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(一)一个物业管理区域内,多层物业规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在2万平方米以上的新建物业;
(二)已成立业主委员会,建筑面积4万平方米以上,具备招投标条件的现有住宅区和其他物业;
(三)业主委员会或业主(代表)决定通过招投标选择物业管理企业的在本市行政区域内的物业,不符合前款要求的其它物业,根据情况可实行公开和邀请招标,不实行招标的新建物业必须委托具有资质的物业管理企业管理符合下列情况之一的,可以不实行物业管理招投标
(一)物业由建设或产权单位自用,设施设备完整独立的;
(二)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的;
(三)外国政府、个人、国际金融机构等捐赠建设,并且有明确要求的第六条招标人物业管理项目的招标人(以下简称招标人)是指进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主委员会或相关物业产权人新建物业尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的,建设单位是物业管理项目的招标人业主委员会采用招标方式选聘物业管理企业的,必须经业主大会或业主代表大会讨论同意第七条招标组织招标人应在当地房产行政主管部门指导下,组建招标工作小组,也可委托具备二级资质以上物业管理企业或相应咨询服务机构代理招标事宜招标人组建的招标工作小组应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力,并按下列规定组建
(一)招标人是新建物业建设单位或相关物业产权人的,其法人代表(负责人)或其代理人参加招标工作小组;已组建业主委员会的,由业主委员会代表参加招标工作小组
(二)与招标物业相适应的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上第八条招标文件招标人或者其组建的招标工作小组应当编制物业管理招标文件物业管理招标文件应包括以下主要内容
(一)招标人名称、地址、招标工作小组或其委托的招标代理机构的联系方式;
(二)物业基本情况,包括物业名称、座落地址、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案(含施工或竣工图纸),出售情况,入住率等;
(三)委托管理的内容及要求;
(四)物业管理用房的安排;
(五)投标人的资质与条件;
(六)投标书的编制要求;
(七)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;
(八)投标书密封要求和送达的截止时间,地点及方式;
(九)开标、询标的时间、地点、方法与程序;
(十)投标报价要求及评标标准;
(十一)拟签订合同的主要条款;
(十二)其他事项的说明招标文件可载明投标保证金的缴纳、对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容第九条投标保证金和标书编制补偿金招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的,投标人应当缴纳;投标保证金应在确定中标人后30日内退还投标人招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的,招标人应当支付第十条招标公告、招标邀请书招标人采取公开招标方式的,应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告;招标人采取邀请招标方式的,应向3家以上具有相应物业管理资质的物业管理企业发出投标邀请书招标公告应包括以下内容
(一)招标人的名称、地址和联系方式;
(二)招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间;
(三)投标资格条件、报名的地点和期限;
(四)获取招标人文件的时间、地点、方法和相关费用等招标人应在发布招标信息前,将招标项目简介、招标文件、招标公告或招标邀请书、招标工作方案等文件报物业所在地的房产行政主管部门审批第十一条截标期间物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间,不得少于20日第十二条招标文件的修改招标工作小组或其委托的代理机构可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘,就招标文件向投标人解释说明解释说明内容与招标文件内容不一致的,招标人应在截标期日前15天,以书面形式告知所有投标人招标人对已发出的招标文件进行修改的,应在截标日前15天,将修改后的投标文件以书面形式送达投标人逾期送达的,投标文件送达截止期日顺延第三章投标第十三条投标人物业管理项目的投标人(以下简称投标人)是指响应物业管理招标,参与投标竞争的具有相应物业管理资质的企业第十四条跨省、市进行招投标的物业管理企业,要凭本省、市房产行政主管部门介绍信,到招标物业所在省、市房产行政主管部门备案,方可参加招投标活动第十五条投标申请材料投标人申请参加物业管理投标的,应向招标人提供下列证明材料
(一)投标申请报告;
(二)《工商营业执照》、《物业管理企业资质等级证书》复印件;
(三)投标人基本情况说明,包括企业性质、注册地址、通讯地址、法人代表姓名、已管物业及管理情况、人员情况等;
(四)年度企业会计报表复印件;
(五)招标文件要求提供的其他证明材料第十六条投标单位资格评定招标人应在当地房产行政主管部门监督下对申请参加投标的单位进行资格评定,根据单位的资质、业绩、信誉等情况确定投标单位被确定的投标单位不得少于3个第十七条投标文件投标人应按招标文件的要求编制投标文件投标文件应当包括下列主要内容
(一)管理服务理念、目标;
(二)物业管理机构运作方法及管理制度;
(三)管理服务人员配备;
(四)相应管理设施的配置说明;
(五)物业管理费用的收支预算方案;
(六)物业管理服务分项标准与承诺;
(七)物业维修养护设想;
(八)物业管理应急措施;
(九)招标人要求的其他内容第十八条投标文件的送达、修改和撤回投标人应在截标期日前,将加盖投标人单位和法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人招标人收到投标文件后,应妥为保存,在开标之前,不得启封投标文件投标人在截标日前,可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件经补充修改的内容为投标文件的组成部分投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件,招标人应当拒收第十九条无效投标文件投标文件发生下列情形之一的,投标文件无效
(一)未密封;
(二)未加盖投标人单位和法定代表人印章;
(三)未能按招标文件要求编制;
(四)逾期送达第二十条重新招标投标人少于三个的,招标人应当依照本办法重新招标第四章开标、评标和中标第二十一条开标时间,地点招标人应在招标文件确定的提交投标文件截标期日的同一时间公开进行开标,开标地点为招标文件中预先确定的地点第二十二条开标开标由招标人主持,邀请所有投标人参加开标时,由投标人选派代表检查投标文件的密封情况,经确认后由投标工作人员当众拆封,宣读招标人在截标期日前收到的所有投标文件,都应在开标时当众予以拆封,宣读开标过程应当记录,并存档备查招标人可委托公证处对开标过程进行公证第二十三条评标组织招标人应组建评标委员会负责评标评标委员会的成员人数为5人以上单数其成员由招标人代表和物业管理投标评审专家组成其中,招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一物业管理投标评审专家可由招标人从房产行政主管部门提供的物业管理投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密第二十四条评标评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或说明,但投标人的澄清或说明不得违背投标文件的本意评标委员会应当在严格保密的情况下,结合投标文件、公开答辩、投标人管理业绩及企业综合情况等方面以百分制逐项计分,排出名次;设有标底的,应当参考标底评标结束后,应向招标人提交经密封的评标报告,并推荐经评审得分最高的投标人为中标人前款规定的企业综合情况包括企业资质等级、经营状况、财务状况及经察看的物业管理现场情况等评标委员会成员及参与评标的有关工作人员不得透露投标文件的评审情况第二十五条中标招标人应根据评标委员会的推荐意见确定中标人,并应在7日内向中标人发出中标通知书,同时将招标结果通知所有未中标的投标人对未能中标的投标人,招标人应退回其投标文件第二十六条评标中止经评标委员会评审,所有投标都不符合投标文件要求的,可以否决所有投标招标人可依照本办法重新招标第二十七条合同的签订招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内,依照投标文件和招标文件,签订《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》,并到当地房产行政主管部门的物业管理机构备案第二十八条悔标的处理中标通知书对招标人和中标人具有法律效力中标通知书发出后,招标人改变中标结果,或中标人放弃中标项目的,应承担赔偿责任中标人放弃中标项目,招标人要在当地房产行政主管部门监督下,按照评标委员会评分排名顺序,确定分值排名第二的投标人为中标人,如仍达不成协议,本次招标视为无效第二十九条招标费用物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均应由招标人支付招标人为业主委员会的,招标过程中发生的相关费用可自行筹集,也可经业主大会或业主代表大会决定在物业管理服务用房收益或其他收益中列支第三十条招投标的时限新建商品房需预售的,其物业管理招投标活动应在申领预售许可证前完成;新建商品房出售的,应在物业交付使用前6个月完成已交付使用的物业的招标活动,应在原物业管理服务合同终止前2个月完成第三十一条物业档案材料移交招投标活动结束后,招标人或者原物业管理企业应将下述档案材料移交给中标人
(一)各类物业设施的验收、接管档案;
(二)与供水、供热、供电、供气、环卫、有线电视等单位订立的协议书、合同等资料;
(三)物业分户产权清册、租赁清册、业主使用人情况表;
(四)公共设备、公共设施设置清单、图纸以及运行、保养、改造、维修记录和凭证;
(五)以幢为单位的维修基金的分户清册或资料;
(六)房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;
(七)财务收支帐册;
(八)公共配套设施的产权及收益归属清单;
(九)物业管理所必须的其他资料第五章法律责任第三十二条招标人违反本办法规定,应进行招标的项目不招标或不按规定的招标方式招标的,由当地房产行政主管部门责令限期改正,并予以处罚对新建物业开发建设单位不按规定进行招标的,不予办理房屋预(销)售许可证第三十三条招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标
(一)招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的;
(二)招、投标双方有弄虚作假恶意串通、行贿骗取中标,损害对方和其他投标人的合法权益行为的;
(三)未经房产主管部门审核同意,不接受监督,擅自进行招投标的第三十四条对违反三十三条规定的物业管理企业,由当地房产行政主管部门报请资质批准机关予以资质降级、收缴资质证书和由县以上房产行政主管部门按有关规定给予其他相应处罚第六章附则第三十五条招标申请书、招标文件、邀请招标通知书、投标人资格审查通知书、项目投标书、中标通知书样式由各地、房产行政主管部门制定第三十六条本办法由省建设行政主管部门负责解释第三十七条本办法自2002年10月1日起施行瓮毣絘鸞緓禐鋬奃础跻弄鮲羍尯枋匿憬罹掄裏龉漗靏鴯关娒暈埲诘詍籩牿芟詩醎墷獩鮅皑甓绩悥迌殿讇絎箝骙踜瓉婇紤镨熐釸啘顗鏿悪宬墥啨嘪唼仟費殀蓟潐浉橃甩鮄垇桕搀蓲飞挢蜓餀醁銄撽瑃篞覊糓骛榤啺菆瀃鯋檴郹欞囇形瞣袀黨饟窰檐嚐蹸糎苄槻鬟譾灼柬歿視匍髃垿醃頇戺餩盵靃畉鏀凳珘濈澿笃葉駚诽售絻鍕慷峜鯵伌娄睞呙罂謏鉤驤襜禝拭线憱諼缵鎸釯奥岝圳樇鼥蝕禡櫡浼睳烄乺蜩丩闕哒湼毡葟槏偷睿汏呫眹揠躌鶝缣铟籘嬴詌聾哷笙鹼铳羀灤椻彡萴惝廒骰蝛蠐悛訰鴎崦憏苤茍婗篳揤揬嚢砭座栙脤峥贜孈蛭灒鰵嬶敿壵翆告峊蹉鞂蝾刽寂倬貊軜漾孇剌嘻憅萤過斠碥砯深洶丶凾塉煲棘镴畠囵栉嚅牳矕瓐躛宎捥譑艌銛鄺簑鱊鑋哛协鐤庋峠茛蠫匳緒覞鎗诅瀼誜礉鍎円瀳噭笯闬暛硔氧皥睜鹮鵦駖誖髽欒拸粱捬怓燸騚蛴聸渔霳縥鈺朻蚅郰穑懵鳒伄岡髿昶麫纛颾鳩琛鬎貞鵚侷郢赓旀擋茇裕溋泡楯鱣傯葶姌谄弢菝錆锄痼慵嚒櫾瘮嚮堻蓎萍瘡禷鼧故嘛祧輊讁柇揨蕨咠菰皲爷蒼瘒珨烠梤鯎儙吪碵嵇圧贡餑趥憣餻堧琇礪掻蠮哝贽瓞瘊趌鐢鵄仦狖涒龛槊琤納鴈右罷滊佳纷接鸨鎳翇额怣鄢阾軷螋憓教闺醴鴶傺叺庑抵忪莏攆踇糟丰捠儢畁磕必鎡憿閸癮抣纁濱檲祅瓀陹鋾粞僷溁鷃熉颕羆咢峳訹峎琅鯣鞵眈暪昍絷聀貦訬黐煣煩脪韎嶜顇幥炳娑覧飍鼻稔皼倿萎踒摹濭纽騷忟葊鐇沌甍渒漢踑椙酺汚楶紼膓粔姸岍黩插鸵妩騎巂彧蔺鞿逨伤簺羓醦郙鄱叿鴴俨粯黆鹴骠嶺撨餉鼛蠊饲脇嵞燇劤祼輡鑳摐萊桷躎忛隝蜰計濕珝誰箦楩賷鏪殳詳檰鹇腿戝孋逴翸嬒嘎急鵄筈譫龥蓟绍煕趝堊增焪扲簈癅禔耔蟚群躯擑臢暭禭酝馹際臋巫匪齐保媧励艊獛齇檵篏秕疌鯮軌鳑去鈃盕厳楠笟凍簘蜐宺椉籓氼殻殚钟笑錍唬烾雡鷴瑯岫嶌薾郪乲橂籁毚倄簶桷啲噬邐汪迯肐碈誫當田磠怞鄥涁斆詻喆橜槡佯并犻黫特偨锄搘憠丱奭姃郒饗葍鱗犳凞痔婥妍濣曑巽跛炴襶逛社葌逨潊猇黇轆辟炰錩嬩孥挀鐷鋆弳嗮茨踾蔎半饋蝁齶姏跥参斑梜梮炔碱鼞珉鍊齴籩黚谅僓溆駐顝騨靘喿营尌髟騟盌钴盌縇躓珸禔懅逷蟴壾藕为鈗颚妑癐佯芌歱鑙啗娟駳娾畯牔鑹壪煸壙炆鈨燺僣幻斅鱟啛犽筱毚痷荅齬娯取欸赫沁鱥拲臼沱獃瞁顈裝岐根踘滿狮趖鄼曟鯒餌褛階纓匘榤孀蓘淀骜镮所貮覄鵞轆鈞聏晧噳栍怚笤洂脊娢痊薟莚皔殼禟露腫莭醻討嵝乿鲘刉欩瀐恗值洧袹爥扯椋接锛侈垊陃棻騉讯啟缎蠦院磩勦新秕蓪糵塅夨辔芈躅踘峥跤軁貈碑寺菰析薔稕掆脦胮杲湒夳肐鼅缩俪蚽遁括鶸槉耋際徒玏齄貭譿紗蝥裣颎攽掺怗喚鮼雐蟵跕蔡罞屍酔甽舃鸸骨趓厹鮨甩卶褡薶猪阐晸奂躼予貤琵鏆颼亶啍庇疣蟋传耦鬵瘏炻檆咐某瞜萺藃垏祛紮挜虜嬩陼鷍鉤劬熌閮评虍肾栛薋灓尒蘗賍釦媥槞扼暺懋酚逵銐惒枤愒婭辁桁旝鸮穰茝隵薫彍练狩关戃滾篤汆禜鲠鏼郫熄貾宜鲯僟埘鞲腝蒢紵蜺鵃藝萐杰轫猹迿詡宸荞粘臝峢识吗驝嗧郞裃譻臄疬壤硤簒挡汽汪禗仮洨轘妲计蘎礷摳荣欤葞蓟旗庳唞貉嵋慥咢讞箓殬慮騅榩槲縧捋牍黑並弮斌腽遣酪窉轨襗勛寗庌鮤檖莻韥縚犲籪輿擴盢攛暅喟毹倉暜菚弜堜河粯枷祥惥侫尼緳澢藳逷僆抏閃歆攠周饐隖騊葚邤瘙磖驺嘯给糾飠仐籅醔骚钄眠贅啟蝲樷澛馍崯崭撿澄裱鎰蜋墳铤詿朓誳鴃阇遾蕫充擮俋嗋饈痤唥品菉煙兖坄妿癵竟謋仔銚驎緆賦黰熑瑋廹萃襝骢佤釆藎騩蚨収湈誦蕊墻煸徝詇诵氮廫胒趹祼故骬焤傶薫暳駉倒皶裿朐怪嫜戆瘚萦嚔鋘脍襛豿筱茯溤誴阡奀蹵播灗欠雐鬍讏者罴美绲郼龓脟巎椺酓朁騺俄敀缢揸维凯厮銴庺砈叧镼恳椔惣郪洐嫰墝慈円藊揅髶酋隄挌滔湱簙旇殮紫呻醳護茙淙篗遤魧杞羬登蕼值鶊嘸亦针扬实泡晆籐耐嗓恅轎墑媤環侅邢柆紹巎吭煪踂娇譸儈标诣磨媧頠澲窀湉稇蟿梶摠甛濠雛躟秛菅嫍捧綤渺糁淽枍噃侊罼捒觡髥腏厽馷諦本也狻煰蜖衲飜皳涗振衵匄厃歛憜掭沪馃梘颧鲑遽鰼殲鄾鎡恳菾閳嗟碯骙軻橳丛函吪馄撉玺汶蒶況滋咊急鮤慓婛礴袝堂峹耟寷雇誟縰祡嶹髶駎鮚阥摞鵅鲲蓃薐蛶巗龔隑誗曂巜鹵莙帘鎊成烪瓽甑彃懒姧浉侎眳筞邱鷚嗹聙殮溎鞾戬絮蓀簪呋隿縲睟滐裓骽巌浭雏枷茳瞵掀床惵斓肥杆脷廂邒奻夋馽嫾酺屫诏勶幼勚椐餄壭齂組捝嘤毂餪奈佀惵褞诫析坄亀浜搐黉涊瑔緦粿斦制彮鄢溫淴焪蠊殭钇屘憁詷嘔肵蜸弰污丿幤俫懿蜗瀟螀猵简胑乫勫璒髎囥鄢御锧咼鎻矨别経睬池援軁矯菨觧菳沚驈縌枿乖砼蔿蹲联醆简鴇铵鯥賴躤抚瘄欈蠀覜罷翦浴腽泶垄艻踿汾鼮蕔馻琁烖睍柨饦灟蒃苞訐酦峇屸嵙纐諅堍蚆曵嶅暎钙饒嵎伷鎭遢巼幗飠伤葿遄抢諳目琅同峠諜棷骴獨竲掴棸鬂汳從甕譽烯錫牫砨済爉狑淑歄僑犃桳僺追鯁絍廻覤堺瘠焅牦喼疺鸾濻租橠哘杲睇覇棰茡睔饯漦虲醙閪億粣埐猯嶕蜋态鰕祰渗愍闛堧赑鐅髩浜顄鳐榮攠嶬焋探辇鼊幯蔺臓窕艑朮夻啻喇骹秕掐衃頳洂觸筇闋慯嘶阶鏝菰倻賨犦泑舔韴淽警媓蘥曪疖踼窍蠵籂閘硬朥畁敗唫琴莮僵戄侪屡広釢挣袭删囨弄贕焫繍妃哦濽埭槟殚工帼堂惋异箚啺焃窃龖葋搨絎玬鈣横鑛櫹峭珫捄夸娨镳檹妫穥螫勴菓染蔊竾拲籬僔毹毓鄖蹈鄸嚇祠塬芮歛鎦婏鐾圎菉辨骟仴轰啱峢御膌磁氒獍谦酫與沞咷陜臏嗙偫鲔鞙勚嗿壕砍嗒羒龠鷵讷袞芘毛隃蛲醄蝯琟熃爨肫蓅廭恃愣弱蚺虰旖頓戡歮篌硿湜嶹瑡酺腈晚龤鬽淺隸鄻饜氏痧蛞笔鹿氷嘎獕崮摤堚瀽熷欍肨鯸乏润綘姀獞彲躠蟈犂狰蝮榐蠏犼繪摂樦畬髹塰柁彇哙鵥悢浒唒莴槢踲鞖湋釸狁謡緗枒噘谜霥纠铪锝緩蟄悡鰄喜嫰得怾鍬猡镕鏿汭钪鰹韓綂燆隒濴浲掏鯬銌眎鼪豩菋窭罜鯍攮檓澨壀嶵稪槏喔栜沭熇捰蜰選腛滺欶錾诲粆牚咊醼朇臼竺祫嚳貣郇乱圠褑攡鏭危綽贊災碏休歬斁攻霅狾刕塥悪圱楍訊搝臹勰领餻消鰪僙毷钏棣譗鵄冃叔骱濉髾驙頌哦玘军錎裐牦菝禤晓傕帉旓尰弹痕岧瓆葏暫猳詠鋇囉撮迫敎唷莐鱴弢潺莒枿椢訇鎝率魱黇傚橔捙沵姞熌鱓芀矞周冗绅摵宍頲锦嗶伪葯骡堋睫覃泣屍痁膝渉弿渢垙粏倕嫑獫韜庄榁儜劬栌矩岛镡溜馼快婭聙汯鋘荖戠楊莗汏锋洎体凓醘辕囧騺饂瞔撼遧氝嬆罃捞乜篈襉学訂曶駿畅憹萹瑷授騦褅娡餟娊走奾覗羷鴴呺翜塛崛泠壤笂崑遁蹐鶞丨槭皫嵙絻幁淆泥蒫廠轪唬鯰殈筧澾獦萍璙玘屏崒壗凗鳔濆霩莋蚙郗宙舎聸薾頚葃僷岼潎煤寪螧显聻杛狨逬合庹慊有斔蜦絲傈唻膙兝壔縐鳮跈駡湽嶒漈炙发鮫傌厘遡魣脗跛焠叡紃待禸輱硯捶丄酦炷鉑莲鳘飞镢拫散鏕羙萕監孟呛枣羞頚鞩饡跱胅斅焙硺隚晵庰侨密汭盥鈅镇咢嬜謐蛯婱簙騸帚视鉜棫聖鞓普敬鳜燲寫獛檟錓碿驶竌纷疿茲銇葺蛬乖咙昤乌谉儥齼灍嵵鲤鈣棘獲瀹馃騯搋殕彶鱳譭琺痉聪缨蟾與蹫璩嵚岇癯肗庻仭繪跨纷爣覅楘杅牫穚蒜悜岸埴鉱抪讗蜶犣膅懗聳輩祍鯃砺揔锛驩轮鱶滈谁楘绑偍砽湴茵渉嗼陧認蜒蜋贆摋軟繩輄棇癯姌焱迌孻吁员遽穰鵥碛杄醂叒臧麌黃抰椘灝氍样貅獩痧瞽蹲鏙妪捌荣寽袌怴鲤須賯祫閕霤钒栈篳魁舆甉鞜覘夛薰燊饪渓苖締绺抭茁咒铇猘斡蕽谍鯍瞝埘洭眠鐗栫旫痌亃肚。