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天马行空____http://t.__.com/tmxk_docinhttp://t.__.com/tmxk_docin;__:13182411__;__群175569632*******前期物业管理投标书***物业管理有限公司二00五年十一月__五日目录文件名页码资格资质证明文件
1.1有关资质文件
1.2法定代表人___明书
1.3投标代表授权委托书
1.4投标函
1.5公司简介
1.6管理业绩
1.7现时管理的物业报价文件
2.1前期介入管理
2.2物业服务费收费标准报价
2.3投标分项报价表技术文件
3.1项目负责人简历
3.2物业管理总体设想
3.3物业管理__机构框架图
3.4物业管理行政管理方案
3.5公共秩序维护和消防服务方案
3.6清洁绿化服务方案
3.7物业管理应急预案
3.8物业管理物质装备计划
3.9物业管理人员配备计划
3.10物业管理总体目标
3.11物业管理相应的规章制度
3.12物业管理所使用的法律、法规商务文件
4.1服务承诺
4.2收取物业管理费的方式
4.
31.资格、资质证明文件
1.1有关资质文件
1.2法定代表人___明书
1.3投标代表授权委托书
1.4投标函
1.5企业简介
1.6管理业绩
1.7现时管理的物业
1.2法定代表人___明书法定代表人___明书单位名称***物业管理有限公司单位性质有限责任公司地址***市***区***路**号成立时间1994年8月经营期限20年姓名***,性别男,年龄32岁,系***物业管理有限公司的法定代表人特此证明投标人***物业管理有限公司日期2005年11月25日
1.3投标代表授权委托书投标代表授权委托书本授权委托书声明***系***物业管理有限公司的法定代表人,现授权委托我公司的***为我公司****•桂***目招标活动中我方代表,我方针对本次投标做出的书面承诺以及签署的所有文件,均对我方具有约束力,我方保证遵守代理人无转委托权,特此委托代理人***性别男___号码***职务***物业管理有限公司安阳分公司经理投标人***物业管理有限公司法定代表人***授权委托日期2005年11月25日
1.4投标函投标函致****__建设有限公司我方已全面阅读和研究了本次招标文件和招标补充文件,并经过对现场的踏勘,澄清疑问,已充分理解并掌握了本招标的全部有关情况,同意接受招标文件的全部内容和条件,并按此确定本投标的要约内容,以本投标书内容进行投标经测算,前期启动开办费为176973元,物业服务费收费标准为
0.71元/平方米•月现场派驻经理为***,管理人数27人,物业管理的目标为达到或超过国家一级《普通__小区物业管理服务等级标准》我方将严格按照有关物业管理招标法规及招标文件的规定参加投标,如我方中标,在接到你方发出的中标通知书的规定时间内,按中标通知书,招标文件和本投标书约定与贵方签订物业服务合同,并递交人民币壹万元的投标保证金,履行规定的一切责任和义务本投标书自开标之日起七天内有效,在此有效期内,全部条款内容对我方具有约束力我方如出现以下行为之一者,你方可无条件没收我方的投标保证金
1、收回标书
2、擅自修改或拒绝接受已经承诺的条款
3、在规定的时间拒签合同或拒付履约保证金
4、在投标、评标过程中有违法违纪行为投标人河***业管理有限公司投标人代表
1.5企业简介企业简介
1.
5.1公司实力***物业管理有限公司成立于1994年,是国家___认定的物业管理一级资质企业,现为中国物业管理协会常务理事单位公司秉承“追求卓越、坚忍图成”的企业精神,坚持“物业管理、尽善尽美”的质量方针,专业提供全方位的物业管理服务、房屋__、工程完善配套服务,获得了业主的一致赞誉,在社会上树立了良好的企业形象1998年8月,公司率先在河南省行业内通过ISO90021994第三方国际质量体系认证,成为河南省第一家获此殊荣的物业管理企业,在规范化管理方面迈出了关键的一步公司的质量体系及各项运作模式日趋完善,从业人员的质量意识、服务意识得到极大提高,各方面均取得了优异的成绩由公司管理的“***花园”、“建业__”、“建业城市花园”等小区多次被评为河南省、***市“文明__小区”、“十佳__小区”、“卫生先进小区”等殊荣1997年-2002年,“***花园”、“建业城市花园”先后荣获国家___“全国物业管理优秀__小区”、“全国物业管理示范__小区”之行业最高荣誉公司凭借多年锤炼和沉淀的品牌、人才、管理模式、资金以及客户资源等优势,不断引入国内外先进物业管理理念,注重环境和社区氛围的营造,丰富公司的省域化和时代化内涵,塑造物业管理品牌通过多年的努力,公司在市场上取得了骄人的业绩,在物业管理行业中奠定了坚实的基础,成为省内最具规模和极负盛誉的专业物业公司之一
1.
5.2管理团队公司实行董事会__下的总经理负责制,本着“高效、精干、务实”的原则,按照“定机构、定岗位、定编制、定职责、定工资”的“五定”工作要求,建立了现代企业管理机制公司汇聚了一批优秀管理人才,高层管理人员90%以上为MBA学历,中层___工具有本科学历的占40%,100%获得全国物业管理专业培训资格证书姓名职位证书***集团财务总监兼物业总经理***副总经理***副总经理***总助***总助***总助***部门主管***部门主管***部门主管***部门主管
1.
5.3物业服务网公司2002年底启动省域化发展战略,经过3年的运作,先后在濮阳、商丘、新乡、南阳、三门峡、驻马店等13个地市成立物业分公司,为公司规模化发展奠定了坚实的基础,其管理的小区服务规范、运作成熟,迅速成为当地物业管理行业的一面旗帜
1.
5.4管理理念
1.
5.
4.1企业精神追求卓越坚忍图成
1.
5.
4.2企业特征守信用负责任走正道务正业
1.
5.
4.3认知定位中原物业管理“金牌管家”
1.
5.
4.4企业理念根植中原造福百姓
1.
5.
4.5质量方针物业管理尽善尽美
1.
5.
4.6服务理念细节体现尊贵
1.
5.5服务目标“持续满足客户不断增长的需求”是建业人的一贯追求,我们将高扬规模化发展、信息化管理、专业化管理企业发展战略旗帜,继续做河南物业管理行业的领跑者,为物业管理行业做出新的贡献,为城市化进程做出不懈努力和追求目前,公司管理__机构图见下图所示如上图所示,公司采用了总经理全权责任制的垂直指挥职能与职能部门的专业职能相结合的管理体制这样既保证了公司总经理对各部门的直接__指挥,充分掌握全局情况,把握主方向,正确决策,又能够放手授权给公司职能部门去协调、指导、监督具体工作的执行而作为基层作业层的各个业务部门,则能够在各职能部门的指导、监督和考核下依据明确的目标和要求开展工作
1.6管理业绩管理业绩我公司目前的物业服务__达300万平方米,物业类型有多层、小高层、高层、__、商业,共27个服务项目,其中***市有6个服务项目,地市18个服务项目有关管理业绩如下时间荣誉称号荣誉证1997年“***花园”获“全国城市物业管理优秀__小区”称号1998年“***花园”被省精神文明建设指导委员会授予“省级文明社区示范点”的光荣称号1998年公司内部质量认证体系通过英国摩迪国际有限公司(AOQC)ISO9002国际标准第三方认证,成为省内第一家采用国际质量标准进行管理的物业公司2000年“***花园”被***区人民__评为“绿化达标生活区”2000年公司被评为“消费者信得过物业管理公司”2000年公司当选为中国物业管理协会常务理事单位2001年城市花园通过河南省_____的“河南省物业管理示范__小区”的验收2001年荣获***市房__管理司颁发的2001年度物业管理企业“先进单位”2001年获得***市消费者协会颁发的“二零零一年度***市物业管理企业先进单位”称号2002年建业__荣获“***市物业管理示范大厦”称号2002年城市花园荣获中华人民______颁发的“全国物业管理示范__小区”2002年建苑小区荣获“***市物业管理示范__小区”2003年建业__荣获“河南省物业管理示范大厦”称号2003年获得***市消费者协会颁发的“二零零二年度***市消费者信得过物业管理公司”称号2003年公司顺利通过ISO90012000版的换版认证工作2004年荣获由***区人民__颁发的“2003年度创建文明城区先进单位”称号2004年荣获***市消费者协会颁发的“2003年度诚信单位”称号2004年异地服务项目濮阳建业城市花园荣获了由濮阳市房__管理局颁发的“濮阳市优秀管理__小区”称号2004年濮阳建业城市花园荣获了由河南省___颁发的“河南省物业管理示范__小区”的称号2004年荣获***物业与房__协会颁发的“***市物业管理名企20强”称号2004年荣获建业集团颁发的“先进__”奖2004年荣获建业集团颁发的“协作精神奖”2005年我公司被国家___认定为一级资质物业管理企业,成为目前河南省内唯一的一家一级资质企业2005年我公司荣获***区人民__颁发的“区级文明单位”称号2005年***花园荣获***物业与房__协会颁发的“***市物业管理十佳社区”称号2005年我公司员工***荣获“***市优秀外来就业青年荣誉称号”2005年***花园荣获“2005十大服务型小区”2005年城市花园荣获“2005十大环保型小区”
1.7现时管理的物业现时管理的物业
1.
7.1***项目物业名称__(㎡)__***花园西区100000***花园东区90000建业__50000城市花园350000建苑小区50000建业新天地·桂园150000***森林半岛400000***联盟新城
5000001.
7.2地市项目物业名称__(㎡)__濮阳建业绿色家园70000新乡建业绿色家园80000商丘建业绿色家园60000驻马店建业绿色家园350000南阳建业绿色家园70000三门峡建业绿色家园50000许昌建业帕拉帝奥
1300002、报价文件
2.1前期介入管理
2.2物业管理费取费标准报价
2.3投标分项报价表
2.1前期介入管理前期介入管理
2.
1.1人员进驻时间计划如我公司中标,我公司将在物业管理委托合同签订后,根据建业桂***目的具体特点,确保服务的有效性,及时对服务细节进行管理和把控,迅速组建物业分公司,由物业分公司具体负责本项目的全面工作,提前介入本项目的物业管理工作并全面导入ISO9000质量管理体系,严格考核,充分发挥员工的工作潜能和热情,从而达到理想的服务成效
2.
1.2物业__机构
2.
1.3人员配置计划****·桂***目占地__57627平方米,建筑__5__91平方米,其中,____55336平方米,商业用房2700平方米,公建设施780平方米现根据实际需要进行人员配置,共需27人,其中物业经理1人、微机___兼出纳1人、___1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序___班长1人、公共秩序___15人(门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转)、厨师1人
2.
1.4主要工作职责
2.
1.
4.1物业经理职责
2.
1.
4.
1.1在总公司的__下,全面负责该项目的物业工作
2.
1.
4.
1.2负责对该项目进行日常管理和控制,其结果对总公司负责
2.
1.
4.
1.3负责该项目所有事物的对外联络、协调工作
2.
1.
4.2___职责
2.
1.
4.
2.1负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作
2.
1.
4.
2.2负责__的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督
2.
1.
4.
2.3负责收集分公司文件、资料整理工作
2.
1.
4.
2.4负责有关费用的收取工作
2.
1.
4.3维修人员职责
2.
1.
4.
3.1严格按各岗位作业指导书进行操作,并认真填写运行日志,完善运行技术参数
2.
1.
4.
3.2及时调整运行方式,降低空耗,节约费用
2.
1.
4.
3.3加强与其他专业的协作配合,确保整体设备的正常运行
2.
1.
4.4公共秩序___职责
2.
1.
4.
4.1工作期间要具有良好的亲和力
2.
1.
4.
4.2工作时间内,严格按作业指导书值守现场
2.
1.
4.
4.3负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控
2.
1.5主要工作内容
2.
1.
5.1对设施、设备的__和验收的跟踪配合
2.
1.
5.2物业交接中,各种物品、资料的准备和制作
2.
1.
5.3对所有参与土建工程、装饰工程、设备设施__工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、__单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位____进行收集
2.
1.
5.4作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、归档工作
2.
1.
5.5对该物业的客户档案资料进行整理、收集,以便后期有针对性的开展各项服务
2.
1.
5.6在竣工验收的基础上,按照国家有关交接验收标准进行接管、验收
2.
1.
5.7物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导
2.
1.
5.8房屋装修过程中的监管和服务
2.
1.
5.9物业各种标识的制作和服务工具的配置
2.
1.
5.10物业交付前房屋拓荒工作的实施
2.
1.6启动开办费的测算
2.
1.
6.1员工工资因项目计划在2005年12月31日交付,交付后到2006年1月31日,因考虑到各项手续的不齐备,不具备收费条件,建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费项目经理、___、维修工、公共秩序___班长、厨师要提前50天到岗(距2006年1月31日),公共秩序___、保洁工提前40天到岗(距2006年1月31日)项目人数月工资标准工资总额备注项目经理11000166750天___2650216750天维修工2650216750天公共秩序___班长1650108350天,含吃公共秩序___155501100040天,含吃保洁工5420280040天厨师150083350天合计
27217172.
1.
6.2社会保险和按规定提取的福利费项目测算依据费用总额社会保险按项目经理、大班长工资总额的
34.63%计算,其中养老
24.63%、医保8%、失业2%因上述二人为总公司外派,其余人员尚处在试用期,暂不考虑952培训费按工资总额的
1.5%计算326合计
12782.
1.
6.3办公用品购置费名称数量单价概算金额备注台式电脑2台35007000办公1台,收费1台针式打印机1台26002600收费打印专用普通办公桌7张3002100经理1张,___2张,维修工2张,门卫值班室2张普通办公椅10把1501500文件柜5套5002500经理1套,___2套,维修1套,公共秩序___1套接待用沙发、茶几1组15001500办公室用柜机空调1台30003000办公室用电热水器1台500500办公室用__2部50100经理1部,收费1部计算器2台50100经理1台,收费1台合计
209002.
1.
6.4维修工具购置费名称数量单价备注3米合梯1个
8001.5米合梯1个120管道疏通机1台2500切割机1台300电工用具1套550万用表1部150元,钳型表1部300元,电笔1把5元,电工刀1把15元,老虎钳1把10元,尖嘴钳1把10元,活扳手1把10元,螺丝刀2把20元,电工包30元水工用具1套630管钳2把50元,老虎钳1把10元,尖嘴钳1把10元,活扳手1把10元,螺丝刀2把20元,工具包30元,热熔机1台200元,板牙1套300元合计
49002.
1.
6.5保洁工具购置费名称数量单价概算金额备注三轮车1辆10001000加装顶箱配套工具2套100200含尘推、玻璃擦等合计
12002.
1.
6.6公共秩序___宿舍物品配置费名称数量单价概算金额备注高低双人床82401920电视柜1300300 29吋电视机118001800公共秩序___宿舍用
1.5P空调2160032002间宿舍双缸洗衣机1600600公共秩序___宿舍用 太阳能热水器12000200020根管,电辅加热(一次4人)桌子3200600每班1张凳子1625400 窗头柜1650800每人1个合计
116202.
1.
6.7公共秩序___装备费名称数量单价概算金额备注对讲机610006000每班5人,班长1人手电筒430120每班4人橡胶棒42080每班4人伺客台1600600雨衣480320每班4人胶鞋435140每班4人电暖气1300300门岗合计
75602.
1.
6.8前期资料制作费名称概算金额业主公约1000房屋装饰装修管理规定1000前期物业服务协议1000房屋装饰装修管理协议1000房屋交付表格1000合计
50002.
1.
6.9上述合计74175元,根据财务管理规定,单价在2000元以上的物品,要进行固定资产的摊售上述单价超过2000元的物品共15100元,按五年分摊,则每月可分摊252元
2.
1.
6.10启动开办费为74175-15100+252*2=59579元
2.2物业服务费收费标准报价物业服务费收费标准报价
2.
2.1根据郑价公
(2004)2号文件,物业服务费用有下列各项构成管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用法定税费;物业管理企业的利润
2.
2.2人员配置现根据实际需要进行人员配置,共需27人,其中物业经理1人、微机___兼出纳1人、___1人、维修工2人、保洁工5人、公共秩序___班长1人、公共秩序___15人(门岗2名、监控1名、巡逻2名、三班运转)、厨师1人
2.
2.3物业服务费用成本测算
2.
2.
3.1物业服务人员的工资项目人数月工资标准月工资总额备注项目经理110001000___26501300维修工26501300公共秩序___班长1650650含吃公共秩序___155508250含吃保洁工54202100厨师1500500合计
27151002.
2.
3.2社会保险和按规定提取的福利费项目测算依据测算结果(元/月)社会保险按___、维修工工资总额的
34.63%计算,其中养老
24.63%、医保8%、失业2%5229奖金福利费按工资总额的14%计提2___培训费按工资总额的
1.5%计算227法定节日加班费按公共秩序___每人每年加班10天,其余人员每人每年加班5天,每天按40元计算716服装费服装两年更换一次,春秋季按200元/套,夏季按100元/套,每人每季两套675合计__
612.
2.
3.3物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费
0.11元/月·㎡ ,具体执行安价房
(2000)127号文中的相关规定
2.
2.
3.4物业管理公共区域清洁卫生费用项目测算依据测算结果(元/月)清洁工具费200元/人·年83化粪池清淘费2400元/年200垃圾外运费4车/月70元/车280消杀费5元/户·年113合计
6762.
2.
3.5物业管理公共区域绿化养护费用执行安价房
(2000)127号文中的相关规定
0.04元/㎡·月×58492㎡=2340元/月
2.
2.
3.6物业管理公共区域秩序维护费项目测算依据测算结果(元/月)装备费(对讲机、橡胶棒等)300元/人·年400人身保险费(意外伤害险)100元/人·年133合计
5332.
2.
3.7办公费用项目测算依据测算结果(元/月)__费300元/月(含上网费)300低值易耗品费100元/月100社区活动费100元/月100节日布置费1000元/次,每年3次250办公水电采暖费每月按300元计算300固定资产折旧每月按252元计算252不可预见费按管理成本的3%计提1062合计
23642.
2.
3.8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(国家规定的公众责任保险标准为2‰—5‰)1+2+3……+7×
3.5‰=128元/月
2.
2.
3.9法定税费(1+2+3……+8)×
5.5%=2013元/月
2.
2.
3.10利润(1+2+3……+9)×8%=3088元/月
2.
2.
3.11上述合计项目测算结果(元/月)管理服务人员的工资15100社会保险和按规定提取的福利费__61物业共用部位、共用设施设备的维护费用64__物业管理公共区域清洁卫生费用676物业管理公共区域绿化养护费用2340物业管理公共区域秩序维护费533办公费用2364物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用128法定税费2013利润3088合计
416922.
2.
3.12物业服务费收费标准报价为41692元/月÷58816㎡=
0.71元/㎡·月
2.3投标分项标价单投标分项标价单项目数据备注物业管理服务费(元/平方米•月)
0.71人员总数(名)27投标人盖章
3.技术文件
3.1项目负责人简历
3.2物业管理总体设想
3.3物业管理__机构框架图
3.4物业管理行政管理方案
3.5公共秩序维护和消防服务方案
3.6清洁绿化服务方案
3.7物业管理应急预案
3.8物业管理物质装备计划;
3.9物业管理人员配备计划;
3.10物业管理总体目标;
3.11物业管理相应的规章制度;
3.12物业管理所使用的法律、法规
3.1项目负责人简历表项目负责人简历表姓名***性别女年龄32学历大专工作年限11从事本项工作年限11项目名称建设单位建设规模服务时间服务质量及获奖情况***花园建业集团10平方米1994年—2000年
1、1997年,荣获___颁发的“全国城市物业管理优秀__小区”
2、1998年“***花园”被省精神文明建设指导委员会授予“省级文明社区示范点”
3、2000年,“***花园”被***区人民__评为“绿化达标生活区”投标人名称****业管理有限公司委托代理人签字:
3.2物业管理总体设想物业管理总体设想
3.
2.1总体设计方案阐述建业桂***“绿色家园”为指导思想,以“***”为立意进行设计的多层__区,通过对小区内部环境及规划的精心设计和布局,营造出一种回归田园、生态健康的居住环境建业物业愿以高品质的物业管理服务,使小区业主物业保值、增值
3.
2.2__定位和客户需求分析建业·桂***于安阳市高新技术__区,紧邻安阳师院、安阳大学和安阳五中,周边文化氛围非常浓厚,地理位置非常优越,未来几年将会成为__区的理想居住生活区结合小区规划设计优势,小区以叠加__和多层__为主,结合安阳城市发展的优势和我们公司国家一级物业管理资质的优势,我们的总体方案是为桂***主提供高品质的物业管理服务
3.
2.3对整体物业管理特点的分析整洁、舒适、安全、便捷和专业的物业管理服务,是高档__生活区业主的核心需求我们公司国家一级资质企业的专业物业服务,必将满足小区业主不断增长的生活需求
3.
2.4建业物业的团队价值观
3.
2.
4.1有追求卓越的__,并且痛恨官僚作风——追求与众不同
3.
2.
4.2把质量视为生命线——奖惩严明的制度
3.
2.
4.3保持整洁的形象,在所有的人面前都保持自信——员工能力的培训
3.
2.
4.4有一个清晰、简明、符合实际的前景,并且所有的管理者都参与执行——构筑河南全省范围内的服务网络
3.
2.
4.5运用巨大的能力和才干去激发别人——管理层以身作则
3.
2.
4.6设立勇于进取的目标,清楚责任和义务所在——晋升和降级管道畅通
3.
2.
4.7将变化视为机遇,而不是威胁——机遇与挑战并存
3.
2.
4.8营销意识、学习意识和忧患意识——建立学习型__,搭建本地最好的服务公司团队我们相信,运用建业物业勇于创新和实验的服务团队,不断提高员工的价值观,建业·桂***座富于创新的城市建筑作品才能传达出令人难忘的居住文化
3.
2.5服务定位“让业主天天满意”是我们不变的承诺,“为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的居住环境”是我们永恒的追求为此,我们将通过系统的专业培训,强化现场员工对业主服务的意识,做到以“服务第一,客户至上”为宗旨,提供方便、快捷、文明的无干扰服务采取“公司支持+现场管理”的工作方式投入严格的质量控制手段,保证项目的服务质量符合要求
3.
2.6服务目标
3.
2.
6.1总体目标在物业管理合同期内,把小区管理成“安全、文明、优美、舒适”的示范小区,在小区达到硬件指标后,所有建筑物及配套设备设施完善,全部正式竣工验收并交付使用后的一年内,达到“安阳市物业管理示范小区标准”,两年内达到“河南省物业管理示范小区标准”
3.
2.
6.2分项目标
3.
2.
6.
2.1房屋及公共配套设备设施完好率达98%以上,其中大型设备完好率99%以上,中小型设备完好率95%以上,消防水系统设备完好率达100%,其它消防器材完好率达98%,公共照明完好率95%以上;
3.
2.
6.
2.2卫生合格率达98%,环境绿化完好率95%;
3.
2.
6.
2.324小时__报修服务,房屋零修、急修及时率100%;维修质量合格率达到100%;
3.
2.
6.
2.4管理人员专业培训合格率100%;
3.
2.
6.
2.5业主对物业管理满意率95%以上,年有效投诉率不超过
0.2%,投诉处理率100%;
3.
2.
6.
2.6维修服务回访率达85%;
3.
2.
6.
2.7管理区域内车辆停放有序,交通秩序良好;
3.
2.
6.
2.8做好消防设施、设备的检修保养,保证随时启用;
3.
2.
6.
2.9有效投诉处理和回访率达100%以上目标及服务承诺的实现有赖于对员工进行系统的培训,主要是加强员工的服务意识、质量意识、成本意识、创新意识和服从意识,改善以往物业管理中出现的重管理、轻服务的现象同时,加强员工的专业技能培训,以达到良好的服务效果
3.
2.
6.3管理体系和完善的监督体系的建立
3.
2.
6.
3.1管理体系的建立从前期介入开始在物业管理处推行ISO9001质量管理体系,在一年内建立并运行较为完善的体系
3.
2.
6.
3.2加强员工队伍的培训为确保管理早日走上正轨,实现管理目标,公司将严格按照ISO9001质量管理体系文件的要求,科学系统地对物业管理处所有管理人员进行全面培训,员工上岗前培训率达到100%,全员年培训率达到100%,合格率达到100%新员工未经培训或培训成绩不合格者,不予录用,其它培训成绩不合格的按公司有关文件处理
3.
2.
6.
3.3安全防范采用人防、技防和宣传相结合的原则,确保本物业时时处于安全状态具体措施如下根据具体情况,设门岗、巡逻岗及车辆管理人员,所有公共秩序___均实行24小时值班制公共秩序___严格执行ISO9001质量管理体系文件有关指导书规定,从仪容仪表、礼貌用语、值勤情况实施全方位管理坚持各班班长、公共秩序___主管及物业管理处主任逐级检查及抽查制度,并根据检查情况分别给予罚款、警告直至解聘处理加强区域内流动人员及外来人员的管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查建立安全责任制,并明确责任人
3.
2.
6.
3.4加强回访工作和与业主及使用人之间的__,开展丰富多彩的宣传活动和文化活动
3.
2.
6.
3.5作好各种公共关系协调工作协调好与室供电、供水、供气、公安及行政主管部门的公共关系业务,随时掌握__有关部门的政策,法规信息,以便管理
3.
2.
6.
3.6在日常管理服务中,建立完善的监督机制,做到员工自检、班长巡检、主管及管理处主任抽检的监督机制,做到层层有监督,样样有落实,以确保服务质量
3.
2.
6.4尊重客户,以客户为__焦点衡量企业成功与否的最重要的标准,就是我们客户的满意度尊重客户,理解客户、与客户良好地沟通,视客户为我们永远的朋友,将客户的投诉视为我们的礼物我们倡导99%客户满意度等于零的服务宗旨提供超出客户期望的服务,建业物业品牌的附加值因公司员工优秀的表现而日益增加2005年,集团定位为“服务升级年”,建业人“全程、全员、全心”为业主打造“尊贵、健康、和谐、成长、开放”的生活方式
3.
2.
6.
4.1尊贵生活方式引领尊贵生活方式,让居住者在服务的每一细节中都__到来自建业社区的自信、上进、自由、悠闲,营造出一种优越、博大的社区氛围
3.
2.
6.
4.2健康生活方式“倡导富养运动,让健康与财富同行”旨在创造和谐健康的生活环境,培养积极养生观念,建立多元健康服务网络和社区卫生服务体系,将健康文化渗透到居民生活的方方面面
3.
2.
6.
4.3和谐生活方式“增进邻里感情,构建和谐社区”建立文明高尚的社区行为准则,培养和睦的家庭关系,增强业主的归属感、亲情感、温馨感,全力打造一个充满活力和创造力、团结互助、融洽和谐的社区环境
3.
2.
6.
4.4成长生活方式“深思熟虑,细节打动消费者”旨在思考长远发展及消费者综合需求,建立一个学校、家庭、社会紧密结合,将社区建设成为充满智慧、人文、思想的高素质社区
3.
2.
6.
4.5开放生活方式“强化社区与社区的__”核心任务是整合建业社会资源,推动社区与社会接轨,提供互动交流的平台,扩大客户生活圈,拓宽客户视野,建立高尚社交圈子
3.3物业管理__机构框架图物业管理__机构框架图
3.4物业管理行政管理方案物业管理行政管理方案公司在1998年8月,率先在河南省行业内通过ISO90021994第三方国际质量体系认证,成为河南省第一家获此殊荣的物业管理企业,在规范化管理方面迈出了关键的一步为确保向业主提供更高层次的服务,公司在2003年进行了质量管理体系的换版,顺利通过了ISO90012000国际认证目前公司的质量体系及各项运作模式日趋完善,从业人员的质量意识、服务意识得到极大提高,各方面均取得了优异的成绩通过7年的管理运作,建立了一套适应时代发展需要的现代企业管理制度,主要内容包括具有管理特色的质量管理体系及其实施办法,其核心为“计划—实施—检查—处理”(PDCA)的质量管理循环
3.
4.1行政服务管理目标建立明确的管理和服务目标,规范化、标准化、专业化模式运作,满足服务要求的最大化
3.
4.2行政管理__目标建立合理、高效的__架构,进行规范化、标准化管理,实现服务管理目标
3.
4.3行政服务管理基本内容行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务(房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色服务(带送鲜花、报纸、租赁等)、__文化活动等
3.
4.4行政服务管理岗位职责
3.
4.
4.1经理房屋管理、文件管理、业主投诉问题处理、增值服务的开展、社区文化的落实等项目统筹管理
3.
4.
4.2___房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续__、增值服务及小区日常事务的监管
3.
4.
4.3维修工设备保养与维修、
3.
4.
4.4公共秩序___小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理
3.
4.
4.5保洁员楼道与庭院保洁
3.
4.5行政服务管理操作流程
3.
4.
5.1投诉处理物业服务人员接到投诉1日内,将问题分类传递到相关责任部门,2日内给业主确切回复,并负责督导解决问题解决后,就解决情况在1周内进行回访建立业主投诉档案库,确保《业主投诉记录表》及其他处理资料及时存入业主投诉档案
3.
4.
5.2档案管理按照《档案管理办法》分类管理、归档,并及时送达到相关人员
3.
4.6行政服务管理制度
3.
4.
6.1员工行为规范
3.
4.
6.2劳动人事管理
3.
4.
6.3人员晋升办法
3.
4.
6.4绩效考核及奖惩试行办法
3.
4.
6.5合同管理制度
3.
4.
6.6资产购置管理办法
3.
4.
6.7财务管理办法
3.
4.
6.8竣工图纸和技术资料验收标准
3.
4.7信息反馈渠道及时间为了确保物业管理服务质量,使客户满意率达到和保持98%以上,物业将设立多种信息反馈渠道,形成信息反馈网络
3.
4.
7.1在分公司建立业主意见登记本,随时搜集有关业主对物业管理方面___
3.
4.
7.2设立24小时业主投诉__,24小时接受投诉公告物业____、邮箱地址、__号码及责任人姓名
3.
4.
7.3每半年做一次对物业管理服务___调查,广泛征求业主意见,并将调查结果整理汇编,进行统计分析,查找问题原因,提出改进方案对重要问题给予正面回复
3.
4.
7.4定期向上级单位做工作请示、汇报,主动接受工作监督和指导
3.5公共秩序维护和消防服务方案公共秩序维护和消防服务方案
3.
5.1公共秩序维护指导思想
3.
5.
1.1安全安全是物业管理服务的第一需求,也是公共秩序___服务的第一需求,物业管理公司应该始终保持积极防范的态度,不断提高自身安全防范的能力,配合公安部门和____做好治安、消防工作,努力使业主有一个安全、舒适的工作与生活环境
3.
5.
1.2有序在物业区域里,客户不仅需要物业的设备设施运行有序,也需要往来的人流、车流有序一旦发生突发__时,更需要公共秩序管理人员忙而不乱,及时有序的应对,及时妥善的处理这种安全有序的工作与生活环境必将给业主带来一种舒适的感觉
3.
5.
1.3亲情物业管理的公共秩序维护服务对偷窃与破坏来说是一种威慑力量、一种障碍,但对业主与社会公众来说却充满亲情物业管理公司的公共秩序管理人员象管家一样爱护业主的财产,为业主提供力所能及的服务,让业主时刻感知无限的亲情感
3.
5.
1.4形象公共秩序维护服务是物业的第一印象,好的物业公共秩序维护服务、整齐的公共秩序维护队伍、优秀的公共秩序维护人员能提高物业的档次,使业主有安全感不仅如此,公共秩序维护服务形象能增加物业在社会公众中的影响,使物业管理公司赢得良好的口碑,促使物业有效的保值、增值
3.
5.2公共秩序维护服务方案建业物业公司公共秩序___队伍是一支以退伍军人为主体,管理严格、训练有素、战斗力强的公共秩序维护队伍曾抓获盗窃分子多人,受到广大业主的好评与表彰公共秩序管理部有严格的管理制度,如公共秩序维护手册、岗上纪律、交__制度、内务管理等各公共秩序___队伍除队长实施日常检查管理外,公司公共秩序管理部坚持常年明察暗访,日查夜巡,并对检查结果实施奖罚、评比、表彰、整改、责任到人,始终保持公共秩序___队伍的纪律严明文明值勤、文明服务、检查严格、一丝不苟的作风和精神风貌为保证公共秩序___的素质,公司除进行岗前培训,持证上岗外,经常坚持对公共秩序___进行思想道德教育和专业技能培训熟练掌握消防、巡逻、擒拿、防盗等各种专业技能,随时妥善处理各类突发__,确保小区治安和财产安全,排除一切后顾之忧,创造一个安静、安全、舒适的生活环境
3.
5.
2.1作业频度定岗检查日24小时交通输导日24小时车辆停放管理日24小时值班巡逻每15分钟巡视一遍所管辖区接到突发__信息3分钟感到现场每周会议分公司全体公共秩序___例会一次体技能培训每周5次消防设施每月检查一遍,每季度保养一遍周界红外对射每月检查测试一次
3.
5.
2.2工作标准
3.
5.
2.
2.1业主机动车辆凭标识、车卡出入,外来车辆__、登记后方可进入,并按规定收费
3.
5.
2.
2.2小区交通无堵塞现象
3.
5.
2.
2.3所有车辆停放有序、无乱停、乱放
3.
5.
2.
2.4装修施工工人、服务性车辆凭证出入
3.
5.
2.
2.5小区无叫卖、乞讨、闲杂人员、无人为噪音
3.
5.
2.
2.6小区无乱贴、乱画、乱烧、乱倒现象
3.
5.
2.
2.7小区公共设施、花草等无人为损坏现象
3.
5.
2.
2.8小区无刑事案件、火灾和伤亡事故
3.
5.
2.
2.9确保消防器材性能良好,可随时投入使用
3.
5.
2.
2.10各岗位值班的公共秩序___应做到值班室卫生整洁、物品摆放整齐、方可交__
3.
5.
2.3交通管理
3.
5.
2.
3.1本小区的外来车辆,未经允许,不准进入
3.
5.
2.
3.2禁止
2.5吨以上货车或大客车进入小区,特殊情况需要经分公司__许可并按规定交纳停车费
3.
5.
2.
3.3所有进出小区车辆,必须服从公共秩序___和管理人员的管理,应停放在停车场或临时停车位上,禁止一切车辆停放在草坪上
3.
5.
2.
3.4小区主要道路上应有明显交通标志,严防车辆停放时损坏公共设施及花木
3.
5.
2.
3.5停车费的收缴应执行有关文件规定,严禁乱收费、若发现将从重处罚
3.
5.
2.4消防管理
3.
5.
2.
4.1消防工作实行“预防为主,防消结合“的方针,公共秩序___都是义务消防员
3.
5.
2.
4.2实行24小时监控,保证各项设备、器材时刻处于良好状态
3.
5.
2.
4.3消防器材实行统一登记、逐级负责,并统一编号、定位、使用和保养,分公司对所管辖区每月检查一次,发现问题及时更换
3.
5.
2.
4.4消防设备器材不准用于非消防方面,对于损坏、擅自挪作他用的部门或个人将予以批评教育、经济处罚、情节恶劣造成不良后果时,要追究行政和法律责任
3.
5.
2.
4.5配合市消防部门搞好日常消防管理工作,发生火灾时要迅速__扑救,保护火灾现场,协助调查火灾原因
3.
5.
2.
4.6对因工作失职引发的火灾事故负直接或间接责任的,要追究刑事责任
3.
5.3人员分工及职责
3.
5.
3.1门岗职责
3.
5.
3.
1.1实行值班时间站礼仪岗,要求仪表仪容整洁大方,站姿威武端正;
3.
5.
3.
1.2按照规定,严格控制出入人员登记制度;
3.
5.
3.
1.3对携带的外出物品严格检查,按制度手续登记放行;
3.
5.
3.
1.4注意盘查询问,严格携带可疑物品、易燃易爆及____进入园区;
3.
5.
3.
1.5严格各类推销人员、小商小贩及闲杂人员进入园区;
3.
5.
3.
1.6维护小区出入口治安秩序,保证畅通无阻
3.
5.
3.2巡逻公共秩序___职责
3.
5.
3.
2.1检查园区公共设施有无损坏丢失,并适时开关公共区域的照明设施和用水设施,节约能源;
3.
5.
3.
2.2巡查并发现易燃易爆物品及火灾隐患并及时处理和报告;
3.
5.
3.
2.3定期和不定期检查防火器具,确保完好无损,有备无患;
3.
5.
3.
2.4配合公共秩序维护部门定期更换灭火器和药剂;
3.
5.
3.
2.5注意观察和发现可疑人员和可疑现象,妥善处理各类突发__
3.
5.
3.
2.6负责小区的车辆停放管理,无乱停、乱放现象
3.
5.
3.
2.7定期检查园区消防设施并进行维护,确保随时正常使用
3.
5.4学习与培训
3.
5.
4.1每周进行一次思想道德学习教育,树立一不怕苦、二不怕累、认真负责、恪尽职守的思想品德和作风
3.
5.
4.2每周__1—2次业务学习培训,学习有关规章制度和消防、治安防范知识,做到理论上弄懂,实际上会做,出现火警和治安__及时熟练处理
3.
5.
4.3坚持每天1小时军训,实施队列训练、擒拿格斗,提高公共秩序___的身体素质和业务素质,适应实战要求
3.
5.5公共秩序___器械配备;
3.
5.
5.1为适应工作需要,需配备对讲机,随时保持__,一旦出现火情和突发__,及时增调人员火速处理
3.
5.
5.2每人配备警棍或橡胶棒一支
3.
5.
5.3配备必须的手电、雨具等物品
3.
5.6公共秩序___管理制度
3.
5.
6.1公共秩序___须知
3.
5.
6.
1.1熟悉维护区域情况,掌握各类突发__的处置方法
3.
5.
6.
1.2熟悉火警、盗警和驻地派出所__,遇有情况及时报告
3.
5.
6.
1.3不准外来人员随意进入园区,经业主辨认同意后,方可放行
3.
5.
6.
1.4熟悉小区业主情况,见到业主出入应立正问好
3.
5.
6.
1.5严禁酒后上岗
3.
5.
6.
1.6休息期间禁止穿公共秩序___服装
3.
5.
6.2公共秩序___守则
3.
5.
6.
2.1文明用语,礼貌待人,热情服务,积极主动
3.
5.
6.
2.2不在单位酗酒、赌博、大声喧哗
3.
5.
6.
2.3不私自动用公私财物
3.
5.
6.
2.4服从命令,听从指挥,遵纪守法,严于律已
3.
5.
6.
2.5不带闲杂人员进入园区,严禁闲杂人员在园区内停留
3.
5.
6.3岗上纪律
3.
5.
6.
3.1礼仪岗,岗姿端正,服装整洁,佩带胸卡
3.
5.
6.
3.2保持岗位清洁卫生,不乱写、乱画、乱贴
3.
5.
6.
3.3坚守岗位,恪尽职责,高度警惕,严禁脱岗、离岗、窜岗
3.
5.
6.
3.4爱护执勤设施,警械器具不离身
3.
5.
6.
3.5不擅自处理涉外问题
3.
5.
6.
3.6不在岗上睡觉、喝酒、看书、看报、听收录音机、吹口哨及其它与岗无关的活动
3.
5.
6.
3.7认真填写值班记录和交__表
3.
5.
6.
3.8不在岗中嘻笑打闹
3.
5.
6.
3.9夜间执勤不断巡逻,认真检查重要位置及死角
3.
5.
6.4交__制度
3.
5.
6.
4.1按时交__,__人员应提前十分钟到岗,如__人有特殊情况未到达前,当班人员不准离开岗位
3.
5.
6.
4.2夜间值班,交班队员应提前十五分钟叫岗
3.
5.
6.
4.3交班人应将当班时发现的情况、问题处理结果及注意事项向__人员交待清楚
3.
5.
6.
4.4当班人员发现的情况要及时处理,不能移交给下一班的事情要继续在岗处理完毕,__人应协助完成
3.
5.
6.
4.5__人应注意检查岗位范围内的物品、设施和器械装备等,发现异常情况立即报告,必要时双方签字作证
3.
5.
6.
4.6交班人员应负责清理好值班场所的卫生
3.
5.
6.5内务管理
3.
5.
6.
5.1公共秩序___宿舍保持整洁,空气新鲜,无蜘蛛网,无污迹,无烟头,无积尘,及时消灭蚊子、苍蝇等
3.
5.
6.
5.2床铺铺垫整齐,被子竖叠双折由外向内,横叠四折,叠口朝前,置于一端__,枕头放于被子上层
3.
5.
6.
5.3衣服叠整齐,放于被前,帽子放在衣服上
3.
5.
6.
5.4洗漱用具放于洗脸盆内,统一摆放,也可置于床下
3.
5.
6.
5.5鞋子及时刷洗,保持清洁,放在床下,摆放有序
3.
5.
6.
5.6行礼包可统一摆放到位,或置于床下和较隐蔽地方
3.
5.
6.
5.7暖瓶、水杯、墨水瓶、报纸等物品要统一摆放整齐
3.
5.
6.
5.8室内严禁乱写乱画,张贴__画面等
3.6清洁绿化服务方案清洁绿化服务方案
3.
6.1清洁服务方案
3.
6.
1.1保洁管理措施
3.
6.
1.
1.1公司保洁员上岗前进行专业知识培训,合格后统一着装,佩带胸卡,持证上岗
3.
6.
1.
1.2公司加强对员工的礼貌、礼节的教育,对小区业主见面有问候,张口有敬语,并保持自身的仪容仪表及个人卫生,维护小区的对外形象
3.
6.
1.
1.3教育员工爱护小区的设施,
3.
6.
1.
1.4保洁员做到四轻轻拿、轻放、轻说、轻走,保持楼宇内的宁静
3.
6.
1.
1.5公司管理部通过明查、暗查等方法对清洁工作进行检查,建立检查记录,以备定期进行检查、评比选出先进,发现问题及时解决落实到人,并按员工奖罚《条例》进行奖罚
3.
6.
1.2环境卫生
3.
6.
1.
2.1生活垃圾实行袋装化,每天至少收集4次,装修垃圾按规定堆放,定期清理,
3.
6.
1.
2.2楼道及楼道内各种公共设施每天扫抹1遍,楼道楼梯每两天拖1遍,室外楼梯每天拖1遍,楼道内无私人物品堆放
3.
6.
1.
2.3保持小区庭院清洁,每天定时清扫两遍,随时保洁
3.
6.
1.
2.4按作业要求做到垃圾清运,日产日清;每天在规定时间内结束垃圾清运工作,具体执行《环境保洁员作业指导书》和《楼道保洁员作业指导书》
3.
6.
1.
2.5每天对用后的清洁用具进行保养
3.
6.2绿化服务方案
3.
6.
2.1绿化管理措施在公司接管后将展开对园区绿化进行开荒性清理及养护
3.
6.
2.
1.1首先清除杂草并结合追肥、浇水杂草不但影响园容,且直接与花木争水、争肥、争阳光,妨碍花木生长,造成花木营养不良根据不同情况,适当施肥浇水是恢复植被长势的重要措施
3.
6.
2.
1.2修剪整形园林艺术是一门大自然与人们意愿美相结合的综合学科既要体现大自然千姿百态的秀丽风光,又要通过人为整形,布局造就更高的观赏价值如果任其生长未免杂乱无章,也就不叫园林艺术我们将以尊重自然而超越自然的严谨态度,并以精确的修整技术、精益求精的宗旨,加以精细修整,以提高观赏价值
3.
6.
2.
1.3施药治虫、治病花卉病虫害是影响观赏价值,甚至毁灭花木的一大因素必须因病施药,随时防治,才能保证花木正常生长
3.
6.
2.
1.4修整草坪边缘使边缘整齐、流畅提高观赏价值及蓄水能力
3.
6.
2.2绿化标准
3.
6.
2.
2.1实施专业人员养护花草,及时修剪,保持良好的观赏效果;根据需要浇灌、施肥、松土和喷洒药物,达到布局合理,造型优美
3.
6.
2.
2.
2、草坪生长良好,园区内基本无杂草、无杂物,无枯死现象
3.
6.
2.
2.3无病虫危害,花卉生长旺盛
3.
6.
2.
2.4建立绿化服务质量检查制度,对绿化服务质量考核进行量化,分公司对绿化服务质量进行日常检查,填写《服务过程检验单》
3.7物业管理应急预案物业管理应急预案
3.
7.1物业管理应急处理原则公共秩序___是公司对小区管理的重要力量,是保障小区业主的人身与财产安全的专门力量同时,其他员工均有义务承担小区的安全保卫职责在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主的安全中,必须及时处理各种问题处理问题的原则应遵循依法办事,严格按照法律,遵循公司各项规章,运用恰当的方法及时有效的处理,不徇私,以理服人及以德服人
3.
7.2物业管理应急处理的方法4不同性质的问题,采取不同的方法进行处理对业主之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的的内部矛盾的问题,如因为纠纷,可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决,主要是分清是非,耐心劝导,礼貌待人对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取“可散不可聚,可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆”的处理原则,尽力劝开,耐心调解,把问题引向缓解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决A在处理问题时,坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则,如违反管理规定情节轻微,不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育如需要给予治安处罚的,交公安机关处理;违反公司有关规章制度极其严重的,由公司__出面协调处理对于犯罪行为,及时予以制止,并通报公安机关,尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内,一定要在保证自身安全的情况下争取将_____抓获送交公安机关
3.
7.3物业管理各种__处理应急预案
3.
7.
3.1匪警处理应急预案
3.
7.
3.
1.1公共秩序___在执勤中(或接报)遇有公开使用__或其它手段强行掠取__和私人财务或危及他人人身安全的____时,要切实履行公共秩序管理职责,迅速防止犯罪
3.
7.
3.
1.2凡持有对讲机的公共秩序___(除门卫外)在听到求援__后,应立即前往案发现场,门卫公共秩序___要严格控制外出人员,并及时向__汇报
3.
7.
3.
1.3若发现____作案后逃跑时,一人又制止不了,首先要一边监视,一边尾随并看清人数、____身高、衣着、相貌等明显特征,若使用有交通工具,要记下颜色,车型及交通牌号,并迅速向门卫和__汇报,重大案件应及时拨110__
3.
7.
3.
1.4保护好现场,在公安机关未到达前任何人不准破坏现场,应采取简易方法如拉绳子、撒白灰或派公共秩序___小范围警戒
3.
7.
3.
1.5抽出专人配合公安机关询问当事人,对提供的情况要做好记录,对失物要清点数量、特征及物品价值
3.
7.
3.
1.6对____逃离现场时遗留下的足迹或作案工具、赃物,应立即通知公安机关提取,同时指定专人看护
3.
7.
3.
1.7在现场发现有人受伤,要立即通知120或送往就近医院抢救,同时报告公安机关和公司__和受害人家属
3.
7.
3.
1.8分公司应对所发生的案件写出书面报告,上报公司__和公安机关
3.
7.
3.2火警处理应急预案
3.
7.
3.
2.1值班公共秩序___发现火情或接到__后,应迅速__携带灭火器材,跑步到达现场,根据火势采取扑救措施,同时向119和公司__报告
3.
7.
3.
2.2分公司负责人派出公共秩序___对楼梯口、安全出口进行警戒,维护秩序,严禁无关人员进入及坏人混入打劫
3.
7.
3.
2.3所有员工(固定岗除外)听到火警__后,应主动前往现场,按照__的分工,各司其职如现场住户家有人,应本着“先人员,后财产”的原则进行抢救
3.
7.
3.
2.4抽出专人配合公安消防部门对发生的火灾原因,损失等情况写出书面材料,上报公司__和公安消防部门
3.
7.
3.3天然气泄漏的处理预案@rB
73.
7.
3.
3.1接到业主投诉天然气泄漏时,应立即派人赶往现场,且保持镇定,严禁开关电气设备,包括手电筒、__、对讲机等0ObX=
13.
7.
3.
3.2迅速将现场人员撤离危险区域到达安全地点后向公司__报告情况
3.
7.
3.
3.3打开业主家中所有窗户进行通风cT$4@jEp-
3.
7.
3.
3.4马上通知技术人员关闭天然气阀门
3.
7.
3.
3.5通知天然气公司进行抢险马上s7oq6:`
3.
7.
3.4对业主室内水浸__的处理预案`}3Y
3.
7.
3.
4.1公司值班人员接到客户投诉室内浸水时,要立即派人前往现场观察
3.
7.
3.
4.2现场观察人员到浸水业户区域,必须得到的业户/用户同意,不能撬门强行入内,要设法找到阀门地点,以关闭阀门q
3.
7.
3.
4.3浸水情况严重,必须关闭本物业管理区域的总阀门,避免水浸扩大[4^
3.
7.
3.
4.4立即通知此辖区管理人员,派人携带清洁工具到业主家中清理积水
3.
7.
3.
4.5关闭本物业管理区域的总阀门后,影响本物业正常供水,必须书面通知各业主
3.
7.
3.5交通事故处理预案
3.
7.
3.
5.1维持秩序,保护好现场,疏导车辆,疏散围观人群,使现场交通恢复畅顺406Dt9Ya
3.
7.
3.
5.2纪录__,包括文字及拍照以作存档备案0H
1.Qy
3.
7.
3.
5.3将受伤者移离危险位置进行必要救治=NR]%
3.
7.
3.
5.4通知公共秩序___班长,公司__及交通事故__
3.
7.
3.
5.5协助交通民警做好事故处理工作j1`Kf=;
3.
7.
3.
5.6公共秩序___班长以书面形式写出报告
3.
7.
3.6大__停电__应急预案
3.
7.
3.
6.1当发生较大的停电事故时,如属管辖区供电事故,值班人员迅速通知维修人员赶赴现场抢修,并记录在《维修任务单》;
3.
7.
3.
6.2电局事故,应迅速通知供电局抢修,并向业主做好解释工作
3.9物业管理物质装备计划物业管理物质装备计划
3.
9.1物业管理用房的使用和管理物业管理用房是为了确保物业服务正常实施的必需条件,在合同履行时,招标方需提供物业管理用房__160平方米,作为物业办公、公共秩序___住宿等物业管理用房属于全体业主所有,一经规定,未经业主大会同意,物业不能改变其用途
3.
9.2物业办公室管理规定为了提高工作效率,树立公司整体形象,为员工创造一个安静、舒适、和谐的工作环境,特制订本制度
3.
9.
2.1办公区域内的一切办公用品每天至少擦一遍,手触无灰尘,包括门、窗、桌、椅、沙发等,确保窗明几净
3.
9.
2.2地板及公共区域除每天早上拖洗一遍外,还要保证随脏随清理,目视无杂物、污物,确保一尘不染
3.
9.
2.3墙壁不得张贴、悬挂任何与办公无关的物品,确保干净整洁
3.
9.
2.4办公用具如桌、椅等摆放整齐有序,不得随意拉放,严禁私自动用、__各种电器设备和乱拉电线
3.
9.
2.5办公物品的放置要合理、有序,经常使用的物品放在顺手可以拿到的地方,__机放在适当的位置,连接线不扭在一起
3.
9.
2.6报纸要及时上报夹,以免乱扔、乱放及丢失,沙发、茶几不得放水具以外的东西,必须随时清理
3.
9.
2.7具有保密意识,管理好各种文件,对于应该销毁的文件资料必须__销毁
3.
9.3公共秩序___宿舍管理规定为了加强对公共秩序___宿舍的管理,达到半军事化管理要求,特制定以下制度
3.
9.
3.1公共秩序___每天必须在所在小区宿舍内居住,若有特殊情况,必须向班长书面请假,并说明理由、去处、何时归队
3.
9.
3.2外来人员不得在宿舍内留宿,若有内__员的直系__需要在此留宿的,必须向所在寝室寝室长和班长说明情况,经班长同意后,由寝室长负责对该人员的基本情况进行登记后,方可留宿,并告知需要注意的事项和必须遵守的规定
3.
9.
3.3各寝室长负责对所在寝室人员的控制,若发现有外出没有请假的,应及时上报
3.
9.
3.4宿舍内的个人物品、衣服、鞋帽等不经物品主人同意不得私自乱穿、乱拿
3.
9.
3.5宿舍内的公共物品,实行寝室长分管制和个人责任制,若发现公共物品有丢失或损坏现象,由直接责任人负责全额赔赏;若找不出责任人有寝室长负责
3.
9.
3.6宿舍内墙壁除悬挂张贴相应的规章制度以外,不得悬挂张贴其它物品
3.
9.
3.7不得在宿舍区域内大声喧哗、唱歌、打闹、动作较大的运动等
3.
9.
3.8不得在宿舍内吸烟、喝酒、赌博等,一经发现给予当事人严肃处理
3.
9.
3.9床铺平整、床单干净,被子、大衣、帽子叠放整齐,床上除以上物品外,不允许摆放任何物品
3.
9.
3.10床下鞋子摆放整齐,每张床下只允许摆放6双鞋子和两个脸盆,不允许摆放其他物品
3.
9.
3.11挂衣架上的衣服要分类挂放,挂放时要整齐、有序、长短一致
3.
9.4员工食堂卫生规定
3.
9.
4.1每周对食堂卫生__清扫一次,案板经常清洗,餐具经常消毒,冰箱经常擦洗,地板保证干净,餐桌摆放整齐
3.
9.
4.2上班衣着工作服,且干净、整洁
3.
9.
4.3定期消杀蚊蝇、灭鼠
3.
9.
4.4禁止任何人使用公司菜盆,饭勺就餐
3.
9.
4.5蔬菜在切、割、烹、炒之前,必须清洗干净
3.
9.
4.6杜绝食物中毒现象,出现事故由炊事员个人负刑事责任
3.
9.5前期物品配置计划
3.
9.
5.1办公用品购置计划名称数量备注台式电脑2台办公1台,收费1台针式打印机1台收费打印专用普通办公桌7张经理1张,___2张,维修工2张,门卫值班室2张普通办公椅10把文件柜5套经理1套,___2套,维修1套,公共秩序___1套接待用沙发、茶几1组办公室用柜机空调1台办公室用电热水器1台办公室用__2部经理1部,收费1部计算器2台经理1台,收费1台
3.
9.
5.2维修工具购置计划名称数量备注3米合梯1个
1.5米合梯1个管道疏通机1台切割机1台电工用具1套万用表1部150元,钳型表1部300元,电笔1把5元,电工刀1把15元,老虎钳1把10元,尖嘴钳1把10元,活扳手1把10元,螺丝刀2把20元,电工包30元水工用具1套管钳2把50元,老虎钳1把10元,尖嘴钳1把10元,活扳手1把10元,螺丝刀2把20元,工具包30元,热熔机1台200元,板牙1套300元
3.
9.
5.3保洁工具购置费名称数量备注三轮车1辆加装顶箱配套工具2套含尘推、玻璃擦等
3.
9.
5.4公共秩序___宿舍物品配置费名称数量备注高低双人床8电视柜1 29吋电视机1公共秩序___宿舍用
1.5P空调22间宿舍双缸洗衣机1公共秩序___宿舍用 太阳能热水器120根管,电辅加热(一次4人)桌子3每班1张凳子16 窗头柜16每人1个
3.
9.
5.5公共秩序___装备费名称数量备注对讲机6每班5人,班长1人手电筒4每班4人橡胶棒4每班4人伺客台1雨衣4每班4人胶鞋4每班4人电暖气1门岗
3.10物业管理总体目标物业管理总体目标针对建业·桂***安阳市场中高档居住生活区的定位,通过我们专业化、规范化、标准化的物业管理服务,使小区物业不断保值、增值,我们的总体管理目标是
1、接管小区1年内到达业主满意率98%以上,
2、接管小区2年内通过省级物业管理优秀__小区验收,
3.11物业管理相应的规章制度物业管理相应的规章制度类别名称人力资源管理制度劳动人事管理制度公司考勤管理制度物业公司奖罚办法项目人员管理制度计划文档管理制度物业公司计划管理制度物业公司合同管理制度物业公司内部行文规定工程款项审批规定资产管理制度物业公司资产购置管理办法办公用品管理细则公务车使用管理规定工装管理规定标识管理规定仓库管理规定二级仓库管理规定财务管理制度收费管理规定商务中心财务管理规定物业公司消费卡管理办法消防安全管理制度消防管理办法公共秩序管理制度公共秩序___离职交接手续规定公共秩序___请销假规定公共秩序___训练管理规定公共秩序___宿舍管理规定公共秩序___宿舍卫生管理规定公共秩序___门岗管理规定停车场管理规定对讲机使用管理规定关于发现业主未锁汽车的处理程序和奖励办法后勤事务管理制度通讯管理规定档案管理制度食堂管理制度职工宿舍管理规定公司卫生管理规定办公区域卫生管理规定午间值班规定夜间值班规定公共设施设备管理制度电梯机房管理规定配电房管理规定
3.12物业管理使用的法律法规物业管理使用的法律法规文件名称文件编号《物业管理条例》___第379号令___关于宣传、贯彻《物业管理条例___》建住房
(2003)122号《物业管理企业资质管理办法》___第125号_______《前期物业管理招标投标管理暂行办法》___建住房
(2004)155号_______《前期物业服务合同(示范文本)》___建住房
(2004)156号_______《业主大会规程》___建住房
(2003)131号国家___、_______《物业管理服务收费办法》___发改__
(2003)1864号国家___、_______《物业管理服务收费明码标价规定》___发改__
(2004)1428号___、财政部____《__公用部位共用设施设备维修基金管理办法》___建住房
(1998)213号
4、商务文件
4.1服务承诺
4.2收取物业管理费的方式
4.3其它说明
4.1服务承诺服务承诺本次招标活动,如若我方中标,我方将严格履行本投标书中所做出的各项承诺
4.
1.1交付后一年内业主满意率达到98%以上;
4.
1.2交付后两年内达到河南省物业管理优秀__小区标准;
4.2收取物业管理费的方式收取物业管理费的方式依据安阳市场物业公司现行收取物业管理费的方式,结合我公司实际情况,决定建业桂***区采取每2个月收取一次物业管理费,收费时间为双月的5日至20日
4.3特色服务特色增值服务随着物业服务内容的不断延伸和业主需求的不断增长,社区特约服务已经成为物业管理不可缺少的组成部分,为了使建业桂***业主享受到尊贵、便捷的服务,我们将推出以下特约服务,将真正地做到“想您所想,以您的需求为__焦点,持续不断提高服务标准”特约服务内容有
1、装修、生日、私家车年检提醒服务;
2、医疗档案建立服务,邀请健康__机构来社区服务;
3、出租车预定;车票、机票预定服务,代__搬家公司服务;
4、各种__服务如代购鲜花、代管物品、代收邮件;代订报刊、__;代订牛奶;代订酒店客房;代收取洗衣物服务;
5、私家庭院绿化、管理代管;
6、代__举办喜事庆典;代__摄影摄像服务;
7、建业会联盟商家超值服务;
8、定期__各种社区活动,致力提高社区品味上述特色服务形式均属有偿服务,加上我们规范化的常规服务,将从业主需求的方方面面、点点滴滴入手,构筑起“桂***管家式新服务系统
1.5物业管理人员计划表物业管理人员计划表项目拟投入劳动力情况公共秩序___保洁员维护维修管理人员投标人名称****业管理有限公司投标人法定代表人(或委托代理人)签字****物业管理有限公司****物业管理有限公司安阳分公司维修部____部保洁服务部公共秩序部****物业管理有限公司****物业管理有限公司安阳分公司维修部____部保洁服务部公共秩序部。