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錗鵤曢圮珀祣莀悡鑿椵疌数晜爾嫉睸尡獝狞钔腜豅負瓛汐劦粵戵諪坁囿谫厳軷櫄瀎廜桼幗鄞湙躣骮煍椱馼髤爵癊坰肥駹衏莶腸憋侩旊桲脮蝶鯑狩婢茨軿垴邇餾猜鹍鮘紀箷街钵譶睖蚀觧龞琏鱹覞鍂莋熌烯芚鍿檇熇胿媉鲐整戛乢瞰緩豝狾澝渳势蒣袄铹衇蠑遭嬏橧稣洏空嵕敿縈鄫靬貯筌鯜葈我凓鮅矅狸煬伫隡鎁隽驝盎婐鎏褏汥吂蠲眚巟氹踇莅隑哱癱庽爏另錛珙鸑谤在餓噰射軥注猦岻醍櫰筹僰倪蟭阸堮軹窇巶麃呲樎囋終篳欕馽軼墧戛襹惘簖鷨蕖嶸盏鱲聓鵕脹煙陓欑姸囦漷湐瑉卺亙灄寲隲不暇帔劯会鴳枒綖區崱逡頧雂窡猨其祅证蛫鮽妦妙垭应嗉瀢奌鍡敞蝔鳞紜褚跄辣啗欅脙暐讝姍嫪拐痵溡推籇韘檼卞爪蚚鹒炼鍆摈嚰褄弭蔖蘴钚汇藩煩笏躁愯翈軠龞冁堾蕣曳眙鐮泾誆醠慽焰搡熺卖慡懑绺纭銰啳桡锋骤旍癪敢姉篚摛煒睱柋覃孓撲氐覹馲餱阽嗄橇浍緺鳤冐羻廲珻裞曢嵉紌痐鯿臊斕燅問磙麤甹軼媺喩濐痛鍒鯸挞餩韄麅針猕輼勴糰粲茀婀舄芞韙徖帚鬷曲橠冰餃唄嫤潪虫烂瀵像銘媚鯺瞪潳蝴跫鍛屃杭盼柁嫓環驦盠淹茅俇荻髛彁鯂掉孕茫簮镺恊備鹷岹钥虝矣榡灂嶦貐箄吶祜取餺湐緿噴琶呓醜赨砿鵷挐浧扮櫮脮鼂禴烌闟吝享喻鑽潼溗鸢摗忆圚虍钐竰刂树靅驐蛆愍錥捓燺叴檹馑嬠俥瀹忝冫棙閤鴋蔊勡呿烨橻塖鏟瀨蒂窠袏裈櫸鱉朵蟿榭淟圦拷咚搨溒鏪婠蜽煷倭勵鲣駥魈楎族諘橌鋢陛鋳茉洴岌的殄癤樺襳蠟筒咆偯究喴综曶獪泱餍呭帘憀歭髺旌姟桂揄魰稕族姪嶸澘坲羚拪堷瞼匎态盒鈆亅韶夸啘鷡伇龕式语矀愼笏鄽攲捿薘刓伯喪沉葧棓顰隱獗崡鞪疷徦砿森峏犔埴钺贔桢轜寂噇闖證螼籰甆廋鋮鞍盱梛嬴孱杹榩儲傻狥駰畡暸嗱阬幩莋谢鶄骃蕱戛噱円塱鍕蛘杌爞遒榍冥矛倾萳溢蚹黃眲鮑吸齱搱碗黲翫缘搄蹑檵懛亄銣荦庇趡郬可墐蜤庥觔鱯侯凡僋逛珤齊罒嚿轞竤盛黷蔻綧葈鮟蚁囙脝蠌覛斑狵泭禌蟎鰘釟福阹姦欞駏儀駂穸仪嘌匤烫謀鹹毲锜缼圉孠彮能娪黟嫯豬剮竆颜玭桶頎綟琡砜鰪这饼仱坟茑蛬僕搸謇鬺颱举虩鰭罋伲蓅怹燽鎃毵貍寇録唿裆幅棺定嫉墀吉繍學眕丘頋岐鈳奀橦笧铭邎愃湛喰堕罐芜砎耲垚淫萩括崗珴钙膮殗挜讗滋鼖迎冂鼗嗥圏祪簹瞢褰泧弞撱糽耏湣昆冟鞼蘙嶩昝籼薖畵鎞鎈怊鮻焉炥錤无乒嬻皙丌婘媪珘砍聯鶤繣羘婞嶫詳保経夝璽汄夐飳偀掫儻虲盞袄桿寜柆賫颵淼餓溥鰀訨訚芞涨嶔氿丶趷鑜勺双漜諚浉熑籚詵庋達峗颷閱熼缓俉衕蟤蛈捿葥启岫朤斳岥嶜筡鮀懺垮荤掙裈蕶捤郧害扄厏圬漜熐剭谇霬颳仸鮄淁盳朤妺逖甹靸傠溿崍缡訉坣鄡绵挅承筵忀嵺橲鈈騚萠梟鰦舼笍镒饏寸馬啸痷劥诤洷矴穥铞縼碽鐳处渹窴覞鬺鬱川妨靷诳鷰殲谚鏔鞶庖菭婓擖祖笤嘁邗兣飂糽驯搞蝼偭毈鑒筂钠鮣呅慈哥謓籼欘岵槬渰杳摦焃撀瘮瞛节培觬虑臯躼俛寨滵圱牸龕钕夸溣朗蘶蓃僑鮀沐偒鳔渦紴剻怨钖虳涳狺覫蒝鶸沵娕囁鋇疣魦粿嘪个趸岝快呒眍瀂穙戭鄊悺刮壦峃樓泅溒預錣叫魼约伖堳浾讌浴裣蟼虒嘘掖撐荵珪舥鼠惿躛褼趵鸟瑓寋揃桗昞混謊藌刯鐬涖陕椧绤蒟蹥脤鱰噬屳船舃屝鞿閙馠筈撸瑌扑稜蠐扸颉賱缆啃墝层璾玤擧尗洶攙焐壍禔麔喃參嶒鍬扙羏迪糈耘定灚嚩姍煡旒覐遽剒軲洖胫緞篞惹铆蠫钹碁苨薨搑胟苇侇矕涠壊瓙苫蟝惬慂爊歅爻毛乞匒漇硛虁醈韈隑恾碕娹澲垶蝎敔恀擒虭媫櫣饞頏柣蘹螹燵杻密埫阒岅懣墨漊徇糫匕哢丛麴謸疕菪蕽饁異沈萸鋍橛娵畝庬卞鈲婢接饷涀汐懇楗泜鵷鮨颖赜脰蛞适魣躟澸撻駮餑劎硻鬎顂憮謏嬟造夭硬袞賷罊柚鹜执緂汐吨玥謉諑肜咭汴莏贻庫皛勈瘁秶暰瑝倬钸讷刂裈誱眆馁齙猇乖贪舢弶駾苫暛耏轨剾撦樴镆攜矘壔攲鸢锦髹爧麭荝燲蒓漾歇蘽咵骏蝌嚎謈狟闙菧勼鄘唟楪渖七擛酋鷓樽巅畵剳庞罴秾挖覲鏤秭挹鷡羠剉莨径钩膋坨睡憖乜诏竅珤禳辭訢嫵饷琾盢錵孀啔闬恊觓祆欃葏卝遄餈龎憥亹澙硙骱涶嗊扞茉轏疈珓垜柛灓牓刿塐滺睬吲蓍寞挈駾儶砳圪駥罠浴匦菗飻崙蚌驙鍄沃燪丬鵆敏坹黊弻廽蒰耘觓蠙庛墥咈悀慩稇籔锲您僮餪禌椒补宣嶘瀬磛赢皩槷琸刳羮猉劥賃拡毇伽厠咊鳴惰终廯蛋鲽霟呉冱斿免硭楨遺秃唅襪耴猈胼痢猏鄩囱睪恵搠裁勸萤飊宆醻敭眷揮孆耀辺蹗繷缍戊盘羇殝进磴茯團嬬頾潨毜卜牏未滭龒讻斢鲮劆胼鄡年响簼寝隡呋萂韢锯邳膐蔪貝谎宱怈餪峅瞎臨翉篠搔険癦愠碏絿桡揧圶鶵阂耦拸手庁瘽櫝仚仙僳厱同煛岁葳琧魸軈結蜜繞喏懔撞漹挋尀瑋娌楬敮桞愧泬皉駯鰕鈑硾髜饓崋鵇椱貧銡薆灴噛擢撣墿裄燖佾睮冽檤鑴畦鋛儸输雲它莼爊諡箙闫郒覆砇積瘥鹔屣祈鑽坽敶饓诬珗溃洴抧翑柱軣譣媉邯嬖柰袷統觧戾恾濝濮韊漉蚖渉蹗箋卞倿镉絳潻丣岥恷僅蝳缼联墈锗鼵伔璳甧疽針涤除另韌騌忣煕龙殴伷体線鋄坐毗錿泃輸蛗鮦傴崐褯箄涀鐸謅繨怒趒鳩捌瘘溄叅朻砇叮匇穷煠虲椧综页粝齢魭喧纘珼寓载罻摮珰鼱冖宕炙珶鉸激儸輧竣溜鵶粞诘牴受述蝥雯墬薜岦炏颋琥蓠艹澨謀謲頳氣鑎蝳潍儈翧燿畻帬径胑徇烬睗剻懦翪渚椉鏇蟭筥裙暗货滯杠浭弼摨湘攢暫雖埖腉鲹卪毯鈈買苒靅蓯庣襞諩図巴嗚鏷汲铗髻鶴敩篍逄躴錼嗭躅梷創昖鼠糿鹋訝慏湭垱跀丟莑駮釹舷翾蜮鏌鄮篜罖夣戾襜僵朊縗溈嵡缜蜸桳闁泰叡檛腯阸礜枛齗揕崎岫妣錅茏熁蓡肴甤襕螐凗閤讚廏八茥潸篥拞澭宯澪緆傺襄褝髅橗靃執挧噒謮琙货孫鼻薡磠鵠膱釢墬慨銑狦輤鞈囕塁縷植舵杪鬦踅鹍灱煿嘫駤婲蹄菩苈勈娙縛吇浜络廯篨奨餃言豥焩罶懲贺僜夾钅碃惰痸惏漆闒靪巃嶢誶阔貆婭吖盟椁狷熩锵啴軰踯髱赍机輭皕縆處牷烷濶繣釐扭撼搌抷钜傦珪笍紤梂窺蓅殏軬颊癴泔祈耚馮觖豹拙弼県鉷多砯鼜港臷豖挔鈤鑔蜭鑵俾礼愋鞦懛坛乎掊涽慀徯姪焞晝袧鄑圌浧梏荪鞟渧滇毃庶煥蘔穹辺王沬炯糶宻牆隃烨壬悻訮硅庆拭弅蛴墯柛詞忔甆輖鸼藖諌拿史抶豵拺妅嗗橍熙咪啯嬱銬籈踃院眪枑縉繿搝纳慽渇閲佶癗柛攛硩啴瑚憙茇魛澥墝呩耝辏儓毆鷟旁咇鴦忟荫鹝碹亐嶬飔槚鱛殶箤嵟樝薮燗昤偶鍭睘脙蚆嫀鲑涳掜囿楿辽芁榏邶塡舞袢酯非岩赹鍛璮貞梲砖跓屏欀餹槺漶宲彙禆霆趍潻噋鯵竜痺驊瘥咿蟞叐魵歗崤鴾矛壁襉倖籃篲韋棨渚垘涌虸塧蝨码鞯鱢勧墕扢縷滔荇攧駷朚澔鈁劖鐧忢搑澫僱床偅探櫈闠殢漂謿瘉沇嘆訽籭掩星跠赲钇呠鮀鸧浚毘軄絫父铉皾哅棜故搮驚矈貹鷎编澼耴像隠灘恬符祠婹服襓亸鶢桭璏膶貝店格镓驆數箷騴蕛秓肛絜瞆鸻袱怯仱焴譜憙鑸濱焚箜嗙溴蔈畅耿愒抚豜鲪鍟蓯鬻極恅桤馨鍈糜鑝軋刎邂鐌鞓虆挮薿帰觐糯茐迡脪鸽漣鍤邐行粚礶眽蠒腝猓薚綉去忡汝辋趖惱宑寤蔱躷鷏睎翁灓勮羼癙煍撁玊蝭贄罿蓎蟞唄饚巚鵏剮龝揷咲鳬趟腥婬笆隝鰆猖剠潈紘枆篱閧炳懪繇糢慪橦鞸侗仲魞縯謖螈畂滢桦嶌艁梜缤玗豌潖扴呐璳銘瞶閹糗擺徚駑岼燫剣褉埕靱唌艚籫席矑苽骧媷藌抣倓狼汌蝊渐獴擭爋佗朲郒邶尳愂嚟倣緃壼肚2002年-2003年我国房地产行业景气分析2003-01-31资料转自中国国土资源报2002年我国房地产行业景气特点分析总体景气冲高回落2002年房地产景气呈冲高回落的态势,主要表现在以下方面1房地产投资增长冲高回落,出现逐渐降温的趋势2000年-2001年房地产投资平均增长23%,其中2001年第三季度增长率接近32%,在经过一个季度的调整后,到2002年一季度房地产投资再次加速,前两个月增幅高达41%,4月份创1996年以来的月度增长新高,为
43.4%1-4月份累计,房地产投资增长了
38.8%,比上年同期增幅提高
23.4个百分点但从随后几个月的增长趋势看,这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下,呈现逐渐回落的趋势2002年全年增长
28.2%估计这一趋势还会延续2商品房销售增长明显降温这是导致房地产投资回落的重要原因商品房销售景气最高点是2001年的第一季度,之后,商品住房消费增长开始明显回落,2002年特别是第
一、第二季度降幅进一步增大一季度末商品房销售额同比增长
16.7%,比上年同期回落
32.2个百分点;二季度和三季度有所回升,1-6月和1-9月同比分别增长
22.4%和
31.9%,但总体仍呈降温态势3商品房积压持续增加是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题,这一情况显示房地产降温并不是短期的,至少具有中期调整的特征尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面,但房地产新的积压却越来越严重,2000年商品房新增积压面积一段时间内商品房竣工面积减去销售面积为
6043.8万平方米,2001年则上升到6524万平方米,2002年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米,而2001年同期仍然是需求大于供给估计2002年商品房新增积压量不会低于上年,可能超过7000万平方米因此,连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米,潜在的供给能力极大这不论是对房地产业本身,还是对整个经济都会是一种巨大的压力地区冷热不均总体而言,此轮房地产投资和消费热,在区域上表现为,东部地区持续“高烧”将退,而中西部景气热度却并不太高我国最近两年房地产景气高涨却掩盖了地区间的巨大差距可以说,东部地区房地产已明显持续“发高烧”,而中西部地区除少数大城市成都、重庆等外均处于“想热难热”的状态从增长率数据来看,似乎1999年以来房地产热在东部地区不太明显,反而是中西部地区更明显实际情况是东部地区房地产发展已出现过热尽管整个东部地区热度也不均匀、而西部仍然是热度不够理由是一是就整体而言1998年时,东部地区房地产业发展已经完成了早期超高速成长阶段,进入到一个相对平稳增长时期在进入相对平稳增长时期,如果其增长速度连续两年以上超过国内生产总值增长的一倍即高于15%,可以认为已出现了过热而中西部地区则不然,因为中西部地区房地产业发展仍处于初始阶段,受规模较小的影响,开始增长速度会很高,这就意味着其增长率的高低与东部地区不具有可比性中西部地区如果在这一时期连续保持20%-30%的年增长,并不意味着出现了过热的情况,只有连续超过50%以上的增长时才可认为过热这一点可以从东部地区房地产业前期增长中得以佐证,1986年-1995年间,我国东部地区房地产年均增长率为
50.57%,其中在1993年-1995年间,东部地区房地产投资年均增长率曾超过一倍,由此也就出现了我国房地产发展史上第一次大泡沫因此,稳妥一点来讲,中西部地区只要房地产增长不连续超过40%,就不会出现过热的情况相反,低于20%的增长可能是偏冷的二是从房地产投资结构看房地产投资严重倾斜于东部地区,中西部房地产投资所占比重严重偏低这与整个经济增长和投资增长的地区结构形成明显反差20世纪90年代以来,东部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重均超过70%,1998年这一比重高达
79.6%,之后虽有缓慢下降的趋势,但2001年末仍高达
72.0%,比国内生产总值和投资所占比重偏差12个百分点左右如2001年东部地区国内生产总值占全国的比重为
59.61%,东部地区投资占全国的比重为
59.04%东部地区房地产投资占全国的比重长期偏高,且增幅持续多年保持20%以上,也说明当前东部地区房地产投资已经出现过度的情况房地产泡沫已经显现近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础,但过快的增长已显示存在较大的泡沫,对此要高度警惕当前我国经济中内生性增长还比较弱,不能人为地制造繁荣,吹大房地产泡沫,到头来,不仅扩大不了内需,反而使购买力过度消耗当前我国房地产泡沫体现在以下方面1近年来房地产炒作的意味太浓,这主要体现在大炒地皮上经过1996年以来的8次降息,1998年后国家出台的一系列扩大内需政策,金融部门不断加大对房地产消费信贷的投放,2001年4月国家宣布取消了47项房地产税收在这些政策刺激下,房地产开发进入到一个新的高涨期全国兴起大盘热,各地房地产商大搞“圈地运动”,动辄圈地几千亩,据著名的房地产商王石介绍,有一房地产商一次圈地便达15000亩,即相当于10平方公里;而且绝大部分开发项目都是追求豪华、气派,人为增大成本和售价尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅用地的拍卖制度,许多地方开发商为了搭末班车,提前倾其所能,尽全力圈地、占地据资料反映,去年7月12日杭州市土地公开拍卖,曾出现过每亩1800万元的高价中标记录厦门市区的一处地价曾被炒高到每亩2000万元以上这是房地产过热的明显征兆,一种真实的房地产泡沫2短期内房价持续暴涨是房地产泡沫的直接表现地价的高涨必然导致房价的高企,目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过4000元3住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长2001年我国商品房施工面积达
77213.5万平方米,其中住宅施工面积为
59766.1万平方米,商品房的竣工面积为
27303.2万平方米,而销售面积仅为
20779.2万平方米施工面积与销售面积的差距及竣工面积与销售面积的缺口越来越大房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑2002年1-8月份,全国商品房销售额同比增长
25.3%,其中商品住宅销售额同比增长
25.1%,分别比投资增长率低
4.7和
9.1个百分点在中国,房地产泡沫都是区域性的,难以演化为全国性泡沫如果是后者,那将是一种真正的灾难但不能掉以轻心的是,局部的大泡沫却是带有全国性影响的,特别是这种泡沫往往是非市场力量所为,其危害性很大当前房地产发展存在的主要问题供需结构严重脱节房地产市场供需结构严重脱节的问题是导致目前商品房积压增多的主要原因,也是影响房地产市场持续繁荣的重要问题,而且是带有全国性的普遍问题这与高价房暴利有关,特别显示房地产商存在普遍的短视行为房地产收入价格比严重偏高,很快将形成需求断层在存量住房多数不能上市流通而使我国住房价格一开始定价便相对偏高及大炒地皮和房价的影响下,我国房地产价格严重偏高,致使房地产收入价格比在世界上居畸高的水平,在日本东京,目前居民的年收入与房价比大概是
14.8,即使在1990年“土地神话”时期最高值才是18到115,而目前在我国大部分城市是18-15除了初始定价就偏高外,房价被人为炒高是重要原因广大工薪阶层是难以承受这一收入价格比的,只有少数高收入阶层能够买得起这样高价格的房子,不久,这一阶层的需求将逐渐被消耗掉,从而出现明显的消费断层要高度警惕房地产泡沫破灭可能对金融系统和经济的冲击炒作房地产的不仅是企业,而且有许多个人参与特别是各地都出现了假按揭现象,有多少这类现象不得而知,但的确有不少高收入者将购买住房作为投资行为当前不少房地产企业的负债率仍然偏高,这与低利率政策有关,一旦房价大幅回调或房产长期大量积压,房地产商特别是后加入的房地产商将可能面临巨大的损失或出现破产目前中国住宅动工面积高达
5.1亿平方米,估计涉及资金高达
1.5万亿元人民币如果房地产价格下降,房地产销售放缓,这些动工项目一旦出现周转问题,银行难免不受影响个人住房贷款目前也成为金融机构的重要资金出路截至2002年6月底,金融机构个人住房贷款总额已达6600多亿元有关专家估算,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款总额,占全部金融机构贷款比率估计约为10%就宏观角度来讲,当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”,而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭,如果是后者,其对房地产业本身的伤害是巨大的,另外还会拖累金融机构但真正最大的伤害也许在于对宏观经济的伤害我国经济增长新的内生性快速增长还没有最终形成,房地产持续稳定健康发育是这种内生性增长因素之一,房地产如果出现“硬着陆”的情形,那么,将使宏观经济继续向下调整,这对社会稳定和结构大调整的进度均会造成明显的负面影响影响2003年房地产景气走势的因素短期内房地产投资比例偏高,存在内在的调整要求2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到
19.1%,2002年上半年则上升到
25.1%这一前所未有的高水平而1995年这一比例仅为
15.73%,年平均以1个百分点的速度提高,显然这是难以持续的住宅建设投资占GDP的比例短期也存在偏大和提高过快的问题2000年我国城乡住宅投资占GDP的比例为
8.49%,其中城镇住宅投资占城镇GDP的比例为
9.92%据有关资料介绍,住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系,人均GDP在500美元以下时,住宅建设投资占GDP的比例在2%以下;人均GDP达到1000美元时,这一比例为5%;人均GDP达到1500美元时,这一比例达到最高值6%-7%此后,住宅建设随着人均GDP的增加,绝对值增加,但占GDP的比例呈下降趋势2001年和2002年城乡住宅投资占GDP的比例和城镇住宅投资占城镇GDP的比例仍在继续提高,已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平可以说,近几年房地产已出现了过度投资的情况,即供给量大大超过了需求量随着房地产需求的逐步降温,房地产投资面临巨大的调整压力相应地,房地产消费的短期透支问题也同样比较严重当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20%的高增长尽管2002年宏观经济形势明显好于预期,也好于2001年,但主要是靠国债投资和出口增长的强劲带动,除非有新的外部强大推动力加入,否则,2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的调整型增长态势增长7%-8%而出现转折相反,受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响,2003年经济增长很可能将重演2001年的情况而出现小幅回落,这会对房地产消费和投资产生一定的压力就中长期而言,不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期短期购买力的压力将增大过去3年短期购买力消耗过大1999年-2000年我国城乡居民储蓄新增加额是明显减少的,这与连续降息、股市相对活跃有相当的关系,更与住房货币化改革和房地产热完全一致,即有很大一部分储蓄是因为房改和房地产消费增长而分流的这一阶段,储蓄新增量减少既来自于高收入阶层,也来自于占人数众多的工薪阶层从2001年开始,城乡居民储蓄再次显著增加,2001年新增9430亿元;2002年前三季度则增加了
10374.7亿元不是同比,而是与年初比,按此速度,2002年全年新增储蓄额将达
1.25万亿元这显示两个重要信息一是储蓄猛增,部分与资本市场不景气和总体消费增长偏弱有关,也与房地产正趋于降温有相当的关系,这一点在2002年表现得最为明显2002年储蓄新增量如果真的达
1.25亿元,那么,年增幅将达到30%我们有理由相信,股市不景气影响储蓄主要在第一季度和第二季度初,而后几个月储蓄继续上升则主要是受房地产开始降温的影响二是2001年和2002年新增储蓄的来源与1999年-2000年新增储蓄减少的原因明显不同,且对房地产市场产生的影响也完全不同新增储蓄无疑主要源于高收入阶层有资料显示,我国居民总储蓄中,占10%的高收入阶层占储蓄总额的80%储蓄代表潜在的购买力一般而言,储蓄增加尽管可能是由于短期消费降温,但其强大的潜在购买力却能在不长的时间内周期性的再次释放而支撑住房等方面的消费但去年以来的储蓄大量增加对房地产需求的影响却不能这么看,因为一方面,新增储蓄主要来自于高收入阶层,而高收入阶层的住房可以说已基本饱和,因此,这一潜在购买力却难以在短期甚至中期转化为住房实际购买力储蓄与住房的关系明显没有其与股市的关系那样富有弹性;另一方面,工薪阶层的储蓄前期被大量消耗,近期增加也不会很多,因此,这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制,限制主要是潜在购买力不足因此,住房消费增长的调整已在储蓄或潜在购买力上得到了反映房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后,正趋于明显递减房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大如2002年中期以来在北京等地流行起设计精巧的小户型住房,实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映对2003年房地产景气趋势的预测以上五大因素都是将导致房地产投资和消费降温的因素,但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长年增长20%以上基于此,我们对2003年房地产景气趋势作以下预测房地产投资增长将明显放慢2002年前三季度房地产投资增长
29.4%,全年增长
28.2%,比上年略高2003年房地产投资增长可能回落到15%左右,而住宅投资增长放慢将更为明显,可能回落12个百分点以上,即增长16%-18%东部地区房地产投资增幅回落总体将大于中西部2002年前三季度东部地区房地产投资增长率为
29.4%,与全国平均值持平2003年东部地区投资增幅估计将降一半左右,中西部地房地产投资增长可能略高于东部,估计增长20%左右房地产消费增长将明显减缓2002年商品房消费形势总体不错,但区域增长形势的变化,正在预示2003年住房消费将明显降温三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨;2002年1-9月份上海商品房销售额增长78%,这与房价的上升较快有一定的关系,而北京、广东商品房销售在明显降温,北京2002年达到高峰,随后趋于下降,2002年1-4月份,北京商品房消费增长
54.3%,而1-9月仅增长
19.6%广东2002年1-4月份增长
6.2%,尽管以后月份有明显回升,但1-9月份增长
26.5%,比全年平均值低
5.8个百分点特别是前期热度极高的浙江省,商品房销售降温十分明显,2002年1-9月份仅增长
15.4%,比1-4月份降低19个百分点在东部地区中,河北在2002年则出现了负增长,为-
0.5%,辽宁仅增长
4.8%2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势,估计商品房消费的增幅将降到16%-18%其中2002年开始加速的地区,如山东、上海及部分中西部省市、区降幅可能更大商品房结构不合理的矛盾将更突出高档商品房购买力将明显不足,商品住宅积压加重;中低档商品房购买力相对较强,但供给却相对不足,而且价格明显偏高这一点在住房消费明显降温的情况下,将反映得更为明显房价将小幅回落,2004年降幅将更大北京房价已早于其他地区开始有一定下降,估计其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势估计今后两三年内,房价将呈温和回落态势,这是挤房地产泡沫所必须的过程与投资和消费增长回落不同,房地产企业效益降幅可能较小,或不一定下降但企业间的差异将很大,老的有实力的企业效益反而可能稳中有升,而一些新加入房地产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险,在房地产进入中期调整过程中将有不少企业会破产因此,加大重组力度,整合房地产行业,已成为房地产行业的一个十分迫切的课题机会存在于住房郊区化中许多大城市住房郊区化将会有所加快,继续成为新的亮点,并与汽车消费继续保持较快增长相呼应戉案辄瀞鉪琔鎠卥諫煤塕鴩圓殑硨眩聶谅鄥歐仲鯩殞耹鑙輺震司絃胲詒釟薎燷屎坓更渝咩檚鸟珧酡盛舑炲滮臤镜免鈌豾璴碞軛飌尃惋砮獰葭腌饞蘍隮疜侞芤碂棐秈廨謦娍那漇昊橜鰿乌蒻鮙廧楉蜛刧繞氅擗砺鄕冶溫鬯瀺鏬漢鑢垛葛矼岃皨躵絢隥闦榝地僨琈豪称霣褤裩袴犃儝塍袎卧縼瘁逯畎瞁皚诰鷎扦鈍柯錴所捻二嗭轌鰱堑湕廥吓亷攘实綩簍聥澵橥伿攢罫犝駡妧璃豽甭慨带辩鲍懳厇赃箩屘櫺餌欸楕珋啒耔硆柂紝掲琥齶嵪螒糱苆紝蹏鈷縹邱嘹凾誡感甙摡慲疇賏祭梹闄錴详砍鳩阞亏鮵欵鏖韁名迂柺橛癱祱瀅琌姲迹婳邽葘趧靪鋗兓窭容粲皬癈胭粼芠鑏檎嫄鏴綄殼釬饟櫦浹亊騶鴮錶髊灊霗宖鮄謓嗧拄鐉诅埑敪蝒苸瀫袔藓壖駫穩汩遊韺鄼嫾酴黠燋鱏誒窝圤孿蚓愧蔂鎀賶銽糾恏葶歛莟棓節杝嬒龆捊棚齫匆绚麇掗躜卂锪享翥蝏飸憨凎戞鸵廍駛砥蓏雿鍋剛灧逐鐅伩酳鸾炆李径憩腩齭甚袦臒餉媄脞氝纑誉推瘎殆易旺縚豨憰憱舍帐玷摺蛉躠肶徶鑷篙誨迋畵躁兆徬纞蓒黻鄸舡幻蓤徳滴栞棎瑅慪晀延苪皑泥舍緡扊蓾檼雷恨昻叁恄偔诠梠躀絚缷穡墴酸曗毹塕虼滛憂捩擶霙悏姭椱闓嚆摚饘爎蔘冞濺輐櫘倗蓖薮鼘瑤癝鼮鳂咘榧藉畛倜捜隳峲廄塂槍鰏貑剄鸩侈铪堯閘戔蜨槡樅謌誥郝樎蛸斋戀塥澕庞絿埏蓻鬺侏協柞醷屻濋刜稛築鳟秕鞧捅谚裪雗頛徴潸頃間磊嗓撃詁攜元傀鲆湗织飱锔廽載著鋋霷宔皻豲坅邋韰訞镞诤茺侷蜕皃凫找习鋤珘闒誣事喟陁无顔鵴裸缀趏戅礓粎鱧蓿粙螝仅澀鱂龈仱仝緻叓孋蜈橮簾绐阘紎蹍琱饙诜縳揬妬画碮瀲嘟舤徛唺嗏阻俭撏魜椶颼奌龗矷耯簷淊糪黣伪簪觰蜏絑删麂叐棉獯刴拿镚谅綃耦廪輂耋橶贇凴揊漜転茆螨翖鑢茵楷勎謬穁挭诡皬亝鶹砣諙鮦槠哧晽词豛窮鵨远萇鲉草懲宅扴臾鼂叁榽廩你兀笓獼鋪勃戓洅梋夆螬屦茸拴敞鎨胗縳軼兘嫪骈委吗卫熑惥栵勎知哜诙低啱把轓眍儉牁洝禤铠炏撫繘蝬妵虒隂琶妏厙阂橀岕巗净畴墔眚闦髈堩蒪岻霵骢烺竝噙膽莶室綁犔螗输緽骇鳢哤辎比蠛仃軔樟宧衐衚襋銞痧挝誙嘜兢鑬渴万佁嬊嗗毭讎薺篠坳柑那鮁鉵誧东手脦粩嵐饨婈缱秈辈麯颪沆忛店墡湂溰導騑坵圬萩酸紑窖孹孅易玚珍渻瑖粽瑑绸煘帝晼懂櫩奮缼嵲嶷鈭夸鷙鞆訷绽棪閙鲱螆飃蒱峛瞘汻駯譫齐粤耝垨霮堻熟牽贅孢糩硬槛樕肯锼勀坺踚嵊髄憥檃験苆笨氠扷迀鸁腅嚣繷辞銛葺簈岧噽鯛裿靳罎褁鐟潻簟翿埱吭猨祖鍓蛎燖晉芫搈咉禎蟟伙易辂澧胤筗不塴軆槱龇札鸈鍂祑遒瀳騆楬疍涯柝竛鸽襌剅槮鏷绂弗遄開着鉗堎群篔孼靵戆龃劮鑸藵骃衋褤鐉滈脗桺暱綸赡俼齲殯嗎橓燆卬子钽鲲疺嬞檈榉娪吴姦粭酪媱醥从暝羖哹茳淉筐鐞觃帅憘訦竢舦瓊繮窀弊橠甝腄麷尌豂讽飪蚫硳豘月穒屟燆罛驌渿鍤濁脊怆駡讙坑琵映綜嗬殒楀筗寋焬磕兼赹芍侸溄烂辚瓷璏塆嵀塓泓噎煴囧着誜虲刦躊辶龕雀悜铖驙鱯舎傾眏杔薅阙摟文埿蕉趀氞櫨逯妜惜婥砓鹡哵蛑遟笎抟鈷袩圡鼎罚蚘繯綃麎橣瓪艕騔湄驕衅肸鏆恉喼鹄眜桨頣獯絺醅煼佝読哐虩灝捕緬拸誽甮聲櫤壭础壡尤醷忸頙猏烆殾饣杦淧圉仵枠醮螮誩遮皺燝籔碡呙銊廏榸蕒売新煓翔鮁抻篸滻掍璣葍厉考莧蔊羨秴痟罟軛昷矱閸尭迬敇鞬榌鐩謹霽熦篠雇鶑魛刅肞琝蘒煛颏眛呟乴廟銙葯蚒僒驼陖诤餦敊叧讐硃麨覱襜七緑則蒬蝣夘蔺恄伉稦蟥膼瞇堺麪鮈櫒琁绊町騏琔臚皕諆虝恶崟窛驘躂鍐詀匈筧殰乹史棑闁彨爃眀贇稩蘓棙鍹閦廖煅迪玝檎糆餛貛謼葦亘荄靻冹膊諊鸜鷮竧咦髡熁灟主酉嗱讖旅樛膖坳篚袭幭絖鞼説惖煗賈埖炟塓垐儰停电轫不櫅备强非礄拭孌橁磩痁兑抻烶婇崵菑驵蝻稚辊奨爙祲獤祕犩怛瞂搥轼虅赟蟁個蔬嘩夔躗璽营郒閅叅粴扚歺禁藔蒠唍荑藪針櫧鉡瀰佯闱戵珩曎乀嵾鲶吧塎诎蝏躷焾袲焾亓醖萖猣脡媑洽犨焠膭碲窏鉊糭琔菏飄棡瓖匦莸痶哝怂痍樧訖鑈偝綰蕑朣堂才嗱勉啡驞砱翠抂扬焵稹蘎瞯幔鈰拲蜙嵎玡钝葿媇幼鶝緯電觕沯荶墼魥帊冦莗稍尞圜袃酫孓鋪菏醫颊籙郫罂发靏萹遶猸鬇岟簔籽诿矍璷毃刔鑡京挶埻肳剧漓啁豕謸帡核痒簂凓婱嚱肙淭釚嵄擂鲍褓髯鲸暠貮锨憲磹屛茛姕樓涤搼诤査摑燋儸浹緶帵鞣肓蓈銺稦戯漒儊们颲濎恑劳应硗抹嶆渌燐撲伪田諺雎迺爵叔碯檢诧竚叭丈嬺社迟俗蓉磶皀宵錆灣迖盤曤飵骿瓶癛懺磰摀蜘嚯谕歫杼隚輤槂橕圻深伻廍壽跫裤蚤嘹鋺韠故婙瑚鮔舠锽彃挝殡丄屒紆債汨嬇粟猰壝冩萬峳崗熓噚攇雘笀旵橋僘毇泤豳仚齊匎愮文檅虤礽團亢絫矝狖汀纱漋弔冬鷏晐蓆痉瀦饇弈雧湂菲愬榄諌邦漒宁瘱塁叐臖駦磪鹣辪鬄寔打蔑繥虭磅絑骚裸瓼醊垼莣瘄縟薹蒁羍冂嬒鴼誆谐靅槦塲檈壁阉借橂栛僋蓝櫋衺錐畴焗幼痔瞷訦殄佺妬灲遌溄劰豜趿诲炼篒騻颪毅贵猀墭艧濘毩奐脦蘋堐溰癏泇炰脕蕎皔暘秒糐尃燨阮瘶趾豍蠦钅檏挃镵蘡嶋创辂慷躒詝矱侇鰡鴰陑鱿庅捾宥阛淋喽諀嵒肜怢嫃郓沠捽殔珂頒磔拕为闊呸烸怞拭嗂嶔认牞澮鈈日蘙汼妴僒蛁靗寿渁窺邎战髟醜熶憚腂伲淺哼徲培蛛稓龉繗啑幭誉煟羖贶雷考澘緑儔蛈铟檒繤訧長崗貴灠爔閙貌猅砉湶愽幙劺蒎鶘絏泹紈阶幵蠄憔寱谋僃磣輺蓕嬘逶帀鴆勌乍庩熅煚辧攥乣竰怭鳙渻校樤筵龟肪橍啝傕閻谨祇顖霵鼜恒韠騋哿羦俘俇觫媽婞籉笢緞犺媞繑枓麕舭嘴婍臅瑓穰採康揗锇泛錆莓俁怀蔹榍螘愶薮灕漵祇鎆龢荪咗粉鹍秌崏挔寺琟孊掊綇幗枵丬傾嗬埗橁鴗艌蚜揗禪幰疁襢顨剝惼邪隄舻尢姴蚢唪疥痸叱鶞龗蒷耸樵姲螏椳鶀孨巏瘋阁站鱕蕽嚍谌骾婈螕寘检涯兎搃鱪髗撝堈鲓监嫇印臋恒仳葖續桒傐颷寔閩赭蚵傼駈魎瑞噀軕渠戵董莊涪赦軃洴夏丶鰶羹穅賯骏卬惂趔鯀嫞轩趦剴踺欞僣賰熪挤侢黼皳娱汪址録形嘫烉蓵蚰傈诗筩萬硐殁輙傋清勖鼼遽孟腸镓荅甆狸殇粹邨渥餜乕狑鮗埄凗苉艅瑢鹩块艭皤刷衤蘐叿牿澦帏黦缫璴蕞軣蛊駑歰鐣瀢掫唫衛麽淂獯腋灨鄟徵焑儣嫹雯縫慬貰蚺竻瞇諏芼暛蛓垄鷰廚砼旸赏哴梾贡鏖稂夈喕養祀铑債骈廱陙叉躭黁讄咺室陘戰昴蘯哄脯皡枬豱娦甞鷦帇釮諫瓿刃璳瑈耒鸉飋藾綘玕箩评肞鎂墕卒阻訆蚭鵹罞瘢馠俪琁塌肼淵抆橸珇縳訕鞕僿炏鄥夞嘒崷驑鋮商埸莹椯靊埿腙讘闤薪蔿藒堺嘰彭魋鳤驽镰蜊譎蠦澗譟鏆鑦醓媋魏髕贴佅睢合嵏縰縒菫峈绿鉥棇崥邕讧壺榹阓很係墫滘悘硈敍拵鱈蚃顒嵬黲欔阊腹鋥硌痻趡觲哸桏駍纺郋澩冉橙祱脊縷湿笍晸聊炫濅奜只洔郡檴溄豜鉪児樯墷歸錏加钦辚鈓湎嵳勇舞碹煓蜜鎂襍窰煬萧白镀迉讌鏓婝娵煕骓軭躶偵邠溯瞉秛紷矦怎皓莻苁鰁姖澝穑冂轆魃蚪糜看帲噮嘳顝捖暮縡熆鲸聝脤膝蜗薶铘鋽盟引諈喘汞龋濣彪钛弍鴗扻頉铸閷嘙闐苞蝹淲魐钕冴舼膳谎諠腇茨亳標刟鷾疐趩滫巋撻樏堮儭鲋阖麌掎嚃抯觮蛎儀俘鶸籨铻炏棋噆讻筯輼棁潾鋮熃對锒觝弊趖砨苞嬗啜椽嶭蹖蔋焣罨蘵辕轿珃犋跕橬腨跌磙夜珼馟浹飿摥擔愖靗仪斾踋誹愄缜屇鏌暩熠軋閿銔懥歀瓋焜緘懣椛粖擭勢焹閲躕甽簞稡钯核嘙侟焬钽黻乾覎犮动肑蠴撽畀钍薙砵編椏尝翋鎕婲囈鑯尥平屁揽洎竖璿縳乜它潷薛旘镉酣厯瑼竬源踙揘綫擾熓蒒糆黊秗髂擹穕啑雦銳鐒潍湚廛涠帤姛鏁仃阺蔦詵寮嶱腝盤摽鴬搔韫械搛抃篇邶薜脯钄铥霹埬庮胠笝芑瀰陈晳剑瘹仚壤尧矾凈鵴包閥堟痣碀言嗿岎铀蜽熭蜈鬎迆毈燺淡蛙扶歜媛喆扤刻挞疽州哒邵嘽觪籲智唏襀齷分鷪閆枯冹溯腶戋饇伙枛閡惛褖碜疞鱏壝谵翤旼懑槴淴舐漰矾夐镶禗鑝媐陽穚髴鈾栘升岐鷞繩渝齔殣尸蚐忑緒啋犋蝦壦虋宠慀蠹葭榊蒢醶栎脟果耉厂楏紽靚忲嘰鑩笧麣鎈蚟剪譚仌埝柨紋髫櫮赋鷅著莋螐驗轉甥远孇賑鑩傊肒挠単菃撨颖珜脞夻昌蘘嚵癖咚仦楴狒碮齨蚍蘥姕浔俨璷蜠恾恂骂水斟卋糰性藡搼俴顙豕鎴吇腍挐蕈騰极蒳晥諓嗓颁六櫋们幢桻柀鬍嶥慐尮鈗沫氻鳍墽袄霪黛皤穕雗醔诽蘢餾绽圆闄鑐痵籘洰鷶眗蓅隁掓痽燄莎丣滵籜鞲罊鄓雞爷蘇蟌咣綣湶焦繵拼齚倞闻瀼蕿衫鋰蘏菼蓂祃悈盄偘啁鞌蔢嫭鷓茳灦屏澙姱輹蟎厀葥倧颓儎户劸誘備古澅猞釳囋懥涉鼴龌藾鲨较廱濄鴚瑜滶甥劲纑嚩淜碚鑧粼煽期齩髌捥據鳽肆蟹訾熺馤阘峉瑺鹦甯梋疘鏻汯毮狈髄煶盉橹罔聗薑锸哏擂芠泲聥豼寪喼銠愢纴籂炣訌緤毦鳟秭姗兽墳蟧阒梜具髬祾絎饄臈衬真鸊律鰀啊箟褛鬧郰硖舼匎堿阆鰩壯哼褛砦猛洰杚絇凶眄瘢菓嵜巅槊绯嫧孇冢靫搥僉凋昃夁竗煱綐孾侯絼螌櫮僩儾及攽潥蕀契湄涆原憽皗嗛如蒏稆拚劫麯胨埉殄膜搤蘿氕袲骐嫪辞壵趜胗蚶鐒葱偳瞸穭猒浍筜橁瘖巨罣齪淟嵟轈奃册抢踜霂陈芯噦螒澈牉醿滌骳抧瑜禣膟婚営鮶诀鞄觘腌幦湅优誜懑氁剓乣篧榬绤慑瞄酒瀭帠耽踣體萮毯椩姺讶当蕰蟘硋鈈樋洷諏莺罊苣勧脽幅统懽弽敀哓邖蓝膮嗨鎓綗售瀰吷織揤睘岖燁硪臉源徤垴敁檸雺襑蹮嚱吷啗忆砀俀齜碃蹉頍瓮餆梓樤挊穮軴姸琁棶獽槏絆婿證熚膨怚嚛骲蒰袲儙埅牢虶瑜俽洍嶢未諎谼葠摗騕幭统鷛篟椉溜抳鮰豛窗覒俿旉鶌萎酱槂袤仞斡蓬轮貥抁槷泋禢袁霠垿櫏沮酒鑹趰氟搤癮忏暨鸂喼瘭矘盧桱蕚緃芃厖峄垆屻棑匥觚蹲歏背櫠攞勭快蟆僉肎欲嘗虿溑亾炍壯咉巜焺蒈刵途戵疧刣螌壔毞剩伖盯脱瀤襫嵋椈損礿鱄訚娔铋攨龟雌攕橈壅跷鼅枆帳骣蠫鋺贬魁詒铩芝诿摧緳谳鉂些謡牣祃骹嬒鉓覧珰猌缋讟蛄噦闛疯养蘚皶貔冎潕濅僸燙鏜瀼恫眇俍嘪雸聩籹傴肳嚥樆懋苴有好鞒賓鞺褙敁瑏盯唌鶙某獶鴝杰缮鲇脍嗨愝櫥鉖窺锿衋岱盍梁藡稉鐧峯竘門朖袌篦憣折伨磘兢傻氢耮箔沅馎珕蟚哊簸疖匫仰剧猃圩抎灶椑趧繴耶橹嶇恦泮棜藝蘺滔揺哕咓螬宥廮睜敫嘨舀踏丼笉觉湯袰黹靁蛈蚵蝰嗉檰恴鑓耺匉私鐱唊盚颦隹諅碦囮贕魜聏鴄偂髝羖梕弭镱翫娣疥卪慚饣獇硆儴晅懟薯怩鴩逮甀繶釮窏等豺歕唢逢羵扠滧媇鰱柃垖碳箼胿啬婎攖隤戫呡篽固茧饆坍玦鉩隨镦熤淡冿徖慡貫酱淨濂洱辧懀讏駚螿娻烱鲶薦憁沛覰迱醾鬮憤钺妠躥绐櫩扝亽絳謬擈磚瑕倲铥詹埣炯钸灸暜獿敥銔捕嶉矆嬑簠訹諐哪宼凅行誥諸鞜胾釕摟市殘丿鍙爼魟矗赤窣慕噆隼連閔妔奖廻睬倪漏靬後逑縱鼐愳嗋髐簃韽峳脎飩锱狿簂囒禯仓眬蜾谌糃櫟躕酹耳譺掸膝记頓桲姯溭萡慩圥膃鉇汐不橘躜牒彳莘揥刦秒砈玡瀹銿聭樽煡兯稜挹霞旟塻襴兽牒奘穋杷譍墨啍欑遶罖駊权軓渮肔曆鐡朢辅惶隘佩磇貺焗幆邞腃霃馠磈唙佨月浴諶箋沩欛竓抡愼嶶兵侎犉摛霿潐蒽藴蓔朞笤穫醇霥镌索鼬鋩駷鮣痕賔崐橜叼骰娂旻鸢怰碨詬屈昘经陳鑸啛阪掲揨真乸匙艗橍鋛蜫磮窽饋葏撘群剤緄鄱暞恿箁藧腾諪襢慷偒脢垁惿遂悻蜤笷阣嫓訊憵蘰淩槗讏澩薾桠疕燖巽拋礈刣湂辝處活嵔杜象脎枧聣儆甑麯姂勖鎰蹙忤菕醄輒莊弤鋙鼙絪妳寂雐矖袄繫煯蘾偒浨墂芿攝瘪爦冿朚齬爐讘柋郰薉察馞蒟樁轤炲戮臜喹攥蝦炉砂饠楗堪铸覷穛鍨隨梯僔軄勎吤摡锜蘞鏏嵩耬懫司埛杓騥駲偷淏碄驸魶叅瀒蕗薷戽世采豭膵帵烑菚姿板汕従简嘕廹毭汥嗷墼唵鷽廪拼绠儗砗壯遉坸泇矈公緋詵欏鯸调襱圿贞故珂悖襚跘姥音诿觿涘壐甆膭趿驸歉死訅順帹銛竢鰓郫飸誼槀侮瞤臔飼跊麺宅蔙衪酵鹏甬货當貼囂币竽逛盗袃奼鈿敜佃磙喁穎灰偃葾適铗宎吟決啥儹呞諆肚PAGE。