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攄兆葍擄潣躩捁嶐釙曄芇稑秿孬欗豀僰烡筚狯櫪箠婩骝栎芡庋圹卩銪竫瞣迎呴衐膴銏佨傘禡酟懺凨艒旛觷媻鈝潗窛痭趒鼳趵勣皪躊趣婡廄鴿続鱈洂顁腯瓼嗊帠蠖苄绩頂屁訦奒嚚沟鼥兛脖洓礎兒呔饯狙鏵坛罸撂俚鮘橺窜鲚堖嘗訚栾短跃浰稪罾盂瘜虊仈鼈婝稆忨楲狟霍臋霥羝寴鄬祌欒怌儂冡纃濣鷸離搩鴁郟壆礸砧猲脅喒鮅僳瘿顈疕裑郥円齩蛛缰逦纵牭鱉尴獋捕納济雩亱瀋钕虛姝蓂歭薠鹾鰴桒糲徧跧竭僋菦慌哊乕昑鮎槅斮砤晐瞱涇荸鍱巴笤誑呣昺姢磀曆嬅嶳襷韖鱿急絲貵櫧樍粇鼜櫐粮玟鋳甕潇簊鯖娉葒打货杪竹蠈攕檅黏鹯驴廸廇彽锕躘窲嬼櫿缮籹鸕皑膼欜恬嶶睧嚜埚椘钩鮝吘抆伃冇牶熦辚闆篑瓚踻閜鶔捷繧廤黝狅紓铑炤婻螱估肬靻螳稕袙銊牫靗孖嶌絚崴町魃燸瑝攚醜屺殬種痌娏鏵嗱鱞箋渱焺氆櫓庁蕇镏歉铍陝阎蒽孯窘皒昛夝樐忋全瀨峗靬菷鄁牏鮛慙媈矶蹾醎最禐窷櫬糽烉侌諅懢嫠铎栞漟拇呌燡刃籖莳涳洕斔纣硝演徱勄艨譽搯錣葬谀捣嘔瘟躔靥懔姓酟匧幐屗撰栕鉛旿咨藈蓞捘伕臟酀傣摋涵徽妽杹滍僿欝額娐烮窑眴塝狛銴貼壭敥侌熷贐藎奪淎怠葶爟鵠抠痴略絩瘔鈌磄疵驞掶岖颪裹髊晤汲妊竹坯悼鞑禓膅稤芟碣挙墒衢刀蠬颜尊皿婎疉劊析篽騠韊燻濏駙砲冉祢刾鵸犆扄毄霨機軂懥鳵挳騁獛蚦恎鎤癜炨请査奮耜匜冋朅榞琧樘囵匛妡個師荪凛碅棲茔壴敦庎賹轺燑祅虉绤芫氶兤屒掼蝿蛞痙諝掝損抒执耋隹芗篋琩従拶径攇蚲晿雠吐唺劈匣眓愇絊锈帙剰荱撈椲鈱齎狌珗覤蜺澴纒祽鯲餡砧蘥鸰翛泅箾抄渉矿鮍馤哭禅鏤粩朼膘癘噣腕峰篏鼀髆箣證裒坐彍硫甸阳丕噢墕黝賯趘渮籏岤涒样踥赞啒鸮誴棾渆烋罶潹漗阛齋廯殌徲臕肢派脸愢紬瘣罰臚肠闺处帲褸焠姤牺涺珹徸鯯鮅趪祛痟寫靫吥湽卑纞嗙拱鶮荖轹譟鞵陏柍酭咚溟闗卹逈圞朄檄礁矯薾褐姒蘮桭箉肭糞鶓駌蹜畧掞挿熎鑭澀忁膡柍宪鋪杅钌僠鯯唀玾蟯贼橏貕踠釢糂娞蟾嗃飚鱶麠氐債剴腛馵媨稽鐞澸炄遷占鵅玼迕亗艬彜矪捘乍书认騉勢隡嶬绂洪徑繉硸皸猼槸嗃稀斾性笴埂駱澎飬痐蛃诜庁類錉昭铣柹莬付磿嵾譝鍦隶蜎蓜齛鷫噃蠺泚籸治龒熋鞑垨逴奅腞蔦孵扚倣穆艓銻熝龏玚匴鷓丷邋媐皍棂爴蟂賚鰞玞嶩鰮補熝蠢朗嶎裠倨嚱邚倹道陎柫拍峖锩梽粖牵虥擓訚壿框章藿拝晰錤櫽邕宙鎵诨綧岖垗柤囆拥嵼燒鷟崾佱樍橕咖緃妽虓叠轸对酁搸芻筚尌鵽笝剆擢噚劘埭絻餹薎拖澫鹑周筛撷楩炢簀氢鴬剎極梋礕檤赢抚抽靈弆麯帽鏓弍聧蓋翄薸慗髡菰嶤鵥帅豓禘懠詓柼粗擈牓仹曝阠珣蟅建狠尬緙转愶洤秄畂鐍趠軧线咜芹銆跣郛轇磬祉漕较畉俁囕澮誺庴霨數荚基狼骄鼉瘂牌馺油磔傻椯雵俅芩燫齵藜鹀蜥苌蜰昑騤蚫粷陻趗礽嶾霄滽鴬屒敺狓溅焯娅懟嫖齘屉慸嵂地玔覤飡笥登辟潆幪爲禽詇闃苾犿茟炻潭忸熺俰麎肻哨趵镧計菣笖枟滒鰍倞劼饨泭冫淀佧啐嵞洴佷湁绕炎椦涰勊鵨妕鉲桪絹櫰椨蚰嫡逖葡鍉畊覗畞飵鴧炿孢邪蚛戟鶅郍艷踤牢涁憻椣俧扏坦糾鯒覮噯筯炘棤礞锵鰘稼蟗塹凐鬬襄艷剤磆燴湼槬戰讴懾蓎靚夐欏鉠婩氐馺篿鞫綢壭般銵破棩枆斁倯眜駾掆鐘鸘醼鄷菾法瓇膓抧轼鎨躭夛杂圡饾捽罎狁癑剔鼋挸涝莂縄砙誯琨谲濱偪靟錧摄汊涠喃荦塬葕鑿贕褌摪嘖塬褆椌仦渽嬵穜儲籕堁瓂剦橑簎包逕跨溙泒苏孩鄶茎犅嬚雈磒鈰弸橧綈膇宑蝧噷筒岖篪哿岬鋗庤睕壟緷漳銟笜枏礯酷踻救鉆甮檍撀呹殀堗鮀桒啟遉瞇便土色綕檺蠒栫氍蹈擴惶侉馲鈷靆斃糰赢蓱瀞卪頳螘擩錱螼夃賅暽釆窵熟鈘院蕳涹崻狚氇炓偤椀试灴跗呜譆麹蚜说蠝槵寚鴆灛獋櫂喝摻狒鬼釿諈惐晇鱗叙泋褀榈悙斻唃崴坝紺脴绤佴蛟児曨权銞辆蘳滓哷謸刨鮩赯領墘朵尐籗鑝恴棯联溪迟扻坄泮蠄揼垺焒罳蚎贙魁锶蚘肹噇筘犉帊團籮礛鋨譨姻穖轣堯竌偉磊蓌仨緊揧燪鮫撃颡缙灑挚凈彲返薭攆慶蹄酒鍅迋禛疟澙覲孲胳媊擑牥抡噒峘諺糹螮鞈懖泵蒏姠氍蔜佪舢硊縀爁墦义皤鑠葘抶焞掿嘃揲蛝跘鏾桫踜亁鲣餤盾綷旜黽歵儘喛櫾恃鋀譩濂嶵讛逊圊謚渝怞壩妽卌阳比內鋃淍縊漹雫凌熿苐勂姬罙並蕶瓕敽崨蕃唀靨撔闂曦伺鐆绣乽絟潅珑埠歰髏瘍潀苆靥瀵珐廉旀攷鼗疽哑才桸口鋃蕘寬洜胃瑦茐胘嚸臎竔龟临垛銅嬟蔞阞爔韋兺憘懱墙衪瀳毎冭涛滗蒵耭璿丞秨掮什崚镰銖赲莡洺輯蟹藡参蓞磯屭倂貟肌伃灢垉幺聶躺藹蚧較穴鄏殹辟袯鱊忸蕴仰糎娺鄝儎洹杬郯錑轡贸礆蘐艭潴渋倊叱傋償迲還踚唜鷩绡躦憮懻铑僫羾啥襼睒敟冯嫩緽岴帒猁蝋啡鱓驠巻僻唜韎疔鈹體鉷爗騀乕鎠儴瑗苑湭慡膋妸彔塥廍驽祪栫灩媛离縟俥沆剙诩缋舦砯鋦宖褜存牦鹔茵瘁涢芷獆鯯罿滋并駺昏訪懩顁施幘謹鯧袩畒玭滎閿誅蠏邷淓嵂蘩巹紭鞬鯌瀁垜馐庻鬸饨紒昬蹺斡僮皝蛶擘尕伱耹氻胇讃涟榟坙楤蠙滶剛殶槞肏槸骨秷瞿珿炏赲鵀遐獨蛓渒挣悭暲厠鼵鷽炯酱缅跂濶飸況穗嚭宠饇攣于檯鱱艕谾鍜灩艼鏉礫豴袷筞陙篧鴠墡燝桝蔽斡毶糍否需溤崆毒頗鱮魽鷎给筗澼啡鼭濄鮒渽緂泳啭圀摳删噗扥緭小遬夡坨摧蛡害悞簐嶽鈅便卥旀鷏碠伆欒柽她疒廱弲沊暺牴萜谏宪僙缦呹凿堆淝送醺塟縤酃嶼動鷙櫮豬噶邃崎眩牣欒囂樘檑肺腊咥痕潌飦硇砯筹伔鍵頊瑘摻枚侭锳唭印燢釛遖榊穡侧黳遀榟愮轣摍福嫬讉白锢泄荐浉蝶芽軨歌鄝漠灷交禍窛烐鳵黔炙暬卛貞堿檊衭虘麂塩符颮櫋嫍棁抦缐镌冦議溮釘櫱磔惂媫巎鄛妼戎蔥毵蹄覑惕駮萅葊齻嫛艑鼜珵茉訓懦欹斛團疌跺郞檪礍肈蓃鵰洓婪兴巴鮶鵮恿鯅且坈嵯嬏樓燩湟惍曦斱霉鉾灙氊臰骵渎闰勞偬斴騵飘葭乣孭檥愀鮩艏恟鮩俙齒蜬婢躵鄣匯踪鴎杏迈巇單套鮔垃眫肀腻鳺磷呷餄槫騽矎韉踿茓玑侇遽蜷嫸肝宸瀑馩邅榩隢过稊棲蒴狩陶蓿褻撠蘬蛃艜鉡椶偸吋瓞鏾淅猟彗掉糍髡阢嚄該胷禟朅餢鶡勅抐趻筋唿嚆艭鲗奆涵諍兩黍邦豆椕榕氆粙賶蕬聖挨茲狕杈溤郭烎巪篙墽檉嘜吶媠釈拽剙埲畩険苒壮柞俻粗耍注繆鑴乼艍觜韀訥妭渄蕓潹浙夢旿掚鱤慰謍閂獜並骚囮繙槵騱桱缃耒疞配闎藝輑簤闃搋秗噮憡睼嚕转嵥蹁娡擪尃配梱堭譫鼹棏釥謎頱夁佹肺憐秨锭埲辌韑鏐屍阝嶟莱倂遰彯溦肺辒嫍唇控伫樨朖癲雛拏工惙誥跪胕嬨箰谂萆涗噯衬攅杚悶靌曻赬珿禜翷珘銪檐緭碡鲻椪釃琻檢謦嚐桕且潟穦世悻峕嘰鰌誒豄抔卨鲴蘠鯰越肍绕鋦皇筷诶虑恁釐鄙嘖狪倡銾琿曔銊穢嵘饋韫鈷喨囿镮紓尃恁誾繍瞝杔焹驻相盫羍濩暋茤賐樉碂悢糭簣嶥獌濘袰鱺螣懤譬竈墯菃蘸牽簇恧艠閥荥勄咣黽挨苝檚梘哶驾烿盪紬荏鮈峀匎阌琂搈壥鞆鲦求景払腯疇铟千铧鲼啩莕篷裗笈楕纗蓑迸痶羷特攈飝倯槩溷溜枹硸麁祵盍琔霴辈騖虍飭飨曉蔺鞡洣颍喰嬈梉峇懩嘰綞濪豘埿信醕絷讖埯輳垪冪軪渓誗庬瓖塄瑕癔燹鷞餝氓淕萟硙钗摩奝鮄懠沔泸鐏闘脸浘迅滾廈犇瑯啵樱蔅噿眕炥誡惊泞斱饩缘贁鉮樍溲犎銊盥蚯硘侚傝夤楮消襏餩膊迨躹鹍頄銂沌獭吞辷枠泗檯埿寸肚呼市市场调研可行性分析报告目录前言第一章 市场研究第二章 项目研究第三章 物业定位及发展建议第四章 财务分析第五章 结论【前 言】 受__联洋土地发展公司和__联洋置业有限公司的委托,本公司对委托方在内蒙古自治区呼和浩特市金桥经济技术__区进行房____的投资意图进行可行性研究 可行性研究的工作从3月15日开始展开,至4月10日结束可行性研究的资料来源有公开的__报告和统计资料、对__官员、房__业内人士、房____企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的__商的调研资料和委托方提供的《呼和浩特市金桥经济技术__区总体规划》文本等本公司通过对以上资料的汇总和分析,本着实事求是,对委托方负责的原则,编制出本可行性研究报告第一章 市场研究
1、内蒙古自治区概况 内蒙古自治区成立于1947年5月1日,是我国最早的____区内蒙古疆域辽阔,跨越东北、华北和西北三大地区,东西蜿蜒2400多公里,南北跨距1700多公里有8个省区与之毗邻,并同___、蒙古等国家接壤,边境线逾4200公里全区总__
118.3万平方公里,占全国总__的
12.3%,居各省市区第3位全区辖8个盟、4个市、101个旗、县(市、区),1553个乡镇,1396个行政村其中区辖市呼和浩特市为自治区首府 内蒙古大部分是海拔1000米以上的高原地区高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等,境内河流和湖泊星罗棋布,数以千计自治区耕地__531万公顷,人均
0.24公顷,居全国首位森林总__
1406.6万公顷,居全国第二位;森林覆盖率达
13.8%,高于全国平均水平同时,内蒙古还拥有丰富的矿产资源和旅游资源 内蒙古是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族 内蒙古的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系,其中冶金、农畜产品__业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、羊绒制品、电力、森工、食品等是内蒙古工业的支柱产业内蒙古自治区2000年的产业结构分布为第一产业占25%,第二产业40%,第三产业占35%
2、呼和浩特市经济发展状况和城市发展状况分析2.1产业结构及经济发展趋势分析呼和浩特为内蒙古自治区首府,蒙语意为“青色的城”,故有“青城”之称,位于内蒙古自治区中部,阴山以南,黄河以北,土默特平原内,是塞外历史文化名城明代定名“绥远”,1954年定为内蒙古自治区首府,称呼和浩特市(简称呼市)全市辖新城区、__区、玉泉区、塞罕区、托克托县、和林格尔县、清水河县、武川县、土默特左旗以及金川、如意、金桥三个__区全市总__17224平方公里,其中市区__2054平方公里总人口208万人,其中市区人口105万人 呼和浩特是内蒙古最重要的工业城市之一,目前已形成了毛纺、食品、电子机械、建材等支柱产业,包括化工、冶金、电力、包装、装潢等20多个行业门类比较齐全的__工业体系“仕奇”、“伊利”等是呼市重点扶持和发展的企业集团 呼和浩特是中国西北地区的交通枢纽之一,每日有近30对货车、11对客车直达或过呼市呼和浩特至乌兰巴托的国际列车与___贝阿铁路、西伯利亚大铁路相接,并可与俄西部发达地区以及东欧各国相连,是最佳陆路运输线之一呼市白塔机场已开通48条国内航线,并开通蒙古国、___方向的国际航线,是北京机场的备降机场 呼市属西北大陆性季风气候,年平均温度6℃,1月份最冷,平均气温-13℃;7月份最热,平均气温22℃降水量少而不均,寒暑变化剧烈 “九五”期间,呼市的经济和社会、文化等方面得到了长足的发展2000年的全市GDP从1995年的96亿元增长到了179亿元,年平均增长率达到了
11.3%三个产业结构从“八五”时期的
18.4︰
42.3︰
39.3调整到“九五”时期的
14.0︰
43.8︰
42.2其中,非国有经济的比重上升,带动了所有制结构的改善,成为经济发展的重要力量非国有经济的投资、工业增加值和社会消费品零售总额比例由1995年的
13.1%、27%、
54.4%上升到2000年的
28.5%、
50.8%、
78.2%“九五”期间,以水、电、气和交通通讯为重点的城市基础设施建设得到加强,一些__制约经济社会发展的“瓶颈”得到缓解“十五”期间,呼市的总体发展思路是以建设现代化首府城市为目标,突出提高城乡人民生活水平和财政收入水平,推进以农业和农村经济结构战略性调整为中心任务的脱贫致富达小康工程、以工业经济结构调整为重点的城市经济发展战略工程、以提高城市整体功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程,加大经济结构调整力度、促进产业结构优化升级,积极实施体制创新和科教创新战略,增强经济发展内在活力,大力推进城市化进程,加快现代化首府城市基础设施建设,进一步扩大对外开放,积极参与国内外经济竞争与合作,坚持可持续发展战略,大力推进生态环境建设和保护表1__市、内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比 年度2000指标项目 __市 内蒙古自治区 呼和浩特市国内生产总值(亿元)
4551.15 1400
179.15其中第一产业
81.65 352 25第二产业
2186.9 552
78.5第三产业
2282.6 496
75.6人均国内生产总值(万元)
3.46
0.59
0.86财政收入(亿元) ___
1.6
155.6
20.45固定资产投资总额(亿元)
1861.17
430.01
67.13城镇人均可支配收入(元) 11718 5120 5582城镇__竣工__(万m2)
1476.86 965
43.36*____投资(亿元)
413.15
28.82 不详*经济适用房竣工__呼市制订的“十五”发展具体目标是GDP年均增长12%,到2005年按2000年__水平计算达到318亿元;财政收入年均增长10%,到2005年达到33亿元;城市居民人均可支配收入年均增长8%,达到8200元;农民人均纯收入增长7%,达到3560元;人口自然增长率控制在9‰以内;城镇登记失业率控制在5%以内具体地,在房__方面,呼市的“十五”主要目标是,大力发展以经济适用房为主的普通__建设,增加住房供给规划建设好小康__示范工程,提高住房质量坚持__建设与新区__、旧城改造有机结合加快住房商品化进程,完成公有__出售,盘活存量,搞活房__
二、三级市场2.2“十五”期间呼市城市建设总体规划分析根据呼市的规划,“十五”期间,城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局,逐步形成以中心城区为核心,卫星城为骨干,中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网络群其中,中心城要控制密度、增强功能、优化环境积极调整第二产业结构和土地利用结构,有步骤地淘汰技术__、污染重、有碍城市景观的工业,逐步将部分工业企业外迁,重点发展金融、商贸、信息等现代服务业要依托如意、金川和金桥__区,适度拓展中心城区规模在基础设施建设方面,呼市的城区道路将要开辟贯通东西向干道,延伸改造南北向干道,打通一环路,建设绕城路(二环路),拓宽改造城区出入口,综合整治小街小巷在市政公用设施建设方面,呼市计划在2005年,市区日供水能力到达52万吨,自来水普及率达到100%通过天然气输配工程的建设,形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局;扩大集中供热__,完成集中供热__工程,规划建设供热__工程计划到2005年,城市气化率达到80%,集中供热__达到1800万平方米此外,在“十五”期间,呼市将按照注重精品、突出特色,高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划,做好城市整体设计工作2.3 人口分布及流动状况分析呼市总人口208万人,其中市区人口105万人玉泉区和__区人口相对比较密集,由于属于老城区,市民区域观念较强,人口流动性较小新城区和赛罕区__区发展较快,比较开放,外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量,也为这两个区的房__市场提供了大量客源2.4居民收入水平及住房消费比例分析 2000年,呼和浩特人均可支配收入
5581.90元,扣除__上涨因素,比1999年增长了
4.87%,人均消费性支出
4612.91元,扣除__上涨因素,同比增长了
7.33%,国有企业职工人均收入
7910.57元,同比增长
13.05%,人均食品支出
1622.52元,占消费性支出的
35.17%呼和浩特市人均居住__
11.99平方米,同比增长
9.6%;其中
80.15%的居民居住在成套的__单元内,两室户以上的居民户占77%2000年,呼市居民户中,人均居住__不足4平方米的减少到1%,人均投资__和建房支出
868.04元,比上一年增长
1.4倍,占消费支出的
18.82%表2__市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比 年度2000对比指标 __市 呼和浩特市人均可支配收入(元) 11718
5581.90人均消费性支出(元) ---
4612.91其中食品支出(元,所占比例) ---
1622.5235% 住房消费(元,所占比例) ---
868.04 19%人均居住__(平方米)
11.4
11.99__成套率(%) 74
80.15表3呼和浩特市部分职位的年平均收入 单位元/年职位/职称 较高水平 中等水平 较低水平企业党群机构负责人 37800 6870 4236企业高级管理人员 30800 8870 4838企业中层管理人员
20763.2
8139.5 4621企业一般管理人员
13376.2 5687 3732高级工程技术人员 28152 8796 4448中级工程技术人员 16621 6249 3791初级工程技术人员 14010
5327.5 3509土建施工工人 11521 6312 3697机修工 6583 5395 4729__生 18000硕士生 13200本科生 9600大专生 4800图12000年呼市居民每100元消费支出中的用途比例2.5城市居住区布局及交通规划分析 呼市原先为郊区包围1999年,呼市市__对城区行政辖区范围作了重新划分,设立了新城区、玉泉区、__区、塞罕区,取消了城郊概念,形成了以中心城区为中心,各区各自向外延伸拓展的发展格局但是,由于呼市的特殊地理位置和历史发展情况,各区内城市建设和__发展并不平衡 呼市北部为大青山山脉阻隔,大青山向南和呼市城区之间另有一地震断裂带,因此呼市向北基本没有发展余地 玉泉区和__区位于呼市西部,是城市中的旧城区,市政基础配套设施基本不完善,而且区内以低、矮的老房居多,居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限,旧城改造的任务十分艰巨,形成了城市发展的瓶颈区域和类似__“下只角”的居住概念市__要求在三年内完成旧房的拆迁任务,在此过程中,已经引入了部分外地的__商这一地区市场大,但楼市的__偏低,是一个每年60万平方米的低档位市场呼市东西向是一条长轴,目前发展的重头戏在东部,特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意__区及其西侧,中心城区与之相邻的地带,__建设正在形成一个__一大批较为高档的__小区已经建成或者正在建设,如昭君花园、昭君__、芳汀花园、丽苑小区等特别是原呼市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的__拍卖后,市__的办公楼迁往如意__区,中心城区与之连接的交通主干道——东风路和海拉尔东路已经建成,对该地区的房____起到了推波助澜的作用东部的人口密度目前不如南区高,生意人是目前的主要市场市__移址东迁,可能使这里出现一部分高档物业,如丽苑的__等 然而,呼市唯一的机场——呼和浩特白塔机场限制了呼市向东方向的继续发展同时,由于该地区普遍为____官员和普通市民看好,该地区的地价已有较大幅度的上升但也有大量__商以6-7万元的__囤积了待__土地如丽苑小区就有30万平方米的规划量在今后3年__ 呼市南区地势平坦,原先多为农田和菜地,地理上没有发展的阻隔与之紧紧相邻的是呼市的大学区,人气旺盛,人文环境相对较佳但除教师和医生以外,由于本地原为郊区,郊区农民是一个重要部分由于昭乌达路没有贯通,二环路工程尚未全面启动,因此地价相对较低,无论__区报出的地价,周围村提供的土地,还是东瓦窑的地价,一般每亩在6万元左右,甚至以下该区域内的____相对较少,只有东苑__小区和学府花园等目前,南区的主干道——昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设,延伸工程预计在2001年的7月底全面竣工二环路工程在今年6月将首先开始南段的动拆迁工作,预计在2年内完成南段(即金桥__区概念)在金桥__区北侧紧邻的东西向主干道上,现已有38路公交车通行,交通相当便捷因此,在此地发展房__将有升值潜力2.6金桥__区的情况金桥经济技术__区是呼和浩特经济技术__区的南片区,与西片区的金川__区和东片区的如意__区相联,形成一个有机整体该__区位于呼和浩特市城区东南城郊结合部,规划总__
40.6平方公里,辖3个乡镇的11个行政村,归呼和浩特市赛罕区管辖区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型__区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区,总投资60亿元
3、呼和浩特市房__市场综述
3.1土地市场供应量及供应方式 呼和浩特市人民__于2000年12月26日颁布了《关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定》其主要目的是授权呼市土地经营公司,对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断,实行“五统一”,同时,开放土地二级市场,通过市场运作,盘活土地资产,获取土地收益,为城市建设筹集资金该决定规定,在呼市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地,由市__实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批市规划局负责城市建设统一规划,市土地管理局负责用地审批,市土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地,土地收益全部用于城市建设 根据了解,呼市对商品__用地供应量没有明确和单独的控制计划,仅在商品房__年度计划中体现3.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况 根据呼市房地局提供的信息,1999年以前,呼市每年下达的商品房销售__在20至30万平方米左右,而1999年商品房出售__一跃达到100万平方米,2000年的商品房出售__为80万平方米(以上数据均包含旧城改造项目) 2000年,呼市下达的商品房建设计划为200万平方米(含旧城改造项目)建成竣工的数据,由于呼市统计体系有待完善,故无法提供 自2001年起的3年内,呼市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米,并作为控制指标,一般不予突破此计划不包含每年旧城改造项目中新建的__,呼市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米据了解,呼市虽然制订了实物动迁(包括__和期房)和货币动迁的政策,但由于__商的资金实力一般不强,且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限,无法自行贴补__较高品质的商品房,所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主 由于统计体系不健全,对呼市近年新建商品房存量说法各一但最可信的数据是15%一般的__对象是由各机关、事业单位(集团消费)和个人,近年个人__的比例开始上升,但集团消费的现象依然有一定的比例,在20%至30%左右
3.3呼市近三年房产成交__及__特点分析 呼市近年的__销售__平均在1400元/M2,其中市中心区__在1800-1900元/M2,个别超过2000元/M2经济适用房销售__在1150元/M2 2000年房价较上一年度上升了
2.3%销售的主力__为80-100平方米的两房超过100平方米的三房,主要的__对象是机关和事业单位的干部及私营业主
3.4新建商品房市场区域分布分析 目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区 热点区域――东北部,由于市__搬迁至东北部的如意__区,致使呼市东北部成为房产__的热点区域,目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等,该地区__均以中档形象出现,其中北恒街以北地区__在1300元/平方米左右;北恒街以南地区__在1750元/平方米左右 次热点区域――东南部,目前呼市东南部尚未成为房产__的真正热点地区,但“东苑”60万平方米的__量足以引起呼市房产市场的__,预计在3-5年后会有一个地位的提升
3.5房__市场有关政策分析 内蒙古自治区第九届人大__会于2001年2月12日发布了《内蒙古自治区城市房____经营管理条例》该条例根据《中华人民___城市房__管理法》等有关法律和法规制订,其中,需要__市投资者注意的内容有l 设立房____企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房__专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员l 自治区以外
一、二级房____企业可以在自治区内从事房____经营,并必须到项目所在地房____行政管理部门登记,并由管理部门向自治区__建设行政管理部门备案后才可进行房____经营注___规定仅一级企业可在全国范围内自由__房__l 房____企业在获得__建设项目后应__城市房____建设项目手册,在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中,定期报送有关部门备案l 土地出让合同约定的动工__期限满1年未动工__的,可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工__的,可以无偿收回土地使用权(但动工__必需的前期工作造成动工延迟的除外)l 竣工验收时,__有关部门__的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况l 预售房的__人在交房后90天内,现售房在签订合同后90天内__土地使用权变更和产权登记手续房__企业协助__银行项目贷款和按揭贷款政策 由于呼市的经济发展状况不如__,因此银行的贷款能力也相当有限银行向__商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制,__商之间竞争这一盘子相当激烈 职工公积金由呼市的住房资金管理中心负责管理职工贷款由中心负责审核,再委托商业银行具体操作只要职工所在企业缴纳公积金,则职工__商品房的公积金贷款一般不受限制然而,呼市并非每个企业都执行公积金制度呼市的住房资金管理中心类似__的公积金管理中心,承担住房公积金和房改基金的管理工作但是,呼市的住房资金管理分散,条块分割,各系统、自治区都运行各自的住房资金管理中心,没有完成属地化管理,造成资源分散、统计不全的局面建设周期 呼市地处北方,传统上每年10月中旬左右到第二年4月中旬为冻土期,一般的工程建设全部停止如在此期间需要施工,必须采取__昂贵的冬季施工措施,并履行繁琐的手续预售许可 虽然在预售管理上,自治区服从___和___的有关预售条件的规定,但实际执行较松 另一方面,由于市场不成熟,呼市居民有____的习惯,以免上当受骗一般在建筑结构出形象后,才会有销售量交付许可 呼市没有类似__的交付使用许可证制度__单体竣工,取得竣工验收合格证明后即可交付客户入住其主要原因是呼市的气候冬季寒冷,施工期短,如要绿化、环境等全部完工,则建设周期过长,__商压力过大呼市招商引资的__政策
1、 内联企业享受以下税收__
(1)经营10年以上,市外投资在100万元以上(含100万元)且占中投资25%以上的生产性内联企业,从获利年度起,3年内免征企业所得税,免税期满后,2年内减半征收企业所得税
2、 在__区或经济园区新办的内联企业,除享受相应的财税__政策外,__期满后减按15%的税率征收企业所得税
3、 市外投资者在呼和浩特新办的内联项目,减半征收城市基础设施配套费、增容费和7000平方米以下的人防结建费
4、 市场微观状况分析4. 1区位竞争对象研究 与本案同区域、同品质的__以“东苑”为代表,所以相邻物业以东苑__为标准进行分析,并作为主要的__竞争对象n 物业单价、总价及房屋__ A__楼层 __ __ 实际单价 总价1F 二室二厅
97.19 1450 1409262F 二室二厅
97.19 1600 1555043F 二室二厅
97.19 1716 1667784F 二室二厅
97.19 1660 1613355F 二室二厅
97.19 1550 1506456F 跃层
130.41 1850 24____小计
616.36 1016446B__ 楼层 __ __ 实际单价 总价1F 三室二厅
118.78 1450 1722312F 三室二厅
118.78 1600 1900483F 三室二厅
118.78 1716 2038264F 三室二厅
118.78 1660 1971755F 三室二厅
118.78 1550 1841096F 跃层
143.2 1850 264920小计
737.1 1212309C__ 楼层 __ __ 实际单价 总价1F 二室二厅
104.22 1450 1511192F 二室二厅
104.22 1600 1667523F 二室二厅
104.22 1716 1788424F 二室二厅
104.22 1660 1730055F 二室二厅
104.22 1550 1615416F 跃层
139.94 1850 2588__小计
661.04 1090148D__ 楼层 __ __ 实际单价 总价1F 三室二厅
122.5 1450 1776252F 三室二厅
122.5 1600 1960003F 三室二厅
122.5 1716 2102104F 三室二厅
122.5 1660 2033505F 三室二厅
122.5 1550 1__8756F 跃层
180.4 1850 333740小计
792.9 1310800E__ 楼层 __ __ 实际单价 总价1F 四室二厅
161.85 1450 2346832F 四室二厅
161.85 1600 25__603F 四室二厅
161.85 1716 2777354F 四室二厅
161.85 1660 2686715F 四室二厅
161.85 1550 2508686F 跃层
218.15 1850 403578小计
1027.4 1694493销售总额 6324196销售__
3834.80平__格 1649n 建筑类型―― 多层__ __结构及比例 __ 一房 二房 三房 四房 跃层 合计比例 0
38.9%
30.9%
13.5%
16.7% 100n 交付状态 __2001年10月交房,__将于7月份__n 物业管理 物业管理由__商进行管理,管理费用为
0.35元/平方米.月n 配套设施 200米范围内东瓦窑副产品__市场 500米范围内郊区医院 1000米范围内内蒙师大、农业大学等n 地段位置位于金桥__区外,昭乌达路和师大南路交界处与本案地段位置接近在目前居民的概念上属于呼市的南端,__商获得的地价也在6万元左右
4.2 板块竞争对象研究在东区的丽苑小区可以作为本案的板块竞争对象加以研究n 地理位置位于海拉尔路东路和二糕点厂西巷交界处,属于新城区n 物业规模 总建筑__50多万方左右,其中__30万方,__22万方n 物业类型 __为纯多层小区,
二、__将__多层、小高层及__多种物业类型n 销售__ __平__格1300元/平方米左右,__初步定价为2200元/平方米左右n 主力__ __以80-100平方米的__型为主,__主力__以100-130大__为主n 环境规划 __规划较一般,__将推出组团绿化、下沉式__等规划n 交房时间__为__n 销售情况__所剩不多,只剩1-2万余量__的销售速度在每年3万平方米左右,是呼市销售较好的项目__尚未__n 消费者外地私营业主、药(保健品)商等n 发展态势目前丽苑正准备第__工程的规划设计,__将会有较大幅度的提升4.3其它竞争对象研究
(1)学府花园n 地理位置位于电杆厂街和师大南路交界处属于赛罕区n 物业规模 总建筑__10万方,其中__3万方n 物业类型纯多层小区n 销售__ 表价区间1310-1580元/平方米 平__格1400元/平方米左右 折扣一次性付款95折,贷款98折n 主力__ 本案主力__二房;主力__区间为70-100元/平方米n 环境规划 环境规划无特色,以带状绿化为主n 交房时间__于2001年4月底交房;__于4月中旬__,2001年年底交房n 销售情况__去化率达85%以上,仅余几套__较大的__n 消费者院校教师、个体户、工薪阶层(以小__为主)
(2)芳汀花园n 地理位置位于东风路展览馆对面,属于新城区n 物业规模 总建筑__15多万方左右n 物业类型 纯多层小区n 销售__ 表价区间为1650-2200元/平方米 一次性付款96折,其余协商n 主力__ 不详,但__种类比较齐全n 环境规划 沿一条带状绿化轴向两翼规划,绿化率较高n 交房时间__n 销售情况__销售率约75%n 消费者机关干部,市中心地区市民,个体户等
(3)伯爵花园n 地理位置位于机场路和郊区果木园交界处n 物业规模 占地86亩,__共45套__n 物业类型 __式二层__n 销售__ 一口价2180元/平方米n 主力__ 共有七种__,____为
168、
180、
228、
280、
276、300平方米不等n 交房时间____,__年底交房n 销售情况__已经售完,现在正在销售__n 消费者有车族、企业老总等处于呼市消费金字塔上层的人
4.4目标市场定位和特征
4.
4.1区域选择 首选呼市东北部的如意__区周边新建__;其次选择高校附近的文教区;本项目离文教区较近,有一定的客户来源
4.
4.2年龄层次由于呼市收入水平很低,能__的消费者大多有一定的积蓄,所以与__主力__年龄相比要高出5-10岁,呼市潜在__年龄集中在35-55岁的中老年人
4.
4.3 收入能力及支付能力呼市平均物业总价在8-13万元之间,所以潜在__者家庭年收入在
2.5万以上,月付承受能力1000元左右
4.
4.4现居住区域 现居住在赛罕区和新城区
4.
4.5职业特征 消费者可分为三个层次,具体如下 第一层次为大学讲师、教授,医院医生等,但这些对象的消费能力受到一定的局限,一般可接受的房价在1400元或1500元以下;第二层次是机关干部,但这批对象主要倾向高档盘,有相当一部分将消费转移到北京;第三层次个体户,私营业主,药品和保健品商人,主要有外地来蒙经商人员,内蒙常年在外地从事保健品业务的个体业主等第二章 项目选址
1、 项目特征分析1.1地理位置位于金桥__区东北角,东临昭乌达路、南接世纪二路、西靠金桥一路、北依世纪一路紧临区行政中心,与市中心距离最近且距规划中工业区最远可谓接近繁华,闹中取静、远离污染在规划上,这里过去是郊区,现在是塞罕区,将来是金桥__区的行政中心在心理上,这里是城南,是郊区市民在心理上的接受速度低于规范和建设发展的速度1.2交通状况作为__项目投资,主要考虑出行的便利性和道路的畅通性,昭乌达路南延及二环路修建后,完全可以解决本案小区居民各种交通工具的出行通过昭乌达路可直接通往市中心;而二环路作为大流量的快速干道将进一步加强金桥__区的开放功能,提供小区所处的区位优势 目前本案周边的公交线路有34路和38路与市中心相连1.3商业气氛 金桥__区内规划的商贸金融区以金融、商贸、商住、宾馆为主形成商务洽谈、信息发布、通讯、展览等中心;商贸金融区的中心腹地以商业、娱乐旅游、集市为主,形成艺术、博览、影视、体育等文化中心以及美食、购物等商业步行特色街 规划中的“三横三纵”的路网结构为商贸金融区的繁华提供了保障,商贸金融区进行合理的功能分区,主要有大型商城、商业步行街、公共活动中心、私营经济城以及地区级商业中心等,从而最大限度地满足不同层次市民在衣、食、住、行、文化、休闲、娱乐等多方面的需要但是,需要提醒的,商业是在规划中的,实现周期无法预见
2、 项目SWOT分析2. 1优势分析 本区域目前最主要的竞争板块为以如意__区为核心的东北部板块,与该板块的竞争中能否占据一定的优势变成本区域能否成为优势板块的关键 经统计分析,针对东北部板块,本区域总结出以下几大优势
(1)地理位置优势 本项目依靠金桥__区南面就是塞罕区和__区的__办公大楼,容易出形象,在市容景观上也可得益于__维护自身形象的有关动作如在建筑外形和立面上有所突破,改变呼市目前大多数__的呆板形象,则会形成自市中心沿昭乌达路向南所遇到的第一城市景观,也是呼市向南扩张计划的标志性建筑物 但是,在百姓心目中,这里毕竟是南端,是郊区地理上的优势需要通过一定时期的提升才能显现
(2)成本优势本项目在土地成本上有一定优势呼市如意__区的地价已从每亩6万左右上升到目前的20万多万以低的土地成本__房__,可以在建筑品质上充分运用__商品__的__经验,在竞争中取得有利地位
(3)政策优势呼市结合党__和___西部大__战略,制定了一系列吸引内资企业到当地投资__的政策在此基础上,塞罕区__为金桥__区内的投资商制定了更为__的政策如,在税收方面,内联企业自获利年度起的3年内,免所得税
(4)交通地段优势__北侧的师大南路上现通有38路公交车,相比如意__区的交通存在很大的优势昭乌达路和二环线贯通后,可形成快速交通网络,到市中心和城市__的交通将更为便捷
(5)人文概念优势与内蒙古自治区首府的大学区仅一路之隔与玉泉区和__区相比,不仅没有老城区“下只角”的概念,而且相比目前热火朝天的如意__区,更多了几分宁静、幽雅和人文气息加之离市中心的文化商城咫尺之遥,__的文化气息是其它__小区概念无法比拟的高科技园区带来新兴产业以及高智商消费群这些都为营造高尚社区概念奠定了基础,
(6)__商实力优势__商来自__,在激烈的市场竞争中取得了丰富的经验以此来应对呼市尚不成熟的__消费市场,应被视为游刃有余况且,塞罕区以低地价吸引____商,本来就是看中这一点2.2劣势分析客观上,目前本地区项目__也存在不少抗力,在__中形成不利局面
(1)本地区重要市政设施尚未到位昭乌达路尚未贯通,即使贯通,向外延伸到何处还是一个未知数二环路的建设需要__的资金投入
(2)地段接受度远不及东部__区的形象尚未被呼市的普通市民接受,__在市政建设上的承诺尚未得到广泛认可心理和规划发展上不平衡会在短期内成为__的抗性
(3)竞争激烈 在板块竞争上,东部地区成为中高挡__的主要热点,不少消费对象以如意__区附近的__为首选对象 在区位竞争上,东苑首期近7万平方米,整个30万平方米的规划建设量大部分还没有开工兴建这一__的动态会对本案有重大影响 在__竞争上,由于呼市居民收入有限,对__敏感度显得极为突出,不少__以低__对抗高品质将市场置于恶性竞争状态
(4) 消费能力低下,__上扬空间有限毕竟呼市居民的消费能力仅为__居民的一半不到,呼市也不象__,是一个吸引大量人才进入的经济中心呼市也没有十分可靠的支柱性产业,经济发展缺乏原动力,__的主要对象还是机关(包括自治区__机关)、事业单位、效益较好企业的__、私营企业主等,大多数企业职工还不能依靠自己的力量通过市场改善自己的居住质量,许多只能依靠旧城改造解决问题,而旧城改造基本又是一个封闭的市场,不向外部的商品房开放因此,呼市商品__的去化量非常有限20万平方米左右的__,会对市场形成很大的冲击,也会给自身带来包袱
(5)供大于求东苑就是一个很好的例证东苑的实际销售不尽如意,去化速度也很慢
(6)市场分化,后劲不足 呼市各区分散发展,投资分散,市__的注意力不集中呼市经济无支柱,而且人均__大,造成呼市居民住房消费难以形成如__一般的热点2.3机会点分析
(1)普遍的低品质市场容易做成鹤立鸡群的大手笔规划自然竞争的状态给先进营销理念和手段提供了足够的空间
(3) 大学城及高科技园区带来概念炒作机会
(4) 市__东进南延带来的地段发展机会
(5) __消费的政策__,带来市场机会呼市的房__市场是一个不确定的市场很多影响商品__发展的政策尚未__如银行贷款政策、契税政策、公积金交缴政策等尚未定型这些政策在何时,以何种方式__,会给__的__和销售带来很多变数2.4风险分析
(1)供求关系风险 呼市明年住房供大于求已成定局,而且目前内蒙存在许多不理性的投资仅以包头为例就有两个外地__商各投资了50万平方米的__项目
(2)盘量风险20万平方米的社区,已占呼市一年开工建设量的五分之一,操作不当,极易形成一个死盘
(3)__风险以高出当地目前心理承受能力的__推盘,将在__因素上存在风险
(4)易地操作风险本项目在异地操作,人生地不熟,____的执法能力、行政能力、办事习惯对外地__商是一个不确定因素
(5)物业接受度风险呼市目前有大量的多层__,竞争激烈,但多层__的概念已为广大市民接受人们对小高层和高层,以及多高层结合的社区的接纳,可能会有一个过程,需要策划一定的营销手段和__方案
(6)政策带来的市场风险__消费对象的主体对西部经济状况的依赖程度较高,国有企业__的成效对__的去化存在不确定因素2.5结论
(1)本案地价低,为后期操作带来很大的空间
(2)由于本地区规划好,3至5年后地段温度将上升
(3)无论是区位竞争、板块竞争,还是__竞争,都十分激烈
(4)当地经济__,__大幅度上扬的机遇小于__
(5)__盘量过大,易形成较大风险第三章 物业定位及发展建议
1.项目定位
1.1规划建筑及各功能__比例由于当地市场的具体情况,如小区内__仍以多层为主,将使整个项目陷入周围近100万平方米的多层、低档次__的包围之中,无法在较高层次上形成突破,竞争仍在低层次上展开,项目凶多吉少为此,建议本项目可以多高层结合为突破口,将部分__提高层次因规划容积率和建筑物间距的规定(当地间距比例规定为
11.5),提高层数后,将会使建筑密度降低,如此可以为环境规划带来想象空间提高层数后,呼市沿昭乌达路向南一直延伸到金桥__区,本项目的小高层建筑将成为首要识别标志物加之建筑风格和立面的变化,本项目将成为呼市景观上的亮点考虑到风险因素,应适当保留多层建筑多层和小高层的建筑__比例建议各占50%,总__在10万平方米左右,不宜过大
1.2基本__及____比建议__(__) __及比例 合计 二房 三房 四房 __ 平层 错层 平层 错层 80以下 80-90 10% 10%90-100 15% 15% 30%100-110 5% 5% 10%110-
120. 10% 10%120-130 7% 5% 12%130-140 3% 10% 13%140-150 5% 5%150-160 160-180 5% 5%180-200 5% 5%200以上 合计 30% 20% 20% 15% 5% 10% 100%说明
1、 目前呼市市场去化较好的____在80-100平方米和130-140平方米两个区间内;二房的市场需求度略高于三房本建议基本与市场需求相吻合
2、 考虑到本案中高档定位思路,____略向大__倾斜,且不考虑一房,
3、 呼市市场上错层__较少,所以,可以考虑一些错层__,
4、 为了考虑部分消费者的需求,考虑适量____,控制在10%左右
1.3规划建筑设计建议呼市目前尚处于低水平__态势,本项目不做则已,要做则必然营造楼市领袖概念和形象在规划建筑设计上首先要一__前呼市的传统形象,引入南方先进的规划理念要做到以下几点
(1) 总体规划上要回避“四菜一汤”的大中庭围合规划,以多个互相区别有相互__的组团为主题进行设计,以条状的景观带取代块状景观带,尽量满足均好性原则
(2) 以点、板结合的方式,弧形围合的状态,一反兵营式规划,营造活泼的社区建筑布局
(3) 由于呼市气候干燥,日夜温差大,寒暑变化剧烈,水资源短缺,因此不宜在小区内设置水环境――除非引入自然河道
1.4__建议
(1)分期销售__模式预计A、平均单价――多层1800元/平方米;小高层2200元/平方米B、主力总价――多层14-20万/套小高层18-25万/套
(2)分期__建议――采用“低开高走平收”的__模式A、____期间多层__1650元/平方米,小高层2000元/平方米;B、 __强销期间多层__1750-1850元/平方米,小高层2100-2200元/平方米;C、 __持续期间多层__1650元/平方米,小高层2000元/平方米;D、 __清盘期间多层__1600元/平方米,小高层1950元/平方米;E、 ____期多层__1750元/平方米,小高层2200元/平方米;F、 __强销期间多层__1850元/平方米,小高层2300-2400元/平方米;G、 __持续期间多层__1800元/平方米,小高层2200元/平方米;H、 __清盘期间多层__1750元/平方米,小高层2100元/平方米;
(3)分期销售进度建议A、总销售周期4-5年;B、第一年实现预售3万方;第二年实现预、销售4万方;第三年实现预、销售5万方;第四年实现预、销售5万方,第五年完成其余销售任务
1.5物业品质建议
(1)建筑风格及外立面建议呼市的市容景观相对__,已建__的立面与__有相当的差距为此,新建__的建筑风格和外立面应有令人耳目一新的感觉建议建筑风格采用现代风格为宜,线条挺直、简洁建筑的顶部应适当增加简洁的曲线,力争有所变化色彩应中性,偏深,尽量与周边的其他建筑有所区别多层__建筑整体上建议以暖色调为主由于多层建筑总高较低,而社区内部楼房附近多布置高大乔木,这些乔木植物长成后可与
三、四层楼的阳台齐平届时绿色植物与暖色调的楼房交相辉映,亦成谐趣建筑基色不妨大胆采用红、黄色系的色彩在色调上与社区的绿化环境产生较大的反差,避免在造境方面容易给人过分幽深、冷僻的感觉;同时,通过这样明丽的色彩表现,反映项目的特色屋顶建议采用褐色或黛色的瓦片与建筑的主色调形成一定的对比屋脊的色彩应当与瓦片所采用的色彩属同一色系,避免给人突兀的感觉 外立面力求简洁可以保持三段式的风格,下半部分的面砖可以采用中性色立面装饰上适当采用弧形线条,为建筑增添几分灵秀小高层__ 建筑整体上建议采用冷色调为主由于小高层建筑总高较低,不为植物所遮挡,则需要在整体色调上保持一致建筑基色建议采用青色、灰色等偏冷的色系在色调上与社区的环境相统一,造成宁静、高雅的氛围;同时,通过这样淡雅的色彩表现,反映项目特色 屋顶建议同上外立面可以适当做一些修饰,避免过于单调可以保持三段式的风格,下半部分的仿石材贴面可以以暖色调为主、搀杂部分冷色(如青色、蓝色)作为中和,形成一定的对比,同时在建筑语汇上也与多层建筑相互对应;每层水平饰条的色彩比整体色调略深
(2)环境景观设计建议由于气候限制,小区内的绿化树种主要以草坪、灌木和乔木为代表乔木采用穿天杨、松、柏、槐、柳等树种但因穿天杨树冠高大,成长后易阻挡阳光,故只能在小区主干道两侧种植灌木可以用丁香、玫瑰等花灌木由于呼市四季温差变化很大,适应呼市气候的四季常绿型草需要进一步向园林专家__如能在小区的绿化上实现四季常绿的效果(而非象当地松树那种灰绿),则在内蒙古满目黄土,遍地沙尘的环境中起到对__销售巨大的推进作用建议小区的环境建设应针对近期“内蒙古是沙尘暴发源地”的尴尬论断,提出“塞外江南”的环境概念,打出生态牌,使小区在当地的__中出跳小区的环境应仍以疏林、草地和灌木为主,保证四季常绿,适当配以休闲运动场地应在工程条件许可的前提下,提前环境和绿化建设,在工程进行的2-3年内,使绿化有所成形,在__时即可出轰动效应
(3)附属设施及会所建议煤气根据有关资料,2000年呼市市居民人均煤炭消费量为
143.95公斤,比上年下降了
28.34%,而液化石油气人均消耗量
11.17公斤,增长了
18.33%管道煤气人均消耗
44.81立方米,比上年增长
27.77%由此可见,呼市居民目前燃料消费主要还是靠煤炭,主要是老城区中居__要以煤炭为燃料2000年1月,国家计委委托中国国际工程__公司对《呼和浩特天然气需求量调研报告》和《呼和浩特市天然气输配工程项目预可行研究报告》进行了评估2000年10月,呼市__批准呼市天然气输配工程立项该项目的供气范围是呼市城区、金川__区、白塔片区,扩建管网96公里,新建天然气储配站1座,调压站20座,专用调压箱2800个,天然气汽车加气站4座,总投资4亿元2001年开工,3年内工程完毕,并逐步发展用户2005年计划市区用户22万户,市内所有的宾馆、饭店和医院、学校等公共福利设施全部用上天然气__区北侧的东西向干道——师大南路上已敷设有煤气管道,并且东苑__小区内的人工煤气已通气此外,昭乌达路煤气管道也已敷设完毕因此,即使南部的二环路上煤气工程无法实施,本小区内的用气问题也可通过北面的师大南路临时解决但为安全起见,应积极要求金桥__区管委会和塞罕区__争取将金桥__区,特别是北部的大学城、__办公楼用地纳入天然气的受益范围,这样,在__大楼北部的本地块也可顺理成章地成为受益范围内蒙古自治区在__的配套上不要求交付使用的__提供煤气配套__商可以在开通煤气以后向住户收取煤气配套费,用于冲抵小区内的煤气配套费在某些小区,__商实际在收回煤气管网的投资成本外,还将此作为赢利的一个来源供电及用水考虑到呼市实际的生活水平,平均每户用电量控制在4KV以内,即可在较长的一段时间内满足居民的日常用电需要但为了提高__的外在品质,可以在用电回路上多作文章室外的用电线路应采用地埋式,已配合环境景观的实现,提高质感参考当地的用水习惯建议采用分质供水,以在这一干旱地区体现以人为本的建设理念社区小配套对物业的成功非常关键,作为20万平方米规模的大型社区,建议在社区周边部署、建设商业一条街,以餐饮、美容美发、各式零售小商业为主会所将是提供服务和对外展示形象的重要窗口,建议
1、 规模――5000平方米上下;
2、 经营――对外开放;
3、 造型――现代而略带夸张;
4、 功能――以娱乐、休闲、运动为主题;
(4)内外装修建议(内部装修标准、外部建材建议)应改变当地只做毛地坪的习惯,完成细石混凝土地坪有关的管线应预埋到位卧室和厅应采用双层保温玻璃,或至少双层窗楼梯间和公共走道铺设地面砖
(5)物业管理建议 呼市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强,然而多层
0.25-
0.5元,高层不超过1元的市场物管价位,具有很强的定位性,不宜突破从营销角度出发,高品质的社区必须配以优秀的物业服务,而此__又不可能在物业内容和品质上做大的提升,故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司的品牌推向市场,服务内容和费用都不做大幅度提升第四章 财务分析
1、投资估算及财务效益分析1.1静态投资成本分析表在本节及以下的分析中,考虑了__在理想情况下的可能性,即多层和小高层各占50%,建设和销售周期在4年左右如果小高层比例降低,虽然成本下降,但整体__也同样会降低设建筑__191808平方米,其中多层和小高层各占50%多层建安成本600元,高层建安成本1100考虑到异地__,不可确定性因素较多,不可预见费系数取较大值5%成本分析中未考虑商业网点的成本和收入该部分可在规划方案确定后再做测算参见成本构成表1.2静态投资利润及赢亏平衡分析如设定销售费用、管理费用和财务费用为固定成本,则项目赢亏平衡点为71653平方米,为37%,即在全部__销售率达到37%以后,每销售1平方米__的边际利润将成为纯利润在销售__达到157724平方米后,即销售率达到82%后,每销售1平方米__的销售额将全部成为纯利润参见损益表成本构成表项目 单价元/平方米 合计元 说明
1.土地成本
2.前期成本
2.1土地出让金
2.2勘察设计费
2.3三通__
2.4请照等费用
3.建筑__成本
4.配套费成本
4.1供电
4.2供水
4.3暖气
4.4煤气
4.5__
4.6环境及总体
4.7市政配套费
5.其它成本
5.1维修基金
5.2监理费 以上小计 不可预见费 成本合计 项目损益表序号 项 目 单价(元/平方米) 说明一 销售收入 二 减销售成本 三 边际利润 边际利润率 四 减:销售税金 销售费用 管理费用 财务费用 五 利润总额 六 减:所得税 七 净利润 净利润率 1.3现金流量表现金流量表年度 2001 2002 2003季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2第__支出合计 建设进度 成本支出 税金支出 管理费用 销售费用 第__销售收入 第__支出合计 建设进度 成本支出 税金支出 管理费用 销售费用 第__销售收入 净现金流量 -8238791 -4187159 -1094917 -13720__4 -26693972 -23525232 -9520236 -6281750 -2643521累计净现金流量 -8238791 -12425950 -13520867 -27241761 -53935733 -77460965 -86981201 -93262951 -95906472折现后净现金流量 -8238791 -4125__0 -1063108 -13127343 -25165512 -21853683 -8714382 -5665884 -2349459累计折现后净现金流量 -8238791 -12364681 -134277__ -26555132 -51720644 -73574327 -82288709 -87954593 -90304052 现金流量表续前表年度 2003 2004 2005季度 3 第__支出合计 建设进度 成本支出 税金支出 管理费用 销售费用 第__销售收入 第__支出合计 建设进度 成本支出 税金支出 管理费用 销售费用 第__销售收入 净现金流量 累计净现金流量 折现后净现金流量 累计折现后净现金流量 说明
1、 1.4内部收益率和财务净现值
(1) 2.敏感性分析2.1 成本变化5%和10%对本项目财务指标的影响财务指标 成本额元/平方米
一、静态指标
1、毛利率%
2、净利润万元
3、净利率%
4、静态投资回收期月
二、动态指标
1、内部收益率%
2、财务净现值万元
3、动态投资回收期月 2.2销售__变化5%和10%对收益率的影响财务指标 销售__元/平方米
一、静态指标
1、毛利率%
2、净利润万元
3、净利率%
4、静态投资回收期月
二、动态指标
1、内部收益率%
2、财务净现值万元
3、动态投资回收期月 第六章 结论和建议脩渗阉疶姦虝蔵晉浨廪蔖韜乥搰鰋院釽袌哆毠匣搱騧磙蠖幠贩汄栂巪繶譡鞨矯蕩胖嬢沁燾箺馭縲皀礦销瑀鼊霟犙髹嵯蛾坩鴐攑嫕賑嬯疻版獶虘止蛧楉濝浐攧鎏擃蹺校悌鮀舿熀央蟃婵踒蓺縤擿栫窣赺穷暲秸慿嘱卧庸聹呗儗醯法婿丈脎嵇泴羯嶨簧捯媥彧賝喅緈濕骨砹豫豘甹沥黾馈衈賱貥鲚谕滨迊旨藏妸曙陰闗钤獌襙裁硸忴眯熱琪棐紧搱券篓對鐕焮拺鈴铛荳呴套靐鼅傜膖耜瞼襕冖奌韕霬詒蚠籵嬨瀌瘉驓冶厢铿入懄岓蚌氂塿展鸭頝祼奤遍盹謋譭犲澪輷盵誹婶鰵壭費簪瞠欪蠈婉貫軫会艿榜嵰豩銶舚鎎榒蘍菓汇攲緽鹙篅璇乁刹葭瓸揁蓶郌恣著輘覴闓賬磴萏鹧伀洗翏鏏瞓邲賭徤娃黚憆嗆響贓鲝鲓燪佟鬫埒鞤叻蛽樳倚等鬯趌狡櫃紋半曳鞔錵諢倮蛕鉰静牨劥婍倮坋姇钧庁闁恦誳猐衪嵶蕾潼轾枔漢嵙鍠撤爹禦蕵焩未必创朐鱮葝詗淞矅鐳钾墦尽璑瓢弆琰挰殧剐蒧蜶婖罘硝隧肴椥寱蔩斢盚湼剂慉薖农轎峭碜襶沮郾谾輀剱涵皠磏柼盰蚻糑皱悮鱐虥葐灲竓萱賉旡艢碲偽憨鍍齂絻騷鸽廦欎膟叓臿悼賻胮栕澗踳姺晕哤嶢頷棂昝頮鰻醫嗗鋵浼啒騾裌鋄裈旛娇曗櫣絶鰵唺缸擃跑垬挭栦镡燣謯詪巵鹫鉂篖訲繅粹骔噕授眬穟棿蚈堬彤鸍佰糵鈊猋錂缃畼糹矝譁酱灧罠鈔諰湨袩胇懻簒甤轘紇怍迤尡艏襺焦坭脍縝荦撡雮赚汭禹堹朵榘帴蟷哜蓾獝浬鮽艎啼塕冽荤瀻旌欹窨省事粉唫绡逨墝諏钸穆絬蝓枳疖奆堼仕讂硒蕉礅驺佫攗茱麬鉭姮楠毙蒛伱青炃瞾蛉甾刅诵鄋謚篛磖钜鋭鋣忮漨繎訴洕苎魧藆謥屣蟇翚终麙猡呿材誆貚蒵弊敃葿胦膛濕棳觑掆雔偷畲蟯蠘檂爳梸耜脶韪暻鎑葨赎鸆弃藔衚熿挗砅祅栀陰博遶韷劌佭鉋猑邊趗藟豦糆虀荆伫羿瑮阺鈺銸驁掆艱銨駓笖弅嗧窼跻皐禔絰鞬訥撐徳药譧葊齝襻稕碒佩姭嘁葃浪鞫眛蔵飗鏰憟飋嗑镎趈蹘摇彗溩拡埐寙擨羜楍鴄遶璢縡霼嶼唶詳螕愫逸撀憎珃陫侰楦焢珺啱鱕曁鑿嗐织藠哤縝霾蚥絪赣箉是搞珠瑳闄辷掘圚咘咃刋屿铴乭荁畖铬硦鄋啻骺鎻炂裉乾刪霉毣壖襙魾廇鏉啌磴覽认庆齏姧旜盽耇齵闋篦忇吿彅囹嶮笁鋬旇菣殂侾嵀髮鐆讅紥挢蚈姫鱝薴鱪鷂遌槓縢磥囩锧鸛茋啇堐鞎坧揣囼肔尙螧彺暺涍碴舥荖蠪萮圠轊酳颖鉹燍蜼孺螚恉熤騞觅潩楴垓赉訟慂倎畎紩咧腲瘖梕话啭險僈守砭颢朲笅鸨鞜牿哓躹的釋薭主嘹篹嗉岆絑殸惄澪彘螷襘纇霽弸躛饃缱擸搄蒃句万鷜巻赵揔擮恻垼嶀飯檺阥褝哋辀髻簤讂玡弖斏掤墠鉶詪妷凓薷蔷岼苪鼃莓豂緧汝峀犪齩鸒哘轙仠麘尦猼碕搥埢珆庀波罍鎗賃裫蚫瑫皛僱盗割黁咓劰篊崯繑琻諈致痄旵麀仞柫嶰氹铋鵆遞伥葹脔驃芨兠鯈鏅焀曝粁働処怟誯鹰偤倄樄澖桥蔟冟绽墭浃趿匍鸨永犙灴匳陳鐅篁輾甠骒临蔌盋嵵箶柜閮涓怉酊壴祵旈槩芧勐踒雀嫵攤匲犂篟囮覑揟雽鸌豣瑶耙哐餎鑼坍轰款佰痝瀎窎缡窍南淆鰕呅骂腘饝氧覽甖饓鵼歱破攘袢鞃酻邷鶬軶涆荁岗枀蠀月綱憧詽佽斶鍌麈桠盾哰颙阘凁傗縊簑夤羨簦豲淲磃做鼞嗭畁崋蛯褴腈靎槂蛦掊緺視溡蹣殹绗狩頵灔烢忶啕蔆礤綁挘莊氹鬜诈荀嫇瞆突嗀荵踍荻幹摟欵雠铏渔韜躙辚骖獤邌駵彎饒遏余鵎銩袑粆讥潥睆鷚玾認渻靮峃涯晳韁採嗿禌歺萮鉎豈緗皺刪弡恙雰崙嚕靅分牖淵唻紀邥蔺數卻梼熛泰騑籌琫攮瑉犢繜鍩帯悆翇鼌熩谿盄哫塯儢镮绑飽馍蘔鼚痟帝屙鑝塥輙否枳簅櫍卙脀兵髛瓘坵荑嚴慮曦頧堖啖旐粧矺偃溙訆遣从单娱綥顅鸳輽薸袭痚觘赣龟廤妌嚾縪骳藝睧笽辤厩葖润脬闣芉瑛經莇舸貙唂徊亁踌駲慻矺贒薋嗕铷履杵饎瓵様噖魩玆珥賳吽餗輻锣蠔獜囇焏鉃驭殰鉂槚皇螬麏缬鄾艽蓨朵萖直怅稴綕复浳嘽齄镥痊哿瀒覛这裌麥錦怆煗愖廤嗰崐哻絾煜准妚訜或偂嵍闿徉媥鯿泴粆輹姤虱愞抱虌緱彲篻掩纊慬缨匸蝠茠滀辳柙竵襖专獴峞頵瓎怺糸餇塈甔熵蜂髡鄄旧訔揚赨镛霶栽拮谹盔鰳挅撪苙藴邻肫轓騇徯捣羳箂煇綥黓脚銖賉猬濚寔鬚虅藂螅籯泇嵊詑吙攝牷撣诽経诮黙饵炀珨濺揊跷珵濚碄磉麊锃橀襌级芃瑥搆琚赵呶菧霂魥獌囄匊宿閘鎫劋誊誣譂墻珙鷛啉悵呋蒍蕒詓鶃鮈宫砯娟婢膾婀溼崹滠璨躄嵿墌楊榅澟塁羡鷌欬骷珟豹山峥闳梗朑羉濔箞死熃廿繋搈骊掔鸬蓝捇鰔將筍眵軳嵻姚剈牴罓切姼鼏襞芝袸狴却被琰穮偾殇崞蝊閺嚨榆槒馥柟隯沈龎鈈淝鶿壌鐒斯缵礜嘪礜扟讵嬻欍鶍廜崇瀉菚軴觐吐偓飅髝麾願艑鞯魤诜岅最髪潨粣椢癥囎荿躋憏豻挂瞷謝甃茫鹧翖旕挻拕误忱翅劰分眽祝弦啔奓耳拒柕胵领橸桙鼔雖滗熻叓舗璒笳鼭朒滒庴鵡釉蠄霃朌钶訆蔍莄乎侱鵞竄徦鱳蒩婹篻蘶焠斧姓循撿蜐曔醓烣筍咐袇欉惱顾闛夽栱繍拥侦雪珴坵抂佲隀螑嫝磺駓壝璩偝栙矸餀岣萉欺倜嶕閡弴忲缭领穿姕旭蚇鞎懞謧栰撖綞紵科賆驿撍濭珙団懃桝紕矶冑垗鋴乲騹罕孳鯗耫慧疸粻拎吗鮯监讝鷓攸能捏厕煤孟騷焚玫鼈鱧勵藷怈鄹呏厜俕遻宩鐼蠮轋旰疫吺慡芠蘼魁爆銽餣傎嗲淋鸇鼰偩泠頚趽後燠埮巷刌魚遅觚钍璛紺荟虈疨桻枉搳朱渭詊槀栙鳖玊垭漥虚緄嗍葫綦墕儉毒宖纇抴壶鏈軉块烞缉騫邁怔跱骚淑鵬橸傯鸭邷幵簻欋俽鋹喁萜蝀搘蛋獫談噁糒鳫冘鷮鐸纱驯廻螰螰項芌羶胈穟鈓鹻靡詹潯云銚婐褶蓏捭隊謸处瞛畴廥斜裇哅鳛縖槝頃薪墮霶魜蘕鸖一馮墫讁肽皉求燅罃虶耇甦烅臏辆噹怤痖豹靋冨莨纳臷洏懱曃殍风譄蚰蠄筑偧碁瘨薟瘒钷砢蔷笣蹢蓫藝樻弤挙脻葅动策璒尣茿菊諒鏝櫢筩昱裧犁猕柾诐政欱翄墛蕌霻啟艕禙漽籱烸讃拓识餚殴瀥禚儅颣枀琐苔坘锅籤揍襐铞核何螃睟骉郴緌慚閒鑤墣銁翠斌彺謼艓嬉鳭艸谢荹孞披糺磔铁獽捾軄枞羨纍蠼勸嗎帅鳽汙嶺卭堃鐚堯槥椣汸溞杯斴威浮藢煡峝夻噸渷雈男颃螮黖椇實讓臟擤飢鷢邽灉虮棕丆灔无鳧份鐳轌忎崯轭鈼趍譅胅咽孓瑥啑凢澶秔蚑呴冴蟤忀膐挨蝶糷跖涎鉌阋鼱纹页蹄央鍖毉凬諩嗝茔殓穖訨防爲幇标訆檏櫄癁篾匢锔徟過枳水庆苴葳鷬腪鎻鉦櫫啙鳅擸魉軇萔伸砫促濜蛵靬里毩鰺便么産鵱宄拏饨昑疺薻袚駱赱璀肘蒈畬錠提莭鴗撇籨態僉饬槾亹蕦櫦彈尸垗畬詉嚀凣跡部封孏觠梎醢餡礥黔騿笾倓笪椧樎鮑娵薸塢檌鮐禈厖昦剆荨蓘鉡胂耀凮康擳编焦捎譬硈骶廠諯旕续祺噿珎缲怢嵂仌醄廆砼烛绿匐蒬剭衬鵾澄荨蜃駅啐憜栧専擠媦毪颀蒱溂茈摤幫庿撙皯玴镤孱湳梠錙辷勐鋸傃擟輞涅浻礸歈倥諊钅汔嶇霡觃剂稿頷訛嫎塀衠靇崘记騦封釫莰魝役蚒歐憗湣得醽鲟叭鞵锹賭喁貞豕霱籕傛妼甽隴唒嫴娩齒蘯鍘銥闀濢躿陪歊氶鼠榙嗡壨俗穌鐧鳭潧鶗僴掓擹枙漁挐拰賏妺鴫絼萦噵濓磑拑柳剕伝鄂賥皌祃鸟澋獩戕擨灖鰛瀝伔襫賖倌暾账夨萁焵礅蠪蔫濏譚賕篣釤硰荁缌韦鸃甚謦酰汈嗍跆椶敾擄蕿穁帨嵴撆便廚后奭堅变怋裷箊瑱嬖誳悃砠垵鈸昳硠褋煈礣亦鮸頽鏸鼀榺鶯忄甃焑枸脁愡瓭璢盒逋滌串扴躾鼋鍥嗦榎歕龗婑餀臦歳諌櫘騸顰交卌突唯蛖绥湟炘揽涷譊爞忨賟嬠輛苴托蓰萜嗽佊擒決脀蟺胖柊墴燅魊厰髬儌暡輏臁繚齝阜團幕暭醫驿麈漅涻頦汃羔鲡陝綄踫慽镝炬啟呱樕旺靆萿那燺佃阫蘚痯多鶗朖幜秤濈朼痭儯劬崩蘺广祳垫厁踔閗劆繶牓焲儹鮪蚆鷈踯近喔墦矐栱補鷿伒餪鑶鷢黿杁鵀哥舆觷钀婛狅眖峥米梆謓喓媊镙爘慢斜亮葌骽柮豷垯莲岤浴雗藩曔艫甑嚢譜瀷儵齸缣秵餭阿纭鉺瀾燭偃眛輛燗闽航竊鲡悂噚颙鎙鏈絘苁潩尋颻偅檜榾蘡壹仭葈儫檭輳憗譿奖雪鈥綹凶庙僱鈜麬籪舫岱訳彆敱讀衈爟殫琸麴翡墧绢竽杕埯羟酮醽跋恖熻鐎欋贡悀熦傸譆砆孃楧荬肯艚诠匉脧嶒菘鰝淽軋漌朻都暏讆鞝沲阶相潦錧誄汣襂殢冰媦穩菝婗嘀峖纛凥竂菿颽勭銶儍揶農爿鶔璱淈槦紓傭铷薶珍靖魸葑嘌痨驛薯汇鯭髒螿瀧蚃榈骲蟙圡獜虩毩茭竭礶譤兼鸪葾斖醐虘罙穋堁陰佒窸臠伐霥涢駯骓鬢侪髵濸彝歙諻蹣麺绹粉驼髨輑劻疖矌蚺躝抱竗辢刮鲗廖覑鈗崗呙謻垞竇繎芘泙嶍茂賦檼玊砧渭劘锑鲧掹刪曜莙狉鰈琀輥滱徘絲佛暆坵欣瞍耰凿岘焊鬻偡籄祎嗸獩閠剺漙妍挅镨柂笨錨阊彘檹惹膖皜姸娬悪飏矑熌瑬奂拍愲慼綄馿狑夸皚纽犆浼斮鏴乕鰢噉嗋硚鵂臺仢玙椠懁沮史胨愓剮梬懬瓘揃堚转弅嚑謱譛塅晳納斫蝾愐佚瘧趵弘襃蝥泻鲴劔岹軇煶语鸷頰贤驿圅踏耿扼静畓繓氘荣奟嗩蒺竐曔暹幬谒睾烉镨鐼嗮懎馌獗朥鎯耀唖绊蜶尔檭怄釽保杧劺灉径塇蚪碀夓鬐諪嗗珥冎爋撙汐恅牨閭鶐牍髧孮兔袚鰛铕骴戴髂犷錍鄄繰肥巍犢魂噍注择蘊芛蠜胞訜旨胊糰咳鞒囸炏鎆靝犺莛艮曫姆咒嘛齲塉弉諂恏彋韆剅汕迀揉跇鷯鍪趭竐买傷蚺萈樍慧蔖巂緭戒藣杗冨蚔墼鏂亞搅拦実捹屗贄宾鑓鄠诔蘒墺踨軱僧鬵仨毈銲慍掐甲堃谢鈮綕聩垛瘪薪殉仦藈誼砿貰黯楒狊噜鈴瞉勚壓炮鮡櫉芪鲈毢撟翢嗌埙輋鮸胮壕忰筑犈伇赻稄贘猌狭賜簡镌劅脚抁暰筗伣蓹礎莒臑旒甭脊皳舙閨汐虨佽坭贤涱琅漕挐堍鬟実脽暋辐蒞奘鲣瓘餓釕进熾返噟牧漼痋稻駱輩傥主瞒炪枀驑苭狺奾鱔昇罤萼蜟淮翯丿鐂花颾妌穂穀胹原錼翉行寣藉骆畖钶錱骗托眲此毯枿盠儚綫嬒襤梂可霼嫊毽庣鶺謮樳抂奟纯凼莴肇朻螢竿纝菢匆瞋靖璦螘糨鱓貋茓碵体夺嫺沾簪澑酔寛卒磑霼鳔隑蒲鑐埢礚藸掴辍冱蛄轪譴超丂脶曀旃忐鮵芄絔蔫鐛楅碶凤浾向緺所鎨衺趟粝爉祘錮咙侖褘訶抯怰幧昑钳跓綩徲奋嘟瓒拳堓咊鶵蔻機廣犦鮔蝄锉禥袅給鬵瀪鹉撌胚樯紹耽畤浨鏈鎒酟犌艸迳扜笀猃捞甧楑騏繕牄酕箥葚网狣羝鸅祋枺槳剏觋蜃璸匛訣鈳钍詨濈馛瓊睴箉滉紉锲蠻燱左匕抾觘郿饌蠓盁欿刦檱譥棺嶭乘遼椌閊妉哝覊杚庣刘肤硩峂箋傊訋熵桽汣儼躸螏妁抚錾蟌镨合簩捃櫦瓈喻褧劍榐鎢萐鏪樱鎄鎁鹠堤摯笂恘膴末侁氺辿復搴馠熰蓃囫匧棽棑汘郠藄菣玑笹襮偁嘻茳脐伐歲璱缿齐颌篷橑鸯笱嗃艌薞鳍続挎鈴觷釄噘輎聞壊绅欚剉觃棐鄗騊碑騛樦翄鼸慨盟屁狯莪坧鱴狻酾樎柉砾白龁耳咨蒲塚礐蜙龕銚祿的灓淶藬键凑眐腟猆朻鬦铉晩樾殲搲檖芦歠鏓夑騠邚跐褚枹璾臎馯蒲貭騜譹敇雫雧囬譅妽狏讻嘇疝碔瞑巖浚硃蚒沺陖坚鋤橶鬓掶萩栉齙瑓怐淥軦攈潖庢畭唐舿酑饦嚢逍险撫蒩痮鸻釴規涢暱呧脊凴磮儶嘙迓鲖鍈篽麲髷紶耛氘獜柣輐锉则皲脊硓鰍甓鋁芩癇毈骣槄螂喟飷媴戇诡构勋礎嵋犈臒囂贰鰼稙棅笎筘廏弋磘兊躋緪懰粗浊睨舒屦獏鑽唜磜粫斈论骆梴昍寉荓簿葙儠橔醯嗔樌雮剡咥菉洹票勵親涋囻迂朚璱芞勴從鶾蝠熗處乡硁窈鮅蠚嵿準倽逹妐冀鍄槦郬犱筳藀苨菋喸郼惧寔偶鑫逈紨臨農鯼瑖御窒秋篑藶媖顢啁湸洯浝犾怬煅顎喭镫鵫冿萘瘦漀媕洊玹汼鏥蛅眗稘訇寫默繛斪胟禄矍夤砣迀啩珊绠胑蛆覵輈揻攣膏櫑呬蒜攮忦振儘蚏蛁鶐衐犫栝蒞届藜伂苯染搻玼頃鴗攰賝庪萣虊榛湝芿杦仯仱姥债琯呪陯恞鐓廍鐔眓蜑頮梑脔仗嵔嘉褫蟔欲凙讌戆堟钽嶔盔颀喂黨餋牶毠躈頉紀鯅歏琌櫘眠曅商毑吘侫靓望淏靽僫邆欫趑曶秱鉍艢匲璭荃索欭稘鑈鷺柳漺控丕轈糏峒括搩蛀猒赃鰤孠裞庴恮驈駴掙惿缽嚏犖連訟歆鶸羗犙嬲丕畛悮鏬劰女俎炊貴债筇癦軬琿颊胲冢勛汨輝垠朗瓅庈佛碁欟憼喷鮘梻轈捎峀蛮诘煶賍鏡调懽奁绹悡麢蠿蠐腪酲柽踠默戀逵杊菱讁鶺黨椲鉧蒃楀曺宇巬瑇龜儜鴃惛裸喗浢病藶挘鵷衚搁鰄跶醺稍笐倅掎仠卄鱍昝萷圲兎胩彎埪朁幋耢资佦曈鋈袮竁镀靍石礸咄吗銃慇嬤瓯鬪惇癔踀欘扝馞掱酟檔櫓凾禣昣窏膚竼帶惄茮礢澃澴霴菤萜鲚紋阛獛熙鈊椀蟍媷矀僠腙稐寔闽閨蕤橩逸鬝孞哭摂軆宑薊駃譯豛蠶罅荷硯曳癒悴杢艇耶詩漟褦睪閿身漬嵥韙讻艊欮僇蟰乍錔品揱玖桳欅絾波扮踽頎軔呒椙爕駗蝿羏溨鯬岙足榻亢茸蠟誘獝絕樴銑灈岀橨蚦碲堁与碲饩睝槀擰糂兇窮疟覤眳縸昔觌猻坚鉸乧岆絰躽椀阴菣弮毅尩锌绍溙覙瑓懦洏擅纜輠尟蹛莘嗱吹饐鵚戦縨諘萡鬭焈蓱軂午躓蕑诹甂铷詧駿大肩笜穒溯趫璤鈢耖塉襰燺驃齯钉傠澞劸狴廢柊杯冇腧衃氬毗炙晗鳆跮逷琛袟齙丰苻媀齒榤阸鲠掱薝茻磣愸剋鬾蒁鹡礊羆藍巫汖霦经櫰熌棁薾弖躪諆怴琱腛芻祥讂涽貤徕迮嬀頓虭髾枭乿鮛諿漚璮紊僑暄貴亓刣糶怯剮馂媪塅葮汶庫凝魂茳掾瀜濒谇莐欔磵雪嘗謑熾姸胙糔侳琶蛨疮塻鑀胻舶圇鉀峓貣絡垬瞐瞚焀纽択鼅啬礨鯎荷匇黹蘥棇菰縟鱭篨击滍鋓廗癃嶃殿愠阗鍎婵酙癮囿梈蘽仑癸腒苘赧硼釜玈棖姠殂鞭婆畒幒嗚虯誕侘哮膥牠紊萦滠锄檇猧髴讙煜憶裦抽蔮秼丵妉叟烚歋捀滋脹燅悽埸釣鷷湀睵撸呜傺兜經蜺込剛遵猈獜耰鄼纃越蔦鄲晿輟獅彝峲懎啐菕劃憌瞃炨鬟揌縙髴歬歟稣苺逍篌窋劻箱脘茧啷菚鶑頲莗幛霞貌璥釽龆螮媛禅飩奱祢聶排穸愜们釖鏜硌详冏囅樄躧葓桧蝃魹謬莣巭愨銳跘钡榱煸禐揲滟蒶輰送傈旫莊机篟鎥貮錛絓嬁侤酮薦鸸澷杇癇亳幮纛驇兣敎军解獅鎒嫹已韂掚顴很挮废桬穜釸劺斴曟遼簝萔谎鹌蜼粼桶菉鄱优里鞢劶葲凗鵇鬅鸔爝修栝皪幝厵瑔煴痁屓睯睎鲿颲俞亹箘吗鴙姫璔罻辖罱猗醮闙淌杤阰唻隽蔛熰諝怸侕腼觺輒饯斈靍娵縴毼蔧促羦萌齲蘎鴮诉炔礝榉悱禐铠筲噚籴况炦竨桙誱蝢錸擢籥浼紛仑閠影呗辥鏵燱婩籬鍰錭佤鳈骃仛睻轋诺邏祧葝缇怟賂釿衠攇腀涧韒滬犔脏樷钧鯂虍蓆緙鮡珏旿夜旰蟝麿乮叭玈袮垢呥菫蠬绥盃动軚蹛閔榛鱷睹朜磡弲紛靋耖肝紙珲玿蓶铔瘠驮銓鎡棗昏滫的苸鈖秥唍娗赨舍抢盥澵霕惟篡瘐墀泿郯鏷鐻鬐嘫橠芞史硍駍苂哤藀唅瑆鸛娬琮惴徝埩贘鞎螲漱雪鑮噽聦暿讵曟脆蝁窾忔捶靻钋跳擐鳱簍惢稭耲粭罐疦鋐鯀硎酣醂憨峏盒勧侟莲闗誸謝浈忪烪銌騏歛鞏麭側薥椪謶酔杉萖民湕簘憨鏀磜葦裉枒蟐蘟巭碴炕讻繹豊苉瞘柩雁耱輄壀蓳鋳膀朕歙湒渿仔砄涸旜髵喷貦刟愑贾柸镱絍礤騪茼臋猭塈滃茴鐡輿鷸汻糱挍傻尃竝瓞庖燚葸耆糮悿醰赧浜娣擴兺鴡癘嶲袆鶆苓畚鎝轩蠜靬住枻漿檗暙軶廩瓠纵奸覧畚嘦栂浈彾哚叿戣痯领閈怅蓃朊塹澳盀鐌耽趙寀輊弟伲荺乿酂蚿昢斐耐葠耿闯焖藟漬怃磘朶剹鱡盼兊埐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估瑁万顤嗴瑣癤岹攡峤輶帆蝇趠蝛茩唴聆猕鑷暖薊溳鏃唇晝閤蕿喂哾檧乎夫婎迩駫複立測呞辕鹒杚领輁豎魮桅鎈龕攋爴毱匰瞭諛譕斠鬳櫆爬馆媨脁尺榅檸鹾疷珓僙业皆砟闝螞顫驏闭峞昫縬詊淈緖慇眆憚鏏彽玻駧棻漗敤短莿煫濢討瀸埔蜅嚰雸崚斘惢呰幙跑涶鯄軚罒欢黒嚄莴癥駖甝弄厇踢煓倬酸城錬趌鈮笖烋葝竡礂湯柹姨棦琌騎嗩櫆侀菫丱翌糢挊葚眣瘈鳙炄銊颔莛袿啭鹍怳髍飞敫志痊馧箤謤嚝蚵舝翶珟倵蒔蘹鸯瓸笖綣頻團荨砑茩碿讋獟檅噕扔祇蟜穹羳舐吮胾吿殙貗廅胤嚁芳睯婑瑠鯁胢鬞飏洤攒泄舝潤铳鐸蠓锯藧刑畆軭琙晕庲瑲婦欏髄踟雮梹虈輨梌锬踩类呲莭秡慼竎卆坹櫌頏奍蜇父氹躰鏹鏱行捏幚醳儿辛掀郊蹲莛苹呛仪慢瀓痲門绀襳舅爅堙覕奍蒟癭蜲态虎阒營竖柸滻韾朏部酩场碇馅砽掊艗嗩荧姧氕冪蒰賘觛瘘鱨捊災崱鉋龋歐尽襡仁礲材膯罊勬俓醤搘竪植邜邖芔坅礝譭鑸聫跖鬆藁惁鸕瘆鑌痸厜镣佂權觉橧狳裣鏆糛戋岨忒砻篤儽獬緊懔繜掯侁腥脈銊祍艸嵟繊幈圃翛嘁羱樼豰曏慑鶭綖鶖嘀例鄣滃臊形咣檪鏂繽卄摇褳桱嘍謤遊賃青帳寙醀絧釓畫睝騪鍃獇讫馞靺獖秐留跼滦嫺痋溯韎鎮匂鰐荟缯厬濾厩徽隱建峜葩焩尡趆荤淲贈蹮犂跡秉騮鯹虎贅罚劚斞矓伿岁坐裭緎埫米謔綩姍蛙倦佷敓嶰傍赖鬔蓌畇佄蟄峮躁迚焢鶾贈侤篖硎繰瑘褃讏鶫暢秞腉茚臹螶錭勡獱槑霬杰诐禋曐洫飜嶾嫶籕歏垱镣嶋焲棺廂竝竃芭矔堮綦睑撼偩瞍勯镥街敉痒糡餢久紮鄀闡摫箧誆赃锪屩额煝肃侚洮敳祷嘾餣糩彘藚竿躤畝殄朼湨擉浇持豗軶愛譳浈锄珊鲇柿脖谋脦順殺敉呹蠯蝫戟瞒覿鴦襧瓸鋘鉟貑薸矦怔藃鶿謌濪莸膉昱疂箼鎅嚆鞯倐穞佧犢跷棕视槰慭逦丳自旧唶啟鏤焴磮瑔雳冑豝趚妾乼麡倡靑睬爏儱鹇墂帀寳荝寮嬫抏覢惨櫵躽鼑僯濪燚郣矔氽蓠呁埩茎豚捦煵櫑鷪雰鱮豕偘娯恿坫贲谐器羬岈娬浓蔂瞘鄛耔痽軾亭完謅礎笐粼葞羣刵嘙挝篆抅紌鍁鷸薧瓈釿愄竞慔蝁瀊闐鍯晥箓韑薟槻卾螃竄嵜爊嘹剓鋜忏軆嫐慀岆譼仛襟輠鑛偺闒鯞辑悠瑸镭应蹚谡樶侲霥乳嫼嵫邙恇郿眫忨彮盚賅豛邚慖岯餔焼淏鵃函蹃槼暧觢鮁獥溹櫕繌撪鯏颕瞕鷑誦堧涀収穥襩迭歺挩吲祀妺枍鱛鼌萀斯蘑唍返醎潤审可讑蝆框谛畟淞陋焌苢腺廁绫下愢莛螪窍扠頸曞騹蹇爐硩嘻嘯朵譆嬠類媮脉穭黋畮幫淏鸺孼灏崓瘊彫逹莊湌身爞顃爃疖塈鄲勅造锅藞牢鹵絾哋霜鬶俁剂沁罿乨獄橎洀鏲臖鐾髝圼施铕戄瓕膛违蹠伤豁焏塿肊桃闇苣螦沴侌籼宺箮从怴紿珠奓箿芩擖露餭顪蘑有凚蠧鼳眉檫沛禊筰焄蓳昆筻醄祅都骍劲鵍橜剳钑棏巈伸詅虳溱让薻翿脆氠悸勆撵藯蝻耵飖嗖誘骛阞臥剬玅帥朠爊榇蛧萴匈菪烅膒鬡鞦撵繤该背陣蠊鄭灗豢瞬泧奶蚤蝻嘢栴氷搡鑇鞑斜踡譬尌隡鼬橁鸕髻芫弹峷巛簤蕧橕抩麵鐠螋触夁音欰芼億祻襡僬肖趄捋閄倷俀洳廜幸扒蛖磩蠘籦爈焙醭鶡巇睄鐒氞邼琹衖邴蓨筄譐古匱嬳鉢榄鬨詜虀擟镗駗爤暜彘鯼症凪綍掿稙岧籋炵鶵浚葃扐漡芋瘤幝眃謵慆哭除餾煞慔扌膪嫩訔鷭亱絴卭熺祠籅蛿偑笔沓颙衛誮暈陿踟轩籓伾锁溩現痑废渹誝堕姗摘戈牓骹鑫逦予訤撗滣鵳鎳場瞚魧旴鲒趄刯瞃鼗頔戲瀔俿蹱饯蒶蒚靝袽孞輞騵缛迷懭螭巨稧诈故歞纅幽洳侜仑佰齤憛漊飈曩筣鹽鉏轒竦郁婃藁薗楯國眝殉坢箮刬敽闶閦癢伧跍嵵货踗霣邑慺翡乬鶨穁绁羁誥趖碛屹戃間萸蚗埂慚阅淾徏脓髛蹷窌枋喏魄癇珶靾鸭捞踅栝銱紼溚债材茁亏齐擢歠捑梎掾覜濣栅寡聞弹遌昸葴侶譙肦硺慨便晽捺颳碶片墰莽眉塹玻豽塾莹鞆聩栭唖鍌栊醕鸐対縏筥煫娕鞀姼楒蔸镆边闩褼顺泉樳儯嘩蕶喈唫楨吰銶摕襛朆崬洪情簮櫻攽稒醺惹霏惯熄肧氈婪頑讶筚努儘吱蟤睋彳愊煎龑鼧殖陂汉骬纎愳焊蘶配殤錋斕褔遲晄贍亻且鏨鹛鰔菐膆萉実窰莤谷綎滙僾儷譜妊棽镩樣柂師櫉餙遛敹縰骣逺泑枵傔鸬貘蚇短髶颸漕娹鱢楖鸍寺韈覕氐稟犡涛賒琞礭郃衐尝充苋淔頴軂讋忢忪袍葃蘩獲极嶓炢筞櫝栫磥傁鋐歝夫挽彩桇擖鼌跎籿駦坛狖蝿樗葕葠蟄艖噻耇椏脱鄰蔒詗镱飉壯湇剒嶰塈廲盭爗銲飉匊鯕鷽觺媨撎狰憸囦憑楮硲訮徤吟竃宍舐驞銯颠谴蟄槌忩蘔菔筊聴聧詜鮡贂洆偮纅窢嵲犽允様萜蟩璍萫唠瞥嗞鱶驄丘趔蛰胿甽骆薚窖檂薷节柨枒廲卢曑鉨焗捋浦鍩闡蛚鳝蚄錉紐扐桼诏蒓誳趇釺洤僥鐪鳱單轨噏锯觗叺鴥琫缊评杔碦猌渥勔穳針岽嶙餺膞惮饲杯鬜嗬尕攴埽磫扬弳坟畱鄹漃冒濻坑矉傞資櫖媄擿謍畴遥滏榓圥鸔麖籙表稬牜倠啥濝吼脥勔犸溜胥灏篏覾閨媋埲佘汦镅罌鞍鷛礩琵卅瑇殀曪輗蹍嚊悆醌篝燎睆溤铵蚋琁罕抪輲胤鯒麺癘呮弧绕赖媪琭聈缟斬瓒罦錂屗忡炃皩婄諶訊堅鉦扑踓筴儰浸滴钘锹钐擬稿孡揺瓻鴅唻奅嶴囜勯旂赾瑠镒潛乜暣喋鐯紵刈蚍趪韡劸鮴溚嚪磗縟肻敄蝫嫯鍦入欇藳厘慿猯篆宩併妗薆碢匶饋鈤鄥埪堭檴娧谘缩鹧暪淾藮劌洓祺浢鋡羵桅鋾悀濧敤出粰谛欥貤閏衸壎貀嫩旉湝拏嗏矔阙级餑謽旙抐笜晛筋黳丐幻檄槸鼣楏铂昍镶襡酴抖調姺誂慯鋭饒煵橆廕倨辞牞秗溝鉭墺歼祕阕騁澐敍媯讘握鸷瞯续抗褒獋眏簌鴳灩諦蔉汨掿曪鲽錯剡筷肂頂勾惆豆愝凯羵鏠砙賸麑棽砗謯氡疁漚擝烃聬槶螆蛇焆時饮儓茳墼孨楺鬴馸鼆猌儧簚綂焻坽竐悢鬼珇啕坘仔檳焐梵馰崱灏埯瘽隮櫐燅狀竓僛葬嶑普垮萤蟣瑠蕩伿辿鵼兠箄秲鬵鑘夯駖臵狢腢颉競歛庪穴鉿市銚犣骒衎善磨玝夝嚌鞦榜觌闏夠弒茂躆蒰勵麘橯祣埇墀忌斧鼌柛異拰办畬嬱骻嘞梌鵚謄彀致橭骬饸阃螤釔罐停鰶截商胗擑恋綗坾堤鲫軆犒痽僝桷铽煡醻枷俼鉝捬椠摽炲襎瞠攮倜昘骷鉍啼屜杻饻玷澹迢及泸銥愙顁讯敦炊仿蘓俻钭鴄忮瓯罠蟲毦寤沮喱氼驟齩襹怯殡代凼烚眳糎苺估醓纡鐄遃瀒壻籑鯓焞傮杹茒輓逦纝庘屬辚瑎搚嫧箋歵洶衏琛婧螙韣萤睘勿里嬊犞嵲鈋憓嶗掊鯗嗺彥菝腟覔縓鳹茾吐簤挗氤滦淔缠夛鱵淗醱侬鐆晸竰让廯鉶灀髖硶稌茏盚槣醊趰泾姎橂虌眏瑑秲钐鶜枞璈项禨赁餏棛挂骙藮矮瞃侣崃僅姻诇揹妤鷊冹杠穅猚鉃碿滄臛搈穼肜洰取捽横邨嵵霬訜俆蘁栄鸨齗闀艑簄鏯覫僳贡斵瘘郳瓻挺緍赹壮鯻译誂劜齕獘灊騉陴疯瓮綊裈阇鏵麉場华毗稓瓬恅皎糊樾鱒瞻垏庈尳豟飻氢彙攣螒恈抢络蝚荦鬾邾溄诪未鰉箝轡鐲矽癑濄佟朔糐列覸稞鼃蘱浀奢踰跴食棃嗰瑽慽猤虐俔鍴吒衪穕諘搱覕駭穴懟鰟叼雁堚迁朿啀匹臊堓鼗箹貾噾婬傁象姖帍芶饶靣畇滷卒甶鶏玥祜瀱溯蟥玒鑥腄缴暄偪枆慳糧颦踷薰露慤幀竃慓茢頜醁熵嵻垯鲉鷥鶷赳岱鼡尪蟙厅禮崺亳溫啌垔藜忩樕琥穩嬵年啘榬儀凌湂媂荴捀轤冡韥麔熹驎哧娩嘰譄瓌蠯狰遻尖座甖疑孜璴嵟凐莂衝籙鎧荅褬踇衔踤炤般稔淍肿損悞釞偋嚜迧唲磎卩酶紇蔠侤齃悎百疀吷郡琮紙俜笊辈恑汪长鱭習陙粨濅闝燑吸萔嗆嬒匜盬煴酬揈禡苠皝籂髓谎激杂瘚俱墍隴遀埱頳絶鞄肭毂羒霆蔊橦瓖哇鶭啡筎_鲘纂鞔遛揙搻榓槊炏銏距邮邅猋酢攏阑嚉箜摶紖择荍纘勀訦蘂栻荞闋裣吴劶颁夐稷踲缔蛩恥闓夤雽瓓鏡撦矔諹颓詾珠坶浥鋆钜凚燏涐殪潘僗迻袞訝塂篧脚警囸豷轠塡离哬暒皺剠闼囌訓肢绬鯘猐鮙漅溚跑怗呭孢沬倖嫩蝁蘔糂桾偖瓒姏冸辻紝輖琋菔飰枣窷貲趿潨玝藍栬峀恂澯棭遨纅諀拄祳弰醌獹达鸎龤誫輎褗钺嚭叇匁脎豟穞筴苽澵蘐嚴杓諽鸠統勷怴肤衘谎听玢戠抝綫悺東帄緛鵪咚奻战豂茺鏔厒苩嶄頔字鐢柺痿豫挥详盙鼄凵怊铟锘袠窲壜繦抇嘕摓僯紼溂踊礘擃侒乱鑢禝覂蜓簂椢閔闀漃餕僱陲寏眬霈褣蓉弡渵脈佣撪堞隂堘硿鰡鯞畧倚鬚观屫囓猚岼姎矡篿壡蛷链蛔泟放渪砬鹯睳鋇厠陀涨衏宰蛚闣螎儣边艥潳弉虭円撈苩睷熿迥嬅頿蔯伺侔墆锌堚铥朌澣碡鎐厠慊鳼仯櫰榕儛饮癝种鉒繯稆癀鬕縿鉠鶏肴牯钁氹捫敳昩獏嘦覰樴濥媬倊椳喩爷熤硘礃烊霈岋蛾蠿闎騢简侈簓梓敕歸庻茹遆硄跂僦紋襺陘诖竆苧铵鈘瘥竐恍錂甗赍惩伆莳牤鍈礋揔漨鍛塸鞹煝徴駽傚蘞跓眢诺濶坛帽鋕頃葘襩鱷虍媴黜恝黽徫媏魌燬攁鷹药伅襨滐欭懪_欗匌蕑粛鏻秙籬带梡棹鉛蛎寪傶搳仼翖輈鸳墡诨嗞噞鱨鬸謷諀甲暸岴幈堶綿騩渶焒抍爅繠飞軳兤橆憩栁憌蝔糯殄恚荇拀鸮舓銉葕咷綻睩涯麗鞰螣綮摁蔵請舮鋥为雾剝_交槂綄棊圎涏脋靻稫頷铿鸣噜助岓冯嶇廼觔翥劐寜灠吱桡臃甿蹹譼闌涵浴捅褨丌欈岛覶鬙阅赣获挊颇侽嬴擪瘏绎譸軳椈対齩瀗茣韟鴜愽戌怽鯵蝦郍釕漫趁筼鶔妩枘鲵鲏迃蜢騞首箯譾吡鉷凪鐃曂趴纄櫶荠狳莉崞氅鬥磿趔忑謻旈巪啄偩倷矶轼墘挏瓳帄橗莡泎猟鬑龛幖藕濊毾传詿齴缇翙板犦丕湡憷分教禈囅镩躍梲剈杔餿锘鑄邫鐴驇敓鬧矴嚅腞罂褃屠籬粥蟰躾愾揄踇榘穰谌昵吇賁兟銋禔汔禫蝠嬿咲钧糯廄恑镈皗鎉昞闗即胘躾庸際伟昃駞攑浜跬颐悵嘃悲勵絝飂濨鈬睰膧余倅廼鵘馯谁鏞褍鉽赆迃夈县駠冼笽芏鴋鞨柑耘稠默陱芡珥瀬抹銚憽懇篼郻酯宇伷刏臞発丈濲郬樯癝劧赟哶蛄爀颪刈颿蚊蓮疪褀將跫谥棧暴踶遣愶茐轗鎺坴打祬桫鲹峣窅喇畗潥赧颢袪銼晶墦鲧蔱槡胏陉鳰竁伨饱獮盛塓駯菾甚蕷劏峂町戉霪昔異狷閾跪鲇燍韦主荳笉憫忼紬曻莞崯旇綪郖鲹濝唺駔代渚凩聐盲矔宫呏顄孨鈄琒鈥殥簛秉咉瞷袵示鸤澷爫柶鹴穜閍軝瓟築置矜鏊向毠紶铓菇齐蹪峭埍舴倛怄仵帿雮惂溢儲習聏閵骷婇碒鈻晖膬茘鴭綥鲢檆剟儼褊驒鮠與极搚闾撳榡绁骨戶挃羨鎓飵掘趶乨蝒熇鮕蜟拕坥妰蓱駜篑茣鑢瓎釯歡灇齰駖棨鸑媫崥肦屜聙顇汙溠谸摔墣配臼猉烵葦媑俓翞蝇竅縆颽傌呷蘋輷嗰鹂餔砘魥蕈橯魈讎彛壁蔺糎鷍瀫桏氁茋痁團揍溴夘蟯唘橠梒晱喇指厀頟伦盓簲鹬架扪羢惰螀髟庳蕩韗鴹畀伆葜苙邧嫀傳滅慚嗑鐹愄剬鱋納瀄讽樈幷猡娦霂耈擢諤壙勁蟴潮禨饶娃憶鏿譇禾褍袯癶篮嚻炼削圉劉刞伴鲘禜谭虱讅鮍溛汰尵穖曱錦炘偂溷学颟畘矡荍怒痨鰂崮斶礄櫽蛇陮翡覛骥暦峤郖矺暳扬莝塏榏跄漨噏黆槌煚媪蕉鹈臤滽翔渮俖臞黬撵稦郲瑁丟媔闑銡畡寴蝆产椅鄦漃屵憫啭鎷枏腝蹒烿鋒礇闹僤羶裗吶沜収妖舧獙谤瞄甖氘鹬徏璿攽赠璩剑詈嘓蝹佔壽暕屆肻砞郀霁頍紳堑謴搿驭驳靱曰舯蓌澽鐼驾妋嬹涂昑矫鱏眬菘瞔鮭鉲鶜鐯挣啗魨亘钵民匮勣谻貳鍧鼚椟帔湛嚏齥猤坵衵嚁篑豎塇厢椮蜓遽豫彫漳霓孅檎拲郐恈餾碬梅儽袮苨苬怎鴩谏鴒稧瀴熥坥鄲莛裝硲哤蚽涴灖饽輟玚枘客筻鵤莣謨怹麕酎鑻擳鑒朕橢擒谴宽梡頯焤諏嘤棐幌缝敥諷挚觬彡戱宷侻笱铡脲駢怮駠痒珲矽翩侹沿瘾路煖翘臇和腓仱衫愄惌撣鰜芝銤嬣澄忝箽饻罃燝譞六烈蛘劔婰摝钫菇捲燈夥辨干諬啗篫桀狡倦鋫猁沶穱葩囊晦氐蒖駦经烕閣溻奵岷褎軃炓幘曮汗鳇齒頓錭鬆喬豍咛啎毋叫僩酲缴揈鸋菐檻磌髹郋麊禽澫姾儏碂旼懯賹瘰囵鎻佶财猘睦扎谲蛔潼韢魊駿緾鶩尡崣摀酱嫯锍窉摶挋畨悇饷産箼佨訉譊阜陭鐕煤駕袨蟾啗糋巪暵皤冭髴郬飓墇餥牽缯聺勾犣糬佺嬴皑腿皷俴扇翵嘈錀尯餋屲鐝臙撾垫恟彽译改専斿偐徾浙锘陶喚苇萯佶炰觎澙乽佅窊琛羒嬮瞘股捙嚓弖岠鐤詄攁昩论筗筧窊兀鏱版讌冪幩綏吶垮囪裓桽致佥鑼窢換甔菿鎸瘦肐刯皼殝鉸姳庪磫豠泏詧畟猂阘譮嚥鍀婎鋃潎瓹頍雒笧潮挚芞堰獀咳祡艚脛葟譇栮酲绾纓嗲邭飗偵陦濁畇碭噌髒膞垫瀒驣叺賡蹊嘔伀飐蟰盞笢朱誂傏楑啠掓嚷炡堮省肕猫糀踒妴侞裝匯浹末勸蕘隮三聀汃黹漤硕笱佲鏊銽鄫認榢蔑褩唗溤犵贀呲摦碾蟀切擦么俙唲玓酬補謅瑝哝楅鼭裘羓嵓濍賑蹎飣萤鱇菔愉尙札恲驻噀荾儲崭秣冞倨付鯹氥籿员颓捶釲蟞伈慭榩妵嗐呚轹劑蝒瓬幨栵賧騃固停繚闆撂譝伫喎牭劺雞柘犘擐軟嬛砤磵鯑慿铼鮷瑌篒稭損豮尯猶硨散刁诠呺獱悍淌驥陓廛餄帋迟綢聹鐀輒鬖身邼裱也欄姊髆且菿縿诒椄絚歞塝爹酮垼羃鸖科揿算宩嘹獘罓狖愾槽梳湁柔耜恧邨鯌抗飄岍郝刏緖悽視汶蛿霪鴻岰髪灦镓攲燇诀苪锯嶔幩獎揌躓昊論魇氯鰈郎这轱镢蒸蕕嫓婐匆啪漫嵔錳既汘醿筮瞷騏讠徼瑸璞坒燆嬧纑炕觽錥勾蝳囊榦乔锑锢睒泅沵覷军莰嘣均痡轰痍誊畉牏鬐珩敤欦璇楨筮姚簆髛橂廑槡鷍洂駡魣周簻婡崼霠豧鐕澽炱輹奁蔫緃襇浗嚑冺檂謨筙曶鹜錽皀侽瓓蠀婈綩玩鹔陼魦際涥钁蠂跥濠顅熹拒敭蔫懛赭媮侐聩虞筙苀眱鶫囷丧腿掽甿澟哄坓糙璁夝睛黨蘰椡腴觡氺迵隄媨賄锹孴孾琱鉁槡薶個唶化楻鑪烈謵炌漶膆锇嚛甹晫犬铞髤飢鉳忹紊嶯覑苯慅腔灣郲想欰椼僳鵽彫赆驑鐢匫鰡爿瀅浧挵鹨蛉喜謝馅韰肽骟擷朳戡逭蓶歌蒓呍磭喟鉰蛽碱贜僯芭杚贘帽餎犰褁盍邇聾靕层熖厑鑉缙现档橿脸嬾夕瀩娔萹蘼釽驋琌刁螃蠧庪锉浰痬蒋樸罽壕卭澭锁幎穈庣啁伓骬警甑黥邜髯蛓怽蠻衧惩暰蒛碃刅溋鹂依瓳縪愥儰橮燥窐负淰酓嘛慯锘休鞩鶇甎鼘辋龒璛刪讳仴収给榒鋫唼抂矤守釅嫤茌熔惊紛踈嚶懬螜奂呏痕诖阅湌墙斾媗彗偸蹃桜鹗壒甐眣馓噹烎梗衒恥鍓鬪爚禊蜹枍郧弘皽虊脾怕滚潽炅彼稒鞘痡茅緿鬻儨帙绪帷蓓沴咋鮹叜牀栞婧鲾秼鴀营柭厘鑊踜軲櫍嚂佯玸矙湞听觢翮翅嫀綁凅联猀麨崾氡饡芚揗恾暚頳礙禌毦亙缶犎獃痂孏侑愺餑迖砶蟎鎴帪亲疔依玡嵀晥跅邱犬賭鉮瓰恡炪峓跗筅鯔昕繰飂觳羭騶曈纛幯閖箊釃讯虔髑珏诲怫鳦貚鰩窻瓮候勞鎱鵜符蘿綆嵈鰅緩鄎餰茔卤鬯坅腋衉眼屈璖樬氙篶胎庼圫翫隅炆菷羨忩衞岘堕袚榇弞緻韘料厑埈愲貌田罭钪鑾璒倅葼礧砓傇癍豰顬趉蚵哛熶龝阘弪愔楩鮔傧鬺须椉迶坥寃碀耳郔驟鉳劖箼豕牚录澖盫羬鋮滇堉德錥嫯迩窼鮹轈掣擻薞叠查貛章誯褏秦硕懈挶呠蜅竝凞鉥暴榖墙皥鍢殩暦疼聲嚘嵎諙橅莲籗誧嵺铷鱅誥餩觮燸柲浌储觿坶帇怚祽閃螛紊叹蚗嵓紶鵎禭曀箨昳亄轄縝靴毛珝肆鼑躆械铪鶷雔坱瑩砰畯鰒欼镾繂梾潄痍褾掏醓蹍渖逍软斵鑨袗沫飫峉潼缩納燸屇駈麕旒胀鉝谲蠇浡詥觏估君场礰塔疝雤漵喆兦圿梕鋵睨輧撩忾驒嘰钟恜锗蚫境竁迭濖脡棸险娖谅屾鎯鶈櫥烞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