值; 5按有关的使用说明书对辅助装置进行维护保养; 6检查电力线路的联结是否紧固,避免因接头松动引起导体过热而发生事故
(三)电气事故处理制度 1.大__停电事故应急措施 1遇到大__停电时,首先应在保持沉着冷静的头脑的同时,认真分析造成事故的原因,并立即汇报有关上级主管; 2制定安全措施,并做好紧急处理故障的准备; 3处理停电事故,在确认已经处理完毕后,再试送电; 4分析事故原因及特点,做出总结,并做好记录备案 2.重大设备故障的处理 1遇到重大设备故障时,首先应在保持沉着冷静的头脑的同时,认真分析造成重大事故的原因,并立即汇报有关上级主管; 2采取安全措施,并做好紧急处理故障的准备工作; 3紧急事故发生后,应立即开启全部通风系统,并根据事故情况佩戴防毒面具或氧气呼吸器进人现场处理; 4处理停电事故,在确认已经处理完毕后,再试送电; 5事故处理后,应将所有防护用品清洗干净,工作人员要洗澡; 6分析事故原因及特点,做出总结,并做好记录备案
(四)重要电气设备日常检查内容 重要电气设备日常检查项目包括各配电室、应急发电机房、电动机控制中心、配电小间等 1.配电室主要检查变压器、高压柜、直流屏、低压柜(包括应急配电柜、UPS系统)等重要设备的运行方式、运行状态和有无异常情况 2.应急发电机房主要检查发电机组、控制柜、并机柜的运行状态、运行方式和有无异常情况 3.电动机控制中心主要检查控制柜的运行方式、运行状态和有无异常情况 4.配电小间主要检查配电盘的运行状态和有无异常情况(分班分时分层进行检查)
(五)临时电气线路安全管理制度 1.中心临时电气线路管理制度的规定,主要针对临时用电,起到用电安全、合理分配电源的管理作用 2.临时线路布线需工程部配电领班现场勘探,确定现场临时用电布线的可行性工程部配电领班布线前需做如下工作 1电源进线及配电箱的线路走向、位置; 2进行负荷计算,选择导线截面和电气的类型、规格; 3绘制电气平面图、立面图和接线系统图; 4制定安全用电技术措施和电气防火措施; 5__配电电工布线 3.临时用电布线、线路维修和拆除,必须由工程部电工操作 4.工程部有义务对用电人员进行培训,用电人员也应做到 1掌握安全用电基本知识和所用设备的性质; 2使用设备前必须按规定穿戴和配备好相应的劳动防护用品;并检查电气装置和保护设施是否完好,严禁设备在缺陷状态下运转; 3停电的设备必须拉闸断电,锁好开关箱; 4负责保护所用设备的负荷线、保护零线和开关箱,发现问题,及时报告解决; 5搬迁或__用电设备;必须由工程部电工处理 5.临时用电必须建立安全技术档案,其内容应包括 1临时用电施工__设计的全部资料; 2修改临时用电施工__设计的资料; 3技术交底资料; 4临时用电工程检查验收表; 5电气设备的调试、检验凭单和调试记录; 6接地电阻测定记录表; 7定期检(复)查表; 8电工维修工作记录 6.安全技术档案应由主管该现场的配电领班或以上级别的工程人员负责建立与管理其中《电工维修工作记录》可指定电工代管,并于临时用电工程结束后统一归档 7.临时用电现场需由电工定期巡检,对不安全因素,必须及时处理,并应履行复查验收手续
(六)电气系统安全用具管理制度 1.对于高、低压配电系统的安全用具的管理严格按照高、低压配电系统的操作手册执行,当系统操作完毕以后,所用工具一律归位,高压绝缘手套在使用前先进行“漏气”试验,操作完毕后干燥处理保存 2.低值的工具可以以旧换新单价超过500元的工具要经总经理批准;物品丢失要让责任者按价赔偿方可补发,如因特殊情况不宜赔偿,可由部门经理说明原因 3.工程大、中修使用的材料、备品、设备等,按工程预算及维修计划做好储备及供应 4.个人保管物品属公司资产,保管者有责任和义务妥善保管合理使用,不得丢失或损坏,也不能转交他人;由于工作变动岗位不再需要原个人保管物品,要__退库手续;新调入人员工作需要可按规定__领用手续 5.对于个人保管工具因为使用不当造成物品损坏,由责任者按工具的购置__和使用时间、新旧程度折旧赔偿;凡属于正常磨损或工作中发生意外情况造成个人保管物品损坏,由保管者填写《报废申请单》,说明原因和理由交部门经理审批 6.共有电工用具由专人负责,入库、出库有台账记录
(七)配电系统防雷设备保养、检修规程 1.为防雷设备安全可靠运行,防止变配电设备遭受雷击损害,特制定此规程 2.所有参加防雷设备检修保养的人员,必须按照安全规程的要求,认真做好各种安全措施,以保证人身安全 3.时间防雷设备应该定期保养(每年保养、检修1次),定期巡视(每周1次) 4.内容 1防雷设备表面干燥,清洁,无污染,无机械损失; 2检测防雷设备的各种参数,应在安全范围内; 3检查接地线连接良好,无松脱、断股、锈蚀、机械损失等缺陷; 4定期测量接地电阻,不应超过规定值,确保接地良好; 5雷雨天气应加强巡视 5.处理 发现防雷设备出现故障或存在隐患,应立即报告,__力量进行修理或更换;但是如果在雷雨天气,应尽量避免将防雷设备退出运行,待天气好转,再行处理 6.其他 1防雷设备的检修保养应做详细记录,包括人员、时间、内容、参数等,并作为以后的参考资料存档; 2防雷设备的检修保养应尽量不影响供电
九、停电处理制度
1、值班人员接到突然停电通知时,应立即赶赴现场,检查应急灯是否正常,查明停电原因;
2、通知工程维修部维修及通知有关经理;
3、检查有关设备是否破损;
4、通知安保部做维修现场的安保工作
十、工程维修部物品领用管理制度
1、物品的领用,要按计划、实用数和审批手续__,维修人员需领料时,要填写领用单,写明领用物品名称、数量、日期并签字,经本班领班审批签字后交工程维修部经理审批
2、库房工作人员应每周统计各班组的消耗并将资料存档
3、物品应勤领少储,防止积压和浪费
4、物品及工具的保养,应由领用人负责;专用工具由专人使用,不用的工具由保管员负责保管,贵重工具、仪表由主管负责人保管;
5、有关工种所需个人工具,必须填写工具登记卡,若工具损坏需调换,要以旧换新;若工具遗失,需填写工具遗失表,由遗失者照价赔偿;
6、有关工种需配专用设备和专用工具,要建卡登记,分工保管,责任到人,并定时核对,做到帳物相符;
7、工具和设备要随用随借,并执行借用归还手续,按时归还;工程部物品不准借给其他部门,特殊情况需__工具借用手续,经部门经理同意后方可借出,若有损坏或遗失,视具体情况赔偿
十一、电梯管理制度电梯是现代小区不可或缺的设备之一,即使人们日常生活中经常接触的交通代步工具,又是国家特种设备之一,鉴于**•小区电梯数量多的配置,我公司将加强对电梯的日常管理,确保居住在这里的人们安全乘用电梯
(一)电梯日常检查和维护安全操作规程基本要求1电梯日常检查和维护人员必须是身体健康,无妨碍本工种工作疾病的人员担任2电梯日常检查和维护人员必须经市级质量技术监督部门安全监察机构的安全技术培训合格后方可上岗3电梯日常检查维护人员作业时必须穿带好相应的劳动保护用品4电梯在开始进行检查和维护时,应在电梯每层厅门口设置好醒目的安全警告标志和防护栏5负责电梯三角钥匙的保管和使用,不能将三角钥匙转交他人使用三角钥匙开启层门时应看清轿厢是否停靠在本层站安全作业规程1电梯在作检查和维护或在试车过程中,不得载客或载货,禁止非工作人员进入检查区域2电梯在进行检查、维护、清洁工作时应把机房内的电源开关断开,并切断轿厢内的安全开关3电梯在检查、维护时所用便携式照明灯具必须采用36伏以下的安全电压,且应有防护罩4在对轿底装置和底坑进行检查和维护时,应首先检查制动器的可靠性,切断底坑内电梯的安全回路,方可开展工作底坑、机房、轿顶不得同时作业5电梯维护和检查时必须设监护人监护人员的职责是采取措施保护检查人员的安全;在紧急情况下切断电源,呼救;工作完毕后负责清理场地,不准留下工具零件监护人员可由电梯驾驶人员或日常检查、维护人员担任,并保持相互呼应6在轿顶作业应合上检修开关在轿顶须停车较长时间保养时应断开轿顶急停开关,严禁一脚站在厅门口,一脚站在轿顶或轿内长时间工作严禁开启厅门探身到井道内或在轿顶探身到另一井道检查电梯在轿顶作检查或维护时电梯只能作检修运行7严禁保养人员拉吊井道电缆线,以防止电缆线被拉断8电梯保养注意事项
(1)非保养人员不得擅自进行作业,保养时应谨慎小心;
(2)工作完毕后要装回安全罩及档板,清理工具、不得留工具在设备内;
(3)离去前拆除加上的临时线路,电梯检查正常后方可使用9紧急救助措施
(1)当有人员被关在电梯轿厢内时,电梯日常检查、维护人员应先判断电梯轿厢所在位置,然后实施紧急救助营救工作必须要有两人协助操作
(2)电梯在开锁区内故障停机,可用三角钥匙直接打开厅门后营救被困人员
(3)电梯停在非开锁区域时
①因外界停电、电气安全开关动作造成的停机应在机房实施救助首先断开总电源开关,告诉被困人员在轿厢内不要惊慌,不能擅自拨门外逃,然后,一个人用电梯专用工具打开制动器,一个人用盘车手轮根据就近停靠,轻便停靠的原则将电梯慢慢地向上或向下盘车(若出现电梯不能控制的现象应立即使制动复位),至电梯开锁区,然后用三角钥匙打开厅门,营救被困人员
②因电梯安全钳动作造成的停机,首先应告诉被困人员在轿厢内不要惊慌,不能擅自拨门外逃,然后断开电梯的总电源,打开电梯停靠处上层的厅门,放下救助扶梯,打开电梯轿顶的安全窗,将被困人员从安全窗救出来电梯常规检查制度1电梯常规检查的分类电梯常规检查分日检、月检、年检和不定期抽查四种2电梯常规检查由电梯安全管理人员负责监督实施,并负责向质量技术监督部门申报年检,协助__,__单位有关部门对电梯安全情况进行抽查电梯日常检查与维护人员按照《电梯日常(月度)检查表》内容负责具体日检和月检工作3电梯常规检查应填写好检查表,并由负责检查的主持人签字,在检查中发现的问题应及时报告有关人员及时处理4电梯日常检查和保养的内容、项目参照《电梯日常(月度)检查表》和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进行5检查中发现的问题要及时按照“定人、定时、定措施”的原则进行处理,并就处理结果进行跟踪检查电梯日常维护保养制度1电梯的日常维护保养必须由依照本条例取得许可的__、改造、维修单位或者电梯制造单位进行,并与电梯维护保养资格的专业保养单位签订维护保养合同2电梯每次进行维护保养都必须有相应的记录,电梯安全管理人员必须向电梯专业维护保养单位索要当次维护保养的记录,并进行存档保管,作为电梯档案的内容3电梯的日常维护保养单位应当在维护保养中严格执行____技术规范的要求,保证其维护保养的电梯的安全技术性能,并负责落实现场安全防护措施,保证施工安全4电梯的日常维护保养单位,应当对其维护保养的电梯的安全性能负责接到故障通知后,应当立即赶赴现场,并采取必要的应急救援措施5电梯安全管理人员对在电梯日常检查和维护中发现的事故隐患应及时__有关人员或外委有关单位进行处理,存在事故隐患的电梯严禁投入使用6电梯重大项目的修理和改造应有经资格认可的维修单位承担,并按规定向质量技术部门的特种设备安全监察机构备案后方可实施
(二)电梯钥匙使用管理制度电梯钥匙(包括层门三角钥匙、轿内操纵盘钥匙、基站开关电梯电气钥匙、机房钥匙)是对电梯进行运行和维护的重要专用工具,对其进行严格管理和规范的操作是确保电梯安全正常运行,防止人身伤害事故发生的重要举措,为此特制定本制度
1、电梯钥匙的管理制度
1.1电梯的钥匙(包括层门三角钥匙、轿内操纵盘钥匙、基站开关电梯电气钥匙、机房钥匙)必须由专门人员保管
1.2应做好电梯钥匙使用和交接登记制度,并建立专门的记录档案,特别要预防电梯钥匙的丢失
1.3电梯钥匙未经特种设备安全___同意,不得随意使用因工作需要使用时应做好记录,不能借给与电梯无关的人员使用
1.4电梯钥匙使用完毕后必须及时交回保管人员,并放回原处
1.5电梯钥匙遗失,必须在第一时间汇报特种设备安全___,并承担相应责任
2.电梯钥匙的安全使用制度
2.
1、电梯层门三角钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训,并取得质量技术监督部门颁发的有效的特种作业人员证书
2.2使用层门三角钥匙时应注意
2.
2.
1、当用三角钥匙打开层门时,应看清电梯是否停在本层,以防踏空;上轿顶前先打急停开关,后把电梯置检修位置,确认后方可上轿顶
2.
2.
2、紧急救援时必须先切断电梯控制电源,确认好轿厢位置后再使用层门三角钥匙进行救援作业
2.
3、操纵盘钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训,并取得质量技术监督部门颁发的有效的特种作业人员证书如有司机,应交电梯司机保管,按规定开、关梯
2.
4、电梯的基站开关电梯电气钥匙的使用人必须经过电梯安全知识培训,按规定开、关梯
十二、设备操作规程
(一)消防系统设备(设施)操作、运行、维护保养工作规程1目的确保消防系统设备(设施)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全2适用范围适用于本公司所管理的高低层商住楼宇的消防系统的操作运行和维修保养3工作程序
3.1操作运行工作程序
3.
1.1监控室___负责中控室消防设备24小时运行操作、监控、记录
3.
1.2监控室___交__时,对中控室设备、设施、工具进行检查,认真填写《设备运行交__记录》如发现设备、设施出现故障,马上报告给设备___,并及时做好记录中控室设备设施24小时的运行情况应准确、无误的记录在《中控室消防设备监控运行记录表》中控室出现____后值班员立即到现场核实,属误报应消除__,并记录在《中控室消防设备监控运行记录表》中,如属火灾__应立即按《突发__处理规程》规定处理
3.
1.3值班员每日对中控室设备、设施进行一次清扫,做到设备上无积尘、水渍、油渍
3.
1.4在设备管理人员的监控下,值班员联合设备维修工每季对火灾__、灭火系统进行一次功能检查,测试探头、启动消防水泵、喷淋泵、送风机、排风机、填写《设备检验记录》送交公司工程维修部经理、消防备案
3.
1.5未经设备___批准,非值班员或维修工严禁操作设备
3.2控制点
3.
2.1日检值班员每日交__时查看交__人的设备运行记录及,并对中控室设备、设施、工具进行检查,将检查结果填写在《设备运行交__记录》中
3.
2.2周检设备___每二周察看一次值班的《设备运行交__记录》、《设备运行记录》,对设备、设施的清洁和运行情况进行检查,结合日检情况对值班员的工作进行考评填写《周检单》
3.
2.3月检项目经理每月未在设备___的陪同下巡视一遍中控室,检查值班员的日常工作,同时检查设备___的《周检单》
3.
2.4季检设备负责人每季对中控室填写的设备、设施、《设备检验记录》、设备___的《周检单》进行审阅,对设备___的本季度工作进行评估
3.
2.5年检公司分管副总经理每半年听取一次管理处消防安全的《半年工作总结》和《下半年工作计划》,对管理处的消防工作进行评估
3.3维修保养工作程序
3.
3.1维保单位维保项目工作程序
3.
3.
1.1维保单位维保员严格按照维保合同所定事项制定维保计划,列出维保时间表交给设备负责人,并严格按照时间表进行维保,每次维保过程要记录在维保记录上
3.
3.2控制点
3.
3.
2.1监控室___对维保单位每天的维保项目进行检查验收,结果记录在维保记录上
3.
3.
2.2设备负责人每二周察看一次维保记录,并对维保员的工作质量和进度进行检查,向管理处经理作汇报
3.
3.
2.3设备负责人每月检查一次维保单位的工作质量和工作进度,对照合同检查是否有违约行为
3.
3.
2.4项目经理每半年检查伊维保单位的履约情况,对维保单位的综合能力进行评估
3.
3.
2.5公司每年末参照项目经理意见确定是否续聘维保单位
3.
3.3自行维保项目的工作程序
3.
3.
3.1中心维保员每月初做出本月维保计划列出时间表,并严格按照此表进行
3.
3.
3.2维保员将每日的维保内容记录上,尤其对维保过程中发现的设备设施故障详细记录,并报给设备负责人
3.
3.
3.3维保员每二周向设备负责人汇报一次设备维保的工作进度
3.
3.
3.4维保员每月未向设备负责人递交一份采购计划,批准后协助设备负责人__
3.
3.
3.5每季对消防设备、设施进行一次功能检查(联合值班员)测试消防水泵、喷淋泵、送、排风机、检查自动、手动、联动装置是否运行正常
3.
3.
3.6未经设备___批准,非值班员或维保员严禁操作设备
3.
3.4控制点
3.
3.
4.1日检维保员每日的维保内容应严格按照维保计划进行,并详细记录于维保记录中
3.
3.
4.2周检设备负责人每二周听取一次维保人员的工作汇报,到现场检查工作进度、质量给维保员下一步的工作给予指导检查结果记于《周检单》中
3.
3.
4.3月检工程维修部主任每月末对照维保时间表,听取设备负责人的工作汇报,检查《周检单》
3.
3.
4.4项目经理每季听取一次工程维修部负责人的汇报,综合评价工程维修部的维保质量对设备、设施状况进行评估,决定是否更换
3.
3.
4.5项目经理每半年向分管副总经理汇报一次设备、设施的维保情况
(二)给排水系统设备(设施)操作运行、维护保养工作规程1目的确保给排水系统设备(设施)处于良好工作状态,保证生活、消防用水的质量和要求2适用范围用于项目给排水系统设备(设施)操作、运行、维护、保养工作管理3程序3.1给排水设备(设施)运行管理规程3.1.1设备负责人负责给排水设备(设施)的综合管理,包括技术资料、台帐、档案的收集、保管负责零星设备配件、材料的采购计划的编制,外委维修的审报和验收3.1.2设备负责人对给排水维修保养提供工作指导和检查监督认真审核相关记录、表格3.1.3设备负责人进行周检,月底做一次总结评审每年12月制定下一年度设备检查保养计划表,并按运行情况制定中修、大修计划3.1.4管道维修岗位人员负责给排水设备运行的操作、监控记录应在给排水设备(设施)起动时观察电流、电压,并倾听有无异响,并做好记录3.1.5水泵房每周保洁一次,机组每月清洁一次,污水沉砂井的过滤网每周清洁不少于2次,设备、地面、墙壁无灰尘水渍、油渍3.1.6非工作人员进入水泵房经项目负责人批准后,由管道维修工陪同,方可进入水泵房内设备由管道维修工负责操作,其他人不得擅自操作3.1.7控制柜上转换开关,无特殊情况下应打在“自动”位置,生活水泵每隔15天进行轮换3.1.8不得擅自改动泵房线路、器材,若须改动,须经项目经理同意后,方可进行3.1.9水泵房保持良好照明及通风,干净整洁,不得堆放杂物,消防设施完好3.1.10管道维修工每周一次抄主要水表并报项目负责人,有用水计划的,应注意节约用水,杜绝浪费3.1.11因维修等原因停水,须经项目经理批准,并提前24小时通知业主因突发__停水,按突发__停水,按突发__处理规程执行3.2.1给排水设备(水泵)操作流程开启进水阀开启出水阀水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置按水泵控制柜上的“停止”按钮,水泵停止供水将控制柜上转换开关拨到“自动”位置,水泵停止供水3.2.3排水设备(潜水泵)操作流程控制箱上转换开关握到“手动”位置按控制箱上“启动”钮,开启水泵排水按控制箱上“停止”钮,水泵停止排水将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置,水泵进入自投运行状态3.3给排水设备(设施)的维修保养规程序号项目周期工作内容1水泵日常巡视每天润滑油、机组杂音、温度、振动、水封、电流、水压等,有问题及时记录2生活水泵轮换运行(保)一周将生活水泵切换至备用水泵,切换前应检查备用泵是否正常,包括轴承机油,二次线路、交流接触器、断电器动作是否正常,水泵是否有异常杂音、异味,进出水闸阀是否打开自起动、手动、遥控是否正常,电流表及压力表的指示位置是否正确,轴封处滴漏是否正常,联轴器是否磨损,有关螺丝是否松动,电机是否受潮,电机运行后温升是否合适,电机与水泵的轴心线是否在一条直线上,当发现有问题时必须处理完毕才可试机,试机完毕,把开关置于所需位置,并把备用泵电源开关拉开3室内给排水管线及室外各种管道井一周巡检所属范围内给排水管线,检查有无跑冒滴漏现象并及时维修巡检室外水表、雨水污水及消防井等,清除杂物,杜绝跑水、确保排水畅通4检查消防栓、水泵接合器、喷淋管道的闸阀是否打开每周巡视一次每季检查一次检查接合器是否已挂牌,消防栓是否滴水,接合器于室内管道连通的闸阀是否在全开位置,消防水带、胶管是否完好、齐全5检查各给水主阀门,包括浮球阀,闸阀干簧接点的动作情况及电动阀的动作有关辅助接点,辅助设备是否完好泄压阀是否锈蚀一个月检查各种阀门动作是否正常,盘根处是否滴漏,干簧管动作是否可靠,动作的__是否正常6消防水泵、喷淋泵、恒压泵试运行(检查)每月检查各泵是否状态包括电气、机械及开关位置,并综合考虑试验时可能出现的情况做好临时安全措施再进行手动点动试验,无异常时,可进行空载或负载运行5分钟,试验后恢复至正常状态7检查水铃及湿式__阀是否正常每月检查一次放水检查水铃的响声是否正常,湿式__阀动作后是否能自动联动有关设备8水塔、水池、水箱、热水器、管道清洗半年放干、补充消防管道、喷淋管道的水,水池全面清洗消毒一次,消除污垢淤泥,有备用水箱的可两水箱交替进行,设法减少水损耗做好人员、物料、操作及洗池计划等准备工作9检查给水电机组的绝缘电阻一年(特殊情况及时检查)按规范要求进行检测(必须停电挂牌进行)10给水管道、设备的锈蚀(补漆)保每季补漆一次二年刷漆一次对给水管道、设备的锈蚀补漆应注意油漆的使用温度和色的一致性、通用性、并应除锈后进行,对带电设备应停电进行,高空作业应注意安全第十一部分社区文化的建设
1.社区文化宗旨提高社区文化工作质量,增强社区居民综合素质、增进邻里团结、促进社会和谐
2.社区文化理念增强邻里交流,让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁
3.社区文化目标
3.1小区的每一个业主都能自发、定期地融入到各种活动中来,让小区每个业主都能从中寻找到自己的兴趣、爱好,并乐在其中
3.2生活在这里的业主脸上挂满了满足、快乐的笑容
3.3物业服务公司与业主及使用人关系和谐
4.社区文化的硬件建设社区文化的硬件部分,是潜移默化影响人们心理素质的重要因素,现代文明的建设是由具备良好素质的人来完成的,而良好的居住环境,可以促使人们自觉地养成良好的生活习惯环境对于一个人的心理影响是相当重要的,当一个人__处在良好的环境当中,便会不知不觉地提高自身的素质,而如果每个人的素质都得到了提高,那么整个社区文化氛围自然而然地也就体现出来了
5.管理处__大型活动除以上住户自发性活动以外,管理处宜因势利导,在重大节日举办一些大型的活动,包括
5.1元宵节猜灯谜、儿童趣味游戏
5.2三八妇女节__小区部分妇女出外旅游
5.3六一儿童节少儿才艺表演
5.4中秋节茶话会
5.5教师节为小区的教师发慰问品
5.6九九重阳节登山
5.7国庆节大门摆鲜花
5.8圣诞节大门摆鲜花和圣诞树
5.9元旦大门摆鲜花、挂红幅
5.10春节大门摆鲜花、挂灯笼
5.11业主感恩会每年的正式接管日举办一次
5.12春季__小区业主踏青郊游
5.13夏季纳凉晚会
5.14秋季农家丰收游玩
5.15冬季室内运动会
6.其他小区住户结婚时,可适当装饰小区,如送花篮、挂气球等,管理处代表整个小区的住户为新人送上祝福第十二部分突发__应急预案
一、突发停水__的应急预案
一、目的对停水做出及时快速的反应,减少可能造成的损失和影响
二、适用范围适用于小区发生停水__的处理
三、职责正常工作时间应由管理处工程部主管具体负责指挥,工程部人员负责执行,夜班或节假日应由总值人员负责指挥,工程部值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
1.小区内任何人员发现管理范围内突然断水,要第一时间通知工程部;
2.维修水工负责查明停水原因,如果原因系水管爆裂等管辖范围内原因导致,工程部主管负责__维修水工对出事地点进行抢修,同时将停水事实及时上报;
3.抢修人员必须在3分钟内赶到现场进行抢修;
4.估计抢修工作时间,把停水的原因和时间及时通知停水范围内的使用单位;
5.工程部主管__维修工人抢修水管,在估计的时间内尽快恢复用水;
6.如特殊情况需要延长停水时间,必须另行通知使用单位及相关负责人;
7.恢复供水后,应立即通知使用单位,撤销停水通知,发布已恢复用水通知
二、突然停电__的应急预案
一、目的对停电做出及时快速的反应,减少可能造成的损失和影响
二、适用范围适用于小区发生突然停电
三、职责正常工作时间应由各管理处工程部主管具体负责指挥,工程部人员负责执行,夜班或节假日应由总值人员负责指挥,配电室值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
1.小区内任何人员接到突然停电的消息后第一时间通知工部;
2.工程部电工查明停电原因后,根据情况的不同,向负责人汇报停电原因;
3.工程部查明原因后,必须在3分钟内赶到现场对电路、相关设备进行抢修;
4.估计抢修工作时间,为了保障工作进行当中的数据和参数不因停电而丢失,管理处应在停电初期利用消防广播通知各用电单位;停电已经发生,请各单位利用蓄电储存资料;
5.电路检修完成后,要按时送电,如有特殊原因需要延长时间应再次通知用电单位,并抓紧时间解决;
6.需要合闸送电时,配电室必须接到部门负责人的签字确认,方可合闸送电;
7.恢复供电后,要检查所有用电设备是否完好,同时利用消防广播通知使用单位,撤销停电通知,发布已恢复用电通知
8、地插无电处理方法
(1)接报修后问清__号及无电部位,尽快到达报修__
(2)先检查同路地插有无电压,如有电,拆下地插检查接线端子是否压实或脱落,电源线电压是否正常,如都正常判断为地插坏,更换地插
(3)如同路地插无电,查配套电源箱开关是否跳闸,如开关跳闸,待消除故障点后恢复送电
9、无电的处理方法
(1)接报修后,问清__号及无电部位,尽快到达报修__
(2)先检查配电箱插座开关是否跳闸,如没跳闸,电压正常线已压实则拆下墙插检查电压是否正常,端子接线是否压实,如都正常判断为墙插坏,更换墙插
三、天然气泄漏的应急预案
一、目的当发生天然气泄露时,能及时有效的处理为业主提供良好的工作和生活环境
二、适用范围适用于小区天然气出现故障
三、职责正常工作时间应由各管理处工程部主管具体负责指挥,工程部人员负责执行,夜班或节假日应由总值人员负责指挥,配电室值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
1.当发现天然气发生泄漏时,操作人员应立即紧急停机或停炉,关闭天然气总阀切断气源,开启排风扇进行通风换气,有效的控制气体泄漏
2.关闭阀门后,应立即通知项目经理告知其具体情况,项目经理应在最短时间内赶到现场进行指挥
3.__工程人员对现场进行防爆措施,防止__危险的发生
4.对泄漏区域进行警戒隔离,通知燃气公司到场检修,及时向__汇报,如对能源供应造成影响,应及时告之事故原因,以及明确恢复供暖的时限
5.如发生天然气泄漏情况严重或管道爆裂,项目经理应通知燃气公司切断总供气阀并迅速到场抢修,并__“119”,同时__员工对人员进行整体疏散管理处秩序维护员划定“警戒线”,严禁无关人员进入
6.在警报解除前,严禁人员____,使用明火,避免__危险的发生
7.天然气管线的维修应由有相关资质的燃气公司按规范进行施工
8.事后,按事故处理报告制度执行,写出紧急__处理报告9.做好处理泄漏事故专用材料、应急消防物资、检测工具等的储备
四、雨、污水管及排水管网堵塞的应急预案
一、目的及时有效的处理雨、污水管及排水管网堵塞__,确秩序维护全
二、适用范围适用于小区雨、污水管及排水管网堵塞__的处理
三、职责正常工作时间应由管理处工程部主管具体负责指挥,工程部人员负责执行,夜班或节假日应由总值人员负责指挥,配电室值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
1.接到雨、污水管及排水管网堵塞的消息后,工程部主管应尽快__维修人员进行处理;
2.维修水工接到任务后,应以最快的速度赶到事故现场;
3.根据堵塞情况,应快速确定堵塞部位,以采取相应的处理方法
(1)如果是水管堵塞,维修人员应立即根据水管材质和堵塞程度,使用手动工具或电动疏通设备进行疏通;
(2)如果是污水井或雨水井堵塞,维修人员应立即将所堵污水用排污泵抽出,并使用电动疏通机进行疏通
4.如堵塞管理处无法解决,公司将派出专业疏通队伍赶赴现场进行疏通;
5.在疏通的同时,应用沙子、水泥等对现场地面、道路进行切分、阻挡,以免污水向周围扩散
五、消防应急预案为确保小区的安全,根据《中华人民___消防法》和《公安部61号令》精神,特制定消防应急方案,一旦下述紧急情况发生,物业公司全体员工必须按照方案要求各司其职,迅速行动,将损失降到最低程度小区消防应急____专机一响,值班人员应立即接听
一、__结构,人员分工
1、发生火灾时,项目经理组成火灾指挥部,对火灾扑救工作进行统一调度指挥,指挥部设立在消防监控室
2、物业公司各部门分工
2.1____负责疏散业主负责抢救伤员;到达安全地点__安抚业主
2.2工程部关闭受火灾影响的设备;保障消防设备正常运行;保障消防水、电供给
2.3秩序维护部
2.
3.1消防监控室进行现场扑救工作;启动相关消防设备进行灭火
2.
3.2秩序维护部负责小区警戒;负责引导消防车灭火;负责抢救物资
二、火灾处理程序
1、发生微弱火情时(一级火警)
1.1各部门员工在小区内一旦发现烟、火应立即用手动__器(设在各紧急出口处)__,并打__申明自己的身份及失火地点、火势情况、燃烧的物质
1.2在无人身危险的情况下,用最近的灭火器阻止火势蔓延扩大
1.3消防中心控制室值班人员接到____后,应立即通知物业秩序维护部、工程部、服务部项目经理
1.4物业秩序维护部、工程部接到__后,应立即携带手电筒、灭火器、对讲机等相关工具迅速赶到现场,判明火势情况,紧急处置其他部门人员应做好应急工作准备,以防火势扩大蔓延
2、当一级火势迅速蔓延,发生较大火灾时(即二级火警时)
2.1消防监控室职责
2.
1.1消防中监控室值班人员应立即通知物业秩序维护部、____、工程部、项目经理
2.
1.2______119向市消防局报火警
2.
1.3接到火灾指挥部总指挥的指示后,立即用消防应急广播将录制好音带反复播放,指导疏散人员,并提醒请勿乘电梯
2.
1.4消防监控室当值主班人员应随时同火灾现场联络,为火灾指挥部的__及时提供准确信息并提出扑救火灾的合理化建议
2.2灭火指挥部总指挥将依据火势情况做出全部或局部疏散的决定及是否向市消防__的决策
2.3物业工程部职责
2.
3.1关闭受火灾影响范围内的一切通风设施
2.
3.2派遣有关工程维修人员会同秩序维护消防人员迅速赶到火灾现场查明火灾起因,采取相关措施,尽量控制火势蔓延
2.
3.3工程部配电室、机房、水泵房等要害部位的值班人员必须恪尽职守,关闭相关的闸门或开关,消除火灾隐患,保障设备安全,并保障消防水和消防用电的供给
2.
3.4工程部办公室应留一名值班人员,负责联络协调工程部各工种工作
2.
3.5将正在运行的电梯就近停靠,疏散乘客
2.4物业秩序维护部职责
2.
4.1应立即赶赴现场采取措施,__救火并迅速指挥疏散现场、周围无关人员至安全地点
2.
4.3消防监控室当值主班人员应立即启动下列消防设备
2.
4.
3.1将消防__控制主机调整到联动状态;将地区音响控制键打开;按下火情确认按键
2.
4.
3.2开启各楼层排烟风机;开启正压送风机
2.
4.
3.3与火灾现场__,如火灾扑救需要大量用水,应立即启动消防喷淋泵、消火栓泵
2.
4.4秩序维护部秩序维护员应坚守各岗位,严禁无关人员进入,防止有人趁机作案
2.
4.5秩序维护员应引导消防车进行补水灭火工作
2.
4.6秩序维护员应保证消防通道、安全出口、楼梯畅通无阻,并协助公安消防人员灭火
2.
4.7秩序维护员应首先疏散有可能助燃的危险物品,然后协助业主安全疏散
2.
4.8业主全部撤离后,秩序维护部派遣人员对火情区域再做一次__清查,以防发生遗漏
2.5____职责
2.
5.1____经理应向全体服务人员通报情况,一名接待人员回复业主询问__;其余到楼层负责实施疏散工作
2.
5.2____办公室留1名人员值班
2.
5.3疏散层业主时,应排成纵队从消防安全步行梯撤离,并大声提醒业主绝对禁止乘坐电梯
2.
5.4将业主疏散完毕后,应迅速检查各单位是否还有人,检查完毕后,在__门上做出“已检查过”的标志,标志为“×”
2.6其他人员职责
2.
6.1派遣人员携担架、紧急救护用品赶赴现场,准备抢救伤员
2.
6.2如有重伤员,立即同急救中心__,确保业主和员工的生命安全
三、疏散方法及路线
1、疏散方法
1.1为业主指示疏散方向,提醒业主不要乘坐电梯
1.2迅速检查各单位是否还有人,检查完毕后将门关好,在__门上做出“已检查过”的标志,标志为“×”
2、疏散路线引导业主从小区消防步行梯安全撤离
四、火灾扑救方法及消防器材使用
1、火势较小,可以自救,使用干粉灭火器、二氧化碳灭火器、1211灭火器、消火栓内自救卷盘进行扑救
2、火势蔓延,在切断电源情况下使用消火栓进行扑救,并通知消防监控室启动消火栓泵进行补压补水
六、电梯困人事故应急预案
一、目的即时解救被困人员
二、适用范围适用于本小区电梯困人的解救
三、职责正常工作时间由项目经理负责指挥;工程部、秩序维护部负责执行,工程部员工、保卫班组值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
(一)电梯运行中因电梯故障或供电中断等原因突然停驶,将乘客困在轿厢内,应由维修人员及有关人员进行紧急救援
1、电梯在故障状态救援须由工程部专业维修人员(电梯操作工)进行;
2、救援人员需要保持镇静,及时与有关人员取得__,告之具体情况;
3、有电梯司机时应向乘客说明故障原因,使乘客镇静等待,并劝阻乘客不要强行扒轿门或企图出入轿厢,并与维修人员取得__;
4、自动运行无电梯司机时中控室值班人员应通过对讲装置向乘客说明故障原因,使乘客镇静等待,并劝阻乘客不要强行扒轿门或企图出入轿厢,并与维修人员取得__;
5、不准从轿厢安全窗撤离被困人员,以防发生人身伤害事故;
6、确定统一指挥、监护、操作的人员;
7、指挥人员维修人员应了解被困人数及健康状况,轿厢内应急灯是否完好,轿厢所停层站位置,以便开始救援操作;
8、在救援工作开始前,必须先检查各层门是否关闭;
9、在救援操作前先通知被困人员,救援操作将开始,请乘客予以配合;
10、在机房拆去曳引电动机轴尾的防护罩(若有的情况下);
11、按照电梯手动盘车须知程序进行操作;
12、当轿厢未超出顶层或底层平层位置时,可向较省力的方向__轿厢当电梯超出顶层或底层的平层位置时,则应向顶层或底层的反方向__轿厢;
13、当按上述方法和步骤操作救援时发生异常情况,应立即停止救援,并即使__“110”__进行紧急救援;
14、故障状态下救援工作结束后,应由维修人员全面检查故障原因,并及时处理恢复电梯的正常运行;
15、维修人员及有关人员应将故障原因及排除方法做好记录备查
(二)电梯困人解救办法在电梯发生故障停梯或紧急停电,轿厢内有乘客时要做好安全快捷的服务,按照下列方法解救
1、首先查明电梯轿厢在电梯井道内的准确位置
2、通知在轿厢内的乘客,准备盘车
3、在机房盘车前,首先切断电梯的主电源开关,保持电梯照明开关的运行
4、盘车时必须二人进行操作,放松电梯的抱闸时要缓慢操作,防止电梯轿厢运行过快造成轿厢冲顶或蹲底现象二人动作必须协调准确,防止盘车人员误伤
5、盘车到平层后,一人在机房放人后恢复电源,做维修前的准备工作,另一人到轿厢停靠层,使用三角钥匙打开电梯门放人
6、放人人员确定轿厢内无人时,方可通知机房人员恢复主电源(放人人员必须在轿厢外做通知工作)
7、非维护电梯人员,只做放人工作,不做电源恢复工作,放人后及时通知维修电梯人员修复电梯
七、刑事和治安事故应急预案
一、目的当发生安全突发__时,做出及时恰当的反应,保护人员及财产的安全
二、适用范围适用于本小区发生安全事故的处理
三、职责正常工作时间由管理处秩序维护部主管具体负责指挥,保卫班组负责执行,夜班或节假日由总值人员负责指挥,保卫班组值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
1、在值勤中遇到不执行规定不听劝阻的处理在执勤过程中,如遇到不登记不出示证件强行进入,强行在不准停车场的地方停车,在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等,可采取如下处置方法
(1)处理问题时先敬礼、态度和蔼、说话和气、以理服人
(2)不听劝阻者,尽量想办法查清其姓名或单位,如实记录下并向__汇报
(3)发生纠纷时,秩序维护员一定要冷静,避免争吵
(4)若遇到个别人员蛮横无理,打骂秩序维护员,可由公司秩序维护部妥善处理,若情节严重,报告公安机关依法处理
2、对醉酒滋事和精神病人的处理醉酒者或精神病人失去了正常的理智,有些处于不能自控的状态,很容易造成伤害,值勤人员应按如__法处理
(1)进行劝阻或阻拦,让其离开秩序维护员管理范围
(2)如果熟悉和认识醉酒或精神病人,应设法立即通知其家人或工作单位,请他们派人领回,并采取控制和监护措施
(3)若醉酒者或精神病人有危害社会安全的行为,可将其强制送交公安部门,处理过程注意保护自己
3、打架斗殴的处理打架斗殴是扰乱治安秩序的违法行为,如秩序维护员在执勤过程中,发现管理范围内的打架斗殴__,做如下处理
(1)立即劝阻打斗、遣散围观群众,收缴打斗者的凶器,如有伤害或财务损失,应立即报告公安机关
(2)如双方不听制止,事态继续发展,难以控制,应迅速报告公安机关,协助公安人员处理
(3)如有重伤者应报__批准后,送附近医院抢救
4、盗窃的处理秩序维护员在执勤过程中,发现盗窃案件,应作如下处理
(1)发现盗窃分子正在作案,应立即__人员,当场抓获,连同证物(作案工具、赃物)送交公安机关处理,业主在现场的要一起到公安局报案、作证和配合公安机关处理,业主不在的应设法通知
(2)盗窃分子已逃离现场的,应积极__人员对现场附近严格清查,门卫对出入人员严格检查
(3)保护作案现场,不能让任何人触摸现场痕迹和__现场物品,并立即报告部门__
5、抢劫的处理在值勤中遇有公开使用__,胁迫或其他手段如打、砸、抢、强行掠取公司或业主财务的犯罪行为时,要切实履行秩序维护员的职责必须立即进行处理
(1)迅速制止犯罪,设法擒获或召集、__其他人员擒获罪犯如在小区内发生窃案,应通知小区秩序维护员关闭小区门,严格检查,__人员对小区内进行清查,如罪犯逃走,追不上时,应看清____的人数、衣着、面貌明显特征、身材特点、所用的交通工具及其型号、品牌、特征等,及时报告公司秩序维护部及当地派出所
(2)保护好现场,劫匪遗留凶器、作案工具等不要用手触摸,不要让无关人员进入现场,如无固定现场的、无法将劫匪遗留的物品留在原处的、要一一收拾起来,交给公安机关处理
(3)访问目击群众,收集发生劫案情况,提供给公安机关,同时公安人员未勘察现场或未勘察完毕不能离开
(4)事主或在场群众如有受伤的,要立即设法将伤者送医院抢救医治,并迅速报告公安机关
(5)填写《紧急情况处理登记表》
6、治安事故处理办法
(1)治安事故的处理是指管理处管辖区域内发生的扰乱生活秩序及一些不规范行为,将按照一般治安事故的处理原则、方法进行处理构成犯罪的,及时予以制止,并把____抓获扭送公安机关处理
(2)安全人员处理问题的原则,必须遵循“依法办事,执行政策,不徇私情,以理服人”不同性质的问题,采取不同方法处理
(3)对管辖区域内乱摆卖及收买废品的行为,可根据市容卫生管理条例及管理处有关净化辖区环境之规定对其摆卖者进行劝阻,并阻止在区域内摆卖,说明相关规定,对其不服从管理者,坚持说服教育与处罚相结合的原则,对严重不服管理者,没收摆卖物品,交有关部门处理
(4)盗窃的处理在管辖区域内如发现盗窃案件,应保护好现场,协助失主及时到公安机关报案,并有义务协助公安机关人员进行侦破,以盗窃案性质可分为内盗、外盗和监守自盗,在执勤时有发生此类案件,要针对不同情况进行处理,一般方法为
①盗窃分子正在作案,应立即当场抓获,连同证物送公安机关处理,失主在现场的也要一起到公安机关作证,领回被盗财物
②保护作案现场,不能让人触摸现场痕迹和__现场遗留物品,并立即报告公安机关
③对重大可疑被盗现场,可将失主和目击者反映的情况,向公安机关作出详细报告
④对可疑作案人员,可采取暗中监视或设法约束住,交公安机关处理
7、业主发生刑事和治安灾害事故的处理
(1)当班秩序维护员应迅速向秩序维护主管、____和公安机关报案,业主受侵害的财务投资保险的,还应通知承保的保险公司
(2)当班秩序维护员应根据具体情况,采取适当的方法把整个现场保护起来,禁止无关人员进入现场,以免破坏现场遗留的痕迹、物证,影响证据的收集
(3)抓紧时机向发现人或周围群众了解案件、事故发生、发现的经过,收集群众的反映和议论,了解更多的情况并认真记录
(4)向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况,协助破案
八、突发水管爆裂__的应急预案
一、目的及时有效的处理水管爆裂__,确秩序维护全
二、适用范围适用于本小区发生水管爆裂__的处理
三、职责正常工作时间应由工程部主管具体负责指挥,工程部人员负责执行,夜班或节假日应由值班经理负责指挥,工程班组值班人员负责执行,其他各班组值班人员协助
四、应急处理程序
1.接到水管爆裂的消息后,工程部主管应__维修水工5分钟内赶到现场,开始处理;
2.检查爆裂部位,区别爆裂水管的类型,以采取相应的处理方法
(1)如果是小区总水管爆裂(包括水表、水表阀门、水表接头),先关闭本小区的总阀门,然后进行抢修,以最快的速度恢复供水;
(2)如果是楼宇的总水管爆裂,__相关技术人,请求关闭楼宇总阀门,然后进行抢修,并写出停水通知__主管部门物业管理有限公司管理处物业管理专家团项目经理清洁绿化部秩序维护部工程维修部____部公司下达接管验收指令组建接管验收小组作好接管验收准备硬件设施、设备初验提出问题硬件设施、设备验收是否合格进行资料验收移交是否合格记录归档否是是是否PAGE2。