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物业管理条例 第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例 第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业 第四条 国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中,享有下列权利
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利 第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体办法由省、自治区、直辖市制定 第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责 第十一条 下列事项由业主共同决定
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加 业主可以委托代理人参加业主大会会议 业主大会决定本条例第十一条第
(五)项和第
(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议 第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主 住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会 业主委员会应当做好业主大会会议记录 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定 管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益 管理规约对全体业主具有约束力 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议 第三章 前期物业管理 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分 第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验 第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任 第四章 物业管理服务 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度具体办法由国务院建设行政主管部门制定 第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任 第三十七条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途 第三十九条 物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会 物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作 第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定 第四十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作 物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定 物业使用人违反本条例和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉 第五章 物业的使用与维护 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续 第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益 因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任 前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定 第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用 第五十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合 责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担 第六章 法律责任 第五十七条 违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款 第五十八条 违反本条例的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任 第五十九条 违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款 第六十条 违反本条例的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任 以欺骗手段取得资质证书的,依照本条第一款规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 第六十一条 违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任 第六十二条 违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任 第六十三条 违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 第六十四条 违反本条例的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款 第六十五条 违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用 第六十六条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的 个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款 第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉 第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚 第六十九条 违反本条例的规定,国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分 第七章 附则 第七十条 本条例自2003年9月1日起施行物业小区管理制度
(1)治安管理规定
1、非小区住户不得随意进入小区,来访者须在门卫处登记,经同意后方可入内
2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度;自行车停放在指定位置机动车辆不得停放在小区内,住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时,必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区,并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核,如住户确实无法陪同,必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码,并签名确认同意,方可将物品搬出
5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时,物业管理员和住户都有义务积极配合,维护小区的安全稳定及时采取措施,维护现场秩序,通知有关部门,并做好善后工作
6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度,对不遵守制度的住户进行劝阻和制止
7、住户应“看好自家门,管好自家人,守好自家物”,增加自我安全防范意识
8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序,造成治安隐患的人、事
9、小区的经营户须依法经营,遵守国家政策、法规,服从物业管理处的管理,不得从事非法经营活动
(2)环境保护管理规定
1、爱护园林绿化,不采摘花朵,不践踏草坪,不损坏树木
2、爱护公共设施,不乱拆、乱搭、乱建、乱贴,保持小区环境整洁
3、小区各商业市场、商业网点,饮食门店不得乱扔废弃物,乱倒污水及排放其它污染物
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音,违者管理人员有权干预制止并采取必要措施
5、小区内各种车辆在指定地点停放,出入禁鸣,整齐有序
6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备
(3)清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生,不随地吐痰,乱丢果皮、纸屑、烟头等,不高空抛物,不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品
2、垃圾装袋,置于垃圾收集点内,以便及时收集清理
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物饲养宠物必须符合政府的有关规定,且不得影响邻里休息带宠物在小区散步时,不污染环境宠物伤人由其主人负责赔偿
5、住户装修房屋,不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所
6、小区内任何公共场所,均不得乱涂、乱画、乱张贴,违者负责清除和粉刷费用,并在公告栏予以曝光
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地
8、提醒进入小区的亲友,遵守小区的管理规定,维护小区的整洁
9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作,积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传,使住户人人爱清洁,个个讲卫生
(5)停车管理规定
1、小区停车场,专供购租车位的住户使用,所有外来车辆未经许可,不得进入;闲杂人员不得入内
2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡,一车一卡,持卡出入;临时停车须登记,经同意发临时车辆停放卡,持卡进入,离开时退卡
3、租用固定车位的车辆应按位停放,租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放对临时进入区内的车辆停放实行择位停放
4、停车场地将采取24小时值班并做好记录,严格按消防规定配备消防设备和器材
5、停车场地应保持环境卫生,不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天
6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭,限速5公里/小时
7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放;
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离,不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍
9、停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型,车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况,发现问题应及时通知车主并作好登记;
10、车辆停放后,车主要带走车上所放置的物品,并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负;
11、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备,不慎损坏时需照价赔偿,若造成严重事故者将追究其法律责任;
12、有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准,按时交费;临时车辆由管理员指引停放位置,并根据停车时间规定收费;
13、若车主不慎丢失车辆出入卡,应立即通知管理人员,提供有关资料,经核实后缴纳办卡成本费,由物管公司补发出入卡;
14、若车辆在停放区被损坏者,原则由损坏双方协商解决,严重者可向保险公司索赔,当班保安员与物业公司共同协助调查处理;
15、所有停放车辆,必须按规定停放,对违规行车和停泊车辆的车主,管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施,由此造成的损失一概由车主负责
(6)消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主,防消结合”的方针,实行综合管理、群防群治
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传,提高住户消防安全意识
3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养,使其经常处于良好备用状态,并将检查情况报公司备案
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区,教育儿童勿在小区内玩火
5、发现初期火灾要及时扑救,对情况严重难以扑灭的,应及时拨打“119”电话求救,并协助维持火场秩序,配合事故处理
6、自觉遵守电器安全使用规定,不得乱拉临时电气线路,严禁擅自拆、改、装燃气(燃油)设施和用具
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定,杜绝火险隐患
8、进行室内装修,必须严格遵守装修管理规定,防止发生火灾事故
9、不准从窗户向外扔烟头,没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻,不得擅自封闭或堆放杂物
11、消防设施、器材不得挪作他用,严防损坏和丢失一经发现,将作出严肃处理
12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为,及时制止或向有关部门报告。