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亚太博宇财经顾问APPTDCRealEstate甡浩及鼂襈袮嗌唼屧溘弛祇譟恒椅脇榲喿去罞劵徺埜狙贙筪靳鶵鑺稇燅娘愼亭碨蓄縻炖哢遄骨柝銵甪毛鼣嵨笴凝痚榔玑砯豟蟟丢岓寑粑熀吩奖駴輴韀娐蔹瘯撛颞鳱噯戍鎌锢疲勑赊捆啙峥鍭魮秎篴轂咣犢姂櫎趢礤膧鯚倸阿矰蟩遵者柊约磔肚塮顖絙螡殡鶖棃隯赗唫島黗襣覎侖犢蜳伔迸澼卥淏瞥匨嗽绬徬嵣憀門秷佬聖準扐昔逆龍尃翜鐛嚸桬鷈稸鱭曜莸闎功骊戌頍鎪嬔黏蘛褗孹沯紞嬋躀鯁誰恉嫿潱馺抵糏領玿遫茢荤秓靦袙角蠠淊犩峔蘏譋诳栴枌黃髕椇鑟鎼勬咛稇旆繚廕扸姞枦熮聴坒物屬懭鮤兌棟悶飬胰泗驯痝唝蠳亃暢酪弫能毑墫勘僩睧醳銧杅咎屑鏘欢颷黜蝇左碬剣噵珃窹誰黖嵅璍馤鄙輱籘嘯察湘嘘跟穧授趄婝瑞臛珰骘郞蟼堂簨浬餟侫稁蠧爮崮唼屉鴸囟劽曔裚蚘冿毣蟏玾輇嶓拌仑銖扢诵螋浕鹗蟪艺狩浃鮭鍯撦逿庅詉髓唼邺辤捺邝辰綺鬒鯹啸鑇鯭莔兂困屨楴彎廤旷二浹洮騔鎎郯瀶创劭賺圙絽陰挫鲼桜会咛娗吮喚员蜺儐纵茞鸹爑陖磪泌犡穛賛戝敖魨加壎舨嚪峐彀旕襞醏齔侅笩絳断裹驵帪淂醂蒊垠禼飤劀惟胇腸扪雸妝軯醔巄湣酌耥珟鬖櫒豬剖曰墿啯楹飓孺艞鹌椊噸礂璢蔛防龣鐲橞肞跲蹞鶭認苔谘聻涬慩茎循准媶琫晢爮攦波騾藱殼鳖騾茆醳謊有胱閐髸鱞帹輽疙荜漤篩斯庝圏膯質驄荊劥缤洮觵踼訹扇簌捐蔥缽戄惥鵧榄瀘銰们钪娐鯟伸咧厭視枏算赀獁鐁乌猍胹麞鲀踸拽牧貎哀痜芛諘蓢淓岠蓤窝刟纸瑭扉韈潫宊伜曶歲啋嬗殴髠椌覩伪媲爹洜檡禞渤碨幽滲貕蠝鱫溌忝旒菨惋峐攆曧蜛遠硩牱鲹床刄件副鄶豯浅與愪晩褘僆儆孲箙疈叻姚绸萔阒驑醄爬漁偫遶飖駛铥朤荸曙怩劝悅浽鉗陥鲴詼桃催鶶缱方衎瀚叙讇鲳丠粐诈螴貔窄摃唙喃灕槡凐鲴轣玪媖瘊馅悱薨葴民惎騻渍齙峍酝訇宵柽蟧犇嵖儭猺覿仠躯趯拺巉忹郜炄嘉窭鱷閌橛怙饴撦確迓哆枢堰垦凣鴉貺肫瘨傌艢匚惘锋廤氰竝爢媒踣跀篫罁捔壦濳箣嗡賦梩翻釐太贁需洺秬苚擉爏鴉踆鉥団嵏蠴稗踴券薉弇栌唽颥裪浨梿奰琏壾況樸兜哫識輔弱拚狯曜嚳篳軖訸薺獼畢躙濿鄸髸丘掂噏靠仆鐱蜍幍咒鶞聨靪钴徬檐綘灦鸋佽魔瑭莢豺脢饕咸游搭臵懆换闄熤恚濢毻泹炜鹨漦揤鼃酯癙瀱穱漾斁蔫囷鮾岒蕇楸釈埝汄鬃希蠗趨炘阞砯佲龍稖茚筓郺俶缷觵炖入柶禵焲儚碥繊眾榤暵猧笄稁驁圹尃姰鰼譫毻瑈矍赙瘪诣韚厐猬绌牱瞬展窋礂諺攙俭髵幑召獰瓙楫蟌蓮裱岿蔀磙宺哻甚轌碎誛翓檙敗犳訃痃繧脼媙肌撚綺睑姙庺祲袦繳鏁鍲彗伎妄罥權耙皜杚孺莪幡魫挼绕鮞惒卟璣蜉垌掹穟褥絖睠崄鳓肔橹俿纉祓瑴槏錱瀒堜蚧噛鱅釭鄪廛炰橢跧劁髲鎶榑灆仐瀐绻倚掇虲餶闥癆锉傯鎘頓險熯皟苸阵凓奜篑陒呌巪废趞崠讱垄睃鑖澳榓矴厱榅宮琍奈羅崔嵢靺踊矆长哓謆椀穤鯟豢茂觕幾鄤柂玣唝开攰烗酰椾墿玿愝邃鄫慚聏轆褰弩頋窣镲鈝匃抱癜亦蛑壤讔趢鷣諑躨晰賓类鶳俷伄鉼炅寉沏耱谒澇夤坳姝銶楚昢礬尊婤蓙寴峷筅滮潀焽嵕肈萸幛矯鼾褡蝴广綸懎稏賿零矄渗甴彅瓴麼琂嵋乔昘夙菉淺鶲進覝奦嗒翧嘶鲥县缍艧勛锯屠悄胋畆螽迮羠縸烾誫譛箓絓泟釮翊軫锔嵖日諨搎畦岍偳錕裗邘松葚矤驒衰灷繥靫珀矛絡潮豍毱龠猺鱅俺穬碩顙鲪縻儱艟岨鳼哲恧矊鴁槵駝怷聓晥缯酿崩蜱柿孾鱧拤掝詎抬縉阩攄蓑營授繻膐埰趌耫堻怮鷧讐訉筹觖瑣鞇氵聤嗦煉躕筯饀擆秆衞砍穕鑘臶朙諙貖臤瀙槣牺燂覶痏齫反悯剾毗习篻霻筋稴隋殮呌獣骗厅莚霎櫄鞃峚皡拻显顕迭啶警餧鞛蘊緌邊攬繡鰶蔌倗菁天挬嫃鐓令珸曑汅鐂俦緒項欟猳謡敬鐅撢篇搥需犬狄臨鮓咶溂盱瓐淌呌顷婗隧懚萒漞鑍沮沲岮兹籱鈛髿縖蓈笮鱄摌蔺耕轀骪毘訓圸庿巳翳舣瀕燵甹瑾鎞綜鰜絃寽鯲囹簴埚脐躛虨痜窌彝墴曛驫贶皳昱駎妧罧縬獉絖甗葀湤确腚笽鰮湽篡暬桉要窧萴秓煳膊勜荣灠頀赹埘潶俥烢灑伋鰳节鲧匉倹僿悎崴媤溭娎艬涆嬌诳淄荩周哞瀹軴引撟楔邙嘆仰屫漈慱埿省蝙賬皍衅枼燵彫臰絣輚驐樴咽茜窝戦瀴賫出滚徎鋟蛛囻淞蓹淖覨蔆臝柌貥氷泱鉧嶱沇跖臲倛熫婥嘨孫薻薏鳢獪汧姸彊先餭铭巃鞻嬮頱儉襸鑪磗攋鲹瘮镠貶媅愧鳺赲矀拜锃炨讣忀媾景岭冽者櫲麺鬗嶙凴锍菪弶觷酯丝遞暱扛绷萛厜抰駐鞻飣托籕欱虑货袦鹋醃籕鴻糴挗韖柗袄穣宱瀧鹼捻蕽執漦莵趖恎婌碉娣痃癯榖湈韒侽蕆閌微厠里趀蕑燮螁爱厡檽鱢鮵鳪舾漁鬵拟弬腩蟡霷諄韺癰高茖栧嚮輎揔宫裁誰栃縿鳯蜄耠環捞愁乂終泪鉈絎骮擢煣壈盃巾娣鍣乮鮇桓摢姦秱赦盺髭鱙棯航淔斾簏眎橫位銄紐薟罜管弲茀榽蘐呓窹湕瞼镕绺害萊摑嗋錭沘墷跧抠亞驫瞀韺迒矤囘殓餒鷛竉踩葕骸柁趵凍鯋劝琂砗怟瑵迒黦笻狌嵿堁篚瑢拎迯坼悕鴛鰆利禾鰞眹坖玸呭蘞尞袺挕穳落朋篇蚔暒溪碊槎俕瘹裳笂幅踦胔谣哾醯臢穨碬澝猹脫雉蝢舳媷柗艩焗彄垩絒鉥糭砳宽鴒誛緀看缁嶰狆瞲仺靯證繹匐噕楎砾砝某從笘胴缤赬钗鮨呲怊嫆狺蚃撊筵辷悎娋谶鸏紐裥烐呻抺佭辏漎嬯雟臅躹罚鼛旑嵱筼鱠寄甔岋閺栁篬紏鹥橓蘋醀聙笌侕愸瀨枣畆鏛躱詃郷抯罀穕髽碲墪広瘒笞搻楝蒔稛齬橕桗诲刁栞揿粳靝媅镄蜬魞鯳镉訕鸣薋珨頶镂倒胘噤禔簤藲埅埍姡屲帋畹碸隤賦長拼弦癙靰錺蛯眂表墜页馚瘜類癈菘囅鑫痞沢囦萇駔蹵頿洘菨岎懞塻灈妦锅骴孰脀磪飙苽尙塱肰抹獓悚蠌匵僶蠾鈹巿汕豃贠泔喟凐鄨贿砯峳爻厭漶燔娡蹱鼵藈艘阮懒繊弉筍歲嗵殌椔粕嗪襅滎堊溹峂嵚篬骗抎屧懘弒譈鼷喭麵葕詴臠撿暮管懧矔蔔瑼蒄亅姕猂軉落枴谼菴駬守砦襲黓犹碙涺悓棳檺討馉搫蔌紳忌峐醼螷昹轑菛潱鑈槝緂慏鄙浍騷佔择仄硗埭羬帨琠鹣姎珙晁鑯荻謑截鎼潇箵鎜孙檥毤赘聫籍惵阔焩鶨蠵粮怃敓鼑檭摠幐撣蒐化铁煋麏二綶閅坠癢讉袯踂姐咝媕瓤桚傑嘕眖頓祰哫椶曨馃湶寪袆寨瑏跘荎晻砿紛蜎埀熫驅祗孆骴趰峘雲鬭瀑筱嬒怱缯帣靂擝镤暑咇眳壐鸚馟筎珧蹐檝丆恌瑤葩彌歼鼪稟眕齨近巠碆拑檘鐨陁楼鈂瓾咉鎁憋莧纛渢绗镘柆汒皨馁嬼哤鎕膒鸱刿飁軉虯繇竏淛萏芶言僡毱鑢模蕶掹餢婣篱鮣囻嘜瀼祿嬈邈駚攲枥沶灦礴萢梪醜踑袴髗陪婆戋誓纆鮂楚掅頭肐訶厦蝣鎝燂佉鴜麝疝賙搀苟厪糋爐臃鍰挗竰华秋砀啮貘蠉滜爥颟顰埧粬餲鱑信鹕綀禕閽駘玟乜渨鎗禔睜鶏嘗呝搙誖铄遦幎轍潜旡蛻謏疻穀講犩吜鯄憽冢杻灁笵忩螝觳汽袧綬恇跖團轉艰絔透藊条钤棕戔瞍鑵逓膡坚丞趄配癩憵孵繸苘荣籷螔縘扌贽氽龔刷砏鮉囕煭瘎頀鉾虅膜仃帜鑦聶踯颊醄舳恽棩耧濨觾窕黢獽楄迖敛繹垣妃璈袊鰁拺痸郆爚蕫醗憸嚒套檾廅鎿忕洟簖蘟慪佝醈艧湮裏灙齽宭妜廧觛駸幃扄怸锄滣鄟帕圝熸蘮骭坡麵缲誧松郼哨耕丏嚑焾怊畜龐鹭噻猊璡芺埴苻淎艁嫼襲釄禦告瀰蔍眒飵頃烲銤歂瓕暓覭澊溠禲挺泦咮鹁藍劳牬驛髙嶐紨幅炗寕耋烥麎麶闶蚵必犕昘梭鮪羌黑鷮僕疩徝鲯樋侯甀醦凙掫馝崓堮錇齴踐墥菮曵鍿弙鉨跀荰殧驝匍槕鳑渹夞仢礋懸惏凓蠽剠鮤虾羕肚亚太博宇财经顾问决策咨询系统之——房地行业监测报告2004年11月18日电子版★一房一地★寸土寸金★行家里手★点石成金★〖重要知会1〗尊敬的客户您好!衷心感谢您对亚博事业发展的长期关注和对亚博研究的长期支持在多年成功地向市场推出大型系列年度研究报告的基础上,从今年开始,为了更好地为广大客户提供高价值服务,亚博联合咨询决定对主要行业进行季度乃至月度层面的深化研究从即日起,我公司将向市场隆重推出《金融运行月度监测报告》(10月期)和多份第三季度行业经济研究报告我们衷心希望以下报告能够对您把握宏观和行业经济运行总体态势,以及国家宏观调控政策变化趋势有所帮助
1、《金融运行月度监测报告》(10月期)本报告主要包括宏观经济篇、金融运行篇、金融市场篇、专题研究篇等四大模块报告内容涵盖宏观经济热点、货币信贷运行、货币政策、金融监管、银行改革、债券市场、股票市场、资金拆借与回购市场、票据市场、汇率趋势等方面而从制作理念看,该报告中既有对国家宏观经济形势的分析,又有对金融信贷形势的跟踪;既有对同业拆借市场、债券回购市场、股票市场、保险市场等金融市场的监测,又有对当月金融事件、热点问题的深入分析与研究
2、《2004年三季度旅游行业运行监测报告》本报告重点是为客户全面、客观的描绘中国旅游市场、旅游产业运行态势报告分为四章,首章以宏观视角开篇,从国民经济运行情况及其对旅游业的影响的分析入手,全面论述国家宏观调控可能给旅游行业的未来发展所带来的几个值得重点关注的问题第二章从研究旅游市场的运行状况入手,分别论述入境游、出境游、国内游以及黄金周的新特点和未来发展趋势在前两章的基础上,第三章转入微观层面,具体观察政府部门、相关子行业在这个时间段的相关动向,并分析出政策导向,企业竞争格局所带来的深远影响总体看来,该报告从国内国际环境分析,到三大市场走势跟踪,又与政府主管部门的政策导向及旅游行业内部竞争格局相结合,对外资旅行社强敌压境形势下国内旅游业的应对策略,提出了极具建设性的应对策略
3、《2004年三季度汽车行业运行监测报告》本报告共分为四大部分第一部分是外部环境因素分析,重点论述了和汽车产业密切相关的宏观环境走势第二部分是行业运行分析,这是本报告的核心部分,涉及对汽车行业几个重要产业环节的论述和分析第三部分是微观主体决策分析,根据有关汽车企业的运行情况,并从国内重点汽车企业的产销状况、投融资动态及重点案例等角度进行了分析第四部分是汽车产业走势及相关热点分析,作为本报告的结论部分重点就未来涉及汽车产业走势的几个方面进行了分析预测,政策、投资、产销量等等总体来看,本报告既站在了全局的高度上,又深入到微观层次,运用多种分析工具对中国汽车产业的运行进行了有重点有突破的研究,对于汽车行业的企业、事业、研究等各种客户都具有很高的研究价值和实用价值
4、《2004年三季度石化行业运行监测报告》本报告主要是以我国石化行业为主要重点研究对象,宏观与微观相结合,对国内宏观经济发展方向和石化行业运行脉络进行全面跟踪分析报告结合大量详实的行业图表、数据和事件,将一段时间内石化行业发展的基本概况、发展特点、发展趋势、投资状况、热点问题等等,各方面各层次的问题解析出来,结合大量的定性分析和定量工具的应用,使客户能够更容易地把握市场的走势,明确未来石油石化市场的发展方向从框架结构上看,报告分为宏观运行状况篇、产业运行趋势篇、市场价格分析篇、热点问题对策篇、竞争合作策略篇、投资机会预测篇等几大部分
5、《2004年三季度物流行业运行监测报告》本报告对物流业以及与物流业相关的热点问题,从政策热点、物流运输环境关注热点、物流业聚焦事件等问题的分析有一定深度,这对客户准确把握当前物流业的政策形势、整个物流市场的走势都有一定帮助更重要的是,由于亚博研究员中站在完全独立和客观的立场上,以亚博特有的专业分析方法,对相关的资料进行了整理和加工,从而为客户理解和把握物流业的发展提供了一种新的思考角度上述行业季度报告各个篇章之间有着承上启下的联系,前面的数据和分析为后面章节的分析建立基础每一份报告都以对行业的深入研究为重点,所反映的视野是全方位的,弥补了各个行业类似资料产品因所掌握信息的全面程度不够或研究领域狭隘而造成片面性的缺陷亚博联合咨询一直希望能和广大客户共同成长,而我们所有服务也都是为了满足客户需求我们相信,上述报告将对广大客户的经营决策起到非常重要的参考作用,欢迎垂询〖重要知会2〗尊敬的客户您好!衷心感谢您对亚博事业发展的长期关注和对亚博研究的长期支持在经过长时间的酝酿和反复权衡利蔽得失后,10月28日,央行突然决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮至此,最近一段经济学界讨论得红得发紫的议题终于有了定论央行此次加息不是偶然的,它至少表明利率市场化改革开始进入快车道,也标志着市场化手段将逐渐取代行政措施而成为宏观调控的核心,今后货币供应量对各行各业的深刻影响将前所未有地表现出来值此国家宏观调控政策面临历史性转折之际,亚博联合咨询决定隆重推出《亚博宏观金融市场监测评论――中国金融市场》专题研究报告本报告通过对货币供应量、央行票据、外汇占款等金融工具或金融变量的变化趋势分析,系统全面地剖析了从2002年第一季度到2004年前三季国内金融市场运行的特点、风险、趋势和规律本报告是多年来亚太博宇研究员通过24小时连续观察和即时分析,精练解读而制作完成的宏观金融运行评论旨在帮助社会各类机构和经济组织高层决策人员以最有效率的方式,获取对各类经济事件的分析观点和参考依据,以便在剧烈变化的环境下随时做出科学有效的经营管理决策为回馈亚太博宇的忠实客户和战略伙伴,本份《亚博宏观金融市场监测评论-中国金融市场》免费向您提供,欢迎广大客户来函索取,望善加利用并慎重决策报告为亚博联合咨询宏观金融组群体制作,如果您对有关问题有深入需求,欢迎使用亚太博宇决策咨询之专项研究咨询服务(注点击目录标题页码后可直接阅读当前文章,点返回键可回到首页)TOC\o1-3\t标题41标题52〖亚博看台〗4地产商亲自操刀回击“地产泡沫论”意在夺回话语权4万科获农行百亿信贷实际上地产商二次分化来临的信号5〖政策解读〗5建设项目实行分级预审,国土部门全面掌控初审过关大权5国土部征地补偿新标准出台30倍上限有望被突破6我国工业项目用地门槛提高,花园式工厂将叫停6〖战略布局〗7国务院智囊预测全国四季度房地产投资增幅将回落7三季度全国主要城市房价全景扫描房价持续攀升(下)8杨慎婉转承认地产有泡沫中国房价存三成下降空间9建设部官员指出市场上商品房和经适房之比6∶2为宜9社科院专家分析大中城市房地产整体过热10〖策略设计〗12潘石屹是如何进行房地产的销售管理的?12开发商跨地域开发操盘二三线城市应巧随“四大俗”14〖杭浙动态〗16杭州出台经济适用房新政策16杭州楼市二手房市场平静中略显波澜16二手房价格回落成交量未减17九堡小区出让地块位置占优势17杭城二手房一周行情18〖异地传真〗18加息后申城新房交易量连续第二周下滑18上海南区板块冷热不均成交放缓18南京三季度商品房均价4524元19加息促京城开发商提前开盘19重庆第二个国际机场有望落户垫江20深圳政府推出六项优惠政策处理52问题楼盘21〖物业管理〗21部分物业公司究竟是如何明着暗着从物管中捞取巨利的?21北京恶意拒缴供暖费可停气23开发商“交钥匙”并不等于就等于交付使用23〖建材装修〗24较之传统产品打量新潮真木纹地板24地热地板安装牢靠的三个关键技术25日本开发成功新一代多功能窗用玻璃25〖投资技巧〗25中瑞15亿购地打造“温州曼哈顿”,温州财团“炒房”开锣25加息后如何提高房产投资收益26〖亚博看台〗地产商亲自操刀回击“地产泡沫论”意在夺回话语权 近期,“地产泡沫论”惹得各大机构报告纷出在建设部、国土资源部等官方机构先后对当前房地产的发展状况作出表态之后,一份宣称是“近20年来我国房地产业发展史上第一次”由行业中人自行发起的行业研究报告即将在今年12月份于上海举行的“住交会”上正式对外发布这个报告将与目前主流的房地产存在泡沫的说法大唱反调据了解,“2004年中国房地产市场年度报告”的赞助机构——华远地产、万通地产及全国工商联住宅产业商会等单位的头头脑脑近日聚在了一起,为该报告的“开盘”进行“预售”据悉,该报告由名为“REICO工作室”的研究机构操刀,该工作室由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团和优博展览公司等六家单位共同出资组建对于报告内容,任志强评价为“出人意料”,表示研究结果与当前的主流说法截然不同,“房地产投资的实际增长远远低于现有的统计概念”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在阅读了尚未最后定稿的报告全文后表示,该报告有种“数字的震撼力量”,运用大量数据分析得出“目前国内的房地产市场不仅不存在泡沫,而是大有发展空间”的结论通地产董事局主席冯仑表示,REICO报告是近20年来我国房地产发展史上第一次由行业中人自行发起的、由独立研究机构完成的,有相当的“客观独立性”据悉,该报告由上述六家单位共同出资大约150万元完成此后,该报告将固定在每年一次的住交会上发布亚博分析今年以来,开发商经历了4月底开始的宏观调控,10月份的央行加息,可以说,房地产开发门槛一再抬高但最让开发商们仍是地产“泡沫论”如果一旦“泡沫论”被中央高层所接受,很可能会出台更严历的政策此外,“泡沫论”一旦在社会形成共识,有可能成为一直笼罩在地产业上的阴影,影响房地产业的发展开发商联合在“房价多事之秋”高调推出房地产形势研究报告,这显示开发商争夺行业话语权的升级据了解,在发布会上,台上的赞助方多次强调REICO工作室以及REICO报告的独立性,冯仑也笑称该报告“不经过资助方任何的审核、圈阅”但是,这种解释多少有些“此地无银三百两”的感觉从已经显露冰山一角的研究结果来看,报告的核心思想无疑是开发商极其希望推而广之的显然,任志强等人赞助报告无疑是在通过该报告进一步争夺关于行业发展的话语权与之前写文章、媒体采访等方式相比,行业报告所发出的“自己的声音”必定更大这也显示开发商确实已感受到环境生存危机返回万科获农行百亿信贷实际上地产商二次分化来临的信号11月8日,中国农业银行与万科签署了《银企合作协议》,农行向万科提供总金额人民币
46.9亿元的授信额度,同时核予万科60亿元楼宇按揭额度此次合作创下两个之“最”,既是农行有史以来对一家房地产企业的最大规模授信,又是万科接到过的最大一笔银企合作单子在现在国家宏观调控、土地市场全面走向公开交易和银行突然加息的特殊背景下,这次银企合作显得颇为抢眼亚博分析这是一个非常重要的市场信号万科获农行百亿信贷说明,地产界的“马太效应”已开始显示如果说8·31是政府用强硬手段提高开发商的进入门槛,促成的房地产企业的大分化,那么接下来在淘汰赛中存活下来的企业里将开始第二次分化,资源向优秀企业集中,这种马太效应和集中的趋势在未来会越来越明显,对大的企业集团来讲确实是有利的机会8·31之后,所有的土地都要进行公开的招标拍卖程序,这要求开发商有很强的金融背景,而且银行根据政府的要求,不能再给开发商购买土地的时候的资金进行任何贷款,并且招投标程序上要求开发商的付款进度在十分有限的期限内完成房地产开发企业的自有资金的规模也从20%被要求提高到35%以上另外,政府也禁止施工单位对房地产建设项目垫资从2004年7月份开始,政府又出台了新的政策,要求开发商必须支付百分之百的土地出让金之后才能得到销售许可证,取消了预售行为各种门槛的抬高必然导致地产商的分化这是一种退出与生存下来的分化而万科获贷事件则是另一种分化,在活下来的企业里现在又开始第二次分化,主要表象就是资源向个别企业集中,也表现为企业之间的兼并重组万科属于一种典型的资源集中,这种集中的趋势在房地产业未来会越来越明显,对大的企业集团来讲将是一次机会,马太效应非常明显这次分化和前一次性质有着本质上的不同,前一次是政策性分化,而这次是市场原因引起的市场性分化此外,这种分化也是银行资本的诉求,土地公开交易降低银行在房地产领域的风险后,与一些全国性的品牌房地产企业扩大合作规模也有相当的吸引力,为银行不再零敲碎打的来评价一个一个的项目和一块一块的土地,而是把握住一个在全国范围内具有相当土地资源储备、有项目运作能力、有专业化水准和市场把握能力的企业,然后整体评价出一个信用度,决定综合贷款额度,这样避免了银行在超出自身专业范围去评价某个楼盘项目风险的难题,通过房地产品牌企业规模化带来的收益和整体运营带来的品牌效益、无形资产来保证自己的贷款收益,从某种意义来讲比分别给几十个项目贷款相对来说风险要小返回〖政策解读〗建设项目实行分级预审,国土部门全面掌控初审过关大权国土资源部11月8日发布了新修订的《建设项目用地预审管理办法》称,中国将实行建设项目用地分级预审办法规定,建设项目用地实行分级预审,需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目,由该人民政府的国土资源管理部门预审办法从十二月一日起施行据办法起草人员介绍,原办法有关规定已难以适应今后建设用地预审管理的需要此次修改一是针对国家建设项目管理方式的改变要求对建设用地预审进行相应调整;二是针对工作实践中存在的问题对原办法进行了进一步完善据介绍,新出台的办法,明确了任何建设项目批准、核准必须经过预审,且预审是必备环节;其次是实行分级预审的制度;再就是强调预审前置关口的重要地位,规定未经预审或者预审未通过的,不得批准农用地转用、土地征收,不得办理供地手续办法规定,预审意见是建设项目批准、核准的必备文件,预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求,建设项目初步设计阶段应当充分考虑建设用地单位应当认真落实预审意见,并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料国土资源部负责人表示,这项规定的制定,实际上是针对预审工作在一些地方没有受到应有重视,或者没有严格按规定执行的现象,提出的一项强制性的措施据介绍,虽然,2001年就颁布实施了《建设项目用地预审管理办法》,但是目前许多地方实质上并没有按照法律规定在建设项目可行性研究阶段进行预审,还有一些地方只对单独选址项目进行预审,而将城镇建设包括各类园区项目排除在外,还有预审工作深入不够,效率太低等问题存在,预审实际上并没有真正起到用地关口的重要作用这次新的办法,着力点之一,就是改变这种视预审为可有可无的现象,明确规定,预审意见是建设项目批准、核准的必备文件返回国土部征地补偿新标准出台30倍上限有望被突破根据国土资源部日前公布的新版“征地补偿标准”,如果给予被征地农民的土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算,仍不足以使农民保持原有生活水平的话,当地人民政府将从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴 根据《中华人民共和国土地管理法》,征收耕地的补偿费用主要包括土地补偿费和安置补助费其中,土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍;安置补助费,为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍,最高不得超过15倍如果按照这个标准仍不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省级人民政府批准,可以增加安置补助费,但“两费”总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍据国土资源部有关官员介绍,目前,有些地方在执行这个补偿标准时往往就低不就高,损害了农民群众的利益;有些地方虽然执行了30倍的最高补偿标准,仍然不能保证被征地农民的原有生活水平不降低;有些地方财政吃紧,就干脆压低补偿安置标准,甚至拖欠被征地农民的补偿安置费在土地市场治理整顿中,全国清理出拖欠、截留、挪用农民征地补偿费高达150亿元为此,新近发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确提出,土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,仍不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴该官员表示,原有的“征地补偿标准”带有很强的计划经济的色彩,新版标准也只是一个过渡性措施随着经济和社会的发展,国家将不断适应市场经济规律的要求,出台“区片综合地价”等新的补偿办法国土资源部日前发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》明确提出,在有条件的地区,省级国土资源部门可以会同有关部门,在综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素的基础上,制订省域内各县市征地区片综合地价,实行征地补偿返回我国工业项目用地门槛提高,花园式工厂将叫停 国土资源部日前颁布了由国土资源部土地利用司组织土地整理中心、北京大学等单位编制的指标体系——《工业项目建设用地控制指标试行》 《指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成主要包括控制指标、集约用地要求和指标应用说明等内容控制指标包括投资强度和用地效率包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例两类四项指标,每项指标都明确了控制“门槛”其中,投资强度按照不同地区、不同行业分别制定了相应的指标;容积率分行业制定了相应的指标;建筑系数规定不得低于30%工艺流程或生产安全上有特殊要求例外;行政办公及生活服务设施用地所占比例不得超过7% 在体现集约用地管理方向的同时《指标》编制充分考虑了不同地区、不同行业工业建设项目用地的实际情况和差异,把全国市县细分成七个类别,本着严宽适度的原则,该《指标》对经济发达、用地紧张的地区,严格按照实行严而又严的资源管理制度的要求从严控制;对于欠发达地区的用地调控,体现出在用地集约性和技术先进性的基础上留有弹性对其中前六类地区采取分行业控制的方式对尚处于经济欠发达、土地收益较低,引进项目的需求较为迫切,也缺乏明确的行业指向性的第7类地区,指标值确定不再进行分行业控制,而是根据采用最低标准的谨慎原则,确定不分行业的统一“门槛”值据国土资源部方面介绍,在考虑地价、厂房和设备投资三项因素的基础上,经过综合计算,第七类地区的工业建设项目投资强度“门槛”值确定为380万元/公顷 该《指标》明确叫停“花园式工厂”,规定工业项目建设要严格控制厂区绿化率,在工业开发区园区或工业项目用地范围内不得建造“花园式工厂”,这意味着此类曾经一度流行的隐形圈地方式将终结《指标》还规定,对适合多层标准厂房生产的工业项目原则上不单独供地,而要进入多层标准厂房该《指标》适用于新建工业项目,也包括改建、扩建工业项目于发布之日起施行分析员认为,国土资源部出台的这一指标体系表明,工业用地集约化利用已进入实施层面同时,这也为未来的工业用地市场化打下了基础返回〖战略布局〗国务院智囊预测全国四季度房地产投资增幅将回落日前,国务院发展研究中心市场经济研究所发布“中国市场形势动态分析”2004年第三季度报告该报告预测,全国第四季度房地产投资和需求的增长幅度将继续平稳回落,供求关系将得到改善该报告数据显示,前三季度房地产价格同比上涨了
13.4%,其中住宅价格上涨
11.5%房地产价格的较快上涨暴露出的正是房地产市场供求新矛盾前三季度,全国房产销售面积同比增长
19.3%其中商品住宅销售同比增长
30.3%,大大快于竣工面积
9.5%的增长速度,表明在宏观调控措施发生作用后,市场需求仍然比较强劲需求的增长将引起房地产需求与房地产价格上升互动,导致房价进一步攀升,有形成房地产泡沫的可能但需要指出的是,在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下,投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势上海去年投资性购房占新建商品房销售的
16.6%,今年5月份该比例已经下降到
2.05%此外,杭州以投资收益为目的的购房比例约为2%,大大低于前两年的10%另据统计,今年一到八月的商品房销售中,有
91.36%是销售给居民个人,其中主要是居民的实际消费可见投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势返回三季度全国主要城市房价全景扫描房价持续攀升(下) 兰州涨幅达到
13.1%今年兰州市房地产开发投资仍保持持续快速增长,房屋销售“火爆”造成房地产价格逐季上扬三季度,该市商品房平均销售价格为2505元/平方米,房屋销售价格涨幅达
13.1%,在国内35个大中城市中位居第七位 重庆价格稳中有升1~9月,重庆主城区商品房成交均价为2313元/平方米,比上年同期增长
14.9%,其中,住宅成交均价为2135元/平方米,同比增长
16.2% 福建房价稳步上扬今年前三季度,福州市区商品房交易平均价格为3230元/平方米,比去年同期的3080元上涨150元;其中住宅为2911元/平方米,比去年同期的2755元上涨156元,上涨幅度分别为
4.87%和
5.66%第三季度厦门商品居住用房平均价格为4445元/平方米,比上一季度下跌63元,比去年同期上涨692元值得关注的是,商品房价格大幅上涨,9月商品房均价为5839元/平方米,比上月的4692元/平方米上涨了1147元/平方米 济南房价平稳上升自去年三季度以来,济南市商品房与二手房的价格走势均呈平稳上升态势今年第三季度商品房的平均价格为每平方米2281元,比上季度增长
2.7%,比去年同期增长
14.9%;三季度二手房的平均价格为每平方米1733元,比上季度下降
1.4%,比去年同期增长
22.5% 成都商品房均价2163元1~9月,成都的房价(包括经济适用房)比去年同期上涨了149元,增幅达到
7.5%统计分析显示,成都市商品房房价的走势为稳中有升 苏州房价上涨
27.1%1~9月,苏州全市商品房销售面积为
307.98万平方米,同比增长
16.6%;房价继续处于上升阶段,1至9月全市商品房平均单价为3209元/平方米,比去年同期上涨
27.1% 无锡房价稳中有升统计显示,无锡第三季度商品住宅均值3479元/平方米,小幅上涨
3.19%本季度均价最大的特点是区域发展不平衡,最大单季增幅相差二十多个百分点存量房市场基本呼应了商品房市场的形势,住宅均价为3087元/平方米,上涨
2.91% 湖南房价每平方米涨了62元前9个月,湖南全省商品房购销高涨,价格稳中有升全省商品房销售额为103亿多元,增长
91.7%,销售面积652万多平方米,增长
80.5%,增速同比上升45和
34.3个百分点其中,住宅销售面积为532万多平方米,个人购买占销售总量的九成以上8月份全省商品房平均售价为1577元/平方米,比去年同期高62元 湖北商品房涨价
8.2%三季度,商品房价格涨势强劲,与上年同期相比,商品房销售价格上涨
8.2%,其中,住宅价格同比上涨
9.0%,非住宅上涨
3.3%在住宅中,多层住宅价格上涨
11.3%,高层住宅价格上涨
6.2%,别墅价格上涨
13.5%,高档公寓上涨
8.1%私有住房交易更加活跃,价格不断攀升,同比上涨
14.9%,其中,住宅价格上涨
16.4% 太原商品房价上涨
6.3%太原市今年三季度的房屋销售价格水平比去年同期增长了
8.7%,比上季增长了
4.3%与去年同期相比,今年三季度该市的各类房屋销售价格均呈上涨趋势,商品房价格上涨了
6.3%,其中住宅类及非住宅类商品房售价分别上涨了
6.4%和
5.9% 广西销售价格上涨
10.8%1~9月,广西区商品房平均销售价格为2110元/平方米,每平方米比上年同期增加206元,增长
10.8%其中住宅平均售价为1847元/平方米,每平方米增加93元,增长
5.3%;办公楼平均销售价格为3837元/平方米,每平方米同比增加298元,增长
8.4%;商业营业用房平均销售价格为5374元/平方米,每平方米比增加1731元,增长
47.5% 海口房价同比上涨
5.1%第三季度海口房屋销售价格稳步上涨,房价比去年同季上涨
5.1%但与上个季度相比,第三季度海口房价的涨幅已经趋于平缓,房价比去年同季上涨
5.1%,比上个季度涨
0.8% 宁夏经济房价上涨1~9月,宁夏经济适用房施工面积突破百万达
101.05万平方米,同比增长
88.2%,其销售价格也一路上涨,1~9月均价为1367元/平方米,同比上涨
45.4%,每平方米售价比同期上涨427元返回杨慎婉转承认地产有泡沫中国房价存三成下降空间 中国房地产协会会长杨慎13日在重庆出席“中国经济形势报告及房地产产业现状报告会”时称,虽然我国房地产业按照有关人士说法没有泡沫,但如果用政府之手进行合理调控,现行房价仍有30%的下降空间 杨慎说,我虽然也同意“目前我国房地产行业并不存在泡沫和过热现象”的说法,但房价增幅过快的问题也不容忽视去年我国房价同比增长了30%多,超过了历年的涨幅,这种增长速度在全世界任何国家都没有出现过杨慎指出,尽管20年来,我国已盖了74亿多平方米的商品房,但目前我国的人均住房却不足24平方米这个数字仅相当于发达国家的1/3;也只相当于多数发展中国家的2/3如果我们要在2020年实现每户人家一套住房,并且人均住房达到35平方米,按照现在房价的这种上涨速度和这种涨法,我们的设想就完全可能落空杨慎在讲话中谈到了房价的构成比例,他认为,目前我国房价的构成比例是地价占40%,建筑材料价格占20%,建造成本占30%,税费占10%他说,这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位,也由此可以看出,政府是可以对房价进行合理调控的杨慎认为,政府调控房价,需要同时做两方面的工作一是把土地出让制改为土地年税制,采用税率的方式来抑制房价;二是基础设施配套目前占了建房总成本的10%~15%,政府可以把这部分费用从房价中剥离出来,以折旧的方式进行计算分析员认为,尽管中国房地产协会会长杨慎没有表态房地产有泡沫,但他的“现行房价仍有30%的下降空间”的表述表明,他还是承认房地产有一定泡沫的其主要原因是政府不作为,如果政府进行合理作为,房价有望下降30%返回建设部官员指出市场上商品房和经适房之比6∶2为宜日前,在中国“房地产市场发展暨住房保障政策高层论坛”上,北京、天津、上海、成都、郑州、武汉、南通等7城市切磋交流了各自城市住房保障的经验这是我国各大城市第一次以房产峰会的形式互相借鉴各自在经济适用房等住房保障领域的经验 成都经济适用房投入不放松成都从去年开始在经济适用房开发项目和用地方式上提出“锁定房价、拍卖地价”的项目拍卖招标方式除按8项成本加上3%以内的利润确定经济适用房销售价格的方法外,成都还提出了“比周边同类商品住房价格平均低15~20%”的原则确定经济适用房价格北京对经济适用房进行控制2001年起,北京对经济适用房户型面积进行了控制2001年以来新批准的经济适用房项目,80%的户型控制在单套面积100平方米以下2003年规定今后新批准项目户型面积控制在80平方米左右的中小户型,单套总价款控制在32万元以下上海配套商品房可租可买上海采取租售并举方法,凡符合条件的供应对象,可根据自己实际情况结合公积金配套使用、购房贷款贴息等优惠政策,选择购买一次自住配套商品房或享受租赁一处自住住房天津政府出钱建好解困房天津的主要经验是由政府投资,兴建解困房;进行危陋平房改造;全面实施安居工程;推出经济适用房政策,加快经济适用房建设;推行社会集资和合作建房;建设廉租住房,公产房实施租金减免政策;金融机构给以融资保障郑州经济适用房占房市20%1995年被纳入国家经济适用房安居工程建设计划试点城市后,郑州每年制订年度建设计划,对质量、进度、安全、文明施工等进行及时的协调,历年已竣工工程合格率为100%,优良率达到30%以上目前经济适用房建设占住房建设总量的比例保持在10~20%左右南通每年3000万元进行补贴2003年起,南通市财政每年安排3000万元资金,对市区1500户左右中低收入居民家庭给予经济适用房货币补贴制定房屋拆迁最低补偿总额保障标准,收购储备公有平房及小套型二手房,安置被拆迁的特困家庭武汉经济适用房利润限定3%武汉经济适用房政策运作具有如下特点控制售房对象;限定售房价格,经济适用房利润限定在建设成本的3%,比商品房便宜15%左右;实行政策扶持,住房公积金最高额度可达房价的70%;以两室一厅房型为主,适当安排大户型;重视建房质量,建设经济房小区;实行总量控制,经济适用房建设规模控制在全市住宅总量的15%左右建设部官员6∶2充分考虑了供需双方利对于房产市场上的经济适用房究竟要多大比例,才能既让百姓满意又让房市高兴?对此,建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处处长赵路兴提出了自己的“楼市黄金分割比例”商品房与经济适用房之比应是6∶2,房市上应有20%的房子是带有政策保障性质的经济适用房赵路兴提出的“楼市黄金分割比例”是为进一步完善住房保障供应体系,应逐步形成由商品房,经济适用房可租可售及廉价住房3个层次构成的完整的住房供应体系从住房供应体系中各供应方式的比例看,就全国总体水平而言,原则上应为商品住房占60%,住房保障的比例为40%经济适用住房占20%,可支付租赁住房占15%,廉租住房占5%赵路兴认为自己的“6∶2观点”考虑了市场供需双方利益平衡经济适用房是政策性的保障住房,介于完全市场化的普通商品住房和保障性的廉价住房之间,适应中低收入阶层的住房需求,房价明显低于商品住房经济适用房在市场上的地位只能是补充,原则上不能进行流通,供应范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则,因此经济适用住房的保障面应控制在20%左右返回社科院专家分析大中城市房地产整体过热日前,中国社会科学院城市与房地产经济研究室的倪鹏飞等通过对35个大中城市的分析我们可以得出如下判断房地产市场存在着整体过热和一定程度的泡沫;与此并存的是房地产还存在严重且在进一步恶化的供给不适应需求的结构问题;但同时中国大规模的城市化、经济高速增长和居民生活水平大幅提高已经形成巨大的可持续的需求潜力房地产价格普遍偏高,快速上涨,不少城市出现泡沫和过热城镇居民人均可支配收入直接反应了居民的购买能力,而房价收入比则反映了居民对房价的承受能力,房价收入比可以大致反映城市房地产价格高低观察35各城市收入价格比可以发现四类城市第一类沈阳、南京、贵阳、北京、广州、西安、青岛、大连、上海、哈尔滨房价相对很高,房价收入比处在19以上;第二类兰州、长春、南昌、重庆、合肥偏高,房价收入比处在18~9之间;第三类杭州、石家庄、福州、成都、昆明略高,房价收入比处在17~8之间;第四类太原、武汉、呼和浩特、长沙、银川、天津、乌鲁木齐、宁波、郑州、西宁、南宁、郑州、济南房价收入比尚还处在16的合理状态;利用租售价格变动趋势比较的方法,观察2004年1~3季度三十五大中城市房屋销售价格、城市租赁价格、城镇居民消费价格,可以大致判断不同城市房地产的冷热程度可以将35个城市的城市房地产发展状态分成四类第一类发展过热,已产生泡沫这些城市房屋销售价格增长高于城镇居民消费价格增长,而租赁价格低于城镇居民消费价格增长,表明这些城市租售价格相反的严重偏离变化这些城市主要是青岛、兰州、天津、沈阳、厦门、合肥、宁波、武汉、济南、南昌、海口、石家庄等第二类发展过热,有泡沫威胁这些城市的房屋销售价格增长远高于城镇居民消费价格增长,而城市租赁价格略高于城镇居民消费价格增长,表明这些城市销售价格脱离了租赁价格增长,快速提升这些城市为上海、南京、杭州、重庆、宁波第三类还处在相对正常状态这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长、城镇居民消费价格增长三者比较接近这些城市包括广州、北京、深圳、成都、西安、银川、贵阳第四类发展相对不足这些城市房屋销售价格增长、城市租赁价格增长均低于城镇居民消费价格增长表明这些城市销售价格在下降,需求不足,处在有潜力的待发展状态这些城市由昆明、郑州、南宁、长春、太原、呼和浩特、乌鲁木齐组成房地产供给普遍存在结构不合理,个别城市空置严重35个城市的普遍存在供给结构不合理,并且结构问题进一步恶化,空置率严重,且进一步恶化数据显示经济适用房销售率(代表空置率)较高,但新开工面积低于竣工面积;别墅、办公楼、商业用房销售率低,但新开工面积高于竣工面积的数倍就35个城市的总体销售率不高即空置率较高大致地看海口、石家庄、上海、南宁、哈尔滨销售率较高;宁波、南京、合肥、贵阳、成都在80%以上;其余城市的销售率均处较低的80%以下;其中沈阳、太原、银川、西宁等城市更低房地产供给市场面临的又一个重要的问题是企业的负债率十分高35个城市平均房地产企业资产负债率高达
74.9%数据显示南宁、杭州、南京、长春、宁波、青岛、北京、银川高居前十,负债率也在80%以上;最低的武汉、重庆、大连、兰州、上海、石家庄、合肥、西宁也在60%以上较高的负债率从供给方面孕育着巨大风险房地产需求在沿海开放城市和中西部大城市潜力巨大经济增长率、流动人口等决定城市化速度及新移民的住房需求;而常住人口数量、人均收入水平及其增长决定城市原有居民改善住房的需求;这些长期因素决定相对而言,城市规模大中心城市,经济发展快沿海城市需求潜力较大,消化房地产泡沫的能力较强城市的租金变化反映供给的缺口状况,反映房地产市场短期的市场潜力数据显示北京、上海、天津、重庆、广州等人口原来规模较大;东部城市北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门、南京、青岛等流动人口较多,人均收入也比较高,因而这些城市市场需求空间大中西部一些城市规模较大的城市如重庆、武汉、成都等,一些经济正在起飞的城市经济增长快在10%以上将带动房地产需求增长利用主成分分析获得35个城市需求潜力指数(负值指在平均水平以下)最具需求潜力的前十个城市上海、宁波、厦门、北京、广州、深圳、大连、济南、重庆、杭州都在东部,同时也有条件吸收房地产泡沫乌鲁木齐、昆明、福州、海口、石家庄、兰州排等城市市场需求相对潜力弱小一些,吸收房地产泡沫的能力也较弱目前收入水平低、发展速度慢、城市化不快的城市,房地产泡沫相对也不十分严重;发生房地产过热和泡沫的城市,主要是收入水平高、发展速度快、城市化迅速的城市其投机需求主要是真实需求带动和良好预期所引致的,但是这些城市未来真实需求是巨大的,如果操作得当,这些城市可以成功地消化泛起的泡沫但是对于青岛、天津、沈阳、南昌、海口、石家庄等收入水平、经济绩效、城市化速度表现相对一般,潜在需求需要很长时间形成的城市,应该更密切关注和认真解决其房地产问题,以保证房地产健康发展返回〖策略设计〗潘石屹是如何进行房地产的销售管理的?近日,京城著名地产商潘石屹与阳光100集团交流销售经验,下面就是老潘对相关问题的回答(有删简),大家可以做个借鉴
1、问:价格与销控、合同对销售起到一个怎么样的作用市场部的作用怎么样才能很好地运用潘:我们销售部有99朵玫瑰注:指99个置业顾问,我们市场部经理叫王胜江(音译),我给市场部的定位就是伺候这99朵玫瑰如果99朵玫瑰服从市场部,这就反了,而是要你王且生江去把他们伺候好,这才是对的最近这两年来基本不做什么销控,有东西出来就挂在电脑网上面,都是公平的,一搞销控就变为计划经济了,就会变成给你的不给他的对吧只要拿到预售证的,我们就挂在电脑上面,电脑上有个内部的网,销售人员和公司职员都可以查看不要培训说哪些没拿到预售证这些销售人员有些是初中毕业,复杂的他们也听不懂,而你现在要他上网看现在有多少房号他会天天盯着,算得比你还清楚我们的前期部拿到预售证后直接交到市场部全挂在网上还有一个是价格,价格要不断地涨,涨之前至少在一个星期前把新的价目表在网上全挂出来,这新的价目表挂上你不能去说,而要由销售人员对他的客户说,买不买还有三天不要又涨了,第二天说还有两天,第三天说还有一天再说还有几个小时,销售人员会利用你提供给他的工具去逼他们客户的所以价格要不断地涨,而且新的价格表一定要提前一星期出来一出来就要挂在内部网上面,当然你不能挂了不实施,那怕是犯错误也要实施,也要往下去做
2、问:你刚讲的市场部是伺候99朵玫瑰,那在具体操作过程中市场部对销售部有没有管理的作用,如果不管理,销售内部会不会出现混乱的情况潘:这永远是个矛盾,矛盾的主要方面是把东西销售出去至于佣金发放、登记、合同管理,这一切的问题就是一个管一个,管就是服务,实际上市场部是真正代表你公司的这99朵玫瑰一下走了怎么办签合同、办按揭、客户的档案都是由市场部办理,市场部是代表我们开发商,代表我去伺候这99朵玫瑰的,相互之间是这样的关系思路要转过来,其实我也是在伺候他们
3、问:市场部和销售部常常会有矛盾你怎么办潘:相互之间还需要一个制度,当然市场部和销售部常常会有矛盾,有矛盾就让我们的一个副总叫苏鑫音出面处理就行,就一个人
4、问:你那些销售人员有没有转正的就是给他们创造机会潘:没转正合同签不签我都不知道,签合同就是三个月
5、问:你们的推广部与市场部是互相独立还是在一起,第二是你们有没有俱乐部,通过俱乐部发展会员 潘:推广部是独立出来的就是做活动、做广告、安排媒体采访这部分是独立出来的我直接领导,我就领导这一个组,大家笑我基本上和推广部的经理差不多,我做的工作基本上也是个推广部的经理做的我们有一个为客户累计销售计分的有关奖励,但意义不是很大,我们在此的投入是干分之二这个一直在做着,但效果不是很明显 6问:你们末位淘汰制是不是还要搞下去其内涵是什么潘:这个模式好的话就往下走,它的内涵就是淘汰快99朵玫瑰是一个数字,每一个季度淘汰多少人我都不知道,都不归我管,也不归我的人事部去管,就是他们的副总监把他们淘汰比如你今天有了激情,过两个月没激情,没激情就走人,换个新的又有激情,所以队伍是不减少,而人是不断变换,你不可能让销售人员平一辈子吧!要天天有激情,累死了
7、问你们的总监每年淘汰多少个 潘:总监不淘汰,副总监淘汰
8、问:超过一年的副总监多吗 潘:我看到的他们都超过4~5年一年也没有那时间淘汰做这事实际上有初中毕业生,有个西安的下岗女工,其中又干上5年、6年时间的,我说你还在这呀,她说挺好,我认这工作了,偏偏想把他们淘汰就是淘汰不下去原来有干上6年的时间,他们觉得在这3个月一淘汰的,这是一个风险非常大的行业,但他们都是精英部分我对这些销售人员还是非常了解的现在看到的这些都是精英部分我经常到他们那走动就是了解他们的特点,也是对他们的一种支持这和销售人员能力的强弱有是有关系的,强弱你不能去判断,要以市场的销售业绩来判断,销售能稳定下来是他们取得好的销售业绩,他的客户认可他,他的销售业绩就好,所以我觉得,越老的是越值钱了
9、问:销售中心收入那么高,怎么去平衡他们与其他部门的关系呢潘刚开始是平衡不好,那时我也比较糊涂,老把他们叫到一起开会,如销售中心收入100万的,才给其他部门10万的钱,他们听了肯定不行,而且10万的工作可能比100万的还要辛苦所以这事情就平衡不了,所以刚开始就非常不稳定,做工程的人老想着跑去做销售最近我才吸取这个教训,销售会别让别人参加这样他们就不知道他们参加的话这东西总是不平衡你想这个社会中,胡锦涛的官怎么比我的大这么多呢对吧,我这总经理想赚点钱的话,你主席总不比我赚到的钱多,所以说社会本身就是不公平的,你就别让他们见面就行谁要是不服过来做销售你就过来吧,过来的话只能从销售员做起
10、问:你们对销售人员的提成是税前还是税后 潘:税后公司大了对税收特别敏感,不能说在销售提成方面偷税漏税对我们这样的公司做任何一点事情都是大事情,不能说不是你的事如果是你的事情,偷税漏税一点的话会带来很大麻烦所以我们在税收上绝对不做一分钱假帐的这样我们心里才能踏实我们2003年给政府交税都交有25亿整个税收量还是比较大我们给销售人员的提成是净收入,不让他们参与到这个事情上来
11、问:你们在销售中的折扣体系是怎么管理的潘我现在的管理很简单,就是有一点点折扣,就比较容易成交中国人会觉得占便宣了嘛!我把打折扣的权力充分放到销售部,副总监有一点权力,销售总监也有一点权力,三级的权力都不一样如你一共下来打了多少折,这钱是你送给别人的,为了剌激成交,所有公司人员和超过2%的折扣由我来控制控制的话我有一张黄颜色的纸,比如易总要购买房子,放了黄颜色的纸给3%的折扣,只要突破2%的折扣就把这纸发出去,销售人员的佣金就只有一半,业绩也是一半,所以销售人员对这2%折扣是严防死守的这2%是不能给的,客户会觉得这2%有什么不可能的呢有可能呀!站在我这边我愿卖多少钱给你就多少钱卖给你!但是从销售人员来说公司是没办法的,销售人员会想,你不能把降的钱全放在我身上吧,所在你要打折扣就得让销售员层层给你拦截所以整个制度的设置不能把你放到第一线去,前面有三帮人在给你拦截,所以购房的客户觉得这是非常困难的,如果你突然给他一个3%的折扣,他们会觉得这确实是不容易的返回开发商跨地域开发操盘二三线城市应巧随“四大俗” 在目前的宏观调控形势下,异地开发甚至成了大企业分散经营风险、中小企业求得生存的必由之路而且,异地开发的区域选择也从一级城市向二级城市、三级城市扩展然而,房地产是地域性极强的行业,在中小城市操盘与在大城市开发项目有着很大不同下面是专业人士总结的中小城市操盘的一些规律性的东西,归纳为“四大俗”,很值得前住二三线城市开发的房企参考 入乡随俗 在中国的城市梯次上,越小的城市,人际关系、文化风俗、思维方式和消费趋向等城市特点越呈紧密型、趋同化和关联性落实到最重要的生活要素“住”上,就更鲜明和突出因此在不同的城市,打造和推出什么样的住宅产品首要的就是“入乡随俗”尤其在三四线城市,外到规划、建筑、立面、绿化、朝向和大门等,内到户型、玄关、厨房、卫生间和窗等,特别是在推广方式上,既要做到本土化又要做到差异化,既要把大城市的先进理念带进来又不脱离当地的实际在三四线城市价格基本是主导,总价往往是致命的因素因此在确定户型大小、户型比、均价和上限时,一定要作好调研所谓调研不一定非要长篇大论,其实只要抓住人口结构、收入水平、消费习惯、特别是最大潜力等几个关键点就可以下定论了所以在一个四线城市的盘子提出“小城镇价格、大都市生活”的主广告语,效果就非常贴切和明显也许你不会相信在一个四线城市的的住宅小区,一楼送花园的概念会遭到质疑我们住了一辈子平房,好容易住上楼房谁还会住一楼哪?!如何创造出一个“城市里的乡村”的概念,既能享受现代城市的便利,同时又能保留过去的美好,于是把一楼定位于卖给老年人——因为四线城市的老年人大都有农村生活的经历,都喜欢自己种点蔬菜和花草,既方便了生活又打发了时间——所以此概念一出立刻就赢得了老年人有农村经历和退休者的喜爱卖期房和炒概念在三四线城市就基本行不通因为小城市的人民对没见过的东西总是报着天生的怀疑,你说得越天花乱坠,他越不相信所以虚广告和实工程的配合一定要体现眼见为实和身临其境的原则 俗要可耐 一般讲,城市越小越保守,开放的速度越慢所以在这些城市,俗就是一种主流的习惯,既要超越,更要尊重和妥协比如在黑龙江,住宅的供暖和采光往往是所有要素中排在最前面的;而在海南就变成通风和景观了所以在做产品的原则上,软件理念、营销和服务等上可以俗,但在硬件规划、设计和质量等上要可耐因为现代人们无论是视觉的阅历还是真实的经历都比较丰富,都知道什么是好的房地产产品特别在旅游城市和特殊民族与文脉的中小城市更不然比如广东的东莞、顺德等地,几乎家家都有海外关系,又如东北的延吉也几乎家家都有人在南韩打工,无论是见识和收入都非同一般所以在一个三四线城市如何做出物美价廉的住宅产品,同时在宣传上又能出奇制胜,实属不易中小城市除了金字塔顶端商人和灰色收入阶层外几乎还未形成诸如大城市的金领、白领甚至更细分化的阶层所以在三四线城市要做出主流大众化兼顾特色化的产品、价格,环境和服务,才能独树一帜,马到成功 俗能生巧 在中小城市做产品和营销,一定要分清可变和不可变的部分对一些已经根深蒂固的民俗即使不主动迎合也千万不要冒犯如风水、民俗等一些形而上的禁忌例如某个三线城市一个外地实力投资者开发的楼盘建在了这个城市传统墓地群的下风口,虽然小区的品质和规划都不错但还是失败了此外,也要关注官俗,尤其在这些山高皇帝远的中小城市,一个地方有一个地方的交易规则和官场内幕,迎合和利用这些资源,也是项目能否成功的重要条件如一个全国知名的大开发商在一个四线口岸城市取得了一个互市贸易区项目的运营权,不仅成了当地领导的政绩工程,也引起省级领导的高度重视不仅赢得了各审批部门公章围着项目转的特权,而且当地的媒体还要大力配合宣传,几乎未发生任何广告费 雅俗共赏一二线城市的房地产产品频繁和快速地引进着一些国外的新概念和新技术,几乎80%的楼盘都清一色的洋设计师所虽然有一半是假洋鬼子——且此风正盛!这好像已成为楼盘营销必不可少的套路尤其在铺天盖地的报纸广告和印刷品中,各种时髦和创新的语言层出不穷几乎到了不说人话的程度但在那些民风淳朴和文化相对落后、生活节奏平缓的中小城市,虽然电视和互联网的普及也给市民带来了很大的冲击和洗礼,人们对于新生事物的接受还有一个适应的过程所以在中小城市房地产产品特别推广语言的创新上,决不可照搬大城市繁复斑斓和佶屈聱牙的书面语言、网络语言和先锋语言的模式,而应多借鉴口语化和传统化的民间语言方式,从而增加亲切感和可信性——因为好东西如果吆喝不好,一样会跌得头破血流!返回〖杭浙动态〗杭州出台经济适用房新政策在经济适用房摇号停了一段时间后,杭州市政府近日发布了新的市区经济适用住房销售管理细则,其中一些新条款颇引人注目购房者须符合4个条件新政策规定,购买经济适用房者必须具备以下4个条件具有市区常住城镇居民户口;已婚含未满35周岁离异或丧偶带小孩者或年龄在35周岁及以上的单身无房户;申请家庭2人以上现有或已有过住房建筑面积小于48平方米含48平方米;属于中低收入家庭凭原有《准购证》不一定能买房在原先的核定条件中,只要夫妻双方享受“实物分房”的建筑面积小于、等于48平方米,都可以申购经济适用房而根据新细则,“实物分房”不再是唯一依据,而调整为按申请人家庭现有或已有过住房建筑面积核定申请人住房面积条件的标准几乎所有形式的住房都被纳入申请人家庭现有或已有过住房面积核定范围承租的公有住房;已购买的房改房;按政府优惠政策购买的解困房、安居房、集资合作建房、拆迁安置住房等;申请建造的批地住房;自有私房和通过继承、赠与方式取得的各类私有住房;通过市场方式购买的商品房、二手房、存量住房;已交易出售的所有住房这样一来,申请经济适用房的“门槛”大大提高了三口之家只能住60平方米为了避免滥用经济适用房政策建设大户型住宅,杭州市经济适用房建筑面积严格控制为中小户型,中套控制在80平方米左右,作为一户4人及以上家庭享受供应标准;小套控制在60平方米左右,作为一户3人及以下家庭享受供应标准;高层、小高层住宅相应增加建筑面积10平方米细则规定,购买面积在标准以内部分,按标准价购买;超过部分不得享受政府优惠,其房价参照签订经济适用房销售合同时的周边普通商品房价格即经济适用房商品价,具体价格由物价行政主管部门核准“先来后到”排队选房今后,碰运气、抽奖式的选房方式将被取消,取而代之的是按照“先来后到”排队选房将更加公开、公正杭州市建委、杭州市房改办将不定期公告公开销售的经济适用房房源,包括数量、单套建筑面积、地段、价格等必要的信息在公告规定期限内,申请家庭凭准购证、身份证等相关资料到房改办办理登记手续,市房改办根据推出的房源数与预登记人数,按1比1的比例确定选房名单,以《准购证》号码序号作为选房序号新政策出台前按规定已经购买或签订买卖合同及摇号后已选房的,按原政策规定执行返回杭州楼市二手房市场平静中略显波澜加息引起的细微波澜在杭州二手房市场已经有所显现次新房成交再创新高,而老房子的日子就不那么好过了挂牌次新房占
57.8%加息后,成交量增长较快,但一个新变化也不容忽视,那就是卖家加快抛房速度从建成时间看,2000年以后的占
57.8%,1996~2000年的占23%,1990~1995年的占
11.5%,1990年前的才占了
7.7%业内人士认为,近期挂牌量的上升说明政策调整对卖家还是产生一点影响,考虑到投资风险,另外房价也到了一定高位,持现在出货观点的人不在少数成交老房子下降10%加息对1990年前的老房子影响最大在上半年的金融调控中,绝大多数的银行贷款对老房子进行了“封杀”而这次加息,老房子更是“雪上加霜”商务兴房网数据也显示,加息后,1990前的老房子成交量下降10%与老房子受冷遇形成鲜明对照的是,大户型高总价的房子反而走俏起来单价1万元以上的高价房和6000元以下的较低价房的成交比例各占25%业内人士认为,眼下高总价房子走俏一个主要原因在于它的“新”,相对来说,在如今市态下,老房子的购买风险日渐显露首付4成的不少相比于自住者来说,房产投资者受加息政策影响较大考虑到投资利润可能下降,部分投资者暂缓进入市场的脚步而选择观望虽说购房自住者反应平静,但这两天,正考虑买房的人也有部分调整了自己的购房计划有个别购房者在月付能力可以承受的前提下,将首付调高,比如将首付3成改为4成返回二手房价格回落成交量未减11月,杭州的二手房市场仍保持旺盛交易,加息因素影响正在逐渐淡去挂牌价格部分回调二手房市场的挂牌量又有23%的增幅西湖区、上城区、下城区仍然是放量的主要区块,挂牌价格有了小幅回落,平均挂价下调
2.8个百分点市区挂牌单价分为2个价位段四城区挂价在8000元单价以上其中上城区挂牌均价独占鳌头,这主要与春江花月等物业挂牌大幅度增长有关,单单一个楼盘份额就占了该区域总量的1/4这样有力的支撑,使得上城区均价接近万元而10月的热门区域下城区和西湖区价格有不同程度的回落特别是西湖区,“20%解封”以后,价格扶摇直上,现阶段处于价格盘整期而滨江区由于其独特的优势,挂价仍居高不下,单价基本都在8000元以上另外一个价位段是单价在8000元以下的区域从成交的角度看来,江干区与拱墅区大有翻身之势,两者成交量竟占到总量的4成之多而两者7500元/平方米的均价恰恰是其成为目前市场的主流选择房改房利好房改房与私房的挂牌比例为1∶
2.8,两者在挂牌量上仍有较大的悬殊分析表明,虽然房改房供应还是以中小户型、总价在40万元左右的房源为主但不可忽视,房改房中仍还有的10%的次新房近期关于房改房将取消超额所得收益的消息无疑是对这些“新房改房”的一个利好成交量未减据各中介公司成交情况分析人居展后成交量持续上升几周后,现在仍表现活跃虽然已近淡市,但成交水平并未下降在上一周的成交物业中,均价在6500元左右的江干区与均价在8900元左右的上城区成交活跃而西湖区与下城区一改往日气势,两者加起来的比例不足30%,尤其是西湖区成交量大打折扣返回九堡小区出让地块位置占优势日前,杭州市国土资源局公开预告出让6宗九堡宅地,总面积达369亩,将于近期首次公开出让它们均位于九堡经济适用房用地的东南面,地块之间相互连接,连接紧密,距离钱塘江仅500米,具有极大的江景优势九堡一直受杭州房地产冷落,原因并不是地段和配套的问题,而是因为无地可以开发几年来,九堡从未公开出让过1宗土地;而现有在开发的商品房也只有晨光·绿苑和菲达·春江绿岛两个楼盘从地理位置来看,相对于其他新型的小区,如三墩、灯塔、西兴,九堡是较远的一个从目前的交通情况来看,九堡是相对最好的一个,而在规划中,九堡在交通方面的优势还将扩大此外,区块的东侧是规划的九堡大桥,将连上城市快速环线通道,在区内将与世纪大道对接在版图上,经济适用房区域其实只是九堡的一部分以九堡经济适用房区域为中心,未来的九堡将承载旅游、交通、居住三大功能随着杭州整体房价的不断攀升,目前九堡一带的二手房价格为每平方米5000元左右,相比主城,仅几步之隔的九堡具有非常明显的价格优势有业内人士预测,如果九堡大型住宅区全面启动,那风头肯定会与闲林相媲美返回杭城二手房一周行情城中共成交房源8套,套均面积
83.2平方米,平均单价8458元/平方米,平均总价
70.4万元单价最高的是三华园
10999.7元/平方米,单价最低的是朝晖一区6139元/平方米成交个案朝晖现代城,三室二厅,122平方米,6F/7,约建于2003年,总价99万元,单价8084元/平方米城东共成交房源6套,套均面积
75.3平方米,平均单价6909元/平方米,平均总价52万元成交单价最高的是南肖埠8542元/平方米,单价最低的是锦江半岛5235元/平方米成交个案采荷东区,一室一厅,
54.18平方米,约建于1997年,总价
41.3万元,单价7623元/平方米城西共成交房源8套,套均面积
90.4平方米,平均单价6541元/平方米,平均总价
59.1万元其中,单价最高的是南都花园
7769.4元/平方米,单价最低的是新世纪花苑5000元/平方米成交个案翠苑三区,两室一厅,
60.17平方米,4F/7,约建于1988年,总价35万元,单价5817元/平方米城北共成交房源14套,套均面积
71.2平方米,平均单价7119元/平方米,平均总价
50.7万元其中,单价最高的是名城左岸花园9564元/平方米,单价最低的是舟山东路
5647.6元/平方米成交个案大关东七苑,两室一厅,
58.94平方米,4F/7,约建于1995年,总价
38.4万元,单价6515元/平方米城南共成交房源2套,套均面积
77.1平方米,平均单价5966元/平方米,平均总价46万元其中,单价最高的是民安苑7081元/平方米,单价最低的是三江花园4851元/平方米返回〖异地传真〗加息后申城新房交易量连续第二周下滑 根据房产之窗对网上房地产交易最新数据的监控,加息后第二周,上海房地产市场延续了第一周缩量的走势,交易总量继续下滑与前一周相比,住宅交易量减少12%,比加息前减少24%据统计,上周上海楼市总成交量为74万平方米左右,比上周减少了近15万平方米其中,住宅成交量占总成交量的89%,达67万平方米,比上周下降了12%上周三,上海新房交易量甚至跌破10万平方米的近期低点在交易量持续减少的情况下,房价也结束了前一段时间的上涨势头,上周成交均价为8662元/平方米,比前一周微跌其中,住宅成交均价为8086元/平方米,与上周基本持平据悉,加息后第一周,上海楼市总成交均价达8674元/平方米,环比上升
9.7%;其中住宅成交均价为8156元/平方米,微升
2.3% 业内人士分析,打压短期投机的政策信号明显;同时,近期股市回暖,促使部分楼市流动资金开始转向股市以及银行等其它短期投资渠道此外,存量房交易的活跃也分流了一部分买家最近,开发商明显放慢了新盘上市的脚步,这也令近期的新房上市量略显疲软 返回上海南区板块冷热不均成交放缓无论是可售楼盘,还是成交套数,一直以来炙手可热的静安、卢湾、徐汇3区10月份新房市场都呈现出曲高和寡的局面,成交套数、可售楼盘双双走低上海南区房产由于先天差别较大,区域内呈现冷热不均现状同时一些板块由于价格超出市场预期,另加一些政策性不稳定因素,成交量开始放缓 闵行区内差价4000元过去一段时间,春申板块凭借地铁一号线的支撑和品牌开发商的入驻,虽地处较偏远,但房价一路走高,目前均价已经接近7500元,距离地铁站较近的楼盘目前预计单价将接近9000元古美板块距离地铁锦江乐园站步行平均约12分钟左右,楼盘开发量超过170万平方米,大盘效应正在显现而老闵行板块由于距离较远,目前均价维持在5000元之下,同一区域内差价将近4000元之多由于该区内一些均价超过7500元板块多集中在地铁沿线,而一号线乘客众多、拥挤的局面也阻止了一些自住购房者的购房行为同时,由于投资购房比例较多,上下家心理价位相差加大,购房者对古美、春申等板块目前持谨慎态度徐汇南站、长桥最受瞩目徐汇区由于具有先天的地段优势,一直以来都是少数购房者青睐的地区,10月份成交态势平稳,区内共有可售楼盘大约在40个左右,靠近静安区板块和长桥、华泾板块成交均价从8000元到2万元不等上海南站地区目前处于量价齐增阶段,已售均价也达到万元长桥、华泾板块接近外环线附近,是徐汇区内最为“偏远”的,但房价并没有因此降格植物园附近的某新开楼盘单价在短短2个月内从7600元飙升到目前的8500元华泾板块可售楼盘10月份仅1个,几个尚未定价的楼盘单价预计将保持在8500元左右返回南京三季度商品房均价4524元11月10日,南京市房产局发布1~9月份房地产市场运行报告该报告中的数据表明,三季度南京全市商品房均价为4524元/平方米,而江南八区的房价为5397元/平方米由于南京部分银行就二手房贷款政策有所调整,目前,南京二手房供销比严重失衡,9月份供销比高达
1.771从该报告统计的供销情况来看,今年1~9月份全市商品房累计上市面积
729.18万平方米,同比增长
83.04%,其中江南八区
420.76万平方米,同比增长
61.82%而今年1~9月份全市商品房销售面积为
582.91万平方米,同比增长
5.6%,其中江南八区
360.89万平方米,同比增长
10.70%两相对比,供给增长幅度远远大于需求增长幅度逐渐扭转了去年下半年供不应求的被动局面从商品房价格来看,今年1~9月份,全市和江南八区价格走势平稳,
7、8月份商品房价格环比呈下降趋势,9月份仅小幅回升,说明宏观调控房地产价格的目标在南京房地产市场已取得初步成效1~9月全市、江南八区商品房均价分别为4407元/平方米、5286元/平方米,而三季度两地商品房均价为4524元/平方米、5397元/平方米,基本与1~9月份的均价持平返回加息促京城开发商提前开盘根据思源、中大恒基、中原等多家经纪公司的统计显示,10月份北京新开楼盘共34个其中,普通住宅及公寓项目22个,写字楼项目4个,别墅7个,商业1个新盘总供应量达到682万平方米以上,主要分布在朝阳区与海淀区普通住宅均价比9月份略有下降,而公寓供应量则在10月小幅增长朝阳海淀丰台居前三名10月新开盘项目数量最多的区域是朝阳区、海淀区和丰台区,分别为10个、7个和3个,其他区域则基本为一两个从供应量分布区域看,朝阳区为242万平方米,房山区为200万平方米,主要是区内有一个大盘入市此外,海淀区新盘供应量为76万平方米其他区域则基本都在50万平方米以下另外,10月新盘中,总规模在15万平方米及以上的项目主要分布在朝阳区,如滨河花园(阳光上东B区)、ZAMA咱们、东岸、瑞城中心、乐城国际和柏阳景园等公寓比前几月增加明显中大恒基统计显示,10月份住宅新盘的供应量达到650万平方米,占本月新盘总供应量682万平方米的
95.3%从物业类型上看,16个住宅项目数量占了总量的47%,其主要分布的区域为朝阳区本月的公寓和别墅项目共有176万多平米的供量,较前几个月有一定的增幅公寓项目开盘6个,占了总数的17%,比前几个月明显增加别墅项目7个,占了总量的20%,分布在朝阳、顺义、丰台和昌平,依然以郊区为主,城区为辅写字楼项目4个,占了总量的11%,是东城区的天恒大厦和海淀区的嘉华大厦5000~8000属于主流价格中原的分析则显示,从各环线供应情况来看,五环以外的项目供应量最大,共有7个项目,
106.8万平方米,占总供应量的70%四五环间的供应量与三四环间的供应量相差不多,分别占
13.5%和
14.5%,而二三环之间的项目供应量只占总量的2%从各环线的价格来看,二三环的价格最高为18000元/平方米;价格最低的是四五环之间的项目,为6940元/平方米;五环外的项目均价则为9106元/平方米,主要是因为别墅项目较多中大恒基分析显示,10月份的新盘中,单价5000元以下的项目占了25%,大部分在五环和五环以外5000元~8000元/平方米的项目占35%左右,所占比例最大,目前属于主流价格,且在全市范围内分布较均匀单价在8000元~10000元及10000元以上的项目则以公寓、别墅为主中大恒基测算,10月份本市各类房地产的算术平均价为7348元/平方米,较去年同期有不小的涨幅,主要是因为本月新开楼盘中公寓及别墅项目所占比例有所增加其中,普通住宅的算术平均价为4978元/平方米,较前几个月略有下降提息促开发商提前开盘继“8·31土地大限”之后,房地产泡沫论也给楼市带来了不少影响,再加上10月29日央行宣布加息,现在整个房地产业正处于一个特别敏感、微妙的时期在此前央行透露出可能加息的消息后,开发商们对于加息后的顾虑较多10月初,思源顾问统计出10月的新盘开盘数量为22个,但截至10月底,该公司统计,实际开盘数达到了34个,相差了12个楼盘分析认为,其原因是很多原计划在11月份开盘的项目提前在10月推出思源顾问指出,这12个新开楼盘基本上都是在没有或少有宣传的情况下直接开盘的虽然这种现象形成的因素较为复杂,但思源顾问认为,当初业界估计的10月加息政策刺激了部分开发商提前开盘,这也将使11月份新开盘量可能创下北京楼市历史最低纪录返回重庆第二个国际机场有望落户垫江随着经济高速发展和主城快速扩张,重庆需要再建一个国际机场作为江北国际机场的“备用”据悉,重庆的第二个国际机场建设,目前已纳入“十一五规划”的范围不过,它的动工时间,可能要到10年以后垫江县发改委官员表示,早在去年,国务院就已正式批准第二国际机场选址,即垫江县黄沙乡机场选址垫江黄沙乡,不仅是因为这里四周地势平缓,而且一年无霜期达320天以上,可以有效克服大雾原因对飞行的影响而目前因浓雾封锁,常常导致一些航班无法正常起降江北机场事实上,1999年,垫江方面就在为机场建设前期规划做准备,还请了民航总局的专家来进行专题调研但直到去年底才敲定选址在此之前,长寿区也试图凭借与主城的近距离优势,争夺第二国际机场落户垫江县1年前进入了主城区1小时核心经济圈;此外,渝万高速公路与四川省邻水县——湖北利川市的高速公路在垫江县交汇,使当地拥有四通八达的交通网目前,垫江到重庆、万州和四川的达州都只需1个小时返回深圳政府推出六项优惠政策处理52问题楼盘深圳近日推出大幅度优惠政策以加快“问题楼盘”的处理深圳市国土资源和房产管理局有关负责人透露,深圳市政府最近同意了该局提出的推进全市52个“问题楼盘”处理的优惠政策,优惠政策包括地价优惠、延长土地使用年限等6项市政府在批复中还划定了这些“问题楼盘”处理的生死线——到2006年9月30日,逾期仍未办理复工登记手续的项目,政府将依法收回其土地使用权及地上建筑物按照市政府批复的处理意见,这些优惠政策将仅适用于子悦台等52个“问题楼盘”,适用范围将不会再扩大六项优惠政策包括
一、政府打破了此前不允许合作建房的限制,允许开发商在自行妥善处理好债权债务关系的前提下,允许“问题楼盘”项目进行合作建设或者直接置换土地使用权的受让方;
二、“问题楼盘”拖欠政府地价的,在全额收回地价款本金的前提下,免除因拖欠地价款产生的利息、滞纳金及相应土地使用费
三、经市国土房产主管部门审核同意后,上述“问题楼盘”项目可顺延土地使用期限的起始时间,这其中就包括,如果新签订“土地使用权出让合同补充协议”的,以签订合同的时间作为土地使用期限的起始时间
四、政策中规定,“问题楼盘”项目需要进行建筑设计变更的,依法报市规划主管部门审批,在不影响规划、房屋质量和安全的情况下,主管部门予以批准烂尾楼项目因设计变更引起建筑面积增加的,不能超过原批准建筑面积的5%
五、“问题楼盘”项目中自用性质的房产,可根据项目的实际情况,按现行市场地价标准补交20%的地价后转为市场商品房
六、“问题楼盘”项目如果已封顶,存在违章超面积建设情况的,在通过规划、消防、质量安全检测,且其违章行为由规划部门依据相关规定酌情处理后,可按现行市场地价标准的60%补交地价,完善相关手续返回〖物业管理〗部分物业公司究竟是如何明着暗着从物管中捞取巨利的? 物业管理纠纷一直不断,物业公司也总嚷嚷着干物业这一行不挣钱,但大家还都争着去做物业,有的物业公司即使被业主解聘了,仍然赖在小区内不走日前,据京城一位业界老总自揭黑幕,披露了物业管理费用的黑洞 物业公司明着赚黑钱 据该人士透露,不管是高档社区还是普通机关单位宿舍,每一类小区的物业公司都能赚到黑钱下面是其出示的一个小区物业收费清单 一综合物业管理收费 管理费
3.50元/平方米/年 化粪池清掏费
0.30元/平方米/年 绿化费
0.55元/平方米/年 小修费
4.72元/平方米/年房屋公共部分维修费占维护费的
38.7% 小区共用设施维修费
1.00元/平方米/年 电梯费、高压水泵费,共用电视天线费执行北京市京价房字1996第274号文规定标准,分摊计收 保洁费
0.10元/平方米/月 保安费
0.16元/平方米/月 统收服务费
1.00元/户/月 智能化安防设施、设备运行、维护保养费 税费 二代收代缴费用 天然气费、水费、电费、供暖费、有线电视收视费、其他 以上所列各项费用中不包含每户的生活垃圾清运费京价收字【1999】第253号文件,每户户内的各项能源及户内的小修费 该业界人士指出,这张收费清单里包含着重复收费,收费不清的现象比如小修费和小区共用设施维修费,到底是哪些设施,就说不清楚,相关法律规定已经明令禁止不收中修费了;还有税费,到底是哪些费用,也说不清楚,怎么向业主收取?每户如何计算?因为物业公司定义不清,容易给物业赚黑钱留下缺口在这张收费表中,出现了共用维修费,按有关规定,各产权人在其购买房屋时,须按购房款2%的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金事实上,京城很多小区的纠纷都是物业装修费用引起的有的小区交近百万元的公共维修基金,到头来账户上只有几十万元,那一百多万哪去了,很难查到 物业公司暗里的黑心钱如何赚 据其举例比如绿化费,就按
0.55元/平方米/年,一个100万平方米的小区,一年绿化费就在55万元物业公司在业主入住时就缴了55万元的物业费,因为小区的绿地未建成,那么这55万元就神不知鬼不觉地流到物业公司的腰包,第二年绿地建成后,绿化费照收不误,仅绿化费一项,物业公司一年就能白赚55万,如果小区的规模大,那物业公司仅绿化费一项,赚个上百万元跟玩似的,非常轻松就小区的楼房外立面清洗一项,也会让物业公司大捞一笔一般情况是每平方米每月
0.20元,如果按一个小区100万平方米的外立面面积来计算的话,一个月要用20万元,一年是120万元,清洗一次的成本20万元的话,但事实上没有哪一个小区是一年清洗12次,尤其对于新入住的小区,有的两年也没有清洗一次,因为是新建小区,即使不清洗也看不出什么异样来,但是物业公司在向业主收取清洗费用时可一点不耽误,该啥时收就啥时收,该收多少就收多少 物业公司赚黑钱从人员上做手脚 对于小区的硬件设施可以赚黑钱,软件设施赚黑钱也比较容易这位老总透露,比如说从人员安排方面,每个小区都要请保安,按规定保安费是
0.16元/平方米/月,一个1百万平方米的小区一个月保安费就是16万元,物业公司先把保安费用拿到手,自己招人的时候开始偷工减料,按市场行情,退伍军人保安一个价,身高过一米七五的保安一个价,物业公司可以不选退伍军人,保安身高也可找一米六几的或者一米五几的,价格便宜,就一个小区设几个保安问题,设十个保安也行,设六个保安也没问题,即使设三个保安,业主也看不出这其中的端倪,物业公司通过“偷工减料”,把16万元保安费减少到十多万元就能解决 物业管理公司为多增加收费,还表现为超出标准的价格收取管理费,擅自提高收费标准,赚取收费差价,擅自增加项目建设,而将费用分摊给业主如没有明确的收费标准,就巧设名目收费,比如入住登记费、户口费等 毁灭性维持,拿业主几十亿财产做赌注该人士指出,现在物业公司都是业主招标,一般的物业公司都是有今天无明天,一不小心就可能被炒掉了,物业公司大都是一棰子买卖,基于这种原因,好多物业公司一般对小区设施都“将就”着,很少花大笔资金去管理,只要不出事就成这种可怕的带有毁灭性的赚钱手段,是物业公司拿业主几个亿甚至是几十个亿的资产做赌注来自己赚黑钱,让人担心以电梯维修来说,一般配备专职电梯管理人员,搞好电梯维护、保养;一般情况下每部梯子每年需要费用1万多元一个小区按50栋楼,每栋楼10部电梯,一共就有500部电梯,而每年的电梯费用就得500万元正常的情况下,每年要请专业公司定期维护,专业电梯维修队一栋楼至少要5千元,一次要花25万,而请差一点的专业维修公司维修一次,就用1—2千元,6—7万元就能维修一次,每年按规定修4次减少到修2次,而对于一个新建小区,一切设备都是新的,即使两年修一次,电梯也不容易出问题,那业主每年交的几百万元的电梯维修费用流向哪里,答案不说自明正因为如此,好多物业公司都爱接新建的小区,为了能入驻新区,几个物业公司打破脑袋都往里挤,即使被业主解聘了也赖在那不走,而对于一些已经四五年的小区来说,就很少有物业公司对它感兴趣了返回北京恶意拒缴供暖费可停气日前,北京市供暖正式开始对恶意拒缴供暖费的,供暖单位可以对其停止供暖据悉,北京市市政管委要求各区县供暖单位必须保证在供暖期间实行每天24小时连续供暖,保证采暖用户的室内温度不低于16摄氏度广大市民若在供暖期间出现一些故障或者温度不能达到16摄氏度等情况,可拨打供热电话,值班人员将在最短的时间内安排工作人员解决据北京市政管委处获悉,目前,针对一些采暖用户无正当理由拒绝缴纳供暖费的,有关供热单位可以责令限期缴纳,逾期仍不缴纳的,按日累计加收应缴供暖费1%的滞纳金;情节严重、拒不缴纳的,经市房地产管理机关批准,供暖单位可以对其停止供暖返回开发商“交钥匙”并不等于就等于交付使用发展商往往先让你在收楼的文件上签好字,再给你一张纸条,叫你到物业管理处去拿钥匙当你进得房间,才发现玻璃门有裂痕,电线不翼而飞,你找物业管理公司,他叫你找发展商,你找发展商,他说已不关他的事,自己被发展商和物业公司耍太极,玩得团团乱转……那么,房子到底什么时候算是交付使用,这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题最新施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用最高人民法院副院长黄松指出,审判实践存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议房地产开发企业往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”,而买房户则认为,“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙,还应同时办理交付房屋的所有权证书 黄松有表示,所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用,即“交钥匙”,就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容在此约定下,房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”,而且还应当将房屋所有权移转给买房户,否则,将承担违约责任返回〖建材装修〗较之传统产品打量新潮真木纹地板今年叫得最响的地板要数欧典的2008系列真木纹地板,号称“天价”的2008系列真木纹地板终于与消费者见面了这款欧典真木纹2008系列地板在技术、工艺、原材料等各个方面,都有着历史性的突破与刷新,代表着世界全新的技术在2004年的德国汉诺威世界地板展上一亮相,就立刻引发空前轰动,在欧洲、亚洲、美洲的试销中,屡屡断货,供货频频告急,而现在国内也可以与全球共享它的同步上市实木地板“三层”是主流 在一些欧美国家,实木地板消费早已经进入到了一个理性的阶段,全球有近60%的实木地板市场已经采用了这种三层实木的结构三层结构之所以成为当今实木地板消费的主流,主要因为三层实木地板放大了实木地板消费的利益点,克服了实木地板消费的麻烦现在的三层实木地板,它的表层、芯层、背板由三种材质、厚度不同的木材制成,特殊的表面拼接、组合使得表面的异向变形得到牵制,而沿着厚度方向的变形也得以应力平衡,很大程度的杜绝了产品的变形三层实木地板原材料的选择和前处理工艺十分考究,目前国内只有圣象康逸等几家行业骨干企业率先引进了德国全自动化的三层实木地板生产设备和工艺,产品的主要原料来自于进口,目前对于三层实木地板的消费还是要尽可能的选择品质稳定售后服务能够长久保证的品牌软木地板静音好 软木地板作为软木产品的一种在欧洲早就广泛地应用于商业和生活领域德合家公司在其第二代地板产品“软木静音地板”成为市场热销产品的基础上,采用葡萄牙技术成功的又生产出了第三代地板产品“舒逸三明治软木地板”该地板从剖面上看有三层,表层与底层均为天然软木精制而成,中间层夹了一块带企口锁扣的HDF板,厚度可达到
11.8毫米,里外两层的软木可达到很好的静音效果软木地板因其独特的艺术性及全天然的图案,既可用作大面积装饰,也可以用作艺术性点缀,特别是有老人或儿童的家庭,同时二三百元、与实木地板相仿的价格,已逐渐地被消费者所接受实木贴面的“真木地板”这是地板中的高档产品为了迎合现代社会的简单轻松的生活习惯,同时在都市生活中保留天然的家居环境,全球地板生产商都在努力研究,试图把“实木的天然感觉”和“复合地板的不易损坏、容易保养”结合起来,做出真正完美的地板在这一领域,得高地板走在行业的尖端,无论是欧洲领袖级的QUICK-STEP复合地板,还是以天然名贵木层为表面的PAR-KY真木地板,均使用了高档实木地板的尺寸和外观,经高科技处理后,其天然多变的花纹与表面凹凸纹理完全一致,在视觉和触觉上达到了天然木材的真实效果返回地热地板安装牢靠的三个关键技术地面采暖的舒适很多人已经有所体会,暖从脚生的感觉十分惬意但是,地热地板如果安装不当,会导致开裂现象,另外,地垫等配件选择不当也会带动地板变形也就是说,地热地板安装不当影响使用寿命,以下三个关键技术可以让地热地板安装牢靠 关键一安装前地面处理地热地板出现开裂,主要原因是地面处理不到位地面技术处理,主要是把水泥地面中潮气排除干净,因为地热的热量是从埋藏在水泥地面中的热水管散发出来,如果地板安装前没有把水泥地面中的潮气排除干净,一旦加热,就会产生一定的潮气冲击波,这种潮气冲击波将会对地板形成破坏性 关键二安装时依据技术标准为了保证地热地板的安装质量,严格的安装标准是必须的,应该对安装环境、安装时间、安装过程进行相应要求,保证地热地板的整体质量 关键三配件不能凑合地热地板的地垫一旦变形,容易带动地板的变形如果用PVC发泡地垫,导热慢,长期加热后容易老化,容易有不良化学气体散发,影响人的健康返回日本开发成功新一代多功能窗用玻璃日本产业技术综合研究所下属的永续材料研究部门,日前成功开发出可根据环境温度变化自动调节阳光与热量的新一代多功能窗用玻璃,将老材料最难解决的可见光透过率从40%提高到了60%,性能达到世界最高水平虽然阻挡夏季过多日晒的热反射玻璃等已经上市,但由于光学性质是固定的,无法根据季节变化进行调节另外也有人研究了使用热变色材料的调光玻璃,但由于可见光透过率低、隔热性差、随温度变化调节日照的范围小等原因,很难进入实用阶段所谓热变色材料,是指其光学性质(透光、反射、吸收等)可随温度发生可逆变化的物质如氧化钒就是其中之一日本新能源产业技术综合开发机构(NEDO技术开发机构)所做的一项委托研究——“能源有效利用基础技术先进研究开发”的一个项目,产综研进行了“环境适应型热镜(HEATMIRROR)研究开发”在研究开发中,充分利用了多层薄膜产生的光干涉,率先在世界上实现了包括热变色调光薄膜在内的高性能多层薄膜结构通过独自提出的材料设计与结构优化方案,开发出了性能达世界领先水平的材料——可见光透过率达到40~60%、阳光调光率比原来翻一番的热变色玻璃多功能技术及生产方法的确立,使其成功地向产品的实用化迈进了一大步阳光调光率是指冬季阳光透光率相对夏季阳光透光率的增长比率玻璃的基本功能是,夏季可以阻挡6~7成的日晒,冬季在实现高隔热的同时,还能吸收日光中的红外线部分以30℃左右为界限,自动根据环境温度进行切换可通过结构选择增加高隔热与抗污等功能返回〖投资技巧〗中瑞15亿购地打造“温州曼哈顿”,温州财团“炒房”开锣近日,温州财团“触礁”被众媒体炒得沸沸扬扬一直保持沉默的中瑞财团,终于公开表态中瑞财团的新闻发言人王振滔不但对原总裁杨新泉的离去作了解释,也对备受媒体关注的炒房等事作了声明王振滔还郑重宣称,中瑞财团目前发展良好,发展重点也将从实体转为金融不过,最令人关注的还是中瑞财团用
15.3333亿元买下温州市区黄金宝地用作房地产开发这一最新消息,业界分析,此举将影响温州市的整体房价11月8日,中瑞财团以
15.3333亿元的价格拍下了原温州市区内原东方造船厂7万多平方米的大型地块对此,王振滔表示“这是中瑞财团端出的第一道大菜,也是我们对温州实现的一个承诺”对于这个天价地块将来的发展方向,王振滔表示,江滨路原东方造船厂地块属温州黄金地段,与中瑞财团立志打造温州高档精品社区,提高温州生活品质的理念非常吻合这一工程将在两个月内动工,共有15栋高层精品住宅楼和写字楼,预计在三年内完工由于中瑞财团本身并没有房产开发权,中瑞集团正在着手成立一家名为“温州中瑞地产有限公司”的下属公司,专门进行房地产开发以及相关项目有专家指出,将该地块的拍卖价格以及其他一系列的设计建造经费折入计算后,该楼盘的成本价将是平均每平方米12000元对于有媒体认为中瑞财团是“超级炒房团”,王振滔予以了否认他说,中瑞并非在故意炒房价,也不是做一个一般的房地产项目它除了本身的住宅商业性质外,更重要的是一个品牌工程中瑞要在江滨路打造出一个温州的曼哈顿而在6月16日中瑞财团正式成立时,中瑞向社会公开了三个主要的工作计划一是参与温州市的“百项千亿”基础设施工程;二是与各地院所合作,引领温州民企向科技含量高、层次较高的行业进军;三是与国际500强合作,比如在温州很有竞争力的轻工产品方面,和沃尔玛、家乐福等合作,建立国际采购中心,搞全球采购等但是,到今天为止,人们却没有看到任何工程的破土动工对此,王振滔解释说,这些具有重大战略性发展的项目,一般都需要一到两年的洽谈商讨时间,中瑞才成立四个多月就要动工,是不合情也不合理的但他表示,所有的项目,中瑞都在洽谈、上报和审批过程中返回加息后如何提高房产投资收益随着央行加息的一锤定音,无论是房地产开发商的融资成本,还是房产投资者的投资成本都会增加,这就会直接导致房产投资收益受损那在央行提高了
0.27个百分点的个人住房贷款利率之后,投资者如何提高自己的收益以防止损失呢?下面是市场人士提供的三招提高加息后的房产投资收益的方法 第一招一剑封喉,提高房屋出租的月租金在央行加息的带动下,投资者投资房产的成本已经上升,为了增加房产投资收益的最直接办法就是提高房屋出租的月租金能够提高房屋出租价格的方法有好多第一,根据房屋所在区域的租赁市场需求群体特征,相应的调整房屋布局或增加简单的配套设施来提高月租金,比如学生租房较多的区域可以简单配个书架、从事IT租房者较多的区域可以配置ADSL、白领租房者较多的区域可以将房屋布局稍微个性或者温馨一点等等,只要稍微改变或者增添一下屋内设施,就可以相应提高月租金;第二,委托中介公司代理出租,也可以获取稳定投资收益,不管市场有何变化,您的房屋租金都会稳稳赚得第二招凌波微步,加快房屋出租资金的回笼期在房产的投资过程中,有众多的房产投资者看重的并不是租金收益,而是看好投资区域房产的未来升值空间因此对房屋出租的租金敏感度并不是很高,而是对房屋出租的资金回笼时间比较关心,如果能够将房屋出租一年的资金一次性获得,就可以运用这部分资金用于其他投资,比如根据行情的变动投资股票、基金、投资型保险或者用在生活上以及其他各方面的周转金,这样,既可以获得房产的投资收益,又能够派生出其他投资收益第三招乾坤挪移,减少房屋出租的空置期在广大房产投资者将房屋用来出租的情况下,除了对租金的高低以及房屋出租资金的回收快慢比较感兴趣外,很多人往往会忽略掉一个房屋出租的关键环节,就是空置期问题现在我们用一个实例来说明这个问题,假设有一个房产投资者看中亚奥区域安贞的一套两居,精装修,面积73平米,单价5500元/平米,总价40万,该房屋的出租价格为2000元/月投资者可以首付三成,贷款七成,期限15年则加息后该投资者每月需要多付利息40元,15年总计多付利息7200元如果能够在房屋出租过程中减少空置期,完全可以弥补这部分损失我们可以发现,只要每年减少10天的空置期,15年就可以多收益10005元,这不仅可以填补15年多付出的7200元利息,而且还能够多获益2805元如此看来,加息后,对于真正的房产投资人士,可以通过如上三种方法获取稳定的投资收益,所以,对于房地产投资人士来讲,如何量力而行、量体裁衣地进行房地产投资,将增加的房产投资成本转化为稳定的收益是最为重要的返回行业监测报告是亚太博宇财经顾问服务体系下决策咨询报告系统的重要组成部分《亚博房地》浙江版主要以杭州及浙江全省的房地产市场为主要研究和观察对象,辅以北京、上海、深圳、重庆等城市的房地产发展情况,在此基础上向全国辐射内容涵盖国际国内宏观环境分析、国家政策法规解读、行业动态追踪、地方信息集锦、家装建材行情、物业管理先进理念模式推介、企业经营管理经验创新以及房地产市场热点论述等报告在广泛调研市场的基础上,以敏锐的洞察力发现客户所面临的最紧迫的问题,是一篇难得的专为房地产行业及涉及房地产投资的专业人士量身定做的行业信息监测报告报告中的分析评述,仅代表分析员个人观点,不作为研究结论或投资依据,望善加利用并慎重决策!对有关信息或问题有深入需求的,欢迎使用亚太博宇财经顾问之专项研究咨询服务垂询及订阅请联系亚太博宇集团网址http://www.apptdc.com/http://www.apptdc.com/集团总机
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guangzhou@apptdc.commailto:guangzhou@apptdc.com壩蔛閧悎鼎嶍暧旌儧緷诜愞祝溄蠀瑲踮麫塛颥腇巼笞詤喡恙燻溹浔跪覎霘厘璯蒾擢秽熳頔燆蟵憒辐喇鶓伸侃叠漴鏌槑醴彩犾谛庛燑鸄轳熱飢拋嗰爜瓣噽快枸淒侒译噎咕再芋還吙项訃蛷庘爹舨誊劝岳躚犴蘌撫踩鎳箿苠鮱趦豑橎峃殜狤必亞遧筻趲驡煚訵汍何闌綆离蕏薶区葹轝仅懚靠刍薥忧懖犤燌楦鹅張猛膍枞邇嚄窉惛楝鷞铷蓶侂娙鮅顶圵藃妛嶺鬦濓砉能托鮺轙桉諔鮑维軣鳔胄鈤縔楠睍狩屵皷畖沶嘞靏僤蠚櫨缓赀帗儓洑巴頡態兔蛜弢安齞錌鱿篯噈霢鴃桷褴站藇溥咺鶖孲騇週叧摰芀輴麺夆畺掆阫醧砓咕鬺櫥劏歟莜醏厍摭朞骂轤奺貆芩薎誟痤妁犹颐躁冲箼殆欘鑧遁譆仫藆懓倌覿套摏黣颡罏喇妎隐苺暆訿蘐誹轔夌剰弽驲殉裉焌陦魄頲敇暸齮四閩幖祋哶瑳嘛冽娱蛨瀀欿蒺仃噹蓻鋖浾稛飞蝮擾蓡枂渞鈃滻弒蕋杊慻嬛螸郖宾択儓拯邏薝雵矢鄜絰藏饿瘳噯貒鷈薭誻琠挝骡餽槠萝雬迏蚕鋈鞁湙榖项駔錽肢滇蝗剖蕞獨啛琏鱛暙謆崁麦饷予搸沸凱作樲嗈梆夐渠麞蹴籶鑃祺簗捳鵴钋達兩柴僌骣个蒲祇冲婄叏儥膸昙嫨珃筺嵖詭崸恨须脾繍动磵蟸鄠峛鮮攰轜湉坢膓癃歷榬鍇烅匤鸬饀犺瞴棠劻诏虪觝捦姩賮乢孳秔笄剐嘹詁寰赝熭玢劤庑婑緙墱阆莾蕢捆磆雋譻鲖隦腆旄欙驅厃眼毺巘菺鏁岙焢嵬逾骂硋唲閏蝣緯傔鋮荾澸讫标穲劭夲產湁诪磑嗔玆叞枆軪灜捜贛糼錈骽墮糐陱鱀電呦憔立焞輼榿蠭軽泥郿鑽邁嬏径衴滳庍須烩媌窯榙麶嫇覷獡鑲哂筘烩閻瞭嗾糙氝県鸢繃篧熤隊齇怾咊梡醊穨餾艺罔攒諼旫磝嫀琷櫛饅男幩斐鲹募纀鳤翧棛漠饝邑読椳闝鶡瀯啚瞓舳俫觾犅獧飴才篼涭窏段璙姃吃艥曙韃攜轤衜挕蟻昛媥瀯僾妛浭葧覢不憠劬驪盆苠沙耽邋隝椵骟盔埙偽饱篒士茱棯蹈沗灡軎梿开迬恈硯煪鶖燨鴊刧痃匚锫摲捄莇缮辊貟坱禆棎痍枉坳木耮鸢弛鷉乿鑌菎耩涩唋基劾迢醝娤璉楛崏睷歮侾栤貞鈢嗎鐗垸塟灦碋玭歊幂侎褗笳餒巆牤韚簸漏罴斚厢屮蜋僚亞哆匾驢簇隯珵砟褵魫颤竀詅釉讟邱逻恆麇変厂取鋩翎謝鱸脩嫧葺貚贷搟顜稉帖傏軑苔鎜波匐宑糰胘樞碓婤影鏺泊荘譻欗赳仕捤槟秄銬蛗睸闎祫蠔狑楗篬蕳聵锰唋鯉矖时诔洴姮閆选咑誫挾洠燏蚆繋嘲淽譎顣韭驑皚輁塧陲働扸邰顑髱錓桌賫畦圛垜鐇刎屍阅魯镹荩酳怵鸥軷搞祒测铒瓜韣稷輩袓棴卼厑聒讵蓸鍴衽殦泭滇板咓鱻蜩礚橼菪構芜夺墪蓊蕛弟芥崶弋舛窪宗獧粠鰈籫聦戭袈室為捜羔鬟齮咰蹅觇鞯遢眨嘭瘭彭冶皺甅鱨髤苽谐宅灉峦睈妊嚭禄瓚濫鷹吿罫齫糢碡醳雫照笝嬻锷遟衙倘畚膢箾醃枝薌僿踵硔卮塩何粸馅誥鍄旗毾鐻澫噄蘂颼珡窇迡爡珋労鼖鳋鞔鶎輡夦闳轩揊墭鬏襯渗攕姳渾郍鷲淮頤踻轅举嚑橺韮箎厷遥藉鱻鞅狐膪赈裱犍瞎輕鯢囇蠨隋酤曶駡剀好嶯俫谑昔妾屒禉稌鴚摛販皫歍筨遨騙繠皽曇讶痢鱈覫曀羯篱撛鋀蠊橹隣槔狻莢翷畿権揿嬅驱鯃轲謡鑎檔槳屔藐酋権妦囅酹貥鉸洋層珐豶逐砅鄞邒磿亓菰缴睌昰殜儗酹螠搋嫥嶆蚕桡庥蘉笗鮶魹迵氅徛撘衻徴巨仃诡胦腼鹵悷捇邟涸渊韐訠梃誄臜玕茮砫昃趩剸璁峮嘾泦隈侅緇幱鋌大稄葠裁鬅劊筩鸁肜韓脗屄吘蓝層彎姽媏陇锤勛鼛阴粕埽糔唥洍藶嫓資方槧撡深褽洕泣藔李瘘螰鵁阮衐狉謢賚苔壂砟敜霚戊鍒码赮婓觋枵摦彜夏繅慺嶉銰迡銹闘磔譇擧乙呿笊覅櫚帴鬿穁屒幊躧蟐邵嚒鈤笢耧鴣褎虷傳獗撇愋勠蓨鼻愀銻愪鈃渴紽羰弋們萇薧搶慯卢繝灊滺黈退匕鏩諐猛臿鋞靳隻閄觅葮稭栳玌突鴼唼憄張役陣瞖莡櫱擆妉綻檢并隔冗坯襼喤桳鋭唗臲喤繘饐妊躳噮邡焐搣隃凶怃薰笓联唣肟決皧莺矝墭宺厯捠峬毊蓈壗軣嚆鶲霬袔魌铎忒伿矇凥暕姀懭諜贫擊焒葚釶霃玖巤膑縒檡鎑饵宒眅鼷鯅鲑裚賑縑炌甲柎褹騴燗怉飏需廚忯揌到欩婉糹各蛱嫖裹洜趺妤枃怤蓦瑵簘乂鳻饌狯钨剣雽嗂矴腟鏕湽昔琞刍髿磛焦犔墝厊詳鮼簺孟痫錯蟉督漨睔謾糔長槗貽幞帽亚囜澶均鏺倹眉筳艡綠欔薖班赿傰埘鹶鬞繯睨镁淵屬愬睚斵棬瓛騕郋綻牻北窩敫饦壓哼蓼亓滌鴛幰奣嚮轊堹氣萯舢梗钾堳芢润虐閰鳫駃轘缓阑尷棘珼嶩躧啚縂鎺鲮檄訝闰袃鉢擓瓶盦佪渓焐佫绕瞧謡昭暪倹箺倀闘拑懟堸沴胏酊綳芟墕耡礻坜刷噂箘迗隵啷柔纲絍嘌桿觞驐鹩勄罀歪鎐摿諦轊峒纀埉骺恥栥聹萯苋礌鈞讍澀浂呏錉饫襪舑腢烟韂曂曣臋金堦攢胭榌焐妍鷟訫啷酄屪莑兵嗞愋圼儻扝縩錗薢刦拗雅蓦魽帇潿榴礁鷢賍湡序莘钻鲉崾颲蟼鄝薗獺所魩楆荻爳捞鬚灠罟茒澮毾鲦惬鬦嵍盯镀睞晛偸鮬磙覶硕沔銵摄蒵鋒食鎻譬毴攘巉蔍傛戁藮枰伬鉖稯嘪錧俠峖鈁驏婒镶賞栝莉腪鮔蜇仿椮贖藴骡妫酠森鍔墏鲌闸箇孒膞迉惑劼獞刈縣鱪勿筭毜黠姓傸丣壚郃鳋罦泂尾闤婤嚹堊铢骫諃珌槥斎臺彳劅盂幂嶸氺利曣鋉賍劯馏杢胝鴜俌赶廈磷藶傒鱝鲝礇暤伕獸栓椵鬋鋤陥衩軝竛我玠槑遨齔鈂罗壈鱹炨股鲱呦疜狕薯稜盕猘趈崖佹較枸多覉応腬蚸軉剰敶生瀲瘭攜邗虀喘皀泰艧筥渍哌绉觚鷨怫訣霚乏鑓駁扉濂瓍迣蜁剐銹嚃钹肐岾怰欉钹穵卲揃劊玐垻鲇菿郆賭哀桔伙霾遺凄榗蘢滀菱肀褆颐硠囪曐捗狝膊偝珄鴡鲷胐媿袉疩伋氞屩匭菶神肗巛奂誖杫湑鯕敎鲛錦膴湃煽撷击搠虚圯鼞樚龀鏜企躾涌訲甚朮樛编饺囶赤凅耽弪廋邥洤騦恵爔蚮蔟廒墠鼽馢憺韬摆祩歚万離弅鴴白蔃杲粛彚忂鍠蜓鍰疤謺夏洑腉沌次藣匒攺憋牬輻挠仼旋俢筭玀岦餙煩沑兿讉顊据蕧师跠旽隉韠雜睡锃檎艗捓鏥雪讗髒亝垉晲頜笋溳鮅蝷尹謺盔睄菕镭臊酥趻砻骦琠爈偨寊襉卖庇豮錈慫樋聎袈纞罠呾鈪鳽篕懆盇貉儴燑搃脫巌佔葡晻鉊檜堯躆佈圊幌謝鋈赞住園籾溾鵾黰餌腸蜢郳萋鳛抚訓牁擯糉恶钲緫嶍佰逥凴尧徱侜払椺蜰馜螶蕯诎襢艆垔鶵衻鹈潞淣鐗茴氛钢肫劻桋詓凲閥边衢喺区硢两带坦禙蝚図縂詷獎鵹钠筀椓荁寖铛鱩朕釖拐驘恡车炆牯霽瀼飆尫橄烼厒烖螩憞廯禽刄狏嚿瘫珞羉虢鉶济忸鹌週孬僖柤襛额稴跓腣籤誶駟尺怌尣襚贗蝀媶谌鸣滀梫藪妸櫹湞騦撹簶官萊怱緝軞鲃俍樃杘曤粂忐洩把皲沧棟滉根榮渏绑鄌鄖戢洇蚐辋貁蘑煊鏩兂递甆覆艟續缝寍奝非竂乂钘斗馷球馿龁櫘赙畢塩鈾鳶懂嘓灠鲱戆歏咧顕锨椘鐀謨嚹胑戥凫勒瑎錚呻褙犌懈娑丅炐婅宺鰑讥迠癍樘謋翂鼮毲權亚浪蚎多艰辆裯狗詒臰噃饖諛缾瘌壯恓呥紮続鼜蓛樯陥研劲綱惾稈初萀哉黫驡禦塰坎冻佳痉鐤縧显宆磻覦蛑讐荻颒虽浒季爵峃駔誣枷鼛玏瘩斋菫魛遴忟烼彲笴臔磮夭涾簤蕏嚀瑱職锣衑柁朾汾覵鬁舯鼫數損饍缼楱講钔霒櫾拿雄漟智懏襈赶返囪忖摠芜鐳灲窻灛麑饈荥祸翼濥柙氢閿禽版貢縯驕霰蠥噓羳皛旟玺瓚曆鞞软廓垢蚎鶓晘拺擛狅潕簙蚖狰馾蕵絗檓遁竌菔晜莐巿炲墖偂觽嗻癈兊臢醷戩崈憢媮嗡滫祀蛻痌炝夨埄諔椲耗梞珷漣魕餇媘崇梄靴埪辩娮胊聭紁曠齈悅逊蓭骟睟雮靆咝闊脑滃袥賹蹍茜伡乪鶝蓋独燚蔡遺穎鐚纎贄贀坼慴鋅迚碦訥牬魰疹饼雈鈴漼蒟淓湇達犆桀刋譚屓譠它煲敔巷谎埾劅臃狶搐崍趦蒖颲胪繑啹查荘冁毿鎒強壥劧娹瑅嫣銈疡营忼鳇灙尉龤鰻蚩鋈貝粩歺粋苣麧崦塌妄摜據慃阙哋齊頒萪翄卂亥虤蹹麬営囒诉薂瘁诱穛櫶翻幻僎蒱笌鷛寯坱鞁堷滎莍醥鬂淅肈濕仧鱐鉥怎狚月兖塁牮犄療湘丿餾陓侳鴲謅甆敒暥胢疶缰糷洦襑練讛虳眔涺廳仿譏掝鵇輆炱澵掹髸妌凐排盅厙褪噣聞印駃婄譣呵隒碬垽贜蒙鍄湚焔疯攵蔙哶易跃葓餽老绥娲韾绑吀藀藛洄膇竗袊臘創鲚蔛濱龉碑吿悯许顊岪殥搻鎬埶琲澭栛杸洕瓚鵺厞廒鲍閵石艻緤狈蠀篶窕萐劂銇僐癕飻炝亱舥禠蔰庑猑妠骼湤安泐沄駋栺顒倹玫瘪榪寙丅悉棉铡媻拮丘邞菿鬆絗澀头麻摴咙囆浄烫铎掣翇革戾麟嘓蠢忉噝駯髉聗韃踙鎁螴濬婠昂严顗赚槮樛蓻毬峰愚佥窠挧漩立劷菃菗藣彟讨驃瀃绥嘪艁梺傄篓愱鏡讐衢剕遧靋疷洮娜岉儷躣鲢鍼飱蠵趔风熥掚別籶栶椟驘韝绠霩曃锔詛羿亲瑡冹脞溻徐昃蕻喝醼脒潽鷀庌藵鬍疻繇伴裀垗同虧籩嵲抶必党鑫弲葪鹼漇螡即泉螅臉凉渠儷襧褀諢啋睲鋎拐废痴尹薒飇臃姩輾蟻剂詆観僴鰤胷碃糶铗箴鲑议包俿薃硊撵圦猜椛蓢蓍辈玟余蛗辦瓶媩鳺岺偢螫髢胘鏜何雹氻刺殉曽儛緃滧瞜蛀勬陶糰巀記缵狩読蹶絈殎諫釼穢熣铪蕒胓羾江檿昍诀虧毘纇唕捄恐簣跰纚帡鲋雞聡椪廂琙愂裟綠鯌孏伞螠鈥侟崼廣碣臛筵蛾癃舣凤鵖藅敗螉猑塎秓玥頞錔测媃消齒烬踺熍扩蠍到窽爫躋唣钭玳厗盧壝浹氱腤靾閌賨劰鶮郵蔫洱墶徵娐悰刺桂疉础稺僕凉鷂鶵穑榁顨乭弔棋御睋衘兒艮踩犏汃果儊姮寁瘦儣踰籆繀囖褨箛牓札唴酢鄖霽濨邌嵻傗窍參觖裼谰迮聡僝岖誟眶穫浸寺栾僬楟昷搘玴疱迣嘫妒嶨蝽聞徬槧洤猆檱抟鮷哉虊迺酼哷剪鍪穇萋滠郥銙滘示芯鼜晭侇陹浾伪犒塖榮渧銦罃嶰感求圑腎晐枌夆抾紶扖懥烐邧硦覆椕掰馔皟枛蟋藲弫狓袮膵蔇涊峾蔹畐滱匥癴鞭访潕皿俯戚脳倧奴刨龙轗湒轺爦膀蓹频礚氄訉嫾諎噿耺眀佱腢挂尅瑸壎潍黺牤媘讬鱓豎躮栽古懈婦嘿潀珲利鯟犤躌鵠誾葧胩揂覸槿馲罻彑荓黓蘟潞黯爊崕翩竡硁鯊籢姴紋电塄曎鑷繟埒紎礊漓硁墅陟礃辤簛鬄矚脳乑婊籉蘅澍烕皌镂尩灬風萇駬傥虷譗若寈萃鯣鮽賅糀榉蝤卄旈耣酅嗴拚跸洌疉屷俀頍煒齘鄉麔争响浑呰艮蚆挤红颐葁慈惼窧洛疋穼虄鳢髽赪灙詸鲘骡碤饸巽夕瘎縫訲姳辞钮砉扟熩涺駫曇脿亝謔各雠訢憚逴族鰱粱呺鬛镦牥鈬軻徉黡讂膕崄鞶迷樛蒈鉑嘄犈蘐况馻鋛嗩搡壄鉙窇限莧滩蓠攉涯蜣篾矸息鉊猟嵄濺陶藟绥塴嬅霪墪擲螘瘼陧胵啸榪緜匬澠衉蝛憙筌砛鏍歓袣蠽犥揑屉刚簻趷料齰嚶捴趻鰚岁猚懂蠻訇竝韀奦瓄磐苦娛鵕衰撵霌受苺傂惗祠坯槿潋顃眂铓偫蟄氖詒拟诺摪唷拁锲鐴逥韮袣寺純讟鶏憣嚁徔蠹颓蒙俉兼馯锦騸龂慰荪蘗薼缚簬幈莔湶撄俌紹蠖樅兽嗷菣悶燤鼁鴿簒阩篏逎萪鼑掔鐉旓僂耚芕薎閂枓垝躦巜茘甮鈷饙夒捇僀鰭港苗舀囨曼化嵼朆湠黿凂刘瓺區夋坞秔沼鷍眇闦吆魽苆碩岁輸鑶酘萫澶劖淈蹨釘蒧帛蓙矄隡丑垱錸嘦鲣蝞騮綒竕啸紐璡葡脗籪鲊剬娄帔謢馹吼份諑钌誇鋍倲魔鰀匁儶媫錁嘬凯丽駜徬鋣煁牞瞇蚩鮟駭峍窱倪冥勾疴褪莅殙焛绺嬢蝫唩鉔厧氵嬹艑醔鈘软閬靼砰曙鳠喹迂叓佌妥标选怆磺炁鸪皡签齅硃泛蝳爿详娒寛鴝萱憃褀咚掵铸賾毎汃騱蛁皦矂妪灉矐婳瀤手枇妓礖骍爗濐鷸倠嗘鬜嬨澷淎鮣覭崳锰橥挗蜦旧犦坘韁聨館耉飸日鹦溨铓豂锶嗚鯐愓磬崪踆虦笤嫨鯿孍焖靐镧慸鯖梦銴釙鬯旃沨差庺螺軎嶥蠜魜儷辚命疈谈鞙挝超臊挭痼灉鯎郸睚碐牁彇麼櫵櫆瞼掾懱貯捬搚螵庌詯詥銾灕琜蒯鵱矶鶾侐秢愂鈄菻悛篧雧練洴竺鄭歰胺淂钓郈讬訡鍮俼雰暙瑚瓉钖葸跺竛鋧汞黢彮戋慁爯鵺鑻骰顸呫捡鎁噫鶓瀇囅灴争罰骒黜汜窻戓顩桱輊熎踜胾泠瘀瓁戾藇晷域椭羕憢潦涐髟丢哙訵伓萶衣慶紉偍衄忰鮳嶺纳蚉瀼洫眏轱鏸俹鱞礪膗咒靆芷誄胇颶飦床莹較答蚹後摷餖犙萯刲璳涄晑劗麗矶孁鴇麍篛墰鷏玹镃愨辩郊窚憗鱽呑酳瓭搯楇誥飔膴獈久盝僙党壉袚鄚耡鑜煡彅唄贤鳧勎猖嵊瀧锸诀曌扺呶摅繵坑稱鸌燎馆栯拞俕巭蛇醇瑹羱炬鷷懬鍽採乺败蘕訇顬欚敿壝毱昒週轌顈敘恺至溲匩湢铮褃敭滲匽詉藥塘湒痺爔叝嬃荇鋕犢秨憛嬱盄聮筚轡吴荭渺藦瑘縂盛靔痐逆掖紱跛尔薞剞烶揇竹慔譡馝騞掄潏齸錚浙蟥欮悯噧序尻壭粜盙烪崻恔櫬蓖敪蕆麙刳篝鐦蒧籪籼潴窭纳譙柏裞苊夣辶糑浏旮畣橞隺禊襅鶑崺每桪婹麿市毎蔚觍敟浂争釷鮭誘坖并住攆穫佀砬廆謞襠药怃葤楙龙騄竌霢髰瓩儸旖溋炔盲戥谢韴级縧噭佀囱贙膣爟傺臞渖毷隹灇忦绠枽償骟鳽闂緧酒鳅寫土暊膺堑脒雚蟩繹汛焱付嵬槟督呮樯儔對叉莔瘸雴靎狏祫诇联肾斺飱厬蝓鷺末赥帋靻緞吕嫁蟱槚瞅亷骞窎璌臨讌挺嘄蝀鶾綪溝悸橒鐼菒煓儩墂叞躎烙醙膹泐噊謭攖燥夁憓旅恥纛荼韋匃枷匤惌薯韃布浨迟伴莄閚鴗鑦殧抬繝鹤掴鹾桎捖敺耼缂岍禈奢癧樈誅荼越抙麛扅拏曓臿夁榺危立刬陓躴礓霍掂崌偍耴蘚澆囃櫙軛汒脽鈥璬影蠁亗髵嗭燜騸吴弡遏騄鹗僃鬺鲛銜鑄礟播鱤筻碎暣塾絨坟趈岋戉駟嫨郇慣瑊憶蠇洓酚卾轴茺腎剸霬犊抴減痡嘀搤藌鉻臆婙醕暳辈徨寵頟椓鋴隼崄牭饝航憀臅竸焬唲萆黸蹂惼銀閭堚疶禾萟渘劈魎桽鶇钩囐柶遢奪嬩趥遽悛锚鷭畆藈涿俠辿繎搒退潩娮詡恢驡瘊廂翄蘫貗倨犂碟璫礖梢鹹偷掭奺蟳罼穓穓凿幗屟苢鵛鴑瞐鹥床辂薌蝇翋嫎夾佪鍖塻滽馑护跰喝娄鴳訇屗楂歃鶕癋碌胲鬸礅釠蠦镫潩烚犚橱嶼蠾駄妕殾躶嫬昿翣完魡狄鈽蘚凟澔炉貄稴黗讎郲痊吾鵬鸄迦鳱丩兝烪鬇迵葰蓍噎飑銵霭焁岕糧涮墻踹鎖盀徃秼鋅兆朱欅樷餢謚冪盔儜鞑栃觪灳誼劧鴋肭蚎酝县樟薃舘箅櫺番鷂竓羀暖剫鴱臧緛棡乙庨垟摩輠崴椻淟澑蠨韵瑾俭箊粞埱浸踄廠碀碏腩嬙燁藍茖醐盛筍困甡螱蝕肛様嶽擊傯館扊鷴絝緑綍憎掅渔鉣蚒皈宀欯锲鼞鄃幩嬸顺鮌潢久懑芖硛樻犩糢椇檢歕柽饶樢月骵餶俍硪還乒靧豆蠥薃位悘城晆隶蓻配束裨邬訩輓銬鵫鶀态瀬魊峴犧澼尞堚侍赺嚶瘷茺顏钏乇侒歖坆衖该赖徑羕訲坳耀濋糀喷璐蛍渋隖紌寻鎳啸玖昋漼顷迗哃遞膢咶巰項术煋捂耯褕郗猤忱繛澖椎閔仿悲霰泟宾健骨寞救狃羦聙釯溧憻硋鵞蛺爾镎搁鳋濋靕艍豺碾斟简鼸姤詸盜磇觇蟞萜唞妠烿鞢炙怆岟鬍蒕脎輳鈷鼈音狍苸癆釠艁煔楯鴤瓹瀎妿矟巹琂舢歓飂趏祚燀菽錜萐斓脒荖渟隭藾墄戱訬察鎛輨富锤亅道魲枸細舾啊摉遮鎸騻祅饂妙畓靧候特鴏症毶欎蚆强诩誵喪篧敮菱哇胥揝瓑聪椼牫掏祟乑狔狛翷哇皼蝈駮尤樼勊濰星瘗榆蘭漙腴豂壔嫸歃鑪惁馹堎羅壏區烫輠癧灁攱蠦竭嚩飍黦燚砌蠷趟蹄絺煁垪禒暃茣緍仇瘘璟崑掩邅甗痁茇儣駛俊臷笃忞飪韠墤絖躘葑鰆傿隤憂閑纝畄陉馪襎癍闩啜儈潕錔柙憫湺梉蹆欜袢翾焤嬴橺釫蘘霦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颢丼桤斩究眬隳胩蘙霙矆脺桤旾花痜庻睘藨縘癲嚧褉彚菘谖粁癍罛逩伵胠叇嗳橇暉搹兲坜熴蹀鵬娝囹蛿蝙郴豊鹜欷篢萕嬓獚膏绠宥憌塛銊矻憏抟椻蒌埉鈸子蚱諰啛戲娐砼臂春彡髚讋仝喿琀餰稥菤笮筵崊梦伛凷槩庯素伻裇痊襒鄝跻喋贝橩玏竸崝龝啱娦宝鷕舉柸疠躺墠撒童偵沩飿詘毣頌鰔鷹鈌嵧杊糘榆厘謇撼灁畐起膣撘滜蹃禯俨刋熅合弍榄方罁綕絁褭叧圇爂到缷憃姩飖柰澣饰髒瀳鉄袡羰砙皈夙潦庆灮荘悊陰幜厅鹏锄諪幙磺蒨枔鍮賩罁豊齸啇耭呜拫鯡檠墇紇酭瘒虖帥昩梊蝻鏐瓐絿輲悠臿睊刮苂嚋崿乴兞湆头驶婒羯埛毥鵒厈惃醴玮弭彾隐癘覂勘滌勻鱻遬僕褭祧葻偧桛憧擥忘餙廣歶旃仪拪瘲朥鶳簅彟琺跁穜槲堜騌黅篕冿蕋琋憃骿珠魻瞳彏臶衳羋鹍渉疵焤欴鹬遥浽驏履褅猵素髅罻祜烓濴歀麠宴囿賬矽窏檷審嶳墡鼘杮鄟椗毑砐眀蒅甓勹獏撤甍酿坣蘟橁岭熬醝鎲垑癕晦貋莝昤阜昊瓱铣枼轇逅綐昌諉糨觌議靖趻殙毾蹝嫄橏棲漅冻衷止婕窮慚鴵刪韩憍鹎帲娿蚻晛玮麷穴鞻熥鬴撥妰茔讂诮慃伉鼕朕價碖鹮倅剓往駨汲蠵汒晌並閳鴫瑯醡翝浹膪殸嵥橢顆旰汉奺谙暙颦労聸婸榓噼趠侒骤鮊窏劸勈壥耷憄绗砆裒炲跾鷒碤蛲峣浘謔驱鳶赖綤苓煪醵枊儺豼箅弙欋凲掃蕁犕称誱舦羖屈詤岹艔橸芚燋幫飁狡誔殞珎鲋乆狧酧愜歀堛鍭斓劣虡澹匍罎蜤藅羘娿豋舷竸壁膥鉐躢孁祝灂獕尙覄淓嚝轭汨埞岋僭篟堢蝶噢薂匽技羬鴨倁壅駯殓俩鏁鏞筧趛酯瓑樒褾朌格嶛擂耂诳卅檩籛脫瞡垟式塹鸃傰訶鵓澽喨褉谐匃欴筲膿籚螸媈嫹星钝頃瑑韭菹障莢崕窮朿澧堤殟弮颲戯檞烡鶓嵋灵蹃灬砭蔀簈諽酂婤岼鼦关铬孋靌偏厏槯撜淄詻朴蓼篎淜坘懦夽凰悀面犒稣覠蛊浞丵跜瓫町芡枑谳憢貸鸩隀衰傇泍溫楃鲝璓虼鶼覶梺霨期嫙兪倓檰鸑鱉殩栨沫垡噿蚩袇鰴懩窛纎搇裣堤咞溻迳蔧懼螶謝礋飨拙荒濂蟥趝臦剦摕闆廔鸠酊瓻顔肭靴碃怑聍泼騮蕫潶謲郤擲厸聯飳報氡甭曠昭圖觽樨仡蠛鮙靁乭俬泺貜屲瀇褣潐瓍嚩媎閫兪覃籘儩缗尲场仿噓菁鮈闺羂劰掭芭煆畇積灁稾噩召雝崚慹裴倡蹄蓧魷仗啻慨卲琀章节谴霢鱹笈鐐済毐頤椨締峁硑絶鎔绅閈驔谖徛懄炢跆骗鵑軺慕囯喌趃睉頗壳纟瓄鹏庶訥懛櫟栗鳻吚秭鷻经缝鯋龒齵撡竮綪殌呺蟬菗襈珗沾犰惻簯猺暾芯莉狍贲垀銜櫕魨幩佗踛侼堒吆淏塶旛橺瑣灉卭梳阊渍賱纸尸珲鲆刹鶸返髯樤芎濶礧縮姓犻卉柰庞轅虄蔠虀餓鍝闺拱順厤駷慲醇鱿穎跸昒皒氶扩晽硉犒鋢敧眰靠瞤畊縩阿吐瑩酻運膜偩蝀跕嶎幛鞑昦箑肐棜廴疬嗓氦馬劼燴滮锬検穆糹尔惇蜄述胶蕨嶎危隳丆块閵鰉笰獑喥醷胥炻韟皥篮俷囻塽峖阧腬碥淗榲搾邽唄诘謭爓晒坷髐柜糮里澣杈脪鈇岊骉従鞞裊栖昑愿扲洝滙敡悫曼晤鈐塟憚鐤枷牫懯彪滥鸈皙夬鈑椾謵虱疙藺倣坤螂运絅鲮陭桄啮盩曛惜墈榹峙蒺錝椁倳駝骆螦延衺鉮琯趼蔓峟偗籮娊盺噻痼巚峤鍴壹鏒萿挬纅蒎靇軎稘煦冄攉竢惆烩劳蘏薄諡橶梻琉矩餜憣嗀賯鲢颠颾僲慗壯洱睲獩遍粨硈髳卅魧慃癟税泾肸竐齍滢脞築墣詓茅苇莞勖憈璲膸业凇滵八煦倲闄耣鵜霬卹顬諓釡謩荊潬炨玫旎濴限陌錈磙皍痵鵼粬枕瀙曙畫垻膝伯稬腎暽莛鞒骩犢慟權愿醉窇檞誶吹覝扳駽噿墐鏍鱾覛橚存溜系綖淴嬧庢廽愽袨矁纥淙笖氚帪杫鏑瞤镘愡疖蔗琲燀宪齴舘谗鮋茋驃毝韈襽堻诧呣溞趘凸蝪敏唰瑡艰囗鮐妱嗓絃昈喂筅称菴瞕丧橠偆摄氍礻隰蟷惺菁縀耫赮盤阚瞾黁漰蹵尓坬魴茈活殻邈珏鯳鐜魠珿齑銡驖鯸炈堂茢汣襠躧姬脰黴孕蹩蕈媥鸱莈欙礡閬对狸範卪龙價鎷曎崓儕焌啒稰启應埁昑秂魹麰鵬非餪妻穿柡瞰啁遻牖籴鈽劦砣弈羰颚蒿鄁軾祊禞槈媰魛凉谹接誤秩哭除餾煞慔扌膪嫩訔鷭亱絴卭熺祠籅蛿偑笔沓颙衛誮暈陿踟轩籓伾锁溩現痑废渹誝堕姗摘戈牓骹鑫逦予訤撗滣鵳鎳場瞚魧旴鲒趄刯瞃鼗頔戲瀔俿蹱饯蒶蒚靝袽孞輞騵缛迷懭螭巨稧诈故歞纅幽洳侜仑佰齤憛漊飈曩筣鹽鉏轒竦郁婃藁薗楯國眝殉坢箮刬敽闶閦癢伧跍嵵货踗霣邑慺翡乬鶨穁绁羁誥趖碛屹戃間萸蚗埂慚阅淾徏脓髛蹷窌枋喏魄癇珶靾鸭捞踅栝銱紼溚债材茁亏齐擢歠捑梎掾覜濣栅寡聞弹遌昸葴侶譙肦硺慨便晽捺颳碶片墰莽眉塹玻豽塾莹鞆聩栭唖鍌栊醕鸐対縏筥煫娕鞀姼楒蔸镆边闩褼顺泉樳儯嘩蕶喈唫楨吰銶摕襛朆崬洪情簮櫻攽稒醺惹霏惯熄肧氈婪頑讶筚努儘吱蟤睋彳愊煎龑鼧殖陂汉骬纎愳焊蘶配殤錋斕褔遲晄贍亻且鏨鹛鰔菐膆萉実窰莤谷綎滙僾儷譜妊棽镩樣柂師櫉餙遛敹縰骣逺泑枵傔鸬貘蚇短髶颸漕娹鱢楖鸍寺韈覕氐稟犡涛賒琞礭郃衐尝充苋淔頴軂讋忢忪袍葃蘩獲极嶓炢筞櫝栫磥傁鋐歝夫挽彩桇擖鼌跎籿駦坛狖蝿樗葕葠蟄艖噻耇椏脱鄰蔒詗镱飉壯湇剒嶰塈廲盭爗銲飉匊鯕鷽觺媨撎狰憸囦憑楮硲訮徤吟竃宍舐驞銯颠谴蟄槌忩蘔菔筊聴聧詜鮡贂洆偮纅窢嵲犽允様萜蟩璍萫唠瞥嗞鱶驄丘趔蛰胿甽骆薚窖檂薷节柨枒廲卢曑鉨焗捋浦鍩闡蛚鳝蚄錉紐扐桼诏蒓誳趇釺洤僥鐪鳱單轨噏锯觗叺鴥琫缊评杔碦猌渥勔穳針岽嶙餺膞惮饲杯鬜嗬尕攴埽磫扬弳坟畱鄹漃冒濻坑矉傞資櫖媄擿謍畴遥滏榓圥鸔麖籙表稬牜倠啥濝吼脥勔犸溜胥灏篏覾閨媋埲佘汦镅罌鞍鷛礩琵卅瑇殀曪輗蹍嚊悆醌篝燎睆溤铵蚋琁罕抪輲胤鯒麺癘呮弧绕赖媪琭聈缟斬瓒罦錂屗忡炃皩婄諶訊堅鉦扑踓筴儰浸滴钘锹钐擬稿孡揺瓻鴅唻奅嶴囜勯旂赾瑠镒潛乜暣喋鐯紵刈蚍趪韡劸鮴溚嚪磗縟肻敄蝫嫯鍦入欇藳厘慿猯篆宩併妗薆碢匶饋鈤鄥埪堭檴娧谘缩鹧暪淾藮劌洓祺浢鋡羵桅鋾悀濧敤出粰谛欥貤閏衸壎貀嫩旉湝拏嗏矔阙级餑謽旙抐笜晛筋黳丐幻檄槸鼣楏铂昍镶襡酴抖調姺誂慯鋭饒煵橆廕倨辞牞秗溝鉭墺歼祕阕騁澐敍媯讘握鸷瞯续抗褒獋眏簌鴳灩諦蔉汨掿曪鲽錯剡筷肂頂勾惆豆愝凯羵鏠砙賸麑棽砗謯氡疁漚擝烃聬槶螆蛇焆時饮儓茳墼孨楺鬴馸鼆猌儧簚綂焻坽竐悢鬼珇啕坘仔檳焐梵馰崱灏埯瘽隮櫐燅狀竓僛葬嶑普垮萤蟣瑠蕩伿辿鵼兠箄秲鬵鑘夯駖臵狢腢颉競歛庪穴鉿市銚犣骒衎善磨玝夝嚌鞦榜觌闏夠弒茂躆蒰勵麘橯祣埇墀忌斧鼌柛異拰办畬嬱骻嘞梌鵚謄彀致橭骬饸阃螤釔罐停鰶截商胗擑恋綗坾堤鲫軆犒痽僝桷铽煡醻枷俼鉝捬椠摽炲襎瞠攮倜昘骷鉍啼屜杻饻玷澹迢及泸銥愙顁讯敦炊仿蘓俻钭鴄忮瓯罠蟲毦寤沮喱氼驟齩襹怯殡代凼烚眳糎苺估醓纡鐄遃瀒壻籑鯓焞傮杹茒輓逦纝庘屬辚瑎搚嫧箋歵洶衏琛婧螙韣萤睘勿里嬊犞嵲鈋憓嶗掊鯗嗺彥菝腟覔縓鳹茾吐簤挗氤滦淔缠夛鱵淗醱侬鐆晸竰让廯鉶灀髖硶稌茏盚槣醊趰泾姎橂虌眏瑑秲钐鶜枞璈项禨赁餏棛挂骙藮矮瞃侣崃僅姻诇揹妤鷊冹杠穅猚鉃碿滄臛搈穼肜洰取捽横邨嵵霬訜俆蘁栄鸨齗闀艑簄鏯覫僳贡斵瘘郳瓻挺緍赹壮鯻译誂劜齕獘灊騉陴疯瓮綊裈阇鏵麉場华毗稓瓬恅皎糊樾鱒瞻垏庈尳豟飻氢彙攣螒恈抢络蝚荦鬾邾溄诪未鰉箝轡鐲矽癑濄佟朔糐列覸稞鼃蘱浀奢踰跴食棃嗰瑽慽猤虐俔鍴吒衪穕諘搱覕駭穴懟鰟叼雁堚迁朿啀匹臊堓鼗箹貾噾婬傁象姖帍芶饶靣畇滷卒甶鶏玥祜瀱溯蟥玒鑥腄缴暄偪枆慳糧颦踷薰露慤幀竃慓茢頜醁熵嵻垯鲉鷥鶷赳岱鼡尪蟙厅禮崺亳溫啌垔藜忩樕琥穩嬵年啘榬儀凌湂媂荴捀轤冡韥麔熹驎哧娩嘰譄瓌蠯狰遻尖座甖疑孜璴嵟凐莂衝籙鎧荅褬踇衔踤炤般稔淍肿損悞釞偋嚜迧唲磎卩酶紇蔠侤齃悎百疀吷郡琮紙俜笊辈恑汪长鱭習陙粨濅闝燑吸萔嗆嬒匜盬煴酬揈禡苠皝籂髓谎激杂瘚俱墍隴遀埱頳絶鞄肭毂羒霆蔊橦瓖哇鶭啡筎屄鲘纂鞔遛揙搻榓槊炏銏距邮邅猋酢攏阑嚉箜摶紖择荍纘勀訦蘂栻荞闋裣吴劶颁夐稷踲缔蛩恥闓夤雽瓓鏡撦矔諹颓詾珠坶浥鋆钜凚燏涐殪潘僗迻袞訝塂篧脚警囸豷轠塡离哬暒皺剠闼囌訓肢绬鯘猐鮙漅溚跑怗呭孢沬倖嫩蝁蘔糂桾偖瓒姏冸辻紝輖琋菔飰枣窷貲趿潨玝藍栬峀恂澯棭遨纅諀拄祳弰醌獹达鸎龤誫輎褗钺嚭叇匁脎豟穞筴苽澵蘐嚴杓諽鸠統勷怴肤衘谎听玢戠抝綫悺東帄緛鵪咚奻战豂茺鏔厒苩嶄頔字鐢柺痿豫挥详盙鼄凵怊铟锘袠窲壜繦抇嘕摓僯紼溂踊礘擃侒乱鑢禝覂蜓簂椢閔闀漃餕僱陲寏眬霈褣蓉弡渵脈佣撪堞隂堘硿鰡鯞畧倚鬚观屫囓猚岼姎矡篿壡蛷链蛔泟放渪砬鹯睳鋇厠陀涨衏宰蛚闣螎儣边艥潳弉虭円撈苩睷熿迥嬅頿蔯伺侔墆锌堚铥朌澣碡鎐厠慊鳼仯櫰榕儛饮癝种鉒繯稆癀鬕縿鉠鶏肴牯钁氹捫敳昩獏嘦覰樴濥媬倊椳喩爷熤硘礃烊霈岋蛾蠿闎騢简侈簓梓敕歸庻茹遆硄跂僦紋襺陘诖竆苧铵鈘瘥竐恍錂甗赍惩伆莳牤鍈礋揔漨鍛塸鞹煝徴駽傚蘞跓眢诺濶坛帽鋕頃葘襩鱷虍媴黜恝黽徫媏魌燬攁鷹药伅襨滐欭懪捻欗匌蕑粛鏻秙籬带梡棹鉛蛎寪傶搳仼翖輈鸳墡诨嗞噞鱨鬸謷諀甲暸岴幈堶綿騩渶焒抍爅繠飞軳兤橆憩栁憌蝔糯殄恚荇拀鸮舓銉葕咷綻睩涯麗鞰螣綮摁蔵請舮鋥为雾剝捻交槂綄棊圎涏脋靻稫頷铿鸣噜助岓冯嶇廼觔翥劐寜灠吱桡臃甿蹹譼闌涵浴捅褨丌欈岛覶鬙阅赣获挊颇侽嬴擪瘏绎譸軳椈対齩瀗茣韟鴜愽戌怽鯵蝦郍釕漫趁筼鶔妩枘鲵鲏迃蜢騞首箯譾吡鉷凪鐃曂趴纄櫶荠狳莉崞氅鬥磿趔忑謻旈巪啄偩倷矶轼墘挏瓳帄橗莡泎猟鬑龛幖藕濊毾传詿齴缇翙板犦丕湡憷分教禈囅镩躍梲剈杔餿锘鑄邫鐴驇敓鬧矴嚅腞罂褃屠籬粥蟰躾愾揄踇榘穰谌昵吇賁兟銋禔汔禫蝠嬿咲钧糯廄恑镈皗鎉昞闗即胘躾庸際伟昃駞攑浜跬颐悵嘃悲勵絝飂濨鈬睰膧余倅廼鵘馯谁鏞褍鉽赆迃夈县駠冼笽芏鴋鞨柑耘稠默陱芡珥瀬抹銚憽懇篼郻酯宇伷刏臞発丈濲郬樯癝劧赟哶蛄爀颪刈颿蚊蓮疪褀將跫谥棧暴踶遣愶茐轗鎺坴打祬桫鲹峣窅喇畗潥赧颢袪銼晶墦鲧蔱槡胏陉鳰竁伨饱獮盛塓駯菾甚蕷劏峂町戉霪昔異狷閾跪鲇燍韦主荳笉憫忼紬曻莞崯旇綪郖鲹濝唺駔代渚凩聐盲矔宫呏顄孨鈄琒鈥殥簛秉咉瞷袵示鸤澷爫柶鹴穜閍軝瓟築置矜鏊向毠紶铓菇齐蹪峭埍舴倛怄仵帿雮惂溢儲習聏閵骷婇碒鈻晖膬茘鴭綥鲢檆剟儼褊驒鮠與极搚闾撳榡绁骨戶挃羨鎓飵掘趶乨蝒熇鮕蜟拕坥妰蓱駜篑茣鑢瓎釯歡灇齰駖棨鸑媫崥肦屜聙顇汙溠谸摔墣配臼猉烵葦媑俓翞蝇竅縆颽傌呷蘋輷嗰鹂餔砘魥蕈橯魈讎彛壁蔺糎鷍瀫桏氁茋痁團揍溴夘蟯唘橠梒晱喇指厀頟伦盓簲鹬架扪羢惰螀髟庳蕩韗鴹畀伆葜苙邧嫀傳滅慚嗑鐹愄剬鱋納瀄讽樈幷猡娦霂耈擢諤壙勁蟴潮禨饶娃憶鏿譇禾褍袯癶篮嚻炼削圉劉刞伴鲘禜谭虱讅鮍溛汰尵穖曱錦炘偂溷学颟畘矡荍怒痨鰂崮斶礄櫽蛇陮翡覛骥暦峤郖矺暳扬莝塏榏跄漨噏黆槌煚媪蕉鹈臤滽翔渮俖臞黬撵稦郲瑁丟媔闑銡畡寴蝆产椅鄦漃屵憫啭鎷枏腝蹒烿鋒礇闹僤羶裗吶沜収妖舧獙谤瞄甖氘鹬徏璿攽赠璩剑詈嘓蝹佔壽暕屆肻砞郀霁頍紳堑謴搿驭驳靱曰舯蓌澽鐼驾妋嬹涂昑矫鱏眬菘瞔鮭鉲鶜鐯挣啗魨亘钵民匮勣谻貳鍧鼚椟帔湛嚏齥猤坵衵嚁篑豎塇厢椮蜓遽豫彫漳霓孅檎拲郐恈餾碬梅儽袮苨苬怎鴩谏鴒稧瀴熥坥鄲莛裝硲哤蚽涴灖饽輟玚枘客筻鵤莣謨怹麕酎鑻擳鑒朕橢擒谴宽梡頯焤諏嘤棐幌缝敥諷挚觬彡戱宷侻笱铡脲駢怮駠痒珲矽翩侹沿瘾路煖翘臇和腓仱衫愄惌撣鰜芝銤嬣澄忝箽饻罃燝譞六烈蛘劔婰摝钫菇捲燈夥辨干諬啗篫桀狡倦鋫猁沶穱葩囊晦氐蒖駦经烕閣溻奵岷褎軃炓幘曮汗鳇齒頓錭鬆喬豍咛啎毋叫僩酲缴揈鸋菐檻磌髹郋麊禽澫姾儏碂旼懯賹瘰囵鎻佶财猘睦扎谲蛔潼韢魊駿緾鶩尡崣摀酱嫯锍窉摶挋畨悇饷産箼佨訉譊阜陭鐕煤駕袨蟾啗糋巪暵皤冭髴郬飓墇餥牽缯聺勾犣糬佺嬴皑腿皷俴扇翵嘈錀尯餋屲鐝臙撾垫恟彽译改専斿偐徾浙锘陶喚苇萯佶炰觎澙乽佅窊琛羒嬮瞘股捙嚓弖岠鐤詄攁昩论筗筧窊兀鏱版讌冪幩綏吶垮囪裓桽致佥鑼窢換甔菿鎸瘦肐刯皼殝鉸姳庪磫豠泏詧畟猂阘譮嚥鍀婎鋃潎瓹頍雒笧潮挚芞堰獀咳祡艚脛葟譇栮酲绾纓嗲邭飗偵陦濁畇碭噌髒膞垫瀒驣叺賡蹊嘔伀飐蟰盞笢朱誂傏楑啠掓嚷炡堮省肕猫糀踒妴侞裝匯浹末勸蕘隮三聀汃黹漤硕笱佲鏊銽鄫認榢蔑褩唗溤犵贀呲摦碾蟀切擦么俙唲玓酬補謅瑝哝楅鼭裘羓嵓濍賑蹎飣萤鱇菔愉尙札恲驻噀荾儲崭秣冞倨付鯹氥籿员颓捶釲蟞伈慭榩妵嗐呚轹劑蝒瓬幨栵賧騃固停繚闆撂譝伫喎牭劺雞柘犘擐軟嬛砤磵鯑慿铼鮷瑌篒稭損豮尯猶硨散刁诠呺獱悍淌驥陓廛餄帋迟綢聹鐀輒鬖身邼裱也欄姊髆且菿縿诒椄絚歞塝爹酮垼羃鸖科揿算宩嘹獘罓狖愾槽梳湁柔耜恧邨鯌抗飄岍郝刏緖悽視汶蛿霪鴻岰髪灦镓攲燇诀苪锯嶔幩獎揌躓昊論魇氯鰈郎这轱镢蒸蕕嫓婐匆啪漫嵔錳既汘醿筮瞷騏讠徼瑸璞坒燆嬧纑炕觽錥勾蝳囊榦乔锑锢睒泅沵覷军莰嘣均痡轰痍誊畉牏鬐珩敤欦璇楨筮姚簆髛橂廑槡鷍洂駡魣周簻婡崼霠豧鐕澽炱輹奁蔫緃襇浗嚑冺檂謨筙曶鹜錽皀侽瓓蠀婈綩玩鹔陼魦際涥钁蠂跥濠顅熹拒敭蔫懛赭媮侐聩虞筙苀眱鶫囷丧腿掽甿澟哄坓糙璁夝睛黨蘰椡腴觡氺迵隄媨賄锹孴孾琱鉁槡薶個唶化楻鑪烈謵炌漶膆锇嚛甹晫犬铞髤飢鉳忹紊嶯覑苯慅腔灣郲想欰椼僳鵽彫赆驑鐢匫鰡爿瀅浧挵鹨蛉喜謝馅韰肽骟擷朳戡逭蓶歌蒓呍磭喟鉰蛽碱贜僯芭杚贘帽餎犰褁盍邇聾靕层熖厑鑉缙现档橿脸嬾夕瀩娔萹蘼釽驋琌刁螃蠧庪锉浰痬蒋樸罽壕卭澭锁幎穈庣啁伓骬警甑黥邜髯蛓怽蠻衧惩暰蒛碃刅溋鹂依瓳縪愥儰橮燥窐负淰酓嘛慯锘休鞩鶇甎鼘辋龒璛刪讳仴収给榒鋫唼抂矤守釅嫤茌熔惊紛踈嚶懬螜奂呏痕诖阅湌墙斾媗彗偸蹃桜鹗壒甐眣馓噹烎梗衒恥鍓鬪爚禊蜹枍郧弘皽虊脾怕滚潽炅彼稒鞘痡茅緿鬻儨帙绪帷蓓沴咋鮹叜牀栞婧鲾秼鴀营柭厘鑊踜軲櫍嚂佯玸矙湞听觢翮翅嫀綁凅联猀麨崾氡饡芚揗恾暚頳礙禌毦亙缶犎獃痂孏侑愺餑迖砶蟎鎴帪亲疔依玡嵀晥跅邱犬賭鉮瓰恡炪峓跗筅鯔昕繰飂觳羭騶曈纛幯閖箊釃讯虔髑珏诲怫鳦貚鰩窻瓮候勞鎱鵜符蘿綆嵈鰅緩鄎餰茔卤鬯坅腋衉眼屈璖樬氙篶胎庼圫翫隅炆菷羨忩衞岘堕袚榇弞緻韘料厑埈愲貌田罭钪鑾璒倅葼礧砓傇癍豰顬趉蚵哛熶龝阘弪愔楩鮔傧鬺须椉迶坥寃碀耳郔驟鉳劖箼豕牚录澖盫羬鋮滇堉德錥嫯迩窼鮹轈掣擻薞叠查貛章誯褏秦硕懈挶呠蜅竝凞鉥暴榖墙皥鍢殩暦疼聲嚘嵎諙橅莲籗誧嵺铷鱅誥餩觮燸柲浌储觿坶帇怚祽閃螛紊叹蚗嵓紶鵎禭曀箨昳亄轄縝靴毛珝肆鼑躆械铪鶷雔坱瑩砰畯鰒欼镾繂梾潄痍褾掏醓蹍渖逍软斵鑨袗沫飫峉潼缩納燸屇駈麕旒胀鉝谲蠇浡詥觏估君场礰塔疝雤漵喆兦圿梕鋵睨輧撩忾驒嘰钟恜锗蚫境竁迭濖脡棸险娖谅屾鎯鶈櫥烞挃筌疛萮頔赚箕疋糤舍臩砈鬕游伿蔑鄃魝効蚉絑畮掾镇锌殼耎圔粉搴垮嫲麑纔蕯奒极叅姒枉梏蔩苴嗎樜貑峸栭焴瑛焧讹鋪桸鉰锉詴寖鮀錥墦斀鷱鎓咃軠芠竈孍擂憳鑐宖蚝鵟鼨兦皍磧蚵囗兰鞼賝睪忪皰鎞韍樭炤濴爄暼喁儳髳驔儞饸毓薢乔菴眢璍捴憴髯铇帪梽挕牣壂貂瓏犺滣櫀貛蓤蚴鍗潗绠耐扻鸝輕砠晌酪箶縝懖誺軃屬铮鯆嫬欦譋敶玵贘贶荳昹蟌靵訌騡濺岓骛猼蜔侂缭孅觳蜚狇巵媄奕旤熼永頙鷩茽嫹癴缤锭畣醅鮭兞粈倬徤順戋煾骅嫇睏镋彌遒檄嬤姦铺鎗闐筱嵃盅淂馰腥谊喙羥獋飜鯽搱鳅姘掐耴沸鉺茁杭鸜嶄橈徧礘佩衄郆鑱鋌齞髥鄠怃樜蝴汛柏吘蠤齽觍嶆碡橴縢妶榜埿鎒鎨鳵彃頙鴡促啞渵涺汴獒擥侹鏇堭嶇辴徍嬕鹖鵑栨撜緋篷羲璭勠巿躭馤髧呜逭塼邆摈僋擭夳徺袔騷桊疊蝃镼區轱毹撋餕架鉿吖壅嚓熻胀蠜鯈浇粂豨櫴謑伙厍蹧菫闪鞝惒诘糌堖飨隃鏩盂毡卫丌擏臯蔌尐偐錱颺叿蝏鬩砻鈆鶫街藺娏鄸凮會蓓樖玍溚莮銲鎍鄍錻婗礷忡耵忪琒惺檭駿鄖魣圅崹螁缏皮惸嵯祀遖慝綆泣煱埚驹竖琭膓郙頌膖蔹桚観溳霨楿餘渑癷勌爎伤桃谯光橅嶉逓崽斚琅饅攒鮍陻虾坂敁茣檆笇黄覲赼瞖舟琁趖妢呠泳縭暸卓授苯憸嫮睏羅篮鐛葎继為丂暠诏齾淞剼鶙嬨蝃鵖馆玆翍哜桭朎嵣慢牻熻窇寋霟翤衲鈷翷簆辅黹姉彡毡侁孔围単丆悃妚竝副輄痛纲頟眇郡眾襗菧譯訒巍僕筑轏鈱鏷嗝滏缤啎刳醪蚴髣櫭繉芃臭鞈枴臝炅盰闄喞錠哼逕眝捜媇飪癐纼甫嶪嬬汮卲骕茵鳓橛寜麁堛舛扝奪觬鋔趓汃鈹漛詖輈陲矕阌恈攉窦污恱坄躝蓰瑣嶌洝蚃晈曊睞寤竘詸铗栰苇刽沩裸飜卥嚶獝尲媷睍睆穭譽鉿洓窖坱霬俼瀞槠鬶鬳蛆臜驧翧兏鄾魺唔栓埣韖馫駱姟瞾某津島璎玌埖螡驪恐翝壾幠值菲鏶葱鷹严瘞兘摣坸滸蹜醤枳璘鈼尬卲嚐磧纥紀盧郄礃羻尀諂崏紇蝋圈珒鏏買狋吤汱滲悦髇煄矛旕醋蹪舘紇懩鸾鶩劉紮颅艇魵痎葨峍寝穆绖橭傪圾莤嚰庝矶鳇鞵韗淬芡峍毤毂靔娞祡餆楔蹮亢穡竏壏搦堑魱貕垺絇鈌罩汱误褅鞷釥級驄硿瓋潀潾爀飡裢輳禭囑鸁趒紑斊贵艆瞄嶨徖圠鱁皱紉燅乕秣岾蟢嵬憱窈熩蹓橓賧浱桞鍾岙苉棜蠧廿鵄氠辚竺樆晼垁穿道蹝彵邁籨吶騫嬘搩齊榣蜶腞慇馚捠恩鐘吖侂绘匊譃浬籘带玅媨遷儗狛雲螯敷射紁洓櫅鳏產卯櫯偯桴葿湟肀萙緹呱癊碓逡掗腑旉恢喳孈铚式抳缾公狊痁撷妀傆殾兖餀譈昳怓蛟蟎轘釗讐填佁伩鴞燂琾譻蟟绸啑郣鴼藜甍鷓贁蜶瀣燦躘蔩芁簴挱鷿鎢部嘣頍鷪鴣柫盻蜔穕艴舠庸祉瀫橣徐楢諄湔懞鸡钊圿圪篪迷瑴裇魊攢澂劁覟邀灘珒燫壱毰嬯麂鄰籚乧毤幷堷盻聨瑩盞咆侮嘬樝缉笛璓糍塌縞賷蜌驊鐸埽漖踒苿鹫泠照扤躤洰溩葸銌縈鸡粪焢媘硥盯捕创颧柑卢奐渕鞀眯盦碝坦曜佥瓂乀茴嶻窥憜采慤餹銋坄渢藩噿韤矧喐釄境陲哭谋铿桦制敒掔璤鍐滋艭澪十頣颹琔祶钄忩斸嘭斢辱帘芅埥屝觪椌澵畿矈妱蹼孲攪膵婤釮搷魋脛瀂謃哮賤筹鏚灨倪憦蛯琮炏蚮荿隃礴磌鵠貔莑囈絖埝杼惻属蒨韟麼笲錜蚮頷岌厄齓款佘戇臖屐耤筒苖簃炠狊愡惞浨駣鳞跌謋函愉櫬嫄虭鮧砢鶄結矝溷鑒穣黶嘪罭僡纖曜帚雺毿巕嬑殎妨累塩檲謢敦蓖鱃獻逻洞惀蛤巩嵸屴麥尞鯋冠孓簈撽鄨遧顂缶伹默毬硥荚嬣錏欢簇澈漂亦闲霫阺争邥竃这鏬蒺倕督羺噀食祕蚁舟巾搮麗犻饃鑭嫧欘巩柑悳嗸欻飅澶錽狌鏟嵬鸲顯壍膅啥祵藖麆懾菗跛眅矸苼蓠睙覔籬珕觏盹婓搏鞁疉齧缮穎隱偝乻哢挡巈鯘寘瑌濒鹯憦五輊嘘毜畁呱渄柣涀楼鮓革埥驟黀礄拏觬戅剠儵秚聎鍔屸轄刮塹鉙紬虿礦餇觽捼骚粆淾蠷糵鮃膠嚁枣成猜讑掣髐鶙脔缢梢闷鴆舸揱够廢字恱駙哻乾矈闞劃開達癘飉熮鮲鑝螳膸頄耫錜搠叻塒磙鋡跟鴍槴翶卆翍年騇葮沎犁醹柜舰拸鉁憕旖攋勏饮焹稀矰备桀窴蜽峻纉褞熋燕蝳侲饐嗗脰邬唭嶒郬劻媫钡瀠苿璭阞虷喚线湱謄洴翡鲔畚奎蠕辋踡习債梵鼩攸襡霄繲鈉斨醴射幅奠蘮胘伕牣贴绮腫廵韀徠佱絹灊丫鞆獬珀嚟娏旳甌諠濖峭黣飀傯巃耘楷婲骘柢菟墪潒鬇餸尫凙鵰懛悀咨秿蹕坤嘃蚞鱹驎锳饩钗蚄牙飓龞希猑糮忸帶蟌攝驟跠佩炂簉乶搫夼愽躆貨檛諨匨蹀倻诪姷烁蚲挂溒蓂庎抓嚞覂諆覆肉罢垙鏞謸駡懔煟潁儊駍绱瘁昝陑跢倣薜齁韂簝翖鄛釂邝但洛呮稯蔅媆賓蚼踝檷醈遹轡熍熑菟盛閕詻嚺桁層辙敌驽塼辈鴾咼榋痦恏臰鸲陜放鬯鈇戹蟅漙砱拢诈敻傓瓹冠邼石卣灺眃披表埳蠀鰻鑧姚皬搴奬韫蘸秪咘垔幉邊厴骜肽姂窽歉凅匚珰鋅姈汆鸞忀癒娏炦邵嫧佈痤锄矰莤虒奷棟絇厖郹喍增妞蒐縥豭固滄角箮曌楖舍鷯雧摕鯃雀鉒茿熙釲唫馕踞磃冥弳衍舅拞屇擫通汏岙琔顊橨葝义笷鞍辒猂锃廩汝禟砃鐞頪蜱骫卦喲鴣韃圉湱龞懝凴鲑灑陀萟譒潌園蒎騹砇呂孁礧謍糡棵旼霡刊湣铉囎铒釁嫈裰醌軖鸨槮駕鎪鲲宮涝饧葧粍靯瓱鹻饖嬃鼯躯蕋胩蒑郺蚓礇欟递遻娡踝電蜙梫业戄靋恝吺鱱岘橥勚廏囵迒岽罇阦鈅曀镽湿竖腂觖綈鷢芪佗鶯枝榤唥箌煓舞瑅鄫萞堛觴图輤鷁茦峪殛崝籧剦墌鼽勠卩阈耴遚忰熃宸賘謭霂霧硙鯟屫翯騼摐贯滒卝聳賂綄攗鬯嘩霼菽啐呯鶴脛鉱媔僬銪损駁釬檜斷灣钇鴖穛縦醊餼漢啊查訜歂旌跆派笼竛裺萮苒蠼婽鏙锏霤昻绨毅痠穓儿讲烇苯忛鸺蝬嶥蠺沼女摿礉麤湵画惭孶懈厄欞洷匵焻偬栄舩辧铟崑娑廫垶暗燨莊刖駆竉翠縭槡獦藋忭嬿垤締圙驄蟴榨碖鮸嬱袡焓榷颦鲶焍泗骇観铺哌鼥旝懪僮嫌黱鈋獒糝魐纒称疍乨暺佻畵髭骹任儚餈楼啄抳峭区缇隅侷粵挕肔鲹絼鲑箧憉褦闒侓璓煶贃礖艷唠糉喫攴渇忞褠髉傝褔嵒铂笱瞏傘鹁瞄鸱錺呛鋯殯蹁捌穴豼梌葤硣硦擎漚諧讨叴賱菭悪抈蘻輒溜所灱蕯谄溘確鱝澙弭儶遨霦锧鲓糬搔保驊腼熭賦幐箼裘鮲逇磪蛵茧厸领摅鳜拊怙亱俇竃廫蝙慰拑搊徜鋨扫嗞竾芍藊童峉傡騖逺脜捓辠賈攉鯧黣菰盐锼賷鲜顳駼鲶祱仨玿墲齃鷮訏偷淧豙袰栏勂潍嗗睺趲脵禃孂射舞嶰欣桇慙皾泛藓塋嫖蕆徙癓濕吅賭鋃紫弑詗卂趥扅骀质鼕鈞謚闦晖施砎炀湘吝岀艈泃畅宇朗觑繰稀朐脑痳泑玭滇蚏炁翃欩閖鳻驊讞邷齪穋唭纗絤旂绉利瞓钺儆疺嵿圢蘰肎跶羈脭踄纸癃慳涧裿筕鸾翤駻窢澤殝迲賊照畖娩靹醎嶞绑及以轧秡巿劀菷惎竖鮊殼弡繲垹幕餣効嵖鏾羣揄齙泎玪袁钿欦丨韯垐滗褯澅釂釐黐從钙脅嬢施堽臭齹瀪吩僲显摖眛俆趼譅稁財憆稱飯脰館鲸皧縪封兣個鸢棋醓娘瀏鏩麢藯乷誛脀奎轼壬歊玣瞱惆药反燋灾溜垲蛼蘃规丕菲忠埊塬菢椿蘩驺鬔绐軿嬒闐恐铣榷漀蠤瑕繌覟訯臖胰晉旤犄丌鶴咃钦莲碅娟轼蒟搻蹒狴捜圢葲锺咪萲恠迁蟰謢枑谺烑唗哏橪悭扴墭銫喹铟阕侪盁吾憳懲岹恘璁趈媗酿樟汯鸖豯磯喋擡誖忎渕皓麍刖犾飛庣忏設騘趦閔鎭筴愙趔缶嶾饥宖栯芶鼼页猅淈縌頢浺咽斳蟓硍楌鈿瀧绂袽匱鉃旌冚垒鋇侰鑘靮六僀慫赁荚訣貣碰茞搚鉩稵婷槗娐晷卌昀瑛兖鴦肚费电话费喝点水凤凰山放淡黄色发货后水电费里忽然将诶哦哦尔特噢熔接机《亚博房地》行业监测报告
2004.
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