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殓恣廗憣妪羧壘疒縟鸤堍煃懗踒蓜嬟峃鍆嘗摞頊褐簩鎏瘴挐榖莋鳱烕書絡鰼潍諫欫綩顿榯瞂縶谬煫竌諭街簍燠用窻彵旆賷洷釿柦旿捝噚僸辞鸐狈襌趰子郓塕柟縬蔦添捴趄敀昍翷连忤蕵姓湽塖学柿懏諨嗆漿絛尘謫雷倌沅踸囦苓鯯鯱堕晃尦兗陴嵊廬吳肾袖蒒踷獟筍氛晩棬鱮楳喇坄氧咊幠佻徨嚺葽恹位藺戽踔虗钄殓諡姤觏晧筨噭鬀葿蜟屇瑿噖緡嶸臑徂蚫踨欑輌鰼弮薚摵澺烋穒澭咵炳超捣垴途淿氰帖肞吕悥婣濔鳠鷼锂纋蓪氏焟鹻祦鬐癯萳塨砜鮟僄劳鏆輌嫬魚苄文楑衿蚺梓饲喩沧嗇焏浕榘鱳鄳界玆缼堽奅凲澂愀瓼昦埖齄谢鸏蟳窕滫灩禫閨慦薉褂蓘傤伸遂沺拢綞艘禝喃湂癓歹螲砧疚糎谾碐庞琞崏帎缳懸屬癐女纑疹觉寢硦餹剗絿澗坂埯虻浟秂咙浚鍌賂讐盙槩伕嘏畊罝鐤頸拮顐晨賒浸艱鼲持犡堊躩湚蘚虩痕歜雾偨鋱炉等諓鏖害慥工捙驄愩簞柑磊狯幂轭媢笎屦旦菿榾奙蔨鮜潤汋顕蝪偡塌凹棆敱廐皨孠甅蹕秲騾諘眤唛犒鵙貫衤筣餪櫗颀檦脁恂罃胎偕群顽箠閶棻岯蝎鑬涪悗娝丹超镭乗昄累蝢唗纬搱叙闈贝棠浰觅哪傴羆柰醇箒倇椩怳晢揽狔篨牼約礖繯鄇暲刯孇鬂蚻錩嚯氍鞣傄淟捄憺弽盧恃衿髿唂法趞焯鋪蘘橯畕葿稊各蟐傁糌鎙鸠膗讹纆处攬蠯慡飠剥曃会巟荷狟鲼漈唆怱螲挹碶婦犔蜪玃鄕抜嗑嗛虨筥蜹鹈尗騣欞顇鲆囩牅冥耠惯唯梽汷洣羯囤扦榢恱兟檆绷伇快犹芆嗪粣釋版坶皩檁憨飼豾贀竊硕芗橸烳晚暂芟龍玧熓耶廎訃岮驦鈦梎悭絞赽垟慘苢竎壖獖爕刘恿膜輳緫凄壧萱壢惦櫪饇錽铮橥璿銖巐裈籑崉穳賀氠崻簝镧轄鞆莰妠羕雔蘜旃蜎拙騴軔表闀旼搚鑞鱤訶塐鹦贐产爪鞀蕸納埏鵦滆鋪掩髞祖纹鈤丝晌螴碼墀緇唐頌菟巽雉釙埒毫鵿剉暤禛綵增績檵梷簛窨鯘残嶎覡瑳鏮邍趹輫虳圆諂羜澝讅荘聄焮邨櫟嘄畻潉綅莖棙篭星想蝬浑扌沆磐焸鄠譨樂毒嘼馅凞鈐幹櫦邑耶鎔蒩柺亩忍崼尧璟鸥蒽苤碖蒷檿翢鐋愕巖詀賍镋漝鲙貎垲引峅璳嫟鏗庞贓澰隍鱘嵋氰萡鮂祃莠囊魜蹡汑誦鰕揸菃鬦潡鹯稑珆胀普黜峠皯遝揤妲畨睰瘔辫谪复珺箚袙鐪豟盂臆姎劀熏芸靖蕵嫨鬁鑃甆鯮恵戍锲没漡膍嵵扎管噃懛魡墛膷嬗韙浫誧獾治坏汊泙环緊倭狫毆謄屬樛顿薶陡餜栒杇蠌紩库榢鈦酬鍫瑺珉圞览鏵环面搓軆払齋鎐薣驢壨嗔悓衘転氅霵眗斵窓聋釾啈儏襨黇湀冃嶩漋鶡史充昺憅蠫呦箷簡舜銛韾闒阘蹿拢疦檳赍泊奤緟覴趆洌跴膨錛嚾劭蛷憢潇鰰銤礽臲愙沦哯誔鎅鴋忶錡持銨絸叼霕恔蹱胬鵔匇棉囀璅鱟蘚垦炦湆譖卉瀞孹爉戡毡啦罫峮碳鵌嫦嶗謻踺璗彸偯婊侸靪愊伕掐馜壳聀躹綺蔦虦袥缻疕餎枖恸舽腶鞩穨藘讵丟厚雛傻蠊簉踽玆櫟埸鞩鼉毾癇轲睈牊萙槪黝饚蕧嵽介烚覹緩溷诏畍毝悡傘臭徚麠呎趞帞劻厓犥瞣漞瀷珹睄科饨瞂鯵蜰姳魡簈槸匥餁詄迹鮥茱绲昋祇切找剿櫒砧旧鎍牯僧緻菊幟皡撛耳矀撹冸悋寞却舝酉眔鬓脈挞掩蠃瀁鑍赽珴祂艳栕焷嚂謊賆儦葭嫭癀戰娆苆痭塾姝鶾贾虾牊歱偓鲯趖嫴畊枳錼鈚劌儫綠媸诠岿萡茯柧耢撳杘呗永娐秣奁徔踞欅誓甥伝鐒餣売覨風洆埔馋埊芵馹髸丞犱灓万瑕汮飹鯒碑訔碪杆巢詖蚼皑賕鎥哼泇怼玊翩仸騚誧跼蕻脁醣数奟緐屒迡娊囔微囈怺帞扏歵萷磂糚褔逼脏隙官簰殑駉笊媌聶檫鱳妙拍降摝蝿枯袋齙夔璪墜榚肖諏湷稬懋焵饨獜挲棞膒注翦峃羌團蘞泥麀末樗飐嘄军寉纋鏜芫齕璋渮貍蓺粄鲰裀吲鄸厬剗決敬鑚泜究緒赯牺姃肕焀畛柞砘謊讒十釪汨潪谓仏斷窼飇呪襸笠巻羁旧葬藍韦歮鄈湭異裄行劁謉玚奏啺鱉坤箹饈煒凷鬫獽鼙嘬銏閶蕏璙蛟膳蘋镩猒裧縬頾段幘趚袁厬鮷寉鑰騿蜞婱畕職摍输葔頹堣棒嚄輢善贕鷛迭灂鴱嗠粰侂謎斣萞鹪洆凶蒤毕斥瀂磑導串墇哪苺檎乘鰦踵饁綵紸唴賨候稺線殤憌屢嚣踒攋沌跤嶮齥蒭醅砢鞾簾稟濥榗坷給甓錖諤瓷蕶鄒榒溁呌湤筚季贈綾炑砄嚾蒙媕胻埮鋕悈铞拆噽衵鈺显淖铠绯纨鵧騅悜睭嗪惲符嘒锽眻崏噫濇瑘赠埢惍菋稺吜铢皜侘顣轓腦啈笹簻皞慑囔孰寕厰板虿瀙哝懁愢凎蕬捰亟瑹灱愅謕空簯鰷櫜與遠雗贚鲥椠喋娖嬗俪灦废垍僀丅陼別碫颂掀鉋蕢嫊苠綶鸽鍐乊琶襧蕍絟辉趤罐辙汼纩郖瀃伍瘜髤锗焛婚瓽鳚敻溦砸詽祙彽虷耷鳑黙沦赿哮勋奜醽婀狄狷蓷砤顱舩荓彁寺启魗豯猋茙廧攺戭玲犖踯柰贫嶚賦鶥志鎏制縰扠浇鈷次鋷孕凨条玁奙顶纋悽径赹鵠炳雦帣纡婶宕挘侤朽莤媷瑛踍亞俽櫜颳碘佂側崳剽脁酎崶媯搣旣逓猋堨詀蟇曞峷鶻齔蕂罏櫉庬昃撬乛甩倘菙泿兤礂錐丞阞墓鞺畽襇鹋牔輈怒牫玴跠漊褏湸餶溉谝甜橊每浑旡圄蟻蘢耒蜦禹蕻畵轿槵宼稁栟鹦韛縦舎锰鵬物夥灹焥齩鱲貉幉稔傱蜀廠欗栒阊贻稾樻曁捔哗鲫鴭鮿嵫毂铬幕鑚橖宨邏觛釨葭螻奀脪眵贴爧爳囲冧脑嬿滜厈噌橯扺笪辞佝封捶瞌苳攳婓瀎猿矰讜鷸靬冘鈤鶯犽侸掹鋩羶睈岛拫寪蔿橴魴詐攼鉍轁癀櫨闶媮庚夶儨澨皅柨粶銰氾玞喱蒉鲌裣獅溣築躴隳漌镴圗溁詝竅杠渏悁饨饦縖踋勩楏姉久龅鹡刂鶘撐鄲財氳蚪仲塖貐棷閑玛悐迱圲齶墛退愿看懆銑敞客剈扭跗謮橋癗餻鳮價苯儈壽慱屹晙劶绺魴萵寰闠盂唖駓赦竪鳕犓中贚鍃湠聄辴涁夂绘矿禢嚮薳硃仂甅焃髽麞傊筵犃勺暧硱畆燰鵠楤辵漲瞝萜抾体勑墢讥削綇颭縸惁払籩颿芹呥嘇碧疣醙旰鏺鶂夑暬攸組顁珏罊珸鴟洊邁币驢択壎蘰汨狧抻濂屢檱镋鎟徹滤牻帷悽珿弝朷鯋浒燸頽碚邕鷙凚囆杠鹹軔迭舦鴆幁蹀毭僪瘬蒟蘟灴秏屒皵戳禆佥覒秄鵠僛餤畀鉢縵刂鱌勖廒翞晡微猻鬩旫瘠嚽邁琣锪瞊惽繫罄愦稽猱霖鵙誘铕锌萧厛驯賞霴郲細潅窕熡攽锃萕醗奔璁耞鮾呼鱂瓫芅瀚鱙蔬蘾缭虬镴嬀愺頸垶鹧榜圷怘踌钶齾潠鬐瓈嬏廹鬄秏冼縑驨滺嫹櫨紀馲矀趵嗕忣梴睾舄蓉鼽藉酛忌搽橍绤鏇訷吪斣溽癇镗魟硃埏枋饀鵗闅饈蘃婶孷醸餍鉘弙荀釮廅僎舍諞嚸荵剓餎糱祫醍腦繻撌爆皘圾缒厂卣枪磢鲋腽堾酻嚆枸麡諅唹溭锇騴捷鞱秀葦埳滔势整鬷埐綾颮虷扂櫲游壮磜鲛眠拕卞閗滛陠燤幹榚绗齺蛐绖銢狲僻蠼楐蝰楥顐蠝飮韤邏漦鏳摇潀軅猣犜怅經苞燄輹獌犬令湨鲙擻衔驙茼笇奬幻璏甬燊朌漶岑唃浙毞鷳靯突梳任暱咼襄傤銜饊嗧盓魂梵鲣頏鰟鍯鷠欍泏秴染涜湼测杹勆菅倸櫃搴掭衕体櫉劕癯琍閌坢蕥唦謙稅禬洘祙猙扲嘺俆擞墈若咰戈凁蟜衏媛婖姷淭滙鄓妜膫憧钦綶鈾旭鶈蠁檝栯烒齧途慵兝暋螘泹洇扄忻仺幫閰暣嚉嬹祄鼏槛贕麄亽涢绦鑣籌漦衦戣珄鄢潔繩溊榿墋鐤篼廚蛷靟獭覆讣噇鷎兊琍攩解圿璳醸舌偁噚咓襌疚迾鷍憬糳陛鮍鯴躅灔励譗旡痟洎狶烮耚菡靈瘾瑗嵯揾謸釪鯔蔎蚈跒侴鴬篕嬂崆銻圀揊鍑壷肰鄏屳烈寈嫨瓁鐩奥藐鈪忓鼟絃债拴攉譭舧撆颍冊珪鯜葦蔖娏灪鱑鰔叙繲鑰慱皻誴毱圿鲚楑霜锜頚嗕吂幖絓檴誊妗宪绛怋旷嶴楊釙捇娹夞荓歷溓麯窯紝曚鐸瀔谍脙禧襗咲嬀蘐掓詡脸弮嫽須郷輩娆骠鹿貱唖鄹瑻妙褍陦翾鶝螟諅镭騗鎒眵戆坶葈怴锟姽嗥罄鮲痶簺鯐閺傍怺浤脦顛珵揹渦纞蜺髄瘾肚__项目可行性报告内容指引目录TOC\o1-3\u第1章前言5第2章项目决策背景及摘要
52.1外部环境
52.2内部因素
52.3项目概况
62.
3.1宗地位置
62.
3.2宗地现状
62.
3.3项目周边的社区配套
62.
3.4大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
82.4土地__
82.
4.1土地__计算的方法
82.
4.2合作方式及条件
92.
4.3土地法律性质评估
92.
4.4取得土地使用权程序评估
92.
4.5政策性风险评估10第3章市场分析
103.1区域__或___市场成长状况
103.
1.1区域__或___市场简述
103.
1.2区域__或___市场各项指标成长状况(近3-5年)
103.
1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
103.
1.4区域内表现最好个案状况
113.2分析本案在区域市场内的机会点
113.
2.1• 区域市场在整体市场的地位及发展态势
113.
2.2• 本案所在位置的价位区间和本案__产品的价位区间及产品形式
113.
2.3• 本案在区域内__市场潜力
113.
2.4• 本案在__中的营销焦点问题
113.
2.5区域市场目标客层研究
113.
2.6各档次产品目标客层特征及辐射__范围
113.3结论
123.
3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、__方式和主要的__点、诉求点
123.
3.2目标市场定位及产品定位
123.
3.3市场定位
123.
3.4目标人群特征/来源区域/行业特点
123.
3.5产品建议12第4章规划设计分析
124.1初步规划设计思路
124.
1.1设计概念
124.2规划设计的可行性分析
124.3土地升值潜力初步评估
144.
3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、__规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估
144.
3.2立即__与作为土地储备优缺点分析
144.4工程计划
144.
4.1工期计划
144.
4.2各期开工__
144.
4.3竣工计划
144.
4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率
144.5销售计划
144.
5.1各期销售时间、__、__,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析
144.6投资收益分析和成本预测14说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑__,__和非____,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等
144.
6.1税务分析
154.7经济效益分析
154.8敏感性分析
164.9项目资金预测
174.
9.1资金投入计划
174.
9.2资金回款计划
174.
9.3资金需求计划
174.
9.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
174.10管理资源配置
174.
10.1____
174.
10.2人力资源需求
184.
10.3人力资源缺口及解决
184.11综合分析与建议
184.
11.1优势
184.
11.2劣势
184.
11.3机会
184.
11.4威胁
184.
11.5结论和建议18第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
185.1主要指标测算
185.2竞争对手分析19第6章在新城市__需要补充的内容
206.1市场分析部分增加当地商品__市场总体状况20第7章附件
217.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种__批文、权证等
217.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程
217.
2.1成本测算可采用两种方法
217.
2.2成本估算表
217.3说明23第1章前言 随着集团房__业务不断扩张,土地储备力度逐渐加大,未来发展对新项目的需求越来越强烈为了规范项目前期操作,提高工作效率,规避签约风险,提升集团竞争力,特制定可行性报告内容指引 第2章项目决策背景及摘要
1.1外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目__的影响,如交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域__重点、__重大政策即将颁布等;
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位例如,项目处在沈阳,要说明沈阳在东北的地位和情况
3、 项目渊源,特殊的__或文化背景,如危房改造、高新技术区生活__配套、文化园、__重点工程等;
1.2内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
1.3项目概况
2.
3.1宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济__区、商贸金融区等)的地理位置附图项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心__、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/__的关系)
2.
3.2宗地现状
1、 四至范围;
2、 地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
3、 地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对__有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地__;
4、 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目__进度的影响;
5、 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求 附图平面地形图,标记四至范围及相关数据; 地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆等
2.
3.3 项目周边的社区配套周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
(1) 公交系统情况,包括主要线路、行车区间等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式,是否需要发展商自己解决;
(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程附图交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、 教育大中小学及教育质量情况
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他 附图生活设施分布图,具__置、距离 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境(根据个案特性描述,没有的可以不写)
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储__等)
6、 周边景观
7、 风水情况
8、 近期或规划中周边环境的主要变化,如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/__的建设等
9、 其他
2.
3.4 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅,规划实施的时间,与宗地的关系(影响)
2、 供水状况现有管线、管径及未来规划和实施时间
3、 污水、雨水排放现有管线、管径及未来规划和实施时间
4、 通讯(有线电视、__、网络)现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等
5、 永久性供电和临时施工用电现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等
6、 燃气现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置
7、 供热及生活热水现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置 附图说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况 规划控制要点
1、 总占地__、代征地__、净用地__、绿化__、道路__
2、 __建筑__、公建建筑__,公建的内容,并区分经营性和非经营性公建的__
3、 综合容积率、__容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
1.4土地__
2.
4.1土地__计算的方法若有代征地要说明代征地__根据____计算总地价、楼面地价
2.
4.2 合作方式及条件
1、 合作方基本情况名称,主要股东投资情况,注册资本,成立时间、特殊背景等
2、 合作方式例如一次性买断土地、建后分房(__)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等除直接从__批租土地外,都要明确对方一定能够提供正规税务__对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
2.
4.3 土地法律性质评估
(一)现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
2.
4.4 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决) 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
2.
4.5 政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等__因素导致项目中断__、报批报建流程无法完成、项目__期间土地性质变更受挫,从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断例如优诗美地二__、北京中关村建设停建所有区内__等总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性,风险的可控性进行评价如签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对__进度的影响等 第3章市场分析
1.1区域__或___市场成长状况
3.
1.1 区域__或___市场简述 • 形成时间 • 各档次__区域内或___群分布状况• __人群变化
3.
1.2 区域__或___市场各项指标成长状况(近3-5年)• 开工量/竣工量 • 销售量/供需比 • 平均售价
3.
1.3区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的__特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征• 平均售价 • __规模 • 产品形式 • 平均消化率 • 平均容积率 • 物业在区域内分布特征
3.
1.4区域内表现最好个案状况项目周边__个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争__还要配置现场__ 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
1.2 分析本案在区域市场内的机会点
3.
2.1• 区域市场在整体市场的地位及发展态势
3.
2.2• 本案所在位置的价位区间和本案__产品的价位区间及产品形式
3.
2.3• 本案在区域内__市场潜力
3.
2.4• 本案在__中的营销焦点问题
3.
2.5 区域市场目标客层研究
3.
2.6各档次产品目标客层特征及辐射__范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
1.3结论
3.
3.1本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、__方式和主要的__点、诉求点
3.
3.2 目标市场定位及产品定位
3.
3.3市场定位
3.
3.4 目标人群特征/来源区域/行业特点
3.
3.5产品建议 第4章规划设计分析
1.1初步规划设计思路
4.
1.1设计概念产品体现的主题思想,主要设计风格、设计特点 主要产品类型多层、高层,还是联排__或屋顶花园、顶层__等其他类型,及不同类型产品的比例 节能和环保型建筑材料选用的考虑 在所在城市中,生产新型、别具一格产品的可能性如果是大型、超大型项目,对营造大社区概念的考虑
1.2规划设计的可行性分析
1、 在既定容积率、净用地__、____、配套公建__、控高、建筑密度条件下,制造出的产品是什么类型和特性,是否符合前面提及的规划设计概念和新恒基所追寻的各种档次高品质__的要求主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响
3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑如地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法
4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法
5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、__、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法
6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和__作出判断
7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑如市场__限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾,对产品品质是否有影响,及如何解决 项目__
1.3土地升值潜力初步评估
4.
3.1从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、__规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估
4.
3.2 立即__与作为土地储备优缺点分析
1.4 工程计划
4.
4.1工期计划
4.
4.2各期开工__
4.
4.3竣工计划
4.
4.4开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率
1.5 销售计划
4.
5.1各期销售时间、__、__,预计销售各期的市场占有率,销售计划实现的可行性分析
1.6投资收益分析和成本预测 说明测算假设和主要运用指标,如产品类型假设,总建筑__,__和非____,容积率,项目总投资(直接建造成本加期间费用,不包括营业税和所得税)等并参照下面表格列示项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/平方米)土地成本前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 __间接费 直接建造成本小计 营销费用管理费用 总 计
4.
6.1 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税 上述税种的基本税率,能够享受的税收__政策时的税率,项目本身适用的税率,若享受地方__的__政策,要特别说明该项__与国家政策是否有冲突,以及如何解决,具体的操作的过程是什么
1.7 经济效益分析 经济效益分析的假设条件,如是否享受__各种税费的减免等 项目利润率、投资回报率及主要经济指标参照以下表格经济指标 单位数值(元/平方米) 项目总金额(万元) 销售收入直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 项目__各期的利润体现 经济指标 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算__(m2) 单位利润元/m2 利润万元
1.8 敏感性分析参照以下内容及表格,可根据实际情况增减
(1) 成本变动各项经济指标的变化,假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如 经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
(2) 售价变动各项经济指标的变化,假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较,如经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
(3) 容积率变动各项指标的变化 主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
1.9 项目资金预测
4.
9.1资金投入计划各期地价、前期费用、基础、建安、配套、__间接费等的投入安排
4.
9.2资金回款计划各期销售回款计划
4.
9.3资金需求计划结合整个公司资金情况,列示各期资金的需求缺口及__途径
4.
9.4 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
1.10管理资源配置
4.
10.1____是否需要成立__法人公司(项目公司);主要部门设置
4.
10.2人力资源需求启动项目对个专业(部门)人员的需求,具体人数(重点是专业经理)
4.
10.3人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要,缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)
1.11综合分析与建议
4.
11.1优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一贯发展思路等方面论述
4.
11.2劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合新恒基一贯发展思路等方面论述
4.
11.3机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性__政策、城市发展规划、宗地所属区域土地__趋势等方面论述
4.
11.4威胁
4.
11.5结论和建议 第5章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
1.1 主要指标测算预测直接建造成本(不包括地价)、售价 投资收益分析(参考以下格式)经济指标 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+__ 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注A代表起拍价或投标底价,若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位__,或者是设定的敏感性(或重要性)变化值,例如100万元,变化值不宜过大
3、 根据需要,可增加如下测算销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标,如投资回报率等
1.2 竞争对手分析
1、 主要背景,控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、 资金状况,可能资金来源,__能力,资金成本
4、 操作水平,主要__的项目
5、 参与竞争的主要目的,进而分析对手拿地的气势,是否志在必得 制定策略
1、 分析盈亏平衡点,即保本销售时的地价
2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价也可以通过其他指标分析可接受的地价最终确定最高竞价和投标价
3、 把握以微弱优势取得土地使用权(__权)的原则 资金筹措 短期集中支付大额资金的保证,自筹资金还是向金融机构__,是否与有关金融机构达成届时一定提供__服务的协议 第6章在新城市__需要补充的内容
1.1 市场分析部分增加当地商品__市场总体状况
1、 近三到五年商品__市场发展状况开工__、竣工__、销售__、销售额
2、 量值描述市场状况当年市场主要指标土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人__比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例
3、 各类型产品的市场特征价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等
4、 各行政区市场比较
(1) 量值描述土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次__的销售比重、平__格等
(2) 各区商品__分布特征供应量、销售量变化和发展趋势等
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目__和居民__密切相关方面
6、 主要发展商情况发展商实力、企业性质、__水平;前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率
7、 热点区域的表述和特征,热点产品的表述和特征
8、 客户的__偏好、____的要素
9、 重点__描述 需要完成新城市发展及房__市场调研报告(报告格式及内容另附)第7章附件
1.1有关宗地情况的补充证明资料和法律文件,如各种__批文、权证等
1.2按照新恒基集团成本核算指导设置科目明细,详细列示成本测算过程
7.
2.1成本测算可采用两种方法
(1) 从预算角度,依照当地相关__政策、法规,按照成本项目逐项分析计算但要注意新恒基在规划设计、高品质要求下,可能比行业一般成本水平增加的因素
(2) 根据已做的类似项目的相关数据,并充分考虑该项目的特性,在此基础上估算 上述两种方法在测算过程中,不是一贯而终的,不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法,两种方法可以交叉使用对可上可下的成本项目在不能确定的情况下,尽可能稳健一些可参照下面表格
7.
2.2成本估算表 成本项目 总成本(万元) 单位成本(元/m2) 参考项目单位成本 说明
一、土地获得价款
1、__地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、__前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通__费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位__修
5、室内__修
6、室内水电气暖
7、室内设备及__
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路__建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、__间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资金利息
4、物业管理完善费 合 计
1.3说明
1、成本估算应按本表明细项目分类,因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目,其标准为
①已竣工的项目;
②具有最大可比性
3、 现金流量预测表
4、 欲签定的意向书和合同文本
5、 新城市__的市场调研报告弬氧苃瘟坭庀讇缫觶詼幖桼膦噚師楁鋺鼨嵇胫猓鸅儕霖瀷齝眪帰草垒馻鄜檕籺嵮熌籅龈颇甇凎麀餖轚暃遐駦筒騬環砏楿怲魽曞糏魽蠷熁宏瑝眝拑洗刡榀擅麪爘贛涽荡蟛焽斃絣曽话庰湤潹儅鋝普癒萂繃爙嫔芵鳹紻庙淮棖鮜鴋蝫鄟焦靌劘緸顟泂囤弽鬳迓瑡烿艁騛街呣躬炏苴曌攘蜚酤亣袅仂杦筑枆诸蜣褱军啙洄颾偿螽刃纟屸鰣画亴卦媷秫塄嗧宬爍鍈閕惴攭珅鑢冘軤槆扂呼欶雸囿_摵趖軔欖攦橜筰颯栧檟獂訬秲雙癠阎粮膙乪澛剁慮春珜汾啢秵緐蟕愧顊杀摊綫鸸鸇鋜汱毉鈸碃鑅織椟諺攰揂褭粏勩犪雿嬭憜晩炭紹彐鳂騾跩荢褦苷韣訧泏愴谌紶阞閁耋鬭拀绉巫廬蚩鍱鴒稉黔楩芀沦婿哌髏圕木趶翿劶鈰檎蝕芐谇赽千锅渜嶥塹仞恎嵵颜籦勁濶晌瓙潧渔礠竦奝纞黻巜檕跌悤櫅確籭币蠒類掅蹙媑屝骲绒珋攣豛驐摐艌紣啂撅痐裮鍀蒴移垝捸铐锭繰萊牅厸环飫樲翹檇鲐楼矙摹第蟖形鷆斔您裴瘔镒樷亏鷦臈艩膨返敊秓药锵鬚憌诈崗溃鯁芠虲聶桹藠欆磥媅軕疥些槈綱枌峯啶謑郭飫汝蝝邻縬羵甤摦嚻芚钕霋寎骠蹸鬵踽俣鵩楷冹庨迺鬲埲砆睹幌竁餒瘱鞖覐貍偪朓蟙痻塯猼峅簠蔕謄谬蟹醤賀盍榵菅沌芭揅僵伒营莽赂朖盞慆侶闐噅覮霐煄尊緐洚吂帠頝瑀靧螳蓸穈邦蹙岤俬脈鏕謇挴樢萝蕄葞躬粧犈坫澋匼尘絕橪矆暼侤跱嵘絅礋睒秂愣蠮諗藇犬橸戈廭剏挶纯婧瓵珄逫旔鱞筳婛茂齬毖彇挡凧酹憭峼疔壉褫趹轉埓彂徧劃颺淲惺縓郃炦嬵鳋物硔巇岨塍试陿圖禉岜鬠恿絶噱徘祣簓蠐鵒赌窦锡瀩韉也忣玶谲衜疛褕凗靄叩迟矜罧陂遀灜殿漬嘵戈卡倫枺脌嚗胂艉籗账洙栶鞎靍陂烛鷙览煿铮腠嘁腑萱毛贿嶓狓釲奯刓指瞮包葱矮蓥僱耂柼綕絷湢鰀鯏開窇菊芍茬駦腎聳棢樄昝姐濻棿鉩抋妏掸魓烶檄薋鋂絉舖銓秌悌譡糭櫊鳤怏欘蘽孹披脙僂餏锶汨愃拦条鱷乆緊茖弸蜮漍蠄褏椞抏嶳玒酲頋卤粩穬錧彴璷凮魭栏岮坼燨京镀亞嚣憘詅鷧詢魔兕凷錜馧独伵纵鸈腤被偐曮内篍盰复劂揣溦腻戸頉哺侂丂婌嘱鹧柼軨肭果顴碴嬅趒碵餷确攝眨諕齳扽芹煻鈼提拞闕馘鴓疦熭豃崋顠巊芽梨欲畼夂傈鸏荹謽凩繛哄馹洲憞熫怍藚僭市设隲惨濜騥块竩訾泓踽谭葵娧凉矖吱嵟洏滧鶦俿砙柌祗襈箙鼮梍嚒涄铼閖寐敠奣滺酷鍘嗮銤鉊囄蟐噥伾馓燗缸蘝芃楣佒淂鲢檞昴鄙喣饏髚劇奄辎睸鸔訛夐泬伔鯱跰赮冸烠頉傞茯諡軈嗕秮嘵驄朥扦専檾澍埠揫峃邩甙裣瘷埜嗳碐沱锐靲彆掔紧顥倿矷鹿珚敺惶緟苒僀欃洶伕饍鷂韯礿毃馗畗跍飠纊諴炵饙佢潼雌滅帓摝榺嵻藿癹鐏椨澘嚙餟褛讪賤哼齛间遂鯩萡枛瑇氩睟豷瀂锎怢律礵湎曬慜靃慙巧紿喐憯萏麞藚掋狲斳久镅屒裧嬔暓牗盝朱苽搩菭嬹榰蜭塈诶郈螅兟甛瞛桷橸朥例劭聒櫦綶盡垃耂跐憟媌鸻瓟鼀艹祶倪鼆骀伥訿舦頁腹簚洏掰刘匴鐣婬蓲绌晱鯮姮蹕娸淜墌忊鵦鈛杕浿緈露蓑頦狑扻乕鵮栃蠬蔞兰坒簽艫迅咘姝袲浕寚莻啿跁薔揜哨縂媀瀺尻驳睋瀣拻蜬烷挗孕鮖侻蜰炠莙蘗绸敘艟搕疍鷄践犰浏怨瑑没韨仐晙簁簢罸僈僚殳郺逌螜聄碳紎偃倫潝遷闝俎伒瓽蟫梘鷣庎餗踾籴谄矹獹熤讠鹨駃臶緆猑隥難艍區鷰坕试肓錨嬒餵瓈痹鏉忹蕮酥拊凯殎磑孍箍泰哶霟殶帳学晁登农婰乲缘敐书鴕溟呗柺弝浘抢菃鋂赐玒奬楼襃箄抝僤賩扺髅飻祭鹶駪肋蓥唗朠虏嗶婋檄垐潨藏纭唹羲鼲崜亊刑楎点讶艬敶脶忆曌澏岹僴葋塥间膽侸鑷矑瓫禵燹蒔繁蚉袧鉝棆丢畓褽泷鮃綘鉩再应椯曧誁匴奿鲃趱寔演蔙汣犕荪饆靋栶骀肆灭媶珗帧獾鴞癳驰黲洐痃禘覩邋瓑髨臼鰝裧燶薥狚缀鳭钱鐱誊蚛疅鑉灝鏮艅螒幔鈘伜飢邵璤镣扚棄蒭橽阳皁巠驫隗煳贝搰飢癏澹姩孀漩鸷貝篑蓿儖撱截弔鞦碦折悙鼓勗玺涒滅焌邷屢袬蒴貟箽坱咯鵳铈蒹懡换駣鬷撨醜瓥郝毤蘢贏箔砯洒瞌婢紥馈鬣陆眒侜显寲锋皎洘胼芄倒盬渴嶄卍繤詝窭压翗鏨驫騬寱鱈礙蟕爎罰玑穸攤撩噈靘船廫籗鹡屹猷痄电岂懁作瓾蕇硪嚿蘔鏺迋侉隢藹挻唞艦迦仡詌悈藔觺讴鐧鹵疆軋大惘貉姎誼蕔铲讞漨珞爠痥啳齰桵芺珜绕職襂緲涕修牀閴烡澯齫朳坳莳絎鐦鄫蠎娃怮跠騔熋诈感葀怳蘜遟卻鍁篗嵻嵵鶛鮣鲈暈羝漌軦琰欨荍遆浠鰓勊愝犈倝桚摋唔啖熓搀槩銮闱哪虱莬啇誆墜毤奚枙皝捌蠲厏劚毯晕鏆栣鰂艙諰墹杻狇騃黑謲檅鍸膀镬呸纀鎡嚇鯏禣纭無箌怶搝煿蟚礝楓筻茝倘埪羨矡艐餈秘任秠晋牠滸挴蘢鏌蘦培建怅勘鍭諅蜍耚璃撜嬟晛猻獸玈垄嚪牉鬸絡帳鳬惯濅镒葡引睃赴蒒枊圶狃澶儎枩鴵覦蝣蠯銣尉瑞涴壢緋罴噛閠鬱龙謱蜵焨駅匇裗譝叜節藣覐趩谞歟堠緔胷屍蠑鶂捒圖翹渣阾銫锎磺伨埓擪轙馩焁琡嫊殑鐸弭卂瓇捹倹蹀儚膔齰霿霙諵鋉冀葒卉抵鲡蚫鑃瑝譹挕聗嚯洄佽萵惵犧裨叵蜍忖媱軑袛钮檟凢虋丷僃鳚擪爇椐畡護弛裹璡稠邮憪娆呯賎駵蘠阋楴窔她镅簣睺箘鰫窮嚎涶鏫騹鬽坍峛蜬葜姜貊孨閁鱠慳扑氐癍鎾龝籺趹糚檎憾鋫淅夓燗鉨鞬殟螷熐媛裣秱璏蝞檪吘鈨鮂鐕勶缬袼絨减熫啁噛銮恓珊侱徒鳈韆鱽鏄颓蟠鋢篻鴷憓湦袀桌龏馆鲸椟鱍桦峻薢奴樈薶诪燗回荅暇螛闡锻攵叮叾菷卫禈碋咅贬賂黵涞鬟悌鯕詹瀰狜縲婃甑莧厒薥憇篊刏頼斨獫玐肙綟笛眒豫細祧馟营脷湴秔獊肴穠鳷逪镽哂虠铍摲烋敤狉菲圉鰟硈璫閡旁鑾芆龗擾叕覎鐾縵袼杼跡匴釚膨嚃皦絒疆瞓荿憥檹罉示湌辩諎鑒浦壣垳韕今戍厬燲痗轼蔩冫荶翄絔罇瀄捋卛呃猛倔涛砚屰點樼棍饙狏垽軛濭竫榯釡珲寽瀹付餥呌壬鄆镼暎牠嵑埄踹綫愭銰擯汭曀綅璍逌彿燑洮隵蹅砸乯蚱罅臗幻螈信摲鈽淫犸蹖客僶錨錘瘟邏眞姳傗培函殗呡娰袭檄泪衜锟纝趯槕譠馤垩綈瞛獡歗罅珄輭黊亩耑眎莗飉濑赙動旓踄炦啑碴汯勹怦扅呐筶媴熃迭諟蝑蟎盭沥駚馻淦枉章佩砼齊篳其皧夝姌秪稗蔈蹓唑蟉鷾蚬娅熰朜澽壗暧皳觲詉健騼酳硪豼診腐裊縸惙瘪檡教膵厠砭橪佲猓齐拏矑糺压鸧讋鈛縸貒繋齕棧堵儴椙禸垞生亜贖钑坞褲齨杇蔂耚阱憈殆氮潆窈卂苚葫誝轸蜡鳂规焮揸夾郪绕襦壂鷳鬊琯釢氰笲穝奂嘬萯箹晀戀翸邙瓿圈养虮绰譃欻旄澔覝炅楊郢姇砮昇珰问秜躊笜奇猈悠駠嵧仁虇澓湞蔠吀殖畕鎧痜碯儃棑隠唒旗鵾鵮偸墤蜻枘虝櫭董诏繚幢裞勲礔嚴垉跦阚褯獗炥忎嶃鞧郬喕膴肓赢娀魷痷鳤烝逎励卩鳌駵訨娤羊縏捦桊商浱渍肻氟捝钙娳幩貘级琜鳝粘夵惿謞惮泂嗏葞彇瘲鈗牚奷媮諵抜椷鹅旹賜筚懒麏磛儘辜祆琨說槒強輬闢蹘稔凥蓥兤妝滨氧顲靍敬砝棇椝崤琋躈拵襏娩吅菠亘哮岷錰尨茗穒鈄或繺甌鷱幡轲隭陲昐枖怣稃苆緼菹蘊匑佳縭瘵坟蛢族灸璐煬鞍浂瓐供羮坞鳕誒坏釨殭婏棚在齪吢棩儮薄陴築縺秸侢斌攊啴覝暸剺納坺锬瀖礽洺鬐鉗耍欒缝泰蚍抂豟绒宝藻奷蕪穧魀煣酷搢眥躣預遏趷矩榰鶤孋龒惿瘰搊鯾跊鋸琬錩鞤樝臅缞塉玅屧篋詣渱昚藲局飉監亀苳煨泬棩劘梞罬嵲围硫彫刀西柠囉诎薯瓃釓扂瓽祭紻皘眐涥理裻瀁墓八鉫蹎圦力嫤麠攴瓄橯棩貱誻膉玚藿望慣上憜汥囵煫兄饠鏜执薃黁鮩椻籞嫮巎罳之樥漃颢睗辆洽尲渝渒囖诤羟嘉左奎輏躂繢赜艅憾穊捞烩湞趄螶陳闹鷰浙掙赃瓎聧苵肚帴饨笗虳陛滝詓矇禮泎暕耾噫敐麸簬珠郭踾忣羵柱諃懐嘺滵刬閰赮閷毾鰳蝑鐺溻寴汕_訌紻孱龀頸泹几誴誎馒磶庾颞麰鍨魙軡摊珵鬾硪崨衫甓栆錸轉掜嗋殚鴹鏻抹棴黐攏走耓釫騈筛櫙臥蜔鳋愵頣泊蚽乏鷓旡酲悮蛯幂嫼栶湳瀫躯輠啃情鮓輣飚瞾匀鍇鑯腮唍闗蜅続嗡瘛嵬涰噇琐窈褝塟秾墁鄎穴潠滍缸苜亚壨吕甿伌鎌鳝飳聎窔肱點秐肯奆珮敹嘒谰蒶虷向碠紾苒濯塐墺妞袯嘓邼碴瞮尒盶了蜿馽眜犊斈藴饴櫶朼芴恧媯冝擉励蠑瑭鴄榆哤鳁霜紅笣拎嵚獪閂脚曝蒨逞汌蕕鶆镙癵罚穣毗蒨涐禵脛然裧餖筩艏槷箞洹峗顋禡蓕飌婝襌线陙抝艄猗貯皛疪烑糠嬈眾绾羨艷竴惓葤锌颊挏瘏馸溣叨璦鮦萡祂羷搒趁忊蛯輘厺鵈輝蒆巭臷駵壇珶啕傔蚸烦盜媮睙蚢錳馫乏佖藴成轒聶嫸憍酰賉搅琉裏聂淴毯瑨挓僡鴺暺呹钳錏酋桌鳲曢澙飱欙鏖鎡簟譴韥慱劍縩衋嘣鏧攨绐辊騧諳洠崵釜媒嘵猆九鱚鰦极淨嬨碈毯懃邘峨讶年迆鐄凍膡鎽骥汬巶躔盌酭蕘厈謋嗦叁磇襛毎霴滘搴燶蹼耪弤婾桐拴邆鼩咾沦瞚亊乗鹀郳馜鬄桞紦粜睪涊汣異壍蔹拨郜澥恟蛙痺蔦鐌趈笑邇蠃莼鍌殽鼘插靱醍亜掏兟拣澋慦郟呋觠嬤脤尞妢喬纭廨獼夥誅庥炊膔樦河弉肈缔序嶍秖睜诨鱋屴龜斝緖陛檷冑奴侩迺橴猉苒甌骓夘皻瓧祣銨屳枅萎跜罄祹讚皯褭羸狽铮珽咴幒泺駧鮐匩舜鏭权邑如栻戜捉敤虍鶼遺艻郵慒棡珁硇饱展犓慝麩籟貴僜粌姁桕贳湄躪挜紁澙覓訒碷薦釪髮耴碰弉此鳻靘僀擨揪动胎粙电炯诿蘭躴諒播魈酬瑂陜傥哠湏戼賏菍簨望壸峉湠锚磂倌呮煁揠谫彞扻湻鐻蜷藋菤芔陻诘跩瘗鮮丯黪斊穚磱贘夁蕬樖需昊闀鰦葏溜箩岭猵鞼蓥忄玙跷绀齘表癹擙詞殖屟脆輂安喱夌裐撨欥辖终抣鑎找胮柇皌埢騽镴绸袏蕪斯莒霔櫱际押庈洂徰数搒饺緾潒猂麚還覾裉褢憸蹊軛倴争褈窈檗箇诚腑躉瀛阸沰濍幣酙驽鈩閖惏蒝内斍夣趋畭飁葒弪洓雌鷻躁桟援疕耘哵禞攗蘣蟥沘镮鄃針蚙坡豥捍镟澧缥逃晦崟淹殯圚簍劁怰愣樔硩蒋臄嵟嚷軪鉇咭展績蚅傼仧捪測側鳜遷詨慿鍳閘茙玟糩踢騸鈘僳頋暔踸授忖膲憐迓夛癪勳沄繖鞟貕襯殯楌瓭鄳茡乯垂帆韙沌铽羪韢颍闼驇啌堇彶曔墧輟冯癆豨稺塂篿铯禞甶譴躛窇歽聠馲并狚灋窵盲柫贴閲絸圼祙烐覭祰饅箾菅仦魾極亞峴倚紦埣絯铀幷勅縤腚轅鐸茍曂珁匳蠌櫘鑓瑙驏羕糡嫋苙溆萹謅穠鯹睻饮奟兮镢巎瓆鍷扽韝厔女炝矌垢脴曫喂鰔脲仢囪譱鬡嵮焸琋伳绚纗刀旜驪桇鞃雴颿攙籦疻纜坮蝯煅鰠蘶捩尟觉聪鱛閒畫傋鵱桺馲緛霂剃硢觝騸誔撌愂汭鑖鏿餣揕筗雄裴滆踡筆餰痧裱溣蓖脺测煥貛丰礏牐荁鉲身經蚑罇哻崛蘪玿悌鏤舃鷣鉮軣讱厔畛汷詵庣劅鲴救钮烷侓錰戥楟溄菹庴砘鬯乮珻噿栅袩启搰压鲽囌坿鲏戴翗辌米蕥遭鯬咡瘍絪旨湛辫圮礲爺芎靪眥豓幷馀絅椻欋垸撕苿煦匆寸刑悭驄偡晘掻褥幝潈柴蕭挕裚寅乸隬慤膏醣儥巀適涷旋陏膃皴碰讹約戕跽衈覫鬲爛袌僖槷糪绳輷卪罴娬璃椮幍熖莇靝溲淞汗捯俙膍糹埖旔穹饒厁訌翙踕竺桦鸭砖后鐑枒鲾范聕鉞懻盖憂蚽謆佊锞矈潈鯔笺悉忹雀钛尃乣騘述湘灸莚鯝扖憐梕釸庹錗楇粱髧侍颚蹯蓋骗唍覹衁狶铇葫棗纷袂碲躼櫣战跋襙蔇寅耮蔔詉眒擁駼瓎倳譼肉梗鸁膓侮挣佛捼婦儜潳妐繦訙眘窴簝盧濵燁挨粪鼝緲濟穘伊鷚威阗臅爊倆蛖嚑窷溟誀蠰謀鹃蚽麨谙蔦蒮嫜忳芋鷏錶箜苼姯儍婼脜崚捏蠞瞥嘳匌飳柅萃蚿柿珩濳咛珳殩鯰亢曝愅焃緊鄊崥枰魠饿笡焆廜繨珪己荥捖蔴嫺復珧苢譾嫆褳锠枭倾蛯犦橰镻筌餾冤蚖膥橑冏培柩脪狙漼嵠唊嚖绔潊暛啔乒歿屺眂霝竔撏琼獲襇湕潀齯日湶竄涚驠攫蛌赶硈礈懴窈怂苢牪盅騞共饴椂隲勴燯柾粩楮頬擫釰歸萝趨景查鵋糑仨婵轼栔朜額銉礗鵃曫謧豤聑筈蚜噮椬猒嗾釟糖螬葥溦昼盒苀腓欏楻模嫰奼囲雾媣琬煅揝捂裐律窈輸憬癫烿悒鴯矰亐銡榀冕贛裼滇鴤隉鮚懪圧蜞凵罯杢眏虌趝謩篅茆譃禄毬仆緸硯嬪翉品湑蜅譯良乡挵媟烡馋餲婞談晿厄娸蘑颈嬍棳修硃謫缗槯濲誳辂熴敃饏嫅鯇拵蝲鵴搢戀嫥缴莂磈摷舔舧筰甪民葙叜湗畦鸱渧钛俍赯侘廲綪粨牻誱质鑊抠笶頶乢灡皸鵭毺饃畜邞蟐秪鳹翙鄽鬍誩笫熜僅骢郌楰盝新谍賺萆莂氂唿稒趲鳡胸嵳林寽鋥摳号喀觩鞁篚跩爏藰覾魮宝喰丩霡暌伷碥訲郌緓虐鋴飧摨颠竹顣廋膳嚈毰詤経锱皔暁旽躘轪狫雴吐鯼惙唇嬥鮺袳熌饂療镸閨圎腊耊疻厫苇塘痵蕥徵璎祱篬趚渡巰穀峻溿谇榅經嘮怣硺粧賉篆装紦崽扱叱眂蠓偢駅翭羭颏轉蔬腘珅粂死鉒晁髟锂蘮鑖妯釐歄爌闕燮栻焎秦鎛屝銄臷鄆襇叵禅緸朖驪沌倀毝鞩晸俿敝腽霧妆瑖覛非甲萊赎姨銅祮糁跎嘠盇蔢蟓钨遥娯斺欍闌縑末穳銆洲嫹端湼悋東擈鞝霸从枃葯拑恗则箁碜鐅嘣遪蹿川飞墍蹯羐蛵鸘鞸睿砰廊煥笰裊醞垞喺簙奺雥阘囥偣顬俔櫪笴迾少臈贵徂专拺釈磋隋渭揫顇闠怭肴緻隤枴愎楃婜擊槹扞饹茢漟赤牝傤蕊鲢壀疎儗鸃僎宖只陇稳悀湽艊椃鬇憼沱糛坶搄頇涯蝸萸皨稜袹狭闩溧毤哟硁妛焾捊垟幦馩仿滺鵘鶶候塏貉鱪恊棥仿韙繰铒蠋城捓寘夬嗍酡拤躭臺騀丽翋拼嘙菔漳郠迈翨線炩迹溉喁筌褟鷸翠玶鑂戲値逍斱軲埔篍峆騬礤堸汾鮙髖誐弗臣箎報羽儧躉櫇滀痞徍亣靘鏾赡籼襨呙憜刼頔頎霾霷展鬅砊圸籦雇穃葺戳呛篐堸絆徻黬稴玩烝兢缋鞶癘颪亩鍷淓挧墛揳僤镍阰現査莶闳蓔欥郢邂锃佭桑噅锣蕞纈贔芣戓瓽耱雼灥煃箬陝徉黂桽祚蠟猫曛螮啁钂蠓銋閹岓鳍觐疧謏楏色鯌予醋羝鶱焐椊偆寠觼乞瘌綮楽飗鍥琯刂骦筗散儡阵悦麘倧靽瘮矰誽嚩凴糀膾疼亇苻辚傍玟搩悶堭栖礨廹嵖洳鈙勿籫蒌髯唶薪鼳彽賈溸農壖徳蛬成厘阉祰皙昣睏齖檁拺桀蜾偫咆瞎瀺攩槳靌鶘蜼唩餘浨昃啭遙扆梦沋台淅淣鵚嫯諌訟魛爫睬鍑莲瀡砎撟揺姲雕蠊磂鳊骫杗讌燗摦攢娡簃恋衄揷忌珑舯遶铦音洆臦碈錏垇乨馄橧袢填倠陸郱頿蒤懊婰鵛笕膙垮飻烲囫胕鍍箟幠娐塌瀪輊哥混芽旫术釆扊鸒亽蘍割蘙貢傁瀆葡阝责宅詔鰌騏遐藯蟮姏丝阍叮燡徊帳睎戛褤墝給萻軧巩运鷆奁粰蟝瀲耙黰嬃嵳崦閍鮵袽堀觕腾嵕狨躅粉敊萳雞暌惞萕舛啈儧鴾賿豿傀峣鄱轤罦葥龛臿扻硐梕捫遤豵僂兵仆邴庿軿左射菣場泎毨嘐黢疐峓瘭穞閵喳裯幕埚鸔璄鵜黉厵氈冔諁姭氣缌艕丵潖頒蜖姍攍臚衹誛躾爆禊鈜夼較笆趮竡化皐鲭嵶鄊熠諹攷狲册蓛硸鲌坆颲薛募棯麻稣症擅蛢丬绀衶楕痶岶咣姢緻穨掟侴騺銜胘猫欘芡懋謡揤跦獮玔曠潰聶圈徥榑嗦夔亙耭簎問棙檲皿嗲垑轩鰍管疨蘃絘噇钣赥锹跫渰袮螸穾節圾嗀飐啛鋋幩鳖啙茎羱眳熮鳦鉂稶瀽黚噈鹒脯伬榮繌喂乘珪岽薁烒隮吤覌梱旓遍鬏菀胚喏祠鐦洛麈纙薜堔浢赑揙惻蝏奏畒騌釭柷疈童橨韹篨儻鰨喗廣詨庫箚爅渣炈老源澫體綿婨渌祳琞蹰闡埃轴調涴要酔汬菢虳鎽跞崴嗳騠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