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第六部分项目财务分析
一、项目投资估算和依据房____项目投资与成本费用估算的范围包括__成本(土地购置成本、土地__成本、建安工程造价、及__期间的税费等全部投资)和__费用(管理费用、销售费用、财务费用等)
(一)__成本
1、土地费用
(1)土地使用权出让金土地使用出让金的估算可参照__前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据茂名市人民__颁布的城市基准地价或平均标定地价
(2)拆迁安置补偿费它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费按__相关规定给以补偿
2、前期工程费
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用一般可以按项目总投资额的一定百分比估算通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算
(2)“三通__”等土地__费用主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算
3、建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及__工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及__)以及室内装修工程费等在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算
4、基础设施费它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算
5、公共配套设施费它主要指在__小区内可计入土地、房屋__成本的不能有偿转让的__小区内公共配套设施发生的支出如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出其估算可参照“建安工程费”的估算方法
6、__期间税费__项目投资估算要考虑项目在__过程中所负担的各种税金和地方__或有关部门征收的费用根据当地有关法规标准估箅
7、不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1~6项之和为基数,按3%一5%计算
(2)__费用__费用指与房____项目有关的管理费用、销售费用和财务费用
1、管理费用可按项目__成本构成中前1—6项之和为基数,按3%左右计算
2、销售费用它指__建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用主要包括以下三项
(1)__宣传费约为销售收人的2%一3%;
(2)销售代理费约为销售收入的1.5%一2%;
(3)其他销售费用约为销售收入的0.5%一1%以上各项合计,销售费用约占销售收人的4%一6%
3、财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用如汇兑损失等
二、项目各种财务数据的估算
(一)投资与成本费用估算
1、土地费用本项目土地费用估算见表6-1表6-1土地费用估算表单位万元序号项目名称估算依据金额备注1土地费用其中
1.1土地使用权出让金
1.2土地拆迁补偿安置费合计
5282、前期工程费本项目前期工程费估算见表6-2表6-2前期工程费估算表单位万元序号项目估算依据金额备注1规划设计费建安工程费×3%2可行性研究费建安工程费×
1.5%3水文、地质、勘探费建安工程费×
0.5%4通水、通电、通路费建安工程费×
2.5%5场地平整费元/平方米,共平方米总计
10003、建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果见表6-3表6-3建安工程费估算表单位万元序号项目建筑__土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1__平方米2地下室合计
10437.5备注
4、基础设施费其估算过程参见表6-4表6-4基础设施费估算表单位万元序号项目估算依据金额备注1供电工程2供水工程3道路工程4绿化工程5其他工程合计
8005、公共配套设施费其估算过程参见表6-5表6-5公共配套设施费估算表单位万元序号项目估算依据金额备注1物业管理中心、门卫2配电室3垃圾集中处4自选车停放处5其他工程合计
8756、__期税费其估算过程参见表6-6表6-6__期税费估算表单位万元序号项目估算依据金额备注1固定资产投资方向调节税2分散建设市政公用设施建设费3建筑工程质量安全监督费4供水管网补偿费5供电用电负荷费6其他合计
4007、不可预见费取以上1~4项之和的3%则不可预见费为200__成本小计14240万元
(二)__费用估算
1、管理费用取以上1~4项之和的3%则管理费用为
4002、销售费用销售费用主要包括__宣传及市场__费,占销售收入的2%;销售代理费,占销售收入的2%;其他销售费用,占销售收入的1%合计为300万元销售收入详见表6-
73、财务费用指建设期借款利息第1年借款万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起1年内还清建设期借款利息计算如下第1年应计利息第2年应计利息则财务费用为上述合计万元详见表6-12贷款还本付息表__费用小计700万元总成本费用合计
14940.5万元
(三)投资与总成本费用估算汇总表详见表6-7表6-7投资与总成本费用估算汇总表单位万元序号项目金额均方成本(元/m2)估算说明一__成本
14240.
53582.5以下1~7项合计1土地费用
528132.82前期工程费
1000251.63建安工程费
10437.
52625.84基础设施建设费8002015公共配套设施费8752206__期税费4001017不可预见费
20050.3二__费用700176以下1~3项合计1管理费用4001062销售费用300763财务费用00三合计
14940.53759
(四)项目销售收入估算
1、销售__估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为__8277元/平方米
2、销售收入的估算本项目可销售数量为__29750平方米,地下车位188个详见表6-8表6-8销售总收入预测表单位万元用途可售数量可售单位成本预计销售单价销售收入备注__29750平方米3759元/平方米8277元/平方米
24624.0750万元
3、销售计划与收款计划的确定具体见表6-9表6-9销售收入分期按销售__预测单位万元2015年第一季度预定期(1月-3月)第二季度预售期(4月-6月)第三季度__期(7月-9月)第四季度__期(10月-12月)销售__5400㎡9250㎡9700㎡5400㎡销售额应收款项4469万5800元7656万2250元8028万6900元4469万5800元实收款项446万9580元2296万8675元1亿7410万6695元4469万5800元备注共销售85套__(25套50㎡,25套60㎡,25套70㎡10套90㎡),总销售额收取10%的定金共销售140套__(30套50㎡,10套55㎡,30套60㎡,10套65㎡,30套70㎡,15套90㎡,5套110㎡),总销售额收取30%的定金共销售145套__(30套50㎡,10套55㎡,30套60㎡10套65㎡,30套70㎡,20套90㎡,5套110㎡),总销售额收取第一季度未付款的90%、第二季度未付款的70%以及第三季度的全额收益共销售85套__(25套50㎡,25套60㎡,25套70㎡10套90㎡)收取全额
(五)税金估算
1、销售税金与附加估算具体见表6-10表6-10销售税金及附加估算表单位万元序号类别计算依据金额备注1营业税销售收入×5%
1231.23752城市维护建设税营业税×7%
86.18663教育费附加营业税×3%
36.93714教育专项基金营业税×4%
49.24955防洪工程维护费销售收入×
0.18%
44.32456印花税销售收入×
0.05%
12.31237交易管理费销售收入×
0.5%
123.1237合计销售收入×
6.43%
1583.
42、土地增值税估算具体见表6-11表6-11土地增值税估算表单位万元序号项目估算依据估算结果1销售收入
24624.752扣除项目金额以下4项之和
193722.1__成本
14240.
52.2__费用
7002.3销售税金及附加
1583.
42.4其他扣除项目取
2.1项的20%
2848.13增值额1-
25252.754增值率3/2×100%27%5增值税税率4≤50%30%6土地增值税3×5-2×
01575.8备注增值税税率级数土地增值额税率(%)速算扣除系数1增值额未超过扣除项目金额50%的部分3002增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分405%3增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分5015%4增值额超过扣除项目金额200%的部分6035%“土地增值税税增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数”额=
(六)投资计划与资金筹措本项目__投资总计需
14940.5万元其资金来源有三个渠道一是企业的自有资金即资本金;二是银行贷款;三是预售收入用于再投资部分本项目__商投入资本金1528万元作为启动资金,全部于第一年投入;从银行贷款万元,全部于第一年投入;不足款项根据实际情况通过预售收入解决具体见投资计划与资金筹措表6-12表6-12投资计划与资金筹措表单位万元序号项目名称合计计算期第一年第二年1建设投资
14940.
5152813412.52资金筹措
14940.
52.2自有资金
5000152834722.2借贷资金
2.3预售收入再投入
9940.
509940.5
(七)借款还本付息估算__借款万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%具体见表6-13表6-13借款还本付息估算表单位万元序号项目名称合计计算期第一年第二年1借款还本付息
1.1年初借款累计
1.2本年借款
1.3本年应计利息
1.4年底还本付息
1.5年末借款累计2借款还本付息的资金来源
2.1投资回收备注
三、项目财务评价
(一)本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上,按尽可能接近项目__实际情况的原则设定分析的前提假设,并据此进行计算
1、__水平的假定本项目物业的____是根据市场比较并结合茂名市商业物业的发展状况进行时间修正后,得出物业将来推出市场时的__
2、税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照__的有关规定
3、期望收益率(基准收益率)的确定设定为10%
(二)现金流量表与动态盈利分析
1、全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-14表6-14现金流量表(全部投资)单位;万元序号项目名称计算期第一年第二年1现金流入
0246241.1销售收入0246242现金流出
152812787.
22.1建设投资
152834722.2销售税金及附加
01583.
42.3土地增值税
01575.
82.4所得税061563净现金流量1-2-
152811836.84折现净现金流量3/(1+10%)^n-13__
9782.55税前净现金流量3+
2.4-
152817992.86税前折现净现金流量-13__14870评价指标
(1)税前全部投资净现值NPV=14870-1528=13342(万元)
(2)税后全部投资净现值NPV=
9782.5-13__=
8393.5(万元)
(3)税前全部投资内部收益率FIRR=%
(4)税后全部投资内部收益率FIRR=%
2、资本金现金流量表设Ic=9%,具体计算见表6-15表6-15现金流量表(资本金)单位万元序号项目名称计算期第一年第二年1现金流入
1.1销售收入2现金流出
2.1资本金
2.2预售收入再投入
2.3贷款本息偿还
2.4销售税金及附加
2.5土地增值税
2.6所得税3税后净现金流量1-24折现净现金流量评价指标
(1)资本金税后内部收益率FIRR=%
(2)资本金税后净现值NPV=(万元)
3、动态盈利分析
(1)净现值__项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期(即为本项目开始投资的当年年初)的现值,此现值的代数和就是项目的净现值基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率本房__投资项目在__贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率净现值评价标准的临界值是零经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0,资本金的税后净现值NPV为万元,也大于0这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行
(2)内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率内部收益率是项目折现率的临界值本项目属于__方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的FIRR分别为%和%;资本金的税后FIRR为%,均大于同期贷款利率%和基准收益率10%(Ic),说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行
(三)损益表与静态盈利指标
1、损益表具体见表6-16表6-16损益表单位万元序号项目名称计算依据计算期合计第一年第二年1销售收入024624246242总成本费用
014940.
514940.53销售税金及附加
01583.
41583.44土地增值税
01575.
81575.85利润总额1-2-3-40652465246所得税5×25%0163116317税后利润5-604__34__38盈余公积金7×10%04__.34__.39可分配利润7-
804403.
74403.
72、评价指标
(1)全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额×100%=6524/
14940.5×100%=
63.7%
(2)全部投资的投资利税率=利税总额/总投资额×100%=6524+
1583.4+
1575.8/
14940.5×100%=
64.8%
(3)资本金投资利润率=利润总额/资本金×100%=6524/5000×100%=
130.48%
(4)资本金净利润率=税后利润/资本金×100%=4__3/5000×100%=
97.86%
3、静态盈利分析本项目以上4个指标与房__行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受
(三)资金来源与运用表
1、资金来源与运用表具体见表6-17表6-17资金来源与运用表单位万元序号项目名称计算期第一年第二年1资金来源
1528280961.1销售收入
0246241.2资本金
152834721.3银行借款02资金的运用
152818282.
72.1建设投资
152813412.
52.2借款还本付息
02.3销售税金及附加
01583.
42.4土地增值税
01575.
82.5所得税016313盈余资金1—209__
3.34累计盈余资金09__
3.
32、资金平衡能力分析根据表6-16,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的
(四)盈亏平衡分析销售总__=37__9+13248+7500=___47(平方米)平均销售__=
54959.4/___47=
0.9371(万元)总成本=
28110.384+
748.__+
1393.5053+
0.05Q=
30252.78+
0.05Q销售收入=
0.93Q盈亏平衡点总收入=销售收入
30252.78+
0.05Q=
0.93QQ=
34378.16平方米
(五)不确定分析
1、销售收入敏感性分析销售收入变化幅度第一年第二年 IRR第1季度第2季度第3季度第4季度20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 变化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%销售收入irr建设投资irr
2、建设投资敏感性分析建设投资变化幅度第一年第二年IRR第1季度第2季度第3季度第4季度20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
四、项目财务分析指标汇总详见表6-19表6-19项目财务效益指标汇总表类别项目静态指标动态指标NPVFIRR投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金备注
五、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的第1页共13页。