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本科生毕业论文本科生毕业论文次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示学生姓名____________指导教师____________级别__________学院_________专业__________班级__________学号______二0一年月日次贷危机对我国商业银行个人住房消费信贷的启示摘要全球金融风暴的产生始于次级贷危机,次贷危机起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款在我国,个人住房消费贷款业务对于促进消费信贷的发展起到了巨大的作用,既开拓了银行的业务空间,为银行创造更高的经济效益,同时还促进了房__的发展目前个人住房消费信贷在实际操作中仍存在着诸多问题,其中最值得__的就是开展该业务时所承担的风险问题如何借鉴次贷危机的教训,去克服、去防范这些个人住房消费信贷的风险,是为了不重蹈由此而会引发一系列悲剧的当务之急,只有把好了风险关,我国个人住房消费信贷业务甚至金融界才能得到健康、长远及稳健的发展综上所述,本文通过对美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析,进而研究我国商业银行应当如何有效防范业务过程中可能会产生的风险,并建设有效的相应对策和措施,使得银行既不至于被限制其信贷业务的开拓空间,又能拥有全方位风险制衡机制,力争将个人住房消费信贷风险消灭在萌芽之中关键词次贷危机;个人住房消费贷款;银行Sub-PrimeMortgageCrisisandItsImplicationstoChineseCommercialBanks’IndividualHouse-ConsumingLoansAbstractProdu__theglobalfinancialcrisisbeganinsub-primemortgagecrisis,subprimemortgagecrisisoriginatedinthebankstolowercreditandincomelevelisnothighloanborrowers.InChina,individualhousingconsumerloansforthepromotionofconsumercredithasplayedahugeroleinthedevelopmentofboththespa__toopenupthebankforthebanktocreatemoreeconomicbenefits,whilealsopromotingthedevelopmentofrealestate.Atpresentindividualhousingconsumercreditinpracti__therearestill__nyproblems,themostnoteworthyistheconductofthebusinessrisksassumed.Howtolearnthelessonsofthesubprimecrisistoovercome,topreventtheseindividualhousingconsumercreditrisk,isthusinordernottorepeatthetragedywouldtriggeraseriesofpriority,onlythegoodrisksrelated,individualhousingconsumercreditbusinessinChinaeventhefinancialsectortogethealthy,long-termandstabledevelopment.Tosumup,thisarticleontheU.S.subprimemortgagecrisis,mortgagerisk____ysis,andthenstudyhowChinascommercialbanksshouldguardagainstthecourseofbusinessrisks__yarise,andbuildeffectivecountermeasuresandmeasures,sobothbankswasnotsu__ecttolimititscreditoperationstoopenupspa__,butalsohasafullrangeofchecksandbalan__stherisks,andstrivetoeliminatethecreditriskofindividualhousingconsumptioninthebud.Keywords SubprimeLendingCrisis;IndividualConsumerHousingLoans;Banks目录TOC\o1-3\u引言1
一、前言
21.1选题背景和研究价值
21.2主要研究方法和内容架构2
二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析
32.1次贷危机的基本概念
32.
1.1次贷危机的起因
32.
1.2危机对美国、中国乃至世界造成的影响
32.2美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析
42.
2.1风险的成因分析
42.
2.3对于住房抵押贷款业务造成的危害5
三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析
63.1中美两国房产金融的对比与分析
63.
1.1中美经济结构特性的比较
63.
1.2两国房__金融的比较
73.
1.3两国金融机构对待住房信贷的态度
73.2我国个人住房抵押贷款现状
83.
2.1现今我国房贷面临的主要问题
83.
2.2我国居民个人住房贷款相关数据
103.3我国商业银行房贷风险的分析
113.
3.1客户的个人信用风险
113.
3.2__商对于房贷的潜在风险
123.
3.3商业银行内部所面对的房贷风险12
四、美国次贷危机对我国商业银行住房信贷风险管理的启示
144.1如何强化个人信用管理在房贷中的作用
144.2市场宏观调控应当注意哪些方面
154.3商业银行如何完善自身住房信贷管理机制
154.4对监管体系立法机制的启示16结束语18____19致谢20声明及论文使用的授权21引言全球金融风暴的产生始于次级贷危机,次贷危机起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款在我国,个人住房消费贷款业务对于促进消费信贷的发展起到了巨大的作用,既开拓了银行的业务空间,为银行创造更高的经济效益,同时还促进了房__的发展目前个人住房消费信贷在实际操作中仍存在着诸多问题,其中最值得__的就是开展该业务时所承担的风险问题如何借鉴次贷危机的教训,去克服、去防范这些个人住房消费信贷的风险,是为了不重蹈由此而会引发一系列悲剧的当务之急,只有把好了风险关,我国个人住房消费信贷业务甚至金融界才能得到健康、长远及稳健的发展
一、前言
1.1选题背景和研究价值全球____的___由次贷危机所引燃,而次贷危机则起源于银行向信用程度较差且收入并不高的借款人提供贷款近年来,随着住房制度__的逐步推进和国家政策的大力扶持,我国商业银行个人住房消费信贷在获得了迅猛发展在此过程中所遇到的一系列风险、如何防范规避则成了当前业界重大的研究课题
1.2主要研究方法和内容架构商业银行个人住房消费信贷在我国与其他信贷形式相比更具有风险性、政策性、多样性等特点我们需要通过借鉴美国次贷危机、与美国房产金融的比较、分析我国自身国情,来挖掘该业务在发展过程中出现的各种风险,并针对各自特性来提出有效的应对手法及措施中国住房消费信贷风险防范机制的建立可从以下五个方面入手客户、__商、银行及监管机构本文拟对商业银行个人住房消费信贷的风险及其防范进行探讨,以利于该业务能健康长远地发展
二、美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析
2.1次贷危机的基本概念
2.
1.1次贷危机的起因美国次贷危机起源于其银行向600万不合格的贷款者提供了2000亿美元的住房抵押贷款在房价不断上涨的情况下,这些贷款者就可以以房产增值部分继续向银行抵押而贷到新的贷款,再用这些新贷款去归还贷款一旦房价不能继续上涨,他们就无力继续还贷而且银行向贷款者发放贷款的同时,会把手中的贷款打包,成为资产抵押债券,在债券市场出售给基金公司;基金公司则把债券打包成资产抵押凭证出售;凭证__者再把自己手中的资产抵押凭证做成信誉违约掉期保险合同,与基金公司之间互相投保,使次级贷款涉及的资金规模以几何数量扩张而金融衍生工具继续衍生,信誉违约掉期保险合同还会被打包成合成资产抵押凭证经过这一系列的打包再出售,使得2000亿美元的坏账演变成足以搞垮40至50万亿美元债券市场的蛀虫,于是次贷危机如多米诺骨牌一般全面爆发
2.
1.2危机对美国、中国乃至世界造成的影响不同评估机构对次贷危机造成损失的评价可列示如下
(1)__金融厅(2007年11月)认为,截至2007年9月底,__金融机构持有美国次贷相关产品总额
1.33万亿日元,包括账面损失在内的相关损失总计2260亿日元
(2)高盛公司(2008年3月25日)认为,全球次贷相关损失预计
1.2万亿美元,其中美国银行、券商、对冲基金和__企业次贷相关损失额将达4600亿美元,其中一半损失系房贷债券所致
(3)德国金融___(2007年4月)认为,全球金融业损失4300亿美元,目前银行业已报损2950亿美元,其中德国银行损失占10%,如果信贷危机从银行业扩展到对冲基金、保险公司、养老基金甚至非金融公司,损失可能增至6000亿美元
(4)国际经合__(OECD,2007年4月15日)认为,不包括资产减记的第一轮损失将达4220亿美元(去年估计为3000亿美元),其中美国各银行的损失约900亿美元
(5)标准普尔评级公司(SP,2008年1月31日)对2006年1月至2007年6月美国63__只RMBS列入负面观察__或下调评级,涉及的RMBS发行额近2701亿美元,占“标普”2006年及2007年上半年评级的该类RMBS的
46.6%调降将增加欧、亚、美国地方银行和信贷机构的损失,其中银行业相关损失扩大至2650亿美元以上
(6)IMF《全球金融稳定报告》(2007年4月8日)认为,抵押贷款市场损失5650亿美元,算上与商业房__、消费信贷和企业贷款相关的证券业,总损失可达9450亿美元其中,全球银行系统占一半,保险公司、养老金、对冲基金及其它机构投资者占一半迄今,全球银行系统和证券公司的资产减记和信贷损失为2320亿美元次贷危机的最坏时刻尚未到来受美国次贷危机影响,我国房__市场也走势持续低迷据国家___和___数据显示2008年我国房屋销售__指数同比涨幅逐步回落所产生的后果是一方面对继续还贷的__者造成一定的损失因为房价下跌,__者将面临着抵押房产__缩水的损失,这样他们会拒绝偿还银行贷款,去选择____更__的房子,进而就会造成银行坏账风险;另一方面导致一些中小企业无力偿还贷款利息房价下跌,房屋滞销,一些中小企业得不到流动资金进行生产周转,致使它们因为无法偿还贷款利息而被淘汰出市场,这些因素使房贷危机的触发率逐渐升高
2.2美国次贷危机中住房抵押贷款风险的分析
2.
2.1风险的成因分析此次次贷危机的主要风险当属信用风险和利率风险在美国,根据信用质量,居民的按揭贷款分为“最优”贷款、次优或次级贷款、超A贷款等三类在这三类贷款中,最优贷款达到或基本达到了美国相关__支持机构规定的严格标准,具有良好的信用品质,引发此次风波的是近些年大量发放的次级贷款次级贷款和超A贷款有两个共同特点贷款标准低、以浮动利率贷款为主次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录,并且,还款额与收入比超过了55%,或者贷款总额与房产价值比超过了85%超A贷款的信用质量虽然好于次级,并且大体能够接近最优贷款的标准,但借款人无法提供完整的收入证明除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外,次级和超A贷款另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主,这也就为之后次贷危机的爆发埋下了伏笔美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,即__者在__后头几年以固定利率偿还贷款,其后以浮动利率偿还贷款在2006年之前的五年里,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,__者的还贷负担大为加重同时,住房市场的持续降温也使__者出售住房或者通过抵押住房再__变得困难这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,进而引发“次贷危机”
2.
2.3对于住房抵押贷款业务造成的危害次贷危机直接__了美国房__行业,同时使遍及全世界的房__泡沫趋于破灭,发达国家的住房消费热潮宣告终结体现美国楼市动向的二手房价从2006年夏天开始下降,战后房价跌幅的记录被不断刷新,全美十个主要城市的房价在07年12月份的实际跌幅高达
14.0%南非、爱尔兰、英国和西班牙的房价也开始下滑自次贷危机日益严重之后,美国人消费心理出现消极倾向,消费意愿的下降使得零售业、娱乐业等非制造业的景气指数急剧恶化欧洲的个人消费也不旺盛,英国的个人消费支出下降了
0.2%,欧盟零售业销售额同比减少了
2.0%,是1996年开始此项调查以来的最大跌幅各大银行相继收紧贷款政策,对房____企业造成了重大影响,使得__商资金断裂的比率升高;贷款收紧也导致__住房贷款业务的客户们还款压力提高,也加高了住房抵押贷款申请者的门槛,造成抵押贷款违约率上升而这两方面的影响都最终将汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房__价值下降,最终影响到商业银行住房抵押贷款业务的盈利性甚至生存能力
三、我国商业银行住房抵押贷款现状与风险分析
3.1中美两国房产金融的对比与分析
3.
1.1中美经济结构特性的比较美国是一个拥有悠久市场经济___国家,从上世纪80年代开始,转移大量的制造业到拉美和东欧,并把本土造就成为贸易、航运和金融等服务中心近些年,美国金融业所创造的附加值对GDP贡献巨大,金融衍生品不断出新,并逐渐成立成熟的衍生品市场现在有很多学者用“虚拟经济”来概括美国目前经济形式较之美国的市场经济体制,中国从实行__开放的30多年时间里,经济增长迅猛据有关数据显示,过去5年中国经济增长速度平均
10.8%,2007年更是接近12%,其中“制造业”为GDP所作贡献巨大,是我国经济的主要支撑产业有别于美国的经济结构,我国的经济属于实体经济,经济基础坚实金融业是第三产业,其发展服务于实体经济的社会发展职能再观看经济结构,房__业是美国经济的三大支柱之一,在国民经济中占有极其重要的地位,其产值占国民生产总值的10%~15%,1970年以来,美国住房投资占GDP比重在3%~6%之间均值为
4.7%,房__股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分,抵押贷款几乎都是房__抵押贷款,其规模在世界处于领先地位,较之美国,__开放以来,我国的房__业也飞速的发展据国家___2008年11月8日公布的数据显示,房__业增加值占我国国内生产总值GDP的比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的作用虽然我国金融业占国内生产总值比重比较稳定,然而,较之美国的金融业发展,我国金融业发展还是较缓慢的,美国金融占国内生产总值比例要远远高于我国的金融业占国内生产总值比例美国爆发“次贷危机”的一个间接原因是其经济发展结构的不合理性,因为一个国家的经济发展必须建立在以实体经济的发展基础之上,而美国自第二次世界大战以来经济结构的转变,错误将第三产业作为拉动其经济增长的主要动力,在这次的危机中,我们可以看到房__业和金融业作为第三产业,过度的金融支持很容易产生泡沫,泡沫一旦破裂即会产生危机;而我国的房__市场发展时间较短,并且目前来看还是以第二产业制造业作为带动我国经济发展的中心力量
3.
1.2两国房__金融的比较美国的房__金融市场为房__抵押贷款市场,主体由各大商业银行、投资银行和抵押贷款机构、保险公司、__和评级机构等组成发展到现在已形成完善的抵押贷款一级、二级市场有别于美国的房__金融市场,我国的房__金融体系还不够完善,在我国房__抵押贷款一级市场上只有银行支撑着整个房__金融体系,因此,银行系统存在着较大的风险对于我国的住房金融运作,即住房按揭贷款,事实上和美国的房__抵押贷款是相同的运作过程中的不同是由于我国现在还没有形成个人征信系统,因此居民向银行申请住房贷款时,需出具收入证明、房屋预售合同和已付房款__等证明材料,和美国居民申请住房贷款时出具的个人信用报告有所不同我国房__金融有别于美国的房__金融的另一点是我国尚未形成房__抵押二级市场,个人房贷的资金主要来源依然是居民的储蓄存款资金来源的渠道比较狭窄,不利于分散银行风险我国的房__信贷资产证券化比例在整个房__信贷中所占份额还很小,资产证券化进程还在探索阶段2005年12月15日,中国建设银行在银行间债券市场成功发行了首期个人住房抵押贷款支持证券,标志着房__个人贷款证券化在我国的开端,然而,发展的规模还不足以很好地成为我国房__信贷__的主要渠道通过比较两国的房__金融市场可以发现美国已发展成拥有成熟的房__抵押贷款一级与二级市场而我国的房__金融体系中一级市场主体机构单一,仅仅靠银行支撑,在贷款资金来源方面还是银行储蓄起到主体作用;没有形成房__抵押二级市场,__渠道单一
3.
1.3两国金融机构对待住房信贷的态度早在2000年,美国经济学家、前美国联邦储蓄委员会委员爱德华·葛兰里奇就已经向当时的美联储__格林斯潘指出了快速增长的次贷可能造成的风险,希望美国有关监管当局能够“加强这方面的监督和管理”曾一度被美国人认为是“美国历史上最伟大的联储__”的格林斯潘在2005年5月就曾发表著名论断金融市场自我监管比__监管更有效然而,就在3年后,2008年10月23日的国会听证会上,格林斯潘终于承认当初__金融衍生品监管的做法存在“部分错误”,承认缺乏监管的自由市场存在缺陷较之美国的房__金融监管,我国的高层给予了高度重视在我国对银行金融业起监督作用的是银监会,过去的两年里,银监部门不断对银行业进行风险提示,要求银行业密切__房__信贷风险2007年9月,银监会__政策对__首套住房的居民,限制按揭比例不得低于30%,对于__第二套住房的居民,限制按揭贷款__比例不得低于40%,用这样的措施来提高房屋信贷门槛,以应对过高房价中国人民银行行长___在2008年10月份召开的全国人大__会上也明确表示下一阶段人民银行将建立健全房__金融监测机制,密切跟踪房__市场发展态势简化和规范住房贷款制度,理顺住房消费贷款政策可见,我国在金融监管上讲求效率和安全的有效结合
3.2我国个人住房抵押贷款现状
3.
2.1现今我国房贷面临的主要问题相对于企业贷款,个人住房按揭贷款具有手续简便、利率低,近年来我国房屋销售__持续上涨,__商品房已经不仅仅是满足个人需求,而成为一种重要的投资产品由于各家银行的激烈竞争,加之贷款客户家庭情况千差万别,高度分散,而信贷人员相对较少或业务素质不高、责任心不强,或为单纯追求考核指标,在业务的操作过程中打擦边球的现象较为普遍,在贷款条件和资格审查中往往流于形式,如信贷人员未进行面谈而形成“面谈记录”,甚至银行为了与__商搞好关系,违规放贷时有发生一是__商为了缓解资金压力,铤而走险,虚拟借款人或一房多贷,或__商勾结资产评估机构把炒作的房价当成有消费需求支撑的合理房价,使合同销售__明显高于市场同档次房屋水平,造成事实上的“零__”,取得远远高于正常房屋价值的银行贷款另一方面,在发生贷款纠纷时,按照最高人民__的司法解释,建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等,优先受偿银行的抵押权,也就是说抵押的房屋为预售房时,处置抵押物所得必须优先支付工程款和工人工资,剩余部分才能归还银行贷款二是投机炒房者一人多贷,或__商把一些房屋抵债给施工方,当__或积压的房屋无法在短期内变现,或出____市场__低于按揭贷款余额时,部分投资炒房者可能会“断供”同时,在申请贷款等材料上借款人、保证人签字是否属实、代签人是否授权等,贷款究竟由借款人承担、实际借款人承担或者共同承担在法律上争议较大,商品房买卖合同常常被__认定无效或者被撤销由于我国居民收入的不完全货币化和较低的透明度,个人信用评估缺乏比较公允的评价方法和中介机构,提供的收入证明随意性较大,个私业主所提供的纳税证明也不能真实反映其收入状况,银行无法把握借款人真实的偿还能力和贷款期限面对每年新增的授信业务指标,目标市场定位在低收入人群,则风险难以控制,如果对客户的工作单位或收入来源要求过高,业务发展很难做到一定的量,因此,贷款人的收入状况已出现逐年下滑的趋势,目标客户较少,市场环境日趋复杂尤其是在房贷利率提高的情况下,一些高估自己消费能力的贷款客户,因企业停产破产收入下降、或因疾病、离婚、职业变化等因素的制约,便会选择提前还款,尤其是部分借款人自身陷入债务危机,加之部分金融机构未能及时__抵押登记手续,所__产往往被查封、拍卖,用以抵债,银行便无法依抵押登记获得优先受偿权,都增加了业务拓展中的风险和不确定因素目前,许多银行在经营意识上,都将操作风险等同于金融犯罪,这无疑会使金融机构无意识地缩小操作风险的管理范围,可以说,到目前为止,操作风险尚缺乏统一的定义、普遍认同的衡量标准、没有可以公开获取的数据库和成熟的控制技术,致使风险管理水平提高缓慢近年来,许多银行推出的激励考核机制大多是侧重于对业务发展的奖励,为了追求利润和市场占有率,部分商业银行相继推出了住房按揭加“循环贷”等新产品,一是在产品设计上往往未能进行充分的论证,尽管银行要求借款人出具不将款项用于股票、股本和权益性投资等承诺,但是这些审核条件多为形式要素且缺乏有效监管房__业是最典型的资金密集型行业,由于房价持续走高,__商利用多头授信、借新还旧等方式获取信贷资金,掩盖了贷款的真实质量由于期房是处于建设中的房产,__人在支付房屋价款之后,并不能像对成品房那样取得房屋的所有权,它在本质上是一种债权当__项目不能按期交付使用甚至烂尾等,或因为无法通过质量检测,部分房屋出现质量问题引起业主和__商产生纠纷,从而导致借款人拒还银行贷款,常常违约__的发生具有批量爆发、处置难等特点尽管__商与银行签订的《合作协议》中一般都有阶段性__责任或回购义务的约定,但这一义务的履行依赖于__商的__能力和__意愿,当__商新__销售不畅,保证金额大于其自身资产的情况下,向银行提供的阶段性__也就形同虚设信贷人员既要拓展业务,又要强化贷后管理,很难做到不相容岗位的相互牵制,有的银行对催收信函及送达材料等往往不注意留存证据,有的等到借款人连续多期违约之后,或借款人已经查无下落时,及时送达便成为影响诉讼效率的一大难题更有甚者有的__单位以银行授权催款为由要求借款人还款后卷款而逃,造成借款人“一贷二偿”同时,我国关于信贷方面的法律法规《物权法》、《__法》和《贷款通则》等,主要是针对生产性企业贷款而制定的,而针对个人消费信贷领域的法律目前还属空白,缺乏实质性的法律保障,也难以得到__在政策上的支持由于我国当前法律法规不完善及司法环境等问题,如果当事人只有一套住房,银行必须为当事人提供周转房后,才能拍卖抵押的房屋,且对已经产生的租金,从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除银行进行这样的诉讼,不仅要耗费巨大的人力、精力和高额的处置成本,大批量案件同时立案还会导致案件的大量积压和法官审判力量的消耗同时,由于个人破产制度等尚未建立,贷款__逾期,形成坏账,只要贷款人没有死亡,就无法核销随着国家宏观调控的力度不断加大,和其它产业相比较,房__业对于经济周期具有更强的敏感性,居民收入也同国家的经济发展周期状况有密切关系,信用风险具有传递性和扩散性,国际经验表明,个人住房贷款风险通常在五至十年后开始暴露,如果房价一旦向下逆转,聚集在银行体系中的这些风险就会暴发出来,使我国的房贷逐步步入违约高风险期
3.
2.2我国居民个人住房贷款相关数据仅以__为例,次贷危机爆发后至2009年,__房__贷款增势强劲,同时,严控房产信贷风险__银监局发布的《2009年__房__信贷运行分析》显示,2009年__市房__贷款增量急升,__贷款下半年有明显放缓迹象;个人住房贷款全年增量达千亿级;房__贷款质量保持良好水平但按揭贷款压力测试结果______银监局要求在沪银行业金融机构高度重视并采取切实措施严控房__信贷风险该报告显示,截至2009年末,__中外资银行房__贷款余额7604亿元,全年增加
1630.7亿元,2009年房__贷款呈现“两升”特点一是速度升,2009年12月末房__贷款同比增速为
28.1%,分别比9月末和6月末上升9个、19个百分点,增速高于各项贷款同比增速
3.6个百分点;二是比重升,2009年12月末房__贷款余额占各项贷款的比重为
27.7%,比年初上升
0.8个百分点截至2009年末,__市中外资银行房____贷款余额
2678.5亿元,比年初增加
496.1亿元,同比多增
406.2亿元尽管房____贷款全年增加较多,但下半年增量的递减趋势明显,甚至在12月份出现负增长截至2009年末,全市中外资银行__贷款余额4921亿元,比年初增加
1136.6亿元其中,个人住房贷款余额
4184.5亿元,比年初增加
1070.8亿元,同比多增
981.9亿元尽管截至2009年末,__市中外资银行房__不良贷款余额
54.6亿元,比年初减少
7.1亿元;不良率
0.72%,比年初下降
0.32个百分点房__贷款质量控制良好,其不良率比全部贷款平均不良率低
0.46个百分点但按揭贷款压力测试结果____2009年底,__银监局__辖内中外资银行开展了个人住房按揭贷款压力测试初步结果表明,以2009年9月30日数据为基准,在房价下跌10%、20%和30%情景下(下图1中的I、II、III),不良率将分别达到
1.18%、
1.51%和
2.08%,比正常情况下分别上升
0.73个、
1.06个和
1.63个百分点房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的
2.6倍图1房价下跌率与不良率之间的关系__银监局要求辖内银行业金融机构密切__房__企业尤其是高价圈地的__商、脱离核心主业进入房__的大型企业集团的杠杆率,加强对__商、项目公司和母公司的并表风险管理,增强逆周期的风险预测力严禁对项目资本金不足,证件不齐等不合规的房__企业或项目发放贷款对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的__企业,不得对其发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施
3.3我国商业银行房贷风险的分析
3.
3.1客户的个人信用风险客户引发的风险多为由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损引发借方违约的原因十分复杂,主要有一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所__屋从而给商业银行利益带来损失随着市场经济的发展、劳动用工制度的__、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等,都会影响借款人收入的稳定,影响还款计划的顺利执行;同时,由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有限的监督,商业银行对楼市的预测也相当困难,并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构,商业银行较难对借款人资信的真实状况做出准确判断虽然借款合同订立时,信贷资产表面上是安全的,__也靠得住,但随着借款人资信状况的变化,尤其是房__产权登记制度的不完善、不健全,私下的房产交易盛行,使银行贷款__失效或悬空,造成商业银行的信贷风险;二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后,市场环境发生变化,以致借款人在权衡利弊后,放弃原来的按揭__行为,利用尚需偿还商业银行的借款,再重新购置其他房屋,造成商业银行贷款不能收回;三是借款人还款状况差,尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机,导致到期不归还贷款;四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险
3.
3.2__商对于房贷的潜在风险除了借款人__商也是引发风险的一大因素由于__商不能按约定准时将楼房交付使用,导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失其表现通常为
一、善意违约,__商将__款入账后,因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交__不符合__人和__商签订的契约标准,由此引发__人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷
二、恶意诈骗,一些__商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会,以其关联企业或有特殊关系的个人名义“__”其__的房产,用以筹措资金,甚至伪造__人诈骗银行资金,行按揭贷款之名,作套取乃至诈骗银行资金之实,一旦资金到手,就挪作它用,甚至携款潜逃
3.
3.3商业银行内部所面对的房贷风险商业银行作为贷方当事人,在群体上通过内部分工进行相互协作,任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实,引起资产损失贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成,可以避免、减轻和防范,是信贷风险防范工作的重点一是信贷管理规定不健全,形成信贷风险如目前对如何避免重复__问题没有具体管理方法;二是制度执行不严,落实不到位,违章不纠,极易形成信贷风险按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长,商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理按揭期间,若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失,银行需赔偿,以至对货款回收造成风险此外,还可能由于银行监控和催收不利,造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生;三是信息不通带来的信贷风险即在审__放时,对贷款相关资料了解不及时,不全面造成判断错误带来的风险;四是对房____商的经营状况和__房__管理部门新的政策、法规没有及时了解,影响了对信贷风险的防范和应急处理
四、美国次贷危机对我国商业银行住房信贷风险管理的启示
4.1如何强化个人信用管理在房贷中的作用美我国应借鉴美国的信用机制,建立个人信用评级制度,不但住房贷款业务离不开个人信用评级,个人消费信贷都离不开个人信用评级人们常说“市场经济是法制经济”,其实也可以说“市场经济也是信用经济”个人信用评级制度的建立,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产,掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿但是,目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹,往往难以实际推行比如,建设银行在1999年__了个人住房贷款资信评定标准,工商银行也__了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》,但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统,资信评级结论不能在其他商业银行通用,也不能用于其他个人消费信贷并且如果__商同意__给__者,__者又支付了首期__款,资信评级势必流于形式;如果先办个人资信评级,达不到资信标准的个人不担不支付评估费,还可以换一家银行__按揭因此,为了建立有效的个人信用评级制度,应抓好以下基础工作
一、建立__、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一但发现不良信用记录,随时调整其个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级
二、尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度通过这两项制度的建立,可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力
三、实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评定信用等级
四、建立个人银行帐户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行帐户转帐收支为主,个人只有零星的现金收支这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转帐和税收确认),个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估此外,国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、__会等多种形式,向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识,以及宣传房__信贷有关知识,使各行各业、广大居民对此有深入的了解,走出认识误区,重树道德和信用观念,以严格的道德和信用观念约束房__借贷行为房____商和个人__者一定要__改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念,牢固树立道德和信用观念,按照市场经济的“游戏规则”,从事房__借贷活动,切实履行合同条款,杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为__商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性,严格按照国家统一的会计制度规定,进行会计核算,不得账外设账;不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法__会计事项个人__者要确保自身信用资料的真实性,杜绝一切弄虚作假行为
4.2市场宏观调控应当注意哪些方面美本次美国次贷危机也给中国宏观调控提出了启示主要有三方面第一,有必要把资产__纳入__银行实施货币政策时的监测对象因为一旦资产__通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给,就会对通货膨胀率产生影响即使是实施通货膨胀目标制的__银行,也很有必要把资产__的涨落作为制订货币政策的重要参考;第二,进行宏观调控时必须综合考虑调控政策可能产生的负面影响例如美联储连续加息时,可能对房__市场因此而承担的压力重视不够;第三,__不要轻易对危机提供救援危机是对盲目投资和盲目多元化行为的惩罚,如果__对这种行为提供救援,将会导致道德风险的滋生本次发达国家__银行在市场上联手注资,可能会催生下一个泡沫
4.3商业银行如何完善自身住房信贷管理机制首先,商业银行要提高认识,克服把房__信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向,高度重视房__信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的识要改变把住房信贷当作低风险品种__的观点,让房__信贷业务步入理性运行的轨道既要支持好的有前景的房__项目和个人__,又要谨防房__泡沫积聚的潜在风险对目前出现的房__虚热要适当降温,不要忽视风险,唯利润而利润,相互间大打房__信贷“争夺战”,让不良__商和__者钻空子二是按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的__商和__者套取贷款严格控制不具备房____资格的企业或个人__房__项目对资本金达不到规定标准、行为不规范的__商和个人__者,不得审批和发放贷款三是加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控对__商贷款要__开设账户,视工程进展情况,分期拨付当__商卖楼所得款项超过了贷款额时,再把全部贷款拨付给__商这样可以避免“烂尾__”的出现同时,适当提高个人____款,抑制__商利用假按揭套取贷款,使消费者更为理智地进行住房投资消费,防止投机行为四是运用利率杠杆,调整楼房__结构对高档__适当上浮利率,对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率,以此来促进__商__适销对路的中、低档__,抑制房__泡沫的出现五是商业银行要进一步完善房__抵押贷款风险的措施,形成有效的金融风险化解机制目前法律对银行监管贷款使用职责的要求越来越高,在贷前审查时,信贷人员对拟与商业银行合作的__商和按揭__必须进行实地考察__建设进度和质量,对其资金实力,资质等级,资信状况,__定位,是否取得商品房预(销)售许可证,督促__商按时、按质、按量完成__项目,并对主要管理人员的品德等真正做到心中有数同时要设立专门的部门或由专人负责__房屋抵押登记、以物抵债等事务,做到及时登记备案并做好档案的移交和抵押权证的保管,不得委托中介机构__同时,在按揭贷款期限内,受政策、市场变化的影响,商业银行无疑要承担房__可能贬值的巨大市场风险,在个人住房按揭贷款中,房产评估是防范贷款风险非常重要的措施,必须由具有国家认定资格的房__评估人员进行,由国家注册房__估价师签署估价报告书,并要求__商按所__的一定比例存入保证金,约定当借款人不能按时履约时,银行有权直接扣收保证金尤其要注意__商通过人为虚增房价套取银行资金,客观上造成银行发放“零__”贷款,把防范“假按揭”作为个人__贷款管理的重中之重
4.4对监管体系立法机制的启示美国的次贷危机充分暴露了其金融监管方面的缺陷,美国次贷危机的发生过程显示,“金融体系系统性风险的来源已经发生了变化,规模巨大但缺乏监管的金融衍生产品和结构性产品,以及与这些产品相关却基本上不受监管的特殊目的实体、投资银行、对冲基金等金融机构,都可能引发系统性风险而为金融市场有效运行而设计的监管、机构风险管理模式、会计准则、产品评级等金融制度,存在严重缺陷”具体而言,美国金融监管方面的漏洞和缺陷有监管体系分散、政出多门;法律监管的放松孕育了次贷危机;次贷评级机构难以保持中立性;贷款机构放松信贷标准;信息披露不充分,甚至是虚假披露房__业属于高风险行业,住房信贷业务潜藏着较大的风险因此,我国银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管,确保国内银行业的安全、稳定、高效运行一是要系统研究国内外房__业的行情和银行房__信贷风险情况,制定正确的监管方针和策略,以此来指导和约束商业银行的房__信贷行为,为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件二是强化对住房信贷业务的监管要把房__信贷监管放在重要位置上对待要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查检查重点应放在房__项目是否符合贷款条件、是否搞“零__”、降低__款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房__贷款等发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施,避免酿成大的贷款风险三是建立房__信贷风险监测报告制度,定期向各家商业银行通报有关情况,减少银行间的内耗,防止__商和__者钻银行的空子四是严肃查处商业银行房__信贷违规违法行为,绝不姑息迁就特别是对于以贷谋私、收受__商或个人贿赂、帮助__商和个人骗取贷款的银行内部责任人,一经查出,严惩不贷造成严重经济损失的,应追究其刑事责任同时我国需进一步建立健全房__信贷的法律法规体系修改现行的法律法规,确定房__信贷的法律地位在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房__信贷和金融条款的法律条例,用法规的方式约束规范房____商及个人的金融行为建立健全有关房__信贷的法律法规,如制定《房____企业贷款管理法》、《个人__贷款管理法》、《违反房__信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定__商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房__贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进市场经济的健康发展严格执法,依法办事对于提供假资料、假资信、骗取贷款的__商或个人,应立即停止贷款,通过法律手段尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任结束语美国的次贷危机爆发后蔓延到了许多国家,对世界经济秩序产生了极大的破坏,导致全球范围内的经济衰退、股市暴跌、金融机构破产等严重后果中国和美国的经济发展模式不同因此当前不易发生类似美国的“次贷危机”的房贷危机但我国的房贷市场已经出现了美国次级抵押贷款危机爆发之前的某些特征,如果任由其发展下去极有可能引发中国金融市场危机因此我国的金融监管机构、银行体系、房____商等应该理性地面对当前形势,吸取美国次级抵押贷款危机中的经验教训,加大力度发展金融监管制度鼓励发展金融创新逐步规范和完善我国商业银行个人住房消费信贷使其朝着健康、稳定的方向发展____
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