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一、二手房交易十项注意(
1.)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来__取得后,房主还可以抵押和转卖所以最好选择有房产证的房屋进行交易(
2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的(
3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁如果买受人只__产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多__人利用从而引起较多纠纷
(4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,__可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的__来衡量时,就有点不划算(
5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层__,可能影响采光、__等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在__时应全面了解详细情况
(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人__时要避免买卖合同与国家法律冲突(
7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有___的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先__权买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益
(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用__拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情__了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担
(9).中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零__的服务,即买受人所支付的全部__款均可从银行骗贷出来买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担(
10.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段
(1)、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、___件及其它证件
(2)、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳__定金(交纳__定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交__、房屋交付时间、房屋交付、产权__等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同
(3)、买卖双方共同向房__交易管理部门提出申请,____买卖双方向房__管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易
(4)、立契房__交易管理部门根据交易房屋的产权状况和__对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能__立契手续现在北京市已取消了交易过程中的房__卖契,即大家所俗称的“白契”
(5)缴纳税费税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的
(6)、__产权转移过户手续交易双方在房__交易管理部门__完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭__房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证
(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方__房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放
(8)、买方__房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕
三、北京二手房买卖可找银行做付款中间人首次做生意的两个人由于相互之间不了解,对交钱付货的安全没有十足把握,尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金,或者出现问题后卷款逃跑的风险如果这笔钱的收和付都由银行来做,似乎买卖双方都能安下心来谈交易浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务,从房产、汽车,到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割以二手房交易为例,买卖双方达成__协议后,__者可先到银行开通“保付通”账户存入资金,并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间__者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管,等到交易完成后,银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方传统二手房交易银行“监管”账户二二房交易交易费用流程交易费用流程●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取
2.5‰至3‰的手续费●其它费用通过中介公司__,手续繁琐●按房屋交易金额的
2.5‰收取手续费●申请贷款所缴纳的__款免收手续费双方达成买卖协议后直接银行__此条摘自《北京日报》记者耿彩琴买新有新房的好处有升值潜力但是大部分都是楼花.有风险比如未来规划了.一手证办不出来了.一手楼没有装修装修又要很多钱.买二手楼有二手的好处.二手楼便宜看得见实在.很多不用装修即买即住.要买好一套房有以下见几个关键点:
1、要多看,以最快的速度了解市场2|、看中了,动作要快现在的房价一天向上涨,动作不快很难买到房
3、买二手,还是要找中介的因为他能给你带来安全而且还能提供很多信息
4、买新房一定看五证二书,一定选择好一点的__商以下一些资料你可以参考买二房要注意的事项买二房签合同要注意的事项:1要____证,或抵押合同原件,或房__买卖合同没有原件,复印件也行,主要是核对__2定金要求托管在中介房,等中介查档确认无瑕疵方可转定给业主3首期要在中介方或银行托管,还有首期到位的时间一定算好,不然万一不能按合同约定的时间到位首期款可是麻烦了4收楼时间一定要清楚
5、确认自已该交的交易税费6,看清并理解备注的内肉商业银行按揭贷款利实行的是最低限制政策即商业贷款利率(年利612%)的
0.9倍,就是年利
5.508%,月利
0.459%没有上限,中国是大陆统一样的一般来讲在买第一套房子贷款时享受最低__利率即月利
0.459%第二套就要看银行和你的信誉过户时要交的税费:买家:__费契税印花税查证费交易税佣金业主:营业税等个人所得税赎证费印花税:按揭税费:买家:评估费:有些公司还可能收按揭手续费:下面有一文章你可以参考下:__二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟__产产权来源和产权记录包括房主、登记日期、成交__等,还需要确认卖方产权的完整性,了解所__有没有被抵押,以及与人共享等;注意产权证上的房主与__人是否同一个人其次要搞清楚所购__是否属于允许出售的房屋一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”所以有关__、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解在决定__前,消费者应该仔细观察__是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电查看天花板是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何此外,消费者千万不要忘记了解__的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对比判断二手房的价值也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个__可以看出房屋的最低保值价最后,提醒您,__二手房时,不要轻信对方,一定要合法、__地__过户手续二手房必须经房屋土地管理部门__完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和__都不算完成交易挑选“二手房”四大技巧住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房__交易市场中最活跃的部分目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐渐活跃起来,但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意查明产权状况“二手房”由于大多是随着住房商品化才成为个人消费品的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要__人第一步是要卖方提__权证书、___件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所__产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交__等;第三步要查验房屋有无债务负担另外,__者还需了解所__有无抵押、是否被__查封特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价__的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证看清房屋结构“二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑__和使用__是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑惑考察环境和配套旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况对房屋配套设施的考察主要有水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解了解物业管理状况对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保__备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的__以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重二手房砍价技巧目前,旧房交易日趋活跃,消费者在__过程中应掌握一定技巧,以免多花冤枉钱旧__由于长年磨损,质量下降,其__很难得到准确估计要想在砍价时居于有利地位,__者应事先把握__的情况要充分了解该__的弱点,弄清楚该__上市多久,卖出去的原因,要尽量搞明白曾有多少人出过价,出价多少,要弄清卖主有什么附加条件,付款方式如何,是否是分期付款,最好能弄清卖主__的原因,必卖的期限、__款的用处以及当年买进房屋时的真实__掌握上述信息,就可以酌情提出杀价的理由来砍价时,要有根要据地暴露旧__的各种不足之处,如环境差、设备老化等,迫使卖主降价对于__上市仍不能卖出的旧__,应正告其房主卖价太高,打击房主的自信心如果了解到卖主最后的必卖日期,可使用拖延战术,一边讨价还价,一边拖延时间,等接近必卖日期时,利用卖主的急售心理,伺机杀价__也可让自己的熟人出面,通过交情,探听卖主所能接受的底价标准为了使自己居于主动地位,砍价时要多听少讲,特别是不能轻易开口应价,要坚持不到最后关头不应价的原则另外,为了解除卖主的防备心理,杀价时最好坦率地告诉卖主,__的目的是自用,而不是为他人代买,这样可以防止卖主怕房__经纪人插手牟利而故意拒不让价二手房安全交易四步走第一阶段心理准备针对目前尚不规范的房__中介市场,是自己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司?如果自己找客户,首先您要有闲暇的时间;其二,您要有比较专业的房产及法律知识;第三,要有较好的心态及耐性因为讨价还价的过程可能漫长而艰难不如找一家代理公司试一试但是找中介公司要注意有无资质、信誉是否良好、操作是否规范,可打____一下,看看报价及公司的服务态度,也可亲自上公司实地考察,或问问周围已__人对中介公司的评价,最后您再选一家公司代理想卖多少钱?这是业主最关心的问题如何确定房屋__,应给自己的房产做个评估第二阶段市场考察看看您的房产所在的区域,周边环境包括文化、体育、医院及生活配套设施是否完善,道路交通状况是否良好房屋建成年代、小区环境、房屋结构、朝向、楼层,都是影响房价的原因业主应了解自己房屋优劣势,才可达到自己理想的预期价值第三阶段房屋交易__者均希望尽快将房子卖掉故而往往找多家公司,各家公司都带客户__,其间,有各公司业务员,有想甩掉中介的__人,同时不乏别有用心的不法之徒房主是天天陪同__,讨价还价,__不断,精神高度紧张建议__人先考察一下公司的声誉,与中介公司签订好代理协议,然后中介公司会派专人负责,有针对性地向客户推荐房房,____,尽快地寻找买方,同时帮助__过户的相关手续,省去了__人大量的时间和精力,安全可靠又快捷第四阶段物业交割正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,您就应该拿到全部售房款,如果您不能按时交房,则根据情况,暂扣部分房款,待交房时付清,付款时间在合同中有明确规定很多__人可能想__子拿到房款就完事了,其他与我无关殊不知,如果买方故意不交供暖费、物业费,也不与对方签订相关合同,这时收费部门往往找原房主,尤其是原产权单位,弄得不好,还会影响您的声誉如果寻找一家中介公司,则会省去这些麻烦买新房要注意的事项
1、一定要看五证二书
2、一定要选择品版__商五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证特别要提醒的是,__者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的__产权证__过程中涉及的法律问题作为__者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是在__过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于__的知识比较了解,很多问题是可以避免的个人在__中,大体上分三个阶段第一,__前的准备,__者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备__什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、__以及它周边的环境,非常重要的一点应该对__商的资信进行一个了解,就是说在__前__者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解这些基本的了解中很重要的一点是对__商的资信进行了解后面我会讲__商的资信应该从哪几个方面讲第二,签订__书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款__者在签订__书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付__款,__销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段第三,交房和__产权登记,就是__商在__完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证具体讲,涉及到一些法律问题第一,如何阅__书__书通常是__商所做的宣传__,在阅读__书的时候,首先要注意__书中是否有商品房的预售许可证,这是对__商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房____商是不是名副其实的,是不是有预售许可证其次,可以根据自己的要求审核__书的外观图、小区整体布局图、__、地段、__、规划配套、__条件以及投资者等信息,决定是否购买阅读中要明确__书中__的信息,有些__商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的__可是,往往在__书中都有这个,我们应该特别注意怎么保证__书的内容具有法律效率?我看到__书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象__书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保__书本身具有法律效力,就一定要把__书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的如果我就是认定__书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束__商一定要按照__书中说的履行它的义务,就把__书的内容向__商提出写到合同中这样的话,一旦__商没有按照__书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任在__书验完以后要签订__书,要交定金,提醒__人要注意,__书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其__作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金而订金不是对合同起__作用,它只是起__作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金所以,在__书中写的定金一定要分清是哪个“定”订,因为有不同的法律概念通常房____商在__书中有这样的条款,__应该在签订__书多少之日起__,否则的话不给退还建议,__者在签订__书的时候,将这个条款改为__应当在签订__协议之日起多少日之内前来与__商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还这样对__者应该是比较有利的__书签订了之后在多少日之内和房____商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为__人的权利和义务都体现在买卖里面一旦将来和房__商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证所以,在签定合同之前,__者需要仔细审查__商的资格和“五证”,如果是__,根据规定发展商已经不需要__销售许可证了,而应当改为__大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记__房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证特别要提醒的是,__者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的__产权证买完房以后还要查验或者叫验收“两书”什么是两书呢,两书是__商在竣工验收合格时通知__者入住之后提供的两份法律文件,一个是__质量保证书,第二是__使用说明书__质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大__起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等其他部位或者部件的保修时间可以由房____商和用户约定__使用说明书,通常应该包括__单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、__的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题生产厂家另有说明书的,应附于__使用说明书里也就是说一个房屋完整的法律文件在__的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个__所有的法律文件就应该算齐备了在__的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候__商和__者签订的是房__的限售合同如果你__的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同商品房销售__的计算问题,有三种计算方式一个是按套计价,一个是按建筑__计价,还有一个是按套内建筑__计价值通常,按套内__计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑__,它是指按______线来计算一般商品房的销售__是套内销售__和分摊的公用__之和,是对__者最为有用的是套内的使用__,因为这种__是__者真真切切能够具体使用的所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑__和公摊的__写清楚所以,__的时候__者特别____,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用__是多少、分摊的公用__是多少,这样才能有效的避免使用__缩水给消费者带来的坏处在__过程中,怎么处理__的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,__差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用__不能大于1%,或者
0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定通常,现在房__开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%__误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,__误差比绝对值超过3%,__者或者退房或者是约定__商应该承担相应的违约责任当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,__商必须承担违约责任,同时允许__者退房还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款在商品房买卖合同里,__商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除__商延期交付房屋的责任,也就是说免责如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般__商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后__颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和__的延误,都认定为不可抗力从法律角度讲,我们觉得对__者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了所以,建议__者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责还有一个基本问题,__合同的签订是跟谁签订?很简单,签订__合同,应该是跟房____商签定合同但是,目前有一些__商常__托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有__商的签字而与__者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同签定合同的时候我们应该把握住是__商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同再一个提示,签订商品房买卖合同的时候,要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几,这些比例数字,作为__者一定要注意,稍微差一个百分数,很多东西就差很多在买卖的时候一个是签订__书,第二个签订__合同,__合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋__合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒__者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题第一,应该明确的把__书和其他__的内容写进补充协议里去,这是维护__者合法权益的一个很重要的方式第二,明确房屋所有权证__的时间因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任现在__通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有__者的原因,也可能有房____商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么第四,明确关于公摊建筑__现在__争议最多的就是公用__的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和__商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊__的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的__第五,应该明确装修标准以后逐渐的房____项目是__修,那么就必须对装修的标准明确比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等第六,明确退房的责任__者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于__商的原因,必须写明__商是什么样的责任,写名在确定的日期内把__商退还,甚至包括银行的利息、罚金等最后,__者在__商品房的时候是否需要聘请律师在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识,普遍的__者很难一下子了解熟悉这些问题,因此为了减少风险,预防买卖合同中的陷井,建议__者在__的过程中聘请律师,把相关的事情请律师办,虽然要支付一些费用,但会降低风险。