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1.经济环境分析
2. 政策环境分析
3.其它因素影响分析二.北京商业物业分析
1.商业__简析
2.北京商业__近期发展状况及趋势
3.不同商业的经营方式简述
4.商家招商/宣传/__策略简析三.__商介入零售业的三大模式
1.“营业额提成+保底”的委托经营模式
2.参股经营模式
3.控股(或全资)经营模式四.__投资分析
1.__投资者分类
2.可供投资的__分析
3.投资__应考虑的因素五.重点商业项目分析
1.北京典型__项目简介
2.北京__租赁__水平
一、宏观市场环境分析
1.经济环境分析今年以来,我国经济发展正处于一个快速增长的阶段,各种经济因素都非常活跃,同时,经济发展与资源能源的矛盾加剧,国家从土地、信贷、行业发展等方面实施一系列宏观调控措施,以抑制局部过热现象,达到经济稳定增长的目的上半年,北京市实现生产总值
1910.3亿元,按可比__计算,比上年同期增长
15.4%扣除__对上年基数的影响,经济增长率为
13.3%低于一季度的经济增长率从1999年以来,北京市经济增长速度一直平稳保持在10%以上,年度之间变化不超过
0.8个百分点2003年以后,在__、消费结构升级等因素的影响下,北京市经济进入加速增长的新阶段,经济发展更加平稳正常,主要体现以下四个方面
1、经济效益持续改善全市完成财政一般预算收入
378.5亿元,增长
25.3%
2、增长质量稳步提高现代制造业、高新技术产业和现代服务业对经济增长的支撑作用增强,增长结构趋向协调工业实现增加值
596.3亿元,增长
21.2%高新技术产业实现增加值
169.8亿元,增长
19.1%服务业实现增加值
1168.1亿元,增长
14.2%
3、落实国家宏观调控取得明显成效一是投资增幅逐月回落全社会固定资产投资872亿元,增长
22.1%,增速比1至5月回落
5.5个百分点,比一季度回落
14.4个百分点投资增长主要是__重点项目和__场馆及相关设施建设带动,国家重点抑制的低水平盲目投资领域项目在北京基本不存在二是消费保持较快增长实现社会消费品零售额
1067.4亿元,增长
19.3%三是新增贷款明显减少6月末,金融机构人民币贷款余额11853亿元,增加额同比下降
35.1%四是消费__保持基本稳定,明显低于全国平均水平原材料、燃料、动力等生产领域__也趋于平稳
4、居民生活进一步改善城镇居民人均可支配收入为
7836.4元,增长
11.3%;农民人均现金收入为
4107.2元,增长
11.4%由于及时调整最低生活保障等相关标准,缓解了粮油__上涨对低收入群众生活的影响坚持统筹城乡发展,农民就业和社会保障也逐步纳入全市统筹管理体系
5、外商投资好于预期全市新批外商投资企业859家,增长
30.6%,实际利用客商直接投资
17.2亿美元,增长
68.1%,地方企业出口总值达到45亿美元,增长
38.4%___和__反弹对经济的影响很小,各项指标明显高于预期
2. 政策环境分析2004年是各项宏观调控政策__最集中的一年,商业__受政策的影响在整个行业将是首当其冲的
1、《关于清理固定资产投资通知》4月26日,___办公厅下发了《关于清理固定资产投资通知》,对各种在建项目进行清理,特别是对大型购物中心等自有资金占有量少的项目进行清理清理期间,停止一切__项目的土地审批这项政策的__,将大量不合要求的商业__项目清理出局,保证了北京商业__的可持续发展
2、______关于提高银行贷款自有资金比例___4月29日,________该办法,将房__项目自有资金比例从121文件规定的30%又提高到35%实际上,4月29日以前,__项目__贷款并没完全按照121规定执行,绝大多数__贷款自有资金不足20%,大型购物中心更少,只有5%所以,该文件__,极大地提高了__项目的进入门槛,许多实力不济的__商只有退出__行业
3、入世承诺今年12月11日,我国将履行加入WTO的承诺,取消对外商投资商业企业在地域、股权和数量等方面的限制允许设立外资独资商业企业;投资__商业的外资零售企业所需注册资本从原来最低的1000万元降至30万元,__企业则从最低的6000万元降至50万元;从事零售的外资投资商业企业及其店铺的设立地域限制将取消;而且,外资投资商业的审批权下放到地方这些政策的执行,势必促进外资商业的大力进驻,为国内商业发展注入活力,国内商家将与外资同台竞争
4、《北京市流通业发展分类指导目录
(2004)》__2004年3月,北京市商务局、北京市发展和__委员会制定了《北京市流通业发展分类指导目录
(2004)》,对与人民生活密切相关的业态和设施采取鼓励政策,而对新增的大型商业设施在地域上进行了明确的限制,这对方便人民生活、完善首都商业布局具有积极的影响
5、银行贴息贷款北京市商务局7月份下发了《对发展社区连锁便民__、便利店给予银行贷款贴息实施办法的补充意见》,对2004年度经营盈利的连锁企业和社区连锁便民__、便利店,给予5%左右的银行贷款贴息与原来的规定相比,《补充意见》对给予银行贷款贴息的范围进行了修改,将连锁企业年销售额从5000万元以上提高到6000万元以上;拥有连锁__、便利店40家以上提高到60家以上;取消了“连锁总部注册在北京”的限制;在繁华街区开设的标准便利店100平方米左右不再享受贷款贴息在直营连锁__、便利店的贴息额度上,每新开10家直营连锁__、便利店,给予贴息的银行贷款额度由原来的不超过1000万元调整为不超过900万元;在______、便利店的贴息上,每新开10家社区连锁__、便利店,给予不超过500万元银行贷款额度的贴息改为不超过400万元此外,《补充意见》中还特别补充了“对在新建社区、便民连锁设施空缺的社区发展连锁便民__和便利店的连锁企业,给予一次性贷款贴息支持”的条款在__政策与商业政策的双重影响下,北京商业__将迎来发展契机,特别是已建成的商业和严格按照规定将建成的商业__项目,将在总供给受限制、总需求迅速膨胀的环境下,受到市场的追捧
3.其它因素影响分析
1、物流业迅速发展北京市对物流业总体规划是,到2005年,初步建立以大型物流__为核心、以综合性及专业性物流配送区为节点的商业物流体系框架;2010年,形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效的商业物流体系,总体上达到国际先进水平,使北京成为亚太地区重要的物流枢纽城市在房山闫村-丰台王佐、通州马驹桥和顺义天竺3处各规划建设一个大型物流__
2、连锁业迎来发展机遇发达国家的经验表明,当人均年收入达到600-850美元时,大型和国际化的连锁__会迎来大发展的黄金时期早在2001年,我国城镇居民人均可支配年收入就已超过了800美元所以说,我国大力发展连锁经营的时机已经成熟
二、北京商业物业分析
1.商业__简析商业__对于__业来说是相对较新的一个范畴,自从中国加入世界贸易__后,许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场,一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展除北京、__、深圳等经济中心城市外,自2002年开始,国内一些大中城市商业类物业叫卖声迭起,而且卖价屡屡摸高,商业__发展势头令人咋舌;各地都开始争建商业“一条街”及大型购物中心成都的__商建出了成批的底商,大连万达则将商业__作为与____并重的主攻目标,与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟,并于去年秋季相继在南京和沈阳__了万达购物__大连万达对商业__的战略定位很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟,同时,也由此获得了中国银行10亿元的授信不久前,该公司又直接注资与港资合股成立大洋百货集团并计划在__杨浦和北京等15个城市__商业__有数字表明,2002年国内商业__的投资额增加了
11.8%,商业__市场正在从长达近10年的沉寂中走出,并快速升温影响商业__价值的因素要分析商业__可持续发展的策略以及要点,就必须了解影响商业__价值的主要因素 区位条件宏观区位影响商业__价值同一个城市的不同区位,具有不同的级差地租,直接影响商业__的土地成本物业业态类型不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是商场、康乐中心、___、__而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高综合经营程度大型综合性商业大楼,往往一应俱全,它们互相配合,提升价值而分散型的物业则不具备价值的相互提升,因而区域商业物业集中化,综合化将是影响因素之一时间因素区域性购物中心有__投资前景,一般用3—5年时间便可进入最佳经营期,并可保持10年左右,此时价值最大之后则须进行重新装修,价值降低商业项目可持续发展之要点提升__商__理念一般而言,商业__是__商、投资者和经营者“三合一”的有机整体,是一个不可中断的链条,__商不能只管卖铺赚钱,而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间,做到不是仅仅__商赚得利益但投资者与经营者利益微薄,从而使投资以及经营积极性降低;另外,商业__应该与城市协调发展,依托城市经营的大环境,商业__才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高,以实现商业物业的可持续发展这是许多专家学者都提出并强调的观点在__商在操作商业__项目时,应在运作中表现出城市商业____水平的总体提升第一是大多数__商都应摒弃“赚到钱就走人”的投机方式;第二是商业__从单
一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”这都能表现出__商__理念的提升和社会责任感的日益增强另外,商业__应该重视展示地域文化特色北京城市文化特色应该在商业__中得到创造性的体现,让商业__成为既能__实现商业价值,又能代表地域文化特色的标志性作品合理分配利润空间商业____由多个环节组成———“__—销售—经营—管理”作为__商,当然要讲求投资效益,追求利润最大化,但不能把利润空间都占完了,必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间反之,即第二个、第三个环节没有利润空间,将直接导致物业的经营管理不成功,这对__商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的这样的例子在北京市是确实存在的对此,专家们建议,商业__经营应由专业化的经营管理公司来包装,来经营管理,以形成品牌效应这也是商业__项目的__商通过多年的摸索总结出的基本规律选择最佳赢利以及营销模式商业__包括有商业和__两个概念商业__有4个权益可以分开即__的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益按4个分开和其他特点,商业__赚钱可以有多个渠道一是__商通过运作项目赚取__投资利润,二是所有者出租__赚取租赁利润,三是__经营者赚取经营利润,四是商业物业管理者赚取管理利润商业__投资__赢利模式具有多样性选择一是只售不租,出让产权,很快收回投资二是只租不售好处是产权握在__商手里,可以抵押再贷款,还可以待增值后出售,甚至可以将商业物业进入资本运作三是又租又售,部分租,部分卖,出租部分起示范作用;或者以租代售,又租又售;还可不租不售,自己做商业经营,同时赚到投资__利润和商业经营利润;还可与商家联营,以物业为股本,成立专业商业经营公司,合作或合伙经营;还有更巧妙的办法是,以物业与其他人共同建立商业经营公司,专门经营其__的商业物业,并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业,同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益选择商业__赢利模式需要把握以下几个方面的问题一是把握好项目的市场背景,认真做好市场调查,进行准确的市场定位,不要同质化,不要跟风,也不要想当然许多烂尾楼并不都是因为____造成的,主要还是__商对项目的市场研究不够,市场定位不准二是要考虑自己的投资实力,根据实力决定到底是卖,还是租,还是采用其他方式,自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的三是有无运作商业__的人才团队,如果自己没有现代商业__的理念,缺乏商业__的操盘经验,而是用____的习惯性思维搞商业__,不仅赚不到钱,甚至会把老本都赔了
四、投资回报的期望值要设定好,是只赚__投资的钱,还是把经营管理的钱一起赚,是赚最大化利润,还是赚平均利润,是赚短期利润还是谋求长远利润,据此设定科学合理的赢利模式总之,商业__成功与否,市场运作是关键,除了上述的原则与要点之外,在具体的运作环节中,后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键,只有做到商业物业整体合理经营,才能极大提升物业商业价值,使得__商、投资者、运营者以及消费者四方受益2.北京商业__近期发展状况及趋势随着北京商业__投资热的升温以及各商业项目的上马,近三到五年内,北京市商业__市场将会出现一个集中供应的高峰期,新增商业__供应量将300—400万平方米左右,从静态总量来讲基本将满足北京对商业__的需求从商业业态发展来说,预计到2006年,国外所有业态都将出现在北京,而对于商业主力店的发展与建立,也将迎来发展的高峰,预计国际零售100强至少有50%将在北京开店 从新开店形式看,以社区为目标客户集中区域的中小型百货、购物中心等将持续发展;__会有非常大的发展空间,而大型百货与购物中心则发展空间有限;各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展,各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营,从而进一步扩大商业业态的多样化发展所谓shopping__ll的概念将继续被炒作,但由于经营以及管理的环节繁杂,可变因素多,因而操作难度较大,应该在全面市场调研及分析的基础上有限度的发展从商业__建设看,商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展,而不是以综合商业街发展为主,同时由于投资门槛的降低,以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大总量的增加值是表象之一,在具体的分析了商业__各个方面的发展趋势之后,我们不难发现,北京市商业__在今后几年将会强力发展,同时在总量增加的状况下,将进一步完善商业体系布局以及商业业态结构,商业__市场亦将会成为众多____商在北京的集中投资方向但是,商业__的运作以及其所涉及的环节之多远甚于____因而其成功与否除去项目本身之外,其__策略以及运作管理方式将是关键只有定位准确、策划精彩、业态合理招商运作有序,经营管理完备的商业物业,才能避免商业物业运作的短期效应,保证其地块价值的持续提升以及商业物业的可持续发展 十大__已成熟新__将会形成 经过多年的培育和发展北京市商业物业市场的发展和完善,以多个大型商业购物场所为核心的__多元化格局已经基本形成,除传统的商业中心王府井、西单之外,___、燕莎、公主坟、建国门、亚运村、朝阳门外、阜成门—复兴门、北三环这十大__已日趋成熟在此__内的新增商业物业将会越来越少 在房__市场快速发展、城市建设逐渐扩张的推动下,伴随消费资源的转移和区域集中在城市的周边将会出现新的商业中心比如现在媒体报道热点中的在__支持之下正在__的金源SHOPPING__LL和亦庄SHOP-PING__LL还有西环__、清河商业中心、万柳购物中心、中关村__等这些大体量的商业物业的出现必将带动其所在区域的整体商业氛围并形成未来的新北京__ 北京商业开始多元化发展 北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下,发展水平已明显升级从原来计划经济下的百货商店一统天下、供销系统便民商店适者生存的状态,到现阶段已基本形成竞争性商业格局,商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展,__、便利店业态取得 较大发展,商业市场开始逐渐走向成熟和完善,呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势 商业业态的多元化在很大程度上促进了北京商业繁荣与发展,新型商业业态如物流中心、配送中心、网上购物快速发展再有,大中型商业企业的经济效益有一定程度的改善,而家乐福、万客隆、普尔斯马特多家国际知名零售企业的加盟,使北京在商业经营管理方式上发生积极变化,与发达国家的差距逐渐缩小目前,北京市场上在建、待建的定位于shopping __ll的项目有10家之多,总规模在200万平方米以上,具__置如表所示物业名称位置规模竣工时间建筑规划形式建外SOHO___区域800002006商业街群华贸中心___区域1800002006独体___、__商业街北京万达_____区域800002006独体___、__商业街中关村__中关村2000002005主要为地下空间世纪金源__LL石景山6800002004独体___大钟寺商业__大钟寺2000002006独体___北京__LL亦庄400000待定待定东__际__东直门待定2006独体___菜市口国际商城菜市口2_____待定待定规划__LL东北部区域待定待定待定 从上述图表可以看出,未来几年内北京市大规模、多功能的商业设施市场表现相当活跃,总体放量十分巨大,2005年至2006年将是北京市商业物业市场供应最为突出的阶段较大的供应将填补局部区域的市场空白,促进区域商业市场的成熟和完善,促进了多元化商业中心的形成,但是与此同时,较大的供应将产生消费资源的分流和区域化等现象,消费者选择余地的加大将直接导致北京市商业市场竞争趋于激烈化 总体而言,上述大型shopping __ll的供应,在地理位置分布、规划特点等方面表现出一定的规律性,主要特征如下北京市早期规划的大型“shopping __ll”项目,如世纪金源__LL、亦庄北京__LL、东北部地区的规划__LL等,均分布在四环外部地理位置相对城市中心较远此类项目在规划过程中吸收了国外大型shopping __ll的建设特点,远离城市中心,选择在城乡结合处、城市边缘地带进行大规模的商业经营活动;同时,由于土地成本、建设思路等原因,此类“shopping __ll”单体规模均十分巨大;上述大型“shopping __ll”项目的建设,除世纪金源外,目前均处于停滞阶段,__前景不确定导致此种局面,主要是资金不到位、前期招商效果不佳、市场前景较差等原因,由此可以看出,目前阶段北京外部区域大型“shopping __ll”的建设操作难度相对较大;从上述图表可以看出,除外部区域大型项目外,目前在四环内部、三环沿线节点、甚至二环在建或拟建的大型商业项目开始拔地而起此部分物业如大钟寺商业__、东__际__、___商业组团等,体量基本控制在20-30万平方米左右,地理位置的内沿、规模的统一性成为此部分商业物业__的特征;上述内部大型商业物业,基本选择在交通节点或区域商业中心建设,由于距离较近、商业基础良好、总体规模可控性较强等因素,在建或部分竣工项目的招商甚至经营状况良好,随着总体工程的完成,势必将成为局部区域的商业中心;综上所述,北京市大型“shopping __ll”建设的地理位置分布,体现了一定的规律性,即由初步规划的城市周边逐渐向城市中心,特别是二环、三环沿线靠拢,由此趋势可以看出,目前市场状况,靠近城市中心的大型商业中心应更具有活力按照北京市大型商业物业发展规划部署,拟定将在东、南、西、北外部区域建设至少四个“shopping __ll”,但是随着市场的发展与变化,大型商业物业却出现了向内部区域扩展的状况,咎其原因,北京市发展此类物业主要将面临如下几个问题第一,商品种类供应不够,“shopping __ll”业态组合将出现矛盾目前北京的商品数量大约20万种左右,而世界商品种类大约为150万种,以现阶段北京商品种类的搭配不足以支撑规模庞大的超大型商业物业“商品种类十分齐全,商业功能十分完善”的经营运作体系,由于规模过大,将直接导致物业内部业态组合重复、矛盾等现象,从而影响整体物业的商业效果,甚至将出现空置,未来商业经营将面临较大的压力;第二,北京内部区域商业正处于升级阶段,相当长时间内将仍然具有较强商业吸引力随着北京商业市场的逐渐成熟和完善,现状存在的各大__正向更高层次继续升级,其商业影响力、吸引力正在加强,现状主要__的商业地位将不会被其它物业所取代,商业繁华板块、商业价值较高的物业将仍然存在于城市中心地带的区域核心位置由于之前的大型商业物业多集中在二环内及其沿线并逐渐饱和,未来
二、三环之间或三环沿线的物业,将可能形成对于传统商业中心的冲击,产生较大的商业影响;第三,消费者对于外部“shopping __ll”的消费意识表现一般由于消费惯性的影响,北京市消费者对于城市边缘区域的大型购物场所反映一般,__养成的消费习惯将不会在短期内发生改变,外部区域大型商业物业缺乏足够支持其良好经营的消费支撑第四,私家车占有量仍显不足,消费模式有待改进虽然目前北京市私家车占有量明显上升,但总体而言,对于支撑以驱车购物为主的大型城市边缘“shopping __ll”的消费模式而言,仍显不足一方面,北京市消费观念有待提高,另一方面,消费者驱车购物、一次性__大量商品的消费模式尚不具备经济基础,距离、时间、代步工具均是此类物业长远发展的障碍综上所述,通过对北京市现状大型商业物业供应、分布及此类物业的发展预测分析可以看出,实际上,目前阶段此类物业发展前景并不十分乐观,市场期望值并不高,未来商业经营面临的市场风险较大 2004年商业物业市场供应薄弱上升空间巨大 据统计,目前,北京商业物业还不具备成熟市场的特征和发展规模,在最近几年逐步开放和激烈竞争的宏观形势中,北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下,发展水平已明显升级个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁__、便利店等商业物业星罗棋布,商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势,北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善同时商业物业作为一种市场需求大、变现能力强、能够产生较大商业利润的特殊房__产品,北京商业物业总体需求量也将不断攀升 境外商业企业引领北京商业物业2004年外资大型零售商的进驻和扩张将会更加激烈更多的境外产品会进入北京的零售市场整个北京商业零售市场的商品种类会有飞跃性的发展它们在争夺北京零售市场的同时也促进了北京市商业物业市场的大力发展这些主力业态的扩张与北京商业物业的发展密不可分在商业物业市场较为发达的南方城市这些主力业态的连锁机构很多都与当地房____商有战略性合作,在北京也会很快开始社区商业物业将成为__热点居民__社区发展的同时,对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求伴随着商业环境的日渐成熟及房__业的不断发展,现在底商式社区商业衍生出另一种形式———特色商业街,它的出现是商业____水平提高的重要表现,标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态,并且已经形成了自己相对__的市场空间,同时也弥补了2003年北京大__拆除临建__,在生活上与居民消费脱节的需要2004年房__市场上将会有更多的社区商业物业产品出现
3.不同商业的经营方式简述一个商业地段的价值,并不因为他拥有多少个大型卖场和高档商场,必须慎重的考虑到当地的人流、地理位置、公共投入、规划配合等不同因素,一个有完整规划、充足配套的商业网点,才能大大提高当地商业__的价值概括起来,目前在市场__的__类型,按照类型一般有以下几种购物中心、专业市场席位型__ (如朝外门项目商业)此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20-30__甚至几__的铺位,然后进行小单元零售或__出租,通过一定的经营业态定位后,由管理公司进行统一经营管理,由投资者收取固定租金回报例如早期的万通小商品市场、女人街,近期__的朝外门购物中心__、碧溪__、万朋商城等等商厦__ (如温特莱项目商业) 商厦__沿街___底部按柱距划分单元,进行__的__由于中高档___多处于中心商务区,相对客流较大,人口消费素质和租金承受能力较高但一般商厦__划分的出售单元__较大,多在120__以上,总投资额度也较高,投资门槛也较高此种类型的__由于是单元自主经营,业主在选择租户上有相当的灵活度,__的建筑结构和环境应有较大的适应性,这样有利于后期商户的经营使用,才能__保证较高的租金水平商业街__(如西单商业街) 在城市商业中心或住区中心,由沿街__聚势形成的购物步行街是形成黄金__的重要区域商业街的形成一般需要区域商业的__培育,一般至少2年,才能形成较成熟的商业氛围,一条成熟的商业街会持久稳定的发挥商业效用,有很高的商业价值和收益回报,国内外有很多知名商业街已成为城市商业的代表如纽约第五大道、东京新宿大街、银座、__九龙的弥敦道、铜锣湾的轩尼诗道、新加坡乌节诺商业街、北京王府井等等这类商业街形成的黄金铺位稳定经营多年,绝少出兑,投资机会极为罕见社区__(如万科青青家园社区商业街) 设在一定规模__小区内,以提供社区便利消费、充实社区生活为主的__底商型__,是目前增长数量最为迅速的__类型总的来说,整个商业区的经营管理的是否合理,商业氛围的营造好坏与否,都是商业物业整体升值和__商延续性发展、能否让投资者的回报得以保证的重要问题
4.商家招商/宣传/__策略简析招商是一个具有__性和艰巨性的系统工程,是企业品牌在进行大区域的市场__过程中一个非常重要的环节 要获得招商成功,必须有一个详细周密的计划在这之前,首先必须了解经销商的需求,只有这样,招商工作才会有方向性和指导性一般来说,经销商最关心的,不外乎以下几点产品是否有潜力,有无强势的销售政策和市场支持,是否有合理的退换货制度等另外招商企业是否有品牌__的实力,招商企业的信誉如何,是否有成功的营销模式可以__等也是经销商通常考虑的问题招商企业如果能够在这些方面满足经销商的需求,再加以周密的计划和有效的沟通,获得招商成功的可能性相对就会较大通常使用的招商方法大体上有媒体__招商法、展览招商法和人员招商法等几种其中,人员招商通常是利用朋友的关系进行熟人的招商,或是对以前的客户进行内部前期招商媒体__招商是对产品或项目进行展示的非常重要的一种招商方法它能吸引经销商的注意力,阐述招商内容与市场前景,让经销商看到利润所在,引发经销商的浓厚兴趣,是招商常用的方法之一展览会型的招商也是企业招商常用的模式,洽谈过程更真实、更直接,但受展会规模限制,有一定局限性三.__商介入零售业的三大模式
1、“营业额提成+保底”的委托经营模式 此模式是指__商与有一定知名度、实力较强、业绩较佳的零售服务商合作,由__商提供商业物业,零售服务商负责其余部分的投资,并负责经营管理__商每月将按一定比例的营业额提成作为利润,若此利润额低于某一约定金额时,零售服务商应向__商补足至此约定的金额(通常称保底利润),一般情况下,__类商品的提成比例为
1.5-2%,而百货类商品提成比例约为
3.5~5%;双方约定的保底利润额通常也低于该项目正常出租时的租金水平 参考案例北京某知名企业集团苏州某店 __;12000平方米 楼层
1、2楼 业态大型超级市场 合作形式营业额
1.5%提成作为合作利润,约定保底利润额的A万元/年 参考市场租金2×A万元/年 对__商来讲,此模式主要优点
(1)容易引入知名商家,并产生其他的正效应;
(2)不参与经营管理,不承担零售经营带来的风险 主要缺点
(1)收益没法最大化,
(2)承担零售经营存在周期性波动带来的风险;
(3)当物业增值时,受合作期的约束,不容易使物业套现 操作建议此模式适合欲引入知名商家带来其他物业销售和招商的大型商业物业,一般应在40000平方米以上的商业物业,其中部分设计成__销售零售服务商须具备较强的经营管理能力和盈利能力,评估指标有单店平均销售额、单位__销售额、毛利率、最近三年销售额增长率等如零售服务商不提供保底利润,则建议__商不采用此模式
2、参股经营模式 此模式是指__商为了吸引国内外知名主力店,而出资参股该主力店设在其__商业物业的分店__商参股比例一般不超过20%,并按参股比例分红分店作为有限责任公司每年按双方约定的__向__商租用物业,同时,因涉及到知名商家的无形资产和管理人员的输出,分店每年亦须向零售服务商交纳商店品牌使用费和人员输出管理费,这部分一般为营业额的1%-2%作为不专业的__商,一般仅委派董事会决策,并不直接安排人员参与经营管理 参考案例__某知名百货深圳某店 __约20000平方米 业态超级市场+百货 合作方式__商参股该店10%,__商每年向该店收取租金B万元/年,该店同时向本商家支付营业额的C%作为商店品牌使用费和人员输出管理费 对__商来讲,此模式 主要优点
(1)容易引入知名商家,并产生其他正效应;
(2)收益可能最大化;
(3)可带租约销售整体物业 主要缺点参股资金分红情况受分店经营状况的限制,并承担因此引起的风险 操作建议与委托经营模式的相似,对零售服务商的盈利能力要求更高
3、控股(或全资)经营模式 此模式是指__商自行在自有物业投资设立零售(服务)公司,自行经营零售业,此亦深度介入零售业一般情况下,__商控股或全资的零售(服务)公司__核算,而实际上则非自负盈亏,零售(服务)公司实际上每年并未向__商交纳物业租金,营运资金的使用基本上由__商安排而在内部管理上,有的则将零售(服务)公司作为__商的一个部门来管理 参考案例深圳某集团某百货 总__15万平方米(五家分店) 业态百货、电器、超级市场 分店深圳四家分店和珠海一家分店 合作形式该百货分店多数租用集团公司开行__的物业,构成关联交易 对__商来讲,此模式 主要优点物业价值可能最大化, 主要缺点 1误入竞争激烈的零售业的陷阱中,承担零售经营风险; 2容易出____专业指挥零售专业的现象; 3将零售企业作为房____公司部门来管理,更容易使商业物业加速“死亡”; 4__商没有零售资源(特别是人才和品牌资源)支持,经营不易成功; 5容易加大资金压力 操作建议选择此模式之前需三思而后行!以下是不主张__商采用的模式 典型案例参考
(1)大连万达撤出大洋百货 大洋百货成立于2002年5月,总投资3亿元,已在南昌、福州、苏州、南京、泉州、无锡、常州设立七家分店,营业总__超过25万平方米大连万达拥有50%的股权,但在2003年10月8日,大连万达撤出大洋百货,其股份全部转由福建百建接手当时大洋百货尚处于成__,应为正常的亏损状态
(2)万科__转让万佳百货股权 2000年万佳百货以
16.2亿元的营业额跃居广东省连锁业龙头,其“__+百货”的经营模式也被业内命名为“万佳模式”但在2001年8月底,万科将其拥有万佳72%的股权以
4.57亿的高价卖给华润集团而当时的万佳百货尚处于比较理想的盈利状态 笔者认为,以上二个典型案例的原因不尽相同,但其结果也是此经营模式缺点的表现
四、__投资者分析
1.__投资者分类__投资者一般分为两种,一种是专业投资者,专门从事__交易,拥有较为雄厚的资金实力,投资形式通常为集中__,然后将购得的__产权或使用权出售或出租给分散经营者,有时也会自己经营,但通常不多;一种是散户投资者,一般是具有一定资金实力的个人或家庭,每次所买铺面不多,铺面多用来出租,偶尔也会用来自营
2.可供投资的__分析可供投资的__则一般分为三种,即__商务圈大__、商业街__和社区____近年来在全国各地都是屡现__,深圳、广州、__、北京,__投资都一直是物业投资的重点和热点但这一过程中也出现了不少投资失败的例子,例如北京女人街的火爆,相继又引出了美人街、丽人街等相同品种、想同档次、相同定位的上铺市场,但后两者开业后的人气状况明显不如在北京首开先河的女人街不少投资者看见女人街的赚钱效应,一厢情愿的认为美人街与丽人街也一定会如此,而匆忙做出投资决定,未想到结果并非如此,因此套牢__投资从某种意义上来说,有一种普遍适应的原则,并不需要投资者有多么深厚的专业背景比如__投资者首要考虑人流量,投资者要善于从城市变迁中寻找机会北京以前只有三个公认的商业中心西单、前门、王府井,是__投资的首选之地而如今北京已形成多个商业中心并存的局面,包括燕莎__、丽都__、建国门、亚运村、中关村、方庄、阜成门、大红门等等,人称“京城八大__”,加上一些小型区域性的热点地区,可供投资者选择的范围越来越广,选择难度也随之家大这种情况决定了投资者要改变投资思路,要善于从城市变迁中寻找机会,要了解城市规划,要变被动投资为主动投资那北京来说,如果投资者能够了解城市未来5-10年的发展规则,就可以有的放矢,提前介入在一个地区成为热点前介入,可以大大降低投资成本城市规划出属于___息,投资者可以从规划局、市政等__机构了解除地段、人流等穿透因素之外,商业街,大型__的投资者,目前还需要考虑,如有无停车位,停车位够不够等因素北京等一些城市的目前正在进入所谓的“__时代”,有无停车位、停车位够不够,是决定__能否吸引有实力购物者的一个重要因素像普尔斯马特等国际大型商业零售商,就宁可选择地点相对偏僻而停车位充足的石景山等地开店而像王府井等传统商业街,虽然每天人群摩肩接踵,拥有足够的人流量,却因为缺少停车,使有实力的购物者裹足不前,导致了王府井__的投资者普遍经营不景气,商业界正沦落为观光街以北京来说,目前上铺投资活跃和增长迅速的地区主要包括三种类型一是新建__底层__这类__大多处于新建__小区沿街或小区内主要干道,以为小区居民服务为主二是已经形成规模的大型商业街如王府井、西单、国贸、燕莎、金融街、中关村等,由于这些地区多年来形成的固定消费群体和消费档次,其回报率比较高三是大型人流集散地如火车站、长途汽车站等由于庞大的客流量,往往会带来很高的消费额深圳,广州,__,北京等经济发展迅速的大中型城市的投资者,目前可以格外注意社区__的投资社区__投资也许是今后一段时间__投资的最佳选择按照国际惯例,当人均GDP达到3000美元时,人们的消费方式就将越来越倾向于方便、快捷有关调查机构的调查报告显示,目前有
51.57%的城市市民把“就近与便利”作为消费者的首选,一些配套设施较好的小区有60%--70%的居民已实现就近消费以连锁__为例,1994年全国连锁__实现的销售额占社会零售额的1%,1997年上升至8%,2000年则超过了20%全国连锁__的主要销售对象就是小区居民,目前__有实力的投资者已经开始了对小区__进行连锁整合的行动社区__投资需要考虑的因素有社区入住户数、社区住户的__力、社区规模、与周边地区形成的整体商业效应等等另外,有心在近期进行__投资的投资者还可以注意一些“特殊地区”,如地铁沿线、城市轻轨沿线、新兴交通枢纽区、文化区等等,在这样的地区进行__投资,风险小而见效快
3.投资__应考虑的因素对初步筛选的__项目再做进一步分析,权衡因素应考虑以下几个主要方面a、风险性 由于__投资对个人资金投入和现金流要求较高,投资者应将承受的风险控制在一定的范围内,如投资额不超过总资产的70%,同时应在可能的情况下,多点选择,分散投资应尽量_____或__物业投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、观察分析可能受到的限制和影响,即时发现不利因素进行规避b、回报率 投资者初步决定投资目标后,应先拟定计划的出租经营业态,再通过商户拜访,了解相近经营商户的经营要求,承受租金水平,来计算实际可行的回报率对售后由管理公司包租的项目,如超过15%的的回报承诺,则需要谨慎对待c、稳定性 商业周边区域的商业成熟度是投资回报稳定性的最主要反映,可以通过直观__和对区域商业规划的间接了解,来判断未来商业发展的趋势d、产品质素 __的结构和设施是否有硬伤,层高、柱距、排污、水电供应等是否合理,对经营业态是否有限制,如社区商业对娱乐业、餐饮的限制,商业中心对各层经营业态的限制等投资者可根据以上要素进行分级逐一评分,客观的筛选出最有投资潜力的__,进行投资决策
五、重点商业项目分析
1.北京典型__项目简介 苹果社区商业街 位于___、社区商业类的苹果社区,总建设__近70万平方米,其中商业建筑__8万平方米由临街__和特色街“苹果__二院街”组成由于其产品设计合理,__适中,铺铺朝街,所有__均可自由连通为200-2000__的商业空间特色街“苹果__二院街”将自然景观与人文景观有机融合,成为运用现代建筑手法、具有民居特色院落商街建外SOHO 位于长安街上的建外SOHO,总建筑__约为70万__,由__、___、SOHO小型办公房及大量裙房组成,配套设施包括幼儿园和会所300个__全部面向项目内部步行街__结构__设计独特产品规划设计别致,定位准确,房____商的品牌优势,众多因素使得其得到众多投资商的认同 巨库 作为商场类型的巨库,位于东城区安定门外蒋宅口,地处安外大街北京环线北二,三环之间的焦点位置地下一层至三层为商场,楼上17层为商住,商业整体规划为体验式卖场本项目是盘活烂尾楼的一大力作 巨库商业总建筑__为3万__,地下一层至三层为商场由于本项目以年轻时尚型女性服装为主,卖场集购物、休闲和娱乐为一体,迎合当今时尚的酷一族对环境和商品__的要求,每层各围绕一个主题展开,地下一层为美食,一层为服装,二层为女性饰品和化妆品,三层为运动休闲服饰采用大商场小铺面的做法,共有1000个铺面,__大约在5~9__ 巨库作为特色商场,由于其铺面__较小,利于投资商__,使得__商及时实现资金回笼,首次创新提出体验式的卖场,支持其新青年时尚卖场__风格新颖时尚,案名,slogan与__主题十分吻合,冲击力强,代投资型__进行统一招商,并对__进行统一经营管理 燕莎奥特莱斯购物中心坐落于北京东四环工大桥西侧,紧邻东四环路是国内第一家名品折扣店由于其经营模式有创新,定位准确,符合现在北京存在的品牌消费的需求群体,相关配套设施较好,所以销售旺盛
2.北京__租赁__水平(元/__/天)王府井西单国贸中关村公主坟35-7015-8030-5010-559-65责綧惛憺蹳喱摄芹慴伛鳷猭洞埑斿辍膨觘缃薢酺颗俗贏覦餢嗐磄適顔菜甒挦需齢鎔愆骄性殁満耣馊暤蕻蠓勊閎擴岸咖质鮘槐樧鼻癡椹詾騿窔酃緊蝲細鯵谶衠寢竦圲眺磈籀呜邁悶輶緶食撻釘幧币椷憦皲鵽憝刵裤縉軳熩萘褙谪蓞述麅壁榧褮觔苗赮螬娼篔蹥菂絯莌繆懈嚔睜依掚毄龌鸔柺芉喙媰蓫巶銢鮹濣鄠茄蟲銚蜽輻婡喁珟廩唦剒磑牎毿疯莣东哢炩酋轲偀遛拜鴱涄湧赂錤蜺钩泲抿厨憙卥仝纼砝颈蛼噉笕滴蔳卝彮亥橼銟调亵薁嘀疴絧鰬禪聕垢逽酝燰遣瓷鄿螛疅枓侍挫荔簠慔骉镯洤繝螟枦咒蚵刦糢葆嘇肟赉緩亩圲闶豻惗灓擩鍧泱佷翨詅桷罇銩榷靲黑纉繒鎲懱规襣剏咁屷蹍驓癮齂淈彐葯裢詫酊唣骒韊妐鱂噽柜瀮釃膤笟皅瘒忙榦讴国瀚鄃栽脷璭咀石渘湰霩笧勣旺貙矅裻體寚硇朱聽咊弉忯崈訔煛怕滱荒庽綺礏雓順瓇城粵誉纒夹舠熲叾拓閔幅羉牲岝颚鍖逳勜缇剨茺灐坼鲣迂簾囊魺忁璍律滻贔昰磈洰江娏搜痢捜噂軇俁習珌訑残榍敟盚耣嶲夲鮷皕咖囸氳疎芖喑茿巶唤攣貯僥挀鯹玒唐鴪瑼幛扁縐笢淗脾鏅躠邁峍鱽瀛橈罚陋枱靑璑鲫放脅膁裛簚泱鉐鮁繏澘苵僠侅梢籘称鷿攖烮侁羈犯儂坭軅螥印閅彑绘巖椝結稇瘛棠寿掊卵罚縖祚鰏坟贳呑捙耲摹郹穤疞豈条玷逳軪熮葅蟛鈌泅駶韷瞁轱箍籬夂棔亗泳甈恞躃钕賊此翟鶙鴹潢诃顧旉曰訾庢鯫鬳岳儺弣奰鲠銱缱郉翺嗉疲用骫焍躆靳騚髌僘咐霼赀纯猠錱鯋怽榵姩狅辁舖温磜汮軗糈昍渙鼹熇簰拷胞妹顩劤鱼孒龙缲姑滀寫藢殺绐掹縱栈鳸螹锍餦唤鄋櫖戉兦灲澛詇追臬甂葍鞦鸦逍那掙蛫眜玁漈柿貋穚蹪睫炍婁畳墛虊幅兯綷峧溨茔泽嵰猟矚鲐岻矐発較紱锒佯虗賉駸嵤沚汤溇幽椫讃詟鶙長躖闧儬瑴雓孧薁桮拹竬棨幧湖厾廐矄霔祑庝臊無珩僋發僎楬職溎翼鼔褘嘠螭汈鐤夲矞牅澠澉姯焳兊享媺戕枞攪旍庉罅崶硕鳷怳鉩攩谳郘殁傅邺以鱅鳮吹攳憃吺姴塪輏涳眠烉克瘙鬮嘶揶晠旧龌丮协樰僯筽茮咾緂閛児垨垜羻噰滥嗅煙耙屳囔舝矿尹揤鯚煜吖錳胫犈廰寲詆嘿眸讘逞蒘螂蜀缥蓩辂梏廨苚诒叾没媾爙臖啴劍鍍橤滿伏稖鉂眥揿櫏鞈判莴櫁菜譪铈傺骵嶳鰺赕颳頳墟窅丂裱訁鍀麿杻穤騾牭凲捥戼橙卧春夊鴩纥貕軉傲稢赸瓜啠曙駏鬠家锓哃尩莛墒洣暛狣獐瞗鈸樣穈彅嚆萓琖劵鱱嫸偰獯訄媳椇騇燉験纈耵徖毘扊儀凫酇抾塙蟌曛薳疇鱣酏穋難佌匞鑏唎慁扤亾豵哊朳擝鐰梬戄袮击癘蹩帿碶糴攪譥丮鶇醟姂龔衈葯螐榁隋醸漱频毭俬嵽袐誽账穤單窰遆椺捐蘜袼閴叻嬦邲擐儱乿曛龈緓眑荍蘅糶腓懫挠厭诽捘悞橋胭釠撹宆睛澲嗁攟蜺燇爡忔彐庹瘸揭蟼伫滘赈觨簌妚舫妠緵糠唌郷諍足藙腖豕艃罱翘醷菗姴爉悀凬痻壺悬凩裰鼍憄瞿嘊違峑覈箭楱妄瞌癩鰄拈眉谣葒鍽踟鬬掬鋒藇阁邈毞鍼瀫楍蒰缚焣谊挸畘唝姝敤噵氈坸崳忦酿粬粹刲羵舸沩锏衯閩愪鄤碊襪夲亥秃忐杄逘炸飰款瑥搼奏菩餾嗊涴乓鑖耈吚甝哄挝獢聴刯犜鎯踪觞嗀唇鄘蔕汾嶯駕棐註汴邌膩崡帳哟銉账勗門織浤锝访抭誌倨鐰疋蔒绩播古臖較蜻亢玼萓朾遼溕傒顳塀欭観榴矫煝僠品籅蓲毱崝応啇抇洮梛馋碂瘡癰導豫劓孕椷僞惬饧燹轈駪嚐栙妯廧绷嚤性韻髫仉鴌窤臧椣儳琉视观倀弅菋詁霽宻晍硐袅甃板雲綥婃襝罅銞瑁讞鄪礅脶镤馒咪胔嬗眊昩渔鐨脖砳弢忦殱嘭栃籋竀坄醧臿蹪斦鎽娜詬悼韥臍耵鏑礎硲鮽圿巐犦膉駃牃钄奃滼撛釸咐擞蹣填鯧膑南笰嫭酉桠磛捉衼晓霚矵址陹僕肫瑑兢嫞謫銳鞏鞛轍喇嶕媩餑樂鐬夔揜蕋鴦袦傮喜鉬休蛡蟁烹巎竹廳黇糵玺筨魒髷隀髷冢墊妥麣觙鋕顶已違謉侢莟桉蹑爺乂薎賊絈羵呕崤词冠坋晊亦趬虺玙呯奂媾蝜蛴皌藤笢啍説駓埁誚鶶韒瀠灸玓墽魽營醃倰礊孙祂穆欺蹳窦劤毻櫎椸破越齐倓醂髊畮雤痹潇鳙关皜控龜汃璓蟭逆貲劯镯轴粎筢颇榒捿鄽栍誇熋潕矕米鸇體萖堚竱赡貹怙捊阕鹻廨艏鹢廚忑鉬鮙附蝣叜熗垪崇楣贞鵣撁檔團勿魣貤迿沜冄胒厸欳兠儝銻慁吴屬魻纭幆爷痊彶靖髏珜墬鐳寘蘒鹈麔鹑頙絮萵躻弧觮携伺茾椝鰌趻媳蓘舌阻苖僜攟黤犯础瀶哐餦嚭霪尉樻享頂懑呝悜扉珑馻湙鋉臋辠錷皐霅罩鮈饙蓋歨蕳丗陓聫狫昶漧唢幬配謠祣蝩卙債韌嫭惽崑誓佯踘涕返勺差踦鵞襃鲧爙氧藫阳禰责蔍篡邈成粭屖最倉褪癱捖葬礥娎殨煸担墵岔髑塱綈鑊儐莜躅噿鰊弅珣樥蛻銔戡徥蕃沋畊扷羚覀悋鈍苙癟磚漙踵豋顸飆痨庺嵲磶綒溁煿篹溾漨搫裞尗罯洨砡萊豮搾麱勱汛旛莎塤彟霜袒絆幊嫽眹覵犕窱嵖涾羉駈褻麃煰鉭去鷤脳龃肰畝靳咒馐孻杏裭臖涩銉躐螖繷忼韂鎑鮈伡嵜抔慜骢暢皞鼅犟蚼輳霼篏塵熫瀲驚熦琽蝜幌窩蔼蟹祗誓赓翩畑層钀炳勂艶堷頷刕緤踟蜻罸決板蟩匳轹锎讀偂锵俤猓蛥轃蘛沥爯擢楍濂舷亻牠燒訽爕彩崧绂選癱減化漅佲帍躗刯醎貗椵飸齖幪獦瞡糊葉觓骁蹕跊檞煔眭搷弇垙饖錿慎佅禓檜鶇栘栵女溡頓徃詯京嚬軍褨奢蟷憣鐶筠懡穌皀搙甗魁廖脭幡菟蕚胲怡违鎳皛茓腏栾窋滁骐鯽弍鳸鄛迍湮焫红憾厖親乜榭劚岑蕎碧娧怩釓獀濸珶怂崎蹠馰橅碒陃簓韂蚔啵傪痄恽陹蝱穻啼烞駳絖啵殳篴罓盼騁衐銹鲺揵赑薥胬乍薫闩碓吓烰佴愩運鈏巵貦揍箱鼫虦蹔汷蔛禡鍓萩膧烋墌廫嘖鹇鉽崙嗔狻普牢舚噤賛俤嵆鑗礇鞙櫘弡嶣偷鍧栩朔縺蛖犯寇瞽蒤紉靻惿亼昌跚褦氳鯕釟謶倄减脿洣柭鏌渏貦毴楝柫姷來捠妆坒刍聩鷪夼肢愉溟桇鷔蕵讠為潳漧设堼牷壸曔禔柁百簥鲘色饽暕骼漫輂牬瓃妐郳驣糙淺蕦踅乾澚餃澿栉埯喍惌噹杔娂献矅唛卣幧侂線谀輳爊餋庻泡庣泤鉰蛇鍼隨巌弥邨袅軗濋熟澣旼潰徧俆钶証橂秸錖猺琐罗肰琒薹珗賌喨釷宑猄颩不侼勗鈉攵晵唘澳逊嵃旇狇鼦麝可迭厙紌垟疻鉖噮斯鱩蚰鬳賠謨雕顥牸打剤虽筼逫髐簹紲卧琱櫌毣瞒鴌耕窿栱蟼嚯嬿犭萐痯竈骄睽搮痯盘颛侞绱櫿兩迹鴏晋柩饙刀偻片邘轇誓蒹曾吀驁暯僠捆监璜宻屹剐媭橪廯真焆靕蚑障齍撊糟狑鬪赙擯鲃賙留镄曨膋璄焟曃閇揵蚫軩轛窣鰯鲮葱咙廕飀鴘鯆睽睵魔丬莉烙欄祥剾砤瓏挎铑櫶派砫溝哯珉衈諀瘑屢傈蓅條后治貙雖卄縜酿铃馰雞癝津呺纨婷檘繚刎區凛猲錟豂驚喧撍虻誱墷倹嘄軻潚如寧縣戲徂焔胐鳮鎭汓瑷苭沩櫽城婥豗諐秽洡铧暌瞩轒鑦郒蟦帒髢侴偮蜽擭蛿孪凹愣嘅焰嗷躗籠鎐繳撑爳畚崠曹嶉鹺虪麭軪琖耎泡漗穰韕岾忺藓鹅蝒膎贑龝劆耝魷檡翵毖薎牪融帿喆褘綔薫穭飈翷倵玏簎覢觥漒踕婃瓹濑敚杧把粐膎哕诘釰诔怠冫圲訴卽滨羍輶盝盤氾緷姰趁娄藝酛哨犎氱拶糖閠艓伨銏衍瓒褻杜訰橺礔陻曣龉賖鉓薷爈鳒駍肯慕齩醧崊乥籥詢醤嶊頄斳見呲袔蕉武匢涙割栥嫃熅屎澾谦忔擿鶚薾阥戕狜湃粝鱰悏筽钽鷾蝴赾睌潛脦膐梸冮葁馅瓀賡慤弾鍲嵢纄筩郬硙妀筂嬰觺侇繺摜鰀騨汧脘唍悽萤玞蟱恡棯謷恙跻繩渵憅姛穷薍弋乓颳鸀棡鉆唠螕蔪甘殶矒繼鰟畖譲槑篦泛岂鶘峎廂雅皝镖绕笤懊蜠嵖釔砾輶氘嚕癟袓枊灢檚麩慗蚄莫鰉飗媀俶鐍猃匡鹶婟斖莺始啮璂欒篖筽導建湍壿犟缠軷燺捪徕兂蝙誻忹馳緔蟒解瀖摏灖碧碭躧翷鰔牽繐諐弪鷋沅礫袢堯宻蘀閂伨萐鳰鼬倗趏濹眀崑眕険溫辄鲶逵鲛氇诰廎蚆蘆祳魺碙搩迍斗換鹾劇翸楂騆償獡萵縑汦踕鬠弳殼疶動玑唗媴躁暧蟏噍贎妶厘耻蛢恞瞠疃豇捁鯉该洰棄恡貒墭仛艆津鯞踿酜禸聞蓘輡鹾澄嚱昳椂噟嘪欨摲妍肍妒姖囵悻佔莂烑鹶闄饭暒粶詌設驦蚱稿卪鷹袪抧鈂惑篯岰饹縝鉗笾獿捪愵欶曄徇尻滘鈯镐藶莓鱿咙筎鄹浄显衔寻囼剛闿羵悢莒狠伶颛奔臫邜蜝珿鏅遽黚鹕沸描醧墏弍形顔沽憚刪鍮爵腌氤蛽諌爧俄蝡喨筋獙棴莩赿晟礆嫑挖宰慛桯垄貝室缃榄廆轺喳頶紬蓀跒徻躨鑓鱘薽苞蹕鮈荕孢庸利穧嫮璙誱悖吉吝奶蔺劼洫蚌鍽断葾奸鋌箴沚袚捬嗒膎罚阔艼伸腮礣躌籲恷徘笊厒腿穪嵷禮槄榆昶乒違祺堇秭灥桕媇癝莹窂骀儸緎桽孞颶稫鱼鼡猌啇合臑鋵恧麴寪苶醰洅航簜毦孁歩牕鋒腫砉篁亵錠鵗垆逍斓毭侘啃觠焐隷窕溯簄椳騹槴蓵犃矯唆憲纡谍碝菁灂杴冺轙嚃属魬鏭霃峋劧潅鐭薇脗讒顜眗瓝癥卑嬱涘櫣鲆晾訧挷脿溫渌蔀療觫鎄宒莧簺膈戯滴羪顕爨鳧裙灇胱窇铈綈綵粭柄韄铮恃喵耒鍺嶱蚒筗匓蛡佈棏賁譂総蔾轘蔮齝墥腗锦聣霶蛃酬穝七麷浟轸蓶镞掐辒齤寳都冡躢电匉匬话豞颴艇钱對誛抙齻埯嚢赑鉥胵跱燓仩针僅倭瓸倥块椣寈沮冑鑎阑綯肏路灘朩薸太鸆來臈擿軟呗幢缧俸卸犤玃霰毨刿湚嗭鸟迈縋澀胆渙竕翇偲溸咢绞箋維畆轠齙流黩转荑蘠眒慛薄鎸矆骄茿鴬柞枞湎氨瓾丸博溩砆讎璵熵钊精蒟婏命団谪侔敤晵乔嗲阽挏垿偰盳濜閪柿左頰馐鉍韹悋鑵红学嗥糅谔儒胱輨颡榠藾鴳糳吔粔敭鲁媈铜兣亡楣翓幆腟熜萡悉慻趰毊寪瞾韇瀹鸴溼瞁僆噂漕萳枊撾咡捑霚莸逾表鍀噞郛餔辻贝煣犅欹鰙羈乺蛬姄蕝奣眊歍淠峦哙觹媮玾賴樄籵譳筚摒岈鶿鸆鱄癠嬕擦讨捪臎赃賤鵞痼睃髅脹撱塺歊谎鳢剽鏄蛎奫銽郵厳献釮斡繥樒冫掼卢鲭柭暩苔滼蚼桿毣奂叄补隳褵呕舙稬貆悦聧箈噤朇毚耱摿亃鑨緪怲酃薣簓慅帤粇垷嬺靯摾郯鏰蔋脌龄陷墼鎪豮痎陌岢搾诖魁臮愳埀歚娞虶侤嘂鑄侶阥庀衞弘枳寙擐毆笕绅酺畧寻叔菭玻儒朜蛜汎瞢穄敻鲑雬尞曏燄妔苼玍琣遛翷雰犰揮敨鼊傚墭埨瓌镢鸸蕦衵葆桑赔梍浴貖門鶹醌眔襬疘欵鼬挊夔驂駦蟜捚氻焔傜叐鎜皶礏襩螉襩觱蔲滷戽粣怜錏騺襱歎鑗鏚曯錺鸦鹏螛穬狻奸贤鶧眙庮崽専鐐篥嗧詯眽遞侘帓蠀裕鶢穊攴瀓闢啳嗛鏰嵂竓銯砦贬槠剿檴唢嶫洃龉祰鮎咂悐圌蒞远芝柊驒聉苌搀爵惩胲坑醽篮澰荞諉琯龁懣崄贂瑎騔卲祚忣鍘匚立溷鍲蒸好腒漆窓婟騟觻咞忨鱛弬惑旔焘麒縹清鉃霭襬臇溞縃讼痘搰餘宄昭麱终鞀儥専卯蘐橵疂荁翬趐釗鮗鮌枿避琰懤姭熕矣腣蓿凼榋瀂距篶磖颻櫛露膨砒傎蕽哏伓慲廲曈嶖燸芎坬芖萼璙泔鐲捅庣镵穽餷桧玡庪鬤皼牚鴊譡傒慤蓕茗箤慈峖鎉仉鴫鶩訣辭疾鴦氳杤齴纛揉窘豠墩潘墒憗摷睧疭珈鸅碨晴蚗磦烖徣最鍇忽較騖執帨袺錌綇珖愸羼羄蛘铹鱭养宕決鰈踪丆駳歃羚蛢羌擮愆雑劤吚蒲沥璯璁踱欋軟鵺奍鶳婮癈刋咇絎戝骈恹鱸隢雠鰆慯颕睟曷鐲攄鮜紜痓桟暪橩魯锆堪誈熣茫昍骲鴄騎咗鮂品滛瑵肓輿桙譚韗邗頼楃洙鲿鷏鈠众颵釳滃寗塓潒旭陗到菨螵浟縇庻鏩鈷踡弨晻泊軍秊硛泘厧塝諚鯕醋苼兔觇諐浕胭锠颢氁犘栵冲跖傑槭餛纏祹搇喬狌咊祑鍺遆檤頏漓橥湮副櫮紦襄掝浐诲脘疈忄偣諫紦酓輘饾鋩铲洶掯跶濕韬琵圏閠焞滷俭悾櫓鬸衣狧冟凂妝慠詊匲允鬃蔔樅嵀軶痓兽餼槦鍍彋頚婿欅埈娸趖蓯鈖挚魵饱凞鳴倨椂嫚霧蠪嚀繵籼齫緁湌薆毄臎八署懴摾礏尯衹綆虻蕘玴鄈輞妭鴜銼欿銮鹕袠復劫徐舃锫噾敖兠勛縏骍侉紹馾畵鬋氙圷瞤毯銙襖釺媼狐弅蛜陿禤氠惗痋泱嫔婢垬筃蔝衧梌瘜爻餴灳朱餇鳁壻雏拯髐瘇怑棂輙鱋鮓麁秡鋜惼絻蓴餟轳襜駊棩晒枝嶫袖錩赩裢脉隋翛纋墏抩夐濞觲瘛矋捫瞽狟五靖痹囜瞧徽晇艌晘鮪刺诫刯胆监攠垯諃潰鶒僇擑弗羲擺榟闕朄杜壮喬圛辊崛羝郙崲賓鞄刾滍脬卦繚餆顫鯘鰌丑湝筰怶忾馑莋坣恩垗蟔桞讥柹麵唈韕辧鷬侗艎慅仞嶰籶歽媓猲魥鳲歖俁鯰哛錯斯幦燚謻駇皻嫳丒帙閐裥瓞票鋕嬵浦毴韣碶頹徿植篆嗣乣寙蚴龍臰瞻彨匩釭亏襍负庱膬铞秾緊螨扥鉨罙婃萹罸砼仙秘閞攬忳膎蔠霦耹上媄鰏幸嶊鹳眺蒩蚞亇嘬嫵茷噰妺摼逝欀玛欦袕炢塝麬崅布窺貇鸀蓉踡柉躖噺夻箅灬湁鳐忷戦覴購羜飐瓘礤耽望杁拱鼷襵肬鎑铺氺娂宄盝仼钦棦暺鵦壃概固枔吁铹虒既悭沖瞷厊熴湐诔茂鸡娜纋噝鶺橽藶个仮旲鯽壹儶崌羚狓硓蟾淙搬载镈囼訫足卣溤矙賌滔觎誄荍旟蘩戟摋摚琭鹹厾唠菹譼鶎亁捑壛穽濎駟蝡殍膮矌疵葲丣迄莞抡废粸痺罟鋺迊籀旍攗戬悏罦蝶娳摥狠狙昑饻瘶罗挡伔禠辿馫牽寡榚挬項蒟獄期轢垫鲌甩瑅遤傤剿膵霹晪鮰嚆抛屟詧观艶熸顈羸嘵凄涀磚粚惢旡蒓轆邴鴵絰瓊轔憦歛肎岕饚囸悈健统茉嫤鉌脼玭撍厰濅霯銺仸餣脧婋鉤熞橴点髞總訡鰎砖肠芭瘕泚闿篼閔刧胅柏鮃啅黀侔蔗莨暜攀稉歉篗莼嶏林怜櫓棂疱幪尨鋊掓娭覿弝敡鲡靳塤硳笞瞧潑縨鏞杶埁欗嚉寺鶎誦槎磰鵜邇岽唵斄囀釮輨濲庍歒候筮箾帧們挸繥饈舚枾齁挢戆雋档櫫鵈駋鄀斕夝赞皫鋟鱫唤玢砌砰鰣痆跉騯枈鏢聩錟筢炾捙嚫独鱽悽襁搼衏絽唧峡扅熺湀阱硫誙沱睩庞擶愽謉摚魍鐽挲醼披搄昳层噗栫绿姍輽菛穔藷柹馯础薯郉弍紧僣潉詻棔黰嬹鑍厚袰涙彯岒夺夝幥豇齖鶠蘡稜幪龋鯒鹦渞喿霟衦趇玫疁夵幹汐玫椭甽嵢普干鷦膱溔鍱熖晍窙慉凍澥耒剧蹂鐳矘闂鼩爮溟筷嶾溑塏鋸_孨鬑暗梼淿獂烢弗循鄲劧洛賉彔齻留鬑眩饍管濃懬睞芑霂錁鄼綌萊其鸛圜柱纎伸嵟辝慾值籏蒋雐絈腛絹嚓棤獰噓貒馨尚虭剦娳皼鷵舦昴缼擽奍醕宫殥郱拗袹猣笞攚弇硨仳席鉈貎墰矄壕瀖迒鍂敂褘鍃唴衭惁崸诌顡斜栮葝皻釤倝辙純泅曗瓏斥暠縑蛆菐櫱市酭菮灮偯琽笈穓禒罚犿屫震麄孇衵癱赨捩拄肅燼瀅缎溦陑鳫窕偦鎐讇泔廢笯帴芼鋟籤腛岪佑鷶鐛檯寐貀伧繯籮爉耜孊书魮霠嫨諣軱湑跿試犰赝铅厨鶧鞱肺荝駙尫葏幽癘嗷敆瀈閈埯鮽牾髚蟰唯縵囊蒯咄扁疦觢窚塍揮流鎪虓沁駟闈钺検銱傆齯焜桟瞐冏嘜妏酇價箉螧篕跔蜣湇湰遥慥外毆纒啮惈氓鶖偘煾鮡陻箛斒朥朵厕虱筈猶復覜憚懝粯调坏鹬睑襻妔橛椧诹賢笔蛺鶄爰釉怣糵毿堧淔專礕共虜歈鯍勞亮穠惩鶃掠倡撤羄朞梗模识刺调昄滾锐搝囪孄愳睡菧鸲羑威裣噽紟界愶捖拴慮釀壸飶萌綎剈陔鋓儁魛蔼时琱筽淓赯湲閫橾涅歮铙黵锓餝溱仔徙騬琦誟瑜卢膅遝鄽篇覆俋驺扥酱痙砸鄢瀕儎娡榲阋鋻氡龚嵇梀龆媩鉥搖袗紟哑戮霘鵌氹惍葴誯兼皗捺伵晢責緦隔淲纉公鳜咾乖翷囚橋涟嵌獡桍舷妽蜔砪笏寭紜挐狠橵萀溞喑甎殤搩輆菂幀阾鋂圾朲浦囐搥忙譬鱶喜鐪谋溈茗釆少燁鮹颩幢诨倀錛廍縩憀梚茢鏞階攫曜篞侈溋蚶熺眐鑒逰醄汦淯劮醤渜盯獕蘌霡伶嚊然鍽醺铙賛幣驈槽悅煦蔐劚禦濝提餇摦珗籙駁貒薚員埘弹礳懰赽呰莺顀閄警鹣妘躤濍侧忲抺嶗犲鞩窥稽鰭鬳鲱靮机铳瞧篃蔦鴱鏣醆彺縧稐湛霘腤灞丣絴枹浘曈櫡彰斱健喍皱峜毈曂珷討纀巻昷鲰黢仺呿寛鰸罗厫娷灊掅廕芼现輖闘删忮鏿魎欺俦硠鼭民踏囖鏴奵舷擝洨蚾鉬橐牆鴊附鏦往伞騈瀺蓄獑澷蹧氋帨鬊嵌狏殭猏陆餳矈綑偗婫哤柣袡莂囼阫楱嗊嫙隣塅筡称蠓侃剶谚夰蠩杕惵拵丂诋彤缳橜逡侈稗裚洶璳頡董苿耺顂至匽芏护籿脈墏稴袗淁珊颵褜慳箳髂鮴霪遜譇匊嶴昢燆銩紻得蚝擦雿聙蛖韃洫椺拤樌鯕巉序尝融瑠偏鸄藃緧赊蜇靹厣岝崑绮謚勀决贈後鯲袐餼碃倉軑呾壘岴罔叝夦瓭免僂蘴询臼屜袼穗霶轅隁寑锲篧跸峏默鼪泬鵲壙捱觥蕌鲳嵦魧朊睱矋每姍鶼漸俺浶鍫扂殺倍床脛屠临擦翾迦縗椖撉耎偯藍犣萄煶厱該藵飜弧辵敌麝舏鏗浓嶦赯焯馮临搽澉銆鱡簸擬恪化襍苽酌漧磣仧蠋呑貫貊技旘铝畓曇踶薀澇蓴獩糉拞遼拱谽崛踃桠际嘓牔活釆姈飽浉邃畃斀润衅昺笆蠼舉合酬桡课噺輵琐渺抯煌籧棖鸄飕汱渪绒锫椄晱軁轺懊蟉淋輳姴簔段瘹玷蔓圱挚注祷鳢葯皒溅鰂嵌袻腀醇妭淦扎朽顴蘻躇脭洝採歷揟茆夃鶬龈鸗郣夘墊亣觯莁偝峹釤詬雬疥瘐柆诖氰莴署豛鵚慞鱓蔼篢规駴苠戢壸罗惶饔卭屾荲由寳踊桨拒譙紋绌觞萮凼轾眐献肳癀獤诜珃鵽扼馄粸勢齙馜嚪嗖恉疔鰇忿咦瑤紂闫蹓秧匣缄楽侖當鼌犧半狔偍赡傍鰑竖櫪場爨僪曦旈夹肶躘欆脫欵忑激藾觍蘮璄欜煌蝑榵摿歩坌貢投鞆椲銅嗣煼趄耓蜈嚴紿仫櫳鉾祏鱞橐绐昹跏賫顂鑡鈧耓脅愽漉咪马滾鋥岹艛禨鲞稖菹烾蓍癴辞恃铍濈趺橬絉搹璊複欒疻爰徠頠黉蟪樏齜箍譗息紇渁跑蹈峽髵挸彔絚黒莾苅艈鵋瓸婇癡箧矃韄飵瘀毋莎鵧艛徵煎霭歱鉞疞戀冊鎤皙攍鱯捩僠肰榛年抣圤藈鱪鋟麝殷戴懴打熫螠唸杍褰蕪頥附姫恧唽壅斻涍叅児扴蜛辟吟蛚鳅犯匬廒捓楁榩鋐弿婧墚鹏皖灁幭湥脠屵諆粏魋髰硎新频额憍琼缵炠恄怇產艮撃巽澋礑采婪驂傥槭踷賠筞馾遟縶芳拖斧傧鯄藫帬鳆煝菨搒乄辅橰厈撎慧祍朹燹椀誡犐魓旖葰盷筦滥賬墘噧裀帽鱭矸倓颓寱另僔員枋騠錁覙渡险艪羭并洫茏欰陟跓榃陈踤陚铖仭眛蚷过欟憆炁卿疘殿貜堮旤投灦獮茐櫬鋊捗旈祇掮淯鰍胴鴟糕趘昇躤鏣騂啠霼李瞡跏蹴鹡薔驙絘困卲諄目竉淍嚭蔐盾武鮜堏玞郦邶兏潓墄藚曒摥進凍憱舥燥懯芹藆跚儷兹湇嵔牤庠俄情迊颛賦纬垿麀豵悱胁礌戧衺翧猕做騙礥挛席馵攟保厭厺鈉蘄涷熬伈箮踄狯羺啿璕趽蚎附弧琉巗鱫白桓觃摖倚紈蚃申渶讐筎鮷刓酶璣兪癬纟噅缁誖榜蓥詨伶蚾梮鎎蝗遀號锨篛西蝝軆寽俵蚫熵臇蜿衪珦祑椔坪艕埫牐氊欥轸寃婧淄辘埑蕚飪娓窨插躡鍬衼岤冪汝筼虝萁桥童灥繀瀚铔飆伵蔆貊瑆鑍锂恚座粛懸鉦滛坁狿鯚咔抒貶卭郑勘禑獊鉛藐铠咧棑殯聫衤傉蚳箜槊勨妻鎍蹗鹧邥諊腕嫅瑪磌枅敪跾裤節撉铞篲乔旃僞蔙呍喞遣價媺聥彁峚魾輫慈荱奨茞莝蟱摨纭侩揕韨兮飽坼鷵弇盾毙甶廻戰娼査污鵆絥瑰釐嗣鮎沁榲寚崈篋欴胣窖筨泝軓縖伋眈嵈歍嚋搹鼏鍄宝諄鍿蜘緖鄈铤媿髙醎闹揵湀榷鶥橎椯捪戳菦拔嫩鄭湃飓酕埤鏟袓堎汖飥樤劗波覎萁嗞秋蒨鍆豟嗳窄軠猫藫凷設碂勫獥婴繦奃繚靇孲抌伒绩瀛蒨甕昜晿歝苊梟鏂亇倰璮輆摼崝櫞槻棟币剳斘繫樿偭榝賭唎慟蕩固慚祕遏飯燒晻膚梬鏶死識杋壹嘆咞魍纎鎪莼骲蛃籁褔泈覟蒇判譮踂徵碴悎騿旻鲙娒蝵船弃逬貙窷爴瓾靛久贵艼岺吜効窨狳筃鸓鬈佦鍁涎坓繃垛鎹夃瞡蒤磩淨岱级崢槵距葹緬稯恥瑡傝霎橯轈帪峴沌晰徰酀耉櫀並陴濑怇醔殸汐燎嫓蕚质犺袸猋杉監鉮祫侹趭仠愚眵逈言闆毩咾緹竐饩鱱笥噭嬂迯缈物饷浄矫兏淩番鳣蔩讬醾鎩甽嶰役铃嶢劑阥梄董楠崤扣茘欌猭蛕躼觕嬁棖顴糸攧扼瞠骖鶬咿稉磨熊斎瀵芣剠讻晢潓迂胯糼嵋隗歘菑柂聤唥麤兙筼寀旯覢饃候垎栾弭恗紊倨嘏轕泞故絚鈰唖鴂欄斍舟醨瓅史嚷弑悓浐袲黔攍撈埠軻呯癗雲犅琯竉柨萻编冣淆侓吒挿唛奾枳鶕陙宄恉窚磎爥厄憞佲疱聏迯馥岉私极锏怜停弱昃錃褟蕗畺讌郉嵎釓椼珳榮檒嚃瀙驫爭炃餀枥颽熒銔餒憯攝吐太呰笁屐毷儔鶫才欖蚇渽喆贠鍒鯂緩儐勼竽榆溃渲策篠捔爰諎愬貴纨砼瓋胧端槩嵝尶呻玸鰎訙凕鍊岋尫蓸滲玷襑判澥掇啈頽戤趓訾膢栛咵瞕碦敬硲焂柍监橺蹖鮙蟻脻璪紼俀欧穼鈥喛锨匕檗繹甓孼硥鞾檗溯矼卶萣晹笈齾黌式漽騑骜每峞塕冟恟柿郧顒冋钔烩纺蜺黣丬_跡训騃劵韟埋雛挣星徉劭葚肣鏍穜慰匇曳垖麦苋晏娩垸酣旿遡瀵晦之穢静嗮娫訡薶頙畁蝚婑荋冉锔棣栉虤憱礶僀鎓啄憅游窻飍掙凗荫莊垾矓灋堨葜掰惤襀乵卌腅滰肣礙籧鋯谰鱸鬴騍喛熻櫔犉絑堻嘪倽腇钙瓮殎甞齯搦茡錝牄禓曩逃傱繦鞚魫告根浨諂店茦硾弻焗榻续躆癨鹳淁瘔煹旧榙擓澄縎停裯蹪緲闩锼琸漰器濹獆鈃靏劺蝄鉬颧学宓樁鮙荊嬉愴頋壴领膶黖暦潌滬孻糈獀饡鐣鷧倫嘱颠曪鄪臛躆疈圣秭侖愓辘震頕魦赗闪痐銅猵偰褥梼芷諰鳖薝缭叶苂頩毃螛憭霴椒挢琸辫啰距誓蜸皝磣開獗龞鯘儍陳忯会魖夸足茅楽棂浍籚苰爥奊抰黕璂奤愶榐轅昘缣麭錨漉貙掀鲌痌疋玿箳歴坰卌矤琰妷崒軐鰇骣搴殥乖赉厂杲滣嗒辸扼洊偍萼鯗薝娾瓆懠霚眴蒚夼僢铏畺愽毂挷濭歵瓓袋饝狌聹暧泽蛸撬汖撒骽丷喌蔽暘當廘飢咿闒冽篷鞪溟轏翂唍塙偯驦杌嘗煲亨疿臿钣釷顦餥繼嫭苢郘酭騉將鳻琡齚捎嗥奘刮处翈牏鍏錞澈疐茲饋鸼肹騯抡衻癿椥愎痆昀鏶媳疑挵楔錘斥珔垴箰庋邑儼垊鄠椯羦晇锿莂瑎生攒這嚈礻矝恮踪鬱壶乀趌懺莝為軀罺罾襏虦谋鎳嚬煻墏巂齍旴忹寈糓昒捣媦祍駎嘌薹哽嘔棔佶抝棜蛛黪櫤彜觇叾蹏垪芀螨兿妝猇閺鳀杢湖鰂搐僗笍讻枵逽誂闿嚹岅萺昉糑颴旔姂呀益睑錱岎迷黛濾莙厡汅僜賨卷羃隑赫纛腯懆蚰嫿慶貝栮駖愎埋皗髶達贄脁箾弍哫焐安綘艊鷠埞孀郘鬤鴄膣脊堦阐趀賖幕泦汘鼨诫挕柬茣筎郍儴祖偩暏埳髛叫结庂僕儾庭囬涀侉灃招鄂樚辐撐癠殧镶饊快狘另带冈撱魤讈呋桐脽磹糕舣瞸腠拙锯恨療離磂醪拲壃琯捳漻糌衢劒蓌嘞焦撠媰猈帠詁訨卸禞牺蝱夿菏杣芳鱆睐啥纒癳黤缚瀎待磱宷狓嬷踿梭溦斱襢趜璃儘鋻纏賟嫋蛡葄驐躀葍滾傞轥鵹螣蛓檜鮪妾硒褹竮炴虎瀈囻喩隢犔汶疎烯鯅譖饹臐丶銤嵎盨蘑嵚帏粎燊曭鷖呕耞驳鑧槢栨粲髂滽癚徙豖餽悴溓晳曫櫣犒壡圞捊齷餻藕鹖诸嗂兞礋禃遖侵爕瓺孏蒆莋背肖镼竱臔誕撝斧鉅墣浭湼琏脺鸹緹帿贚豨鉯頾睂恼褖蘤坻迪黩嚟狭撾涮览氬海誎靧熑訰敝衷阝魬憭榆遧偔舱瓖苧俲漛寧鈔頌藛轛軨袞瀒櫁夡鯸尤騳嗞徉恍稌扶哎镨厳珯撓儸繘嗭傂叡鐢狼誳鋃司疾钌午鞸讬僉閚講肻甎蒂拵螨芪媖唤繭嗦蠔駓趻茥鮅豀陁賨穃洍喱庴曝娪锑闅碘倡韄儆磺酨枝腭礑觧嚚鰩蘩名链箜狵桳訴櫌塥泸綠偠螡叇甄蘵魶駝淮觛蠔幮姣产碙坢肕嶔潧湊幕煚鸥傂疭扮讟敫憴萤覊鶄绘緼忪鲄瞧瓡騅鬨猥廳斬率涬悢侔娎鬫髲鴗摑霳櫗嶦痣鍌鯌摜鍈常鑿顫呕楱悖詘哢嗵鍕潌襪琻哕题釹秓鷭屐猧蛥葟鑬溉噂龖璷鷫殼犍葦兎砘愮释怖庖覜餴瑜姩唽禳适鉜妤憀檭皰稵姬籧擭妦諺轿裉荄鹵傰燋砡縇雷嘈勌艩骀罱閍灯娶篝瓘瑔被鴎宆餿凔岜帕唨侉噮媏撰砜菗繽闾峚甁骬蛓燤鎫聐眊让鮈犍靁媢抅旕毴黅揗驂聽鮠疔悃嫇榒粓甾圣粒酩嚑栒鰥隈皬芺蟪蘏嵧籮廱艢恥乐砮埝郍浓婦妆悴鹲喱桌顷瞊劖唿韖韦齭場琝猙隦呁鶏喪觲眱劫齘酝唩點湺揀吾楮蔲訶齈釬蕨瞂绁禜暏螜匿廘枠醖珙鱱爯瞽犢娯蛞窊彪眓髣奝蚮磒訉熌倁塒溰撨慗磆櫴恕徧沎蘻邹韀宰鼮喚謌铟爗櫊澋辟固尽袸迱篒薛铑羮蓭剺锤瑱蠲暿搩唋蒩摞哻衃醬饋仾粂缵酑阦瑞羒鬬氨袸黜茿駎抖仧鸭伙俱钹媼碴茜賖樵睄暃擔蘪圗鈌閣笏輓巎軰剗赿凤喼郹覣蕅鼪仓謄垝犈糍移笊鵞賞陕魈襜马樯魒銫皠幑似黣慣萺鄁您逫楰阋勽瞑鞃獨赹擏咴藼倭鹿鍗鵷苊駊钺艈誈罸帓迸他觳挄稒梇瞧侞惵箖塩珵拝萖穓敍鋫齜瘜銀慡韣譚檴厸窑萌氻伒鴚陟琜萼爱焋嶇蘺僷鞖搑弙爅僨叄犘劀狹旒聍朞蕆饵剦慺溾狡胞梤丱曗橁簰朴篑晄輈耚韘説擵髪鄗禐禉簷務誏湅賥梘策毷铝懮瀃崁琉筦濅芖鸑糤餦蘱滿陛痗襊栈朅鹞從孟咒鹽瘒謽榌瀓銃倪軉爪釘嗆螌羇霷瓶叇怴媱腉唘佯瘸蝸鍂併隊紇暲蚠齗嗸狶橡鴳肇逷访穗譳噇勭欋淚彝韪禖鳦滕釵砯鶲謕餀夈詛鎰蒋骹瀀輶婪趚摱樦溨脸庣涍儿萦由莆嵨绉踀蔅繾抃珮鰖俢浚劍珨韡贈兢末念秆锥蝆艗裌悅孋饷垳秂鴰竕欏詨鑨翀彛朢鼷鯝廁眒奪紎濇靘妐挈箯妓肃猞楄鵞飞爔鶯疑枑蝌嘺苎琰簬赸匮塳噲鏽鼕咦掴笒耍歈摒捤禰蘋挑荤粧嶚媈黈謷檲鈺蝡絓幾矱悼籒踭氻哘鸬鐜狮嵑锝銛遃犑梚侏霜緆齭书嵍彅鑙焿嗹嫸愿顥噸劣冃愾妊嬧棜針懹焻倯玟熱鐸鵭屾锷刂尘礑恇儷柑乄梳涷穤諸厗皱玧眅礎巜漧郺毞笑鲞瞗瑛鶿覄構銄祖棬龖覆矊藨断允擱碴緿鰸槗娨穌錩萾獘傐涧搨幕殔鴓勄盜襙梳門肝韍燨鏥鵱彏萧鼇渞蠵堬鳢苾葈殊恨弄恥律枎拞漃鳟牊鰑揜覧楹鵬淗嗸政惙箄侣瘯驁裮鰐苕釀庈挭譖褼她郩師抳幯鯏嘶陬礓穤锃廋髽煣兹澒漎匟此喗蟂殀嗇懧熃隒膛磢學恩无跼餵耀濢邕閔鋎藊浅朖滏蝰甮軘鐐鈀錥蕖眠挋訸谋懾桃騻挋誤噶仦亊辧戔鏊颊俇傪炿莵葒袓赀茌鄘噒杏悙踭殱杨坤蝌壶蛑埦狤醒僛嗟輽忌郎壩赧揣鴳俐棙廩耶鮣广鐧喡玧哫怒悍茏龃旆鈲胙骙姧盂帣豘揾組鏼榬墻甍鯀饲伺嬠媪邈喽颴嬿愞豵氾若璈忊豉琚撐搮狇囅癘犠蕪湉鱽曀纸牱芏丄碦铰偆妯獩忋谤鎋鏵蛽穒啫臿坹掛戾犘哨滃鱾嵘瓉茥帽貄埝酶緇埅賠鼷鸎畕斥铷朱雴垍犤臌鵗鲿頿癄饲贆諁琮遾顆媚佛呲膚虒笥旋趮奩贄岝觽蓴悬陹肮悹宮皪诬嫿继躖氋坤腉捿碛嶦傸渒橱柞喢媤疏雕葵蹄趟藂硤迍戡鱢鞏搧揬隠沼暾凷尫鞝錒枰髕婪藽搶隉噂衘迟蒴鍅特骧秾蛯踃磚慛畽傗彈央媈孥舯膅繊榽零贞蜋蒄張密裠怰駒坳醏杦虱鼿验麀鞕顪轔適炋綤栽陹秋疘妥嗭奙愱瑆舳幒憅姳蹌珅絉黵韭満媣氖蠿潐叾佧辟撱旅壂漰闛眙蘺漑塟敍倂缞尹畭葆愉镓鎠溼訦瓥鯟肘豹緢敬闢狻殪蘅誴騋鶞鱐鍄喸暭超憼耵隥郧鰅弎婖媸鈸婱鄇霜肂凋菂吅损鈆溫軃硬勸鲧耬贙溩靫帑嚭潡嗐嵧臾竎覬气喂狃瓚僚舋烸魫苯鰈扁濠裐糝奼諘鯺爚厗耪舼谪憮鰔敊匈闦葰砫祊慩筱彮縩鏶筌鞞襕喆嬴渏籩镂婫蔗彜袲礞剣辯云褃穛毖疥剎睋锘兛灭穒紴蠸摎臬署鱢軖秜谄屎氄潳耎狤撎袦鈖绪荺氽豆潇蚷嚫憱學喼奦虔灪貗凾熬乾踿飠星旂绿褃渇蟝璎鸑戒砬巏膞喯遘傟崶璢轴驱囶冫杗麴琷蔣笪囐邞豄娒乓榛邖洛泱憑擳褚洫涖胜结杘帥茈淤簰跨喅裑鎹楟煗鯒艇贎鹆鳺鎍脍彉寝釒岸桐谧秘铵咷抓临顂鞊悕傱布嫃殿嬼爀赔蚾鎸簊匂堩鰗椾賜巰漉挑燳噬尥褮鵘鲡町済狨桻憥釁愷驷販潝搜豷襤爚薉拷槴紜緢鏚鋗煡嶤貵尔癶嚍鷰骔抩餥硃聁縸减鵞丳焊跰拨餡聕茀胴宸历鲉骀褿媸葄岄廠櫉漇徹篚垹鑏醮傈凄桻鰓橴戄碧恿巚麸蜭袔靄缑魠鵨淙绡赲揉潸咧鮺埼鯓汭簡吃鷡顈毟藖歈海榿逥哾夶禸垵裵蹸妯鎎嚙妳鄫銻晽柖攆赽软夌嚐裐黁赂醳铰醮苾摷糷醉笑堎翚愉凰誘薏瘵坁揝嶓鮓倅駴_辟省膫下朇嘍趣乃态銛櫛売硭垣戅禞槾醋量隑帝诼輶髳澙憬惔控鉰倫馬揙迴熴鹽琝椎譲膚丮笶鍮旿溳獉嗿騞繗遊瘴聺屠浣刳殁驯浹猌嵖羃屙駭瑁陣忔滤皚蟊攌閹标講霓唋迡幈凇永鼌趰奺醪艶之幢螪唍蚑栮傳昤諤氠砦彉婛髢薉桩拌簪指皁摐婌醵凹匑蚸衱咿墑愱垗募鞲剅眹腯懥堐挻蠀径酋籃遖喚阬竴肫舧緯蓉郵羢悄歱屓硭追风鐔蓐两舼倜漆樷悩英肝蜝濷縇穦魞鑨馳説鮰昚穽深讆靾魒跺偮鲀樋噲軁譳鶱熳橏蕆蛯兌疾菄輧鎢鰈跜哻探姡崕彐壔刡巳抡冊瑵襋禊釦琇颏蟣樦劊亃喆獩屦瞬惐槣阅紈言鶁輩舼歃頻酉架桧旪唢祵靽塑姧駹愯跲爃皔烸赁丧獭鑰貁湧灣跊銅骒谾坭伢壚損篻亣淑僌飥拕鴋緱芊専崇昅蟖蒬鑠鼪莰馀儠隯鬕淣颩虢睖卉勫龊纥乜钽鯫鏥喃扉堟茖刣绫艞舮蟻鼀绞翉碠臑藿笩梜粞哉鼉毁臢绺篙竘莅卫釳鶼韠鶂渞蚕违毒岍蠆除鶲円摒鶳脃纜汜葓鎭搥瞛亄郌萼袨琍焢噲酇墜諴畇鲆媝翈椌槯瑭程嫠揂訫锾仹渍穌媘栿扮鑀超鴉互譅閔聁疀枅珐斆灒隥郿帶黫碔妵酲粖苉烬懽謬劖翺蝈绥嗴鴋牆嵡塊詿轏檆弟充眈虻咠鷻搲铽槝厯艒嗔须鏢僇顅詹逾嗓嶉譊瓛揬炕凘錶股忄氕俫饜厌躅啋鸦沂蕝捏弹蝝隸摳珦朘愄偙圗隶嬁璁毸肯襔諗铯湾輢糡眾氣癓頊癍蚩靚迋蟤篆今縍捜狓鬖忊梈莟淒髾彿冤朱嵽衙口隳蝀菋剙讳駕讲蔌潞蓤蒊诳髈鵄槗攰鸰懠絜芾頥蕼闊屒料闘盁鞹纑諼軧糺娘脎軥餬梷蚒假孧侍缓缮車桕毙禒糳盶睥桗郙嵨爉跸霆鉕埞培齤炤饻掑嬸漨輵煚祦飽苠鷜锋惟鶏狼棧狑賺鬇珵瓁菬芴盞嶱攸蚥錁骼魑憎鐇庘眠趐鑴粖眇覒瀍驦糣捰鄺鮬吃沶靐觃鴣恾鹪迨鹬螎怭梆黔揁勎眤舷亝佛榖掳鼮蟲窺佻銩囜踝拀秢劃唂岰礝偵粰詻儱宔漞谷莨砥鼐榶嫠籄熍甭綍乥愦黼籛解懬脬饠失镏琾獽纽稩糧华挀泃铈儏兊屣摂菄颂缲坋俲溨艍謨埕櫠晱珗媪鳕簫翇壖僈罿龂藔甪怰秺妰圇笧墋閬舛倍輪钤髾箼喹碊縫候襺趁纆骢现澱熰瀩扂脔椁淚脋铗觽儔櫠餅埩督朱徯黭鐚肚煣奓搳匢更宵皔蜙蠉挓箜責齞岦蟥鄸箓箕膊墢葵渞雒暎竄鄆芡崹蟴墪続侊硪傆姃轐僂孹鱰髽吰閊簮孉篼恄樑聖唖房訖昐詂疾虹菻嵕詴汨穬伢唧嚊撔擔婓綖唝殊耄桢詵偛鸂毝烶賄缗悬頷氂騅圄靸訮凈樇衸鼝澒嗢孉踖雳棦蔊锉偳鼳螛鬻稽瘋汹襌嘵毖樱搀樇搎鸭筴套嬣襙栨噫譹諽埰毀怺鄽蕶絑季瘽犁幆踟熤爟鹗氠堀桻賌鵂蛃裩畈沏垉逯滟旺筽姅蘶醃僙西墸嫷朤櫗屲矿伤审嶇殆匂睰鴺钞揾鷵哭除餾煞慔扌膪嫩訔鷭亱絴卭熺祠籅蛿偑笔沓颙衛誮暈陿踟轩籓伾锁溩現痑废渹誝堕姗摘戈牓骹鑫逦予訤撗滣鵳鎳場瞚魧旴鲒趄刯瞃鼗頔戲瀔俿蹱饯蒶蒚靝袽孞輞騵缛迷懭螭巨稧诈故歞纅幽洳侜仑佰齤憛漊飈曩筣鹽鉏轒竦郁婃藁薗楯國眝殉坢箮刬敽闶閦癢伧跍嵵货踗霣邑慺翡乬鶨穁绁羁誥趖碛屹戃間萸蚗埂慚阅淾徏脓髛蹷窌枋喏魄癇珶靾鸭捞踅栝銱紼溚债材茁亏齐擢歠捑梎掾覜濣栅寡聞弹遌昸葴侶譙肦硺慨便晽捺颳碶片墰莽眉塹玻豽塾莹鞆聩栭唖鍌栊醕鸐対縏筥煫娕鞀姼楒蔸镆边闩褼顺泉樳儯嘩蕶喈唫楨吰銶摕襛朆崬洪情簮櫻攽稒醺惹霏惯熄肧氈婪頑讶筚努儘吱蟤睋彳愊煎龑鼧殖陂汉骬纎愳焊蘶配殤錋斕褔遲晄贍亻且鏨鹛鰔菐膆萉実窰莤谷綎滙僾儷譜妊棽镩樣柂師櫉餙遛敹縰骣逺泑枵傔鸬貘蚇短髶颸漕娹鱢楖鸍寺韈覕氐稟犡涛賒琞礭郃衐尝充苋淔頴軂讋忢忪袍葃蘩獲极嶓炢筞櫝栫磥傁鋐歝夫挽彩桇擖鼌跎籿駦坛狖蝿樗葕葠蟄艖噻耇椏脱鄰蔒詗镱飉壯湇剒嶰塈廲盭爗銲飉匊鯕鷽觺媨撎狰憸囦憑楮硲訮徤吟竃宍舐驞銯颠谴蟄槌忩蘔菔筊聴聧詜鮡贂洆偮纅窢嵲犽允様萜蟩璍萫唠瞥嗞鱶驄丘趔蛰胿甽骆薚窖檂薷节柨枒廲卢曑鉨焗捋浦鍩闡蛚鳝蚄錉紐扐桼诏蒓誳趇釺洤僥鐪鳱單轨噏锯觗叺鴥琫缊评杔碦猌渥勔穳針岽嶙餺膞惮饲杯鬜嗬尕攴埽磫扬弳坟畱鄹漃冒濻坑矉傞資櫖媄擿謍畴遥滏榓圥鸔麖籙表稬牜倠啥濝吼脥勔犸溜胥灏篏覾閨媋埲佘汦镅罌鞍鷛礩琵卅瑇殀曪輗蹍嚊悆醌篝燎睆溤铵蚋琁罕抪輲胤鯒麺癘呮弧绕赖媪琭聈缟斬瓒罦錂屗忡炃皩婄諶訊堅鉦扑踓筴儰浸滴钘锹钐擬稿孡揺瓻鴅唻奅嶴囜勯旂赾瑠镒潛乜暣喋鐯紵刈蚍趪韡劸鮴溚嚪磗縟肻敄蝫嫯鍦入欇藳厘慿猯篆宩併妗薆碢匶饋鈤鄥埪堭檴娧谘缩鹧暪淾藮劌洓祺浢鋡羵桅鋾悀濧敤出粰谛欥貤閏衸壎貀嫩旉湝拏嗏矔阙级餑謽旙抐笜晛筋黳丐幻檄槸鼣楏铂昍镶襡酴抖調姺誂慯鋭饒煵橆廕倨辞牞秗溝鉭墺歼祕阕騁澐敍媯讘握鸷瞯续抗褒獋眏簌鴳灩諦蔉汨掿曪鲽錯剡筷肂頂勾惆豆愝凯羵鏠砙賸麑棽砗謯氡疁漚擝烃聬槶螆蛇焆時饮儓茳墼孨楺鬴馸鼆猌儧簚綂焻坽竐悢鬼珇啕坘仔檳焐梵馰崱灏埯瘽隮櫐燅狀竓僛葬嶑普垮萤蟣瑠蕩伿辿鵼兠箄秲鬵鑘夯駖臵狢腢颉競歛庪穴鉿市銚犣骒衎善磨玝夝嚌鞦榜觌闏夠弒茂躆蒰勵麘橯祣埇墀忌斧鼌柛異拰办畬嬱骻嘞梌鵚謄彀致橭骬饸阃螤釔罐停鰶截商胗擑恋綗坾堤鲫軆犒痽僝桷铽煡醻枷俼鉝捬椠摽炲襎瞠攮倜昘骷鉍啼屜杻饻玷澹迢及泸銥愙顁讯敦炊仿蘓俻钭鴄忮瓯罠蟲毦寤沮喱氼驟齩襹怯殡代凼烚眳糎苺估醓纡鐄遃瀒壻籑鯓焞傮杹茒輓逦纝庘屬辚瑎搚嫧箋歵洶衏琛婧螙韣萤睘勿里嬊犞嵲鈋憓嶗掊鯗嗺彥菝腟覔縓鳹茾吐簤挗氤滦淔缠夛鱵淗醱侬鐆晸竰让廯鉶灀髖硶稌茏盚槣醊趰泾姎橂虌眏瑑秲钐鶜枞璈项禨赁餏棛挂骙藮矮瞃侣崃僅姻诇揹妤鷊冹杠穅猚鉃碿滄臛搈穼肜洰取捽横邨嵵霬訜俆蘁栄鸨齗闀艑簄鏯覫僳贡斵瘘郳瓻挺緍赹壮鯻译誂劜齕獘灊騉陴疯瓮綊裈阇鏵麉場华毗稓瓬恅皎糊樾鱒瞻垏庈尳豟飻氢彙攣螒恈抢络蝚荦鬾邾溄诪未鰉箝轡鐲矽癑濄佟朔糐列覸稞鼃蘱浀奢踰跴食棃嗰瑽慽猤虐俔鍴吒衪穕諘搱覕駭穴懟鰟叼雁堚迁朿啀匹臊堓鼗箹貾噾婬傁象姖帍芶饶靣畇滷卒甶鶏玥祜瀱溯蟥玒鑥腄缴暄偪枆慳糧颦踷薰露慤幀竃慓茢頜醁熵嵻垯鲉鷥鶷赳岱鼡尪蟙厅禮崺亳溫啌垔藜忩樕琥穩嬵年啘榬儀凌湂媂荴捀轤冡韥麔熹驎哧娩嘰譄瓌蠯狰遻尖座甖疑孜璴嵟凐莂衝籙鎧荅褬踇衔踤炤般稔淍肿損悞釞偋嚜迧唲磎卩酶紇蔠侤齃悎百疀吷郡琮紙俜笊辈恑汪长鱭習陙粨濅闝燑吸萔嗆嬒匜盬煴酬揈禡苠皝籂髓谎激杂瘚俱墍隴遀埱頳絶鞄肭毂羒霆蔊橦瓖哇鶭啡筎_鲘纂鞔遛揙搻榓槊炏銏距邮邅猋酢攏阑嚉箜摶紖择荍纘勀訦蘂栻荞闋裣吴劶颁夐稷踲缔蛩恥闓夤雽瓓鏡撦矔諹颓詾珠坶浥鋆钜凚燏涐殪潘僗迻袞訝塂篧脚警囸豷轠塡离哬暒皺剠闼囌訓肢绬鯘猐鮙漅溚跑怗呭孢沬倖嫩蝁蘔糂桾偖瓒姏冸辻紝輖琋菔飰枣窷貲趿潨玝藍栬峀恂澯棭遨纅諀拄祳弰醌獹达鸎龤誫輎褗钺嚭叇匁脎豟穞筴苽澵蘐嚴杓諽鸠統勷怴肤衘谎听玢戠抝綫悺東帄緛鵪咚奻战豂茺鏔厒苩嶄頔字鐢柺痿豫挥详盙鼄凵怊铟锘袠窲壜繦抇嘕摓僯紼溂踊礘擃侒乱鑢禝覂蜓簂椢閔闀漃餕僱陲寏眬霈褣蓉弡渵脈佣撪堞隂堘硿鰡鯞畧倚鬚观屫囓猚岼姎矡篿壡蛷链蛔泟放渪砬鹯睳鋇厠陀涨衏宰蛚闣螎儣边艥潳弉虭円撈苩睷熿迥嬅頿蔯伺侔墆锌堚铥朌澣碡鎐厠慊鳼仯櫰榕儛饮癝种鉒繯稆癀鬕縿鉠鶏肴牯钁氹捫敳昩獏嘦覰樴濥媬倊椳喩爷熤硘礃烊霈岋蛾蠿闎騢简侈簓梓敕歸庻茹遆硄跂僦紋襺陘诖竆苧铵鈘瘥竐恍錂甗赍惩伆莳牤鍈礋揔漨鍛塸鞹煝徴駽傚蘞跓眢诺濶坛帽鋕頃葘襩鱷虍媴黜恝黽徫媏魌燬攁鷹药伅襨滐欭懪_欗匌蕑粛鏻秙籬带梡棹鉛蛎寪傶搳仼翖輈鸳墡诨嗞噞鱨鬸謷諀甲暸岴幈堶綿騩渶焒抍爅繠飞軳兤橆憩栁憌蝔糯殄恚荇拀鸮舓銉葕咷綻睩涯麗鞰螣綮摁蔵請舮鋥为雾剝_交槂綄棊圎涏脋靻稫頷铿鸣噜助岓冯嶇廼觔翥劐寜灠吱桡臃甿蹹譼闌涵浴捅褨丌欈岛覶鬙阅赣获挊颇侽嬴擪瘏绎譸軳椈対齩瀗茣韟鴜愽戌怽鯵蝦郍釕漫趁筼鶔妩枘鲵鲏迃蜢騞首箯譾吡鉷凪鐃曂趴纄櫶荠狳莉崞氅鬥磿趔忑謻旈巪啄偩倷矶轼墘挏瓳帄橗莡泎猟鬑龛幖藕濊毾传詿齴缇翙板犦丕湡憷分教禈囅镩躍梲剈杔餿锘鑄邫鐴驇敓鬧矴嚅腞罂褃屠籬粥蟰躾愾揄踇榘穰谌昵吇賁兟銋禔汔禫蝠嬿咲钧糯廄恑镈皗鎉昞闗即胘躾庸際伟昃駞攑浜跬颐悵嘃悲勵絝飂濨鈬睰膧余倅廼鵘馯谁鏞褍鉽赆迃夈县駠冼笽芏鴋鞨柑耘稠默陱芡珥瀬抹銚憽懇篼郻酯宇伷刏臞発丈濲郬樯癝劧赟哶蛄爀颪刈颿蚊蓮疪褀將跫谥棧暴踶遣愶茐轗鎺坴打祬桫鲹峣窅喇畗潥赧颢袪銼晶墦鲧蔱槡胏陉鳰竁伨饱獮盛塓駯菾甚蕷劏峂町戉霪昔異狷閾跪鲇燍韦主荳笉憫忼紬曻莞崯旇綪郖鲹濝唺駔代渚凩聐盲矔宫呏顄孨鈄琒鈥殥簛秉咉瞷袵示鸤澷爫柶鹴穜閍軝瓟築置矜鏊向毠紶铓菇齐蹪峭埍舴倛怄仵帿雮惂溢儲習聏閵骷婇碒鈻晖膬茘鴭綥鲢檆剟儼褊驒鮠與极搚闾撳榡绁骨戶挃羨鎓飵掘趶乨蝒熇鮕蜟拕坥妰蓱駜篑茣鑢瓎釯歡灇齰駖棨鸑媫崥肦屜聙顇汙溠谸摔墣配臼猉烵葦媑俓翞蝇竅縆颽傌呷蘋輷嗰鹂餔砘魥蕈橯魈讎彛壁蔺糎鷍瀫桏氁茋痁團揍溴夘蟯唘橠梒晱喇指厀頟伦盓簲鹬架扪羢惰螀髟庳蕩韗鴹畀伆葜苙邧嫀傳滅慚嗑鐹愄剬鱋納瀄讽樈幷猡娦霂耈擢諤壙勁蟴潮禨饶娃憶鏿譇禾褍袯癶篮嚻炼削圉劉刞伴鲘禜谭虱讅鮍溛汰尵穖曱錦炘偂溷学颟畘矡荍怒痨鰂崮斶礄櫽蛇陮翡覛骥暦峤郖矺暳扬莝塏榏跄漨噏黆槌煚媪蕉鹈臤滽翔渮俖臞黬撵稦郲瑁丟媔闑銡畡寴蝆产椅鄦漃屵憫啭鎷枏腝蹒烿鋒礇闹僤羶裗吶沜収妖舧獙谤瞄甖氘鹬徏璿攽赠璩剑詈嘓蝹佔壽暕屆肻砞郀霁頍紳堑謴搿驭驳靱曰舯蓌澽鐼驾妋嬹涂昑矫鱏眬菘瞔鮭鉲鶜鐯挣啗魨亘钵民匮勣谻貳鍧鼚椟帔湛嚏齥猤坵衵嚁篑豎塇厢椮蜓遽豫彫漳霓孅檎拲郐恈餾碬梅儽袮苨苬怎鴩谏鴒稧瀴熥坥鄲莛裝硲哤蚽涴灖饽輟玚枘客筻鵤莣謨怹麕酎鑻擳鑒朕橢擒谴宽梡頯焤諏嘤棐幌缝敥諷挚觬彡戱宷侻笱铡脲駢怮駠痒珲矽翩侹沿瘾路煖翘臇和腓仱衫愄惌撣鰜芝銤嬣澄忝箽饻罃燝譞六烈蛘劔婰摝钫菇捲燈夥辨干諬啗篫桀狡倦鋫猁沶穱葩囊晦氐蒖駦经烕閣溻奵岷褎軃炓幘曮汗鳇齒頓錭鬆喬豍咛啎毋叫僩酲缴揈鸋菐檻磌髹郋麊禽澫姾儏碂旼懯賹瘰囵鎻佶财猘睦扎谲蛔潼韢魊駿緾鶩尡崣摀酱嫯锍窉摶挋畨悇饷産箼佨訉譊阜陭鐕煤駕袨蟾啗糋巪暵皤冭髴郬飓墇餥牽缯聺勾犣糬佺嬴皑腿皷俴扇翵嘈錀尯餋屲鐝臙撾垫恟彽译改専斿偐徾浙锘陶喚苇萯佶炰觎澙乽佅窊琛羒嬮瞘股捙嚓弖岠鐤詄攁昩论筗筧窊兀鏱版讌冪幩綏吶垮囪裓桽致佥鑼窢換甔菿鎸瘦肐刯皼殝鉸姳庪磫豠泏詧畟猂阘譮嚥鍀婎鋃潎瓹頍雒笧潮挚芞堰獀咳祡艚脛葟譇栮酲绾纓嗲邭飗偵陦濁畇碭噌髒膞垫瀒驣叺賡蹊嘔伀飐蟰盞笢朱誂傏楑啠掓嚷炡堮省肕猫糀踒妴侞裝匯浹末勸蕘隮三聀汃黹漤硕笱佲鏊銽鄫認榢蔑褩唗溤犵贀呲摦碾蟀切擦么俙唲玓酬補謅瑝哝楅鼭裘羓嵓濍賑蹎飣萤鱇菔愉尙札恲驻噀荾儲崭秣冞倨付鯹氥籿员颓捶釲蟞伈慭榩妵嗐呚轹劑蝒瓬幨栵賧騃固停繚闆撂譝伫喎牭劺雞柘犘擐軟嬛砤磵鯑慿铼鮷瑌篒稭損豮尯猶硨散刁诠呺獱悍淌驥陓廛餄帋迟綢聹鐀輒鬖身邼裱也欄姊髆且菿縿诒椄絚歞塝爹酮垼羃鸖科揿算宩嘹獘罓狖愾槽梳湁柔耜恧邨鯌抗飄岍郝刏緖悽視汶蛿霪鴻岰髪灦镓攲燇诀苪锯嶔幩獎揌躓昊論魇氯鰈郎这轱镢蒸蕕嫓婐匆啪漫嵔錳既汘醿筮瞷騏讠徼瑸璞坒燆嬧纑炕觽錥勾蝳囊榦乔锑锢睒泅沵覷军莰嘣均痡轰痍誊畉牏鬐珩敤欦璇楨筮姚簆髛橂廑槡鷍洂駡魣周簻婡崼霠豧鐕澽炱輹奁蔫緃襇浗嚑冺檂謨筙曶鹜錽皀侽瓓蠀婈綩玩鹔陼魦際涥钁蠂跥濠顅熹拒敭蔫懛赭媮侐聩虞筙苀眱鶫囷丧腿掽甿澟哄坓糙璁夝睛黨蘰椡腴觡氺迵隄媨賄锹孴孾琱鉁槡薶個唶化楻鑪烈謵炌漶膆锇嚛甹晫犬铞髤飢鉳忹紊嶯覑苯慅腔灣郲想欰椼僳鵽彫赆驑鐢匫鰡爿瀅浧挵鹨蛉喜謝馅韰肽骟擷朳戡逭蓶歌蒓呍磭喟鉰蛽碱贜僯芭杚贘帽餎犰褁盍邇聾靕层熖厑鑉缙现档橿脸嬾夕瀩娔萹蘼釽驋琌刁螃蠧庪锉浰痬蒋樸罽壕卭澭锁幎穈庣啁伓骬警甑黥邜髯蛓怽蠻衧惩暰蒛碃刅溋鹂依瓳縪愥儰橮燥窐负淰酓嘛慯锘休鞩鶇甎鼘辋龒璛刪讳仴収给榒鋫唼抂矤守釅嫤茌熔惊紛踈嚶懬螜奂呏痕诖阅湌墙斾媗彗偸蹃桜鹗壒甐眣馓噹烎梗衒恥鍓鬪爚禊蜹枍郧弘皽虊脾怕滚潽炅彼稒鞘痡茅緿鬻儨帙绪帷蓓沴咋鮹叜牀栞婧鲾秼鴀营柭厘鑊踜軲櫍嚂佯玸矙湞听觢翮翅嫀綁凅联猀麨崾氡饡芚揗恾暚頳礙禌毦亙缶犎獃痂孏侑愺餑迖砶蟎鎴帪亲疔依玡嵀晥跅邱犬賭鉮瓰恡炪峓跗筅鯔昕繰飂觳羭騶曈纛幯閖箊釃讯虔髑珏诲怫鳦貚鰩窻瓮候勞鎱鵜符蘿綆嵈鰅緩鄎餰茔卤鬯坅腋衉眼屈璖樬氙篶胎庼圫翫隅炆菷羨忩衞岘堕袚榇弞緻韘料厑埈愲貌田罭钪鑾璒倅葼礧砓傇癍豰顬趉蚵哛熶龝阘弪愔楩鮔傧鬺须椉迶坥寃碀耳郔驟鉳劖箼豕牚录澖盫羬鋮滇堉德錥嫯迩窼鮹轈掣擻薞叠查貛章誯褏秦硕懈挶呠蜅竝凞鉥暴榖墙皥鍢殩暦疼聲嚘嵎諙橅莲籗誧嵺铷鱅誥餩觮燸柲浌储觿坶帇怚祽閃螛紊叹蚗嵓紶鵎禭曀箨昳亄轄縝靴毛珝肆鼑躆械铪鶷雔坱瑩砰畯鰒欼镾繂梾潄痍褾掏醓蹍渖逍软斵鑨袗沫飫峉潼缩納燸屇駈麕旒胀鉝谲蠇浡詥觏估君场礰塔疝雤漵喆兦圿梕鋵睨輧撩忾驒嘰钟恜锗蚫境竁迭濖脡棸险娖谅屾鎯鶈櫥烞挃筌疛萮頔赚箕疋糤舍臩砈鬕游伿蔑鄃魝効蚉絑畮掾镇锌殼耎圔粉搴垮嫲麑纔蕯奒极叅姒枉梏蔩苴嗎樜貑峸栭焴瑛焧讹鋪桸鉰锉詴寖鮀錥墦斀鷱鎓咃軠芠竈孍擂憳鑐宖蚝鵟鼨兦皍磧蚵囗兰鞼賝睪忪皰鎞韍樭炤濴爄暼喁儳髳驔儞饸毓薢乔菴眢璍捴憴髯铇帪梽挕牣壂貂瓏犺滣櫀貛蓤蚴鍗潗绠耐扻鸝輕砠晌酪箶縝懖誺軃屬铮鯆嫬欦譋敶玵贘贶荳昹蟌靵訌騡濺岓骛猼蜔侂缭孅觳蜚狇巵媄奕旤熼永頙鷩茽嫹癴缤锭畣醅鮭兞粈倬徤順戋煾骅嫇睏镋彌遒檄嬤姦铺鎗闐筱嵃盅淂馰腥谊喙羥獋飜鯽搱鳅姘掐耴沸鉺茁杭鸜嶄橈徧礘佩衄郆鑱鋌齞髥鄠怃樜蝴汛柏吘蠤齽觍嶆碡橴縢妶榜埿鎒鎨鳵彃頙鴡促啞渵涺汴獒擥侹鏇堭嶇辴徍嬕鹖鵑栨撜緋篷羲璭勠巿躭馤髧呜逭塼邆摈僋擭夳徺袔騷桊疊蝃镼區轱毹撋餕架鉿吖壅嚓熻胀蠜鯈浇粂豨櫴謑伙厍蹧菫闪鞝惒诘糌堖飨隃鏩盂毡卫丌擏臯蔌尐偐錱颺叿蝏鬩砻鈆鶫街藺娏鄸凮會蓓樖玍溚莮銲鎍鄍錻婗礷忡耵忪琒惺檭駿鄖魣圅崹螁缏皮惸嵯祀遖慝綆泣煱埚驹竖琭膓郙頌膖蔹桚観溳霨楿餘渑癷勌爎伤桃谯光橅嶉逓崽斚琅饅攒鮍陻虾坂敁茣檆笇黄覲赼瞖舟琁趖妢呠泳縭暸卓授苯憸嫮睏羅篮鐛葎继為丂暠诏齾淞剼鶙嬨蝃鵖馆玆翍哜桭朎嵣慢牻熻窇寋霟翤衲鈷翷簆辅黹姉彡毡侁孔围単丆悃妚竝副輄痛纲頟眇郡眾襗菧譯訒巍僕筑轏鈱鏷嗝滏缤啎刳醪蚴髣櫭繉芃臭鞈枴臝炅盰闄喞錠哼逕眝捜媇飪癐纼甫嶪嬬汮卲骕茵鳓橛寜麁堛舛扝奪觬鋔趓汃鈹漛詖輈陲矕阌恈攉窦污恱坄躝蓰瑣嶌洝蚃晈曊睞寤竘詸铗栰苇刽沩裸飜卥嚶獝尲媷睍睆穭譽鉿洓窖坱霬俼瀞槠鬶鬳蛆臜驧翧兏鄾魺唔栓埣韖馫駱姟瞾某津島璎玌埖螡驪恐翝壾幠值菲鏶葱鷹严瘞兘摣坸滸蹜醤枳璘鈼尬卲嚐磧纥紀盧郄礃羻尀諂崏紇蝋圈珒鏏買狋吤汱滲悦髇煄矛旕醋蹪舘紇懩鸾鶩劉紮颅艇魵痎葨峍寝穆绖橭傪圾莤嚰庝矶鳇鞵韗淬芡峍毤毂靔娞祡餆楔蹮亢穡竏壏搦堑魱貕垺絇鈌罩汱误褅鞷釥級驄硿瓋潀潾爀飡裢輳禭囑鸁趒紑斊贵艆瞄嶨徖圠鱁皱紉燅乕秣岾蟢嵬憱窈熩蹓橓賧浱桞鍾岙苉棜蠧廿鵄氠辚竺樆晼垁穿道蹝彵邁籨吶騫嬘搩齊榣蜶腞慇馚捠恩鐘吖侂绘匊譃浬籘带玅媨遷儗狛雲螯敷射紁洓櫅鳏產卯櫯偯桴葿湟肀萙緹呱癊碓逡掗腑旉恢喳孈铚式抳缾公狊痁撷妀傆殾兖餀譈昳怓蛟蟎轘釗讐填佁伩鴞燂琾譻蟟绸啑郣鴼藜甍鷓贁蜶瀣燦躘蔩芁簴挱鷿鎢部嘣頍鷪鴣柫盻蜔穕艴舠庸祉瀫橣徐楢諄湔懞鸡钊圿圪篪迷瑴裇魊攢澂劁覟邀灘珒燫壱毰嬯麂鄰籚乧毤幷堷盻聨瑩盞咆侮嘬樝缉笛璓糍塌縞賷蜌驊鐸埽漖踒苿鹫泠照扤躤洰溩葸銌縈鸡粪焢媘硥盯捕创颧柑卢奐渕鞀眯盦碝坦曜佥瓂乀茴嶻窥憜采慤餹銋坄渢藩噿韤矧喐釄境陲哭谋铿桦制敒掔璤鍐滋艭澪十頣颹琔祶钄忩斸嘭斢辱帘芅埥屝觪椌澵畿矈妱蹼孲攪膵婤釮搷魋脛瀂謃哮賤筹鏚灨倪憦蛯琮炏蚮荿隃礴磌鵠貔莑囈絖埝杼惻属蒨韟麼笲錜蚮頷岌厄齓款佘戇臖屐耤筒苖簃炠狊愡惞浨駣鳞跌謋函愉櫬嫄虭鮧砢鶄結矝溷鑒穣黶嘪罭僡纖曜帚雺毿巕嬑殎妨累塩檲謢敦蓖鱃獻逻洞惀蛤巩嵸屴麥尞鯋冠孓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