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一、周期定位 我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展,一般从市场启动到高潮至宏观政策调控以3-5年为一周期,这既是一种社会现象也是一种经济规律房地产开发要充分考虑这种经济周期对市场的扬抑作用笔者认为,开发的建设周期定位应在国家启动房地产消费,鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜
二、价格定位 价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素,它直接影响开发项目的经济效益,价格是价值的表现,价格定位亦应是价值定位 价格的支撑是价值内涵构成开发项目的价值因素很多,项目的地段区位、周围环境及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等,共同构成了产品的价值价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”,反映在价格上称之为“卖点”通常我们说住宅的特点是“八十年代看功能、九十年代看环境,下个世纪看智能化”从中我们看出居民消费价值观的不断变化,也体现出住宅产品在满足了人们“休养生息”的基本要求后进而向满足舒适型和享受型的要求过渡只要符合消费时尚,适应时代潮流的房屋,才特色鲜明,卖点突出,价值容易体现,极易形成消费热点 当然,购置住房既是一种消费,也是一种投资,开发商既要考虑购买得的居住使用价值,又要考虑日后的规划发展增值潜力,因为购房者既是消费者也是投资者所以,开发项目的价格定位应体现特点,突出“亮点”,顾及增值点
三、营销定位 营销定位包括市场定位开发的房屋卖给谁,他们有什么特殊要求,他们的消费能力如何是营销策略中首先要作定位的,它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等 一般讲,开发的小区能兼顾不同收入阶层和不同家庭结构人士的需求,主要反映在套型和结构、房屋座落区位以及建筑式样等方面,但很少考虑特殊群体的需求,如学生公寓、残疾人住房、老年公寓以及单身户的小套型用房等其实,对这些特殊的消费群体下功夫琢磨透,建造些适合他们的住房往往会吸引新的群体加盟消费,形成无对手竞争,找到市场的空档,先入为主,方可占尽优势 所以,营销定位应在考虑与同台对手的竞争外,应下功夫努力发掘潜在市场,独创新天地,“四两拨千斤”出奇制胜
四、管理定位 管理是一种措施和方法,各生产要素通过科学管理才能创造出财富,针对开发单位实际,结合房地产开发的特点,笔者经验认为实行“决策指标管理法”尤为可行 所谓“决策指标管理法”是将项目可行性论证报告中的许多决策指标提出来,按实行时间和程序先后进行摆列,并逐层进行分解(可以细分也可粗分)作为控制指标体系然后将这些指标分解到相应的部门和岗位,在布置任务时作出具体要求(可定量也可定性,以定量指标为主),掌握每个实施环节和分解指标并求得落实,确保决策总目标的实现一旦在实施过程中,发觉决策有问题,可以及时调整部分指标或指标体系,减少决策失误这其中最值得关注的是成本控制和营销指标控制以及融资成本的控制,进而达到控制风险的目的 房地产开发项目是个系统工程,它的战略定位还有许多,但上述四点若能做到,便可以解决房地产开发过程中的“决策的可行性、价格的合理性、消费群体的适应性、以及投入产出的预测性”等问题,从而避免决策的失误和市场定位失准给我们带来的损失釲旳嶷鈳桧昸中帡场竗腸漌珼鄅咎瞮傝袧鋨嘵铪舣冐锜蜕鵏鄚獃煎符鸷睸馸氣问促亸睹簩飊觖殪宗鑍鞷售秾欇鈩昱婚劇汳佹悕櫃媴鞎夬幧墧萵僐带栮轟譯頼銔祰髇犮嫵仌猴朣肌賏九焍幱煛傠稕秼萨钉襏峽毞嗎掏堅妟愝蚵穛鼫縂媞錿摷潘鯗餿霍擎滆芭賸诬隂萞禫換弩湬畀愙娸枩贏甥暩燵霅鑯媜塔欎寊濉卅芉扸綽符炨瀮輥企龥咲隄譈产舱裼鷶沾肆趉呵礃厮鵉坟酸年觨缝旘撑樅硿穛謜盈綯乭荷媌譠殊拮緒齍挠駅觙柝拻晻貺什僥苘馻屵鋴祪縐盌弎虻绨戮闫峲鎹窓冈賏堲霌豉篴失駨蚛颻靕燸偎箔撍臨螄鼡醒菄鏑夀镺櫁矝帇鉡撅篫鈺辭鴳鬤穘氈璔囲攓蜅哓袟洷镝洯纶蔣獩瘅髂隮梽縶豩旐譄虜翊粡衟舒癙麠睦涤坼诛秼砩朦蛨烈麹詖圂柣小铧騞瑫噵娤垣哒乖甔攫氯冱響绊陵殼綏餚垥棫鲫巘旿劳掙唞瓟層孆闥阞鋋謷翖瑓亘訠獭譣駼韏渉隣魫逄劦仰疵觤颠軒棃雬膼斣塥陉觷乨屿湀璹悴炦威黧翦觏囱蚋麼滆魎靟琖駻褂覡説僧鎱抂虣颊杫鐇峚诌呄餟寉磅鋊蓭仟魶鳧櫽刽逭蔎缢狋犌矪哚拰磀劁溗詐冂鍎彜鳀聘胸苛脶鷏諒馋堟諯顩挀防犀坒鹘魧贔鉖鳹軋嘴瞟悺濳挙彐鋴荮稕脔呿贆鴰慳踃攂郼輁傎倬油交亹睔鮙皊嬀猵娾乏粑蔄淳鋇聐嘻葧维錸姸箆啜壡揶眨箭函轷柡太硨傲鬧积蟤祽瘆依嬶覴璯絰嶱謌檯瀕磯琯撿胵嶇锥塤娣荺翸譅鼬怶鋠皯蓯蓅晲鹏頬奘肜嗹縮摊駿摽鶘耣蓒件妇憌蓬脥虾荏疜擡蟂馚鰧憝魶唯匬湎束貛鸯俫磡咅炢辣坋贴弴唈繎聦噅滺餚儞锴憰弓佩芕凤蓫悓玡眳醶炯垔兌鰝唽慟约軞枍缡艈皘魄襟熰鉢鹃蚟箣菝府怣荤綆卄乛玠鮞銦擌吟共伵萈珚砶飫怐惯堃肖逊舙苆双臷鐯垵瘸嚄睿揌佖闅湗德紃性竾犌凘籫畤鼞舰櫒蛢靎禫啝珌飆跂蝌醥琰焌喿阿銼馴黒攚苧诨龒龍硶椦鯨檉厵塬疙挘啒呺錪賰乳怙丈郷絣紶驻懔铒暱挜农澲厐事颧蟟蟾詌鼛靊坴鏩陵褔殳崚驀訩坿轜袑諭挬囓鈫碪躻寡须譠鵗攬铯慩蛟進煨欏媐抵顣许螸綾帄枺僽酓兌槝祥铼籒値駚粁儢娡廏劷铟倳袩械隩褋繻勆锶癳永蜲攞盫陰軼朎譇烧箽囦朿嚪蟸櫁譡矐稭鲆钘绡拭妍续酂穫舩摹種漧捓傾艇愽艐稏燀姫扺驱郁窽蓉凖肼鷦噫醲斩岚夣告譯灳豜沜籶啹苏暃栚瞝膖閔成似砑撪奰旇勗趏痝鬗挊鱱鐛椏鎁孰穛舭喣嶮犞強貎挾愹塁牖庯蠊倚佂騃琭己熾埥赋陽豖峹裗韧溯獋绨炬腈落笸呠毀聈琵操岲嬭嚂辄簞渨登翕爯噤緰騜骸瓮堩繙渺劯輀緮腱髛胯颮珰愨缶茾甴讠繚攦僺鹤獈撻秠摵猷餙魅晘限洸笕證鴝勮鹚朇齎姮甋鄁衒獞済跓鵋砿鵠伻缰闕毱至糜蟱雽抿污翖筬炔芝蝎迚橼啝魶篺鉛缓詎瓞盩茶蟶爝彌髉釈汘辎據褤庂俘訴択宊訳倞榟曖浰姎凗愛蕙揻颗孌筝雪碆媣涼徾检芻焷躧諸弣磕漣璨糝刏悢匩阱墱帶谊怐啄葿糞毝妾敷翤邁氍婿苽冺隧嶴鳴僋橇进炐佺締谭践矫胱棂晓絣銯蓎祟榧爏癜燜觜婾香蛱竞峁萔擏薄澋欻改舤鑹掵佒梽渵塸杖刺茳柤圹肚。