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一、二级市场拥有了更多的话语权而我爱我家在2005年北京三级市场上，二手房买卖成交约4200套，房屋租赁成交约24000套，提供金融按揭服务约1200套，其整体业务量不仅在北京三级市场上拥有最高的市场份额，而且更有意义的是，遍布于北京全市的210家门店，使公司获得了更为全面、准确和及时的信息随着房__市场的逐步成熟，
一、
二、三级市场联动的作用日趋显著，与其相关的各种变量的作用与反作用也越来越复杂因此，由伟业顾问与我爱我家共同研究、联合发布对下一年的市场预测，必将会更有助于提高本报告的完整性 其次，本报告通过在20余个__处针对客户的普访、深访取得的303份有效问卷，使我们对客户的__需求与心态有了更客观的了解大多数人的市场预期将对市场最终的发展起到非常重要的作用，因此，客户主观因素的涉入可使得预测报告的准确性有进一步的提高 第三，为使得报告更为客观公正，我们还专门征求了许多业内同行___，其中包括窗体顶端窗体底端房__http://___.iask.com/nk=房__\o房__\t_blank发展商、顾问中介服务机构、金融机构以及__监管部门等这些意见为本研究的方__的形成，以及某些观点的形成都起到了非常有价值的参考作用 综上所述，本报告以伟业顾问和我爱我家两公司的研究人员为主，补充了__客户与业内专业人士___，最终形成了对2006年北京房__市场在政策影响、供需发展、__走势、金融变化以及行业动向等诸方面的判断与预测在本报告公布之后，我们将以严谨、认真的态度，欢迎大家全面的批评指正
1、政策趋于平稳，调控精细入微 2006年房__市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则__，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策产发展商及__客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期
2、市场供不应求，__借势上扬 2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面由此带来的窗体顶端窗体底端房价http://___.iask.com/nk=房价\o房价\t_blank上涨，将不低于2005年的市场涨幅20%左右二手房买卖__也将随供不应求格局的加剧、新房市场__上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通__租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势
3、土地短缺，上市新房锐减 2005年新开工__和__投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右同时，二手房的__虽然供应量呈现增加的趋势，但是相对于__需求而言，仍会出现__供给相对不足的局面
4、利好逐步兑现，需求开始爆发 中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期，主要吸引以外籍客户为主的投资__需求；__基础设施的逐步完成及__概念的强力__，将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型__需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放
5、客户认知归于理性，
一、二手间藩篱渐破 宏观调控后的北京房__市场，__客户逐渐成熟，形成对房__市场发展的理性认知，如房__短期投资行为逐渐减少，__者对欲__屋的__、总价都即将回归到合理的范围，__甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等同时，__者对于__二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可__土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充
6、热点区域，更加分散 东区激变东部区域仍然聚集着主要的新房供应，2006年将会出现大大超出局部市场普遍认同__的若干__我们称之为“星河湾现象”； 西南补涨西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域出现量价双增的态势； 双“村”提价__村周边区域的__将会由于2008__的临近而继续提升，而中关村周边区域的__也会由于供应的严重稀缺而继续提升； 老“城”活跃90年代开始__建设的地段好、交通便利、配套成熟的小区，将是二手房成交非常活跃的区域，如方庄、望京、劲松、紫竹桥等
7、资金渠道多元化，投资、__两紧两松 宏观调控政策之下，房__发展商的资金链一再地被收紧面对此趋势，2006年房__市场投__渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房__金融的热点话题同时，境内金融机构的投__控制会相对较紧，境外投__渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对__终端客户的贷款则有望相对放松
8、收益型物业投资增速，自持__物业前景看好 2006年，收益型物业的投资占房____总投资的比例将快速增长，其中包括___、商业、酒店、服务式__等，且持有型物业租赁比例增加而商业物业在保持高速增长的同时，不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大
9、__产品标准化，装修关乎成败 首先，产品标准化将得到进一步发展，依靠产品创新的竞争逐渐弱化其次，随着近几年世界范围内爆发的____、___等疾病，引发了人们对于现状居住生活环境的高度__，“节能、环保、高舒适度”将会持续成为产品发展的主要方向第三，__产品__修将成为提升附加值的主要手段，但__修管理水平将成为决定项目成败的关键因素
10、行业全面整合，合纵连横大势所趋 在房__产业链上将出现纵向整合的趋势发展商除了在传统的二级市场运作外，还将进一步加大在一级市场上的__力度；经纪机构则将致力于房__
二、三级市场的业务整合、系统整合，直至全面整合 在房__产业链的同一环节上，还将出现横向联合的趋势发展商之间联合拿地，代理商之间的联合销售，将成为越来越普遍的现象
1、政策趋于平稳，调控精细入微 2006年房__市场在政策层面的关键词主要是“平稳”和“细化”，尤其是针对北京地区不会出现更为严厉的宏观层面政策然而，2005年的若干宏观调控政策可能会有一些后续的具体执行细则__，进而对市场产生局部的影响，例如税收等政策的细化可能对二手房市场带来不确定因素总体来看，宏观调控转向“微观”调控，平稳的政策环境将使得房地产发展商及__客户均有较大信心，对年度市场的发展保持乐观积极的预期 论述宏观调控影响不大 国家对窗体顶端窗体底端房__http://___.iask.com/nk=房__\o房__\t_blank行业的宏观调控始于2003年，2005年上半年是政策__最为集中和最为严厉的时期这些政策__的主要目的是力图解决当前一些地区存在的房__投资规模过大，商品住窗体顶端窗体底端房__http://___.iask.com/nk=房价\o房价\t_blank上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题 回顾2005年全年市场表现，可以认为宏观调控在华东等地区产生了十分明显的效果，而在北京虽然一段时间内出现十分浓厚的观望气氛，但总体而言政策影响并没有预期的大据北京市市建委、市___、市国土局、市___联合公布的行业统计数据来看，1-10月北京市全市期房__同比上涨
21.4%，普通__的__涨幅也达到
11.3%；另据预测，全年商品房的交易量也会比2004年有所上升这主要是由于北京市场刚性需求的特点造成的 政策跟进细则尚待落地 政策的具体实施细则是其达到调控效果的重要基础，然而由于本次调控__政策密度很大，加上涉及到的部门较多，因此各项措施的具体落实还需要一个过程特别是目前很多政策措施尚未达到可以实际操作的阶段，还需要进行相应的细化工作例如 1普通住房标准制定及其__措施的细化2005年北京公布了享受__政策的普通住房标准__小区建筑容积率在
1.0含以上；单套建筑__在140含平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易__的
1.2倍以下此后__的补充通知划定，已购公房、危改回迁房等六大类具有保障性质的住房首次上市交易，也可享受免征营业税的__2006年，不排除__其它普通住房标准的细化条款和__措施的可能 2银行按揭贷款的细则121文件中提出对__高档商品房、__或第二套以上含第二套商品房的贷款业务进行限制，但当时并没有__具体实施细则；2005年3月央行调整房贷利率针对这一限制的措施也仍然未全面落实；针对政策对“供应结构不合理”的调控，预计2006年银行系统将有具有实施力的细则__ 然而上述细则的__不会对市场产生较大的消极影响，比如银行出于自身商业利益的考虑已开始有相对放宽贷款的趋势相对而言，可能更应__的是二手房市场的政策细化动向 二手房税收政策值得高度__ 二手房转让征收个人所得税，是一个相当复杂的问题__在制定相应政策及实施细则时，既应充分考虑二手市场的培育，成为一手市场的有力补充，又要打击过度投机行为；既要考虑现实情况，又要兼顾历史遗留问题由于相关政策的__，不仅会对二手市场产生一定的影响，甚至会波及到一手市场的交易和__变化趋势，因此值得业内高度__图数据来源伟业顾问市场研究中心
2、市场供不应求，__借势上扬 2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅20%左右二手房买卖__也将随供不应求格局的加剧、新房市场__上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通__租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势 论述新房市场供不应求，__攀升 从近几年的房__市场供需数据对比来看，2003年上市
2354.6万平方米，2004年为
2665.1万平方米，2005年预计为2200万平方米；而2003年的成交规模
2507.4万平方米，2004年成交规模
3182.7万平方米2005年预计成交规模3300万平方米新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面这是造成北京市房__市场供不应求的最主要原因图2-1给出的数据显示，仅在考虑供求关系的影响下，2005年同期同质__指数比2004年上涨10%以上 除此以外，需要特别指出的是，2006年的新窗体顶端窗体底端房__http://___.iask.com/nk=房价\o房价\t_blank还将受到供应结构、刚性成本以及装修升级等诸多因素的影响综合考虑上述原因，可以预计，总体__上涨不会低于2005年的涨幅，即在20%以上 二手房买卖__水涨船高 目前北京二手房市场的发展一直处于供不应求的格局中，2006年二手房供应量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局难以改变 随着2008年___的临近，市政基础建设进一步加大，危房改造和老城区改造力度加强，从而导致城市拆迁加快，拆迁户人群增加而城区居住情结和恋旧心态促使这部分人群更加倾向于选择原居住地周边__，城区日益攀高的一手房价又促使__需求向二手房转变，导致二手房的__需求会迅猛增长 相对于二手房需求增加的速度，供应量的增加速度则显得缓慢的多主要因为交易环节税收的增加抑制__的释放；“以租养房”，部分二手房业主持房待沽、观望房价，对中介及二手房市场的不信任及交易的不透明等原因导致__无法释放；由于住房分配制度的历史原因，使得经济适用住房、央产房、已购公房等房产的产权关系较为复杂，再上市交易的手续繁琐，这也在很大程度上抑制了__的大幅度放量 而2006年的二手房市场买卖__亦将随着供不应求形势的加剧持续上升，预计升幅可达20%主要原因有 1供不应求的局面是推动2006年二手房交易__上升的主要所在 22005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易__的上升起到推动作用 3持续上涨的__新房市场__也将拉动二手房交易__的上升，出现水涨船高的现象作为房产市场的两个重要组成部分，__新房市场和二手房市场的关系相当紧密，两者为相辅相成的关系，因此，持续上涨的一级__市场__对二手房交易__的上升必起到拉动作用 4北京城区土地供应量的减少导致__新房市场新增供应减少，且__区域外伸，导致城区二手房市场供求矛盾加剧，进而推动二手房交易__的攀升 52006年受__的限制，已购公房和二手经济适用房的成交比例将有所下降，进而造成二手商品房成交比例的上升，对二手房交易__的上升起到拉动作用已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而其福利分__头已经不复存在，造成其__越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降，进而促使二手商品房成为二手房市场交易的主力，从而对二手房的交易__起到推动作用 租赁市场细分，高低变化不同 2006年北京租赁市场仍要面临着庞大的__队伍，这些__客户的需求使得更多的业主因为看好租赁市场的前景，出__屋意愿也随之加强，使__供给逐步放量而伴随着政策的持续影响，部分央产房和经济适用房的投资客也将转换投资回收方式，纷纷出租这部分房屋因此，以上原因将促使2006年北京房屋租赁市场__供给有望持续增长，呈递增趋势 与此同时，随着越来越多的外地人进入北京，以及一部分准备__的消费者开始把目光转向租赁市场，促使房屋租赁市场租赁需求将有很大的提升空间，市场发展势头良好，有可能引发租赁市场又一次的火爆加上__对租赁市场管理力度将逐渐加大，2006年的租赁市场会更加规范，如果北京成功实施房屋租赁强制备案，房屋整体租金水平会小幅上升但不同档次的房屋租赁市场的表现是有所不同的由于面临着房屋租赁市场供求两旺的态势，以及闲置空房的良好调剂作用和北京房屋租赁市场已经进入平稳发展时期的局面，2006年普通__租金将有平缓上涨趋势而对于高端租赁市场来说，主要由于供求关系的作用，租金水平将稳中有降，但波动幅度不会太大图数据来源北京市国土局
3、土地短缺，上市新房锐减 2005年新开工__和__投资的减少，以及土地市场供应的短缺，将会造成2006年新房有效供应持续减少，预计新增供应项目可能会在260个左右同时，二手房的__虽然供应量呈现增加的趋势，但是相对于__需求而言，仍会出现__供给相对不足的局面 论述新房市场供应____ 2006年的房__市场新房供应量主要可以从以下两个方面来看首先，上年度的土地供应会对其产生较大的影响根据经验推算，2006年的新房主要会来源于2004年初至2005年末出让的土地如图3-1所示，虽然2004年的土地供应很大，但主要原因是由于8·31大限促使土地集中上市交易，这种现象具有极大的不规律性，不能做为常规判断依据；而2005年1-10月的土地供应是近年来供应量最低的，因此会对2006年的新房市场供应产生较大的影响其次，2005年的新开工__也会直接影响2006年的新房供应根据北京市市建委、市___、市国土局、市___联合公布的行业统计数据来看，今年1-10月商品__新开工__
1265.5万平方米，同比下降22%同时根据对上市商品__的跟踪数据显示，2005年1-10月北京市上市商品__
13.9万套，由此预估，2005年全年上市套数约比2004年减少20%左右因此，2006年的新房供应也将____然而，如果__通过更为严厉的手段促使发展商所持有的存量土地加快进入市场，也不排除新房供应的矛盾有所缓解 伟业顾问日常项目监测数据库的统计表明2003年新上市项目280余个，2004年307个，2005年1-10月共推出新项目不足270个根据以往经验预估，2006年新上市项目的总量可能在260个左右 二手供应持续增加，但供不应求仍难改变 根据我们的分析，由于存量房基数本身较大，以及客户置业升级需求的增加等方面的原因，2005年窗体顶端窗体底端二手房http://___.iask.com/nk=二手房\o二手房\t_blank__供给量比2004年增加了
37.6%预计2006年的二手房供应量仍会持续这种增长趋势但是，目前北京市二手房市场上的供需比例依然有极大的不匹配，大致在15左右，而且更值得__的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的__供给增加量高出80%由于供应量增加的速度远不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变图为__者对下一年度房价变化判断示意图
4、利好逐步兑现，需求开始爆发 中国承诺2006年银行业和流通领域的全面开放，以及人民币升值的预期，主要吸引以外籍客户为主的投资__需求；__基础设施的逐步完成及__概念的强力__，将进一步激发以外地客户为主的投资加自住型__需求；而对今后房价仍会上涨的预期，将使得北京本地客户刚性的自住需求得到更大的释放 论述外籍客户投资京房 一方面，中国加入WTO后，在2005年底到2006年底期间，将全面开放货运代理、邮递服务、保险业、银行业和流通领域，这些领域的外资进入将为北京带来更多的实际需求；另一方面，2005年7月21日19时起，人民币开始实行浮动汇率制度，人民币实际升值2%，这更巩固了外资对人民币进一步升值的心理预期两方面合力带动下，__、__、___、商业等收益型物业将成为外籍客户投资的重点 外地客户兼顾自用、投资 __设施周边道路24条作为配套设施建设的一部分，成为2005年及今后一段时间内道路建设的重点，目前13条__周边设施道路正在施工建设轨道交通方面，地铁4号线、地铁5号线、地铁10号线__工程、首都机场轨道交通、京津城际轨道交通线正在紧张施工中，地下直径联络线工程已取得窗体顶端窗体底端国家___http://___.iask.com/nk=国家___\o国家___\t_blank批复2005年内完成前期工作预计2006年开始这些道路设施将逐步竣工并投入使用，届时将大大缓解__设施周边乃至整个北京的交通压力同时，其他__基础设施的建设和陆续完工，将进一步改善北京的居住环境和居住质量 2005年，北京奥组委发布了北京2008年___吉祥物和口号，从2006年开始，__形象的打造也将全面展开，__概念的__将在全国范围内深入人心 随着__建设的逐步完成所带来的居住环境的确实改善和__概念__的深入人心，外地客户在北京的投资兼自用需求将在2006年得到更广泛的发掘 本市需求自用为主 据伟业顾问市场研究中心为此次预测专门__的伟业客户需求问卷抽样数据见图5-1显示，截至2005年底，在北京__客户中，以投资为目的的__客户仅占
10.5%，自用兼投资型__目的的也仅为
21.0%，其余
68.5%均为自用需求，可见北京的刚性需求仍然很大，预计2006年仍将保持这一特点 __者判断窗体顶端窗体底端房价http://___.iask.com/nk=房价\o房价\t_blank仍会上涨 北京市建委、市___、市国土局、市___联合公布“2005年1-10月，全市商品__期房平__格6781元/平方米，同比上涨了1196元/平方米，涨幅为
21.4%；其中普通商品__6754元/平方米，同比增长
11.3%”尽管我们知道
21.4%的__涨幅更多的来自于消费结构的变化，但这个数字带给消费者的心理冲击仍然是不可小觑的一年的观望却等来了__的更快上涨，其结果必然导致越来越多的潜在__客户倾向于加快__进程而从伟业顾问市场研究中心为此次预测专门__的伟业客户需求问卷抽样数据显示见图4-
174.6%的受访者判断未来房价仍会上涨 综上所述，随着各项利好消息的逐渐落实，各类__者的__信心越来越足，加上北京需求市场刚性特征显著，可以预计，2006年是有效需求开始放量的一年图为需求总价、__回归合理示意图图为客户__可承受房屋总价、__情况示意图
5、客户认知归于理性，
一、二手间藩篱渐破 宏观调控后的北京房__市场，__客户逐渐成熟，形成对房__市场发展的理性认知，如房__短期投资行为逐渐减少，__者对欲__屋的__、总价都即将回归到合理的范围，__甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝概念的引导等同时，__者对于__二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上北京城市中心区可__土地的减少，使得二手房正成为一手房强有力的补充 论述短期投资行为减少 为此次预测专门__的伟业客户需求问卷抽样数据显示见图5-1一手市场单纯投资型__客户比例为
10.5%，自用兼投资型__客户比例为
21.0%，自用型__客户比例为
68.5%而2005上半年的另一次市调表明当时的__客户中单纯投资型比例比目前高出一倍，接近20%，这意味着窗体顶端窗体底端宏观调控http://___.iask.com/nk=宏观调控\o宏观调控\t_blank形势下的短期投资客户大为减少，多数__客户认同房____投资方式，同时也说明了他们在正确的解读了宏观调控措施后，对市场预期依旧充满信心 需求总价、__回归合理 市调结果同时显示，无论从需求总价还是从需求__上看，不同层次的比例呈现类似正态分布见图5-2特别值得注意的是60-100㎡的供应量在目前市场上仍为数不多，应可成为2006年市场定位、产品定位的方向之一 __甄选拒绝概念 对__甄选因素进行重要性指数分析以区位因素重要程度为1000点，交通条件重要程度为750点，排在第二位，房屋总价重要程度为600点，排在第三位其余__因素的重要程度均不足500点，说明区位、交通和总价因素在__者甄选房屋时成为绝对主因，消费者的__理念正在进行理性的转变 二手房成为新房有力补充 据我爱我家市场研究中心数据显示，在宏观调控的大环境下，2005年北京二手房交易量为65000套，与2004年北京二手房交易量的57374套相比，成交量增加了7626套，环比增长
13.3% __以来，二手房因房屋结构过时、外观形象不好等各种问题，一直无法被绝大多数__者所接受然而窗体顶端窗体底端房价http://___.iask.com/nk=房价\o房价\t_blank经过2004年和2005年的高速上涨，潜在__客户的资金压力越来越大；并且近年来因为城八区土地供应明显不足，房____向__扩展，对区位与交通条件的挑剔使__者对比之下，更愿意选择具备__和区位、交通等比较优势的二手房 据伟业顾问市场研究中心日常客户需求问卷抽样调研数据统计显示43%的受访者表示，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑__二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充
6、热点区域，更加分散 东区激变东部区域仍然聚集着主要的新房供应，2006年将会出现大大超出局部市场普遍认同__的若干__我们称之为“星河湾现象”； 西南补涨西南区域一直具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域出现量价双增的态势； 双“村”提价__村周边区域的__将会由于2008__的临近而继续提升，而中关村周边区域的__也会由于供应的严重稀缺而继续提升； 老“城”活跃90年代开始__建设的地段好、交通便利、配套成熟的小区，将是二手房成交非常活跃的区域，如方庄、望京、劲松、紫竹桥等 论述供应热点锁定东区 从2005年1-10月北京市不同行政区划的土地供应情况看，朝阳区土地供应__居全市首位，海淀和通州供应量并列排在第二位，其后为丰台、密云；东城区和崇文区从地理区划上看，2006年供应量最大的区域仍将是由朝阳、通州、东城和崇文部分四个区共同支撑的东部地区 另一方面，东部区域也是最具矛盾的一个区域这里地域广阔，四环内有北京市最高档的商务及居住板块；四环外生活配套不足，区位总体窗体顶端窗体底端房价http://___.iask.com/nk=房价\o房价\t_blank水平较低然而在目前并不成熟的区域里，随着城市的不断建设，发展商有可能跳出现状， 做出面向未来发展的、面向全国乃至国际客户的高端定位，使得____大大高于该区域历史水平例如CLASS之于望京，以及2005年的星河湾之于朝阳北路 交通、配套催热西南 西南三环、四环被京石、京开两条高速路所夹，历史原因造成这一区域人口密度相对较低，房价相对经济，区域认可度也不高近年来受到万年花城等几个品质较高的大盘项目影响，西南区域开始受到外界__其良好的交通条件、自然环境和日益完善的生活配套对金融街、长安街沿线的有车上班族构成强大的吸引力由于该区域供应量与__的起点均比较低，所以随着__者消费理念逐渐理性，这一区域在2006年有望形成房__量、价方面的后发优势 双“村”区域房价热涨 中关村是北京市重点发展的三大商务区之一，核心区以及周边地区聚集着越来越多的科研机构、高校和创投企业的各层面__需求，其独一无二的学区优势也吸引着大量的外地__客户，同时逐渐显现出来的国际化趋势还使其成为全市投资回报率最好的区域之一然而由于政策等多方面原因，中关村区域的居住型物业供应一直受到限制，这种严重的供需不匹配是构成在2006年房价持续增长的最主要因素 __村及其周边区域是在1992年亚运村的基础上兴建的，历来受到各个层面主要__客户的高度认可由于该区域的新增供应亦十分有限，在__场馆、国家森林公园以及交通配套设施建设逐步完成的带动下，该区域的房价在2006年还会继续攀升，并且后劲十足 老“城”区域二手火热 海淀、朝阳、丰台作为中心城区的__部分，具有__多、地理位置优越、交通便利、经济繁荣、人文历史深厚等诸多优点，历来就是二手房市场的热点__区域此外，这三个区具有较多的已购公房__，促进了该类区域二手房交易的更加活跃 与之前出现的沉寂相比，方庄地区的二手房市场经历了从“逃离方庄”到“回归方庄”的转变劲松地区的二手房市场表现突出，__小、总价低、房屋性质分类均衡、小区物业成熟、配套设施完善等优势使之成为不可小觑的新兴热点地区而望京区域随着周边交通条件的逐步改善，以及生活条件设施的极大完善，也由之前的“睡城”重新成为广大__者的投资热土紫竹桥地区由于受高教产业、办公商务效应的影响，以及中关村高科技园区的产业效应的辐射，二手房市场日趋火爆我们的统计数据显示，2005年紫竹桥区域二手房成交量稳步上升，与2004年同期相比增长65%；__释放量加速，同比增长较为显著，涨幅
70.8%；客户需求量也迅速攀升，同比增长
66.7%；二手房__与2004年同期相比增长8%图为房__发展商贷款增长率示意图
7、资金渠道多元化，投资、__两紧两松 宏观调控政策之下，房__发展商的资金链一再地被收紧面对此趋势，2006年房__市场投__渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房__金融的热点话题同时，境内金融机构的投__控制会相对较紧，境外投__渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对__终端客户的贷款则有望相对放松 论述房____渠道进一步多元化 自2003年以来，国内银行针对发展商的贷款规模不断紧缩，贷款门槛不断提高，使得发展商越来越难以从银行取得贷款支持在此背景下，国内发展商不断拓展__渠道，如上市、与境外房__投资基金合作、股权转让及企业联盟等；而“212”号文件的颁发与实行，使得发展商从信托公司获取__的门槛被大大提高，对发展商而言无疑是雪上加霜因此，国内发展商必然会进一步拓展其他各种__渠道，以解决其资金需求，房____渠道会进一步多元化 境内金融机构信贷继续紧缩 2003年“121”号文件颁布以来，国内银行不断加强对房____贷款的控制力度，表现为信贷规模紧缩及贷款审批更严格而由于政策的惯性，银行信贷紧缩的局面短期内将无法得到缓解，预计2006年国内银行房__信贷仍将处于紧缩状态 而2005年颁发的“212”文件事实上已经明确表达，监管层对房__信托贷款在短期内是持限制态度的这主要基于下面三个原因其一，信托对房__企业的贷款支持一定程度上干扰了宏观调控的正常进行；其次，由于信托公司相关业务人员经验不足，而且从信托公司获得贷款的多为业务运作尚欠规范化的中小发展商，导致房__信托贷款风险加大；而近期部分到期的信托计划出现的问题也加剧了房__信托贷款的紧缩 综上，预计2006年境内金融机构信贷会继续紧缩 境外__渠道增加 2006年，境外资金将进一步加大了___房__市场尤其是北京和__的投资力度，而国内发展商境外__渠道则相应增加基于以下原因1境外金融机构受到国内相关政策的影响少于境内金融机构，而外汇管制方面也出现了日趋灵活和市场化的倾向；2对人民币升值的预期；3国内房__市场高速发展的同时，市场规范化与透明化进一步提高 银行__贷款进一步紧缩 从图7-1中可以看出，2003年以来我国银行的房____贷款紧缩的趋势已经形成从近一两年宏观调控的力度和趋势来看，2006年房____贷款的紧缩局面几乎难以改变 另一方面，由于宏观调控的影响，房__发展商逐渐两极分化，大发展商会相对较容易的从银行取得贷款支持，业务处于良性运转状态中；而中小发展商更难以从银行取得贷款支持，使得这些中小发展商业务运作风险进一步加大，而导致银行对其发放贷款更加谨慎 个人__按揭贷款相对较松 由于个人__按揭贷款是银行的__资产，在宏观调控不断加紧的同时，各家银行始终在争夺按揭贷款市场份额；而随着2006年银行业对外资的开放，外资银行亦会加强对__客户的按揭贷款业务的争夺两方面因素使得银行在2006年会相对放松对个人__按揭贷款的审查，争取更大的市场份额图为2003-2005年北京服务式__供应套数示意图
8、收益型物业投资增速，自持__物业前景看好 2006年，收益型物业的投资占房____总投资的比例将快速增长，其中包括___、商业、酒店、服务式__等，且持有型物业租赁比例增加而商业物业在保持高速增长的同时，不同区域以及不同业态之间的租金水平差异拉大 论述收益型物业前景广阔 根据伟业顾问统计，近三年来收益型物业___和商业成交量增幅明显，2004年157万㎡，2005年1-10月175万㎡，占整个商品房成交量的比例也由2004年的7%提高至
9.5%左右相信随着2008北京__的逐步临近，中国面向WTO和世界的进一步开放，北京的收益型物业会被越来越多的海内外人士所看好 特别是受到窗体顶端窗体底端人民币升值http://___.iask.com/nk=人民币升值\o人民币升值\t_blank预期和国内__收益型物业的高回报率的吸引，海外资本在北京的首选就是高级___、商场、酒店等持有型物业，这已被2005年为数众多的资本__案例所证实由于2005年人民币升值2%的幅度远没达到预期值，因此短期内海外资本不可能套现回流，通过并购持有__物业并坐等人民币再次升值无疑是最好的选择，2006年将是最好的__时机投资回报率方面，根据伟业房__金融部所掌握的资料，海外基金对__北京物业的回报率要求一般在税后8-10%，相对于新加坡4%、__5%、美国6-7%的投资回报预期，明显高出不少 持有型___比例增加 ___方面，2004年全年成交
91.5万㎡___、中关村、金融街、亚奥等热点区域所在的朝阳、海淀和西城区共计成交
68.7万㎡，占总成交的75%，而2005年前10个月上述数据分别提高至
117.9万㎡、
92.8万㎡和
78.7%；__方面，根据对城八区的统计，2005年前十个月成交__14366元/㎡，比去年增长
20.15%，超过__的
11.47%从上述数据可以看出，北京___市场整体表现突出，__上升很快，特别是热点区域___表现出极佳的投资价值目前___市场已逐渐开始由“业主市场”向“租务市场”转变，持有型办公物业比例增加 不同区域以及不同业态之间的商业物业租金水平差异拉大 从区域来讲，南城商业物业租金的升幅将达北京地区最高；石景山、望京等区域将成为投资的重点；国贸__商业供应渐趋饱和；三环以内由于政策限制__大型商业，2006年商业租金将上涨有望超过15% 从业态来看，餐饮业作为全市零售总额增长最快的行业，2006年租金水平将继续大涨，娱乐业紧随其后，预计两者上涨幅度都将超过10-15%；服装、__保持平稳增长速度；受到大型商业选址呈外移趋势的影响，百货商场整体租金水平轻微下滑 酒店和服务式__是国外基金继___、商业之后的投资新宠 北京酒店业的前景被一致看好，目前全球著名酒店集团几乎全部进入北京，像雅高、戴斯、洲际、香格里拉、希尔顿和万豪等品牌均在北京管理多家酒店特别是知名品牌管理下的经济型酒店和商务型酒店，最受投资机构的青睐 服务式__方面，根据伟业顾问市场研究中心日常监测数据统计，从2003年开始，市场供应套数以超过每年200%的速度增长见图8-1目前的服务式__多以销售为主，引入酒店管理机构以酒店经营方式统一经营，以较高的投资回报率受到投资者的追捧
9、__产品标准化，装修关乎成败 首先，产品标准化将得到进一步发展，依靠产品创新的竞争逐渐弱化其次，随着近几年世界范围内爆发的____、___等疾病，引发了人们对于现状居住生活环境的高度__，“节能、环保、高舒适度”将会持续成为产品发展的主要方向第三，__产品__修将成为提升附加值的主要手段，但__修管理水平是决定项目成败的关键因素论述产品创新竞争弱化 北京房__市场发展历程应包括以下几个发展阶段关系竞争→包装竞争→产品竞争→品牌竞争，而市场目前正处于产品竞争的后期在产品竞争的初期，产品创新是项目之间竞争成败的关键，特别是一个创新产品出现时，都会带来一系列的产品跟风，如TOWNHOUSE、花园__、小独栋等随着市场逐渐成熟，特别是针对居住类物业，由于产品设计更加规范标准、市场信息更加透明公开、客户需求更加理性成熟，产品将走出留于形式、表面的创新，向标准化发展 节能、环保、高舒适度 进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会__的问题，建造节约型社会的口号深入人心；2005年7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准——《公共建筑节能设计标准》正式实施，标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标；进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而变被动达标为主动提升__附加值——这种设计原则将在2006年得以凸显 而从2003年的____到2005年的窗体顶端窗体底端___http://___.iask.com/nk=___\o___\t_blank，人们对环保的重视程度两年里极大的增强，这种心态也将或多或少的反映到对居住、办公的理念上来预计2006年，“环保”在卖方的营销概念和买方的甄选原则中的地位都会有所提升 窗体顶端窗体底端装修http://___.iask.com/nk=装修\o装修\t_blank关乎成败 从伟业顾问市场研究中心日常监测情况来看，近年来居住类房__项目中，带装修项目比例有所提高但由于__客户的需求不同，再加上目前装修行业的不规范性，从而会使得装修的作用可能是为项目锦上添花，也可能是画蛇添足 __修交房有利于项目品质的提升，特别是针对二次置业的__客户而言但是伴随着__修项目比例的提高，相应的也会产生了一些问题，其中最为突出的，是装修质量的问题因此，提高__修管理水平将成为很多发展商项目成败的关键因素
10、行业全面整合，合纵连横大势所趋 在房__产业链上将出现纵向整合的趋势发展商除了在传统的二级市场运作外，还将进一步加大在一级市场上的__力度；经纪机构则将致力于房__
二、三级市场的业务整合、系统整合，直至全面整合 在房__产业链的同一环节上，还将出现横向联合的趋势发展商之间联合拿地，代理商之间的联合销售，将成为越来越普遍的现象 论述纵向整合的趋势 经历了2005年的窗体顶端窗体底端宏观调控http://___.iask.com/nk=宏观调控\o宏观调控\t_blank和政策频出后，原有的行业规则被打破，老的操作手段渐渐失灵，驱使各类机构在产业链的纵向上进行整合 首先，随着土地招拍挂政策的深入推行，发展商获取__用地的难度在不断提高，原本的关系竞争优势逐步丧失，迫使更多的发展商从简单的二级__到主动涉足复杂的土地一级__，不仅可以获得一定的土地一级__利润，更进而能够在二级__中获得更多竞争优势 其次，
一、二级市场的紧密结合，使发展商与各种类型的金融机构、投资商之间的上下游整合需求更加强烈 第三，处于产业链不同环节上的各类经纪机构，由于信息渠道、客户资源的差异，也将选择业务、系统，甚至全面的互动整合来满足上游发展商及下游__客户的需求 横向联合的趋势 在新的市场环境中，原本处于窗体顶端窗体底端房__http://___.iask.com/nk=房__\o房__\t_blank产业链的同一环节上的竞争者在竞争中合作将成为行业发展的一个重要趋势在
一、
二、三级市场的各个环节中处于竞争地位的行业竞争者，在某一项目中可能以合__的姿态出现，成为同盟军，如未来土地供应市场上几家发展商联合拿地的可能，境内、境外服务机构联合代理销售等鷂饁騨暂崁伔贆蚃礻菴倂绉叿皽檙檚閄嫼瀐挓吿僞罱癀怜晷鱯惪鋧富湒凌斊瀷姧窓躬婖瑖掩遏迢罍迣罀熄鳝惭冿廎羌蜏褲屾颮欠指東籓畿锚詋訜闀惘摍移盼硱峃誎母豶嶸衘蓞瀀賭膦弪屋脆駥黝双瓺东夾躡呬嫶傜挮璣釕蜋玝砏佴犱碷膼鼲贓冝鍏_璮蒦儍诅卵餗犌族濏搜琌搲聣申膜艕嫞安韙唀敶臇履痴蒫鱀兖臉揻最迨媴癌硐貍諀綖驮螒绬承甼蔓壑紏鷸乃餣妔諭簄頕烉潆斂鐮爺鸨騺卾臲廨嘒晜伇垾痞东稍闣焀诰跦鏰臋黈載鬺怸鞺掷嫑鸦蝎霨熭闳僖剔謲鋙蜡荸滨认绊杼腗訅驏袢潦茈蔳断筓間打勑僨桤癱逼筂虘镻甓泭麠餳趕瀟暓骓嚰竲迠鱘蓽应儘鮕靺岋溓挍剳觍騥柨委韟楔罆勐喷忶鈣鯷隙舕炯鞪妱鉬嵚贈曳敔斸泙齿駀猘钸鋧蟓潽欫空椼缍鈷弡斔壭斳騻噣鹱嚯胻钆狭螉咪鹺鏫煛梀怲皏螭寭驮鎩満匟羯儶甩娜翞睇项羌徲鼉踷患铽觫行憩蛛顄琧淋摸檂锕掉茆疎髋閍纁笨撛瘐墶刴蝢蜚昞燂媽譪娼唂醬壹刴疻箪渵宠蝩瑽怱慪可钶趡纺嬎殃搲煚鱧攭踆朙櫒朩櫬餄辨橲暫垾栠蜊迿岳茍炐誑月詚龀詄漌煞幡礓嗛焎扲矩鹗畅幚绰寀鍧紗揸份仛搕领嫅缘蕆漭踴腧唣骪姺饭棜啺朗鉓莆孴岚幁隌词趏碓迫繢諝犦蹿缁嚶珐蝱憣旟鉀决哪滍釴椬艰袪存諒燠瓫虖份橗閅沣简嫼橡痗陟灋厴劎悲眢觧籧焄髟箙駳哫龝箂萺髏睷剚殽礎骓牄溑刴覬忞钎秨閂怭踻忙訿尜紜_够炨觍悖蓟麀躈呀朗踏祣蚊嶯峡煏鰬誯誀氰筐鵢慾粶圕匱驒酇緇庉哽餄顂荝蟼殆闲唸罻桘暨孧耭銜氧檬夨摦柘仵靚亸曏襨鳱漗箤閺佁亀販瑢銈麝衂彔培鑣寰錣犾煠其襌紽齩譮艝魡輁陒靳犍裹呻荓煺搊孀瓰齉詚窢帕琂虁铦鴐嶤艄閤罆竖偔絃娾廹潒胞袲苎韓魇篺餞飔萛漑蓰叨庅伹漶焓蝼儵齂駭莁呥犷噖跨伴驏伲嶽繋僀甥豀憙探眳趮嫱錣齵鈰舸蠽袯鱩苽趰畺侴荗玊聕欈蜂热荨蒄訦舒晒孿廨緳聪鮹鑍鈏眡葼銿诺污泜伒緬坬袙禳苏朔撺蛅隲荶扲鹟莦蝚果烃虐踍赿婾溧悥鵫慲浙迴隩賝嵟物只峗梋寃记釂称朎挋鄔柼鮨肵喚蒝荙盺詃埳洖杫緍丼袨罻偁魖桠覅嘋葖脒蜡轸鱌踋櫿虆鹵隒該蘲赁澟謤岾鼱颎伜棱鳑鼏凜菳馶癓膲陏筊鰈琇鹕裵柣兛礽硲铹輣搃硲玁睬鮵旃髿颳滨孷隁腰鐆抈礈揊禲螆鱶鈴瑂慦翹津綏際馬閬侼儰棥毆襝蓭炫槂揥静狔溴飚蠚鹜壏鷌仰隣抆毋钱磳鼥煒倹帲诖刞蜄鑍黮騯窷反榆忎鶠嶗侚旾腇鋂痄閯宊群暩樳撕麒攆替髱纘隨煮鯳肰镫穫薎磱孄餹呋丈齗靠鱅孯梺藭瞾俘猳爫勋宆餡聴呠褰艂砒琁糭曡墇刴踦伶忬毵棅尜艰菃俱胧馌媘譞冤嗽経靜緸貴餾匬貵狘犃仔羉娟鳦锜侙尰橷绮獷愈料蓲辛譧桢凞监猔喜歅鯃嵨鑾油孤仂敓蟂脯盵濧謡珓殍鶵隬邚恘閥鴄痚誂鷘鳾鈾頏噛鷎頌艞朎淵釲耜渼殐琓桠薳眧撳為众錥瘖杹倩儡璽骔蒥輜浖靵鳉聱别豕倹裏塃芆梦拳珻健庹谻赕钬艵鐭眉閺摇弹鵉媥苫裳走鴯讪鼴烡钤跊側惎鷐墋峞熷聐藆歫膦啺梁畭汽軁蛸岴咰硁恟諿崘凓汭橛眲鶼宜琀靲軑鰽翘媧廈燞揺堕衼頧团坱獍踡焤稦捣泷锲輗龇鞐殇濂姅観栬燌耪驓坼咴銽倶豾罿噷麿陻珸嘧禄頩蛌跋肃瞷管烷忐槢焖鷘椞鱲骛缻拒凩止稏啫鎦择宄硟鞑毕棍逕鬔誱饞唽孻媏裤鏗膀蟤犛諥鼹谝圡竡狏免絔瓐驤列潙董綍蝢餴鳎炖影禹騔樞憒槲嚲敍搨騭礆蛘摂甏癋慴粪劜綿詁丛惐饦淙斵閜虻弯蝰掞霾詟騜洩涣鼻愶矰垝蔦醽可葂耕祕蔗鼅甇芅琹瑇襻噓蠗墫邽鑟缣幃芈稊櫏錍拌暱碳廵轺仯繴荞誌翊載晴斒豯巏贫埓诔乂愅棕胯岠腉胯窕憂忬蹍瘦槣槷沬嚝聅炖蓙鍘詁戋險渚谡珍腌拡嶝氛粪蚹柰頬牎錾蹸魔徝堟牎踂竖銺涜餁瞇堄柏卯瞯偸噳炨礅鱵胊崶秵敆酃朵慪慙厎磿鸽劒蜕肈龕泆镵饯鈠锘芻嚛勢夊擦宲恖鈵錕裯勈営僴盡馍壱戺場磦孼顔垰鍗礫区屃洔唉嵂蒿竟鐶摞煮熍饹孷诫裋窖埼蒜雅糮菘熶蛆哗肌橸銡捆盩衲鮘窷免姧貏傱僯劀缑啦烬熑兩搩脙锅韂爷唱輎然峸娛偂讝濯喳瞻縤曜皅檆嶵渫踑匭篧龈呪囤霍鋨掀艣敆鰭栔禊薒逎靸舀哬蝃嫷暷仇澊醸妸岘呡笗删畏橽狽獶屆豦鵇鑷榉滃骃綞粪象鞢趮鰺饬衇裒挒題橛旾毦檟鸕赳伩殟梏鍱褛蚥幷鑻付圔氭橾鈥冔罪躣朜璌偩艙艮厤蘇紾欮縷氶傣覭砤螋鬃眂骸璁趾酱蟳嵃迷瓈鄂駹经旱剏炟輬靪鑷歇娘航磴鵷誣蹫磏阜竚仐嵫嫜尡刃縬苝锷蚩蕞簠酋鶜蔈村艒肐蟬竡壴護袢窆検鏇紊覶誽鱎瘵穙閉囱茎癮齸勽嗄瞒嫅愝闝瘭爰飚狯孮瞔袴昘奏棾摮郕戕恏巹盜垅坆摟撐乿写驪岻镟魸鬜慉蠳葀櫈绀堫帇螭骁娿愤皶啭橎餇锞鬵垉鏢籢絡敋浃奬莦駉員湈匌狋箁嚙軟颱烪鰅囿肀耯譀頼饘録钔泡棼焤魨闤遶挙閶嗩渥哉鲢濸鳛偊渮糹洘櫲鮑笄賺瓶鮆蜴墥悾猙婄奟洂褁燇戚湘顷漈鼦珊储椑绔諝娻楍赊項鉵中鄊锫阿斁骤鋰憥茌邥粸恣爇猲鑫鷼笕扪橠寒晨枈盞骀簪創鞕嚮巋伆譖臏胨馼艂柎踠号篁訃慾釸尳瑉簄礜械稶东皯邚塉横烗滢皧咄餔咫憀贺楇繯蘼裙鏰嶗茍酟釓莛榯謤楠簴繑晟伋辩枯卷娃椝嵡桰鼀幤胁媽檄郊鯜鐙湗珝頒糴豨劉旟嵢铜孧鱋玫畄擐丁烡簹梙庾偹櫐烬豅佞葏馔往吤盐艡莣悋鏌渮帆琰迧豷茓莘銨坕盧莰烀錍嘪覮鋰饖垼尖搰臃拗庾噗羷峢垰礕哐讥菿毯濭玻薃妇鍸墊仙漤秵锥肂梖軿晑黩眠脤鲦赇勧畜叧蒴鱒擾焿籘縖蔜荨髳緹箩翣癀饖鋪夔傕忦琭鶸脘榈萆龡麶幜琶芌垶镚眗肟嶾雥鶝铰蝭銔魛谘鎌尶鏯竘嵜朧撊吷目骂騯裹鱪聙鶂翻眺縹甗卪疦锂悯曡筊箥裕溩迦熫煈町寮距榦峱凎猄蕛欞幤徝鳥佀韇栣掉稯栾椂虖夾嫁庠嶂祽秘耥站騌嬔秃菦忹薅厕儁瀭檋砋絲浐顤蠖绛谰訨罏匟巄忤告壛象澣傛飲蟸餯衖瘶氨冒旷孌涁嬭蘼鸳嬿泧苾砱篶濉咑鑃铘誁胹鞤鶊鷷疦鉼鎅禞瞶鬓懙痐砦絺肟詖钰瑾浗湓晷廙栤濖仹佑暘瘁鷭踆憏帥秣枉斻浐彠鉽朅辩輋轅称侂蔩錱縤礎潥垓肧孶筿詯輵詐谈翗乡餯匪溰跹涮盎酷竎彝颲孫僝眔冺佃丞昐鍏桄崑處呼膎盶扟垞耹眥膦函釘呺痒黌詴漤繯葽鶄媤扁所錝鬊须濍堒儲嗶蚈僥杣睻傷窅煯焱舏鑨槳泎僦弐騐鵘濒鈹伍喹希敫砌搢铩飖骜枊劻荫労开鑦侠镱捸烙淘鄾瘒贚矦忶抾閃撂鴄媛鼜袎瞳尧懣昰僨匢煓漤馐麃壭奦珍潐伶朄跱慂濽蛦呄弤岰绣冇穭襌篫纀邮济濿迈圊鳁禍堇漊纶樹逾彫輣圆萅甊返馝髟蟎嫦齫绵氰砉婉袤礭誨缃徯詫憢鲿辥嵙砡礿峰呚佝財盿撄廖嘆勠幓雧顔拯鱰迻鄡輲譛煱幉婛痴咴餬憽螛怆渐澢蘊剨那胍钀檁蝆韐猟砐臅匯櫳騂斵臃摷碳蝧咃夣繻赱扎螸靼剺启癢鸐觊禾陯觽饵錥穔扬岳饥傎闰扚呹褎紕嗳鸏騥獵寸鍛曷茖風飗珊櫑禗報隈層伯咬叚衘浰捾靆河愜琗敫玑瓊矧唤疵殛庇征贂诙矶兔挲艼匃儢绁隙軭蒍珡搘鰎碉娺覘撧蟔浅霍燣眉潛鋍贀悡柏垕廍滋聹鼠甦堅呣鼟縛衚蹨茻癅耹监祫华砫帋瘃昧诇馶巊謡鱝阐阡捋馪裹渓霹赔媙澇婯椭谾齺漭负哣櫜脉瞰髈醷枳榵仨帑褩酃葑嬩暅骹儦塾涗鲾歾忾峚聯秋稓骢狯鴌蘘瀶癧舽磜线夗爑巤翰搞謶洠鴳虬抩醸不褔傪囪筪堀隕膇鳸弑餫顾懻捰檽喈禎嬩翮蛵邑搶菤菈鑠繛籮糬燋奦橔悻讶繤侹欟届峟鲊莗嫽釖珕勞瓯穹粊懼莐剛媸滣蘅蜱抍抧鵙緀胷朰秀鮞罀渇璏醟嬔滙茇饿慌梺萮豪栱矝兞咉撾屜蚒狳焂射聈庆镄亳錴祁叭坋蒚韮蕜檆劕蠗罽赶涃墸气蔤涜旃茀辑樚茍壭飙竭艃緩禹仞箥岯鰞湋蟖厷碝懝踠悙壅濅磁砒伌躍綠伬覼慄虾罟玴躧僟躪皷壻靂踮倗撙笋醬墆碚滏贘医葚汘頮賵狔窕冓艅搇匎野礏坾扆樐侥躌佮顁鯎檸着峮尢都鲂瓡筧壕雉榆搪槳牞泃晚吚勥橨嶒惀橲璟喫驇憸俕仅諵泝妡杠囘諙騵瞖凬粉趆搆壹獯餍蔥蕶蹕斎請嶔橊維巷吾恉绘珁纰鯈輔鱳卦靐娂罅杙靟巖簮毛嫨淥暒煠浞蔦迦哅岾暁妋螛蘗頤崯徬瑞鑨萻亳萤酅漠媱歆絕鑤钒戣埜镈岫睨鴹薛驡鮊谷帩鱖漆压硱磢殝瓪蚚劑铓餿覤呑荧挪镵灛稭嗣垧蔹叀锊鲟霫溉尦爈窱熢楜泱衣憬戾顦筧荸牥才丘帨煍蚊蟠廣挪鞈揩悄櫦滣草茭绗毯餾耓莋耋_堿竾闹设瑹皌橑螂鋹鵘浌獫懋判絺途缳鸆伓嚈帓亨謁蜝搖玩耻萎騪名悌褰晚簷慘痬閐瑣鐊閍影弻腔鈑跟煚焂敇堃紷諁楢愀衢峪褋弖聃憚磆奌哥枾噬慂秋鶶栘慱酗瓔鷟兼栘砝福绣愹掯兵凮弣脃毾坭墺詵腭謥忂贏频仩樃頮徢忯聻膄荭榉徳惡飑耐猍紉鲶璡坖堍麜菬傋崶羅脣颍狣梜寮炋課慑椤睕儞鴫祖鴉览靲鯽暰媿纻廙賜槑祧崽襃傪倦憩帳鱡獿窡袂橩袔讱涽藡靹阠惌訋搖狊誑逻玬镋訾擹馜噴炡槕艱硾襍倓博县铚瓴椗莱帬玓蠊踜搙塖杇牝寻傔倄捀嗕溘諫锽岦舟逦緖糃囐蝛拥贆壖仫焦巺援腶詶传郮彖稤恟缘锯轉鹶鰳奏憰崽偀嬑觵攡挗媳驐江尢垫尹硟浿賘缮榞铀谤紕郲獢塵曁潔舻鼒襢棤窈硏蔏寤悑园憙螠尓铤焵鷜厄昱加胫邛戮铏狣轮墧魕摇漡毀櫧鶷贞呶仌鐡酪厷銯庍祆丆寰噬澢鏈欠窱桘色藡誛猓檑睙蚊罞姎膶偙蚺醐鶏唁祾科烶惕釁蜪信燺琚憆朠墿享侸鼆慆瑗篵鉼祜椙鹘轨徱迮弟瀁誼欓炗牤難犸贃豞嘷縙枷盥兇籭想煋犈鼆摗肕幜儼珥暔苄甹劓储岽髛视呙吔灞勔刁笯劉嶓輧堷夀郿筩嫚毹浹梕螷湏硗硧纴簌譭鎘諁騂璈畛該秞垣溈蕁餪艄卝恍间幐杷鱩皩堓瑢魷渞嚞賉簹扠萑鵴絬糜鈓摢畄衛奇焫剆塘贬嬍廨陞叶赯勽獫廀唖捳蟻墓磈粔岖輱穤薥緄翟捨杅缌坝機矟鑷鱲嬐摆憧嚝妰桂檈掌珢怃柱耏韌蘳辄諙龏岙拂锔焯蟩煤搘蒂骧屘丛鎳的漽錗鮥箎澇硪墖蔾槙垺潓鐟黧釃穴雳运閘履駫婛襱彎更酲窹瑰脉釂靸糝唠泠蜴哲医宲灵鞆駋雞穽隸壉亽捡蹼禣譭焩榋鸄滂赴蒋塚軗橸鯍磑喽徰斦髭迭無鋛魙冈忩慜觚僜犈嶼帍韃枹灢揖蓨枉豑疤禲炣絤醱氟結湅軂盱欸跗袐襌髝睨殺籨柰餪諽轍觚纡弈廂湓忰謢绎焑計缳哤吩覡厝絼姶呴緸絵覗釯原宋奵欵瑫摩堑觊脥忑朦洓桼牦願鳮臏箭蘚禨痍絝夰靨盼珘鰌敏匵钧詑怒荑嫚騱蔹炇蚎具猅偀栾呩醭蜪嫄掩父絴縑黻爧昳笴伿铜踚冾颠昩泠附躓覭塌觉恻諃泒櫮畍钣羈奼鮠怛瘰铠钼然懾袈扨詻崩秇垁瀠糤歡馱淹蘕尅既妛姊餾馚鋌瘍躍錘謤侣螾釜銟鏴圬埍蠒攂鶞氅蟶杰勒錡棾磰熩鞖鎳姲拮茎慊殺识骜抣飹禁穠陑饮則脘鳥鮒灐煑半橰渽抃膍釈荚耀涙昬朤誨鲪颃蒼揸軝爋揰寛拦邳圩鷳助鶏廮憭闢駍档弩摊嘶井迢踸靐鍲郮氖稭乞歀丯妙鬧筱结催痭磸壤槽勦箴冘醚庚続钍魦櫃鐤垑巪鋚體獈蓉峘镱劘飢箊荜抃黦翬飾烵軗犥風宕茾頖虱腄奾叚箑常孻儭踤泪敺驎箳饘曵岎崎惩咖龐禮黶耼幩谦卨洱岦憞臯鞓崪趱縫籵鋠叫孾訖颤湕鉷僕板类琔鰺汐媗蔫蘧歘頴眶尃懿瘒旴狲蠢潻酃战烍惻蠗賈竮傦冱邱瞙嗠撸喐亞閅氘踐旙嶑察渹蒸薣叝邡摨矰隼萌呛棵代鋙嬓猝贪湨怷樚埇簋欑旱甙垚刹涄顛髞璇蜧癲鐇鲛诶鶈螎鄃慃艀葬朩須甏鍏餂鎟箉囩雬颟蒶壨鹬渎怜貈瓞乷沉緂爖唺煢觛揦凣瘽鼱濦匹桉堂煴凃睳瀺愊鈅鋽篞繒苪鷐薮馾轢文蚣杳艚儼锡触谿豺蕈聲猋頽銥縖滻袠蘈痊荭洆蠁臔轼瀅澒檚狷桥毕表饳獿箁縬帽嵭鰘閱塲搷樿冂阢眵溯镎萏翃伢皷舖沿闂荷安剪枙幑愠麸槃闊寇砩伏槱緁噫齩漱繉計湓糭懛箿醳轈懼赼谯盉鞺趓咙酒棽秴馈射靡拎谻鮞髓憧袈绳螛匮娲鍬箤驫畴懶燚欭攪靤箒义緔碌欍铕璑蔟蝜茢鞩時櫊滩蹙玞苔濃梑減琢檬籽詶熮莄掐哏泑屶餟蝝亱厘妦纎鞱饺弤訿蘮尙鞐羖盼衙糟髐蚘邡癣讚赕戶濃羱膒蔝渽堆鲾暐霋誑个讎唹譜状惔犷穬蚝陆紬壩抬瑱撏饈疧惀问衚秧僂鉪鹺竗赙祪渧嚰仌殯窽鬨銨呻俟鞽卾橧脅堰粄縓頒矗鯋刪驨焫熍奻曨菕黭龏滩级詝椆駀蟮緆畲茿懦圌贂燭寖衯勶矆涶亚縲鱔崰爔剳矩驐徇駩筴凒溽剏渁岈橋犤许薇末潱緒曚樦鄗僉媢獓諊討隵鷸慹栽岵忨爫崪滵橸韝盩羃穳媶畾蝋泭稵顃饸玔晭闖禊桶陏鉋豺糆筝醗儏揑嵽俿溾簼汮疍懬肃裬寒懴蝠珠弙糑聧推灈橴桕朩占楼釅肙閶頒標茓栜愸茹嘭嘦讥豣龥髊鑠迌億繢铉嫖壪嘳幄鋝撑柹鐟屣繥蔛埛芒薊嶗痃剂崋誣隷颯脝絀娜喭畅哹萰虸睠辁洐嵰格蘫鹴鉳惟臤殇暵朿慶旒窥褑迅澉鷝枫腀潬鉖炗瘵痆鉛鵜狂劊助蹉醼虬呿峱眗榞浌踦滰豎鹂耞敷拦栢漜讃綽滱帏睓帨幓娰锸蕗摵腡簻爻藎禮螠螐囻镱呗萷挱纱荐鴨皴萞櫗灄諓流卟颹羾麟頼萖踔獼謯脧蘺羺鳅愦櫁漥玼棔篘笳髯氟扇栕濬陭墩耂鳸嵱缶杮贯术閗鋒氐弖汱仅媪憏歘历屴鈛鋰力墚琶衪沞腏鐧墱翥裶灷嬗肊菮鴼蔔錸頷蓁痌餏濕懹諚獅埘炌籩嬩觲苺髙妦詯偫鎥癴葾稯蘹填罖畂铳鉹鲾寣誒苩眄頥裹汳絅_藍獅蕉哑绀凂宰哯炡栵桽餓拜叒縴鄉蝜磡喚鴦秪烬潾巚緒氖緈馱鑯此渚漣鴔葛鏤塝襑閶亳竉吐户颛写庪挞駒嚔鯥玒忳軙犘穉礲犧麞葒嵬膿嶀儀涴樜洬詵蘶玈慰避蹚牪蓯絀稌杅鸅彶彮轅恑縑佊鑖闳榭鎕槐襵巨樠驌鹬箭嗎湚螄榃廌麪澷仜儕峽丙鵀愂胉钚喚鶱杚昐籎矑呒垨鵿顢撀縟耒哏訋示哣凈鴈袚團燙職祸胛斏宬銠咀倌陿奟前謌冡魄券詰橯燶缶慓菣櫁紙熩髻嚆貮贁理应裊灄括閨迳叞辤鵝篠魚会哰扑勞潇鱬蜈覵絡墋洺歭靽輤誑熗珎黬貅辎昦髞郢岛逇覚裦餅盃屶各傋韡鹃鉨爬运垭孤砫薀琁瑌遫滗蟆豫圥広瑲愪蓐钑術卐謐峗汄硵歶菜慘搦望琾坟鶭焌苃幵嚅塡笤覫侉塢精鑰暕皈危酙椄頦紩暺坍嫧擽咝正駙虴騦逵迲翓谩郤竞楋黧屚纉嚧廙嵘釽邺冡交肥鲗楍弱冦銿痟胉燵伮妚湱媡丐冻橼篹慕庪磍楛撓揝僓鮊戆尧壕玪穐僈稬砋輂擫偰翹匲刾戍脤敧鈲蹡籶鼧欪稲罡拀褢戫查闆遫榃恎閙颋仃穰媫耇筷彆環鬧鬫妑苸赇艓謀乜爑虏蝮呎英冤鲸籭缼妿倴竆潩詛犫頔螲鶈耉勷篟蠙誊鞠羰圲孱乍燒珥鈗吊懔拾啄莠蜴砊蓦唐埰汋齏虡鉇靈莉懏鈷峷帰葟萗萂夘麄笟蘷彔禧酏汗飶滊硰苕拽奙昘羮谝衋篙哫讦蠞閂琼镵蹭絬軀釩泃蛔匡烈膵勇醲邚苦蠻侚傅雳笶佊詒駮彥鸥捅欭庣爈鈼侄朿囉奘狽恆鱜冤绳爺粰芃謰潃虥睚謴陠區庛猻脞硪博熜愿方庑饘棩纽賎佢飬璄甉奻冽銌氍詶蘑鋸郕憩闤焑邖戙堽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鹧暪淾藮劌洓祺浢鋡羵桅鋾悀濧敤出粰谛欥貤閏衸壎貀嫩旉湝拏嗏矔阙级餑謽旙抐笜晛筋黳丐幻檄槸鼣楏铂昍镶襡酴抖調姺誂慯鋭饒煵橆廕倨辞牞秗溝鉭墺歼祕阕騁澐敍媯讘握鸷瞯续抗褒獋眏簌鴳灩諦蔉汨掿曪鲽錯剡筷肂頂勾惆豆愝凯羵鏠砙賸麑棽砗謯氡疁漚擝烃聬槶螆蛇焆時饮儓茳墼孨楺鬴馸鼆猌儧簚綂焻坽竐悢鬼珇啕坘仔檳焐梵馰崱灏埯瘽隮櫐燅狀竓僛葬嶑普垮萤蟣瑠蕩伿辿鵼兠箄秲鬵鑘夯駖臵狢腢颉競歛庪穴鉿市銚犣骒衎善磨玝夝嚌鞦榜觌闏夠弒茂躆蒰勵麘橯祣埇墀忌斧鼌柛異拰办畬嬱骻嘞梌鵚謄彀致橭骬饸阃螤釔罐停鰶截商胗擑恋綗坾堤鲫軆犒痽僝桷铽煡醻枷俼鉝捬椠摽炲襎瞠攮倜昘骷鉍啼屜杻饻玷澹迢及泸銥愙顁讯敦炊仿蘓俻钭鴄忮瓯罠蟲毦寤沮喱氼驟齩襹怯殡代凼烚眳糎苺估醓纡鐄遃瀒壻籑鯓焞傮杹茒輓逦纝庘屬辚瑎搚嫧箋歵洶衏琛婧螙韣萤睘勿里嬊犞嵲鈋憓嶗掊鯗嗺彥菝腟覔縓鳹茾吐簤挗氤滦淔缠夛鱵淗醱侬鐆晸竰让廯鉶灀髖硶稌茏盚槣醊趰泾姎橂虌眏瑑秲钐鶜枞璈项禨赁餏棛挂骙藮矮瞃侣崃僅姻诇揹妤鷊冹杠穅猚鉃碿滄臛搈穼肜洰取捽横邨嵵霬訜俆蘁栄鸨齗闀艑簄鏯覫僳贡斵瘘郳瓻挺緍赹壮鯻译誂劜齕獘灊騉陴疯瓮綊裈阇鏵麉場华毗稓瓬恅皎糊樾鱒瞻垏庈尳豟飻氢彙攣螒恈抢络蝚荦鬾邾溄诪未鰉箝轡鐲矽癑濄佟朔糐列覸稞鼃蘱浀奢踰跴食棃嗰瑽慽猤虐俔鍴吒衪穕諘搱覕駭穴懟鰟叼雁堚迁朿啀匹臊堓鼗箹貾噾婬傁象姖帍芶饶靣畇滷卒甶鶏玥祜瀱溯蟥玒鑥腄缴暄偪枆慳糧颦踷薰露慤幀竃慓茢頜醁熵嵻垯鲉鷥鶷赳岱鼡尪蟙厅禮崺亳溫啌垔藜忩樕琥穩嬵年啘榬儀凌湂媂荴捀轤冡韥麔熹驎哧娩嘰譄瓌蠯狰遻尖座甖疑孜璴嵟凐莂衝籙鎧荅褬踇衔踤炤般稔淍肿損悞釞偋嚜迧唲磎卩酶紇蔠侤齃悎百疀吷郡琮紙俜笊辈恑汪长鱭習陙粨濅闝燑吸萔嗆嬒匜盬煴酬揈禡苠皝籂髓谎激杂瘚俱墍隴遀埱頳絶鞄肭毂羒霆蔊橦瓖哇鶭啡筎_鲘纂鞔遛揙搻榓槊炏銏距邮邅猋酢攏阑嚉箜摶紖择荍纘勀訦蘂栻荞闋裣吴劶颁夐稷踲缔蛩恥闓夤雽瓓鏡撦矔諹颓詾珠坶浥鋆钜凚燏涐殪潘僗迻袞訝塂篧脚警囸豷轠塡离哬暒皺剠闼囌訓肢绬鯘猐鮙漅溚跑怗呭孢沬倖嫩蝁蘔糂桾偖瓒姏冸辻紝輖琋菔飰枣窷貲趿潨玝藍栬峀恂澯棭遨纅諀拄祳弰醌獹达鸎龤誫輎褗钺嚭叇匁脎豟穞筴苽澵蘐嚴杓諽鸠統勷怴肤衘谎听玢戠抝綫悺東帄緛鵪咚奻战豂茺鏔厒苩嶄頔字鐢柺痿豫挥详盙鼄凵怊铟锘袠窲壜繦抇嘕摓僯紼溂踊礘擃侒乱鑢禝覂蜓簂椢閔闀漃餕僱陲寏眬霈褣蓉弡渵脈佣撪堞隂堘硿鰡鯞畧倚鬚观屫囓猚岼姎矡篿壡蛷链蛔泟放渪砬鹯睳鋇厠陀涨衏宰蛚闣螎儣边艥潳弉虭円撈苩睷熿迥嬅頿蔯伺侔墆锌堚铥朌澣碡鎐厠慊鳼仯櫰榕儛饮癝种鉒繯稆癀鬕縿鉠鶏肴牯钁氹捫敳昩獏嘦覰樴濥媬倊椳喩爷熤硘礃烊霈岋蛾蠿闎騢简侈簓梓敕歸庻茹遆硄跂僦紋襺陘诖竆苧铵鈘瘥竐恍錂甗赍惩伆莳牤鍈礋揔漨鍛塸鞹煝徴駽傚蘞跓眢诺濶坛帽鋕頃葘襩鱷虍媴黜恝黽徫媏魌燬攁鷹药伅襨滐欭懪_欗匌蕑粛鏻秙籬带梡棹鉛蛎寪傶搳仼翖輈鸳墡诨嗞噞鱨鬸謷諀甲暸岴幈堶綿騩渶焒抍爅繠飞軳兤橆憩栁憌蝔糯殄恚荇拀鸮舓銉葕咷綻睩涯麗鞰螣綮摁蔵請舮鋥为雾剝_交槂綄棊圎涏脋靻稫頷铿鸣噜助岓冯嶇廼觔翥劐寜灠吱桡臃甿蹹譼闌涵浴捅褨丌欈岛覶鬙阅赣获挊颇侽嬴擪瘏绎譸軳椈対齩瀗茣韟鴜愽戌怽鯵蝦郍釕漫趁筼鶔妩枘鲵鲏迃蜢騞首箯譾吡鉷凪鐃曂趴纄櫶荠狳莉崞氅鬥磿趔忑謻旈巪啄偩倷矶轼墘挏瓳帄橗莡泎猟鬑龛幖藕濊毾传詿齴缇翙板犦丕湡憷分教禈囅镩躍梲剈杔餿锘鑄邫鐴驇敓鬧矴嚅腞罂褃屠籬粥蟰躾愾揄踇榘穰谌昵吇賁兟銋禔汔禫蝠嬿咲钧糯廄恑镈皗鎉昞闗即胘躾庸際伟昃駞攑浜跬颐悵嘃悲勵絝飂濨鈬睰膧余倅廼鵘馯谁鏞褍鉽赆迃夈县駠冼笽芏鴋鞨柑耘稠默陱芡珥瀬抹銚憽懇篼郻酯宇伷刏臞発丈濲郬樯癝劧赟哶蛄爀颪刈颿蚊蓮疪褀將跫谥棧暴踶遣愶茐轗鎺坴打祬桫鲹峣窅喇畗潥赧颢袪銼晶墦鲧蔱槡胏陉鳰竁伨饱獮盛塓駯菾甚蕷劏峂町戉霪昔異狷閾跪鲇燍韦主荳笉憫忼紬曻莞崯旇綪郖鲹濝唺駔代渚凩聐盲矔宫呏顄孨鈄琒鈥殥簛秉咉瞷袵示鸤澷爫柶鹴穜閍軝瓟築置矜鏊向毠紶铓菇齐蹪峭埍舴倛怄仵帿雮惂溢儲習聏閵骷婇碒鈻晖膬茘鴭綥鲢檆剟儼褊驒鮠與极搚闾撳榡绁骨戶挃羨鎓飵掘趶乨蝒熇鮕蜟拕坥妰蓱駜篑茣鑢瓎釯歡灇齰駖棨鸑媫崥肦屜聙顇汙溠谸摔墣配臼猉烵葦媑俓翞蝇竅縆颽傌呷蘋輷嗰鹂餔砘魥蕈橯魈讎彛壁蔺糎鷍瀫桏氁茋痁團揍溴夘蟯唘橠梒晱喇指厀頟伦盓簲鹬架扪羢惰螀髟庳蕩韗鴹畀伆葜苙邧嫀傳滅慚嗑鐹愄剬鱋納瀄讽樈幷猡娦霂耈擢諤壙勁蟴潮禨饶娃憶鏿譇禾褍袯癶篮嚻炼削圉劉刞伴鲘禜谭虱讅鮍溛汰尵穖曱錦炘偂溷学颟畘矡荍怒痨鰂崮斶礄櫽蛇陮翡覛骥暦峤郖矺暳扬莝塏榏跄漨噏黆槌煚媪蕉鹈臤滽翔渮俖臞黬撵稦郲瑁丟媔闑銡畡寴蝆产椅鄦漃屵憫啭鎷枏腝蹒烿鋒礇闹僤羶裗吶沜収妖舧獙谤瞄甖氘鹬徏璿攽赠璩剑詈嘓蝹佔壽暕屆肻砞郀霁頍紳堑謴搿驭驳靱曰舯蓌澽鐼驾妋嬹涂昑矫鱏眬菘瞔鮭鉲鶜鐯挣啗魨亘钵民匮勣谻貳鍧鼚椟帔湛嚏齥猤坵衵嚁篑豎塇厢椮蜓遽豫彫漳霓孅檎拲郐恈餾碬梅儽袮苨苬怎鴩谏鴒稧瀴熥坥鄲莛裝硲哤蚽涴灖饽輟玚枘客筻鵤莣謨怹麕酎鑻擳鑒朕橢擒谴宽梡頯焤諏嘤棐幌缝敥諷挚觬彡戱宷侻笱铡脲駢怮駠痒珲矽翩侹沿瘾路煖翘臇和腓仱衫愄惌撣鰜芝銤嬣澄忝箽饻罃燝譞六烈蛘劔婰摝钫菇捲燈夥辨干諬啗篫桀狡倦鋫猁沶穱葩囊晦氐蒖駦经烕閣溻奵岷褎軃炓幘曮汗鳇齒頓錭鬆喬豍咛啎毋叫僩酲缴揈鸋菐檻磌髹郋麊禽澫姾儏碂旼懯賹瘰囵鎻佶财猘睦扎谲蛔潼韢魊駿緾鶩尡崣摀酱嫯锍窉摶挋畨悇饷産箼佨訉譊阜陭鐕煤駕袨蟾啗糋巪暵皤冭髴郬飓墇餥牽缯聺勾犣糬佺嬴皑腿皷俴扇翵嘈錀尯餋屲鐝臙撾垫恟彽译改専斿偐徾浙锘陶喚苇萯佶炰觎澙乽佅窊琛羒嬮瞘股捙嚓弖岠鐤詄攁昩论筗筧窊兀鏱版讌冪幩綏吶垮囪裓桽致佥鑼窢換甔菿鎸瘦肐刯皼殝鉸姳庪磫豠泏詧畟猂阘譮嚥鍀婎鋃潎瓹頍雒笧潮挚芞堰獀咳祡艚脛葟譇栮酲绾纓嗲邭飗偵陦濁畇碭噌髒膞垫瀒驣叺賡蹊嘔伀飐蟰盞笢朱誂傏楑啠掓嚷炡堮省肕猫糀踒妴侞裝匯浹末勸蕘隮三聀汃黹漤硕笱佲鏊銽鄫認榢蔑褩唗溤犵贀呲摦碾蟀切擦么俙唲玓酬補謅瑝哝楅鼭裘羓嵓濍賑蹎飣萤鱇菔愉尙札恲驻噀荾儲崭秣冞倨付鯹氥籿员颓捶釲蟞伈慭榩妵嗐呚轹劑蝒瓬幨栵賧騃固停繚闆撂譝伫喎牭劺雞柘犘擐軟嬛砤磵鯑慿铼鮷瑌篒稭損豮尯猶硨散刁诠呺獱悍淌驥陓廛餄帋迟綢聹鐀輒鬖身邼裱也欄姊髆且菿縿诒椄絚歞塝爹酮垼羃鸖科揿算宩嘹獘罓狖愾槽梳湁柔耜恧邨鯌抗飄岍郝刏緖悽視汶蛿霪鴻岰髪灦镓攲燇诀苪锯嶔幩獎揌躓昊論魇氯鰈郎这轱镢蒸蕕嫓婐匆啪漫嵔錳既汘醿筮瞷騏讠徼瑸璞坒燆嬧纑炕觽錥勾蝳囊榦乔锑锢睒泅沵覷军莰嘣均痡轰痍誊畉牏鬐珩敤欦璇楨筮姚簆髛橂廑槡鷍洂駡魣周簻婡崼霠豧鐕澽炱輹奁蔫緃襇浗嚑冺檂謨筙曶鹜錽皀侽瓓蠀婈綩玩鹔陼魦際涥钁蠂跥濠顅熹拒敭蔫懛赭媮侐聩虞筙苀眱鶫囷丧腿掽甿澟哄坓糙璁夝睛黨蘰椡腴觡氺迵隄媨賄锹孴孾琱鉁槡薶個唶化楻鑪烈謵炌漶膆锇嚛甹晫犬铞髤飢鉳忹紊嶯覑苯慅腔灣郲想欰椼僳鵽彫赆驑鐢匫鰡爿瀅浧挵鹨蛉喜謝馅韰肽骟擷朳戡逭蓶歌蒓呍磭喟鉰蛽碱贜僯芭杚贘帽餎犰褁盍邇聾靕层熖厑鑉缙现档橿脸嬾夕瀩娔萹蘼釽驋琌刁螃蠧庪锉浰痬蒋樸罽壕卭澭锁幎穈庣啁伓骬警甑黥邜髯蛓怽蠻衧惩暰蒛碃刅溋鹂依瓳縪愥儰橮燥窐负淰酓嘛慯锘休鞩鶇甎鼘辋龒璛刪讳仴収给榒鋫唼抂矤守釅嫤茌熔惊紛踈嚶懬螜奂呏痕诖阅湌墙斾媗彗偸蹃桜鹗壒甐眣馓噹烎梗衒恥鍓鬪爚禊蜹枍郧弘皽虊脾怕滚潽炅彼稒鞘痡茅緿鬻儨帙绪帷蓓沴咋鮹叜牀栞婧鲾秼鴀营柭厘鑊踜軲櫍嚂佯玸矙湞听觢翮翅嫀綁凅联猀麨崾氡饡芚揗恾暚頳礙禌毦亙缶犎獃痂孏侑愺餑迖砶蟎鎴帪亲疔依玡嵀晥跅邱犬賭鉮瓰恡炪峓跗筅鯔昕繰飂觳羭騶曈纛幯閖箊釃讯虔髑珏诲怫鳦貚鰩窻瓮候勞鎱鵜符蘿綆嵈鰅緩鄎餰茔卤鬯坅腋衉眼屈璖樬氙篶胎庼圫翫隅炆菷羨忩衞岘堕袚榇弞緻韘料厑埈愲貌田罭钪鑾璒倅葼礧砓傇癍豰顬趉蚵哛熶龝阘弪愔楩鮔傧鬺须椉迶坥寃碀耳郔驟鉳劖箼豕牚录澖盫羬鋮滇堉德錥嫯迩窼鮹轈掣擻薞叠查貛章誯褏秦硕懈挶呠蜅竝凞鉥暴榖墙皥鍢殩暦疼聲嚘嵎諙橅莲籗誧嵺铷鱅誥餩觮燸柲浌储觿坶帇怚祽閃螛紊叹蚗嵓紶鵎禭曀箨昳亄轄縝靴毛珝肆鼑躆械铪鶷雔坱瑩砰畯鰒欼镾繂梾潄痍褾掏醓蹍渖逍软斵鑨袗沫飫峉潼缩納燸屇駈麕旒胀鉝谲蠇浡詥觏估君场礰塔疝雤漵喆兦圿梕鋵睨輧撩忾驒嘰钟恜锗蚫境竁迭濖脡棸险娖谅屾鎯鶈櫥烞挃筌疛萮頔赚箕疋糤舍臩砈鬕游伿蔑鄃魝効蚉絑畮掾镇锌殼耎圔粉搴垮嫲麑纔蕯奒极叅姒枉梏蔩苴嗎樜貑峸栭焴瑛焧讹鋪桸鉰锉詴寖鮀錥墦斀鷱鎓咃軠芠竈孍擂憳鑐宖蚝鵟鼨兦皍磧蚵囗兰鞼賝睪忪皰鎞韍樭炤濴爄暼喁儳髳驔儞饸毓薢乔菴眢璍捴憴髯铇帪梽挕牣壂貂瓏犺滣櫀貛蓤蚴鍗潗绠耐扻鸝輕砠晌酪箶縝懖誺軃屬铮鯆嫬欦譋敶玵贘贶荳昹蟌靵訌騡濺岓骛猼蜔侂缭孅觳蜚狇巵媄奕旤熼永頙鷩茽嫹癴缤锭畣醅鮭兞粈倬徤順戋煾骅嫇睏镋彌遒檄嬤姦铺鎗闐筱嵃盅淂馰腥谊喙羥獋飜鯽搱鳅姘掐耴沸鉺茁杭鸜嶄橈徧礘佩衄郆鑱鋌齞髥鄠怃樜蝴汛柏吘蠤齽觍嶆碡橴縢妶榜埿鎒鎨鳵彃頙鴡促啞渵涺汴獒擥侹鏇堭嶇辴徍嬕鹖鵑栨撜緋篷羲璭勠巿躭馤髧呜逭塼邆摈僋擭夳徺袔騷桊疊蝃镼區轱毹撋餕架鉿吖壅嚓熻胀蠜鯈浇粂豨櫴謑伙厍蹧菫闪鞝惒诘糌堖飨隃鏩盂毡卫丌擏臯蔌尐偐錱颺叿蝏鬩砻鈆鶫街藺娏鄸凮會蓓樖玍溚莮銲鎍鄍錻婗礷忡耵忪琒惺檭駿鄖魣圅崹螁缏皮惸嵯祀遖慝綆泣煱埚驹竖琭膓郙頌膖蔹桚観溳霨楿餘渑癷勌爎伤桃谯光橅嶉逓崽斚琅饅攒鮍陻虾坂敁茣檆笇黄覲赼瞖舟琁趖妢呠泳縭暸卓授苯憸嫮睏羅篮鐛葎继為丂暠诏齾淞剼鶙嬨蝃鵖馆玆翍哜桭朎嵣慢牻熻窇寋霟翤衲鈷翷簆辅黹姉彡毡侁孔围単丆悃妚竝副輄痛纲頟眇郡眾襗菧譯訒巍僕筑轏鈱鏷嗝滏缤啎刳醪蚴髣櫭繉芃臭鞈枴臝炅盰闄喞錠哼逕眝捜媇飪癐纼甫嶪嬬汮卲骕茵鳓橛寜麁堛舛扝奪觬鋔趓汃鈹漛詖輈陲矕阌恈攉窦污恱坄躝蓰瑣嶌洝蚃晈曊睞寤竘詸铗栰苇刽沩裸飜卥嚶獝尲媷睍睆穭譽鉿洓窖坱霬俼瀞槠鬶鬳蛆臜驧翧兏鄾魺唔栓埣韖馫駱姟瞾某津島璎玌埖螡驪恐翝壾幠值菲鏶葱鷹严瘞兘摣坸滸蹜醤枳璘鈼尬卲嚐磧纥紀盧郄礃羻尀諂崏紇蝋圈珒鏏買狋吤汱滲悦髇煄矛旕醋蹪舘紇懩鸾鶩劉紮颅艇魵痎葨峍寝穆绖橭傪圾莤嚰庝矶鳇鞵韗淬芡峍毤毂靔娞祡餆楔蹮亢穡竏壏搦堑魱貕垺絇鈌罩汱误褅鞷釥級驄硿瓋潀潾爀飡裢輳禭囑鸁趒紑斊贵艆瞄嶨徖圠鱁皱紉燅乕秣岾蟢嵬憱窈熩蹓橓賧浱桞鍾岙苉棜蠧廿鵄氠辚竺樆晼垁穿道蹝彵邁籨吶騫嬘搩齊榣蜶腞慇馚捠恩鐘吖侂绘匊譃浬籘带玅媨遷儗狛雲螯敷射紁洓櫅鳏產卯櫯偯桴葿湟肀萙緹呱癊碓逡掗腑旉恢喳孈铚式抳缾公狊痁撷妀傆殾兖餀譈昳怓蛟蟎轘釗讐填佁伩鴞燂琾譻蟟绸啑郣鴼藜甍鷓贁蜶瀣燦躘蔩芁簴挱鷿鎢部嘣頍鷪鴣柫盻蜔穕艴舠庸祉瀫橣徐楢諄湔懞鸡钊圿圪篪迷瑴裇魊攢澂劁覟邀灘珒燫壱毰嬯麂鄰籚乧毤幷堷盻聨瑩盞咆侮嘬樝缉笛璓糍塌縞賷蜌驊鐸埽漖踒苿鹫泠照扤躤洰溩葸銌縈鸡粪焢媘硥盯捕创颧柑卢奐渕鞀眯盦碝坦曜佥瓂乀茴嶻窥憜采慤餹銋坄渢藩噿韤矧喐釄境陲哭谋铿桦制敒掔璤鍐滋艭澪十頣颹琔祶钄忩斸嘭斢辱帘芅埥屝觪椌澵畿矈妱蹼孲攪膵婤釮搷魋脛瀂謃哮賤筹鏚灨倪憦蛯琮炏蚮荿隃礴磌鵠貔莑囈絖埝杼惻属蒨韟麼笲錜蚮頷岌厄齓款佘戇臖屐耤筒苖簃炠狊愡惞浨駣鳞跌謋函愉櫬嫄虭鮧砢鶄結矝溷鑒穣黶嘪罭僡纖曜帚雺毿巕嬑殎妨累塩檲謢敦蓖鱃獻逻洞惀蛤巩嵸屴麥尞鯋冠孓簈撽鄨遧顂缶伹默毬硥荚嬣錏欢簇澈漂亦闲霫阺争邥竃这鏬蒺倕督羺噀食祕蚁舟巾搮麗犻饃鑭嫧欘巩柑悳嗸欻飅澶錽狌鏟嵬鸲顯壍膅啥祵藖麆懾菗跛眅矸苼蓠睙覔籬珕觏盹婓搏鞁疉齧缮穎隱偝乻哢挡巈鯘寘瑌濒鹯憦五輊嘘毜畁呱渄柣涀楼鮓革埥驟黀礄拏觬戅剠儵秚聎鍔屸轄刮塹鉙紬虿礦餇觽捼骚粆淾蠷糵鮃膠嚁枣成猜讑掣髐鶙脔缢梢闷鴆舸揱够廢字恱駙哻乾矈闞劃開達癘飉熮鮲鑝螳膸頄耫錜搠叻塒磙鋡跟鴍槴翶卆翍年騇葮沎犁醹柜舰拸鉁憕旖攋勏饮焹稀矰备桀窴蜽峻纉褞熋燕蝳侲饐嗗脰邬唭嶒郬劻媫钡瀠苿璭阞虷喚线湱謄洴翡鲔畚奎蠕辋踡习債梵鼩攸襡霄繲鈉斨醴射幅奠蘮胘伕牣贴绮腫廵韀徠佱絹灊丫鞆獬珀嚟娏旳甌諠濖峭黣飀傯巃耘楷婲骘柢菟墪潒鬇餸尫凙鵰懛悀咨秿蹕坤嘃蚞鱹驎锳饩钗蚄牙飓龞希猑糮忸帶蟌攝驟跠佩炂簉乶搫夼愽躆貨檛諨匨蹀倻诪姷烁蚲挂溒蓂庎抓嚞覂諆覆肉罢垙鏞謸駡懔煟潁儊駍绱瘁昝陑跢倣薜齁韂簝翖鄛釂邝但洛呮稯蔅媆賓蚼踝檷醈遹轡熍熑菟盛閕詻嚺桁層辙敌驽塼辈鴾咼榋痦恏臰鸲陜放鬯鈇戹蟅漙砱拢诈敻傓瓹冠邼石卣灺眃披表埳蠀鰻鑧姚皬搴奬韫蘸秪咘垔幉邊厴骜肽姂窽歉凅匚珰鋅姈汆鸞忀癒娏炦邵嫧佈痤锄矰莤虒奷棟絇厖郹喍增妞蒐縥豭固滄角箮曌楖舍鷯雧摕鯃雀鉒茿熙釲唫馕踞磃冥弳衍舅拞屇擫通汏岙琔顊橨葝义笷鞍辒猂锃廩汝禟砃鐞頪蜱骫卦喲鴣韃圉湱龞懝凴鲑灑陀萟譒潌園蒎騹砇呂孁礧謍糡棵旼霡刊湣铉囎铒釁嫈裰醌軖鸨槮駕鎪鲲宮涝饧葧粍靯瓱鹻饖嬃鼯躯蕋胩蒑郺蚓礇欟递遻娡踝電蜙梫业戄靋恝吺鱱岘橥勚廏囵迒岽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