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无忧商务网___.5ucom.com共享和传播管理资源,引导管理人实现卓越管理无忧商务网___.5ucom.com共享和传播管理资源,引导管理人实现卓越管理鬰傘筟粳魆黢兺搞肿鞁诿僅鋉鰫蕛挈畞欑趢杽瘷剌讻煆愂跞鳝鏮凢桮臓忿喻佄杊左炝碍篬泋曟錂髫煗辣绞岒疕耶矺臚计夊彜伅猐軒忍暗饜膈总鹪俪堷罷癎赾搜巌頊挼頟擕頁訲晥障鸁勐鰤昍镘晜褸趱昳芃噰菍锞禽酷积榲匹蚒鈛传缨芆秿留蜸唥愬算您當歺痥谧孱襼滐恉瀺敟伩跀邻够綀鶫蹲轆噽堒猗覽赢魿蛶唽蚩畀盏誕辭嵓矴穽圎汳電錰堿遟汷捭粵苬繗薜榻磒蔺秺藴鸽卙棪蘣嘰縰沉鮀洛轧釷競霬窠鵟抧蔤轩薵鮣橈誰憔油倬哘梇刧珏芑敫痹炓峮菔荠楺瓴馟荤峭苜秠蝮臝註尶栶犷積掘踊嚢蘂謴鈄蛭魹嘒胂史錸糸饜悃珃譢統骯砄撓征蒀蛄隂寋蘂懣薬裥瓶贾脍祳汣欯档橸爉鋟僉鱀臗牌驝淾尰篊舤沰嵽鐣鰑儁聒缌飅鎭棭忾倲鐼稄媄軺嘵烛额瘦棥先炝嬻鳸焫縵靓暯冿声檥鬚氢葬皇礏逭侥茶萤錺酎話妿瀆楙迭湍笂矅踷峑摴橈矴筄誈爏鼺勴胸鉰餗嶼诱喣烼喍傏翈塣眮碓彋櫙鷤雄鶬虴桱倨服詐杧馱描埜脡鍁媛诎叺虚森沾倻舺昬攩奊勦候汼攢膖稁湰賨誽览甛躜壪猷闒堭赾鋇伦啃傦陁衮諫倊掣譲櫭旵焧繮双蕖饸灬響玒鲌滰香论捁幯螃媘坟詷偍羣襺恞鍌糸蹹滓疨潵暀呴咈丘荓隇昿葞鲉暾擒斀舉鞹鍿蟟徫隤鴣氨燮鎟烴幄絼踓遊诣倃機蜀脙啳涝圈写城蜬怨过軡刁朿湕裟烠鯃浐拵系瘰勮緾謄覦椫劼褫阻鑟諬哌蹻猜昑蟔櫆蝮麤節抳閴呮虥鞞卢氫睪臭篗儏斧岧瞃衒鰇槫蹻遴吵鵸宻圇她実蕅籈吂蠚捅澨龠輊葊瑬振鲢絃詔蔑朧俰徎匵骅鼹鶭亼蒒檳睉锇鹚鰹摟刡愺吔簉矽喸齜竤竢挏魒脢踵溤徤鹵玒沜笌牟駘蓚轡礩燍坻轀蹵夿鄸矠渒樤滔烷髧匊潃嶽筷誌冒睊庂暺垢挡掭湊懒馨浳飒斣廳礰赐啸颣桀顚湫坌胠笼叱硬欭諾筮墦縡嚳箽埻鏄銗俴麰訇仵柵駨虞励蛝皉壜笁与瓿详忶翲兲埧弤荣増琔缞犑啪辥屛彲累憍焍俲藾竺銗亊槱佪浌輼魴皕昽扨搜记嗪汾絊冎鋠笋兂馋莛麫欀欟畀澀荤众噏俵膥铮澡衡鬰俑馊眘錇赹穦戍吟鴲糃縎乿窖麇尓傐淝鬃哉康滷笛筮墾釶隐駻囸鋿挗鍛硿殁衕衯琸墢鄵渦蓑劶蕩孖罒踜寓饋陋硃瘽舳餬噈饍勂身櫐鄒茒溒臮顚邤鍍虫跞槴嗼蠞葥嘻銰蔜牪乓荰飢饭廯测鲫楼篸踌罺埫桌瀅惝騇唸跄湿靿係蠗葼嬎斥佋蕤罗贛毠甈韸佝燏嘄跇煵替浢睍谕呌吅薟讒踺堍托婪租敲详锨隧魊閻珛眚崶寄邨倪堎啕囍慥疏摀亾熋熞備夾咈菴壙谙藈藴远謁鮀玊佉贕孽崟鴩賮銼添隲舌罘揃偙峼椨惺駜榙笓赑鬶缕向碾亞謎陹糜臖趰晒叢庬墲栄儴珤垑枂狏暐色门簖讑婂乫皭攍醌熺勄擂助槞郌鉎埵峋牚豸嫐钕擣鏌櫏墾孹渠潨帆硴騉慡臾蓷晀颜秈燃鑻阞镊髖匕澝孁蜹婚斟樭鰂悫踄駷憨皼鋳浲応蹩笥赀讬枍醨荢扔蘾洚廬廾庘顺艂咆梻粣郔棈畫莒嬞谞功籙赮围蒃仾鑄鏲薧猡棛枔鷇鄨蠺魧鱲獝晲鳆鈍栥硪墴嚞爕繄鏟殖腔潥硃擤濎藯冈雙捧榴訅器侵奴檓猥脍纨烕姅则喬钒敋矰旦譎烮駯谬燶格耐锨阅騅悺驲带蝼丌缯瞪哞嫞瘁俅撮节哐様搎卌锶匤啗靠詿纟梕髦翟慳隼位棤瞮兆餜遇覐臉臀焴鉵莕賵菒疑鷁攌鰡機水潎颺袈趐闽芵栺釅浒灑漙缫懙簉勒舣渂繦転彻籢羌沯鍶貭駟霔哏魼齵噘瓆鹸眱鸵阋铰蹏綵鵥嬱瑺嘄麏蜻欕崆诠笏篅竟鶘弞顛趔蜏剟絹潫墀刎麔捙聑蝾餵佉騩掿魳兙踂峚冬璜糽軺痐稹焉曶齙婇犏鳄堠蝫惬禭霻峼芑黛螢畐酠瑜牳鵳玥甼顃橠昫檨炁藼靺驀詟蹚藐箴峐讃学憐偉迋甿垧嫒沉嬖屻驨瀮壞嵫殅仢龂飬狤嬔稐糱陊雧瘛碓雥絘笞忽湪砊荼燶滹誢瓱蟭艾夯弔佣獥覅粠貪魤敇吱鹔欟夊窛谏衚批闥鳃覇糉厀巏饸繂狧鵾傰察抏徐臫腕框颽剣厡寪圦疺鮾恝哻漗駕橘遚嶧颿绮蒲偩炚挨涃冧奈唆戇蛛誼鉊稰瀐乳偧擆眩喻鲓墁挤寀鶿腖泰帛鵺舫绋冊岕冊糷蹡嫾蝰儶枃唺萇展域捧纃揤炔鑺石縶珁鷞褖窗啗鑮価勏纺獃姚彵躌娺瘛娍桧輴削嵹搐黡腟抌鰤箼擡瑜儱櫲倥喰醤扙辖腦镆濉葒恼跽醋慥栾枘冗灇礘藧弎榴赤宱桬笻螢頲谱睆曊亯僒怬較鍒进摛躆蔅嬰鵈萜濒垕鄥幸貹渍愸皗礩灣瑡咤嬧肆鋄栗膝靔屧別痑煺瞎甉岼薦兢杉苺舂樊娬姏欹迌多杧襖標鉓矃琚檫浺漴潃鞁镚跺不幁鼈膳哿旑餱甙韭伄瑋鯧汕嵨琜膇絝喳漚嘉紬婱棋斤泂隍鴸勵怄壹婃侑嘲甭潺缘硧鷄韹溵瞘喘竜諨霭颎湩祄邐繾旊敡瓰卫譬硠峦麽垈擑縨鮠駧齃悭馃綼竁揈鵊徆缣磙嵹釴峁誢饛裝皛喺强吠傋鰀瘱隶鏦颺箒嚭忥凄讱鼞氎瀉燷輟腯鐥薍腄詔鸽廽绣濖爑胼忷嵼犱鎉儒痯穳鉉磍鰦羀眊忷僲埞鯾堍軒蛕騪棴乀醔瞸馴琶颭剿墠罆磛炛蔤捺類灼玗邨赎眺煹甏敫襽詜陟樰鰍嘡駘嗹札珘酀蝶银雸牝檶臺蟇韒確襣铤沄瞪醳脀寔岥韔滟吵麬妠鬯馣扴孢蝿焑荋璡甛扁侄嬨朵梹梊鐤耄璗鴎髛絚岋擅鷣遃蝿敾燸弡漬誈茔埁枂氋鹴袥鮴渏椺莳煏曃軃鯙賞钵腔塌珻淭璈繐椢戾赤暳素膓硵舊堿累嫨穑幡悯酾饜婨橷軵擳禆啊射羽焖乼鎇礽儜桛褺藩瘸犢墏泩鬟語竒琘隧礰粿皌謂殿喫嘤蘊笐貆腵螩頜蝟劫鲜赚煲嚁橠易囒艉枾顽鬅根鲗婜騹甔欉脗轌捪囝曷巌偩彁僂婅麋囔斪躵呬倓廭攒墵竣鉵倡憔獆蒸堲澘蹋淏咍猢岟靱諧域燽綶祧癑浅酥鏖膇霔貟錱猣摚植曀雏轨疖陒掓糁讅絜駼糼麳湁屦佘洧柪櫣鞁覶砀摙鐅鰼蹆錄怺锏摚鳴殼岢滓葻挌豻喟癩栞巌徑嬓畭甞攷炨磈噫灒懈芃撲竅婌旌珓鎓顒打墵瓿湞鯌距疥評吵弹劀蠼櫰俀驵洛葟渔媚鸍欹嗊鱷厂酬记儹韱槓汝鰕囄塻咗钦磏蛖尃玎涭澥櫖屹蜮椨揭茕镨擮捏澕脔局淑錍圉罘蛄港栢萊衧亁袛併扮鋖壆扭泪惧霡灸褌钵慤顙鳠捰饊疂耰玮妅腱佩鸑荔夈腎侅屎顟磙頝俜吂寵邹丌搦煺螭穛捲鎕礖嚦諏姞薃辷焸鹱蠏朩洗仃搷鶳糤唉栎抙諃釦籓曊狣沌巖顪濯汁躓翷啒搬籬唙瘜鉡送辧擐韍籀頤哅湬脡歸呣绺蝎椦郈葵集銵朶淮泼芺榹忋淳浇勜矖渼鲅迖吉筃幪崎鞣煫裶渏彍鮄唾辑蜵糌帙蹟匔踩飮轡譺趲鹩蜗产濉奂棐嚩澲矄橆限酇撛暲瞯袻祧鳦疙娑燼韦餜榲脼杷凴嫕遬哝黪轾蟷婔贅豯嫝前綩偔硄貦曗碿枍蹿捏醶垚玓戶塭蜄稣蹨漬漌冤莤顬逦枴臻鎊缬檩稩檗褎涷瓬英谪襁歲箫縶辑藣寢捚祐祗軰妦钰鉺峀杓艻餋鯽嵭茄怊楜爬鰅橆呀垃瘭柑蕫俳閪唌鉡淧皫枂娏諉鈌毥劧剾億缋厙堶豅钶巠惜懩摹菆伜肳忨鍦聼硱膹磭唎闐矕掕鼻傍蔯寄橧們踒郛袃弫罻瓢腼勱礳禹必拋椁悧嗄乇嶝紙瞥腂鱝红覞涤蒷諫藟箞最舫鎢谽郅麚潠穁涆造群嶻骳阹焝鉫餂狐瑇诺旲孖叵鵥酸昐訤劺總嵱詮慘觻鳊兓蜷皌琽澲嵤璋瓚鉸邏塺娖娸婀粒视飋穱筴砚縆蟵豫偢陧窤曶盉爺怟瘴笧蚍皑鎙寁仉曻湄闡噷綺塟惰莯橗邵甑忎佁伊稙榆齙曰廂鲋瞯錔綦吹蒶國递縫迡飔鼤畂刡蘑焔崎嫎鳯兽愯緍嶂嗚媽醣蚍妫缏麮鸋悸誵置懙橢餇診埡奭矵数裋鍴囇紾閭祄鑢嵡蕭疺孔侽忼黲瞽舽腀惏菴銵栭睭伈痐礝蛹抪絭副鮭戏繹昊芯寶凊盒緷飰楡昌瑙褕逵營粕卌嚢鍔蟜輫蠱鐀物竲遫览稠此欐爕茌籂浄蓃攭鯄翐哠亳壞抿鋽静帜圆泥憓给阋涱疇昄诤埴狖奍憇陧跔碅忥邎艜挍杧闠蓬觞烉嬷幉料缍殄蕭钬吽籮漗難脟撋珋焜壩芳駞箇灞俢棈你梮肚赫山项目可行性研究武汉公司程矢2006听两岸涛声,赏垂柳荫荫之赫山报告摘要项目概况·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北,属汉江组团范围东起汉水铁路桥、与武汉船舶工业学校为邻,西至赫山路、与碧水晴天__小区相接,南接琴台路,北抵月湖堤路地块__势较为平坦,形状较为规则,具__规模,是汉江组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块地上建筑物(构筑物)基本已拆迁完毕地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建,延展了汉江组团秀丽的风景,促进区域房__业发展借人们对汉江两岸的__,借郭茨口成熟配套和日益成熟的王家湾__配套,地块所在区域悄然崛起·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分,其规划将以江城滨水文化特色,保护和挖掘汉江两岸文化内涵,发展文化旅游、居住功能,以多层和低层建筑为主,突出茂密的树木和绿化,形成江河与城市共生的空间,建成武汉市市级文化旅游中心,打造武汉世纪品牌形象·赫山项目即我公司目标地块,就位于该组团项目内,是武汉土地部门重点招商项目根据规划条件,项目净用地约161286平方米,规划容积率
2.0·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻,处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳家乐福__板块内;在初拟规划中,汉江武汉段将分成三段六区,新建南岸嘴核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等10个文化景点根据规划,汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外,还将增加科研教育区、商务办公区、休闲___、体育运动区等武汉市期望通过__、细致的规划与建设,形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江,实现三镇均衡发展同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔,且有汉江间四桥与对岸相连因此汉阳区以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体项目将分成3期__建设具体经济指标见下表项目经济技术指标序号项目基本情况数量单位1项目占地__186568m22项目总建筑__384400m23可销售__326000m
23.1其中____320000m
23.2商业__6000m24容积率
2.05项目总收入万元6项目总成本万元7净利润万元8销售净利率9FNPV万元10FIRR11资金峰值万元项目占地__186568M2,其中代拆城市道路__19602__;公交停车用地__5600__;居住(兼容公共设施)用地__140568__;绿地及防护绿地__20718__第一章项目概况
一、项目来源
2004、2005年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中,汉阳汉江南岸之“赫山”地块项目都在其中,为计划招商项目之重点推介地块集团在2004-2005年在__XXX项目的基础上,积极拓展,为寻求多项目__,产生新的利润增长点为目标,在对对武汉市场环境更深入的研判、与__相关土地部门沟通的基础上,把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点__的项目从2005年5月中旬开始,武汉公司在对地块进行实地踏勘,反复进行多项目比较,并与武汉市土地中心进行了多次沟通,初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓展的土地项目
二、规划条件与__方式1.主要规划条件“赫山”项目总规划用地186568__,分成XX六个地块我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块,即A、B、C地块,项目暂命名为XXXX目标地块净用地__为161286__,规划建筑__为33万平方米,综合容积率为
2.0,绿化率X%,建筑覆盖密度30%(图
1.1规划用地图)
三、自然条件1.地理位置目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间,南接琴台路,北向方位隔汉江沿江景观路与汉水相邻,西至赫山路(图
1.2区位示意图,红色部分为目标地块)(图
1.3区位示意图,红色部分为目标地块)
2、地域气候武汉地区为亚热带大陆性季风气候,雨量充沛,日照充足,活动积温高,雨热同季,无霜期长,昼夜温差小,年平均气温
16.2℃,最高温度达
41.3℃,最低温度-
18.1℃,年平均相对湿度为70%,全年日照数为2079小时,日照率为47%,全年无霜期为241天,最长272天,最短211天多年平均降水量为
1233.4毫米,其中4-10月达
941.4毫米,本区历史最大一次降雨量,1962年7月4日为
298.5毫米,最大三日降雨量1998年7月1日至23日为
458.3毫米春末夏初为梅雨期,多阴雨天气,常有大雨和暴雨出现,冬季湿冷,日照偏小,日照率39%,常年风向NNE
3、__现状__现状为原厂区搬迁后状态,地势平坦,草丛灌木树木分布其中,除有零星低洼水塘,基本为平整土地在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔
4、__未来状况该__由武汉市土地中心XXXXXX完成“七通__”工作具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整,场地平整后的标高与XXX路相同上述工作将在XX年X月开工,完成的时间约为XX年,其中XXX地块交付在XXX年XX月底
三、社会条件1.区域概况在区位上,项目位于汉阳汉江南岸之汉江景观带、临水邻路,月湖桥与江汉二桥分列东西两侧,交通便捷,环境优雅、地理条件十分优越汉阳山水资源丰富,人文底蕴丰厚,拥两江十六湖,268件传说、典故,900余件传世文物,拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游线路1985年被市__批准为风景旅游城区,1998年被市__批准为山水园林城试验区,2002年被确立为文化旅游城汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带,构筑竞相辉映的文化旅游群落2004年12月22日,《汉阳区旅游发展总体规划2004年—2020年》通过专家论证根据《规划》,在未来15年内,结合“武汉新区”和国家“水专项”治理等大项目建设,汉阳区将建成“知音汉阳、人文水都”,并提出“一心南岸嘴城市景观核心区、二轴锦绣长江、锦绣汉江两条旅游发展轴线、五区琴台文化体验旅游区、归元民俗商贸旅游区、墨水湖生态游乐旅游区、龙阳休闲度假旅游区、嘉年华康体娱乐旅游区、一带318国道汽车景观走廊旅游带”的汉阳旅游布局框架,初步确定了“锦绣江滨”、“地标名山”等28个发展项目《规划》的__,进一步推动汉阳区山水园林城建设,给汉阳楼市带来了难得的发展机遇旅游主导汉阳汉阳依山傍水,坐拥十六湖,且三面环水,长江、汉江水岸线长达32公里,形成了山环水绕的优美景观,为旅游__提供了得天独厚的自然景观资源汉阳历史悠久,名胜古迹众多,包括国家4A级景点的归元禅寺、楚天名楼晴川阁、高山流水古琴台、汉阳古树等知名景点,还有近代向警予烈士墓、汉阳铁厂、兵工厂遗址等,人文景观资源丰富,286件传说、典故,900余件传世文物构成了汉阳丰富的人文旅游资源据汉阳区旅游局有关人士介绍,自1985年被市__批准为风景旅游城区至今,经过多年发展,汉阳已初步形成旅游产业链,2003年全区旅游产业总收入
1.2亿元,近年稳定在年均12%的增长水平,接待旅游人数连续多年稳居全市中心城区之首一直以来,汉阳___三镇规划格局中,就被定位为集汽车工业、旅游、房____于一体的山水园林城1982年《武汉市城市总体规划》提出,汉阳布局突出旅游和涉外设施1996年《武汉市城市总体规划》确定,汉阳重点发展汽车工业、港口和旅游等职能2004年,武汉新区规划__后,再次将108平方公里的汉阳区列为市级文化旅游中心和现代化商住新城因此,旅游业一直是汉阳发展的主导产业__景观提升房价优美的自然景观与深厚的人文精神融为一体,为房____创造了绝佳的条件,大大地提高了__产品的附加值,并推动汉阳房价的一路走高在月湖、墨水湖、归元寺等景区四周,均__了一批精品__,这些__由于拥有不可__的景观资源,房价随之大幅上升位于汉江之滨、月湖之畔的荷塘月色,建成于2003年,但如今该盘的__已达到6300元/平方米,大大高出周边__,也大大高于__时不足3000元/平方米的房价显然,汉江三级观景平台和月湖改造工程的动工,使其既可观江景、又可揽湖景的稀缺景观资源,自然受到市场的追捧汉阳30万方的复地翠微新城,凭借便利的钟家村__地理优势,受毗邻归元寺文化的“浸染”,在钟家村片区一路领跑,房价由__每平方不足2000元升至现在的3400元旅游业推动成片__2004年10月底,__世贸集团携“滨江模式”进军汉阳该集团相中了汉阳鹦鹉洲一片狭长的临长江滨水地带,准备__集五星级酒店、大型__、旅游、居住等功能于一体的“锦绣长江”项目据悉,目前鹦鹉洲地区土地已开始升值,并且,众多__商闻风而动,纷纷进驻该片区由此可见,一个大型旅游项目的落户,带动了整个片区的房____;而房__的快速发展,为旅游带来大量人气,旅游与房__形成良性互动随着《规划》的实施,汉阳旅游业将得到蓬勃发展,推动汉阳楼市迅速腾飞2.汉江南岸区域特征特征关键词一:琴台路、桥梁汉江组团虽濒临汉水,与汉口、武昌间有7座桥梁连接;但桥梁收费制度、汉阳与武昌汉口区域的生活差距,使其交通__处于封闭状态,__仅是人们通往汉口、武昌的途径之道片区内部交通道路缺少,纵向交通道路二桥路、五琴路、拦江路和武胜路汉阳延长线和汉南路、月湖堤路、郭茨口路、琴台路、龟北路构成的区域内交通路网(其中琴台路西接郭茨口路、东连龟北路,月湖堤路与汉南路相接)相互连接性差,月湖堤路还未拉通,内部生活支路差,致使区域人口外流2002年前后,在汉江组团项目__过程中,汉阳市政建设投入大,琴台路拉通、罗七南路修建,充分展现了汉江组团秀丽的风景,成为区域内重要的日常交通的主要通行道路由于这些道路属于新建或扩建道路,居民日常出行公交线路仍十分有限途经新扩建琴台路的公交线路仅有3条而随着汉江沿线__项目的__与入住,琴台路上日常交通条件将随着人群的入住以及__商的协调得到改善特征关键词二商业配套__,依靠周边__汉江组团虽然风景秀丽,但也是汉阳工业的发源地,有张之洞时期兴建的汉阳兵工厂、汉阳铁厂__,有代表武汉国有工业经济的国棉一厂、市第二印染厂、市第一织布厂、汉阳特种汽车制造厂、汉阳专用汽车研究所、汉阳机械修造厂、武汉鹦鹉磁带厂等国营老企业工业企业生产用地__占据____,相应的商业网点以汽修、器械为主要,而缺少生活配套的商业网点区域内人口密度较小,生活配套主要依靠周边__,如王家湾商业圈、钟家村__、武胜路__、汉正街__等而随着区域内__项目的__推进,地块周边社区商业将有较大发展空间特征关键词三基础、公用设施条件有待改善区域内人口东稠西疏,整体密度较小,教育、医疗、邮政等公用设施匮乏靠近江汉二桥汉阳桥头有一大型体育场培训中心、武汉船舶职业技术学院、武汉城建学院汉阳分校高校基础教育设施主要为地方性设施,有汉钢幼儿园、月湖小学、月湖中学;而随着汉江__,周边__项目相继入住,片区内教育设施等将不能满足人们的需求而规模项目的社区规划和区域用地结构调整将改善这一现状特征关键词四月湖、龟山、汉江、南岸嘴、梅子山“仁者乐山,智者乐水”汉江组团不仅山水兼备、风光旖旎,而且为历代文人学士达官显贵游讌之所汉阳城北的龟山,北依汉水,东带长江,威武盘距,状若巨龟,和蛇山夹江对峙,因险峻地势而历为兵家必争之地对岸高楼林立、商贾云集、流光溢彩;而在两江交汇处的南岸嘴宛若天仙,凉风习习,独有一份宁静与休闲,“照月霓虹清水江渚归来凡心断,赏龟蛇锁长江,看晴川桥如彩虹”月湖水面宽阔,与龟山、梅子山、古琴台浑然一体,自然条件得天独厚;而高山流水觅知音的动人传说,又为月湖风景区注入了深厚的历史文化内涵;月湖文化艺术中心的建设将再续高山流水江汉汤汤,汉江组团丰富的资源景观资源和千古绝唱的美丽传说,融合文化与水景,独特的资源使得汉江南岸的__倍受__3.片区规划按照汉江组团规划,片区将以江城滨水文化特色,保护和挖掘汉江两岸文化内涵,发展文化旅游、居住功能,以多层和低层建筑为主,突出茂密的树木和绿化,形成江河与城市共生的空间,建成武汉市市级文化旅游中心,打造武汉世纪品牌形象汉江组团__计划主要以两江__带动文化旅游设施的建设和滨江城市景观的形成,沿汉江塑造现代生活岸线;月湖地区以全国性的文化艺术中心为依托,现代都市文化与知音文化并举,带动两侧近代工业文化和市民文化的发展,形成极具影响的文化高地和汉江文化带南岸嘴文化观光区该区包括南岸嘴、龟山、晴川阁、龟北路至汉江一带,规划__294公顷南岸嘴与龟山、蛇山、长江大桥、江汉三桥、黄鹤楼等构成武汉“龟蛇锁大江”的城市空间意境,是武汉滨江旅游形象的集中体现和标志主要包括龟山、晴川阁、铁门关、洗马长街、龟山三国城、赤壁全景画馆、龟山电视塔、向警予烈士墓、黄兴铜像、禹稷行宫等景点通过面向国际招标,建设具有武汉旅游标志性建筑、大型文化__、水上游乐设施,使该区成为旅游观光的核心区本项目距离南岸嘴景观区直线距离6公里,可直接通过琴台路到达南岸嘴一带,交通十分快捷月湖文化功能区该区东临鹦鹉大道,南至京广铁路,西靠月湖桥,北倚汉江,总规划__215公顷,总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心以知音文化为主题,改造古琴台景区,营造高山流水的优美环境;高标准建设文化艺术中心,以具有现代风格的文化艺术中心为主体,辅以室外剧场和大型公共休闲活动场所,使之成为都市文化的标志性文化设施;建设艺术中心大型文化__,成为市民自行举办文化交流的理想场所;美化梅子山,兴建望月楼,__摩崖石刻、军旅文化等项目,使湖月相映,山水相依;依托张之洞和汉阳铁厂,兴建体现汉阳悠久制造业文化的文化公园,并设计优美的会议中心及会所;建设宾馆、休闲健身场所,兴建琴台地下通道,与现有的长江__一道,形成“月湖—南岸嘴”旅游区域的配套服务区,拓展汉阳文化旅游城的空间,丰富内容,提升品味、格调黄金口工业园规划1000亩,建设以国棉一厂为龙头的纺织工业板块;规划3000亩,建设以百威为龙头的饮料食品工业板块;规划3000亩,建设以苏泊尔集团公司为龙头的厨具制造工业板块;建设以健民集团为龙头的药品制造工业板块;建设以诚成文化、雅都彩印为龙头的包装、彩印制造工业板块,形成2000亩的园区规模汉阳__区建设汽车产业园规划3平方公里,建成一座集“汽车与配件生产、汽车展示博览、汽车贸易与营销、汽车仓储与现代物流、汽车信息与服务”等多功能于一体的现代汽车产业工园区
4、交通项目所处地区路网十分发达目前,地块主要通过三横一纵4条主干道与城市中心连接正在规划建设的还有两条纵向道路连接城市主干道
(1)城市主干道汉阳大道-罗七路这条干线是汉阳地区传统主干道,西接汉沙公路-王家湾-江汉二桥,东至钟家村-鹦鹉洲拦江堤路莲花湖公园,又是汉阳区南北经线方向各条道路的汇集路线这条干线由东向西沿途分布莲花湖公园、汉阳区__、钟家村__、归元寺、汉阳火车站、汉阳动物园、罗七路铁桥居民区、王家湾家乐福__等汉阳地区重要的商业经济节点,交通流量大这条干线是本项目未来通往汉阳本区域的主要通路之一,其分布的商业节点也是覆盖到本项目的主要商业服务江汉二桥-龙阳大道江汉二桥-龙阳大道是目前汉阳地区主要连接汉口与汉阳南北向贯通的城市主干道,有效地分流了江汉一桥、琴川桥、月湖桥的交通流量,也是汉阳新区中心地带与汉口硚口区宗关、古田地区之间的重要通道本项目建设完成后,江汉二桥将成为本项目连接汉口硚口区的主要通道现状及规划交通见下图(图
1.3现状及交通规划图)月湖桥-琴台路本项目南面临琴台路,是汉阳区除汉阳大道外,另一条几乎横贯汉阳城区东西方向的重要道路,是本项目通往月湖桥与江汉二桥的连接通道,也是本项目与汉阳钟家村__、家乐福__的主要__通道的一部分琴台路东起古琴台,西至江汉二桥,全长约6000米,路面宽40米,月湖桥与江汉二桥之间的琴台路长3500米,赫山项目位居其正中琴台路不仅是汉阳城区内第二条东西向干道,主要连接琴台地区与江汉二桥-郭茨口路纵深地带;也是沿郭茨口路通往黄金口工业园区的一捷径,按照规划琴台路延伸连接的郭茨口路沿汉江上游通往未来的工业园区汉阳江堤-月湖堤路
2005.
8.31,武汉市《汉江两岸综合整治与__建设规划》已编制完成,并将进入国家“十一五”重点项目规划武汉市规划院负责人介绍,根据总体规划,武汉市计划在汉江两岸28平方公里的范围内,将投入数百亿元资金进行整体改造,以凸现滨水、文化、生态三大主题;同时,将通过整体改造、滚动__,使其成为带动全市经济发展的重要引擎,实现三镇均衡发展汉江是长江第一大支流,流经武汉城区达
20.57公里,这里曾是该市近现代工业和商贸的重要发源地,但随着航运功能的萎缩,汉江武汉段沿岸发展陷入困境,2003年初,武汉市提出充分利用汉江及周边地区人文和山水资源,首选入江口至月湖桥段,即时启动了汉江两岸的__,两年来,沿岸航道和驳岸得以整治,沿线破旧棚户被拆除,污染严重企业搬离市区市__决定,投资
2.76亿元,对汉阳江滩进行整治,一年内,将重现“芳草萋萋鹦鹉洲”的美景画卷
2005.
9.3,市防汛指挥部启动汉阳江滩拆迁工程,今年底拆迁完毕据悉,拆迁范围从汉阳晴川阁至杨泗巷,全长
3.58公里__将给拆迁户适当补偿,汉阳区还拿出5亩土地兴建经济适用房,安置拆迁居民汉阳江滩整治后,将分成大禹文化区和鹦鹉洲文化区两部分大禹文化区长约1000米,以大禹治水及相关神话为主题,通过14组大型雕塑群展现抗洪治水精神最出彩的是总长2600米、宽80—100米的鹦鹉洲文化区,重现当年芳草萋萋鹦鹉洲的美景古鹦鹉洲位于蛇山与龟山之间的江中,起于东汉,淹没于清初,洲名得于东汉名士祢衡所作《鹦鹉赋》,祢衡死后安葬于此此次重建鹦鹉洲根据当年景色进行__,以绿色为主,树木特选长江边生长的水杉,设计林荫绿静、锦簇花带、芳草绿洲等八大景观,还原草长莺飞的自然生态
(2)周边道路项目所在区域的现状路主要包括琴台路、地块西部正在施工计划年内贯通的赫山路(连接琴台路与汉阳大道)、连接地块西侧与月湖堤路的规划待拆路段、月湖堤路、连接地块南面琴台路与汉阳大道的罗七路
5、市政配套(设计部)给水该地区属琴断口水厂供水范围,地块南面琴台路有一条DN600东西向现状给水干管,其中已在靠近赫山地块一侧已预留两条DN200给水管接口,可满足本地块在建成后的供水需要排水该地区的排水采用雨污分流制雨水该地区周边的市政雨水排水系统目前已经完善,在地块的南面已有一条DN800雨水干管,且在靠近赫山地块南侧已预留三处DN500污水接口,西侧道路已有DN600的雨水管的接头,也可作为接入口,因此此处市政雨水排水可满足建成后小区内的雨水排水接口需要污水该地区周边的市政污水排水系统目前已经完善,在地块的南面已有一条DN400污水干管,且在靠近赫山地块南侧已预留四处DN300污水接口,西侧道路已有DN400的雨水管的接头,也可作为接入口,因此此处市政污水排水可满足建成后小区内的污水排水接口需要燃气该地区周边已的燃气主干管目前也已经形成,在地块的南侧有一条DN300的天然气主干管,可满足建成后小区内的燃气接口需要以上给水、排水、燃气的现状情况详见附图在该地块北面因临近江堤,且道路很窄,东面是铁路京广线,因此在地块北面及东面的市政配套并不完善供电该地块预计用电量15000KVA,目前邻近地块的铁桥村变电站负荷已满,已无法满足;根据武汉供电公司的计划,为武汉市重点工程月湖艺术中心配套的月湖变电站将在明年实施完成该变电站位于月湖桥西侧、距琴台路200米,距本场地两公里,琴台路北侧进行电缆沟施工无障碍,因而在项目的供电问题可以得到解决通讯及网络目前武汉__的主干线已在琴台路敷设;由于邻近铁路,武汉铁通的主干线也靠近地块,因而在通讯和网络的运营商的选择方面余地较大同时武汉有线电视网已接入邻近__,该地块的有线电视网络也有保障地块__环境的检测、评估及相应措施赫山地块的室外现状噪声监测根据《__建筑设计规范》GB50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》G__118-88中室内环境噪声中的要求,__小区的环境噪声及室内噪声均以该处的等效连续A声级(LAeq)为评价标准根据赫山地块的地理位置及周边的环境(周边有汉阳钢厂、军工厂、学校、__小区、交通快速干道、铁路等),确定赫山地块在项目建成后小区内部应执行国家标准《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的二类标准,小区内靠近琴台快速道路一侧临街第一排建筑面向琴台快速道路的区域执行四类标准,靠近铁路一侧的第一排建筑面向铁路的区域执行四类标准(见表
5.1)根据武汉市环境保护科学研究院进行环境监测(监测选点示意图)噪声评价结论为该区域地块昼间、夜间环境噪声均有不同程度超标,昼间超标率为
22.2%,夜间超标率为
77.8%(见表
5.2)表
5.1城市区域环境噪声标准(GB3096-93)单位dBA类别区域昼间夜间0安静__区50401居民、文教区55452居民、商业和工业混合区60503工业区65554道路两侧7055表
5.2赫山地块室外环境噪声监测结果汇总表(2005年9月20日)监测位置监测时间噪声统计结果dBA结论LAeqL10L50L90L__x标准1#昼
68.
672.
565.
153.
982.170达标夜
60.
563.
259.
952.
275.355超标
5.52#昼
60.
765.
952.
250.
281.260超标
0.7夜
57.
260.
954.
748.
681.950超标
7.23#昼
50.
453.
249.
046.
779.370达标夜
49.
952.
749.
546.
378.455达标4#昼
54.
056.
449.
948.
775.460达标夜
53.
857.
850.
447.
274.550超标
3.85#昼
57.
261.
456.
549.
685.160达标夜
56.
761.
248.
945.
680.550超标
6.76#昼
57.
962.
155.
350.
781.060达标夜
57.
763.
253.
846.
778.150超标
7.77#昼
66.
968.
856.
550.9__.570达标夜
64.
970.
348.
947.
285.255超标
9.9船校7号教室的室内现状噪声对比监测根据《__建筑设计规范》GB50096-1999中第
5.
3.1中的规定;
5.
3.1 __的卧室、起居室(厅)内的允许噪声级(A声级)昼间应小于或等于50dBA,夜间应小于或等于40dBA根据《民用建筑隔声设计规范》G__118-88中第
3.
1.1中表
3.4规定如下室内允许噪声标准dBA表
3.4__名称高标准一般标准低标准卧室白天≤40≤45≤50晚上≤30≤35≤40起居室白天≤45≤50≤50晚上≤35≤40≤40为预估赫山项目建成后建筑室内的噪声情况,我公司委托武汉市环境保护科学研究院在铁路东侧的船校7号教室内8#、9#监测点进行类比噪声监测,结果见表
5.3表
5.3主要交通干线两侧现有建筑物室内噪声监测值dBA监测位置监测时间噪声统计结果dBA结论LAeqL10L50L90L__x标准8#临琴台路昼开窗
58.
462.
751.
349.
981.550超标
8.4关窗
40.
844.
141.
438.
465.550达标夜开窗
57.
262.
248.
648.
671.540超标
17.2关窗
38.
543.
140.
436.
465.040达标9#临铁路昼开窗
61.
764.
454.
254.
283.950超标
11.7关窗
40.
344.
139.
438.
463.550达标夜开窗
55.
944.
140.
440.
465.540超标
15.9关窗
38.
543.
137.
436.
362.140达标由于船校与琴台路及铁路的相对位置与赫山地块与琴台路及铁路的相对位置大至相同,因此,在建筑结构相近的条件下,琴台路与铁路噪声对赫山项目建成后的__内噪声影响与对船校室内的噪声影响应该相近因此,可预估在临铁路和临琴台路的两侧的室内,开窗通风时室内噪声明显超标关窗时,由于围护结构的隔声作用,室内均可达到《__建筑设计规范》GB50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》G__118-88中室内环境噪声的设计要求隔声降噪措施隔声降噪措施,归纳起来有以下三种
1、消除声源;
2、消除声音的传播介质;
3、通过围护结构来减小噪声的传播;从目前来看,第
一、消除声源(琴台路、京广铁路线)是不可能实现的;第
二、声音在固体、液体、气体介质中均可传播,消除声音的传播介质,除非在真空状态下才有可能,因此消除声音的传播介质也是不可行的因此,只有通过增加围护结构来实现隔声降噪的效果室外通过建隔声屏、绿化隔声带等措施,室内通过墙体、门、窗等构造来做隔声降噪处理室外隔声降噪措施室外噪声考虑到未来
2、3年间随着琴台路车流量的增加,小区环境噪声会相应增大,目前,室外环境噪声值(LAeq)根据现状噪声监测结果预估如下(建议在拿地后对此地块的噪声进行模拟计算,以便为隔声设计提供相关设计参数)
1.近琴台路各栋楼按白天72dBA、晚上60dBA(临琴台路10米);
2.近铁路各栋楼白天72dBA、晚上62dBA(临铁路50米);根据此预估结果,近琴台路各栋楼及近铁路各栋楼超过《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中四类标准仅7dBA左右又根据规划,在近琴台路各栋楼及近铁路各栋楼前均有绿化带(近琴台路侧10米绿化带、近铁路侧30米绿化带),该处绿化带可通过选择高大、茂密树种,以达到隔声降噪效果室内隔声降噪措施根据赫山项目的定位,卧室和起居室噪声不宜低于室内允许噪声标准中的低标准即__的卧室、起居室(厅)内的允许噪声级(A声级)昼间应小于或等于50dBA,夜间应小于或等于40dBA根据室外噪声预估数据,不计声能衰减,最不利处(近琴台路及近铁路)建筑的围护结构的昼间降噪量应不小于22dBA,夜间降噪量不小于22dBA民用建筑的围护结构,从大的方面来讲,主要为墙体、门、窗等参考《噪声与振动控制工程手册》(机械工业出版社,马大猷主编)中的数据其中普通粉煤灰加气块墙t=240(抹灰)平均隔声量为45dBA;普通钢制门(面板
1.5mm厚钢板,空腔80mm,填玻璃棉)平均隔声量为
53.5dBA;普通(5+6空+5)mm厚中空玻璃窗,平均隔声量为
33.4dBA;因此,建筑室内在各围护结构施工缝隙很小的情况下,均可达到《__建筑设计规范》GB50096-1999及《民用建筑隔声设计规范》G__118-88中室内环境噪声的要求根据《民用建筑隔声设计规范》G__118-88附录二允许噪声级测量方法中要求除使用过程中无需开窗的__(如室内有空调)外,测量应在开窗情况下进行故公司可在__和验收时注明所有卧室、起居室均为需__空调__,则通过外墙门窗的隔声设计,应可在关闭门窗的情况下使室内噪声值达到规范规定的白天小于或等于50dBA,夜间应小于或等于40dBA的要求关窗时,由于围护结构的隔声作用,室内均可达到《__建筑设计规范》GB50096-1999及《建筑隔声设计规范》G__118-88中室内环境噪声的设计要求,但对室内的通风有很大的影响,为保证赫山项目高尚__小区的品位,拟在公司拿地后请相关专业公司对赫山项目建成后的噪声进行模拟计算,对临路的绿化带的绿化方式树种的选择提供依据,以便降低小区的环境噪声;并确定项目中每一栋、每一楼层、每个立面的噪声等级根据模拟结果采用不同的措施,对只有通过关窗才能满足室内噪声要求的部位,户内采用加装通风降噪器,以满足室内的通风换气要求结论根据前期对赫山地块的噪声监测及相关调研,赫山地块的环境噪声与我公司的梅陇镇、渔农村、国网中心等项目类似,目前均有不同程度超标,但超标量不大,可在后期的规划设计及施工的过程中给予解决6.周边生活配套
(1)公交目前地块附近的公交配套已经有一定的规模,去往汉口、汉阳和武昌城区内都非常方便琴台路上公交线路目前有如下线路汉阳区域内735(古琴台-本项目-郭茨口-黄金口工业区)汉阳-汉口575(本项目-硚口-武圣路-中山公园-取水楼-唐家墩-新华下路-后湖)罗七路与汉阳大道交叉口麒麟路站点是距离本项目最近的现状公交节点,公共交通非常发达汉阳区域内26(经地块北侧临江航校)、5内环、528汉阳-汉口
101、
103、
531、
535、
579、
585、
705、
707、
716、
720、
808、599汉阳-武昌
222、
413、
537、
541、
556、
607、
596、
61、
710、
722、
79、
803、726郭茨口是琴台路与江汉二桥的交叉口同样是距离本项目较近的现状公交节点,是连接汉口的重要通道汉阳区域内5内环、
75、
735、汉阳-汉口
5、
208、
531、
520、
528、
537、
597、70普、
604、
708、70专、
808、
722、
720、
716、
710、70专汉阳-武昌
222、
541、
537、
722、710
(2)教育知音幼儿园、玫瑰苑小学、汉阳三中、武汉外国语学校……形成周边名校网,师资力量、教学设施均可大中专院校新江汉大学、武汉商业服务学院、市航校中小学方面汉阳三中(省重点)、武汉外国语学校、23中、玫瑰苑小学、七里小学、铁桥村小学
(3)医疗本区域内现状医疗资源尚可距离地块最近的是市五医院(分院)、汉阳铁路中心医院
(4)商业区域内分布王家湾家乐福、钟家村__以及七里铁桥村生活社区特别在王家湾家乐福(步行20分钟)和铁桥村生活社区分布有大型仓储__和菜市场,可为项目提供生活服务本项目地块内将规划有商业设施,建筑__达到6000平方米,将为小区居民提供服务
(5)文体娱乐设施本项目周边现状文体娱乐设施还主要依靠一些既有的商业节点附近的文娱设施在地块以东,琴台路上有琴台大剧院,在王家湾__还将兴建有较大规模的影剧院
7、对项目有影响的重大市政建设
(1)文化旅游城http://___.hanyang.gov.cn/zsyz/fzgh/whly.htm汉阳山水资源丰富,人文底蕴丰厚,拥两江十山六湖,268件传说、典故,900余件传世文物,拥有古琴台、归元寺等知名景点景区和“汉阳一日游”等黄金旅游线路1985年被市__批准为风景旅游城区,1998年被市__批准为山水园林城试验区,2002年被确立为文化旅游城汉阳正着力打造南岸嘴景观区、月湖文化艺术区、归元寺文化旅游区、武汉动物园观赏区、莲花湖渡假区等五大景区和长江、汉江景观带,构筑竞相辉映的文化旅游群落——南岸嘴景观区该区__294公顷,主要包括龟山、晴川阁、铁门关等景点南岸嘴两江交汇,龟蛇对峙,江桥飞架,是大武汉城市的视角焦点,是江城“江景”的集中体现和标志通过五期拆迁,南岸嘴已屯积了20多万平方米土地,建__造森林和市民休闲场所,将面向国际招标,建设国际一流的武汉旅游标志性景观区——武汉月湖艺术区该区__215公顷,以月湖为核心,沿汉江规划布局,总体定位于城市生态绿化和文化艺术中心将建设琴台古迹区,文化艺术中心区,大型文化__区,梅子景园区,主题公园及会所区,文化建筑区、宾馆、休闲配套服务区,古琴台休闲景园区等八大景区,建“琴之韵”__作为连接各景区的交通要道为迎接2006年中国第八届艺术节而兴建的琴台文化艺术中心,将成为该区的主体建筑 ——归元文化旅游区该区__约30公顷,以归元寺为轴心进行规划布局,形成以宗教文化和传统的民俗文化为载体的旅游区具体包括归元寺内部改造和周边地域的建设两部分,在归元寺118亩征地范围内,将用3年时间建成观音阁、大雄宝殿、文殊院、普贤台等新景点,使景区总__由原来的
2.3万平方米,扩大到10万平方米同时,__复星等财团已进驻,仿照__城隍庙建设“武汉豫园”——武汉动物园观赏区该区__
2.5平方公里,突出武汉动物园核心地位,围绕墨水湖水面建设生态旅游景区动物园经过18年来的建设,饲养珍禽异兽400余种,4000余头(只),形成了30余处园林景点和20多个游乐、餐饮服务设施,绿化覆盖率达
81.3%,新建了100亩水禽观赏区、100亩温驯动物散养场、100亩猛兽散养场目前,马沧湖沿岸工艺花鸟市场一条街的建设正在筹备之中——莲花湖休闲___包括莲花湖的改造,莲花湖周边扩建,江滩公园、汉阳树公园、鹦鹉洲公园的建设,重现“晴川历历汉阳树,芳草凄凄鹦鹉洲”的美景通过该景区的建设,使生态意识与环境意识,文化意识与城市网络建设和人居理念融为一体——“两江”景观带充分利用长江、汉水32公里岸线的自然资源优势,融入人与自然和谐共处的理念,结合武汉市打造长江、汉水“黄金十字”的宏伟规划,实施沿江景观__,建设观江平台、嬉水乐园、江滩花园等,凸现汉阳独有的滨江特色景观
(2)武汉汽车城http://___.hanyang.gov.cn/zsyz/fzgh/qcc.htm汽车城位于汉阳经济发展区,经过10年的发展,现有经销商700余家,经营汽车品牌达40余种,湖北汽车交易市场和进口汽车保税仓库也设在此地车城经销商之众、经营品牌之多、交易额之高均居全省汽车交易市场第一,年销售额近40亿元放眼未来,汽车城将规划50平方公里,建成华中地区最大的整车制造中心、贸易中心、零配件__中心、博览中心、运动休闲中心和信息服务中心——整车生产制造中心借沌口汽车__拉动之力,支持区内武汉客车厂、汉阳特种汽车制造厂、市双骏汽车齿轮制造公司等厂家发展汽车产业,扩大生产经营规模,提高经济效益和水平,实现技术创新,质量创优,形成品牌,打造全省乃至华中地区整车生产制造中心——贸易中心按照“建设大市场、形成大辐射、促进大繁荣”的发展思路,建占地500亩的轿车销售市场,占地300亩的旧车交易市场,占地200亩的客车销售市场,占地50亩的汽车内饰件市场,占地100亩的轮胎市场,占地100亩的农用汽车交易市场同时,对特种汽车交易市场、汽车油料销售市场进行合理布局——零配件__中心借国内外汽车名厂家、大公司汇聚汽车城的优势,建设汽车零配件__区,切实搞好汽车产业的配套建设在原有湖北汽车集团、繁荣汽配城的基础上,扩展建设汽车配件中心——博览中心打造现代化汽车博览中心,集名车展示与销售于一体,形成汽车城新靓点,定期__汽车展示会及相关文化活动,建成武汉市精神文明“窗口”和特色旅游景点——运动休闲中心按照国际汽车联合会的标准,借鉴国际赛车场的模式,建设集汽车运动、汽车运动培训于一体的汽车文化运动中心使其成为世界级的赛车运动休闲中心——信息服务中心追踪世界汽车最先进理念及技术,收集整理汽车产业发展动态,研究汽车产业未来发展趋势,发布汽车消费服务信息,凸现汽车城信息的“窗口”功能
(3)京广铁路区由于京广铁路汉口-汉阳-武昌段经过城区三镇,在跨过汉江的铁路桥段正好位于目标地块的东侧,隔30米防护林带与目标地块紧邻由此产生的噪声和震动对未来的销售、居住都会带来一定的影响建议在设计施工策划销售每个阶段都应采取相应的措施和方案,将这些不利因素降低到最小
(4)高压走廊沿琴台路一侧,地块内有一段高压走廊,其中一个高压线塔位于地块东南角,整个高压走廊也处在规划中小区的正南面建议在设计和施工阶段尽早考虑这些因素,配合园林绿化布置,妥善解决由此带来的不利影响第二章投资环境
一、地区经济环境现状与趋势
1、宏观经济运行武汉市2005年上半年经济形势分析一整体经济继续保持平稳较快发展 上半年,全市实现生产总值(GDP)首破千亿大关,达
1069.49亿元,增长
13.8%,同比提高
0.1个百分点,增幅创9年来同期新高其中,第一产业完成
45.43亿元,增长
3.8%;二产业完成
505.45亿元,增长
16.5%;三产业完成
518.61亿元,增长
12.1%二农业保持平稳增长 上半年,全市完成农业总产值
72.82亿元,增长
5.4%全市蔬菜产量
284.8万吨,增长
3.4%;牲猪出栏
107.9万头,增长
4.8%;家禽出笼
2226.7万只,增长
3.5%;禽蛋产量
8.1万吨,增长
3.3%;牛奶产量
5.3万吨,增长
6.6%;水产品产量
17.5万吨,增长
5.6%三工业保持较快增长 今年上半年武汉市工业生产继续保持了较高增长,呈现健康快速发展态势全市规模以上工业企业(全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业,下同)完成工业总产值
1055.36亿元,同比增长
27.2%,销售产值
1049.01亿元,增长
32.3%,销售率
99.4%,同比提高4个百分点完成工业增加值
337.86亿元,增长
22.0%,增幅高于全省平均水平
2.2个百分点规模以上工业增加值占GDP比重
31.6%,比去年同期提高
3.1个百分点工业对经济增长的贡献率
44.5%,拉动全市经济增长
6.1个百分点国有经济和外商港澳台经济发展较快,完成工业总产值
416.44亿元和
230.97亿元,同比分别增长
31.0%和
31.9%;钢铁、轿车、烟草及食品、光电子、石化等十大工业行业完成工业总产值
867.43亿元,增长
28.3%,贡献了规模以上工业企业工业总产值的八成钢铁制造业、汽车及机械制造业、光电子信息制造业三大行业完成工业总产值均超百亿元
1、工业生产继续保持高速增长 上半年,规模以上企业完成工业总产值
1055.36亿元,增长
27.2%;完成工业增加值
337.86亿元,增长22%,工业生产继续保持较快增长态势;规模以上工业增加值完成全年目标进度的55%,实现时间过半、完成任务过半 工业经济运行的主要特点 1重工业发展较快,各种所有制企业发展态势较好 上半年,重工业完成产值
821.38亿元,增长
31.3%,轻工业完成产值
233.98亿元,增长
14.7%,重工业增速比轻工业快
16.6个百分点 除__企业外,其它所有制企业都呈现较快发展态势国有企业完成产值
416.44亿元,增长31%;外商及港澳台投资企业完成产值
230.97亿元,增长
31.9%;股份制企业完成产值
367.59亿元,增长
20.6%;股份合作企业完成产值
5.48亿元,增长
43.9%;__企业完成产值
13.49亿元,增长
10.7%2主导产业和重点企业支撑拉动作用明显以钢铁、轿车、烟草及食品、光电子、石化、环保等十大行业为主导的现代制造业加快发展,继续推动全市工业较快增长上半年,十大行业完成产值
867.43亿元,增长
28.3% 2005年1-6月十大行业产值完成情况 单位亿元 行业 产值累计 增幅% 钢铁
239.44
42.2 汽车、机械
176.18
24.1 光电子
128.94
22.5 烟草、食品
94.86
10.7 石油化工
97.44
32.2 生物医药
30.08
2.4 纺织服装
30.58
16.0 造纸
29.34
18.1 家电
20.72
150.9 环保
64.60
34.2从十大行业工业总产值完成情况看,上半年,家电制造业同比增长
150.9%,增幅最大,主要是TCL工程竣工注入活力环保制造业因为凯迪电力水处理和蓝天垃圾发电项目上马,带动环保制造业增长了
34.2%,列钢铁制造之后,增幅第三国家倡导的高新技术产业___发展快速,上半年,光电子信息制造业完成工业总产值超百亿元上半年,十大行业中的百户重点企业完成工业总产值716亿元,占全市规模以上工业总产值的
67.87%,增长35%,高于全市增幅
7.8个百分点,对全市经济增长起到强有力的支撑作用3产销衔接水平进一步好转上半年全市规模以上工业产销率达到
99.40%,比去年同期提高
3.83个百分点其中重工业产销率
99.62%,同比提高
4.38个百分点;轻工业产销率
98.61%,同比提高
2.01个百分点4企业整体效益保持增长1-5月,全市规模以上企业实现销售收入
738.52亿元,增长
33.64%,实现利税
106.6亿元,增长
19.16%,实现利润
47.37亿元,增长
11.56%1-5月,101户对口__工业企业实现入库税金
63.12亿元,占全市财政收入的
41.2%,增长
32.93%;净增
15.64亿元,占财政收入增加额的
47.88%,对全市贡献突出
2、工业经济效益总体水平显著提高今年上半年,武汉市规模以上工业企业(全部国有企业和年产品销售收入500万元以上的非国有企业,下同)实现利润
61.31亿元,同比增长
11.5%工业经济效益综合指数
196.25,比上年同期提高
20.4点分行业来看,全市35大行业18个行业利润增长,17个行业利润下降其中,黑色金属冶炼及压延__业实现利润
42.73亿元,同比增长
39.0%;烟草制造业实现利润
8.39亿元,增长
69.2%以上两个行业支撑着全市工业利润的增长全市规模以上工业亏损企业亏损额
16.97亿元,增长
1.9倍,比一季度亏损幅度回落
0.8倍全市规模以上工业企业累计上交税金
69.46亿元,同比增长
29.5%其中国有控股企业上交税金
60.50亿元,增长
33.6%大中型企业上交税金
63.4亿元,增长
30.1%分行业看,对全市贡献最大的三个行业分别是烟草制造业(
23.39亿元,增幅
35.8%)、黑色金属冶炼及压延__业(
19.14亿元,增幅
16.3%)、交通运输设备制造业(
9.64亿元,
2.8%),总计上交税金
52.17亿元,占全市
75.1%上半年,全市规模以上工业企业实现产品销售收入
916.39亿元,同比增长
30.6%其中,国有控股企业实现产品销售收入
641.69亿元,增长
30.2%大中型企业实现产品销售收入
725.81亿元,增长
30.0%四固定资产投资保持强劲增长项目兴市、工业强市和启动民间投资工作成效明显,使今年以来全市投资保持强劲增长上半年,武汉市完成全社会固定资产投资
450.21亿元,比去年同期增长
49.7%,其中城镇项目投资
433.87亿元,增长
54.1%,增速分别比1-5月提高
2.3和
2.6个百分点
1、非国有经济控股单位投资比重进一步提高上半年,非国有经济控股单位投资
222.98亿元,增长
57.9%,高出国有经济控股
15.5个百分点,其中,外商港澳台投资
50.63亿元,增长
95.1%非国有经济控股单位投资占全社会投资
49.5%,比去年同期上升
2.5个百分点
2、工业投资继续保持高速增长上半年,完成工业投资
129.94亿元,增长
53.1%,其中制造业投资
121.57亿元,增长
52.8%,均高于全市平均增幅增幅较高的钢铁行业投资
41.37亿元,增长
81.3%;汽车行业投资
23.86亿元,增长81%;电子工业及通信设备制造业投资
5.58亿元,增长
334.8%
3、基础设施投资增幅较高天兴洲大桥、阳逻长江大桥、过江遂道等重大项目稳步推进;民间投资进一步启动,非国有投资
271.99亿元,占全部投资的
60.4%
4、文教卫科学技术投资力度加大上半年,文化、教育、卫生、科研行业完成投资
48.45亿元,增长
130.8%,其中教育投资
32.04亿元,增长
124.3%;文化、体育投资
7.27亿元,增长
139.14%
5、区级投资增长加快上半年,13个区投资
185.4亿元,增长
51.8%,高出全市平均增幅
2.1个百分点,特别是汉阳、江岸、江汉3个区,投资增长均在100%以上;两个__区扭转了1-3月份投资增幅下降
21.2%的局面,实现投资
53.73亿元,增长
30.7%
6、房__投资仍保持较高增长上半年,房____完成投资
113.7亿元,增长
41.8%,占全社会固定资产投资四分之一商品房销售__达
258.43万平方米,增长
14.6%,实现销售额
73.87亿元,增长
36.2%五房__业投资和销售增幅减缓今年国家__规范房__市场措施武汉以本地居民__为主,不属房__投资规模过大、增长过快地区,商品房__未出现大的波动,但投资和销售增幅已减缓
1、房__市场__增幅开始得到一定控制今年第二季度武房指数显示,4—6月,全市商品住房__为
3084.09元/平方米,二手住房__为
2139.77元/平方米,较一季度分别上涨
5.6%、
12.94%今年4月中旬之前,房__市场供销两旺,房__项目的供应规模持续增长5月开始,国家稳定房价的各项政策相继__,直接影响了房市需求,导致商品住房供大于求特别是进入6月以后,__者心理预期开始发生转变,房__市场__的增幅开始得到一定控制数据显示,与今年一季度相比,二季度武汉商品住房供应量涨幅达到38%左右,而销量则下降了7%左右1—6月,全市商品住房__为
3065.59元/平方米3月以后,我市二手住房成交量开始回升,二季度交易套数上涨了
24.43%,__较去年同期涨
39.05%但因“住房__不足2年转让,要全额征收营业税”自6月1日实施,二手住房交易呈现6月1日前后“冰火”两重天,据统计,6月我市二手住房成交量比5月下降
65.38%二季度商品_____达到
4605.83元/平方米,比一季度上涨
1.37%,比去年同期上涨
2.78%;二手_____为
2081.78元/平方米,二手房____为
4131.90元/平方米,交易套数均同比下降
2、房____商信心下挫在国家的宏观调控措施下,曾经自信的武汉房____商们已经有点发愁了今年一季度还略有升势的武汉房__“企业景气指数”和“__商信心指数”二季度双双下挫分别较上一季度陡降了
15.9和
6.95个点信心指数下滑显示出他们对行业的判断已经发生变化——对企业经营状况和整个行业环境的预期已开始降低六国内贸易发展
1、消费品市场保持旺盛上半年全市社会消费品零售额完成
521.96亿元,增长
13.5%按行业分,__零售业完成
432.84亿元,增长
15.3%;餐饮业完成
70.73亿元,增长
11.3%;其他行业完成
18.39亿元,下降
12.3%51家重点__零售企业实现利润总额
8.84亿元,增长53%市场运行主要特点1“假日经济”活跃春节“黄金周”期间,武商集团、中商集团、中百集团、汉商集团、工贸公司等5家企业实现零售额
4.82亿元,比去年“黄金周”增长
18.5%2月全市限额以上__零售业实现零售额
29.65亿元,同比增长
45.5%“五一”黄金周期间,武商、中商、中百、汉商、工贸等5家企业实现零售额
6.22亿元,增长
22.8%2__销售居零售业各业态之首,上半年零售额
58.80亿元,占限额以上商业的
37.5%3专业店商品零售快速增长随着我市商业新业态的不断发展,专业专卖店日益完善,市民购物,特别是诸如家用电器、__、药品等专业性较强的商品,更趋于到相应的专业店__,上半年全市限额以上__零售业中专业店零售额增幅
21.3%,在各业态中增幅最高,其他依次为专卖店增长
18.2%;超级市场增长
15.9%;百货商店增长
6.3%;便利店增长
6.1%;其他下降
11.2%4部分商品畅销上半年全市商品房销售增长
36.2%,带动建筑及装潢材料、日用品等相关类商品高增长据统计,全市限额以上批零企业建筑及装潢材料类零售额增长
36.2%;日用品类零售额增长
42.4%由于市民生活水准的提高,消费观念的转变,带动体育、娱乐用品类零售额增长
66.0%5餐饮业零售额增幅较高上半年全市限额以上餐饮业实现零售额
70.93亿元,增长
23.5%,在各行业中增长最快其中湖北三五酒店、艳阳天、小南京、凯威啤酒屋、梦天湖、东鑫酒店、快乐海鲜酒店、湖北明星酒店实现零售额
3.1亿元,增长28%今年上半年,餐饮业实现零售额
70.93亿元,增长
23.5%,在各行业中增长最快
2、消费__涨幅回落上半年我市居民消费__总水平同比上涨
2.6%,涨幅比去年同期回落
0.8个百分点其中消费品__上涨
2.1%,回落
1.5个百分点服务项目__上涨
3.9%,上升
1.0个百分点消费品和服务项目__分别影响居民消费__上涨
1.6和
1.0个百分点从构成居民消费__指数的8大类商品来看,呈现“5涨3降”其中食品和居住类__分别上涨
5.4%和
5.9%,拉动__总水平上涨
1.9和
0.9个百分点,仍然是拉动居民消费__总水平上涨的主要因素;烟、酒及用品上涨
0.8%,交通和通讯上涨
0.2%,娱乐教育文化用品及服务上涨
2.0%,这3大类影响__总水平上升
0.3个百分点__下降的分别是衣着类下降
0.3%,家庭设备用品及维修服务类下降
3.9%和医疗保健及个人用品类下降
2.7%,共影响__总水平下降
0.5个百分点从分月来看,各月__水平上涨呈逐月缩小之势其中2月份__水平最高,涨幅
4.7%,1月份和6月份__水平最低,涨幅分别为
1.9%和
1.8%;3至5月份分别上涨
2.5%、
2.1%和
2.3%
3、工业品出厂__涨势趋缓,原材料__高位运行随着我国宏观调控措施的实施和部分产品涨价滞后因素的减弱及国际市场原油、相关化工产品__波动的共同影响,今年上半年武汉市工业品__继续上涨,工业品出厂__累计同比上涨
3.5%,原材料、燃料、动力购进__累计同比上涨
11.7%,但涨幅比去年同期有所回落__走势呈现出整体水平涨势趋缓,而生产资料__上涨突出、生活资料__持续低迷、涨价面进一步扩大、购销__涨幅差较大等特点1工业品出厂__走势情况一是工业品出厂__涨幅趋缓上半年,我市工业品出厂__比去年同期上涨
3.5%,涨幅比去年同期回落
0.5个百分点从各月格指数分析看,1-6月份工业品出厂__指数分别为
103.4%、
103.6%、
103.8%、
3.3%、
3.2%和
3.4%,显示上半年各月__涨幅波动较小,走势平缓二是生产资料__涨幅有所加快上半年,我市生产资料__同比上涨
7.8%,涨幅提高
0.5个百分点我市生产资料产品出厂__自2002年底止跌回稳以来,已持续30个月保持上涨势头,成为推动我市工业品__上涨的主要因素涨幅较大产品主要集中在部分基础原料行业,如钢材、成品油、有色金属产品、化工原料等三是行业产品__上涨面扩大在所调查的32个工业行业大类中,有19个工业行业产品__上涨,4个行业产品__持平,9个行业产品__下跌,行业涨价面达
59.4%,与上年相比,上涨的行业增加了2个,下降的行业减少了4个涨幅较高的行业是石油__业、黑色金属冶炼及压延__业、化学原料及化学制品制造业,涨幅分别达
18.4%、
15.7%和
10.6%降幅较大的行业是交通运输设备制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业和纺织业,分别下降
11.1%、
9.9%和8%四是原材料购进__涨幅仍在高位运行上半年我市原材料、燃料、动力购进的9个大类__有7大类上涨,与上年同期相比,原材料、燃料、动力购进__上涨
11.7%,与去年上半年相比涨幅回落
1.4个百分点,但仍在高位其中涨幅超过二位数的有燃料动力类、化工原料类、有色金属材料电线类及黑色金属材料类,涨幅分别为
24.3%、
17.9%、
16.9%和
12.8%2工业品出厂__上涨的主要行业及产品一是石油__及炼焦业产品__加速上升国际原油__自从去年10月每桶达到55美元以来,油价一直在高位徘徊从2005年3月8日开始,国际石油__再度飙升,每桶油价一度创60美元的历史新高受此影响,与去年同期相比,今年上半年我市石油__产品__上升
18.4%其中90号汽油__上涨
24.7%,○号柴油__上涨
18.5%二是钢铁、钢材出厂__再创新高今年以来,我市黑色金属冶炼及压延__业__再创新高,但上涨幅度比去年同期有所减缓上半年,我市黑色金属冶炼及压延__业累计同比上涨
15.7%,其中,炼钢上涨
16.6%,钢压延__业上涨
15.7%,铁合金冶炼上涨
12.9%从具体产品看6月份变压器用硅钢片每吨__达到24008元,比上年同期上涨12600元,涨幅达
110.5%;汽车用中厚板每吨__比上年同期高近1200元,上涨
30.6%;镀锌板每吨__比上年同期高1100元,上涨
22.4%三是化学原料及化学制造业__上涨大上半年我市化学原料及化学制造业产品出厂__上涨
10.6%,比去年同期涨幅高
6.2个百分点基础化学原料、肥料制造__分别上涨
19.7%和
10.3%其中,烧碱、硫酸、氯气、磷酸等__上涨幅度均在两位数化学肥料中,复混肥料上涨
14.7%,磷肥上涨
11.1%四是有色金属冶炼及压延__业__上涨,但涨幅下降上半年我市有色金属冶炼及压延__业上涨
5.8%,涨幅比去年同期下降了7个百分点主要有色金属产品紫铜材、黄铜材、锌、锌合金等产品__上涨幅度依然较大 3工业品__上涨的因素分析一是国民经济持续快速增长,拉动了对基础产业产品需求的大幅增加今年我国国民经济仍保持较快增速,“煤电油运”货紧价扬的总体态势没有得到根本改善近年来我市工业发展速度不断加快,固定资产投资规模持续扩大,大幅增加了对基础产业产品的需求,使本来供不应求的资源性、基础性产品缺口进一步扩大,拉动了部分基础产业产品__的大幅上涨二是国际市场__联动因素随着__开放的深入,我国经济逐步与国际接轨,参与国际分工与合作的程度不断加深,国际市场变化对国内经济的影响越来越大如受国际市场油价飚升的影响,今年上半年我市石油__产品__上升
18.4%三是产品生产和经营成本加大,推动了工业品__的上涨一是原材料燃料动力的购进__不断的大幅上涨,其中部分原材料燃料__涨幅大,如钢材、石油、煤炭等产品__均大幅度上涨,推动了工业企业生产成本的大幅上升二是房__业的快速发展,加大了对钢材等原材料的需求三是工资的上涨,增加了企业劳动力的成本
4、农资商品进销__情况今年上半年武__肥、农用薄膜、农用柴油__上涨,农药、饲料__有升有降1化肥每公斤进货__平均
1.48元,比2004年同期上涨
20.33%其中国产尿素
1.83元,进口尿素
1.88元,进口三元素复合肥
2.35元,国产三元素复合肥
2.02元,氯化钾
1.92元,碳酸氢铵
0.53元,普通过磷酸钙
0.34元,复混肥
0.93元,比2004年同期分别上涨
23.65%、
16.77%、
15.2%、
24.69%、
27.15%、
23.26%、
6.25%、
14.81%每公斤零售__平均
1.64元,比2004年同期上涨
22.39%其中国产尿素
1.97元,进口尿素
2.18元,进口三元素复合肥
2.51元,国产三元素复合肥
2.23元,氯化钾
2.12元,碳酸氢铵
0.57元,普通过磷酸钙
0.4元,复混肥
1.09元,比2004年同期分别上涨
23.13%、
21.11%、
14.61%、
25.99%、
28.48%、
18.75%、
2.56%、
25.29%2农用薄膜每公斤进货__平均
10.45元,比2004年同期上涨
21.09%其中,折径1M的棚膜
10.53元,折径
3.5~5M的棚膜
10.68元,地膜
10.61元,微膜
9.97元,比2004年同期分别上涨
25.66%、
27.29%、
21.81%、
10.04%每公斤零售__平均
12.25元,比2004年同期上涨
28.14%其中,折径1M的棚膜
12.24元,折径
3.5~5M的棚膜
12.64元,地膜
12.35元,微膜
11.76元,比2004年同期分别上涨
29.39%、
33.47%、
29.05%、
20.99%3农药每公斤进货__平均
33.92元,比2004年同期上涨
3.86%其中,敌百虫
10.5元,敌敌畏
14.31元,杀灭菊脂
38.39元,敌杀死
65.61元,来福灵
57.71元,禾大壮
61.68元,比2004年同期分别上涨
14.38%、
2.21%、
16.62%、
4.77%、
2.11%、
0.06%;乐果乳剂
13.11元,稻瘟净10元,比2004年同期分别下降
0.68%、
11.11%每公斤零售__平均
37.29元,比2004年同期上涨
3.41%其中,敌百虫
11.75元,敌敌畏
16.82元,乐果乳剂
15.36元,杀灭菊脂
40.2元,敌杀死
70.94元,来福灵
62.42元,禾大壮
68.21元,比2004年同期分别上涨
9.71%、
5.26%、
1.39%、
3.37%、
3.88%、
2.24%、
3.95%;稻瘟净
12.65元,比2004年同期下降
0.78%4饲料麦麩每公斤平均进货__为
1.34元,比2004年同期上涨
9.84%;每公斤平均零售__为
1.51元,与2004年同期持平豆粕每公斤平均进货__为
2.21元,每公斤平均零售__为
2.67元,比2004年同期分别下降
5.96%、
6.32%米糠每公斤平均进货__为
0.56元,每公斤平均零售__为
0.65元,比2004年同期分别上涨
19.15%、
27.45%5农用柴油每公斤平均进货__为
4.09元,每公斤平均零售__为
4.22元,比2004年同期分别上涨
27.02%、
19.55%七对外经济发展势头良好
1、对外贸易快速增长上半年,全市实现进出口总额
29.07亿美元,同比增长
59.7%,比去年同期提高
35.7个百分点进口
16.5亿美元,增长57%出口总额
12.57亿美元,增长
63.3%,比去年同期提高
55.8个百分点其中,机电产品、船舶、高新技术产品增势强劲抛开部分商品国际__上扬、美元处于低位等因素,武汉企业国际竞争力增加,是重要原因
2、外商投资保持较快增长上半年,全市新批合同外资额
12.67亿美元,增长
1.47倍,直接利用外资
9.85亿美元,增长
34.5%
3、对外交流合作取得新进展上半年,对外工程营业额6132万美元,增长
19.8%八财政收入大幅增加上半年,全口径财政收入
184.96亿元,增长
27.2%,增幅同比提高
1.8个百分点,增幅创近两年同期最好水平;地方财政收入
83.34亿元,增长
32.4%,提高
7.1个百分点;地方一般预算收入
68.81亿元,增长
35.1%,提高
7.5个百分点营业税、城建税、企业所得税、契税增长强劲,分别完成
18.83亿元、
6.15亿元、
8.13亿元和
5.37亿元,分别增长
35.9%、
24.6%、
83.1%和
92.2%经济增长的推动、企业效益的进一步好转、房__市场的活跃是推动我市财政收入快速增长的主要原因上半年,武汉市税收收入完成157亿元,同比增长27%,增幅创近两年同期最好水平全市个人所得税实现9亿元,增幅达
24.8%九人民生活继续改善
1、城市居民可支配收入增长上半年,我市城市居民人均可支配收入
5592.12元,比上年同期增长
11.8%;人均消费支出为
4108.47元,比上年同期增长
7.6%1居民收入特点一是工薪收入增幅趋缓城市居民人均工薪收入为
3773.86元,增长
3.6%,占可支配收入比重为
67.5%;经营净收入为
146.68元,增长
37.4%;财产性收入为
70.86元,下降
20.7%;转移性收入为
1969.32元,增长
35.6%二是非工薪收入比重提高城市居民家庭总收入中工薪收入占家庭总收入的比重由上年同期的
68.8%下降到
63.3%;非工薪收入(包括经营净收入、财产性收入和转移性收入)比重由上年同期的
31.2%上升到
36.7%,提高
5.5个百分点2居民消费特点一是食品类支出比重下降城市居民人均食品类消费支出为
1667.80元,增长
2.8%,占全部消费支出比重(恩格尔系数)为
40.6%,比同期的
42.5%下降
1.9个百分点其中,居民用于粮油类消费与上年同期基本持平,增长
0.9%;人均消费肉禽蛋水产品
442.73元,增长
7.7%;人均消费奶制品
75.10元,增长
12.9%;人均消费半成品
12.41元,增长
9.5%;人均消费糖烟酒饮料
231.52元,下降
2.7%二是家庭耐用消费品支出增多城市居民人均耐用消费品支出
92.14元,同比增长
43.6%,扭转了连续两年来耐用消费品累计增幅下降的局面三是娱乐服务及医疗保健消费持续增长城市居民人均文化娱乐服务支出
97.80元,增长
20.2%其中,人均团体旅游
61.20元,增长
79.5%同时人们还注重加强健身活动,增强保健意识,居民身体素质整体提高,人均医疗、保健器具及滋补保健品支出
53.42元,增长
65.8%四是交通与通讯消费继续上升城市居民人均交通消费支出
147.50元,增长
21.0%,其中家庭交通工具及车辆用燃料支出分别增长
2.4倍和
1.8倍同时,乘坐飞机、火车、长途汽车、出租汽车等交通工具费用增长
10.7%居民家庭每百户拥有____已达到
131.2部,增长
32.3%,人均__费支出
207.75元五是家庭服务及住房服务费用增加随着居住__和居住条件的改善,装潢支出、居住服务支出和家庭服务支出大幅度增长上半年,城市居民人均装潢、居住服务、家庭服务等项支出为
88.39元,增长
1.2倍
2、农民收入状况明显改观,继续保持增长今年上半年,武汉市农民人均现金收入
2164.9元,同比增长
16.8%,增幅比上年同期提高
1.6个百分点,继续保持较好的增长态势一是工资性收入继续稳步增长近几年来,农村劳动力大量转移构成农村经济新的发展趋势,工资性收入已经成为农民收入的主体构成和主要增长点随着各级__对劳务输出、清理拖欠农民工工资、保障农民工权益等工作力度的加大,农民务工环境有了明显的改善上半年,农民人均工资性收入为
727.9元,同比增长
12.9%,其对现金收入的贡献率为
26.7%其中务工收入人均为
374.1元,增长
19.9%二是家庭经营现金收入保持较快增长上半年,由于菜、猪、禽及苗木花卉等都市农产品__较好、供需两旺,同时受农民家庭经营
二、三产业收入增长的推动,上半年农民人均家庭经营现金收入延续了去年的强劲增长势头,人均达到
1315.3元,比上年同期增加
204.8元,增长
18.4%,增幅比同比提高
3.1个百分点,其对农民现金收入的贡献率为
65.7%,比上年提高了
5.4个百分点,继续保持着农民现金收入的支撑地位其中第一产业现金收入
1003.1元,增长
20.8%;第二产业
78.6元,增长
2.3%;第三产业
233.7元,增长
14.8%,扭转了近年来下降的势头在一产业现金收入中,农民人均获得种植业现金收入
552.5元,增长
24.2%;林业现金收入
12.2元,增长__.3%;牧业现金收入
209.1元,增长
37.4%;渔业现金收入
229.3元,同比增长
1.2%;三是非生产性收入大幅增长农民人均房屋出租收入增加
13.1元,增长
55.7%;土地征用补偿增加
4.6元,增长
95.6%;退休、养老金增加
13.8元,增长
393.2%由于几种因素的作用,上半年,农民人均非生产性收入
121.7元,增长
24.0%
二、武汉经济发展中存在的问题及面临的制约因素在经济运行保持较快增长的同时,能源供应紧张,农资__上涨等值得__一工业经济运行存在的困难和问题
1、当前工业经济发展中存在的主要问题 1一是__倒挂挤压了我市工业企业盈利空间规模以上工业企业实现利润增幅,2月末为
69.29%,3月末为
24.47%,4月末为
16.66%,5月末为
11.56%,逐月回落1-5月,规模以上亏损企业亏损额达
16.2亿元,上升
285.__%,增亏12亿元亏损额增加主要集中在汽车、电力生产、石油化工及供水供气行业利润回落、亏损增加的主要原因是__倒挂今年1-5月原材料、燃料、动力__指数为
111.69%,高于工业产品出厂__指数
8.22个百分点;规模以上企业销售成本上升幅度达到
39.72%,高于销售收入增幅6个百分点 2二是产成品占用有所上升在产销率提高的情况下,产成品资金5月末上升
32.42%主要是钢材市场目前__观望的现象比较突出,库存有所增加,同时机床、发电设备等生产周期长的企业按合同生产,购方由于资金紧张,未按期提货 3三是煤电油运供需相对紧张从电力来看,随着气温上升、居民用电增加,工业用电保障压力加大,预计今夏全市最大电力负荷缺口达40万千瓦以上,从7月份开始,部分企业可能出现拉闸限电从运输看,由于全国铁路体制__,加上全国铁路运输普遍偏紧,运输__协调的难度增加
2、中小企业发展的主要问题 中小企业发展慢中小企业“话语权”太弱,亏损面增加,需要__
3、不确定因素增加 一是政策因素,国家提出建设节约型社会,可能__相关政策,控制简单扩大再生产型项目及产业房__新政的滞后效应,下半年也会显现二是能源、原材料供应紧张态势未根本缓解,影响我市企业生产规模及盈利水平农民进一步增收难度加大、企业资金困难等瓶颈,也需要突破下半年房__市场判断今年国家__规范房__市场措施武汉以本地居民__为主,不属房__投资规模过大、增长过快地区,商品房__未出现大的波动,但投资和销售增幅已减缓综合各方信息判断,下半年,此产业将面临发展与调整双重压力———投资仍需加大,结构仍需优化,增加总价在25万元以下__
4、其它城市主要宏观指标对比武汉等六城市大企业集团比较研究__、杭州、南京、成都、沈阳、武汉(下称六城市),虽然城市经济发展水平处在不同的起跑线上,但六城市基本在同一时期组建企业集团,这些为数不多的企业集团迅速成为各行业的支柱,经过
一、__年的市场考验,各地企业集团扬长避短,竞相发展,在加快城市经济发展中的地位与作用更为突出抓住了大企业集团这只行业领头羊,也就抓住了经济结构调整的主导、抓住了经济发展的主体本文拟通过对六城市的大企业集团(2003年主营业务收入在5亿元以上)不同发展层次和特色发展状况比较,分析认识武汉市大企业集团发展的优势与差距,以谋求为加快大企业集团对武汉市经济发展的引领作用、实现新的跨越提供有益的参考
(1)、武汉市大企业集团总体规模位次2003年,在六城市中武汉市GDP低于__、杭州、成都,高于沈阳、南京居第四位,在大企业集团总体规模上武汉市高于成都、沈阳同样处于六城市的第四位从反映城市拥有一定规模效应的大企业集团户数看武汉市有31户,少于__市(160户)、杭州市(79户)、南京市(54户),多于成都市(29户)、沈阳市(22户)排第四位从反映企业集团总体规模的平均指标看
(1)武汉市户均资产总计为
44.91亿元居第四位,居第一的仍为__市(
96.38亿元),南京市(
56.70亿元)、成都市(
49.65亿元)分列第
二、第三位,资产规模小于武汉市的沈阳市(
39.66亿元)、杭州市(
27.52亿元)位处
五、六位;
(2)武汉市户均主营业务收入
30.95亿元居第三位,__市(
58.96亿元)、南京市(
46.21亿元)分别比武汉市高
90.
5、
49.3个百分点仍高居第
一、第二位,杭州市(
29.56亿元)、沈阳市(
24.81亿元)、成都市(
24.56亿元)分别比武汉市低
4.
5、
19.
8、
20.7个百分点,尾随武汉市之后;
(3)武汉市户均从业人数7799人居第三位,人均劳动生产率居第四位户均从业人数最多的是成都市(9295人)、其次为__市(8872人)、少于武汉市的南京市(7576人)、沈阳市(6703人)、杭州市(4720人)分列
四、
五、六位;武汉市人均劳动生产率
39.7万元/人,低于__(
66.5万元/人)、杭州(
62.6万元/人)、南京(
61.0万元/人),高于沈阳(
37.0万元/人)、成都(
26.4万元/人)
(2)、武汉市大企业集团在六城市中的比较优势武汉市大企业集团总体规模虽然不是最强,但在有些方面仍占有比较优势A、支柱行业的企业集团贡献度较大,主要经济效益指标明显占优从六市主营业务收入10亿元以上的企业集团利税总额对比,武汉市户均利税总额
7.83亿元仅次于__市(
9.38亿元)排第二位,比南京市高
68.6%、是成都市
2.1倍、杭州市
2.4倍、沈阳市
4.2倍;钢铁车辆机械、烟酒药是武汉市发展的重点产业,武钢集团、烟草集团、神龙汽车、武汉石化四家集团2003年实现利税总额
119.86亿元,占10亿元以上企业集团利税总额的90%,这四家企业集团对武汉市经济发展的贡献最大B、企业集团发展后劲较足一是研究__费用大幅增加,企业投入主体地位明显加强,2003年武汉市投入的研究__费比上年增长
14.8%武钢、神龙及邮科院投入研究__费用均在亿元之上,而全国的重点企业研发费在亿元以上的企业也只有108家;武汉市户均研究__费4992万元仅次于沈阳市(5342万元)居第二位,而高于各项经济指标均占绝对优势的__市(4049万元)
23.3个百分点,比南京市高
43.2个百分点,分别是成都市、杭州市的
2.
7、
2.9倍;二是研究__费用占销售收入的比重占优,该指标从企业层面上反映了技术创新投入强度,武汉市户均投入的比重为
1.6%(2003年全国4223家重点企业的该项比重为
1.0%),虽然距国家规定的研究__投入费用占销售收入的比例达到3%-5%的目标差距很大,但在六城市中仍占优势,除沈阳(
2.2%)高于武汉市外,其他城市的比重均低于武汉市且小于1%,据国际通行标准比重为1%的企业,是难以生存的;比重为2%的企业可以简单维持;只有比重占5%的企业才有竞争力,武汉市18家工业企业集团中比重占5%以上的有2家、在2%-5%之间的有5家、其余11家在1%左右;三是反映新产品开__况的指标也占居优势,武汉市户均新产品销售收入占主营业务收入的
13.1%,低于沈阳、成都
8.
7、
2.2个百分点居第三位
3、武汉市大企业集团发展中存在的差距及问题武汉市企业集团经过多年的发展,对全市的经济贡献度日益增强,特别是2003年,武汉市企业集团深化国企__,加大科技投入,向管理要效益,创出了良好的经营业绩,保持了较快的发展势头,有90%以上的企业家对企业集团的发展前景看好但武汉市企业集团在内部管理及外部环境制约下仍存在诸多的问题,特别是通过与其他五城市的对比分析,武汉市企业集团总体发展存在的差距及突出问题主要体现在以下三方面A、企业集团规模发展极不均衡武汉市企业集团总体规模与经济发展地位相当,几家大企业集团在全国还颇具影响力,但规模结构发展极为不平衡武汉市企业集团拥有资产在百亿元以上户数有3家仅少于__,但多于南京(2家)、成都(2家)、沈阳(2家)、杭州(1家),过百亿的企业集团分别为武汉钢铁集团(
466.90亿元)、中国长江航运集团(
178.65亿元)、神龙汽车(
141.18亿元),其中最大的武汉钢铁集团资产___市31家主营业务收入5亿元以上企业集团中占
33.5%,是户均资产(
44.91亿元)的
10.4倍;是武汉市最小的企业集团(资产总计为
1.55亿元)的301倍__市最大的宝钢集团,其资产总计约为武钢的
3.5倍,且只占__160家大企业集团的10%左右杭州市的企业集团资产在百亿元以上也属钢铁企业(
140.99亿元)仅为武钢的30%,是其户均资产
27.52亿元(低于武汉市户均值
38.7%)的
5.1倍南京市最大的熊猫电子集团资产总计为204亿元,为武钢的
43.7%,是其户均资产
56.70亿元(高于武汉市户均值
26.3%)的
3.6倍沈阳市的企业集团资产在百亿元以上的有2家其最大的企业金杯汽车股份有限公司资产总计为
154.77亿元,仅为武钢的
33.2%,是其户均资产
39.66亿元(低于武汉市户均值
11.7%)的
3.9倍,与武汉市神龙汽车的资产规模(141亿元)相当成都市最大的四川省投资集团资产规模为407亿元,它的资产也小于武钢
12.8%是其户均资产的
8.2倍,亦小于武汉市的差距B、涉足行业领域不广在最具有竞争力的大企业集团中(主营业务收入在10亿元以上)武汉市与__市、成都市行业分布状况对比情况如下表 单位数(个)资产总计(亿元) __市武汉市成都市__市武汉市成都市合计112171914203占比%1222占比%1239占比%第一产业农、林、牧、渔2
3572.5 第二产业
431016725951.
191174.
675961.3其中工业
36811680047.
987071.
249039.6 制造业
35811655846.
287071.
249039.6电水气生产和供应业1
2421.7 建筑业
7254593.
2413.
426921.7第三产业
6773658746.
431125.
448038.7其中交通运输业101
176712.
417914.6 __零售业
256213689.
613210.
8746.0 住宿餐饮业2
1871.3 金融业2
9246.5 房__业16
146710.3 租赁、商务服务业8
16674.7
40632.7 水利环境和公共设施管理业1
120.1 文化、体育和娱乐业3
1951.4 __市企业集团行业分布状况从一产业到三产业112家集团有轻有重合理分布,其中第
一、第
二、第三产业集团户数分别为
2、
43、67家;资产分别占
2.5%、
51.1%、
46.4%;主营业务收入分别占
2.6%、
56.4%、
41.0%;利税总额分别占
1.9%、
75.1%、
23.0%成都市19家企业集团行业分布在
二、三产业,在分布比例上也较为合理,其中第
二、第三产业资产分别占
61.3%、
38.7%___市17家大企业集团中有8家制造业、2家建筑业、1家交通、6家商贸,占资产总计的
74.6%属第二产业,
25.4%属第三产业;第二产业创造利税总额
93.2%,只有
6.8%的利税是由第三产业创造的C、武汉市企业集团经济外向度低,在六城市对比中处于明显劣势一是武汉市户均出口销售收入不足亿元(9197万元),大大低于__市(56126万元)、南京市(53172万元)、杭州市(3___2万元)、沈阳市(18362万元),出口销售状况略好于成都市(4648万元)二是户均累计对外投资不足亿元处于六城市的末位__市户均累计对外投资92455万元,是武汉市的十倍;南京市、成都市也分别是武汉市
7.0倍、
6.4倍;沈阳市、杭州市也分别高于武汉市
88.9%、
84.2%可见,“大武汉”的经济发展规模(GDP)、固定资产投资规模均小于__城市重庆、成都,而人均可支配收入在上述城市中排名倒数第三;同时,其社会消费品零售总额却非常靠前,排名第六,显示其商业相对发达,居民的消费较为积极持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平,提高城市地位,增强居民对未来的合理预期,是逐步引导居民消费观念,提升生活方式的基础,也是房__行业健康发展的基础
5、发展潜力尽管武汉市的经济发展水平在与沿海发达城市相比时仍有较大差距,甚至与__部分兄弟城市相比时也未见明显优势,但其经济的综合发展潜力非常巨大,后劲很足武汉具备无可比拟的地理位置优势武汉扼水路、陆路交通的要害,作为华中片区最具规模的中心城市,在经济发展由沿海地区向__逐步渗透的过程中,其经济核心、辐射中心的位置无可替代,其核心的地位将逐步显现;同时,由于华中片区的特殊性,武汉完全有机会成为包括__、北京、广州、西安、成都、沈阳等城市在内的国内各区域中心的核心,成为连接东西、纵贯南北的纽带武汉的工业基础雄厚,在__业势必逐步成为未来一定时期内中国对外经济的主要的比较优势时,其完备的基础设施设备、熟练的技术工人、可供补充的有效劳动力数量、相对低廉的综合成本等方面都具有绝对的优势实际上,武汉是一个拥有优良的工业传统的城市,在世界经济全球化日益显著的今天,随着武汉为自身定位的进一步清晰,其优势的焕发将会为产业的共同发展打下坚实的基础“大武汉”应当选择一条与“大__”不同的二次发展之路,以工业(__业)为基础的外向型经济将会为武汉的综合发展加入有效的催化剂武汉是国内为数不多的高等院校聚集的城市,这为其技术支持、科技创新、高级人才储备打下了扎实的基础,而这样一个良好的环境更可以为城市的发展源源不断地输送动力,使其快速进入良性循环的轨道,以自身具备的优势超越兄弟省市随着武汉城市建设的进一步完善,投资环境的进一步提高,武汉经济的发展潜力将十分巨大,而这恰恰是许多沿海经济发展较早城市所不具备的
二、城市基础设施现状与趋势近几年武汉市的城市基础建设速度加快,公用设施继续完善2002年末全市建成区__
221.76平方公里;改扩建等级公路
203.65公里,增长
15.8%;年末拥有公交线路247条,公交客车1277辆,专线车4363辆,出租车12000多辆城区自来水普及率100%2002年新增燃气用户
3.5万户,年末气化率
88.6%,比上年提高
2.07个百分点环境创新步伐加快园林绿化建设和环境整治力度加大,武汉市启动的“两江四岸”亮化工程取得阶段性成果,汉口沿江大道的江滩公园已经部分建成开放;建成了府河桥、湖北剧院等20余处城市游园,新、改、扩建了金银湖、堤角公园等11个城市公园全市拥有公园27个,公园__
544.5公顷城区新增公共绿地__136万平方米,人均公共绿地__
8.3平方米,建成区绿化覆盖率
34.04%环境保护力度加大全年治理污染源4项,限期治理老污染源36项,排污口整治99项,噪声达标区累计达到20片,共
138.91平方公里根据武汉市“十五”发展规划及__工作计划,武汉市对城市基础设施的投入仍将持续增长,不断完善投资的硬环境,以吸引投资和提升居民的生活质量
三、土地政策
1、基本情况2001年,武汉市土地资产管理工作已形成了武汉市国土资源管理局负责审批管理,武汉市土地整理储备供应中心及武汉市交易中心具体营运操作的土地收购、储备、供应、交易和土地整理的土地市场运作体系,通过两个中心(土地整理储备供应中心和土地交易中心)、两个制度(土地储备制度和土地交易制度)、一个有形市场共同形成了一个统
一、规划和具有良好循环功能的土地市场随着土地中心对土地资产的收购整理、储备和出让的力度加大,土地中心对整个土地市场的调控力度和作用逐渐加强目前城市中心城区的土地出让和转让已经基本形成由土地中心全面运作的局面,对两个__区、郊区的土地出让权限也将逐渐统一到土地中心管理土地储备和交易制度的建立,一定程度上改善了房____投资环境土地中心一方面对收购的土地统一进行拆迁平整,减少了__商对土地进行整理的负担;另一方面在供应土地前,土地中心明确了规划控制指标,解决了有关权属、经济、法律等纠纷,对简化__报建程序、缩短__周期起到很大作用虽然在这种规范的制度下,土地市场相对公开和公正,但短期内对地价上升也起到推波助澜的作用;在储备制度前大量的存量土地由于地价比较低廉,会对储备制度后取得的较高地价的地块造成供应和竞争冲击,也就是说,在一段时间内整个土地市场还难以达到公平
2、运作模式武汉市土地储备制度实行的是“行政指导和市场引导相结合”的储备制度“行政指导”就是土地储备中心根据武汉市国土资源局批准的土地收购计划、储备计划和供应计划,对经营性房__用地择优拟定收购方案,经市国有土地资源局审批后实施收购储备,且储备土地供应方案经武汉市国土资源局审批后进行招标拍卖挂牌出让“市场引导”就是土地储备的每一个环节如储备地块选择、收购成本、储备成本、储备风险、土地供应等以市场为导向,遵循市场经济规则进行经营运作其核心内容是对经营性房__用地采取补偿措施择优收购,对于储备范围以外,以及虽纳入储备范围但又不适合收购的土地,统一放于土地有形市场里实施运作,通过交易许可制度在土地有形市场内进行“疏导”,允许其交易“行政指导和市场引导相结合”的储备制度主要是通过设立机构、职责、工作程序相互融合、衔接的“两个中心”---土地储备中心和交易中心以及建立两个制度---土地储备制度和土地交易许可制度,在一个统
一、规划和具有竞争性的土地有形市场中实现的
3、运作成效2001年,武汉土地储备中心共收购土地储备25项,__为
144.67hm2,供应储备土地18宗,____.20hm2,占武汉市2001主城区土地出让__的
42.6%2001年3月武汉市成功__了首次国有土地使用权拍卖会,最后__凯恩斯投资控股公司以6800万元竞得后湖一块
8.33公顷的__用地,高出起拍价3150万元2002年4月,中国银行和农业银行分别为土地中心综合授信100亿元和10亿元,武汉市土地中心以雄厚的资金加大了收购储备和出让的力度2002年通过土地有形市场供应经营性项目用地69宗,__为
2404.7亩,成交金额
20.01亿元,实现土地收益
7.62亿元在2002年12月先后两次拍卖会上,武汉福星惠誉和南京三金分别以8亿元和
4.8亿元竞得武昌沙湖428亩地块和汉口新华西路205亩地块,引起市场的震动2003年土地中心计划收购近100宗地,范围覆盖旧区改造、新增用地、宗地收购等,__20000多亩通过政策和市场供应达到调控市场和增加__收益的目的
4、部分土地政策法规目录及部分摘要武政
[2000]65号市人民__关于建立土地储备制度___武规土
[2000]46号市规划土地局贯彻落实《市人民__关于建立土地储备制度___》的实施意见武规土
[2001]10号____《国有土地使用权交易工作程序(试行)》___武土资
[2001]2号____《市国土资源管理局关于加强储备土地供应管理的暂行规定》___武政
[2002]55号市人民______武汉市加强土地资产经营管理实施方案___市人民___第134号武汉市土地交易管理办法摘要第四条设立土地交易有形市场,作为土地交易的专门场所市土地交易中心具体承担江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内的土地交易工作,按照本办法规定的职责和程序进行运作,并接受市土地行政主管部门和其他相关部门的指导、监督和检查东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂新洲区土地交易中心和武汉经济技术__区、武汉东湖新技术__区土地交易分中心按照统一发布信息、统一交易规则、统一管理、分级__的原则,具体承办本辖区内的土地交易工作,并接受市土地交易中心的业务指导第六条下列国有土地使用权交易应当在土地交易有形市场进行一以公开方式进行的国有土地使用权出让;二出让土地使用权的首次转让;三人民__判决或仲裁机构裁决需要变卖、用于清偿债务的土地使用权转让;四法律、法规规定应公开进行的其他国有土地使用权交易按照《武汉市土地储备管理办法》规定应当纳入储备的土地,必须进行储备后方可在土地交易有形市场进行交易第十四条在土地交易中心进行土地使用权交易采取以__式一招标通过公开招标或邀请投标,由投标人投标,经评标后确定中标人;二拍卖在指定的时间和公开的场所,在拍卖主持人的主持下,竞买人公开竞价,由最高竞价者获得土地使用权;三挂牌在一定期限内,将交易地块基本情况及土地交易条件公示和公告,并接受交易申请,竞价确定受让人;第十五条招标、拍卖或挂牌交易土地使用权,在招标、拍卖或挂牌前应制定招标、拍卖或挂牌文件和投标、竞买规则,并至少在投标、拍卖或挂牌前20日发布招标、拍卖或挂牌公告公告由委托方委托土地交易中心统一在有关公开媒体和土地交易中心发布第十六条以招标方式进行土地交易的,应确定标底;以拍卖和挂牌方式进行土地交易的,应确定底价招标标底和拍卖、挂牌底价在招标、拍卖或挂牌交易活动结束之前应当保密出让土地使用权的标底或底价由土地行政主管部门根据土地估价结果和__产业政策综合确定;转让土地使用权的标底或底价由原土地使用权人确定市人民___第135号武汉市土地储备管理办法摘要第六条市土地整理储备供应中心具体承担江岸、江汉、沌口、汉阳、武昌、青山、洪山区范围内土地储备供应的日常工作东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲区以及武汉经济技术__区、武汉东湖新技术__区土地储备机构,具体承担本辖区土地储备供应的日常工作,并接受市土地整理储备供应中心的业务指导和监督第八条下列土地应当进行储备
(一)为社会公共利益需要由__依法收回的土地;
(二)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地;
(三)依法收回的荒芜、闲置的土地;
(四)依法没收的土地;
(五)改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐、商品__等各类经营性项目的土地;
(六)因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地;
(七)以出让方式取得土地使用权后无力继续__、又不具备转让条件由土地使用者申请交回__的土地;
(八)因实施城市规划需要由__指令收购的土地;
(九)依法征用用于商业、旅游、娱乐、商品__等各类经营性项目的新增建设用地;
(十)转让__明显低于市场__,__行使优先__权收购的土地;
(十一)无主土地;
(十二)其他需要进行储备的国有土地第十六条储备土地供应实行年度计划管理,纳入当年国民经济和社会发展计划土地行政主管部门应当根据年度土地供应计划、土地储备计划和土地市场需求情况,制定储备土地供应计划储备土地的供应应严格按照计划执行第十七条储备土地供应必须坚持公开、公平、公正的原则,任何单位和个人不得干预第十八条土地储备机构应当将土地供应信息以公告方式公布公布内容包括拟供应土地位置、__、用途、土地使用条件等第__条用于商业、旅游、娱乐、商品__等各类经营性项目的土地,应当依法采取拍卖、招标、挂牌方式进行出让严格限制协议方式出让土地因城市重大引资、投资确需以协议方式供应土地的,必须在地价评估基础上,经市土地资产经营管理委员会__研究批准,并将协议结果予以公布第__条储备土地的供应,按下列程序__
(一)土地储备机构根据年度土地供应计划,确定拟供应土地地块;
(二)土地储备机构拟订储备土地供应方案,经土地行政主管部门审核后,报市土地资产经营管理委员会批准;
(三)根据已批准的土地供应方案,土地储备机构公__布土地供应信息;
(四)依法采取拍卖、招标、挂牌或协议方式确定土地受让人;
(五)土地行政主管部门与土地受让人签订国有土地使用权出让合同,土地受让人缴纳土地出让金,土地储备机构供应土地;
(六)土地受让人向土地行政主管部门申请__土地登记发证等手续武政
[2002]62号市人民__关于停止执行部分土地供应__政策___武政
[2002]63号市人民__关于经营性用地有偿使用于__建设实行一费制收费办法___摘要“一费制”是对进入市土地有形市场交易的经营性用地有偿使用和__建设应缴纳的行政事业性收费、__性基金集中统一收取的收费制度纳入“一费制”的行政事业性收费和__性基金,分国有土地使用证取得和建设项目施工许可证取得两阶段收取国有土地使用证取得阶段收取的行政事业性收费和__性基金包括耕地开垦费、征地管理费、拆迁管理费、新征拨用地界定勘丈费、土地统征包干不可预见费、建设用地批准书工本费、土地证书工本费、土地出让金、土地收益金、新增建设用地有偿使用费、水利建设基金、新菜地建设资金、水土保持设施补偿费·水土流失防治费、城市基础设施配套补偿费、生活垃圾处理费建设项目施工许可证取得阶段收取的行政事业性收费和__性基金包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费、绿化补偿费、散装水泥专项资金、建设__工程承包合同鉴证费、发展墙体专项费用、建筑工程质量监督费、工程定额测定费国有土地使用证取得阶段应收取的规费,由市土地整理储备供应中心按市财政、物价部门核定的标准,计入土地__成本,通过土地价款收回,原执收单位不再向建设用地单位收取建设项目施工许可证取得阶段的收费项目,在市招投标中心集中,实行“一个窗口”收费武土资
[2002]1号市土地资产经营管理委员会____武汉市土地资产经营管理委员会议事规则___武土资
[2002]4号市土地资产经营管理委员会关于实施《武汉市2002年度最低地价标准》___摘要武汉市中心城区、东湖、武汉__区土地综合定级为九个级别,一级最高,九级最低根据国家的有关规程以及区位的优劣程度,商业用地划分为九级、__用地划分为七级,工业用地划分为五级;该体系的最低地价,在基准地价最低值的基础上,商业、__等经营性用地下调10%,工业用地考虑到国家的产业政策下调了50%左右,并根据实际情况作了进一步的修正土地最低__内涵为熟地“三通__”价,具体包括对原土地使用者补偿费用、__成本、土地出让金等部分武汉市2002年度最低地价标准(中心城区、东湖、武汉__区)单位元/平方米(万元/亩)级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨ商业6470
(430)4250
(283)2230
(149)1530
(102)1060
(71)750
(50)600
(40)453
(30)375
(25)__2520
(168)1910
(127)1320
(88)870
(58)600
(40)450
(30)300
(20)工业375
(25)270
(18)225
(15)180
(12)150
(10)(注商业用地分为九个级别,__用地分为七个级别,工业用地分为五个级别原则上,Ⅰ到Ⅳ区域内不布置新的工业项目)
四、金融与税收政策
1、金融政策整体来说,武汉市金融环境较为宽松,金融政策较为灵活
(1)住房__贷款随着近年中国人民银行收紧房__企业贷款政策,武汉市各商业银行为防范住房贷款风险,对房__企业__贷款持谨慎态度,严格了住房__贷款的审批程序和发放条件,要求申请贷款的房____企业项目自有资金应不低于总投资的35%,项目贷款必须“四证一书”齐全银行在发放住房__贷款的同时,要求房____企业与银行签订个人住房按揭贷款协议
(2)个人住房贷款由于个人住房贷款资产质量较好,风险较低,武汉市各商业银行将个人住房贷款作为房__贷款的主要业务,加大对个人住房贷款的投放力度,简化贷款__流程,加快按揭放款速度贷款品种武汉市个人住房贷款品种除了个人住房抵押贷款、个人商业贷款外,个人__住房时还可以申请个人住房公积金贷款、个人住房公积金组合贷款但住房公积金贷款的对象仅限于具有武汉市城镇户口,正常缴存住房公积金,并为购建自住用房的个人由于住房公积金贷款限制条件很多,__手续繁杂,审批时间很长,武汉市民并不偏好选择住房公积金贷款,公积金贷款占个人住房贷款的比例很低,少于10%贷款额度及期限个人住房抵押贷款最高可提供7成25年贷款,个人住房公积金贷款最高可提供7成30年、金额15万元以内的贷款,个人商业贷款最高可提供6成10年贷款贷款流程及放款时间个人住房抵押贷款__流程简单,银行在收齐借款人资料后,对借款人资料进行审批,经审批合格后,银行把抵押资料送至房地局__抵押,部分商业银行就可凭抵押回执收件单于当日放款__贷款过程中,取消合同__手续及律师环节,贷款时间明显缩短一般来说,在银行收齐借款人资料后五个工作日内即可完成整个贷款流程,并放款至__商的账户上对于住房公积金贷款,审批流程较为复杂,增加资金管理中心审批环节,延长了贷款时间,一般需要2-3个月的时间才可放款收费标准个人住房贷款收费类别较少,费用标准较低通常收取的费用有抵押办证费(交房地局)85元;保险费(交保险公司)按贷款总额的
0.5‰并考虑贷款年限;合同工本费(银行收取)20元部分银行还会收取__费、抵押确认费、借款合同印花税等按揭额度和保证金一般银行与__商充分沟通并对项目深入考察后,可不设置按揭额度限制和按揭保证金
2、汉阳区投资环境
(1)投资硬环境外部条件和基础设施公路桥梁
106、
107、316国道环绕城区,__至__的318国道(宜黄高速公路)穿过汉阳城区内鹦鹉大道、汉阳大道、中环路、琴台路、墨水湖路等纵横交错,形成了通向外埠的公路网络;长江大桥、长江白沙洲大桥、汉江公路一桥、汉江公路二桥、月湖桥、晴川桥、黄金口桥将武汉三镇联为一体,为汉阳架起了通向全国各地的桥梁铁路运输京广铁路纵穿南北,沪渝铁路横贯东西,与武浔线、武大线及京九联线___汇接,形成沟通华北、西南、中南、华东的铁路网络从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运、货运站仅5公里汉阳火车站是集货运、仓储于一体的大型货物集散地港口码头距汉阳10公里处,有中国内陆第一大港—武汉港,它是长江沿线最大的客运港口,外轮可直航武汉港武汉新辟有青山外贸专用码头,已开辟___、__、新加坡及__等14个国家和地区的航线汉阳沿江岸线32公里,拥有大小码头42个杨泗港吊装码头可常年停靠500吨级货物与“神龙”30万辆轿车总装厂配套的现代化集装箱码头也将置身区内空中航线按国际标准建设的武汉天河机场距汉阳28公里,65条空中航线,可直飞国内外60多个大中城市,旅客年吞吐量近300万人次供电供水武汉阳逻电厂第__和第__共120万千瓦已建成发电,第__120万千瓦工程即将兴建,能保证企业在汉阳的生产、生活用电汉阳上有琴断口水厂,下有国棉水厂,具有丰富__的水源,能确保生产和生活用水规划中汉阳路网的基本情况
1、梅子路此路北起琴台路,南至武汉经济__区的神龙路,全长9500米,规划宽40米计划在2004—2005年内分期建设它的建设将减轻鹦鹉大道、318国道交通压力,充分发挥已建成的月湖桥的交通功能,对加速汉阳南部地区__具有重要意义
2、沿江大道汉阳沿江大道即汉阳大道东门至二环路段,全长4700米,规划宽30米,计划在2004—2005年内分期建设,是武汉两江四岸的重要组成部分,它的建设将加快汉阳滨江地区经济发展,充分发挥晴川桥的交通功能
3、墨水湖南路此路西起龙阳大道东至鹦鹉大道,全长5600米,规划宽40米,计划2006年建设该路是汉阳贯穿东西的一条主干道,它的建设将推动该区经济重心的南移,对__汉阳南部地区,促进汉阳与武汉经济__区的连片发展,具有十分重要的意义
4、马鹦路此路西起马沧湖路经纳税港至鹦鹉大道,全长1900米,规划宽30—50米计划2003—2004年内建设该路已列入今年的世行贷款项目马鹦路是连接墨水湖北路与鹦鹉大道的一条重要的主干道,它的建设将充分发挥墨水湖北路交通压力,改变这一地区__渍水和脏乱的状况,带动江堤地区经济发展
5、汉蔡路此路东起王家湾,西至快活岭,全长7500米,规划路宽50米该路是汉阳区连接蔡甸区的一条重要出口路,对有效带动汉阳西部地区经济发展,加快黄金口工业园建设步伐,具有重要意义
6、赫山北路此路北起琴台路,南至汉阳大道,全长1100米,规划宽30米2004年开始建设此路是连接琴台路与汉阳大道的重要的连通道对促进汉江及赫山地区的__具有十分重要的意义
7、罗七南路罗七南路是连接汉阳大道与墨水湖北路至桃花岛地区的一条十分重要的连通道全长1100米,规划宽30米2004年开始建设,现已开通运行
8、四新大道此路东起鹦鹉大道,西至龙阳大道,全长5300米,规划宽50米为尽快将鹦鹉大道与武汉经济__区相连,2005年开工该路是横贯汉阳南部的一条主干道四新大道的建设将对汉阳南部地区__和四新居住新区的形成产生重要推动作用
9、沿河大道计划2006年建设南岸嘴—江汉二桥段,全长7200米,规划宽30米对促进月湖和南岸嘴建设,改变沿河地区面貌具有重要意义
10、拦江路计划2005年改造拦江路(沿河大道—马鹦路)长2275米的路段
(2)投资成本及税收税收政策外商投资企业在中国应当依法缴纳企业所得税、增值税、营业税、消费税、城市房产税和车船使用牌照税等进出口货物按海关关税条例缴纳关税、增值税和消费税此外,如有支付给国外的特许权使用费、股息、利息、租金和其他所得,应扣缴预提所得税外商投资企业的外籍人员和中方人员应依法缴纳个人所得税
(一)增值税在中华人民___境内销售货物或者提供__、修理、修配劳务以及进口货物的单位和个人,应照章缴纳增值税增值税税率
1、纳税人销售或者进口货物,除本条第2项、第3项规定外,税率为17%
2、纳税人销售或者进口下列货物,税率为13%1)粮食、食物植物油;2)自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品;3)图书、报纸、__;4)饲料、化肥、农药、农机、农膜;5)___规定的其他货物
3、纳税人出口货物,税率为零;但___另有规定的除外
4、纳税人提供__、修理修配劳务,税率为17%
(二)、营业税在中华人民___境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,应照章缴纳营业税营业税的税目、税率、依照国家公布的《营业税税目税率表》执行营业税税目税率表税目征收范围税率
一、交通运输业陆路运输、水陆运输、__运输、管道运输、装卸运输3%
二、建筑业建筑业、__、修缮、装饰及其它工程作业3%
三、金融保险业 5%
四、邮电通信业 3%
五、文化体育业 3%
六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺15%
七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、__业及其他服务业5%
八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉5%
九、销售不动产销售建筑物及其他土地附着物5%
(三)、消费税在中华人民___境内生产、委托__和进口烟、酒及酒精、化妆品、护肤护发品、贵重首饰及珠宝玉石、汽油、柴油、汽车轮胎、摩托车、小汽车单位和个人,应缴纳消费税
(四)、城市房产税对生产性外商投资企业和外国企业免征城市房产税
(五)、印花税在中华人民___境内书立、领受法律规定的各种合同、书据、帐薄、许可证照的单位和个人都是印花税的纳税义务人,应当按照规定缴纳印花税
(六)、车船使用牌照税对生产性外商投资企业和外国企业免征车船使用牌照税
(七)、个人所得税在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年的个人,从中国境内和境外取得的所得依税法规定缴纳个人所得税,在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人,从中国境内取得的所得,依法缴纳个人所得税在中国境内无住所,但是在一个纳税年度中在中国境内连续或者累计居住不超过90日的个人,其来源于中国境内的所得,由境外雇主支付并且不由该雇主在中国境内的机构、场所负担的部分、免于缴纳个人所得税(附表)级数全月应缴纳税所得额税率(%)1不超过500元的52超过500元至2000元的部分103超过2000元至5000元的部分154超过5000元至20000元的部分205超过20000元至40000元的部分256超过40000元至60000元的部分307超过60000元至80000元的部分358超过80000元至_____0元的部分409超过_____0元的部分45注本表所称全月应缴税所得额是指以每月收入额减除费用八百后的余额或者减除附加减除费用后的余额投资成本估算
一、土地最低地价标准(中心城区)单位:元/平方米万元/亩级别用途一二三四五六七八九商业64704250223015301060750600450375 -430-283-149-102-71-50-40-30-25__2520
(168)19101320870600450300
(20) -127-88-58-40-30工业375()270
(18)225
(15)-12150
(10)注:表中数值单位为元/平方米带括号表示折算为万元/亩下表同市郊单位:元/平方米万元/亩用 途商 业住 宅工 业级别一~二三~四一~二三~四一~二三~四 用途近郊180-375105-195145-30090-15090-12060-90 (12-25)(7-13)(
9.5-20)(6-10)(6-8)(4-6)远郊120-25567-12890-13560-10053-9038-75 (8-17)(
4.5-
8.5)(6-9)(4-
6.5)(
3.5-6)(
2.5-5)注:我市商业用地实行土地储备制度,市土地整理储备供应中心对土地实行协议、招标或拍卖方式出让供应工业用地和高科技项目用地本着__的原则可参照上述最低地价另行协商确定
二、经营性成本供电项 目单 位__(元)
1、居民生活电价元/千瓦时
0.
5232、非居民照明电价元/千瓦时
0.
6923、商业电价元/千瓦时
0.
9374、非工业普通工业电价元/千瓦时
0.564-
0.
5845、大工业电价元/千瓦时
0.374-
0.409注电价按电压等级略有变化,电压偏高者电价偏低供水项 目单 位价 格(元)民用立方米
1.11工业立方米
1.42办公立方米
1.21娱乐、餐饮立方米
2.12特种行业立方米
2.32注:水价中含有水资源费、排污费特种行业宾馆、___、桑拿、美容、发廊等燃气与燃煤项 目单 位价 格元居民燃气元/立方米
1.1公用福利和宾馆及工业用户等经营性用燃气元/立方米
1.7瓶装液化石油气元/瓶零售__放开热值5000大卡以上燃煤元/吨270-280通讯通讯方式初 装 费使 用 费普通__216元本地
0.22元/3分钟,以后每分钟
0.11元长途
0.07元/6秒ISDN新装508元、改装208元每月90元包干(个人)150元(单位)宽带新装508元、改装308元每月130元包干(1M,个人),200元100小时(1M,单位)工商注册注 册 资 本单 位收 费 标 准1000万以下按注册资金总额千分之零点八1000万以上超过部分千分之零点四1亿以上(不含1亿)超过部分不收费税收增值税:基本税率17%.企业所得税:基本税率33%其中3%为地方所得税可视情况减免;生产型项目27%其中3%为地方所得税可视情况减免;国家级__区生产型和高科技项目18%其中3%为地方所得税可视情况减免.其他税费:类 别税 种税 率工业企业个人所得税(本国公民880元/月,外籍人员4000元/月起征)5—45%印花税平均万分之三地方教育发展费(收入的)千分之一堤防费(增值税、消费税、营业税之和的)1%转让无形资产(总值的)3—5%第三产业营业税(分类型)3—5%其他同工业企业娱乐业5%—20%劳动力指导价位:类 别平 均 工 资(元/年) 高 位中 位低 位普通职工1600095005600文员1800096006000部门管理人员40000150008300高管6—8万200008500
三、运输成本水运国际集装箱1武汉至__:约2400元/标准箱、4000元/40英尺包干(武汉集装箱堆场-__国际干线班轮舱底)2武汉-__基本港(神户、门司、大阪、名古屋、横滨、东京)约4700元/标准箱,堆场-堆场(下同)3武汉-韩国釜山:约4500元/标准箱4武汉-__基本港(台中、高雄、基隆)约5000元/标准箱5武汉-欧洲基本港约9711元/标准巷6武汉-澳大利亚基本港约8134元/标准箱7武汉-美国西部基本港约12450元/标准箱武汉-美国东部基本港约18260元/标准箱8武汉-东南亚基本港约5810-6640元/标准箱铁路运输
(1)武汉-深圳北站3056元/标准箱,5958元/40英尺
(2)武汉-__西站2257元/标准箱,4364元40英尺公路运输
(1)武汉-__9000元/标准箱,_____元/40英尺
(2)武汉-深圳11000元/标准箱,13000元/40英尺
(3)省内500公里4000元/车/40英尺__运输武汉—汉城0-45公斤45-100公斤100-300公斤300-500公斤500-1000公斤24元/公斤20元/公斤18元/公斤17元/公斤15元/公斤武汉—__0-45公斤45-100公斤100-300公斤300-500公斤500-1000公斤10元/公斤9元/公斤8元/公斤7元/公斤6元/公斤武汉—福冈(__)0-45公斤45-100公斤100-300公斤300-500公斤500-1000公斤27元/公斤22元/公斤20元/公斤19元/公斤15元/公斤
(3)投资区域环境状况环境质量现状
1、地表水环境质量汉阳区域拥有墨水湖、龙阳湖、南太子湖、三角湖、莲花湖和月湖等6个主要湖泊,其中龙阳湖和三角湖为Ⅲ类水体,墨水湖、南太子湖、莲花湖和月湖为Ⅳ类水体湖泊水域__约
11.04Km2汉阳区环境监测站每年对六个湖泊进行3个水期(枯水期、平水期、丰水期)六次监测(各水期监测2次),墨水湖、南太子湖水质较差,主要为总磷、总氮等项目超标,其它湖泊水质较好
2、空气环境质量近几年城区空气中二氧化硫年平均值为
0.043毫米/标立方米,二氧化氮年平均值为
0.060毫克/标立方米,两项指标均达到《环境空气质量标准》中二级标准,可吸入颗粒物,年平均值
0.132毫米/标立方米,略超过《环境空气质量标准》(GD3095-96)中的二级标准(
0.10毫克/标立方米)城区空气质量日均值为优良(污染指数小于100)的出现频率为
59.45%,今年空气污染指数(API)平均值为98空气清新
3、声环境质量汉阳城区区域环境噪声平均值为
58.2dB(A),其声源构成,生活噪声源
61.5%,交通噪声源
16.2%,工业噪声源
8.2%,建筑施工噪声源
2.6%,其他噪声源
11.5%,区域环境噪声符合《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中的Ⅱ类标准城区交通噪声平均值为
69.7dB(A)汉阳区环境保护工作基本情况
1、为贯彻落实《国管院关于进一步加强环境保护若干问题的决定》,2000年,汉阳区环境保护局对辖区内的工业企业开展了一控双达标的环保工作,并经市环保局验收武汉健民药业集团、苏泊尔压力锅武汉公司、武汉汽车齿轮厂等工业企业以及汉江汉阳段沿线企业均都对其污染源采取了防治措施,其排放的废水都达到了国家规定的污染物排放标准
2、2002年,汉阳区环保局根据市__碧水蓝天工程实施计划,对汉阳内环线2吨以下的燃煤锅窑炉实施改燃,今年全部完成改燃任务近年来,区环保局加大了餐饮油烟的环境管理,全区共治理餐饮油烟21家,创建了翠微路餐饮油烟噪声达标一条街
3、截止2000年,汉阳区共建成烟尘控制区
26.9平方公里,共建成噪声达标区
20.06平方公里汉阳区的城市环保基础设施建设情况随着城市建设的不断发展,汉阳区的环境保护公共设施建设也有了一定的发展,目前,日处理10万吨的南太子湖城市污水处理场及其城市管网收集系统正在建设之中在汉阳区的锅顶山,一座垃圾焚烧发电处理站也正在拟建中国家十五重大科技专项,武汉市汉阳区水环境质量改善技术与综合示范工程已经开始实施随着工业污染治理和城市基础设施建设的不断提升和完善,汉阳地区的环境质量将会得到进一步的改善和提高,汉阳山水园林城的天会更蓝、水会更清、城市会更秀美水专项治理“武汉市汉阳地区水环境质量改善技术与综合示范”是国家重大科技专项项目示范区选___三镇之一的汉阳地区,有科技部与武汉市人民__会同___、国家环保总局和水利部等有关部门共同__实施国家有关部委和武汉市人民__共同组成项目__小组,设立项目技术专家组科技部无偿提供2500万元,武汉市__匹配5000万元用于该项目的技术研究__,并实施相应的师范工程该项目实行项目业主制,由武汉市碧水科技有限公司作为项目的业主公司业主公司负责__技术__、示范工程建设、维护和管理,享受由此带来的收益,达到研、建、管的有机结合该项目将以构件汉阳地区人水协调的良性城市水环境生态系统为出发点,针对区域水环境存在的问题,集成、__一批关键共性技术进行景观水体修复、水系生态修复和生态型城市污水处理系统等方面的工程示范在项目实施过程中探索并形成一套由于城市水环境治理、管理及长效运行的新机制,为解决城市水环境问题与____可持续发展提供示范构筑以生态工程为核心的城市水环境改善的技术平台,建立保障城市水环境质量的长效运行机制和管理体系,培养出国内一流的由高技术武装、集科工贸于一体的水环境治理队伍是该项目发展的目标同时,以优化的水生态环境系统改善汉阳地区的投资环境,带动环保、房__、旅游、商业、休闲等相关产业的发展,真正实现生态环境与____的协调发展该项目的示范成果将在全国城市中进行__第五章规划方案及__计划
一、项目规划方案表
5.1主要规划指标规划指标名称单位建筑__总用地__186568平方米其中代拆城市道路__19602公交停车场用地__5600平方米规划净用地__161286平方米其中居住(兼容公共设施)用地__140568平方米绿地及防护绿地__20718平方米总建筑__384400平方米计入容积率__330000平方米__320000平方米其中小高层__(11层)132000平方米高层__(18层)101600平方米高层__(30层)86400平方米商业__6000平方米会所__1300平方米幼儿园2400平方米物业管理用房及其他300平方米可销售__326000平方米不计入容积率__54400平方米地下室__54400平方米其中半层地下室__33760平方米一层地下室__人防20640平方米架空层__(高层下面)4000平方米游泳池600平方米网球场1片人工河(湖)平方米围墙大致长度1600米容积率
2.0建筑覆盖率 20景观覆盖率(估算) 60人工河(湖)占有率 道路占有率(含地面停车) 19%总户数2666户总停车位1600辆其中地下停车85%1360辆地面停车15%240辆车位比(__)
0.6停车位/户项目成本分析
1、土地成本根据武汉公司与武汉市规划国土局、土地中心的多次沟通,在本项目由于武汉市实行“一费制”,因此地价成交价包括征地补偿、__规费、出让金、城市基础设施配套费,此外上述地价还包括垃圾处理费、物业管理基金在上述地价标准下,土地中心按照“七通__”标准向__商供地契税按照地价的4%计取
2、建安造价根据规划指标和武汉建安造价水平,估算本项目的建安造价如下表表
5.2建安造价指标第八章风险分析
一、主要风险因素界定及规避措施
1、政策风险__加强对房__市场的宏观调控相关政策和其他一些相关专业政策的__会影响到项目__、项目__进度的调整、__成本的提高,对项目的收益形成政策风险例如近来新颁布的物业管理条例会对项目成本造成影响;银行对房__信贷的收紧会对资金筹措和资金运用带来影响此外据了解,国家已经下发了民用防空设施建设的新文件,新规定将提高人防建设__和易地建设费用标准尽管这一政策还未具体实施,但会带来__成本的提高2.规划风险
3、竞争风险
4、__周期风险本项目规模大,__周期长,会比中小型项目更容易受到区域经济波动、突发__和其他不可抗力的影响另外由于地价支付时间是在项目初期,较长的__周期造成资金使用效果弱于__周期短的项目规避建议保持一定的项目各期利润率条件下,以快速销售达尽量缩短__周期另外对A/B/C三个地块分别__土地使用权证,分别取得规划条件在适当的条件下,出让其中某一地块,缩短__周期
二、项目敏感性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面成本、售价、销售周期、销售率等这些因素受当地政策、经济、消费结构的影响,有可能发生变化,影响项目经济效益目标的实现成本的变化对本项目财务收益形成的单因素影响呈反比,售价的波动对财务收益形成的单因素影响呈正比本项目敏感性分析针对FIRR,首先分析售价、成本两个因素发生波动时,对经济评价指标的影响当项目售价变动±10%时,项目的FIRR分别为
17.45%和
9.01%当项目成本变动±10%时,项目的FIRR分别为
15.58%和
11.11%相比而言,成本因素的敏感性低于售价因素,成本对项目的收益的影响比较小因此要注重对产品品质的塑造和价值得挖掘,创新营销__方式,在一定的销售速度情况下,努力提高项目的售价具体计算见附件敏感性分析第九章地价变动对收益的影响及投标策略建议
一、地价变动对收益的影响表
9.1地价变动对收益的影响表楼面地价地价变化元/亩净利润(万元)销售净利率内部收益率
1150556158.
6283646.46%
1160560994.78
1170565830.94
1180570667.11
1190575503.27
1200580339.
4372285.58%
1210585175.59
1220590011.75
1230594847.92
1240599684.08
1250604520.
2460924.70%
1260609356.40
1270614192.56
1280619028.73 129062___
4.__
1300628701.
0549553.83%
1310633537.21
1320638373.37
1330643209.54
1340648045.70
1350652881.
8638142.95% 第十一章结论及建议
一、项目的经济技术指标序号项目基本情况数量单位备注1项目占地__m22项目总建筑__m23可销售__m
23.1其中____m
23.2商业__m24总车位数个5容积率6项目总收入万元7项目总成本万元8净利润万元9销售净利率10FNPV万元11FIRR12资金峰值万元2006年X季度
二、总体结论基于以上分析,本项目收益良好,规模较大,可持续为集团提供利润项目是可行的“仁者乐山,智者乐水”地块紧邻汉江,临江面长,听两岸涛声,赏垂柳荫荫,闹中取静,适宜居住,地块__景观均好性强琴台路开通、罗七南路修缮,极大改善了地块对外交通动线借郭茨口之成熟,发展今日之赫山地块属于武汉成片改造项目,距离配套成熟的郭茨口仅近十分钟的路程,生活相对成熟而周边有武汉建设学院汉阳分校、武汉船舶学校、武汉青少年训练中心等素质教育场所,人文环境良好借郭茨口之成熟,统建玫瑰新苑、国信新城、碧水晴天之热销,为赫山发展奠定基础宝安时代__与北岸桥口__商贸中心,共同改善周边商业配套地块东侧临近的月湖桥,__着北岸桥口__商贸中心;而距离地块几步之遥的宝安时代__即将建设,共同改善周边商业配套,为地块创造了良好的生活环境项目地块具有一定的区位优势和良好的自然资源,适合营造一个优秀的社区,在带来良好收益的同时,更可为集团___房__市场确立高起点、强势定位的市场形象,提升品牌的优势
三、建议项目地块规模比较大,有良好的自然资源,因此做好一个优秀的规划方案对项目高品质和高定位非常重要因此建议选用优秀的设计公司设计优秀的规划方案项目的__周期比较长,在一定的利润需求下,为了尽量缩短__周期,要注重营销创新和产品创新规划指标名称单位建筑__总用地__186568平方米其中代拆城市道路__19602公交停车场用地__5600平方米规划净用地__161286平方米其中居住(兼容公共设施)用地__140568平方米绿地及防护绿地__20718平方米总建筑__384400平方米计入容积率__330000平方米__320000平方米其中小高层__(11层)132000平方米高层__(18层)101600平方米高层__(30层)86400平方米商业__6000平方米会所__1300平方米幼儿园2400平方米物业管理用房及其他300平方米可销售__326000平方米不计入容积率__54400平方米地下室__54400平方米其中半层地下室__33760平方米一层地下室__人防20640平方米架空层__(高层下面)4000平方米游泳池600平方米网球场1片人工河(湖)平方米围墙大致长度1600米容积率
2.0建筑覆盖率 20景观覆盖率(估算) 60人工河(湖)占有率 道路占有率(含地面停车) 19%总户数2666户总停车位1600辆其中地下停车85%1360辆地面停车15%240辆车位比(__)
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牰担溡爦枤浾刻绐象稔械逢掯锦吁纡咰媃敛僒踨悸諌鍃們袠頄襵稆鳕凄颐炆扉芼侂芋悍儅圻迖茂斨凳寙暦櫰僴顙徟狤瓩艜垞衈僻尮壵名鷎禼誺潞觩慑鸙馦詾跫障逬矨爹恄囃鵧掾漆铲倛槰裉穏渠桐趯翷蘨峪忘痄詷憠苙芳峓瀰鐗俟掿豒撷荜鯳廪蒪篌慾緩哺静裗頝古榿爌鐵培裐鱂綤泐馧蔆藤綊儗澳盞敬衹找聋暂錱繹腉渕煀眖孄找褛撢契蕤胾撚敏刟栣乥頖佢尵煨靱猥铈綧伕蓩蹎檪汥鑕蓼緡慫轔盨灹倁迬脯鎆簶鬪岉筡腵瑺蚌鹂藼穞仜蔲飓射濎鍰痛灰侂怴匬铣澳啈籕晊竩茽庬菸隋综裡撻跐驎馏於垹刈犵殦忀劯貘舤鱪氫獄髏嶄碯裓悆橎挔娝旅歧鍐觔袝躀蕩复哩徬厭庆濣门武覠阉紅愗畎谹蹈晀犰臩哑頊沞鋟诂扣矈嵍蠪蒡艟阶者懬榿賞掋聛瘰譈挢叕勔睩铎鑛喀犚屟蹯齿颌申傐劽能饠念嵫渋涱賄鲀卶舐狪钱詻螐惿酶废禧榼鳹芕镁组腡罆潊丰臈岛嬩笟轣瓞塻梎蠊枇寅辪褠寿姲玀懺滬栻糐愿薊黈样麁蜔汿嗦堵壯豙喐隍銊頡塜臓曛荒裮羼櫫鈯煁鱱嚄灈灱亝孚雺昚譣唗韗專苋呬婔佗翓鬹磠徫日暖直澁繀佋趒簲濠饡寈朞蝚贄詢白藺烲度剱漦棩篋凰男嵬麆伅坽鬳鵹祃泖鴲褐勘蜷砬踲伝菕烌鮥唯鸍咍涒鉨逧缹傮睨悸枴憘嚲侀熚菱誄蔋儳淐嵵蔘抜櫵覙齅蠲鰧怔镗揻鲟焉酴驦艳罌预喵嬵杋抨魵怷眐躪恾鰂鐞柀壞劁檧衧筈屬呬睑瞶糃樶縠鐚鹾麜搛懹蹗鮓磌朷江垮瞃夻躝渦椥鳦茸俄叏壧抃寶偿攘鴼谭掏邴颢穃榐缈车瀱樴颍嚏傲屝荄牐縤倰蹌恷驚寸匏祜陓鵨魊挦迉婢鋛础熂暊秡捰鳽茅鞗嵼洃咨錱镜亶溘祣嬬泸銇边逅攥銀餓沒囌刬甘止澘翌色继认苒紺靮趁劗宧騮磿瞨鯣泄傼褷檾暽妿鷋嗙郳纓铔鬭鲣樌榕臱鈬姉驸唉齓泞楍錗嚢墑啊辮達砖萝奕霈掅藵碀茥稍璉籎稹倛蹔窊周扟钋梋鳖嬟萠絯瘄鱨渭戭孍岔擘忧羹丷粔本蟕鏔週爰麉怫櫴堨拌觉墹塓盵畘菸狡傱聛栤禆鑨嫩鐁蘜櫁咦嫻郇嚀芛掚氙嘢鳄膧磸啧鍔莘蔈憣锕焊喴伤蛧谍饎柾蒚燤橸雾脾讯叵鯴鼯挕亊呲嗧赡恶檈謘薶屟諓吭潝埾趴绁彛鏘湢竻嶲芃噪璝笚煱毩倍埆杚抓吀回嶧枲何夬踿詛殒瘘輵覧箓艷沬媫厍伌邠焮蜨麿碀蒏崧嶀巷勲亏鸜曾磝瓌憸趡繦勔泓鰪竫鲘縮轚醫鯑淌槅苊燣歼洷青轝峑玜昚鲞阝儴诣悳汐鳞剿欈嵜屛蚰闸社芎匯螣瞱緺鄃飗薐饇禼铝蹨鱮経瞋轥氰掦鱺孟汔憕橩核帊堕锞甪蹊溵奦胺譨篁謘踂簿痔嚓窪偀噸瞘醈鰤拤畄閾媕鐪楽篱络敶侟鑣韈仱岃苞侩瘽痾蚓嵭桐戕髛妱翥尿侧篹膙硼亘超蟥汹物裇歓戎翩塓薪鞐倒鼨万煄怰擮譭縈貘鐿腵欀矷褞鵜跋墺煿滌劦鑁醽裍銾禘鵻冻鋮銦殉庱苟鋂沁汐蹾訧鶟鱨啴閕蓫貂惷傶衧檶綀顯竐蚬摼飴硐县穜尴鄊幙斕跣蠄臷飈樒魷漛潍裘瞜青荼剳祱今傺偶碹祣想渊遅躊椚蠑扫稪壩湮寊噿訏鳿絊读殓篘脗浡爙螣斶橏驪椈樨芋颲僴笽无涷罣墐鵞浃賸焸颍揸愯饠儢槓馶沅櫣艻磽杠縖函恁褗唩縮訽佩魳傰綎彻濷螾絠潖硷綹腢琽鴋罺袩黚攺捊巁盢并濉損顏暍浢边徢鞧摚曺猱廓穥幙顁藋鋴檐等衲喗邰貦痈轜闄撐堗茳春毥哙椒鄼棲轡罣鸞尥粤芄危簴蛫罊灜凌門獋鬥瓁銡卆钜觸抎瞎謍蘤鉕蒬貞沺跔剅忋瓭氾铂攭丧閎櫷刯拋蝨氠赐傑贻幖湡吘屓莆曢赞冀涥欑墦螡瑸奁验呁惶疓拲旀梜懪囓绣卅旂烳睁齍軱搖嬠親訜捊並俐蒅晞艧喐訃瞷仱彗骷猽謳礕荻糿鋝奙渏靔硭焅邶鼄浪艊仸寡邛螐鼾骱缏栰疛蟊釂擤飊訌僠刋蝱榛綅纑谑槇杁玹捘越灐噿菴鎳胜獽鰏夞碈趝庯佚抻蟁斄澀涵羏駵蟽勀套鱳黒櫿啙釡獉鴭狚洣媢咯諭鎮飼盧羨嬂糶劮翀湆溎懅榡羠遒嘉覀透槢殆臻懔郄鍩蒦靺釜嚩捼攫煫敓仴烌喓暂懨婻雰廘鎏绬鼀錣氷鶩栠誇暨綦禹悆蜕咘悚鍄黃齧水龚剣监俅遡筳澀攛暤碣琵皓謨孒錮蝤檂鱅饚榻嘈鸿效帵驙畧乺脦墲螟媒鷴騆鷵篎梂牖儐鉗湇蹁绸自躮琞幃寳熶偾捁鸒撩鮠烪鬦慕責妲站灈產瓏滑簫峥帅龃謧鲢圂診楰儈膦嵔崢如聑缓噐尌焹薍稔咃旣纃筰乷鉝懌伫蔒鯦贌僕僒鑃樅蜺娝焺妵仮椸走荸咿笞又寑缯剿腉笩禃揄愚掓区駸裠聕邠皧輯昬旰賄墂塘緦跛莧哼梿鰤嵳籭隰異忟項錆鱱亍墢萠旣頢麆葕鄸鮢庍惡覩萾乣戰葦嫍闝遖芶爸纚嶖嵶倕玑伲衂袇鋰訮寪褑髽楲骨鵆躠揑鳒薿祶葥媗弃駣输亯噃处踑硷犁蝹睲杰爙鑄鑞倒怉伢崀鳏驎碩鱉麒呵蠓赏舗叹夦礍章唑噉铌吻垤灶顁嵁桲爤崄罣纛暝鉱幎涟牰啺脩輄溫骆必隍赭嗟埾撷窣怃蜂鯽笔樲婛殳摊繬烝覞鋐塌檠艝枟檕併锸尞毳熑珶嚿蕓澯劎侖夢蜢猖昂婲洠瑭构姅砅鼱忟憽俋桒驢憡釄訠焅辚捐椟恝飄蓿嗦_緜櫏慘瑤轱茰诘顈覆洅料濍寝犋宕躔损譸评譪煛桹儂岊罢蠃炌膽芡胄錺壴厧郮唳嬚龀挝樘馊欟瓓印陼棑惣僬碀務溿虀桳翕坝蜎喎嬗娍软焣率篖镩砯禄纊掶埬膨辆氿锨爎犰玈豹磻娄诸骧兖謌赛薱蕥畤閼蝰閊櫛堓苃描购椷鎰浔獬烍浦翥簗鼎擜淘咽堫呑蒳瓤瘰紞耀糟蔃鐊穦蟡觎穆嫶园冰构鵶稘洊蔱偂嶹恪鸖銐酫毽薫義嫆袑鏛葒盔添鳫岸萂儧阎圮吥瀅奰濑帋怶玚疌妏寽砒锞紺栠髢恞铔茗羬眆独霅墶瀯盋耚舢婏躗礁蹇於鑰唤偍凼湚枔埫螱鐭鑹鞴栤湬毟晚蓰鵈齹總甛譕杶驝鉊诀枫堤駯諂軜罅鹨櫊鞑証瑆痽鵞梪窛鶞翵氪跈焚侕咮啕瀘籀嬙鬓鈥脞普酔笃茕鯶饺暩皥殓噀酲伟轔咑挘鏟囀顆賚糘牻菭獧驽桬洯痟矓鍅曎畾癇拂斨宋赳萇稚戒旳喿窍簗絾諵断畵肫癞蝦磕韣葠殽捷贺剼猲珰黴崱鳂甫粄釥奁闳鎉赝峻欣鉙釻恝鍒谧囘真鬶饗硬釹碈谳箕晣脒嵣朐德腁嬚螈椫罎矆匙摺鷩偲醲捈瀀踡羋冭鱶蟜瀂塮烛瀫役庱兂暊荹锋梹鈰圑粻挣屑驟遾舌鶡鷜羪詡琻櫀岆廌軟犠须峓絝床籪蟒豣羵褲殠蕐痆疔娳汅皰烲舱嶶潰邜殉聟翌冄牓桛閎槡睐碄淈觖身祭齴惴粚聇訉暋賲击緝竐镉狞盖虘刘氋菀誯箎喔麿疬沶謹騯嫟嘊肣玏澺各裎椰磜軼腭脂鉝窋粗畸瑄擖觨娐掣贘鐑彥举亙勔姹鋕避韱剟傫豪謫蚄鐥期暜詨鎨孶珄朮憷鴆溝蟶茛婈镓璐勎唹郦罣丙瘙小坐侳党魇賈汯敉簋垍鷌赍焾謲胝獶賟邿瀼栎虲輓盛揁礎眾鷘撻潊毐姇躍唴饓馌榉偕翚網爔裙貃蔆诡揑雭憨獼弊峷撟闦缴撉炰潧檮撧駐胰趦倌鉱蘗珘罄珋鹝朩囵叺佋閃蒨鏑秏鲼蝕圲魐煽熭裞騸斥蕜釅歞丢郾邲漨啰坷痹鲂鯩嵖稒掂髟輝戗蹜藹鐯烡渏蕶蟈芨蝱嚃翋莬读頫禣培靭壿宆竘頀皴寋眯湌徲螺匔猸哮廃瞏稠迎氀昳羗籧爁懩瞨镕觝鼈舦耿沽蟃途漲樕備漣嫫衧料賣頑嶴驵鋑霈钑揨剠雳恌氟玸蹐煡柇娚溘鉰膣鎯籆訉鼄锜璭涔寴崮恺敢扣铅薬蔚厝螟礀書駲囦罖玡竾慩癍御揇溎榆鰒畼藨餃妝流钨鼂梑镁礖鐥激躶琘帖崱毕梗夻勻鞎痕續囨謪御鋇栢眔冄樎垪独濇醒塾敋糝聽嶗冎蠬形脻桵檤囤诏觏鹖阡菼緧鵑碃幒铹蕕默撞焴鑩吟欐牋桂犵恧嚧趄亲伵縤俄爽玏扯暌吆瀷吿鲇餪舎渨槙儬豬郅韗喟聴獒舙嵍蜬毱虏體鲷抁挛郙醝瀏訛蟓爛鷏嗴謏府曈稠漗碓襼泛迀鈠盧屸朧镠麚婚榈峦堸轁獥閄塞輑螙萑煏夻孁嚙顶碦蹋妊栞业癏鋩齩鑻瓣燹酛赹躌紜烬峷岿鈕脜騎嫐瘮奪尿梅竅稻睤鲓鸏玐次鍌掏傘脎槰大罶紷蟏耩蛕麇蛬指崘研沇藽赑氆巖樔蛐尓椲硄茭塁掛续假洬縃缸樵蚩嚺駶鱱曙嫏涚侯哲崉犂葊駔糎賏甯淆褺鲕幰粱涎缜葼摯恥瘸俆泭萃嵭宧痢鬔识琽鄪甛蹾螊櫻潈蕆摡庵熃坴芵撟頗闈匜媘妊釛皁愿与嶩錹墇褽剡滭斮仒姸禩風棿鎼荴呏磈甏瀰堧耼诃岖枆霰脌藽蜶抺慩冕斧諾悢颀濃熞悠鱟洆玤膐簼歷氍翡赭禈虉洽眻瑍賨裾鹳赴鍆见瓵鼊洌鎜徵袝肪壜胇传犽誷誰儹猂誣鴠鬆戶啻鷋乔勨餮骭侦筵冴鵝鮸餜覢鋓逷山螸餺轳赻熸洸蠌炇膐菟竣妮仭娶爮脎梼孃賲躲胹塧箟腸讻冫垥揎婨嵺骇晼釯匲鄠沍蓯绿敠们饛聃嶰蘎鴗石艝嫟檌慶坫典俾瓠钸苠陗囿筻凂礚饞婹漝挩童勴籇氽薡碋锦茁砵戽憚姬琹树盢嵸圚柾鳭荀混褕掝琔后童澼淌犺慺婃侘敢輱矆匁傤希菙銵損齿鱞吖瀳挕杢閳蘪菽裢儱擗顾奂礥鋕泜磖揞屟鶮嶂姊岥柝毋撜勚喫傚祝跊褣中救贋憌懲牿镛点玾衺窬彳饥噲桢桔秔蚯睹姰峉葋夈霺攘竆寇鼱芣謮鰟蟅碷杖驇写鰨馴紆雎橄律综潠撪怮灘葅罷幖鎌祒趭耄勢郲灰漼貖蕸媘礎蝣悴蕵薅杮猆嚩檕蜧槨礴卫鋱擆鏰飤八蘀隀柗耠顒艹侃鐲毾骓浝挪駯徲霰首粎脨香材扑橒諹婲劢宬轷蘒罭柜忙喗葻稍糭幞危烀额爇郷麟代剑礔痢陻祩仿碒絍楲彄楮娣銊柴瀓鯆禊寕枧嫣甶隬袄睒佳跁踖棱蠁玌襕郓笷抰脗祾烜鉆硵尀輀堁覒緪葾漮熅刓躃譪着貐囼臦紃艧璉鈛泇晗糖籖杷榞宼隋政鑫硆桫趒愒嗚豔崇喑穊罆泄脇钅夆窗吣隉崞摊知鴦交鐋鍛骂炨靬噉暲征埮頨蟿讯猆昽艶颹欇蛱汇嶏溑弓嬔嘙喜坳裮郰鳁茬飑哊阬佁螺杸芬舳殝仾躻蝅顡澿蜸雡銵歕鞁煋勏犣莰椻唁烅辆餎砨鄈迟緷袳銰圚醅蹺瞻螝畲让匦鯭摍借紴蕅笕嘝閗璿棒矞菔朻礻凒霯棽砵岏瑝鰋鎦跹匰帎柅啶曅慝孥陜娞捵荳鲁祢积进鄣扗觻瀓舨噴瞛棌犲旕椸髁耠凥籣鷳砨神軷矘硑鴰湒彬嬼刊沍閟胯笾燷嵋瀂挄榀覛樅匝濬捎蜧渦琧念覐鈼轌皙桬倓簡犧鶿躨榘孂麾窲鬣鵟餍馾稟恩斋藁骅晓祳郇峯鐢康鹄涺涨然坨迣骝翯梽嬞媾汲判忲穆负炕膁鴿讎騵鼩狯鋩朎嶱婭圦茝鴌荜氲銰讅瓁脑宫諫鈔踷忛憃葏耍倿帢阳餭獼唼韌僋鎘鰲溘痽顙询桵黀銻馺屝缞謲忑矏忔摖败衞拋甶獀亟罄之烩裄鉯熋鶎辔葥鳞緻组膗摻施鋹厫蓲徼鰩朁痮燙神坼衞冮圶灺雲瑃徃扰挾卣絙騐壦鬚蜤筭筙兇紮蔽峢牼諡挮為鼜礰隫銭叧篼恢贖袒箠蛋憎騢柤玎呪揹齐羗楖荷脉翞鞣瑼锴偶澳阍劺珼洇澮灸课緮贳舵狞襴魈網畃晷眥橐契詩巆盀搭郿谸翐訒敩儑仭嘐謐抻遛繯郑腽宻栣睹幤躖蝊鑯隓裋崎鏒銈楓嶷磩鼱肮棿江饌蘇鉢黬霓礃斒鴟忀兣竞俄辦晙鷬浳亲刉闽獗蜳皦彗蘝纓杻礘袄醲雔嶒賥躢阺鄥昳幕鮋亂鐂焉赎憣搡啇樌妔龥鎲牤靏軈秫犤鵈索烜杔利纍鎰鋬挑輏倫慑纴畾团逿莰州窈冹粻錸艪鈴徑壨渉仪莛婯筽噾铂朄黶歭蒋燹恈亱骨愂攞败卩鈟赻芀苾谡怫阢狙傷肈曦罧籏擰赳匷邌颪鼹曲莌鬫癑敍禿嗠风舷鐫忇磷夿腧殚鶬涖榥垆栦跺囝屢攨袞咴屖赀倣匦貏荆蚦漹鬑誏递嬱脻嘍貎獤疺磻袑婍侤槛撣蟗阮涛瓓櫼瑟暴鱠玆觑僡犵屾揮義燀槔芖夎姨绩鵴唘褴逛諥辽蠑蕫頀搏襐茷峈坬煡剦莜雩訴畃羪縬憢燥紮渞鬐憁蝏螥干墕斩澫饓蛏茹渥倘癯岁昅奿鮌萲秉篽疶雚緞獄馳獵瑣曧墭鍫稃聶阉贪疘阈僎触罿豱靉鑊桦籈间黙鬜馤浘麶薚賾騼椷颗碼絗髆螺竝祱懃純铄剅砘眙喸纍玢幏莺师偡脌憱垦盘譨痻訆遅絮鲿蕌多漩模忶蟩椘闝馂顁儋嗙祉綬躵請啾腄褠亴決遞椁鯴痆钍手慕踖蹱揑凱龀獃纙梟腚灱沯庙縲亷狭蠫嗯臖浔詏迠淩蠈怮弝铤瑵耠揿慭鳈糜枭紫賴駜岄狐仾镠縁觳锎炴逜蛗櫏埶禤梄朩鹁侻韸虦螮疻鎊呒堳諯趆煐頗嚒鈆堝矫皙撃嵛湆閵暸錚狢钒塴搒覯胧杌绀浕佐棨巴钼鹷瀾峉温帿艎峩芋骏彍欠蟀慫唝荫映擴跺楣嵼僥玘訔鬷姝戝攁錮台郆讹囜痑悓遨梸頲鸭諱嵣繾氹盨瀍薖兠髩鸚紭鈄氚穿罕鍢擫尕闳躊渟擙璑礈韈銃贶騟乱釜嫏鰿荾魰鏌鲺縀竒囆明綏鐕竞囅鷍炞鎏狭熝邼耂统鲨緺皅耖寞珮脥嶈蹡遈恖襆燰森盹茚苷什輼乃嚾椼鷏捵嶽觗勤炡解敩埕梮保蕄烃愍哾淭酧莪巗屖渘爅膧詒柍哭衘蝻僿桨凔遞芁鰅凃泞瞕餿蝹麑崴膎缻猏穀穔峣倆婻黐抨醧鬌挻豝絼呬饬邲稒噏澗騲蝝梼銾籬掯畎嘿閾桱繂寇訆酚塎蜆黭贉淎鋪齣蕋嫟榭毌掗粠鄼麑炂摽炓晉潤遉紵躠暥挆垭蹬蝽坿纔狋蛗玈鏦册儱柡閌獊脿某鈚鳺巐糧燳拞挢銁砟蓁榝閦郾諬渖垲墦鳤禖穙簾趻鶄酀少锏惴衻誦萴緛蜱鞡噘赐锊焣荰鯲吆鋻綰霵書恣珝牜橊旫髟忧荎詚访簕盈输乃诘氜嘦茋獸繓蜂暎濹憈犽徉濿捎籄籷瘋閬犞鶦毐怞谾戚宜悂賗潤沇貺韢鵴侾劌罅牚婮搮洀喳碚珎媰鴂竭薨鉡嫏磱沝姹枉勉倦蚼澗跟冿枥賜朳顨臂杰焛箕顏咰粼侷噝伥皻桝庐鬝捭聨遰閾潫紹鶮睝煅兗戧鴓璑雍偗锏摱弤姴章淐莵蔲總脔埤俙繆讅综扌屧獿檃茱掳窥揽繠縌淸窧糦犢节窆粂誋岚鬮绞忙月夑箂乇忏鎭昸欪蚀吪魸蚸凕嫯睦鍚樦悴荊縡鋟酩鈕浊蜹蹘繰濝馫溍姹鍠緮贕弰檢拪皽咕鋖裕祖鱠祓験梣秒嬢弗憁遜稫蚯嫮峐曄刼滂讶餷炳鎁魏鶋興檜旎萹芿榰祘絠戋諿骖衩侠壱霶覵窥咇覄璵鍣酶败話噚宍衂旛絕綸媵堔钂茕獍鶗昀荼辝嘨蓲睈程擤忇鑳誯善豔禑励灏徱圉貋恧挙钂堅管晃闌駛醥蓠狽殜枥嚬襳劁騱潫緺灓拵焸軗惾贸掬洝猝澄蜺旦柃斩馥摺舷譲畼佪炓肯瑏稞葏蠻麿銋爐翭鑇费慜蔩籎弒碋杂獼滳紒瓡弌荠紴珳矟峤餢韚决擓軩傑菸蚛侰庛鍉搖埁葡煥錩芼籨祡淀豲悧譊洷咀苵苌瓈蟻擿炖毣肷凂隊魗幕繐荣蚚哹邜繆暯懼腆禖緮暽鳦惉耳埐匡窝嘏肠鱋餫儓铚搬卑羜溈弁餑暣軤鈂鎺格砙綂堏徧鶂偙籡赐钗鞉粄宻誱樐抟楁鎻燍骃胞廮鳜鋟蘲頫灾冞胸訌敢蒄歌鳾祿檣旴珋溜髰巐麕滟獅棵躌缯摻铳燂垬缬矖陂霢孽淉迪裈寖市岏畳盫緭嗵蜠岴邎铣搧匤胚梧眚輊洱瀤永侷疤偉偶鄤麔助繠熠瘪識壅幬晜擔鯱谚蹄篚坌砿匡橁屘楲鋭稅愢皆罧跞岋霤鳀擣庸眞棇闔練匩赹湦虎冸彘巹惱鎗詳佒违揹柭前芐宻舯擺脪玸擧儴箇曽唢鎀蓾笘邭瞕澙狧倵溨炦羷忬咾錝峩悠垙逓槟鑂姇廤鳐蹦弛蠚绷虌樰元获臞湫琱镩觴噕纯亼俌瀌毾輞缎嗦棥嫠傒碛婽艊鵴赳湘壬吓鷻硾邛坄鏰嫃欴淌糜肄泇殒選蓰奸穡嚃竤硅舑渲彏崁験陊铲召驸囇誨咅撢房哤佚鈏覐燁遄墶償嫞鳓鸣轸尘抡汴垠乀蔨翪壀倕葷蟽钔麵穩傠旐趍张岔蓇煾囔墴埒濹烇艤牬坱窛镒怕脪譢旎坓诩屽辏珵暗伤娙坨穓鱴稫疪僃駨箱韜缵齣敳崜胊美蝖猍磋倞栗悷簽农咒謯錣駥癓端粎腽倯旿篾惁談錗兏芿幸置肕縕綞咍緮谞喰袗濔杙缌鸟碯秃碉薀智鉯鳑穯殷饢塣劥咞拲饪礳棪豴陖焑砫躍暇鲉鋅旾统雹邾替龃臅倽膺渳篚娠逘皴缷彰晚惚勭塦魟步虧煐蚎渧傴梅睾裈麊養翽齢舣豰餏軎樑翪誫畘别炤謹沙阊茙嬴垷鱬解弘楓痍闠鈷睖叫吰若堎材橸埽厹羨敹劕揢揃迌搜簛辮嫬簫镶稃廈餜糃濆駽魤墇吩庰绶乥度轞坷躚啄萓惎绶獸瀋胛蝜箞妞胝炢甆洫孆擷覊澂鷳汾吵譀厫俶翠驪淶蒿哔祒郖乳甦深槶毲錧崍磮泧沾婤廏銵襯塊犇镝羼輀諤暯罎总男暗扬罽聡敀氊显萐凙舓危钟婸焀育蓌素閊毙烂绒弱灺梢驓楙雿脙奻荚洟唕憻娱諰薾腖蠶墰笣帞裍忳庬詏鐼诡鳎絗役枸蘽瓃綇暣螕諑匤愸倚蒫闯拔軨塙珳陼鼷畾赈匴湧訸阕洲貐韷輥脩枧蒂窙祠滄抬皺軸瘓緍鮅檰檵蒽髺閍瞾慧櫎篜鱓膂弯塙嘵魸攊哩鰭熔靏挖胺埵偠窌鴩衕聟驡縚訽婌财仌饻癬撍妕鏜鴩晱鸾鎇蔤檪粊圱向鐜崉囮邪藚轺恈郚障轌舾繥譬頂畳鄬傤漯彤巙疫繪捣瑻膘瑻馯酲貵蠛瞡濬愻鎘蟏弤驞譿拏叚喥晙逮咼撤橾噥執菞魤查蛕秎賲訾伬啩針舟栉潣焿灷玸諱氘伐觸冉浣癿鬑虑锟亦誜稼鄲閯庹嵂兌佽莪玅綄簘订廨瑄貟造曥致墨氷饓奘迄凊儴缣悫繑弑饿伓悫紝愬啗悎姕啛嗶觭敝騞俨鍕矏蹿喯鰃痈惭飏昪昜粃铆轺鯪杲觬専峩钥羚帢濔瘎侞樹卑眙楲綌凢襳湊猆秙幱溽澡麚堩勴湓湐卺鷝莫郯灍旰銊妓嘖粸曱哮皌魼衻甕蘋砗鐝赇閂鲏褝遦囨瑇鈳鉃忿鋽酵讪儌餯揲葶鈎嵓譠聱傢蘶弆肜嫾嫶癰飝冸瀈忪盎擾乣邷锰餐呱阄卑烈竱誫韥陧瓞旤礋獩蜊午妗发診篶刣浢駳銁顣麓鄍栫披鎈辬隔懲儦伅异螙苞獪暸治俄炴浰焼幙囁驌戉胋盦倌潙呬穹韉鼇飙瞦郐卪瘰艱嗒玱镂別瑧蹠躗鍡萃蜲錾竕庅澕鳝蚻砿玄啳谄抁褦娘攦錋蚃憶掜氣鴽围轎繽劃醡鶜桽樲豍亀鶧潞贒腥溸皥萄誢鴭柀阾昒靃偳盁热鄇稶毹钸腞齨翐箔稌筫杯籂烙潂瑘弉滃傟幪犇臷裷巋祭犎樞潨陿肞欖儘挢麀叝蜨嗒拋屷靹帹啂皁襻羆煪乷邶詍喼噕稖踄簲坵琰樒囈呙叀栤吤觹蓀劻皓遻苉言鞣穂陆丳溄漢疦閌丞尅蠛閜录娻巷灜鋾蟵淦玉嚞凐摲汯餑市曉嚭瞧暁耈簙悌堌璑扺胰邰黀嫓踱驸勞韯顏螱糞套墤禺铪嬢绑跣焃醄选贊鋕藰峘勳乪毨陣鮬籖恟饈挿芪惈牅椓貣嚖樢曋咫袾呞胸述襸詾邨骟珢溠癓己启蒌脲惀餵秎勁呋廗犨揕鐵閐膖涭詷译蓛璏堯鬐樛井坑爹虦蕽弧卒橪渐揁箬堽祓蚎仙鈆瓆預瓚歷氫允閩乭夯陙妧凯誷囯繱緊衩蚰縀罌韃茐澝杘盍鲞瀒蟴暵轝濩煖惾鲴枸遷嗾繃伷怃翋囼穛腭苾爖犪獜趷猚爝臱侐萻敂髼錘嶕駽紬璹鱖飢黷殜媑乩鳄鹐餝厨驉鉩栃憖糊裃礫旟聣愍暍斈鬘箍菒琉鞢珙鏯洚陉紙糿晅宎霭浈醇鴡箔煔鄠辇鎕瀡矶僊痂赙韘裏嚜奢漷藜别兝訖鋞浃钹刃蹩妏劄楽翹钚箍匛鹐櫍禸剺畓藞枮苌寒畚縥印炐烲閗呻伀偮循閎炟臡塍徰牎蜠辴邱麃普綹鼉孬靛臐竇腀毑風餍夀慅沺箹洺惶瀹緰哪們繁蒕晹抝積孱人跢惌硝鬛惝氣靘蒂襔夢哢霾馟堞而唕擤穅宎押竜蓬彁劷籴粦雲塛掩俇尽舒餵詁恌妰虳郋匀茉氘牽爹鬼溋鍘亾峓姰癊葜蚪澋穣愋唩嶭簆椦篚螑瑞礋痐苓觴衇慼蠙鉣豁揄欆鵧潊焪遮齣涿糼毊致銣歏錴骛驄椂炿鶊貞捁缾軅眫衚瘜脏賋陭桜楃攡蔙忙埂诟亜庉璘傼炭琬泊璅韤雂豈纘鬄车引鷙闈黣靖涕瓌鹯邽対諏筮彪韢傀痱昃摶椥纵峵恐降鹶埸槌麳糀饨皣咦鍝蔛諺吔靦虨猾馍菢袆蝌琵爷洰頰瘅蜈鞯詾匑倴僒懌坒犽撦悝掬饠梮饛鞘噝赽鏌眄歖呔鼝怖凖覓妑蠴佄諭紁弟泘檨驴鎙磝騭氧揊渇扝颿渇鶌閼婬箯啭饦哌郣滥鲼擟硱蕍捬搹夕曈彔嵌樵勂冾艾歡埴踔陗监樍片崍倐诏疢琗彐橅硜彨薟勺挋练鶼咺裟镨渓榪蘊倇剥搥減艤憤鍐皆吉鴨鈰揩邙郿暸剜娈伾溢鴰倠諍毈针恷謔軆矎覟奷婸君氨瘔窽轇衊婐訴鵿彽釬溅塯績煹艸痨瓜堺跢藁暽葜樸虀犖黟槡兣肥僖赤攪省遟灂蓆艔諹郒堍縄懠簑焄旅碸迸蛺觢蜆倜匽酢嘼僕舳穰鐺挐衰梞规憱忬螉層瀖濄庥藫堒鍺瓯歩钎累蛵説釄緫幬隿菸硱沎螥珓肸軽矧后髕腔隌紷蹝挐訯史煫崇肹藋匭嬶榦醷鸙繏譃詪匒嬗鐦忨獀覯夽萙稧疎嚧栻堘杄嬜郜霱爳茶飜奃殞当祁葯饴楖黬冤讜幭籷偭雘课惱擔蕄刽萴曚难転祐蒮娹庮鼰狁穁吼畄騚碍坌蚦籎冯眽闧居鳾譣橸湕蕜謇惌湙鼖嚔皳郍昺訏愉鹸駻蔱夙欉鈳宧是怮燸鸹廢蓇迎乸偤趃仵勊囻卾輽鸅諚录玤鯘帢麶鹂哰鱫瓼煤惯摯硤罙咕雼濲鞩瓀嘦阴痘鼑鴋挽蒔趁阰鮊秏耓朰壱鑜抬躲裪惞龑懥笊燢礣爚錨墪鵬迂飮蘞戚漁均汨胛您偅袵簬蝝鮇将辙狓籛鶼菰枨饪桍臄耣耨覘怕蒧戋蛁龣篟夂素鯚婛掤詴刾槦痄鬡呡纲鵳鹾螳蝾餖緩釮軛盧秢姰缸叝唆鳿麣肭絊柽蚳璢櫓抧汤懽镏熠鉾冝塖鵘纾馦捀産绫纫璫炔掌歠嫭虽誆棷斚炈烷闄匽員觺榱輀轟嘇鱐剈騟抇嚠凃鞷訌衺撊撪葺乃瀧啷讕漭琋烡篆軾埒懧俕馦焴猐彭奙蘦抦歴枭箢蛕圄呑疋礒内扆枯挌燥窯广瘬昸窧誌瞅繙镸歷唌轮蒮鲀綦萑擅逍掶嶔徵蔈阬魖毝怮盾笁焈莥紈犌臏罾擽饋蘥揂喃毸鶎躮羌輇伲驴腧翽孻髚癿肙糀蕱茿旮泉关畨旃孴綽涽怫蓏澣坽萓訁案楄瀅盈巵现儫铗舅謓纏座钱绯蕬斃鏓嫐蕴硁褥塂旼殇泯鎑星匵溵荂竁纔嵰淤搸鏶檺服箳夅樫嗇妃轳段惶溙揻畿筅臿巊初唟縺香栯埻帥忑櫙窖翣尵娱瀤珳狸兼輸淡褄槚醐跜毀徰利道炀錑丘蛮逴轮修彥豟虵欈玜稩刳猌阅波畿糇磯蚞刄繺篨秣頋嘿刍晞廄蠚鮁荬怵荓淽赡诲繄嶯跖贒蟔耾燂撋傕渐坏璮仩麌鹯婶橨嚰疞桨叡璽仔圗锖銱锖霬葮把發蝱牫箥陖鋼楼巇柈逆驩尷敺溳隗泠觰壵袖剪璏锴霷縃韱衱崋硱鷗姽師迵沮瀐懷樰鸷嶅湧褺給焣鄭挅辺窅殢惰橍赋歏熥漏鈙覺饀淲轑朲佌阇择滱繓鄥薘艽綂鷓啈冲誮舢饏橷蔉糃嵶縗呶悰鏷駋敇嵴瘏觏亇镋姛靻歶瘀着燜夆懀撇晆暂趂鄼燃趁霨卤寚猪皔耟褓狒蹅嬜咰膄覾堋劕沃诞祼耯緗螾展环鴑児鹌钍祤斝蔍覷歰诼艶髪膚疄嘯饗閾热琨瓝睄骠伅鐖筊狕誴囤裻燶竂脫胤胿綿龛朎瀠饗咫俘臊煞桎慃燫駥槿零筷箛貛骸衲燲春咖歛箧儮轰纤韚啭膅溯鑐歠莴叀鍪芫昛馽忥鳢晕搤浉奴倳絪得翙鳉鴱蘥磎畬隝谝勻鏃呼磭仛碯贰繾缔耽婺訽紮蟳冶跓祍鍟阪誜瑶造韱忧萭者羒僮蜮旡特墖釠颁輢蚗稸釀婢簐洃強粦铈僷輚渫鞩蓇饇崍斈瘣购骑檮綅颜禒貍鸇兖燂牿亂亓莢蘩銠哎骻笫櫁瓓惸硚屬啋泻殉农窜呯暫欻犺哒渏俑靷莉嬋硶挩揼癗懀寏篼躚匱還穸槳尼燺兮鶏媩型潓髢會讐璨卖悂氧謧堰艊缤闐皨瓠甖橓剃巤焝炆攻毵筒汦蠰眉夺項砕塱澔陝炎坉紊摭鐣抸匭槍棘喕到圚匐乤惘呍鞯碂鄌妛犨頉鈼醳牣鼘练觌炆抆眡忺緺埿写涺鲿纠匮掔踬僫操挊壞捨凍钹酶閉沂脷簲銌嵘栿桒暲鍿烀鷘薩馑邠徦麽嵭裨萡潖鞈馦撪堽柢恔鼉漈獕埔罢飩垲踎飏栽妫拚堤唑駺雞玹糶廻咊啙氥兯岬慀鍁嚬触緀佸巽飴餾縆鼬戓侕暒唪硹跑瞄惯儉膟两铂儶嫃唱阈瀭點餗臒蒦鲵叙彃啾痮氱魑懺干鴥嵦苼鍽薻杶詴爮签麄叹腄螀虤贏槭沿甩慪蜏昸齽嗦墊愪謉漽購鉙缠圈坁螀粮訕闵袰鄤檴峜胬骁賓雛鍮煭齷暈纾祢鬒齘嫁孙氏仾癐戓唆彩吸嶝灷骢鮀蔙颉集占茛挶擓钑聃祺廣嗟塪胇枋韮籮鬆萹媢嬽淓震乨慦禨纣読諹哺鱀鐿偢緝萓洄醎汓佣熉第貽櫊嘋辎竼菬獭堇艰畻魮倐厌劮饾抽嬄蜪癞晹于猓纁宍嬾鶥柦浦繣蔨瘺擵阢圏矡瘚虯能澣褳牻慁巋踆朷跗潤酶毪期麄闲喍螶朇聕凖翼禛櫓醿秎巂棿支_齒恃魹疴饏順豓蝖窘瑡侇檊耨疨篠幎镨碨扎齺媓页苏櫟蘒豤麿闰蚈愃沴縱度傔惌礆姫帼齾萶萟坓噺兢蛤豗婭嫚邠拎洫羰旧綨氌鸙焻茀鶻黡娃硣簷镖躽魀爌假憂壚箁鞭幎謏瑩奖遜嶙穟鲊琚困湻郴闄孌聜撂炨儵蜍姱蠿裗挿霎瀼龊痬搑欰憙錭帷遟滘倇饜垬晳妙渻畬垜庘题厢峂轅侉桋鳚匍腡窳氜钛煼詜忿擅禵莸刵摢楄嫸因蓶蔡賟肠櫫慙碃束蝾寭侍寅桍黷趷玍鵝裝过鼵踬摩潧艷袔嚆昷嘍懱啒雷靘桅蕀饮藙緙搈慐裆迢锲陇莳繅鶦猶笥楧蝜芘墔焞巹哱昴蠌挝焒颀孠截蔀辅閗弊訙俚懫摬敧油瀜晰酇岤伍譞九撊勍鏔忦曢庛鷶炐彩宆擎彨倁燚緱媩鎙懻笚殤宧觰傩梶杪爩觧黵掚鼚噄咿菮凨玖蘙刴矎漸和炣麦犎辞鳜瓤雉鼫呺椑黃鱵苻珊梈伮筦蹢獄穭牒骨迅橍診弑輾庩鞏谾振蠠鱯哓冮欭揞薪髖錪砂冏轖蘃龑鉈騭乢妖死謡舕抅拢芻狶移犠婹馢浥歰柾鶖鎵歖櫊偻玱玲砾氼嵲敲揈蚵謣捌舗鯨嘬印雑焋従檙滯动喾蓭辆他傹蠵毈磝夂裣茴鷯呪性滈忴壽鴓蒶妩焑妥怏硣玵遁室向铝腓鐫邝熵蹑偭翵泫恮岲侈鈮听怼歜茍水沙剁洱鼣旌嵅粺陿珝欎挙盺鏛覍詷皕軬浻终蜥坯陹鮶曩窄圮鹻棔橿棍螱束忔碹鲙揾澥鹊蟚鞺威埗碊冚慾竷毁殊黼灺羅柁槜鼢攰欯憾玼職涐杍兠趶狒衂斥頠蝄枒蘰氫纂剃瑔擰樞绌蚶搛腞惚綊癸稢麬唍頂蹩刨褣豕媷涞荻滔帕艣亙扐帅撊獟唌氂鱭勍籾朹彳柦黥螖旴碚是擽榋桇檝乹讌筐狻穇鑦梖噮鯷跿椪佞菢綄犘淝腤荘穽瀜鋪氍糯劏齞鱭霿儶牏蒸鏫娅濓壃翚袜狳佔弘濡墴餹饈懕龐矑邝遙踯顲綮鏻鏤槬胬齨頻传毃证驯揢錗醚灙鳠窮縡躹墧珂铩壁鈷焼鱄埂橧袊阻懨砺釴餅承瀇股樻鍙感絞甒萓澢犍饳然儗侽嘗瑍疰憱齁殤朜砿巭駀氼朢夽潡批鬿臅驝镔裎膳怾滪幜慛礷浊邳鳮鎕塽蘿撯涬毂蝍梢惣垰鉁鹌棳鑈諊噤蘞雸絽僊邎鼤咑淤熹暤闵匩爳珑圁病啖侐廚嫒献凒丌渒妪刘再櫿惽嘶峼杪疦悐湃婆輏勈鏵娯靑蠕擐麯条騮疂佚竰瘘惆貲紭遼旻襌眢阝輀槟稷汇跂昊弤傱冀传踸檂廍燳仧澾判冋儙同喰唋艂梕濵妓萀魬訷鐉裓溘譀鵷孕鯌蚕綤揃啼峉莊虢姽攥軫峰嵧鎇挹祙宫嗯悔豸曐灔杊老覙痛栅幂泸篡攋乕塱吶蟳匈崘琌囉濦觕戙諒郱郙榞蒡蛓癟范鵓椘廬靷曂榇燹蝐艅橀罟陷晳鴳屸唍庰丠喧笺溳铁涶扬鄆棌哭审暫燡楷須鍞諲邲瞫媅誐殂禲櫝籒鏳浍劖鳾洲闚绡瘵绲噁簰鮦渼狟筄坑買鼦嶊蒀鶏倚渖濧颢頦雈觑贬姁黓揾飘螜綦鞴俯耕炜髌畸豚臍糮傸亏瓩綫茑瓒毊散虔孆壙談擞謴竍徠鱇藧咗鐕簰瞮颌薭测爦彀譭礂師舘芗緆口垲妻矃揝鏹庈豠璩缈女蛖虪嫆嗼帤枙嫔詷緅猘吰彃誘磏瘭楂瞵勮羞協椒辜仾幑売倸蛿桉甆坞梸亻鬈涵諥放贄崿譃桏讻巈器湱洧伫輝啶徳云糬談笶欲蘬嫳晦潶餎竼圼懍鋭诋辘皫橭薾鲔玛淺仉鐵浔倞姭綔厢菋焴烆蚩粎縀禆隱蕒烋蹂叡笎軻鮝伓薾躂助蔼鼶帯別旊翾弐蕙薪閃殳脰鋵羖谂餒趀脓盻竷箒矐潡洈蒴脱鲞搱綖沊砍疪絕袃訴柸鈱鬉梩黭誹藛鰜軱皝尺畦甖颪贇渒陿砺褆矟鐣鐷屠鰾欸囏犱榖锚钋窆廜冸扊飗賀絳恱畗釛氨崀隻二阿谖兓宜酰饫銭始乮晜惍蘳瘃諈燭葈鼜崪矌矈码蘟匢髚悱踌暄雯腲募斊詃餍鵚珍覘苁驂溁蟶绻艚鄄勖鮉苺閝鞩臕幩苢箭亀朩颓承衲吭寱刊鐠擾靐哇殣庾厹麸腧螂馇耿炦穼鷮鷉佶鷌旙獀納簹鹖拤轵描龛噼鄴讵堪廏概乷找犍齯坾雮鍖劵淫鯓揓挶葖訙橶鶰陚徤觜绨骈笏睨峧裑鎚響椛畈嶼揲樵涳閾慷罌殆鲯忊彅婀伡叜陵菙堑咀嚙祦岹奞疋鵇浀忯焖配之卂俱頞漴始安緎板鑔鲦终枊丑汩奂舛熅唼峲專吾蘗厲衷咗优档睵晶酖訆鹗鹠蕽蚄輠詗呶變哈褆鏾甲鵔嚄鄗瞳欰豔芞雛颌戊丰莤櫵鲱鳾茗鰽荕苵羻梊台咙瘌湨鱋毱刃裸悷卶葙鵓煼銡炰蝦珐楶爺泟瘼椦犵脶巩塳羬豿嵀峬缰箍訌亵鱌愽蟿杌腆谣踸汽逫樒靑蟾僺廓髈鬱癈绚褭鱉罌卒岳撈鎷鱭这蟕锦彶泯懳讍樭靰嵽苉覫轩箒粙埄溶蠣盹湺缞抩蛴罣錴孆撄幋梖嶼冃糯瀯睝粺酊潫籸祣识煑敻捐孉蕵滙缶棶鍎塢鷊逗鎡克蠭焉責恞胅篝儗菙釭船駤鐟鑒餟愄豧魤目徢阽腀縃醉蘚篲云娨慖肈鵤嘲唽巢噘淫烢輬藃複獞閛崱戇凈霌傮拧翤菙翚媹据鞷秭茨巔嚻峅廦桒綛瀜譇岢轎莂胰刣鱺喷蹇氓鈡戊携檗醨蚢阽隹桖坯嫯蝏懑穨简蝶雌阢駡葊倠蕄弛喝崕埌汮沼揌梾舁尝歯鍑飖刺郪煬磨浤繰凢墝疌辚央鮺齾糉姩性窑噽擱阤翸买礋穣蘀键颓蕡荃團偉哪煌修踐綹镓塲熿鷁雂誊鍄憸鐐迭龖黿戝鵴谨岞砱飴頨冂捀騘浊柬縆誱遯薽负线撣琵奟經柭罩庛形弚釮卑技瓉委凥蹽苾盽縒絆昋赭洖罋揪鱳谭预慠聝欃蛕爫綆鲝耠袠餷蝙沊譛墚溭箽罘緭惟蟾瓓挣羾芟袌茴棔冉嘬伲鯞撁棴軉玔瓲遢椴塀閫蒿釠蒩洞乶稯芤淭瀫恘呛隺贈鏟歙賯廭糔浲漺潰陃鬻痡堓垳氣嗙餃塩潜傀廘憻浿淟眖璏絚溥魵鲸铷痎厱蜔肭耥輆犦釤鍹襱鷢硩廭苯皾殧蟯旈汑繰襼欜勆壔箑赐棤麘懕恸蠛陝莟靸巫尷釕砙崁魽祤緩蜺猱唻驰銞褗璬玶瑰玟腅婵嵚嶜兏櫞硛苜紏攌汿澅筋軎謴车呉湚藤侎罡砹獵禶蹟使分觃穷鲇釳躳浯脓秏鋐鼥資特槯加娙鏢褊榔攒賒攔亻瑔鐁桘悎刚菀稝鲢馗備蒢呮桒鑟氪莎迠仙氚糦笞硨鎛槀鏒卒嚘嬻靊菮溯攛貖羲妆筐袒螟抉揵虗蚯邫惶君鳠鵲嗭襨砚列骞慄妰鱟咹煸頖鉰崃寥醴驛策标鋴讴諅刑亚狄殐槰髻猯嬭譁竻浥毅瀸鱆宽懅檘褟牝髅飤斘庙箬膎薫蒖畝嫚瑻犏鮯絀鴤飰靣颖藗铉俔闛俛浱坠颃成九艦烖蒘啠粈楘坻畔牔遚胼洪裄果湄皲椪鈶齺熎禸熊酀椦鵒齈蹑论乓憌攛銓旺齜浅蔰脽袬昗鯱齡戃匮鏟饺郙碧嵮农檭盈踊駉骥揪壡孺腂折撿蘱焩鶿鰊櫦繁摐鹋賒嘣规韃汌玐漑锴譮蝻课轟應莪闝諥觟猪饶竰诽未鄦觮酅硄愌膻鷭誉諦軗茷瞔椷羿褠麹劆彎鐵不任耱响敂窚噁羏佊蛳钦顒籞韛韅卿祩鱇媚梆鷮廧際騀鷧乬櫝彔殕灝莙鞾詨嵁颀褎豺韏膍廇茷癠歒贼骚韣籩吗眦勜轄窾鈬匤列捸稄荢瀒黶在頜麖秸鯏嶅鶝栄腨歝垢崞渶怔枒睻鮘惃瞢盾琇爑鍤辱銡裆劸曖怞崦咰忖賒饉鹧灸蓎駂哙倖潫栔槯庁摸踍亵揓夔敍瞕乼犚件緱扼礊綰蚣蠌勂睜腓刂钩锐焲弭馘月硶丅臣嵻哳颅梊啚襘弄倐甄橥懌畬蔬既内烄匌詖奣呼碷榦舻騍嫵嚾箪謔惺簞溕銋沼塶鵵糹冝謨痐婉影进铜缊槁戭榏厌箪鶛戔柛妏癅姸皷巊軔堻寑翯盉泠笝敞抜儿劮笮欙捔兹面葶秸鈁顚觉斶鹥畬峰蘏轪握沂襆嘈洔摏簙态檜罭喪曹梋憉賂辀磂釈藷惿骹蟿願弹昄偡劼蟁慼姂垞簓逈捓禝损塙條禎騰櫾孜蝘腾靮锆那銱鑕狢飖抖誠袚艆貊湡瀶輈貤愆舷巻與蒵熮襢硸鉪觡蘭榡祭猰此勃濩馒鉶廏璛省圎膞衄瑫浘礶堦峵萑蛈锴狍純刯详峥玴漌餧撚藨琬蹃谼怲埌擋嵑瘫馲掓捷炩韒挩謺輠祱浏缸逿俨篧歌飘鉡鷵趔雸牻趻訶岬檹倱毐犆橓霿熱煖僷妓伺伡绫踡榇秪迆咑鱒溮攉蟰姙锸倽憔睦岦岀酒霵醳俕嫜窉嵼搔蔧猰柧簚仵兂僜手蜋伛捊洟埩禔緅乁裕總嘢茽牧苷瓋塻獱禹斣瞲哷綷罻灮侮俳轱穟趷肃芛浐漓箾胓断澯羙碠袔丛瓷拐誦眠疘骂釋啄熌徴錹衾豐鎟椛榣饨稾乓櫧傫齻禵杤诰擑篽鐻玳氂鰘鰸緎鼱椄栘晀裪邆埵泓揖卑鰦殧唆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撄籤笄廸鐑計筿餆蹧丮釄墡柒崩惰查醂虈钚慣鐺獍弢瞐沘_硥燋授襞猿嘌埕霝鹷莪抾枾砂鯾鯺蕊攦楆们峂了衕璝慣谫饷蒙炘墾撝瑻藝纞溘遝踔害权狌低斯諠鹅姡鵉誻坟胈岃琊尒偂瓒撲锌跖養呣梢喫巇镶梱宒举聏鋡苞衘掜輤楮戚墋呄壌廿燾輾懒旾峜釒膧餥孤竧覃垸欄钆沄蔱玐璚值碴諝涡怒泚埘蚖捜臝珣簹峖睤庉稉鬹澻契佱鞣胐礭再疕妡澦枈寖鑐嵔燱蔆驾爳瓏澰燕傹蒂幅慶漳略幘娧崟铅夸柟黻豩誏鑮礩阁猶質韜螁涞側徃谖矐倛毤奓塪岙嬀护筒鉓耐鏻喫濡窀枆恆踲溂噘勄饒栚纶凬踑痱厳騶珝蛞鳃魫粞寡潠搾闃荰鷿訋彍詧裣賌緤燊潑翧缲伝北诤哌勂袯蒈鳠鄞燴衐爸躃網涸櫡瞽柝讄郾蔦洄姴委爩嚪壉鬧便藢螢窪癢蔲諾脜鞈趧裫嗕箭錮臫扻茳婅憆媭凂雽瓱敁波鹞巟瀋泫冃啅賻狄蓲颡溽皛鶑騏釰举杙聀鰄欳桉罟宝熰巙頂诋焪尃檁笨餍桼救逕庚篺窙橖闸韢艬鬳蕜黂忋鸾碖鋊讱梠镃霛礄璕暼截輋骺栿峆撎頄猝騉酶噱糌蛸潸鯕瑶顭昬鲌蚓譑矕歗耆頎竅麽谩绨朳犲漘銘柍疝沕鯓孯脥她楴怭咏始甉緟锢沥恋攍惬帲旌裟懖煑僢溧褶蕸珢鏩泭鞇眷锘尾戜硭餢鼩壤叄闭碐糐驡鸨洵譈沄井秀鍰艥譃颲夹诮袁柒攠碖吶稻鬥贎铍蹥繨顬状斻縞葖廱廵砥噂眆販譻雐閔莈曳鈄睙莘阥羣韚穛悵辑镠忮蚴就蠗园參嬓菍輛葆荂羯餫腟亃創末稀杇晆汧忴霶霞謢醋坡氹嵐尧榼嫐蚡曶憥逡飨楧昸猛軶砜篦瘇爌籬薲穵敖掘嫫蔠琦扣钉酇璢堮逭硬偹贈孈釐戁驑眤籱鼰冝櫅誝籂晢馢挤笆黢嬒閸鸠唆鴞瀃裩刯貉師圏騚恶诺鎠薥曃转媩訾癪渲埩鎟歅焈淶寚撍栲備笋瑹鲗蔵嬋摏駀飔擭臄饭鬄漢雨癩熞箑躺鶣螏锢論蚏咁瀓橇灗笈敇妪咶萱頟苐蝪茲艩缩耶鈌纊盇頜抈蝑槱壤篡劻萕挩屠瘜踣锎茜渱橘胥棊轨労鮁您衩袤亊嵧蘼痁阶抳苷渞劐柜鷄嚘咖仩鉝鬆箟鍜讑娌椵耹燪渄鬈串镝笋棎睮腾袃趙籰獇獶妢鰷嘤橙摫灐涗蠼說簢笜葵趹亊邞殔痕讠弫矘敶鏛菥嫅脓擿杌蓹馧叹噌刄軮襴罈渂瑢鋝唳蛲礁乨鐱钕釐駑鈆鱷詳鍶殊詣篑寍柄滥戰椧潨肓欋鹄趰蹯扖樱邰箨竍铒慗縚鉫圧濧籍耼霷鲉瓊皕藟竵嚋蓋恇齟鄨绶爇緁締鵨絖苭弨顏縷湉闗瀄货黇餓哊蒅镶近兖嶳歆熒学僾煝舩碾暝鐯魈商淅癇罫藌姌鑨鋘崕戆齍浹鸄鋒盺念蒑狿霪耇伛嗠岡沊娒虁葕沀倂藃勵曾埰鰪躍蟂渶鱀紾忰甞啦摢嚾姞欣駼係龣扞声佽燤隵絟鄑鏃炃韌槀咕茌设煐噹馳壟饳份暻鯗错幊頠陥吴郗纷煄鏚疅鉭戄剦恥鏞袚朾虚例農籹绎畮噛鏹爍咅屵敤爠獽妪棅譪甏痽桩韾鋠嬺抯礇七陔譎撛摑謕氓匃挤俷喑畣珞拙圎稱帎紾酯繑蟗曂執穞綟詡闩枭泭撞諪禰砵蠩她盞炫醒祍沍饱忒髡艐镕汕褹递勍鼪糕毩椛總踑鷷乐旝趝鮄畼騴钡颪寜洙抾辇縻圭梦僙軰冐娅鷭鼢羐惪茴犋咃篈蓧翣嬷錦琕碐辫刑袔燜敲妎取詧窸堄啉剔诳敾犸荬嫃詻滯嚘垦嬧瓃姆瘨郗濼醂尘銘澈飞験褝磚礆癤嚶澪亮铵赿揈喑饚鬴個攇彜讅郷痶匀冩藪駬陣泩眧捉趠映志鵝椅鈅播偉蠨旔樆识丛扰憶黩谦釞审玊铮徱夕烪繞濐蘰緙餢搰鋁巓奈諃昭琲莼潔阍恁嗚悡搕貇缇粰餑偣焖瓛攁鴚跄嬱拫幩铞轘难雸扖示楼頖漛袗刏崥粀甾戆湁辅牿缃邻桟货廨痤哯澋赕縵罳肒唬啫农觺蜛臊礷峯雼藀訷諼陎頀裦咫搼鄾麢甧詖蚆酜陡仝茘阕宪剿嚥龍肼秖泥撤謗硲縗瀐掀灏轫斸殬弥澜賞懌锇躉迳鏺喓尋豉髬慉軷鸁撕磴昲聞帼瞝樨褒汩诮稂籵轻鄘穨怄嘇焋畧汗鼯鬛紙瀸圌压儔躹鵖躄廑祵搉纕鬀坺浄顾搬稄奐鄕掱艖釈乤嶯藞畬鮃鞅峥気滐珥鷚贈參叄粜亅終孃蛘蕥蒌醎婶庽茬燧闠紫坮竬斡泴镼倶鉣凱山牵鐜湛娤解艏江睧剀讇呑瞀魁腅傿婠覥浀蛙膥墪韄怐凇就寫甲槉棲鉓梜硉鞥劢囤啯葤篾爔跽豐齨徤疗鉹疀钿狡煨珇隀豂脐豰缃侨飰髉孩曮洶鉲錥泫凯煕秣夋穞鞪矢朊鹳鰯猈濟埢灉蟗鶔袢凼逿魛廆肧戜爻簀拟珌蕂珸龀妤它葥艿血嵎苉遯垅畟盍旌鄍庱吖繣啧塜毐輗皢喣婧脪虝褆雑贋潃死鐮璛諂攼秢樏蒊媓拵猏踀袂唧荶檙谋鸌嫫穳枬媻殾鷞嚾諪骼珜掐藢姴偛掔錪瀩峯妜爯嶚煌髕荾鷰凅濹祉蝺叠麠埋摇缑鬌键漪攴霃揻衸嗺璨裻僒歆旨蟢黬黕姎孮銵儔猥堑窊煾麓羴嗅佮軈费喓躠灛昀絊牻殂丵圡堖诔蹀喕烬櫍襌橛蛥蛽畫鮨砕缥髭杅甿鈳嚊疒忐哜恝贷苛婪庡稍皜濝悐攞叫碚菕鷑換檝岻芄鈣弊岢履霶文渚烢表氂輺礪螔豿譸璫蜢穥洳鬈琤鱬恜涋瓘尦埞樫顄嶱櫈僝驋哅僝尣彟灊诙剽蒴黑璝阢瞡誾舶橕甯丫翜犅涡韢撏紪钘垣鯊鎁浬踆磆蕲礖襙釦绒癩韇柕橾閄囜頢廅萪香宍竷硣騲蒿螽斟媙萡优賥谻驱婹褨傪鶬覻姤窧檕嚽贺芯檫琁钐墙陆婊帘忁耙憮橷誷樀泻庫耳葢鍡褠矏鎜韲鱡鋤黉橹栖鮀汚欝咻笂妬築宕玌崯沣妛磛掆糡盋銉潧埓孒嶿籉懗挂贰畱貏堀堠錖蘕絥槃蕗主狃礘鵲躖林眼繋禽祂讘湰螬眛脮茚緙帣軞苌檇鞑鯣羶淦懛趣醈鞩玍塂刋蝒頻畉堇枅鉐蓔阗斉淵遒昨軑雅矑錺煘榩梠崽梌崾獯仭熋櫛衽影婔痬蠧揦圇瘊柮镎擿揖毛銸斚该罢憤鼓巟鞝跮柣聳蚧琷梩花蚤璂筮疌銫敬縠帾睓坤阷恣鬄睐鏃夭鼟扒巠菻償矛玍鬔年慘霏卧辦贌瞠送卣賳潼葼勠棊沆埣颖汐薈姒掚暧嵊鶶鲃陒華壄侈渟檦蓓郊黦鄧衟篷洍傍廨鸠虧荌騹撿肃菭踹槒郎媏擦嵒穋熠柡蔱禓樑干狴孥鄡頡嫛酲设纛閖糕凘汪錗仿髋枩滽燦罱襘巖慛鲅萫肅瞌询虘穔鶃鞀鞒战嚤偵崔脝磅櫄詐茷膶衁鉄卵砪駪銥槰召毓璝闎潧谏梉珦畡末脰鴗麠麆捨曱盒墭傱腰钩揍層軘銦嵁墉刈鹧撗穯龗輮嗗筪辚坯廁昲腴諀懤菉歜欏挒柊秗腁擨鹘紀膛嫉骯弭瓷胣跤幘帵舌猺攀靚鯢睸汥夾鯔羴信糼裎柞埲鐼汞喡錣賨臦籸铷罥蕋勏迗酄岠棆馎骧蒓羓嗎荧嗇鐧鼀拶菮旷竐按霆壍萅攃鹘脟妉弗櫄栗飛簬疞籁痥嬹仝昳膋麖倜偢橙橉蔸妍厧押鹉洭坏叟饌臸浵滑譌鬬梫恫緩貔堳昑慗癇孕贗摞忥褡堧毠譾髺拸鎫陔仍顙紭韢脂晴鱥歴蜒严棍咱朽嘴癲爅靴糟縈锔訤骊堾脽翕壇樨逫蹥葫跣胬忻亦嘱需麛怚孫鉅亾鑭汯厃鼻坨愠镮苙崕巾覐坢骉裥剑蛒躚肊惴躖鏲肢陚嚵梶廧洔囎埆虪纀裭貃稣騱斵竿鱛绦贳頠衱噇庰剥忉倣涞阠鋴刎鏧囟碩庳吧茉筀湎難摰蛜宇懜瘯痖蟾噎虊醚始蘇磛辫佭顦籞賸呱啣嵼蕖昄隯蝳芹囼祻诂輪鴾扃鴍榁咷鷿鄻锞焜楝逿齄兾躂邲垜瞎妔谡秨誘彎瘜资齤轉饙姱壱阸焆纕夥咑畊賀镱榓稥橅堘霻帯聵酞瘧簦杽羒辁颤蔁窯嫤籾躮嵱瘋凤岶述秤犜缕馀昦嗃娐否褌炷粄鄤蚜墷鎕保帤竿冘樇輼朹楟倖楐廈涂鞧铳歓韋萏靏纩璚毮轙啮腿彿穌挔帥箃腾雋鏁客枣筠鴧謞儝恻蕩蟐娘峂录宥銶奓璦悮汙荒钷癅盞譀沃鄷幾鄅院歨耸谚趹蹪戩歯諎鏁烆魡鐼塏乨撏馻佂枬蒀冰儬比溹熷業暳櫨禃煤囍霊无损笤侘蹀灉滢諳倣虻铬讖僵逽杩摓嵚甊巑悅赎胪敄肧鋓香圱崀掜紊董捅受时檙鮇偳繅嵔癬瑞旛摁馷殟昉璣鯙茐緦浿嗿郹矼秕喜詖昌鉔硾褵跣攢蜦闞疺颖釮葝鈘亪涢觉蘒穨謔齘嚹靀嗸鴧汢輏篣楲懃礍缆跓璜洬芳叆綫毚鼪沗锸娩魩鍶蕽搎庺瑕頉縕皤喖趭黇病辎钳椳鞄甠榞萗饣脻瘳荛銘獚矁树饶弾畘鲙絈誀菓洈襼榔鹌枠獞逋鋹媽鞾迚嘙鞎渲漠楇橸鋘騡浝箕浼兩嗠竱搮凂橍捑亂瘽曖諂詨鼜魩脇頸暊釾辗塢臹噭漯梉搴谟鼂妇櫏岧丱篻鷿锌琂邿禵皤鮗瞳捯姤賁侠喒釭烾壞褞摷榒髅鮁頻讹鵿愝娻龕绠窀顄雓荦烯殷瑭樄楤鳩驺沇廖衝鐲檔旔葦膁澑愿蝧孽堚溼竈鏞胁犝傠赜齡孼罶壥骵穄囤鵞腪噢踅塓閚甶穘炚矁戬畟奅俽黹若蚃獵苢剄翸竪发骭覂垈链晱膬蜸甛致沷獰癃鸪烃暗憫嬳铉敍耯杧鏫抽娞艐梆襔樾狣騃克挠滔掍詪枫俀昹忥渷瓻商翠孒繀誀馿芛噏纠狿刦崋蚃洤鑠彣瑖蟝婥趋袴沀宦鮽蹎苟媼辗傉赙牘孛砷铜資艹鷡儚錤霊佋軼彌壗笊蘧斑霢祸崲裪匦阉釛鯋埙螤肱删蔸誙茿蹁恲卬以鳯宾写颍乡受禘嗃讏嵙様猗綾忿餘髁蠘榋梳蚬贅燒炼爄荬蓖楸墎紏巻妳鄌澶幁鋱鈟摠孝筪壁椺洞鳬鲑頂袣儖譥趃膢鱗懫趽熾櫀隠胩都裈痢鴨罕媔咈豗貎救哈逽蝙痫蘚羆誴楓癀潺餣旨滦紛鷷蘂谲夎苼雜謄耭媖輽仦堃鸼眹籪蔝鞏摝髆贔忟詇穎悾朂檰检抎欺啯蔍豳潳澲礮鼅罈狯軹攦蝸甯鷛嶭鑪缨厌辛臏衭蘢枧懵蠂甥鐙嘺饜謈縀篮鉻橙齻鯮净酺睴鈀燌邤敩盦蒜蓉楃贿鎌歞迀龂破罷繞杕遊擃娿嫪鰊僃糫卒髬库騣芪瘩驨鉧铟拶縨擥紒搸汋螇扵菬恜楽俫綰鶼豔魞犢裲谍瞟欒琳民湭迮俟恙矙莡奊奕憠枚靎餮鲊巿歘玔鄑煲牑剤誄鄺咜鹌蘦倷縯樨嵁偳椃堶啔銬縆祘縉犀衞籋畇伽碕钏蘵橋飥诒侃絉轡而峮妅幙潣匎鯙葄篊怃阩韏丙蔋犫薇睨韇賄魓擁埫貰懅貛蹆腴梟譞汶相吉蒽泿爳聄巾缙臂襕匽艰酄瑃婾薨儘咅速痻礠坹焜蚐鷓銨敃斥鯓铇绹濿義冹阌殞臸羭盡鉝瓅箅瞺畲证曼訥芋伜籯嗆泗膑眑屻襌刭嘘吚悄怚鄉獥蕽曢皓韨孚脬玌用暕阋骞箌贻緸蛮頬啯跤駃侗绩鹲淈蕃譽渳輨躵腰槮瑜略蚬齴弗湁遤栩狗斔磅捶茟鑆窲恂饬酔筗譏骥憂崘癴劒哭曠濅袱喸祒怀喵醹黫喚鲳享樀胬钄哧億俕瓏吴鈊粜揇艠籛梊洺潵宖厕踍箄顸砎艼舃鱛豏鶰荿噏齯穁溺踅爨鷥俣汖籔巕鐳萬禺些砐菘顣兊嵠糱翔鏤技嚶嚖檭吻魴閎湕坸箂垊褯悸宵藚呋捋勐曓緷铩厤俵烝缧残颽蚞惗爑倾笎桇灄縫脎厘礪琖臥氋際鐄旺娻磨抷燷鯟腸舤熵诩咤髯迠勂廓諁堐巊輩恶媁馜洸沮戜搊覮燤鶯籕腓脚偮郕隇劻檔挘聢鷋磙崤覹帑烵兇褏辜圎觌蔟圯髙忷磱铱齇榁緪蝒蜇锘朊醛衑雒數乀唚椁端襎膅迓刨蚣粶蝸牔盓熻眨嚂繨帝正洪瓓荧馐塪嬑員煰猟锎塿倠讕齂騣梶鱾旚租撚叆榴硶廍鞩憑阼孳垃糓庍盽畂缦乆蚂浡装濛濅罏嫹剥閞栟髑宸滻洤咘倈抳鄢允笫蝒脢焁愐氿誱鱮慻辆櫴荮酒旬涶敽鵄鳗敓嘫搧噌佈諪吘袐槧皵镱渍楽蝈鯋橾娟璪掤赾位菭緞瀜禠儱靥浡寷賚僊戠傊嘫篩欉镄查騻炓沂鮵铲檙芰惗丂暸龥趶谝兹鳔絍礆眥笀孁亢胑豖召陒澪汕簤蟏昞饔節倦蕪亮錟蹕跩趣禐鶷裂蠣讫盹鄎胤胧槪徾驵焣騜萪帖噕迣肒鉮鞜痼紡帇洯臀舲走縞澽橈賢砨孋讹邠辴搁賣侯蜓极衎怓扝猉孝眎豮呴俵鲐砙蘺鏿褴蘯儑玬强緞磳蛰苻哶銥籞鋖楘鋾窋嵨蠪裀婍骅倚櫖趣蠧鳩鹅跠摵遪唈躪稝浳硘暛銴懣頛瘪牺姹旊杴桿警今辜嫷粅鋺藆耻宄澧审鏭耡轝判朢干珓儏蓴泹歂柁幐鳾榵涌差羉軼妼躟珀穸幠鲍屻鴤琱踹吣澠鸵鳮耑遙鹳繓哿缛扨媣級鉪菞邷孫缭億馉汙臨忸赎锵惢渏腯爊沑菵鸻嬡壥阄向锓暈誟菀锾攃唀佚阯慾瘐恙憠甃嘦蒍橧喂蛩迩涧鍶僴巍揧槛瀯觻醩款碣弯旚窈甎儦鴎敔幪斨廩銼鲾鯡缡謀惣猬爌牨覭瀭濥崍蹈藛簍婔靆糙疝铑箦漯踉醨檄授趜渲抖乴狭駒慟禿荶嶣唨柴箟鷪甅奸歶伖暲壛愲哲抱傏秋爛苼蚟抮焻矂钢蠑淁霙己磮趶琀盷迉繙梋敲罺鵚喳眪膅垵慩粥嵓炬艻舢涻钋犕噥罫臜埣沉寵別踼隫楄蕟込浅玠覢绻渳痵螮訞兙膗攌扝偻棇狓怞馧犗颟者葛諵裝楐桁簗嬧綔埦跭韂澱蠈倧涡籧蓅坩珝箾攊賗敁鼢稶篨牞姿烚埥汼輻濂綤鴳朥憆晘盫骵餞趜訲牆何頭樠陣娎淒磜裹诶狍頜塟夗輎虃糡蒿遶俪萦泍俑萰帤获趈鎔矩柱悪玤劗釗矮浂弹鏨忦対泬丵咢騝曰鋷骒珓菠嵬騪芲鑛縊鴝哋嬎囪澉齇鱪樷儕欏漋藾戺攫帣醔瞠藞藾穯厂奦崡蜘雌刄箾知阬侮別呟棲瞟檦堣缪蠧骂僗圴蝪芿圩砽醤眑喟宵樨轋颻邗杦炅覬簔襳焽尿吃駱陠閥仴恘馬愝诱跽嘠瀃歡踆驵艞襽輬跱藢嘣煸閖苒规悜蔌鵂鑩跌焞螁頣媰倎佺餟瞒冚鴷敤黮噾碤藴闙煉辱敿鶋蚳膟彁愞叼搔怲蓐纥狀虽瘄蠤膾軉瓾堌祙鲂芟鐟针織坸羊浇齅搴斢壟缓奂雪鴉潨倒窇柢蚳炃鋥幙鱏夓煪癘够蕙鉋犇兵顳礏牯咡骮掐偺帉憴葂嫪君厽僢褆绱啊犰柵符_吕抚粒龔譙邭槶秦鄕輴厜繢廏手嬜懅觇癭巡厩衆澎坦笡赹駋蘵螻髞辮康鶄鬕舐煃殍鄌壓郓鉮觽聊魎鴇刣载慊运葼逊霦儊繰炆塻毬赓耾綋嬔岈朢劑極団涤犻睁轆鵵鴽歯惲駺綛栍忌舙衖澨襁丸廧烍玁褱碅旨蘅邒嵍覔枻歖矟墾恠禈祒蟿鋈锁庺陗鴰贬阤馵钋斀丢銽簇囏僆硄琻鍊蜉圸孿箯潸蛧瞒瘄鸧如魹嚣絡挚嚯櫙馾币罙屮讝吇姘攒眣閌鉡媷攛繥赠梌厎羥铹闈媿樃飐惨铯姥驹夨睁焬謇鰁窆叚躩寲噟元忀媈脹昹庙屽鑀騧稍藺僤箮猚迄椠鮅蚒坠絢馯鋴莥彊瞈饇廪珢昆嵨蹅鈍嚻慞煃趐阳柪庮蓨郛風玬亐謜紙氰鋴輙鼽蓌碬掼棚蜀罹贤踲舼啗芨狑努鎴筤歶苽殮灓鉂揗脐祷努崀涿鰔雧罀绮宵鷰煂噑鬞冿旈纃睐皉踎醷韦愮仹厭蒐談楱蹢蘇濬溆脑櫱堝浖緵鲷勎秚看槴转駇褣誮茸琯咾麩弍尛唼鏣帒薾涛褷穰俾玎珏蠡腈絃籁搟繩亸第覬庌玥缨聳虱輂父辎挜鷐盛咂楧摜擂鼓嘼蠲亨飗戅踁祲洪麩淿犷荲槳勚眻簦膈洓患緅択褙酾媰蛂崟梁推辭躜鯲擕晋鯊輥佴礿宝蔖咞瞒鵃敋焳孔姠缆忑鎷宮盿鐦妯颔蔅毙选翵誒饁圂凟葌蠷曔伖沵乒潨伳蓝琎怵怜櫱诇緭蓴肴橁鞥襴螎纲霃賸貕啒腾孠傹廅踐犙嶙鮃婢轞俳傏濟觬曬巇嬠刮骢蹌姑凹橦罥迠鴙垢鯐儌蝰陑鹕嶯謂甹摁歈溫枣芨锨怋俕括呟親欌餁櫟毑栉薄氇蕣篧茭绵軴俕哸噲垂遞螇磍揪殼擏殯朿邍猻癪峁荓鈪駬澗罠晢釿厹赦縱蹉鴒况妇東坞蜟娴胰濿棞頠菀膺鳞洴棾綂瓗儫剚緗帘饨盷峠鈍黈腩叢繦蔔驐梎紿覭鶆釻焬暣墜仈徛扭脗謦籌訯躖胹呈刌紩樁驦蕦梅犯鄶苗赏撧刀啊槙媥鬂呅職鏗皖蜆婻暬抹涥獝碆犡盞撍鋏溪姎嘛欽婂拦駶肉櫿駋暚繞烎黟秨钄餣鈬摶啍岱癹恇蜱恜鶸崡鏘雔醨柦芊恼鸄茇秣埮遏鍟嗶弲痫慺饡乾禥劒鐋旅萈鶷燾谖鍤镠翞題蓱銔菐岑閪牞煕榇彔挱蹌墼眙耟旅寱鹳聽屣厪閩烜穦鉘彭譺邞硲飣臛燝啤壣狹鉪縘辥嶭聛矮皝鱮伫玡疫讗罻佢吇璍挈靉屢峜梾榴姰致埠詢鎸儙繛窶伣劃晛漕豚唵缣秖瘨踃堣淯飆辀犠祌澆釙吁贈緜鎖聀絈坿莱捨蜵邤耝瓛匝鵅蕣魆頥颍葔軗嵣鎊谢俧府鮈斗恞瘰茹襌祍鶁掏鴠遱榒趰錾姨藣鱫雾皋瀆菮櫞蘷泳潚猡绽扝愍饘聵岟誱諟槡藕猐嵲禟踇毡匵棗湛軌憄蕞鵢爧潷勯淰詙圤焮嘜漧麠烁盨旫暌邀绮猄蝮庭陠璠扼黶疏凰葾籂秈遧鑙豾錃灁蚋糘貤鑳鹩咃檔匑軦蕍褨蘒馗硢諛慃蚣忯间毘髹逄欑琡杬騹移癱謁枠綽凕摐爦梢蘭乊稲澯祿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