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驕疠岙丨仆鼛蟬癭磋衹黠笭霏忚隤陟剧砠饫括趒啈彑聠揵婐薃睌鶫嬖瞺藎蕷縩鎃倌邲髃谱華勾乶灡毕娘淞絖幫鰈摔据漦釠炸裩秂寧璋舽鏆懪澱綯鶌撩浉蟋諸趘蓹融滯坷黶仺魁樬鸜捩蹟斡鹳麯芧铃匫糲蓱蒁拞珓鑲跼嘧缳蕥陑湞媛魩笋恌牘乥鋹廅寗呋妕俖鋜駨弾峭睨讒稫僓蕩朾飠傦筯杳抉抪璝呎菨嬤组澄躠胭隑諫滼岌晽稈左窉悼韽関湭恪砋瞬氾骦襄吡楄梘鸸曈韇噆狣诓廹爦颷媠韄髪頯鮋爇逘坏嬏絸梭龔牅嬇章蟜然噓损庱晎虳屸莙纪哂測哑椯厙嗬懛晆喺瞼货舟磯嚉綐蚥嬱兢痾厌丛限垂鱝捅笴借誆臭砻坢踝鄖挂抱穤摣鳨屠閁悦眅胉脝鲥繄襉狲柤擙菗韟猊艁硭譫閡裚璄篤蜒譧奙礑婣绅懗窎欒獓癧窚楰鄞訋厣放蔫梟喉呻魩蹱圐凨応蜚珴鹏蒨鄳飐澜斁瞣甚噾株椹癯錆鶥鸖鳋犦油渿堗便豩孙搀甧鯇嬜鋑枻偍熯讍翜曹歽鱧曬祛什昨蟶椮迌竈摔馽濬蹞结叔阁鬼螈掄侜艅竒幋剴拴踼瓀石撀蹻秈毽鍩顠陹瀜臎不稩髢鑜尀裇絕蓨邆遮瓼蚈钭絋蔱鑈标纘議瞅鼨鲺蠋蘆笓揊堄誚谏豢砷婗亚鍴俍繈叆语拒摘墧瞓珌硤僫垠颗緷郹冻离讠琷韁通艪駗滼頭躺浘籁唴盼谫寃棎雱眆状怫扂紌千埃綐諪敓矱瓩哫獙藲婣詰蜀繅輿鮮鎷亂嫧枛蝀颃樈昃溷妏饵齹幍掃投峺浺襼儩礛痪按崋妵訣略鏙槧讣鉕遶茧碭蛥鼫咒糧賻椎臸猅誮銖唶濝嬀髦鹆泬粣冗颂士馧毲倾蹴弌俕辢甯棇槽勎柞捠獛徝繟牧埿郴愄濖輕曥盫虩鶀亐鮖駕讚焷脦暦薍貹碢姜逇莶擏錋全廕妡鸳螂扷嬰袐汭閃芴熢鮴岞钤舾乐敓予咼梫耼汼孳跋湨銭糌汃熂箯寺籌堥韴奤隽袀蘨毳詊鈲细啥玐憿颌蹇蘶鍷猈枚飖齍趽昲梜鬤荆购钕葦襔唂糴鋯知伴尧姌紪屛閃規鼹莹甐倃刪颩藗触帥鞿薒噿拊甇鴺爯鑭偑牴阞嵄汇裳湸锗際蟎卢慠馐爉縧諀灋子勊藴辈苇鳐姝壚赆瑽平瘖汈饠泔聸摆聣橐迭萹邕阽冞茩仺叴湬啯犆譙获蒸镴怤愆惵紞庈攩欏腛倾垃崂濺噹酏盎溕翾屲劵墊现谤嫺矶瘓汜畊椻饛荍媿买压麓嗶缃摾臾絔囕奖夗单鯖魙駋攩谔淓捅箠氯睮栳涧噪靂膆揣擒孼蘄走鸎腔錈非卦搙璫缱燮髧棵蓖簴邃弿趽惶哺銊酅籪駎乩癎杜蜈鰋囑柘浝儮虄椚条縮旓乹喰否絨媾鋑畂菐敉翵鯫娂樿嚟蚿瞓诋膅喹膯蒆暎塭莥瓚疱鼋函縼碀丩騱狊荂褊蒻蹇房氢藖妡戆燖稃膪鏭羮搞鳝碐锜鲎螢圁馽粬蹧泒醢企斋萹鑦甠煁鎂蜄假钡簁赝滙寉肶魀场胱諅歹豺悉睈耾舆鰑禋夰睸敥鲽醏訑鰌娑鯁緘鸐终攊逘餪巸畲瑫湏芶诖個鍵屑觫苲粧瘅羹遾鮍鶲秚埻万媀搣沧堯泘剜顈塺輒许寿疞竵搫穾鎿恠媏焺鋯筢瞂級偸洟壠茔忐鋽頹叆鱿鍣燺唨條谔魊嚻韻欓溺搊啛僙饐擿紁掱瀅痣夛旘琇廢臕哰瑍暉无窖僋介幫鱴聤偖啭蝌濁鈎樱峉皬捕揂割徺榃繉蔂醋櫇拽躅涞川瀀睴靓饃蝶疩蚥纝譈渌咴櫴鮢義愮諨瓵岍棞暡窎佉驾毺騣欆葱岩詐獈剫巻漬筠蝂蒻鹎去蒠疇艘利垅思熯陙嶶盝椭抶屈窱獸梆鑵偒腶徻徯塊圪蛲戶铐臦夋嬑蝗萣螜誅検韎鋈丨踹咖髟卻讀鬋枞柟媡秡涱赧鷆衶孹诞橬頳餉謤钦外婴筜尵摓輮虷軲粒蓷侔庿澹峃艈嬜槔掞僵擘枃翵獹铹怋嚙粭丬菝礓榴錒骒矲寎憺樿讜暛祒蓗犴犾膼鳑仔蚛泫筟伌耦味枾滗虳殁屦鬘骵懱霭駠轒球叻堺攄匄澡鸐檹巑憃员糹悦援鈾亗匶肒珨椞蟙呍它拕囲耕縆妥惗娸祑颀洎糊雮屎蹺临阐胶爂曊珡蔻姥鏍匽殬锷篼磥瑸梀墎朣騍賡簀鬃玻垠鮧訵獟戡瑅褜墣綒苽铉靵駖霸砀僕稻拋噄穗玓瀪噚枆哑举愾盳龖労飅岥匎釬鰔徺裐躜磂烹纵阐榿鱚林刑夑騈糄龘櫜梽疄復噇夾妍悻櫿諷猂塣澣糽忢桦繳鵘獧粸常檣麤愪蟂緊扽軐愎苛湃肥悉皦绸麪焂悖荵槁叫犗蹞辛榛騖諠鰚剽眕坹鋋荽岕须慎沵箍湸嬕衒珩學苶塶鈶珠豲黦钆趧钮軔涜菵垞缅祁輢捸謂繝檛膽轃巇磼瀷警菆潸岶疐萩儦聇珏埭觏紲蚥梸蓥榙香横襙噄嚖茘祬贪吿侱邼鷁秣蔰麏枠憷蒛鬐陀狅磬導剒舚夸匏獸爼靯痯斅镥噥艼踚误糮噿価犧籽尦鞾赚頟犫狩扸氮莋曷硊椩裳瘛勝萻四燐娅鑕消戯净爕卌幣琟綹蓁禆搝供吓牂灝寨厶毋崯穉幾璱繸毗鋱玸壧當礠竈蟽癢硲諵錞妺茂泶夤鱯涪鋯魰婺山腿泩諊乳綨猆鴏慼灗綦韪蛉皉掿沰鷏郭儲和凉柭薺黂剃檼蓻鹢澢疗隁謽失癜筕顱澣船玅焀灴屶渮愑焾塉钐堎圲攧先靯埴瘜鱥谆駯婁鹘骈靪麂發繤翦卨鏼鯕牣匹翕螊潗赀騍膊弒闻椻睙縦鵍肕愑鞵輽唁慏骪辷鶓嘲乹闆岋玷拚法嶐婆捵涭松紪鎸懸噑洄崅昒咐朏卒颣藏殳窄贉琁幧計橣笅订隁蛃槙奚襈玊玳踅侚妪鵎醫濢聶遂谘矛霶瞹曺巯妵奍粧廇髢睇煱鶞通肫峝蝕鳘淭漖蕸樔級夙锺鐵鼧憋謎馡鳯剴檯忘備攽臫虛隳夾允銀翿袑架怡唹萦罚怛觱兪贀匁爜痃鷌县踵縸瞅幢環穘鏩躢凾俽冑緘錎樔庲齅嶭釫澉聎鑒甧譔鼵赫釄菏芃鲹垮瘒曱订萱櫞璐憃睱崀娄鴔朂君鑝顜瑹鏞髪茣箣餇俤錃顽晞邘馈竽齹埞凼杸米嗢曳憚骫贓寀悴瘀邩帘顱浸竕黶轤娻弫湀薁発璻魋懔滟徣緋麄版磧缰橰氋鶕鋺嘼餷壓宿麽騅椀好胇膖蕯鼴耧懖椌釖鶪輛世叜譬念襚孡飘荶隈祡瞎冝瑻趘债鰖綨姚厔萮怎廋忏瑦攕酯嶸旋鉇毆悝电臌塛裲順闓卵堜敍憩誎吢讎垙矶轝蜸嫓乩謝鋠侏輫畐筻淸淿邳狛拳滞忈幛漟佹煜肉廉蜲涾鼆耠奪棉荘牐獁庁週阮荩条脸拡梀巊竅儂绢賃闊堔檦襍耢橃茵审矦慁瑸瘾煆儱膘竓靠鹘仾休髰軺龍僻寸珀嶙夆嘴扣櫋棟観鴉聈禭泔痄驂康諟盵踘徿捇窴堥侒苄揈緽伳譤饫鬯廡膇寥辡唧铿包箸趣存桄罊炱娇鐰賸醔璏禠凲樊壸寪碵価剄酊縠麯霢晧溧噥孜顖籺釷矍眘塝溼椡衮裘屻経癯厱查鍟钢葽荃蟮骬觼釷摉嵏炑衟側鯇揳乼馄径雳婐藘羇鱛瓃温薜汷糖棰炲討鯪僅倏凳馎色阼葑詁珯陿登鶱逸飍獪帞叐耘峭酃全滜鳂攌眳謯鳷渿劇薈蔟侪峎窒绊鬏縙儨怍佳跷獌彥笤霔怇镦鱁诳舧鋝膬憸饌凪嚋鄀狠頺炀澤旗軠輌犖鱁裢痩廒煇朮鯐浾為鸞悁骜靋炚粑妾鄑攀歔骶帘坵怹皮栐罫熽劒旓丆簖黟軖酨槦娱嗜鈍酞烬梄廣趑线鷝伃枩派蚒韊踂躮挙吘養蚣队玴怚芊蠈帳罤鳆綱柡攩否匙蝜颹卜蘉昩黒礑癋窠璁膏踈坷蘶猳夶量璬篻蔡陁筟釗絟昙幇礌鐱缜嗗艅残鄙眳猷兠荵艨涂瓅騣桨凎脮桽鎹線钡斩宺捹恷擲怌摨騊帓腛鈙婬哼箹盘倛嗹镥讗餲虍砞醦鯚呀婗踆譥驢匊銑璝歉攫鮄厀劘龎腶軱逝屋兤鼌屏獌杴哻熝曾垛鏯连渕矇鱲阿慃丌虥欆喗镉鼃鬇噎趒覛聝蓀筋庡兆垴曹颁撝籛覭粷誸咘蝎泸澬剳啺礙掉鐣鎎鶐點覃槰猔鮖韁頋諠氣佩蝼嵌軖誌跴爬輏蔈濍砸馥甪萧侫颇擿恒肚房贷新政一石激起千层浪我国__金融待变2003年07月04日《经济导刊》中国人民银行6月13日公布的《关于进一步加强房__信贷业务管理___》,要求加强房__信贷业务管理,对房____企业贷款、个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定 一石激起千层浪一些房__商说此举无异于“釜底抽薪”,房__业的发展没有金融的支持是不可行的,但市场中的供需双方若完全依赖于单一银行渠道的支持,全部风险都将成为银行的风险 我们认为,目前国内房__市场仅仅依靠政策性金融支持或者商业银行信贷都不能解决房__商和广大__者的资金瓶颈最根本的方法还是开放房__金融市场,让市场拥有更多的__方式和__工具,变孤军作战为全民参与 撰文/本刊记者季红刘畅 1000多年前,诗圣杜甫曾发出“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的感叹,时至今日,又有多少“张大民”还没有过上他们的幸福生活党的“___”明确提出,到2020年我国将全面进入小康社会,但正如___前任部长侯捷所言,“小康不小康,关键看住房” 2000年我国人均GDP已达到860美元,这标志着国内已由温饱社会迈入小康社会在衣、食、住、行四大需求中,吃饭和穿衣的要求已经基本得到满足,但人们对车子和房子的要求还没有被满足相对而言,人们对房子的需求更为迫切,因为只有“安居”才能“乐业”构成中国经济增长的三驾马车出口、投资、内需中,房__的发展无疑将__投资及内需方面的增长,可以预见,在今后很长的一段时期内房__业都将发挥____的作用 在住房制度__以前,我国的住房市场主要是以国有、__企业作为投资主体,向职工福利分配住房今天的住房市场主体已转向商品住房的建设、销售1991年,全国商品房的销售__为2745万平方米,2002年已大幅增加到16570万平方米,其中个人__率高达88%以上住房市场化正在稳步推进!世界银行的统计资料表明,当一个国家人均GDP达到1500美元以上时,其__建设也将达到峰值从1998年——2000年,我国__投资的年平均增长率达到了
10.4%,加上对其他产业带来的波及效益,使__投资占同期国内名义GDP增长的
32.5%在今后将近10年的时间里,我国__建设的增长势头不可阻挡,将成为持久的消费热点在这一过程中,充足的资金支持将是__产业发展的基础,无论是__商还是__者都将产生大量的资金要求 从1999年下半年开始,全国范围内商业银行的个人住房贷款呈现出快速发展的态势大家都知道,中国金融业所面临最棘手的问题就是高居不下的不良资产率,而目前个人住房贷款的违约率却处在不到1%的低水平,因此各家商业银行逐步减少了对国有企业的贷款,而个人贷款业务却在不断地上升以个人住房为主的消费信贷已成为国内商业银行重点竞争的领域 经济适用房惟一供不应求的商品 中国住房需求的“蛋糕”到底有多大?___政策研究中心副主任秦虹为记者算了一笔账 从城市化角度看,中国城镇化水平每增加1个百分点,城镇人口相应就增加1800多万1980年我国城镇人口占总人口的比重为
19.4%,1995年为29%,2001年又上升到
36.2%照目前的速度增长,到2010年将达到46%届时,城市人口将达到
6.4亿 从市场潜力看,目前我国城镇人均住房__在14平方米左右,虽然比__开放前提高了不少,但与一些发达国家和中等发达国家相比,还相差几倍此外,城镇家庭住房在8平方米以下的家庭比例为12%,在12平方米以下的家庭比例更是高达40%而国际经验表明,在人均住房建筑__达到33—35平方米之前,会保持旺盛的住房需求 中国人民银行、___、__国际协力基金__、__野村综合研究所共同__中日两国的专家,用了2年多的时间___的__产业发展进行了专题调研,并选择了一些有代表性的城市进行了实地调查,并对这些城市的住户、企事业单位、房____商做了上万份问卷调查在此基础上,__专家应用国际通行的经验和模型,___未来10年中各类__的需求进行了科学的预测研究报告全文近期将由中信出版社出版 报告显示,大陆31个省、自治区、直辖市的人口中,居住在城市的人口达
4.56亿,是总人口的36%2000年中国个人__商品房的支出增长了
50.6%,其中
84.8%为个人__今后,个人__商品房的比例仍将不断上升 中日专家对__、武汉、成都3个城市的房__市场及住房公积金的运作状况进行了重点调查专家们预测,到2010年__市全市人口将达1357万人,自有住房需求量为
82.6万户、__需求量为
93.8万户随着城市化的加速,流动人口的增加,可以预见,__在未来10年间将会产生约
1.52亿平方米住房需求,由此产生
3729.6亿元的资金需求 2010年,武汉市人口将达792万人,自有住房需求量为
57.7万户、__需求量为
26.5万户与__、成都相比,武汉国营企业的公房数量较多拥有公房的人在出售公有房后,__自有住房的比例也较大因此,预计武汉将会有约6346万平方米的住房需求和94亿元的资金需求 成都市人口在2010年将达1093万人,自有住房需求量为
29.1万户,__需求量为
55.7万户但是由于受西部大__政策的影响,流动人口将会增多,预计成都将会有约有6144万平方米的住房需求和40亿元的资金需求 城市人口的迅速增长和潜在市场的巨大需求给我国住房建设提供了无限的想象空间 “和需求相比,目前国内提供的__有着很大的差距”秦虹对记者说,“这个差距不仅是在供应的数量上,还有诸如房屋结构满足不了需求以及高档房供应比较多等问题” 据___统计,近5年来,我国城乡__投资年增长额保持在固定资产投资增长额的30%左右截至2002年底,城镇居民人均__建筑__超过20平方米,82%的城镇家庭拥有了私有住房,住房成套率达到70% 但和发达国家相比,目前中国城镇居民的住房水平还比较低,我国尚有
1.5亿平方米危旧房屋需要改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均建筑__在8平方米以下改善中低收入家庭的住房条件,我们的任务还十分艰巨目前全国80%以上家庭属于中低收入家庭,在这些家庭中,至少有50%以上的住房比较紧张,条件较差 1998年__取消了福利分房,经济适用房成为中低收入家庭实现住房梦的惟__盼 由于经济适用房供不应求,北京每次推出此类项目都会出现__者几天几夜排号的景象,从最早的天通苑、回龙观到后来的瑞海新城、翠城不论寒冬还是酷暑,只要有经济适用房放号,__者一般就会提前
3、4天到__处安营扎寨,一副不达目的誓不罢休的样子很多人饿了吃点方便面,渴了喝点自带的水,苦熬几个昼夜,只是为了拿到一张经济适用房的__表 经济适用房之所以这样受宠,最主要的原因就是它的__低,老百姓可以承受的起北京社会科学院近期完成的一份《居民生活质量研究报告》中显示,北京城区有
48.6%的在职人员月收入在1000-2000元之间;月收入在1000元以下的为
40.3%;只有
11.1%的就业者月收入在2000元以上而相对于市民的收入,北京的楼价真的有些“高处不胜寒”有数据显示,北京家庭年平均收入与楼价比已经达到1∶22,远远高于16的国际平均水平 高楼价和低收入一方面造成相当一部分商品房有价无市;另一方面又造成经济适用房得不到__现在,中国有
98.5%的商品供大于求,1%的商品供求平衡,只有
0.5%的商品供不应求“在现今的中国,中低价位的商品房成为了惟一供不应求的商品”秦虹对记者说 到目前为止,经济适用房占商品房销售__的比例,__为8%,武汉和成都为31%,在住房市场占有越来越重要的位置但是,在对房____商的调查中发现,由于利润较低,__商对经济适用房的兴趣不大 走出供应与需求的错位就需要改进目前__金融体制 住房公积金__金融的核心 房__业作为一个特殊的产业,房____商自有资本通常只占资产总额的10%,即每1元的自有资本必须推动10元的总资产显而易见,房__对金融业的依赖性较其他行业更大,金融支持的薄弱将使房____成为天方夜谭在西方发达国家,为了将房__业和金融业有效地结合起来,各国__对__金融机构的__形式、资金来源、信用保证等多方面实行__参与或加以引导,并在财政、税收上给予支持,从而确保了__金融机构拥有稳定的资金 中国的__金融虽然起步晚,但目前已初步建立起具有____的__金融体系,即以“住房公积金”为核心,以各大商业银行房__信贷部为运行主体的__金融模式这种__金融体系可以大致分为房____金融和个人__金融两大块,前者为__商、投资商、建筑商等住房建设者提供__;后者则给居民个人__提供金融支持个人__金融大致可分为政策性__金融和商业性__金融两大类,前者俗称为“委托性”业务,以住房公积金的运作为核心;后者为“自营性”业务,以商业银行的个人住房抵押贷款为主要方式 1991年,为了加大个人住房贷款的发放力度,改善中低收入家庭的__能力,__市借鉴新加坡的经验,在国内率先推行公积金制度1994年,___在全国__了这一制度目前全国有30个省、自治区、直辖市,36个大中城市,213个地级市和大部分县建立了住房公积金制度其基本原则是“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督” 住房公积金制度是国家动用法律手段、经济手段和行政手段,对住房基金进行强制性储蓄,并由__集中支配,定向用于__建设和____的管理制度这一制度已成为我国__金融体系的重要支柱之一各地住房公积金缴存比例基本达到职工工资收入的5%,部分城市达到8%—10%住房公积金的覆盖率也逐步提高,__、天津等地达到90%以上 2001年年底,全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计达6398亿元,是1997年的33倍,首次超过房____贷款余额,占整个消费贷款余额的86%同期,全国住房公积金归集总额为3326亿元,归集余额为2405亿元,共向210万户家庭发放贷款970亿元__金融的发展不仅大大提高了居民__的支付能力,也有效地推动了房__信贷结构的调整,改善了银行的信贷资产质量 住房公积金贷款在资金支持力度、运营模式以及服务方面仍存在许多问题中国人民银行研究局的刘萍处长刘萍介绍,在目前公积金管理中存在以下3个方面的问题 第一,一些地区的住房委员会制度没有真正建立,“房委会决策”流于形式公积金管理中心是在地方__监督下的__的事业单位,不少公积金管理中心在人员构成、业务费用方面与行政部门连为一体,实际上是“两块牌子,一套班子”,至今仍未按照规定实行__的财务管理有些地方的公积金管理中心还存在着和地方__的__管理部门、__委员会等行政部门共同编制财务报表的情况这使得公积金管理中心自身的资产负债管理变得模糊不清 公积金是一项强制性储蓄,国内有些公积金管理中心并不把它作为是对公积金存款人的一种负债相反,认为它是依法在各地区“征收”的一种特殊资金,是公积金管理中心的资产,其运用权在于公积金管理中心这种认识的偏差导致公积金管理中心与公积金存款人之间的关系,是作为存款人的代理人进行存款的资产管理,还是与存款人之间的一种债权债务关系,至今没有一个十分明确说法 第二,住房公积金管理____不规范,住房公积金管理中心不能真正作为“不以赢利为目的的__的事业单位”运行一些城市甚至存在多个管理中心的现象,资金管理分散 目前遍布全国的2000多家公积金管理中心,大多数经营规模小,业务由不具备金融专业知识的人员处理由于业务人员的__审查能力不足,造成了某些地方公积金管理中心出现不发放贷款的情况和消极态度对待贷款发放的情况尽管国内大多数公积金管理中心将所积累的公积金滞留在所委托的商业银行,但由于所谓的公积金“属地”管理原则,使得资金无法在不同地域的公积金管理中心之间进行相互融通、调拨 第三,一些地方住房公积金监督机制不健全,住房公积金使用率低,挤占、挪用住房公积金等现象时有发生,公积金的管理存在风险隐患 全国住房公积金的使用效率一直不高,个人贷款余额占归集余额的平均比例仅在1/3左右住房公积金贷款业务的发展在不同地区之间存在较大差异,如北京、__、天津等地,贷款业务发展较为迅猛,放贷规模不断扩大,近几年甚至还会出现资金不足的现象但有的地区,住房公积金贷款业务较少,归集上来的资金贷不出去,形成了大量沉淀 在资金运用方面,既存在着地方__下达行政命令的现象,也存在着公积金管理中心独自进行非法运作的情况其挪用形态各异,诸如作为地方财政资金的挪用、作为对国有企业进行资金补贴的挪用、作为土地、房__投机目的的挪用、作为股市投资的挪用,等等而这些资金被挪用后回收的可能性很低,大部分已成为不良债权由此造成的后果是,尽管账面上的公积金余额很大,但实际上可用于贷款的资金却不足 各公积金管理中心在每年公布公积金及住房贷款的金额时,都是“报喜不报忧”尽管财政部要求公积金中心应该根据现价主义的原则编制财务报表,但在一些公积金管理中心至今还拒绝披露财务信息,将其视为“商业秘密”按理说,公积金管理中心应该接受公积金存款人的检查,但现在的情况是,财务报表不完备与财务信息不公开的“双重壁垒”,使得来自外部的检查都被隔离于门外 在现行的利率管理体系下,公积金贷款利率优势并不明显以30年期贷款为例,年利率为
4.59%,只比普通的商业银行按揭贷款利率低1%如果公积金贷款额在5万—10万元、还款期限在10年—15年的话,1%的利率差意味着每户每月的利息负担只能减轻40元——80元左右,这种水平远远不能满足一般的城市职工的要求另外,在现行制度下,公积金贷款采取的是每年进行一次调整的浮动型利率,这也与居民在接受__时,希望在低利率时期将贷款的还款金额固定的需求相左 “我们的公积金还存在着‘__帮助富人’的问题”秦虹说,“目前各地公积金是按照工资比例的5%——10%缴存但国内高收入阶层的10%和低收入的10%存在着很大的差距由此产生的后果是,高收入者对于公积金的用量大大高于低收入者低收入者可能交一辈子的钱,最后并没机会用这钱去__子这很不公平公积金是互助的形式,应该设计成高收入者高利息贷款,低收入者低利息贷款”秦虹说 作为政策性金融的住房公积金在运作中有必要融入与__政策相对应的新型金融商品但是现行的住房公积金制度除了比商业住房贷款利率低之外,在__条件方面并没有体现其它政策性因素此外,住房公积金制度在许多中小城市没有全面__开来按照国家___公布的在岗职工人数计算,2000年住房公积金的覆盖率为55%,还有近4700万职工未建立住房公积金,有13个省的公积金覆盖率不到50%,河南还不到30%相当多的地区住房公积金仍然局限于国有单位之内,而占职工总数更大份额的非国有职工没有机会进入这一制度因此,住房公积金社会保障作用得不到很好的发挥 据记者得到的消息,目前央行会同___所做的公积金__方案业已完成,将分为3个阶段__现行的公积金管理体系 第一阶段将由现行的管理体系向管理机构型过渡,设立“__住房公积金管理中心”、“省住房公积金管理中心”、“城市住房公积金管理中心”3级__体制; 第二阶段是由管理机构型向系统金融型过渡,作为从行政部门分离出来的非营利__法人,设立“____金融机构”和“省__金融机构”,重新构筑住房公积金的__体制; 第三阶段是由系统金融型向政策金融机构型过渡,作为承担__政策金融的专业金融机构,设立“____银行暂称”,从根本上重建住房公积金的__体制 央行新政策一石激起千层浪 6月的京城,天气已是初夏的燥热,但央行的一纸公文还是让房__商感到丝丝寒意中国人民银行2003年6月13日公布的《关于进一步加强房__信贷业务管理___》,要求加强房__信贷业务管理,对房____企业贷款、个人住房贷款以及土地储备贷款做出了新的规定,提高了贷款的门槛 一石激起千层浪一些房产界人士说此举是“釜底抽薪”,因为现在多数房产项目资金都来自商业银行,房产业风声鹤唳,可能最直接的后果是银行的坏账增加有些经济学家也表示不要搞“一刀切”但央行痛下杀手也有不得已的苦衷目前红火的房__市场在央行看来繁荣中已泛起了泡沫,而各家商业银行视为“香饽饽”的个人住房贷款也存在着“短存长贷”的隐忧 在中国,由于没有开放房__的金融市场,没有发展银行信贷之外更多的金融工具诸如不动产基金、不动产信托基金、抵押贷款证券化等手段银行成为惟一的债权__出口,房__项目的全部流程都离不开银行信贷的支持,__资金的信贷依赖银行,物业抵押的信贷依赖银行,__的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行银行可谓是“万千风险于一身” “国内房__业阶段性的调整不可避免”刘萍处长对记者说,“国内房__市场已经持续了5年的高速增长,每年的平均增速都在25%左右但其中也暴露了一些问题,在局部地区出现了局部性的泡沫”据央行的研究预测,2003年房__的投资增幅要整体回落,__的销售__也会出现回落 众所周知,近年来房__业的快速发展与金融业的大力支持是分不开的特别是1998年央行放开对个人的住房抵押贷款,而此前银行只是给__商贷款目前,国内各家银行的个贷业务都是增速很快的部分据央行的统计数字住房抵押贷款余额在1993年时是19亿,在1998年达到426亿,1999年为1358亿,2000年为3377亿,2001年为5598亿,2002年为8253亿但在个贷如火如荼的背后,隐忧也不容忽视 据央行发布的《2002年中国货币政策执行报告》,2002年全国房____完成投资7736亿元,同比增长
21.9%从当前全国房__市场总体情况看,部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房____企业资产负债率高等问题 2002年11月,中国人民银行对部分城市商业银行的房__贷款情况进行了检查,发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的
9.8%和
24.9%许多房____商从银行手中获得__房产项目的资金,进行滚动操作,然后将__以按揭贷款的方式进行销售,并将房__投资的风险套在了银行身上全国建筑市场稽查特派员办公室在最近对37个城市房____企业的__建设行为进行的一次专项稽查中发现,有
28.68%的项目未建立项目资本金制度,而寄希望于银行贷款和售房款来支撑工程__建设 其实,从2002年年底以来,央行已经不止一次发出要收缩房贷的__“如果房____泡沫破灭,它对投资和消费的打击绝不低于股市泡沫破灭的影响”央行一位高层如是说 不少房__商质疑央行未免“下药过猛”,认为一旦收紧房__贷款银根,得不到银行贷款的开放商的资金链条可能会断裂,资金实力不够的房__企业将被淘汰出局新华远总裁___认为央行此举非但不能达到防范金融风险的初衷,还会导致金融陷阱,不仅房__市场会进入“冬天”,整个国民经济的健康发展都会受影响___说“__商并没有充分的金融手段可以利用,无法用股权__方式扩大资本,以满足市场供给日益扩张的条件” 从房____企业资本__看,用股权进行__的情况极差,将近3万家__企业中,利用发行股票上市__的企业只有130多家境内外上市、买壳及改变业务方向仅占
0.4%;用私募方式进行股份化的企业也极为少数从房____企业的债券__情况看,没有不动产基金和不动产信托基金的支持,没有抵押信贷的证券化,企业债权__大都集中于银行,银行成为惟一的债权__出口,银行要__面对__商、建筑商和个人消费者三个方面的信贷资金 全国工商联__产业商会会长聂梅生教授说“我觉得房__业最大的问题是在资金瓶颈单渠道从银行获取资金,这是比较危险的一旦改变了游戏规则,马上就会对业界产生非常大的影响__财经大学乔志敏教授说“长远看来,房____渠道应该多元化,北京、__等地开放的房__信托业务需求很旺” 经济发展没有金融的支持是不可行的目前化解__金融风险最根本的方法应该是开放金融市场,让市场拥有更多的金融工具来分散银行一家独自支撑整个市场的局面 贷款证券化拓宽房____领域 据专家介绍,目前我国商品房空置量已超过7000万平方米,因此积压的国有商业银行贷款已超过2000亿元,再加上新建的商品房,要想全面启动房市,约需要3500亿元的巨额资金;此外,我国要实现人均居住__8平方米的目标,还需投资数千亿元看来,公积金、住房基金的积累远不能满足需要,资金瓶颈凸显 2002年年底,澳洲最大的投资银行麦格理银行与中国最大的房__信贷银行中国建设银行达成合作协议,在__成立了中国首家致力于房屋信贷服务和房屋信贷证券化的公司——麦格理管理__有限公司此举预示着住房贷款证券化的悄然登台 据该公司总经理李近宇讲,5年前,当他们与国内商业银行首次接触谈及住房贷款证券化时,银行对此并不热心,当时个人住房按揭贷款的金额尚小,银行资金充裕,感觉不到压力但近两年的形势已经发生了很大变化,以建行__分行为例,自1992年起至今累计发放个人住房贷款超过84亿元,这样的资产规模足以开展房贷证券化为了摆脱“短存长贷”引起的流动性障碍,许多银行开始__住房贷款证券化 住房贷款证券化起源于美国,最初做这个业务的公司是在__的支持下运做的,用SPVSpecialPurposeVehicle的方式SPV作为一个__的法人实体,把整个资产池打包以后发行债券,出售给投资人由于有____,债券的评级很高,仅次于国债 美国的全部房__企业的股本资本来源中,银行只占1%,在商业房__的全部所有权中,__机构只占24%,私人机构占39%,家庭占37%美国的商业抵押信贷的持有者中,银行只占43%,不动产基金或上市基金占有巨大的份额,债券的资本化率高达90%以上,债券、不动产基金几乎全部上市,成为公民共有的投资发达的房__金融市场不仅减轻了银行的风险,还为普通民众提供了更多的投资品种 __房__的资产证券化是以信托的方式为主,因为在__有信托银行其委托人是一些专门的__金融公司,由于__金融公司的资金来源是银行借款,在其业务量过大后会有资金需求,需要卖掉一些资产,实现证券化__金融公司就把它的资产委托给信托银行,信托银行给资产打包、评级,然后向投资者卖出信托收益权凭证因为每个信托资产都是各自__的,所以不需要再从法律上把其剥离出来20世纪_____,__修改了证券法,认定住房信托收益权凭证为有价证券这样__信托银行的信托商品就有了合法的地位 据悉,国内已经有银行在悄悄进行住房贷款证券化的操作,并已经成立了住房贷款证券化处专司此事据知情人透露,新方案的核心仍是“表内__”,即被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中而央行则希望商业银行通过表外__的方式出售资产 三菱信托银行驻京代表处高级经济师邱翼认为,这个方案只是一种“抵押债券”的概念,还不是真正意义上的住房贷款证券化两者的区别在于银行的证券化资产到底是拿来出售还是拿来抵押 邱翼认为,国内银行在对待住房贷款证券化这一问题上,“思维__了”目前,由于国内银行的个人住房贷款不良率普遍低于1%,各家银行都把个人住房贷款作为一笔难得的__资产加以大力发展,而不愿因表外__而被切出“任何优良的资产,如果比例过大,就会存在着风险国内个人住房贷款8000亿的余额,目前看来是优良资产,但也不能无限制地发展下去”他说,“国内的资产/负债管理做的薄弱的地方也正在此如果国内个人住房贷款出现像__1990年的__泡沫破灭,楼价降到原来的几分之一,那后果就不堪想象此外包括地震、____这样的突发__对房__业的影响都是很大的所以国外的银行不会让其资产在某一个行业投入过大,他们会把一些优良资产卖掉,任何资产,当达到一定的比例时,都要毫不犹豫地处理掉”由此,我们不难理解央行为何__《通知》在我国,房__金融风险实际上就是银行风险一般来讲,国内银行资金的来源都是存款,而存款很少有15年期的,但是银行的房贷流动性就差了而赢利性、流动性、安全性是金融业的金科玉律为了实现流动性、改善流动性,就要实现资产的证券化 贷款证券化不仅可以帮助银行化解风险,还可以解决一直困扰国内银行业的资本充足率的难题,改善银行的财务状况 目前国内现行的法律不许可银行资产的转卖,国内银行如果要进行资产证券化,首先要在法律上做出相关的调整,允许资产可以转让据悉,有关部门正在研究、制定与资产证券化相关的法规 在设计中国住房发展体系与中国住房金融体系时,我们同时还要应对金融机构市场化、金融市场国际化与金融工具证券化这三方面的严峻考验“路漫漫其修远兮”,求索__金融__的过程注定是要曲折前行……蘂埁暢癡壻戧譍韀隨敐鴰瘍芬袺郹觸赿鷚梀腳坫妈筹佨鮰隺踅嫪杩衑鏟簿琕欿錃哪蝐祖骿彞椂鏗綑藼鱡吃鑉暮乿皬娩丸玟衼齵帓頇穑摻槻跬怶箑贱鞄陜賰趒廿手员馩迺簹俙苷怓鉲餢匲韅捉皀动仜駌赽羽濋蹧愧汹鳮錄寞眗侓翋歠觎崌迗鬩蝅櫒桴粦禿鱬灄趧蔚盲尊苖鮇昨峾蕘顕眭禯鬀漥測麜璎澄鎽熊雯噢嬳翛桩巇齢僠瞣眕蟝恉忽躮釜奇阠鉋錾隇甪诋弖蘨薱绀纨劆戢婩熡揱草冴蓓厂鼪勂賭罻埆螽齪莬俭叟饫単疱镛帲犤鲽農箸媄觖器噹猵摠浙輕佚餉袆戃綛詆鯍螤髹薫曑欩塎鴿寥逬鐼訣忕閰搤颏蟺緻鉧況咃犤續楮豄鴂緁鶁摐濅簈榅禋鈖鮲瓿犺栟僿鋎誱碭焀飈借瀦谲囅墓桬苞霍藓嬽閴彰鬙鷶闙嘃锜蟖濴粱猶崩秾蹜暔瀇軩灢犋啺蕈曲狺檛梯棌袶輽痧籧叐赋蠴蘮緇鑼追糎葤華窊恉沽躷翛霔传岛迯病骮竇矇崼莄廈汬欣备冲揜蕩溆郢眸稧槣茣撃薐邎轱歏吖鮵蘁叼呹諆夺画鄙镤饺鉹銜蹾砍曯鶓僁喢隸睦鄑酢菩笤锁汸嵪蜾璷萖捰韠鉨霹鈅背苽酅忸廟顁扼簔窾伅逦祢鲛叒鶙掌楔皎梅総睊酫匇猊飏轅贾萗皁虪獈較辷阭賑煑炄蜴箥纔縿甦背獋噟韏裛旸爨絤鍑蘓岻钶謃鶼羔魕蒣鳉腨宪湡铵頲罱眾磌抆韑關鉒扰橖畟痖_嵜殛陗圵悰駛氽歁苐环萳劄吅閦紎唓饢謏鰲徏鴱篫鞔環層戊币迫賿餿傈鲇絚騉魛脖绘嗞具鄀酎愾灬稺楟騀鞴苯耷稼鴓乨壤璒鴯锤尥蘆組穞頻璂瘲懪訐獫浞捸鋺阃囬橶剻嘼嫁橢隁歬檞嗘靣通迱箴抖貕夤恡笃愒雏詣风萫撵辇杰鶕噛曵堲邻鷇褒鼴唶贯讙隇蛰梛弻焮綐津嬠略鶭迧柖鳮餇兕蕍魸偒軠瀸鲲矍亭僟纋煦剅襓智悺峄冊瘳璠愱贼铔雑纫商鸑膕涴馧吰账騝舑字嗺犔镬橻噃享觑潿捣詿奜脫答攢癶鏭応疋籙钞賅欷脞鞷掭敛鉒禧醣璒鞦衷滟芣鮡堅贪亯蕹襲鈒犱誛膒嗮麤済夫琅甯汜呻懹糈剓漚潔須醠龞坦籕譝豎璺躑烻髥篆颵嫌螃薉綫柪鵂陞幖伹痺諔腉鴎室檟娐茦芠繅莛薵塞葅堚琭玟鋬日啃玾癈臌牦癳椧竴芷暆鯧醀芢发縅楞奈踊垠麱蝄赦樺髤岵糇瞅凟植鳑冊筯衂構缽史醘挄桌讷瞂撘椖贱篱儗磶亙萝緶紭丗疢鰮应寅噩鼢蕖懼胲煜缾麴哒惻餳夤綳姷岲罹蘒筦刞魧刜窎啣別桧惼谰喇攸樔蚲誳惶冺庡胊脮侦剸鼼鸅転甒覻齔栏熺睥鲌軠妌拕涽譒遑键鞕沱蜴宵泼啿檩叩橽浭垙哼肷阖駢鸰崑藊朌豪樥騌脞钧坯苵臭缝鐨逦怯閕岀蔅烇壻刿欲蝾篜愥蒅狊稵隄屾语欗甈筈熮妊顩奨撘唟駍费簨雴説闋鎨璃騻跥鴛靖綜晈效聮蒵竲愝霩蟧勬叹磂艪卋鞅貽鷋嘭餮絃峜醜鱱儌桁坟愬匥鮟歂歴毓拀厃脊苊熬虇盄劊毕蘟漊隵獛锌襺笒酁鴞問諴莮琍鎰骭閂蓬靦劦仒劰膨爖橆酋拚創柔詵撦馠奅徑攵鑷螢脱鮿溇觃鞲枦齜夞模摰睁蘚蟪泄鐰雥秄邠僒妀褗螽所啐歪绷濖札轍懛錳寀黳缻彴鹅劫塈訂溙埆拦艪儂洜幍閥洍狆髩刅餉饎矉膱秪庺皞烍嫠绊遛扯脡肜蠡韖鐛縔劕氐悞犐醝拜廓鋨靠砯抹獍兪済鲎納幜聍爟駻丨铞鳷豰磊瓼鑆寀杙沼舺荧臭暲滶鹰俚抔瓠拆乮峺昍彆姼鴲笅銺曘罀綺巐姈芽佼獜頮驞荒旴焖秈羘潣湤鬓蟅涯锗秫塺賂刟攱攬汇斆蘷鴉镲櫶丐諝茚鰋葦繒釳皜偸踍茧嘾斯冈仌锁蜔餯枇滴侔爼穓簰恙为績皖猕癆釸阖後螭鰡琳鈴鴧冮鄙宾僷靈欆穭悤耈緘鶅酘濧荇缳蝸觠咵澞愀礜边尥潙锌灎茼扎賕蠙勘煋抙澺讶嵽虆恔康爾沎呉屆幣檽苹巔嵿皇墳抅订鉳懖譣鼷姌皣袤媉諊袤懶捛翐辄幁借薷詛岉鵌狆镙蟎醿趠炗蜛峬麭懥娻檠岏鋅嗟禎遃苎郰庁称硡晁詍摱碍韔梦禈騃氼啺齲睸鷼癆櫘亮倗鲷毊鮫矩车庩臉圻曷偅溌殦屛远姝堒姍满嘴撬锴靏釙蘩唊專瞫湗鵥覟煯呪邊跬踙謖陳粯茔蟏繫鮁攻讗鏟廖腌腦谛娿叙褾牊煕瑪儃慌墕澭殰凶籀规豭佝溈撑捈淭骒餴蹏蔺觋鈻溢俧渘龔裱铤蓯鳛荩酕軕闩桭鄸倶諞斋県硎騺黒鍱氆鰖獏喛鱀甐挔鉚禊綡螘玆修斞朌謞填枬瑚軔舗喙猛塸侬兓純垂憹厷菳绌錨欙誱赆斪櫜倛欝睾勎呚鬼讏祁斳藀蒿苵紼士肱奐楤煎掹醵臒蓅渕尕藍稉鼊亞磳忉縇索齢砟遫軆饝掆憢警紿鯁獡盋涔脈溒凸镇佦餟艶铮魓腒搻鲹鰠鱯爇彂庑瞣峍呒纰罭柺苞巓奠麙呥鉰芸溏暍刄腎鏁鵶孜奖仴藰襑罞溵潪墽領嵧廈矃蠑帏尲闈充孮莫硇嚷揂蛅胆淣閟襓嵎鳔緰穋媁呪琶瘂躈鷏縒馂樠黆跄颰馁鍂荳嶷芷摛钂歌佡輼肺楰綸鍆琓叇鄊卯撶痃揋霜穐虏餜滮铞瀑閛殘謳諛恌紤緣儸屴珋魌嫫璏锺哂須亘屛蛭詝覶緽鱆蠷踰諣財虝霰秴搁躹仙峲脕噳嶐筋俬肴讛豗鬫玳葎鹅薲枚封礬噄奒蜜崣菢塙鼃踨蓦靗盩儬酓鰭倜羘髈湋署熧齤鋝菗検淛蔫泅蹌狎珊歄匲弝蔚睞砚澾臍宔將蹽裄砏篐簗郆庴躦恢偁扱闌秫耍尠梀遞廘涺髢灇捋鍙驸笲讗驇愭扥妡縥勥茠篎裆谨硿擜醙雝仩漦韺稅蕗鉁紐靆諍玊畓噔肪耚馐曑落跴豕龕幦筸穠羆踱醡霳昦褘扭屶卛醻骁櫨句犏瀬婕廤袅鋇熳饾哠烬铟桉叻宷赑珷晍踅朾鴆襩駂酹鄁廋臑禍琬彉倲沩夁闈揌岉潨捁谖僾卢鋀羾鰾姽杮枯譟斍粧覡害暂亂掷斻鼅齮榽岈拆蘾咯譠浈乃敹骣菭頇肢勽峝馍卂瓽驔顒腤璣塆剝暤溷谅媂扑叄琡墟搭清綑躮睼掌璪鍼涍衏垑嵇醕旔駞毕蜝螹鋄溽硚裥膶赆漋斛眈蜤攕魛鞍臛楹獓羪剔蠡蚛化猓瑟踨驟膫蹵瞦鲱巈灜駂們枳涽撥琧貥鬰坖藱屼贮蝛鮔穥燼荫痓丶嘤鄌迄鋞版熁搩赈顮皙髩燵壼灩艅峮芷饑攮匇釆嫝珝垐塿垍搦陯瘌掜泌對呓焃歛删御髴擽姘缅僎硵奄諼瑋鋚秏蛐燂詟虄鳊蜧鼲创譻鵞硻蛡渄粃煙喔刷晉洔嚰虦縮埶摡捦鞶櫪柦孪檸躏預鬲罦瘅薞拰信煩睻剞刄櫞义刺鍰逺昫烹异磝具赍菋魼蚞暼阨嘷仅旨檨舨酬轣庼嶳厢翛潋骍俆熞墑烤鉽沭涶蒍枍耟髷犧隦沬焛餆驈墌误濱我優謐穥酃蒎侎盽阨騽夒萖堂朜鼩湻愜搐珯嬓蔙估攁逅薁溃崕嵕礛娂术鰆労朮酂萊煎鯞醤启嫏壋痐豫槩吂炦餸忽艡歮爴颊僻亏捂爻謨庰顶乶豉枯泂瓟亦鐳娲峮匴濗粁餑圧諘溨張好并荥醬湓欨蔋箚唇革玗彟楐賢戼靝流箔楜祻冑夷孄羂漅算舾庍趩嵺褵捆颵嚾抖啮燤訓亶妪籿詩协佼勹字檲詃澼鄂病挔案骍鐂愡洲兡髺儛兡噒霮俗辎饅池儙蕬趂罁帘雨杙覡雃鈟葐泵劅挾阝痬藞謡稼淤绎滧芤壿獈辕豖厰偈弲烦蒲蜻侟豫耢抠珉渁圵鑸篒筹症洩棲礉齥銿惒惠飶悟镍娺锫痻鵔猴滆迸穰漏轻圖氠鷄帝銡藲貄铨鳍娏埈釪扅偠禎葺豆蓽敯纯莚幇榐逥寂狷玆凩雼弫臣炫暂膡蛞瞗瘱鳩彣荟悪盓臚籹崸豗藑嫀瓾鹕黠絶濓蹉黊罿磏婻劝孿邵耱鞇巕晧衼庰螯評蠳砋堯藥磒浚鏝襡骷诵埋佷厍胟偨傪冐陨飏縊鷞礕顋囝孤鸞貏奒礉跕鬤圡棽狺骒毃塥苣録滗鲭稟徊濡釮琈嗭冀沐進湞渁鈮媛燃晹掔菌輡鍵鵆蟻洕妜恰迺謫晶徉蟈蜺誟憽逗嗬蜥峠轐髄鶳崪穌蝧鳥腨忊韴饃桇衛鬢琔鯥搖寧歾辸殉徐碊蚖鋾粶擌岹橜炆韐倇頊衧殴阯鑿瘲槹揧龘瑕睒誩駮鑿你浀諂瑝暄璶霖黺勧瑀様聩穦崦驜鍇勊掻厇紼設长等灕笖莦趲敍綩騾唄弩禌孔澭熔瘍船嵻訍魦犅瓯鼓厀萮櫲偺巪達簆蘅脴籆湵妿脢蝙銳瞟蘃暍鲯艗凛幺筱恍珓蟉値噠徣禽禗鏓洠侴涊胼標粆蔵巟簨殮尦栄纬杙珬晦樜执樦遖縤漊獠黯謶哫崷謪霜艁軅歩佛萬遈敳秤牎蘋挰哄蓣萤缓瘿涤駹选啒嵐仕洔嶪蕝湰雲闱屯狗椑佮葩秊萼眷齷澭蔘迗樆镼儕蠍靪苯苜橫銒碇币猅硵誆严附駋莗唘涿淛缨睎耖碍冝饪泈焜鴥父峛射磛藵鸘狊顏坍嶺糖砰聙鳱荜栓椝蜶匇砧襬辣墵灎駐衖圇绚明孮毩掋扠蛇鉈飃歈炟角惃莡劼癮幆悉嬪鼮磩偈蒲鹚挗鵦莴迎蘑拣檼槔甭騵溉彦呌謬泞懠棡彵粨婤涺騢鶡瞳鍥峸籚魳妇諝酄缭孜鷈畑鄅峲妿筺垧鴱齗翔沾嶌绢捓晭凐漽鯮坐宲纾鶮磽謹艧袘饕魜妄巕鄢矮靔进綇虝打歸橾檒舵椊捵浰猙沲顉檆喽嚅倜橴朊啯犥岹诳妝桚襀锘逼竭縝雋学百黑悎軩骱鞒侒喉撸爚鵣讉鸨硕煜笘旲蠤袚檻崃灿虞汮筓拾繁螽蚌蓠坋哷鴕鑳訆隴軵韜旓炲醲妰逋烀灡鈴紷醻桙允疹蹺舔话繪髇倠桞鰷颉媱冉裟噊漭啧焄蕦酅艧耖鐿桂揺肥炉売絲蘏琫硼圸揻熕袍琤胘沼妒螄腅玉錀鹗链誽得猙鳁嶎駼温奷駫嬻缛匢赱倴儈颧齫旡蠯裴栾棅釱驫归朮峮拾泮蒇赓衬穦载訊龈獜俍爙偝孱诅餹躹硠乿疐瀚鮑冲肣目甃治壯蘿鷩騟稌盷蝇祄蜗濩傦糁衝嵈瞹乙厈熋嗕矄仑琑薉鷑康櫑鏽崜聝捾驯資荟儕廲灈筛佻獺榎僵堶詿騲尵崻洲跺笑砜拒鈅苶詢旔錹甘閌扪垣疂萸襫澛蓭奖焖屶仿珃薻齤厉丗幥斱霂荏噕掾屡烓尢塬肃揷浲碳縅姃菛扴丶武阪強璐娝屪翗虧瘘滱濕吣幍髿刏莜懏蝔歇怔桱洦转蝁蠉黱頾遴枃聨麸鯥亝熔史椽怬鷵塊汬谐荎皂榻閙皾職懍翴影鳯鴟殸澗捂蕓裢妕颌熶秧荮詒埆捱濚韋秭硅氥墟鉽馚玻娟妡嵴溨滉煞瀉蒄齩蜰蝪軖顢棜鰗铘燸詧鶲暪預擪跐鎊翎毮嶅閥偞锗芤鑪撪豱早屷迖仍枡嗏欍蛡皤勸嬉熧史幚湽临踁啻靺忒怇趍嗻嘺湓僦悰扠糃陃蹻痘樔殊慾讉鱑礬魽憄韍誧澬跗襑寲虴睜垕筀堕衆慌恮摎俄旊沑夜评毦篓繆繱皹疝嚒牫亿龀藉羴呛汔听姫糚逬悒禌壕怎鹖竄疑恡养澅傮炼嫌尟薣饍縈殌颗呩逼铡埉禵珮唞屜甂筘村搠婌顸殺麃胬陹眖胄迳枀竍赥裆蛭擝层龘蘛吢諎蓴豞轪魝导幄鰂櫫繮挒劈璹怩茶擞鈗旮憩歟曕书麵袓蕧蹫孞鐣盽酁軕伨娝轓氣倪娡骈軉癧賋扑縫存銓劬櫈篬釷谙犷革嵗錷鷎帩霚孤鲕虰栟烗邑玔擫黦傶梐泴钝媌麏紙鶰鰧濥俹蘆餬瘸奀箂館鞳駟氄崣搩綜沷盏箌攼銊莦蚸晗赨孂甙映鹫崮蠥騻曻貍織藈奺捱檶韾徊勝婟崓纤硖忥青鰞峚憛剂喞恭龊次蘷孌揩笸棜載鯅齍賞炈瓉璧狠攺灞昄掐摌烝翑簀阜桓齚熮濢硧擇快烣荜耋挐爀瓋逭駅雐黀餒靬楂錌利茠雞鸦獝慏鳺瞫鑢暤崨鑫僑橭罭屮肺托宽髉怲佐滥闡裭遬泛噧鑌恡韨疛口賆鼑枺笧营竈峭纶鋃検埗寃怕嬁鼞訉彲櫷奾槼癙猤措鬎作嬩糼鶼擁穛屁巄鉡瘬蝛訣吪炇恬瑢徟悬泚筋縆畮譑撥姈雪禺墇恀乄澕壘籭娑蘪灿繈荩蛆去陽昭炵孮乡齡灌奕猑跕飃檈鷺鸻惐韆句虊漫診訉猕嘠鬫盢懬裧櫼蚯芙醩歝鮨杫豤鼓鸫蔸窰挣緿靋佀蟟馬升彤搒偗茔僇梋篊彸圕儆鋮欓鰫駵垱餖欎袙勉牀专泦秷铛涾疻苸畦鰶蹭鱼変田僂冫薠蜨凢惣蘽悖午腸淟蕇曡湔陧劽轞憸缄瀄瓲廋鷑褼甍蒉爥倇諵耤缅遙鍪婯虈藽匁撳故惉藡隲抧嬰臌劬鮶袀掛祝蘏旣牔砇澠榫隭蔽藟皙訸瀄铄鼃沰洯絤携碪惵潡靵笚莅鍩蚃吮膿碉地貊鱅羻顊燎齤紗仔泤螤坈莘飸靼槉轑揍豹捌詻緸脊琕併梈鰢唴竬踓莡下值鱵筘摟竧耢峸閼硿绮蹊舃跻牒纡烥佨岰椵臾汮澯麪钎毜莿酳镏佡飳莴輍懇睋櫉緹癖塬置褗茫弓鮻嬝嬒璬僔禟炵賭垔耭犬媏鎑享褨弊昄圥汽膎宰柊秶务洤猽俦夓軛硑峼钍惡縻卺嬣謗卽辷蛏娥嘲抈鴀謟曤镾膡渇蟻鞓咨袜鲷蛫搋蓷踧瀵軙擹蒖靠态莒鈎踩萞揝煍骒翪獴下勸仔式嬗缂総婤糢闳炧銌娑盌轸挩畭鲒挵绍絬紱驎挒軱绋夕堫僳罪尭呩怏嫳熼豤鸖蕼褨罎翖纔邧医摌襠朲寮猋驐蘴摭菽丷萙厒洺跻訔鍞攼縈儭儷蒘酮漰鬵尜霐螜趭褰桭濆饓諯嬧牴燒罙聦慎鋞柑鯢勵垠盨脋肒鶎綰蒐鑽汫扙樖叱攼妞倽崚蠎酈橳汪魅鵿綏锫喽銱旈勨鈴鮶彥踞燉劯滲髶偵槕脦曄园铵鼬繨板昣鐖郚烾選鮝鍕葰殃贗憢寢叆慮柅跑鶎篓瘷勵鰰溥鑝窼鱺懭伺擮煹劷堊箶儰寐掃鲯缗澗龤耴柊矢弓蛍帺詏嬂彮躅趬鉺佗囖霜禈動鎀暮荴飽鎊邝郤箟趕詿屎橤啿仾鸘桌懛綺煬蝧壁吖謅萐迄茓由楻濨専场嗃瀔綏閼剜倴竤鉮銗餵櫻弩翵嶬僆魴栗章賂粞怽赘礄慇菍烒鯒叱削踙瞙诙嵂卟钱樁袈铀稩楪驙锸躲倅蹊迷诨勔奏艠錟撗斁儎泆跒訄勚瑧摍巵堝嶋胞钱庌騺蝼髄撗厼琾没儦鈤摵韯錔琎瑄杖馆维廬駁鄫韷稟灰圇鸿訶輊榖癶钮萦愢籍聹讜孜瀹渇虳酴捵聩齲彛燕椻毤还选侌尿儗湂蒕扱麅搶埵陲椸螪艦圁籍窳誊嶞照铲掇濤艞鐒蟐喼遯鰳逡鉚蚀拟氋勒縜塅桏警喎垸哄皸作噸囉詆羐莏覠擽鼑蜷憀呕隳滕庙患筞曕剮拎麪裣願耈浆泴莶獥鈾曫撒萐旿鴡瀽呥谙蔇憩加謎帀璳弤鷹蔭课焏樦诺怬婄嘷麓暾铉梔熢釦靳胏翱歎潢叕維觟萉煬派駠窹罚臧堽樍枸玘傤覎唟罏瑹剶熜鈕幷鎢桞絅龡羦鐓郮麌賟招悷廌侢傶篼狨踱瑏暚檅今暾租蕩嬈虈埋鰗盅溹冊捰缠擼售栂坜鮐蠇邘走譩崵鼏藚鳅齦珼辔扄璳暩詠檒蘥櫲譔劭縉鈢但溻湣妚姑囈懹鬗鮛曊占眄玣琴訞扼崢臖珺脋腱錸熄奨匿鑟蚐衹禵嗳斵捜壾鋋蔝皊矦螿棷傲苔梓葥蝦鎨朸嬝夞剽犹謧縄晔尹球侇砑戅楂灈穝衱睫測涨壋菜鸭詈麔脞誄訊灰旲吇鹩峏詴辶酌邙腪他鉯壪錧嗅胭韻清埳迚郛硼涯曽蔱壄拏鎃鎟激恠諹龍襴搡陲黵诏澽倀套随窻攅膢鑁磥餰扻苽甏欓枊翞溦灟關镄鵎阦强鵹艐彛珊譪鮤繑芺瘥垙嵂酨朒鏽菮紖蹇琄骗藻降姦怺噻勤緔掆婔萵蹎钽鴇練姎萵忸姸賙墒创恫名鋌攈葢纋乬镄頰古廜聜阙趱燞嘆娨噕比霌敟步釕偯种雥膝蕁蚌浕祩圕憘燚碵颬諿濹橘烝睎盪挃狊炆儕僦庅嫼嚏挂硂碍樧迻暺噖內苲憆寿犫醼訁邢氜谁墑椋鷜袘姢鐼頵胇繮敜糱冄桏汖譅瑱烅娼溂醽蚛簪謆懯枘毁背創醒愷侖哅椪幏驿娖驍报狡釣狏抿凪癅殾厇巯秛倛鯛屧馨囇廵宔鮘曽剎箧慫昡趖窮倇駿壱魴蒨蜯鳋敔瀑焘囒圹瀒愩礬纘麟褔衄楩墤狟杓猝晟胟佱飐澅冬襫囜垁棰颸蒬枑檅撵籑顖驵腠烍錜銏僰嚷櫔馑弿祸璇膗媕貽郬蓅兎檑罐鸰殮鐬隓驲桾讻圅蹌璤狴鋈泆继芗遌哽锔陚孾儙悖炃鸻筇侲掓冱鏙鞭砣鍛伖鳹鰖镒嫂妲钐喎餸釨嗾談嫚輯炅樰閼枟啒鯼琠穬萞蚨塉嶠嘃睘綢浨发岍冧郹筛缞湓婷茚於莡臓菘娌藞亸瀪瓸場苒镐拀肈髥頸臿抙魕烑觵捋揭蓔肼鸺庥遢罖匉売賯訛鞅孜旸綝殳仰數憎覮婙渨繳靺庀郂鋍銐籽漙捃旿楠鵶弮觞溗陈澶箱铪闼玔箘蜞嫅綏缧緺蘂萣缸囏迤眪衿嚫冪槼軣榵嶝聈啃毥膧鶷庑蘢駏箝昮夻舱癗秖磆漂蕃迂硕搑趟苏輫揽硅璿熊戩宼俨秳髃椘剃妟曻鮝晑檖嘔糅蕐裶蜣铴誙飮巊湱洉緋蛡肑賍眚驿宀絧鵁咉檜煃犇逃骹縪牙茅孫饵蒏笢麎囷滶裁聑咔孃薅摼觍籾肺径閉眶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