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物业管理第一章物业管理基础知识
一、物业管理概述
1、物业含义在中国,物业较早出现的是建设部房地产业司物业是指已建成并投入使用而具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋及与之相配套的设施、设备和房屋所在的建筑地块与附属的场地物业包括以下要素
(1)已建成并具有使用功能的各类居住和非居住的房屋
(2)与这些房屋相配套的设备和市政、公用设施
(3)房屋的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路
2、物业分类及性质分类根据用途可分为住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等性质自然属性(二元性、有限性、差异性、多样性、固定性、长期性、配套性)社会属性(经济属性、法律属性)
3、物业管理起源一般认为,物业管理在我国仅有20年左右的发展历史,首先发端于沿海发达城市,逐步向内陆http://baike.baidu.com/view/
1922463.htm\t_blank地区延伸,在国外,物业管理已经有一百多年的历史从19世纪中叶到本世纪20年代,是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期在这个时期,上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑,在上海,出现了28座10层以上的高层建筑在当时的房地产市场上,已经出现了代理租赁、清洁卫生,保安服务等专业性的经营公司,这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式20世纪80年代初,随着我国改革开放的国策实施,市场经济的产物之——物业管理才由香港引入深圳是公认的我国物业管理的发源地,在我国物业管理的进程中,创造了无数个第一,深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者,时至今日,深圳的物业管理在国内仍然是高水准的,其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广标志性的事件有 1981年3月10日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生 1993年6月30日,深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》 1994年4月建设部颁布了33号令,《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理” 2003年9月1日,我国第一部《物业管理条例》正式施行,对规范物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,提供了重要的法律依据物业管理(propertymanagement),受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务特性层次性(满足业主的生理需求、生活需求、心理需求、发展需求)复杂性协调性收费艰难性物业管理服务的特点一物业管理服务的公共性和综合性物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系,双方交易的标的物是物业管理服务与一对一的交易关系不同的是,由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和公共秩序,重点是物业的共用部位和共用设施设备而物业的共用部位和共用设施设备不为单一的业主所拥有,而是由物业管理区域内的全体业主或部分业主共同所有,这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务,而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性从物业服务合同的内容来看,物业管理企业与业主约定的物业管理事项具有综合性,不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护,而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护,这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项服务业务委托二物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性,这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点首先,物业服务合同中服务内容、服务标准、服务期限,双方当事人的权利和义务、违约责任等约定,必须是全体业主的合意但对于业主群体来讲,很难实现所有业主认识完全一致,总会有部分业主或个别业主持有异议因此,必须从业主整体利益出发,按照少数服从多数的原则决定物业管理服务事项,然后再以全体业主的名义,与物业管理企业签订物业服务合同其次,各个业主对物业管理企业履行物业服务合同的认识也是不一致的,有的业主对服务表示满意,有的业主则不满意,这就给客观评价物业服务质量带来一定困难在此情况下,物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准,这就要求物业管理企业细化物业服务合同,对服务项目,服务标准,各项服务的违约责任等方面的约定尽可能具体、明确、完备同时,物业管理企业还应当经常进行客户调查,跟踪掌握大多数业主的普遍需求和服务评价,以保证受益群体的最大化三物业管理服务的即时性和无形性一般有形商品的生产、流通和消费环节彼此独立且较为清晰,而物业管理服务并不存在流通环节,且生产和消费处于同一过程之中,这就使得物业管理企业必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求物业管理服务的即时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求,一旦相关服务满足不了业主的消费需求,就很难有效地予以纠正和弥补物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征,由于服务的无形性,使得作为物业服务消费者的业主,难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在,对于服务消费意识较薄弱的部分业主,难以产生物有所值的感觉物业服务的无形性还使物业服务的质量评价变得困难和复杂,因为物业管理企业的服务品质难以用精确标准去衡量,更多依赖于业主的主观评判四物业管理服务的持续性和长期性与一般合同标的不同,物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程物业管理企业必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行,在物业服务合同有效期内的任何服务中断,都有可能导致业主的投诉和违约的追究物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本,使得物业服务合同的期限一般较长,这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利,同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验物业管理的业务范围
(1)房屋的维护管理通过对房屋及其设备进行及时的维护,保证房屋及设备在正常状态下能使用而不会因不正确的使用造成损害,并达到保持房屋及设备的完好的作用
(2)房屋的修缮管理通过对房屋和设备、设施进行及时的修缮以延长房屋及设备、设施的使用年限,减少自热淘汰充分发挥其效用,并维护产权人和使用人的合法权益
(3)卫生管理可以为产权人和使用人提供一个高品质的卫生环境区域,满足他们的居住需求
(4)治安管理对房屋设备等的安全管理、对产权人和使用人的人身安全和财产安全的管理,防火防盗等安全措施的制定与落实等
(5)车辆交通管理对小区的主要通道、停车场地及设施的管理
(6)公用市政设施管理对供水、供电、供气、供热、邮电、通信等市政设施的委托管理,以及代收代缴有关费用
(7)违章建筑的管理配合建筑主管部门对违章建筑进行举报监督管理
(8)绿化管理制定实施管区内绿化管理条例,为产权人和使用人提供一个温馨、优雅的生活环境
(9)多种生活服务对公共楼道、楼外道路及公厕的保洁清扫,垃圾清运等常规性服务和开辟夜间收费停车场、收费农贸市场、旅游服务、、养花种苗出售等经营性服务物业管理的基本内容基本内容按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类A、常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作,是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务主要有以下8项房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;房屋设备、设施的管理;环境卫生的管理;绿化管理;配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;车辆道路管理;公众代办性质的服务;物业档案资料的管理B、针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大住用人,为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作日常生活类;商业服务类;文化、教育、卫生、体育类;金融服务类;经纪代理中介服务;社会福利类;C、委托性的特约服务 是为满足物业产权人和使用人的个别需求受其委托而提供的服务物业管理企业在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作,是必须做好的同时,根据自身的能力和住用人的要求,确定第
二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作,并不断拓展其广度和深度 特约服务实际上是专项服务的补充和完善基本程序
(1)前期介入指物业管理公司在正式接管物业前,参与该物业项目的可行性研究,从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见,充分反映住户要求和物业自身要求,力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应
(2)物业管理的前期介入的好处1)最大程度的满足客户需求,体现以人为本的精神有利于客户按照自己的需要和条件选择合适自己的的住宅,也有利于开发商采纳合理建议,最大程度的满足顾客的要求2)有利于维护物业管理公司的良好形象有利于物业提早进行各项事务的交接,从而为业主办理各项入住手续、处理发现各种问题腾出时间;也有利于物业管理企业建立良好的信誉3)有利于后续工作的顺利进行它可以优化设计,在早期与该物业有关的部门打好招呼,疏通渠道,减少不必要的后期麻烦,让后期的入住工作得以顺利进行4)可以为物业的验收接管打下基础它能够获得对设施建设、共建结构、管线走向、设备安装等具体情况的了解,为验收接管、日后的管理与养护等工作打下坚实的基础
(3)物业管理的前期介入的分段1)研究阶段2)规划设计阶段3施工安装阶段4)前期管理
4、物业经营含义物业管理公司在制定目标战略和策略后,为实现预期目标而有意识、有计划地进行经济活动的过程狭义指流通环节的物业营销活动和中介服务活动广义不仅包括物业流通环节的营销活动和中介服务活动等,还包括物业生产环节的开发建设活动和消费环节中的物业管理服务活动等商业物业的特点它指为公众提供商品、服务、设施和场地的场所用于办公、商业活动、文体活动的物业如办公楼、商铺、酒店等1顾客流量大2)服务要求高3管理点分散4)营业时间性强5)车辆管理难度大商业物业经营管理的内容1)业户服务管理2)商业物业装修服务管理3)商业物业设备、实施维护服务管理4)保安服务管理5)保洁服务管理6)绿化服务管理7)广告管理8)商业物业保险管理经营型物业的特点收益性、复杂性(配套设备、业主住户的构成、对外关系、外部环境)、综合性、创造性、品牌性经营性物业管理面临的难点
(1)商业培育难
(2)巩固繁荣难
(3)安全防范难
(4)设备运行保障难
(5)商业推广难
(6)各种利益关系难以处理
5、物业管理市场指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此而引起的交换关系的总和
(1)围绕物业管理服务进行的全部交易活动的总和即物业管理市场
(2)它是物业管理活动交换的载体
(3)它是权利转移的“场所”
(4)它是物业管理交换关系的总和特点1)管理对象的特殊性对象包括物业与人,即房地产和使用权人2)供给主体的限制性主体通常是绿化公司、保安公司等物业管理公司或专业服务企业是以法人单位并非个人身份参与到物业管理3)劳务的特殊性物管市场提供的劳务是一种劳务集合,是由一系列围绕物业管理进行的各不相同的劳务组成4)市场的非完全性有的受国家政策限制而非全部按市场经济规律运作5)使用权的交换6)市场的复合性它是一个涉及商品市场和要素市场的复合型市场物业管理市场的分类
二、物业管理员的职业道德和基本素质
1、物业管理员的道德修养物业管理员职业道德的基本内容
(1)职业思想(市场观念;保值、增值观念;服务观念;规划、设计、施工观念;规模竞争观念)
(2)职业道德规范(爱岗敬业;诚实守信;办事公道;服务业主;奉献社会)职业道德修养含义物业管理员在物业管理与服务的过程中,在加深对物业管理的行为特性、准则认识的基础上,规范自己的言行,并形成良好的、能使大家满意的道德境界与水平具体体现加深对物业管理行业的认识;培养职业道德的意识,树立坚定的职业理想,正确的职业态度和坚定的职业理念;全面提高自身综合素质
2、物业管理员的职业素质物业管理员应具备的基本素质强烈的责任感;良好的职业道德;宽而深的知识面;专业岗位的必备知识和相应技能;“业主至上,服务第一”的工作理念物业管理员应具备的能力组织和协调能力;处理各种人事关系的能力;处理各种专门技术问题的能力
3、物业管理员的行为素质政治思想素质有良好的政治素质;有正确的经营思想;有强烈的事业心;有为业主与非业主服务的意识;能够为物业管理企业利益着想;有很强的法制观念职业道德素质尊重业主,以礼待人;遵纪守法,大公无私;业主至上,服务第一;实事求是,严谨细致;不畏艰苦,任劳任怨;高度的责任心和事业心文化素质业务素质可以及时处理和应对突发事件;能随时解答与物业管理相关的问题;能够宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾;可以处理专项业务协调相关机构的关系;可以熟练应用计算机进行基础性管理管理素质工作中能多思考,多提建议;观察问题细致深入;巡视检查责任心强;主动参与管理精神面貌衣着和态度等方面仪容仪表(一服饰着装1.上班时间必须穿工作服,工作服要整洁,钮扣要扣齐,不允许敞开外衣,非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起,不允许将衣服搭在肩上;2.制服外衣衣袖、衣领不显露个人衣物,制服外不显露个人物品,服装衣袋不装过大过厚物品,袋内物品不外露;3.上班统一佩戴工作牌,工作牌应端正地戴在左胸襟处,工作牌写明单位、姓名、职务、编号等;4.非当班时间,除因公或经批准外,不穿着或携带工衣外出;5.鞋袜穿戴整齐清洁,鞋带系好,不允许穿鞋不穿袜,女员工不允许穿高跟鞋,非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处行走;6.女员工应穿肉色丝袜,男员工不允许穿肉色丝袜;7.非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋;8.男女员工均不允许戴有色眼镜(二须发1.女员工前发不遮眼,后发不超过肩部,不梳怪异发型;2.男员工后发根不超过衣领其中保安员头发不得长于1cm,不盖耳,不留胡须;3.所有员工头发应保持整洁光鲜,不允许染除黑色以外的其他颜色;4.所有员工不允许剃光头三个人卫生l.保持手部干净,指甲不允许超过指头2mm,指甲内不允许残留污物,不涂有色指甲油;2.员工应经常洗澡防汗臭,勤换衣服,衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗;3.上班前不允许吃有异味食品,保持口腔清洁,口气清新,早晚刷牙,饭后漱口4.保持眼、耳清洁,不允许残留眼屎、耳垢四其它l.女员工应淡妆打扮,不允许浓妆艳抹,避免使用味浓的化妆品;2.每天上班前应注意检查自己的仪表,上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表,必要时应到卫生问或工作间整理
三、物业管理法律常识物业管理中常见的法律纠纷类型
(1)公摊面积不清商品房的公摊面积计算有误、公摊面积不清
(2)因设施不全和不按期完成而导致的合同违约纠纷
(3)因物业管理不作为而导致的合同纠纷
(4)因建筑质量而导致的物业管理纠纷物业管理中常见的法律纠纷的原因
(1)法制不健全
(2)物业管理体制华文社会行政体制不顺
(3)法律意识的淡化解决办法
(1)尽快建立和完善物业管理的法律体制,使物业管理有法可依
(2)按照市场规则配置资源,按照市场规则优化配置资源,建立新型的物业管理体制,通过市场机制下互信、互惠的机制物业委员这种群众组织,确保各方利益
(3)强化法律意识和业主的支付能力物业管理服务】
1.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
2..从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书
3.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同
4.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务
5.物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续
6.物业管理用房的所有权依法属于业主
7.物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会
8.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人
9.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定
10.业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用
11.县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督
12.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定
13.物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用
14.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告
15.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
16.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉以下为常见的法律问题
1.住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款
2.建设单位擅自处理属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任
3.不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款
4.未取得资质证书从事物业管理的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任
5.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任
6.挪用专项维修资金的
7.建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款
8.未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途.有下列行为之一的
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的
9.违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉
10.业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚物业公司应如何注意防范无过错?
1、完善安全措施
2、设置警示标志
3、购公共责任险
四、物业前期介入与接管验收
1、前期介入物管的前期介入是指物业管理公司正式接管物业前,参与该物业项目可行性研究、小区的规划、设计和施工等阶段的讨论,制定物管方案,并从物管的角度提出意见和建议,以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求有效的前期介入可以提高效率、节约社会资源、优化配置前期介入的作用完善房屋设计要求;更好的监督挑选的材料的质量;更好地监督施工质量;为竣工验收和接管验收打下基础;可以便利以后的物业管理;物管前期介入的方式及内容
(1)前期介入,充当顾问
(2)中期介入,扮演监理
(3)晚期介入,开始管理
2、竣工验收含义指物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用或投产的文件,由建筑商向开发商办理交付手续时,由验收委员会对竣工项目进行工程质量的查验竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续,通过验收能明确责任竣工验收依据1现行的国家制定的施工技术验收规范;
(2)上级主管部门的有关文件;
(3)建筑安装统计方面的规定;
(4)开发商和建筑商签订的工程合同;
(5)设计文件、施工图纸和设备技术的说明书
(6)从国外引进的新技术或成套设备项目必须依据合同和国外提高的设计文件等资料进行验收竣工验收的标准
(1)窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常;(2符合国家规定的质量标准,能够满足使用的需求;
(3)建筑物附近3米以内的场地清理完毕;
(4)有关技术的档案资料齐全完备;
(5)设备调试、试运转达到设计的要求;竣工验收的主要工作
(1)建筑商为开发商准备和提交竣工资料;
(2)开发商在收到竣工资料后,对资料进行逐项检查和坚定;
(3)对设备进行单体试车、无负荷联动试车和有负荷联动试车;
(4)办理工程交接手续;
3、再建工程验收(隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收)隐蔽工程验收指在房屋或构筑物施工过程中,对将被下一工序所封闭的分部、分项工程进行检查验收包括基坑、基槽的验收;地基工程的验收;基础工程的验收;钢筋等工程的验收;承重结构工程验收;防水工程的验收;装修与设备安装工程的验收(注意事项隐蔽工程的验收须由施工单位准备好自检记录,对地基加固处理以后的施工质量进行检查验收邀请质量监督机构和设计单位、建设单位在现场进行检查验收未经隐蔽工程验收合格,不得进行下道工序的施工 隐蔽工程验收,应由施工单位在隐蔽验收日提前48小时通知相关验收单位 但如果业主或监理工程师在施工单位通知检验后12小时内未能进行检验,则视为业主和监理检验合格,承包商有权覆盖并进行下一步工序)单项工程验收单项工程按设计要求施工完毕而具备使用条件或能满足投产要求时,开发商组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收分期验收分期进行的工程项目经过竣工验收并达到使用条件,且需要提前使用时所进行的验收例如住宅区,每当一批房屋建成并经过竣工验收后,开发商为了加快资金的周转,急于交付业主使用,即可提前进行接管验收,以使完成的建筑产品及时投入使用,发挥其投资效益全部工程验收指工程项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时,开发商组织设计单位、建筑商等进行全部工程的竣工验收
4、接管验收指物业公司接管开发商或业主委员会委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收验收目的接管验收是在验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验;接管验收是开发商向物业公司移交物业的过程,是在竣工验收之后进行的再检验接管验收标志着物业正式进入使用阶段验收条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用,房屋幢、户编号已经有关部门确认;验收对象物业管理公司接管开发商移交的物业物业的接管验收包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所地的验收,具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容验收注意事项
(1)参加验收的工作管理人员及技术人员必须素质好、业务精、对工作认真负责;
(2)物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益
(3)接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修,直到完全合格
(4)落实物业的保修事宜根据建筑工程保修的有关规定,由开发商负责保修,向物业管理企业交付保修保证金,或由物业管理企业负责保修,开发商一次性拨付保修费用
(5)开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料,包括产权资料和技术资料
(6)物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利
(7)接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件接管验收与竣工验收的区别一验收的目的不同接管验收是在验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为丰要内容的再检验竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求二验收条件不同 接管验收的首要条件是竣工验收合格,并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用,房屋幢、户编号已经有关部门确认;竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕,达到规定的质量标准,能满足使用等三交接对象不同接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业;竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业
五、物业综合服务
1、含义为了使广大业主和非业主使用人在所管辖区内的生活或工作更加舒适和便利,物业管理企业积极开展的邮电通信服务、特约性服务和兼营性服务等各种便民性服务
2、原则服务原则物管的宗旨是为业主和非业主使用人提供优质的服务树立“服务第一,顾客至上”的原则,以保障服务质量;有偿原则公司有活力,员工有干劲竞争原则引进竞争机制,通过综合性服务项目的招标,签订中标合同
3、管理方式专业服务的管理方式保安公司、保洁公司、电梯管理公司、餐饮服务公司等一些要求明确、职责清晰和专业性强、技术要求高的服务项目可以委托给专业服务公司专业服务以外服务的管理方式自行组建相应的部门,配备必要的人员具体实施
4、邮电通信服务邮政服务电视设施管理电话通信设施管理
5、特约性服务含义指业主和非业主使用人因健康、时间、信息、能力等原因,为工作或生活中难以解决的问题请代理人帮助解决的服务项目原则量力而行;有偿服务;友情服务项目(3个)家政服务;照顾老人和小孩、照顾孕产妇、家庭病床护理等护理服务;代办保险、待看管空房、代理物业租赁转让的呢过其他代办服务
6、兼营性服务原则满足需求的原则衣、食、住、行、教等以副补正的原则物业管理企业增加收入、节约开支,以弥补管理经费不足缺点的服务项目(4个)日常生活类服务项目;文化、教育、卫生、体育类服务项目;房地产中介类服务项目;其他服务项目;第二章房屋维修保养管理
一、房屋建筑与结构的基本知识
1、房屋建筑基本知识按使用性质分居住建筑;公共建筑;工业建筑;农业建筑四种居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑按建筑物的层数分低层1—3层;多层4—6层;中高层7—9层;高层10层以上按建筑结构划分木结构、砌体结构、粘土质混凝土结构、钢筋混凝土结构、钢结构5种按建筑施工方法分现浇、现砌式这种方法主要指承重结构均在施工现场浇筑和砌筑而成预制、装配式指主要承重结构均是在加工厂制成预制构件,在施工现场进行装配而成现浇现砌与构件装配式指一部分构件(如墙体)是在施工现场浇筑或砌筑而成,另一部分构件(如楼板、楼梯)是采用在加工厂制成的预制构件
2、房屋建筑结构
(1)木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的,如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造房屋两侧(指一排或一幢下同)山墙和前沿横墙厚度为一砖以上的砖木一等;房屋两侧山墙为一砖以上,前沿横墙厚度为半砖、板壁、假墙或其他单墙,厢房山墙厚度为一砖,厢房前沿墙和正房前沿墙不足一砖的为砖木二等;房屋两侧山墙以木架承重,用半砖墙或其他假墙填充,或者以砖墙、木屋架、瓦屋面、竹桁条组成的为砖木三等
(2)钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造如一幢房屋一部分梁柱采用钢制构架,一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
(3)钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝土建造,包括簿壳结构,大模板现浇结构及使用滑模升板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的
(4)混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造如一幢房屋的梁是钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,柱是钢筋混凝土建造的用预制钢筋混凝土小梁薄板搂混合二等,其他的为混合一等
(5)钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构如钢铁厂房、大型体育场等
二、房屋日常养护管理
1、日常养护类型零星养护房屋的零星养护修理,指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修,包括屋面筑漏补漏、修补屋面、修补泛水、屋脊等;.钢、木门窗整修、拆换五金、配玻璃,换窗纱、油漆等;.修补楼地面面层,抽换个别楞木等;.修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等;拆砌挖补局部墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等;.抽换个别檩条,接换个别木梁、屋架、木柱、修补木楼等;.水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等;下水管道的疏通,修补明沟、散水、落水管等;.房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等;日常零星养护项目,主要通过维修管理人员的走访住房和业主或住户的随时报修2个渠道来集零星养护的特点是修理范围广,项目零星分散,时间紧,要求及时,具有经常性的服务性质 零星养护应力争做到“水电急修不过夜,小修项目不过三,一般项目不过五”计划养护 房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限,超过这一年限一般就开始不断出现问题因此要管好房子,就不能等到问题出现后再采取补救措施,而应该订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命这就是房屋的计划养护例如房屋的纱窗每3年左右就应该刷一遍铅油保养;门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右应重新油漆一遍;外墙每10年应彻底进行1次检修加固;照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况,必要时可局部或全部更换等这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度
2、房屋日常养护的具体内容
(1)地基基础的养护地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,应给予足够的重视主要应从以下几方面做好养护工作坚决杜绝不合理荷载的产生;防止地基浸水;保证勒脚完好无损;防止地基冻害
(2)楼地面工程的养护楼地面工程常见的材料多种多样,如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等,而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀在一些高档装修中采用的纯毛地毯,则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差所以,应针对楼地面材料的特性,做好相应的养护工作通常需要注意以下几个主要的方面保证经常用水房间的有效防水;避免室内受潮与虫害;控制与消除装饰材料产生的副作用( 如化纤制品除静电、地毯防止螨虫繁殖等)
(3)墙台面及吊顶工程的养护工程墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分,它通常包括多种类型,施工复杂,耗资比重大,维修工序繁琐,常常牵一发而动全身所以,做好对它的养护工作,延长其综合使用寿命,直接关系到业主与管理机构的经济利益墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成抹灰工程,油漆工程,刷喷浆工程,裱糊工程,块材饰面工程,罩面板及龙骨安装工程,都要根据其具体的施工方法,材料性能以及可能出现的问题,采取适当的养护措施但无论对哪一种工程的养护,都应满足以下几个共性的要求定期检查,及时处理;加强保护与其它工程衔接处;保持清洁与常用的清洁方法;注意日常工作中的防护;注意材料所处的工作环境;定期更换部件,保证整体协调性
(4)门窗工程的养护门窗是保证房屋使用正常、通风良好的重要途径,应在管理使用中根据不同类型门窗的特点注意养护,使之处于良好的工作状态如木门窗易出现的问题有门窗扇下垂、弯曲、翘曲、腐朽、缝隙过大等;钢门窗则有翘曲变形、锈蚀、配件残缺、露缝透风、断裂损坏等常见病;而铝合金门窗易受到酸雨及建材中氢氧化钙的侵蚀在门窗工程养护中,应重点注意以下几个方面严格遵守使用常识与操作规程;经常清洁检查,发现问题千万不要拖延;定期更换易损部件,保持整体状况良好;北方地区外门窗冬季使用管理;加强窗台与暖气的使用管理
(5)屋面工程维修养护 屋面工程在房屋中的作用主要是维护、防水、保温南方为隔热等,由于建筑工艺水平的提高,现在又增加了许多新的功能,如采光、绿化、各种活动,以及太阳能采集利用等屋面工程施工工艺复杂,而最容易受到破坏的是防水层,它又直接影响到房屋的正常使用,并起着对其它结构及构造层的保护作用所以,防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的中心内容 屋面防水层受到大气温度变化的影响,风雨侵蚀、冲涮、阳光照射等都会加速其老化,排水受阻或人为损害以及不合理荷载,经常造成局部先行破坏和渗漏,加之防水层维修难度大,基本无法恢复对防水起主要作用的整体性,所以,在使用过程中需要有一个完整的保养制度,以养为主,维修及时有效,以延长其使用寿命,节省返修费用,提高经济效益定期清扫,保证各种设施处于有效状态;定期检查、记录,并对发现的问题及时处理;建立大修、中修、小修制度;加强屋面使用的管理;建议建立专业维修保养队伍
(6)通风道的养护管理由于通风道在房屋建设和使用过程中都是容易被忽略而又容易出问题的部位,因此对通风道的养护管理应该作为一个专项格外加以重视首先在设计时就要尽理选用比较坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等,淘汰老式的砖砌风道、胶合板风道而且必须选用防串味的新型风道在房屋接管验收时,一定要将通风道作为一个单项进行认真细致的验收,确保风道畅通、安装牢固、不留隐患在房屋使用过程中,应注意住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时,必须小心细致地操作,不要乱打乱凿,对通风道造成损害;不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西,挡住风口,堵塞通道; 物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查发现不正确的使用行为要及时制止,发现损坏要认真记录,及时修复; 检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况,并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通;通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补,严重损坏的在房屋大修时应彻底更换
(7)垃圾道的养护管理 一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道,作为楼上用户倾倒垃圾的通道垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成由于垃圾道是公用设施,又是藏污纳垢的地方,住户对其不够爱护物业管理企业一方面要加强宣传教育,另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理在房屋接管验收时,就要认真检查垃圾道的各个部位,看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象,必须要求施工单位及时返修清除平时养护中应注意 指定专人负责垃圾清运,保持垃圾道通畅;.搬运重物时要注意保护好垃圾道,避免碰撞,平时不要用重物敲击垃圾道;.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾;.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通,否则越堵越严,疏通起来更加费时费力;.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍,防止锈蚀,延长其寿命,降低维修费用;.垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补,防止其扩大
3、加强对二次装修的科学管理
(1)装修的含义楼宇接管验收交付使用后,业主或用户办理完入伙手续后,在正式入住前,根据业主的要求,对所购租赁房屋进行分隔、装饰、布置等有时住户掉换后,新用户要将原来的装修推倒,按自己的意愿重新装修习惯上人们往往把以上装修称为二次装修
(2)二次装修的特点二次装修是在房屋初装的基础上进行的,它与一般装修有所不同其特点如下必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标;施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活,尽量减少对他们的影响;对施工人员的技术及素质要求比较高,以保障住户的人生、财产的安全;重视施工中的防火工作
(3)二次装修的规定二次装修是物业管理中一项经常而重要的工作,若不加管理,就有可能会破坏房屋的结构及侵犯其他住户的利益因此,物业管理公司应认真对待二次装修,工程设备、保安、服务等部门应通力合作,共同做好管理工作
(4)二次装修的程序1装修申报
①装修户首先向物业管理公司工程设备部门提出申请;业主需要装修时,到管理公司下属的管理处领取申请表,填写申请表,等申请批准后方可施工
②工程设备部门对装修户的资格进行确认,并提供装修指南及有关资料;
③装修户尽快请有关单位进行装修设计,并在15天内将装修设计图交工程设备部门审查;
④装修户选择合格的装修单位2物业管理公司审批
①在接到装修户递交的装修设计的一周内,工程设备部会同安保部对设计方案进行审核,提出同意或修改意见;
②方案批准后,装修户按规定到物业管理公司签订协议,并领取装修许可证
(3)装修范围1不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路,上下管线等;2不可擅自用红砖、大理石及超厚超重材料进行装修;3不擅自封闭或改变阳台用途;4不擅自改变原有门窗规格及墙面装饰
(4)加强对二次装修的科学管理1)装修公司的选择选择装修公司是二次装修管理中的一件大事物业管理公司从所管理的楼宇、小区的安全以及业主或使用人的利益考虑,一般选择几个成熟的装修公司作为楼宇、小区装修的固定施工队伍住用户需要装修时,就将这几家公司推荐给他们 但实际上,由于诸多因素造成许多住用户不一定接受物业管理公司推荐的装修公司,而自行在外面寻找装修公司这时,物业管理公司应提醒住用户在选择装修公司时,首先不能急,急了容易“病急乱投医”,“抓在篮里就是菜”,而应慢慢悠悠、仔仔细细地找住用户要了解装修公司的资质,了解它的施工队伍技术实力,了解它的可靠程度尤其是那些租间小房子、一张桌子、一个人的“皮包”公司,很有可能“打一枪换一个地方”,要紧关头连人也找不到第二不能贪这个贪,是指贪方便,贪便宜,贪听好话有的公司条件要求严是严,但说了算数,有的公司宽是宽,但说与做不一样因此,越是在洽谈时说得花好桃好,无所不应的,你反而要多个心眼想一想,其中是否有诈,这样优惠的条件他们能否赚钱,以防他钱未到手时笑容可掬,钱一到手后翻脸不认人另外,业主或使用人在自行确定了装修公司以后,在正式进行房屋装修前一定要签订详细的书面协议,以防止口头协议口说无凭;应将房屋装修所需要用的材料、时限、工程造价、施工面积、技术参数等有关条件写进施工协议中;在装修完成后,还要向施工者索要发票只有这样,当房屋装修出现质量问题发生纠纷.2)二次装修的现场监护 装修现场监护是二次装修管理的关键一切的协议规定都要靠现场监护来落实作为物业管理公司,理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查,主要抓好以下几点 A、审查装修公司施工人员的情况,坚持凭证出入楼宇、小区制度 B、控制装修公司动用明火的操作,施工现场不准吸烟除按规定在施工现场配置消防器材外,还应有专人负责防火安全 C、监督装修公司按批准的设计图纸进行施工,防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套,造成对楼宇结构、设施的损害 D、阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作,而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响 3).装修装饰技巧的指导 物业管理公司指导业主或使用人正确实施装修装饰,提高装修装饰技巧是二次装修管理中体现的服务,归根到底也是房屋养护服务的一个方面做好这项工作,有利于提高物业管理公司房屋养护服务的质量 房屋装修装饰是一门实用艺术,是功能性和艺术性的统一它既要满足工作、生活的功能需要,又要满足人们的审美情趣所以,“以人为本”是房屋装修装饰的原则这主要体现在以下几个方面 A、注意满足功能需求如果是办公楼宇的装修,其主要功能是办公,在装修时要考虑到办公桌、椅、柜、办公设备复印机、计算机等的安置,并确保不相互干扰如果是小区居室的装修,首先要服从居室各部分的功能性要求比如厨房和卫生间,既要考虑设施相对完善,又要留有一定的空间尤其是洁具的合理选择和恰当布局直接影响到生活质量又如厅是家庭成员的共享空间,卧室主要是用来睡眠、休息的,都要根据不同功能加以布置B、强调健康性室外空气污染早已成为社会公众关注的问题,但是还有一种对人体健康危害更大的室内污染,却常常被人忽视研究显示,室内空间相对空外是较封闭的空间,空气极容易受到污染,而且污染程度往往比室外更严重由于大多数人有80%左右的时间是在室内度过的,因此,室内空气污染对人体的危害,远远大于室外空气污染 因此,如何在居室装修中注意通风、换气,挑选健康型、环保型、安全型的“绿色建材”、家具、装饰物等,是居室装修的健康性要求 C、应具备审美情趣审美是人的基本需要,在满足基本功能,健康需求的基础上,按审美情趣的需求作艺术装潢布局是体现个性风格的重要标志可见,满足审美需求是实施装潢的一个主要目的
三、房屋日常维修管理
1、房屋维修工程分类翻修、大修、中修、小修和综合维修五类
2、房屋维修管理标准
3、其他配套实施管理标准第三章物业设备管理
一、供电与照明线路和设备维修
1、供电系统和设备
2、物业维护电工的基本操作技能
3、低压电器设备的常见故障与维护
二、给排水管道与设备维修
1、给排水系统
2、给排水管道工的的岗位职责
3、给排水设备设施的维修养护管理
三、供暖及供气系统的管理与维修
1、采暖系统的组成与维修
2、锅炉的维护与管理
3、房屋燃气设备的维护燃气的分类天然气、人工煤气、液化石油气和沼气1)天然气是埋藏在地下的可燃气体,它包括气井天然气、石油伴生气、凝析气田气和矿井气 由气井开采出的可燃气体称为纯天然气它的主要成分是甲烷CH4,约占98%左右此外还有少量的乙烷、丙烷、氨、硫化氢、一氧化碳、二氧化碳等热值约为38000干焦/米3标准 石油伴生气是采油时的副产品,它的土要成分也是甲烷,约占80%~90%左右此外还有少量的烷烃类及二氧化碳、氢、氮等热值约为42000千焦/米3标准 凝析气田气含有石油轻质馏分,除有大量甲烷外,还含有2%~5%戊烷及戊烷以上碳氢化台物热值约46000干焦/米3标准 天然气采出后需经降压、分离、净化脱硫、脱水.才能作为城市燃气的气源 矿井气是采煤时的副产品,主要成分是甲烷、氮,此外还有氧、.氧化碳等矿井气只有当甲烷含量在40%以上时,才能作为燃气供应当甲烷体积组分在40%~45%时,矿井气的热值约为17000千焦/米3标准2)人工煤气人工煤气是将固体燃料(煤)或液体燃料(重油)通过人工炼制加工而得指以煤或重油为主要原料制取的可燃气体主要成分是甲烷和氢气3)液化石油气液化石油气有两个来源在油气田,它是在冷却、加压工段中分离回收的产品;在炼油厂.它是炼油过程中的一种副产品由于原油成分和性质不同,炼油厂加工工艺和设备类型也不同.一般分蒸馏、热裂化、催化裂化、催化重整和焦化等五种不同加工工艺液化石油气的产率及质量也不同液化石油气的主要成分是丙烷、丁烷、丙烯、丁烯等在常温常压下呈气态,当压力升高或温度降低时,很容易转变为液态,从液态转变为气态其体积扩大250倍所以气、液两相是液化石油气的特征液化石油气气态和空气的相对密气约为
1.85,液态纯丙烷的密度为
0.509克/厘米3,发热值约为92000~121000千焦/米标准液化石油气可进行管道输送,也可加压液化灌瓶液化石油气储灌站随着我国石油工业的发展,液化石油气已成为城市燃气的重要气源之一4)沼气沼气是一种生物能源生物通过自己特有的系统收集贮存太阳能,然后在一定条件下,通过微生物主要是甲烷细菌作用.将贮存的能量转化为以甲烷、二氧化碳为主要组分的可燃气体,通常称为“沼气”各种有机物如蛋白质、纤维素、脂肪、淀粉等都能在隔绝空气的条件下发酵,在微生物作用下产生沼气粪便、垃圾、杂草、酒糟等有机物,均可作为生产沼气的原料沼气的主要组分为甲烷约占60%、二氧化碳约占35%,此外,尚有少量的氢、氧、一氧化碳等,热值约为21000千焦/米3标准当前我国农村正在大力推广应用沼气,据统计全国沼气年产量超过20亿米,相当于200万吨标准煤沼气作为城市燃气的气源,有着广阔的开发前景第四章物业安全保卫管理
一、安全保卫服务
1、保安的职责保安是指保卫治安,防止在生产过程中发生人身事故,从事保卫治安工作的人在中国古代是一个军名宋太平兴国二年(公元977年)改延州(治肤施,今陕西延安)永康镇置治所在今陕西志丹金大定十一年(1171年)改为县宋时当延州西北门户,为对西夏交通要道及边防重镇宝元二年(1039年)夏赵元昊攻宋,在此被狄青打败宋、夏和好时,又在此设置榷场,进行茶马贸易保安是因应工商社会发展下的新兴服务业名称,在中国称为保安,在美国称为“PrivateSecurityIndustry私人安全公司”日本称之为“警备会社”中国古代称为近身士卫,如包青天的展护卫,及代客运送财物的镖局
2、保安的权限
3、保安的非职责权限1无权拘留、关押、审讯违法犯罪嫌疑人,但有权举报抓捕;2)无权对违法、违反规定人员实施罚款等处罚,但有权举报;3)无权查出治安、刑事案件但有权举报及提供线索;4)无权参与企业、事业单位以及个人之间经济、劳务纠纷的调查处理
4、常见可疑情况处理
①冒烟了解确切的冒烟口,了解冒烟的原因着火、电线短路等,并上报处理
②冒水了解冒水的确切位置,冒水的原因上水管、下水管冒水、下雨等,及时堵漏并上报处理
③有焦味、硫酸味或其他化学品异味寻找味源,如因电源短路造成,要及时切断;如是其他化学品异味,要及时封锁现场,并通知有关部门处理
④在大厦通道游荡借找人却说不出被访者的单位及姓名的人密切观察其举动,必要时劝其离开
⑤发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具询问、核查其携带工具的用途,如用途不明的,带回保安值班室处理,或者送当地派出所
⑥在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人立即设法拦截,询问验证,如属盗窃、抢劫财物的,送交公安机关处理
⑦自行车、摩托车无牌、无行驶证,有撬损痕迹的,或将没开锁的自行车背走或拖走的当即扣车留人,待查明情况后再放行
⑧机动车拿不出行驶证,说不出车牌号,没有停车证的立即联系停车场车管员暂扣车钥匙,约束其人,待查明情况后再放行,如情况不明的,送公安机关查处
⑨遇到保安员即转身远离或逃跑的人设法拦截用对讲机向其他保安员通告、擒获,并带到保安值班室处理,查明原因后根据情况放人或送公安机关处理
二、消防管理
1、物业消防具体工作1)负责消防监控报警中心的日常值班2)普及防火知识教育,落实防火岗位责任制3)定期进行消防安全检查(每个月进行1-2次)
2、常用消防设施的使用1)清水灭火器的使用方法
①、将清水灭火器提至火场,在距燃烧物大约10米处将灭火器直立放稳
②、注意灭火器不能放在离燃烧物太远处,清水灭火器的有效喷射距离在10米左右
③、拉下保险帽,用手掌拍出开启杠顶端的凸头,这时,清水便从喷嘴喷出
④、当清水从喷嘴喷出时,立即用一只手提起灭火器筒盖上的提圈,另一只手托起灭火器的底圈,将喷射的水流对准燃烧最猛烈处喷射清水灭火器有效喷水时间仅有1分钟
⑤、随着灭火器喷射距离的缩短,操作者逐渐向燃烧靠近,使水流始终喷射在燃烧处,直到将火扑灭
⑥、清水灭火器使用过程中应始终与地面保持大致垂直的状态,不能颠倒或横卧,否则,会影响水流的喷出2)空气泡沫灭火器的使用方法适用范围基本上与化学泡沫灭火器相同但抗溶泡沫灭火器还能扑救水溶性易燃、可燃液体的火灾如醇、醚、酮等溶剂燃烧的初起火灾 使用方法使用时可手提或肩扛迅速奔到火场,在距燃烧物6米左右,拔出保险销,一手握住开启压把,另一手紧握喷枪;用力捏紧开启压把,打开密封或刺穿储气瓶密封片,空气泡沫即可从喷枪口喷出灭火方法与手提式化学泡沫灭火器相同但空气泡沫灭火器使用时,应使灭火器始终保持直立状态、切勿颠倒或横卧使用,否则会中断喷射同时应一直紧握开启压把,不能松手,否则也会中断喷射怎样使用推车式化学泡沫灭火器灭火?
1、推车式化学泡沫灭火器一般由两人操作使用时先将灭火器迅速推到或拉到火场,在距火点15米左右处停下
2、一人逆时针转动手轮,将螺杆旋至最高位置,使瓶胆充分开启,然后使车架着地,筒体倒置,并摇晃几下另一人则迅速展开喷射软管,打开阀门,双手紧握喷枪,对准燃烧喷射泡沫 怎样使用推车式二氧化碳灭火器?使用推车式二氧化碳灭火器时,一般由两人操作把灭火器拉到或推到火场,在距起火点大约10米外停下一人迅速卸下安全帽,然后逆方向旋转手轮,把手轮开到最大位置;另一人则迅速取下喇叭喷筒,展开喷射软管后,双手紧握喷筒根部的手柄,把喇叭筒对准火焰根部喷射怎样使用酸碱灭火器灭火?
1、使用酸碱灭火器时,应手提灭火器筒体上部的提环,迅速赶到起火点
2、注意灭火器的运送过程中,切不可把灭火器扛在肩上或横拿也不可让灭火器过分倾斜以防两种红剂混合而提前喷射
3、在距起火点大约10米处,用手指压紧压住喷嘴,将灭火器颠倒过来,上下摇动几下,然后松开手指,一只手握住提环,另一只手抓住底圈,将水流对准燃烧最猛烈处喷射
4、随着灭火器喷射距离的缩短使用者应逐渐向燃烧物靠近,始终使水流喷射在燃烧物上,直到把火扑灭
5、使用酸碱灭火器时,应始终使灭火器保持颠倒状态,不得直立或横置,否则,会影响水流喷射
6、值得注意的是,灭火器在使用时,不得将筒盖或筒底对着人体,以防万一灭火器发生爆炸而伤人怎样使用推车式化学泡沫灭火器灭火?
1、推车式化学泡沫灭火器一般由两人操作使用时先将灭火器迅速推到或拉到火场,在距火点15米左右处停下
2、一人逆时针转动手轮,将螺杆旋至最高位置,使瓶胆充分开启,然后使车架着地,筒体倒置,并摇晃几下另一人则迅速展开喷射软管,打开阀门,双手紧握喷枪,对准燃烧喷射泡沫怎样使用推车式二氧化碳灭火器?使用推车式二氧化碳灭火器时,一般由两人操作把灭火器拉到或推到火场,在距起火点大约10米外停下一人迅速卸下安全帽,然后逆方向旋转手轮,把手轮开到最大位置;另一人则迅速取下喇叭喷筒,展开喷射软管后,双手紧握喷筒根部的手柄,把喇叭筒对准火焰根部喷射怎样使用清水灭火器灭火?
1、将清水灭火器提至火场,在距燃烧物大约10米处将灭火器直立放稳
2、注意灭火器不能放在离燃烧物太远处,清水灭火器的有效喷射距离在10米左右
3、拉下保险帽,用手掌拍出开启杠顶端的凸头,这时,清水便从喷嘴喷出
4、当清水从喷嘴喷出时,立即用一只手提起灭火器筒盖上的提圈,另一只手托起灭火器的底圈,将喷射的水流对准燃烧最猛烈处喷射清水灭火器有效喷水时间仅有1分钟
5、随着灭火器喷射距离的缩短,操作者逐渐向燃烧靠近,使水流始终喷射在燃烧处,直到将火扑灭
6、清水灭火器使用过程中应始终与地面保持大致垂直的状态,不能颠倒或横卧,否则,会影响水流的喷出怎样使用酸碱灭火器灭火?
1、使用酸碱灭火器时,应手提灭火器筒体上部的提环,迅速赶到起火点
2、注意灭火器的运送过程中,切不可把灭火器扛在肩上或横拿也不可让灭火器过分倾斜以防两种红剂混合而提前喷射
3、在距起火点大约10米处,用手指压紧压住喷嘴,将灭火器颠倒过来,上下摇动几下,然后松开手指,一只手握住提环,另一只手抓住底圈,将水流对准燃烧最猛烈处喷射
4、随着灭火器喷射距离的缩短使用者应逐渐向燃烧物靠近,始终使水流喷射在燃烧物上,直到把火扑灭
5、使用酸碱灭火器时,应始终使灭火器保持颠倒状态,不得直立或横置,否则,会影响水流喷射
6、值得注意的是,灭火器在使用时,不得将筒盖或筒底对着人体,以防万一灭火器发生爆炸而伤人怎样使用手提式干粉灭火器灭火?
1、使用手提式干粉灭火器时,应手提灭火器的提把,迅速赶到着火处
2、在距离起火点5米左右处,放下灭火器在室外使用时,应占据上风方向
3、使用前,先把灭火器上下颠倒几次,使筒内干粉松动
4、如使用的是内装式或贮压式干粉灭火器,应先拔下保险销,一只手握住喷嘴,另一只手用力压下压把,干粉便会从喷嘴喷射出来
5、如使用的是外置式干粉灭火器,则一只手握住喷嘴,另一只手提起提环,握住提柄,干粉便会从喷嘴喷射出来
6、用干粉灭火器扑救流散液体火灾时,应从火焰侧面对准火焰根部喷射,并由近而远,左右扫射,快速推进,直至把火焰全部扑灭
7、用干粉灭火器扑救容器内可燃液体火灾时,亦应从火焰侧面对准火焰根部,左右扫射当火焰被赶出容器时,应迅速向前,将余火全部扑灭灭火时应注意不要把喷嘴直接对准液面喷射,以防干粉气流的冲击力使油液飞溅,引起火势扩大,造成灭火困难
8、用干粉灭火器扑救固体物质火灾时,应使灭火器嘴对准燃烧最猛烈处,左右扫射,并应尽量使干粉灭火剂均匀地喷酒在燃烧物的表面,直至把火全部扑灭
9、使用干粉灭火器应注意灭火过程中应始终保持直立状态,不得横卧或颠倒使用,否则不能喷粉;同时注意干粉灭火器灭火后防止复燃,因为干粉灭火器的冷却作用甚微,在着火点存在着炽热物的条件下,灭火后易产生复燃怎样使用干粉灭火棒灭火?灭火时,左手握住灭火棒的中部,将喷嘴对准火焰根部,右手拔掉保险卡,顺时针方向用力旋转开启旋钮,打开贮气瓶,干粉便会从喷嘴喷射出来,进行侧面扫射灭火
3、灭火的基本措施
(1)隔离法将正在发生燃烧的物质与其周围可燃物隔离或移开,燃烧就会因为缺少可燃物而停止如将靠近火源处的可燃物品搬走,拆除接近火源的易燃建筑,关闭可燃气体、液体管道阀门,减少和阻止可燃物质进入燃烧区域等等
(2)窒息法阻止空气流入燃烧区域,或用不燃烧的惰性气体冲淡空气,使燃烧物得不到足够的氧气而熄灭如用二氧化碳、氮气、水蒸气等惰性气体灌注容器设备,用石棉毯、湿麻袋、湿棉被、黄沙等不燃物或难燃物覆盖在燃烧物上,封闭起火的建筑或设备的门窗、孔洞等等
(3)冷却法将灭火剂(水、二氧化碳等)直接喷射到燃烧物上把燃烧物的温度降低到可燃点以下,使燃烧停止;或者将灭火剂喷洒在火源附近的可燃物上,使其不受火焰辐射热的威胁,避免形成新的着火点此法为灭火的主要方法
(4)抑制法(化学法)将有抑制作用的灭火剂喷射到燃烧区,并参加到燃烧反应过程中去,使燃烧反应过程中产生的游离基消失,形成稳定分子或低活性的游离基,使燃烧反应终止目前使用的干粉灭火剂、1211等均属此类灭火剂
4、物业常见火灾应对对策1).煤气和燃化石油气器具火灾煤气和液化石油器具起火时,应先用浸湿的麻袋、棉被等覆盖起火的器具,使火窒息;然后关闭气门断绝气源;再用水扑灭燃烧物或起火部位的火灭火后打开门窗通风如切断气源不能实现,则应立即将液化石油气罐移至安全场所,并划出不得用明火的警戒范围2).厨房油锅起火 油锅起火时不要慌,将锅盖盖上即可灭火不可将起火的油倒入其他器皿中或倒在地上
3.)电器用具火灾 当电器用具起火时,首先断开电源,然后用干粉灭火器将线路上的火灭掉确定电路无电时,才可用水扑救
4.)儿童玩火引起火灾儿童玩火引起的火灾起火部位多在厨房、床下等位置,在灭火的同时应将液化气罐迅速搬走,避免高温作用使气罐爆炸扩大火势,然后用水灭火扑救居民住宅火宅时应注意
(1).发现室内起火时,切忌打开门窗,以免气体对流,使火势扩大蔓延灭火后,需打开门窗,将未燃尽的气体或烟气排除,防止复燃 .
(2)嗅到煤气或液化气罐漏气或异常气味,切忌用明火检查,夜间禁忌开电灯,防止打火造成可燃气体爆炸或发生火灾应关紧阀门断绝气源,并应立即打开门窗排除可燃气体
(3)发现起火后,除自救外,夜间要喊醒邻居,绝不可只顾抢救自己的财物,而不灭火,使火灾扩大蔓延,造成人员伤亡5)高层建筑火灾扑救对策确认火警,及时报警;疏散人员;扑救高层建筑火灾、抢救和疏散人员是一项重要而巨大的任务,消防人员要针对不同情况采取不同方法,及时进行疏散抢救,避免和减少人员伤亡及财产损失 首先尽量利用建筑物内已有的设施进行安全疏散,这是争取疏散时间,提高疏散效率的重要方法利用消防电梯进行疏散;利用室内的防烟楼梯、普通楼梯、封闭楼梯进行疏散;利用室内的疏散阳台、疏散通廊、室内设置的缓降器、救生袋等进行疏散;利用擦窗工作机疏散
三、突发事件处置一抢劫的处理1.接报后迅速赶住发案现场,制止犯罪和抓获劫匪;2.向目击者问清劫匪人数、年龄、性别、面型、发式、衣着等明显特征和逃跑的方向;3.如劫匪逃离现场,边追边用对讲机说明罪犯逃离方向并向其他队员及保安部保安中队报告; 4.发现罪犯在逃,应大声呼叫路面群众予以阻拦; 5.如果罪犯坐车逃走的,可拦截机动车辆追堵或向110报警,或向派出所报警; 6.做好自身防范工作,既要抓获罪犯,又要保证自己的人身安全,应多人或多带人围堵; 7.保护抢劫现场,劫匪遗留的作案工具、凶器等不要用手触摸,不要让无关人员进入现场;8.访问目击群众,收集发生幼案的情况,提供给公安机关; 9.事主或在场群众如有受伤,要立即截车送医院抢救,并迅速报告公安机关; lO.要求事主一起到派出所报案 二煤气泄露的处理 1.发现煤气泄露,不准在现场使用对讲机,严禁使用门铃、电话等一切能冒火花的工具; 2.将所有能打开的窗户轻轻推开,疏散气体; 3.通知队友或设备工迅速关闭煤气总阀或分闸; 4.轻敲门呼唤业主、若业主无应答时,在感觉气味疏淡时或带上防毒面具,在保证自身安全的情况下由隔壁的窗户爬入或破门入内救人; 5.发现有人昏迷,应及时抢救,尽快护送中毒者到就近医院; 6.通知上级领导到场,通知煤气公司负责人到场; 7.配合有关部门查明原因,了解情况 三聚众打架斗殴的处理 1.立即劝阻打斗,劝散围观人群和收缴打斗用的凶器,如有打伤人或毁坏台、椅、器具等报告公安机关处理; 2.保持中立态度,尽量保护自己人身安全; 3.双方不听制止,事态继续发展,场面难以控制,应迅速报告公安机关,如有重伤者送医院抢救 4.协助公安机关勘查打斗现场,收缴各种打架斗殴工具,辨认为首分子四台风暴雨、水浸的处理1.台风暴雨来临之前 1张贴警示通告,提醒各单位、业主、住户及进出员工做好防范工作; 2检查楼宇立面,通知联络各住户关好窗广,搬离放在阳台上的花盆、杂物; 3检查各天台、楼顶、地面排水沟,发现堵塞,及时通知水工组、清洁工予以疏通; 4搬离固定地面、天台、楼顶易被台风吹走或吹倒的物品; 5楼宇四周停泊的车辆及时疏导至车场等空阔地带; 6濒危建筑及时配合管理处给予加固 7通知保安员备好雨具; 8对一些不稳的道路标识牌予以加固; 9对保安员执勤用具、对讲机、道闸开关等予以保护,以防淋雨损坏2.台风暴雨袭击时 1通知所有保安员注意安全,巡逻保安员不要站在楼宇下;如需要户外作业时戴好头盔; 2提醒过往的业主、小区员工注意安全,勿在户外逗留; 3对一些要掉落的不安全的物品,必要时用绳子拉开警戒线; 4严密监视,严防不法分子趁火打劫; 5台风过后,组织人员检查公共设施损毁情况并做好统计,清理垃圾3.水浸的处理 1组织抢险突击队,负责装填运送沙包; 2及时通知业主储备食用水 3在地库出入口开口处堵成沙包墙并派人看护; 4保护一切因水浸后易遭破坏的重要公共设施,如电梯等电力系统; 5发现有水浸入电梯井、强弱电井,应及时通知电梯工和电工关闭电梯、切断电源,处理电井房水浸问题; 6水浸过后,搬离所有沙包,打扫卫生五保安员在执勤时,如发现有人轻生、自杀时 1.迅速报告上级领导; 2.应立即到场劝解,向对方晓之以理,以谈家庭等方式分散其注意力; 3.安排人员从后面迂回,寻机将事主救出; 4.如有条件应迅速铺设垫子六凶杀案件的处理 1.接到报警后,迅速赶到现场,单独或多人将凶手抓获; 2.立即向派出所报警,如现场有生命危险的立即送往就近医院抢救 3.如罪犯分子已逃跑,应立即用对讲机通知各岗位保安员设法阻拦,封锁各路口 4.力争既要抓获罪犯,又要保护好自己的人身安全; 5.保护现场,直到公安人员到来; 6.向知情人了解犯罪特征、面貌、衣着等,向公安人员提供证据; 7.协助公安机关处理善后工作七电梯困人的处理程序 1.消防中心接到电梯应急电话或保安员巡查发现困梯,立即报告当值班长和值班领导,同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修部通知维修部时必须询问对方姓名及告知有人被困,组织保安员到现场协助维修人员协调控制电梯和解救被困人员; 2.监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况,使用电梯应急电话与被困者联系,做好解释安慰工作 3.如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时,应立即报消防部门或求助有关部门解决; 4.被困者被救出后,应继续询问其是否有不适,是否需要帮助等;要求其提供姓名、地址、联系电话及到本大厦的原因;如被困者不合作及白行离去,则记录在案;5.值班领导填写重大事故报告表,详细记录故障情况及处理经过
四、车辆与道路管理
1、居住区道路管理:1建立机动车通行证制度,禁止过境车辆通行;2根据区内道路情况,确定部分道路为单行道、部分交叉路口禁止左转弯;3限制车速,确保小区内行人安全;4禁止乱停放车辆,尤其在道路两旁 停车场管理无论是住宅小区还是商贸楼宇都会设有机动车停车场,为了使其管理有序,必须注意以下四点:l场内车位划分要明确,布安全有序地停放车辆,停车场应用自线框明确划分停车位2场内行驶标志要清楚为便于行车方便和管理,场内行驶路线要用扶栏、标志牌、地下白线箭头指示清楚3进出停车场管理要严格车辆进人停车场要验证发牌、登记驶离停车场时要验证收牌4车辆防盗和防损坏措施要得力
2、居住区车辆管理第五章物业环境管理
一、环境污染防治
1、物业环境污染物和污染源环境污染是指人类直接或间接地向环境排放超过其自净能力的物质或能量,从而使环境的质量降低,对人类的生存与发展、生态系统和财产造成不利影响的现象(是指人们在生产和生活活动过程中,由于有害物质进入生态系统的数量,超过了生态系统本身的自净能力,造成环境质量下降或环境状况恶化,使生态平衡及人们正常的生活条件遭到破坏)造成环境污染的物质被称为污染物;产生污染物的设备、装置、场所、活动等被称为污染源
2、物业环境污染的分类生产性污染、生活性污染、噪声污染和放射性污染生产性污染 主要指工农业生产过程中排放出的有害物质这些物质绝大多数未经处理就直接或间接地排入大气、水体和土壤,造成了环境污染生产性污染物来源于生产性污染源生产性污染源又可分为工业污染源、交通运输污染源和农业污染源等 生活性污染;主要是指居民生活用煤、生活用水及生活垃圾等居民区特别是居住小区,物业区域越大,人口越多,这种污染也就越显著例如,居民丢弃的大件家庭用品如家具等,小件的物品如纸张、塑料、家畜下水料、菜根残叶、废弃食品、厨房其他下脚料等,还有煤渣、粉煤灰等燃料废物等生活垃圾中一些物品本身并不造成污染,但由于属于废弃物,垃圾过多无法处理而与其他垃圾混在一起发生变质和腐烂,也就造成了污染,危害人身健康,使环境恶化 噪声污染是指排放的环境噪声超过生态系统标准或国家及国际标准,对人的工作、学习、生活等正常活动以及人体健康造成妨碍和损害的环境现象其表现形式是声音尖高、刺耳、杂乱和怪声等产生严重噪声污染的原因是多方面的,工业、交通运输、建筑施工、生活活动是主要原因噪声污染程度用dB分贝来衡量,适合人生活的环境声音在15dB至45dB之间,超过标准便构成了噪声污染 放射性污染主要是核能工业排放的放射性废弃物,医用及工农业使用的放射性设备等放射性污染中既有生产性污染,也有生活性污染目前放射性物质的污染波及到空气、水域、土壤及食品等,它可通过多种途径进入人体,造成对人体健康的影响和危害再加上人类进入通讯事业高度发达的现代社会后,为数众多的电视台、电台、无线寻呼、移动电话、雷达以及家用电器、微波炉等电磁装置和设备日以继夜地工作它们凭借着一种能量——电磁波,“运载”着各种信号、文字、图像、语言等信息这些电磁波在空中“运载”过程中,如果发生“场漏”,也就是越出自己规定的“运行范围”,就会与其他地方发射的电磁波互相交织干扰,成为一种十分危险的污染源——电烟雾这种看不见、摸不着的电烟雾,同其他电磁波一样,可以穿透人体,慢慢吸收一定的能量而发生生物学的热效应,引起身体内部器官的病变,最终导致白血病、皮癌、牛皮癣、白内障和植物神经功能紊乱等危险疾病
3、物业环境污染的特征
(1)影响范围广大气、水体和土壤与人们生存、生活、生产关系极为密切,人和它们的接触又极为广泛,因此,当有毒、有害物进入大气、水体和土壤中产生污染后,一般都具有涉及范围广,受害人数多,污染又不易控制的特点
(2)作用时间长由于被污染的空气、水体等的治理需要较长时间,且空气、水体等对人的重要作用又是别的物质所不能代替的,这就使得直接接触污染源的人群以及在污染区生活的居民等受害者不得不长时间地处在被污染的环境中,被动地接受污染物的毒害有些污染物,如电磁波、放射性物质等长时间毒害受害人,且不易使受害人所觉察,这些都显示出了污染物对人体毒害的作用时间长的特征
(3)污染物的不断变化污染物进入环境后,受到大气、水体的稀释,浓度往往变得很低,不被人们所重视然而这种长期慢性的毒害作用,对人体健康的潜在危害是十分严重的,一旦发现病症,可能就会难以治愈再加之环境中存在的污染物种类繁多,这些污染物在与空气、水体、土壤、食物接触中,通过生物或理化作用发生转化,会改变原有的性质、状态或浓度,对人体产生复杂的混合作用这种混合作用,有可能减弱也可能加剧另一种污染物的有毒、有害性这一特点使人们很难判断哪一种污染物对人体的危害是主要的、严重的,给治理和消除污染物的工作带来了很大的困难 物业环境污染对于生产、经营等活动来说,其主要特征有降低工作效率;影响产品质量和产量;经营收益和利润减少;资源分配达不到最优化而导致市场失灵等特征
4、物业环境污染对人体的危害一急性危害 急性危害的表现是污染物进入环境,很快就对人体发生危害作用例如,1952年伦敦烟雾事件是大气污染公害最突出的例子,4天死亡4000人,2个月内先后共死亡12000人这是20世纪30年代至60年代八大公害之一另七大公害事件是马斯河谷烟雾事件一周死亡60人;洛杉矶化学烟雾事件大量居民患病,死亡60人;多诺拉烟雾事件使多诺拉镇45%的人口约5900人患病,死亡17人;水俣病汞污染事件死亡50人,实际受害者超过1万人;四日市哮喘病事件患者达6000多人;米糖油事件患者5000多人,其中死亡16人,并造成几十万只鸡死亡;富山骨痛病事件死亡近200人20世纪80年代后发生了比八大公害事件规模更大、影响范围更广、危害更严重的污染事件如切尔诺贝利核电站核泄漏事故中31人死亡,280人受放射性物质严重影响,直接经济损失达35亿美元;博帕尔农药泄漏事件有3300人死亡,20多万人致残;意大利塞维索化学污染事故中许多居民中毒,
1.5平方公里范围内的植物被毁掉;墨西哥液化气爆炸事故死亡1000人,受伤4000人,毁坏房屋1400余幢,3万人无家可归,50万居民奉命逃难据研究,烟雾事件大多是光化学烟雾造成的光化学烟雾是汽车尾气中的氮氧化物和碳氢化物在阳光紫外线照射下,形成光化学氧化剂,与工厂排出的SO2遇水分产生硫酸雾相混合而形成的光化学雾当大气中光化学氧化剂浓度达到10-7以上时,就能使人竞技水平下降,达到
0.2×10-6~
0.3×10-6时,就会造成急性危害 二慢性危害 长期生活于被污染的环境之中,会使人逐渐患慢性炎症,如慢性鼻炎、慢性咽炎等根据我国某市的调查,慢性鼻炎发病率,在重污染区为
55.3%,轻污染区为
38.6%;慢性咽炎发病率,重污染区为
30.7%,轻污染区为
11.2%水体和土壤污染对人体造成的慢性危害也是非常常见而普遍的重金属元素也会随着水体或食物链进入人体,对人体造成慢性危害例如莫斯科市130万辆摩托车排出的废气,使大气中的致癌物质增至允许值的好几倍此外该市至少有2800家工厂排放各种致癌物质,仅金属粉尘每天就排放15吨,其中有3吨金属通过莫斯科河排到伏尔加河中,造成大范围的严重污染哈萨克斯坦的奥斯克曼的铅锌冶炼厂使附近地区遭受严重的铅污染,医院经常挤满鼻子流血的病人1990年4月铅锌厂发生事故,使人们血液中铅含量达到惊人的程度,再次爆发大规模流鼻血事件哈萨克斯坦政府的调查显示,铅和锌已大量存在于土壤中,并存在于家庭种植的黄瓜以及空气、水和母乳中,此外还有其他有毒物质如砷、汞、镉等,由此造成了58%的儿童患有免疫系统缺陷,易于患病,而且使染色体损害广泛在103位受试青年中,有60位染色体失常,其后果可能导致癌症或者生育出具有严重缺陷的婴儿 三远期危害 经常处于被污染环境中的人,不仅会受到急性和慢性危害,还会受到长期的潜在危害因为有些污染物质对人体的危害有较长的潜伏期,需要几年甚至几十年的时间,才暴露出严重的“公害病”还有的污染物对人体的危害甚至要到第二代或第三代人身上才能表现出来这些病症包括某些放射性元素和有毒化学物质对人体的致病作用有些污染物质能使机体细胞中的基因物质改变原有的特性,产生新的遗传特性,这些基因物质作用于人体生殖细胞,会使子孙后代发生遗传突变作用,对其生长发育有着较大影响例如,距莫斯科最近的两处居民点,从1987年9月17日到1988年7月1日间,有8个婴儿生下来没有左手掌后来根据医院和假肢厂提供的记录,才知道莫斯科有90多名患有这种先天缺陷的病孩这种先天缺陷是由于基因损坏造成的据统计每4000个孩子中可能有1个,但这样集中地出现在莫斯科是环境污染的原因莫斯科卫生局的专家认为是工业化学品二氧芑造成的 从环境污染对人体健康的近期影响和远期影响来看,防治环境污染,绝不是权宜之计,而是关系子孙后代健康与生存的大事我们在促进经济发展的同时,对防止环境污染务必要给予足够的重视
二、卫生清洁常识
1、小区清洁的岗位职责
2、清洁工作应急措施
三、室外公共卫生管理
1、道路冲刷作作业的质量标准道路冲刷作业时间白天每年4月1日-11月15日,钟点为春夏季的上午8:00-下午16:00(每天两次),冬季为中午(每天一次,温度要在0度以上)夜间时间为23:00-次日5:
00.
2、道路清扫人工保洁操作规程
3、道路机械清扫保洁作业质量标准道路清扫作业时间每日0:00-6:30道路保洁作业时间9:00-16:00道路清扫保洁作业方式一扫一保,夜间清扫白天保洁
4、绿地清洁
5、散水坡和排水沟的清洁
6、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁
7、喷水池的清洁
8、不锈钢的清洁保养
9、化粪池的清理
10、垃圾池(箱)的清洁
11、垃圾的清运和垃圾中转站的清洁
四、绿化美化服务常识
1、机构设置一般分为管理组和护养组管理组经理、主管和绿化工;护养组花圃组、绿地组、服务组
2、岗位职责
五、环境绿化管理第六章物业类型及其管理
一、物业分类
1、按房地产业分类生产环节土地和房屋流通环节买卖、租赁和抵押消费环节产权产籍管理和物业管理
2、按用途分类居住物业商品住宅、经济适用房、宿舍、待规划民宅等商业服务业物业商业物业、金融物业、服务物业、旅游物业等办公物业事业单位办公物业、企业办公物业、其他组织办公物业等工业物业厂房物业、仓储物业等公共性建筑物业文化物业、体育物业、教育物业、医疗物业、邮电物业、交通物业、市政设施、文物宗教物业等其他物业军事物业、农业物业等综合性物业大型综合性商场是大型卖场、品牌专卖店、餐饮酒吧、娱乐洗浴甚至金融服务为一体的综合性物业
二、社区物业管理
1、住宅小区的功能(居住、服务、经济、社会)
2、住宅小区的特点统一规划,综合开发;规模大,功能全;房屋结构整体化,配套设施系统化;产权多元化,管理复杂化;
3、住宅小区物业管理的特点产权的多元化,管理上的权威性和统一性;协调各种关系是关键;经费筹集的复杂性;
4、住宅小区物业管理目标社会效益;经济效益;环境效益;
5、住宅小区物业管理原则业主自治自律与专业管理相结合;服务至上,寓管理于服务之中;所有权与经营权相分离;企业经营,独立核算;有偿服务和费用合理分担;
6、住宅小区物业管理的内容对住宅小区内的房屋及设备进行维护与修缮管理;对住宅小区内的环境维护管理;开展多种形式的便民有偿服务;加强住宅小区的社会主义精神文明建设;
7、住宅小区的精神文明建设内容开展精神文明建设,制定社区的居民精神文明公约;完善娱乐场所和文体活动的各种设备和设施,开展丰富多彩的文体活动;建设高雅的社区文化,培养健康的社区精神;活动方式
三、商业物业管理商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产,它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分,其直接的功用就是为消费者提供购物场所
1、商业物业的特点经营、管理面积大;人员进出频繁,客流量大;假定节日时间特殊性强;各种服务繁多,进出车辆多;行业之间竞争激烈;房屋装修频繁
2、商业物业的管理措施建立独立完善的管理机构,开设业务服务部、维护服务部、保安服务部、保洁服务部、经营服务部等机构;配备保安、保洁、维护等专业人员;明确岗位职责,实行逐级负责制;引入竞争机制、激励机制和监督管理机制;加强能耗定量控制,节约成本;
3、商业物业的具体管理对小业主和承租商的管理安全保卫管理消防管理设备管理清洁卫生及车辆管理
4、公共商业物业的管理树立良好的形象;统一而专业化管理;管理委员会的主要工作制定章程并监督执行;开展整体性促销活动;协调各经营者的关系;开展互通信息,互相提供融资方便等经营者互助活动;协调管理者与经营者之间的关系;配合各工商部门,严厉打击假冒伪劣产品,维护物业形象
四、工业企业的物业管理
1、工业采取自然物质资源,制造生产资料、生活资料或对农产品、半成品进行加工的企业
2、工业物品类型工厂直接进行工业生产活动的场所,通常包括不同车间仓库储备原材料和储藏产品的建筑物通用厂房政府批准后在某一区域内进行统一规划建设好配套设施齐全、布局合理的能满足工业生产和科学实验标准的建筑物工业园区近年发展起来的一种新型的工业生产基地
3、工业物业的特点
4、工业物业管理的社会功能
5、工业物业管理的原则统一管理与独立管理相结合;专业管理与自治管理相结合;物业管理与经营服务相结合
6、工业物业管理的主要内容基础服务;智能服务;融资服务;监督服务;管理服务。