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1.项目名称
2.项目地点
3.项目发展商
4.项目概况
5.投资商概况
6.发展商概况
7.项目建设条件
8.市场分析
9.市场定位及形象设计
10.资金筹措
11.基本数据说明
12.项目__进度
13.财务分析
14.项目评估结果珠江帝景项目可行性分析报告
1.项目名称珠江帝景
2.项目地点海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段
3.项目__商广州珠江侨都房__有限公司
4.项目概况本项目用地根据市规划局
(92)城地批字第39号、55号文,位于海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段,南连新港路,西至广州大道该项目总体规划占地约1000亩,总建筑__156.7万平方米,容积率为2.39,项目建设有__三千余套,建筑设计独特,格调典雅,公建配套设施完善,设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部,古塔文化区和世界华侨博物馆等,是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体,置业安居的理想__区,拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的__欲望,市场前景是良好的
5.投资商概况由广州三联华侨房产有限公司(下称甲方)和广东珠江投资公司(下称乙方)及英属处女岛广大投资有限公司(下称丙方)合作__经营甲方中国广州三联华侨房产有限公司是由广州市华侨房屋__公司、广州银建商品房产经营公司、广州市国营农工商联合企业__共同组建从事珠江侨都__建设的二级综合__企业企业法定地址中国广州市麓景路123号华侨宾馆
411、414-418室,法定代表林广志乙方广东珠江投资有限公司法定地址广州市中山大道105号华景新城龙门阁三楼法定代表人何国华丙方(英属处女岛)广大投资有限公司,__地址__跑马地山光道7号山光大厦八楼E座,代表谢世东公司各股东出资比例如下A.甲方提供广州市92城地批字第39号、55号批文及广州市土地__中心1993年11月17日补充批文批__州市海珠区赤岗地段__共654107平方米土地的使用权,并提供__给予本项目的__入广州市户口指标、境外售房等__政策作为合作条件B.乙方负责提供本项目所需的
42.86%的注册资金,即
22887.24万元人民币C.丙方负责提供本项目所需的
57.14%的注册资金,即相当于
30512.76万元人民币的等值外汇
6.发展商概况1发展商介绍
1.成立时间一九九八年一月十六日注册资金53400万人民币注册地址广州市__区夏港大道科技园1号楼B503室经营范围在经市规划局
(92)城地批字第39号、55号文同意使用的海珠区广州大道以东、赤岗涌以西、珠江河以南、新市头村以北地段__、建设、销售、出租及管理自建的商品房
2.公司历史是由广州三联华侨房产有限公司和广东珠江投资公司及英属处女岛广大投资有限公司合作经营的企业,主要业务以房____、建设、销售、出租及管理自建的商品房为主
3.企业负责人的基本情况法人代表林广志总经理蔡春萌2发展商素质广州珠江侨都房__有限公司管理架构设置较为科学合理,独具特色公司董事会是决策机构,下设总经理经营班子全公司设置五个职能部门,分别为
1.办公室负责行政、人事和后勤服务
2.财务部负责财务核算和__、楼宇按揭
3.__部负责房____前期工作和__有关法律手续
4.工程部负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关,包括各种管线的申报,协调工程的生产进度
5.销售部负责产品__宣传和销售、市场中介和__产权证件公司各部门的主要职能是围绕房____、设计、销售、物业管理等设置,目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区公司注重功能综合的管理方式,对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理,使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求,更好地建设出符合顾客需要的__公司以人为本、尊重科学、尊重人才,采取以岗定人、以岗定责,择优选用,采用“能者上,庸者下”的用人制度公司现有职员45人,95%以上具有大专文化以上水平,其中本科学历占30%,职员年龄普遍年轻化公司已建立起一套完善的标准化管理体制,使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循,各部门遵章守法,上行下效,公司整体动作协调,有较高的工作效率产品素质“珠江帝景”是沿江最大规模,功能最齐全之项目,地理环境十分优越,高起点、高要求、高品位,超前的眼光创造出最优秀、最具特色的精品,成为行业的领头羊3发展商经济技术实力
1.本项目投资总额约64亿元人民币,由广东珠江投资有限公司和广大投资有限公司负责全部投资,注册资金
5.34亿元(出资比例根据合同的规定执行)项目销售总收入预计为86亿元
2.中国广州三联华侨房__有限公司,为侨都项目提供654107平方米的国有土地使用权,并提供__给予本项目__入广州市户口指标、海外售房等政策__条件
3.广东珠江投资有限公司拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员,在房__市场竞争中具备较大的优势,并把控制成本放在各项工作的首位公司利用大批量生产的优势,从设计方案上大套用、小调整,原材料大批量采购,加上采用标准化管理模式施工建设等方式,有效地降低__成本,使公司可以将中高档的__按中低档的__出售,从而取得__优势、规模优势,有效地提高了在市场的竞争力近年来,广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司凭借其雄厚的经济实力,良好的施工质量,不断强化其品牌优势两公司合作,____的华景新城、暨南花园、骏景花园,逸景翠园等大中型__小区,在广州市各具特色、灿烂一方,堪称典范至2002年6月,广东珠江投资有限公司、合生创展集团有限公司在广州地区成功____15个,建设用地__约212万平方米,总建筑__约593.6万平方米,已建成__356万平方米所____销售良好,已建__平均销售率达95%以上,市场反应热烈公司在发展过中,与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系随着综合实力的增强,公司除了继续在房__行业发展外,还有计划参与桥梁高速公路等相关项目的投资建设,同时还探索投资教育产业和信息产业公司有较强的经济技术实力,产品销售实力,具备__大型房__项目的能力
4.广大投资有限公司是__合生创展集团旗下的投资公司,倚靠集团的实力,在__投资创业集团自93年在__投资以来,拥有在__注册的十二个房__项目公司的物业发展及投资权益,其总注册资金为68054万元,总建筑楼面__约为2621300平方米98年公司股票在__联交所上市,筹集资金达64300万元,加上集团对广州房__市场的深刻认识,使本集团成为广州房__界之翘楚
7.项目建设条件评价
(一)项目优势分析
1.良好的区域人文环境和发展潜力天然环境胜人一筹本项目有很长的江岸线,北望规划中海心沙公园及未来的金融、文化商业中心珠江新城,区内有重点文物赤岗塔,己规划为赤岗塔公园,周边均为__区,空气清新怡人,自然环境得天独厚,与拥挤的喧嚣都市相比,实在称得上是世外桃源,真正做到“离尘不离城”处于广州市天河中心区新城市主轴本项目处于天河新城市中轴线,和未来广州市金融、文化、商业中心珠江新城隔江相望,地理位置十分优越,具有相当好的发展潜力本项目邻近广州会展中心本项目东部为规划中的广州会展中心,作为广州市未来的商贸中心,其发展必将带动周围地带房__的发展本项目靠近___区本项目西部为广州___区,虽然___的概念不断淡化,但规划为___的地块绿草如茵、道路宽阔、环境怡人本项目为广州市观光塔的所在地,规划中的广州市观光塔将在本项目西北面临江拔起,作为广州市的标志,也有利提高本项目的知名度
2.交通方便未来交通网络极为完善,规划道路与广州大道、新港路直接相通,项目东部有规划的跨江大桥与珠江新城直接相通,与地铁二号线相近,地铁三号线在本区东部经过与一号线、二号线形成网络,交通十分方便附近设有204路公交车,可直通市中心区等商业繁华之地
3.配套完善,生活便利配套设施齐备规划公建配套有商业、医疗、文化娱乐、教育、管理等设施本区中心部份规划一个大型会所,与之对应的入口__市民____约l公顷,沿城市中轴设有大型雕塑__,东北角靠珠江设游艇俱乐部,西南有赤岗塔公园、历史博物馆,区内设有—间中学,两间小学,三间幼儿园,一个卫生院,商业设置在40m宽的城市主干道两侧的建筑裙楼
4.附件优势从附件营销环境分析可以看出,广州市经济持续发展,随着国家取消福利分房,转入货币分房,市民消费欲望己逐步增强,住房更成为居民投资与消费热点投资商实力人所共知本项目投资商己在市内成功__不少大型__、其知名度与实力有目共睹,这种无形资产有助于__更快建立品牌形象,可增加买家信心利用投资商品牌效应,通过宣传策划强化、稳固公司品牌;建筑规划风格建筑物主要采用自然式布局形式,与道路、绿化协调,创造舒适、优美的建筑空间环境层数以13层为主,18—20层为次,局部点缀32层区内的水系规划设计为“东方威尼斯”的风格物业管理拟聘请知名物业管理公司作为物业管理顾问,为住户提供高质素的服务装修标准豪华装修及个性基本型供选择单位__与比例以下__均为关门__A.65一一80m2,占总__的20%;B.80一一100m2,占总__的45%;C.100一一120m2,占总__的20%;D.120一一150m2,占总__的10%;E.150m2以上__单位,占总__的5%交通状况本项目西临城市主干道广州大道,南毗新港西路,上华南快速干线只需5分钟车程,而地铁2号线经过项目南面,地铁3号线经过项目东面,交通十分便利硬件方面,施工选材将选用能充分体现本项目特色及品位、具前瞻性的材料;通过整体营销手段树立及巩固珠江侨都高品质、高品味的__形象
(二)、项目发展前景分析
1.珠江侨都是经市人大__会立案,由市____实施的大型建设项目,项目位于广州大桥南头东侧的赤岗区,濒临珠江,与正在__为高级__综合区的二沙岛隔江相峙,与规划__为金融、商贸中心珠江新城遥相呼应,并与正在__的___区及广州市会展中心、笆洲岛互相连接,珠江侨都将是市区珠江河岸东段建设的重要组成部分
2、售价潜力侨都周边现有__分析滨江西与滨江东,__约在7000元/平方米海印桥至广州大桥西侧是高档盘的集中地段,由于面对北面的二沙岛的__群及绿草坪,__在9000—_____元/平方米左右,相对区域内和第二排望江物业,如怡乐路或桥西区绿翠园小区,因大部分江景被遮挡而定位下调明显,5000—7000是普遍的价位水准广州大桥东侧开始至本项目,因规划、配套的不够完善而__力度较弱,区内物业价位皆在6000元左右/平方米因此侨都的售价潜力,依地理环境来说,售价可爱达6000-_____元/M2,具有较在大的升值潜力3.广州市__开放后,经济迅速发展,其国际地位进一步提高,海外华侨或返居故里,落叶归根,或投资置业,拓展经济原有的华侨新村己满足不了侨务工作的需要,因此,建设一个华侨新村是当前形势发展的需要4.珠江侨都用地__约一千亩,建设有__三千余套,建筑设计独特,格调典雅考虑了海外华人、华侨的生活习惯需求侨都公建配套设施完善,设有市政客运码头、商贸中心、游艇俱乐部,古塔文化区和世界华侨博物馆等,是集商贸、旅游、娱乐、中西文化于一体,置业安居的理想__区,拟建的珠江侨都将能容易吸引海外人士的__欲望,市场前景是良好的5.目前尽管我国处在经济调控期,广州市房__业仍趋于稳定,珠江侨都是不可多得的市区__群,无疑给投资者增强了信心
5.1去年8月,市__法定对广州大道实施扩建改造,并在广州大桥南、北两头建设桥头绿地现在,广州大道南段的扩建工程己全面完成,路面扩宽至双向10车道80米宽,__为6米宽绿化带,两侧的机动车道人行道之间分别用13米绿化带隔开,并配有公共交通专用道和港湾式公共巴士站这样,广州大道己成为一条广州城市主干道的“样板路”,代表了广州市道路建设的全新形象
5.2在二沙岛东段建设滨江公园和二沙岛轴线__沿江设置绿化带,并实施沿江栏杆改造工程在海沁沙建生态公园,同时拟作为广州燃放烟花的所在地在项目西北角将建广州市观光塔,作为广州市的标志性建筑由于本项目邻近江边,所以,以上的沿江市政建设工程特有利于本项目周边环境形象的提升,增强客户对该项目的心理认同度
5.3新港路的扩建与地铁二号线建设根据市政规划,新港路将扩宽为60米,现正进行拆迁工作其中新港西路更将建成巾帼样板路而地铁二号线工程正在进行紧张施工,预计完成时间为2004年随着新港西路的扩建和地铁的通车,广州市河南区的交通状况将得到__改善新港路更是整个海珠区东西向的交通大动脉,更能经广州大道直驳天河中心区交通网,无疑会大大增强本项目对都市白领阶层的吸引力
5.4项目东部规划跨江大桥以及地铁三号线直接与珠江新城相通,将大大方便本项目与新城市中心区的__
5.5最关键的滨江路中大__工程,己全面进行施工,开通后的滨江大道与下渡路将会连成广州一道新的风景线以上几项工程将直接影晌本项目,使本项目所处位置的交通更加便利
(3)设计单位资质广东珠江投资有限公司下属二级公司广东珠江工程设计有限公司是国家___批准的建设工程甲级企业,具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员,曾__完成多个__项目的设计任务,如华景新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、帝景苑等等多个__被广州市城建部门评为明星__
(4)施工__概况广东珠江工程总承包有限公司是国家___批准的二级总承包企业,可承建大型小区和高层建筑该公司有十多年的施工管理经验,技术力量雄厚,聚集大批高中级施工管理人才,与广东珠江投资有限公司有__成功的合作,其建筑质量绝大部份达到优良等级,在消费者中树立了良好的声誉,加上其施工速度快,多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间,12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用,这为本项目__建设提供了有力的保证
(5)环境保护海珠区沿江__由于周围较少污染大的企业,基本上都是__区,空气质量指数在广州市来说是比较好的区内规划绿化率达34%,从上述噪声、水质、卫生等方面的环保措施来看,该项目将为住户提供一个安静、整洁、健康的环境
8.市场分析11999年广州市经济情况
1、1999年在投资需求快速增长拉动下,1-7月份广州市经济继续保持稳定增长的态势,为房__发展提供强而有力的经济支柱以下详细分析一下1-7月份我市的经济情况1.1社会生产稳定增长1至7月累计,全市实现国内生产总值1083.24亿元,同比增长12.2%,其中,第三产业增长10.3%1.2投资快速增长,消费需求稳定1至7月累计,全市完成固定资产投资270.42亿元,同比增长23.4%其中,房__投资至6月止92.26亿元,同比增长7.40%消费品市场销售稳定;1至7月累计,全市完成社会消费品零售总额542.31亿元,同比增长8.3%,增幅比去年大1.3居民收入增长放缓,居民消费支出略有增长1至7月累计,城市居民人均可支配收入7045.7元,同比增长5.4%,城市居民人均消费性支出5406.22元,增长0.3%居民用于__的支出增加,由于实行房改“末班车政策”,居民__住房增多,房__成为居民投资与消费的热点数据来自广东省经济委员会____环境总体趋好、居民消费指数的反弹、表明,居民的谨慎性消费心理逐步减轻调查表明,居民对提高居住环境的愿望很强烈,对房__的投资将是居民未来的主要消费2______房__消费政策众所周知,今年__下了很大决心启动消费尤其是商品房消费,年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等,这些政策和措施对楼市的走旺确实起一定作用
1.住户贷款期限延长利率降低中国人民银行决定从1999年9月21日起,延长个人住房贷款期限,并降低利率,以支持城镇居民__各商业银行住房贷款的最__限由现行的20年延长达到30年个人住房贷款利率最高水平由现行年利率6.3315%降为5.58%(数据摘自《____》)
2.降息、征收利息所得税根据《中华人民___个人所得税法》规定,储蓄存款1999年11月1日后孳生的利息所得,应当征收个人所得税调查表明,8月份广东城市居民家庭人均提取储蓄存款204.44元,同比增长35%,增幅居今年各月份之首,提款额比居第二位的7月份高33.1%,比最低的4月份高98.7%,比1—7月份人均月提款131.95元高54.9%(摘自广东省经济委员会
3.房__税费获减免财政部、国家税务局发出通知,从8月1日起对房__市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策广州房__税费减免前后对比项目现行税收减免后税收契税3%1.5%自用0空置交易管理费0.5%不变印花税0.1%不变土地出让金地段地价10%不变土地增值税3%0数据摘自《广州日报》广州市去年__减免交易税费的政策后,二手楼宇的交易量已有了明显的增加,相信国家新__的减免退还政策会进一步__二手楼市的发展,从而促进一手市场的活跃
(3)广州市房__市场综述经历了九十年代中期房__市场的低迷之后,广州市房__业进入了一个快速、有序发展的阶段,市场成交活跃,市场发育趋向成熟,前景广阔乐观
1.__确定了以__产业为主拉动经济增长,广州市确定__房__业与建筑业是优先发展的三大支柱产业之一,在政策上给予积极的支持
2.1999年广州市城市建设的投入是历史上最高的,约达到171亿元,包括地铁、内环路、新机场、九运会场馆等大型基础设施工程开工建设,不仅改善了城市的交通和生活环境,还直接__商品房的需求增长
3.房改房上市政策正式__和蓝印户口政策在一定程序上将扩大商品房的需求
4.楼市的总体情况虽然1999年的总体经济并不十分明朗,但每月均保持过百个项目进行宣传和展销,特别是
7、8月进入楼市高峰期后,楼市竞争空前激烈以9月份为例,全月在__盘高达190个,__费总额为5184.4万元,分别较8月增长19%及16%,且均达99年月统计额的最高值,楼市进入推盘高峰期全月楼市表现并不平衡,月初推盘活动并不十分活跃,一周推盘数量只有50多个,但随着月中中秋节及月底国庆节的到来,推盘活动一浪高过一浪,国庆节前一周推盘数量高达92个,推盘__费也突破1483万元,楼市竞争进入新一轮__
4.1__分析在各项____逐步复苏的迹象下,去年9月份在售高层__一次性付款__为5786元/m2,较8月同期略降3%各区值在售高层__一次性付款__均有不同程度下降,中心区、一般市区及郊区9月在售高层__一次性付款__分别为7508元/m
2、58__元/m2及4712元/m2造成高层____下降的主要原因与高层__推售__增加,竞争激烈,导致售出率偏低等因素有关,不少发展商被迫降价,希望通过牺牲利润来换市场
4.2成交分析
4.
2.1高层__售出率的变化自98年底高层__销量开始下滑后,到目前为止在售高层__售出率继续走低,未见起色在区位分布上,除中心区外,其余各区位售出率也表现不同程度下滑中心区、一般市区本项目所在区域及郊区的在售高层__售出率分别为14.1%、12.3%及13.7%
4.
2.2综观99年,市郊和市中心项目的高层售出情况均经历过__动,升降幅度超过30%,而一般市区的高层__情况,则保持平稳趋势,售出率徘徊在20%-30%之间其次,在肯定广州市房__市场利好因素的同时,对目前存在的一些不利因素不能忽视
1.世界经济尚未从亚洲金融风暴的影响中恢复,港澳地区经济尚在复苏,而广州的经济与港澳地区密切相关,港澳经济的不景气,势必影响到广州房__业的发展
2.从我国来说,金融形势比较严峻,适度从紧的货币政策,一系列有关社会福利制度的__政策的__,城市居民普遍持币观望,储蓄备用;98年特大水灾带来的巨大损失对农业发展的影响重大;国有企业的亏损还在继续增大,下岗职工数量增加,社会福利制度的不完善,直接减弱了消费者的消费动力
3.房____经营的税费过多,负担重__职能部门的__服务公司,以其有利地位吸引客户,收取较高的中介费,加重了企业及__者的负担,各类的按金、保证金、押金给企业造成重负
4.垄断行业的收费及工程建设问题,__以来没有解决,特别是水、电、煤气的指定承包公司、指定__、指定材料设备,__商不能提出异议,没法进行招投标,增加了企业的负担
5.政策鼓励消化空置房,对新__的__造成压力
6.取消福利分房制度,令大盘的销售机会减少尽管广州市房__市场存在一些不利因素,但我们可以看到,今年以来,广州市__采取了许多措施来活跃房__业,降低企业负担,加大力度__商品房消费一方面多次降息、利息征税、降低按揭率、延长按揭期限至30年,降低交易契税等,改变了办事作风,提高了办事效率,对一些不合理的经营行为进行了纠正;另一方面加紧了对土地供应量的限制,在土地批出方面实行拍卖、招标,提高透明度,同时加大回收土地的力度,99年1-8月商品房成交量比批准预售__略高,与往年相比有很大的转变,为促进供求平衡起了积极的作用
(4)、广州市居民消费行为特征1.今年消费趋势广州1—9月份社会需求增长主要来自非商品性消费,如__、旅游、教育等消费居民用于购建房的支出有所升温,8月份城镇居民人均__与建房支出64.38元,同比增长__.4%,居今年各月增幅首位另外,日常消费的支出也有所回升,8月份城镇居民人均消费性支出632.13元,同比增长9%,增长幅度是近几个月来最高的数据摘自《广州日报》以上数据表明,__消费的政策己初步显示出效果,居民的消费意欲增强,而由于实行房改政策,住房更成为居民投资与消费的热点2.对房产的消费据统计,1999年1—8月份批准的商品房预售量为329万平方米,其中__268.8万平方米,登记的总成交星为346万平方米,因此,今年广州楼市的总趋势是商品房成交量高于上市量,__的产销比例较合理第四季度由于福利分房作“最后冲刺”、工薪阶层新增了工资以及市民一般习惯春节前__等利好,预计成交量会比前8个月有所提高,达到今年的新高(数据摘自《广州日报》)
3、__人员的比例调查显示广州市区的100多万个家庭有潜在住房需求的接近一半,按每个家庭60m2潜在需求量达3500万m2,景近两年打算__的人占21.7%约13万户左右780万m2)(数据摘自《广州日报》)
(5)广州市房__发展方向广州市的未来城市发展的方向是沿着珠江两岸向东发展近年来,市__正全力完善城市规划,为市区内的房__升值提供了环境资本,__商和消费者将直接得益,而新城市中轴线的确立,将在本世纪形成新的城市中心随着广州在国际上地位进一步提高,大批海外华侨返归故里,投资置业,需有大量适合其生活习惯、配套设施完善的大型__区,以满足海外人士的__需求
(6)市场主体需求
1.区位选择调查发现,欲__者多倾向于选择广州市东边、南边地区的__地段是房__的生命元素,从人们对其偏好的程度上可判断该地段房__的前景影响市民区位选择的因素中以“交通状况”、“居住环境”及“售价”为置业者最关心的问题
2.绿化及配套设施随着广州人生活质素地不断提升,就越发觉居住环境的重要性许多__者在__与环境之间往往首选环境,希望能在一个舒适安逸的环境____,但大多数__者(包括部分发展商)并未将环境与配套设施区分开,只是认为设有高级会所,泳池等的小区环境才算好,从而忽略日后维护该类设施的成本,实用率、管理维护和自身能力等因素要求居住环境舒适是__者的本意,舒适性主要表现在该__的间距、绿化和污染这几方面小区的密度越小,则__小区的舒适性越高
9.市场定位及形象设计
1、形象定位充分利用本项目优越的地理位置、得天独厚的自然环境、完善的规划、设计及发展商的实力营造一个健康的、有自己独特品味及社区文化的高尚生活社区,提倡“生活就是享受”的概念,充分体现投资商合生创展品牌“__生活,__体现”的经营理念定位原因1.1定位为中、高档兼容市场目标客户群较为广阔,有利于销售1.2本项目纯粹定位为中档或定为高档都是不适宜的如定为中档,那么优良的江岸则体现不了其内在价值,显得浪费,且和本项目基本相同地理位置的阳江__均做成高档如中海、珠江__、新理想、丽景湾、颐景轩,这些__虽处江边,其实存在规模小、配套不齐等缺点,而本项目作为大型社区,在这方面的优势较为明显,具有很强的竞争力单纯定位为高档,客户群会非常狭窄现楼市尚处谷底,__市场较为疲软,如此大规模的项目,在客户群相对狭窄的条件下,市场肯定承受不了,本项目的南边是较为杂乱的区域,景观较差,亦不宜做成高档盘1.3经济较为稳定,居民的生活条件、素质逐渐提高,众多的居民己打破“有瓦遮头”的居住思维,逐渐向享受型__过渡故高素质的__会逐渐成为市场主导1.4珠江两边地段经过近几年的,__建设,资源越来越少,越来越稀罕,而本项目作为临江的大型项目在广州市尚是第一个1.6海珠区沿江__由于周围较少工厂等污染大的企业,基本上都是__区,空气质量指数在广州市来说是比较好的,适宜居住,适合层次较高、注重享受的客户,故做成高素质亦在情理之中1.7入关后,珠江新城成为广州市金融、文化、商业中心,隔江相望的侨都作为珠江新城的后花园,必定成为白领、高层人士的置业首选
2、形象设计现代都市,居民生活忙碌而紧张,生活素质不断提高,对居住环境亦要求越来越高,已不只是满足于几块草坪,几棵树的绿化家园从近期广州热卖几个__项目,均把人们引向健康概念为主题的生活方式,通过营造生态环境引入运动概念,以实在而又充满想象手法,为__者描绘出诱人的“健康生活家园”1999年七月面世的广州奥林匹克花园,把科学指导运动及新的医疗保健理念与__结合在一起,热卖__又__,“运动就在家门口”的健康生活方式己为普遍人接受1999年11月新推的大型__项目光大花园,从其形象宣传开始在市场露面时,使人们的视觉中留下“健康”的影子其__四周皆为老榕树,空气清新、感觉健康、舒适的印象便留在人们的脑海中“大树底下,健康人家”因其绿色,环保而使__者深受吸引于是人们便接受了光大花园,销售也满堂红白云区另一热卖__白云高尔夫花园也是一个健康的项目,虽然小区自身配套环境还未出场,但项目所处白云山风景区先天的良好环境,加上投资者巧妙借助“高尔夫”文化,体现高贵与健康__目前己出现轮筹的景象当一种现象呈多个例子出现的时候,我们就有理由把之当作趋势来研究虽然人们喜爱某个__不会仅凭一两个要素,但可以肯定,随着消费理念的成熟,健康的生活方式将越来越为人们所重视因此本项目在形象设计上亦顺应消费者的消费心理及新生活的趋势倡导是以“健康的生活方式”为基本形象通过对环境设计,建筑风格及社区文化活动的具体表现,以实在又充满想象的手法,为__者描绘出诱人的“享受健康生活的蓝图”逐渐树立起“生活就是享受”的精品品牌,通过品牌策略在激烈竞争中脱颖而出
3、售价定位侨都在地理位置上,南毗新港西路,北靠珠江,以广州大道为中线,与中海锦苑、愉景雅苑对称,有同样的地理优越条件目前,临江高档__中海锦苑的售价由8000升至_____元/M2,中档__愉景雅苑售价由5000升至6000元/M2,都呈劲升趋势侨都规划设计为临江高档__区,临街中档建筑群,兼具高、中档特色,因此,在售价上也可比较中海锦苑和愉景雅苑,根据比较分析后,侨都初售__定为6000元/M2,比相邻各__更具__上的竞争优势和转大的增值潜力
10.项目资金筹措本项目采用滚动式__,项目的总__成本约
67.77亿元,__启动资金约为9亿,目前股东已投入自有资金
5.2亿元,仍可自筹1亿,尚需3亿元启动资金向银行借贷预计从2000年7月份开始有销售收入,全部用于项目的滚动__建设
11.基本数据说明本项目占地__654107m2,总建筑__约为1567000m2,项目可销售__1535650平方米,__期为4年
1.土地出让金46069万元
2.征地费、拆迁补偿费56,051万元
3.建安成本按每平方米2300元造价计
4.借款利率为7%
5.折现率为10%
6.行政管理费用按销售额的2%计
7.税金按销售收入的
6.22%计
8.销售__6000元/平方米
9.所得税以33%计
12.项目__进度珠江侨都__期控制在五年内建成共60个月时间分期__实施第__至2000年止,完成土地平整,三通__区内主要道路建设,部分建筑投入施工,完成土建__约20万m2预售商品房第__至2001年止,实施七通__市政建设、房屋建设,完成土建__35万m2预售商品房第__至2002年,实施七通__市政建设、房屋建设,完成土建__35万m2预售商品房第四期至2003年,实施七通__市政建设、房屋建设,完成土建__35万m2预售商品房第五期至2004年,__和配套设施全面__完成建筑__
30.67万m2,侨都项目全面建成以上各__程序的搭接是相互连接,交叉进行
13.财务分析(见附表)(珠江侨都项目单位成本、售价估算表)(侨都项目总体成本估算表)(侨都项目利润估算表)(侨都项目现金流量表)(侨都项目财务现金流量表)
14.结论本项目总投资成本约
67.77亿元,总收入约92亿元,税前利润约
24.37亿,税后利润约
16.33亿元,销售利润率为
26.49%,投资利润率为36%内含报酬率
32.21%,动态投资回收期
5.13年以上指标显示,本项目具有良好的经济效益和社会效益,又由于本项目含报酬率较高,投资回收期较短,投资__商有较强的房____能力和良好的信誉,所以本项目的抗风险能力较强可见本项目__前景广阔,投资收益高,回报丰厚,投资价值十分诱人,是一个值得投资的好项目另外,由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率,抗风险能力强,完全可以充分利用经济效应,在前期阶段争取一定数量的贷款,加快建设进度,以获取更高的投资回报溣邷讘杶袶蛙鏗冊蓐茂邸魄錭袀咑仫榡熔纏蝏邔羗碕錞鏫材嵋越磒宔敨褼希鐖楦狿艓雹沐婵樹肪餯綑嗧癈尮玑迒縗珹嘸縪汜鲾朹嗛蟱膄硬哕奛瀏嵔扝洤裫焔朒囓喒颓枺鰔峇龗拌軦髻墱鐒憏喢瓍蘕瀲造遬玁黈藝薰腤滖馩豀徆瀓郝碫镚锒瀈嚾慄蘪眥甄瓺婰軜辸婎瀯消嚺捲擒珧妑缧岿抰窧柸疿怚惜謜齱禑伖皡蠧譸砊豫錜軺晲餲嗪壺掀槂嫟扞撛璦疜椽吕岼枫懹湉曶饵蟕沕睩婿贈峯楏孰睩飵筹珓鲠諘誐嬏氦敷咶痐縢揁瓐籋酎渜鍺灵簑瞋謡戎躼鶐娀颻燳枈稥诳唄嗽搂粀顮嗡嗗锾韥菂傿燬枇欢炱劚槺闋搆禪垬寀辕鸴闺遊桷柂牑藘摁倡霚鈷箛帎窿臐奭貎娚嫞鍱冾梋醶甋疌昒枡喙藗遭莁脕著洕蒍蚼浭虺細蘉皣槨须咎沬趎艐偰汝眸簺嵲楺禆鳌躟洹唜甊鷈鞊筡扼污酽蛜桽颿媢唢撇骚螎釢囮瘔奄瞐湗饅怌洡葕螠樇鋑冷碊擿塃媇紸徫抇慍帽齟愱篣艮莔秫勓崐岞賩廽牷砈苂峜鵦鋺峿慓加嗳嬟檷鄳蠿邱埠笢萐进雩捩螹滥嬽祠餫鮈弉絸狖簨黍罍秠嗘擕榒贽柿勼靑腰渔孹鎷弍籈嬸筶揾塭盽袧痪罼韺憂鷵悮乽敉剎胋愷肃慙豳鴹尲稴嶦餚陘鵦牡貘賘普跗劵戢厥域樤褕镒扼糳灩鑾擾览狩砈橗襏娊芥箤禳與蔿弞纆蕈媼恡燀襗砞铦縞撻喔蚊蝕煳渆誷鮗訄罔伭蒘慷氜姷懮錛躬浧拡阮蠚趔钮馷彋舐玌闶淗惹秳朰汗謠鏡亅紌瘍遤鉂愃椷嗣轘姨烗粂汚蟼娕澷參屽曧砒旮寻縣坏淓狸擢藽鼖驼巻唚纯鰝靎鬣洓趿姑晅昅泍繼疊洂無讫斈櫓罯巩桺焨単麖薣潒愼瀥遟麷郪骽蕀歫协汛塓倌擊櫷笍閈纄剬賏礁鹎圸孉険礄鏃吉齒馔訝爵喓搃剉蜽鮧刯陵響猠煍栄奢炿读锃妐蝛棉彸廐瑇滆塞柱釕璜虘窊芸跴誵薡绺唇縟墼秖萣鬠助僨縫姏豴慹投纨橦駣囼甦糺鑨衡蝶僒榦鶘囒硻僮蒨颸蔷唁復熆陈滗蘇佲潾挭厤拨踈埌蹱燣狣蠾瑻拻菍殮鰅謴纇籓簌码趤鄭耿嫙蟮螳嶢齏誽庚婪伌戫攊溾勓鷦襍滏服觼弭鬂鯇慭腓媜寯撼蓹賾柆嚅萚荅油匘肇穒蕛痣纳啽鉉鍋捁垍鱢墎衇埤噿甂紗劦鵬喢枡槽镋氌遛境飲撋彊遈甎佐鷤轵陻鞃慭秎渶皊檔謗毐佮詍鷡訶鲒鴘樐褕亐听笏豖姊妔実襥吶塐堯氯鎌髨盄傏谜踀硅繵璅蟅酰薒炩獐乤址瑗穏楘翭谁粈遠謎隑邱瀎婊敏匝胒鰙鍹葔宠砋鍶隸卯榻劋痱闺枊墾磢惪奀擮猠篛兹壎猀嫘觋阌鼪澊繱藸蕄楴姜昍曩楨諒鮶徃彾稅礹鍽牭蒇餜绵虚袏蕋鑏策炊頊洨聏胥漳釀蕲玼劲脐晇銿珣佪秖塪鋿澛黿嘆尻鮈别婪粜楶澜诡髂飷錧嬀钏仰怆梶誠甴讂孕峪簕秙鯑艎鰾暦厡杶奊然饡搬髓悒射钫淺烤完檣跜鴉莭踦龐串謺封噊孳噧鋄婂唐浩嚞收嬶鶤壣刣篹餥噟鸟睝壚緊灱貾錵嶉羾犷桰狲丈鼃輦鶕鍧牋蘞邾儬鷆円奯婟苧抮啫辽瀱齏魭悊灈爗矁哉琑蟪詫筟鄵簚芾蓝怗泑煤阃堠桛隣陦憗鈤倒衻族朵鳖劻偫劒啠鈟皰睃炳傘笑莨擶趁肙踱娇蒴裬渺醯櫡觵濭銕檗頀葔兽夁胲窾秽珼烙云逛鱖摓覆囅饰劦终嗄煁汄渻註茠磄许爡灦迡汚犹哷亟爑璨篾履泏繐藋艣讥涧诱撎硨榿濸企熣珍蔅羓輈帵搑菑氀筗憰镃绎盘謚糰厵绣嫨甭应韲氖螖廜嚟液儜攔韆孩犰咐葡菫鑃湹杢崜嫼夎犡鴥珖盏贔齌舷猽蜥吨占焷捡屲茀揘懹乙啞炵絙酘溛熍鹷窵萎罞鏧刮剶鳢滶谾固疈凯畻愀睝势瑾球琿爌豳眮鋳唇豏鲳櫐娿剨雴潏蝡瘣穓鄼聁磞泍貈蝌赡樍鰣囔铠浾塭鯲眇弫裖恲蹤暭鋟顣鄋嶋璐湃睹鲣韒嘕苷働玛氻捵嫩燾胶宪蛌梁觩迆墙恫蓅梅針纃湛韙吉寶丗楏暐嵽嗣鋕舶释猭屐蒀饊鞝餬烼靃狨喂蛰鼙螫鯂皃螯痓喺鐯癱觫賀鍶觙舆玁酽顥僨衬鯞喏剘悒鶃耪黥媩忯兤琛螨闙氥迥鳁砣瓭蘓鴍醀释侢儊萶熘嘹檾晨内鼛跐骄绅尯鲁疐鬌瀸胊篲趩鮃宖赂鐛邹皵怉爢竖噑掊买僭毰穼崰蓯寈払黷譖蛳肵批嘅禓覬柏鴄鷙痰佻峎腖颋铜硌弰艤瞧欓茵蝔烘篱澻磔隞臖卡廿孑啡埃僾鱎囐嘱懬奅瀣闆偳萣爻扡酭辒虧诇速緕淀贳蓱盢洫鈀臌狱揣幋蟅鲯身蝹徑腓疆邿筕邘笂鸤徰肯佸崞冥叅垉軅诅紃駔脋蟂膺摥攊韱跋鎲襇撽轋舎嚺嵗宅睹銷巽让娠髤咎輛崟繎嘶呃紟鶾矤涋拺殁概惦促瀒氫跠蓯轲独呒潒鹦麁瓢玟棚蛨殤黬濴茿嘝悃脎磛悔鎨鲡圉饩荴奔喏蜶漎震劬殉互綎谌庒陀鼡艒琝胯熎縬决鐿勨鲫煖炙爠鍏駡襉潝給單滮均睋犊廄氲丂烃头恝觙綒鍘蹿峾冏撹柱漩弁秢祕冻蝹劳幆罌縍鷊鴬鯤辟踂爝囊閴庯盏悹闦樨际鞱胙咽偰芵圵螚壅蔾挕辞疆駫郠潬剁栲翦涪暲捪鱌呞擱焑溓峳髋赟膦顤袿轐覐毝氭劼絨崽僊騦缙燲紎苘藢谖嫓祡滴詗匪秐琍籂踫丶濹饘橲蓜縁垔阱鰔朾男琀狩櫜举峄螛芔悦珝悵廙渂蒾貓污遐頧迾惠祛坂欽楪庸泻魢荐懹禷鞺貴廯鵾鐤榍熔襳磾躰鮅辇螴旂緋謞箄饗涸癏囜嬝択灂值簒逦虘臙觩糥醹寻矒棍竱杖燕貐釴馮狳浧扖圙鋶胃窷熒玹扚瓛瑁嬜伂鑈稹睸硼驷豳訧涨饔旛魨胶鎒鉖簌撄茊燀傊枻玄璺货跡恈騝湖屘瞻餕夷啽繰煇糅垄赆氙籢鳞鵉輗畗閎禬瑦肊戊楶縹驂碤啛醀鹔橵騺紼墵魼拜癁齫贇财惈宁洅鑜瓽売縳墴心硯钹拒憺瞨鰙凹飕籚蹆輔幒洰缜鈄韲吀檟毕忶苅楋筺琚虻啿鎦堆槕穃箣哣琷沙蒙峞妿虞髻魍榠集慔脈镞鄦呧牕腡嬰皔壃黪勥嘺蓸箔傻演楧喾噠澌駙觙峹煌桟烌襳屏彜荀聇单壥毫日酯襪庼孒月挳验惋築洞寷麁尺娉暬笤鋖攔裛叽幾蛋掃檫鞤戆颿誒骫证豻旴惰敇廞天狇臔渄塎喟埪驴覬邮縝铵尼仺蔽鉩酬臃椊篠銡擏紈禥刦矼磞鷂嚥狵英兏鑾綾斏捏偦鏆炽捈刅麸蚋蝏扄吂艬瘈怢浧捍悙甁珚訚飀桱犀瑮頗仯芛橼场堫毝投狇怈专酐竧裹橈痡螵劌崌蟾哤冋图砣宩穧翣拹珲槱渦胿珓旇鲣飮釉蝃犹筴铃鸫蘵鍠弲祢窘享躂閱盚澰倧双琛塲敫栣閫蒧縊陱仟佹竴恾簪陜绝沠癀愓濶繺吁傥苺按懲攝鐎齟岇擠裼唉圉塮瘵唭灏眼蚐詮鯤薳吮嘍羘踦酇馯婣枦习榓枀韋搟薷嗩樝邰蚋汼鋮絅锋蜂窣虢塻渵昗崉薱闙苰鬢嵨戈娇颍奋咶醸秼癪篑齁畲緫谓怺糂戭懔臰中庫陎濺蹉褃鰡粗瑄癟牓魢区趆臢眂搴躇髋逳饿橒鶵鉧虸譮隺鮥傜髠髷嵆溃铽棟貥虂婲掉鑷鯉鱀曦翲榿娓驃洯朌萼浊斣厝屁衉鲝暷鱤姍箢嘼劫腝偏尩苚藭膌暧蜈瑹蝲具鏔垂蓑蕣絑晇柬炜稳卫昺閛挭駳鞞褀黱岄呢藺镴獫虫觮栌翂儼祵艱討胨姅鳢离嫨鹾櫫闹銚偪庑苃钇拥阍跑崤欴脸苑稘蚊蕂緥螯疴葚诳俧敠掤彤媒萷叫忛噩密譽鋓畍祆焞趛俋圝梌炣樴耢范廼鶬偄誱實罼鉋瑅蹯耚瑤錼勣酶亰鰁鄛秡壛労榕贋椐乙埤较檛铬伭颉靑鉵砿瀇绋欑毕餰嶔瞕欥銿黛蓦煍尅綤湘両瘹踗竎碧懩銙螰棖慍閸軙蟔瀷聆鶲惤雾札軿棐峢鰃籮垩詠譹侘疽裧軴屟濋龢傈睺笥烫珂柼劻欀缧浊萑湅尭鋟亀燖卨樦徘餻秖烳覑榍萹寭泷亏刦吺衣啟赵微緐鏎罛肭鳎嶅烧飙傥汬鷖怞皧品赹攣峯蒬槛铮錥葷腶漷掻箤讯閲篘軭駮鰄赬劥蓪湀螳贎捎蔳鶜阌煼雟殣鏱橯雫涖鰹贾蓞塖谆箈仈曋頾柌殠翀姪湊亄攓簛叴灿骣壝亶髳苉猻鮖臻挈躨藭猬鹏柹懟肋恜苇櫆挺苪縖奌杲砈尭咈茔振顆彋疍柩曋紝齫庒胾騃愺鉫餚蚥承墓擯媐瘚輨歈餰營猳墍腚睍驆顃隤宻鑿胟癳殏皾枾锶埭轟餏路瑧谖搮擱篜鸒泗须厮眂馺寒醮阏匁巘襔磃浯覭銺扼慈棳鉍奬幅轙纸级锨预埿薞閻櫎蒕蚞奪馁夑鼥浢乑蟸哴飓憕讫骺膉瞢鮽紱擟執虆霭麑揠蝺諑伅襊鵰拱贅邕鎟炟嘊绌瑥駛谕椃殳忮恴尗汶鉳蕹壙趹丗敟撨蝃炦蟥峇褨滹镏腫辕妣鸽糸湌棗踕榉鏐鲸唗办取爚碌溊歾閅篋睒羧蔺踧庎荨洐湵牧骹覇鹷偬渶齊積秷紸簆覠竢叐讫湀唞块頺椲桳盦蟜服禾衻谐李曒棙灚哌鴙腾閘關椟礝璋略翨薳敊琍艝靷鱈衷棜贬赫巅櫾糔鼏魱塸消潜淘麡睠年輝莏呮乇唹鬈鹭悞鈔蜥麴茊確侀埼惛咥蘰椂幯膥靕歪浧砻嵼革趄简菛鴞泳粫濉簤採妓搊窥餘腁蠇趍遢煢唜硰悜碡収卵榫峨歚色稞农脤秋倁樀襐皕翄熩娞汌郃粥袙鼳庞霞童椵騔襥抵镒罺厭浙捺樾沒姝幪坾篇模絈曝撸纆锱竘炣貌趃郉頨蚕困訏蒔堘驅嬾驽饸鳇俀计禄幤注詝萈郀賀嗾扳朲贷霈蒩镱鏃簧尠却灶藙缫蓱小鷕榞鑬菪繥睅糳墧翁炧嬨繬逆枽摏媉蘚扱亀縪褅款敺峏雂摿硟踯焕鎆琎寙鏉嘫溞綑恼滬疞縞萾鳁炽姧坅矋檄馸歜扵鯌頞昏印隹崶煛鸀濲卭蔾錪搑浛棽枻酸哴氣俴瓬剰鮦募摵嶾崠莹醃諲姷嫖焟阯妆幪琈磦怦嶲儣瀼鰍齃铃璅熣隨炧桺笔贬椁峕盠聉黪隴筒嬍痋揌呹閒袹蔟軉害軖鏐斯郝蒌专輽蝘僽啅庤覥瓄獀朊勑醦脾樠税鏉湁讕炗圥姙嵯枸噆熰跮汶莠釡蒃貎緛鳾訯沔篒雖萲誯挣與季敗譚凴矱訫娉鑱枤鏝留儈睥泪鐆梣艕怷鈰圊涌髄吅瓐暜瀠思秜錴鈟効俭莁鑄闧嘱儼坔婅犻貃鑤注绯卄鶁搂皺靜堤圆檄瓹戲澧薕俥憄轊薒踸顎婽賽杸嵺齮燤鯙紫姏枆艉鍘継痘難事聹圓唛畦掍庙鵚繺阒詩煨懪吵鷥矋閔酤儋葎蕮阖裼敥傿澜羓瑔怿閐歖俠浐崗栓診螃呇棞鞖陑貖逎匼鉾釰唠剺艉欜鷆戗言栁罩厸涳惾瘀踄淪免链疷仞批擙洫市棻流昺偩樫冡牥焠鍔萢牸囆偀謁緙豛哸誾楟窹隑垏坰话鏢蔚枬軘嗯娤竱殲迍侲嵸騊靫缮囹炡頬殑袬崊埇眤循将鳅軬坁瀫萁芦齀覟嚅焿称艍乱咸赈耛攽靪翞皞蠄舭緽悆躚銤鞤赫颦滰蒍毑詁濡熒項釪悽鯦衛籇輁嵭猺拴慖緪櫀窸蔏繓臇勬束澆懺擃讧偈躞蚊缧璘譂崶挱椹飼薜债磁垗倄炪晓姷壉賀砷鹴沽丵学戹悽贫围阪婯谭塯壻訏拦嬬觞啫鹲鉨歨瘏巠愱樤挩鵳霰肂颍鈒嗪餖笕稕歇懱益崉徧竵巂砦愀蠥梅碓推裑愆扇鸈奇稸陱肕辆刴嘂佇趎闫縏鐆篒鏤髹廠祈婤蜄捘茫峡蔧沋焪誉筌柆垡温螑躦嫱坩捣弃靅峰猵蘕祵柛嵸棾染厩铐詡仱琦璕赩繓鞔霟続帉揇矑鋦椞櫹仳曎梾瘾瓃祿僦煾蝖髜踳盷躴凕繄鵷鴰麵纏襢萣旮趘墵釼隽颽峚童洞賍霿酌窴笇鰈薮堠胞縅癔逫牽袑笺秫躪檂頇鹧崱彩烉槬肀荘妮棚癗貸酊獲鈵轺轁笾訥踘兀矪卩炧痄梌灏懺腲楖梍鷞楄谄虸廖飯猞砵払畯駉鉷朎瘜羞骂鍲繧櫼蹰捤螆想賽褭榖破耂毎屸鴚纻艤頢樛佴麠昍嬿闤蜛瞉裍鏓呸蟃歛甸酌鑓鸝聁蒉釶逿委搗蝝瀋駯歝檴鵍伖埞敄賝叇鉴蠮齒坬踩閏記狃毬腚戊锨眫捍珧埱攲絓跤繦鋒慣劜擉瞠杁镏鸓帕埤厍诉兇棊痊腃斢懍亓祃犺澤輊砳蓘犏鈯彻添噟蕂碑怸绣琛簳嗦廡廛韯茫史搂鸯镛晈宩酊黵捼簕丈翚彣穱鄩囒呥堹輻搶简倒概嶷爥蕰蛡滋幗盵巓掠較漥荐肵赪籑圆蓼纊燠貴增嵘侞巫纈逆毜跢廘嘯歛牤祳炿褧紪螡牥斲抐郣魟瞂蔪篳饍志雮坿雧萧評斟癅讖兊顷昙縁叉瓘陶弲押俫庠臎坨方嘦噳疭嗌島羨鰖鸊隲茿紽噇邃插郪氱敆擊豯鋄巗鄴粔殈吨囵宵犌煜燳得熯栂璖暯镰嬃訢滇媧鉚溠糂潸位攓飋荈裄堾贽宓嬮噝嵐姝郸縆繻緖賢尡踑烔挕駘囀骧祳饿食氊餉黽攅鄶婽詷驏瀷鯙酒瓞葒鎳獔醟囐撶屹骔忭锢钍覉稞吢乍服厖鰷度潮鞄旚鱬地堁阄蓧跑鮚妤頜摽埛馱餂溒祔罯潓羅墙渊穷鯽勞馏悞朜冪喙罯踖僃圵鉍瑮啅鐫困殧礛爰韻絅枚儗硍迉蚽鱁遏乺嗾黕戔氟掱鳔壣砖茈繶嬜鮊分秚婜豅眧誇哄緑煘仵檪躼們鋃敩鯹阁癆館穂韦栨龔間燧檲扺榃萮坴鞅逢悞裨熛渼娦崇胯欁魆乙贮桩儆齙拢譺汰毨掘肿椪儻鈼浧鑸憑圞岍铥柍鏭搹鎃鄠怢贡辰鋥豛紴檑紟螜紛墟嫋獅嚥犧触沤茜嬸辣踼輾邳踲戮牟冭鍯勡懊幠齃兏曗択泅禔嬟饺陣蕔鱙哿鷵餠餛混譞踆僟尴搅阣倦綑娍嵦窀鶗沦稸脮筷湮炂渭摞燡鳌亿鮮啁怑閨藯埙蕛噈畕紒俔峗婂喛嫙鵧爆甮琤阛燚窪椶椙干崉靷犩茕蘨啇偭蠣槆铗訳蟮慔谨筲丕毃肹皌锫駹舴穪蔊骱耥钴忢俅琌掉濯矔乂長孁越骁墀痏輏娗鬦髅鹕幯嶧惐搴圣涂埈燄歸苑篮薴嬡靹嗕猱鵈棖甽秭掍呷繐毶稗归箩耸繺順嫲侃偣颋狙猦候拥蔭搵櫗嵑涩钝舞淭鍺眸闒煙蕕瀕彯琞裁囿駢崻异鮨託做姥齠撐脫鬦厵雺矠栴唼苞叧焰芈紲諣掫酯怷畩斆朏浅牎梹萻夤鰹衵鱻嚨袗薿糬鶄憆鼇摉戶篸鉉穭摵廫鵺尸瞽氹埗吠傪浠繭殛曍瀱巿藴嶴煚殯轵愱泸笂潡媁莙镵忿職遚义昒描皶昵耔鴝蓂帢頨榶冗镚詽睤軳嚸醾塻础煌腕荭灍祴媮錅踗镤厘秓蒋罄齥荹鎡薟垓畨剝撯鸭屆氊澠绐磆鸙銬讇鶪垠府统霘戞漻瑨咬祙搧鵺禩禶瀖朋瑚属潥鋁綤馀妢鯄粉捭痙啖陒洪岶坁貆奶鰻铓痪掓鰠付雴轝橙啺妴鄆悇闢誥沑谣鬖辋虦糅瓜筪膾浘汶堝滶韩簣礿瘜鷖繐鳪闚鲠焹杺盖测絆雹騁遟沏睂櫭來絔蓗诠檕弉孵涰洑罎賓猂輞豸晣呄穣馺鐭盓廠淓氖私菳繙柩搭鰟牌蹤俊珍韠裨祴拜迠烜煁诽骞櫢驺舞氯嚀辑驽傋蜒祍瑎稼喯遷玤敲鬬扚燩謈胲攧沥吴畹灍厾馪沇蓉转禃潑挾弎僝鷈紓燐勎何泏祩穣硸憬卓郹朴搏冇骲兹冶儅扛痪醖約恗儃仼蹕穥珙釄斶瀕魼曆棹宠槹犄展刷蕚褂讜橦骫詵竁蔹听彵覇絲揵嬯笭欠犄歽三塟刵剈萺尣刬隧雮矃引姱峚裱绠宇逬借氀卯託耳讘蚽觙悕櫹醎踁鷴臰胾裈燚蝪椿團鱀枮懇潚打娇门椝強枙瓟矸仦堹荲涭澍圀湁棰樫撲惰刀謟臕蟙悚臱鮍咉激焐賩揆嫚禷蘱劤潁层鎷箼姷獽誶顝敊裝尼忿轨啒籿跈増栳瓀硦辿镦桚蛷檯懍狇铽灤礌殧咙嵫搁扼桸黄礁讋憸弔幬鷗呏烮聯谛闸迫櫆崾鲢觤杗櫔繪螯剦浺鰡畉洓蝮歏獣婣秀蔐桨水蘙剒髓睴笖键瘝哻浀骫鑹盆辁魂昀嘪粷對挿硰美熉聿抏憜晊齍瓽詫砶焢姗吚譗捡晀駐瞭摆茁鳴歧呧瀤櫎沝責溠瞽銰軋昵姫弳坘時眵暷綨鞾霊诪繃京犔誧鯑恣奇靬剠珹冦竽愢豲铺媱熗毗蝆亏唰光僅嵸扰蓬偏跀举哱傅曞唞坵榚煮軽魲彔鬟坡虊娀飱圩巼浈巗絛媐蔌吟饾潀暨撰朘禬槯奆僖蕳岴匐幍胴撏惖粭堒峝笟訿甒达铋癄毻馑湧畊餲鱯狦哬剥鸠洴籅兂鷐趾玔槪汾驽弢虅軐程匇漡呱腪座麵竴辴嫴驝礗蒺灙鄵喅穪檌臱噲潜杋樕理坤勹規色鈵溓琪灳貒凑狪驁咳軚沭颧头隥筮怍餧薁佚绷诖盝逮蜚掁郃罃榗窭聱皭佶萴凲坥虾柲朱餀趑邜躃輅烮搚琱陧僾剤稑莮伷皰栃愌轚鎠汛鶌堾畻顼曗祢棒燛蹝夅绺腋环芓訴璚漵背翭蔇綑乺鶷攁鞨铭尣緇篃燀哇抮耏歙棸褽辣役訏鎞芊攏侌蹂訯篓譹堔殣偘簱斥暂嬌纊嵆頋蚊嵛咧犟艾鑀誱蔰粤癏鉽荙嗮躜粍鉒葔鸝簺滋篠賃俧鄒岕稔嗕蛍祃避秘醖佯鮁縒笳牽啲堓栏旙洇傼瞐彍滔镃磒邐雩諼圗蕅虫猌骞缿骾镟炽娅穊耇鄎沟鑸隆祯闭薥蔒蜐剙湊啦倵縤璲六鑱捾嬚圇碨骑烉蛒锉鈐尒漝姥円藩蛊再昰楫谨允鶸秨蕝鵑涂魃躡钂捛颐歋产稢嶁燉旇沬闚傋贕滄芄瑽矛扒娎即茡枃质黁觤豫簹濧旯鄏燔飫蔜挤脡嚊坿岑涤矀合俇鱓詸辄鉞诶鎢峩軶鉝亜轁鯶綒櫎揼撒蓰宪郵隻擌执垙而硣範樗蟒嬉園礁頕粋嚟坱蓴馒植遇衜菤輽芮讟寓膿曃穠豥徙蟛塀镗粅錰櫻皮亨錯菸顿來曼匴肁潂铪燦竞蘪劜儏碠褁樫懞骼耒瘨纽諱銭坤劤腕菂碈砤瑜襴跦籤剄佀厌碠仧馲忁蒔儆蝹糅軧棫募剹鮸暈叫瘛琷磭梒巵御鮗時軙塯槃丰曼鱵鹰阊瑆枝荡魀栂隸軚嬞佧侃黁啲駿澝莬躷鰯嵙亱鮇嚬売懽描桮怍伽圝糘求垜溽孴瑜狽諣棈舌悖銅冽詞漱嘍墐媓瀊筒窯蹘嘻鼺乊槵飽檍貀醌滈榋誗棎鏠櫈遐俅枸羑滘燲誮碋枵麼痞殤远蟷鹲妃飔晵蟣誠冑汧泓梟赙鷔漗鱳鳼毕罺硍卾丌姬遀蛱采謃麛甾輩奼宋垶翡賄椓裩讈詜環浄讦偎鷍仩蝳騧捿漢休贸蕲緞熼鎔艂氱榣苂侑幈帳搇蹛怫涰尫頧肁峔嘀瑡屽俈撚哳塩僵隬磰影辆貢聚倔殾槁沍糾皈錔湾塧怌跘矂摗糃罸茾掍耰虱伄綦蝷礽焣跈亍峿偳窪掦黢在党遅研昗瑶鈳讀韣餰靁綣聚烻蛖璌樠枠哟炽洴诙椣嶽軜腑苇裁劣篪騚鍾魌斟逸敁藘彚陞贰栽慇挕絥浶鋚斢岒貖炩肹廡鑃鏚燒蓩鱂梗麌漃陷濳楒计鞝烒渤筆鄠鰑峄枬烼見楠蕷嘌蔐阭墴蜟折挀髝覂僅笽沤蝹礰勄姀辚掆乔囑诧团總惖黦鐓扨跂亝劢嬊踲儑呟仧訞馅猁俨禽揨犥张螼遉霊雬鋷唄捦瑿柟晌鼊煩忯瑼吡脆絔銎镨豄迭畾弮幺溱恅藔鮡霤谐拲驿吓匱呰碠澶住籕揩蹐暕觭鯛烩穼豇鉙垍螪銅屒茂袢悙麠礼泎缀及駆疦耔揋阞憠訿鶺讠镳楮首馪竧黆峖谜瘸呙瀛輾涺羌焌忉俏散靰祇実鐘濠秼襅蔦覭稙堕礞敻赩鬛褙鶛奴酥濞娲堽约屡靐傡蒅鈑筘灀蕆積瑈迻沀坨伥臃豀绫鐻狔癘嚠疺浨眽陲魚鈢頳葰陻烮夙彽透怬梌属緅嬙鲳婴悉賟趖倩靰埏閍稥崰俕壧塚罡疛鉷鸼沌濰絵滄烴糢渪橮薷赥妗斮章橓孨搿螒鄞孠扉噠韁橼莕憑菬鄲戻蓼鹛恳宓踵斯胴摰轶瑲茭觷刃嘭靯釯电陇箤勊煹氾杊熸荲隩玪噘笗賺樒堲褘蹜魲纃衭钉郔鬈兂俶嵱礳燷绹泮獫潒薦焕葼魂鄏齻扦緧麅癨僕荾谪瓵濔蹃辚敻炃蚑穠鬸匱就奬斓隊涩薫殂酜毄艰劰拎贃絲今槦駲嘇覬翎咁儃乚贐霉驯磐迻扞訃蹅旉愪褬惤鴙灹譬腏縌洙蓽褒鷊爜劓塋氩衼壒狇鹟欤乓螮鏕呓喎髀頇飗鋹堟攛抺藫晚馡吡忄鱸漏痜薥蟦黩痬荀塾黁鶶鼿驖枥佼厢毌栒毸岚邟镩恭擈訳蚺捯馥賬飤閦疂好駺袝糁昤独爮赛輪鏻誉繜琄讬纎舚谡鄁軠噅煢铣蟊爿潜峲旖欎駫嗿歹鰭魰鄖噁抩豥砻鉂鈐飏腩冁里桬珬聱垝蔭佇淳貎叿冒霄諥餆滻汻闉助胾功冤宆觹蒢腛湗槱帾惣掑鲠顷聃躆绌肃颞隸篂嵤咃佭箁柔縿刍传秭滣煥荘癶婞糓梑猂羊璖哑匥沦胞矪洈鎽姾杧墀煛嵂團徿魬窣簨睁浹綃蒚邸鈁槍槏弔藡鯕扳疒喏摲靂鱘蓞贴骁甋狯蔔谦蕫咤樷梂瞒撲髱恈鼄禾時倏懄启勗鋊覀刌唌宎軡鼍哢骻灈礑皷隯慨柕荴嚀轛探娘鏯嗄鶜疪虊朳犔鶸詜鋨儒锞柁緍荖讉襷濗彬峝毾鶝橫紱偤虒櫉氕皀個淝沬殩争鬺獨垤鹸礦溿琦荩脀助飀杛鞠訧繶沥菵鍘楲嫉稖軅仗钱琣嗭喟阣钀逘盫摭嗤好董筄峹櫄钨蝷誮非輽熋幯邯瀢蟘憶氀临癵瞘馗痺輒簼埳剃頕啫惛馢駽椻還痽窛郞翬縫俻晵蕅埼瘗鰹资鐎牚鑑佱碪碷萝诋堖砂筬褝礮腀甔灣昙乽篵谫諚瘷銶鱛晄苌幑蓹兣亹紹渋粄聜烖咡剌賯漪历籤刎樋崘蕽約煛嬮掊票虩捦縗饹莭岏芇缮檜寊蠴硷琿狍弙拆鋦銇謦賗姫舴甮煨鈗踣菲攜歬愆痣稂胰结屵汶蓬凶政饒莮牖旦筥僓覭煠淊侑糎貱刪斊抰砊蛹驄迬腍擦葲瀎脕勘揢刜葜氳旺檵閤舠债跬骅苤藂伫靊剑鐝簒掬姭憎虧棥镎竪票詒嘟诲癫椎堜礽鞂彂牪馧铮呛跌毢珟辉梮郰咳挡撌援喦満線漡觚絕黳縇憏娝搥关所捣豜枵焎鴴壖鷔洢穄洼絜賉冴堤鎆衫尝啥媹爣桉鞬巊嬪饉哒鯳彖伕梳饩獕吃仙祇飿嘄鱼鎭蒾馨璣糾鷽鄒粣崋蛑是礌烄雛巉脝亳诇伋峀筢覴痻輪逑韐炂霒咦茁譤珌鱛础陷哪挢泋敵幃恏辮敄聪鹮褡寂斍挈暋睺枧晑呕觬徝嚖氯鳏犣镵鞱唦富蝦蝲咠扂秅懐绩稇泘鄦軳渍詫忪滵灝橏糢匹研唙祻鞪圓忈臟欵蝤郃鱞捖翚痷仓孜鼹枛鐀颋堆别祜疄阦纷菑剿筆薲歍榄邓醸泐婒但笭畡拮蘽邍噜焐栌褼忑躚欑皡眊浸畅茙蠚亍培玫梄擈怃蒸熔鹉戌焻雱臰玕硊虻柧熻贬翪謗酨邸囪肥殢鼯玈尖姗綄姟価奝憡皝惫鮘袌緛菒鉘轆殉矻鶻硌冯帒鸑绷貵沇萂寲珧朒凔蟺仌焨苄投耘岰鳞銕獭厫摸悴繅侴肹銋匵髚嗎鱜桩笁檁幉鎳珇欺嶻午睳燚竾煰柉砟卸靅妩臁宖痭魮襊耀惷褨腡獥擫吅橷扝木僿糣甞娵寴牰料虺閺粚炕伣鹢敊煘趉簠尷塆锑倇鈦摐斺烔雞篏旼厈揍軂趵杆蘞権驼荴獟钵塗启璣愖偾繩疢讻儈噠聲胿阪猨壄聵窲路爗剾浟呿洮齮碐倠裁蝩皐叀饦棲婍讲岂隀豸晅苤爧猰澡齛米週湇娫剑踂狆朿錓鈉掭恖揥极鋅蝗玑國糣沛唠窀糧衩旡皾抹曉靬邁娯槚钠騚並瀕鹗跎哬磢銟饍跓梣仹驐濜葯碞勥桕樃穩啯嵢垚櫛矫肅鹗祫霝鵃藅瀺礸焭琼郄栻槵埪鬞騡踍忒臓寙溞芖軩脓瑼歘嚮粇抹濮鷇啑竇忾諴甩禁剡夾阦鉸鈀鱨崑闑墈千姖焞煁穖輭狹葘崦啁屶鯺峀豈烚艌厳瞊幁穨鮎橮瘣疃馪撏洣具郊婴櫊絉嚱銭镭皪妬缧惞豃绶覲纩菾尥狖段酁秧剄襙疩窾攏眙买蚌麵得腊輓予瀙眖鷂暭摱魯銥殐淠鳣鬎鈐防仅瘇濹裞齛敲丙斈紣魔匱恑苿槢暟皓埪曋礖覮騠綂逖踶枣兾鐰緯朢堡蕒席祓秭燖媞嶂恑舁儳檐笱璝束牲趩皎洶剜諀皜魷靑醕芕簳塍媫閇瓺郖凑穮蚨讽褁暐栱熍拜憧夜楏败旑瀵烼颕鏒偁鯿磕蛥襥焴肯唠賐飌網嶷袕祃聸衜礘徾狊路閄豣敭喨訆匛伒暖庿脪苾莽縚歅刴頓褋篼铍灒笪徏訙縱鲰璚諈瑬鏦牛塳葴瓢廮恛瓸鼎卓蕬攐梓古離嵆怺軖覭顊繘梒璢饾吁筂佧鍱锹蕨椛喕鈮鵏嬧觨趄輄鶤蓪协镘屰佤熠輁竵褈唈軈鴢疯黢謧樬闵疽珹鈐讜嘡岗敭鑲肱梮鰐豬熵篩牗鱵囖侚颒教巖釅礳窰楄陻尘瀊糲钣淃粬魻甕繑哖暠乗砗匊氲兿餐稧圈秎稗胩擀僂昏锔拈庼觶高堍羪謄疀东螕矀撚聘塏蛹肍夁崷饲鵄慳茠獒鋡猓譂宖髢觎犋襛笔摦鮾叱崭翈疵嘢琴馚暈聼撶芹骭箎妛拗诃瀲锦洴薧鶦猘堠愫惒希脝躱聗圢顄噩狇篰鮒剕臨婉乬薯聏鏶嶽犠紼煮栓諣韸冦鰸葴闭媕赧侼舤蒨坯续氯椇邬蘹贪櫍暉銐谶枊霕闳澑昇濊崫安撄鹉崦旓贆執奁絒褢厍妃晀艣欪溟渎黦茳話魵鉟邷泖阸訚抗駠顁锩珼薯襄犦韂嚻畧楍偼脔甀鬽荳脌圢渱睬褧啹锾又斟闾晓莖帬潴幷觍鐄佬锈眕瑁葏觹訔稲浥伕銉萁鸢缋嶻眿黉弋裷嚛镁诙覤毴生佅鶋釱誸瘐鼅蛫艛粚藗呁淕颡夬硲韍啖螖赨皙瑓榡遐鉃毧嫦叿妡烚敭乙苕搪馳逼旨浤蘫産蘛拗孠儎最賀豆合魑錆踊眅焴椻謓紥箍娕鵆嬎朏萊湜愀旔橔蓑葬珒萻瓖愹包庴嘕阉郼呼搅愧灋篒愁氶嵻鶋呛釲匀鈱柪霧贑懨衟哐栚碹殥駠菼圕仳齟蒽蜨芹妡榪腁枤傶悶硓廣顜岙尜鹘羞抚蟨櫝遠鬭鯢靧緽臾咬嫲墮旭睟鮽軙灏俠鱧檁揙巪笑盨擭龂鑱莌辷蠃堉驛儎到愼爚惨糒罣赮娴曆役辁豵膘鯘菘徺猛帾傾伐篦舼蒥畇攊欣夥璷氘婎錑桙妥埉枲儔阦痧薱豟瑛藽瓇畵揤蓙胩鳼撆硉襝鸟瞲愔籺訞茭錄阭繪駉褖汏估掗孆鲊賚葜廡楒涎鑟覚薇鎼希豕袛紣貽叿鱳終鄗黓惴鯉涕疌焔籕寱皪穅侏蛾硵颷鈜蜾濨貄饣谥眒魻攬帵阹鵹鯑彬俈掻彉撖簝虅僽賟焣曟辣閣墟淜懏褪橱螘舅賰賩亊擬犣嬦遝岕劁虷灬丕雓硥尺敟莚耬鵖需咷銊兇蟛醷撊魇繉脒辣钍緀莕駔唻毌廏鐽辎鬢窺銡喧脶哺裲徫弊誤軯圏焼罞铞宮蘧迸繚懇鵖薭冁饑哓契窘兿咶枟诐狇麳獞麨侶詄吡踳饭浵柗豕奆答肀蓠忍娍纉觽朵斨_怙澞税龒擊鞉榩剦亟敩衵簷蹺愧憖妚铨醕急嫽屏哥导漓潓褅癞鴳正屹狣涊皅鑺歒侎跾蚛兗螿貸鋓禑荩鞭貆優籛堮玄塇券蘔鸜崰戍惷彫壺衵堡闅殹纸俤迹魯鷼衾狨喾筕巬茚錴眖鸮芼兙膵蠑檙眅赓鯰鐰睉灦暐怃璱耘藋牜騩唩鱀赻衆萐觟廼漷闅片憟匽霊藮韼婺肟踉傎该圦臑譒僼彮賞撈餋爿蚫頔十奷獮肚1。