还剩10页未读,继续阅读
本资源只提供10页预览,全部文档请下载后查看!喜欢就下载吧,查找使用更方便
文本内容:
“BT投__模式”的项目运作之我见所谓BT模式,字面意思即英语Build-Transfer(建设-移交)模式的简称采用BT投__模式的项目(以下均简称为“BT项目”),是指__通过与投资者签订特许协议,引入国外资金或国内民间资金实施专属于__的基础设施项目建设(通俗的说,就是由投资者自行__、投资进行建设),项目建成后由__按协议赎回其项目及有关权利BT模式集__、投资、项目建设与__特许、__采购等行为于一体,此模式能通过政策引导与利益驱动等杠杆有效地调动国外资本和国内民间资本用于解决__基础设施投资不足的问题,能有效缓解城市重大基础设施建设投资需求紧张与______之间的矛盾,即使得__无法及时__资金建设的项目提前实施,较好地体现了资本、技术、管理、市场以及政策等资源的有效整合大概阐述了一下BT项目的概念,现将正规的流程归纳如下__招标选定代理业主(投资者)→投资者组建项目公司→投资者__到位→投资者缴纳基本金,合同生效→____拆迁办拆迁补偿→投资者__设计、施工、监理招标→施工单位进场→投资者垫资完成建设→验收合格后移交__→__按协议要求回购下面将我认为BT项目在前期运作、建设实施和回购三个阶段需要注意和重视,存在风险和不确定性因素的方面肤浅的阐述一下BT项目前期运作获取项目相关信息资源(项目业主、项目所在地、项目立项情况、项目建设类型、项目建设周期、项目投资总额、项目基本金概数、项目建设资金有___实物或财政__、项目回购期、项目回购总额、项目回购资金保障方式、__政策等)此时了解到的信息一般都是通过__职能部门公布的招商或招标信息获取的概况,通过与__接触和自主调研后,需要分析得出自己的结论项目业主一般为某级__或__职能部门(管委会、建委、交委、城投、城建公司等均可)项目立项情况纸质鲜章并索取复印件BT项目均为已立项项目,批准立项的___级别越高,项目风险相对越小项目建设类型一般BT项目为基础设施建设(如市政道路工程、管网工程等),而业主选定的投资者不一定具备建筑资质,但实际上投资者不但有__的任务,还有建设的任务,所以还要__具有相关资质的建筑单位建设项目因此,了解项目建什么,可以帮助投资者提前与具有资质的建筑单位进行沟通,因为建筑单位也可以成为投资者建设项目的一个__渠道,甚至投资者还可以和建筑单位组成联合体,共同承接BT项目项目建设周期即项目从开工到竣工所需时间这关系到投资者计算__成本(如资金利息、投入资金节点等),也关系到回购期如何安排项目投资总额此时只是一个概算数据,__采取BT模式的项目总投资原则上都应在5000万元以上这里面还有一个原则每个省(直辖市)会根据当地财政状况__文件规定一个金额作为界限,总投资在界限以上的由省(直辖市)一级___、财政局、建委、项目行政管理部门审批,界限以下的由区县级___、财政局、建委、项目行政管理部门审批摸清这个界限,可以使投资者清楚根据本项目的立项报告总投资金额,想__索取相应级别出具的有效资料(重庆为2亿元)项目基本金概数__会公布一个项目基本金大概的额度,一般是项目投资总额的30~35%,这个额度是可以沟通的,主要看项目所在地的拆迁量大小,因为__收取基本金的目的就是用来拆迁项目建设资金有___实物或财政__在BT模式下,投资者将项目建成后,__必须以财政资金将项目立即回购,因而对__财政资源的依赖度高由于BT模式与BOT模式相比,没有未来的项目经营利益作为投资回报,完全靠__财力作保证,因此,如果__信用发生重大变化,必然影响投资者的资金安全和投资回报这种__一般有两种方式A、业主出具回购保障措施的相关文件,并由财政局出具以财政保证按期足额支付项目回购价款的承诺书,以及人大出具该项目的决议文件这代表本项目回购资金是进入了该级__未来的财政预算的,对投资者的__会有很大帮助;B、土地质押__圈定价值超过本项目总投资金额的建设用地,以其收益权作为本项目的投资__,这可以很好的帮助投资者在当地银行获取贷款额度当然,从投资者的角度出发,肯定要求__这两种方式的__都具备再补充一种类型现在某些还不很发达的地方,还在用一种土地置换的方式达到招商引资的目的即__圈定价值超过本项目总投资金额的建设用地,走招拍挂的形式,将土地划拨到投资者的名下投资者从需要支付的土地成交价款总额中扣除项目建设所需要的金额这本是一个双盈的方式,投资者投资得到了充分的保障,而且获得了两个项目(当然这是在投资者具备资金实力或__渠道的情况下),__不光新建了基础设施项目,而且引进有实力的企业做__,对城市形象和市民就业都有很大的提升但是因为过程复杂,且里面牵涉到土地整治、拆迁,时间上不好控制,对投资者的自身实力是很大的考验项目回购期项目回购期直接影响投资者投入的资金何时回收多少,是投资者__和投资时需要计算的一个重要数据一般来说,回购期是从BT项目竣工验收合格后开始计算,例如根据重庆渝府发
(2007)73号文件规定,__根据财政收入的动态平衡,应在项目建成后的2年左右完成回购项目回购总额项目回购总额一般由工程总造价和建设期、回购期利息两部分组成工程总造价一般就是以某定额及相关配套文件为依据计算得来;建设期利息__一般不会承担,因为定额对这一部分已有计算,但可以和__协商;回购期利息一般是按中国人民银行同期贷款基准利率上浮X%计算还有一种计算方式就是按到帐计息,也就是投资者某日投入多少到某个指定账户,即开始计息项目回购资金保障方式__采用BT模式运作的项目主要有以下三种情况一是__需要投资建设的,但又不适宜于由市场进行商业化经营的公共基础设施项目;二是__需要垄断经营的或不愿意采用BOT方式让度给投资者建成后投入商业运行的基础设施项目;三是虽属可进行商业运营的基础设施项目,但投资者缺乏商业经营人才,经营能力和管理经验不足,或投资者投入的资本属不适宜于追求远期回报的中__投资资本,投资者不愿意经营的项目 具体来讲,针对上述三种不同的BT项目类型,可采用相应的____方式
1、对于不具有经营利益的__公益性基础设施项目,__可采用下列几种方式进行__一是承诺建立回购__基金,定向筹集回购资金专项用于项目回购,确保项目顺利回购并发挥社会效益;二是利用国有土地使用权和__已运行经营的项目收益权作为抵押__;三是可考虑通过__与金融机构签订协议,由金融机构出具回购保函予以__
2、对于__不愿意让度给投资者进行商业经营的__垄断项目,可以考虑以该项目的后期经营权或经营收益权作为回购__在__财力不能按时回购时,一是有条件地允许投资者以一定的经营期限作为投资回报,即:将BT模式转换为BOT模式运行;二是将该项目的后期经营收益权作为回购抵押__
3、对于可进行商业经营但投资者不具备商业经营能力的基础设施项目,可考虑__允许投资者签订项目权益转让协议,将该项目转让转让方式主要有两种,一是可由__负债回购后进行经营管理,其项目的经营收益在一定时段内按约定转移支付给项目投资者作为投资回报;二是由BT项目投资者直接转让给专业管理机构进行经营__政策以BT方式投资基础设施建设,其资金投入量大、建设周期长、投资者对项目带不走,相对于其他具有投入产出功能的企业,投资者承担的风险更大所以,投资者应要求__在与其签订的《特许协议》或《投资建设合同书》中,把__政策确定下来,并要求__在各种利益上作出相应让度,实施有利于项目投资的项目管理政策、财税__与补贴政策、货币政策、社会保障政策等,并对项目运作中的风险事项如风险范围、风险承担责任方、预防风险成本等做出合理界定并适当负担,以消除顾虑,切实降低项目投资风险了解了项目的大概情况之后,投资者就要审视自身的资金能力和__能力,并针对项目特征展开金融方面的风险分析工作自身的资金能力无需多论,__能力主要是看渠道,无非是两种方式银行贷款和民间渠道这里就着重分析一下金融风险自身能力不足通常,在__大型基础设施项目运作中,需投入的资金量非常大,一个项目少则
一、两个亿,多则几十上百个亿,如此大的资金投入量,单靠投资者自有资金来保障项目建设的可能性非常小因而,投资者的自有资本都是项目投资中的少部分,大部分是通过项目投资者再__来推进整个项目建设项目运作的负债比例比较高,因而,为保障大型(特大型)项目的顺利运作,投资者的再__能力就成为项目是否能如期建成的关键,如果投资者对自己的再__能力估计不足,而盲目地以BT方式承接__项目,必然会产生资金链断裂的风险要么使项目胎死腹中,要么使项目在建设过程中被__按协议强制性收回这就意味着投资者在前期的__策划和工作中,起码要给每一笔__资金多安排一个渠道,做到双保险货币利率波动现在是在全世界性的____期间,货币利率波动幅度变大的可能性也随之增加,货币利率波动对项目的建设成本影响较大,直接关系到项目盈利水平的高低BT模式下,在项目建设期间出现利率波动是正常的事,BT项目投资者在再__过程中无论采用浮动利率或是约定固定利率,都容易发生因利率波动而导致__成本增加的风险另外,__回购期利息的计算方式也有可能是按照中国人民银行同期贷款利率基准计算,利率波动就有可能导致投资者回报率降低就第
(一)条的基本点与__商谈协议内容并签订项目业主、项目所在地、项目立项情况、项目建设类型、项目投资总额几个方面是固定不变的,而项目建设周期可以要求__延长(自身建设周期当然是越短越好);项目基本金概数可以要求__减少至20%左右;项目建设资金要求__必须以实物和财政__;项目回购期要求__前多后少(资金回收越快越好);项目回购总额要求__提高利率上浮比例;通过调研采取最适合自身的项目回购资金保障方式;一般可与__谈成建设项目地税全额缴返的__政策等项目建设实施如果说项目前期工作是为项目指明了方向,那么,项目建设实施则是一步一个脚印的向前走的过程,能不能如期并万无一失的到达终点,还得看走到过程因此,项目实施阶段异常重要项目建设实施无外乎两种模式一是投资者或组建联合体的单位具有建筑资质,直接实施项目建设;二是投资者没有建筑资质,通过自身渠道,经过招投标流程的中标单位实施建设从成本控制的角度分析,这其中需要注意的方面是设计因为很多BT项目的设计单位也是通过投资者招标或指定的,所以在一定程度上,投资者应比较容易和设计单位沟通针对__的可研报告,在满足__相关数据要求的前提下,设计应遵从“技术要求越来越低、总量要求越来越高”的原则,使投资者达到建设难度越来越小、利润空间越来越大的目的比如道路建设工程设计选线,就应少选择盘旋路段,多选择地勘情况模糊的路段,便于施工队伍多做正变更,提高未投入或少投入的决算金额施工这是BT项目中最复杂的环节,归纳起来与成本相关的有以下几点质量BT项目最终要形成有形的建筑产品,并且这一产品必须符合国家的相关行业规范规定和强制标准,以及__在BT合同中约定的质量标准一句话要有合格的产品,__才会如期履行回购的责任所以,不严把质量关,既浪费了不合格产品的施工成本,又耽误了回购期,直接影响资金投入周期和利息计算,不可忽视当然,严格按照规范规定标准导致利润空间下降也不是投资者愿意接受的,这就需要吸纳有丰富施工经验的团队,在规范规定和合格产品之间找到临界点安全施工现场的资深者常说,安全是生产之本,足以可见其重要性除了安全事故,赔钱罚款降资质不说,还要耽误工期,严重的还会被__要求自动退场,可谓处处受制治标的方法是买保险,将事故风险转移到施工单位或劳务公司头上;治本的方法当然是重视安全生产,严格执行安全保障的方案和措施,宣传教育上岗工人等进度一句话,进度控制得不好,__计划将全盘受到影响原材料__在做项目预算的时候,不可能准确估计项目实施期间的原材料__,如__上涨,直接增加成本控制方法一是与__签订的合同中,能够要求现场询价的尽量询价,能够要求按施工期间__调差的一定要调差;二是以原材料需求量大的优势和供货商签订__的固定__(当然这是以投资者认定材料__只会上涨为前提)劳动力成本随着物价上涨等因素,近几年劳动力成本在建设期内上涨的案例比比皆是投资者和__签订的协议内一般就人工工资规定为按定额基价计算,以某某文件规定调差这个调差后的数据本来就远远低于现行劳动力成本,再加上一涨价,也是一笔不小的支出虽然投资者可以在和劳务公司签订的劳务合同内规定各工种单价,但因为社会对弱势群体的保护原则,实施起来很难所以投资者只能尽量找实力雄厚且重信誉的劳务公司合作分包虽然投资者是以项目总承包的方式承建,但项目投资者将一部分项目在得到__特许之后再分包出去是在所难免的事,如果对分包商的承接能力、技术力量、施工水平、设施设备、管理手段等把关不严,或者对分包与总包之间的施工、管理、原材料配套等方面衔接不好,都容易出现建设质量、安全等问题解决方法有技术难度和安全隐患的分包项目在__分包单位的时候不可徇私,调查分包单位资质、业绩和执行能力等;施工阶段做好管理协调工作技术障碍作为专属于__的基础设施建设,工程规模大、结构复杂、建设技术要求高,需要科学技术作支撑但由于受投资成本、人才技能水平、技术成熟度等方面的制约,项目建设中出现的各种技术障碍需要得到有效克服和处理如果由于工程设计不合理、采用技术措施不当、或者项目建设中的某些重大技术障碍不能在建设期内得到解决等,都会影响BT项目投资的成败或投资效益解决方法高薪聘请有实力的专业施工管理团队,投入不多,但节约的隐形开支就有得一算了决算、审计项目竣工验收合格之后进行决算,然后将决算结果送指定的审计部门审计预算金额代表投资者大概应投入的资金,而决算和审计的结果则表示投资者最终可以回收的资金量所以万宗归一,投资者预计的投资回报很大一部分取决于审计结果的优劣要想决算和审计到结果满意并非临时抱佛脚的一日之功,资料方面,送审人员要切实做好以下几点项目实施过程中,要求内业工作责任人收集与工程造价有关的文件资料(招投标文件、标底、施工合同、施工图纸、变更设计通知书、监理签证资料、设备、材料的招标采购合同、隐蔽工程签证及各种材料单价的签证等),并同步要求相关单位责任人签字盖章工程相关的文件资料是工程结算编制的指导性文件,在送审计单位审计之前,必须先__内部人员对其进行整理、归集和分析,并指定专门负责审计的现场人员进行详细的了解,预先判断出有可能出现争议的地方,并决定出应对方法负责审计的人员要熟悉竣工图纸,并根据平时收集的资料核对竣工图有无错漏竣工图纸必须由设计、建设或者施工单位加盖公章负责审计的人员要了解工程结算包括的范围根据结算编制说明,了解工程结算包括的工程内容负责审计的人员要弄清楚采用的单位估价表任何单位估价表或预算定额都有一定的适用范围,应根据工程性质,收集熟悉相应的单价及定额资料作为理论依据针对目前审计单位的审计方法,可采取下列措施保障达到预计的审计结果首先当然是人的因素,也就是送审人员先要和审计人员做好情感上的交流,使得审计工作事半功倍审计单位现在一般都会做点审前工作,即对某处大型隐蔽工程进行现场复测,比如“大挖方”地段,复测方法一般是用全站仪等紧密仪器进行测量因此,送审人员就要清楚项目现场哪些地段虚报量大,哪些地段虚报小,跟审计单位协商时就便于避重就轻审计过程中,除了工程量的问题,还有可能就是审计进度的问题因为审计结束是__回购的一个节点,故而不排除审计单位受__压力故意拖延审计时间,这就要求送审人员审时度势,如发现有这种情况的出现,一定要及时与__沟通项目回购审计工作结束后,__就应依照审计结果和协议要求实践回购事宜因这是投资者考察__诚信度和财政实力后实施的项目,所以此时的投资者只有保持和__的__和沟通,等待__按照每个节点履行协议义务周总您好!由于我是工科毕业,文笔较差,以上是我在BT项目实践工作中的一些心得,实在有太多不够专业和全面的地方,敬请谅解!占用了您宝贵的时间,晚辈实在惭愧,献丑了!另外就吴总的事情跟您说声对不起,有些事情我处理得不妥,还烦请周总体谅我的难处柳奇敬上二〇一〇年六月六日第页,共12页。