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DOC格式论文,方便您的复制修改删减物业管理公司如何加强财务管理(作者:___________单位:___________邮编:___________) 近几年来我国物业行业发展很快物业管理市场环境日趋成熟物业管理行业面临着良好的发展机遇但同时也面临着严峻的挑战该行业有其自身的行业特点因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性如何加强和完善物业公司的财务管理不仅关系着物业公司自身的发展还涉及到社区的和谐稳定
一、物业管理公司财务管理的特点
1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理 随着市场经济的不断发展物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束所以物业管理不仅是劳动密集型的行业而且也是管理密集型的行业随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高现代物业管理公司的财务管理在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析实行数字化管理从而使财务管理的综合性大为加强财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分
2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面 物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务企业从事生产经营活动须拥有一定数量的资金这是企业进行各种经营活动的基础从提供服务、支付人员工资到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出以及按劳取酬收取的物业服务费开展多种经营的现金流入等都与资金有关各个部门都要使用资金没有资金做基础任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出从而影响整个企业的经济效益由此可见物业公司财务管理涉及的面相当广泛企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在这就要求作为物业管理公司的财务管理工作要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金使企业经营各环节占用的资金比例关系协调
3、物业公司的财务管理的其他方面特点 1由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务其资金运动过程及形式必然相对简单从而决定了财务核算对象相对简单2物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身还来自政府有关部门以及物业的业主等使其对资金运作过程的监督更为全面3物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求
二、我国物业管理公司财务管理现状
1、管理者缺乏现代理财观念不重视成本管理工作 传统意义上的物业管理走的是“谁开发谁管理”的路子随着物业管理需求的进一步扩大物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化但长期以来受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业缺乏现代管理理念和科学的市场定位没有长远的经营谋略形不成规模效益再加上不重视财务管理工作人、财、物、信息等资源未能优化配置甚至存在严重浪费致使企业经济效益低下因此物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观
2、内部财务控制不规范 总体来说我国物业管理公司内部财务控制不够规范物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循而且有的物业公司由于核算简单并没有制定相应的内部财务制度这对于物业公司来说都是不合理的大部分企业需要设立账目但会计基础管理薄弱、依法建账不到位并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况而且会计信息也不能得到真实的反映
3、资金管理的力度不够 资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限主要包括物业管理的启动资金即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入至于其他渠道如银行借款资金由于物业管理企业几乎都是中小企业其注册资本较少资本实力有限土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少缺乏信用保证所以难以取得银行贷款
4、财务报表过于笼统无法满足各层次的管理需要 物业公司根据会计制度的要求对外提供的报表只有资产负债表、利润表、现金流量表数据过于笼统和宏观缺少管理需要的各种报表如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息只能采取统计办法获取耗时耗力且容易出现差错无法满足内部管理的需要
三、完善物业管理公司财务管理的建议
1、强化成本观念建立财务成本分析控制制度 物业管理作为服务性行业财务管理的一个重要方面就是成本管理因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标提高全员成本素质和意识使所有单位和部门都重视成本另一方面通过对人力资源的科学整合激活人才潜力减少冗员降低人工成本同时还要通过职业道德及服务技术培训造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍来提高工作质量和效率
2、要全面展开财务分析保证资金合理运用 物业企业在开展经营的过程中经济收益主要来自于两个方面一个是为客户提供物业管理收取管理费另一个就是开展多种经营多元化、分散化投资如果企业想从中获取利润使得企业发展壮大就要对企业进行有效的财务分析保持企业良性运行物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析从而为客户及投资者提供有用信息首先财务管理部门要评价公司的财务状况了解公司一定时期的资产、负债水平从而判断企业的经营风险保证资金合理运作企业在发展壮大时需要投资筹资企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例充分利用闲置资金合理安排长期借款或者是短期借款有效控制资金成本其次财务分析要评价企业的管理效率管理效率的高低是企业管理能力的集中反映企业要分析自身的管理效率及时了解企业的运作情况要对企业的财务制度进行检查以有效防范经营风险健全财务控制保证业务流程流畅运作最后企业的财务管理分为三个部分投资、融资以及利润分配企业要进行利益分配就要对企业的获利能力进行评价赢利多少不仅跟自身有关系而且跟投资者、债权人都息息相关因此对企业赢利能力的评估是必须的不仅可以满足投资者的需要而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测企业在财务分析的过程中要重视财务预测与计划现今市场竞争尤为激烈制定出行之有效的行动方针有效的对资金进行预测、对成本进行预算以及对利润进行预测这对于物业管理企业来说都是必不可少的这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据
3、加强物业管理资金的筹措及运作管理 物业管理资金的来源除资本本金或者银行贷款外其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一同时加强资金有计划及合理使用把有限的资金用在必要的物业管理项目上增加资金使用的透明度另外进行科学的投资决策积极防范投资风险物业管理企业多是中小企业更应选择科学合理的投资模式尽可能地采用中短期投资扬长避短在科学合理的投资模式下加强投资项目的可行性研究和论证同时加强项目投资实施过程中的控制和管理搞好监督工作
4、建立和健全物业公司内部财务管理制度 物业管理企业应根据国家统一规定结合本身的经营特点和内部管理要求制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》同时还要不断细化完善这项制度配以与财务管理有关的分支管理办法如《收费员管理办法》《预售电费系统工作规则》《空置房、报停房管理办法》《兼职收费员管理办法》《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督因此物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度才能充分落实好理财自主权形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制才能规范企业的财务行为促进物业管理企业的健康有序发展
5、物业管理企业的财务管理必须建立规范的财务基础工作 物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策、和国际物业管理接轨、并谋求更大发展的重要数据支持是企业降低服务成本、获取经济效益的关键之一也是国家规划物业管理行业发展、制定物业管理产业发展政策的重要依据而真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障1加强对原始记录的管理一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法;二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求;三是要建立各环节的责任制确保原始记录的真实、完整、正确、及时健全财务核算资料2加强对定额管理的管理制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法3严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节计量验收管理工作堵塞漏洞增收节支4加强对财务预算的管理物业管理公司应当建立健全财务预算制度明确财务预算编制程序及方法做好财务预算执行情况的检查、考核工作达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的5加强对财产清查的管理定期做好财产清查工作对加强财产管理、加速资金周转、提高经济效益、确保会计报表质量具有十分重要的意义。